吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2019）吉03民终1068号上诉人（原审原告）：四平市钧成房地产开发有限公司，住所地梨树县梨树镇东街天阳嘉园**楼****。法定代表人：高男，该公司经理。委托诉讼代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王永芳，男，1955年10月3日出生，汉族，农民，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：朱凤涛，吉林英诚律师事务所律师。上诉人四平市钧成房地产开发有限公司（以下简称钧成房地产公司）因与被上诉人王永芳确认合同无效纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钧成房地产公司的委托诉讼代理人刘永学，被上诉人王永芳及其委托诉讼代理人朱凤涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钧成房地产公司上诉请求：依法撤销四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初776号民事判决，改判确认双方签订的《商品房认购书》无效或发回重审。事实和理由：原审判决适用法律不当。1.钧成房地产公司与买受人王永芳之间签订的《商品房认购书》约定了购买开发商开发房屋的坐落小区、具体的楼号、单元号、建筑面积、单价、购房总价等商品房买卖合同的基本内容，买受人也支付了价款，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定的“商品房买卖合同”的概念，应当受该司法解释的调整。2.原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条认定本案《商品房认购书》的合同性质及效力，曲解了该条司法解释的立法本意。该条规定的是订购、认购、预订协议转化为商品房买卖合同的条件，目的是促进交易和保证交易的安全与稳定，并非是为了规定或者排除欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容中部分条款的商品房（预）售合同不是商品房买卖合同。3.《城市房地产管理法》第四十四条：“商品房预售合同，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售认可证明。”的规定为强制性规定，只要没有取得商品房预售许可证明，开发商无论以认购、订购、预订等协议的任何方式出售在建或建成房屋的合同效力将不被人民法院认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案《商品房认购书》是在没有取得预售许可证的情况下签订的，并且至今也未取得，因此应当适用该司法解释，依法认定无效。4.原审判决认定本案《商品房认购书》属于商品房预约性质的合同，而不是商品房预售合同，不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的调整，进而又确认该《商品房认购书》系双方真实的意思表示，合法有效，是规避本案《商品房认购书》适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，避免确认合同无效，同时确认该《商品房认购书》合法有效，指引当事人遵守和履行《商品房认购书》的内容，上述裁判理由不符合逻辑。王永芳辩称，一审认定本案合同属于预约性质合同是正确的。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》没有对房屋交付条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等作出约定，且《商品房认购书》第六条明确约定被告在签订《商品房认购书》后，待原告办理完《商品房（预）销售》许可证时，通知被上诉人，及时签订正式的商品房销售合同。可见双方签订的《商品房认购书》属于商品房预约性质的合同，而不是商品房预售合同，不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的调整。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。钧成房地产公司向一审法院起诉请求：确认钧成房地产公司与王永芳于2017年1月19日签订的《商品房认购书》无效。一审法院认定事实：2014年1月25日，原告从案外人四平市成吉房地产开发有限公司受让了四平市铁西区中央西路桥以西路北四平市棚改30#-1地块房地产开发权。2017年1月19日，原告与被告签订《商品房认购书》，双方在《商品房认购书》中第一条约定，被告购买原告开发的××府房屋，建筑面积194.21平方米，单价5993.51元，房款总计1164000元。被告交纳认购金1164000元；第六条约定，被告在签订《商品房认购书》后，待原告办理完《商品房（预）销售》许可证时，通知被告，被告应及时与原告签订正式的商品房销售合同。同日，被告向原告单位财务人员朱世琪四平市城区农村信用合作联社账户转入认购金980000元，原告为被告出具1164000元收据一张。一审法院认为，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺;（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法;（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告签订的《商品房认购书》没有对房屋交付条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等作出约定，且《商品房认购书》第六条明确约定被告在签订《商品房认购书》后，待原告办理完《商品房（预）销售》许可证时，通知被告，被告应及时与原告签订正式的商品房销售合同。可见双方签订的《商品房认购书》属于商品房预约性质的合同，而不是商品房预售合同，不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的调整。该《商品房认购书》是双方在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签文书，是对双方交易商品房有关事宜的初步确认，系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且该《商品房认购书》无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该《商品房认购书》合法有效。判决：驳回原告钧成房地产公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告钧成房地产公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，经本院审理查明的事实与原审法院的认定相一致。本院认为，一、关于《商品房认购书》的性质。预约合同一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。区分商品房买卖中的认购、订购、预订等协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，应当结合当事人立约时的真实意思表示以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在这类情形，一般应认定为预约合同。本案中，从双方当事人合意上看，《商品房认购书》第六条约定：“乙方在签订本《商品房认购书》后，待甲方办理完《商品房（预）销售》许可证时，通知乙方，乙方应及时与甲方签订正式的商品房销售合同”，说明双方当事人在签订该《商品房认购书》时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确的，是双方真实的意思表示；从法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求上看，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同的主要内容，实践中，如果合同中具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件，反之，则应认定为预约合同。本案中，虽然《商品房认购书》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、总价进行了明确约定，王永芳并于签约后交付了全部购房款，但因双方在签订该《商品房认购书》时，钧成房地产公司没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付条件、交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的条款没有明确约定，导致部分主要条款的缺失，需在签订买卖合同时协商一致达成。因此，钧成房地产公司与王永芳签订的《商品房认购书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，一审判决对《商品房认购书》性质的认定并无不当。二、关于《商品房认购书》的效力。该《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，是为了将来双方订立确定性的正式的商品房买卖合同而达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务。因此，不能据此认定作为本约合同的商品房买卖合同已正式订立。因该《商品房认购书》并非正式的商品房预售行为，作为法定的强制性规范商品房预售行为的商品房预售许可证就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止，《商品房认购书》的效力应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定予以确定，不应以出卖人取得商品房预售许可证明为生效要件。因此，钧成房地产公司与王永芳之间签订的《商品房认购书》合法有效，上诉人的此点上诉请求缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，钧成房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由四平市钧成房地产开发有限公司负担。审 判 长 鲍贵臣审 判 员 康 民审 判 员 孙 鹏 二〇一九年八月三十日法官助理 李思惟书 记 员 刘 畅