浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初2691号 原告：谢某，女，2006年7月2日出生汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 法定代理人：谢鲁定（系原告谢某父亲），1978年12月31日出生汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：方超，浙江天职正律师事务所律师。 被告：宁波诚士物业管理有限公司（统一社会信用代码为913302040792294803）。住所地：宁波市鄞州区江南路****2130。 法定代表人：沈永进该公司执行董事。 被告：宁波天伦时代置业有限公司（统一社会信用代码为91330204587470182H）。住。住所地：宁波市鄞州区惊驾路**/div> 法定代表人：戴嵘健该公司执行董事。 上述二被告委托诉讼代理人：马琴琴，浙江海虹律师事务所律师。 上述二被告委托诉讼代理人：符灵菲，浙江海虹律师事务所律师。 第三人：袁峰，男，1974年2月2日出生汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 原告谢某与被告宁波诚士物业管理有限公司（以下简称诚士物业）、宁波天伦时代置业有限公司（以下简称天伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，于同年6月10日转为普通程序，组成合议庭审理。本案受理前，本院根据原告的申请，依法对被告实施了诉前财产保全。被告诚士物业在答辩期内对本案管辖权提出了异议，本院依法裁定驳回了被告诚士物业的异议，被告诚士物业对此不服，上诉于宁波市中级人民法院，被驳回上诉。审理中，应原告的申请本院依法追加了次承租人袁峰为第三人。本案于2019年5月28日、7月24日两次公开开庭进行了审理。原告谢某的法定代理人谢鲁定及委托诉讼代理人方超，两被告的委托诉讼代理人马琴琴到庭参加诉讼，第三人袁峰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告以被告诚士物业拖欠房屋租赁费为由，请求判令（变更后）:1、解除原告与被告诚士物业签订的《天伦时代广场商铺租赁合同》，并支付违约金172571元；2、被告诚士物业、第三人袁峰腾退涉案商铺并交还给原告；3、被告诚士物业向原告支付租金57197元（租金从2018年10月1日暂计算至2019年3月30日，之后至实际腾退之日的租金及占有使用费按租金标准继续计算），并支付迟延支付租金的利息3575元（按年利率25%暂计算至2019年1月30日，之后至判决履行之日的利息另行计算）；4、被告诚士物业赔偿原告支出的律师费14000元；5、被告天伦公司对被告诚士物业的上述债务承担连带清偿责任。 被告诚士物业答辩称：对拖欠租金的事实没有异议。双方对解除合同条款进行过变更，变更后未约定合同解除权，原告无权解除合同，主张解除合同违约金亦无依据，且约定过高。对于逾期违约金计算方式有异议，按合同约定应分段计算，30天后按银行同期贷款基准利率的5倍计算亦低于原告主张的年利率25%，且约定5倍亦过高，按1.3倍计算较为合理。律师费不同意承担。 被告天伦公司答辩称：被告天伦公司仅对租金支付承担保证责任，其余意见与被告诚士物业的答辩意见一致。 第三人袁峰陈述称：第三人系次承租人，其共向转租方承租了700余平方米的商铺用于经营密室。第三人按时支付房租，未产生拖欠。涉案商铺面积约50平方米，刚好是密室的监控室位置，如原告收回涉案商铺，将导致其整体无法经营，其保留向违约方追究违约责任的权利。 本院经审理查明事实如下： 2015年8月8日，原告与被告诚士物业签订《天伦时代广场商铺租赁合同》一份，其中第2.1条约定：原告把其名下位于宁波天伦时代广场3-132商铺租赁给被告诚士物业；第2.2条约定：租期自2015年10月1日始至2025年9月30日止共10年；第3.1条约定：第一年至第二年（即2015年10月1日起至2017年9月30日止）年租金为0，第三年至第六年（即2017年10月1日起至2021年9月30日止）年租金为114394元、第七年至第十年（即2021年10月1日起至2025年9月30日止）年租金为130736元；第3.3条约定：每六个月为一个租金支付周期，每周期第一个月的20日至30日向原告支付租金；第6.3条约定：若被告未能按时支付租金，延期时间在90天内时，应按未付租金金额的银行同期贷款利率向原告支付违约金，并偿付租金，合同继续履行。延期时间在90天以上时，按未付租金金额的银行同期贷款利率的2倍支付违约金，并偿付租金。同时，原告有权解除合同，被告诚士物业需按时返还商铺，若逾期未按时返还，则每天按所付租金的标准赔偿原告损失；第9.4条约定：任一方违约，应赔偿守约方因本案所产生的律师费等费用；合同还对其他权利义务进行了约定。2018年5月7日，原告与两被告签订补充协议一份，约定被告天伦公司作为履行合同的担保方承担担保责任，并变更原合同第6.3条为：延期时间90天变更为30天，延期时间90天以上违约金银行同期贷款利率2倍变更为延期30天以上违约金银行同期贷款利率5倍。2018年7月4日，两被告出具承诺书一份，其中第四条约定：租赁期内，如因我司逾期超过90天以上未能支付租金而导致小业主提前解除合同，我司须向小业主追加购房款12%的违约补偿金。诚士物业在该份承诺书的承诺人处盖章，天伦公司在担保人处盖章。 另查明，涉案商铺已转租给第三人袁峰用于经营密室。涉案商铺的购买价为1438093.13元。原告因本案诉讼支出律师费14000元。 以上事实由原告提供的《天伦时代广场商铺租赁合同》、补充协议、承诺书、销售不动产统一发票、《委托合同》、律师费发票、付款凭证以及原、被告及第三人的庭审陈述予以证明。 本院认为：涉案租赁合同、补充协议、承诺书等均系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约全面履行合同。原告依约向被告诚士物业交付了涉案租赁房屋，被告诚士物业未按约支付租金，已构成违约。根据约定，2018年10月1日至2019年3月31日的租金，被告诚士物业应在2018年10月20日至30日支付，但被告至今未付。根据租赁合同及承诺书约定，诚士物业逾期90天未支付租金，原告有权要求解除合同，并要求被告支付购房款12%的违约金。同时，对于逾期支付的租金，诚士物业仍应支付。故对原告要求解除合同、支付解约违约金、支付逾期租金的诉讼请求，本院均予以支持。对于逾期付款违约金，本院认为，设立违约金的目的是为了惩罚违约人并补偿无过错一方当事人所受损失。两被告出具的承诺书约定了解除合同的违约金为购房款12%的违约金，以该标准计算的违约金远高于租赁合同及补充协议中关于逾期付款违约金的金额，本院认为购房款12%的违约金足以弥补原告因被告违约造成的损失，故对原告主张的逾期付款违约金不予支持。双方对于违约产生的律师费亦进行了约定，原告主张律师费符合约定，本院予以支持。被告天伦公司在补充协议中约定对《天伦时代广场商铺租赁合同》承担担保责任，在承诺书中又作为担保人进行盖章确认，故应对诚士物业的上述义务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告诚士物业追偿。租赁合同解除后，诚士物业负有返还商铺的义务，故合同解除前的租金以及合同解除后逾期腾房占有使用费，诚士物业均负有支付义务，支付标准则按照合同约定的租金标准及实际使用租赁房屋的情况计付。第三人袁峰作为次承租人，实际占有使用涉案商铺，亦负有腾房义务。至于第三人因不能继续使用涉案商铺造成的损失，可另行向相关违约方主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下： 一、解除原告谢某与被告宁波诚士物业管理有限公司于2015年8月8日签订的《天伦时代广场商铺租赁合同》； 二、被告宁波诚士物业管理有限公司支付原告谢某提前解约违约金172571元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告宁波诚士物业管理有限公司、第三人袁峰于本判决生效后十日内腾退位于宁波市鄞州区中兴路天伦时代广场3层132室的商铺并返还给原告谢某； 四、被告宁波诚士物业管理有限公司支付原告谢某2018年10月1日至2019年3月31日的租金57197元，并支付自2019年4月1日起至实际返还商铺之日止的租金及按租金标准计算的占有使用费，限于本判决生效后十日内履行完毕； 五、被告宁波诚士物业管理有限公司支付原告谢某律师费14000元，于本判决生效十日内履行完毕； 六、被告宁波天伦时代置业有限公司对被告宁波诚士物业管理有限公司的上述第二、四、五项付款义务承担连带保证责任。其承担保证责任后，有权向被告宁波诚士物业管理有限公司追偿； 七、驳回原告谢某的其他诉讼请求。 案件受理费5010元，诉前财产保全费1757元，合计诉讼费6767元，由原告谢某负担71元，由被告宁波诚士物业管理有限公司、宁波天伦时代置业有限公司负担6696元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  翁 磊 人民陪审员  翁志道 人民陪审员  王锡莉 二〇一九年八月二十八日 代书 记员  忻徐静