山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2019）晋0403民初1031号原告：长治市乐源物业管理有限公司，住所地长治市府后东街乐苑小区**楼。统一社会信用代码×××。法定代表人：李跃进，职务总经理。委托诉讼代理人：孙晓飞、侯婷，系山西静庭律师事务所律师。被告：吴世奎，男，1974年3月22日出身，汉族，长子县人，自由职业，住长治市。被告：王晚英，女，1970年2月7日出生，汉族，长子县人，自由职业，住长治市。二被告共同委托诉讼代理人：李红艳、王宏，系山西戴德律师事务所律师。原告长治市乐源物业管理有限公司与被告吴世奎、王晚英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙晓飞、侯婷，被告王晚英及二被告的共同委托诉讼代理人李红艳、王宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令二被告给付原告拖欠的物业费8729元、公共能耗1298元、违约金5106元，共计15133元；二、判令被告承担诉讼费。事实与理由：2014年7月5日，原告与二被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为长治市乐苑三区提供物业管理服务，被告按期给付物业相关费用。物业费用标准为高层按建筑面积每月每平米1.98元收取（不包括高层水泵运行电费和电梯运行电费，水泵和电梯运行费另行计算，按实分摊）；被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。2018年9月19日，原告与长治市乐苑三区业主委员会签订《物业服务合同》，全面委托原告对长治市乐苑三区小区提供物业管理服务，委托管理期限自2018年9月19日至2019年9月19日止。合同约定业主按不动产登记簿载面积或测绘机构实测面积向原告支付固定物业服务费用，住宅物业费为每月每平米1.4元，代收能耗按实分摊；业主逾期缴纳物业服务费、车位管理费等费用的，从逾期之日起每日按逾期未缴纳费用的千分之三收取违约金。物业服务合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，自2015年7月1日至2018年12月31日，被告共拖欠原告物业费8729元；自2014年7月1日起至2017年12月31日止，拖欠公共能耗费1298元；自2018年11月7日至2019年5月21日，被告拖欠违约金5106元，共计15133元。为维护原告合法权益，以致诉讼在案。二被告共同辩称，一、二被告从未收到原告书面催缴，其主张的2015年物业费部分已超出法定诉讼时效，应驳回该部分诉请；二、原告在物业管理服务中存在诸多履行瑕疵，并存在严重违约情形，且经广大业主多次反映仍未得到有效改善，二被告有权行使抗辩权，暂缓缴费并要求减免部分物业费及公共能耗。原告在物业管理服务中服务不到位，小区存在严重安全隐患，楼道内堆放杂物、杂乱无序，严重阻碍逃生通道；原告公司负责人在小区楼前经营饭店，利用职权将1号楼3单元唯一的安全消防通道彻底封堵，违规搭建铁皮房，经业主多次维权，在接到出面干预下才于近期拆除；小区环境卫生脏乱差，外来人员随意出入小区；小区车辆乱停乱放、公共体育健身器材损坏、无人修理，绿地随意踩踏，无人打理。原告在收取物业费的同时，又收取了装修管理服务费6000元，但却不作为、不尽职，导致小区住户装修时发生多起安装外启防盗门事件。三、原告提供的物业服务合同属于格式合同，且约定内容显失公平；原告违约在先，且要求的违约金过高，特别是双方对合同履行存在较大争议，故原告主张的违约金不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的前期物业服务协议、商品房买卖合同、现金缴款单及商品房预售通知书、房屋测绘成果报告、邮寄信息截屏、原被告身份信息、物业费收据等证据予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供物业服务合同及附件一份，证明原告提供物业管理服务，二被告给付物业费并约定了收费标准、违约金。二被告质证认为，二被告缴纳物业费后两年未居住，统计数字有异议，违约金约定过高，房屋装修管理服务费收取无依据，且该合同系业委会与原告签订，被告从未参加业委会选举。本院认为，该合同系长治市乐苑三区业主委员与原告公司签订，对业主具有约束力，就该证据本院予以采信；2、二被告提供本院2018晋04**民初1025号民事判决书、长治市中级人民法院2018民终2244号民事判决书及防盗门安装照片、步梯通道照片、安全通道大门照片、临时管理规约，证明原告收取装修管理费后未起到管理服务作用，工作失职。原告质证认为，与本案无关联性，不能证明原告未尽到相关义务。本院认为，该证据可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，就该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告于2013年4月25日与长治市乐源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，二被告购买该公司开发的乐苑三区小区第1幢3单元2503号房，建筑面积共119.50平方米，其中套内建筑面积93.94平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积25.56平方米。后经长治市房屋产权产籍监理处勘察测绘中心测定该房屋套内建筑面积120.30平方米，其中套内面积93.66平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积26.64平方米。2014年7月5日，二被告与原告长治市乐源物业管理有限公司签订《乐苑三区前期物业服务协议》（以下简称“前期物业服务协议”），约定由长治市乐源物业管理有限公司对长治市乐苑三区提供前期物业管理服务，委托管理期限自协议签字之日起至业主委员会代表全体业主与物业企业签订的《物业服务合同》生效时止。原告应定期向业主公布物业服务项目收支情况。业主依据本协议向原告交纳物业服务费用。前期物业管理费由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.98元的标准缴纳（不包括高层水泵运行电费和电梯运行服务费，水泵和电梯运行费另行计算，按实分摊）。业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告违反协议未达管理服务质量约定目标的，业主有权要求原告限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，原告承担相应法律责任。该前期物业服务合同及临时管理规约还对物业管理服务质量及业主的权利义务等内容作了具体约定。2018年9月19日，长治市乐苑三区业主委员会委托原告公司对乐苑三区小区提供物业管理服务事宜，签订《物业服务合同》，主要约定，业主按照不动产登记簿记载的面积或按照测绘机构的实测面积向原告支付固定物业服务费用，物业服务费等费用按年度缴纳，业主或非业主使用人应在物业服务收费期满前一个月内续交下一年费用，住宅物业按照每月每平方米1.4元（含物业服务费、公摊电费、公摊水费、卫生费），代收能耗（电梯运行电费、高层供水二次加压电费）据实分摊；业主逾期缴纳物业服务费等费用的，从逾期之日起每日按逾期未缴纳费用的3‰收取违约金；物业服务合同期限为一年，自2018年9月19日起至2019年9月18日止。二被告于2014年7月5日向原告缴纳了2014年7月5日-2015年6月30日物业费2839.30元、装修管理服务费6000元后，以原告在物业管理服务中存在诸多履行瑕疵，并存在严重违约情形为由未再向原告缴纳物业费用、公共能耗费。原告主张已于2019年4月25日向二被告邮寄过催缴通知书，二被告则否认收到。本院认为，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。长治市乐苑三区业主委员会委托原告公司对乐苑三区小区提供物业管理服务事宜签订的《物业服务合同》，不违反法律规定，对业主具有约束力。根据《最高人民法院》的规定，二被告与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主亦具有约束力。原告公司作为经合法授权的物业管理单位，为包括二被告在内的小区业主提供了物业管理服务后，二被告应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用和公共能耗费用。就二被告抗辩从未收到原告书面催缴，其主张的2015年物业费部分已超出法定诉讼时效的主张，因物业费的缴纳属于同一债务分期履行的合同，二被告连续拖欠的物业费债务，原告要求业主给付物业费的诉讼时效应从最后一期物业服务合同履行期届满之日起计算，故二被告辩称事由本院不予采信。就原告主张二被告支付违约金的诉讼请求，二被告抗辩原告在物业管理服务中存在诸多履行瑕疵，并存在严重违约情形。二被告所提交的证据不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，本院酌情支持原告20%的违约金主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、限被告吴世奎、王晚英于本判决生效之日起五日内共同支付原告长治市乐源物业管理有限公司物业费8729元、公共能耗1298元、违约金1021元；二、驳回原告长治市乐源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费89元，由原告长治市乐源物业管理有限公司与被告吴世奎、王晚英各承担44.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 毛文亮 二〇一九年八月二十二日书记员 沈 玲