杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初2693号 原告：杭州复拓置业有限公司，住所地杭州市拱墅区莫干山路1165号2611室。 法定代表人：陈义。 委托代理人（特别授权代理）：郭英儒,原告公司员工。 被告：康锡刚，男，1981年1月5日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托代理人（特别授权代理）：王锦秋，浙江振源律师事务所律师。 原告杭州复拓置业有限公司诉被告康锡刚商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理。原告诉请：1.被告支付逾期付款违约金48175元；2.由被告承担本案全部诉讼费用。本院依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭英儒，被告的委托代理人王锦秋，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告双方于2017年5月12日签订了编号为2017预1412509的商品房买卖合同，约定原告预售杭州市拱墅区复尚发展大厦1单元1714室给被告。合同约定房款总价为839217元，被告于签订商品房买卖合同当日支付首付款429217元，剩余房款410000元依约通过银行按揭。合同附件八补充协议第六条第2款第（2）小款约定，非因原告事由（包括但不限于被告未按约定付清或补足首期房价款、被告购房资格受限、贷款征信受限以及银行无放贷额度等），导致被告按揭贷款未能在合同签订之日起三十日内全部进入原告账户的，被告应当承担违约责任。根据合同附件八补充协议第六条第2款和第3款之约定，被告应在双方约定的付款期限届满次日至实际全款支付应付款日止，按日支付逾期应付款万分之五的违约金，故被告应于2017年6月12日前付清剩余房款，否则应承担违约责任。而最终被告因未知原因而实际付清全部房款日为2018年1月31日，自合同签订日后三十天起算已逾期235天，按照合同约定已经违约，合计产生违约金48175元。同时，原告已于2018年8月28日依约交付房屋给被告，履行了全部合同义务。因被告逾期付款和拒绝支付违约金，原告曾于2017年12月8日发函催收，后续又多次电话沟通，但被告均不予理睬。 被告辩称，一、原告要求被告支付逾期付款违约金48175元没有事实依据。2017年5月12日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同第七条对付款方式及期限进行了约定，双方约定的付款方式为按揭付款，于2017年7月12日前办理银行贷款合同。该合同签订后，原告指定被告至上海浦东发展银行杭州清泰支行办理相关按揭贷款事宜，被告依照该银行以及原告的要求提交了全部贷款所需资料。至此，被告作为购房者已经按照原告和银行的要求完成了贷款前全部资料的提交，然后等银行和原告的放款通知。期间，被告多次通过电话联系当时的销售顾问赵俊潇了解按揭贷款的放款等事宜，赵俊潇均答复称按揭贷款在办理过程中。2017年12月中旬，被告接到原告公司工作人员赵俊潇的电话，其告知被告银行按揭贷款无法办理下来，需要一次性全额支付剩余款项。2018年1月31日，被告遵守约定一次性付清了全部剩余购房款。同时，被告提出既然银行按揭贷款不能办理，那么双方需要对之前的付款方式进行变更，需要重新签订购房合同，对此原告也表示同意。于是，双方在2018年8月下旬在签订了第二份《浙江省商品房买卖合同》。被告认为，按照现行市场房屋买卖交易习惯，购房者的按揭贷款均是通过房产公司向银行申请办理，本案亦是如此。《合同》第七条虽然约定于2017年7月12日前办理银行贷款合同，但是银行按揭贷款的办理受多重因素的影响，对此房产公司也应预见。更何况，原告是知晓本案所涉按揭贷款在约定的时间内有可能是不能完成的。被告在按揭贷款无法办理下来的情况下及时付清了余款，并重新签订了购房合同，故被告不存在任何违约情形。二、原告要求被告支付逾期付款违约金48175元没有法律依据。被告在银行按揭贷款无法办理下来之后，及时支付了剩余购房款，并重新签订了购房合同，证明双方就付款事宜重新进行了约定，被告不存在违约情况，导致被告未按照《合同》约定时间付款的事由不能归责于被告。更何况，《合同》第七条仅约定2017年7月12日前办理银行贷款合同，并未约定具体的银行放款时间。原告在《起诉状》中依据《合同》附件八补充协议相关条款要求被告承担违约责任，被告认为《合同》附件八补充协议的相关条款属于格式条款，订立该协议过程中原告并未采取合理的方式提请被告注意，也未对条款进行说明，事实上该一系列条款明显加重了被告的责任，免除了原告的责任，应属无效条款。 本院经审理认定，2017年5月12日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为2017预1412509的《浙江省商品房买卖合同》及相关补充协议，约定被告购买的商品房为杭州市拱墅区复尚发展大厦1单元1714室；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17168.92元，总价款839217元整；被告以按揭付款方式按期付款，于2017年5月12日签订房屋购买合同的同时并支付首付款429217元整（含已付定金20000元整），剩余购房款410000元整通过银行按揭支付，并于2017年7月12日前办理银行贷款合同；逾期超过60日后，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；原告应当在2018年11月30日前，将符合条件的商品房交付被告使用。另，该商品房买卖合同的附件八补充协议内容中约定：非因原告事由（包括但不限于被告未按约定付清或补足首期房价款、被告购房资格受限、贷款征信受限以及银行无放贷额度等），导致被告按揭贷款未能在合同签订之日起三十日内全部进入原告账户的，被告应当承担违约责任；逾期超过六十日的，原告不解除合同的，合同继续履行，自双方约定的应付款期限届满的次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。上述合同签订后，被告向银行申请按揭贷款，然银行未予发放贷款。2017年12月6日，原告向被告发送《温馨催款提示函》一份，内载明被告以按揭贷款方式支付的房款410000元，应于合同签订之日起30日内付至原告公司账户，但截至2017年12月6日止，被告通过贷款银行支付的上述房款尚有410000元未进入原告公司账户；根据合同的约定，被告除应继续履行付款义务外，每逾期一日，应向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。由于银行未予放贷，被告于2018年1月31日以银行转账的方式向原告支付剩余购房款410000元。为此，原、被告双方又补签《浙江省商品房买卖合同》一份，将付款方式及期限变更为分期付款，约定被告于2017年5月12日签订房屋购买合同的同时并支付首付款429217元，剩余购房款410000元整于签约后一个月内支付。 本院认为，虽然原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的付款方式为以按揭付款方式按期付款，然银行并未准予发放贷款。关于银行未予放贷的原因，原告未能举证证明被告存在过错，且庭审中原告陈述被告已经提交了齐全的按揭贷款申请材料，至于贷款为何未能发放的具体原因并不明确，故此无法认定案涉房屋未能办理按揭贷款应归责于被告。此外，原告直至2017年12月8日才向被告发函催缴剩余房款，在此之前并没有证据证明原告曾向被告进行过催讨，也没有证据证明被告早就知悉了银行贷款无法成功 办理的结果。被告于2018年1月31日向原告交付了全部剩余房款，至此已经履行完毕了房屋买卖合同的付款义务。被告付清全部购房款后，双方经协商，实际于2018年1月之后签订了新的房屋买卖合同，重新约定了房款的付款方式为分期付款，该行为应视为原告对被告2018年1月31日付清购房款的追认，故本院对原告要求被告支付违约金48175元的难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告杭州复拓置业有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费减半收取计502元，由原告杭州复拓置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 方素平 二〇一九年八月六日 法官助理游慧玲 代书记员 周 吟