四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0180民初4716号 原告:陈永学,男,1954年11月21日出生,汉族,住四川省简阳市。 原告:廖德琼,女,1956年11月24日出生,汉族,住四川省简阳市。 二原告共同委托诉讼代理人：陈守君,男，汉族，1979年6月22日出生，住简阳市。(系两原告的儿子） 二原告共同委托诉讼代理人：张明，四川阳安律师事务所律师。 被告:樊光俊,男,1964年3月26日出生,汉族,住四川省简阳市。 被告:蒋宣清,女,1962年5月3日出生,汉族,住四川省简阳市。 二被告共同委托诉讼代理人：奉平，四川公生明律师事务所律师。 原告陈永学、廖德琼诉被告樊光俊、蒋宣清抵押合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序审理，被告樊光俊、蒋宣清提起反诉，经本院审查，不符合反诉条件，裁定不予受理。本案于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告陈永学、廖德琼的委托诉讼代理人陈守君、张明，被告樊光俊、蒋宣清的委托诉讼代理人奉平到庭参加了诉讼。因樊光俊、蒋宣清另案主张撤销2015年10月26日签订了“说明协议”，即本院受理的（2019）川0180民初51号案件。本院于2019年1月17日裁定中止本案审理。本院作出（2019）川0180民初51号民事判决驳回樊光俊、蒋宣清的诉讼请求后，樊光俊、蒋宣清上诉至成都市中级人民法院。2019年7月18日成都市中级人民法院作出（2019）川01民终10120号民事判决，维持了一审判决。2019年8月27日本案恢复审理，现已审理终结。 陈永学、廖德琼向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的“说明协议书”中关于“以房抵债”的约定内容无效；2、依法判令二被告于判决生效后一个月内搬出简阳市东溪镇东溪北路“景泰花园”X幢X单元X室，并恢复原状。事实和理由：2013年3月，陈永学、廖德琼夫妇与樊光俊、蒋宣清夫妇签订《购房合同》，约定将陈永学、廖德琼将要取得的位于简阳市东溪镇“东城国际.巴黎阳光花园”6号楼1单元11层约89㎡拆迁安置房一套出卖与樊光俊、蒋宣清，价款329,800元，交房时间为房屋竣工验收交付陈永学、廖德琼之后。2013年3月、5月，樊光俊、蒋宣清分两次支付了购房款200,000元。因该房屋迟迟未能交付，双方于2015年10月26日达成协议并签订“说明协议书”一份，约定：陈永学、廖德琼将景泰花园3幢一单元302房屋抵押给樊光俊、蒋宣清使用，直到陈永学将购房款退还为止，如果春节前200,000元未还，景泰花园3幢一单元302房屋就归樊光俊、蒋宣清所有。陈永学、廖德琼认为，用景泰花园3幢一单元302房屋作为退还樊光俊、蒋宣清购房款的抵押担保，并约定“以房抵债”，该约定违反法律规定，且该抵押未办理登记。应依法确认为无效。现陈永学、廖德琼愿意退还购房款并支付利息，樊光俊、蒋宣清理应搬出该房屋并恢复原状。 樊光俊、蒋宣清辩称，2013年3月，双方签订《购房合同》属实。2015年10月26日签订的“说明协议书”设定的抵押合同是从合同，保障的主债权就是樊光俊、蒋宣清购买巴黎阳光花园房屋的权利及购房款，以房还债的约定，是双方真实意愿，是有效的。抵押合同应该办理登记，但没有办理抵押登记的抵押合同对双方当事人仍是有效的。请求驳回对方的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：陈永学、廖德琼夫妇系简阳市东溪镇“东城国际.巴黎阳光花园”项目的拆迁安置户。2013年3月12日，陈永学、廖德琼（甲方）尚未取得安置房，就与樊光俊、蒋宣清（乙方）夫妇签订《购房合同》，将“东城国际.巴黎阳光花园”6号楼1单元11层约89㎡拆迁安置房一套以3,705元/㎡出卖与乙方，价款329,800元。合同约定“二、甲乙双方按上述房屋议定成交，乙方预付定金人民币（大写）贰拾万元整；200,000元。甲方交房屋和钥匙，且乙方接收房屋和钥匙时支付甲方购房款人民币（大写）壹拾万元整，100,000元。甲方在办好写好乙方姓名的房屋产权证和土地使用证，并交给乙方接收后付清余款人民币（大写）贰万玖仟捌佰元；29,800元。”2013年3月12日廖德琼出据收取樊光俊预付款100,000元，2013年5月15日，又出据收取樊光俊房款100,000元。2015年10月26日双方签订“说明协议书”一份，载明：“因樊光俊、蒋宣清于2013年3月12日在陈永学、廖德琼名下购买的巴黎阳光安置房6号楼1单元11楼E-6的房子一套，没按时领到房子，现经双方协商，陈永学、廖德琼把景泰花园3幢一单元302作为抵押给樊光俊、蒋宣清使用直到陈永学把购买房子的钱退还为止。景泰花园3幢一单元302另外空出一间给陈永学放置东西，还了钱退房。购买房子的二十万按银行存款付利息结算。从2013年3月12日开始算利息，直到还款终止。注：住房里有沙发一套、洗衣机一台、餐桌一个，不能损坏。住房不给房租费，水电气费自付。住房只能樊光俊、蒋宣清居住，不能外租。如这套房子有变动就双方作为买卖来退还二十万和利息。如果春节之前20万没有还，就景泰花园302住房一套所有权归樊光俊、蒋宣清所有”。此后陈永学、廖德琼一直未将200,000元购房款退还，樊光俊、蒋宣清也一直居住在景泰花园3幢一单元302房屋。直到2018年9月，陈永学、廖德琼接收了“东城国际.巴黎阳光花园”6号楼1单元11层安置还房后，樊光俊、蒋宣清要求陈永学、廖德琼按照2013年3月12日的《购房合同》交付安置房，双方发生纠纷，提起诉讼。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的2015年10月26日双方签订“说明协议书”、被告提交的2013年3月12日的《购房合同》等证据佐证，且原被告均对两份协议无异议。本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应当全面履行。2013年3月12日原被告通过订立《购房合同》，将尚未取得产权登记证书的房屋出卖，因迟迟不能履行交房义务，双方于2015年10月26日签订“说明协议书”，分析该“说明协议书”，其内容体现两层意思：一、“陈永学、廖德琼把景泰花园3幢一单元302作为抵押给樊光俊、蒋宣清使用直到陈永学把购买房子的钱退还为止”，即双方达成了解除2013年3月12日的《购房合同》，樊光俊、蒋宣清不再购买“东城国际.巴黎阳光花园”6号楼1单元11层安置房，陈永学、廖德琼退还已收取的购房款，并按银行存款支付20万元的利息；在购房款未退还清之前，陈永学、廖德琼把景泰花园3幢一单元302抵押给樊光俊、蒋宣清使用。二、在2016年春节之前，陈永学、廖德琼不能退还购房款20万元及利息，则景泰花园3幢一单元302房屋归樊光俊、蒋宣清所有。原告现提出的诉讼请求是否应当支持，取决于“说明协议书”中约定的“如果春节之前20万没有还，就景泰花园302住房一套所有权归樊光俊、蒋宣清所有”是否合法。根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”之规定，原被告的约定是法律明确禁止的，是无效的。故原告的请求应予支持。被告坚持“以房还债”的约定是有效的，拒不接受退款，故本院在本案中不对退款进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下： 一、确认樊光俊、蒋宣清与陈永学、廖德琼20**年10月26日签订的“说明协议书”中关于“以房抵债”的约定内容无效； 二、樊光俊、蒋宣清在本判决生效后30日内搬离景泰花园3幢一单元302房屋，将该房屋交付陈永学、廖德琼。 本案案件受理费2,150元，由樊光俊、蒋宣清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  凌俊杰 二〇一九年八月二十八日 书记员  饶治华