陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终8339号 上诉人（原审被告）：杨光，男，汉族，1976年9月21日出生，陕西日报社职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，汉族，1957年5月27日出生，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：高洪艳，女，汉族，1974年4月1日出生，住西安市雁塔区。诉讼委托代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。诉讼委托代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。原审被告：李冠军，男，汉族，1968年12月10日出生，汉族，陕西日报社职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨光，男，汉族，1976年9月21日出生，陕西日报社职工住西安市碑林区。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人杨光因与被上诉人高洪艳、原审被告李冠军、原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕报集团与地建公司在本市长安区XX花园项目，李冠军、杨光均系陕报集团职工，拥有南山花园项目住房的购房指标。2016年5月2日，李冠军与杨光签订《陕西日报南山花园内部购房名额互换协议》，约定两人互换选房次序，即李冠军用杨光选号选房，杨光用李冠军号码选房。2016年5月4日，李冠军向杨光出具个人授权委托书，内容为：“本人李冠军因不能亲自办理陕西日报社南山花园商品房的选房认购事宜，兹授权委托杨光处理代办事项。被委托人在权限范围内签署的一切有关文件，本人均承认。由此造成的一切责任均由本人承担。”同日，杨光（甲方）与高洪艳（乙方）签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定：甲方同意将其所在单位内部职工认购房屋名额转让给乙方，乙方付甲方转让费50000元；乙方在协议签订之日向甲方预缴房屋认购名额转让费30000元，余额20000元在网签更名前一次性缴清；甲方只负责转让房屋名额，后续需要缴纳的与房子有关的所有费用均由乙方自行承担；在网签更名前，甲方需协助乙方办理单位内部相关各种购房手续；本协议签署后，如因乙方原因致使房屋不能顺利转让至乙方名下，由乙方自行承担经济损失；甲乙双方无正当理由不能随意解除本协议，否则向对方支付违约金30000元等等。协议签订当日，高洪艳支付杨光转让费30000元。2016年5月6日，高洪艳（乙方）以李冠军名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：乙方认购甲方开发的南山花园8号楼2单元12层东户商品房，建筑面积约为156平方米，单价为3980/㎡。协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金50000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，高洪艳向地建公司支付房屋认购款50000元；2016年8月23日，高洪艳向地建公司支付房款74176元。2018年7月，南山花园第二次车位认购及剩余房款收缴工作开始，针对认购人更名发生纠纷的情况，陕报集团工会和地建公司于2018年7月20日发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后，双方就车位认购问题进行了协商，但未达成一致，高洪艳遂向一审法院起诉。2018年8月12日高洪艳向地建公司交纳保证金286264元。高洪艳于2018年08月28日起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1．请求法院确认高洪艳和杨光2016年5月4日签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》合法有效；2．请求法院判令李冠军、杨光协助高洪艳在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；3．诉讼费用由李冠军、杨光承担。事实和理由：陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团XX花园项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。原审被告系陕西日报传媒集团职工，拥有南山花园项目的住房购房指标，愿意将该购房指标转让于高洪艳。李冠军授权委托杨光代为处理该商品房的选房、认购等有关事宜。2016年5月4日，杨光与高洪艳签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定将李冠军的购房指标转让给高洪艳，转让费为50000元，协议签订之日预缴30000元，余款20000元在网签更名前一次性缴清。协议签订后，高洪艳按约向杨光支付转让费30000元。2016年5月6日，高洪艳和杨光共同到地建公司处，由高洪艳支付房屋认购款50000元，以李冠军名义和地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0438），协议约定认购地建公司开发的南山花园8号楼2单元12层东户商品房，建筑面积为156平方米，认购单价为3980元／平米。2016年8月23日，高洪艳按约向地建公司支付房款74176元。现原审被告以单位搬迁和房价上涨为由，要求额外支付转让费，否则不予协助办理更名手续。高洪艳认为，高洪艳与杨光签订的转让购房指标的协议不违反法律的强制性规定，具有法律效力。李冠军、杨光应当根据地建公司的通知协助高洪艳办理认购协议的更名手续。为维护高洪艳合法权益，特提起诉讼，望判如所请。结合南山花园内部购房名额互换协议及名额转让协议，高洪艳系涉案房屋的实际认购人。转让协议第四条约定，在网签更名前高洪艳有权要求原审被告协助办理认购协议更名，根据地建公司2018年7月20日、7月25日的通知，高洪艳所认购的房屋于2018年8月6日可以办理更名手续，高洪艳起诉杨光及李冠军具备诉讼利益。结合地建公司之前的法庭陈述，拥有房屋认购资格即就具备车位认购资格，杨光将涉案购房指标转让与高洪艳后就已丧失车位认购资格，故杨光关于车位和房屋必须同时具备更名条件才能办理更名手续的辩称不能成立。杨光应遵守诚实信用原则尊重契约，协助高洪艳办理更名，因名义认购人是李冠军，故高洪艳要求李冠军协助办理更名手续符合名额互换协议和转让协议的约定。李冠军辩称，其与杨光互换了房号，双方达成一致将所选房号进行交换，杨光后与高洪艳签订名额转让协议，其已将原来杨光名下的房屋名称进行了变更，不同意高洪艳的诉讼请求。杨光辩称，本案涉及房屋系陕西日报传媒集团为报社职工提供的带有强烈人身属性、价格优惠的福利性质的房产，并非五证齐全的商品房，本案的诉讼标的是购房资格转让，而非房屋产权转让。双方签订的转让协议仅涉及购房资格转让，并未涉及车位购买资格转让。高洪艳诉讼请求名为更名手续，实为认购协议合同权利义务的概括转让。地建公司在认购协议合同权利义务的概括转让高洪艳之前，有权变更合同内容要求车位和房产捆绑出让，高洪艳不同意受让杨光车位购买资格，才是更名无法进行的根本原因。高洪艳要求杨光配合高洪艳办理更名手续，实则是以转让协议约束地建公司。高洪艳的诉请违反了合同相对性及缔约自由的合同法原则。另，高洪艳的第二项诉请不具备诉讼利益，按照通知要求，双方的更名手续应在2018年8月6日进行，高洪艳在2018年7月31日将其诉至法院要求更名，起诉当时其尚不具备更名的义务，且在8月5日更名当时高洪艳的第二项诉请已经在客观上无法履行。请求全部驳回高洪艳的诉讼请求。本案的购房资格转让无法履行的原因在于：1、名额转让协议仅约定了网签更名，而南山花园项目目前尚未达到网签条件。2、购房名额转让协议以及商品房认购协议均未涉及车位，但在2018年8月1日至8月6日期间，地建公司要求房子和车位同时更名，且不同意高洪艳认购房屋、其认购车位的说法，如果其同意高洪艳的第二项诉请将会导致其被迫放弃车位认购资格，侵害其的车位认购财产性权利。3、地建公司认为车位随房走，在目前高洪艳已经取得购房资格的情况下，高洪艳完全可以与地建公司就购房资格完成更名程序，不需其的配合，但高洪艳诉请法院要求其协助办理更名，其目的是以判决的形式来掩盖非法剥夺其车位认购资格的目的。4、地建公司及高洪艳均认为其具有车位认购资格，但在其认可高洪艳已取得购房资格情况下，地建公司仍以车位纠纷为由不办理购房资格更名，并要求其协助，合乎逻辑的结论就是车位资格属于其，在其没有放弃或者转让车位资格的情况下，高洪艳与地建公司根本无法完成更名。5、高洪艳不应以损害其合法权益为代价来维护自己的合法权益，依据诚实信用原则及禁止反言原则，地建公司的行为应当受到法院的惩罚。地建公司辩称，其公司会配合法院的生效判决进行执行。一审法院认为，李冠军和杨光作为陕西日报传媒集团职工，均有南山花园商品房认购资格，两人协商互换选房顺序号码，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。杨光取得李冠军名义下的房屋认购资格，后杨光自愿将该认购资格转让给高洪艳，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效，对此本案双方当事人亦无实质性争议。本案争议的焦点为：原审被告以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约？首先，如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，当小区车位与房屋配比达到1:1时，认购人取得房屋认购资格之时，则当然取得车位认购资格，车位认购资格即为房屋认购人的从权利。根据《合同法》第八十一条的规定，本案中杨光签订购房名额转让协议之日起，购买车位的资格即一并转让给高洪艳，即便双方对此未进行约定。其次，地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。杨光在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。再次，办理认购协议更名手续是原审被告的合同附随义务，双方即使未进行约定，原审被告亦有办理更名手续的义务。而本案中，双方在《内部购房名额转让协议》第四条进行了约定“在网签更名前，甲方需协助乙方办理单位内部相关各种购房手续”。各种购房手续亦应包含更名手续等相关手续。综上所述，杨光的行为已构成违约。因认购协议的名义认购人是李冠军，故高洪艳要求李冠军协助办理更名手续也符合名额互换协议和转让协议的约定。现高洪艳请求判令李冠军、杨光协助高洪艳在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、高洪艳与杨光签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》有效。二、本判决生效之日起十五日内李冠军、杨光协助高洪艳在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费1050元由杨光负担（此款高洪艳已预交，杨光于本判决生效之日起十五日内直接给付高洪艳）。宣判后，杨光不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝上诉人将购房资格转让给被上诉人，不是上诉人的违约行为，依法上诉人无须且无法承担法定继续履行的违约责任。是否购买车位超出了上诉人与被上诉人签订协议的约定范围。地建公司要求必须认购车位才能办理更名手续。而上诉人与被上诉人未就车位认购达成合意，地建公司因此拒绝办理更名手续，从而导致上诉人履约不能。地建公司的行为不能认定为上诉人违约。上诉人已告知被上诉人到现场更名，履行了义务。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为。五、一审认定的焦点“上诉人以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约”是事实认定的严重错误。上诉人从未拒绝办理商品房认购协议更名手续，拒绝更名的是地建公司。一审判决认定地建公司的捆绑销售行为因违反合同自由原则无效，超出了本案审理范围。六、本案的核心焦点是，在2018年8月3日更名当日，上诉人和被上诉人同时到地建公司处就购房资格进行更名时(即履行双方之间的合同义务)，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。高洪艳辩称，一、双方签订的商品房房房屋转让协议不违反法律强制性规定，合法有效。二、按照转让协议约定，上诉人有协助被上诉人更名的义务。更名之前，被上诉人通过电话等方式联系上诉人要求协助更名，但上诉人拒绝协助办理更名手续，构成违约。三、根据地建公司一审时的答辩、陈述，车位认购资格取决于谁具有南山花园项目的房屋认购资格。地建公司的通知也说明待法院审理结果生效后，办理房屋认购、选定车位等手续。故上诉人和被上诉人不能更名不属于合同法第一百一十条规定的履行不能。另外，地建公司的捆绑销售行为因违反合同自由原则无效，也不具有正当性，上诉人不能以车位认购资格否定协助履行房屋认购更名的义务。四、上诉人和被上诉人争议的是房屋认购资格和车位认购资格，不存在违法建筑确权的问题，不存在通过民事审判变相对违法建筑确权。请求驳回上诉，维持原判。李冠军述称，同意上诉人的上诉请求。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，杨光已预交，由杨光负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年八月二十六日  书 记 员  胡 雨 欣 1