福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初457号 原告:福州名城物业管理有限公司，住所地福州开发区快安延伸区**地科技园区创新楼6C，统一社会信用代码9135010574635442XL。 负责人：吕雨华，总经理。 委托诉讼代理人：王雪香，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂莉，福建融成律师事务所律师。 被告:谭建启，男，1955年1月3日出生，汉族，住址福建省福州市鼓楼区。 原告福州名城物业管理有限公司（以下简称“名城物业公司”）与被告谭建启物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告名城物业公司的委托诉讼代理人王雪香到庭参加诉讼，被告谭建启经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费15151.14元（2015.4-2018.8,41个月）、公共水电能耗费2802.8元以及花园管理费1081.38元，并支付违约金200元（按日万分之二点一计），合计19235.32元；2.由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2006年11月20日与名城地产（福建）有限公司签订《名城港湾前期物业管理服务合同》，约定名城地产（福建）有限公司委托原告对名城港湾实行专业化的物业管理服务，物业服务费为：1.独栋、双拼别墅2.5元/月平方米、2.联排别墅、商铺2元/月平方米，能源费用（小区公共水电费）按实际发生额进行分摊。被告购买的名城港湾c地块70#102房产面积为184.77平方米，被告每月应支付的物业服务费为369.54元。被告自2015年4月起开始至2018年8月拖欠物业服务费15151.14元、拖欠公共水电能耗费2802.8元，拖欠花园管理费1081.38元。依据原告与名城地产（福建)有限公司签订《名城港湾前期物业管理服务合同》第二十一条第（一）款第5项约定：如业主或物业使用人逾期未交纳的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起每天按应交费的万分之二点一交纳违约金。综上，原告认为，原告依约为名城港湾及被告提供物业服务，被告作为产权人，应依合同约定支付物业服务费、公共水电能耗费、花园管理费等。为维护原告合法权益，依据民诉法规定提起诉讼。 被告谭建启未提交书面答辩。 原告名城物业公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.名城港湾《前期物业管理服务合同》，以此证明原告于2006年11月20日与名城地产（福建）有限公司签订名城港湾《前期物业管理服务合同》，并约定相关权利义务；2.名城港湾楼宇交付内部流水单、《房屋登记簿》，以此证明被告为名城港湾C区70#102单元业主；3.《律师函》、《快递邮件详情单》及快递流转详情，以此证明原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付拖欠物业管理等费用。被告谭建启未提供证据。本院认为，被告谭建启经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证权利。原告提交上述证据来源合法、内容客观真实，且与本案存在关联，可以作为认定本案事实的证据，本院予以采信，并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：2006年11月20日，名城地产（福建）有限公司（甲方）与福州名城物业管理有限公司（乙方）签订名城港湾《前期物业管理服务合同》，合同约定由乙方（原告）对名城港湾一期进行物业管理服务。合同第21条约定物业管理费：1.独栋、双拼别墅物业管理服务费2.5元/月平方米；2.联排别墅、商铺2元/月平方米；3.能源费用（小区公共水电费）按实际发生额进行分摊；4.本物业管理服务费收取起始日为甲方向业主通知的入伙之日起计收；5.本物业管理服务费每个月交纳一次，交费时间为每月5日前。如业主或物业使用人逾期未交纳的，乙方（原告）有权要求业主或物业使用人补交，并从通期之日起每天按应交费的万分之二点一交纳违约金。第28条物业管理费由业主按其物业的建筑面积缴纳。第69条约定物业管理期限3年，自本物业正式入伙之日计算。第71条约定本合同约定的物业管理期限届满业主委员会尚未成立或尚未与任何物业管理企业签订物业服务合同的，双方应当继续履行本合同，直至业主委员会与乙方（原告）或第三方签订的新合同生效之日止。被告系福州市马尾区名城港湾C地块70#102复式单元业主，该房产建筑面积184.77平方米，每月物业服务费为369.54元（184.77平方米×2元/平方米）。被告依据名城港湾《前期物业管理服务合同》在交房时向原告缴纳至2015年3月31日止物业费。因被告未按时缴纳自2015年4月1日起至2018年11月30日止物业费计15151.14元（369.54元/月×41月），经原告多次催讨未果，故向本院起诉。 以上事实，有原告提供的名城港湾《前期物业管理服务合同》、名城港湾楼宇交付内部流水单、《房屋登记簿》、《物业费用收费底册》、《律师函》、《快递邮件详情单》、福州市不动产中心出具房屋登记薄，以及原告的庭审陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，名城地产（福建）有限公司与原告签订的名城港湾《前期物业管理服务合同》系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，内容未违反法律规定，具有约束力。名城港湾《前期物业管理服务合同》约定的原告物业管理服务期限虽已届满，但因名城港湾业主尚未与其他物业管理企业签订物业服务合同，依据合同约定，该小区物业还是由原告继续服务。此后，原告向包括被告在内的名城港湾小区业主提供了物业管理服务，被告接收前述服务后应按约向原告缴纳物业管理服务费，被告未按期缴纳物业费属违约行为。原告诉请被告支付自2015年4月1日起至2018年11月30日未缴纳的物业费，符合法律规定，本院予以支持。现原告仅主张按41个月计算物业费为15151.14元，系原告自行处分权利，本院予以照准。另，原告主张按合同约定日万分之二点一计算违约金，符合法律规定，现原告主张违约金200元，未超过实际违约金额，系原告自行处分权利，本院亦予以照准。关于水电公摊费问题，名城港湾《前期物业服务合同》并未对水电公摊如何缴纳进行约定，且原告未提供水电公摊费用公示等相关证据，原告亦未提供小区共用水、电等实际发生费用明细，原告的主张没有事实和法律依据，故原告该项主张，本院不予支持。关于花园管理费问题，名城港湾《前期物业服务合同》并未对花园管理费如何缴纳进行约定，且原告未能提供被告认可原告代为管理或曾经缴费的相关证据，故原告该项主张，缺乏依据，证据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，本院依据到庭当事人的陈述、举证情况、本院查明的事实及现有的证据，结合具体案情，依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谭建启于本判决生效之日起十日内向原告福州名城物业管理有限公司支付物业服务费15151.14元（自2015年4月1日起至2018年11月30日止）； 二、被告谭建启于本判决生效之日起十日内向原告福州名城物业管理有限公司支付违约金200元（自2015年4月1日起至2018年11月30日止）； 三、驳回原告福州名城物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费280.88元，由原告福州名城物业管理有限公司负担56.88元，被告谭建启负担224元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  宋 健 人民陪审员  陈建英 人民陪审员  林财能 二〇一九年八月三十日 书 记 员  方 敏 附：引用的主要法律、法规以及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。