广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0303民初18679-18685号18679号案原告：刘震寰，男，汉族，1955年3月2日出生，身份证住址福建省南安市，香港身份证号：M465849（9）。18680号案原告：钟源，男，香港居民，1996年1月15日出生，18681号案原告：毛峻慧，女，香港居民，1971年2月19日出生，18682号案原告：钟晓荣，男，香港居民，1997年10月26日出生，18683号案原告：陈超扬，男，香港居民，1984年8月19日出生，A）。18684号案原告：黄锦华，女，香港居民，1975年5月29日出生，A）。18685号案原告：陈国杰，男，香港居民，1950年7月2日出生，七案共同诉讼代表人：诸葛云晶，女，汉族，1983年9月24日出生，身份证住址广西桂林市象山区，七案共同诉讼代表人：何志创，男，汉族，1986年10月11日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，七案原告共同委托诉讼代理人：曹广辉，广东知明律师事务所律师。七案原告共同委托诉讼代理人：卢美余，广东知明律师事务所实习律师。七案共同被告：深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处，住所地深圳市罗湖区建设路**汇展阁大厦**，统一社会信用代码：91440300708560943B。负责人：林嘉青。七案共同被告：深圳新港物业管理有限公司，住所，住所地深圳市罗湖区建设路**汇展阁**社会信用代码：914403006189245470。法定代表人：林嘉青。两被告共同委托诉讼代理人：唐俊生，广东启隆律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：骆仕军，广东启隆律师事务所实习律师。原告刘震寰等与被告深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处、深圳新港物业管理有限公司物业服务合同纠纷七案，本院于2019年5月24日立案后，依法进行了审理。七案原告向本院提出相同的诉讼请求：解除原告和被告之间的中央空调和热水供应服务合同。事实与理由：原告为涉案小区汇展阁的业主，被告利用其优势地位向原告提供正常物业服务之外的空调、热水服务，且以按房屋面积计收这一不合理的方式向原告收取费用共计20元/月/平方米（其中包括中央空调维护费2.4元/月/平方米、中央空调运行水电费10.4元/月/平方米、24小时热水供应费用7.2元/月/平方米）。事实上，双方从未对该两项服务的服务期限达成一致，双方之间形成的是一种无固定期限的事实上的一般服务合同关系。而且，被告提供的服务也存在严重问题，机器设备老旧，服务质量极差等，损害了业主自由交易的合法权利。原告为维护自己的合法权益提起本案诉讼。两被告共同辩称：1．原告不具有本案主体资格，无权解除物业服务合同。我国物权法规定建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分共有权及对建筑物进行共同管理的成员权三要素构成。解除物业服务合同属于行使建筑物共同管理成员权。根据我国物权法第七十三条、物业管理条例第十一条之规定，建筑区划内的公用设施属业主共有，有关共有和共同管理权利事项应由业主共同决定。各案原告虽为业主，但并不能代表全体业主，不能单独行使本应由全体业主共同行使的权利。故原告无本案主体资格，无权要求解除共用设施管理的物业服务。2.原告在事实上也不能解除中央热水、中央空调的物业服务。首先，原被告之间并不存在单独的中央热水、中央空调服务合同，被告系向全体业主提供的物业服务项目。全体业主从一开始使用物业时就已经享受了包括中央空调、中央热水项目在内的物业服务。该两项服务为物业服务合同的一部分。其次，中央热水、中央空调设施在物理性质上是一个整体，不能分割，原告个人不使用设施服务势必影响其他广大业主的使用。最后，涉案物业大厦不具备业主单独安装热水器、空调的前提条件。该大厦建成之初以酒店公寓进行配套，采用中央空调、中央热水设备，没有业主单独安装热水、空调设备的配套管线和位置。故原告如不使用中央空调及热水将无法居住。3.原告没有证据证明被告提供的服务质量存在严重瑕疵，提出解除合同没有法律依据。首先，原告申请出庭的证人的证言不可信。证人陈述长期受到空调不冷、热水不热、空调异响的严重影响，而没有向管理处反映，明显不符合常理。证人对温度的评价是其主观感受，不能代表广大业主，也不证明设施的实际功能性状和被告服务不符合标准。证人与其中一个原告系夫妻关系，属于有法律上的利害关系。第二，被告提交的录音和房屋租借合同等证据，证明了原告刘震寰的房屋的承租人为桑颖杰，桑颖杰对物业服务作出了满意评价。且该承租人与原告利益一致，不会作出对自己不利的陈述，故其陈述应予以采信。4.被告收取物业服务费没有违反法律法规的规定。根据（2008）深罗法民三初字第1015号生效判决书：罗湖区住宅局在回复法院的回函中明确涉案小区的物业管理收费标准仍按原收费标准执行。本院经审理查明以下事实：1.涉案小区基本情况：涉案小区为位于罗湖区建设路的汇展阁大厦，是保兴房地产开发（深圳）有限公司开发，被告深圳新港物业管理有限公司系该开发商的子公司。涉案小区共有486户左右，自1998年入住至今未成立业委会。被告接受开发商委托，从1999年5月1日起对汇展阁大厦进行物业管理，并从1999年8月起实行新的收费标准，物业管理费下调至23.80元/平方米/月，费用构成为：物业管理服务费3.80元、中央空调维护费2.40元、中央空调运行水电费10.40元、24小时热水供应费用7.20元。该收费标准之后未再调整。原告主张开发商通过各种方式购买了小区49%的房产，且开发商阻挠成立业委会，导致业委会多年未能成立，业主大会也无法召开。但原告陈述2008年曾召开过业主大会，系由南湖街道办组织。2.涉案小区中央空调及热水供应服务情况：涉案小区建成时即有配套的中央空调及热水设施，按照房屋面积收取费用。中央空调可供制冷及通风，根据季节和气温而定；热水系通过燃气和锅炉加热，原告主张只有晚上10-12点才有热水，且水温不稳定，被告予以否认。原被告双方各自申请了涉案小区的住户作为证人出庭作证，双方证人对涉案小区中央空调及热水服务是否能满足日常生活所需作出了相反陈述。本院认为，我国物权法第七十六条明确规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款将根据业主大会的解聘决定随时解除物业服务合同的权利赋予给了业主委员会。因此，只有业主委员会可以根据业主大会的解聘决定随时解除物业服务合同，业主个人并不享有该种权利。对于未设立业主委员会的，可以由全体业主共同请求解除。本系列案中，原告诉请解除的中央空调及中央热水服务是涉及全体业主公共利益的事项，则原告作为单个业主不能单独起诉，不享有诉权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条虽然规定单个业主可以起诉请求确认物业服务合同无效以及要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能将上述规定扩大解释为单个业主有权提起解除合同之诉，否则将与物权法精神相悖，意味着将单个业主解除合同之诉的后果强加给未提起诉讼的其他业主，从而导致可能严重损害其他业主利益的重大失衡结果，同时业主委员会的设立也将失去意义，形同虚设。故，各原告作为单个业主提起本案诉讼属于主体不适格的情形，应依法驳回各原告的起诉。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回七案原告的起诉。该七案不收取案件受理费，各原告预交的每案受理费人民币100元，本院予以退回。如不服本裁定，原告可在裁定书送达之日起三十日内，被告可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  马宏记人民陪审员  井建政人民陪审员  匡训宏二〇一九年八月九日书 记 员  关天才