内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0725民初526号原告：呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司陈巴尔虎旗分公司，住所地内蒙古自治区。负责人：耿毅峰，该公司经理。委托诉讼代理人：李英威，内蒙古铁源律师事务所律师。被告：陈莹，女，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：巴特尔，内蒙古乌恩律师事务所律师。原告呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司陈巴尔虎旗分公司（以下简称泰丰公司）与被告陈莹商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，经原告申请，本院对被告的财产采取了保全措施。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李英威，被告的委托诉讼代理人巴特尔到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.要求被告给付购房款794万元，并自2018年9月1日至实际给付之日按年利率4.35%给付逾期付款利息，其中自2018年9月1日起至2019年6月1日，按年利率4.35%计算的逾期给付利息为261920.75元；2.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月，被告委托马某为其购买了原告开发的共计6套商业房，总建筑面积为2901.08平方米，总价款930万元。合同签订后，原告如期将六套商业房交付给被告，并按合同约定履行了相应的义务，而被告却一再违约，拖延给付购房款。虽经原告多次催要，被告尚欠794万元购房款至今未付。由于原告拖延给付购房款，不仅影响了原告的资金周转，也给原告造成了严重的经济损失。为避免损失继续扩大，原告诉至人民法院，要求被告立即给付所欠购房款794万元，并给付逾期付款利息。被告辩称，被告认可与原告之间存在真实的买卖合同关系，对原告主张的未给付剩余房款数额无异议，但被告不同意给付购房款及逾期付款利息。原告虽向被告交付了房屋，但原告交付的房屋存在质量瑕疵、不合格，301号房屋四楼的消防手续不足，原告未全面履行合同义务，导致被告无法正常使用该房屋，待该房屋达到正常使用状态后同意给付购房款。原告出售的房屋不合格是因原告先履行义务违约而引起，并非被告违约。原告主张的违约损失不符合约定和法律规定，被告保留因房屋不合格，不能正常使用给被告造成的损失的主张权利导致。一楼的地面塌陷下沉，一至三层楼的钢窗变形，四楼的楼顶漏水，四楼楼顶没有承重梁，地下电梯井没有做基坑等。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：一、授权委托书，用以证明马金鹏有权代理陈莹购买原告出售的房屋。被告质证，对该授权委托书的真实性和证明目的无异议；二、商品房销售合同六份及龙岭壹号公寓钥匙领取单，用以证明被告购买房屋的时间、位置、价款、面积及给付购房款的时间和房屋交付时间。被告质证，对商品房销售合同六份及龙岭壹号公寓钥匙领取单的真实性无异议，但该商品房销售合同中明确约定交付房屋时间是2014年12月30日前；三、补充协议两份，用以证明被告没有及时给付购房款，双方对给付购房款的时间和利息进行了约定，被告没给付购房款的原因是没有资金，不是因为房屋存在质量问题。被告质证，对两份补充协议的真实性无异议，但对补充协议的内容有异议，该两份合同并非是对网签合同的补充，补充协议是正式合同签订之后对合同内容进行了修改，增减的内容才叫补充协议，但该两份补充协议分别是2018年5月3日和2018年8月29日签订，是在正式合同签订之前签订，包括交付钥匙单也是在签订正式合同之前签，被告在对房屋进行装修时发现存在质量问题；四、中国人民银行专用凭证五份，用以证明被告陆续给付原告136万元，剩余794万元未给付。被告质证，对中国人民银行专用凭证五份的真实性无异议；五、建设工程建设验收备案表、建设工程竣工验收报告、建设工程竣工验收申请报告两份、建设工程竣工验收通知书两份、建设工程交付工程款证明一份、设计单位工程质量检查评定报告三份、建设工程竣工报告三份、监理单位工程质量评估报告两张、建设工程竣工验收报告三张（环保局、供电局、消费中队、气象局、住建局、北星监理公司、市政、自来水、劳动监察大队、污水公司、质检站、热力公司、国土资源局、规划部门、房产办等部门均签字验收）、建设工程质量监督报告三张、建设工程竣工验收备案表两张、建设工程竣工公安消防验收备案表一张、建设工程竣工档案验收意见书一张、建设工程竣工规划验收意见书一张、建设工程环境保护验收意见一张，用以证明案涉房屋已经过相关部门验收，该工程属于合格工程，不存在质量问题，房屋的规划、消防手续均验收合格。被告质证，对原告提交的第五组证据的真实性存在异议，建设工程建设验收备案表虽加盖有公章，但没有填写竣工验收日期，该证据不能证明该工程质量合格，建设工程验收备案表上没有任何该工程合格的内容，仅仅是备案，房屋存在质量问题，应由专业部门进行实际鉴定，网签合同约定的交付房屋日期为2014年12月30日，该备案表上是2015年1月22日，证明整个签订合同和办理相关手续过程不规范；对建设工程竣工验收报告的真实性无异议，只有公章，没有任何意见，证明验收过程不规范，违反规定；建设工程竣工验收申请报告两份，只是申请报告，并非验收合格报告，不认可；建设工程竣工验收通知书两份，该通知书内容只是请派员监督检查，并不是验收合格的证明，不认可；建设工程交付工程款证明一份，该证明与本案无关联；设计单位工程质量检查评定报告三份，该报告内容不全面、不规范，设计单位完成设计文件审查意见书情况一栏空白，说明没有进行审查，设计单位质量评估意见一栏没有内容，虽盖有公章，但无日期，不认可；建设工程竣工报告三份，该报告第二页四个栏内容空白，第三页只有施工单位盖章，其他内容是空白，该报告是无效报告；监理单位工程质量评估报告两张，只是监理单位出具的评估报告，并不是正式的验收合格报告，且监理单位是该工程监理的直接利益关系单位，监理单位出具的报告不具有中立性，不认可；建设工程竣工验收报告三张，该报告上第二、三页空白，该报告无效；建设工程质量监督报告三张，该报告虽已备案，但鉴于前几个证据内容都是空白，不符合规定，该报告形成的基础材料不全面，不认可；建设工程竣工验收备案表两张，该报告虽备案，但内容空白，不认可；建设工程竣工公安消防验收备案表不符合规定，验收备案情况空白，不认可；建设工程竣工档案验收意见一张，验收意见处空白，没有负责人签名，基础材料不规范，不认可；建设工程竣工规划验收意见书一张，该验收意见书没有出具年月日，负责人处未签名，基础材料不规范不符合规定，不认可；建设工程竣工环境保护验收意见书一张，验收意见处空白，基础材料不规范，不认可；六、3号楼总体测绘平面图2张（变更前及变更后）及小区房屋建筑面积分类汇总表1张、房产分层图4张、商品房预销售许可证，用以证明3号楼分两部分报审，前期报审是三层后又增加为4层并已在相关部门备案，建成后经各部门验收合格，3号楼第4层有合法的登记手续及验收手续。被告质证，对该组证据的内容不认可，该证据并不是向各部门申报批准的手续，仅是设计公司应开发商的要求设计的市场商业行为，该证据不能证明已经过相关部门的审查批准，不能够证明3号楼4层建筑的合法性。商品房预销售许可证只是2、3、4、6号楼的综合的预售许可证，从内容上看不出对3号楼4层是合法销售楼层的内容，该证据与本案焦点无关。被告为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：照片六张，用以证明被告从原告购买的房屋存在质量瑕疵，影响正常使用。原告质证，对该六张照片的真实性和证明问题均不认可，该组照片无法体现是案涉房屋，无法从照片看出该房屋存在质量问题；二、电梯井钢结构加固制作安装合同、钢结构厂房维修合同，用以证明从原告购买的房屋质量不合格，在多次要求原告进行修缮未果的情况下，被告自己采取的补救和维修措施。原告质证，对电梯井钢结构加固制作安装合同、钢结构厂房维修合同的真实性和证明问题不认可，该合同的相对人未到庭进行质证，假设该合同存在，也应有其他证据予以佐证其真实性，如果确实存在证据所述问题，也与本案无关，本案属于商品房销售合同纠纷，双方签订的合同中未约定房屋质量问题可以拖延给付购房款，如房屋确实存在质量问题，被告应另案起诉，需要相关部门鉴定，该房屋经消防等各个部门验收合格后，才取得房屋销售手续及办理了房屋所有权证，房屋不存在质量问题；三、案涉房屋消防验收档案（本院经被告申请调取），用以证明3号楼第四层是否经消防验收合格，该证据共5页，第3页龙岭公馆小区内建筑明细3号楼消防验收地上层数三层，第4页消防备案表当中3号楼高度11.1米，层数3层，证明4层没有经过消防验收。原告质证，对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，该证据只是原告前期报审的手续，后期原告对增加部分也向相关部门申请备案，原告不清楚规划部门为何未将增加部分向消防部门移交备案，原告庭审时提交的各个部门包括消防部门的验收手续已经证明了3号楼层数为四层，小区总面积为38406.91平方米；四、编号为2013-0170-2号施工图设计文件审查合格书，发证日期是2013年7月23日，该合格书明确3号楼高度9.3米，层数为2层（本院经被告申请调取），用以证明3号楼4层以及3层都没有经过施工审查合格，根据建设工程质量管理条例，建设工程勘察设计管理条例，房屋建设市政基础工程建设工程施工设计文件审查管理办法，如果没有获得该合格书的不得颁发建筑工程施工许可，只有该证书才是施工的合法凭证，未经过审查或审查不合格的，均属违章建设，原告未提交变更后的审查合格书，原告所陈述变更是违法的，目前消防部门对3号楼的4层没有进行验收。原告质证，该证据只是原告报请备案的相关手续中的一部分，原告后期对增加的楼层数及面积也报请住建局备案并由住建局审查合格，3号楼颁发了施工许可证，且经各部门验收合格办理了销售许可证，相关手续齐全合法。经审查，本院对原告提交的证据认证如下：授权委托书（证据一），能够证实被告在向原告购买案涉商品房时委托马金鹏办理的购房手续，本院对该授权委托书的真实性、合法性和关联性予以采信；商品房销售合同六份及龙岭壹号公寓钥匙领取单（证据二），该组证据能够证实被告向原告购买了案涉六套商品房并与原告签订了该六份商品房销售合同，并已领取房屋钥匙的事实，本院对六份商品房销售合同及龙岭壹号公寓钥匙领取单的真实性、合法性和关联性予以采信；补充协议两份（证据三），具有真实性，能够证实原、被告就案涉房屋购房款的给付及逾期付款利息等相关内容进行约定的事实，本院对该两份补充协议的真实性、合法性和关联性予以采信；中国人民银行专用凭证五份（证据四），能够证实被告已向原告给付购房款的事实，本院对五份中国人民银行专用凭证的真实性、合法性和关联性予以采信；建设工程建设验收备案表、建设工程竣工验收报告、建设工程竣工验收申请报告两份、建设工程竣工验收通知书两份、建设工程交付工程款证明一份、设计单位工程质量检查评定报告三份、建设工程竣工报告三份、监理单位工程质量评估报告两张、建设工程竣工验收报告三张（环保局、供电局、消费中队、气象局、住建局、北星监理公司、市政、自来水、劳动监察大队、污水公司、质检站、热力公司、国土资源局、规划部门、房产办等部门均签字验收）、建设工程质量监督报告三张、建设工程竣工验收备案表两张、建设工程竣工公安消防验收备案表一张、建设工程竣工档案验收意见书一张、建设工程竣工规划验收意见书一张、建设工程环境保护验收意见一张（证据五），该组证据相互结合能够证实原告出售给被告的商品房经过各有关部门的验收合格，虽有的部门意见没有填写具体意见，但有关单位盖章予以确认，本院对该组证据的真实性、合法性和关联性予以采信；3号楼总体测绘平面图2张（变更前及变更后）及小区房屋建筑面积分类汇总表1张、房产分层图4张、商品房预销售许可证（证据六），能够证实案涉房屋的测绘平面图及原告持有案涉房屋的预销售许可证的事实，本院对该组证据的关联性予以采信。本院经审查，对被告提交的照片六张（证据一）、电梯井钢结构加固制作安装合同、钢结构厂房维修合同（证据二）是就房屋是否存在质量问题而提交，但本案属于商品房销售合同纠纷，且被告在本案中未提出反诉，本院对被告提交的证据不予采信；案涉房屋消防验收档案（证据三，本院经被告申请调取），该组证据具有真实性，能够证实原告报备到消防部门的案涉房屋的档案，本院对该组证据予以采信，因原告已提交龙岭一号公馆整体消防验收的手续，该组证据不能证明案涉房屋未经消防验收，对证明的问题不予采信；编号为2013-0170-2号施工图设计文件审查合格书，发证日期是2013年7月23日，该合格书明确3号楼高度9.3米，层数为2层（本院经被告申请调取），该组证据具有真实性，该组证据是原告向陈巴尔虎旗住房和城乡建设局报备的相关材料，本院对该组证据予以采信。为查明案涉房屋的不动产权登记日期，本院依职权向陈巴尔虎旗不动产登记中心调查取证。经调查案涉门市于2018年5月15日办理的不动产权登记证；五套门市的不动产权登记日期均为2018年9月5日，以上六套房屋的权利人是被告。经质证，原告对本院调取的调查取证函回执和附页无异议，认为案涉房屋的不动产登记信息和时间准确。被告质证认为，不动产登记时间和信息准确，但目前消防不予验收及结合其他证据，不动产登记中心的登记内容不符合法律规定，甚至涉嫌违法，对该登记内容的合法性不认可。本院经审查，本院向陈巴尔虎旗不动产登记中心调查的内容能够证实案涉房屋的不动产登记日期及相关房屋楼牌号、面积和不动产登记所有权人的信息，本院对陈巴尔虎旗不动产登记中心的调查取证函的回执和附页的真实性、合法性和关联性予以采信。根据以上认定有效的证据，本院对本案事实认定如下：陈巴尔虎旗巴彦库仁镇龙岭壹号公馆是原告开发建设。原告将其建设的位于陈巴尔虎旗巴彦库仁镇壹号公馆的六套总建筑面积2911.08㎡的商品房以每平方米3195元，总价款930万元的价格出售给了被告，具体有XX室，建筑面积168.7㎡，每平方米3195元，价款为538996.5元；XXX室，建筑面积168.7㎡，每平方米3195元，价款为538996.5元；XXXX室，建筑面积179.25㎡，每平方米3195元，价款为572703.75元，XXXXX室，建筑面积179.25㎡，每平方米3195元，价款为572703.75元；XXXXXX室，建筑面积403.47㎡，每平方米3195元，价款为1289086.65元；XXXXXXX室，建筑面积1811.71㎡，每平方米3195元，价款为5788413.45元；原告与被告于2018年4月3日签订了关于购买龙岭小区3井-301号等商业房的补充协议，该协议约定了被告购买的商品房的楼号、位置、总面积，一次性购买该六套商品房才享受每平方米3195元的优惠价格及六套商品房的总价款，并约定乙方（被告）因资金周转困难，甲方（原告）同意先为乙方办理3号楼301号商业房的不动产权证，乙方用此房产办理抵押贷款，贷款资金全部用于偿还商业房的房款。乙方应于产权证办结后60日内结清3号楼301号商业房房款5788414元。2018年8月29日，原告与被告签订了关于购买龙岭小区商业房的补充协议（二），约定了给付购房款的时间是2018年9月5日前给付30万元，2018年9月20日前给付50万元或者70万元，六套商品房中的五套房产的契税印花税、大修基金由乙方（被告）承担，房屋增值税及附加税由甲方（原告）承担，并保证乙方按时取得房产证。在乙方正式取得所购房屋的全部房产证后，80个标准工作日内向甲方支付全部购房款，如乙方未按约定时间支付全部购房款，应按照当下银行贷款利率向甲方支付剩余房款及利息。原告与被告就涉案六套商品房于2018年9月3日签订了六份商品房买卖合同（网签合同）。2018年3月末，原告将房屋钥匙交付给了被告。被告于2018年4月3日、2018年4月26日分别向原告转账交付购房定金6万元、5万元，并分别于2018年9月3日、2018年9月17日、2018年9月20日向原告支付了30万元、30万元、20万元购房款。庭审过程中，双方一致认可，被告已向原告支付了136万元购房款，双方对未给付剩余购房款数额为794万元无异议。现案涉六套商品房的不动产权登记到被告陈莹名下，其中五套房产于2018年9月5日登记过户到被告名下，XXXXXXX房产于2018年5月15日登记过户到了被告名下。被告是否存在违约行为，应否向原告履行给付购房款义务；原告出售给被告的301号房屋的消防设施是否符合使用状态；原告出售给被告的房屋是否存在质量问题是本案的争议焦点。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的六份商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，原告作为出卖人已按约定将出售的商品房交付给被告并配合被告将案涉六套房产的不动产权过户到了被告名下。原告与被告在2018年8月29日签订的"关于购买龙岭小区3井-301等商品房的补充协议（二）"的第五条约定"在乙方正式取得所购房屋的全部房产证后，80个标准工作日内向甲方支付全部购房款"，被告取得房屋不动产权的时间分别2018年5月15日、2018年9月5日，即被告在2018年9月5日已全部取得案涉房屋的不动产权证，按照上述约定，被告应在约定的期限内向原告履行给付全部购房款的义务，自2018年9月5日至2019年1月3日是80个工作日，被告应在自2019年1月3日前向原告履行给付剩余购房款的义务，但被告未在上述期间内向原告履行给付购房款义务，已对原告构成违约，被告应承担继续履行给付剩余购房款794万元的义务，本院对原告要求被告给付剩余购房款794万元的诉讼请求予以维护。原告与被告在补充协议（二）中约定了给付逾期付款利息的利率，即"当下银行贷款利率"，经询问双方均认可约定的利息是签订合同时的利息，双方对逾期付款利息的约定是双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，被告未按约定期限给付全部购房款的事实存在，故原告要求被告给付逾期付款利息的诉讼请求，依法成立，本院予以维护，但原告主张的逾期付款利息的起始时间是2018年9月1日，原告主张利息起算时间不符合双方在补充协议（二）中约定的起算时间，根据2018年8月29日的补充协议（二）的约定，2019年1月3日前属于双方约定的被告给付购房款履行期，约定的履行期限届满前不构成违约，故本院确定被告逾期付款利息起算时间应自2019年1月4日起计算给付至判决确定给付之日，利率按签订补充协议（二）时的中国人民银行短期贷款基准利率年4.35%计算予以维护，其中自2019年1月4日至2019年6月3日共计5个月期间购房款794万元的利息为143912.5元（794万元×4.35%÷12个月×5个月）。被告抗辩称涉案房屋存在质量问题，301号房屋的四楼没有消防验收，并提出房屋质量司法鉴定申请，被告以此为由拒绝向原告支付剩余购房款，本院认为，原告所举证据能够证实龙岭壹号公馆已整体验收合格，原告已将涉案房屋交付给被告使用，且配合被告将房屋产权过户到了被告名下，原告已履行了合同义务，本案属于商品房销售合同纠纷，被告在本案中未提出反诉请求，被告的上述抗辩理由与本案不是同一法律关系，被告如对原告售出的商品房的质量和验收手续存在争议，可另案主张权利，被告的以上抗辩理由与双方协议约定不符，不能成为不给付剩余购房款的正当理由，本院对被告的抗辩理由不予支持，对被告提出的房屋质量鉴定申请不予准许。综上所述，原告的诉讼请求依法成立，本院部分予以维护，被告向原告给付购房款794万元，并支付794万元的自2019年1月4日至判决确定给付之日按年利率4.35%计算的逾期付款利息，其中截至2019年6月3日的利息为143912.5元；驳回原告呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司陈巴尔虎旗分公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈莹自本判决发生法律效力后十日内向原告呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司陈巴尔虎旗分公司给付购房款794万元；二、被告陈莹自本判决发生法律效力后十日内向原告呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司陈巴尔虎旗分公司给付逾期付款利息143912.5元，并给付794万元的自2019年6月4日起至判决确定给付之日按年利率4.35%计算的逾期付款利息；三、驳回原告呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司陈巴尔虎旗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告陈莹负担。案件受理费69213.44元，由原告呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司陈巴尔虎旗分公司负担995.84元，被告陈莹负担68217.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长 吴 立 华审 判 员 布日古德人民陪审员 于 晓 峰二〇一九年八月二十一日书 记 员 赵  阳