广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初4886号原告：江门市永裕物业管理服务有限公司，住所地：广东省江门市江海区江海二路****。统一社会信用代码91440704675208838N。法定代表人：许建安。委托诉讼代理人：冯洲，系该公司的员工。被告：张伟杰，男，1971年10月10日出生，汉族，住广东省江门市江海区。被告：张华趣，女，1975年12月31日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告江门市永裕物业管理服务有限公司（以下简称“永裕物管公司”）诉被告张伟杰、张华趣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告永裕物管公司的委托诉讼代理人冯洲，被告张伟杰、张华趣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永裕物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令张伟杰、张华趣向永裕物管公司支付2017年7月1日至2019年5月31日期间的物业管理费6316.26元。2、判令张伟杰、张华趣向永裕物管公司支付车位管理费1840元。3、判令张伟杰、张华趣向永裕物管公司支付迟延支付物业管理费、车位管理费的违约金（从2017年7月1日起计算至2019年5月31日止，以实际欠款额按照每日3‰计算）。4、判令张伟杰、张华趣向永裕物管公司支付水电公摊费用639.82元。5、本案诉讼费由张伟杰、张华趣承担。事实和理由：张伟杰、张华趣是江门市蓬江区北环路天沙河华茵桂语小区丹桂晴苑X栋X房的业主，与永裕物管公司形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平方米1.95元”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天5‰交纳”。张伟杰、张华趣拥有的物业建筑面积为140.83平方米，每月应交物业服务费274.62元，另外还应交纳水电公摊费用等。自2017年7月起，张伟杰、张华趣无故拖欠物业管理费及相关费用。永裕物管公司经多次催缴无果，故为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。永裕物管公司为其起诉提供的证据有：前期服务协议、欠费明细、EMS寄件回执、现场催缴通知、水电发票、2017年6月份-2019年7月份排水管道的疏通计划及图片、各部门工作图片、业主满意度回访、前台日志、高空抛物提醒通知。张伟杰、张华趣答辩称，其不同意支付永裕物管公司的物业管理费，但是公摊水电费和车位费可以支付，对公摊水电费和车位费的金额计算无异议。但如果要计算该些费用的违约金，其不同意支付。理由是因永裕物管公司的物管服务不到位，对下水道的维护不到位，导致张伟杰、张华趣的房屋遭受水浸，引起家具、橱柜、门损失惨重。张伟杰、张华趣为其答辩提供的证据有：图片、收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：江门市蓬江区华茵桂语小区为江门市永华房地产开发有限公司开发销售的小区，张伟杰、张华趣是该小区内丹桂苑****的房屋权属人，该房屋的建筑面积为140.83平方米。张伟杰、张华趣于2015年4月17日接收了该房屋。2015年4月17日，由永裕物管公司作为甲方与张伟杰、张华趣作为乙方就丹桂苑5幢103单元的物业管理与服务事宜签订《物业服务合同》一份，约定的主要内容如下：一、甲方对房屋共用部位、共用设施设备（共用设施设备是指共用的上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、绿化、道路、沟渠等设施设备）、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修等进行维护和管理。二、乙方的住宅按照建筑面积每月每平方米1.95元计付物业服务费和车库小车位按照40元/月/个计付管理费给甲方，公共水电分摊另计。公共水电费分摊：A.电梯电费按楼层系数分摊；每五层为一个分摊层段，每层段增加20%，即：1-5层分摊系数为1；6-10层分摊系数为1.2；11-15层分摊系数为1.4；16-20层分摊系数为1.6；21-26层分摊系数为1.8；B.住宅大楼内走廊、楼梯、大堂等公共设施设备的共用电费用，由本楼业主按建筑面积分摊。C.小区范围的公共水电，包括：园林绿化、水景的用水用电、清洁用水用电，小区公共区域照明用电、消防泵房用电等等，由小区所有业主按建筑面积分摊。D.车库共用水电费由摩托车位和小车位的业主共同分摊，按1个小车位相当于8.5个摩托车位的比例进行分摊，未售车位物业管理费及水电分摊费由建设单位负责。E.未售物业（含车库车位）管理费及水电分摊费由建设单位负责。三、乙方按月交纳物业管理服务费及公共水电分摊费用：每月为一个结算周期。乙方应于每月5日前缴纳当月物业服务费及公共水电分摊费用，逾期甲方有权按欠费的日3‰收取违约金。四、本合同自2014年4月1日开始，至华茵桂语住宅小区全区交付之日起计算满6年后终止。另，永裕物管公司通过电话通知、邮寄通知、上门张贴催收函等形式向张伟杰、张华趣追讨物业管理费，但张伟杰、张华趣仍不缴纳2017年7月至2019年5月期间的物业管理费、车位管理费和水电公摊费用，故永裕物管公司提起本案诉讼。又，虽张伟杰、张华趣认为永裕物管公司的物业服务不到位，但对其拖欠永裕物管公司2017年7月至2019年5月期间的物业管理费6316.26元、车位管理费1840元和水电公摊费用639.82元的金额没有异议。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。永裕物管公司与张伟杰、张华趣之间签订的《物业服务合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。依照《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，在永裕物管公司提供了物业管理服务的情况下，张伟杰、张华趣应当按照《物业服务合同》的内容支付物业管理费用。本案中，永裕物管公司与张伟杰、张华趣在《物业服务合同》中已明确约定了住宅按照建筑面积每月每平方米1.95元计付物业服务费和车库小车位按照40元/月/个计付管理费，并约定了水电公摊费用的计算方法，而张伟杰、张华趣对其拖欠永裕物管公司的物业管理费、车位管理费和水电公摊费用的金额均没有异议，故本院确认张伟杰、张华趣应向永裕物管公司支付2017年7月至2019年5月期间的物业管理费6316.26元、车位管理费1840元和水电公摊费用639.82元。对于张伟杰、张华趣抗辩称由于永裕物管公司对下水道维护不到位导致其房屋遭受水浸而有权拒绝支付物业管理费的意见。首先，张伟杰、张华趣在庭审中承认永裕物管公司在上班时间内对其反映的下水道问题会进行处理，而如果是在下班时间则未能及时处理，一定程度上反映永裕物管公司有按照物业服务合同的约定履行其对下水管道的管理和维护的义务。其次，对于张伟杰、张华趣所抗辩的因楼宇下水道排水不畅而引起的房屋遭受水浸泡的情况，引起下水道排水不畅的原因是多样的，楼宇下水道的设计、安装不合理，或者该楼宇的住户使用不当，又或者永裕物管公司对公共区域处下水道的下水口管理不到位等。而张伟杰、张华趣没有提供证据证明是由于永裕物管公司对下水道管理不到位而导致其房屋遭受水浸，应承担举证不能的后果。再次，永裕物管公司提供的物业服务包括对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修等多个方面的维护和管理，永裕物管公司并就此提供各部门工作图片、业主满意度回访、前台日志、高空抛物提醒通知等证据予以证明。张伟杰、张华趣虽对该些证据不予确认，但也没有提供反驳证据证明永裕物管公司没有提供相关服务。张伟杰、张华趣仅以下水道维护不到位一小方面的问题而否认永裕物管公司提供的整体全面的物业管理与服务，明显不具有合理性。综上，永裕物管公司按照合同约定履行了物业管理服务的义务，张伟杰、张华趣也应按照约定向永裕物管公司履行支付物业管理费的义务。张伟杰、张华趣应当如何承担本案民事责任的问题。张伟杰、张华趣没有向永裕物管公司支付前述物业管理费、水电公摊费用已经构成违约，应当承担相应的民事责任。永裕物管公司要求张伟杰、张华趣自逾期缴纳该些费用之日起支付违约金，其请求合法有理。但对于违约金的计算标准，双方虽约定了按欠费的日3‰计算支付，但按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，永裕物管公司要求按照每日3‰即年利率为109.5％计算违约金的标准明显过高，且永裕物管公司没有就其受到的损失部分提供证据予以证明，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%为宜。另，因《物业服务合同》中约定每月5日前为物业管理费的缴纳时间，故应从应交物业管理费的期限届满的次日起算违约金。此外，永裕物管公司请求张伟杰、张华趣支付违约金计算至2019年5月31日，这是永裕物管公司对其诉权的自主行使，没有损害其他人的合法权益，故本院依法予以支持。综上，张伟杰、张华趣应从2017年7月6日起至2019年5月31日止，以实际拖欠的物业管理费、水电公摊费用为本金按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算支付违约金给永裕物管公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告张伟杰、张华趣应在本判决生效之日起五日内支付物业管理费6316.26元、车位管理费1840元和水电公摊费用639.82元（合共8796.08元）给原告江门市永裕物业管理服务有限公司。二、被告张伟杰、张华趣应在本判决生效之日起五日内支付违约金（违约金自2017年7月6日起至2019年5月31日止，以每月实际拖欠的物业管理费、车位管理费为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算）给原告江门市永裕物业管理服务有限公司。如果被告张伟杰、张华趣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费161.76元，适用简易程序减半收取80.88元，由被告张伟杰、张华趣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审判员  张华理二〇一九年八月十九日法官助理陈怡杏书记员王敏仪