安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1323民初2671号 原告：荀炳桂，女，1947年4月2日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：张飞侠（系荀炳桂女儿），女，1973年8月5日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：姜广辉，安徽朱友生律师事务所律师。 被告：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿州市灵城解放路建行**，统一社会信用代码913413237690287581。 法定代表人：王兴清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳，安徽陆汝明律师事务所实习律师。 原告荀炳桂与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荀炳桂的委托诉讼代理人张飞侠、姜广辉，被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陆汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告履行双方签订的《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》（1149号），并支付原告的营业损失、安置费、违约金等损失20000元（后变更为200107.08元）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系拆迁人，原告系被拆迁人，被告因建设需要须拆除原告正在经营中的营业房，2016年5月4日双方签订《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，该协议约定：拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置商铺24个月内交给原告使用并办理入住手续。2019年初被告张贴《温州商城交房告知》通知交房，原告多次要求被告交房，被告均以种种理由拖延至今不予交付。原告为维护自己合法权益，特具状起诉，要求被告交付房屋，并支付原告因此遭受的营业损失、安置费、违约金等损失。 被告辩称，一、对原告诉求第一项要求判令被告履行1149号协议没有异议，因为该协议对原被告都适用。二、对原告诉求第二项有异议：1.营业损失不存在。营业损失是对营业用房而言，原告被拆迁房屋是住宅，原告领取的拆迁安置补偿过渡费用一直是住宅标准，不存在营业用房，因此无营业损失；2.安置费计算错误。1149号安置协议被告交房日期为2018年5月4日，2018年12月28日公告通知本人，至2019年1月7日双方结算，只有8个月时间，因为原告尚欠公司165000元没有给，按照财务和双方约定的内容不构成交房条件。安置费应当是66平方米*6元/平方米*8个月=3168元，原告可以随时结账领取。3.违约金计算错误。1149号协议第四条第三款“66平方米住宅置换成74栋1-2层，自北向南第二自然间以土地补偿抵扣差价，双方互不找补。”被告按照原告要求将住宅改成营业用房，该房本身是住宅，不是营业用房，原告要求按照营业性用房计算违约金明显违背事实和合同本身的真实意思。违约金计算为66平方米*1500元/平方米*245天*万分之二=4851元。4.违约面积价值计算是明显不当得利行为。建设面积的增加是根据原告人的要求而改建的，按照66平方米的面积，允许误差3%，扣除3%合理误差面积，被告为原告多建10.02平方米，没有要原告支付对价，原告还要违约金，违背公平原则，是不当得利。根据法律规定，建筑面积小于3%以下应双倍补偿被拆迁人，但从未有超出面积要双倍补偿被拆迁人的规定。如果原告认为被告违约，被告可以将10.02平方米收回，不准许原告使用。如果原告请求对多出的10.02平方米进行使用，公司可以考虑无偿赠与。鉴于上述事实，原告对多出面积要求赔偿是一种毫无法律依据的违法行为。 综上，截止到2019年1月7日双方结算，原告尚欠我公司18909元，扣除过渡费3168元，仍欠我公司15741元。被告愿意在此基础上进行调解或者依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年5月4日，原告（被拆迁人）与被告（拆迁人）签订1149号房屋拆迁安置补偿协议书，约定：原告被拆除房屋两部分组成，砖混部分面积为306.04㎡，其中转给张飞侠、张红侠270.04㎡，不含任何费用；搭建部分面积为30㎡，不含任何费用。安置房屋与被拆迁房屋同等部分的建筑面积为66㎡（住宅）置换74栋1-2层自北向南第二自然间，以土地补偿抵扣差价，双方互不找补。安置房面积应以产权证记载为准，产权证记载和合同约定有误差的，差额按1500元/㎡互补。还约定：安置房面积不能超越国家建筑规定（正负3%误差），若违约，按违约面积价值双倍赔对方。拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内）将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续，逾期拆迁人应按被拆迁房屋面积总价值每日万分之二承担违约金；被拆迁人需补交拆迁人房款的，应在接到该楼号开盘的电话或书面通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，逾期视为被拆迁人放弃该房屋，拆迁人有权另行处理该房屋，拆迁人按原拆迁房屋评估价计算房款退还给被拆迁人。同日。双方还签订了1150号房屋拆迁安置补偿协议书，约定：原告被拆除房屋建筑面积270.04㎡（即1149号协议中的270.04㎡），安置房屋（住宅）位置51栋楼二层最东部分房屋。 合同签订后，原告领取了拆迁补偿补助费。因被告与原告及原告女儿张飞侠因另外安置房的房款和房屋交付问题双方产生纠纷，被告没有按协议约定日期交付房屋，原告诉至本院。在审理期间，原被告于2019年5月24日办理了涉案房屋交接手续，被告将74栋102号商业用房交付给原告，实际面积78.18㎡，与约定的建筑面积相差12.18㎡。 本院认为，原被告签订的1149号房屋拆迁补偿安置协议，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定全面履行自己的义务。被告逾期交房，构成违约，应承担相应的违约责任。 关于逾期天数，按协议约定被告应于2018年5月4日前将涉案房屋交付原告，而被告实际交付房屋时间为2019年5月24日，逾期380天。被告主张2018年12月28日涉案房屋竣工后即公告通知原告前来办理交房手续，因原告尚欠被告购房款165000元未付，导致没有交房。故逾期交房天数应自2018年5月5日计算至2018年12月31日，为245天。本院经审查，原告165000元交费发票，注明系“温州商城第5幢112室商铺面积48.3平方米补7.01平方米拆迁补差价”，与本案房屋无关，被告不能以此为由拒绝交付本案房屋，其计算的逾期天数没有依据，本院不予采信。 根据协议约定，被告应支付原告逾期交房违约金为：66㎡（被拆迁房屋面积）×1500元/㎡（协议约定价格）×380天×0.0002（协议约定的日万分之二）=7524元。原告要求按照12000元/㎡计算被拆迁房屋面积总价值没有依据，按照协议约定，若安置房面积有误，差额按1500元/㎡找补，也就是说双方对房屋面积单价已达成一致意见，应按约定价格1500元/㎡计算。 被告应支付原告的安置费为：66㎡（被拆迁房屋面积）×12.66月（380天）×6元/㎡（协议约定）=5013.36元。被告辩称按逾期8个月计算安置费为3168元，没有依据，本院不予采信。 原告要求赔偿营业损失12533.40元，没有依据。原告仅提供2009年10月21日颁发的个体工商户营业执照予以证明，没有进一步证明营业地点是否为被拆迁房屋地点。而且房屋属性应以产权证记载为准，原告没有提供房屋产权证。并且1149号协议第四条第三款明确写明“66平方米住宅置换成74栋1-2层，自北向南第二自然间以土地补偿抵扣差价，双方互不找补。”由此可见被拆迁人房屋属性系住宅，故原告要求按商业用房赔偿营业损失没有依据，本院不予支持。 原告还要求被告双倍赔偿安置房违约面积价值122400元，本院认为，对安置房实际面积78.18㎡双方无争议，面积误差比绝对值确已超出3%，原告没有提出解除合同而是办理了房屋交接手续，视为同意继续履行合同。扣除3%合理误差面积，余下差额面积为10.20㎡。该部分面积被告并没有要求原告支付对价，原告可以无偿使用，不仅没有造成原告损失，原告还因此获益。若原告再主张被告按误差面积价值双倍赔偿，于法无据，且有违公平原则，本院不予支持。对3%内的合理误差面积差价，本案中被告没有提起反诉，可另行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条规定，判决如下： 一、被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决生效后七日内给付原告荀炳桂逾期交房违约金、安置费合计12537.36元； 二、驳回原告荀炳桂其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，原告荀炳桂负担2015元，被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司负担135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 袁 萍 二〇一九年八月九日 书记员 李雨晴 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。