浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初7680号 原告：浙江喜得力钢结构有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇塘康路**。 法定代表人：陈力贇，总经理。 委托诉讼代理人：朱俊刚，浙江华新律师事务所律师。 被告：杭州骏联玻璃有限公司，住，住所地：杭州市余杭区塘栖镇塘康路**/div> 法定代表人：秦文燕，经理。 第三人：杭州三联玻璃有限公司，住所地，住所地：杭州市余杭区塘栖镇塘康路**-1iv> 法定代表人：胡小卫，经理。 被告、第三人共同委托诉讼代理人：张平安，浙江天杭律师事务所律师。 原告浙江喜得力钢结构有限公司（以下简称原告）诉被告杭州骏联玻璃有限公司（以下简称被告）、第三人杭州三联玻璃有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月16日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判。2019年5月5日，被告提出管辖异议，本院于次日裁定驳回该申请。被告不服，上诉至杭州市中级人民法院。该院于2019年6月20日作出（2019）浙01民辖终726号民事裁定，驳回上诉。本院于2019年8月21日公开开庭审理了本案。原告法定代表人陈力贇及委托诉讼代理人朱俊刚和被告、第三人共同委托诉讼代理人张平安到庭参加诉讼。庭后原告补充提交证据，被告、第三人同意书面质证。本案现已审理终结。 原告起诉称：2014年3月原告与被告就杭州市余杭区塘栖镇工业园区塘康路132号（德胜坝）【目前该门牌号××】工业厂房签订《租赁合同》一份，合同约定原告出租厂区一层主厂房及附属用房总面积3400平方米（附图）。土地性质为工业用地，内有行车4台。租赁期限为20年，自2014年3月8日至2034年3月7日（厂房2014年2月18日交付，2014年2月18日至2014年3月7日为免租期），租金一次性支付，但甲方（原告）一次性补贴人民币10万元作为场地修复资金给乙方（被告），原告实际收到的租金为270万元。合同第5条约定违约责任，…甲方（原告）如提前终止租赁，租金按280万元÷20年的实际年份退回乙方，搬迁损失双方约定为，…甲方提前终止，按实际补贴增加10%。2016年2月因增加供电使用签订《补充协议》一份。2018年7月由于厂区道路上搭建临时建筑和设施并无法正常清退，已影响原告其他用房正常审批使用和调整引进优化企业双方再次签订《补充协议》一份，乙方承担场地使用费给甲方（原告）每年12万元，以弥补甲方收入，从2018年7月1日起签订至合同履行结束，每半年支付一次，由于原告发出解约通知，故该补偿款项2019年1月1日起未收取。2018年底由于政府要求企业转型升级，去低效益、高能耗的企业，目前现有厂区企业被定性为三类企业（低税无税企业），故存在土地被政府收回的风险，用电高峰期停四开三。故原告欲将厂房收回进行产业升级调整为智能机器制造园区。2018年底原告多次与被告协商要求按照合同约定终止租赁收回厂房，但是被告拒绝配合。2018年12月28日原告通过EMS邮寄《解除租赁合同通知书》给被告，并承诺会按照合同约定退回剩余租金且支付搬迁补贴等费用。2019年1月2日原告经过公证将《解除租赁合同通知书》（内容为解除租赁，要求在2019年3月30日前腾退厂房、基于提前终止租赁，贵方的投资和搬迁我司将租赁合同约定进行处理）再次通过EMS投递给被告。2019年4月6日原告员工在被告租赁的厂房内张贴公告，第三次表明终止租赁合同，并再次给予被告7日的腾退时间。经了解，被告将租赁的部分厂房出借给杭州三联玻璃有限公司使用，第三人并为此办理营业执照且在涉租厂房内生产经营，但被告未就出借厂房向原告备案。由于原告提起本案的解除合同并要求归还房产之诉，故将杭州三联玻璃有限公司列为第三人，一并要求腾退还房目前被告依旧占用厂房，给原告厂区的转型升级造成重大损失，为此提出本案诉讼，诉讼请求：一、确认原、被告于2014年3月8日签订的《租房合同》及《补充协议》解除；二、判令被告及第三人一并归还承租厂房；三、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确其提出解除合同是依据租赁合同第5.2条，依约定解除。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1.租赁合同、补充协议各1份，用以证明原、被告就承租厂房签订合同，约定20年租金280万元一次性支付及原告支付房屋修复资金10万元，故原告实收租金270万元，2018年7月补充协议约定补偿金为12万/年，半年支付一次，及依据租赁合同第5条，原告解除合同应退回剩余租金并支付搬迁费用等的事实； 2.房产证2份、国有土地使用权证1份、地名证明1、地名证明1份告对厂房享有产权以及房产证地址与新门牌号不一致的事实； 3.提前终止《房屋租赁合同》通知及EMS详情单各1份（单号1018520994832的未拆封邮件）、邮件查询结果1份（打印件），用以证明原告向被告发出解除租赁合同通知书，根据EMS邮寄单证显示拒收退回的事实； 4.提前终止《房屋租赁合同》通知及EMS详情单各1份（单号1093664550129的未拆封邮件）、邮件查询结果1份（打印件）、公证书1份，用以证明被告拒收2018年12月28日解除租赁合同通知书后，原告通过公证再次邮寄解除租赁合同通知书，表明合同解除并要求被告在2019年3月30日前腾退厂房，根据EMS单证显示已收，但之后被被告退回，但原告认为本次解除租赁合同通知书为有效送达的事实； 5.光盘1份、解除租赁合同并要求归还厂房的通知书1份，用以证明2019年4月6日原告在被告承租的厂区内张贴公告，表明厂房租赁解除，并再次给予被告7日腾退时间的事实； 6.公司登记基本情况、房屋租赁合同各1份（均为查档件），用以证明第三人使用原告房产用作工商登记，故将其列为第三人的事实； 7.回复函1份（庭后提交），用以证明被告在看到原告张贴在租赁厂房内的《解除租赁合同并要求归还厂房的通知书》后向原告发出回复函，由此可见被告已经收悉原告要求解除租赁关系的通知的事实。 被告和第三人共同答辩称：第一，原、被告双方签订租赁合同后，合同符合法律规定，合法有效，被告也根据合同约定一次性支付了20年租金，体现了被告履约的诚信，被告合法租赁权应当得到保护。第二，原告诉称事实和客观事实不符，解约理由不成立。被告和原告关于租房合同、补充合同约定的租金被告都已经支付，不存在有一笔未支付的情况，不存在欠付事实。加建车棚于2018年下半年拆除了三分之一，导致付款有延后，但不是违约行为。被告也不是三类企业，政府也没有给被告贴上三类企业标签，政府要收回厂区土地也是子虚乌有，是原告单方陈述，没有任何依据。第三，原告确实寄送过解除通知书，但是上面的签收人，被告公司没有这个人的，所以快递退回了，我们没有收到过这个解约通知书。第三人进来之前被告就和原告沟通过，也把第三人的经营地址搬过来了，原告也提供相关材料进行协助，入驻后每个月都向原告支付水电费，原告开具相应发票给第三人，原告说不知道和未备案的情况是不能成立的。第四，被告承租本案厂房后一次性支付房租，把所有设备、玻璃全部搬到所租厂房，为了装车方便还在附近租了码头，第三人也把设备搬入厂房，如果租赁变更的话对被告、第三人都是很麻烦的，也是损失巨大，不具备搬迁条件，这个损失是远远超过房租的。被告一次性支付行为，特别是在原告当初经济困难，厂房租不掉的情况下，被告一次性支付体现了诚信行为，原告基于地价上涨要求解约是违约行为，会损害被告、第三人的经济利益，原告的诉请都是不符合需要维护的权利，应当驳回原告诉请。 被告和第三人为支持其抗辩意见，在庭审中陈述并出示了以下证据： 1.房屋翻修与临时搭建审批表1份、关于加建车棚的申请报告1份、照片1组（打印件），用以证明厂区内搭建的临时建筑和设施系原告事先知道，并与被告一起向政府申请，部分搭建的临时建筑和设施被政府要求拆除的事实； 2.收据5份、扣款业务自助回单2份，用以证明被告已按合同约定支付租房合同约定的270万租金，被告已全部交纳补充协议约定的2019年12万场地使用费，不存在原告所述2019年1月1日那笔未缴纳的事实； 3.纳税证明2份，用以证明被告并非原告说的低税、无税企业的事实； 4.农商行扣款通知书及发票各1组、工商登记备案材料1组（盖章确认的复印件），用以证明第三人从2016年入驻本案争议厂房开始每月都向原告支付水电费，原告也开具水电费发票给第三人，第三人把注册地搬到本案争议地址时，原告提供了相关材料予以配合和帮助，被告所租用厂房有部分交由第三人使用原告知道并同意的事实。 上述证据，经当事人当庭质证，本院认证如下： 原告提供的证据，被告、第三人对证据1的真实性无异议，证明对象有异议，认为虽然双方约定有解约退费问题，但不代表原告有解约权利，如果被告不用的话也有转租权和交付别人使用的权利；对证据2的真实性、证明对象无异议；对证据3的真实性无法认定，不是被告、第三人出具的材料，收件人也不是被告、第三人的员工，邮件拒收退回不能证明被告、第三人收到该邮件；证据4中公证书的真实性无异议，但收件人是个人，不是被告、第三人的员工，邮件拒收退回不能证明被告、第三人收到该邮件，既然没送达，也不能证明产生法律效力；对证据5光盘的真实性有异议，认为没有看到过原告张贴情况，也不知道视频什么时候拍摄，证明对象有异议，认为双方没有协商解除，解约通知也没有送达；对证据6无异议，认为该租赁合同也是工商登记备案的，原告不至于管理混乱到空白的纸张盖公章，更能证明第三人在这里经营得到原告认同，第三人、被告都合法使用租赁厂房的事实；对证据7的真实性没有异议，但对证明对象有异议，且认为与本案无关，原告起诉是基于其于2018年12月28日、2019年1月2日寄送的两个终止合同通知而产生的相应的法律效力的争议，且双方租赁合同中未约定合同可以解除的条件，原告提出解约的理由并无依据，不能产生解约的法律后果。经审查，证据1、2、6符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据3、4、5、7的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实在本院认为部分阐述。 被告、第三人提供的证据，原告对证据1反映的建房共同申报的真实性无异议，但是政府没有允准，也是违章的事实，同时要说明的是报批是被告要求原告去报，后没有获批，在此情况下被告自建，原告没有参与，证据中的照片三性无异议；对证据2，收到的租金无异议，认为原告已经发出终止的通知，后面的收款会核实，假设最终解除会退还；对证据3，认为说明被告是低税企业符合事实；对证据4反映的第三人支付水电费认可，认为工商登记资料不排除第三人使用某些复印件，但原告不否认第三人使用的情况。经审查，上述证据的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实在本院认为部分阐述。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 原告于2005年1月以出让方式取得余杭区塘栖镇河西埭村一宗工业用地，后建造钢结构1号厂房（一层，建筑面积4232.02平方米）、钢混结构2号厂房（5层，建筑面积3601.3平方米），并于2008年领取了房屋所有权证，地名更改为，地名更改为余杭区塘栖镇塘康路**> 2014年3月8日，原告与被告签订《租赁合同》一份，被告承租塘康路132号（德胜坝）原告厂区一层主厂房及附属用房总面积3400平方米，南侧（主厂房8间，原精工车间、喷漆间、办公室、5间宿舍），并约定：租赁期限为20年，自2014年3月8日至2034年3月7日（2014年2月18日交付，2014年2月18日至2014年3月7日为免租期）；合同总租金280万元，由合同签订后一个月内一次性以现金方式支付；交接后被告需对原告地面及房屋作一次性修复，原告一次性补贴10万元维修费；合同第5条违约责任，双方应全面实际履行本合同，不履行或不完全履行的应承担违约责任，违约方应支付守约方违约金…2、原告如提前停止租赁，租金按280万元÷20年的实际年份退还被告，搬迁损失双方约定…（2）原告提前终止，按实际补贴增加10%。后被告于2014年3、4、5月向原告支付租金270万元。2016年2月，第三人使用上述部分租赁物，并据此变更住所。被告、第三人在案涉租赁物内生产经营至今。 2014年3月，原告向塘栖镇人民政府递交《关于加建车棚的申请报告》，并填报《房屋翻修与临时搭建审批表》，要求在厂区加建车棚一个。后在未获批准的情况下完成车棚的搭建（2018年下半年拆除部分车棚）。为此，原、被告签订《补充协议》，载明至2018年6月30日由于被告在厂区内搭建临时建筑和设施并无法正常清退，影响原告其他用房正常审批使用和调整引进优化企业，签订本协议，约定被告承担场地使用费给原告每年12万元，以弥补原告收入，从2018年7月1日签订至合同履行结束，每年分2次支付，2018年7月1日开始支付6万元，以后每半年分别在1月1日和7月1日各支付6万元，先付后使用，不开具发票；若由于政策再次收紧，院内搭建物和设施需清除，并无法继续使用保留的，原告不承担责任，被告应无条件服从，原告停止收取约定的费用，租赁合同如提前结束，场地费也相应结束。案涉纠纷发生后，被告于2019年4月11日、7月2日各向原告转账6万元，附言场租费。 2018年12月24日，原告以其产业结构调整需使用厂房，案涉房屋租赁合同需提前终止为由，发函要求被告于2019年3月30日前腾退厂房，被告的投资和搬迁将根据合同约定处理。该邮件被拒收退回。2019年1月2日，原告以全球邮政特快专递方式再次向被告寄送《提前终止〈房屋租赁合同〉通知》，并办理了公证手续。次日由门卫收取该邮件。原告曾采用在厂区张贴的方式，告知被告、第三人提前终止租赁合同，要求腾退归还厂房。被告曾于2019年4月8日复函，表示于4月7日发现原告于6日晚张贴的通知书，并明确不同意终止合同。现原告起诉要求确认案涉租赁合同、补充合同已解除，并要求被告和第三人腾退租赁物。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。本案原、被告对被告在租赁期内已按约支付租金的事实没有异议，现原告主张其依据案涉租赁合同第5.2条的约定已通知被告终止租赁关系，而被告认为原告无权单方解除合同，要求继续履行该租赁合同。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。经查，案涉租赁合同第5.2条虽有“原告如提前停止租赁，租金按280万元÷20年的实际年份退还被告，搬迁损失双方约定……”的表述，但合同权利义务的终止须存在合同解除等法律规定或当事人约定终止的情形，而原告主张的因现有厂区企业被定性为低税无税企业而需收回进行产业升级的意见，不属于合同法第九十四条规定的情形，案涉租赁合同亦未就此作出约定，且该合同中也未约定当事人单方解除合同的条件，其第5.2条文义应理解为一方请求解除合同，双方协商一致合同解除时，请求一方应承担的违约责任。现无证据表明被告存在违约或存在双方约定解除合同条件且条件成就的情形，亦不存在法定终止合同情形的情况下，原告无权以单方通知方式终止合同的履行，即原告起诉要求确认案涉租赁合同解除以及由此主张的腾退租赁物，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告浙江喜得力钢结构有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取40元，由原告浙江喜得力钢结构有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇一九年八月二十二日 法官助理张飞 书记员范书荟