北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初3346号原告:北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚合六街**。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。被告：北京老诚伊餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街****913。法定代表人：郝俊丽。委托诉讼代理人：杨歆，男，北京老诚伊餐饮管理有限公司职工。委托诉讼代理人：潘锦，北京京师（天津）律师事务所律师。原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司（以下简称金泰嘉业公司）与被告北京老诚伊餐饮管理有限公司（老诚伊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金泰嘉业公司的委托诉讼代理人常杨杨，被告老诚伊公司的委托诉讼代理人杨歆、潘锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰嘉业公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告的租赁合同于2018年6月10日解除；2．判令被告支付2017年10月20日至2018年6月10日的租金331947．02元，商场管理费148733．48元，POS机（三方接口）技术支持费2689．32元，水电费5315．23元，包含上述费用在内的其他费用产生的逾期违约金79751．78元；3．判令被告支付违约金251960．34元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月，原告与被告签订《租赁合同》，将位于北京丰台区果园7号楼（现名“合生广场”）L3层3709号房屋出租给被告，租用面积324．85平方米，租赁期限为5年（2017年7月20日至2022年7月19日）用于经营“老诚伊”品牌“餐饮”业态之用。合同签订后，原告如约将场地交付使用，并完全履行了合同义务。但被告在使用承租房屋对外经营的前提下，长期拖欠2017年10月20日至2018年6月10日期间的租金、商场管理费、POS机技术支持费、水电费。原告多次催要无果，无奈于2018年5月29日制作了《解除合同通知函》，通知被告自2018年6月10日与被告解除租赁关系，同时要求其交齐拖欠租金并结清所有费用，将场地恢复至毛坯状态交付原告。虽经原告多次催要，截至起诉之日，被告仍拒不支付巨额的租金、商场管理费及其他各项费用，故原告诉至法院。被告老诚伊公司辩称，一、原告主张事实错误，被告补充如下。1、被告已经实际支付了2017年11月份和2018年4月份的房租，商场管理费及POS机技术支持费。并且用租赁保证金等抵扣了2017年12月份、2018年1-3月份的房租、商场管理费、POS机技术支持费333111．49元。对于抵扣，原告经理李锦全和严凤伟应许，并且原告根据租赁协议的约定，其也同意了抵扣房租。2、被告行使抗辩权，在双方签订房屋租赁合同前，原告在给被告提供的合生广场介绍中，被告承租的L3层3709号房屋周边规划为餐饮，因为餐饮行业有聚堆效应，所以承诺招租对象都是餐饮行业，起初，被告周边确实都是餐饮行业，但没多久，原告调整该楼层行业规划为儿童娱乐教学场所，一些餐馆陆续撤离或听从原告安排搬到5层。对此，被告多次向原告表示不满，要求原告给出解决方案，但未果，而后原告停电，被告被迫撤店。二、原告法律适用错误。被告忽视租赁保证金抵扣房租的事实，原告不能即罚没保证金，又主张违约金。首先，根据租赁合同的约定，该保证金属于《合同法》第114条的约定的一定数额的违约金。不应再与违约金条款重复适用。如果主张罚没了保证金又主张违约金，则有一份损失双份补偿的嫌疑。其次，根据《合同法》第116条的规定，违约金和定金不得同时适用，其背后的法理就在于合同法侧重的是补偿性，损失填平，而非无限夸大意思自治。同样保证金与违约金也不应并用。三、原告主张违约金过高。原告已经用租赁保证金抵扣房屋租金，原告没有损失，其主张79751．78元违约金的同时又主张251960．34元的违约金，违约金额明显过高。四、关于水电费。关于5315．23元的水电费的主张是缺乏事实基础的，我方从不拖欠原告任何水电费用。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月17日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》约定：第一部分通用条款：4．2．1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的商场管理费，该商场管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等商场管理项目发生的费用。4．8本合同约定的租金、商场管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4．8．3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。10．1乙方逾期支付租金、租赁保证金、商场管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金。12．2甲、乙双方同意：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月商场管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。13．1乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋：并将共添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第二部分专用条款：19．1甲方出租给乙方的房屋座落在北京市丰台区果园7号楼3层301被称为“合生广场”（以下称“商场”）的L3层3709号房屋（合同中简称“该房屋”）。19．2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、商场管理费及其他费用的租用面积为324．85平方米。19．3乙方承诺租赁该房屋作为经营“老诚伊品牌餐饮业态”之用途，该房屋的商铺名称是老诚伊，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容）。19．4商场已于2016年12月24日开业。20．1该房屋的租赁期为自交付日起5年的时间，即2017年07月20日至2022年07月19日。20．2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月的装修期。即2017年07月20日至2017年10月19日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供物业管理服务及宣传推广服务，故装修期内无商场管理费及宣传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）。21．1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金+提成租金超出保底租金的部分。21．1．1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2017年07月20日至2017年11月19日期间的保底租金为人民币55237．49元。第一个租赁年度中2017年11月20日至2018年07月19日期间的月保底租金的计算标准为每平方米人民币170．04元，月保底租金为人民币55237．49元。21．1．2提成租金：第一个租赁年度（2017年07月20日至2018年07月19日）的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的8％计算。21．l．3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2017年10月20日前向甲方付清2017年07月20日至2017年11月19日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）。21．2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币279383．99元。21．3目前该房屋的商场管理费按照租用面积每月每平方米人民币75．47元核算，每月的商场管理费为人民币24516．43元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的商场管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2017年10月20日至2017年11月19日的商场管理费为人民币24516．43元，应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的商场管理费。21．5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为人民币16242．50元，公用事业费保证金为人民币32485元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21．8本合同的收银方式为独立收银甲方安装借口设备。三方借口技术支持费自使用之日起计算，乙方在租赁期内使用1台接口设备，三方技术支持费为人民币400元/月/台，每个月三方接口技术支持费总计为人民币400元；三方接口保证金为人民币5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金及首月的三方接口技术支持费，自第二个三方接口实际使用月起，乙方于其后每月月底前付清下个月的三方接口技术支持费；未满月的三方接口技术支持费按当月的实际天数计收。2017年8月14日，被告向原告缴纳租赁保证金279383．99元，装修押金16242．5元，公共事业费保证金32485元，三方接口保证金5000元。2018年1月30日，被告向原告缴纳商场管理费25987．42元，固定租金57999．36元。2018年4月23日，被告向原告缴纳三方接口维护费400元，商场管理费25987．42元，固定租金53366．5元。双方均认可，三方接口保证金、公共事业费保证金、租赁保证金、装修押金均未退还；被告主张上述费用共计333111．49元抵扣了2017年12月至2018年3月共计四个月份的租金、商场管理费及三方接口维护费，原告对此不认可，表示系被告拖欠费用。被告认可其未缴纳2018年5月1日至2018年6月10日的租金、商场管理费及三方接口维护费，提交照片、视频等证据材料，证明其租赁的商场三层餐饮商户经营状况，2018年5月24日原告将其租赁房屋断电，周边餐饮商户陆续撤店或搬至五层，对方私自调整业态布局，导致其无法继续经营，未缴纳租金，系形式不安抗辩权。原告表示关于周边业态不符的意见，被告在诉讼前、合同解约时均为提出，对方2017年10月20日至2017年10月31日的租金亦未交纳；被告表示2017年10月20日至2017年10月31日的租金系其以定金抵的租金，但未提交相关证据。庭审中，原告提交其于分别于2018年3月20日、2018年4月24日向被告邮寄的《催款函》及物流明细，证明原告多次催要相关费用，被告拒不支付，构成违约。被告质证表示上述《催款函》均未收到。原告提交原告向被告邮寄的《解除租赁合同通知函》，内容为：贵司与我司于2017年7月20日签订了L3层3709号（以下称“该房屋”）的《租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。我司依约向您交付了房屋，但截止2018年6月10日，您已拖欠《租赁合同》约定应付款项共计483369．82元，虽经我司多次催促，但至今您仍未支付。鉴于在《租赁合同》履行期限届满之前，贵司拖欠租金及其他费用的时间已经远超过《租赁合同》约定的期限，构成根本违约。现我司根据《租赁合同》相关条款约定和《合同法》及相关司法解释之规定，正式函告您如下：1．您与我司签订的《租赁合同》于2018年6月10日解除（下称“解除日”），双方间的房屋租赁法律关系终止。2．您应于上述解除日将租赁房屋恢复为毛坯状态交还我司，否则我司将按《租赁合同》第十三条款约定自行收回房屋，贵司应当承担相关恢复费用，我司对房屋腾空及恢复原状过程中引起的损坏概不负责，同时我司保留按《租赁合同》21．7条款追究您占用费的权利。3．贵司己付的租赁保证金及己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，且贵司应尽快支付拖欠我司的租金人民币331947．02元、商场管理费人民币148733．48元、水电费（以实际账单为准）及相应逾期违约金（须计至贵司/您清偿全部欠款之日）。4．贵司应依《租赁合同》12．2条约定支付违约金人民251960．34元。5．我司有权根据《租赁合同》10．1条约定自解除日起停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止您使用，而造成的一切后果将由您自行承担。6．贵司应于解除日起30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，我司将按《租赁合同》21．9条款约定追究贵司的违约金。7．贵司依法及依约应当承担的其他违约责任。同时，若贵司的违约行为给我司造成的损失高于违约金的，我司有权根据《合同法》及《租赁合同》的有关规定进一步要求您赔偿损失。该邮件物流信息显示他人收，前台。被告质证表示未收到该份《解除租赁合同通知函》，认可合同已经解除，但不认可原告主张的合同解除时间，表示2018年5月24日断电时解除合同。原告提交合生广场后付费商户水费缴费明细及合生广场商户用电统计表，主张被告欠其2018年3、4月份水电费共计5315．23元未支付，被告对此不认可，表示从未拖欠过水电费，但未提交相关证据证明其缴纳水电费的情形。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，本院对此不持异议。关于解除合同时间，原告主张双方合同于2018年6月10日解除，被告认可其于2018年6月10日撤场，但因原告于2018年5月24日断电，致使其不能正常营业，合同目的不能实现，故2018年5月24日为合同解除时间。鉴于断电事实的存在，必然导致合同目的无法实现，本院认定双方《租赁合同》于2018年5月24日解除。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《租赁合同》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体商户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后收取了原告交付的涉诉商铺在商城内进行经营，未按照合同约定及时给付租金及其他费用，行为亦属不当。综上，对于原告所主张的租金和商场管理费，原告虽存在商城管理的失当行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告亦应当支付一定租金及商场管理费，对于具体的数额，本院考虑合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等情况酌情予以确定。对于原告主张被告支付拖欠三方接口技术支持费的主张，本院根据双方之间实际租赁期限及被告已缴纳款项情况，酌情予以支持。关于原告主张被告支付2018年3、4月份水电费的主张，其提交的合生广场后付费商户水费缴费明细显示了被告在该时间段的用水情况，本院对于原告要求被告支付2018年3、4月份水费的主张予以支持。原告提交的合生广场商户用电统计表中未显示被告在2018年3、4月份的用电情况，故对于原告要求被告支付该时间段电费的主张，本院不予支持。对于原告主张的解除合同违约金、逾期支付违约金，考虑到原告在合同履行中亦存在一定程度的过错，综合双方的过错程度、被告的逾期时间、原告的实际损失等因素，不宜向承租方苛以违约责任，故对于原告主张的解除合同违约金、逾期支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于三方接口保证金、公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金一节，双方均认可上述费用均已缴纳，尚未退还。原、被告在《租赁合同》中约定：装修押金于该房屋之二次装修工程经原告验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还被告；在因被告逾期不支付租金导致原告行使解除权时，被告已付的租赁保证金及被告己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。本院认为，原告为商场出租管理方，其与被告签订的《租赁合同》系原告提供的格式合同，合同中约定在因被告原因使原告行使解除权时不予退还相关费用的条款在合同中没有特殊标注，原告亦未证明其向被告进行了合理的提示说明，明显加重被告责任，故该条款中关于“不予退还”的约定无效。此外，原、被告就租赁合同解除均存在过错，原告以被告违约为由，不予退还相关费用，不能成立。被告主张上述保证金及押金抵扣欠付租金及其他费用，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司与被告北京老诚伊餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2018年5月24日解除；二、被告北京老诚伊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司支付租金、商场管理费、三方接口技术支持费、水费共计88718．36元；三、驳回原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11467元，由原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担9449元（已交纳）；由被告北京老诚伊餐饮管理有限公司负担2018元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 潘磊人民陪审员侯佩秋人民陪审员刘永红二〇一九年八月三十日书记员 李                乔