大连市中山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0202民初3820号 原告：大连市住房公积金管理中心，住所地：大连市中山区x1号 法定代表人：邢战坤，该中心主任。 委托诉讼代理人：赵展，该中心员工。 被告：郭凯，男，1981年6月29日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市中山区。 被告：吴军英，女，1985年3月17日出生，汉族，户籍所在地广东省化州市。 被告：大连一方地产有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区**。 法定代表人：孙喜双，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：葛彩霞，系辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏美超，系辽宁智库律师事务所律师。 被告：中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市西岗区**。 负责人：李宁，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：任婧，系辽宁兴中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张棋，系辽宁兴中律师事务所律师（实习）。 原告大连市住房公积金管理中心诉被告郭凯、被告吴军英、被告大连一方地产有限公司、被告中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司借款合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵展以及被告大连一方地产有限公司的委托诉讼代理人葛彩霞、苏美超，被告中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司的委托诉讼代理人任婧、张棋到庭参加了诉讼。被告郭凯、被告吴军英经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告郭凯及其配偶被告吴军英一次性偿还全部借款本金574，583.19元、利息827.02元、罚息0.94元（暂计算至2017年5月3日）共计575，411.33元及至偿清日止的借款利息、罚息；2、判令被告大连一方地产有限公司、被告中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司对上述事项承担连带保证责任；3、判令原告对被告郭凯及其配偶被告吴军英的抵押房屋享有优先受偿权；4、判令四被告承担本案诉讼费及其他费用。 事实与理由：2013年7月31日，原告与被告郭凯、被告吴军英签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：x），约定由原告向被告郭凯发放住房公积金贷款70万元，用于支付购买位于大连市中山区商品房的部分购房款，并以该商品房进行抵押担保；而后，该商品房在房地产管理部门办理了抵押登记。2013年8月28日，原告依照被告郭凯的委托按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将70万元借款作为购房款转入被告大连一方地产有限公司账户。被告郭凯及被告吴军英自2013年9月28日至今，已累计超过六个还款期未按时偿还贷款本息。根据《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，原告宣布贷款全部提前到期，请求判令被告郭凯及被告吴军英立即偿还全部借款本金、利息及罚息；同时请求判令对被告郭凯及被告吴军英的抵押房屋享有优先受偿权。2012年6月4日，原告与被告大连一方地产有限公司签订《个人住房政策性贷款合作协议》（以下简称协议）。协议约定被告大连一方地产有限公司应为原告向被告郭凯、被告吴军英发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。2013年1月1日，原告与被告中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司签订《合作协议书》、《补充协议书》，约定被告中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司为原告向被告郭凯发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权和行使抵押权所支出的费用承担连带保证责任。 被告大连一方地产有限公司辩称，第一，一方公司对案涉贷款承担的是阶段性保证责任，一方公司早于2014年就已履行完毕全部义务，现因原告怠于催促被告郭凯、吴军英办理房屋产权登记及抵押登记手续，因此一方公司的保证责任应当自案涉房屋具备办理产权登记之日免除。1、案涉房屋早于2014年11月4日即具备产权登记和抵押权登记的条件，且前述登记的办理义务人系原告和被告郭凯、吴军英，并非一方公司，因此一方公司的阶段性保证责任于案涉房屋具备办理产权登记时止。根据《个人住房公积金贷款合作协议》第2.2条“乙方为甲方向上述商品房的购房人发放的每一笔公积金贷款提供连带责任保证。保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权利证）办理完毕为止”和第4.1条“乙方保证合作项目商品房销售手续齐全，并且能在房地产管理部门办理《房屋所有权证》及抵押登记”之规定，并结合大连市买受人办理产权登记所应提交的材料可知，在办理案涉房屋产权登记时，一方公司仅负有保证案涉项目取得《大连市房地产权证》即可，除此之外的其他材料均由原告与被告郭凯、吴军英自行提供并办理。结合本案，一方公司于2014年11月4日即取得案涉项目的《大连市房地产权证》，同年12月通知该项目全体业主可以办理产权登记可知，一方公司已履行完毕提供可办理案涉房屋产权登记的全部合同义务，现案涉房屋无法办理产权登记乃至正式抵押登记系原告自身过错所致，与一方公司无关，而一方公司的阶段性连带保证责任应自2014年11月4日案涉房屋具备办理产权登记条件之日即终止。2、在案涉房屋具备办理房屋产权登记及正式抵押登记条件后四年多的时间里，原告作为债权人及抵押权利人，并未及时催促被告郭凯、吴军英办理产权登记和正式抵押登记，现该不利后果完全系原告自身怠于行使权利所致，因此一方公司的保证责任亦应免除。根据《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》第8.2条“抵押登记：由甲方招标确定的代理公司代为办理房屋抵押登记手续。若抵押物为期房，丙方、丁方应按照代理公司的要求，在本合同签订的同时，将《商品房买卖合同》正本和相关材料交至代理公司，将代办房屋所有权证（或房地产权证）、他项权证和抵押登记所需的应由丙方承担的税费交至代理公司或代理公司指定的银行账户，用于代办房屋所有权证（或房地产权证）和他项权证由甲方收执保管。”和《商品房买卖合同》第15条“……双方约定办理产权证的期限为24个月，自该房屋交付之日起算，由买受人负责办理……”之约定，办理案涉房屋的产权登记和正式抵押登记均系原告和被告郭凯、吴军英的义务，一方公司的义务仅为保证案涉房屋具备办理房屋产权证及抵押登记的条件。另结合案涉房屋于2013年11月15日交付被告郭凯、吴军英，一方公司于2014年11月4日取得案涉项目《大连市房地产权证》、同年12月通知包括被告郭凯、吴军英在内的全体业主可以办理产权登记，以及其他业主早在2015年2月就已办理完毕房屋产权登记并配合原告办理正式抵押登记的事实可知，案涉房屋至今未正式抵押登记在原告名下，完全系原告故意放任该抵押权在长达四年之久的时间里一直处于无法确定的状态所致，原告存在明显过错，因此其要求一方公司承担连带保证责任的主张没有事实依据，而其无法取得案涉房屋的正式抵押权的不利后果也应由其自行承担，与一方公司无关。第二，退一步讲，即便一方公司应承担连带保证责任，也应先行执行被告郭凯、吴军英所有的案涉房屋，不足部分方可要求一方公司承担，且该责任分担亦应是一方公司和太平洋保险共同承担。根据《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生债务人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”和第一百九十四条第二款“债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外”之规定，一方公司即便应承担连带保证责任，则亦应是在案涉房屋不足清偿原告债务的情况下，针对剩余未清偿部分的债务承担连带清偿责任。此外，根据《担保法》第十二条规定“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”因一方公司和太平洋保险的保证均未约定按份保证，因此应属连带保证，因此应有一方公司和太平洋保险共同承担该剩余未清偿部分的保证责任。综上所述，现因原告自身怠于行使其作为抵押权人的催促被告郭凯、吴军英及时办理产权登记和正式抵押登记的权利已长达四年之久，因此原告要求一方公司对被告所欠贷款本息承担连带清偿责任，无任何合同依据及法律依据，请贵院依法驳回原告对一方公司的起诉，以维护一方公司的合法权益。 被告中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司辩称，第一，原告主张被告保险公司承担连带保证责任，无事实依据和法律依据。原告与被告保险公司未就“被告保险公司对借款人欠付款项承担连带保证责任”达成合意，双方更未签订书面保证合同，原告向被告保险公司主张承担连带保证责任无事实依据。本案原告与被告保险公司之间仅签订有《合作协议书》及《补充协议书》，在两份协议书中约定由被告保险公司承保个贷综合保险和履行保证保险，当发生保险责任范围内赔偿事件时，保险公司承担理赔责任，原告有权在保证金账户扣划相应款项。该两份协议从无约定被告保险公司承担保证责任，更没有约定承担连带保证，原告向被告主张连带保证责任无事实依据。又根据《担保法》第十三条“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同”之规定，原告主张被告保险公司承担保证责任亦无法律依据。第二，本案未发生被告公司需要承担理赔责任情形，原告无权自保证金账户扣划相应欠款。被告郭凯、吴军英作为投保人于2013年7月31日在被告保险公司处进行投保“个人抵押贷款房屋综合保险”，附加险为附加还贷保证保险，保险金额为700，000元，保险期间为20年，自2013年8月28日至2033年8月27日。根据《中国太平洋财产保险股份有限公司个人抵押贷款房屋综合保险条款》第四条，保险责任为：“在保险期间内，由于下列原因造成保险标的的损失，保险人按照本合同的约定负责赔偿：（一）火灾、爆炸；（二）雷击、暴风、暴雨、热带风暴、台风、龙卷风、雹灾、雪灾、冰凌、洪水、崖崩、泥石流、滑坡、地面突然塌陷；（三）飞行物体及其他空中运行物体坠落；（四）不属于被保险人所有或使用的建筑或其他固定物体发生倒塌”。根据《附加还贷保证保险条款》第四条，保险责任为：“在本附加险保险期间，被保险人因遭受意外伤害事故导致身故或一级伤残，造成连续三个月未履行借款合同约定的还贷责任的，保险人负责赔偿意外伤害事故发生之时借款合同项下贷款本金余额（但不包括被保险人在遭受意外伤害事故之前未按照借款合同约定履行还贷责任而拖欠的贷款本金）”。由上可知，本案中被告郭凯、吴军英未履行还贷义务的行为，不符合其投保保险条款中约定情形，被告保险公司对该行为不应承担保险责任。所以原告无权自2016年起至今从保险公司存放于原告处的保证金中扣除相应款项，保险公司保留向原告主张返还错误扣除款项的权利。第三，本案涉及保证责任，应在借款人自有抵押房产不能清偿的范围内承担。根据《物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。本案中，债务人郭凯、吴军英已经提供了物的担保，原告公积金中心应当先就该物的担保实现债权，在该物的担保不足以清偿债务时，才有权主张其他担保。因为被告保险公司并非本案欠款的保证人，也不承担连带保证责任，所以无许从被告一方地产共同承担保证责任。综上所述，被告保险公司认为，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，被告保险公司既无需承担保证责任，也无需承担保险责任。恳请法庭维护当事人合法权益，依法驳回原告对被告保险公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下： 2012年6月，原告大连市住房公积金管理中心（甲方）与被告大连一方地产有限公司（乙方）签订《个人住房公积金贷款合作协议》，约定：乙方开发建设并销售的坐落于大连市中山区大连一方国际中心的商品房（不含别墅、公建房、商住两用房）；甲方同意对符合《大连市个人住房公积金贷款管理办法》规定的购房人提供个人住房政策性贷款，作为购房人向乙方支付的部分购房款；乙方为甲方向上述商品房的购房人发放的每一笔政策性贷款提供连带责任保证，保证范围为甲方发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用；保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权利证）办理完毕为止；并约定双方相应权利义务及违约责任等。 2013年1月1日，原告大连市住房公积金管理中心（甲方）与被告中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司（乙方）签订《合作协议书》，约定：甲方按约定将合作期间甲方在西岗区、沙河口区发生的新增个贷向乙方投保综合保险，发生保险责任范围内赔偿事件时，甲方有权要求乙方理赔；若乙方未按照甲方的要求承担保险责任，甲方有权自保证金账户直接扣划相应款项用于承担保险责任；甲、乙双方业务合作期限为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日。同日，双方又签订《补充协议书》，约定：甲方有权要求乙方在合作期间内对新增个贷办理综合保险的同时向甲方提供履约保证保险；乙方承保的个贷业务的借款人连续四次或累计六次不按借款合同约定偿还贷款时，应及时通知乙方，并向乙方提供赔付申请及相关的欠款凭证，同时要求乙方支付借款人所欠本金、利息和罚息到甲方指定的银行账户，或直接要求乙方支付借款人所欠全部借款本金（包括未到期本金）、利息和罚息到甲方指定的银行账户；对地乙方已理赔超过三次（含）的贷款，甲方有权直接要求乙方支付借款人所欠全部借款本金（包括未到期本金）、利息和罚息到甲方指定的银行账户；发生本补充协议保险责任范围内赔事件时，若乙方未按时理赔，有权自保证金账户直接扣划相应款项用于保险责任范围内的赔偿；乙方将借款人所欠全部借款本金（包括未到期本金）、利息、罚息支付到甲方指定的银行账户之日起五日内，甲方将依法享有的债权、抵押权转移给乙方，并将借款合同及相关材料（原件）移交给乙方。 2013年7月31日，原告大连市住房公积金管理中心沙河口办事处与被告郭凯（借款人及抵押人）、被告吴军英（抵押人）共同签订编号为x号《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定：被告郭凯向原告借款70万元，用于购买坐落于大连市中山区商品房的部分购房款；借款期限为20年，自2013年8月28日起至2033年8月27日止，借款起始日以借款凭证记载日期为准，借款到期日根据放款日做相应调整；贷款利率为年利率4.5%；还款方式为等额本息还款；被告郭凯、被告吴军英以其所购买的上述房屋为该合同项下的贷款提供抵押担保，担保范围为本合同项下的贷款本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费等）；抵押担保的期限为自本合同生效之日起至本合同项下的贷款本息全部清偿为止；合同履行期间，借款人未按合同约定按时偿还贷款本息，原告有权按中国人民银行的有关规定对逾期贷款本息计收罚息；若借款人连续四个月或累计六个付款期未按时偿还贷款本息，则原告有权单方面宣布本合同项下的贷款全部提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款本息或要求抵押人承担抵押担保责任。另，被告郭凯与被告吴军英系夫妻关系。上述抵押房产已在房地产管理部门办理房屋预告抵押登记手续。 同日，被告郭凯、被告吴军英向被告中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司投保个人抵押贷款房屋综合保险，保险单号为x，双方约定：被告郭凯、被告吴军英投保附加还贷保证保险（保险金额70万元）及房屋质量缺陷损失保险，保险费为3，640元；保险期间20年，自2013年8月28日起至2033年8月27日止；第一受益人为贷款银行；本保单保费的30%由大连市住房公积金管理中心补贴，被保险人提前偿还贷款时此部分不予退保。 2013年8月28日，原告依约向被告郭凯发放全部贷款70万元。截止2017年5月3日，被告郭凯尚欠借款本金574,583.19元，利息827.20元、罚息0.94元。 本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与被告郭凯、被告吴军英签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，与被告大连一方地产有限公司签订的《个人住房公积金贷款合作协议》，均系各方当事人的真实意思表示，其不违反法律及行政法规的禁止性规定，原告与各被告之间的借款抵押及保证担保合同关系依法成立。原、被告均应按约履行各自的义务，不履行或履行义务有瑕疵需承担相应的法律责任。被告郭凯向原告借款，在原告依约放款后，理应按期足额偿还借款本息，截止2017年5月3日，其已拖欠借款本息合计575，411.33元，已构成违约，应承担违约还款责任。签订合同时，被告吴军英与被告郭凯系夫妻关系，亦作为抵押房产的抵押人之一在合同中签名，其理应对双方婚姻关系存续期间的夫妻债务承担共同还款责任。故原告要求被告郭凯、被告吴军英共同偿还尚欠全部借款本金574，583.19元，截止2017年5月3日的借款欠息828.14元的请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告郭凯、被告吴军英按抵押借款合同约定共同支付自2017年5月4日起至还清全部款项之日止的借款利息、罚息一节，符合合同约定，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，本院对此予以支持。关于原告请求确认对抵押房屋享有优先受偿权一节，本案中原、被告对案涉房屋仅办理了抵押预告登记手续，原告并未取得房屋他项权利证书。根据《物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告不能对案涉房屋享有抵押权，对原告该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告大连一方地产有限公司对被告郭凯、被告吴军英案涉应偿付原告之款项承担连带保证责任一节，以及被告大连一方地产有限公司辩称案涉房屋早已具备产权登记及抵押登记的条件，尚未办理的责任在于原告及被告郭凯、吴军英，而非己公司，故按合同约定其保证责任已免除；对于保证责任则应先物保再人保，且该责任分担应与被告中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司共同承担。对此本院认为，首先，被告大连一方地产有限公司并无充分证据证明其已完全履行了关于办理房屋权属登记的相应义务，关于未及时办理房屋所有权及他项权利登记的责任应由原告及购房人承担亦于法无据、无据佐证；其次，案涉抵押房产尚未办理抵押他项权登记手续，仅为预告登记，原告未取得他项权证，即使债权人与抵押人已设定抵押，但根据我国《物权法》及《担保法》的相关规定，该抵押无法对抗善意第三人；其三，关于开发商的保证期间，实践中该保证责任期间一般是自借款合同生效之日起至购房人取得房屋所有权证明，办妥抵押权登记，并将《房屋他项权证》及其他相关资料、凭证等交予贷款方保管之日止，即所谓的阶段性保证，而本案所涉保证期间即为该阶段性保证。同时，关于本案所涉保证责任的性质，保证责任分为连带保证与一般保证，二者最本质的区别即在于一般保证人享有性质为延期履行的检索抗辩权，即保证人在债权人未就债务人的财产强制执行而无效果之前，可以拒绝债权人要求其履行的权利。本案《个人住房公积金贷款合作协议》中约定，被告一方地产有限公司在保证期间所承担的为连带责任保证担保，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第53条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二十六条之规定，被告大连一方地产有限公司与主债务人被告郭凯、吴军英为处于同一顺序的共同被告，债权人有权要求其中任何一人首先履行债务。故对被告大连一方地产有限公司的上述辩称理由，本院不予采纳；对于原告该项请求，本院予以支持。关于原告主张被告中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司对被告郭凯、被告吴军英案涉应偿付原告之款项承担连带保证责任一节，第一，双方签订的《合作协议书》及《补充协议书》系其真实意思表示，不违反法律强制性规定及相关行政法规，协议合法有效，依法成立，但上述协议书所约定的实质应为一种保险业务，而非关于担保权人与担保人的约定。原告与被告中国太平洋财产保险股份有限公司大连分公司之间应系保险合同关系，保险公司作为保险人承接案涉贷款综合保证保险业务，原告作为投保人交纳保费，且有权在约定的保险事故发生时要求保险公司赔付，该保险合同关系与借款合同不属同一法律关系。本案审理过程中，原告亦未提供相关证据证明其按约定在保险事件发生时，已履行“应及时通知乙方，并向乙方提供赔付申请及相关的欠款凭证”的义务，故原告该项诉请，本院不予支持。被告郭凯、被告吴军英经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郭凯、被告吴军英共同偿还原告大连市住房公积金管理中心借款本金574，583.19元； 二、被告郭凯、被告吴军英共同给付原告截止2017年5月3日的借款利息827.20元、罚息0.94元，合计828.14元； 三、被告郭凯、被告吴军英自2017年5月4日起至欠款偿清之日止，按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定共同给付原告借款利息、罚息； 上列一至三项中被告郭凯、被告吴军英应共同偿付原告之款项，于本判决生效之日起十日内付清；如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息； 四、被告大连一方地产有限公司对被告郭凯、被告吴军英上列一至三项中应偿付原告之款项承担连带保证责任； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费9，550元，公告费560元，由被告郭凯、被告吴军英、被告大连一方地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  宗守礼 人民陪审员  唐丽荣 人民陪审员  王 莉 二〇一九年八月一日 书 记 员  兰美玉