河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民初108号原告（执行案外人）：付文成，男，1971年3月14日出生，汉族，户籍所在地汝南县，现住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：付雪娇，女，1995年7月13日出生，汉族，住址同上，系付文成之女。被告（执行申请人）：乔景峰，男，1963年9月11日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：谭红斌，河南文苑律师事务所律师。被告（被执行人）：张贺丽，男，1967年2月10日出生，汉族，现住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：杨兰香，女，1968年3月10日出生，汉族，住址同上，系张贺丽之妻。原告付文成与被告乔景峰、张贺丽案外人执行异议之诉纠纷一案，本案于2019年4月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付文成及其委托诉讼代理人付雪娇，被告乔景峰的委托诉讼代理人谭红斌到庭参加诉讼。被告张贺丽的委托诉讼代理人杨兰香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告付文成起诉请求：解除对位于驻马店市前进路中段驻马店市畜产品进出口仓库院内三幢商住楼中一层南第一间门面房的查封。事实与理由：乔景峰申请执行张贺丽欠款纠纷一案，该院查封位于驻马店市××路中××畜产品进出口仓库院内××商住楼中××门面房23间，而该层门面房南第一间系其合法财产，其提出异议后，该院执行局错误作出（2019）豫17执异66号执行裁定书，驳回其异议请求。其与驻马店市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）签订的房屋买卖合同合法有效，且在人民法院查封之前其已交付全部价款，并由其合法占有该不动产，未办理房屋产权登记非因其（买受方）的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，该院执行局对其房屋的查封行为错误，应撤销（2019）豫17执异66号执行裁定书，立即解除对其房屋的查封。1、2005年7月23日其与天鸿公司签订门面房和南住宅楼西单元两份购房协议，其中门面房仅涉案房屋售价199360元，住宅楼售价80640元，其于2005年7月23日支付现金250000元，2006年4月6日支付余款30000元，即支付了全部价款，并于2006年6月实际入住住宅楼、使用门面房，至今十几年未间断；2、从合同形式看，双方采用书面形式，符合法律规定；3、从签订合同的主体看，出卖方是天鸿公司，纵观该公司与驻马店市畜产品进出口公司（以下简称畜产品公司）签订的合作开发协议，该协议第一条约定“房屋有乙方全权负责出售”，乙方即天鸿公司。可见，天鸿公司对当时房屋出售具有合同依据，所开发的房屋有该公司出售符合法律规定、合同约定。其购买时在售楼部交付购房款后收据上加盖有天鸿公司的公章，其作为购房户与天鸿公司签订的合同形式完备、内容合法。张贺丽不是购房协议的一方当事人，该院执行局认为其从张贺丽手中购房错误；4、退一步讲，即使该院执行局认为张贺丽也是购房合同卖方的共同主体，也不影响合同有效性。与畜产品公司签订开发协议的是天鸿公司不是张贺丽，畜产品公司于2013年3月28日出具证明显示一楼门面房归天鸿公司所有，天鸿公司出具证明归张贺丽所有，“天鸿公司与该项目产权无争议”，实际上这是双方2004年签订合作开发协议时就默认的结果，当时畜产品公司家属院是张贺丽挂靠天鸿公司以该公司的名义开发，名义上只能由天鸿公司和畜产品公司签订合同，而这些约定为三方内部约定，购房户无从知晓，只能在售楼部看着开发公司的工作人员、印章、收据确定无误后交钱、签合同、得收据，其无任何过错。在房屋出售后至该证明出具前，畜产品公司、天鸿公司及张贺丽并未就一楼门面房的归属发生纠纷，在其购买并实际居住十几年期间，无论畜产品公司、天鸿公司还是张贺丽均未对合同效力提出任何异议，合同当事人更无异议。在没有其他主体请求撤销该购房合同或确认合同无效的情况下，或者虽有提出但未得到法院判决的情况下，该院执行局以“签订销售房屋协议时天鸿公司并非争议房屋的产权人”认定不能产生物权变动效力，该结论不合理，不合法。畜产品公司与天鸿公司签订的开发合作已约定由天鸿公司“全权负责出售”；若需和张贺丽签订合同，张贺丽已经在购房合同、收据天鸿公司印章前签字、盖章；若需和天鸿公司签订合同，则合同效力更是直接；5、未办理房产登记不是基于其过错。购房合同协议约定该处门面房由天鸿公司负责办理房产证且负担办证费用，由于天鸿公司超规划标准建房，导致迟迟不能办理房产证，其多次催促也未结果。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”据此，该房屋所有权属于其，是其合同财产。被告乔景峰答辩称，原告对诉争的房屋没有所有权，天鸿公司也没有收到原告的购房款。原告的诉讼请求及理由不能成立，应予驳回。被告张贺丽未答辩。根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。原告付文成围绕争议焦点提交证据：1、购房合同两份，证明其与天鸿公司签订有购房协议；2、天鸿公司证明一份，证明其购买住宅楼和门面房外带煤房一间；3、收据两份，证明其已支付全部购房款；4、畜产品公司证明一份，证明天鸿公司所开发的本公司仓库院内一楼门面房属于天鸿公司所有，根据2004年其公司与天鸿公司签订开发协议，并不意味着2013年3月28出具证明之日一楼门面房属于天鸿公司所有，而是双方从开发协议签订之日一楼门面房属于天鸿公司所有，之所以2013年3月28日出具证明，是应张贺丽为全部房屋办理房产证的需要而要求本公司为其出具；5、营业执照一份，证明其从事机动车维修服务；6、水电费交纳清单，证明其日常使用水电的情况；7、户口薄一份；8、（2019）豫17执异66号执行裁定书，证明该院执行局驳回其提出异议请求错误；9、来源执行卷宗里的开发协议一份，证明畜产品公司与天鸿公司合作开发约定房屋由天鸿公司全权负责出售。乔景峰的委托诉讼代理人质证认为，1、对证据1，原告提供的售房合同，但本案诉争房屋购房合同丢失，意味着原告购买房屋的事实不存在；2、关于证明和购房合同，张贺丽的两个签字，明显不一致，对该证据存疑；3、对两份收据，原告没有提供转账凭证，不能证明其已经真实支付购房款，天鸿公司财务章不真实，因该公司没有椭圆型印章；4、对证据4，只是证明一楼门面房归天鸿公司，但法院查封的是张贺丽而非天鸿公司的房产，原告提供的购房合同的相对人是天鸿公司不是张贺丽；5、对证据5，没有注明原告对诉争房屋拥有所有权；6、对证据9，如果原告证明是真实的，也仅仅证明了一楼门面房归天鸿公司，因此，原告应该向天鸿公司主张权利，而不是向二被告主张权利；7、对于用户明细清单，与本案无关。原告付文成抗辩认为，1、购房合同是损坏不是丢失，如疑问，法院可以调取查证；2、收据上明显注明是现金支付，不存在转账支付问题；3、对张贺丽的签字如果有异议，可以向法院申请鉴定；4、对天鸿公司的印章真实性有异议，应提供证据予以证明；5、房产开发协议是2004年签订的，其于2005年7月23日与天鸿公司签订售房协议，并于2006年6月份入住该房屋，十几年来，无论畜产品公司还是天鸿公司及张贺丽均没有对涉案房屋的合同效力提出任何异议；6、对水电缴费明细，地址显示是住宅户，实际是楼上楼下均属于其所有，共用同一水表和电表；7、对营业执照地点虽未明确到该房屋，这是驻马店市工商管理局驿城分局在颁发营业执照时并没有明确，不代表其营业执照和实际履行地不一致；8、对于住房开发协议未提供原件，其提供的该协议来自执行卷宗，如需要查明原件请法院给予帮助。乔景峰提交驻马店市公安局治安支队在2018年出具的证明一份，以证明2018年3月26日之前，天鸿公司公章及财务章、法定代表人印章的具体模型，并不是原告收据上的印章模型。付文成质证认为，该证据系彩打复印件，并没有显示出具人的签名，该证据只是证明带来的印章是圆形的，但不能证明之前没有椭圆型财务章，在此之前所有印章均未编码，带来的印章不能证明签订售房协议及收据上财务专用章就是假的。庭审后，乔景峰提交其于2013年4月10日与张贺丽、杨兰香（张贺丽之妻）签订的《房屋转让协议书》一份、张贺丽、杨兰香“声明”一份、其经张贺丽同意借给刘清峰200000元、转入天鸿公司西平公司7000000元、支付给张贺丽现金300000元的“理财金账户历史清单”一份，上述证据，拟证明其购买张贺丽、杨兰香门面房23间及已支付购房款的事实。付文成质证认为，一、上述证据不属于新证据，乔景峰在举证期限内应提交，但其未提交，不应采信；二、《房屋转让协议书》、张贺丽、杨兰香的声明不真实。1、“声明”中杨兰香的签字与《房屋转让协议书》中杨兰香的签字不是同一人所签，所以，至少一个杨兰香的签字为虚假，或者啷个签字均为虚假；2、《房屋转让协议书》内容不完整，存在空相、手填项，内容不客观真实；3、《房屋转让协议书》第一条第三款内容与实际不符，该协议签订之前已有部分房屋出售（在李光提起的案外人执行异议之诉开庭审理时，张贺丽认可房屋已出售给付文成）；4、该协议显示转让房屋为23间，而开发建造的房屋主体结构只有22间，所谓23间应包括了付文成搭建的简易棚，但这个简易棚不是所谓的房屋，也不是张贺丽建造，张贺丽更没有处分权，由此可见，内容虚假、无效；三、“理财金账户历史清单”未加盖银行印章，对其真实性存疑，同时该证据即使真实也不符合证据关联性的要求，因为没有显示7000000元汇入张贺丽的账户，乔景峰标注汇入天鸿西平公司账户未提供证据证明，即使汇入天鸿西平公司账户与本案无关系，至于账户显示2013年4月11日、4月15日分别卡取200000元、300000元，乔景峰标注“经张贺丽同意借给刘清峰”、“现金交给张贺丽”，仅证明被告取款，且标注也仅仅是被告单方陈述，无其他证据予以印证。被告张贺丽未提交证据。根据当事人提交的证据及诉辩意见，本院认定如下：本院在执行乔景峰申请执行张贺丽借款合同纠纷一案中，于2015年7月31日作出（2014）豫法执字第159-2执行裁定，于2019年2月15日对位于驻马店市前进路中段驻马店市畜产品进出口公司仓库院内三幢商住楼中一层门面房包括南第一间在内进行公告查封。付文成以一层门面房南第一间系其所有、法院应中止对该房产的执行为由提出异议。本院于2019年4月1日作出（2019）豫17执异66号执行裁定书，裁定：驳回付文成的异议请求。付文成不服，提起诉讼。2004年10月16日，畜产品公司作为甲方与天鸿公司作为乙方签订《住宅楼开发协议书》一份，协议约定：一、工程位置及概况：工程位于驻马店市前进路北段畜产品公司院内，工程底层为门面房，二层以上为住宅，工程为点式砖混结构，门面房走向为南北走向，二层以上住宅为东西走向；二、双方的责任与义务：1、甲乙双方共同开发，甲方出让土地由乙方出资建造的方式进行开发。地皮南北长65米，东西宽21米，面积约为2亩，房屋由乙方全权负责出售，甲方协助办理相关手续。2、利润分配：甲方土地作价65万元，乙方分三次付清，分别是：合同签订后首付10万元，工程主体结束付30万元，2005年10月底付完余款；3、原有房屋的拆迁由甲方负责，甲方保证在2004年11月底前施工；4、施工场地的“三通一平”即路通、电通、水通和场地平整；5、住宅楼施工需要的一切手续（包括土地出让金）均由乙方负责办理，费用由乙方自理。甲方须协助，并出具办理手续所需要提供证件、证明等，因乙方办理施工手续出现的问题由乙方负责解决；6、住宅楼工程完工后的物业管理由甲方负责；7、房产证由乙方负责办理，甲方协助（出具有关的证件、证明），费用由住户承担；8、楼工程结束后，乙方在给付出让土地内建造煤房，煤房由乙方出售收款，所收款用于住宅区维修道路以及住宅楼的外水外电的费用等。该协议一式两份甲乙双方各持一份。2005年7月23日，天鸿公司（甲方）与付文成（乙方）签订《售房协议》两份，第一份（购买住宅楼）协议约定：一、甲方所建的家属院第南号住宅楼第西（二层）单元西户，（建筑面积126㎡）卖给乙方。二、该房售价每平方米640元，总售价80640元，（大写：捌万零陆佰肆拾元），余款待楼房交付使用一次性付清。三、乙方购买的房屋，其产权归属乙方所有，一份对该房屋由转让权、出卖权。四、协议期间内，除不可抗拒的自然因素外，任何一方不得以任何理由终止或变更协议内容，否则购房总值的5%罚违约金。五、楼房竣工时，乙方不能一次性付清购房余款，视为违约，除罚5%的违约金外，纠纷有权将房屋另售他人。六、乙方所购房屋，产权证甲方办理，其费用由乙方承担。七、楼房交付使用后，土建终身保修、水、电各保修一年，一年后由乙方自行解决。八、此协议一式两份，甲乙双方各持一份。协议从签字之日其生效。第二份（购买门面房）协议约定：一、甲方所建的家属院第门面房号住宅楼第南端第一间单元户，（建筑面积80㎡）卖给乙方。二、该房售价每平方米2492元，总售价199360元，（大写：拾玖万玖仟叁佰陆拾元），乙方应先向甲方付定金计169360元，（大写：拾陆万玖仟叁佰陆拾元），余款待楼房交付使用一次性付清。其他条款内容同上述购买住宅楼协议条款。该两份协议均由甲方天鸿公司加盖公司印章并由张贺丽签名、盖章。乙方由付文成签名。2005年7月23日付文成向天鸿公司支付现金250000元，该公司向付文成出具收据，该收据显示：付款单位付文成，收款方式现金，人民币贰拾伍万元（小写250000）付款事由购南楼西单元二层西户(126㎡)、门面房南起第一间（北起第15间）。2006年4月6日天鸿公司收取付文成现金30000元，付款事由为购买门面、二层住宅楼。该两份收据上均有天鸿公司财务专用印章和张贺丽签名、盖章。2005年7月23日，天鸿公司出具证明：现付文成购天鸿公司在外贸畜产品公司仓库家属院住宅楼一套（126㎡）门面房一间（80㎡），付文成购的住宅楼和门面房，外带煤房一间（45㎡）南门面房南西共计门（六套）付文成所购商住楼所有产权证由甲方（张贺丽）负责办理，费用由张贺丽负担，交房日期2005年11月30日，付文成所有证件，必交工之日起一月内办毕。以上协议有甲乙双方商定，如有违约，自负法律责任。2019年5月13日，畜产品公司出具证明：本公司于2013年3月28日向驻马店市天鸿房地产开发公司出具了一份证明，证明天鸿公司所开发的本公司与天鸿公司仓库院内一楼门面房属于天鸿公司所有，系根据2004年我公司与天鸿公司的开发协议约定而出具，并不意味着2013年3月28日出具证明之日一楼门面房才归天鸿公司所有，而是从开发协议签订之日起一楼门面房产权即归天鸿公司。之所以2013年3月28日出具证明，是应张贺丽为全部房屋办理房产证的需要而要求本公司为其出具。该证明有畜产品公司盖章及陈保富签名。天鸿公司交房后，付文成在住宅楼居住至今，并在门面房南起第一间和该门面房隔壁搭建简易房一间用以从事“文成汽修”经营至今。本院认为，本案争议的焦点为：原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。2004年10月16日，畜产品公司与天鸿公司签订的《住宅楼开发协议书》一份，该合同第二条中约定房屋由天鸿公司全权负责出售，畜产品公司协助办理相关手续。2005年7月23日，天鸿公司与付文成签订《售房协议》两份，将其所建的家属院南楼住宅楼第西（二层）单元西户及门面房南端第一间一起卖给付文成，该两份《售房协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，付文成履行了交付购房款义务，天鸿公司履行了交付房屋义务，但尚未履行给付文成办理产权证义务。房屋交付后，付文成在所购买的房屋居住和占有、使用门面房经营至今。从畜产品公司于2019年5月13日出具证明内容看：从开发协议签订之日起一楼门面房产权即归天鸿公司。其于2013年3月28日出具证明是应张贺丽为全部房屋办理房产证的需要而要求其公司为出具。本院于2015年7月31日作出（2014）豫法执字第159-2执行裁定，查封包括涉案门面房在内的房屋。付文成在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并占有、使用至今，天鸿公司未按约定及时为付文成负责办理房产登记手续，对此，付文成并无过错。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。涉案房屋虽未办理产权登记，但不影响付文成与天鸿公司签订的《售房协议》的效力。综上所述，付文成对涉案房屋享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的民事权益，足以排除强制执行。其关于排除执行对位于驻马店市前进路中段驻马店市畜产品进出口公司仓库院内三幢商住楼中一层南第一间门面房解除查封的诉讼请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下：不得执行位于驻马店市前进路中段驻马店市畜产品进出口公司仓库院内三幢商住楼中一层南第一间门面房（80㎡）房产。案件受理费4287元，由被告乔景峰、张贺丽共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  郭留会审判员  杨振松审判员  文德群二〇一九年八月三十日书记员  王贞懿