贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3563号原告：谢植朋，男，1972年12月26日出生，汉族，户籍所在地广西灵山县，现住贵州省凯里市。原告：罗必秋，女，1976年9月8日出生，汉族，户籍所在地广西灵山县，现住贵州省凯里市。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司。住所地贵州省凯里市文化南路8号。统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：杨昌军，贵州铁力律师事务所律师。原告谢植朋、罗必秋诉被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称中建伟业房开）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告罗必秋及其与原告谢植朋的共同委托诉讼代理人施绍荣，被告中建伟业房开的委托诉讼代理人杨昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢植朋、罗必秋向本院请求判令：1、被告继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，并协助办理商品房转移登记；2、被告退还违规收取的四通费4220元（包括水、电开户费各520元、电视、燃气开户费各980元和2200元）；3、被告支付逾期交房的违约金8850元（480979元×184天×0.0001）；4、被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金（暂计2019年3月31日）30301元（480979元×21个月×30天×0.0001）；5、本案诉讼费由被告承担。庭审前，原告谢植朋、罗必秋申请变更第一项诉讼请求为：被告在移交《不动产权证书》等相关文书时，让原告签署的《协议书》中约定的免除违约内容无效。事实及理由：2016年1月11日，原、被告（原黔东南苗族侗州自治州中兴房地产开发公司）签订《商品房买卖合同》约定，原告以缴纳144979元首付款、银行按揭336000元的方式，购买被告开发的凯运大道“中兴廊桥水岸”1栋10层1号商品房（建筑面积138.15㎡），交房时间为2016年6月28日前。2016年12月30日，被告所售楼盘的项目部向原告收取水开户费520元及其他费用后，当即通过物业公司为原告办理了交房手续，被告实际的交房时间已逾期184天。按照《商品房买卖合同》第13条逾期交房责任1、（2）项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人应自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”及第22条房屋登记三、（一）项“出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”（二）项②“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”的约定，被告至起诉时逾期21个月未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。另根据《贵州省城镇基础设施配套费征收使用管理办法》第二条第一、三款的规定，被告无权另行收取水、电等开户费用。国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知计价格[2001]585号第三条及贵州省人民政府办公厅转发省物价局省财政厅关于取消和降低部分住房建设收费项目及标准的意见的通知[黔府办发[2001]105号文件规定，“水表立户表入户费”属于已取消的收费项目。原告为维护合法权益，诉请被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任及返还违规收取的费用。被告以在移交办理房屋产权转移登记相关文书时其单方留存的《协议书》为由，认为原告主张逾期办理产权登记的违约责任已免除，故请求判令该《协议书》无效。被告中建伟业房开辩称：1.《协议书》的效力问题。《协议书》系合法有效的一份文书。《合同法》第52条规定以列举的方式锁定无效的法定情形，而本案的《协议书》的形成不存在《合同法》第52条的情形，因此，本案的《协议书》合法有效。2.《协议书》约定：“乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017257的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”。基于以上约定，原告无权再要求被告承担“逾期交房和逾期交付权属转移登记有关文书的违约责任。3.关于“四通”费的问题。本案涉及的水、电、闭路电视、燃气等开户费的收取，系国有垄断性企事业单位实施的行政事业性收费行为。被告只针对以上费用实施代收代付行为，并不是“四通”费用的受益人，因此，其是否退费的责任不应当由被告承担。供水、供电、广播电视、燃气企事业单位是依据国家发改委、财政部颁布实施的《行政事业性收费标准管理办法》进行收费。严格来讲，该行为系行政行为，由权益受到实际损害的相对人通过行政诉讼途径或者直接向收费单位的主管机关进行控告的方式解决。在本案通过民事诉讼的方式提出其诉求没有依据。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，以上“四通”费用由买受方（即原告）承担。依照该约定，本案的实际相对人是原告，依法应当由原告自行通过其他途径向相关部门主张权利。除非双方的这一约定无效，就本案而言，双方自愿作出的这一约定不存在无效的法定情形，“四通费”用由买受方承担，是具有事实和法律依据的。鉴于以上事实和理由，原告的诉讼理由缺乏依据，要求法庭驳回原告的诉讼请求。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2016年1月11日，原告与被告（原名称为黔东南苗族侗州自治州中兴房地产开发公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016000336），合同约定：二原告购买被告开发的位于凯里市××大道××号“中兴廊桥水岸”1栋10层10-1号房屋，建筑面积138.15m2，总价款480979元，交房时间为2016年6月28日前，被告承诺于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，被告按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，供电、电话通信、有线电视、宽带网络需要原告自行办理开通使用手续；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同时，在该《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定：“《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款；物业相关费用和水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”。合同签订后，二原告以缴纳144979元首付款、银行按揭336000元的方式，向被告支付了全部房价款480979元，被告于2016年12月8日向原告出具了收款发票。2016年12月30日，被告向二原告收取水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元。另查明，被告中建伟业房开提交一份《协议书》，内容如下：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017257的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。甲方（盖章）：中建伟业房开（公司公章）乙方（签字）：罗必秋签订时间：2019.2.27”。庭审中，原告方认可以该《确认书》签订的时间为收到被告移交办理转移登记有关文书的时间，认为该《协议书》虽然成立，但不具有法律效力，理由如下：1.《协议书》不是《商品房买卖合同》、《补充协议》的有效组成部分，因为双方没有经过平等协商且原告至今未收到该《协议书》的原件或复印件。2.该《协议书》系被告为了反复使用事先拟定，其让原告签署时未就“在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”的免责条款进行充分说明和加以重点提示，违反《合同法》第39条的规定，同时所约定的互不负违约责任，也违反《合同法》第40条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定。3.该《协议书》上仅有部分共有人签名，没有其他共有人的签字追认，对其他共有人不具有约束力。共有人之一签字行为也不符合表见代理，表见代理形成的基础是发生在签订合同过程中，而本案仅涉及到移交办理产权转移登记相关文书，被告未就存在的违约行为与原告进行过协商，也未得到其他未签字共有人的追认。4.被告现交付的相关文书有《不动产权证书》、《新建商品房转移一次告知单》、《不动产权属登记申请书》、《个人缴存房屋专项维修资金申请表》，该《协议书》不是移交办理产权登记必备的有关文书。5.被告认为该《协议书》格式合同涉及的免责事项包括逾期交房和逾期交付权属转移登记有关文书的违约责任，该单方解释也不具有法律效力。如果认定合法有效，被告将以此为由免除对尚在保修期间内的房屋质量维修义务，不但有违公平原则，同时也损害原告的财产权利。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。关于原告罗必秋与被告于2019年2月27日签订的《协议书》的效力问题，合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告提交的《协议书》载明签订时间为2019年2月27日，此时被告已经违约，《协议书》系被告单方制作的格式条款，主要目的是免除其相关违约责任，排除二原告主张被告承担违约责任的权利。被告未提供证据证明《协议书》确系经双方平等协商达成一致意见签订以及已对免责条款进行充分说明和加以重点提示，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，《协议书》中约定的免除违约内容应当无效，二原告的该项诉请，本院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。《协议书》签订时间可认定为被告向二原告交付办理商品房权属转移登记有关文书的交付时间。关于逾期交房违约金的问题。合同约定被告于2016年6月28日前交房，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2016年12月30日交纳“四通”费，视为接房，则逾期时间为184天，违约金为8850元（480979元×184天×0.0001），原告该项诉请于法于约有据，计算正确，本院予以支持。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金的问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2019年2月27日取得办理转移登记的有关文书，逾期时间697天，现原告主张逾期时间630天，违约金30301元（480979元×90天×0.0001），系其对自己权利的处分，本院予以准许，故原告该项诉请于法于约有据，本院予以支持。关于“四通费”的问题，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。本案中，虽然双方合同约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，但该条款属于被告提供的免除其责任、加重原告责任的格式条款，将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款应当无效，被告收取“四通费”无合理依据，故二原告主张被告退还水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元，本院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、原告罗必秋与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2019年2月27日签订的《协议书》中“甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告谢植朋、罗必秋交纳的水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢植朋、罗必秋逾期交房违约金8850元；四、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢植朋、罗必秋逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金30301元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计442元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 李 蓉二〇一九年八月十九日书记员 左俞徽