福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初2823号 原告：融信（福建）物业管理有限公司闽南分公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道新大街****。 负责人：伍建勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙纪东，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳晓飞，福建天翼律师事务所律师。 被告：厦门祎祎教育文化有限公司，住所，住所地中国(福建)自由贸易试验区厦门片区（保税港区路268号1号楼A407单元之七。 法定代表人：许婧祎。 原告融信（福建）物业管理有限公司闽南分公司（以下简称融信物业公司）与被告厦门祎祎教育文化有限公司（以下简称祎祎公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融信物业公司的委托诉讼代理人孙纪东、靳晓飞到庭参加诉讼，被告祎祎公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融信物业公司向本院提出诉讼请求：1.祎祎公司向融信物业公司支付物业服务费5692.52元、公共维修金892.94元、水费240元、电费1147.35元、水电公摊617.15元及违约金1427.54元（水电费违约金自垫付之日起以垫付金额为基数按日千分之三收取，截至2018年10月20日；物业服务费、公共维修金违约金自交纳逾期之日起算，按日万分之五暂计至2018年11月30日，均应计至实际还款之日止）；2.祎祎公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月21日，祎祎公司与融信海上城项目开发商融信（厦门）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，祎祎公司向开发商购买该项目34号楼2609室房产作SOHO办公使用，建筑面积62.01平方米，套内建筑面积44.7平方米，公共部分共有分摊建筑面积为17.31平方米。《商品房买卖合同》附件四前期物业服务合同中，明确融信物业公司是该项目的前期物业服务企业，物业服务费按建筑面积计算，收取标准为办公楼5.1元/月/平方米收取，办公房屋公共维修金按照0.8元/月/平方米收取；物业共用部位及共用设施设备用水用电费由相关业主按照户分摊；物业服务费、房屋公共维修金收取时间为物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前向融信物业公司支付物业服务费、房屋公共维修金；如经融信物业公司书面催缴，业主未能按时足额支付物业服务费、房屋公共维修金，应当按照万分之五标准支付违约金；根据规划设计本物业以融信（厦门）房地产开发有限公司的名义向供水或供电部门进行用水、用电申请，在使用过程中以融信（厦门）房地产开发有限公司或物业公司名义向水务部门或供电部门缴交，水费和电费由业主或实际使用人承担，如果业主或实际使用人预交的水费或电费不够支付其应支付的水费或电费的，导致融信物业公司为业主或者实际使用人垫付款项的，则融信物业公司有权自垫付之日起以垫付金额为基数按日千分之三收取违约金；公摊水费和电费由业主或实际使用人根据公共区域水电实际使用量、水损和电损情况分摊后，每月据实交纳。后上述房产交付给祎祎公司后，融信物业公司已依照合同约定，向祎祎公司提供符合约定的物业管理服务。但经融信物业公司多次催缴，截至2018年11月30日，祎祎公司尚欠物业服务费5692.52元、公共维修金892.94元未支付；截至2018年10月20日，祎祎公司尚欠水费240元、电费1147.35元、水电公摊617.15元仍未支付。融信物业公司认为，《前期物业服务合同》合法有效，对祎祎公司具有约束力，祎祎公司应当按照约定支付物业服务费和公共维修金及融信物业公司代垫的水电费及公摊费用，且在祎祎公司未按时足额支付的情况下，融信物业公司有权根据合同约定向祎祎公司主张违约金，融信物业公司起诉请求判如所请。 祎祎公司提交答辩状辩称，1.和周边小区的物业费标准相比，融信物业公司的物业费标准（5.1元/月/平方米）过高，且融信物业公司提供的物业服务内容与收费标准要求不一致，不符合质价相符的原则。2.祎祎公司无需缴纳公共维修金，祎祎公司在购买房屋时已经缴纳了专项维修资金，且双方就公维金标准未达成一致意见。3.按物业管理条例和国家有关规定，供水、供电由国家设立的专营性但未负责，祎祎公司并非专营性单位，无资格收取水费、电费。融信物业公司与祎祎公司也没有明确约定由祎祎公司向融信物业公司支付水费、电费，并且水表和电表存在读数偏高的情况，故祎祎公司无需向融信物业公司支付水费、电费。4.融信物业公司提出的水电公摊没有依据，也没有合理标准；融信物业公司和祎祎公司对水电公摊的收取方式、标准均没有约定，且融信物业公司的水电公摊数据不真实没有向全体业主公示，融信物业公司也没有将物业自身用电排除，故祎祎公司无需支付水电公摊费用。5.融信物业公司在小区的服务没有达到标准，存在管理秩序混乱、随意出入、商铺乱开及群租现象，未达到服务标准，祎祎公司有正当理由拒绝缴交物业费，融信物业公司违约在先，祎祎公司不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。融信物业公司持有《商品房买卖合同》及附件、厦门市发改委关于执行转供电价格政策的提醒函、非直抄用户电价政策告知书、委托收款结算协议书、缴费通知单及催告函、物业费及水电费收取方案、移交单及入住单、产权登记材料、水费缴交说明、电费缴交发票、两份公证书原件及前期物业服务合同备案证明复印件，在祎祎公司未对真实性提出异议的情况下，本院对融信物业公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。结合当事人的陈述及经审查认定的上述证据，本院认定事实如下： 2017年6月19日，祎祎公司的法定代表人许婧祎实际接收了祎祎公司名下址于海沧区坪山南里34号2609单元的房产，该房产建筑面积62.01平方米。2018年6月21日，融信（厦门）房地产开发有限公司与祎祎公司签订《商品房买卖合同》一份，约定祎祎公司向融信（厦门）房地产开发有限公司购买海沧区坪山南里34号2609单元房产，地块，地块规划用途为SOHO办公；建筑面积为62.01平方米；本商品房项目由出卖人选聘融信物业公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四；买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按附件四前期物业合同约定的价格和方式交纳物业服务费用。该商品房买卖合同的附件四《前期物业服务合同》由融信（厦门）房地产开发有限公司与融信（福建）物业管理有限公司闽南分公司即本案中的融信物业公司签订，约定合同期限为合同签订之日起至首届业主大会成立并由选举产生的业主委员会代表业主与物业服务企业签订新的物业合同生效日止；物业服务的内容包括负责制定物业管理制度、方案，共用设施设备的日常维修养护，共用部位的清洁、垃圾清运等；物业服务费按建筑面积收取，办公楼为5.1元/月/平方米，房屋公维金为0.8元/月/平方米，物业服务费及公维金从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前支付物业服务费及房屋公共维修金；关于水电费的收取：本项目商品房为SOHO办公性质，水费及电费按商业价格收取；以开发商的名义向供水或供电部门进行用水、用电申请，在使用过程中以开发商或物业公司名义向水务或供电部门缴交，水费和电费由业主或实际使用人承担，如果业主或实际使用人预交的水费或电费不足以支付的导致物业公司为业主或实际使用人垫付的，则物业公司有权自垫付之日起以垫付金额为基数按日千分之三收取违约金；公摊水费和公摊电费由业主或实际使用人根据公共区域水电实际使用量、水损和电损情况分摊后，每月据实交纳；业主违反约定，经物业公司书面催缴，不能及时足额支付物业费、公共维修金，应当按照千分之五的标准向物业公司支付违约金；合同还约定了其他内容。2018年6月8日，融信物业公司对融信海上城小区的物业管理费、水费、电费、水电公摊的收费标准进行了公示，其中水费按3.2元/吨计算，电费按每月电业局实际结算单价计算，水电公摊均按4230户进行平均分摊。2018年1月及2018年7月，融信物业公司均对祎祎公司欠缴的物业费、公维金、水费及电费进行了催收。 2017年4月20日，国网福建省电力有限公司厦门供电公司与融信物业公司签订《委托收款结算协议书》约定采取“委托收款”方式结算电费。2019年5月24日，双方再签订《委托收款结算协议书》，约定相同内容。2018年8月25日，厦门市发改委发出《关于执行转供电价格政策的提醒函》，载明从2018年6月开始对分表用户的电价就应当按照闽价商（2018）94号文件执行，即向非直抄用户分摊的电费总和以融信物业公司向电网企业缴交的电费为限。融信物业公司主张2018年6月1日之前的电费标准按闽价商（2016）2号文件执行，经查该文件的附件《福建省销售电价表》载明一般工商业及其他用电，不满一千伏时电价为0.7773元。 2019年4月28日，厦门税务集团有限公司海沧营业所出具《关于融信幸福海安项目水费缴交问题的说明》，载明该小区二楼以上用户需进行二次加压供水，设置总表，以总表和税务集团进行结算，总表后的二次供水设施含分户水表由开发商建设，开发商委托融信物业公司进行管理和维护，目前项目总表水费由闽南分公司缴交，截止2019年4月18日前项目的总表水费已经交清。 融信物业公司提供2017年4月至2019年6月的电费缴交发票，主张其已经代垫了电费。根据上述发票，2018年6月的电费标准是0.7261元，2018年7月的标准是0.7146元，2018年8月的标准是0.6909元，2018年9月的标准是0.6688元，2018年10月的标准是0.6355元。 融信物业公司提交的（2018）厦鹭证内字第61712号公证书和（2019）厦鹭证内字第54356号公证书载明：2018年10月22日对融信海上城小区水表、电表进行抄表，显示截止当天7号楼2609的水表读数为82吨、电表读数为2131.8度及小区共用部分水表读数总和79756，根据电表读数和电表倍率计算出公摊部分用电量为4465488.9度。融信物业公司主张水表原始读数为7吨；融信物业公司主张祎祎公司2017年6月至2018年11月期间每月用电量如下（原始读数500）：46、37、2、0、1、10、2、1、0、0、0、12、24、435、817、187、58，截止2018年10月电表读数为2132；融信物业公司主张祎祎公司2017年6月至2018年11月期间应分摊的电量为1033.68度（4465488.9度除以4320户）。 诉讼过程中，祎祎公司的法定代表人许婧祎到庭陈述，确认融信物业公司自2017年6月19日开始为祎祎公司提供物业管理服务，也同意按《商品房买卖合同》的附件四从2017年6月19日开始履行义务。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商与物业公司签订的《前期物业合同》对全体业主有约束力，业主应按合同的约定向物业公司缴纳物业管理费。祎祎公司确认融信物业公司自2017年6月19日起为其提供物业服务，并愿意按开发商与融信物业公司签订的《前期物业服务合同》履行自身义务，故祎祎公司应按《前期物业服务合同》的约定向融信物业公司支付物业服务费及公共维修金。按合同约定，物业服务费和公维金均按建筑面积计算，物业服务费标准每月5.1元/平方米，公维金标准每月0.8元/平方米，祎祎公司名下的房产建筑面积为62.01平方米，故融信物业公司主张2017年6月19日至2018年11月19日期间的物业管理费5692.52元，本院予以支持5376.27元（62.01×5.1×17=5376.27）；融信物业公司主张2017年6月19日至2018年11月19日期间的公维金892.94元，本院予以支持843.34元（62.01×0.8×17=843.34）。按合同约定，逾期缴纳物业服务费应按千分之五的标准支付违约金，该标准并不明确，融信物业公司主张按日万分之五主张逾期付款违约金，没有依据，可以参照中国人民银行同期同类贷款利率（年4.35%，即每日万分之一点二）的标准支付逾期违约金。经计算，截止2018年11月30日，祎祎公司应付的逾期付款违约金为173.51元（见附表1），之后的违约金，应以欠付的物业管理费5376.27元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年11月31日起计算至实际还款之日止。公维金属于全体业主，物业公司仅代收公维金，故物业公司向祎祎公司主张公维金的逾期交款违约金，没有依据，本院不予支持。祎祎公司主张其无需缴交物业管理费和公维金及其违约金，不符合法律规定和双方约定，本院不予采信。 融信物业公司提交的《公证书》可以证明祎祎公司在2018年10月22日的水表读数为82吨，扣除融信物业公司自认的水表原始读数7，祎祎公司实际用水量为75吨，按生活用水每吨3.2元的价格，祎祎公司应缴交的水费为240元。融信物业公司提交的《水费缴交问题的说明》可以证明融信物业公司已经为祎祎公司代缴了水费，故融信物业公司主张祎祎公司应向其支付水费240元，有事实和法律依据，本院予以支持。融信物业公司提交的《公证书》可以证明祎祎公司在2018年10月22日的电表读数为2132度，与融信物业公司主张的祎祎公司每月的用电量、融信物业公司于2018年1月及2018年6月向祎祎公司催讨时载明的用电量可以互相吻合，且祎祎公司未提供相反证据证明融信物业公司提交的用电量数据有误，故对融信物业公司主张的祎祎公司每月用电量本院予以确认。结合按照电费增值税专用发票计算出的2018年6月开始的电费标准和依照福建省物价局发布的福建省销售电价表2018年5月31日前0.7773元的标准，计算出祎祎公司应缴纳的电费是1140.95元（见附表2）。融信物业公司提交的增值税专用发票可以证明融信物业公司已经向电力部门缴交了电费，故祎祎公司应向融信物业公司支付其代缴的电费1140.95元，对融信物业公司主张的超过部分，本院不予支持。融信物业公司未提交任何证据证明其何时实际代垫了水费和电费，故融信物业公司主张水电费的违约金以每月垫付金额为基数计算没有事实依据、融信物业公司主张水电费违约金按日千分之三计算明显过高，故本院酌情将水电部分违约金调整为以尚欠水电费总和1380.95元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日即2019年2月23日起计算至实际支付之日止。因融信物业公司系代缴水电费，故祎祎公司关于其并非专营单位无权收取水电费的抗辩，没有依据，本院不予采信；祎祎公司未举证证明融信物业公司提交的用水量及用电量不准确，故其关于用水量、用电量的主张也没有依据本院亦不予采信；祎祎公司关于其无需支付违约金的抗辩已经包含了违约金过高的抗辩，该抗辩意见合理合法，本院已对违约金标准予以调整。 关于水电公摊部分。融信物业公司提交的《公证书》可以证明截止2018年10月22日，公共部分用水量为79756吨，用电量为139677.8。融信物业公司公示的收费标准，对共用部分的水电按4320户进行平均分担，祎祎公司应承担的公摊水费为59.07元（79756/4320*4320），融信物业公司主张祎祎公司应承担公摊水费58.75元，本院予以支持；融信物业公司提交的两份《公证书》可以证明公摊部分用电量为4465488.9度，融信公司以其公示的方法计算公摊电费，并无不当，故祎祎公司应承担的公摊电量为1033.68度，因融信物业公司并未提交证据证明祎祎公司每月的公摊用电量，故结合2017年6月至2018年10月期间的平均电费标准0.7508[（0.7773×12+0.7261+0.7146+0.6909+0.6688+0.6355）/17=0.7508]，祎祎公司应承担的公摊电费为776.09元。融信物业公司主张祎祎公司应承担公摊电费558.4元，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、厦门祎祎教育文化有限公司于本判决生效之日起十日内向融信（福建）物业管理有限公司支付2017年6月19日至2018年11月19日期间的物业管理费5376.27元及逾期付款违约金（截至2018年11月30日违约金为173.51元，之后的违约金应以5376.27元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年12月1日起计算至实际还款之日止）； 二、厦门祎祎教育文化有限公司于本判决生效之日起十日内向融信（福建）物业管理有限公司支付2017年6月19日至2018年11月19日期间的公维金843.34元； 三、厦门祎祎教育文化有限公司于本判决生效之日起十日内向融信（福建）物业管理有限公司支付截止至2018年10月22日代缴的水费240元、电费1142.57元及水电费逾期付款违约金（以总和1382.57元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年2月23日起计算至实际支付之日止）； 四、厦门祎祎教育文化有限公司于本判决生效之日起十日内向融信（福建）物业管理有限公司支付截止至2018年10月22日的公摊水电费617.15元； 五、驳回融信（福建）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由厦门祎祎教育文化有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈惠清 二〇一九年八月十四日 书记员  邹 越 附表1 物业费缴纳期间应缴纳时间金额违约金计算区间天数违约金 2017年6月19-2017年7月19日2017/7/5316.252018/11/3051319.46835 2017年7月20日-2017年8月19日2017/8/5316.252018/11/3048218.2919 2017年8月20日至2017年9月19日2017/9/5316.252018/11/3045117.11545 2017年9月20日至2017年10月19日2017/10/5316.252018/11/3042115.97695 2017年10月20日至2017年11月19日2017/11/5316.252018/11/3039014.8005 2017年11月20日至2017年12月19日2017/12/5316.252018/11/3036013.662 2017年12月20日至2018年1月19日2018/1/5316.252018/11/3032912.48555 2018年1月20日至2月19日2018/2/5316.252018/11/3029811.3091 2月20日至3月19日2018/3/5316.252018/11/3027010.2465 3月20日至4月19日2018/4/5316.252018/11/302399.07005 4月20日至5月19日2018/5/5316.252018/11/302097.93155 5月20日至6月19日2018/6/5316.252018/11/301786.7551 6月20日至7月19日2018/7/5316.252018/11/301485.6166 7月20日至8月19日2018/8/5316.252018/11/301174.44015 8月20日至9月19日2018/9/5316.252018/11/30863.2637 9月20日至10月19日2018/10/5316.252018/11/30562.1252 10月20日至11月19日2018/11/5316.252018/11/30250.94875 违约金计算标准按年4.35%即日0.00012总和173.51 附表2 缴费月份使用量标准电费 2017年6月460.777335.7558 2017年7月370.777328.7601 2017年8月20.77731.5546 2017年9月00.77730 2017年10月10.77730.7773 2017年11月100.77737.773 2017年12月20.77731.5546 2018年1月10.77730.7773 2018年2月00.77730 2018年3月00.77730 2018年4月00.77730 2018年5月120.77739.3276 2018年6月240.726117.4264 2018年7月4350.7146310.851 2018年8月8170.6909564.4653 2018年9月1870.6688125.0656 2018年10月580.635536.859 1140.95 附页： 本案适用的法律条文、司法解释: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。