陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5342号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姜鹏飞，男，1981年XX月XX日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：岳玲利，陕西云迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦维彬，陕西云迈律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨琳，女，1984年6月25日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：岳玲利，陕西云迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦维彬，陕西云迈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：段惠生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。上诉人姜鹏飞、杨琳因与上诉人西安西水置业有限公司（以下简称：西水公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，姜鹏飞、杨琳与西水公司签订了合同登记号为Y16029799的《商品房买卖合同》（预售），约定姜鹏飞、杨琳购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积116.63平方米，房屋总价款为766,569元。该商品房层高3米，所在建筑总层数为25层，其中地上25层，地下2层。合同约定的付款方式为商业贷款，2015年12月15日前支付该商品房首期购房款236,569元，余款530,000元向中国交通银行唐延路支行申请贷款支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件四第二条约定对《商品房买卖合同》第八条“买受人逾期付款的违约责任”增补如下内容：（一）若买受人逾期付款，出卖人解除本《商品房买卖合同》的，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效：买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）买受人应向出卖人支付房价款总额1%的违约金，若买受人已支付部分房价款，出卖人有权从买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金，该违约金与第八条第1 （2）项约定的累计应付款3%的逾期付款违约金同时适用。（2）买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》及注销备的手续（买受人若以按揭方式付款的还应办理注销商品房抵押的手续），并承担相应费用；买受人逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金。合同附件十二第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人交付房屋的必要条件是买受人已签订备案合同并按合同规定缴纳全部房款（若为按揭付款方式，则除首期款外，还包括银行已将全部按揭贷款划入出卖人账户）。买受人若未签订备案合同或未按期缴纳全部房款或者其他费用（包括房屋面积补差款、逾期付款的违约金）的情形下，除应按合同及补充协议规定承担违约责任外，出卖人有权不为其办理房屋交付手续；如果在此期间，该房屋产生任何费用，则买受人在补齐相关费用后（包括物业费、采暖费等），方能要求出卖人为其办理房屋交接手续。2015年12月15日，姜鹏飞、杨琳（乙方）作为借款人与西水公司（甲方）作为贷款人签订了《首付分期协议书》，约定乙方因购买涉案房屋资金不足向甲方借款15万元，期限为一年，年利率2.75%，作为首付款支付给甲方，双方同意该款项专用于该房屋首付款，由甲方直接转监管账户，以便办理银行贷款手续。同时，乙方应向甲方出具收到本合同所涉15万元借款的收据，甲方应向乙方出具收到乙方所缴首付款的收据。乙方所借资金的借款期限为12个月，自2015年12月15日至2016年12月15日。如乙方未能按约定的时间还款，则甲方有权主张并采取如下权利或措施：1．当乙方逾期还款不超过30天时，甲方有权要求乙方以当期应还款金额为基数，按每逾期一日千分之一的标准向甲方赔偿违约金（违约金计算至乙方全部偿还当止）；2．当乙方逾期还款超过30天时，甲方有权要求乙方以当期应还款金额为基数，按每逾期一日千分之一的标准向甲方赔偿违约金，并有权解除本合同及《商品房买卖合同》，收回本合同所涉房屋，乙方所缴纳的全部款项不予退还。另查明，2015年12月3日，姜鹏飞、杨琳向西水公司支付了购房定金20,000元。2015年12月15日，姜鹏飞、杨琳向西水公司支付了认筹款（团购）5,000元及购房首付款66,569元。2016年6月1日，银行向西水公司发放购房贷款530,000元。2017年1月3日，姜鹏飞、杨琳向西水公司支付了房款（首付分期借款）150,000元及借款利息4,125元、违约金1,650元。2017年10月，西水公司通知姜鹏飞、杨琳按照预约的入伙日期办理相关交房手续，并承诺延期交房代姜鹏飞、杨琳缴纳一年物业费。姜鹏飞、杨琳于2017年11月11日办理了收房手续。另查明，案涉房屋至今未取得房屋测绘报告，尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。姜鹏飞、杨琳于2018年1月12日诉至原审法院称，姜鹏飞、杨琳、西水公司于2016年1月签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定姜鹏飞、杨琳购买位于西安市高新区XX路XX号名为西水水岸阳光的1幢2单元25层22501号房屋，总价款为766,569元，西水公司应当在2016年12月31日前向姜鹏飞、杨琳交付上述房屋，否则西水公司将承担逾期交付的违约责任，如姜鹏飞、杨琳要求继续履行合同的，则违约金每日按合同总价款的万分之三为标准计算至西水公司交付房屋为止。西水公司至今仍未向姜鹏飞、杨琳交付房屋，故诉至法院，要求： l、请求依法判令西水公司承担迟延交付的违约金66691.5（暂计至2017年10月17日）及2017年10月18日起至实际交付之日止的违约金；2、判令本案的诉讼费由西水公司承担。（事实与理由详见民事诉状）。西水公司辩称，西水公司曾告知姜鹏飞、杨琳交房时间推至2017年8月，且已就此取得姜鹏飞、杨琳的同意和谅解，属于双方协商一致对交房时间的变更。涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至西水公司通知的收房日期2017年11月25日并不构成迟延交房。姜鹏飞、杨琳至今未缴纳大修基金，西水公司依法依约可以不向姜鹏飞、杨琳交房。姜鹏飞、杨琳支付房款存在延迟，至今未支付迟延期间的利息，西水公司有权拒绝向姜鹏飞、杨琳交房。西水公司已于2017年10月31日通知姜鹏飞、杨琳于2017年11月7日前收房，因姜鹏飞、杨琳一方原因实际于2017年11月11日收房，故即便不考虑上述几点，姜鹏飞、杨琳无权主张2017年11月7日以后的迟延交房违约金。且姜鹏飞、杨琳主张的违约金过高，请求法院依法调低。西水公司代姜鹏飞、杨琳交纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费2,688元以及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失（从2017年11月11日至付清之日，暂计算至庭审当天2018年5月22日为62.69元）应当从西水公司的诉请中扣减。此外，姜鹏飞、杨琳未按期向西水公司支付购房款，2015年12月15日仅支付了首付款86,569元，剩余的首付款150,000元是向西水公司办理的首付贷，姜鹏飞、杨琳于2017年1月3日才支付，按揭贷款530,000元是2016年6月1日才到账。延迟天数超过了90日，故西水公司提出反诉，请求：1、判令解除双方签订的Y16029799号《商品房买卖合同》；2、判令姜鹏飞、杨琳腾退西水水岸阳光1-2-2501号房屋；3、判令姜鹏飞、杨琳配合西水公司办理Y16029799号《商品房买卖合同》的备案注销手续及西水水岸阳光1-2-2501号商品房抵押注销手续；4、判令姜鹏飞、杨琳向西水公司支付28,065.69元违约金；5、判令姜鹏飞、杨琳承担本案本反诉诉讼费。 姜鹏飞、杨琳针对西水公司的反诉辩称，双方在2015年12月15日签订的首付分期协议书，约定首付的15万由西水公司转到监管账户，西水公司给姜鹏飞、杨琳12个月的借款期限，也约定了逾期超过30天如何处理。姜鹏飞、杨琳于2017年1月3日支付了首付款的15万、利息以及11天的违约金，按照合同5条1款约定逾期不超过30日，以西水公司有权要求姜鹏飞、杨琳支付千分之一的违约金。房屋已经交付，不存在解除的条件，驳回西水公司反诉。姜鹏飞、杨琳虽迟延付款11天，但双方已经互付主要的义务，不存在解除条件。原审法院认为，姜鹏飞、杨琳与西水公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于本诉部分，现姜鹏飞、杨琳已向西水公司履行了支付购房款的义务，西水公司应按合同约定时间向姜鹏飞、杨琳交付房屋。虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故涉案房屋仍需取得建设工程竣工验收备案证明文件等才具备交付条件，西水公司至今未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，尚不具备法律规定的交付条件，西水公司的行为已构成违约，应该承担违约责任。关于违约金的起算时间问题，按照合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。故应自2017年1月1日起计算违约金，西水公司于2017年10月通知姜鹏飞、杨琳收房，按照合同约定，交付该商品房时，西水公司应当出示满足合同第九条约定的证明文件。西水公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，姜鹏飞、杨琳有权拒绝接收。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。后姜鹏飞、杨琳已实际收房，即发生房屋交付使用的法律效力，故自2017年11月12日起，姜鹏飞、杨琳仍以逾期交房为由要求西水公司按照合同之约定承担逾期交房的违约金没有事实和法律依据，依法不予支持。关于西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，《商品房买卖合同》（预售）约定的逾期交房按日向姜鹏飞、杨琳支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金，约定过高，酌情将合同约定交房之日起每日按照已付购房款的万分之三的标准降至每日按照已付购房款的万分之一的标准向姜鹏飞、杨琳支付违约金。关于反诉部分，因姜鹏飞、杨琳已向西水公司支付了全部购房款，西水公司虽认为姜鹏飞、杨琳逾期付款，但仍将涉案房屋交付给姜鹏飞、杨琳使用，双方均已完成了合同约定的主要义务，故西水公司现要求解除《商品房买卖合同》并配合办理合同的备案住宅销售手续、解押注销手续、腾退涉案房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于西水公司要求姜鹏飞、杨琳支付违约金的诉讼请求，双方虽约定姜鹏飞、杨琳于2015年12月15日前支付首期房价款236,569元，但双方又签订了《首付分期协议书》，约定姜鹏飞、杨琳因购买涉案房屋资金不足向西水公司借款15万元，期限至2016年12月15日，作为首付款支付给西水公司，双方同意该款项专用于该房屋首付款，由西水公司直接转监管账户，以便办理银行贷款手续。故双方对姜鹏飞、杨琳支付150,000元的房屋首付款又做了分期约定，姜鹏飞、杨琳逾期还款后已按首付分期协议书的约定向西水公司支付了违约金，故西水公司的该项反诉请求亦不予支持。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月31日一节，因无证据佐证，并且西水公司向姜鹏飞、杨琳发出的入伙通知中说明已延期交房，足以认定西水公司还应按照原合同约定的时间交付房屋并承担逾期交付违约金。对于西水公司提出涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西水公司亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，加之西水公司至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显的事实，故对西水公司辩称意见不予采信。至于西水公司代姜鹏飞、杨琳缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域耗能费、电梯费、生活垃圾费用与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告姜鹏飞、杨琳支付2017年1月1日至2017年11月11日止的违约金24,146.92元；二、驳回原告姜鹏飞、杨琳其余诉讼请求；三、驳回被告西安西水置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费1,467元，由姜鹏飞、杨琳负担936元，西水公司负担531元。本案反诉部分案件受理费5,733元，由西水公司负担。因姜鹏飞、杨琳已预交，故西水公司应在履行判决义务时将其承担的案件受理费一并支付给姜鹏飞、杨琳。宣判后，姜鹏飞、杨琳、西水公司均不服，分别向本院提起上诉。姜鹏飞、杨琳上诉称，一、西水公司违约事实明显，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，西水公司应按合同约定支付其逾期交房违约金72,442.75元。西水公司未在合同约定时间交付房屋，属于违约。二、一审认为其主张的违约金过高的说法其无法认同，其认为其主张的违约金并不明显偏高，西水公司应按合同约定向其支付违约金。涉案合同是双方自愿签订，是合法有效合同，亦是双方的真实意思表示。双方均应按本合同的约定履行权利义务。西水公司逾期交房达320天之久，与其在此期间所产生的租房、交房贷、聘请律师维权，以及来回地误工费、交通费等损失相比，其主张的违约金并未超出实际损失的120%。西水公司在反诉中要求其按每日千分之一交纳逾期付款违约金，而其仅要求西水公司按每日万分之三支付逾期交房违约金，相比而言，其主张的违约金并未超出西水公司的心理预期。上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判西水公司承担迟延交付的违约金72,442.75元（2017年1月1日至实际交付日2017年11月11日）；2、一、二审诉讼费用由西水公司承担。西水公司辩称，一、涉案房屋虽未在2016年12月31日交付给姜鹏飞、杨琳，但其公司并不因此构成迟延交付，姜鹏飞、杨琳主张迟延交房违约金无事实依据。姜鹏飞、杨琳至今未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向姜鹏飞、杨琳交房，且不构成迟延交房。姜鹏飞、杨琳存在逾期支付房款的情节，且至今未向其公司支付逾期付款违约金，其公司依约有权拒绝向其交付房屋，且并不构成迟延交付。由于双方协商一致将合同约定的交房日期推迟至2017年8月且涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交付日期应当顺延至2018年10月21日，故截止其公司通知的收房日期乃至姜鹏飞、杨琳实际收房的日期，其公司都不构成迟延交付。二、退一步讲，一审法院对合同约定的迟延交付违约金计算标准进行的调整系依法行使自由裁量权，并无不当。1、按照合同约定的迟延交房违约金计算标准所计算的迟延交房违约金过分高于迟延交房所产生的损失。2、一审法院在其公司提出违约金调整的请求后，依法行使自由裁量权对延期交房违约金计算标准适当调整并无不当。需要特别说明的是，其公司的上述论点，并不代表其公司对己方并未迟延交房抗辩理由的放弃。综上，其公司认为姜鹏飞、杨琳的上诉理由无事实和法律依据，依法应予驳回。西水公司上诉称，本诉部分：一、一审判决以涉案房屋至今不具备法律规定的交付条件为由认定西水公司违约属法律适用错误。第一，法律规定的交付条件是指“验收合格”，并非“取得竣工备案证明”。根据《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程能否交付使用的判断标准为是否经过验收合格。而根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，工程竣工验收备案是工程竣工验收合格后应当进一步办理的手续。这意味着，一方面，未办理竣工验收备案手续不等同于工程未进行竣工验收或竣工验收不合格；另一方面，要求建设单位在工程竣工验收合格后继续办理工程竣工验收备案是从行政管理角度出发的管理型规定，而非效力性规定。其次，合同约定的“该商品房所在楼栋经验收合格”的交房条件并未违反法律禁止性规定，属有效条款。再次，西水公司在一审中提交了《验收会议纪要》、《分户验收表》等证据足以证明涉案房屋已经验收合格，具备合同约定的交付条件。二、姜鹏飞、杨琳至今未缴纳涉案房屋的住宅专项维修资金，其公司依法、依约均可不向其交付房屋。一审判决无视姜鹏飞、杨琳未先履行交存首期房屋专项维修资金的在先义务，仍然要求其公司按期履行交房义务违反了《住宅专项维修资金管理办法》之规定，也不符合争议双方的合同约定。三、姜鹏飞、杨琳15万元首付款至今未付，53万元贷款存在逾期支付情节，且至今未向西水公司支付逾期付款违约金，西水公司依约有权拒绝向姜鹏飞、杨琳交付房屋，一审判决无视于此仍然判令西水公司承担延期交房违约责任实属错误。四、一审判决将治污减霾、城市专项治理等因素界定为非不可抗力因素系认定事实和适用法律错误，依法应予纠正。西水公司一审中提交的《工期情况统计》显示，涉案房屋所在西水水岸阳光项目因不可抗力导致工期延误416天，而该证据系由西水水岸阳光项目的监理公司西安普迈项目管理有限公司根据其监理日志整理汇总，能够客观真实反映项目工期延误的具体情况。五、一审判决未认定双方协商一致将交房期限延期至2017年8月，与事实不符。合同履行中，西水公司曾告知姜鹏飞、杨琳原合同约定的交房时间将推迟至2017年8月31日，且已就涉案房屋未能在2016年12月31日交付以免费封闭阳台等诸多措施表达歉意，姜鹏飞、杨琳已实际享有免费封阳台等利益，且未在2017年8月甚至一审起诉前要求交房，应当视为其已同意将涉案房屋交付时间从2016年12月31日变更为2017年8月。六、一审判决认定西水公司承诺若延期交房则代姜鹏飞、杨琳缴纳一年物业费无事实依据。七、涉案房屋已于2017年10月取得测绘报告，一审判决认定涉案房屋至今未取得房屋测绘报告属事实认定错误，依法应予纠正。反诉部分：一、涉案房屋款项未清、尚未过户，至今尚未履行完毕，一审判决以涉案合同主要义务已履行完毕为由不允许解除合同与事实不符且适用法律错误，应予纠正。二、姜鹏飞、杨琳违约达到合同约定的解除条件，西水公司有权单方解除合同并要求姜鹏飞、杨琳支付违约金、腾退房屋并配合办理各项手续。上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回姜鹏飞、杨琳的全部诉讼请求；3、依法改判解除双方签订的Y16029799号《商品房买卖合同》；4、依法改判姜鹏飞、杨琳腾退西水水岸阳光1-2-2501号房屋；5、依法改判姜鹏飞、杨琳配合西水公司办理Y16029799号《商品房买卖合同》的备案注销手续及西水水岸阳光1-2-2501号商品房抵押注销手续；6、依法改判姜鹏飞、杨琳向西水公司支付28,065.69元违约金；7、请求判令姜鹏飞、杨琳承担全部诉讼费。姜鹏飞、杨琳共同辩称，西水公司逾期交房存在违约，合同约定的交房时间是2016年12月31日，西水公司未如约交付房屋，至于是否满足交付条件并不必然导致西水公司交付时间符合合同约定，一审法院认定交付条件为竣工验收或备案，不影响西水公司在2016年12月31日之前交付房屋，综合之前证据，西水公司明显违约，其不存在违约，西水公司以其未交专项基金为由认为其违约，没有合同和事实依据，涉案房屋目前还未竣工备案，也未经验收，无法缴纳大修基金。关于15万元首付款双方签有分期付款协议书，西水公司按照约定支付到监管账户，西水公司不能否定借款协议进而否定其未按约支付首付款。关于53万元按揭贷款西水公司认为超过三个月构成解除合同条件，无事实和法律依据，合同第七条第三款及附件四第二条均可以看出，合同并未约定申请贷款时间，即使合同签订之日起三个月内，其没有将按揭某某支付西水公司，西水公司也需先向其发出付款通知书，而非直接解除合同。西水公司以治污减霾为由认为导致交房迟延是不可抗力没有事实和法律依据，治污减霾是开发商义务，并非不可抗力。其主张逾期交房违约金按万分之三有合同约定，并且也未超出西水公司的预期，希望法院高度重视，万分之三的约定是西水公司的格式合同版本。再则，合同所约定的违约责任中，西水公司承担的万分之三明显轻于其违约责任，一审法院酌情万分之一低于银行贷款利率，该认定明显不公。西水公司迟延交付长达320天，其需要租住房屋，克服居住困难，支付银行按揭利息，其损失远远大于一审法院认定的万分之一，该认定偏袒西水公司。本院经审理查明，涉案房屋所在楼栋楼高25层，于2015年12月17日进行了地基与基础分部工程验收，2016年12月14日进行了主体分部工程验收。但至二审询问时未通过消防验收，未组织竣工验收，未取得竣工验收备案证明。另查，《商品房买卖合同》附件四为关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，西水公司与姜鹏飞、杨琳签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得于法相悖。首先，涉案合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。此外，西水公司关于其与姜鹏飞、杨琳就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，且空气污染、高温等原因所导致的停工，亦非属于不可抗力因素，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当，西水公司认为其公司尚不构成违约迟延交房的主张，本院不予支持。另一方面，违约金以弥补损失为主要目的，原审法院根据双方的履约情况及过错程度，按总房款日万分之一调低逾期交房违约金应属恰当；而姜鹏飞、杨琳在明知涉案楼盘未经消防验收的情况下，仍实际接收并享有涉案房屋相关权益之行为，应视为其自收房之日起不再享有向西水公司主张之后逾期交房违约责任的权利，原审法院将逾期交房违约期间计算至实际收房之日衡平了双方利益，并无不当。姜鹏飞、杨琳已向西水公司支付了全部购房款，西水公司虽认为姜鹏飞、杨琳逾期付款，但仍将涉案房屋交付给姜鹏飞、杨琳使用，双方均已完成了合同约定的主要义务，故西水公司现要求解除《商品房买卖合同》并配合办理合同的备案注销手续、解押注销手续、腾退涉案房屋的诉讼请求，原审法院不予支持正确。关于西水公司要求姜鹏飞、杨琳支付违约金的诉讼请求，双方虽约定姜鹏飞、杨琳于2015年12月15日前支付首期房价款236,569元，但双方又签订了《首付分期协议书》，约定姜鹏飞、杨琳因购买涉案房屋资金不足向西水公司借款15万元，期限至2016年12月15日，作为首付款支付给西水公司，双方同意该款项专用于该房屋首付款，由西水公司直接转至监管账户，以便办理银行贷款手续。故双方对姜鹏飞、杨琳支付150,000元的房屋首付款又做了分期约定，姜鹏飞、杨琳逾期还款后已按《首付分期协议书》的约定向西水公司支付了违约金，故西水公司该上诉请求亦不应支持。综上，姜鹏飞、杨琳与西水公司的上诉请求均不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，姜鹏飞、杨琳预交的1,007元，由姜鹏飞、杨琳共同负担；西安西水置业有限公司预交的11,988元，由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年八月十日  书 记 员  陈    歆      1