黑龙江省绥棱县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1226民初1547号原告：刘喜庆，男，1972年5月5日出生，汉族，农民，住黑龙江省绥化市北林区。委托代理人：杨荣春，黑龙江绥新律师事务律师。被告：赵君，男，1979年6月27日出生，汉族，农民，住黑龙江省绥棱县。现住绥棱县。委托代理人：柳国友，男，黑龙江蓝舸律师事务所律师。被告：李立娟，女，1980年3月28日出生，汉族，农民，户籍地黑龙江省绥棱县，现住绥棱县。原告刘喜庆与被告赵君、李立娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘喜庆及其委托代理人杨荣春，被告赵君及其委托代理人柳国友，被告李立娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘喜庆向本院提出的诉讼请求：1.依法确认原告刘喜庆与被告赵君、李立娟之间签订的房屋买卖合同无效并依法解除。2.判令被告赵君、李立娟返还原告刘喜庆已经交付的订金50000元，并自2017年1月3日开始按照民间借贷利率（月利率0.5%）支付利息作为赔偿损失至实际给付之日，利息暂时计算至2019年8月19日为7875元，本息合计57875元。事实和理由：2017年1月3日，原告刘喜庆与被告赵君、李立娟签订了房屋买卖合同一份，合同约定，被告赵君、李立娟将座落于绥棱县上集镇南十字街面积为135.08平方米的商服及面积为69.07平方米的平房出卖给原告刘喜庆，两栋的房屋总价款为678000元，原、被告双方在签订房屋买卖合同时原告刘喜庆先行给付被告赵君、李立娟订金50000元，并约定剩余购房款交房产证一次付清。合同签订后，被告赵君、李立娟却迟迟不对房屋过户，也不将房屋产权证交给原告，经原告多次催促二被告，但二被告却以让原告先将剩余房款交付给二被告，再对房屋产权进行过户，现二被告已经将该房屋出卖给他人，故依法提起诉讼，要求依法确认原告刘喜庆与被告赵君、李立娟之间签订的房屋买卖合同无效并依法解除。判令被告赵君、李立娟返还原告刘喜庆已经交付的订金50000元，并自2017年1月3日开始按照民间借贷利率（月利率0.5%）支付利息作为赔偿损失至实际给付之日。被告赵君辩称，首先从原告的诉讼请求看，原告要求解除合同就足以说明合同具有效力，无效的合同自始无效无需解除，从请求看是原告对一份有效合同的明示违约，也就是原告针对本案合同构成根本违约，原告在诉状中自称2017年1月决定购买被告的案涉房产，双方协议678000元，交付订金50000元，情况属实，对于收取原告50000元订金的行为，已经在合同中有明确的约定，并且合同的第六条也明确约定原告违约，订金不予返还。虽然二被告收取的是履约预付款，但是明确约定违约金不予返还，被告自合同签订后，多次督促原告支付房款，原告以种种理由不予配合，并明示被告不予购买，足以说明原告违约，根据法律规定及合同的约定，本案的订金被告不应该对原告予以返还。被告李立娟辩称，与被告赵君的答辩意见一致。原告为证明自己的诉讼主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：证据一：房屋买卖合同书一份。原告用该证据证明，原、被告双方于2017年1月3日签订房屋买卖合同，被告以678000元的价格将坐落在绥棱县上集镇南135.08平方米的商服及69.01平方米的平房出卖给原告，签约当日原告刘喜庆交付订金50000元，同时约定被告方在办理完产权变更登记时原告交付剩余款项628000元的基本事实，原告主张该合同无效的原因是被告与原告签订本合同时存在欺诈行为，没有如实告知原告合同当中约定的商服楼存在瑕疵，因其主要承重墙没有建筑在基础之上，因此原告有理由认为，被告方隐瞒标的物的真实情况，在签订合同时存在欺诈，因此按照合同法第五十二条的规定，一方以欺诈的方式订立的合同属于无效合同。经当庭质证，被告赵君对该份证据的真实性没有异议，双方确实签订了买卖合同，但对原告待证事实有异议，认为本案的合同标的是现房购买，不是预购，也就是原告对案涉房屋已经全面了解，合同不存在欺诈，根据房屋买卖的特点，如果是预购房，卖方应该按照合同约定的标准交付标的物，而本案是现房购买，原告应该按照案涉房屋的现状接受标的物，所以被告没有欺诈行为，也不存在违约。被告李立娟与赵君的质证意见一致。本院经审核后认为，该证据是原、被告双方在平等、自愿的前提下签订的，对双方当事人具有法律约束力，具有真实性、合法性、与本案具有关联性，本院对其效力予以确认。证据二：证人张某当庭所作的证词。原告刘喜庆买被告赵君、李立娟的房子写合同、交订金，是2017年冬天的事，具体时间证人张某记不清了，原告刘喜庆交订金的时候是和证人张某一起去的，一共交付了50000元订金，交完订金后，证人给被告赵君打电话询问是否办理房照过户手续，被告赵君说先将房款全部交清后办理房照，过了一段时间后证人又给被告赵君打电话，与被告赵君协商交付剩余的房款及办理房照事宜，证人说将剩余的房款交给第三人被告赵君的叔叔处保管，被告给原告办理过户手续，被告赵君没有同意，第一次打电话的时间我记不清了，第二次给打电话的时间是2018年。证人作为双方的亲属，帮忙在中间说和这个事了。经当庭质证，被告赵君对证人的证词有异议，因为证人与原告具有亲属关系，虽然与被告也有亲属关系，但是证人与原告是直系亲属关系，与被告的亲属关系远，根据证据规则证人的证词的效力低，对待证的事实有差异，根据证人的证词来看，本案的履行应该是同时履行，也就是说针对原告的履行义务，不需要第三方进行协调，另外在被告提供的证据中，也有关于原告履行不能，被告有妥协约定，也就是不能交付房屋全款时，被告也给与了部分暂缓履行的意向，所以证人证明从中予以协调事实不存在，另外，根据证人的证词案涉房屋与原告的居住地是相邻，被告出买给原告的房屋是现房，作为相邻关系，即使存在瑕疵原告也因该是知晓的，但是本案的房屋确实不存在质量争议，证人虽然没有参与本案的整个过程，但询问过程中，其对本案争议矛盾的关键点瑕疵问题没有做出明确的答复，本案的争议的矛盾点是原告履行不能，也就是被告如果将房屋交付给原告，原告也不具有履行能力，所以通过询问看，本案房屋没有瑕疵，不是被告违约在先。本院经审核后认为，证人张某当庭所作的证词，主要证实原、被告双方签订房屋买卖合同之后，作为双方当事人的亲属，协调双方当事人履行合同的过程。被告的质证意见只是认为证人的证词效力低，但未提出有效的证据，故对证人张某的证言，本院予以采信。被告赵君、李立娟为反驳原告的诉讼主张，在举证期限内向本院递交了如下证据：证据一、通话录音四份。主要用该四份通话录音证明，合同签订后被告督促原告进行合同履行，也就是产权变更交付房款，原告的妻子一直说钱不凑手，履行困难，一再要求被告将履行时间往后缓一缓，被告后来也同意如果房款交不齐，可以出欠条。经当庭质证，原告对该份录音有异议，从被告提供书面整理的内容上看，该份录音材料并不完整，而且录音内容并不是原告妻子真实的意思表示，原告妻子之所以说以暂时钱不凑手的理由相推脱，其真像是原告方发现该房屋存在严重的瑕疵，即承重墙没有建筑房屋的基础上，之后与被告方产生的矛盾，同时原告方从未放弃购买或有违约行为，因为合同无论有效无效，但是约定了被告方首先要履行的义务是办理产权登记，之后原告方交付购房款，而在此次通话之前2017年1月10日，原告方要求被告给与办理产权过户，到绥棱县房产大厅催促被告方来办理产权变更登记，但被告方以各种理由推托不予及时办理，如果按照合同约定，那么被告方违约在先，因此该份录音资料，原告认为对本案没有证明力，不能作为本案认定事实的依据。本院经审核后认为，被告向本院提交的四份视听资料，从通话的内容上看，主要是原、被告双方就房屋的买卖进行磋商，但原、被告双方的语言叙述的不完整，意思表达不清楚，无法认定双方的真实意思表示，被告在庭审中也没有向本院提供其他的证据予以佐证，故本院对被告向本院提供的通话录音四份，不予采信。证据二：绥棱县盛信测绘有限公司出具的证明一份及收据一份（影印件）。被告用该证据证明合同签订生效后被告于2017年1月11日已经开始积极履行合同义务，在合同中约定产权过户的费用是由被告承担，为了完成合同目的，被告在积极督促原告履行合同义务并同时为该合同的履行进行充分的准备并开始履行合同义务，不是被告违反合同约定，不履行合同目的。经当庭质证，原告对该二份证据的来源和真实性均有异议，按照民事诉讼法的规定，单位出具的证明材料应当有制作人或负责人签字确认其来源的真实性，否则该份证据不具有证明力，对于收据系影印件，无法与原件核对确定其真实性和合法性，因此该二份证据不具备证据的客观性、真实性和合法性，证据本身不能认定案件事实的依据，同时对被告待证事实没有证明力。本院经审核后认为，被告向本院提供的由绥棱县盛信测绘有限公司出具的证明，经当庭质证，原告对其真实性有异议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院出具的证明材料，应由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。而该证明材料，单位的负责人及制作证明材料的人员并没有签字，不符合法律的规定，本院不予采信。被告向本院提供的收据系复印件，无法与原件核对，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年1月3日，原告刘喜庆与被告赵君、李立娟签订了房屋买卖合同一份，合同约定，被告赵君、李立娟将座落于绥棱县上集镇南十字街面积为135.08平方米的商服及面积为69.01平方米的平房出卖给原告刘喜庆，两栋的房屋总价款为678000元，原、被告双方在签订房屋买卖合同时原告刘喜庆先行给付被告赵君、李立娟订金50000元，并约定剩余购房款交房产证一次付清。合同签订后，原、被告双方就房屋买卖一事进行协商，双方没有达成一致意见，2017年4月26日被告将该房屋出卖给第三人。故原告依法提起诉讼，要求依法确认原告刘喜庆与被告赵君、李立娟之间签订的房屋买卖合同无效并依法解除。判令被告赵君、李立娟返还原告刘喜庆已经交付的订金50000元，并自2017年1月3日开始按照民间借贷利率（月利率0.5%）支付利息作为赔偿损失至实际给付之日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原、被告双方于2017年1月3日签订了房屋买卖合同，是在双方平等、自愿的基础上签订的，合同的签订并没有违反法律、法规的强制性规定，应依法成立。本案原、被告双方争议的焦点是原告在签订合同时一并给付被告订金50000元是否应予返还。原、被告双方在签订房屋买卖合同时约定，原告于2017年1月3日交付订金50000元，剩余款628000元交房产证一次付清。本案原告交付的订金与《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》中的“定金”的性质不同，关于订金在法律上并没有明确的规定，一般视为是支付的预付款，并不具备担保的性质，不能按照关于“定金”的法律规定处理，本案原、被告签订的房屋买卖合同中并没有规定剩余房款交付的具体时间和办理产权过户手续的具体时间，只是规定剩余房款交房产证一次付清，属于合同约定的不明，原、被告双方在履行合同中因先办理产权过户还是先交房款的问题产生分歧，导致被告将该房屋卖给第三人，使原、被告双方签订的房屋买卖合同不能履行。虽然原、被告双方签订的房屋买卖合同依法成立，但该合同的部分条款约定的不明确，导致原、被告双方在履行合同中产生重大分歧，之后双方又没有达成一致意见，原、被告双方均主张对方违约在先，但原、被告双方在庭审中均没有向本院提供有效的证据予以证明，本案应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯确定。原告交付的订金的性质就是房屋的预付款，不具有定金的性质，原、被告在履行合同中对合同的条款存在分歧没有达成买卖协议，被告取得50000元订金，不能占为己有，应当予以返还，故原告要求被告返还50000元订金的诉讼请求，本院应予支持。原告要求被告给付占用50000元订金期间的利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告要求被告返还50000元订金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条、第十条、第一百二十二条的规定，判决如下：一、被告赵君、李立娟于本判决生效后十日内返还原告刘喜庆订金50000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告刘喜庆负担575元，由被告赵君、李立娟负担575元，与前款一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  赵庆祥二〇一九年八月二十六日书记员  周华鑫