河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民初148号原告：香港金固国际投资集团有限公司，住所地：香港特别行政区上环永乐街**永德商业中心**。法定代表人：郭泉鑫，该公司董事。被告：信阳富联盛置业有限公司，住所地：河南省信，住所地：河南省信阳市羊山新区招商大厦iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郭莉莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张顺合，该公司工作人员。原告香港金固国际投资集团有限公司（以下简称金固国际）与被告信阳富联盛置业有限公司（以下简称富联盛置业）借款合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金固国际的法定代表人郭泉鑫、被告富联盛置业的委托诉讼代理人张顺合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金固国际向本院提出诉讼请求：1．判令富联盛置业偿还金固国际在信阳国际家居产业小镇内“富联盛创业园”投资建厂款45,436,000元及利息13,533,330.87元（利息按投资合作协议书约定的年息7.2%计算至投资本金结清之日止）；2．判令富联盛置业一次性赔偿金固国际违约金300万元；3．判令富联盛置业在资产拍卖变现时，金固国际享有优先受偿权；4．判令富联盛置业未能按投资协议约定向金固国际清偿投资建房款本息，则“富联盛创业园”第三期的第7、8、9、10、11、12号楼共6栋厂房属于金固国际全额投资，产权归金固国际所有；5．判令本案案件受理费、代理费及为诉讼而产生的其他费用由富联盛置业负担。事实与理由：2013年9月20日，金固国际与富联盛置业双方签订一份《投资合作协议书》，协议约定，位于信阳国际家具小镇纬北五路与经北一路交叉口东南角，富联盛置业拥有的200.1亩土地上建“富联盛创业园”。其中地块编号2014-518占地120.34亩，建设厂房6栋、宿舍楼2栋、生产中心楼1栋，合计建筑面积81264.88平方米。地块编号2014。地块编号2014-519占地面积796栋，建筑面积59093.86平方米，总投资金额人民币约2.1亿元。富联盛置业以持有的200.1亩土地作价2,800万元人民币作为投资。金固国际负责地面建筑物建设所需资金，分三期滚动投资人民币4,500万元。分批投入按实际汇入到富联盛置业指定的账户金额以年息7.2%计算利息。同时，还约定产权归属，富联盛置业于2018年9月30日之前，按金固国际实际投资金额加上约定利息结清给付金固国际，该地面建筑物房产产权归富联盛置业所有；逾期富联盛置业未清还金固国际投资金额本息，则地面建筑物房产产权归金固国际所有；富联盛必须在2018年9月30日之前，所有工程建设必须达到竣工验收，并办理好分栋分层分块的房产产权证交给金固国际。双方结算后，金固国际将富联盛置业投资的土地作价每亩12万元作为与富联盛置业的结算。协议还特别约定：1．地面建筑物竣工后，富联盛置业必须结清本息全额支付给金固国际，否则富联盛置业无权出租厂房。2．违约责任约定：金固国际与富联盛置业任何一方未按“投资协议”条款执行属于违约，违约方应赔偿守约方一次性违约金300万元人民币等。投资协议双方签订生效后，金固国际依约按滚动投资方式分期分批汇入富联盛置业指定的银行账户人民币45,436,000元，富联盛置业用金固国际投资的款项，在其拥有的土地地面上建筑厂房及相关附属设施，但富联盛置业未按投资协议的约定，在规定的时间内将金固国际投入的建筑资金及约定利息结清支付给金固国际，也未在规定的时间内为金固国际办理好分栋分层分块的房产产权证件交付给金固国际，其行为已经构成违约，在偿还金固国际投资金额本息的同时应当承担违约责任。富联盛置业辩称，2013年9月20日，富联盛置业与金固国际签订一份《投资合作协议》，约定在“富联盛创业园”占地79.76亩土地上建厂房6栋，建筑面积约6万平方米，金固国际负责地面建筑物建设所需资金。分三期滚动投资4,500万元，投资金额以年息7.2%计算利息。协议生效后，富联盛置业与金固国际均履行了合同约定的内容，但房屋建成竣工后，因案外人建筑商的工程款未按时结清，相关手续未完善，至今工程没有最后审计结算移交，更无从谈及办理房产证或将金固国际投入的资金偿还给金固国际，这是客观原因造成的合同违约，也是富联盛置业不能左右的客观事实。富联盛置业为减少金固国际的损失，在积极寻求法律援助，尽最大可能减少经济损失。富联盛置业与案外人建筑商的经济纠纷妥善解决后，将尽快地偿还资金或以房抵款，偿还金固国际的投资。因合同在履行过程中，产生诸多矛盾纠纷，不能按合同约定的日期按时完成合同内容，是客观因素造成的履约不能，富联盛置业承认借款的事实，但对金固国际要求赔偿违约金的请求，富联盛置业很难接受，虽是协议约定，但请法庭予以酌情减免违约金。庭审中，各方当事人依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证和质证，根据各方当事人起诉、答辩和举证、质证情况，本院认定事实如下：2013年9月20日，金固国际与富联盛置业签订《投资合作协议书》，《投资合作协议书》第八条约定：“1．乙方（富联盛置业）若在2018年9月30日之前，按甲方（金固国际）实际到款投资金额加上约定本息付清给甲方，则所有地上建筑物房产产权归乙方所有；2．乙方若在2018年9月30日之前，未按以上约定本息付清给甲方，则地上所有建筑物房产产权归甲方所有，乙方就必须在2018年9月30日之前建设、竣工验收并办理好分栋分层分块的房产产权证交给甲方，双方结清本息后，把剩余的土地款由甲方返还给乙方。”第十一条约定：“1．甲乙双方必须严格按照本协议条款执行，否则，违约方应赔偿守约方一次性违约金人民币伍佰万元（￥5000000.00）”并赔偿因违约造成的一切经济损失；2．违约方应承担相关的诉讼费、调查费、律师费、公证费等相关诉讼费用。《投资合作协议书》签订后，金固国际委托河南深联家居产业发展股份有限公司将投资款转入富联盛置业指定的账户，共计转款45,436,000元。但是，富联盛置业没有按照《投资合作协议书》的约定，于2018年9月30日之前将以上本息偿还给金固国际，也未在竣工验收办理好分栋分层分块的房产产权证交给金固国际。双方就《投资合作协议书》的履行产生纠纷后，重新达成一致意见：将投资款的利息由月息2%调整为年息7.2%，将违约金500万元调整为300万元。本院认为，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条规定：“涉外民事关系适用的法律，依照本法确定。其他法律对涉外民事关系法律适用另有特别规定的，依照其规定。本法和其他法律对涉外民事关系法律适用没有规定的，适用与该涉外民事关系有最密切联系的法律。”《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案中，因金固国际系在香港特别行政区注册成立的公司，本案属于涉港案件，另因本案涉及不动产，故应适用不动产所在地，即中国内地的法律解决纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，金固国际与富联盛置业签订《投资合作协议书》，金固国际已经依约履行投入资金的义务，但是富联盛置业没有按照约定履行偿还资金本息的义务，也没有在不能偿还资金本息的情况下，履行将案涉建筑物房产产权交归金固国际，并办理好分栋分层分块的房产产权证交给金固国际的义务，应当承担违反《投资合作协议书》的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”。本案中，富联盛置业没有按照约定向金固国际偿还投入资金本息的数额超过5000万，金固国际主张300万元的违约金，没有超过给金固国际造成损失的30%，富联盛置业主张约定的违约金过高请求酌减或者免除没有事实和法律依据。富联盛置业辩称因为案外人建筑商的原因导致《投资合作协议书》的约定内容不能履行属于客观原因所致的理由不能成立，富联盛置业应当依约履行《投资合作协议书》约定的权利义务。综上所述，金固国际的诉讼请求事实清楚，证据充分，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、地块编号2014、地块编号2014-519土地上建设的富联盛创业园第**第7、8、9、10、11房的所有权归原告香港金固国际投资集团有限公司所有；二、被告信阳富联盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告香港金固国际投资集团有限公司支付违约金300万元；三、驳回原告香港金固国际投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,800.25元由被告信阳富联盛置业有限公司负担。如不服本判决，原告香港金固国际投资集团有限公司可以在判决书送达之日起三十日内，被告信阳富联盛置业有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至河南省高级人民法院。审判长  宋跃武审判员  于凤鸣审判员  陶京涛二〇一九年八月三十日书记员  王艺伦