云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初789号 原告：西双版纳创兴物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91532800778563728N。 住所地：景洪市勐泐大道（版纳乐园内） 法定代表人：陈纯武，总经理。 委托诉讼代理人：周娜，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：周晓柱，系西双版纳创兴物业管理有限公司副总经理。特别授权代理。 被告：许卫祥，男，1967年10月10日生，彝族，无业，住勐海县。 原告西双版纳创兴物业管理有限公司（以下简称创兴物业公司）与被告许卫祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告创兴物业公司的委托诉讼代理人周娜、周晓柱，被告许卫祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费7,739元，生活垃圾代运费1,080元，水费396.5元，水损费30.9元，合计9,246.4元；2、判令被告支付违约金3,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年3月14日，原告与鑫海花园小区建设单位西双版纳际通房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》(以下筒称“合同”)，将鑫海花园小区物业管理服务委托给原告。由于《前期物业委托合同》的物业项目在勐海，原告为方便提供服务，特授权勐海分公司具体向被告提供相应的服务。合同期满后，小区未召开业主大会，也未另行委托物业服务企业，原告经小区各业主的同意，继续按照《前期物业委托合同》的内容为被告等鑫海花园小区业主提供物业服务至今。 被告是鑫海花园小区28栋5单元9号房屋的业主，房屋建筑面积为179.16平方米，物业服务费按建筑面积每月1.2元/平方米收取。原告为鑫海花园小区物业提供物业管理服务期间，已按照合同约定切实提供了相关的物业服务，被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》规定及合同约定向原告交纳物业管理费、垃圾代运费、水费以及水损费。但被告自2016年起至今，无故拖延缴纳物业管理服务费等上述费用，经原告多次催缴，被告仍置之不理，不予缴纳。综上，被告的行为已违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告许卫祥辩称，被告未向原告支付物业费是由于房屋长期漏雨，原告没有按照双方约定对房顶进行维修，给被告造成重大经济损失。被告向勐海法院提起诉讼后，法院判令原告处理房屋漏水问题并承担经济损失。被告申请执行后，原告对屋顶进行了安装支撑架，但是该支架却存在安全隐患，无法解决房顶漏水问题；原告主张的违约金没有事实和法律依据，且原告事先违约。被告的房屋漏水后多次向原告反映情况并要求原告履行维修义务，但原告并不处理，房顶漏水问题持续多年并给被告造成经济损失，被告拒绝缴纳物管费系行使同时履行抗辩权。所以明确事情后就较为清楚被告并非不愿意缴纳物业费，原告主张的违约金没有事实依据，且原告事先违约。若原告解决了被告房屋存在的隐患问题，被告也愿意承担相应的物业费及其他费用。 综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告是否按照合同约定履行了自己的义务？双方谁的行为构成违约？被告是否应当向原告支付物管费、水费、垃圾代运费、水损及违约金？ 原告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，对被告无异议的证据《前期物业服务合同》、《物业服务资质证书》、《物业服务收费备案表》，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： A2、《欠费明细表》（原件）1份，欲证明被告自2016年至2019年欠缴的物业费、垃圾代运费、水费、水损明细的事实。经质证，被告对该证据中起算时间及水方数认可，但是不认可物业费、水损的价格，同意按照合同约定的0.8元每平米缴纳物业费，不同意支付水损费。本院认为，该证据被告予以认可起算时间段及水的方数，本院予以部分采信。 A3、《通知》、《律师催告函》（原件）各1份，证明原告以通知和律师催告函的方式分别向被告催收物业费等费用，被告至今仍未缴纳的事实。经质证，被告认为原告没有直接将函和通知发给被告，是被告的租户告知被告。本院认为，该证据能证明原告观点，本院予以认可。 被告许卫祥向本院提交证据： B1、《（2018）云2822民初1002号民事判决书》（复印件）1份，欲证明原告房顶长期漏水，原告没有按照约定维修被告造成经济损失，经法院审理后判决被告对房顶进行维修并承担经济损失的事实。经质证，原告对该证据的真实性、合法性认可，不认可关联性，认为原告已经对其房屋进行了维修。本院认为，该证据能证明被告观点，本院予以采信； B2、《房屋现状照片》（复印件）1份，欲证明经法院判决后原告拒不执行判决书确定的义务，原告向法院申请情之执行后被告在原告的房屋上架设支撑架，但存在脱离、坠落的事实。经质证，原告对该证据的真实性、合法性认可，但不认可关联性，认为原告已经对其房屋进行了维修。本院认为，该证据能证实原告对被告的房屋进行了设支撑架的修复，本院予以部分采信。 本院经审理认定事实如下：2006年3月14日，原告与西双版纳际通房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》（以下简称合同），合同约定原告对鑫海花园提供前期物业服务管理事宜，服务期限为2006年3月14日至2009年3月14日，物业服务费按照物价部门批准的标准收取，原告提供的有偿服务包括代收水费、有限电视费及垃圾处理费，生活垃圾处置费108元/户/年，还约定西双版纳际通房地产开发有限公司与业主签订的买卖合同应包含本合同约定的内容，业主签订物业买卖合同即为接受本合同内容。同时合同还对服务质量、标准、物业的经营管理、使用维护、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告开始为鑫海花园小区提供物业服务，在此期间，因被告房屋存在漏水问题，双方经（2018）云2822民初1008号生效判决对房屋漏水问题进行了处理，原告在被告房屋上通过设支撑架的方式解决房屋漏水问题。自2016年开始被告就未交纳物业服务费用。另查明，本案被告房屋为28栋5单元9号，房屋面积179.16平方米。鑫海花园小区至今未成立业主委员会，原告与被告之间也未签订任何服务合同，合同到期后，西双版纳际通房地产开发有限公司未重新选聘物业服务企业，原告为被告提供物业服务至今。 经审理和查明的案件事实，本院评判如下： 关于被告是否应当按照原告主张的数额向原告支付物业管理费、生活垃圾代运费、水费及水损费用的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，在合同期限届满后至今的时间里，原告依照合同约定已经履行主要管理服务，在提供服务的过程中被告没有拒绝原告向其提供服务，该合同虽未签订书面合同，但已成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。但因双方未签订书面合同，未对具体事项进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”的规定，故本院依据法律规定的按照订立合同时履行地的市场价格履行，在原告提供了物业服务收费备案表的情况下，参照《前期物业委托合同》中“第六条……：1、物业管理费：按物价部门批准的标准收取；……。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年元月份的一日到十日交清。”的约定，因原告已经按照生效判决确定的修复义务对被告的房屋问题进行了修复，被告应按照约定向原告支付物管费及其他费用，对原告主张的物业管理费，在原告提供的备案表中未载明备案登记的商铺收费标准，现被告认可0.8元每平米，本院按照0.8元每平米予以部分支持，即36个月×0.8元/㎡×179.16元=5,159.81元；对原告主张的水损，因双方对水损没有进行约定，经庭审核实，水损属于小区对接水务公司的总表与每户业主水表总和的误差，按照《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”的规定，水损的产生是因为没有抄表到户产生，即使约定代收水费亦不应当产生水损费用，该费用不应当由业主负担，故本院不予支持；对原告主张的垃圾清运费、水费，被告应按照约定支付费用，本院予以支持。综上，对原告主张的物业管理费，本院予以支持5,159.81元，对垃圾清运费予以支持1,080元，水费予以支持396.5元，以上合计6,636.31元。另，对被告提出的原告修复行为存在安全隐患等意见，法院不能对未发生的问题进行处理，若后续因该行为产生纠纷，可在法律规定范围内另案诉讼。 关于本案违约金是否应当支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案存在被告未按照约定缴纳物业服务费的违约行为，原告在提供服务过程中亦存在一定的未妥善管理的违约行为，故对原告主张的违约金本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告许卫祥于本判决生效之日起向原告西双版纳创兴物业管理有限公司支付物业管理费5,159.81元、垃圾清运费1,080元、水费396.5元，合计6,636.31元； 二、驳回原告西双版纳创兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告许卫祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 刀 娅 二〇一九年八月六日 书记员 杨艳红