南昌铁路运输中级法院 行 政 裁 定 书 （2019）赣71行终233号 上诉人（原审被告）新余市国土资源局（新余市不动产登记局），住所地新余市赛维大道**。 法定代表人：钟兆辉，该局局长。 委托代理人：吴平芳，江西省弘道律师事务所律师。 委托代理人：梁朝晖，该局工作人员，职务：副主任。 被上诉人（原审原告）吴洁琼，女，1985年10月20日出生，汉族，湖南省湘乡县人，住新余市分宜县。 委托代理人：华敏，江西君越律师事务所律师。 委托代理人：陈蓉，江西君越律师事务所实习律师。 原审被告：新余市房产管理局，住所，住所地新余市长青北路**div> 法定代表人：敖小忠，该局局长。 委托代理人：王志祥，江西姚建律师事务所律师。 委托代理人：程为山，该局工作人员，职务：分管交易中心副局长。 原审第三人：汤啸，男，1984年7月28日出生，汉族，湖南省浏阳市人，住新余市渝水区。 原审第三人：叶敏，男，1992年6月19日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。 上诉人新余市国土资源局（新余市不动产登记局）因其与被上诉人吴洁琼、原审被告新余市房产管理局、原审第三人汤啸、叶敏房屋行政登记一案，不服新余市渝水区人民法院（2018）赣0502行初12号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。 一审法院经审理查明，2016年6月21日，市不动产局为原告与第三人汤啸共同共有的座落在新余市城东赛维大道3366号恒大雅苑4栋1701室房屋颁发了赣（2016）新余市不动产权第0008363号不动产权证。2016年10月20日，第三人汤啸持赣（2016）新余市不动产权第0008363号不动产权证及其与原告的身份证，通过中介机构嘉华代理公司将所涉房屋转移登记给第三人叶敏，其中有关材料中原告的签名由第三人汤啸找另一女人持原告身份证假冒原告所签。嘉华代理公司向市不动产局提交了有关材料，市不动产局接收了有关材料，但交易双方当事人未当场签字确认。市不动产局于2016年10月31日向第三人叶敏颁发了赣（2016）新余市不动产权第0014088号不动产证，将新余市城东赛维大道3366号恒大雅苑4栋1701号房屋转移登记至第三人叶敏名下。后第三人叶敏听说原告与第三人汤啸的纠纷，于2018年5月8日向市不动产局申请将该房屋转移登记给案外人罗红霞，市不动产局于2018年5月16日向罗红霞颁发了赣（2018）新余市不动产权第0025204号不动产权证，将该房屋登记至罗红霞名下。 另查明，新余市根据国家和省政府职能转变和机构改革关于将房屋登记、林地登记、土地登记的职责整合由一个部门承担的要求，从2016年1月1日起正式启动职责整合，保留新余市国土资源局（挂新余市不动产登记局牌子），负责房屋登记、林地登记、土地登记等不动产登记工作，由市房管局进行备案工作，协同市国土资源局指导房屋登记工作。 再查明，原告与第三人汤啸于2016年12月23日协议离婚，协议约定本案所涉房屋归原告所有。第三人汤啸在离婚前制作了一本假赣（2016）新余市不动产权第0008363号不动产权证交与原告，原告一直以为保管的是真产权证，真产权证则由第三人汤啸交至嘉华代理公司去不动产局办理过户手续。 一审法院认为,根据《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”新余市保留新余市国土资源局（挂新余市不动产登记局牌子），负责房屋登记、林地登记、土地登记等不动产登记工作，故被告新余市国土资源局（新余市不动产登记局）是本案适格被告。市房管局只负责备案、协同市不动产局工作，故其不是本案适格被告。 根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。”第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”本案所涉房屋为原告与第三人汤啸共同共有，其转移登记时，应当与受让人共同申请转移登记；委托嘉华代理公司申请登记，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。原告作为案涉房屋共有人，对整个转移登记不知情，当事人亦未到市不动产局现场签订授权委托书，市不动产局在办理转移登记时未按规定程序办理，致使第三人汤啸单方将共有房产转移给第三人叶敏，市不动产局在办理涉案房屋转移登记时违反法定程序，按照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项规定，行政行为应予撤销。但第三人叶敏又将涉案房屋转移给案外人，市不动产局亦已再次颁发转移登记证书，原告所诉行政行为已被后续行政行为所改变，在后续行政行为未被撤销之前，前面行政行为依法不具有可撤销内容。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，本案应判决确认违法。在转移登记没有被撤销之前，亦不能为原告办理涉案房屋之不动产权证。故对原告诉请，本院予以部分支持，其余诉请没有法律根据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决：一、确认被告新余市国土资源局（新余市不动产登记局）于2016年10月31日向第三人叶敏颁发的赣（2016）新余市不动产权第0014088号不动产证违法；二、驳回原告吴洁琼的其它诉讼请求。案件受理费五十元，由被告新余市国土资源局（新余市不动产登记局）负担。 上诉人新余市国土资源局（新余市不动产登记局）上诉称：1、撤销一审法院（2018）赣0502行初12号行政判决，驳回被上诉人吴洁琼的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人吴洁琼承担。 上诉事实和理由：1、被上诉人及第三人汤啸与叶敏签订了房屋买卖合同，双方及委托的中介机构到银行办理了过户按揭手续，银行审查了被上诉人的身份证原件，合同当事人也在货款申请表及二手房首付款证明签名，证明被上诉人对于案涉房屋转让给叶敏是知情，且亲自到现场办理相关手续，并不存在汤啸隐瞒其与叶敏交易的行为。被上诉人及汤啸与叶敏签订《存量房交易合同》共同向房产局申请所有权转移登记，房产局对申请材料进行了查验，并办理了案涉房屋所有权转移登记备案。3、被上诉人及汤啸、叶敏共同向答辩人提供了符合不动产登记材料，在登记前，案涉房屋已经交易完成，所有权事实上已经实现了转移，不动产登记只是一个公示公信的过程，只是一个登记备案，答辩人已经尽到了审慎审查的义务。4、退一步讲，如果被上诉人主张其未签字，而是房产中介机构及汤啸、叶敏三方虚构其签字而办理房屋转移登记，房产中介机构所持不动产证和被上诉人身份证均是真实的，而且被上诉人的身份证从2016年9月30日起就被汤啸拿到去银行办过户按揭，直到2016年10月10日办理不动产转移登记，在长达将近1个月的时间内，被上诉人不知道其身份证不在自己身边，完全不符合常理。5、《不动产登记暂行条例实施细则》属于部门规章，该规章是指导不动产登记部门办理不动产登记的内部规定，根据《行政诉讼法》第六十三条规定，人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法、地方性法规为依据不是行政诉讼判决依据，一审法院适用上述规章判决上诉人办理案涉房屋转移登记违反法定程序属于适用法律错误。 被上诉人吴洁琼，原审被告新余市房产管理局，原审第三人汤啸、叶敏未向本院提交书面答辩状。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。上述规定表明，第一次转移登记与后续转移登记是各自独立的行政行为，并不存在后行为对前行为的改变。因此，一审认为：“原告所诉行政行为已被后续行政行为所改变，在后续行政行为未被撤销之前，前面行政行为依法不具有可撤销内容。”理由不能成立。同时，上述规定也表明，原房屋权利人对多次转移登记一并提起诉讼的，人民法院应当一并受理，并先审理第一次转移登记。人民法院判决驳回原告就第一次转移登记提出的诉讼请求，或者确认在先转移登记违法（保留登记效果）的，裁定驳回原告对后续转移登记的起诉；人民法院判决确认第一次转移登记违法（效果消灭）的，则继续审理第二次转移登记。依此类推。本案中，案涉房屋涉及两次转移登记，被上诉人仅就第一次转移登记提起诉讼，本案审查的重点是第一次转移登记的合法性，如果转移登记违法，审理的结果存在两种情形：一是转移登记行为违法，如原审第三人叶敏善意取得，则确认上诉人作出的转移登记行为违法但不予撤销；二是转移登记行为违法，如原审第三人叶敏非善意取得，则撤销上诉人作出的转移登记行为。因此，原审第三人叶敏是否善意取得，将直接影响本案的裁判结果，而一审法院在对此事实未予查明的情况下，径行作出确认上诉人的转移登记行为违法错误。 根据江西省高级人民法院关于印发《南铁跨行政区划管辖行政案件的若干意见》规定，新余市区划内，允许起诉人选择本地基层法院管辖。本案中，被上诉人一审选择向新余市渝水区人民法院提起诉讼，而且该院也具有管辖权，因此，本案应发回新余市渝水区人民法院重审。 综上，一审认定基本事实不清，证据不足，上诉人的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销新余市渝水区人民法院（2018）赣0502行初12号行政判决； 二、发回新余市渝水区人民法院重审。 审 判 长  谭 闻 审 判 员  郑红葛 审 判 员  刘 巍 二〇一九年八月二十三日 法官助理  陈 安 书 记 员  高煜格