山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1233号上诉人(原审原告)郭某，女，汉族，1962年4月3日出生，居住地大同市。委托诉讼代理人武某，男，汉族，1965年11月25日出生，系原告郭某丈夫。被上诉人(原审被告)大同市矿区房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地大同市平城区迎新街**。法定代表人王某，董事长。委托诉讼代理人李某，山西云冈律师事务所律师。上诉人郭某因与被上诉人大同市矿区房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭某的委托诉讼代理人武某、被上诉人大同市矿区房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某上诉请求：1、明确原告2017年5月选定的华福佳苑一期2号楼2单元302号房2、开发公司履行合同,给于买受方郭某2014年3月2日的开盘价优惠:人民币（9528）元（开盘价优惠3.5%）3、开发公司履行补充协议，给于买受方郭某8平方地下室同等价格的补偿:8（平方）×1200（元/平方）=9600元4、开发公司履行补充协议，给于买受方郭某免收一年物业费12（月）×0.8（元/m/月）×102.75（m）=986.4元5、开发公司履行补充协议，给于买受方郭某免收一年采暖费6（月）×0.75（元/月）×4.7（元/m）×102.75（m）=2173元6、开发公司把合同中的高层电梯结构楼改为没电梯的普通多层结构楼的10%的违约补偿。259000元（2014年3月2日的交房款）×10%-=25900元7、定期利息补偿。8、我花出的咨询费200元，写起诉状费300元，写上诉状费200元，共计700元。因被告原因给我造成的损失，理应被告承担。9、开发公司赔偿:自2018年9月1日起至今开庭日（2019年8月30日）共360天，每日万分之六的逾期交房违约金。259000元（购房款）×6%60×360天=55944元。共计104831元。事实和理由：买受方郭某于2014年3月2日同出售方大同市矿区房地产开发公司签订:华杰苑一期1号楼3单元802号房认购协议书。（当时为开盘房，1号楼为总层数18层的高层电梯结构房）当天一次性付清该房屋的总房款:人民币（￥259000）元。优惠:人民币（9528）元（开盘价优惠3.5%)。并与当日签订该认购协议书。此后的一年多时间该地盘没开工，经协商于2015年10月18日，开发公司又与我:买受方郭某签订补充协议6条。祥见购房合同该地盘约2016年8月开工,但原高层电梯结构楼改为普通低层结构楼。至建成时，开发公司没再通告买受方来签变更楼房结构协议。属大同市矿区房地产开发公司违约，我买受方理应得到10%的违约补偿。2017年5月，大同市矿区房地产开发公司在矿区林荫路246号房第二次开盘售房。当时工地已建成1号楼和2号楼。3号楼和4号楼未开挖地基。我去矿区房地产开发公司，我问谁负责华杰苑售房，冯建华书记说他负责，我给他看了购房合同原件，我问他认可吧，冯建华书记说认可,当时就选定了华福佳苑一期2号楼2单元302号房,该楼盘终于2018年建成,贴出通告8月15日开始办理交余款发钥匙。我于2018年8月20日去和大同市矿区房地产开发公司王某经理协商（2017年5月选定的华福佳苑一期2号楼2单元302号房）房款事项。王经理只给按现售价2698元（三层价）×102.75（平方)=277220元，再2折271600元结算。没履行协议中的开盘价优惠,没履行补充协议中的条款。大同市矿区房地产开发有限公司辩称，1.我们认为双方签订的内部认购协议书以及补充协议已无法实际履行，应该解除。2.双方签订的认购协议书无法实际履行是因为政府规划的变更，我方不存在违约行为。3.上诉人要求选定的华福佳苑一期2-2-302房屋没有与我方达成新的合意，不同意履行。郭某向一审法院起诉请求：原告诉称，2014年3月2日，原告与被告之间签订了《内部认购协议书》，约定，原告认购被告开发的位于大同市云冈区华杰苑一期1号楼3单元802号房屋，当时为18层电梯结构楼，合同总价款259000元，优惠9528元，即开盘价的3.5％。合同签订后一年该楼盘没有开工建设，2015年10月18日，原、被告之间又签订了《补充协议》。2016年8月，该楼盘开工，但原合同约定的电梯结构楼改为普通低层结构楼，直到该楼盘建成，被告没有告知原告变更楼房结构，2015年8月15日，原告在办理交款发钥匙，原告与被告协商房款事项，被告只按现售价2698元（三层价），再2折进行结算，而被告没有履行协议约定的开盘价优惠，没有履行补充协议条款中的8平方米地下室一间，免收一年物业费和采暖费，被告存在违约行为，故原告诉至人民法院，请求判令：1、被告履行合同，给予原告开盘价9528元优惠；2、被告履行补充协议，给予原告8平方米地下室一间补偿9600元，免收一年物业费986.4元和采暖费2173元；3、被告补偿原告10％的楼房结构变更违约金25900元；4、被告支付原告利息损失；5、确认华杰苑一期2-2-203号房屋归原告所有；6、咨询费、诉状费共计700元由被告承担；7、被告赔偿原告从2018年9月1日至开庭之日的违约金39782元；8、案件受理费由被告承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月2日，原告与被告之间签订了《内部认购协议书》，约定，原告认购被告开发的位于大同市云冈区华杰苑一期1号楼3单元802号房屋，当时设计为18层电梯结构楼，合同总价款259000元，优惠9528元，即开盘价的3.5％，合同签订后一年该楼盘没有开工建设，2015年10月18日，原被告之间又签订了《补充协议》，2016年8月，该楼盘开工，但原合同约定的电梯结构楼改为普通低层结构楼，上述事实有原告提交的上述证据及原、被告的陈述意见在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案中，原、被告之间签订的《内部认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案尽管原、被告双方于合同中对购房优惠条件及补偿以及免收物业费、采暖费、违约责任均进行了明确约定，并且原告实际已向被告支付购房款259000元，但涉案房屋即：位于大同市云冈区华杰苑****楼****房屋，因被告对其开发的华杰苑小区一期项目进行了规划变更，导致双方签订合同时约定的房屋无法建成，双方的合同目的已无法实现，对此原告并没有过错，而原、被告之间签订的《内部认购协议书》现实情况是目前已无法实际履行，但原告的诉讼请求均围绕着继续履行双方签订的《内部认购协议书》主张权利，而目前只能解除双方签订的《认购协议书》，由违约方承担相应的法律责任。一审法院在庭审就此征求原告的意见，是否变更诉讼请求，原告委托诉讼代理人明确表示不同意变更诉讼请求，因此，原告请求，1、被告履行合同，给予原告开盘价9528元优惠；2、被告履行补充协议，给予原告8平方米地下室一间补偿9600元，免收一年物业费986.4元和采暖费2173元；3、被告补偿原告10％的楼房结构变更违约金25900元；4、被告支付原告利息损失；5、确认华杰苑一期2-2-203号房屋归原告所有；6、咨询费、诉状费共计700元由被告承担；7、被告赔偿原告从2018年9月1日至开庭之日的违约金39782元，不符合法律规定。就本案原被告双方争议的事实，原告可以就解除合同承担违约责任另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告郭某的诉讼请求案件受理费502元，由原告郭某承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明,上诉人与被上诉人均对一审法院认定的签订内部认购协议、补充协议和上诉人已付房款的数额等主要事实不持异议,故本院对一审法院认定的事实予以确认。本案的争议焦点为:上诉人要求确认华福佳苑一期2-2-302房屋归其所有以及被上诉人应承担相应的违约责任,有无相应的事实和法律依据。上诉人认为,被上诉人公司书记冯建华在采样图上，写着郭某预定华福佳苑一期2-2-302房屋,则被上诉人应当按照原来的内部认购协议、补充协议约定,给予优惠,并交付房屋;被上诉人认为,原来的协议约定的是华杰苑一期1号楼3单元802号房屋,因为政府规划的变更,该房屋不存在,双方签订的认购协议书无法实际履行，应当解除,被上诉人不存在违约行为,不应承担违约责任;上诉人所要的房屋,双方并未达成合意。本院认为，经审查(2018)晋0214民初678号卷第26页载明,同规字(2016)69号文件确定变更了本案原内部认购协议约定的所盖楼盘的层次,配套结构等整体规划,则被上诉人不能交付原协议约定的华杰苑一期1号楼3单元802号房屋,非故意或其他自身原因拒不履行协议,确实因政府行政规划变更,应属于不可抗力,不构成违约;因双方原约定的标的物不存在,致使合同目的无法实现,协议依法应当解除;上诉人如有购房意向可以和被上诉人另行商定购房事宜,现上诉人称被上诉人公司书记冯建华在采样图上，写着郭某预定华福佳苑一期2-2-302房屋,就应当按照原来约定的优惠条件出售该房屋。因冯建华不是被上诉人的法定代表人,其签字或认可行为不能当然代表被上诉人,需要被上诉人的事前授权或事后追认,本案诉讼中,被上诉人对该行为的有效性并未追认,则上诉人与被上诉人就新的购房合同并未达成合意,上诉人要求被上诉人交付华福佳苑一期2-2-302房屋,无合同依据。综上所述，郭某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2017元，由上诉人郭某负担。本判决为终审判决。审判长 侯慧文审判员 赵学姑审判员 智绪鲁 二〇一九年八月十二日书记员 史 涛