上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初9486号原告：张异，男，1990年3月4日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：陆雯姣，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊麟，上海华勤基信律师事务所律师。被告：上海智富茂城置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：唐冠，职务执行董事。委托诉讼代理人：王欣。原告张异与被告上海智富茂城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，公开开庭进行了审理。原告张异及其诉讼代理人陆雯姣、刘俊麟，被告上海智富茂城置业有限公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张异诉称，请求法院判令1、被告支付逾期办理产权证的违约金，计算至判决生效之日止〔(计算方式：人民币XXXXXXX元(以下币种同)*天数(2017年12月1日至判决生效之日)*4.35%(央行同期贷款利率)÷360*1.5(央行贷款利率上浮50%)〕；2、被告协助原告办理上海市古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(下称“系争房屋”)产权过户手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月28日，原、被告共同签订《上海市商品房预售合同》，合同约定被告向原告出售系争房屋，总房价款为XXXXXXX元。合同签订后，原告共支付了购房款XXXXXXX元，被告也交付了房屋，现原告已入住。依据合同约定，原告最迟可在2017年11月30日办理小产权证，但开发商直至2018年1月23日才通知原告可领取办理小产权证的相关资料。截止至今，被告一直未向原告交付剩余购房款XXXXXXX元的发票，致使原告至今无法办理小产权证。因此，为了保障合法权益，根据我国相关的法律法规，希望法院判如诉请。被告上海智富茂城置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方合同未约定逾期办理小产权证的违约金，按照法律规定被告可以不支付违约金；2、2016年11月《协议书》第四条的约定说明双方无其他争议，视为原告放弃追究被告逾期办理小产权证的违约责任；3、如果被告应承担违约金，期限是2017年12月1日至2018年1月23日，因为1月23日之后被告通知过原告办理小产权证，是原告自身原因未办理过户手续；4、原告主张的违约金过高，被告逾期办证未造成原告实际损失，希望法院降低违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2015年10月28日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：第三条：原告向被告购买该房屋，房屋总价XXXXXXX元；第十条：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销……甲方承诺在2017年4月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同；第十一条：甲方定于2016年10月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外；第十四条：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同《补充条款一》第八条第7点约定：若甲方在本合同第十条承诺的日期未能取得新建商品房房地产权证(大产证)，则乙方同意给甲方90日的宽限期，并不追究甲方逾期办理产权证的违约责任。《上海市商品房预售合同》签订后，原告支付房款XXXXXXX元，被告交付系争房屋。2016年11月2日，原告(乙方)、被告(甲方)与案外人北京金雅装饰工程有限公司(丙方)共同签订《协议书》，主要内容为：甲乙双方就系争房屋的逾期付款违约金赔付及面积误差结算等事宜进行结算，甲方应在本协议生效之日起20日内向乙方退还的款项为16200.72元。该协议第四条约定，“乙方不得再以任何事实和理由向甲方和丙方主张逾期交房及面积误差的违约及赔偿责任。甲、乙双方再无其它预售合同争议。”之后，原告收到被告的退款16200.72元。2018年1月23日，被告取得系争房屋在内的新建商品房房地产权证(大产证)。后被告出具《通知书》，内容为被告已取得上海市古浪路288弄13、14、16、17、18号房屋大产权证，通知相关业主前来办理小产证事宜。审理中，原告提供《确认书》，表示被告要求小业主放弃追究逾期办理小产权证的违约责任，只有放弃，才能领取办理小产权证的相关资料。对被告提出逾期办证原告未遭受实际损失问题，原告表示根据相关规定，无需证明实际损失，其更强调的是违约金的惩罚性而非补偿性。此外，被告表示如果其存在违约，愿意按照类案标准支付违约金。在法庭组织下双方曾进行调解，因故未达成一致意见。本院认为：根据合同约定，被告应于2017年4月30日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，并于其后120日内协助原告办理小产证，另根据补充约定，如被告未按期办理大产证，原告同意另给予被告90日的宽限期。但，被告至今未协助原告办理系争房屋的产权过户登记，显属违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等规定，被告应当承担违约责任。关于违约金金额，鉴于被告要求本院对本案讼争违约金进行调整，根据本案查明事实及实际逾期时间，本院酌情一次性确定逾期办证违约金金额。原告请求判令被告协助办理系争房屋产权过户手续，符合合同约定和法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告张异办理上海市古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的产权过户手续；二、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张异逾期办证违约金人民币120000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币2891元，由被告上海智富茂城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏人民陪审员  沈荣生人民陪审员  浦 艳二〇一九年八月十五日书 记 员  王 茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……