浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2033号上诉人（原审被告）：张忠梅，女，1971年2月10日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：吴萍（系张忠梅女儿），住浙江省海宁市。被上诉人（原审原告）：周永林，男，1978年3月26日出生，汉族，住云南省昭通市大关县。被上诉人（原审原告）：邓章美，女，1980年10月27日出生，汉族，住云南省昭通市大关县。被上诉人（原审原告）：周世东，男，2001年2月7日出生，汉族，住云南省昭通市大关县。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：黄海飞，浙江紫薇律师事务所律师。原审第三人：吴萍，女，1991年11月10日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人张忠梅因与被上诉人周永林、邓章美、周世东（以下简称周永林等三人），原审第三人吴萍确认合同效力纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张忠梅上诉请求：撤销一审判决，驳回周永林等三人诉讼请求。事实和理由：案涉房产属于吴萍和张忠梅共同共有，张忠梅未经共有权人吴萍的同意及授权擅自处分共有物。合同签订后，吴萍明确提出不同意出售共有物。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，张忠梅与周永林等三人签订的《房屋买卖合同》是无效的。二审询问中，张忠梅补充称出卖价格不合理，显失公平。周永林等三人辩称，周永林等三人对合同的订立和履行不存在任何过错。物权以登记为准，且合同是在海宁行政审批中心签订，张忠梅提供了产权证书，周永林等三人询问了海宁行政审批中心登记窗口工作人员，确认产权为张忠梅所有、仅需与张忠梅签订合同即可，周永林等三人才与张忠梅签订合同。周永林等三人履行了支付全部款项义务，进行了装修并入住，现周永林等三人及周永林的父母均居住在案涉房屋，周永林的合法权利应得到保护。吴萍述称，同意张忠梅的上诉请求和理由，张忠梅无权处分。周永林等三人向一审法院起诉请求：确认周永林等三人与张忠梅于2017年7月6日签订的《房屋买卖合同》有效。一审法院认定事实：张忠梅户位于海宁市，户内成员包括张忠梅及其女儿吴萍；2015年12月29日，张忠梅作为户主与海宁市丁桥新市镇建设有限公司（以下简称新市镇公司）签订《丁桥镇“两新”工程（搬迁户）产权置换及安置协议书》1份，约定新市镇公司将案涉房屋及车库安置给张忠梅户。2013年6月该户提交了《丁桥镇新市镇新社区建设2013年安置报名申请表》，并由张忠梅、吴萍作为家庭成员签名。2017年1月9日，原海宁市国土资源局为案涉房屋及车库颁发了浙（2017）海宁市不动产权第001278号不动产权证书，载明：案涉房屋及车库的权利人为张忠梅，共有情况为单独所有，用途为住宅；属“两新”工程安置房，其中住宅用房五年内不得上市。2017年7月6日，甲方（卖方）张忠梅与乙方（买方）周永林等三人签订《房屋买卖合同》1份，约定：一、甲方自愿将案涉房屋及车库卖给乙方所有，成交价441800元，于2017年7月6日一次性付清；二、若乙方中途违约，甲方把房子收回，房款不退还（一分不退），若甲方违约，甲方双倍赔偿房款；三、房产证5年到了，甲方及时协助乙方办理过户手续。同日，周永林转账支付给张忠梅380000元，邓章美转账支付给张忠梅60000元，另有1800元由买方现金支付。此后，周永林等三人一直居住在案涉房屋内。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，张忠梅与周永林等三人签订的《房屋买卖合同》是否有效，应主要结合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效认定的相关法律规定进行阐析。首先，张忠梅与周永林等三人签订《房屋买卖合同》时，不动产权证书载明的房屋所有权人为张忠梅且系单独所有，合同签订后周永林等三人又已支付全部购房款并实际入住至今，故在吴萍未提交证据证明周永林等三人存在明知案涉房屋具有其他共有人仍恶意买卖或不合理低价受让的情况下，一审法院认为，张忠梅与周永林等三人不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。其次，虽然不动产权证书载明案涉房屋属于“两新”工程安置住宅，五年内不得上市，但其仅系管理性规定，目的是规范已购“两新”工程安置房的上市活动，维护房地产交易市场的稳定和满足居民改善居住条件的需要，违反上述规定并不必然导致合同无效的法律后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，案涉房屋五年内不得上市交易的规定依法不能成为认定合同无效的依据，故对第三人关于案涉房屋系两新工程安置房五年内不得上市交易，周永林等三人并非善意买受人的陈述意见一审法院不予采纳。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，即便出卖人张忠梅系无权处分，也不得就此确认案涉合同无效。综上，张忠梅与周永林等三人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情形，且从合同签订之日起至今双方均已履行了大部分合同义务，《房屋买卖合同》应为合法有效的合同，现周永林等三人要求确认该合同有效的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。至于案涉房屋在五年期满后是否能够进行所有权变更登记，系物权的转移，并不影响作为原因行为的房屋买卖合同的效力。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：周永林等三人与张忠梅于2017年7月6日签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费7928元，保全费4520元，合计12448元，由张忠梅负担。张忠梅二审中提供以下几组证据：1.（2019）浙0481民初1855号民事判决书1份，证明案涉房屋属于吴萍与张忠梅共同共有。2.情况说明1份，证明张忠梅曾委托浙江虎良律师事务所律师调解，进而证明吴萍不同意出售房屋。3．吴萍与18258354836号机主于2017年6月30日、7月3日的通话记录，吴萍与13757318340号机主于2017年7月30日的短信记录，证明周永林等三人知悉案涉房产不是张忠梅单独所有，双方协商解除合同事宜。4.房屋现场照片2张，证明房屋为张忠梅和吴萍装修。周永林等三人质证称，证据1，真实性无异议，但物权对外以登记为主。证据2，性质上属证人证言，虽然有律师签字，但没有加盖律师事务所章，对真实性持有异议。证据3，通话中，吴萍没有讲过房屋是其和张忠梅共同共有，不同意出售，而是要求加价格，短信发送时间在合同签订后，不能达到证明目的。证据4，张忠梅仅装修了一部分，图片显示的柜子是交付之前张忠梅装修的，但不能证明房屋是张忠梅与吴萍共同共有的。吴萍质证称，张忠梅提供的所有证据均是真实的，予以认可。本院认证认为，证据1，真实性、合法性、关联性均予以确认。证据2，仅能说明合同订立后双方协商情况，与合同效力的认定无关，对该份证据不予认定。证据3，通话记录仅能证明吴萍与周永林曾通过话，不能证明通话内容，短信亦产生于合同签订后，不能证明周永林等三人明知张忠梅无权处分，本院对该组证据不予认定。证据4，真实性予以确认，但与本案争议焦点无关，不予认定。周永林等三人、吴萍二审中均未提供新的证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另认定，一审法院于2019年6月6日作出的（2019）浙0481民初1855号民事判决认定，案涉房屋由张忠梅与吴萍共同共有。该判决现已生效。本院认为，本案二审争议焦点为《房屋买卖合同》的效力问题。张忠梅上诉主张合同无效的理由有二：一、张忠梅无权处分；二、房屋价格不合理、显失公平。对此，本院认为张忠梅的主张不成立，理由为：一、虽然案涉房产属吴萍、张忠梅共同共有，周永林等三人仅与张忠梅订立合同，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，《房屋买卖合同》亦应当认定为有效。二、张忠梅一审中称其认为441800元的价格也算高就签订了合同，其二审中又称价格过低，与其一审陈述相悖，且无证据证明，本院不予采信。何况根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，显失公平亦是可请求撤销之事由，并不导致合同无效。故张忠梅关于合同无效的上诉理由均不成立，一审认定《房屋买卖合同》有效正确。综上所述，张忠梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7927元，由上诉人张忠梅负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年八月二十八日法官助理周倩书记员胡玉婷