江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0103民初5977号原告（反诉被告）：三星（中国）投资有限公司广州分公司。住所地：广东省广州市天河区天河路**粤海天河城大厦**。统一社会信用代码：91440101X18494600E。法定代表人：金东勋，该公司管理部长。委托诉讼代理人：袁柱甜，该公司员工。委托诉讼代理人：高娟，该公司员工。被告（反诉原告）：查俊，男，1970年8月22日生，汉族，住南昌市东湖区。被告（反诉原告）：查浩，男，1996年12月13日生，汉族，住南昌市东湖区。被告:（反诉原告）：查紫薇，女，1998年5月6日生，汉族，住南昌市东湖区。三被告共同委托诉讼代理人：李茂斌，江西联创律师事务所律师。执业证号：13601200010359460。三被告共同委托诉讼代理人：刘国强，江西联创律师事务所律师。执业证号：13601201510762935。原告三星（中国）投资有限公司广州分公司（以下简称三星广州分公司）与被告查俊、查浩、查紫薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，被告查俊、查浩、查紫薇于2018年11月16日向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三星广州分公司委托诉讼代理人袁柱甜、高娟，被告（反诉原告）查俊、查浩、查紫薇委托诉讼代理人李茂斌、刘国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三星广州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还房屋押金33万元；2、判令被告向原告支付从2018年7月16日起至实际返还押金之日止的利息（按照4.9%银行贷款利率计算，暂计到2018年8月2日为797.42元）；3、本案诉讼费、代理费由被告承担。事实和理由：2013年7月1日原告与被告签订办公房屋租赁合同，由原告承租被告位于南昌市西湖区广场南路333号恒茂国际中心16栋B座801、802、805、806、807、808、809、810室房屋作写字楼使用（建筑面积1455.03平方米，每月租金为111338元，租赁押金33万元），租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日。合同到期后，双方于2016年7月1日再次签订办公房屋租赁合同，每月租金为145503元，租赁期限为2016年7月1日至2018年6月30日。2018年4月原告工作人员电话告知被告合同期满后将不再续租，并于2018年6月29日上午约被告当日下午到租赁现场进行场地交接。原告撤出租赁房屋后，被告查俊在2018年6月29日下午到现场以各种不合法不合理的赔偿要求作为理由，拒绝返还房屋押金33万元，鉴于被告拒绝接收钥匙，原告于当日将该房屋钥匙通过快递方式寄送给了被告，并以短信通知被告已经快递了钥匙，但是被告拒绝签收快递。2018年6月30日，物管公司通过短信告知原告：“三星高经理：您好，我是恒茂华城物业万主管，因为我们楼道公告区域电路开关在8楼电表房，7楼的空调外机也是放在8楼公共区域，8楼装修时把上述公共区域封闭在户内，现在急需到8楼维修空调和操作送电，刚刚我们已致贵公司，贵公司答复钥匙已寄给房东，无法过来开门，且户内物品已全部搬空，因紧急情况，现已报警并通知社区人员，706租户叫急开锁开门维修空调，修好空调会锁好门并把钥匙暂放物业前台保管，收到请回复。”我司工作人员回复：“万主管，您好，恒茂8楼的房子我司已经退租了，现在房屋的实际控制人是房东，请您通知房东就可以。”物业公司回复：“好”。原告认为，办公房屋租赁合同已于2018年6月30日到期终结，根据该合同第4.3条约定，被告已经将租赁房屋在良好状态下完整交还给被告，被告应当返还33万元房屋押金，现被告无正当理由恶意拒绝返还押金，应当承担相应的赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，恳求依法支持原告的诉讼请求。被告查俊、查浩、查紫薇辩称：一、租赁合同到期后，原告虽然搬离了租赁房屋，但是原告未按照合同的约定将租赁房屋在良好状态下完整交还给被告。现租赁房屋存在门禁损坏、部分房门关不上，墙壁、房顶、地面、地面存在大量的洞孔，部分窗户松动、不能开合，大量窗帘损坏，卫生间脏乱差且下水道堵塞等问题，以及存在部分消防门及消防橱窗、火灾自动报警系统等消防设施设备损坏或缺失，装修地毯为可燃地毯，导致租赁房屋达不到消防安全标准的消防安全问题，经咨询有合法资质的消防技术服务公司，为消防安全需对租赁房屋进行整改和完善，且原告未与被告办理正式的交房手续。二、依据租赁合同4.3条约定，在原告未按照合同的约定将租赁房屋在良好状态下完整交还给被告前，被告有权拒绝退还原告交付的租赁保证金，且依据租赁合同5.8条约定，原告是否返还房屋的标准是取决于被告出具的房屋返还确认书。因此，租赁房屋现仍然处于原告租赁状态，原告应当向被告支付租金等相关费用，直至原告将良好状态下的租赁房屋完整交还给被告之日止。综上，原告诉求返还租赁保证金及利息的请求，没有事实及法律、合同依据，请求驳回原告的本诉请求。反诉原告查俊、查浩、查紫薇向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人将坐落于南昌市西湖区广场南路333号恒茂国际中心16栋B座801、802、805、806、807、808、809、810室房屋修复至良好状态或赔偿修复费用10万元（暂定）；2、判令被反诉人赔偿反诉人租金、物业费等损失（其中2018年7月1日起至2018年11月30日损失为756615.6元，2018年12月1日以后损失按104元/㎡计算房屋正式移交反诉人时止）。事实与理由：被反诉人承租并使用反诉人所有的位于南昌市西湖区广场南路333号恒茂国际中心16栋B座8层整层房屋，作为三星南昌办事处办公场所。2018年6月，租赁合同到期，被反诉人不续租。反诉人到租赁房屋查看现场，发现大门不能使用，室内墙体布满了线槽坑洞，地面，地面各类电线横陈无法开合，天花板损坏，卫生间脏乱且堵塞，尤其被反诉人改变了室内消防设施、装修使用未达标的材料、致使反诉人租赁房屋存在重大消防安全隐患。为此，反诉人要求被反诉人将房屋修复至良好状态，双方再行办理房屋移交手续，但被反诉人置租赁房屋缺陷于不顾，只是一味的要求退房屋押金，却不对房屋进行修复，这显然与合同约定不相符。反诉人认为，依租赁合同约定，房屋装修归反诉人所有，合同期满后被反诉人应使租赁房屋在良好状态下完整移交给反诉人，现在房屋明显不能使用，被反诉人依合同约定有义务将房屋修复至良好状态，且房屋延迟移交给反诉人造成的损失，被反诉人应予赔偿。为此，反诉人特提起反诉，并诉请如前，请依法判决。反诉被告三星广州分公司辩称：被告的反诉没有事实及法律依据请求全部驳回。被告所谓的损坏实际上是合理使用房屋所造成的合理损耗，该损耗相对于被告每月收取145000元的租金而言是微不足道的，经过两次的庭前交换证据，被告所谓的损坏只是原告拆除原告所有的设备所留下的开关孔洞等，并非房屋损坏；且被告无法就其修复费用100000元提供相应证据支持，根据最高院的证据规定，应承担举证不能的法律后果，关于租金物业损失，被告已确认房屋已由我方搬离出去，且现房屋在被告的实际控制之下，被告拥有房屋的占有使用收益处分的权利，被告要求原告支付租金及物业损失没有任何事实及法律依据，根据合同4.3条，原告对房屋无需做任何的修复，根据合同5.8条，被告应当在原告返还房屋时，出具确认书，这是被告的义务，被告不出具该确认书不能代表房屋未返还，5.8条的约定明确约定了这点。综上，被告的反诉没有事实及法律依据，请求全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告三星广州分公司为支持其诉讼请求，提交了办公房屋租赁合同（2013年）、办公房屋租赁合同（2016年）、押金收据、短信截图、顺丰快递截图及与顺丰快递的通话录音、与物管万经理的通话录音、2018年6月29日房屋交还现状的照片、2014年1月28日南昌市西湖区公安消防大队出具的消防验收结果通知单、2013年5月28日被告交付房屋前房屋现状照片16张等证据。被告查俊、查浩、查紫薇为支持其答辩及反诉请求提交了办公房屋租赁合同（2016）、租赁房屋现场照片及视频，建筑消防安全技术咨询报告、视频等证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三被告系案涉租赁房屋的共同所有人。原告租赁前该房屋原由百度公司租赁使用。2013年7月1日原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订办公房屋租赁合同，由原告承租被告所有的位于南昌市西湖区广场南路333号恒茂国际中心16栋B座801、802、805、806、807、808、809、810室房屋作写字楼使用（建筑面积1455.03平方米，每月租金为111338元，租赁保证金33万元），租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日。2013年7月16日，被告查俊向原告出具收到“租房押金33万元”的收据。原告对租赁房屋进行重新装修后进行使用。合同到期后，双方于2016年7月1日再次签订办公房屋租赁合同，约定：每月租金为145503元；租赁期限为2016年7月1日至2018年6月30日止；乙方交纳租赁保证金33万元（前期合同已经支付）；在租赁期限内乙方按照合同规定妥善使用房屋及相关设施，若因乙方违反本合同规定给甲方造成损失，则甲方有权解除本合同并从租赁保证金中直接扣除相应数额予以补偿；在合同期满时，乙方应将租赁房屋在良好状态下完整交还甲方，乙方租房时的固定装修归甲方所有，乙方无需做房屋修复，甲方应在乙方交还房产之后的15日内将租赁保证金返还乙方；租赁期限届满，乙方应将自己的私有财产与自置设备、物品搬出上述房产，将清洁整齐、状态完好的租赁房屋交还甲方，乙方装修归甲方所有，若因乙方拆除、搬运等原因而致租赁房屋遭受损坏时，乙方应负责修复原状或赔偿相应的损失；乙方返还租赁房屋时，甲方应当向其出具租赁房屋返还确认书，确认乙方已经按照双方之约定返还租赁房屋。2018年4月，原告工作人员电话告知被告合同期满后将不再续租。原告撤出租赁房屋后，2018年6月29日双方到租赁现场进行租赁房屋交接，被告查俊以房屋存在损坏、消防安全有隐患为由拒绝接受房屋、出具房屋返还确认书。因被告拒绝接收房屋钥匙，原告于当日将该房屋钥匙通过快递方式寄送给了被告，并以短信通知被告已经快递了钥匙，但是被告拒绝签收快递。因被告不退还原告租赁保证金33万元，故原告诉至本院，被告亦提出如上反诉。另查明，被告提交的房屋现状照片及视频显示，原告搬出后，租赁房屋地面还干净，铺设有灰色地毯，有电线裸露，灯具被拆除，天花板出现大量孔洞、多有线头裸露悬垂，墙面开关被拆除，墙面出现大量孔洞、线头，部分窗户、窗帘出现损坏。因被告提出租赁房屋存在消防安全问题，被告向本院申请对房屋进行消防安全鉴定，本院司法技术部门答复因无法选定有资格的鉴定机构进行鉴定而未能进行鉴定。被告经查询江西省公安消防总队公布的《关于取得社会消防技术服务机构临时一二级资质单位名单的公告》（赣公消发【2018】17号），从中选定江西商友消防技术服务有限公司进行现场测试并作出《建筑消防安全技术咨询报告》，结论为该房屋存在诸如火宅自动报警系统不能正常工作、部分房间未设置感烟探测器、自动喷淋系统间距过大、室内地毯未经阻燃处理等消防安全问题。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。双方的合同已于2018年6月30日到期，没有签订续租合同，对此予以确认。原告在合同到期后向被告交还房屋，但被告以交还的房屋不符合合同约定的“良好状态”为由拒绝接收。结合查明的事实，双方主要争议焦点为原告交还的租赁房屋是否符合同约定的“良好状态”？租赁合同租赁保证金部分4.3条约定：在本合同期满时，乙方应将租赁房屋在良好状态下完整交还甲方，且应缴清本合同规定的应缴纳的一切租金及费用，合同到期双方协商不续租的情况下，乙方租房时的固定装修归甲方所有，乙方无需做房屋恢复。虽然双方在合同中并未对“良好状态”进行明确约定，但依据一般人的理解，“良好”的涵义应是固定的，是与坏、不好相对。被告提交的证据能证明，原告交还的房屋出现大量孔洞、线头裸露，部分窗户、窗帘损坏等非良好状态的事实。合同约定固定装修在租赁合同到期时归出租人所有，并未约定灯具、开关等是否属于固定装修的范围，但本院认为嵌入式的灯具、开关不同于可移动的设备，已延伸为房屋固定装修的一部分，原告将大量嵌入式灯具及开关面板一并拆除，导致墙面、天花板形成大量孔洞，明显使房屋处于非“良好状态”。原告将灯具、开关理解为私有财产及自置的设备予以拆除，并辩称出现大量孔洞等损坏实际上是合理使用房屋所造成的合理损耗，不予采纳。原告拆除房屋开关、灯具导致房屋出现大量孔洞使房屋处于非“良好状态”，客观上给原告造成损失，但因双方在合同中对此约定不明，无法确定实际损失，故本院酌定原告赔偿被告房屋损失50000元。但原告的行为并不是被告拒绝接受房屋的合理理由，被告以此拒绝接受房屋，并反诉主张租金、物业费损失，无法律依据，不予支持。被告在法院无法委托鉴定机构进行司法鉴定的情况下自行委托有资质的鉴定机构进行鉴定，其鉴定结论虽明确房屋存在地毯不防火等消防安全问题，但是否符合消防安全标准依法应由消防管理部门作出认定，被告无证据证明消防安全问题导致其产生损失，合同并未对租赁合同到期后的固定装修的消防安全标准进行约定，对被告主张的消防安全问题，不予认定。合同4.2条约定，在租赁期限内，乙方应当按照本合同规定妥善使用租赁房屋及相关设施，若因乙方违反本合同的规定给甲方造成损失，则甲方有权解除本合同并从租赁保证金中直接扣除相应数额予以补偿。综上，扣除本院酌定的原告对被告赔偿损失50000元的情况下，被告还应退还原告租赁保证金28万元。对原告诉请的未及时退还保证金的利息问题，考虑到原告在交房时存在一定过错，被告并非恶意，对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告查俊、查浩、查紫薇于本判决生效之日起十日内退还原告三星（中国）投资有限公司广州分公司租赁保证金28万元；二、驳回原告三星（中国）投资有限公司广州分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告查俊、查浩、查紫薇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告三星（中国）投资有限公司广州分公司预交的案件受理费6261元，由原告三星（中国）投资有限公司广州分公司承担949元，由被告查俊、查浩、查紫薇承担5312元；由反诉原告查俊、查浩、查紫薇预交的案件受理费6183元，由反诉被告原告三星（中国）投资有限公司广州分公司承担361元，由反诉原告查俊、查浩、查紫薇承担5822元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  郭绵庆人民陪审员  万立华人民陪审员  钟会娟二〇一九年八月十三日书 记 员  邓志伟