湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0111民初3023号 原告（反诉被告）：武汉市雅斯特酒店管理有限公司，住所地：武汉市洪山区珞瑜路**武汉体院清和广场第**。 法定代表人：胡竞选，该公司经理。 委托诉讼代理人：张亚琼，湖北宏愿律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：彭超然，男，1992年6月29日生，汉族，住武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：傅浩，湖北炽升律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司诉被告（反诉原告）彭超然房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序由审判员姚紫茶担任审判长，与人民陪审员吴小蕊、人民陪审员张明组成合议庭，于2019年4月23日、2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司的委托诉讼代理人张亚琼、被告（反诉原告）彭超然的委托诉讼代理人傅浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付拖欠的房租148，880.55元；2.请求判决被告向原告支付拖欠的水电费27，495元；3.请求判决被告向原告支付逾期支付费用而产生的违约金100，000元；4.请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月9日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于武汉市洪山区珞瑜路461号雅斯特酒店第九层912/918号房屋租赁给被告使用，租期为5年，从2016年9月1日至2021年8月31日止，第一年月租金为18，200元，每年上调一次租金，递增比例为5%。按季度每期提前七天缴纳租金，如有拖欠，每天应当按照当期应缴总金额的千分之五支付滞纳金。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告。被告支付租金至2018年3月，而之后的租金及水电等费用一直未按照合同的约定支付，经原告的多次催讨无果。原告无奈于2018年10月8日向被告发出了书面的《解除租赁合同通知书》，即日解除了与被告之间的房屋租赁关系。原告认为，被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，除了支付租金及其他相关费用之外，还应承担合同约定的违约责任。综上，为维护原告的合法利益，原告根据我国《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提出起诉，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告彭超然辩称：房租多计算了两个月，应该予以扣除。合同中对违约金的约定自相矛盾，合同第三条约定，逾期以后按每日千分之五计算，严重超出法律允许的范围；合同第十一条约定，如果因为原告逾期不缴纳租金，应该解除合同，没收抵押金。实际上是将违约责任计算了两次。而且，我方并没有违约，不应承担违约金。 被告彭超然（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告立即向反诉原告返还所有装饰装修物品及材料（价值人民币10万元）；2.请求判令反诉被告立即向反诉原告返还履约保证金54600元；3.请求判令本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年8月10日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告将位于武汉市洪山区珞瑜路461号雅斯特酒店第九层912-918号房屋出租给反诉原告使用。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了履约保证金54600元及相应的房屋租金，然后对租赁房屋委托第三方进行装修，装修费用合计18万元。但是由于反诉被告违反合同约定，反诉原告承租后不能正常使用租赁房屋，期间多次与反诉被告协商要求整改，但是反诉被告一直拒不改正。反诉原告被迫向反诉被告提出解除合同并停止交纳2018年3月之后的房屋租金。但是反诉被告之后将租赁房屋门锁更换，禁止反诉原告进入租赁房屋取回相关的装饰装修物品及材料，也拒不返还履约保证金。2019年2月15日，反诉被告向贵院提起民事诉讼，反诉原告未维护合法权益，依据《民事诉讼法》的规定提出反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司辩称：彭超然未支付履约保证金，因此不存在要返还的问题。关于该装修物品已经在租赁合同第五条已经进行了明确约定。若承租方未付清租金及水电费，出租方有权解除合同，并收回租赁物的经营使用权，该房间的经营物品及设备一律由出租方处置。该份合同是双方真实意思表示，我方认为不应当返还装修物品及材料。 原告（反诉被告）、被告（反诉原告）围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司提交的证据一：房屋租赁合同。被告彭超然对该证据的真实性无异议但对证明目的持异议。经审查，本院对该证据真实性予以认可，能够证明原被告之间存在租赁合同关系的事实。 2、原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司提交的证据二：微信聊天记录截屏。原告拟证明原告向被告催收房租的事实；被告彭超然对该证据的真实性不予认可，因原告武汉市雅斯特酒店管理有限公司对该证据未提供原始载体进行核对，微信聊天记录双方主体的身份本院无法确认，被告彭超然对该证据的真实性存在异议的抗辩，本院予以认可。 3、原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司提交的证据三：解除租赁合同通知书、快递信息记录单。被告彭超然对该证据的真实性无异议，但对证明目的持有异议。经审查后，本院对原告武汉市雅斯特酒店管理有限公司向被告彭超然送达解除租赁合同通知书要求解除房屋租赁合同关系，被告彭超然于2018年10月13日收到该解除函的事实予以认可。 4、原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司提交的证据四：水电费缴费通知单、收条；证据五：水电费缴费通知书；证据六：电表照片、原告水电工对被告使用电表在2017年4月至2018年9月的抄表记录；上述证据中，水电缴费通知单、通知书、抄表记录均为原告单方制作，没有水电部门的确认，本院不予认可；原告提交的电表照片，无法确认拍摄时间，也无法将照片上水电费的使用情况和被告对水电费的使用情况关联起来。同时，水电费的主张应当是水务部门及电力部门记载并向有关使用人主张的法律关系，原告无权直接主张。即使原告有代收代缴的情况，也应当向本院提交有关债权债务转移的证据或其具有代位求偿权的证据，但原告并未提交，故对原告提交的证据四、五、六中除收条以外的证据本院均不予认可。 5、原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司提交的证据七：酒店租赁合同、补充协议、授权书。原告拟证明其对外出租案涉房屋是享有出租权的。被告彭超然认为，本案诉争房屋所在土地使用权是武汉体育学院，即使房屋有房产证，产权人也不是湖北清和投资有限公司，该合同只能证明转租权。经审查，本院认为，原告武汉雅斯特酒店投资有限公司提交的酒店租赁合同、补充协议、授权书等证据能够证明湖北清和投资有限公司与广西雅斯特酒店投资有限公司就案涉房屋签订了房屋租赁合同，广西雅斯特酒店投资有限公司将案涉房屋授权给原告（反诉被告）出租管理。 7、被告（反诉原告）彭超然提交的证据：工程施工合同、支付装修费收据。拟证明被告（反诉原告）在承租以后对房屋进行了装修、支付了装修费18万元。经审查，本院认为该组证据能证明被告（反诉原告）与案外人就案涉房屋装修事宜建立了装饰装修合同关系，对被告彭超然对案涉房屋进行了装修的事实，本院予以认可。但被告（反诉原告）提交的证据中没有与花费装修费用相对应的发票，不能证明其具体花费的装修费用金额。 8、被告（反诉原告）彭超然提交的证据：案外人王莉平安银行个人账户转账清单，拟证明王莉向刘军安转账第一季度租金109200元，押金54600元。庭审中，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所支付的押金54600元予以否认，但庭后经核实后向本院确认原告（反诉被告）确实收取了被告（反诉原告）案涉房屋押金54600元。本院认为，被告（反诉原告）提交的证据结合原告的陈述能够证明原告（反诉被告）收取了被告（反诉原告）54600元押金的事实。 9、被告（反诉原告）彭超然提交的证据：房屋装修明细表，拟证明装修费18万元的组成明细。原告武汉市雅斯特酒店管理有限公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告抗辩称该证据未加盖装修公司的印章，经审查，被告仅提交了工程施工合同、图纸及收据，未提供相应的银行流水及支付装修款项的发票，不足以证明被告（反诉原告）对于案涉房屋装修所花费的费用。 10、被告（反诉原告）补充提交的户口本。本院认为，该户口本系证明彭超然作为适格诉讼主体的材料，同时能够证明被告彭超然与王莉之间系母子关系，进一步证实了被告彭超然通过王莉向原告缴纳过案涉房屋押金及租金的事实，对该组证据本院予以采纳。 11、原告（反诉被告）补充提交的武汉市自然资源和规划局官网查询的建设工程规划许可证、房屋租赁授权委托书。被告（反诉原告）认为上述证据已超过举证期限，且仍不能达到原告（反诉被告）的证明目的，本院认为，原告（反诉被告）提交的该组证据，是在法庭责令的期限内如期提交，并未逾期，且与案件基本事实有关，同时，被告（反诉原告）亦在本院许可的期限内向本院补充提交了相关证据，本院给予双方举证期限相同，根据双方平等原则，对该组证据的真实性本院予以认可。 根据双方当事人提交的证据以及庭审查明的情况，本院认定事实如下：2016年8月，原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司与被告（反诉原告）彭超然签订房屋租赁合同，合同约定，武汉市雅斯特酒店管理有限公司将位于武汉市洪山区珞瑜路461号雅斯特酒店第九层912/918号房屋租赁给彭超然使用，合同第二条约定：“承租期为五年，租期从2016年9月1日起至2021年8月31日止，……。”合同第三条约定：“租金交纳方式：1、月租金为65元/平方米/月（含物业管理费、不含税费，卫生费、垃圾处理费、门前三包费、电梯使用费等按楼层面积分摊）。月房屋租金（含物业管理费）为：¥18200.00元（人民币大写：壹万捌仟贰佰元整）。年房屋租金（含物业管理费）合计为：¥218400.00元（人民币大写：贰拾壹万捌仟肆佰元整）。该租金价格从租赁之日起算维持第一年不变，此后每年上调一次租金，租金上调额度为上一年度基础上递增5%，租金支持方式为3个月预付租金，租金支付日为每期提前七天缴纳。……”合同第五条约定：“乙方承租场地使用的水电费，必须按时足额缴纳。其他设备维护费用由租户按整栋大楼楼层面积比例承担。如有拖欠，将按相关管理规定进行处理，甲方有权终止合同，所欠费用从乙方押金中扣除，甲方有权收回租赁物的经营使用权。未付清租金及水电等费用的乙方经营用品及设备一律归甲方处置。乙方不得以任何方式方法阻挠甲方处置乙方经营设备设施等。若不服从管理，甲方有权解除合同并没收履约保证金；”合同第十一条约定：“乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回房屋经营使用权，没收押金。1、没有及时（超过15天）缴纳甲方租金；2、没有及时（超过15天）缴纳水电费……。” 合同签订后，原告（反诉被告）将案涉房屋交付给被告（反诉原告）承租使用，被告（反诉原告）承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，并向原告（反诉被告）缴纳了第一季度的租金及押金54600元，此后被告（反诉原告）陆续向原告（反诉被告）缴纳了截至2018年2月28日的租金，但未按合同约定以每年5%的幅度缴纳租金的上涨部分，且自2018年3月1日起，被告（反诉原告）占有使用承租房屋却未向原告（反诉被告）缴纳此后的租金。2018年9月，被告（反诉原告）腾退出案涉房屋。2018年10月，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出解除租赁合同通知书，通知被告解除房屋租赁合同并催缴拖延支付的租金，被告（反诉原告）于2018年10月13日收到该通知书。2018年11月以后，原告（反诉被告）将案涉房屋重新出租给其他案外人。 另查明，2012年6月14日，武汉市国土资源和规划局就案涉房屋所在土地下发建设工程规划许可证，建设位置为洪山区珞瑜路461号，建设项目名称为培训大楼，建设单位为武汉体育学院。2013年10月25日，武汉体育学院将案涉房屋所在的武汉体院培训大楼授权委托给湖北清和投资有限公司进行出租及管理；2014年4月28日，湖北清和投资有限公司将上述大楼的第6至第18层出租给广西雅斯特酒店投资有限责任公司使用；2015年12月30日，湖北清和投资有限公司与广西雅斯特酒店投资有限责任公司签订补充协议，约定湖北清和投资有限公司对广西雅斯特酒店投资有限责任公司转租其承租的房屋6-10层予以同意；2016年1月1日，广西雅斯特酒店投资有限责任公司授权本案原告武汉市雅斯特酒店管理有限公司对案涉房屋所在的6至10层进行租赁和管理。 本院通过对原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司的工商登记信息查明：原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司在工商局登记备案的信息中显示：案涉房屋归武汉体育学院所有。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否有效；二、被告彭超然的退租时间；三、被告彭超然应当支付的租金金额是多少。 关于第一个争议焦点《房屋租赁合同》是否有效的问题。本院认为，案涉房屋的所有权人武汉体育学院于2013年10月25日就将案涉房屋所在大楼的第6至18层的租赁事宜委托给湖北清和投资有限公司。湖北清和投资有限公司后又将上述房屋出租给广西雅斯特酒店投资有限责任公司使用，并同意广西雅斯特酒店投资有限责任公司对房屋进行转租。广西雅斯特酒店投资有限责任公司得到转租授权后，即授权本案原告（反诉被告）对上述房屋进行租赁和管理。原告提交的该系列证据及本院查明的事实足以证明原告（反诉被告）对案涉房屋享有租赁权，同时，案涉房屋所在楼栋亦具有武汉市国土资源和规划局颁发的建设工程规划许可证。综上本院认为，本案的房屋租赁合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该房屋租赁合同应为有效。被告抗辩称房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，本院认为，房屋的建设是否按照建设工程规划许可证的规定建设，被告应当提交相应的证据予以反驳，但被告未提交相应的证据，故对该抗辩意见本院不予认可。同时，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）逾期缴纳租金之后于2018年10月向被告（反诉原告）发送了解除合同的通知，被告（反诉原告）已于2018年10月13日收到该通知，故本院认为案涉房屋租赁合同已于2018年10月13日解除。 关于第二争议焦点被告彭超然是何时向原告武汉市雅斯特酒店管理有限公司退还案涉房屋的问题。本院认为，庭审中，双方对于被告实际的退租时间即房屋实际移交的时间有争议，被告认为是在2018年8月30日，原告自认是在2018年9月底，因被告无相应的证据证实其退租时间，而原告自认了在一定程度上对其不利的事实，根据举证规则，本院对原告提出的被告系于2018年9月底退租的法律上的事实情况予以采信，对被告提出的其系2018年8月30日退租的陈述不予采信。 关于第三个争议焦点被告彭超然应当支付的租金金额是多少?根据双方租赁合同的约定，起租租金为每月18200元，年房屋租金为218400元，该租金价格从租赁之日起算维持第一年不变，此后每年上调一次租金，上调额度为上一年度基础上递增5%。 因被告（反诉原告）已缴纳2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金218400元，但仅按上一年度缴纳了2017年9月1日至2018年2月28日的租金，未缴纳2017年9月1日至2018年2月28日涨租部分的金额，而2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金为218400元+218400元×5%=229320元，故本院计算2017年9月1日至2018年2月28日涨租部分的差额租金为（229320元÷12个月-18200元）×6个月=5460元；2018年3月1日至2018年8月31日的租金为229320元÷12个月×6个月=114660元；2018年9月1日至2018年9月30日的租金为（229320元+229320元×5%）÷12个月=20065.5元。 综上，被告（反诉原告）还应当缴纳的租金金额为：5460元+114660元+20065.5元=140185.5元。 对于2018年9月30日以后的租金，本院认为，因庭审已查明被告（反诉原告）退租的时间是2018年9月底，故被告（反诉原告）应当缴纳的租金是截至2018年9月底，即2018年9月30日止的租金。此后，被告（反诉原告）并未实际占有使用案涉房屋，并未实际产生租金，故对2018年10月1日至2018年10月13日期间的租金，本院不予支持。 关于水电费缴纳的问题，本院认为，经审查，原告（反诉被告）提交的证据不足以证明被告（反诉原告）所产生的水电费金额，理由本院已在证据认定中作出了说明，故对原告（反诉被告）关于水电费部分的诉请本院不予支持。 关于被告（反诉原告）彭超然应当缴纳的违约金金额，本院认为，房屋租赁合同第十条虽约定了违约方在违约时应当承担的违约责任为本合同规定的保证押金相等金额的经济损失即54600元，但被告（反诉原告）向本院提出该约定的违约金金额过高，请求法院予以调整，本院认为，被告（反诉原告）差欠原告（反诉被告）的租金共计140185.5元，而54600元的违约金相对于原告目前的租金损失140185.5元而言，明显过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，对该违约金本院酌情予以调整，兼顾案涉合同履行过程中，被告（反诉原告）拖欠支付租金的金额、被告（腾退）的时间、履约保证金在被告违约时对原告的救济保障作用、原告（反诉被告）在合同解除后另行出租等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为以未付租金140185.5元的15%计算，金额为21027.8元。 关于反诉原告彭超然要求反诉被告武汉市雅斯特酒店管理有限公司返还履约保证金54600元的诉请。本院认为，因反诉原告在案涉租赁合同中逾期支付租金，且逾期时间已超过15天，已经触发了房屋租赁合同中第十一条关于没收保证金的条款，故该保证金不应予以退还；同时，由于被告（反诉原告）提前退租未与原告（反诉被告）协商一致，根据合同第七条第四款的约定，该保证金作为合同的变更费，也不应予以退还，故反诉原告（被告）的该反诉诉请本院不予支持。 关于反诉原告彭超然提出的要求反诉被告武汉市雅斯特酒店管理有限公司返还所有装饰物品及材料（价值人民币10万元）的问题。本院认为，因合同中第五条已经约定，如承租人不按时交纳水电费和租金，则相应的设施设备不予返还，予以没收。本案中，被告（反诉原告）未按照合同约定向原告（反诉被告）缴纳租金，拖欠租金金额达6个月以上，原告据此抗辩经营用品及设备不予退还符合双方合同约定，本院予以认可。其次，承租人彭超然已于2018年9月底退租，退租后，双方的房屋租赁合同又于2018年10月13日予以解除，此后原告将案涉房屋重新租赁给其他案外人，案涉房屋在彭超然处租赁使用时的房屋状况及装饰装修情况现在已经无法核实，即便彭超然退租时，案涉房屋内还有装饰装修材料，剩余的装饰装修材料也已经与新承租人的装饰装修材料混同，即被告并无证据证明具体应当返还的装饰装修物品及材料有哪些，故该反诉请求本院亦不能支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）彭超然于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司支付租金共计人民币140185.5元； 二、被告彭超然（反诉原告）于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司支付违约金人民币21027.8元； 三、驳回原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）彭超然的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费5446元，由被告（反诉原告）彭超然负担3268元，原告（反诉被告）武汉市雅斯特酒店管理有限公司负担2178元；案件反诉受理费3392元，由被告（反诉原告）彭超然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  姚紫茶 人民陪审员  张 明 人民陪审员  吴小蕊 二〇一九年八月十日 法官助理肖颖 书记员付锦