西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终7624号 上诉人（原审被告）田爱云。委托诉讼代理人：孟祥超，陕西大瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：强佩，陕西大瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）刘燕绒。被上诉人（原审原告）黎昆。共同委托诉讼代理人：田宁辉，陕西济维律师事务所律师。原审第三人：西安曲江新区（大明宫）易品居房屋中介服务中心。住所地：西安市未央区北二环井上村24栋20110商铺。经营者：安琳。上诉人田爱云因与被上诉人刘燕绒、黎昆及原审第三人西安曲江新区（大明宫）易品居房屋中介服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初4428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。田爱云上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初4428号民事判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由刘燕绒、黎昆负担。事实和理由：合同是其与刘燕绒签订的，黎昆不是合同的当事人，其不应向黎昆返还定金、不应向黎昆支付违约金、赔偿损失。另，合同约定的违约金15万元过高，要求降低。刘燕绒、黎昆辩称，要求维持原审判决。西安曲江新区（大明宫）易品居房屋中介服务中心经本院依法传唤未到庭应诉。刘燕绒、黎昆向一审法院起诉，请求依法判令：1、解除刘燕绒与田爱云签订的《存量房买卖合同》；2、田爱云向刘燕绒、黎昆退还购房定金5万元；3、支付违约金21万元、中介费2万元，共计23万元；3、本案诉讼费用由田爱云负担。一审认定的事实：2018年3月16日，刘燕绒（乙方）与田爱云（甲方）代理人田素安、第三人签订《存量房买卖合同》，约定甲方将其位于西安市未央区北二环东段316号2幢10201号房屋出售给乙方，面积97.87平方米，房权证号为1150114002-11-2-10201；合同签订当日，乙方应当向甲方支付定金5万元；2018年4月15日前双方办理银行按揭；甲方于2018年3月31日前结清涉案房屋上的按揭贷款，于2018年5月15日前办理完撤押手续并负责领出房屋所有权证原件；及“本合同生效后，双方应相互配合到相关部门办理房产交易手续。如因一方原因致使本合同无法履行，则视为该方违约并承担总房款的20%作为赔偿金支付给守约方”。当日，刘燕绒向田素安支付定金5万元，田素安出具《定金收条》，载明“今收到黎昆购买位于未央区北二环东段316号2幢10201室房产（房权证号1150114002-11-2-10201）定金（大写）伍万元……”。且刘燕绒与田爱云签订《指定产权人确认书》，内容为“根据双方签订的房屋买卖合同及相关协议约定，现乙方确认本次房屋买卖交易涉及的物业最终落户的产权人为黎昆，甲方（卖方）对此无异议且同意无条件配合指定落户的产权人办理相关产权过户交易手续。”2018年3月23日，田爱云结清了涉案房屋上的银行按揭贷款，并取得房屋产权证原件。2018年4月2日，黎昆在西安市汉唐公证处办理公证委托，委托刘燕绒代其购买本案涉案房屋，该公证处就此委托作出（2018）陕证民字第003922号《公证书》。2018年4月4日，黎昆与田爱云在房屋管理部门签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，约定黎昆购买田爱云名下的涉案房屋，房屋总价为105万元，首付款45万元存入资金监管账户，剩余60万元房贷向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。2018年5月4日，田爱云代理人田素安向第三人发出《告知书》，载明“……如2018年5月中旬按期拿不到总房款合同终止，三方互不承担法律责任。”。2018年5月11日，第三人向被告代理人田素安发送信息，载明“银行贷款审批通过了，明天上午9点去西大街房管局做资金监管……”，被告田素安回复“对不起，我不买了”（经田素安确认，“买”字系打错，应为“卖”）。2018年5月18日，黎昆诉至西安市未央区人民法院，请求继续履行合同等。审理期间，《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》因未及时办理资金监管手续失效，刘燕绒、黎昆遂增加诉讼请求，要求重新签订备案合同。2018年10月30日，西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初8685号民事判决书，判决驳回原告黎昆全部诉讼请求。另庭后田爱云提出违约金过高的辩称后，刘燕绒自愿将其违约金项诉请降低为按照总购房款的15%支付,即157500元。一审法院认为：本案争议焦点为：1、田爱云是否知晓实际购房人为黎昆，黎昆是否为本案适格主体；2、本案是否构成重复诉讼；3、刘燕绒、黎昆和田爱云哪一方存在违约行为，定金5万元是否应予退还；4、《存量房买卖合同》是否已经被告通知终止；4、刘燕绒、黎昆所请求违约金是否过高，田爱云是否应向刘燕绒支付中介费2万元。第一，《存量房买卖合同》虽系刘燕绒与田爱云代理人田素安签订，但当日其二人亦同时签订了《指定产权人确认书》，且黎昆、田爱云本人同至本市二手房交易管理部门签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、办理了网签备案，田爱云称其不知晓黎昆系实际购房人，与证据所证事实不符，不予采信。故黎昆作为本案实际购房人，具有本案诉讼主体资格。第二、重复诉讼指后诉与前诉的当事人、诉讼标的、诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案虽与（2018）陕0112民初8685号案件当事人、诉讼标的存在重合或相同，但前诉诉讼请求为继续履行合同，本诉诉讼请求为解除合同，明显不同，且本诉并未否定前诉裁判结果，故本案并非重复诉讼。第三、田爱云称刘燕绒、黎昆未按照《存量房买卖合同》第三条第二款之约定，在2018年4月15日前办理完银行按揭手续，但该条并未明确约定需于该时间段内完成按揭手续。且在第三人通知田爱云同去办理资金监管手续时，田爱云明确表明不再出卖房屋。田爱云虽辩称第三人向其承诺于5月中旬清付购房款项，但并未提供证据证明，且该承诺非刘燕绒、黎昆作出，故田爱云向第三人发出《告知书》系其单方行为，逾期并不产生合同终止的法律效力。综上，田爱云明确表示不再履行合同，已构成违约，故刘燕绒要求解除《存量房买卖合同》符合法律规定，予以支持。且依合同约定及法律规定，田爱云应向黎昆、刘燕绒退还定金5万元，并支付违约金。第四、关于违约金部分，依据法律规定、双方合同约定、刘燕绒、黎昆诉请金额，并参照市场交易价格，确认为15万元为宜。且依照双方合同约定，违约方应向守约方支付居间服务费，该约定亦不违反法律规定，本院予以支持，故田爱云应向黎昆、刘燕绒支付该2万元费用。综上，刘燕绒、黎昆的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除原告刘燕绒代黎昆与被告田爱云、第三人西安市易品居房产中介服务中心于2018年3月16日签订的《存量房买卖合同》；二、被告田爱云自本判决生效之日起十日内，向原告刘燕绒、黎昆退还定金5万元，并支付违约金15万元、居间服务费2万元，共计22万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元（原告刘燕绒、黎昆已预交），减半收取3125元，由被告田爱云承担，于上述款项给付时一并支付原告刘燕绒、黎昆。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案双方签订的《存量房买卖合同》载明的买卖双方分别为刘燕绒和田爱云属实。刘燕绒主张该合同实际是代其子与田爱云签订的，对此提供了经过公正的授权委托书；且从查明的事实看，双方合同也是在田爱云与刘燕绒的儿子黎昆之间履行的，刘燕绒只是为其子购买房屋，在合同中起协助作用。现双方合同因田爱云拒绝继续履行致合同目的不能实现。原审结合实际对案涉合同作解除处理，由田爱云向黎昆返还定金支付违约金并无不当。田爱云上诉称，其不知晓合同实际主体是黎昆，与事实不符。众所周知，双方签订的合同的履行期间内，涉案地区的房屋价格明显上涨。因田爱云拒不履行合同，无疑给黎昆造成较大损失，原审结合双方合同约定及合同的履行情况和因合同解除造成黎昆的损失，酌定由田爱云向黎昆支付违约金15万元，符合本案实际。田爱云上诉要求降低，有悖诚信。综上，田爱云的上诉理由不成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4694元，由田爱云负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年八月十三日  书 记 员  李 晓 凡