陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院执  行  裁  定  书 （2019）陕01执异790号案外人：饶某某，男，汉族，1964年7月22日出生，住湖北省云梦县。申请执行人:金鹰国际某某有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区。法定代表人：王某，该公司董事长。委托代理人：周某某，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：李某某，陕西丰瑞律师事务所律师。被执行人：西安中登某某有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：宋某某，该公司董事长。被执行人：西安中登实业有限公司，住所地西安泾河工业园。法定代表人：李某某，该公司董事长。本院在执行金鹰国际某某有限公司(以下简称金鹰国际公司)与陕西中登实业（集团）有限公司（以下简称中登实业公司）、西安中登某某有限公司（以下简称中登房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人饶某某以本院（2016）陕01执1241号之二执行裁定书查封的被执行人中登房地产公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目（房屋预售证号：**）4幢1单元10502号房屋属其所有为由向本院提出书面异议申请，并提供了相应的证据。就案外人饶某某提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。   案外人饶某某称：请求终止2016陕01执1241号之二执行裁定书，解除对申请人所有的位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目上的1期4号楼1单元502室住宅的查封与拍卖。申请理由：法院在中登房地产开发有限公司与金鹰国际借款合同纠纷一案中，裁定查封中登文景时代1期4号楼1单元502室住宅，该住宅已由中登房地产开发有限公司交付给申请人，申请人己实际占有使用2年，申请人是该住宅的合法使用人和实际占有人。申请人饶某某于2016年7月27日与西安中登某某有限公司签订《中登文景时代商品房买卖协议》，购买了位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目1期4号楼1单元502室住宅，于2016年7月27日支付全部购房款肆拾捌万陆千叁佰柒拾贰元整，并当日完成了房屋交付和物业登记手续，至今一直按时缴纳该住宅的物业管理费，因中登房地产开发有限公司单方面未按照协议执行相关手续，未进行备案登记，但中请人已实际占有该住宅，且取得该住宅的居住权的过程是合法、合理的。    综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请法院裁定终止执行，解除查封。申请执行人金鹰国际公司辩称：1、案外人的异议请求不能成立，法院应当依法驳回案外人的异议申请。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案案外人称其在2015年4月8日与被执行人中登房地产公司签订涉案房屋买卖协议，但此时，涉案房屋已经被法院查封，法院在2015年3月9日作出(2015)西中保字第00007-1号民事裁定书查封了涉案房屋。案外人是在人民法院查封之后才签订的买卖协议，故其异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，其异议请求不能成立。且案外人饶某某与被执行人中登房地产公司就涉案房屋签订的是《商品房买卖协议》，而并非是房屋管理机关备案的合法有效的《商品房买卖合同》，案外人饶某某依据签订的《商品房买卖协议》是无法办理涉案房屋产权登记的。案外人饶某某在涉案房屋买卖交易过程中存在过错，因其未签订备案的《商品房买卖合同》，无法取得涉案房屋权属登记，案外人在本案中亦不享有涉案房屋的物权期待权。案外人饶某某的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，不能排除人民法院的强制执行，故人民法院应当驳回其异议请求。2、法院查封涉案房屋符合法律规定，不应解封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问 题的规定》第二十五条的规定，本案中，涉案房屋已经办理了初始登记，登记在被执行人中登房地产公司名下。案外人虽提出异议，但未能提供任何有效的权属证明文件，亦不能提供经登记的买卖合同，故其异议请求不能成立，人民法院依法查封被执行人名下财产符合法律规定。综上所述，请人民法院驳回异议人的异议申请，以维护申请执行人的合法权益。被执行人中登房地产公司及中登实业公司未作答辩。本院查明，金鹰国际公司与中登房地产公司、中登实业公司借款合同纠纷一案，本院依法作出的（2015）西中民三初字第00130号民事判决书已经发生法律效力。因义务人中登房地产公司、中登实业公司未履行生效法律文书所确定的义务，权利人金鹰国际公司于2016年8月17日向本院申请强制执行，本院立案执行。本案在执行中，本院于2016年11月14日作出（2016）陕01执1241号之二执行裁定书，裁定：1、继续查封被执行人中登房地产公司名下的位于西安市经济技术开发区凤城九路中登文景时代（房屋预售证号：2013268）3幢1单元10301、10302、10303、10304、10203、10401、10402、10403、10404；4幢1单元10102、10103、10201、10202、10203、10302、10303、10402、10403、10501、10502、10602、10701、10702、10802、11001、11003、；4幢2单元20901、20201、20203、20301、20303、20401、20403、20501号的34套房屋；2、续查封期限为三年，查封期限届满时需要续行查封的，申请执行人应当在查封期限届满前30日向本院提出书面申请，被执行人履行义务后可以申请解除查封。权利人金鹰国际公司在起诉前向法院申请财产保全，本院作出（2015）西中民保字第00007-1号民事裁定书，依法查封被执行人中登房地产公司开发的位于西安市经济技术开发区凤城九路中登文景时代（房屋预售证号：2013268）项目的上述房产。案外人饶某某为支持其异议主张向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖协议》，该协议书载明：案外人饶某某与被执行人中登房地产公司于2016年7月27日签订编号为4-10502号《商品房买卖协议》，约定购买中登房地产公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路中登文景时代项目4幢1单元10502号房屋，建筑面积为94.16平方米，单价均为5165.378元/平方米，总价为486382元。该房交付时间约定为2015年12月30日；2、购房款收据一张。入账日期为2016年7月22日、编号为0010191的收据载明：交款单位为饶某某、收款金额为肆拾捌万陆仟叁佰柒拾贰元整，收款事由为4-10502、94.16平方米；案外人饶某某未能向本院提交涉案房产在其名下的房屋管理行政部门颁发的权属证明或购房合同备案登记以及分户审批资料等证据。上述事实有执行裁定书、商品房买卖协议、谈话笔录、收据等证据在卷予以佐证。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，案外人饶某某虽主张其在法院查封之前与被执行人中登公司签订了购买位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目编号为4-10502号《商品房买卖协议》，其已支付全部购房款并已收房。但未向法院提交相关证据，无法证明已实际占有。且涉案房屋在2015年3月9日已被法院作出的（2015）西中保字第00007号民事裁定书查封，案外人饶某某在法院查封之后与被执行人签订买卖协议，应对此承担不利后果，故案外人饶某某所主张的执行异议申请理由不符合上述规定，其异议理由不能成立，本院依法不予支持。因被执行人中登房地产公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下的涉案房产的查封行为于法有据，且并无不当。另案外人饶某某如对涉案查封房产主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人饶某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审 判 长  王  庆  九审  判  员    李      唯审  判  员  苟  卫  民 二O一九年八月二十三日  书 记 员   樊      辉