河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0211民初1614号原告付国鹏，男，汉族，1981年12月20日出生，住河南省尉氏县。被告赵艳梅，女，汉族，1980年9月3日出生，住河南省杞县。委托诉讼代理人柴春婷，河南麟格律师事务所律师，一般授权代理。被告开封市立业光耀房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91410203MA3X82060B。法定代表人：王建党，该公司经理。住所地：开封市集英街北段香堤湾****商铺。委托诉讼代理人王东升，河南隽秀律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人张红宾，河南隽秀律师事务所律师，特别授权代理。原告付国鹏诉被告赵艳梅、开封市立业光耀房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理，依法由审判员池伟适用简易程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告付国鹏,被告赵艳梅及其委托诉讼代理人柴春婷，被告开封市立业光耀房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王东升、张红宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付国鹏诉称：2018年原告欲购买房屋，被告开封市立业光耀房地产经纪有限公司（房屋中介）极力推荐润城小区的房屋，该房屋位于开封市××区××与××道交汇处开封润城项目B地块B-2号楼1单元27层2701和2702，房屋面积分别为88.12平方、62.87平方。原告数次与被告协商分别于2018年6月10日、6月11日签订了两份《房屋买卖交易合同》。两份合同均约定原告交纳购房定金15000元（定金共计30000元），均约定2018年9月11日前到贷款银行办理按揭贷款手续，2018年11月11日前办理权属转移登记手续，如履行过程中发生纠纷，各方协商解决，协商不成由房屋所在地法院裁决。合同签订后原告数次与被告联系，被告知无法办理按揭贷款手续，无法办理权属转移登记手续。原告诉至法院，要求1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖交易合同》；2、判令被告双倍返还购房定金60000元（自2018年6月10日起按中国人民银行贷款利率的4倍向原告支付利息至实际退还定金之日止）并赔偿损失；3、诉讼费用由被告承担。被告赵艳梅辩称，被告开封市立业房地产经纪有限公司系专业的房地产中介机构，对于国家有关房地产政策及房屋买卖交易规定和程序应当是清楚的，被告赵艳梅基于对其专业的能力的信任，在将涉案房屋的相关情况及商品房房屋买卖合同等告知并交付被告开封市立业房地产经纪有限公司后，且被告开封市立业房地产经纪有限公司承诺涉案房屋可以正常交易的前提才将涉案房屋交由其出售，被告赵艳梅不具有违约的故意和行为。涉案房屋的交易系被告开封市立业房地产经纪有限公司主动联系被告赵艳梅，要求被告赵艳梅将涉案房屋在其处挂卖。被告赵艳梅在被告开封市立业房地产经纪有限公司联系被告赵艳梅时已将涉案房屋的基本情况、交易信息、商品房房屋买卖合同等包括涉案房屋的购买时间、有无房本、有无贷款等在内的相关情况明确告知了被告开封市立业房地产经纪有限公司，被告开封市立业房地产经纪有限公司作为专业的房地产中介机构，对于国家有关房地产政策及房屋买卖交易规定和程序应当是清楚的，在被告赵艳梅向其说明了涉案房屋基本情况且提交了房屋买卖合同、贷款手续后，其明确告知被告赵艳梅涉案房屋可以正常交易，没有房本也不影响正常交易。被告赵艳梅并非专业的房产人士，也不具有被告开封市立业房地产经纪有限公司所有的专业知识，基于对被告开封市立业房地产经纪有限公司作为专业从事房地产中介机构的信任，被告赵艳梅才能涉案房屋交由被告开封市立业房地产经纪有限公司出售。根据一般常理，被告开封市立业房地产经纪有限公司应当将涉案房屋的基本情况告知被答辩人付国鹏，被答辩人付国鹏应当明知涉案房屋的基本情况。被告开封市立业房地产经纪有限公司在被告赵艳梅将涉案房屋交由其出售后，被告开封市立业房地产经纪有限公司积极寻找买家，主动联系答辩人并促成被告赵艳梅与被答辩人付国鹏房屋买卖合同的签订。被答辩人付国鹏在签订合同前曾和被告开封市立业房地产经纪有限公司去实地看过涉案房屋，根据一般常理推断，被告开封市立业房地产经纪有限公司应当要告知被答辩人付国鹏涉案房屋的基本情况，由被答辩人付国鹏决定是否要就涉案房屋签订买卖合同。如被答辩人付国鹏确实不知情，则被告开封市立业房地产经纪有限公司具有相应过错，没有如实告知涉案房屋的基本情况。自涉案房屋买卖合同签订后，被告赵艳梅没有收到涉案房屋的定金，也没有收到关于涉案房屋的其他款项。定金自合同签订后由被告开封市立业房地产经纪有限公司收取，如返还也应当由被告开封市立业房地产经纪有限公司返还。涉案房屋无法过户的原因经被告开封市立业房地产经纪有限公司告知系因政府政策的调整。系因不能归责于被告赵艳梅的原因造成的合同无法履行，并非系被答辩人的过错，被告赵艳梅不应当承当违约责任。综上，被告赵艳梅认为被告赵艳梅已将涉案房屋的基本情况完全告知被告开封市立业房地产经纪有限公司，被告赵艳梅没有欺瞒的故意或者行为，且合同履行过程中因不能归责于被告赵艳梅的原因造成的合同无法履行，并非系被答辩人的过错，被告赵艳梅不应当承当违约责任，被告赵艳梅也没有收到被答辩人付国鹏交付的定金，也不应当由被告赵艳梅返还。被告开封市立业光耀房地产经纪有限公司辩称，1、公司仅为房屋买卖合同交易的居间方，不是房屋买卖合同的当事人；该涉案房屋不能正常过户是政策原因，属不可抗力，各方均无过错；根据双方房屋买卖合同的约定，公司只是代为保管买方向卖方交付的定金；在确定不能过户后，几方协商退还该定金，但交付定金一方一直未来领取。经审理查明，2018年原告欲购买房屋，被告开封市立业光耀房地产经纪有限公司（房屋中介）向原告推荐润城小区的房屋，该房屋位于开封市××区××与××道交汇处开封润城项目B地块B-2号楼1单元27层2701和2702，房屋面积分别为88.12平方、62.87平方。原告数次与被告协商分别于2018年6月10日、6月11日签订了两份《房屋买卖交易合同》。两份合同均约定原告交纳购房定金15000元（定金共计30000元），均约定2018年9月11日前到贷款银行办理按揭贷款手续，2018年11月11日前办理权属转移登记手续，如履行过程中发生纠纷，各方协商解决，协商不成由房屋所在地法院裁决。合同签订后原告数次与被告联系，被告知无法办理按揭贷款手续，无法办理权属转移登记手续。该2套涉案房屋房主系被告赵艳梅。赵艳梅同意居间方被告开封市立业光耀房地产经纪有限公司代为收取、保管原告缴纳的定金。本院认为，依法登记的房屋，其权利受我国法律的保护，按照物权法的规定，房屋在没有取得完全产权的情况下，对外出售是不合法的。被告赵艳梅出售涉案房屋，违反了法律禁止性规定，故本案双方当事人之间的房屋买卖合同系无效合同，基于该合同取得的财产，被告赵艳梅应当予以返还。双方对违约责任明确约定为双倍返还定金，故对原告要求判令解除原告与被告赵艳梅签订的《房屋买卖交易合同》及被告赵艳梅双倍返还原告交纳的30000元定金，共计60000元之诉请，本院予以支持。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率支付自2083年6月10日至实际退还定金之日的利息的诉请并赔偿损失，但未提交证据予以证明，本院不予支持。被告封市立业光耀房地产经纪有限公司仅为房屋买卖合同交易的居间方，不是房屋买卖合同的当事人。故对原告对被告封市立业光耀房地产经纪有限公司诉求，本院不予支持。被告赵艳梅辩称，被告开封市立业房地产经纪有限公司系专业的房地产中介机构，对于国家有关房地产政策及房屋买卖交易规定和程序应当是清楚的，被告赵艳梅基于对其专业的能力的信任，在将涉案房屋的相关情况及商品房房屋买卖合同等告知并交付被告开封市立业房地产经纪有限公司后，且被告开封市立业房地产经纪有限公司承诺涉案房屋可以正常交易的前提才将涉案房屋交由其出售，被告赵艳梅不具有违约的故意和行为。如其抗辩属实，可另案向被告开封市立业光耀房地产经纪有限公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、解除原告付国鹏与被告赵艳梅签订的涉案《房屋买卖交易合同》；被告赵艳梅于本判决生效之日起十日内双倍返还原告付国鹏房屋定金共计60000元；驳回原告付国鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取为650元，由被告赵艳梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 池 伟二〇一九年八月九日书记员 郭艳敏