杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初3569号 原告（案外人）：张永江，男，1977年4月17日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：王江，浙江三惟律师事务所律师。 被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司杭州分行。营业场所：杭州市庆春路36号。 负责人：石波，该分行行长。 委托诉讼代理人：宋晨龙、张捷，该分行职员。 第三人（被执行人）：章荣，男，1973年2月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 第三人（被执行人）：郦晓颖，女，1971年11月2日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 原告张永江与被告平安银行股份有限公司杭州分行（以下简称平安银行杭州分行）、第三人章荣、郦晓颖（以下简称章荣、郦晓颖）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月21日立案后，组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告张永江及其委托诉讼代理人王江、被告平安银行杭州分行的委托诉讼代理人张捷、第三人郦晓颖到庭参加诉讼。第三人章荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案已审理终结。 原告张永江向本院提出诉讼请求：1.要求继续履行租赁合同；2.要求带租拍卖。事实与理由：原告依法已向杭州市下城区法院提起执行异议，并于2019年3月22日作出执行裁定驳回案外人张永江的执行异议。原告张永江于2019年3月29日收到此裁定，现依法依照审判监督程序向贵院提起执行异议之诉。杭州市建国北路108号房产在抵押平安银行有限公司杭州分公司之前已出租给吴苏兰及杭州新千秀旅馆有限公司，后2017年11月8日吴苏兰与张永江签订一份酒店经营权转让协议书，约定将建国路108号新千秀旅游转让给张永江经营。因租赁在前，抵押在后，故依法特向贵院提出起诉如诉请，望法院依法裁决。 被告平安银行杭州分行辩称：根据已生效的（2018）浙0103民特74号民事裁定书载明，对于案涉房屋我行于2014年12月2日办理了抵押登记，登记编号为杭房他证字第××号。而原告张永江提供的租赁合同明确签订时间为2016年1月1日。由此可知，租赁合同签订日期迟于我行抵押登记时间。抵押权优先于租赁权，我行申请贵院涤除租赁，依法进行拍卖、变卖。本案争议的法律关系系双方当事人之间的租赁合同关系，而并非酒店的经营权，酒店经营权的延续与本案租赁合同关系无任何关联性。同时，原承租人赵青即酒店原经营人曾在我行办理相关抵押业务时出具《放弃优先处置权承诺书》《声明书》等，明确表示“银行处置抵押人名下抵押房产以还贷款时，本人自愿放弃杭州市建国北路108号房屋处置之日起的承租权”，因此即使原告从其他人手中通过转让取得酒店经营权，但上述条款内容对其仍有约束力。根据郦晓颖向法院提交的《补充协议》第二条，明确可知原告在签订租赁合同之前是知晓所承租的房屋已抵押给银行，并明确表示同意在“抵押担保的主债务出现逾期或提前到期，原告同意上述租赁合同提前终止并放弃抗辩权”。原告提出的《酒店经营权转让协议》转让人为吴秀兰、转让的落款日期虽然是2011年11月8日，但转让手续为2017年11月9日开始。转让主体、转让的内容与本案诉争的租赁关系是否在抵押之前无任何联系。转让的时间也在抵押之后。我行认为原告的诉请无任何事实理由，无任何法律依据。原告提供的打款凭证，无法证明是否为转让协议款，且该款项与本案争议的租赁权是否优于抵押权无任何关联。综上，我行认为原告在本案中所提执行异议之诉无事实依据，请求法院依法裁决，驳回原告的诉请，涤除租赁，对该抵押物进行拍卖、变卖等方式依法变现，以维护我行的权利。 第三人郦晓颖陈述：意见和平安银行杭州分行一致。第三人和原告当时签了补充协议，对于抵押以及放弃抗辩权是清楚的，而且也约定了双方的补偿问题。原告在签订了补偿协议的情况下，仍然提起执行异议和本案诉讼，导致第三人需要向被告支付的利息增加，造成了第三人的损失，第三人保留向其要求赔偿的权利。 第三人章荣未作陈述。 经审理，本院认定事实如下：平安银行杭州分行于2018年2月5日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，经审理，于2018年3月3日作出（2018）浙0103民特74号民事裁定书，裁定如下：对被申请人章荣、郦晓颖所有的坐落于杭州市下城区抵押房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变现，申请人平安银行股份有限公司杭州分行对变价后取得款项在债权本金25000000元、利息703019.3元、罚息163125元、复利10874.1元（罚息、复利暂计算至2018年1月6日，之后按案涉合同约定计算至实际履行之日止）范围内优先受偿。本案申请费85593元，由被申请人章荣、郦晓颖负担。因被执行人未履行，平安银行杭州分行就上述案件向本院申请执行，案号为（2018）浙0103执1409号。执行过程中，本院向被执行人发出执行通知书、申报财产令责令被执行人履行生效判决确定的义务，但被执行人仍未履行。本院对被执行人章荣、郦晓颖所有的坐落于杭州市下城区抵押房产进行执行过程中，案外人张永江提出异议要求继续履行租赁合同，并带租拍卖。 另查明，2014年12月2日，平安银行杭州分行与章荣、郦晓颖签订编号为平银杭分业拓二额抵字20141202第001号《最高额抵押担保合同》一份，约定：章荣、郦晓颖同意将位于杭州市下城区产为浙江云华贸易有限公司从2014年12月2日到2017年12月1日与平安银行杭州分行签订的所有授信额度合同及具体授信业务合同项下债务的履行提供最高额抵押担保；担保范围包括全部债务本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用；债务本金的最高额为38500000元；等。双方于2014年12月2日办理抵押登记手续，他项权证号：杭房他证字第××号。贷款到期后，浙江云华贸易有限公司未归还贷款本息。 2010年8月30日，郦晓颖与赵青签订案涉房产《房屋租赁合同》一份，约定：郦晓颖将杭州市下城区建国北路108号（1097.2平方米）房屋租赁给赵青使用；租赁期限60个月，自2010年9月1日至2015年8月31日；租金为前三年每年800000元，后两年每年824000元；等等。赵青作为承租人于2014年12月2日承诺放弃优先处置权。 2016年1月1日，郦晓颖与吴苏兰签订案涉房产《房屋租赁合同》一份，约定：郦晓颖将杭州市下城区建国北路108号（1097.2平方米）房屋租赁给吴苏兰使用；租赁期限6年，自2016年1月1日至2022年12月31日；租金2016年1月1日至2016年9月30日为每月5万元，2016年10月1日至2019年9月30日为每月6万元，2019年10月1日至2022年12月31日为每月6.6万元，租金一季度一付，提前一个月付清；等等。 2017年11月，吴苏兰（转让方）与张永江（受让方）签订落款时间为“2011年11月8日”的《酒店经营权转让协议书》一份，约定：吴苏兰将其位于杭州市下城区秀旅馆转让给张永江经营；店铺转让后，张永江与房屋所有权人签订《房屋租赁合同》；张永江向吴苏兰支付转让费178万元；双方于2017年11月9日办理酒店交接手续；等等。 2017年11月，郦晓颖与张永江签订落款时间为“2016年1月1日”的案涉房产《房屋租赁合同》一份，约定同2016年1月1日郦晓颖与吴苏兰签订的案涉房产《房屋租赁合同》。同时，张永江在与郦晓颖签订的补充协议中表示，“本人已知悉此房产（建国北路108号）在平安银行抵押，如此房产抵押担保的主债务出现逾期或提前到期，本人同意上述租赁提前终止并放弃抗辩权”，补充协议中还约定了如郦晓颖因个人原因导致房屋拍卖的装修补偿金额。 本院认为，本案的争议焦点是案外人张永江是否能够要求继续履行租赁合同并带租拍卖。本案中，因浙江云华贸易有限公司未履行还款义务，平安银行杭州分行对被执行人章荣、郦晓颖抵押的坐落于杭州市下城区产（房屋他项权证：杭房他证字第××号）有优先受偿权，虽有证据证明2014年12月2日抵押成立前存在案涉房产租赁情况，但是，承租人赵青、张永江均知晓案涉房产已抵押给平安银行杭州分行，并均承诺放弃优先处置权、同意上述租赁提前终止并放弃抗辩权。故申请执行人平安银行杭州分行对执行标的杭州市下城区产享有对抗案外人的担保物权。案外人张永江关于继续履行租赁合同并带租拍卖的异议，证据不足，本院不予支持。案外人张永江并不享有足以排除强制执行的权益。第三人章荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃自身权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告张永江的诉讼请求。 案件受理费人民币80元，由原告张永江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。 审 判 长  董臻静 人民陪审员  郑 义 人民陪审员  陈红英 二〇一九年七月二十六日 代书 记员  蒋梦婷