营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0804民初3775号原告：吴杰，男，1963年6月6日出生，汉族，辽宁省大石桥市人，无业，现住大石桥市。委托诉讼代理人：张媛媛，辽宁蓝佳律师事务所律师。被告：张晓东，男，1973年12月15日出生，汉族，黑龙江省巴彦县人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：张志富，营口市鲅鱼圈区红海法律服务所法律工作者。被告：郝宝柱，男，1957年6月21日出生，汉族，辽宁省营口市人，无业，现住营口市西市区。原告吴杰与被告张晓东、郝宝柱房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴杰及其委托诉讼代理人张媛媛、被告张晓东的委托诉讼代理人张志富、被告郝宝柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴杰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖协议；2.判令被告张晓东返还原告己经给付的购房款人民币240000.00元(大写：贰拾肆万元）并给付违约金（从2017年8月15日起算至实际给付之日止，按照总房款月息3分给付违约金）；3.判令被告郝宝柱对以上债务承担连带赔偿责任。事实与理由：原、被告于2017年8月15日签订房屋买卖协议，约定：原告给付被告全部购房款人民币24万元，购买被告名下的苹果小区三期10号楼3单元面积90平方米左右（楼层未定）的在建房屋。被告于6个月内为原告开具购房合同及发票，最晚于2018年12月31日交付房屋。如被告违约，原告有权退房，并按合同签订日起，按总房款月息3分给付。被告郝宝柱对以上协议内容提供连带保证责任。原告按约早已缴纳全部购房款，但被告至今未给原告出具购房合同及发票，亦未将合同约定房屋交付给原告。故原告提起诉讼，要求解除合同，返还购房款，并承担违约责任。被告张晓东辩称：1.答辩人与原告之间名为买卖实为借贷，双方签订的《房屋买卖协议》无效，原告没有解除买卖协议的权利，答辩人不应按月利息3分的标准承担违约金。本案实际上是民间借贷纠纷，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，根据《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六、一百八十七条等法律法规的规定，双方于2017年8月15日签订的《房屋买卖协议》应为无效。原告要求自协议签订之日即2017年8月15日起按月利息3分给付违约金的请求明显过高，显失公平，不符合实际情况，并且其要求答辩人承担违约金即利息的请求也没有法律依据，不应支持。2.该笔借款的本金数额应为130000元，而不是240000元。该240000元是原告以每月3分的利息计算后加上本金得出的数额。该笔240000元的欠款，答辩人已偿还完毕，原告此次诉讼属于重复诉讼，应判决驳回原告的诉讼请求。于2018年9月14日，答辩人拟向原告借款30万元，加上本案涉及的款项答辩人无力偿还，答辩人用位于鲅鱼圈区金伟俪景D1号楼4号门市，面积为122.1平方米的房屋作为借款的抵押担保。于当日，将《金伟俪景认购协议书》中的认购方的名字写成原告妻子罗莉的名字。房屋写成罗莉的名字并不是真实的买卖合同关系，其真实的原因是答辩人向吴杰借款，用该房屋作为借款担保，该协议应为无效的。并且张晓东向吴杰借款的数额也不是793650元。当日的借款数额为30万元，该房屋的担保数额为30万元加上本案涉及的款项数额。吴杰、罗莉并未支付购房款，若原告不认同被告将鲅鱼圈区金伟俪景D1号楼4号门市房屋抵给原告已用作清偿所有欠款，被告张晓东保留起诉其支付购房款的权利。若吴杰想取得该房屋，应支付相应的购房款。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告郝宝柱辩称：原告与张晓东之间的房屋买卖是通过我联系的，我只是中间人。当时原告要买房，张晓东要卖房，我就给联系了。当时约定原告给被告13万元，但是真正给没给，或是怎么给的我不清楚。2017年8月的一天，我们三个人在一起喝酒，喝酒后，张晓东对吴杰说二个月之后我就给你房子，如果不给房子我就给你钱。吴杰说让我签字我就签了。这是第二份协议，第一份协议撕了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。当事人有异议的证据如下：1.原告提供的房屋买卖协议一份，证明双方房屋买卖合同系真实有效的，双方认可原告已实际缴付被告24万购房款，其中在协议第一条明确写明，缴款签字。合同约定被告张晓东应于2018年12月31日前将房屋大票及房屋交付给原告。违约责任规定，乙方有权退房，并按合同签订日起按总房款月息3分给付违约金。被告张晓东质证为，真实性无异议。是张晓东本人签字的。但是并不是真实的买卖关系，张晓东也未收到原告给付24万元现金，原告应提供取款或汇款记录用以证明其支付了此笔款项，实际上被告只收到的汇款记录为13万元。被告郝宝柱质证为，真实性无异议。是我本人签字。当时约定的是13万元，并不是24万元，同时约定两个月之内给房子，不给房就退款，之后的事我就不清楚了。本院对该证据部分予以采信，理由为双方签订的合同系附生效条件的合同，现条件并未成就，故原、被告签订的房屋买卖合同并未生效。2.原告提供的承诺书一份，证明双方2017年8月15日签订的房屋买卖协议真实有效，原告系现金给付24万房款，且张晓东9月29日对其应当交付房屋的事实及双方房屋买卖的事实均对原告作了进一步的承诺。张晓东主张借款无事实及法律依据。被告张晓东质证为，真实性无异议。此证据与本案无关联性，无法证明该承诺书是与本案原告提供的房屋买卖协议是同一件事情。该证据只写欠房屋一套，其背后法律关系不明确，无法证明是因什么原因欠的房屋，无法证明与本案有关联性。被告郝宝柱质证为，不清楚，我没有参与。本院对该证据予以采信，理由为承诺系被告所书写，并承诺在2018年底交房。3.被告张晓东提供的李宏林身份证复印件、情况说明一份、认购协议书一份，证明位于鲅鱼圈区金伟丽景D1号楼4号门市的房屋金伟俪景认购协议书中的认购方的名字为原告妻子名字的经过及原因。协议写成罗莉名字，并不是真实的买卖合同关系，事实上是张晓东向吴杰借款，用该房屋作为借款担保，该协议应为无效。于签订协议当日，张晓东向原告借款30万元，加上本案涉及的款项数额，用该房屋一并作为借款担保。或吴杰想取得该房屋应支付购房款。同时证明罗莉并未向出售方支付购房款。原告质证为此组证据与本案无关，不是本案的当事人。除情况说明系李宏林签字外，其它为复印件，该材料内容没有涉及本案房屋买卖合同。其真实性无法考证，证明效力不予认可。若情况属实，被告应另向向法庭提起诉讼。该认购协议即使是属实的，那么从日期上看，与本案被告2018年9月29日还出具了继续履行承诺书，故被告的观点无法律及事实依据。被告郝宝柱质证为我不清楚，与我无关。本院对该证据不予采信，理由为该证据与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月，原告吴杰向被告张晓东购买房屋时给付13万元，之后双方签订了房屋买卖协议。2017年8月15日原、被告经算账确定被告张晓东欠原告24万元，双方又签订一份房屋买卖协议，约定被告张晓东卖给原告吴杰苹果小区三期10号楼三单元2室（楼层未定）90平方米左右房屋一处，总价款24万元，6个月以内被告负责为原告开出购房合同及发票。房屋最晚交付时间为2018年12月31日。如果被告违约，原告有权退房，被告以总房款为基数按月息3分自签订之日起给付利息。被告张晓东作为卖方在出卖人处签字，原告吴杰作为买方在买受人处签字，被告郝宝柱在担保人处签字。2018年9月29日，被告张晓东给原告出具一份承诺书，承诺最晚于2018年底为原告开出房屋发票。另查，苹果社区三期房屋至今未竣工交付使用，被告张晓东系给工地送沙石料的业主。本院认为，房屋买卖合同中的卖方只有取得房屋的所有权后才能出卖房屋。原、被告双方之间签订的房屋买卖协议中楼层未定、面积未定，被告是否能从开发商处抵顶来房屋亦不能确定。只有上述条件成熟，被告取得了房屋的所有权后双方的合同才能够成立，故该合同应为附生效条件的合同，自条件成就时生效。现在被告至今并未抵顶来房屋，所附条件并未成就，双方之间的房屋买卖合同未能产生法律效力。合同未生效，双方亦不能等待条件成就，故被告应返还因合同所取得的财产，由于合同未生效原告吴杰、被告张晓东均有责任，故不能按约定时月息3分的利息，可按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至给付之日止。关于返还数额原告与被告张晓东在2015年签订房屋买卖合同时被告张晓东给付原告13万元，2017年8月15日签订合同时经算账被告认可24万，故本院确认被告张晓东按24万元返还给原告。对被告郝宝柱的保证责任问题，由于主合同未生效，郝宝柱的保证责任不明。故被告郝宝柱无需承担担保责任。关于被告张晓东辩称双方之间名为买卖实为借款的法律关系，由于2018年9月29日被告张晓东给原告出具一份承诺书，最晚在年底开出发票，故对答辩意见本院不予支持。关于被告张晓东辩称用金伟俪景房屋抵押担保一节，因与本案无关，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张晓东于本判决生效后返还原告吴杰购房款24万元并给付利息。利息自2017年8月15日起至给付日止。利率按照中国人民银行同期贷款利率计算。二、驳回原告吴杰的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由被告张晓东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  霍建军二〇一九年八月二十六日法官助理路鑫书记员王丽梅附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第五十七条【合同解决争议条款的效力】合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。