广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)粤01执异509号异议人（利害关系人）：广州博资贸易有限公司，住所地：广州市天河区五山路246、248、250号金山大厦1601自编1609（限办公用途）。法定代表人：黄定秀，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢劭禔，系该司职员。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广州市越秀区东风东路**东峻广场********。负责人：陈明。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓彤，广东实德律师事务所律师实习律师。被执行人：广东恒润华创实业发展有限公司，住所地：广州市天河区翰景路**，住所地：广州市天河区翰景路**金星大厦**e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赖淦锋，职务：董事长。委托诉讼代理人：余晨竹，系该司职员。被执行人：广州市润盈投资有限公司，住所地：广州市天河区五山路248，住所地：广州市天河区五山路**金山大厦****自编1612A='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赖钦祥。被执行人：广州名盛置业发展有限公司，住所地：广州市海珠区江南西路玫瑰三街**，住所地：广州市海珠区江南西路玫瑰三街**自编**E-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赖钦祥。被执行人：广州市润铠胜投资有限责任公司，，住所地：广州天河区五山路**住所地：广州天河区五山路246、248iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赖钦祥。被执行人：广东金润投资有限公司，住所地：广州市天河区，住所地：广州市天河区翰景路**金星大厦**A区翰景路**金星大厦**AEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：冯天威。被执行人：赖淦锋，男，1975年9月21日出生，汉族，住广州市海珠区。被执行人：江锦涛，女，1979年8月27日出生，汉族，住广州市越秀区。关于本院执行的（2018）粤01执4512号申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司与被执行人广东金润投资有限公司、广州市润铠胜投资有限责任公司、广东恒润华创实业发展有限公司、广州名盛置业发展有限公司、广州市润盈投资有限公司、赖淦锋、江锦涛公证债权文书一案，现利害关系人广州博资贸易有限公司主张其承租了被执行人广东恒润华创实业发展有限公司名下位于韶关市始兴县城南镇城南路北侧的上盖物建筑（金润国际大酒店），据此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年7月4日举行了听证，中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司的委托诉讼代理人卢瑞瑜、广州博资贸易有限公司的委托诉讼代理人谢劭禔、广东恒润华创实业发展有限公司的委托诉讼代理人余晨竹参加了听证，现已审查终结。广州博资贸易有限公司请求撤销（2018）粤01执4512号对韶关市××县城南镇××路北侧的上盖物建筑（金润国际大酒店）的查封、评估、拍卖措施。其事实与理由如下:2018年2月24日，由于广东恒润华创实业发展有限公司资金紧缺，广州博资贸易有限公司与广东恒润华创实业发展有限公司签订《借款协议》，约定广东恒润华创实业发展有限公司向广州博资贸易有限公司借款人民币4000万元，月息1.25%，广州博资贸易有限公司已经履行出借义务，广东恒润华创实业发展有限公司也已支付过一个月的50万利息，此后广东恒润华创实业发展有限公司以资金不足为由一直拒绝支付利息和归还本金。2018年6月1日，在法院对广东恒润华创实业发展有限公司名下的韶关市××县城南镇××路北侧的土地使用权【产权证号：始国用（2012）第0038号】及上盖物建筑（金润国际大酒店）查封之前，广州博资贸易有限公司与广东恒润华创实业发展有限公司签订《金润国际大酒店租赁合同》，约定广东恒润华创实业发展有限公司将坐落在始兴县城南镇城南路北侧的金润国际大酒店出租给广州博资贸易有限公司使用，合同期限为：自2018年6月1日至2036年6月1日。同时约定：广州博资贸易有限公司出借的4千万元转为支付给广东恒润华创实业发展有限公司的租赁保证金，因此广州博资贸易有限公司已履行支付租赁保证金义务，租赁之后，所有的酒店装修、运营全部由广州博资贸易有限公司负责，酒店运营业后，我们就按分成的比例作为相关的分成。根据上述租赁合同，广州博资贸易有限公司享有上述《金润国际大酒店租赁合同》下的全部权利，包括对金润国际大酒店的占有权、使用权、租金收益权、场地使用费收益权等。广州博资贸易有限公司认为金润国际大酒店的拍卖，是在广州博资贸易有限公司签订相关的借款协议跟租赁协议之后所产生的，广州博资贸易有限公司认为对韶关市××县城南镇××路北侧的上盖物建筑（金润国际大酒店）依法享有不动产占有权、使用权、租金收益权、场地使用费收益权等，法院如果强行对金润国际大酒店进行查封、评估、拍卖，必将会给广州博资贸易有限公司造成不应有的经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。广州博资贸易有限公司认为对韶关市××县城南镇××路北侧的上盖物建筑（金润国际大酒店）享有排除法院强制执行的权利，法院应当撤销对韶关市××县城南镇××路北侧的上盖物建筑（金润国际大酒店）的查封、评估、拍卖措施。为此，广州博资贸易有限公司向本院提交了以下证据：1.（2018）粤01执4512号公告；2.《借款协议》；3.广州银行网银转账回单（4千万）、4.广州银行网银转账回单（50万元）；5.《金润国际大酒店租赁合同》。本院查明，2018年9月10日广东省广州市广州公证处作出（2018）粤广广州第130269号《执行证书》，相关内容如下，“……执行标的如下：一、重组债务本金为20000万元；二、利息、罚息、复利、违约金支付至实际清偿之日止，现暂计至二○一八年八月十六日，金额共计为7009856.25元【利息、罚息、复利、违约金计算方式见附件《利息、罚息、复利、违约金计算表》】；三、公证费肆拾万元整以及申请执行人为实现债权和担保权利所产生的费用（包括但不限于处置费用、税费、诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、差旅费等）。债务人广东金润投资有限公司对《债务重组协议》项下债务承担偿还责任，广州市润铠胜投资有限责任公司、广东恒润华创实业发展有限公司、广州名盛置业发展有限公司、广州市润盈投资有限公司、赖淦锋、江锦涛对广东金润投资有限公司履行《债务重组协议》项下债务承担连带责任保证担保。广州市润铠胜投资有限责任公司以其持有的山东胜利股份有限公司（股票代码：000407、股票简称“胜利股份”）20140987股的无限售流通股股票为广东金润投资有限公司履行《债务重组协议》项下债务提供股票质押担保。中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司依据（2018）粤广广州第130269号执行证书向本院申请强制执行，本院以（2018）粤01执4512号立案执行。2018年9月29日本院作出（2018）粤01执4512号执行裁定书，裁定查封、冻结、扣划被执行人广东金润投资有限公司、广州市润铠胜投资有限责任公司、广东恒润华创实业发展有限公司、广州名盛置业发展有限公司、广州市润盈投资有限公司、赖淦锋、江锦涛的银行存款207278121.5元或其他等值财产。同日，本院作出（2018）粤01执4512号协助执行通知书，要求始兴县国土资源局协助查封被执行人广东恒润华创实业发展有限公司名下的位于韶关市××县城南镇××路北侧的土地（土地证号：始国用（2012）第00**）,查封期限：2018年10月18日至2021年10月17日止。2019年6月5日，本院作出（2018）粤01执4512号公告，内容如下，“……执行过程中，首先查封被执行人广东恒润华创实业发展有限公司名下韶关市××县城南镇××路北侧的土地使用权【产权证号：始国用（2012）第0038号】。该查封效力及于上盖建筑物。现本院拟对上述土地及上盖建筑物进行评估、拍卖，如有异议，请于5天内书面向本院提出……”。另查明，根据广州博资贸易有限公司提交的《借款协议》显示，其与广东恒润华创实业发展有限公司于2018年2月23日签订借款协议，协议主要内容如下，“……一、借款金额。广州博资贸易有限公司同意向广东恒润华创实业发展有限公司出借人民币4000万元。二、借款期限及利率。借款利率为1.25%/月……按月付息，借款期限为三个月，从2018年2月24日至2018年5月24日……”。广州博资贸易有限公司提交的广州银行网银转账回单显示，该司于2018年2月24日向广东恒润华创实业发展有限公司分别转账2500万元，1500万元，共计4000万元；此外，广州博资贸易有限公司提交的支付业务平台来账凭证显示，广东恒润华创实业发展有限公司于2018年4月28日向广州博资贸易有限公司转账50万元。根据广州博资贸易有限公司提交的《金润国际大酒店租赁合同》显示，广东恒润华创实业发展有限公司与广州博资贸易有限公司于2018年6月1日签署该合同，该合同主要内容如下，“……1.2018年2月24日，广东恒润华创实业发展有限公司与广州博资贸易有限公司签订《借款协议》，约定广东恒润华创实业发展有限公司向广州博资贸易有限公司借款人民币4000万元，借款期限三个月，月息1.25%，期满后广东恒润华创实业发展有限公司未能按期偿还广州博资贸易有限公司本金及利息……一、广东恒润华创实业发展有限公司同意将坐落在始兴县城南镇城南路北侧的金润国际大酒店出租给广州博资贸易有限公司作商业综合用途使用，建筑面积97764.1平方米。二、双方协定的租赁期限、租金情况如下：1.租赁期限：自2018年6月1日至2036年6月1日。2.双方同意，将广州博资贸易有限公司的借款本金4000万元，作为本租赁合同中支付给广东恒润华创实业发展有限公司的租赁保证金。广东恒润华创实业发展有限公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回广州博资贸易有限公司。3.双方同意，上述租赁标的在项目竣工验收后交付广州博资贸易有限公司使用，最迟不得迟于2020年6月30日前交付广州博资贸易有限公司使用，并由广州博资贸易有限公司出资人民币2亿元对金润国际大酒店进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备等。4.双方同意，自金润国际大酒店开业后并获得收益起，广州博资贸易有限公司将每年金润国际大酒店扣除酒店运营成本后的收益的百分之三十支付给广东恒润华创实业发展有限公司作为广东恒润华创实业发展有限公司的租金收入，租金按年结算，由广州博资贸易有限公司在每年的12月15日前按一次性付款方式支付租金给广东恒润华创实业发展有限公司……”。再查明，《金润国际大酒店租赁合同》未在相关部门进行备案；金润国际大酒店未竣工验收，也未交付广州博资贸易有限公司使用。本院认为，本案争议焦点在于广州博资贸易有限公司是否已于法院对广东恒润华创实业发展有限公司名下的韶关市××县城南镇××路北侧的土地使用权【产权证号：始国用（2012）第0038号】及上盖物建筑（金润国际大酒店）查封之前承租了金润国际大酒店。首先，关于广州博资贸易有限公司与广东恒润华创实业发展有限公司之间是租赁关系还是其他法律关系的问题。从广州博资贸易有限公司提交的《金润国际大酒店租赁合同》的主要内容来看，“……广东恒润华创实业发展有限公司此前向广州博资贸易有限公司所借款项4000万元，作为租赁保证金……广州博资贸易有限公司出资2亿元对金润国际大酒店进行装修改建；自金润国际大酒店开业后并获得收益起，广州博资贸易有限公司将每年金润国际大酒店扣除酒店运营成本后收益的百分之三十支付给广东恒润华创实业发展有限公司作为广东恒润华创实业发展有限公司租金收入，租金按年结算……”，该合同所约定4000万元的租赁保证金以及将收益的百分之三十作为租金收入的内容，明显异于正常的租赁合同，从其合同内容及目的来看，双方之间并非简单的租赁关系，而是对金润国际大酒店合作经营所作约定，该合同在性质上并非租赁合同。其次，即便认定该《金润国际大酒店租赁合同》为租赁合同，一方面，该租赁合同约定租赁时间自2018年6月1日至2036年6月1日，租赁期限长达18年，另一方面，双方还约定4000万元高额的租赁保证金，当事人未去相关部门办理租赁登记备案，消极履行应尽义务，既影响相关部门行使管理职责，亦导致其不能提供充分证据证实其实际租赁金润国际大酒店的时间，租赁合同是否确于2018年6月1日签订的事实存疑。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”租赁权作为一种特殊的债权，一是承租人可以依据租赁合同，请求出租人交付租赁物；二是承租人占有租赁物后，享有对租赁物的使用权，前者是纯粹债权性的权利，后者具有占有的公示性表征，才使得租赁权物权化，受到优先的特殊保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款对此作出明确规定，承租人对租赁物主张权利以对抗法院执行的，首先需要在法院查封前已经签订合法有效的书面租赁合同，而更重要的，承租人应已经实际占有使用租赁物，其因占有租赁物而使得租赁权物权化，并因此可以对抗执行依据中的债权性权利。但金润国际大酒店尚未竣工，更未交付广州博资贸易有限公司使用，即使双方已于法院查封金润国际大酒店之前签订租赁合同，广州博资贸易有限公司也仅仅享有请求广东恒润华创实业发展有限公司交付租赁物的债权，其权利尚不足以对抗本案执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”第二十六条第一款规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”依照上述规定，因本院已于2018年10月18日查封被执行人广东恒润华创实业发展有限公司名下的位于韶关市××县城南镇××路北侧的土地使用权,查封效力及于上盖建筑物金润国际大酒店。广州博资贸易有限公司提交的证据不足以证实其在本院查封广东恒润华创实业发展有限公司名下的韶关市××县城南镇××路北侧的土地使用权及上盖建筑物金润国际大酒店之前承租以及实际使用金润国际大酒店的事实，其请求本院停止对金润国际大酒店的执行，缺乏事实和法律依据，对其请求，本院依法予以驳回。（2018）粤01执4512号案件应对广东恒润华创实业发展有限公司名下的韶关市××县城南镇××路北侧的土地使用权【产权证号：始国用（2012）第0038号】及上盖物建筑（金润国际大酒店）继续采取执行措施，在处置金润国际大酒店时无需写明广州博资贸易有限公司所主张的租赁权。如广州博资贸易有限公司与广东恒润华创实业发展有限公司就《金润国际大酒店租赁合同》的履行产生争议的，双方可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回广州博资贸易有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。审审判长 李  小  明二〇一九年八月二日书记员 陈燕霞莫乔珍