贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3143号 上诉人（一审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号，统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：余进江，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢成，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张文政，男，1970年10月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：赵敏，女，1970年7月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业）因与被上诉人张文政、赵敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人龙鑫家业上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人承担违约责任的期间截至2018年5月10日，或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条之约定，上诉人应当向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，由于是委托办证，上诉人告知被上诉人具备交付文书的条件，可视为上诉人的合同义务履行完毕。本案中，虽然上诉人向不动产登记中心申请办证的时间是2019年1月20日，但足以说明，上诉人在此之前便已通知被上诉人提交办证资料。一审法院认定上诉人向同楼栋其他业主履行告知义务的时间是2018年5月15日，依据常理分析，本案中的披露时间亦当认定为2018年5月15日。一审法院在未查明上诉人通知被上诉人提交资料的时间的前提下，径直以上诉人代被上诉人向不动产登记机关提交办证资料的时间，作为认定上诉人承担违约责任的人截止时间，显然加重了上诉人的违约责任。 张文政、赵敏二审未作答辩。 张文政、赵敏向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告为原告办理不动产权属证书；2.请求依法判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金，该违约金以购房款为基数，按日利率万分之一的标准从2014年12月30日起计算至2019年3月1日之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2013年2月26日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第2幢18层04号商品房一套，房价款为319674.82元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在签订合同时选填买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于2013年10月30日之前以现金及银行按揭的方式向被告支付完毕购房款，但被告出具给原告的购房发票载明的购房款为317158.65元。 一审法院另查明，原、被告于2019年1月20日向不动产登记部门申请办理涉案房屋不动产权属转移登记，原告于2019年4月3日在被告处领取了涉案房屋不动产权属证书。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。 关于焦点一，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2019年1月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年1月23日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年1月23日起开始计算，原告已付购房款以购房发票载明的购房款317158.65元为计算基数。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。因此，原、被告于2019年1月20日向不动产登记部门申请办理涉案房屋不动产权属转移登记视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，此时的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以已付购房款317158.65元为基数，按日万分之一的标准从2016年1月23日起计算至2019年1月20日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告张文政、赵敏支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款317158.65元为基数，按日万分之一的标准从2016年1月23日起计算至2019年1月20日止。二、驳回原告张文政、赵敏的其他诉讼请求。案件受理费338.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案系商品房买卖合同纠纷，因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，故商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权转移登记、取得房屋权属证书的主要合同义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人应当在2014年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方约定由上诉人代被上诉人申请办理商品房转移登记，此时上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，确无实际意义。故此，一审法院认定上诉人在完成商品房初始登记、具备向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的条件之时，向被上诉人披露前述相关事实，即视为上诉人履行完毕合同约定的文书交付义务，符合本案实际，本院予以确认。 根据民事诉讼举证责任规则，上诉人对其所主张的、上诉人于2018年5月15日向被上诉人披露其具备文书交付条件的事实，应当承担举证责任。因上诉人对此举证不能，一审法院结合双方于2019年1月20日向不动产登记部门申请办理不动产权属登记的事实，认定上诉人至迟于该日履行完毕合同义务，并无不当。上诉人主张以2018年5月15日作为认定其完成披露文书交付条件的时间，进而主张以该日认定本案违约责任的截止时间，缺乏事实依据，本院不予采信。 综上所述，被上诉人所诉上诉人逾期履行合同义务属实，上诉人应当承担违约责任。一审法院对本案违约事实、违约期间的认定，均无不当。上诉人龙鑫家业的上诉理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费676元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年八月二十五日 书记员  何婷婷