广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2412号原告（反诉被告）：单荣昌，男，1991年9月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区，原告：周灶勤，男，1971年4月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区，以上两原告共同委托诉讼代理人：徐叔宝、徐灿华，广东增泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢敏玲，女，1964年9月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：汤喜友，广东翰锐律师事务所律师。第三人：广州市保三值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：何灿林。原告(反诉被告）单荣昌、周灶勤诉被告（反诉原告）谢敏玲，第三人广州市保三值房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法由审判员肖少珍适用简易程序于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）单荣昌、周灶勤的共同委托诉讼代理人徐灿华律师，及被告（反诉原告）谢敏玲的委托诉讼代理人汤喜友律师到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告）单荣昌、周灶勤向本院提出诉讼请求：1.被告将其名下位于从化市街口街××山庄××街××房的房屋按合同约定过户到两原告名下；2.被告于判决后两个月内将上述房屋交付给原告使用；3.被告按合同约定，支付原告单荣昌违约金40700元、律师费10000元，本项合计50700元；4.案件受理费由被告方负担。事实和理由：单荣昌与谢敏玲于2018年2月6日签订关于谢敏玲名下位于从化市街口街××山庄××街××房的《房地产买卖合同》，约定总楼价为550000元，并约定双方同意该房屋过户到单荣昌指定的他人名下。签订合同后单荣昌按合同约定支付了定金20000元，但谢敏玲在签订合同并收取定金后却怠于履行合同义务。经双方协商一致，于2018年5月27日签订补充协议，约定谢敏玲于2018年7月1日至7月30日内配合将房屋过户到单荣昌指定的他人名下，结果谢敏玲又继续违约，拒不履行合同约定的义务。单荣昌于2018年9月20日签发催告函，函告谢敏玲及时履行合同义务，并告知违约责任，但至今谢敏玲仍未履行。为维护原告合法权益，特向贵院提出上述诉讼请求。其中，违约金计算方式为：550000元×1‰×74天=40700元（计算至谢敏玲将房屋过户到单荣昌、周灶勤名下为止，暂计算至2019年1月3日）。原告(反诉被告）单荣昌针对谢敏玲的反诉辩称：不同意反诉原告谢敏玲提出的诉请。1.本案中不存在反诉原告陈述的炒卖房屋的行为。合同第二条第二款，卖方同意指定过户至他人名下。也没有突破合同相对性原则。2.关于为什么按揭贷款显示合同交易价格是93万元，是因为双方签订的房屋买卖合同是成立的，房屋评估的价格大概是93万元，93万元是当时的市场价，按揭贷款的金额是在评估价的基础上打折。至于本案涉及周灶勤以及曾某利问题，根据房地产买卖合同第二条第二款以及第八条手书备注栏，买方可以指定过户至他人名下。不存在炒楼的情况。原告(反诉被告）单荣昌、周灶勤在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.本案当事人基本信息；2.《房地产买卖合同》；3.定金收据；4.催告函及邮寄证明；5.2018年11月6日与2019年1月3日《房地产发证产权情况表》；6.《委托合同》、发票；当庭补交：7.广州市从化区人民法院于2019年3月28日作出的（2019）粤0117民初2110号民事裁定书。被告（反诉原告）谢敏玲答辩并反诉称：其一，周灶勤并非《房地产买卖合同》当事人，基于合同的相对性，不具备原告主体资格。所有的合同及其附件中，均未有原告周灶勤的信息，其不是No17×××86《房地产买卖合同》及其补充协议中的当事人。根据合同相对性原则，原告周灶勤不具备本案原告资格。其二，原告单荣昌未能完成乙方基本义务，在谢敏玲通过《律师函》给予宽限期后，仍然未能履行，谢敏玲行使合同解除权，双方合同及补充协议已经解除。谢敏玲系从化区街口××街××房业主。2018年2月6日，谢敏玲刚从国外回来，在第三人居间方的介绍下，与单荣昌签订了No17×××86《房地产买卖合同》，合同金额55万元。因谢敏玲长时间在国外，不清楚广州房产价格行情，且单荣昌称买房给员工居住，让谢敏玲愿意支持良心老板。签订合同后，才从其他中介处发现合同价格远低于市场价格95万元。经过双方协商，原告象征性增加了5万元，2018年3月6日签订了《补充协议》，合同成交价60万元。2018年3月12日，谢敏玲按约到居间方签署按揭文件，本已签署所有空白按揭货款资料，但最后一张显示合同成交金额93万元，交易对方曾某利，并非合同当事人，而贷款金额高达65万元，贷款部分就超过房产成交价，违反基本诚信，涉及较大法律风险，且单荣昌根本不是购房用于员工居住，而是用于炒房，谢敏玲从而没有最终签完所有文件。但承诺只要单荣昌提供合法合规手续，谢敏玲即配合办理完成。谢敏玲按单荣昌要求开了广州农商行和邮政银行卡，以便接收买方贷款部分交易款项。考虑到部分事项代理人也办不了，后续商谈同意了单荣昌提出的先付款60万元，由第三方监管，后续手续单荣昌自行办理，过户完成后再转入谢敏玲账户的新操作流程。2018年5月27日，经公证委托的代理人谢某与原告单荣昌签署了《补充协议》，在第一条：原告需在房屋过户前，一次性付完全部购房款项；第六条：在7月1日至30日内期间，完成房屋过户手续。经谢敏玲多次催促，单荣昌未按时按约办理账号确认手续，从而完成购房款支付义务。根据《补充协议》，首要工作是办好银行托管手续，双方约好的两次时间，单荣昌都临时不来办理。谢敏玲甚至同意登机前在机场签字，单荣昌仍然爽约。谢某也曾几次催促办理相关手续，单荣昌均不予回应。2018年6月，谢敏玲回国，但生病需要放化射治疗，时间不太方便，代理人在与单荣昌商谈时，单荣昌竟说谢敏玲以托病耽搁时间。另，根据《房地产买卖合同》付款方式第二条之4，“买方应在本合同签订后30个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料”，在谢敏玲拒绝非法的贷款资料后，买方一直拖延，未能提交合格的贷款资料重新签署，从而完成乙方义务。2018年9月20日，单荣昌却发来《催告函》，名为催促谢敏玲履约，却仍不愿履行先行支付全部购房款义务。单荣昌只不过基于合同价远低于市场价，谋求炒房赚取差价，一直想保留购买权利。2019年4月24日，谢敏玲委托律师，向单荣昌和第三人，发送《律师函》，催促其履行合同义务，并警告到期未予配合将解除合同，单荣昌收悉但并未予配合办理。随后，谢敏玲再次向其发送《律师函》，宣布解除合同，并追究其违约责任。综上，谢敏玲并非系违约方，而是单荣昌基于炒房目的，在未能寻找到合适最终买家时，拒绝按时办理交易手续，多次违反合同约定，刻意拖延合同进程，造成了谢敏玲损失，最终谢敏玲不得不解除了合同。合同已经解除，不存在继续履行之说。谢敏玲不是违约方，自然无须承担违约责任。因此，被告（反诉原告）谢敏玲向本院提出反诉请求：1.确认单荣昌与谢敏玲之间《房地产买卖合同》及其附件于2019年5月9日解除；2.单荣昌赔偿谢敏玲违约金余款40000元。被告（反诉原告）谢敏玲在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.××号；2.2018年3月6日补充协议（原件），证明反诉原告与反诉被告签订补充协议，微调增加交易价格5万元；3.（2018）粤广从化第919、920、921号公证书；4.广州农商银行卡、邮政储蓄银行卡；5.过户备案手续材料［手机照片打印件，包括委托网签交易声明书、房产使用状况声明书、房屋出售人声明、同意出售意见书、同意出售共有财产声明、具结书、购房定金收据、购房首期收据；存量房买卖合同（复印件），当时反诉原告与反诉被告单荣昌在第三人中介机构处所签订的相关过户备案资料，但是当时均为空白。当时对方栏签字处为空白，反诉原告当时用手机拍下来的资料］；6.出院患者疾病证明书；7.律师函两份。第三人：广州市保三值房地产代理有限公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明，2018年2月6日，卖方谢敏玲与买方单荣昌及居间方广州市保三值房地产代理有限公司签订No.17×××86《房地产买卖合同》，约定对位于从化市街口街××××房进行买卖交易，房屋建筑面积95.93平方米，房地产证号为第**××14。交易总楼价为550000元，价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已经产生及已支付之一切费用。合同第二条第二款约定：卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。第三条约定：1.物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天；3.物业正式交付使用前，卖方须配合买方办理该物业水电过户、物业过户或者车位过户手续等。第五条约定：签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。第六条违约责任约定：“因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1.逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价款的千分之一向守约方支付违约金；2.逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；3.逾期超过10个工作日仍未履行的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限；4.合同三方任何一方追究为违约方违约责任的，违约方除按签署条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。第八条约定：本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递后2日内即视为送达。合同备注处手写有：经双方友好协商，卖方同意买方指定过户到他人名下，首付以银行同贷书为准，多除少补，四个月内出具同贷书。合同附件《付款方式》约定：双方选择按揭付款方式交易：1.签订本合同时支付20000元作为定金；2.首期楼价款150000元，买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方；3.剩余楼价款400000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方；4.买方应在本合同签订后30（由“7”手写改为“30”）个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料，卖方配合买方提交资料；5.如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订后7个工作日向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记，如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担；6.买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后5个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续，并签署《广州市存量房买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间方保管，买方应在出具新房产证后5个工作日内办理房屋抵押登记手续，因买方逾期办理抵押手续导致银行延迟或不予发放贷款给卖方的，则买方承担违约责任。合同约定了买卖双方其他相关的权利义务。签订《房地产买卖合同》后，单荣昌已付涉案房产交易定金20000元给谢敏玲，谢敏玲向单荣昌出具《定金收据》。2018年3月6日，谢敏玲（卖方）与单荣昌（买方）双方签订《补充协议》，双方同意涉案原房屋成交价550000元，买方同意追加50000元房款，即成交价为600000元，自签订本协议起，双方不再提出异议，积极配合办理产权转移手续。2018年3月12日，谢敏玲与其丈夫赖元生通过公证委托谢某出售涉案房屋，并授权谢某与买方签订《房屋买卖合同》，办理过户手续，代缴费用等，委托书有效期自2018年3月12日起至2019年3月11日。2018年3月12日，编号为穗存量房合字××号《存量房买卖合同》记载曾某利以93万元（贷款房价65万元）购买涉案房产，广州市日晖房地产有限公司在该合同上盖章，谢敏玲未在合同上签名。同日，谢敏玲在编号为穗存量房合字××号《存量房买卖合同说明》中签名，广州市日晖房地产有限公司在此说明中盖章，没有乙方（买方）签名。2018年5月27日，谢敏玲的代理人谢某（甲方）与单荣昌（乙方）签订《补充协议》，双方就上述合同补充协议如下：1.在办理买卖标的房屋过户手续前，并办理银行账户监管手续（乙方贷款资金的账户监管）后，乙方一次性付完全部购房款项；2.《房地产买卖合同》签订人与申请贷款人不一致是乙方要求，与甲方无关；3.贷款数额是乙方按需要申请的数额，与实际成交额无关；4.因贷款数额和成交价格不一致而导致的一切税务问题，由乙方承担；5.甲方应配合乙方办理银行账户监管手续，办理银行账户监管手续应在办理过户手续前并在收齐全部房款后办理完成；6.甲方在7月1日至7月30日内，配合乙方将标的房屋过户到乙方指定的人名下（因为房管部门或政策原因及其它不可抗力因素影响，导致7月底无法正常完成过户手续的，甲方不承担任何责任）；7.甲方应配合乙方或乙方指定的人办理房屋按揭贷款手续。该补充协议有单荣昌签名，谢某代谢敏玲签名。2018年9月20日，单荣昌向谢敏玲通过邮政发出《催告函》，记载买方按合同约定已在2018年3月2日准备好银行按揭所需资料，并签署银行按揭贷款文件。中介方以及按揭公司多次致电谢敏玲配合签署按揭贷款资料并提供按揭贷款银行所需资料。后双方签署补充协议约定在2018年7月1日至7月30日内配合单荣昌将房屋过户到指定他人名下，但截至本催告函发出之日，谢敏玲已构成违约，请在2018年9月26日前配合买方办理银行贷款签署相关银行按揭资料和提供相关办理按揭资料或过户到单荣昌指定他人名下。2019年4月24日，谢敏玲的委托代理人汤喜友律师向单荣昌及广州市保三值房地产代理有限公司发出《律师函》，记载因2018年3月12日签署的合同价93万元，贷款金额65万元超过成交价，涉及较大法律风险，卖方从而没有最终签完所有文件等；并函告单荣昌收到《律师函》10日内将买卖合同第六条之2款约定之10%违约金之余款4万元（定金2万元抵扣后），连同全部购房款60万元，打入谢敏玲账户。如买方到期如未能筹集全部款项，卖方将解除合同，追究买方违约责任。单荣昌于2019年4月25日签收该函。2019年5月6日，谢敏玲的委托代理人汤喜友律师又向单荣昌及广州市保三值房地产代理有限公司发出《律师函》，告知买方解除No.17×××86《房地产买卖合同》及其附件，并追究买方违约责任。单荣昌于2019年5月9日签收该函。另查明，涉案房产从化市街口街××街××房（权利证号01×××××14）登记在谢敏玲名下，为谢敏玲单独所有，没有查封抵押记录。又查明，单荣昌、周灶勤为涉案纠纷委托徐叔宝、徐灿华律师代理本案支付律师费10000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，买卖双方签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，双方均应依约履行。本案主要涉及以下几个方面的问题：一、关于周灶勤的本诉原告主体资格的问题本案《房地产买卖合同》及其附件、补充协议签订主体均为单荣昌与谢敏玲，并未涉及周灶勤，根据合同相对性原则，周灶勤不是本案适格原告，应驳回其起诉，本院不再另行制作民事裁定书。二、涉案房屋买卖违约责任的认定问题关于合同中买卖双方义务的约定。涉案《房地产买卖合同》约定了买方义务有：支付首期楼价款15万元，剩余楼价款40万元以贷款方式支付，买方应在签订合同后30个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料，办理银行账户监管手续，买方承担无法按揭贷款的责任与损失等。合同约定的卖方义务有：卖方配合买方提交贷款所需材料，配合买方办理银行贷款及银行账户监管手续，配合买方办理房屋过户手续等。双方在《房地产买卖合同》中约定总楼价为55万元（后双方补充协议约定成交价为60万元），其中首期款15万元及贷款40万元的约定应当然理解为符合购房政策的规定。而从涉案房屋买卖交易过程中看，为申请按揭贷款而签订的《存量房买卖合同》上的买方变更为曾某利、交易价格为93万元、贷款房款65万元，购房金额并非双方约定的金额，贷款金额明显超过房贷政策规定的限额（以60万元总购房款计算），违背了卖方的意思表示，买方明显存在规避房贷政策的行为，卖方有权拒绝在《存量房买卖合同》上签名。即使双方随后签订了《补充协议》，但卖方仍有权拒绝规避房贷政策的行为，并按双方在前签订的《房地产买卖合同》履行。此时，买方应根据《房地产买卖合同》约定按照房贷政策要求相应调整其贷款金额，并支付相应首期款，但是买方没有调整，亦没有支付首期款，因此，买方即单荣昌应承担此次交易的违约责任。三、关于《房地产买卖合同》的解除问题至于谢敏玲委托律师向单荣昌发出的两份《律师函》能否产生解除合同效力的问题。本院认为，合同约定以按揭贷款方式支付购房款，而2019年4月24日谢敏玲发出的第一份《律师函》要求买方一次性支付购房款60万元，是变更了付款方式，应与买方进行协商变更，卖方要求买方一次性支付购房款60万元并不符合《房地产买卖合同》约定；第二份2019年5月6日发出的《律师函》告知买方解除合同是基于买方没有履行第一份《律师函》所要求的一次性支付购房款60万元，因一次性支付购房款并无合同依据，故该份《律师函》不能产生解除合同的效力。因此，反诉原告谢敏玲关于确认《房地产买卖合同》已于2019年5月9日解除的诉讼请求，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，因买方单荣昌存在前述违约行为，故涉案《房地产买卖合同》应予以解除。四、关于谢敏玲请求单荣昌支付违约金40000元的诉讼请求问题合同解除后，违约方应向守约方赔偿损失。《房地产买卖合同》第六条第二款约定：“逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。”单荣昌逾期多月未能履行其义务，故对于谢敏玲主张单荣昌以60万元房屋总价的百分之十支付违约金，即4万元（6万元减去已支付的2万元定金），符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告单荣昌的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）单荣昌与被告（反诉原告）谢敏玲于2018年2月6日签订的No.17×××86《房地产买卖合同》；三、反诉被告单荣昌自本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告谢敏玲支付违约金4万元；四、驳回反诉原告谢敏玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4909元［原告（反诉被告）单荣昌、原告周灶勤已预交］，由原告（反诉被告）单荣昌负担；反诉受理费400元［被告（反诉原告）谢敏玲已预交］，由原告（反诉被告）单荣昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇一九年八月二十六日法官助理李嘉慧书记员高淑仪