江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0721民初1740号 原告曾令斌，男，汉族，1976年8月13日生，住江西省赣州市赣县区， 原告张金英，女，汉族，1980年1月2日生，住江西省赣州市赣县区， 被告朱开芫，男，汉族，1940年9月22日生，住江西省赣州市赣县区， 委托代理人朱俊良，住江西省赣州市赣县区，系朱开芫儿子，特别授权。 委托代理人钟晓锋、陈建生，江西章贡律师事务所律师，特别授权。 原告曾令斌、张金英诉被告朱开芫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邱旭东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾令斌，被告朱开芫的委托代理人朱俊良、陈建生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曾令斌向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付非住宅停产停业损失补偿费80811.95元、装饰装修补偿费160877元、附属设施、生活生产设施及其他地上附着物补偿款135293元、搬迁补偿费3160.95元、临时安置补偿费10532.64元,上述各项费用总计:390675.54元。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月21日，原被告答署《房屋租赁合同》，并于2016年11月1日合同到期后进行续签，合同约定由原告承租被告位于赣新大道的店面从事饮食行业，期间原告投入大量资金对承租房屋进行装饰装修，并添附了相关设施设备，办理了营业手续，一直正常经营，现店名为金英乡村风味楼。2017年4月19日，被告房屋所在地被依法纳入县区城南西区棚户区改造项目征收范围内。同年6月10日，赣县区梅林镇人民政府与被告签暑相关补安置协议《国有土地上房屋(住宅)征收补偿安置协议书》(编号:征收九组第××号、××号)，该协议就涉案房屋的主体房屋、撒迁费用、临时安置费用、装饰装修损失、附属设施及生活设施等其他地上附着物损失、非住宅停产停业损失做出了补偿。原告认为，其系被征收房屋的合法占有人和实际经营人，并办理了合法的经营手续，承租房屋内的物品为原告所有，相关设施及装修装饰为原告添附，因征收行为直接导致其无法继续经营，征收单位支付的非住宅停产停业损失补偿费、装饰装修补偿费、附属设施及生活生产设施等附着物补偿款、搬迁偿费、临时安置补偿费等理应归原告所有。被告领取全部征收补偿费用，拒绝将本应属于原告的部分补款归还原告的行为直接侵害了原告的合法权益。 被告辩称：1、拆迁征收补偿对象系房屋所有权人即本案被告，原告作为房屋承租人并非征收补偿对象，原告诉请的各项赔偿无事实和法律依据。2、原被告在租赁合同中已对国家规划征收拆除房屋的权利义务作出的约定，原告的损失应由其自行承担，原被告在2011年第一次签订协议时就有约定，在2017年4月份被告收到政府拆迁通知，4月份开始就没有再收取租金，给了原告充分的搬迁时间，在同年的7月份房屋被拆除，拆迁前原告已将房屋内东西搬走，根据合同约定，原告应自行承担合法的损失。3、按租赁合同解决本案，原告提出的证据也无法证明原告承租期间对房屋进行了大量装修及增加附属设施拆迁前属于临街的位置。在承租给原告之前该房屋一直作为店面使用，所以在征地拆迁部分认定为商业用地，并非是经原告的经营行为认定的，是被告方作为商业租金损失进行的补偿，并非是对原告无法经营饭店停产停业损失。 两原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1、房屋租赁合同、营业执照、税务登记证，证明原告系涉案房屋的合法占有人和实际经营人。2、《国有土地上房屋（住宅）征收补偿安置协议书》（编号：征收九组第××号、××号）、房地产评估报告。证明涉案房屋依法被征收，被告签署了相关补偿安置协议，并且补偿项目中包含应给予原告的补偿款项。 被告则提供如下证据1、房屋所有权证，证明被告系被拆迁房屋所有权人。2、店面租赁合同，证明原、被告对所租房屋中，对国家规划拆除是具有预见性的，造成的损失应由原告自行承担。3、征地补偿协议书，证明赣县区人民政府征地补偿的对象为房屋所有权人，即本案被告朱开芫，原、被告争议解决依据应适用房屋租赁合同。4、房屋照片，证明房屋拆迁前，原告所经营饭店的内设布置。5、江西省高级人民法院裁定书，证明原告对征地补偿提起的行政诉讼，原告的请求无事实及法律依据。6、赣县区征地拆迁政策宣传手册，证明对于处理存在租赁关系的过渡性补助政策规定。 经审理查明，两原告系夫妻关系，原告曾令斌与被告于2011年10月21日签订《店面租赁合同》将被告所有的位于赣新大道34号店面（低层、二楼）租赁给原告经营饮食行业，合同期限为5年。合同到期后，原被告又续订合同一份，约定继续租赁该房店面（底层、二楼、三楼三间）经营（开办赣县金英乡村风味楼）并办理营业执照，起止时间为2016年11月1日至2019年11月1日。每月租金2600元。该租赁合同第三条约定：“在租赁期间，如果国家规划要求房屋拆除，甲方应提前通知乙方，承包期未满，甲方应退还押金给乙方，造成的其他一切损失甲方不负任何责任”。2017年上半年，因实施棚户区改造，该租赁房屋着手实施拆迁。2017年6月10日，按照一楼店面与上层住宅的不同性质，被告分别与赣县区梅林镇人民政府签订了两份征收补偿安置协议书。其中一份为《国有土地上房屋（住宅）征收补偿安置协议书》，被告获得的补偿费用为：1、主体房屋补偿917558元；2、搬迁补偿2194.3元；3、临时安置补偿费10532.64元；4、装饰装修补偿160877元；5、附属设施、生活生产设施及其他地上附着物补偿135293元；6、其他补偿12747元；7、住改非经营性用房增计补偿746936元；8、购房补助351088元；9、提前搬迁奖励351088元。另一份《国有土地上房屋（商业用房）征收补偿安置协议书》载明被告获得的补偿费用为：1、主体房屋补偿1616239元；2、搬迁补偿966.65元；3、非住宅房屋停产停业损失补偿80811.95元。4、购房补助154664元；5、提前搬迁奖励154664元。根据房屋征收估价报告，附属物现值计算：空调1000元、监控300元、堡坎103334元。 本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例已对因房屋拆迁造成的搬迁费、安置费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的赔偿权利主体作出规定为所有权人。即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属于所有权人。但是根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”。第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。虽然原被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条明确约定：“在租赁期间，如果国家规划要求房屋拆除，甲方应提前通知乙方，承包期未满，甲方应退还押金给乙方，造成的其他一切损失甲方不负任何责任”。但该条约定只系免除被告对原告违约责任的约定，不能否定原告享有承租人在政府征收补偿中已实际补偿的部分利益。基于原告对拆迁房屋内相关物的所有及投入，而政府对该部分又已实际进行了估价补偿，该物的折价补偿款及支出补偿款仍应归原物权人所有。被告作为法定的被征收人已经与政府有关部门达成补偿安置协议并获得补偿，依据征收补偿安置协议书第六条第四款的约定：“如被征收房屋存在租赁，由乙方自行处理，甲方不对被征收人房屋承租人另行补偿”，因此对其中属于承租人即原告所享有的相关补偿费用被告具有返还的义务。在附属物部分，被告双方均认可空调、监控系原告所有，该1300元应给付原告。但对堡坎部分，双方到底是谁建设存有争议，但均并举证证明。被告认可原告在依其原有堡坎另行浇柱砌砖建停车场。根据现有现场状况以看出，被征收房屋与公路相邻，地势与公路落差较大，从一般生活常理可以推断在原告租赁前被告的房屋为能正常生产生活也应修建好了相应堡坎。因此，可以认定原告对堡坎部分只是作了相应的改建和修缮，主体应认定为被告自身的主要投入产生，酌定原告可以分得该103334元堡坎补偿款的30%部分。对其他附属设施、生产生活设备及地上附着物原告在庭审中并未主张系其所有，因此其余物品补偿应归被告享有。在装饰装修补偿费部分，拆迁评估认定的主要是基础装修价值，原告并未举证其实际施工部分及投入，被告庭审中认可“原告在二楼简单的搞了一下，一楼、三楼没有搞”，综合考虑该房屋多年来在原告租赁之前就一直是从事餐饮业用途，其装饰装修主体应在原告之前业已存在，原告已实际使用5、6年且《租赁合同》约定了对原告损失被告不负任何责任等方面情况，酌定装修现值认定的160677元原告享有10%的份额。停产停业损失部分，参照《赣州市中心城区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第二条规定：“因征收国有土地上单位、个人的非住宅房屋造成停产停业损失的，应当对被征收人和房屋使用人给予公平补偿”。该部分损失计算主要应为被告自身作为商业店铺无法收取租金的损失，原告作为将来无法继续经营导致收入的损失在双方租赁合同已约定损失不予赔偿，但从公平角度出发，酌定原告有权获得20%比例的补偿款份额。搬迁费，原被告均需一定成本的实际支出，对政府补偿的3160.95元原被告双方平均获得。临时安置费是过渡期内被拆迁房屋使用人自行安排住处的补助，原告承租的是从事商业经营，因此原告无权获得该项补助。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十七条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告朱开芫在领取的拆迁补偿款内给付原告曾令斌、张金英停产停业损失、装饰装修补偿费、附属设施补偿款、搬迁补偿费合计69555元。 二、驳回原告曾令斌、张金英的其他诉讼请求。 案件受理费7160元（原告已预交），减半收取3580元，由原告曾令斌、张金英承担2880元，由被告朱开芫承担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  邱旭东 二〇一九年八月二十六日 代理书记员  曾玲芳 附：一、上诉人应当在递交上诉状之日起七日内向江西省赣州市中级人民法院交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证送至赣州市赣县区人民法院处，逾期未交按自动撤回上诉处理。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、赣州市赣县区人民法院标的款账号 户名：赣州市赣县区人民法院账号：14×××52开户行：赣县农行赣东分理处