四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1593号 上诉人（原审第三人）：舒章胜，男，汉族，生于1964年4月20日，住所地湖北省孝感市孝**，现住四川省绵阳市经开区。 委托诉讼代理人：涂兴安，四川法丛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何俊华，女，汉族，生于1984年8月20日，住四川省三台县。 被上诉人（原审原告）：周涛，男，汉族，生于1977年3月10日，住四川省三台县。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张龙，四川西华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高伟，男，汉族，生于1969年3月10日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：申虎，四川众城律师事务所律师。 原审第三人：绵阳海悦实业有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区一环路东段**。 法定代表人：叶柏杨，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐龙，男，汉族，生于1991年11月23日，住重庆市北碚区，系该公司员工。 上诉人舒章胜因与被上诉人何俊华、周涛、高伟及原审第三人绵阳海悦实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院(2019)川0704民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 舒章胜提出如下上诉请求：1.请求撤销四川省绵阳市游仙区人民法院(2019)川0704民初531号民事判决，重新改判认定上诉人与三位被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系；2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人何俊华、周涛欲购买被上诉人高伟承建的海悦银河城的门面房，三被上诉人才是门面房的买卖双方，上诉人舒章胜只是中间人，被上诉人何俊华、周涛购房款不足而请上诉人替他们承担购房款，并且用红砖款担保。双方之间不存在房屋买卖合同关系，高伟没有以砖款抵房的意思表示；二、房屋预售登记系行政管理行为，一审法院未经法定程序，无权以民事判决的方式确认该预售合同无效；三、一审认定高伟未收到上诉人支付的45万元的红砖款与事实不符。一审中，上诉人举出45万元红砖供应工程结算单，由于高伟未到庭，高伟代理律师不了解情况，所以未予认可。 何俊华、周涛辩称，一审认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。一审法院认定事实不清。上诉人舒章胜与被上诉人高伟、原审第三人绵阳海悦实业有限公司三方在整个房屋买卖交易的过程中，为了实现各自的利益，欺诈了被上诉人何俊华、周涛，其交付了房款，不能获得房屋，所签商品买卖合同的行为当属无效。一审法院认定该借名买房合同因规避法律归于无效，但在实体处理时，就答辩人已经通过现金支付或账务结算向被上诉人高伟、上诉人舒章胜实际交付的价款，不按无效的法律后果判令返还，系适当法律不当。 高伟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 绵阳海悦实业有限公司述称，一审判决符合实际情况，请求维持原判。 何俊华、原告周涛向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款差价44.727万元及资金占用利息26836.2元（计算方式：以44.727万元为基数，按照年利率5%，从2017年11月7日计算至2018年12月21日）；2.判令本案诉讼费用由被告负担。 一审法院经审理查明：原告欲购买海悦银河城抵款房，2017年11月6日,被告高伟与第三人舒章胜签订购房抵砖款合同，合同约定：被告高伟将海悦银河城一层A馆门面一间作价90万元，出卖给第三人舒章胜，但将该门面登记至原告何俊华名下；付款方式为：首付款45万元，以被告高伟尚欠第三人舒章胜的购砖款17.6万元进行抵扣，第三人舒章胜在签订合同时还应向被告高伟支付余下的27.4万元首付款，剩余45万元购房款由第三人舒章胜给被告高伟供应砖进行抵扣，砖按市场价进行计算。合同下方载有被告高伟的银行账号及电话号码。合同下方还添注“经双方确认将A馆1-109号门面抵给何俊华，周涛。款以到账为准。”和“甲方同意交工以砖付款结清后，甲方给乙方用钢结构做上人楼梯及架空层。”两句话。针对“经双方确认将A馆1-109号门面抵给何俊华，周涛。款以到账为准。”的添注字迹，第三人舒章胜陈述对此并不知情，原告何俊华、原告周涛陈述是被告高伟于合同签订后几天在原告的要求下添注的。 原告何俊华、原告周涛在2017年11月6和2017年11月7日共向被告高伟支付27.4万元购房款。 2017年12月26日，原告何俊华、原告周涛和第三人绵阳海悦实业有限公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定第三人绵阳海悦实业有限公司将其建设的位于海悦银河城的预售许可证2016058号下第1幢1层109号房屋出卖给原告何俊华、原告周涛，预测建筑面积为27.96平方米，房屋单价为每平方米20644.21元，房屋总价款为44.736万元，2017年12月31日前支付全部价款，房屋交付时间为2018年12月31日前，房屋所有权转移登记时间为交付使用之日起720日内。第三人绵阳海悦实业有限公司陈述，该预售合同是为了配合完成被告高伟的出卖行为所签订，合同中约定的房屋价款44.736万元是第三人绵阳海悦实业有限公司与被告高伟关于该房屋的约定价款。原告陈述，原告未按照预售合同的约定向第三人绵阳海悦实业有限公司支付房屋价款44.736万元。 第三人绵阳海悦实业有限公司对被告高伟出卖海悦银河城A馆1-109号门面给他人表示同意。 关于各方争议的是否支付完毕剩余45万元购房款，第三人举证工程结算单三份，原告质证认为该组证据显示第三日舒章胜向被告高伟供应砖价值44余万元，此系第三人舒章胜向被告高伟进行优惠后的价格；被告高伟认为，该组证据无被告高伟的签字，不应作为认定本案事实的依据。 以上事实，有购房抵砖款合同、商品房买卖合同（预售）、收条、银行转账凭证等证据及当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为本案争议焦点如下：一、关于购房抵砖款合同的合同双方主体的认定。在该合同中明确约定出卖方为被告高伟，买受方为第三人舒章胜。虽然合同中约定案涉房屋户名为原告何俊华，但这只是买卖双方关于房屋户名的特别约定，并意味着合同的买受方是原告何俊华。另外，添注的“经双方确认将A馆1-109号门面抵给何俊华，周涛。款以到账为准。”该添注原告陈述是合同签订之后几天，由被告高伟所添注，第三人舒章胜也陈述对此添注内容并不知情。该添注是对合同中未予以明确的房屋位置进行的补充说明，并不能改变合同的买受方。该合同双方主体为被告高伟和第三人舒章胜。二、关于购房抵砖款合同和商品房买卖合同（预售）的效力问题。首先，关于购房抵砖款合同的效力，案涉房屋是绵阳海悦实业有限公司所建设的，被告高伟出卖该房屋时并未实际取得房屋的所有权，但庭审中，第三人绵阳海悦实业有限公司对被告高伟出卖房屋表示同意，也就是说，第三人绵阳海悦实业有限公司对被告高伟出卖房屋事后进行追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该房屋出卖方即被告高伟取得房屋所有权人对其处分权的事后追认，而且，未有证据显示，该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，所以，该合同应属有效，对合同双方具有法律约束力。第二，关于商品房买卖合同（预售）的效力。原告欲购买海悦银河城抵款房，2017年11月6日,第三人舒章胜与被告高伟签订购房抵砖款合同,约定实际房屋户名为原告何俊华。原告在诉状中陈述，2017年12月26日,被告高伟带领原告到海悦银河城营销中心就同一处房屋,由原告与第三人绵阳海悦实业有限公司签订商品房买卖合同（预售）。第三人绵阳海悦实业有限公司陈述，该预售合同是为了配合完成被告高伟的出卖房屋行为所签订，合同中约定的房屋价款44.736万元是第三人绵阳海悦实业有限公司与被告高伟关于该房屋的约定价款。在合同履行中，原告实际也未按照预售合同的约定向第三人绵阳海悦实业有限公司支付房屋价款44.736万元。预售合同的签订是为了履行第三人舒章胜与被告高伟签订的购房抵砖款合同，第三人绵阳海悦实业有限公司不具有向原告出卖案涉房屋的真实意思表示，其签订预售合同的行为不具备《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定的民事法律行为有效的要件。再者，第三人绵阳海悦实业有限公司将房屋抵给被告高伟，被告高伟又将该房屋出卖给第三人舒章胜（实际户名为原告何俊华），但其三者之间未依法依次办理房屋产权变更登记手续，而是通过第三人绵阳海悦实业有限公司与原告签订预售合同的方式，实现将房屋直接登记至原告名下，其目的是用合法形式掩盖逃避缴纳税款的非法目的。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该预售合同应为无效合同。三、关于第三人舒章胜是否已向被告高伟足额支付购房款90万元。其中第三人舒章胜已付首付款45万元，各方当事人均无异议，予以确认。对于剩余45万元，第三人舒章胜举证工程结算单拟证实该债务与被告高伟在其处购买砖所欠砖款已进行抵销。该证据被告高伟不予认可。该证据与本案的关联性未能得到证实，无法达到第三人舒章胜的证明目的。原告及第三人舒章胜主张的已经实际支付90万元购房款的事实缺乏证据支持，不予采信。四、关于被告高伟应否向原告返还购房款差价，并支付利息的问题。首先，购房抵砖款合同的合同双方当事人是被告高伟与第三人舒章胜，原告不是合同一方当事人，不具有向被告高伟主张返还房屋差价款的主体资格；其次，原告及第三人舒章胜在本案中未能举证证明第三人舒章胜已经全额支付购房款90万元，原告主张返还房屋差价款缺乏事实依据；再次，购房抵砖款合同合法、有效，而原告与第三人绵阳海悦实业有限公司签订的商品房买卖合同（预售）无效，原告以无效合同中的房屋价款作为依据，要求被告高伟返还所谓的购房差价款，并支付利息，缺乏法律依据，不予支持。遂判决：驳回原告何俊华、原告周涛的诉讼请求。案件受理费减半收取6400元，由原告何俊华、原告周涛负担。 本院二审审理期间，上诉人舒章胜提交了如下证据：1.《舒章胜砖款清单》1份；2.署名“高伟”的便签条，载明：“叶总好！请将海悦银河城109号门面（A馆）网签给供砖商家何俊华，并同意她租赁、装修经营。叶总电话132××××0088”；3.增值税专用发票复印件5份。上述证据拟证实舒章胜用砖款抵扣房款45万元，并按照规定开具了增值税发票的事实。其系为了帮忙，未取得任何利益。经质证，被上诉人何俊华、周涛认为增值税专用发票与本案无关联性，增值税专用发票中的开票方和购买方均与舒章胜无关，供砖结算单只是交易结算，无法体现其与购房款的关系。被上诉人高伟认为发票与本案无关联性。《舒章胜砖款清单》的关联性、真实性、合法性无法确认，没有高伟签字，无法确认是否抵完款项。第三人绵阳海悦实业有限公司认为第一份证据无法确认，绵阳海悦实业有限公司不了解证据欲证明的相关情况。本院认为，《舒章胜砖款清单》无高伟的签字，真实性无法确定，且《舒章胜砖款清单》与署名“高伟”的便签条均无法体现与购房款的关系，上诉人提交的增值税专用发票与本案亦不具有关联性，本院对上述证据不予采纳。 第三人绵阳海悦实业有限公司提交了2017年1月12日《海悦·银河城物业抵偿工程款协议书》1份以及《委托书》复印件1份，拟证实其将物业作价抵偿高伟建筑工程款的事实。经质证，上诉人舒章胜对该份证据真实性、合法性、关联性均认可。被上诉人何俊华、周涛认为该份证据不具有关联性，该抵房协议的乙方是重庆某公司，该房是否由高伟享有处置权无法确认，对四千多万的资产是否确实支付不清楚。合同相对人不是高伟，高伟与舒章胜达成抵款协议，有欺诈嫌疑。被上诉人高伟对证据的真实性、合法性均无异议。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。 关于上诉人舒章胜称其只是中间人，被上诉人何俊华、周涛购房款不足而请上诉人替他们承担购房款，并且用红砖款担保，双方之间不存在房屋买卖合同关系，高伟没有以砖款抵房的意思表示的上诉理由，《购房抵砖款合同》系高伟与舒章胜经协商后签订，明确约定出卖方为高伟，买受方为舒章胜。合同约定案涉房屋户名为何俊华，系买卖双方关于房屋户名的特别约定，另添注的“经双方确认将A馆1-109号门面抵给何俊华，周涛。款以到账为准”系对合同中未明确的房屋位置进行的补充说明，并不能改变合同的买受方为舒章胜的事实。一审法院认定《购房抵砖款合同》的主体为高伟和舒章胜并无不当，上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于上诉人舒章胜称一审法院未经法定程序，无权以民事判决的方式确认商品房买卖合同（预售）无效的上诉理由，绵阳海悦实业有限公司将房屋抵给高伟，高伟又将该房屋出卖给舒章胜（实际户名为何俊华），何俊华、周涛与绵阳海悦实业有限公司签订商品房买卖合同（预售）是为了配合完成高伟的出卖房屋行为，合同约定的房屋价款44.736万元是绵阳海悦实业有限公司与高伟关于该房屋的约定价款，绵阳海悦实业有限公司不具有向何俊华、周涛出卖案涉房屋的真实意思表示，何俊华、周涛实际未按照预售合同的约定向绵阳海悦实业有限公司支付房屋价款。各主体之间未依法依次办理房屋产权变更登记手续，而是通过绵阳海悦实业有限公司与何俊华、周涛签订预售合同的方式，实现将房屋直接登记至何俊华名下，系用合法形式掩盖逃避缴纳税款的非法目的。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定该预售合同无效并无不当。上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于上诉人舒章胜称一审法院认定高伟未收到其支付的45万元的红砖款与事实不符的上诉理由，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，上诉人舒章胜所举证据不足以证明其用砖款抵扣房款45万元的事实，故其该项上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由上诉人舒章胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张建国 审 判 员 石 军 审 判 员 代 艳 二〇一九年八月五日 法官助理 王 燕 书 记 员 童 磊