湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初2956号原告：廖卫锋，男，1975年6月17日出生，汉族，住湖南省炎陵县。委托诉讼代理人：谭智军，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，提起反诉、上诉或申请撤诉，签收法律文书等）。委托诉讼代理人：胡奎，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，提起反诉、上诉或申请撤诉，签收法律文书等）。被告：黄文广，男，1965年9月6日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区云田乡合益村细苍下**。公民身份号码：4302111965********。原告廖卫锋与被告黄文广租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员张凌独任审理，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。书记员宾强担任庭审记录。原告廖卫锋的委托诉讼代理人胡奎到庭参加了诉讼，被告黄文广经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告廖卫锋向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的房屋租赁合同；2.被告支付拖欠的房屋租金32500元（此租金计算至2019年8月28日止），实际拖欠租金计算至归还租赁房屋时止；3.被告支付违约金50000元及拖欠物业费1157.5元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月11日原告与被告签订了一份房屋租赁合同，协议约定：原告将位于芦淞区平和堂国际B座2008室房屋出租给被告，租赁期限自2014年10月28日至2019年10月28日止。被告每月支付租金1300元，每季度支付一次租金3900元，合同签订时被告向原告支付押金2000元，租赁期间的物业费、水电费由被告自行承担，如在合同履行期间发生违约行为，需支付守约方5万元违约金。合同签订后，原告依约交付了租赁的房屋，刚开始被告依约履行了相应的合同义务，但自2017年7月份开始就拖欠租金，原告多次催讨未果，另原告在物业公司查询被告尚欠物业费1157.5元。被告黄文广未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，未举证质证。原告廖卫锋围绕诉讼请求提交了证据：原被告身份信息、房屋所有权证、房屋租赁合同、物业费催交通知单、结婚证。因被告未到庭发表质证意见，视为其放弃相应权利。本院经审查后，认为原告提供的证据均具备真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告廖卫锋与林欣系夫妻关系，双方系位于株洲市芦淞区中鸿·时尚新天地2028（国际公寓2座2008）号房屋的所有权人。2014年10月11日，原告廖卫锋（甲方、出租方）与被告黄文广（乙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的上述2008号房屋出租给被告使用，租赁期限为五年，自2014年10月28日起至2019年10月28日止；租金为每月1300元，被告于签订合同之日支付头季度租金3900元，下一季度租金在每季度28日一次性付清，被告签订合同时一次性支付押金2000元，被告自行交纳租赁期间的物业管理费、水电费，收费标准按物业公司的标准。合同第七条还约定，任何一方严重违约，使本合同无法履行时，可以变更或解除终止合同，如发生违约行为，违约方需向守约方支付伍万元违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告自2017年7月份开始未向原告支付租金，至今也未将房屋交还给原告，另根据涉案房屋的物业管理公司通知，被告尚欠物业服务费1157.5元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否具备解除条件？二、被告是否需要向原告支付所欠租金、违约金、物业费？现评议如下：关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告于2014年10月11日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告也支付了一段时间的租金。之后，因被告未继续交纳2017年7月份之后的租金，原告诉请解除合同符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。关于第二个焦点问题。根据双方合同约定，被告尚欠付原告从2017年7月28日开始至合同解除之日即2019年8月26日止期间的租金32457元（1300元/月×2年零29天），2019年8月27日开始至被告归还租赁房屋时止的占有使用费参照合同约定的租金标准予以计算。另因被告还拖欠物业费1157.5元，故其还需向原告支付该费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，原、被告双方在合同中约定：如发生违约行为，违约方需向守约方支付伍万元违约金。现被告未交纳租金导致合同提前解除构成违约，原告可主张违约金，但因被告已经按约向原告交纳了合同期限内前2年多的租金，再支付伍万元的违约金过高，故结合本案实际，本院酌情确定被告应当向原告支付9737元违约金(欠付租金数额的30%)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告廖卫锋与被告黄文广于2014年10月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄文广于本判决生效之日起十日内向原告廖卫锋支付欠付的租金32457元，并支付从2019年8月27日开始至被告黄文广实际返还涉案房屋给原告廖卫锋之日止期间的房屋占有使用费（占有使用费按1300元/月的标准予以计算）；三、被告黄文广于本判决生效之日起十日内向原告廖卫锋支付违约金9737元及拖欠的物业费1157.5元；四、驳回原告廖卫锋的其他诉讼请求。如被告黄文广未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1892元，减半收取计946元，由原告廖卫锋负担504元，由被告黄文广负担442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  张凌二〇一九年八月二十六日法官助理张青书记员宾强附判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。