内蒙古自治区扎兰屯市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0783民初1869号原告：王春江，男，1978年5月21日出生，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：姜振利，内蒙古法先律师事务所律师。被告：吕春萍，女，1967年9月22日出生，住内蒙古自治区扎兰屯市。被告：张玉龙，男，1973年2月1日出生，住内蒙古自治区扎兰屯市。被告：韩桂英，女，1976年3月20日出生，住内蒙古自治区扎兰屯市。原告王春江与被告吕春萍、张玉龙、韩桂英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春江向本院提出诉讼请求：1、依法撤销扎兰屯人民法院（2019）内0783执异18号执行裁定书；2、撤销扎兰屯市人民法院（2019）内0783民初270号民事裁定书，即解除对扎兰屯市XX号楼XX号车库的财产保全措施（房屋价值380000元）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月31日，原告从扎兰屯市阳光房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买了XX楼房及XX号楼XX号车库。在2017年4月10日，原告将上述楼房及车库出售给张玉龙、韩桂英夫妻。由于张玉龙、韩桂英二人没有全额支付购楼款。因此，原告与张玉龙、韩桂英在合同上约定，张玉龙、韩桂英在付清全部购楼款前，楼房所有权不变，仍然归原告所有，现张玉龙、韩桂英没有将尾欠的购楼款给付原告，目前上述楼房及车库的所有权仍然归原告所有。2019年3月14日，被告吕春萍申请将所有权是原告的上述住宅楼及车库进行了财产保全，原告知道后即向法院提出异议申请，要求解除财产保全措施，法院于2019年5月17日作出（2019）内0783执异18号执行裁定书，驳回了原告的保全异议申请，原告认为该裁定错误，原告没有解除与被告张玉龙、韩桂英的房屋买卖协议，并不等于被告张玉龙、韩桂英享有该房屋的所有权；（2019）内0783执异18号执行裁定书也明确说明，被告张玉龙、韩桂英对保全的楼房及车库享有的是物权期待权，说明楼房及车库的所有权（物权）有可能是被告张玉龙、韩桂英的也可能不是二人的；（2019）内0783执异18号执行裁定书认为原告不能提供购房款的银行转账记录或现金交付凭证，属于强加给原告的义务。综上所述，被告吕春萍保全扣押的楼房及车库的所有权为原告王春江。吕春萍辩称，被答辩人王春江所诉在房屋买卖协议中约定“房屋所有权保留”的条款与相关法律规定相悖，因而违法无效，人民法院不予支持。虽然合同法第一百三十四条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或其他义务的，标的物所有权属于出卖人，”但是，最高人民法院关于买卖合同司法解释第三十四条又规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”由此可见“标的物所有权保留”的约定只是适用于动产，并不适用于不动产。本案中，被答辩人王春江为了争夺房屋的所有权与张玉龙、韩桂英恶意串通，重新编造签订了2017年4月10日的第二份房屋买卖协议，特意在该协议第三条增加了“房屋所有权保留”的约定条款，企图以此来对抗法院对张玉龙、韩桂英所买卖房屋的查封保全，却不知其“房屋所有权保留”的约定条款直接违反了适用客体范围的限制性规定，明显与最高人民法院的司法解释相悖，其约定显然无效，人民法院不应支持，应依法驳回其执行异议之诉。被答辩人王春江与张玉龙、韩桂英在2017年4月10日编造的第二份房屋买卖协议虚假无效，其签订日期及履行期限明显与其陈述和交易习惯不符，属于双方恶意串通妨碍民事诉讼的伪证。被答辩人王春江在2019年5月14日的陈述中承认2017年4月10日与张玉龙签订过第一份房屋买卖协议后，“过段时间”又重新签订了第二份协议，但第二份协议并没有如实填写签订日期，而是故意将其日期弄虚作假写为2017年4月10日，显然不符合事实真相。其次，被答辩人王春江自认已收到张玉龙、韩桂英房款132000元，却没有给对方出具收条，更无张玉龙向其支付购房款的银行转账记录或者现金交付凭证，明显不符合房屋交易惯例，据此可以充分推定双方房屋买卖交易已经履行完毕，只待开发商为其办理房屋权属证书而已。被答辩人王春江如果对张玉龙、韩桂英享有债权，理应另案诉讼实现其债权，其以“房屋所有权保留”的约定条款作为理由提起执行异议之诉，于法无据，严重妨害扰乱了人民法院的司法秩序，应对此承担法律责任。被答辩人王春江在法院查封保全登记在其名下的张玉龙、韩桂英房屋后，曾对执行法官电话询问查封保全情况，自称张玉龙、韩桂英尚欠其借款未还，其本应另行与债务人张玉龙、韩桂英协商或起诉解决，但其在事后双方恶意串通，重新编造签订一份相同日期的房屋买卖协议，而且在法院依法驳回其执行异议申请后，再次纠缠提起执行异议之诉，蓄意逃避执行，侵害答辩人合法权益，其行为严重妨害了民事诉讼的正常进行，依法应驳回其诉讼请求，并追究其相应的法律责任。综上所述，被答辩人王春江所提起执行异议之诉的理由不能成立，“房屋所有权保留”的约定条款明显与法律规定相悖，故请求人民法院依法驳回其诉讼请求，以切实保障答辩人的合法权益。张玉龙、韩桂英未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。王春江为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、房屋买卖协议，证明由于本案的被告张玉龙、韩桂英欠购楼款而约定了楼房的物权，被告张玉龙、韩桂英付完购楼款之前，物权不变。吕春萍质证认为，该份买卖协议是伪造的，是恶意串通的一份协议，不认可该协议中约定的房屋保留权。张玉龙、韩桂英质证没有异议。2、（2019）内0783执异18号执行裁定书，证明本案原告在得知房屋被财产保全后，申请要求解除保全，但是法院驳回了原告的申请，也证明是起诉的主要依据之一。吕春萍、张玉龙、韩桂英质证没有异议。3、（2019）内0783民初270号民事裁定书，证明本案争议的楼房经本案被告吕春萍申请后，被法院给予保全，也是本案诉讼的依据。吕春萍、张玉龙、韩桂英质证没有异议。4、商品房买卖合同两份。证明原告与开发商所签订的原始合同尚在原告处保管，也证明了房屋买卖协议的真实性，本案房屋的产权尚未变更为被告张玉龙、韩桂英。吕春萍质证认为，对真实性没有异议，但与本案无关。张玉龙、韩桂英质证没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认，对于吕春萍认为买卖协议系伪造，未向本院提供证据，故不予支持。吕春萍向本院提交了如下证据：1、王春江与张玉龙签订的第一份房屋买卖合同，证明张玉龙、韩桂英将该合同提供给吕春萍，作为借款抵押的房屋，是真实有效的。王春江质证认为，对真实性没有异议，当时确实有这个协议，但是协议签完后，本案被告张玉龙、韩桂英没有付款，所以将那份协议作废后，又重新签订的了原告向法庭提交的房屋买卖协议，时间也是4月10日。张玉龙、韩桂英质证没有异议。2、询问笔录，证明王春江陈述过段时间签订的第二份房屋买卖协议，第二份买卖协议与第一份协议签订日期相同，不符合客观事实，属于编造的虚假协议。王春江质证认为，对询问笔录真实性没有异议，笔录内容没有被告吕春萍所要证明的问题。张玉龙、韩桂英质证没有异议。本院对上述证据的真实性亦予以确认。张玉龙、韩桂英未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月10日，王春江作为甲方，张玉龙作为乙方，双方签订了房屋买卖协议一份，主要载明：甲方所售房屋位于扎兰屯市XX号楼X单元X室，房屋建筑面积85.21平方米，总金额贰拾陆万元整等内容。同日，王春江作为甲方，张玉龙、韩桂英作为乙方，双方再次签订房屋买卖协议一份，主要载明：甲方出售楼房位于XX号楼X单元X室，建筑面积85.21平方米，车库X号楼X号车库，建筑面积19.83平方米；住宅楼售价26万元，车库售价12万元，共计38万元，在签订本协议时付购楼款13.2万元，尾欠24.8万元，在2019年以前给付完毕；在乙方购楼款未付清前，本楼房及车库的所有权仍然归甲方所有，乙方可在签订本协议后有居住的权利；在乙方将所欠尾款给付完毕后，楼房及车库的所有权归乙方所有等内容。房屋买卖协议签订后，张玉龙、韩桂英实际占有、使用该楼房及车库。在吕春萍诉张玉龙、韩桂英民间借贷纠纷一案中，根据吕春萍的申请，本院于2019年3月14日依法作出（2019）内0783民初270号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人张玉龙购买的登记在王春江名下的，坐落于扎兰屯市**，面积85.21平方米的房屋，合同编号为XX号（价值260000元部分）；二、查封被申请人张玉龙购买的登记在王春江名下的，，坐落于扎兰屯市向阳办事处金星社区师范南苑小区06-1-1-127面积19.75平方米的仓储，合同编号为2014-0002674号（价值120000元部分）。本院于2019年3月25日对该案作出（2019）内0783民初270号民事判决书，并已发生法律效力。本院依据吕春萍的申请，依法立案执行。在执行过程中，王春江向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，并作出（2019）内0783执异18号执行裁定书，裁定驳回王春江的执行异议申请。本院认为，本案的争议焦点在于王春江对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。王春江与张玉龙、韩桂英签订房屋买卖协议，约定将本案执行标的以38万元的价格卖给张玉龙、韩桂英，并约定，买方已经向卖方支付了13.2万元，余款在2019年以前给付完毕，在本案执行标的款未付清前，本案执行标的的所有权仍然归王春江所有，张玉龙、韩桂英可在签订本协议后有居住的权利；在将所欠尾款给付完毕后，本案执行标的的所有权归张玉龙、韩桂英所有。但依据相关法律规定，关于不动产所有权保留权的约定应属无效约定，王春江与张玉龙、韩桂英已签订房屋买卖协议，并已交付部分款项，且已实际占有、使用，双方签订的标的物买卖合同行为已实际发生，张玉龙、韩桂英只是尚欠所交易标的物的款项，该标的物的所有权应为张玉龙、韩桂英所有，王春江就执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，因此对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告王春江的诉讼请求。案件受理费7000元，由原告王春江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长 王  强审 判 员 孙 丽 丽人民陪审员 王 德 胜二〇一九年八月三十日书 记 员 白萨日娜附：本案判决所依据的相关法律一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条：买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判。