北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初4874号原告:郎晓娜，女，1978年6月18日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。被告:北京海锦房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区XX镇XX路******。法定代表人:曹金营，董事长。委托诉讼代理人：胡自科，北京市新元律师事务所律师。原告郎晓娜与被告北京海锦房地产开发有限公司（以下简称海锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郎晓娜的委托诉讼代理人张春月、被告海锦公司的委托诉讼代理人胡自科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎晓娜向本院提出诉讼请求：1．请求判令海锦公司向郎晓娜支付2016年7月28日至2019年2月10日期间的房屋占用费3495893元；2．本案诉讼费由海锦公司承担。案件审理过程中，郎晓娜将第一项诉讼请求变更为：请求判令海锦公司按照每日3．2元/平方米/日的标准向郎晓娜支付2016年7月28日至2019年3月27日期间的房屋占用费3665232元。事实和理由：我于2006年8月6日与海锦公司签订房屋买卖合同，并于2006年8月9日签订补充协议，合同约定海锦公司将位于北京市昌平区XX镇XX路XXX号XX-1、XX-2、XX-3及六层部分，总面积1400平方米房产以280万元出售给我。我取得房产后一直对外进行出租经营。2014年10月，海锦公司因自身开发建设而堵路、垒大门，严重影响承租校方的经营，为此承租人和我于2014年10月25日报警，后多次协调未果。海锦公司利用房屋空闲之机，采取撬锁的方式强行搬入我的房屋，作为办公和居住使用。2015年7月28日上午，我向110报警，松园派出所民警出警，但海锦公司拒绝搬出。2016年，我以物权保护纠纷诉至昌平法院，2018年9月20日，法院作出（2016）京0114民初4179号民事判决，驳回我的诉求。我上诉后，一中院改判为：1．撤销一审判决，2．海锦公司在判决生效后三十日内将北京市昌平区XX镇XX路XXX号XX-1、XX-2、XX-3号（确认面积1175．96平方米）房屋腾空后返还给我，3．海锦公司于判决生效后七日内支付我2015年7月28日至2016年7月27日房屋占用费50万元。一中院指出，我主张的50万元占有使用费相较于市场租金价格为低，并全额支持。因海锦公司在2016年7月27日后仍未将房屋腾退予我，故我方起诉要求其支付相应租金，诉请如上。被告海锦公司辩称，虽然公司迫于无奈把房子交付了，但我们其他诉讼活动还在进行。双方之间的诉讼请求有四个判决，第一次诉讼是郎晓娜起诉的过户之诉，经过昌平法院和一中院都是驳回的，第二个是交付之诉，昌平法院驳回，但一中院支持了。两个诉讼过程中我们一直提出双方房屋买卖合同签订的时候，海锦公司法定代表人孙秀丽是郎晓娜的母亲，他们之间的房屋买卖合同是虚假的，房款280万元是以冲抵借款的形式交付的，付款方式是海锦公司借郎晓娜280万元，用借款冲抵房款，280万的借款，郎晓娜说是给的现金，我们提出这个问题，有两次我们到昌平经侦报案，但一直没有立案，后因为有海锦公司出具的收条，没有证据证明借条是虚假的，现在海锦公司找到了新的证据，目前正在申诉中，申诉的材料需要一段时间才能提交法庭，在我们没有拿到相应文书的情况下申请中止审理，但还是请法庭中止审理，过户和交付的两次诉讼我们都申诉了。郎晓娜主张的房屋占用费计算方式偏高，一中院判决每年50万，也就是这个标准的三分之一多一点，郎晓娜要求的房屋占用费过高，不能按照他单方面的标准确认，如果要确定房屋占用费，我们要求有关部门进行评估确定。郎晓娜申请诉讼保全措施，不仅影响我们公司这片土地的回收，而且冻结349万，比一中院判决书高出三倍，我们对保全提出异议，故不同意郎晓娜的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年8月6日海锦公司（卖方、转让方、乙方）与郎晓娜（买方、受让方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就房屋买卖有关事项订立本合同。房屋具体情况为昌平区XX镇XX路XXX号XX-1、XX-2、XX-3及六层部分（方舟书苑一层、二层、三层、四层、六层，均为部分），总面积约为1400平方米，销售价格为每平方米2000元，总计房价280万元。乙方应在本协议签订次日将房屋交付甲方。合同第三条写明：因乙方欠甲方借款280万元逾期没有偿还，因此，甲乙双方同意以该借款抵充房屋转让款，在本协议签订后，甲乙双方原借款债权债务消灭，同时，甲方已付清本协议全部房屋转让款。合同还对房屋交付、过户、税费负担等内容进行了约定。同年8月9日，双方又签订《补充协议（说明）》，写明：郎晓娜购买的昌平区东环路136号方舟书苑东侧楼1至4层及楼前面积等（有附件示意图），由于我公司与此房屋的房产证、土地证在银行作抵押，暂时不能给予分割办理分证手续，我公司承诺自卖房之日起一年之内给予办理分换产权手续，若超出约定之日，则按购房一年后的购房款总额的银行贷款利率给予支付利息违约金（日万分之一）。双方签订房屋买卖合同后，涉案房屋一直由郎晓娜使用，但一直未办理房屋产权过户手续。2011年2月24日，郎晓娜与案外人潘玉涛签订《房屋租赁合同》，约定郎晓娜将北京市昌平区XX镇XX路XXX号房屋租赁给潘玉涛作为教育办公场所使用，租期自2011年2月28日起至2016年3月27日止，每年租金为50万元，双方还对其他事项进行了约定。2014年底，海锦公司告知潘玉涛其系涉案房屋的所有权人，郎晓娜无权出租涉案房屋，要求潘玉涛搬离涉案房屋，潘玉涛于2015年1月初搬离涉案房屋。2016年，郎晓娜诉至本院，要求海锦公司继续履行《房屋买卖合同》，将北京市昌平区XX镇XX路XXX号XX-1、XX-2、XX-3的房屋（以下简称涉案房屋）产权过户至其名下并支付其违约金126万元。本院经审理后认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因涉案房屋所在土地为国有划拨的土地，在未经有批准权的人民政府审批之前，涉案房屋无法办理过户手续，且涉案房屋现设定了抵押，不具备过户条件，但因郎晓娜坚持要求海锦公司为其办理过户手续，故本院于2018年4月17日作出（2016）京0114民初4178号民事判决书，判决驳回郎晓娜的诉讼请求。郎晓娜不服上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2018年7月25日作出（2018）京01民终5792号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同年，郎晓娜向本院另案起诉海锦公司物权保护纠纷一案，要求海锦公司返还涉案房屋，并支付2015年7月28日至2016年7月27日的房屋占用费50万元。后本院判决驳回郎晓娜的诉讼请求。郎晓娜不服上述判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院二审期间查明，涉案房屋总建筑面积为1175．96平方米，房屋用途为商业；并认为，郎晓娜与海锦公司签订的《房屋买卖合同》系有效合同，并于2018年11月28日作出（2018）京01民终9817号判决书，判决撤销上述本院一审判决，并判决海锦公司将涉案房屋腾退给郎晓娜，同时向其支付2015年7月28日至2016年7月27日的房屋占用费50万元。判决生效后，因海锦公司未腾退涉案房屋，郎晓娜于2019年2月13日诉至本院，诉请如上。审理中，海锦公司于2019年3月27日，将涉案房屋腾退给郎晓娜。审理中，郎晓娜申请对海锦公司占用涉案房屋期间房屋每平方米日占用费（租金）标准（评估基准日为2016年7月28日、2017年7月28日和2018年7月28日）进行司法鉴定。后本院依法委托北京建正合生房地产评估有限公司对上述事项进行鉴定，2019年5月9日，该公司以其公司房屋租金评估数据库现有数据不能覆盖委托事项的三个评估基准日为由将上述委托项目退回本院，后经双方同意，本院再次依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对上述鉴定事项进行鉴定。该公司以因价值时点距委托时点较远，无法获得委托时点的租金水平及相应的案例数量，搜集的相关数据无法满足作业要求为由也将上述委托项目退回本院。上述事实，有双方当事人的陈述、郎晓娜提交的本院（2016）京0114民初4179号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2018）京01民终9817号民事判决书、昌平法院公告、房屋腾退协商协议、房屋产权证等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据已生效的（2018）京01民终9817号民事判决书，该判决已确认郎晓娜与海锦公司于2006年8月6日签订的《房屋买卖合同》为有效合同，并判决海锦公司将涉案房屋返还郎晓娜，并对其2016年7月27日前占用涉案房屋的占用费予以确认，而上述判决生效后，海锦公司未按上述合同约定交付房屋也未履行上述判决，继续占用涉案房屋至2019年3月27日，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，因此，郎晓娜要求海锦公司给付2016年7月28日起至2019年3月26日的房屋占用费符合法律规定，本院予以支持，根据双方签订房屋腾退协商协议，海锦公司于2019年3月27日将涉案房屋返还给郎晓娜，故其主张该日的占用费，本院不予支持。关于占用费的标准。因鉴定机构无法出具相应司法意见，本院综合全案案情，房屋性质、房屋面积、房屋位置周边情况，并参照同地段类似房屋的租赁市场的价格，酌情认定租金标准为2．6元/建筑平方米/日，郎晓娜主张过高部分，依据不足，本院不予支持。此外，海锦公司辩解其已对上述案件向本市高院申请再审，本案应中止审理，但其未提交本市高院已决定再审的相关证据，故该辩解本院不予采纳，综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百五十条之规定，判决如下：一、北京海锦房地产开发有限公司给付郎晓娜二〇一六年七月二十八日至二〇一九年三月二十六日的房屋占用费2971886元，于本判决生效后十日内执行；二、驳回郎晓娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36122元，郎晓娜负担5547元，已交纳；北京海锦房地产开发有限公司负担30575元，于本判决生效后七日内交纳。财产保全费5000元，由北京海锦房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  屈广玉人民陪审员  艾秋军二〇一九年八月二十八日书 记 员  刘婷婷