广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初918号 原告：钦州市大和物业管理有限公司。住所:钦州市英华五巷**。统一社会信用代码:91450702664810719E。 法定代表人：张虹，该公司总经理。 被告：吴英莲，女，1960年7月10日出生，汉族，户籍所在地钦州市钦**，，住钦州市 原告钦州市大和物业管理有限公司与被告吴英莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钦州市大和物业管理有限公司的法定代表人张虹到庭参加诉讼，被告吴英莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 钦州市大和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金共908.9元（暂自2015年1月至2015年5月）；2、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2014年8月1日，由于原钦州丽景天下小区物业公司撤出，为确保各业主的财产及人身安全。经钦州万春房地产开发有限公司依据《丽景天下住宅小区业主临时规约》等规定与原告协商一致，聘请原告为该小区提供前商物业服务，并于2014年8月11日签订了《前期物业服务合同》。合同约定了小区住宅物业管理费按0.55元/平方米计，电梯维护费30元/月/户等内容。合同签订后原告即继续为该小区提供相关的物业服务，但被告却未按照临时规约等规定履行业主义务，缴纳相关的费用，且经多次催告仍未支付，严重损害了原告和小区其他缴费业主的合法权益。为此，特依法向人民法院提起民事诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 原告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.丽景天下住宅小区业主临时规约；2.前期物业管理服务协议、水费发票和收据、电费发票、电梯维护保养合同书及发票；3.关于丽景天下小区物业管理移交的申请、小区业主李伟伦、陈光贤、李代锋的《民事再审申请书》；4.物业费催收律师函、钦州市大和物业管理有限公司（丽景天下）收费明细单、公告、声明、紧急通知、钦州日报公告。 被告吴英莲未作答辩。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告吴英莲是钦州市五马路丽景天下小区5栋1单元1302室的业主。2014年8月11日，原告与钦州万春房地产开发有限公司协商一致，聘请原告为该小区提供前期物业服务,并签订了《前期物业服务合同》,合同中约定了小区住宅物业管理费0.55元/平方米计，电梯维护费30元/月/户等内容。《前期物业服务合同》签订后，原告即进驻丽景天下小区进行物业管理。原告提供丽景天下小区物业服务后，代缴支付丽景天下小区的水费至2015年5月、代缴电费至2015年5、代缴电梯维护费至2015年5月。2015年5月6日，钦州市钦南区住房和城乡建设局作出责令整改通知书，通知书上载明：钦州万春房地产开发有限公司于2014年8月11日自行委托钦州市大和物业管理有限公司签订丽景天下项目前期物业服务合同，存在未通过招标方式选聘前期物业服务合同或未经主管部门批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的违规行为，责令开发商重新开展丽景天下项目的前期物业管理选聘招标工作。2015年6月，原告在丽景天下小区发出公告，公告声称因部分业主长期拖欠物业各项费用，导致其不能正常开展工作，决定撤出小区。原告撤出丽景天下后，认为被告拖欠其自2015年1月至2015年5月共计908.90元的物业费、公共维修基金、电梯维护费、公摊水电费及水费，遂起诉至法院。 本院对原告提交的证据查证认为，结合本案的事实，认定原告为丽景天下小区提供物业服务的期限至2015年4月30日止。 本院认为，本案的争议焦点为：原告所主张的物业费、公共维修基金、电梯维护费、公摊水电费及水费是否有事实和法律依据。 原告与钦州万春房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合同合法有效。钦州万春房地产开发有限公司虽不是通过招标投标的方式或者经过物业所在地的县、区人民政府房地产行政主管部门批准与原告签订物业服务合同，但《物业管理条例》第二十四条的规定只是管理性规定，而不是效力性强制性规定。因而双方签订的《前期物业服务合同》没有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当依法认定有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，《前期物业服务合同》第二十条“物业服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维护以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付前，物业服务费由建设单位承担；物业交付后，由业主承担。”约定的内容，业主应予遵守。对于各项欠费的明细清单，原告每月张贴于各业主的门口进行告知，符合本地通用的公示方式，原告所提交的证据已完成了其举证责任。因此被告应当依约向原告缴纳物业费、公共维修基金、电梯维护费及公摊水电费。关于原告主张的物业费、电梯维护费，根据原告提交的代缴收费凭证，原告代缴支付丽景天下小区的水费至2015年4月、代缴电费至2015年4月、代缴电梯维护费至2015年4月，原告没有证据证明其在2015年5月（含5月）以后还为该小区提供物业管理服务，依据原告提交的明细表，被告吴英莲实际欠付原告2015年1月至2015年4月期间的物业管理费297.52元（＝0.55元/㎡/月×135.23㎡×4个月）、公共维修基金54.08（＝0.10元/㎡/月×135.23㎡×4个月）、电梯维护费120元（＝30元/户/月×4个月）、2015年1月至2015年4月期间的公摊水电费元54.10元、2015年1月至2015年3月期间的水费125.80元。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告吴英莲应向原告钦州市大和物业管理有限公司2015年1月至2015年4月期间的公摊水电费54.10元、2015年1月至2015年4月期间的水费125.80元。支付2015年1月至2015年4月期间的物业管理费297.52元、公共维修基金54.08元、电梯维护费120.00元，合计651.50元； 二、驳回原告钦州市大和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，公告费78.00元，合计128.00元，由被告吴英莲负担（此款原告已垫付，被告于履行上述义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  梁 东 审 判 员  黎春梅 人民陪审员  罗 能 二〇一九年七月十日 法官 助理  梁秋媚 书 记 员  杨嘉怡 广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民事判决书 （2019）桂0702民初918号 原告：钦州市大和物业管理有限公司。。住所:钦州市英华五巷**统一社会信用代码:91450702664810719E。 法定代表人：张虹，该公司总经理。 被告：吴英莲，女，1960年7月10日出生，汉族，户籍所在地钦州市钦**犀牛脚镇向阳路**，住，住钦州市五马路丽景天下小区******民身份号码：4528021964********。 原告钦州市大和物业管理有限公司与被告吴英莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钦州市大和物业管理有限公司的法定代表人张虹到庭参加诉讼，被告吴英莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 钦州市大和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金共908.9元（暂自2015年1月至2015年5月）；2、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2014年8月1日，由于原钦州丽景天下小区物业公司撤出，为确保各业主的财产及人身安全。经钦州万春房地产开发有限公司依据《丽景天下住宅小区业主临时规约》等规定与原告协商一致，聘请原告为该小区提供前商物业服务，并于2014年8月11日签订了《前期物业服务合同》。合同约定了小区住宅物业管理费按0.55元/平方米计，电梯维护费30元/月/户等内容。合同签订后原告即继续为该小区提供相关的物业服务，但被告却未按照临时规约等规定履行业主义务，缴纳相关的费用，且经多次催告仍未支付，严重损害了原告和小区其他缴费业主的合法权益。为此，特依法向人民法院提起民事诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 原告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.丽景天下住宅小区业主临时规约；2.前期物业管理服务协议、水费发票和收据、电费发票、电梯维护保养合同书及发票；3.关于丽景天下小区物业管理移交的申请、小区业主李伟伦、陈光贤、李代锋的《民事再审申请书》；4.物业费催收律师函、钦州市大和物业管理有限公司（丽景天下）收费明细单、公告、声明、紧急通知、钦州日报公告。 被告吴英莲未作答辩。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告吴英莲是钦州市五马路丽景天下小区5栋1单元1302室的业主。2014年8月11日，原告与钦州万春房地产开发有限公司协商一致，聘请原告为该小区提供前期物业服务,并签订了《前期物业服务合同》,合同中约定了小区住宅物业管理费0.55元/平方米计，电梯维护费30元/月/户等内容。《前期物业服务合同》签订后，原告即进驻丽景天下小区进行物业管理。原告提供丽景天下小区物业服务后，代缴支付丽景天下小区的水费至2015年5月、代缴电费至2015年5、代缴电梯维护费至2015年5月。2015年5月6日，钦州市钦南区住房和城乡建设局作出责令整改通知书，通知书上载明：钦州万春房地产开发有限公司于2014年8月11日自行委托钦州市大和物业管理有限公司签订丽景天下项目前期物业服务合同，存在未通过招标方式选聘前期物业服务合同或未经主管部门批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的违规行为，责令开发商重新开展丽景天下项目的前期物业管理选聘招标工作。2015年6月，原告在丽景天下小区发出公告，公告声称因部分业主长期拖欠物业各项费用，导致其不能正常开展工作，决定撤出小区。原告撤出丽景天下后，认为被告拖欠其自2015年1月至2015年5月共计908.90元的物业费、公共维修基金、电梯维护费、公摊水电费及水费，遂起诉至法院。 本院对原告提交的证据查证认为，结合本案的事实，认定原告为丽景天下小区提供物业服务的期限至2015年4月30日止。 本院认为，本案的争议焦点为：原告所主张的物业费、公共维修基金、电梯维护费、公摊水电费及水费是否有事实和法律依据。 原告与钦州万春房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合同合法有效。钦州万春房地产开发有限公司虽不是通过招标投标的方式或者经过物业所在地的县、区人民政府房地产行政主管部门批准与原告签订物业服务合同，但《物业管理条例》第二十四条的规定只是管理性规定，而不是效力性强制性规定。因而双方签订的《前期物业服务合同》没有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当依法认定有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，《前期物业服务合同》第二十条“物业服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维护以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付前，物业服务费由建设单位承担；物业交付后，由业主承担。”约定的内容，业主应予遵守。对于各项欠费的明细清单，原告每月张贴于各业主的门口进行告知，符合本地通用的公示方式，原告所提交的证据已完成了其举证责任。因此被告应当依约向原告缴纳物业费、公共维修基金、电梯维护费及公摊水电费。关于原告主张的物业费、电梯维护费，根据原告提交的代缴收费凭证，原告代缴支付丽景天下小区的水费至2015年4月、代缴电费至2015年4月、代缴电梯维护费至2015年4月，原告没有证据证明其在2015年5月（含5月）以后还为该小区提供物业管理服务，依据原告提交的明细表，被告吴英莲实际欠付原告2015年1月至2015年4月期间的物业管理费297.52元（＝0.55元/㎡/月×135.23㎡×4个月）、公共维修基金54.08（＝0.10元/㎡/月×135.23㎡×4个月）、电梯维护费120元（＝30元/户/月×4个月）、2015年1月至2015年4月期间的公摊水电费元54.10元、2015年1月至2015年3月期间的水费125.80元。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告吴英莲应向原告钦州市大和物业管理有限公司2015年1月至2015年4月期间的公摊水电费54.10元、2015年1月至2015年4月期间的水费125.80元。支付2015年1月至2015年4月期间的物业管理费297.52元、公共维修基金54.08元、电梯维护费120.00元，合计651.50元； 二、驳回原告钦州市大和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，公告费78.00元，合计128.00元，由被告吴英莲负担（此款原告已垫付，被告于履行上述义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判长梁东 审判员黎春梅 人民陪审员罗能 二〇一九年七月十日 法官助理梁秋媚 书记员杨嘉怡