河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8320号 上诉人（原审被告）：石家庄军远房产经纪有限公司，住所地石家庄市桥**永安街**金裕花园**楼底商**。 法定代表人：王秀青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐晓雅，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王加春，男，1979年11月21日出生，汉族住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王兰，河北英陆律师事务所律师。 上诉人石家庄军远房产经纪有限公司（以下简称军远公司）因与被上诉人王加春房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石家庄军远房产经纪有限公司的委托诉讼代理人徐晓雅、被上诉人王加春的委托诉讼代理人王兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人石家庄军远房产经纪有限公司上诉请求：1.依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初864号民事判决书判决内容，将本案发回重审或改判。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定的事实错误，适用法律错误。1.一审判决中本院认定：原被告双方未曾签订过委托经营协议，也未就委托经营的具体事项进行过协商，就认定为双方诉争期间为租赁关系。上述认定是错误的，根据双方签订的《恒大城商铺返租合同书》第三条的约定：租赁期限由2014年1月1日至2016年12月31日止，合计三年。因此，合同己到期。自2017年1月1日开始原、被告双方不存在租赁关系。由于原、被告双方租赁合同到期，没有签订新的租赁合同，双方不存在租赁关系，故原告依据租赁合同向被告主张租赁费306054元及租金产生的利息26127元没有合同的依据和法律依据，被告不应当支付上述租金和利息。二、自2017年1月1日起至今，原被告之间存在的是委托经营管理关系，而不是租赁关系。根据《恒大城商铺返租合同书》第六条的约定：“甲方承租期满之后，乙方有权决定自主经营或以委托他人经营的方式经营所购买商铺，同时，乙方同意不终止与甲方现有租户的租赁合同，为了全体业主的共同利益，乙方自主经营或授权委托他人经营商铺的经营范围必须与甲方的整体经营范围相协调，并不得以违法或其他违反社会公德的方式损害其他业主的合法权益，如继续选择由甲方租赁管理则乙方将乙方所收租金额的10%作为管理费用支付给甲方”。上诉人与被上诉人2016年12月31日租赁合同到期后，乙方选择由甲方租赁管理，被上诉人应当支付10%租金作为管理费给上诉人，这一约定充分证明二者之间是委托经营关系。如果不是委托经营关系，为何约定10%的管理费呢。虽然双方没有签订委托经营书面合同。但是事实上双方存在的是委托经营法律关系，而不是租赁关系。基于以上理由，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求人民法院查明事实，将本案发回重审或改判，驳回原告对上诉人的诉讼请求。 王加春答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。1.答辩人与上诉人租赁合同到期后，双方虽未续签书面租赁合同，但合同到期后，上诉人继续使用本案所涉房屋，答辩人对该事实也没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方已经建立了不定期租赁法律关系，上诉人继续租赁、使用涉案房屋，依法依约均应向答辩人支付租金，一审法院认定事实及判决结果并无不妥，应予维持。2.关于上诉人提出的第二点上诉理由，上诉人依据合同条款中的一句管理费约定就主张双方属于委托经营，属于断章取义，恶意曲解。《合同书》第六条内容为双方租赁到期后答辩人有权选择上述商铺的经营方式，即可以选择不再出租给上诉人，但在本案中，答辩人并未行使该选择权，而是继续由上诉人承租（诉争期间的租金也一直由上诉人收取），上诉人也一直未退租，未将上述商铺交还给答辩人，因此，上诉人应按约定向答辩人支付租金，逾期支付的，应按照双方的约定支付逾期利息。综上所述，答辩人与上诉人之间系租赁关系，上诉人依法应支付租金，并支付逾期付租的利息，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。 王加春向一审法院起诉请求：1、依法判决被告向原告支付拖欠的租金453041.1元及租金所产生的利息19707.28元，租金及利息合计472748.38元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告诉称，原、被告双方于2013年签订了编号：HDF00204《恒大城商铺返租合同书》，合同约定：原告将坐落于石家庄市桥西区维明大街恒大城4-2-235号商铺出租给被告，租赁期限从2014年1月1日或实际交房日（如开发商发生延期交房的情形）起算，上述商铺由被告经营管理，被告应按照合同约定的期限向原告支付租金及合同约定的收益比例向原告分配多余盈利。合同签订后，原告于2014年1月1日将上述商铺交付被告，租赁期限开始起算。根据《恒大城商铺返租合同书》第四条第2款约定：原告所购商铺总房款为：2516895元（大写：贰佰伍拾壹万陆仟捌佰玖拾伍元人民币整）。被告每年按照原告所购商铺总房款8%支付租金，前三年租金按总房款的24%一次性冲抵购房款，第4年至第12年被告按不低于商铺总房款8%租金支付给原告，支付日期为每个租赁年度的第一个工作日，市场实际租金超出商铺总房款8%部分由原、被告双方五五分成。截至起诉之日止，租赁期限已达到第五年，原告已按照合同的约定履行了向被告支付房屋的义务，但被告却仅向原告支付了2014年至2016年的租金，共计604055元人民币（大写：陆拾万肆仟零伍拾伍元人民币整）。此后，原告多次与被告进行沟通，要求被告给付2017年至2018年的租金，但被告一直以各种理由予以推脱，拒不支付。后经双方多次协商，均未能予以解决，租赁期限暂计算至2018年10月10日，被告已经拖欠原告租金共计306054元人民币（大写：叁拾万陆仟零伍拾肆元人民币整）及租金所产生的利息（利息计算至2019年12月31日）19707.28元（大写：壹万玖仟柒佰零柒元贰角捌分人民币整）。被告拖欠租金的行为，已构成严重违约，侵害了原告的合法权益。为证明其主张，原告向本院提交《恒大城商铺返租合同书》、被告于2013年9月24日出具的收据、恒大地产集团石家庄有限公司发票、石家庄市商品房买卖合同及不动产权证等证据予以证实。被告辩称，原、被告双方签订的租赁合同已经到期，双方之间的租赁关系已经解除。根据双方签订的《恒大城商铺返租合同书》第三条约定：租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，合计三年。因此，合同已经到期，自2017年1月1日开始，双方不再存在租赁关系。原告依据租赁合同向被告主张租赁费及逾期支付租赁费的利息没有合同和法律依据，由于原、被告双方租赁合同到期，没有签订新的租赁合同，双方不存在租赁关系，故原告依据租赁合同向被告主张租赁费306054元及租金产生的利息没有合同的依据和法律依据，被告不应支付上述租金和利息。自2017年1月1日起至今，原、被告之间存在的是委托经营管理关系，而不是租赁关系。根据《恒大城商铺返租合同书》第六条的约定：“甲方承诺期满之后，乙方有权决定自主经营或以委托他人经营的方式经营所购买商铺，同时，乙方同意不终止与甲方现有租户的租赁合同，为了全体业主的共同利益，乙方自住经营或授权他人经营商铺的经营范围必须与甲方的整体经营范围相协调，并不得以违法或其他违反社会公德的方式损害其他业主的合法权益，如继续选择由甲方租赁管理则乙方将乙方所收租金额的10%作为管理费用支付给甲方”。原、被告于2016年12月31日租赁合同到期后，原告事实上是委托被告经营管理自己的商铺，双方形成了事实上的委托经营关系。但是双方并未就原告商铺的委托经营事宜签订书面合同。原告以租赁合同代替委托经营合同混淆了租赁关系跟委托经营两个不同的法律关系。建议双方依据租赁合同第六条的约定就委托经营事项进行协商，确定双方的权利义务关系。基于以上事实和理由，请求人民法院依法查明事实，驳回原告向被告主张租赁费和利息的诉讼请求。原、被告双方签订《恒大城商铺返租合同书》一份，约定：“...二、乙方（原告）自愿将其所购买位于恒大城4-2-235号商铺出租给甲方（被告），由甲方经营管理，该商铺建筑面积112.52平方米。三、甲方租赁乙方商铺，租赁期限由2014年1月1日至2016年12月31日止，合计3年。四、租金计算及返还：1、乙方租金应于2014年1月1日起开始计算。2、乙方所购商铺总房款为：2516895（贰佰伍拾壹万陆仟捌佰玖拾伍元整），甲方每年按乙方所购商铺总房款8%支付乙方租金，前三年租金按总房款24%一次性冲抵购房款，第4年至第12年甲方按不低于商铺总房款8%的租金支付乙方，每个租赁年度的第一个工作日甲方转账支付乙方，市场实际租金超出商铺总房款8%部分由甲乙双方五五分成，即甲方占50%，乙方占50%。五、双方约定：1、承租期内，甲方享有该商铺的使用权，可用于自营、联营、转租等，亦可根据经营需要在不影响乙方产权的条件下对商铺进行必要的装修改造...六、甲方承租期满之后，乙方有权决定自主经营或以委托他人经营的方式经营所购买商铺，同时乙方同意不终止甲方现有租户的租赁合同。为了全体业主的共同利益，乙方自主经营或授权委托他人经营商铺的经营范围必须与甲方整体经营范围相协调，并不得以违法或者其他违反社会公德的方式损害其他业主的合法权益，如继续选择由甲方租赁管理则乙方将乙方所收租金金额10%作为管理费用支付给甲方...”。原、被告双方对合同的真实性均无异议。本案所涉房屋由被告进行转租，诉争期间的租金由被告收取。原告主张，被告欠付的租金为：2017年1月1日至2019年3月31日期间的租金为201351.6元÷12月×27个月=453041.1元；利息按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，利息为：2017年利息为201351.6元×4.35%=8758.79元，2018年利息为201351.6元×4.35%=8758.79元，2019年利息为16779.3元/月×3月×4.35%=2189.7元。 一审法院认为，本案诉争期间双方系租赁关系还是委托经营关系，原告主张双方系租赁关系，被告主张系委托经营关系，双方均认为原、被告双方未曾签订过委托经营协议，也未就委托经营的具体事宜进行过协商，故本院对于被告主张双方系委托经营关系的抗辩主张不予采信，双方之间诉争期间应为租赁关系。关于诉争期间的房租问题，被告认可本案所涉房屋被告未曾交还过原告，诉争期间的租金一直由被告收取，也未曾向原告支付过租金，故原告要求被告支付本案诉争期间房租的主张，本院予以支持。依据双方签订的《恒大城商铺返租合同书》约定，第4年至第12年被告按不低于商铺总房款8%的租金支付原告，原告要求被告每年按照购房款8%的标准支付租金的主张，本院予以支持，原告要求被告支付2017年1月1日至2019年3月31日期间的租金453041.1元的主张，本院予以支持。关于利息的主张，原告主张被告按照年4.35%支付逾期支付租金期间的利息，依据双方签订的《恒大城商铺返租合同书》约定，被告应于每个租赁年度的第一个工作日支付原告租金，原告要求被告支付按照年利率4.35%标准支付2017年1月1日至2019年3月31日期间的利息主张，本院予以支持。经本院核算，该期间利息应为18065.1元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下，被告石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告2017年1月1日至2019年3月31日期间的租金453041.1元并支付逾期支付租金的利息18065.1元；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8391元，由被告石家庄军远房产经纪有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，1.根据双方协议约定“...如继续选择由甲方（上诉人）租赁管理则乙方（被上诉人）将乙方所收租金金额10%作为管理费用支付给甲方...”，上诉人与被上诉人之间成立委托经营关系的前提是被上诉人自主收取案涉房屋的租金，收到租金之后再向上诉人缴纳管理费。但实际情况是，上诉人在二审庭审过程中承认案涉房屋一直由上诉人转租给36524超市使用，房租由上诉人收取，而并非由被上诉人向实际承租人收取，故目前案涉房屋的实际经营方式显然与委托经营方式不相符，对于上诉人关于双方系委托经营关系的主张本院不予支持。2.虽然当事人双方就案涉房屋书面约定的租赁期限已到，但之后上诉人继续占有使用案涉房屋，被上诉人亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，一审法院认定“双方之间诉争期间应为租赁关系”并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，石家庄军远房产经纪有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8391元，由上诉人石家庄军远房产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊平 审判员  姜瑞祥 审判员  李 曼 二〇一九年八月一日 书记员  孙 梦