河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初6251号原告：中国工商银行股份有限公司许昌分行。住所地许昌市七一路**。负责人：崔胜利，该行行长。委托诉讼代理人：崔娟，女，1982年8月16日生，汉族，住河南省许昌市魏都区。系该行员工。被告：师凯娜，女，1978年8月5日生，汉族，住河南省临颍县。被告：张志高，男，1977年9月8日生，汉族，住河南省临颍县。被告：许昌中房地产有限公司。。住所地许昌市建设路中段法定代表人：曹西平，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊靖，男，1975年7月2日生，汉族，住河南省许昌市魏都区。系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司许昌分行诉被告师凯娜、张志高、许昌中房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司许昌分行的委托诉讼代理人崔娟，被告许昌中房地产有限公司的委托诉讼代理人樊靖到庭参加诉讼。被告师凯娜、张志高经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司许昌分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告师凯娜、张志高偿还借款65796.08元利息（截止到2019年3月21日欠利息4544.61元，以后利息计算至被告还清贷款本息之日止）、罚息和实现债权的费用；2、依法确认原告对许房预市字第10002593号登记证下抵押的房屋优先受偿权，拍卖、变卖时优先受偿；3、判令许昌中房地产有限公司对上述借款及利息、逾期罚息承担连带偿付责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告师凯娜、张志高、许昌中房地产有限公司于2010年3月与原告签订《个人购房借款/担保合同》，向原告借款110000元用以购买商品房。约定年利率按人民银行相应期限基准利率下浮15%，借期179月。被告师凯娜、张志高共同以所购商品房抵押，被告许昌中房地产有限公司对合同项下贷款本金、利息、罚息等费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。原告按约定足额发放贷款。被告履行部分还款义务后，出现逾期违约。为维护原告合法权益，依法提起诉讼。被告许昌中房地产有限公司辩称：原告诉情况属实，我公司愿意遵循契约精神，诚实守信。被告师凯娜、张志高未到庭，也未向本庭提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：2010年3月24日，原告中国工商银行股份有限公司许昌分行与被告师凯娜、张志高、许昌中房地产有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告师凯娜、张志高向原告借款110000元用于购买位于魏都区××办事处仓库路××家园××东××单元××西户的房产；借款期限为15年，自2010年5月4日至2025年4月4日；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述利率浮动比例确定并执行新的利率（现利率为年利率5.049%）；被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率为本合同约定利率基础上加收50%确定；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同和原告与被告之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；被告师凯娜、张志高以上述房产向原告提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用；被告许昌中房地产有限公司为被告师凯娜、张志高的上述借款提供连带责任保证，保证范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对之后到期的被告师凯娜、张志高的债务免除保证责任，保证期间为贷款到期之日起两年，原告依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。原告与被告师凯娜、张志高对本案所涉用于抵押的房产进行了抵押预告登记，原告取得了编号为“许房预市字第10002593号”的预告登记证书。后被告许昌中房地产有限公司办理了本案所涉房屋所在的整幢房屋的产权证，证号为：许房权证市字第**。原告于2010年5月4日向被告师凯娜、张志高发放了上述110000元贷款。被告师凯娜、张志高按约还本付息至2016年10月5日，现尚有借款本金65796.08元未偿还。本院认为：原告中国工商银行股份有限公司许昌分行与被告师凯娜、张志高、许昌中房地产有限公司签订的《个人借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，合法有效。被告师凯娜、张志高取得借款后，未按期及时履行还本付息义务，应承担还本付息及支付复利的责任，故对于原告要求被告师凯娜、张志高偿还借款本金及支付利息、复利的诉讼请求，本院予以支持。原被告签订的个人借款/担保合同符合法律规定，合法有效，但是原被告仅就拟抵押的房屋向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记，而抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，仅是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，亦不享有优先受偿权。因此，根据合同约定，在涉案房产办理抵押权登记之前，被告许昌中房地产有限公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权才依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告许昌中房地产有限公司依法办理了本案所涉房屋所在的整幢房屋的房屋所有权证，但被告师凯娜、张志高怠于办理抵押登记，故被告师凯娜、张志高负有在一定期限内协助原告办理抵押登记的义务，被告许昌中房地产有限公司应督促其办理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告师凯娜、张志高于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司许昌分行借款本金65796.08元并支付利息、复利（自2016年10月6日起至还清借款之日止，按照年利率7.5735%计算利息；复利以未付利息为基数，自逾期之日起按照年利率7.5735%计算）；被告师凯娜、张志高于本判决生效之日起30日内协助原告中国工商银行股份有限公司许昌分行办理位于魏都区新兴办事处仓库路祥泰家园1幢东起2单元4层西户房产（预告登记证书编号为：许房预市字第10002593号）的抵押登记手续，被告许昌中房地产有限公司应督促被告师凯娜、张志高并配合其办理抵押登记；上述房产抵押登记办妥之日，被告许昌中房地产有限公司保证责任终止，原告中国工商银行股份有限公司许昌分行对该已办理抵押登记的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告许昌中房地产有限公司在上述房屋抵押登记办理之前对上述借款本金及利息、复利承担连带还款责任。案件受理费1559元，适用简易程序减半收取780元，由被告师凯娜、张志高、许昌中房地产有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  臧东亮二〇一九年八月二十二日书记员  邓 晶