四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初4869号 原告：四川省润无声物业发展有限责任公司，统一社会信用代码91510xxxx11888659G，住所地：成都市。 法定代表人：向国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，男，该公司员工。 被告：汤路琼，女，1982年1月10日，汉族，住四川省绵阳涪城区。 原告四川省润无声物业发展有限责任公司与被告汤路琼物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川省润无声物业发展有限责任公司的委托诉讼代理人何泽永、被告汤路琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川省润无声物业发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠从2015年8月1日至2019年12月31日的物业服务费8233元（1.5元×103.56平方米×53个月）、生活垃圾费246元（6元×41个月），并承担逾期违约金1695.8元（8479元×20%），共计10174.8元；2.本案诉讼费由被告支付。事实和理由：原告依照相关法规和双方签订的物业服务合同约定，对绵阳市高水南街御景名城小区的业主和物业使用人提供物业服务，在服务过程中，被告汤路琼为御景名城20幢1单元15楼1号房屋业主，享受了原告提供的物业服务，却拖欠从2015年8月1日至2019年12月31日的物业服务等费用。为维护原告合法权益，现起诉望判如所请。庭审中，原告放弃部分诉讼请求，主张物业服务费计算期间调整为2015年8月1日至2019年6月30日。 被告汤路琼辩称，我从2015年8月起未缴物业费和垃圾清运费属实，但是没有交物业费是有原因的。合同约定前期物业服务期限3年，早已过了，合同上名称与印章不符，分公司不具有独立法人资格，合同期满没有续签，原告无权起诉。合同约定原告是二级物业服务企业，但原告的服务并未达到该标准。被告从未收到过原告催收物业服务费的相关通知，故原告主张的部分物业服务费按照法律规定已超过诉讼时效，法院对此应不予支持。 本院经审理认定如下事实：被告系绵阳市涪城区高水南街46号御景名城小区20栋1单元15楼1号房屋的业主，房屋建筑面积103.56平方米。2008年3月1日，案涉小区建设单位四川省三台慧川房地产开发有限责任公司、绵阳市兴苑房地产开发有限责任公司与原告签订《前期物业管理委托服务合同》，约定由原告为开发的御景名城小区提供前期物业服务，物业管理前期介入阶段指从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选取业主委员会之日止，期限暂定三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立之日另行签署合同之时止。 2012年7月31日，被告与原告的分公司四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城分公司签订了《小区费用收缴协议》、《前期物业服务协议》，载明由原告四川省润无声物业发展有限责任公司为案涉小区提供物业服务，为御景名城前期物业管理阶段的物业管理服务单位，前期物业管理服务期限为三年，服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，被告每月每平方米应缴纳物业费用1.5元，每月缴纳生活垃圾清运费6元，如未能按时如数缴纳物业服务费的，应按日千分之三的标准支付违约金。业主使用人首次应缴纳半年物业管理费，以后由业主自行选择年缴、季缴、半年缴方式。被告从2015年8月1日起未缴纳物业管理费和垃圾清运费。 根据110警情信息反映，2015年4月29日被告汤路琼向110报警求助称发生纠纷，后特巡警四大队出警到事发地点御景名城出警。原告称该小区开发商对案涉小区进行过小区业主对物业服务的满意度调查并申请调查取证，经本院核实，案涉小区开发商称当时确向案涉小区业主告知要进行调查，当时也安排工作人员开展调查，但后因好多业主找不到工作无法进行而停止，也未形成完整调查结果，所有公司并未有调查结果及资料。 另查明：原告为证明其催收物业服务费提交照片打印件一份及四川联衡律师事务所关于催收物业服务费律师函复印件一份，照片打印件内显示原告向业主汤路琼张贴催费通知单，该照片由原告备注“21-1-15-1业主催费通知单。2018.12.22”，律师函复印件落款时间为2018年1月25日。原告于2019年5月16日向本院提交本案的民事起诉状向被告主张权利。原告另在本院起诉了多位案涉小区业主，要求业主支付物业服务费等费用，多数业主在应诉时均反映原告存在物业服务瑕疵。 本院认为，依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；……”规定，结合原、被告签订的《前期物业服务协议》和原告与开发商签订的《前期物业管理委托服务合同》，证实约定的前期物业服务期限均为三年，在期限届满后，双方未重新签订其他书面物业服务合同，案涉小区至今仍是原告在为其提供物业服务，故应认定期满后原被告存在事实上的物业服务关系，对于物业服务内容和物业费标准应参照原合同继续进行。小区环境和秩序与小区业主的整体素质有很大关系，不应完全归责于物业服务企业。同时，物业服务企业对小区的管理没有执法处罚权，业主不能以服务瑕疵为由拒交物业服务费。故依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，原告实际为小区提供了物业服务，被告应当按原约定标准支付物业服务费。《前期物业服务协议》系虽原告分公司签订，因依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，因分公司不具有法人资格，其民事责任均由公司承担，故民事责任应当由原告承担。 关于原告主张的物业服务费是否已超过诉讼时效的问题。原告提交的催费通知单系照片打印件，且根据其自行备注内容显示其备注张贴房号并非被告房号，故该照片打印件无法证实其对被告案涉房屋进行了张贴，原告提交的催费律师函系复印件本院无法核实其真实性，且无法证实该律师函已向被告进行送达。综上，对其原告主张物业服务费及垃圾清运费已向被告进行催收，本院不予采信。根据《前期物业服务协议》双方明确约定业主自行选择年缴、季缴、半年缴方式，故对于被告每年未缴纳的物业服务费，原告最迟至次年1月1日应当知晓其权利被侵害，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，故原告主张被告支付2015年8月至2015年12月期间的物业服务费已超过诉讼时效期间，被告仅应按协议约定标准向原告支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费6524.28元（1.5元/月/平方米×103.56平方米×42月）。因双方并未明确约定垃圾清运费的支付期限，且2019年垃圾清运费原告现尚未实际代缴，故被告仅应按协议约定承担原告向主管部门代缴的2015年8月1日至2018年12月31日期间生活垃圾清运费246元（6元/月×41月）。 被告虽于2015年4月29日因纠纷报警，但110警情信息无法证实该纠纷发生与原告物业服务存在直接关系，且经查现案涉小区开发商处并无被告所称的业主满意度调查结论及资料，但经查该小区有众多的业主未交纳物业管理费及多数业主在应诉时均反映原告存在物业服务瑕疵，说明原告的服务在一定程度上确存在瑕疵，原告主张的违约金本院不予支持。 综上所述，原告的合法诉请，本院应予支持。依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告汤路琼于本判决生效之日起五日内向原告四川省润无声物业发展有限责任公司支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费6524.28元及2015年8月1日至2018年12月31日垃圾清运费246元； 二、驳回原告四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27元，由被告汤路琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  叶颖 二〇一九年八月二十八日 书记员  郭莹