贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2934号 上诉人（一审被告）：毕节市星城房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。 法定代表人：王敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：叶俊峰，贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201110665708。 被上诉人（一审原告）：徐子骄，女，壮族，1992年11月3日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人（特别授权）：阮履冬，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201611596151。 上诉人毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称：星城地产）因与被上诉人徐子骄商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 星城地产上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之时，对于办证时间的约定是基于当时政策考虑，综合政府办证部门的行为而作出的合理的预判。根据政策未调整时办理商品房初始登记手续所需要的最后一个文件是房产测绘成果报告书，后因政策调整不再需要该报告书，而是将上述《测绘成果报告书》变换为《不动产测量报告》，上诉人只能重新制作《不动产测量报告》。因此，上诉人于2015年9月5日已经具备办理商品房转移登记的条件，上诉人迟延办证系因政策调整及办证部门的原因导致，一审上诉人对此已充分举证证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”上诉人不应承担案涉房屋办证迟延的违约责任。二、申请商品房转移登记的主体系被上诉人，被上诉人需提交办理商品房转移登记的申请书，并交纳契税、住房登记费、交易费及土地使用证办理费，但被上诉人于2016年7月27日才提交，故即便认定上诉人的违约责任，违约期间亦应从2016年7月27日开始计算。 徐子骄二审答辩称：上诉人未举证证明其办证迟延是相关部门的原因导致，且上诉人取得商品房消防验收以及商品房备案证明书的时间晚于双方合同约定的2015年10月30日，即上诉人已经处于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约状态，故上诉人应当承担违约责任。 徐子骄向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理位于毕节市××区××杜鹃大道（区政府礼堂对面)星城商住楼二期(锦星苑)第2幢1单元19层4号房(房号为：2-1-19-4)的权属证书并交付给原告；2.判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金，以已付房款483144元为基数，按每日0.03%从2015年10月31日起至被告将上述房屋权属登记在原告名下并将权属证书交付给原告之日止，暂计142479元。3.判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定如下事实：2013年11月2日，原告徐子骄与被告星城地产签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013047），合同约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）第2幢1单元19层4号房，建筑面积为143.93平方米，套内建筑面积116.54平方米；商品房总价款483,144元；出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告于2013年5月17日向被告支付订房诚意金450,000元，2013年10月25日向被告支付的购房款余款33,144元，共计支付了购房款483,144元。2016年7月27日，被告代收相关代办费用27,411元。 一审法院另查明，涉案房屋工程消防在2016年11月3日经毕节市公安局消防支队验收合格，毕节市七星关区城乡规划局于2017年5月26日向被告颁发《建设工程竣工规划认可证》。2017年7月2日，被告向相关部门填报建设工程竣工验收备案表。2018年9月3日，涉案房屋取得《毕节市商品房屋备案证明书》，涉案商品房已具备了办理商品房不动产权证书的条件。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2015年10月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。理由为：1.毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告时间为2016年9月19日，此时被告已处于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约状态内，且该公告并未规定暂停办理登记；2.对于被告认为“因为政策调整及登记部门的行为，无法及时办理相关证明，且无法办理相关证明的原因并非被告造成，因此被告不应承担违约责任。”的辩解，因合同约定被告应在2015年10月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，但涉案房屋工程消防才在2016年11月3日经毕节市公安局消防支队验收合格，毕节市七星关区城乡规划局于2017年5月26日才向被告颁发《建设工程竣工规划认可证》，2017年7月2日被告才向相关部门填报建设工程竣工验收备案表，此时被告已处于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约状态内，且被告所举证据不足以证明相关部门暂停办理登记。因此，被告的上述辩解理由不成立，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是被告的原因所致，其应承担因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条对违约金的计算有相应约定。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款483，144元为基数，按日0.03%的标准，从2015年10月31日起开始计算。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了办理不动产权证书所需的费用，2018年9月20日庭审时，被告出示了《毕节市商品房屋备案证明书》，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，予以支持，同时，计算违约金的截止时间应当为2018年9月20日。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于原告徐子骄提供相关办证所需文书之日起90日内为原告徐子骄办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告毕节市星城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告徐子骄支付迟延办理不动产权证书的违约金，违约金的计算方式为：以483,144元为基数，按日0.03%的标准从2015年10月31日起计算至2018年9月20日止；三、驳回原告徐子骄的其他诉讼请求。案件受理费1,575元，保全费1,320元，合计2,895元，由被告毕节市星城房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，上诉人星城地产向本院提交了案涉商品房所在楼栋的不动产权证书，证明目的：案涉商品房已经符合办证条件，由于被上诉人未交纳契税，导致上诉人不能为其办证。 被上诉人徐子骄质证认为：对三性不持异议，该证据恰好证明上诉人于2018年12月25日才具备办理不动产权证的条件，已经构成违约，应当承担违约责任。 经审查，上诉人提交的证据客观真实，与本案待证事实相关联，予以采信。 经审理查明：除对一审法院认定上诉人于2018年9月3日具备办理商品房不动产权证书的条件这一事实不予确认外，本院对一审法院认定的其余事实予以确认。本院另查明，上诉人于2018年12月25日取得案涉商品房所在楼栋的不动产权证书，始具备申请办理案涉商品房的转移登记的条件。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，依据双方当事人在《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2015年10月30日前办理完成案涉商品房的初始登记，并应当于该期限内向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。本案被上诉人以上诉人迟延履行合同义务，导致其不能取得商品房权属证书为由，向上诉人提出违约责任主张。对此，上诉人主要以不动产登记政策调整，以及被上诉人怠于缴纳办证税费、怠于提交办证资料，导致办证迟延为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，一方面，2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》对《房屋登记办法》等原不动产登记规范进行了调整，确立了土地使用权证书和房屋权属证书合一的不动产统一登记制度，但无论依据调整前后的登记规则，办理不动产登记均须以商品房完成所有权初始登记为前提，而完成商品房竣工验收，是商品房出卖人为办理产权初始登记需独立完成的必备工作。在案证据显示，直至2017年7月2日才向行政主管部门递交竣工验收备案表，而上诉人在本案中举示的证据，不能证明不动产登记政策调整，对商品房竣工验收环节产生影响。故此，上诉人以新政施行主张违约责任减免，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另一方面，无论被上诉人是否拖延缴纳办证税费或者迟延提交需由买受人提交的办证资料，均与上诉人能否完成商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的文书资料无涉，上诉人履行前述义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费和提交办证所需资料为条件。故此，上诉人所称由于被上诉人原因致其迟延履行合同义务的上诉意见，于法无据，本院亦不予采纳。 综上，上诉人星城地产的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3150元，由上诉人毕节市星城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年八月十日 书记员  何婷婷