贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3340号上诉人（原审被告）：遵义聚晨置业投资有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区龙坑街道办事处和平大道谢家社区。统一社会信用代码91520321080659365Q。法定代表人：朱冬林，董事长。委托诉讼代理人：周厚可，贵州十朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：母光亮，男，1977年4月10日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：王君琴，女，1978年1月16日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人遵义聚晨置业投资有限公司（以下简称聚晨公司）因与被上诉人母光亮、王君琴房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。聚晨公司上诉请求：请求撤销一审判决第三项。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人并不存在根本违约行为。1.被上诉人在购房前看房时，由上诉人的工作人员带领到所购门面处进行了实地查看，此时被上诉人所购门面已基本完工，能明显从现场看出门面内保留有承重柱和井道口的位置，在庭审中被上诉人也认可现场查勘事实。同时，上诉人在庭审中提供了上诉人在售房大厅处对所售房屋门面悬挂有平面图的相应照片，从悬挂的图上能清晰的看出被上诉人对所购门面内存在方柱作出了标注。因此，被上诉人在购买时对该门面存在方柱的情况是清楚的。2.在双方签订的《商品房买卖合同》平面图中明确对被上诉人所购买的门面中存在方柱的情况进行了标示，并且上诉人也用足以提醒被上诉人注意的方式勾划明示。同时，在《商品房买卖合同》中载明门面套内面积为65.85平方米，而在附件一房屋平面图及位置图中通过计算可以得知该门面的建筑面积是67.575平方米，也即上诉人在出售该门面时已经将方柱占地面积去除，被上诉人支付的价格是除去方柱占地面积的门面价格，相应价格购买相对应标的物，故上诉人交付的门面是符合合同约定的。3.被上诉人购买该门面的目的无外乎出租、转卖或者自己经营使用等，该门面内现存在的方柱并不致使上述目的不能实现，该门面仍然可以出租或者使用，上诉人并不构成根本违约。二、一审法院判决上诉人以37万元为基数按年利率18%的标准支付被上诉人利息损失系认定事实不清，适用法律错误。三、被上诉人不履行合同约定的义务构成违约，应当承担相应违约责任。母光亮、王君琴辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。母光亮、王君琴向一审法院起诉请求：1.依法解除母光亮、王君琴与聚晨公司于2018年2月9日签订的《商品房买卖合同》；2.判令聚晨公司立即退还购房首付款37万元，并按房屋现有市场差价赔偿经济损失；3.判令聚晨公司立即退还房屋维修基金5564元；4.本案诉讼费用由聚晨公司承担。在一审过程中，母光亮、王君琴将损失的计算方式变更为：以所交付的首付款37万元、从交款之日起至付清款之日止，按年利率24%计算。一审法院认定事实：2017年12月17日，母光亮、王君琴因在聚晨公司购买房屋，向聚晨公司支付款项37万元，聚晨公司于同日出具的《收据》载明：今收到母光亮C栋1层14号商铺购房首付款刷卡35万元，现金2万元，合计金额37万元。2018年2月9日，母光亮、王君琴（买受人）与聚晨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，母光亮、王君琴购买聚晨公司开发建设的九龙国际建材城C馆1单元1层1-1-14号商业用房，该房屋建筑面积66.24㎡，套内建筑面积65.85㎡。按照套内建筑面积计算，该房屋11085.80元/㎡，总价款73万元。合同约定首期付款37万元，余款36万元以银行按揭支付。合同第11.1条约定：出卖人应当在2018年6月10日前向买受人交付该商品房。同日，聚晨公司向母光亮、王君琴代收了房屋维修基金5564元，并向母光亮、王君琴出具了《收据》。后聚晨公司按约向母光亮、王君琴交付房屋，因所交付的房屋内有一上下贯通的1.6米×1.9米的方形通风管道（内含0.6米×0.6米的承重柱），母光亮、王君琴以聚晨公司交付的房屋不符合约定为由，拒绝接收房屋，双方因此产生纠纷，经协商处理未果。一审庭审中查明，聚晨公司销售人员按照“客户看房购房流程”带母光亮、王君琴看房时，争议的“通风管道”并不存在，但聚晨公司称那时留有“通风井口”；聚晨公司也没有提交充分证据证明对房屋内存在“通风管道”向母光亮、王君琴作了特别提示或者说明。《商品房买卖合同》附件一中的房屋平面图对“通风管道”的存在未作特别标示；聚晨公司称在“位置图”和“建设工程设计方案总平面图”中对“通风管道”的存在有标示，但因该两份图纸系缩小所附，“通风管道”是否存在并不明显。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，母光亮、王君琴与聚晨公司于2018年2月9日签订的《商品房买卖合同》及相关附件未违反法律法规的相关规定，应为有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。根据本案查明的事实，聚晨公司交付的房屋中有一上下贯通的1.6米×1.9米的方形通风管道，严重影响母光亮、王君琴所购经营性商业用房的有效使用，不符合双方合同的约定，且双方在交易时聚晨公司对此并未作特别提示，属根本性违约。母光亮、王君琴请求对《商品房买卖合同》予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，母光亮、王君琴请求由聚晨公司返还购房首付款37万元和房屋维修基金5564元，一审法院亦予以支持。母光亮、王君琴请求由聚晨公司以所交付的首付款37万元按年利率24%从交款之日起至付清款之日止支付利息损失，根据本案实际，可由聚晨公司按年利率18%支付利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、对母光亮、王君琴与遵义聚晨置业投资有限公司于2018年2月9日签订的《商品房买卖合同》予以解除，终止履行；二、限遵义聚晨置业投资有限公司在本判决生效后十日内返还给母光亮、王君琴购房首付款37万元和房屋维修基金5564元，共计375564元；三、由遵义聚晨置业投资有限公司在本判决生效后十日内以所交付的首付款37万元按年利率18%从2017年12月17日起至付清款之日止赔偿给母光亮、王君琴利息损失；四、驳回母光亮、王君琴的其余诉讼请求。案件受理费减半收取3466.50元，由遵义聚晨置业投资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，聚晨公司上诉主张母光亮、王君琴对案涉房屋中存在方柱的情况系知晓的，其并未违约。母光亮、王君琴对此并不认可。从双方所签《商品房买卖合同》来看，并未对该门面中存在方形通风管道进行约定。从《商品房买卖合同》附件一中的房屋平面图来看，聚晨公司未对涉案门面内存在方形“通风管道”作特别标示，且该平面图系缩小制作，无法确定涉案房屋中存在通风管道。虽然母光亮、王君琴曾去现场查看，但据双方陈述，此时方形“通风管道”尚未修建，聚晨公司无证据证明母光亮、王君琴通过现场查看已知晓方形通风管道的存在。同时，聚晨公司所举证据亦不足以证明其已向母光亮、王君琴告知或提示案涉房屋中存在有一上下贯通的1.6米×1.9米的方形通风管道，故聚晨公司所持母光亮、王君琴系知晓房屋内存在方形通风管道，其并未违约的主张，本院不予采纳。关于利息损失的计算标准问题。本院认为，母光亮、王君琴主张按照已交款年利率24%来计算损失，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，结合本案实际，将计算标准调整到18%较为合理，故对聚晨公司所持一审法院按年利率18%的标准计算损失系认定事实不清，适用法律错误的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，遵义聚晨置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由遵义聚晨置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年八月五日书记员  李 毅