北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初2792号原告（反诉被告）：和俊生，男，1978年3月1日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）：沈爱香，女，1965年7月3日出生，汉族，户籍所在地福建省寿宁县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘电满，北京市顺新律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京今日玉林热能投资管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫大街13号信息大厦1002-10室，统一社会信用代码×××。法定代表人：苏玉林，董事长。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维，北京市元甲律师事务所律师。原告（反诉被告）和俊生、沈爱香与被告（反诉原告）北京今日玉林热能投资管理有限公司（以下简称今日玉林公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和俊生、沈爱香及共同委托诉讼代理人刘电满、被告（反诉原告）今日玉林公司委托诉讼代理人张旭、李维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）和俊生、沈爱香向本院提出诉讼请求：1.判令解除租赁协议；2.今日玉林公司返还租房押金100000元；3.今日玉林公司赔偿损失2544334.4元；4.今日玉林公司赔偿损失及评估费共计696608元。事实与理由：2017年3月20日，和俊生、沈爱香在赶集网上看到今日玉林公司发布的招租广告，房屋描述：×库房、厂房、公寓整体出租，坐落于北京市顺义区×村，×小区内，大型库房整体出租，可以建设为库房、厂房、公寓等，交通便利，距离首都机场零距离，是储备货物，公寓出租的良好选择。建筑面积大概800平米，高8米，具体价格面议，随时可到现场查看，望有意者致电联系，非诚勿扰，联系人王先生[见上方联系方式136×××]冀先生，联系电话[见上方联系方式].固定电话×××转×××张先生。和俊生、沈爱香根据网上的电话到现场查看。今日玉林公司的王良、曹春林予以接待洽谈。经协商一致，2017年3月29日，在今日玉林公司经营场所北京市顺义区×供暖收费处，和俊生、沈爱香交付今日玉林公司押金10万元，冀文生在场。今日玉林公司出具收据，并签订租赁协议。之后，和俊生、沈爱香组织人力现场施工，人力物力各项开支共计二百多万元。根据合同约定，在经过四个月的免租期后，2017年8月1日，和俊生、沈爱香向今日玉林公司交付第一年租金30万元并要求今日玉林公司提供房产证办理营业执照。今日玉林公司冀文生表示无法出具房产证手续，经多次交涉未果，2017年8月中旬，今日玉林公司将出入大门用砖混封闭，前后不通，同时断水断电，并阻止和俊生、沈爱香进入施工地，声称锅炉重地不得入内。2017年10月2日，今日玉林公司的出租方北京×物业管理中心在本案涉诉约定租赁的房屋大门口、窗户、空调等处贴上封条。和俊生、沈爱香认为，基于诚实信用原则和对今日玉林公司的信赖，和俊生、沈爱香进行装修并运营快捷酒店积极准备，但今日玉林公司无法出具产权证明无法办理营业执照，双方签订的租赁合同目的不可实现。此诉至法院，请求依法裁决。被告（反诉原告）今日玉林公司辩称：一、和俊生、沈爱香擅自改变租赁物用途构成根本违约，不享有合同解除权。双方签订的租赁协议是双方真实意思的表示，内容不违反法律的强制性规定。双方在协议中特别约定租赁物为厂房，承租人除非书面征得出租人同意，不得擅自变更租赁物的用途；乙方（承租方）擅自改变承租房屋用途的，甲方（出租方）有权终止协议等。协议签订后仅仅十余天，双方又签订补充协议一份，约定承租方在租赁期间严禁存放、使用煤气罐及带有明火的设施，如有违反出租方立刻终止合同，承租方须无条件腾退租赁物，且出租方不予赔偿。协议签订后，和俊生、沈爱香未按约定使用租赁物，而是擅自建设经营快捷酒店，显属故意违约。合同法未赋予违约方合同解除权，否则就是鼓励和纵容合同的违约行为。二、和俊生、沈爱香主张双方签订租赁协议目的不可实现与事实不符，与法不合。其一，案涉租赁物是否具有独立的产权证书，不影响双方租赁协议的履行。无论国家工商总局还是北京市工商局关于市场主体登记注册《住所使用证明》的规定，均不要求登记注册必须取得房产证，相反对市场主体登记注册使用的房屋未取得房屋所有权证的，分情况做了规定。比如，对不能提供房产证的，由房管部门出具建设项目产权核查证明等。由此可见，案涉租赁物是否具有独立的产权证书不影响和俊生、沈爱香注册登记为一般市场主体。如前所述，双方在订立协议时，合同标的仅仅是普通的厂房租赁。租赁物使用没有行政管理上的限制，产权清晰，无任何争议，对双方协议的履行并无影响。今日玉林公司已将租赁物交给和俊生、沈爱香。和俊生、沈爱香也已实际占有使用，合同目的已然实现。今日玉林公司已完全履行了协议约定的义务，没有任何违约行为。合同法上的合同目的，是指合同订立时的目的。合同目的不等同于合同动机，只有在明确告知对方当事人并形成合意的情况下，合同动机才能转化为合同目的。具体到本案，双方显然未就租赁房屋经营酒店达成合意。恰恰相反，协议及补充协议的条文完全排除了经营酒店的可能，如不得改变用途，不得有明火等，因此不应认定双方订立协议的目的是经营快捷酒店。如果和俊生、沈爱香承租的真实动机为经营快捷酒店，则显然对今日玉林公司故意隐瞒；如果和俊生、沈爱香经营快捷酒店的意图形成于租赁协议签订之后，则显然是故意违约。无论何种情况，均不应认定案涉租赁协议的目的是经营酒店。三、和俊生、沈爱香擅自改变租赁物用途具有重大过错，其损失应自行承担。和俊生、沈爱香未向有关机关办理行政审批手续，其违法行为是导致被有关机关勒令关停的根本原因。原先擅自将厂房改建为快捷酒店未经有关部门批准，而是未批先建，最终被政府部门根据《消防法》、《国务院无照经营查处取缔办法》等勒令关停，和俊生、沈爱香的损失是其违法行为造成的，应由其自行承担。综上，和俊生、沈爱香签订合同后违反约定擅自改变租赁物用途并进行装饰装修，未依法向有关部门申报即非法经营，最终导致被勒令停业。和俊生、沈爱香所诉请解除租赁协议不符合合同法的规定，恳请人民法院查明事实，驳回其全部诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令解除今日玉林公司与和俊生、沈爱香签订的厂房租赁协议及补充协议（一）；2.请求判令和俊生、沈爱香立即将租赁物恢复原状，返还给今日玉林公司；3.请求判令和俊生、沈爱香给付今日玉林公司占用租赁物期间的租赁费，按年租金30万元标准自2017年8月1日计算至判决解除协议之日止；4.反诉费用由和俊生、沈爱香负担。事实与理由：2017年4月1日，今日玉林公司与和俊生、沈爱香签订租赁协议，今日玉林公司将位于顺义区×小区的厂房租赁给和俊生、沈爱香使用，租赁期限为2017年8月1日至2027年7月31日止。协议第三条（1）约定，初始租金为30万元，每五年为一个周期递增10%。即第一年至第五年年租金为30万元。因租赁物毗邻燃气锅炉房，为防产生安全隐患。双方在协议还约定，租赁物为厂房，承租人改变租赁物用途应征得出租人书面同意。协议第六条规定乙方（承租方）擅自改变承租房屋用途的，甲方（出租方）有权终止合同。2017年4月12日，双方又签订补充协议一份，约定承租方在租赁期间严禁存放、使用煤气罐及带有明火的设施，如有违反出租方立刻终止合同，承租方须无条件腾退租赁物，且出租方不予赔偿。合同生效后，和俊生、沈爱香违反上述约定，在今日玉林公司不知情的情况下，擅自违规将租赁物改建成公寓。如若公寓投入使用，将对整个×小区造成巨大安全隐患。今日玉林公司发现后，明确告知和俊生、沈爱香终止租赁协议。和俊生、沈爱香拒绝今日玉林公司的正当要求并占用租赁物至今。和俊生、沈爱香的行为给今日玉林公司造成巨大经济损失，故此请求法院判决解除双方租赁协议，判令和俊生、沈爱香立即将租赁物恢复原状返还给今日玉林公司，消除安全隐患。同时判令和俊生、沈爱香按租赁协议中租赁费标准给付今日玉林公司，标准为每年30万元，期限自2017年8月1日起至协议解除之日止。原告（反诉被告）和俊生、沈爱香就反诉辩称：就反诉请求第一项，和俊生、沈爱香同意解除。解除双方租赁协议，是法律赋予和俊生、沈爱香的权利。租赁协议撤销时效过了，和俊生、沈爱香要求解除诉争协议。双方建立租赁合同关系，是今日玉林公司在网络上发布相关租赁信息，和俊生、沈爱香看到后，经实地考察与今日玉林公司建立租赁合同关系。和俊生、沈爱香根据租赁合同关系进行了装修，因租赁物不能进行公寓经营，造成相关损失，故恢复原状诉讼请求和俊生、沈爱香不同意。和俊生、沈爱香损失要求今日玉林公司进行赔偿。就租赁费，和俊生、沈爱香未实际使用租赁物，故不同意支付租赁费。双方合同只能解除，过错是今日玉林公司的。反诉费和俊生、沈爱香不同意承担。经审理查明：2017年4月1日，出租方（甲方）今日玉林公司与承租方（乙方）和俊生、沈爱香签订《租赁协议》。双方约定：第一条租赁物位置、面积、用途：甲方将位于顺义×小区的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积为约640平方米左右。本租赁物采取包租形式，由乙方自行改造、装修、管理及使用。乙方改变用途或整体转租给第三方需征得甲方书面同意。第二条租赁期限：（1）承租期限为10年，即自2017年8月1日起至2027年7月31日止。合同期满甲方有权不再和乙方续约的权利，如继续出租乙方有优先续约权。（2）甲方给予乙方装修期限4个月，此期限内免收租金。第三条租赁费用及相关事项：（1）租金经甲乙双方协定，初始年租金为30万元，每五年为一个周期递增10%。即第一年至第五年年租金为30万元；第六年至第十年年租金为33万元。第五条甲乙双方的责任与义务：（2）建筑内部改造、装修等一切事宜、费用由乙方自行承担，所需办理的全部手续由乙方自行办理，如在改造装修过程中的任何情况的终止，所有损失由乙方自己承担，与甲方无关。第六条因乙方原因终止合同的约定：乙方有下列情况之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：（1）擅自拆改承租房屋主体结构或改变承租房屋用途的。2017年4月10日，甲方今日玉林公司与乙方沈爱香、和俊生签订《×房屋租赁补充协议（一）》。双方约定：乙方在租赁期间，严禁存放使用煤气罐及带有明火的设施（甲方有权对乙方进行不定期的检查，乙方必须积极配合检查），如违反此规定甲方立刻终止合同，乙方无条件腾退所租赁的场地。甲方不予任何补偿。2017年10月2日，北京×空港新区物业管理中心于诉争房屋张贴封条。经本院与规自委顺义分局核实，诉争厂房未取得建设工程规划许可证。审理过程中，本院向双方释明如果认定诉争合同无效，是否要求本院处理合同无效后的相关法律后果及是否坚持原诉讼请求。经本院释明，和俊生、沈爱香表示如法院认定诉争合同无效，则要求法院按无效的法律后果处理除解除合同外的其他诉讼请求。今日玉林公司坚持诉争合同有效并确定其诉讼请求不变。和俊生、沈爱香提交公证书，拟证明今日玉林公司以厂房、库房、公寓整体的名义对外出租。该公证书内容为赶集网房源概况网页，内容包括房源描述：×小区库房、厂房、公寓整体出租。坐落于北京市顺义区×村，×小区内，大型库房整体出租，可以建设为库房、厂房、公寓等交通便利，距离首都机场零距离，是储备货物，公寓出租的良好选择。建筑面积大概800平米，高8米。具体价格面议，随时可到现场查看，望有意者致电联系，非诚勿扰……另有诉争房屋照片，并标注月租金24000元。今日玉林公司对该证据真实性认可，认为发布人是今日玉林公司的部分员工，不是今日玉林公司，不是以公司名义发布的信息法律上属于要约邀请，非邀约。双方事后签订了书面租赁协议，双方权利义务以签订的正式书面协议及补充协议为准。和俊生、沈爱香提交照片12张，拟证明诉争房屋现状及和俊生、沈爱香的投资建设情况。今日玉林公司对该证据真实性认可，认为该证据证明租赁物实际处于和俊生、沈爱香控制下及实际使用中至今。和俊生、沈爱香提交装修设计合同及交易明细、收据，拟证明和俊生、沈爱香聘请设计师进行诉争房屋装修设计花费32800元。今日玉林公司对该组证据真实性及证明目的不认可，未见到原件，若有原件时间是2017年4月2日，根据银行转账单付款时间是2018年1月10日，合同中未约定分期付款条款，收据产生时金额都是现金，无任何公章或相应发票。和俊生、沈爱香提交厂房改造施工监理协议及会计协议，拟证明施工监理人员、会计人员工资。今日玉林公司对该组证据真实性不认可，监理工程需要相关资质，支付费用无相关打款证明；对该组证据关联性、证明目的均不认可。和俊生、沈爱香提交收据、买卖合同及转账记录，拟证明其购买地毯、牙膏、牙刷、窗帘布、毛巾架、床的费用。今日玉林公司对该组证据真实性不认可，认为其购买相关商品需要正规发票，租赁合同中约定涉案房屋用途是厂房，不是公寓，说明和俊生、沈爱香违约在先，相关责任及损失对方承担。和俊生、沈爱香提交照片，拟证明现场情况。今日玉林公司对该组证据真实性、证明目的不认可，认为拍摄时间、地点无法显示，无法证明和俊生、沈爱香的诉讼请求据此照片进行赔偿；和俊生、沈爱香提交收据，拟证明今日玉林公司收取其押金10万元。今日玉林公司对该证据真实性认可，但不同意退还定金10万元。今日玉林公司提交《×小区煤改气供暖承包合同》，拟证明该小区锅炉房由今日玉林公司运营、管理的事实及租赁物的位置。和俊生、沈爱香对该证据真实性认可，认为今日玉林公司清楚地知道租赁物的性质。今日玉林公司提交北京市顺政市政设计所设计图及×小区锅炉房改造工艺图一份。拟证明和俊生、沈爱香改变租赁物用途，对周边居民造成重大安全隐患。因为租赁物位于燃气锅炉旁边，一旦建成酒店，势必有明火等安全隐患。和俊生、沈爱香对该证据真实性认可，认为图纸上写明是锅炉房，图纸由今日玉林公司掌握，能够证明今日玉林公司清楚标的物性质是锅炉房，不是厂房。今日玉林公司提交现状照片，拟证明和俊生、沈爱香实际占用租赁物至今以及和俊生、沈爱香违反了租赁协议及补充协议的约定，擅自改变租赁物用途。和俊生、沈爱香对该证据真实性认可，认为双方签订租赁协议，和俊生、沈爱香表示签订租赁协议是房屋改造进行公寓经营，长达四个月的装修期内和俊生、沈爱香装修的是公寓风格，今日玉林公司员工一直在场，其知道和俊生、沈爱香租赁房屋的用途，租赁房屋目的和俊生、沈爱香是为了进行公寓经营。封条的照片是2017年10月2日封的，证明和俊生、沈爱香对租赁房屋未实际使用，由×空港物业管理中心即今日玉林公司的甲方对租赁标的物进行查封。和俊生、沈爱香对今日玉林公司该组证据的证明目的不认可。今日玉林公司提交2017年8月18日北京市顺义区×镇政府通告，拟证明和俊生、沈爱香因违反《消防法》、《国务院无照经营查处取缔办法》的规定被政府部门发现并给予关停的事实，其被关停是因其违法行为所致，与今日玉林公司无关。和俊生、沈爱香对该证据真实性认可，没有针对和俊生、沈爱香作出的任何说明，对该证据证明目的不认可，今日玉林公司提交北京玉成热力有限公司营业执照一份，拟证明在该地址是可以注册成为市场主体的。和俊生、沈爱香所讲无房产证不能注册的说法不成立。其不能注册是违反消防规定等。和俊生、沈爱香对该证据关联性不认可。和俊生、沈爱香申请就其于诉争场地出资建设的建筑即装饰装修现值进行评估。经摇号确定由国宏信价格评估集团有限公司进行该评估。本院委托该公司进行评估。该公司出具国宏信（民）字2019第191009号价格评估报告，评估结论为价格评估标的在评估基准日的价格为：￥2162684元。后今日玉林公司对该评估报告科学性提出异议。国宏信价格评估集团有限公司出具异议回复函，内容包括：1.本次价格评估涉及的评估项目、工程量、规格尺寸等数据以现场勘验情况为依据；2.价格评估人员以评估标的的现行市场价格和北京市建设工程计价依据-预算定额（2012），当期北京工程造价信息为依据，分析调整后确定评估结论。沈爱香垫付评估费36400元。上述事实，双方当事人陈述、《租赁协议》、《×房屋租赁补充协议（一）》、照片、公证书、装修设计合同、交易明细、收据、协议、《×小区煤改气供暖承包合同》、北京市顺政市政设计所设计图、×小区锅炉房改造工艺图、通告、营业执照、评估报告、发票等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”诉争房屋未取得建设工程规划许可证，依据前述法律规定，诉争《租赁协议》、《×房屋租赁补充协议（一）》应为无效。经本院释明，和俊生、沈爱香表示如法院认定诉争协议无效，请求法院处理除解除诉争协议外的其他诉讼请求。就和俊生、沈爱香诉请之损失，本院审查双方提交的证据，认为和俊生、沈爱香与今日玉林公司就诉争协议无效，均存在过错，而今日玉林公司作为出租方，其明知诉争房屋没有建设工程规划许可证，还对外发出可以进行改造成公寓的要约邀请，并与和俊生、沈爱香签订诉争协议。故本院认定今日玉林公司就诉争合同无效存在主要过错，其过错比例为70%。而和俊生、沈爱香作为出租人，亦应就诉争房屋的相关情况负担一定的审查义务，二人未经审查与今日玉林公司签订诉争合同，其就该合同无效存在次要错过，过错比例为30%。就和俊生、沈爱香主张的赔偿数额，经审查确定其受损部分包括其出资建设的装饰装修及加建工程、装修设计合同支出、评估费等，本院确定和俊生、沈爱香因合同无效所受损失金额为2231884元。据前述意见，本院确定今日玉林公司应赔偿沈爱香、和俊生损失1562318.8元。因诉争合同无效，今日玉林公司应返还沈爱香、和俊生押金100000元。在本院向今日玉林公司就认定诉争合同无效进行释明后，今日玉林公司坚持诉请解除合同并据解除合同的法律后果坚持其他诉讼请求。因诉争合同无效，就今日玉林公司的反诉请求，均于法无据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京今日玉林热能投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）和俊生、沈爱香押金十万元；二、被告（反诉原告）北京今日玉林热能投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）和俊生、沈爱香装饰装修及加建工程、装修设计合同支出、评估费等损失共计一百五十六万二千三百一十八元八角；三、驳回原告（反诉被告）和俊生、沈爱香的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京今日玉林热能投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三万三千五百二十八元，由被告（反诉原告）北京今日玉林热能投资管理有限公司负担一万八千八百六十一元，于本判决生效后七日内交纳，由原告（反诉被告）和俊生、沈爱香负担一万四千六百六十七元（已交纳）。反诉案件受理费七千三百元，由被告（反诉原告）北京今日玉林热能投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  商兴加审 判 员  王竞隆人民陪审员  高亚东二〇一九年八月二十三日书 记 员  常 怡