文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初6262号原告：沈火荣，男，1974年2月2日生，汉族，住所地苏州市吴江区。委托诉讼代理人：吕芳芳，江苏力信律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐娟，江苏力信律师事务所律师。被告：盛兴荣，男，1958年10月13日生，汉族，住所地苏州市吴江区。被告：吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司，住所地苏州市吴江区铜罗镇震桃路。法定代表人：盛兴荣，执行董事。被告：吴雪英，女，1958年10月1日生，汉族，住所地苏州市吴江区。原告沈火荣与被告盛兴荣、吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司（以下简称鸿达公司）、吴雪英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理，依法由审判员吴卫忠适用简易程序于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告沈火荣的委托诉讼代理人吕芳芳到庭参加诉讼。被告盛兴荣、鸿达公司、吴雪英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈火荣诉称：2018年4月21日，原告与被告鸿达公司及苏州润亚房产信息咨询有限公司（以下简称润亚公司）签订《苏州市工业用地（厂房）转让居间合同》，约定原告向被告鸿达公司购买其名下位于的房地产，转让价格830万元，买卖双方各向居间方支付总金额的1%服务佣金。2018年4月23日，原告向被告盛兴荣、鸿达公司指定银行账户转账200万元，向润亚公司指定银行账户转账服务佣金35000元。2018年10月28日，原告与被告盛兴荣、鸿达公司签订补充协议，被告盛兴荣、鸿达公司承诺在2018年12月31日前办出土地证，若无法办理的，被告盛兴荣、鸿达公司自愿归还原告厂房定金及违约金2104000元，并承担全部服务佣金。被告盛兴荣、鸿达公司未能在2018年12月31日前办出土地证，但未依约归还全部款项。被告吴雪英系被告鸿达公司的唯一股东，应当对被告鸿达公司的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，现诉至本院请求判令被告盛兴荣、鸿达公司返还原告购房款409458元，并支付利息3822元(以409458元为基数自2019年4月23日起按年利率24%暂算至2019年5月5日，自2019年5月6日起按年利率24%计算至实际给付之日止)；判令被告盛兴荣、鸿达公司承担本案全部诉讼费用；判令被告吴雪英对被告鸿达公司的上述付款义务承担连带清偿责任。被告盛兴荣、鸿达公司、吴雪英均未作答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：坐落于苏州市吴江区的鸿达公司名下的房地产，房屋建筑面积2094.47平方米，国有土地使用权面积1831.8平方米。鸿达公司系自然人独资公司，唯一股东为吴雪英，法定代表人为其丈夫盛兴荣，双方在离婚诉讼过程中。2018年4月21日，盛兴荣代表鸿达公司作为转让方（甲方）与沈火荣作为受让方（乙方）、润亚公司作为居间方（丙方）签订《苏州市工业用地（厂房）转让居间合同》，约定甲方将坐落于的国有土地使用权证为吴国用2003字第2101000号地块上的所有构筑物、配套设施所有权及国有土地使用权转让给乙方，厂房有证建筑面积2094.47平方米、无证建筑面积约1450平方米，土地有证面积1831.8平方米、无证面积约1600平方米。转让价格为830万元。甲乙双方各向居间方支付服务佣金为总金额1%。付款约定签订合同当日，支付定金200万元，甲方完成无证部分的土地产权登记及产证办理后、乙方拿到办理出具的原先无证的产证后支付200万元，厂房交割当日、交接完所有手续后、付清所有余款430万元。甲、乙双方约定该厂房最南面三跨约1600平方米，目前暂时没有土地证，甲方承诺在150天之内，办理出土地证，所产生的费用由甲方承担并支付；若无法办理该土地证，则甲乙双方自行协商处理。甲、乙双方任何一方单方面解除合同或者拒绝履行合同，均视为违约。如甲方违约，退还乙方全部定金或者房款并赔偿乙方违约金200万元。如乙方违约，定金归甲方所有不予退还。居间方服务佣金，由违约方承担。2018年4月23日，沈火荣分别向吴雪英的两个银行账户转账156万元、44万元，合计200万元。向润亚公司的王良银行账户转账支付服务佣金35000元。2018年10月28日，三方再次签订补充协议，因各种原因，甲方未能按期办理出土地证，导致厂房无法办理交易手续，约定：1、甲方承诺在2018年9月21日至12月31日办理土地证期间支付乙方54000元，在办理完成后三个工作日内支付；2、甲方在2018年12月31日前无法办理出土地证，甲方自愿归还乙方三房定金及违约金合计2104000元，于三个工作日内支付；3、甲方承诺在2018年12月31日前无法完成办理土地证，甲方承担双方服务佣金各1%，于三个工作日内支付至丙方。2019年2月3日，沈火荣出具欠条一份，载明：截至2019年2月2日，本人尚欠沈火荣400000元，于2019年3月30日前付清，每拖延一天，愿意按照每日5000元利息支付。庭审中，沈火荣自认吴雪英于2018年11月30日归还了160万元，于2019年1月13日归还了5万元，于2019年1月14日归还了5万元，于2019年4月22日归还了5万元，合计175万元。以上事实，有原告提供的房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、苏州市工业用地（厂房）转让居间合同、个人业务委托书二份、补充协议及原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：苏州市工业用地（厂房）转让居间合同所涉无房地产证的部分厂房，现无证据证实在建造时办理了合法的规划审批手续，且至本案法庭辩论终结之日未补办相关手续，故原告沈火荣与被告鸿达公司之间关于有房地产证部分厂房买卖的约定合法有效，无房地产证部分厂房及土地买卖的约定应为无效。因部分厂房无法过户，双方终止了全部买卖合同的履行，且被告吴雪英实际已大部分返还了原告支付的购房定金，故本院认定原告沈火荣与被告鸿达公司已协商一致解除了转让居间合同中的有效部分约定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，转让居间合同部分无效，部分有效，有效部分也已解除，故被告鸿达公司应返还原告已支付的购房款，经双方协商一致，被告盛兴荣代表被告鸿达公司承诺于2018年12月31日后三个工作日内返还原告购房定金及违约金合计2104000元，系被告鸿达公司的真实意思表示，本院予以确认。原告自认被告吴雪英已返还原告1750000元，三被告未举证证实实际支付金额超过原告自认金额，本院对原告自认的事实予以认定，故被告鸿达公司尚结欠原告354000元。原告因履行合同支付的服务佣金35000元，应由被告鸿达公司承担赔偿责任。被告吴雪英作为一人有限责任公司被告鸿达公司的唯一股东，未能提供证据证明被告鸿达公司财产独立于其自己的财产，结合其个人收受并退还购房款的行为，本院认定被告吴雪英应当对被告鸿达公司的债务承担连带清偿责任，原告主张被告吴雪英对被告鸿达公司结欠债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告盛兴荣作为被告鸿达公司的法定代表人，对被告鸿达公司结欠原告的债务，自愿债务加入并出具欠条，认可截至2019年2月2日结欠原告400000元，系其真实意思表示，应对被告鸿达公司的债务在400000元范围内承担连带责任。被告吴雪英于2019年4月22日代被告鸿达公司归还了5万元，故被告盛兴荣仍应在350000元范围内承担连带责任。原告主张三被告之前归还的款项先按年利率24%支付逾期付款利息后再抵扣欠款本金没有合同依据，本院不予支持，本院认定逾期付款利息应以欠款总额389000元为基数，自补充协议约定的付款之日即2019年1月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至实际付款之日止。对原告提供的证据及所作的陈述，三被告未到庭质证，也未提出答辩意见，应视为其对原告提供的证据与所作的陈述放弃质证与抗辩的权利，由此产生的法律后果理应由其承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈火荣389000元，同时支付相应逾期付款利息（以欠款总额389000元为基数，自2019年1月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至实际付款之日止）。二、被告吴雪英对被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、被告盛兴荣对被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司的上述债务在350000元范围内承担连带责任。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65）四、驳回原告沈火荣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3750元、诉讼保全费2620元，合计6370元，由原告沈火荣负担182元，由被告盛兴荣、鸿达公司、吴雪英共同负担6188元，三被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：10×××50，开户行：中国农业银行苏州吴江分行营业部），原告沈火荣已预交的诉讼费用由本院于本判决生效之日起十日内退还6188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  吴卫忠二〇一九年八月一日书记员  强 伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。