黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1063号上诉人（原审被告）：郭雪松，男，1972年9月22日出生，汉族,住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：常正华，黑龙江正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李春阳，男，1978年3月31日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：关廷广，黑龙江正泰律师事务所律师。上诉人郭雪松因与被上诉人李春阳房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2019）黑1004民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭审理本案。上诉人郭雪松及委托诉讼代理人常正华、被上诉人李春阳及委托诉讼代理人关廷广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭雪松上诉请求：1.依法撤销（2019）黑1004民初302号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、2018年3月30日房屋买卖合同是以借款为由签订的虚假房屋买卖合同，买卖事实及房屋不存在。庭审中已经确认合同的虚假性，是无效合同，但原审法院却判决解除该合同，认定是有效合同，是客观事实及法律事实的错误适用；二、双方借贷关系自2017年发生，借款、还款往来达100万元。双方因房屋买卖曾经过公安机关侦查，公安机关经过调查已经确认双方无买卖房屋事实，均是借贷关系产生的房屋买卖协议。房屋买卖协议均是被上诉人提供给上诉人事先拟好的买卖合同，几份房屋买卖合同格式、内容完全一致。庭审调查已经查明双方没有真实房屋买卖事实，但却违背客观事实作出认定买卖事实存在，是错误认定事实及适用法律。三、原审判决以证人证言认定交付房屋买卖款事实错误。上诉人从没有见过证人，证人证实被上诉人购房款均来源于借贷，又都是同一证人陪着去付款，而如此大额借款及付款也均是以现金交易，违背常理。被上诉人为了掩盖虚假买卖房屋事实采取以合法形式掩盖非法目的行为是明显的，原审法院适用证据违法。被上诉人李春阳辩称，原审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判决正确。依法驳回上诉。李春阳向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.要求被告返还原告购房款400000元并赔偿违约金16000元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告为中国铁路哈尔滨局集团有限公司牡丹江车辆段职工，每月工资5000-6000元。被告为中国铁路哈尔滨局集团有限公司牡丹江房产段职工。自2017年1月份起原、被告之间存在借贷关系。原告称被告还有欠款没还，但在本次诉讼中不主张。被告称2017年开始借款，但记不清具体时间，每次借款金额不同，陆续借款和还款，具体金额没有结算，现借款已全部还清。2018年3月30日原、被告签订房屋买卖协议书。约定：“一、甲方（被告郭雪松）愿将自有坐落牡丹江市XX路XXXX单元XXX室、建筑面积96.33平方米售卖给乙方（原告李春阳）。三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币肆拾万元，由甲方售卖给乙方。四、甲方应自本合同签订之日起60天内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。五、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。六、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用、概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。七、乙方全部或一部分不属于本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日4‰计算的违约金给与甲方。逾期超过2个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。八、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。一审庭审中，被告自认XXXXXX栋X单元XXX室是被告的姐夫周键所有，房屋买卖协议书房屋的位置、价款、腾空房屋的时间、原告逾期交款的违约责任的约定的内容均由是其手写书写的，房屋的位置中的XXX、X单元XXX室是被告编的。被告看到路上做假证的小广告，打了上面的电话，要求做的XXXXXX栋X单元XXX室的假不动产证，并把不动产产权证给了李春阳。2018年3月30日，被告为原告出具了收条。收条的内容为：“本人郭雪松在2018年3月30日在李春阳家收到买房款肆拾万元整。本人郭雪松在2018年5月30日之前配合过户，如本人郭雪松在2018年5月30日之前过户不了自愿承担违约金百分之四。本人郭雪松已收到李阳春买房款肆拾万人民币”。庭审中，原告认可违约金为房屋总价款的百分之四。原告称买房的目的是为了其给父母居住，原、被告曾有借贷关系又相识，2017年12月初被告给原告打电话说要卖XXXX的房屋，3楼130多平方米，要价550000元，后谈到532000元，2017年12月12日原告交了100000元定金，2017年12月17日交付260000元房款，每次都打了收条。因为商量XXXX房屋买卖协议的事宜到过本案诉争房屋，当时诉争房屋是被告居住，仅有被告自己在家。2018年3月28日原告从银行卡取出154000元加上兜里的现金6000元共160000元给了被告，2018年3月29日被告打电话说家人不同意卖XXXX的房屋，说要卖诉争房屋，谈到400000元成交，被告说过段时间返还给原告120000元。2018年3月30日原、被告签订了诉争房屋的买卖协议书，2018年4月中旬被告给原告打电话说卖诉争房屋不够还贷款，还要卖XXXX的房屋，跟家人已经说完了，在2018年4月30日又签订了4月30日的XXXX小区X号楼X单元XXX室的房屋买卖协议。原告认为2018年3月30日之前原告交付的是XXXX的房款，但2018年3月30日520000元中的400000元已转换为诉争房屋购房款，2018年4月30日又转换为XXXX的房款，被告拘留后双方协商恢复至2018年3月30日的诉争房屋买卖协议的购房款。被告对房款转换过程及返还120000元购房款的过程不予认可。被告称其当时写房屋买卖协议目的是用其居住的诉争房屋作为原、被告之间借款抵押，是原告让被告签订房屋买卖协议，所以才与原告签订房屋买卖协议，但未举证证实。原告在签订房屋买卖协议时要求被告出具房屋产权证照，被告出具了诉争房屋的不动产产权证的复印件，房屋的面积、格局与诉争房屋的情况是一致的，且是被告实际居住的房屋，原告就相信诉争房屋是被告所有的房屋。2018年6月15日原告到牡丹江市公安局爱民分局报案称：2017年12月至2018年4月间，被告以出售牡丹江市爱民区XXXX房屋的名义给其一本假房照，诈骗其人民币532000元。经工作，发现诈骗不成立，双方系借贷关系，但被告涉嫌买卖，使用变造的房照。2018年7月12日将被告传唤至爱民分局办案区，经询问被告如实的交代了其为了向原告借款、买卖、使用变造的国家公文的违法事实。2018年7月12日牡丹江市公安局爱民分局作出牡爱公（刑）行罚决字〔2018〕1060号行政处罚决定书，对被告行政拘留七日，执行期限2018年7月12日至2018年7月19日。但在2018年6月15日报案笔录中，原告始终陈述原、被告系房屋买卖关系，房屋位于XXXX小区X号楼X单元XXX室的房屋，分别于2017年12月12日交付定金100000元、2017年12月17日交付260000元现金，2018年3月28日交付160000元现金，余款12000元在“五一”之后交付，2018年6月15日，原告拿着房照到房产部门核实，工作人员告诉原告房照是假的，于是原告就报警。被告在网上购买XXX小区XX号楼XX单元XXX室的假房照后，使用假房照做抵押，在原告处借钱，后以房屋买卖合同的形式，该房照转入于炳义处，2018年10月19日牡丹江市公安局爱民分局作出牡爱公（刑）行罚决字〔2018〕1164号行政处罚决定书给予被告行政拘留十日之行政处罚，扣留期限为2018年10月19日至2018年10月29日止。一审法院认为：一、原、被告是何种法律关系，原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系的问题。其一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”和第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，原告举示了2018年3月30日原、被告签订的房屋买卖协议书、被告出具的收条，被告认可房屋买卖协议书中关于房屋的位置、价款、腾空房屋的时间、原告逾期交款的违约责任的约定的内容、收条的内容均由被告自己书写形成，原告已经对原、被告就诉争房屋存在真实的房屋关系举示了直接证据，被告虽辩称其为向原告借款抵押了诉争房屋，才与原告签订的房屋买卖协议，但其未举示反驳证据证实其抗辩意见，故一审法院对被告抗辩诉争房屋系为借款抵押的意见不予支持。其二，被告作为完全民事行为能力人，应当明知与原告签订就诉争房屋的买卖协议书、向原告出具收到400000元购房款的收条就意味着与原告形成了房屋买卖关系及如自己违约需要承担责任，其仍与原告签订房屋买卖协议书并出具收条，亦应由其自身承担相应的责任。其三，虽然原、被告之间自2017年1月起形成了借贷关系，就XXXX小区签订的房屋买卖协议亦是为双方借贷关系的抵押，但这亦不能否认原、被告就诉争房屋形成了房屋买卖关系。其四，虽然本案的诉争房屋所有权人登记在被告的姐夫周键名下，但在原告2017年12月也就是在购买诉争房屋前曾到诉争房屋内对格局、面积进行过查看，且被告提供的不动产产权证复印件上记载的房屋面积与实际房屋的面积相符，基于原、被告已存在借贷关系，属于熟人之间的房屋买卖、被告在诉争房屋内居住的客观情况，让原告有理由相信被告为真正的房屋所有权人，才与被告签订了房屋买卖协议。其五，证人范军已证实在原告家中收到100000元定金、260000元、160000元的购房款，故一审法院对被告辩称其在与原告之间的借贷关系只在2017年5月份左右收到2次3万元现金，2017年11月份收到1次4万元的抗辩意见不予支持。综上，原、被告之间形成了真实的房屋买卖合同关系，该合同自签订时即成立生效。二、原告要求解除该买卖合同的理由是否符合法律规定的问题。本案中，因2018年3月30日被告在与原告签订房屋买卖协议时未取得诉争房屋的所有权，致使原告无法办理诉争房屋的所有权转移登记手续，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求解除原、被告签订的房屋买卖协议理由符合法律规定，故一审法院对原告的此项诉请予以支持。三、原告的诉讼请求是否应予以支持。如上所述2018年3月30日原、被告就本案诉争房屋签订的房屋买卖协议应当解除，被告已收到原告购房款400000元，且在收条中被告亦认可如在2018年5月30日之前过不了户，同意按已付总价款的4%承担违约金，故被告应返还原告购房款400000元及赔偿原告违约金16000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条第一款、第二款规定，判决：一、解除2018年3月30日原告李春阳、被告郭雪松签订的房屋买卖协议（房屋位于牡丹江市爱民区XXXX小区XX栋X单元XXX室、建筑面积96.33平方米）；二、被告郭雪松自本判决生效后十日内返还原告李春阳购房款400000元及违约金16000元，合计416000.00元。如果被告郭雪松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告郭雪松未按本判决指定的期间履行义务，原告李春阳可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起算。案件受理费7540元，减半收取计3770元，财产保全费2600元，合计6370元，由被告郭雪松负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据一，三份录音资料及起诉状一份。意在证明：双方没有买卖房屋的事实，一审认定事实错误，涉嫌虚假诉讼。被上诉人认为，录音时间均在一审开庭前形成的，不属于新证据。三份录音中没有如上诉人所说事实，上诉人与被上诉人间的民间借贷行为与本案无关。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。起诉状是于炳义与郭雪松之间的房屋买卖协议诉讼，与本案无关。本院认为，三份录音中，没有明确说明关于本案诉争房屋的买卖协议是为借贷关系作抵押的相关内容，上诉人亦未提交其他确切有效证据予以证明。起诉状是案外人于炳义诉郭雪松、李春阳要求依法解除其与郭雪松之间房屋买卖协议，与本案没有关联性，本院对该组证据不予采信；上诉人提交证据二，支付宝、微信、邮政卡、工商银行卡往来明细。意在证明：双方没有真实的房屋买卖关系，是借贷关系。被上诉人认为，该组证据不是新证据，对微信转账、支付宝转账的真实性有异议，需提供原始载体，对银行流水明细真实性没有异议。该证据仅能证明上诉人与被上诉人存在借贷关系，但该借贷关系与本案房屋买卖关系不冲突，是两个法律关系。本院认为，双方借贷关系存在与否并不能直接否定本案房屋买卖关系的成立，本院对该组证据不予采信；上诉人提交证据三，两份录音资料。意在证明：双方没有真实房屋买卖，是借贷关系，被上诉人的诉讼请求是虚假的。被上诉人认为，该证据形成于原审开庭之前，不属于新证据。证据是案外人的录音，证人应出庭接受质证。两份录音也证实上诉人将房屋出售给被上诉人，明确房屋价值，且上诉人母亲也知道房屋售卖给被上诉人，仅因付款时间和付款金额与原审审查时间不相符，不能证明上诉人未将房屋出售给被上诉人，被上诉人没有必要向案外人详细叙说案情。本院认为，被上诉人一审期间提交银行卡交易明细账、李春阳向证人冯春伟出具的借据、证人证言，证实被上诉人交付购房款的时间及金额。该份录音中，被上诉人所述给付购房款时间及金额虽与之前所述不完全一致，但仅依据该份录音内容不能推翻双方房屋买卖关系的存在，无法证实被上诉人的诉讼请求是虚假的，上诉人亦未提交其他确切有效证据予以证明，本院对该组证据不予采信。根据当事人的举证、质证、法庭调查，二审查明的事实与一审所确认的事实一致，本院对一审法院认定的证据予以确认，并据以作为二审定案依据。本院认为，双方当事人于2018年3月30日签订房屋买卖协议书，协议将上诉人自有坐落牡丹江市XX路XXX号X单元XXX室，建筑面积96.33平方米房屋售卖给被上诉人。该房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因本案诉争房屋的所有权人并非上诉人，被上诉人在与上诉人签订房屋买卖协议之后，无法办理诉争房屋的所有权转移登记手续，不能获得诉争房屋的所有权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，一审法院认定诉争房屋买卖协议有效并判令解除双方当事人签订的诉争房屋买卖协议并无不当。关于上诉人主张双方不存在房屋买卖事实，是借贷关系的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”和第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，被上诉人为证实双方存在房屋买卖关系，在一审期间提交了双方签订的房屋买卖协议书，上诉人向被上诉人出具的收到买房款400000元的收条，显示权利人为郭雪松、坐落于爱民区XX路XXX号XXXX小区XX栋X单元XXX室的房屋登记证明。被上诉人在一审期间对其购买房屋的资金来源进行了举证，且上诉人认可曾带被上诉人到过本案诉争的房屋。以上证据相互佐证，可以证实双方当事人存在房屋买卖关系。上诉人主张双方不存在房屋买卖关系，是借款关系。其在一审、二审期间提交的证据仅能证实双方当事人发生过多笔借款、还款，但双方是否存在其他借款关系并不影响双方就本案诉争房屋形成的买卖关系，且上诉人未就其主张提供其他确切有效的证据予以证明，本院不予支持。关于上诉人主张原审判决以证人证言认定交付房屋买卖款事实错误的问题。被上诉人在一审期间提交了其于2018年3月28日卡取154000元的银行卡交易明细，证人冯春伟的银行卡交易明细，证人冯春伟、范军的证言，证实其支付上诉人买房款的资金来源。且上诉人于2018年3月30日向被上诉人出具收条，明确写明收到李春阳买房款肆拾万元。本院认为，上诉人作为完全民事行为能力人，应当知道其向被上诉人出具收到400000元买房款收条的法律意义。上诉人抗辩其未收到400000元且收条为被上诉人要求其书写，但其未能提交证据证实其在书写收条时存在受胁迫、欺诈等情形。因此，对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7540元，由上诉人郭雪松负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洋审 判 员  贾海波审 判 员  杨大奎二〇一九年八月十六日法官助理  孙 驰书 记 员  伊金萍附相关法律条款：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。