湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0302民初1243号 原告：湖南金园物业发展有限公司，住所地湘潭市高新区。 法定代表人:周水清。 委托诉讼代理人：谭孟茹，湖南勤人坡律师事务所律师。 被告：王家乐，男，1985年9月17日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湘潭市岳塘区。 原告湖南金园物业发展有限公司（以下简称金园物业）与被告王家乐无因管理纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，被告王家乐于2019年4月30日以本案不属于本院管辖为由提出管辖异议，本院于2019年6月11日作出（2019）湘0302民初1243号民事裁定书，裁定驳回被告王家乐对本案管辖权提出的异议。本案依法适用普通程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告金园物业的委托诉讼代理人谭孟茹、被告王家乐到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告金园物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业服务费7752元，并自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告与湘潭九华经开区裕华苑小区六名业主代表于2015年12月4日签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，约定由原告为裕华苑小区提供物业服务，物业的管理服务费标准为：按每平1.5元/月收取物业服务费，当入住率低于50%以下时，按每平1.2元/月收取物业服务费。二次加压供水供水加价6%，由物业公司代收。车位使用费为每月20元/个。业主已购买但未装修或已经装修未入住而空置的物业所产生的物业服务费用，由业主按标准全额向乙方缴纳。合同签订后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务。原告与小区业主代表签订的合同虽不符合物业管理条例关于签订物业服务合同的规定，但原告之所以进入小区提供服务是因为开发商已破产，前期物业已撤场，小区混乱，加之该小区是食品药品监督管理局的小区房，购房的业主基本上为该局员工，加之原告为食药监局办公楼提供物业服务，在该局领导的请求下才进入该小区。《裕华苑小区物业管理服务委托合同》上签名的六名业主代表是该小区的业主，也是该局当时在任的有关部门的领导。基于这种情况，原告自2015年12月4日起至2019年1月3日为该小区的利益，提供了物业服务，被告作为该小区的业主，在其受益的范围内应当支付物业费。被告系该小区X单元XXXX号房屋业主，房屋面积为159.44平，每月物业费为191元。自2015年12月4日起至2019年1月3日止，被告欠物业费、水费、车位费等合计7752元。现因原告多次催要物业费未果，特诉至法院。 被告王家乐答辩称：一、答辩人不知道与原告的关系，原告催收物业费答辩人也不知道是什么事情；案涉小区没有成立业主委员会，原告与业主代表签订的合同没有合法性。二、物业费答辩人可以支付，但1.2元/月的标准答辩人不认可。三、答辩人没有违约行为，故答辩人不需要支付利息。 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 王家乐系湘潭市九华经开区九华大道30号裕华苑住宅楼X单元XXXXXXX号房业主，该房屋建筑面积为159.44平方米。2015年12月3日，裕华苑小区前期物业服务公司因故撤离。次日，张艳君、胡志国等六名小区业主在无业主委员会的情况下，以裕华苑小区业主委员会（甲方）的名义与金园物业（乙方）签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，约定由金园物业提供该小区的物业服务，委托管理期限自2015年12月4日至2018年12月3日止。物业管理服务费实行“包干制”，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳：1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；2.管理服务费标准的调整，按（1）、（2）、（3）调整，（1）当入住率低于50%以下时，乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取……（4）二次加压供水加价6%，并加上二次加压供水电费据实摊派至用户，由物业公司代收；（按物价局批文五楼以上按3.54元/立方米为准，包含五楼）。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）行政、办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）法定税费；（9）物业服务企业的利润等。车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.地下车位：每月20元/个；2.乙方收取车位使用、维护费属于乙方场地维护和秩序维护而收取的费用，乙方不承担车辆的保管、保险责任。……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损均由乙方享有或承担。业主已购买但未装修或已经装修但未入住而空置的物业所产生的物业服务费用，由业主按标准全额向乙方缴纳。合同还对其他权利义务作了约定。2015年12月4日，金园物业进驻裕华苑小区提供服务，2019年1月4日，金园物业撤离该小区。 另查明，湘潭市九华经开区九华大道30号裕华苑住宅楼X单元XXXXXXX号房已于2015年办理不动产权属证明，产权人为王家乐，裕华苑小区开发商已向王家乐交付该房屋钥匙，但王家乐至今未入住。原告认为该房屋自2015年12月4日至2019年1月3日期间的物业服务费为7752元[物业管理服务费7079元+水费7元+车位费666元(车位费20元/月×37月，实际主张666元）]，经原告多次向被告催要该笔物业费未果，遂诉至本院。 本院认为：一、《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”本案中，金园物业自2015年12月4日起为裕华苑小区提供物业服务系基于《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，该合同虽以业主委员会的名义签订，但该小区至今未成立业主委员会，除签订该合同的六名业主外，裕华苑小区其他业主与金园物业之间未能建立有效的物业服务合同关系，故金园物业对裕华苑小区进行的管理和服务，并非基于法定的或者约定的义务。但金园物业进驻裕华苑小区提供服务，系因原物业公司撤离时无业主委员会的情况下，张艳君、胡志国等六名小区业主以业主委员会的名义与金园物业签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，金园物业对裕华苑小区提供管理和服务在一定程度上起到了避免小区业主的利益受到损失的作用，且金园物业在进行管理和服务时确实支出了相关费用。王家乐作为裕华苑小区业主，在金园物业进驻该小区前已领取房屋钥匙，办理房屋不动产权属证书，取得房屋所有权，故王家乐作为受益人，应当向金园物业偿付必要费用。考虑到物业服务企业与业主约定收费标准并收取相应的物业费用，目的即支付物业管理区域的相关花费和支出，结合金园物业提供的服务方式、水平、质量以及王家乐并未实际入住、服务期间物业服务市场的收费等情况，本院酌情认定王家乐应当偿付的费用参照《裕华苑小区物业管理服务委托合同》约定收取的物业费、水费、车位费标准的90%予以计算，即王家乐应当向金园物业偿付物业服务费6977元[（管理服务费159.44平米×1.2元/平米/月×37月+水费7元+原告实际主张的车位费666元）×90%]。二、对于金园物业诉请的利息，因金园物业与王家乐之间未能建立有效的物业服务合同关系，且双方就是否应当支付相关费用问题一直存在争议，应支付费用的数额也并未确定，故金园物业的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下： 一、限被告王家乐在本判决生效后十日内一次性向原告湖南金园物业发展有限公司偿付物业服务费6977元； 二、驳回原告湖南金园物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元，由被告王家乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  李育君 人民陪审员  熊茂湘 人民陪审员  敬国兴 二〇一九年八月十三日 法官 助理  何婵娟 代理书记员  杨 韬 附相关法条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。