湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初1245号原告肖智，男，1972年5月11日出生，汉族，住长沙市望城区。委托代理人何庆元，湖南银联律师事务所律师。被告李博理，男，1987年4月29日出生，汉族，住长沙市望城区。委托代理人熊欢，湖南通程律师事务所律师。第三人高明乐，男，1962年2月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人易露，湖南澣轩律师事务所律师。第三人龙泽英，女，1962年10月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人易露，湖南澣轩律师事务所律师。原告肖智诉被告李博理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2019年3月27日公开开庭进行了第一次审理。原告肖智及其委托代理人何庆元，被告李博理的委托代理人熊欢、何国华到庭参加诉讼。后被告李博理向本院申请追加高明乐、龙泽英作为本案第三人参加诉讼，本院经审查后依法予以准许，并依法追加高明乐、龙泽英作为本案第三人参加诉讼。2019年5月21日，本案依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员张永玲、廖寓舒组成合议庭公开开庭进行了第二次审理。书记员罗翠玲担任法庭记录。原告肖智及其委托代理人何庆元，被告李博理及其委托代理人熊欢，第三人高明乐、龙泽英及其委托代理人易露（同时为第三人高明乐的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖智诉称，2018年1月20日,经湖南九合盟文化发展有限公司授权，由原告全权经营“默会所”，经营主体由刘孟元变更为原告，该会所位于岳麓区望城坡开发区四片润塘社区桐梓坡西路刘高公寓南头，场地房屋由刘孟元从房东高明乐处所租，双方于2016年9月5日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日。原告接手该会所后，对会所进行了装修，花费160余万元的装修费，并于2018年4月8日重新开业。因原告经营业绩不佳，原告与被告口头达成合作，双方合作经营该会所，原告以装修、购置的设备作为投入，享受固定分红。2018年7月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，租期自2018年7月5日至2019年7月4日，每月租金48000元，被告每季度第三个月的10号将下季度房屋租金交付给原告，双方亦对违约责任进行了明确约定。原告通过合作伙伴刘孟元的妻子金灿向房东高明乐的妻子龙泽英讲明了转租的情况获得了认可，并且原告向被告出示了房东即第三人高明乐的身份证复印件和租赁物的房产证。2018年8月22日，经刘孟元、第三人龙泽英及原告三方正式协商，刘孟元将其与高明乐签订的《房屋租赁合同》权利义务全部转让给原告，刘孟元所交押金转给原告，原告与龙泽英正式签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年10月1日至2023年10月1日。刘孟元实际交租至2018年9月30日，相关权利由原告享有。按原、被告签订的房屋租赁合同约定，被告应在2018年9月10日之前向原告支付下一季度（2018年10月5日至2019年1月4日）的房屋租金144000元，但被告以原告存在欺诈、合同无效为由拒绝支付租金。被告逾期支付房租的行为已构成违约，其除应支付租金外，还应按合同约定按日租金的2倍支付滞纳金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.被告支付原告租金144000元（2018年10月至2019年1月4日），滞纳金160000元（暂计算到2018年10月30日），并以3200元每天的标准支付自2018年10月31日起至实际付清租金之日止的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告承担。被告李博理辩称，原告的请求没有事实和法律依据，理由如下：1.原告所说的双方达成口头协议合作经营会所与事实不符；2.关于原告主张的租金，因原告不是合法产权人也不是合法的转租人，双方签订的租赁合同未经产权人同意，产权人已经与原告解除租赁合同，后在被告的努力下与产权人重新签订了租赁合同，并支付了租金和押金，因此原告无权要求被告支付租金及滞纳金，相反，原告收取的共计292000元租金及押金，被告有权请求返还。第三人高明乐、龙泽英述称：一、关于本案的租赁情况。第三人高明乐、龙泽英系夫妻，涉案房屋系第三人夫妻于2000年自建，共5层，产权登记在高明乐名下，一楼为商铺，商铺面积为300平方米。2013年左右，案外人刘孟元开始承租一楼用于经营米拉琴行、米力直播剧场。2016年9月5日，刘孟元（妻子金灿）与高明乐续签了房屋租赁合同，租期从2016年10月1日起2021年9月30日止，因原来的租金标准很低，加上刘孟元是老客户，续约的租金标准仍远低于市价。2018年7月4日，刘孟元（妻子金灿）以增设经营项目、办理营业执照为由，要求第三人提供了房产证和产权人身份证复印件。2018年8月22日，刘孟元（妻子金灿）介绍原告给第三人认识，并以铺面生意以后交由原告独立经营为由，说服第三人解除与其签订的租赁合同、与原告签订租赁合同。当日，在刘孟元（妻子金灿）的安排和见证下，龙泽英与原告签订了房屋租赁合同，将涉案商铺出租给原告，租其从2018年10月1日起至2023年10月1日止，租金标准不变，但前提是必须原告自己经营，不得转租，否则第三人将收回铺面，刘孟元原向第三人交付的2万元租房押金转为原告的租房押金，第三人向原告出具押金收条。双方签订合同后，刘孟元（妻子金灿）撕毁了其与第三人签订租赁合同原件和押金收条。原告自签约至今未向第三人支付过任何租金。2018年9月初，被告李博理通过他人找到第三人，告知第三人原告已将一楼商铺转租给其经营清吧，租金48万元每年，押金10万元，其担心上当受骗，希望与第三人直接签约。第三人得知此事后，马上联系了原告肖智和被告李博理，明确告知两方自己不同意转租，要求其自行协商处理好问题，否则将收回铺面。但原告不予理会，第三人在咨询律师后于2018年9月15日通过短信方式向原告送达解除合同通知，告知原告解除合同事由和解除时间。之后被告李博理多次联系第三人，以在铺面投资并开始经营，无合同不好支付租金为由，提出与第三人签约。2018年10月1日，第三人与被告签订了租赁合同，租期自2018年10月1日起至2021年9月31日止，租金标准有所提高，但低于市价。二、1.原告未经第三人同意转租涉案铺面，构成违约，第三人有权单方解除合同，并要求原告赔偿。2.第三人解除与原告的房屋租赁合同时，已给予其充分的协调时间，并依法履行了书面通知义务，无合同违约行为。3.第三人与被告李博理签约时，已依法解除与刘孟元及原告的租赁合同关系，不存在一房二租问题。4.原告在未取得承租权的情形下将涉案铺面转租给被告李博理，事后亦未获得第三人追认，系无权处分行为，对造成的损失存在严重过错，应自担其后果。经审理查明，第三人高明乐、龙泽英系夫妻。案外人刘孟元自2013年开始租赁高明乐、龙泽英共有的位于长沙市岳麓区望城坡开发区四片涧塘社区桐梓坡西路刘高公寓南头（阳明路八号）一楼的房屋（面积300平方米）用于经营音乐餐厅。2016年9月5日，案外人刘孟元（承租方，乙方）与第三人高明乐（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由刘孟元承租高明乐所有的位于长沙市岳麓区望城坡开发区四片涧塘社区桐梓坡西路刘高公寓南头（阳明路八号）一楼的房屋租给刘孟元用于经营米拉文化，出租面积为300平方米；租赁期5年，自2016年10月1日至2021年9月30日；第一、二年租金为24万元，第三年租金为25.2万元，第四年为26.46万元，第五年为27.28万元；刘孟元向高明乐支付2万元押金作为房屋用押金，在高明乐收回房屋时，没有造成房屋损坏和拖欠费用的情况下退还刘孟元；租赁期内，未经高明乐同意，刘孟元私自将房屋转租的，高明乐可以终止合同，收回房屋，刘孟元须承担全部责任，并赔偿高明乐损失。后双方依约履行了上述合同，刘孟元将涉案房屋对外经营时的店名取名为“默会所”。2017年1月3日，湖南九合盟文化发展有限公司成立，刘孟元为该公司法定代表人，原告肖智为该公司股东。2018年1月20日，刘孟元以湖南九合盟文化发展有限公司名义将其经营的“默会所”授权给原告肖智经营管理，并出具了相应的《授权书》，载明：“湖南九合盟文化发展有限公司今授权股东肖智全权负责公司名下投资的默会所进行经营管理，即日起默会所的经营主体进行变更，由刘孟元变更为肖智。”肖智接管“默会所”后，对该会所进行了重新装修并于2018年4月8日重新开业。2018年7月5日，原告肖智（甲方，出租人）将涉案房屋转租给被告李博理（乙方，承租人），并签订了《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁期限、用途甲方将拥有产权的位于岳麓区望城坡开发区四片涧塘社区桐梓坡西路刘高公寓的房屋（建筑面积300平方米），出租给乙方使用。1.该房屋租赁自2018年7月5日起至2019年7月4日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。二、租金及支付方式1.该房屋每月租金为48000元，押金为10万元。2.乙方应于每季度第三个月的10号将下季度房屋租金交付给甲方，房租一季度一交，甲方收款后提供乙方有效的收款凭证……四、房屋的转让与转租1.未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋……七、甲方违约责任处理规定1.如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日期，则每日应向乙方支付日租金2倍违约金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失……3.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同月租金的20%向乙方支付违约金。八、乙方违约责任……2.在租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。3.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同年总租金30%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付给的滞纳金……”上述合同签订后，原告肖智依约将涉案房屋交付给被告李博理使用，肖智接收涉案房屋并装修完毕后投入经营使用。2018年8月22日，经刘孟元、金灿、肖智、龙泽英协商，涉案房屋转交原告肖智经营，由肖智与龙泽英重新签订租赁合同。刘孟元之前交付给龙泽英的20000元房租押金及已交付至2018年9月30日的租金均转至肖智名下。当日，刘孟元将其与高明乐签订的房屋租赁合同原件撕毁。肖智（乙方，承租方）与龙泽英（甲方，出租方）重新就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁地点及设施1.甲方将岳麓区望城坡开发区四片润塘社区桐梓坡西路刘高公寓的南头（阳明路八号）一楼租给乙方使用，出租面积为300平方米。2.室内附属设施：无。二、租用房屋用途：商业。三、租赁期限及其约定1.租用期限：甲方同意乙方租赁伍年。2.房屋租金：第一年25.2万元整，第二年26.4万元整，第三年28万元整，第四年31.2万元整，第五年33.6万元整……5.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋，乙方须承担全部责任，并赔偿甲方损失：1)乙方擅自改变房屋主体结构影响房屋安全的……4）未经甲方同意，私自将房屋转租的。5）乙方将租用本房屋时支付贰万元押金作为房屋用押金，在甲方收回房屋时，没有造成房屋损坏和拖欠费用的情况下退还乙方……”2018年9月，被告李博理联系龙泽英核实原告肖智向其转租涉案房屋的事情。龙泽英在得知肖智将涉案房屋转租给被告李博理后，于2018年9月15日向肖智发出解除房屋租赁合同的短信通知，短信内容为：“肖智你好！你与我于2018.8.22签订《房屋租赁合同》，租赁我在岳麓区望城坡开发区四片润塘社区阳明路八号一楼的门面经营商业，但你在未告知我且未经我同意的情况下，擅自将该门面转租给了第三方李博理，违反了合同第三条第5项约定，依约我有权单方解除《房屋租赁合同》并收回门面。现在我正式通知你：我自今日起解除与你签订的《房屋租赁合同》，收回出租给你的门店，同时我保留向你追究违约责任和赔偿损失的权利。”2018年9月20日，被告李博理委托律师向原告邮寄了《律师函》一份，函告如下：“根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，你与委托人签订的《房屋租赁合同》系无效合同，请你在收到本函之日起30日内退还委托人已经支付的租金及押金292000元，并赔偿委托人由此造成的损失（初步估计已经给委托人造成的损失在100万元）。且，请你本着友好协商的态度解决，如在此过程中发生过激行为或者扰乱委托人的正常经营活动，委托人也将追究你的法律责任，届时产生的一切不利法律后果均由你承担。”但原告拒绝签收上述律师函。2018年10月1日，第三人龙泽英又就涉案房屋与被告李博理签订了《房屋租赁合同》，约定的租期三年，自2018年10月1日起至2021年9月31日止；第一年租金为35.76元，第二年为38万元，第三年为40.2万元。现该合同被告与第三人已实际履行。上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的原、被告签订的《房屋租赁合同》、第三人高明乐与案外人刘孟元签订的事《房屋租赁合同》、原告与第三人龙泽英签订的《房屋租赁合同》，押金《收条》、授权书、企业信用信息公示报告、转账记录、第三人龙泽英发给原告解除房屋租赁合同的短信通知、被告与第三人龙泽英签订的《房屋租赁合同》、《律师函》及邮寄单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，虽然原告肖智与被告李博理就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，但该合同系在原告肖智既未取得合法转租权又未通知涉案房屋的产权人即第三人高明乐、龙泽英的情形下与被告签订，且事后第三人龙泽英得知原告将涉案房屋转租给被告李博理后，明确表示不同意原告的转租行为，故原告的转租行为属于无权处分行为，对第三人不具有法律约束力。第三人龙泽英在向原告明确表示不同意其转租行为后及时通知原告解除了双方签订的房屋租赁合同并收回了涉案房屋。同时，第三人龙泽英收回涉案房屋后于2018年10月1日另行与被告李博理重新签订了房屋租赁合同并已实际履行。现原告据以向被告李博理主张租金及滞纳金的基础已不复存在，故对其要求被告李博理支付2018年10月5日以后的租金的诉请，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告肖智的全部诉讼请求。本案案件受理费5860元，由原告肖智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 斌人民陪审员  张永玲人民陪审员  廖寓舒二〇一九年八月三十日书 记 员  罗翠玲附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。