云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0702民初352号原告：苑丽，女，汉族，1975年11月16日生，住址广东省深圳市宝安区。委托代理人（特别授权代理）：李亮，云南李寿刚律师事务所律师。被告：丽江锐晨滇丽置业有限公司。住所：丽江市古城区庆云东路**幸福里小区**楼。法定代表人：吴华委托代理人（特别授权代理）：包自林，云南云勇律师事务所律师。第三人：云南中沅房地产顾问有限公司。住所：丽江市古城区西安街道裕安路****/div>法定代表人：程跃。委托代理人（特别授权代理）：董琦，云南凌云律师事务所律师。原告苑丽诉被告丽江锐晨滇丽置业有限公司、第三人云南中沅房地产顾问有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理，原告苑丽之委托代理人李亮、被告丽江锐晨滇丽置业有限公司之委托代理人包自林、第三人云南中沅房地产顾问有限公司之委托代理人董琦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告苑丽的诉讼请求为：1、请求人民法院判令被告方继续履行双方签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》限期7日内交付所购房屋（庭审中明确为网签）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月23日，原、被告双方在被告方位于丽江市古城区庆云路与丽大路交汇处“丽江幸福里”销售中心签订了《“幸福里3期·拾光”定购协议》，定购被告开发的“丽江幸福里3期·拾光”项目1栋2单元住房一套，双方就定购的具体房屋、房屋价款、定金、违约责任等条款进行了明确完整的约定。双方按照被告委托的代理销售商云南中沅房地产顾问有限公司的工作人员的指导下签订的合同并向其账户支付了定金及购房全款共计89.6万元人民币。合同签订后原告一直依法要求被告全面且诚信履行双方签订的合同，限期实际交付所购房屋，但被告方无故拖延履行双方合法有效的合同，已经严重损害了原告的合法权益。综上所述，原告认为被告无故拖延履行合同的行为己构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至贵院，请依法判决被告依据诚实信用和全面履行的原则继续履行双方签订的合同，支持原告的各项诉求。被告丽江锐晨滇丽置业有限公司辩称：1、案涉的订购协议系第三人公司员工胡禾盗取后与原告签订，违背公司意愿，不是被告公司的真实意思表示，对被告公司不具有法律约束力；2、被告公司对原告购房情况不知情，也从未收到原告购房款；3、案涉房屋现已经被丽江市古城区建设局房管所限制销售，无法网签，无法登记备案，且案涉的仅仅是订购协议，不是正式的商品房购销合同，在没有签订正式商品房购销合同及收到房款之前，无法交付房屋；4、被告公司售楼大厅放置有警示牌，已经提示客户，不得向被告公司外的任何公司、个人支付购房定金及房款，否则由此产生的损失及后果由购房客户自行承担。综上，请求驳回原告诉请。第三人云南中沅房地产顾问有限公司陈述称：1、我公司仅是作为被告的销售代理，为其销售房屋，所有的代理行为均经过被告公司的授权委托。2、我公司的代理行为已经向原告作出披露，代理行为的后果应由被代理人承担。3、本案涉案合同是由原被告在被告的售楼大厅中签订，且订购协议及合同公章真实，应认定为原被告已经形成了民事买卖关系。综上，本案继续履行合同的责任应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告苑丽向本院提交了如下证据：证据1居民身份证复印件、《国家企业信用信息公示报告》2份、拟证明原告苑丽、被告丽江锐晨滇丽置业有限公司、第三人云南中沅房地产顾问有限公司的基本信息和主体资格情况。证据2《“幸福里3期·拾光”定购协议》、《委托书》、居民身份证复印件，拟证明原告与被告于2018年11月23日签订了一份《“幸福里3期·拾光”定购协议》，约定原告定购被告开发的幸福里3期·拾光项目1栋2单元住房一套，房屋价款为896000元，并对定金、定金支付时间，违约责任等主要条款进行了明确约定；原告委托苑平办理认购的幸福里3期·拾光1栋2单元101号房的手续；原告及苑平的身份情况。证据3《分享转账信息》、《收据》，拟证明原告于2018年11月30日通过深圳农村商业银行向第三人云南中沅房地产顾问有限公司账户支付了首付款30万元；原告于2018年12月1日向第三人云南中沅房地产顾问有限公司账户支付了剩余房款596000元。证据4《“幸福里三期”项目销售代理合同》，拟证明被告将其开发的“幸福里三期”项目的住宅房源交由第三人云南中沅房地产顾问有限公司代理销售。证据5《电子银行转账凭证》，拟证明第三方代被告收取部分客户的购房款项后向原告进行转账交付。被告丽江锐晨滇丽置业有限公司对上述5组证据的质证意见为：证据1的三性无异议。证据2.1内容真实性无异议，合法性、关联性、证明内容不认可，由第三人公司员工胡禾盗取被告公司的订购协议后与原告签订，违背被告公司的真实意愿。证据2.2组三性不认可，证明内容不认可。证据2.3真实性、合法性无异议，关联性及证明内容不认可。证据3.1的真实性无法确认，应该有第三人公司确认，关联性及证明内容不认可；证据3.2的三性及证明内容不认可。证据4确实是被告公司与第三人签订的，三性认可，签订时间是2018年10月19日。根据原告陈述，该代理合同是由本案第三人披露给原告。证据5的真实性、合法性无法确认，与本案的关联性及证明内容不认可。第三人云南中沅房地产顾问有限公司对上述5组证据的质证意见为：证据1.1及1.2的三性认可；证据1.3与目前情况不符，现我公司不是一人有限公司。证据2的三性认可。证据3.1因为系复印件，不符合证据形式，三性不认可；证据3.2的真实性不认可，因为收据的财务专用章是第三人胡禾私刻的公章。证据4的三性不认可，因为该合同与我公司手上的有出入。证据5的三性认可。被告丽江锐晨滇丽置业有限公司向本院提交如下证据：证据1《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《法定代表人居民身份证》，拟证明被告的基本信息和主体资格。证据2《报案材料》、《接受证据材料清单》，拟证明2018年12月27日，被告向丽江市公安分局报案，报案内容：云南中沅房地产顾问有限公司员工胡禾盗取公司停止使用的协议书，私刻公司公章和财务章，与他人签订购房协议，骗取他人钱款，并携款潜逃。证据3《立案决定书》，拟证明云南中沅房地产顾问有限公司员工胡禾因涉嫌职务侵占罪被立案侦查。证据4《情况说明》，拟证明云南中沅房地产顾问有限公司员工胡禾因涉嫌职务侵占罪被立案侦查后，被告向维稳办、丽江市政府信访办说明情况的事实。证据5《“幸福里三期”项目销售代理合同》，拟证明2018年10月19日，被告丽江锐晨滇丽置业有限公司与云南中沅房地产顾问有限公司签订销售代理合同，合同第五条第3款约定，中沅地产公司应制作人员详细身份信息向锐晨公司报备，并制作合同附件。合同第六条第3款、第九款约定，由锐晨滇丽公司签订合同，办理客户购房的相关手续，包括收款、出票及办理按揭等。合同第八条第2款约定，所有购房款必须存入甲方收款账户，如乙方人员擅自收款造成的一切法律责任由乙方处理，给甲方造成的一切损失由乙方承担。证据6照片，拟证明被告锐晨滇丽公司在一楼销售大堂放置有“警示”牌，该“警示”提醒客房不得与其他公司或个人签订合同或者协议，不得向其他任何公司或者个人支付购房定金、房款等款项，否则，由此产生的一切法律后果由客户自行承担。证据7《古城区人民检察院起诉书》，拟证明在起诉书中，丽江市古城区人民检察院认定了胡禾系云南中沅房地产顾问有限公司派驻丽江锐晨滇丽置业有限公司销售代表的事实，并因胡禾涉嫌职务侵占罪对其提起公诉。证据8《中沅地产驻幸福里销售人员明细表》，拟证明云南中沅房地产顾问有限公司派其员工胡禾、陶建平、黄月和陈俊杰四人驻丽江锐晨滇丽置业有限公司作为销售代表，派驻时间为2018年10月1日至2019年12月1日。证据9《询问笔录》，拟证明云南中沅地产公司员工胡禾盗取丽江滇丽置业公司的认购协议，并私刻公司财务章，与苑丽签订了订购协议的行为，违反了云南中沅地产公司和丽江滇丽置业公司签订的《“幸福里三期”项目销售代理合同》，违背了丽江滇丽置业公司的真实意愿，该订购协议对丽江滇丽置业公司不发生法律效力。云南中沅地产公司及员工胡禾违反《“幸福里三期”项目销售代理合同》的约定，私自收取苑丽的购房款。证据10《云南中沅地产公司对公账户资金明细说明》及《转账凭证》，拟证明苑丽的购房款系直接转至云南中沅地产公司对公账户，由公司法人程跃从公司账户转至法人私人账户，丽江滇丽置业有限公司并未收到任何房款。原告苑丽对被告丽江锐晨滇丽置业有限公司提交的上述证据的质证意见为：证据1的三性无意见。证据2中的报案材料该证据系被告单方向古城区经侦队出具的，真实性不能确定，关联性不认可，在报案材料中的是2018年9月25日中午12点销售人员失联；证据2中的材料清单真实性认可，但不具有关联性，只能说被告向公安机关就胡禾失联可能涉嫌犯罪的报案及公安机关接受材料的事实。证据3的合法性、真实性无意见，关联性不具备，只是职务中出的问题。证据4也是单方出具，对转账、汇款时间可以确认，但是真实性无法确认。证据5有两页不全面，第2条直接到第8条了，但这个不影响，真实性确定，确定被告与第三人之间存在代理关系，第三人向原告披露代理关系是在原告胡禾失联之后才出示的代理合同，在签订订购合同之前没有出示，且在被告的销售大楼工作，该合同主体是被告和第三人，只能约束到被告和第三人，不能约束原告，且原告签订合同时候不知情。证据6跟当事人核实后，当时在签订协议的时候不存在温馨提示这种形式，应该是后面被告自行采取的补救措施，不能证实原被告签订协议的时候有这个提示。证据7起诉书，真实性由法庭核实，在起诉书的情况下，起诉书查明的事实四被告与人之间有委托代理关系，胡禾确实是第三人的销售人员，售楼部是被告的售楼部，胡禾是作为销售人员开展销售工作，是在销售工作中收取原告等人房款。证据8待第三人确认真实性，关联性没有。证据9询问笔录，真实性不确定，关联性不认可，无论胡禾是否有私刻公章或盗取协议书的行为，盗取行为在起诉书中没有认定，胡禾作为第三人的员工代第三人行使与被告的代理行为。证据10认可，的确转了，其他的真实性不能确定。第三人云南中沅房地产顾问有限公司对被告丽江锐晨滇丽置业有限公司提交的上述证据的质证意见为：证据1的三性认可。证据2.1系被告单方制作，三性及证明目的不认可。证据2.2材料清单仅能说明被告向公安机关提交了材料，对其证明目的不认可。证据3的真实性、合法性认可，关联性不认可，证明目的中的第三人员工不认可。证据4系被告单方制作，三性及证明目的不认可。证据5合同与我公司手中的并非同一份，不一样之处在证明目的中的3点，在我公司的合同中没有，三性不认可。证据6系被告单方制作，且无法证明原被告订立合同时是否在被告场所内，证明目的无法证明。证据7真实性、合法性认可，不认可关联性，因为该案定性为职务侵占，并不能以职务侵占行为否定原被告间的民事买卖关系，属不同法律关系，不应再本案中进行审理。证据8因为该证据制作是我公司人员不在场，真实性不认可，上述四人均非我公司员工，不认可证明目的。证据9系复印件没有复印机关的公章，真实性不认可，证明目的说明：胡禾作为被告公司的销售人员，具有与原告签订协议的权限，在合同中，并没有明确规定签订协议的流程，也未禁止订立订购合同，并且该合同是由被告制作并加盖公章的，被告所述该协议停止使用，并没有事实依据，第二条在我方代理协议中没有约定购房款如何收取，所以该证明目的不能成立。证据10系复印件三性不认可，结合原告的证据购房款已有一部分转给被告公司邱敏丽，在原告提交证据中显示邱敏丽是被告公司的董事，所以被告公司实际上已经收到原告支付的部分购房款，其证明目的不成立。第三人云南中沅房地产顾问有限公司向本院提交了如下证据：证据1《“幸福里三期”项目销售代理合同》，拟证明云南中沅房地产顾问有限公司仅是丽江锐晨滇丽置业有限公司的销售代理，不是本案合同相对方。原告与丽江锐晨滇丽置业有限公司签订的购房协议中也未约定云南中沅房地产顾问有限公司应当承担合同的权利义务。云南中沅房地产顾问有限公司在本案中不应承担任何责任。证据2丽江锐晨滇丽置业有限公司诉云南中沅房地产顾问有限公司《民事起诉书》，拟证明丽江锐晨滇丽置业有限公司已经另案对我公司提起诉讼，要求返还购房款。在起诉状中被告认可原告所交的款项为购房款，并且认可原告、被告之间成立民事买卖关系，所并且愿意继续履行合同义务，并对外处理相关纠纷。本案审理的仅是退款责任应当由与原告签订合同相对方锐晨滇丽公司承担，至于我公司与丽江锐晨滇丽公司间的纠纷，应该将该案另案处理。原告苑丽对第三人提交的上述证据的质证意见为：证据1，合同跟被告提交的合同8条内容不一致，确认第三人证明目的，可以证明是被告与第三人的代理关系，请法庭注意12.1条中，原告在签订协议的时候第三人是代表被告销售的。证据2的三性无意见，完全认可原告交的款项是购房款，也愿意继续履行合同，只是要求第三人返还购房款，请法庭依法采纳。被告丽江锐晨滇丽置业有限公司对第三人提交的上述证据的质证意见为：证据1的三性认可，证明内容中描述的被告与第三人之间存在代理关系的事实认可，其余证明内容不认可；被告与第三人之前与2018年10月19日签订代理合同，前一份代理合同与后面一份的内容不一致之处，应当以后面签订的内容为准。证据2的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可。理由：被告公司在另案起诉第三人的基础是被告双方与2018年10月19日签订的代理合同，但第三人公司对该合同三性不认可，也不认可胡禾是第三人公司员工，该案尚未判决；被告公司另案起诉诉状中没有陈述愿意履行与原告签订的协议。依第三人云南中沅房地产顾问有限公司申请以及为查明案件事实，本院依法调取了胡禾、苑丽等人的《询问笔录》以及其他相关刑事侦查资料。原告苑丽对本院调取的证据的质证意见为：证据本身的真实性无意见，但是对胡禾的笔录真实性不能确定，涉及胡禾与第三人的相关的事实与本案没有关联性。对苑平陈述三性无意见，客观陈述了受苑丽的委托购买房屋的过程，而且胡禾是第三人公司的销售经理。被丽江锐晨滇丽置业有限公司的质证意见为：三性认可，关于胡禾供述部分与我方向法庭提交的关于胡禾供述内容是完全一致的；该证据可以证实胡禾是以第三人公司员工的名义与被告公司协商并签订代理合同，合同尾部加盖了双方公司公章；该证据可以证明第三人公司违反了代理合同的约定；胡禾供述可以证实签订代理合同已经告知公司法人程跃，并征得程跃同意，同时胡禾私刻第三人公司财务章之前也告知了第三人公司程跃并征得同意；胡禾第二次供述认可案涉订购协议系由其盗取未征得被告公司同意。第三人云南中沅房地产顾问有限公司的质证意见为：三性认可，对于胡禾笔录中所述的签订代理协议之前征得法人同意，要补充指的是10月1日签订的代理合同而并非是10月19日那一份。对原告苑丽、被告丽江锐晨滇丽置业有限公司、第三人云南中沅房地产顾问有限公司以及本院依法调取的证据，本院认证如下：原告苑丽提交的证据1、2、3、5来源合法，内容真实，能有效证明原告的诉讼主张，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。证据4与被告丽江锐晨滇丽置业有限公司提交的证据有出入，证明综合全案予以评判。被告丽江锐晨滇丽置业有限公司提交的证据1、3、证据2中的《接受证据材料清单》、证据5、7、8、9、10的真实性、合法性、本院予以确认，证明力本院将在判理部分结合本案其他相关事实和证据，综合予以认定。对证据2中的《报案材料》、证据4系被告单方制作，本院不予采信。证据6因无证据予以佐证，本院不予确认。第三人云南中沅房地产顾问有限公司提交的证据1与被告丽江锐晨滇丽置业有限公司提交的证据有出入，证明综合全案予以评判。证据2的证明力本院将在判理部分结合本案其他相关事实和证据，综合予以认定。对本院调取的证据，程序合法内容真实，本院予以确认。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确定如下法律事实：被告丽江锐晨滇丽置业有限公司与第三人云南中沅房地产顾问有限公司分别于2018年10月1日和2018年10月19日签订了两份《“幸福里三期”项目销售代理合同》，上述两份合同约定由第三人云南中沅房地产顾问有限公司代理销售由被告丽江锐晨滇丽置业有限公司开发的“幸福里三期”项目的住宅房源。第三人云南中沅房地产顾问有限公司派其公司员工胡禾、陶建平、黄月和陈俊杰四人驻被告丽江锐晨滇丽置业有限公司作为销售代表。2018年11月23日，原告苑丽委托苑平在被告丽江锐晨滇丽置业有限公司位于丽江市古城区庆云路与丽大路交汇处“丽江幸福里”销售中心与销售代表胡禾签订了《“幸福里3期·拾光”定购协议》，定购被告开发的“丽江幸福里3期·拾光”项目1栋2单元住房一套，该《“幸福里3期·拾光”定购协议》上加盖了被告丽江锐晨滇丽置业有限公司印章。《定购协议》双方就定购的具体房屋、房屋价款、定金、违约责任等进行了约定。《定购协议》签订当日，原告苑丽以银行转账的方式分二笔向第三人云南中沅房地产顾问有限公司的对公账户支付了首付款30万元。2018年11月30日分二笔转账支付了购房款500000元，2018年12月1日支付了96000元。上述款项从被告云南中沅房地产顾问有限公司对公账户转至其法定代表人程跃个人账户，再由程跃从其账户中将其中的部分款项转至胡禾账户，胡禾将该款项挪作他用。此后，因涉嫌职务侵占罪，胡禾被公安机关刑事拘留。因被告丽江锐晨滇丽置业有限公司认为系第三人云南中沅房地产顾问有限公司员工胡禾盗取丽江滇丽置业公司的《“幸福里3期·拾光”定购协议》，并私刻第三人公司财务章，与苑丽签订了订购协议的行为，违反了被告丽江滇丽置业公司与第三人云南中沅房地产顾问有限公司签订的《“幸福里三期”项目销售代理合同》，违背了丽江滇丽置业公司的真实意愿，该订购协议对丽江滇丽置业公司不发生法律效力为由拒绝履行《“幸福里3期·拾光”定购协议》，而原告苑丽则认为双方签订的定购协议合法有效，双方为此发生争议，原告遂诉至法院，要求继续履行《“幸福里3期·拾光”定购协议》，并及时办理网签。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，本案中，被告丽江锐晨滇丽置业有限公司与第三人云南中沅房地产顾问有限公司《“幸福里三期”项目销售代理合同》均明确约定由第三人云南中沅房地产顾问有限公司代理销售由被告丽江锐晨滇丽置业有限公司开发的“幸福里三期”项目的住宅房源。原告在被告丽江锐晨滇丽置业有限公司的销售中心与第三人云南中沅房地产顾问有限公司的销售代表胡禾签订了《“幸福里3期·拾光”定购协议》，且该《“幸福里3期·拾光”定购协议》系被告公司的合同，并加盖了被告丽江锐晨滇丽置业有限公司的公章，故原告有理由相信胡禾与其签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》之行为，系被告丽江锐晨滇丽置业有限公司之行为。虽2018年10月19日签订的《“幸福里三期”项目销售代理合同》第八条约定“所有房款必须存入甲方指定的账户，如乙方人员擅自收款造成的一切法律责任由乙方负责处理和承担，由此给甲方造成的一切损失由乙方承担”，但该约定系被告丽江锐晨滇丽置业有限公司与第三人云南中沅房地产顾问有限公司之间的约定，不得对抗善意“第三人”即原告苑丽，被告丽江锐晨滇丽置业有限公司亦无证据证明胡禾存在私刻财务印章（款项亦打入公司对公账户）、盗用被告合同的行为，原告苑丽与被告签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该《定购协议》合法有效，双方当事人应按照《定购协议》的约定行使各自的权利并履行相应义务，现原告苑丽要求被告继续履行双方签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对被告认为该《定购协议》违背了被告丽江滇丽置业有限公司的真实意思表示，对其不发生法律效力的辩解意见不予采纳。至于被告丽江锐晨滇丽置业有限公司的相关损失，其可在与原告履行《“幸福里3期·拾光”定购协议》后，向第三人云南中沅房地产顾问有限公司进行追偿。由于不动产登记网签工作涉及行政机关的职权范围，不宜在本案中一并处理，故对原告苑丽要求被告丽江滇丽置业公司在7日对所购房屋进行网签的诉讼请求不予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告丽江锐晨滇丽置业有限公司继续履行与原告苑丽于2018年11月23日签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》；二、驳回原告苑丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告丽江锐晨滇丽置业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  木根昌人民陪审员  和象新二〇一九年八月九日书 记 员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。