吉林省长春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）吉01执复133号复议申请人（原异议人、被执行人）：长春市乐天码头海鲜餐饮有限公司，住所地吉林省长春市绿园区。法定代表人：张君，该公司总经理。申请执行人：吉林银行股份有限公司长春人民广场支行，住所地吉林省长春市南关区。负责人：孙树全，该支行行长。被执行人：长春市鑫日昌商贸有限公司，住所地吉林省长春西新经济技术产业开发区。法定代表人：张君，该公司总经理。被执行人：张君，男，1969年3月16日生，汉族，住长春市朝阳区。被执行人：国柠，女，1976年8月8日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。复议申请人长春市乐天码头海鲜餐饮有限公司（以下简称乐天码头）不服长春高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）作出的（2019）吉0193执异71号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人乐天码头称，在申请执行人吉林银行股份有限公司长春人民广场支行（以下简称吉林银行）与被执行人乐天码头、长春市鑫日昌商贸有限公司、张君、国柠公证债权文书一案中，高新法院准备按照吉林瑞德房地产土地估价有限公司吉瑞德房估字（2017）第2006号《房地产评估报告》的评估结果2578.24万元，拟对异议人名下的位于长春市绿园区皓月大路2519号东方嘉园小区2、3、4号楼房屋及土地进行拍卖，异议人认为高新法院的上述执行行为，违背客观事实和法律法规的规定，具体理由如下：首先，2015年6月10日，由吉林益多房地产评估有限公司对异议人的资产评估价值为3300万元，而在时隔两年后，吉林瑞德房地产估价有限公司在2017年5月23日对异议人的资产作出的评估结果仅为2578.24万元，异议人认为，吉林瑞德房地产土地估价有限公司的评估结果不公正、不合理、不准确。其次，近两年全国范围内和长春市的房地产价格均大幅上涨，而吉林瑞德房地产土地估价有限公司的评估价值节点为2017年2月20日，距今已经超过两年半的时间，已经不能真实反映异议人的资产目前真实客观的市场价值，如果高新法院仍然按照吉林瑞德房地产土地估价有限公司的评估报告进行拍卖，将严重损害异议人的合法权益。最后，吉林瑞德房地产土地估价有限公司的吉瑞德房估字（2017）第2006号《房地产估价报告》中明确写明有效期为一年，即自2017年2月20日起至2018年5月22日止，同时该份评估报告第2页也明确写明“超过一年需要进行重新评估”；“如果自估价报告完成之日起一年内房地产市场行情变化较快，应重新评估”等相关内容，异议人据此认为，人民法院根据已经过期的评估报告拟进行拍卖，违背客观事实和法律法规的规定。综上所述，请求法院依法停止对异议人名下的位于长春市绿园区皓月大路2519号东方嘉园小区2、3、4号楼房屋及土地拟进行的拍卖。高新法院查明，高新法院在执行申请执行人吉林银行与被执行人乐天码头、长春市鑫日昌商贸有限公司、张君、国柠公证债权文书一案过程中，作出（2017）吉0193执59号执行裁定：评估、拍卖登记在乐天码头名下坐落于长春市绿园区皓月大路2519号东方嘉园小区2、3、4号楼，产权证号为长房权字第5121548888号，丘地号为4-100/9-22-1，建筑面积为2320.65平方米的房屋。2017年2月17日，申请人与被执行人共同至高新法院抽取吉林瑞德房地产土地估价有限公司作为估价方对本案执行的房地产进行估价。2017年3月14日，吉林瑞德房地产土地估价有限公司作出房地产估计报告（征求意见稿），评估价值为2503.98万元，后乐天码头对初稿提出异议，2017年5月23日，最终以评估价值2578.24万元作为终稿，房地产评估完毕。后乐天码头又提出异议，以评估价值过低为由请求高新法院审查。高新法院于2017年9月15日作出（2017）吉0193执异9号执行裁定书，驳回乐天码头的异议申请。另查明，吉林瑞德房地产土地估价有限公司作出的《房地产估价报告》，其中：十四、估价报告应用的有效期：在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告使用期限为自本估价报告出具之日起为一年，即自2017年5月23日起至2018年5月22日止，实现估价目的时，可以估价结果为依据，超过一年需要进行重新评估，如果自估价报告完成之日起一年内房地产行情变化较快，应重新评估。高新法院对上述房产进行网络拍卖，2017年7月28日以2397.74万元流拍。高新法院认为，案涉评估报告载明的有效期自2017年5月23日起至2018年5月22日止，高新法院于评估报告有效期内即启动了涉案财产的第一次拍卖，后因该次拍卖流拍，申请复议人提出异议等，高新法院将拟依照流拍价基础上下浮动保留价进行第二次拍卖，评估报告仅仅是启动拍卖时确定保留价的参考，第二次拍卖是依据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期影响。综上，异议人乐天码头主张的依法停止对其名下的位于长春市绿园区皓月大路2519号东方嘉园小区2、3、4号楼房屋及土地拟进行的拍卖的异议请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人乐天码头的异议请求。复议申请人乐天码头请求依法裁定撤销高新法院(2019)吉0193执异71号执行裁定，并裁定停止对复议申请人名下的位于长春市绿园区皓月大路2519号东方嘉园小区2、3、4号楼房屋及土地的拍卖。理由如下：一、[2017]第2006号《房地产估价报告》的评估结果为2578.24万元，评估的价值时点是2017年2月20日，距今已经长达近两年半的时间，近两年左右时间，在长春市乃至全国范围内的房地产价格均有大幅上涨，两年半之前做出的2578.24万元的评估结果已经不能真实准确的反映复议申请人该资产目前真实客观的市场价值，毫无疑问，如果依据[2017]第2006号《房地产估价报告》2578.24万元的评估结果进行拍卖，必将严重损害复议申请人合法权益。二、[2017]第2006号《房地产估价报告》已经超过了一年的有效期，而且超过有效期的时间也超过了一年多之久，不论是依据该份评估报告本身的评估鉴定要求，还是依据客观事实和法律、法规的规定,[2017]第2006号《房地产估价报告》均不应作为拍卖依据。[2017]第2006号《房地产估价报告》中，明确写明有效期为一年，即自2017年2月20日起至2018年5月22日止，同时，该份评估报告第2页也明确写明：“超过一年需要重新进行评估”；“如果自估价报告完成之日起一年内房地产市场行情变化较快，应重新评估”等相关内容，复议申请人据此认为，如果依据已经过期超过一年多的评估报告对该资产进行拍卖，不但违背[2017]第2006号《房地产估价报告》自身的评估鉴定要求，导致执行依据的自相矛盾，而且也明显违背客观事实和法律法规的规定。三、[2017]第2006号《房地产估价报告》的评估结果，不客观、不公平、不合理、不准确。2015年6月10日，由吉林益多房地产评估有限公司对复议申请人该资产进行评估的市值为3300万元，而在时隔近两年后，[2017]第2006号《房地产估价报告》对复议申请人的资产所作出评估结果仅为2578.24万元，间隔近两年，两个评估结论竟然相差721.76万元，占2578.24万元评估结果的比例竟然高达28%。复议申请人认为,[2017]第2006号《房地产估价报告》的评估结果不公平、不合理、不准确。四、原裁定在做出过程中未进行听证，违反法定程序。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”本案中，复议申请人的资产在以2017年2月20日为评估时点的[2017]第2006号《房地产估价报告》中，评估价值就高达2578.24万元，在2015年6月10日吉林益多房地产评估有限公司出具的评估报告中，评估价值更高达3300万元，而近年来房地产价格大幅上涨，复议申请人的资产价值理应也有大幅度上涨，故本案中拟处置复议申请人的资产的执行标的物价值较大；而且，本案争议较大，案情也十分复杂。在执行过程中，案外人长春市吉尚商贸有限公司曾于2017年11月29日提出案外人执行异议，后经高新法院裁定驳回后，又由长春市中级人民法院复议撤销裁定，责令高新法院重新审查，此后，高新法院再次裁定驳回长春市吉尚商贸有限公司的异议申请，同时告知长春市吉尚商贸有限公司另行诉讼解决。由此可见，本案是属于案情复杂，当事人、利害关系人争议较大的执行案件。人民法院出版社出版的《最高人民法院关于人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》一书中，明确了“案情复杂，争议较大”的案件，主要包括以下几种情形：“(1)执行法律关系复杂的案件；(2)执行标的物价值较大的案件；(3)当事人、利害关系人对异议、复议程序中需要查明的事实或者适用的法律争议较大的案件；(4)执行措施违反强制性规定，侵害当事人以及利害关系人重大利益的案件；(5)其他人民法院认为属于案情复杂、争议较大的案件。”故本案明显属于执行法律关系复杂，执行标的物价值较大，当事人、利害关系人争议较大的执行案件，高新法院在审查执行异议过程中依法应当进行听证，高新法院未经听证程序即做出原裁定，违反了法定程序。故复议申请人依法提出上述复议申请，请求贵院依法予以支持。本院查明的事实和高新法院查明的事实一致。另查明，在本案的执行过程中，高新法院在第一次网络拍卖流拍后，又在法定期限内进行了第二次网拍，但因为有案外人长春市吉尚商贸有限公司针对涉案房屋提出租赁权异议，故高新法院暂停拍卖。案外人长春市吉尚商贸有限公司所提的租赁权异议，在高新法院驳回后，其向本院复议，本院复议认为租赁权异议应交代案外人诉权，故将该案发回高新法院重新作出裁定，高新法院作出驳回案外人长春市吉尚商贸有限公司异议请求后，案外人长春市吉尚商贸有限公司向高新法院提起案外人异议之诉，但经传票传唤，其无正当理由未到庭参加诉讼，故高新法院裁定本案按自动撤回起诉处理。本院认为，第一，关于复议申请人提出的高新法院异议程序存在未召开听证会，存在严重程序违法的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”本案中，乐天码头异议认为[2017]第2006号《房地产估价报告》价格过低，且已经超过有效期，进而主张停止对其资产拟进行的拍卖程序，该案案情并不复杂，也不存在较大争议，长春市吉尚商贸有限公司所提租赁权的异议和本案并无关系，故本案不属于应当进行听证的情形，高新法院实行书面审查，并不存在程序违法的问题。第二，关于复议申请人主张[2017]第2006号《房地产估价报告》的评估结果，不客观、不公平、不合理、不准确的问题。因该问题复议申请人已经向高新法院提出异议，故本次异议复议对此不予审查。第三，关于复议申请人主张[2017]第2006号《房地产估价报告》已经过期，评估结果已经不能真实准确的反映复议申请人该资产目前真实客观的市场价值的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”根据该规定，评估的价值只是人民法院在进行网络司法拍卖时确定起拍价的一个参考价值，真正决定拍卖标的价值的是市场。本案中，高新法院在[2017]第2006号《房地产估价报告》有效期内已经启动了第一次网络司法拍卖程序，第二次网络司法拍卖程序也是因为案外人长春市吉尚商贸有限公司所提租赁权异议而中止执行，在该中止事由已经消失后，高新法院恢复拍卖并无不当。综上，乐天码头的复议理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人长春市乐天码头海鲜餐饮有限公司的复议申请，维持长春高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0193执异71号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 晶审判员 周翠翠审判员 邢春鹤二〇一九年八月二十九日书记员 马可欣