广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初3512号 原告：中海宏洋物业管理有限公司南宁分公司，住所：南宁市西乡塘区新际路**中海御湖熙岸**楼****，统一社会信用代码：914501000595340589。 负责人：刘忠华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐灼玮，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄日佳，公司客服管家。 被告：欧树华，男，1990年2月28日出生，汉族，，住南宁市兴宁区 委托诉讼代理人：周湘萍，女，1989年10月21日出生，汉族，，住南宁市兴宁区 案由:物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年5月14日 开庭时间：2019年7月17日 当事人到庭情况： 原告：委托诉讼代理人唐灼玮、黄日佳到庭 被告：委托诉讼代理人周湘萍到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、被告支付2016年7月1日至实际清偿之日期间的物业服务费、水费、水电公摊费、生活垃圾费等其他费用，截至2019年3月25日期间被告共拖欠物业服务费4109.82元，水费75.32元，公摊水费0.27元，公摊电费46.36元，生活垃圾费16元，合同违约金7562.32元。2、本案诉讼费用及律师费、公证费等其他必要费用由被告负担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付2016年7月1日至实际清偿之日期间的合同违约金，截止至2019年3月25日违约金5704.89元；2、本案诉讼费用及律师费、公证费等其他必要费用由被告负担。庭审后，原告提供一份欠费清单，仅主张拖欠物业管理服务费2739.88元的违约金为2114.81元。 事实与理由：2015年12月30日，原告与被告签订《中海•雍翠峰前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的中海国际社区9幢1单元202室，建筑面积为77.84平方米的房屋提供物业管理服务，物业管理综合服务费1.6元/平方米/月。协议签订后，原告一直积极为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年7月1日起拖欠物业管理费，至2019年3月25日止，被告共计拖欠物业服务费4109.82元，水费75.32元，公摊水费0.27元，公摊电费46.36元，生活垃圾费16元，合同违约金7562.32元，原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等相关费用，但其一直拒绝支付。特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。案件审理过程中，被告支付了2019年6月前的物业管理费及其他相关费用，仍不同意支付违约金，故变更诉讼请求仅主张违约金。 被告答辩要点 收房的时候房屋质量有问题。验收单是物业公司，收房时为了尽快整改。在后面备注有整改完毕，再计算物业费。2015年10月30日收房。发现有质量问题，于是提出整改。2018年11月25日才整改完毕。之后我就去交了物业费。到了2019年3、4月份缴费。当时去交2018年12月的物业费，但是原告不同意，不收物业费。然后就没有交之前的物业费。到了2019年4月份才交的之前的物业费。我不认可支付违约金，违约金计算方式过高。物业公司有履行合同，但是服务不是很理想。 认定事实及法律适用 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告欧树华为“中海·雍翠峰”小区9栋1单元202号房业主，2015年12月30日，被告办理入住手续，入住“中海·雍翠峰”小区9栋1单元202号房。原告（乙方）与被告欧树华（甲方）签订《中海·雍翠峰前期物业服务协议》，约定：根据法律、法规和乙方与南宁中海宏洋房地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》，甲乙双方对于提供前期物业管理事宜订立协议。第二条、物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，“四害”消杀，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护、维修和管理；5、交通、车辆行驶及停放秩序的管理；6、维护公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤等)，配合和协助当地公安机关进行相应的保安工作（但不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任）；7、装饰装修管理服务；8、物业管理档案、资料，包括工程建设竣工资料、业主资料等的管理；9、组织开展社区文化娱乐活动；10、南宁市普通住宅小区物业管理服务一级标准(详见附件）。第三条、物业专有部分及自用设施设备损坏时，甲方及其物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修；经报修由乙方维修的，维修费用由甲方及其物业使用人承担并按照乙方在物业服务中心公示的收费标准收取。第五条、乙方的权利义务：1、对房屋的共用部位、共用设施设备及公共区域内绿化、环境卫生、秩序、交通、车辆停放等项目进行日常养护与管理；房屋质保期内的维修项目，由乙方协助甲方与开发建设单位联系，促使相关问题尽快解决；己过房屋质保期的维修项目，甲方可以行维修，也可以委托乙方进行有偿维修，有偿维修收费标准视具体情况由双方另行约定：第六条、1、前期物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳(产权证办理前按商品房销售合同上的建筑面积计算，产权证办理好后按证上面积计算)具体标准如下：：住宅房屋按人民币16元/平方米•月（建筑面积）标准缴纳（含电梯费，包括电梯保险费、专业维保费、年检费、日常维护费)标准缴纳。在本物业管理区域内，绿化、保洁、路灯、园林景观、二次供水、公共安防系统等公共设备设施和公共性服务所发生的水、电等“公共能耗费”，不属于物业服务费列支范围，由受益业主或使用人按物业建筑面积分摊。单栋建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由该栋建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该栋建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊。乙方按照上述标准，收取物业管理服务及相关费用，并按本合同约定的物业管理服内容和质量标准提供服务。第七条、业主应于交房通知文书确定交房之日起交纳物业服务费用。收楼之日一次性预缴6个月的物业管理服务费，收房时间在15日以前(含15日）的，交纳当月全月的物业服务费，在15日之后的，交纳当月半个月的物业服务费；之后每月25日前按时足额缴纳当月的服务费。第十九条、生活垃圾费人民币8元/月•户,如政府有关部门收费调整，代收费标准相应调整。第二十二条、甲方或物业使用人违反本《协议》的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，乙方有权在公告栏公示催费通知，并按其所欠费用每拖欠1日千分之三的标准向甲方收取违约金。对不缴纳物业管理服务费及相关其它费用的，乙方有权按有关规定向甲方追究法律责任；代收代办费用(如水、电、煤气费等)的违约金收取标准按照相关单位的具体规定执行。双方合同还对其他事项进行约定。 2018年10月26日，原告向被告发出催费函，告知被告缴纳2016年2月至2018年10月的物业管理费及其他相关费用。2019年3月6日，原告委托广东南岭律师事务所律师向被告发送《律师函》，告知被告于收到律师函之后交清2016年2月至发函时拖欠的物业管理费、代收垃圾费、代收水费、水电公摊费、违约金共计9458.91元。 另查明，2015年12月30日，被告接收房屋时，提出阳台外立面墙有白色涂料流迹，粉刷粗糙；阳台门轨有弯曲；次卧墙潮湿，业主怀疑渗水。被告在签名时提出整改验收合格后开始计算物业费，但并未得到原告认可、确认。2018年11月19日、2018年11月25日，原告的工作人员向被告催收物业管理服务费等相关费用，被告向工作人员提出房屋质量问题。 以上事实，有原告提供的《中海·雍翠峰前期物业服务协议》、入住业主登记表、催费函、律师函、微信记录及原告、被告陈述予以证实。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告作为前期建设单位南宁中海宏洋房地产有限公司选定的前期物业管理公司，与南宁中海宏洋房地产有限公司签订有《前期物业服务合同》，被告在办理入住时，也与原告签订《前期物业服务协议》，认可原告提供的物业管理服务，原告与被告签订《前期物业服务协议》合法有效，原、被告双方均应恪守履行上述协议。被告作为业主，其入住房屋后接受原告提供的物业管理服务，应当按约定支付相关费用。被告自2016年7月至2019年3月共拖欠物业管理服务费共计2739.88元。被告抗辩反映房屋质量问题未能得到解决，所以拒绝交物业服务费。根据双方签订的物业服务协议约定：房屋质保期内的维修项目，由物业公司协助业主与开发建设单位联系，促使相关问题尽快解决，故专有部分房屋的质量问题维修责任主体为建设单位，原告在物业管理服务范围内负责协助业主与建设单位联系，原告并非房屋质量维修的主体。而此类房屋维修在责任确定及进度上与建设单位直接关联，在被告已经接收房屋，且原告已经履行物业服务协议相关义务的情形下，原告主张自房屋质量全部维修验收完毕后才缴纳物业服务费，无合同及法律依据。在物业管理过程中，需要业主及物业公司共同维护与管理，共同遵守物业服务协议，而不能以部分瑕疵履行拒绝支付所有费用。综上，被告以房屋质量瑕疵未完全验收为由长期拒绝缴纳物业费，本院不予支持。按合同约定，每月25日前按时足额缴纳当月费用，未足额缴纳，按所欠费用每日千分之三标准支付违约金。被告逾期支付物业管理服务费，应承担违约责任。原告主张被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金，本院予以支持，至于其他费用违约金，合同并无明确约定，本院不予支持。被告抗辩不应支付违约金及违约金过高，考虑违约金制度以赔偿非违约方的损失为主要功能，拖欠违约金造成的损失为资金占用利息损失，同时考虑违约金金额及双方约定的计算方式，原告违约行为存在一定的原因，本院酌情对违约金金额进行调整，按拖欠物业服务费的20%计算即548元，原告主张违约金超过部分，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告欧树华向原告中海宏洋物业管理有限公司南宁分公司支付2016年7月至2019年3月期间逾期缴纳物业管理费的违约金548元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费48元，由原告中海宏洋物业管理有限公司南宁分公司负担24元，被告欧树华负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  凌伟东 二〇一九年八月八日 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。