安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖08民初1号 原告：安庆市八一招待所有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区振风大道。 法定代表人：曹新词，该公司总经理。哦 委托诉讼代理人：何承国，安徽国誉律师事务所律师。 被告：中国人民解放军安徽省安庆军分区，住所地安徽省安庆市宜秀区振风大道106号。 法定代表人：何雅军，该军分区司令员。 委托诉讼代理人：胡孝龙，该军分区保障处处长。 委托诉讼代理人：陈文龙，安徽中皖律师事务所律师。 第三人：安庆市庆九商贸有限公司，住所地安徽省安庆市湖心路景泰花园5号楼C区二层本区。 法定代表人：王丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：祝孝荣，系王丽的公公。 原告安庆市八一招待所有限公司（以下简称八一招待所）、被告中国人民解放军安徽省安庆军分区（以下简称安庆军分区）、第三人安庆市庆九商贸有限公司（以下简称庆九公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告八一招待所的法定代表人曹新词及委托诉讼代理人何承国，被告安庆军分区的委托诉讼代理人胡孝龙、陈文龙到庭参加诉讼。第三人庆九公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 八一招待所向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告涉案房产的装饰装修及增加的设施设备、附属设施及预期利益损失等暂计6000万元（具体数额待鉴定结果作出后变更），并自2015年8月10日起至款项付清之日止按银行同期贷款利率支付相应利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月17日，庆九公司与安庆军分区签订《军队房地产租赁合同》，合同到期日2033年1月17日，租赁用途为酒店即八一招待所。合同签订后，庆九公司退出并承诺酒店所有债权债务均与其无关，由八一招待所独自经营。八一招待所按照安庆军分区的要求投入巨资对涉案房产进行装饰装修及增加、增添附属设施等。但八一招待所仅仅经营几个月就被告知，部队要收回涉案房产，后八一招待所为响应部队要求，双方于2015年8月10日签订《〈军队房地产租赁合同〉终止协议》，对合同终止事宜作了约定。安庆军分区在该协议中承诺，对八一招待所涉案房产的装修及增加设施设备产生的费用进行协调补偿。后其严重违约未履行赔付义务，反而在不给予任何补偿的情况下起诉八一招待所解除租赁合同。八一招待所基于对安庆军分区的信赖，认为能够经营到2033年，却不曾想在投入巨资后被告知终止合同。根据合同法及司法解释的规定，八一招待所的巨额投入及预期利益损失等安庆军分区应予赔偿。特依法起诉，请支持八一招待所的诉讼请求。庭审中，八一招待所变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告违约金20万元；2.判令被告赔偿原告涉案房产的装饰装修及增加的设施设备、附属设施等损失共计31736809元，并自2015年6月30日起至款项付清之日止按银行同期贷款利率支付相应利息；3.判令被告赔偿因提前解除合同导致原告应得损失640万元；4.本案诉讼费、评估费等由被告承担。 安庆军分区辩称，1.案涉房屋是因不可抗力解除合同，被告并非违约，原告主张的违约金虽有约定但不适用本案。2.原告主张的直接损失31736809元，该金额包含装饰装修损失、扩建费用损失、家具等相关物品及承租人权益，被告对除承租人权益5055045元的金额有异议；对其他数额无异议，但因不可抗力解除合同，应根据公平原则处理。原告主张的5055045元是原告向法院申请鉴定的可得利益得出的，并非原告的直接损失。原告主张补偿款的利息自2015年6月30日计算无法律和事实依据，案涉补偿款是在本案中才确定的，即使计算利息也应按法律文书生效后计算利息。3.原告主张的维护费没有合同依据，案涉房屋一直由原告租赁使用，在（2018）皖08民终2607号判决书中已确认。原告主张的2019年-2033年以投资额的10%实质就是可得利益，可得利益在评估中已确定，可得利益的评估是否正确暂不论，但原告再另行主张可得利益损失无事实依据。4.诉讼费和评估费请法院依法裁判。 庆九公司未提出陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。八一招待所提供的证据有：证据一.即八一招待所的营业执照，证明原告主体适格。证据二.即《军队房地产租赁合同》，1.证明双方于2013年1月17日签订了房屋租赁合同，约定租赁期间自2015年1月17日起至2033年1月17日止；2.证明原告按照被告的要求对租赁房屋进行装修以及增建相关附属设施；3.证明被告提前解除合同存在违约行为。证据三.即《〈军队房地产租赁合同〉终止协议》，1.证明双方在2015年8月10日签订的终止协议中，被告承诺对原告所租赁的房产的装修及增加设施设备所产生的费用给予补偿；2.被告没有按照终止协议履行补偿赔付义务，也没有履行交接义务，属于违约行为。证据四.即庆九公司向安庆军分区提交的证明，证明本案原告所主张的要求被告执行停偿协议的相关赔偿与庆九公司没有任何关系。证据五.即安庆军分区2019年1月17日从诚信工程咨询有限公司取回的移交给八一招待所的相关资料（见八一招待所评审资料取回交接单），主要证明：1.原告对涉案房产装潢以及扩建、增建的相关附属设施的范围；2.原告所添置的物品；3.资料中未涉及到的物品评估机构进驻现场后现场清点确认。证据六.即安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司（以下简称中信评估公司）提交的情况说明，说明鉴定报告中涉及的承租人的权益费用属于原告的直接损失，不属于预期利益损失的范畴，预期利益未作出评估。 安庆军分区质证意见：1.对第一组证据真实性及证明目的无异议。2.对第二组证据的证明目的的第一点和第二点无异议，对第三点有异议，不能达到该证明目的，这是因为中央军委下发命令军队停止有偿服务，军委的命令属于不可抗力，被告不属于违约解除。3.对第三组证据的第一个证明目的无异议，对第二个证明目的有异议，被告依约退还了租金200万元，因房屋未交接，致协议未履行，不能证明被告违约。4.对第四组证据及证明目的无异议。5.对第五组证据的真实性均无异议，对第一点证明目的无异议；证明目的第二、第三点中添置的物品和资料中未记录的物品以现场清点为准，该附属设施已使用五年，人民法院在鉴定时应当考虑折旧问题。6.对第六组证据，若承租人权益属于直接损失，则鉴定机构并未按要求鉴定可期待利益；回复函第二条陈述的是承租人权益是未来超额收益，显然是预期利益。综上，原告的505万余元属于直接损失是没有依据的。对该情况说明的真实性无异议，但达不到证明目的。 安庆军分区在庭审中未提交证据。 本院认证意见为，关于证据一，安庆军分区对其真实性及证明目的无异议，本院予以确认。关于证据二，安庆军分区对第一点和第二点证明目的无异议，本院予以确认，可证明双方签订房屋租赁合同，约定租期及租金，八一招待所按照安庆军分区的要求对租赁房屋进行装修及增建相关附属设施的事实；本院(2018)皖08民终2607号民事判决书已查明和认定，“安庆军分区根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求，军产房一律停止有偿服务活动。案涉房屋系军产房，理应按照军委通知要求，停止有偿服务活动，故一审法院依法解除安庆军分区与八一招待所的房屋及附属设施的租赁关系，符合法律规定。”且双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条第三项约定：“（三）因不可抗力原因（含国家和军队政策法规重大调整、重大自然灾害等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；”《〈军队房地产租赁合同〉终止协议》第四条约定：“租赁合同终止后，乙方不追究甲方任何违约责任，双方无其他争议。”故安庆军分区解除本案租赁合同符合合同约定的解除条件，依法不属于违约行为。八一招待所提供的该组证据达不到其第三点证明目的，本院不予采纳。关于证据三，安庆军分区对第一点证明目的无异议，本院予以确认；本院(2018)皖08民终2607号民事判决书已查明和认定，该终止协议签订后，安庆军分区按约定退还了八一招待所预缴租金200万元，但八一招待所未按协议约定返还涉案房产。因房屋未交接，致协议未履行，不能证明被告违约。至于涉案房产的装饰装修、增加设施设备所产生费用的补偿，应当按照终止协议的约定办理。故该组证据第二点证明目的中被告没有按照终止协议履行补偿赔付义务，也没有履行交接义务，属于违约行为与查明的事实不符，本院不予采纳。关于证据四，安庆军分区对该证据及证明目的无异议，本院予以采信。关于证据五，安庆军分区对该证据的真实性及第一点证明目的均无异议，本院予以采信；对第二点、第三点证明目的，以双方当事人确认的或现场清点的物品为准。关于证据六，安庆军分区对其真实性无异议，但对其证明目的有异议；对该证据的真实性，本院予以确认。该说明函载明：“评估报告中评估的承租人权益价值是安庆市八一招待所享有的2019年1月至2033年1月，这14年中由于原合同租金低于市场租金所产生的权益价值。”“评估报告结果中未包含安庆市八一招待所在未来期间产生的经营利益损失。”该说明函虽说明评估报告结果中未包含安庆市八一招待所在未来期间产生的经营利益损失。但能证明评估报告中鉴定的承租人权益价值5055045元是未来期间的租金损失，并非本案所产生的直接损失。 本案审理期间，原告申请对八一招待所室内外装饰装修增建的房屋、附属设施、设备及预期利益损失等进行鉴定。经本院委托，中信评估公司于2019年6月3日出具评估报告，评估意见为：评估价值分别为室内装潢13897414元，增建房产1405258元，外墙装修和外窗1303115元，附属物5339742元，家具、厨具及物品4410843元，返工损失325392元，承租人权益5055045元，合计31736809元。对此，八一招待所质证意见：对评估报告无意见；虽原告申请了预期损失鉴定，但该评估结论中不含预期利益损失的评估，均为直接损失。安庆军分区质证意见：对该鉴定意见中除承租人权益外，所鉴定的其他数额无异议。对承租人权益，被告认为是一种可得利益的鉴定，但即使是可得利益的鉴定其依据也是不足的。该评估意见书第14页所讲的对于预期利益损失仅考虑了合同租金与市场租金不一致的损失，已鉴定了可得利益。计算可得利益不能仅计算租金，相关的生产经营成本也应予以考虑，故可得利益的鉴定依据不足。本院认证意见为，该评估报告是具有相应评估资质的评估机构和鉴定人员作出的，且评估程序合法，可以作为本案定案依据。 经审理查明：2013年1月17日，安庆军分区与庆九公司签订《军队房地产租赁合同》，约定由庆九公司承租安庆军分区所有的位于安庆市宜秀区振风大道部分房屋及附属设施，承租房屋为原国防教育中心用房和安庆市人民政府征兵办公室部分用房，租赁用途为酒店，装修期限自2013年1月17日至2014年1月17日，试运行期自2014年1月17日至2015年1月17日。租赁期限自2015年1月17日起至2033年1月17日止。装修期、试运行期内免收租金。合同租金为1810万元，其中前五年每年租金为50万元，以后每年在上一年度基础上递增10万元。同时约定合同期满或解除时，对改造、装修或者增扩设备设施及新建和添建建筑物、构筑物等权属归安庆军分区所有，庆九公司必须无偿移交给安庆军分区。因国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，并约定了其他权利义务。合同签订后，安庆军分区将涉案房屋交付给八一招待所使用。2015年8月10日，安庆军分区为贯彻中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，就案涉房屋与八一招待所达成《〈军队房地产租赁合同〉终止协议》，约定：“租金收取至2015年6月30日，2015年6月30日至2015年11月30日，八一招待所保证正常营业。八一招待所在2015年11月30日前产生的债务由其自行承担。协议签订后十日内，安庆军分区退还八一招待所预缴租金200万元，八一招待所对该房产的装修及增加设施设备所产生的费用（经市财政局国资办、安庆军分区、八一招待所三方认可），由安庆军分区协调市政府补偿给八一招待所，具体补偿方式待市政府确定后再议。”该终止协议签订后，安庆军分区按照约定将八一招待所预缴租金200万元予以退还，但八一招待所未按协议约定返还案涉房产。2018年7月12日，安庆军分区将八一招待所诉至安徽省安庆市宜秀区人民法院，安徽省安庆市宜秀区人民法院于2018年10月18日作出（2018）皖0811民初1807号民事判决：一、解除安庆军分区与八一招待所就位于安庆市宜秀区振风大道房屋及附属设施的租赁关系；二、八一招待所于该判决生效之日起五日内向安庆军分区返还位于安庆市宜秀区振风大道房屋及附属设施；三、八一招待所于该判决生效之日起五日内向安庆军分区支付上述房产自2017年1月17日起至2018年7月11日房屋及附属设施占用使用费75万元及利息【利率按年利率6%计算】；并支付自2018年7月12日至实际交付上述房屋时止的房屋占用使用费用及利息【计算标准为2020年1月17日之前为每年50万元，以后每年在上一年度基础上递增10万元；利率按年利率6%计算】；四、八一招待所于该判决生效之日起五日内向安庆军分区支付截至2018年7月12日前水费53521.44元；五、驳回安庆军分区其他诉讼请求。后八一招待所不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年12月13日作出(2018)皖08民终2607号民事判决：驳回上诉，维持原判。由于双方对补偿款未协商妥当，分歧较大。2019年1月2日，八一招待所向本院提起诉讼。本案审理过程中，经八一招待所申请，本院依法委托中信评估公司对八一招待所室内外装饰装修增建的房屋、附属设施、设备及预期利益损失等进行鉴定，该评估机构于2019年6月3日出具评估报告，评估意见为：评估价值分别为室内装潢13897414元，增建房产1405258元，外墙装修和外窗1303115元，附属物5339742元，家具、厨具及物品4410843元，返工损失325392元，承租人权益5055045元，合计31736809元。评估费113800元。 另查明，八一招待所的曾用名为安庆庆九商贸有限公司，负责人为曹新词。自八一招待所营业执照颁发后，其名称和公章统一为安庆市八一招待所有限公司。《军队房地产租赁合同》虽是安庆军分区与庆九公司签订，但案涉租赁房屋所有装修和经营，均由八一招待所以及其法人曹新词负责，庆九公司未使用过涉案房屋。实际上是庆九公司已将合同的权利义务转让给八一招待所承担享有，对此安庆军分区亦予以认可。现八一招待所仍在占有并使用涉案房屋。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：1.原告主张被告因违约解除合同要求被告承担违约金20万元有无事实和法律依据；2.原告主张被告赔偿涉案房产的装饰装修及增加的附属设施、设备损失共计31736809元并自2015年6月30日起按银行同期贷款利率支付相应利息有无事实和法律依据；3.原告主张要求被告承担2015年6月30日至2019年6月29日共四年的维护费及自2019年6月29日至2033年的可得利益损失共计640万元有无事实和法律依据。 一、关于原告主张被告因违约解除合同要求被告承担违约金20万元有无事实和法律依据的问题。根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求，军产房一律停止有偿服务活动。案涉房屋系军产房，理应按照军委通知要求，停止有偿服务活动。且双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条第三项约定：“（三）因不可抗力原因（含国家和军队政策法规重大调整、重大自然灾害等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；”《〈军队房地产租赁合同〉终止协议》第四条约定：“租赁合同终止后，乙方不追究甲方任何违约责任，双方无其他争议。”可见，本案租赁合同的解除系安庆军分区执行军队有关文件政策规定而产生的结果，且已生效法律文书已认定该合同的解除符合法律规定，故安庆军分区依据合同约定解除本案租赁合同没有过错，不属于违约解除。八一招待所根据《军队房地产租赁合同》第十条的约定，要求安庆军分区因违约解除合同而应当支付违约金20万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于原告主张被告赔偿涉案房产的装饰装修及增加的附属设施、设备损失共计31736809元并自2015年6月30日起按银行同期贷款利率支付相应利息有无事实和法律依据的问题。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司所作的评估报告，是具有相应的评估资质评估机构和评估人员作出的，评估程序合法。安庆军分区对该评估报告中除承租人权益部分以外的其他部分的费用数额无异议，故26681764元为室内装潢、增建的房屋及附属物、增添的设备损失费用，安庆军分区应当按照《〈军队房地产租赁合同〉终止协议》的约定补偿给八一招待所。根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该条款规定了违约方应赔偿守约方包括可得利益在内的全部损失，前提是存在违约过错责任。本案中，安庆军分区根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求，军产房一律停止有偿服务活动以及合同的约定，解除合同没有违约过错责任。根据评估报告的意见，对于预期利益损失仅仅考虑了由于合同租金与市场租金不一致而产生的承租人权益价值5055045元，是预期利益损失的一部分。由于安庆军分区解除合同没有违约过错，故对八一招待所主张的未来期间租金损失即承租人权益价值5055045元，本院不予支持。关于利息是否应当支持的问题，因双方当事人在终止协议中并未约定具体给付补偿的时间，亦未约定支付利息，且八一招待所在安徽省安庆市宜秀区人民法院于2018年10月18日作出（2018）皖0811民初1807号民事判决生效后，亦未将租赁房屋交还给安庆军分区，其仍在占有使用涉案房屋进行经营，安庆军分区并未因未给予其补偿造成相应的损失。故对八一招待所请求自2015年6月30日起按银行同期贷款利率支付相应利息，本院不予支持。 三、关于原告主张要求被告承担2015年6月30日至2019年6月29日共四年的维护费及自2019年6月29日至2033年的可得利益损失共计640万元有无事实和法律依据的问题。按照终止协议的约定，涉案房产应于2015年11月30日交接，2015年6月30日至11月30日，八一招待所保证正常营业。由于八一招待所并未在2015年11月30日前将涉案房产交还给安庆军分区，且按照已生效法律文书的判决，八一招待所应当于2018年12月18日前将涉案房产返还给安庆军分区，其仍在占有使用并尚在经营。其在经营期间对涉案房屋及附属设施的维护是其应尽的义务，故对八一招待所主张在终止合同签订后，其维持管理期内的维护费用80万元没有事实和法律依据，本院不予支持。对于八一招待所主张的自2019年6月29日至2033年的可得利益损失共计560万元的诉讼请求，因其无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，八一招待所的诉讼请求成立的部分，予以支持；不成立的部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告中国人民解放军安徽省安庆军分区于本判决生效之日起十日内补偿原告安庆市八一招待所有限公司室内装潢13897414元，增建房产1405258元，外墙装修和外窗1303115元，附属物5339742元，家具、厨具及物品4410843元，返工损失325392元，共计26681764元； 二、驳回原告安庆市八一招待所有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费233484元、评估费113800元，合计347284元，由原告安庆市八一招待所有限公司负担100000元，被告中国人民解放军安徽省安庆军分区负担247284元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  周大庆 审判员  马 骥 审判员  崔 智 二〇一九年八月三十日 法官助理张伟 书记员吴文慧 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。