海南省屯昌县人民法院民事判决书（2019）琼9022民初581号原告：董梅，女，1966年1月28日出生，汉族，现住新疆克拉玛依市。委托诉讼代理人：沈爱娜，女，现住海南省屯昌县，由屯昌县美林湖国际社区业主委员会推荐。被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。法定代表人：马进明，该公司董事长。委托诉讼代理人：关绍斌，海南德银律师事务所律师。原告董梅与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告董梅委托诉讼代理人沈爱娜，被告美丰公司委托诉讼代理人关绍斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房违约金10218.11元；2.判决被告支付逾期办理产权证违约金10017.75元，并要求被告依据《商品房买卖合同》第十二条规定，尽快完善办理房屋权证手续；3.判决被告赔偿室内天棚抹灰双倍差价9448.10元；4.判决被告退还应该由开发商承担责任而收取业主的16个月的物业管理费1575元；5.要求被告退还委托美林物业管理有限公司代收的房屋装修费925.77元；6.案件受理费由被告承担。事实和理由：一、根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当于2013年6月30日前，将经过验收合格的房屋交付给原告使用，而事实是被告于2015年1月28日才通过综合验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案。原告于2013年10月11日在不知房屋未经验收合格的情况下接收了房屋钥匙，办理了交接手续。因此，被告应承担2013年6月30日至2013年10月11日期间逾期交房违约金10218.11元（333925×102天×0.0003）。二、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告已构成违约，应承担违约责任。根据美林湖社区二期71位业主2015年的判决书认定，被告应按已付房价款3%支付办证违约金，故被告应承担办证违约金10017.75元（333925元×3%）。同时要求被告将办理权属登记相关资料尽快报产权登记机关备案。三、根据《商品房买卖合同》约定，被告交付使用的商品房应对内墙、天棚进行水泥砂浆抹灰，未达到该标准的，原告有权要求被告双倍赔偿差价。现被告未按约定对天棚水泥砂浆抹灰，因此要求被告赔偿室内天棚抹灰双倍差价9448.10元。四、现已查明二期房屋验收合格日期是2015年1月28日。开发商将未经验收的房屋交给业主使用，退还应由开发商承担的16个月的物业管理费1575.12元。五、被告委托屯昌美林物业管理有限公司在业主收房时强迫业主缴纳房屋装修费925.77元，属于非法收取，请求退回。综上所述，请法院依法判决，支持原告诉求。被告美丰公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房的违约问题，被告逾期交房是原告拖延收房造成的。答辩人已经根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条交房时间2013午6月30日前电话通知了原告交房，由于原告嫌海南天气热，且工作又没有时间未及时接收交房，而于2013年l0月11日才来交接房产。被告不可能今天完成一套，明天完成一套，后天再完成一套，而是待交房屋同时完工，且通过被告、设计单位、施工单位、监理单位验收合格后，统一于2013年6月30日合同约定交房期限前，电话通知了所有购房人来海南交接房屋。本案原告没有按被告通知时间及时来收房，晚收房的责任在于原告，被告不存在逾期交房间题。二、原告主张逾期办理产权证违约金没有合同依据。按照合同法原理，有约定，按约定，无约定，按法定。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》中，双方没有约定关于答辩人逾期办理产权证（产权登记）支付的违约金条款，法律也没有规定逾期办证交违约金，故原告主张被告向其支付逾期办证违约金没有合同依据和法律依据。再者，申请人已按照约定为被申请人办理产权证，但因房管国土部门的原因至今没有办理下来，申请人己尽到合同义务，没有违反合同约定。三、关于原告主张的抹灰费用问题。原告没有证据证明所接收的房屋天棚没有抹灰，如果房屋交接时没有抹灰，原告应当拒绝收房，或在合理时间内向被告提出抹灰要求。时隔6年，在此期间原告从未向被告主张抹灰，且也没有证据证明当时没有抹灰，现在既没有抹灰合同，也没有抹灰付款发票，且毫无根据的请求双倍差价5765.6元损失，因此法院对其主张不应支持。四、原告请求被告退还16个月的物业管理费961.2元，及其装修产生的垃圾处理费，没有法律依据，法院对其此项请求应予驳回。五、原告的主张已超过诉讼时效，其诉求应当被驳回。自2013年10月11日交房至今，已近6年，原告就此从未向答辩人主张过合同权利，现在提出请求己经超过了《民法总则》第188条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的期限规定，原告的主张己经超过3年的诉讼时效，其诉求应当被驳回。合同具有相对性，主张合同权利只能是签订合同的当事人，业主委员会是物业管理的业主自治组织，不是《商品房买卖合同》权利主体，无权在法定职责之外主张业主的合同权利。《海南经济特区物业管理条例》第十七条明确规定，业主委员会只是物业管理的业主自治组织。据此，根据最高法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第I4条:“利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”但业主委员会不是法定处理纠纷的组织，即使合同权利人向其请求处理合同纠纷，也不能使诉讼时效中断。业主委员会于2015年4月17日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，因为不具有合同权利，也非法定处理纠纷的组织，其向答辩人寄发文件不能使诉讼时效中断，尚且答辩人是否收到该文件也不清楚。原告提供的2017年4月16日@致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》没有加盖业主委员会的印章，无法认定系业主委员会向答辩人寄发的文件，且该文件被退回后是怎样处理的同样也不清楚。综上，原告的主张明显缺乏事实与法律依据，因此答辩人请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性、合法性、关联性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向法庭提交的证据：1.《证明》，证明当时装修时天棚没有抹灰；2.《物业管理存在问题的函》（2015年4月17日）；3.《物业管理存在问题的函》（2017年4月16日）；4.《物业管理存在问题的函》（2019年3月25日）。被告质证意见为：对证据1认为装修工程应当有合同和发票，单靠证人证言不足以证明自身问题；对证据2、3、4认为都无法证明时效中断。本院认证为：对证据1证人证言经被告质证有异议，且因证人未出庭质证，本院不予认可；对证据2、3、4经被告质证有异议，且原告未提供原件核对，本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月20日，原告董梅与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0016420），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第12幢11层8号房以总价333925元出售给原告，建筑面积为65.63平方米，付款方式为一次性付款。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件......。”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。《商品房买卖合同》附件五补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责”，第14条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准”。原告于2013年5月20日与被告签订《商品房买卖合同》并一次性付清了全部房款333925元，被告向原告出具了购房款发票。2013年10月11日，原告领取了房屋钥匙及办理了房屋交接手续。原告向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了2014年8月1日至2018年7月31日期间的物业管理费4627元。2015年4月17日及2017年4月16日，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函如下：......综上，就贵公司开发的该项目存在的问题，美林湖国际社区业主委员会郑重函告如下：1、请贵司在收到本案件之日起10日内向各位业主支付逾期交房、办证的违约金......”。另查，美林湖国际社区第12幢楼已在屯昌县住房和城乡建设局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。至本案开庭前，被告尚未将办理权属登记相关资料报送产权登记机关。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方于2013年5月20日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、关于原告要求被告给付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房违约责任的问题；三、关于逾期办证违约责任的问题；四、关于被告是否应赔偿原告室内天棚抹灰双倍差价9448.1元；五、关于被告是否应退还应由开发商承担而收取业主的16个月的物业费1575元；六、关于被告应否退还委托物业公司代收的房屋装修费925.77元。一、关于原告要求被告给付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先，关于原告诉讼时效的起算时间。本院认为，原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间为准。房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算；在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年10月11日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际的收房时间。因此，原告应于2015年10月11日前就逾期交房问题、于2016年10月6日前就逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案是否存在诉讼时效中断的情形。本案中，原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。被告辩称业委会与被告之间无合同关系，其向被告发函不能导致原告的时效中断。本院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算”。根据本院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年5月5日向本院提起诉讼，其要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。二、关于逾期交房的违约责任问题。根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。本案中，原告于2013年10月11日领取了房屋钥匙，可见此时原告已占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定被告在2013年10月11日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房102天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”因此，对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，被告应承担的逾期交房违约金为10218.11元（333925元×102天×0.3‰）。三、关于逾期办证违约责任的问题。原、被告双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件五补充协议第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。双方关于被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定有法规可依，且约定的期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，本院予以认可。被告实际交付房屋的时间是2013年10月11日，按约定被告应于2014年10月6日前为原告代办房屋权属证书。原告已按双方合同约定，在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，但被告至本案开庭前，仍未代原告办理房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据公平原则，以及参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，本院酌定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付给原告的逾期办证违约金为10017.75元（333925元×3%）。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案......”，被告（房地产开发企业）应当在约定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。本案中，被告并未提交证据证明其已经履行报送义务，所以被告应该继续履行“将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关”的义务。故对原告要求被告向办理房屋权属登记的主管部门报送需由被告方提供办理产权权属登记的资料的诉讼请求，本院予以支持。四、关于被告应否赔偿原告室内天棚抹灰双倍差价的问题。本案中，原告在交房时应当发现天棚未抹灰而未及时向被告主张权益，庭审中提供相关证据未能证明原告该项诉求存在诉讼时效中断的情形，故原告于2019年5月5日才向本院诉请被告加倍支付天棚抹灰费用9448.10元的主张，已超过诉讼时效，本院不予以支持。五、关于被告是否应退还原告交房后16个月的物业管理费1575.2元的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：市政供电、供水、小区有线电视、电话线路于交房之日达到交付条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由出卖人代买受人支付物业服务费直至达到使用条件之日止。”原告根据以上约定，要求被告退还交房后的物业服务费（物业管理费）。本院认为，房屋未合格，被告应代原告交物业管理费、可原告在接房时应要求被告缴交物业管理费，至今才要求被告缴交物业费，已超过诉讼时效，对原告此诉请，本院不予支持。六、关于被告应否退还委托物业公司代收的房屋装修费的问题。在庭审中，原告未提出证据证明被告委托物业公司代收房屋装修费，因此，原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、第一百五十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告董梅支付逾期交房违约金10218.11元；二、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告董梅支付逾期办证违约金10017.75元；三、驳回原告董梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302.3元，由原告董梅负担112.23元，由被告海南美丰不动产有限公司负担190.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 陈学富 二〇一九年八月一日法官助理 林明霄书 记 员 钟庆娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。第一百五十四条民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。期间的最后一天是星期日或者其他法定休假日的，以休假日的次日为期间的最后一天。期间的最后一天的截止时间为二十四点。有业务时间的，到停止业务活动的时间截止。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。