山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3702号 原告：孟克，男，汉族，1989年1月19日出生，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：林晓明、胡兵杰，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东泉世界置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：9137011207575347XR。 法定代表人：张宵，董事长。 委托诉讼代理人：林海，山东天俊律师事务所律师。 原告孟克诉被告山东泉世界置业有限公司（以下简称泉世界公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林晓明、胡兵杰，被告泉世界公司的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼。庭后，包括原告孟克在内的14户业主申请对其房屋的租金价格进行评估，本院委托相关评估部门对此进行评估，并依法中止本案审理。评估程序结束后，本院恢复本案审理。本案现已审理终结。 孟克向本院提出诉讼请求：1.请求判令原被告签订的《商品房买卖合同》第九条中出卖人逾期交房的违约责任条款无效；2.请求判令被告按同地段同类房屋租金标准即每月3000元（待定），立即向原告支付自2019年1月1日起至2019年3月31日期间的逾期交房违约金9000元，并按该标准计算违约金到被告交房之日止，每月支付一次；3.本案的律师费、保全费、评估费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月2日，孟克与泉世界公司签订了《商品房买卖合同》，约定孟克购买泉世界公司开发的位于济南市商品房一套。合同第八条约定，泉世界公司应于2018年12月31日前，将取得《分期综合验收备案证明》的房屋交付给孟克。2018年12月10日，泉世界公司发出《有关泉世界壹品项目延期交房函》，称由于总包方工期延误导致无法按照合同约定的时间交房。2018年12月31日，泉世界公司未按照合同约定向孟克交付符合条件的房屋，经孟克及其他业主多次催促，泉世界公司至今没有明确交房时间和合理的赔偿答复。孟克认为，泉世界公司逾期交房已经构成违约，给孟克造成出租交易、时间和金钱等方面的损失，如按照总房款日万分之零点三支付违约金不足以弥补孟克的损失，根据相关法律规定，应上调违约金；泉世界公司提供的《商品房买卖合同》是格式条款，合同第七条约定的孟克逾期付款违约金远远高于泉世界公司逾期交房的违约金，该条款应属无效；违约金具有惩罚性和补偿性的双重性质，而泉世界公司约定的逾期交房违约金，既无法弥补孟克的实际损失，也不能起到惩罚性作用，因此上调违约金非常有必要且依据充分。综上所述，为维护自己的合法权益，依法起诉，望判如所请。 泉世界公司辩称，泉世界公司认可逾期交房的事实，应按照合同约定进行违约金的支付，泉世界公司认为如果违约金存在调整的必要，也仅能针对不同业主的购房面积、是否存在两套住房的情形等进行区分。在2017年初至同年8月，济南的房价产生大幅度提升，如果不采取降低违约金的措施，开发商将会面临重大经济损失，同样也会出现后期购房者收到违约金远高于前期购房者的情形，故泉世界公司将2017年之后的购房合同中的逾期交房违约金调整为万分之零点三。合同中未对业主的逾期付款违约金进行调整，该约定仅是对开发商的保护性条款，也是一个僵尸条款，开发商并未对逾期付款的业主提起过诉讼主张违约金。案涉工程在施工过程中，存在一些泉世界公司不能预判的停工情况，因济南创建文明城等各类项目造成停工76天，停工期限应据实调整。在不确定的停工过程中，如未对施工人员进行遣散或允许其进行务工，泉世界公司将承担额外的窝工损失。泉世界公司认为停工的原因非开发商所能预判，虽然该结果与业主并无关联，但造成开发商损失是事实，即便如此泉世界公司同样认可应以合同约定承担违约责任，并不希望通过诉讼进行违约金调整，使泉世界公司损失进一步扩大。 经审理，本院认定事实如下： 一、2017年4月2日，孟克（买受人）与泉世界公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：合同补充协议），约定孟克向泉世界公司购坐落于济南市房屋。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；政府部门对验收及市政配套、安装之延误。3.由于买受人的原因—未按时足额交清合同款项、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”上述条款的名称独立成行并进行了加粗加黑处理。合同的附件五：合同补充协议第二条约定：“双方同意本合同第八条变更为：出卖人应当在2018年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房连同《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府变化等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；政府部门对验收及市政配套、安装之延误。2.由于买受人的原因--未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。合同签订后，孟克按照合同约定支付了全部购房款。2018年12月10日，泉世界公司向孟克出具《有关泉世界壹品项目延期交房函》，载明：“由于总包方工期延误导致合同约定期限内无法交房……，具体交房时间以我公司向您发出的交房通知书为准。因延期交房产生的违约责任和违约金，我公司将按照与您签订的《商品房买卖合同》相关条款履行”。截至本案法庭辩论终结，泉世界公司未向孟克交付合同约定的标的物业。 二、案件审理中，经孟克在内的14户业主申请，本院委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对案涉物业自2019年1月1日至评估勘测之日每日每平方米的平均租金进行评估，2019年7月11日，该公司出具《报告书》，载明其经过实地查勘与市场调查，选用比较法对估价对象租金进行了测算，确定估价对象在满足全部假设条件和限制条件下于价值时点2019年1月1日至评估勘验之日的估价结果如下：房屋房地产市场平均租金单价：0.7元/平方米·天，车位房地产市场平均租金单价：0.37元/平方米·天，储藏室房地产市场平均租金单价：0.38元/平方米·天。孟克因此支出评估费600元。经质证，孟克对于上述估价结果无异议，泉世界公司对估价结果提出异议，称评估不具有客观性与公正性，且仅采用一种评估方式，未经与其他方式参照对比，该评估结论估价过高。泉世界公司提供房屋租赁协议复印件2份、不动产权证截图1份拟证实其主张。经质证，孟克对上述证据的真实性不予认可。 三、庭审中，泉世界公司提交2017年1月13日印发的济尘治字（2017）2号文件截图、微信截图、短信截图，拟证明在2017、2018年期间，因济南创建文明城等各类项目，其工程总计造成停工76天。经质证，孟克对上述证据的真实性均不予认可，并认为政府文件的发布时间早于本案的合同签订时间，该文件与本案无关。 本院认为，泉世界公司将正在建设中的房屋预先出售给孟克，孟克向其支付约定的房屋价款，双方形成商品房预售合同关系，本案案由应为商品房预售合同纠纷。泉世界公司与孟克签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。孟克称，案涉《商品房买卖合同》第九条属于格式条款，泉世界公司对该条款未提前告知、未进行充分说明，该条款排除了孟克的权利，免除了泉世界公司的责任和义务，导致泉世界公司和孟克的违约责任不对等，应为无效条款。上述《商品房买卖合同》第九条虽系泉世界公司单方制定的格式条款，但该条款中“第九条出卖人逾期交房的违约责任”内容独立成行并进行了加粗加黑处理，其后的具体约定亦未免除泉世界公司的责任或排除购房人的主要权利，孟克曾要求泉世界公司调整逾期交房违约金未果，其在合同落款处签名的行为应认定其对包括该第九条在内的合同约定内容是知悉且同意的。孟克称该条款导致双方责任不对等，但在案涉《商品房买卖合同》签订后，其并未要求撤销该第九条约定。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》第九条约定内容合法有效，孟克关于案涉《商品房买卖合同》第九条为无效条款的主张不能成立。孟克根据《商品房买卖合同》约定履行了全部付款义务，泉世界公司应根据约定向其交付标的物业。泉世界公司提供的政府文件印发于案涉合同签订之前，更会对其预估合适的房屋交付时间起到有效参考作用，泉世界公司提供的微信截图、短信截图均不足以证实案涉房屋存在符合合同约定的可以顺延交房的停工天数，故本院对泉世界公司关于其存在76天符合约定的停工时间的抗辩意见不予采纳。泉世界公司未按照合同约定向孟克交付标的物业，应向孟克支付逾期交房违约金。孟克称其实际损失远高于合同约定，请求法院将逾期交房违约金调整为按每月3000元计算，泉世界公司对此不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。泉世界公司逾期交房，导致孟克房屋期待居住时间减少，其实际损失可根据同地段同类房屋租金标准确定。山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对案涉小区14套房屋的租金进行评估后出具《报告书》，泉世界公司虽对估价结果不予认可，但提供的证据不足以对《报告书》的评估结论予以反驳，亦未提供证据证实评估方法不符合法律规定，故本院对泉世界公司的辩解观点不予采纳，对上述《报告书》予以采信，并据此对孟克主张的逾期交房违约金予以调整。泉世界公司应支付孟克自2019年1月1日至2019年3月31日的逾期交付房屋违约金7422.42元（119.14平方米×0.7元/平方米·天×89天），2019年4月1日之后的违约金根据上述计算标准计算至实际交房之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东泉世界置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟克逾期交房违约金7422.42元（自2019年1月1日计算至2019年3月31日），2019年4月1日至实际交房之日的逾期交房违约金按照房屋建筑面积乘以0.7元/平方米/天予以计算； 二、驳回原告孟克的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，评估费600元，均由被告山东泉世界置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 张本荣 二〇一九年八月二十六日 法官助理 汪 闫 书 记 员 马明杰