上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初21289号原告：许广益，男，1974年2月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆春晨，上海市联合律师事务所律师。被告：上海静安协和房地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：何敏儀，董事长。委托诉讼代理人：倪佳琦。原告许广益诉被告上海静安协和房地产有限公司(以下简称协和房产)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后,依法适用简易程序，进行了公开审理。原告委托诉讼代理人陆春晨，被告委托诉讼代理人倪佳琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许广益向本院提出诉讼请求：1、协和房产支付许广益逾期交房违约金562,725元(以房屋总价款12,731,350元为本金，自2018年1月10日起至2019年3月28日止，按照每日万分之一的标准计算，共计442天)；2、协和房产向许广益交付本市南京西路XXX号XXX楼D单位房屋的《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》和《前期物业管理服务合同》。事实和理由：2017年12月21日，许广益与协和房产签订了《上海市商品房出售合同》，约定，许广益向协和房产购买坐落于上海市南京西路XXX号XXX层D单位的房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款为12,731,350元。根据合同约定，协和房产收到许广益全部房价款的90天内向许广益交付房屋；房屋交付的标志为双方签署入户确认单，协和房产同时应向许广益交付《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》和《前期物业管理服务合同》；如协和房产未按约交付，应支付违约金，违约金按已支付房款的日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2018年1月9日，许广益支付了最后一笔购房款3,810,000元。同年1月26日，许广益取得系争房屋的不动产权证。然而，协和房产却未按合同约定交付房屋，也未向许广益交付《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》和《前期物业管理服务合同》。许广益认为，协和房产未按约交付房屋，已构成违约，协和房产应承担相应的违约责任。许广益为此诉至法院，请求法院判如诉请。协和房产辩称，合同约定的交房日期为全款付清后的三个月内，许广益付清全款的时间是2018年1月10日，故交房时间应为2018年4月9日；协和房产已于2018年4月3日通知许广益交房，履行了合同约定的通知义务，许广益未及时办理房屋交接的责任应由许广益自行承担；合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月21日，许广益(乙方，买方)与协和房产(甲方，卖方)签订了一份《上海市商品房出售合同》，内容为，乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价款为12,731,350元；甲乙双方约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋；乙方应在合同约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为双方签署入户确认单，该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》/《物业管理公约》。甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担；除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2017年1月5日，许广益支付了购房款3,821,350元。2017年6月10日，许广益支付了购房款5,100,000元。2018年1月9日，许广益支付了购房款3,810,000元。上述付款合计金额为12,731,350元。2018年1月26日，系争房屋权利人登记为许广益。2019年3月27日，协和房产向许广益发出一份《交房通知书》，内容为，协和房产已收到许广益全额房款，根据双方签订的《上海市商品房出售合同》约定，请许广益于2019年4月28日前至协和房产办理交房之相关手续。若许广益未能在上述期间内来协和房产办理交房之相关手续的，所导致的一切后果由许广益自行承担。许广益于2019年3月28日收到该份《交房通知书》。审理中，许广益、协和房产确认许广益最后付清房款的时间为2018年1月9日、协和房产应该交付房屋的时间为2018年4月9日。许广益表示，其于2019年3月28日收到《交房通知书》，其主张的逾期交房违约金自2018年4月10日起计算至2019年3月28日，共计352天，按照合同约定的已付房款的每日万分之一计算，取整数计算为448,143元。协和房产对许广益主张的上述违约金的计算标准没有异议，同时表示针对许广益主张的要求协和房产交付系争房屋《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》和《前期物业管理服务合同》的诉讼请求，可以当庭履行。许广益、协和房产于庭审中就许广益主张的第二诉讼请求中的系争房屋《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》和《前期物业管理服务合同》办理了交接。当事人的争议焦点：协和房产是否按约履行交房义务。协和房产表示，协和房产已经于2018年4月3日将系争房屋交付给许广益，为证明其主张，协和房产提供了协和房产销售人员汤辉与许广益妻子戴晓雯的微信聊天记录，在该聊天记录中，戴晓雯于2018年4月3日询问汤辉，“小汤，你们王总说1号楼18D的房子可以交房了”，汤辉则回答“对的，您是就拿钥匙？还是办装修进场手续？”戴晓雯回答“应该有个交房确认吧。另外水电我也要检查下是否通啊”，汤辉回答“有的，2证都会给您的”，戴晓雯回答“你电话告诉我下”。此后的聊天记录中双方仅就系争房屋的房型、承重墙进行了交流。许广益对上述微信聊天记录的真实性无异议，但认为该份证据不能证明协和房产履行了交房义务。许广益还表示，系争房屋钥匙具体交付的时间大致是2019年3月，但是许广益只收到一把钥匙，剩余两把钥匙仍在开发商手中，所以房屋的钥匙并未完全交付。本院认为，许广益与协和房产于2017年12月21日签订的《上海市商品房出售合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，协和房产在收到许广益全部房价款之日起90天内将房屋交付许广益，许广益最后一笔房款的付款时间为2018年1月9日，故协和房产应该交付房屋的时间为2018年4月9日。协和房产辩称，其已于2018年4月3日通知许广益交房，履行了合同约定的交房义务，本院不予采信。其理由如下：1、双方签订的《上海市商品房出售合同》约定，房屋交付的标志为双方签署入户确认单；2、系争房屋的交接除了房屋钥匙的交付以外，双方还需要办理《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》的交付、房屋的验收，以及物业的交割。即便协和房产向许广益交付了房屋钥匙，也不能就此认定协和房产与许广益办理了房屋交接；3、虽然2018年4月3日的聊天记录中谈到钥匙、装修等事项，但从微信聊天内容看，并无双方对房屋进行交接的事实，相反，聊天内容反映了协和房产的销售人员非常清楚房屋交接的流程以及交房时需提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》；4、协和房产于2019年3月27日还向许广益发送《交房通知书》，本身也说明了协和房产自己也不认为其已于2019年3月27日之前完成了系争房屋的交付。协和房产直至2019年3月28日才向许广益送达《交房通知书》，已构成逾期交房，协和房产应承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的标准，双方签订的《上海市商品房出售合同》约定，按许广益已支付房款的日万分之一的标准计算，现许广益主张违约金448,143元，于法有据，本院予以支持。审理中，协和房产以约定违约金过高为由提出调低违约金的请求，本院认为系争房屋买卖合同是由协和房产提供的格式合同，协和房产应当严格按合同约定履行，因此本院对协和房产的该项请求不予准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告上海静安协和房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告许广益支付逾期交房违约金448,143元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8,022元，减半后为4,011元，由被告上海静安协和房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一九年八月二十七日书记员  向 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……