北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初12800号原告（反诉被告）：宋增海，男，1966年11月10日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：路晓晨（宋增海之表哥），住河北省邯郸市丛台区。被告（反诉原告）：孙春田，男，1959年3月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙瑜，北京天驰君泰律师事务所律师。原告（反诉被告）宋增海与被告（反诉原告）孙春田合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋增海及其委托诉讼代理人路晓晨，被告（反诉原告）孙春田及其委托诉讼代理人孙瑜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋增海向本院提出诉讼请求：判令孙春田依约向我支付200万元及利息（自2017年6月21日至履行完毕之日按银行同期贷款利率计算）、丰田兰德酷路泽越野车一辆。事实和理由：我与孙春田于2010年4月29日签订一份权益义务严重失衡的《房屋买卖居间合同》，双方针对履行过程中出现我的经济损失过大问题，在办理房屋过户手续前协商，孙春田同意在合同房价以外再赔偿我经济损失200万和丰田兰德酷路泽越野车一辆。2017年6月16日，双方办理完过户手续，孙春田在银行向我转账支付房价后，亲笔写下200万元欠条，口头答应5天内转账，车辆在一个月左右交付，不再打条，说话算数。之后我与孙春田多次联系，但其拖延不履约，至今电话也不接。为了维护我的利益，提起诉讼。孙春田辩称，不同意宋增海的诉讼请求。2010年4月29日签订的房屋买卖居间合同约定房屋价款1620万元，符合市场行情，不存在宋增海称的权利义务严重失衡的情况，是双方的真实意思表示。签约当日，我向宋增海支付定金和首付款共计500万，当日宋增海也向我交付了房屋，双方约定待宋增海取得房产证之后办理房屋过户手续。过户当日，我向宋增海支付剩余款项1120万。我依约履行，没有任何违反约定的地方。宋增海要求我在合同之外支付200万元没有任何合同及法律依据。2017年6月16日，双方办理过户时，宋增海以不提供房产证不办理过户为由要挟我在房屋交易大厅违背真实意思表示，签订了欠条，说欠其200万元。该欠款没有任何事实和法律依据，恳请法院驳回宋增海的诉讼请求。另，2010年4月29日，我与宋增海及北京联合信达房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定宋增海将涉案房屋出售给我，交易价格1620万元。合同约定宋增海取得房产证后应于10日内办理产权转移过户手续。如因宋增海或孙春田的单方原因造成延误一个月（22个工作日）仍未能办理或无法办理的情况，双方有要求赔偿的权利，赔偿金额为该房屋总房价的80%作为违约金。2016年12月5日，宋增海取得房屋不动产证书，房屋具备了过户条件。此后宋增海一直未通知我办理过户，直到2017年5月底，宋增海才通知我。2017年6月16日才办理了过户手续，我向宋增海支付了剩余房款1120万元。宋增海的逾期办理过户的行为已经违反了合同约定，给我造成了经济损失，应该向我支付违约金。我提出反诉，反诉请求：1、宋增海向我支付违约金1296万元；2、反诉费由宋增海负担。宋增海针对孙春田的反诉辩称，一、孙春田的反诉请求没有合法有效的合同条款作依据，其依据的合同条款确实有过但被后面新签的合同条款否定而无效，请法院依法驳回其反诉请求。二、孙春田与我及中介机构等三方2010年4月29日所签《房屋买卖居间合同》在2017年6月16日海淀区不动产登记中心办理过户时已被当日双方重新所签《存量房屋买卖合同》(自行成交版)所取代，孙春田依据的《房屋买卖居间合同》第六条第3项被重新签定的《存量房屋买卖合同》第十条取代，相关违约责任被取消，同时依据新签订的《存量房屋买卖合同》第十三条约定另行补签了由孙春田补偿(或赔偿)我现金200万元的书面新协议和一辆巡洋舰跑车的口头协议。由于我过分相信中介机构，与孙春田签定了权利义务严重失衡的《房屋买卖居间合同》，在履行过程中双方本着友好诚信原则多次沟通协商，特别是在案涉房屋办理交易登记前后，双方坦诚相见，为弥补《房屋买卖居间合同》履行中给我造成的利益损失，双方依据《房屋买卖居间合同》第十条约定经协商达成新的协议即房屋过户后由孙春田补偿(或赔偿)现金二百万元和巡洋舰跑车一辆，这里面当然包含不再追究宋增海相关违约责任。这个新的协议体现在过户时重新签定的《存量房屋买卖合同》及欠条和口头协议上。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年4月29日，宋增海（法定产权人、甲方）与孙春田（买受人、乙方）及北京联和信达房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：一、信息描述：1、该房屋因原产权人与法定产权人产生债务纠纷，由法院终审判决该房屋现为宋增海所有（详情见：河北省邯郸市丛台区人民法院民事调解书2010丛民初字第26号），现该房屋法定产权所有人为宋增海，因该房屋的产权证正在办理中，甲方现提供的《商品房买卖合同》、购房发票为原产权人姓名。2、甲方有坐落于北京市海淀区玉渊潭南路×号院×-×-×室房产（以下简称涉案房屋）一套，原产权人为高某，现法定产权人为宋增海，建筑面积约387.1平米。房产证编号或《商品房买卖合同》编号×，产权证在办理中。二：房屋交易价格：1、甲乙双方确认该房屋交易价格总价人民币16200000元整，随一并转让该房的公共维修基金。……五、支付方式：（1）乙方于2010年4月29日向甲方支付购房定金人民币叁佰万元整，在收到上述定金后视为房屋已出售。合同生效后定金即充当房款。（2）乙方于2010年4月29日向甲方支付购房首付款人民币贰佰万元整，在收到上述房款后，甲方先将房屋交由乙方使用，乙方可先行入住。甲方房屋尚有银行贷款未结清，甲乙双方约定甲方房屋贷款的每月月供由甲方偿还银行，直至甲乙双方办理完产权转移过户为止。（3）双方约定剩余购房款人民币壹仟壹佰贰拾万元整应于甲方产权证取得后10日内办理产权转移过户手续，该房款于当日付清。六、违约责任：3、甲乙双方准备齐全产权过户所需的所有资料文件的前提下，……如因甲方或乙方的单方原因造成延误一个月（22个工作日）仍未能办理的或无法办理的情况时，双方有要求赔偿的权利；赔偿金额为该房屋总房价的80%作为违约金，违约金由违约方向守约方支付。同日，孙春田向宋增海支付了购房定金300万元及首付款200万元。2016年12月5日，宋增海取得了涉案房屋的不动产权证书。2017年6月16日，宋增海与孙春田签订了网签版的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，并办理了房屋产权转移登记手续，将涉案房屋的权利人变更为孙春田。同日，孙春田向宋增海支付了剩余房款1120万元。同日，孙春田写下欠条一份，内容为：“今欠宋增海人民币200万元整”。孙春田对欠条真实性认可，但其表示系因宋增海以不办理涉案房屋过户手续对其进行要挟，其才书写了该欠条，就此其未提供任何证据。庭审中，宋增海提交了其与孙春田等人的谈话录音，用以证明孙春田承诺将丰田兰德酷路泽越野车一辆给宋增海。孙春田表示录音中确实有其说话，但其当时在开车，不记得当时说的内容。宋增海的证人岳某、刘某出庭作证，证明2017年6月16日，该二人陪同宋增海、孙春田办理涉案房屋过户手续，孙春田承诺给宋增海补偿200万元及丰田兰德酷路泽越野车一辆。另查，对孙春田主张的延期办理涉案房屋过户手续的违约金，宋增海表示因其向案外人借款，故将涉案房屋抵押给债权人，宋增海认为孙春田主张违约金数额过高，要求法院予以酌减。本院认为，宋增海与孙春田签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据宋增海提交的欠条、录音及证人证言等证据，本院可以确认2017年6月16日双方办理涉案房屋过户手续时，孙春田曾承诺给宋增海补偿200万元及丰田兰德酷路泽越野车一辆。同时，合同中明确约定宋增海应于取得产权证后10日内办理产权转移过户手续，而宋增海于2016年12月5日就取得了涉案房屋的不动产权证书，但其却将涉案房屋抵押给案外人用于借款，导致其迟至2017年6月16日才为孙春田办理过户手续，宋增海存在明显的违约行为，其应向孙春田支付相应的违约金。但是，合同约定房屋总房价的80%作为违约金显然过高，且宋增海亦要求法院予以酌减。鉴此，本院判令孙春田曾承诺给宋增海补偿的200万元及丰田兰德酷路泽越野车一辆与宋增海应承担的违约责任相互抵消，双方互不承担给付义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回宋增海的全部诉讼请求；二、驳回孙春田的全部反诉请求。本诉案件受理费11400元，由宋增海负担，已交纳。反诉案件受理费49780元，由孙春田负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  庞松二〇一九年八月二十日书记员  丁珊