福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初3791号 原告（反诉被告）：王栋，男，1979年5月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告（反诉原告）：利嘉（福建）国际商贸有限公司，住所地福州市仓山区。 法定代表人：卢圣敬，董事长。 委托诉讼代理人：陈含，公司职员。 原告（反诉被告）王栋与被告（反诉原告）利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王栋、被告利嘉公司的委托诉讼代理人陈含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王栋向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付按购房总价款769097元的日万分之贰从2016年1月1日起至房屋实际交付之日2016年7月1日期间的逾期交房违约金，暂计至起诉之日时逾期交房违约金为27995元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告以购房总价款769097元购买被告开发建设的位于仓山区店面，被告应按照合同第八条约定的交付时间即2015年12月31日前向原告交付该商品房，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照本合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）第二款的约定处理：2.（1）逾期不超过365个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行。故根据原被告双方签订的合同约定，被告应向原告支付按购房总价款769097元的日万分之贰从2016年1月1日起至房屋实际交付之日2016年7月1日期间的逾期交房违约金。原告己如期并足额支付购房款，原告按照合同履行全部付款义务，故原告认为，被告既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，其违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告从2016年起至2019年期间多次打电话到利嘉售楼部催讨违约金，但售楼部人员总是以未接到领导通知为由敷衍原告，至今为止被告都没有支付原告逾期交房的违约金。 被告利嘉公司辩称，一、原告主张的部分逾期交房违约期间已过诉讼时效。原告于2019年1月7日向法院提出诉讼请求要求被告承担逾期交房违约金，2016年1月1日至2016年1月7日期间的逾期交房违约责任己过三年诉讼时效期间，故被告有权拒付该期间共计6天的逾期交房违约金。二、原告存在逾期支付房价款的情形，被告有权顺延交房时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“……1、乙方于2015年4月1日前付定金人民币计50000元；大写伍万元整。2、乙方于2015年4月9日前付房款人民币计339097元；大写叁拾叁万玖仟零玖拾柒元整。3、乙方于2015年4月24日前付商业贷款人民币计380000元；大写：叁拾捌万元整。”第八条约定：“买受人逾期支付任一期房价款，出卖人有权相应顺延交房时间……”原告于2015年4月25日付清房款339097元，逾期付款16天，于2015年4月30日付商业贷款380000元，逾期付款6天，共计逾期22天，被告有权相应顺延22天的交房时间。三、遇特殊原因，被告有权顺延交房日期。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“……(2)施工期间发生日降雨量超过25mm或六级以上（含六级）大风及其它恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期。(3)政府相关部门作出特定时间不准施工的决定（以文件或通知为准），以及中高考期间，出卖人有权相应顺延交房时间。……”据此，遇上述期间，被告有权顺延交房时间。综上所述，被告有权拒付至少28天的逾期交房违约金。 反诉原告利嘉公司向本院提出反诉请求：ｌ.反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金299.2元（以44507为基数按日万分之一的标准从2015年4月10日计算至2015年4月25日，共16天，计71.2元；以380000元为基数按日万分之一的标准从2015年4月25日计算至2015年4月30日，共6天，计228元）；2.诉讼费用由被反诉人承担。反诉的事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年3月25日签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买仓山区店面，总价为769097元，于2015年4月1日前支付定金50000元，于2015年4月9日支付339097元，于2015年4月24日前支付380000元。合同第七条还约定，反诉被告逾期付款不超过90天的，按逾期应付款额每日万分之一向反诉原告支付违约金。合同签订后，反诉被告于2015年4月25日支付至389097元，其中44507元逾期16天（2015年4月9日至2015年4月25日）；反诉被告于2015年4月30日支付至769097，其中380000元逾期6天（2015年4月24日至2015年4月30日）。反诉被告至今未支付逾期付款违约金。 反诉被告王栋辩称，我不存在逾期付款，我付款是分几笔付的。反诉原告在2014年才取得预售许可证，但2013年反诉原告在没有预售许可证的情况下就出售讼争房屋。2013年6月26日反诉原告的员工雷涛及鞋城商会会长陈佑明让我支付40000元转让费给陈仕自（陈佑明的亲戚）及10%的认购金136000元给反诉原告的财务（但POS机不是反诉原告的，是一家服装店的）。后接到反诉原告通知商铺面积变小，总价款仅剩七十多万元，但原来支付的款项继续有效，反诉原告把我发票收回，重新开了发票出来。 本院经审理认定事实如下：2015年3月25日，王栋与利嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定王栋向利嘉公司购买坐落于仓山区店面，总价款769097元。合同第六条约定：“王栋于2015年4月1日前付定金50000元，于2015年4月9日前付房款339097元，于2015年4月24日前付商业贷款380000元”。合同第七条约定：“买受人逾期付款不超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用……买受人逾期支付任一期房价款，出卖人有权相应顺延交房时间……”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：逾期不超过365个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。” 利嘉公司于2015年4月25日开具讼争店面44507元购房款的发票（该笔款于当日支付），利嘉公司于2015年5月14日开具讼争店面344590元购房款的发票，利嘉公司于2015年8月25日开具讼争店面380000元购房款的发票（该笔款项于2015年4月30日支付）。2016年7月1日利嘉公司将讼争店面交付给王栋。 另查明，本院于2019年1月7日收到王栋提交的起诉状等材料，委托福州仲裁委仓山分会进行诉前调解，后因未调解成功退回本院，本院于2019年6月20日予以立案。 本院认为，王栋与利嘉公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。关于本诉，合同第八条约定利嘉公司应当在2015年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付王栋使用，但利嘉公司至2016年7月1日才交付，已构成违约，故王栋诉请利嘉公司支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。利嘉公司辩称王栋于2019年1月7日向法院提出诉讼请求要求利嘉公司承担逾期交房违约金，2016年1月1日至2016年1月7日期间的逾期交房违约责任已过三年诉讼时效期间，利嘉公司有权拒付该期间共计6天的逾期交房违约金。王栋主张其从2016年起至2019年期间多次打电话到利嘉公司售楼部催讨违约金，诉讼时效中断，但未提交证据佐证，故利嘉公司关于王栋的起诉部分超过诉讼时效的抗辩，本院予以支持，利嘉公司逾期交房的时间为2016年1月7日至2016年7月1日共计177天。利嘉公司辩称王栋本应于2015年4月9日前支付房款389097元，但王栋至2015年4月25日才付清，逾期16天；王栋本应于2015年4月24日前支付商业贷款380000元，但2015年4月30日才支付，逾期付款6天，故王栋共计逾期支付购房款达22天，根据合同第八条“买受人逾期支付任一期房价款，出卖人有权相应顺延交房时间”的约定，被告有权顺延交房日期22天。本院认为，利嘉公司的抗辩符合合同约定，本院予以采纳。利嘉公司应向王栋支付逾期交房违约金23842元[769097元×0.2‰×（177日－22日）]。关于反诉，利嘉公司主张王栋应于2015年4月9日前支付389097元中的44507元直至2015年4月25日才支付，逾期16天；应于2015年4月24日前支付的380000元直至2015年4月30日才支付，逾期6天。现利嘉公司要求王栋支付逾期应付款万分之一的违约金，符合合同约定，本院予以支持。王栋辩称其系分多笔支付购房款，不存在逾期付款，但未提交证据佐证，故本院不予采信。王栋辩称44507元系面积变化补交的房价款，但该笔金额的发票中注明的店面建筑面积及单价与合同约定的面积及单价一致，无法证明系面积变化补交的房价款，故王栋应向利嘉公司支付逾期付款违约金299.2元（44507元×0.1‰×16日＋380000元×0.1‰×6日）。综上互抵王栋及利嘉公司应支付给对方的金额后，利嘉公司应向王栋支付23542.8元（23842元-299.2元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告利嘉（福建）国际商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王栋支付23542.8元； 二、驳回原告王栋的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费500元，减半收取计250元，由王栋负担37元，利嘉（福建）国际商贸有限公司负担213元。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由王栋负担。利嘉（福建）国际商贸有限公司应负担的本诉案件受理费及王栋应负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇一九年八月五日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”