云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初1692号原告：沙学良，男，汉族，1970年8月27日出生，初中文化，个体工商户，江苏省江阴市人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：石思谕，云南思润律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：杨光珍，女，汉族，1944年1月18日出生，文盲，务农，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：王陈思，云南聚哲律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：普荣，男，彝族，1963年7月15日出生，初中文化，无业，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。被告：刀竹英，女，傣族，1964年4月26日出生，小学文化，无业，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。被告：唐州兰，女，彝族，1985年3月5日出生，小学文化，无业，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。被告：普海涛，男，彝族，1991年4月26日出生，初中文化，无业，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。原告沙学良与被告杨光珍、普荣、刀竹英、唐州兰、普海涛合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理，原告沙学良及其委托诉讼代理人石思谕、被告杨光珍的委托诉讼代理人王陈思、被告普荣、刀竹英、唐州兰、普海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沙学良向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院解除原告与被告杨光珍签订的《房屋土地长期租赁合同》；二、请求人民法院判令五被告共同返还原告310000元及利息(按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年4月11日起计算至还清之日止)；三、请求人民法院判令五被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2019年2月19日，原告与被告杨光珍签订《房屋土地长期租赁合同》，约定:“甲方自愿将自己的产权思茅市建筑面积133平方转让给乙方及乙方后代长期永久性使用；因房屋陈旧，无法居住，甲方因办好建房许可证由乙方承建，并配合乙方顺利建房，甲方取得转让使用金63万元。”根据该合同的内容来看该合同的实质是房屋买卖关系，实质内容是被告杨光珍愿意将自己的房屋及土地卖予原告，原告获得土地及房屋并且有权在土地上建盖房屋。被告刀竹英是被告杨光珍的大儿子媳妇，2018年12月23日，原告与被告刀竹英签订《协议收条》，约定刀竹英将房转让给沙学良长期使用，转让金63万元，并且签订收条当日被告刀竹英向原告沙学良收取定金1万元。被告唐州兰是被告杨光珍的二儿子媳妇，2019年4月3日，原告根据被告杨光珍的指示将15万元打入被告唐州兰账户中。被告普海涛是被告杨光珍的孙子，2019年4月4日，原告根据被告杨光珍的指示将15万元打入被告普海涛账户内。被告普荣是被告杨光珍的大儿子，2019年4月11日，原告根据被告杨光珍指示将20万元打入被告普荣账户内，至此原告已经向被告杨光珍及其他被告支付购房款51万元。签订合同之后原告发现交易的该土地属于集体土地无法交易，并且无法建盖被告承诺的三层楼，也无法把相关证件转到原告名下，所以原告找5个被告协商解除合同返还51万元，但是只有被告普荣将收到的20万元返还给原告，剩余31万元被告都没返还原告，原告多次找到被告，被告同意解除合同，但是一直找借口不把31万元返还原告。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权利，原告的合法权利应该得到维护，所以请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告杨光珍、普荣、刀竹英、唐州兰、普海涛辩称，一、原告的主张没有法律及事实依据，原告应当继续履行房屋土地长期租赁合同。1.从合同性质来看，房屋土地长期租赁合同实质上是一个租赁合同，有一个生效的附条件，合同第一条，如政府，如果是买卖的话，甲方就不存在配合，乙方就可以得到相应的权益；2.根据合同约定，甲方办好建房许可证，并配合乙方建房，如果是买卖，甲方就不存在配合，完全可以由乙方自行承建；3.该房屋有权转让。如果是买卖，乙方要转给任何一方都不需要经甲方配合，最重要国家政策允许过户，是一个附条件生效的买卖合同，该份合同是租赁合同，附条件生效的买卖合同。二、根据《中华人民共和国合同法》对解除的规定有两种情形，一种是约定解除，第二种是法定解除，原、被告签订的合同没有约定解除的情形，根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，原告提出的解除均不满足约定解除和法定解除的情形。三、根据合同的相对性，首先房屋土地长期租赁合同仅系被告杨光珍和原告签订，不应该要求5被告共同承担，法律关系错误，不能在同一个法律关系中解决。四、被告杨光珍并没收到原告支付的租金，故原告主张返还，无事实和法律依据，综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的第三组的证据材料：《中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单》《收据》《智慧柜员机业务回执》《客户存款回单》，被告提交的第二组证据材料：《房屋土地长期租赁合同》，第三组证据材料：《房屋所有权证》《集体土地权证》，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交第一组证据材料：《房屋土地长期租赁合同》，五被告对该组证据材料均不予认可，本院认为，原告提交的该组证据材料来源及形式合法，与五被告提交的第二组证据材料系同一组证据材料，但五被告提交的合同中未载明第十条，庭审中原告自认原告持有的《房屋土地长期租赁合同》第十条系原告签订合同后自行书写的，故本院对该合同中的第十条不予采信外，对其余内容均予以采信；2.原告提交的第二组证据材料：《协议收条》，五被告对该组证据材料均不予认可，但认可收到定金10000.00元。本院认为，原告提交的该组证据材料来源及形式合法，与本案具有关联性，经庭审核实被告刀竹英亦认可“刀竹英”系原告代签，手印系被告刀竹英所按，以及收到该收条中载明的10000.00元定金的事实，故本院予以采信；3.被告杨光珍、普荣、刀竹英、唐州兰、普海涛提交的第一组证据材料：《房屋土地出租申请》，原告对该组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，能证实被告杨光珍于2019年1月10日向思茅镇平原村民委员会第四小组提出房屋土地出租申请，该小组于2019年1月17日给以回复的事实，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2018年12月23日，被告刀竹英作为协议甲方，原告沙学良作为协议乙方签订《协议收条》，内容为：“甲方将房转让给乙方永久长期使用，转让金63万元（陆拾叁万元整）。今天预付定金10000元（壹万元正），甲方收取定金后，不得再转让给第三方。如甲方原因不能成交转让并盖房的，因付乙方的交付定金的10倍赔偿。如乙方原因不能成交转让的，因付给甲方同等价格的违约金，甲方：刀竹英，乙方：沙学良，见证人：卢国良，2018年12月23日。”《协议收条》签订后，原告向被告刀竹英交付10000.00元。2019年1月10日，被告杨光珍向思茅镇平原村民委员会第四小组提出房屋土地出租申请，申请将位于普洱市思茅区面积为133平方米的房屋土地进行出租。2019年1月17日，思茅镇平原村民委员会第四小组作出如下答复：“该宗土地属集体所有，是平原四组划拨给村民杨光珍宅基地，杨光珍拥有使用权，在土地上建盖房屋居住或出租属于个人权利，小组不干涉，但此宗土地不能流转买卖。”2019年2月19日，原告沙学良作为合同甲方与被告杨光珍作为合同乙方签订《房屋土地长期租赁合同》，内容为：“一、被告杨光珍自愿将自己的产权思茅市建筑面积133平方米，转让给原告沙学良及其后代长期永久性使用，如政府集体需规划、拆迁等情况，被告杨光珍应积极配合，补偿所得归原告所有，被告杨光珍及子女后代无权干涉享用，包括集体土地到期续保等因素不受影响。二、因现房屋陈旧，无法居住，被告杨光珍办理好建房许可证由原告承建，并配合原告顺利建房，被告杨光珍取得转让使用金63万元，应立遗嘱或赠予原告家人、子女，如果国家政策允许过户，过户产生费用由原告承担，被告杨光珍应配合落户手续。（建好新房后填上新产权证）。三、原告取得使用转让权后，有权转让给第三人，被告杨光珍应无条件配合，涉及该产权本集体给予的一切享受政策待遇，一切归原告享受，被告杨光珍子女后代无权享受。四、政府针对棚户区改造，享有的资金补助款和无息贷款归原告所有并用予建房资金，原告需按照政府规定期限建房完成，被告杨光珍保证该房屋交接时没有产权纠纷和财产纠纷。五、违约责任：1.因被告杨光珍导致不能顺利转让及建房的，如邻居阻止，家人反悔等，违反以上条款的，按原告支付被告杨光珍的转让金额及建房一切费用的三倍赔偿。2.因原告原因不能建房，如家人反悔不能按时建房完成等，被告杨光珍不退还转让金及建房资金。六、……九、原告建房完成后，产权证名字须办被告杨光珍本人。”2019年4月3日，原告沙学良向被告唐州兰转账150000.00元；2019年4月4日，原告沙学良向被告普海涛转账150000.00元；2019年4月11日，原告沙学良向被告普荣转账200000.00元。庭审中，原告及五被告均认可被告普荣已向原告返还200000.00元。另查明，原思茅县人民政府颁发的思证字第0390号《房屋所有权证》载明位于的所有权人为普云旺，共有人为普云旺、杨光珍。原思茅市人民政府于1998年4月颁发的思集用（1998）字第00612号《集体土地使用证》载明位于思茅市的土地使用者为被告杨光珍。被告普荣系被告杨光珍的大儿子，被告刀竹英与被告普荣系夫妻关系，被告唐州兰系被告杨光珍二儿子媳妇，被告普海涛系被告杨光珍的三儿子之子。本院认为，原告向本院提起诉讼，要求解除与被告杨光珍签订的《房屋土地长期租赁合同》，并返还转让款及支付利息，根据原告的诉讼请求，以及本院查明的案件事实，本案案由应为合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，原告与被告杨光珍签订的《房屋土地长期租赁合同》约定被告杨光珍自愿将其位于思茅区建筑面积为133平方米的房屋转让给原告沙学良及其后代长期永久性使用，原告沙学良在该土地上进行建房，被告杨光珍取得转让使用金63万元。根据该合同的内容及双方对权利义务的约定，原告与被告杨光珍签订的并非房屋土地租赁合同，而是宅基地买卖合同。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，在农村集体土地上建造的房屋，依法应在同一村集体经济组织成员之间进行流转，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告与被告杨光珍买卖的系思茅镇平原村民委员会第四小组划拨给被告杨光珍宅基地，原告与被告杨光珍不是同一村集体经济组织成员，不符合农村宅基地买卖的条件，虽然原告与被告杨光珍签订《房屋土地长期租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，但双方签订的《房屋土地长期租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，所以该合同不存在解除的必要。故对原告主张解除与被告杨光珍签订的《房屋土地长期租赁合同》的请求，本院不予支持。对五被告辩称《房屋土地长期租赁合同》是原被告双方自愿签订的，应属附条件生效的租赁合同的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告提交的证据已证明原告与被告杨光珍签订《房屋土地长期租赁合同》的前后，原告向被告刀竹英支付转让款10000.00元，向被告唐州兰支付转让款150000.00元，向被告普海涛支付转让款150000.00元，向被告普荣支付转让款200000.00元。庭审中原告及五被告均认可被告普荣已向原告返还转让款200000.00元。因原告及被告杨光珍双方签订的《房屋土地长期租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还，故被告刀竹英收取的转让款10000.00元，被告唐州兰收取的转让款150000.00元，被告普海涛收取的转让款150000.00元，应当由收款人分别向原告予以返还。原告与被告杨光珍在订立合同前，思茅镇平原村民委员会第四小组明确答复该宗土地属集体土地，系划拨给被告杨光珍的宅基地，不可流转买卖，原告与被告杨光珍在明确知道该宗土地不可流转买卖，将会违反法律、行政法规的强制性规定而无效的情况下，仍然签订《房屋土地长期租赁合同》，企图以长期租赁的形式变相买卖该宗宅基地，双方均存在过错，应当各自承担各自的损失，故对原告主张被告支付利息的请求，本院不予支持。综上，对原告主张五被告共同返还310000.00元及支付利息的请求，本院予以支持由被告刀竹英向原告返还转让款10000.00元，被告唐州兰向原告返还转让款150000.00元，被告普海涛向原告返还转让款150000.00元。对五被告抗辩《房屋土地长期租赁合同》仅系被告杨光珍和原告签订，不应该要求五被告共同承担返还的理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刀竹英于本判决生效之日起十日内一次性向原告沙学良返还转让款10000.00元；二、被告唐州兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告沙学良返还转让款150000.00元；三、被告普海涛于本判决生效之日起十日内一次性向原告沙学良返还转让款150000.00元；四、驳回原告沙学良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950.00元，减半收取计2975.00元，财产保全费2020.00元，由被告杨光珍、刀竹英、唐州兰、普海涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  段经权二〇一九年八月二十日法官助理谭艳超书记员王芳芳