贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5773号原告：罗宏勇，男，1971年12月20日生，汉族，住本市云岩区。原告：史新华，女，1965年8月5日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：罗宏勇，与史新华系夫妻关系。被告：贵州中大房地产开发有限公司，地址贵阳市南明区见龙洞路**。法定代表人：何雅亭。被告：贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司，，地址贵阳市云岩区新添大道南段**附5-3负责人：苗欣欣。二原告共同委托诉讼代理人：赵晔，公司员工。原告罗宏勇、史新华与被告贵州中大房地产开发有限公司（以下简称：中大房开）、贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司（以下简称：浦丰物业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗宏勇，二被告的委托诉讼代理人赵晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗宏勇、史新华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原告与第一被告签订的《补充协议》第一条（1.1）款所述内容无效；2、请求判令被告退还原告已收取的煤气开户费2988元、有线电视费265元，共计3253元；3、请求依法判令被告按照人民银行同期贷款利率向原告支付上述费用从2015年6月2日至实际付清之日止期间的资金占用费；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月18日，原告与中大房开签订《商品房销售合同》，购买了该公司开发建设的中大国际A3栋6层6号房产。合同签订后，原告依照合同约定向中大房开支付了相应购房款。同时，中大房开又与原告签订了一份《补充协议》，并在协议中提出了煤气开户费2988元和有线电视费需要原告另行支付。2015年6月1日，被告浦丰物业作为中大房开依法选聘的物业服务单位，向原告收取了煤气开户费2988元、有线电视费265元共计3253元，并向原告出具了收款收据各一份。依据相关规定，被告与原告签订的《补充协议》无效。同时第二被告收取煤气开户费、有线电视费等费用无据，依法应当退还原告。被告中大房开辩称：补充协议1.1条款系双方真实意思表示，合法有效；2、该费用于2015年6月2日收取，现原告提起诉讼要求返还已过诉讼时效。被告浦丰物业辩称：浦丰物业于2013年3月2日受中大房开委托代中大房开收取业主煤气开户费及有线电视开户费，上述费用已返还给中大房开，被告浦丰物业不是本案适格被告。经审理查明，2012年8月18日，原告罗宏勇、史新华与被告中大房开签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告罗宏勇、史新华购买了位于大营坡187号（A）3单元6层6号房屋，出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米7966.89元，总价款447580元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《补充协议》第1.1条约定双方明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气费等配套设施的开户费，交房前本项目的物业服务企业代相关单位先行向买受人代收相关配套设施费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担水电气、有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。2015年6月1日，原告罗宏勇、史新华向被告贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司交纳了“有线电视”开户费265元，“天然气”开户费2988元。庭审中，原告认可物业公司是代房开收取煤气开户费及有线电视开户费，二被告是委托关系，但费用是交给物业的，物业是否将款项交给房开不清楚。上述事实，有原告、被告的陈述及其提交的《商品房买卖合同》及《收款收据》在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，根据本案原告罗宏勇、史新华与被告中大房开签订的《商品房买卖合同》的相关约定，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》对独立电表费、独立水表费、独立煤气表费是否包含在商品房价格中的约定部分变更了《商品房买卖合同》关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》相关条款效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告中大房开提供的涉及上述独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》《补充协议》第1.1条约定无效的诉请，于事实法律有据，予以支持。综上，被告中大房开应当向原告退还本案诉争费用。因被告中大房开收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告罗宏勇、史新华造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从2015年6月2日起计算至实际退还之日止。关于原告诉请要求被告浦丰物业共同退还的诉请，因被告浦丰物业受中大房开委托收取，为受托方，法律后果应由中大房开承担，故浦丰物业不应承担退还责任。至于被告中大房开提出本案已过诉讼时效的辩解意见，因其与原告签订的《补充协议》第1.1条无效，因此，对被告中大房开提出的诉讼时效抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、确认原告罗宏勇、史新华与被告被告贵州中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》第1.1条无效；二、被告贵州中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告罗宏勇、史新华煤气安装开户费、有线电视安装开户费合计人民币3253元及资金占用费（资金占用费以3253元为基数，按中国人民银行公布的同期存款基准利率，从2015年6月2日起计算至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告罗宏勇、史新华其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州中大房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 静二〇一九年八月二日书记员 杨晓丹