福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初2656号 原告：福州燃料总公司，住所地福州市鼓楼区水部街道六一中路**佳盛广场********，统一社会信用代码：91350100154426522R。 法定代表人：陈冬辉。 委托诉讼代理人：夏小莉、王红，福建知信衡律师事务所律师。 被告：福州市台江区私立红太阳幼儿园，住所地福，住所地福州市台江区南禅弄**74639670-X。 法定代表人：郭晶,园长。 委托诉讼代理人：刘应峥，该单位员工。 被告：郭晶，女，1970年12月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告福州燃料总公司（下称“燃料公司”）与被告福州市台江区私立红太阳幼儿园（下称“红太阳幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告燃料公司的委托诉讼代理人王红以及被告红太阳幼儿园的法定代表人郭晶和委托诉讼代理人刘应峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 燃料公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将位于台江区的租赁房屋退还给原告； 2、请求判令被告支付房屋占用费46350元（房屋占用费以新租金8700元／月为标准，自2019年1月1日起暂计至2019年4月30日，实际应计至被告退还租赁房屋给原告之日止，暂计34800元；另2018年8月至12月房屋占用费差价2310元，计11550元；两项共暂计46350元）；3、请求判令被告支付原告违约金173808元（以合同约定房屋租金6390元／月为基数，逾期每日按租金三倍计算违约金，自2018年8月1日起暂计至2019年4月30日，实际应计至被告退还租赁房屋给原告之日止）；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月5日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于福州市台江区的房屋出租给被告使用，租赁期限壹年，自2017年8月1日至2018年7月30日，合同期满甲方有权收回不再续租。2018年8月1日租赁合同到期后，原告多次约谈或发函给被告，要求退还租赁房屋，然被告仍拒不腾房。按照福州海峡纵横电子竞争平台《浦东小区1号楼二层成交公告》，案涉房屋新的租金标准为8700元／月。被告时至今日仍未搬离租赁房屋已逾期长达9个多月，被告行为已构成严重违约，应当依法承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院能判如所请。 红太阳幼儿园辩称，一、原告本次诉讼违反民事诉讼法“一事不再理”原则，人民法院应驳回其起诉。原、被告租赁关系始于2011年，坐落于台江区（下称讼争房）房屋，原告自2004年起长期出租给他人作幼儿园场所使用。2011年5月，答辩人因扩大经营需要从讼争房原承租人程一华手中受让该幼儿园场所。原告当时明确同意这次转租，由于原告与程一华租赁合同于当年11月将届满，原告要求先将原合同的承租人变更为被告郭晶，半年后合同期满，再按原合同的条款续签新合同。不料半年后合同期满，原告言而无信不顾答辩人因转租该场所已支付大额转让费，拒绝续签新合同，酿成纠纷。后原告将郭晶诉至法院请求判令郭晶返还租赁房，并支付违约金。2012年9月，台江区人民法院作出（2012）台民初字第625号民事判决。2014年，在台江法院执行局主持下，双方签订《执行和解协议书》，必须指出《执行和解协议书》第四条明确约定：“乙方若不按照本协议履行，则甲方有权恢复对乙方的强制执行”。答辩人认为：原告目前即使有新的问题需要解决也应按双方约定通过执行途径解决，不应该重复诉讼，违反“一事不再理”原则，所以人民法院应驳回原告起诉；二、原告通过电子竞价平台公开招租与郭晶成交后拒签合同构成违约；至2018年12月，答辩人都按时足额缴交房租。至今未退房以及2019年1月之后未交租金事出有因。2018年8-9月，原告委托福州海峡纵横电子竞价平台运营中心将讼争房向社会公开竞价招租，郭晶参与竞价且最终以月租8700元最高价竞价成交。竞价之前郭晶缴纳了租赁保证金25000元。成交后又支付给竞价平台服务费4500元。岂料原告再次出尔反尔拒绝与郭晶签订成交租赁合同。原告非但拒签合同，还于2019年1月9日发《告知函》声称将起诉答辩人，并告知诉讼期间房租按竞租价每月8700元收取。原告如此霸道行径实属世上罕见，答辩人也理所当然不予接受。由于原告坚持非8700元月租不收，造成2019年1月迄今房租停交。显然原告拒签合同己构成违约，答辩人保留追究其违约责任的权利。 综上，答辩人请求人民法院依法驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月5日，以燃料公司为甲方，红太阳幼儿园为乙方，双方签订一份《租赁合同》（下称“讼争合同”），主要内容为：甲方提供位于台江区的房屋（下称“讼争合同”）出租给乙方作为幼儿园使用；租赁期限自2017年8月1日起至2018年7月30日止；租金为每月6390元，由乙方在每月的前五日内交付给甲方……；乙方逾期不返还租赁的房屋的，则甲方有权每日按照本合同约定的租金标准的三倍向乙方收取违约金等。 讼争合同签订后，燃料公司依约向红太阳幼儿园交付了讼争屋，红太阳幼儿园依约向燃料公司缴纳2018年7月30日前的租金。自2018年8月1日起至2018年12月31日，红太阳幼儿园仍参照讼争合同约定的2017年8月1日起至2018年7月30日止的租金标准（即6390元/月）向燃料公司支付租金。自2019年1月1日起至今，红太阳幼儿园未向燃料公司支付租金。 2018年7月30日租赁期限届满后至今，红太阳幼儿园未向燃料公司交还讼争屋。 2018年8月24日，燃料公司委托福州海峡纵横电子竞价平台采用电子竞价方式对讼争屋进行公开招租。2018年9月12日，红太阳幼儿园以单价租金8700元/月中标成交。郭晶分别于2018年9月6日和9月26日向福州交通信息投资运营有限公司汇款租赁保证金25000元和其他费用4500元，共计29500元。截止庭审之日，燃料公司与红太阳幼儿园尚未就讼争屋签订新的房屋租赁合同。 另查明，2012年3月12日，燃料公司曾以郭晶为被告向本院起诉，要求被告返还租赁的店面（位于福州市台江区给燃料公司，并支付违约金。本院于2012年9月3日作出判决，判决如下：一、被告郭晶应于判决生效之日一个月内将福州市台江区xx路xx小区xx号楼xx层的房产退还给原告福州燃料总公司；二、被告郭晶应于本判决生效之日起十五日内向原告福州燃料总公司支付2012年4月至8月的违约金22000元……。判决后，双方达成《执行和解协议书》……。 燃料公司为收回讼争屋，遂成本案诉讼。 本院认为，燃料公司与红太阳幼儿园于2017年7月5日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方都应按照约定履行各自的义务。现《租赁合同》约定的租赁期限已经届满，燃料公司依据合同约定，要求红太阳幼儿园立即将位于台江区的租赁房屋退还给燃料公司的诉请，符合法律规定，本院予以支持。租赁期届满后，红太阳幼儿园继续使用讼争屋已经没有合同上的依据，因此红太阳幼儿园负有返还讼争屋的责任，燃料公司诉请要求红太阳幼儿园腾空搬离并交还讼争屋，本院予以支持。 红太阳幼儿园无合法理由占用讼争屋期间，造成燃料公司因无法行使对房产的使用、收益等权利而产生了损失，故燃料公司诉请要求红太阳幼儿园从2019年8月1日起至实际交还讼争屋之日，向其支付占用期间的房屋使用费，于法有据，本院亦予以支持。关于占用费的支付标准，鉴于红太阳幼儿园在租赁期届满后，已经在讼争屋的新一轮公开招租中，按单价8700元/月成功中标，虽然双方尚未就此订立新的房屋租赁合同，考虑到燃料公司可预期的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，占用费按新一轮中标价计算为宜，即8700元/月，燃料公司诉请占用费按每月8700元/月，本院予以支持。郭晶已缴纳的2018年8月1日至2018年12月的租金差价11550元，应予以支付。至于逾期交房违约金，虽然本案不审理双方之间就讼争合同租赁期满后新一轮公开招租所形成的另一法律关系，也不就尚未订立新的租赁合同的归责问题进行评述，但考虑到红太阳幼儿园最终成功中标，并先期向福州交通信息投资运营有限公司汇款租赁保证金25000元和其他费用4500元，共计29500元等实际情况，且燃料公司也未能举证证明其逾期交房的行为对其造成了其它损失，故本院对燃料公司关于逾期交房违约金的诉请不予支持。本案讼争的标的《租赁合同》系双方于2017年7月5日签订的，而不是2011年5月5日签订的《租赁合同》，不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百十七条中“后诉与前诉的诉讼标的相同”的条件，故对红太阳幼儿园提出“一事不再理”的辩解，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下： 一、福州市台江区私立红太阳幼儿园、郭晶应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离台江区的房屋并共同将上述房屋及钥匙返还福州燃料总公司； 二、福州市台江区私立红太阳幼儿园、郭晶应于本判决生效之日起十日内向福州燃料总公司支付2018年8月至2018年12月止上述房屋占用费差价11550元； 三、福州市台江区私立红太阳幼儿园、郭晶应向福州燃料总公司支付上述房屋占有使用费（以8700元/月标准，自2019年1月1日起计至实际交还上述房屋之日止）； 四、驳回福州燃料总公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9600元，由福州燃料总公司负担2927元，由福州市台江区私立红太阳幼儿园、郭晶共同负担6673元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 群 人民陪审员  刘瑞英 人民陪审员  江秀平 二〇一九年八月三十日 书 记 员  黄金林 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。