云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5869号上诉人（原审被告）：云南思普锐科技有限公司，住所：云南省昆明市五华区莲花池片区志远城市综合体远建商务大厦10-1幢17层1701号。法定代理人：胡传顺，董事长。委托诉讼代理人：曾路，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：谢育珊，女，汉族，1990年10月18日出生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：尹跟旭，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明思博计算机系统有限公司，住所：云南省昆明市五华区莲花池片区志远城市综合体远建商务大厦10-1幢17层1701号。法定代表人：胡传顺。原审被告：胡传顺，男，汉族，1980年11月16日出生，身份证住址云南省昭通市巧家县。原审被告：李振宇，男，回族，1982年1月8日出生，住昆明市。上诉人云南思普锐科技有限公司（以下简称思普锐公司）与被上诉人谢育珊、原审被告昆明思博计算机系统有限公司（以下简称思博公司）、胡传顺、李振宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初11260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。思普锐公司上诉请求：1、撤销（2018）云0102民初11260号民事判决第一项；2、改判驳回被上诉人要求上诉人承担违约金的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人不是涉案房屋的产权所有人，不具有租赁权，其与昆明远建房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》已经明确被上诉人对涉案房屋仅有监督权和使用权，并且在租赁期内不允许转让、出租。上诉人基于自身投资安全的考虑，已经于房租到期前两个月即2018年4月20日通知被上诉人不再继续租赁房屋，且被上诉人也认可双方签订的《租赁合同》已于2018年6月26日解除，故上诉人不存在违约行为。上诉人按《租赁合同》约定向被上诉人缴纳的履约保证金10000元，性质上属于违约金，并非成约定金，在不退还履约保证金的情况下，一审判决上诉人支付违约金属于适用法律错误，且一审按合同总租金的10%计算违约金过分高于被上诉人的实际损失，不符合法律规定。综上，请求二审法院依法改判。谢育珊答辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。思博公司、胡传顺、李振宇未出庭陈述。谢育珊向一审法院起诉请求：1、四被告共同向原告支付247342元，上述费用包括：拖欠租金100000元及合同约定违约金147342元；2、本案诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：2015年10月，原告（即出租方、甲方）与被告思普锐公司（即承租方，乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将自有的位于昆明市莲花池片区志远城市综合体，远建商务大厦10-1幢第17层X-05、X-06房屋出租给乙方，建筑面积338.17㎡；租期5年，自2015年12月20日起至2020年12月19日止；双方确认2015年10月20日至2015年12月19日为装修期，装修期内乙方无须支付租金；甲方应于2015年10月20日前向乙方交付租赁物，乙方应在合同租期届满的当日，将房屋交还给甲方；租赁物交付及交还时，双方均应签署书面交接单，交接单中应当载明上、下水、电、气的畅通情况；交接当日水、电、煤气计量表读数、交接的钥匙、其他设备、用品等名称、数量和新旧情况、房屋存在的其他瑕疵等；房屋建筑面积338.17平米，月租金30元/平米，月租金为10145.10元，第一年年租金为121741.20元，租金逐年递增率为8%，第二年开始逐年递增；支付方式为半年付，房屋先付后用，租金支付时间为每年10月20日和4月20日；租金标准为：第一年，即2015年12月20日至2016年12月19日，递增比例为0%，应缴租金60871元，支付时间为2015年10月20日，应缴租金60871元，支付时间为2016年4月20日；第二年，即2016年12月20日至2017年12月19日，递增比例为8%，应缴租金65740元，支付时间为2016年10月20日，应缴租金65740元，支付时间为2017年4月20日；第三年，即2017年12月20日至2018年12月19日，递增比例为8%，应缴租金71000元，支付时间为2017年10月20日，应缴租金71000元，支付时间为2018年4月20日；第四年，即2018年12月20日至2019年12月19日，递增比例为8%，应缴租金76680元，支付时间为2018年10月20日，应缴租金76680元，支付时间为2019年4月20日；第五年，即2019年12月20日至2020年12月19日，递增比例为8%，应缴租金82814元，支付时间为2019年10月20日，应缴租金82814元，支付时间为2020年4月20日；合同还约定，乙方在签订合同时，应向甲方交纳10000元履约保证金作为本合同生效条件；甲方将位于昆明市莲花池片区志远城市综合体，远建商务大厦10-1幢第17层写字楼委托给昆明大容物业管理有限公司负责管理，物业管理费按每平方米6元/月（含垃圾清运费）由乙方交付给昆明大容物业管理有限公司；未经甲方同意，乙方不得对租赁物业进行转让、抵押，乙方若需将租赁物转租的，应当书面告知甲方，并协助甲方办理相关手续，如乙方未告知甲方而擅自转租的，转租合同无效，甲方有权追究乙方的违约责任；乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外，每天按逾期拖欠租金的3‰向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照合同总租金的20%支付违约金；任何一方违反合同其他约定的，违约方应按合同总租金的10%向守约方支付违约金；若约定违约金不足以弥补经济损失的，守约方除要求支付违约金外，还有权要求违约方赔偿经济损失等主要内容。上述《租赁合同》签订后，原告依约向被告思普锐公司交付租赁房屋供被告思普锐公司使用。2018年6月26日，被告思博公司向原告出具《关于房租情况说明》载明：“云南思普锐科技有限公司因经营转向，租赁的远建商务大厦17楼1706号暂借给我公司使用。我公司原本愿意等云南思普锐科技有限公司房租到期后进行续租，经过多次与房东协商原远建商务大厦1706号房租价格与我公司未能达成一致，我公司于2018年6月17日搬离。相关2018年6月17日以前房租、水电、物管等费用我公司已与云南思普锐科技有限公司结算完毕。原远建商务大厦1706号相关费用与我公司不再有任何关系，请与云南思普锐科技有限公司进行结算”。被告思普锐公司截止2018年6月26日已向原告支付完毕第二年，即2016年12月20日至2017年12月19日的租金及履约保证金10000元，并于2017年12月13日及2018年1月3日，分两次向原告支付租金共计42000元。另查明，2014年10月13日，原告（即承租人，乙方）与案外人昆明远建房地产开发有限公司（以下简称远建公司，即出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于昆明市五华区莲花池片区志远城市综合体壹区，远建商务大厦10-1幢17层1701号房屋出租（房权证号：20××86号，建筑面积：1351.96平方米）等，17层至22层共计六层写字楼建筑面积合计为8111.76平方米，租赁时间2014年10月13日至2034年10月12日止（租赁使用权为贰拾年），甲方对此无异议等主要内容。2016年7月1日，案外人远建公司出具《证明》载明：“兹有昆明远建房地产开发有限公司将位于莲花池片区志远城市综合体远建商务大厦10-1幢17层1701号和18层1801号出租给谢育珊，谢育珊可以对外招租和转租”。再查明，被告思普锐公司在庭审中陈述其已经于2018年4月20日通知原告不再继续租赁涉案房屋；同时，原告在庭审中自认，其与被告思普锐公司签订的《租赁合同》已经于2018年6月26日被告思博公司出具《关于房租情况说明》时解除。一审法院认为：原告与被告思普锐公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告依约向被告思普锐公司交付租赁房屋，被告思普锐公司在租赁期限内，应当按照合同约定按时交纳租金。根据庭审查明的事实，被告思博公司经被告思普锐公司同意，实际占有、使用涉案租赁房屋直至2018年6月26日搬离并告知原告，被告思普锐公司未提出异议，且在无合同约定或双方协商一致的情况下，支付完毕第二年租金后就未按时支付剩余租期的租金；被告思普锐公司未经原告同意单方表示不再继续租赁涉案房屋并拒绝支付租金的行为，已经构成违约，故其应当向原告支付拖欠租金并承担违约责任。关于拖欠租金应当如何计算，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，被告思普锐公司明确表示不履行合同主要债务，原告可以解除合同，原告在庭审中自认双方《租赁合同》已于2018年6月26日解除，故认定双方之间的《租赁合同》已解除，故被告思普锐公司应当向原告支付合同解除前所有租金，即2017年12月20日至2018年6月26日间的租金71000元，扣除被告思普锐公司实际支付上述期间的租金42000元及履约保证金10000元，被告思普锐公司还应向原告支付拖欠租金19000元。至于原告主张的违约金，根据合同约定被告思普锐公司应当在2017年10月20日前向原告支付2018年上半年的租金，被告至今未支付，其行为符合合同约定逾期支付租金15日收取合同总租金，即714210元的20%的违约金的情形，但原告主张的违约金明显过高，故将违约金调整为按合同总租金10%计收，即71421元。原告主张由其余三被告承担共同支付责任的诉讼请求，因其余三被告不是《租赁合同》的相对方，故原告无权依据租赁合同法律关系向其主张支付租金，故原告的该项诉请，应予驳回。被告抗辩称履约保证金系担保合同履行，与违约金不应并用，因《租赁合同》约定履约保证金系合同生效的要件，即双方约定的履约保证金系成约定金，双方合同依法成立并生效后，履约保证金应冲抵应支付的租金，不应视为履约担保，故被告思普锐公司的该项抗辩理由不成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十五条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告云南思普锐科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢育珊支付租金19000元及违约金71421元；二、驳回原告谢育珊的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付违约金？违约金的数额？本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”经审查，涉案租赁物系被上诉人向案外人昆明远建房地产开发有限公司承租后转租给上诉人，房屋所有权人认可上诉人具有转租权。根据本案查明事实，被上诉人未按约向上诉人缴纳租金构成违约，除上诉人应当向被上诉人支付欠付租金外，还应向被上诉人支付违约金。针对违约金的数额，双方对违约责任的承担有明确约定，即总租金的20%，一审已经酌情调整为总租金的10%，现上诉人认为该违约金过分高于被上诉人的损失，应当按未付租金的银行贷款利率计算违约金，但上诉人未就此提交相应的证据予以证明，本院不予支持；上诉人认为履约保证金即为违约金的主张与双方的约定不符，亦无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求因无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费5010元，由上诉人云南思普锐科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 刘昕光审判员 李 锋二〇一九年八月二十一日法官助理奚琳书记员武雨