河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16781号上诉人（原审原告）：郑州绿基置业有限公司，住所地郑州市管城回族区十八里河宇通工业园****。法定代表人:路向前，总经理。委托诉讼代理人：史俊涛、林磊（实习），上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾双磊，男，1983年4月12日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：陈奎、崔梦莹（实习），河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘娟，女，1983年5月20日出生，汉族，住河南省通许县。原审第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园，住所地郑州市花园路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：石永拴，行长。委托诉讼代理人：赵宏骏、王彪，男，该行员工。上诉人郑州绿基置业有限公司（以下简称绿基置业）因与被上诉人贾双磊、刘娟、中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿基置业上诉请求：1、撤销郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初3729号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人行使合同解除权的依据，是被上诉人逾期偿还银行贷款导致上诉人承担连带保证责任的客观事实、《商品房买卖合同》的明确约定和法律规定。一、无论从合同约定还是法律规定层面，案涉《商品房买卖合同》解除的条件均已成就，上诉人有权行使解除权。（一）从合同约定看。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”第6项之约定：若买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，并支付补偿金；延迟支付达30日，构成严重违约，出卖人有权解除合同。（二）从法律规定看。《合同法》第九十三条对合同的约定解除作出了明确规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，待条件成就时，解除权人可以解除合同。二、被上诉人应当按期偿还银行贷款的义务在《商品房买卖合同》中属从合同义务，被上诉人违反该义务应当按合同约定承担相应违约责任，支付购房款、交付房屋等主合同义务履行完毕并不构成被上诉人承担违反从合同义务责任的免责事由。《合同法》第六十条确立了合同履行中的“全面履行原则”，包括合同中的主合同义务和从合同义务。主合同义务指所固有、必备并且用以决定合同关系类型的基本义务，即合同关系的要素。从合同义务的发生原因包括法律规定、当事人约定或基于诚实信用原则及合同的补充解释，其目的在于确保债权人的利益能够获得最大限度的保障。商品房买卖合同作为双务合同，债权人能否解除合同，应视债务人的从合同义务不履行对合同目的的达成是否必要而定。具体到本案，首先，如一审判决查明事实所认定，截至2018年9月28日，绿基公司已为被上诉人代偿10期银行按揭贷款共计43611.37元，上诉人依据《商品房买卖合同》之约定享有合同解除权。其次，案涉房产已被另案债权人陈相坤所实际占用，被上诉人有其他房产用以居住，2019年6月25日（一审判决的前一天）被上诉人偿还代垫款项时距上诉人起诉之日已一年有余，被上诉人难言善意。最后，综合本案目前情况来看，被上诉人仍欠债权人陈相坤本金73.6万元及利息，第三人建设银行已在一审庭审中明确表示将起诉要求被上诉人提前结清贷款并要求上诉人承担阶段性连带保证责任，故被上诉人不履行从合同义务的行为将对上诉人造成重大不利益，导致《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。综上所述，案涉购房合同的解除条件已成就，上诉人有权解除并要求被上诉人赔偿损失。望二审法院判如所请。贾双磊辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决。建设银行述称：该案件是上诉人和被上诉人之间，关于房屋的纠纷，我们第三人希望双方尽快解决纠纷，按月足额还款或提前结清全部贷款，以保证我行的资金安全。绿基置业向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告于2016年1月21日签订的编号为16002290882的《商品房买卖合同》；2．判令被告配合原告办理注销编号为16002290882的《商品房买卖合同》的预告登记、预抵押登记手续；3．判令被告向原告返还扣划的贷款本息暂计17473.64元；4．判令被告向原告支付律师费等费用损失4000元；5．判令被告向原告支付补偿金暂计506.74元（以第4项和第5项诉讼请求之和为基数，按照日万分之五的标准，自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2018年5月25日）；6．本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告将第3项诉讼请求明确为：判令被告向原告返还扣划的贷款本息共计43611.37元；将第5项诉讼请求明确为：判令被告向原告支付补偿金，以17473.64元为基数，自2018年3月28日起开始计算；以13068元为基数，自2018年6月26日起开始计算；以13069.73元为基数，自2018年9月28日起开始计算，均以日万分之五为标准，计算至实际清偿之日止。一审法院认定事实：2016年1月21日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002290882）一份，主要约定：1．二被告购买原告出售的位于郑州市××区××江××、××东××号房屋；建筑面积129.59㎡，总房款1120076元，首付款280076元，银行按揭贷款840000元，借款期限360个月，采用等额本息还款方法，每期归还金额为4333.87元。2．作为《商品房买卖合同》一部分的附件四《合同补充协议》第三条第6款约定：（1）二被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，二被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起至二被告实际向原告支付全部款项之日止，二被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）若二被告未按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择解除合同。原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代二被告向按揭银行支付的全部款项。2016年3月3日，二被告作为借款人及抵押人、原告作为保证人与第三人建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定二被告为购买涉案房屋向建设银行贷款840000元，原告为二被告的贷款提供连带责任保证。上述合同签订后，二被告向原告支付首付款280076元，第三人向原告支付按揭贷款840000元。原告于2017年11月将涉案房屋交付二被告。后二被告未按期偿还银行贷款，第三人分三次自原告保证金账户中扣划款项：2018年3月28日17473.64元，2018年6月26日13068元，2018年9月28日13069.73元，共计扣划原告43611.37元，截至2018年9月28日，原告共计为二被告代偿10期银行按揭贷款。自2018年10月至今二被告按月向第三人偿还按揭贷款。根据郑州市公安局十八里河分局出具的证明及郑州市不动产登记中心资料查询显示，涉案房产现坐落位置为：郑州市管城回族区贺江路15号9号楼7层705号，不动产权证号为豫（2017）郑州市不动产权第0188143号，产权人为原告。该房产于2016年1月28日设立预售商品房预告登记权利，权利人为二被告；于2016年3月7日设立预售商品房抵押权登记权利，权利人为建设银行。因二被告未按期偿还银行贷款，致使原告向第三人建设银行承担了连带保证责任，引起双方争讼。一审法院认为，原告与二被告于2016年1月21日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行；原告作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下，二被告作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，二被告已经采取首付款及按揭贷款的方式向原告支付了全部购房款，原告也已将涉案房屋交付二被告使用，二被告的主要合同义务已经履行完毕。二被告作为借款人及抵押人、原告作为保证人与第三人于2016年3月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应当按约履行；二被告未按期偿还第三人贷款致使原告承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，即原告被第三人扣划保证金账户43611.37元，原告依此享有作为保证人承担责任后依法向二被告进行追偿的权利，被告贾双磊已于2019年6月25日向原告偿还代垫款项43612元；且二被告自2018年10月至今按月向第三人偿还按揭贷款，已继续履行借款合同的义务，原告以二被告未按期偿还银行贷款违反商品房买卖合同为由，诉请解除双方之间的商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，亦不利于维护交易稳定，本院不予支持。原告基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法依据，本院不予支持。被告贾双磊辩称合理部分本院予以采信。综上，一审法院判决如下：驳回原告郑州绿基置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，保全费5000元，由原告郑州绿基置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，绿基置业与贾双磊、刘娟签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案中，贾双磊采取首付款及按揭贷款方式向上诉人支付了全部购房款，上诉人已将涉案房屋交付二被上诉人，双方主要合同义务已经履行完毕。二被上诉人作为借款人及抵押人、上诉人作为保证人与第三人于2016年3月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。二被上诉人未按期偿还建设银行贷款，致使上诉人被建设银行扣划保证金账户43611.37元，上诉人依此享有作为保证人承担责任后依法向二被上诉人进行追偿的权利，但贾双磊已于2019年6月25日向上诉人偿还代垫款项43612元，且二被上诉人自2018年10月至今按月向建设银行偿还按揭贷款，已依约履行借款合同义务，现上诉人以二被上诉人未按期偿还银行贷款违反商品房买卖合同为由，请求解除双方之间的商品房买卖合同并赔偿相应损失依据不足，亦不利于维护交易稳定，综上，绿基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人郑州绿基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邵晓斐审判员  贾建新审判员  董忠智二〇一九年八月三十日书记员  王阳涛