陕西省西安市中级人民法院     民 事  判  决 书     （2019）陕01民终7824号     上诉人（原审被告）：秦毅，男，汉族，1970年8月24日出生，现住西安市新城区。   委托诉讼代理人：马潇，陕西其源律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张海平，男，汉族，1987年1月6日出生，现住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：郭兴平，陕西达明行律师事务所律师。   上诉人秦毅因与被上诉人张海平房屋买卖合同纠纷一案不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11616号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   原审法院经审理查明，2018年3月18日，张海平（买受方、乙方）与秦毅（出售方、甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落为西安市雁塔区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室，建筑面积约为114.36平米，房屋所有权证为西安市房权证雁塔区字第1150104013-3-2-30202，双方协商一致房屋成交价格为90万元，乙方应于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将首付款30万元存入资金监管账户，乙方选择公积金贷款申办贷款支付剩余房款70万元，甲乙双方在签订该合同当日时，60个工作日内准备好所有过户资料和所需房款，90个工作日内到房管局办理过户手续，甲方应当在过户完2个月将房屋交付给乙方。若乙方违约，定金不退，甲方违约双倍退还乙方定金，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失。秦毅不认可上述合同的真实性，认为其签订的是空白合同，没有合同内容。张海平提供了证人证言予以证实签订合同的真实性，秦毅对证人证言亦不予认可。秦毅认为双方口头约定张海平于签订合同后一个月内支付其30万元，张海平对其不予认可。张海平于2018年3月18日、22日、26日、4月2日、4月13日、4月14日、5月8日、5月12日分别向秦毅支付了10万元、2万元、1万元、3万元、1万元、1万元、2万元、2万元，共计22万元。秦毅提供微信聊天记录，证明张海平未及时、足额付款，经催告后仍未及时足额付款，并已于2018年5月24日行使单方解除权，后共退还张海平23万元。张海平对房屋差价申请鉴定，经西安市中级人民法院委托西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司出具瑞特评估（2019）SF第1176号《房地产司法鉴定估价报告》，认为估价对象在价值时点（2018年6月15日）的市场评估价值为136.98万元。秦毅认为该评估价格过高。   张海平诉至原审法院称，2018年3月18日张海平、秦毅签订了《房屋买卖合同》，按照合同约定，张海平支付了秦毅10万元定金，后又支付秦毅12万元，但秦毅拒不履行合同，且将涉案房屋转移到高某某名下。故诉至法院，请求：1.解除张海平、秦毅于2018年3月18日签订的《房屋买卖合同》；2、判令秦毅双倍返还张海平定金20万元；3、判令秦毅退还张海平12万元预付款；4、秦毅赔偿张海平差价损失58万元；5、本案诉讼费由秦毅承担。   秦毅辩称，一、张海平所提供的合同并非双方真实意思表示；该合同系张海平向秦毅提供之空白合同，签署的目的在于为张海平办理公积金贷款；二、因该合同本身并非真实，张海平对秦某某请求权；三、即使按照张海平提供之合同文本审理、认定本案，该合同也已依法解除，张海平对本案无请求权。   原审法院认为，张海平提供的与秦毅签订的《房屋买卖合同》，秦毅辩称不是其真实意思表示，该合同上有秦毅的签字，张海平亦按照该合同约定向秦毅支付房款，双方均已实际履行该合同，秦毅的该项辩称，于法无据，依法不予采纳。张海平按照合同约定向秦毅支付房款，秦毅单方面通知张海平解除合同，已属违约。张海平要求解除合同，于法有据，依法予以支持。秦毅主张系张海平违约导致其行使解除权，因秦毅未提供证据证明张海平具备合同约定的违约行为，故对秦毅的该项主张不予采纳。张海平要求秦毅双倍返还定金并支付差价损失，均属于要求秦毅承担违约责任的范围，根据诚实信用原则、公平原则，结合涉案合同的实际履行情况、秦毅的违约情形、秦毅的违约行为给张海平造成的实际损失，酌情认定秦毅向张海平赔偿违约金包含差价损失共计40万元。因秦毅在向张海平退还房款多退还1万元，故该1万元应予扣除。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院遂判决：一、原告张海平与被告秦毅于2018年3月18日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告秦毅于本判决生效之日起十日内赔偿原告张海平违约金39万元；三、驳回原告张海平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12800元，鉴定费用5920元，均由被告承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。   宣判后，秦毅不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。一审违法认定张海平未拖延付款，秦毅行使的是法定解除权，并非约定解除权；二、原审判决认定事实错误。涉案鉴定意见根本不合法，秦毅提出异议后原审违法采信错误；三、原审判决适用法律错误。从始至终秦毅主张的是法定解除权，一审法院无视秦毅的主张认定为约定解除权错误；在张海平违约导致合同已依法解除后，又强找理由要求秦毅承担违约责任错误；四、原审判决无视要求追究张海平虚假诉讼责任的请求亦错误。综上，请求：1、撤销一审判决；2、在同意解除涉案《房屋买卖合同》的基础上，请求改判驳回张海平的全部诉讼请求；3、全部诉讼费由张海平承担。   张海平辩称，一、一审法院认定事实清楚。张海平支付秦毅10万元定金后，从2018年3月18日至2018年5月12日又支付秦毅12万元，共计支付秦毅22万元。张海平应于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将首付款剩余30万元存入资金监管账户，张海平选择公积金贷款支付剩余房款70万元，张海平与秦毅约定了违约责任，违约方应赔偿由此给守约方造成的一切损失。二、一审法院程序合法。一审张海平向法院申请对涉案房屋进行查封，法院对张海平的代理律师开具《调查令》，在西安市房管局查明涉案房屋已从秦毅的名下变更为高某某名下。无奈张海平变更诉讼请求为解除房屋买卖合同、双倍返还定金、返还预付款及赔偿房屋差价损失。并申请对涉案房屋价值进行评估。三、一审法院适用法律正确。四、秦毅的上诉请求及事实与理由依法不能成立。秦毅要求撤销一审判决，却同意解除合同显然是对一审判决的改判而不是撤销。改判驳回张海平一审的诉请与第一项上诉请求矛盾。综上，认为一审判决应予维持。   经审理查明，秦毅已于2018年6月8日将涉案房屋出卖给案外人高某某并过户至高某某名下。另查明，张海平在秦毅明确表示不予售卖涉案房屋后，已于2018年8月26日以123万元的价格从案外人杨国庆处另购房屋，并取得房产证。原审法院查明的其他事实属实。   本院认为，张海平与秦毅2018年3月18日签订的《房屋买卖合同》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。双方合同约定：在双方签订合同的当日90个工作日内到房管局办理过户手续。但是，秦毅在与张海平签订合同后的第59个工作日即与案外人高某某就涉案房屋签订了房屋买卖合同并完成了交易，可见，秦毅的行为符合“一房二卖”的法律特征，其违约行为已导致张海平无法取得涉案房屋，合同目的已不能实现。对于“一房二卖”的违约行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条赋予了守约方“请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的权利，而原审根据鉴定评估结论，仅判决秦毅赔偿张海平39万元违约金，与合同约定的90万房屋价款相比，并不倚高。此外，证据显示，张海平在秦毅明确表示不予售卖涉案房屋后，张海平无奈又于2018年8月26日以123万元的价格从案外人杨国庆处另购房屋，并取得房产证，结合张海平在合同约定的付款日期和条件为成就前即陆续给付秦毅23万元的事实，秦毅认为张海平无钱购房系违约在先的主张，本院不予采信。最后，我国合同法第九十六条虽然规定解除合同的通知到达对方时解除，但也赋予了合同相对方请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力的异议权。因此，在张海平于法定异议期内提起本案诉讼的情况下，虽然秦毅通知张海平解除合同，但并不当然发生解除涉案合同的法律后果，还应由人民法院依法作出确认，且仅凭张海平出于避免出现更大损失为目的而接受秦毅退款之行为，并不能认定张海平已同意解除合同。综上所述，秦毅的上诉理由不能成立，其诉请应依法予以驳回，原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7150元由秦毅负担。   本判决为终审判决。                     审 判 长  董  凡                 审 判 员  肖 晓 通                 审判员  辛   娟                    二○一九年八月十二日                   书 记 员  范致远          1