西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终4164号上诉人（原审被告）：延安卓睿工贸有限公司，住所地：陕西省延安市宝塔区。法定代表人：李武德，该公司总经理。委托诉讼代理人：王燕，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蓉，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西延长地产物业服务有限公司，住所地：陕西省延安市宝塔区。法定代表人：白生章，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛安，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：亢文斌，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。上诉人延安卓睿工贸有限公司（以下简称卓睿公司）因与被上诉人陕西延长地产物业服务有限公司（以下简称延长公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6669民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，审理了本案。上诉人卓睿公司委托诉讼代理人王燕、李蓉，被上诉人延长公司委托诉讼代理人薛安、亢文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓睿公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回延长公司的诉讼请求；3.判令延长公司承担本案的诉讼费用。事实与理由： 一审判决关于房屋的交付时间认定有误，因此租金计算错误。因延长公司迟延交付房屋，卓睿公司实际自2017年1月20日方才能开始装修。原审判决认为卓睿公司提供的《工作联系函》中载明卓睿公司自2016年10月开始招商、运营，故不予采纳卓睿公司的主张，但是卓睿公司租赁房屋的目的即为招商运营，并通过合法合规的商业行为创造财富价值，卓睿公司可以在租赁合同签订后即开展招商活动，因此，不能说明2016年10月就开始商品运营，更不能得出卓睿公司租赁的房屋已按照合同约定的时间交付的结论。在延长公司迟延交付的房屋的情况下，免租期限应自实际交付之日起顺延，即免租期应自2017年1月20日起至2017年4月20日。延长公司提供的房屋不适租，存在漏水、电容量不满等问题，延长公司违约在先，卓睿公司有权履行同时履行抗辩权，故不应履行支付违约金的义务。延长公司辩称，不同意卓睿公司的上诉请求。合同约定，涉案房屋租赁期为2016年8月10日起至20122021年11月9日，装修免租期为2016年8月10日至2016年11月9日，房租自2016年11月10日开始计算，延长公司不存在迟延交付房屋的情形，合同签订后，延长公司立即向卓睿公司交付了涉案房屋。卓睿公司在无证据证明情况下，主张延长公司迟延交付房屋，无事实依据，因此，卓睿公司请求顺延装修免租期，无事实和法律依据。延长公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，卓睿公司立即返还位于西安市XX路XX小区XX街的商铺；2.卓睿公司立即支付房屋租金（租金计算至卓睿公司返还房屋为止，截止2018年3月9日欠付租金为5675695元）；3.卓睿公司立即支付违约金1135139元；4.卓睿公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月1日，延长公司（原企业名称为延长油田物业服务有限公司）（出租方、甲方）与卓睿公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定XX路XX小区XX街商业整体出租给乙方使用，出租房屋面积共6879.63平方米；房屋租赁期为5年，自2016年8月10日起至2021年11月9日止；装修免租期为三个月，即2016年8月10日起至2016年11月9日；租金标准为55元/㎡/月，即半年租金为2270278元，租金支付方式为半年付，每次付款前，甲方应向乙方开具应付金额等额的房屋租赁合法税务发票，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，合同签字盖章完成后20个工作日内乙方向甲方支付首期6个月租金和3个月租赁押金，自第二次开始，乙方提前20日内向甲方支付房屋租金，即乙方应分别于每年的4月、10月（1日-20日）期间支付下一次房租；为便于甲方对租赁商户的管理，乙方应向甲方缴纳3个月租金，作为租赁押金，在乙方租约期内无任何违反本合同的事项，甲方在乙方租约期满验收合格后予以无息退款；在租赁期内，甲方应保证出租房屋及其附属设施的使用安全，房屋及所属设施的维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）；乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或者故障且属于甲方负责维修的范围的，应积极通知甲方修复，甲方在接到乙方通知后5日内进行维修，逾期不维修或情况紧急的，乙方可代为维修，费用由甲方承担或折抵租金；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及相关设施损坏的，乙方应立即负责修复或赔偿甲方因此造成的经济损失；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，如因乙方装修、施工、改建等行为导致出租房屋损坏的，乙方赔偿由此给甲方造成的直接经济损失；甲方在交付时及租赁期间均应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；房屋及其附属设备清单经双方交验签章并移交房门钥匙后视为交付完成；房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，或拖欠房租累计30天以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应按照合同租金总额的5%向甲方支付违约金，该违约金不足以补足甲方损失的，乙方应予以补足。合同签订后，延长公司向卓睿公司交付涉案房屋。2016年11月6日，延长公司向卓睿公司移交水表卡27张。2017年1月20日，双方对消防内配进行交接，并形成《延长石油小区南侧商铺消防内配交接单》一份。2017年11月15日，卓睿公司向延长公司发出《工作联系函》，称延长石油小区南侧底商一二层由其负责对外招商、运营，招商从2016年10月到2017年11月，期间商铺多次出现屋面漏水、房屋伸缩缝渗水、暖气漏水等质量问题，其对部分商户进行了先行赔偿，还有部分商户提出的赔偿要求也正在协商过程中，希望延长公司尽快提出具体解决办法。2017年11月21日，延长公司向卓睿公司发出《关于延安卓睿工贸有限公司工作联系函的回函》，对卓睿公司所述问题作出回复。关于付款情况，卓睿公司于2016年7月21日向延长公司指定账户（陕西前线房地产顾问有限责任公司）付款378380元；于2016年12月23日向合同指定收款账户分10笔转账共计50万元；于2016年12月27日向延长公司付款135140元；于2017年3月1日向合同指定收款账户分别转账5万元、25万元，共计30万元，交易附言李德武（李总）还款；上述四笔款项共计1313520元。延长公司确认其收到上述款项，并称其中押金为1135139元，租金为178381元。延长公司称除了上述四笔款项外，其还支付了378380元，但具体时间记不清楚，尚不能提供相关证据，并认为其所交纳的款项均为租金。庭审中，延长公司明确其主张的租赁费为自2016年11月9日暂算至2018年3月9日共计6054074元，卓睿公司已交纳租赁押金1135139元、租赁费178381元，故卓睿公司尚欠租赁费5875693元（6054074元-178381元）。关于已交纳的租赁押金，延长公司认为应当在合同解除后先扣减违约金，若有结余，扣减租金。关于违约金，延长公司系按照租金总额22702780元的5%计算为1135139元。 一审法院认为，延长公司、卓睿公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应当依约履行各自义务。合同中约定租赁期自2016年8月10日起至2021年11月9日，装修免租期为三个月（2016年8月10日至2016年11月9日），租赁费应当自2016年11月10日开始计算。按照双方约定的租赁费计算标准，自2016年11月10日暂算至2018年3月9日共计产生租赁费6054074元。合同中还约定卓睿公司应缴纳3个月租金作为租赁押金，即1135139元。现卓睿公司提交的证据证明其共交纳款项1313520元，按照双方合同约定，其中1135139元应为租赁押金，剩余178381元应为租赁费。故暂算至2018年3月9日，卓睿公司尚欠延长公司租赁费5875693元，依法应予支付。卓睿公司逾期支付租赁费，现延长公司主张解除《房屋租赁合同》，于法有据，应予支持，卓睿公司应当于租赁合同解除之日起二十日内向延长公司腾交房屋。自2018年3月10日至合同解除之日的租赁费，按照合同中约定的租金标准55元/㎡/月计算。关于违约金，合同中约定按照合同租金总额的5%计算，但该标准过高，酌情调整为60万元。卓睿公司辩称房屋交付的时间至早应为2017年1月20日，延长公司对此不予认可，结合卓睿公司向延长公司发出的《工作联系函》中载明的其自2016年10月开始招商、运营的相关内容，故对卓睿公司意见，不予采信。关于卓睿公司提出的承租房屋存在质量问题给其造成的损失，属于反诉范围，经法庭询问，卓睿公司明确表示在本案中不反诉，故在本案中不予处理。关于租赁押金，应在卓睿公司向延长公司腾交房屋时，双方进行核算后再行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、准予解除陕西延长地产物业服务有限公司与延安卓睿工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、延安卓睿工贸有限公司于本判决生效之日起二十日内向陕西延长地产物业服务有限公司腾交西安市XX路XX小区XX街商业房屋；三、延安卓睿工贸有限公司于本判决生效后十日内向陕西延长地产物业服务有限公司支付2018年3月9日前的租赁费5875693元以及自2018年3月10日至《房屋租赁合同》解除之日的租赁费，按照55元/㎡/月的标准计算；四、延安卓睿工贸有限公司于本判决生效后十日内向陕西延长地产物业服务有限公司支付违约金60万元；五、驳回陕西延长地产物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59475元（延长公司已预交），由卓睿公司负担，与上述付款一并给付延长公司。本院二审期间，卓睿公司方提交以下证据：第一组，2016年10月到11月期间的电话录音，证明目的：房屋延迟交付，免租期应该顺延，当时房屋没水没水表。第二组，证人证言，证明目的：房屋延迟交付，免租期应该顺延；房屋存在质量问题无法装修运营，自行维修费用应冲抵租金；房屋多处需要维修。延长公司质证意见：第一组，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，不能确认谈话人声音，录音未经我方同意，并非法律规定的新证据，通话内容没说房屋交付问题，双方没达成有关免租期推延或租期推后的意向，房屋现状交付，李武德是在明确知晓房屋情况后接收房屋未提异议；第二组，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，不能证明证人系承租人，证人出庭未在庭前提交出庭申请书，漏水的情况证人不知道，停水、供水的情况都是从旁人那听来的，证人明确说他在2017年1月份完成装修，并能够说明我方进行了修缮义务，漏水问题一审没提出反诉现在应不予受理。延长公司二审期间未提交新证据。一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。延长公司与卓睿公司签订之《房屋租赁合同》第二条第四款明确约定装修免租期为三个月，即2016年8月10日起至2016年11月9日，同时卓睿公司向延长公司发出的《工作联系函》中载明有卓睿公司自2016年10月开始招商、运营的相关内容，并且二审期间卓睿公司申请出庭的证人亦陈述其于2016年10月到11月期间和卓睿公司签了租赁合同，合同签了之后就进场装修，2017年1月底装修完毕。故卓睿公司上诉称延长公司迟延交付房屋，卓睿公司实际自2017年1月20日方才能开始装修，免租期应自2017年1月20日起算，与事实不符，本院不予采信。本案中，卓睿公司逾期支付租赁费，根据双方《房屋租赁合同》第八条第2款乙方违约责任之约定，理应支付相应违约金，一审法院已对违约金数额酌情调整降低，符合本案实际情况，不违反法律规定。综上，卓睿公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24962元，由卓睿公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  崔 志 刚审  判  员  张  安  品审  判  员  陈      帅  二〇一九年七月三十日  书 记 员  孟      竹  1