安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0802民初1402号原告（反诉被告）：张文武,男,1990年6月10日出生,汉族,住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：丁健、丁凌，安徽恒物律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪言政,男,1969年12月12日出生,汉族,住安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人：汪琴(系汪言政妹妹），1974年2月6日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。原告张文武（反诉被告）诉被告汪言政（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文武及其委托诉讼代理人丁健、被告汪言政及其委托诉讼代理人汪琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张文武向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方于2018年4月6日签订的《房屋居间买卖合同》;二、判令被告立即赔偿原告违约金192000元和原告支付的中介费9600元;三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月6日,经安庆市兴业房产服务中心居间,被告委托汪琴与原告签订了《房屋居间买卖合同》,自愿购买原告所有的位于安庆市大发宜景城三期10幢2701室房屋,合同约定总房款为96万元,支付房款方式为商业贷款(买方应于2018年4月20日前将购房款首付交至房产部门资金托管中心)。2019年1月18日,被告将原告起诉至安庆市迎江区人民法院,后该院作出(2019)皖0802民初330号民事判决书,判决：双方继续履行合同。判决生效后,原告多次与被告、安庆市兴业房产服务中心、被告的律师张鹤林沟通房屋买卖事宜,但被告均表示只能以房票方式支付购房款,直至(2019)皖0802民初330号民事判决书进入执行阶段后,被告仍然坚持以房票方式支付购房款。原告认为,根据《房屋居间买卖合同》约定,被告应当以商业贷款形式支付购房款。但被告现已明确表态不愿意按照合同约定履行义务,原告已不能实现合同目的,经原告多方催促未果,迫于无奈,特诉请法院依法裁决。被告汪言政辩称：原告诉讼请求没有法律依据，原告没有诉权。一、2018年4月6日，原、被告签订了《房屋居间买卖合同》，合同签订后，原告违约拒绝履行合同，这一事实已有安庆市迎江区人民法院和安庆市中级人民法院多份法律文书所确认，因此，该份合同的违约方是原告。二、根据安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初330号民事判决书判决主文：原告继续履行2018年4月6日原、被告以及安庆市兴业房产服务中心签订的《房屋居间买卖合同》。从该判决结果看，原告继续履行合同是该判决确定的法律义务，现原告置生效法律文书于不顾，起诉要求解除合同已构成根本违约，在未全面履行生效判决的情况下，原告不具有诉权。三、继续履行合同是承担违约责任的法定形式之一。被告已于2019年5月15日申请强制执行，执行过程中经执行法官多次协调并亲自到房产管理部门咨询了解房票支付的政策，房产管理部门答复以房票方式一次性支付购房款无论是资金安全保障还是到账时间相较于商业贷款均具有优越性。同时，被告以房票方式支付房款系原告违约所造成，涉案合同于2018年4月6日签订，因原告一再违约、拖延，距今已一年有余，客观情况发生重大变化，情势变更，客观上造成了被告不能通过商业贷款的方式支付房款。同时，根据双方合同约定，原告作为房屋的出售方应当有将房屋权属证书交付中介方的先合同义务，而时至今日，原告都没有实际履行，据了解，原告的产权证还在银行抵押，更进一步说明本案真正的违约方是原告。因此，原告违约行为所造成的后果应由其自行承担。四、原告诉称，若不能以商业贷款支付购房款，则原告不能实现合同目的，显然没有事实依据。原告合同目的是出售房屋即收到房款，而不是房款支付方式，本末倒置，同时也将原告不愿继续履行合同目的暴露无疑。综上，原告诉求没有事实和法律依据，原告没有诉权，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。被告汪言政向本院提出反诉请求：一、依法解除原、被告双方于2018年4月6日签订的《房屋居间买卖合同》，原告赔偿被告违约金192000元及被告支付的中介费9600元；二、反诉受理费由原告承担。事实与理由：2018年4月6日，原、被告签订一份《房屋居间买卖合同》。合同签订后，被告积极准备履行合同，并向安庆市兴业房产服务中心（中介公司）交付了定金3万元。原告签订合同后，一直以种种理由拒绝履行合同，原、被告通过微信、电话多次交涉，催促原告前来办理过户手续并通过安庆市兴业房产服务中心与原告交涉，但原告却置之不理，违约拒绝履行合同。这一事实已有安庆市迎江区人民法院和安庆市中级人民法院多份法律文书所确认，因此该份合同的违约方是原告。根据安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初330号民事判决书主文：原告继续履行2018年4月6日原、被告以及安庆市兴业房产服务中心签订的《房屋居间买卖合同》。从该判决结果来看，原告继续履行合同是该判决所确定的法律义务，现原告视生效法律文书于不顾，起诉要求解除合同已构成根本违约，按照法律规定应承担违约责任。涉案合同于2018年4月6日签订，因原告一再违约、拖延履行，距今已一年有余，客观情况发生重大变化，情势变更，客观上造成了被告不能通过商业贷款的方式支付房款。同时，根据双方合同约定，原告作为房屋的出售方应当有将房屋权属证书交付中介方的先合同义务。而时至今日，原告都没有实际履行，据了解，原告的产权证至今尚在银行抵押，更进一步说明原告已严重违约。综上，被告请求法庭依法支持被告的全部反诉请求。原告张文武辩称：被告在（2019）皖0802民初330号民事判决书一案中，放弃了解除合同的权利，选择继续履行合同。即使原告在该判决之前有违约行为，也因该判决结果，而免除了之前的违约责任。在该判决生效后，原告多次与被告、房屋中介及被告的律师沟通继续买卖房屋事宜，但被告均表示只能以房票方式支付购房款。很明显在判决生效后，原告是一直按合同约定继续履行的，但被告变更房款支付方式，构成根本违约，原告有权依据合同约定解除合同，但被告没有任何事实和法律依据，提出解除合同的权利。在判决生效后，原告没有违约行为，所以不应当支付违约金192000元和中介费9600元。另外，被告提出的违约金明显超出其实际损失。原告张文武为支持自己的诉讼请求以及反诉抗辩主张，向法庭递交了以下证据：一、原告身份证、房产证各1份，证明：原告的身份情况及主体资格,以及原告系安庆市大发宜景城三期10幢2701室房产所有人的事实；二、被告身份证1份，证明：被告的身份情况及主体资格；三、《房屋居间买卖合同》1份，证明：1、原、被告双方签订房屋买卖合同的事实;2、合同约定房屋成交价为96万元,付款方式为商业贷款(买方应于2018年4月20日前将购房款首付交至托管中心);3、合同约定了如被告未按合同约定的付款方式付款,原告有权解除合同,被告应赔偿原告房屋成交价20%的违约金和原告支付的佣金；四、(2019)皖0802民初330号民事判决书1份，证明：2019年1月18日,被告将原告起诉至安庆市迎江区人民法院,后法院于2019年3月27日作出了(2019)皖0802民初330号民事判决书,判决双方继续履行合同；五、聊天记录4份，证明：安庆市迎江区人民法院作出继续履行合同的判决后,原告一直与被告、中介机构、被告委托人汪琴、被告律师张鹤林沟通继续履行合同事宜,但被告明确表示只能以房票方式履行合同；六、律师催告函、EMS快递单、快递单查询结果截图各1份，证明：2019年6月28日,原告委托律师向被告出具催告函,履行了解除合同的催告程序。被告汪言政对原告张文武递交的证据质证意见为：对证据一、二真实性无异议，但原告的房产证目前都没有交付给被告；对证据三真实性无异议；对证据四无异议；对证据五真实性无异议；对证据六被告不清楚，被告在外地，没有收到。被告汪言政为支持自己本诉的抗辩主张以及反诉请求，向法庭递交了以下证据：一、执行申请书及受理申请执行案件通知书，证明：被告要求继续履行合同，没违约；二、证人史某的证人证言，证明：房票比商贷更具有优越性。以及原告房产证到目前为止都没有交至安庆市兴业房产服务中心。原告张文武对被告汪言政递交的证据质证意见为：1、我们认为证人史某的身份和被告有利害关系，证人证言的效力不足。2、根据证人史某的陈述，在继续履行合同的判决作出后被告就向原告表示只能以房票的方式支付房款，对于这一事实证人史某也予以陈述。3、根据买卖合同的约定，原告没有义务将房产证交付给买方，即合同中并没有约定卖方什么时候必须将房产证交付给买方。合同中关于交付房产证，是合同的担保方式，并不是房屋买卖过程中原告的义务。经审查，原告递交的证据六律师催告函、EMS快递单、快递单查询结果截图各1份，并不能证明被告收到了催告函，达不到原告履行了解除合同催告程序的证明目的，缺乏证据的关联性，故本院不予认定；原告递交的其他证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院均予以认定。被告递交的证据一符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予以认定；被告递交的证据二证人史某的证人证言，原告对证人史某证言的真实性予以认可，且该证据符合证据的合法性、关联性，故本院予以认定。根据以上认定的证据以及原、被告庭审陈述，本院查明以下案件事实：原告所有的位于安庆市大发宜景城三期10幢1单元2701室房屋欲出售，安庆市兴业房产服务中心（房产中介）向原告提供了被告愿意购买该房的信息。由于被告在外地，不便办理房屋交易相关手续，遂委托其妹妹汪琴（身份证号码：）代为签订房屋买卖合同及办理相关事宜，并出具委托书一份。2018年4月6日，原、被告及安庆市兴业房产服务中心签订《房屋居间买卖合同》一份，约定：原告将位于安庆市大发宜景城三期10栋2701室房屋（建筑面积117.61平方米）出售给被告；房屋销售价款为96万元；原告将所售房屋的权属证书交付给安庆市兴业房产服务中心作为履约保证，被告交付3万元给安庆市兴业房产服务中心，作为履约定金；房款支付方式为商业贷款，原告配合被告于2018年4月20日前将购房首付款交至存量房资金托管部进行资金托管，余款办理按揭贷款；合同签订后原、被告应各支付佣金9600元给安庆市兴业房产服务中心；被告未按本合同约定的付款方式付款，原告有权解除合同，被告应承担原告损失，并赔偿原告房屋成交价20%的违约金和安庆市兴业房产服务中心的全部佣金（包括原、被告应支付安庆市兴业房产服务中心的佣金）；原告未按本合同约定配合办理托管、过户等相关房屋过户交易手续，被告有权解除合同，原告应承担被告损失，并赔偿被告房屋成交价20%的违约金和安庆市兴业房产服务中心的全部佣金（包括原、被告应支付安庆市兴业房产服务中心的佣金）；原、被告双方自愿协商解除本合同的，由原、被告双方各自承担应支付安庆市兴业房产服务中心的佣金。但合同签订后，原告突然不同意出售该房屋。2019年1月18日,被告将原告诉至本院,请求：一、判令原告继续履行《房屋居间买卖合同》；二、如原告坚持不履行合同，则请求判令原告立即赔偿被告违约金192000元及被告支付的中介费9600元。2019年3月27日，本院作出(2019)皖0802民初330号民事判决书,判决：原告继续履行2018年4月6日原、被告以及安庆市兴业房产服务中心签订的《房屋居间买卖合同》。该判决生效后，被告用房票作为支付房款的方式，但原告拒绝接受房票，致原、被告及安庆市兴业房产服务中心签订的《房屋居间买卖合同》无法继续履行。本院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。被告委托其妹妹汪琴代为签订房屋买卖合同及办理相关事宜，并出具委托书一份,故其妹妹汪琴代为签订《房屋居间买卖合同》及办理相关事宜的代理行为合法有效，对被告产生法律效力。原、被告以及安庆市兴业房产服务中心签订的《房屋居间买卖合同》系各方真实意思表示，且内容合法，应属有效合同，各方应严格按合同约定履行自己的义务。现原、被告均同意解除《房屋居间买卖合同》，故对原告要求解除《房屋居间买卖合同》的诉讼请求，以及被告要求解除《房屋居间买卖合同》的反诉请求予以支持。合同约定：原、被告双方自愿协商解除本合同的，由原、被告双方各自承担应支付安庆市兴业房产服务中心的佣金。现原、被告均同意解除《房屋居间买卖合同》，应属于自愿解除该合同，故对原告要求被告承担原告支付中介费9600元的诉讼请求，以及被告要求原告承担被告支付中介费9600元的反诉请求不予支持。2019年3月27日，本院作出(2019)皖0802民初330号民事判决书,判决：原、被告继续履行2018年4月6日签订的《房屋居间买卖合同》。该判决生效后，被告用房票作为支付房款的方式，虽《房屋居间买卖合同》约定的房款支付方式为商业贷款，但房票支付房款与商业贷款支付房款具有同样效果，应视为被告履行了合同的义务，原告拒绝接受房票构成违约，应承担相应的违约责任。位于安庆市大发宜景城********房屋（建筑面积117.61平方米）自2018年4月6日签订合同至今，房价处于平稳状态，原告的违约行为未给被告造成经济损失，故《房屋居间买卖合同》约定的成交价20%违约金即192000元（96万元*20%）明显过高，考虑到违约金同时具有惩罚性的特征，故原告向被告支付违约金酌定20000元，对被告要求原告支付违约金192000元的反诉请求予以部分支持，对原告要求被告支付违约金192000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除2018年4月6日原告张文武与被告汪言政以及安庆市兴业房产服务中心签订的《房屋居间买卖合同》；二、原告张文武于本判决生效之日起十日内给付被告汪言政违约金20000元；三、驳回原告张文武的其他诉讼请求；四、驳回被告汪言政的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4324元，减半收取2162元，原告张文武负担2082元，被告汪言政负担80元（原告已预缴，被告在履行本判决确定的给付义务时一并给付原告）；反诉案件受理费4324元，减半收取2162元，原告张文武负担300元，被告汪言政负担1862元（被告已预缴，原告在履行本判决确定的给付义务时一并给付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 曹 志二〇一九年八月二十九日书记员 谢静婷本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。