苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初5216号原告：吴中区郭巷欧美家铝合金门窗厂，经营地江苏省苏州市吴中区郭巷街道尹山桥**。经营者：程绪探，男，1979年10月9日生，住安徽省安庆市宜秀区。委托诉讼代理人：刘东川，江苏纵通律师事务所律师。被告：苏州林通化工科技股份有限公司，，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷街道吴淞江大道****天运广场****楼报关楼**法定代表人：戚云华，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚芳，江苏同益大地律师事务所律师。原告吴中区郭巷欧美家铝合金门窗厂（以下简称欧美家门窗厂）与被告苏州林通化工科技股份有限公司（以下简称林通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧美家门窗厂的委托诉讼代理人刘东川，被告林通公司的委托诉讼代理人姚芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧美家门窗厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告重新租赁房屋经济损失71987元；2、判令被告退还原告租金47000元、保证金5000元。事实和理由：原、被告签订厂房租赁合同，租期自2015年1月28日起至2020年1月27日止，租金每平米每月13.5元，租赁面积为426平方米（其中房屋316平方米、空地110平方米）。2018年6月，被告违约终止租赁合同，原告不得不重新租赁厂房，每平米每月25.49元，导致原告经济损失71987元。被告林通公司辩称：原告确实向被告承租了316平方米的房屋及110平方米的空地，共计426平方米，但因原告未经被告同意擅自在空地上违章搭建，故在2018年3月城南街道331、263整治活动中被列为整治对象，因为原告未按照街道整改要求在2018年6月1日之前被街道断水断电，在2018年10月20日，整个厂区的违章建筑，包括原告搭建的部分全部被拆除，故导致本案合同无法继续履行的原因系原告自身造成的，原告的诉讼请求第一项没有法律依据，其不予认可。为了妥善解决本案纠纷，被告同意退还2018年10月21日起至2020年1月27日期间的租金18254元、保证金5000元。经审理认定事实如下：2016年1月27日，原告欧美家门窗厂（承租方、乙方）和被告林通公司（出租方、甲方）签订租赁合同，约定：甲方租赁给乙方的地块坐落在尹山桥57号7#板块，占地面积为426平方米，其中房屋建筑面积为316平方米，空地面积110平方米。租赁期限在2015年1月28日至2020年1月27日，房屋租金13.5元/平方米/月，空地租金7元/平方米/月。以上厂房、空地和屋顶前三年每年租金合计60432元，后两年每年递增5%，分别为63454元和66626元。一年给付一次，提前一个月到账，交款日分别为2015年1月27日、2015年12月28日、2016年12月28日、2017年12月28日、2018年12月28日。房屋、场地管理费均按0.5元/平米/月收取，一年收取一次，每年合计2556元。甲方收取保证金5000元。租赁期间，乙方若需在空地上搭建房屋，必须征得甲方同意，由乙方自己负责搭建，所有权归乙方所有。租赁期满后由乙方自己处理。租赁期间提前终止合同，须提前一个月书面通知对方，如甲方提前终止合同违约，需赔偿乙方3个月租金，若乙方提前退租而违约，也应赔偿甲方3个月租金。如遇政府规划、涉及甲方厂区拆迁的，本合同自动终止，不作违约处理。由甲方提前通知乙方，乙方无条件服从，在规定期限内搬离，甲方不承担任何费用。乙方对安全、环保负全部责任，必须合法生产经营，如乙方生产经营不符合安全、环保要求的，由此造成的一切后果由乙方负责，甲方概不负责。庭审中，原、被告双方一致认可，原告已向被告缴纳保证金5000元，并缴纳了2018年1月28日起至2019年1月27日止的房租租金66626元。关于原告搬离涉案厂房、空地的时间，本案原、被告一致确认原告于2018年6月1日搬离涉案房屋厂房、空地，原告认为当时口头告知被告搬离，未办理房屋交还手续，被告认可原告当时口头告知搬离，但认为原告当时未能将空地上原告搭建的违章建筑拆除，直至2018年10月20日上述违章建筑由街道强拆。关于原告租赁空地后是否在空地上进行了搭建，被告表示原告未征得其同意的情况下进行了搭建，原告表示其承租的被告的空地没有搭建物，其承租后也没有在空地上搭建建筑物。以上事实，由原告提供的租赁合同、本院制作的开庭笔录等予以证实。关于原告主张的重新租赁房屋经济损失。原告认为，自2018年7月1日起至2020年1月27日止共计19个月，原、被告的租赁合同每月租金为13.5元，现原告和慕利实业（苏州）有限公司签订的租赁合同每平米租金为25.49元，租金差为11.99元/月，结合租赁面积316平方米，故其损失应为71987元，已超出租赁合同约定的3个月违约金的损失。“优嘉移门”实际是原告注册的商标，为此，原告提供如下证据，证明原告已和案外人慕利实业（苏州）有限公司签订新的租赁合同并已实际缴纳租金。证据1：2018年6月8日，程六一（乙方、承租方）和慕利实业（苏州）有限公司（甲方、出租方）签订租赁协议，约定：乙方向甲方承租位于苏州市吴中经济开发区（部分厂房），租赁面积约680平方米，作为铝合金加工、销售使用。租赁期限自2018年7月1日起至2022年8月31日止，其中2018年7月1日至2018年7月6日为免租期，每年租金总额为208000元（不含税），租金前两年不变，后每两年增加百分之十。该合同抬头处乙方（承租方）处签有吴中经济技术开发区欧美佳铝门厂、程六一，合同落款乙方（承租方）处签名人为程六一。证据2：收据。原告提供了2018年6月8日慕利实业（苏州）有限公司向吴中经济技术开发区欧美家铝门厂开具的收据，明确收到苏州市吴中经济开发区厂房定金（租房保证金）20000元；2018年6月27日慕利实业（苏州）有限公司向程六一出具的收据二张，明确收到2018年7月7日至2019年1月6日租金104000元、厂房押金20000元；2019年2月27日慕利实业（苏州）有限公司向伏嘉移门出具的收据，明确收到厂房租金104000元、其中宿舍9000元。对此，被告林通公司认为，对证据1的关联性不予认可，合同签订人为程六一，与本案原告无关；对证据2的真实性、关联性均不予认可，收据载明的付款方均与本案原告名称不符，也没有看到支付凭证。被告认为，原告在承租期间存在违章搭建、且未按规定整改，为此提供了如下证据：证据1：城南街道散乱污专项整治告知书，该告知书系城南街道“两减六治三提升”专项行动领导小组办公室于2018年3月6日发送给被告的，明确根据相关法律法规和文件精神，对被告厂区开展“散乱污”专项整治：1、凡使用淘汰类设备、不符合产业规划、不符合产业政策、不在工业聚集区，用地性质不符，且存在安全、消防隐患和污染物排放不达标的企业（作坊），以及工商、安监、环保、社保、消防等手续不全的“散乱污”企业（作坊），本次将依法予以关停取缔；2、凡是没有取得国土、规划、住建、城管等合法审批手续而违章搭建的各类房屋厂房，要求厂区和经营户自接到该告知之日起60天内自行拆除，逾期将强制拆除；3、为保障工作顺利推进，要求被告在厂区自行开展排查整治，限期2个月清理清退所有“散乱污”企业（作坊），妥善处理好清租退租等事宜，逾期未完成整改的，城南街道“两减六治三提升”专项行动领导小组办公室将于2018年6月1日起按照上级工作要求，采取断水、断电、清除原料、清除产品、清除设备的措施予以关停取缔。被告认为因厂区内各承租户存在违章搭建被列为整治范围。证据2：2018年3月28日被告向原告发送的通知以及整治签收单，显示被告已通知本案原告配合散乱污专项整治告知书，结合具体经营情况，对照告知书内容，配合做好整治工作。被告认为其接到整改任务后积极履行告知义务，通知原告积极整改。证据3：2018年5月9日通知单及签收单。证明原告未积极整改，故被告再次告知原告如再不整改，街道将断水断电。对此，原告认可上述材料的真实性，但认为系被告出租的厂房不符合331、263整改要求，由于被告没有进行整改，也没有按照要求整改，从而导致合同没有继续履行下去，原告并不存在违章搭建情况。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反强制性法律规定，该合同合法有效。依法成立的租赁合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告同意向原告退还租赁保证金5000元，对此本院不持异议。关于租金的退还，双方一致认可原告实际缴纳了截至2019年1月27日的租金，原告要求被告退还242天房租共计44390元，被告仅同意退还2018年10月21日起至2019年1月27日止的租金。本院认为，原告从被告处承租房屋后正常经营，直至2018年3月26日，城南街道向林通公司发出《城南街道“散乱污”专项整治告知书》，要求林通公司厂区及各经营户自接到该告知之日起60天内自行拆除违章搭建的各类房屋、厂房，林通公司于2018年3月28日、5月9日两次通知包括被告在内的各承租户配合政府整治工作，在2018年6月1日搬离办理租赁厂房及场地，该搬离日即政府明确的未整改将断水断电之日。现原、被告一致确认，原告已于2018年6月1日起搬离涉案房屋且原告就搬离事宜口头告知被告，本院据此认定原、被告之间的租赁合同于2018年6月1日双方合意解除，故原告应按合同约定支付至2018年6月1日起的房屋、空地租金。现被告辩称原告租赁房屋后在空地上搭建的违章建筑于2018年10月20日才被政府强拆，要求原告支付自2018年6月2日起至2018年10月21日止的房屋、空地租金，本院认为，被告未能提供相应证据予以证明，且结合本案案情，自2018年6月1日起至2018年10月20日涉案房屋、空地已无法继续履行租赁目的，故被告的相关辩称意见本院不予采信。本院认为，原告应按合同约定向被告支付截至2018年6月1日止的租金，自2018年6月2日起至2019年1月27日止的租金，应由被告返还原告，经核算，被告因退还原告租金43808.88元。关于原告主张的另行签订租赁合同的租金差价问题。本院认为，虽原告提供了租赁合同、收据等证据并陈述原告另行租赁厂房、租金高于本案所涉合同内容，但上述租赁合同和收据上所载的租赁方并不一致，亦不同于本案原告，故上述租赁合同和收据与本案的关联性本院碍难支持，同时，即使原告的确因另行租赁房屋租金高于原、被告之间合同的约定，但因不同厂房、土地存在差异，故无法确认高出部分系原告的损失。故原告的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州林通化工科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴中区郭巷欧美家铝合金门窗厂房屋租金43808.88元、租房保证金5000元，以上共计人民币48808.88元。二、驳回原告吴中区郭巷欧美家铝合金门窗厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1390元，由原告吴中区郭巷欧美家铝合金门窗厂负担880元，由被告苏州林通化工科技股份有限公司负担510元，被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  顾霞二〇一九年八月二十九日书记员  于悦