江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0622民初1027号原告：抚州市东乡区房地产综合开发公司，统一社会信用代码：91361029162963854C，住所地：抚州市东乡区孝岗镇恒安西路**。法定代表人：乐响平，职务董事长。委托代理人：何星，该公司员工，代理权限为特别授权代理。被告：周卫同，男，汉族，1983年6月12日出生，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。被告：胡淑琴，女，汉族，1985年4月16日出生，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。原告抚州市东乡区房地产综合开发公司（以下简称“东乡房产公司”诉被告周卫同、胡淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案，依法组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何星到庭参加诉讼，被告周卫同、胡淑琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东乡房产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的YJ2016009359号房地产买卖合同；2、判决被告周卫同、胡淑琴赔偿原告违约金8万元；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：2016年12月23日，被告周卫同、胡淑琴与原告东乡房产公司签订YJ2016009359号房地产买卖合同，约定由被告周卫同、胡淑琴购买原告开发的余江国际物流城1号楼607室房屋一套。合同签订后，被告周卫同、胡淑琴累计向原告支付款7.1万元，原告向二被告出具了首付款发票，该合同已向房管部门备案。之后经原告多次催促被告周卫同、胡淑琴未按照合同的约定提供按揭贷款材料并办理按揭贷款，也未支付其余购房款，二被告已构成严重违约，造成合同目的不能实现，特向法院起诉。原告为支持其主张，向法院提供了如下证据：A1、原告的营业执照复印件、法定代表人及代理人身份证复印件、被告的身份证复印件，证明原、被告的身份及诉讼主体资格；A2、余江县商品房买卖合同、合同补充协议，证明两被告支付首付购买房屋后，未办理贷款或支付购房余款；A3、承诺书，证明被告还差我们首付款3万元；A4、收款收据复印件6份、两被告缴款统计表，证明两被告缴款情况。被告周卫同、胡淑琴未作答辩，未到庭发表质证意见，未向本院提交证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，由其承担不利后果。经合议庭认证，原告提交的证据A1、A2、A3、A4真实性、合法性，与本案具有关联性，符合证据属性，本院依法予以确认并在卷佐证。本院对以下事实予以认定：2016年12月23日，原告东乡房产公司与被告周卫同、胡淑琴签订YJ2016009359号《余江县商品房买卖合同》，合同第三条约定：被告周卫同、胡淑琴向原告购买余江国际物流城1#楼607室房屋，总价款308888元；第五条：付款方式为按揭付款，此套房款计308888元，已交首付现金92888元，其余房款216000元以银行按揭，如出现问题，银行不按揭就以现金方式付清；第九条第一款规定，买受人逾期在60日内的出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，第2项约定，买受人逾期付款超过60日，解除合同的，买受人应每日按应付房价款的百分之二向出卖人支付违约金向受定，憎爱此套启封具了产值周卫同，XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。附件三《合同补充协议》“按揭付款”内容第一条约定，买受人应于2016年12月23日之前向出卖人支付购房款92888元，其余房款216000元由买受人向银行申请按揭贷款；第四条约定，买受人必须在签订购房合同时，根据贷款银行要求提供申请按揭贷款的资料，并保证所提交的资料的完整性、真实性及合法性。合同签订前，2016年3月16日被告通过周亚根向原告交纳购房定金1万元，2016年3月31日被告通过周亚根向原告交纳购房款2.9万元，2016年12月23日合同签订日，被告周卫同向原告出具《承诺书》一份，内容为：本人周卫同在原告东乡房产公司购买一套商品房，需欠款53888元，第一批欠款23888元于2017年1月27日前付清，余款3万元于2017年9月30日前付清，如有逾期每日按该套房总房款的5%计算利息。合同签订后，2017年2月18日被告周卫同向原告交纳购房款0.4万元，2017年4月10日被告周卫同向原告交纳购房款0.8万元，2017年4月25日被告周卫同向原告交纳购房款1万元，2018年2月6日被告周卫同向原告交纳购房款1万元。另，被告向原告预交了契税、维修基金款8112元，该款项仍在原告处保留。至今被告周卫同、胡淑琴未提供申请按揭贷款的资料，未办理银行按揭贷款也未向原告支付购房余款。另查明，涉案房屋尚未实际交付给两被告。本院认为，本案争议的焦点为：一、合同解除的问题。根据《合同法》第九十四条第（二）、（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案两被告至今既未提供申请按揭贷款的资料，未办理银行按揭贷款也未向原告支付购房余款，其默示违约行为致使原告房屋买卖合同目的无法实现，原告享有合同解除权，为此，对原告要求解除合同的诉请应予支持。二、违约责任的问题。《合同法》第一百零八条，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任；第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。我国法律规定的承担违约责任的方式主要有违约方继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金或者适用定金等。涉案原、被告合同约定买受人逾期付款超过60日，解除合同的，买受人应每日按应付房价款的百分之二向出卖人支付违约金向受定，憎爱此套启封具了产值周卫同，XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。本院认为该约定过高于原告的损失，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”本案原告的实际损失应以未付购房总款额参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；从2018年2月7日开始进行计算至起诉之日。即原告实际损失为：24.6*6%*17/12＝2.09万元，违约金不应超过实际损失的30%，即违约金为2.091*30%＝0.63万元。即原告可以向被告主张赔偿损失2.09万元和违约金0.63万元，共计2.72万元。三、合同解除后的处理问题。根据《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第九十八条，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。两被告在承担违约责任后，原告应当将其收取的购房款、预收的契税、维修基金款退还两被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、九十七条、九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告抚州市东乡区房地产综合开发公司与被告周卫同、胡淑琴签订YJ2016009359号《余江县商品房买卖合同》，双方终止履行；二、由被告周卫同、胡淑琴赔偿原告抚州市东乡区房地产综合开发公司损失2.09万元，支付违约金0.63万元，共计2.72万元；三、由原告抚州市东乡区房地产综合开发公司返还被告周卫同、胡淑琴购房款62888元及预收契税、维修基金款8112元，共计71000元；四、上述第二项、第三项合并执行后，由原告抚州市东乡区房地产综合开发公司返还被告周卫同、胡淑琴各项款项4.38万元；五、驳回原告其他诉讼请求。以上给付义务限判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7133.32元，由原告抚州市东乡区房地产综合开发公司负担803元，由被告周卫同、胡淑琴负担6330.32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  许 健人民陪审员  王文萍人民陪审员  王小花二〇一九年八月二十九日书 记 员  吴丽文