四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初2521号 原告：樊杰，男，1988年12月11日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周润，四川公生明律师事务所律师。 被告：简阳航程房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城镇东城新区东湖胜景****楼**，统一社会信用代码915101855671655432。 法定代表人：万福模，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王惠平，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玲，四川瑞能律师事务所实习律师。 原告樊杰与被告简阳航程房地产开发有限公司（以下简称被告航程房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周润，被告的委托诉讼代理人王惠平、周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊杰向本院提出诉讼请求：1、判决被告从2018年5月4日起向原告赔偿逾期交房违约金直至交房为止，违约金按日以原告全部房价款的万分之一计算，截止至起诉时暂计8,452.8元；2、本案律师代理费由被告承担。事实和理由：被告欠周乐芳债务，后双方达成一致，被告将其开发的“凤凰城”一些商品房作价抵偿给周乐芳。2016年11月14日，周乐芳与被告共同向简阳市房管局申请将抵偿周乐芳14,342,004元债务的“凤凰城”商铺网签给周乐芳及其家属。原告系周乐芳家属，被告与原告就“凤凰城”商业综合楼X-1X号商铺签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，将房屋以买卖方式作价抵偿所欠周乐芳债务，并在简阳市房管局办理了房屋买卖登记备案，合同签约备案号为509098。在《四川省商品房买卖合同（预售）》合同中，原、被告双方约定交付凤凰城1层16号房屋日期为2017年6月30日前，若被告逾期交房，应按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。贵院对上述纠纷作出判决，要求被告向原告支付逾期交房违约金。被告在贵院2018年7月20日判决后至今仍未取得《建设工程竣工验收合格证明》，也未履行房屋买卖合同中的交房义务。被告的行为已经严重侵害原告权益，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院。 被告航程房地产公司辩称，周乐芳与樊增国在2014年11月24日与被告签订《认购房屋合同》，明确约定周乐芳、樊增国作为买受人享受五年返租优惠价格后，必须与简阳市五富商贸有限公司签订五年的租赁合同，且不得再收取租金。虽然《认购房屋合同》未实际履行，但上面有周乐芳、樊增国的签字捺印，能够证明被告在与原告达成债务抵偿协议之前就已告知原告抵偿商铺即将出租的事实，原告也同意出租。原、被告双方达成抵偿协议，将被告商铺作价抵偿给原告，商铺价款较低，也是基于购买商铺必须与被告签订免租租赁合同，交由被告统一管理，原告方是知晓的。被告在与原告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》之前，就将抵偿商铺出租给了简阳市海瑞酒店管理有限公司和应玲，在租赁合同签订之后，承租方就入场装修并开始营业，现租赁期限未届满，故案涉商铺在已出租的情况下无法实际交付给原告，被告将案涉商铺出租给租赁户，即视为完成交付义务。周乐芳对于抵偿的部分商铺已收取了租金，视为默认了被告交付房屋的条件。综上，被告并不存在违约行为，已履行交房义务。原告的律师费不应由被告承担。 本院经审理认定事实如下：因案外人郭骅欠周乐芳借款未归还，经资阳市中级人民法院生效判决确定被告航程房地产公司因担保关系对郭骅的借款本息约1,434万余元承担连带清偿责任。判决生效后，周乐芳于2016年1月29日申请法院强制执行，被执行人郭骅和周乐芳、被告航程房地产公司自行达成了债务抵偿协议，将被告开发的商铺作价（1楼15,000元/㎡、5楼4,200元/㎡）偿抵周乐芳债务14,342,004元，并到简阳市房管局将被告开发的凤凰城33个商铺网签给周乐芳及其家属（樊杰、樊羽萌、樊增国、邓竹琴），其中包含网签给原告樊杰的商铺X-1X号。2016年11月14日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同中约定了商铺所在楼层1楼，房号16号、建筑面积23.54平方米、总价款为352,200元，交房时间为2017年6月30日前，交房条件为取得建设工程竣工验收合格证明、取得房屋面积实测报告书。合同第十九条约定的逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在60日内，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。购房合同网签备案后，周乐芳到本院执行局缴纳了执行费用，并申请执行结案（结案方式为自动履行完毕）。 2017年7月1日后，原告要求被告交房，被告以商铺在2014年就已经交给简阳五富商贸公司整体招租并且在免租（金）期内为由未向原告交房。 2018年5月3日，原告以被告逾期交房致其损失，起诉至本院要求被告承担2017年7月1日至2018年5月3日的损失共计10,600元，损失计算方式为以总房价款352,200元为基数，按每日万分之一计算至起诉之日止。本院于2018年7月20日作出（2018）川0180民初1999号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。 另查明：2014年12月7日，案外人简阳市五富商贸公司将凤凰城1楼11号至62号商铺出租给应玲，租赁期限2015年11月1日至2021年10月31日，免租期30个月，从2018年5月1日起至2019年10月31日租金按26元每平方米每月计算。2015年5月，被告航程房地产公司与四川海瑞酒店管理有限公司、简阳海瑞酒店管理有限公司签订租赁合同，将凤凰城1楼、5楼、6楼的部分商铺租赁给简阳海瑞酒店管理有限公司用于经营7天连锁酒店，免租期30个月，从2017年12月2日开始按18元每平方米每月支付租金，之后每三个年度租金上涨8%，如不能按时交房，免租期和租赁期顺延。被告开发的“凤凰城”项目已于2017年10月进行了消防验收，但至今未进行竣工验收。 上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告身份证复印件、被告工商登记信息、（2014）资民初字第111号和112号民事判决书，（2016）川2081执373号和374号执行案件信息、执行费交款发票、周乐芳和被告向房管局网签备案申请和请示，《四川省商品房买卖合同（预售）》和商品房买卖合同摘要，房屋租赁合同，委托书及（2018）川0180民初1999号民事判决书、商业用房租赁情况统计表等证据证明，且经庭审质证，本院依法予以确认并采信。 本院认为，原、被告双方签订的关于“凤凰城”X-1X号商铺的《四川省商品房买卖合同（预售）》，经本院生效判决认定系双方当事人真实的意思表示，合法有效，且该商铺已网签给原告樊杰。双方签订的合同中既已约定了交付房屋的时间、交房条件、违约责任等，则该合同条款对双方当事人具有约束力，被告应当依照合同约定履行义务。 关于案涉房屋是否符合交房条件的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，法定交房条件为工程竣工验收合格。原、被告双方在合同中亦约定交房条件为取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书。现案涉房屋仅进行了消防验收，尚未进行竣工验收，不具备交付条件。被告虽提出案涉房屋已经符合竣工验收标准，未取得前述竣工验收合格证明系政府职能部门未进行验收的客观原因导致，但未举证证明存在具体事项及具体事项能够减轻或免除其违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”，应由被告承担举证不能的不利后果。 关于被告是否已实际履行交房义务的问题。就被告关于原告在与被告签订网签备案合同之前就已经知晓“凤凰城”的所有商铺即将出租，且有免租期，被告将商铺交给租赁方使用即视为实际交付的答辩意见。因被告当庭提交的《认购房屋合同》系复印件，没有被告的盖章，原告对其真实性也不予认可，不足以证明被告已履行告知义务并取得原告同意。同时，对于案涉房屋原告也未实际享有收取租金的权益，因被告逾期交房导致的利益损失没有得到弥补。被告将该房屋交由租赁方使用，不能视为被告已实际完成案涉房屋的交付。 关于违约责任问题。因被告逾期交房导致原告在2017年7月1日起至交付房屋期间可使用房屋的利益受到损害，根据双方合同约定，被告应当承担违约责任，赔偿原告损失。原告主张合同继续履行，要求被告从2018年5月4日起至交房之日止向其按约定支付违约金。因原告未主张要求被告交付房屋，且案涉房屋交付日期尚无法确定。故对原告的该项诉讼请求，本院仅支持至诉讼之日止，即至2019年6月26日。违约金具体为352,200元×0.1‰×418天=14,721.96元，原告诉求中暂计部分计算错误，予以纠正。且应以14,721.96元计算案件受理费为84.02元。自2019年6月27日起至交房之日止的违约金以实际违约天数按照合同约定前述的方式进行计算。 关于原告主张由被告承担律师费的问题。截止本案作出判决前，被告未举证证明律师费的存在及具体数额，故对原告的该项诉求不予支持。 综上所述，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 一、被告简阳航程房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告樊杰支付从2018年5月4起至2019年6月26日止的违约金14,721.96元； 二、驳回原告樊杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计84.02元，由被告简阳航程房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 赵 成 二〇一九年八月七日 书记员 陈叔余