江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏02执异73号案外人：王树军，男，1972年1月9日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：黄启哲，江苏双汇律师事务所律师。申请执行人：庆汇租赁有限公司,住所地辽宁省营口市西市区。法定代表人：刘悦，该公司董事长。委托诉讼代理人：张奎，江苏吾索律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘赛，江苏吾索律师事务所律师。被执行人：江阴五洲置业有限公司，住所地江苏省江阴市。法定代表人：黄细兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊沈礼，该公司员工。被执行人：无锡五洲国际装饰城有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区（锡宜高速入口）。法定代表人：舒策城。被执行人：舒策城，男，1969年2月26日生，住江苏省无锡市南长区。被执行人：朱丽娟，女，1969年7月13日生，住江苏省无锡市南长区。在本院执行庆汇租赁有限公司（以下简称庆汇公司）与江阴五洲置业有限公司（以下简称五洲公司）、无锡五洲国际装饰城有限公司（以下简称无锡公司）、舒策城、朱丽娟公证债权文书纠纷一案中，案外人王树军对本院查封登记在五洲公司名下的座落于江阴市五洲国际广场1号1923、1924号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。王树军向本院提出异议称：请求解除对五洲国际广场1号1幢1923、1924号房屋的查封。事实和理由：1、在法院查封前，其与五洲公司签订了合法有效的房屋买卖合同。2、其已实际占有案涉房屋，进行装修并委托上海第一海洋地质工程有限公司（以下简称海洋公司）、王树燕（系王树军妹妹）对外出租，并办理了天然气、用电等开户手续及缴费。3、其与五洲公司及第三人海洋公司（系五洲公司建设项目施工人）签订以房抵债协议，海洋公司用工程款代替其向五洲公司支付全部购房款，其已按照合同约定方式支付了全部对价，五洲公司也将房产交付给其。4、其未能及时办理过户登记是因为案涉房屋已被法院查封而非其自身原因。为支持其主张，王树军提供商品房买卖合同两份，以房抵债协议、申请暨承诺函、指定买受人承诺函各一份，前期物业管理服务协议、水费缴费卡、房屋租赁合同各两份，消防责任书、授权委托书各一份，江阴五洲国际广场（一期）桩基础工程施工合同、身份关系证明各一份作为证据。庆汇公司辩称，对异议人提供证据的真实性均无法确认。商品房买卖合同、以房抵债协议均无签订日期，从异议人提供的材料中没有看出以房抵债的时间是否在抵押或查封前，故无法确认能否排除执行。本院查明：2018年7月2日，北京市长安公证处就庆汇公司与五洲公司、无锡公司、舒策城、朱丽娟的债务纠纷出具（2018）京长安执字第114号执行证书，确认执行标的为：1、欠款本金贰亿伍仟万元；2、自2018年3月22日起至实际支付之日止的利息，以贰亿伍仟万元为计算基数，按照10%/年的标准计算，其中暂计至2018年6月6日的利息为伍佰叁拾肆万柒仟贰佰贰拾贰元贰角贰分；3、自2018年6月7日起至实际支付之日止的罚息，以全部未付本金及利息为计算基数，按照日万分之三的标准计算；4、公证费柒拾贰万伍仟元（其中庆汇公司垫付肆拾柒万伍仟元）；5、实现债权的其他费用（以实际发生金额为准）。2018年7月4日，庆汇公司向本院申请强制执行上述公证债权文书。本院立案后于2018年7月6日作出（2018）苏02执447号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取五洲公司、无锡公司、舒策城、朱丽娟银行存款人民币256072222元或其他等值财产、财产权及收入。后本院于2018年7月18日至江阴市不动产登记中心查封五洲公司名下坐落于江阴市璜土镇小湖村五洲国际广场的房屋662套，查封期限为三年。其中包括本案争议的江阴市五洲国际广场1号1923、1924号房屋。2018年11月22日，本院张贴公告称拟对查封的662套商用房地产进行评估、拍卖，如涉及到上述房地产有所有权、抵押权、租赁权、其他优先购买权等自公告之日起10日内进行申报。另查明，2016年7月27日，五洲公司（抵押人）与庆汇公司（委托人）、中国银行股份有限公司无锡分行（贷款人、受托人、抵押权人）签订委托贷款抵押合同，约定庆汇公司委托中国银行股份有限公司无锡分行向五洲公司发放贷款，五洲公司愿意向庆汇公司的受托人中国银行股份有限公司无锡分行提供抵押担保，案涉1923、1924号房屋亦在抵押物清单之内，并于2016年8月5日办理抵押登记。再查明，王树军提供的其与五洲公司签订的两份购买五洲国际广场1单元1923、1924号房的商品房买卖合同落款处均无日期，亦未进行备案登记。王树军提供的其与五洲公司、海洋公司签订的以房抵款协议落款处无签订日期，该协议约定王树军自愿购买五洲公司开发的1#1923、1924号等8套房屋，王树军应向五洲公司支付的全部价款由海洋公司代替王树军向五洲公司支付。协议生效后，当满足五洲公司、海洋公司双方施工合同项下工程款结算及付款条件时，协议约定的房价款与工程款的债权债务抵销不可撤销的发生。异议审查中，王树军称海洋公司与五洲公司的工程款未最后结算，所以两份商品房买卖合同没有经过网签；王树军系海洋公司员工，海洋公司欠王树军劳务费，所以抵债房屋由王树军取得；以房抵债协议没有日期可能是因为商业方面的原因，其不是很清楚。王树军亦未提供五洲公司与海洋公司工程款最终结算的证据。以上事实，有执行证书、执行裁定书、协助执行通知书、委托贷款抵押合同、商品房买卖合同、以房抵债协议、谈话笔录、江阴市不动产登记中心档案等证据在卷佐证。本案争议焦点在于：法院查封登记在五洲公司名下的案涉房屋是否应当解除查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王树军提供的商品房买卖合同及以房抵债协议均无签订日期，且王树军称其为海洋公司员工、海洋公司欠其劳务费无证据支持，其亦未提供海洋公司与五洲公司的工程款进行最终结算的证据。故王树军提供的证据无法证实在法院对案涉房屋进行查封前，其已与五洲公司签订合法有效的书面买卖合同或以房抵债协议，亦无法证实其与五洲公司在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，不能认定其已支付全部价款。综上，王树军提出要求解除查封的异议请求，与事实及法律规定不符，本院不予支持。本院查封登记在五洲公司名下的五洲国际广场1号1923、1924号房屋符合法律规定，并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回王树军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 孙晓敏审 判 员 秦小兵审 判 员 俞 彤二〇一九年八月八日法官助理 杨 曦书 记 员 张 萍本案援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。