重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初18328号 原告：闫志勇，男，1995年9月13日出生，汉族，有仙则名文化传媒重庆有限公司法定代表人，住山东省枣庄市山亭区。 被告：张小娟，女，1991年11月3日出生，汉族，无固定职业，住重庆市梁平区。 原告闫志勇与被告张小娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序并于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告闫志勇，被告张小娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告闫志勇向本院提出诉讼请求：一、要求本案被告张小娟支付因提前终止双方于2019年5月4日签订的《租房合同》而产生的违约金4800元；二、要求被告归还原告添置的挂式空调机1台、热水器1台、床垫1张、电风扇1台、衣柜1个、冰箱1台、洗衣机1台、书桌1张、转椅1个以及原告的日常生活用品、衣物；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年5月4日签订《租房合同》一份，约定被告将位于重庆市沙坪坝区XX街道某某小区X栋X号房屋出租给原告使用。合同签订后，原告即向被告支付了首季度租金2400元，押金1000元，同时由于被告交付的房屋内没有基本的家具、家电等设施，原告即添置了挂式空调机1台、热水器l合、床垫1张、电风扇1台、衣柜1个、冰箱1台、洗衣机1台、书桌1张、转椅1个及一些必须的生活用品。2019年7月16日，被告的家人在原告不知情的情况下，直接换掉房门钥匙，闯入房间。2019年7月16日，原告即报案，双方经派出所调解，调解后，被告退还了原告租金及押金1400元。原告认为，按照双方所签订的《租房合同》第八条约定：在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。《租房合同》第九条约定，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。为了维护自身的合法权益，故原告向人民法院提起本案诉讼，望判如所请。 被告张小娟辩称：案涉房屋出租给原告闫志勇之前，只是用于工作室租用，未有人居住，故未开通天然气。被告将房屋交付原告时，房屋内有沙发、桌子、板凳、椅子、吸尘器及其他物品，并告知原告均可使用。被告还将仅有的两把房屋钥匙交给了原告。与原告签订《租房合同》后，被告从未进入过案涉房屋看过。原告以被告提前终止合同为由、要求支付违约金的问题，被告认为，被告之父张德武在未通知被告的情况下，于2019年7月16日突然回到重庆，要出售案涉房屋。2019年7月16日，张德武与原告的女友雷韵冰在民警的协调下，给了雷韵冰一把房门钥匙，并给了她3-5天的搬家时间。张德武也答应留足时间让原告找好住处再搬。被告于2019年7月16日晚退还原告押金1000元以及房屋租金400元，对方通过微信收款。原告主张违约金，而违约金并非用来获取利益，而是填平因为违约行为给对方造成的损失的补偿性金额。原告只租用了案涉房屋2个半月，被告只实际收取了3200元租金，而原告主张4800元的违约金是不合理的。故请求法庭结合本案原告的实际损失，降低该补偿性赔偿金的金额。综上，请求法庭依法判决。 本院经审理认定事实如下： 2019年5月4日，被告张小娟（出租方，甲方）与原告闫志勇（承租方，乙方）签订了《租房合同》，主要内容是：第一条：房屋基本情况。甲方将自有的坐落于重庆市XX街道XX小区X栋X号的房屋出租给乙方使用。室内含有家具及家电：沙发1张，三角几1张，白色小桌1张，全身镜1个，吸尘器1把，门禁卡2张。第二条：租赁期限。租赁期共12个月，甲方从2019年5月4日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年5月4日收回。第三条：租金。本房屋月租金为人民币800元，按季度结算。每季初1号，乙方向甲方支付全季租金。第四条：交付房租期限。乙方应于本合同生效之日起1日内，将该房屋交付给甲方。第五条：房屋租赁期间相关费用说明。乙方须交保证金1000元给甲方。租赁期间，水、电、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费，屋内设施家具无破化，下水管道，厕所无堵漏，甲方如数退还保证金。第六条：房屋维护养护责任。租赁期间，乙方正式入住时，应及时的更换房门锁，若发生因门锁问题的意外与甲方无关。因用火不慎或使用不当引起的火灾、电等非自然类的灾害所造成一切损失均由乙方负责。乙方无权转租，转借，转卖房内任何物品，不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设旌恢复原状。第七条：租赁期满。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后3天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。第八条：提前终止合同。在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前签章（出租房）个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。第九条：违约责任。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。 被告自述，2019年7月16日，被告接到派出所的电话，称张德武在派出所，通知被告去派出所，被告去了派出所之后，得知张德武要出售案涉房屋，被告遂电话通知了原告。原、被告双方亦确认，被告告诉原告说，张德武可能去了案涉房屋，原告就给女友雷韵冰打电话提醒此事。当日晚上，雷韵冰回家，发现门锁打不开，门锁已被人更换，进屋之后发现屋内堆放了张德武的私人物品。张德武表示房子要收回，要卖，不出租了，原、被告遂发生纠纷。 2019年7月16日，重庆市公安局沙坪坝区分局出具案件接报回执，载明于2019年7月16日20:45:11，有人匿名报称，在大学城XX小区，称锁芯被换，求助民警。民警出警了解到，系报警人雷韵冰于2019年7月16日20时许回到位于重庆市沙坪坝区大学城XX小区X栋X的出租房屋时，发现门锁无法打开，报警求助。民警核查得知房门锁已被人更换，更换人为业主张德武，因张德武不满女儿张小娟未告知张德武就将张德武名下的房屋出租，遂自行将房屋门锁更换。民警现场组织雷韵冰、张德武、张小娟三方调解未果，告知报警人可以通过诉讼途径解决。 2019年7月16日，被告将半个月租金400元以及保证金1000元退给了原告。 2019年7月23日，原告搬离案涉房屋时，将房门钥匙和门禁卡退给了被告。 另查明：2019年7月12日，原告向重庆嘉筑物业管理有限公司缴纳费用323.30元； 2019年7月16日，原告的女友雷韵冰预订染色体酒店DNAhotel一晚一间，支付费用93.83元。后又陆续预定2019年7月17日至2019年7月20日的房间，并支付房费； 2019年7月18日，原告预订了枣庄至合肥南的火车票，以及合肥至重庆的飞机票，分别产生费用171.50元和510元； 2019年7月19日，原告通过支付宝转账给“空调搬家”400元； 2019年7月22日，原告通过支付宝转账给“金牛五金（刘青云）”140元。 还查明：《租房合同》记载的位于重庆市沙坪坝区大学城XXX小区X栋X的案涉房屋，原登记坐落为沙坪坝区西永组团U标准分区U7-1-6/02号地块X幢X，现登记坐落为沙坪坝区XX路X号X幢X。该房屋前一登记权利人为张德武，2019年8月7日，房屋因存量房买卖，转移登记至现权利人庞锡、庞启武名下。 审理中，原告自愿撤回要求被告归还相应电器、生活用品等的诉讼请求，本院裁定予以准许。另，原告增加诉讼请求，要求确认《租赁合同》于2019年7月23日即原告将所有物品从案涉房屋中全部搬走之日解除，被告表示认可。 由于双方分歧较大，本院调解未成。 上述事实，有原告闫志勇举示的《租房合同》，微信聊天记录和手机通话记录，支付宝交费记录，案涉房屋室内照片，酒店订单，机票订单，火车票订单，公安机关接报警回执；有被告张小娟提交的证人证言；有本院依法核实和调取的张小娟在沙坪坝区的不动产登记信息、案涉房屋的户室详细情况，以及双方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院开庭审查，其证明力可以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案租赁合同的标的物即案涉房屋，系登记在张德武名下的商品房，原告闫志勇与被告张小娟签订《租房合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，故《租房合同》应为有效，原、被告双方均应按照该合同约定，享受权利、履行义务。 关于原告要求解除《租房合同》的诉讼请求。因原告已经搬离案涉房屋、房屋亦已转售，《租房合同》无法继续履行，原告要求确认解除合同，被告也表示同意，本院予以准许，并确认该《租赁合同》于2019年7月23日解除。 关于原告主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告因案外人张德武的原因，导致《租房合同》提前解除，构成违约，应当对原告承担相应的违约责任。被告主张约定的违约金过高、与原告的损失不匹配，请求本院予以适当减少。本院认为，根据《租房合同》第九条关于违约责任的约定，在房屋租赁期间，任何一方违反合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。依照上述标准，违约金应为800元/月×6个月=4800元。被告的违约行为，直接导致了《租房合同》的无法继续履行和提前解除，其违约情节是明显的、严重的。由于被告的违约，导致原告产生了相应的交通费、住宿费、搬迁费等费用，原告的损失是实实在在客观存在的。被告要求减少违约金，只同意按照实际损失赔偿，但未举证证明《租房合同》约定的违约金标准过分高于因其违约给原告造成的损失。同时，在合同的履行过程中，原告作为承租人，未核验被告是否具有房屋合法产权人身份，未尽到必要的审慎注意义务，其对房屋租赁合同的解除，亦存在一定过错。综合上述情况，本院依法调整违约金为4000元。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告闫志勇与被告张小娟签订的《租房合同》于2019年7月23日解除； 二、被告张小娟于本判决发生法律效力后立即支付原告闫志勇违约金4000元； 三、驳回原告闫志勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半交纳65元（原告闫志勇已预交），由被告张小娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘畅 二〇一九年八月三十日 书记员  李娟