广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1323号 上诉人（一审被告反诉原告）：黄伟，男，1983年3月1日出生，壮族，户籍所在地广西隆安县，现住广西平果县。 被上诉人（一审原告反诉被告）：广西龙江物业服务有限公司，住所地广西平果县马头镇大学路龙江华府住宅小区******。 法定代表人：覃东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张光日，广西华尚（平果）律师事务所律师。 上诉人黄伟因与被上诉人广西龙江物业服务有限公司（以下简称龙江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2019）桂1023民初411号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月18日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月5日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人黄伟，被上诉人龙江物业公司的委托诉讼代理人张光日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄伟上诉请求：1、撤销平果县人民法院于2019年4月17日作出的（2019）桂1023民初411号民事判决，确认上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》无效，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、根据《物业管理条例》第二十一条、第三十五条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，《前期物业管理服务协议》签订的合同相对人应该是建设单位和物业管理企业，而不是个人与物业管理企业。被上诉人依据其与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》要求支付物业服务费显然不符合法律规定，当然是合同主体不适格，依法应确认无效。另外《前期物业管理服务协议》签订协议尾部盖章为“广西龙江物业服务有限公司龙江华府服务中心”的公章，不是被上诉人广西龙江物业服务有限公司的公章。上诉人认为履行《前期物业管理服务协议》纠纷的双方是上诉人与“广西龙江物业服务有限公司龙江华府服务中心”，而不是广西龙江物业服务有限公司。2、《前期物业管理服务协议》没有约定履行期限，不符合《中华人民共和国合同法》关于合同主要条款的规定，是被上诉人故意不约定，以此来给合同义务人无限期履行合同，从而达到长期霸占可观的物业管理费，显然是以合法形式掩饰非法占有的行为。综上，恳请二审法院查明事实，纠正一审法院的错误判决，支持上诉人的请求。 龙江物业公司辩称，被上诉人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同条款、主体合法有效。一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉。 龙江物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告缴付物业管理费7986元（2013年1月—2018年12月）、水费159元（截至2018年9月）和公摊费130元（截至2018年9月），三项共计8275元，逾期违约金从起诉之日起每日按欠费总额的千分之三收取；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：黄伟系广西平果县龙江华府住宅小区1幢1单元1105号房的业主，其于2010年12月31日与龙江物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由龙江物业公司为其提供物业服务，其向龙江物业公司交纳物业管理费等相关费用。双方签订协议后，龙江物业公司依约向黄伟提供了基本的物业服务，但未完全按照法律、行政法规规定及《前期物业管理服务协议》的约定履行物业管理服务义务，即对小区部分损坏的房屋共用部位、共用设施设备、消防设备未及时有效地进行维护、养护和管理，对部分消防通道被业主或者其他人员非法占用、部分业主乱堆乱放垃圾和私自接线对电动车进行充电及擅自改变房屋结构装修和占用公共用地改建扩建的行为未及时进行制止并报告相关行政主管部门予以处理，对部分业主乱堆乱放的垃圾、废弃物品及部分排污沟未及时进行清理，在未征得业主大会同意情况下允许他人在小区设置广告牌，未在公告栏或者业主门口等显著位置对业主应交纳的各项费用进行公示，对业主筹备成立业主委员会之事进行阻挠破坏；而黄伟仅向龙江物业公司交纳了2012年12月之前的物业管理费、2016年9月之前的水费及高层水加压费、2015年3月之前的公摊费，2013年1月至2018年12月期间的物业管理费7986元、2016年10月至2018年9月期间的高层水加压费21.1元及水费124.7元、2015年4月至2018年9月期间的公摊费133.69元至今未交纳。龙江物业公司因向黄伟催收上述费用未果，遂向一审法院提起诉讼，黄伟亦对龙江物业公司提起反诉。 另查明，黄伟自2017年10月起已不在龙江华府住宅小区1幢1单元1105号房居住。2017年12月8日，黄伟向平果县公安局城东派出所报警，声称其上述房屋的水表被盗走。城东派出所接警后对该事件进行立案侦查，但至今并未得出调查结果。2017年12月20日，黄伟与房东李若文签订一份租房合同，约定黄伟租住李若文位于平果县马头镇平中路四巷57号5层501号房和502号房，租期为12个月，即自2017年12月20日起至2018年12月20日止，租金为每月850元，共12个月，押金为300元。合同签订后，黄伟于当天向李若文支付了租金10000元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、被告的合同主体是否适格，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效；二、双方当事人是否存在违约行为及如何承担违约责任，原告的诉讼请求及反诉原告的反诉请求是否有事实和法律依据，是否应予以支持。一审法院根据双方当事人提交的证据、陈述的意见及查明的事实针对上述争议焦点进行分析和评述如下： 一、关于被告的合同主体是否适格，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效的问题 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”和第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”的规定，住宅物业的建设单位应通过招投标或经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准后采用协议的方式选聘物业服务企业，且前期物业服务合同应由建设单位与选聘的物业服务企业进行签订。该规定虽属于行政法规的强制性规定，但违反该规定并不必然严重损害国家、集体和社会公共利益，且法律、行政法规并未禁止物业服务企业与业主直接签订此类合同，故该强制性规定应属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，其目的在于促进相关行政主管部门更有效地管理和指导好本区域的各项物业工作，并不是直接限制或否定当事人所签订的物业合同的效力。本案中涉案小区较大，建设单位依法应通过招投标的方式选聘物业服务企业并与其签订前期物业服务合同，但建设单位直接选聘龙江物业公司作为物业服务企业，且双方未签订前期物业服务合同，而是由龙江物业公司直接与作为业主的黄伟签订《前期物业管理服务协议》，这显然违反了《物业管理条例》的相关管理性强制性规定，但并不能因此就认定该协议自始当然无效。该《前期物业管理服务协议》是在双方当事人自愿、平等的基础上所签订，系双方的真实意思表示，其中未违反法律和行政法规效力性强制性规定的内容合法有效。从形式上来看，该协议属于格式合同，其中的条款均属于格式条款；从内容上来看，该协议中仅有第八条关于“原告利用小区公共部分开展的多种经营收入全部归其所有”的约定，严重损害了全体业主的共同利益，属于排除业主主要权利的条款，其违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”的规定及《物业管理条例》关于“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营应征得业主大会同意及所得收益应当主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用”的效力性强制性规定，故一审法院确认该条款为无效条款，其他条款仍为有效条款。黄伟主张其合同主体不适格，该《前期物业管理服务协议》是在龙江物业公司未经过招投标法定程序和其本人为龙江物业公司胁迫的情况下所签订，属于无效合同，并在反诉中请求法院确认该协议无效。依据双方提交的证据和查明的事实及相关法律、行政法规和司法解释规定，黄伟的该主张和请求理由不充分，于法无据，应不予全部支持，一审法院仅依法确认该协议中的第八条为无效条款。 二、关于双方当事人是否存在违约行为及如何承担违约责任，原告的诉讼请求及反诉原告的反诉请求是否有事实和法律依据，是否应予以支持的问题 本案中龙江物业公司已按约定向黄伟提供了基本的物业服务，黄伟依约应向龙江物业公司交纳与其公司提供的物业服务水平相对应的物业管理费、公摊费等相关费用。因龙江物业公司未完全按照法律、行政法规规定及《前期物业管理服务协议》的约定履行物业管理职责和提供物业服务，存在对小区部分损坏的房屋共用部位、共用设施设备、消防设备未及时有效地进行维护、养护和管理，对部分消防通道被业主或者其他人员非法占用、部分业主乱堆乱放垃圾和私自接线对电动车进行充电及擅自改变房屋结构装修和占用公共用地改建扩建的行为未及时进行制止并报告相关行政主管部门予以处理，对部分业主乱堆乱放的垃圾、废弃物品及部分排污沟未及时进行清理，在未征得业主大会同意情况下允许他人在小区设置广告牌，未在公告栏或者业主门口等显著位置对被告等业主应交纳的各项费用进行公示，对业主筹备成立业主委员会之事进行阻挠破坏等管理不善及侵犯黄伟等全体业主合法权益的行为，而黄伟未依约及时向龙江物业公司交纳应交纳的物业管理费、公摊费等相关费用，故双方均存在一定的违约行为。龙江物业公司认为墙面脱落应由开发商维修，不是其公司服务的范围，对于垃圾乱堆乱放、消防通道车辆乱停乱放、部分业主私自接线对电动车进行充电和擅自改变房屋主体结构进行违规装修等问题，是部分业主或者外来人员不自觉遵守小区规定与公共秩序造成的，其公司已履行了相关的管理义务，因此不能归责于其公司。对此，一审法院认为，龙江物业公司作为物业服务企业，应当按照《前期物业管理服务协议》的约定对房屋共用部位、共用设施设备、景观绿化及环境卫生、安全及消防、交通秩序与车辆停放和房屋装饰装修等方面进行维护、养护和管理，同时对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、行政法规规定的行为，应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。结合双方提交的证据及陈述意见，龙江物业公司虽然履行了一定的物业管理职责与义务，但并未完全按照法律、行政法规规定及《前期物业管理服务协议》的约定履行，其存在一定的违约行为，故对龙江物业公司关于“其公司已履行了相关的管理义务，不能归责于其公司”的辩解，缺乏事实和法律依据，应不予采纳。黄伟辩称龙江物业公司还存在未对电梯进行定期巡查、维护和保养，未对包括其本人在内的部分业主损坏的水管进行维修，未在部分单元楼安装门禁系统，未对所有损坏的门禁系统进行维修以及将三期公共绿化带变成停车场等违约行为，但其未能举证予以证实，故对其该辩解，应不予采信。 针对双方当事人的违约行为，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”关于龙江物业公司如何承担违约责任的问题，黄伟主张对其公司收取的物业管理费进行减免，理由充分，于法有据，一审法院予以支持并酌情进行适当减免。鉴于龙江物业公司存在多种管理不善及侵犯黄伟等全体业主合法权益的行为，结合龙江物业公司为黄伟提供的物业服务水平及因此可能给其造成的影响和损失，一审法院酌定对龙江物业公司收取的物业管理费减少20%，即黄伟需向其公司交纳物业管理费7986元×（1－20%）＝6388.8元；对于尚欠的公摊费133.69元，龙江物业公司只主张130元，是其对自身权利所作的处分，且不损害国家、集体和他人利益，应依法准予；另加上黄伟应交纳的高层水加压费21.1元，三项共计6539.9元。对龙江物业公司主张黄伟向其公司交纳2016年10月至2018年9月期间的水费的问题，因龙江物业公司既未提交证据证明平果供水公司委托其公司向黄伟代收水费，也未提交证据证明其公司已为黄伟代交上述水费的事实，故其公司的该主张没有事实和法律依据，应不予支持。关于黄伟如何承担违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中双方当事人在《前期物业管理服务协议》第十三条第四款中约定：“乙方（黄伟）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（龙江物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。”现黄伟未依约向龙江物业公司交纳上述应交纳的费用，龙江物业公司有权要求黄伟支付违约金。该条款中约定的滞纳金实质为迟延履行的违约金。现龙江物业公司主张违约金从起诉之日起计算，系其公司对自身权利所作的处分，且未违反法律规定及合同的约定，亦未加重黄伟的负担，应依法准予；但其公司主张每日按欠费总额的3‰计算，属于违约金约定过高，一审法院依法对此予以调整。本案黄伟逾期交纳物业管理费等费用的行为虽未给龙江物业公司造成直接损失，但客观上损害了其公司的预期利益，该预期利益一般情况下应以黄伟尚欠的费用总额按中国人民银行规定的同期同类贷款利率进行计算，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，即一般情况下违约金最高为实际损失的1.3倍。故一审法院以龙江物业公司的预期利益损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对此予以衡量。参照中国人民银行目前规定的一年期贷款利率（约6%），一审法院酌定对违约金按其1.3倍即年利率8%予以调整，最终确认黄伟自本案起诉之日即2019年1月18日起至付清尚欠费用之日止，以尚欠费用总额为基数，按年利率8%向龙江物业公司支付违约金。 关于黄伟反诉请求龙江物业公司向其公布小区物业共用部位、共用设备和相关场地的使用情况的问题，根据《物业管理条例》第六条第二款第（八）项，业主享有对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。黄伟作为本案涉案小区的业主，当然对该小区物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权，龙江物业公司应当对该内容向全体业主公开，接受业主的监督。因此，黄伟的该项反诉请求理由充分，于法有据，应予以支持。关于黄伟反诉请求龙江物业公司为其修复龙江华府住宅小区1幢1单元1105号房的水表的问题，《物业管理条例》第三十五条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”而根据双方当事人签订的《前期物业服务协议》第一条一款第12项“甲方（龙江物业公司）有义务向乙方（黄伟）提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务”、第二条第二款“共用设施设备的运行、维护和管理：共用设施设备是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的设备设施，包括共用的上下水管道（自来水分户水表至红外线周界报警系统、空调冷凝水管、化粪池、物业管理区域的外围护栏、围墙、大门、信息栏、标志牌、音响、环卫洁具及设施、共用设施设备使用的房屋等”和第八款“其他服务事项：1.向业主提供对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护；2.向业主和使用人提供甲方（龙江物业公司）业务范围内的各类特约有偿服务；3.根据本物业内的情况和特点，开展有偿社区服务及商务服务；4.法律政策规定的其他事项”的约定，黄伟有权要求龙江物业公司对其家中损坏的入户水管和水表进行修复，但其家中的入户水管和水表不属于共用设施设备，而是属于其该户专属的自用设施设备，龙江物业公司仅有义务为其提供有偿的修复服务。因此，黄伟的该反诉请求符合法律规定和合同约定，应予以支持，并依法确定由龙江物业公司按修复时的市场价格有偿为黄伟修复（安装）其龙江华府住宅小区1幢1单元1105号房的水表及水管并使其能够正常使用。关于黄伟反诉请求龙江物业公司赔偿其经济损失10000元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”一审法院认为，合同当事人一方主张对方赔偿损失时需同时满足三个条件，一是对方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，二是己方的人身或者财产受到了损害，三是对方的违约行为与己方受到的损害之间存在因果关系。本案中，根据黄伟提交的证据，可以证明其龙江华府住宅小区1幢1单元1105号房的水管和水表被他人拆除损坏以及其自2017年12月20日至2018年12月20日期间在外租房居住并产生租金10000元的事实，但不足以证明龙江物业公司实施了上述损坏水管和拆除水表的行为。即使黄伟家中的水管和水表被他人拆除损坏，其也完全可以要求龙江物业公司或者其他专业维修人员为其进行修复，但其并未实施该行为，而是直接去外面租房居住。黄伟在其家中水管和水表可以修复并可以继续居住的情况下选择去外面租房居住，该行为属于其个人行为，与龙江物业公司无关，虽然龙江物业公司在提供物业服务的过程中存在多种违约行为，但这些违约行为并不是导致黄伟无法在上述家中居住而在外租房居住的原因，即龙江物业公司的违约行为与黄伟主张的“租金损失”的产生并不存在因果关系。因此，黄伟以“龙江物业公司拆除其家中水表，不为其提供生活用水，导致其一直在外租房居住而支付租金，给其造成巨大的经济损失”为由，请求龙江物业公司赔偿其在外租房期间产生的租金损失10000元，理由不充分，于法无据，应不予支持。 关于黄伟反诉请求的第三项、第四项和第二项中关于“判令反诉被告于本案判决生效后十五日内向反诉原告提供小区竣工总平面图和单体建筑、结构、设备竣工图等竣工验收资料”的事项，因黄伟不是直接利害关系人，其作为原告主体不适格，不符合民事诉讼的起诉条件，一审法院另行裁定驳回黄伟关于该部分事项的起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第六条第二款第（八）项、第二十一条、第二十四条、第三十五条、第四十一条第一款、第四十五条第一款、第五十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项、第二款、第六条之规定，判决：一、被告黄伟向原告广西龙江物业服务有限公司支付2013年1月至2018年12月期间的物业管理费6388.8元、2016年10月至2018年9月期间的高层水加压费21.1元、2015年4月至2018年9月期间的公摊费130元，三项共计6539.9元；二、被告黄伟自2019年1月18日起至付清上述判决确定的费用之日止，以尚欠费用总额为基数，按年利率8%向原告广西龙江物业服务有限公司支付违约金；三、驳回原告广西龙江物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、确认反诉原告黄伟与反诉被告广西龙江物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第八条为无效条款；五、反诉被告广西龙江物业服务有限公司于本案判决生效之日起十五日内在小区物业管理区域内显著位置公布物业共用部位、共用设备和相关场地的使用情况；六、反诉被告广西龙江物业服务有限公司于本案判决生效之日起十五日内按市场价格为反诉原告黄伟有偿修复（安装）其龙江华府住宅小区1幢1单元1105号房的水表及水管并使其能够正常使用；七、驳回反诉原告黄伟反诉请求第一项和第五项中的其他诉讼请求。本案本诉受理费50元，因适用简易程序审理，依法减半收取25元（原告已预交），由原告广西龙江物业服务有限公司负担5元，被告黄伟负担20元；反诉受理费50元，因适用简易程序审理，依法减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告黄伟负担15元，反诉被告广西龙江物业服务有限公司负担10元。 本院二审期间，被上诉人提交了一份《关于我公司服务中心的情况说明》，证实龙江华府服务中心是其自设的下属机构，该中心与小区业主签订的服务合同，均予以追认。被上诉人质证对该情况说明三性均有异议。本院分析认定如下：根据被上诉人实际向上诉人提供物业服务的实际情况，被上诉人提供的该份情况说明属实，本院予以采信。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，广西龙江物业服务有限公司龙江华府服务中心系广西龙江物业服务有限公司下属机构，没有独立法人资格，为本案小区提供物业服务的实际为广西龙江物业服务有限公司。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：被上诉人是否系本案的适格主体，双方签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效。关于被上诉人是否系本案适格主体问题。《前期物业管理服务协议》的盖章为广西龙江物业服务有限公司龙江华府服务中心，但该中心没有独立法人资格，系广西龙江物业服务有限公司的下属机构，其行为结果应有广西龙江物业服务有限公司承担，故《前期物业管理服务协议》合同相对人为广西龙江物业服务有限公司和上诉人，双方系适格的主体。对于上诉人提出前期物业服务应由建设单位选聘，而不是由物业公司直接与业主签订协议，本案是业主直接与物业公司签订前期物业服务合同，不符合法律规定，合同主体资格不适格，该协议无效的问题。根据《物业管理条例》第十一条、第十五条的规定应由业主大会选聘物业服务企业，再由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《物业管理条例》的强制性规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，其目的在于促进相关行政主管部门更有效地管理和指导好本区域的各项物业工作，并不是直接限制和否定当事人所签订的物业合同的效力。本案中，《前期物业管理服务协议》名为前期服务管理服务，实为交付业主后的物业管理服务，但涉案小区至今尚未召开业主大会，亦未成立业主委员会，该协议的签订未能按照《物业管理条例》的规定予以签订，确实违反了《物业管理条例》管理性规定，但并不直接导致该协议无效。《前期物业管理服务协议》系双方平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，该协议合法有效，被上诉人实际为上诉人所在小区提供的物业服务，履行了合同约定的相关义务，上诉人依约应当支付物业服务费，一审法院依据双方各自存在违约事实，减扣上诉人应付的物业费是正确的。故对上诉人提出《前期物业管理服务协议》主体资格不适格，协议无效的意见，本院不予采纳。对于上诉人提出《前期物业管理服务协议》没有履行期限的问题，并不能认定该协议无效，双方应协商处理，亦可由涉案小区召开业主大会，成立业主委员会，由业主大会讨论是否选聘该物业和协商签订物业服务具体事项。 综上所述，上诉人上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦日教 审 判 员 凌文楼 审 判 员 黄小萍 二〇一九年八月二十日 法官助理 田必堂 书 记 员 梁 妮