广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8540号原告：西藏保利爱家房地产经纪有限公司广州分公司，地址广州市海珠区阅江中路**保利国际广场（北塔）**。负责人：高晖。委托诉讼代理人：李惠琦，女，1988年8月24日出生，原告公司员工。被告：曾俊超，男，1981年4月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：边俊景，女，1983年3月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：郭芸豪，广东策邦律师事务所律师。原告西藏保利爱家房地产经纪有限公司广州分公司（以下简称保利爱家公司）与被告曾俊超、边俊景居间合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告保利爱家公司的委托诉讼代理人李惠琦，被告曾俊超、边俊景的共同委托诉讼代理人郭芸豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利爱家公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令两被告向原告支付代理费68700元以及利息（利息以代理费68700元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年10月31日起计至清偿之日止）；2．请求判令由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告是于2017年4月7日依法成立的具有房地产中介服务资格的公司，有权开展房地产中介和咨询服务。2017年10月31日，原被告签订《居间代理服务合同》约定：两被告委托原告向卖方购买位于广州市白云区××潮街××房的房产，原告为被告提供居间服务；原告促成买卖双方签署《房地产买卖合同（保利爱家版）》的，被告应在签订买卖合同当天向原告支付房地产咨询及买卖代理费人民币68700元；本合同在履行过程中发生争议的，双方同意向物业所在地法院提起诉讼处理。现原告已促成被告与卖方签订《房地产买卖合同》，但被告至今尚未支付上述代理费用。原告认为，原被告签订的《居间代理服务合同》和被告与卖方签订的《房地产买卖合同》合法有效，原告作为居间人已履行其义务促成交易。被告无故不履行合约，其行为已构成违约，造成原告严重损失，依法应承担违约责任。故诉至法院，请求判如所请。被告曾俊超、边俊景辩称：1.原告在明知物业存在查封的情况下，与业主恶意串通，向被告推售本涉案物业，原告人员及业主向被告出具了业主的法院判决书，声称纠纷是他人恶意诉讼恶意财产保全导致查封，一审判决已经驳回了起诉者的诉讼请求，涉案房产即将会解封，并保证很快可以解封交易过户，现在只是先签合同交定金，并保证居间服务费在完成过户之后再支付，在业主及原告工作人员的多翻承诺下，被告在法律意识不足，急于购买房屋的情况下签订了买卖合同，原告工作人员趁被告不注意的情况下把居间服务合同递给被告签订，被告签订后第二天发现条款写的并不是过户后再支付居间服务费后即联系原告工作人员重新签订合同，原告工作人员声称是公司格式合同，无法修改，到时候过户再支付中介费即可。但原告现在房产查封交易问题仍未解决无法过户的情况下，违反承诺，要求被告按照居间服务合同支付中介费用及利息，实属违反承诺。2.房产交易过户分为促成签订买卖合同、协助办理网签手续、协助办理银行贷款、协助办理递件完税交易过户四个交易流程，原告仅完成了四个交易流程中的其中之一促成签订买卖合同，其他流程因为交易房产至今仍未解封无法办理，责任在于原告，与被告无任何关系，因为原告误导被告购买涉案物业，被告向业主支付了45万元定金，至今无法追回。3.原告提供的居间服务合同的居间服务费约定为格式条款，并非双方协商的结果，该格式条款严重损害了被告合法利益，该合同约定签订买卖合同时支付居间服务费的约定应当无效。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的居间代理服务合同、房地产买卖合同及附件、房地产权证、不动产登记查册表、补充协议予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：位于白云区××潮街××房（以下简称涉案房屋）的登记产权人为胡丽娥，该房屋于2017年7月13日被广东省深圳市福田区人民法院以（2017）粤0304民初7818号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封期限自2017年7月13日至2020年7月12日，该查封至今未解除。2018年和2019年期间,涉案房屋又被我院、广东省深圳市福田区人民法院、广州市增城区人民法院进行了多轮轮候查封。2017年10月31日，胡丽娥（卖方，甲方）与曾俊超、边俊景（共同作为买方，乙方）签订了《房地产买卖合同（保利爱家版）》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，总成交价458万元。甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项。等等。同日，双方签订《补充协议》，约定：一、买卖双方签订买卖合同前已知悉交易物业被广东省深圳市福田区人民法院以（2017）粤0304民初7818号案件查封，并在此前提下自愿签订及履行《存量房买卖合同（保利爱家版）》。二、卖方承诺2017年1月18日前涂销交易物业查封记录。逾期未能解封的，则按《存量房买卖合同（保利爱家版）》的约定承担违约责任。三、卖方签订合同收取定金人民币20万元。四、本补充协议作为双方原签署的《存量房屋买卖合同（保利爱家版）》之补充，与原合同具有同等法律效力。原合同与本补充协议约定不一致，以本补充协议为准及作为双方最新约定，并作为双方后续履行的依据。上述合同签订当日，曾俊超、边俊景共同作为委托方（甲方）与受托方（乙方）保利爱家公司签署了《居间代理服务合同》，约定：基于乙方为甲方提供居间服务，并促成甲方与卖方就涉案房屋签订了《房地产买卖合同（保利爱家版）》，甲方同意在签订该买卖合同当天向乙方支付房地产咨询及买卖代理费。逾期支付的，需从签订《房地产买卖合同（保利爱家版）》之日起按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。甲方应向乙方支付房地产咨询及买卖代理费为68700元。等等。2018年1月6日，胡丽娥（卖方，甲方）与曾俊超、边俊景（共同作为买方，乙方）签署了《房产买卖合同补充协议》，约定：买卖双方已清晰上述交易房产的情况，该物业现因甲方房产被法院查封的问题，需延迟网签及过户时间。甲方需在2018年6月30日止解决房产查封等问题，并且自行赎契，使该物业能正常递件过户，否则就认定为甲方单方违约，需按合同之前约定的金额赔偿违约金（总楼价的10%）。……原合同上约定买家在网签后需支付25万元楼款定金给卖家，卖家即可以交楼给买家使用。现因物业被查封，无法网签，经双方友好协商之后约定在2018年1月31日卖家交楼给买家，买家需在2018年1月10日前支付25万元楼款定金给卖家。之后该物业网签时买方无需再支付其他费用。等等。2018年9月19日，曾俊超、边俊景以胡丽娥未能在2018年6月30日前解决房产查封及赎契问题，导致双方合同无法继续履行等为由诉至本院，要求：1.确认曾俊超、边俊景与胡丽娥的房屋买卖合同关系自起诉之日解除；2.判令胡丽娥向曾俊超、边俊景归还已支付的20万元定金；3.判令胡丽娥向曾俊超、边俊景归还楼款定金25万元；3.判令胡丽娥向曾俊超、边俊景支付458000元的违约金；4.判令胡丽娥代曾俊超、边俊景向保利爱家公司支付居间代理费68700元；5.本案诉讼费由胡丽娥承担。本院于2018年12月26日作出（2018）粤0111民初12540号《民事判决书》，判决：一、解除曾俊超、边俊景与胡丽娥之间的房屋买卖合同关系；二、胡丽娥向曾俊超、边俊景退还定金450000元；三、胡丽娥向曾俊超、边俊景支付违约金458000元；四、驳回曾俊超、边俊景的其他诉讼请求。该《民事判决书》现已经发生法律效力。本院认为：曾俊超、边俊景与保利爱家公司之间已建立了居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，保利爱家公司已促成曾俊超、边俊景与案外人胡丽娥就涉案房屋签订房屋买卖合同，且合同已生效，故曾俊超、边俊景应向保利爱家公司支付居间服务费。但同时，作为专业的房地产经纪机构，保利爱家公司主要义务并非仅限于促成买卖双方签订房屋买卖合同，还应当包括凭其熟知的房产交易等专业知识，妥善、详尽地向买卖双方提供居间服务，包括向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，同时还包括协助买卖双方办理网签手续、协助办理涂销抵押、协助办理递件完税交易过户等程序。《房地产经纪管理办法》第二十一条之规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；……（六）经纪服务的内容及完成标准；……。本案中，保利爱家公司未在《居间代理服务合同》明确其经纪服务的内容及完成标准，且保利爱家公司促成曾俊超、边俊景与胡丽娥签订房屋买卖合同时，涉案房屋存在司法查封，该房产在解除司法查封前不能进行转让，该事实对买卖双方房屋买卖交易具有重大影响，保利爱家公司作为专业的房地产经纪机构，在签订房地产经纪服务合同前，其应当书面向委托人告知上述司法查封存在的风险，保利爱家公司现未能举证证明其已履行书面告知的义务，而其后的合同履行过程中买卖双方因涉案房屋的司法查封问题而解除了房屋买卖合同，故保利爱家公司在其提供居间服务的过程中存在过错。此外，因买卖双方的房屋买卖合同解除，保利爱家公司在后续的交易流程中减少了人力成本的支出，而这些成本支出也包含在居间服务费中。因此，结合本案的实际情况，本院酌情判定曾俊超、边俊景应向保利爱家公司支付的居间服务费为20000元，并支付以20000元为本金，自2017年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。保利爱家公司诉请的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告曾俊超、边俊景向原告西藏保利爱家房地产经纪有限公司广州分公司支付代理费20000元以及利息（利息以代理费20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年11月1日起计至清偿之日止）；二、驳回原告西藏保利爱家房地产经纪有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1632.40元，由原告西藏保利爱家房地产经纪有限公司广州分公司负担1289.4元，由被告曾俊超、边俊景负担343元（被告负担的部分于本案判决生效之日起三日内向本院缴纳）；管辖权异议费100元由被告曾俊超、边俊景负担（被告曾俊超、边俊景已交纳）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民。审 判 长  王丽美人民陪审员  刘 莲人民陪审员  吴湘萍二〇一九年八月二十六日书 记 员  任丽霞