北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初11935号原告：邱新民，男，1972年11月22日出生，汉族，天津悦朗能源装备股份有限公司副总经理，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：孟文静，北京来硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张方隅，北京来硕律师事务所实习律师。被告：北京市昌平区马池口镇西坨村民委员会，住所地北京市昌平区马池口镇西坨村。法定代表人：张久军，主任。委托诉讼代理人：魏擎天，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾少珍，北京市易和律师事务所实习律师。原告邱新民与被告北京市昌平区马池口镇西坨村民委员会（以下简称西坨村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱新民及其委托诉讼代理人孟文静、张方隅及被告西坨村委会的委托诉讼代理人魏擎天、曾少珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱新民向本院提出诉讼请求：1.判令西坨村委会继续履行其与我于2007年12月24日签订的《租赁合同》；2.判令西坨村委会立即停止侵害、排除妨碍，即立即停止在我承租地上填土并栽种树木的行为以及清理干净在我承租地上所填的土、所栽种的树木；3.判令诉讼费由西坨村委会负担。事实与理由：2007年12月24日我与西坨村委会签订《租赁合同》，约定西坨村委会将其位于北京市昌平区马池口镇西坨村（以下简称西坨村）原博傲石材厂西院废旧工厂的土地租赁给我使用，租赁期限为30年，即自2007年12月24日起至2037年12月23日止。合同签订后，我按照合同约定支付了租金，西坨村委会将涉案土地交付我使用，我在涉案土地上建设房屋进行生产经营。2017年4月18日，西坨村委会作出《腾退通知书》，要求我腾退房屋，在我不同意的情况下，北京市昌平区马池口镇人民政府（以下简称马池口镇政府）违法强制拆除房屋。我继续使用涉案承租地。2019年1月，在未告知我的情况下，西坨村委会开始在涉案承租地上填土并栽种树木，严重影响我对涉案承租地的使用权益，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告西坨村委会辩称：第一，涉案土地从合同签订后一直由邱新民占有使用，我方对邱新民继续占有使用土地不持异议，但合同超过20年的部分应该是无效的。第二，本案是合同纠纷，我方不存在任何违约行为，邱新民主张我方排除妨害、停止侵害没有依据，实际自从依约交付土地后，土地就一直由邱新民占有，我方不存在收回土地限制其使用的行为，更不存在邱新民所谓的在涉案土地上填土并栽种树木的行为，所以邱新民要求我方排除妨害停止侵害没有事实根据。第三，我方认为本案是合同纠纷，邱新民主张的排除妨害、停止侵害属于物权纠纷，邱新民的主张没有法律依据，请法院驳回。本院经审查认定事实如下：2007年12月24日邱新民（乙方）与西坨村委会（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方决定将西坨村原博傲石材厂西院废旧工厂出租，包括厂房和院区。西坨村原博傲石材厂西院废旧工厂占地8.32亩，其中旧厂房建筑面积约200平方米，经西坨村村委会决定，工厂院区租金5万元/亩，租赁费41.5万元整，废旧厂房折价一万元出售给乙方。租金及出售房屋的总金额为42.5万元。租赁期限自2007年12月24日起至2037年12月23日止，租期30年整。协议还约定了其他事项。协议签订后，西坨村委会将涉案场地交付邱新民使用，邱新民支付西坨村委会合同期内的全部租金，并将原有厂房拆除后重建了厂房、办公楼等建筑物，建筑面积约5000平方米。2017年4月18日西坨村委会向邱新民出具《腾退通知书》，内容为：为了深入贯彻落实区镇两级政府关于清理整治有关文件精神，积极践行“疏解功能谋发展”，根据西坨村村工业大院自主腾退实施方案和西坨村村民代表大会讨论通过的相关决议并授权村两委全权负责，定于2017年4月20日启动本村工业大院腾退工作，现将具体事项通知如下：1.清理整治工业大院按政府指导村集体自主腾退的方式进行。2.腾退流程：入户清登、评估、测算、报审、约谈—签约、交房、发放腾退综合补助款、拆除。3.被腾退企业将按相关的办法和标准享受一次性货币补助，在政策规定的范围内最大程度的保障被腾退人的合法利益，具体办法以西坨村工业大院自主腾退实施方案为准。4.请腾退范围内的企业按照时限要求主动配合，从即日起安排做好停业停产、腾退搬离、清空人员物品等工作并于2017年4月25日前完成签约。村两委将组织安排工作人员与你们具体洽谈相关事宜。力争在2017年4月30日前完成此项工作。2017年6月21日，马池口镇政府以邱新民在涉案土地上建设的房屋涉嫌违法建设为由立案调查。2017年6月22日，北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委）向马池口镇政府出具了[2017]316号《关于邱新民建设房屋规划审批情况的函》，主要内容为：经查，位于西坨村北的集体土地上邱新民建设的房屋未取得建设工程规划许可证。2017年8月23日，马池口镇政府作出限拆决定，认定邱新民在涉案土地上建设房屋应当取得而未取得乡村建设规划许可证（临时乡村建设规划许可证），违反了城乡规划法第41条、第42条的规定，限邱新民于2017年8月24日24时前自行拆除违法建设，逾期不拆除，将依法强制拆除，并于当日向邱新民送达。2017年8月24日，马池口镇政府向邱新民作出催告书，催告邱新民本人自收到本催告书之日起一日内自行拆除违法建设，逾期不拆除，将依法作出强制拆除决定书。该催告书于2017年8月25日送达邱新民。2017年8月30日，马池口镇政府向邱新民送达强拆决定，告知邱新民决定于2017年8月31日开始对违法建设予以强制拆除。2017年8月31日，马池口镇政府对涉案土地上的房屋组织实施了强制拆除。邱兴民于2017年9月4日向本院提起行政诉讼，要求确认马池口镇政府强制拆除其房屋的行政行为违法。本院经审理后于2018年3月30日作出（2017）京0114行初230号行政判决书，认定马池口镇政府于2017年8月23日向邱新民送达10号限拆通知，在邱新民申请行政复议或者提起行政诉讼的法定期限尚未届满的情况下，于2017年8月31日对涉案建筑进行强制拆除，违反了法律规定，已构成程序违法，故判决认定马池口镇政府于2017年8月31日对邱新民位于西坨村北的建筑物实施的强制拆除行为违法。邱新民不服上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院经审理认定生效的（2018）京01行终544号行政判决书已对马池口镇政府作出的10号限拆通知的合法性进行了审查，明确认定涉案建设属于城乡规划法第六十五条规定所指的在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证进行建设之情形，马池口镇政府依据上述规定作出10号限拆通知并无不当，但马池口镇政府在当事人提起行政复议或行政诉讼的法定期限尚未届满的情形下实施强制拆除行为，违反了行政强制法的相关规定，故于2018年6月22日作出（2018）京01行终542号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。邱新民主张涉案土地上的房屋被拆除后，涉案土地于2019年1月被西坨村委会收回填土并栽种上树木，邱新民提交照片予以证明。西坨村委会对此不予认可，主张其并未收回土地，涉案土地上的树木并非其栽种。经询，双方确认涉案土地性质为集体建设用地。上述事实，有《租赁合同》、《腾退通知书》、（2017）京0114行初230号行政判决书、（2018）京01行终542号行政判决书、照片及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。根据上述规定，除经依法审批兴办乡镇企业、村民建设住宅或乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用农民集体土地之外，任何单位和个人进行建设必须依法申请使用国有土地。除经依法审批用于上述三种用途外，若擅自将集体土地出租用于非农业建设，则违反法律强制性规定，该租赁合同应为无效。本案中，邱新民与西坨村委会签订的《租赁合同》明确约定西坨村委会将涉案土地出租给邱新民，涉案土地上的废旧厂房折价出卖给邱新民，故双方签订的《租赁合同》实际包括两个法律关系，即涉案土地的租赁关系及涉案土地上房屋的买卖关系。邱新民承租涉案土地后将原有房屋拆除并新建房屋，而其新建的房屋因未取得乡村建设规划许可证（临时乡村建设规划许可证），违反了城乡规划法的相关规定，被马池口镇政府认定为违法建设并进行了强制拆除。因邱新民承租涉案土地后将涉案土地用于非农建设且未经相关部门合法审批，且不符合我国土地管理法规定的可以使用农村集体土地进行非农建设的三种情形，故邱新民与西坨村委会签订的《租赁合同》因违反了我国土地管理法的强制性规定，应属无效。邱新民要求西坨村委会继续履行合同并停止栽种树木、清理树木的诉讼请求，均依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，判决如下：一、原告邱新民与被告北京市昌平区马池口镇西坨村民委员会于二○○七年十二月二十四日签订的《租赁合同》无效；二、驳回原告邱新民的诉讼请求。案件受理费3838元，由原告邱新民负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田雅娟二〇一九年八月十二日书记员  高 曼