黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终1928号上诉人(原审被告)：云丽宏，女，1974年10月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王丽颖，黑龙江庆达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大庆市佞金房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区求实路131号。法定代表人：宁希春，该公司董事长。委托诉讼代理人：岳婷，北京岳成（大庆）律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：大庆市金梓祥石业有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区庆福石材大市场商业房石材B区26号。法定代表人：邵青春，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦宇博，男，1986年4月18日出生，汉族,大庆市金梓祥石业有限公司员工，住黑龙江省大庆市让胡路区。上诉人云丽宏因与被上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司（以下简称佞金公司）、大庆市金梓祥石业有限公司（以下简称金梓祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云丽宏上诉请求：1.依法撤销大庆市让胡路区人民法院（2019)黑0604民初59号民事判决;2.依法改判驳回佞金公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由佞金公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，导致错误判决。原审法院认定“第三人金梓祥公司向被告云丽宏借款190万元，2018年2月12日原告佞金公司根据第三人金梓祥公司的指示，与被告云丽宏签订了商品房买卖合同，但被告没有向佞金公司缴纳欠款，该房屋也一直没有办理产权过户,一直登记在佞金公司名下”是错误的，理由如下:1.2018年1月1日云丽宏与金梓祥公司之间达成房屋买卖协议，金梓祥公司将在佞金公司处抵账来的涉案房屋出售给云丽宏,双方约定房屋价款为190万元。云丽宏与金梓祥公司达成口头买卖合同后，金梓祥公司协助云丽宏在佞金公司处办理了商铺定购协议书,且书面要求云丽宏将购房款汇入指定账户,云丽宏按照约定分8次将190万元购房款汇入金梓祥公司指定的肖秀丽的账户，金梓祥公司随后协助云丽宏在佞金公司处办理了更名手续,佞金公司为云丽宏出具了3,269,504元的购房发票,并为云丽宏办理了商品房备案手续，并承诺为云丽宏办理房屋产权手续。金梓祥公司于2018年6月将涉案房屋交付给云丽宏使用至今。至此云丽宏与金梓祥公司之间的房屋买卖合同已经履行完毕。云丽宏与金梓祥公司之间达成的买卖协议,且将全部购房款190万元交付给了金梓祥公司,也是金梓祥公司将涉案房屋交付给云丽宏使用的,故与云丽宏之间形成真实的房屋买卖关系的是金梓祥公司而不是佞金公司。之所以在佞金公司处办理更名手续，只是因为需要佞金公司为云丽宏办理房屋权属证书而已。2.佞金公司因拖欠金梓祥公司工程材料款1,724,900.22元未付，故与金梓祥公司之间达成了以房抵帐的协议书。双方约定，佞金公司将涉案房屋作价3,269,504元抵给了金梓祥公司,同时约定，剩余1,544,603.78元由金梓祥公司2018年的材料款予以冲抵，如仍不足则由金梓祥公司及其法人和高艳梅承担担保还款的责任。可见,对于剩余房款的救济途径是由担保人承担还款责任,且还款期限约定为两年,至佞金公司起诉时，还款期限尚未届满，所以佞金公司也无权要求金梓祥公司偿还剩余房款。结合以上两点,云丽宏认为在原审时，佞金公司将云丽宏列为被告，金梓祥公司列为第三人系主体错误。根据合同相对性原则，佞金公司欲解除合同,也应当以金梓祥公司为被告、以云丽宏为第三人予以诉讼。由于佞金公司在一审开庭时，经主审法官示明后,佞金公司仍然选择云丽宏为被告，坚持原诉讼请求,故原审法院应当依法驳回佞金公司的诉讼请求。二、关于佞金公司与金梓祥公司之间签订的2018年10月23日协议书的效力问题。2018年10月23日佞金公司与金梓祥公司之间就涉案房屋再次签署了协议书，共同约定将双方2018年1月6日签订的抵账协议书予以解除,约定金梓祥公司应当将涉案房屋返还给佞金公司,双方就佞金公司拖欠的工程材料款再次约定以其他房屋抵帐协议。云丽宏认为,佞金公司与金梓祥公司在明知道涉案房屋已经于2018年6月交付给云丽宏使用的情况下,既未通知云丽宏更未征得云丽宏同意的情况下，于2018年10月23日签署了解除2018年1月6日以房抵帐的协议，侵犯了云丽宏的合法权益，应当认定佞金公司与金梓祥公司之间恶意串通，侵犯他人利益的行为，该协议为无效协议。通过该补充协议的签署也可以看出,佞金公司与金梓祥公司之间没有买卖合同关系,如果存在的话,佞金公司怎么会与“不相干”的云丽宏之间签署协议,处分涉案房屋呢?佞金公司的做法与主张本身就是自相矛盾的。综上所述,原审法院认定事实错误，佞金公司在原审时罗列主体有误,导致错误判决，申请二审法院依法撤销原审判决，并依法改判驳回佞金公司的全部诉讼请求。佞金公司辩称，一、云丽宏称与金梓祥公司之间达成买卖协议是错误的。首先案涉房屋总价格为4,086,880元,佞金公司按照房屋总价款8折即3,269,504的金额抵顶给拖欠金梓祥公司的工程款1,724,900.22元,抵房价款多余工程款的部分1,544,603.78差价由金梓祥公司用以后的工程材料冲抵。由此可以认定金梓祥公司完全不会以190万元的价格将其用3,269,504元价格抵顶的房屋出售给云丽宏,不符合常理也不符合事实。其次,如果云丽宏支付的190万元为购房款,那么不应当分八次支付,而应当一次性全款或贷款的形式支付。所以金梓祥公司所述内容应当是属实的,即二者之间存在是借贷关系,云丽宏支付给金梓祥公司的款项为借款。二、佞金公司与金梓祥公司签订的抵债协议书,原约定剩余房屋差价款1,544,603.78元,由金梓祥公司用2018年其施工的工程材料款冲抵。但因2018年其未施工,双方约定的《协议书》内容无法实现,所以金梓祥公司与佞金公司于2018年10月23日签订了解除原抵债协议的协议书,所以佞金公司不再受抵债协议条款的约束。金梓祥公司已经同意解除抵债协议,返还房屋,但是因为云丽宏强占房屋不予返还,所以佞金公司起诉云丽宏返还房屋并无不当。三、佞金公司与云丽宏签订合同,是受金梓祥公司的指定,佞金公司与云丽宏之间并没有达成房屋买卖合同的合意,双方签订的买卖合同基础是履行与金梓祥公司的抵债协议。现因金梓祥公司无法履行抵债协议内容,自愿与佞金公司解除了抵债协议,云丽宏占用房屋的基础即抵债协议已经解除,其自然应当将房屋返还。四、云丽宏与金梓祥公司存在的是借贷关系,金梓祥公司用案涉房屋作抵押,根据《最高院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”,云丽宏只能依据与金梓祥公司之间的借贷纠纷另行主张权利,无权占用佞金公司房产。综上,应当依法驳回云丽宏的请求,维持原判。金梓祥公司辩称，原审认定事实清楚适用法律正确，金梓祥公司原法定代表人邵青春与云丽宏之间没有商品房买卖合同的合意，双方之间只存在民间借贷关系，请求维持原判，驳回上诉。佞金公司向一审法院起诉请求：1.要求判令解除与云丽宏签订的商品房买卖合同，并将阳光乘风新城C23#楼1-2层商服05号房屋返还给佞金公司；2.金梓祥公司承担连带责任；3.诉讼费用由云丽宏承担。一审法院认定事实：2018年1月6日，佞金公司与金梓祥公司签订协议书，约定：1.甲方（佞金公司）用阳光新城C23#楼－1－2层商服05号房屋（原价每平单价28,000元，建筑面积145.96平方米，原总价4,086,880元）按原总价的八折后，现房款为3,269,504元的房屋抵顶甲方（佞金公司）欠乙方（金梓祥公司）的工程款1,724,900.22元；2.由于所抵房屋价款多于工程款1,544,603.78元，该差价款乙方（金梓祥公司）将用2018年其施工的工程材料款冲抵。如乙方差价款未履行完毕，双方暂不办理不动产权属证书，房屋所有权也不发生转移。乙方以其全部资产及法人、高艳梅对乙方偿还该差价款承担连带担保责任。未经甲方书面许可，乙方、乙方亲属或乙方指定的购房人（姓名高艳梅，身份号码）等不得出售转移该房屋（签订的房屋买卖转移协议无效）。乙方可办理贷款抵押。2018年10月23日，佞金公司与金梓祥公司签订协议书，约定：1.双方同意决定解除甲乙双方于2018年1月6日签订的《协议书》及约定的用位于阳光新城C23#－商服05（1－2层）（原价每平单价28,000元，建筑面积145.96平方米，原总价4,086,880元）按原总价八折后，现房款为3,269,504元的房屋抵顶甲方欠乙方的工程款1,724,900.22元等全部内容，故乙方曾指定的抵顶房屋购房人也无效，其与甲方签订的相应购房手续无效，由乙方负责联系指定购房人解除合同。2.本解除协议签订前，所有抵顶协议全部作废，原协议中所约定的双方权利与义务将在本协议签订后自动无效，甲乙双方无权依据此前的协议要求对方承担任何责任。3.就甲方尚欠乙方工程款1,724,900.22元支付事宜，双方重新约定如下：乙方自愿接受甲方用房屋抵顶。具体坐落、面积、房屋单价由甲乙双方另行协商确定。金梓祥公司向云丽宏借款190万元，2018年2月12日佞金公司根据金梓祥公司的指示，与云丽宏签订了商品房买卖合同。但云丽宏没有向佞金公司交纳钱款。该房屋也一直没有办理产权过户，一直登记在佞金公司名下。一审法院认为，佞金公司与金梓祥公司达成的以物抵债的协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。云丽宏虽然与佞金公司签订了买卖合同，但其与佞金公司之间不存在买卖房屋的意思表示，该事实庭审中佞金公司及云丽宏予以认可，佞金公司与云丽宏签订合同的真实意思表示系履行其与金梓祥公司的抵债协议。金梓祥公司与云丽宏之间亦不存在真实的买卖合同关系，其同意佞金公司与云丽宏签订买卖合同的真实意思表示系担保借款债务的履行。根据法律规定，物权的取得应当经过登记，未经登记的不发生物权效力，故云丽宏不享有案涉房屋的抵押权，云丽宏有权要求金梓祥公司履行担保协议，将案涉房屋办理抵押登记，但因佞金公司与第三人之间的抵债协议己经解除，云丽宏的上述合同权利在法律上已不能履行，其对金梓祥公司享有的权利性质为债权。案涉房屋现仍然登记在佞金公司名下，因佞金公司与金梓祥公司之间的抵债协议己经解除，金梓祥公司应当将房屋返还给佞金公司，云丽宏无权继续占有案涉房屋，案涉房屋的物权人仍然系佞金公司，云丽宏享有的债权不能对抗佞金公司的物权，故对佞金公司要求云丽宏返还房屋的请求应予以支持。因其与云丽宏之间不存在买卖合同，对其要求解除合同的请求不予支持。云丽宏与第三人金梓祥公司之间的民间借贷纠纷可另行主张。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定判决如下：一、云丽宏于判决生效后十五日内将阳光乘风新城C23#1－2层商服05号房屋返还给佞金公司；二、驳回佞金公司的其他诉讼请求。案件受理费200元由云丽宏承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，佞金公司与金梓祥公司之间的以房抵债协议依法成立并生效。现本案的争议焦点为云丽宏与金梓祥公司之间是否存在房屋买卖合同关系。根据合同法的相关规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，合同的订立与履行亦应建立在当事人真实意思表示基础上。本案中，云丽宏虽然主张从金梓祥公司购买案涉房屋并交纳购房款190万元，与金梓祥公司形成房屋买卖合同关系，但云丽宏对于其低于市场价值购买房屋，购房资金来源,及金梓祥公司支付190万元购房款后再次通过云丽宏儿子韩东阳帐户回款等案件事实均未能作出合理说明。同时，从云丽宏与金梓祥公司法定代表人邵青春之间关于催收借款利息的微信往来记录来看，双方之间存在民间借贷关系，云丽宏虽对此予以否认，但未提交相关证据予以反驳。故一审法院认定云丽宏与金梓祥公司之间不存在房屋买卖合同关系，并无不当，云丽宏此项上诉主张，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。现佞金公司与金梓祥公司之间的抵债协议己经解除，云丽宏无权继续占有案涉房屋,一审法院判决云丽宏返还房屋，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人云丽宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人云丽宏负担。本判决为终审判决。审判长  袁力民审判员  孙 妍审判员  杨 阳二〇一九年八月十三日法官助理李丹书记员李雪冰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。