苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4710号原告：无锡金马物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市解放北路**（金马大厦）。法定代表人：严子龙，董事长。委托诉讼代理人：陈文金、顾诗雨，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告：徐钢，男，1988年5月21日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告无锡金马物业管理有限公司（以下简称金马公司）诉被告徐钢物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金马公司委托诉讼代理人顾诗雨到庭参加诉讼，被告徐钢经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金马公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费17400元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年5月20日，其与苏州嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德公司）签订苏州福园前期物业管理委托合同，嘉德公司委托其对苏州福园住宅小区进行物业管理，期限自2008年12月30日至2011年12月29日，后双方签订补充协议，将服务期限变更为至业主大会成立后业主委员会选聘新的物业服务企业时本合同终止，至今福园小区并未聘请新的物业服务企业，合同仍在履行。2015年3月31日，被告与嘉德公司签订业主临时规约，约定被告同意嘉德公司将苏州福园项目委托其实行物业管理服务，物业管理费标准为联排别墅每月每平米1.7元。同日，其与被告签订物业服务收费协议、物业管理协议，且向被告送达了房屋入住通知书。被告自2016年1月1日至今未按时缴纳物业费，其多次上门通知，被告未予回应。被告徐钢辩称，原告未尽到服务管理责任，至今仍未改善，故缓交物业管理费。2016年雨季期间，本物业内一层半以下被雨水浸泡，造成损失巨大，原告及上游房开公司未给予解决方案；屋面只要下雨就有砂石滚落，存在质量缺陷，全体业主多次诉求无果，业主自筹资金于2018年进行整体大修；智能监控系统损坏不及时修复，无安保措施可言；小区道路坑洼不平、照明暗淡损坏，影响业主安全；物业内公共设施破烂不堪，未及时保养修复；物业进门闸机经常罢工，原告未尽装修管理责任，放任自由施工，影响业主作息；物业内垃圾不及时清理、打扫，环境质量脏乱差；污水处理管道不明，有直接排放河流之嫌。经审理本院认定如下事实：2007年5月，嘉德公司（甲方）作为房地产开发企业与金马公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方将苏州福园项目委托乙方实行物业管理服务，物业名称为苏州福苑，坐落位置为苏州市吴中区；委托管理服务期限为3年，自2008年12月30日12时起至2011年12月29日12时止，合同期满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；在前期物业管理结算，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，联排别墅住宅1.7元/月▪平方米。2011年12月25日，嘉德公司与金马公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定《苏州市前期物业管理委托合同》中的委托管理服务期限变更为至业主大会成立后业主大委员会选聘新的物业服务企业时本合同终止。2015年2月17日，徐钢收到福苑29幢1室房屋的入住通知书。同日，徐钢（甲方）与金马公司（乙方）签订《物业服务收费协议》，约定甲方必须交纳相应发生的分摊费用和规定费用；甲方在本协议执行期间，各项应付费用请在拟定的七天内付清。同日，徐钢（甲方）与金马公司（乙方）签订《苏州福苑物业管理协议》，约定甲方委托乙方对其物业及相关设施设备、环境等实施管理，甲方享有对本苑区29-1号建筑面积426.64平方米住宅的所有权或使用权；甲方承诺严格遵守《业主临时规约》，积极履行协议所规定的条款，按时缴纳各项规定费用。同日，徐钢向金马公司支付了2015年3月1日至2015年12月31日期间的物业费5077元（426.64平米*1.7元每平米每月*10个月*0.7）。另查，位于苏州市吴中区房屋登记在徐钢、顾晓勤名下，房屋建筑面积为426.64平米。审理中，原告称，被告于2015年2月17日支付2015年3月1日至2015年12月31日期间的物业费系按七折收取，因2015年被告并未入住小区，被告父亲徐根康自2016年才实际入住；案涉房屋系联排别墅，2016年至2017年的物业费至今未付；2016年雨季发生物业内一层半以下被雨水浸泡事件系自然灾害，其已尽全力疏通管道，并积极与房地产开发公司上报情况，屋面砂石滚落不属于其管理范畴，被告所述智能监控、物业内公共设施、环境、自由施工等问题系夸大事实，也未提供任何证据证明存在这些情况，被告无理由缓交物业费。以上事实，有原告提供的委托合同、补充协议、入住通知书、物业服务收费协议、物业管理协议、收据存根、不动产登记薄查询记录，以及本院开庭笔录、质证笔录在卷佐证。本院认为，金马公司与嘉德公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。物业管理服务企业按约提供物业服务后，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理。本案中，被告作为业主接受原告提供的物业服务，应当按照前期物业管理委托合同中约定的标准向原告交纳物业服务费用。根据合同约定的物业费标准为每月1.7元/平米，结合案涉房屋的建筑面积426.64平米，按此标准计算2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费为17406.9元，本院对此予以确认。关于被告提出原告未尽物业服务和管理责任，故其缓交物业费的答辩意见，原告对此未予认可，被告亦未提供证据证明原告提供的物业服务不符合双方约定，故本院对被告的该项答辩意见不予采信。交纳物业费是业主的基本义务，不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。如业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过与物业公司协商等合理合法的方式行使权利；如业主认为物业公司的行为给其造成了损失，可以在收集相应证据后另行主张赔偿，维护自身合法权益，但业主通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继。物业公司在向业主提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，以服务为本的物业管理企业，只有处理好与业主的关系，被业主接受，才能促进物业公司的健康发展及社区的和谐稳定。同时，业主也应按约及时交纳物业费，而非通过拒付物业费的方式主张权利，只有这样，小区的物业服务才能进入良性循环。综上所述，因被告徐钢至今未交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，现原告金马公司要求被告徐钢支付物业费17400元，符合法律规定，本院对此予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告徐钢于本判决生效之日起十日内支付原告无锡金马物业管理有限公司物业费人民币17400元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币118元，由被告徐钢负担。被告应负担的案件受理费已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 谢 丰二〇一九年八月十六日书记员 陆晓文