江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0727民初1128号原告：赖龙，男，1988年8月21日出生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人：李万房，江西尚业律师事务所律师。被告：江西雨帆房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市东乡区大富工业大道雨帆花园，统一社会信用代码913610297841299418A。法定代表人：乐建华，该公司执行董事。委托诉讼诉讼代理人：刘鹏伍，龙南县精诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：丁卫华，男，1974年9月15日出生，住抚州市东乡县，系该公司龙南项目行政经理。原告赖龙与被告江西雨帆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李万房、被告江西雨帆房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘鹏伍、丁卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖龙向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付逾期交房违约金9757.09元（截止2018年11月28日）给原告，违约金计算至合同约定的公共服务及全部配套设施竣工合格止；二、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告在龙南县东湖开发房地产，兴建了东湖新区雨帆御龙城。2017年1月24日原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告以659263元购买被告兴建的御龙城11号楼1-401室。合同约定：第九条商品房交付条件该商品房交付时应当同时符合下列1、2、3、4、5项所列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》：2、该商品房相关设施设备已符合第十约定的条件；3、该商品房已取得房屋测绘报告：4、无；5、无。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。签订《商品房买卖合同》后，被告至今未按约交付商品房给原告，于2018年11月28日将房屋交付给原告，但合同第十条第二项约定的公共服务及其配套设施至今也未完成，即公共绿地，小区内非市政设施，物业服务用房，规划的车位、车库，在2018年12月31日达到100%。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》，约定的双方的权利义务应当全面履行，但被告2018年6月30日未交房已逾期构成违约。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请人民法院判决支持原告的诉求。原告赖龙为支持其主张，向本院提交了商品房买卖合同一份。被告江西雨帆房地产开发有限公司辩称，一、2017年1月26日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同履行期间，被告没有按照合同第十一条在约定期限2018年6月30日前将达到约定交付条件的案涉房屋交付予原告，迟延履行合同系被告自身原因以外的多种客观原因所造成，其中主要原因还是被告在合同履行期间出现原被告所不能预见、不能避免且凭被告单方能力条件一时难以克服的客观情况所致，该情况符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”情形，因“不可抗力”影响致被告迟延履行交房义务的，应依法免除被告相应的违约责任。1、2017年1月26日原、被告《合同》签订后，因恶劣天气等自然灾害原因致被告案涉工程项目施工停工、工期延误。2、因建设工程施工人江西华诚建设有限公司未确保施工安全原因，经龙南县建设工程质量安全监督行政主管部门责令停工进行全面整改。3、因案涉工程项目原共有人赣州市旺达房地产开发有限公司与被告土地使用权转让合同纠纷案件，赣州市旺达房地产开发有限公司于2016年9月向龙南县城乡规划建设局和龙南县房地产管理局投诉反映要求撤销案涉房屋《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。4、因龙南县人民政府或其相关主管部门行政命令致被告及施工人长时间停工影响工程进度也是迟延交房的另一重要原因。二、原告主张逾期交房违约金应计算至2019年4月30日或计算至合同约定的公共服务及全部配套设施竣工合格止与事实不符，于法无据。综上所述，原告诉求大部分缺乏事实依据支持，实际逾期交房因法定不可抗力影响所形成，可免除被告相应的违约责任，鉴此，请求人民法院查明事实后驳回原告诉求。被告为支持其答辩，提交了下列证据：1、龙南县2017年1月至2018年6月30日止天气状况《证明》；2、建设工程安全监督管理暂停施工指令书、复工申请；3、律师函、责令停止违法行为通知书、撤销雨帆御龙城商住小区11#号楼建设工程规划许可证、施工许可证的函、民事判决书、民事调解书；4、交房通知书（微信通知）、业主房屋移交验收表。补充提交：工程竣工验收报告、龙南县雨帆-御龙城商住小区11#楼房屋面积总表、龙南县雨帆-御龙城商住小区11#楼面积计算表。本院经审理认定事实如下：2017年1月24日，原告及共有人黄莹与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20170106905），原告以659263元的价格购买被告开发建设的龙南县东湖新区雨帆御龙城11#楼1-401室房屋。合同第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当同时符合下列1、2、3、4、5项所列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3、该商品房已取得房屋测绘报告；4、无；5、无。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。另查明，合同签订后，原告向被告支付了案涉房屋购房款659263元。被告因雨水天气、停工整改、土地使用权合同纠纷等原因导致工期延误。2018年11月28日，原、被告办理雨帆御龙城11#楼1-401室房屋移交手续。以上事实，有原、被告提交的证据材料以及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。按照合同约定，被告应当在2018年6月30日前交付房屋，但原、被告直至2018年11月28日才办理房屋交付手续，被告逾期交付房屋的行为构成违约，原告要求被告按合同约定支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告计算的违约金金额为9757.09元（截止2018年11月28日），符合双方合同约定，本院予以采纳。关于原告要求计算至合同约定的公共服务及全部配套设施竣工合格止的诉讼请求，本院认为：合同第九条约定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、相关设施设备符合第十条约定的条件、房屋测绘报告等是房屋交付使用的条件，在交付条件尚不完备的情况下，房屋买受人按约定有权利拒绝接受房屋，但本案原告已实际接受了房屋，可视为双方对交付条件进行了变更；原告在其已接受房屋的情况下仍主张交房后的逾期违约金，不符合双方约定，本院不予支持。关于被告提出的诸多免责事由，本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。雨水天气是可以预见的客观情况，不属于不可抗力，而且双方合同也没有约定降雨量达到多少才属于免责事由。另外原告提出的停工整改、民事纠纷等，也不属于不可抗力，同样双方合同也没有约定这些因素系免责事由。因此对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告江西雨帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金计人民币9757.09元给原告赖龙。二、驳回原告赖龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书确定的履行期届满之日起二年申请强制执行。案件受理费25元（已减半），由原告负担5元，由被告负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 王 勇二〇一九年八月二十六日书记员 张小华