苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4625号原告：钱金妹，女，1948年11月3日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：沈芳，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀梅，江苏坤象律师事务所实习律师。被告：王增福，男，1964年11月12日生，汉族，户籍所在地苏州市）西鄂田30号，现住苏州市。原告钱金妹诉被告王增福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月19日立案受理，依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人沈芳、李秀梅，被告王增福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱金妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于吴中区间房屋；2、判令被告立即支付租金23863元、水费515元、2个窗户损坏损失240元及利息（利息以24618元为基数，按银行同期同档贷款利息自2019年4月1日起计算至实际支付之日止）；3、判令被告支付占用房屋期间的占有使用费（按照每年60000元的标准，自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止）；4、判令被告赔偿原告房屋闲置期损失10000元（按两个月租金计算）。审理中，原告自愿放弃要求被告赔偿窗户损失、闲置期损失、租金和水费的利息损失。事实和理由：原告、被告于2018年9月6日签订租房协议书，由被告向原告承租位于苏州市吴中区间房屋，租赁期限为五年，第一年租金为60000元，每年一付。截至2018年10月6日，第一笔租金支付条件已成就，然被告仅支付了10000元。原告多次通知被告交纳剩余租金，被告却百般推脱，拒绝支付。被告的故意违约行为已严重影响双方租赁关系的存续。原告遂委托代理律师向被告发函，通知其租房协议自2019年4月1日解除，并要求被告限期支付租金并赔偿水电费、窗户损坏损失等。现被告仍未支付，原告故诉至法院。被告王增福辩称，其与另外一个人合伙经营饭店，租赁合同系其与原告签订，租房定金系由他人支付；签订合同时，其问原告南环市场要迁过来，对经营有无影响，原告称没有影响，但2018年12月份因中环建设原因，房屋前面的路被封，导致其不能经营。2018年12月13日，原告将租赁房屋的电断掉，希望法院依法判决。经审理查明，2018年，原告（甲方）与被告（乙方）签订租房协议书1份，该协议书载明：经甲乙双方在平等自愿互利的基础上，友好协商，达成以下协议：一、租房地点：甲方同意把长巨村打三港的房屋计200平方米(11间房)出租给乙方；二、房屋用途：餐饮店；三、租赁期：五年，自2018年9月6日至2023年9月5日；四、租金：第一年为60000元，以后每年依次递增10%；五、付款方式：原则上一年一付，第一年：先付定金5000元，电力增容完成，执照办下后付清余款(办照期限一个月，因政府原因不能办，甲方退还押金给乙方)；六、如遇拆迁：(1)第一年已交房租费不退还；(2)租期超过一年未满二年可得装修费80%，超过两年未满三年可得装修费60%，三年以后可得装修费50%；七、双方义务：甲方不得无故在协议未执行完成内终止协议，不得以任何借口出租院内任何物产给第三方；乙方在租赁期内不得将房屋部分或全部转租给第三方，如需要须经甲方认可；八、甲方的场地由乙方在不违反法律法规全权使用，不得任何干涉。九、违约责任：赔偿一切损失。对此，原告称上述房屋系其在其宅基地上建造，没有书面的批建手续。对此，被告称其租了原告一排房子，房屋实际为10间，每月租金5000元。原告称上述房屋中其中一间是2间合并在一起的。后原告于2018年8月将上述房屋交付被告，被告开始对上述房屋进行装修并用于经营吴中区甪直XX饭店，该饭店于2018年8月23日注册成立。庭审中，双方确认自2018年9月6日开始计算租金。另查明，案外人张某某于2018年8月8日向原告交付上述合同定金5000元。对此，原、被告均称张某某系被告的合伙人。原告称上述定金在被告履行付款义务后再退还给张某某。又，2018年12月13日，原告催促被告交电费，因被告未回复，原告于当日将被告承租的上述房屋断电，后经派出所调解，当日又恢复供电。再，2019年4月1日，原告委托江苏坤象律师事务所向被告寄送律师函，明确：1、解除与被告的租房协议；2、要求被告支付房屋租金、窗户损失、水电费等共计24183元，并于3日内清空并返还房屋。对此，被告称其收到上述律师函，但表示电费已经支付，由于其没有缴纳水费的卡号，故无法缴纳水费。以上事实由原告提供的租房协议书、宅基地证、律师函、工商登记信息、银行交易流水及庭审笔录等予以证实。庭审中，原告称除了5000元定金外，被告支付其租金10000元，故其主张的23863元租金系从2018年11月6日起按照年租金60000元的标准计算至2019年3月31日；目前涉案房屋仍由被告控制。被告称其曾经向原告支付过租金，但具体金额记不清楚了；因为修路的原因，其饭店经营到12月份就停业了，目前东西还在房屋内没有搬走；其对房屋进行了装修，当时硬装花费20多万元。被告认为因目前饭店门前修路导致其无法经营，故原告违约终止合同，应赔偿其损失。原告称被告在承租房屋之时中环吴江段已经开始建造，其让被告自己去考察再决定是否承租；被告装修比较简单，负责装修的工人系原告女婿，目前被告拖欠装修款，其不愿意接收上述装修。另，原告称其已经按照被告要求完成电力增容；被告拖欠水费515元，即按照151度每度3.41元计算。据此，提供了居民用电申请表复印件及水表照片。经质证，被告认为上述居民用电申请表复印件与其无关；对于拖欠151度水费无异议。本院认为，就涉案出租房屋，原告未能提供相关部门批准建设材料，故双方签订的租赁合同应属无效。合同无效，所取得的财产，应予返还。现原告要求被告腾退涉案房屋，应予以支持。就返还时间，考虑到房屋面积、用途，以20天为宜。上述合同虽无效，但被告一直占用涉案房屋，理应支付相应的占有使用费。被告称因房屋门前修路导致其无法经营，但该事由并非规则于原告，并不能免除被告支付房屋占有使用费的义务，本院对被告意见不予采纳。就被告已经支付的租金，原告自认为10000元，被告称其不清楚已经支付了多少租金，故本院采信原告陈述，认定被告已经支付租金10000元。此外，双方确认被告的合伙人已经支付原告定金5000元。因合同无效，上述定金应予以返还，因被告尚有付款义务，故定金予以冲抵被告应支付的款项。由此，被告应自2018年12月6日起向原告支付房屋占有使用费。现原告要求按照租金标准支付上述费用至实际腾退房屋之日，本院予以支持。关于水费，被告对其使用水量无异议，结合苏州市居民用水价格，本院认定被告应支付原告水费514.91元。关于其他诉讼请求，原告自愿放弃，本院尊其自愿。就被告认为系原告违约解除合同，要求原告赔偿损失的意见，因双方未能协商一致，且被告未提起反诉，故本院不予理涉。被告可另行向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第一条第二款、第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告王增福于本判决生效之日起二十日内将其向原告钱金妹承租的位于苏州市吴中区的房屋腾空，并将上述房屋返还给原告钱金妹。二、被告王增福于本判决生效之日起二十日内支付原告钱金妹水费514.91元及自2018年12月6日起按照年租金60000元的标准计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币699元，由原告钱金妹负担199元，被告王增福负担500元。该款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，本院不再退还，若被告拒不给付，原告可申请法院强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审判员 鲁 超二〇一九年八月六日书记员 吴雅琴