安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初3790号原告：周弟凤，女，1966年10月16日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：陈义玲，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路**，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住，住所地安徽省滁州市丰乐南路**（滁州长江商贸城皖东国际车城**）********一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。原告周弟凤与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周弟凤的委托诉讼代理人陈义玲到庭参加诉讼，被告中兴公司、中普公司经本院传票传唤无正当理由未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周弟凤向本院提出诉讼请求：1、中兴公司、中普公司支付其租金35806元（自2014年10月1日起按月租金1885元/月计算至2019年4月30日，2019年5月1日后按月租金1885元/月计算至房屋移交给其之日止）；2、中普公司、中兴公司支付违约金（违约金计算方式为50元/平方米/月乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据合同委托期限之约定未履行的期限,计算至租金实际付清之日止；暂计算至2019年4月30日为14934元）；3、依法解除其与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》；4、中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年，其向中普公司购买位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场旗舰店）3幢2027室房屋，面积为15.72平方米，购房款为191000元。同年，其（甲方）与中兴公司（乙方）签订《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》，协议约定：甲方将其在3幢2027商铺的使用权交付给乙方统一招商经营并管理，经营期限为20年，从2014年10月1日至2034年9月30日；乙方承诺给予甲方委托期内第一年至第四年这四年总保底收益为房款总价的11.84%，委托期内第五年，乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的11.84%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。第六年乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的13.16%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配；支付方式：除第一年至第四年租金于第四年租金期的第一个月支付以外，其余租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付。违约金计算方式为：伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。合同签订后，其按约定支付购房款，并按期将房屋交给中兴公司承租。但截至2019年4月30日，中兴公司未支付租金。中普公司在其购买商铺时，向其宣传具有高额回报率且可以回购，并承诺包租。委托经营管理合同由中普公司要求其与中兴公司签订，故中普公司应承担共同付款义务。中兴公司书面答辩称：1、周弟凤诉请的违约金过高，应当按照银行同期贷款利率计算；2、涉案委托经营管理合同不应解除，周弟凤的房屋已经出租给第三方经营。中普公司书面答辩称：1、中普公司与周弟凤之间没有房屋租赁的合同关系，中普公司不应承担任何责任。2、不应解除涉案委托经营管理合同，涉案房屋已经出租给第三方经营，第三方与中兴公司签订的房屋租赁合同合法有效，第三方并未违约，不能从第三方收回涉案房屋。本院经审理认定事实如下：周弟凤经中普公司宣传向中普公司购买位于滁州市醉翁西路669号（中普.城市广场旗舰店）3幢2027室商铺，建筑面积为15.72㎡，购房款为191000元。2013年10月12日，周弟凤（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）签订《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》1份，约定：甲方将其在3号楼2027商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2014年10月1日至2034年9月30日），乙方承诺给予甲方委托期内第一年至第四年这四年总保底收益为按房款总价的11.84%；委托期内第五年，乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的11.84%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配；委托期内第六年，乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的13.16%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配；委托期第七年至第二十年，双方约定，乙方根据年实际租赁收入按比例与甲方结算佣金，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。支付方式：除第一年至第四年租金于第四年租期的第一个月支付以外，其余租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付；任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。截至本案法庭辩论结束前，中兴公司尚未向周弟凤支付过租金。上述事实由周弟凤举证的房地产权证、购房发票、《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》、宣传彩页复印件予以证明，中兴公司、中普公司未到庭，放弃对上述证据质证的权利，经审核，本院对其证明力均予以确认。本院认为，周弟凤与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付周弟凤租金，应当承担支付到期未付租金及违约金的违约责任。根据双方约定及周弟凤诉请的期间，中兴公司应于2017年10月31日前支付22614.4元、于2018年10月31日前支付11307.2元、于2019年4月30日前支付1884.53元（按约定，中兴公司于2019年4月30日前应支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金，但周弟凤的诉请仅包括2019年4月份的租金，本院予以准许，2019年5月1日至2019年9月30日期间的租金其可另案主张），合计35806.13元（租赁期间：2014年10月1日至2019年4月30日）。本院对周弟凤要求中兴公司支付其租金35806元的诉讼请求予以支持。对周弟凤主张的违约金，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定为每月每平方米50元，即每月786元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因其并未提供证据证明其实际损失情况，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌情自2017年11月1日起、按租金22614.4元，自2018年11月1日起、按租金11307.2元，均按中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至2019年4月30日止为1857.20元；自2019年5月1日起，按租金35806元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至租金实际付清之日止。关于周弟凤要求解除其与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》的诉请，因周弟凤将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括周弟凤在内众多业主的房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益（包括中兴公司签订租赁合同的相对方、同意继续委托中兴公司经营管理的业主等）。故周弟凤要求解除本案运营管理合同条件尚不成就，本院对周弟凤的该项诉讼请求不予支持。关于周弟凤对中普公司的诉请，中普公司作为房地产开发企业在销售房屋时，向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故本院对周弟凤要求中普公司就本案欠付的租金及违约金承担共同给付义务的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周弟凤租金35806元及相应违约金（暂计算至2019年4月30日为1857.20元；自2019年5月1日起，按租金35806元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至租金实际付清之日止）。二、驳回原告周弟凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1149元，减半收取574.5元，由原告周弟凤负担162元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担412.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 唐 超二〇一九年八月二十八日书记员 肖丽敏附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。