江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初20816号原告：迮仍瑶，女，1981年9月21日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：郑铭,江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡红霞,江苏孚佑律师事务所律师。被告：陶燕，女，1981年10月11日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：昆山力天投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇马鞍山路**华府庄园**楼，统一社会信用代码913205837487013849。法定代表人：朱梦婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡志华，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽，江苏沉浮律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地，住所地江苏省昆山市前进中路**会信用代码91320583838132488K。原告迮仍瑶与被告陶燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告迮仍瑶申请追加昆山力天投资发展有限公司（以下简称力天公司）、中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称农行昆山分行）为本案被告，经审查符合法律规定，本院予以准许。后本案依法转为普通程序，并组成合议庭于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告迮仍瑶及其委托诉讼代理人郑铭、被告力天公司的委托诉讼代理人胡志华到庭参加诉讼。被告陶燕、农行昆山分行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告迮仍瑶向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认迮仍瑶、陶燕于2018年8月31日签订的关于昆山市房屋的《房屋买卖合同》合法有效。2、力天公司协助将昆山市房屋产权登记至陶燕名下。3、陶燕协助将昆山市房屋产权登记至迮仍瑶名下。4、陶燕偿还迮仍瑶支付的房屋差额款项96837.85元及利息损失，利息按照年利率6%，从2019年3月6日起计算至陶燕实际支付之日止。5、陶燕承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月31日，迮仍瑶、陶燕在昆山市唯德乃兴房产咨询有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》，合同编号为00XXX。该合同约定陶燕将其位于昆山市房屋出售给迮仍瑶，房屋转让价款为1145000元。在合同签订时，迮仍瑶支付陶燕20万元作为购房定金，于合同生效之日起10日内支付陶燕40万元，购房定金在付款时冲抵。该合同第十三条补充协议约定迮仍瑶于2018年9月1日前转10万元、2018年9月10日前支付另外10万元，总定金40万元，于2019年3月30日前支付20万元供陶燕还贷。该合同签订当日，迮仍瑶按约向陶燕支付了40万元购房定金。2018年10月3日，因陶燕偿还房屋贷款需要，双方签订《房屋买卖合同补充协议》，约定将该合同第十三条第3款约定修改为迮仍瑶于2018年10月3日支付房款10万元，于2018年11月20日前支付房款10万元，因迮仍瑶提前支付房款，陶燕自愿支付迮仍瑶3万元作为利息，迮仍瑶可直接抵扣房款，剩余房款515000元于过户时付清，陶燕于2018年10月31日前还清房屋贷款，逾期视为违约。2018年10月3日，迮仍瑶按约向陶燕支付房款10万元，但陶燕并未在约定的期限将房屋贷款还清，其行为已经构成违约，迮仍瑶有权要求继续履行合同。因陶燕未能付清力天公司房款及代偿款合计160097元，故一直未能办理出房屋产证。迮仍瑶已代陶燕偿还了力天公司上述全部款项。现上述房屋尚有银行贷款未还清，为能继续履行合同，需代陶燕向农行昆山分行偿还贷款。迮仍瑶代偿上述银行贷款后，合计支付的款项超出了应支付给陶燕的房款，故请求判令陶燕偿还迮仍瑶差额。被告陶燕辩称：陶燕于2013年8月16日购买涉案房屋，房屋为期房，因开发商跑路，故一直未拿房。此房屋系筹款购买，付了首付后，房屋成了烂尾楼，资金周转出现严重问题。2018年8月，陶燕得知房屋由另一开发商接手可以买卖后，委托昆山市唯德乃兴房产咨询有限公司代为出售。为缓和经济问题，要价很低，在原先谈好的基础上又让了55000元。迮仍瑶除了2018年9月10日应付款10万元未及时支付以外，首付款都已付清。与迮仍瑶于2018年10月3日商定以3万元作为先付款的利息，后迮仍瑶也只是在2018年10月3日付款10万元，另外一笔10万元未支付，3万元的承诺也因此作废，实际应付金额为645000元。在2018年10月3日之后，陶燕配合迮仍瑶一一查证包括银行贷款、律师费和拿房费用，因双方未进一步协商故而未作出其他措施。被告力天公司辩称：力天公司不是与迮仍瑶签订房屋买卖合同的当事人，对合同的签订及履行情况不知情，不应列为本案被告。昆山市人民法院于2016年6月30日依法裁定受理力天公司重整，并于2016年7月1日指定江苏沉浮律师事务所为力天公司的管理人。按照破产法的规定，陶燕应当向力天公司管理人申报债权，但是陶燕至今未向管理人申报债权。2017年3月29日，昆山市人民法院作出(2016)苏0583民破0001号之二民事裁定书，裁定582家债权人的债权为无异议债权，但是因陶燕未申报债权，故其不在法院已经裁定的582家无异议债权名单中。债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利。在陶燕未申报债权或未提起债权确认之诉的前提下本案不应继续审理。最后，陶燕拖欠力天公司购房款128000元，按照购房合同及承诺书的约定，在陶燕付清房款之前，不交房。此外，因陶燕贷款逾期，力天公司为陶燕代偿了27637元，该款项陶燕亦应支付给力天公司。2019年2月15日，陶燕向力天公司就涉案房屋申报了债权并将拖欠的购房款128000元及代偿款支付给了力天公司，力天公司的管理人作出了债权审核结果并通知了陶燕，对其购房债权予以确认。被告农行昆山分行未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2013年3月30日，陶燕与力天公司签订《商品房购销合同》1份，以64万元的价格向力天公司购买由其开发建设的昆山市房屋，约定10%首付款64000元在2013年3月30日支付，20%首付款128000元为陶燕向力天公司的借款，于2013年12月30日前归还，余款448000通过商业贷款方式支付。陶燕书面同意在未付清房款之前，力天公司可以不交房。2013年8月16日，在力天公司提供连带责任保证下，陶燕向农行昆山分行申请购房贷款448000元。陶燕未如约归还力天公司购房尾款128000元，力天公司未交付房屋。2015年9月9日，农行昆山分行以陶燕未按时足额归还贷款本息为由向本院提起诉讼。2016年3月7日，本院作出（2015）昆商初字第02229号民事判决书，判决陶燕归还农行昆山分行借款本金440371.50元、利息及其他损失16200元，力天公司对陶燕的上述付款义务承担连带清偿责任。该判决现已生效。2016年6月30日，力天公司经本院裁定破产重整，次日，本院指定江苏沉浮律师事务所为管理人。农行昆山分行向管理人申报债权，力天公司将代偿款27637元支付农行昆山分行。2018年8月31日，迮仍瑶、陶燕在中介公司提供居间服务下签订《房屋买卖合同》1份，约定迮仍瑶以1145000元的价格受让上述房屋，合同签订日支付购房定金20万元，2018年9月1日支付10万元，9月10日前支付10万元，2019年3月30日前支付20万元以供陶燕归还贷款用，剩余房款于过户当天一次性付清，因过户所产生的税费由迮仍瑶承担。合同签订当天，迮仍瑶转账支付陶燕购房款40万元。因涉案房屋上尚有贷款未结清，2018年10月3日，迮仍瑶、陶燕签订《补充协议》1份，将原《房屋买卖合同》中约定的迮仍瑶需在2019年3月30日前支付的20万元提前至2018年10月3日支付10万元、2018年11月20日支付10万元，陶燕自愿补偿迮仍瑶3万元作为其提前付款的利息损失，该3万元可以直接抵扣总房款，陶燕承诺在2018年10月31日前将房屋剩余按揭贷款和该房屋相关经济债务一次性还清。补充协议签订当天，迮仍瑶支付陶燕购房款10万元。此后，陶燕未能按约归还贷款，迮仍瑶未支付需提前支付的房款10万元及剩余购房款。2018年11月26日，迮仍瑶诉至本院。案件审理过程中，陶燕向力天公司管理人申报债权，管理人作出了债权审核结果并通知了陶燕，对其购房债权予以确认。迮仍瑶于2019年3月6日代替陶燕偿还了结欠农行昆山分行的贷款本息547030.60元，于2019年2月22日代替陶燕归还力天公司代偿款27637元、陶燕债权补充申报费用4460元、购房尾款128000元，并支付了涉案房屋上拖欠的物业费2436元、垃圾清运费244元、物业专项维修基金2030.25元，合计711837.85元。涉案房屋目前初始登记在力天公司名下，并由迮仍瑶占有、使用。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。迮仍瑶与陶燕签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认。迮仍瑶已支付了全部购房款且实际取得涉案房屋，陶燕应配合迮仍瑶完成过户手续。涉案房屋初始登记在力天公司名下，尚不具备由陶燕直接履行协助过户义务的条件，故本院确定首先由力天公司协助将该房屋产权过户至陶燕名下，待该房屋的产权过户至陶燕名下后，再由陶燕协助迮仍瑶办理该房屋的产权过户手续。第一次过户所产生的税费，由陶燕负担。第二次过户所产生的税费，依据《房屋买卖合同》的约定，由迮仍瑶负担。依据《补充协议》的约定，迮仍瑶实际仅提前支付了10万元，提前时间为6个月，双方商定的利息损失，本院按照年利率24%的标准调整为12000元，即迮仍瑶结欠陶燕的剩余购房款应为633000元（1145000-40万元-10万元-12000元）。迮仍瑶仅需支付陶燕购房尾款633000元，但其为陶燕代偿了购房尾款、物业费等合计711837.85元，超出部分78837.85元，陶燕应当返还迮仍瑶。陶燕至今未履行归还义务，迮仍瑶有权主张因此产生的利息损失。利息损失，本院支持以78837.85元为基数，自2019年3月6日起按照年利率6%的标准计算至陶燕实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告迮仍瑶与被告陶燕于2018年8月31日签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告昆山力天投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告陶燕办理昆山市房屋的不动产权证过户手续，因此产生的税费由被告陶燕负担。三、被告陶燕在昆山市房屋的不动产权证登记至其名下后十日内协助原告迮仍瑶办理产权过户手续，将该房屋登记在原告迮仍瑶名下，因此产生的税费由原告迮仍瑶负担。四、被告陶燕于本判决生效之日起十日内归还原告迮仍瑶78837.85元并偿付利息损失（利息损失计算方式：以78837.85元为基数，自2019年3月6日起按照年利率6%的标准计算至实际支付之日止）。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费15105元，保全费5000元，合计20105元，由被告陶燕负担。原告迮仍瑶预交的20105元，本院予以退还，被告陶燕应当负担的20105元缴纳至本院（户名昆山市人民法院诉讼费专户、帐号3225019XXX********、开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号:10×××76。审 判 长  唐 敏人民陪审员  杨培芬人民陪审员  李 萍二〇一九年八月十六日书 记 员  王 芳