广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初745号 原告：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇同正大道**。统一社会信用代码91451421690212763T。法定代表人：苏增加，董事长。 委托诉讼代理人：邓华芳，广西进安律师事务所执业律师。 被告：梁园芬，女，1979年3月18日出生，壮族，个体户，住广西扶绥县。 原告广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德地产公司）诉被告梁园芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序于2019年6月25日、2019年7月31日公开开庭进行了审理。实德地产公司委托诉讼代理人邓华芳，梁园芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实德地产公司向本院提出诉讼请求：判令梁园芬支付实德地产公司物业服务费共计4807.74元（某号房物业管理费等共计3089.21元，其中物业管理费2484.21元、公共照明费255元、生活垃圾处理费350元；某商铺物业管理费等共计1718.53元，其中物业管理费1514.53元、公共照明费85元、生活垃圾处理费119元），并按日3‰计付滞纳金至交清费用之日止。事实与理由：实德地产公司是扶绥“某某国际”小区的开发商。梁园芬向实德地产公司购买“某某国际”小区某号房，建筑面积97.14㎡，该房已于2011年12月30日交房。交房当日，梁园芬与实德地产公司聘请的广西某来物业服务有限责任公司（以下简称某来物业公司）签订了“某某国际前期物业服务协议”，约定物业管理费按每平方米0.5元收取、公共照明每户每月收取5元、生活垃圾处理费收取每户每月7元等，其他实际产生的费用（如水电费）按正常标准代收。梁园芬无故拖欠物业管理费等，从2014年10月起拖欠至2018年12月，产生了诉请所列的金额3089.21元。2017年9月1日，梁园芬与实德地产公司签订房屋租赁合同，租用扶绥“国际某某”小区某商铺，面积为89.09㎡，租期5年，签约当日即将铺面交付梁园芬使用，梁园芬自租用后就没有交过物业管理费、公共照明费，垃圾处理费，产生了本诉所列的金额1718.53元。实德地产公司多次催收未果，梁园芬的拖欠行为已构成违约，应依约按日3‰缴纳滞纳金。实德地产公司作为开发商，在前期物业管理中可以自行管理小区物业，实德地产公司聘请某来物业公司参与物业的管理，但实际管理人是实德地产公司，某来物业公司在2014年10月1日退场后，实德地产公司也接收了某来物业公司的债权债务和相关人员。所以，实德地产公司是适格的原告主体。梁园芬所欠相关物业费用应依法交纳。 梁园芬辩称，实德地产公司没有收费资格，不符合法律规定的收费主体。对实德地产公司提交的证据扶绥某家物业管理有限公司出具的欠费通知单，不予认可。2014年10月1日，某来物业公司退场后，实德地产公司作为开发商并未按国家出台的物业管理条例第三章第二十四条规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行管理及收费，而是私自降低服务质量内容，减少人员，与所承诺的物业服务收费标准不符。实德地产公司自主进行管理及收费，未在小区公示。实德地产公司也从未向扶绥县发展和改革局（原物价局）申请备案物业管理服务收费资格及收费标准。小区业主也未跟实德地产公司签订物业管理服务合同，所以不存在违约滞纳金。如法院支持违约金，实德地产公司主张的违约金计算标准也属过高，要求调低。其购买某某国际某号房公共平台脏乱问题，从2014年至今尚未处理，房屋的门铃及单元门门禁无法使用也几年未处理。实德地产公司所主张在2014年10月1日某来物业公司退场后，接收了某来物业公司的债权债务没有事实和证据证明。公共照明费已含在物业服务费中，实德地产公司的主张属重复收费，且业主与某来物业公司签订的合同里并没有约定每户每月需交纳5元。生活垃圾处理费每户每月7元，业主在与某来物业公司签订的合同也没有约定，也没见公示过委托单位的委托文书，也没有收费依据及收费标准。另外2019年，扶绥县环境卫生管理站已经在小区张贴《通知》，要求业主自行缴纳生活垃圾处理费，故其不愿意向实德地产公司缴纳该费用。本案诉讼费用不予承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院于说理部分予以阐述。 综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实： 实德地产公司系扶绥县“某某国际”小区的开发商。梁园芬向实德地产公司购买某某国际”小区某号房，建筑面积97.14㎡，已于2011年12月30日交付使用。梁园芬成为某某国际小区的业主。 2010年7月1日，实德地产公司与某来物业公司签订了《崇左市扶绥县某某国际前期物业管理服务合同》，约定由某来物业公司为“某某国际”小区提供前期物业服务，物业服务费的收费标准为多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元；合同期限自双方签订之日起自本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。 2011年12月30日，梁园芬与某来物业公司签订《某某国际前期物业服务协议》，约定多层住宅按建筑面积每平方米0.5元/月的标准收取；每次缴纳物业费的时间为每月10日前；公共水电费由业主按实际发生金额分摊；小区内公共部位、公共场地环境卫生的清扫和保洁，不含住户生活垃圾处理费，生活垃圾费为环卫部门收取；业主违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳管理费用的，物业公司有权要求限期补交并从逾期之日起按日3‰缴纳滞纳金等。该协议没有约定合同期限。 2014年8月25日，实德地产公司与某来物业公司签订一份《协议书》，约定“双方于2010年7月1日签订的《崇左市扶绥县某某国际前期物业管理服务合同》提前于2014年9月30日终止；从2014年10月1日起，由乙方（实德地产公司）负责承接小区物业服务的有关业务及人员安排”。随后，某来物业公司全面退出“某某国际”小区的物业管理。 2014年10月1日至2018年11月14日期间，“某某国际”小区因没有其他物业公司进驻，实际上是由实德地产公司自主成立物业服务部聘请工作人员参照《某某国际前期物业服务协议》为小区业主提供相应的物业管理服务，但服务存在一定的瑕疵。 2017年9月1日，实德地产公司与梁园芬签订《房屋租赁合同》，约定实德地产公司将某某国际小区某商铺，面积为89.09㎡房屋出租给梁园芬作为超市使用，租期为五年，租赁期房屋物业、水电、生活垃圾费等综合费自乙方（梁园芬）负担。 2018年11月15日，实德地产公司与案外人扶绥某家物业管理有限公司（以下简称某家物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定实德地产公司将“某某国际”小区委托某家物业公司实行物业管理，合同期限自2018年11月15日0时起至2028年11月14日0时止。 另查明，“某某国际”小区截至目前未成立业主委员会。 再查明，2015年12月1日至2018年3月30日期间，普通住宅小区前期物业管理服务收费标准实行市场调节价，2015年12月1日前和2018年3月30日后实行政府指导价，该期间，扶绥县价格管理部门未对某某国际小区进行前期物业管理服务收费标准进行审批。2019年1月1日，扶绥县环境卫生管理站出具《证明》，从2013年1月1日至2018年12月31日委托实德地产公司代征收城市生活垃圾处理费。2019年7月5日，扶绥县环境卫生管理站在“某某国际”小区张贴《通知》，向业主公告催缴历年生活垃圾处理费的欠费。 庭审中，梁园芬未能说明其具体未缴纳物业管理费的起算时间，对实德地产公司主张从2014年10月起算物业管理费没有异议。同时，实德地产公司主张梁园芬在本案审理期间，已经自行交纳了某商铺的物业费等共计1718.53元，故变更诉讼请求为：判令梁园芬支付实德地产物业管理费等3089.21元，其中物业管理费2484.21元、公共照明费255元、生活垃圾处理费350元，并按日3‰计付滞纳金至付清欠款之日止。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，实德地产公司作为“某某国际”小区的建设单位，根据《物业管理条例》第二十一条规定，与某来物业公司为“某某国际”小区签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。2011年12月30日，梁园芬与某来物业公司签订《某某国际前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。某来物业公司于2014年10月1日终止提供物业服务后，在“某某国际”小区业主委员会未成立且又未招标或选聘到新的物业服务企业之前，实德地产公司作为小区建设单位与某来物业公司签订《协议书》承接某来物业公司退出后小区物业管理的权利和义务，没有违反法律禁止性规定，且其亦实际向业主提供了相应的物业服务，梁园芬作为业主事实上也已接受了该公司提供的物业服务。故2014年10月1日至2018年11月14日期间，梁园芬作为业主与实德地产公司形成了事实上的物业服务合同关系。梁园芬应当履行向实德地产公司缴纳物业管理服务费的义务。梁园芬认为实德地产公司未经政府有关部门备案，自行与某来物业公司签订协议后，向小区业主提供物业管理服务是其单方行为，没有正式书面通知业主或在小区公示，服务质量差等，无权要求业主缴纳物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于物业管理费。2014年10月1日至2018年11月14日期间，实德地产公司参照梁园芬与某来物业公司签订的《某某国际前期物业服务协议》提供物业服务，虽然存在服务瑕疵，但不足以构成梁园芬拒绝支付合同期内全部物业管理费的理由。实德地产公司向梁园芬主张计收2014年10月至2018年11月期间的物业管理费，本院予以支持。实德地产公司主张其实际提供物业服务至2018年12月份，某家物业从2019年1月才开始履行合同，但未能提供证据予以证实，本院不予采纳。梁园芬提出实德地产服务质量与收费标准不相符的主张，但未能提交相应证据予以反驳，本院不予采纳。故本院参照《前期物业管理服务合同》约定，认定梁园芬应向实德地产公司缴纳物业管理费2428.5元（97.14㎡×0.5元×50个月=2428.5元）。 关于生活垃圾处理费。虽然实德地产公司提供了扶绥县环境卫生管理站出具的《证明》，可以证实2013年1月至2018年12月期间，扶绥县环境卫生管理站授权实德地产公司代为收取生活垃圾处理费，但不等同于授权起诉追缴，且2019年7月5日，该站已在小区内张贴《通知》，向业主公告催缴历年欠费。故对实德地产公司关于支付生活垃圾处理费245元的主张，本院不予支持。 关于公共照明费。梁园芬与某来物业公司签订《某某国际期物业服务协议》，约定“公共水电费、消防安全检测费由业主（物业使用人）按实际发生金额分摊。”本案中，实德地产公司未能提供证据证明梁园芬每月实际发生的公共电费为多少，也自认代收电费中已含公摊电费。故对实德地产公司主张的公共照明费，本院不予支持。 关于滞纳金。如前文所述，梁园芬与实德地产公司形成的是事实物业服务合同关系，梁园芬未依时缴纳物业管理费，依法应当承担相应的违约责任。实德地产公司主张按梁园芬与某来物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，滞纳金从逾期之日起按日3‰计算，该计算标准明显偏高，本院不予支持。梁园芬向实德地产公司支付上述逾期款项的违约金，应参照中国人民银行同期贷款利率来计算。 综上所述，实德地产公司要求梁园芬支付2014年10月至2018年11月期间的物业管理费2428.5元及违约金（违约金以2428.5元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率，从2014年10月10日起计算至2018年11月14日止），予以支持，诉请超出部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、梁园芬应于本判决生效后十日内一次性支付广西实德房地产开发有限公司2014年10月至2018年11月物业管理费2428.5元及违约金（违约金以2428.5元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率，从2014年10月10日起计算至2018年11月14日止）； 二、驳回广西实德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（广西实德房地产开发有限公司已预交），由梁园芬负担13元，广西实德房地产开发有限公司负担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 梁金玲 二〇一九年八月九日 法官助理 甘璧霆 书 记 员 何艳荣 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 窗体底端 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。