吉林省四平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉03民初334号 原告（案外人）：刘海洋，男，1988年3月27日出生，汉族，吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：温雅萍，四平市铁西区三鑫法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：皮继伟，男，1969年6月17日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。 第三人（被执行人）：北京京沪房地产开发有限公司。 法定代表人：董贵宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷秀梅，该公司工作人员。 原告刘海洋与被告皮继伟、第三人北京京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘海洋及其委托诉讼代理人温雅萍，被告皮继伟的委托诉讼代理人邵文超，第三人京沪公司的委托诉讼代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海洋向本院提出诉讼请求：确认京沪公司在四平市辽河农垦管理区孤家子镇开发的京沪广场(以下简称京沪广场)A7号楼3单元805号房屋为刘海洋所有，请求四平市中级人民法院停止对该户房屋的执行。事实和理由：四平市中级人民法院作出（2018）吉03执异80号执行裁定，查封了案涉房屋，因房屋是刘海洋于2015年5月22日向京沪公司购买的，刘海洋提出执行异议被驳回，为此提起案外人执行异议之诉。 皮继伟辩称，一、刘海洋虽然与京沪公司签订了商品房买卖合同，但是未办理过户手续，故案涉房屋物权未发生转移。二、刘海洋未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。三、刘海洋提交的房屋买卖合同显示其与京沪公司约定应对房屋进行备案，但双方未在合同约定期限内进行备案，故刘海洋提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应予驳回。四、对于刘海洋确认房屋所有权的请求，因本案是执行异议之诉，其提出确权的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。 京沪公司述称，同意刘海洋的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 刘海洋提交了下列证据：一、商品房买卖合同及交款收据，商品房销（预）售许可证，证明刘海洋在2015年5月22日与京沪公司签订了合同并全额支付了价款，京沪公司出具了收据，京沪公司取得预售房屋合法资格，双方签订合同合法有效且已经履行。二、现金支付收据、卖猪交易流水记载资料、工程款支付单，证明刘海洋有购买案涉房屋的经济能力，其于2014年6月3日交付了3万元定金，于2014年10月3日交付购房款16万元，于2015年5月22日交付购房款88883元，分三次支付了全部购房款278883元。三、（2019）吉03执异50号执行裁定书，证明人民法院查封案涉房屋是在刘海洋购买之后。四、房屋钥匙及照片，证明刘海洋实际合法占有使用案涉房屋。五、证人杨国波、徐洪刚、李金龙证言。证人杨国波出庭证实，刘海洋是养殖户，证人从事收购生猪行业，双方之间进行买卖猪的交易多年，均以现金结算。证人徐洪刚证实，刘海洋在2014年秋收的时候得到卖猪款，证人陪同其到孤家子京沪广场二楼售楼处交付购房款，共交付16万元现金。证人李金龙证实，2014年秋收的时候其陪同刘海洋在榆树台取16万元现金，去京沪公司交款。皮继伟质证意见为，一、商品房买卖合同、收款收据、京沪公司提供的收据及支付证明均不具有真实性，申请鉴定公章的盖章时间、文字的书写时间。二、支付工程款凭证不能证明京沪公司向他人支付工程款与刘海洋主张支付的购房款具有同一性。三、对于刘海洋提供的钥匙和照片，因案涉工程尚未完工，不具备入住条件，故房屋钥匙不能证明刘海洋现实际占有房屋；照片没有拍摄时间、地点，且从照片中看，房屋不具备入住使用条件。刘海洋提交的证据不足以证明其对房屋占有的事实。四、案涉房屋具备预售许可，但刘海洋与京沪公司未按照合同约定备案，不能证明真实交易的存在。五、王玲的银行流水，不能证明刘海洋具有经济能力，且该银行流水无法体现与刘海洋的资金往来。六、证人杨国波只能证明双方有生意往来，不能证明养猪一定会盈利，且其明确陈述不知道卖猪和买房之间的关系；证人徐洪刚证明刘海洋购买房屋后没有入住，说明刘海洋没有实际占有房屋。证人徐洪刚、李金龙虽陈述陪同交钱的过程，但均不能说明刘海洋购房的总价和单价，不符合常理。京沪公司质证意见为，同刘海洋的意见。 皮继伟、京沪公司未提交证据。 经审理查明：申请执行人皮继伟因与被执行人京沪公司建筑工程施工合同纠纷一案，皮继伟诉请1.依法判令皮继伟与京沪公司分公司签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；2.判令给付皮继伟工程款34294702.40元及逾期付款违约金800万元；3.判令皮继伟对案涉工程的价款享有优先受偿权。在案件审理过程中，皮继伟提出保全申请，本院于2016年1月15日作出（2015）四民二初字第56号民事裁定，将京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋（建筑面积16849.33平方米）查封。后本院于2018年6月29作出（2015）四民二初字第56号民事判决，判决：“一、原告（反诉被告）皮继伟与被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公司于2014年2月20日与2014年3月5日签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；二、被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）皮继伟工程款34294702.40元并支付利息损失（以34294702.40元为基数自2015年9月19日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至给付完毕时止）；三、驳回原告（反诉被告）皮继伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司、北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公的反诉请求。”判决生效后，皮继伟申请执行，在执行过程中，本院作出（2018）吉03执80号执行裁定，续行查封本案在审理期间查封的京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋，并于2019年3月14日发布（2018）吉03执80号之一执行公告，将上述查封的房屋交由申请执行人皮继伟保管。案外人刘海洋对此提出异议，2019年5月17日，本院作出（2019）吉03执异50号民事裁定，驳回案外人刘海洋的异议请求。刘海洋不服，提起执行异议之诉。 另查明，京沪公司于2013年10月9日取得《建设用地规划许可证》、2013年11月15日取得《建设工程规划许可证》、2014年1月8日取得《建设工程施工许可证》。京沪广场A3、A7号楼于2014年3月19日取得商品房销（预）售许可证。刘海洋于2015年5月22日与京沪公司签订商品房买卖合同，分三次支付了全部购房款278883元。皮继伟申请对刘海洋提交的商品房买卖合同、收据加盖的公章及手写文字形成时间，商品房买卖合同记载的签订时间和收据记载的出具时间是否一致进行鉴定，庭后撤回鉴定申请。庭审时各方就案涉房屋未竣工验收及不具备入住条件均无异议。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此，本院评析如下：一、关于案涉房屋应否停止执行的问题。1.结合刘海洋提交的证据一、证据二、证据三，案涉小区已经具备商品房销（预）售许可证，商品房买卖合同对双方商品房买卖各项条款进行了明确约定，应为双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。刘海洋提交的交款收据、现金支付收据等因与商品房买卖合同及收据相互佐证，足以认定其真实性，结合二位证人的证言，能够证实刘海洋交付购房款的事实。综上，在案证据能够形成比较完整的证据链，可以证实刘海洋作为商品房消费者，在本院查封诉争房屋之前已与京沪公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并已经支付了合同约定的全部购房款。2.刘海洋所购诉争房屋系用于居住，且刘海洋名下在房屋所在地房屋登记部门没有其他用于居住的房屋。3.皮继伟主张案涉工程现状是不具备入住条件，工程还未完工，钥匙不能证明刘海洋现实际占有房屋。本院认为，案外人刘海洋作为消费者购买被执行人京沪公司名下的商品房，其权利能否排除执行，只需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对商品房消费者的规定即可，是否实际占有案涉房屋对其并无约束力。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，刘海洋享有足以排除强制执行的民事权利。 二、关于案涉房屋的所有权确认问题。案涉房屋现在尚未竣工验收、不能办理产权登记，依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。……”之规定，物权的取得以登记为生效要件。案涉房屋现在尚未竣工验收、不能办理产权登记，故刘海洋因未办理登记而未取得案涉房屋的所有权，其请求确认房屋所有权无事实依据，本院不予支持。 综上所述，刘海洋的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、不得执行四平市辽河垦区孤家子镇京沪广场A7号楼3单元805号房屋； 二、驳回刘海洋的其他诉讼请求。 案件受理费5483.24元，由被告皮继伟负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  李欣冬 审 判 员  刘晓东 代理审判员  王立新 二〇一九年八月三十日 法官 助理  李明霞 书 记 员  李 慧