山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终6671号上诉人（原审被告）:山东东城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：胡裕波，董事长。委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石小艳，女，1986年出生，汉族，住杭州市。委托诉讼代理人：杨明生，北京大成（济南）律师事务所律师。上诉人山东东城置业有限公司（以下简称东城公司）因与被上诉人石小艳商品房销售纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东城公司上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4429号民事判决，改判驳回石小艳的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由石小艳承担。事实与理由。一、一审判决既认可《商品房买卖合同》的效力，又忽视其中对东城公司承担逾期办证违约责任的前提条件是“因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定，存在明显矛盾。一审判决在认可涉案《商品房买卖合同》合法有效、系双方真实意思表示的情况下，却忽视该合同中对东城公司承担逾期办证违约责任的前提条件的约定，明显矛盾。该合同第十五条明确约定，东城公司承担违约责任的前提是“因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《商品房司法解释》）第十八条规定，“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，可知出卖人承担逾期办证违约责任的前提条件是“由于出卖人原因”，即无论是根据双方合同的约定还是相关司法解释的规定，东城公司承担逾期办证违约责任的前提条件均应为“因出卖人原因”导致的逾期办证。二、一审判决已经查明涉案房屋无法办理权属登记，系因第三人加建行为导致无法完成初始登记，即不可归责于东城置业，不满足东城公司承担逾期办证违约责任的前提条件。一审判决已经查明涉案房屋无法办理权属登记，系因第三人加建行为导致无法完成初始登记，东城公司提交的《不予登记通知书》《关于拆除绿城百合花园B区违法建设的通告》等证据可证实，第三人的“违法违章建设”行为导致整栋楼房无法办理产权登记，责任不在于东城公司。且根据一般生活常识，开发商完成商品房工程建设后向购房人交付房屋的同时，亦将小区物业管理权交付前期物业公司，进一步证实责任不在于东城公司。故涉案房屋无法办理权属登记不可归责于东城公司，不满足东城公司承担逾期办证违约责任的前提条件。三、本案不应适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，一审判决适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》与《商品房司法解释》属于普通法和特别法的关系，而本案涉案房屋属于商品房，由此产生的纠纷应当优先适用《商品房司法解释》的规定。2、商品房作为一种特殊的不动产商品，出卖人的主要义务不仅要交付房屋还要办理相应的权属登记，而办理房屋权属登记过程中与土地、规划、水电、物业等存在千丝万缕的关系，受众多因素影响，因此最高人民法院在制定司法解释时充分考虑了上述因素，故在需出卖人承担违约责任时添加了“因出卖人原因”的前提条件。基于商品房的特殊属性及特殊规定，本案应当适用《商品房司法解释》规定，而不应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。四、退一步讲，在东城公司无任何过错的情况下，却需额外承担第三人过错导致的巨额赔偿责任，且该赔偿责任的终止期限未知，有违公平原则。退一步讲，首先，东城公司在2018年4月即向产权登记机关提出初始登记申请，登记机关也出具收件回执，而产权登记机关早在2018年5月即经外查认定，涉案房屋未能完成产权登记的原因系该房屋所在楼房存在违法建设行为所致，客观上已阻断了东城公司完成初始登记的可能；其次，根据不动产登记机关的相关规定，办理权属登记的图纸只有待完成初始登记后才能取得；再次，第三人加建行为与东城公司无关，即便如此，东城公司也出于尽快给业主解决问题的考虑，自始积极督促、协调第三人拆除加建，为此投入大量人财物力。综合上述，在东城公司无任何过错的情况下，却需额外承担第三人过错导致的巨额赔偿责任，且该赔偿责任的终止期限未知，有违公平原则。六、石小艳本身即为违法加建业主，其加建行为导致东城公司无法取得整栋楼的不动产权证及整栋楼全体业主均无法办证，却要求东城公司向其支付逾期办证违约金，不应给予支持。综上所述，一审法院的判决缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法查清事实撤销原判，改判驳回石小艳的诉讼请求，保护东城公司的合法权益。石小艳辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回东城公司的上诉请求，一审法院认定《商品房买卖合同》合法有效，与东城公司违反合同约定构成违约并不矛盾。一审法院认定东城公司违反合同约定并承担违约责任，正是基于双方签订的合法有效的《商品房买卖合同》以及相关法律规定进行的裁判，一审法院根据双方在合同中的约定，依法认定双方的权利义务和责任负担，于法有据，应予维持。东城公司称根据合同第十五条和相关司法解释其承担违约责任的前提是“因出卖人原因”导致的违约，这与合同有效并无矛盾，东城公司在合同约定的期限内未能履行应当承担的合同义务，也就是不能向买受人交付办证所需资料，因此已构成违约，其违反的正是双方签订的合法有效的合同中约定的条款，因此也就并无矛盾。二、东城公司不能交付办证资料已构成违约，其将责任推给第三人的加建行为，不符合约定。一审法院在审理本案过程中，已查明办理新建商品房转移登记的流程，在流程中，开发商与业主形成先后办理的顺序，即只有开发商完成应当履行的办大证程序和相关材料齐备后，方能由购房人办理转移登记（办小证），在本案中，东城公司至今没有完成第一步程序，也就是说因为东城公司没有履行完毕办大证原因，造成石小艳至今不能办理房产证，违约事实清楚，应当按照合同约定承担违约责任。商品房买卖合同系石小艳与东城公司签订的合法有效合同，东城公司将其不能办证之责任推向第三人，有违合同相对性，实际是在规避其应承担的责任，东城公司在上诉状中也提到，办理房屋权属过程中受众多因素影响，那东城公司都可借不是“因出卖人原因”的理由免除其责任，那对购买人来说，显失公平。在本案中，根据合同相对性，不能办理房产证的原因就是东城公司没有办大证和材料不齐备造成，石小艳也只能依约向东城公司要求办证，至于东城公司与第三人之间如何处理，不属于本案应当审理裁判的范围，不能作为本案的裁判依据，更不应当由石小艳为此担责。三、一审法院适用法律正确，东城公司上诉理由于法无据。《中华人民共和国合同法》和《商品房司法解释》并非同一位阶，因此也就无从谈起特别法与一般法的适用问题，相比而言，合同法应为上位法适用，因此，一审法院法律适用正确。四、东城公司承担违约责任符合合同约定，于法有据。石小艳已经阐述了东城公司承担违约责任的事实与理由，其构成违约，致使石小艳不能办理房产证的行为已经损害了石小艳的权益，一审法院判决其按照合同约定承担违约责任，于法有据，本案争议商品房买卖合同系东城公司提供的制式合同，违约等条款均是由其制定，现在产生违约行为，又在称有违公平，换位而言，长期不能办证，物权不能实现，对石小艳是否又公平。另外，就目前办理房产证的进度和分工来看，东城公司尚能因不能办证而承担长期违约责任积极协调业主和拆违单位并承担拆除工作，如免除其承担违约责任，依现在拆违办公室不能积极主动强制拆除的情况下，整个小区的办证可能会陷入迟滞状态，无人负责或积极推动，因此，东城公司依法承担违约责任也是在督促其主动积极的推动办理房产证。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院查明事实，驳回东城公司的上诉请求。我方已经向拆违办公室书面确认同意拆除涉及的加建部分建筑。石小艳向一审法院起诉请求：1.东城公司为石小艳办理位于济南市历下区奥体中路绿城百合花园20号楼3-1902室的不动产登记证；2.东城公司支付石小艳自2018年4月23日起至实际办证之日的违约金（以1029088元为基数，按照每日0.01%的标准）；3.本案诉讼费由东城公司承担。一审法院认定事实：2015年10月12日，石小艳（买受人）与东城公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，购买东城公司开发建设的绿城百合花园小区B11#楼3单元1901室（以下简称涉案房屋）。合同第八条约定出卖人应于2016年12月31日前将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人，后双方在附件五补充协议第四条第1款中又明确约定交付条件为商品房取得竣工验收备案证明；合同第十一条第2款第6项约定，买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得本条和第十条约定的证明文件或尚未满足本条约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更，但房屋产权证办理时间仍依照本合同约定的交付日期起算。该约定以下划线突出标明。合同第十五条关于产权登记的约定中载明，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。附件五合同补充协议第九条第1款中约定，合同第十五条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。补充协议第十条其他约定第10款约定，本协议作为《商品房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。合同签订后，石小艳向东城公司支付了房屋价款1029088元，东城公司于2016年11月14日向石小艳交付了涉案房屋。石小艳向东城公司出具承诺书，载明：因希望提前装修请求提前交付房屋，保证全面配合此次交房及手续办理工作，同意接收该房屋，保证此次信息不外露，同意完成以下承诺：协议约定时间为2016年12月31日前，相关验收备案手续正在办理中，应本人要求，项目公司提前交付。本人认可本次交付房屋行为的完成，标志着东城公司已经完成房屋交付义务并承诺收房后不再就房屋交付或验收手续问题提出任何要求。东城公司于2016年11月18日取得涉案房屋所在B11#（楼号于户籍备案时变更为**）的竣工验收备案单。2018年4月13日，东城公司向济南市不动产登记中心申请对包括20#楼在内的11栋楼申请首次登记。2018年5月17日，济南市不动产登记中心向东城公司出具不予登记通知单，对上述11栋楼不予登记，原因为：根据不动产登记的有关要求，对现申请首次登记的该楼房，经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续。2018年10月，济南市不动产登记中心再次出具不予登记通知单，对上述11栋楼不予登记，并列明现场调查发现的加建之处。另查明，济南市历下区智远街道依法整治违法违章建设领导小组下发《关于拆除绿城百合花园B区违法建设的通告》，要求绿城百合花园B区违建业主自通告发布之日起自行启动拆除或恢复原貌工作，2019年4月30日前拆除完毕恢复原貌，并告知未在规定时间内自行拆除的相关后果。再查明，济南市不动产登记中心官方网站公示有《新建商品房转移登记新流程说明》，其中关于“开发商办大证时转移登记预申请”部分载明：新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办证的要求，改为可以由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请，不受时间和地点的限制。具体操作流程如下：开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，如手续完备资料齐全，登记机关会通知开发企业进行转移登记（分小证）预申请业务。开发企业应提前申请网上预受理系统用户，未办理营业执照备案的需先办理备案。开发企业工作人员登录网上预受理系统，对该楼幢上所有已办理了预售合同网签备案的房屋，录入转移登记业务信息，并逐户打印申请表，最后打印该楼幢汇总的申请表。所有申请表由开发商经办人签字并加盖企业公章。开发商将签字盖章的汇总申请表、授权委托书、经办人身份证件提交给不动产登记中心；分户的申请表逐户分发给购房人。关于“购房人可随时单独申请办理转移登记”第二段中载明：购房人需提交的资料有：申请表（开发商盖章，经办人签字）、购房人身份证明、商品房买卖合同、房屋移交协议、图纸、完税凭证。关于“系统操作说明”第2项“楼盘导入”第二步写明“输入要办理楼幢的不动产权证号……”。一审法院认为，石小艳与东城公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。本案的争议焦点有三：一是东城公司办证的时间起算点；二是东城公司是否承担逾期办证违约责任；三是东城公司是否应协助办理不动产权登记。关于东城公司办证的时间起算点。石小艳认为应以东城公司实际交付房屋的时间作为办证时间起算点，东城公司认为应按照合同约定的最晚交付时间之次日。一审法院认为，合同第十一条第2款第6项中明确约定在未达约定条件交付且被接受的，视为对交付条件的变更，但不影响按照合同约定的交付日期计算办证日期。该约定明确具体、无歧义，不违反法律的强制性规定，且提前交付不侵犯石小艳的利益，不违反公平原则，同时，该约定还以下划线突出显示，对石小艳具有约束力，本案中东城公司办证的起算时间应以合同约定的最晚交付日期2016年12月31日之次日即2017年1月1日起算。关于东城公司是否承担逾期办证违约责任。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，关于东城公司是否承担逾期办证违约责任，应确定东城公司办证义务的具体内容以及是否按约定履行了相应义务。根据合同第十五条和附件五合同补充协议第九条第1款，东城公司的办证义务为商品房交付使用后360个工作日内向买受人交付办证所需资料。涉案房屋办证起始日为2017年1月1日，东城公司应于2018年6月12日前履行其办证义务。根据济南市不动产登记中心官网公示的信息，买受人办证时所需资料包含“申请表（开发商盖章，经办人签字）、购房人身份证明、商品房买卖合同、房屋移交协议、图纸、完税凭证”，东城公司提交的证据仅能证实其于2018年4月提交了办理涉案房屋所在楼幢首次登记的申请，无法证实其向买受人交付了上述资料，应认定其未完成合同约定的办证义务，构成违约。因其违约导致买受人无法取得办证所需资料、进而无法取得不动产权属证书的，其应按照合同第十五条约定承担违约责任。关于东城公司辩称涉案房屋无法取得产权证书的原因在于第三人的加建行为，其不应承担逾期办证违约责任。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。东城公司的办证义务为交付办证所需资料，其前提是取得涉案房屋所在楼幢的不动产权证书，但东城公司因第三人的加建行为无法取得产权证书，导致无法履行交付办证资料的义务，其应根据上述规定向石小艳承担违约责任。对石小艳要求东城公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，但违约金应自2018年6月13日起算。关于东城公司是否应协助石小艳办理涉案房屋的产权证书。一审法院认为，东城公司关于涉案房屋的办证义务为向买受人交付办证所需资料，并无协助石小艳办理产权证书的义务。且在第三人加建未拆除前，涉案房屋无法办理产权证书，对石小艳要求办理涉案房屋权属证书的诉求，与事实不符，一审法院不予支持。判决：一、被告山东东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石小艳支付逾期办证违约金（以1029088元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年6月13日起计算至山东东城置业有限公司交付石小艳办证所需资料之日止）；二、驳回原告石小艳的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，减半收取计210元，由被告山东东城置业有限公司负担。二审中，东城公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东城公司提供：证据一，济南市不动产登记中心出具收件回执（复印件）、微信查询办证进度情况（复印件）、关于历下区绿城百合花园23号楼违建已拆除的确认书、鲁（2019）济南市不动产权历D0145334号不动产权证书，证明结合东城公司在一审中提交不予登记通知书可知，不动产权登记中心早在2018年5月外查时就发现23号楼有违建不符合办证条件，而东城公司在2018年4月将该楼办理初始登记材料提交并取得收件回执后，微信查询显示唯一的退件原因为经外查有扩建，与不予登记通知书相映证，23号楼违建于2019年7月3日拆除到位，智远街道依法整治违建领导小组，作出的确认书载明符合办理不动产登记条件，东城公司随即在2019年7月5日就取得不动产权证书，进一步应证无法办证的唯一原因是业主违规加建，不可归责于东城公司，不属于合同约定因东城公司原因导致业主无法办证。也可证实东城公司为尽快办理备案义务采取了积极措施防止损失扩大。证据二，违建照片，证明东城公司无法取得整栋楼不动产权登记证书、整栋楼全体业主无法办证的原因是石小艳自身存在擅自加建情形所致，该照片即为石小艳所在房屋的加建情况。其将无法办证的原因归责于东城公司与事实不符，也不符合合同约定。另外东城公司在一审提交2018年10月不予登记通知书中也载明了违建房屋包括石小艳住房。经质证，石小艳认为，济南市不动产登记中心出具收件回执、微信查询办证进度情况均系复印件不能确认真实性，且涉及的房屋系23号楼相关情况与本案无关。对于关于历下区绿城百合花园23号楼违建已拆除的确认书、鲁（2019）济南市不动产权历D0145334号不动产权证书系原件，真实性无异议，但也均是23号楼的情况与本案无关。对于证据二真实性无异议，对该栋楼不能办证不止是石小艳个人行为导致，据了解该栋楼存在其他业主加建行为。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为东城公司是否应承担逾期办证违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，关于东城公司是否承担逾期办证违约责任的问题，首先应当确定《济南市商品房买卖合同》中约定的东城公司办证义务具体内容及东城公司是否按合同约定履行了相应义务。《新建商品房转移登记新流程说明》对于开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，转移登记（分小证）预申请业务同时开展，即办大证申请时，分小证准备工作同时进行。本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01％向买受人支付违约金。附件五合同补充协议第九条第1款中约定，合同第十五条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。从新建商品房转移登记新流程说明及合同约定内容可知，东城公司在商品房交付使用后360个工作日内向产权登记机关提交办理该商品房《房屋所有权证》应由出卖人提供的资料且资料符合产权登记机关的要求，即视为出卖人已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务。济南市不动产登记中心对涉案楼房不予登记的原因系“发现实际现状存在加建情形”而并非东城公司所提交资料不符合要求。因此，东城公司主张其已履行了合同约定的关于产权登记的相关义务，理由成立，本院予以采信。至于第三人的加建行为导致涉案楼房办理不动产登记程序受阻，并非系东城公司向不动产登记中心不能提交相关资料而产生违约。换而言之，第三人的加建行为并非系东城公司提交“应由出卖人提供的材料”存在问题导致。二审诉讼中，石小艳虽已经向拆违办公室书面确认同意拆除涉及的加建部分建筑，但未拆除加建部分。东城公司向不动产登记中心提交相关资料系履行合同义务，而第三人加建行为则影响东城公司提交相关资料之后的物权登记后果。第三人加建行为与东城公司向不动产登记中心提交相关资料行为之间互不存在因果关系，一审法院对此适用法律不当。综上所述，东城公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4429号民事判决；驳回石小艳的诉讼请求。一审案件受理费420元，减半收取210元，二审案件受理费420元，均由石小艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  刘晓菲审 判 员  焦玉兴二〇一九年八月二十一日法官助理  刘 翔书 记 员  孙 娜