北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初3402号原告:北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚合六街1号。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。被告：零度时代（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：许卫和，拓展经理。委托诉讼代理人：李娜，女，零度时代（北京）餐饮管理有限公司职工。原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司（以下简称金泰嘉业公司）与被告零度时代（北京）餐饮管理有限公司（以下简称零度时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金泰嘉业公司的委托诉讼代理人常杨杨，被告零度时代公司的法定代表人许卫和、委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告的租赁合同于2017年10月31日解除。2.判令被告支付拖欠2016年12月24日至2017年10月31日的租金105883.19元，逾期违约金17901.23元；商场管理费22001.05元，逾期违约金3719.63元；POS机技术支持费2105.21元，逾期违约金503.63元；三方接口维护费1600元，逾期违约金122.8元，其他各项应激费用及逾期缴纳违约金2316.61元，共计156153.35元。3.判令被告支付解约违约金86950.44元。4.判令被告支付自2017年11月1日起至2017年12月12日的场地占用费63047.31元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月24日，原告与被告签订《租赁合同》，将位于北京丰台区果园8号楼（现名“合生广场”）L3层3011A号商铺出租给被告，用于经营“零度乐园品牌生活配套”业态之用，租用面积29.69平方米，租赁期限为3年（2016年11月24日至2019年11月23日）。合同签订后，原告如约将场地交付被告使用，并完全履行了合同义务。但被告在使用承租房屋对外经营的前提下，拖欠自2016年12月24日至2017年10月31日期间的租金、商场管理费等各项费用。原告多次催要无果，截至起诉之日，被告仍拒不支付巨额的租金、商场管理费及其他各项费用，故原告诉至法院。被告零度时代公司辩称：一、我方在2017年9月14日就提出撤店申请，也正式撤店，租赁期间至2017年9月29日，不是10月31日。二、2016年12月24日至2017年4月30日的房租等不应支付，我方在2017年4月28日开始试营业，当时商场口头承诺2016年12月24日至2017年4月30日免租金。三、我方至今未收到开业函及开业催促函，对方提供的邮寄单，直接退回，有我方和EMS的通话录音为证。四、商场口头承诺开业率在80%以上，但实际并未达到，也不能办理营业执照，当时跟我们接触的对方招商经理齐和青、马晓丽均承诺我们房租免租的。五、我方自试营业至闭店期间为2017年4月28日至2017年9月28日。每月房租10886.43元，商场管理费2240.71元，共计13127.14元。我方从未使用过POS机及第三方接口，不需承担该费用。我方经营共五个月，共计应缴纳65635.7元。我方共缴纳对方77831.29元，包括租赁保证金45656.39元、装修保证金10000元、公共事业费保证金2969元、装修管理费1336.05元、POS及押金5000元，5月份的房租及商场管理费14205.9元（加税）。按照我方的计算，我方不欠房租。撤店是因为营业执照一直办不下来，商场开业率一直未达到80%。六、我方在闭店之前就多次报警，多次要求搬出物品，是对方多次阻拦，不是我方不交还房屋，故不同意支付占地费。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月13日，金泰嘉业公司（出租人、甲方）与零度时代公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》约定：第一部分通用条款：4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的商场管理费，该商场管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等商场管理项目发生的费用。4.8本合同约定的租金、商场管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、商场管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金。12.2甲、乙双方同意：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月商场管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。13.1乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋：并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除．并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第二部分专用条款：19.1甲方出租给乙方的房屋座落在北京市丰台区果园8号被称为“合生广场”（以下称“商场”）的L3层3011A号房屋（合同中简称“该房屋”）。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、商场管理费及其他费用的租用面积为29.69平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“零度乐园品牌生活配套业态”之用途，该房屋的商铺名称是零度乐园，并保证未征得甲方书而同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容）。19.4商场暂定于2016年12月24日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。20.1该房屋的租赁期为3年自交付日起的时间，即2016年11月24日至2019年11月23日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起的30天装修期。即2016年11月24日至2016年12月23日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供物业管理服务及宣传推广服务，故装修期内无商场管理费及宜传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）。21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金+提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2016年11月24日至2017年01月23日期间的保底租金为人民币10886.43元。第一个租赁年度中2017年01月24日至2017年11月23日期间的月保底租金的计算标准为每平方米人民币366.67元，月保底租金为人民币10886.43元。21.1.2提成租金：第一个租赁年度（2016年11月24日至2017年11月23日）的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的13％计算。21.l.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2016年11月24日前向甲方付清2016年12月24日至2017年01月23日的保底租金，于其后每月1日前向甲方付清当月的保底租金，并应于每月15日前向甲方付清上月提成租金超出保底租金的部分（如有）。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币45656.39元。21.3目前该房屋的商场管理费按照租用面积每月每平方米人民币75.47元核算，每月的商场管理费为人民币2240.71元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的商场管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2016年12月24日至2017年01月23日的商场管理费，应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的商场管理费。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为人民币10000元，公用事业费保证金为人民币2969元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21.8本合同的收银方式为甲方提供POS机。POS机技术支持费自使用之日起计算，乙方使用甲方提供的_台POS机，POS机技术支持费为人民币400元/月/台，每个月POS机技术支持费总计为人民币400元;POS机保证金为人民币5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清POS机保证金及首月的POS机技术支持费，自第二个POS机实际使用月起，乙方应于其后每月月底前付清下个月的POS机技术支持费；未满月的POS机技术支持费按当月的实际租用天数计收。2016年9月20日，被告向原告支付租赁保证金45656.39元。2017年3月23日，被告向原告支付POS机保证金5000元，公共事业费保证金2969元，装修押金10000元，垃圾清运费593.8元，装修管理费742.25元。双方均认可，上述费用均已全部缴纳，均未退还，被告主张抵扣租金及商场管理费。2017年4月18日，被告向原告缴纳2017年4月1日至4月30日房屋租金11430.75元、商场管理费2375.15元、POS机技术支持费400元。2017年9月14日，被告向原告发出《撤店申请》，内容为：“尊敬的合生广场商管领导：我是合生广场三层301-3011A租户零度乐园负责人，自我处在2017年4月28日配合贵商场开业至今，我处累计月月亏损，期间积极配合商场大力促销活动，全场半价、买一送一、发放代金券、在贵司公众号进行大力度推广，店内新品推出，单由于商场客流量较少，一直无有起色，造成累计亏损严重，严重收不抵支，实在难以为续。特上贵司提出退租申请。……不到万不得已我处也不会向贵司提出申请，望贵司领导能切实了解和关切我处的经营具体情况，给予我处力所能及的帮助，我们感激万分。”2017年9月28日，被告向原告发出《闭店通知》内容为：“尊敬的合生广场商管领导：我是合生广场三层301-3011A租户零度乐园负责人，我店铺于9月29日正式闭店，特此告知！”被告主张双方之间的《租赁合同》于2017年10月31日解除，原告认可双方合同解除，但表示合同解除时间为其正式闭店时间2017年9月29日。2017年12月11日，被告出具委托函，委托李娜至合生广场办理撤店内物品清运，双方均认可2017年12月12日，被告将其物品搬离。庭审中，原告称商场整修后于2016年12月24日正式全面开业。被告称未收到商场开业函，被告系自2017年4月28日开始试营业，表示原告招商经理口头答应其开业前的租金免交。被告提交和丰台区工商局通话录音，证明因原告资质问题，导致其至闭店都没有办理完成营业执照相关手续，且提交视频，证明商场开业率太低，人流少，并不具备经营条件。原告不认可被告陈述及提交的证据，表示双方合同解除系因被告不缴纳租金等相关费用导致，系被告违约。关于POS机和三方接口设备，被告表示其店铺从未安装使用过，不应承担该笔费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，本院对此不持异议。关于合同解除时间，原告主张双方《租赁合同》于2017年10月31日解除，但未提交其主张该日解除的依据，本院不予采纳。被告称其已于2017年9月29日正式闭店，并通知原告，原告确已收到被告发出的《闭店通知》，被告主张双方《租赁合同》于2017年9月29日解除的意见，本院予以支持。被告提前向原告提交《撤店申请》后，又向原告发出《闭店通知》，撤场与商场经营不善密切相关，原告作为商场管理者应当知情，并积极解决撤店后店内物品交接事宜，及时止损。被告表示其多次报警要求拉走其店内物品，系原告不允许其拉走，原告亦未举证证明收到被告撤店申请后及时与原告交接店铺及店内物品搬离事宜，致使其损失扩大。故原告主张被告支付双方《租赁合同》解除后至2017年12月12日被告物品搬离期间的占用费的主张，本院不予支持。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《租赁合同》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体商户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后收取了原告交付的涉诉商铺在商城内进行经营，未按照合同约定及时给付租金及其他费用，行为亦属不当。综上，对于原告所主张的租金和商场管理费，原告虽存在商场管理的失当行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告亦应当支付一定租金及商场管理费，对于具体的数额，本院考虑合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等情况酌情予以确定。对于POS机技术支持费，原告无证据证明其为被告安装相关设备及被告使用该设备情况，被告不认可安装、使用过该设备，故对于原告要求被告支付POS机技术支持费的主张，本院不予支持。对于原告主张的解除合同违约金、逾期支付违约金，考虑到原告在合同履行中亦存在一定程度的过错，综合双方的过错程度、被告的逾期时间、原告的实际损失等因素，不宜向承租方苛以违约责任，故对于原告主张的解除合同违约金、逾期支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于POS机保证金、公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金一节，双方均认可上述费用均已缴纳，尚未退还。原、被告在《租赁合同》中约定：装修押金于该房屋之二次装修工程经原告验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还被告；在因被告逾期不支付租金导致原告行使解除权时，被告已付的租赁保证金及被告己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。本院认为，原告为商场出租管理方，其与被告签订的《租赁合同》系原告提供的格式合同，合同中约定在因被告原因使原告行使解除权时不予退还相关费用的条款在合同中没有特殊标注，原告亦未证明其向被告进行了合理的提示说明，明显加重被告责任，故该条款中关于“不予退还”的约定无效。此外，原、被告就租赁合同解除均存在过错，原告以被告违约为由，不予退还相关费用，不能成立。被告要求上述保证金及押金抵扣欠付租金及其他费用，本院予以采纳。综上，被告已支付的公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金、POS机保证金足以抵扣欠付租金、商铺管理费，故原告相关诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条规定，判决如下：一、确认原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司与被告零度时代（北京）餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2017年9月29日解除；二、驳回原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费5623元，由原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  潘 磊人民陪审员  王连禹人民陪审员  刘庆南二〇一九年八月三十日书 记 员  李 乔