重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初4088号 原告:刘厚文,男,1955年1月12日出生,汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人:唐玲,重庆法乾律师事务所律师。 被告:李光武,男,1972年11月30日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：仲宇，重庆万同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐贵林，重庆万同律师事务所律师。 原告刘厚文与被告李光武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘厚文及其委托诉讼代理人唐玲、被告李光武及其委托诉讼代理人仲宇、唐贵林到庭参加了诉讼。本案审理过程中，双方当事人均申请调取证据，并申请庭外和解三个月，和解未果。本案现已审理终结。 原告刘厚文向本院提出诉讼请求：1.判决解除2011年11月28日原告与被告签订的《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》并立即腾空房屋交付给原告。2.由被告立即支付原告房屋租金15000元及违约金50000元整。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告系房屋租赁关系，于2011年11月28日签订《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》，原告将位于重庆市沙坪坝区曾家镇虎峰山村人字水社16号的房屋出租给被告，双方在合同中对租赁期限、租金标准及支付时间、权利义务、违约责任进行了约定。被告之前也如期缴纳了租金，但最近几年，被告就不按约支付租金，到目前为止，已经欠付租金15000元。原告于2019年1月7日向被告发出书面通知书，告知解除合同并结算租金，但被告置之不理。原告为维护权利，诉至贵院，请求依法判决。 被告李光武辩称，一、原告主张解除合同不符合合同约定，也不符合法律约定，双方签订的租赁合同6.5条和7.5条约定双方不得擅自解除合同。同时，原告请求解除合同不符合合同法第94条规定，理由如下：1.被告承租的房屋在未被改造前双方均按照合同约定，履行合同义务，被告按照合同约定支付了原告全部租金。2.对承租房屋进行修缮和改造，符合双方签订的合同第7条第一款二款的约定，被告改造房屋前取得了原告的同意和仍可。3.房屋改造后，原告违背合同约定，要求被告提高租金和缩短租赁期限，并故意不收取被告缴纳的该房屋租金，拟达到解除合同和占有房屋的目的。4.在本案诉讼前，原告已向法院提起过两次诉讼，均撤回起诉，证明原告真正目的并非是解除合同，而是要求支付高额的租金。5.至今为止，原被告双方仍对租金缴纳金额进行协商和沟通，原告未向被告催促缴纳房屋租金。不具备法定解除条件。二、原告主张租金已超过诉讼时效期间不应该得到支持。三、被告未缴纳房屋被改造后的租金并非被告所致。被告在履行合同中没有违约行为，不应当承担50000元违约金，合同约定的违约金明显过高，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2011年11月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订农村房屋及自留地、自留山租赁合同，主要约定：一、甲方将其所有的位于重庆市沙坪坝区曾家镇虎峰山村人字水社16号的房屋1幢（土木结构，建筑面积191.3㎡，房地产权证号：104房地证2010字第096313）和甲方（承包代表）位于重庆市沙坪坝区曾家镇虎峰山村人字水社**的自留地（面积约1亩，含其上的鱼塘及果树），自留山（面积约3亩，含其上的林木）出租给乙方使用管理。二、租赁期限房屋五十年，自2011年11月28日起至2061年11月28日止，其中2031年11月28日20年期满自动延期20年，2051年11月28日40年期满又自动延期10年。自留地五十年，自2011年11月28日至2061年11月28日止，其中在2025年8月31日第二轮农村土地承包期满后，若国家政策允许，土地租赁期限从2025年8月31日起自动延期至2061年11月28日止。自留山五十年，自2011年11月28日起至2061年11月28日止。房屋、自留地、自留山租赁期五十年满后，乙方享有优先承租权。三、房屋租金、自留地租金（含鱼塘租金及果树租金）、自留山租金（含林木租金）合计三千元/年。……在签订本合同的当日乙方以现金方式支付第一年的租金（2011年11月28日至2012年11月28日），以后每年11月28日前乙方仍以现金方式支付次年租金。七、乙方有权对甲方现有房屋进行装修及修缮，但租赁期满或者双方协商一致解除本合同还房时，乙方不得要求甲方给予装修及修缮补偿。八、双方协商一致，可解除本合同。九、任何一方违约，应给付对方违约金五万元，并赔偿给对方造成的已经投入装修、修缮、修建的一切经济损失。十、本合同履行过程中发生的争议协商不成可向重庆市沙坪坝区人民法院起诉。2011年11月28日，原告收到被告交付的2011年11月28日至2012年11月28日的租金3000元。2012年11月28日，原告收到被告交付的2012年11月28日至2013年11月28日的租金3000元。2013年12月12日原告收到被告交付的“2013-2014年11月28日”的租金3000元。2015年1月16日，原告收到被告交付的2014年11月28日至2015年11月28日的租金3000元。2013年12月25日，原告提交重庆市集体土地上建设项目选址报建申请表，申请对其所有的位于重庆市沙坪坝区曾家镇虎峰山村人字水社16号的房屋进行修建，理由为年久失修无法居住，申请建设的情况为底层面积125㎡，层数2层，建筑面积250㎡，用地面积125㎡，人字水合作社同意原地改造占地125㎡，虎峰山村同意改建，镇人民政府意见栏未盖章，镇国土房屋管理所一栏未盖章，其他有关部门一栏未盖章。原告提出报建申请后，由被告实施了房屋建设，建成后房屋建筑面积600平米左右。庭审中被告举示了公证书，证明其向原告送达租金原告拒收，该公证书载明：“公证员和公证人员喻大亮与申请人李光武于2015年12月29日上午11时05分一同来到重庆市沙坪坝区陈家桥街道陈西路67号附1号5-1的房间，本公证员对上述房屋周边的现状进行了拍照。在上述房屋内，李光武向其称为刘厚文的男子说明了将缴纳2015至2016年度租金人民币三千元整的情况，并将装有人民币三千元的信封递交上述男子，上述男子拒绝接受李光武交纳的上述现金，整个过程于2015年12月29日上午11时53分结束。”。2016年5月20日，重庆市规划局沙坪坝区分局作出责令停止违法建设通知书，载明：李光武，你单位未经规划许可擅自在虎峰山村人字水社修建的超面积、超楼层农村住宅，根据《重庆市查处违法建筑若干规定》第四条、第九条的规定，责令你单位立即停止违法行为，并于本通知书送达之日起3日内自行消除在建违法建筑，……。同日，该通知书送达李光武，送达回证上受送达单位处签字为“刘朝洋代”，备注栏有：2016年5月19日下午5:26电话通知违建业主李光武前来领取文书，其本人不在重庆，由其合伙人刘朝洋来代签，代签现场镇政府工作人员有陈小玉（字迹潦草，目测为陈小玉）、冉允国。2019年1月7日，原告向被告邮寄函，要求被告支付租金，并要求于2019年1月10日起解除《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》。该邮件收件人为李光武，收件地址及联系电话系租赁合同载明的地址，该邮件信息查询显示在渝北营业部空港节点收件人改址，后邮件在渝北营业部人和节点安排投递，由他人代收。关于原告刘厚文与被告李光武房屋租赁合同纠纷，原告曾至两次提起诉讼，在审理过程中，原告均撤回起诉。 以上事实，有原告刘厚文举示的《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》、重庆市规划局沙坪坝区分局责令停止违法建设通知书及送达回证、函、EMS快递单、物流情况，被告李光武举示的《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》、公证书、照片、原告的户口簿、身份证、房屋产权证、收条四张，本院调取的重庆市规划局沙坪坝区分局责令停止违法建设通知书及送达回证、（2016）渝0106民初字第15352号案件起诉状、（2017）渝0106民初字第3863号庭审笔录、重庆市集体土地上建设项目选址报建申请表以及原被告的陈述作为证据证明，可以认定。 本院认为，原被告签订的《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》系当事人的真实意思表示，但租赁期限超过了20年，对于超过部分应为无效，合同其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按约履行各自义务。原告主张被告违约主要在两个方面，一是未按约支付租金，二是拆除原告农村房屋重建违法建筑600多平方米。关于租金支付问题，租赁合同约定“每年11月28日前乙方仍以现金方式支付次年租金”，现2015年11月28日前的租金被告已经支付完毕，之后的租金没有支付。被告认为没有支付租金是因为原告拒收，并举示了公证书证明是被告拒收租金。本院认为，公证书对李光武向其称为刘厚文的男子递交了装有人民币三千元信封的过程进行了公证，但公证的租金交付过程中并无对所谓的“刘厚文”进行身份核实的情况，租金交付的地址重庆市沙坪坝区陈家桥街道陈西路67号附1号5-1的房屋并不是刘厚文的户籍地或者居住地，公证书对交付租金被拒收的过程进行了详细陈述，但所附照片全是室外照片，对租金交付的过程并无直接的照片证明，故公证书不能证明被告向原告支付租金被原告拒收，被告未按约支付租金可以认定。关于被告对原告所有的房屋进行违法重建的问题，租赁合同约定“乙方有权对甲方现有房屋进行装修及修缮”，故被告对原告的房屋进行建造的范围限于装修及修缮。本案中，原告申请了对其房屋进行改建，但该报建申请并未最终审批通过，是不能实施建设的，而被告已经对原告的房屋进行了重建，且建筑面积远远超过报建面积，也超过原建筑面积。后重庆市规划局沙坪坝区分局认定该房屋未经用地或规划许可为违法建筑，该违法建筑目前仍未拆除。因此，被告修建房屋的行为已经超出装修及修缮范围，该行为经有权机关认定为违法，已经严重违反租赁合同的约定。 关于原告要求解除双方租赁合同的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，被告未按约定支付租金，原告于2019年1月7日向被告邮寄函，要求被告支付租金。被告称未收到该函件，但是该函件收件人为被告，收件人电话被告仍在使用，收件地址为被告在租赁合同上的地址，虽然被告称已不住在该地址，但邮寄查询记录显示该邮件“收件人改址”，正好与被告不在原地址居住印证，虽然邮件由他人代收，但可以认定被告已实际收到。被告在原告催告后未履行支付租金义务，原告可以要求被告解除合同。另一方面，承租人未按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。被告对房屋进行了重建，虽然报建是由原告申请，但被告修建的面积远远超过原告申请的面积，且该报建申请并未获批不能实施建设，故重建的房屋被认定为违法建筑，该重建明显违反合同性质致使租赁物受损，原告也可以据此解除合同。综上，原告要求判决解除合同成立，本院予以支持。 关于原告要求被告支付租金的问题，被告称原告主张的租金已经超过诉讼时效，关于诉讼时效的问题，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定诉讼时效期间为三年，而《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效期间为二年，故在2017年10月1日前诉讼时效已过二年的，则诉讼时效期间届满，已经开始计算还未过二年的，则按照三年诉讼时效期间计算。本案合同约定每年11月28日前乙方仍以现金方式支付次年租金，原告于2019年1月29日提起本案诉讼要求被告支付2014年11月28日到2019年11月27日租金，根据以上诉讼时效计算规则，则原告主张的2014年11月28日至2016年11月27日的租金已经经过诉讼时效，虽然原告于2016年11月8日及2017年3月1日两次对被告提起诉讼，但均未主张租金，原告亦未举示其他证据证明该部分租金存在诉讼时效中止或者中断的情况，故对于2014年11月28日至2016年11月27日的租金本院不予支持。对于2016年11月28日至2019年11月27日的租金，被告未按约支付，但原告在本案中要求解除租赁合同，故租金支付义务仅限合同解除前的部分。2016年11月28日至2018年11月27日的租金为6000元，2018年11月28日至本案判决解除之日即2019年8月27日的租金为2250元，对于该部分租金本院予以支持。 关于违约金，合同约定任何一方违约应给付对方违约金五万元，被告主张违约金过高，综合本案情况，本院调整违约金为2700元。 关于腾空房屋交还原告，因该房屋已经被认定为违法建筑，故该项请求本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、解除原告刘厚文与被告李光武于2011年11月28日签订的《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》。 二、被告李光武于本判决生效后十日内立即支付原告刘厚文2016年11月28日至2019年8月27日的租金8250元。 三、被告李光武于本判决生效后十日内立即支付原告刘厚文违约金2700元。 四、驳回原告刘厚文其他诉讼请求。 案件受理费176元，减半缴纳88元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 张晋恺 二〇一九年八月二十七日 法官助理 李 森 书 记 员 李 亮