贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1015号原告贺友民，男，1981年1月3日出生，汉族，住湖南省绍东县，原告吴绍鹏，男，1977年10月2日出生，侗族，住贵州省黎平县，委托代理人彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。统一社会信用代码：91522631780162712G。经营场所：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。负责人彭章龙，男，该公司总经理。被告委托代理人杨庆，男，1987年2月18日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。系该公司职工。原告贺友民、吴绍鹏诉被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺友民及其与吴绍鹏的委托代理人彭双雄、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司的委托代理人杨庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆海向本院提出诉讼请求：1、判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告；2、判令被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金120495.00元（房款总价款649918.00元，暂从2016年6月4日至2019年6月5日期间，按商业银行同期贷款利率6.18%计算，违约金为：649918.00元×6.18%×3年=120495.00元）；3、判决被告承担后期逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（从2019年06月06日计算到被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止）。计算标准参照诉讼请求第二点。4、判决被告立即协助原告办理不动产权证；5、判决被告退还代为收取原告房屋契税12998.00元和维修基金12998.00元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告2013年9月18日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建造的位于黎平县××新区××、××房，合同约定商品房单价4437.50元/㎡，房屋总价款649918.00元，原告支付了购房款、契税、公共维修基金等所有费用。然而，被告至今仍然未协助原告办理商品房转移登记手续，也未按照《商品房买卖合同》第22条第3项之规定：于2013年6月30日之前将房屋转移登记的有关文书办结并交付给原告，被告的行为严重违反合同约定，应当承担违约责任。综上所述，被告言而无信，其长时间的违约行为严重损害了原告的合法权益，应依法承担违约责任。因此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定特提起诉讼，请依法立案审理并请支持原告的诉讼请求。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司辩称：该楼盘系王定挂靠在我公司名下开发的，2010年12月16日我公司与王定友在黎平县公证处签订了《黎平港澳新区房地产项目合作开发合同书》，在合同中明确约定了项目名称，地理位置，项目法律手续，项目收益与承担。其中约定王定友另立A-9项目部以便与该项目部单独开发建设该项目，项目部独立核算，自负盈亏。该项目开发建设后的安全责任，相关债务及民事责任由该项目部负责。同时销售工作由该项目部自行安排，所有销售款项由项目部承担，同时向该项目部移交相关证件与工程资料。被告与该项目部签订的《黎平港澳新区房地产项目合作开发合同书》是双方真实意思表达，没有违反法律和行政法规的强制性规定。原告在2013年9月18日签订的《商品房买卖合同》是在A-9项目部开发建设之后，相关债务和民事责任由A-9项目部承担。被告应予以免责。请求法院驳回原告的诉讼请求并追加王定友为被告。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2013年9月18日签订合同，原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任。3、购房款、公共维修基金、契税等收据，证明原告支付了全部购房款、公共维修基金、契税等所有费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。被告在举证期限内向本院提交以下证据。1、公证书复印件，证明A-9项目（栋）系王定友开发且单2、证明复印件，证明王定友现已更名为王誉澄的事实。3、A-9栋的四份判决书，证明我公司不应承担违约金的责任，只有协助义务。经审理查明：2013年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县××新区××、××房,商品房的用途为商用。合同约定商品房单价4437.50元/㎡，房屋总价款649918.00元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付房款649918.00元，并已向被告交纳维修基金12998.00元、契税12998.00元费用。同时查明，原告购买的A-9幢楼宇至今尚未综合验收合格，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方是现房交易，由于疏忽，双方将交付办理商品房转移登记有关文书时间写在合同签订时间之前。合同签订之后原告即取得所购房屋的使用权。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。本案中，原告已履行了支付购房款的义务，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然已构成违约，理应承担违约责任。原、被告将交付办理商品房转移登记有关文书时间约定在合同签订之前，属合同约定不明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。根据上述规定，原、被告于2013年9月18日签订《商品房买卖合同》，被告应于2013年12月18日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告的请求，本院予以支持。关于违约金的问题，合同约定买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金，原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记有关文书给原告的违约时间为2013年12月18日的次日即2013年12月19日至今，因此，逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：649918.00元×6.18%×3年=120495.00元，即从起诉之日2019年6月5日倒推三年，即2016年6月5日之前的违约金本院不予支持，原告请求120495.00，本院予以支持。至于2019年6月6日以后产生的违约金，按购房价款649918.00元的年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。关于原告请求被告协助办理不动产权证的问题，既然合同约定，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。关于原告请求被告退还所交的维修基金12998.00元、契税金12998.00元的问题，原告贺友民、吴绍鹏未向本院提交证据证实被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司未向相关部门缴纳维修基金与契税，故对该项请求，本院不予支持，原告可在取得被告未将维修基金、契税缴纳相关部门的证据后另行起诉。被告关于A-9幢楼宇系王定友开发，该项目独立核算，被告应予免责的辩解意见，本院认为，原告是与被告签订的商品房买卖合同，且购房款系被告公司收取，因此被告应予免责的辩解意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司继续履行与原告贺友民、吴绍鹏签订的《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告，并协助原告办理不动产权证。二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后十日内支付原告贺友民、吴绍鹏逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金120495.00元。三、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司支付原告贺友民、吴绍鹏从2019年6月6日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交房款649918.00元，按年利率6.18%计算，从2019年6月6日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。四、驳回原告贺友民、吴绍鹏其他的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3230.00元，减半收取1615.00元，由原告贺友民、吴绍鹏负担400.00元，被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担1215.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  葛登琴二〇一九年八月二十八日书记员  陆小凤