贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4106号上诉人（原审被告）：贵州超一房地产开发有限公司。住所地：仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘。统一社会信用代码915203826688418826R（1-1）。法定代表人：唐宗明，公司经理。委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文将，贵州仁致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵家兴，男，1996年8月3日出生，汉族，住仁怀市。上诉人贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一房开公司）因与被上诉人赵家兴商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。超一房开公司上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人承担逾期交房超过30日后的违约责任，属于认定事实不清。双方在涉案商品房买卖合同中仅约定逾期30日内的违约责任，对其30日后的违约责任未作约定。二、超一房开公司因仁怀创文等政策性因素导致停工，交房期限顺延，一审判决未采信超一房开公司提交的关于超一世纪广场工期顺延申请、建设工程施工许可证、《仁创文通2017（3号文件）》、《关于对中心城区创建全国文明城市及巩卫工作》等证据不当。一审判决按照日万分之二的标准计算违约金过高，应予改判；三、一审判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金10000元过高。本案约定的办理转移登记的时间为2018年12月31日，且合同仅约定了逾期90日内的违约责任，对于超过90日后的未约定违约金。截止一审判决作出时仅4个月时间，即便按照日万分之一计算违约金也才6000多元，原审判决10000元违约金已经超过了被上诉人的诉求。赵家兴在二审中未提交书面答辩意见。赵家兴向一审法院起诉请求：一、判令超一房开公司支付自2017年12月31日起至2018年12月31日止的逾期交房违约金59846.29元；二、判令超一房开公司支付逾期交付商品房转移登记相关文书违约金暂定10000.00元（自2018年12月30日起至实际交付商品房转移登记相关文书之日止，每日按赵家兴已付房价款万分之一计算）。一审法院认定事实：2016年1月30日，赵家兴（买受人）与超一房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，赵家兴购买超一房开公司开发的位于中枢街道国酒南路超一世纪广场第一幢8层8-1号房屋一套，房屋建筑面积为120.79平方米，总价款为542086.00元。合同第八条约定付款方式为分期付款，买受人应在合同签订之日向出卖人交付首期房款272086.00元，余款270000.00元于2016年8月31日前付100000.00元，于2016年12月31日付款170000.00元。合同第十一条约定房屋交付时间：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，1、按照逾期时间：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过×日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款“万分之×”违约金（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）。附件十二补充协议第三条第一款约定：《合同》第八条约定的重大政策因素包括（但不限于）各级政府、行政机关及其他履行公共管理职能的单位出台、实施的会影响“世纪广场”施工政策，自该出台或施工之日起，出卖人交房期限顺延；但双方签订的合同第八条并无有关重大政策因素内容的约定。合同第二十二条约定，（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定：“1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的违约金。”合同签订后，赵家兴于签订合同当日向超一房开公司支付首付款272086.00元，余款270000.00元赵家兴于2016年3月4日支付100000.00元，于2017年3月3日支付170000.00元。事后，因超一房开公司未按期交房，并交付办理商品房转移登记的有关文书，致赵家兴诉至一审法院。另查明，超一房开公司于2019年1月3日已将房屋交付赵家兴。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，赵家兴已按合同约定支付了购房款，但超一房开公司未按合同约定时间在2017年12月31日前将该商品房交付赵家兴，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，超一房开公司应当承担逾期交房的违约责任。超一房开公司逾期交房，致赵家兴无法按期接房，从而使赵家兴丧失对该房屋的预期可得利益，参照涉案同地段房屋租金标准，双方约定的违约金标准日万分之三明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，故对超一房开公司要求调整减少违约金的主张，一审法院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合本案实际情况，酌定超一房开公司自2018年1月1日起至2018年12月30日止支付赵家兴已付房款日万分之二的违约金，即超一房开公司应支付赵家兴违约金为39572.28元（542086.00元×0.0002/天×365天），对赵家兴超出部分的该项请求，不予支持。关于赵家兴要求超一房开公司承担逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的诉请。本案中，超一房开公司未在2018年12月31日前将商品房转移登记的相关文书交付给超一房开公司，已构成违约，应承担相应的违约责任。超一房开公司逾期交付商品房转移登记有关文书，仅对赵家兴的处分权造成一定的影响，并未影响赵家兴对房屋的居住，而且，赵家兴未提供证据证明所造成的实际损失，根据本案实际，酌定超一房开公司支付赵家兴逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金10000.00元，对赵家兴超出部分的该项请求，不予支持。庭审中，超一房开公司认为双方签订的合同仅约定了逾期交房30日内的违约责任，而逾期30日后交房且业主不选择退房的违约责任承担方式并没有约定，其不应承担逾期30日后交房的违约责任的辩解，因合同中已载明逾期在30日之后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款“万分之×”违约金，该违约金比率应当不小于“本条第1（1）项中的比率”即万分之三，且该合同系超一房开公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，对此条约定应解释为对逾期30日后交房则出卖方应按日计算向买受人支付全部已付款不小于万分之三的违约金，故对超一房开公司逾期30日后交房没有约定违约金的辩解，不予支持。庭审中，超一房开公司提出逾期交房系因工程在施工期间遇到政府强令停工的政策性因素，非超一房开公司自身原因，且超一房开公司为配合仁怀市人民政府2017年创文创卫以及环保大督察工作，经申请已获工程主管局仁怀市住建局的批准，同意竣工时间顺延至2018年12月31日，该政策性停工符合双方签订的商品房买卖合同第二十九条以及补充协议附件十二第三条关于房屋交付使用的约定，故超一房开公司不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张。对该抗辩主张，超一房开公司虽提供申请已获仁怀市住建局批准同意竣工时间顺延至2018年12月31日的意见，但该批准意见未经合同相对方即赵家兴的认可；其主张工程停工系政府强令停工，但其提供的中共仁怀市委办公室、仁怀市人民政府办公室仁办发（2017）12号《关于对中心城区创建全国文明城市暨“巩卫”工作任务实行挂帮包保责任制的通知》及仁怀市创文指挥部仁创文通（2017）3号《关于印发〈仁怀市中心城市城区2017年创建全国文明城市暨“巩卫”挂帮包保考核方案〉的通知》，未明确要求其停止施工，系针对创文巩卫工作，要求建筑工地等区域须规范管理，并不影响工程的正常施工，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，由超一房开公司承担举证不能的不利后果，故对超一房开公司不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、贵州超一房地产开发有限公司向赵家兴支付逾期交房违约金39572.28元；二、贵州超一房地产开发有限公司向赵家兴支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金10000.00元；三、驳回赵家兴的其余诉讼请求。上述一、二项限本判决生效后十五日内履行。案件受理费773.00元，由赵家兴负担225.00元，贵州超一房地产开发有限公司负担548.00元。本院二审过程中，各方当事人均未提交新证据。赵家兴未举证证明因超一房开公司逾期交房给其造成的损失。双方在二审中也未申请对同地段房屋的租金标准进行评估。另查明，2015年10月24日至今，中国人民银行五年期及以上贷款基准利率为年利率4.9%。本院认为，本案争议的焦点是：一、双方在涉案《商品房买卖合同》中对逾期交房超过30日的违约责任是否有约定；二、超一房开公司主张的因仁怀市创文，涉案房屋交房时间应顺延的理由是否成立；三、涉案房屋的逾期交房违约金应当如何认定。四、涉案房屋的逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金应当如何认定。针对焦点一。双方在涉案《商品房买卖合同》第十三条中约定，逾期交房30日内，按已付购房总价款的日万分之三支付违约金，逾期超过×日的，买房人有权选择退房或要求继续履行合同，买房人选择继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之次日起至房屋交付之日止，按全部已付款的日万分之×计算违约金，该比率不小于前述日万分之三的标准，虽然双方在合同中对逾期超过30日后，违约金的计算约定为日万分之×，没有约定明确的标准，但却约定了该比率不得低于日万分之三的标准。同时根据举轻以明重的法律解释原则，超一房开公司逾期交付涉案房屋30日内的，应按日万分之三的标准给付违约金，而逾期交付超过30日的，产生的后果和对当事人造成的影响、损失势必更大、更严重，超一房开公司应承担的违约责任也会更大，因此，双方合同中对逾期超过30日交房约定的按日万分之×计算违约金的解释，也应当认定为不低于前款约定的日万分之三的标准。超一房开公司所持双方合同未对逾期交房超过30日的违约责任进行约定的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对焦点二。双方虽在补充协议中约定重大政策因素的实施影响涉案项目施工的，出卖人交付房屋期限顺延，但超一房开公司提交的关于超一世纪广场工期顺延申请、建设工程施工许可证、《仁创文通2017（3号文件）》、《关于对中心城区创建全国文明城市及巩卫工作》等证据均不能证明相关行政机关因创文工作要求其停工，影响超一房开公司的施工进度，也不能证明该证据属于双方合同约定的影响其施工的重大政策因素，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，超一房开公司依法承担举证不能的不利后果，其所持因仁怀市创文影响，涉案房屋的交付期限应予顺延的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对焦点三。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，超一房开公司以双方约定的违约金过高为由，请求法院予以调减，赵家兴未举证证明超一房开公司逾期交付涉案房屋为其造成的具体损失。一般情况下，出卖人逾期交付房屋，给买受人造成的损失主要为同等地段相近面积房屋的房屋租金，双方均未申请对同地段房屋的租金标准进行评估，本案中的损失也不能参照租金标准进行裁判。考虑到买受人一般会通过银行按揭贷款来支付购房款，结合2015年10月24日至今，中国人民银行五年期及以上贷款基准利率为年利率4.9%的事实，本院酌情按照已付购房款总额的日万分之一点五（合年5.475%）计算超一房开公司应支付的违约金。因此，超一房开公司应向赵家兴支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的违约金29679.21元（542086.00元×0.00015/天×365天）。针对焦点四。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定：“1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的违约金。”但超一房开公司未按合同约定在2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，向赵家兴交付商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院在2019年1月23日对此次纠纷立案受理，在此时案涉房屋商品房所有权初始登记尚未办理，双方当事人在合同中约定的逾期办证违约金90日内为万分之一，考虑到超一房开公司逾期交付商品房转移登记有关文书，仅对赵家兴的处分权造成一定的影响，并未影响赵家兴对房屋的居住，而且，赵家兴未提供证据证明所造成的实际损失，并且超一房开公司对合同约定的按已付房价款的万分之一承担违约责任并未要求进行调减，故本案逾期办证违约金按照双方合同约定计算。违约金计算天数，在赵家兴向一审法院起诉时，超一房开公司尚未向赵家兴交付商品房转移登记有关文书，故本院计算违约金的天数为23日，违约金1246.80元（542086.00元×0.0001/天×23天）。对于超出此期间的逾期办证违约金，当事人可另案主张，本院不作处理。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，导致判决结果不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初1020号民事判决；二、由贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付赵家兴逾期交房违约金29679.21元。三、由贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付赵家兴逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金1246.80元；四、驳回赵家兴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费773元，二审案件受理费1546元，共计2319元，由赵家兴负担1159.50元，由贵州超一房地产开发有限公司1159.50元。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  娄 强审判员  施正高二〇一九年八月二十二日法官助理杨颜竹书记员何芳芳