北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初4814号原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。法定代表人：李永青，总经理。委托诉讼代理人：付德祥，男，1948年1月27日出生，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。被告：史德民，男，1971年9月26日出生，汉族，住北京市门头沟区。原告北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）诉被告史德民物业服务合同纠纷一案。本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉公司的委托诉讼代理人付德祥、被告史德民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博宇嘉公司提出诉讼请求：要求史德民支付2015年4月5日至2015年11月10日的物业服务费1651．07元、滞纳金1069．89元、生活垃圾清运费17．75元。事实和理由：2014年2月，博宇嘉公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信嘉业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定博宇嘉公司对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区进行前期物业管理。史德民为北京市门头沟区永定镇惠康嘉园x区x号楼x单元xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）的业主，该房屋建筑面积为109．67平方米。博宇嘉公司按照每月每平方米2．12元的标准收取物业服务费，并按每年每户30元的标准代收生活垃圾清运费。博宇嘉公司于2015年11月10日撤出惠康嘉园小区，史德民未交纳2015年4月5日至2015年11月10日期间的物业服务费、生活垃圾清运费。根据博宇嘉公司与史德民签订的《物业管理服务协议》的约定，业主应该按照约定的期限和标准交纳有关费用，否则博宇嘉公司有权自逾期之日起每日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。被告史德民辩称，第一，我与博宇嘉公司签订的物业管理服务协议无效，理由是依据《北京市物业管理办法》第八条第一款的规定，在北京市行政区域内，只有建设单位才可以与业主签订前期物业服务合同，物业服务公司不能与业主直接签订前期物业服务合同，博宇嘉公司与业主直接签订物业服务合同的行为违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。第二，根据《北京市物业管理办法》第八条第二款的规定，国信嘉业公司与博宇嘉公司签订的前期物业管理委托协议，不能成为前期物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的依据。本院经审理认定事实如下：2014年2月19日，国信嘉业公司（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“甲方将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房住宅小区委托乙方实行物业管理……本物业管理服务费，住宅房屋由业主或物业使用人按其拥有建筑面积每月按2．12元/平方米向乙方缴纳。”2014年4月5日，史德民与博宇嘉公司签订《物业管理服务协议》，约定由博宇嘉公司为1804号房屋（建筑面积109．67平方米）提供前期物业管理服务，并收取物业管理服务费，代收生活垃圾清运费。物业服务费收费标准为2．12元/月/平方米。史德民入住时预付一年的物业服务费，以后在每年4月5日之前预付下一年度的物业服务费。博宇嘉公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，史德民有权要求博宇嘉公司限期改正，逾期未改正给史德民造成损失的，博宇嘉公司应承担相应的责任。史德民不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，博宇嘉公司有权要求史德民补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。物业服务费的构成为：基准服务费0．55元/月/平方米，生活水泵运行维护费0．10元/月/平方米，中水泵运行维护费0．10元/月/平方米，安全防范设施运行维护费0．05元/月/平方米，消防设施运行维护费0．10元/月/平方米，电梯运行维护费1．05元/月/平方米，公共区域照明费0．17元/月/平方米，合计2．12元/月/平方米。博宇嘉公司为证明有权收取垃圾清运费以及收费标准，向本院提交了其与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队于2014年7月1日签订的垃圾清运协议书复印件、与案外人雷明堂签订的两份生活垃圾清运承包协议书（分别于2014年7月17日和2015年7月20日签订）复印件各一份。史德民对上述证据的真实性不予认可。史德民对博宇嘉公司收取的物业服务费中基准服务费中的0．04元保险费用、中水泵运行维护费、安防设施运行维护费及电梯运行维护费均有异议，并向本院提交了其拍摄的惠康嘉园物业费构成表照片一张，照片中载明的内容与上述物业服务费构成一致。博宇嘉公司对此不予认可。2015年11月10日，博宇嘉公司撤出惠康嘉园小区。史德民未交纳2015年4月8日至2015年11月10日期间的物业服务费及生活垃圾清运费。以上事实，有前期物业管理服务合同、物业管理服务协议、照片、垃圾清运协议书、生活垃圾清运承包协议书及当事人及其代理人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。举证不能或不利的，应当承担举证不能或不利的法律后果。《北京市物业管理办法》第八条第一款规定，建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。该条虽然明确建设单位应当承担前期物业服务责任，但并未排除建设单位可以委托其他物业公司进行前期的物业管理，因此，史德民以博宇嘉公司与业主直接签订《物业管理服务协议》违反《北京市物业管理办法》第八条第一款的规定而无效的答辩意见本院不予采纳。关于史德民主张的根据《北京市物业管理办法》第八条第二款规定，《前期物业管理服务合同》不能成为前期物业服务合同是否收费、收费标准以及服务标准依据的辩称意见，本院认为，根据《北京市物业管理办法》第八条第二款规定，前期业务服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。该条款并不能证明本案中的《前期物业管理服务合同》收费违反北京市相关规定，博宇嘉公司按照《前期物业管理服务合同》的约定收取相应物业管理费并无不当，故本院对史德民的该辩称意见不予采纳。关于史德民主张基准服务费中的0．04元保险费用、中水泵运行维护费、安防设施运行维护费及电梯运行维护费不应收取的辩称意见，因其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。关于博宇嘉公司主张的垃圾清运费，因其未提供证据证明履行垃圾清运义务，亦未提供证据原件，且史德民对此不予认可，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，建设单位国信嘉业公司与博宇嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》及博宇嘉公司与史德民签订的《物业管理服务协议》均合法、有效，合同约定的物业服务费标准是各方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，对各方当事人均具有约束力。博宇嘉公司要求史德民按照约定标准和接受服务期限交纳物业服务费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。但本院在审理涉惠康嘉园小区的同类案件中发现，博宇嘉公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，史德民并非恶意拖欠。故对于博宇嘉公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、史德民于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年四月五日至二○一五年十一月十日期间的物业服务费1651．07元。二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果史德民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由史德民负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  赵 琳二〇一九年八月二十九日法官助理  李宗阳书 记 员  彭 赛