云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终9126号上诉人（原审原告）：谢建容，女，汉族，1962年6月14日生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：邹启群，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南云锰房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区吴家营片区（春融路与彩云路交叉口）。法定代表人：李永生，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：费金森，男，汉族，1950年10月10日生，住上海市卢湾区。以上两名被上诉人共同委托诉讼代理人：王泽琪、农琳，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。上诉人谢建容因与被上诉人费金森、云南云锰房地产开发有限公司（以下简称云锰公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢建容上诉请求：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初775号民事判决书第一项第二部分内容及第二项判决，支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。主要事实和理由:一、原审法院认定事实错误。1、原审原告明确要求解除合同前提条件下，房屋租金已经支付至2018年2月，并无拖欠租金行为。2、云南云锰房地产开发有限公司在租赁期间一直以自身名义与该大楼承租人履行租赁关系的权利与义务，应当承担相应的法律责任。3、上诉人承租的是整层楼层，上诉人承租时，被上诉人明确说明该房产空调可以使用，但上诉人多次要求投入使用，但一直未能得到解决。而一审法院对该事实的认定是错误且片面的。二、关于保证金的问题，一审法院针对保证金的认定是不恰当的。三、原审法院程序使用错误。在审理过程中存在超出诉请范围判决的情况，存在程序瑕疵。被上诉人费金森、云锰公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。原审中，谢建容向法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告费金森于2015年5月14日签订的房屋《租赁合同》。2、判令被告费金森返还原告合同保证金22000元。3、判令被告费金森向原告返还2月份的租金8076.6元。4、请求判令二被告赔偿原告损失60952元。5、本案诉讼费等实现债权的费用由被告承担。原审法院认定事实：2015年5月14日,原告谢建容与被告费金森签订了上海东盟商务大厦1号楼20层房屋的租赁合同，约定由谢建容租赁使用该商务大厦20层2015-2018号房屋179.48平方米作办公和经营场所（于2015年6月15日前交付房屋，并由谢建容同时交纳总合同保证金22，000元；合同期满或终止后，承租方完好交还房屋且无拖欠租金、物业管理费、水电费等费用的，由出租方在10个工作日内无息退还，若房屋设施有损坏或承租方未按时支付租金等费用的，出租方有权从合同保证金中扣除予以支付），租期三年（自2015年8月20日至2018年8月19日），租金及支付方式为：第一年租金按45元/每月每平方米计算，每个季度支付一次合计24，230元；第二年租金按50元/每月每平方米计算，一次性支付年租金合计107，688元；第三年租金按55元/每月每平方米计算，一次性支付年租金合计118，456.8元。同时，还约定出租方未按约定时间交房的，每延期一天应按当月租金的5%向承租方支付违约金，出租方在租赁期内擅自解除合同的，应当按照合同月租金的2倍支付违约金；如承租方逾期交付租金、物业管理费、水电费等其他相关费用的，除及时补交外，每延期一天应向出租方支付应付金额5%的违约金，如连续拖欠达15天的，出租方有权解除合同并收回房屋，没收保证金，并由承租方按合同月租金的2倍支付违约金，在违约金不足以弥补损失的情形下还应予以赔偿。原告谢建容签约实际接房后对所租房屋进行了改造装修并用作所开办的“云南创仙缘婚介服务有限公司”的经营场所。2018年1月19日，原告谢建容以该公司名义向被告提交要求解除租赁合同的书面告知函，以所租房屋的空调不能使用导致客户不满、流失而致经营不善并发生巨额亏损为由，提出要求解除房屋租赁合同，同时，原告已实际付清了截止2018年2月19日之前的房屋租金。因被告费金森不同意提前解除合同，双方也未办理租赁房屋的清退交接手续。原告为此诉诸法院。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案双方签订的上海东盟商务大厦1号楼20层2015-2018号房屋的租赁合同属合法有效的合同，应对当事人产生法律约束力。被告费金森已按约定履行了交付出租房屋的义务，其在租期内并无干扰或妨碍原告谢建容正常使用承租房屋的违约行为,依法不应承担本案的违约责任，但鉴于原告租房后期经营困难、难以为继并自2018年2月20日就已实际拖欠租金未交的实际情况，应本着友好协商相互体谅的出发点与原告妥善协商解除所订房屋租赁合同。原告谢建容要求提前解除房屋租赁合同的诉请，鉴于其难以继续经营的实际困难，从相对公平合理的角度考量，原审法院予以支持；但原告提出的因被告出租房屋不能正常提供空调而致难以继续经营并要求赔偿相应经济损失的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，原审法院依法不予支持。同时，双方所订房屋租赁合同应自2018年2月20日予以提前解除，因原告并未在其2018年1月19日提出解除租赁合同后及时将承租房屋归还移交给被告，相应房屋实际由原告占有使用至今，应由原告及时按约定及承诺将恢复原状的房屋归还给被告。至于原告自2018年2月20日解除合同之日起至实际归还移交房屋期间实际占用房屋问题，因被告只提出不同意解除合同的抗辩意见，并未依法提出相关租金或者其他损失的诉讼主张，本着告诉才处理的诉讼原则，原审法院不予评判及裁决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：一、谢建容与费金森签订的“上海东盟商务大厦”1号楼第20层2015-2018号房的租赁合同自2018年2月20日解除。由谢建荣在判决生效之日起十日内按承诺将承租房屋恢复入住前原状并归还移交给费金森。二、驳回谢建容的其他诉讼请求。原审案件受理费2，076元，按胜败诉比例，由谢建容承担50%计1，038元，由费金森承担50%计1，038元。对于一审查明的案件事实，上诉人提出异议，主张双方未办理租赁房屋清退交接手续的原因是因为被上诉人强制扣留上诉人物品不让搬离，上诉人对租赁房屋是被动占有而非主动占有。对此，被上诉人不予认可。此外，双方对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人提交：视听资料，欲证明上诉人想解除合同，被上诉人不让上诉人搬离并强烈阻扰，后续产生的占有房屋的租金及损失扩大均是被上诉人造成。经质证，被上诉人对视听资料的真实性认可，关联性、证明目的不认可。本院认为，视听资料不能与在案有效证据相互佐证证明，无法达到上诉人的证明目的，不予采信。针对上诉人所提事实异议，因其所举证据不能充分有效的加以证明，被上诉人又不认可，不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、一审法院是否存在超出上诉人诉请进行裁判；2、费金森应否返还上诉人合同保证金、租金；3、费金森、云锰公司应否赔偿上诉人损失。本院认为，针对争议焦点1、双方对一审判决上诉人与费金森签订的租赁合同自2018年2月20日解除均无异议，本院予以维持。对于一审判决上诉人按承诺将承租房屋恢复入住前原状并归还移交给费金森的部分，从上诉人一审所提诉讼请求看，并未要求将承租房屋恢复原状并归还移交给费金森，一审法院属超出上诉人诉请进行裁判，对超裁部分依法应予撤销。针对争议焦点2、双方在租赁合同中明确约定，总合同保证金22000元，合同期限届满或本合同终止后，上诉人完好交还租赁房屋10个工作日无息退还，若房屋设施有损坏或上诉人未按时支付租金、物业管理费、水电费等，出租方有权从合同保证金中扣除予以支付，不足部分在出租方通知的时间内由上诉人补齐。本案中，双方签订的租赁合同自2018年2月20日解除，上诉人的租金实际支付至2018年2月19日，上诉人要求费金森向其返还2月份的租金，无事实和法律依据，不予支持。因上诉人与费金森至今并未办理租赁房屋的清退交接手续，故上诉人要求费金森退还合同保证金的条件尚未成就，一审法院对此不予支持并无不当，予以维持。针对争议焦点3、上诉人主张该损失系因被上诉人不能正常提供空调导致客户不满、流失而致经营不善发生的亏损，因上诉人对此并未提举有效证据加以证明，而云锰公司亦非涉案租赁合同的一方当事人，故一审法院对此不予支持并无不当，予以维持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初775号民事判决第二项，即：二、驳回原告谢建容的其他诉讼请求；二、变更昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初775号民事判决第一项为谢建容与费金森签订的“上海东盟商务大厦”1号楼第20层2015-2018号房的租赁合同自2018年2月20日解除。一审案件受理费2076元，由谢建容负担1038元，费金森负担1038元；二审案件受理费1038元，由谢建容负担。本判决为终审判决。本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判长  古维贤审判员  杨 茜审判员  李 蕊二〇一九年八月十九日书记员  陈婷婷