河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1104民初1272号原告：何喜梅，女，汉族，1967年8月15日生，住漯河市召陵区。原告：张代琴，女，汉族，1968年7月19日生，住广州市花都区。二原告共同委托代理人：何继纲，河南开瑞律师事务所律师。被告：漯河银海置业有限公司，住所地，漯河市召陵区区财政局八楼。法定代表人：李秋红，该公司经理。委托代理人：王慧敏，河南可速律师事务所律师。委托代理人：胥保安，漯河市召陵区天桥法律服务所法律工作者。原告何喜梅、张代琴诉被告漯河银海置业有限公司（以下简称银海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，对案件公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人何继纲、被告银海公司的委托代理人王慧敏、胥保安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何喜梅、张代琴提出诉讼请求：1.确认被告银海公司解除合同的行为无效；2.请求判决被告向二原告交付银海林溪湾小区1号楼101号房屋并协助二原告办理该诉争房屋的不动产产权登记；3.判决被告赔偿原告何喜梅逾期交付房屋的损失（以2元/平方米/日为标准，按448.53平方米，从2017年1月1日计算至房屋实际交付之日），赔偿原告张代琴逾期交付房屋的损失（以2元/平方米/日为标准，按304.47平方米，从2017年1月1日计算至房屋实际交付之日）；4.判决被告分别向二原告支付逾期办证的违约金（以100万元为基数，按同期银行贷款利率，从2017年4月1日至办证之日为止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月27日，二原告购买了被告开发的银海林溪湾小区1号楼101号房屋，原被告签订了两份购房协议书，合同约定房屋面积为何喜梅448.53平方米、张代琴304.47平方米，合计753平方米，单价每平方米5000元，签订本协议时二原告每人交付房款100万元，2016年12月31日交付房屋。现该小区陆续交房，而原告督促无果，申请的诉前财产保全也无果。现诉至法院，要求支持诉讼请求。被告银海公司辩称：1.银海公司根据购房协议及合同法的相关规定，已解除购房协议，购房协议自二原告收到解除通知之日起被依法解除，二原告没有任何依据要求履行购房协议；2.原被告之间签订的购房协议，应认定已被解除不具有法律效力，签订协议的被告方签字的是柴会娟、段沛佩，这两人因工作经常出现错误已被公司辞退，在工作交接期间二人为报复公司仍出现了擅自签订购房协议的行为，出现问题应由其二人承担。购房协议显失公平，协议签订时门面房的每平方米普遍售价12000元至14000元，签订协议的柴会娟、段佩佩以每平方米5000元价格售出，怕公司知道追究她们的责任，没有加盖公司的公章，给公司造成了280万元的损失。订立合同时显失公平的，应予撤销。3.原告诉求无事实依据，我方至今未取得竣工验收报告，双方至今未签订商品房买卖合同，在上述两项未能成立的情况下，原告要求办理产权登记证，与事实不符，属无理诉讼。4.要求被告赔偿逾期交付房屋损失，更是无稽之谈，购房协议只是一个购房意向，真正的房屋买卖合同没有签订，产权登记没有进行，房屋没有正式交付，其要求损失的诉求不会得到法律支持。5.原告要求被告赔偿违约金190000元，无事实依据，没有证据支持。6.银海公司提出解除购房协议，应具有法律效力。因为被告依据购房协议第9条解除合同，既不违背法律强制性规定，也按照法律规定的程序和要求进行了送达；7.原告的其他诉讼请求，因为合同已被解除，缺乏事实和法律依据，且原被告双方签署的仅系购房意向，并非正式买卖合同，原告也仅支付部分房款，被告并未交付房屋，原告不可能有租金损失及其它的损失。经审理查明：2016年1月27日原告张代琴、何喜梅（乙方）与银海公司（甲方）签订购房协议两份，约定乙方购买银海林溪湾1栋101南2南3室商铺一套，商铺面积753平方米（304.47平方米+448.53平方米），商铺综合单价5000元，总价格共计3765000元，约定交房时间为2016年12月31日。协议中还约定乙方在签订本合同时需要交纳房款共计2000000元，剩余房款在甲方通知乙方办理手续前补齐。甲方在取得《竣工验收报告》及设计变更后，通知乙方按照本协议书所约定之单价与甲方按照实际测算面积办理正式购房手续，据实结算。协议第九条约定，如在乙方未违约的情况下，甲方单独解除本协议书，则甲方需退还乙方已交房款。协议末尾甲方银海公司处有置业顾问柴会娟、审核人段沛佩的签字，并加盖有漯河银海置业有限公司林溪湾项目收款专用章，乙方签名有何喜梅（石永强代）、张代琴（张松涛代签）字样。同日，二原告交纳房款2000000元，被告出具收据两份，上加盖有银海公司财务专用章。2019年4月30日漯河市房产交易处出具证明显示召陵区黄河路银海林溪湾1#楼101号房屋预测绘面积为780.99平方米。被告于2019年4月2日向二原告发出解除《购房协议》通知书，通知解除2016年1月27日原被告签订的《购房协议》。另查明：二原告提交租金证明一份，证明显示召陵区朱三白吉馍店在召陵区香堤左岸小区租赁临黄河路商铺，租金为每月每平方米60元。被告对该证明不予认可。庭审时，被告提交辞退通知一份，内容显示其于2016年1月10日以业绩达不到考核目标并且经常无视公司规章管理制度、超越权限私自销售公司房屋给公司造成重大经济损失为由，给予销售部置业顾问柴会娟、销售主管段沛佩辞退处理。原告方认为该辞退通知真实性无法核实，且该内容属于被告公司内部的事务，与本案没有关联性。本院认为：关于被告银海公司解除涉案购房协议行为的效力，被告依据购房协议第9条行使合同解除权，该条款规定乙方违约无权要求退还房款，而乙方未违约情况下，甲方可以单方解除合同，只需退还乙方已交房款，该条款为被告预先拟定的格式条款，该条款内容加重乙方责任、排除乙方主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款内容无效，被告依据该条款行使解除权的行为，应属无效。二原告与被告银海公司签订的购房协议虽没有加盖银海公司公章，但上加盖有银海公司林溪湾项目收款专用章，并有置业顾问柴会娟及销售主管段沛佩的签名，且二原告于同日向银海公司支付了购房款2000000元，银海公司也认可收到了二原告的购房款，故二原告有理由认为是与银海公司签订的购房协议。被告银海公司称其于2016年1月10日便辞退了柴会娟、段沛佩，却于2016年1月27日收取二原告高达2000000元购房款，其后直至二原告起诉，法庭向银海公司送达应诉文书，中间长达三年有余，银海公司既不解除合同，也不主张撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，银海公司的撤销权已消灭。综合以上，银海公司关于涉案购房协议无法律效力、协议内容显失公平要求撤销协议的抗辩，本院不予支持，二原告要求被告银海公司按照协议约定交付房屋并协助二原告办理产权登记的请求，本院予以支持，根据漯河市房产交易处出具的证明显示的房屋预测绘面积计算，剩余房款为1904950元，二原告应当于房屋交付之日当天付清（若房屋实际面积与预测绘面积不一致，则依据协议约定单价按照房屋实际面积据实结算剩余房款）。二原告仅凭附近某一商铺的租金情况，要求被告以2元/平方米/日为标准赔偿逾期交房损失，明显依据不足，本院不予支持。因双方签订的购房协议中并未约定逾期办证的违约责任，二原告要求被告按同期银行贷款利率支付逾期办证违约金的请求，缺乏合同依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告漯河银海置业有限公司于2019年4月2日作出的解除购房协议的行为无效。二、被告漯河银海置业有限公司于本判决生效后十日内向原告何喜梅、张代琴交付银海林溪湾小区1号楼101号房屋，并协助原告何喜梅、张代琴办理房屋产权登记。剩余房款1904950元，原告何喜梅、张代琴应于实际交付房屋之日当天付清（若房屋实际面积与预测绘面积不一致，则依据协议约定单价按照房屋实际面积据实结算剩余房款）。三、驳回原告何喜梅、张代琴的其他诉讼请求。案件受理费17040元，由被告漯河银海置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 刘 杰审判员 孟庆东审判员 兰 晶二〇一九年八月五日书记员 冯璐璐