广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初1752号原告（反诉被告）：王惠强，男，1973年8月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：黄芝庆，广东瑶琨律师事务所律师。被告（反诉原告）：王福弟，女，1939年2月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，被告（反诉原告）：梁玉芬，男，1965年10月21日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，被告（反诉原告）：梁玉燕，女，1963年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，被告（反诉原告）：梁玉英，女，1972年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告（反诉原告）：梁玉莲，女，1968年12月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，五被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：梁满开，广东共明律师事务所律师。五被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：邓晴雯，广东共明律师事务所实习律师。原告（反诉被告，以下称原告）王惠强与被告（反诉原告，以下称被告）王福弟、梁玉芬、梁玉莲、梁玉英、梁玉燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理，原告王惠强的委托诉讼代理人黄芝庆，被告王福弟、梁玉芬、梁玉莲、梁玉英、梁玉燕的共同委托诉讼代理人梁满开均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王惠强向本院提出本诉请求:1.判令2005年1月1日签订的房屋买卖合同有效；2.判令位于佛山市高明区三洲镇沧书院路（东至梁华生，南至街巷，西至陈连胜，北至大基面），建筑面积为48.4平方米的房屋归原告所有；3.判令五被告协助原告办理过户手续；4.本案诉讼费由五被告承担。事实与理由：原告于2005年1月1日向梁平安（身份证号码）购买位于佛山市高明区三洲镇沧书院路（东至梁华生，南至街巷，西至陈连胜，北至大基面），建筑面积为48.4平方米的房屋，并于2005年1月1日支付了6000元现金给梁平安，双方签订房屋转让书一份。梁平安将房屋的房产证、土地证等有关材料交给原告。由于梁平安已经去世，五被告系梁平安的合法继承人，原告需要五被告共同协助办理相关的房屋过户手续，依法提起诉讼。五被告针对本诉辩称，1.梁平安于2005年将案涉房屋转让给原告时，符合城市房地产管理法第38条规定的两种不得转让的情形：“1.依法收回土地使用权的”，梁平安在转让房屋时已过临时土地审批使用期限，案涉房屋土地属于国有土地，国家和政府实际上已收回土地使用权；“2.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，原城市规划法第33条规定，在城市规划区内进行临时建设，必须在批准使用期限内拆除，城乡规划法第44条规定，临时建设应在批准使用期限内自行拆除，而梁平安在转让房屋时已过临时土地审批使用期限。因此案涉房屋必须依法拆除，属于依法不得转让的房产。梁平安与原告签订的合同违反法律强制性规定，属于无效合同。2.原告与梁平安在梁平安去世前已经去过房管局申请办理过户手续，但房管局认为案涉房屋不准许办理过户手续。五被告向本院提出如下反诉请求：1.确认2005年1月1日签订的转让书无效；2.被反诉人将位于佛山市高明区三洲镇书院路（东至梁华生，南至街巷，西至陈连胜，北至大基面，房产号：粤房字第××号）的房屋返还给五反诉人；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：五被告系梁平安的合法继承人，其中王福弟是梁平安的妻子，其余四被告是梁平安的子女。梁平安与原告于2005年1月1日签订了转让书，约定将位于高明区三洲镇××路书院××号房屋转让给原告，并于当日收到6000元的转让款。因该房屋位于沧江河堤围上，原高明县人民政府于1990年7月1日为该房屋的土地办理了临时用地证，该土地的临时用途为住宅用地，梁平安分别申请了三次延期，每次期限两年，延期至2000年7月1日，其后，政府未再批准临时使用期限。鉴于以上事实，根据《城乡规划法》第44条（原《城市规划法》第33条）、《城市房地产转让管理规定》第6条第3款、《城市房地产管理法》第三十八条、《合同法》第五十二条的规定，梁平安于2005年将房屋转让给原告时，已过临时用地审批期限，案涉房屋依法必须予以拆除，属于依法不得转让的房产，因此，梁平安与原告签订的《转让书》违反了法律的强制性规定，依法为无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因该转让书无效，原告于2005年1月1日至今实际使用该房屋已有14年时间，理应向五被告给付实际使用房屋期间的使用费。2005年1月1日原告向梁平安支付的6000元转让款应予以抵消使用费，所以五被告无需返还6000元转让款。五被告有权要求原告返还位于佛山市高明区三洲镇书院路（东至梁华生，南至街巷，西至陈连胜，北至大基面，房产号：粤房字第××号）的房屋。原告针对反诉辩称，1.最高院关于适用合同法若干问题的解释二第14条，对强制性规定作出明确解释，指效力性强制性规定。本案中案涉转让书约定的房屋是相关部门同意、批准所建立的建筑，该合同是双方当事人的真实意思表示，已经履行多年，并没有损害国家和社会公共利益，不违反法律强制性规定，为有效协议。2.五被告提出案涉合同违反了城乡规划法第44条规定，城市房地产转让管理规定第6条、城市房地产管理法第38条、合同法第52条是对法律问题认识错误。3.根据物权法第15条规定，五被告的主张不成立，也不应支持。4.2017年11月29日，（2017）粤0608民初1813号生效判决中对临时用地的买卖合同作出认定，高明法院对类似合同认定有效，对本案有参考作用。5.最高院合同案件审判指导第159号公报案例，房屋因附有违法建筑而无法过户并不影响房屋买卖合同的效力。综上，案涉合同有效，应予以驳回五被告的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：五被告对原告提交的证据2（转让书、收据、房屋所有权证、临时用地证）真实性均无异议，对证明内容有异议，本院对真实性予以确认，关于证明内容在本院认为部分予以回应。本院经审理认定事实如下：原告王惠强于2005年1月1日向梁平安购买位于佛山市高明区三洲镇沧书院路（东至梁华生，南至街巷，西至陈连胜，北至大基面）建筑面积为48.4平方米的房屋（以下简称案涉房屋），双方签订《转让书》。同日，梁平安收到了王惠强交来的房屋款6000元，并向王惠强出具了《收据》。梁平安将案涉房屋及《房屋所有权证》和《临时用地证》的原件一并移交给王惠强。自2005年1月起，王惠强一直占有使用案涉房屋。另查明：本院于2019年7月11日发函给佛山市自然资源局高明分局调查案涉房屋的有关情况。佛山市自然资源局高明分局回复：1.案涉房屋的不动产权证（房屋所有权证号为粤房字第××号）为有效，权利人仍为梁平安。2.案涉的明府临字（XX）第XXX号临时用地证记载土地使用期限为1990年7月1日至1994年7月1日，经多次延期至2000年7月1日。期后没有延期，但不影响土地及在该土地上建设的房屋的使用和所有权的转移。3.案涉临时土地使用者为梁平安，房屋所有权证附记一栏记载内容不影响梁平安对案涉房屋享有的所有权。再查，梁平安已去世，五被告系梁平安的合法继承人，其中王福弟是梁平安的妻子，其余四被告是梁平安的子女。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，本案的争议焦点为：一、五被告提起反诉是否已超过诉讼时效；二、原告与梁平安的房屋买卖合同是否存在无效的情形。一、关于五被告提起反诉是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，诉讼时效适用于债权请求权。五被告提起确认合同无效的诉讼请求，法院只会对当事人请求确认的法律关系是否存在及效力作出认定，该项诉请属于确认之诉，不是有给付内容的债权请求权，不适用诉讼时效制度。因此，原告提出五被告的反诉已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。二、关于原告与梁平安的房屋买卖合同是否存在无效的情形。本案中，原告与梁平安于2005年1月1日签订《转让书》，原告当天按双方的约定支付了合理对价，梁平安亦将案涉房屋及相关的房屋所有权证及土地证移交给原告。原告从2005年1月开始已实际占有、使用和控制案涉房屋。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同必须是违反了法律、行政法规的效力性强制性规定才被认定为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产转让的规定是管理性规定，并非是效力性强制性规定，不具有引起合同无效的法律效力。因此，五被告提出案涉合同无效的抗辩，本院不予采纳。原告与梁平安于2005年1月1日对案涉房屋的买卖是双方真实的意思表示，行为人具有相应的民事行为能力，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本院确认双方签订的《转让书》合法有效。因此，五被告反诉要求确认《转让书》无效及返还案涉房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权的变更实行登记生效制度。另依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十六条的规定，房屋尚未办理所有权转移登记，买受人请求确认房屋归其所有的，人民法院不予支持。案涉房屋仍登记在梁平安名下，原告请求本院确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。但原告依据有效的房屋买卖合同，依法取得对案涉房屋的物权期待权，梁平安已去世，五被告作为其合法继承人应协助原告办理案涉房屋的所有权转移登记手续。原告请求五被告协助办理案涉房屋的所有权转移登记手续有法律和事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王惠强与梁平安于2005年1月1日签订的《转让书》有效；二、被告（反诉原告）王福弟、梁玉芬、梁玉莲、梁玉英、梁玉燕于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被告）王惠强办理原高明县三洲镇书院路房屋（权利证号：粤房字第××号）所有权转移登记手续；三、驳回原告（反诉被告）王惠强的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王福弟、梁玉芬、梁玉莲、梁玉英、梁玉燕的全部诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元（王惠强已预交），由被告（反诉原告）王福弟、梁玉芬、梁玉莲、梁玉英、梁玉燕负担；由被告直接迳付给原告，本院不作收退。反诉案件受理费25元（五被告已预交），由被告（反诉原告）王福弟、梁玉芬、梁玉莲、梁玉英、梁玉燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍燕霞二〇一九年八月三十日法官助理刘艳书记员蔡丹丹