河南省漯河市郾城区人民法院行 政 裁 定 书（2019）豫1103行初46号原告：漯河迎丰化工有限责任公司，住所地：漯河市郾城区孟南开发区太行山路中段西侧。法定代表人：王向云，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋泮文，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟水丽，该公司员工。被告：漯河市自然资源和规划局，住所地：漯河市淞江路**。法定代表人：王喜成，该局局长。委托诉讼代理人：牛胜辉，该局房产交易处工作人员。委托诉讼代理人：安建业，河南永力律师事务所律师。第三人：漯河泰丰化工有限责任公司，住，住所地：漯河市召陵区人民东路**办公地址：郾城区孟庙镇文明路155号河南豫缘春酒业公司院内。法定代表人：曹云超，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟美平，该公司会计。委托诉讼代理人：娄梦，河南恩达律师事务所律师。原告漯河迎丰化工有限责任公司（以下简称迎丰公司）诉被告漯河市自然资源和规划局（以下简称市自规局）、第三人漯河泰丰化工有限责任公司（以下简称泰丰公司）房屋行政登记一案，本院于2019年3月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告迎丰公司委托诉讼代理人蒋泮文、孟水丽，被告市自规局委托诉讼代理人牛胜辉、安建业，第三人泰丰公司委托诉讼代理人孟美平、娄梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迎丰公司诉称：原住房保障与房屋管理局于2007年7月根据第三人单方申请，将原告所有的位于原厂区西南角第**宿舍楼(原房产证号漯房字第**)单方过户给第三人，证号为20××36号，原告对此毫不知情，此次过户登记的依据是原告与第三人2005年8月20日签订的厂房买卖协议，而该协议第一条第二款约定“以上甲方出售资产的具体名称、规格、数量等以双方签字认可的出售资产清单为准”，泰丰公司单方申请登记时，并未提供双方签字认可的出售资产清单，事实上双方签字认可的出售资产清单中并无该四层宿舍楼，原告并未将该宿舍楼（非生产经营性资产）转让给第三人，被告为第三人办理该四层宿舍楼产权过户登记时疏于审查，玩忽职守，在没有相关证据证明的情况下，办理了过户登记，过户登记行为违法，侵害了原告合法权益，上述事实有（2017）豫1104刑初424号刑事判决书等证据可以证明，被告接收了原住房保障与房屋管理局的职能，为维护原告合法权益，请求：1、确认被告为第三人泰丰公司办理房产证号为20××36号过户登记行为违法；2、本案诉讼费由被告承担。被告市自规局辩称：一、被答辩人的诉请已过法定六个月的起诉期限，应裁定驳回其起诉。答辩人于2007年7月10日受理泰丰公司申请将涉案房产转移登记至泰丰公司名下。2015年8月4日，漯河远洋肥业有限责任公司起诉原漯河市住房保障和房屋管理局行政登记违法，请求撤销20××36号房产证。当时，被答辩人的法定代表王向云作为漯河远洋肥业有限责任公司的法定代表人参加了诉讼。足以认定被答辩人至少在2015年8月4日就知道答辩人为泰丰工公司办理涉案房屋登记的行政行为，其起诉期限应自2015年8月5日开始计算至2016年2月4日。因此，被答辩人的起诉早已超过行政诉讼法第四十六条规定的六个月起诉期限。法院应依据行政诉讼法解释第六十九条第一款第二项规定，裁定驳回被答辩人的起诉。二、虽然被答辩人对涉案房产的转移登记有异议，但答辩人为泰丰公司办理转移登记涉案房产的行为并不违法。2007年7月10日，泰丰公司申请涉案房产转移登记时，提交了转移登记申请书、涉案房产登记所有权人原郾城县第一化肥厂主管单位原郾城县财政局出具的同意涉案房产转移的证明、房产证、厂房买卖协议、转让房产评估报告等文件,符合登记时适用的（城市房屋权属登记管理办法）第十七条第二款申请转移登记的形式要件规定。被答辩人与泰丰公司签订的厂房买卖协议第一条约定甲方（被答辩人）出售的资产为两项，第一项为位于漯河市人民东路111号共32幢18335平米的厂房（答辩人转移登记27幢）；第二项为车辆及其他资产，在该项下方注明以上甲方出售资产的具体名称、规格、数量等以双方签字认可的出售资产清单为准。第三条第一项约定厂房（房产证、施工图纸等）应在本协议生效之日起五个工作日内移交给乙方。根据以上两条约定，结合交易习惯，通常应理解为办了房产证的房产以房产证登记为准，未办理房产证的房产、车辆及其他资产以清单为准。除非双方明确约定涉案（南单楼）房产不在转让范围，否则，就不能排除被答辩人转让的房产包括房产证上登记的南单楼。事实上，房产证上登记的房产与资产清单记载的房产不冲突、不重叠，相互没有关联，房产证上登记的房产均不在清单上记载。且，答辩人作为房屋登记机关只对已登记的房产转移作形式审查，不作实体审查；未登记的房产即使转让也不是登记机关的审查范围。因此，答辩人收到泰丰公司提交的已符合转移登记要求的文件后，不要求泰丰公司提交与转移登记无关的清单，符合当时房屋登记办法及内部操作规范规定，并不违法。综上，答辩人为泰丰公司办理涉案房产转移登记的行为并不违法，被答辩人的诉请已过法定的起诉期限，法院应当驳回被答辩人的起诉。第三人泰丰公司陈述：一、迎丰公司因严重资不抵债已于2006年4月3日被漯河市郾城区法院依法宣告破产；且已经终结破产程序。在迎丰公司终结破产程序以后，破产清算组依法应当办理注销登记。2006年10月11日，郾城区人民法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第96条之规定宣告迎丰公司终结破产程序。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第97条规定，终结破产程序以后，破产清算组应当办理注销登记。二、迎丰公司因被漯河市郾城区法院依法宣告破产而依法终止，其民事权利能力和民事行为能力已经依法消灭，依法应向登记机关办理注销登记并公告。《民法通则》第三十六条：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。《民法通则》第四十条：法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。《民法通则》第四十五条：企业法人由于下列原因之一终止：（一）依法被撤销；（二）解散；（三）依法宣告破产；（四）其他原因。《民法通则》第四十六条：企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。2006年4月3日，迎丰公司因严重资不抵债被漯河市郾城区法院依法宣告破产，根据《民法通则》第四十五条规定，迎丰公司已经依法终止，应当进行清算，停止清算范围外的活动。迎丰公司作为一个企业法人的民事权利能力和民事行为能力，因为法人终止而依法消灭。三、迎丰公司的起诉超过《行政诉讼法》规定的6个月的诉讼时效，依法应当驳回其诉求。2015年2月2日，漯河远洋肥业有限公司向漯河市召陵区法院提起民事诉讼，漯河远洋肥业有限公司向法院提交的《民事起诉状》显示，漯河远洋肥业有限公司在起诉时已经知道原证证号为漯房字第**涉案单身职工宿舍楼所有权人已经转移登记为泰丰公司，房产证号已经变更为漯为漯房权字**015年8月4日，漯河远洋肥业公司以所谓的以房抵债《协议》为由，以漯河市房管局为被告、以泰丰公司为第三人向郾城区法院提起行政诉讼，要求撤销漯河市房管局为泰丰化工有限公司颁发的颁发的漯房权字**有权证；漯河市工商局工商登记档案证明，漯河远洋公司肥业有限公司和迎丰公司的法定代表人是同一个人——王向云。也就是说，早在2005年2月2日，迎丰公司就已经知道涉案房产被登记在泰丰公司名下，原证号为漯证号为漯房字第**有权人已经变更为泰丰公司。迎丰公司应当在法定6个月的时效期限内提起诉讼。迎丰公司直到2019年3月1日以后才就此提起行政诉讼，时间已经过去超过4年之久，远远超过《中华人民共和国行政诉讼法》规定的6个月的诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。四、根据迎丰公司与漯河远洋肥业有限公司2008年5月27日签订的以房抵债《协议》，迎丰公司已经不再享有涉案楼房（房产证号为房产证号为漯房字第**利（泰丰公司本来就不认为迎丰公司对涉案楼房享有任何权利）。迎丰公司与漯河远洋肥业有限公司2008年5月27日签订以房抵债《协议》双方约定，迎丰公司把涉案楼房（房产证号为漯房产证号为漯房字第**远洋公司；该协议自双方签章之日起生效。双方签章日期为2008年5月27日。根据该《协议》，迎丰公司已经不再享有涉案楼房(房产证号为漯房房产证号为漯房字第**2015年2月2日，漯河远洋公司以该《协议》为由，向漯河市召陵区法院提起民事诉讼，向泰丰公司主张权利。2015年8月4日，漯河远洋公司以该《协议》为由，以漯河市房管局为被告、以泰丰公司为第三人向郾城区法院提起行政诉讼，要求撤销漯河市房管局为泰丰公司颁发的漯房权字×颁发的漯房权字**、被告为泰丰公司实施的房屋权属登记行政行为符合客观事实，证据确实充分，适用法律、法规正确，当予以维护。（一）、根据2005年8月20日泰丰公司与迎丰公司签订的《厂房买卖协议》，涉案单身职工宿舍楼已经转让给了泰丰公司。2005年8月20日，迎丰公司与泰丰公司签订的《厂房买卖协议》第三条约定：“厂房(包括房产证、施工图纸)应于本协议生效之日起五个工作日内移交给乙方(泰丰公司)。”迎丰公司已经按约定把包括本案争议的职工宿舍楼的房产证交付给泰丰公司并由泰丰公司用于产权过户。迎丰公司在《厂房买卖协议》中或者在房产证上，都没有关于“本案争议的职工宿舍楼”不是交易标的的意思表示或者相应排除交易的标识。（二）《厂房及车辆买卖清单》不能证明涉案单身职工宿舍楼没有转让给泰丰公司。1、不仅仅是涉案的单身职工宿舍楼，漯字第05××69号房产证上登记的楼房均不在《厂房及车辆买卖清单》上；《厂房及车辆买卖清单》上列明的所谓厂房也都不在漯字第05××69号房产证上。这只能证明一个事实，转让厂房的范围是，有房产证的以房产证为准，没有房产证的，以清单为准。2、双方虽然约定以清单为准，但同时第三条也约定：“厂房（包括房产证、施工图纸）应于本协议生效之日起五个工作日内移交给乙方（泰丰公司）。”这一约定说明，《厂房及车辆买卖清单》并不是《厂房买卖协议》约定转让标的的唯一依据，房产证也是《厂房买卖协议》约定转让标的的依据之一。（三）泰丰公司一直对涉案楼房行使着管理权、使用权。迎丰公司收取职工的住房保证金由泰丰公司陆续退还职工。（四）以下事实也充分证明，迎丰公司在进入破产还债程序前，已经把包括涉案单身职工宿舍楼在内的全部固定资产转让给了泰丰公司。在郾城区人民法院审理迎丰公司破产一案中，2006年8月24日，漯河慧光会计师事务所出具的漯慧会审字[2006]089号《漯河迎风公司审计报告》证明：2005年迎丰公司的全部固定资产已陆续转让给泰丰公司。2006年10月9日漯河迎丰公司清算组向郾城法院出具的《迎丰公司破产财产分配情况的报告》证明，迎丰公司被宣布破产还债时，已经没有实物资产。2006年10月11日，郾城法院作出（2006）郾民二破字第1-3号破产程序终结裁定书，裁定终结迎丰公司破产程序。从2005年8月20日迎丰公司向泰丰公司交付房产，到迎丰公司终结破产程序，迎丰公司对涉案楼房的权属没有提出过任何异议。（五）根据2005年月泰丰公司与迎丰公司签订的《厂房买卖协议》，涉案单身职工宿舍楼已经转让给了泰丰公司，这一事实具有充分法律依据。2006年1月20日，泰丰公司已经取得本案争议房屋的土地使用权，根据“房随地走”的原则，本案争议房屋的所有权于2006年1月20日已经归泰丰公司所有。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”《城市房地产管理法》32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《物权法》182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”上述法律规定充分说明房产和地产是不可分割的一个整体。泰丰公司在2006年1月20日取得漯河市人民政府颁发的包括本案争议楼房在内的土地使用权的同时，就已经依法取得了该宗土地上楼房的所有权。综上所述，漯河市房管局为泰丰公司实施的房屋权属登记行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，根据《行政诉讼法》第69条之规定，请求人民法院依法驳回迎丰公司的起诉或者诉讼请求。经审理查明：1994年12月20日，经郾城县股份制改革领导小组办公室批准，郾城县第一化肥厂改制为原告迎丰公司。2001年9月26日，原郾城县国有资产管理局与迎丰公司签订的资产转让合同第七条显示，郾城县第一化肥厂的土地房产使用权由迎丰公司顺延使用，并拥有处置权。2005年8月20日，原告迎丰公司（甲方）与第三人泰丰公司（乙方）签订了一份《厂房买卖协议》，泰丰公司购买迎丰公司的厂房及车辆等资产。协议第三条第一项显示：“厂房（包括房产证、施工图纸等）应于本协议生效之日起五个工作日内移交给乙方”。2006年1月20日，泰丰公司取得包括涉案房屋所占用的土地在内的土地使用权证，证号为漯国用（2006）第000192号。2007年7月10日，第三人泰丰公司向原漯河市房管局提出涉案房屋所有权转移登记申请，2007年7月18日，原漯河市房管局将原为郾城县第一化肥厂所有的，房产证号为漯房字第房产证号为漯房字第**屋），转移登记为第三人泰丰公司，向第三人泰丰公司颁发了涉案房屋的漯河市房权证召陵区字第**房屋所有权证。2015年1月15日，因涉案房屋已被政府征收后拆除，原漯河市房管局对涉案房屋所有权证办理了注销登记。另查明，1、2006年4月29日，本院受理了迎丰公司破产一案。2006年8月24日，漯河慧光会计师事务所出具的漯慧会审字[2006]089号《迎丰公司审计报告》显示：2005年迎丰公司的全部固定资产已陆续转让给泰丰公司。2006年10月9日迎丰公司破产清算组向本院出具的《迎丰公司破产财产分配情况的报告》中显示，迎丰公司被宣布破产还债时，无实物资产。2006年10月11日，本院作出（2006）郾民二破字第1-3号破产程序终结裁定书，裁定终结破产程序。2、原漯河市工商行政管理局2017年1月13日出具的“私营企业基本注册信息查询单”显示，迎丰公司经营期限从2004年12月17日起，2007年12月9日止。企业状态为吊销，企业法人为王向云。漯河远洋肥业有限公司企业法人也为王向云。3、2008年5月27日，漯河远洋肥业有限公司与迎丰公司签订了协议，漯河远洋肥业有限公司代迎丰公司偿还中国银行郾城支行借款本息375万余元后，迎丰公司将涉案房产抵偿给漯河远洋肥业有限公司。4、2015年8月4日，漯河远洋肥业有限公司向本院提起行政诉讼，请求撤销原漯河市房管局为第三人泰丰公司颁发的涉案房产证。本院于2015年12月23日作出（2015）郾行初字第00060号行政裁定书，以漯河远洋肥业有限公司不具备原告主体资格为由，裁定驳回了漯河远洋肥业有限公司的起诉。漯河远洋肥业有限公司不服，上诉于漯河市中级人民法院。漯河市中级人民法院于2016年4月20日作出（2016）豫11行终37号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。漯河远洋肥业有限公司仍不服，向河南省高级人民法院申请再审，后于2018年5月11日自愿撤回再审申请。5、2018年3月29日漯河市召陵区人民法院作出的（2017）豫1104刑初424号刑事判决书查明：2007年7月，原漯河市房管局房屋产权交易管理处确权科科长徐小勇、受理科副科长徐军伟，在负责对泰丰公司房屋转移登记申请进行审核的工作中，严重不负责任，在未核查清楚转让双方签订的房屋买卖协议及转让清单的情况下，将迎丰公司未转让给泰丰公司的“南单楼”（涉案房屋）转移登记给泰丰公司。本案经本院审判委员会研究认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”。本案中，漯河远洋肥业有限公司于2015年8月4日向本院提起行政诉讼，请求撤销原漯河市房管局为第三人泰丰公司颁发的涉案房产证时，因漯河远洋肥业有限公司与本案原告迎丰公司的法定代表人同为王向云，原告迎丰公司应当已经知道被告为第三人泰丰公司颁发的涉案房产证的具体行政行为。根据上述法律规定，原告迎丰公司应该自2015年8月4日起一年内即2015年8月4日至2016年8月3日之间向本院提起行政诉讼，原告迎丰公司于2019年3月6日提起本案诉讼，已超过上述法律规定的起诉期限。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第二项之规定，裁定如下：驳回原告漯河迎丰化工有限责任公司的起诉。本案不收取案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  蔡桂花人民陪审员  柳书平人民陪审员  吕广华二〇一九年八月二十九日书 记 员  王思嘉