甘肃省靖远县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0421民初3795号 原告（反诉被告）：牛某1，女，1970年1月11日出生，汉族，住甘肃省靖远县。 原告（反诉被告）：牛某2，女，1977年12月8日出生，汉族，住甘肃省靖远县。 被告（反诉原告）：甘肃皓天时代房地产开发有限公司（简称皓天房地产公司）。 法定代表人：万某，该公司经理。 委托诉讼代理人：汤某，上海市汇业（兰州）律师事务所律师，代理权限为特别代理。 原告牛某1、牛某2与被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛某1、牛某2，皓天房地产公司委托诉讼代理人汤某到庭参加诉讼。本案现已审理终结 原告牛某1、牛某2向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告与原告签订的预售合同无效；2.依法判令被告退还原告房款431860元；3.依法判令被告补偿原告自2015年被告收到原告购房款之日起至2019年至今所交房款431860元的银行贷款利息；4.被告承担合同约定的违约金，按银行同期利率进行赔偿。5.诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告于2015年12月25日前购买了被告时代壹购复一楼A09商铺一间，价款861860元，双方约定首付50%，剩下50%房款由被告负责办理一切银行贷款。双方签订购房合同，原告配合被告提交了各种贷款所需手续，并且被告愿意从交付房屋开始预付原告两年租金120000余元充当首付房款，原告交50%的首付款，也提供了各种贷款手续。2016年5月，被告告知原告由于他们和银行不合作了，银行给原告的贷款没办下来。原告鉴于被告预付了2016年-2017年的租金，就一直等被告办理贷款，直到2018年10月原告不见2018年租金，贷款的事也无着落，多次找被告询问商铺按揭的相关事宜，均被开发商以各种理由推诿。开发商不但没有履行义务为商户争取银行的贷款，反将原告购的商铺擅自出租于他人，原告多次交涉，被告总是推脱责任，告诉原告自己去贷款。原告的首付款就这样被被告使用多年，原告认为被告已构成合同欺诈，所以要求解除2015年12月25日签订的购房合同，退还首付款，补偿损失。在购房协议签订前，所有的手续已经办好了，不然也不可能签订合同，如果被告没有承诺返两年房租，合同中房款也不可能在我们只交了300000余元的情况下写成431860元。被告公司说可以办理贷款，我们才买房的，我们将银行贷款手续向被告提交了，而被告未将贷款办成。返租款抵顶首付房款是事实，我们买房之前，已经将我们真实经济情况告知被告，被告说只要交了首付，贷款他们全权代理。 被告皓天房地产公司辩称，原告的第一项诉讼请求于法无据，不存在合同无效的法律情形；第二项返还房款的事实表述不清楚，数目不正确；第三项诉讼请求即补偿金没有事实依据，也没有合同约定的依据，本案是由本诉原告违约而形成的合同纠纷，原告在没有按合同约定支付剩余房款的前提下，请求被告向其承担其支付部分房款的银行利息，不符合法律的规定，应该予以驳回；第四项诉讼请求即违约金与第一项矛盾，违约金只有在合同合法有效的情况下，一方当事人没有按照合同约定承担义务产生，原告要求违约金，就认为合同是合法有效的，第四项是在否定第一项的诉讼请求，原告所交证据能够说明被告不存在违约的情形，是原告违约，应当由原告向被告支付违约金；诉讼费用应该由原告承担。本诉原告提出认为50%的首付房款交付后，剩余房款由我方负责办理，没有事实根据，我们没有收到原告任何关于贷款的手续，也没有申请书，剩余50%的房款是由我方配合原告办理贷款手续，只要原告符合银行贷款资格，就不会有什么问题。原告说由被告从交付房屋开始预付原告两年租金120000余元充当首付房款，这个表述不符合事实；所说2016年5月被告告知原告由于和银行不合作了这个表述也不符合事实，我们至今还在与银行合作。原告所说“直到2018年10月原告不见2018年租金，也不见贷款”与事实不符，因为原告当时一直处于违约状态，被告有权利对标的房屋进行处置。原告所说“被告反将原告欲购的商铺擅自出租于他人”，被告该行为符合合同约定。原告要求解除购房合同，这与原告诉请第一项自相矛盾，不存在解除的法律事由。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法庭驳回其诉讼请求。 被告皓天房地产公司向本院提出反诉请求：1.由被反诉人支付剩余首期购房款129279元；2.由被反诉人向甘肃银行靖远支行申请贷款430000元支付；3.驳回本诉原告的诉讼请求；4.被反诉人承担全部诉讼费。事实与理由：2015年12月25日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》。约定：房屋总价款861860元，首付款431860元，其余430000由被反诉人通过银行贷款支付。根据合同约定，被反诉人实际向反诉人支付了房款302581元，尚欠129279元首付款，被反诉人未向甘肃银行靖远支行申请贷款事宜，导致无法向反诉人支付430000元。被反诉人向法院提起本诉，其主张请求没有事实依据，没有法律依据，反诉人均否定其主张请求事项。根据《民事诉讼法》，反诉人特提起反诉，请求法院依法判令支持反诉人的反诉请求。合同是在双方真实意思下签订的，内容也不违反法律，原告没有按时交清房款，属于违约，合同中写明贷款主体是原告，且原告也没有证据证明被告有贷款的义务，我们只是协助原告办理贷款，原告不提供基本信息、银行流水及其他需要的手续，才使贷款没有办成功。被告所作的一切行为都是符合双方签订的合同的，不存在违约。原告支付了302581元的房款，尚欠的房款必须按照合同支付。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告反诉提出的反诉请求希望法庭可以支持 原告牛某1对被告皓天房地产公司的反诉辩称，2015年12月25日，反诉人与被反诉人在口头约定的事项达成协议后签订了《商品房买卖合同》。合同约定在房屋总价861860元的基础上，反诉人为出售房屋有两项优惠政策：1.被反诉人可以将房屋的房租129279元充当首付款项，剩余的302851元现金支付，这样就完成了总房价50%的款项；2.反诉人办房贷，被反诉人配合提交手续。这样被反诉人才同意购买反诉人的房屋，双方才同意签订《商品房买卖合同》。反诉人不只向我们宣传这两项优惠政策，向其他商户都是这样宣传的。反诉人三年不给被反诉人办理房贷，反让被反诉人自己去办理，无正当理由。反诉人为了出售房屋，现在又不兑现当初的承诺，实属合同诈骗，理应赔偿被反诉人的一切损失。 原告牛某2对被告皓天房地产公司的反诉辩称，我们第一次提供的手续完全符合反诉人的要求，是反诉人说他们不与原银行合作了，要重新寻找合作银行，才一直耽误到现在。如果像反诉人所说给我们垫付了120000余元，我们应该给其出具收条。 原告向法庭提交的证据有：（1）商铺订房协议书；（2）《商品房买卖合同》（预售）一份；（3）交款收据8张；（4）房管局查档证明一份，证明房屋所有权归原告，被告却擅自出租了；（5）通话录音一份（与被告员工王志功通话），证明2015年我们已经给被告提交了所需贷款手续；（6）证人证言。 被告质证意见：对证据（1）真实性有异议认为没有盖皓天房产的公章，但对协议内容无异议；对证据（2）真实性、关联性、合法性均无异议；对证据（3）编号尾号为18、19、65、77、78、79、91的收据无异议，对中国银行的回单金额为28000元的收据有异议，不能证明原告给皓天公司交钱的事实；对证据（4）真实性无异议，但不能证明该房屋所有权在原告名下，只是一个预售登记，反而证明了我方已经履行了合约;对证据（5）有异议，认为录音与原告诉讼请求没有关联性，录音中听不到证据来源何处，没有反映当事方的基本信息，录音内容背景不确定，所提及的贷款资料说法模糊，没有说明都是哪些资料，都提交给谁了，此份证据真实性有瑕疵，合法性、程序性违法，没有关联性，属于单一证据，不能作为证据使用；对证据（6）证人张国萧证言部分具有合法性和证明力。对提供流水的证言认可，对应付首付款，剩余不足的约129279元在返租收益中抵顶认可，对财务说应该可以，不认可。证人证言证明力与其利益有一定关系，请法庭将证人证言参照其他证据，进行部分采用。 被告向法庭提交的证据有：（1）协议书及承诺书，证明双方签订合同的法律事实，承诺书证明付款以及补交付款的承诺；（2）《商品房买卖合同》一份，证明双方签订合同的法律事实；（3）甘肃银行靖远支行文件一份及贷款凭证，证明被告并不是像原告所说跟银行不合作，是一直在合作，我们也给其他商户办理了贷款；（4）收据7份，证明原告实际向被告支付的房款总数为302581元。 原告牛某1、牛某2质证意见：对证据（1）无实质性异议，但认为该份协议盖有公章，原告持有的没有盖公章，被告目的就是为了忽悠我们买房；对承诺书真实性无异议，但认为写承诺书目的是为了按时交30000的订金；对证据（2）无异议；对证据（3）真实性无异议，对证明目的有异议，认为应是被告提供资料，贷款由原告办理；对贷款凭证无异议；对证据（4）无异议。 证人何晓方证言的基本内容：“我准备购买皓天房地产公司的商铺时，皓天公司答应我出租收来的两年房租抵我的首付款，剩余款项的贷款只需要我提供相关材料，贷款由他们负责办理，不需要我操心。皓天房地产公司宣传的优惠政策，一是可以减轻首付款，二是可以办理贷款。” 原告质证意见：无异议。 被告质证意见：有异议。 证人张国萧证言基本内容：“我与二原告没有亲属关系。我是2015年8月份入职皓天房地产公司，从事销售顾问工作，主要联系客户，帮客户买商铺。当时公司决定，谁的客户，谁签字，首付款交多少，按照1%提成，贷款批下来之后，还是按照1%进行提成。原告第一次提交资料时因为流水太少没有通过，第二次提交流水后我去问财务是否能通过，财务说应该可以，让我把资料放下就行。因为原告第二次提交流水资料已经是2005年12月底了，银行元月就停止贷款了，我不知道财务是否把二原告的材料提交给银行了。当时说好有5年的返租协议，129279元是前两年的返租款，这个可以直接抵扣首付款，首付款431860元，减去129279元，最后首付款就交302581元，当时皓天房地产公司就是这么宣传的。购房人把资料包括身份证复印件、户口本复印件、单身证明、银行流水提交后，由皓天公司财务跟银行对接办理贷款。” 原告质证意见：没有实质性的异议，提成是被告公司内部的规定，与原告无关。当时证人张国萧并未跟原告说返租款是贷款下来后的前两年，说的是2016年和2017年。销售员说的是代表公司的，原告跟销售员没签过合同。 被告皓天房地产公司质证意见：证人张国萧证言部分具有合法性和证明力。对提供流水的证言认可，对应付首付款，剩余不足的约129279元在返租收益中抵顶认可，对财务说应该可以，不认可。证人证言证明力与其利益有一定关系，请法庭将证人证言参照其他证据，进行部分采用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，即原告证据（1）、（2）（3）、（4），被告证据（1）、（2）、（4）本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.证据认定：原告证据（5）能够与原告陈述、证人张国萧证言相互印证，予以认定；原告证据（6）张国萧证言能够与证据（5）王志功通话录音、原告的陈述相互印证，予以认定。被告证据（3）甘肃银行靖远支行文件一份及贷款凭证，对其真实性予以认定，证明目的不予认定。 2.事实认定：原、被告于2015年9月27日签订靖远时代壹购《商铺定房协议书》，同年12月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告“时代壹购”负一楼A09商铺一间，价款861860元，首付50%即431860元（含定金），《商铺定房协议书》第三条约定买受人愿意采用按揭付款方式支付剩余购房款，积极配合办理完成剩余购房款的银行贷款申请手续，待具备条件时签署《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第十二条规定：逾期交房90日内出卖人不承担违约责任，超过90日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同书面通知达到之日起30日内退还买受人已付房款（一次性和分期付款客户）或已付首付款和已向银行缴纳的分期还款本息（按揭客户），本合同解除。合同签订后，原告按照合同约定的时间即2015年12月4日前分七次向被告付款302581元；原告诉称被告承诺2015年合同签订以后，2016年和2017年的返租款129279元可直接抵扣首付款，故首付款431860元即视为付清，证人张国萧证言也提及这一事宜，但原告予以否认，称目前原告尚拖欠首付款129279元。关于这一争议的事实，双方均未提交书面证据予以证实。对剩余的430000元购房款，原告向被告提交了身份证复印件、户口本复印件、单身证明、银行流水等手续，皓天房地产未能与银行对接办理到贷款。 本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案原告第一项诉讼请求是请求依法判令被告与原、被告签订的预售合同无效，但在事实与理由的陈述中原告始终表述认为被告已构成合同欺诈，要求解除2015年12月25日签订的《购房合同》，退还首付款，补偿损失。由于原告认为被告承诺2015年合同签订以后，2016年和2017年的返租款129279元可直接抵扣首付款，故首付款431860元即视为付清，虽然证人张国萧证言也提及这一事宜，但合同价款属于合同重要事项，应当书面约定，对原告该意见本院不予认定，首付款未交清，则存在违约行为。被告未按时与银行对接办理剩余按揭贷款，导致不能按期交房，致使不能实现合同目的，也存在违约行为，鉴于原、被告均未按照合同的约定履行自己的义务，致使原告交付302581元以后至今未取得合法的所有权，综合考量全案，合同虽已生效，但未能正确履行，致使不能实现合同目的。故原、被告签订的《商品房买卖合同》应予以解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，由被告对原告已交首付款予以返还。关于原告的第三项、第四项诉讼请求，因原告在合同履行中，存在违约行为，故该两项诉讼请求本院不予支持。关于被告的反诉请求，因被告在合同履行中，同样存在违约行为，故被告的反诉请求本院也不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条二款之规定，判决如下： 一、解除原告牛某1、牛某2与被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司向原告牛某1、牛某2退付购房首付款302581元，于本判决生效后三十日内履行完毕； 三、驳回原告牛某1、牛某2的其他诉讼请求； 四、驳回被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5838元，原、被告各负担2919元；反诉案件受理费4697元，由被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民。 审 判 长  李生新 人民陪审员  张海林 人民陪审员  武永朝 二〇一九年八月二十五日 书 记 员  万泳言 法律适用： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： ......(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条二款部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。