吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终1695号 上诉人（原审被告）：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：廖桂林，总经理。 委托诉讼代理人：张立柱，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙境蔓，吉林巡达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋兰柱，男，1975年8月6日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：赵宏鑫，吉林市昌邑区法律援助中心律师。 上诉人吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）因与被上诉人宋兰柱房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亚琦公司的委托诉讼代理人张立柱、孙境蔓，被上诉人宋兰柱及其委托诉讼代理人赵宏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亚琦公司上诉请求：撤销一审民事判决，将本案发回重审或改判。事实与理由: 一、2014年8月10日，亚琦公司与宋兰柱签订商品房买卖合同，合同约定2015年8月30日前交付房屋。根据买卖合同第九条第一款约定,逾期交房超过120日的，买受人有权解除合同。同时根据买卖合同补充协议第二条第一款约定,买受人依据合同第九条第一种方式约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。该补充协议合法有效。 二、合同解除权是一种形成权，受除斥期间的限制，经过合理的期限不行使,则解除权归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定,当事人可以约定解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。现宋兰柱依据双方合同约定的解除权要求解除合同,根据亚琦公司与宋兰柱签订的《商品房买卖合同》约定，亚琦公司的交房时间为2015年8月30日前，亚琦公司逾期交房超过120日则宋兰柱享有合同解除权，即宋兰柱在2015年12月30日开始，享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款之规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭;根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定,法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月,对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期解除权消灭。可见，解除权的行使期限为除斥期间，宋兰柱2015年12月30日开始取得解除权后,理应在一年内行使解除权,逾期行使则解除权消灭。宋兰柱于2019年1月14日向一审法院起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同,此时该解除权已超过一年的除斥期间，宋兰柱的解除权因逾期不行使而消灭，故对宋兰柱要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，应不予支持。 三、宋兰柱购买案涉房屋目的在于依法对房屋行使物权，鉴于双方明确知悉无法在约定的日期交付房屋，经宋兰柱同意，吉林巨擎物业管理有限公司与宋兰柱签订物业委托管理合同,向宋兰柱支付三年的补贴款124578元,同时注明该笔补贴款已在总价款中抵扣,且该补贴比例远高于合同约定的逾期交房违约金,宋兰柱也已接受。因此,事实上宋兰柱已取得该房屋收益,其订立合同所期望经济利益已实现,结合宋兰柱接受了三年的管理补贴，而一审法院认定亚琦公司构成根本违约是错误的。具体到本案,因亚琦公司未按合同约定于2015年8月30日前将涉案房屋交付宋兰柱，已构成违约，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定,宋兰柱享有合同解除权。但宋兰柱无任何证据证明其在本案诉讼程序开始前曾经向亚琦公司发出过解除合同的通知，也即合同当事人在享有合同解除权的情况下,未行使合同解除权,并接受了亚琦公司2015年8月30日至2018年8月30日三年管理补贴款抵扣总房款的协议,其实质即为逾期交房补偿款,宋兰柱对抵扣房款的事实已签字确认,表明其已接受亚琦公司继续履行合同的事实。现宋兰柱在诉讼过程中行使合同解除权,有违诚信原则，应当认定解除无效。宋兰柱以其于2018年10月11日向亚琦公司发出了《解除房屋买卖合同通知书》为由主张其已经提出解除合同，但即便发出了解除合同通知，但并不能改变其已经丧失合同解除权的事实。综上，无论是双方约定或者法定的解除合同的期限均已经届满,宋兰柱已经丧失了因逾期交房所产生的合同解除权,所以其解除合同的诉讼请求不应得到法院的支持。宋兰柱返还购房款及赔偿的诉讼请求也不应得到法院的支持,应依法驳回宋兰柱的全部诉请。 宋兰柱辩称，一审法院认定事实清楚，二审法院应当驳回亚琦公司的上诉请求。关于亚琦公司提出的宋兰柱丧失解除权是错误的，因为根据合同法第三十九条、第四十条规定亚琦公司与宋兰柱之间签订的补充条款是格式条款，而根据格式条款规定一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。根据合同法第九十四条第四款规定当事人一方迟延履行债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同，本案中亚琦公司至今不能向宋兰柱交付房屋，已经构成了根本违约，因此宋兰柱是可以行使解除权的。关于亚琦公司提出签订的物业委托管理合同已支付三年补贴款的事实是错误的。首先，物业委托管理合同是基于物权交付后才生效的，而本案中双方争议的物权并未交付，因此该合同是无效的；其次，该三年补贴款亚琦公司并未实际向宋兰柱交付，如果亚琦公司认为补贴款系购房款一部分，那么是否可以认为双方在解除合同后亚琦公司应当按已付房款加三年补贴款向宋兰柱支付购房款，如果这样支付宋兰柱愿意放弃违约金。综上，宋兰柱请二审法院维持一审判决，驳回亚琦公司上诉请求。 宋兰柱向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令亚琦公司返还宋兰柱已付购房款386414元，并从2014年11月14日按照6%利率支付利息至实际给付之日;3.诉讼费由亚琦公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月30日，宋兰柱向亚琦公司交付购房定金2万元。同年8月10日，宋兰柱与亚琦公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为xx）一份(包含合同补充协议)，合同约定：买受人（宋兰柱）购买出卖人（亚琦公司）开发的位于吉林市船营区雾凇西路177号吉林国际物流商贸城（一期A区）xx号街铺商业xx幢xx室商铺，面积52.29平方米，每平方米单价为7389.83元，合计总价为386414元;房屋交付日期：2015年8月30日，逾期交房违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的千分之一的违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本合同未尽事项，由双方约定后签订补充条款和补充协议。《合同补充协议》约定：第二条、买受人解除合同的约定：1.买受人按本合同第九条第1项（2）约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。第六条：买受人购置本物业需另与出卖人指定的市场运营商签订36个月物业管理委托合同，双方均自觉遵守该合同规定的各项权利与义务。同日，宋兰柱与巨擎公司（该公司系亚琦公司独资设立的子公司）签订《物业管理委托合同》一份，合同约定：宋兰柱将购得的吉林国际物流商贸城x区xx栋x层xx号商业用房交给巨擎公司委托管理，管理期限自2015年8月30日至2018年8月31日；巨擎公司按《商品房买卖合同》总金额的24%，即124578元，支付给宋兰柱作为委托管理补贴，支付的款项在《商品房买卖合同》总金额里抵扣，本委托为不可撤销委托。《商品房买卖合同》与《物业管理委托合同》中还约定了其他权利和义务。《商品房买卖合同》签订当日，宋兰柱向亚琦公司支付购房款184495元。同年11月14日交付购房款181919元。三次共计交付购房款386414元（含定金2万元）。约定的交付房屋期限届满，亚琦公司未交付房屋。2018年10月11日，宋兰柱向亚琦公司邮寄了《房屋买卖合同解除通知书》。后双方多次协商未果，宋兰柱向法院提起诉讼。 一审法院认为，宋兰柱与亚琦公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。一、关于宋兰柱要求解除与亚琦公司签订的《商品房买卖合同》的诉请以及亚琦公司提出的宋兰柱行使解除权的权利归于消灭的抗辩主张。宋兰柱在《商品房买卖合同》中约定的合同解除期限内未行使合同解除权，宋兰柱依约定解除合同的权利归于消灭。但亚琦公司所建设的房屋现仍未经竣工验收，至今不能交付使用，亚琦公司之行为，已构成根本违约，致使宋兰柱接受并使用房屋的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，宋兰柱可行使法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”宋兰柱于2008年10月11日向亚琦公司发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知亚琦公司解除《商品房买卖合同》，通知书已由亚琦公司签收，且亚琦公司在法定期限内未提出异议，故已发生解除合同的法律效力，宋兰柱与亚琦公司签订的《商品房买卖合同》已于解除房屋买卖合同通知书到达亚琦公司时解除，对亚琦公司的抗辩意见不予采纳。鉴于本案《商品房买卖合同》已经解除，本院无需再行判决解除合同。二、关于宋兰柱要求亚琦公司返还购房款问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案，宋兰柱实际交付购房款386414元，房屋买卖合同解除后，亚琦公司对宋兰柱所交购房款应予返还。三、关于宋兰柱请求自2014年11月14日至实际给付本金之日，按照年利率6%支付利息的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本案《商品房买卖合同》因亚琦公司违约而解除，亚琦公司应当赔偿宋兰柱因此遭受的损失。宋兰柱于2014年11月14日前已交清全部购房款，亚琦公司占用使用至今，亚琦公司应当赔偿宋兰柱自2014年11月14日起至付清房款之日止资金占用期间的利息损失，参照中国人民银行逾期贷款利率标准，宋兰柱请求按年利率6%计算未超出该标准，宋兰柱该项诉请符合法律规定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款之规定，判决：一、亚琦公司于本判决生效之日起十日内返还宋兰柱购房款386414元；二、亚琦公司赔偿宋兰柱本金386414元的利息损失，自2014年11月14日起至付清房款之日止，按年利率6%计付，与前款同时给付；三、驳回宋兰柱其他诉讼请求。案件受理费4345元（宋兰柱已预交）由亚琦公司负担。于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实无异。 本院认为，亚琦公司的上诉主张依法不能成立。亚琦房地产公司与宋兰柱之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。宋兰柱按照合同约定已经履行交付房屋价款的义务，亚琦公司应按照合同约定的时间交付房屋，现因案涉房屋消防未验收，至今未能交付，致使宋兰柱的合同目的无法实现，其行为违约，应承担违约责任。因亚琦公司的原因，至今未能履行合同约定的义务，其违约行为处于持续状态，宋兰柱在知道合同目的确实无法实现的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有权依法主张解除商品房买卖合同的权利，其行使解除权符合法律规定。现亚琦公司不同意解除合同，抗辩要求继续履行合同，但截至本院庭审辩论结束之前，亚琦公司仍无法确定商品房竣工的具体期限，双方当事人已经不具备继续履行合同的条件，故其上诉请求的理由，因不符合法律规定，本院不予支持。故一审法院判决返还宋兰柱的购房款及利息损失，并无不当。亚琦公司的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，亚琦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8719元，由上诉人吉林亚琦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年八月十四日 书记员  李正阳