陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终8714号 上诉人（原审被告）：陕西省现代农业发展中心，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高喆森，男，汉族，1999年10月11日出生，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。上诉人陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业中心）因与被上诉人高喆森商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。现代农业中心上诉请求：1、依法撤销或改判一审判决书第二项；2、依法判令高喆森承担一、二审诉讼费用。事实和理由：涉案合同约定的违约金过高，请求法院依法予以减少。1、涉案楼盘“高新第五季”的开发商几经更迭，遗留问题颇多，现代农业中心为了处理这些问题，延误了房产证的办理；2、涉案房屋已交付使用，房产证没能按期办理，并不影响高喆森居住或出租该房屋，未给高喆森造成实际损失；3、购房合同中约定的因逾期办理房产证而产生的日万分之一的违约金已经远远超出了高喆森的实际损失，故现代农业中心按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，请求依法予以减少。高喆森辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，现代农业中心的上诉理由不能成立；2、原审法院判决“并支付从2018年10月1日起至将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金”是正确的；3、现代农业中心对2018年10月1日后的违约金的判项，并未提出异议。高喆森向原审法院起诉请求：1、现代农业中心将高喆森购买的房屋办理权属登记需由现代农业中心提供的资料报产权登记机关备案；2、判令现代农业中心向高喆森支付延期办理产权证的违约金（以总房款为基数，按日万分之一计算，截止2018年9月30日，已产生28426元，具体请判至出证之日）；3、本案诉讼费用由现代农业中心承担。事实和理由：2014年1月24日，高喆森、现代农业中心双方签订了《商品房买卖合同》，约定由高喆森购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路与锦业二路十字西北角的高新第五季小区（项目备案名为：卓越熙郡）5号楼1单元11302室房屋一套。合同同时约定现代农业中心应在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定的期限内不能取得房地产权属证书的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人应按已付购房价款的日万分之一支付违约金。合同订立后，高喆森支付了购房款，现代农业中心也于2015年9月15日向高喆森交付了房屋，并按照实测面积办理了面积补差手续，签订了补充合同，实际房屋总房款为493515元。但现代农业中心却未能在合同约定的期限内为高喆森办理房产证。现代农业中心辩称，第一、涉案楼盘项目的开发商几经更迭，现代农业中心在接手该楼盘后，也在积极处理相关遗留问题，迟延办证是因客观原因造成，不是现代农业中心有意为之；第二、涉案合同约定的违约金为每日万分之一，明显高于高喆森的实际损失，请求法院依法降低。原审法院认定事实：2014年1月24日，高喆森、现代农业中心双方签订《商品房买卖合同》，约定高喆森购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积为89.76平方米，总金额为493680元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即《商品房买卖合同》补充协议中约定，如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，因面积补差，高喆森最终实际向现代农业中心缴纳了全部购房款493515元。现代农业中心于2015年9月15日向高喆森交付了房屋。至今现代农业中心未将高喆森所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。原审法院认为，高喆森、现代农业中心双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第十五条的约定，现代农业中心作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而现代农业中心在高喆森依约向其支付购房款后，未在约定期限内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同，为高喆森办理房产资料报备手续，并承担违约责任。故高喆森要求现代农业中心办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案及承担违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。高喆森要求现代农业中心承担违约金一节，根据双方所签《商品房买卖合同》补充协议约定，现代农业中心应按已付购房价款的日万分之一向高喆森支付逾期违约金，自商品房交付使用后365个工作日后计算至现代农业中心履行报备义务之日止。至于现代农业中心辩称违约金约定过高一节，由于现代农业中心的原因导致高喆森至今未能取得房地产权属证书，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，双方约定的违约金并不存在过高的情形，故对现代农业中心的辩称理由，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起三十日内将高喆森购买的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX幢XX单元XX层XX号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起十日内支付高喆森违约金28426元（截止2018年9月30日），并支付从2018年10月1日起至将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金（以493515元为基数，按日万分之一计算）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费511元，减半后由陕西省现代农业发展中心承担255.5元。因高喆森已预交，故陕西省现代农业发展中心在支付上述款项时一并支付。本院经审理查明，二审中，双方均未提供新证据。原审判决查明的事实属实。本院认为，高喆森与现代农业中心签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。现双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即《商品房买卖合同》补充协议中约定，如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。上述合同签订后，高喆森依约向现代农业中心支付了购房款，但现代农业中心于2015年9月15日向高喆森交付了房屋后，至今未将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，故现代农业中心的行为已构成违约，应按照双方合同约定向高喆森承担逾期办证违约责任。现代农业中心上诉称，双方在合同中约定的违约金过高，应予降低。但现代农业中心对予以降低的理由及如何计算的依据未提供证据，故该上诉请求，不能成立。原审判决按合同约定的已付购房价款的日万分之一向高喆森支付逾期之日至2018年9月30日违约金28426元的认定，并无不当，本院予以确认。但对于高喆森起诉要求现代农业中心支付违约金至取得房屋产权证书之日的诉讼请求，鉴于违约时间的不确定性，对于2018年10月1日之后的违约金在实际违约事实发生之后，高喆森可另行主张。原审判决对此处理不妥，应予变更。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1282号判决第一项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1282号判决第二项为：陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内给付高喆森逾期办证违约金28426元（截止2018年9月30日）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费511元（陕西省现代农业发展中心已预交），由陕西省现代农业发展中心负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年八月十二日  书 记 员  胡 雨 欣