广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21025号原告：许远何，女，1991年4月2日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市麻章区，委托诉讼代理人：陈荣浩，广东洋三律师事务所律师。被告：周晓航，男，1998年6月23日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮**，委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：全京京，广东一粤律师事务所实习人员。原告许远何与被告周晓航租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许远何，被告周晓航的委托诉讼代理人罗俊、全京京到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许远何向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告于2019年3月5日签订的《租赁合同》无效；2.被告向我返还保证金4万元，转让费65000元、租金2万元，并支付利息（按照年利率6%计算，从起诉之日起至清偿之日止）；3.被告赔偿我装修押金损失3000元，装修费32500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月5日，我与被告签订《租赁合同》，约定我承租广州市萧岗涌北米机桥西路北17号物业用于商铺使用，且我要领取营业执照并守法经营。租赁期从2019年3月5日至2021年2月19日，租金管理费每月1万元，保证金4万元。我签订合同后依约支付了保证金、租金，同时被告向我收取了6.5万元转让费和3000元装修押金。我接收物业后，进行装修已支出32500元。我在办理工商营业执照的过程中，被告无法提供产权证，且被告知该物业属于违建。工商行政管理机关以物业属于违建无产权为由，无法办理营业执照。为此，我要求被告退还收取我的费用和赔偿我装修损失，被告拒绝。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告周晓航辩称，我不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.我已按照合同约定向原告交付租赁物，租赁合同中并未约定我要协助对原告办理营业执照，且原告办理餐饮类营业执照并非合同约定的目的；2.原告于2019年5月14日向我返还钥匙，在此之前上述商铺由原告占用使用，原告都应按照合同约定支付实际使用期间的使用费；3.我系转租上述商铺，且原告在明知我系非上述商铺产权人，可能无法提供办理相关房产证明文件原件的情况下，仍与我签订合同，系原告未尽审慎义务，存在一定过错，故合同终止后，装修损失不应归责于我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、收据、聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月5日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方出租的物业位于广州市萧岗涌北米机桥西路北17号（以下简称涉案商铺），使用面积65平方米，其中房屋建筑面积约65平方米；乙方承租该物业的用途为商铺；经双方议定租赁期从2019年3月5日起至2021年2月19日止，共计2年，甲方从2019年3月5日起开始计收乙方租金及管理费等费用；房屋租金每月6000元，管理费（包括房屋管理、公共路面自然损坏维护、租赁范围外下水道清理维护、室外供水供电管理、主体消防系统管理）每月4000元，以上合计1万元；签订本合同后，在2019年3月5日前乙方向甲方交纳4万元保证金，及一个月的租金1万元。该保证金在合同期满后七天内，乙方无违约或者拖欠租金、费用、水电费、工人工资及无损坏甲方财产的情况下，保证金无息退还乙方。乙方在租赁期满前单方毁约或者违约导致合同不能继续履行的，保证金归甲方所有；乙方若因使用需要对承租物业进行装修或安装设备，必须取得甲方书面同意才能施工，如因设备安装或装修需要办理申报手续，由乙方自行办理并承担相关费用。装修不得破坏房屋主体的结构，因乙方装修设计、施工、验收、消防安全及其他安全责任，均由乙方承担。装修或者安装设备期间，乙方应向甲方交纳卫生环境清理押金3000元；装修或安装工程完工，经检查合格后无息退回，施工期间甲方有权对该工程进行监督检查等。双方签订上述合同后，原告向被告支付转让费65000元，保证金4万元，并支付了两个月租金共2万元，装修保证金3000元。被告将涉案商铺交付原告，原告对涉案商铺进行了装修，用于经营快餐店。诉讼中，原告表示涉案商铺于2019年3月26日装修完毕，次日开始营业，原告为证明其装修涉案商铺支付了32500元，提交了铺面装修合同书，微信转账记录、图片，其中铺面装修合同显示，装修款总价为32000元，原告表示其主张的装修款32500元是因其向装修工人支付了500元的辛苦费。被告对上述证据不予确认，认为上述合同的真实性无法确认，转账记录亦无法体现为装修款，原告提供的图片与实际装修的内容无法吻合。被告表示其于2019年5月14日收回涉案商铺，原告表示虽被告于2019年5月18日才接收涉案商铺，但其于2019年4月25日以书面短信的方式通知被告接收涉案商铺，故计算租金截止时间应为2019年4月25日。被告明确不在本案中就场地占用费问题提出反诉主张。另，本院向广州市规划和自然资源局白云分局发函查询涉案商铺的产权和规划报建情况，该局复函经核查，涉案商铺地块属《集体土地所有证》范围内，权利人为广州市白云区新市街萧岗经济联合社农民集体。暂未查到相关建筑物《建设工程规划许可证》及产权信息记录。本院认为，根据本院向广州市规划和自然资源局白云分局发函查询涉案商铺的产权和规划报建情况的复函显示，涉案商铺所在建筑物属未有产权登记和未办理建设规划手续的建筑物，原告与被告之间就涉案商铺签订的《租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。原告要求确认其与被告于2019年3月5日签订的《租赁合同》无效有据，本院予以支持。合同签订后，原告已向被告支付租赁保证金4万元、装修押金3000元，该款项为担保租赁合同或行为履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，被告应将上述款项返还原告，故现原告要求被告退还租赁保证金4万元、装修押金3000元有据，本院予以支持。关于原告要求返还转让费的问题。双方在签订合同后，原告向被告支付了转让费65000元，但双方对该费用的用途并未明确约定。现双方租赁合同无效，被告应向原告返还未使用期间的费用，本院根据原告实际使用商铺的时间和租赁合同的期限，认定被告应向原告退还转让费61390元，故原告要求被告返还转让费61390元有据，本院予以支持。对于原告多出上述主张的数额予以驳回。关于原告要求被告赔偿装修费用损失的问题。因原告承租涉案商铺后对涉案商铺进行了装饰装修，现双方签订的租赁合同无效，原告有权按照双方的过错要求被告赔偿上述装饰装修的残值损失。（1）原告为证明其装饰装修费支出，提交《铺面装修合同书》（价款合计32000元）、转账记录、图片等证据。虽被告对上述证据均不予确认，但因原告提交的合同符合小装修工程的一般惯例，原告对费用支出情况的解释亦能够与其提交的转账记录相互印证，且该费用的支出与涉案商铺的面积和用途相符，故本院对原告主张支出装饰装修费32000元的主张予以采信。原告主张的500元工人辛苦费不属于装修合同中约定支出的必要费用，本院对该500元不予认可。（2）考虑到原告已实际使用涉案商铺一段时间，结合前述认定及双方签订租赁合同期限等因素，本院认定被告的装饰装修残值损失共计为30000元。涉案租赁合同无效，原被告双方均有过错，对上述租赁合同无效造成的损失双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，原被告应各承担50%的责任。结合前述本院认定原告的实际装修残值损失共计为15000元，原告要求被告赔偿装修损失15000元合理合法，本院予以支持。对于原告多出上述主张的数额予以驳回。关于原告要求被告返还租金的问题。虽上述租赁合同无效，但原告仍应向被告支付占用涉案商铺期间的场地占用费。虽被告不在本案中就场地占用费问题提出反诉主张，但因被告通过抗辩意见的方式提出应从原告已支付租金款项中扣减，故为减少双方的诉累，本院将原告应向被告支付的场地占用费直接在本案中从被告应向原告退还给原告的租金中予以扣减。关于场地占用费的计付时间问题。场地占用费应从双方实际履行的租赁期限即2019年3月5日开始计算。关于场地占用费的计付截止时间，被告表示其于2019年5月14日收回涉案商铺，原告主张其已通知被告于2019年4月25日接收涉案商铺。根据双方的陈述和举证，本院认定原告应向被告支付场地占用费的计付截止时间为2019年4月30日。原告向被告支付费用为2019年3、4月的租金，经抵扣后，被告无须再向原告退还该2万元租金。故原告要求被告退还租金无据，本院不予支持。关于支付利息的问题。因双方签订租赁合同无效，且原告对租赁合同无效亦存在过错，原告要求被告支付利息的诉请缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告周晓航向原告许远何退还租金保证金4万元，装修押金3000元；二、本判决生效之日起五日内，被告周晓航向原告许远何返还转让费61390元；三、本判决生效之日起五日内，被告周晓航向原告许远何赔偿装修损失15000元；四、驳回原告许远何的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1755元，由原告许远何负担411元，由被告周晓航负担1344元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年八月十二日书记员  陈玉梅