河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2758号上诉人（原审被告）：驻马店市经盛置业有限公司。住所地：驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角。统一社会信用代码：9141170055690163XQ。法定代表人：蒋义海，该公司经理。委托诉讼代理人：张书功，河南公义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李秀云，女，1978年9月7日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：周艳宾，男，1980年7月25日出生，汉族，住河南省确山县。系李秀云丈夫周艳军之弟。上诉人驻马店市经盛置业有限公司因与被上诉人李秀云商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人驻马店市经盛置业有限公司的委托诉讼代理人张书功、被上诉人李秀云的委托诉讼代理人周艳宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。驻马店市经盛置业有限公司上诉请求：1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初2996号民事判决，改判驳回李秀云的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由李秀云承担。事实和理由：原判认定“建设工程竣工验收意见书中施工单位中建七局第四建筑有限公司未加盖印章，该意见书不足以证明施工单位对2#B楼验收合格，故对被告主张诉争房屋已经验收合格的意见不予采纳。”、“被告公告交房时该工程并未验收合格，尚不符合法律规定的交房条件”属认定事实错误。其一，虽然施工单位中建七局第四建筑有限公司在该《建设工程验收书》上没有盖章，但是在该《竣工验收意见书》上，施工单位所有参加验收人员都签了字，验收意见是合格。其二，该工程验收是施工单位申请其组织验收的，施工单位在《工程竣工意见书》认为该工程经他们单位检查验收，符合有关工程建设强制标准，符合设计文件及合同要求，这就证明施工单位认为其施工的该工程是完全合格的。其三，该竣工验收意见书的综合验收等级是合格，就证明了参与验收的单位都认为该工程是合格的，自然也就包括施工单位。其四，就本案2#B楼工程竣工验收意见书，驻马店市中级人民法院已经生效的（2018）豫17民终2019、2031号等民事判决书均认定该工程验收合格。其五，其也提供了该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其在该工程经勘察、设计、施工、工程、监理、建设五单位验收合格后，于2017年10月15日在驻马店日报上向被上诉人公告交付房屋，是符合合同约定和《建设工程质量管理条例》第十六条以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定。其在2017年10月15日公告交房以后不存在违约行为，公告交房之后的违约金其不应当支付。李秀云辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回驻马店市经盛置业有限公司的上诉请求，维持原判。理由为：1、河南省驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初8500号及（2019）豫1702民初2996号民事判决判令驻马店市经盛置业有限公司向其支付违约金，充分说明驻马店市经盛置业有限公司违反合同法、不履行合同的事实。2、驻马店市经盛置业有限公司上诉称施工单位在验收意见书上签字不加盖公章就可以认定房屋验收登记合格不具有公信力。对于任何有公信力的认定书除本人签字外还必要加盖本单位公章才具有说服力、公信力。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定商品房在交付之前需要经过验收合格，未经验收或者验收不合格不得交付使用。房屋验收合格的标志是取得《两书一表》，驻马店市经盛置业有限公司在一审庭审中称未取得《建筑工程竣工备案表》，说明房屋是未经验收或验收不合格的。2019年7月3日驿城区橡林街道办的处理意见书也能印证房屋未验收或验收不合格。驻马店市经盛置业有限公司的公告交房时间与《建筑工程竣工备案表》签署的时间相矛盾，驻马店市经盛置业有限公司的主张是错误的。李秀云向一审法院起诉请求：1.依法判令驻马店市经盛置业有限公司向其支付逾期交房违约金暂定24312.4元（违约金从2017年10月1日起计至2018年12月31日止，之后违约金按日向其支付已交付房价款的万分之一至商品房验收合格交付之日止）及利息（利息以24312.4元为基数，自2017年10月1日起计至2018年12月31日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由驻马店市经盛置业有限公司承担。一审法院认定事实：2015年1月28日，李秀云（××）与驻马店市经盛置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同中约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于团结路与××路交叉口西北角编号为ZMD-2010-45-2的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名新加坡花园城。第二条、××购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为驻房管预字第20150009号。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为第2B幢东二单元1306号房屋。该商品房合同约定建筑面积共129.48平方米。第四条、计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4108.74元，总金额伍拾叁万贰仟元整。……第八条、交付期限。出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.见附件四。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。……逾期超过90日后……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示的延期交付责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。2.见附件四补充协议等内容。该合同的附件四显示：第八条、8.1双方约定出卖人发出房屋交付、不可抗力及其他情况的书面通知，其形式包括1.在驻马店市地方报纸刊登通知；2.通过信函方式邮寄送达。这两种方式都是双方约定的书面通知等内容。合同签订后，李秀云向驻马店市经盛置业有限公司交付首付款322000元，剩余房款210000元办理了银行按揭，合计已付购房款532000元。后因驻马店市经盛置业有限公司未按合同约定的交房日期向李秀云交房，驻马店市经盛置业有限公司向李秀云支付了从2016年5月31日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金。2017年10月15日，驻马店市经盛置业有限公司在驻马店日报上公告交房，并公告要求第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼业主于2017年10月22日前办理交房手续。后李秀云以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2017年，李秀云以驻马店市经盛置业有限公司逾期交房为由另案起诉至驻马店市驿城区人民法院，该案案号为（2017）豫1702民初8500号。本院于2017年10月30日作出（2017）豫1702民初8500号民事判决书一份，该判决认定：驻马店市经盛置业有限公司应向李秀云支付自2016年11月1日至2017年9月30日期间的逾期交房违约金，2017年10月1日之后的违约金李秀云在交房日期确定后另行主张权利。还查明，驻马店市经盛置业有限公司提交《建设工程竣工验收意见书》一份，显示：工程名称为新加坡花园城住宅小区2#B楼；建设单位为驻马店市经盛置业有限公司、监理单位为河南省育兴建设工程管理有限公司、设计单位为河南省城市规划设计研究总院有限公司、勘察单位为河南省地矿建设工程（集团）有限公司、施工单位总包为中建七局第四建筑有限公司；验收意见处勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的验收意见均为合格，并均加盖有单位印章，其中施工单位的验收意见处显示为合格，但未加盖印章，仅显示有相关人员签名；验收意见处上述五单位的验收落款日期均为2017年7月3日。驻马店市经盛置业有限公司据此证明：诉争房屋经验收合格，符合交房条件。李秀云质证意见为：真实性无异议，但该验收意见一栏中施工单位并未进行盖章确认，综合验收登记一栏却打印“合格”二字，不符合验收规定，该验收意见书多处存在虚假，且该楼能否入住不能仅靠验收意见书标注该楼合格就可以居住，其附属设施、通道、走廊灯必要设施也需交房验收，故该份证据不能作为工程验收合格的证据。诉讼中,驻马店市经盛置业有限公司称2#B楼尚未取得竣工验收备案表。一审法院认为，李秀云、驻马店市经盛置业有限公司于2015年1月28日签订商品房买卖合同，驻马店市经盛置业有限公司将其正在建设的房屋出售给李秀云，李秀云、驻马店市经盛置业有限公司双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且驻马店市经盛置业有限公司已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。诉讼中，驻马店市经盛置业有限公司提交的《建设工程竣工验收意见书》一份，并据此主张诉争房屋已验收合格。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。现该意见书验收意见处施工单位中建七局第四建筑有限公司未加盖印章，该意见书不足以证明施工单位对2#B楼验收合格。故根据上述规定，对驻马店市经盛置业有限公司主张的诉争房屋已验收合格，不予采纳。诉讼中，驻马店市经盛置业有限公司主张诉争房屋已公告于2017年10月22日前办理交接手续，在此之后不再计算违约金。因驻马店市经盛置业有限公司公告交房时该工程并未验收合格，尚不符合法律规定的交房条件，故驻马店市经盛置业有限公司的该项主张，不予采纳。本案中，李秀云依约支付全部购房款，完全履行了自己的合同义务，驻马店市经盛置业有限公司未按合同约定的履行期限即2016年5月31日，履行交房义务，构成违约。现李秀云请求驻马店市经盛置业有限公司支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。关于逾期交房违约金数额。因驻马店市经盛置业有限公司已向李秀云支付了从2016年5月31日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金，且（2017）豫1702民初8500号民事判决已判决驻马店市经盛置业有限公司向李秀云支付自2016年11月1日至2017年9月30日期间的逾期交房违约金，故本案的违约金应从2017年10月1日起开始计算。故本案的逾期交房违约金，应从2017年10月1日起计至2018年12月31日止，按合同约定的已交购房款的日万分之一计算，经核算，驻马店市经盛置业有限公司应向李秀云支付的逾期交房违约金为24312.4元（532000元×日万分之一×457天）。关于李秀云请求驻马店市经盛置业有限公司支付从2019年1月1日起至验收合格交付之日止的逾期交房违约金，符合法律规定，但本案诉争房屋的实际交房日期至今尚未确定，无法对该期间的违约金进行核算，李秀云可在交房日期确定后另行主张权利。因上述已认定驻马店市经盛置业有限公司因逾期交房而应向李秀云承担相应的违约金，而李秀云请求支付该违约金的利息损失，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向李秀云支付逾期交房违约金24312.4元。二、驳回李秀云的其他诉讼请求。驻马店市经盛置业有限公司如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204元（已减半收取），由驻马店市经盛置业有限公司负担。本院二审期间，驻马店市经盛置业有限公司为支持其上诉请求以有新证据为由提交以下证据：1、2017年6月3日新加坡花园城住宅小区2#B号楼施工单位项目部及监理单位出具的《工程竣工报告》；2、施工单位已加盖公章的《建设工程竣工验收意见书》。这两组证据证明施工单位认为其施工的该工程经过验收是符合合同要求和国家强制性标准的，要求建设单位组织验收；施工单位在原建设工程验收意见书上加盖了公章，证明其对原验收意见是认可的。对上述证据，李秀云的质证意见是：对驻马店市经盛置业有限公司提交的两份证据均无异议。李秀云为支持其答辩意见提交了以下证据：驻马店市驿城区橡林街道办事处2019年7月3日出具的《信访事宜处理意见书》一份，证明案涉房屋至今尚未交房。驻马店市经盛置业有限公司对该证据的质证意见是：对处理意见书的真实性有异议，证据系复印件且没加盖公章；对证明目的有异议，意见书不是针对李秀云的，意见书的内容不符合客观事实。根据双方当事人的质证意见，结合《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》关于证据的规定，驻马店市经盛置业有限公司提交的上述证据中，《工程竣工报告》上有施工单位、监理单位相关负责人的签字并加盖有施工单位项目部、监理单位的公章，形式合法，内容客观，与本案具有关联性，予以采信；《建设工程竣工验收意见书》上，双方当事人对施工单位中建七局第四建筑有限公司加盖印章的真实性均无异议，因《建设工程竣工验收意见书》上施工单位的印章是在原验收人员的验收意见及签名的基础上加盖，证明当时参与验收的人员有权代表施工单位对涉案工程进行验收，对该工程已于2017年7月3日经施工单位验收合格的事实予以确认。李秀云提交的《信访事宜处理意见书》，形式上系无原件比对的复印件，内容上不显示与本案诉争房屋2#B楼的关联性，不予采信。本院二审查明事实：1、2017年6月3日，施工单位中建七局第四建筑有限公司项目部向作为建设单位的驻马店市经盛置业有限公司提交《工程竣工报告》，该报告记载：“我单位承建的新加坡花园城住宅小区2#B楼工程，目前已经完成工程设计和合同约定的各项内容，经其单位检查验收，符合有关工程建设强制标准，符合设计文件及合同要求，请组织勘察、设计、施工、监理、其他有关单位的专家组成验收组，并向监督单位填写工程竣工验收申请书，确定具体的验收时间。”。作为监理单位的河南省豫兴建设工程管理有限公司对上述工程竣工报告的审查意见为“同意”。2、2017年7月3日，涉案房屋建筑工程的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具建设工程竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。本院已生效的（2018）豫17民终2018、2019、2025、2031号民事判决对上述事实已予以确认。3、2017年10月15日，驻马店市经盛置业有限公司在驻马店日报上发布交房通知，内容为：“新加坡花园城第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼购房业主：你们购买本公司开发的新加坡花园城第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼，现已达到交付使用条件，今日通知你们于2017年10月22日前到驻马店市欢居物业管理有限公司（驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角新加坡花园城内）办理交房手续，并按规定交清相关费用，逾期不来办理房屋交接手续的，自本通知之日起视为已交付你所购房屋。特此通知”。本院二审认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，李秀云与驻马店市经盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担违约责任。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的内容，双方约定的涉案房屋的交房时间为2016年5月31日前，双方约定的涉案房屋的交付使用条件为该商品房经验收合格。李秀云与驻马店市经盛置业有限公司在《商品房买卖合同》中明确约定交付房屋是以验收合格为条件，应按此约定履行。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，本案中，涉案房屋建筑工程（2#B楼）的建设单位驻马店市经盛置业有限公司在收到施工单位2017年6月3日出具的工程竣工报告后对该房屋建筑工程组织了设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。涉案房屋建筑工程（2#B楼）2017年7月3日经过勘察、设计、施工、监理、建设等单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方在《商品房买卖合同》第八条的约定，此时涉案房屋已经具备了交付条件。双方在合同中没有约定以涉案房屋取得竣工验收备案表作为房屋交付的条件，李秀云主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。驻马店市经盛置业有限公司关于《建设工程竣工验收意见书》证明建设工程经竣工验收合格、2#B楼已符合合同约定交房条件的上诉理由有合同依据与法律依据，予以采信。一审判决关于驻马店市经盛置业有限公司公告交房时2#B楼房屋未经验收合格、尚不符合法律规定的交房条件的认定不当，对此予以纠正。关于涉案房屋的逾期交房问题，房屋具备交付条件后，2017年10月15日，驻马店市经盛置业有限公司在驻马店日报上发布交房公告通知业主于2017年10月22日前办理交房手续，李秀云未在上述期限内办理交房手续。双方在《商品房买卖合同》附件4（合同补充协议）第八条约定：“出卖人发出房屋交付的书面通知，其形式包括在驻马店市地方报纸刊登通知和通过信函方式邮寄送达。”、《商品房买卖合同》第十一条交接中约定“……由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理费等各项费用。2、见附件四补充协议”。因此依照合同约定，驻马店市经盛置业有限公司于2017年10月22日已视为交付房屋。合同约定的交房时间为2016年5月31日前，驻马店市经盛置业有限公司于2017年10月22日交付房屋已经逾期，逾期期间为2016年6月1日至2017年10月22日，其应依照合同约定向李秀云支付逾期期间的违约金。因驻马店市经盛置业有限公司已向李秀云支付了从2016年6月1日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金，且（2017）豫1702民初8500号民事判决已判决驻马店市经盛置业有限公司向李秀云支付自2016年11月1日至2017年9月30日期间的逾期交房违约金，故本案的违约金应从2017年10月1日起开始按李秀云已付购房款532000元的日万分之一计算至2017年10月22日止，计款1170.4元（532000元×万分之一/日×22日）。据此，一审判决关于涉案房屋逾期交房的期间及违约金的计算数额认定不当，本院予以纠正。李秀云请求驻马店市经盛置业有限公司支付该逾期交房违约金的利息损失，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，驻马店市经盛置业有限公司的上诉请求部分成立，予以支持；对一审判决在认定事实、判决结果上的不当部分，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初2996号民事判决；二、驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向李秀云支付逾期交房违约金1170.4元；三、驳回李秀云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费204元，由驻马店市经盛置业有限公司负担；二审案件受理费410元，由驻马店市经盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖萌菊审判员  翟冰冰审判员  方丽平二〇一九年八月九日书记员  李宏辉