四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终283号 上诉人（原审原告）：广安市华富荣新置业有限公司，住所地四川省邻水县城北镇双井路****。 法定代表人：李世荣，董事长。 委托诉讼代理人：徐凯，四川超越律师事务所律师。 诉讼代表人：四川瀛络律师事务所，广安市华富荣新置业有限公司管理人。 负责人：杨晓华。 委托诉讼代理人：程韵蓓，女，管理人工作人员。 被上诉人（原审被告）：邻水县自然资源和规划局，，住所地四川省广安市邻水县鼎屏镇古邻大道北段**锦云大厦** 法定代表人：林凤国，局长。 委托诉讼代理人：周世武，四川顿开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邻水县人民政府，住所，住所地四川省邻水县鼎屏镇胜利街**div> 法定代表人：黄永鸿，县长。 委托诉讼代理人：冯建兵，男，该政府法制办主任。 委托诉讼代理人：江勇，四川欣锐律师事务所律师。 上诉人广安市华富荣新置业有限公司（以下简称华富公司）与被上诉人邻水县自然资源和规划局（以下简称邻水资源局）、邻水县人民政府（以下简称邻水县政府）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服四川省广安市中级人民法院（2017）川16民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。华富公司的委托诉讼代理人徐凯、程韵蓓，邻水资源局的委托诉讼代理人周世武，邻水县政府的委托诉讼代理人冯建兵、江勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 华富公司上诉请求：1.撤销四川省广安市中级人民法院（2017）川16民初73号民事判决；2.改判支持华富公司一审诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由邻水资源局、邻水县政府负担。事实与理由：2012年10月12日，邻水资源局、邻水县政府将未完成拆迁的土地出让，在出让合同中承诺2013年4月15日前拆迁完成后净地交付，最终拖延至2015年8月27日才完成拆迁。由于交地不及时，华富公司对未完成拆迁部分不能动工建设，造成税款滞纳金、罚款、延迟交房违约金、资金利息、开发收益等巨额经济损失。华富公司基于对政府和国家机关的信任选择受让案涉土地，但邻水资源局、邻水县政府未按合同约定交付案涉土地，应当向华富公司承担损害赔偿责任或者违约责任。综上，请求支持华富公司全部诉讼请求。 邻水资源局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回华富公司上诉。事实与理由：1.华富公司的上诉请求没有依据。关于土地交付的时间，案涉土地在2013年1月已经完成了交付，否则华富公司无法办理施工许可证，案涉地块不存在交付迟延的问题。2.本案案涉地块在出让时，确实存在拆迁未完成的问题，但是邻水资源局是否未按合同约定交付土地应当结合全案来看，案涉地块进行出让时明确告知参与竞拍的主体案涉地块具体情况，且华富公司也实地勘察了案涉地块，但华富公司仍然参与后续的竞拍，应视为其认可未完全完成拆迁的土地现状。3.华富公司混淆了违法违规和违约三者的概念，其认为华富公司没有净地出让是违反了法律的规定，这里的规定应当是全国人大或者行政法规的相关规定，但是其阐述的理由是引用了国土资源部的相关规定，不能作为审查合同约定是否有效的依据。4.华富公司对于所谓的净地、毛地的理解与客观实际不相符，本案的土地在2013年1月华富公司就已经进行实际开发利用。5.华富公司所述合同签订时间与土地约定交付时间相差近半年的问题，系其根据筹措资金支付土地出让金的进度来确定土地交付的具体时间，并非是政府预留的拆迁时间，华富公司提出的理由与本案客观事实不相符。综上，请求二审法院综合全案证据，驳回华富公司的全部上诉请求。 邻水县政府辩称：1.华富公司的上诉理由违背客观事实,于法无据，邻水县政府充分履行了告知义务，案涉土地交付均描述成现状土地，而非华富公司所述的净地。2.从本案数个协议签订的情况看，华富公司已经接受和认可非净地的土地现状，表明其对案涉土地为非净地无异议，且华富公司已经进场实际开发，也没有提出任何的异议，故华富公司是认可现状土地的交付条件的。3.案涉地块的实际交付时间是2013年1月，并非华富公司所称的2015年8月才交付，且案涉土地的交付条件是符合合同约定的，对于该地块存在的拆迁遗留问题均包括在“现状土地”这样交付条件中，符合合同的约定，案涉地块的交付时间亦未影响华富公司的项目建设进度。4.华富公司要求邻水县政府承担违约责任的上诉请求于法无据，本案中华富公司与邻水县政府并无合同关系，故原审判决事实认定清楚，华富公司的上诉请求于法无据，应当予以驳回。 华富公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令邻水县国土资源局（以下简称邻水国土局）、邻水县政府向华富公司支付违约金1.61亿元；2.本案诉讼费用由邻水国土局、邻水县政府承担。 一审法院认定如下事实：2012年9月25日，邻水国土局在四川省邻水县喜来大酒店三楼多功能厅进行了包括邻土储[2012]71号案涉宗地的拍卖会，成都华富荣新投资有限公司参与了案涉宗地的竞拍。成交后，成都华富荣新投资有限公司与邻水国土局及拍卖人邻水县地产交易咨询服务中心签订了《拍卖成交确认书》，确认应价为2.1亿元。2012年10月12日，成都华富荣新投资有限公司（受让人）与邻水国土局（出让人）签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号1502-2012-0021）。合同约定：宗地面积63463平方米；用途为其他普通商品房用地4.7889公顷，其他商服用地1.557公顷；邻水国土局将在2013年4月15日前将符合“场地平整达到宗地内‘现状土地’，周围基础设施达到宗地外‘六通’”的案涉宗地交付于成都华富荣新投资有限公司；其他普通商品房用地年限70年，其他商服用地年限40年；定金4200万元；土地出让金2.1亿元，成都华富荣新投资有限公司分二期支付，第一期1.05亿元在2012年11月12日前支付，第二期1.05亿元在2013年4月12日前支付，第二期支付同时支付第一期按中国人民银行公布贷款利率计算利息；建筑总面积253852平方米，容积率不高4不低于1，限高100米，密度不高于35%，绿地率不低于35%；建设项目在2013年10月15日前开工，在2016年10月15日前竣工。同时约定：第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第四十五条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。合同书中没有载明现状土地条件。对于现状土地上原权利的消灭、拆迁等问题没有约定，对于处理拆迁等问题的时间是否变更双方履行交付土地和支付价款主要义务的期限没有约定。为了便于案涉宗地的建设开发，成都华富荣新投资有限公司投资设立了华富公司，并在原邻水县工商行政管理局注册登记。2012年12月12日，邻水国土局与华富公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定原受让人变更为华富公司，原出让合同条款不变。 出让合同签订后，华富公司分别于2012年11月12日支付土地出让金3339.25万元，2012年11月12日支付6000万元，2012年11月13日支付1160.75万元，2013年3月13日支付6000万元，2013年6月20日支付3000万元，2013年6月20日支付1500万元。在华富公司未完全按约支付土地出让金情况下，邻水国土局于2013年3月15日为华富公司办理了案涉宗地的《国有土地使用权证》，华富公司用该宗地使用权于2013年8月23日办理了抵押登记。2012年11月1日，华富公司就案涉宗地内相关未完成的拆迁补偿问题请示邻水县政府，包括了其诉讼主张的面粉厂拆迁问题。2013年1月，华富公司就在案涉宗地进行开发建设，并对整个宗地的“荣新•世纪锦城”建设项目在邻水县住房和城乡规划建设局办理了《建设用地规划许可证》，同时对“荣新•世纪锦城”12号楼的建设办理了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。在合同履行中，对案涉宗地内的拆迁问题，华富公司多次给邻水国土局、邻水县政府去函或请示、报告，并多次信访中共邻水县委，至2015年8月，有关拆迁问题处理完毕。合同履行中，双方对案涉宗地中处理拆迁等遗留问题对履行建设用地使用出让合同的影响没有变更或补充协议。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条第二款“通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记”、第二十五条第一款“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。”和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定，不论农用地转建设用地的征收与补偿、安置工作，还是国有土地上房屋征收与补偿工作，均是市、县人民政府的法定职能，不是市、县人民政府土地行政主管部门的职能。案涉《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》对此也无约定。 事实反映，华富公司在受让案涉宗地时，对地上存在拆迁遗留问题是明知的，并于2012年11月1日已就相关问题请示县政府。在双方未对此进行补充协议的情况下，仍于2012年12月12日与邻水国土局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定原受让人变更为华富公司，原出让合同条款不变。亦即是，华富公司在明知所受让的土地上存有拆迁遗留问题的情况下，仍同意按照合同约定的“场地平整达到宗地内‘现状土地’，周围基础设施达到宗地外‘六通’”条件接收案涉宗地。其次，华富公司于2013年1月就在案涉宗地进行开发建设，并在未完全按约支付土地出让金情况下获得了案涉宗地的《国有土地使用权证》、将案涉宗地用于抵押，行使土地使用权人的权利。故对于华富公司主张的邻水国土局非“净地”出让，因该主张与双方合同约定不符，一审法院不予支持；华富公司主张邻水国土局交付土地时间不符合合同约定，与事实不符，邻水国土局不存在延期交付案涉宗地的行为。 综上所述，华富公司的诉讼请求于事实与法律不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回华富公司诉讼请求，案件受理费846800元，由华富荣公司负担。 二审庭审中，华富公司与邻水资源局均围绕上诉请求提供新证据。本院组织当事人进行举证与质证。 华富公司提交证据如下：1.邻土储[2012]71号地块建筑红线图，拟证明因为面粉厂没有拆迁受到的影响的面积大概为10515平米。 邻水资源局质证意见：对该份证据显示的整个地块的形状没有异议，但标注的两块区域系华富公司自行标注，且标注的所谓的农贸市场与客观实际不相符，不能达到华富公司的证明目的。 邻水县政府质证意见：与邻水资源局质证意见一致，华富公司自行标注的面积与内容，不能作为本案认定事实的依据的。 邻水资源局提交以下证据：1.邻水县城东北部新区建设征地建（构）筑物拆迁补偿及房屋安置协议书，拟证明面粉厂于2015年5月15日签订协议后就已经完成拆迁，拆迁不影响整个项目的开发进度和流程；2.华富公司在开发案涉地块过程中取得的规划许可证、施工许可证、预售许可证等，拟证明华富公司并未进行整体开发，且至今未申报4号楼和农贸市场的规划许可及施工许可，面粉厂未拆迁并未影响华富公司的开发进度；3.12张现场照片，拟证明影响华富公司开发的并非面粉厂未拆迁，而是其自身开发计划和资金紧张问题；4.北部新城总体平面图，拟证明完成拆迁的区域对华富公司其他区域的开发是没有影响的。 华富公司质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但该三份协议足以证明邻水资源局在此之前并没有将面粉厂所在的房屋进行实体的拆迁，且协议签订时间并非完成拆迁的时间。对证据2中华富公司开发楼盘相关的审批文件的真实性予以认可，但不能达到邻水资源局的证明目的。对证据3的12张照片虽然是其自行拍摄，但从照片判断确属案涉项目的实体图片，而照片11、12对应的就是面粉厂的区域，该区域有水坑，能证明华富公司已经开始施工开发。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，此组证据能证明项目是整体开发建设，而非规划局所称分期、分区域进行开发。 本院认证意见：对于华富公司提交的证据，因华富公司无法说明图纸上标准受影响范围的来源，亦不能出具该图纸系专业测绘机构所绘制，本院对其真实性不予认可。对邻水资源局提交的证据，华富公司对其真实性均予以认可，本院亦予以采纳，是否达到证明目的将在裁判说理部分予以阐述。 二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。 二审另查明：案涉地块上未拆迁的面粉厂所有人为钟承果、钟关富、钟林炜，邻水县城北镇政府与面粉厂该三人签订拆迁协议的时间是2015年5月15日，面粉厂占地面积为1438.91平方米。 华富公司在案涉地块上开发的“荣新•世纪锦城”建设项目，该项目于2013年1月21日取得12号楼的规划许可，1月28日取得12号楼的施工许可，2013年6月28日取得12号楼的预售许可，2013年6月3日取得1号、2号楼的规划许可，2013年6月9日取得1、2楼和11、24号商业楼的施工许可，2013年6月28日取得相关的预售许可，2013年10月11日取得5号楼的规划许可，2013年10月21日取得5号住宅楼和21号商业楼的施工许可，2013年10月24日取得5号楼和21号商业楼的预售许可，2013年12月6日取得3号住宅和23号商业楼的规划许可，2013年12月20日取得相应的施工许可，2013年12月30日取得预售许可；2014年2月20日取得6号楼和18号商业楼的规划许可，3月17日取得施工许可，3月20日取得预售许可；2015年1月14日取得7号住宅和17号商业楼的规划许可，2月11日取得施工许可，2月26日取得预售许可；2015年8月25日取得8号住宅和13-16号商业楼的规划许可，8月28日取得施工许可，8月31日取得预售许可；2016年1月8日因此前办理的规划许可过期，补办了19-20商业楼的规划许可，2016年1月14日取得施工许可，1月25日取得预售许可，2016年12月30日取得9号住宅和10号住宅的规划许可；2017年1月10日取得9号、10号的施工许可，2017年1月12日取得预售许可。华富公司至今未申报4号楼和农贸市场的规划许可及施工许可。 还查明，因国家机构改革，原审被告邻水县国土资源局更名为邻水县自然资源和规划局，故本案被上诉人变更为邻水资源局。 本院认为，本案争议焦点为：1.邻水资源局是否按照合同约定交付案涉土地；2.华富公司要求邻水县政府、邻水资源局支付1.6亿元的违约金的请求是否成立。 一、邻水资源局是否按照合同约定交付案涉土地。案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定，邻水国土局将在2013年4月15日前将符合“场地平整达到宗地内‘现状土地’，周围基础设施达到宗地外‘六通’”的案涉宗地交付于成都华富荣新投资有限公司。对于交付“现状土地”的定义，华富公司与邻水资源局、邻水县政府出现分歧。华富公司主张，根据合同约定，2013年4月15日应当交付的是净地，而邻水资源局、邻水县政府认为，招投标文件里要求竞标单位进行现场踏勘并有提出异议的权利，华富公司明知土地上存在尚未拆迁完成的面粉厂等，亦在签订合同时同意接受“现状土地”，故案涉合同约定交付的应当是签订合同时候状况的土地。本院认为，结合各方当事人来往函件可知，华富公司在签订合同时应当是知道案涉土地上尚有未拆迁的工厂，但对于合同约定2013年4月15日交付的土地，应当认定为净地，理由如下：首先，在城市国有土地使用权出让问题上，国务院相关部门多次明确发文要求，土地挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让。邻水资源局作为当地负责土地开发建设与管理的政府职能部门，理应了解并严格地遵守相关政策和法律要求，其应当清楚以“毛地”挂牌将尚不符合条件的土地进行出让，既违反相关政策和法律，也将会对合同相对方构成违约。其次，虽然投标文件中约定竞标方应当实地勘察，但未披露该地块上尚有面粉厂等未拆迁完成的事项，实地勘察也无法仅从地块的外观上得知该未披露事项。且从合同签订到正式交付土地的日期来看，期间相隔半年左右，华富公司提出该段时间为处理拆迁事宜，其基于对政府的信任，认为有关文件中所指的土地现状，应当是符合相关规定、已经完成拆迁安置补偿等工作且随时可以拆除而不存在任何法律障碍的理解，符合常理。第三，如果签订合同时候约定为交付“毛地”，由此可以推断拆迁事宜应当由华富公司完成，但结合本案查明情况，后续拆迁工作亦由邻水资源局、邻水县政府完成。故，综合案涉合同签订背景、合同目的、各方当事人履约情况，案涉合同约定2013年4月15日交付的应当是拆迁完成、符合相关规定的净地。一审法院认定事实有误，本院予以纠正。 二、华富公司要求邻水资源局、邻水县政府支付1.6亿元的违约金的请求是否成立 如前所述，邻水资源局交付的应该当为净地，其未按合同约定交付净地，应当承担违约责任。 对于违约金的计算标准，华富公司主张应当依照案涉合同第三十七条的约定计算违约金，即“由于出让人未按时提供出让土地而致受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金”。现各方当事人认可华富公司在2013年6月20日缴纳完毕最后一笔土地出让金，面粉厂占地面积为1438.91平方米，约占整块宗地面积的2.27%，面粉厂拆迁协议签订于2015年5月15日，华富公司抗辩称2015年5月15日系签订拆迁协议时间，完成拆迁是在2015年8月底，但华富公司未提交证据证明其主张，故本院认定违约金计算期间应当为2013年6月20日至2015年5月15日，共694天。 庭审中，邻水资源局提出合同约定的违约金明显高于华富公司的实际损失，要求对违约金进行调减。华富公司在一审、二审中均未提交证据证明因邻水资源局未按时交付土地给其造成的实际损失数额，亦未能提交证据证明1438.91平方米的面粉厂未拆迁严重影响了其对案涉土地的开发进度，且在面粉厂完成拆迁后，华富公司至今亦未申请面粉厂所在相应地块的4号楼、农贸市场的施工许可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定调整邻水资源局应支付的违约金为2.1亿×2.27%×694×1‰，共计3308298元。 至于华富公司要求邻水县政府承担违约金的主张，因县政府不是合同相对方，不应当承担违约责任，故华富公司该项主张不成立，本院不予支持。 综上，华富公司的上诉请求部分成立，依法予以支持。原审判决认定事实有误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市中级人民法院（2017）川16民初73号民事判决； 二、邻水县自然资源规划局于本判决生效之日起十五日内向广安市华富荣新置业有限公司支付违约金3308298元； 三、驳回广安市华富荣新置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审诉讼费846800元，由邻水县自然资源规划局负担18000元，广安市华富荣新置业有限公司负担828800元；二审诉讼费846800元，由邻水县自然资源规划局负担18000元，广安市华富荣新置业有限公司负担828800元。 本判决为终审判决。 审判长 林 薇 审判员 杨鲁静 审判员 汪秀兰 二〇一九年八月十日 书记员 刘 闽