黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0202民初2575号原告：王秀云，女，1958年11月2日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：王秀丽（姐妹关系），女，1969年9月17日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。被告：郭善珍，女，1934年12月13日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：仲筠，黑龙江夙生律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭振兴，黑龙江夙生律师事务所律师被告：朱丽，女，1968年4月18日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。原告王秀云与被告郭善珍、朱丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀云的委托诉讼代理人王秀丽、被告郭善珍委托诉讼代理人仲筠、郭振兴、被告朱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀云向本院提出诉讼请求：请求判令坐落于龙沙区××小区××楼××单元××号的房屋产权归原告所有，双方订立的房屋买卖合同有效，被告协助办理更名过户手续。事实和理由：2010年6月23日，原、被告在律师黄某及另一见证人秦某的见证下签订了协议，由律师出具见证书。约定被告将一处坐落于齐齐哈尔市龙沙区北地号委23组的无照院心平房，建筑面积15.40平方米因棚户区改造将安置房产以96,300.00元的价格转让给原告，余额由原告补齐。2012年1月16日经龙沙区棚户区改造领导小组办公室认定，其用于安置房屋位龙沙区××小区××楼××单元××号号。根据合同第六条约定，2013年取得房产证时，被告在2013年4月16日经齐齐哈尔鹤城公证处公正，依法委托王秀丽代办登记、过户更名等事宜。被委托人系原告直系亲属，可充分说明并佐证被告对房屋处分权交由原告一方。2019年7月3日原告同被委托人到齐齐哈尔不动产登记中心办理登记过户时被告知，被告于2019年6月6日在原告不知情的情况下到齐齐哈尔不动产登记中心私自补办不动产登记证。因房屋不动产权证号码变更致使公证书所记载的委托事宜失效。原告无法同被委托人办理过户登记事宜。经多次联系被告要求协助原告办理过户登记未果，原告诉至法院。郭善珍辩称，原、被告订立的《房屋买卖协议》无效，协议中，双方约定郭善珍将无房照院心房改造后安置的房屋转让给原告王秀云。协议书签署时间为2010年6月23日，其时该房屋还未建成不存在，未在房产部门登记，郭善珍也还未取得该房屋的所有权证，本案诉争房屋首次登记时间为2013年4月16日，郭善珍于2019年才取得所有权证书。依据法律规定，案涉房屋在2010年系法律规定不得转让的房屋，所以该协议因违反法律规定而自始无效。案涉房屋的不动产登记证书上载明的土地出让方式为划拨，转让本案诉争房屋需要有批准权的人民政府审批，并办理土地出让手续，且需要按照国家规定交纳土地出让金。本案诉争房屋的转让没有经过批准，亦未办理土地出让手续，也未交纳土地出让金，所以双方转让房产的协议无效。原告应返还依据该协议得到的房屋给被告郭善珍，同时依据市场价格给付房屋使用费。原告提交的委托书只有委托人的签名，无受托人的签名，不能证实受托人接受了委托，而且原告未能提供有双方签名的委托合同，所以仅凭委托书不能证实双方委托关系成立且合法有效。该公证书内容不完整、公证程序不合法，郭善珍也未交公证费，无法起到公证的法律作用，所以公证书没能补强委托书效力的作用。拆迁安置协议的被安置人是郭善珍、产权认定介绍信中认定的住户是郭善珍，房屋所有权证载明的房屋所有权人、不动产登记信息、不动产统一发票均能证实本案诉争房屋的所有权人是郭善珍。郭善珍从未收到过协议书中提到的96,300.00元房屋价款，被告朱丽在庭审中自认收到该笔款项，朱丽并未将该款交付予郭善珍。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并要求原告迁出，归还房屋并给付房屋使用费。朱丽辩称，朱丽与郭善珍系婆媳关系，位于新立屯的平房动迁时，原房屋产权证的产权人是朱丽，因婆婆郭善珍户口是落在该地址，所以安置之后房屋的名字是婆婆郭善珍，之后王秀丽和郭善珍去公证处办理公证委托手续、王秀云、朱丽、郭善珍签订房屋买卖合同。原告所述属实，售房款由朱丽收取。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年6月18日，郭善珍与棚改小组办公室订立《无证住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定，由原坐落于龙沙区北地号委23组房屋建筑面积15.4平米拆迁安置在齐齐哈尔龙沙区安馨小区。安置后房屋面积50平米，上靠面积等投资款合计47,224.00元，该款系原告王秀云交付。2010年6月23日，郭善珍作为卖方与王秀云及朱丽共同签署协议书一份，约定“郭善珍与朱丽将位于龙沙区北地号委23组房屋建筑面积15.4平米无房照院心平房安置后的棚改楼（位于安馨小区）出售予王秀云，差额补交款由王秀云给付完毕。该安置房以96,300.00元转让给王秀云，郭善珍、朱丽将涉及该房产的一切证照、票据、合同等交于王秀云，并于订立合同时将该房产正式转让给王秀云，王秀云取得该房产的完全所有权。在办理与该安置的楼房有关的手续（包括但不限于与拆迁部门签定协议、进户及颁发房照等手续）之时，郭善珍应无条件地积极协助王秀云办理，手续费由王秀云承担。待该安置的楼房的房照颁发之后，王秀云与郭善珍共同到公证处办理“委托公证”手续，手续费由王秀云承担。待国家政策允许更名后，办理涉及该房产产权证及土地证等证照的相关过户手续，王秀云或其继承人应予到场积极协助办理，有关手续费用由王秀云承担。该协议书由见证人黄某（律师）、秦某见证。”订立协议后，朱丽收取王秀云售房款96,300.00元。2013年4月16日，王秀云取得案涉房产的房屋产权证，该房权利人为郭善珍。同日，郭善珍与王秀云的妹妹王秀丽共同在鹤城公证处公证，委托王秀丽作为郭善珍的代理人，全权代表郭善珍前往齐市房产管理交易等部门办理出售坐落于齐齐哈尔市××区××小区××楼××单元××号（建筑面积52.17平方米，房权证齐字第**）房屋的出售、登记和过户更名等相关事宜，受托人王秀丽在办理上述事宜中所签署的有关文件均予以承认。王秀云交纳该房有关入户费、税费后，实际取得该房装修并居住至今。2019年4月26日，郭善珍补办案涉房产不动产权登记证，编号为黑（2019）齐齐哈尔市不动产权第0032855号，因产权证号发生变更，王秀云无法依据王秀丽的授权委托书办理案涉房产的更名过户手续，故诉至法院。上述事实，有《无证住宅房屋拆迁补偿安置协议书》、不动产登记信息、不动产统一发票、不动产权证、房屋所有权证、协议书、公证书及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，郭善珍、朱丽与王秀云签订的《协议书》，系双方真实意思表示，契约内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定。故本院认定该《协议书》依法成立并合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告要求确认原、被告间房屋买卖关系有效、被告协助办理产权变更登记手续的诉求，有其提供的协议书、无证住宅房屋拆迁补偿安置协议书、公证书等予以佐证证实，本院予以支持。国家法律、行政法规对于棚改房的交易并无禁止性规定。依据《齐齐哈尔市中心城区改造安置房屋交易管理暂行办法》规定，符合下列条件的，可以办理棚户区改造安置房屋转让登记：（一）一次性补缴土地出让金，已缴纳的除外；（二）一次性补缴城市基础设施配套费，已缴纳的除外；（三）一次性补缴国家规定的税费，已缴纳的除外；（四）具有合法的棚户区履行安置房屋产权证明。该政策的规定是限定棚改房的物权过户登记，并不影响房屋买卖合同的成立与生效。原、被告双方在合同中约定“待该安置的楼房的房照颁发之后，王秀云与郭善珍共同到公证处办理委托公证手续，手续费由王秀云承担。待国家政策允许更名后，办理涉及该房产产权证及土地证等证照的相关过户手续，王秀云或其继承人应予到场积极协助办理，有关手续费用由王秀云承担”，故王秀云自愿缴纳与该房过户相关的城市基础设施配套费、土地出让金、税费，该房具备更名过户的条件后，郭善珍应积极协助王秀云办理更名过户手续。此外，原、被告订立协议书时，虽未取得房权证，但郭善珍已经根据无证住宅房屋拆迁补偿安置协议书取得了安置房产的不动产物权，双方在合同中约定“待该安置楼房的房照颁发之后，王秀云与郭善珍共同到公证处办理委托公证手续，手续费由王秀云承担”，由此推定，双方在交易时对案涉房产暂时未取得房房产证一事明知的，双方订立协议后，债权已经成立，双方都应受到相关条款的约束，待取得房产证后，双方应全面履行合同义务。2013年,郭善珍取得了房屋产权证照，并通过公证委托的方式，对房屋买卖合同的行为进行了追认，对于被告辩称原、被告间房屋买卖关系因订立协议时未取得房权证书而自始无效辩解意见，是对《城市房地产管理法》第38条的曲解，该条中“未依法登记取得权属证书”是指自始至终均无法取得权属证书的房地产，如小产权房，而本案争议房屋不在此条款规定的范围内。对被告关于因案涉房产未取得房产证书而导致合同无效的观点，本院不予采信。郭善珍与朱丽共同与王秀云订立房屋买卖协议，王秀云将房款交付予朱丽，并取得该房屋的安置协议书等所有入户手续，视为郭善珍认可朱丽代收房款的事实。郭善珍与朱丽间的债权债务关系，郭善珍可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王秀云与被告郭善珍订立的位于齐齐哈尔市龙沙区安馨安居小区25号楼01单元03层02号【黑（2019）齐齐哈尔市不动产权第0032855号】房屋买卖合同有效；二、被告郭善珍于本判决生效之日起三日内协助原告王秀云办理位于齐齐哈尔市龙沙区安馨安居小区25号楼01单元03层02号【黑（2019）齐齐哈尔市不动产权第0032855号】房屋至原告王秀云名下的产权变更登记手续。案件受理费2,208元，减半收取1,104.00元，由被告郭善珍、朱丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 田 铭二〇一九年八月二十九日书记员 张雨霏