四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终1982号 上诉人（原审被告）：南充市得泰房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市嘉陵区火花路********。 法定代表人：孙清泉，总经理。 委托诉讼代理人：胡杨，四川中超律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任大先，男，汉族，1943年10月20日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：罗庆洪，四川鑫中云律师事务所律师。 上诉人南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称得泰公司）因与被上诉人任大先房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 得泰公司向本院上诉请求：1.撤销原判第二项，改判为：任大先按照签字确认的94801.29元向上诉人支付结算款；2.撤销原判二、三、四，改判为：驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《南充市城市住宅房拆迁协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。协议签订后，上诉人按照协议约定将安置房交付给被上诉人，上诉人与被上诉人就房屋进行了结算，并在结算单签字确认，因此，被上诉人应当按照结算单确认的价款向上诉人支付，只有在支付完上述款项后，上诉人方能协助被上诉人办理还房的产权证书。一审法院认定事实和适用法律错误。应当予以改判。 任大先答辩称：1.上诉人的第一项诉讼请求没有事实依据，应予驳回。几次庭审中，上诉人并未举证已经办理了结算9万多元，同时，被上诉人也没有签字就门面房办理了结算，住宅房是办理了结算的，同时，被上诉人请求的是门面房结算，门面、住宅房一并办理过户。2.一审判决的第二、三、四项是合法有据的。门面房没有办理结算就应按照拆迁补偿协议的约定按照每平方米16元支付过渡费。一审判决一个月内办理结算，是因为在协议中虽没有约定，但双方组织结算，就应当有一个期限，如果没有期限，判决就没有意义了，同时，同样的案件，一、二审法院都有相同的判例。3.判决的超面积款项，如按照协议，被上诉人只应补偿1万元，且门面房纵深10-15米应当分段计算，一审也没有分段，任大先考虑到尽快处理案件，就没有上诉，现在如果上诉人能马上办证，被上诉人同意给上诉人两万多元。 任大先向一审法院诉讼请求：1.判令得泰公司按照拆迁安置补偿协议及当时的政策对任大先进行结算，任大先不进行结构补差；2.判令得泰公司按照南嘉建局发（2005）93号文件第一条第（三）项的规定对安置给任大先的门面进行分段计算；3.判令得泰公司在给任大先还房结算时不予扣除公摊面积；4.判令得泰公司按建造价对任大先公证选房面积与拆迁协议面积差（共计23平方米）进行结算；5.判令得泰公司向任大先提供《房屋验收合格证明》；6.判令得泰公司按照施工图纸对安置给任大先的房屋进行隔断；7.判令得泰公司对安置给任大先的门面进行整改，直至得泰公司交付合格质量的房屋为止；8.判令得泰公司自签订《非住宅拆迁协议》之日（2002年9月23日）起，按门面16元/月/平方米向任大先发放过渡费，直至得泰公司安置给任大先的门面竣工验收合格为止（参照南府发[1997]144号文件第四十三条规定计算）；9.判令得泰公司3个月内为任大先办理不动产证；10.本案诉讼费及其他相关费用由得泰公司承担。补充请求：1.得泰公司为任大先给予配套车位一个；2.得泰公司立即对安置房的质量问题进行无偿维修，直至验收合格为止；3.得泰公司承担办证费用。重审中对部分请求明确为：1.得泰公司应支付任大先的停业补助费和门面超深补偿款101619.24元，任大先应支付得泰公司门面房款42120元，两相品迭后得泰公司应支付任大先费用为59499.24元。2.得泰公司应当为任大先办理已安置的住宅房川北购物中心14幢6单元2楼201号、203号、11幢1单元5楼501号、502号四套住宅房及门面房川北购物中心火花路16栋254号、256号（现更名为186号、188号）两间办理房地产证。 一审法院认定事实：因南充市嘉陵区火花路北侧旧城改造，南充市嘉陵区火花路北侧开发改造建设指挥部作为甲方，得泰公司作为乙方，签订了《嘉陵区火花路北侧旧城改造委托拆迁协议》，约定乙方委托甲方负责火花路北侧旧城改造的前期拆迁和后期安置工作，乙方协助甲方工作，负责拆迁安置费用按时到位，并尽早开工，按时还房。2002年8月28日，得泰公司就“嘉陵区火花路北侧嘉陵大市场”取得拆许字（2002）第028号《房屋拆迁许可证》，获得拆迁资格,拆迁实施单位为南充市嘉陵区房屋拆迁事务所。2002年9月1日，南充市人民政府房屋拆迁补偿安置管理办公室发布《房屋拆迁公告》，并在公告中载明了拆迁范围、实施单位、过渡期限及方式、安置原则及办法等。2002年9月10日，任大先（乙方）与得泰公司（甲方）签订《南充市城市住宅房拆迁协议》一份，双方就原房屋基本情况进行了核实，并就搬迁腾房时间、安置区域、搬家补助费、过渡补助费、安置房房型及套数、安置房的补差结算标准、安置房选房程序、过渡补助费的终止等进行了约定。2002年9月23日，任大先（乙方）与得泰公司（甲方）又签订了《南充市城市非住宅房拆迁协议》，协议载明：根据《南充市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称细则）及有关文件之规定，双方达成协议如下：“一、甲、乙双方核实的乙方原房屋基本情况：房屋座落：四村三社68号；产权人：任大先；房屋结构：砖混；底层建筑面积：107.16平方米，评估价格：100元／平方米；使用情况：营业、建材、日杂、农药。乙方在2002年9月11日至2002年9月25日为乙方拆迁房时间……三、安置乙方的非住宅房屋，由甲方在拆迁区域内统一安置。……建房期间，乙方停业过渡，甲方按16元／平方米／月发给乙方停业补助费。四、乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，按《细则》的规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算。五、安置后，乙方应在规定期间内向甲方付清结算补差款并搬进安置房，逾期甲方终止发放停业补助费。六、以上各项，甲、乙双方必须遵照办理，如有违反，其责任由违反方负责。本协议未尽事宜，均按《细则》的规定办理。”该协议甲方处由得泰公司盖章，乙方处由任大先签字，拆迁实施部门处由南充市嘉陵区房屋拆迁事务所盖章。协议签订后，任大先搬出拆迁房屋，得泰公司在原址新建了川北购物中心、金山大厦。2005年左右，得泰公司将川北购物中心14幢6单元2楼201号、203号，11幢1单元5楼501号、502号四套住宅房安置给任大先，任大先已接房，目前尚未办理产权证。对得泰公司安置的非住宅房，任大先认为地段不好，门面深，存在质量问题等，未办结算。得泰公司2007年4月12日出具的结算单显示，任大先安置的营业房位于南充市嘉陵区，建筑面积均为65.287平方米，还房与旧房等面积补差58938元，超原面积房款按单价4500元计算为105390元，非住宅房结构价差让利和超进深价款（指超原旧房面积部分）扣减款为57111.90元，以上款项品迭后的款项为107216.10元。拆迁过渡补偿费自2004年6月计算至2005年4月共计22288.60元。《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第二十四条规定“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原产权建筑面积相等的部分，按照安置房屋的基本造价扣除被拆迁房屋的评定价格计算结构差，偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分按照物价部门核对的商品房价格计算；偿还建筑面积不足原产权建筑面积的部分按照安置房屋的综合造价结算补偿。”。第四十三条规定“由于拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，从逾期之月起，拆迁人应当增加付给临时过渡补助费和停业补助费。凡自行过渡的，逾期在一年以内的增加一倍临时过渡补助费，逾期在一年以上的增加两倍临时过渡补助费。凡由拆迁人提供过渡房的，从逾期之月起拆迁人应当付给被拆迁人临时过渡补助费。凡因拆迁造成停产、停业的，逾期在一年以内的再增加一个季度的停业补助费；逾期在一年以上的再增加两个季度的停业补助费”。《关于公布房屋拆迁有关价格和补偿、补助费额标准的通知》（南市物房价字［1997］217号）规定，被拆迁房屋产权交换价格标准为：1、基本造价：住宅房360元／平方米，非住宅房钢混结构760元／平方米，砖混结构650元／平方米。2、综合造价：住宅房450元／平方米，非住宅房900元／平方米。《南充市房地产管理局关于公布的通知》（南房发［2001］83号）规定:“四、适用范围：市辖三区规划区国有土地范围内房地产转让、互换、租赁、抵押、典当、保险、课税、拆迁补偿、拍卖、司法、企业兼并、改制、清产核资等需要确定房地产价格的情形。五、使用说明……（二）本指导价格是现时的一般房地产价格，不反映新开发的商品房价格。……（四）使用提示：1、本指导价格是砖混结构房地产的价格，其他结构的房地产的结构应比照并作相应调整。……营业房价格受进深影响，进深在10米以内的按指导价执行，进深在10米-15米范围内的，实际价格可在指导价格基础上下浮30%，进深在15米以上的，实际价格可在指导价格基础上下浮50%。……”其后所附南充市房地产市场指导价格表显示，嘉陵区火花路底层营业房价格为1800元／平方米。另查明，川北购物中心16＃楼于2014年12月经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位签章，取得《竣工验收报告》，并报南充市嘉陵区城乡规划建设局备案。 一审法院认为，任大先与得泰公司签订的《南充市城市非住宅房拆迁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案争议主要焦点在于任大先与得泰公司对房款如何结算问题。《南充市城市非住宅房拆迁协议》中虽然未明确约定按建筑面积还是按套内面积计算调换房屋面积，但任大先原房屋面积为建筑面积，按照公平、等价有偿的原则，结合双方合同目的，应认定置换协议双方约定的置换房面积为建筑面积，对任大先主张按套内面积计算房屋面积的请求不予支持。关于超面积部分结算单价的问题。《南充市城市非住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，按《细则》的规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算。”。按照《细则》的规定，对非住宅房的价格标准，应以《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》和《南充市房地产管理局关于公布的通知》规定为准,而德泰公司出具的结算单中按市价4500元计算超面积补差费用缺乏合同依据，不予支持。任大先被拆迁的原门面房为砖混结构，建筑面积107.16平方米，评估价格100元/平方米，还房位于16栋256号、254号，建筑面积均为65.287平方米，还房面积共计130.56平方米，门面开间均为3.6米，进深超15米。根据上述文件，其等面积的补偿为0，即在原建筑面积107.16平方米互不补差，超原房面积为23.4平方米（65.28×2平方米-107.16平方米）。因安置的营业房超面积部分进深超过15米，应在指导价基础上下浮50%，即（65.28×2-107.16）平方米×1800元/平方米×（1-50%）=21060元，故任大先应向得泰公司支付安置非住宅房屋的房屋价款21060元（不含房屋维修金及其他费用）。关于营业房的停业补助费的计算问题。《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第四十三条是对逾期在一年以内的情形与逾期在一年以上的情形所作的分别规定，并不能同时叠加适用，任大先认为共应增加三个季度的停业补助费系对该条款的错误理解。故对停业补助费发放应按双方约定的16元/月/平方米发放至安置非住宅房交付之日即2005年7月止，另增加两个季度的停业补助费。诉讼中，任大先未提供证据证明其领取停业补助费的时间，双方可核对后自行结算。任大先请求提供《房屋验收合格证明》以及请求得泰公司按照施工图纸对安置给任大先的房屋进行隔断问题，得泰公司已举证证明房屋验收合格，是否应隔断任大先亦未提供合同依据和施工图纸，且所还门面因进深过深已进行补偿，对该两项请求不予支持。任大先请求得泰公司对安置的门面房进行整改，直至得泰公司交付合格质量的房屋为止，据任大先陈述，得泰公司已于2005年还房，故任大先该项请求属于房屋维修问题，不属于本案处理范围，任大先可另行提起诉讼。任大先请求办理不动产证问题。得泰公司有协助任大先办理不动产证书的义务，应及时协助任大先办理不动产证书，对该项请求予以支持，但任大先也应配合与得泰公司完成结算。任大先请求给予配套车位一个，该请求无合同依据，不予支持。任大先请求得泰公司承担办证费用，因本案的双方当事人并未就办证税费由谁负担进行明确约定，故对相关费用的负担应当按照税收相关法律法规由相关税务部门核定或者双方另行协商,对任大先的此项请求，不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、任大先应支付南充市得泰房地产开发有限公司营业房房款为21060元（不含房屋维修金及其他费用）；二、南充市得泰房地产开发有限公司向任大先支付停业补助费（停业补助费计算方式为：以营业房16元/月/平方米为标准，从拆迁协议签订之日起计算至安置非住宅交付之日止，并增加两个季度的停业补助费，得泰公司已经支付的停业补助费应当予以扣减）；三、双方限于本判决生效之日起一个月内完成款项结算并支付；四、南充市得泰房地产开发有限公司在完成与任大先的结算之后三个月内协助任大先办理已安置的住宅房川北购物中心14幢6单元2楼201号、203号，11幢1单元5楼501号、502号四套住宅房以及位于川北购物中心火花路16栋254号、256号（现更名为186号、188号）营业房的不动产权利证书；五、驳回任大先的其他诉讼请求。本案收取案件受理费2300元，由南充市得泰房地产开发有限公司负担。 二审审理中，得泰公司提出已在一审中提交了任大先签字确认的拆迁房屋结算单。任大先辩称：得泰公司虽提供了结算单，但没有任大先的签字，是该公司单方制作的。得泰公司提出庭审后补交证据。对营业房停业补助费领取的证据以及应领取的时间，得泰公司与任大先均提供不出具体的证据。任大先不否认已领取了的，但称每次领取都是在领取单上签了字的，应当由得泰公司提供已经发放的依据，双方核实后进行结算。得泰公司提出庭审后查阅公司账目后补交该证据。但得泰公司至今仍未补交上述证据。 二审查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，得泰公司与任大先签订的《南充市城市住宅房拆迁协议》是当事人的真实意思表示，没有违法法律法规规定，合法有效，双方均应依约履行。针对双方当事人的诉辩意见，本案现争议的主要焦点是：拆迁安置的非住宅房屋（营业房）价款如何结算；营业房停业补助费的支付以及办理住宅房和营业房的产权登记证等问题。 依据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，得泰公司提出已举证证明房屋进行了结算，任大先在结算单上也签字确认。经审查，得泰公司在一审中所提供的房屋结算单，系该公司单方面作出的结算，没有任大先的签字，任大先也只认可住宅房进行了结算，营业房没有进行结算。二审中，得泰公司提出在查阅公司账目后，向法院提供相关证据，但至今仍未提供，故得泰公司应当承担举证不利的后果。一审法院依据《南充市城市住宅房拆迁协议》的约定，以《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》和《南充市房地产管理局关于公布的通知》规定为准，计算任大先应补偿得泰公司非住宅房屋的房屋价款21060元，合理合法，应予维持。同理，对营业房的停业补助费支付的问题。双方均认可计算的方法，任大先也认可领取了该费用的，但已经领取了多少以及应当领取的时间，任大先与得泰公司均未提供相应的证据证明。一审法院按照合同约定的计算方法，判决得泰公司支付任大先的停业补助费，并给予双方一个月的时间进行结算，并无不当，应当维持。对于任大先请求得泰公司协助办理不动产产权证的问题。案涉房屋已交房多年，得泰公司以任大先未按照结算单上签字确认的价款支付房屋款，拒绝协助办理产权登记证，不能成其为抗辩的理由，本院不予采纳。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由南充市得泰房产地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇一九年八月二十六日 书记员  罗 满