陕西省咸阳市杨陵区人民法院陕西省咸阳市杨陵区人民法院民事判决书                           （2019）陕0403民初1027号原告：赵团春，男，1949年10月22日出生，汉族，住杨陵区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：魏君，西部法制报法律服务所法律工作者。被告：刘金权，男，1971年5月17日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区，身份证号：620XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：罗晓飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭妮，陕西贺宝虎律师事务所律师。原告赵团春诉被告刘金权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵团春及其委托诉讼代理人魏君，被告刘金权的委托诉讼代理人罗晓飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵团春向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付拖欠原告房租至被告实际结清交回房屋时止，暂计算至2019年3月31日共计75400元；3.判令被告赔偿损坏用电设备等损失2700元；4.判令被告支付原告为被告垫付的电费3621.60元；5.判令被告承担违约责任，支付原告违约金12000元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年10月19日，被告因在杨陵承揽工程，租赁原告整院房屋，约定年租赁费18000元，原告应帮助被告协调水电等供应问题，保证正常畅通交付被告使用，租期内水电等一切费用由被告按时支付，双方共同遵守不得违约等约定。之后，原告将房屋交由被告使用，被告起初能遵守合同约定，自觉履行合同义务。但是在合同即将到期时，被告就不按时支付房租，因此在原告要求下，双方于2015年7月18日补签了书面合同。合同期满后，被告要求按原合同续租，原告同意。2017年1月27日被告在支付10000元后，就不再支付相关费用了。明显违反合同约定的义务。截止2019年3月31日被告尚欠租金75400元，拖欠电费3621.6元，损坏用电设备等价值2700元。原告多次催促并告知其违约、是否继续承租的责任与后果，但无济于事。被告现仍有床、电视、施工设备等占用原告房屋。被告刘金权辩称，1.原、被告签订的合同已于2015年12月31日到期，不存在解除；2.对原告所述欠付房租数额不认可，被告认可欠付原告房租1万余元。2011年10月19日被告开始承租原告房屋，到2015年7月份，双方补签房屋租赁合同，租期在2015年12月31日止，合同约定，被告在年底不结清房租，原告有权解除合同收回房租。2015年底就不存在被告续租原告房屋的事实。2016年2月被告离开所租的房屋，前往青岛施工，双方就不存在续租，被告认为拖欠的是2015年12月之前的房租，被告2016年支付的是2015年12月之前的房租；3.对原告主张的用电设备损失不认可；4.对原告主张的垫付电费不认可，被告的电费是由被告自行购买电卡产生，不应由原告垫付；5.对原告请求的违约金不予认可，合同中没有约定，原告亦无证据证明逾期交付房屋产生损失，其主张的违约金无事实依据；6.本案涉及的是租赁案件，根据法律规定，原告应当在一年的诉讼时效内主张自己的权利，原告已经丧失胜诉权。综上，请求法院核实被告拖欠原告房租具体数额，驳回原告其他诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供以下证据：证据1.租房协议书、安全责任须知；证据2.被告支付原告房屋租赁费记录；证据3.催款函、短信截图、通话清单；XX房XX组。被告提供以下证据：证据1.被告银行卡交易明细；证据2.土建承包协议。对原、被告提供的证据，本院认定如下：对原告提供的证据1、2、3，被告提供的证据1，均真实合法关联，予以认定；对原告提供的证据4的真实性予以认定，证明目的不予认定；对被告提供的证据2与本案无关联性，不予认定。经审理查明：2011年10月19日被告刘金权开始租赁原告赵团春杨陵区XX村XX号房屋，双方未签订书面租赁合同。2015年7月18日原、被告双方补签《租房协议书》，约定租期从2011年10月19日至2015年12月31日，租期内房租每年18000元整，由被告按年支付给原告，2015年底房租一次付清。租期内如被告拖欠房租，逾期80天不交，原告有权终止合同，收回出租房后果由被告自负。2016年春节期间被告支付原告房屋租金5000元后就离开了杨凌，房屋内有被告摩托车、自行车、部分生活用品。2017年6月，原告打电话询问被告其是否续租时，被告表示不再续租，让原告转租给他人。2018年9月26日、11月20日、12月18日，原告多次打电话给被告催要欠款。2019年2月18日原告通过短信方式向被告发送《催款函》，要求被告于2019年3月20日前清偿房费及电费共计74521.60元。另查明，被告共向原告支付房屋租金58600元，在被告租房期间，原告为被告垫付电费3621.6元。本院认为，本案争议焦点为: 1.原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；2.原、被告之间的租赁关系何时解除；被告下欠原告房屋租赁费数额；3.被告是否在租赁期间内损坏房屋用电设备及损失数额；4.在被告租赁房屋期间原告是否为被告垫付电费及数额；5.原告主张违约金有无相关依据。原、被告之间的租赁关系于2017年6月被告明确告知原告不再续租时解除，故原告诉讼请求的诉讼时效应从2017年6月开始计算。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《民法总则》施行之日2017年9月1日原告的主张根据民法通则适用的一年诉讼时效并未届满，故原告的诉讼请求应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，被告辩称原告诉讼请求已过诉讼时效不能成立，不予支持。原、被告之间签订的《租房协议书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。原、被告之间约定的租赁期限为2011年10月19日至2015年12月31日，房屋租赁费为每年18000元。在约定的租赁期限届满后，被告仍继续使用该房屋，未向原告交付房屋，原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同原、被告双方均可以随时提出解除租赁合同。2017年6月被告明确告知原告不再续租，让原告转租他人，故原、被告之间的租赁关系应于2017年6月解除。被告应按约定向原告支付2011年10月至2017年6月的房屋租赁费102000元，扣除原告已支付的租金58600元，被告拖欠原告租金43400元应予支付。原告要求租金计算至实际结清交回房屋时，不予支持。被告辩称双方租赁合同于2015年12月底到期，再未续租的辩称理由，不予支持。原告主张被告赔偿损坏房屋用电设备等损失2700元，但其提供的证据不能确定房屋用电设备损失的具体数额，故对原告主张的用电设备损失2700元不予支持。原告提供的费用清单中有被告签字，可以证明原告在被告租赁房屋期间为被告垫付电费3621.6元的事实，故原告主张被告支付其垫付电费3621.60元，予以支持。原、被告之间签订的《租房协议书》中未约定违约金，原告主张的违约金12000元没有事实和法律依据，不予支持。    综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十四条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告刘金权于本判决生效之日起十日内支付原告赵团春房屋租赁费43400元。二、被告刘金权于本判决生效之日起十日内支付原告赵团春垫付电费3621.60元。三、驳回原告赵团春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2143元（原告已预交），由原告赵团春负担1191元、被告刘金权负担952元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审  判  长   刘雨蓉人民陪审员   焦红武人民陪审员   赵晓霞                                                               二〇一九年八月二日                                 书  记  员   马青娟     附：相关法律条文    《中华人民共和国合同法》      第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：  （一）债务已经按照约定履行；  （二）合同解除；  （三）债务相互抵销；  （四）债务人依法将标的物提存；  （五）债权人免除债务；  （六）债权债务同归于一人；  （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。    第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；  （五）法律规定的其他情形。    第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。    第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。    第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。  第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《中华人民共和国民法总则》    第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。  诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。    《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》   第二条 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。    《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》    第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。  在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1