云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初3167号原告：秦华良，汉族，1972年10月27日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：李家旺，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告：宋盛碧，男，汉族，1953年5月18日出生，住云南省昆明市官渡区。被告：高玉珍，女，汉族，1989年8月24日出生，住云南省昆明市官渡区。以上两被告共同委托诉讼代理人：冯强，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。以上两被告共同委托诉讼代理人：张岳昆，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨稳昆，男，汉族，1970年7月10日出生，住云南省曲靖市富源县。被告：何燕，女，汉族，1974年12月24日出生，住云南省昆明市西山区。被告：云南恒誉房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑****。法定代表人：占斌佳，董事长。委托诉讼代理人：钟安伟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈鸣飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明恒誉投资有限公司，住所地：，住所地：昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑****v>法定代表人：占斌佳，董事长。委托诉讼代理人：赫荣丽，女，满族，1981年11月16日出生，住云南省昆明市西山区。系该公司工作人员。一般授权代理。原告秦华良与被告宋盛碧、高玉珍、杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司、昆明恒誉投资有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月28日依法公开开庭进行了审理。原告秦华良的委托诉讼代理人李家旺，被告宋盛碧、高玉珍的共同委托诉讼代理人冯强、张岳昆，被告云南恒誉房地产开发有限公司（以下简称“恒誉房地产公司”）的委托诉讼代理人钟安伟到庭参加了诉讼。第三人杨稳昆、何燕、昆明恒誉投资有限公司经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦华良向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认位于昆明市西山区“金坤尚城”C2-3405号房屋（价值人民币1394785元）归原告所有，并立即停止对房屋的执行。2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告宋盛碧与被告杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司、昆明恒誉投资有限公司民间借贷纠纷一案以及被告高玉珍与被告杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司、昆明恒誉投资有限公司民间借贷纠纷一案中，原告秦华良对执行昆明市西山区“金坤尚城”C2-3405号房屋提出书面异议，2018年9月14日昆明市中级人民法院作出云01执异1598号执行裁定书：驳回案外人秦华良的异议请求。原告认为，位于昆明市西山区“金坤尚城”**房屋的所有权人为原告秦华良，昆明市中级人民法院（2018）云01执异1598号执行裁定书存在错误，应当立即停止执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，根据该司法解释的规定，执行异议人符合上述四个条件的，应当排除执行。结合本案的实际情况，原告于2014年1月14日购买了位于昆明市西山区“金坤尚城”C2-3405号房屋一套，并且原告与云南恒誉房地产开发有限公司签订了《认购协议》，合同约定:购房价款为1394785元，该购房款已于协议签订时一次性全部付清。合同签订后，原告便入住该房屋，办理接房手续，交纳相关的物管费、水电煤气费、二次增压费等，原告已实际占有、使用该房屋。房屋产权的登记义务在房地产开发商（即被告云南恒誉房地产开发有限公司），开发商不向产权登记部门提供相关分户资料，产权登记部门也无法办理。因开发商经营困难一直未为所有业主办理不动产登记，该小区多名业主多次到相关部门反映情况，因此，未办理过户登记的原因不在于原告，而是被告云南恒誉房地产开发有限公司造成的。（2018）云01执异1598号执行裁定书认为《认购协议》中无不动产买卖和产权变更的明确意思表示，不动产的面积、总价均不确定，故已签订的认购协议的权利义务尚处于不确定状态，不能认定为合法有效的买卖合同是错误的。《认购协议》已经对买卖双方的基本信息、房屋的基本状况、房屋的价款、付款方式、付款时间、建筑面积、双方的权利义务做了明确约定，已经满足了商品房买卖合同的主要内容。最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合《认购协议》的内容以及司法解释的相关规定，加上原告已支付了购房全款，并且开发商收到购房款后也出具了相应金额的收据，故本案的《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。被告宋盛碧、高玉珍答辩称：应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定驳回原告的诉讼请求。宋盛碧、高玉珍对于本案无过错，所以不应当承担案件受理费。被告恒誉房地产公司答辩称：没有意见。被告杨稳昆、何燕、昆明恒誉投资有限公司未发表答辩意见，庭前也未向本院提交书面的答辩状。原告秦华良为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：第一组证据：原告身份证复印件，欲证明原告诉讼主体资格适格。第二组证据：认购协议。欲证明原告与被告恒誉房地产公司签订本案房屋买卖合同。第三组证据：住户手册、交房通知、购房款收据、配套费收据、业主钥匙委托签收单、物业费收据、签收单、执行裁定书，欲证明原告已经按照合同的约定支付了全部购房款，并在实际查封前已实际占有房屋，在房屋被查封后，已经依法提出了执行异议。被告宋盛碧、高玉珍对原告提交的住户手册不予认可，对执行裁定书不发表质证意见，对于其他证据均予以认可。被告恒誉房地产公司对原告的证据均予以认可。被告杨稳昆、何燕、昆明恒誉投资有限公司未发表质证意见。被告未向本院提交证据。本院认为：原告提交的证据能够相互印证，且被告恒誉房地产公司对原告提交的证据均予以认可，故本院对其真实性依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月14日，原告与被告恒誉房地产公司签订《认购协议》，约定秦华良向恒誉房地产公司购买金坤尚城C2幢3405号住宅，约定总房款为人民币1394785元（以下均为人民币）及配套费12600元，于2014年1月14日前支付。原告于当日向恒誉房地产公司支付了1394785元。恒誉房地产公司向秦华良出具了相应的收据。2014年6月12日，恒誉房地产公司向秦华良发出交房通知书，2015年11月23日，秦华良将本案房屋钥匙交由睿家地产经纪有限公司保管。2018年7月13日，原告与恒誉房地产公司办理了住宅接房费用结算，秦华良于当日向恒誉房地产公司支付了配套费12600元，并补交了2014年9月1日至2018年12月31日的物业管理费13670.8元。宋盛碧与杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司、昆明恒誉投资有限公司民间借贷纠纷再审一案审理期间，以及高玉珍与杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司民间借贷纠纷再审一案审理期间，云南省高级人民法院以（2016）云民再19、18号民事裁定生效，有保全需要为由，于2016年3月3日向西山区住建局发出（2016）云执保11-2、11-3、12-3号《协助执行通知书》，查封了被执行人恒誉房地产公司名下的“金坤尚城”有关房产。2016年8月23日，云南省高级人民法院对两案作出（2016）云民再19、18号民事判决；2017年5月24日，最高人民法院对两案作出（2017）最高法民终95、98号民事判决，驳回上诉，维持云南省高院（2016）云民再19、18号民事判决。2017年10月10日，云南省高级人民法院以（2017）云执46、45号执行裁定书指定（2017）最高法民终95、98号生效民事判决由昆明市中级人民法院执行。之后根据宋盛碧申请，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执1844号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司、昆明恒誉投资有限公司在银行的存款15701.8343万元及利息，或对被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司、昆明恒誉投资有限公司价值15701.8343万元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。根据高玉珍申请，昆明市中级人民法院于2017年11月17日作出（2017）云01执1845号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司存款278382339元及利息，或对被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司价值278382339元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。云南省高级人民法院于2016年3月3日查封的恒誉房地产公司名下的“金坤尚城”有关房产，包含秦华良提出执行异议的金坤世纪学府里C2幢3405号房屋及车位。后案外人秦华良对上述两份裁定提出书面异议，昆明市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）云01执异1598号执行裁定书，裁定驳回案外人秦华良的异议请求。归纳各方的诉辩主张，本案争议焦点是：原告对诉争的房产有无权利，能否排除执行？本院认为，关于原告对诉争的房产有无权利，能否排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告秦华良与被告恒誉房地产公司于人民法院查封之前已经签订了合法有效的《认购协议》，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人恒誉房地产公司已经按照约定收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案房屋被查封前，恒誉房地产公司已经通知原告接房，恒誉房地产公司认可之后向秦华良交付了本案房屋钥匙，秦华良将钥匙交由睿家地产经纪有限公司保管。故应当认为秦华良在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。虽然秦华良在房屋被查封之后才补办的房屋交接手续及补交了配套费、物业管理费，但不能因此认为秦华良在房屋被查封后才实际占有该不动产。另外，因本案未签订正式的商品房预售合同，不可能仅凭认购协议办理房屋预售登记及办理产权证，不能办理过户登记的原因不能归责于秦华良。综上所述，原告请求停止本案对房屋的执行，本院予以支持。对于原告请求确认本案房屋归其所有，本院认为与本案审理的案外人执行异议之诉不属于同一法律关系，故在本案中不予处理。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对“金坤尚城”C2幢3405号房屋的执行。二、驳回原告秦华良的其他诉讼请求。本案受理费17353元，由被告宋盛碧、高玉珍、云南恒誉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  杨章亮审判员  刘 涛审判员  李 娜二〇一九年八月十三日书记员  袁 源