陕西省西安市中级人民法院 民 事  判  决 书 （2019）陕01民终7453号 上诉人（原审原告）：高学江，男，汉族，1969年9月7日出生，宁夏石嘴山监狱狱警，住宁夏石嘴山市大武口区房。委托诉讼代理人：卢霞，陕西浩公律师事务所律师。上诉人（原审原告）：高泽华，男，汉族，1994年1月25日出生，自由职业者，住宁夏石嘴山市大武口区房。委托诉讼代理人：高学江，男，汉族，1969年9月7日出生，住宁夏石嘴山市大武口区房，系高泽华之父。上诉人（原审被告）：西安晟庭置业有限公司，住所地：西安市长安区。法定代表人：李斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳明，陕西明仓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄涛，陕西明仓律师事务所实习律师。上诉人高学江、高泽华因与上诉人西安晟庭置业有限公司（以下简称：晟庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初7467号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2016年4月14日，高学江、高泽华、晟庭公司签订房屋买卖合同，约定由高学江、高泽华购买晟庭公司开发的位于西安市长安区XX座的房屋，合同约定晟庭公司应当在2017年1月31日之前，经建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要后交付给高学江、高泽华。另约定，如遇特殊原因，可以予以延期交付，包括政策法规或行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致商品房逾期交付，买受人同意免除出卖人的责任。如遇异常天气超过一周或以上，工期相应顺延。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，高学江、高泽华按约向晟庭公司交付了合同约定的房屋总价款共计774045元。对于双方争议的事实，举证如下：高学江、高泽华向法庭举证房屋买卖合同中户型图一份、房屋现场照片一张、房管所房屋备案图纸一份,证明晟庭公司户型图中原本设计为窗户的位置晟庭公司将其改为墙面,导致高学江、高泽华采光不畅。晟庭公司对此不予认可，认为高学江、高泽华所购买房屋是根据工程蓝图进行备案和设计，从未进行修改，且在高学江、高泽华购买房屋时，售楼部沙盘也明确显示高学江、高泽华购买的该房屋窗户确实和其他房屋不同，该设计符合相关规定且已验收完毕，高学江、高泽华对此户型结构在购买时应当知晓。合同中所显示图纸虽然有窗户的标示，但另约定，以实际交付为准，故对高学江、高泽华的证明目的不予认可。经查，高学江、高泽华、晟庭公司签订的合同中该房屋东北面确实标注为窗户，但实际北面未有窗户。晟庭公司向法庭提供证据如下：1、西安市防污减霾，防止冬春大气污染相关文件4份，证明自2014年晟庭星座阳光工程开工后，三次接到通知，为防止冬季雾霾，要求工程停工合计248天，造成工期的延误。该延误是因为国家政策导致的，符合合同约定的免责条件，故晟庭公司不应当对因此造成的延迟交房承担违约责任。高学江、高泽华认为自己2016年4月购买的房屋故之前因政策要求的停工与自己无关，不应当计算至应扣除的延误时间。经查，晟庭公司提供的该证据真实有效，予以认定。2、2017年8月30日《晟庭阳光星座项目竣工预验收会议记录》、2017年8月30日《晟庭阳光星座工程预检、竣工预验收报验单》，用以证明2017年8月30日该房屋已经具备合同约定的交付条件，且已经获得合同约定的《住宅工程质量保证书》、《住宅工程使用说明书》。高学江、高泽华对此不予认可，认为自己一直关注该工程的进度，施工现场一直很乱，无法进入。经查，晟庭公司提供的证据真实有效，依法予以认定。3、2017年10月3日至2018年1与16日已收房业主声明及身份证复印件证明在2017年10月3日起业主已经陆续收房，晟庭公司自2017年10月起一直积极履行房屋交付义务，高学江、高泽华未收房，并非晟庭公司的过错。经查，晟庭公司提供他人收房的证据与本案无关，故不予认可。4、2018年6月10日高学江、高泽华收房《声明》，证明高学江、高泽华于2018年6月10日实际已经收房，并达成调解协议，高学江、高泽华提出赔偿没有法律和事实依据。高学江、高泽华对《声明》的真实性予以认可，但是认为房屋未达到交付标准，故不认可工程交付的证据。经查，高学江、高泽华收房所签《声明》真实性属实，依法予以认可。4、晟庭公司向法庭提交2016年5月23日《+-0.00以上主体结构检查记录》、《主体结构分部工程质量验收记录》、《分项、分部工程通过验收各方会签单》证明高学江、高泽华在签订房屋买卖合同时工程主体结构已经封顶，各部分（含门窗）已经完工，高学江、高泽华进行了实际的勘查，且未提出异议。高学江、高泽华对此不予认可，认为其并未到实际勘查。经查，晟庭公司该组证据只能证明其工程主体结构的建成时间，不能证明高学江、高泽华进入工地实地查看，故对其证明目的不予采信。5、晟庭公司提供项目宣传沙盘照片，证明高学江、高泽华在购买房屋时，对房屋窗户情况明确知晓。高学江、高泽华认为其售楼处并无沙盘，对此证据不予认可。经查，售楼处必须建有房屋沙盘，故对该证据的真实性予以认可。6、晟庭公司提供高学江、高泽华所购买户型工程设计审查图纸、房屋窗户照片、2017年8月17日住宅工程质量分户验收表，证明高学江、高泽华所购买的房屋按照规划和蓝图进行建设，且验收合格，符合合同约定。高学江、高泽华认为自己去过质监站、建设局，其答复该达不到使用标准。经查，晟庭公司提供的该组证据真实性属实，予以认定。高学江、高泽华诉至原审法院称，高学江、高泽华与晟庭公司2017年4月14日签订《商品房买卖合同》，约定高学江、高泽华以707663元的价格购买晟庭公司位于西安市长安区XX街XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋，合同约定的交房日期为2017年1月31日，但至今房屋未交付。2018年6月12日，高学江、高泽华在前往晟庭公司处收房过程中发现，涉案房屋未经高学江、高泽华同意，私自变更设计，未达到合同约定的交付标准，严重影响房屋的通风采光和正常使用，给高学江、高泽华造成经济损失，高学江、高泽华多次和晟庭公司协商未果，故诉至法院，诉讼请求为：1、晟庭公司按照合同约定向高学江、高泽华交付房屋；2、请求晟庭公司支付逾期交房违约金70766.3元（从2017年2月1日计算至2018年6月16日）；3、晟庭公司支付因房屋设计变更给高学江、高泽华造成的经济损失15万元；4、晟庭公司承担本案的诉讼费用。晟庭公司辩称,2018年6月10日，高学江、高泽华在收房时向晟庭公司出具声明，称已对晟庭公司给予充分的谅解和理解，晟庭公司补偿高学江、高泽华三年的物业费，双方就房屋交付、逾期办证等相关事宜再无任何争议纠纷。晟庭公司逾期交房是因为项目在施工过程中，因政策原因导致项目多次停工所致，晟庭公司在此过程中没有过错，存在法定及约定的免责事由。2017年8月30日，晟庭公司已经组织五方验收，并实质上已符合合同约定的房屋交付条件，项目大部分业主在2017年10月3日陆续收房，高学江、高泽华亦在2018年6月10日实际收房，故晟庭公司一直积极履行房屋交付义务。另外，晟庭公司所出售房屋不存在设计变更，该房屋严格依据蓝图施工，在售楼处有房屋沙盘展示，且高学江、高泽华购买时为现房，高学江、高泽华实地查看后签订的合同，故高学江、高泽华的诉求没有事实及法律依据。原审法院认为，高学江、高泽华、晟庭公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。本案的争议焦点在于1、晟庭公司开发房屋是否应当承担逾期交房的违约责任。晟庭公司辩称其逾期交房是因政策原因造成，应属免责事由，但晟庭公司向原审法院提供的政府因空气污染要求停工的文件自2014年发布，该通知发布于高学江、高泽华、晟庭公司签订《商品房买卖合同》之前，晟庭公司对政府因空气污染要求停工的通知内容是知晓的，故晟庭公司该辩称理由不能成立，应向高学江、高泽华承担违约责任。但鉴于本案的实际情况及考虑到政府对于施工企业冬季施工的具体要求，客观上对作为开发商的实际施工及不能按时交房具有一定的影响，故可酌情考虑由晟庭公司承担合同约定的70%责任为宜。2、违约金计算的期限。根据高学江、高泽华、晟庭公司签订的合同约定交房标准为：“该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供验收会议纪要。”2017年8月30日，竣工验收会议记录记载预验收合格，但晟庭公司未能提供向高学江、高泽华通知收房的相关证据。2018年6月10日，高学江、高泽华签订《声明》，上记载：本人同意按照公司新近规定办理接收该房屋并办理相关手续。此后晟庭公司向高学江、高泽华交付了房屋钥匙，故应当认为，直至2018年6月10日，高学江、高泽华已经实际收房，晟庭公司应当支付高学江、高泽华自2017年2月1日至2018年6月10日逾期交房的违约金的70%，共计495天,即53641元。3、高学江、高泽华在购买该房屋时是否知道或应当知道该房屋设计无北面的窗户。晟庭公司提供设计蓝图售楼部房屋模型显示高学江、高泽华购买的房屋北面确无窗户，可以表明晟庭公司并没有设计变更。高学江、高泽华只认可在售楼部看到户型沙盘，未看到房屋整体沙盘，明显与一般房屋销售事实不符，对其所述不予采信。在高学江、高泽华、晟庭公司签订的合同中约定，如合同中记载户型与实际不符，应以实际为准。高学江、高泽华在2018年6月10日交房时亦未提出异议，而将房屋钥匙收取，故应当认为高学江、高泽华对北面窗户的情况知情或应当知情，且认可该设计。高学江、高泽华所购买的房屋并非没有窗户，故对高学江、高泽华要求晟庭公司赔偿支付房屋变更设计给高学江、高泽华造成的实际经济损失15万元于法无据，依法不予支持。另外，高学江、高泽华自2018年6月10日已经签订收房《声明》，收取了房屋钥匙，故应当认为晟庭公司已经交付了该房屋，故对高学江、高泽华要求晟庭公司交房的诉讼请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条、一百一十四条之规定，原审法院遂判决：一、本判决生效后十日内被告西安晟庭置业有限公司支付原告高学江、高泽华迟延交房违约金53641元。二、驳回原告其余诉讼请求。本案诉讼费4611元，原告已预交，由被告负担2000元，原告负担2611元。宣判后，高学江、高泽华与晟庭公司均不服。高学江、高泽华向本院提起上诉称，一、一审法院作出判决书严重超审限；二、一审法院判决没有事实依据。1、晟庭公司向一审法院举证因政策导致工程停工，高学江、高泽华提出异议，但是一审法院依职权作出仅是给70％违约金，没有事实依据。2、晟庭公司证已经获得了《住宅工程质量保证书》、《住宅工程使用说明书》，在高学江没有认可，况且晟庭公司未向法庭举证该证据的情况下，一审法院认定真实有效，没有依据。三、一审法院认定涉案房屋交付时间没有依据。另外，西安市发布治污减霾的政策没有明确要求晟庭公司停工，所以不应扣除。综上，请求：1、请求二审法院对西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初7467号民事判决发回重审或改判，由晟庭公司支付逾期交房违约金70766.3元并由晟庭公司承担因交房不符合约定给高学江、高泽华造成的损失15万元；2、一、二审诉讼费由晟庭公司承担。晟庭公司辩称，我方不认可不同意高学江的上诉，请求依法驳回。1、一审程序合法，不存在超审限问题；2、一审认可雾霾天气的影响，晟庭根据双方买卖合同约定，以及天气的影响据实延期交房；3、2016年4月签订商品房买卖合同，当时房屋为现房，售楼处有案涉房屋的沙盘模型，施工蓝图从事至今没有发生任何变更，晟庭公司严格按照施工蓝图进行开发建设；4、根据买卖合同约定，经过五方主体验收才能达到验收条件，一审已举证，涉案房屋早已具备两书，一表正在办；5、2018年6月10日高学江、高泽华收房，并向晟庭公司出具书面声明双方就逾期交房延期办证一次性解决，晟庭给予高学江、高泽华三年的物业费补偿，基于诚实信用原则，高学江已经收房，并对房屋现状予以认可，后又反悔提起本案诉讼，其已违反民法诚实信用原则，其上诉请求应予驳回。晟庭公司向本院提起上诉称，一、一审判决未扣除双方约定及法定免责事由导致的逾期交房延期天数有违客观事实，不符合双方《商品房买卖合同》约定及法律规定。1、逾期交房非系由晟庭公司过错导致，逾期交房存在约定及法定的免责事由。2、晟庭公司有权依据合同约定及政府文件规定将交房时间据实向后延期248天，且在延期期间内不承担违约责任，交房时间应为2018年9月底，之后业主未能收房的责任应由其自行承担。二、高学江已自愿向晟庭公司作出书面声明，该声明系其真实意思表示，合法有效，高学江应当恪守履行，其无权就逾期交房事宜再向晟庭公司主张任何权益。综上，请求：1、撤销一审判决第一项；2、依法改判驳回被上诉人高学江的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由高学江、高泽华承担。高学江、高泽华辩称，1、晟庭公司认为逾期交房有法定约定的事由没有依据，2014年长安区建筑站、及2015年发布的相关规定并没有要求晟庭公司强制停工；2、晟庭公司应预测到治污减霾的政策，应合理安排，工程没有停工的必要性。3、即使存在雾霾天气存在的停工，合同签订之前，2014、2015年政府发布的治污减霾政策与我们履行商品房买卖合同无关，所以不应扣除；4、物业费抵扣逾期交房应经过高学江与晟庭公司及物业公司三方协商一致才合法有效，声明没有高泽华的签字，该声明是无效声明。该声明系格式条款，加重买受方的责任。晟庭公司构成违约，不存在法定约定的免责事由，应承担逾期交房的违约责任。经审理查明，2018年6月10日，由晟庭公司出具并由高学江签字捺印的《声明》约定：1、本人对贵公司因客观原因未能按照合同原约定日期如期交付房屋及后续存在的逾期办证等情形，表示充分地谅解和理解。现本人同意按照贵公司新近通知接收该房屋并办理相关手续。2、本人同意：在接收房屋的同时，贵公司以西安森百物业管理有限公司应收三年物业费直接等额抵付贵公司需支付给本人的逾期交房与办证违约金¥5411元。3、本人声明：西安森百物业管理有限公司以应收三年物业费的方式直接等额抵付贵公司需支付给本人的逾期交房与办证违约金¥5411元，即视为贵公司按照合同约定向本人支付了逾期交房与办证违约金，故贵公司无需另行再向本人支付任何形式的逾期交房与办证违约金，对此本人完全予以认可。至此，本人与贵公司之间就房屋交付、办证等相关全部事宜再无任何争议纠纷，本人亦不会再以任何方式就交房事宜向贵公司主张任何权益。同时，本人前述本声明即是对贵公司交房及本人收房行为的再次确认。4、本人声明：接收房屋后，会严格按照有关物业管理法律法规及制度规定，文明装修，及时缴费，积极配合物业公司相关管理服务工作。5、本声明之全部内容系本人的真实意思表示，不存在任何受欺诈、受胁迫、显失公平、乘人之危等情形，本人自愿无条件恪守履行。6、本声明系不可撤销之声明，自本人签字摁印之日起生效。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，高学江、高泽华与晟庭公司所签订的《商品房买卖合同》符合意思自治原则，不违反法律的禁止性规定，应合法有效，双方当事人均应依约享有权利、履行义务。关于晟庭公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。本案证据显示，晟庭公司确存在违约逾期交付案涉房屋的违约事实。但是，高学江在接收涉案房屋的同时亦在晟庭公司草拟的《声明》上签名并捺印。该《声明》明确约定：物业管理部门免收业主三年的物业费，即视为晟庭公司按照合同约定向本人支付了逾期交房违约金，并表示晟庭公司“无需另行再向本人支付任何形式的逾期交房与办证违约金，对此本人完全予以认可。”此外，该《声明》还对免除晟庭公司逾期交房违约责任问题进行了重申。本院认为，高学江的签名、捺印行为，应视为是对《声明》内容做出的认可，依据我国合同法第二十五条、第七十七条的规定，双方系协商一致变更了原合同关于晟庭公司承担逾期交房违约责任的约定，该《声明》对双方当事人均应依法具有约束效力，在高学江、高泽华不能证明涉案《声明》无效或者可撤销的情形下，原审法院依据原商品房买卖合同的约定，再行判决晟庭公司承担违约责任无事实和法律依据。关于高学江、高泽华所主张因涉案房屋变更设计给其造成的经济损失的问题。房屋作为价值不菲的不动产，在缔约时出卖人不仅要依诚实信用原则向缔约相对人详尽说明房屋实际情况，买受人亦应尽到谨慎的注意义务。结合本案，涉案合同签订时楼盘已经封顶，高学江、高泽华即使不能进入楼内观察所购案涉房屋，其亦可较方便地观察到位于1单位5层的涉案房屋北面是否与其他户型一样开有窗户。而且，本案并无证据可以证明案涉房屋与规划设计不符，售楼部房屋模型也显示高学江、高泽华购买的房屋北面确无窗户。可见，高学江、高泽华应承担因其疏忽大意所带来的一定交易风险。但是，从涉案房屋买卖合同附件所显示的户型图纸看，的确存在图纸与现房不符的情况，附件户型图纸上明确标有开窗。因此，虽然高学江、高泽华应对其自身的疏忽大意承担相应责任，但依据合同的全面履行原则和诚实信用原则，晟庭公司仍应承担相应赔偿责任，本院酌定晟庭公司支付因其对房屋买卖合同附件之不实标注给高学江、高泽华带来的期待利益损失53641元。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、变更西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初7467号民事判决第一项为：本判决生效后十日内西安晟庭置业有限公司支付高学江、高泽华因其交付房屋与合同附件房屋平面图不符给高学江、高泽华带来的期待利益损失53641元；二、撤销西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初7467号民事判决第二项；二、驳回高学江、高泽华的其余诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行，高学江、高泽华预交的3643元二审案件受理费由高学江、高泽华负担；西安晟庭置业有限公司预交的1141元二审案件受理费由西安晟庭置业有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年八月五日  书 记 员  范致远