河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终3976号上诉人(原审被告)栗普，男，1963年1月13日出生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人丁岩、宋大星，河南豫宛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)库进，男，1947年10月8日出生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人潘劼，河南宛东律师事务所律师。上诉人栗普因与被上诉人库进房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月6日开庭进行了审理。上诉人栗普，被上诉人库进，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栗普上诉请求：撤销被上诉人与上诉人2018年1月20日签订的租赁合同，撤销方城县人民法院(2019)豫1322民初1244号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人库进作为出租人主体不适格，2010年12月1日,中华人民共和国住房城乡建设部出台并于2011年2月1日起施行的《商品房租赁办法》明确规定,签订租赁合同双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地房地产管理部门办理备案登记,领取《房屋租赁证》。《城市房屋租赁管理办法》第十五条规定,办理房屋租赁登记备案的当事人应当提交房屋所有权证书或者其他合法权属证明。而被上诉人在一审中没有提供房屋产权证和房屋租赁证，且租金畸高。2.被上诉人库进在梁广锁唆使下,恶意串通,伪造“房屋租赁协议”,采用诉讼、闹店等方式从2016年起开始强行收取租金达十三万元。综上,被上诉人没有按规定领取《房屋租赁证》,在法庭上始终没有拿出合法权属证明。被上诉人与上诉人签订的租赁合同显失公平、欺诈、趁人之危。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，上诉人作为受损害方有权请求人民法院撤销。库进答辩称：上诉人要求撤销租赁合同的上诉请求超出了一审的审理范围，上诉人在一审中并没有行使提起撤销权，该上诉请求二审不应审理，应该驳回。被上诉人出租给上诉人的房屋是通过购买梁广锁的房屋取得的，上诉人与被上诉人自2016年和2018年签订两次租赁合同，本案是2018年的租赁合同，上诉人在履行合同过程中拖欠租金引起纠纷。商品房的出租备案登记与本案出租合同无关，被上诉人依据双方签订的租赁合同收取租金，是正当收取，请求依法驳回上诉。库进向一审法院起诉请求：请求判令被告依原、被告2018年1月20日签订的“房屋租赁合同”第2条约定，向原告支付拖欠的租金50000元及应承担的违约金24000元，共计74000元。并自起诉之日按银行同期贷款利率支付拖欠期间债务利息至款清之日止。事实及理由：2018年1月20日，原、被告之间签订房屋租赁合同，原告将位于方城县老汽车站北约500米鸿福小区门口三间门面房出租给被告使用，经营其“眼镜店生意”。被告应当分四次付清当年的租金80000元，并且约定了付款期间。然而被告除了支付第一季度的20000元租金和第二季度的10000元租金外，拒不履行合同义务，支付下余租金。被告一直强占该房屋，虽然经原告多次追要，被告都一直推脱。被告已严重违约，根据合同约定，被告应当向原告支付违约金为年租金的30％即24000元。一审法院认定事实：2018年1月23日，原告库进（甲方）与被告栗普（乙方）签订租赁合同，合同主要内容为“甲方将位于方城县老汽车站北约500米鸿福小区北侧的三间门面房出租，经协商，达成如下协议：1.房屋租赁期限自2017年12月1日起至2018年11月30日终止，年租金为80000元。2.租金支付方式每季度20000元，分别在2018年1月30日前、4月15日前、7月15日前、10月15日前支付当季度租金。3.因乙方在经营期间所产生的一切费用（含水、电、税费等），由乙方自行承担。4.违约责任：若乙方不按时交付租金，应向甲方支付逾期期间的违约金，计算方式为年租金乘以日万分之四，造成损失的还要另行赔偿。5.合同到期后，乙方对该房屋享有优先租赁权，若续签，应提前一个月告知甲方。否则，甲方有另行对外租赁的权利，乙方并应在甲方告知其搬离后7日内腾空房屋，并有权留置乙方财产，给甲方造成损失的，还应依法赔偿。6.本协议一式两份，自双方签字日生效，双方各持一份。甲方：库进。乙方：栗普。2018年1月23日。”原告按照约定履行了合同，被告按照约定支付第一季度的20000元租金和第二季度的10000元租金外，又于合同到期后支付租金5000元。在审理过程中，原告变更诉讼请求为，请求人民法院依法判令1.要求被告支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金共计45000元。2.要求被告支付2018年12月1日至2019年5月30日的租金共计40000元，自2019年5月30日起的租金仍按照合同约定支付至腾房之日止。3.自2018年4月24日起按照合同中约定的日万分之四计付至款清之日止。4.判令被告在判决生效后五日内腾还该房。一审法院认为，原告库进与被告栗普所签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，不违反有关法律规定，为有效协议，双方均应按约履行。被告栗普未能按期支付房租，依据双方所签订的合同约定，被告已构成违约，被告应向原告支付拖欠的租金及违约金。原告诉请被告支付2018年11月30日前的租金45000元以及自2018年12月1日至2019年5月30日的租金40000元，符合相关法律规定，本院予以支持。原告请求违约金应自2018年12月1日起按未付租金日万分之四支付违约金至款清之日止为宜。被告辩称通过微信已支付5000元租金，原告予以认可，且在诉讼请求中已予以扣除。原告要求被告按照原租金标准（年租金80000元）支付自2019年5月31日至腾空房屋之日的租赁费用，符合相关法律规定，本院予以支持。原告要求被告自判决生效后5日内腾出租赁房屋，被告辩称需要2-3个月才能腾空。考虑到被告经营等实际情况，本院对被告的腾房期间酌定为判决生效后30日内。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告栗普于判决生效之日起五日内向原告库进支付2017年12月01日至2018年11月30日的租金45000元，并自2018年12月1日起按日万分之四支付违约金至款清之日止。二、被告栗普于判决生效之日起五日内向原告库进支付2018年12月1日至2019年5月30日的租金40000元，自2019年5月31日起被告栗普按年租金80000元标准向原告库进支付房租至腾还房屋之日止。三、被告栗普于判决生效之日起三十日内腾还租赁原告库进位于方城县老汽车站北约500米鸿福小区北侧的三间门面房。四、驳回原告库进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，减半收取1175元，由被告栗普负担。本院二审期间，经审理查明的事实除与一审法院认定事实一致外，另查明，2016年8月6日，库进（甲方）与栗普（乙方）签订的《房屋租赁协议》约定“甲方将鸿福小区北侧三间门面房租赁给乙方使用。租赁期限自2016年9月1日至2017年9月1日，每年租金人民币80000元（捌万元）。租赁期内，双方不得无理干涉乙方正常经营。租赁期满，乙方如不再承租，须于合同到期前三个月告知甲方，如需要继续承租，租金标准应根据同栋楼门面行情，双方商定。租赁期内，甲方如在条件许可下卖房，乙方享有优先购买权。以上协议，双方自愿签订，甲、乙双方共同签字。本协议一式两份，甲、乙双方各持一份。甲方：库进。乙方：栗普。2016年8月6日。”双方均在协议落款处签字摁指印。2017年11月2日，库进与栗普因履行上述房屋租赁合同纠纷，一审法院（2017）豫1322民初4194号民事调解书显示，被告栗普于2017年11月30日之前，搬离所承租原告库进的位于老汽车站北约500米鸿福小区北侧三间门面房，并支付2017年9月2日至2017年11月30日的房租20000元。被告未能按上述约定的期限支付租金，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告栗普负担。2019年5月15日。一审法院庭审笔录显示，栗普辩称其与原告签订的房屋租赁合同原件已经丢失，双方是2018年1月20日签订的合同。原告要求85000元租金其需要确认，其对原告表示歉意，不是恶意拖欠，欠的房租其会及时归还。违约金其不愿意承担，其在2019年2月4日通过微信转给原告5000元，认为原告是默认合同继续有效，还想继续租赁房屋。若原告不让租赁，让其腾房子也可以，但是半个月不够，需要2-3个月时间，这期间的房租还是按照原租金履行。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。而租赁合同的主要特征之一就是租赁物的使用权，租赁合同的目的是承租人对租赁物的使用、收益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人栗普在一审中并没有抗辩双方签订的房屋租赁合同无效，或者因受欺诈、胁迫反诉请求撤销。所以，上诉人上诉称撤销双方2018年1月20日签订的租赁合同的理由，系出尔反尔，也不符合法律规定，本院不予支持。且上诉人在一审法院庭审中认可双方对房租的约定，并没有抗辩房租过高。上诉人与被上诉人自2016年8月6日开始产生房屋租赁关系，在2017年11月双方关于租金发生纠纷后，经一审法院审理，上诉人并未抗辩被上诉人不具备出租人资格，并经一审法院主持，双方达成了调解协议。后上诉人于2018年1月再次与被上诉人签订房屋租赁合同，上诉人在一审中同样没有抗辩被上诉人不具备房屋出租人资格，应视为上诉人对被上诉人具备房屋出租人资格的认可。因此，上诉人上诉称“被上诉人库进作为出租人主体不适格”的理由，证据不足本院不予采信。被上诉人库进向一审法院提供的2018年1月20日房屋租赁合同和2018年1月23日房屋租赁合同，均有关于违约金的约定，上诉人也均认可其在该两份合同的落款处签字，并在后者摁指印。上诉人在一审中认可其没有按时支付租金，且在租赁期限届满前既没有按照合同约定，提前一个月告知被上诉人其继续租赁房屋，又不按照合同约定及时搬离，已经构成违约。被上诉人有选择依据哪个合同起诉的权利，现被上诉人选择依据双方2018年1月23日签订的房屋租赁合同约定的违约金标准请求上诉人支付，符合法律规定，一审法院认为上诉人违约并判决上诉人承担支付租金及违约金的责任，并无不当。综上所述，栗普的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人栗普负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年八月七日书记员  李 斌