文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初16472号原告（反诉被告）：赖洋，男，汉族，1983年6月15日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张露涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙佳平，女，汉族，1988年6月26日生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邓志坚，北京国枫（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭美宇，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。第三人：重庆到家了网络科技有限公司渝鲁大道二分公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**，统一社会信用代码：91500000MA5UL8L54L。负责人：苏金碧，经理。委托诉讼代理人：汪超，男，汉族，1988年10月6日生，住重庆市渝**，系公司员工。原告（反诉被告）赖洋与被告（反诉原告）孙佳平、第三人重庆到家了网络科技有限公司渝鲁大道二分公司（以下简称到家了渝鲁分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，由审判员李超适用简易程序于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赖洋的委托诉讼代理人张露涛，被告（反诉原告）孙佳平的委托诉讼代理人邓志坚，第三人到家了渝鲁分公司的委托诉讼代理人汪超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赖洋向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的《房屋买卖合同》于被告收到该“变更诉讼请求申请”之日解除；2、判令被告立即向原告返还原告支付的5万元定金；3、判令被告向原告支付违约金259000元。本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实与理由：2018年5月1日，原被告及第三人签订签订了《存量房交易文件》，约定被告将其名下所有的位于渝北区龙塔街道××大道××号××小区××幢××号的房屋出售给原告，成交价为129.5万元，付款方式为贷款。合同签订后，原告积极履行合同义务，并委托第三人办理贷款手续。而被告经多次催告拒不按照合同约定协助原告办理产权过户手续致使交易无法继续进行。原告认为合同成立有效，对原被告均具有拘束力，被告应当按照合同约定全面履行，但被告已经明确表示不予配合办理案涉房屋的转移登记手续，故原告提出解除房屋买卖合同，并要求被告退还定金及违约金。被告（反诉原告）孙佳平辩称：涉案房产未过户并非被告原因导致，双方合同因原告违约被告已经通知解除。原告在合同履行过程中严重损害被告利益，经被告多次敦促拒绝支付首付款，构成合同法规定的被告解除合同的情形，被告并无违约行为，不应当承担违约责任。解除合同被告是同意，但是被告认为合同是在2018年6月19日双方已经达成了一致意见，同意解除合同，对于违约责任，被告认为，违约责任是在原告方，是原告方一直不履行支付首付款的义务，被告认为被告不应当承担违约金，违约金也过高，应予以调整，也不应当返还定金及承担诉讼费、保全费、律师费。第三人到家了渝鲁分公司称：合同签订后，第三人作为中介方按照合同约定通知了原被告要求他们履行合同，履行过程中被告要求提前支付首付款，但是该首付款按照合同约定是过户当日支付，因此事双方没有协商成，双方就没有达成一致意见，合同就一直没有继续履行。反诉原告（本诉被告）孙佳平向本院提出反诉请求：1、判令反诉原被告之间签订的《房屋买卖合同》已于2018年6月19日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金259000元。本案诉讼费、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月1日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告将案涉房屋出售给反诉被告，房价为129.5万元，反诉被告于合同签订当日支付5万元定金，首付款59万元直接给反诉原告，银行按揭贷款65万元由房贷银行直接支付给反诉原告，尾款5000元于交付房屋及附属设备设施装修时交付。但反诉被告在合同签订后仅支付了5万元定金，未按照合同约定在合同签订后15个工作日内支付首付款，反诉原告多次要求无果，于2018年6月19日通知反诉被告解除合同。综上反诉被告的违约行为严重侵害了反诉原告的利益，依据相关法律规定，向法院提起诉讼，望判如所请。反诉被告（本诉原告）赖洋辩称：房屋买卖合同并未在2018年6月解除且是反诉原告违约导致合同未能继续履行，因此，反诉原告陈述的事实及理由、请求不应当得到支持。经审理查明：2018年5月1日，孙佳平（甲方）与赖洋（乙方）、到家了渝鲁分公司（丙方）签订《存量房交易文件》，其中《房屋买卖合同》中约定，甲方将坐落于重庆市渝北区龙塔街道××大道××号××小区××幢××号房屋出卖给乙方，房屋成交总价为1295000元。约定的付款方式为贷款，定金50000元由乙方于签订本合同当日交付于甲方，首付款590000元由乙方于“□办理权属转移登记申请并取得回执单当日□______交付甲方”，孙佳平提供的合同文本中该处无任何勾画，赖洋提供的合同文本该处勾有斜杠，按揭款650000元由放贷银行直接交付予甲方，尾款5000元，由乙方于甲方交付该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰时交付于甲方。违约责任处约定，乙方未按照约定时间付款的，逾期超过15日的，甲方有权解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款，甲乙双方任何一方未按照合同约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。赖洋举示的合同附件物业交割清单中，对案涉房屋内的可移动家具家电进行勾画确认。合同签订当日，赖洋向孙佳平支付了50000元定金。后赖洋向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行申请了二手住房购置贷款，并于2018年6月22日审批通过。2018年7月9日，到家了渝鲁分公司工作人员向孙佳平发出短信，敦促孙佳平在接到通知的5个工作日内按照双方约定办理产权转移登记手续。孙佳平回短信称，签订合同时约定15日内支付首付款，买方未按约定支付首付款，经多次催促，买方在合理期限内仍未支付，逾期未支付已经超过2个月，属于严重违约行为，严重影响其利益，其有权终止合同履行。孙佳平为证明在签订合同时中介公司及买方曾承诺首付款在合同签订的15日内支付，向我院举示了录音及视频资料，录音及视频资料中，孙佳平曾多次问“签合同的时候是不是给我们承诺的15个工作日”，到家了渝鲁分公司的工作人员称“我们说的正常情况下”“我说是正常情况下，银行审批通过要15个工作日”。赖洋原起诉要求孙佳平继续履行合同，后于2018年9月6日变更诉讼请求，要确认双方签订的《房屋买卖合同》于孙佳平收到该“变更诉讼请求申请”之日解除。赖洋为证明其损失，向我院申请了对案涉房屋在2018年9月6日的价值进行评估，我院委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋的价值进行了评估，该公司于2019年4月28日作出《房地产估价报告》，估价结果为案涉房屋价值为134.5万元，合同勾画确认的房屋内的可移动的家具家电的市场价值为18460元。赖洋支付了评估费用6000元。以上事实，有当事人的陈述、存量房交易文件、业主收款证明、短信截图、视频录音资料、评估报告、发票等在卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，本案的主要争议焦点在于首付款的支付时间。赖洋及到家了渝鲁分公司均主张首付款的支付时间为办理权属转移登记申请并取得回执单当日，而孙佳平主张为合同签订后的15个工作日内。根据双方举示的合同文本，在首付款支付时间处仅有“□办理权属转移登记申请并取得回执单当日□______交付甲方”一个选项，无论是否存在勾画，从字面理解均应为在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付首付款。孙佳平称签订合同当日，赖洋及到家了渝鲁分公司曾承诺在15个工作日内支付，但其举示的录音资料中，到家了渝鲁分公司工作人员仅称正常情况下15个工作日内银行贷款能够审批通过，并未承诺15个工作日支付首付款。综上，本院认为孙佳平举示的证据不足以证明首付款应当在合同签订的15个工作日内支付，其主张不成立，本院采信赖洋及到家了渝鲁分公司的陈述，首付款应在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付。赖洋与孙佳平签订的合同约定首付款应在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付，孙佳平要求赖洋提前支付首付款无事实依据，其因此提出解除房屋买卖合同，并拒绝办理房屋权属转移登记手续，其行为构成违约。现赖洋已同意解除双方签订的房屋买卖合同，本院确认2018年9月6日，赖洋变更诉讼请求，即同意解除房屋买卖合同时案涉房屋买卖合同解除。房屋买卖合同已解除，孙佳平应当返还赖洋定金5万元。因孙佳平的违约行为，导致赖洋丧失取得案涉房屋及附属家具家电的机会，房屋溢价损失及家具家电的损失共计为68460元（134.5万元-129.5万元+1.846万元），另赖洋还因诉讼产生了律师费、误工费等损失。现孙佳平提出违约金过高要求调整，本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，酌情将赖洋主张的违约金调整为已明确的房屋溢价损失及家具家电损失总额的1.3倍即88998元，赖洋主张的其他违约金，本院不予支持。赖洋主张律师费，但未举示相关证据予以证明，且本院在主张违约金时酌情考虑了律师费的损失，因此对赖洋律师费的请求，本院不予支持。赖洋在履行合同过程中不存在违约行为，相反系孙佳平存在违约行为，因此孙佳平在本案中提出的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赖洋与被告（反诉原告）孙佳平于2018年5月1日签订的《房屋买卖合同》于2018年9月6日解除。二、被告（反诉原告）孙佳平在本判决生效后10日内退还原告（反诉被告）赖洋定金50000元。三、被告（反诉原告）孙佳平在本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）赖洋违约金88998元。四、驳回原告（反诉被告）赖洋的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）孙佳平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5935元，减半收取2968元，保全费5000元，鉴定费6000元，由被告（反诉原告）孙佳平负担。反诉案件受理费2592.5元由被告（反诉原告）孙佳平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李超二〇一九年八月二十二日书记员  詹蔚