北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初46761号原告：北京四海君天商贸有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠北里**楼A段****。法定代表人：陈瑾瑾，总经理。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。被告：恒大地产集团滦平有限公司，住，住所地滦平县巴克什营镇花楼沟村长城管委会）。法定代表人：张亮，经理。委托诉讼代理人：孔令然，男，1996年1月19日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：陈刚，1989年11月27日出生，汉族，住内蒙古赤峰市宁城县天义镇京北社区。原告北京四海君天商贸有限公司诉被告恒大地产集团滦平有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人赵素荣、被告之委托代理人孔令然均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年11月16日至2019年2月15日租金316804元；2、判令被告支付2019年2月16日至2019年5月15日租金816804元；3、判令被告支付原告违约金2042010元（以每日13613．4元为标准，从2018年11月16日计算至2019年4月15日）。事实和理由：原、被告于2018年5月14日签订《北京朝阳区慧忠北里X号楼（五塔A段裙房）房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定原告将北京市朝阳区慧忠北里X号房屋（五塔A段裙房）一层部分房屋（以下简称涉案房屋）租赁给被告，出租建筑面积520平方米。按照合同约定被告应于2019年2月1日支付给原告下一期房租（2019年2月16日至2019年5月15日）816804元，且被告还欠原告2018年11月16日至2019年2月15日部分租金316804元。被告多次迟延履行合同所约定的付款义务共138天，依据合同约定，每逾期一日，应支付月租金5%的违约金。2019年4月15日被告搬出涉案房屋，没有和原告交接，原告是2019年5月4日知道被告搬走了，2019年5月5日自行收回了房屋。我方没有停水停电，也没有采取锁门的行为。被告辩称，《房屋租赁合同》基于双方真实意思表示，真实有效。原告于2019年2月22日将涉案房屋锁门，导致我方无法使用涉案房屋，合同目的无法实现。我方认为原告以锁门的事实行为收回了涉案房屋，因此租赁期限届满日应当与合同终止日相同，确定为2019年2月22日。合同终止后，依据合同第四条约定，经核实我方除租金外不欠付任何费用，原告应当将我方所缴纳押金846804元扣除租金后的剩余部分退还。2019年2月22日原告将涉案房屋上锁以前，曾中断供给涉案房屋的水、电长达20余天，原告断水断电及锁门行为导致我方使用涉案房屋进行正常经营受到重大影响，产生重大经营损失，估算为20万元，原告应予赔偿。因为原告在2019年2月22日锁了涉案房屋，我们的钥匙也让对方收走了，我们进不去。我们现在也没有搬走。依据《房屋租赁合同》及相关财务支付凭证，我方尚欠2018年11月16日至2019年2月15日房租316804元，至于原告主张的2019年2月16日至2019年5月15日租金，我方认为《房屋租赁合同》已经在2019年2月22日终止，因此我方尚欠2019年2月16日至2019年2月22日租金63529．2元。依据合同约定，我方尚未收到2019年2月16日至2019年2月22日期间的发票。原告主张的违约金计算标准过高，应当在原告举证证明实际损失的基础上调减。原告违约金的计算期间没有依据，违约金计算的截止日期应为2019年2月22日，原告违约金的计算基数有误，不应当将不同季度租金加总作为基数。经审理查明：2018年5月29日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给被告，租期从2018年5月16日至2019年5月15日；房屋每季度租金816804元，包含增值税税金、物业费、取暖费，租金按押三付三方式支付，乙方提前十五日向甲方支付房屋租金，具体时间为2018年5月1日支付押金816804元及2018年5月16日至2018年8月15日租金816804元，2018年8月1日支付2018年8月16日至2018年11月15日租金816804元，2018年11月1日支付2018年11月16日至2019年2月15日租金816804元，2019年2月1日支付2019年2月16日至2019年5月15日租金816804元；甲方须在乙方交款时间前一周将发票交付给乙方，乙方签收后，在一周内支付相应款项；甲方交付房屋后乙方支付房屋押金816804元，该押金待租赁期满后或因甲方原因乙方根据本合同约定解除合同后，查明退房时乙方没有拖欠费用、房屋状态良好，工商注册、税务登记迁出后的，甲方无息返还乙方，租期届满后，乙方不得以任何理由要求用押金抵扣欠款；在租赁期内，如乙方逾期交纳租金，每逾期一天，应向甲方支付月租金5%的违约金，乙方拖欠租金超过10日，甲方有权解除协议，乙方应结清所欠费用及滞纳金，押金不退。2018年6月29日被告向原告支付押金816804元，2018年7月17日被告支付816804元，2018年9月7日被告支付816804元，2018年11月30日，被告支付50万元，其他费用未再支付。庭审中，原告向本院提交发票（2018年11月5日开具租金发票，总额816804元），证明其已提前20天开具了房租发票。被告称发票已经收到，但是发票日期是2018年11月5日，原告交付发票的日期晚于合同约定的日期，并且其没有收到2019年2月至5月的发票，根据合同约定，被告无法支付对应季度的租金。上述事实，有当事人陈述及相关书证等在案佐证。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告虽称原告存在断水断电、锁门的行为，但未提交相关证据予以证明，本院对被告的答辩意见不予采纳。原告已向被告开具2018年11月16日至2019年2月15日期间的租金发票，被告仅向被告支付50万元，被告应支付剩余租金316804元。因被告存在拖欠2018年11月16日至2019年2月15日租金的行为，因此原告为避免损失扩大，未开具2019年2月16日至2019年5月15日租金发票具有合理性，被告以此拒绝支付租金的答辩意见，本院不予采纳。被告称其尚未搬出涉案房屋，原告自认在2019年5月5日收回涉案房屋，因此被告应支付2019年2月16日至2019年5月5日房租726048元。被告未按照约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。原告未举证证明因被告违约造成的实际损失，本院酌定违约金为二十万元。被告称原告断水断电及锁门行为导致其产生重大经营损失，但被告未提交相关证据，亦未提出反诉，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告恒大地产集团滦平有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京四海君天商贸有限公司租金一百零四万二千八百五十二元及违约金二十万元；二、驳回原告北京四海君天商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32400元，由原告北京四海君天商贸有限公司负担16440元（已交纳），由被告恒大地产集团滦平有限公司负担15960（于本判决生效之日起七日内支付原告北京四海君天商贸有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年八月十三日书记员  张 旭