成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初5412号 原告：王某，男，汉族，1974年6月23日出生，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师，一般授权代理。 被告：许某，女，汉族，1977年4月3日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王金前，四川素文律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张某，男，汉族，1973年9月16日出生，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：王金前，四川素文律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都宇润房地产经纪有限公司，住所地：成都市温江区温泉大道二段**。 法定代表人：周蕾，经理。 委托诉讼代理人：吴某（公司员工），男，汉族，1990年6月14日出生，住成都市温江区，一般授权代理。 第三人：陈某，男，汉族，1988年6月9日出生，住成都市温江区。 原告王某与被告许某、张某、成都宇润房地产经纪有限公司（以下简称宇润公司）、第三人陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人何庆书、被告许某及许某、张某委托诉讼代理人王金前、被告宇润公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼，第三人陈某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认案涉《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》有效；2、判令三被告办理房屋过户手续；3、判令三被告向原告支付违约金，暂计至2018年12月14日的违约金为1215200元；4、由三被告承担本案的诉讼费。审理过程中，王某以案涉房屋存在抵押，不能实现合同目的为由，变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告间签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、《补充协议》；2、依法判决三被告向原告返还购房款1960000元及利息（利息计算方式：以1960000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付，自2018年8月12日起至付清款项之日止的利息）；3、依法判决被告一、被告二向原告支付违约金196000元；4、依法判决被告三向原告返还过户手续费、税费70000元及佣金19000元；5、依法判决三被告承担本案的诉讼费、律师费。事实与理由：被告1、2在房屋上设置了抵押导致合同不能履行，根据补充协议第4条第2款第1项我方有约定解除权，要求解除《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议。被告宇润公司没有按照合同的约定与原告办理相应的房屋买卖过户手续，本案也未涉及到过户手续，因此也要求解除《过户按揭代理合同》。与被告1、2、3之间的《居间服务合同》，依据《中华人民共和国合同法》九十四条的规定，合同目的不能实现，因为被告3的员工与被告1、2串通在房屋上设置了抵押导致无法实现本案中的房屋过户。第2项诉讼请求是根据我方已经向被告方支付了196万的房款，基于解除合同返还；第三项违约金的依据补充合同中的第4条第2款，基于合同约定主张；第4项诉讼请求我方已经主张解除居间服务合同且向被告3支付了70000元税费及佣金19000元；第5项诉讼请求律师费由于被告方的违约行为我方行使单方解除权，行使该项权利而产生的律师费20万。 被告许某、张某辩称，我方不同意本案诉请的第一项，我方要求继续履行该合同，也同意继续履行合同，但原告必须支付完毕所有购房款。本案中，原告主张的约定解除条件没有达到，合同的第4条第2款后面还有约定。当时在抵押权的设置是在后期，本案原告迟迟没有交付后期房款。如果继续履行合同，我方愿意解除抵押，没有达到约定解除条件。如果法院审核原告没有购房资格我们愿意解除，我方保留对原告方的违约追诉权。我方没有违约，不应该承担违约责任。不是我方不配合办理过户手续，而是因原告未支付完房款导致无法达到过户条件。本案我方不存在违约行为，因此不应承担违约金。我方没有委托陈某代为收取房款，陈某无权为我方收取房款。我方共收款1608000元，其中吴某转给我方的130000元，是陈某答应给我的违约金，不是购房款。陈某以王某的名义让我陆续退了119243.3元，我通过银行和微信转账方式退给了陈某，应当视为退给了王某，故即使要退还王某购房款，也要扣除这两笔。在合同履行过程中，我方多次向原告方催要房款，但原告方以各种理由推诿。不久，原告方告诉我方，房款已经全部支付给陈某，我方也向原告方说明我方没有收到剩余房款。事后，我方建议原告方报警处理，但原告方拒不报警并承诺想办法凑齐房款。根据案件的事实，以及原告的行为可知，陈某系原告的委托代理人且代理原告支付房款。如果贵院认为我方违约，我方认为对方主张的违约金过高，依法应减少。我方未提出解除合同，且只收取部分购房款，并非收取全部购房款，利息不应包括房款利息。我方不存在违约行为，当原告支付完房款后我方可以配合办理过户手续。关于第5项本案的原告没有提供律师费的收取依据。综上所述，我方要求驳回原告的1、2、3、5诉讼请求。 被告宇润公司辩称，关于解除居间服务合同及过户按揭代理合同，我方不存在逾期行为，需要买卖双方配合的情况下才能履行，我方不同意解除。过户手续费和税费是交由房管局的，我方没有收取，佣金我方也没有收取，如果有请原告提供收据，王某向陈某的转款，公司并不知晓也未收取，属于陈某的个人行为，故公司不应承担责任。律师费等费用由法院判决。 第三人陈某未到庭，也未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月27日，许某、张某签订《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同约定王某以1960000元购买许某、张某位于温江区房屋。 同日，许某、张某、王某、宇润公司签订《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》。 《补充协议》第四条第二款约定：“甲方（许某、张某）出现下列第（1）种情形…则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。（1）甲方（许某、张某）提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方（王某）或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的”。 《居间服务合同》第二条约定：“基于丙方（宇润公司）提供居间服务，且丙方（宇润公司）已促成甲（许某、张某）乙（王某）双方签订《买卖合同》．．．．乙方（王某）应在本合同签订当日向丙方（宇润公司）支付佣金20000元”。 《过户、按揭代理合同》第二条第一款约定：“…乙方（王某）同意在签订本合同当日内向丙方（宇润公司）支付代办过户手续的服务费…”。 合同签订当日，王某通过银行转账至陈某账户160000元，随后陈某将该款转账至吴某银行账户，吴某扣除应收取许某的居间服务费19000元后，将其中81000元支付给许某，许某即向王某出具了定金收据一份，载明收到了王某的购房定金100000元。 合同签订后至2018年8月14日期间，王某通过银行转账11次至陈某账户共计2049000元（其中包含购房款含定金1960000元、中介费19000元、税费70000元）。陈某收到款项后，亦多次通过银行转账至许某共计1378000元（不含定金100000元），2018年10月22日、2018年11月1日，吴某再次分别通过银行转账至许某账户50000元、80000元，其中80000元转账注明为王某购房尾款。宇润公司陈述吴某向许某的转款130000元为代王某支付的购房款，是陈某以王某的名义向吴某个人的借款。 许某于2018年5月18日，通过微信转账5次至陈某共计50000元，2018年9月17日，通过银行转账至陈某50000元，2018年9月21日，又通过微信转账至陈某10000元，2018年9月27日，再次通过微信转账至陈某9243.3元。 另查明，涉案房屋的所有权人为许某、张某，2018年8月16日，许某、张某向案外人黄飞借款500000元，并将涉案房屋抵押给了黄飞，且办理了抵押登记，抵押信息载明：被担保债权数额1850000元，履行期限为2018年8月16日至2018年9月16日。 《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》中丙方（经纪方）宇润公司签章处仅有经办人人陈某的签名和经纪执业人员签字处陈某的签名，未加盖宇润公司公章，庭审中，宇润公司对于作为居间方的事实予以认可，对合同关系没有异议，宇润公司陈述，合同签订时陈某为该公司股东。吴某为宇润公司员工，也是本案中宇润公司的委托诉讼代理人。 成都市人民政府办公厅于2017年3月23日出台《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发［2017］10号）文件规定“……二强化区域职住平衡。在成都高新区武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的购房者须具有限购区域户籍……”。成都市人民政府办公厅于2018年5月15日出台了《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》规定“……在成都高新区西部园区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买商品房或二手住房的，应当同时符合以下条件：……第一，购买人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上……”。 再查明，王某的户籍地址为四川省广安市广安区，截止法庭辩论终结前，王某没有成都市户籍，也没有在成都市连续缴纳社保24个月以上。 上述事实，有当事人的当庭陈述、《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、银行流水、微信转账等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，许某、张某与王某签订《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，许某、张某、王某、宇润公司签订《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议各方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效，各方均应按照合同约定履行义务。 关于王某是否已向许某、张某付清了全部购房款的问题。王某在合同签订后至2018年8月14日期间，通过银行转账11次至陈某账户共计2049000元（其中包含购房款含定金1960000元、中介费19000元、税费70000元），但根据王某与许某、张某提供的证据显示许某、张某共收到的款项为1608000元，尽管王某已将全部购房款转账给了陈某，但享有收取购房款的权利人应为许某、张某，且王某不能证明许某、张某与陈某间有代为收取房款的法律关系，故王某不能证明已向许某、张某付清了全部购房款。 关于王某是否享有解除《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议的权利。王某根据补充协议第四条第二款的约定，以涉案房屋存在抵押导致不能办理房屋权属转移登记为由，主张其享有约定解除权，许某则辩称购房款尚未付清，只要王某付清购房款后便立即涤除抵押权而不影响房屋权属转移登记。因合同中未明确约定办理房屋权属转移登记的期限和条件，王某也没提供证据证明办理房屋权属转移登记的期限和条件均以成就，也未提供证据证明其已履行完毕合同的主要义务，故即使案涉房屋存在抵押登记的事实，但并不必然导致合同目的不能实现，对于许某、张某辩称的在王某付清购房款后便立即涤除抵押权而不影响房屋权属转移登记的主张本院予以采信，对于王某以合同约定的案涉房屋存在抵押限制登记导致合同目的不能实现为由解除合同的主张本院不予支持。但是庭审中，许某、张某表示如果王某没有购房资格，则同意解除合同。因王某的户籍地址为四川省广安市广安区，截止法庭辩论终结前，王某没有成都市户籍，也没有在成都市连续缴纳社保24个月以上。故王某在签订合同时不具备购房资格且截至法庭辩论终结前，仍未取得购房资格。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案中，王某要求解除合同，许某、张某同意解除合同，故本院确认双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议于2019年6月17日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故对于王某基于解除合同后，要求许某、张某返还购房款1608000元的主张，本院予以支持。对于王某主张的超过部分购房款，因其不能证明已向许某、张某支付，本院不予支持。对于许某、张某辩称应扣除130000元为违约金和已退还的119243.3元，因许某、张某未提供证据证明其中130000元的性质为违约金，且与转款备注的“王某购房尾款”相悖，另尽管许某、张某提供了向陈某转账119243.3元的记录，但没有提供证据证明该款系退还王某的购房款，故对其该辩称均不予以采信。 关于王某是否享有解除《过户、按揭代理合同》的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”，第九十四条第五项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”。本案中，王某作为委托人，要求解除与宇润公司的委托合同，符合法律规定。另根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时即解除……”。本案中，王某变更诉请后要求解除委托合同的变更诉请申请书于2019年1月29日向宇润公司送达，故本院确认王某与宇润公司签订的《过户、按揭代理合同》于2019年1月29日解除。另，对于王某基于解除《过户、按揭代理合同》后，要求宇润公司返还其代收的税费70000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对于宇润公司辩称陈某收取税费的行为为个人行为，与公司无关。本院认为，王某向陈某支付税费是基于王某委托宇润公司办理过户手续，且宇润公司对委托合同关系无异议，故陈某作为案涉合同宇润公司的经办人收取王某代办税费应属于职务行为，对于宇润公司辩称为陈某的个人行为，本院不予采信。 关于王某是否享有解除《居间服务合同》的权利。王某以案涉房屋上有抵押导致房屋买卖合同的目的不能实现为由，要求解除《居间服务合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于王某基于解除合同后，要求宇润公司返还佣金19000元的诉请，本院亦不予以支持。 另对于王某以合同中约定，合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金为由，要求许某、张某支付违约金196000元的诉请，本案中，解除《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议的原因系王某没有购房资格，故对于王某要求许某、张某支付违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于王某主张要求宇润公司返还购房款1960000元，没有事实与法律依据，本院不予支持。对于王某主张要求许某、张某及宇润公司支付律师费及购房款利息的主张亦没有依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、确认许某、张某与王某于2017年11月27日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议于2019年6月17日解除； 二、确认王某与成都宇润房地产经纪有限公司于2017年11月27日签订的《过户、按揭代理合同》于2019年1月29日解除； 三、许某、张某于本判决生效之日起十五日内向王某返还购房款1608000元； 四、成都宇润房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向王某返还其代收的税费70000元； 五、驳回王某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取24760元、保全费5000元，合计29760元，由王某负担7518元，许某、张某负担21315元，成都宇润房地产经纪有限公司负担927元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邹酌莎 人民陪审员  李 明 人民陪审员  戴 虎 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  罗艺苏