福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初4338号 原告：王伟民，男，1979年12月1日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告：杨运英，女，1980年10月8日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：卢燕真、张燊，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 被告：朱卫强，男，1977年1月16日出生，汉族，住江西省瑞金市。 原告王伟民、杨运英与被告朱卫强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟民、杨运英的委托诉讼代理人卢燕真，被告朱卫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟民、杨运英向本院提出诉讼请求：1、提前终止《房屋租赁合同书》，被告立即将房屋恢复原状并腾空交还给两原告；2、被告立即支付自2017年4月1日起至实际交付房屋之日止的租金；3、被告支付使用租赁房屋期间产生的水电费等相关费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、提前终止《房屋租赁合同书》，被告立即将房屋恢复原状并腾空交还给两原告；2、被告立即支付两原告自2017年4月1日起至实际交付房屋之日止的租金。事实与理由：案外人黄越洋于2016年5月18日与被告签订《房屋租赁合同》1份，约定其将自有的位于惠安县的房屋租赁给被告居住使用，租赁期限自2016年6月1日起至2028年6月1日止，租金每月500元，付款方式为季付，双方同时还约定，若乙方（即被告）未能按时交付房租，拖欠房租达7日以上，甲方有权终止合同……；乙方未经甲方同意不得自行改变室内结构……。同年11月15日，两原告向案外人黄越洋购买上述房产及配套储藏间（6＃05号）。两原告取得上述房屋所有权后，被告仅支付2017年1-3月的租金，其余租金未再支付。后原告王伟民在向被告催讨租金时发现，被告将涉讼房屋改变结构隔成小单间出租。被告的上述行为违反了《房屋租赁合同》关于不得拖欠租金、不得转租及不得擅自改变室内结构的约定，已构成违约，原告有权提前解除合同。 被告朱卫强辨称，《房屋租赁合同》并非两原告与被告所签，被告与本案两原告没有任何关系，原告拿他人与被告签订的合同起诉缺乏依据。 经审理查明，被告与案外人黄越洋于2016年5月18日签订《房屋租赁合同书》1份，约定案外人黄越洋将其自有的位于惠安县的房屋出租给被告，租赁期限自2016年6月1日起至2028年6月1日止，租期144个月，租金每月500元，付款方式为每季度付清；双方还约定，若乙方（即被告）未能按时交付房租，拖欠房租达7日以上，甲方（即案外人黄越洋）有权终止合同并收回出租房屋，双方还对各自的权利义务等作了具体的约定。两原告于2016年11月15日向案外人黄越洋购买涉讼房屋及配套储藏间（6＃05号）。另查明，两原告于2016年12月14日取得涉讼房产所有权证。 以上事实，有两原告提供的不动产权登记证、双方提供的《房屋租赁合同书》，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点是：两原告是否有权终止《房屋租赁合同书》及其主张被告支付租金是否合法有据的问题。 原告认为，一、被告违反《房屋租赁合同书》的约定，已经构成违约，两原告依法依约有权要求提前终止《房屋租赁合同书》。首先，原告王伟民与原业主即案外人黄越洋一起到被告处告知涉案房屋已转让给两原告的事实，被告也表示同意，由此可证明被告是同意由两原告继受和履行合同约定的权利及义务的。根据《物权法》的规定，涉讼房屋转让给两原告后，该房屋的权利义务也应由两原告承受。被告辩称合同系其与案外人签订，与两原告无关是不能成立的。其次，被告将涉讼房屋分割成多个单间转租给他人使用的行为已经违反其与案外人黄越洋签订的《房屋租赁合同书》所约定的未经甲方同意不得抵押、转让、转租他人的约定；同时，其转租他人的行为也改变了租赁房屋的使用用途。再次，被告将房屋分割成多个单间转租已经改变了涉讼房屋的室内结构，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第7条的相关规定，被告擅自改变房屋主体结构，两原告有权请求解除合同并要求赔偿损失；最后，被告继续使用涉讼房屋，却仅支付2017年第一季度的租金，自2017年4月起未再支付租金，其行为显然已经违反合同约定的应按时交付房租的义务，原告有权终止合同并收回涉讼房屋。二、原告于2016年12月14日取得涉讼房屋的所有权后就与案外人一起到被告处通知被告，被告自知晓涉讼房屋已转让给两原告时就已经在使用涉讼房屋，但却仅支付租金至2017年第一季度，根据合同约定，其应将拖欠的租金支付给两原告。两原告相应提供证据1即不动产登记证书及涉税证明各1份，以此证明涉讼房产为两原告向案外人黄越洋购买取得的事实；证据2即《房屋租赁合同书》1份，以此证明被告向黄越洋租赁位于惠安县房屋及双方各自权利义务、违约责任的约定；证据3即微信聊天记录截图1份，以此证明原告王伟民向被告告知涉讼房屋已转让给两原告的事实；证据4即图片1份，以此证明被告擅自改变房屋结构及用途，将涉讼房屋分隔成多个单间用于转租的事实。被告质证称：证据1与被告无关；对证据2、3无异议；证据4图片体现的确实为房屋现状，系被告将涉讼房屋隔成一间一间的。 被告认为，首先，被告与案外人黄越洋在签订《房屋租赁合同书》前，案外人就已经清楚被告系从事中介行业，且双方在签订合同时，案外人亦清楚被告租房的用途系出租给他人使用。事后，案外人也有到过涉讼房屋，其清楚房屋现状。故案外人是清楚被告承租的用途并同意装修的。其次，被告与案外人签订租赁合同在先，两原告却擅自断掉涉讼房屋的用水，导致房屋无法使用，被告有权利不支付租金。被告相应提供证据5即《房屋租赁合同书》1份，以此证明案外人黄越洋在合同中约定同意被告对涉讼房屋进行转租、装修；证据6即转账历史明细详情1份，以此证明被告于2017年9月16日支付给案外人黄越洋租金1500元的事实。原告质证称：证据1中手写的“注甲方允许乙方转租给他人，甲方除拆迁或地震以外不得以任何理由收回房屋，并由乙方重新装修”处有经过修改，该证据不真实。且无论该备注是否真实，双方签订的合同第5条已明确约定被告不得改变房屋室内结构，即使案外人黄越洋同意被告对涉讼进行装修，也不得推定被告有权改变房涉讼房屋的室内结构。证据5，无法证明被告支付的款项系租金。案外人将涉讼房屋转让给两原告后，双方有一起至被告处告知被告该转让的事实，但因两原告当时尚欠案外人部分购房款未付清，故同意由案外人暂时收取租金，若法庭认为该转账系交付租金，两原告同意抵扣租金。 本院经审查认为，原告提供的证据1，能够证明两原告系位于惠安县房屋的登记的所有权人。证据2可以证实被告于2016年5月18日向案外人黄越洋租赁涉案房屋，租赁期限自2016年6月1日起至2028年6月1日止，租金为每月500元，双方还对各自的权利义务等做了具体的约定。证据3，系原告王伟民与被告之间的聊天记录，从聊天内容看，原告王伟民称“我那时候不是也有告诉你已转给我的吗”，结合被告在庭审中自认案外人黄越洋与原告王伟民已于2018年找到其并告知涉讼房屋已转让给原告王伟民的事实，可以认定被告于2018年间已知道涉讼房屋已经转让给两原告。证据4，被告对其无异议，且自认图片拍摄的涉讼房屋现状即隔成6个单间系其行为，故对该证据予以确认。被告提供的证据5即《房屋租赁合同书》，其中在第八条后面用笔书写的“注甲方允许乙方转租给他人，甲方除拆迁或地震以外不得以任何理由收回房屋，并由乙方重新装修”，经本院向案外人黄越洋核实，其认可签订该合同时同意被告对涉讼房屋进行转租及装修，两原告主张该备注书写内容不真实，却未能提供相应证据佐证且亦未在举证期限内向本院申请鉴定，故该证据能证明案外人黄越洋与被告在签订涉案租赁合同时，约定同意被告对涉讼房屋进行转租及装修。证据6，系被告于2017年9月16日向案外人黄越洋转账1500元，经本院向案外人核实，其确有收到被告支付该笔租金，且其陈述的“卖之后被告仅在2017年支付过一季度的房租1500元，已告知原告，原告称从房款中扣除”与原告主张的“因两原告当时尚欠案外人购房款，同意由案外人暂时收取租金”的陈述相一致，可以认定被告已向两原告支付一季度的租金1500元。因被告未能提供其他证据其已支付2017年其他季度的租金，故该1500元应认定为缴纳2017年度第一季度的租金。综上，被告与案外人黄越洋于2016年5月18日签订的《房屋租赁合同书》合法有效，合同一经签订，对合同各方均有约束力。案外人黄越洋于2016年11月15日将涉讼房屋所有权转让给两原告后，两原告于2016年12月14日取得涉讼房屋的所有权证，根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁的效力，即租赁合同对新所有权人有效，两原告与被告均应受涉讼合同约束。根据涉讼租赁合同第二条“房屋租金每月500元，付款方式为季付清。若乙方（即被告）未能按时交付房租，拖欠房租达7日以上，甲方视乙方自动放弃，甲方有权终止合同并收回出租的房屋……。”的约定，被告应按时支付租金，但被告在案外人黄越洋及两原告履行通知义务后，依然未能按约按时支付两原告租金，其拖欠房租时间已经远远超过合同约定的7日以上，该行为已构成违约，两原告有权根据合同约定终止合同。因两原告并未举证证明其对合同终止对被告进行了催告，故本案合同终止日可确认为被告第一次收到本院的诉讼材料之日即2019年5月25日。 综上事实，本院认为，被告与案外人签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。案外人黄越洋于2016年11月15日将涉讼房屋所有权转让给两原告后，两原告于2016年12月14日取得涉讼房屋的所有权证，根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁的效力，即租赁合同对新的所有权人有效，两原告与被告均应受涉讼合同约束，全面履行自己的义务。被告未按时支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。两原告请求终止被告与案外人签订的《房屋租赁合同书》，并要求被告将涉讼租赁物腾空并交付给两原告，符合法律规定和合同约定，应予支持。因被告仅支付涉讼房屋2017年一季度的租金，故两原告请求被告支付自2017年4月1日起的租金，符合法律规定和合同约定，应予支持。因《房屋租赁合同书》的终止日为2019年5月25日，故被告应按每月500元的标准支付两原告自2017年4月1日起至2019年5月25日止拖欠的租金，自2019年5月26日起至实际交付租赁物之日止按每月500元的标准支付逾期交房占有使用费。因涉讼租赁合同明确约定出租人同意被告对涉讼房屋进行转租，故两原告主张被告将涉讼房屋转租给他人使用的行为违反合同约定依据不足，不予支持；其主张被告将房屋隔成多个单间已经改变了涉讼房屋的室内结构，要求将房屋恢复原状，却未能提供充分的证据证明其房屋原状，故对该项主张，不予采纳。两原告若有相应证据，可另行主张。被告主张涉讼《房屋租赁合同》并非两原告与被告所签，被告与两原告没有任何关系，缺乏法律依据，不予采纳。原告诉讼请求合理的部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、终止黄越洋与被告朱卫强于2016年5月18日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告朱卫强应于本判决生效之日起十五日内将位于惠安县的房屋腾空交付给原告王伟民、杨运英。 三、被告朱卫强应于本判决生效之日起十五日内支付原告王伟民、杨运英租金（自2017年4月1日起至2019年5月25日止按每月500元的标准支付）、逾期交付租赁物占有使用费（自2019年5月26日起至实际交付租赁物之日止按每月500元的标准支付）。 四、驳回原告王伟民、杨运英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费188元，减半收取94元，由被告朱卫强负担，应于本判决生效之日起五日内缴交；原告王伟民、杨运英预交的1438元予以退回。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  柳云鹏 二〇一九年八月十九日 书记员  曾 芯 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -