贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5422号原告胡晓东，男，汉族，1976年9月10日生，住贵阳市云岩区。原告王芳，女，汉族，1980年8月20日生，住址同上。二原告共同委托代理人刘流、杨畅，贵州心海律师事务所律师。被告中天城投集团城市建设有限公司，地址：贵阳市云岩区黔灵镇渔安村村委会办公室。法定代表人张智，总经理。委托代理人朱雄，男，汉族，1991年10月3日生，住贵州省安顺市西秀区。系该公司员工。委托代理人胡菲琪，女，汉族，1990年3月11日生，住贵阳市南明区，系该公司员工。原告胡晓东、王芳诉被告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员章放忠依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓东、王芳之委托代理人刘流、杨畅，被告中天公司之委托代理人朱雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡晓东、王芳诉称：2017年8月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告位于云岩区渔安安井未来方舟H7组团5栋的房屋一套，交房日期为2017年12月30日。合同签订后，原告依约向被告一次性付清了全部房款共计4119550元。2017年12月28日，原告在对房屋进行查验时发现，房屋顶面、地下室、排水管等多处地方存在漏水现象，外墙砖也有局部脱落，便立即向被告进行了反映，但被告一直未予积极妥善处理。期间，该房屋还陆续出现了室外入户楼梯开裂、下沉、室内排污管返水等问题，经原告多次反映，被告均未妥善修复完毕。在此期间，为修复部分设施、设备，原告支出了修复费用50700元。原告认为，因被告承建的房屋存在漏水、墙体开裂、楼梯开裂、地面下沉、室内排污管反水等问题，不符合交付条件，且严重影响原告的正常使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，应由被告修复完成后再行交付。由于被告一直未妥善履行修复义务，致使自合同约定的交房日起至今原告均无法使用房屋，被告的行为已构成严重违约，应当赔偿原告自合同约定的交房日起至该房屋实际符合交房条件之日止（即房屋修复完毕之日）的逾期交房违约金，并承担原告修复房屋所产生的费用。故诉至法院请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金180868元（该违约金暂计算至2019年3月14日，2019年3月14日之后的违约金以4119550元为计算基数，按每日万分之一的标准计算至房屋实际修复完毕之日止）。2、判令被告赔偿原告房屋修复费用50700元，以上金额暂计为231568元。3、本案诉讼费由被告承担。被告中天公司辩称：本案房屋于2017年12月1日具备合同约定的交付条件，合同约定交房时间是2017年12月30日，原告于2017年12月28日接收房屋。被告的交付义务履行完毕。原告无权要求被告支付逾期交房违约金。即便原告认为房屋存在漏水等情形，其应当以房屋漏水造成损失为由主张赔偿，而非主张逾期交房违约金。被告接到原告的报修后，每次均由被告为原告进行保修，故原告诉请的自行维修费用不存在，且被告从未拒绝为原告提供保修义务。房屋虽然存在漏水等情形，但原告仍然在报修期间装修使用，足以说明漏水情形并不影响原告对房屋的合理使用，故客观上并未造成不能居住的损失，原告无权要求被告赔偿损失。经审理查明：2017年8月10日出卖人中天公司与买受人胡晓东、共有人王芳签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定由胡晓东、王芳购买原告中天公司开发的位于云岩区渔安安井未来方舟H7组团5栋1号房屋，建筑面积234.6平方米，房屋总价款4119550元。《商品房买卖合同》第十一条关于交付时间和条件约定，“（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4向所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产社会机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。……”，第十三条关于逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）向中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，第十四条关于交接手续约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的5日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知后5日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、地漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。”……合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2017年7月14日前，被告取得“未来方舟”H7组团5栋《房屋建筑面积测绘报告》，2017年8月7日，被告取得“未来方舟”H7组团（1栋至32栋住宅部分）《竣工验收备案表》，2017年12月1日，被告取得“未来方舟”H7组团1-12栋别墅《交付使用备案证书》，2017年12月28日，原告向被告办理了收房手续，2018年元月，原告向被告办理了装修手续，原告认可其已于2019年4月入住该房。审理中原告提供房屋照片、视频、聊天记录、公共服务委托单等，主张从2017年12月28日至2019年2月26日，因房屋存在窗户缝隙，外墙砖脱落，顶楼、地下室漏水、渗水，厨房烟道、排水管、客厅、厕所、阳台等漏水、渗水，外入户楼梯开裂、下沉等质量问题，不停向被告反映报修，一直未修复完毕，原告又提交《装修合同》及《基础工程量增项单》及《收款收据》，拟证明其为防止损失扩大，委托装修公司对房屋进行部分修复产生费用50700元。经查：基础工程量增项单载明：楼梯踏步修复、石材（包括安装）、楼梯侧墙面石材（包括安装）、建筑垃圾外运等，共计50700元，2019年3月10日，装修公司向其出具收到50700元的收款收据。被告对原告提交的上述证据均不予认可，其认为原告提交的照片、视频不能反映系本案房屋，即使是，视频也仅反映房屋有轻微的漏水、下水管道并不属于房屋组成部分，而系公共设施，且已经相关部门验收合格。委托单系复印件，且无物业公司及被告工作人员签字，无法确认真实性。从该委托单，可以看出即便原告存在报修，该部分报修为排污管堵塞，停车场石材、垃圾清运、小窗恢复，上述问题并不足以影响原告对房屋的使用。对原告《装修合同》及《基础工程量增项单》及《收款收据》，被告认为与本案无关，不能达到原告证明目的，从合同名称是家居室内装饰装修工程合同，约定范围是室内装修，不包含对室外石材的修复更换等。其次，从原告提交的增项单，原告主张的自行维修的费用均为石材费用，涉案房屋的相关石材在被告交付时，并无损坏，原告自行更换该部分石材，与被告无关，不应由被告承担该笔费用。本案在审理中，经本院到现场进行勘验，该房屋一楼书房顶部、娱乐房墙角、储物间、一楼卧室等存在漏水及墙壁发霉情况。原告陈述诉请中的修复费用并未包含勘验发现的漏水部位，系修复楼梯及墙体开裂所产生的费用。上述事实有原告的当庭陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》、照片、视频、聊天记录、委托单、《装修合同》、《基础工程量增项单》，被告提交的《房屋竣工验收备案表》、《实测报告》、《交付使用备案证书》、《入伙记录》、装修申请表、许可证、声明书、承诺书等证据附卷佐证，对本案事实足以认定。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效的合同，各方当事人应当按照约定履行义务。本案的争议本案为：一、原告主张的逾期交房违约金能否得到支持？二、被告是否应当支付原告主张的修复费用？关于第一个焦点：原告与被告签订《商品房后买卖合同》后，依约交纳了购房款，且于2017年12月28日向被告办理了收房手续，并装修入住。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被告已于2017年12月28日完成了本案房屋的交付。现原告主张，因被告向其交付的房屋存在漏水、渗水等质量问题，要求被告向其支付逾期交房违约金直至房屋修复时止，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当对商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷修复后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，由出卖人负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。从该条约定来看，被告承担逾期交房责任系因房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，且因被告修复导致延期交房，而本案中，原告已经在其查验房屋后,向被告办理了收房手续，此时虽然被告尚未对原告已查验出来的质量缺陷进行修复，但原告自愿收房系其对自己权利的处分，现原告在收房后又以房屋质量缺陷为由向被告主张逾期交房违约金与双方约定不符，也无相应的法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点：即被告是否应当赔偿原告房屋修复费用50700元？根据《商品房买卖合同》第十四条约定，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。本案中原告已提交证据证明房屋存在入户楼梯开裂、下沉的情况，而原告也已提交证据证明该50700元系修复楼梯开裂、下沉产生的费用，因此，应由被告予以赔偿。至于被告辩称对原告提交的证明房屋问题的照片、视频、委托单均不予认可的意见，在本案审理中，经现场勘验，房屋确实存在渗水、发霉现象，虽然原告提交的记载房屋质量问题的委托服务单系复印件，但被告亦未向本院举证证明，其在接受报修服务时，已向报修人出具了原件，且照片、视频、委托单能相互印证，通过本院现场勘验也能进一步佐证，且被告亦予当庭认可对原告的报修进行过保修服务，因此，综合本案案情，本院对原告提供的证据予以采信，对被告的该辩称主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡晓东、王芳房屋修复款50700元。二、驳回原告胡晓东、王芳的其余诉讼请求。本案诉讼费4774元，减半收取2387元，由原告负担1864元，被告负担523元（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并给付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  章放忠二〇一九年八月十九日书记员  乔维姗