海南省东方市人民法院民事判决书（2019）琼9007民初2067号原告：程金库，男，1972年10月21日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：邹志坚，黑龙江省太平律师事务所律师。被告：海南东方东汇置业有限公司，住所地：海南省东方市八所镇琼西路北段东汇·蓝海湾售楼部。法定代表人：石俊勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘华丽，海南东方东汇置业有限公司员工。委托诉讼代理人：符运杰，海南鳞洲律师事务所律师。原告程金库诉被告海南东方东汇置业有限公司（以下简称：东方东汇）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程金库的委托诉讼代理人邹志坚，被告海南东方东汇置业有限公司的委托诉讼代理人刘华丽、符运杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程金库向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《蓝海湾认购意向书》；2、判令被告返还原告购房款1042231元及占用该1042231元所产生资金占用期间的利息（按年利率6%，从2018年3月16日以交纳本金1042231计算至实际清偿之日止）；3、判令被告赔偿原告一倍购房款1042231元；4、判令被告承担本案受理费、财产保全费及评估费等费用。以上原告诉讼请求（第四项除外）共计人民币2178262.79元。事实和理由：2018年3月6日，原、被告双方采用被告提供的填充式格式条款签订了《蓝海湾认购意向书》，该认购意向书对楼盘名称、房号、建筑面积、每平米单价及总价款、付款方式及付款时间、违约责任（主要针对原告）等作出明确约定，已经完全符合《合同法》规定的书面合同所应具备的主要条款的形式要件。按照约定，原告在该认购意向书签订当日即通过银行转账方式向被告支付认购意向定金10万元，3月15日原告又通过网上银行向被告付清剩余购房款1342231元。原告如约履行全部合同义务后，开始等待同被告签署《商品房买卖合同》，但被告直到2018年12月31日前仍不能签署《商品房买卖合同》，后经了解得知被告同原告签订认购意向书时并没有取得商品房预售许可证明等五证手续批件，被告故意隐瞒该重要事实，给原告造成巨大的经济损失。在被告交付房屋无望的情形下，致使原告订立了合同的目的无法实现，原告遂多次向被告索要该购房款，但被告以各种借口予以推脱，原告被迫无奈于2019年2月25日向被告申请退房，被告才于2019年5月7日和5月23日分两次返还原告购房款共计40万元。为了维护原告财产权益不受侵犯，故向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告海南东方东汇置业有限公司辩称：1、双方签订的《蓝海湾认购意向书》已经解除。双方签订《蓝海湾认购意向书》后，由于海南购房政策发生变化，实施全域限购，导致被答辩人不具备在海南购房的资格，致使双方签订的认购意向书无法履行。故被答辩人于2019年2月25日主动并自愿向答辩人提出退房申请，答辩人于2019年3月1日审判通过被答辩人的退房申请，至此双方对退房事宜已完全达成一致协议，且双方已开始实际履行退房协议。故双方签订的《蓝海湾认购意向书》因被答辩人不符合购房条件且购房人已提交退房申请，答辩人已退还被答辩人40万诚意金，即已确认双方签订的《蓝海湾认购意向书》已经解除。现被答辩人再诉请解除《蓝海湾认购意向书》没有事实根据和法律依据。2、被答辩人请求答辩人支付一倍购房款1042231元的赔偿金没有事实根据和法律依据，理由也不成立。被答辩人诉称答辩人故意隐瞒不具备的“五证”的事实，导致被答辩人在不明真相的情况下支付全部购房款没有事实根据和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。本案中，答辩人作为本案涉案房屋的出卖人没有实施上述行为，被答辩人在认筹并签订《蓝海湾认购意向书》之前，答辩人开发的该小区部分房屋已取得对外销售所具备的“五证”，该五证在售楼部沙盘处明显展示，而且标注有楼梯，该五证而非针对被答辩人认筹的房屋，被答辩人在签署《蓝海湾认购意向书》之前对此是知情的，而且答辩人业已经对其告知该项事实。现被答辩人诉称答辩人故意隐满不具备的“五证”的事实不符合事实，也没有证据加以证明。故被告不存在向原告隐瞒五证事实的行为，即不存在第九条规定的情形，被答辩人主张使用该条款的规定请求支付一倍购房款1042231元没有事实根据和法律依据。2、双方签订的《蓝海湾认购意向书》该意向书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容和《合同法》规定的书面合同的主要条款，不能认定为商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同的效力。《商品房销售管理办法》第十六条的内容如下：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建造的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解除争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。上述第十六条内容规定商品房买卖合同应明确规定的事项共有十三项，而本案双方签订的《蓝海湾认购意向书》只规定了“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（十二）违约责任”等五项。而对于房屋买卖关系中至关重要的“（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建造的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜”均没有做出约定。其中，房屋买卖合同至关重要的“（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜”均没有做出约定，这些条款是买卖合同成立的必要条款，而缺少这些主要条款，合同根本无法履行。因此，双方签订的《蓝海湾认购意向书》该意向书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，也不符合《合同法》规定的书面合同的主要条款，不能认定为商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同的效力。被答辩人称该认购书具备商品房买卖合同的主要条款没有事实及法律依据，理由也不成立。三、双方签订的《蓝海湾认购意向书》已解除，且双方已实际履行退房协议，被答辩人请求答辩人支付93800.79元利息没有合同依据和事实根据。根据双方签订的认购意向书违约责任条款的约定:若甲方在2018年12月30日前不能签署《商品房买卖合同》，甲方无息退还乙方意向金。因此，被答辩人请求答辩人支付自2018年3月16日至2019年6月16日的利息93800.79元利息没有合同依据和事实根据。综上，被答辩人的全部诉讼请求没有事实根据和法律依据，理由也不成立，应依法驳回上述诉讼请求。以确实维护法律的正确实施和答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据如下：证据一、《蓝海湾认购意向书》复印件一份，证明2018年3月6日原被告签订该认购意向书；证据二、《中国农业银行转账业务客户回执1份》《网上银行账户交易明细回单1份》《被告出具的收据2份》，证明2018年3月6日，原告通过银行转账向被告支付购房款100000元，被告出具收据。2018年3月15日，原告通过网上银行向被告付清购房余款1342231元，被告出具收据；证据三、《手机短信截屏》《中国农业银行业务凭证》，证明被告于2019年5月7日退还原告购房款300000元，于5月23日退还原告购房款100000元，剩余1042231元未退还。被告东方东汇提供的证据如下：第一组证据：1、营业执照、资质证书；2、国有土地使用权证；3、建设用地规划许可证；4、建设工程规划临时许可证；5、建设工程施工许可证；6、商品房预售许可证；证明原告在认购并签定《蓝海湾认购意向书》之前，被告开发的该小区部分房屋已取得对外销售所具备的“五证”，该五证在售楼部沙盘处明显公开展示，而且标注有楼层栋号，该五证而非针对原告认购的房屋，故被告不存在向原告隐瞒涉案房屋无预售证事实的行为。第二组证据：《蓝海湾认购意向书》，证明1、该意向书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同的效力；2、该意向书的违约责任第二条约定本认购意向书有效期至甲方开始签署《商品房买卖合同》止。若甲方在2018年12月30日前不能签署《商品房买卖合同》，甲方无息退还乙方意向金。3、原告请求被告支付利息和赔偿一倍的购房款没有事实和法律依据，理由不成立。第三组证据：1、退房申请书；2、蓝海湾退房确认书；3、蓝海湾客户退房渠道确认表；4、居民身份证；5、中国农业银行卡账号；6、收据（2张），7、已退原告400000元的转账凭证。证明1、原告于2019年2月25日主动和自愿向被告提出退房申请，原告系自愿退房，原告将意向认购书原件和收据原件交于被告并在被告要求的退款材料即退房申请表、蓝海湾退款确认表、蓝海湾客户退房渠道确认表上签字确认；2、证明原被告签订的《蓝海湾意向认购书》已于2019年2月25日解除；3、原告系自愿退房，被告已退还原告部分购房款400000元，但尚欠原告房款剩余1042231元未退还；4、原告请求被告赔偿一倍的购房款没有事实和法律依据，理由不成立。第四组证据：1、海南省住建厅琼建房《2018》81号文；2、海南省住建厅琼建房《2018》95号文；3、中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅琼办发《2018》29号文，证明1、原告在省住建厅发布上述文件后，知晓其不具备在海南购房的资格，主动和自愿向被告提交退房申请，原告系自愿退房，双方签订的涉案《蓝海湾认购意向书》已解除；2、原告请求被告赔偿一倍的购房款没有事实和法律依据，理由不成立。上述证据来源客观、真实、与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月6日，原、被告双方签订了《蓝海湾认购意向书》，该认购意向书对楼盘名称、房号、建筑面积、每平米单价及总价款、付款方式及付款时间、违约责任（主要针对原告）等作出明确约定。按照约定，原告于2018年3月6日通过银行转账方式向被告支付认购意向定金100000元，同年3月15日原告又通过网上银行向被告付清剩余购房款1342231元。原告如约履行全部合同义务后，原、被告于2018年12月31日前仍没有签署《商品房买卖合同》，后原告遂多次向被告索要该购房款，但被告以各种借口予以推脱，原告于2019年2月25日向被告申请退房，被告才于2019年5月7日和5月23日分两次返还原告购房款共计400000元，被告尚欠原告房款1042231元未退还。本院认为，本案争议焦点是1、原、被告于2018年3月6日签订的《蓝海湾认购意向书》是否应解除；2、被告海南东方东汇置业有限公司是否应支付利息及赔偿原告程金库一倍购房款1042231元。一、关于蓝海湾认购意向书是否应解除的问题；2018年3月6日，原告程金库与被告东方东汇签订《蓝海湾认购意向书》（以下简称《意向书》），《意向书》约定原告程金库购买东汇蓝海湾22-2503商品房一套，房屋面积为107.42㎡，单价为13426.09元，房屋的总价为1442231元，两原告分二次支付，第一次2018年3月6日交纳100000元，第二次2018年3月15日交纳1342231元，共1442231元。双方约定于2018年12月31日前签订《商品房买卖合同》。该《意向书》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。从该《意向书》的内容可以看出，双方当事人仅对房屋的价格等进行简单约定，并未对交易使用条件、日期、办理产权登记等有关事宜进行约定，故该《意向书》并不符合《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，不应认定为商品房买卖合同。海南东方东汇置业有限公司在签订蓝海湾22-2503楼认购意向书时并未取得商品房预售许可证，直到起诉时仍未取得商品房预售许可证，导致双方当事人无法签订商品房买卖合同，原告程金库无法取得涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，《蓝海湾认购意向书》应予解除，而且原告于2019年2月25日提出退房申请，被告已退还了400000元的房款，故原告程金库关于请求判令解除原、被告双方签订的《蓝海湾认购意向书》的主张有事实根据和法律依据，本院予支持。二、被告海南东方东汇置业有限公司应赔偿原告损失的范围的问题。该意向书约定：本认购意向书有效期至甲方开始签署《商品房买卖合同》止。若甲方在2018年12月31日前不能签署《商品房买卖合同》，甲方无息退还乙方意向金，原告程金库购买东汇蓝海湾22-2503商品房一套，被告尚未取得预售许可证，并因规划调整拆除的房屋，不属于被告所称的70年产权的商品房且五证俱全，导致原、被告双方最终未能签订《商品房买卖合同》。被告对《意向书》的违反，构成对未签订的《商品房买卖合同》的缔约责任，缔约责任的赔偿范围通常是信赖利益的损失，信赖利益的损失限于直接损失，原告的直接损失为其已支付的意向认购金人民币共1042231元及被告占用原告该笔款项所产生的资金占用期间的利息，对该损失被告应当予以赔偿。双方意向书约定:“有效期至在2018年12月31日前不能签署《商品房买卖合同》，甲方无息退还乙方意向金”，由此可见，双方当事人订立意向书后，如果将来不能签订商品房买卖合同，海南东方东汇置业有限公司只需返还意向金及利息，利息起算时间应从被告占用意向金开始计付。因《蓝海湾认购意向书》不能认定为《商品房销售管理办法》中的商品房买卖合同，故程金库依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定主张海南东方东汇置业有限公司承担已付购房款一倍的赔偿款没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告程金库与被告海南东方东汇置业有限公司签订的《蓝海湾认购意向书》；2被告海南东方东汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程金库返还意向认购金人民币1042231元及占用该1042231元所产生资金占用期间的利息（按年利率6%，从2018年3月16日以交纳本金1042231计算至实际清偿之日止；）。三、驳回原告程金库的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12113元（原告程金库已预交24226元），已收取，由原告程金库负担6056.5元，被告海南东方东汇置业有限公司负担6056.5元；另外12113元由本院退还原告程金库。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 吉进宁 二○一九年八月六日书记员 王 杰附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷(http://148.0.4.85/claw/ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=1&Gid=252673&ShowLink=false&PreSelectId=214950944&Page=0&PageSize=5&orderby=0&SubSelectID=undefined“”m_font_2)案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第2当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。