浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初4858号 原告（执行案外人）：贝舒文，男，1962年7月19日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：朱梦佳，浙江潮乡律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司海宁支行。住所地：海宁市海洲街道海昌南路**。统一社会信用代码：91330481846743465E(1/1)。 代表人：邢瑛，该行行长。 委托诉讼代理人：徐银春、仲贤达，浙江建银律师事务所律师。 被告（被执行人）：邱建成，男，1973年6月2日出生，汉族，住海宁市。 被告：曹文仙，女，1948年4月13日出生，汉族，住海宁市。 原告贝舒文与被告中国建设银行股份有限公司海宁支行（以下简称海宁建设银行）、邱建成案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月26日立案，于2019年7月29日追加曹文仙为被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告贝舒文及其委托诉讼代理人朱梦佳、被告海宁建设银行的委托诉讼代理人仲贤达到庭参加诉讼，被告邱建成、曹文仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。 贝舒文向本院提出诉讼请求：1．判令立即停止对坐落于海宁市海洲街道缔艺家园29幢1单元501室房屋（以下简称501室房屋）的强制执行；2．判令501室房屋归原告所有；3．由被告承担诉讼费用。事实和理由：海宁建设银行与邱建成信用卡纠纷一案中，海宁建设银行申请查封了登记在邱建成名下的501室房屋。原告与邱建成于2017年3月13日就501室房屋签订买卖合同，原告于2017年3月18日、2017年11月15日分两次支付房屋转让款770000元，邱建成将501室房屋的所有权证交付原告，原告及家人自2018年3月8日起实际占有并使用501室房屋至今。原告在（2018）浙0481民初6790号案件中，对501室房屋产权提出过异议，该案中，法院对原告与邱建成的房屋买卖关系予以确认。原告认为，原告与邱建成签订501室房屋的买卖合同早于法院查封，原告已付清了购房款并实际居住使用，501室房屋早已属于原告所有，仅由于政策原因，该房屋尚不具备过户条件，但原告对此不存在过错。 被告海宁建设银行辩称，执行裁定驳回原告的请求正确，请求判决驳回原告的诉讼请求。一、501室房屋登记在邱建成名下、（2018）浙0481民初6790号民事判决也判决501室房屋为邱建成、曹文仙共有，原告请求确认501室房屋归其所有没有法律依据。故邱建成为501室房屋的所有权人，法院应当对501室房屋采取强制措施；二、原告对501室房屋不能过户存在过错。原告与邱建成为邻居，明知501室房屋为拆迁安置所得，2017年3月13日签订房屋买卖合同时，原告明知501室房屋为邱建成、曹文仙、朱国英、邱秋共有，邱建成没有权利处分该房产，原告主观上存在疏忽大意或者过于自信。501室房屋为两新安置房，属于政策性住房，相关政策规定五年内不得上市交易，原告明知该政策而购房，属于对房屋过户政策的忽视。原告与邱建成签订房屋买卖合同的房屋价格约为6200元/平方米，远低于市场价9000元/平方米，原告故意规避两新安置用房五年内不得上市交易的政策规定，以低价购房获取利益。 被告邱建成、曹文仙未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、有就关房屋买卖合同的订立。原告提供了房屋买卖代理合同原件，被告海宁建设银行对其真实性无法确认，认为，合同对办理过户登记手续没有约定，说明原告明知501室房屋是安置房，五年内不能过户。本院认为，在邱建成未到庭对合同进行质证的情形下，本院对合同的真实性、合法性、关联性予以认定，合同约定的交易价格与当时市场价相符，可以证明原告与邱建成签订501室房屋买卖合同的事实。对房屋不能过户的原因可否归责于原告，本院将在说理部分予阐述。二、就有关购房款支付。原告就此提供了收条2份、结婚证、取款凭证13份（均为原件）。被告海宁建设银行对取款凭证的真实性无异议，对收条的真实性有异议，认为，取款凭条反映取款的金额约为30万元，原告也没有其他现金或转账交付凭证，故不能认定原告已全部交付购房款的事实。对此，本院认为，在邱建成未到庭对收条进行质证的情形下，结合原告提供的取款凭证、结婚证、庭审陈述，可以证实原告支付全部购房款的事实。三、有关房屋合法占有。原告提供了所有权证（原件）、海宁市海洲街道西郊社区居民委员会证明（原件）、装修、入住凭证等（原件，包括安装燃气装置、购买卖燃气凭证、物业费交款凭证、车位租赁协议、租赁费交款凭证等）。被告海宁建设银行认为，原告未提供水、电过户的材料等能够证明占有房屋的材料，无法证明合法占有501室房屋。本院认为，原告提供的安装燃气装置凭证、购买燃气凭证、物业费交款凭证、车位租赁协议、租赁费交款凭证等足以证明原告在法院查封前已合法占有501室房屋的事实，社区证明不符合证据形式要求，不予认定。 综上，本院认定事实如下：2017年3月13日原告与邱建成签订房屋买卖合同一份，约定：邱建成将501室房屋以总价款770000元出卖给原告，由原告于2017年3月30日前支付购房款570000元，于2021年12月30日前支付购房款200000元（注：200000元等拿到房产证、过完户后付清）。邱建成于2017年3月30日前将房屋及附属物交付原告使用。原告陈述，签订合同时，其知道501室房屋有抵押登记。2017年3月18日，邱建成出具收条一份，载明收到原告购房款570000元，之后，邱建成即将501室房屋交付原告。2017年8月21日，501室房屋登记在邱建成名下，邱建成取得501室所有权证后即将该证交付原告，该所有权证上载明“属两新安置用房，五年内不得上市”。2017年11月15日，邱建成出具收条一份，载明收到原告购房款200000元。现501室房屋有抵押登记，所有权人仍登记在邱建成名下。2018年8月22日，朱国英、邱秋提起共有权确认纠纷，本院于2019年1月4日作出（2018）浙0481民初6790号民事判决，判决501室房屋归邱建成、曹文仙共有。该民事判决现已生效。 本院在审理海宁建设银行与邱建成、俞标信用卡纠纷一案中，于2018年12月21日查封了501室房屋。因邱建成未按调解书约定的时间履行义务，海宁建设银行于2019年2月13日向本院申请执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，本院于2019年3月18日裁定拍卖501室房屋，并于2019年3月27日在该房屋处张贴了限期腾退的公告，要求501室房屋所有人及其他占有、使用人于2019年4月15日前自行对该房屋进行腾退。在执行过程中，原告提出执行异议被裁定驳回，后提起本案的诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告与邱建成在本院查封前签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。被告海宁建设银行虽称邱建成对501室房屋无权处分，但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人无处分权不影响合同效力,况且原告也陈述签订合同时看到临时的不动产证上501室房屋登记权利人为邱建成，事后该房权利人也登记为邱建成，原告已履行了注意义务。原告已按合同约定支付了购房款。原告提供的安装燃气装置凭证、购买燃气凭证、物业费交款凭证、车位租赁协议、租赁费交款凭证等足以证明原告在法院查封前已合法占有501室房屋。对“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解，本院认为，虽501室房屋的所有权证上载明“属两新安置用房，五年内不得上市”。对此，不能理解为两新安置用房不能出卖给他人，只是在五年内不能办理过户登记手续，对涉案房屋未能办理过户登记手续不能归责于原告自身原因，原告对涉案房屋的物权期待权比一般金钱债权更应得到保护，原告享有排除强制执行的民事权益。综上，原告请求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，理由成立，应予支持。因501室房屋现仍有抵押，而且（2018）浙0481民初6790号民事判决判决501室房屋归邱建成、曹文仙共有，故原告请求确认501室房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行海宁市海洲街道缔艺家园29幢1单元501室房屋； 二、驳回原告其余诉讼请求。 案件受理费5405元，由被告中国建设银行股份有限公司海宁支行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  吕建忠 人民陪审员  魏烨柠 人民陪审员  刘文雅 二〇一九年八月十六日 书 记 员  王 玄 ? 附页 如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。