内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终295号上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司乌海分行。负责人:梁栋，该分行行长。委托诉讼代理人：徐慧芳，内蒙古锐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽，内蒙古锐信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁金花，女，1964年10月21日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区乌海市，现住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：杨树萍，内蒙古济海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌海市宏丰房地产开发有限责任公司。法定代表人：罗永钢，该公司董事长兼总经理。被上诉人（原审被告）：乌海市联丰工贸有限责任公司。法定代表人：高培东，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：乌海市和泰物业服务有限责任公司。法定代表人：樊英，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：罗永钢，1972年1月23日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。被上诉人（原审被告）：樊英，女，1977年1月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：罗永钢，1972年1月23日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。上诉人中国银行股份有限公司乌海分行（以下简称中行乌海分行）与被上诉人袁金花、乌海市宏丰房地产开发有限责任公司（以下简称宏丰公司）、乌海市联丰工贸有限责任公司（以下简称联丰公司）、乌海市和泰物业服务有限责任公司（以下简称和泰公司）、樊英、罗永钢执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌海市中级人民法院（2018）内03民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中行乌海分行的委托诉讼代理人徐慧芳、冯丽，被上诉人袁金花的委托诉讼代理人杨树萍，被上诉人宏丰公司的法定代表人、樊英的委托诉讼代理人罗永钢到庭参加诉讼，被上诉人联丰公司、和泰公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行乌海分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一审法院根据该例外情形，适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，即建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，因此，对本案中买房人的物权期待权的保护应优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。上诉人认为一审法院适用法律错误。根据上述规定，消费者的生存居住权应受法律优先保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定亦系为了保护消费者的生存居住权，二者目的与宗旨相同。因此，在适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》时，亦应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。该条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审法院未查清案涉房屋是否系袁金花名下唯一住房，袁金花自认名下还有其他住房，房屋买卖合同没有日期，乙方处没有签字，无法证明是在查封前签订，仅提供收款收据无银行流水无法证明已经支付50%房款，不足以排除强制执行。被上诉人袁金花辩称，1.原审认定事实清楚。2012年8月7日，宏丰公司将涉案房产顶账给开远公司。2013年3月20日开远公司将房屋出售给袁金花。宏丰公司认可该转让行为，为将来办理产权需要，同日，宏丰公司与袁金花签订商品房买卖合同，袁金花交清了全部房款，宏丰公司出具收条。2013年7月17日上诉人办理抵押贷款手续。袁金花买房在前，上诉人办理抵押在后，故涉案房屋在2012年8月7日就已具备足以排除强制执行的法定情形。2.原审依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》判决正确，从根本上解决了本案的诉争，不存在适用法律错误的问题。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。被上诉人宏丰公司、樊英、罗永钢辩称，抵押借款当时系以土地作为抵押，由于房地的不分割性，将在建工程一并进行了抵押。建设过程中由于欠施工方、材料方费用，经政府协调，利用开发的房屋抵顶欠付的施工方、材料方等费用，为保护施工方和材料方的利益，请求维持原判。被上诉人联丰公司、和泰公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。中行乌海分行一审起诉请求：1、继续执行××区；2.袁金花、宏丰公司、联丰公司、和泰公司、樊英、罗永钢承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月14日，袁金花与宏丰公司签订了购房合同书，购买了位于乌海市××区，现并未交付入住。2013年7月17日和18日，中行乌海分行与宏丰公司共同办理了在建工程抵押贷款。2016年5月11日一审法院判决中行乌海分行抵押权成立并已生效。2018年2月8日该院执行局查封本案涉案财产。涉案房产已取得预售许可。一审法院认为，本案的争议核心是袁金花对涉案房屋享有的民事权益是否能够排除法院的强制执行。经查，涉案房产已取得了预售许可，在法院查封前，宏丰公司作为开发商已与袁金花签订了购房合同，并出具了购房款等费用交清收据。上述民事法律行为均系双方真实意思表示且合法有效，依法予以确认。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，本案中行乌海分行作为抵押权人及申请执行人在一般情形下对案外人提出的执行异议，人民法院原则上不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，商品房买受人的居住利益优先于工程承包人的法定优先权及抵押权受到法律保护，而本案中袁金花所享有的民事权益符合优先保护的情形，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条但书规定，中行乌海分行请求继续执行的理由不能成立，不予支持。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回中行乌海分行的诉讼请求。案件受理费8156.93元（中行乌海分行已预交），由中行乌海分行负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋应否继续执行。本案中，案涉房产系由宏丰公司开发用于销售，袁金花最终购买了涉案房屋，系商品房消费者。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，商品房消费者享有物权期待权优于抵押权受到法律保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、登记；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据本案查明的事实，涉案房屋查封前，袁金花已购买了案涉房屋且支付了购房款，其未能实际占有及办理产权登记系因宏丰公司未能按时完工及欠税导致，并非买受人自身原因。袁金花对涉案房屋享有的民事权益能够排除法院的强制执行，一审法院驳回中行乌海分行的诉讼请求并无不当。综上所述，中行乌海分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8156.93元，由中国银行股份有限公司乌海分行负担。本判决为终审判决。审判长  蒲伟刚审判员  王彦凯审判员  张志宏审判员  张 静审判员  牛瞳哲二〇一九年八月十九日书记员  宝娜佳书记员  郭 娟