浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1775号上诉人（原审原告）：王寅，男，1974年2月16日出生，汉族，住江苏省无锡市新区。委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴世茂新城房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市经济技术开发区晶辉广场**。统一社会信用代码：91330401794353130Y。法定代表人：张玮，该公司董事。委托诉讼代理人：陆冬君，男，公司员工。上诉人王寅为与被上诉人嘉兴世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初5855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王寅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回其一审诉讼请求。事实和理由：第一、一审认定事实有误。世茂公司自认涉案房屋物业管理费仍由世茂公司缴纳。关于房屋的交付世茂公司的陈述存在反复，称房屋已经交付，又称合同约定无需通知交付，王寅可于2015年3月31日自提，又称王寅于2016年3月付清房款，计算世茂公司的违约责任应从2016年4月开始。王寅起初在世茂公司订购多套房屋，后来这些房屋买卖合同解除，王寅在2015年4月还到售楼处付款，售楼处仍然由世茂公司控制。世茂公司于2016年拆除了中央空调，不符合合同约定的交付标准，世茂公司同意支付35万元用于修复。一审对房屋如何交付未进行审理。第二、一审以房屋已经竣工验收，王寅产证已经办好为由，认定房屋已经交付没有依据。产证办好与交付无关联性，一审应当就房屋交付的过程、房屋支配、房屋所涉费用的承担来进行审理。作为交付义务方，世茂公司应当就此进行举证。世茂公司认为根据合同约定不需要通知交房，房屋可自提。但世茂公司没有腾空房屋并将房屋恢复成合同约定的标准，也未安排人员配合交付。从2015年4月的付款记录来看，售楼处仍然由世茂公司支配控制，目前房屋的门前用锁锁住，房屋至今也未达到交付标准。世茂公司宁愿支付物业管理费也不通知王寅收房。世茂公司二审答辩称，第一、涉案房屋已经达到交房条件，王寅只需在合同约定的交房时间到现场受领房屋即可。房屋的中央空调不是世茂公司拆除。王寅在签订合同时，已经通过更换门锁、请人打扫房屋卫生的行为对房屋进行了占有，世茂公司没有义务保管空调。第二、由于王寅的原因一直没有收房，世茂公司才与物业公司协商，将与房屋有关的空置费、车位费统一支垫付到2015年12月31日，这些费用是空置费不是物业费，也与房屋是否达到交付条件无关。王寅向一审法院起诉请求：1、世茂公司将嘉兴市五环洞路128号房屋交付王寅；2、世茂公司支付王寅迟延交房违约金1110345.6元（暂计至2018年8月31日共1248天，按照每日4448520元的万分之二即889.7元/日，自2015年4月1日计算至实际交付之日止）。一审法院认定事实：2015年王寅和世茂公司签订商品房买卖合同一份，约定王寅向世茂公司购买嘉兴市五环洞路128号商业幢128号房（位于**），约定商品房的设计用途为商业服务，建筑面积988.56平方米，套内建筑面积921.65平方米。约定该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房895.12平方米，坐落五环洞路128号（即现售楼中心二楼），属于业主共有，约定商品房总价款为4448520.00元，约定合同签订之日，买受人一次性支付房屋总价款4448520元。第九条交付期限，约定出卖人应当在2015年3月30日前，将商品房交付买受人使用。合同第十条约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，应按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条交接中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文书，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托经双方认可的有资质的检测机构进行质量检测。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自本合同约定的交付日首日视为商品房已按合同约定交付，房屋毁损、灭失风险即产生的一切费用（包括但不限于物业管理费）及法律责任由买受人承担。第十四条约定，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：出卖人亦可选择以整改方式达到约定标准替代补偿差价的义务。第十六条约定，出卖人承诺于2015年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。第二十一条约定，出卖人已经选聘杭州卓盛物业服务有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。合同附件四：装饰、设备标准，约定1、外墙：胶粉聚苯颗粒保温砂浆外墙外保温，弹性涂料饰面。2、内墙：批白。3、顶棚：批白。4、地面：细石混、地面面。5、门窗：入户门铝合金玻璃门、窗。6、卫生间每套住户安装一座便器，一水嘴。7、墙面：水泥砂浆。合同附件八补充协议第4点约定，鉴于该商品房为现房，已具备交付条件，买受人付清全部房款及办理完毕其他相关手续后，应在本合同约定的交房日前办理该商品房交接手续，出卖人不再另行书面通知。第6点约定，买受人未于本合同约定的交付日前付清该商品房应付价款、违约金或赔偿金、出卖人代售的税、费（包含首期新建物业专项维修资金）等应由买受人承担的费用及具有按揭款未放和买受人未按时还贷的情形，出卖人有权拒绝买受人办理该商品房的验收交接手续，并有权拒绝履行本合同的其他义务。出卖人不承担任何逾期交付的责任。第15点约定，该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，未作书面约定的，对合同双方均无约束力，有关该商品房的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供参考。本合同未作规定的以该商品房交付现状为准。合同签订后王寅向世茂公司支付房款。2016年3月14日世茂公司向王寅开具金额为4448520元房款的销售不动产统一发票。2016年9月30日王寅办理取得案涉房屋的不动产权证书。案涉尚景蓝湾项目于2009年11月30日竣工验收备案，本案为现房买卖，房屋在出售前原为售楼处，双方在签订合同之时对房屋的现状明晓。一审法院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方当事人的房屋买卖合同合法有效，对双方均有约束力。根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：双方买卖合同约定的房屋是否已完成交付。涉案小区尚景蓝湾已于2009年11月30日经竣工验收备案合格，双方于2015年签订商品房买卖合同，为现房买卖，双方对房屋的现状是知情的。双方合同附件八补充协议4约定,鉴于该商品房为现房，已具备交付条件，买受人付清全部房款及办理完毕其他相关手续后，应在本合同约定的交房日前办理该商品房交接手续，出卖人不再另行书面通知。从上述约定可以看出，王寅只需付清房款办理完相关手续后即可收房，后王寅支付了购房款，2016年3月14日世茂公司向王寅开具购房款发票。后王寅也于2016年9月30日办理了涉案房屋的不动产权证书，已取得涉案不动产的所有权。世茂公司已按照双方合同约定履行了合同义务，本案应认定涉案房屋双方已完成交付。王寅在诉状中称世茂公司迟迟未通知王寅交房，王寅于2015年、2016年、2017年多次联系并要求交房，世茂公司始终回避，但并未提供证据佐证，且按照双方合同约定通知义务并不在世茂公司，且王寅已办理涉案房屋不动产权证，亦未对此提出异议。又按照双方约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自合同约定的交付日首日视为商品房已按合同约定交付。故王寅现以未收房为由，再行要求世茂公司交付房屋，及基于未交房而主张的迟延交房违约金，缺乏事实与法律依据，不予支持。至于双方合同履行中世茂公司是否存在瑕疵交付的问题，王寅未在本案中主张，不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回王寅的全部诉讼请求。案件受理费50712元，由王寅负担。二审中，王寅提交证据如下：1、律师函和快递回执一份，证明王寅于2017年6月21日就房屋交付问题致函世茂公司，就空调和交房问题书面告知世茂公司；2、聊天记录一份，证明双方就相关情况进行沟通，世茂公司愿意赔偿25万元，王寅不予认可；3、照片一份，证明房屋上锁，房屋状态不符合交付标准。世茂公司质证后认为律师函没有收到过，并且该律师函是邮寄给物业公司的，也不能证明房屋没有达到交付标准；证据二聊天记录中没有沟通赔偿事宜；证据三门锁是王寅安装的。本院认证意见：证据一仅能证明王寅向涉案房屋的物业管理公司，而非世茂公司发送了律师函；证据二聊天中并无世茂公司承诺赔偿王寅25万元的内容，对此不予认定；证据三能够证明涉案房屋在拍摄时的情况。二审中，世茂公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王寅主张其与世茂公司口头约定如涉案房屋装修设备等完好则按照房屋现状交付，如现状改变则按照毛坯房交付，但王寅对此并未举证证明，世茂公司亦不予认可，本院对此不予采信。经查，双方关于房屋交付的约定体现在双方于2015年1月签订的《浙江省商品房买卖合同》中，该合同第九条约定世茂公司应于2015年3月30日交房；第十二条约定商品房达到交付使用条件后，世茂公司应当书面通知王寅办理交付手续，但该合同附件八补充协议内容第四条约定“鉴于该商品房为现房，已经具备交付条件，买受人付清全部房款及办理完毕其他相关手续后，应在本合同约定的交房日前办理该商品房交接手续，出卖人不再另行书面通知”。综合上述约定，可以认定涉案房屋的交付时间为房款付清时，交付标准为“现房”。对于何谓“现房”交付，以及交付时应否保留房屋内中央空调等相关设施、设备，双方在合同正本中并无约定，合同附件四装饰、设备标准中也仅约定“外墙……弹性涂料饰面，内墙批白，顶棚批白，地面细石混凝，地面细石混凝土地面璃门、窗”等。因此，王寅关于涉案房屋被拆除中央空调，不符合交付标准的主张不能成立。按照合同约定，王寅在付清购房款项、办理相关手续后即可受领涉案房屋，无需世茂公司书面通知。在王寅未举证证明其付清款项后要求世茂公司配合办理交接手续而世茂公司拒绝、不予理会，或受领房屋时受到世茂公司阻却等情况下，其认为世茂公司未按约交房，进而主张世茂公司交付房屋以及承担逾期交房违约金，没有依据，本院对其主张不予支持。需要指出的是，在目前无证据证明双方按照合同约定办理完毕交接手续的情况下，一审法院认定涉案房屋已经完成交付没有事实依据，本院对此予以纠正。综上，王寅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，可以予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50712元，由上诉人王寅负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 陈 远二〇一九年八月三十日书记员 赵婉沁