贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1440号原告：陈万昌，男，1980年8月27日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：潘自清，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园，统一社会信用代码：91520112662995019R。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：米见华，该公司法律顾问。原告陈万昌诉被告贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称贵阳保利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈万昌的委托诉讼代理人潘自清，被告贵阳保利公司的委托诉讼代理人米见华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈万昌向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告提供房屋验收合格相关证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，签署房屋交接单；2.判令被告赔偿原告未能使用该房屋的损失413709.45元（暂按2014年12月26日至2019年3月26日止共51个月计算，每月损失8111.95元，请求计算至实际给付日）；3.本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2013年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于乌当区新添寨航天路172号保利公园2010项目1-H-11栋房屋，该房屋共三层，建筑面积231.77平方米，总价款3986700元，合同签订当日，原告按照合同约定支付了首期款1596700元，余款2390000元以银行按揭支付。交房时间为2014年12月25日。2015年1月5日双方第一次查验房屋，因房屋存在严重的屋顶漏水、墙体渗水以及上梁等严重的质量问题，原告不同意收房，并催促被告尽快修复合格后交房。但之后的四年多时间，经原告多次催促被告修复房屋，办理交房手续，移交有关房屋质量合格证文件等，但被告至今未履行上述义务，房屋仍然存在质量问题，经过十次修复仍未达到使用条件，给原告造成了重大的经济损失，被告应当承担赔偿损失的违约责任。因被告提供的格式合同约定的逾期交房违约金较低，不足以弥补原告的实际经济损失，应按照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，原告根据贵州省房地产研究院公布的《贵阳市住房租赁市场发展报告》中，贵阳市2016年平均每月每平方米租金23.44元的标准，参照2016年至今房屋租赁市场发展状况及物价上涨因素，原告要求按照同类地段房屋平均每月35元/平方米的出租价格计算原告的经济损失。被告贵阳保利公司辩称，1.原告购买被告开发的涉案房屋符合双方合同约定的交付条件，被告于2014年12月24日按照合同约定向原告邮寄了交付通知书，现由于原告自身原因未收取房屋，故被告不存在逾期交房的问题。2.原告2015年1月5日验房时提出的问题，特别是一层前露台铝合金门上方顶棚渗水，及其他的瑕疵问题，原告提出后，被告积极安排相关人员进行修复，在原告2015年11月6日及2016年4月8日、2017年3月3日多次验房后均未出现相同的问题，故不存在该房不能使用的情况。3.原告诉请要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，原告办理了房屋交付使用手续后，自然就获得了以上两个证书，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于乌当区航天路172号保利公园2010项目1-H-11栋1层4号房屋，该房屋共三层，建筑面积231.77平方米，总价款3986700元。合同签订当日，原告按照合同约定支付了首期款1596700元，余款2390000元以银行按揭支付。合同约定交房时间为2014年12月25日。因房屋存在屋顶漏水等问题，双方未办理房屋交接手续。2015年1月5日至2019年3月19日期间，原告先后10次向被告反映涉案房屋质量问题，反映的主要问题是房屋漏水、渗水。被告亦针对原告前9次反映的主要房屋质量问题进行了修复。其中原告第9次反映的时间是2018年8月26日，反映的主要问题有：车库口左侧墙面渗水反碱。被告修复时间是2018年9月17日。原告第10次反映房屋质量问题的时间是2019年3月20日，反映主要问题的有：顶层前阳台花木架破损、顶层前阳台外墙涂料粗糙、顶层露台墙面反碱。同时查明，涉案房屋同一小区也因房屋质量问题与其他业主发生纠纷。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，商品房买卖合同，房屋不动产权证，业主房屋验收表，贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终4522号民事判决书等证据在卷佐证，并庭审质证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应根据该合同的约定全面履行各自的义务。因原告在合同签订后已按约定支付了购房首付款，剩余购房款虽系按揭贷款方式支付，但其已提前偿还完毕，故被告应按该合同的约定向原告交付质量合格的房屋。但在合同履行过程中，被告于2014年12月24日通知原告收房时房屋存在漏水、渗水及墙面开裂等质量问题，不符合交房条件，原告不接收房屋符合情理。自2015年1月5日至2019年3月19日期间，原告先后10次向被告反映涉案房屋质量问题，反映的主要问题是房屋漏水、渗水。被告亦针对原告前9次反映的主要房屋质量问题进行了修复。原告第10次反映房屋质量问题的时间是2019年3月20日，反映主要问题的有：顶层前阳台花木架破损、顶层前阳台外墙涂料粗糙、顶层露台墙面反碱。致使原告未能实际使用其所购买的房屋，根据公平原则，对于原告要求被告赔偿其因此遭受的损失的诉请，本院应予支持。对于原告遭受的损失如何计算的问题。原告主张以租金来弥补其损失符合客观实际，但其主张按35元/㎡的作为标准来计算并无法律依据，根据公平、合理原则，结合同一小区同类情况，参照贵阳市住房和城乡建设局2014年3月6日发布的《贵阳市房屋租金指导价的公告》中规定的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为计算损失的标准，其中乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/㎡，结合本案中双方争议的房屋所处地理位置及2014年至今房屋租赁市场发展状况及物价上涨因素，本院酌情按贵阳市住房和城乡建设局发布的乌当区住宅租赁指导价14元/㎡上浮30%（即18.2元/㎡）作为计算原告租金损失的标准。双方签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2014年12月25日，故从2014年12月26日起算。由于目前房屋尚未交付，故截至时间尚不确定，原告主张截至2019年3月26日的部分本院予以支持，此后的部分待房屋修复后实际交房后另行处理。故本案计算原告损失的时间应从2014年12月26日起计算至2019年3月26日止，共计51个月，原告因未实际使用房屋遭受的损失为18.2元/㎡﹒月×231.77㎡×51个月=215128.91元。对于原告诉请被告向其提供房屋验收合格相关证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求。本院认为，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在双方签订的《商品房买卖合同》中有明确约定，《商品房销售管理办法》第三十二条中对此也作出了明确规定，根据双方约定和法律规定，被告有此义务，故本院对原告的该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”、第一百七十九条第一款“承担民事责任的方式主要有：……（八）赔偿损失……”、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定……”《商品房销售管理办法》第三十二条“销售商品住宅时，房地产企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”之规定，判决如下：一、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈万昌损失人民币215128.91元；二、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内与原告陈万昌签署房屋交接单，向原告陈万昌提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、驳回原告陈万昌的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费人民币3814元，由原告陈万昌负担1907元，被告保利贵州房地产开发限公司负担1907元（此款原告陈万昌已经预交，被告保利贵州房地产开发限公司负担的部分由其在履行上述给付时一并支付给原告陈万昌）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员  李照黔二〇一九年八月三十一日书记员  陈发鹃