重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终5924号上诉人(原审原告):陈小林，男，1970年4月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：刘洋，四川西华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。法定代表人：李建荣，总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎，女，1993年2月20日出生，汉族，重庆大川集团房地产开发有限公司员工。上诉人陈小林因与被上诉人重庆大川集团房地产开发有限公司（以下简称大川公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初4373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈小林的委托诉讼代理人刘洋，被上诉人大川公司的委托诉讼代理人刘莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小林上诉请求：一、撤销重庆市沙坪坝区人法院(2019)渝0106民初4373号判决；二、改判大川公司履行申请办理《房地产权证》义务；三、改判大川公司向陈小林赔偿违反房屋产权状况承诺的违约金5605.31元；四、改判大川公司赔偿陈小林延期申请办理《房地产权证》的违约金，暂定54484元(2016年8月31日起至2019年4月30日止)；五、判决一、二审诉讼费由大川公司承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。1、2014年5月22日,陈小林与大川公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第七条约定,甲方(即大川公司)应当在2015年12月31日将房屋交付给乙方(即陈小林)使用,合同第十三条约定,预售商品房的,本商品房实际交付使用之日起60日内,由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请。2016年6月30日,大川公司将涉案房屋交付给陈小林。2016年8月30日、2016年10月24日、2018年6月11日,重庆市沙坪坝区人民法院、重庆市渝北区人民法院、重庆市第五中级人民法院分别对涉案房屋所在土地进行了查封。一审法院在判决书中认定,大川公司未在合同期限内为陈小林办理《房地产权证》已经构成违约,但因涉案房屋所在国有土地使用权已被人民法院查封,大川公司为陈小林办理《房地产权证》存在法律和事实上的不能履行;陈小林认为一审法院认定事实存在错误。2、陈小林与大川公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定,交房起60日内大川公司应当向涉案房屋所在地土地房屋登记机构提交办理涉案房屋《房地产权证》的申请;该约定内容合法,为双方的真实意思表示,是大川公司最为重要的义务之一,因此大川公司应严格按约定时间履行义务。3、陈小林与大川公司签订合同的时间为2014年5月22日,而上述三个法院查封房屋所在地的土地时间分别为2016年8月30日、2016年10月24日、2018年6月11日,也就是说在法院查封土地之前,陈小林以及所在房屋单元其他人的购房合同是经过网签备案登记的,其购买房屋所在地土地使用权并非大川公司的,因此陈小林可以通过提出查封异议而解除查封，从而办理《房地产权证》;另外,导致陈小林购买房屋所在地的土地被查封是因为大川公司与第三人存在债务纠纷,大川公司认为的违约行为不应当定性为法律障碍,大川公司完全可以通过积极履行债务而解除土地查封,因此无论是陈小林提起查封异议或者大川公司积极履行义务都可以使得土地查封被解除。一审法院简单依据房屋所在土地存在查封就认定，大川公司因自己的债务纠纷导致了土地被查封是申请办理产权证的一个法律障碍，是事实认定错误。且判决并没有要求大川公司在合理的时间内解除查封,提交办证申请,违反了《中华人民共和国合同法》第八条规定和第六十条第一款等相关规定。陈小林依据法律规定和合同约定要求违约的大川公司按约履行义务反而败诉,而作为违约方的大川公司却可以明明违约了还可以继续违约,且没有任何时间限制。这是与法律保护守约方的本质不相符的。二、一审判决明显显失公平。1、《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，因大川公司的责任,未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请,大川公司自合同约定提交办证之日起至大川公司实际提交办证并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,大川公司按日向陈小林支付已付房价款0.10?的违约金,并于大川公司实际取得房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向陈小林支付违约金。2、关于本条合同条款约定,其真实含义是大川公司存在违约行为后,为防止大川公司拖延向陈小林支付违约金，而对大川公司支付违约金时间的一个限制,并且该时间的限制仅仅只能适用于大川公司在取得登记受理单后,陈小林才提出请求这种情形。现陈小林在大川公司迟迟未办证的情况下提起了办证请求以及支付违约金请求,不应当适用关于大川公司实际取得登记受理单30日这个约定。一审法院在审理中没有了解合同条款的真实含义,对陈小林不同时间主张违约金作不同的区别处理,有违国家制定该格式合同保护购房者的初衷,其不仅仅违反合同本身,也没有法律依据。3、如果按一审法院的判决,不仅不对大川公司提交办证时间进行限制，而陈小林又只能在大川公司取得登记受理单后才能提出违约金支付请求,那么该判决变相的对陈小林请求违约金增加了限制条件,其结果将导致大川公司可以无限制的拖延申请办证的时间,甚至可以让大川公司高枕无忧的拒绝申请办证,因为只要不提交办证申请,陈小林请求支付违约金的时间条件就不满足,不能向大川公司主张违约金;如果提交办证申请,大川公司支付违约金的时间就只有短短30日,大川公司依据一审判决可以堂而皇之的继续高调违约,拖延甚至拒绝提交办证申请,这样的结果对善意的遵守法律，遵守合同的陈小林极为不利,判决明显显失公平,从而导致陈小林所购买房屋长期且无时间限制的处于产权不明、交易不能的状态。这不仅有违国家关于登记制度的规定,也不符合社会的公序良俗。三、一审法院适用法律错误。1、合同第十一条约定,大川公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷,保证该商品房没有司法查封或其他限制交易的情况。如因大川公司隐瞒上述情况,导致陈小林不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的,陈小林有权退房,大川公司应于陈小林解除合同书面通知到达之日起30日内,将陈小林已付房价款及利息退还给陈小林,陈小林有权要求大川公司支付不超过已付房价款一倍的赔偿金,该赔偿金为已付房价款0.10%。一审法院认为合同只约定了大川公司隐瞒涉案商品房有司法查封等情况，导致陈小林不能办理产权登记时,陈小林有权解除合同,要求大川公司退还房款及利息,并要求大川公司支付不超过房价款一倍的赔偿金;并没有约定陈小林继续履行合同的情形下,大川公司应当支付违约金的责任。即使将合同第一十条约定的赔偿金解释为违约金,陈小林在未解除合同时要求大川公司支付该项违约金,也不符合合同约定。2、陈小林有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的、第十九条的规定主张权利。3.陈小林在诉讼请求中请求法院判决大川公司向陈小林赔偿因违反房屋产权状况承诺违约金,既表示了该违约金产生的原因,也表示了该违约金的主张依据，因此该项违约金实质就是商品房买卖合同第十一条中约定的赔偿金。一审法院在审理中认定,陈小林与大川公司未就大川公司违反产权状况导致陈小林不能办理《房地产权证》约定违约金,即使将违约金解释为赔偿金,在陈小林未提出解除合同时大川公司不应支付该项违约金或赔偿金;但根据最高法上述十八条、十九条两条司法解释的规定以及合同约定,因大川公司的原因导致陈小林不能自房屋交付使用之日起60日办理《房地产权证》,大川公司应当承担违约责任;并且商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。该解除合同与赔偿损失是两项权利,既可以同时主张,也可以分别主张。因此陈小林该项诉讼请求合理合法,一审法院适用法律存在错误。综上所述,陈小林认为,一审法院的判决存在错误,明显显失公平,特别是对陈小林请求违约金时间的认定,不利于保护严格依法依约履行义务的陈小林,使陈小林与大川公司之间的合同关系处于不稳定状态,合同清清楚楚的显示了履行时间，却变成了遥遥无期的履行时间且没有任何限制,容易导致大川公司10年、20年都不申请办证,陈小林却不能向大川公司主张违约金的现象。为维护自己的合法权益,陈小林特提出上诉,请求法院支持陈小林的上诉请求。大川公司辩称，一审判决正确，请求维持，驳回上诉。陈小林向一审法院起诉请求：1、判令大川公司向陈小林支付因违反房屋产权状况承诺违约金5605.31元（已付房价款560531元×1%）。2、判令大川公司协助陈小林办理位于重庆市江北区大石坝组团D分区XXX号房屋的不动产权证；3、判令大川公司支付陈小林逾期办证违约金，该违约金以已付房款560531元为基数，从2016年8月31日起，每日按万分之一计算至大川公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）4、本案的诉讼费由大川公司承担。一审法院认定事实：2014年4月16日，大川公司取得位于重庆市江北区大石坝组团D分区XXX的编号为渝国土房管（2014）预字第（308）号的《商品房预售（预租）许可证》。2014年5月22日，陈小林（乙方）与大川公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的重庆市江北区大石坝组团D分区XXX号成套住宅房屋一套。本商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2014）预字第（308）号。本商品房为清水房，总成交价560531元。合同第七条约定，甲方应当在2015年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。合同第八条约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。合同第十一条约定，甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷，保证该商品房没有司法查封或其他限制交易的情况。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款0.10%。合同第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，双方同意按下列方式处理：逾期在360日（含）之内的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之x的违约金；逾期超过360日后，乙方有权要求解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，陈小林向大川公司支付了合同约定的全部购房款。2016年7月26日，大川公司向陈小林交付涉案房屋并提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。陈小林于同日签署了《业主（住户）接房手续办理会签表》并在《新建商品房屋质量保证书》签字。该《新建商品房屋质量保证书》载明;本商品房交付日期为2016年6月30日。合同约定的办理《房地产权证》期限到期后，大川公司未为办理《房地产权证》。因大川公司至今未为办理《房地产权证》，现陈小林诉至一审法院，要求判如所请。另查明，位于重庆市江**大石坝组团D分区**团的权证号为**地证2015字第××号的房地产无抵押，但于2016年8月30日被重庆市沙坪坝区人民法院查封，于2016年10月24日被重庆市渝北区人民法院查封，于2018年6月11日被重庆市第五中级人民法院续查封。一审法院认为，陈小林、大川公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按约定全面履行自己的义务。大川公司未在合同约定的期限内为陈小林办理《房地产权证》即不动产权证，已经构成违约，大川公司应当为陈小林办理不动产权证，但是，涉案房屋所在的国有土地使用权已被人民法院查封，陈小林要求大川公司为其办理涉案房屋的不动产权证，在法律上和事实上均不能履行，故对陈小林的该项诉讼请求，一审法院不予支持。大川公司未在合同约定的期限内为陈小林办理《房地产权证》即不动产权证，已经构成违约，大川公司应当依照合同约定支付陈小林逾期办证的违约金。合同第十三条约定，如因大川公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，陈小林要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至大川公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，大川公司按日向陈小林支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于大川公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向陈小林支付违约金，因大川公司至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，现陈小林要求大川公司支付逾期办证违约金，不符合合同约定的大川公司支付违约金的期限。对陈小林的该诉讼请求，一审法院不予支持。合同第十一条约定，大川公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷，保证该商品房没有司法查封或其他限制交易的情况。如因大川公司隐瞒上述情况，导致陈小林不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，陈小林有权退房，大川公司应于陈小林解除合同书面通知到达之日起30日内，将陈小林已付房价款及利息退还给乙方，陈小林有权要求大川公司支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，该赔偿金为已付房价款0.10%。可见，合同约定了如大川公司隐瞒涉案商品房有司法查封等情况导致陈小林不能办理产权登记时，陈小林有权解除合同，要求大川公司退还房款及利息，并要求大川公司支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，但合同未约定在陈小林要求继续履行合同的情形下，大川公司应当支付违约金的责任。因此，陈小林要求大川公司支付因违反房屋产权状况承诺的违约金，不符合合同约定和法律规定，一审法院对陈小林的该项请求不予支持。需要说明的是，即使将合同第十一条约定的赔偿金解释为违约金，陈小林在未解除合同时要求大川公司支付该项违约金，也不符合合同的约定。据此，一审法院判决如下：驳回陈小林的诉讼请求。案件受理费1304元，减半收取652元（陈小林已预交），由陈小林负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、大川公司是否应当履行申请办理房屋产权登记义务；2、大川公司是否应当支付违反房屋产权状况承诺的违约金及金额；3、大川公司是否应当支付延期申请办理房屋产权登记违约金及金额。现对争议焦点综合评析如下：第一，关于大川公司是否应当履行申请办理房屋产权登记义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。涉案房屋所在的国有土地使用权已被人民法院查封，陈小林要求的大川公司申请办理涉案房屋产权登记，在法律上和事实上不能履行，故对陈小林的该项请求不予支持。二、关于大川公司是否应当支付违反房屋产权状况承诺的违约金及金额。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。涉案房屋土地被人民法院查封，大川公司违背了其作出的涉案房屋无司法查封的承诺，但合同仅约定了陈小林解除合同时有权要求大川公司支付赔偿金，未约定陈小林要求继续履行合同时大川公司应当支付违约金。陈小林要求继续履行合同，其要求大川公司承担违背房屋产权状况承诺的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于大川公司是否应当支付延期申请办理房屋产权登记违约金及金额。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因大川公司原因导致至今未申请房屋产权登记，大川公司已构成违约，但合同约定的支付违约金的时间是大川公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，现大川公司未取得房屋产权登记申请受理单，违约金尚未达到履行期限，对陈小林要求支付违约金的请求不予支持。其他认定同一审。综上所述，陈小林的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1304元，由上诉人陈小林负担。本判决为终审判决。审判长  陈娅梅审判员  赵文建审判员  刘家秀二〇一九年八月十五日书记员  廖婧伊