抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0411民初2628号原告：曲琳，女，汉族，1981年9月26日出生，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：曲连发，男，汉族，1952年2月24日出生，住辽宁省抚顺市顺城区。被告：抚顺汇银地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区规划街**网点1、2、3，统一社会信用代码912104000762882824。委托诉讼代理人:刘阳宇，该公司工程部部长。委托诉讼代理人:张阳，辽宁泽隆律师事务所律师。原告曲琳诉被告抚顺汇银地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月5日作出(2018)辽0411民初625号民事裁定书，原告曲琳不服，向抚顺市中级人民法院提出上诉，抚顺市中级人民法院于2019年2月18日作出（2019）辽04民终522号民事裁定书，裁定撤销本院作出的(2018)辽0411民初625号民事裁定，将本案指令本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲琳及委托诉讼代理人曲连发，被告抚顺汇银地产开发有限公司的委托诉讼代理人张阳、刘阳宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同第十六条约定，按建造理石门斗所需费用、盼盼品牌门（三七门）和朗贝尔品牌密码锁与防火门差价，双倍赔偿原告，共计人民币30，423.28元（其中门斗22，623.28元；品牌门锁7800.00元）。2、依法判令被告承担未履行要约的违约赔偿责任，双倍赔偿原告楼道墙面粘贴瓷砖、铺理石地面、安仿木质楼梯扶手所需费用，共计人民币14，775.2元（其中墙砖5，952.56元；理石地面8，758.83元；仿木扶手1，197.07元；不锈钢扶手和大白墙1，133.26元）。3、依法判令被告承担电梯间没镶理石门脸、贴墙砖、铺地砖的违约责任，给予原告双倍的违约赔偿，共计人民币8000.00元。上述3项共计赔偿金额人民币53，198.48元；4、被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：购房合同附件三约定，外墙建门斗理石，门为品牌门、密码锁，被告交付房屋时，原告发现被告没有按合同约定建门斗理石，进户门的规格不是三七门，其中一扇进户门没安装品牌门和密码锁，而是安装的防火门。根据合同第十六条约定，出卖人交付的商品房达不到约定标准，买受人有权要求出卖人双倍赔偿差价。被告在商品房宣传资料、样板间展示和售楼员宣传中明确承诺楼道墙面精贴瓷砖到顶、铺理石地面砖、安仿木楼梯扶手，电梯间门脸镶理石、贴墙砖、铺地砖，这对原告购房产生重大影响，已构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。被告在商品房交付时没有履行宣传资料、样板间展示和售楼员宣传中有关楼道贴墙砖、铺地砖、安仿木扶手和电梯间镶理石、贴墙砖、铺地砖的承诺，应承担双倍赔偿违约责任。故原告来院告诉，诉如所请。被告辩称，1、关于原告提出要求被告履行合同第十六条约定，按建造理石门斗所需费用、盼盼品牌门（三七门）和郎尔品牌密码锁与防火门差价，双倍赔偿原告的问题。首先原告所提出的外墙门斗问题系共有部分而非专有部分，那么根据《中华人民共和国物权法》第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而答辩人开发的“汇银东弟”楼盘业主总计2140户，本案原告远没有达到业主过半数的比例规定。因此根据法律规定原告的此项诉讼请求主体身份不适格。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定“县级以上地方人民政府房产管理部门管理房地产开发工作”，抚顺市顺城区住房和城乡建设局做为房地产开发工作的管理部门于2017年5月3日做出的《关于汇银东第第三期诉求相关事项的核实情况总结》认定：施工图设计为“镶贴石材”楼宇门斗外饰面材料实际采用的是天然黄锈石大理石，符合设计要求。同时项目建筑方案已通过抚顺市规划局建筑方案审查办公室的审查，根据该审查可核实，建筑实物符合设计文件，门斗外立面装饰材料为米黄色石材，符合规划部门审批要求。也就是说关于理石门斗问题且先不论原告是否具有主体资格的问题，答辩人是按合同约定达到了装饰标准，采用的是天然大理石。2、附件三装饰、设备标准5关于门窗的约定为品牌门，而原告要求三七子母门。根据顺城区住建局做出的核实情况总结认定：项目施工图设计入户门为单扇平开防盗门，洞口设计尺寸宽度为1000MM，施工图门窗有明确设计说明，施工符合设计要求，商品房买卖合同没有关于入户门尺寸及样式的约定，故我局认为所涉及事项符合设计要求，符合合同内容。3、关于原告所提有一处进户门没安装品牌门及密码锁的问题。这里说明一点，原告的正常进户门答辩人按合同约定安装的是盼盼防盗门及密码锁，而另一扇门根据消防设计要求系北侧步行消防楼梯通道与每户厨房相连的防火门，是为了逃生及救援的的需要，根据消防部门要求再增加的一处防火门，该防火门同时还要兼顾救援的职能，因此不属于正常进户门，更不应该配备密码锁。4、关于原告提出要求赔偿楼道墙面贴瓷砖、铺地砖、安仿木质楼梯所需费用问题。首先该部分系住宅的共有部分，针对共有部分全体业主享有共有和共同管理的权利。根据法律规定关于共有部分行使权利应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时根据“2015年度全国民事审判工作会议纪要”第38条规定：“住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利的，应根据《民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，认定业主个人不符合起诉条件。因此针对这部分诉讼请求本案原告首先不具备主体资格。其次，原告所提的楼道系施工图中显示的消防疏散楼梯通道，顺城区住建局做出的核实情况总结认定：消防疏散楼梯通道采用刮大白作为装饰面，符合项目施工图设计，商品房买卖合同里没有“步行楼梯墙面贴墙砖或与一、二期相符”的约定，没有按样品买卖的约定，也没有开发企业就此问题事项的承诺。故我局认为设计事项符合设计要求，符合合同内容。5、关于原告提出要求答辩人承担电梯间没镶理石门脸、贴墙砖、铺地砖的责任，并给予赔偿问题。这里首先要明确一点，原告所提的电梯间及共有部分，其面积并不包含在双方签订的《商品房买卖合同》中建筑面积及套内面积范围内，系开发商无偿将使用权交付给业主使用，因此答辩人没有为原告镶理石门脸、贴墙砖、铺地砖的义务。即便是《商品房买卖合同》中交付房屋的装饰、设备标准也未约定镶理石门脸、贴墙砖、铺地砖，因此该诉请求无法律规定更无合同约定。另外要说明一点，本案所有原告都已经接收了房屋，曲琳接收房屋的时间为2017年8月31日。综上所述，做为房地产企业的行政管理机关顺城区住建局做出的核实情况总结认定：“业主反映的问题所涉及事项符合设计文件要求，符合相关部门审批，符合双方当事人订立的合同内容。”答辩人所交付的房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容，不存在违约行为。本案中原告针对共有部分提起诉讼的业主人数未达到法律规定的最低人数，同时答辩人在履行《商品房买卖合同》过程中符合设计文件要求、符合相关部门审批、符合双方当事人订立的合同内容因此不存在违约行为。为此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕原告的诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：房屋宣传单、修改设计通知单、照片（样板间、进户门、断桥铝窗户、楼内瓷砖、扶手、楼道内大白墙、理石门斗，以上为样板间及实际照片）、商品房买卖合同、单位工程投标工程表，证明被告存在违约行为及诉讼请求的计算依据。被告质证认为，单位工程投标工程表，没有出具单位的公章，表中不清楚所出具的具体单位，清单和计价表中价格不能作为本案的计价依据。汇银东第在施工过程中选择施工建筑公司的时候全部采用的招投标方式，同等质量情况下谁的性价比高才会选择该公司作为承建单位，计价应该由汇银地产公司所选定的施工单位作出定价，不是由其他单位作出。对于宣传单的显示户型为95平方米和79.02平方米，与本案原告所购买的房型不一致，宣传单中也没有体现原告所要求的三七门、双进户门、门斗、铺设地面以及贴砖、仿木楼梯等问题，户型不一样，设计也不一样，宣传单不能体现被告对原告所作出的承诺，不能作为要约认定。设计修改通知单是在2016年3月25日，本案原告所购买房屋的时间是2016年8月11日，根据商品房销售管理办法第二十四条规定，应当按照批准的规划、设计建设商品房，房屋销售后房地产开发企业不得擅自变更、规划设计，该份设计变更是在原告购买之前，故不违反法律规定。对于照片，照片显示的是一楼入户所贴的面砖以及地面石材，原告主张的地面石材、瓷砖等是从二楼往上，是共有部分，不是专有部分，不能按此约定对原告进行赔偿。该户型赠送两部分，电梯入户门斗及消防门连接部分，门斗从一楼封路通到顶。样板间不是提供给三期的样板间，交付房屋不是按照样板间所有设置进行交付，样板间主要是展示内部结构问题，不能以样板间的标准作为收房的标准。商品房买卖合同的日期是2016年8月11日，没有约定三七门，也没有针对公共设施约定。被告为反驳原告的诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、关于汇银东第三期上访诉求书相关事项的核实情况总结（2017年5月31日），证明顺城区住房和建设管理局作为房地产开发企业管理行政机关针对业主提出的上访诉求作出的结论性总结，涵盖了原告提出的各项诉求，认定我方符合合同约定。2、汇银东第业主房屋交接验收单，证明在诉讼前原告已经接收了房屋。3、施工图纸，证明原告的户型一处是进户门，一处是防火门，以及原告所处的是有门斗的，该门斗是封闭到顶的，防火门连接的其中一部分作为公共面积也赠送给业主使用。原告质证认为，对证据1真实性无异议，但是与本案无关，设计是否符合要求与本案无关。本案是被告存在违约，上述证据不能证明被告合法履约。对证据2的真实性没有异议。关于证据3，合同中写明了是楼外门斗，不是楼内。本院经审理认定事实如下：2016年8月11日，原告曲琳与被告抚顺汇银地产开发有限公司签订《抚顺市商品房买卖合同》合同编号：R201600900033，约定：“甲方抚顺汇银地产开发有限公司，乙方曲琳；乙方购买甲方开发的位于抚顺市顺城区房屋，建筑面积128.43平方米，总价款685，531.00元；按揭贷款548，000.00元，首付137，531.00元；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。……”,该合同由原告签字捺印，被告加盖合同专用章。该房屋经质量监督检测部门验收合格，现原告已接收房屋并居住使用。另查，被告开发的马德里三期汇银东第宣传单显示“卡拉麦里金石材，朗贝尔指纹锁，盼盼防盗门，木纹断桥铝，公用走廊和入户全面应用隔音降噪，楼梯空间精贴瓷砖交付”。2016年3月25日，设计单位沈阳市城乡建筑设计研究院有限公司出具《设计修改通知单》，涉案原设计楼梯间楼面为磨光花岗岩楼面，现改为细石混凝土楼面；补充电梯厅（除一层外）楼面为钢筋混凝土楼面；补充电梯厅（除一层外）内墙为水泥砂浆面。“汇银东第”小区户型结构为电梯直接入户，消防通道连接住户后门，后门为乙级防火门，未配备密码锁。再查，“汇银东第”小区未成立业主委员会。2017年5月31日，抚顺市顺城区住房和城乡建设局出具《关于汇银东第三期上访诉求书相关事项的核实情况总结》，载明我局于5月22日始，就业主反映的问题多次到开发企业，项目现场实地调查取证，对项目建设施工图、取得的相关审批文件、广告宣传单、销售大厅建筑材料展示品等与项目实物进行了对比、甄别、核实，现就业主反映的问题，核实如下：一、项目建设所使用的施工图等设计文件，是在项目建设前期和建设过程中经过相关部门审核批准的，《设计修改（补充）通知单》是由原设计单位出具的。所以，施工图和《设计修改（补充）通知单》等涉及文件是合法有效的；二、项目建筑楼宇实物符合其各自的施工图、《设计修改（补充）通知单》等设计文件内容；三、项目取得的《商品房销（预）售许可证》符合《城市商品房预售管理办法》相关规定，该《商品房销（预）售许可证》合法有效；四、购房业主与开发企业订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规。所以业主与开发企业订立的商品房买卖合同合法有效。本院认为,依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订《抚顺市商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立生效。原、被告双方均应按合同约定全面履行自己的权利、义务。关于原告提出被告未建设楼门斗被告违约之主张，涉案楼施工设计图未设计门斗，同时经实地调查，涉案楼内一层有公共活动空间，不影响业主居住活动，亦未降低业主使用价值，故关于该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出被告楼门斗墙面未按约定的卡拉麦理石使用低档理石、楼内公共窗户未使用木纹断桥铝三层中空玻璃及楼梯空间精贴瓷砖之主张，本院认为，被告的宣传单虽有卡拉麦理石、木纹断桥铝三层中空玻璃、楼梯空间精贴瓷砖的宣传，但同时记载“本广告内容、图片是对项目所做的示意表现，仅供参考”，且双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》中未明确约定上述事项，签订合同时，原告对此亦未提出异议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”，该宣传单已明确载明“本广告内容、图片是对项目所做的示意表现，仅供参考”，说明和允诺未具体确定，不符合法律规定视为要约的要件，且本案案涉房屋符合建筑施工设计图要求，故关于原告的该项诉请，本院无法支持。关于原告提出被告楼内公共走廊扶手为白钢质地、消防安全门非盼盼牌三七门及未安装密码锁违反约定之主张，其中，楼内公共走廊扶手为白钢质地非木质一节，因《抚顺市商品房买卖合同》对此未有约定，原告主张以该小区二期精装样板间展示木质楼梯扶手为准，首先该样板间非涉案房屋即三期样板间，其次无证据证明该精装样板间展示木质楼梯扶手适用涉案房屋，故关于该项主张，本院不予支持；消防安全门非盼盼牌三七门及未安装密码锁一节，因该门为消防楼梯通道与每户厨房相连的防火门，施工图设计为乙级防火门，实际安装的防火门符合建筑施工设计图要求，未违反《抚顺市商品房买卖合同》约定，故关于原告该项主张，本院不予采信。被告提出原告尚未达到全体业主过半数同意，诉讼主体不适格之抗辩理由，因原告提出的具体诉讼请求涉及建筑物专有部分以外的共有部分之权利义务，虽尚有部分业主未明确具体意见，但原告提出的具体诉讼请求不影响其他业主权利义务之主张，故关于被告认为原告主体不适格的抗辩理由，本院无法支持。被告提出的辩解意见，合理部分，予以采信。原告提出的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第七款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告曲琳的诉讼请求。案件受理费500.00元，由原告曲琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 马 跃人民陪审员 朱 亮人民陪审员 程艳妮二〇一九年八月二十八日书 记 员 马 睿