河北省邯郸市峰峰矿区人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0406民初885号原告：索爱霞，女，1972年12月19日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。委托诉讼代理人：栗江利，河北天汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈发金，河北天汉律师事务所律师。被告:段妮妮，女，1989年9月21日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。委托诉讼代理人：张东文，河北十力律师事务所律师。第三人：邯郸市峰建投资有限责任公司，住所邯郸市峰峰矿区滨河东路**。法定代表人：程亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：王慧兰，该公司员工。委托诉讼代理人：白会林，该公司员工。第三人：郭慧芳，女，1990年7月29日出生，汉族，现住峰峰矿区。原告索爱霞与被告段妮妮、第三人邯郸市峰建投资有限责任公司（以下简称峰建投公司）、郭慧芳为租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告索爱霞及其委托诉讼代理人栗江利，被告段妮妮及其委托诉讼代理人张东文，第三人峰建投公司委托诉讼代理人王慧兰、白会林，第三人郭慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告索爱霞向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告解除《博雅艺术幼儿园转让协议》；2.判决被告返还原告转让款250000元；3.判决被告赔偿原告损失100000元；4.本案保全费、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告索爱霞经朋友张艳军介绍，与被告段妮妮协商关于原告承接被告的博雅艺术幼儿园事宜。经协商一致，原、被告于2018年6月10日达成《博雅艺术幼儿园转让协议》，协议约定：被告将位于峰峰矿区××村大院博雅艺术幼儿园经营所有权以25万元转让给原告，被告保证幼儿园房屋产权方峰峰住建局与原告达成房屋租赁协议，且原告享有与被告同等的租房权利和义务，否则本协议无效；协议生效后，被告协助原告继续办理相关证件等手续。该协议签订后，原告按约向被告支付了转让款，并开始投资经营博雅艺术幼儿园，但被告迟迟没有申请幼儿园经营证书，也没有让幼儿园房屋产权人峰峰住建局与原告签订新的房屋租赁协议。2019年2月25日，邯郸市峰建投资有限责任公司通知原告将五矿博雅艺术幼儿园腾清，并派人到幼儿园催告原告限期腾房，因此幼儿园无法正常经营。综上所述，被告违反《博雅艺术幼儿园转让协议》约定，未能让幼儿园房屋产权人峰峰住建局与原告签订房屋租赁合同，让原告继续使用房屋至租赁合同期满，也未能办理幼儿园经营证书，导致双方签订的协议目的根本不能实现，被告的行为属于根本违约。现原告为维护自己合法权益，依法向人民法院起诉，请求支持原告全部诉讼请求。原告索爱霞提供证据如下：1.被告的教师资格证；2.博雅艺术幼儿园转让协议；3.被告出具的收据；4.通知、租赁合同；5.租赁合同权利义务转让通知书；6.照片；7.学生退费的单据；8.幼儿园投资花费票据；9.微信聊天记录；10.借条、收条；11.报警记录。以上均为复印件。证人吴某、索某、齐某出庭作证。被告段妮妮辩称，请求人民法院驳回索爱霞对段妮妮既不合法又不合理的诉讼请求。答辩人段妮妮2016年与五矿社区管理处协商租赁迁村北平房一排破烂不堪、没有房顶几乎荒废四间小平房开办博雅艺术幼儿园。由段妮妮2016年开始修缮、加固、装修，2017年1月1日与五矿社区管理处签订租赁协议书，租期五年，并且一次性缴纳五年的租赁费。自2016年起至2018年期间段妮妮对该场地进行大规模的维修改善，投入大量资金购置各种设施，并加盟全国连锁教育机构。为了建设博雅艺术幼儿园段妮妮投入资金28万多元。因此，该幼儿园因设施完备、信誉良好、教学优异深受家长青睐。园内聘请8位教师一名厨师招收四个班级共计106名儿童。2018年段妮妮因身体原因无暇顾及幼儿园，2018年6月10日将该幼儿园经营权和幼儿园内的设施、设备、装修等一切物品包括房租在内的（有形资产）和无形资产（师资、生源、品牌）作价25万元一次性转让给原告索爱霞，由索爱霞经营管理该幼儿园。在索爱霞经营期间（2018年12月），邯郸市峰建投资有限责任公司在未与索爱霞、段妮妮协商一致的情况下，非法进行所谓的“拍租”，索爱霞在明知峰建投公司公开拍租而不去报名竞拍，导致峰建投公司将博雅艺术幼儿园租赁给郭慧芳。严重的侵犯了索爱霞和博雅艺术幼儿园的合法权益。2019年3月18日郭慧芳强行抢占了博雅艺术幼儿园，双方发生冲突，并拨打110报警至今未予解决，郭慧芳一直在利用博雅艺术幼儿园经营、招生、盈利。峰建投公司和郭慧芳的行为侵犯并损害了原告的权益，原告被逼无奈向法院起诉。答辩人认为邯郸市峰建投资有限责任公司、郭慧芳在段妮妮合法有效的租赁期内，非法侵占博雅艺术幼儿园，给索爱霞造成巨大财产损失，应当承担连带赔偿索爱霞经济损失的责任。原告在诉状中提出解除《转让协议》的理由是“被告保证产权方与原告达成房屋租赁协议，且与被告享有同等权利义务”这完全是编造谎言。原、被告双方签订的转让协议就在法院卷宗里，该协议第二条明确约定：“本协议生效后甲方（段妮妮）应协助乙方（索爱霞）与产权方达成协议”。段妮妮仅仅是协助义务，而不是“保证”。而且段妮妮也多次催促索爱霞前去产权方签约，索爱霞以“怕涨房租”拒绝与产权方重新签订租赁协议，直到产权方峰建投公司对外公开“拍租”，索爱霞依然担心涨房租而拒绝报名参加竞拍，才导致失去机会。至于索爱霞提出的第二个理由“被告协助原告继续办理（幼儿园）相关证件等手续”，在索爱霞提出段妮妮协助时，段妮妮均履行了协助义务，幼儿园没有办理经营证书系不符合办证条件，并不是段妮妮的原因。从上述事实中可以看出，答辩人段妮妮严格遵守协议条款，履行自身责任，并无任何违约行为，并且双方将转让协议履行完毕。原告在接园后经营长达八个月时间未提出任何异议，因其自身原因和峰建投公司以及郭慧芳的因素造成经营受阻，在协议履行完毕八个月后无端向段妮妮提出解除，毫无法律依据。我国法律规定合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。据此请求法院依法驳回索爱霞对段妮妮的诉讼请求。被告段妮妮提供证据如下：1.段妮妮与五矿的协议、段妮妮与峰建投公司的协议、段妮妮与索爱霞的转让协议，转让给原告的幼儿园包括有形资产和无形资产，其中有形资产设备、设施、装修、新增固定资产，其中无形资产有108名幼儿（生源）8名教师（师资）、品牌（加盟），房租、被告修缮前后的对比照片；2.峰建投公司拍卖公告、峰建投公司“三供一业”项目（第三期）拍卖成交公告、峰建投公司通知；3.郭慧芳与峰建投公司签订的租赁协议。以上均为复印件。第三人峰建投公司辩称，一、答辩人依法不应成为本案第三人。原告诉求解除《博雅艺术幼儿园转让协议》，并要求被告返还转让款25万元和赔偿损失10万元，即原告选择的是合同诉讼。依据《合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其它法律要求其承担侵权责任”之规定，在发生责任竞合情况下，理应依照原告诉求确定案由。根据合同相对性原则，答辩人并非《博雅艺术幼儿园转让协议》一方当事人，本案处理结果与答辩人并没有法律上的利害关系，被告申请追加答辩人参加本案诉讼并不符合《民诉法》第五十六条之规定，答辩人依法不应成为本案第三人。二、答辩人与郭慧芳所签《租赁合同》合法有效。2017年底按照区长办公会议纪要［2017］48号文件要求，答辩人负责接受矿区范围内“三供一业”移交资产，2018年3月29日答辩人与被告段妮妮签订《租赁合同》，约定由段妮妮租赁位于峰峰矿区××村大院360平米房屋，年租金2000元，双方在合同第三条5项中明确约定“乙方（段妮妮）不得转租房屋，只限本人租赁；如私自转租房屋，转让协议无效，甲方有权终止合同，收回房屋，押金不再退还。”合同履行过程中答辩人发现段妮妮违反约定，私自将租赁房屋转给他人，答辩人多次要求终止合同。2019年2月19日答辩人与段妮妮协商后，依法终止了双方之间的《租赁合同》，段妮妮在原《租赁合同》上亲笔签字予以认可。2018年8月29日峰峰财政局批复答辩人按照公开、公平、公正原则对“三供一业”移交资产对外出租，答辩人委托邯郸市永华资产评估事务所对所移交门市进行了出租价格评估，并委托河北朗德拍卖有限公司在峰峰公共资源交易中心公开拍租。2018年12月17日在《中原商报》上发布了拍卖公告，2018年12月28日进行了第二场公开拍租，由郭慧芳竞拍取得涉案原博雅艺术幼儿园310．35平米房屋租赁权。2019年1月4日答辩人与郭慧芳签订了《租赁合同》，年租金18621元。依据区政府会议纪要，答辩人依法取得涉案原博雅艺术幼儿园310.35平米房屋经营管理权，答辩人按照区政府要求对涉案房屋租金进行评估后对外公开拍租，使国有资产得到极大增值。答辩人与竞拍人郭慧芳所签订《租赁合同》合法有效。2019年3月答辩人在与段妮妮依法解除了原《租赁合同》后，郭慧芳依法对涉案房屋进行合法承租使用，答辩人根本就不存在任何违法违约之处。段妮妮在追加申请书中言称答辩人承担所谓赔偿责任没有任何法律依据，其理应自行承担擅自转租行为给原告所造成的经济损失。第三人峰建投公司提供证据如下：1.租赁合同；2.《关于对“三供一业”所移交资产进行对外出租的请示》；3.峰峰财政局峰财国资[2018]25号文件《关于同意“三供一业”所移交资产进行对外出租的批复》；4.《关于“三供一业”项目有关片区房屋及闲置厂区等资产拍租（三期）的申请》；5.2018年12月17日《中原商报》；6.峰建投公司与郭慧芳的《租赁合同》。以上均为复印件。第三人郭慧芳辩称，一、本案将答辩人列为被告，系诉讼主体错误。被答辩人索爱霞与被答辩人段妮妮之间存在合同关系，根据合同的相对性被答辩人索爱霞与被答辩人段妮妮应当按照合同约定履行相关权利义务。然而段妮妮将涉案标的物转让给被答辩人索爱霞的行为未经峰建投公司同意或授权，转让后也未经峰建投公司追认。答辩人对被答辩人索爱霞与被答辩人段妮妮之间的合同内容并不知情。因此本案将答辩人列为被告属于诉讼主体错误。二、答辩人通过峰建投公司“三供一业”项目有关片区房屋及厂区租赁权拍卖，取得了涉案房屋租赁的使用权。根据区长办公室会议纪要[2018]7号文件，“三供一业”资产归峰建投公司所有。被答辨人峰建投公司是涉案标的物的所有权人，有权对其所有物进行处分。2018年12月18日至21日下午，峰建投公司对“三供一业”项目有关片区房屋及厂区租赁权拍卖，答辩人通过竞拍，竞买成交了五矿片区涉案房屋租赁权。2019年1月4日答辩人与峰建投公司签订了租赁合同，合同约定“峰建投公司将峰峰五矿原博雅艺术幼儿园出租给乙方（答辩人）使用，该合同是答辩人与峰建投公司真实的意思表示，是真实有效的，因此答辩人依法取得了争议标的物的使用权，并有权按照合同约定使用至租赁期满。三、被答辩人段妮妮、索爱霞，经涉案标的物所有权人通知后，未及时腾清对涉案标的物的占有及使用，严重影响了答辩人对租赁物的使用，答辩人保留对其主张赔偿的权利。在涉案标的物向被答辩人峰建投公司移交后，峰建投公司在拍卖会须知第五条明确“原承租人未竞买成功，应付清2019年1月1日之前未付的房屋租金并于2019年1月1日前搬离该房屋”。被答辩人段妮妮作为原承租人在拍卖中未竞得涉案标的物的租赁权应当依法搬离租赁物，2019年2月26日，峰建投公司对被答辩人段妮妮进行催告，其仍未搬离，该行为严重损害了答辩人的合法权益，因此答辩人有权向被答辩人段妮妮主张损害赔偿。综上所述，被答辩人段妮妮并未取得争议标的物的使用权，无权使用或对外进行处分，经权利人依法催告后未及时返还租赁物并搬离的行为给答辩人造成了严重的损害，答辩人保留向其索赔的权利。被答辩人段妮妮私自与被答辩人索爱霞签订转让合同的行为与答辩人没有任何关系，请求驳回对答辩人的诉讼。第三人郭慧芳提供证据如下：1.租赁权拍卖会须知；2.2018年12月20日与拍卖机构签署的竞买协议；3.租赁合同、押金及租金票据；4.供用水合同、通知。以上均为复印件。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日甲方五矿社区管理处后勤服务科与乙方段妮妮签订《房屋租赁协议书》，载明：“一、租赁地点：迁村北平房一排四间；二、租赁时间：自2017年1月1日至2022年12月31日，时间为五年；三、甲方的责任和权力1、甲方负责向乙方提供营业场所，所有权归甲方……四、乙方的责任和权力1、现使用的房屋设施及产权均属甲方所有，乙方不得私自转让和对外租赁，如出现上述情况之一，协议自行终止，并且由此发生的一切经济损失由乙方负全部责任……3、提前一周向甲方一次性交清全年年租2000元，合计五年10000元……”。2018年2月13日峰峰住房和城乡建设局与峰峰集团五矿社区管理处联合向段妮妮出具《租赁合同权利义务转让通知》，载明：“峰峰集团与峰峰矿区人民政府于2017年8月签署“三供一业”正式移交协议，按照协议规定，峰峰集团在峰峰区域内五矿社区管理处(单位名称)的物业职能及相关资产无偿移交给峰峰矿区人民政府所有，峰峰矿区人民政府决定由峰峰住房和城乡建设局接收，依据《合同法》第80条、第81条、第82条、第83条、第84条、第85条、第86条之规定，峰峰集团五矿社区管理处(单位名称)与你签订的租赁合同权力义务转让，由峰峰住房和城乡建设局房地产管理处行使合同权利义务。”。2018年3月29日甲方（出租方）峰建投公司与乙方（承租方）段妮妮签订《租赁合同》，载明：“甲方将拥有的邯郸市××××村大院门面房出租给乙方使用。出租房屋面积共360平方米。一、租赁期限、用途1.该房屋租赁期共63个月。自2017年10月1日起至2022年12月31日止。2.签订本合同时乙方向甲方交合同履行保证金2000元。合同期满，乙方续租保证金继续履行，直至合同终止，甲方退还乙方，不计利息……三、权利和义务5.乙方不得转租房屋，只限本人租赁；如私自转租房屋，转让协议无效，甲方有权终止合同，收回房屋，押金不再退还。……”。该租赁合同备注“1.本合同签订根据‘三供一业’移交资产、变更资产所有权主体延续未到期合同。2.对本合同的公平性、合理性，待相关中介机构评估后，根据实际情况，甲乙双方重新订立合同。”2018年6月10日甲方（转让方）段妮妮、乙方（受让方）索爱霞、丙方（公证方）张艳军达成《博雅艺术幼儿园转让协议》，载明：“第一条：甲方将位于邯郸市××××村大院博雅艺术幼儿园经营所有权转让给乙方，转让费贰拾伍万元整。第二条：博雅艺术幼儿园产权方为峰峰住建局，甲方与峰峰住建局签订了租赁合同，租期到2022年12月31日，甲方已付清租赁费。本协议生效后甲方应协助乙方与产权方达成协议，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。如乙方未能与产权方达成协议，本协议无效。第三条：博雅艺术幼儿园现有装修、装饰、设备等物品在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方所有，租赁期满后不动产(包括房屋内原有的一套木质沙发、一个衣柜、一辆电动车)归产权方所有，动产无偿归乙方所有。第四条：乙方在2018年6月10日向甲方交付转让定金伍万元整(定金收取后概不返还)。剩余贰拾万元于2018年6月24日之前一次性交清。上述费用包括甲方预交房租、第三条所述装修、装饰、桌椅、空调、电脑等设备物品，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。……”。当日，段妮妮收到索爱霞伍万元整转让定金，同年6月24日，段妮妮收到索爱霞转让金拾捌万元整，同年11月30日段妮妮收到索爱霞押金贰万元。后索爱霞对该幼儿园投资经营。2018年8月27日峰建投公司就“三供一业”所移交资产进行对外出租事宜向峰峰矿区人民政府请示，其中包含涉案房屋。同年8月29日峰峰财政局作出峰财国资[2018]25号文件《关于同意“三供一业”所移交资产进行对外出租的批复》。同年12月14日峰建投公司向峰峰公共资源交易中心就“三供一业”项目有关片区房屋及闲置厂区等资产拍租（三期）提交申请，并于同年12月17日在《中原商报》就涉案房屋租赁权刊登拍卖公告。2019年1月4日甲方（出租方）峰建投公司与乙方（承租方）郭慧芳签订《租赁合同》，载明：“甲方将拥有的邯郸市峰峰五矿原博雅艺术幼儿园门面房出租给乙方使用。出租房屋面积共310.35平方米。该房屋租赁期共3年。自2019年1月1日起至2021年12月31日止……。”同年1月16日郭慧芳向峰建投公司交付押金1552元和租金18621元，现郭慧芳在涉案房屋承租经营。2019年2月25日峰建投公司向原承租人段妮妮出具通知并张贴于涉案博雅艺术幼儿园大门外的墙上，载明：“五矿博雅艺术幼儿园已由峰峰五矿社区管理处于2017年12月10日移交到峰峰相关部门，该幼儿园属于‘三供一业’资产。根据区长办公会议纪要[2018]7号文件，‘三供一业’资产归邯郸市峰建投有限责任公司所有，我公司于2018年12月28日已对五矿博雅艺术幼儿园进行公开拍租，您没有中标，由新承租人成功竞拍。原承租人段妮妮签订的租赁合同已自愿解除，请您按规定腾房并在接到本通知后于2019年2月27日前将五矿博雅艺术幼儿园腾清，逾期不腾清产生一切经济责任及后果，自行承担。”同年2月29日在原2018年3月29日其与峰建投公司签订的《租赁合同》上书写“此合同作废，退还段妮妮押金2000元，效用适用于甲乙双方”，段妮妮签字捺印，段妮妮与峰建投公司解除租赁关系。2019年3月18日上午，郭慧芳为保证竞拍房屋的合法权益，将涉案房屋大门上锁，产生争执，索爱霞向邯郸市公安局峰峰分局太安派出所报案称五矿博雅艺术幼儿园有人闹事。该派出所告知双方到法院处理，索爱霞遂诉至法院。另查明，索爱霞提供的加盖公章的有效票据经核算为10711元。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法有效的租赁合同关系受法律保护。《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，本案租赁物为五矿博雅艺术幼儿园所占房屋，该房屋原属于五矿社区管理处资产，2017年8月五矿社区管理处将涉案房屋无偿移交峰峰矿区人民政府，决定由峰峰住房和城乡建设局接收。2018年3月29日段妮妮与峰建投公司签订《租赁合同》，明确有约定“乙方（段妮妮）不得转租房屋，只限本人租赁；如私自转租房屋，转让协议无效，甲方有权终止合同，收回房屋，押金不再退还”，且庭审中出租方峰建投公司表示对段妮妮转租的事情不知情。本院认为，段妮妮与峰建投公司签订的《租赁合同》中明确约定不得转租，因段妮妮与索爱霞签订的《博雅艺术幼儿园转让协议》未经峰建投公司同意，事后也未得到峰建投公司追认；另段妮妮和索爱霞签订的转让协议第二条约定“如乙方（索爱霞）未能与产权方达成协议，本协议无效”，截止2019年3月18日双方发生纠纷时，索爱霞也未与产权方峰建投公司达成租赁协议，故段妮妮与索爱霞签订的《博雅艺术幼儿园转让协议》不符合法律规定，应为无效。原告索爱霞主张段妮妮返还其转让款250000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，索爱霞自2018年6月开始租赁涉案房屋，用于经营博雅艺术幼儿园，经营至2019年3月，共计10个月，协议约定租期到2022年12月31日共计55个月，转让费250000元，截至到2019年3月产生的房屋占有使用费为250000元÷55月×10月=45454.5元，因转让协议无效，故段妮妮应返还索爱霞250000元-45454.5元=204545.5元，超出部分本院不予支持。原告索爱霞主张段妮妮赔偿其损失100000元。本案中，索爱霞向本院提交了峰建投公司与段妮妮签订的《租赁合同》，该合同明确约定“乙方（段妮妮）不得转租房屋，只限本人租赁”，据此可知索爱霞在与段妮妮签订转让协议时就明知涉案房屋不得转租的限制性约定条款，协议签订后，双方均未积极和产权方联系，未与产权方达成协议，对此双方均存在过错。原告索爱霞主张装饰装修物损失22150元，因索爱霞提供的加盖公章的有效票据为10711元，对此段妮妮应承担10711元×50%=5355.5元，本院予以支持；原告索爱霞主张的其他损失于法无据，且提交的证据不足以证明造成了直接损失，故本院对索爱霞主张的其他损失的请求依法不予支持。峰建投公司按照合同约定与段妮妮解除租赁合同，且段妮妮在解除手续上签字捺印，不违反法律规定，故峰建投公司在本案中不承担责任。郭慧芳按照公开拍卖会流程参与竞拍，并与峰建投公司签订了租赁合同，向峰建投公司交付了押金和租金，未违反法律规定，故郭慧芳在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、2018年6月10日被告段妮妮与原告索爱霞签订的《博雅艺术幼儿园转让协议》无效；二、被告段妮妮于本判决生效之日起十日内返还原告索爱霞204545.5元；三、被告段妮妮于本判决生效之日起十日内支付原告索爱霞损失5355.5元；四、驳回原告索爱霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，减半收取3325元，由原告索爱霞负担1331元，被告段妮妮负担1994元。保全费2020元，由被告段妮妮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  吴存鑫人民陪审员  魏 亮二〇一九年八月九日书 记 员  朱小飞