上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初12544号原告：上海龙厨食品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李桓宇，总经理。委托诉讼代理人：高士强，上海熊兆罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡美丽。被告：上海恒动汽车电池有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：季斌，执行董事。委托诉讼代理人：宋国庆，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡一帆。原告上海龙厨食品有限公司(以下简称“龙厨公司”)与被告上海恒动汽车电池有限公司(以下简称“恒动公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙厨公司的委托诉讼代理人高士强、胡美丽、被告恒动公司的委托诉讼代理人宋国庆、蔡一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年6月15日，原告与被告签订《租赁合同通用条款》、《租赁合同专用条款》、《补充条款》(以下合称“租赁合同”)，由原告承租上海市嘉定区外岗镇银龙路258弄金地威新嘉定产业园23号楼2幢202室(以下简称“系争房屋”)。系争房屋建筑面积1262.08平方米，租赁期限1.48年，租期自2018年8月1日起至2020年1月25日止，租赁用途为经营园区食堂。租赁合同约定：租赁期内租赁保证金为204,456.96元，第一年租金为每平方米每天1.8元，物业费为每平方米每月3元。租赁期间食堂证照以甲方(被告)名义办理，由甲方负责，甲方应确保租赁期间食堂资质始终符合国家规定。因资质无效或不符合国家规定，由甲方承担全部责任。且资质无效期间甲方应返还乙方(原告)租金和物业费用。甲方确保食堂证照在交付日已经全部办理完毕，如交付日迟于2018年8月1日，租赁起始日(租金起算日)按照迟延交付的天数向后顺延。园区满租后最低配餐需求量在1200到1500人，若乙方合同期满前单独解除合同，需提前三个月通知甲方，否则甲方有权扣除其租赁保证金。原告于2018年6月1日、6月25日共计向被告交付租赁保证金204,456.96元。2018年6月25日，原告向被告支付三个月的租金209,000.45元、物业费11,611.14元以及一整年的电梯费6,000元。被告于2018年8月1日交付该食堂给原告使用，但是截止到2018年10月底，被告仍未办理食品经营许可证，导致2018年10月16日市场监督管理局接到举报，对该食堂进行检查谈话，严重影响了正常的经营，而且由于园区入驻率较低，每天的用餐人数不足100人，造成原告从开业就开始严重亏损。因此，原告按照双方签订的补充条款第18条的约定，提前三个月向被告发出《提前终止嘉定恒动园餐厅合同通知》，表明双方签订的合同于2019年1月31日终止。被告在收到原告终止合同的通知后，于2019年1月17日发出《租赁合同解除通知函》，双方租赁合同于2019年1月31日解除，双方已经办理了交接手续，截止起诉之日，已经超过30日。按照通用条款8.3条和补充条款18条的规定，被告应当返还租赁保证金204,456.96元。由于被告申请的食品经营许可证直到2018年11月16日才获得批准，导致原告在2018年8月1日至11月15日长达三个月15天时间内无经营资质或不符合国家规定，按照约定被告应当退还2018年8月1日至2018年11月15日期间的房租和物业费，或者按照约定租金起算日顺延计算。因此原告选择顺延至2018年11月16日起计算租金。至2019年1月31日期间产生房租174,167.15元、物业费9,675.95元、电梯使用费3,000元。被告还应当返还余额合计39,768.49元。综上，原告起诉来院，要求法院判令：1、被告向原告返还租赁保证金204,456.96元；2、被告向原告退还房屋租金余额34,833.3元。3、被告向原告退还物业费余额1,935.19元。4、被告向原告退还电梯使用费余额3,000元。被告辩称，原、被告合作经营园区食堂，为被告重资产投入原告轻资产经营的合作模式。2018年5月24日，被告组织召开上海威新嘉定恒动项目配套食堂运营商选定招投标开标，原告以最高投标价中标。自双方签约至解约的六个月期间，被告按照会计准则规定的固定资产5年折旧摊销计算，承担成本损失34万余元。被告在与原告签约后，已充分履行全部合同义务。2018年8月1日，被告已经按照租赁合同及其补充协议的约定将租赁房屋交与原告，并完成房屋交付手续，而原告也于2018年8月20日开始营业。因此，原告应当按照合同约定的付款计划表支付租金、物业费等费用，且原告应于2018年10月25日向被告支付2018年11月至2019年1月期间的租金及物业管理费。但是原告却以被告未就租赁房屋办理食品经营许可证为由，要求顺延起算租金，并拒绝支付到期租金。被告认为租赁合同明确约定租金起算日为房屋交付日即2018年8月1日，原、被告对食品经营许可证办理工作可能存在延期的情况亦有充分考量与预期，并明确约定了发生此等情况下，被告向原告弥补的方式，即在食品经营许可证未办理期间的租金由被告返还原告，也就是按照约定自原告接收并使用租赁房屋之日起，原告即应按照双方合同约定支付租金、物业管理费、水电费等。食堂证照未办理期间的租金、物业费由被告按照具体时间结算返还。原告有义务按照合同约定先支付租金、物业费，而非原告有权顺延起算租金、物业费并直接拒不支付。被告为促进产业园的运营，在租金及其他方面给予了原告大量的优惠，但是原告开始经营后，却拒绝于2018年10月25日支付租金并于2018年11月1日发函以园区用餐人数过少为由要求减免租金。根据双方之间签署合同及补充协议的约定，被告从未向原告作出过用餐人数的承诺，反而合同中明确约定了原告应当保证满足园区1200到1500人每日的就餐需求。由此可见就餐人数是对原告经营能力的要求，而非对被告就餐人数的保证，该点双方在补充协议中已明确约定，并且园区开业前期用餐人数较少是不可避免的。而目前园区用餐人数已经大幅增长，并稳步提高，原告以此为由要求减免租金既无事实依据也不符合合同约定，被告也已经对原告的申请明确予以拒绝。但原告仍然拒不支付租金，并要求提前解除租赁合同。被告认为按时支付租金为承租人的基本义务，原告拒绝按时支付租金长达3月之久的行为已经构成根本违约，给被告造成了重大损失，根据租赁合同通用条款第7.5条，承租人延期支付租金物业管理费及其他费用的，出租人有权扣除租赁保证金，故被告有权扣除租赁保证金并要求原告承担违约责任。原告主张按租赁合同补充条款第18条的约定，其有权提前三个月单方解除的行为，没有合同依据。补充条款第18条约定：“若乙方合同期满前单独解除合同，需提前三个月通知甲方，否则甲方有权扣除其租赁保证金。”该条其实仅是针对乙方(原告)有合理依据或被告有重大违约等行为时，在其有权解除合同的前提下，合同解除时间和通知时间的程序性约定，而非原告享有单方无条件、无理由解除合同的权利。补充协议是属于对原协议的补充约定，对于补充协议未约定单方享有解除权的，应当适用原协议约定。根据原协议专用条款第3.2条的约定，“租赁期内出租人按合同约定履行权利义务的情况下，若因承租人原因导致解除租赁合同，承租人最少应提前三个月书面通知出租人，则从解除合同之日起，承租人应按照通用条款的7.8条承担违约责任”。该条结合补充协议第18条，可以得出补充协议关于提前三个月的解除合同的约定属于承租方原因解除合同的程序性规定(即承租方违约解除的程序要求)。根据租赁合同通用条款第7.9.2条的约定，承租人必须在特定条件下才有权解除合同。补充协议第18条并未另外赋予原告无条件的单方解除权，而是对承租人行使通用条款第7.9.2条规定的合同解除权时的通知期限和解除时间补充约定。并且原告根本违约在先，其主张解除合同系为进一步逃避租赁合同项下的义务和违约责任，其违约行为已经严重损害了被告的利益。因此原告的诉讼请求无事实依据，亦无合同和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2018年6月15日，恒动公司和龙厨公司签订《租赁合同通用条款》、《租赁合同专用条款》和《补充条款》，约定由恒动公司将系争房屋出租给龙厨公司使用。系争房屋建筑面积1262.08平方米，租赁期限1.48年，租期自2018年8月1日起至2020年1月25日止，租赁用途为经营园区食堂。租赁合同约定：租赁期内租赁保证金为204,456.96元，第一年租金为每平方米每天1.8元，物业费为每平方米每月3元。双方在《补充条款》中约定，租赁期间食堂证照以甲方(出租方)名义办理，由甲方负责，甲方应确保租赁期间食堂资质始终符合国家规定。因资质无效或不符合国家规定，由甲方承担全部责任。且资质无效期间甲方应返还乙方(承租方)租金和物业费用。甲方确保食堂证照在交付日已经全部办理完毕，如交付日迟于2018年8月1日，租赁起始日(租金起算日)按照迟延交付的天数向后顺延。园区满租后最低配餐需求量在1200到1500人，若乙方合同期满前单独解除合同，需提前三个月通知甲方，否则甲方有权扣除其租赁保证金。签约后，龙厨公司分别向恒动公司交付租赁保证金204,456.96元、三个月的租金209,000.45元、三个月的物业费11,611.14元以及一整年的电梯费6,000元。恒动公司于2018年8月1日交付该食堂给龙厨公司使用。嗣后，龙厨公司以恒动公司未办理食品经营许可证、园区入驻率较低、用餐人数不足等为由要求恒动公司减免租金，但双方未能达成一致。2018年11月1日，龙厨公司向恒动公司发出《提前终止嘉定恒动园餐厅合同通知》，要求双方签订的合同于2019年1月31日终止，并要求恒动公司将租赁保证金等退还龙厨公司，以便于双方尽快交接。2018年11月26日和12月14日，龙厨公司又两次向恒动公司发出餐厅经营之租金建议方案，提出减免租金及龙厨公司可提前解约、不承担违约责任的申请。2019年1月17日，恒动公司向龙厨公司发出《租赁合同解除通知函》，称龙厨公司未按约付款已达84天，属根本违约，恒动公司提出双方租赁合同于2019年1月31日解除并扣留龙厨公司全部租赁保证金，要求龙厨公司于2019年1月31日办理房屋返还交接手续。2019年1月29日，龙厨公司作出回复称其已按照补充条款第18条的约定提前三个月通知解除合同，恒动公司无权扣留其租赁保证金，应予全额返还。龙厨公司还称己方在租金、物业费和电费交付上不存在违约。按照合同补充条款第二条约定，2018年8月1日至2018年11月15日(恒动公司未办出食堂食品经营许可证)期间，恒动公司已收取龙厨公司的租金和物业费应予返还，而该笔金额已足以支付自2018年11月16日至2019年1月31日的费用，多余款项恒动公司应在结算电费等费用后退还龙厨公司。2019年1月31日，恒动公司和龙厨公司在对水电等费用进行结算后办理了系争房屋的交接手续。2019年4月，龙厨公司起诉来院。审理中，恒动公司和龙厨公司均确认恒动公司获得食品经营许可证的时间为2018年11月16日。本院认为，恒动公司和龙厨公司于2018年6月15日签订的《租赁合同通用条款》、《租赁合同专用条款》、《补充条款》均是双方真实意思表示，合法有效。根据上述租赁合同所约定的付款计划表，龙厨公司确实需要在2018年10月25日支付第二期的租金和物业管理费，但上述租赁合同《补充条款》亦约定(食堂)资质无效即恒动公司未办出食堂食品经营许可证期间恒动公司应返还龙厨公司租金和物业费用。因截止2018年10月25日恒动公司仍未办出食堂食品经营许可证，而龙厨公司需支付的第二期租金和物业管理费的金额与恒动公司应退还龙厨公司的第一期租金和物业费用金额一致，故龙厨公司要求将上述第一期和第二期费用相抵并表示龙厨公司无须于2018年10月25日支付第二期的租金和物业管理费的主张，与合同约定并不相悖，本院予以认可。恒动公司坚持要求龙厨公司按付款计划表支付第二期费用并以龙厨公司迟延支付该期费用已构成根本违约为由要求解除合同，明显忽略了已方对第一期费用的返还义务，对龙厨公司而言难谓公平，本院难以认同。本案双方争议的焦点在于作为出租人的恒动公司在承租人龙厨公司提前三个月书面通知解除合同的情况下，是否有权扣除龙厨公司原已支付的租赁保证金作为违约金？对于龙厨公司和恒动公司在诉辩称意见中对上述争议焦点各自阐述的不同观点和相应的理由，本院认为，《租赁合同通用条款》、《租赁合同专用条款》、《补充条款》虽均由双方在2018年6月15日当日签署，但从《补充条款》开篇“甲乙双方已经就《通用条款》《专用条款》和《物业服务合同》(下称租赁合同)条款进行了充分的协商，乙方已经充分理解了租赁合同条款的全部内容。现经双方友好协商，对租赁合同进行补充、修改如下”的文字表述内容来看，在《通用条款》、《专用条款》相关合同条文和《补充条款》发生冲突之时，当以签订时间后的《补充条款》内容为准。《专用条款》第3.2条的约定为：“租赁期内出租人按合同约定履行权利义务的情况下，若因承租人原因导致解除租赁合同，承租人最少应提前三个月出面通知出租人，则从解除合同之日起，承租人应按照通用条款的7.8条承担违约责任”，而《通用条款》7.8条约定为：“租赁合同解除或提前终止后，守约方因违约方的违约行为而造成的全部支出、损失、损害和费用，应由违约方负责赔偿。守约方也有权选择违约方支付违约金，其中违约金数额为直接扣除承租人原已支付的租赁保证金作为违约金;当违约方支付的违约金不足于赔偿因违约方的违约行为而造成守约方的全部支出、损失、损害和费用时，违约方应就不足部分进行补偿。”显然，根据《通用条款》和《专用条款》的上述约定，如果因龙厨公司原因导致解除租赁合同的，即便在龙厨公司已经最少提前三个月书面通知恒动公司的情况下，恒动公司仍然有权扣除龙厨公司原已支付的租赁保证金作为违约金。而《补充条款》第18条则约定：“租赁合同期限为1.48年，首期租赁结束时间节点为2020年1月25日。若乙方合同期满前单独解除合同，需提前三个月通知甲方，否则甲方有权扣除其租赁保证金。”可见如果按照《补充条款》的上述约定，在龙厨公司已经提前三个月书面通知恒动公司的情况下，无论是因龙厨公司原因还是因恒动公司原因导致解除租赁合同的，恒动公司均无权扣除龙厨公司原已支付的租赁保证金作为违约金。而恒动公司认为《补充条款》第18条其实仅是针对龙厨公司有合理依据或恒动公司有重大违约等行为时，在龙厨公司有权解除合同的前提下，合同解除时间和通知时间的程序性约定的主张，显然是对《补充条款》第18条的条文意思的错误理解，本院不予采信。综上，针对上述争议焦点本院决定采纳龙厨公司的观点，即恒动公司无权扣除龙厨公司原已支付的租赁保证金作为违约金，恒动公司应将该笔租赁保证金204,456.96元返还龙厨公司。截止2019年1月31日双方合同实际解除之日，龙厨公司实际使用系争房屋的时间为六个月，龙厨公司已付三个月的房租和物业费，其实际应付房租和物业费的时间自2018年11月16日计算至2019年1月31日为两个半月，故龙厨公司要求恒动公司将剩余半个月的房租和物业费返还，合法有据，本院予以支持。龙厨公司已支付一年的电梯使用费6,000元，实际使用电梯的时间为六个月，故对龙厨公司要求恒动公司返还电梯使用费余额3,000元，本院亦予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告上海恒动汽车电池有限公司应于本判决生效之日起十日向原告上海龙厨食品有限公司返还租赁保证金204,456.96元；二、被告上海恒动汽车电池有限公司应于本判决生效之日起十日向原告上海龙厨食品有限公司返还房屋租金余额34,833.3元；三、被告上海恒动汽车电池有限公司应于本判决生效之日起十日向原告上海龙厨食品有限公司返还物业费余额1,935.19元；四、被告上海恒动汽车电池有限公司应于本判决生效之日起十日向原告上海龙厨食品有限公司返还电梯使用费余额3,000元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,481.5元，由被告上海恒动汽车电池有限公司负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内给付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一九年八月二十七日书记员  张浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。