福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2392号 上诉人（原审被告）：陈文团，男，1981年1月6日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：岳云峰，福建炼海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市天丰工贸发展有限公司，住所地福建省厦门市湖里区厦门机场北区C块。 法定代表人:李铁城，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈曾盛、董帅，福建均融律师事务所律师。 上诉人陈文团因与被上诉人厦门市天丰工贸发展有限公司（以下称天丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初7244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文团上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天丰公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院审理期限严重超限，程序违法。本案一审法院适用简易程序审理，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条明确规定：“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结”，最高法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十八条也明确规定，延长后的审理期限累计不得超过六个月。本案是2016年8月26日立案，2017年1月5日开庭，2018年10月12日送达判决，审理期限长达一年零九个月，审理期限严重超过法定要求六个月，程序严重违法。二、一审法院认定事实及适用法律均有错误，被上诉人一审诉求第一项、第二项缺乏事实依据，二审法院应该纠正。上诉人与被上诉人双方均确认的事实是2012年10月27日签订了为期三年的租赁合同，被上诉人在诉状中也自认上诉人2014年9月将房屋腾空归还被上诉人管理使用，足以说明双方签订的租赁合同2014年9月双方协议解除的事实，合同解除后一年内被上诉人没有向上诉人陈文团主张催讨过租金，原告在诉状中陈述也多次明确拖欠的租金，对一审原告要求自认的事实一审法院仍然强行认为是占有使用费完全错误。另外，就本案而言被上诉人明知所出租房屋系临时工规证所建且早已超期，仍然对外招商招租，上诉人陈文团是在被欺诈的情形下与被上诉人厦门市天丰工贸公司签订了合同，现在欺诈方又堂而皇之诉至法院称租赁房屋系临时建筑，以已超过使用期限为由主张签订合同无效完全无理，因欺诈情形下签订合同并非承租人内心意思自由表示，如果不顾及诉前合同早已解除的事实仍然参照适用会产生明显的不公，故一审法院判决支持被上诉人请求事实依据不足，事实认定明显错误。三、一审法院判决向被上诉人支付市场管理费无法律依据，被上诉人无权要求市场管理费。被上诉人所谓厦门茶叶城市场并没有经过批准成立，当然无权收取市场管理费用，合同无效判决支持市场管理费没有法律依据。 天丰公司答辩称，一、一审法院判决陈文团应向天丰公司支付自2012年10月27日起至2014年9月26日止的房屋占有使用费合法有据，依法应予维持。（一）本案双方当事人本着自愿、公平的原则，签订了案涉租赁合同，合同中包括了租赁标的物、面积、租金及支付方式、租赁期限、双方的权利义务等条款，符合相关法律法规的规定，是双方的真实意思表示。（二）双方当事人是在公平、公正的基础上自愿签订案涉租赁合同，租金标准也是双方根据供求关系、根据市场自愿确定的，且法律法规没有规定房屋租金的标准，也没有禁止当事人在租赁合同中约定租金标准，该标准也没有违法，没有违反诚实信用原则，因此对双方当事人具有约束力。（三）陈文团未按合同约定支付租金，天丰公司多次催讨均未果，陈文团的行为已违反诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，在案涉租赁合同无效的情况下，陈文团也应当按照租赁合同约定的租金标准向天丰公司支付房屋占有使用费。 二、一审法院判令上诉人陈文团应向天丰公司支付2012年10月27日起至2014年9月26日止的市场管理费合法有据，依法应予维持。虽然案涉租赁合同无效，但天丰公司作为市场的管理者，在广告宣传、对市场软硬件设施的完善、保洁、安保工作等方面均投入了较多的人力、财力、物力，且双方当事人在案涉租赁合同中对市场管理费的约定是双方的真实意思表示，天丰公司也确实进行了服务，故陈文团仍应参照双方当事人在租赁合同中约定的标准向天丰公司支付拖欠的市场管理费。 三、天丰公司并没有提供虚假情况，也没有任何隐瞒，陈文团在签订案涉租赁合同前已对讼争房屋作了充分的了解，其是自觉、自愿、主动要求租赁讼争房屋且没有任何异议。 四、在合同履行中，陈文团在讼争房屋内开展经营活动，陈文团从未对讼争房屋提出过任何异议。 五、讼争房屋系临时建筑未影响陈文团的经营活动。1、讼争房屋系天丰公司向厦门航空港租赁而来，租赁期限至2019年9月7日才届满，故其权益仍应受法律保护。讼争房屋虽系临时建筑，但未对陈文团使用讼争房屋及在讼争房屋内开展经营活动产生任何影响。2、讼争房屋的性质是有合法建筑手续的临时建筑，只是超过了期限，案涉租赁合同也正是因此而无效，但房屋的性质与占有使用费没有关系。3、目前在天丰茶业城租用天丰公司的房屋开展经营活动的90%多的商户都在正常经营，且与天丰公司保持良好的租赁关系，这也充分说明临时建筑并没有影响陈文团的经营活动。 六、一审判决认定天丰公司提起本案之诉并未超过诉讼时效合法有据，陈文团的相关主张不成立。根据《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”故本案纠纷的诉讼时效应为二年，陈文团主张本案纠纷应适用一年诉讼时效的规定没有依据。鉴于陈文团自占有使用讼争房屋之日，即2012年10月27日起，便开始拖欠房屋占有使用费及市场管理费等，故天丰公司多次要求陈文团腾退讼争房屋并支付拖欠的款项，但陈文团均置之不理。在此情况下，天丰公司于2014年8月28日再次致电陈文团，要求其在2014年9月1日之前腾退讼争房屋并支付拖欠的款项，对此陈文团虽予应允，但此后其并未履行相关义务。 天丰公司向一审法院起诉请求：1.判令确认陈文团与天丰公司于2012年10月27日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令陈文团立即支付给天丰公司自2012年10月27日起至2014年9月26日止的房屋占有使用费及利息（房屋占有使用费参照租金标准支付，即按每月18700元计算，共计430100元，利息按同期银行贷款利率自起诉之日起计算至付款之日止）；3.判令陈文团立即支付给天丰公司自2012年10月27日起至2014年9月26日止的市场管理费及利息（市场管理费为每月每平方米10元，共计43010元，利息按同期银行贷款利率自起诉之日起计算至付款之日止）。 一审法院认定事实：1999年9月8日，天丰公司（承租方）与厦门国际航空港集团房地产开发有限公司（出租方）签订一份《场地租赁合同》，约定厦门国际航空港集团房地产开发有限公司将其所拥有的机场北区（主跑道西端头C地块）场地租赁给天丰公司使用，总面积为12000㎡，租期为二十年（从合同生效之日起到2019年9月7日止），租金2元/㎡。 2000年1月，厦门市规划局作出编号为临99J-036号《建设工程规划许可证》，上加盖“临时建设”章，建设单位为“厦门市天丰工贸发展有限公司”，建设项目名称为“市场、仓库”，建设位置为“机场北区”。后天丰公司在承租地块上建设临时建筑。 2012年，天丰公司在机场北区C地块临时建筑以“厦门茶叶城”名义对外招商出租。2012年10月27日，天丰公司与陈文团签订一份《房屋租赁合同》，约定天丰公司将厦门天丰茶叶城B区417-421号，面积（含公摊30%）共187平方米房屋出租给陈文团，租期为三年，租金为每月18700元。付款方式为押一付三，先付后用，陈文团应于每三个月到期七天前付清下三个月租金。管理费为每月每平方米10元，应于每三个月到期七天前付清下三个月管理费。合同一经签订，陈文团即向天丰公司缴纳租金保证金18700元，合同期满，如陈文团没有违约行为，天丰公司应无息全额返还陈文团。天丰公司与陈文团双方均在《房屋租赁合同》上签名或盖章确认。 上述合同签订后，天丰公司将讼争房屋交由陈文团经营茶叶生意，因陈文团自始拖延支付租金，天丰公司法定代表人李铁城于2014年8月28日通过电话方式与陈文团联系，电话中李铁城称陈文团至今未付租金，要求陈文团将租赁房屋内的物品搬离，并办理房屋交接手续。厦门市鹭江公证处对该次通话过程及内容予以证据保全公证。2014年9月，陈文团将讼争房屋的钥匙放置在天丰公司管理处，房屋内的物品未搬离，双方亦未办理正式交接手续。庭审中，陈文团辩称已经向天丰公司缴交28400元的保证金，但未能提交相关证据予以证实。本案审理过程中，天丰公司确认已向陈文团收取保证金10000元并同意返还给陈文团，该款项可从陈文团应支付的房屋占有使用费及市场管理费中予以扣除。 另查明，2013年8月14日，厦门市规划局出具《关于的复函》，称：一、涉及项目系天丰公司向原厦门国际航空港集团房地产开发有限公司临时租赁机场预留用地作建设的项目；二、临99J-036号工程规划许可证属于临时建设，依照城市规划法规，其有效期为两年，未申办延期的证自动失效，查该项目未申请许可延期手续；三、原证批复为“市场、仓库”，“厦门茶叶城”属非规划许可内容。 以上事实，有天丰公司提交的《场地租赁合同》、《建设工程规划许可证》、《房屋租赁合同》、《公证书》（附光盘）、民事判决书、情况说明及双方当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点在于：1.关于讼争《房屋租赁合同》的效力；2.关于本案的诉讼时效；3.关于陈文团是否应当支付房屋占有使用费及逾期利息；4、关于陈文团是否应当支付市场管理费及逾期利息。 关于讼争《房屋租赁合同》的效力。经查，编号为临99J-036号《建设工程规划许可证》载明讼争房屋所在的建筑物原为临时建筑，该《建设工程规划许可证》取得时间为2000年1月，有效期两年，到期后至本案一审辩论终结前未申办延期，已失效。讼争《房屋租赁合同》涉及的临时建筑未经批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人天丰公司与承租人陈文团订立的租赁合同无效。天丰公司关于确认讼争《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于本案的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；同时，《民法通则》第一百四十条规定诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。如前所述，本案讼争《房屋租赁合同》无效，天丰公司据此要求陈文团支付占有使用费及市场管理费，因占有使用费及市场管理费的性质不同于租金，属于普通债权，应适用二年诉讼时效期间。陈文团于2012年10月27日与天丰公司签订《房屋租赁合同》之后均未支付租金，天丰公司于2014年8月28日通过公证方式要求陈文团支付租金并办理房屋交接手续，诉讼时效中断，该二年诉讼时效期间应重新计算，故天丰公司于2016年8月26日起诉，并未超出诉讼时效。陈文团关于天丰公司的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。 关于陈文团是否应当支付房屋占有使用费及逾期利息。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。天丰公司要求陈文团参照合同约定标准支付房屋占有使用费的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于占有使用费的截止时间，陈文团辩称其已于2014年8月28日将讼争房屋交还天丰公司，但其未能提交证据证明，在双方至今未正式办理房屋交接手续的情况下，天丰公司主张占有使用费计算至2014年9月26日，系其对自身合法权益的处分，一审法院予以准照。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。天丰公司向陈文团收取的保证金10000元，系因该无效合同取得的财产，应当予以退还。天丰公司同意该10000元从陈文团应支付的房屋占有使用费中予以扣除，符合法律规定，一审法院予以准照。讼争《房屋租赁合同》约定每月租金标准为18700元，故陈文团应向天丰公司支付的房屋占有使用费为18700元/月*23个月-10000元=420100元。陈文团至今未支付占有使用费，给天丰公司造成了利息损失，天丰公司主张以房屋占有使用费为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期利息，于法不悖，一审法院予以支持。 关于陈文团是否应当支付市场管理费及逾期利息。天丰公司主张陈文团支付2012年10月27日至2014年9月26日的市场管理费，虽天丰公司与陈文团签订的租赁合同无效，但该部分费用系讼争房屋在日常管理中必然发生的费用，陈文团占有使用房屋，理应支付占有使用期间的该部分费用，并可参照双方约定的计算标准进行计算。讼争《房屋租赁合同》约定管理费为10元/月/平方米，讼争房屋面积187平方米，故陈文团应向天丰公司支付的市场管理费为10元/月/平方米*187平方米*23个月=43010元。陈文团至今未支付市场管理费，给天丰公司造成了利息损失，天丰公司主张以市场管理费为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期利息，于法不悖，一审法院予以支持。依照《民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，判决：一、确认陈文团与厦门市天丰工贸发展有限公司于2012年10月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈文团于本判决生效之日起十日内向厦门市天丰工贸发展有限公司支付自2012年10月27日起至2014年9月26日止的房屋占有使用费420100元及逾期利息（以420100元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计算至付款之日止）；三、陈文团于本判决生效之日起十日内向厦门市天丰工贸发展有限公司支付自2012年10月27日起至2014年9月26日止的市场管理费43010元及逾期利息（以43010元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计算至付款之日止）。案件受理费8397元，减半收取计4198.5元，由陈文团负担。 二审中，陈文团对一审法院查明的事实有以下异议：判决书第五页第二段第六行“2014年9月，陈文团将讼争房屋的钥匙放置在天丰公司管理处，房屋内的物品未搬离，双方亦未办理正式交接手续。”事实上是2014年9月26日上诉人已经将租赁房屋腾空归还给被上诉人管理使用，说明合同已经解除了。天丰公司对一审法院查明的事实有以下异议：判决书第四页最后一段2012年，天丰公司在机场北区C地块临时建筑以“厦门茶叶城”名义对外招商出租。应为2012年，天丰公司在机场北区C地块临时建筑以“厦门天丰茶业城”名义对外招商出租。除此之外，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，讼争房屋系天丰公司向厦门国际航空港集团房地产开发有限公司承租土地后建设的临时建筑，有效期至2002年1月。天丰公司与陈文团于2012年10月27日签订《房屋租赁合同》时，天丰公司未取得讼争房屋的合法批建手续，且至今仍未办理相关手续，故一审法院认定双方签订的讼争《房屋租赁合同》无效正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因陈文团在上述《房屋租赁合同》签订后使用了讼争房屋，但并未支付房屋使用费，一审法院根据上述规定判决陈文团应参照租赁合同约定的租金标准向天丰公司支付房屋占用费并无不当，陈文团的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。陈文团上诉主张本案超过诉讼时效期间。根据一审法院查明的事实，陈文团于2012年10月27日与天丰公司签订讼争《房屋租赁合同》之后均未支付租金，天丰公司于2014年8月28日通过电话公证方式要求陈文团支付租金并办理房屋交接手续，本案诉讼时效发生中断。故陈文团的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。陈文团上诉主张一审法院判决向被上诉人支付市场管理费无法律依据。因讼争《房屋租赁合同》中约定管理费为每月每平方米10元，且天丰公司确实有对市场进行管理。故一审法院参照租赁约定判决陈文团支付市场管理费合法有据，陈文团的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈文团的上诉请求依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8397元，由陈文团负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇一九年八月二十一日 代书记员 韩沁娟 附本案所适用法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。