广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4339号上诉人（原审被告）：刘育青，男，汉族，1971年7月16日出生，住广东省东莞市，上诉人（原审被告）：刘利琼，女，汉族，1971年12月26日出生，住广东省东源县，上述上诉人共同委托诉讼代理人：刘捷,广东恒港律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：赖坤城，广东恒港律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：黄世群，女，汉族，1974年10月30日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李炳蔚，广东玉律律师事务所律师。原审被告：东莞市怡合房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市清溪镇居民凤凰花园1栋-2栋12号商铺。营业执照注册号：441900001865390。法定代表人：蔡燕燕。上诉人刘育青、刘利琼因与被上诉人黄世群，原审被告东莞市怡合房地产经纪有限公司（以下简称怡合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初7932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄世群向一审法院提出诉讼，请求:1.刘育青、刘利琼、怡合公司向黄世群双倍返还定金200000元、佣金20000元、过户费2000元；2.刘育青、刘利琼、怡合公司向黄世群支付违约金7194元、479600元；3.刘育青、刘利琼、怡合公司向黄世群支付律师费98130元（暂计一审律师费，若发生二审、强制执行，则需支付二审、强制执行阶段的律师费）、律师差旅费6000元、担保保函保险费5792元；4.本案诉讼费、担保费由刘育青、刘利琼、怡合公司负担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除黄世群与刘育青、刘利琼、怡合公司于2017年12月1日签订的买卖刘育青所有的位于东莞市清溪镇居民村委会荔横大道的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××）的《房屋买卖及居间协议》；二、刘育青、刘利琼、怡合公司应于判决发生法律效力之日起三日内向黄世群返还定金100000元；三、刘育青、刘利琼应于判决发生法律效力之日起三日内向黄世群支付违约金479600元；四、刘育青、刘利琼应于判决发生法律效力之日起三日内向黄世群赔偿律师费损失98130元；五、刘育青、刘利琼应于判决发生法律效力之日起三日内向黄世群赔偿佣金损失20000元；六、怡合公司应于判决发生法律效力之日起三日内向黄世群返还过户费2000元；七、驳回黄世群的其他诉讼请求。一审案件受理费12074元、保全费4657元，由黄世群负担2582元，由刘育青、刘利琼共同负担14109元，由怡合公司负担40元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初7932号民事判决。刘育青、刘利琼不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1.撤销一审判决，驳回黄世群的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由黄世群负担。事实与理由：（一）一审判决将违约责任全部归于刘育青、刘利琼，违背公平正义原则，且无合同及法律依据。第一，根据双方签订的房屋买卖协议，黄世群对所购房屋为法院查封房屋是知情且愿意承担相应风险的。协议载明的影响过户的两个主要因素是抵押注销和查封解除，刘育青、刘利琼积极履行义务，但因为查封解除需要黄世群的第二笔款项到位才能操作，因此导致房屋不能办理过户的根本原因不在刘育青、刘利琼而在于黄世群。第二，即使一审判决认定刘育青、刘利琼负有违约责任，在违约金的认定上也应当坚持以实际损失为基础的原则，黄世群须对违约损失进行举证。本案违约金应当以实际损失为准，调整到双倍返还定金即10万元。（二）一审判决对定金、律师费、佣金损失的处理于法于理不符。第一，在判决合同解除后，定金应当由实际收取方中介机构进行退还。第二，黄世群未提交律师费转款凭证，仅凭发票无法印证真实性。黄世群在一审诉请的全部金额不足80万元，收取的律师费明显过高。第三，违约金本就是以实际损失为基础，涵盖了实际损失。一审判决认定佣金2万元属于黄世群的实际损失不当，不应再单独判令佣金承担。（三）各方在签订《房屋买卖及居间协议》之前已明确案涉房产属于查封状态，因此，该合同是违反法律强制性规定的无效合同。黄世群在一审期间并未提出解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，一审判决第一判项，违反不告不理的诉讼原则。黄世群答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄世群在其起诉状中的倒数第二、第三段已明确表述案涉房屋不可能再转让给黄世群，案涉合同无法继续履行，即为解除案涉合同的意思表示，且在一审庭审中亦已明确提出要求解除合同。关于违约金，黄世群的实际损失比其主张的违约金要高，如果按预期获得房产，溢价部分已远超违约金，且筹集购房资金亦有成本。怡合公司述称，怡合公司已促成居间合同成立，黄世群、刘育青、刘利琼应支付全部佣金，并依法支付逾期违约金。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对刘育青、刘利琼的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，怡合公司在二审期间提出要求黄世群、刘育青、刘利琼应支付全部佣金，并依法支付逾期违约金，不属于本案的审理范围，怡合公司可以另寻途径解决。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:一、案涉合同的效力如何；二、刘育青、刘利琼是否构成违约，违约金、律师费、佣金损失应当如何认定。针对焦点一。刘育青、刘利琼上诉主张案涉房屋在被司法查封期间，其与黄世群、怡合公司签订的《房屋买卖及居间协议》应属无效合同。本院认为，《房屋买卖及居间协议》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认为案涉合同合法有效，并无不当。另，就黄世群的诉讼请求，审查案涉合同的效力问题，是本案不可避免的问题。一审法院在向当事人释明后，黄世群明确要求解除案涉合同，一审判决对此处理正确，本院予以维持。针对焦点二。刘育青、刘利琼主张解除查封案涉房屋需要黄世群的第二笔款项到位才能操作。本院认为，根据《房屋买卖及居间协议》约定，“第二期购房款85万元应当在刘育青、刘利琼可自行还款解决查封案涉房屋事宜，并注销抵押，确保案涉房屋可以过户当日，黄世群向支付刘育青款项；或刘育青、刘利琼无法自行偿还案涉房屋查封欠款85万元，可由刘育青、刘利琼与另案原告去法院签调解协议书和解后，由黄世群将此款打至法院指定账号……”。在本案一审辩论终结时，刘育青、刘利琼始终未自行还款解除查封案涉房屋事宜，亦未与另案原告达成和解，先履行义务在刘育青、刘利琼一方，故刘育青、刘利琼的上诉主张与《房屋买卖及居间协议》的约定不符，本院不予采纳。案涉房屋未能解封，导致案涉合同无法继续履行的原因在于刘育青、刘利琼一方，刘育青、刘利琼构成根本违约。据此，黄世群诉请刘育青、刘利琼返还定金10万元，并要求刘育青、刘利琼支付违约金，合法有据。关于违约金的问题，因刘育青、刘利琼的违约行为，导致黄世群存在因案涉合同不能履行而产生的预期获利损失及资金被占用的损失，黄世群诉请按照《房屋买卖及居间协议》的约定，按房款总价的20%计算违约金，符合合同约定,并并不违反法律、行政法规的强制性规定。刘育青、刘利琼要求调整违约金数额，缺乏理据，本院不予支持。另，一审判决关于刘育青、刘利琼应当承担的黄世群的律师费损失及佣金损失，定性准确，说理充分，本院不再赘述，予以维持。综上所述，刘育青、刘利琼的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10918元，由刘育青、刘利琼负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年八月二十三日书记员  郭惠球王垚丹相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。