广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终495号上诉人（原审原告）：汕头市华集源针织有限公司，住所地汕头市潮**司马浦美西大西村。法定代表人：钟表鑫。委托诉讼代理人：蔡银华，广东华诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟建秀，男，1966年10月17日出生，汉族，住汕头市潮**，委托诉讼代理人：郭植英，广东金图律师事务所律师。上诉人汕头市华集源针织有限公司（以下简称华集源公司）因与被上诉人钟建秀物权保护纠纷一案，不服汕头市潮南区人民法院（2018）粤0514民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华集源公司的委托诉讼代理人蔡银华及被上诉人钟建秀的委托诉讼代理人郭植英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华集源公司上诉请求：一、撤销汕头市潮南区人民法院作出的（2018）粤0514民初684号民事判决；二、依法改判钟建秀腾退华集源公司在案涉土地上的房产；三、依法改判钟建秀向华集源公司支付无权占用期间的使用费316000元；四、本案的一切诉讼费用由钟建秀承担。事实与理由：一、一审法院认定华集源公司尚未取得案涉土地合法使用权，从而判决驳回华集源公司的起诉，属于认定事实错误，适用法律不当，依法应予以撤销。（一）深圳仲裁委员会于2011年8月31日作出[2011]深仲裁字第573号裁决书，裁决：青山制衣厂（中国）有限公司在本裁决送达之日起15日内将位于汕头市潮南区司马浦美西居委圩后洋、面积为7.44亩[土地批文为：潮国土地政集（1993）322号、潮国土地政集（1993）323号、潮国土地政集（1993）324号]的土地使用权按照有关规定办理过户至汕头市潮南区司马浦华集源针织厂名下。故自裁决生效之日即2011年8月31日起，华集源公司就合法拥有该土地的使用权。至于物权登记，华集源公司只能依据裁决书的裁决依法进行登记，但这并不影响华集源公司拥有该地的使用权。（二）华集源公司已在2019年3月12日取得案涉土地的《不动产权证》，华集源公司是该土地的合法使用权人。二、一审法院认定案涉土地上的搭建物不属于华集源公司所有与事实相悖。该搭建物依法应认定归华集源公司享有，钟建秀依法应当予以腾退。首先，华集源公司在向他人受让取得案涉土地时所签订的协议书已明确载明转让价款是包含了该土地上的搭建物，故在土地上的搭建物应随着该土地的转移而归华集源公司所有。其次，根据《不动产权证》中详细载明了华集源公司物权对应的面积及范围，钟建秀占有的搭建物正是华集源公司所得的土地和搭建物。根据物权法规定，华集源公司受让取得案涉土地的使用权后，附着于该土地上的建筑物也一并转让与华集源公司，华集源公司对该土地上的建筑物依法享有占有、使用、收益、处分的权利。一审法院认为华集源公司提供的证据不足以证明钟建秀现使用的临时搭建的铁棚房为其所有而未予支持华集源公司的诉求系错误判决。三、钟建秀没有合法依据占用华集源公司的土地和搭建物，依法应当向华集源公司支付占有及使用费。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，支持华集源公司的上诉请求。被上诉人钟建秀辩称，一、青山制衣厂有限公司与华集源公司签订《土地使用权转让合同》时，原潮阳市国土局批复给青山制衣厂有限公司的建设用地早已闲置多年，双方所签订的《土地使用权转让合同》无效，华集源公司无法取得该建设用地的土地使用权。1993年5月份，原潮阳市国土局发文将位于汕头市潮南区司马铺美西居委圩后洋共7.44亩的水田地批准给青山制衣厂有限公司作为建设用地（土地批文为：潮南土地政[1993]322号、潮国土地政集[1993]323号、潮国土地政集[1993]324号）。三份批文第五条均明确规定：“批准的用地从批准之日起三个月内必须动工建设，否则，由国土局报请市政府收回批准部分的土地，上交的税费不予退回。”而我国《土地管理法》第三十七条则规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权：该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。然而，青山制衣厂有限公司取得该建设用地的使用权后，却迟迟未动工建造厂房、宿舍楼，直至2010年8月份，在其与华集源公司签订《土地使用权转让合同》时，该建设用地仍处于闲置状态。那么，根据上述法律及批文的规定，该建设用地的使用权早应于1995年5月份被收回，并归还给美西居委会恢复耕种，对此，青山制衣厂有限公司早已于1995年5月份就失去对该建设用地的使用权，其是无权将该建设用地转让给他人的。再者，因青山制衣厂有限公司长期闲置该建设用地，美西村的村民早已认为该建设用地的使用权已收回集体所有，因此，当青山制衣厂有限公司与华集源公司签订《土地使用权转让合同》时，美西村的村民多次通过集体上访的方式向政府部门反映情况，以保护村集体的土地。而《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第二款规定：“土地权属有争议的集体建设用地使用权不得流转”，那么，在该土地使用权属有争议的情况下，双方关于该建设用地的流转是无效的，因此，华集源公司无权取得该建设用地的土地使用权。另外，根据有关土地行政部门的规定，青山制衣厂有限公司改变使用权属时必须上报审批，但是，该青山制衣厂有限公司并没有取得集体土地使用权证，更没有申报办理过集体建设用地出让、转让等流转手续；并且，其与华集源公司签订《土地使用权转让合同》后，也并没有经过村民代表大会或两位会议通过，可见，不动产登记部门发放《不动产权证》系未查明客观事实的，对此，钟建秀将对汕头市潮南区不动产登记处登记、办理并发放《不动产权证》给上诉人的行政行为将提起行政诉讼。二、华集源公司提供的证据不足以证明钟建秀所经营的日杂货店所占用的土地是在华集源公司与青山制衣厂有限公司所签订《土地使用权转让合同》中所约定建设用地的范围内，钟建秀尚未构成侵权，华集源公司要求钟建秀搬离地点系缺乏事实依据。原审庭审中华集源公司所提交的汕头市潮南区规划与国土资源测绘大队2018年11月所绘制的用地红线图仅能证明其向青山制衣厂有限公司所受让的土地位于汕头市潮南区司马铺美西居委圩后洋，面积7.44亩，但无法证明钟建秀现经营的日杂货店所占用的土地是在红线图的用地范围内；并且钟建秀所经营的日杂货店仅是其父亲个人自行用铁棚搭建而成的临时邻舍，并非系固定房产，更非华集源公司所建造而成，因此，华集源公司要求钟建秀返回位于汕头市潮南区司马铺美西居委圩后洋的房产的主张无证据证实，依法予以驳回。三、华集源公司主张要求钟建秀向其支付自2011年8月31日至2018年3月31日的房产使用费316000元同样是缺乏事实依据。首先，如前所述，华集源公司所提供的汕头市潮南区规划与国土资源测绘大队2018年11月所绘制的用地红线图不足以证明钟建秀所经营日杂货店所占用的土地尚在华集源公司取得的土地范围内，且该日杂货店系由华集源公司建造而成的房产；其次，华集源公司用以证明钟建秀自2011年8月31日就占用该地并持续至今的证据系汕头市潮南区司马浦镇美西村民委员会2011年4月1日所出具的证明。但是，该证明记载的内容系“钟建秀自2009年便已占用汕头市潮南区司马浦华集源针织厂用地”，但事实上，2009年，青山制衣厂（中国）有限公司尚未将涉案土地转让给华集源公司，显然，该证明所记载的内容严重不符合客观事实，对此，一审判决对该证明内容的真实性也不予采用。由此可见，华集源公司所提供的证据尚不足以证明钟建秀自2011年8月31日就已占用该地并持续至今。因此，华集源公司要求钟建秀支付自2011年8月31日至2018年3月31日的房产使用费严重缺乏事实依据。四、华集源公司请求自2011年8月至2016年7月22日的房产使用费已超过诉讼时效。对于2011年8月份至2016年7月22日的房产使用情况，华集源公司早已知悉已被占有使用，对此，华集源公司应提供证据证明其就该房产使用费问题已多次提出过主张，但至今，华集源公司未能提供证据证明其曾就房产使用费问题提出过主张，显然，其已超过诉讼时效。综上，请求二审法院依法驳回华集源公司的全部诉讼请求，维护钟建秀的合法权益。华集源公司向一审法院起诉请求：1.判令钟建秀立即腾退并返还华集源公司位于汕头市潮南区司马浦美西居委圩后洋的房产；2.判令钟建秀向华集源公司支付其无权占有华集源公司房产期间的使用费316000元（暂自2011年8月31日计至2018年3月31日，按当地铺面租金标准每月4000元计，共计316000元；2018年4月1日至钟建秀腾退之日止的使用费按上述标准另计）；3.本案诉讼费由钟建秀承担。一审法院认定事实：1993年5月24日，潮阳市国土局作出潮国土地政集（1993）322号、323号、324号文件，对青山制衣厂有限公司使用水田作公司建设用地，食堂、停车场建设用地，办公宿舍楼建设用地批复，并作出相关规定。青山制衣厂有限公司在缴纳相关税费后未按批复规定进行建设，也没有申领取得集体土地使用权证。2010年8月10日，钟表龙以其字号“汕头市潮南区司马浦华集源针织厂”的名义与青山制衣厂（中国）有限公司签订《土地使用权转让合同》，约定青山制衣厂（中国）有限公司将上述批复范围内的7.44亩土地使用权以总金额1116000元转让给汕头市潮南区司马浦华集源针织厂，该价格包括该宗土地地上建筑物及其他附着物的价值；青山制衣厂（中国）有限公司负责提供该宗土地使用权现有的一切有关文件，负责提供和办理土地规划过程中所需的文字材料和其他资料并协助汕头市潮南区司马浦华集源针织厂办理过户登记；汕头市潮南区司马浦华集源针织厂负责办理过户相关手续及缴纳相关费用，负责办理土地工程规划、建设工程立项、建设工程规划许可证等事项并负担相关费用；双方在本合同履行过程中如发生争议，由双方协商解决，协商不成的，任何一方可提交深圳仲裁委员会进行仲裁。2011年8月1日，汕头市潮南区司马浦华集源针织厂向深圳仲裁委员会申请仲裁，深圳仲裁委员会于2011年8月31日作出[2011]深仲裁字第573号裁决书，裁决：青山制衣厂（中国）有限公司在本裁决送达之日起15日内将位于汕头市潮南区司马浦美西居委圩后洋、面积为7.44亩[土地批文为：潮国土地政集（1993）322号、潮国土地政集（1993）323号、潮国土地政集（1993）324号]的土地使用权按照有关规定办理过户至汕头市潮南区司马浦华集源针织厂名下。该裁决书于2011年8月31日发生法律效力。华集源公司于2018年5月31日向一审法院提起诉讼。诉讼中，经一审法院发函查询，汕头市潮南区国土资源局复函称，位于汕头市潮**司马浦美西居委圩后洋面积7.44亩土地使用权尚未办理过户至汕头市华集源针织有限公司名下；汕头市华集源针织有限公司申请办理过户中，根据土地使用权办理转让手续有关规定，申请转让须提供相关材料，汕头市华集源针织有限公司至今尚未提供不动产权属证书等相关资料，目前尚未办理。一审法院另查，汕头市潮南区司马浦华集源针织厂于2016年1月5日升级设立为汕头市华集源针织有限公司；钟表龙在深圳仲裁委员会裁决书生效后向深圳市中级人民法院申请执行，后案件移送本院执行，期间本院向潮南区国土资源局发函要求明确相关问题，该局于2016年6月2日复函称：一、经核对，来函提及的土地7.44亩[批准文号为：潮国土地政集（1993）322号、潮国土地政集（1993）323号、潮国土地政集（1993）324号]经批准的土地的实际面积为7.89亩，土地符合土地利用总体规划，地类属建设用地，土地所有权属为美西居委大西经联社；目前，来函提及土地现已建成建筑物。二、对于来函提及的土地是否存在不符合城市规划或村庄、集镇规划的情况，应当咨询潮南区城乡规划局。来函提及的土地所有权属无争议，土地使用权经原潮阳市国土局批准美西居委会使用[批准文号为：潮国土地政集（1993）322号、潮国土地政集（1993）323号、潮国土地政集（1993）324号]，申请用地单位是原美西管理区办事处，批准文件明确规定：土地所有权仍属美西居委会集体所有，使用者不得买卖、出租、转让；改变用途和使用权属时，必须依法上报审批；经批准的集体土地至今没有申报办理过集体建设用地出让、转让等流转手续。经查阅内部存档资料，潮国土地政集（1993）322号、潮国土地政集（1993）323号、潮国土地政集（1993）324号文批准的集体土地尚未办理土地使用权登记，也尚未发现存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或已其他形式限制土地权利的情况。潮国土地政集（1993）322号、潮国土地政集（1993）323号、潮国土地政集（1993）324号文批准的集体土地不属于村民住宅用地。三、鉴于上述情况，同时由于原潮阳市国土局潮国土地政集（1993）322号、潮国土地政集（1993）323号、潮国土地政集（1993）324号文是批准土地给美西居委使用，且青山制衣厂有限公司也没有取得集体土地使用权证，我局认为上述集体土地使用权不符合转让条件。四、土地使用权（转让）交易服务费为每宗600元；其他涉及有关税费应当咨询潮南区国税局、地税局。一审法院认为：本案系物权保护纠纷。华集源公司以深圳仲裁委员会作出的生效裁决书为据主张其取得案涉土地使用权，请求给予物权保护，进而要求对该地上建筑物即钟建秀现使用的临时铁棚腾退返还并赔偿占用损失。但该生效裁决书的裁决内容明确载有“按照有关规定办理过户至汕头市潮南区司马浦华集源针织厂名下”，而从本案查明的事实以及土地行政主管部门函复的意见可知，涉案土地是批准给潮南区司马浦美西居委会用于青山制衣厂有限公司建设用地。改变用途及使用权属时必须上报审批，青山制衣厂有限公司并没有取得集体土地使用权证，由于涉案土地不符合集体土地使用权转让条件，也没有申报办理过集体建设用地出让、转让等流转手续，故土地行政主管部门以未能按规定提供不动产权属证书等相关资料为由，未给予办理过户登记。此外，华集源公司所提交的证据也不足以证明钟建秀现使用的临时搭建的铁棚房为其所有。综上，在涉案土地使用权尚未登记到华集源公司名下的情况下，一审法院认为华集源公司尚未取得对涉案土地的合法使用权，故对华集源公司主张物权保护，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：驳回华集源公司的全部诉讼请求。一审案件受理费6040元，由华集源公司负担。二审期间，华集源公司向本院提交下列证据：1.粤（2019）潮南区不动产权第0000078号《不动产权证》，用以证明华集源公司是涉案房地产的权利人；2.汕头市潮南区司马浦华集源针织有限公司用地红线图，用以证明钟建秀所占用华集源公司房产的具体位置以及占用期间必须支付华集源公司使用费；3.照片复印件三张，用以证明钟建秀将原先杂货店改建成汽车美容店。钟建秀对上述证据质证称，1.对不动产权证真实性没有异议，但根据原潮阳区国土局发布的三份批文中已明示若闲置2年应当收回所闲置的土地，华集源公司与青山制衣厂之间关于土地的流转没有报国土局批准，发放不动产权证是不符合客观实际；2.对用地红线图的真实性由法院依法认定，但从用地红线图中可以体现蓝线范围为汽车美容，但是钟建秀所经营的是杂货店，并非汽车美容，由此可见钟建秀所经营的杂货店并非在华集源公司用地红线图的范围内；3.照片没有原件核对，也没有形成时间，无法确定该照片是何时形成的，对真实性不予认可。2019年7月31日，本院到潮南区司马浦镇美西村民委员会调查了解本案争议的下列事实问题：一、汕头市华集源针织有限公司诉称的杂货店（二审期间汕头市华集源针织有限公司反映杂货店已被改成汽车美容店）目前是否由钟建秀占用、经营或出租他人经营使用？二、钟建秀占用的杂货店或汽车美容店是否在汕头市华集源针织有限公司提供的粤（2019）潮南区不动产权第0000078号《不动产权证》的宗地图范围内（本院同时向美西村委会出示并送达该《不动产权证》的复印件）？三、美西村委会是否有出卖或出租过现被钟建秀占用的土地给钟建秀？美西村委会就本院调查的问题出具了《证明书》，《证明书》内容载明：“贵院向我村调查了解的华集源针织有限公司诉钟建秀物权保护纠纷一案的问题，经查，华集源公司所称的汽车美容店（即原杂货店）所占用的场地目前由钟建秀占用和经营，该场地在粤（2019）潮南区不动产权第0000078号《不动产权证》的宗地图范围内。钟建秀所占用的场地我村委会从来没有出租或出卖给其本人。”经质证，华集源公司认为，1.从《证明书》内容看，美西村委会也证明了本案讼争的房地产产权属于华集源公司，也足以证明钟建秀所占用的原杂货店及现在的汽车美容店的场地属于华集源公司所有，钟建秀所占用经营的事实；2.美西村委会也证实了钟建秀所占用的场地并不是钟建秀通过其他方式所取得，美西村委会没有出租或出卖钟建秀所占用的场地。钟建秀认为，对于《证明书》形式上的真实性由法院确定，对合法性有异议，该《证明书》是在双方没有到场的情况下出具的，对于其来源的合法性不予确认。美西村委会书记是华集源公司的法定宗亲，对于证明是否真实反映杂货店的真实经营者以及杂货店所占用的场地是否在宗地图范围内无法确认，且该汽车美容店的实际经营者以及占用的范围不应单凭该份证明书予以认定，而应以工商行政管理部门以及不动产管理部门等政府机关所出具的相关资料才能予以证实。因此，对《证明书》的内容的真实性也不予确认。本院审理查明，一审判决认定的基本事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明，汕头市潮南区国土资源局于2019年3月12日颁发粤（2019）潮南区不动产权第0000078号《不动产权证》，该《不动产权证》载明汕头市华集源针织有限公司为坐落于“汕头市潮**司马浦镇美西村圩后洋”土地的权利人。另，本案二审期间，华集源公司向本院反映称：为表示其公司调解的诚意，不管本案最终处理结果是判决或调解，其公司都自愿撤回上诉第三项，即“依法改判钟建秀向华集源公司支付无权占用期间的使用费316000元。”如若法院支持其公司要求钟建秀腾退的该项诉求，而届时钟建秀不履行腾退义务，其公司保留追究钟建秀支付占用费的权利。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的主要争议焦点是：钟建秀是否负有腾退华集源公司位于汕头市潮南区司马浦美西居委圩后洋的房产的义务及华集源公司要求钟建秀支付无权占用期间的使用费应否予以支持。关于钟建秀是否负有腾退华集源公司位于汕头市潮南区司马浦美西居委圩后洋的房产的义务的问题。首先，根据本案查明的事实，原“汕头市潮南区司马浦华集源针织厂”与青山制衣厂（中国）有限公司签订《土地使用权转让合同》约定转让的7.44亩土地价格1116000元已经包括该宗土地地上建筑物及其他附着物的价值；且《中华人民共和国物权法》第一百四十六条也规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。据此，应当认定青山制衣厂（中国）有限公司将汕头市潮南区司马浦美西居委圩后洋、面积为7.44亩（以下简称涉案土地）上的建筑物、构筑物等随涉案土地一并转让给华集源公司。其次，根据华集源公司二审提交的粤（2019）潮南区不动产权第0000078号《不动产权证》及潮南区司马浦镇美西村民委员会出具的《证明书》，足以证明位于涉案土地宗地图范围内的“建诚汽车美容店”（即原杂货店）目前由钟建秀占用和经营，钟建秀没有合法依据占有、使用该场地。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，华集源公司上诉请求钟建秀腾退案涉土地上的房产，事实与法律依据充分，本院予以支持。因华集源公司二审已提交案涉土地的《不动产权证》证明其系案涉土地的权利人，故一审法院对华集源公司要求腾退的诉求不予支持的有关判决理由已缺乏正当性，本院依法予以纠正。关于华集源公司要求钟建秀支付无权占用期间的使用费316000元应否予以支持的问题。根据法律规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。鉴于华集源公司在本案二审诉讼期间已自愿撤回要求钟建秀支付占有使用费的上诉请求，故本院对华集源公司的该项上诉请求依法予以照准。至于华集源公司所称的在钟建秀不履行腾退义务的情况下，保留追究钟建秀支付占用费的权利，不属本案审理范畴，届时华集源公司可另循途径解决。综上所述，上诉人华集源公司上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销汕头市潮南区人民法院作出的（2018）粤0514民初684号民事判决；二、钟建秀应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退汕头市华集源针织有限公司位于汕头市潮南区司马浦美西居委圩后洋的房产。一审案件受理费6040元，由汕头市华集源针织有限公司负担；二审案件受理费50元，由被上诉人钟建秀负担。本判决为终审判决。审判长  陈瑞琳审判员  林思浩审判员  翁汉光二〇一九年八月二十九日法官助理范晓武书记员佘少芳