云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初788号 原告：西双版纳创兴物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91532800778563728N。 住所地：景洪市勐泐大道（版纳乐园内） 法定代表人：陈纯武，总经理。 委托诉讼代理人：周娜，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：周晓柱，系西双版纳创兴物业管理有限公司副总经理。特别授权代理。 被告：马宝坤，男，1966年6月6日生，回族，个体工商户，身份证住址勐海县，现住勐海县。 委托诉讼代理人：马千慧，女，1989年10月2日出生，回族，系被告之女，身份证住址勐海县，现住勐海县。特别授权代理。 原告西双版纳创兴物业管理有限公司（以下简称创兴物业公司）与被告马宝坤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告创兴物业公司的委托诉讼代理人周娜、周晓柱，被告马宝坤的委托诉讼代理人马千慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费5,312元，生活垃圾代运费432元，水费451.3元，水损费45.9元，合计6,241.2元；2、判令被告支付违约金1,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年3月14日，原告与鑫海花园小区建设单位西双版纳际通房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》(以下筒称“合同”)，将鑫海花园小区物业管理服务委托给原告。由于《前期物业委托合同》的物业项目在勐海，原告为方便提供服务，特授权勐海分公司具体向被告提供相应的服务。合同期满后，小区未召开业主大会，也未另行委托物业服务企业，原告经小区各业主的同意，继续按照《前期物业委托合同》的内容为被告等鑫海花园小区业主提供物业服务至今。 被告是鑫海花园小区27栋21单元401号房屋的业主，房屋建筑面积为196.75平方米，物业服务费按建筑面积每月0.75元平方米收取。原告为鑫海花园小区物业提供物业管理服务期间，已按照合同约定切实提供了相关的物业服务，被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》规定及合同约定向原告交纳物业管理费、垃圾代运费、水费以及水损费。但被告自2015年起至今，无故拖延缴纳物业管理服务费等上述费用，经原告多次催缴，被告仍置之不理，不予缴纳。 综上，被告的行为已违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告马宝坤辩称，原告指出拖欠物业管理费，被告并非无故拖欠不交物业费，被告因房顶漏水造成损失，2014年底至2017年被告多次向原告反应屋顶漏水情况，原告告知会处理，被告甚至因此问题还与原告发生争执。原告一直到2018年底才重新修复防水层，在此期间被告家因房顶漏水造成原有的两间房间实木地板条受损无法使用，墙体受潮开裂，房屋因房顶漏水造成房顶墙体开裂，在雨季期间只能用盆接住渗漏下的水，为防止未受损的实木地板形成更大损失，因此不得己需重新更换地板，房顶开裂漏水至今还有裂缝及房屋漏水开裂造成的裂缝至今未修复。被告在不想让自己承担更大损失的前提下，在此期间不得己自行修复房顶防水层以及重新更换受损的实木地板，房顶防水层修复费用6,820元，实木地板更换及粉刷上万余元，全由被告自行出付，原告至今未给出答复，以及处理办法。在本小区内并非被告家一家因房顶漏水造成直接经济损失及居住困扰。原告以各种理由推迟不予处理，并未按照签订的《鑫海花园前期物业管理服务协议》中的相关条款，及时的处理问题。原告指出被告拖欠水费未交，而被告并非恶意拖欠水费及水损费用，被告多次到原告处提出缴纳水费，原告以借口拒绝收取相应的水费，作为物业公司没有权利拒收水费，如是被告们恶意不交水费，为何至今未因拒缴水费而停止供水。原告存在不作为行为，任业主在小区绿化带里随意停放车辆，造成绿化面积减少、受损，导致下雨天车辆碾压形成泥潭，私自允许其他业主将公共绿化带填上水泥，占为己用。小区门口早点铺，来用餐的车辆随意停放不管，造成小区门口每天早上交通秩序混乱。因小区里建有幼儿园，上学放学期间，车辆随意停放，物业置之不理，使得期间小区业主出入及其不便。小区物业将弯道处化为停车位使车辆出入时视线受到影响，存在很大的安全易患，本人车辆就因在此弯道处过弯时，因弯道处停放车辆看不到对向来的摩托车，摩托车突然出现，双方无法避让，造成本人车辆左边门划伤，至今未修复。根据前期签订的《鑫海花园前期物业管理服务协议》，物业管理公司未能做到应尽的服务，违反了《物业管理条例》第四十九条、第五十条、第六十三条的规定，被告同意在原告处理完存在事宜后向原告缴纳费用。 综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告是否按照合同约定履行了自己的义务？双方谁的行为构成违约？被告是否应当向原告支付物管费、水费、垃圾代运费、水损及违约金？ 原告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，对被告无异议的证据《前期物业服务合同》、《物业服务资质证书》、《物业服务收费备案表》及原告无异议的证据《前期物业管理服务协议》、《房屋漏水收据》、《房屋漏水情况照片》，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： A2、《欠费明细表》（原件）1份，欲证明被告自2015年至2018年欠缴的物业费、垃圾代运费、水费、水损明细的事实。经质证，被告对该证据上的垃圾代运费、水费、水损不予认可，被告多次向原告缴纳过该费用，但原告拒收，对物管费予以认可。本院认为，该证据能证实原告观点，本院予以采信； A3、《通知》（复印件）1份，欲证明原告以通知的方式分别向被告催收物业费等费用，被告至今仍未缴纳的事实。经质证，被告称其收到的与该证据不一致，被告收到的只是要求缴纳物管费，没有书写垃圾代运费、水费、水损费。本院认为，该证据能证实原告观点，本院予以采信。 被告马宝坤向本院提交证据： B4、《小区现状》（原件）1份，欲证明原告在为小区服务期间不作为的行为的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，关联性不认可，认为小区的现状不足以说明原告的不作为，并不是没有达到住户满意程度就是原告不作为。本院认为，该证据能证实原告确实存在未完全履行义务的事实，本院予以部分采信。 本院经审理认定事实如下：2006年3月14日，原告与西双版纳际通房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》（以下简称合同），合同约定原告对鑫海花园提供前期物业服务管理事宜，服务期限为2006年3月14日至2009年3月14日，物业服务费按照物价部门批准的标准收取，原告提供的有偿服务包括代收水费、有限电视费及垃圾处理费，生活垃圾处置费108元/户/年，还约定西双版纳际通房地产开发有限公司与业主签订的买卖合同应包含本合同约定的内容，业主签订物业买卖合同即为接受本合同内容。同时合同还对服务质量、标准、物业的经营管理、使用维护、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告开始为鑫海花园小区提供物业服务，在此期间，小区内存在车辆乱停乱放、交通混乱、拥堵、绿化无人管理、被业主占用成私人车位、业主散养家畜、小区门禁系统无法使用、被告房屋漏水等等情况。自2015年开始被告就未交纳物业服务费用。另查明，本案被告房屋为27栋2单元401号，房屋面积196.75平方米。鑫海花园小区至今未成立业主委员会，原告与被告之间也未签订任何服务合同，合同到期后，西双版纳际通房地产开发有限公司未重新选聘物业服务企业，原告为被告提供物业服务至今。 经审理和查明的案件事实，本院评判如下： 关于被告是否应当按照原告主张的数额向原告支付物业管理费、生活垃圾代运费、水费及水损费用的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，在庭审过程中，被告陈述其对《前期物业委托合同》无异议，在合同到期后也未拒绝原告提供服务，视为愿意按照原合同继续履行合同。根据合同中“第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他有偿服务包括以下事项：……；3、代收水费、有限电视费及垃圾处理费；”、“第六条……：1、物业管理费：按物价部门批准的标准收取；……。3、生活垃圾处置费：108元/户/年；”、“第七条……。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年元月份的一日到十日交清。”的约定，在原告提供了服务的情况下，对原告主张的物管费本院予以支持，但因原告对小区内存在的私搭乱建、乱停乱放车辆、发生盗窃事件、监控损坏等问题，未尽到合理管理义务，其行为构成违约，本院按照《前期物业委托合同》中对服务质量的要求及约定的按照一年物管总费用的15%的标准予以扣除，即5,744元×15%=861.6元，物管费本院予以部分支持4,882.4元；在庭审过程中，被告同意支付水费及垃圾代运费，本院予以支持；对原告主张的水损，因双方对水损没有进行约定，经庭审核实，水损属于小区对接水务公司的总表与每户业主水表总和的误差，按照《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”的规定，水损的产生是因为没有抄表到户产生，即使约定代收水费亦不应当产生水损费用，该费用不应当由业主负担，但被告在庭审过程中同意支付水损，本院予以支持。综上，对原告主张的物业管理费，本院予以支持4,882.4元，对垃圾清运费予以支持432元，水费予以支持451.3元，水损费予以支持45.9元，以上合计5,811.6元。对被告因房屋漏水等问题产生的损失，被告可另案起诉。 关于本案违约金是否应当支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案存在原告未完全按照约定对小区内存在的问题进行处理的行为，其行为构成违约，故对原告主张的违约金本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告马宝坤于本判决生效之日起向原告西双版纳创兴物业管理有限公司支付物业管理费4,882.4、垃圾清运费432元、水费451.3元及水损费45.9元，合计5,811.6元； 二、驳回原告西双版纳创兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告马宝坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 刀 娅 二〇一九年八月六日 书记员 杨艳红