吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3211号上诉人（原审原告）：韩娜，女，1981年8月10日出生，锡伯族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：孙柏松，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：王潼琪，吉林常春律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长春海华房地产开发有限公司，住所地长春市南关区临河街。8377号中海国际广场A座12A层。法定代表人：张智超，董事长。委托诉讼代理人：邹佳林，吉林钟言宇德律师事务所律师。上诉人韩娜与被上诉人长春海华房地产开发有限公司（以下简称海华公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩娜原审诉称：2016年4月12日，原告韩娜与被告海华公司签订《商品房买卖合同》，在该备案合同中第四条双方明确约定，商品房价款按照建筑面积计算。为此，原告按照每平方米11797.29元的价格向被告支付194.96平方米的房屋价款2300000元。关于面积差异问题，在该合同第五条双方明确约定了“（1）产权登记面积与合同约定面积产生差异、差异值在土0.6%以内（含本数）的，出卖人与买受人互相不退、不补；（2）产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值大于土0.6%的，买卖双方就面积差异签订补充协议，据实结算房款差”。基于该份协议，原告于当日配合被告签订了《中海·紫金苑面积互不找差补充协议》（以下简称《不找差协议》），即在前述《商品房买卖合同》约定的面积及可能存在的合理面积差异范围内按套购买房屋。至2018年4月，被告因处理原告及兴业银行股份有限公司长春分行贷款问题，再次拟定《补充协议》要求原告签署时，原告才发现所购买的房屋面积存在29.74平方米误差。后经多次与被告协商，其均以房屋按套出售为由拒不返还多收款项。原告认为被告在要求原告签订《不找差协议》过程中存在欺诈行为，且显失公平，故原告现诉至法院，要求：1.撤销原告韩娜与被告海华公司签订的《中海·紫金苑面积互不找差补充协议》；2.判令被告海华公司向原告返还28.57平方米面积补差款337049元；3.判令被告海华公司赔偿原告因面积差异额外支付的契税、物业维修基金、取暖费损失11567元，上述请求共计款项为348616元；4.案件受理费由被告负担。海华公司原审辩称：涉案房屋是按套出售，双方在补充协议中已经明确表示该房屋按套出售，并且约定不找面积差款，该补充协议是双方真实意思表示，合法有效，且撤销请求权已过除斥期间，针对该类案件已经有发生法律效力的判决可供参考，综上，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明：2016年4月12日，韩娜与海华公司签订《商品房买卖合同》，约定韩娜购买海华公司开发的位于长春市南关区南湖中街中海·紫金苑F地块第F8幢1单元102号建筑面积194.96平方米住宅房，其中套内建筑面积174.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.16平方米。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11797.29元，总金额2300000元。合同第五条面积确认及面积差异处理约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1.双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值在±0.6%以内（含本数）的，出卖人与买受人互相不退、不补；（2）产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值大于±0.6%的，买卖双方就面积差异签订补充协议，据实结算房款差。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年6月12日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。海华公司、韩娜签订上述买卖合同当日还签订了《不找差协议》，约定海华公司（甲方）、韩娜（乙方）就售出的商品房建筑面积问题，经协商达成如下协议：第一条，乙方于2016年6月29日在甲方购得中海·紫金苑小区F8栋1单元102室。此套房源按套购买，后期如因房屋转现产生面积变更，甲、乙双方互不找差。第二条，乙方在签订购房协议同时，已确认此套房源面积出入问题。第三条，该差异面积问题一次性处理完毕后，任何一方不得再就此问题提出差异。第四条，本合同自双方签字盖章认可后生效。另查，2016年4月9日，海华公司为韩娜出具维修基金、契税及印花税收据共计两枚，分别载明收取F8栋102室维修基金18521.20元和契税46000元、印花税5元。另大唐长春供热有限责任公司通过吉林银行代收方式收取韩娜的2018至2019年度中海·紫金苑F8-1-102号房的采暖费5263.92元。再查，案涉房屋所在中海·紫金苑F8号楼工程建设由施工单位于2013年12月1日申请工程竣工验收，工程竣工验收结论为该项工程质量合格。另长春市房产档案馆于2018年5月28日向长春市工商行政管理局南关分局出具《关于长春市工商行政管理局南关分局协助调查函的回复》，内容为：经查档，中海·紫金苑小区F8幢102号和104号房屋预测面积和实测面积误差产生的主要原因是由于设计变更造成。1、期房首层由北侧进入公共楼梯间，现房首层由南侧进入公共楼梯间，1层轴线8-11×A-L区域由预测绘104房间套内变更为公共入户大堂1层轴线22-25×A-L区域由预测绘102房间套内变更为公共入户大堂导致102号和104号房间预测套内面积和实测套内面积出入较大。2、首层楼梯间形状发生变更，亦造成预测面积和实测面积相差较大。庭审后，海华公司对工程施工中知否存在设计变更进行核实并出具说明，主要内容为中海·紫金苑房屋建筑面积于2012年4月13日完成预测量，在施工过程中存在设计变更，该楼盘于2013年12月6日取得竣工验收备案证，韩娜购房时间为2016年4月12日，其购房时已实际看房并了解销售模式后才决定购买的，另因房屋是按套计价出售，所以在销售前未对实际面积再次测量。再查，案涉房屋目前尚未办理权属登记，根据韩娜举证的《个人住房信息查询结果证明》显示，韩娜购买案涉房屋的商品房买卖合同已经备案登记，备案的房屋建筑面积为194.96平方米。原审法院认为：韩娜与海华公司签订的《商品房买卖合同》及《不找差协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。该合同及补充协议对双方当事人具有法律约束力，双方应当按约定履行各自义务。双方在补充协议中约定在签订购房协议时，已确认案涉房源出入问题，案涉房屋系按套购买，后期如因房屋转现产生面积变更，甲、乙双方互不找差。现韩娜以签订补充协议过程中海华公司存在欺诈行为且显失公平，要求撤销上述面积互不找差补充协议、返还面积补差款及赔偿损失，因补充协议经双方签字确认对案涉房屋面积出入问题已经达成一致解决方式，韩娜作为完全民事行为能力人，对其签字行为应具有明确的认知，其主张签订协议中被告海华公司存在欺诈行为，对此应承担进一步举证证明责任，即使海华公司存在过错将设计变更的案涉房屋以原预测面积按套出售给韩娜，但房屋已按照约定时间交付给韩娜，韩娜亦居住使用该案涉房屋，其应当知道案涉房屋存在面积差异问题。关于韩娜提出签订补充协议显失公平一节，双方签订《商品房买卖合同》中虽约定按建筑面积计算单价（即11977.29元/平方米），但约定的房屋单价并不是整元单价，而是计算到货币单位分，恰恰房屋总价款为整元（即2300000元），结合双方补充协议中案涉房屋按套购买的约定，可以认定签订合同及补充协议时，双方当事人的真实意愿是房屋按套购买，且案涉房屋的交易价格并不属于明显过高的情形，故韩娜的该项主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，韩娜、海华公司签订的《不找差协议》不符合法定的撤销条件，原告的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告韩娜的诉讼请求。案件受理费3265元，由原告韩娜负担。宣判后，韩娜不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.签订《不找差协议》并非上诉人的真实意思表示。2016年双方当事人签订《商品房买卖合同》时，海华公司明确记载房屋面积为194.96平方米，系按照面积出售并对面积差异问题作出了明确约定，上诉人对此充分信任并对可能出现的合理范围内的面积差异作出预判，在此基础上上诉人签订了《不找差协议》，将该房屋按套出售时，上诉人并未质疑该协议的合理性。本案中，上诉人是基于海华公司提供的虚假的面积信息形成内心确信而同意签订了补充协议，真实意思为同意按照面积单价或按套方式购买面积为194.96平方米的房屋，并认可在合理范围内出现面积差时免除海华公司退还少量差异面积款的义务。如果上诉人在购买房屋时明知房屋差异面积达到28.57平方米，却无条件免除337048.5元的差异面积款，这明显不符合生活常识。2.海华公司在签订合同过程中明显存在欺诈。房屋的差异面积产生的原因，是施工过程中海华公司进行了设计变更，海华公司对此为明知。但在签订合同时，仍按照194.96平方米出售，并意图通过签订《不找差协议》免除其责任。其隐瞒设计变更和房屋真实面积，使上诉人在认识错误的情况下签订合同，欺诈故意明显。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审，案件受理费由海华公司负担。海华公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。除原审查明的案件事实外，本院另查明：案涉房屋的产权登记面积为165.22平方米，与合同约定的面积存在29.74平方米的误差。本院认为：1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋建筑面积为194.96平方米，单价为11797.29元，总价为230万元，同时约定产权登记面积与合同约定面积产生差异的，0.6%以内双方互相不退、不补。同日，双方签订了《不找差协议》，约定案涉房屋按套出售，后期产生面积变更，双方不找差。以上协议约定的房屋面积，均来源于房屋在2012年预测量时确定的面积。在施工过程中，由于设计变更，房屋面积产生变化，在2013年房屋竣工备案时，确定了房屋最终面积为165.22平方米。而双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年，即在签订协议时，海华公司即已知晓《商品房买卖合同》约定的房屋面积194.96平方米并非房屋的真实面积，但其并未将该信息告知购房人韩娜，并以该面积计算房屋价款，使韩娜对房屋面积产生错误认知，并以该面积交纳了购房款。海华公司在以错误的房屋面积与韩娜签订《商品房买卖合同》且协议约定了差异面积的处理方式的情况下，海华公司又与韩娜签订了《不找差协议》，约定韩娜放弃面积变更时找差的权利，海华公司以上行为构成欺诈，使韩娜合法权益受到损害，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，韩娜主张撤销《不找差协议》，本院予以支持，原审判决认定《不找差协议》不应撤销错误，应予纠正。《不找差协议》虽然约定了按套出售房屋，但房屋价格是按照错误的房屋面积计算所得，而错误的房屋面积系海华公司在隐瞒房屋真实面积的情况下提供，按套出售的房屋价格亦为海华公司欺诈形成，故海华公司以房屋按套出售为由，抗辩主张不应撤销《不找差协议》，本院不予支持。海华公司另抗辩主张案涉房屋在出售时为现房，韩娜对房屋面积为应知，并自愿签订《不找差协议》，故不应撤销。虽然签订《商品房买卖合同》及《不找差协议》时案涉房屋为现房并约定“已确认此套房源面积出入问题”，但房屋此时并未交付，要求购房人在签订购房协议时即对房屋进行实际测量并不现实，亦不符合交易习惯，且《商品房买卖合同》约定只在0.6%误差范围内不找差，购房人即使签订《不找差协议》放弃找差的权利，其主观上亦应在0.6%上下浮动范围内放弃权利，而不是基于海华公司提供的错误信息自愿放弃房屋15.25%的真实误差的找差权利，故海华公司该抗辩理由亦不成立。2.因《不找差协议》应予撤销，当房屋产权面积与合同面积产生差异时，应按照《商品房买卖合同》第五条“产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值在正负0.6%以内的，出卖人与买受人互相不退、不补，差异值大于正负0.6%的，据实结算房款差”的约定进行处理。据此，因案涉房屋的产权登记面积为165.22平方米，比合同约定的面积少29.74平方米，面积差异达到了15.25%，超过了0.6%的标准，故海华公司应按照合同单价返还韩娜多支付的购房款336950元【（15.25%-0.6%）×194.96平方米×11797.29元】。3.韩娜主张海华公司赔偿多支付的契税、物业维修基金、取暖费损失，因以上费用均非海华公司收取，韩娜要求海华公司赔偿以上损失，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初1730号民事判决；二、撤销被上诉人长春海华房地产开发有限公司与上诉人韩娜于2016年4月12日签订的《中海·紫金苑面积互不找差补充协议》；三、被上诉人长春海华房地产开发有限公司于本判决生效后立即返回上诉人韩娜购房款336950元；四、驳回上诉人韩娜的其他诉讼请求。一、二审案件受理费总计9794元，由被上诉人长春海华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 张海胶审判员 张新华二〇一九年八月十九日书记员 林星辰