四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1665号 上诉人（原审被告）：熊青云，男，汉族，生于1990年2月21日，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：江红，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王汝泉，男，汉族，生于1952年9月5日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：王定伦，四川蜀仁律师事务所律师。 上诉人熊青云因与被上诉人王汝泉合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初258号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人熊青云的上诉请求：请求二审法院撤销绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初258号民事判决书第一项，并改判为驳回被上诉人王汝泉的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认定事实不清、适用法律错误、导致错误判决，应当依法予以纠正。1.案涉《房屋转让协议》系无效合同，且自始无效。上诉人熊青云与被上诉人王汝泉于2017年9月17日签订了《房屋转让协议》，约定将绵阳市涪城区吴家镇凤凰城**的房屋卖给被上诉人。但该房屋所在土地性质为农村集体土地，按照“房随地走、地随房走”的原则，农村房屋只能在本村集体经济组织之间进行买卖，被上诉人系城镇户口，该《房屋转让协议》应属无效。2.被上诉人向上诉人主张拆迁安置费用无任何事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。若被上诉人认为政府拆迁安置补偿对象错误，应当就该政府行为依法提起行政诉讼，而不应该向上诉人主张拆迁安置费用。3.上诉人收取了被上诉人10万元购房款确系事实，我方愿意返还被上诉人的购房款10万元，并适当补偿被上诉人修建二楼所花的材料费。 被上诉人王汝泉答辩称：原审法院客观公正作出的判决，维护了法律尊严，维护了正常的公平交易秩序，维护了双方当事人的合法权益，二审法院应予维持原判。本案系原审被告无理缠诉，其诉讼费用理应由上诉人自行承担。本着“谁投资、谁受益”的原则，288547.55元应由被上诉人所有。 王汝泉在一审所提诉讼请求：请求依法判令熊青云给付王汝泉拆迁安置费用420517.55元，本案诉讼费由熊青云负担。 一审法院认定事实：被告熊青云于2009年以向绵阳市涪城区吴家镇凤凰村九组支付基础设施建设费30000元的方式，“购买”了绵阳市涪城区吴家镇凤凰村九组的户口，绵阳市涪城区吴家镇凤凰村九组为被告熊青云分配了屋基地。被告熊青云在该屋基地上修建房屋的过程中（仅修建了第一层），原告王汝泉找到被告熊青云要求购买。2017年9月17日，双方经协商一致后达成《房屋转让协议》，约定被告熊青云将修建在吴家镇凤凰村九组的尚未完工的一楼主体房屋作价10万元转让给原告王汝泉。协议签订后，原告王汝泉当场向被告熊青云付清了房屋转让费10万元，被告熊青云向原告王汝泉出具了《收条》。双方还在房屋前拍照留念。 原告王汝泉接手该房屋后，和雒朝全签订《建设工程施工合同》，由雒朝全组织工人继续动工修建。当第二层建好正准备建第三层楼时，因“修建绵阳市到中江县的公路”需要拆迁该房屋，被告熊青云于2018年6月14日以房屋业主（户主）的身份和绵阳市吴家镇人民政府签订了《绵阳市城市规划范围内重点项目建设拆迁补偿安置及资金兑付协议》，后由被告熊青云领取并持有拆迁建（构）筑物及附着物补偿费288547.55元、住房安置货币化资金131250元、过渡费720元，合计420517.55元。原告王汝泉认为，该420517.55元均应当归自己享有，遂起诉来院，提出上述之诉求。 庭审中，原、被告双方对案涉房屋的交易对价为10万元无异议。 另查明，2018年6月13日，绵阳市涪城区吴家镇凤凰村九组召开会议，经讨论，同意包括被告熊青云在内的5户外来户“享受货币安置政策131250元”。 一审法院认为，原告王汝泉和被告熊青云于2017年9月17日达成的《房屋转让协议》，不违反法律规定，按照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，该《房屋转让协议》对合同双方当事人具有法律约束力。被告熊青云已经将位于吴家镇凤凰村九组的尚未完工的第一层房屋作价10万元转让给了原告王汝泉，第一层房屋的物权应当归原告王汝泉享有；第二层房屋系原告王汝泉出资修建，其物权也应当归原告王汝泉享有，故被告熊青云以房屋业主（户主）的身份在绵阳市吴家镇人民政府领取的拆迁建（构）筑物及附着物补偿费288547.55元，系对该房屋物权享有人的补偿费用，应当归原告王汝泉享有，被告熊青云持有该笔款项，不符合相关法律规定及《房屋转让协议》的约定。被告熊青云以房屋业主（户主）的身份在绵阳市吴家镇人民政府领取的住房安置货币化资金131250元、过渡费720元，系绵阳市吴家镇人民政府对被告熊青云作为户籍享有人的安置补偿，应当归被告熊青云享有，原告王汝泉不是户籍享有人，不应当享有该笔款项。对原告王汝泉要求享有全部的房屋拆迁安置补偿费用420517.55元的诉求，该院予以部分支持。对被告熊青云关于房屋拆迁安置补偿费用420517.55元应当归自己享有，自己愿意退还原告支付的购房款并赔偿因修建二楼支付的费用的辩解意见，该院不予采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告熊青云在本判决生效之日起十日内向原告王汝泉支付其在绵阳市吴家镇人民政府领取的拆迁建（构）筑物及附着物补偿费288547.55元；如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王汝泉的其他诉讼请求。本案收取诉讼费3804元（原告王汝泉已经预交），由原告王汝泉承担1200元，被告熊青云承担2604元。 本院二审审理期间，双方当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换。通过举证、质证，对本案有争议的事实和证据认定如下：二审中，熊青云提交了一份由王汝泉书写的《交易提示》，载明：“现有涪城区绵州路南段25号王汝泉与熊青云交易房屋（旧房），此交易属违法交易，不符合国家法律。为此造成的后果，全由王汝泉（身份证号5107021952××××××××）自己全部承担承诺人：王汝泉2018年3月30日”，拟证明王汝泉明知案涉房屋不能交易，其具有过错。王汝泉经质证后认为，该份证据不能达到上诉人熊青云的证明目的，熊青云卖房也是明知的，其主要是为了获得经济价值，在国家允许的范围内买卖房屋，并没有买地。本院经审查认为，该份证据系王汝泉书写，且与本案的基本事实有关，本院予以采信。根据该证据，本院认定王汝泉在购买案涉房屋时知晓案涉房屋不能交易的事实。 王汝泉提交了其修建房屋所花费款项的票据，拟证实其修建房屋共花费219329.30元。熊青云经质证后认为，对王汝泉所提供的票据的三性不予认可。 本院经审查后认为，王汝泉所提交的证据中虽存在仅有收条而无付款依据的情况，但熊青云也无证据证实该费用高于房屋修建的一般行情，考虑农村房屋修建中现金给付的普遍存在的实际情况，本院对王汝泉所提交的证据予以采信。据此，本院认定王汝泉修建房屋的费用为219329.30元。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人二审的争议焦点在于：一、《房屋转让协议》的效力问题；二、关于熊青云是否应当向王汝泉支付288547.55元。对此，本院综合评判如下： 关于《房屋转让协议》的效力问题。所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。王汝泉与熊青云签订《房屋转让协议》虽属自愿，但按照“房地一体”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”熊青云自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”以及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。王汝泉与熊青云所签订的房屋转让协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，王汝泉不是该村村民，不具备该区域内购房权利。熊青云将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村村民的王汝泉，双方签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。原判对此认定不当，本院予以纠正。 关于熊青云是否应当向王汝泉支付288547.55元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效后，因合同取得的财产应予返还，且双方有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，熊青云应当返还所收王汝泉的10万元购房款；其次，关于损失承担的问题。本案中，熊青云未提供其因合同无效产生的损害证据，反而因主张合同无效而获益，故本案的损失主要是王汝泉修建房屋所产生的费用。二审中，王汝泉提交了其修建房屋的票据，证明其实际损失为219329.30元。对于该部分损失，本院认为，熊青云与王汝泉均明知案涉土地不能买卖，仍然进行交易，双方对案涉合同的无效均有过错，但考虑熊青云作为出售方，且其因主张合同无效，单方获益大，熊青云应当对导致合同无效的损失承担主要责任，酌定熊青云承担190000元的损失赔偿责任，而王汝泉购买房屋系用于居住而非投资，应当对导致合同无效的损失承担次要责任，酌定王汝泉自己承担29329.30元的损失赔偿责任。综上，熊青云应当向王汝泉返还的金额为290000元，但考虑王汝泉认可一审所判返还金额为288547.55元，故本院对于一审所判288547.55元的金额予以确认，不再变更。上诉人熊青云的该上诉理由不能成立，不予支持。 综上，原判认定虽有瑕疵，但并不影响实体处理。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2814元，由上诉人熊青云负担。 本判决为终审判决。 审判长  李华峰 审判员  张 兵 审判员  李 维 二〇一九年八月十五日 书记员  李林峻