安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初259号 原告：上海远集体育健身有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇丽正路******，统一社会信用代码91310115MA1H7HAJ83。 法定代表人：左晶晶，院长。 委托诉讼代理人：向金涛，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜京洲，安徽汉合律师事务所律师。 被告：茹金子，男，1980年2月15日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：胡振，安徽睿正律师事务所律师。 原告上海远集体育健身有限公司（以下简称远集健身公司）与被告茹金子合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告远集公司的委托诉讼代理人向金涛，被告茹金子及其委托诉讼代理人胡振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 远集健身公司向本院提出诉讼请求：1、判令茹金子立即返还房屋租金42480元、保证金20000元、装修履约保证金7212元；2、判令茹金子赔偿房屋装修损失160832元；3、判令茹金子支付团操管理费9000元，内训费用36000元;4、本案一切诉讼费由茹金子承担。事实和理由：2018年6月1日，茹金子与远集健身公司签订《合作协议》，约定茹金子将其承租被告2位于莲花路尚泽国际座三楼708平米场地用于和原告合作经营健身学院，同时约定合同期限自2018年7月15日起至2023年7月15日止，租金为每月40元每平米，由原告、被告1各承担一半，每月电费由被告1承担1500元，超出1500元的部分由原告承担。合同签订后，原告按约向被告1支付房屋租金和保证金，被告1收到款项后将上述场地交付原告。2018年6月15日，原告开始对承租的场地进行装修，直至同年7月15日，房屋装修完毕。然而，原告在使用场地时，却接到被告2通知，要求原告限期搬离，原因系被告1无力支付其承租的尚泽国际A座二楼、三楼房屋租金，并以停水、停电方式，逼迫原告离场。2018年10月25日，被告1也向原告送迖《合同解除通知》，以原告违约为由，解除双方签订的《合作协议》。原告多次向二被告提出，二被告存在严重违约，而原告无任何违约行为，并有可能因被告违约行为而导致原告停业，但二被告依然不予理睬，现因被告2停水停电，导致原告已无法继续再使用房屋。综上，原告认为：原告履行《合作协议》中原告应负的各项义务，并已按约向被告1支付租金，并但被告1却有违诚信，单方解除合同，并与被告2共同阻碍原告使用租赁的房屋，导致原告不能正常营业，因此而产生巨额经济损失。为维护自身合法权益，中电科技十六所特诉至法院，请求判如所请。 茹金子辩称：一、被答辩人违约在先，答辩人依法有权解除《合作协议》。双方2018年6月1日签订的《合作协议》第一款规定：答辩人将位于尚泽国际E座三楼708㎡已装修场地用于和被答辩人合作经营健身学院，答辩人承担一半租金（即14160元/月）、物业费、水费以及每月1500元以内的电费。第二款规定：被答辩人在合作期间需承担的义务为：1、无条件帮助答辩人负责团操管理，按照3000元/月的标准；2、被答辩人三楼器械区、功能训练区、操房等区域晚上五点后无偿提供给答辩人使用；3、被答辩人每期开班给于答辩人5名免费培训名额，每月提供一次全体内训。第三款规定：被答辩人应付租金缴纳方式为每三个月支付租金42480元，租金到期前十天缴纳，逾期超过20天，答辩人有权解除协议。第九款规定：被答辩人如违反协议第二款规定，答辩人可无条件解除协议，被答辩人需要赔偿经济损失，包括答辩人已承担的租金、物业费、水费、电费。根据上述规定，被答辩人所负合同义务应为按时支付房屋租金并按照涉案协议第二款规定的事项向答辩人提供服务，但被答辩却一直未能履行合同义务。首先，涉案协议约定租赁期限自2018年7月15日至2023年7月15日，但被答辩人因经营需要要求答辩人提前腾空涉案房屋并交付其使用，所以答辩人实际于2018年6月15日将涉案房屋交付给被答辩人，被答辩人在诉状中也自认于2018年6月15日对涉案房屋进行装修，因此涉案协议实际起租日应为2018年6月15日，被答辩人为此向答辩人支付了2018年6月15日至9月15日期间的房屋租金42480元以及保证金19520元。根据涉案协议第三条约定，被答辩人应于2018年9月5日前向答辩人支付2018年9月16日至2018年12月15日期间的租金，但被答辩人直到2018年10月1日才向答辩人支付上述租金，逾期支付超过20天。其次，被答辩人在合同履行期间，因训练器械未运入场地，一直占用答辩人二楼场地进行学员培训，答辩人无法对被答辩人场地进行使用。被答辩人也未按照协议约定向答辩人提供团操管理、免费培训名额以及全体内训等服务。被答辩人上述未能履行合同义务的行为显然已经构成违约，应承担违约责任。答辩人依照双方协议约定第三条、第九条关于违约责任的规定，有权依法解除与被答辩人签订的《合作协议》。被答辩人履行合同义务所付租金、保证金无权要求返还。被答辩人诉请主张返还的租金42480元应是其支付的2018年9月16日至2018年12月15日期间的租金，截止答辩人函告解除协议送达被答辩人之日（2018年10月25日），答辩人应付的租金为18880元，剩余租金为23600元。因被答辩人一直占用涉案房屋至2019年1月3日，涉案协议被解除后，被答辩人应按照944元/天的标准向答辩人支付房屋占有使用费用65136元。涉案合同履行期间，答辩人共计为被答辩人承担房屋租金61360元、物业费12390元、水电费近万元，但因被答辩人违约导致涉案合同被解除，被答辩人应按照协议约定赔偿答辩人已承担的房屋租金、物业费以及水电费，在扣除被答辩人缴纳的保证金19520元后仍不足以弥补答辩人的损失。关于被答辩人主张的装修履约保证金7212元实际为装修期间应付的垃圾清理费，并非保证金，根据协议约定，该费用应由被答辩人承担。据此，被答辩人无权要求答辩人返还已付房屋租金、保证金。答辩人在合同履行期间一直按时向涉案房屋出租方安徽尚泽商业管理有限公司和物业方合肥瑞康物业管理有限公司支付房屋租金、物业费、水电费，不存在任何违约行为。被答辩人诉称答辩人欠付房屋租金导致其被迫搬离既无证据证明，也与事实不符。被答辩人主张的房屋装修损失没有事实和法律依据，依法应予驳回。因被答辩人违约导致合同解除，被答辩人无权向答辩人主张赔偿装修损失。 其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，即使被答辩人主张装修损失，也只能主张剩余租赁期内装饰装修残值损失的，即附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值，不应包括不附合的物品，如办公、经营用品。最后，根据涉案协议第六条规定，被答辩人装修方案需经答辩人同意后方可执行，被答辩人在未能举证证明答辩人同意其装修方案的情况下，要求答辩人承担其为装修所支出的费用缺乏相应的事实和合同依据。除此之外，被答辩人举证的涉及装修的采购及付款凭证，大部分采购无合同，也无发票，资金转账也并非通过被答辩人公司对外支付，无法认定相关合同的真实性和关联性，更无法确认相关合同是否已经得到实际履行。综上所述，答辩人并无任何违约行为，被答辩人的陈述与事实不符，请求无事实和法律依据。答辩人请求人民法院依法查明案件事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，茹金子与远集健身公司签订《合作协议》，约定茹金子将其承租的位于莲花路尚泽国际座三楼708平米场地用于和远集健身公司合作经营健身学院，同时约定合同期限自2018年7月15日起至2023年7月15日止，租金为每月40元每平米，由远集健身公司、茹金子各承担一半，每月电费由被告1承担1500元，超出1500元的部分由远集健身公司承担。合同签订后，远集健身公司按约支付房屋租金和保证金，茹金子收到款项后将上述场地交付远集健身公司。2018年6月15日，远集健身公司对承租的场地进行装修，直至同年7月15日，房屋装修完毕。然而，远集健身公司在使用场地时，却接到茹金子的通知，要求远集健身公司限期搬离，原因系无力支付其承租的尚泽国际A座二楼、三楼房屋租金，并以停水、停电方式，逼迫远集健身公司离场。2018年10月25日，茹金子也向原告送达《合同解除通知》，以远集健身公司违约为由，解除双方签订的《合作协议》。 上述事实，有远集健身公司提供的《合作协议》、验收（移交）书、照片、证人证言，茹金子提供的《询证函》及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，远集健身公司与茹金子签订的《合作协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。远集健身公司依约履行了己方义务，但在合同履行过程中，案涉场地因茹金子未支付租金而致其无权出租案涉场地。现双方签订的《合作协议》因此无法继续履行，远集健身公司签订案涉协议的目的无法实现。因茹金子未能按约保障其出租的场地的使用权，由此造成远集健身公司装修等各项损失，应当予以赔偿。另，远集健身公司提供的证据不足以证明茹金子欠付团操管理费9000元，内训费用36000元，故该部分诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告茹金子于本判决生效之日起十日向原告远集健身公司返还房屋租金42480元、保证金20000元、装修履约保证金7212元； 二、被告茹金子于本判决生效之日起十日赔偿原告远集健身公司赔偿房屋装修损失160832元； 三、驳回原告远集健身公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费93887元，财产保全费5000元，合计98887元，由原告中国电子科技集团公司第十六研究所负担1887元，由被告安徽旭安科技发展有限公司负担97000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陶磊 二〇一九年八月八日 书记员  何郁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。