河北省迁安市人民法院民事判决书（2019）冀0283民初3429号原告（案外人）：双志海，男，1974年7月6日生，汉族，住迁安市。委托代理人：刘思明，迁安市新世纪法律事务所法律工作者，特别授权。被告（申请执行人）：汝国义，男，1966年1月19日生，汉族，住迁安市。委托代理人：毕思鲁，河北王玉海律师事务所律师，特别授权。第三人（被执行人）：杨财，男，1959年3月7日生，汉族，住迁安市迁安镇小营村240号，身份证号：×××。第三人（被执行人）：赵俊芝，女，1963年5月15日生，汉族，住迁安市迁安镇小营村240号，身份证号：×××。原告双志海与被告汝国义、第三人杨财、赵俊芝案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告双志海及委托代理人刘思明、被告汝国义的委托代理人毕思鲁、第三人杨财、赵俊芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双志海向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告购买的位于迁安市××区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求确认原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效并确认位于迁安市××区房屋的所有权归属于原告；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：本案第三人杨财、赵俊芝二人原系迁安市花园新区4号楼3单元1102室楼房的所有权人，2015年1月24日我经过与第三人杨财、赵俊芝二人共同协商后，其二人将上述房屋以市价肆拾玖万捌仟元的价格转让给了我，并于同日签订了房屋转让协议书。鉴于第三人杨财、赵俊芝二人原拖欠我借款叁拾贰万叁仟元，我将其余壹拾柒万伍仟元补交给了杨财、赵俊芝，并将此款划拨至其二人指定的账户。杨财、赵俊芝也将上述楼房于2015年1月24日交付给了我。双方各自完成交付义务后，我又按照相关规定，向该楼房的开发公司交付了维修基金7541元和契税5656元。但是因开发公司的原因，不能及时办理房屋所有权登记手续，致使我尚未得到该房屋的所有权证书。2016年11月10日本案被告于本案第三人等四人因民间借贷纠纷一案，迁安市人民法院作出了（2016）冀0283民初4263号民事裁定书，查封了上述楼房，后迁安市人民法院于2017年3月9日作出了（2016）冀0283民初4263号民事判决书，此后该案进入了执行程序，唐山市中级人民法院于2019年5月5日作出了（2019）冀02执9345号执行通知书。2019年7月1日我向迁安市人民法院提出执行异议，并提供了相关证据，要求解除对上述房屋的查封并要求终止对上述房屋的执行，2019年7月22日迁安市人民法院做出了（2019）冀0283执异90号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。综上，本人认为我与第三人杨财、赵俊芝之间的房屋转让协议合法有效，而且双方完成了各自交付义务，并且我已经缴纳了相关费用，而且自2015年1月24日起在该房屋内生活居住至今。按照相关法律的规定我已经是该房屋的所有权人。上述房屋与杨财、赵俊芝二人无任何关系，不应该被查封及被采取执行措施。为了维护本人的合法权益，特依法提出上述诉讼请求。被告汝国义辩称，1、本案案由为案外人执行异议之诉，争议焦点在于确认原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告是否对执行标的享有权益，应由原告进行充分举证，否则承担举证不能的不利后果。2、本案执行标的为房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。即便如原告所说该房屋已经交付给原告，但交付不代表不动产物权发生变动，房屋所有权人仍为第三人。原告诉状中所述“因开发商原因，不能及时办理房屋所有权登记手续”过于片面，不能成为原告未办理变更登记手续的理由。故此，原告无权要求停止对执行标的的强制执行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人杨财、赵俊芝述称，认可原告所述的事实。经审理本院认定事实如下：汝国义与温淑芬、张文、杨财、赵俊芝民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月10日作出（2016）冀0283民初4263号民事裁定书，裁定：“查封赵俊芝在迁安市××园房，期限为自2016年11月10日起至2019年11月9日止。”2017年3月9日，本院作出（2016）冀0283民初4263号民事判决书，判决：“温淑芬、张文、杨财、赵俊芝于判决生效后十日内偿还汝国义借款167500元及利息（按月利率2%，自2012年10月30日起至付清之日止，已偿还的50000元予以扣除）。”后该案进入执行程序，唐山市中级人民法院于2019年5月5日作出（2019）冀02执9345号执行通知书。2019年7月1日，原告向本院提出执行异议申请，本院于2019年7月22日作出（2019）冀0283执异90号执行裁定书，裁定：“驳回案外人双志海的异议请求。”原告对该执行裁定书不服，向本院提起诉讼。2012年至2014年期间，杨财、温淑芬从原告处借款55万元，原告将相关款项转至第三人杨财账户内，后第三人杨财偿还了部分款项，尚欠323000元。2015年1月24日，原告（乙方）与第三人杨财、赵俊芝（甲方）签订房屋转让协议，约定：1.经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，转让房屋位于迁安市××区，实际使用面积100.68平方米。2.双方商定该房屋转让价格为498000元。3.双方一致同意购房款由乙方支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时，甲方将房屋产权证办理到乙方名下。甲方在收款时应向乙方出具收据。4.甲方应于本合同生效之日起将上述房屋的全部钥匙交付乙方并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。5.房屋交付乙方后，甲方应当办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。合同另约定了其他事项。因第三人杨财、赵俊芝尚欠原告323000元，原告于当日补款175000元，将该款项打入第三人指定的账户内。协议签订后，原告及其家人入住该房屋，居住至今。因该房屋的产权证于2018年12月18日才正式下发，故双方一直未办理房屋的过户手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告于我院查封涉案房屋之前即与第三人杨财、赵俊芝签订了房屋转让协议书，双方就以涉案房屋抵偿部分借款的方式达成协议，且原告在查封之前已经入住涉案房屋，原告对涉案房屋实际占有使用。涉案房屋因未下发房产证导致未能办理过户登记，故原告对涉案房屋未进行过户登记不存在过错。原告虽未取得房产证，但其对房屋享有的权利优于汝国义的债权。综上，原告对涉案房屋提出的权利主张符合上述法律规定，该权利足以排除人民法院的强制执行。因原告与第三人杨财、赵俊芝未办理涉案房屋的过户手续，故本院对原告要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，原告请求判决立即停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求本院予以支持，要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于适用一、停止对迁安市花园新区4号楼3单元1102室的房屋的执行；二、驳回原告双志海的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告汝国义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 王向东审 判 员 孙雅会人民陪审员 陈爱军 二〇一九年八月二十六日法官 助理 蔡明月书 记 员 霍红丽 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或依职权恢复执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；