西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初3652号 原告（反诉被告）：西安新兴房地产开发有限公司。住所地：西安市灞桥区。法定代表人：鲁平纪，总经理。委托诉讼代理人：戴彦虎，男，该公司法务，住该公司。委托诉讼代理人：李莎楠，男，该公司法务，住该公司。被告（反诉原告）：曹莎莎，女，1986年5月9日出生，汉族，无业，住西安市。原告（反诉被告）西安新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）与被告（反诉原告）曹莎莎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人戴彦虎、被告（反诉原告）曹莎莎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新兴公司诉称：2017年9月12日，其与曹莎莎签署了《新兴广场租赁合同书》，由曹莎莎承租新兴广场一层1-007号商铺，商铺面积89.9平米，租金标准为220元/月/平米。每月租金合计为19778元，每三个月支付一次租期租金，应在每个交租期的最后一个月20日前向新兴公司支付下一周期租金。截至目前，曹莎莎拖欠三期租金168475.93元未支付。其行为已经严重违反合同法的规定，应立即支付拖欠的全部租金并按每日千分之二支付违约金至实际付款之日。新兴公司多次催告曹莎莎支付欠款及违约金，但是至今未能支付。故诉至法院，请求判令：一、曹莎莎向新兴公司支付租金168475.93元；二、曹莎莎向新兴公司支付违约金53756.604元，暂计算至2018年10月15日止（违约金计算至被告实际付款之日止）；三、诉讼费由曹莎莎承担。被告（反诉原告）曹莎莎辩称其虽然与新兴公司签订合同，但是该合同是霸王条款、新兴公司约定的违约金过高，处处都不公平。合同签订时，其向新兴公司交纳了四笔费用，分别是装修保证金5000元、履约保证金46748元、装修管理费1348.50元、垃圾清运费1078.80元。新兴公司交付给其的商铺消防不合格，商铺顶部从其入驻一直到离场一直漏水，严重影响其经营，其多次找新兴公司协商未果，才拒付房租，不存在违约问题。2018年2月16日，其还与其他商铺联名向新兴公司申请降租，但是到5月12日新兴公司才发了一个催费单；开业前其从新兴公司招商部看到的平面图人流量与新兴公司实际向其交付的客观情况不符合，新兴公司将其租赁的商铺门前的人流通道关闭，导致其生意萧条。2018年9月1日，商场与一超市发生纠纷后又关闭了所有通道，让人撤场，基本上没有顾客，后商场又整体改造，给其造成严重经济损失。故坚决不同意原告的诉讼请求，拒绝支付房租及违约金，并提出反诉，请求法院判令：一、确认其与新兴公司签订的租赁合同无效；二、新兴公司立即退还违法收取其过高装修保证金5000元、垃圾清运费1078.80元，装修管理费1348.50元；三、新兴公司返还其房屋押金（履约保证金）46748元；四、新兴公司支付其经济损失赔偿金266842元（其中装修损失43333元、货物损失92000元、人员工资18000元、三个月房屋租金59334元）；五、反诉费由新兴公司承担。针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）新兴公司答辩称，其与曹莎莎签署合同时，曹莎莎已经实地考察，合同的条款其已经审阅，该合同是在双方协商一致下签署的，是真实意思表示，合同条款内容没有违反国家的强制性规定，故双方签署的合同合法有效。虽然曹莎莎向西安华岱运营管理有限公司（以下简称华岱公司）交付46748元（履约保证金，其中的39556元系华岱公司代新兴公司收取），但其已将房屋实际交付曹莎莎使用，而曹莎莎违约拖欠房租，过错在曹莎莎，符合合同的解除要件，曹莎莎要求返还此款无事实依据，所以其无权要求新兴公司返还。另外，曹莎莎交纳的装修保证金、管理费、垃圾费，都是交付给华岱公司的，属于物业费范畴，与新兴公司无关，向其主张也无事实依据。关于房屋漏水的问题，新兴公司给曹莎莎交付的是毛坯房，漏水是墙顶漏水，而并非管道漏水，这是第三方的原因造成的，其损失应向第三方主张，不应由新兴公司承担赔偿责任，故请求驳回曹莎莎的全部反诉请求。经审理查明：2017年9月12日，新兴公司与曹莎莎签订一份《新兴广场租赁合同书》，约定：新兴公司（甲方），系位于西安市XX路XX号的新兴广场购物中心（下称“新兴广场”）的建设单位，同意在新兴广场建设完成后将其中一层1-007号商铺（具体位置、面积构成等基本状况详见合同附件1）出租给曹莎莎（乙方）使用。该房屋套内建筑面积为89.9平方米，合同的租赁期限为36个月，自计租日开始计算，即自2017年9月28日起至2020年9月27日止。该房屋的租金按面积计付，每月每平方米人民币220元，乙方自计租日开始承担该房屋的租金。（乙方承诺保证在2017年9月28日新兴广场整体开业前完成装修验收并保证准时开业，如逾期，该房屋的租金则按照每月，每平方米人民币240元）的标准计算租金。月租金标准为人民币19778元。支付方式为除首期租金外，其余按每3个完整的自然月为一个交租期。本合同签署当日，曹莎莎应当向新兴公司支付人民币39556元，相当于2个月月租标准作为履约保证金，合同终止且经双方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金余额（如有）无息退还，曹莎莎应同时退还履约保证金收据原件。新兴公司或者华岱公司有权从履约保证金中相应扣除曹莎莎欠付租金或其他欠费，曹莎莎应当在7日内补足保证金，但新兴公司或者华岱公司扣除曹莎莎欠付的租金或其他欠费并不免除曹莎莎应承担相应的违约责任。在装修期内，曹莎莎无需承担租金，但是应当承担相应的装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、空调能源等费用。另，该合同约定曹莎莎迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，应支付相当于欠费金额千分之二的迟延履行违约金，迟延超过三十日的，新兴公司有权利单方解除合同。此合同之外，曹莎莎还与华岱公司签订了《新兴广场物业管理服务协议书》，并向华岱公司交纳了装修保证金、垃圾清运费、装修管理费等。合同签订当日，新兴公司向曹莎莎出具房屋交接验收确认书，曹莎莎在确认书上签字确认接收房屋，经营日杂百货，并向华岱公司交纳了装修保证金5000元、装修管理费1348.50元、垃圾清运费1078.80元、履约保证金46748元（新兴公司认可其中39556元系华岱公司代其收取）。2017年9月28日，新兴公司将曹莎莎租赁的商铺通往人流通道的侧门关闭。2017年10月起，曹莎莎承租的商铺出现屋顶漏水问题，曹莎莎向新兴公司反映，有关单位仅赔付了200元钱，不久房屋又出现大面积漏水，曹莎莎向新兴公司反映未果，亦未交纳房租。2018年2月7日，新兴公司分别向曹莎莎下发《租金催缴通知单》，要求交纳拖欠的房租。因房屋漏水问题及及其他问题，2月10日，曹莎莎与其他商户联名上书新兴公司要求降租，但是新兴公司一直推脱，没有答复，直至2018年5月9日下函，不同意减免，要求曹莎莎等人继续交付租金，曹莎莎未予支付。2018年9月27日，新兴公司向曹莎莎发出《法务函》，要求曹莎莎按照合同约定支付租金及物业费，如未按时履行付款义务，将于催告期满次日起关停商铺内水电。至2018年10月16日曹莎莎被停止供电。2018年10月26日，曹莎莎从租赁新兴公司的商场撤出经营。关于曹莎莎所称新兴公司给其商铺专门留有人流通道及客流量的说法，双方的租赁协议中并没有对此有明确约定。庭审中，被告（反诉原告）曹莎莎虽然主张了新兴公司给其造成装修损失43333元、货物损失92000元、人员工资18000元，但是未提供相关证据予以证明。另查明，因曹莎莎拖欠物业费，华岱公司将曹莎莎诉至本院，要求曹莎莎支付拖欠物业费及违约金。上述事实，有原告（反诉被告）新兴公司提交的曹莎莎身份证复印件、新兴广场租赁合同书、新兴广场商铺设施设备交接表、费用催缴单以及被告（反诉原告）曹莎莎提交的收款收据、房屋漏水微信照片、视频，当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告（反诉被告）新兴公司与被告（反诉原告）曹莎莎签订的《新兴广场租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，各方均应按约全面履行自己的合同义务。曹莎莎承租商铺后虽未按约支付新兴公司租金，但根源在于新兴公司交付的房屋存在重大瑕疵，一直持续性漏水、曹莎莎向其反映，新兴公司一直未能解决，导致曹莎莎的店铺经营受损，无法正常经营、使用，失去商用价值，故新兴公司在合同履行中存在主要过错，鉴于曹莎莎自签订租赁协议后一直实际占用该房屋，应酌情支付新兴公司两个月的租金，共计39556元即可。至于曹莎莎要求返还的装修保证金5000元、垃圾清运费1078.80元，装修管理费1348.50元一节，其均是交给华岱公司，不应向新兴公司主张。至于履约保证金，其中39556元是华岱公司代新兴公司向曹莎莎收取的，因新兴公司提供的房屋质量有瑕疵，对此款新兴公司应予退还。关于曹莎莎辩称新兴公司与其在签订合同时客流量与实际不符及新兴公司应给其商铺门前保留通道侧门一节，因合同中没有明确约定，故本院不予支持。至于曹莎莎反诉新兴公司给其造成的其他经济损失等，因曹莎莎未能举出确凿证据证明，故对于曹莎莎的该反诉请求,本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹莎莎于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安新兴房地产开发有限公司支付两个月租金39556元。二、驳回原告（反诉被告）西安新兴房地产开发有限公司要求被告（反诉原告）曹莎莎向其支付违约金的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）曹莎莎要求确认其与原告（反诉被告）西安新兴房地产开发有限公司签订的《新兴广场租赁合同书》无效的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）曹莎莎要求原告（反诉被告）西安新兴房地产开发有限公司向其退还装修保证金5000元、垃圾清运费1078.80元，装修管理费1348.50元等的诉讼请求。五、原告（反诉被告）西安新兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）曹莎莎其返还房屋履约保证金39556元。六、驳回被告（反诉原告）曹莎莎要求原告（反诉被告）西安新兴房地产开发有限公司给其赔偿经济损失266842元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4776元由原告（反诉被告）西安新兴房地产开发有限公司负担（已交纳），反诉费2388元由被告（反诉原告）曹莎莎负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        审  判  长    靳 凤 玲审  判  员    王    珍人民陪审员    冯 万 长  二○一九年八月九日 书  记  员    郭   滨