贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2853号 上诉人（原审被告）：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市南部新区**路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼），统一社会信用代码：91520500709552726W。 法定代表人：徐忠杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐卫东，该公司职工。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐华，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：朱锡贵，男，1969年10月9日出生，汉族，住贵州省毕节市。 上诉人毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称：政通公司）因与被上诉人朱锡贵商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 政通公司上诉请求：一、撒销毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初119号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1.上诉人已经为被上诉方办理了商品房预售合同备案登记手续，争议房屋的物权已转移登记到被上诉人名下，其行使占有、处分、收益全能均无任何障碍，取得权属证书只是整个权属转移登记环节中的最后一环，并没有达到上诉人根本违约致使合同目的无法实现的情形；2.上诉人尚未办理权属证书交付被上诉人，并没有造成被上诉人任何经济损失，一审中被上诉人也没有举证证明其有任何经济损失。违约金的本质是补偿而非惩罚，一审判决支持的违约金惩罚性过重，违背客观经济规律和公平原则；3.《商品房买卖合同》约定的违约金系工作人员失误所致。合同约定的逾期交房与逾期办理转移登记的违约金标准，相差十倍。如上诉人一直不交付房屋，反而会承担更少的违约金，显然这一约定与客观规律相背离。一审判决没有考虑到上诉人积极履行合同的事实，判决上诉人按同期同类银行贷款利率的1.69倍支付违约金，显失公平；4.造成未办理权属证书的过错不完全在于上诉人。被上诉人一直不联系上诉人，不提交相关资料共同推进办理也有一定过错。一审判决将责任全部归咎于上诉人，显失公平。 朱锡贵未作答辩。 朱锡贵向一审诉讼请求：1.被告立即支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，暂计两年382,617.00元;2.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：原告于2016年6月28日与被告签订购买政通财富大厦A栋26楼5号房《商品房买卖合同》(建筑面积112.8平方米、套内建筑面积91.82平方米，房屋总价款为298,920.00元)，合同编号Y16004293，同日原告向被告支付全款298,920.00元，并且向被告提供办理房屋登记相关资料的复印件，2016年6月29日，原告另支付房屋维资金、管道燃气入户费等相关税费共计18,852,00元。2016年9月1日，原告交清物管相关费用的前提下，物管把住房钥匙交给原告，让原告装修入住，直到现在，被告未履行双方共同约定的交接手续。在《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记(一)出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理转移登记的按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。截至2018年12月31日，被告已违约730日，暂计违约金382,617.60元。 一审法院认定事实：2016年6月28日，朱锡贵、刘玉兰与政通公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人（原告和刘玉兰）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节市××区××杜鹃大道中××财富大厦××、××单元××号房（房××），建筑面积112.8平方米,套内建筑面积91.82平方米,按套计算房屋总价款为298,920.00元；付款方式为2016年6月28日一次性付款；出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2%的违约金；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告和刘玉兰按约定履行了全部房款的支付义务，并于2016年6月29日支付给被告相关入户费5,300.00元、维修资金8,460.00元、相关税费5,092.00元。涉案楼栋至今未取得综合验收合格备案登记。另查明，刘玉兰同意本案由朱锡贵向政通公司主张支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。 一审法院认为：原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求被告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的相关文书的违约金，应予支持。根据《商品房买卖合同》第二十二条“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2%的违约金”约定，被告应当按日以已付购房总款的0.2%向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，但综合被告违约行为给原告造成的损失、原告签订合同时的预期利益及诚实信用和公平原则进行衡量，该约定过高，酌情予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金调整为以原告已付购房款298,920.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍从2017年1月1日起计算至2018年12月31日。被告政通公司提出的抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱锡贵逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款298,920.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍从2017年1月1日起计算至2018年12月31日）；二、驳回原告朱锡贵的其他诉讼请求。案件受理费3,520.00元，由原告朱锡贵负担3000.00元，由被告毕节市政通房地产开发有限责任公司负担520.00元。 本案审理过程中，双方当事人均未提交证据。 经审理查明：本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，上诉人未如期履行上述义务，违反双方合同约定，应当承担违约责任。上诉人以其违约未对被上诉人造成损失为由，主张不承担违约责任，无事实及法律依据。《商品房买卖合同》约定违约金按日以被上诉人已付购房款的0.2%计付，一审结合本案实际将其调减为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍，并无不当，本院予以确认。上诉人主张《商品房买卖合同》约定的上述违约金标准系笔误，缺乏事实依据，本院不予采信。至于被上诉人是否向上诉人提交办证资料，与上诉人是否在《商品房买卖合同》约定的期限内取得商品房所有权初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书无涉，上诉人履行办理初始登记和文书交付义务，不以被上诉人提交资料为必要条件，故对上诉人所称由于被上诉人原因致其迟延履行合同义务的上诉意见，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉请求、理由不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1040元，由上诉人毕节市政通房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年八月五日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青