贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2868号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区胜利路A区2栋302号，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所专职律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告）：包家方，男，1973年10月8日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：贾琴，女，1978年5月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人包家方、贾琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 博泰房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主张的是逾期办证违约金，一审判决上诉人承担逾期向不动产登记机构提交为被上诉人办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，判非所诉，程序违法。二、根据合同第二十二条约定的办证模式，上诉人的义务系在2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。就办理分户产权转移登记证书而言，虽系委托办理，但被上诉人未提交委托办证的相关资料，且双方未对具体办理时间及违约责任进行约定，故本案不存在逾期办证的违约事实。基于委托办理，办理商品房转移登记的有关文书不需要再次提交给被上诉人，故上诉人不承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。三、被上诉人并未因逾期办证遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，对其违约金请求应不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。 被上诉人包家方、贾琴未作答辩。 包家方、贾琴向一审法院起诉请求：1.被告支付原告逾期办证违约金暂计10,000.00元（实际以购房款324,969.00元为基数，按每日万分之一从2014年6月2日起计算至2014年12月1日；按每日万分之二从2014年12月2日起计算至向原告交付产权证书之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年4月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）“博泰?美欣明珠”04幢03单元1104号房屋一套，总价为324,969.00元，二原告按约定交付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但被告至今仍未为原告办理房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并交付违约金。据此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：2012年4月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT32-2012-4-3-1104），约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）“博泰?美欣明珠”，土地编号为毕市国用（2011）第265号的地块上建造的第4幢3单元11层4号住房；建筑面积110.61平方米，套内建筑面积92.1平方米；该商品房总价款为324,969.00元；付款方式为买受人（原告）应当于本合同签订之日向出卖人交付首期付款97,969.00元，余款227,000.00元以银行按揭支付；出卖人应当于2013年12月31日前，向原告交付该商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）原告不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由原告承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定向被告履行全部房款的支付义务，且于2011年11月26日交付被告办证费用14,514.00元。被告未按期向原告交付涉案房屋，但逾期交房违约金双方已经结算。因被告未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金。被告在庭审中称，涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记，初始登记正在申请办理，能否办理还不清楚。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双方约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，故对原告请求被告支付逾期办证违约金的主张，予以支持。 关于原告主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。由于双方约定被告应在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告未在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，已侵害原告的合法权益，原则上应从2014年6月2日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。即2014年6月2日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2015年10月1日。被告抗辩原告主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，予以采纳。 关于双方约定的违约金是否过高的问题。因双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故被告应从2015年10月1日起，以原告已付购房款334,058.00元为基数，按日万分之二的标准支付违约金至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日。 关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，必须具备办证的相关条件，但是直至庭审，被告表示涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延归咎于政策调整，认为其因双方约定不可抗力而免责的抗辩主张不成立，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,一审法院判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告包家方、贾琴逾期向不动产登记机构提交为原告包家方、贾琴办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金已付购房款324,969.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日止）。二、驳回原告包家方、贾琴的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本案审理过程中，双方当事人均未提交证据。 经审理查明：本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担违约责任？二、双方约定的违约金应否调整？三、一审审理程序是否违法？ 关于焦点一，《商品房买卖合同》约定上诉人负有向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，符合双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”约定的情形，被上诉人据此主张上诉人支付违约金，未违反双方合同约定以及法律规定。上诉人以其基于委托关系，无须向被上诉人交付办证所需文书以及被上诉人未提交办证资料为由，主张不予承担违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。上诉人以其违约行为未对被上诉人造成损失为由，主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人以《商品房买卖合同》约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失为由主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点三，《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款，系双方就办证即办理案涉商品房转移登记所作约定，在该约定项下，上诉人负有于2014年6月1日前，取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，因上诉人怠于履行该义务，被上诉人要求上诉人依照上述约定支付逾期办证违约金，符合双方合同约定。鉴于双方又约定由上诉人代为申请办理转移登记，故上诉人向被上诉人履行上述文书交付义务已无实际意义，此时上诉人负有向不动产登记机构提交为被上诉人办理商品房转移登记的有关文书的义务，而上诉人怠于履行，一审判决被上诉人承担逾期向不动产登记机构提交上述有关文书的违约责任，并承担至上诉人向不动产登记机构提交有关文书之日，符合本案实际，本院予以确认。上诉人主张一审判非所诉，审理程序违法的上诉理由不能成立，依法予以驳回。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年八月六日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青