上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初12576号原告(反诉被告)：肖陶俊，男，1983年7月3日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：黄燕，上海博轩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海春早商贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：庄绍华，总经理。委托诉讼代理人：庄绍祥。委托诉讼代理人：胡晓莉，上海九泽律师事务所律师。原告(反诉被告)肖陶俊与被告(反诉原告)上海春早商贸有限公司(以下简称春早公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)肖陶俊及委托诉讼代理人黄燕，被告(反诉原告)春早公司委托诉讼代理人庄绍祥、胡晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)肖陶俊向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告间签订的《上海曹安国际灯饰城进场经营合同》无效；2、要求被告赔偿装修损失240,396元；3、要求被告返还押金1万元。事实和理由：2016年5月21日，原、被告签订《上海曹安国际灯饰城进场经营合同》1份，约定由原告承租该灯饰城2-A3号房屋(面积为185.53平方米)用于灯具经营，年租金为182,840元(先前承租房屋的补偿5万元直接自租金中扣除)，租期为1.5年(自2016年6月1日至2017年11月30日止)。合同签订后，原告接收房屋、装修房屋后开始经营。2017年5月，原告被告知该房屋为违建并被要求搬离，为此，原告多次与被告沟通无果，遂诉至法院。被告(反诉原告)春早公司辩称，原告承租时对2-A3号房屋无产证的情况是明知且无异议，被告对此并无过错，不应承担损害赔偿责任；且原告收到拆违通知后至今未搬离也未支付相应的使用费；另确收到押金1万元，但该押金是2-86号房屋的租赁押金且因原告拖欠租金，故被告有权扣除该押金。综上，被告不同意原告的诉请，并提出反诉请求：要求原告支付房屋使用费(按照182,840元/年的标准自2016年12月1日起计算至实际搬离之日止)。针对反诉，原告(反诉被告)肖陶俊辩称，被告反诉超过举证期限，其诉请的计算标准也不符约定，且在被要求搬离房屋后，原告多次联系被告，但被告一直不予回复处理。综上，原告不同意被告的反诉请求。经审理查明：春早公司系位于上海市嘉定区曹安路XXX号上海曹安国际灯饰城的经营管理方。2014年11月，肖陶俊向春早公司承租了该市场内2-86号房屋用以灯饰经营并支付了1万元定金，该房屋由肖陶俊进行了装修。后双方对承租房屋由2-86号房屋变更为2-A3号房屋达成一致，双方遂于2016年5月21日签订《上海曹安国际灯饰城进场经营合同》1份，约定：肖陶俊经营灯具用房为2-A3号房屋(面积185.53平方米，以下简称系争房屋)，年进场交易费(租金)为182,840元(补偿装修费5万元从房租中抵扣)，合同期限为1.5年(2016年6月1日至2017年11月30日)，经营保证金为1万元。合同签订后，肖陶俊对系争房屋进行了装修后用于灯具经营。期间，肖陶俊共计向春早公司支付了租金41,420元，加之2-86号房屋补偿装修费5万元用以抵扣租金，合计支付了91,420元。2017年5月，因系争房屋属违建而被限期拆除，之后，肖陶俊于2017年5月31日停止了经营。因双方未能就善后事宜达成一致，肖陶俊诉至本院。另查明：1、系争房屋系春早公司自行搭建，无相关的建设许可且被责令限期拆除。目前，该房屋尚未拆除，肖陶俊亦未将房屋返还，内有其存放物品。2、审理中，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争房屋内的装饰装修物(不可移动物)现值进行了鉴定，鉴定结论为：系争房屋内的装饰装修物(不可移动物)的原值(造价)为282,819元。经质证，肖陶俊认为现值应按使用时间9个月(2016年9月至2017年5月)进行折旧，折旧后现值为240,396元；春早公司认为现值应按使用时间29个月(2016年5月至2018年10月)进行折旧，折旧后现值为146,133元。以上事实，有《上海曹安国际灯饰城进场经营合同》、收据、通知、现值鉴定意见书等及庭审笔录为证。本院认为：1、系争房屋系春早公司自行搭建且无相关的建设许可，春早公司以签订《上海曹安国际灯饰城进场经营合同》方式将系争房屋租赁给肖陶俊使用的行为违反相关法律法规，故该合同应属无效，双方基于该合同建立的系争房屋的租赁合同关系亦无效。租赁合同关系无效后，系争房屋的返还属无效合同应予处理的法律后果，故本案对此一并予以处理。现系争房屋仍由肖陶俊占用中，故肖陶俊理应承担将系争房屋返还春早公司的民事责任。2、租赁合同关系虽无效，但肖陶俊仍应支付占有、使用系争房屋期间的房屋使用费，本案中，肖陶俊共计支付了91,420元(含2-86号房屋装修补偿费抵扣的5万元)，按照合同约定的租金标准(年租金182,840元)计算，该91,420元系支付的是2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金，故肖陶俊应支付自2016年12月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费，现春早公司主张以合同约定的租金标准(年租金182,840元)计算上述费用，但由于系争房屋系无证建筑且被责令拆除，而肖陶俊因此自2017年5月起就停止了在系争房屋内的经营，故本院酌情将上述使用费的计算标准确定为按照36,568元/年的标准计算。3、租赁合同关系无效后，当事人可主张无效合同所致损失，故肖陶俊有权主张系争房屋的装饰装修(不可移动物)损失，该损失已经司法鉴定确定原值(造价)为282,819元，但双方就现值计算的折旧期限存有异议，现本院根据系争房屋的使用情况，酌情确定以12个月的折旧期限计算系争房屋装饰装修(不可移动物)现值为226,255.2元，该现值可作为系争房屋的装饰装修(不可移动物)损失并根据双方的过错责任分别予以承担。本案中，春早公司出租无证建筑物存有过错，肖陶俊承租使用无证建筑物亦存过错，故本院确定上述损失中的181,004.16元由春早公司承担(应向肖陶俊支付)，其余损失部分45,251.04元由肖陶俊自行承担。4、租赁合同关系无效后，春早公司收取的租赁押金(定金)1万元应予返还，虽然春早公司称该1万元租赁押金系2-86号房屋的租赁押金，但由于在实际履行中，租赁房屋由2-86号房屋变更为系争房屋，该1万元租赁押金已转化为系争房屋的租赁押金，故春早公司应将该款返还肖陶俊。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)肖陶俊与被告(反诉原告)上海春早商贸有限公司间签订的《上海曹安国际灯饰城进场经营合同》无效；二、原告(反诉被告)肖陶俊应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区曹安路XXX号内的2-A3号房屋返还被告(反诉原告)上海春早商贸有限公司并支付房屋使用费(按照36,568元/年的标准自2016年12月1日起计算至房屋实际返还之日止)；三、被告(反诉原告)上海春早商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)肖陶俊装饰装修损失181,004.16元；四、被告(反诉原告)上海春早商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)肖陶俊押金1万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,425元，减半收取2,712.5元，由原告(反诉被告)肖陶俊负担828.5元，被告(反诉原告)上海春早商贸有限公司负担1,884元(应于本判决生效后7日内付至本院)；反诉受理费4,078.25元，由被告(反诉原告)上海春早商贸有限公司负担3,262.6元，原告(反诉被告)肖陶俊负担815.65元(应于本判决生效后7日内付至本院)；鉴定费8,550元，由原告(反诉被告)肖陶俊、被告(反诉原告)上海春早商贸有限公司各半负担(上海春早商贸有限公司负担部分应予本判决生效后7日内给付肖陶俊)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张奚二〇一九年八月二十三日书记员  王豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。