湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0222民初826号原告（反诉被告）：湖北岚鑫房地产开发有限公司，住所地：阳新县兴国枫林路**。法定代表人：黄自文，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯晨，湖北善远律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：黄应华，湖北善远律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：湖北园晟置业有限公司。。住所地：湖北省阳新县兴国镇陵园大道****法定代表人：袁勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄华荣，湖北富川律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：柯美权，湖北富川律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告(反诉被告)湖北岚鑫房地产开发有限公司诉被告(反诉原告)湖北园晟置业有限公司确认合同效力纠纷，本院于2019年2月22日立案后依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告湖北岚鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄应华，被告湖北园晟置业有限公司委托诉讼代理人黄华荣、柯美权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北岚鑫房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告、被告之间关于世纪铭城（即东方星城）项目二期合作事宜签订的以下协议均合法有效，包括：1、2015年10月18日签订的《房地产合作开发的补充协议》；2、2015年10月23日签订的《合作协议书》；3、2016年9月14日签订的《世纪铭城二期开发合作补充协议》；4、2016年11月1日签订的《世纪铭城二期土地出让金支付协议》；5、2017年7月6日签订的《招投标补充协议》。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告湖北园晟置业有限公司（以下简称“被告园晟公司”）在阳新县城东新区××大道与经××路交汇处的土地共计79.5亩（收储号39号、摘牌号P（2013）01号地块、土地证号00-×**），经与原告湖北岚鑫房地产开发有限公司（以下简称：“原告岚鑫公司”）协商一致，先由原告岚鑫公司与被告园晟公司合作开发项目一期的30亩。在此情况下，原告岚鑫公司出资出面办理了该地块的整个项目手续，包括项目命名为东方星城小区、项目的详规图设计及报批、建筑主体设计施工图等等。据此，原告岚鑫公司进行了项目一期（30亩）的开发，原告岚鑫公司在项目一期开发建设时改名为世纪铭城项目。对于原告岚鑫公司对整个项目投入的前期费用，原、被告双方于2015年10月18日签订了《房地产开发的补充协议》，明确约定原告岚鑫公司在东方星城小区项目建设的前期费用分摊在该项目二期的应由被告园晟公司足额支付，在被告园晟公司因自身原因支付不了时，在二期地块（49.5亩）开工建设时协商解决。关于项目二期（49.5亩）的开发事宜，原、被告于2015年10月23日签订了《合作协议书》，约定继续由原告岚鑫公司与被告园晟公司合作开发，并由原告岚鑫公司具体组织实施经营管理，项目二期总投资约15000万元，开发经营权由原告岚鑫公司战股55%，由被告园晟公司占股45%；被告园晟公司项下的项目二期土地价值6831万元。对于具体合作开发事宜，双方在2016年9月14日签订《世纪铭城二期开发合作补充协议》，对合作方式、项目规模、项目部组成、土地出让金支付、人事等事项进行了进一步明确。对于合作开发时，被告园晟公司项下二期建设49.5亩土地的土地出让金支付事宜，双方于2016年11月1日又签订了《世纪铭城二期土地出让金支付协议》，明确地价按138万元/亩计算共计6831万元，房价按2950元/平米算，由项目二期建设的13号楼住宅用房抵付被告园晟公司应得的土地出让金。对于项目二期施工的招投标事宜，双方又于2017年7月6日签订了《招投标补充协议》，明确在原合作开发协议基础上，项目二期管理权由原告岚鑫公司行使的模式不变，并明确各栋楼施工单位的确定办法。基于以上协议，原告认为，对于世纪铭城（东方星城）项目二期合作开发，原告岚鑫公司与被告园晟公司事实上形成了以原告岚鑫公司为主导，共同投资，将项目建设的13号楼抵付被告园晟公司项下应得的土地出让金，并依项目股权分享利益的合作开发模式，该合作开发模式和签订的协议均不违反法律规定。然而如今，被告园晟公司在未与原告岚鑫公司协商一致或征得原告岚鑫公司同意的情况下，自行在项目二期所在地设立项目部，意图撇开原告岚鑫公司独自开发或与他人合作开发项目二期，意图违约的同时亦造成了原告岚鑫公司的极大不安，为此，特诉至贵院，请贵院判决确认以上合作开发协议有效的同时，敦促被告园晟公司依约履行。庭审中，湖北园晟置业有限公司的两位委托诉讼代理人分别提出两种不同答辩意见，第一种意见辩称：对原告诉称的五份合同没有异议，由于原告在合同履行中存在严重违法行为，给被告造成极大经济损失，特向法院依法提起反诉。反诉请求为：请求解除原告、被告之间关于世纪铭城（即东方星城）项目二期合作事宜签订的全部五份协议，包括：1、2015年10月18日签订的《房地产合作开发的补充协议》；2、2015年10月23日签订的《合作协议书》；3、2016年9月14日签订的《世纪铭城二期开发合作补充协议》；4、2016年11月1日签订的《世纪铭城二期土地出让金支付协议》；5、2017年7月6日签订的《招投标补充协议》。反诉事实与理由：被反诉人存在如下严重违约行为：（1）对于世纪铭城一期城市基础设施配套及建设规费分文未交（上述规费双方约定由被反诉人缴纳），极大影响世纪铭城二期项目的审批及施工；（2）世纪铭城二期项目至今未履行审批手续，其中既有被反诉人未缴纳一期规费的原因，也有被反诉人不积极办理审批的原因；（3）被反诉人未经反诉人协商和同意，私自将世纪铭城二期项目部分楼盘发包给他人施工，并违建了16#、17#、19#、20#楼盘；（4）反诉人与被反诉人约定世纪铭城项目的土地出让金由被反诉人承担，2016年9月双方约定由二期工程13号楼抵付反诉人已付的土地出让金（二期项目土地出让金为6831万元），然而从2016年9月至今两年有余，13号楼仍未动工建设，导致反诉人公司背负巨大债务，造成了极大的经济损失；（5）被反诉人在未办理世纪铭城二期项目商住楼建设、规划手续及商品房预售许可证的情况下对外公开预售二期商品房达一百余套，并因预售行为产生了经济纠纷，严重影响了二期工程项目顺利推进。鉴于被反诉人存在上述违约行为，严重侵害反诉人的合法权益。虽然我方曾多次通知被反诉人解除合同，但被反诉人完全置之不理。为了维护我方自身的合法权益，特向贵院提起反诉，恳请依法公判。第二种意见辩称：原告要求确认的五份二期合作开发协议是无效协议。反诉事实与理由：原、被告签订的五份二期合作开发协议主体为自然人，不具有房地产开发资质，违反相关法律规定，应确认上述协议无效。由于被告两位委托律师的代理意见不一致，湖北园晟置业有限公司作为委托人向本院提出书面情况说明材料，认为第一种意见符合本案客观实际，选择支持其辩论观点。针对被告的反诉，湖北岚鑫房地产开发有限公司辩称认为，被告指责我方存在严重违约行为没有事实依据。理由是：（一）关于项目二期的土地及办证情况。1、项目二期用地的抵押、查封情况。事实上，在我公司与园晟公司签订项目一期的合作开发合同时，园晟公司名下的土地（79.5亩）就已经抵押给汉口银行，且自签订项目二期合作协议以来，因园晟公司债务纠纷被多家法院查封。由于涉及项目二期用地的抵押、查封问题极大了影响了我公司与园晟公司进行项目二期合作开发的进度，我公司本着审慎地原则一直与园晟公司协商，寄希望于园晟公司能够积极主动、有效地出面解决抵押、查封问题，保证项目二期合作能够顺利进行；2、项目二期开发的办证情况。为了项目的合作开发，我公司已经进行前期大量的准备、报批工作，世纪铭城（即东方星城）整个项目部的设立及立项过程中所需的勘探、环评等工作已经完成，且整个项目的《建设用地规划许可证》、修建性详规图等均已办理，这两份东西是一个房地产开发项目可以进行的基础和前提。同时，从房地产开发项目的行政审批上而言，除了上述《建设用地规划许可证》、修建性详规图外，至于项目二期开发所需的证照主要涉及《建设工程规划许可证》、《建设工程许可证》以及销售所需的《商品房销售（预售）许可证》，其中《建设工程规划许可证》、《建设工程许可证》均只是根据项目施工的具体需要随时办理的，简单的说就是进行哪一栋的施工就办理哪一栋的证照。可以说，对于项目二期的开发，我公司不存在说拖欠办证的行为，更何况说在我公司要求办理相关证照时，园晟公司根本不配合予以办理，因为需要办理的证照必须是以园晟公司的名义进行办理。(二)关于项目二期合作开发的履行情况。1、项目二期工程的施工情况。项目二期总共涉及9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、19#、20#楼，共11栋，分别阐述如下：(1)9#、10#、11#楼，园晟公司未通过我公司，自行找了第三方施工，目前正在施工过程中。对于这三栋楼，园晟公司一方私自找人施工进行建设，一方面又在反诉状中说我公司对于16#-19#楼进行违建，属于典型的对我公司与其自身实行的双重标准；（2）12#楼，公司委派了施工队伍，正在施工，但多次被园晟公司要求停工；（3）13#、14#、15#暂未开工。其中的14#、15#楼，因为王全炎的个人债务问题王全炎自身在外面找施工队伍收取施工保证金，后又单方违约造成退还、赔偿施工保证金，前后两次由我公司垫付几百万元；（14）16#、17#、19#、20#楼早已施工完成。根据我公司在庭审提供的《施工合同》来看，这四栋楼的《施工合同》均有我公司、园晟公司及王全炎的盖章签字，园晟公司在反诉状中称我公司擅自发包的说法不攻自破。2，关于项目二期部分房屋的抵付情况。由于项目用地处于查封、抵押状态，造成项目一期房屋的《商品房销售（预售）许可证》及银行按揭贷款无法办理，致使建设资金不能及时回笼，再加上项目二期16#-19#的开发建设，项目一期农民工工资、工程款、设计费等在内的各项资金出现缺口，在此情况下，经项目部的讨论决定提前以认筹的方式将部分房屋予以抵付。这一点，事实上园晟公司是知情的，既不损害园晟公司的利益，也不违反项目二期合作开发协议中双方约定的融资渠道；3、园晟公司目前对于项目二期合作开发的做法：（1）置双方的合作协议于不顾，擅自找了第三方合作开发；（2）未与我公司协商，在项目所在地设立东方星城营销（售楼部）；（3）将项目名称变更为东方星城，而不是我公司项目一期以及合作协议中所称的世纪铭城；（4）对于9#、10#、11#楼单方委派施工队伍进行施工中。综上可以看出，对于项目二期的合作开发，我公司从始至终守约，违约的是园晟公司，园晟公司以莫须有的事实混淆法庭视听，甚至于要求解除合同，辜负了我公司的良苦用心。（三）、关于我公司在项目二期中的投入情况。1、实际投入部分。据不完全统计，除了我公司对于整个项目的前期准备所花费的费用外（其中一部分花费应分摊在项目二期），对于项目二期其它各项投资累计达一千五百万元左右；2、隐形投入部分。(1)项目一期因园晟公司的原因未能及时办理《商品房销售（预售）许可证》，造成我公司的开发资金无法及时回笼，不得已的情况下以高额的民间借贷方式对外融资；（2）如反诉答辩状所述，因为园晟公司差欠的汉口银行贷款四千八百万元，经与汉口银行协商，由我公司和全体股东的资金提供担保；（3）园晟公司因差欠深圳天棣公司的款项五千万元，案件在江西省高级人民法院开庭时，为保证项目二期用地不被评估拍卖，我公司和全体股东参与该案调解，为该债务提供连带责任担保。综上，我公司坚持认为，在我公司与园晟公司关于项目二期的合作开发中，一直秉持诚信、利益最大化得出合作原则，以最大的努力促成、促进合作开发的顺利进行，而园晟公司出尔反尔、恶意毁约的行为，不但造成我公司沉陷“泥潭”，更系属法律上的极大不诚信。为此，我公司恳请法庭在查明事实的基础上，保护守约方的利益，遏制违约行径和企图，保障企业发展的同时以实现法律的公平正义。本院经审理认定的事实如下：原告与被告诉讼争议合同涉及的地块位于阳新县城东新区××大道与经××路交汇处的土地共计79.5亩，系湖北园晟置业有限公司通过参与阳新县城东新区垫资建设园区道路工程项目置换取得，该土地于2013年9月22日在阳新县土管局摘牌（收储号39号、摘牌号P（2013）01号地块、土地证号00-×**）。同年10月8日，湖北园晟置业有限公司与阳新县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，约定P（2013）01号地块总面积53004平方米（79.5亩），土地出让金价格11925万元，每平方米价格2249.83元（150万元/亩）。付款方式：定金2000万元抵作土地出让价款，余款在2013年11月7日前付8347.5万元，2014年10月8日前付3577.5万元。2014年11月6日，湖北园晟置业有限公司付清全部土地出让金价款后，办理取得了国有建设用地使用权证，面积53004.6平方米（其中，商业用地10600.8平方米、住宅用地42403.8平方米）。2015年7月湖北园晟置业有限公司（甲方）与湖北岚鑫房地产开发有限公司（乙方）合作开发房地产，双方签订协议书，约定甲方占股10%参与建设，乙方占股90%全额投资独立经营自负盈亏；合作面积30亩（一期），按每亩土地138万元作价4140万元，由乙方在工程建设至第六层完工后七日内付清全部土地款（扣除甲方股份资金）等事项。合同签订后，湖北岚鑫房地产开发有限公司进行前期大量的准备、报批工作，先后完成湖北园晟置业有限公司世纪铭城（即东方星城）项目部的设立及立项过程中所需的勘探、环评，并办理整个项目的《建设用地规划许可证》、修建性详规图等工作，（一期）房地产开发涉及1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#等七栋楼盘项目，由湖北园晟置业有限公司委托湖北岚鑫房地产开发有限公司通过工商注册登记成立湖北园晟置业有限公司项目部开发承建，至今虽然主体工程已经基本完工，但是砌筑及装修工程尚未完成，消防及水电开户等手续没有办理，小区绿化、铺装、管网以及地下车库也未开工，另外，该项目城市基础设施配套费、规费、规划方案设计费（效果图）、人防易地建设费均未缴纳。2015年10月18日，考虑到摘牌土地一次性规划的需要，为了便于统一开发和一体化管理，双方签订《房地产合作开发的补充协议》，协议约定：双方合作开发（二期）49.5亩地块，原签订的合作开发（一期）30亩地块协议条款义务继续履行。同年10月23日，甲方王全炎与乙方黄自文分别以自然人身份就受让湖北园晟置业有限公司在阳新城东新区1号地块49.5亩的全部股权签订合作协议书，约定：东方星城小区二期开发总投资为15000万元，甲方享有项目45%的开发经营权，乙方享有项目55%的开发经营权，双方按比例出资和分享利润；开发面积49.5亩，出让地价6831万元（含土地出让金及其它一切土地交易费用），双方按股份比例分摊投资，该项目与湖北岚鑫房地产开发有限公司开发的一期项目同步管理施工，涉及共同费用按一期、二期分别承担，独立核算，各自承担风险与利益分配，开发周期36个月。2016年9月14日，为了推进项目顺利开发，甲方黄自文所占股份55%可以同时吸收徐赐发、黄兹国、叶作生、邓光梅入股，乙方王全炎所占股份45%，分别为王全炎、汪雁、王匡忠入股；开发项目为世纪铭城9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、19#、20#楼，经营模式以分公司或者项目部独立经营、自负盈亏，项目部的组织形式以原双方签订的合作协议规定为准；投资范围为项目前期主要投资土地、开工准备和报建等费用。同时约定，由于乙方带资购买了土地，各股东不支付利息，后期乙方不再投入资金；双方开发建设的13#楼住宅用房按每平方米2950元房价抵付给湖北园晟置业有限公司的49.5亩土地出让金，不足部分可以在14#楼顺抵，该两栋房屋由乙方委托甲方销售，全部营销收入归乙方抵付土地出让金价款（多退少补）。另外，湖北园晟置业有限公司的股东对16、17号楼三层以下商铺及19#、20#楼四层以上住宅按市场价享有优先购买权。2016年11月1日，湖北园晟置业有限公司与湖北岚鑫房地产开发有限公司就世纪铭城二期开发工程的土地出让金支付问题签订协议，约定：湖北园晟置业有限公司以土地置换的13#、14#楼商品房由湖北岚鑫房地产开发有限公司承担全部费用并办理所有手续，湖北园晟置业有限公司也不收取土地出让金利息。2016年11月30日，黄自文以湖北园晟置业有限公司项目部名义向阳新县规划局承诺在2016年12月30日前按规定足额缴纳规划部门的各项规费，但期逾后没有履行承诺义务。2017年7月6日，为了明确二期开发工程招投标相关事项的责任及权利，湖北园晟置业有限公司与湖北岚鑫房地产开发有限公司签订补充协议，约定：9#、10#、11#、12#、13#楼为交钥匙工程，其中9#、10#、11#楼由园晟公司推荐施工单位施工，图纸及招标事项由岚鑫公司负责，原合作开发协议管理合作模式不变，涉及开发工作由岚鑫公司受园晟公司委托经营。工程款支付方式：实行谁主导开发经营、谁支付工程款的原则，权利与责任同在。截止2018年12月底，湖北岚鑫房地产开发有限公司和湖北园晟置业有限公司项目部共同发包叶作生个人带资未批先建的二期项目16#、17#、19#、20#楼盘已经基本完工，但尚未验收结算。且由于湖北岚鑫房地产开发有限公司拖欠规费、二期报建手续未办理以及案外人债务纠纷因原告未履行担保义务不能解除查封土地等原因，致使二期项目9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#楼盘不能如期开工，至今达三年之久。另查明，湖北园晟置业有限公司因投资富川大酒店于2012年在汉口银行授信贷款4000万元（2013年底已经偿还2400万元，下欠1600万元在2014年12月以土地证抵押）；2011年9月，湖北园晟置业有限公司因建设园区道路工程拖欠深圳天棣公司债务5000万元，后相关法院通过诉讼将摘牌土地予以查封。为了避免一期房屋按揭贷款工作受到影响，汉口银行及深圳天棣公司经协商在原、被告对开发土地办理一期房屋预售手续后继续查封，而湖北岚鑫房地产开发有限公司及其二期开发股东为了解除查封，对上述债务提供连带责任担保，但逾期没有按照协议履行担保义务，二期续建工程迟迟未动工兴建。本院认为，根据原、被告双方的争议，本案需要解决的问题如下：一、原、被告签订的涉及二期房地产合作开发五份协议的性质及其效力问题；二、被告反诉要求解除二期房地产合作开发五份协议的理由是否成立问题。首先，关于原、被告签订的涉及二期房地产合作开发五份协议的性质及其效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。本案双方《房地产合作开发协议》中虽然约定“经营模式以分公司或者项目部独立经营、自负盈亏”等相关约定，但本案被告园晟公司除提供土地使用权收取土地转让款等固定利益外，也按股份比例承担经营风险，故本案应认定为房地产合作开发合同纠纷，且园晟公司已取得涉案土地使用权证，其与原告签订的《房地产合作开发协议》及其《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。其次，关于被告反诉要求解除二期房地产合作开发五份协议的理由是否成立问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据查明事实，本案涉及二期房地产合作开发五份协议约定工程总投资15000万元，湖北岚鑫房地产开发有限公司等股东按照55%投资比例应当出资8250万元，被告以出资土地形式占有45%股份不再出资，然而，时至今日二期项目仅16#、17#、19#、20#楼盘主体工程已经基本完工，但二期工程中9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#楼盘却未开建，且合同商定的36个月工程期限从2015年10月18日起算至2018年底已经逾期，原告湖北岚鑫房地产开发有限公司作为投资方由于资金短缺，无法解决双方合作开发房地产中存在的土地查封、抵押等问题，其行为已经表明在合同期限届满前因未履行主要担保义务而不能动工兴建，迟延至今没有全面完成二期工程，双方合作基础基本丧失，达到不能实现合同目的程度。因此，被告反诉要求解除二期房地产合作开发五份协议的请求，符合法律规定，本院予以支持，合同解除后涉及法律后果的诉讼，当事人可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二款、第四款和第九十六条规定，判决如下：一、确认原告湖北岚鑫房地产开发有限公司与被告湖北园晟置业有限公司于2015年10月18日签订的《房地产合作开发的补充协议》、2015年10月23日签订的《合作协议书》、2016年9月14日签订的《世纪铭城二期开发合作补充协议》、2016年11月1日签订的《世纪铭城二期土地出让金支付协议》以及2017年7月6日签订的《招投标补充协议》等协议有效；二、确认反诉原告湖北园晟置业有限公司与反诉被告湖北岚鑫房地产开发有限公司于2015年10月18日签订的《房地产合作开发的补充协议》、2015年10月23日签订的《合作协议书》、2016年9月14日签订的《世纪铭城二期开发合作补充协议》、2016年11月1日签订的《世纪铭城二期土地出让金支付协议》以及2017年7月6日签订的《招投标补充协议》等协议于2019年4月15日庭审提起反诉时解除。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由湖北园晟置业有限公司负担；反诉费用100元，由湖北岚鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人在递交上诉状的同时按不服数额预交相应的上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。)审判员  李名辉二〇一九年八月二十二日书记员  黄素情