湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1002民初2012号原告(执行案外人)：蔡大文，男，汉族，1955年7月25日出生，身份证住址荆州市沙市区。委托诉讼代理人：张京华，湖北荆楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，湖北荆楚律师事务所律师。被告（申请执行人）：张明弘，男，汉族，1963年12月29日出生，户籍地址荆州市沙市区,现住上海市松江区。被告（被执行人）：荆州市滨湖房地产开发有限公司,注册登记地荆州市沙市区江津东路169号,经营地址荆州市沙市区园林北路滨湖国际。法定代表人：邓锦明，该公司执行董事。原告蔡大文与被告张明弘、荆州市滨湖房地产开发有限公司（以下简称滨湖公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告蔡大文及其委托诉讼代理人张京华和刘艳到庭参加了诉讼，被告张明弘、滨湖公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡大文向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告拆迁置换的位于荆州市滨湖路滨湖国际3号楼1单元第12层1201号房屋的强制执行，并解除对上述住房的查封；2、判决确认原告与被告滨湖公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、《产权调换安置补偿协议》合法有效，并确认位于荆州市滨湖路滨湖国际3号楼1单元第12层1201号房屋归原告所有；3、判决被告滨湖公司立即协助和配合原告办理滨湖国际3号楼1单元第12层1201号房屋的产权过户登记；4、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告蔡大文与王玉明系夫妻关系。2008年5月29日，原告与荆州市富怡置业有限公司、荆州市富怡置业有限公司滨湖国际项目部签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，达成约定：因修建滨湖国际小区，将原告所有的88.08平方米的房屋拆迁，安置方式为产权调换。2013年7月19日，在原协议基础上，原告与被告滨湖公司签订了《产权调换安置补偿协议》，约定了将原告的还迁安置房为滨湖国际3号楼1单元第12层1201号房屋，因增加了还迁面积21.06平方米，原告需补交房款136000元，收房日期2014年10月30日。协议签订后，原告在2013年7月31日支付房款90000元、2013年8月31日支付房款46000元，2014年11月1日收房，装修入住至今。但因被告滨湖公司竣工备案手续和涉及的其他案件，滨湖国际小区的土地被武汉市江汉区法院查封，至今未能办理房屋产权登记。被告张明弘与被告滨湖公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，沙市区人民法院于2013年8月8日作出（2013）鄂沙市民初字第00948-1号民事裁定书，裁定将被告滨湖公司还迁安置给原告的位于滨湖国际3号楼1单元第12层1201号房屋予以查封。沙市区人民法院于2016年6月27日作出民事判决书，判决被告滨湖公司向被告张明弘交付滨湖国际12层以上90-110平方米房屋2套等。2017年2月17日，被告张明弘作为申请执行人向沙市区人民法院提出申请，请求对还迁安置给原告的房屋予以强制执行。2017年5月24日，原告依法向沙市区人民法院提出书面执行异议申请，并提交还迁安置协议等相关证据，请求解除查封，并中止对上述财产的执行。2017年7月12日，沙市区人民法院作出（2017）鄂1002执异11号执行裁定，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为原告蔡大文、王玉明于2008年5月29日与荆州市富怡置业有限公司、荆州市富怡置业有限公司滨湖国际项目部签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》是双方真实意思表示，原告与被告滨湖公司签订的《产权调换安置补偿协议》是双方真实意思表示，该协议合法有效，被告滨湖公司应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告还迁安置所得的房屋，因被告滨湖公司原因虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同将原房屋拆迁、支付增补面积价款并占有标的物至今。原告取得房屋后未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。另得知被告滨湖公司于2017年8月12日与被告张明弘签订了2份《产权调换安置补偿协议》，将滨湖国际小区3栋1单元2103号房屋和4栋1单元1401号房屋还迁给被告张明弘，张明弘在物业公司办理了收房手续，鉴于被告滨湖公司已实际交付2套房屋履行了判决，更应解除原告房屋的查封。为此，原告提出上述诉讼请求。原告蔡大文为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：一、房屋登记证明一份，证明原告产权交换前的房屋登记情况。二、房屋拆迁安置补偿协议（产权置换）一份，证明原告所有的88.08平方米房屋被征收，并原地还迁房屋一套，建筑面积109.14平方米，增加的21.06平方米，原告已补交136000元。三、产权调换安置补充协议一份，证明被告滨湖公司还迁给原告的房屋为滨湖国际3-1-1201号，交房日期为2014年10月30日。四、收据三份、银行转账凭证二份、发票一份，证明原告已经付清房款，并于2014年10月正式收房。五、竣工验收备案证一份、不动产登记证明一份，证明滨湖小区竣工备案证于2017年6月16日才取得，然而2017年5月25日该小区的土地就被江汉区人民法院查封，客观上原告没有办证的时间和机会。六、沙市区人民法院执行裁定书一份，证明裁定将滨湖国际3-1-1201房屋（原告房屋）还迁给被告张明弘。七、沙市区人民法院执行裁定书一份，证明裁定驳回了原告的异议申请，从而产生了本案的执行异议之诉。八、产权调换安置补充协议二份，证明两被告之间已经办理了产权置换手续，被告张明弘已从被告滨湖公司获得两套住房，不应再执行原告房屋。九、荆州市房产管理局说明一份，证明没有办理商品房合同备案的原因不在于原告。被告张明弘、滨湖公司未出庭发表答辩意见，也未向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，两被告未质证，视为放弃质证权利。原告的上述证据来源合法、真实且与本案有关联，本院予以确认。根据当事人的陈述，结合确认的证据，本院查明案件事实如下：2008年5月29日，原告蔡大文与荆州市富怡置业有限公司签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，约定原告蔡大文将其所有的位于沙市区××乡××村××88.08平方米砖混结构的房屋拆除，并在原址修建的滨湖国际（小区）规划范围内，荆州市富怡置业有限公司以产权调换的方式为原告蔡大文还迁安置房屋。之后，荆州市富怡置业有限公司将上述滨湖国际小区建设项目转让给了被告滨湖公司，2013年7月19日，被告滨湖公司与原告蔡大文、王玉明签订了一份《产权调换安置补充协议》，约定被告滨湖公司为原告蔡大文还迁安置的房屋位于滨湖国际小区第3栋第1单元第3-1-1201室，面积为109.14平方米（以房管部门最后实测办证面积为准），面积增加21.06平方米按6457.74元价格计价，共计136000元。交房时间为2014年10月30日前（未付清所有费用者不交房）。2013年7月31日，原告蔡大文向被告滨湖公司交纳了上述3-1-1201号房屋增加面积的房款90000元，同年8月31日，原告蔡大文向被告滨湖公司交纳了上述3-1-1201号房屋增加面积的房款46000元。2014年11月2日，原告蔡大文向该房屋所在小区物业服务单位荆州市恩地物业管理有限公司交纳了3-1-1201号房屋三年的物业费6600元后，被告滨湖公司向原告蔡大文交付了上述3-1-1201号房屋的钥匙以及《荆州市房屋质量保修书分户验收卡》。之后原告蔡大文对该房屋进行了装修，并入住该房屋至今，但没有办理不动产权过户登记手续。2017年5月26日，被告滨湖公司因其他纠纷，其开发的滨湖小区所使用的国有建设用地使用权[权证号：荆州国用（2011）第102010345号]被武汉市江汉区人民法院查封和轮后查封，查封期限均为三年。2017年6月16日，被告滨湖公司办理了滨湖小区项目的竣工验收备案手续。2017年8月12日，两被告之间为履行本院（2013）鄂沙市民初字第00948号民事判决中房屋拆迁安置义务，签订了两份《产权调换安置补充协议》，约定以滨湖国际小区第4栋第1单元4-1-1401室和第3栋第1单元3-1-2103室履行判决还迁义务，并于同年8月14日交付房屋。另查明，张明弘与滨湖公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，根据申请人张明弘的财产保全申请，本院于2013年8月8日查封了滨湖公司名下位于荆州市滨湖路滨湖国际小区3号楼1单元第12层1201号房屋。该案本院于2016年6月27日作出了（2013）鄂沙市民初字第00948号民事判决书，该判决书主文第一项判项为滨湖公司于该判决生效之日起三十日内向张明弘交付“滨湖国际”楼盘中12层以上，每套建筑面积为90㎡—110㎡之间的房屋两套，张明弘在滨湖公司所开发的“滨湖国际”楼盘中符合上述条件的可售房屋中享有选择权，所选择的房屋超面积部分，按原、被告双方协议约定办理。该判决书生效后，张明弘于2017年2月17日向本院申请强制执行，本院于2017年5月3日作出（2017）鄂1002执158号之二《执行裁定书》，裁定将被执行人滨湖公司名下位于荆州市滨湖国际3栋1单元12层1201号、17层1703号两套房屋还迁给申请执行人张明弘。原告蔡大文以上述执行裁定中的荆州市滨湖国际3栋1单元12层1201号房屋系被告滨湖公司已交付给自己的还迁房为由，提出执行异议。本院于2017年7月12日作出（2017）鄂1002执异10号执行裁定，裁定驳回蔡大文的执行异议申请。蔡大文不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，并提出了本案前述诉讼请求。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当进行登记的,经依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力。本案中，原告蔡大文与荆州市富怡置业有限公司于2008年5月29日签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、与被告滨湖公司于2013年7月19日签订的《产权调换安置补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规范，未侵犯他人的合法权益，合法有效。其中《产权调换安置补充协议》明确约定，被告滨湖公司为原告蔡大文还迁安置的房屋位于滨湖国际小区3栋1单元12层3-1-1201室。2014年11月2日，原告蔡大文根据上述协议的约定，向被告滨湖公司交纳了该房屋增加面积的价款和物业费后，被告滨湖公司向原告交付了该房屋的钥匙以及《荆州市房屋质量保修书分户验收卡》。至此，该《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》和《产权调换安置补充协议》在当事人之间已经实际履行完毕。之后，原告蔡大文合法的对该房屋进行了占有和使用。因该房屋没有办理产权过户登记手续，至今仍登记在被告滨湖公司名下，故该房屋的产权变更，仅对《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》和《产权调换安置补充协议》的当事人产生约束力，不能对抗善意第三人。因该房屋产权仍然登记在被告滨湖公司的名下，在该房屋所有权的权利外观上，被告滨湖公司仍是该房屋的所有权人。本案中，原告蔡大文根据其与荆州市富怡置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、以及与被告滨湖公司签订的《产权调换安置补充协议》所享有的权益，能否排除被告张明弘对本案所涉房屋，即荆州市滨湖国际3栋1单元12层1201号房屋的强制执行，应依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于本案所涉房屋的查封时间与房屋还迁书面合同的签订时间问题。本院认为，根据原告蔡大文与被告滨湖公司之间签订的《产权调换安置补充协议》，该协议签订于2013年7月19日，而本院根据张明弘的财产保全申请，查封滨湖公司名下位于荆州市滨湖国际3栋1单元12层1201号房屋的时间是2013年8月9日。故原告蔡大文与被告滨湖公司签订合法有效的《产权调换安置补充协议》时，可以确认该房屋没有任何其他权利负担，且是在张明弘申请财产保全查封该房屋之前签订。关于本案所涉房屋的实际占有问题。本院认为，本案中原告蔡大文于2014年11月2日实际接收本案所涉房屋，并对该房屋进行了装修，随后入住该房屋至今。而本院根据被告张明弘的执行申请，于2017年5月3日作出的（2017）鄂1002执158号之二《执行裁定书》，裁定将本案所涉房屋还迁给张明弘，因该房屋在此裁定作出之前，已由原告蔡大文实际占有居住。故本案所涉房屋在裁定确定还迁给张明弘之前，原告蔡大文已合法占有该不动产。关于原告蔡大文支付本案所涉房屋的对价及履行问题。本院认为，根据原告蔡大文与荆州市富怡置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，以及与被告滨湖公司签订的《产权调换安置补充协议》约定的内容来看，原告蔡大文将其所有的位于沙市区××乡××村××88.08平方米的砖混结构的房屋由交被告滨湖公司拆除，作为支付本案所涉房屋的对价。因原告蔡大文所有的上述88.08平方米的房屋早已交由被告滨湖公司拆除，并向被告支付了房屋增加面积的房款，原告蔡大文已履行协议约定的对价义务，即原告蔡大文支付本案所涉房屋的对价已得到了全面及时的履行。关于原告蔡大文实际占有居住本案所涉房屋后，没有及时办理相应的产权过户登记手续的过错责任问题。本院认为，本案被告滨湖公司因其他纠纷，其开发的滨湖小区所使用的国有建设用地使用权[权证号：荆州国用（2011）第102010345号]被武汉市江汉区人民法院于2017年5月26日查封和轮后查封，查封期限均为三年，故在此期间，原告蔡大文所占有居住的本案所涉房屋不能办理相关过户登记手续。且本案所涉房屋所在滨湖国际小区项目于2017年6月16日才办理竣工验收备案手续，在此之前不符合办理相关不动产过户登记手续的条件。因此，原告蔡大文未办理本案所涉房屋的过户登记手续，并非其自身原因未办理过户登记。综上所述，原告蔡大文根据其与荆州市富怡置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，以及与被告滨湖公司签订的《产权调换安置补充协议》所享有的权益，符合最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，能够排除被告张明弘对本案所涉房屋的强制执行。另，被告滨湖公司为履行本院（2013）鄂沙市民初字第00948号民事判决中房屋拆迁安置义务，已实际向被告张明弘交付其他两套房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：一、对登记在被告荆州市滨湖房地产开发有限公司名下位于荆州市沙市区滨湖路滨湖国际小区3栋1单元12层1201号房屋不得执行给被告张明弘。二、原告蔡大文与被告荆州市滨湖房地产开发有限公司签订的《产权调换安置补充协议》合法有效；被告荆州市滨湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告蔡大文办理位于荆州市沙市区滨湖路滨湖国际小区3栋1单元12层1201号房屋的产权过户登记手续。三、驳回原告蔡大文的其他诉讼请求。案件受理费8029元，由被告张明弘承担4014.50元，被告荆州市滨湖房地产开发有限公司承担4014.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  鲁 靖人民陪审员  徐玉贤人民陪审员  冯 静二〇一九年八月三十日法官助理许子彪书记员杨振香