内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再156号抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：李建忠，男，1966年9月9日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张克杰，内蒙古天原律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丰利，内蒙古天原律师事务所律师。申诉人（一审被告、二审上诉人）：牛瑞英，女，1962年8月4日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：刘素平，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：周子峰，男，1957年9月8日出生，汉族，内蒙古科技大学后勤处职工，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：刘素平，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：裴晓帆，男，1971年7月29日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：梁勇钢，内蒙古釜册律师事务所律师。申诉人李建忠、牛瑞英、周子峰因与被申诉人裴晓帆房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2016）内02民终380号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]15000000133号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2018）内民抗111号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察官王民，检察官助理叶青出庭。申诉人李建忠的委托诉讼代理人张克杰、马丰利，申诉人牛瑞英及其与周子峰的共同委托诉讼代理人刘素平，被申诉人裴晓帆及其委托诉讼代理人梁勇钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，包头市中级人民法院（2016）内02民终380号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，理由如下：终审法院认定牛瑞英与李建忠对于涉案房屋的买卖意思表示不真实，双方签订的房屋买卖合同应属无效是错误的。首先，李建忠买房前，牛瑞英带领其去该房实地查看了房屋结构等情况，因该房当时已出租，牛瑞英是房屋登记的产权人，且称其是出租人，因此，李建忠无法知道裴晓帆已从牛瑞英处购买了该房屋。二审法院认定李建忠在与牛瑞英购买房屋时，发现涉案房屋由他人居住未与承租人核实房主的情况，未尽到购买人应尽的注意义务，其主观不构成善意缺乏证据证明。其次，牛瑞英与李建忠因买卖房屋共签订了三份合同，分别为2010年7月1日签订的《房屋交易合同书》、2010年7月5日签订的《房屋交易合同》及《房地产买卖合同》。牛瑞英、周子峰、李建忠均认可双方实际履行的是2010年7月5日签订的《房屋交易合同》，即合同价款为60万元的合同。买房时李建忠又支付了合理的对价60万元，有房屋交易合同、付款收据、银行贷款手续为证，终审法院认为无法认定李建忠对于涉案房屋支付了合理对价，李建忠的行为不构成善意取得是错误的。再次，牛瑞英、周子峰、李建忠已办理了房屋产权变更登记，因此李建忠已依法取得该房所有权。所以，终审法院认为牛瑞英与李建忠对于涉案房屋的买卖意思表示不真实，双方签订的房屋买卖合同应属无效，认定的基本事实缺乏证据证明。李建忠申诉称，同意检察机关的抗诉意见，再审请求：撤销一、二审判决，查清事实依法改判。牛瑞英、周子峰申诉称，同意检察机关的抗诉意见，再审请求：撤销一、二审判决，依法改判驳回裴晓帆的全部诉讼请求。本案中不存在合同有效无效的问题，是诉争房屋所有权归谁的问题。牛瑞英与李建忠办理了过户登记应该有效，牛瑞英与裴晓帆的房屋买卖虽然交付了房屋，但是没有办理过户登记于法无效，应依法驳回裴晓帆的诉讼请求。裴晓帆辩称，（一）本案李建忠和牛瑞英并没有向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，而是通过上访申诉的方式直接向内蒙古自治区人民检察院申请抗诉。本案李建忠、牛瑞英是第二次以这种方式申请抗诉，按照我国民事诉讼法的相关规定，内蒙古自治区人民检察院此次抗诉违反法律规定，应予驳回。（二）本案是随着房价上涨牛瑞英夫妇在能办理产权证及过户的情形下，违背诚实信用原则，多次向裴晓帆提出增加转让费的无理要求，并于2010年1月6日将裴晓帆起诉至法院，之后又撤回起诉。在撤诉前的2010年7月1日，牛瑞英夫妇找到李建忠签订一份虚假的《房地产买卖合同》，双方合谋虚拟房屋转让款70万元，并出具了虚假的首付款36万元的凭证，又以二手房抵押贷款的形式向银行套现，骗取贷款34万元。牛瑞英夫妇于2010年7月2日拿到房屋产权证后，又与李建忠于2010年7月5日签订了两份虚假的《房地产买卖合同》并于当日办理了过户手续。按照交易习惯，买卖双方从签订合同到办理过户需要一定的时间，而牛瑞英、周子峰、李建忠在签订合同当天就拿到房屋产权证，唯一合理的解释就是双方在2010年7月5日的合同是后补的，有恶意串通的行为，李建忠取得物权的行为不构成善意取得，其买卖合同及过户行为无效。裴晓帆向一审法院起诉请求：1.确认牛瑞英、周子峰与李建忠签订的《房地产买卖合同》无效;2.确认裴晓帆与牛瑞英、周子峰签订的《购房协议》有效;3.判令牛瑞英、周子峰、李建忠给裴晓帆办理房屋过户手续;4.诉讼费由牛瑞英、周子峰、李建忠承担。一审法院认定事实：2000年10月13日，牛瑞英购买了包钢出售的公有住房，交纳了位于包头市昆都仑区少先路23号街坊11栋2号房屋的首付款144151元，余款于2010年6月28日交清。2005年10月24日，裴晓帆与牛瑞英、周子峰签订了《购房协议》。协议约定牛瑞英、周子峰将自己所有的位于包头市昆都仑区少先路23号街坊11栋2号房屋出让给裴晓帆。双方协商总价格25万元，房屋过户费双方各自负担50%。首次付款17万元，其余款项8万元于一个月内由二人办理好过户手续后一次性付清。合同还约定了房屋费用的结算及违约条款。合同签订当日，裴晓帆将约定的购房款17万元支付给牛瑞英，牛瑞英向其出具了收条一张。之后二人将该房屋交付裴晓帆，裴晓帆一直居住使用至今。另查明，2010年7月1日，牛瑞英与李建忠签订《房屋交易合同书》。合同约定李建忠购买位于包头市昆都仑区少先路23号街坊11栋2号房屋，该房售价70万元。李建忠向牛瑞英交付首付款36万元，向中国银行包头分行办理按揭贷款34万元。牛瑞英保证该出售的房屋未出租，如有隐瞒，需承担相应的法律责任并赔偿李建忠的所有损失。2010年7月1日，牛瑞英向李建忠出具收据一张，写明收到首付款36万元。同日，李建忠向银行贷款34万元。2010年7月5日，双方又签订《房屋交易合同》，约定售房价格为60万元。同日，牛瑞英向李建忠出具收条一张，写明收到购房款定金20万元。2010年10月6日，牛瑞英向李建忠出具收条一张，写明收到购房款40万元。2010年7月5日，牛瑞英与李建忠再次签订《房地产买卖合同》，约定该房屋的成交价为22万元。现牛瑞英、周子峰、李建忠均认可三人履行的合同是2010年7月5日签订的房屋价款为60万元的合同。还查明，2010年1月4日，牛瑞英、周子峰曾作为原告起诉裴晓帆确认双方签订的《购房协议》无效。但双方经法庭调解没有达成一致意见，牛瑞英、周子峰于2010年7月2日向该院申请撤诉，该院口头裁定准予撤诉。2010年7月2日，牛瑞英取得了位于包头市昆都仑区少先路23号街坊11栋2号房屋的所有权证。2010年7月5日，李建忠取得了该房屋的所有权证。一审法院判决：（一）确认牛瑞英、周子峰与李建忠于2010年7月5日签订的《房地产买卖合同》无效；(二)确认裴晓帆与牛瑞英、周子峰于2005年10月24日签订的《购房协议》有效；（三）牛瑞英、周子峰、李建忠于本判决生效后一个月内协助裴晓帆办理位于包头市昆都仑区少先路23号街坊11栋2号房屋的过户手续，过户至裴晓帆名下。案件受理费5050元，由牛瑞英、周子峰负担。牛瑞英不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回裴晓帆的全部诉讼请求。李建忠不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判确认李建忠与牛瑞英签订的《房地产买卖合同》有效，裴晓帆与牛瑞英、周子峰签订的《购房协议》无效，一、二审诉讼费用由裴晓帆承担。二审法院认定事实除牛瑞英、周子峰将房屋交付裴晓帆后，裴晓帆居住使用至今的事实以及牛瑞英、周子峰起诉裴晓帆解除合同案件法院口头裁定撤诉的事实与一审法院查明的事实不一致外，其余事实与一审查明的事实一致。另查明，牛瑞英、周子峰与裴晓帆签订合同后，将房屋交付裴晓帆，裴晓帆占有、使用至今。目前，涉案房屋由裴晓帆租赁给案外人经营超市。2010年7月2日，内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院作出（2010）昆民初字第493号民事裁定书，准许牛瑞英、周子峰撤回对裴晓帆的起诉。二审法院认为，本案双方争议的焦点为：1、裴晓帆与牛瑞英、周子峰签订的《房屋交易合同书》的效力问题。2、牛瑞英与李建忠签订的房地产买卖合同的效力问题。3、一审是否存在程序违法的情形。关于裴晓帆与牛瑞英、周子峰签订的《房屋交易合同书》的效力问题。裴晓帆与牛瑞英、周子峰签订的合同书是双方真实意思表示，裴晓帆已经按合同约定履行了交付首付款17万元的义务，剩余房款8万元未付是因为未办理过户，不符合约定的付款条件。牛瑞英、周子峰则于合同签订后将房屋交付裴晓帆使用至今。可见，该合同书不仅真实签订且实际已经履行。牛瑞英、李建忠均上诉称根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定，未依法登记取得权属证书的房屋不得转让。故双方之间的合同书因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项的规定而无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定不属于效力性强制性规定，故不能因此而认定双方签订的合同书无效。牛瑞英还上诉称其在与裴晓帆签订合同书时尚未取得该房屋的所有权，且该房屋系包钢房产，当时不允许转让。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，其该上诉理由没有法律依据，且在双方合同履行期间内，包钢的房产已经允许转让。因此，双方签订的《房屋交易合同书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。关于牛瑞英与李建忠签订的房地产买卖合同的效力问题。牛瑞英在将房屋卖于裴晓帆后，又将房屋卖于李建忠，且对李建忠隐瞒了房屋已经出卖的事实，其主观明显恶意。李建忠在与牛瑞英购买房屋时，发现涉案房屋由他人居住未与承租人核实房主的情况，未尽到购买人应尽的注意义务，其主观不构成善意。且牛瑞英与李建忠共计签订了三份不同价款的合同，无法认定李建忠对于涉案房屋支付了合理对价，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条不动产善意取得的构成要件，故李建忠的行为不构成善意取得。因此，牛瑞英与李建忠对于涉案房屋的买卖意思表示不真实，双方签订的房屋买卖合同应属无效。经查明，牛瑞英与李建忠因买卖涉案房屋共签订了三份合同，分别为2010年7月1日签订的《房屋交易合同书》、2010年7月5日签订的《房屋交易合同》及《房地产买卖合同》。虽然牛瑞英、周子峰、李建忠均认可双方实际履行的是2010年7月5日签订的《房屋交易合同》，即合同价款为60万元的合同，但该三份合同均为双方因涉案房屋买卖所签，故应均属无效。关于一审程序是否存在程序违法的情形。从一审庭审笔录记载来看，一审开庭时宣布的合议庭组成人员与一审判决书署名的合议庭成员一致，并无牛瑞英、李建忠所称程序违法的情形。因此，一审程序并无不当。二审法院判决：（一）维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第1719号民事判决第二项即“确认裴晓帆与牛瑞英、周子峰于2005年10月24日签订的《购房协议》有效”、第三项即“牛瑞英、周子峰、李建忠于本判决生效后一个月内协助裴晓帆办理位于包头市昆都仑区少先路23号街坊11栋2号房屋的过户手续，过户至裴晓帆名下”；（二）撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第1719号民事判决第一项即“确认牛瑞英、周子峰与李建忠于2010年7月5日签订的《房地产买卖合同》无效”；（三）确认牛瑞英与李建忠于2010年7月1日签订的《房屋交易合同书》、2010年7月5日签订的《房屋交易合同》、2010年7月5日签订的《房地产买卖合同》无效。一、二审案件受理费15150元，由牛瑞英、李建忠各自负担7575元。本院再审查明的事实与二审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案再审的争议焦点为1.2005年10月24日裴晓帆与牛瑞英、周子峰签订的《购房协议》效力。2.李建忠与牛瑞英履行的是哪一份房屋买卖合同及合同效力。3.裴晓帆要求牛瑞英、李建忠、周子峰办理房屋过户登记的请求能否成立。关于第一个争议焦点，2005年10月24日裴晓帆与牛瑞英、周子峰签订的《购房协议》是双方真实意思表示，并不违反法律行政法规的规定，为有效合同。牛瑞英称该房系包钢公产房，不允许对外转让，其在与裴晓帆签订合同时未取得所有权，该合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，牛瑞英该申诉理由没有法律依据，且在双方合同履行期间内，包钢的房产已经允许转让。故2005年10月24日裴晓帆与牛瑞英、周子峰签订的《购房协议》有效。关于第二个争议焦点，牛瑞英与李建忠分别于2010年7月1日及2010年7月5日签订过三份房屋买卖合同，三份合同的房屋价款均不同，现双方均认可实际履行的为2010年7月5日签订的《房屋交易合同》，约定售房价格为60万元。关于该份合同的效力问题，裴晓帆主张因牛瑞英与李建忠恶意串通，损害第三人利益，故签订的房屋买卖合同无效，对此，裴晓帆负有举证责任。因该房屋属一房二卖的情形，牛瑞英明知自己已经将房屋出售给裴晓帆，并由裴晓帆实际占有使用房屋多年，又将房屋出售给李建忠，牛瑞英具有主观恶意。李建忠作为买受人，与牛瑞英一同去涉案房屋进行查看，当时房子有人使用，牛瑞英告诉李建忠是其租出去了，牛瑞英对此认可，承认是自己欺骗了李建忠。尽管李建忠未与租户核实出租人是否为牛瑞英，有一定的过失，但是不能据此认定双方有恶意串通的行为。裴晓帆主张牛瑞英与李建忠是虚假交易，但是李建忠举出了《房屋交易合同》、牛瑞英两次收款的收条、贷款合同、每月还贷款的存折以及房屋所有权证，以上证据证明李建忠与牛瑞英签订了房屋买卖合同，以60万元的价格购买争议房屋，已将房款全部付清，并办理了房屋过户手续。故裴晓帆主张该房屋买卖交易为虚假交易的理由不能成立。综上，牛瑞英与李建忠于2010年7月5日签订的《房屋交易合同》有效。二审判决认定《房屋交易合同》无效，属适用法律错误，应予纠正。关于第三个争议焦点，根据2015年全国民事审判工作会议纪要第27条“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定”的规定，本案在裴晓帆不能举证证明李建忠与牛瑞英恶意串通先行办理登记的情形下，应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序，确定权利保护顺位。故在李建忠已经取得房屋所有权证的情形下，应当优先保护李建忠的合法权益。裴晓帆请求牛瑞英、周子峰、李建忠协助其办理过户登记的诉讼请求不能成立，应予驳回。裴晓帆可通过另行诉讼向牛瑞英、周子峰主张承担合同违约责任。综上，牛瑞英、周子峰、李建忠的部分申诉请求成立，二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2016）内02民终380号民事判决及内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第1719号民事判决；二、确认裴晓帆与牛瑞英、周子峰签订的《购房协议》有效；三、驳回裴晓帆的其他诉讼请求。一、二审案件受理费15150元，由牛瑞英、周子峰负担。本判决为终审判决。审判长  庞志军审判员  武 杰审判员  武丽英二〇一九年八月二日书记员  涂 彬