湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初10532号原告：武汉杨园教育科技创业园有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道****。法定代表人：何翠文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李刚，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旬，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。被告：湖北鸿云科技股份有限公司，住所，住所地武汉市武昌区民主路**div>法定代表人：万守杰，总经理。委托诉讼代理人：万志红，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵钰漫，湖北山河律师事务所实习律师。原告武汉杨园教育科技创业园有限公司（以下简称杨园创业园公司)与被告湖北鸿云科技股份有限公司（以下简称鸿云科技公司）房屋租赁合同纠纷一案。本案于2019年5月6日受理后，依法由审判员周杰适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理，原告杨园创业园公司的委托诉讼代理人李刚，被告鸿云科技公司的委托诉讼代理人万守杰、赵钰漫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨园创业园公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《孵化服务合同》及《物业服务合同》于2017年12月30日解除；2、判令被告向原告支付欠缴的2017年11月25日至2017年12月29日期间的房屋租金及物业费45558元；3、判令被告向原告支付因拖欠2017年11月25日至2017年12月29日期间的房屋租金而产生的违约金70112.5元（以月租金35500元为基础，每逾期一日按月租金的5‰支付的方式计算，从2017年11月25日开始计算至租金实际清偿之日止，暂计至2018年12月24日）；4、判令被告向原告支付拖欠2017年11月25日至2017年12月29日期间的物业费而产生的违约金49078.79元（以该期间总物业费4141.67元为基础，每逾期一日按总物业费的3%支付的方式计算，从2017年11月25日开始计算至租金实际清偿之日止，暂计至2018年12月24日）；5、判令被告向原告支付拖欠2017年12月30日起至2018年3月12日止的房屋占有使用费及物业费95735.5元（参照租金及物业费标准）；6、判令被告向原告支付因拖欠2017年12月30日起至2018年3月12日止的房屋占有使用费及物业费而产生的利息16429.79元（以房屋占用费及物业费95735.5元为基础，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍即年利率17.4%计付，从2017年12月30日开始计算至房屋占有使用费及物业费实际清偿之日止，暂计至2018年12月24日）；7、判令被告向原告支付原告已垫付的因被告公司厕所漏水而产生的厕所维修费用19000元；8、判令被告向原告支付原告已垫付的因被告公司厕所漏水而导致三楼租户索赔的经济损失费2892.48元；9、判令被告支付使用承租房屋产生的水电费欠款1582元以及因拖欠水电费产生的违约金18746.7元（以该期间总水电费1582元为基础，每逾期一日按总水电费的3%支付的方式计算，从2017年11月25日开始计算至水电费实际清偿之日止，暂计至2018年12月24日）；10、判令被告向原告支付原告已垫付的腾退房屋而产生的房间清理费8000元；11、判令被告向原告支付因提前解除合同的违约金35500元（此违约金扣除被告支付的房屋保证金外，被告还需支付一个月的房屋租金即35500元）；12、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月25日，原告与被告签订《孵化服务合同》，约定原告将位于武汉市武昌区和平大道1004号3号楼4层，建筑面积为710平方米的房屋出租给被告，每月租金合计人民币35500元，租赁期间从2017年11月25日至2018年6月4日。同日，双方还签订《物业服务合同》，对租赁期间的物业管理费以及水电费的支付进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了孵化场地，被告接受并使用了房屋，但并未如期在签订合同的5个工作日内将前三个月的房租支付给原告，根据合同约定，被告逾期支付租金行为将导致租赁合同关系自动终止，故原告于2017年11月29日发函给被告，要求被告于2017年11月30日前退租，将租赁房屋返还给原告，然而被告收到后未予理会，继续在孵化场地办公。因原告多次收到长江慧控科技（武汉）有限公司（以下简称长江慧控公司）对被告漏水问题的投诉并要求原告赔偿因被告厕所漏水导致其经济损失费2892.48元，原告曾分别于2017年11月27日、11月29日及12月5日多次向被告反映其公司厕所漏水问题，希望被告尽快予以维修，但被告一直未彻底解决，原告只得垫付维修费雇人维修并垫付慧控公司索赔的经济损失费。为此原告于2017年12月29日以书面回函形式正式通知被告上述事宜，然而被告收到此函后于2017年12月30日回函，明确表示将拒付租金。为避免被告一直占用涉案孵化场地，原告于2018年3月12日代替被告对涉案孵化场地进行了清理腾退。被告在租赁房屋过程中拒不履行主要义务的行为，严重违反了双方协议约定，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告全部诉讼请求。被告鸿云科技公司辩称，1、房屋租赁合同关系和物业服务合同关系是两个独立的法律关系，不能合并审理。2、《孵化服务合同》第二条第一款中约定：合同签订后五个工作日内交前三个月的房屋租金，逾期视为本合同无效，被告按双方前期签订合同退出园区。合同自被告没有缴纳租金即解除，原被告并未形成新的租赁合同关系，而仅形成了事实租赁关系，被告仅应当承担2017年11月25日至12月30日产生的房屋占用费，原告关于合同解除及主张违约金的诉讼请求应当被驳回。3、《孵化服务合同》约定正常的房屋维修责任由原告承担，原告在没有证据证明厕所漏水是被告使用不当造成的情况下，应自行承担厕所漏水产生的维修费用以及因此造成的第三人损失。4、原告于2017年12月28日向被告发出的《催款函》中主张，房租、滞纳金、厕所维修费以及长江慧控公司损失费由被告承担并表示如28日当日17:00前不支付上述款项，被告将无法办理腾退，后又于2017年12月29日发函要求缴纳以上费用后尽快搬离。原告主张无理费用，并表示若被告不支付就不能办理物品外出手续，后将原告大门上锁控制，导致被告无法腾退房屋，故被告无法进行房屋腾退系因原告阻止而非被告自身原因，由此产生的房屋占用费、物业费、房屋腾退费用及相关利息应由原告自担损失。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年11月25日，杨园创业园公司（甲方）与鸿云科技公司（乙方）签订《孵化服务合同》，合同的主要内容是，杨园创业园公司将位于武汉市武昌区和平大道1004号3号楼第4层建筑面积为710平方米的孵化场地出租给鸿云科技公司使用，租赁期限为2017年11月25日起至2018年6月4日止。租金为人民币50元/平方米/月，3个月租金合计人民币106500元。合同签订后，5个工作日内交前三个月的房屋租金，逾期视为本合同无效，自动终止合同关系，鸿云科技公司按双方前期签订合同退出园区。合同第六条甲方应承担的义务第二款约定，甲方配合物业管理公司对楼房及其附着物定期检查并承担正常的房屋维修，乙方有配合协助的义务。合同第七条乙方应承担的义务第三款约定，因使用不当或其他人为原因造成楼房或设备损坏的应当予以修复，并赔偿因此给甲方造成的损失；第八款约定，租赁期满如不续租或因解除合同退租的，乙方应在期满当日起前三日内或解除合同当日起三日内腾出全部承租的房屋。合同第三部分合同争议解决及其他第三条约定，乙方违反合同，不按约定的收费标准和时间交纳房租等其他费用的，甲方有权解除合同；乙方收到甲方解除合同通知函后，如未全额补交所拖欠房租及违约金（从逾期之日起逐日按月房租的千分之五收取违约金），则视为乙方违约，同意解除合同。第四条约定，乙方承租期满不再续租或因解除合同而退租，未按本合同“第一部分场地（房屋）租赁”第七条第八款规定的时间腾空房屋的，甲方有权按租赁房屋进行有效控制（如更换锁具等），并收取房屋租金，且逐日按月房租的千分之五收取违约金，并承担由此造成甲方的其他经济损失；逾期五日以上的，甲方有权清退乙方，乙方所遗留的所有资产将视为无主物，由甲方自行处置，乙方对此不持任何异议，所造成的所有损失由乙方自行承担。合同还对其他权利和义务进行了约定。在订立上述租赁合同当日，杨园创业园公司（甲方）和鸿云科技公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同的主要内容是，鸿云科技公司承租杨园创业园公司的位于武汉市武昌区和平大道1004号3号楼第4层建筑面积为710平方米的孵化场地，乙方接受甲方的物业服务，物业服务期限自2017年11月25日起至2018年6月4日止。物业管理费用为人民币5元/月/平米，每月共计3550元，每季度为10650元。乙方在合同签订之日支付2017年11月25日至2018年2月24日物业管理费共计10650元，此后物业管理费每季度支付一次，由乙方在每季度前十日内支付给甲方。乙方未能按规定时限交纳甲方应收的费用，每逾期一天，按所欠各项费用总金额的百分之三收取违约金。逾期超过十五日的甲方有权解除合同。合同还对其他权利和义务进行了约定。上述租赁合同及物业服务合同订立后，鸿云科技公司未向杨园创业园公司交纳房屋租金及物业管理费。2017年11月29日，杨园创业园公司向鸿云科技公司送达《工作联系函》，该函的主要内容是因未收到鸿云科技公司房租款，按照合同约定要求鸿云科技公司于2017年11月30日17点之前退租并返还房屋。同日，杨园创业园公司函告鸿云科技公司，要求2017年12月1日前解决厕所漏水现象，逾期未解决杨园创业园公司将安排专业人员进行维修并将所产生的费用从鸿云科技公司房屋押金中扣除。2017年12月28日，杨园创业园公司函告鸿云科技公司于2017年12月28日17:00时前缴清2017年11月25日至2017年12月29日房租及物业费用45558元、厕所维修费用19000元、房租滞纳金6833.75元、案外人长江慧控公司损失费2892.48元，共计74284.23元，逾期不交纳费用导致无法正常办理退租及物品外出正常手续，由此产生的后果由鸿云科技公司承担。2017年12月30日，针对杨园创业园公司的上述来函，鸿云科技公司复函称其不同意承担厕所维修费用、长江慧控公司损失费，由于杨园创业园公司发函不能办理退租和物品外出正常手续，造成其原定于2017年12月29日的搬家计划无法实施，相关后果应由杨园创业园公司承担。杨园创业园公司回函要求鸿云科技公司尽快交纳相关款项、维修厕所、搬离物品，对超出合同期限的时间将按相关标准核算占用费。嗣后，杨园创业园公司采取更换锁具等措施对租赁房屋进行控制，阻拦鸿云科技公司搬离物品。2018年3月12日，杨园创业园公司将鸿云科技公司所租房屋予以清理腾退。以上事实有《孵化服务合同》、《物业服务合同》、《工作联系函》四份、《催款函》二份、《复函》、《关于鸿云科技复函的回函》、2018年1月份水电费缴纳通知、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，关于《孵化服务合同》及《物业服务合同》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。杨园创业园公司与鸿云科技公司签订的《孵化服务合同》约定，合同签订后，5个工作日内交前三个月的房屋租金，逾期视为本合同无效，自动终止合同关系，可以认定鸿云科技公司按照合同约定的期限和金额交纳房屋租金是《孵化服务合同》生效的条件。由于鸿云科技公司未按合同约定向杨园创业园公司交纳房屋租金，《孵化服务合同》所附生效条件未成就，不发生法律效力，杨园创业园公司与鸿云科技公司签订的《物业服务合同》系《孵化服务合同》的从合同，亦不发生法律效力。杨园创业园公司主张鸿云科技公司依照合同约定支付因逾期交纳房屋租金及物业管理费产生的违约金缺乏依据，本院不予支持。鸿云科技公司无理由继续占有使用房屋，应将案涉房屋返还给杨园创业园公司，并参照合同约定的租金及物业费标准向杨园创业园公司给付占有房屋期间的房屋占有使用费及物业管理费。2017年12月29日，鸿云科技公司准备搬离案涉房屋，杨园创业园公司以鸿云科技公司未缴清费用为由阻止其进行腾退，由此造成损失的扩大应由杨园创业园公司自行承担。鸿云科技公司应给付自2017年11月25日起至2017年12月29日止的房屋占有使用费40849.32元（35500元/月×12个月÷365天×35天）及物业管理费4084.93元（3550元/月×12个月÷365天×35天）。杨园创业园公司主张鸿云科技公司支付自2017年12月30日起至2018年3月12日止的房屋占有使用费、物业管理费及利息，本院不予支持。关于各项费用的承担。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。杨园创业园公司主张鸿云科技公司支付租赁期间欠付水电费1582元，本院予以支持。厕所内水管系案涉房屋内的固有设施，杨园创业园公司未提交充分证据证明厕所漏水系由鸿云科技公司使用不当造成，其主张鸿云科技公司支付厕所维修费19000元及因厕所漏水导致第三人索赔的经济损失费2892.48元，本院不予支持。因杨园创业园公司对案涉房屋采取更换锁具等控制措施，致使鸿云科技公司无法自行腾退，杨园创业园公司主张鸿云科技公司支付清理费8000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告湖北鸿云科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉杨园教育科技创业园有限公司自2017年11月25日起至2017年12月29日止的房屋占有使用费40849.32元及物业管理费4084.93元，共计44934.25元；二、被告湖北鸿云科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉杨园教育科技创业园有限公司水电费欠款1582元；三、驳回原告武汉杨园教育科技创业园有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5058元，减半收取计2529元，由被告湖北鸿云科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 周 杰二〇一九年八月一日书记员 严橄玲