贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终225号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司，住所地，贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：甘荣斌，男，1976年2月15日出生,侗族，住址贵州省黎平县德凤镇环城西路金穗花园7号，现住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：姚绍兰，女，1978年11月20日出生，侗族，住址贵州省黎平县德凤镇环城西路金穗花园7号，现住贵州省黎平县。共同委托诉讼代理人：吴学通，男，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律服务工作者。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司（以下至判决主文简称：黎平鸿邺公司）因与被上诉人甘荣斌、姚绍兰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎平鸿邺公司上诉请求：判决撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：预售商品房的产权转移登记的申请主体是被上诉人，上诉人只是负有协助义务，上诉人不存在产权转移登记文书“逾期”交付被上诉人的“违约”行为，原审判决上诉人支付被上诉人产权转移登记文书交付违约金不当。上诉人的协助义务已经完成，其承担的转移房屋所有权登记的义务履行完毕。被上诉人无论需要哪一项文书，上诉人均可提供。甘荣斌、姚绍兰未作出答辩。甘荣斌、姚绍兰向一审法院起诉请求：1、请求判决被告继续履行合同，协助原告办理黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元405号房的不动产权证给原告；2、判决被告承担违约责任支付逾期交房违约金12209元；3、判决被告对原告支付逾期交付转移登记相关文书的违约金71359.44元（根据合同约定2015年6月30日到2018年9月1日止按日处购房款364900元的6.18%，即1155天乘以364900元乘以6.18%除以1155天计算为71359.44元），合计88801.44元；4、案件受理费判决被告承担。一审法院认定事实：2013年4月23日，原告与被告签订黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元405号房的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所建的黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元405号房、套内面积为106.84平方米，每平米3415.38元，购买总金额为人民币364900元。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并已交纳维修基金、登记工本费、契税、印花税、物业管理费等费用。约定交付期限届满后，被告未能按期交房和交付办理商品房转移登记的有关文书。2016年12月10日双方达成“协议”。协议约定：因被告逾期交房，应付原告违约金17442元，经协商被告按违约金的70%即12209元支付给原告，付款期限为2017年10月31日前。之后，被告不仅未按双方签订的“协议”支付逾期交付违约金，更未履行合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。为此，原告向法院提起诉讼，要求被告承担相应责任。同时查明：涉案房屋于2017年3月22日通过验收合格并交付备案，可以办理产权证。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付房屋，交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告逾期交付房屋后，双方经协商于2016年12月10日签订了“协议”，约定被告在2017年10月31日前补偿原告逾期交付房屋违约金12209元。该协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效协议。因此，原告主张被告承担逾期交付商品房违约金12209元的请求，一审法院予以支持；关于违约金的问题，合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，合同约定明显过高，原告主动要求调整到按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%，支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，其计算方式符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院予以支持。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或将办证所需材料交办证机关备案具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其协助办证义务。同时合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故开发商具备办证条件之日为其承担违约金责任的截止日期。被告楼盘在2017年3月22日已符合办证条件，故被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2015年6月30日的次日至2017年3月22日，原告请求超出的天数不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，只要违约事实继续存在，每一天就会产生一个新的债权，而产生的每一个新债权，适用诉讼时效的起算点是以新债权产生的时间点起算。故原告起诉请求支付2015年6月30日至2017年3月22日期间的违约金，在2017年10月1日《民法总则》施行时，诉讼时效期间已届满《民法通则》规定2年的部分，不应支持，即对原告请求2015年6月30日至2015年9月30日期间的违约金因已超时效，不受法律保护。对2015年10月1日以后发生的违约金至2017年3月22日《民法总则》施行之日，诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定2年的这部分违约金适用《民法总则》规定的3年诉讼时效期间。原告于2018年9月11日起诉，没有超过3年诉讼时效期间，故对此期间的违约金应予支持。其期间为2015年10月1日至2017年3月22日，逾期天数538天，逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：364900元×6.18%÷365天×538天＝33239元。故一审法院予以支持33239元，超出部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：一、原告甘荣斌、姚绍兰与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司协助原告办理不动产权证。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告甘荣斌、姚绍兰支付逾期交房违约金12209元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告甘荣斌、姚绍兰支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金33239元。四、驳回原告甘荣斌、姚绍兰的其他诉讼请求。案件受理费2020元，减半收取1010元，由原告甘荣斌、姚绍兰负担542元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担468元。本院二审期间，上诉人黎平鸿邺公司向本院提交以下证据：1.贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明上诉人开发建设的位于黎平县德凤街道侗族风情园二标段11号楼于2016年7月19日经过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，并报经黎平县住房和城乡建设局审批，准予办理这几栋楼房的交付使用备案手续，可以办理产权转移登记；2.黎平县法院调查颁证结果，拟证明2018年4月10日，黎平县法院安排法官依法到黎平县不动产登记中心调查，该中心在介绍信上批注回复内容：黎平县住建局对侗族风情园的A地块项目1、2、3、5、9、10、11、14、15号楼在2017年3月22日均已具备办理了产权登记条件，印证了竣工验收备案表可以办理房屋转移登记；3.不动产权证书，拟证明黎平县德凤街道“侗族风情园”9、10号楼同楼的业主在2018年6月已经领到了《不动产权证书》，证明该栋楼房具备了办理产权证书的全部条件，不存在上诉人不能交付产权转移登记文书的问题。4、不动产权证书，证明目的同证据3。本院组织质证后，被上诉人发表以下质证意见：对证据1的关联性和证明目的持异议，该份证据仅是竣工验收备案表，仅作为房屋交付所必备的一个手续，上诉人提供的证据无法证明房屋可以办理产权转移登记；对证据2的真实性和关联性有异议，合同约定需要将有关文书交付给被上诉人，但是上诉人没有交付，也没有告知被上诉人，未履行告知义务；对证据3、4的证明目的有异议，其他业主获得了不动产权证不代表被上诉人就一定能获得。本院认证意见：对上诉人提交的证据1具有真实性和关联性，予以认可。对上诉人提交的证据2只能证明有几栋楼已经过竣工验收备案，不能证明案涉房屋可以办理产权转移登记，并且该份证据在一审中已经提交，不属于新证据；对上诉人提交的证据3、证据4与待证事实没有关联性，案涉楼栋同楼业主领到了《不动产权证书》，不能证明被上诉人购买的房屋具备了办理不动产权证书的条件。因此，本院对上诉人提交的2、3、4号证据不予采信。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本案争议焦点：上诉人是否应当承担转移登记相关文书违约金的责任？本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，故本院只围绕上诉人的上诉请求进行审理。根据双方所签的《商品房买卖合同》第十九条第三款之约定，上诉人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，违反了双方在合同中的约定，应承担相应的违约责任。同时，上诉人称随时可以向被上诉人提供《商品房买卖合同》等相关材料，完全可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协议义务已经履行完毕。对其上诉理由，本院认为上诉人即使具备办理商品房转移登记有关文书的条件，也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，但上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务。同时，上诉人称协助义务已经履行完毕，但是并未举证证明完成了哪些协助义务。因此，上诉人应将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人并承担转移登记的有关文书的违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2020元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年八月二十六日法官助理罗惠书记员罗朝丽