湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0682民初1669号 原告：陈关新，男，1950年3月2日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。 被告：临湘市鹏程房地产开发有限公司，住所地：湖南省临湘市长安福桥路8号。 法定代表人：胡华中，公司总经理。 破产管理人：湖南湘北律师事务所，住所地：湖南省岳阳市求索西路威廉城邦501室。 负责人：谭泽华，湖南湘北律师事务所律师。 第三人：林清清，男，1981年5月5日出生，汉族，经商，湖南省临湘市人，住临湘市。 原告陈关新与被告临湘市鹏程房地产开发有限公司（以下简称“鹏程公司”）、第三人林清清破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈关新、被告鹏程公司的法定代表人胡华中、及其破产管理人的负责人谭泽华、第三人林清清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈关新向本院提出诉讼请求：1.判决确认位于财富广场第102号商铺（长15.8m、宽6.5m、套内面积102㎡）归原告所有；2.判决位于财富广场负一层车位20㎡归原告所有；3.被告鹏程公司承担本案诉讼费。事实和理由：被告鹏程公司的法定代表人胡华中和原告是朋友关系。2013年9月4日，原告与胡华中签订了《关于改建陈关新房屋的合作协议》，约定门面商铺在原址地段还建给原告。2015年10月23日，双方补充协议进一步明确还建给原告的第一层商铺为102号。原告多次要求将还建房屋办理备案手续，被告鹏程公司以还建房要竣工验收后一次性办理产权证等理由搪塞。2016年12月8日，第三人林清清经被告鹏程公司的副总经理兼法律顾问李珞瑜介绍，与被告鹏程公司以6000元/㎡将102号商铺进行了网签销售，签约金额为1083540元。被告鹏程公司向原告解释，称价值700多万元的商铺不可能以100万元卖掉，其实际是向第三人林清清借款1000000元，月息6%，有李珞瑜和易关惠担保。因第三人林清清坚持要门面作抵押，被告鹏程公司只好借用原告的102号商铺作抵押，为了方便故没有办抵押手续，而是用网签的方式直接办理了房屋买卖合同手续。被告鹏程公司向原告出具了为借款假网签的说明过程，并出示了第三人林清清于2017年1月11日领60000元、2017年2月14日领60000元、2017年3月10日领60000元利息的财务记录。2017年6月28日，被告鹏程公司向临湘市房地产管理局提出解除非法买卖合同的申请，其中就包含了网签给第三人林清清的102号商铺。2019年5月10日，被告鹏程公司的破产管理人在第一次债权人会议上公布了102号商铺是还建给原告的，并明确解除第三人林清清合同，返还购房款作公益债务。被告鹏程公司未经原告同意签字，将原告的还建商铺做抵押、转让的行为不具有法律效力，原告遂具状起诉，提出上述请求。 被告鹏程公司辩称：被告鹏程公司和第三人林清清的借贷关系属实，待被告鹏程公司的破产清算程序完结后，会优先偿还对第三人林清清的债务。 第三人林清清辩称：1.原、被告系合作开发关系，而非拆迁还建关系，第三人是向被告鹏程公司出资购房，与被告鹏程公司之间没有借条。2.《关于改建陈关新门面房屋的合作协议》是原、被告鹏程公司串通的虚假协议。协议时间是2015年10月23日，当时房屋尚未竣工，双方不可能知道102号门面的位置。见证书显示的补充协议时间是2013年9月4日，双方用笔书写后再按手摸不符合逻辑。被告鹏程公司出具《关于用陈关新的还建商铺102号向第三人林清清抵押借款的情况说明》的时候，其公章已被临湘市房地产管理局收缴封存了，请求驳回原告陈关新的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据认证如下： 1.《关于改建陈关新门面房屋的合作协议》、《关于改建陈关新门面房屋的补充协议》。该组证据系原、被告在自愿平等的基础上协商确定的，双方在签订《关于改建陈关新门面房屋的合作协议》的当天和2015年10月23日，分别签了一份补充协议，三份协议的时间并不冲突。原、被告在打印的协议上将还建房屋的具体位置手写上去是对协议进行补充，故对第三人林清清的质证意见，本院不予采纳。协议均成立在被告鹏程公司和第三人林清清的房屋买卖合同签订前，未损害他人利益，本院予以采信。 2.收条、转账记录、付款申请单、《调查笔录》。被告鹏程公司拟证明其按照借贷约定支付了第三人林清清相应的利息，但第三人林清清质证称其向被告鹏程公司购买了两套房屋，被告鹏程公司支付的款项是退还另一套房屋的差价。而且，收条不是出自本人，签名“林青青”也是错误的。经查，第三人林清清对收到三笔60000元的事实没有异议，收条系案外人易关惠代写。双方当事人的争议在于这三笔钱是利息还是购房款差价。首先，第三人林清清以明显低于市场的价格与被告鹏程公司签订《房屋买卖合同》与常理相悖。其次，被告鹏程公司在2017年1月至3月间，每月10号左右支付第三人林清清60000元，从支付款项的数额和时间上分析，被告鹏程公司主张该款项是按月息6%支付1000000元借款利息的意见，比第三人林清清主张款项为退还的购房款差价的意见更具有真实性，亦更符合常理。柳平是被告鹏程公司的出纳，是被告鹏程公司和第三人林清清经济往来款项的经手人，其所述的情况亦与其他证据相吻合，该组证据形成了完整的证据链，故本院予以采信。 3.《申请解除非法买卖合同的申请》、《关于用陈关新的还建商铺102号向第三人林清清抵押借款的情况说明》、《商品房买卖合同》。原、被告的改建协议成立生效在前，从签订《商品房买卖合同》时商铺的市场价格、被告鹏程公司向第三人林清清支付利息，以及被告鹏程公司事后向临湘市房地产管理局申请解除《房屋买卖合同》等事实综合分析，被告鹏程公司的《关于用陈关新的还建商铺102号向第三人林清清抵押借款的情况说明》应属实，本院予以采信。 根据所采信证据及原、被告鹏程公司的陈述，本院可以确认原告陈关新所诉事实基本属实，另查明如下事实： 2013年9月4日，原、被告鹏程公司签订了《关于改建陈关新房屋的合作协议》，协议主要为原告陈关新将坐落在福桥路12号临街面一栋六层楼房交被告鹏程公司改建，改建期为两年。1-2层还建，归还面积为195㎡，产权和使用权归原告陈关新所有；3-6层房屋及以上新增面积归被告鹏程公司所有，被告鹏程公司按市场价补偿原告陈关新。原告陈关新拥有地下层停车位一个，建成后固定位置20㎡。当天，原、被告鹏程公司又签订了一份《关于改建陈关新房屋的合作协议之补充协议》，补充如下：一、双方确定的3-6层房屋面积为370㎡，参照现行情，被告鹏程公司按每平方米3000元计算，补偿原告陈关新111000元。如原告陈关新需要住房，待被告鹏程公司建成后，原告陈关新仍以每平方米3000元收回一套房。二、装修费补偿：1-2层被告鹏程公司还建装修后交原告陈关新不另作补偿，3-6层被告鹏程公司补偿原告陈关新装修费350000元。三、鉴于改建后原属被告鹏程公司所有的土地实为双方共同占有，被告鹏程公司应补偿占用原告陈关新土地使用费400000元。以上各项补偿共计1860000元，双方签字后，被告鹏程公司一次性付给原告陈关新，付清款项后，原告陈关新交出房产国土证，被告鹏程公司改建手续完备，施工队进场，原告陈关新交房拆迁。 2015年10月23日，原、被告鹏程公司再次签订了一份《关于改建陈关新门面房屋的补充协议》，确定还建房为一楼102号、二楼201号。2016年12月8日，被告鹏程公司因资金周转困难，便向第三人林清清借款1000000元，口头约定月息6%。第三人林清清要求被告鹏程公司提供门面作抵押。当时，临湘市财富广场一楼商铺的均价为35000元/㎡。被告鹏程公司在原告陈关新不知情的情况下，将102号商铺用作抵押，双方为简化手续，以签订《房屋买卖合同》的方式为借款设立了担保。《房屋买卖合同》显示：第8幢1层102号商铺的单价为6000元/㎡，建筑面积共180.59㎡（套内建筑面积102㎡、公摊面积77.89㎡），总房款为1083540元。第三人林清清将1000000元汇入被告鹏程公司的账户后，被告鹏程公司向第三人林清清出具了收据，将1083540元汇入了公司的预（销）售资金监管专用账户。2017年1月11日，被告鹏程公司通过网上银行，分两次转给第三人林清清60000元。2017年2月13日，被告鹏程公司的出纳柳平通过案外人刘艳青转交了60000元现金给第三人林清清。2017年3月8日，被告鹏程公司向其原法定代理人胡辉红转账100000元，次日，胡辉红将该100000元转给柳平，由柳平取出现金后，再次通过刘艳青转交给第三人林清清60000元。被告鹏程公司于2017年6月28日向临湘市房地产管理局申请解除多份非法买卖合同，其与第三人林清清签订的102号商铺的《房屋买卖合同》亦包含在内。 另查明，2018年11月28日，被告鹏程公司因资不抵债向本院申请破产，本院依法裁定受理。被告鹏程公司管理人在《还建户确认表》中，确定还建给原告陈关新的房号为102、201，并在《购房户、还建户权利冲突表》中选择将102号商铺确认还建给原告陈关新，解除第三人林清清合同，返还购房款作共益债务。 本院认为，当事人一方主张双方法律关系为房屋买卖合同关系，而另一方主张为借贷关系时，应根据合同签订时双方当事人的真实意思来判断法律关系的性质。综合第三人林清清以明显低于市场的价格与被告鹏程公司签订102号商铺的《房屋买卖合同》，以及被告鹏程公司在《房屋买卖合同》签订后，每月按时支付第三人林清清相同数额款项等事实分析，可以确定被告鹏程公司和第三人林清清之间名为房屋买卖，实为借款担保关系。《关于改建陈关新房屋的合作协议》和《关于改建陈关新房屋的合作协议之补充协议》、《关于改建陈关新门面房屋的补充协议》的主要内容是原告陈关新将自有的房屋交给被告鹏程公司改建，改建后的部分房屋的所有权归原告陈关新所有，原告陈关新不承担房屋改建的风险，故原、被告之间是拆迁还建关系，而非房地产合作开发关系。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同受法律保护。临湘市财富广场第102号商铺应按原、被告之间的改建协议，确认归原告陈关新所有。原告陈关新还主张临湘市财富广场负一层的20㎡车位归其所有，但至本案法庭辩论结束前，原、被告仍未确定车位的具体位置。因原告陈关新的本项诉讼请求没有明确、具体的标的物，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条之规定，判决如下： 一、判决确认位于湖南省临湘市财富广场第102号商铺（长15.8m、宽6.5m、套内面积102㎡）归原告陈关新所有； 二、驳回原告陈关新的其他诉讼请求。 本案受理费500元，减半收取计250元，由原告陈关新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  谌海燕 二〇一九年八月十九日 法官助理任夕 书记员汪玉贤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。