重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初6804号原告：万泓辰，男，汉族，1990年8月8日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘瑛，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏娜，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：施小燕，女，汉族，1987年2月23日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何静，重庆缙云律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙江，重庆缙云律师事务所律师。原告万泓辰与被告施小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万泓辰的委托诉讼代理人魏娜，被告施小燕及其委托诉讼代理人何静到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告万泓辰向本院提出诉讼请求称：一、判令双方于2017年4月8日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月1日解除；二、判令被告支付原告违约金5万元；三、判令被告立即向原告交付位于重庆市北碚区××镇××路××号附××号房屋，并支付原告逾期交房占有使用费（按房屋租金7000元/月的标准，从2019年4月9日起计算至被告向原告交付房屋之日止）；四、判令被告支付欠缴的物管费、电费10977.1元；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月8日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于重庆市北碚区蔡家岗镇长平路66号附25号的商铺出租给被告，租赁期限自2017年4月9日至2022年4月8日，该合同还就租金标准、违约金等进行了约定。2019年4月1日，被告提前通知原告要求解除合同，并至今未将房屋交还原告，原告现起诉，望判如所请。被告施小燕辩称，对原告诉讼请求第一项解除合同无异议；被告已于2019年3月10日提前通知原告，到2019年4月9日即将调整租金时被告不再续租该房屋，原告早已知晓被告提出的不再续租事宜，并且原告明确表示其会另行将该房屋租赁给他人，原告并未造成实际损失，其要求的违约金过高，请求法院依法调减；涉案房屋被告已于2019年4月10日前交付给原告，原告也张贴租赁启示，被告早已将涉案房屋的东西腾空，不存在占用涉案房屋的情况，原告要求支付占用费没有法律依据，不应支付；原告要求的物管费、电费系2018年4月9日前产生，而涉案房屋系2018年4月8日才交付给被告，其之前产生的物管费、电费与被告无关，不应由被告支付。经审理查明，2018年3月16日，司先勇（甲方）与施小燕（乙方）签订《转让协议》，约定:“甲方将位于北碚区××区门口家佳隆超市（涉案商铺）全权转让给乙方（包含所有固定资产及商品，乙方不承担甲方一切债务纠纷），转让价格为134800元，乙方于2018年3月14日前付给甲方70000元，乙方于2018年3月16日付给甲方50000元，余款14800元于2018年3月22日前，香烟到货后再支付……”。2017年4月8日，万泓辰（出租人甲方）与施小燕（承租人乙方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定甲方将位于北碚区××镇××区的商铺出租给乙方使用，租赁期限从2017年4月9日至2022年4月8日止，并约定2017年5月9日至2019年4月8日期间，每季度租金为21000元，租金按季度结算。合同还约定，……甲方应于收到履约保证金15000元和一季度租金21000元后，将该租赁商铺交给乙方使用……承租人从签署合同当日起按时支付租金、水电费、物业管理费等各项费用，不得以任何理由拒付或拖欠。……若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金50000元。因超市亏损无法继续经营，2019年4月1日，被告通过微信明确告知原告母亲不再继续租赁该房屋，4月2日，被告通过微信告知原告母亲，其已经搬走并将租赁房屋腾空。4月10日，被告电话告知原告母亲，租赁房屋的钥匙放在物管处。庭审中，原、被告双方均同意该租赁合同于2019年4月1日解除。另查明，2019年5月15日，重庆金科城物业管理处向原告发出《催款通知》，要求其支付欠付2017年5月至今欠付的物管费、电费合计10977.1元。原告于2019年5月16日向金科物业公司缴纳了该款。以上事实，有“商铺租赁合同”、“微信聊天记录截屏”、“金科物业服务集团有限公司专用收据”、“转让协议”等书证及原、被告当事人当庭陈述等证据为证，足以认定。本案争议的焦点为一、被告承租房屋的实际起始时间？二、被告腾空并交还房屋的时间？三、本案原告请求的违约金应当如何主张？本院认为，2018年3月16日，涉案房屋之前的承租人司先勇与施小燕签订《转让协议》，司先勇将其租赁经营超市的货物折价转让给原告，由原告接手后继续承租该房经营超市。虽原、被告间有2017年4月8日原被告双方签订《商铺租赁合同》载明原告承租的起始时间为2017年4月9日，但本院根据前述的《转让协议》可以认定，《商铺租赁合同》载明的合同签订时间及合同约定的起始时间与事实不符，被告承租该房屋的实际起始时间为2018年3月16日；故本院对被告提出，其实际承租前产生的物管费及电费扣减的辩解予以采纳，被告实际承租2018年3月16日至2019年4月9日期间产生的物管费及电费由其承担，具体为，10977.1元-344.9元*10个月-344.9元÷2（2018年3月物管费按半月算）-739.1元*2个月，计5877元（电费因物管出具的明细无法扣减故未作扣减）。原、被告双方对于该租赁合同于2019年4月1日解除的合意，本院予以确认。被告腾空并交还房屋的时间，本院认定为2019年4月10日。理由入下：2019年4月1日，被告通过微信明确告知原告母亲不再继续租赁该房屋，4月2日，被告通过微信告知原告母亲，其已经搬走并将租赁房屋腾空。4月10日，被告电话告知原告母亲，租赁房屋的钥匙放在物管处。对于被告举示的证明以上事实的证据，原告并无证据反驳，证明其间其对被告的上述通知曾提出过异议；因此，本院认定被告腾空并交还房屋的时间为2019年4月10日。故本院对原告“判令被告立即向原告交付位于重庆市北碚区××镇××路××号附××号房屋，并支付原告逾期交房占有使用费（按房屋租金7000元/月的标准，从2019年4月9日起计算至被告向原告交付房屋之日止）”的请求不予支持。对于违约金，虽有合同“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金50000元”的约定，但依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，关于违约金不得超过损失的百分之三十的规定，对原告提出50000元违约金的请求，本院不予支持，应依法酌情予以调整。被告因经营的超市亏损无法继续履行合同，单方提前解除了合同，给原告造成的损失，本院认为，该损失可视为原告为重新促成新的租赁合同而造成的房屋租金损失。本院对此期间酌定为合同解除后2个月。即违约金按2个月的房屋租金14000元的百分之三十，计4200元主张，超出的约定为无效约定。综上，被告应支付原告违约金4200元、物业管理费及电费5877元，共计10077元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告万泓辰与被告施小燕签订的《商铺租赁合同》于2019年4月1日解除。二、由被告施小燕于本判决生效后五日内向原告万泓辰支付违约金、物业管理费及电费10077元。三、驳回原告万泓辰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1324元，减半收取662元，由原告万泓辰负担262元，由被告施小燕负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何庆胜二〇一九年八月七日法官助理 郑 巧书 记 员 胡晓舒