广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初6882号原告:钟健乐，男，1969年8月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：郭庆棠，广东金浓律师事务所律师。被告:中山市古镇古四经济发展有限责任公司，住所地广东省中山市。法定代表人：邓铭超。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。原告钟健乐与被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司（以下简称古四公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告钟健乐的委托诉讼代理人郭庆棠、被告古四公司的委托诉讼代理人高健洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟健乐向本院提出诉讼请求：请求判令古四公司向钟健乐支付逾期办证违约金（以1042022元为基数，从2016年9月1日起按每日万分之二点一计付至钟健乐取得房地产权属证书之日止）。事实和理由：2013年1月21日，钟健乐与古四公司签订《中山市商品房买卖合同》及附件。签订合同及附件后，钟健乐按约支付了广东省中山市古镇镇怡廷豪园3期19幢1403房的购房款1042022元。古四公司于约定时间即2014年6月30日前向钟健乐交付了上述商品房，但钟健乐至今未能在规定的期限内取得房地产权属证书。按上述合同附件六第八条第三款的约定：由于出卖人的原因，买受人不能在交付商品房之日起540个工作日（至2016年9月1日）内取得房地产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。钟健乐多次要求古四公司交付房地产权属证书，古四公司置之不理，钟健乐至今未能取得上述商品房房地产权属证书。古四公司辩称，1.钟健乐起诉要求按已付房款的日万分之二点一计算违约金，该标准明显过高，应予减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”钟健乐并没有实际经济损失，且亦未提交相关的证据证明其有实际损失，其要求按已付房款的日万分之二点一计算违约金，该标准明显过高，请求人民法院予以适当减少。2.并非基于古四公司自身原因导致逾期办证。涉案楼盘因发生不可预见的政府行为导致工程验收延后两年，主要包括：（1）消防部门提出部分消防工程要按新消防规范验收，如首层架空层原设计有消防喷淋，但按新消防规范要增加通风、排烟工程，故需设计部门重新出设计图送审核后才能施工；（2）综合验收过程中，规划部门与消防部门对设计图纸标识为半地下室（其实是架空层）是否应为地下室-1层存在争议，建设方多次上门找两部门及市建设局作调解，多次交件被市综合办退回；（3）在综合验收过程中，因建设方名称变更，综合验收部门要求相关资料要按新单位重新办理资料。因以上不可预见的政府行为致使涉案楼盘未能及时办理产权证，其原因不能归责于古四公司。3.钟健乐自身存在过错，怠于办理办证手续致使涉案商品房产权证至今未能办理。古四公司于2017年7月22日已向钟健乐发出通知，要求其签署办证所需的《商品房交易登记申请表》（以下简称申请表）等文件，但钟健乐一直拖延，直至起诉之日即2019年7月9日钟健乐才到古四公司签署了申请表。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织双方进行证据交换和质证，对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷作证。对于上述证据的证明作用，本院评议如下：关于钟健乐是否有怠于签署申请表的问题，古四公司认为已于2017年7月22日通知钟健乐前往古四公司售楼部签署申请表，但钟健乐直至2019年7月9日才签署申请表。钟健乐认为不存在怠于签署申请表的行为，钟健乐在古四公司通知的时间内多次到古四公司售楼部办理，均因申请表上有“双方商品房买卖合同已履行完毕，不存在其他纠纷”的内容而办不成。对此，根据日常生活经验，房屋是否具有房屋权属证书与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系，如申请表上无上述内容，钟健乐不可能不签署，更不可能怠于签署，故本院认定钟健乐不存在怠于签署申请表的行为。本院认定事实如下：2013年1月21日，钟健乐与古四公司签订《中山市商品房买卖合同》（合同编号：1301005231）及附件，合同主文约定钟健乐向古四公司购买位于中山市××镇××大道××廷××房的预售商品房，总价款1042022元；古四公司应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付钟健乐使用；古四公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由古四公司提供的资料到产权登记机关备案；如因古四公司的责任，钟健乐不能在规定期限内取得房地产权属证书的，钟健乐不退房，古四公司按已付房价款的3%向钟健乐支付违约金等内容；合同附件六的合同补充协议约定钟健乐委托古四公司协助办理房屋权属证书，应在签署本合同时缴交各项税费并在本合同项下商品房交付时，将办理房屋权属证书所需的全部资料一并交予古四公司，办妥委托代办手续，和古四公司签订实测面积确认协议，结清面积差价款；钟健乐未完整提供办证资料、税费、未确认实测面积并结清差价的，导致其产权证延迟办理的，古四公司不承担责任；房屋权属证书办妥后，钟健乐应在接到办理现房抵押登记手续通知之日起7日内，办理现房抵押登记所需全部手续，否则每逾期一日，钟健乐应按担保贷款总额的万分之二点一向古四公司承担违约金。同日，双方还签订了《合同补充协议》，其中约定由于古四公司的原因，钟健乐不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向钟健乐支付违约金；本补充协议签订之前双方签署的其他文件（包括认购书、《房地产买卖合同》）中的约定与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准。签订上述合同和补充协议后，钟健乐向古四公司付清了全部购房款。2013年2月5日，中山市房地产交易登记管理所对上述买卖合同办理登记备案。2014年6月30日，古四公司将商品房交付钟健乐使用。2015年5月28日，古四公司经核准变更企业名称为古四有限公司。按照合同约定古四公司应当在2016年9月1日前办理房屋权属证书并交付钟健乐，但钟健乐至今仍未取得房屋权属证书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。钟健乐与古四公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予恪守。古四公司未能在约定的期限内为涉案的商品房办理房屋权属证书，从而令钟健乐未能在约定的期限内取得涉案商品房的房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任，按合同约定的标准向钟健乐支付违约金。钟健乐的相应诉求，理据充分，本院予以支持。古四公司以存在不可预见的政府行为等非基于其自身原因导致逾期办证进行抗辩，但没有提供充分证据予以佐证，故本院不予采纳。古四公司认为钟健乐的实际损失少于合同约定的违约金，请求调低违约金的计算标准，但未提供证据证实，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司向原告钟健乐支付逾期办证违约金[以1042022元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之二点一的标准计付至广东省中山市古镇镇怡廷豪园3期19幢1403房的房地产权属证书交付给原告钟健乐之日止（其中2016年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的违约金于本判决发生法律效力之日支付；本判决发生法律效力之次日起至房地产权属证书实际交付给钟健乐之日止的违约金以两个月为一个周期并于该周期届满次日支付）]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4648元，减半收取计2324元，由被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司负担（该款已由原告钟健乐预交，被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司于上述付款期限内一并迳付原告钟健乐，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杜万枝二〇一九年八月三十日书记员  何洁文