广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22732号原告：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，住所地广州市白云区云城东路**********。负责人：冯智敏，行长。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东金桥百信律师事务所律师。被告:麦穗云，女，1981年12月27日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告麦穗云借款合同纠纷一案。本院于2019年6月12日受理后，依法由审判员邓汝辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行的委托代理人张欣到庭参加了诉讼，被告麦穗云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行诉称：2018年6月11日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告向原告借款1420000元用于购买位于广州市海珠区敦和路152号803房，期限为360个月；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；被告以其名下的广州市海珠区敦和路152号803房向原告提供抵押担保，并办理房地产抵押权登记手续，抵押担保范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同签订后，原告于2018年7月11日依约发放了贷款1420000元。现被告多次未按合同约定还款，给原告造成了巨大的经济损失。根据借款合同约定，被告未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除本合同，要求其立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，赔偿因违约给原告造成的损失，并有权处置抵押房产，对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。现为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：一、解除原告与被告麦穗云签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告向原告清偿贷款本金1410371.45元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2019年4月11日为19028.71元，按照《个人购房借款/担保合同》约定计算至实际清偿之日止）；三、原告有权处置抵押物（位于广州市海珠区敦和路****），并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；四、两被告共同向原告支付律师费35735元。被告麦穗云无答辩。经审理查明：2018年6月11日，原告（贷款人）与被告（借款人及抵押人）签订编号为：03602000862018二手贷0001088《个人购房借款/担保合同》，约定由原告向被告发放个人二手住房购置贷款；金额为1420000元；贷款用途为购买座落于广州市海珠区敦和路152号803房；担保方式为抵押；贷款期限为360个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及浮动比例确定并执行新的利率；贷款直接划入案外人曾育林6222003602103173187账户，贷款利息自实际放款日起计算；贷款人按月等额本息还款法（按月计息）作为偿还贷款本息的方式；对于未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照上述利率加收50%作为罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按照上述罚息利率计收复利；还款账户为被告在中国工商银行广州石牌支行62×××12账户；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为海珠区敦和路152号803房。该合同第十四条“违约及违约责任”约定：“14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……。14.2发生14.1条约定情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……；（5）解除本合同。……。”第十七条“费用”规定：“如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。”第十九条“抵押担保范围“约定：“抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。”第二十一条“抵押物的处分”约定：“21.1发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……。”2018年6月15日，被告为其名下位于海珠区敦和路152号803房[不动产登记证明号：粤（2018）广州市不动产证明第03204413号]设定抵押权，抵押权人为原告，债权数额为1420000元。2018年7月11日，原告向被告指定的账户发放贷款1420000元，并于2018年8月11日从被告在中国工商银行62×××12账户按月扣收贷款本息。2019年2月11日起，被告即存在逾期清偿贷款本金的行为，截止至2019年4月11日尚欠原告逾期贷款本金4911.14元及相应的利息、罚息、复利未予清偿。另查：本院于2019年7月2日根据原、被告在《个人购房借款/担保合同》约定的“广州市天河区长兴路363号大院45号202房”地址邮寄送达本案民事起诉副本、证据及开庭传票，该邮件于2019年7月10日退回。原告委托广东金桥百信律师事务所就本案提供法律服务并按照诉讼标的额2.5%的比例支付律师费，但属于完全风险代理，故律师费尚未支付。以上事实，有《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、房地产他项权证、自营历史明细列表、法律服务委托代理合同及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》属合同缔约方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，合同各缔约方均应恪守履行。原告在《个人购房借款/担保合同》签订后，已经依约向被告发放了贷款1420000元，履行了合同义务，其合法权益应予保护。现原告主张被告尚欠贷款本金1410371.45元未予归还并提供还款记录予以佐证。被告未到庭就借款金额，还款情况进行答辩，故本院对原告的陈述及提交的证据均予以采纳。现原告要求被告麦穗云清偿上述借款本金于法有据，本院予以支持。对于原告主张的利息问题，《人民币利率管理规定》第二十一条规定：“中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”第二十五条规定：“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。如同一笔贷款既逾期又挤占挪用，应择其重，不能并处。”《个人购房借款/担保合同》约定计收罚息符合上述规定，本院予以确认。被告自2019年2月11日起开始逾期清偿贷款本息，属于连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息等情形，故《个人购房借款/担保合同》第十四条约定的合同解除条件已经成就，然《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告在起诉状中已明确提出要求解除《个人购房借款/担保合同》，本院于2019年7月2日根据原、被告在《个人购房借款/担保合同》约定的“广州市天河区长兴路363号大院45号202房”地址邮寄送达本案民事起诉副本、证据及开庭传票，该邮件于2019年7月10日退回。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条以及《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见的通知》第八条第一款之规定，邮件退回之日2019年7月10日为解除合同通知送达之日，即视为《个人购房借款/担保合同》的解除日。对于合同解除前的利息，罚息（包括复利）可按照合同约定计算。对于合同解除后的利息标准，则应当以1410371.45元为本金，自2019年7月11日起，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利。对于律师费的问题，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条约定：“如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。”现被告违反合同约定，导致合同解除的条件成就，原告遵循诉讼途径解除双方的《个人购房借款/担保合同》，被告以合同约定应当承担相应的律师费。但考虑到律师费尚未实际发生，且合同约定的律师费亦可能因执行和解或债权转让而发生相应的变化，从保障双方当事人的角度出发，本院对律师费暂不予支持，原告可待律师费实际发生后另行主张权利。对于优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，被告就涉案债务向原告提供被告名下位于海珠区敦和路152号803房[不动产登记证明号：粤（2018）广州市不动产证明第03204413号]作为抵押物，被告未能清偿涉案债务，故原告有权就处分该抵押物所得的价款优先受偿。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《人民币利率管理规定》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认中国工商银行股份有限公司广州云山支行与麦穗云于2018年6月11日签订的编号为03602000862018二手贷0001088《个人购房借款/担保合同》于2019年7月10日解除；二、于本判决生效之日起五日内，麦穗云向中国工商银行股份有限公司广州云山支行清偿借款本金1410371.45元并支付利息、罚息（2019年7月10日前的利息、罚息（包括复利）按照《个人购房借款/担保合同》约定计付；2019年7月11日起以尚欠借款1410371.45元为本金，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利）；三、中国工商银行股份有限公司广州云山支行就上述判决第二项所涉债权对处分麦穗云名下位于广州市海珠区敦和路152号803房[不动产登记证明号：粤（2018）广州市不动产证明第03204413号]后所得价款享有优先受偿权；四、驳回中国工商银行股份有限公司广州云山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8993元，由麦穗云负担。上述案件受理费已经由中国工商银行股份有限公司广州云山支行预交，中国工商银行股份有限公司广州云山支行同意由麦穗云在履行本民事判决时将其应承担的案件受理费直接支付给中国工商银行股份有限公司广州云山支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓汝辉二〇一九年八月二十六日书记员  李凤钏