广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初2586号原告（反诉被告）:甘志廷，男，1951年1月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，被告（反诉原告）：麦建宗，男，1987年9月22日出生，汉族，住广东省鹤山市，原告（反诉被告）甘志廷与被告（反诉原告）麦建宗租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，适用小额诉讼程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘志廷、被告（反诉原告）麦建宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘志廷向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告家具损失费3000元；2.判令被告的1000元押金归原告所有；3.判令被告超期交租36天720元违约金归原告；4.判令被告交付合同未到期2019年6-7月两月租金1400元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：双方于2017年8月1日在中介协助下把原告的一间位于文华路富宁巷X座X梯X梯X房租给被告居住，时间是从2017年8月1日至2019年7月31日止，并收了被告押金1000元。被告在租住期间并未按合同规定行事，根本没有信用可言，入住期间将原告原本的家具大部分搬了出去，全部换上自己的家具，原告全然不知，直至5月7日同中介去看楼才知道。被告利用租赁协议书上未写上家具的漏洞，把属于原告的家具搬走，在争吵中，被告父母亲还讲“协议书上没有写上家具是你的错”，被告亦同街坊讲是原告叫被告搬走的，原告真不明白，哪有屋主叫住客搬走自己的东西，没有了家具原告以后如何租出去，真是胡说八道，这是被告为自己的错误行为找借口。原告出租房已有十多年，先后有多任住客，原告从未写过家具一行，但也从未有人搬过原告的家具。根据本人回忆，被告搬走的家具有电视柜一个，25寸乐声电视机一台，吊扇一把，睡床一张，主人房1.8米大床一张，杉木睡板一付，另有两张放在阁楼上的木床的床板（可实地查证）。根据合同第五条的有关规定，乙方应注意保护，不得破坏房屋装修结构及设施、设备，否则应按价赔偿，乙方搬走原告家具属违法行为，应赔偿原告3000元的经济损失。在双方争议期间，被告在没有告知原告的情况下于5月底迁出，5月31日来电叫原告收楼，提前了两个月搬出，原告即时提出抗议，并未接纳。被告提前搬出，严重违反了协议的有关条文，实际上是想避开6月1日的交租时间，根据协议第7条的规定，一方不得中途退房，否则押金不退，所以押金1000元应归原告所有。而且被告从2018年4月开始至今都没有按时交租金，据本人统计迟交租金的天数有36天之多（有存款划款日期为证），根据合同第10条规定，乙方准时交租，逾期交租每超一天罚款20元的规定，理应罚款720元。被告提前两个月退租，根据合同11条的规定，乙方中途退房，余下租金和押金不得退回乙方的规定，应追缴余下6月、7月两月租金1400元。为早日解决此事，原告曾于6月13日用短信联系对方，想冷静下来好好处理此事，但对方发回短信叫原告以后不要发短信干扰，原告根本无法联系被告。麦建宗针对本诉辩称：一、关于家具损失。双方于2017年8月1日在中介协助下租赁文华路福宁巷X座X梯X。时间由2017年8月1日至2019年7月31日。麦建宗当时已与甘志廷先生说明本人入住携带一切家电，要求房东搬走屋内原所有家电，但房东当时口头承诺：“屋内已无贵重物品，只有空调(旧)与冰箱(旧)各一台，其他不用的可以丢弃。”所以签定合同时就注明了只有空调和冰箱各一台。隔日，麦建宗请了搬运工把屋内不用的家电丢弃了，入住当晚麦建宗的父亲打电话告知房东，已入住，不用的家电已丢弃了，房东也应答了没问题。现在甘志廷以此为由起诉本人，实属无赖，这是甘志廷的第一次出尔反尔。麦建宗也提出疑问：如果当时有异议，房东为何签合同时不提出来，为何认同了就只注明空调和冰箱各一台？这只能说明当时房东已经同意本人对其家电作出丢弃处理！试问哪个租客会不经房东同意就自作主张丢弃别人的东西，难道不会想到要赔偿吗？难道现在房东说当时屋里存放有大量现金和其他贵重物品，现在来追究，麦建宗是不是又要作出赔偿呢？二、关于逾期交租问题。麦建宗承认有未按合同书上面注明每月1日交租的情况，麦建宗家庭经济较差，父母多病，还有两小孩赡养，所以有时确实会未在每月1日交租。据麦建宗回忆于旧历2017年年底，麦建宗母亲因胆管疾病入住鹤山市人民医院，当时麦建宗打电话告知甘志廷，麦建宗有事外出，要迟几天交租，甘志廷当时口头答应：“没关系，迟几天没问题，每人都会有特发事情，反正每个月在月头一星期内交就可以了。”?后麦建宗每月都是在月头一星期内交清租金，从未拖欠过租金。现甘志廷又以此为由起诉麦建宗，这是甘志廷第二次出尔反尔。麦建宗在这也提出疑问：为何甘志廷当时不提出抗议，到现在才来追究？明知道逾期交租要罚款，如果不在房东同意情况下，谁会逾期交租？麦建宗自认为智商没问题，麦建宗也相信每个人都不会这样犯傻故意逾期交租，让房东处罚！还请理性分析问题。三、关于押金和6—7月租金的问题。合同已注明甲乙双方不得提前收房，退房，否则合同终止。现由于甘志廷个人问题，想将此房卖出，2019年5月初开始多次带人上来看房（未通知本人），严重影响?本人家庭正常生活，后面是甘志廷要求本人提前搬走，麦建宗并未违约，是甘志廷先违约，麦建宗都并未追究，现甘志廷又以麦建宗提前搬走为由扣押押金，且要麦建宗赔偿6-7月租金，难道不觉得可笑吗？现麦建宗要求甘志廷把押金如数返还麦建宗，且向麦建宗道歉。四、关于提前搬迁的问题。甘志廷于2019年5月初开始多次带人上来看房，且并未正面通知麦建宗。这行为已严重影响麦建宗家庭正常生活，后麦建宗叫父亲与甘志廷协商，要求其不能再带人上来看楼，还有2个月就到期了，希望麦建宗搬走后再带人看楼，当时甘志廷就因此事与麦建宗父亲发生?争吵。甘志廷自知理亏，隔天晚上8点左右打电话来，向麦建宗父亲道歉，且告知房子要卖了，希望麦建宗能尽快搬走，当即麦建宗父亲答应于2019年5月底搬走，不会防碍甘志廷卖房。至5月底时麦建宗一家人已全部搬走，搬至附近30米左右租住。到了5月31日，麦建宗通知甘志廷过来验收房子，房东过了一小时左右才前来验收，麦建宗与甘志廷一同上楼，由于清洁问题没处理得很好，麦建宗当即重新做清洁，甘志廷也同时在场，处理后甘志廷确认无问题后，当即交还锁匙，甘志廷说：到时一同去打印水电费用清单再一次性结算和交还锁匙。6月1日，麦建宗打电话给甘志廷一同去打印水电清单，甘志廷开始反口，告知麦建宗不会与其去打水电清单，且责怪麦建宗丢弃家具太多，要求麦建宗赔偿，烂木床200元，旧电视柜300元，共500元，还告知麦建宗如不作赔偿就以你提前搬走为由扣押押金。这是第三次出尔反尔，麦建宗并未同意妥协，且要求其过来正面协商解决。麦建宗觉得甘志廷是由于房子因某种原因并未卖出，又已要求麦建宗提前搬走，房子会空置，以各种理由来要求麦建宗作出赔偿来弥补他这两个月房子空置的损失。房东此行为是否属于敲诈违法行为？协商未果后，麦建宗求助荷城街道派出所，民警也到场调解，可协商无效，双方不欢而散！甘志廷要求麦建宗提前搬走，属于甘志廷先终止合同，于6月2日下午6时左右麦建宗再次打电话要求甘志廷过来拿回房屋锁匙，麦建宗也向甘志廷说明麦建宗无义务帮其保管，甘志廷未予理会，后麦建宗父亲再次求助派出所，派出所民警也通知甘志廷过来解决问题。可甘志廷态度恶劣，以无时间为由拒绝到场。事后甘志廷还多次以电话与短信形式骚扰麦建宗，麦建宗未予理会。现甘志廷又以此为由起诉麦建宗，纯属无理取闹。甘志廷多次出尔反尔，言而无信，由此可以看出甘志廷为人诚信存在一定问题。麦建宗在此也提出疑问：明知道提前搬走会扣罚押金1000元，且离到期才2个月，2个月屋租共1400元，就是说麦建宗再交付400元就可以住多两个月，麦建宗有何动机在明知道被罚1000元情况下又租了别的房子，而且就租住在附近30米处，那不是等于麦建宗在此地方租了两间房子，请问麦建宗有必要多此一举吗？到底是麦建宗智商存在问题还是甘志廷起诉书上陈述有所隐瞒，欺骗？还请法院明鉴！麦建宗一家人于2005年开始在高明租房，于文华路育才二巷处租最长时间，有10年之久，一直以来却从未与房东发生争吵、纠纷，此次租赁却遇到如此令人气愤的房东实属不幸。整件事下来麦建宗都以息事宁人心态来解决问题，就算甘志廷要求麦建宗提前搬走，麦建宗都未予追究，只要求甘志廷结算好水电费用，如数退还押金。可甘志廷却处处为难麦建宗，以各种理由来要求麦建宗赔偿和扣押押金，颠倒整件事情的事非黑白，此行为实属无耻，卑鄙，丢失了人性之初心，还请法院明察秋毫。庭审后，麦建宗向本院提交了一份《说明书》，认为逾期一天罚款20元，该金额过高。麦建宗向本院提起反诉请求：1.请求法院判令反诉被告甘志廷对反诉原告麦建宗在租赁房屋时无故扣押押金1000元如数返还反诉原告；2.请求法院判令反诉被告对反诉原告作出一定的补偿1000元；3.请求法院判令反诉被告配合反诉原告结算水电费用（2019年5月）。在诉讼过程中，反诉原告撤回了第三项反诉请求。事实和理由：双方于2017年8月1日在中介协助下租赁文华路福宁巷3座一梯202。时间由2017年8月1日至2019年7月31日。麦建宗当时已与甘志廷说明麦建宗入住携带一切家电，要求甘志廷搬走屋内原所有家电，但甘志廷当时口头承诺：“屋内已无贵重物品，只有空调(旧)与冰箱(旧)各一台，其他不用的可以丢弃。”所以签定合同时就注明了只有空调和冰箱各一台。租至2019年5月初，甘志廷开始多次带人上来看房，且并未正面通知麦建宗。这行为已严重影响麦建宗家庭正常生活，后麦建宗叫父亲与甘志廷协商，要求其不能再带人上来看楼，还有2个月就到期了，希望搬走后再带人看楼，当时甘志廷就因此事与麦建宗父亲发生争吵。甘志廷自知理亏，隔天晚上8点左右打电话来，向本人父亲道歉，且告知房子要卖了，希望我们能尽快搬走，当即麦建宗父亲答应于2019年5月底搬走，不会防碍甘志廷卖房。至5月底时麦建宗一家人已全部搬走，搬至附近30米左右租住。到了5月31日，麦建宗通知甘志廷要其过来验收房子，甘志廷过了一小时左右才前来验收，麦建宗与甘志廷一同上楼，清洁问题没处理得很好，当即麦建宗重新做清洁，甘志廷也同时在场，处理后甘志廷确认无问题后，麦建宗交还锁匙，甘志廷说到时一同去打印水电费用清单再一次性结算和交还锁匙。6月1日，麦建宗打电话给甘志廷一同去打印水电清单，甘志廷开始反口，告知不会与麦建宗去打水电清单，且责怪麦建宗丢弃家具太多，要求麦建宗赔偿，烂木床200元，旧电视柜300元，共500元，还告知麦建宗如不作赔偿就以提前搬走为由扣押押金，麦建宗并未同意妥协，且要求其过来正面协商解决。麦建宗家庭前后两次求助荷城派出所，第一次民警到场调解未果，第二次民警通知甘志廷到场调解，甘志廷态度恶劣，且以没时间为由拒绝到派出所调解。事后还多次打电话和发信息骚扰麦建宗，麦建宗并未理会。离合同到期才两个月，两个月租金共1400元，除去押金1000元，麦建宗只要再付400元就可以住至期满，试问有谁会在这种情况下违约，且就在附近30米处租住房子，麦建宗相信没一个人会做出如此犯傻的事。整件事情下来都是甘志廷个人问题，要求麦建宗提前搬走，属于甘志廷违约在先，麦建宗未带任何责任。麦建宗认为，是由于甘志廷因某种因素未卖出房屋，但已要求麦建宗提前搬走，房屋空置有亏损，才以各种理由来扣押押金及要求麦建宗赔偿来弥补房屋空置亏损，甘志廷此行为实属无耻、卑鄙。麦建宗也因此事件花费大量精力和时间，生活上造成极大困扰，要求甘志廷对麦建宗作出一定的弥补。甘志廷针对反诉辩称：甘志廷不愿意返还1000元押金，因被告违反合同提早搬走。甘志廷不同意补偿1000元，被告请求没有理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人对真实性没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2017年7月27日，甘志廷（协议中称甲方）和麦建宗（协议中称乙方）签订了一份《房屋租赁协议书》，双方约定，甲方愿意将荷城街道文华路福宁巷X座X梯X楼租给乙方，租期内每月水电费、治安费、小区物业管理费、清洁费、电视天线费及因租房所产生的一切费用均由乙方负责，另收取押金1000元；合同一经签订，双方都不得提前解除，租赁期内，甲方不能随意收回房屋，乙方不能中途退房，否则，押金不退；乙方必须准时缴交租金，每月租金700元，每月1日前交付，逾期不交租金，每超一天罚款20元，并且甲方随时有权收回房屋，租赁期限从2017年8月1日至2019年7月31日；乙方中途退房，余下房租及押金不退回乙方；期满后，经甲方同意，才能续租，否则，乙方无条件搬出；注：一个冰箱，冷气一台（其余约定详见该协议）。当日，麦建宗向甘志廷交了押金1000元及2017年8月份的租金700元。另查明，2019年5月底麦建宗已搬离涉案房屋。麦建宗已向甘志廷支付了2019年5月（含）前的租金，按照《房屋租赁协议书》的约定，其逾期交租金共计38天。本院认为,本案属租赁合同纠纷。原告和被告签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同的约定享有权利和履行义务。关于甘志廷是否存在家具损失的问题。根据甘志廷的举证，本院不能确定涉案租赁房屋内在麦建宗租赁前是否存在其他家具（除冰箱、空调外），也不能确定其他家具是否被麦建宗丢弃。甘志廷应承担举证不能的不利法律后果，对于其要求麦建宗赔偿家具损失3000元的诉讼请求，本院不予支持。关于麦建宗提前搬离涉案租赁房屋是否构成违约的问题。麦建宗声称是因为甘志廷的原因导致其提前搬离涉案房屋，但其并未举证证明该事实，依法应承担举证不能的不利法律后果。虽然甘志廷曾带人到涉案房屋看房，但是，在麦建宗并未举证证明是甘志廷强行进入涉案房屋的情况下，该看房行为应推定为经过麦建宗（或家人）的允许，该行为不能成为麦建宗提前搬离涉案房屋的正当理由。按照《房屋租赁协议书》的约定，麦建宗提前搬离涉案租赁房屋，已构成违约，其向甘志廷交纳的押金依约不予退还。甘志廷有关麦建宗交纳的押金1000元归甘志廷所有的诉讼请求本院予以支持。麦建宗的该项反诉请求证据不足，本院不予支持。关于超期交租的违约金问题。根据本院查明的事实及麦建宗的自认，麦建宗在履行涉案《房屋租赁协议书》的过程中确实存在逾期缴纳租金的行为，按照该协议书的约定，麦建宗应向甘志廷支付违约金（双方约定的罚款）。双方约定逾期一天罚款20元，相对于每月的租金700元，该罚款（违约金）数额过高，本院参照当事人的自认酌情予以调整，确定麦建宗应支付的超期交租违约金为190元，对于甘志廷的过高诉求，本院不予支持。关于甘志廷要求麦建宗交纳未到期（6月、7月）的租金的问题。根据本院查明的事实，2019年5月底麦建宗已搬离涉案房屋，在麦建宗并未实际租住涉案房屋且已承担违约责任的情况下，甘志廷要求麦建宗支付租金没有事实依据，对于甘志廷的该项诉讼请求，本院不予支持。关于麦建宗要求甘志廷补偿的诉讼请求，麦建宗并未举证证明其存在损失，其要求补偿的诉请也没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告麦建宗交给原告甘志廷的押金1000元归原告甘志廷所有；二、被告麦建宗于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交租违约金190元给原告甘志廷；三、驳回原告甘志廷的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告麦建宗的反诉请求。本案本诉受理费50元，减半收取25元（原告甘志廷已预交），由被告麦建宗负担。被告麦建宗负担的受理费25元，由被告麦建宗于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。本案反诉受理费50元，减半收取25元（反诉原告麦建宗已预交），由反诉原告麦建宗负担。本判决为终审判决。审判员  邹志刚二〇一九年八月二十六日书记员  叶静文