河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0681民初2598号原告：吴洪伟，男，汉族，住涿州市。委托诉讼代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。被告：李占军，男，汉族，住涿州市清凉寺区。委托诉讼代理人：全晓威，涿州市清凉寺志同法律服务所法律工作者。原告吴洪伟与被告李占军租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告吴洪伟及其委托诉讼代理人刘然、被告李占军及其委托诉讼代理人全晓威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴洪伟向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的库房租赁合同。2、被告返还租金9万元。3、被告赔偿损失287873元。4、被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年2月21日，原被告签订了一份“库房租赁合同”，主要内容为原告租赁被告的位于涿州市开发区的577平方米的库房一座，用途为用于地板、灯具的展厅。合同签订后，原告依约交纳了租金开始对租赁物进行装修，并布置展品。2019年5月3日，被告告诉原告租赁物为违章建筑，需要拆除，5月6日，被告将原告已经装修好并投入使用的展厅全部拆除。原告认为，被告负有保证出租物合法的义务，其在签订租赁合同、收取了租金且在原告已经花费巨资装修并使用的情况下，以租赁物属于违建为由将出租物拆除，租赁合同已经无法继续履行，应予以解除，对于原告的损失，被告应全部给与赔偿。为维护公民的合法权益，原告请求人民法院查清事实，支持诉讼请求。被告李占军辩称，原告第一项诉求有误，原告要求解除双方的租赁合同，于法无据，不符合我国合同法第九十四条合同解除的情形。本案中双方的租赁合同因合同中涉及的标的物库房涉及违法建筑，被政府行政部门责令拆除，所以应按照合同法五十二条、五十八条规定，先确认合同是否有效及确认双方是否存在过错的情况下，才能得到公平解决。其次如果双方签订的租赁合同无效，违反国家强制性法律规定，根据我国最高院关于审理租赁合同案件具体应用若干问题的解释第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同租金标准，支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，所以本案原告要求返还全部9万元租金，诉求不当，至少应扣除原告在占有使用涉案房屋期间的租金。第三点，针对原告主张的赔偿损失没有依据，根据最高院相关司法解释第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由承租人拆除，已形成的附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，应当根据过错，各自承担损失。本案原告在库房的装修，大部分属于未附合装饰装修物，已经由原告拉走，未形成损失，所以原告要求损失明显过高。在原、被告签订合同过程中，被告没有过错，双方均系完全民事行为能力人，签订合同时均系双方真实意思表示，合同签订时间是2019年2月21日，涉案房屋被政府部门确认违建，是2019年4月29日，被告在签订合同时不可能预见到或者明知房屋不合法，不存在这种情况才与原告签订合同，现因国家政策的调整，导致被告的房屋被强拆，被告方也损失巨大，双方的损失情况，以及政府部门强拆的合法合理性，双方均应向政府部门主张权利，被告方不承担任何法律责任。综上，被告请求法院驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的1、《库房租赁合同》、2、租金收据、3、库房拆除照片、4、光盘。被告提交通知书两份、照片五张。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据5、2019年3月22日原告与河北天恩商品装饰工程有限公司签订的“河北省装饰装修工程施工合同”8页、报价单6页，证明：租赁库房后，原告装修租赁物的事实。费用为158000元。6、河北天恩商品装饰工程有限公司的执照复印件，证明：该公司具有施工资质。7、发票16张，证明原告已经支付了装修费的事实。8、常州市武进区枫林沪豪装饰材料厂的销售单1张及收据1张、运输凭证1张。证明：原告进货的强化地板样品。该样品损失。9、湖州沃华木业有限公司的实木地板清单及发票、运输凭证1张。证明：原告进货的实木地板样品。该样品全部损失。10、北京万隆汇洋灯饰时代广场销售凭证及发票。证明：展厅灯具的损失。11、涿州怡高广告有限公司的收据、发票及明细单。证明：展厅内部分价格单、字体等费用。12、展厅所用玻璃收据。13、涿州市普光兆园商贸有限公司执照。证明：该公司为原告夫妻所开办。14、劳务合同2份，每份4页，证明：涉案展厅招收的2名员工均以涿州市普光兆园商贸有限公司名义所聘用。15、工资单2页。证明：原告损失人工费16000元。16、搬家费收据1张，3000元。上述证据能够形成完整的证据链，与双方签订合同内容、时间相互呼应，与原告提供的装修现场照片相一致。对上述证据的真实性本院予以认定。其中工资16000元，系原告应承担之义务，不应是其损失。根据上述证据及双方当事人陈述，本院认定如下事实：原、被告于2019年2月21日签订《库房租赁合同》，约定被告将自己所建的建筑面积577平米仓库租赁给原告使用。该租赁仓库作为地板、灯具展厅进行使用。库房租金按年一次性付给，每年9万元。起租时间为2019年3月22日至2024年3月21日，租期为5年。双方签订合同后，原告对仓库进行了装修并使用。2019年4月29日，涿州市清凉寺办事处给被告送达了清凉寺办事处关于违法占地自行拆除的通知，将被告用地行为列为无合法用地手续消除对象。并要求被告于2019年5月3日前自行拆除违法占地建筑物，恢复土地原貌。被告收到通知后，将该情况告知原告，原告将部分装修物拆走。后被告自行将仓库拆除。本院认为，原、被告签订的《库房租赁合同》，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。原告在庭审时已经明确表明合同效力问题由法院认定，视为同意变更解除合同的诉讼请求。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订合同后，原告使用被告仓库42天（2019.3.22-2019.5.2），原告应承担占有使用费10356元，剩余租金79644元被告应予退还。原、被告签订合同时，均知道案涉仓库系原告建于自留地上，未办理相关手续，存在被拆除的风险。在该情况下，原告仍甘冒风险承租被告仓库并进行投资，主观过错大。被告对合同无效亦存在过错，对原告的损失应承担相应的赔偿责任。原告因房屋拆除共计产生损失247846元，综合考虑原、被告的过错程度，本院酌定，原告对其损失自担90%责任，被告承担10%的责任。被告辩称在签订合同时无过错的辩解理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告吴洪伟与被告李占军签订的《库房租赁合同》为无效合同。二、被告李占军于本判决生效之日起十日内返还原告吴洪伟租金79644元。三、被告李占军于本判决生效之日起十日内赔偿吴洪伟经济损失24784.6元。四、驳回原告吴洪伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6968元，由原告吴洪伟负担5043元，由被告李占军负担1925元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  邵锁强审 判 员  刘会波人民陪审员  韩艳荣二〇一九年八月十四日书 记 员  李汭欣