宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0221民初2503号 原告：平罗县平安物业管理有限公司，住所地：平罗县。 法定代表人：孙桂芳，系平罗县平安物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：温蕴翔，男，1977年3月29日出生，汉族，宁夏惠农区人，系平罗县平安物业管理有限公司办公室主任，住平罗县。特别授权代理。 被告：王成，男，住平罗县。 原告平罗县平安物业管理有限公司（以下简称平安物业）与被告王成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告平安物业的委托诉讼代理人温蕴翔、被告王成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告平安物业向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠2009年5月1日至2019年2月28日的物业费3933元（100.56㎡×0.32元/每月×113个月，100.56㎡×0.59元/每月×5个月），违约金17656元，合计21589元；2、本案诉讼费由被告承担。 原告平安物业起诉的事实与理由：被告现居住在平罗县城，截止2019年2月28日共拖欠物业费3933元、违约金17656元，共计21589元未交纳。原告上门催收，被告拒不交纳。原告向被告发出告知函，告知被告履行义务，但被告仍拒绝交纳。被告在享受事实的物业服务后，拒交物业费，实属违约行为。现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告王成辩称：原告与被告之间不存在物业费之说，但原告对被告近几年打扫卫生的事实认可。 原告平安物业为支持其主张，提交如下证据： 1、营业执照、法人变更文件、法人证明各1份（均为复印件），证明原告平安物业是合法企业的事实。 被告质证意见，无异议。 2、物业合同6份、平发科发（2015）227号文件1份（均为复印件），证明原告平安物业对星海花园小区业主提供服务的事实。 被告质证意见，被告没有见过以上证据，被告没有签订过物业合同，也没有人告知被告。 3、房屋测量报告1份、明细分类账1份（均为复印件），证明被告门面房面积及交费依据。 被告质证意见，对房屋面积无异议，对物业费数额有异议。 4、服务照片9张、视屏5段，证明原告平安物业在天未亮时进行卫生的打扫，其他服务有化粪池清理、积雪的清理、垃圾箱的修理、下水篦的修理，对业主提供服务的事实。 被告质证意见，原告修理的垃圾箱、下水篦在什么地方，被告不清楚；清理化粪池、修理垃圾箱与被告无关；被告门面房前的垃圾箱不是物业公司放置的，生活垃圾是由城建部门安排人清理的。 被告王成为支持其答辩意见，提交如下证据： 1、照片7张，证明下水管从被告门面房地基下通过时，没有通向室外，将被告门面房地基泡塌，被告于2018年发现的事实。 原告平安物业质证意见，对真实性无异议，对关联性有异议。 2、平罗县门前“五包”责任书1份（复印件），证明被告与城建部门签订责任书的事实。 原告平安物业质证意见，该责任书的内容是城建部门规定业主怎么做，而不是规定给业主做什么，公共卫生还是由原告公司打扫，与本案没有关联性。 本院认为，原告平安物业提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据，不能证实是原告平安物业的过错所致,对被告门面房门前公共卫生没有打扫的事实，达不到被告的证明目的，本院不予采信。 本院经审理查明，2005年4月31日，原告平安物业（乙方）与宁夏星海房地产开发有限公司（甲方）签订了《物业管理委托合同》，按合同约定，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线，暖气干线、楼内消防设施设备、单元对讲防盗门。委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，按以下方式处理：负责返修（按国家规定的保修办法执行），委托乙方返修，支付全部费用；委托管理权限为五年，自2005年4月31日起至2010年4月31日；物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元向业主或使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.26元向业主或使用人收取；业主和使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按管理费的千分之三交纳滞纳金。2011年5月1日、2014年1月1日、2017年1月3日、2017年12月26日、2018年8月16日，原告平安物业与星海花园小区业主委员会分别签订了《物业委托服务合同》一份、《物业服务合同》四份，约定：2011年5月1日起至2014年4月30日止商业物业标准为0.50元/月平方米,2014年1月1日起至2018年12月31日止商业物业标准为0.32元/月平方米，2018年10月1日起至2021年9月30日止商业物业标准为0.59元/月平方米；业主应于物业费到期之日起交纳下一年物业服务费；逾期不交的，业主或使用人按应交额的千分之三每日交纳违约金。被告自2007年购买使用星海花园小区44-10号门面房，商业房面积为100.56平方米。原告平安物业向该小区业主提供物业服务。自2009年5月1日至2019年2月28日，被告拖欠物业费未交，为此引起原告诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告平安物业与宁夏星海房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，原告平安物业与星海花园小区业主委员会签订了《物业委托服务合同》、《物业服务合同》合法、有效，应依法予以确认。《物业管理委托合同》、《物业委托服务合同》、《物业服务合同》对原告平安物业及被告均有约束力。因此，原告平安物业提供了相应的物业服务后，被告也享受了事实上的物业服务，被告应当根据合同的约定交纳物业服务费。关于被告应交物业费的计算方式，原告诉请被告欠2009年5月1日至2019年2月28日期间118个月的物业费，2017年12月26日、2018年8月16日原告平安物业公司与星海花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，在期限上出现重叠，本院确定自2019年10月1日商业物业确定为0.59元/月平方米，因此，应按该标准收取被告两个月物业费为118.7元，其余116个月，按原告诉商业物业费0.32元/月平方米计算为3732.8元，合计为3851.5元低于被告应按合同交物业费的数额，故对其要求被告支付拖欠的物业费3933元的诉讼请求，本院依法支持3851.5元。原告要求被告支付违约金17656元，因在《物业委托服务合同》、《物业服务合同》约定的物业费交纳期限与原告平安物业主张的期限不一致，且原告平安物业自2009年4月起至今，在被告提出室内地面塌陷未得到解决拒不交纳物业费时，也不及时协调告知向法院起诉，因此，对原告平安物业诉请被告承担违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告辩称其屋内地下下水管弯管处脱落断接致使地基下陷，可聘请专业人员确定原因后另行主张。故依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告王成于判决生效后五日内支付原告平罗县平安物业管理有限公司物业费3851.5元； 二、驳回原告平罗县平安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费170元，由被告王成负担30元，由原告平罗县平安物业管理有限公司负担140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审判员  张安琪 二〇一九年八月二十日 书记员  吴 丽 附：本判决书所适用法律条款 《中华人民共和国物权法》 第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…… 《物业管理条例》 第三十五条第一款物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。