北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初7457号原告：中央财经大学，住所地北京市海淀区学院南路**。法定代表人：王瑶琪，校长。委托诉讼代理人：祝伟，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：乔健，国浩律师（北京）事务所律师。被告：北京祥晨伟业科技发展有限公司，，住所地北京市海淀区上地东里****楼科贸大厦D02法定代表人：王峰，总经理。委托诉讼代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。原告中央财经大学（以下简称财经大学）与被告北京祥晨伟业科技发展有限公司（以下简称祥晨伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告财经大学之委托诉讼代理人祝伟、乔健，被告祥晨伟业公司之法定代表人王峰及其委托诉讼代理人王滨才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。财经大学向本院提出诉讼请求：1、祥晨伟业公司返还位于海淀区朱房路xx号图书馆xx-xx号房间及原医务室作为的办公用房；2、祥晨伟业公司支付迟延退房的租赁费901039.74元（计算至2018年10月15日）；3、祥晨伟业公司支付承租期间的水费、电费、取暖费等共计174927.72元（计算至2018年10月15日）；4、祥晨伟业公司迟延支付租金及费用导致的损失76464.76元（计算至2018年10月15日）；5、本案诉讼费由祥晨伟业公司承担。事实和理由：2012年1月18日，财经大学与祥晨伟业公司签订《中央财经大学清河校区房屋租赁合同》，约定祥晨伟业公司承租位于海淀区朱房路xx号院图书馆xx-xx号房间及原医务室作为办公用房、原第xx1教室作为IT库房用房，租赁期限为36个月，即自2012年5月1日起至2015年4月30日止，租金为每年41万元。合同签订后，财经大学按照约定将上述房屋按时交付祥晨伟业公司使用，但合同到期后，祥晨伟业公司拒不腾退承租的房屋，经财经大学多次崔次，仍占有部分房屋使用至今。祥晨伟业公司辩称：不认可第一项诉讼请求。涉案房屋在2018年7月份已经腾退给财经大学了，其已用封条封了涉案房屋。祥晨伟业公司认可欠付房租的事实，但并非恶意拖延，而是由于财经大学未能确认欠付金额。双方此前对于租赁费的标准已经协商一致，但对租赁面积仍存有争议。按照双方第一份合同记载，租赁面积应为503.06平方米，对应的欠付金额应为828476.85元，祥晨伟业公司亦认可该欠付金额。但财经大学未能与其就租赁面积数额达成一致，导致祥晨伟业公司无法支付租赁费用。且合同履行过程中，财经大学本同意祥晨伟业公司续租，但后来又反悔，导致祥晨伟业公司只能另寻租赁地址。除此之外，由于涉案房屋初始环境较差，祥晨伟业公司接手后，还对房屋进行了装修。双方在2018年的会议纪要中协商一致，如果继续租赁祥晨伟业公司不再主张装修费用。本案中如果财经大学同意调解，祥晨伟业公司同意不再就装修费用提出反诉，否则其将提出反诉。双方签订会议纪要的时候，财经大学要求按照祥晨伟业公司使用的租赁面积，交纳租赁费，但是后来其又主张闲置房屋亦应交纳租金。综上，祥晨伟业公司已将涉案房屋返还财经大学，故不认可财经大学主张的第一项诉讼请求，对于第二项和第三项诉讼请求，祥晨伟业公司仅同意给付828476.85元，其中包含租金和水电供暖费，超出部分不同意给付。不认可第四项诉讼请求，其并非恶意拖延不付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、财经大学提交的证据3会议纪要及图纸，证明财经大学与祥晨伟业公司曾于2018年1月3日签署了会议纪要，该会议纪要延长了双方的承租期限至2018年4月30日，并变更租金单价为1.23元/平方米/天，图纸证明了祥晨伟业公司承租的房屋面积，承租房屋的范围包括第xx1教室，但在会议纪要中财经大学并未将第xx1教室计入在内。目前祥晨伟业公司已经搬走但未将钥匙交还，故财经大学在2019年春节的时候对涉案房屋张贴了封条。目前涉案房屋并未有人使用。财经大学在本案中主张的租金就是从2015年5月1日起至其起诉时止，按照会议纪要中确定的租金标准计算祥晨伟业公司逾期未付的租金。祥晨伟业公司对该证据中会议纪要的真实性认可，对图纸的真实性不认可，其上并无祥晨伟业公司的签字。根据会议纪要第5条，双方确定了使用面积为图书馆2层的面积，即1层不属于其使用的范围，故祥晨伟业公司据此主张租赁面积为503.06平方米。本院认为，双方对会议纪要的真实性均无异议，故本院对该证据中会议纪要的真实性予以确认。图纸为财经大学单方出具，并无祥晨伟业公司或第三方单位的签章确认，故本院对该证据中的图纸不予确认。二、祥晨伟业公司提交的证据8申请，证明祥晨伟业公司曾提出续租的意愿。财经大学对该证据不认可，此为祥晨伟业公司单方制作，并未加盖公章，也未向财经大学送达，双方在2018年1月3日有会议纪要，只需要再签订合同即可，不需要再进行意向承租表示。因该证据为祥晨伟业公司单方制作，未经财经大学确认，亦无证据证明已向财经大学送达，故本院对该证据不予确认。三、祥晨伟业公司提交的证据9，2018年4月24日房屋租赁合同、2018年4月27日房屋租赁合同、2018年5月10日会议纪要、2018年6月19日房屋租赁合同、2018年7月2日协议书、2018年7月16日房屋租赁合同、QQ邮箱打印件、短信聊天记录，证明财经大学职员曾伟晟将该证据内容发送给祥晨伟业公司，双方一直在对租赁事宜进行协商，但财经大学的意见每次都在变化、双方一直未达成一致意见，后财经大学明确表示不再出租，祥晨伟业公司只得找地方搬家，最终于2018年7月腾退房屋。财经大学对该证据中短信聊天记录的真实性认可，对其他内容不认可，其认为邮箱内容未经公证，不符合证据形式，且此为双方协商过程中的修改稿，并非定稿，未经双方确认，不能作为定案的依据。本院认为，该证据中的短信聊天记录经双方确认，本院对此不持异议并确认其真实性，除此之外的证据未经财经大学确认，且系未经公证的电子证据，故本院对该部分证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月18日，中央财经大学后勤服务产业集团清河物业管理部（甲方）与祥晨伟业公司（乙方）签订《中央财经大学清河校区房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方海淀区朱房路xx号院图书馆xx-xx号房间及原医务室作为办公用房，原第xx1教室作为IT库房用房；房屋租赁期限36个月，即2012年5月1日起至2015年4月30日截止；乙方租赁期间每年应向甲方支付房屋租金41万元，乙方租赁期间向甲方支付押金2万元，租金、押金一次性支付；水费每吨4元，电费每度0.483元，取暖费每取暖季34750元。后附租赁房屋图纸两张。2018年1月3日，中央财经大学后勤服务产业集团会同资产与后勤管理处、法律事务办公室和祥晨伟业公司法定代表人王峰签署会议纪要,载明:1.合同签订起止日期为2015年5月1日-2018年4月30日，租赁单价按原2012年5月1日-2015年4月30日合同所规定执行，为1.23元/平方米/天……5.补签合同中租赁面积为祥晨伟业公司在图书馆二层的使用面积，具体实际租赁面积以实地测量结果为准；6.水电供暖费用按实际租赁面积由学校适当收取。经查，在上述《中央财经大学清河校区房屋租赁合同》和会议纪要中，均未明确约定租金和相关费用的付款期限。诉讼中，祥晨伟业公司提供了涉案房屋现状的拍摄视频，根据该视频显示，财经大学于2018年7月30日对涉案承租房屋贴置了封条，祥晨伟业公司亦主张其于2018年7月腾退了涉案房屋，财经大学对此不持异议。庭审中，双方均认可祥晨伟业公司已向财经大学给付2012年5月1日起至2015年4月30日期间的租金123万元、水电暖费38086元和押金2万元；双方均认可2012年1月18日签署的合同后附的附件1为承租图书馆的二层，附件2中的第xx1教室设在图书馆楼外，医务室位于承租图书馆的一层；双方均认可涉案房屋交接伊始，双方未共同对水电表数的初始数据进行确认。财经大学主张祥晨伟业公司于2015年5月1日后仍承租图书馆一层的医务室使用，祥晨伟业公司对此不予认可，财经大学未提交证据对此予以证明。财经大学主张2015年5月1日后祥晨伟业公司承租的图书馆二层面积为580.01平方米，但其并未提交证据予以证明，祥晨伟业公司对此不认可，其自认图书馆二层承租面积为503平方米。本院认为：财经大学与祥晨伟业公司签订的《中央财经大学清河校区房屋租赁合同》以及2018年1月3日会议纪要均系双方真实意思表示，且内容与形式未违反国家法律法规强制性规定，应属有效。根据双方签订的《中央财经大学清河校区房屋租赁合同》及会议纪要的约定，祥晨伟业公司自2012年5月1日起至2015年4月30日止，承租海淀区朱房路xx号院图书馆xx-xx号房间、原医务室、原第xx1教室；自2015年5月1日起至2018年4月30日止，承租图书馆二层。庭审中，双方均认可图书馆二层即图书馆xx-xx房间，本院对此不持异议。现财经大学主张祥晨伟业公司于2015年5月1日起至其实际腾退房屋之日止仍占有使用医务室，但未能提交相应证据予以证明，本院对其该项主张不予采信。故祥晨伟业公司作为承租人，应当给付2012年5月1日起至2015年4月30日止，图书馆xx-xx号房间、原医务室、原第xx1教室对应的房租共计123万元，以及2015年5月1日起至2018年4月30日止，图书馆二层（即xx-xx号房间）对应的房租。现双方争议焦点在于图书馆二层（即xx-xx号房间）对应的房屋实际使用面积。根据双方2018年1月3日的会议纪要约定，“具体实际租赁面积以实地测量结果为准”。财经大学作为出租方，应对出租给祥晨伟业公司使用的房屋面积负有举证责任，但其未能提交双方共同签字确认的实地测量结果予以证明，应由其承担举证不能的法律后果。本院依据庭审中祥晨伟业公司的自认，认定其承租的图书馆二层的实际使用面积为503平方米，依据会议纪要约定租金计算方式，2015年5月1日起至2018年4月30日止的房租应为677466元（1.23元*1095天*503平方米）。会议纪要中约定的租赁期限到期后，祥晨伟业公司未能及时腾退房屋，故至其实际腾退之日止，应视为其对图书馆二层的继续占有使用，其应按照会议纪要约定的租金标准继续给付房屋租金。庭审中，双方均认可祥晨伟业公司于2018年7月搬离涉案房屋，且根据财经大学贴置的封条显示，日期为“2018年7月30日”，故本院认定祥晨伟业公司已于2018年7月30日实际腾退涉案房屋，其应给付2018年5月1日起至2018年7月30日期间的房屋租金56301元（1.23元*91天*503平方米）。现祥晨伟业公司仅给付房租123万元，故财经大学主张祥晨伟业公司给付欠付房租733767元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持，超出部分与本院认定事实不符，依法不予支持。关于财经大学主张祥晨伟业公司给付欠付水电供暖费的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的租赁合同以及会议纪要约定，水电供暖费应由祥晨伟业公司负担，故财经大学有权主张祥晨伟业公司给付水电供暖费。水电费部分，由于双方缺乏在房屋交付之时对水电费的初始情况确认，且涉案房屋中存在祥晨伟业公司与财经大学混用的情况，故依据现有证据无法明确祥晨伟业公司应当承担的水电费用，财经大学要求祥晨伟业公司承担欠付水电费的诉讼请求缺乏证据佐证，本院对该部分诉讼请求依法不予支持。供暖费部分，根据租赁合同约定，2012年5月1日起至2015年4月30日止的供暖费共计104250元，但祥晨伟业公司仅给付38086元，故上述期间内祥晨伟业公司欠付供暖费66164元。2015年5月1日起至2018年7月30日止，双方未明确约定供暖费的计算标准，后续亦未就此项计算方式达成一致，故本院参照双方租赁合同中约定的供暖费计算标准，（单价：34750元/1077.5平方米=32.3元/平方米）认定2015年5月1日起至2018年7月30日期间的供暖费计算标准为每供暖季16247元（32.3元/平方米*503平方米=16247元），此期间内祥晨伟业公司未给付供暖费，故欠付供暖费应为48741元（16247元*3）。综上，财经大学主张祥晨伟业公司给付供暖费114905元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持，超出部分不予支持。根据本院查明事实，财经大学收取了祥晨伟业公司支付的2万元押金尚未退还，根据交易惯例，房屋租赁押金可以用于折抵水电费、供暖费和维修费用等，故与押金折抵后，祥晨伟业公司还应给付财经大学供暖费94905元。根据本院查明事实，财经大学与祥晨伟业公司在租赁合同和会议纪要中均未明确约定付款期限，根据相关法律规定，财经大学有权随时向祥晨伟业公司主张付款，但其主张的利息损失缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依据上文论述，祥晨伟业公司已于2018年7月30日实际腾退图书馆xx-xx号房间，财经大学的现有证据亦不足以证明祥晨伟业公司仍占有使用图书馆一层医务室，故其主张祥晨伟业公司立即返还图书馆xx-xx号房间及医务室的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十二条第（四）款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京祥晨伟业科技发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告中央财经大学租赁费733767元和供暖费94905元；二、驳回原告中央财经大学其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7586元，原告中央财经大学已预交，由被告北京祥晨伟业科技发展有限公司负担，于本判决生效后七日内给付原告中央财经大学。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  叶舜尧人民陪审员  巩煜龙人民陪审员  苏云泉二〇一九年八月十四日书 记 员  姚人琳