贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3667号上诉人（原审被告）：陈光霞，女，1942年3月21日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县。上诉人（原审被告）：何林。男，1963年11月25日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县。上诉人（原审被告）：王守军，男，1971年4月30日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县。上诉人（原审被告）：何静，女,1965年10月12日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：张兴成，贵州佳信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何英，女，1967年12月25日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：遵义市华居房地产开发有限公司，住所地：遵义市红花岗区子尹路南段综合3号楼。法定代表人：金晓梅，该公司经理。委托诉讼代理人：兰卫红，贵州鸿志律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵茂杰，贵州鸿志律师事务所律师。原审被告：何立生，男，1934年11月24日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县，已病故。上诉人陈光霞、何林、王守军、何静、何英因与被上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）及原审被告何立生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2017）黔0330民初3917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈光霞、何林、王守军、何静、何英上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.2011年11月29日何立生、何英领取的10万元为对房屋、铁门、太阳能等的补偿，不应计入过渡费计算中。2.双方当事人在合同中仅对安置房屋超面积的情况进行了约定，但并未约定安置房屋面积不足时的处理方法，因此应当属于约定不明，此时应当按照被拆迁时同地段营业房销售价格补偿。3.涉案14B2-7号房屋应当支付过渡费用，原因在于上诉人本来拟将前述房屋用于经营宾馆，但因被上诉人并未完成消防验收资料，导致上诉人的使用目的无法实现。华居公司辩称，1.2011年11月29日何立生、何英领取10万元时出具的领条并未载明系房屋、铁门、太阳能等的补偿，并且上诉人在一审中主张前述10万元为土地补偿费，在二审中却主张为房屋、铁门、太阳能等的补偿，故上诉人的陈述在一、二审中存在矛盾，不足以采信。2.本案中安置房屋的超面积部分2000多平方米，均为低价补偿，若对6.3平方米的不足部分要按照市场价补偿，明显不符合诚实信用原则。3.上诉人在一审中自认，涉案14B2-7号房屋部分已经出租他人用于经营习水县久龙酒店，充分证明14B2-7号房屋最迟已于2016年4月25日已经由上诉人占有使用的事实。华居公司向一审法院起诉请求：一、判令陈光霞、何林、王守军、何静、何英连带支付购房款2241127元，并以2241127元为基数，按照中国人民银行贷款利率（7%）支付2015年3月1日至实际付款之日期间的资金占用利息；二、本案诉讼费由陈光霞、何林、王守军、何静、何英承担。一审法院认定事实：2007年7月20日，华居公司与何立生、陈光霞签订《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》达成如下协议：一、杉王路住宅小区建设规划红线范围内涉及乙方房屋需要拆迁，经双方丈量核定，房屋建筑面积共计2100㎡，其中，住宅房1533㎡，营业房337㎡.其他房二层房屋230㎡。二、乙方表示支持城市建设，同意于2007年7月30日前自行搬迁完毕并将上述房屋腾空交甲方拆除。上述房屋如有产权、债务、租赁及其他争议，由乙方自行负责，甲方概不负责。三、甲方于()年()月前，在本县城御景山居D区开发片区杉王路御景山居地段安置乙方住宅房22套，合计建筑面积约2890㎡；营业房()间，建筑面积()㎡，具体位置及户型：住宅还房：14号楼一、二单元3-7层20套，三单元3层两套，建筑面积约2890㎡。营业房还房：14号楼一单元面积约220㎡（一层），15号楼一层1-2号门市，面积约140-150㎡；二层还房：14号楼二层460㎡，还房面积以习水县房管所丈量为准。六、乙方自行找房周转过渡，过渡期18个月，甲方应先付乙方周转费12个月，计277704元，搬家费14868元，合计292572元。八、其他：1.乙方还房超出原房面积部分，住宅房及15号楼一层门市，按1100元/㎡，14号楼二层房屋按1500元/㎡的单价向甲方补价购买。2.室内装饰装修及附属物一次性补偿51000元。3.过渡期从二00七年七月三十日起计算。4.过渡按3元和20元计算。九、上述各项总计：甲方应付乙方人民币叁拾肆万叁仟伍佰柒拾二元（343572元）。2007年9月20日，华居公司与习水县晨光建材厂（何英）签订《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议》，达成如下协议：。七、其他：1.根据遵义中审会计师事务所对该厂的评估报告，乙方资产为330585元，减去作为房屋补偿的值班室、办公室、车房等的评估价62950元，实际甲方补偿为267634元。2.对未被列入评估的机器设备、变压器、线路、窑洞下面的管网、排水沟等设备及建筑物经折旧后作一次性补偿，补偿金额为120000元。八、上述各项总计：甲方应付乙方人民币伍拾捌万元（￥：580000元），同日，华居公司向晨光建材厂（何英）出具《承诺》：“本公司与晨光建材厂（何英）签订的拆迁补偿协议中，未被列入补偿的建材厂厂内的值班室、办公室、车房作还房处理，还房的位置在原房附近的楼房二楼”。2010年11月9日，华居公司与何立生、陈光霞、何林、王守军、何静、何英等人签订《拆迁安置补偿补充协议》，达成约定：一、协议书约定还房中，14号楼（一单元）二层面积约460㎡，现增至约711.35㎡，要求二楼地面高程在同一标高，其超出面积部分由乙方按1500元/㎡的单价向甲方补价购买，房屋面积以房管所确认为准。三楼以上（含三楼）住宅房超面积部分按1100元/㎡，补价购买。二、在乙方安置还房的14号楼一单元顶楼斜坡建一容量不小于30吨的水池。三、约定还房14号楼的平面位置以住建局的备案为准，各楼层高度为一楼层高不低于4.5米，二楼层高不低于4米，三楼（含三楼）不低于3米。甲方提供一套乙方认可的还房设计图。过渡费按住房3元/㎡/月、营业房20元/㎡/月计算，在乙方交付腾空房时，先支付从2007年7月20至2010年7月20日48个月过渡费。四、交房日期：乙方将房腾空并交付钥匙次日起，二十四个月内交房。如不能按期交付，甲方应向乙方支付违约金。违约金按该房产市场总价的万分之二（每日）计算，直至交房为止。五、超面积付款方式：在甲方取得售房许可证时乙方用按揭的方式购买超平方面积，其中首付款来源是剩余的过渡费加上现金。六、本补充协议与原签《拆迁安置补偿协议》有出入的地方按补充协议为准。协议签订后，何立生、何英于2010年11月29日将房屋腾空并将钥匙交华居公司。何立生、何英分别于2015年11月27日、2015年12月10日、2016年1月18日向华居公司提出申请，要求解决双方所签协议约定的相关事项。何立生于2009年8月28日出具领条，领取华居公司过渡费50000元；2010年11月10日，何立生出具领条，领取华居公司过渡费500000元；2010年11月18日，何立生、何英出具领条，领取华居公司过渡费182950元；2011年11月29日，何立生出具领条，领取华居公司“土地补偿金”100000元。2014年9月18日，华居公司获得习水县消防大队颁发的《消防安全备案证》（习公消备字[2014]第016号）。庭审中，何立生、陈光霞、何林、王守军、何静、何英认可门面房330.7㎡（14B-1-9，15-1-21，15-1-22）于2016年2月18日交付，住房二套(14A3-7,14A3-8)已于2015年6月18日交付，认可华居公司于2016年春节后过后已经将消防意见书向其交付。2016年4月19日，习水县川岛洗涤服务有限公司办理营业执照登记，2016年4月22日，何英以川岛洗涤服务有限公司名义向习水县供电局申请办理用电业务，川岛洗涤服务有限公司下设的川岛水洗厂所用的经营场所即为华居公司交付的15-1-21,15-1-22房屋。2016年4月25日，何英以习水县天禄大酒店名义向习水县供电局申请办理用电业务，在提交的电子化资料中载明有“产权证明材料”，习水县天禄大酒店的经营场所即为华居公司交付的14A3-7.14A3-8，14B2--7房屋。2017年12月11日，何立生因病死亡。2018年3月5日，习水县公安局城西派出所出具《户口注销证明》。庭审中，华居公司未举出对逾期支付购房款的违约金或者资金占用利息的约定。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：一、双方合同约定的14B2--7楼房屋是否交付？交付时间如何确定？二、原告所交付的营业房比原房少的6.3㎡应按何种标准补偿？三、何立生、何英于2011年11月29日领取的10万元应否认定为过渡费？四、原告向被告的还房中的二层面积应认定为230㎡还是460㎡？五、本案被告应当支付原告购房款多少？利息应否支持？对第一个争点，一审法院认为，争议房屋在2014年9月18日已经消防备案，且认可2016年春节后华居公司已经将14B2--7楼房屋的消防验收资料交与被告，也认可14B-1-9号房于2016年2月18日已经交付，但提出14B2--7楼房屋因为没有通过消防验收所以未交付。本案中，拟用华居公司返还的14B2--7层房屋经营酒店，2016年4月25日，被告以习水县天禄大酒店名义向习水县供电局东皇供电所申请办理用电申请，在其提交的用电申请资料中，有习水县天禄大酒店的产权证明资料，因此，即使之前双方对该争议房屋交付时间存在不同意见，但自2016年4月25日起，被告已经认可该14B2--7楼的产权归属其所有，且14B-1-9与14B2--7楼属于一整栋楼体，被告已经于2016年2月18日接收14B-1-9房屋并用于经营，由于双方未办理房屋书面交接手续，双方又不能达成一致，因此，只能以证据能够证明的时间点确定14B2--7层房屋的交付时间。是否通过消防验收并非房屋交付的必要前置条件，以原告应交付的14B2--7层未通过消防验收因此不符合交付条件而未交付的辩解意见，与庭审查明事实不符，不予采纳。对第二个争点，原告交付给被告的营业用房比原房少的6.3㎡，由于双方在拆迁安置补偿协议书中约定“乙方还房超出原房面积部分，住宅房及15号楼一层门市，按1100元/㎡向甲方补价购买”，依公平原则，不足部分也应当按照同一标准，即1100元/㎡补偿，被告辩称应当按照原告出售房屋时的市场价补偿的意见，无事实和法律依据，不予采纳。对第三个争点，何立生、何英于2011年11月29日领取的“土地补偿款”10万元的性质问题，从庭审查明情况看，原、被告所签订的拆迁补偿按照协议及补充协议中，并未涉及有土地补偿款的约定，被告也未举出证据证明双方之间还有关于土地补偿的其他约定，故该10万元应当认定为原告支付的过渡费。对第四个争点，原告向被告还房中的二层房屋面积应如何确定的问题，双方于2007年7月20日签订的《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》中约定“其他房屋230㎡，在随后原告于2007年9月20日与习水县晨光建材厂签订的《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》中约定“减去作为房屋补偿的值班室、办公室、车房等的评估价62950元，实际甲方补偿为267634元”，同日原告作出的《承诺》中约定“本公司与晨光建材厂（何英）签订的拆迁补偿协议中，未被列入补偿的建材厂厂内值班室、办公室、车房作还房处理，还房的位置在原房附近的楼房二楼”，虽然华原告与习水县晨光建材厂的协议产生在华居公司与何立生、陈光霞的协议之后，但习水县晨光建材厂系何英经营从中可以看出，原告与被告2007年7月20日签订的《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》中，已经对后来（2007年9月20日）原告与习水县晨光建材厂签订的《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》中所涉的值班室、办公室、车房等作出处理，即值班室、办公室、车房的还房面积已经包含在230㎡中，如按照被告辩解，原告又另同意对其值班室、办公室、车房用230㎡安置，则明显与当时双方约定的房屋单价不符，按值班室、办公室、车房的评估价62950元和当时14号楼二层单价1500.元计算，如需另外还房也仅有41.9㎡，显然与客观情况不符。事实上，2007年9月20日，原告与习水县晨光建材厂签订的拆迁协议及出具的承诺书，系对原、被告于2007年7月20日所签订协议中关于“其他房屋二层房屋230㎡”的进一步明确，因签订两个拆迁安置协议的主体不一致，进一步明确，是为了便于内部之间明确权利。因此，原告司应当向被告还房（不补差价）的14号楼二层应为230㎡，双方于2007年7月20日及2010年11月9日签订的《习水县城市房屋拆迁补偿安置协议书》第三条及《拆迁补偿安置补偿补充协议》第一条中所表述的“14号楼二层面积460㎡”，系双方签订协议时华居公司对该部分的设计面积，华居公司在协议中同意按设计面积“460㎡”还房安置，但被告应当按照约定补足房屋面积差价。对第五个争点，即本案中被告应当向华居公司支付的购房款问题。对原、被告的还房面积分项计算如下：一、营业用房。1.还房位置14号楼一单元一层，15号楼一层1-2号门市，原房面积337㎡，实际还房面积330.70㎡，减少6.3㎡，减少面积按1100元/㎡计算，原告应当减少房款6930元；2.还房位置14号楼二层，原房面积230㎡，实际还房700.71㎡，超面积1500元，按照双方约定的超面积单价1500元/㎡计算，被告应当支付超面积购房款706065元；二、住宅房。原房面积1533㎡，实际还房面积3318.30㎡，超面积1785元，按照双方约定住宅还房超面积单价1100元/㎡计算，被告应当补给原告购房款1963830元。由于双方约定用被告应当获得的过渡费及现金支付购房款，故需对被告应当获得的过渡费进行确定。关于被告的过渡费计算如下：一、住宅房。1.原告于2015年6月18日交付14A-3-7，14A13-8，面积为257.7㎡，按双方约定住宅过渡费以3元/㎡/月计算，自2007年7月20日起算为96个月，为74217.6元；2.原告于2016年4月25日交付14B2--7楼，面积1275.3㎡，按双方约定住宅过渡费以3元/㎡/月计算，自2007年7月20日起算为105个月，为401719.5元；二、营业用房。应还面积337㎡，原告于2016年2月18日交付被告，按照双方约定营业用房20元/㎡/月计算，自2007年7月20日起为103个月，为241500元；三、其他房屋。应还房面积为230㎡，原告于2016年4月25日交付，按照双方约定10元/㎡/月计算，自2007年7月20日起算为105个月，为241500元。原告应当支付被告的过渡费共计1411657.1元，已经支付给被告767082元，还应当支付被告过渡费644575.1元。通过上述计算，应当支付原告的购房款为2662965元，减去应当支付给被告的过渡费，原告应当获得的购房款为2018389.9元。由于双方对逾期支付购房款无违约金及资金占用利息约定，故对原告的利息请求，不予支持。本案被告在辩称中虽提出华居公司逾期交房应承担违约金的问题，但被告申请撤回反诉，仅将其作为辩解意见，故一审法院对被告的主张不予评判，被告可选择另案提起主张。本案中，原告起诉时，将何立生列为被告，在诉讼过程中何立生因病死亡，一审法院中止本案审理，恢复审理后，原告在第二次庭审后提交的代理词中变更诉讼请求，不再要求何立生承担支付购房款责任，而是要求由本案其他被告共同承担责任，一审法院认为，2010年11月9日，何立生与本案其他被告，即陈光霞、何林、何静、何英、王守军与华居公司签订《拆迁安置补偿补偿协议》，系对之前所签订拆迁协议的确认，何立生与其他被告是作为签约主体的一方（合同中的乙方），现何立生死亡，应当由其他签约主体共同承担责任。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条规定，判决：一、由陈光霞、何林、何静、何英、王守军于本判决生效后一个月内支付遵义市华居房地产开发有限公司购房款2018389.9元；二、驳回遵义市华居房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费14247元，由陈光霞、何林、何静、何英、王守军负担10000元，遵义市华居房地产开发有限公司负担4247元。本院二审期间，上诉人提交收款凭据一份、拆迁笔录一份，拟证明10万元不能作为过渡费，应该是装修补偿费。被上诉人的质证意见为，1.对凭证的真实性无异议，但对记载内容有异议，该票据是华居公司出示票据的时候形式上的会计科目，不能真实反映票据所记载金额的真实用途。上诉人在上诉状中自认该笔款项不是土地补偿款。对证明目的有异议，该票据不能证明该10万元是华居公司应当支付给上诉人的房屋装修、铁门、太阳能等补偿费用。2.对笔录的真实性有异议，该证据只是复印件，该证据上的文字由谁书写并不清楚。该证据载明的内容是否是上诉人与华居公司就涉案房屋的拆迁事由的笔录无法确认。对合法性有异议，该笔录是复印件，该证据的来源无法确定，因为没有加盖印章，与原件无法核实。3.对关联性和证明目的有异议，即便该证据是真实的，但由于所载明的内容并没有体现上诉人与华居公司就上诉人提出的房屋装修、铁门、太阳能等补偿事宜形成合意。本院经审查认为，对收款凭据的真实性予以确认；对拆迁笔录，因上诉人未能提供原件，且该笔录并未加盖华居公司的印章，故对该拆迁笔录，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于何立生、何英于2011年11月29日领取的10万元应否认定为过渡费的问题，从何立生分别于2009年8月28日、2010年11月10日、2010年11月18日出具领条，领取华居公司过渡费的时间间隔来看，何立生领取过渡费的时间呈现一定规律性，何立生出具领条，领取华居公司的10万元也符合领取过渡费的时间规律，结合本案双方当事人的两份合同均未约定过土地补偿金等内容的事实，故2011年11月29日，何立生领取的10万元为过渡费的待证事实具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，一审法院认定前述10万元为过渡费并无不当，本院予以支持。关于华居公司所交付的营业房比原房少6.3㎡应按何种标准补偿的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，虽然双方当事人对安置房屋面积小于约定面积的补偿标准没有明确约定，但双方当事人明确约定了安置房屋面积超过约定时上诉人的购买标准，并且华居公司交付的营业房与原房屋面积差以及营业房的总体面积337㎡来看，面积的误差率约为1.8%，属于交付瑕疵，不影响营业房的正常使用，因此，一审法院结合双方当事人的协议和案件事实，认定补偿标准为1100元/㎡，本院予以支持。关于双方合同约定的14B2--7楼房屋是否交付以及交付时间如何确定的问题，从本案查明事实来看，上诉人于2016年4月25日以习水县天禄大酒店名义向习水县供电局申请办理用电业务，在提交的电子化资料中载明有“产权证明材料”，习水县天禄大酒店的经营场所即为华居公司交付的14A3-7号、14A3-8号、14B2—7号房屋，该事实足以证明上诉人已经接收并使用14B2—7号房屋，故一审法院认定上诉人已经于2016年4月25日接收14B2—7号房屋以及前述房屋的过渡费应当计算至2016年4月25日止并无不妥，本院予以支持。综上所述，陈光霞、何林、王守军、何静、何英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28494元，由陈光霞、何林、王守军、何静、何英负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年八月五日书记员  黎雪梅