四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0722民初2960号 原告：绵阳市佳合美物业服务有限公司,住所地四川省绵阳市三台县潼川镇三射路。 法定代表人：卓小琼。 委托代理人：刘宏宇，系该公司员工。 被告：李澎，男，汉族，户籍地四川省三台县，现住四川省三台县。 委托诉讼代理人：蒲蓉,女,汉族,现住四川省三台县，系被告李澎之妻,特别授权。 原告绵阳市佳合美物业服务有限公司（以下简称佳合美物业公司）与被告李澎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告绵阳市佳合美物业服务有限公司之委托诉讼代理人刘宏宇、被告李澎之委托诉讼代理人蒲蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳合美物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间欠交的物业服务费1636元；2.请求人民法院判令被告向原告方支付违约金2650.32元；3.请求人民法院判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：本案原告于2013年8月1日受聘于四川倍乐房地产开发有限公司对其开发的三台县楼盘进行前期物业服务管理，其物业服务费按2004年11月绵阳物价局指导价格意见中的三级物业服务费用标准进行收费。即：多层住宅0.45元/㎡/月；高层住宅（电梯〉1.00元/㎡/月；连体别墅0.50元/㎡/月。2015年委员会成立后，原告于2015年12月30日同该小区业主委员会续签了为期3年的物业服务合同。当时尽管物价和员工工资同2004年相比均有大幅度增长，但原告方仍按前期物业服务收费标准实行收费。 本案被告于2013年3月19日购买了小区住房，建筑面积151.5㎡，并于2014年3月11日同原告方办理了接房手续。在被告同房产开发商签订的商品房买卖合同以及被告接房时所签订的《物业服务费收缴协议》中都明确约定了其所购买房屋的收费标准和开始计费时间。2015年12月30日原告方同小区业主委员会签订的《物业服务合同》中也对小区不同类别的房屋收费标准作出了同前期物业收费标准相同的约定，同时还约定了违约金。本案被告从2017年1月1日至2018年12月31日共计欠原告方物业服务费1636元（详情欠费明细附证据目录中）；应支付违约金2650.32元（详细违约金清单附证据目录中）。在被告欠交原告物业服务费期间，原告方采取公告、电话、送达催费书通知以及上门催费等多种方式催收被告欠费，但被告总是以各种理由搪塞、推诿而至今拒不缴纳欠费，其行为不仅违背了作为一个公民在民事活动中应当遵守的诚实守信、恪守承诺的原则，同时也严重影响了原告方的正常经营服务和管理，侵害了原告的合法权益。为了维护原告方的正常经营和合法权益，依据我国《民法通则》第八十八条、《合同法》第六十条、2009年10月1日《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《民事诉讼法》等法律法规相关规定，特对本案被告拖欠原告方物业服务费的行为向三台县人民法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告李澎的委托诉讼代理人认可原告在本案中所主张的事实，但认为自从被告自2013年3月购买房屋后一直在依法履行业主义务，不会无故拖欠原告物业服务费1636元。没有给付物业费1636元的理由，是因为房屋中央空调漏水、屋顶漏水、外墙渗水等问题，严重影响了被告居住。后经过被告多次与原告协商，均未从根本上解决以上问题。被告自己找人施工补漏，花费了费用。该案中，原告所提到的物业费1636元，已经由被告垫支到房屋补漏中。这5年的维修费品迭出这1636元共计花费13364元，这笔支出应该由原告补偿给被告；物业公司在5年内频繁变动小区负责人，业务未上手就已经放手，谈不上为业主解决实质性问题。综上，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费应由原告承担。 本院经审理认定的事实如下，被告李澎于2013年3月19日在四川倍乐房地产开发有限公司购买了住房，建筑面积151.5㎡，并于2014年3月11日办理了接房手续。2013年8月1日，四川倍乐房地产开发有限公司与佳合美物业公司签订了前期物业服务合同；2015年12月30日，业主委员会与佳合美物业公司签订了物业服务合同。合同第二章服务内容与质量第二条物业服务内容一、基础物业服务：1、物业共用部位的维修、养护和管理，具体包括：房屋的承重结构…，2、物业共用设施设备的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外），具体包括：共用雨（污）水管主管道及管道井、共用照明灯…；第三条物业服务标准：一、基础物业服务标准：在本小区物业管理服务区域内，乙方按《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》三级标准提供基础物业服务，二、特约服务标准：特约服务标准按照国家和行业规范和双方约定的质量标准进行。合同第三章物业服务费用第五条基础物业服务费三、本小区基础物业服务费（物管费）的执行标准：1、2016年6月30日前，按乙方和开发建设单位签订的前期物业服务合同标准执行：多层住宅：0.45元/月·平方米；高层：1.00元/月·平方米；商业物业：1.00元/月·平方米；别墅：0.50元/月·平方米。2、2016年7月1日后的收费标准：双方根据业主需求和“质价相符”原则，依据《发改价格[2014]2755号文件》精神，参照周边同类小区物业服务收费标准…。李澎从2017年1月1日至2018年12月31日共计欠物业服务费1636元。 上述事实，有经庭审质证的下列证据证实：佳合美物业公司营业执照、法定代表人身份信息、李澎及蒲蓉身份信息、交接房程序单、前期物业服务合同、物业服务合同、商品房买卖合同、2016年物管费收费表、2017年物业费明细表、2018年物业服务费收费表、2015.07-2016.06物管费收取表、缴费通知、催费通知等。为此本院对上列能够证明客观事实的证据予以采信并对上述事实予以确认。 本院认为，被告李澎对原告佳合美物业公司在本案中主张的被告李澎未支付2017年1月1日至2018年12月31日物业费计1636元的事实予以认可，本院对佳合美物业公司主张的该事实予以确认。被告李澎作为该小区业主接受了绵阳市佳合美物业服务有限公司的物业服务，理应向佳合美物业公司交纳物业服务费。原告起诉的违约金超出了法律规定范围，本院不予支持。被告所提自己不缴纳物业服务费的原因是因为自己房屋屋顶漏水等诸多问题未得到解决而造成的辩解理由，本院不予支持，因其房屋屋顶漏水属侵权责任纠纷，不属本案管辖范围，如确有侵权事实成立并产生了损失，可以另行向法院主张权利，但不应以此为由不缴纳物业服务费；其所提物业服务公司服务不到位等辩解理由所举证据不足，本院不予采信。 依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、由被告李澎于本判决生效后二十日内向原告绵阳市佳合美物业服务有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1636元； 二、驳回原告绵阳市佳合美物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李澎承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  李 玲 二〇一九年八月二日 法官助理  苏红军 书 记 员  魏智萍