贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4749号上诉人（原审被告）：贵州超一房地产开发有限公司。住所地：贵州省仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘。统一社会信用代码915203826688418826R（1-1）。法定代表人：唐宗明，公司经理。委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：方旭，贵州仁致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余继兴，男，1963年4月29日出生，汉族，住贵州省赤水市。被上诉人（原审原告）：吕联英，女，1969年10月25日出生，汉族，住贵州省赤水市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所律师。上诉人贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一房开公司）因与被上诉人徐继兴、吕联英商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初2858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。超一房开公司上诉请求：1.请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人承担逾期交房超过30日后的违约责任，属于认定事实不清。双方在涉案商品房买卖合同中仅约定逾期30日内的违约责任，对其30日后的违约责任未作约定。2.超一房开公司因仁怀创文等政策性因素导致停工，交房期限顺延，一审判决未采信超一房开公司提交的关于超一世纪广场工期顺延申请、建设工程施工许可证、《仁创文通2017（3号文件）》、《关于对中心城区创建全国文明城市及巩卫工作》等证据不当。一审判决按照日万分之二的标准计算违约金过高，应予改判。被上诉人徐继兴、吕联英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。徐继兴、吕联英向一审法院起诉请求：判令超一房开公司支付徐继兴、吕联英2019年4月4日前的逾期交房违约金73962元，2019年4月5日起至超一房开公司向徐继兴、吕联英交付房屋之日止的违约金以538299元为基数按日万分之三计算支付；判令超一房开公司支付徐继兴、吕联英2019年4月4日前的逾期办理房屋转移登记的违约金5006元，2019年4月5日起至超一房开公司为徐继兴、吕联英办理房屋转移登记之日止的违约金以538299元为基数按日万分之一计算支付。一审法院认定事实，2016年1月19日，徐继兴、吕联英（买受人）与超一房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：徐继兴、吕联英购买超一房开公司开发的位于中枢街道国酒南路超一世纪广场第一幢10层10-5号房屋一套，房屋建筑面积为122.13平方米，房屋总价款为538299元。付款方式为分期付款，即徐继兴、吕联英应于2016年1月19日前支付房款308299元，2016年2月5日前支付余款230000元。合同第十一条约定超一房开公司应当在2017年12月31日前向徐继兴、吕联英交付该商品房，该商品房交房时应取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告等；合同第十三条约定逾期交房责任：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日×日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×(该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率)违约金。同时该合同第二十二条第三项约定，超一房开公司承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给徐继兴、吕联英，超一房开公司不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起90日内，超一房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房价款的万分之一承担违约责任，约定日期起90日以后，超一房开公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，徐继兴、吕联英有权退房，徐继兴、吕联英退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还余继兴、吕联英已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息，对徐继兴、吕联英不主张退房的，双方未约定违约责任承担方式，双方还约定，共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。附件十二补充协议第三条第一款约定：《合同》第八条约定的重大政策因素包括（但不限于）各级政府、行政机关及其他履行公共管理职能的单位出台、实施的会影响“世纪广场”施工政策，自该出台或施工之日起，出卖人交房期限顺延；但合同第八条并无相关重大政策因素内容的约定。徐继兴、吕联英按约定于2016年1月18日向超一房开公司支付首付款308299元，合同签订后，徐继兴、吕联英于2016年2月4日向超一房开公司支付购房余款230000元。因超一房开公司至今未按合同约定限期向徐继兴、吕联英交付该商品房和办理商品房转移登记的有关文件和办理商品房转移登记，徐继兴、吕联英诉至法院。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，徐继兴、吕联英已按合同约定支付了购房款，但超一房开公司未按合同约定期限交付商品房，亦未按照约定期限将办理商品房转移登记的有关文件交付徐继兴、吕联英和办理商品房转移登记，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，超一房开公司应当承担逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记的有关文件和办理商品房转移登记的违约责任。超一房开公司逾期交房，致徐继兴、吕联英丧失对该房屋的预期可得利益，参照涉案同地段同类房屋的租金标准，双方约定的违约金标准日万分之三明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，故对超一房开公司要求调整减少违约金的主张，予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合本案实际情况，酌定超一房开公司自2018年1月1日起实际交付该商品房之日止，支付徐继兴、吕联英已付房款日万分之二的违约金，即2018年1月1日至2019年4月4日止，应支付徐继兴、吕联英违约金为52215元（538299元×0.0002/日×485日），自2019年4月5日至超一房开公司实际交付该商品房之日止，按徐继兴、吕联英已付房款的日万分之二计算徐继兴、吕联英支付逾期交付的违约金。对徐继兴、吕联英要求超一房开公司支付2019年4月4日前的逾期办理房屋转移登记的违约金5006元及2019年4月5日起至超一房开公司为徐继兴、吕联英办理房屋转移登记之日止的违约金以538299元为基数按日万分之一计算支付的诉讼请求，因合同对逾期90日内办理商品房转移登记的有关文件并交付徐继兴、吕联英违约金已有约定，超一房开公司应按合同约定支付徐继兴、吕联英2018年12月31日至2019年3月31日的违约金53.83元；对逾期90日（即2019年4月1日起）后的违约金，超一房开公司辩解主张合同未约定，不应支持，即使支持，也应当对徐继兴、吕联英主张的违约金予以减少。本案中，虽然合同对约定日期起90日以后交付办理商品房转移登记的有关文件未明确约定承担违约责任的方式，但超一房开公司的违约行为导致徐继兴、吕联英不能如期办理商品房所有权转移登记，给徐继兴、吕联英造成可期待的经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及上述《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案实际，以及合同的履行情况，对2019年4月1日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，酌定以徐继兴、吕联英已付购房款为基数按日万分之零点一的标准计算。对徐继兴、吕联英主张超出部分的诉讼请求，不予支持。超一房开公司认为双方签订的合同仅约定了逾期交房30日内的违约责任，而逾期30日后交房且业主不选择退房的违约责任承担方式并没有约定，其不应承担逾期30日后交房的违约责任的辩解，因合同中已载明逾期在30日之后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款“万分之×”违约金，该违约金比率应当不小于“本条第1（1）项中的比率”即万分之三，且该合同系超一房开公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，对此条约定应解释为对逾期30日后交房则出卖方应按日计算向买受人支付全部已付款不小于万分之三的违约金，故对逾期30日后交房没有约定违约金的辩解，不予支持。超一房开公司提出逾期交房系因工程在施工期间遇到政府强令停工的政策性因素，非自身原因，且超一房开公司为配合仁怀市人民政府2017年创文创卫以及环保大督察工作，经申请已获工程主管局仁怀市住建局的批准，同意竣工时间顺延至2018年12月31日，该政策性停工符合双方签订的商品房买卖合同第二十九条以及补充协议附件十二第三条关于房屋交付使用的约定，故不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张。对其抗辩主张，超一房开公司虽提供申请已获仁怀市住建局批准同意竣工时间顺延至2018年12月31日的意见，但该批准意见未经合同相对方即徐继兴、吕联英的认可；其主张工程停工系政府强令停工，但其提供的中共仁怀市委办公室、仁怀市人民政府办公室仁办发（2017）12号《关于对中心城区创建全国文明城市暨“巩卫”工作任务实行挂帮包保责任制的通知》及仁怀市创文指挥部仁创文通（2017）3号《关于印发〈仁怀市中心城市城区2017年创建全国文明城市暨“巩卫”挂帮包保考核方案〉的通知》，未明确要求其停止施工，系针对创文巩卫工作，要求建筑工地等区域须规范管理，并不影响工程的正常施工，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，由超一房开公司承担举证不能的不利后果，故对超一房开公司不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐继兴、吕联英支付2018年1月1日至2019年4月4日逾期交房违约金52215元，并向原告余继兴、吕联英支付自2019年4月5日起至被告贵州超一房地产开发有限公司实际向原告交付该商品房之日止以房价款538299元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金；二、被告贵州超一房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告余继兴、吕联英支付2018年12月31日至2019年3月31日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文件及办理商品房转移登记的违约金53.83元，并向原告余继兴、吕联英支付自2019年4月1日起至被告贵州超一房地产开发有限公司实际交付办理商品房转移登记相关文件之日止以房价款538299元为基数按日万分之零点一计算的违约金；三、驳回原告余继兴、吕联英的其余诉讼请求。案件受理费887元（已减半收取），由原告余继兴、吕联英负担187元，被告贵州超一房地产开发有限公司负担700元。本院二审过程中，各方当事人均未提交新证据。徐继兴、吕联英未举证证明因超一房开公司逾期交房给其造成的损失。双方在二审中也未申请对同地段房屋的租金标准进行评估。另查明，2015年10月24日至今，中国人民银行五年期及以上贷款基准利率为年利率4.9%。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、双方在涉案《商品房买卖合同》中对逾期交房超过30日的违约责任是否有约定；二、超一房开公司主张的因仁怀市创文，涉案房屋交房时间应顺延的理由是否成立；三、涉案房屋的逾期交房违约金应当如何认定。针对焦点一。双方在涉案《商品房买卖合同》第十三条中约定，逾期交房30日内，按已付购房总价款的日万分之三支付违约金，逾期超过×日的，买房人有权选择退房或要求继续履行合同，买房人选择继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之次日起至房屋交付之日止，按全部已付款的日万分之×计算违约金，该比率不小于前述日万分之三的标准，虽然双方在合同中对逾期超过30日后，违约金的计算约定为日万分之×，没有约定明确的标准，但却约定了该比率不得低于日万分之三的标准。同时根据举轻以明重的法律解释原则，超一房开公司逾期交付涉案房屋30日内的，应按日万分之三的标准给付违约金，而逾期交付超过30日的，产生的后果和对当事人造成的影响、损失势必更大、更严重，超一房开公司应承担的违约责任也会更大，因此，双方合同中对逾期超过30日交房约定的按日万分之×计算违约金的解释，也应当认定为不低于前款约定的日万分之三的标准。超一房开公司所持双方合同未对逾期交房超过30日的违约责任进行约定的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对焦点二。双方虽在补充协议中约定重大政策因素的实施影响涉案项目施工的，出卖人交付房屋期限顺延，但超一房开公司提交的关于超一世纪广场工期顺延申请、建设工程施工许可证、《仁创文通2017（3号文件）》、《关于对中心城区创建全国文明城市及巩卫工作》等证据均不能证明相关行政机关因创文工作要求其停工，影响超一房开公司的施工进度，也不能证明该证据属于双方合同约定的影响其施工的重大政策因素，根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，超一房开公司依法承担举证不能的不利后果，其所持因仁怀市创文影响，涉案房屋的交付期限应予顺延的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对焦点三。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，超一房开公司以双方约定的违约金过高为由，请求法院予以调减，徐继兴、吕联英未举证证明超一房开公司逾期交付涉案房屋为其造成的具体损失。一般情况下，出卖人逾期交付房屋，给买受人造成的损失主要为同等地段相近面积房屋的房屋租金，双方均未申请对同地段房屋的租金标准进行评估，本案中的损失也不能参照租金标准进行裁判。考虑到买受人一般会通过银行按揭贷款来支付购房款，结合2015年10月24日至今，中国人民银行五年期及以上贷款基准利率为年利率4.9%的事实，本院酌情按照已付购房款总额的日万分之一点五（合年5.475%）计算超一房开公司应支付的违约金。因此，超一房开公司应向徐继兴、吕联英支付2018年1月1日至2019年4月4日期间的违约金39161.25元（538299元×0.00015/天×485天）。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，导致判决结果不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初2858号民事判决第二项、第三项，即维持“二、贵州超一房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向余继兴、吕联英支付2018年12月31日至2019年3月31日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文件及办理商品房转移登记的违约金53.83元，并向余继兴、吕联英支付自2019年4月1日起至贵州超一房地产开发有限公司实际交付办理商品房转移登记相关文件之日止以房价款538299元为基数按日万分之零点一计算的违约金”、“三、驳回徐继兴、吕联英的其余诉讼请求。”；二、撤销贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初2858号民事判决第一项，即“被告贵州超一房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告余继兴、吕联英支付2018年1月1日起至2019年4月4日期间逾期交房的违约金52215元，并向原告余继兴、吕联英支付自2019年4月5日起至被告贵州超一房地产开发有限公司实际向原告交付该商品房之日止以房价款538299元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金”；三、贵州超一房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向余继兴、吕联英支付2018年1月1日起至2019年4月4日期间逾期交房的违约金39161.25元，并向余继兴、吕联英支付自2019年4月5日起至贵州超一房地产开发有限公司实际向余继兴、吕联英交付该商品房之日止以房价款538299元为基数按日万分之一点五计算的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费887元（已减半），二审案件受理费1774元，共计2661元，由徐继兴、吕联英负担1330.5元，由贵州超一房地产开发有限公司负担1330.5元。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇一九年八月二十二日法官助理王薇书记员冯滢