翁牛特旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0426民初2323号 原告：罗民，男，汉族，个体，现住内蒙古赤峰市。 委托诉讼代理人：郭某某，内蒙古紫城律师事务所律师。 被告：李凤桂，男，汉族，职工，现住内蒙古赤峰市。 委托诉讼代理人：石某某，内蒙古丹兴律师事务所律师。 原告罗民与被告李凤桂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月24日、2019年7月16日两次公开开庭进行了审理。原告罗民的委托诉讼代理人郭新久、被告李凤桂及其委托诉讼代理人石玉龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗民向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付所欠物业费624元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系翁牛特旗绿韵家园小区业主。2015年11月1日，原告开始为绿韵家园小区从事物业服务工作。被告的楼房面积为78.59平方米，每年应交纳物业服务费425元，自2015年11月1日至2017年4月22日，被告未交纳过物业费，共拖欠原告物业费624元（计538天×1.16元/天=624元）。经原告多次索要，被告拒不给付。故诉至贵院，请求依法判决。 被告李凤桂辩称，一、根据《物业管理条例》第39条的规定，罗民作为自然人不具有提供物业服务的资质。二、物业服务合同针对的是全体业主，具有公益性服务的性质，因此要求合同的签订主体必须适格。本案中绿韵家园的前期物业由泰元物业公司管理，我方只认可泰元物业公司提供过物业服务，此外任何单位和个人均没有提供过物业服务。综上，请求依法驳回原告的无理诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于有争议的事实，原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 1、通知一份，由绿韵家园业主委员会于2015年10月23日发出，证明自2015年11月1日起该小区的物业服务由业主委员会接管，原物业公司被解聘。 被告质证认为，对这份通知的效力我方不认可，业主委员会如果和泰元物业公司解除物业服务合同关系，应先与泰元物业公司协商，我方不清楚业主委员会是如何与泰元物业公司解除合同的。另外，业主委员会无权收取物业服务费，即便业主委员会收取了物业费，也不能将物业服务费交给罗民。 2、物业管理委托书一份，由绿韵家园业主委员会于2015年10月28日做出，证明业主委员会自2015年11月1日起委托罗民负责绿韵家园小区的物业管理工作。 被告质证认为，该委托书严重违反了《物业管理条例》的规定，不具有任何法律效力。业主委员会经业主同意才能聘用和解聘物业公司，现在没有任何证据证明该业主委员会解聘了泰元物业公司，更没有证据证明业主委员会公开招聘过物业公司，更何况将物业交由个人管理。即便由罗民管理，他也只是受托人，应由业主委员会提起诉讼，罗民诉讼主体不适格。 3、关于绿韵家园物业管理举报情况的说明一份，由翁牛特旗物业管理中心在2016年11月18日给翁牛特旗工商局乌丹工商所出具，证明绿韵家园小区属于林业棚户区改造项目，2014年10月27日，经社区指导成立了业主委员会，经业主大会同意绿韵家园小区的物业由业主委员会聘请人员自我管理，经旗物业办调查核实，大多数人对物业服务满意。 被告质证认为，对于此说明我方不予认可。此说明并不是根据业主委员会成立的相关法律规定及小区的实际物业管理情况做出的，完全是虚假的，且没有物业管理中心负责人的签字。另外，该说明与原告起诉时提供的同样的一份说明不一致，原告起诉时提供的说明上没有公章，这一份说明上有公章。我方认为，此份证明是为了防止业主举报形成的，翁牛特旗物业管理中心根本没有对小区的物业管理情况进行核实。现在我方没有看到选举、指导及相关备案材料。即便业主委员会成立，聘任物业公司的时候必须经业主大会决定，《物业管理条例》规定，不允许个人提供物业服务，罗民个人提供物业服务不合法。我方没发现泰元物业公司将业务移交给罗民个人或其他物业公司。 4、物业通知一份，证明从2015年11月1日到2016年11月1日，罗民曾经通知过业主交纳下一年度的物业费，同时说明上一年度的物业费绝大多数业主都已交纳，还能证实原告在此期间内为该小区提供物业服务的事实。 被告质证认为，对该份物业通知我方不予认可。该通知没有合法的来源，没有对其公布情况的资料，更没有被告方认可的相关证据，被告对该通知不知情。 5、绿韵家园业主委员会成立时在河南社区居民委员会备案的档案材料三页，证明2014年10月27日，经业主选举成立了以刘爱民为主任的绿韵家园业主委员会，在河南社区有备案的选票524枚，当时选举时入住720户。业主委员会成立后，翁牛特旗国有林场危房改造工程建设管理处、全宁街道河南社区、乌丹派出所河南警务室在成立资料上签署“同意选举的真实结果”，并加盖公章，证明业主委员会成立的事实和经过。 被告质证认为，对该组证据所备案的内容不予认可，被告及所在小区的大多数居民均未参加过所谓的选举业主委员会的会议，该组证据并没有附带相关召开会议的选票以及召开业主大会的相关视频资料，而且物业管理条例明确规定业委会备案机关应当是旗县区的房地产行政主管部门，而不是街道或者社区，所以该组证据的备案机关存在错误。因为该组备案材料没有相关选票，我方无法核实召开会议的真实情况，即便成立了业主委员会，选聘物业公司这样重要的事项应依据物业管理条例第11条的规定，由经专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加，过半数的业主同意才能选聘或者解聘物业服务公司，由于案涉小区最初的物业管理单位不是原告，本案原告未经合法的选聘手续，也未和原物业公司履行合法的对接手续，因此通过该组证据恰恰能证明原告没有法定的诉讼主体资格，也没有合法的管理小区物业的资格。 6、绿韵家园小区2015年11月1日-2016年11月1日、2016年11月1日-2017年11月1日收取物业费单据共58册，其中2015年11月1日-2016年11月1日收取物业费单据32册、2016年11月1日-2017年11月1日收取物业费单据26册，证明绿韵家园小区有住户780户，2015-2016年度已交纳物业费的业主有660户，包括河南社区的1000㎡；2016-2017年度已交纳物业费的业主有520户，包括河南社区的1000㎡。同时证明在原告罗民提供物业服务期间，80%以上的业主均交纳了物业服务费用，这说明大多数业主对其提供的物业服务是接受和认可的。 被告质证认为，对该组证据的真实性、合法性及关联性均有异议。被告方及旁听的大多数业主只知道案涉小区的物业服务单位是泰元物业公司，而该组证据既没有显示出是泰元物业公司收取了物业费，更没有反映出任何一个有合法物业资质的单位收取了物业服务费，即便原告收取了他人的所谓物业服务费，也是非法的，因为物业公司收取服务费是有规定的，物业管理条例第39条规定，物业服务企业可以将管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但是不能将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，罗民没有任何资质提供物业服务，他收取其他人的物业费可能构成不当得利，但不等于拥有对其他业主的收费权利，因此该组证据不能成为罗民主张收取其他业主服务费的有效证据。 被告李凤桂未向本院提供任何证据。 根据原告陈述、被告的答辩以及举证、质证情况，本院综合认证如下： 原告提供的证据具有证据的真实性、合法性、关联性特征，能够证明本案的事实，属有效书证，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2014年10月27日，翁牛特旗绿韵家园小区有住户780户，实际入住720户。2014年10月27日，经翁牛特旗绿韵家园小区524户业主选举，成立了绿韵家园小区业主委员会。被告李凤桂系翁牛特旗绿韵家园小区业主，其居住楼房的建筑面积为78.59平方米。2015年10月23日，绿韵家园小区业主委员会向绿韵家园小区业主发出通知，内容是：自2015年11月1日起，绿韵家园小区暂时由业主委员会负责物业服务管理。2015年10月31日以前的物业费向泰元物业公司交纳，2015年11月1日以后的物业费由业主委员会收取。2015年10月28日，绿韵家园小区业主委员会给罗民出具了物业管理委托书，内容是：根据物业法的有关规定，自2015年11月1日起委托绿韵家园小区业主罗民负责绿韵家园小区的物业管理工作。罗民接受委托后，自2015年11月1日起为绿韵家园小区提供物业服务工作至2017年4月22日。另查明，绿韵家园小区有业主780户，至今有660户业主交纳了2015年11月1日至2016年11月1日的物业服务费，有520户业主交纳了2016年11月2日至2017年4月22日的物业服务费。收费标准按建筑面积每年每平方米5.4元收取。但被告迄今未交纳此其间的物业费。 本院认为，第一、关于原告诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）、有明确的被告；（三）、有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）、属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案罗民为绿韵家园小区提供了物业服务，李凤桂作为该小区业主接受了罗民提供的物业服务，现李凤桂拒不交纳物业服务费，罗民向本院主张权利。可见，罗民作为原告符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉必须具备的四个条件，故原告诉讼主体适格。第二、关于《物业管理委托书》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘物业服务公司，应当由业主大会决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，然后再授权业主委员会去选聘、签订合同。本案业委会未召开业主大会即委托原告罗民负责绿韵家园小区物业管理工作，在程序上是存在瑕疵的。但在合同签订后，有近85%和67%的业主已按合同约定向原告支付了2015年11月1日至2016年11月1日、2016年11月2日至2017年4月22日的物业费，应认定为对物业管理委托书的追认。被告仅以物业公司未召开业主大会即委托罗民个人管理绿韵家园小区物业服务工作违反法律规定为由，主张业委会于2015年10月28日为罗民出具的物业管理委托书无效的辩解，理由不充分，本院不予支持。本院确认业委会为原告出具的物业管理委托书合法有效。既然案涉物业管理委托书有效，那么该物业管理委托书对李凤桂就具有法律约束力。被告接受原告提供的物业服务后，未能依照上述合同约定支付物业服务费，显属不当，故原告要求被告给付2015年11月1日至2017年4月22日期间的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告以原告未提供物业服务为由，拒绝交纳物业管理费的辩解，与事实不符，故对其抗辩理由，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下： 被告李凤桂于判决生效后十日内给付原告罗民物业服务费624元（5.4元／㎡×78.59㎡÷365天×538天）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区赤峰市中级人民法院。 审判员  李丛宝 二〇一九年八月二十六日 书记员  荀孟琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。