云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0702民初621号原告：丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司。住所：丽江市古城区香格里大道**瑞雪********。法定代表人：雷方信子，职务：总经理。委托代理人（特别授权）：和丽坤、子世菊，云南义合律师事务所律师。被告：杨木生，男，1937年8月25日生，纳西族，公民身份住址：云南省丽江市古城区，现住贵州省贵阳市。委托代理人（特别授权）：冯跃进，贵州泽丰律师事务所律师。原告丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司（以下简称红尘公司）诉被告杨木生合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，由被告杨木生于2017年7月31日申请中止审理，需待（2016）云0702民初674号民事判决结果；经本院审查后，同意中止本案诉讼；现本院于2019年8月20日依法适用普通程序，在本院法庭公开开庭进行了审理，原告代理人、被告代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告红尘公司诉称:涉案丽江市古城区租赁房屋产权登记在杨木生名下，长期对外出租。2009年9月，该房屋由杨木生预定出租给原告公司的前法定代表人李淼。2010年8月房屋整体交付李淼经营客栈，年租金标准为8万元。2011年11月份，李淼与杨木生协商约定在丽江签订租赁合同。2011年11月26日杨木生从贵州到丽江古城区与李淼协商签订合同事宜。2011年12月8日经丽江市古城区工商行政管理局批准，原告取得企业法人营业执照，法定代表人李淼。2011年12月12日，杨木生与原告签订了《房屋租赁合同》，将房屋使用权经营权交给原告。租赁合同第二条约定出租房屋位于古城区，目前名称为情浓丽舍客栈。经承租方改造修缮为6间客房，两间门面，一间工人房。第四条约定出租期限为15年，自2010年9月30日起至2025年9月29日止。第五条约定租金自2010年9月3日至2014年9月29日每年为9万元，2014年9月30日至2018年9月29日为每年10万元，2018年9月30日至2025年9月29日为每年11万元。房屋租赁押金8万元，原告在2010年9月30日前向被告支付前三年房租及押金共计35万元，扣除原告已经交付给被告的定金10万元，原告实际应支付25万元。自2013年起，租金为一年一付，原告应从2013年起每年的9月30日前支付下一年度房租。合同第十二条约定被告违反合同约定提前收回房屋的，则需全额退回被告已支付的租金、押金，赔偿被告改造装修损失（按35万元双倍计算），另需向原告支付违约金50万元，合同还对双方其他权利义务进行约定。合同签订生效后，涉案房屋由原告经营使用，并自2011年12月29日起，原告将门面房和客栈转租，并收取租金。2012年5月31日被告向古城区法院起诉，要求确认其与李淼签订的房屋租赁合同有效，原告所持房屋租赁合同无效，不认可原告的合同。后经司法鉴定，被告所持合同书不是原件，合同上杨木生的签字捺印真实。2013年11月4日被告杨木生对案件申请撤诉。诉讼期间，被告要求次承租人罗向红、洪滨、滇马公司向其支付租金，导致次承租人拒绝向原告支付租金。2014年2月，被告带人围堵客栈，洪滨与原告终止了租赁合同，致使客栈处于闲置状态。2014年9月被告与李洪琼直接签订租赁合同并收取2014年11月后的租金。2015年5月30日被告带领七八个老人强占了涉案客栈，原告为收到客栈经营房租于2012年8月15日起诉被告杨木生，起诉要求确认所持租赁合同有效，被告杨木生认为合同是李淼偷换了前六页，该案古城区人民法院于2014年9月28日以证据不足为由驳回原告的诉讼请求。原告根据云南省高院再审建议，对所持房屋租赁合同委托司法鉴定，结论为该合同系同一台激光打印机连续打印，排除了李淼偷换合同页的情形。我公司遂起诉被告要求履行合同，后该案由丽江市古城区法院于2017年3月15日作出（2016）云0702民初255号民事判决书，认定涉案房屋租赁合同合法有效，被告杨木生应当按照合同约定将丽江市古城区房屋交由原告使用。由于被告杨木生根据前期民事判决书收回房屋，并对外已出租他人，房屋已被案外人合法占有使用，导致原、被告双方于2012年12月12日签订的《房屋租赁合同》事实上不能履行。故不予支持原告要求被告履行合同移交房屋的请求。上述判决作出后，原、被告双方均未上诉并已生效。原告认为原、被告双方签订的房屋租赁合同经人民法院判决认定合法有效，合同不能履行原因是被告未依法解除合同，提前收回房屋并转租所致，被告的行为构成违约，根据双方约定，应由被告承担违约责任，原告特诉至人民法院，依法请求：1、判令被告立即向原告退回房屋租金及定金35万元，并赔偿原告改造装修损失70万元及支付违约金50万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告杨木生答辩称：1、本案诉讼与（2016）云0702民初255号案件系同一基本事实，同一法律关系，违反一事不再理的诉讼原则；2、假设本案没有违反一事不再理的诉讼原则，255号判决书也未判决认定该合同有效，望人民法院依法驳回原告的诉讼请求；3、原、被告之间没有任何合同关系，也未收到过原告任何形式的租金，故原告的诉讼请求依法应当驳回。原告红尘公司为主张自己的权益，向本院提交了十六组证据即1、原告在工商局设立登记变更文件，验资报告、公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件；2、雷方信子、赵芳华给李淼汇款凭证和银行明细表；3、2011年12月12日被告杨木生与原告房屋租赁合同、国有土地使用地；4、被告起诉状；5、租赁合同三份、当事人身份证复印件；6、房屋租赁合同；7、法庭审理笔录；8、昆锦司2014痕鉴字第301号指印司法鉴定意见书；9、杨木生、罗知仪所写情况说明；10、杨木生与李淼2012年3月30日通话录音；11、昆锦司2014文鉴字第2号文件检验司法鉴定意见书；12、陕中金司鉴中心2015文鉴字第147号司法文件鉴定意见书；13、袁进平、冯跃进律师函，杨木生给洪滨、罗向红、李洪琼的告知函，洪滨的情况说明；14、（2016）云0702民初255号民事判决书；15、（2016）云0702民初674号民事判决书、（2017）云07民终726号民事判决书；16、快递单及致函。经质证，被告对原告提交的上述证据中第1组证据的真实性及证明内容不予认可，对第2组证据的关联性及证明内容不予认可，对第3组证据的三性均不予认可，对第4组证据的真实性予以认可，对第5组证据的三性不予认可，对第6组证据的三性不予认可，对第7组证据的三性无意见，对第8组证据的真实性、合法性予以认可，对第9组证据的三性不予认可，对第10组证据的三性不予认可，对第11组证据的三性没有意见，对第12组证据的三性不予认可，对第13组证据的真实性予以认可，对第14、15组证据的三性予以认可，对第16组证据的真实性予以认可；经审查，本院认为，原告方提交的上述十六组证据中第1、2、3、4、5、6、7、8、11、12、14、15、16组证据本院依法予以采信，并将作为本院认定本案法律事实的依据；第9、10、13组证据因存在瑕疵，本院依法不予采信。被告杨木生为主张自己的权益，向本院提交了五组证据即1、杨木生身份证复印件；2、（2012）丽古民二初字第140号民事判决书、（2015）丽中民二终字第1号民事判决书、（2015）云高民申字第378号民事裁定书、丽检民（行）监〔2015〕53070000046号不支持监督申请决定书；3、2012年4月3日雷方信子出具的情况说明、（2012）丽古民二初字第140号民事判决书中董军辉的证人证言、民事移送刑事申请书；4、（2016）云0702民初255号民事判决书；5、《房屋租赁合同》及支付票据。经质证，原告对被告提交的上述证据中第1、4组证据的三性无意见，对第2组证据真实性、合法性无意见，对关联性及证明内容不予认可，对第3组证据的三性不予认可，对第5组证据中的票据的三性无意见，对合同的三性不予认可；经审查，本院认为，被告提交的上述证据中第1、2、4及第5组证据中的票据本院依法予以采信，并将作为本院认定本案法律事实的依据；对第3组证据及第5组证据中的《合同》因存在瑕疵，本院依法不予采信。根据双方当事人的陈述及本院依法确认的证据，本院认定以下法律事实：原告红尘公司成立于2011年12月8日，股东为李淼与杜丹；后于2011年12月20日李淼、杜丹将股权转让给雷方信子、赵芳华，公司的法定代表人为雷方信子。2011年12月12日原告红尘公司与被告杨木生经协商签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告所有的位于丽江市古城区房屋（以下简称32号房屋），租赁期为15年，自2010年9月30日起至2025年9月29日止。租金为2010年9月3日至2014年9月29日每年为90000元；2014年9月30日至2018年9月29日每年为100000元；2018年9月30日至2025年9月29日每年为110000元。房屋押金为100000元；支付方式为原告方自2010年9月30日前向被告杨木生支付前三年的房租及押金共计350000元，从2013年起，租金为一年一付；合同的变更、解除与终止、违约责任等双方权利、义务关系。合同签订后，原告依照合同约定先后多次向被告杨木生支付了租金及押金人民币350000元；后因原、被告之间发生纠纷，被告于2015年5月30日将出租的32号房屋强行收回并出租给他人使用；现原告认为双方签订的合同经人民法院判决为合法有效，合同不能履行的原因是被告违约提前收回所致，被告的行为已构成违约，原告为维护自己的合法权益，特诉至本院。另查明：2016年3月31日本院受理了原告红尘公司诉被告杨木生房屋租赁合同纠纷一案，原告诉求判令被告杨木生履行《房屋租赁合同》，并将32号房屋整体移交原告方；本院于2017年3月15日作出（2016）云0702民初255号民事判决书，驳回原告红尘公司的诉讼请求。2016年7月27日本院受理了原告杨木生诉被告红尘公司、雷方信子、雷霆侵权纠纷一案，原告诉求判令三被告连带赔偿原告房屋占用损失人民币682600元；本院于2017年8月30日作出（2016）云0702民初674号民事判决书，驳回原告杨木生的诉讼请求。后因原告杨木生不服本判决提出上诉，丽江市中级人民法院于2018年2月2日作出（2017）云07民终726号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺；同时，合同当事人应依照合同约定全面履行义务。本案中，原告红尘公司与被告杨木生于2011年12月12日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效。合同签订后，原告方已依照合同约定向被告方支付了租金及押金人民币350000元，履行了合同约定的义务，被告也依照合同约定履行了交付32号房屋供原告使用的义务；但在合同履行期间，因原、被告双方发生纠纷，被告违约将32号房屋收回，并自行租赁给他人使用，故被告应当依法承担相应的责任；现本院依法确认被告应退还原告的租金及承担的违约责任如下：一、应退还的租金为人民币40415元。1、原告已支付租金人民币250000元、押金100000元；2、原告使用32号房屋的情况，自2011年12月12日至2015年5月30日，共3年5个月；3、2014年9月30日前的年租金为90000元，2014年10月1日至2015年5月30日间的年租金为100000元；4、2011年12月12日至2015年5月30日的租金为3年×90000元+95000元÷12个月×5个月=309585元；5、350000元-309585元=40415元。二、违约金为4042元（40415元×10%=4042元）针对原告方提出要求被告赔偿改造装修32号房屋损失70万元的观点，经审查，本院认为，庭审中原告方未能提供相应的证据加以证实，且32号房屋于2015年5月30日由被告收回，至今已多次租赁给他人使用，使用中已有重新修建的情况，现已无法评估原告当年租赁时修建的投入，故本院对原告方提出的上述观点依法不予支持。综上，本院根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨木生于本判决生效之日起十日内退还原告丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司租金及押金人民币40415元，并支付违约金4042元，共计人民币44457元；二、驳回原告丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18750元，由原告丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司承担12750元，由被告杨木生承担6000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  饶 江人民陪审员  和四龙人民陪审员  和茂青二〇一九年八月二十日书 记 员  何 莹【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】