贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4332号上诉人（原审原告）：王克怀，男，汉族，生于1970年7月13日，住贵州省习水县，被上诉人（原审被告）：贵州华田建云房地产开发有限公司。住所地：习水县杉王街道大榜村红都丽景侧门，统一社会代码91520330MA6H2D4EXU。法定代表人：周顺永。委托诉讼代理人：余婕，贵州黔北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义鑫慧房地产开发有限责任公司。地址习水县东皇镇环城路**。统一社会代码9152033009031677XH。法定代表人：何霞。上诉人王克怀因与被上诉人遵义鑫慧房地产开发有限责任公司（以下简称鑫慧房开）、贵州华田建云房地产开发有限公司（以下简称华田建云房开）确认合同有效纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王克怀上诉请求：1．撤销原判，改判习酒园北区8栋24楼4号住房由王克怀按原签订的《习酒园住房认购协议书（北区）》的价格购买或将本案发回重审；2．判决华田建云房开和鑫慧房开赔偿王克怀违约金299,286.90元；3．判决由华田建云房开和鑫慧房开承担一、二审的诉讼及保全费用。事实和理由：1．一审法院没有查清楚王克怀为什么在习酒公司开出的是“习酒园南区”的住房认购证，却能在“习酒园北区”签订《习酒园住房认购协议书（北区）》的事实，属认定事实不清。因为在实际操作过程中，有职工持南区认购协议到北区认购房屋和职工持北区认购证协议到南区购房的调换情况。同时，王克怀是习酒公司的职工，但同时被**投资商雇请为财务负责人，并协助房屋销售工作，认购房屋时，其认购证开到南区但投资商认为王克怀工作突出，将其投资建设的一套房屋卖给了王克怀，导致王克怀的认购协议未使用，后王克怀委托陈有恩到北区为其签订房屋认购协议。但后面鑫慧房开资金不足，导致工程停滞，华田建云房开接盘，2018年12月7日，华田建云房开向习酒公司工会发出售房公告，王克怀前去签订《商品房买卖合同》被华田建云房开拒绝；2．原判以王克怀未履行《习酒园住房认购协议书（北区）》“认购条款”第1条的缴款义务，判决驳回王克怀的诉讼请求错误。习酒园南区和北区的房屋本身具有职工福利性质，王克怀在实际签订《商品房买卖合同》前不承担任何缴款义务，只需要符合《投资开发及回购（团购）协议书》约定的条件。《习酒园住房认购协议书（北区）》认购协议第1条中的认购方需向出售方交付认购房屋总价20%认购定金的规定超出了《投资开发及回购（团购）协议书》约定的条件，应当然无效。3．王克怀在习酒园南区的住房不是用习酒公司开具的“认购证”购买的，否则，王克怀就没有认购证到北区签订住房认购协议书。鑫慧房开、华田建云房开辩称，1．原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。王克怀已经在南区购房的时候享受了职工购房福利，根据习酒公司的规定，王克怀在北区客观条件上无法重复享受购房福利。2．王克怀所主张的购房形式不符合习酒公司相关规定，主要有以下几点原因：一是王克怀所持有的认购协议书并不是职工购房协议版本，二是王克怀的认购协议书没有经过习酒公司的认可和备案，三是习酒公司内部职工享有职工优惠的前提是必须签订住房意向性协议书并持有习酒公司的房屋认购证方可达到购买享有福利的条件，这些王克怀不具备。3．王克怀提供的协议为鑫慧房开对外签订的住房认购协议，该协明确约定王克怀需要支付20%的购房定金，满足这个条件才具有与鑫慧房开签订商品房买卖合同的要件，但王克怀没有按照协议约定支付定金，且该协议的来源和签订时间存疑。王克怀向一审法院起诉请求：1．判决确认王克怀与遵义鑫慧房地产开发有限责任公司签订的《习酒园住房认购协议书（北区）》有效；2．判决贵州华田建云房地产开发有限公司与王克怀签订习酒园北区8栋24楼4号住房的商品房买卖合同；3．判决华田建云房开、鑫慧房开赔偿王克怀违约金299,286.90元；4．判决由华田建云房开承担本案的诉讼及保全费用。一审法院认定事实：贵州茅台酒厂（集团）习酒有限责任公司（以下简称习酒公司）为提高职工生活质量，在公司东皇生产区为职工修建福利住房。认购方案如下：夫妻双方都有购房资格的，只能购买一套住房。按照工龄、资质、职务等项积分，按照积分确定认购资格和选房位次。房屋基准价2,697元/㎡，层差每层5元/㎡。在拟售房屋基础完工并根据设计图纸的要求和国家相关标准验收合格后，组织认购并在20日内与开发商签订《商品房认购合同》，支付认购的单套房款总金额20%预付款，否则视为放弃等内容。习酒公司福利住房分为南区和北区。王克怀系习酒公司职工，在其名下登记有位于习水县××中路××酒××楼××单元××号房屋一套。以出售方为鑫慧房开，认购方为王克怀签订了《习酒园住房认购协议书（北区）》，约定王克怀认购8栋24楼4号房，建筑面积165.32平方米，单价2,682元/㎡，总价443,388元。在该协议上同时约定，签订本协议后30个工作日内，认购方需向出售方交付认购房屋总价20%的认购订金，即人民币88,678元。逾期未支付认购金的视为自动放弃。出售方开户银行名称：中国建设银行习水支行，账号52×××90。自双方签订认购协议之日起90日内，出售方负责完善商品房预售许可等相关手续，并通知认购方在30日内签订正式的《商品房买卖合同》。出售方未按本条约定履行义务的，每逾期60日，向认购方支付房屋总价款5%的违约金，违约金的数额按照违约时间累计计算等内容。认购方有代理人陈友恩代签，落款时间为2015年5月12日，出售方处有鑫慧房开盖章，代理人杨利签字，落款时间为2016年5月12日。2019年3月14日，习酒公司工会出具如下情况说明：我公司职工王克怀持有的《习酒园住房认购协议书（北区）》的来源不清，根据公司规定，购买职工应当在公司进行备案后发放认购证与房开商进行购买事宜。王克怀购买北区房屋未在公司做任何登记，公司也未向王克怀发放过北区房屋的认购证。公司的职工在习酒园××、北区购房的都于2015年登记备案完毕。王克怀2016年签订的《习酒园住房认购协议书（北区）》不符合公司职工购买房屋的时间要求。按照规定，职工签订的都是同一版本的《习酒园住房意向性认购协议书》，该协议书是一式三份，合同双方各持一份，公司备案一份。但王克怀购买北区房屋公司没有收到备案，且王克怀签订的《习酒园住房认购协议书（北区）》也不符合公司与房开公司对职工购房的合同签订要求。根据公司规定，购买习酒园区房屋，职工在南区和北区之间只能选一套。王克怀已在习酒园南区根据职工优惠价格购买了一套房屋。2018年12月7日，习酒公司工会委员会发出通知，由于习酒园北区2.4.8号楼已经达到预售条件，开发商将于2018年12月10日正式对公司职工发售，请持认购协议的职工前往购买。由于王克怀未能与华田建云房开就8栋24楼4号房屋达成购买协议，故产生本案纠纷。一审法院认为，本案争议的焦点为王克怀现在是否有权利要求华田建云房开按照《习酒园住房认购协议书（北区）》的约定与其签订习酒园北区8栋24楼4号住房的商品房买卖合同。那么首先应确定《习酒园住房认购协议书（北区）》的效力，由于鑫慧房开没有否认该份协议上所盖公司印章的真实性，该合同真实有效。对于鑫慧房开提出盖有多份空白公章交于售房部，由此产生的法律后果应由鑫慧房开自行承担。但该份协议同时约定在签订协议之日起30日内认购者即王克怀需要向鑫慧房开指定账户交认购订金88,678元。合同签订至今已达三年以上，王克怀并未按照约定交款。按照协议约定，逾期未支付认购金的视为自动放弃，即放弃购买。《习酒园住房认购协议书（北区）》的权利义务至约定的交款时间届满而认购者未实际交认购金时自然终止。故在本案中，虽《习酒园住房认购协议书（北区）》有效，但于今已没有任何实际意义了。再者，王克怀作为习酒公司职工，自然是有资格购买福利房，但按照习酒公司规定，一个职工只能购买一套，从华田建云房开所举证据能证明王克怀已经在习酒园南区福利房范围内购得房屋一套，王克怀已无资格再购买职工福利房。对于王克怀述称自己购买习酒园南区房屋未使用习酒公司职工购房指标，未能举出证据予以证明。综上，无论从《习酒园住房认购协议书（北区）》的约定，还是习酒公司职工购房，王克怀均无权要求华田建云房开与其签订习酒园北区8栋24楼4号住房的商品房买卖合同。对于诉请的违约金，由于王克怀自己未按照《习酒园住房认购协议书（北区）》的约定交款，且至今未交纳过任何款项，属于先违约者，现向华田建云房开主张违约金无事实、法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认王克怀与遵义鑫慧房地产开发有限责任公司签订的《习酒园住房认购协议书（北区）》有效；二、驳回王克怀的其他诉讼请求。案件受理费5,790元，减半收取计2,895元，保全费3,992元，合计6,887元，由王克怀负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同成立并生效后，各方当事人均受合同条款的约束，应如实按照合同的约定享有权利并履行义务。王克怀虽然提供了其与鑫慧房开签订的《习酒园住房认购协议书（北区）》，但依据该协议第一条的约定王克怀应在签订认购书后30日内向鑫慧房开缴纳认购房屋总价20%的认购金88,678元，逾期未支付的视为自动放弃。王克怀至今仍未缴纳该款，应视为其自动放弃了购买案涉房屋的权利，王克怀现在请求其有权按照《习酒园住房认购协议书（北区）》约定的价格购买案涉房屋并主张华田建云房开和鑫慧房开赔偿其违约金299,286.90元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王克怀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,790元，由王克怀负担。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  付甫金审判员  罗小龙二〇一九年八月二十二日法官助理潘晓书记员张群斌