四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川15民终1967号 上诉人（原审被告、案外人）：钟涛，男，1972年5月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审被告、案外人）：樊霞，女，1977年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：钟涛（系樊霞之夫），住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：朱锡兰，女，1958年8月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：王万君（系朱锡兰之夫），住四川省宜宾市翠屏区。 原审第三人（被执行人）：宜宾怡安龙润置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市南岸航天路中段**。 法定代表人：邓华。 委托诉讼代理人：邱小兵，男，系该公司员工。 上诉人钟涛、樊霞因与被上诉人朱锡兰、原审第三人宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称怡安龙润置地公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2018)川1502民初8627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟涛、樊霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行案涉房屋，且案涉房屋归钟涛、樊霞所有;2.案件受理费由被上诉人朱锡兰承担。事实和理由:关于款项支付问题，2012年4月20日到怡安集团财务部缴纳2万元，四川怡安投资集团金辉建设工程有限公司开具了加盖财务专用章的收据。2013年11月13日到怡安集团财务部缴纳5万元，四川怡安投资集团金辉建设工程有限公司开具了加盖财务专用章的收据。应置业顾问要求，于2014年3月29日，2014年3月30日往郭昌平账号为62×××74的宜宾市商业银行南岸支行的银行卡汇入6万元、11万元。四川怡安投资集团金辉建设工程有限公司开具了加盖财务专用章的收据。以上合计存入24万元。2015年3月，选中龙润国际4幢1单元9楼31号房屋，总房款58.2129万元。龙润国际售楼部通知，须交清总房款的50%才能办理按揭，于是又于2015年4月3日向侄子钟林平借款2.1万元，加上自有现金3万余元，2015年4月22日在龙润国际财务室将先期存入的24万元转购房款，缴纳了现金5.2129万元。合计付款29.2129万元，龙润国际出具了收款收据。钟涛的堂妹钟晋英2013年也意向购入龙润国际房屋，分别于2013年10月14日存入郭昌平上述账户20万元、2013年11月8日存入10万元。四川怡安投资集团金辉建设工程有限公司开具了加盖财务专用章的收据。合计30万元。2015年4月22日选购了龙润国际4幢1单元16楼70号。前期存入郭昌平账户的30万元转购房款，总房款为61.984万元。余款也为按揭。后因案涉项目资金链断裂，2幢与4幢业主准备按500元/平方米出资自救用于修缮房屋，且要完清全部房款。因不能办理正常按揭，钟涛夫妇与钟晋英协商并经开发商同意，退还了钟晋英认购的房屋，将其转让的30万元购房款在2017年6月19日在龙润国际售楼部财务室转入29万元为案涉房屋购房款，完清了案涉房屋的购房款。然后按500元/平方米出资自救修缮房屋。 朱锡兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：二审钟涛、樊霞上诉的理由中关于支付购房款的理由中，包括了前期的民间借贷及案外人钟晋英的29万元认购款，但并未提供相应的证据证明上述款项支付到了原审第三人怡安龙润置地公司账户。且在查封前，钟涛、樊霞并未占有使用案涉房屋。 原审第三人怡安龙润置地公司答辩称，同意上诉人的意见。怡安龙润置地公司与朱锡兰之间的购房合同确为融资性担保关系；资金链断裂后，经市政府与购房者协商，真实购房者出资完善了房屋修缮，达到基本居住条件，钟涛、樊霞支付款项、参与自救属实。 朱锡兰一审诉讼请求：1、请求判决准许（2018）川1502执663、664号宜宾市翠屏区人民法院执行裁定书执行（即继续对宜宾市翠屏区南岸航天路中段8号龙润国际小区×号房屋查封和执行）；2、请求判决钟涛、樊霞与第三人怡安龙润置地公司恶意串通、妨害法院执行违法，并赔偿因此给朱锡兰造成的损失3000元；3、钟涛、樊霞承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2014年12月1日，怡安龙润置地公司向朱锡兰借款105万元，同日，朱锡兰（买受人）与怡安龙润置地公司（出卖人）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人怡安龙润置地公司将龙润国际房屋出售给买受人朱锡兰，与该商品房有关的抵押情况为该商品房所分摊的土地使用权正在办理抵押手续。按照套内建筑面积计算，总价款为105万元。同日，朱锡兰与怡安龙润置地公司再次签订《商品房回购合同》一份，合同约定：甲方（怡安龙润置地公司）将龙润国际项目住宅出售给乙方（朱锡兰），建筑面积258.79平方米（叁）套（房屋明细附后，其中包含案涉房屋），实际销售总价：105万元，甲方必须保证该房产产权明晰且权属无争议，并在房管局办理备案登记。乙方无条件同意甲方于2015年12月1日以第一条中同等总价格105万元回购本协议中第一条所指的所有房屋。同时甲乙双方于2014年12月1日签订的《商品房买卖合同》自行终止，乙方无条件配合甲方办理退房相关事宜。自乙方缴纳房款日期起，到回购日期止，甲方给予乙方资金占用补偿金，每月21000元整，甲方在每月30日前将补偿金转入乙方指定账户。“房屋明细”上载明的系案涉房屋的楼幢、房号、建筑面积、套内建筑面积等。双方均在上述合同及该“房屋明细”上签名、盖章。2014年12月2日，怡安龙润置地公司将案涉房屋备案至朱锡兰名下。后怡安龙润置地公司陆续向朱锡兰支付部分资金利息。 2015年4月22日，钟涛、樊霞（乙方）与怡安龙润置地公司（甲方）签订了《“龙润国际”房屋认购书》，内容为：乙方认购甲方“龙润国际”项目的×号建筑面积84.44平方米房屋，优惠后总价为582129元，乙方自愿选择一次性付款，乙方已充分了解所选房屋在乙方认购之前甲方已用作融资抵押并已在房管局办理备案登记。后怡安龙润置地公司分别于2015年4月22日、2017年6月19日(收据上载明的时间)向钟涛、樊霞出具292129元、290000元的认购款收据。钟涛当庭陈述上述款项系现金交付，且分为两笔，第一次付款290000元系家里的存款以及转让店铺的转让款，第二笔290000元系向妹妹钟晋英借款20万元及向侄子的借款90000元，上述款项的来源仅有钟涛的当庭陈述，而无其他证据予以证明。 2017年7月3日，钟涛（乙方）与怡安龙润置地公司（甲方）签订了《龙润国际小区第四幢业主自救协议书》，约定：甲乙双方一致同意乙方以借资的方式出资将龙润国际4号楼项目工程启动修建并达到工程验收竣工的交房标准后交给业主。出资金额按每平方米500元的标准收取，所有资金全部用于四号楼的建设上不得挪作它用，超出总预算的费用，由甲方承担。怡安龙润置地公司分别于2017年7月3日、2017年8月3日向钟涛、樊霞出具自救款收据30000元、12220元，合计42220元。上述款项钟涛、樊霞亦未向一审法院提供款项来源的相应证据。 2018年3月6日，钟涛向龙润国际小区第四幢业主维修委员会出具“接房申请”，内容分别为：“我是×号业主，已缴纳自救款42220元，搭建款4700元，现申请将自救款转至怡安龙润公司进行财务结算。本人申明：房款已结清，如未结清，将积极配合自救委员会将未缴纳房款用于4号楼未完工程”。 2018年3月6日，宜宾龙润物业管理服务有限公司与钟涛、樊霞签订了案涉房屋的《宜宾龙润国际前期物业服务协议》、《宜宾龙润国际临时管理规约》。钟涛、樊霞办理了案涉房屋的电卡并与家人现居住于案涉房屋内。 2018年2月5日，朱锡兰依据宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初1504号生效判决书向宜宾市翠屏区人民法院申请强制执行，宜宾市翠屏区人民法院于2018年7月5日出具（2018）川1502执663、664号执行裁定书，并于2018年7月24日查封了案涉房屋。 2018年8月，钟涛、樊霞得知案涉房屋被宜宾市翠屏区人民法院查封，故就执行标的（案涉房屋）向宜宾市翠屏区人民法院提出执行异议，宜宾市翠屏区人民法院于2018年10月出具（2018）川1502执异189号执行裁定书，裁定：中止对案涉房屋的执行。 另查明，案涉房屋（4幢）未通过竣工验收，也未通过消防验收。 一审法院认为，本案的焦点问题是钟涛、樊霞就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？朱锡兰系怡安龙润置地公司的债权人，朱锡兰在借款当日即与怡安龙润置地公司签订了《商品房买卖合同》，并将案涉房产备案至朱锡兰名下，朱锡兰经宜宾市翠屏区人民法院生效判决书确认其享有相应债权后进入执行阶段，法院依法查封了案涉房产。现钟涛、樊霞称系案涉房产的实际买受人，并依法占有案涉房产，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案钟涛、樊霞虽提供相应证据证实其在人民法院查封之前就已与第三人签订《“龙润国际”房屋认购书》以及占有案涉房产，并向一审法院出示了怡安龙润置地公司开具的购房款收据，怡安龙润置地公司亦认可收到购房款，但钟涛、樊霞对购房款未提供任何关于款项来源的依据。钟涛、樊霞及怡安龙润置地公司均称系以现金方式交付房款，对此，一审法院认为，案涉购房款金额较大且均以现金方式交付，该行为本身与常理、交易习惯不符，且钟涛、樊霞对购房款以及自救款等亦未提供任何证据证明款项来源，加之钟涛、樊霞与怡安龙润置地公司签订《“龙润国际”房屋认购书》的时间与收据上载明第二笔认购款缴纳时间相隔2年多，不符合常理，故对于钟涛、樊霞的购房款是否实际支付怡安龙润置地公司存疑，钟涛、樊霞仅凭怡安龙润置地公司出具的房屋认购款收据、自救款收据、《“龙润国际”房屋认购书》等证据而主张权利，依据不足。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的……”，朱锡兰作为申请执行人请求准许执行宜宾市翠屏区航天路中段8号龙润国际小区×号建筑面积84.44平方米房屋，因钟涛、樊霞所举证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，朱锡兰的该请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第二款之规定：“……对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”，故宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502执异189号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 朱锡兰请求钟涛、樊霞及怡安龙润置地公司赔偿因恶意串通、妨碍法院执行而造成的损失3000元，于法无据，一审法院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第二款之规定，判决：一、准许四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502执663、664号执行裁定书对宜宾市翠屏区南岸航天路中段8号龙润国际小区×号建筑面积84.44平方米房屋的执行；二、驳回原告朱锡兰的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告钟涛、樊霞负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为钟涛、樊霞是否在本案中享有排除执行的权利。结合一、二审查明事实，本院认为钟涛、樊霞在本案中就案涉房屋不享有排除执行的权利。理由如下： 一是从法律适用来看，案涉纠纷中，朱锡兰与怡安龙润置地公司之间所签订的《商品房买卖合同》、《商品房回购合同》实为融资性担保，虽然办理了网签备案登记，但从双方之间的请求权基础来看，朱锡兰与怡安龙润置地公司之间系民间借贷关系。故案涉房屋的物权仍属怡安龙润置地公司所有，故本案应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九相关规定。该条文明确：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款是否超过合同约定总价款的50%事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。 二是从款项的支付来看，怡安龙润置地公司出具房款收据，钟涛、樊霞陈述购房款是从打入郭昌平、金辉建设工程有限公司的款项及钟晋英的部分债权转让构成。钟涛、樊霞对购房款以及自救款等款项来源证据不充分，加之钟涛、樊霞与怡安龙润置地公司签订《“龙润国际”房屋认购书》的时间与收据上载明第二笔认购款缴纳时间相隔2年多，不符合交易习惯，钟涛、樊霞的购房款是否实际支付怡安龙润置地公司现有证据难以判断。虽然怡安龙润置地公司对钟涛、樊霞的款项支付予以认可，但介于怡安龙润置地公司作为被执行人，其与朱锡兰、钟涛、樊霞之间存在利害关系，在无其他充分证据证明钟涛、樊霞已支付对价的情况下，怡安龙润置地公司的陈述达不到排除执行的目的。 三是从是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋来看，钟涛、樊霞虽实际占有、使用案涉房屋，但并未提供证据证明其在本案中所认购房屋系其用于居住的唯一性住房。 综上所述，上诉人钟涛、樊霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元由钟涛、樊霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 李 荷 审 判 员 陈 曦 二〇一九年八月三十日 法官助理 黄相中 书 记 员 黄明慧