吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初764号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司珲春市支行,住所地珲春市。法定代表人：金昌国，该行行长。委托诉讼代理人：金鑫。委托诉讼代理人：方勇男，北京市京师（延吉）律师事务所律师。被告：张国良，男，1987年6月20日出生，汉族，住珲春市。被告：延边华瑞房地产开发有限公司。住所地珲春。法定代表人：肖强，董事长。委托诉讼代理人：朴鸿兰。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司珲春市支行（以下简称“珲春邮政储蓄银行”）与被告张国良、延边华瑞房地产开发有限公司（以下简称“华瑞房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珲春邮政储蓄银行的委托诉讼代理人金鑫、方勇男，华瑞房地产公司的委托诉讼代理人朴鸿兰到庭参加诉讼，被告张国良经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珲春邮政储蓄银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与张国良签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；2.判令张国良立即偿还原告借款本金219,136.88元及利息（截止2018年12月20日止所欠利息和罚息为1,976.51元，自2018年12月21日起至实际清偿之日止，按年利率6.37%计算）；3.判令张国良支付为实现债权而支付的律师费8,000元；4.判令华瑞房地产公司对上述借款本金及利息、罚息以及律师费等承担连带保证责任。5.珲春邮政储蓄银行对张国良抵押预告登记的房屋（珲房预珲字第2016XXXX90号）享有优先受偿权；6.判令二被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月13日，原告与张国良签订了合同编号为2299964Q116011672958的《个人购房借款及担保合同》，合同约定为:原告向张国良发放个人购置房屋贷款240,000元，贷款期限为240个月即自2016年1月13日至2036年1月13日，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息时,贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，借款担保方式为抵押加保证组合担保，张国良以自己所有的预告登记的房屋（珲房预珲字第2016XXXX90号）提供抵押担保，担保范围为主合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用;华瑞房地产公司作为保证人承担阶段性连带责任保证，对主合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同签订后，珲春邮政储蓄银行于2016年1月14日向张国良发放了贷款240,000元，借款期限为240个月即2016年1月14日起至2036年1月14日，正常年利率为4.90%，逾期年利率为6.37%，还款方式为等额本息还款法。截止2018年12月20日，张国良已累计15次未按时足额偿还贷款本息，尚拖欠本金为219,136.88元，拖欠利息及罚息1,976.51元，共计221,113.39元。张国良未答辩。华瑞房地产公司承认珲春邮政储蓄银行的全部诉讼请求，同意偿还借款本金及利息。珲春邮政储蓄银行围绕其诉讼请求依法提交了《个人购房/购车借款及担保合同》一份、房屋预告登记（珲房预字第2016XXXX90号）复印件一份、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单及个人贷款（手工）借据一份、还款计划表一份、贷款结清单一份、北京市京师（延吉）律师事务所吉林增值税发票一张。华瑞房地产公司对上述证据均无异议。张国良经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其质证权利。本院经庭审调查，对上述证据予以采信。本院经审理认定如下事实与珲春邮政储蓄银行陈述的事实一致。另查明，珲春邮政储蓄银行与张国良、华瑞房地产公司在《个人购房借款及担保合同》第四条约定，贷款利率为在中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上上浮0%执行。第十一条（一）约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额还款的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。第十二条（二）约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施；3.宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前消偿全部或部分贷款,以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用;5.处分抵押物，实现抵押权;7.要求保证人承担保证责任8.解除本合同。”张国良提供抵押的涉案房屋至今未办理房照，双方也未办理抵押登记手续。珲春邮政储蓄银行为本案诉讼支付律师费8,000元。截止到2019年8月22日，张国良所剩贷款本金为218468.41元，所欠利息为8483.76元。本院认为，珲春邮政储蓄银行与张国良、华瑞房地产公司签订的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。珲春邮政储蓄银行已向张国良提供了借款，张国良作为借款人应按双方约定的还款方式偿还借款本金及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在《个人购房借款及担保合同》中约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息时,贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、及其他费用；有权要求处分抵押物，实现抵押权;有权要求保证人承担保证责任。截止到2018年12月20日，张国良未按时还款记录累计达到15次，已构成违约，珲春邮政储蓄银行有权宣布贷款提前到期，并要求解除双方之间签订的《个人购房借款及担保合同》。合同被确认解除后，张国良应当按照合同约定偿还剩余借款本金利息，珲春邮政储蓄银行要求被告按年利率6.37%计算利息的主张，符合原、被告在《个人购房借款及担保合同》第十一条（一）约定，本院予以支持。截止到2019年8月22日，张国良所剩贷款本金为218468.41元，所欠利息为8483.76元，故张国良应当偿还珲春邮政储蓄银行剩余借款本金218468.41元及利息（截止2018年12月20日止所欠利息为8483.76元，自2019年8月22日起至实际清偿之日止，按年利率6.37%计算）。关于珲春邮政储蓄银行主张律师费8,000元的问题。原、被告在《个人购房借款及担保合同》中约定担保范围为借款人未结清的全部借款本金、利息（包括复利和罚息)、违约金、赔偿金和担保权人为实现债权及担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师代理费等所有费用），本案中邮政储蓄银行珲春市支行为实现债权已向北京市京师（延吉）律师事务所交付律师代理费8,000元，故珲春邮政储蓄银行要求被告承担本案律师代理费的主张，符合合同约定，本院予以支持。关于珲春邮政储蓄银行要求华瑞房地产公司承担连带保证责任问题。珲春邮政储蓄银行与张国良、华瑞房地产公司签订的《个人购房借款及担保合同》中约定，由华瑞房地产公司为张国良的借款提供阶段性保证，保证方式为连带保证责任方式。现华瑞房地产公司承认珲春邮政储蓄银行的诉讼请求，同意在保证范围内承担连带保证责任，不违反法律规定，本院予以确认。关于珲春邮政储蓄银行要求对张国良抵押预告登记的房屋（珲房预珲字第2016XXXX90号）享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。抵押权预告登记属于法律规定的物权预告登记情形，其实质为债权请求权，是对将来可能发生的物权变动的目的的请求权的登记，与真正具有担保物权效力的抵押权登记不同，并不具有排他对世的担保物权效力，故珲春邮政储蓄银行要求对张国良已办理抵押权预告登记的房屋优先受偿的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司珲春市支行与被告张国良、延边华瑞房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告张国良于本判决发生法律效力后，立即偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司珲春市支行借款本金借款本金218468.41元及利息（截止2019年8月22日止所欠利息为8483.76元，自2019年8月22日起至实际清偿之日止，按年利率6.37%计算）；三、被告张国良于本判决发生法律效力后，立即支付给原告中国邮政储蓄银行股份有限公司珲春市支行律师费8,000元；四、延边华瑞房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项债务承担连带保证责任；五、被告延边华瑞房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向张国良追偿。六、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司珲春市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,872元，由张国良、延边华瑞房地产开发有限公司负担，公告费600元，由张国良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 金银珠人民陪审员 郎艳芳人民陪审员 郑小兰二〇一九年八月二十七日书 记 员 张金妮