北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初26450号原告：程丽莉，女，1969年1月28日出生，汉族，北京全路通信信号研究设计院集团有限公司房产办副主任，住北京市丰台区。被告：关孟达，男，1983年5月2日出生，满族，北京全路通信信号研究设计院集团有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡剑飞，湖北山河律师事务所律师。第三人：张金军，男，1969年10月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告程丽莉与被告关孟达、第三人张金军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程丽莉，被告关孟达及其委托诉讼代理人胡剑飞，第三人张金军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程丽莉向本院提出诉讼请求：1、确认2014年6月30日签订的《个人房屋转让协议》于2016年10月28日解除；2、被告腾退北京市丰台区望园东里11号楼8单元602号房屋及房屋里所有家具家电归原告；3、被告按每月4100元标准从2016年10月28日起支付房屋居住使用费至实际腾退之日；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：一、该房已于2016年10月28日双方约定解除协议，收回房屋。原告支付关孟达总房款的10%作为违约金，合同解除，2016年10月28日关孟达明确表示不再装修房屋并承担居住期间相关费用。原被告双方考虑当时转让房屋时存在各种不确定因素，双方商定权属可单方解除协议。2016年7月，因单位及国家政策原因，诉争房屋产权性质发生重大变化，争议房屋商品房产权证无法如约办理，致使双方签订的《个人房屋转让协议》房屋性质存在重大误解。二、截至2016年10月28日双方解除《转让协议》之日，被告仅支付原告房款140万元，后违反约定霸占房屋不予腾退，并在家人唆使下往原告账户中强行转账20万元，原告已全部退回。综上所述，原被告2014年6月30日签署的《个人房屋转让协议书》，按照双方约定已经在2016年10月28日17:15:19协议解除，因此合同不再履行，被告应在2016年10月28日腾退房屋及返还房屋及房内原物归原告所有，原告退回被告在合同终止前交纳的房款140万元，及按双方2016年10月28日约定支付给被告违约金23万元。另，被告于2017年8月28日强行往原告账户汇入的90万元，待在法院见证下扣除被告自2014年6月30日起居住期间产生的所有居住使用费用，以及2016年10月28日双方解除协议后原告继续霸占房屋不予腾退所产生的各种租住费后，余款如数无息退回。被告关孟达辩称，不同意原告的诉讼请求。原告无权单方解除个人房屋转让协议书，不同意解除。原告已将房屋交付被告无权要求腾退。居住费和租住费于法无据，被告合法占有房屋；诉讼费不同意承担。原告诉讼依据的协议中没有明确原告有单方解除权，依据合同法和协议，被告履行了支付房款的义务，并且原告交付了房屋，被告占有房屋达4年，解除协议理由不存在。原告应当继续履行合同，配合被告办理过户手续；原告就相同事实多次起诉。诉争房屋现在具备办证条件，被告在8月22日起诉原告及出售单位案件中，出售单位称房屋具备办证条件，只用交纳340元左右费用即可，原告不配合导致无法办证。不认可原告所说的政策变化致使合同不能实现是不可抗力，原告已经把房屋交付给被告，合同目的能够实现；本案诉争房屋产权清晰，原告签房屋转让书在其结婚之前，单位已将房屋交给原告，原告与被告签转让协议书时房屋是婚前个人财产，其婚姻状况不影响原告取得房屋所有权以及转让房产；微信中被告没有同意解除合同，事后也没同意，被告有权要求继续履行合同，其现处于离婚，诉争房屋为其唯一住房，其支付了全部购房费用，本案合同单方解除不符合法律规定和生活实践，违反公平和诚实信用原则。关于实际占有使用费，协议第7条约定的条件与本案不符，约定的是在未支付房款的前提下，因此原告的诉讼请求没有合同依据，要求继续履行合同并办理过户。第三人张金军述称，原告没有权利出卖涉案房屋，房屋是我与原告共同财产，离婚时约定由原告居住使用；属于集体产权具有福利性质的房屋。因此合同内容不合法，从订立之日起就没有法律效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：程丽莉与关孟达均系北京全路通信信号研究设计院集团有限公司员工，双方系同事关系。1999年12月3日，北京全路通信信号研究设计院（甲方）与程丽莉（乙方）签订《研究设计院定向集资购房协议书》，约定：“一、甲方将坐落在北京市丰台区望园东里11楼8单元602号两居室住房一套（以下简称：诉争房屋）总建筑面积67.5平方米，成套住房的市场价总计为320625元，转售给乙方，乙方负担总价1/3的房款106875元，甲方垫付总价2/3的房款。二、乙方自1998年9月签订本协议起应与甲方签订十年服务年限的劳动合同，服务满十年后，甲乙双方按届时有关政策办理产权转移手续……五、甲、乙双方的责任：……2、乙方在院工作十年期满后，甲方应负责按有关政策办理房屋产权证，并将房屋产权交给乙方。3、当乙方未履行为院服务十年劳动合同，要求调出设计院时，必须将本套住房交回甲方，甲方将乙方购房集资款本金退回给乙方……”2001年9月6日，北京市海淀区人民法院作出（2001）海民初字第10234号民事调解书，载明程丽莉与张金军1993年9月登记结婚。调解书载明双方当事人自愿达成如下协议：一、程丽莉与张金军离婚……三、位于北京市丰台区望园东里**楼****二居室住房**由程丽莉居住使用。2014年6月30日，程丽莉（转让方、甲方）与关孟达（受让方、乙方）签订《个人房屋转让协议书》，约定：“第一条转让房屋的基本情况转让房屋位于北京市丰台区望园东里11号楼8单元602室，建筑面积67.5平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）。第二条转让价格双方商定该房屋转让价格为2300000元整。第三条付款方式双方一致同意购房款由乙方分期支付：（一）2014年6月30日前，支付首付款1000000元；（二）2015年2月28日前，支付第二笔房款200000元；（三）2016年2月29日前，支付第三笔房款200000元；（四）2017年2月28日前，支付第四笔房款200000元；（五）剩余房款700000元，在甲乙双方进行产权过户前，由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据。第四条房屋交付甲方应于本合同生效之日起3日内，将上述房屋的钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方进行验收，乙方如无异议，视为该房屋情况符合本合同约定。甲乙双方完成房屋交付，乙方可入住居住使用。待乙方付清全部房款后，上述房屋的占有、收益、处分权归乙方行使。第五条房屋过户房屋交付乙方居住使用后，甲方在双方具备过户条件且乙方支付完剩余房款时办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。第六条甲方的承诺保证甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利。如因甲方原因无法完成房屋转让手续或甲方主动解除协议，甲方承诺无息退还乙方所交全部房款，并向乙方支付总房款的百分之十作为违约金（违约金=总房款*10%），同时该房屋转让协议中止。第七条乙方的承诺保证乙方保证如期支付房款，并自行承担入住期间的所有费用（包括物业管理费、采暖费及应交纳的相关居住费用等）。如乙方无法如期交付房款或因乙方原因无法完成房屋转让手续或乙方主动解除协议，乙方承诺自入住之日起至该协议中止期间视为租住，乙方按照4100元/月的租金标准向甲方交纳房屋租赁费用，同时乙方向甲方支付总房款的10%作为违约金。甲方在乙方交纳的房款中扣除该租赁费用及相应违约金后，剩余房款无息返还乙方，同时该房屋转让协议中止……”签订上述合同后，双方依约履行。程丽莉于2014年6月30日将诉争房屋交与关孟达，关孟达于2014年5月20日、6月30日，分别给付程丽莉800000元、200000元，又于2015年2月14日按程丽莉指示向付玉英支付200000元，后于2016年2月2日给付程丽莉200000元。后因程丽莉提出要求解除合同，双方产生争议。庭审中，程丽莉述称2016年7月15日因单位和国家政策原因，致使诉争房屋产权性质发生变化，且2016年10月28日关孟达也明确表示解除合同不再装修并支付各项费用，故要求确认双方签订的《个人房屋转让协议》于2016年10月28日解除并由关孟达腾退房屋、归还家电。为证明上述事实，程丽莉向本院出示了室内家具家电设备清单、《关于单位按市场价向职工出售公有住房有关问题的通知》、《关于北京全路通信信号研究设计院集团有限公司出售公有住房的复函》、微信聊天记录等证据。微信聊天记录显示：2016年10月28日，程丽莉“小关，上午好！鉴于望园房本迟迟没有着落，后续房产过户也存在诸多不确定因素，加之儿子鹏飞已参加工作没有住处，经家人多次商讨，还是希望把望园房子留给鹏飞居住使用。烦请把上述情况和你父母家人沟通一下，希望理解。”关孟达：“我家里不同意。他们认为我家的全部积蓄都投入在这个房子上了，现在不买了损失太大，因为投资这个房子这两年耽误了不少事，这个房子本打算我岳父过来住的，所以我也比较为难，因为这房子，我家结婚和买婚房都拿不出钱，影响比较大，所以两家人都不同意，希望您能理解”。程丽莉：“不同意就按协议办吧”。关孟达：“好吧，那我就不装修了，本打算简单装修一下给岳父住”。程丽莉：“关，根据协议违约条款，我会如数支付违约金，其余相关事项按协议条款执行即可。另今天上午与物业沟通，你居住期间（2015、2016年）物业费、采暖费及卫生治安监控等费用均未缴纳，我已全部补交。后续相关手续事宜，我们协商解决”。关孟达：“好，我居住期间的这些费用回头给您”。庭审中，关孟达不认可室内家具家电设备清单的真实性，认可微信记录真实性但认为关孟达并未在微信中同意解除协议。同时关孟达提交微信聊天记录显示：2016年10月29日，关孟达微信：“程处，现在我可惨了。家里炸了锅了，房子的事家里都反对，都在讨伐我呢。买望园这房子用掉了我和我父母的全部积蓄，到现在我家还在凑明年的尾款。去年和卿结婚时都拿不出钱。这房子本打算拿出来给岳父来北京住，这现在您打算违约，我跟两家人都没法交待，这两年我的损失太大了。这事让家人对我都不满，我现在的处境惨了”。2016年10月30日，程丽莉微信告知关孟达正在筹集需退回的房款及违约金，关孟达不同意解除合同，要求继续履行合同，不接受退房款及违约金。2017年7月20日，程丽莉微信告知关孟达，综合考虑，望园房子留给关孟达。关孟达询问产权证办理及尾款支付事宜，程丽莉提出产权随单位手续尽快办理、关孟达具备过户条件尽快过户、尾款及当初低于市场价的人情款一次性支付等条件，但此后双方并未达成一致意见。2017年8月26日关孟达支付程丽莉900000元，程丽莉认为该笔款项是关孟达在解除协议之后恶意强行打款，是单方行为；对此关孟达认为其没有同意解除合同，认为双方行为证明仍在继续履行合同。现程丽莉认可已收到关孟达2300000元房款以及关孟达已付清所有物业费和供暖费的事实。现原被告双方均认可诉争房屋仍登记于案外人北京全路通信信号研究设计院集团有限公司名下的事实，关孟达认为诉争房屋现已具备办理产权证的条件，但程丽莉不配合，并向本院出示了其本人购房资格查询、购房资格核验结论、社保参保信息、居住证等证据加以证明；程丽莉对上述证据的真实性予以认可，但不认可关孟达的证明目的。对以上情况，张金军表示并不知情，但认为程丽莉在没有授权的情况下无权处置诉争房屋，关孟达无权购买集体产权的房屋。本院认为，依法订立的合同具有法律约束力。原、被告签订《个人房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，应系合法有效。本案中，依据关孟达与程丽莉的微信往来记录，可知在涉案房屋买卖合同的协商解除沟通过程中，2016年10月28日，程丽莉提出解除合同，按协议约定支付违约金时，关孟达的答复：“好吧，那我就不装修了，本打算简单装修一下给岳父住”、“好，我居住期间的这些费用回头给您”及10月29日的“程处，现在我可惨了。家里炸了锅了，房子的事家里都反对，都在讨伐我呢”，均表达了关孟达已对程丽莉发出的解除合同要约予以承诺。至此，双方签订的《个人房屋转让协议书》协商一致，已告解除。虽然后续双方再次协商，但双方未就房屋价款等达成新一致意见，未形成新的合同，即应回溯至合同已解除的状态。故程丽莉要求确认2014年6月30日签订的《个人房屋转让协议》于2016年10月28日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《个人房屋转让协议》解除后，程丽莉有权要求关孟达腾退诉争房屋，故其要求腾退北京市丰台区望园东里11号楼8单元602号房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现关孟达对程丽莉提交的物品清单不予认可，程丽莉未提交证据证明双方在交接诉争房屋时交接了相关家具家电，故对于程丽莉要求关孟达腾退诉争房屋中所有家具家电的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。《个人房屋转让协议》约定：“如乙方无法如期交付房款或因乙方原因无法完成房屋转让手续或乙方主动解除协议，乙方承诺自入住之日起至该协议中止期间视为租住，乙方按照4100元/月的租金标准向甲方交纳房屋租赁费用……”本案中，关孟达占有房屋并非因为未如期交付房款等合同该条约定的原因，本院依据公平原则，综合考虑房款持有等相关因素，对程丽莉要求关孟达按每月4100元标准从2016年10月28日起支付房屋居住使用费至实际腾退之日的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、程丽莉与关孟达于二〇一四年六月三十日签订的《个人房屋转让协议》于二〇一六年十月二十八日解除；二、关孟达于本判决生效之日起十五日内腾退位于北京市丰台区望园东里11号楼8单元602号房屋交付程丽莉；三、驳回程丽莉的其他诉讼请求。案件受理费25200元，由关孟达负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  谭静琦人民陪审员  辛小琳人民陪审员  何二宝二〇一九年八月三十日书 记 员  马姗姗张亚兴