湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初567号原告九龙仓（长沙）置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放西路**（国金中心）。法定代表人陈国邦，董事长。委托代理人唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。委托代理人潘静，国浩律师（长沙）事务所律师。被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司，住，住所地长沙市开福区新河街道湘江北路**北辰时代广场**写字楼**房/div>法定代表人易晓芳，总经理。委托代理人伍姣，湖南鼎昌律师事务所律师。原告九龙仓（长沙）置业有限公司（以下简称九龙仓置业公司）与被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司（以下简称未失餐饮公司）房屋租赁合同一案，于2019年4月15日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓置业公司的委托代理人唐霞、潘静，被告未失餐饮公司的委托代理人伍姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九龙仓置业公司请求法院判令：1、确认原告、被告2017年8月16日签订的《租赁合同》于2018年11月30日解除；2、被告向原告支付租金267030元；3、被告向原告支付推广费11610元；4、被告向原告支付商场服务费81270元；5、被告向原告支付水费205.8元；6、被告向原告支付电费720.32元；7、被告向原告支付逾期支付上述费用所产生的滞纳金14779.41元（滞纳金以分段所欠各项费用为基数，按照每日0.03%的标准暂计算至2019年2月15日，之后的滞纳金按照上述标准计算至被反诉被告付清所欠费用之日止）；8、被告向原告支付占用使用费145499.51元；9、被告向原告赔偿损失383130元；10、被告向原告支付装修期租金393366.77元；11、被告向原告支付律师费34951元；12、被告向原告支付公证费4000元；13、由被告承担全部诉讼费用。被告未失餐饮公司辩称：一、九龙仓置业公司未向未失餐饮公司告知楼层承重情况，也并未将租赁商铺之结构图和建筑图交给未失餐饮公司，构成违约；二、九龙仓置业公司存在过错。装修施工前，双方一直因消防报建达不成一致（九龙仓置业公司指定的消防公司报价高于市场价3倍），而消防必须先行施工，导致未失餐饮公司一直未进场施工；施工过程中，九龙仓置业公司一直要求未失餐饮公司修改施工图纸，使得工程延误，严重影响了施工进度，造成未失餐饮公司不能如期开业，给未失餐饮公司造成巨大损失；三、2017年8月8日，未失餐饮公司已经向九龙仓置业公司支付了429570元的合同保证金，2018年3月27日，支付了4万元服务费保证金，九龙仓置业公司免除了未失餐饮公司3月25日至5月6日的租金等其他费用，未失餐饮公司自5月7日之后都按时支付了每月的租金，每月租金和其他费用共计548914.97元、九龙仓置业公司于2018年12月27日清点租赁场地，未失餐饮公司未收回清点的物品，直接造成未失餐饮公司装修的经济损失达200多万元；四、场地占用使用费、律师费和公证费的诉讼请求没有法律依据，不予认可；五、损失赔偿及装修期的租金，加重了未失餐饮公司的义务，属于格式条款，无效；六、水费、电费收取滞纳金不符合法律的规定。经审理查明：2017年8月16日，九龙仓置业公司、未失餐饮公司签订《租赁合同》，合同约定：未失餐饮公司承租九龙仓置业公司位于长沙市芙蓉区牌楼长沙国金中心商场第四层Ｌ451号商铺；租赁面积约为387平方米，租赁期限为4年；首年的租金为230元／月／平方米，第2年的租金为250元／月／平方米，第3年的租金为270元／月／平方米；第四年的租金为290元／月／平方米；商铺交付日期暂定在2017年8月1日或之后，实际交付日期以九龙仓置业公司在交付通知书所述之日期为准，装修期以九龙仓置业公司将租赁场地交付未失餐饮公司的实际交付日期起计3个月，装修期免收租金，但仍需支付商场服务费、推广费及其他杂费；未失餐饮公司须按月向九龙仓置业公司或管理单位支付商场服务费、推广费及其他杂费，商场服务费为每月每平方米70元，推广费为每月每平方米10元；未失餐饮公司须于签订本租赁合同之日向九龙仓置业公司缴纳429570元（即三个月最高租金、商场服务费、推广费）作为租赁保证金，未失餐饮公司未能按照本租赁合同遵守所载任何条款或条件，则九龙仓置业公司有权没收保证金，租赁期满，经九龙仓置业公司验收确认结算及验收无误后，九龙仓置业公司将在30日内无息退还所交纳保证金的70％，其余30％将在合同终止后3个月内如无消费者投诉、行政处罚等则无息退还；未失餐饮公司应于每月首个工作日或之前向九龙仓置业公司支付保底租金，同时须按照九龙仓置业公司或管理单位的规定，于账单指定的日期前支付商场服务费、推广费及所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费及有关费用；逾期未付之租金或其他费用，未失餐饮公司须从第2个工作日起向九龙仓置业公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；若未失餐饮公司拖欠九龙仓置业公司的款项超过7日，九龙仓置业公司有权解除租赁合同，收回租赁场地，并随时扣留并代为出售未失餐饮公司留置于租赁场地的商品或其他财产；除九龙仓置业公司同意续租外，未失餐饮公司应在租赁合同届满当日或因依本租赁合同提前终止日当日内将租赁场地返还，未经九龙仓置业公司书面同意可以逾期返还租赁场地的，每逾期1日，未失餐饮公司应以本租赁合同所规定的日租金（含保底租金或提成租金）标准的1.5倍向九龙仓置业公司支付租赁场地占用费；若因未失餐饮公司违反、不遵守、不履行租赁合同导致九龙仓置业公司提前终止合同，九龙仓置业公司有权要求未失餐饮公司补缴装修期内所有租金，九龙仓置业公司除有权依本租赁合同约定不退还未失餐饮公司支付的全部保证金外，同时九龙仓置业公司还有权要求未失餐饮公司赔偿九龙仓置业公司因租赁场地空置而产生的损失及可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本租赁合同当月未失餐饮公司应当向九龙仓置业公司支付租金、商场服务费、推广费标准之三个月应缴付金额；九龙仓置业公司向未失餐饮公司书面催付租金、商场服务费、推广费和其他费用引起的合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或九龙仓置业公司因行使本租赁合同项下任何权利而引起的一切合理费用均由未失餐饮公司承担；本租赁合同及附件均为本租赁合同不可分割的一部分。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。此后，九龙仓置业公司、未失餐饮公司双方又签订《补充合同》,约定未失餐饮公司承租九龙仓置业公司Ｌ451号商铺外的Ｌ451ＬＡ平台位置，该平台外摆位置的实测面积为80平方米，租赁期为实际交付日期起计3年，每月费用为40元／月／平方米。上述合同签订后，未失餐饮公司向九龙仓置业公司支付房屋租赁保证金429570元和服务费保证金4万元（其中2万元为装修保证金，12384元为装修服务费，6192元为装修垃圾建筑清运费，1424元为2018年3月31日前的推广费和商场服务费），九龙仓置业公司于2017年12月25日向未失餐饮公司交付了租赁物，但未失餐饮公司未按照合同约定支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用，未失餐饮公司欠付九龙仓置业公司2018年9月1日至2018年11月30日期间租金267030元、推广费11610元、商场服务费81270元，欠付2017年12月25日至2018年10月17日水费205.8元，欠付2018年6月11日至2019年1月2日电费720.32元，欠付装修期间租金（2017年12月25日至2018年5月6日）393366.77元。2018年11月15日，九龙仓置业公司委托国浩律师（长沙）事务所向未失餐饮公司邮寄《律师函》，要求未失餐饮公司支付欠缴租金、推广费、商场服务费、电费等费用,拒不支付，将行使合同解除权。2018年11月29日，九龙仓置业公司根据合同约定以及法律规定行使合同解除权，向未失餐饮公司送达了《解除租赁合同通知书》，通知未失餐饮公司自收到本通知之日起解除双方签订的《租赁合同》，该通知于2018年11月30日邮寄送达至未失餐饮公司。2018年12月19日，九龙仓置业公司通过公证的方式向未失置业公司送达《告知函》，告知未失置业公司合同解除事宜及公证清点的时间。2018年12月27日，长沙市公证处对租赁场地进行了证据保全公证。同年12月28日，九龙仓置业公司通过公证的方式向未失置业公司送达《告知函》，告知其合同解除及证据保全公证的相关事宜，并要求其于2019年1月2日搬离租赁场地。2019年1月2日，九龙仓置业公司收回租赁场地。另查明：1、九龙仓置业公司与国浩律师（长沙）事务所签订委托代理合同，委托国浩律师（长沙）事务所代理九龙仓置业公司与未失餐饮公司房屋租赁合同纠纷一案，九龙仓置业公司按约定向国浩律师（长沙）事务所支付律师代理费34951元。2、九龙仓置业公司因进行证据保全公证共支付公证费用4000元。3、九龙仓置业公司陈述其起诉状中的租金数额已经冲抵了未失餐饮公司缴纳的2万元装修保证金。以上事实有租赁合同及附件、交付通知书、租赁场地交接表、商铺交接清单、律师函、解除租赁合同通知单、商铺及水电交接清单、告知函、委托代理合同及当事人陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，九龙仓置业公司与未失餐饮公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，九龙仓置业公司向未失餐饮公司交付了合同约定的租赁房屋，符合合同约定。未失餐饮公司未按合同约定支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用，属于违约行为。根据《房屋租赁合同》约定，九龙仓置业公司有权解除与未失餐饮公司签订的房屋租赁合同。2018年11月30日，九龙仓置业公司根据合同约定以及法律规定行使合同解除权，向未失餐饮公司邮寄送达了《解除租赁合同通知书》。合同自解除合同的通知到达对方时解除，故双方签订的房屋租赁合同自2018年11月30日未失餐饮公司签收该函件之日起已解除。关于支付租金、推广费、商场服务费、电费、水费等费用的问题。现未失餐饮公司尚欠九龙仓置业公司租金267030元、推广费11610元、商场服务费81270元、水费205.8元、电费720.32元，合计360836.12元，应予支付。关于占用使用费的问题。未失餐饮公司在2018年11月30日合同解除后，仍占用租赁房屋至2019年1月2日，应按合同约定以本租赁合同所规定的日租金（含保底租金或提成租金）标准的1.5倍向九龙仓置业公司支付租赁场地占用费，故九龙仓置业公司要求未失餐饮公司支付145499.51元的诉讼请求，本院予以支持。综合考量本案实际情况，九龙仓置业公司已收取未失餐饮公司房屋租赁保证金429570元和装修保证金2万元应予抵扣未失餐饮公司欠付租金、推广费、商场服务费等费用，故经抵扣未失餐饮公司仍应支付九龙仓置业公司欠款56765.63元。关于支付逾期滞纳金、赔偿损失、支付装修期租金的问题。合同约定未失餐饮公司未能按照本租赁合同遵守所载任何条款或条件，则九龙仓置业公司有权没收保证金；逾期支付租金等费用应从第2个工作日起向九龙仓置业公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金；未失餐饮公司原因导致提前解除租赁合同，九龙仓置业公司有权要求未失餐饮公司赔偿九龙仓置业公司因租赁场地空置而产生的损失及可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本租赁合同当月未失餐饮公司应当向九龙仓置业公司支付租金、商场服务费、推广费标准之三个月应缴付金额赔偿损失，九龙仓置业公司还有权要求未失餐饮公司补缴装修期内所有租金，均是对未失餐饮公司违约责任的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中，未失餐饮公司认为该约定违约金明显过高，九龙仓置业公司并未提供造成其损失的直接证据，根据公平原则，结合本案的实际情况，本院酌定按欠付租金等费用总额的5％支付违约金。关于支付律师费、公证费的问题。合同约定九龙仓置业公司向未失餐饮公司书面催付租金、商场服务费、推广费和其他费用引起的合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或九龙仓置业公司因行使本租赁合同项下任何权利而引起的一切合理费用均由未失餐饮公司承担。现因未失餐饮公司欠付租金等费用而酿成纠纷，九龙仓置业公司对租赁的场地进行了证据保全及委托国浩律师（长沙）事务所代理九龙仓置业公司与未失餐饮公司房屋租赁合同纠纷一案，并支付公证费4000元、律师代理费34951元。九龙仓置业公司现九龙仓置业公司要求未失餐饮公司承担其支付律师费34951元、公证费4000元，符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告九龙仓（长沙）置业有限公司、被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司于2017年8月16日签订的《租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司于本判决生效后五日内向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付欠付费用56765.63元；三、被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告九龙仓（长沙）置业有限公司违约金2838.28元；四、反诉被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司于本判决生效后五日内向反诉原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付律师费34591元；五、被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司于本判决生效后五日内向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付公证费4000元；如未按本判决指定的期限履行上述第二、三、四、五项给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、驳回原告九龙仓（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费8415元，由被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  朱星辉人民陪审员  朱跃进人民陪审员  张兰英二〇一九年八月十四日法官助理吴静书记员游洁