黄石市下陆区人民法院行 政 裁 定 书（2019）鄂0204行初12号原告朱亚平，男，1966年10月18日出生，汉族，住黄石市黄石港区，委托诉讼代理人邓绍忠，湖北群力律师事务所律师，一般授权。被告黄石市住房和城乡建设局（原黄石市房地产管理局），住所地：黄石市广州路21号。负责人余常晏，该局局长。委托诉讼代理人罗云飞，湖北人本律师事务所律师，一般授权。第三人黄石市中卫天和房地产有限公司，住所地：黄石市盘龙山路8号。法定代表人卫成林，该公司经理。原告朱亚平不服被告黄石市住房和城乡建设局（原黄石市房地产管理局，以下简称市住建局）行政管理纠纷一案，于2019年3月18日向本院提起行政诉讼。本院于2019年3月25日立案后，于2019年3月27日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。诉讼过程中，因黄石市机构改革组建市住建局，原黄石市房地产管理局（以下简称原市房产局）的行政职责划入市住建局，不再保留黄石市房地产管理局。行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告，故市住建局为本案被告。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原告朱亚平诉称，2016年3月8日，原告与黄石市中卫天和地产有限公司（以下简称黄石中卫天房产公司）签订《购房协议》和《商品买卖合同》，约定购买该公司开发的位于黄石市黄石××区老虎头路“中卫·水云馨苑”小区3幢504号房屋。2018年9月3日，被告向原告作出《说明》“黄石中卫天房产公司开发的水云馨苑小区涉及到清真寺建设及土地问题，项目不能办理不动产权属登记，我局对部分房源进行网上楼盘封存”。被告对涉案房屋的封存没有事实依据和法律依据，且属典型超越职权，侵犯了原告利益，为此请求撤销被告对黄石中卫天房产公司开发的“中卫·水云馨苑”小区3幢504号房屋的封存行为。被告市住建局(原市房产局)辩称，1、被告与第三人之间的行政协议合法。2012年12月14日，第三人向被告出具《承诺书》，其内容为：“我公司承诺在水云馨苑项目竣工验收交付前，完成整个项目的配套公建工程；另外封存6200平方米房源不对外销售，用于清真寺重作担保，待清真寺重建后申请解封房源（专卖店存房源明细见附件）。”房源明细表所列住房共计45套，包括3号楼504号房。2013年1月10日，被告向第三人颁发商品房预售许可证，随即在我市网上“房地产信息发布平台”上发布楼盘信息，上述45套住房显示为“不可售”；后第三人于2013年10月至2014年5月多次申请解封或者封存房源，案涉3号楼504号房依第三人申请仍处于网封状态。被告认为，被告与第三人之间是行政许可法律关系，第三人作为行政许可的权利人，因特殊情况而主动申请部分房源暂停预售，被告作为许可机关予以同意，双方之间达成了一项行政协议，该协议的内容不违反法律、行政法规和规章的规定。2、原告与被诉行政行为无利害关系。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第十二条的规定，原告起诉要求撤销网上封存行为，目的是为了办理预售合同登记备案。但是，根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，原告与第三人在订立《商品房买卖合同》时将第二十四条应当填上合同登记备案机关名称的空格划掉了。这表明，申报预售合同登记备案的主体是第三人不是原告，而第三人与原告约定了不办理登记备案。因此，原告欲达到预售合同登记备案的目的，必须先与第三人协商变更预售合同的内容，并且须由第三人申报登记备案。而只要第三人申请解除网上封存行为对原告的合法权益不产生实际影响，对原告合法权益产生实际影响的是预售合同的约定或者第三人的行为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第十三条的规定，本案即属于“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼”的情形，法院应当不予受理，并告知商品房买卖合同纠纷提起民事诉讼。被告作出网上封存行为时，原告不是第三人的债权人，不存在被告依法应予保护或者考虑的情况。网上封存的功能就是公示，在2016年原告与第三人订立商品房买卖合同时，案涉房屋已被网封，原告对此是知道或者应当知道的。原告与第三人原有民间借贷关系，案涉商品房买卖合同实为以物抵债协议，原告2018年6月在黄石港区人民法院起诉第三人，原先的是商品房买卖合同关系，因其知道案涉商品房网上显示不可售，故在诉讼过程中变更诉讼请求为请求判令第三人返还借款和支付利息并得到了法院判决的支持，这表明原告已经解除了以物抵债协议，即商品房买卖合同。3、原告起诉超过了法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，原告在2018年6月起诉第三人时，已经知道被诉行政行为，其于2019年2月25日以后起诉超过六个月；前面已述，被告对案涉房屋进行网上封存的日期是2013年1月10日，原告2019年2月25日以后起诉已经超过五年。综上，被诉行政行为合法，原告不具备原告主体资格且超过起诉期限，请求裁定驳回起诉。第三人黄石中卫天房产公司未向本院提交任何答辩意见，也未提交任何证据。经审理查明，2016年3月8日，朱亚平与黄石中卫天房产公司签订一份购房协议，约定：1、朱亚平自愿购买黄石中卫天房产公司（水云馨苑）房号3-504，建筑面积131.08平方米，建筑面积131.08平方米，两套合计人民币120万元。2、朱亚平以2013年9月6日借给黄石中卫天房产公司人民币100万元和利息20万元，共计人民币120万元。120万元作为购房款。自签订购房合同后不再计息，视为本息两清。当日，朱亚平与黄石中卫天房产公司签订一份商品房买卖合同，约定：朱亚平购买中卫水云馨苑小区3幢3-504号房屋，商品房总金额为596199.46元，建筑面积为131.09平方米。2018牛9月3日，原黄石市城市综合开发管理办公室出具说明，内容为：黄石中卫天房产公司开发的“水云馨苑”小区涉及到清真寺建设及土地问题，项目不能办理不动产权属登记，我局对部分房源进行网上楼盘封存。封存房号为：1号楼103、2401；3号楼104、204、304、404、504。因原市房局的网上封存行为导致朱亚平无法办理房屋权属登记，故而朱亚平提起行政诉讼。另查明，2012年12月14日，黄石中卫天房产公司向原市房产局出具承诺书，承诺在水云馨苑小区项目竣工验收交付前，完成整个项目的配套公建工程；另外封存6200平方米房源现不对外销售，用于销售清真寺重建作担保，待新清真寺重建后申请解封房源，该封存房源中包含朱亚平购买的3-504号房屋。直至2014年5月31日，黄石中卫天房产公司未对朱亚平购买的3-504号房屋申请解封。2018年6月，朱亚平以黄石中卫天房产公司为被告向黄石港区人民法院提起民事诉讼，请求黄石中卫天房产公司给付朱亚平借款本金100万元及利息。2019年2月13日，黄石港区人民法院作出（2018）鄂0202民初1395号民事判决，判决黄石中卫天房产公司向朱亚平偿还借款本金100万元及利息。在该案诉讼过程中，朱亚平向黄石港区人民法院申请对所购买的3-504房屋进行财产保全，黄石港区人民法院已经予以查封。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”第二十五第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为存在法律上的利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。根据上述法律规定，原告主体资格的获得应以原告与被诉行政行为存在法律上的利害关系为前提。利害关系的判断主要应看行政行为是否对公民、法人或者其他组织的权利义务产生实际影响。就本案而言，朱亚平与黄石中卫天房产公司签订的商品买卖合同系黄石中卫天房产公司因差欠朱亚平的借款而签订的，且朱亚平因黄石中卫天房产公司差欠其借款又向黄石港区人民法院提起了民事诉讼，黄石港区人民法院判决黄石中卫天房产公司偿还朱亚平的借款本金及利息，故朱亚平在未确认其获得涉案房屋权益之前，不能证明其与涉案房屋登记行为具有法律上利害关系，其原告诉讼主体资格不适格，应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款的规定规定，裁定如下：驳回原告朱亚平起诉。案件受理费50元，于本裁定生效后退还原告朱亚平。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。审 判 长  彭亚萍人民陪审员  方三安人民陪审员  周绍明二〇一九年八月二十日法官助理汪静书记员王威