贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终482号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地:贵州省凯里市民族商贸街移动公司营业厅**。法定代表人：方加民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。系该公司员工。委托诉讼代理人：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，住贵州省榕江县。系该公司员工。被上诉人（一审原告）：杨军，男，1967年6月28日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：解亚山，女，1969年8月23日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴远卉，贵州维律律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）因与被上诉人杨军、解亚山商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出的（2018）黔2601民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人恒丰房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方合同约定2013年12月31日前承诺取得商品房所有权初始登记，购房户于2014年1月1日起就应当知晓权利受到了侵害，按照《民法总则》第一百八十八条第二款规定，此时诉讼时效即应开始起算。虽然本案的逾期办证违约金是按日计算，但违约金针对的客体是违约行为，是否承担违约金是单一行为，而非连续行为，违约金是整体支持与否，一审法院将诉讼时效分段计算显然对违约行为性质的错误认定。从2014年1月1日起计算诉讼时效，在《民法总则》出台时已经超过两年，诉讼时效已经届满，一审判决按照三年诉讼时效计算违约金是错误的。2.上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，应认定属于情势变更。凯里市人民政府制定的砂石税文件没有向企业公开，且该文件不符合法律规定，上诉人多次与相关政府部门沟通和协商，该文件也在2016年撤销，砂石税文件在产权办理中具有不可抗力的性质。3.关于此合同的实际履行与实际变更形式不一致，被上诉人主张逾期办证事实不能依法成立。涉案房屋初始登记在2016年7月15日就已取得，被上诉人何时领取是被上诉人的自由，且目前凯里房屋产权办理需要申请人实名制认证，出卖人已无法办理产权登记，事实上的合同第二十二条第三项约定已经被变更，属于情势变更不能履行，应可予以变更或免责。被上诉人杨军、解亚山未作书面答辩。杨军、解亚山向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金32237元（从2014年1月1日至2017年10月31日）；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告恒丰公司系自然人独资的有限责任公司，其经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2012年12月14日，原告杨军、解亚山为买受人与被告恒丰房产公司为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号2012005343）。合同主要约定：杨军、解亚山购买出卖人开发位于凯里仰阿莎广场东侧，凯里·金泉国际新城小区第21幢12层12-4号房，建筑面积163.05㎡，房款总价为231368元。根据合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，杨军、解亚山根据房屋实际面积向恒丰房产公司支付了购房总款230261元。恒丰房产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。恒丰房产公司已于2014年7月18日将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了杨军、解亚山。杨军、解亚山于2017年5月9日领取不动产权证。嗣后，双方因逾期办证的违约金支付问题产生纠纷，原告遂诉至一审法院。案经调解未果。一审法院认为：一、合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。根据案涉《商品房买卖合同》约定被告应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，但同时签订的附件《补充协议》中又约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”、“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”，故原、被告应当以《补充协议》作为合同履行的依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，因双方在《补充协议》对“根据出卖人要求的时间”并无约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”及房产证（凯里地区）由购房人自行办理不动产登记的现行规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2014年7月18日实际交付使用的客观事实，确认涉案房屋于2014年10月16日前为本案办理房屋权属证书的期间。被告于2017年5月9日将商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能及时享有预期的物权并行使处分权，其逾期的行为已构成违约，其违约时间应为2014年10月16日至2017年5月9日领证之日，共计936天。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。关于本案争议焦点之诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年1月18日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年1月18日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房、逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。结合涉案房屋的交付时间及公告办证时间，故对逾期办证违约金的支持时间从2015年9月30日计算至领证之日即2017年5月9日，共计587天。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得的2015年9月30日至2017年5月9日的逾期办证违约金为6758元（587天×0.00005×230261元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杨军、解亚山逾期办证违约金6758元。二、驳回原告杨军、解亚山的其余诉讼请求。案件受理费减半收取303元，由原告杨军、解亚山负担239.5元、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担63.5元。本院二审期间，上诉人恒丰房地产公司提交以下证据：①《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知（2010）48号文件》、《关于请求督促凯里市人民政府依法撤销不合法文件的紧急报告》、《市人民政府办公室关于废止“市人民政府关于加强基础设施建设项目税收管理工作的意见”等文件的通知》（2016）36号文件、黔东南州人民政府法制办公室关于终止规范性文件异议审查的通知，拟证明2014年5月10日，房产部门违法要求上诉人提供施工单位缴纳砂石税的完税凭证，并出示《通知》等砂石税文件，违法拒绝办理房屋初始登记；2016年7月18日经上诉人努力，《通知》等砂石税文件因违法被废止，房产部门才同意办证，房产部门违法导致房屋初始登记逾期；《通知》等砂石税文件没有向社会公开，上诉人直到办理初始登记时才知道，企业没有义务预见违法的文件，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关；砂石税文件被取消是随机的，是上诉人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质，上诉人不能遇见且不能避免克服；砂石税文件2010年实施，2016年7月18日因违法被废止，期间被上诉人因延期办证受到损失，是政府违规行为造成的，应当由相关主体承担责任，与上诉人无关；②《承诺书》、《关于完善金泉国际新城一期三个标段砂石税的承诺》、《凯里国家税务局关于清退砂石税保证金的函》，拟证明上诉人为了能够及时办理房屋产权初始登记，于2015年8月6日和2016年3月28日向凯里国税局作出关于砂石税的承诺并交纳了50万元保证后房管局才同意为上诉人办理商品房产权的初始登记，之后在砂石税文件废止后，上诉人所交纳的“砂石税”保证金也才给予退还的事实；③金泉国际新城办理房产总证情况说明，拟证明上诉人办理金泉国际新城一期项目的房屋初始登记是2014年4月13日就开始申请办理的事实。经质证，被上诉人认为该组证据与本案无关。本院经审查认为证据①已在一审提交，不属于二审期间新证据；而证据②仅证明退保证金的事实，是恒丰房地产公司与政府之间关系，与购房户并无实质关联；证据③系恒丰房地产公司单方作出的说明，不予采纳。本院二审另查明，双方签订《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合。买受人不能按出卖人要求的时间提交办理房屋所有权证所需的全部材料的，出卖人不再为买受人办理《房屋所有权证》。办理《房屋所有权证》发生的税费，全部由买受人承担。”“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。其余事实与一审查明一致。本案争议焦点：一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立？二、恒丰房地产公司上诉所称因“砂石税”文件的出台、取消等导致延期办证等事项是否属于情势变更？三、涉案合同第二十二条已被政策变动等变更，上诉人无法办证的实际情况可否免除逾期办证违约金责任的承担？关于焦点一，虽然涉案主合同约定2013年12月31日前，出卖人应取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但补充协议中又约定买受人将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一办理《房屋所有权》，且补充协议中约定补充协议之规定与合同规定不一致的，以补充协议为准，所以双方当事人对于房屋所有权证的办理应以补充协议内容为准，即以出卖人为办证主体，出卖人具有办证义务。而现被上诉人请求支付逾期办证违约金符合前述约定，但因该补充协议并未约定办证时间，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，以房屋交付之日90日内作为房屋权属证书办理截止时间，涉案房屋于2014年7月18日交付使用，故恒丰房地产公司应在2014年10月16日前给予办理，超过该期限即属违约，应按照合同约定支付违约金。因双方合同中对违约金约定以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，被上诉人对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，即其内容和范围要受到时间因素的影响，随时间的推移发生不断变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》对于该类情形诉讼时效为两年期的规定，但《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效，且变更诉讼时效期间为三年，按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。所以对于2017年9月30日前已超过两年诉讼时效的部分，诉讼时效期间已经届满，该部分违约金不予支持，从2017年9月30日起往前推两年即至2015年9月30日，那么2015年9月30日之前的违约金已过诉讼时效，应不予支持。一审法院按照前述法律规定分段计算违约金予以支持并无不当。关于焦点二，涉案合同签订于2012年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，恒丰房地产公司既然约定2013年12月31日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰房地产公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰房地产公司签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。关于焦点三，上诉人提凯里市不动产办证中心规定，办证必须由购房户实名制进行办理，所以合同中关于产权办理的相关约定已经被事实行为进行了变更，不应承担违约金。但对于变更事实，上诉人并未提交证据予以证明已在2017年9月26日前把该情况告知购房户，双方对于办证事项另行进行重新约定，恒丰房地产公司仍旧于2017年9月26日按照合同约定主动发公告通知业主办理房屋产权手续的行为应视为其同意继续按照合同约定履行，那么在2017年9月26日之前，恒丰房地产公司未能办证即属于违约，一审判决其按照约定支付违约金符合事实及法律规定，故该理由亦不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费606元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年八月二十八日法官助理罗惠书记员罗朝丽