内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1483号   上诉人（原审原告）：曹某，女，1993年7月25日出生，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：邢某，内蒙古诚誉律师事务所律师；   委托诉讼代理人：刘某1，内蒙古诚誉律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：张某，女，1992年6月10日出生，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：刘某2，内蒙古天祺律师事务所律师；   委托诉讼代理人：管某，内蒙古天祺律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：包头市联邦置业有限责任公司。   法定代表人：武某。   委托诉讼代理人：林某。   上诉人曹某与被上诉人张某及被上诉人包头市联邦置业有限责任公司（以下简称：联邦置业）因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初222号民事判决，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹某及委托诉讼代理人邢某，被上诉人张某及委托诉讼代理人刘某2、管某，原审被告联邦置业的委托诉讼代理人林某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   曹某上诉请求：一、请求贵院依法撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）内0291民初222号民事判决书，并且依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一审判决部分事实认定不清，判决错误。一、被上诉人张某单方违约拒绝履行合同导致《房屋买卖合同》无法全面履行，其理应按照合同约定承担相应的违约责任。二、被上诉人包头市联邦置业有限责任公司有着明确的服务“五大承诺”，在签订合同前也均明确表示交易不成退还全部服务费，现交易未成，也非上诉人原因所导致，故被上诉人包头市联邦置业有限责任公司理应按照承诺退还全部服务费。综上所述，上诉人认为一审法院未能支持上诉人全部诉讼请求存在错误，故为了维护自身合法权益特向贵院提起上诉，望贵院查清事实依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。   张某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   联邦置业答辩称：合同中明确规定，如果买房人因为资信不够不能完成贷款不予退还服务费，而且违约责任合同中也明确约定。   曹某向一审法院起诉请求：1.依法判令被告张某退还原告已交付的定金50000元；2.判令被告张某给付原告违约金96800元（以房屋总价款968000元为基数乘以10%）；3.判令被告包头市联邦置业有限责任公司退还中介费以及贷款服务费21600元（中介费14520元，贷款服务费7080元）；4.诉讼费用由被告承担。   一审法院经审理认定事实：2018年3月30日，原告曹某（乙方）与被告张某（甲方）、被告联邦置业公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定，甲方将其所有的位于包头稀土高新技术产业开发区沼园路16号融邦公寓3-901号房屋出售给乙方，房屋的成交价格为968000元。乙方须向丙方交纳中介服务费14520元。合同第四条约定：（1）乙方于2018年3月30日交付甲方定金50000元。（2）付款方式为贷款，但对于首付款及剩余房款支付金额及支付时间并未约定。合同第六条第三款约定“（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同。（2）甲乙双方须保证所提供的各种材料与证明真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成贷款未果，责任方承担相应责任及经济赔偿。第三项约定甲乙双方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。”第四款约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还”。合同第八条约定“因甲方无房屋所有权证，故定金暂由丙方代为保管，待甲方办理下房屋所有权证，丙方将定金支付于甲方”。原告于合同签订当日交纳了50000元定金，被告书写了收到五万元定金的收条，因被告张某无房屋所有权证，定金由被告联邦置业公司保管。次日原告向被告联邦置业公司交纳21600元中介费、贷款服务费，其中中介费14520元，贷款服务费7080元。被告张某取得房屋所有权证并于2018年7月25日交与被告联邦置业公司，被告联邦置业公司扣除15000元的中介费，转给被告张某定金35000元。2018年8月10日、8月29日，二被告先后两次配合原告到不同银行办理贷款事宜，但均因原告存在征信不良问题，银行贷款手续未能审批。2018年10月25日，三方共同协商时，被告提出解除合同，原告要求继续履行合同，双方没有达成一致意见。2018年10月29日，被告张某电话通知原告解除合同，原告未表示同意。2018年11月9日，原告短信通知张某，并于14日上午打电话，但张某拒绝继续交易。2018年11月16日，原告在农业银行存入926030.2元。   一审法院另查明，被告联邦置业公司承诺交易不成退还手续费。   以上事实，有原告曹某提供的《房屋买卖合同》、定金收条一张、收据一张、微信聊天记录、通话记录、短信记录、银行卡及手机银行截屏信息、通话录音、录音一份，被告张某提供的房屋买卖合同、房屋销售委托合同、微信聊天记录、手机通话录音、收条一份、银行明细，以及当事人当庭陈述等证据材料经庭审质证认证在案予以佐证。   一审法院审理认为,原告曹某与被告张某、联邦置业公司签订的《房屋买卖（置换）合同》出于当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效。本案中，原告曹某与被告张某构成房屋买卖合同法律关系，被告联邦置业公司与其余二当事人构成居间合同法律关系。现原被告均同意解除合同，本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。按照《房屋买卖（置换）合同》的约定，原告支付了50000元定金，被告张某书写了收条，说明定金被告已经收到。合同约定房屋所有权证未办理时，被告联邦公司代为保管定金，被告联邦置业公司扣除被告张某的15000元委托销售费用与原告无关，现合同解除，原告请求被告张某退还定金应予支持。对买卖双方而言，被告张某于2018年7月25日将房屋所有权证交与被告联邦置业公司时履行合同条件成就，双方应当开始全面履行合同义务，原告履行付款义务，办理贷款手续，被告协助原告办理贷款并在收到房款后协助办理过户手续。原告因征信不良无法办理贷款时，应当及时对购房支付款重新约定。由于买卖双方签订合同时没有明确约定合同履行期限，造成履约困难。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。被告张某虽然与被告联邦置业公司签订了《房屋销售委托合同》，约定被告联邦置业公司90日内售出此房，但此约定并非原告的义务。合同约定“贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同”，当原告贷款不能时，应当及时向被告表达是否全款支付的意愿，或者对房价因素引发的合同内容变更进行补充约定。被告在一个月后通知原告解除合同，不违反法律规定及交易公平原则，故此不应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”。被告联邦置业公司作为专业机构，对贷款过程中可能的发生的风险及后果应当如实告知买卖合同当事人或在合同中约定或补充约定。被告联邦置业公司承诺交易不成功退还服务费，现交易未成功，作为专业的中介公司，应当履行承诺，为维护市场公平交易，同时考虑各方的履约情况，本院酌定为被告联邦置业公司留存提供中介服务必要的费用，即合同约定的中介服务费14520元的50%即7260元，贷款服务费7080元，因未办理贷款，应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条、第九十七条、第一百一十六条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效之日起十五日内退还原告曹某定金50000元；二、被告包头市联邦置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告曹某服务费14340元；三、驳回原告曹某要求被告张某承担违约金的诉讼请求；四、驳回原告曹某其他诉讼请求。案件受理费3668元，减半收取1834元（原告已预交），由原告曹某负担1230元，被告张某负担525元，被告包头市联邦置业有限责任公司负担79元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人曹某与被上诉人张某、联邦置业公司签订的《房屋买卖（置换）合同》是三方当事人的真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，属于有效合同。被上诉人张某收到上诉人曹某的定金后，配合上诉人曹某办理银行贷款事宜，但由于上诉人曹某的原因导致银行贷款未能完成，所以上诉人曹某与被上诉人张某在履行合同中，因如何支付房款产生争议，导致合同无法履行。上诉人曹某主张被上诉人张某违约并承担违约责任，缺乏事实和法律依据。至于上诉人曹某上诉提出被上诉人联邦置业公司应当全部退还服务费，一审法院酌情退还并无不当。   综上所述，上诉人曹某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3668元，由上诉人曹某承担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 岳海岩   审判员 赵红玲     二○一九年八月二十一日   书记员 于 雁