湖北省武汉市汉阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0105民初3091号 原告：湖北军山工贸有限公司，住武汉市经济技术开发区大军山特**。 法定代表人：郑杰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：易涛，湖北瀛楚律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：任善有，湖北瀛楚律师事务所实习律师，一般授权代理。 被告：王中正，男，1974年1月26日出生，汉族，住武汉市汉阳区。 委托诉讼代理人：吴寿平，武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告湖北军山工贸有限公司（以下简称军山公司）与被告王中正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告军山公司的委托诉讼代理人易涛、任善有，被告王中正及其委托诉讼代理人吴寿平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 军山公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的租赁合同已于2018年11月30日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金42000元；3、被告将汉阳大道××办事处××层房屋腾退给原告，并支付自2018年12月1日起至实际腾退之日止的占用房屋使用费，按照每月8400元的标准计算；4、被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2017年1月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定将位于汉阳大道××办事处××层的房屋出租给被告，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。合同到期后，原、被告未续签合同。2018年1月1日起，被告未腾退且一直使用该房屋。2018年8月起，被告开始不缴纳租金。2018年11月21日，原告指派工作人员向被告送达解除合同通知书，催告解除租赁合同，要求被告在合理期限内腾退房屋并支付租金，被告拒不理会。截至原告起诉之日，被告仍未腾退房屋，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，望法院判如所请。 王中正辩称：被告于2014年9月与湖北省未成年犯管教所（以下简称湖北省未管所）就诉争房屋签订《租赁合同》，后被告投入大量资金按照租赁期限十年进行装修，现在终止租赁关系会对被告造成重大损失，且该合同中约定如无重大政府建设合同顺延，还约定租赁期间湖北省未管所若无特殊原因不得终止协议，故合同应继续顺延，原告无权终止履行该合同。原告要求解除诉争《租赁合同》理由牵强，且原、被告签订诉争《租赁合同》时，原告未取得有效授权委托，原告的工商经营范围也没有租赁资质，所以原、被告签订的诉争《租赁合同》无效。《租赁合同》实际履行时间未满五年，且由于受到外部因素影响被告无法正常经营，导致被告实际经营时间很短。原告要求终止合同，被告则需向员工支付必要费用，被告现无能力支付。被告要求继续承租诉争房屋，若原告坚持解除租赁合同，则要求原告赔偿被告的装修损失，并驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年4月20日，位于武汉市汉阳区汉阳大道****（建筑面积1,556.02平方米）房屋办理房屋所有权证，房屋所有权人登记为湖北省未管所，房屋设计用途为办公。同年8月5日，上述房屋所在土地办理国有土地使用证，土地使用权人登记为湖北省未管所，使用权类型为划拨，土地用途为特殊用地（监教场所）。2014年4月，湖北省未管所将位于武汉市汉阳区汉阳大道XX号XX幢XX层房屋（建筑面积约为630平方米）租赁给王中正经营旅馆。诉争房屋交付后，王正中将房屋内的原住户清退，并于2014年4月至9月期间对诉争房屋进行了整体翻新装修，在二层阳台处搭建铁硼一间，将诉争房屋翻新装修为上下两层共27间独立房间的住宿旅馆，并购置家具、家电若干。2014年8月12日，王中正向湖北省未管所缴纳保证金人民币10,000元。2014年9月10日，湖北省未管所作为出租方（甲方）与承租方（乙方）王中正签订《租赁合同》一份约定：乙方租赁甲方汉阳大道XX号用于接待住宿；租赁期限暂定1年；租金金额为每年人民币100,800元；租金缴纳方式为每月25日前缴纳当月租金人民币8,400元；缴纳消防安全、合同保证金人民币10,000元；租赁期限由2014年9月10起至2015年9月9日止，如无政府重大建设，合同顺延；租赁期间甲方若无特殊原因，不得终止协议；乙方租赁所属范围内的内部房屋整修、装饰、水电线路、管道铺设、道路平整等费用均由乙方自行解决，若要改变甲方房屋结构，须经甲方同意后，方可实施；租赁期间，乙方不得在甲方土地上搭盖房屋和建筑物，若需要临时搭盖，需经甲方同意，成本一律由乙方负担，乙方不享有产权补偿；租赁期间，若遇国家开发建设的需要甲方有权终止合同，收回所租赁房屋或土地，乙方不得向甲方提出补偿或索赔要求，但可向第三方受益单位协商提出必要的受损补偿；合同还对其他房屋租赁事宜进行了约定。租赁合同签订后，王中正依约按期向湖北省未管所支付房屋租金。2014年9月19日，王中正以诉争房屋为场所注册经营武汉市汉阳区XX旅馆，经营住宿、棋牌服务。2014年11月，武汉市汉阳区XX旅馆正式对外营业。上述《租赁合同》于2015年9月9日到期后，湖北省未管所未收回诉争房屋，王中正继续承租诉争房屋经营武汉市汉阳区XX旅馆，并依照该租赁合同约定的租金标准继续支付了租金，湖北省未管所未对此提出异议，双方亦未就诉争房屋续租事宜另行签订其他租赁合同。2016年，王中正对诉争房屋进行了防水修补。2017年1月1日，湖北省未管所委托军山公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）王中正签订《租赁合同》一份约定：乙方租赁甲方汉阳大道××办事处××层；租赁期限1年；租金金额为每年人民币100,800元；租赁期限由2017年1月1起至2017年12月31日止；租赁期间甲方若无特殊原因，不得终止协议，国家和政府征用土地或甲方建设需要，须提前3个月通知乙方；乙方按合同缴纳租金，延缓缴纳租金的，按自行终止合同对待；乙方租赁所属范围内的内部房屋整修、装饰、水电线路、管道铺设、道路平整等费用均由乙方自行解决，若要改变甲方房屋结构，须经甲方同意后，方可实施；租赁期间，乙方不得在甲方土地上搭盖房屋和建筑物，若需要临时搭盖，需经甲方同意，成本一律由乙方负担，乙方不享有产权和补偿；租赁期间，若遇国家开发建设的需要，甲方有权终止合同，收回所有租赁房屋或土地，乙方不得向甲方提出拆迁补偿或索赔装修费用要求，并按甲方要求时限撤出；合同还对其他房屋租赁事宜进行了约定。合同下方甲方代表签字处军山公司盖章，乙方代表签字处王中正签名。合同中列明甲方名称为“湖北省未成年犯管教所工贸公司”为笔误。该租赁合同签订后，王中正依约向军山公司支付了租赁期限内的全部房屋租金。上述《租赁合同》于2017年12月31日到期后，军山公司未收回诉争房屋，王中正继续承租诉争房屋经营武汉市汉阳区XX旅馆，并依照该租赁合同租金标准继续支付了2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金，军山公司未对此提出异议，双方亦未就诉争房屋续租事宜另行签订其他租赁合同。2018年4月，王中正对诉争房屋进行防水整修及墙面粉刷。2018年7月，军山公司通知王中正要求解除双方于2017年1月1日就诉争房屋签订的《租赁合同》，并单方出具《解除合同书》一份。王中正不同意解除《租赁合同》，要求继续承租诉争房屋，遂未在上述《解除合同书》上签字，亦未实际支付房屋租金，军山公司此后亦未向王中正催收房屋租金，双方遂未就租赁合同解除事宜达成一致。2018年11月21日，军山公司向王中正直接送达《解除合同通知》一份，王中正当场签收。该《解除合同通知》载明：“我单位与您2017年1月1日订立了《租赁合同》。《租赁合同》中有以下约定：租赁时间由2017年1月1日起至2017年12月31日止。租赁期限届满后，我单位与您未续签租赁合同，您仍在实际使用租赁物。因发展需要，本单位现依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，通知您，于2018年11月30日起解除《租赁合同》。解除合同的相关处理说明：1.租金结算：应于合同解除日前付清全部租金2018年7月至2018年11月30日租金计42000元（年租金100800元）；2.装饰装修物：对于未形成附和的装饰装修物，您可自行拆除，但不得对租赁物造成毁损；3.租赁物返还：发出通知日至合同解除日（不含）期间，为我单位给您搬迁的合理期限，您应于合同解除之日将租赁物返还给我单位。”王中正签收上述《解除合同通知》后，仍一直占有使用诉争房屋经营武汉市汉阳区XX旅馆，但未向军山公司支付2018年7月1日至今的房屋租金及占用费。2019年4月11日，湖北省未管所出具《证明》一份，载明：“本单位于2016年12月13日起，将本单位位于武汉市汉阳区汉阳大道XX号的房屋（产权证号：武房权证阳字第××号）委托给湖北军山工贸有限公司管理，由湖北军山工贸有限公司负责对外租赁、以其名义签订租赁合同。委托管理期限：长期。”2019年6月11日，湖北省未管所作为委托方（甲方）与受托方（乙方）军山公司签订《委托经营管理合同》主要约定：甲方将位于湖北省武汉市汉阳区汉阳大道XX号的房屋委托乙方经营管理、对外出租；委托期限自2016年12月13日起至长期；甲方授权乙方以乙方名义对外签署出租合同和收取租金，甲方均予认可；对于本合同签署前乙方以其名义对外签署的房屋租赁合同及相关的法律行为，甲方均明确予以认可并追认。现原、被告双方就诉争房屋租赁合同履行事宜产生纠纷，原告诉至法院，请求确认原、被告之间的租赁合同已于2018年11月30日解除，判令被告向原告支付拖欠租金人民币42,000元，并将位于武汉市汉阳区汉阳大道XX号XX幢XX层房屋腾退给原告且按照每月人民币8,400元的标准向原告支付自2018年12月1日起至实际腾退之日止的占用房屋使用费，本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告明确表示不就诉争房屋装修补偿提出独立反诉请求，其所主张的员工补偿费用亦尚未实际发生。 另查明，军山公司于2002年8月13日成立，其唯一出资股东为湖北省楚垣集团有限责任公司。湖北省楚垣集团有限责任公司于2004年4月14日成立，其唯一出资股东为湖北省人民政府。 本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方未能达成一致协议。 本院认为：位：位于武汉市汉阳区汉阳大道******房屋的所有权人为湖北省未管所北省未管所于2014年9月10日与被告王中正就上述诉争房屋签订《租赁合同》，后委托原告于2017年1月1日与被告就诉争房屋另行签订诉争租赁合同。诉争租赁合同签订时，湖北省未管所虽未与原告就诉争房屋租赁事宜办理书面委托手续，但其事后却以书面形式对原告签署诉争租赁合同的行为效力予以明确追认，而王中正作为承租人在明知诉争房屋出租主体已实际变更为原告的情况下，未对原告的主体资格提出异议，并仍与原告签订诉争租赁合同，即以其行为表示认可诉争房屋租赁关系的相对方由湖北省未管所变更为原告，并同意由诉争租赁合同替代湖北省未管所与其签订的《租赁合同》继续约束诉争房屋租赁事宜的履行，故原、被告于2017年1月1日签订的诉争租赁合同系双方当事人针对诉争房屋租赁事宜所作出的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对于原告提出要求确认双方签订的租赁合同已于2018年11月30日解除的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，诉争租赁合同于2017年12月31日租赁期满后，被告继续承租诉争房屋，原告亦未对此提出异议，故该合同自2018年1月1日起已变更为不定期租赁合同，由原、被告双方继续履行。关于不定期租赁合同解除权的行使，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告于2018年11月21日书面通知被告将于2018年11月30日解除诉争不定期租赁合同，被告于同日签收。原告作为诉争房屋出租人对诉争租赁合同享有任意解除权，且其已在合同解除的合理期间之前提前通知被告，原告就诉争租赁合同行使合同解除权符合法定条件，诉争租赁合同于2018年11月30日解除，故对原告要求确认双方签订的租赁合同已于2018年11月30日解除的诉讼请求，本院予以支持。对于原告提出要求被告向其支付拖欠租金人民币42,000元的诉讼请求，依据诉争租赁合同约定，被告负有支付房屋租金的义务，诉争租赁合同于2018年11月30日解除，被告实际支付房屋租金至2018年6月30日，尚欠2018年7月1日至2018年11月30日的租金未支付，依据合同约定诉争房屋每月租金为人民币8,400元，故被告应向原告支付2018年7月1日至2018年11月30日期间的房屋租金人民币42,000元。对于原告要求被告将位于武汉市汉阳区汉阳大道XX号XX幢XX层房屋腾退给原告的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，诉争租赁合同于2018年11月30日解除，原、被告之间的租赁关系亦于当日解除，被告已不具备继续占有使用诉争租赁房屋的法定或约定权利，其作为房屋承租人应当向原告返还诉争租赁房屋，故对原告的上述诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告按每月人民币8,400元标准向原告支付自2018年12月1日起至实际腾退房屋之日止的占用房屋使用费的诉讼请求，因诉争租赁合同于2018年11月30日解除后，被告未履行返还诉争租赁房屋的义务，并继续占有使用诉争租赁房屋至今，且未向原告支付任何费用，故被告应当参照合同约定的租金标准向原告支付合同解除后的房屋占有使用费，对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张原告应向其补偿诉争房屋装饰装修损失的观点，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，诉争租赁合同约定的一年租赁期限现已到期，且诉争租赁合同约定原告收回房屋，被告不得向原告要求赔偿装修损失，故对被告的上述主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告湖北军山工贸有限公司与被告王中正就位于武汉市汉阳区汉阳大道XX号XX幢XX层房屋于2017年1月1日签订的《租赁合同》于2018年11月30日解除； 二、被告王中正于本判决生效之日起十五日内腾退出位于武汉市汉阳区汉阳大道XX号XX幢XX层房屋，将该房屋返还原告湖北军山工贸有限公司； 三、被告王中正于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告湖北军山工贸有限公司截止2018年11月30日欠付的房屋租金人民币42,000元； 四、被告王中正于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告湖北军山工贸有限公司2018年12月1日至被告王中正实际腾退上述房屋之日止的占用房屋使用费，按每月人民币8,400元的标准计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币850元减半收取为人民币425元（此款原告湖北军山工贸有限公司已预交），由被告王中正负担，被告王中正于本判决生效之日起十五日内将应负担的款项直接支付给原告湖北军山工贸有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  崔玉华 二〇一九年八月八日 书记员  凃晓剑