湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0105民初5040号 原告：湖南百盛达商业物业管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段109号。 法定代表人：金国庆。 委托诉讼代理人：王洪鲜，女，1981年6月11日出生，汉族，住长沙市开福区红色商贸城C5栋2门，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨纪华，女，1983年10月15日出生，汉族，住长沙市开福区陡岭路180号瑞都豪庭3栋608房，系公司员工。 被告：长沙市卡琳洛服饰有限公司，住所地长沙市开福区伍家岭街道芙蓉中路一段109号华创国际购物中心L2层N217铺位。 法定代表人：申竞铮。 委托诉讼代理人：谭剑，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽莎，女，1980年2月1日出生，汉族，住长沙市雨花区茂华国际湘B10栋1002号，系公司员工。 原告湖南百盛达商业物业管理有限公司（以下简称百盛达公司）诉被告长沙市卡琳洛服饰有限公司（以下简称卡琳洛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百盛达公司的委托诉讼代理人王洪鲜、杨纪华，被告卡琳洛公司的委托诉讼代理人谭剑、李丽莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百盛达公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付欠缴租金及物业管理费120560元（暂计至2019年6月30日）；3、判令被告向原告赔偿三个月租金损失90210元，被告交纳的保证金20000元不予退还；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求被告返还房屋。事实与理由：原被告双方于2017年10月29日签订《华创国际广场租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定：被告租赁长沙华创国际广场购物中心二层XXX号铺位用于经营JC&MAXZOLA品牌服装、配饰等；租赁期限自2017年10月1日至2019年9月30日；被告应在前一季度第三个月的15日前向原告支付下一季度的租金及物业管理费；被告拖欠或不足额缴纳应缴款项两个月以上，或擅自停止营业八小时以上（含八小时），原告有权单方面解除租赁合同且保证金不予退还。被告在履行《租赁合同》过程中，存在以下严重违约行为：被告应于2018年12月15日支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金及物业管理费107670元，但被告仍有12890元未付清；被告应于2019年3月15日支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金及物业管理费107670元，被告至今全部拖延未付，被告合计拖欠应付金额已达120560元。被告店铺于2019年4月13日擅自停止营业超过八小时，对此原告已向被告发出《关于JC&MAXZOLA私自闭店的通知函》。目前被告依旧处于停业状态。经原告多次催告，被告均未在指定的期限内，全面履行《租赁合同》约定的义务，故原告根据《租赁合同》第十二条12.1款约定，有权解除与被告签订的《租赁合同》。并要求被告按照《租赁合同》第十二条12.4款约定赔偿原告不少于三个月租金（以当年月租金标准为准）的损失，被告交纳的保证金不予退还。综上，为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。 被告卡琳洛公司辩称，一是被告2018年12月申请撤柜，原告同意撤柜但要求被告继续经营3个月，至2019年3月时又要求被告经营3个月，但同意被告2019年4月、5月、6月租金、物业费减半，原告不同意与被告签订书面协议；二是被告2019年4月13日没有私自闭店8小时以上，即使在2019年4月14日至4月30日停电期间被告仍在坚持，原告主张3个月的租金作为违约金远远超过被告损失，原告在2019年4月14日至4月30日，5月13日至5月30日对被告商铺停止供电影响被告店铺经营，原告是被迫于2019年5月30日闭店，故被告同意解除与原告签订的房屋租赁合同；三是原告自2019年4月4日向被告发函，因逾期未付租金，该协议于2019年4月14日由原告单方解除，原告还主张2019年4月、5月、6月租金、物业费没有事实和法律依据，该期间供电还不足30天；四是被告支付的20000元保证金不具有违约金和罚金性质，保证金是债的担保，被告同意20000元保证金抵扣物业费和租金。 经审理查明，2017年10月29日，原告百盛达公司（甲方）与被告卡琳洛公司签订合同编号XXX《长沙华创国际广场租赁合同》，约定乙方承租位于甲方长沙华创国际广场购物中心二层XXX号的铺位，面积为194㎡，合同期为二年，租期自2017年10月1日至2019年9月30日，经营范围为JC&MAXZOLA品牌服装、配饰等。合同签订后，乙方以现金方式向甲方缴纳保证金20000元。租金支付方式为自2017年10月1日起至2017年12月31日，房租为120元/月/㎡,自2018年1月1日起至2019年9月30日，房租为155元/月/㎡，租金按季度支付租金，物业管理费按照租赁期间内30元/㎡/月，物业费按季度支付，乙方于前一季度第三个月15日前支付下个季度租金及物业管理费至本合同约定的甲方指定账户。物业管理费包括出租人或其指定管理公司提供的下列服务收取的费用：中央空调、公共区域照明、公共设备运行的能耗费、公共区域的秩序维护等。公共事业费用包括但不限于水、电、燃气、通信等，公共事业费从租赁场地交接日开始按实际使用数额计收，由甲方负责代公共事业供应商向乙方收取相关费用。乙方拖欠或不足额缴纳应缴款项两个月以上或擅自停止营业八小时一审（含八小时），甲方有权单方面全面或部分解除本合同，并不予退还乙方保证金，甲方单方解除合同时应书面通知乙方，乙方在接到通知后须在甲方指定期限内撤出经营场地。合同期限届满前，未经甲方书面同意，乙方擅自停止经营、擅自撤场、除保证金不予退还外，乙方还须赔偿甲方不少于三个月租金（以当年月租金标准为准）的损失。 合同签订后，被告分别于2018年12月20日向原告交租571.85元，于2018年12月21日向原告交租1496元，于2019年1月7日交租25000元（含租金20347元和物业费4653元），于2019年1月21日交租5000元，于2019年1月28日交租10000元，于2019年2月2日交租13602元，于2019年3月13日交租10000元、3303.15元，于2019年3月20日交租5000元，于2019年4月1日交租5000元，于2019年4月15日交租3000元，被告从2018年12月21日至2019年1月7日期间向原告转账物业管理费合计12807元，截至2019年第一季度被告共向原告缴纳房租及物业管理费94780元，尚欠12890元未付，至2019年第二季度，被告未支付该季度（2019年4月1日至2019年6月30日）的房租及物业管理费107670元。 2019年3月14日，原告向被告发出《催费通知书》，载明原告于2018年12月11日下发2019年第一季度缴款通知书通知被告仍拖欠2019年1月1日至2019年3月31日的费用35890元未结清，2019年第二季度拖欠未缴金额143560元，请被告根据结算金额于2019年3月15日到原告处缴清费用，否则原告将于2019年3月15日起停止供应被告华创店水、电服务直至被告缴纳完毕。2019年4月14日，原告还向被告发出《关于JC&MAXZOLA私自闭店的通知函》，告知被告未经原告同意私自闭店停业，超过十二小时，根据合同约定，要求被告于2019年4月14日下午2点前缴清所有欠费，如未缴清，原告按合同约定解除合同，退还原告前期所有装补费用，保证金不予退还，被告还须支付不少于三个月租金作为违约金。 2019年4月30日，原告向被告发出《严重违约告知函》，告知被告：1、被告2019年第一季度仍欠付12890元，2019年第二季度（2019年4月1日至2019年6月30日）的租金及物业管理费未付，拖欠金额合计120560元；2、被告未按合同第七条第7.3款约定及时预存电费导致店铺多次中断供电；3、被告店铺于2019年4月13日、4月22日等多次擅自停业超过8小时，原告已发出《关于JC&MAXZOLA私自闭店的通知函》，在规定期限内被告未给予回复，也未将店铺恢复正常营业状态。现原告告知被告请其于2019年5月5日下午6点前缴清所有欠费，若未按时缴清费用，原告根据合同约定解除合同，不予退还保证金，被告还须赔偿原告不少于三个月租金作为违约金，被告于2019年5月3日签收该《严重违约告知函》。原告还向本院提交载有时间记录的涉案商铺闭店照片，时间记录分别为2019年4月14日下午4点06分，2019年5月1日上午9点59分，2019年5月30日中午12点10分，2019年5月31日上午10点05分，2019年6月1日上午12点03分，2019年6月2日晚上7点50分。 庭审中，被告对欠付2019年第一季度12890元租金、物业管理费予以认可，但对2019年第二季度的租金、物业管理费107670元不予认可，认为不应承担付款责任，理由是被告于2018年12月19日向原告申请闭店，原告通知申请闭店要三个月时间即2019年3月31日可以闭店，到2019年3月31日原告又未给予书面答复，期间原告还中断供电，其中2019年4月14日至2019年4月30日停电，2019年5月13日至2019年5月30日停电，原被告每次沟通一下恢复供电，之后又停电又沟通，导致被告店铺无法正常经营，一直亏损，被告还提交微信聊天记录，证明被告没有不预存电费，是原告不准被告充电，即便在停电期间被告仍在继续上班，被告是于2019年5月30日被迫正式闭店。原告对该微信聊天记录的真实性、合法性无异议，称被告拖延支付物业费在先，所以原告拒绝提供相应物业服务来行使先履行抗辩权。原告不认可被告称的2019年4月、5月、6月租金、物业费减半的抗辩事由，原告还对停电具体时间持有异议，被告未向本院提交撤退函及相关证据证明原告作出该承诺。 已查明，原告在庭审中增加一项诉讼请求，请求被告返还涉案房屋（即长沙华创国际广场购物中心二层N-216、217号的铺位）。 另查明，2019年6月3日，原告与长沙华创房地产开发有限公司共同出具《说明函》，载明原告与长沙华创房地产开发有限公司同为湖南商业发展集团有限公司控股子公司，其中，长沙华创房地产开发有限公司是“华创国际广场”项目开发商，原告是“华创国际广场”项目后期物业管理公司。 以上事实，有租赁合同、说明函、授权委托书、商品房预售许可证、房屋所有权证、租金、物业管理费支付明细表、关于JC&MAXZOLA私自闭店的通知函、闭店图片、催费通知书、严重违约告知函、微信聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、原被告签订的《长沙华创国际广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性法规，应合法有效。原告交付了涉案商铺，被告未及时支付原告租金、物业管理费，构成违约，现原告主张解除双方于2017年10月29日签订的合同编号BSD-SY2S-982号《长沙华创国际广场租赁合同》，被告亦表示同意解除，对原告的该项诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持； 二、原告主张被告返还位于长沙市开福区华创国际广场购物中心二层XXX号铺位的问题。根据前文所述，本院确认原被告签订的《长沙华创国际广场租赁合同》依法解除，现原告主张被告返还位于长沙华创国际广场购物中心二层XXX7号的铺位，符合法律规定，本院予以支持； 三、被告支付欠缴租金及物业管理费120560元（暂算至2019年6月30日）的认定问题。本案中，被告对尚欠原告2019年第一季度的12890元予以认可，本院予以确认。对双方有争议的2019年第二季度租金及物业管理费，本院认为，原告以先履行抗辩权为由对抗被告，认为被告有交付租金、物业管理费的先合同义务，但被告未交齐租金，故未提供该物业服务。根据法律规定，物业管理区域内供水、供电、供气、通信等单位应向最终用户收取有关费用。物业服务企业是代为收取水电费的单位，在商户未缴电费时，物业服务企业可以停止对商户的用电供应。在商户缴纳电费时，物业服务企业不应拒绝，电费属于公共事业费用，与被告是否交齐房租、物业管理费没有直接关联，原告不提供供电服务不利于合同的履行，原告对被告未交齐租金的行为可以追究被告违约责任，故原告的抗辩事由不能成立。结合原告提供的微信聊天记录、闭店照片及相关证据可知，被告虽违约在先，但原告未提供供电服务影响到被告的正常经营，被告被迫于2019年5月30日闭店，原告具有一定过错。对原告主张被告支付2019年4月1日至2019年6月30日（三个月期间）的欠缴租金及物业管理费107670元，本着从被告违约的主观过错大小、合同的履行情况以及租金缴纳情况等综合因素考虑，本院酌情认定被告向原告支付一个半月租金及物业管理费合计53835元，加上被告认可尚欠原告2019年第一季度的12890元，合计66725元，本院予以支持，对原告诉求超出部分，本院不予支持； 四、被告赔偿三个月租金损失及不予退还20000元保证金的认定问题。1、对保证金20000元是否退还的问题。在租赁合同中虽约定如被告违约，原告有权解除合同，不予退还被告保证金20000元，因被告违约在先，原告主张不予退还被告保证金20000元，考虑到原被告双方在履约过程中均有一定过错，本院酌情认定原告不予退还被告保证金10000元，对原告诉求超出部分，本院不予支持；2、关于原告主张被告以三个月租金作违约金赔偿的认定问题。根据前文所述，被告违约在先，应承担违约责任。但违约金以补偿性质为主，填补守约方损失。考虑到原被告均具有一定过错，原告未提供证据证明因被告违约造成的实际损失，被告交付的保证金10000元已被原告扣除用于弥补原告损失，故对原告要求被告以三个月租金损失作为赔偿违约金的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告湖南百盛达商业物业管理有限公司与被告长沙市卡琳洛服饰有限公司于2017年10月29日签订的合同编号为XXX《长沙华创国际广场租赁合同》即日解除； 二、被告长沙市卡琳洛服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告湖南百盛达商业物业管理有限公司返还2017年10月29日签订的合同编号XXX《长沙华创国际广场租赁合同》所涉房屋（长沙华创国际广场购物中心二层XXX号的铺位）； 三、被告长沙市卡琳洛服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告盛达商业物业管理有限公司租金、物业管理费合计66725元； 四、原告湖南百盛达商业物业管理有限公司不予退还被告长沙市卡琳洛服饰有限公司交纳的保证金10000元； 五、驳回原告湖南百盛达商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费应收2381元，实收2381元，由被告长沙市卡琳洛服饰有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  廖梦菲 二〇一九年八月二十日 法官 助理  陈 飞 代理书记员  张 凡