浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终4872号 上诉人（原审原告）：曹国强，男，1955年1月25日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 被上诉人（原审被告）：付景龙，男，1977年7月16日出生，汉族，住黑龙江省明水县。 委托诉讼代理人：徐利辉，男，1980年5月25日出生，汉族，住黑龙江省克东县。由杭州康隆餐饮有限公司推荐。 上诉人曹国强因与被上诉人付景龙房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初6972号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年5月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 曹国强原系杭州铁路新客站高架广场南楼三层（建筑面积821.1平方米）的房屋所有权人。2013年4月30日，曹国强（作为甲方）与案外人王利（作为乙方，王利系付景龙的原合伙人）签订《承租协议》，约定：甲方将上述房屋中三楼内大厅150平方米出租给乙方经营网吧，租期17年，自2013年5月1日起至2030年4月30日止，年租金60万元，租金交付方式为年付，每年在承租日起第一个月的最后一天之前交清下一年的租金；甲方提供所需的场地、营业执照、经营许可证及所经营范围内的一切相关证照，经营范围为网吧。同日，曹国强（作为甲方）与付景龙、案外人王利（作为乙方）签订《补充协议》一份，约定：整体年租金60万元包括房屋租金30万元和证照、设备款30万元两部分。合同签订后，曹国强向付景龙交付杭州大安旭东信息服务有限公司的证照，付景龙在上述案涉承租房屋内经营网吧。2014年4月30日，曹国强（作为甲方）与付景龙、案外人王利（作为乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲方提供给乙方经营网吧的设备是2009年12月份购买，使用近五年之久，设备老化，必须更换新设备，由乙方投资更换，更换后的设备归属于乙方所有，归属日期以补充协议签字生效为准。2015年3月21日，曹国强与付景龙签订《补充协议》，约定：每年租金降为15万元、设备费15万元，自2015年3月21日起生效。2017年9月25日，付景龙在案涉承租房屋内注册经营杭州市上城区久旭桌球室。 另查明，2015年4月28日，杭州市上城区人民法院向付景龙送达《协助执行通知书》，要求付景龙协助将应付给曹国强的租金30万元（2014年5月1日至2015年4月30日）支付至本院执行账户。2017年5月1日，曹国强向付景龙出具收条一份，载明：“今收到网吧设备款和装修费共计23万元，2017年到2018年5月1日全部结清。”庭审后，付景龙已将杭州大安旭东信息服务有限公司的证照原件归还给曹国强。 再查明，2017年9月25日，杭州市上城区人民法院作出（2014）杭上执指字第1-4号执行裁定书，裁定将被执行人曹国强所有的位于杭州市上城区的房产及相应的土地使用权作价人民币69500000元，交付申请人杭州瀚尊实业有限公司抵偿其所欠申请执行人相应债务，所有权自本裁定送达杭州瀚尊实业有限公司时起转移。该裁定书于次日送达杭州瀚尊实业有限公司。2018年10月，浙江东龙实业有限公司（曹国强系该公司的法定代表人）以付景龙欠付案涉房屋的租金为由向法院起诉，后被驳回起诉。除案涉房屋外，付景龙还承租了曹国强所有的杭州市上城区的其他约300平方米房屋。 曹国强于2018年12月11日向法院起诉，请求：1、判令付景龙支付欠付租金184万元；2、判决终止租赁协议的履行；3、付景龙在终止承租协议履行后归还曹国强设备、证照；4、付景龙承担诉讼费用。 原审法院认为，曹国强与付景龙之间关于杭州铁路新客站高架广场南楼三层150平方米的房屋建立租赁合同关系的事实清楚。付景龙作为承租人应当按照约定的期限支付租金。根据双方约定，租金交付方式为年付，每年在承租日起第一个月的最后一天之前交清下一年的租金，即2014年4月30日前的租金应于2013年5月31日前付清、2015年4月30日前的租金应于2014年5月31日前付清、2016年4月30日前的租金应于2015年5月31日前付清、2017年4月30日前的租金应于2016年5月31日前付清。而曹国强于2017年5月1日出具的收条载明“2017年到2018年5月1日全部结清”，如付景龙自2013年以来每年欠付租金且一直未偿还，则曹国强的上述表述显然不符合常理，故付景龙以该收条抗辩称2018年5月1日前的租金已全部结清，存在一定的合理性。且曹国强起诉主张2017年4月30日前的租金，显然已经超过了一年的诉讼时效。因此，曹国强关于2017年4月30日前租金的诉讼请求不予支持。关于2017年5月1日后的租金，根据查明的事实，案涉租赁房屋的所有权自2017年9月26日起已不再属于曹国强，故曹国强无权主张2017年9月26日后的租金。关于2017年5月1日至2017年9月26日期间的租金，首先，关于年租金金额，双方在合同履行过程中对年租金的金额进行了变更，于2015年3月21日签订补充协议，将年租金变更为30万元，予以确认。曹国强以付景龙在协助法院执行过程中未提交该补充协议为由否认该补充协议的效力，其主张缺乏依据，不予采信。其次，根据曹国强的自认及曹国强于2017年5月1日出具的收条，付景龙已支付23万元，显然已足额支付了2017年5月1日至2017年9月26日期间的租金。综上，曹国强要求付景龙支付欠付租金184万的诉讼请求，不予支持。曹国强以付景龙欠付租金为由要求解除合同，缺乏依据，不予支持。 关于证照返还问题，在庭审后，付景龙已将杭州大安旭东信息服务有限公司的证照原件归还给曹国强，故曹国强的相关请求不再予以支持。关于设备返还，曹国强未举证证明其交付给付景龙的具体设备，双方在2014年4月30日签订的补充协议中就原设备的处理未作约定，且现付景龙已明确表示原设备已处理，无法返还，故曹国强要求付景龙返还原设备的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回曹国强的全部诉讼请求。案件受理费21360元，减半收取计10680元，财产保全费5000元，均由曹国强负担。 宣判后，曹国强不服，向本院提出上诉称：曹国强在一审诉讼中据举证责任的要求已据历年来出具给付景龙租金收条，以收条的计算足以证明付景龙尚欠租金的事实，而其作为给付一方应负有已给付事实的举证抗辩，但付景龙却不能给一审法院能证明其已以依约足以支付历年租金的事实。 曹国强将所有的坐落于杭州铁路新客站高架广场南楼三层中的150平方米出租给付景龙经营使用，于2013年4月30日签证承租协议，租期为17年，自2013年5月1日至2030年4月30日。同日，双方签订补充协议，约定整体年租金为60万元，其中包括房屋租赁款30万元和证照、设备租赁款30万元。 据承租协议对租赁费用的约定和曹国强出具的收条计算，付景龙应以约定每年在承租日起第一个月的最后一天之前交清下一年的租金，付景龙当年度的年租金是在2014年5月2日支付，以此约定付景龙在首期支付租金时已违约。一审法院以“2017年到2018年5月1日全部结清，如付景龙自2013年以来每年欠付租金且一直未偿还，则曹国强的上述表述显然不符合常理，故付景龙以该收条抗辩称2018年5月1日前的租金已全部结清，本院认为存在一定的合理性”。一审法院的认为显然有失对事实判定的逻辑。2017年到2018年5月1日全部结清，从收条时间的载明是2017年5月1日，内容且载明为今收到网吧设各款和装修费共计23万元。这一载明的内容应该说这23万元除含有装修费外，另一部分是设各款，那应支付的租金又是多少？没有明确的表述，且付景龙在2017年7月29日又向曹国强支付租金2万元。既然2017年5月1日收条载明2017年到2018年5月1日全部结清，那该2万元的支付又说明什么？为体现司法的公正，一审法院应当据此查明付景龙实际支付的23万元，支付设备款是多少，装修款又是多少？历年应支付的租金是否按约支付，从查明事实的司法职能出发，一审法院应当以法律的相关规定，从双方当事人的举证要求让各方当事人来完成举证义务，即曹国强应以自身出具的收条来证实付景龙因违约而尚欠的租金是多少，付景龙应对照收条进行抗辩，以终查明本案的事实。而却一味偏袒付景龙的辩解。为主张自己的诉讼请求，曹国强在一审审理中以历年出具给付景龙收条为基准来计算其尚欠租金的多少。从原有约定年租金为60万元后又于2015年3月21日《补充协议》变更每年租金降为15万元、设备费15万元。 据曹国强与付景龙对租金前后的约定，2013年5月1日至2015年3月20日前付景龙以约定支付租金为60万元，2015年3月21日后以约定支付租金为30万元。以此约定付景龙在此期间实际支付租金又是多少？付景龙不能按约举证证明其的给付义务已完成。对此一审法院未据举证责任的要求，让付景龙来完成作为给付一方应完成的举证义务。这一事实完全可以从付景龙对本案一审的答辩和举证中证明。 再说，曹国强以财产线索在杭州市上城区人民法院对曹国强执行其他案件时作了对付景龙享有租金收入的申报，对此杭州市上城区人民法院向付景龙送达了杭州市上城区人民法院（2014）杭上执指字第1号协助执行通知书和送达回证。对此，付景龙应该说根本没有配合法院的协助执行。也未对此协助执行提出书面异议。那么付景龙对其应付与曹国强的租金又是多少？一审法院也不加以审查。这一审查直接涉及付景龙尚欠租金的多少的事实。 曹国强与付景龙的承租协议约定的履行期限自2013年5月1日至2030年4月30日，对付景龙的违约行为曹国强可从协议履行期届满起计算也不为过失。一审法院又认为付景龙2018年5月1日前的租金已全部结清，曹国强也可据此时间来计算自己诉讼主张的时效也可在2018年5月1日至2019年4月30日，且2018年10月曹国强已向一审法院对付景龙提起此案的诉讼。 综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当。请求撤销原判第一项，本案一审诉讼费、保全费、二审案件受理费均由付景龙承担。 被上诉人付景龙辩称：1、曹国强所诉讼与事实不符，断章取义，没有将与付景龙所签的所有协议、收条和转账信息呈交给法院，此抗诉行为属扰乱司法秩序和欺骗法官。因付景龙与曹国强有两个租赁物的承租关系（即150平方米的网吧和300平方米的外大厅），所以交付房租时会出现穿插或共同交款，有收条佐证。又因2013年10月1日签订的《补充协议》由付景龙先垫付维修房屋的租金，费用在甲方租金中扣除（维修资金36万，装饰装修施工合同），因曹国强破产债务缠身的客观存在，维修款不可能一次性扣除，还需要支付一些生活或其他的所需费用，所以在交付房租的收条上才会出现几万或十几万不等的现象，皆因要在支付的房租中扣除所需的维修款，从而才会出现2015年7月31日收条上的字样，以前收条全部作废（代表着2015年7月31日以前所有的收条全部作废，也就证明2017年7月31日以前至承租日开始的所有房租全部交完，不然曹国强这样写收条有何意义，付景龙要求曹国强这样出具收条又有何意义？）曹国强上诉状中所述，（2013年4月30日至2014年4月30日的租金是2014年5月2日支付，以此约定付景龙在首期租金已违约）显然是不符常理无稽之谈与狡辩。再因G20高峰论坛会在杭州召开，杭州全市开启市容市貌的治理，城站火车站作为窗口单位，首当其冲需要规范治理，由于南广场三层外立面全是商家的店招发光字和广告位，混乱不符合治理标准，必须拆除。外立面的灰色镀锌板年久损坏，需重新制作外立面，当时由属地站前派出所和城站管委会开会决议必须重新制作外立面，以崭新的面貌迎接G20峰会的圆满召开。不说自明，作为房屋持有者的曹国强应负责外立面的重新制作，但因曹国强的实际经济状况，无法出资，经协商曹国强同意先让付景龙出资制作，费用由房东曹国强在付景龙以后的房租里扣除，《广告制作合同》签订于2015年10月1日，制作总费用30万曹国强签字认可，制作费用会在以后的租金中酌情扣除。曹国强已所出具收条来计算支付费用显然是在违心的讹诈。2017年5月1日收条载明2017年到2018年5月1日全部结清。为什么付景龙2017年7月29日向曹国强支付2万又是为何？第1点中已阐述过，付景龙与曹国强有两个租赁物的租赁关系（150平方米网吧和外大厅300平方米），300平方米的支付关系一直延续到2018年的2月13日，有微信支付为证，可不是单单2017年7月29日的两万（收条上也未注明支付网吧费用，只是曹国强在混淆事实）。 2、付景龙与曹国强签订承租协议，但租金都已支付完成，更不会出现尚未支付的房款，城站火车站高架广场南三楼的经营商家有（李先生）（来必堡）（汉堡王）和（东北麻辣烫）（小过年水饺）（网吧），其中（东北麻辣烫）（小过年水饺）（网吧）为付景龙自主经营，三家品牌连锁餐饮从2014年到2016年间皆因房租问题相继撤店离开，如果付景龙不按时的支付租赁租金，曹国强绝不会让付景龙经营至今，也会像三家品牌连锁餐饮一样撤店走人，（此期间曹国强还多次向付景龙借钱，有借条为证），如付景龙不按时交租赁房租，曹国强还会向付景龙借钱？直接要房租就可以了，此事更有力的证明了不但付景龙交清了房租，曹国强还欠着付景龙的钱，此足以证明曹国强对付景龙的诉讼是无理无据的。是在浪费司法资源和无视法律。 3、承租协议中有证照和设备使用费每年30万元补充协议，证照和设备使用费每年15万元，但曹国强给付景龙提供的证照（杭州大安旭东信息服务有限公司）早在2011年未参加年度年检，于2012年10月28日依法吊销，执照早已被吊销，还在收付景龙的使用费，实属合同欺诈，付景龙于2014年4月30日才知此事，方于曹国强又签了一份补充协议，要求营业执照变更到乙方付景龙名下，这就意味着付景龙不需要支付证照使用费，鉴于此付景龙要求曹国强退还2013年4月30日至2018年5月1日期间的所支付的所有证照使用费52.5万，付景龙要求曹国强退还2014年4月30日至2018年5月1日期间的设备使用款37.5万。承租协议第五点、违约责任：甲方有下列情况的视为违约，并赔偿乙方一切损失。其中第2条中明确写着，未能准时向乙方提供经营范围所需要的一切证照，营业执照、经营许可证等，视为违约。付景龙于2014年4月30日签订租赁协议，经营网吧。但曹国强给付景龙提供的证照（杭州大安旭东信息服务有限公司）早在2011年未参加年度年检，于2012年10月28日依法吊销，执照早已被吊销，按合同所述，曹国强已违约，应当赔偿付景龙的一切经济损失。 4、2017年5月开始上城区文化局和工商局联合检查，因曹国强提供的证照已被吊销，属于无证经营，给予付景龙所经营的网吧查封，造成重大经济损失，因曹国强证照不符，无法经营，查封后不许经营，损失皆由曹国强造成，关停有五个月之久，需要曹国强退还付景龙所支付的租赁房租款25万元。赔偿五个月的经营损失15万元。 5、因曹国强提供不出网吧的经营执照，网吧被上城文化局与小营街道监督管理所勒令关停，付景龙于2017年9月在此租赁物内重新申请的玖旭桌球室的营业执照，开始经营桌球项目。 6、曹国强为逃避法院对其收取房租的制裁，才会在第20号收条上明确写着（今收到网吧设备款和装修费共计贰拾叁万元，2017年到2018年5月1日租金全部结清，曹国强签字确认），付景龙租房做网吧，只需交付租金。2013年4月30日承租，2015年还需房东出资装修，这也说不过去呀，况且自承租营业后也没有对网吧进行过装修改造，装修款从何而来。2014年4月30日签订的《补充协议》已经明确了网吧设备归付景龙所有，那曹国强的设备款从何收取，付景龙只管支付房租，曹国强为规避法院在玩文字游戏。如果2017年之前的房租没有按时交纳，曹国强怎么会如此这般写收条，还不停地诉讼，实属无赖行径，浪费司法资源。 7、曹国强的实际产权已由光大银行以拍卖的形式拍卖给了翰尊实业有限公司（杭州市上城区人民法院执行裁定书），上城区人民法院出具的执行裁定书生效日期为2047年9月25日，但曹国强并未告知付景龙所属产权已变更，但付景龙的房租已交到2018年5月1日。20号收条为据。2017年9月25日起产权已不属于曹国强，付景龙多交了7个月的租赁租金，应予以偿还给付景龙，曹国强对上城区人民法院裁定的已超出诉讼时效不认可，以合同签订的2013年5月1日至2030年4月30日为时效，显然是无理取闹，2017年9月25日产权已归属他人，付景龙所持的租赁合同是与产权所有方（翰尊实业有限公司）继续租赁的前提条件，已不属于与曹国强的租赁关系，简单说就是曹国强把付景龙都给拍卖给了（翰尊实业有限公司），与曹国强无任何关系，曹国强有何不服上述判决。所以原审法院对超出诉讼时效是有理、有据、合法的判决。综上，请求依法驳回曹国强的上诉，维持原判。 上诉人曹国强和被上诉人付景龙在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”曹国强与付景龙之间的房屋租赁合同，意思真实，内容合法，房屋租赁合同应属有效。曹国强现要求付景龙支付2013年5月1日至2018年4月30日的租金184万元，根据双方合同约定，租金交付方式为年付，每年在承租日起第一个月的最后一天之前交清下一年的租金，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因而，曹国强要求付景龙支付的2013年5月1日至2017年4月30日的租金已超过了一年的诉讼时效；而曹国强要求付景龙支付的2017年5月1日至2018年4月30日的租金，根据曹国强出具给付景龙的收条显示“2017年到2018年5月1日全部结清”可见，付景龙亦已支付，故曹国强要求付景龙支付2013年5月1日至2018年4月30日的租金184万元，原审法院未予支持并无不当。根据杭州市上城区人民法院作出（2014）杭上执指字第1-4号执行裁定书，从2017年9月26日起，案涉付景龙所租赁的房屋，所有权已转移给杭州瀚尊实业有限公司，曹国强现要求终止双方之间的租赁协议，缺乏依据，原审法院不予支持亦并无不当。在一审庭审后，付景龙已将杭州大安旭东信息服务有限公司的证照原件归还给了曹国强，且在一审审理中，付景龙明确表示原设备已处理，无法返还，故曹国强要求付景龙返还原设备的请求，原审法院亦无法予以支持。综上，曹国强的上诉请求依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21360元，由曹国强负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年八月二十六日 书记员  周 杨