河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2152号上诉人（原审原告）：廊坊市昊业房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县韩村镇韩村。法定代表人：张贵田，总经理。委托诉讼代理人：孙大伟，男，1979年9月11日生，汉族，公司法律顾问，现住廊坊市安次区。被上诉人（原审被告）：王厚泽，男，1972年7月18日出生，汉族，户籍地址北京市昌平区。上诉人廊坊市昊业房地产开发有限公司因与被上诉人王厚泽房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廊坊市昊业房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判解除双方签订的昊业福园二期2号楼1单元302室房屋买卖合同，并判决该房屋归还上诉人所有。事实和理由：被上诉人只偿还了11个月贷款，从涉案房屋交付到被上诉人不再偿还贷款只有5个月，从被上诉人不再偿还贷款时起，房屋所有权、使用权就处于效力待定状态，出现本案情况，不能认定被上诉人对涉案房屋拥有所有权和使用权了。一审判决认定事实错误。2、被上诉人未按《补充协议》第一条约定告知上诉人及银行其变更住址、联系方式的变更情况，被上诉人留下的电话全部失效，经上诉人与一审法官核实，被上诉人也早已从居住地址搬走，放弃了诉争权利。一审判决公心“被告自身情况不明”为由决定暂不解除合同，显属于认定事实错误。3、一审判决认定《补充协议》合法有效，应当按照约定依法解除双方的买卖合同，将涉案房屋返还给上诉人。一审判决错误的否定了该合法有效的约定，适用法律错误。王厚泽经依法传唤，未进行答辩。廊坊市昊业房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原被告签订的昊业福园二期2号楼1单元302室的《商品房买卖合同》，并判决该房屋归原告所有；2、依法判决被告支付原告违约金87176元，垫付银行房屋贷款本金257833.35元、应付利息与罚息4874.52元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月17日，原被告签订了合同编号GF-0009957《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发建设的永清县韩村镇韩村昊业福园二期2号楼1单元302室房屋一套。该房屋建筑面积109.01平方米，每平米单价为3998.57元，总房款为435884元。并约定付款方式为首付155884元，贷款28万元。如因乙方（被告）原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：1、乙方应向甲方（原告）支付购房款总额20%的违约金。同时合同对按揭贷款的支付、房屋的交付、产权登记、违约责任等内容也进行了详尽的约定。合同签订后，被告按约定向原告交纳了首付款155884元，后与中国建设银行股份有限公司永清支行签订了《个人住房(商业用房）借款合同》编号：130704301-20l2-20150771680,约定被告贷款28万元。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，中国建设银行股份有限公司永清支行也依法履行了自己支付贷款的义务。但是自2016年6月份开始，被告就不再按照借款合同约定向中国建设银行股份有限公司永清支行偿还房屋贷款。2017年1月5日，中国建设银行股份有限公司永清支行向原告发送了《履约责任扣款通知》，告知原告，因被告王厚泽经多次催要，未按签订的借款合同支付贷款本息，现已从原告13001704301052502104保证金账户中扣收了被告拖欠的贷款本金257833.35元、应付利息和罚息4874.52元。又查明，2013年10月20日，原告与中国建设银行股份有限公司永清支行分别签订了《商品房销售贷款合作协议书》和编号为廊2014-22号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》各一份，约定中国建设银行股份有限公司永清支行对符合条件的购房人购买廊坊昊业公司开发建设并依法销售的座落于廊坊市永清县韩村镇韩村中心街北侧的经批准命名的昊业福园二期的商品房发放个人住房贷款；贷款最高额度为人民币410万元，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限30年；廊坊昊业公司同意在中国建设银行股份有限公司永清支行承诺贷款额度内，对每一购房人向中国建设银行股份有限公司永清支行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为贷款本金、利息（包括罚息）以及为实现债权而发生的有关费用等内容。以上事实有《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》、编号130704301-20l2-20150771680《个人住房(商业用房）借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》和编号为廊2014-22号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《履约责任扣款通知》、个人贷款还款凭证和结清证明及原告的当庭陈述在卷予以证实。一审法院认为，原被告在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同是双方的真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应当按照合同约定行使和履行各自的权利和义务。被告未按与中国建设银行股份有限公司永清支行签订的《个人住房(商业用房）借款合同》约定，按时偿还贷款本息，致使中国建设银行股份有限公司永清支行按照与原告廊坊昊业公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，扣划了原告的保证金，因此被告构成违约，依法应承担违约责任。原告主张解除原被告签订的《商品房买卖合同》，经合议庭评议认为，虽然原被告在《商品房买卖合同补充协议》中对逾期偿还银行按揭贷款作了明确的约定，但涉案房屋已实际交付给被告使用近五年，被告按约定也支付了购房首付款及部分银行贷款，现被告查无音讯，其房屋具体使用状况和被告自身情况不明，综合考虑本案的实际情况，以暂不解除《商品房买卖合同》为宜。原告主张被告支付违约金的诉请，符合合同和法律规定，本院予以支持；原告依保证合同替被告偿还了银行贷款本金及相关费用，依法有权向被告进行追偿，原告主张被告应偿还原告支付的贷款本金、银行利息和罚息的诉请本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王厚泽于本判决生效之日起十日内支付原告廊坊市昊业房地产开发有限公司违约金87176元，银行贷款本金257833.35元，利息及罚息4874.52元；二、驳回原告廊坊市昊业房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费6548元，由被告王厚泽负担。（于判决生效后五日内交纳）。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、2019年7月8日涉案房屋所在小区物业公司出具的证明一份。证明：涉案房屋2015年8月4日办理入住手续，自2017年2月2日至今拖欠物业费。2、涉案房屋照片两份。证明：涉案房屋自2017年拖欠物业费，经催缴，至今未付。经了解，该房屋水表体现为51吨，至今没有变化。本院对一审判决认定的事实予以确认，另查明如下事实：上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同补充协议》第三条详细约定了关于被上诉人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致上诉人承担担保责任后，被上诉人应承担的违约责任，且在该条第4、（2）项约定，被上诉人没有按约定付清全部垫付款项（包括违约金），延迟达30日，上诉人有权选择立即解除本合同。上诉人选择解除合同的，除有权按照该协议第十三条约定扣除相关费用外，还有权扣除上诉人代被上诉人向按揭银行支付的全部款项。《商品房买卖合同补充协议》第十三条约定了合同解除的条件和解除的后果。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。被上诉人未按合同约定履行义务，未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致上诉人承担了担保责任，保证金账户于2017年1月5日被扣收了被上诉人拖欠的贷款本金257833.35元、应付利息和罚息4874.52元，至今未偿还，严重违反合同约定，已经达到《商品房买卖合同补充协议》约定的上诉人选择解除合同的条件，上诉人关于解除《商品房买卖合同》，永清县韩村镇韩村昊业福园二期2号楼1单元302室房屋归上诉人所有的诉讼请求，符合双方的约定，应予支持。上诉人要求被上诉人支付违约金87176元，符合双方约定。但本院综合考虑双方争议房屋总房款为435884元，被上诉人支付房款数额和偿还银行贷款数额占总房款的比例、上诉人被扣划款项的数额占总房款的比例、合同约定的违约责任、签订《商品房买卖合同》后当地房价变动情况，平衡双方利益，酌情确定案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》解除后，由被上诉人退还其向上诉人购买的永清县韩村镇韩村昊业福园二期2号楼1单元302室房屋，上诉人在扣除中国建设银行股份有限公司永清支行扣收其被上诉人拖欠的贷款本金257833.35元、应付利息和罚息4874.52元后，向被上诉人退还收取的购房款项及被上诉人已经偿还的住房贷款共计173176.13元（总房款435884元-贷款本金257833.35元-应付利息和罚息4874.52元），对上诉人要求被上诉人承担违约金的诉讼请求，不再予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初1704号民事判决；二、解除廊坊市昊业房地产开发有限公司与王厚泽签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；三、于本判决生效十日内，王厚泽将永清县韩村镇韩村昊业福园二期2号楼1单元302室房屋退还给廊坊市昊业房地产开发有限公司；廊坊市昊业房地产开发有限公司退还王厚泽购房款共计173176.13元；四、驳回廊坊市昊业房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费6548元，由被告王厚泽负担。二审案件受理费100元，由上诉人廊坊市昊业房地产开发有限公司负担50元，由被上诉人王厚泽负担50元。本判决为终审判决。审判长  梁志斌审判员  马 兰审判员  杨立军二〇一九年八月十日书记员  闫 磊