山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2019）晋01民终3352号   上诉人（原审原告）：任兴，男，1971年3月11日出生，汉族，个体，住太原市。   委托诉讼代理人：袁利峰，北京市京师（太原）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行，住所地山西省太原市杏花岭区五一路**云飞商务楼，统一社会信用代码×××。   负责人：武慧明，行长。   委托诉讼代理人：王勇凯，山西华炬律师事务所律师。   上诉人任兴因与被上诉人中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   上诉人任兴上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人《关于撤销并州分行迎泽支行棉花巷离行式自助银行的批复》没有任何盖章，真实性严重存疑，且并非于2017年7月29日下发。二、一审法院认定事实不清，发生纠纷后，涉案租赁房屋并非一直处于断水断电的状态。三、一审法院适用法律错误，本案不能适用《合同法解释二》第二十四条关于三个月异议期的规定。四、本案纠纷发生后，双方一直处于协商沟通的状态，三个月的起算点并不是2017年8月29日，不能适用《合同法解释二》第二十四条的规定。   被上诉人中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行辩称：一、上诉人提出的《关于撤销并州分行迎泽支行棉花巷离行式自助银行的批复》没有盖章故真实性存疑的主张，答辩人认为与客观事实不符；二、发生纠纷后，涉案房屋一直处于断水断电状态，系上诉人过错导致；三、一审法院适用法律错误，答辩人的行为符合《合同法》第九十三条、《合同法解释（二）》第二十四条的规定；四、答辩人依法行使约定解除权，且法律已明文规定三个月的起算点是自解除合同通知到达之日，故上诉人的这一说法没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。   任兴向一审法院起诉请求：一、被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告2017年、2018年两年房屋租金共20万元整；三、被告支付原告2017年、2018年两年物业服务费共计1.2万元整；四、被告支付原告违约金41666.67元；五、诉讼费用由被告承担。。   一审法院认定事实：2015年9月1日，任兴（甲方）与中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁甲方位于山西省太原市迎泽区棉花巷49号（怡华苑小区一楼底商）商铺部分；租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日止；年租金为10万元（含税金）；租赁用途为离行式自助银行用房；乙方根据上级行或金融主管部门的批准，因撤销机构、变更、迁址等原因不需要使用租赁房屋的，且在终止合同时，提前一个月以书面形式告知甲方。合同自通知到达甲方解除本合同；乙方未按合同约定支付租金，应按月租金的5倍支付违约金，造成甲方损失的，应承担相应的赔偿责任。甲方应向乙方提供正式有效的当年租赁发票，否则有权拒绝支付房租。2017年7月29日中国建设银行山西省分行下发《关于撤销并州分行迎泽支行棉花巷离行式自助银行的批复》同意撤销迎泽支行棉花巷离行式自助银行。2017年8月29日，被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行向原告邮寄送达《解除房屋租赁合同的通知函》，写明：现根据业务需求以及上级行的要求，我行决定于2017年8月31日对该离行式自助银行进行撤销，并于十日内对所租房屋内的相关设备清理出场。2017年9月1日，原告任兴向被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行送达复函，写明：贵行于2017年8月29日发给我的《解除房屋租赁合同的通知函》已经收到，该通知不符合合同约定，没有法律依据，请严格执行国家法律和合同约定，继续履行合同。庭审中，原被告双方认可每年物业费6000元，租金及物业费已付至2017年8月31日。发生纠纷后,案涉租赁房屋处于断水断电状态。   一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2015年9月1日，任兴（甲方）与中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行（乙方）签订了《房屋租赁合同》，原被告双方在合同项下签字（章）确认，在未有相反证据证明下应认定是双方真实意思表示。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定：因撤销机构、变更、迁址等原因不需要使用租赁房屋的，乙方有权书面通知甲方解除本合同，且在终止合同时，提前一个月以书面形式告知甲方。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。2017年7月29日中国建设银行山西省分行下发《关于撤销并州分行迎泽支行棉花巷离行式自助银行的批复》同意撤销迎泽支行棉花巷离行式自助银行。2017年8月29日，被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行向原告邮寄送达《解除房屋租赁合同的通知函》写明解除理由及依据为合同约定的“乙方根据上级行或金融主管部门的批准”。原告如有异议，应在解除通知到达之日起三个月内向人民法院起诉。原告于2019年1月4日向我院提起诉讼，超过三个月的期间。故原告关于被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》并支付应继续履行该合同而应支付两年租赁费、物业管理费的诉讼请求本院不予以支持。   《房屋租赁合同》约定，终止合同时，提前一个月以书面形式告知甲方。被告于2017年8月29日通知原告解除合同，租金及物业费付至2017年8月31日，故其应依合同支付2017年9月1日起一个月的房屋租赁费，及物业管理费。   关于《房屋租赁合同》约定“甲方应向乙方提供正式有效的当年租赁发票，否则有权拒绝支付房租”的问题。先行履行抗辩权的构成要件之一，是双方当事人因同一合同互负债务，形成对价关系。原被告之间是房屋租赁合同关系，原告交付房屋，被告支付租赁费是合同的对价义务，开具发票只是从给付义务（附随义务）是收款后的凭证。被告主张不开发票就不付款的约定与法理原则相背。故被告关于因原告未先开具发票所以未付款不承担违约责任的抗辩于法无据本院不予以支持。2017年9月1日起一个月的房屋租赁费，及物业管理费被告至今未付，构成违约，应依合同约定按月租金的5倍支付违约金。   根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决：被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行在本判决生效后十日内支付原告任兴房屋一个月房屋租赁费、物业费及违约金（月租金5倍）共计50500元；驳回原告任兴的其它诉讼请求。   本院二审期间，当事人未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实除上诉人对批复及涉案房屋处于断水断电有异议外均无异议，本院予以确认。   本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，双方当事人一审法院查明的事实除上诉人对批复及涉案房屋处于断水断电有异议外均无异议。本案的争议焦点为“案涉的房屋租赁合同解除权是否适当”。综合本案查明的事实及结合客观证据看，2017年7月29日中国建设银行山西省分行下发《关于撤销并州分行迎泽支行棉花巷离行式自助银行的批复》同意撤销迎泽支行棉花巷离行式自助银行。在此情况下，2017年8月29日，被上诉人中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行依据与上诉人所签合同的约定向上诉人邮寄送达《解除房屋租赁合同的通知函》虽写明解除理由及依据为合同约定的“乙方根据上级行或金融主管部门的批准”。但其并未能证明向上诉人同时送达了《关于撤销并州分行迎泽支行棉花巷离行式自助银行的批复》。但根据本案查明的案件事实看，该事由应当属实，故本院认为被上诉人中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行在行使合同解除权时形式上存在一定的瑕疵，上诉人虽然书面提出了异议，但鉴于本案的实际情况，租赁合同继续履行已无可能，应当予以解除为宜。关于上诉人主张的租赁费、物业费及违约金等损失，应考虑适当将实际的租赁期限予以延长。本院酌情认定由被上诉人中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行共偿付上诉人任兴10万元为宜，上诉人的其他诉讼请求，不予支持。   综上所述，一审判决认定事实基本清楚，处理结果欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：   一、变更太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初79号民事判决的第一项“被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行在本判决生效后十日内支付原告任兴房屋一个月房屋租赁费、物业费及违约金（月租金5倍）共计50500元”为“被上诉人中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行在本判决生效后十日内支付上诉人任兴房屋租赁费、物业费及违约金（月租金5倍）共计100000元；”   二、驳回上诉人任兴的其它诉讼请求。   如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息   本案一、二审案件受理费5106元，由上诉人任兴负担2106元、由被上诉人中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行负担3000元。   本判决为终审判决。   审判长 牛晓斌   审判员 冯云昌   审判员 张俊红     二O一九年八月十六日   书记员 王 峥