云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4245号上诉人（原审原告）：刘勇，男，彝族，1972年11月10日生，昆明市人，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：代万斌，云南地海律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：代雪，女，汉族，1982年8月3日生，贵州省六盘水市人，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：陈云珠，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：崔妍，女，汉族，1983年4月27日生，昆明市人，住昆明市官渡区。被上诉人（原审第三人）：杨杰，男，汉族，1978年10月17日生，昆明市人，住昆明市官渡区。上诉人刘勇因与被上诉人代雪、崔妍、杨杰执行异议之诉一案，不服昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘勇及其委托诉讼代理人代万斌，被上诉人代雪及其委托诉讼代理人javascript:void(0)陈云珠到庭参加诉讼。被上诉人崔妍、杨杰下落不明，经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。刘勇上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人代雪与崔妍签订的二手房买卖合同未实际履行，合同无效。代雪未办理案涉房屋的交易备案不具有物权效力，不是案涉房屋的权利人，不具有阻却案涉房屋的执行权利，昆明市官渡区人民法院（2018）云0111执异39号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行错误，一审判决认定事实错误，判决有误。代雪辩称，代雪的执行异议成立，一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘勇一审诉讼请求：一、准许对位于昆明市十里长街东端世纪生活浅水湾留景园4单元4-5层404号房屋（产权证号20××**）继续查封执行；二、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月21日，被告代雪与第三人崔妍的委托代理人刘冲签订《二手房买卖合同》。合同约定：代雪向第三人崔妍购买坐落于昆明市官渡区十里长街东端世纪生活﹒浅水湾留景园4单元4－5层404号房屋（产权证号：20××**），购房款970000元。合同签订时，代雪向出卖人支付首付款21万元；房款交付方式约定为自行交付房款，买受人以商业贷款方式，申请个人房屋抵押贷款76万元；买卖双方定于房款清款，正式交付该房屋；合同签订五日内，买卖双方到当地房产交易所办理二手房买卖合同网上备案手续，自办理完合同备案手续之日起五日内，双方办理该房屋的转移登记手续。合同经云南省昆明市国信公证处作出（2018）云昆国信证字第16847号《公证书》。2018年3月22日，双方就该套房屋进行了交易备案（交易备案号：JKM20180322266），转让方为崔妍，受让方为代雪。上述手续完成后，双方还办理了产权登记转移交件手续。一审法院在审理刘勇诉杨杰、崔妍民间借贷纠纷一案中，原告刘勇提出财产保全申请，于2018年4月8日作出（2018）云0111民初2809号民事裁定书，裁定：查封崔妍位于昆明市十里长街东端世纪生活﹒浅水湾留景园4单元4－5层404号房屋（产权证号：20××96）一套，查封期限三年。2018年4月9日，昆明市不动产登记中心依据一审法院（2018）云0111民初2809号民事裁定书及协助执行通知书查封了崔妍位于昆明市十里长街东端世纪生活﹒浅水湾留景园4单元4－5层404号房屋（产权证号：20××**）。在送达民事裁定书及协助执行通知书过程中，昆明市不动产登记中心在送达回证中备注“在贵院向我中心送达查封文书之前，代雪已向官渡区不动产登记中心申请房屋转移登记，现已收件正在办理中。”另查明：2018年3月13日，被告代雪委托刘禹转账支付了第三人崔妍购房定金20000元；2018年3月14日，被告代雪委托刘禹转账支付第三人崔妍购房款490700元；2018年3月21日，被告代雪委托刘禹向第三人崔妍转账支付了购房款270000元；2018年3月21日，被告代雪提供手机银行转账支付给第三人崔妍的委托代理人刘冲180000元，至此被告代雪共支付购房款960700元。2018年5月9日将剩余款项9300元交付到一审法院。2018年3月14日，被告代雪委托刘禹与崔妍办理了房屋交接手续，被告代雪实际占有了涉案房屋，并对涉案房屋进行了管理使用。昆明市不动产登记管理中心官渡登记处于2018年11月7日向一审法院回函载明“2018年3月23日受理了诉争房屋的转移申请登记，2018年3月26日至2018年4月9日处于不动产登记的审核阶段，未登薄，根据不动产登记有关规定，不动产转移登记自申请至办结的流程是：申请—受理—审核—登薄—发证。”2018年4月10日，代雪向一审法院提出执行异议，经一审法院审查后，于2018年5月9日作出（2018）云0111执异39号执行裁定书，裁定：中止对位于昆明市十里长街东端世纪生活.浅水湾留景园4单元4-5层404号房屋（产权证号20××**）的执行。原告刘勇提起执行异议之诉。一审法院认为，本案双方当事人所争议的焦点问题是：一、代雪与崔妍所签订的《二手房买卖合同》的效力问题；二、代雪是否是诉争房屋的权利人；三、原告的诉请的是否具有事实及法律依据。一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案中，代雪与崔妍所签订的《二手房买卖合同》系在公证机关的见证下所签订，并经过公证机关的公证，其所签订的合同应为合法有效的合同。原告刘勇认为代雪在一审法院2018年4月13日的询问笔录中自认涉案房屋成交价为80万元与合同约定成交价97万元不符，代雪付款的时间及崔妍交房时间并未按合同约定履行，应认定双方所签订的的虚假合同，合同无效的的主张，因其所提证据不足以对抗买卖双方对合同履行证据，不能达到证明买卖双方所签订的地虚假合同，合同无效的高度盖然性标准，故对原告的主张不予采信。二、被告代雪在涉案房屋进行执行保全之前，已经预告登记为权利人，系保全房屋的预告登记权利人，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力”。代雪在购买案涉房屋时，已按不动产交易的规定，办理了网签备案登记，并且已将材料提交登记部门，故其具备案涉房屋权利人的资格。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地所有权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中诉争的不动产，在一审法院作出保全措施前，被告代雪、第三人崔妍已经向不动产登记部门申请产权变更登记，登记部门已经受理，在审查期间房屋被人民法院查封导致未完成产权变更登薄手续，但并不影响代雪作为权利人提出执行异议的权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国物权法》第十四条规定的立法旨意和立法精神与当事人所实际合法取得物权并不冲突，故对原告主张代雪不是案涉房屋不动产物权人的主张，不予采纳。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形而且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款而且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”。本案中，被告代雪作为原告刘勇与第三人崔妍民间借贷纠纷案件的案外人，针对案涉房屋的查封提起的执行异议，在案涉案房屋被查封前，与第三人崔妍签订了二手房买卖合同，支付购房款960700元，办理了房屋交接手续，实际占有案涉房屋。将剩余房款9300元交到执行法院，未能完成办理过户登记并非被告代雪的自身原因。综上，被告代雪的权利能够排除对案涉房屋的执行，原告的主张及诉讼请求，没有事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告刘勇的诉讼请求。”本案二审审理过程中，上诉人刘勇对一审判决认定事实有异议，提出代雪委托刘禹与崔妍的委托人刘冲进行本案所涉房屋交易是恶意串通，虚假买卖，双方所签订的二手房买卖合同并未实际履行，同时提交其与刘禹、刘冲的微信聊天记录，欲证明刘禹、刘冲系职业炒房人，代雪委托刘禹与崔妍的委托人进行本案所涉房屋交易是恶意串通，虚假买卖。由于上诉人刘勇所提的微信聊天记录系其以买房人身份向刘冲了解购房风险问题，不能证明代雪与崔妍的二手房买卖交易系恶意串通的虚假交易，对其所提交材料及主张，本院不予采信。被上诉人代雪对一审判决认定事实无异议。经本院二审审理查明事实与一审判决认定事实相一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人代雪与崔妍签订二手房买卖合同，购买本案所涉房屋，代雪已支付大部分购房款，双方办理了房屋交接手续，代雪实际占有其所购买的案涉房屋，并且双方已经向不动产登记部门提交相关资料，办理不动产转移登记手续，登记部门已经受理，在登记部门审查过程中，由于刘勇与崔妍民间借贷纠纷一案，一审法院作出财产保全措施，查封了本案所涉房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形而且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款而且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”。代雪与崔妍在人民法院查封之前签订了《二手房买卖合同》；代雪在人民法院查封之前合法占用了房屋；并将在办理完过户登记手续后才支付的剩余房款交到执行法院；未能办理过户登记并非代雪的自身原因造成，被上诉人代雪享有本案所涉房屋的物权期待权，依法有权阻止对本案所涉房屋的执行，其针对所涉房屋被查封所提执行异议也应得到人民法院的支持。上诉人刘勇提出代雪与崔妍的房屋交易系恶意串通、虚假交易的主张，但所提证据不能证明其主张的事实，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘勇的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘勇负担。本判决为终审判决。审判长 王 虹审判员 姚永祥审判员 郑会利二〇一九年八月十六日书记员 陈 瑞