福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初702号 原告（反诉被告）：张志冰，男，汉族，1981年2月7日出生，住江西省上饶市铅山县。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住址福建省厦门市思明区。系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住址福建省武平县。系公司职员。 原告张志冰与被告厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月18日公开开庭进行了审理。张志冰的委托诉讼代理人李顺跃，欣盛丰公司的委托诉讼代理人廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张志冰向本院提出本诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金人民币（币种下同）105121.64元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月28日，原告与被告签订《欣盛丰·乐活（欣盛园）商品房认购协议书》，约定原告认购被告所有的欣盛园7＃楼510单元商品房。当天，原告向被告支付了定金50000元和购房首付款248863元。2014年10月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同编号为03177767，约定由原告向被告购买一套位于同安区商品房，单价每平方米8280.17元，建筑面积117.01平方米，价款968863元，付款方式为按揭贷款，交房时间为2015年12月31日。《合同》第八条约定了商品房交付条件；第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任，其中第2款约定“按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”2014年11月3日，被告将上述合同提交到厦门市国土资源与房产管理局，办理了备案登记手续。接到被告售楼人员和中国工商银行厦门松柏支行工作人员的通知后，原告按时于2014年12月2日办理了银行按揭贷款，银行于2014年12月16日向被告付清了原告剩余购房款670000元。至此，原告按时付清了全部购房款968863元。但被告在逾期高达1085日后，才于2018年12月21日向原告交付上述商品房，其行为已经构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金105121.64元，即自2016年1月1日起至2018年12月21日止，每日按照原告已付购房款万分之一的标准计算的违约金（96.8863元／日Х1085日＝105121.64元）。 欣盛丰公司辩称：第一，原告存在应付违约金未付的情况，根据合同约定，被告有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。双方在合同附件六《合同补充协议》第三条第三款约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行所须的全部按揭文件、资料，……”。第三条第七款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”第四条第一款约定：“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……”原告逾期向出卖人提供并签署办理贷款文件应向被告支付逾期违约金，然而原告至今未向被告支付上述款项，根据合同约定，被告有权依据合同约定拒绝交房、顺延交房日期。第二，本案存在气象等不可抗力因素，交房日期也应当顺延。根据《合同》第八条以及附件六第四条第六款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，商品房交付原告以前，被告可以顺延交房。自2013年9月案涉房产开始施工至2017年9月期间，不可抗力(大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，台风莫兰蒂不可抗力因素30天）天数共计247天。在原告付清违约金的前提下，被告可顺延交房的时间是247天。第三，即便被告存在逾期交房的情况，原告主张的违约金过高，应当予以调整。本案讼争房产的交付，受不可抗力因素影响，并非被告可预见的，也并非被告可以控制的。因此，合同约定的被告违约金条款原则不应当适用。即使要适用，因原告实际产生的损失远低于其主张的违约金，该违约金过高，故请求法院根据合同法的有关规定予以调低。第四，讼争房产早已达交付条件，故即使计算违约金，也只能计至2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月9日。讼争房产于2017年9月30日通过五方验收，2018年6月11日消防验收合格。被告通知原告于2017年12月27日来办理交房手续，原告未来收房，被告又于2018年11月2日再次催告原告于收到催告收房通知书后3日内来办理收房手续。原告于2018年11月6日收到该通知书，其最迟应于2018年11月9日前来办理收房手续。2018年12月7日被告又再次书面催告原告来办理收房手续，原告于2018年12月21日办理收房手续。那么假设被告应支付逾期交房违约金，也只能在扣除顺延交房天数后计算至2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月9日。 欣盛丰公司向本院提出反诉请求：1.判令张志冰立即支付代保管费、违约金共计42021元；2.判令本诉与反诉的诉讼费用、保全费等均由反诉被告承担。事实与理由：2014年10月17日，反诉被告与反诉原告签订《合同》，根据合同第六条、附件六第三条第三款，反诉被告应于签订《合同》当日向反诉原告提供并签署按揭银行或公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。然而因反诉被告自身原因，直至2014年12月2日才签署按揭贷款合同，按揭贷款67万元于2014年12月16日才到账，根据合同附件六第三条第七款的约定，反诉被告逾期提供并签署全部按揭文件、资料46天应向反诉原告支付违约金4623元。同时，根据合同附件六第四条第三款、第四款的约定，反诉被告未在通知书载明的交房日期前往反诉原告处交房，反诉被告应向反诉原告支付违约金及代保管费。反诉原告通知反诉被告应于2017年12月31日交房，但反诉被告却于2018年12月21日才办理交房手续，即使从反诉原告房屋通过五方验收和消防验收之日2018年6月11日起计算，反诉被告逾期办理交房手续193天，应支付违约金和代保管费共计37398元。综上，反诉被告应支付反诉原告违约金、代保管费各项费用合计42021元。 反诉被告张志冰未作答辩。 张志冰围绕诉讼请求向本院提交了欣盛丰·乐活（欣盛园）商品房认购协议书、缴款通知单、厦门市商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、销售不动产统一发票、私营公司基本信息、福建电视台帮帮团记者采访报道视频、业主拍摄视频光盘等证据。欣盛丰公司围绕答辩意见及反诉请求向本院提交了《建筑工程施工许可证》、气象灾害证明、气象资料证明、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书、收楼记录、商品房交付通知书及EMS面单、催告收房通知书及EMS面单及流转情况、再次催告收房通知书及EMS面单及流转情况、商品房买卖合同及附件六、个人购房借款/担保合同、放款凭证等证据。被告对原告提交的视频等证据真实性提出异议，但未申请鉴定，本院不予采纳。以上证据经各方当事人质证和本院核实，对无原件可供核实且与本案无关的收楼记录本院不予认可，对其他证据相应的证明力予以确认并在卷佐证。现根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2013年12月28日，张志冰与欣盛丰公司签订了《欣盛丰·乐活（欣盛园）商品房认购协议书》，约定张志冰认购欣盛丰公司所有的欣盛园7＃楼510单元商品房。当天，张志冰向欣盛丰公司支付了定金50000元和购房首付款248863元。2014年10月17日，张志冰与欣盛丰公司签订合同编号为03177767的《商品房买卖合同》及合同补充协议（即附件六），约定张志冰购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共117.01平方米，房价总金额968863元。合同第六条约定买受人于2014年10月17日前付298863元整，余款670000元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金……；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。……。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.……。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级），地震，，地震他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 上述合同签订后，欣盛丰公司于2014年10月23日向张志冰开具一张《发票》，载明该公司已收取张志冰购房款298863元。2014年12月2日，张志冰和中国工商银行股份有限公司厦门市分行签署《个人购房借款/担保合同》。2014年12月16日，中国工商银行向张志冰发放贷款670000元，该款项转入欣盛丰公司开设的银行账户。2016年1月20日，欣盛丰公司向张志冰开具一张《发票》，载明该公司已收取张志冰购房款670000元。2017年9月28日，欣盛丰公司向张志冰发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月31日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向张志冰发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，张志冰签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向张志冰发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月8日，张志冰签收《再次催告收房通知书》。欣盛丰公司三次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同8年12月21日，张志冰办理了案涉房屋的收房手续。 另查明，2014年10月17日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共16天（已扣除重复计算天数3天，即2015年5月4日、7月20日、9月29日）。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 本院认为，张志冰与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据张志冰与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付张志冰使用，但欣盛丰公司并未按期交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司将双方签约之前及约定的交房日之后的大风、大雨天数计入其可顺延交房的天数里，无合同约定及法律依据，本院均不采纳；其次，欣盛丰公司主张35度以上的高温天数可顺延交房无合同明确约定，且欣盛丰公司亦未向本院提供相应的施工日志、监理日志用于证明该公司在35度以上的高温天数里确有停止施工。故其主张因气象事由可顺延交房247天，本院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后到约定的交房日之前出现的六级及以上风力、60mm及以上降水的气象事由，客观上确实会给施工造成一定阻碍，合同和附件六亦有明确约定可顺延交房，本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房16天。2018年6月11日，案涉楼盘方通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件。欣盛丰公司于2017年9月28日向张志冰发出《商品房交付通知书》时，案涉楼盘尚未符合法定的交付条件，故该通知书不发生通知交房的效力。欣盛丰公司于2018年11月2日向张志冰寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续却遭遇障碍，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向张志冰发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月8日，张志冰签收了《再次催告收房通知书》，故张志冰至迟应于2018年12月11日前去办理收房手续。张志冰主张的逾期交房违约金，本院只支持算至2018年12月11日。关于逾期违约金计算标准。欣盛丰公司主张违约金计算标准过高，但并未举证证明，且违约金标计算准系双方真实意思表示，故其主张本院不予采纳。据此，欣盛丰公司应当从2016年1月17日起计至2018年12月11日止，共计1060天，每天按张志冰已支付购房款的万分之一，即96.8863元，向张志冰支付逾期违约金102699.48元。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金4623元，本院认为欣盛丰公司未提供其他证据证明张志冰逾期提交办理贷款资料，仅以张志冰签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明张志冰逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费，本院认为，根据合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，张志冰逾期收房，已视为欣盛丰公司办理了交房手续，相关风险和费用亦转移由买受人承受，欣盛丰公司还要求张志冰支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。且欣盛丰公司未提供证据证明因为代保管案涉房产而产生的费用，故欣盛丰公司关于逾期收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向张志冰支付逾期交房违约金102699.48元。 二、驳回张志冰的其他本诉请求。 三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费人民币2402元，原告张志冰负担55元，被告厦门欣盛丰投资有限公司负担2347元，反诉受理费人民币851元，由被告厦门欣盛丰投资有限公司负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  洪秀娟 人民陪审员  张国防 人民陪审员  卢清霞 二〇一九年八月十四日 书 记 员  吕子洋 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。