江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初3398号原告：吴紫卿，男，1993年5月17日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托代理人：章思宇，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201710600116。被告：江西通力电业发展有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道**，社会统一信用代码：91360000705507979L。法定代表人：黄秋根，系该公司总经理。委托代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201810026216。原告吴紫卿诉被告江西通力电业发展有限公司（以下简称“通力公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴紫卿委托代理人章思宇，被告通力公司委托代理人李明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交房违约金（以721567元为基数，按每日万分之0.9计算违约金，从2018年1月1日起计算至2018年11月15日，共计318天，为20651.24元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，原告与被告通力公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于南昌县南高路以东，开发路以北的商品房，购房金额为721567元。合同约定，被告应在2017年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，若被告逾期交房，逾期交房违约金的计算方式为已付购房款为基数，按照每日万分之一计算违约金至被告实际交付之日。2018年11月15日，涉案房屋才验收合格。故被告应按照合同约定应承担违约责任，支付违约金。被告通力公司辩称：原、被告及物业公司签订的以违约金抵物业费的协议，系三方真实意思表示，原告在抵扣物业费协议已经履行抵扣情况下，起诉被告承担违约金，无事实和法律依据，应予驳回。因项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月。因南昌县政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致多次施工停止、配合督查、停工整改，影响了施工进度。因政府行为导致工期延误的违约责任应当免责。就算承担部分责任，原告的主张高于相关法律规定的，应予调低；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告未提供证明实际损失的证据材料，参照原告所购房屋附近同地段精装房屋的租金水平，原告所主张的违约金远超出该租金的30%，请求法院根据同地段同类房屋租金标准来判决；根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》的约定，原告应当按时交清购房款，然而原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，其违约在先，应当对被告予以适当免责。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年4月26日，原告吴紫卿（买受人）与被告通力公司（出卖人）签订合同编号为2016-043333号《南昌县商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的广和苑1栋1单元12层1-1201号房屋一套。房屋总价款为人民币721567元，买受人在签订本合同时已付清首付款人民币144567元，剩余房款人民币577000元于本合同签订后七天内办理银行按揭手续。合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。合同签订当日，原告向被告通力公司支付了首付款，并于2016年5月4日与原告同贷款银行——赣昌农商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，办理了按揭贷款手续。案涉房屋于2018年11月15日取得竣工验收备案，被告即通知原告收房，原告予以收房。以上事实有原、被告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、增值税发票，江西省地方税务局通用机打发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照上述合同约定，被告应于2017年12月31日之前向原告交付房屋，因案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”的约定，原告据此主张被告应承担按日万分之0.9计算自2018年1月1日起至2018年11月15日期间逾期交房的违约责任，在合同约定的范围内，本院予以支持。被告所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为被告委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容要求被告停工，故被告上述证据及要求对延期交房予以适当免责的辩解意见，本院不予采纳。被告提出原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先，该主张可以另行途径解决，本案不予处理。同时，被告提出原、被告双方与物业公司已签订“以物业费抵扣违约金”的协议，原告已享受了抵扣物业费利益，原告要求被告承担本案违约金的诉求无事实和法律依据的主张。但原告否认三方签订了抵扣协议，仅签订了意向性协议，不发生法律效力。本院认为，被告提交的表格有该楼盘众多业主的签名，属于登记式表格，不能反映各当事人真实意思表示，且未提交“原告已享受了抵扣物业费利益”的证据，故被告该主张，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告江西通力电业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴紫卿支付逾期交房违约金人民币20651.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告吴紫卿其他诉讼请求。案件受理费316元减半收取158元，由被告江西通力电业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  余永祥二〇一九年八月三十日法官助理彭一蕾书记员李倩云