济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3578号 原告：戴兵，男，1990年2月11日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。 被告：徐志刚，男，汉族，1980年5月5日出生，户籍所在地济南市，现住址济南市，公民身份号码：。 原告戴兵与被告徐志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，原告戴兵提出财产保全申请，要求查封被告徐志刚名下位于济南市槐荫区恒大世纪广场A－3地块x号楼2-3004室房屋（以下简称3004室房屋）。本院对其申请审查后作出（2019）鲁0104民初3578号民事裁定书，采取了保全措施。本院依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告戴兵及委托诉讼代理人韩文远，被告徐志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金252000元；2.本案的诉讼费、保全费、保全保险费均由被告承担。事实和理由：2017年12月23日，原被告双方在案外第三人济南嘉恒房地产经纪有限公司的居间服务下就3004室房屋签订编号为0000512号《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定房屋位置、成交价格、房款支付方式、过户时间及违约责任等。合同签订当日，原告向被告支付定金15万元；2017年12月30日，原告支付购房款45万元；在原告支付购房款45万元当日，被告委托涉案房屋的开发商将房屋交付给原告，原告收到房屋后装修并使用至今。2018年3月31日，在被告的要求下，原告戴兵、被告徐志刚及案外第三人签订《房屋买卖合同补充协议》，约定原告提前支付购房款6万元给被告。2018年10月31日，由于被告无力偿还涉案房屋在开发商处的借款，原被告双方及被告配偶李小翠签订《补充协议》，约定被告将总房款由128万元变更成126万元，原告须再次提前支付购房款10万元给被告。原告严格按照补充协议，提前向被告支付了购房款16万元，但被告却隐瞒了涉案房屋已经被济南市历下区人民法院（2018年7月11日查封）的事实；而且因被告未如期偿还涉案房屋在中国农业银行的贷款，在2019年6月25日中国农业银行已经将《债务逾期催收通知书》张贴在涉案房屋门口；2019年6月27日，被告因拖欠北京恒昌利通投资有限公司借款，恒昌公司也将《起诉通知书》张贴到涉案房屋门口。被告的行为已经构成对合同的违约，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。 徐志刚辩称，对于原告起诉有异议，我没有隐瞒房屋被查封的事，我与原告交易时房屋没有被查封，也没有被起诉，我也没有拿房子做抵押。 戴兵围绕诉讼请求依法提交了证据，包括《结婚证》《济南市商品房买卖合同》及《发票》《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》《补充协议》《收条》《房屋权属状况信息》《佣金确认单》、物业费单据、天然气销售单据、山东广电入网发票、本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以上证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、徐志刚于2015年6月30日与济南西开置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》及附件，约定徐志刚购买济南西开置业有限公司开发建设的3004室房屋，建筑面积94.43平方米。 二、2017年12月23日，徐志刚作为出卖人，戴兵作为买受人，济南嘉恒房地产经纪有限公司作为居间方，签订编号为0000512的《房屋买卖合同》。合同约定徐志刚将3004室房屋出卖给戴兵；房屋价款为128万元；戴兵以自行交接方式支付定金15万元，于合同签订之日起3日内支付。另购房首付款60万元应于2018年1月5日之前支付给徐志刚。合同中还约定该房屋存在抵押，抵押金额为488000元。经买卖双方协商一致，出卖人出资488000元自行解押。戴兵采用“混合贷”方式向徐志刚支付其他购房款，应于徐志刚办理完房产证后7日内办理申请贷款手续，戴兵拟贷款数额为68万元。该合同第五条“房屋产权及具体状况的承诺”处约定为，“（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权或发生债权纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。”合同中还约定徐志刚承担自己办理房产证的所有费用，戴兵承担过户产生的增值税、个税、契税及银行贷款、过户所需全部费用。关于权属转移登记约定为买卖双方最晚于徐志刚办理完房产证30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同另在补充条款处约定：1.买卖双方清楚该房屋产权并且自愿达成下证过户的交易方式。2.徐志刚保证一手产权证的办理，如因徐志刚主观原因造成的拖延办证，及该合同无法履行视为徐志刚违约。3.戴兵无故拖延付款时间及主观原因造成的该合同无法履行视为戴兵违约。4.违约方按照合同约定承担违约责任。5.经买卖双方同意，后期办理过户可以由买方指定产权人过户。 该合同签订当日，戴兵向徐志刚支付定金15万元。徐志刚出具《收条》。 2017年12月30日，戴兵又向徐志刚支付房款45万元，徐志刚出具《收条》。 戴兵在本案诉讼中说明徐志刚于2018年1月向其交付了3004室房屋。其就该房屋交纳了物业服务费、入网服务费等。 三、2018年3月31日，戴兵与徐志刚签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：2018年3月31日经买卖双方协商，基于合同编号：0000512的房屋买卖合同前提下签订本协议：1.现买受人追加首付款6万元给出卖人。2.自签订本协议之日起，出卖人不得以任何理由向买受人追加首付或附加条件，否则承担签订的房屋买卖合同当中的违约责任。3.买卖双方必须遵守本协议及房屋买卖合同，否则按照合同编号：0000512的承担相关违约责任。 当日，戴兵向徐志刚支付房款6万元，徐志刚出具《房款收条》。 四、2018年10月31日，戴兵与徐志刚（及其配偶李小翠）又签订《补充协议》，载明：本协议基于出卖人买受人双方2017年12月23日在济南嘉恒房地产经纪有限公司签订的编号为0000512的房屋买卖合同（即3004室）的基础上经双方友好协商签订本协议，协议条款如下：1.出卖人自愿将房价降低两万元。（即原房价128万元降为现房价126万元）。2．由于出卖人暂时无力偿还恒大集团分期首付款，现由买受人追加首付款10万元给出卖人，该款项只能用于偿还恒大集团的分期付款及违约金。（即买受人已付给出卖人的总计首付款为76万元，剩余尾款50万元由买受人贷款银行付清）。3.出卖人方需承担办理该房屋一手产权所产生的各项费用（即维修基金、契税、工本费等相关费用）和该房屋解压（押）来源款由出卖人承担。买受人需承担该房屋产权转移过户产生的各项费用（即增值税，契税，个税等相关费用）。出卖人解压（押）日期为出卖人新出不动产登记证七日内去相关银行办理解压（押）手续。4．由出卖人、买受人双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于出卖人、买受人任意一方故意拖延或不及时提供相关材料，不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照原合同总房价款的30%付给守约方。5．如果本协议的约定与原合同其他条款约定的不一致，以本协议为准。6．如若双方发生争议，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。7.本协议一式三份。买卖双方对此协议已熟知，并对此协议无疑义，严格按照房屋买卖合同执行。 当日，徐志刚出具《房款收条》，写明收到戴兵购房款10万元。 五、徐志刚在本案诉讼中确认共收取戴兵的购房款（含定金）76万元，以上付款中包括通过戴兵配偶账户支付的款项。徐志刚并说明其购买3004室房屋在中国农业银行的贷款已经还清。戴兵对此予以确认。 对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。 当事人有争议的事实： 一、戴兵主张徐志刚与其他人之间存在纠纷，导致3004室房屋被查封，依照《房屋买卖合同》第五条“房屋产权及具体状况的承诺”处的约定，即“（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权或发生债权纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失”，其因此要求徐志刚向其支付252000元的违约金（总房款126万元的20%）。其就以上主张的事实提供：1.《房屋权属状况信息》，显示3004室房屋被济南市历下区人民法院查封，期限为2018年7月11日－2021年7月10日；2.（济历城）农银催通字（2018）第（空白）号《债务逾期催收通知书》复印件，载明到2019年6月21日，徐志刚的债务金额48.80万元，到期日2015年7月20日，尚欠本金459525.83元，尚欠利息3196.50元；3.《起诉通知函》复印件，载明就徐志刚与北京恒昌利通投资有限公司之间的信用保证保险借款逾期事宜通知徐志刚偿还所欠款项及提起民事诉讼等事宜。戴兵说明以上《起诉通知函》及《债务逾期催收通知书》复印件是张贴在3004房屋房门上。 徐志刚对《房屋权属状况信息》中载明3004室房屋被查封的事实无异议，其说明因他人伪造其名字借款30万元而被起诉，案件目前尚未审结；其确认3004室房屋尚未解除查封。其对戴兵提交的（济历城）农银催通字（2018）第（空白）号《债务逾期催收通知书》复印件，说明中国农业银行的贷款已经清偿；其对戴兵提交的《起诉通知函》复印件不予认可，说明未收到该通知。 二、戴兵在本案诉讼中提供诉讼保全保险资料，载明其为本案诉讼保全向中华联合财产保险股份有限公司济南中心支公司投保诉讼财产保全责任保险，并为此支付保费500元。 徐志刚对戴兵提供的以上保险资料无异议，但主张其未构成违约，不应承担以上保费。 三、戴兵主张3004室房屋目前开发商已经开始办理“大证”（初始登记），马上开始办“小证”（分户登记）。 徐志刚主张未接到任何办证通知。其在本案诉讼中还说明如果3004室房屋在能够“办证”时仍然处于查封状态，其可以承担所有的违约责任。 本院认为，3004室房屋由徐志刚购买取得，其在与戴兵协商后就买卖事宜达成一致，双方为此于2017年12月23日签订了《房屋买卖合同》，该合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。此后双方又签订补充协议，内容亦不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，同样合法有效。 依以上合同及补充协议的约定，戴兵作为买受人，主要义务是向出卖人徐志刚支付购房款，主要权利是取得3004室房屋；徐志刚作为出卖人，主要权利是收取购房款，主要义务是交付房屋。另因房屋作为不动产，物权的设立、转让等依法均需要进行登记。 依本案审理查明的事实，戴兵分次共向徐志刚支付了76万元购房款，徐志刚也向戴兵交付了3004室房屋，显示出双方均在履行合同的约定内容。 戴兵在本案中提出诉讼请求，要求徐志刚支付违约金252000元，其提出该项诉讼请求的依据一是本案所涉3004室房屋因徐志刚存在其他纠纷被人民法院查封，且有其他纠纷；二是《房屋买卖合同》中的约定，即第五条“房屋产权及具体状况的承诺”处约定为，“（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权或发生债权纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。”徐志刚对戴兵在本案中的起诉提出了异议。 通过审理，本院认为3004室房屋确实因徐志刚有其他纠纷而被人民法院查封，但《房屋买卖合同》第五条中的约定的内容很清楚，是在“如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权或发生债权纠纷”的情形下，违反承诺方要“按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。”3004室房屋目前虽被查封，因该房屋尚未达到办理产权登记的条件和时间，因此目前的查封尚未对戴兵作为买受人的权利造成影响。戴兵另提出徐志刚在中国农业银行的贷款被催收，但本案诉讼中其确认徐志刚已经偿还了相应贷款，因此徐志刚的贷款逾期被催收并未对戴兵购买3004室房屋造成障碍。戴兵还提出北京恒昌利通投资有限公司将《起诉通知书》张贴到3004室房屋门口，但戴兵的该主张一是并未得到徐志刚的确认，二是即使存在3004室房屋门口张贴通知的事实，亦未对戴兵购买取得3004室房屋造成实质影响。因此，戴兵在本案诉讼中要求徐志刚向其支付总房款20%的违约金并不符合合同的约定，徐志刚在本案诉讼中提出的答辩意见有理。鉴于此，本院对戴兵的诉讼请求不予支持。 戴兵在本案诉讼中还要求徐志刚承担保全保险费等诉讼费用，因其起诉无理，本院不予支持，其该项诉讼请求本院同样不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一项、第六十条第一项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回戴兵的诉讼请求。 案件受理费5080元，减半收取计2540元，诉讼保全费1820元，由戴兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年八月二十二日 书记员  刘 微