安徽省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖民终698号上诉人（一审被告）:安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司，住所地安徽省霍邱县城关镇北关东关地号0308-1，统一社会信用代码91341522MA2MQ6UH9U。负责人：楼铭男，该分公司经理。上诉人（一审被告）：安徽瑞达房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市凤台县明珠大道，统一社会信用代码91340421752991329K。法定代表人：王保如，该公司执行董事兼总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：王冲，安徽皖大律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：汪波，北京盈科律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:霍邱县人民政府住房和城乡建设局（人民防空办公室），住所地安徽省霍邱县城关镇政务区，统一社会信用代码113414230032363774。法定代表人：赵以明，该局局长。委托诉讼代理人：王贤德，安徽兴隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈孝昌，安徽大祺律师事务所律师。上诉人安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司（以下简称瑞达分公司）、安徽瑞达房地产开发有限公司（以下简称瑞达公司）因与被上诉人霍邱县人民政府住房和城乡建设局（人民防空办公室）（以下简称住建局）建设工程施工合同纠纷一案，不服安徽省六安市中级人民法院（2018）皖15民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2019年6月12日公开开庭进行了审理。瑞达分公司的负责人楼铭男、瑞达分公司和瑞达公司的共同委托诉讼代理人王冲、汪波，住建局的委托诉讼代理人王贤德、陈孝昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞达分公司、瑞达公司上诉请求：1、依法改判驳回住建局诉讼请求；2、住建局承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院判决支持住建局的部分诉讼请求是错误的。首先，国土局认可迟延交付合格土地的事实，住建局也当庭认可拆迁工作应由其负责，住建局应与国土局共同承担延迟交付合格土地的责任。其次，案涉项目“府东小区”包括四栋主楼，六栋商业楼（即裙楼），虽然四栋主楼没有过分延期施工，但为居民基本生活必须提供的配套设施（消防、供水、供电等）均在裙楼，裙楼不仅仅是商业楼，更是提供居民生活必须的设施、设备的所在地。六号商业楼直到2018年6月份才由施工方自行验收后报请相关部门验收，该楼恰恰是拆迁户所在的位置。住建局辩称延迟施工是因为瑞达分公司、瑞达公司迟延给付工程款导致施工方拖延施工，并没有提供任何证据予以支持。最后，由于该项目必须整体验收后才能交付，所以任何部分的延迟均会影响整体交付，何况还是重要的居民生活配套设施部分。该延迟既导致了瑞达分公司、瑞达公司向住建局延迟交房（回迁房），也导致了瑞达分公司、瑞达公司自售部分（商品房）的延迟交房，瑞达分公司、瑞达公司因此必须赔偿商品房业主巨额损失。综上所述，瑞达分公司、瑞达公司延期交房的原因是住建局延迟交付合格土地，过错在住建局本身，请求二审法院依法改判，支持瑞达分公司、瑞达公司的上诉请求。住建局答辩称，住建局已按时交地，交地虽有瑕疵，但并未对案涉项目建设及施工产生实质影响。施工场地的管线并不影响实际施工。拆迁户拒迁，并未影响施工进度；案涉小区的供水、供电、消防等配套设施的安装均未影响工程施工；瑞达分公司未按建设工程施工合同的约定支付工程款，是导致延期交房的主要原因；瑞达分公司已对住建局交地瑕疵而产生的民事责任做出了权利处分，此处分行为系真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。瑞达分公司应当诚实守信，严格遵守协议约定及其做出的单方承诺。住建局向一审法院提出诉讼请求：1.判令瑞达分公司、瑞达公司交付综合验收合格的安置房5.94万㎡，其中住宅5.5万㎡、商业0.44万㎡，质量达到商品房出售标准，配套齐全，简易装修；2.判令瑞达分公司、瑞达公司支付2900万元违约金（从2017年7月18日起，至2018年5月7日止），并从2018年5月8日起，按每天10万元标准支付，至全部交付符合合同约定的安置房日止；3.判令瑞达分公司、瑞达公司赔偿损失918.72万元（从2017年7月18日起，至2018年5月7日止），并从2018年5月8日起，按每天3.168万元标准赔偿损失，至全部交付符合合同约定的安置房日止；4.由瑞达分公司、瑞达公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月15日，住建局与瑞达公司签订《霍邱县府东小区棚改工程意向性协议》，约定案涉项目名称为“霍邱县府东小区棚户区改造项目”，瑞达公司按照住建局提供的府东小区规划设计方案和施工图实施项目建设。并约定瑞达公司确保安置房在土地摘牌之日起22个月内竣工验收并交付使用，瑞达公司每延迟一天交房按每天10万元支付给住建局违约金。瑞达公司应提供5.94万㎡的安置房（简易装修），其中住宅约5.5万㎡，商业约0.44万㎡，前述房屋，住建局按照3800元/㎡价格回购用于回迁房安置。2015年9月18日，瑞达公司竞得该宗土地所有权，同日与霍邱县人民政府国土资源局（以下简称国土局）签订土地出让合同。2015年9月25日瑞达公司根据项目建设需要，注册霍邱分公司，即瑞达分公司。2015年10月16日，住建局与瑞达分公司签订《霍邱县府东小区棚户区改造工程投资建设协议》，该协议与前述《意向协议》主要条款基本相同，同时增加约定安置房交付标准为“达到商品房出售标准，配套齐全，简易装修”，交房时间为“瑞达分公司自土地摘牌之日（即2015年9月18日）起，确保安置房在开工之日起22个月内全面竣工验收并交付使用”。住建局在组织涉案小区拆迁时，发布《霍邱县府东小区棚户区改造范围内国有土地上房屋征收补偿方案》，第五条“征收过渡方式”规定：“本项目房屋被征收人选择房屋产权调换的，一律实行自行过渡方式临时安置，过渡期为24个月，安置房若提前交房，按实际过渡费计算；超过渡期限未提供安置房的，自逾期之日起；住宅用房按照原标准的2倍补偿临时安置费；商业用房按原标准的1.5倍补偿停产停业损失”。根据《霍邱县人民政府霍政（2015）8号文件》规定，案涉回迁安置房的补偿方案为：住宅房临时安置房每平米8元，超过24个月的未交付安置房的，按2倍支付，非住宅房停产停业损失费每平米30元，超过24个月未交付房屋的，按1.5倍支付。一审另查明：案涉项目开工时间为2016年1月13日。案涉的5.94万㎡房屋，瑞达公司和瑞达分公司于2018年9月28日向住建局交付了钥匙。一审法院认为，住建局与瑞达分公司签订的《霍邱县府东小区棚户区改造工程投资建设协议》合法有效，各方当事人应当依约履行自己的合同义务。前述合同明确约定了案涉的5.94万㎡房屋交付时间和交付条件，房屋应自开工之日起22个月内交付，亦即在2017年11月12日前交付。根据庭审查明事实，双方确认案涉房屋已于2018年9月28日移交了钥匙，住建局也已经接收，故住建局要求交付房屋的诉请不予支持。瑞达公司和瑞达分公司违约逾期交房的事实真实明确，瑞达公司和瑞达分公司虽辩称住建局延期交付土地以及未完成土地拆迁，导致其无法按期施工，但双方的投资建设协议并未约定住建局应负担此义务。瑞达公司和瑞达分公司认为住建局提供的图纸不符合规定，导致配电房设计更改以致工期延误，但未提供充分证据予以证明，其抗辩理由不予支持，故瑞达公司和瑞达分公司应当承担相应的违约责任。住建局起诉要求瑞达公司和瑞达分公司赔偿因逾期交房导致超期过渡安置费损失，住建局举出证据证明超期过渡安置费的支出依据，其中5.5万㎡住宅部分，按照征收补偿方案的规定，将双倍支付超期费用每平米每月16元，每月计88万元，非住宅0.44万㎡每平米每月45元，每月计19.8万元。前述两项共计每月损失107.8万元，每日35933元。对该项诉请，予以支持，瑞达公司和瑞达分公司违约导致住建局超期过渡费损失计算期间为2017年11月12日至交钥匙前一日即2018年9月27日，共10个月零15天，共计款11318995元。住建局同时要求瑞达公司承担合同约定的逾期交房每日10万元违约金，该项约定金额，明显高于其自行计算的损失金额，酌情调整为造成损失的30%计算，即3395698.5元（11318995元*0.3=3395698.5元）予以支持，加上前述违约损失，瑞达公司及瑞达分公司应支付住建局损失款及违约金共计14714693.5元（11318995元+3395698.5元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、瑞达公司和瑞达分公司于本判决生效之日起十日内共同支付住建局违约金14714693.5元；二、驳回住建局的其他诉讼请求。案件受理费232736元，由瑞达公司和瑞达分公司共同负担140600元，住建局负担92136元。二审中，瑞达公司及其分公司提供两组新证据。第一组：《府东小区棚户区改造工程建筑面积明细表》，拟证明：一审判决认定事实不清，认定涉案房屋面积错误。府东小区棚户区改造工程分为两类房屋：安置房和商品房。安置房共计473套，合计建筑面积55259.55㎡;商品房共计410套，合计建筑面积38706.83㎡。第二组：《情况说明》《关于府东小区棚改工程涉征房屋所需安置房源提供情况的确认》《回迁房套数及面积汇总表》《住宅房源表》《商铺房源表》，拟证明：1、一审判决认定事实不清，认定涉案房屋面积错误。一审判决认定涉案安置房房屋为5.94万㎡，实际涉案房屋应为55259.55㎡。2、安置房（1号楼、2号楼、3号楼、4号楼）房屋总面积55259.55㎡的具体构成。住建局质证意见：第一组证据没有原件，对其有异议，且内容与第二组证据矛盾。第二组证据中《回迁房套数及面积汇总表》中是559套，但是在《情况说明》中住宅是427套，商铺是46套，面积不变，但是套数不符。对数字提出异议，实际接手只有463套总面积53978平方，与瑞达公司所称的473套差10套。对住建局认为其实际接手只有463套，与瑞达公司所称的473套差10套的问题，瑞达公司解释是因为商铺是两层，一栋算两户，所以总套数是正确的。住建局提供两组新证据。第一组：霍邱县国有土地房屋征收补偿办公室出具的两份证明，证明府东小区国有土地选房合计304套，建筑面积合计36085㎡；截止目前，府东小区超期过渡费合计拨付被征收人7589177元。第二组证据：霍邱县城关镇人民政府出具的《说明》和《证明》，证明府东小区安置房累计安置159套，安置面积17893.48㎡；府东小区集体土地安置选房159套，建筑面积17997.56㎡。截止目前，府东小区超期过渡费合计拨付征收人2164561.28元。瑞达公司及其分公司对上述两组证据的真实性予以认可，但认为根据上述证据计算出的总建筑面积与一审法院认定不符，说明一审法院认定事实错误。对超期过渡费不予认可。当事人提供的以上证据，除拨付过渡费数额低于一审判决认定的损失数额，可视为国土局自认外，其他关于房屋套数、面积的证明内容相互存在差距且与协议约定不一致，本院均不作认定。当事人所举其他证据同一审，对一审所举证据的举证意见和相互质证意见同一审。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审另查明，因机构改革，霍邱县人民政府住房和城乡建设局已变更名称为霍邱县住房和城乡建设局。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是一审法院判决瑞达分公司、瑞达公司支付住建局违约金14714693.5元是否有充足的事实和法律依据。住建局在一审诉讼请求中，既主张了违约金也主张了损失赔偿，瑞达公司及其分公司认为住建局同时主张违约金和赔偿损失不符合法律规定。一审判决仅支持住建局主张违约金的请求并无不当，但在计算违约金数额时，认为“住建局同时要求瑞达公司承担合同约定的逾期交房每日10万元违约金，该项约定金额，明显高于其自行计算的损失金额，酌情调整为造成损失的30%计算，即3395698.5元予以支持，加上前述违约损失，瑞达公司及瑞达分公司应支付住建局损失款及违约金共计14714693.5元”。一审法院如上判决，系适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，即“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，但本案还应充分考虑该条第一款也即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。本案中，住建局认可交地确有瑕疵，交地时有两户拆迁户没有拆迁；国土局在与瑞达公司签订的《城区府东小区地块出让合同违约责任互免协议》中，亦认可延迟交地，且该协议中有“违约责任互免，双方互不追究”的约定。这表明，住建局在履行《霍邱县府东小区棚户区改造工程投资建设协议》中存在一定的违约情形。鉴于交地违约的问题对瑞达公司造成多少损失没有确切证据证明，因此，本院酌定瑞达公司及其分公司支付违约金的数额以住建局实际损失为限计算。一审法院酌情将瑞达公司及其分公司应承担的违约金调整为住建局损失的130%，不符合本案实际情况，有失公平，本院予以纠正。住建局提供证据证明合计拨付征收人超期过渡费为9753738.28元（7589177元+2164561.28元），该数额在双方当事人约定的违约责任承担范围内，且低于一审法院计算的损失数额，本院予以确认，瑞达公司及其分公司应按此金额支付住建局违约金。综上，瑞达公司、瑞达分公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省六安市中级人民法院（2018）皖15民初67号民事判决第二项；二、变更安徽省六安市中级人民法院（2018）皖15民初67号民事判决第一项为安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司、安徽瑞达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付霍邱县住房和城乡建设局违约金9753738.28元。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费110088元，由安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司、安徽瑞达房地产开发有限公司承担73392元，霍邱县住房和城乡建设局承担36696元。本判决为终审判决。审判长  汪利民审判员  牛富文审判员  廖永结二〇一九年八月二十三日法官助理赵晓利书记员江亚芸（代）