山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0214民初3163号原告（反诉被告）：青岛四季春天广场有限公司，住所地山东省青岛市城阳区文阳路269号。法定代表人：陶然，职务执行董事。委托诉讼代理人：肖佶玲，山东有容律师事务所律师。被告（反诉原告）：城阳区汉庭轩烧烤店，住所地山东省青岛市城阳区文阳路269号宝龙城市广场1号楼1167、1168。经营者：石瑜，职务经理。委托诉讼代理人：王可欣，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许彬，山东琴岛律师事务所实习律师。第三人：宝龙集团（青岛）置业发展有限公司，住所地山东省青岛市城阳区文阳路269号。法定代表人：许××职务董事长。委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。第三人：青岛宝龙商业物业管理有限公司，住所地山东省青岛市城阳区城阳街道文阳路269号。法定代表人：许××职务董事长。委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。原告（反诉被告）青岛四季春天广场有限公司（以下简称“四季春天公司”）与被告（反诉原告）城阳区汉庭轩烧烤店（以下简称“汉庭轩烧烤店”）、第三人宝龙集团（青岛）置业发展有限公司（以下简称“宝龙置业公司”）、第三人青岛宝龙商业物业管理有限公司（以下简称“宝龙物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告四季春天公司委托诉讼代理人肖佶玲与被告汉庭轩烧烤店委托诉讼代理人王可欣、许彬，第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司共同委托诉讼代理人周重骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四季春天公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的租赁合同于2016年3月30日解除；2、被告立即腾让租赁的商铺并交还原告；3、被告支付原告至2016年3月30日的租金39524.1元、物业管理费12180元、2016年4月和5月的水电费18403.3元及2016年3月31日起至被告实际返还租赁场地之日止按日租金标准6.6元/平方米/天计算的场地占用费、按40元/平方米/月计算的物业管理费；4、被告支付原告违约金144942元；5、本案的诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2013年5月，原、被告签订《租赁合同》，原告将其位于青岛市城阳区文阳路269号一层[1167、1168]单元商铺租赁给被告使用，用于经营自助餐，双方共同确认租赁面积为203平方米，租期五年，第一年为2.5元/日/平方、第二年租金为3元/日/平方、第三年租金为3.3元/日/平方、第四年租金为3.6元/日/平方、第五年的租金为3.9元/日/平方，双方确定每3个月为一个租金支付期，被告应在每个租赁支付期的前一个日历月的15日前支付原告下个租金支付期的租金。物业管理费第一年、第二年为15元/平方米/月（即每月物业管理费为3045元），第三年、第四年、第五年为20元/平方米/月（即每月物业管理费为4060元），支付时间与支付方式与租金相同。被告承租商铺后，未按合同约定按期缴纳租金、物业管理费，已达到合同约定的解除条件。原告于2016年3月15日向被告寄送《解除汉庭轩商铺租赁合同的通知》告知双方租赁合同至2016年3月30日解除，并要求被告于2016年3月30日前腾退房屋，被告拒不履行。2016年5月下旬，原告再次发律师函告知被告交清一切费用及腾退房屋，被告仍置之不理，并多次无理纠缠。被告的行为已构成违约和侵权，原告为维护自身合法权益，特依法诉至贵院，望判如所请。被告汉庭轩烧烤店辩称，第一，原告四季春天公司无权要求确认租赁合同的租赁期限至2016年3月30日解除，具体事实如下：2013年5月，原、被告双方签订租赁合同，合同期限为五年，后原告于2016年4月1日正式闭店，致使租赁合同无法继续履行，按照《租赁合同》2.6条的约定：“本合同期间，甲方因其它原因需要提前终止本合同时，甲方应提前六十天以书面通知乙方，若经双方协商同意，乙方应在协商约定时间内撤除租赁位置。”但本案原告并未在约定的日期提前书面通知，只是原告公司负责人在2016年春节前与我方店内人刘亭口头说明可能要闭店，春节后原告公司负责人又来告知说明肯定要闭店，并要求被告把合同平移给宝龙城市广场（四季春天公司的出租方），并告知被告无需再支付下一季度租赁费、物业费等。因被告在年前就得到通知原告定于2016年4月1日闭店，故被告将租金支付至2016年2月1日，未支付下一季度租赁费，被告未支付下一季度租金的行为完全是在行使自己的不安抗辩权，且原告确实于2016年4月份闭店，印证了被告行使不安抗辩权的原因。因被告定于2016年4月1日闭店，故被告按照约定将房租及物业费支付至2016年2月1日，现原告在民事诉状中主张确认租赁合同至2016年3月30日解除，原告仅想以此来证明被告未支付租金及物业费等，此为合同中第八条约定的违约条件，按照合同第8.2（二）格式条款的约定，被告只要逾期不支付租金、物业费或其他费用累计三十日，原告就可以解除或终止合同。但根据合同第8.1条的规定原告在被告未足额支付租金的情况下，应先从保证金中扣除所欠款项及相应滞纳金，被告应在接到原告通知后五日内补足未付费用并重新缴纳保证金，但本案原告并未尽到通知义务。原、被告的租赁合同实际于2016年4月1日因原告的闭店单方违约致使合同无法履行，故原告无权要求确认租赁的租赁期限至2016年3月30日解除。第二，本案原告无权要求被告支付其至2016年3月30日的租金、物业费、水电费、2016年3月31日起至被告实际返还租赁场地之日止的场地占用费和物业管理费及违约金等费用。租赁合同第八条违约责任、第九条合同终止后的处理、第10.5、10.7条的约定完全属于格式条款，《合同法》第三十九条规定：“采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《合同法解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示义务承担举证责任。”原告在签订本合同时对以上条款并未尽到说明义务，当属格式条款，故以上条款应当认定无效。原告于2016年4月1日闭店实属原告单方违约。因原告于2016年4月1日正式闭店，致使合同无法继续履行，原告单方违约，且合同中对违约责任的约定实为格式条款，当属无效。故原告无权要求被告承担上述费用。现宝龙集团早已将汉庭轩租赁的商铺租给他人致使被告无法使用，且因原告单方违约给被告造成严重损失，原告应赔偿被告各项损失。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故原告应赔偿被告的各项损失，包括租赁房屋的装修赔偿242000元、设备赔偿154000元、员工赔偿60000元以及经营损失赔偿195000元，共计651000元整。装修赔偿：被告装修金共计326000元整，店面合同自2013年8月1日至2018年8月1日止，合同至2016年4月止使用期限为2年零8个月，折旧后原告应赔偿242000元。设备赔偿：合计为177260元整，折旧后原告应赔偿154000元。本案被告之所以没和宝龙签订租赁合同而选择原告，是相信原告能在营业额上给被告极大的带动，并且被告店面在1楼营业，比起同在1楼不属于原告的店面，被告的租赁费高得多，后原告于2016年4月1日正式闭店，原告的搬离使被告没有继续营业的先决条件，原告应给予被告赔偿。且同样租赁原告店铺的租户海洋贝贝与韩国服装均得到了相应的赔偿，被告与以上租户同样租赁原告的房屋，却未得到公平对待，基于公平原则，原告应赔偿被告的实际损失。第三，本案的诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等相关诉讼费用应由原告自行承担。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司述称，第三人与原告之间于2010年10月25日签订《租赁合同》，2016年5月31日第三人与原告之间签署《解约协议》，就涉案租赁商铺解除双方之间签订的《租赁合同》，原告与被告之间的租赁合同关系与第三人无关，第三人与原告之间租赁合同关系履行期间内全部权利义务也在2016年5月31日的《解约协议》中全部协商解决，第三人与原告之间不再存在其他争议。反诉原告汉庭轩烧烤店向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付租赁房屋的装修赔偿242000元、设备赔偿154000元、员工赔偿60000元以及经营损失赔偿195000元；2、本案的反诉诉讼费、律师费等相关诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，被告申请撤回第一项反诉请求中的员工赔偿60000元以及经营损失赔偿195000元，追加反诉被告向反诉原告支付履约保证金10000元的反诉请求。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2013年8月1日签订《租赁合同》，合同期限为5年，反诉原告之所以没和宝龙签订租赁合同而选择反诉被告，是相信反诉被告能在营业额上给反诉原告极大的带动，并且反诉原告店面在1楼营业，比起同在1楼不属于反诉被告的店面，反诉原告的租赁费高得多，后反诉被告于2016年4月1日正式闭店，反诉被告的搬离使反诉原告没有继续营业的先决条件，反诉被告应给予反诉原告赔偿。且按照合同反诉被告应提前两个月给予反诉原告书面通知。但是反诉被告没有做到，实属单方闭店，属于单方违约，给反诉原告造成严重损失，反诉被告应赔偿反诉原告的所有损失，根据反诉原告的实际损失，反诉被告应向反诉原告支付装修赔偿、设备赔偿、员工赔偿以及经营损失赔偿共计651000元。为维护反诉原告的合法权益，依法向贵院提起反诉，请求依法支持反诉请求。反诉被告四季春天公司辩称，违约的是反诉原告，反诉被告不存在任何违约情形，反诉原告严重违约达到合同约定的解除条件，反诉被告根据合同约定向反诉原告发出解约通知，并要求其在2016年5月30日前腾退房屋，逾期未腾退根据合同约定应视为反诉原告放弃装修、设施设备的产权和所有权，反诉原告的反诉主张无任何依据，都是因其自己违约造成，与反诉被告无关，反诉被告不应承担赔偿责任；反诉原告所称反诉被告2016年4月1日正式闭店不是事实，2016年4月撤场的仅是商场内场，与外街店铺经营无任何关系，反诉原告店铺一直正常经营，双方租赁合同约定的很清楚，反诉原告同意反诉被告将租赁合同转让给第三方，反诉被告已经告知反诉原告。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司述称，第三人与反诉原告之间不存在任何合同关系，根据合同相对性原则，反诉原告的主张与第三人无关。为支持其主张，原告（反诉被告）四季春天公司向法庭提交如下证据：1、《租赁合同》1份，证明：原告与石瑜（汉庭轩烧烤店经营者）签订商铺《租赁合同》，约定了位置、用途、租赁期限、租赁面积、租金缴纳时间等内容，根据合同第8条第8.2款、第8条第8.5款、第9条第9.1款、第10.4款、第10.5款、第10.7款约定，汉庭轩烧烤店经营者与原告签订租赁合同以后，设立城阳区汉庭轩烧烤店对外经营，被告应于2015年12月15日前缴纳下一季度的房租及物业费，2016年3月15日前缴纳第二季度房租及物业管理费，但其未依约履行合同义务，构成违约，已经达到合同约定的解除条件，原告有杈解除合同，并要求被告支付违约金及腾退房屋等。被告未在限期内腾退房屋，应按照合同约定支付逾期占用使用费及产生的一切费用，同时视为放弃店内装修、设备及其他设施的所有权、使用权。被告汉庭轩烧烤店：对该证据真实性无异议，但认为该合同是原告采取格式条款订立的，该条款第八条、第九条、10.5条、10.7条约定完全属于格式条款，对被告违约责任规定十分详尽，而对原告的责任只字未提，原告对在合同履行中发生的一切不利后果无任何责任，以上条款属格式条款应当认定无效，原告于2016年4月1日闭店，实属原告违约，致使合同无法履行，原告应提前60日通知被告，且被告未缴纳租金是履行不安抗辩权，即使原告认为被告逾期支付租金，根据合同8.1条，被告应在原告缴纳的各项保证金中予以扣除，并应书面通知被告补足保证金，原告在满足上述条件后方可终止本合同，原告并未按照该约定履行，原告自身行为与合同相矛盾，双方合同未达到解除条件，也不能视为被告放弃了装修及店内设备设施所有权。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无法确认，与第三人无关。2、解除汉庭轩商铺租赁合同通知1份、汉庭轩商铺腾退房屋通知1份、律师函1份及EMS特快专递详情单、改退批条、邮件查询结果各4份、录音光盘及文字整理材料1份，证明：因被告未依照租赁合同的约定按期缴纳租金及物业管理费、水电费等，已经达到合同约定的解除条件，原告于2016年3月15日通过EMS方式分别向合同约定的送达地址及被告经营场所向被告寄送了《解除汉庭轩商铺租赁合同的通知》，通知被告双方租赁合同于2016年3月30日解除，要求被告于2016年3月30日前将租赁房屋内相关设施撤离并将租赁房屋恢复原状交还原告，逾期原告将按日基本租金的2倍收取商铺逾期占用费和逾期占用期间所发生的一切费用。虽然两个邮件均被被告拒收，但原告已经依照合同约定履行了通知义务，解除合同的通知应当视为有效送达，双方租赁合同应于2016年3月30日解除。因被告一直未按照解除合同通知履行义务，原告委托山东众成清泰（青岛）律师事务所武益江律师、李刚律师于2016年5月20日向被告发出律师函，要求被告收到律师函之日起5日内支付租金、物业管理费、逾期占用使用费、违约金以及腾退房屋等。该律师函依照合同约定的方式进行了送达，但被告接通电话后明确拒收。该律师函是依照合同约定的送达方式和送达地址进行的送达，即使被告电话拒收，亦应视为有效送达，被告未依照律师函履行义务，应承担一切法律后果。原告2016年5月27日再次发函给被告，要求被告于2016年5月30日前缴清一切费用并腾退房屋。原告按照合同约定的送达方式用EMS进行了送达，再次被被告拒收。原告工作人员孙相坤致电石瑜告知送达关于红屋和汉庭轩的两个函件，石瑜指示孙相坤将函件送达被告店铺，该通知由被告工作人员张悦代收。原告在解除合同通知中已经明确告知被告，若愿意继续承租商铺，可于2016年5月30日前书面通知原告，原告已经与房屋的所有权人宝龙集团（青岛）置业发展有限公司协商一致，宝龙集团愿意以不高于原租赁合同的标准将该商铺继续租赁给被告使用，但被告未在有效期限内给予回复。以上证据共同证明，被告未依照租赁合同约定履行义务，已达到合同约定的解除条件，原告已经按照合同约定进行了法律文书的送达，该送达应视为有效送达。双方租赁合同应于2016年3月30日解除，被告未依照原告通知履行，应按照租赁合同的约定承担违约金、场地占用费、物业费，并腾退房屋，同时视为被告自动放弃租赁场地内的装饰、设施、设备的产权和使用权，原告有权自行收回租赁场地，委托人清除租赁场地的开支费用由被告承担。被告汉庭轩烧烤店：对解除汉庭轩商铺租赁合同通知、汉庭轩商铺腾退房屋通知、律师函、EMS特快专递详情单、改退批条及邮件查询结果真实性不予认可，被告并未收到该两份通知，且邮件查询结果显示退回原因是收件人名址有误；录音中所提到的石总并非被告处负责人石瑜，石瑜并未收到原告所称的两份函件。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性无法确认，与第三人无关。3、汉庭轩赔偿函1份，证明：1、被告于2016年4月13日向原告送达赔偿函，以原告2016年4月份撤场给其造成营业额降至无法经营的损失，要求原告赔偿其装修赔偿金、店内固定资产设备赔偿、辞退员工赔偿、剩余2年零2个月经营损失等共计651000元。2016年4月原告尚未撤店，且即使撤店也与被告无关，被告以假设的原告撤离造成其遭遇偷盗，导致其经营不下去，实属无稽之谈，无任何事实依据；2、被告主张原告的撤离导致其营业额降至无法经营，但被告实际上一直在继续经营，2016年5月27日原告向被告门店送达了《汉庭轩商铺腾退房屋通知》，该通知由被告的工作人员张悦代为签收，由此可以证明，被告一直在持续经营，主张原告的撤离给其造成的损失完全是胡编乱造，不尊重事实。经原告催告后其仍旧拒不履行缴纳租金、物业费及腾退房屋的义务，原告对其进行强制停电处理后，被告才暂时闭店，但经原告调查，被告至今仍在继续经营。由此可知，即使原告撤离，若被告按期缴纳及物业费等欠缴费用，仍旧可以正常经营，若被告不能正常经营完全是由其自身违约及妄想谋求不当利益造成。且即使当时原告有撤场的意向，双方尚未解除合同，原告也是欲依据租赁合同的约定将合同权利转让给第三方，关于合同权利的转让第10.7条双方有明确约定，原告不存在任何违约行为。被告汉庭轩烧烤店：对该证据真实性无异议，但对证明事项有异议，认为该证据恰证明原告确于2016年4月闭店，因原告闭店，给被告造成了严重损失。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无法确认，与第三人无关。4、《租金及物业费缴纳补充协议》及《解除汉庭轩商铺租赁合同的通知》各1份，证明：汉庭轩在租赁期间多次拖欠租金及物业费，根据《租金及物业费缴纳补充协议》、《解除汉庭轩商铺租赁合同的通知》的内容，2013年7月15日即出现拖欠房租、物业费的情形，原告多次催要、被告均以种种理由拖欠。原告于2013年10月31日向被告发出《解除汉庭轩商铺租赁合同的通知》，双方于2013年11月4日达成了《租金及物业费缴纳补充协议》。以上证据证明，被告在合同履行期间即存在多次违约，原告均对其进行了宽容处理。被告却在《赔偿函》中，明确否认拖欠原告房租、物业费的事实，被告的行为明显有违诚实信用原则。被告应于2015年12月15日缴纳下个季度的租金及物业费，但其并未依约履行，被告已属于习惯性违约。在拖欠房屋、物业费近3个月后，又以原告撤场这一借口要求赔偿，原告已经告知被告即使撤场宝龙置业也将以不高于原租赁合同的标准将商铺继续提供给被告使用，被告均置之不理，其行为就是为了拖欠房租物业费，达到无偿占用原告商铺的目的。被告汉庭轩烧烤店：对该组证据真实性无异议，但对证明事项有异议，《解除汉庭轩商铺租赁合同的通知》是2013年发送的，与本案无关，且被告之前的租金、物业费早已缴清，以上证据无法证明原告的主张，另外《解除汉庭轩商铺租赁合同的通知》可以看出，原告所提交录音证据中的孙相坤并非原告处职工，而是山东勇华律师事务所律师。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性无法确认，与第三人无关。5、青岛四季春天广场有限公司汉庭轩商铺3月份水电费缴费明细、青岛四季春天广场有限公司汉庭轩商铺4月份水电费缴费明细、商铺用水确认表及外街商铺用电确认表各1份，证明：截止2016年2月20日，被告“120416849”号电表度数为2845度，倍数为50倍，被告2月用电量为4800度；“153087（排烟）”号电表度数为4891度，用电量755度；被告水表度数5680度，用水量103吨；被告2016年2月应交水电费为7227.35元。被告2016年3月至今，占用商铺进行经营，未向原告缴纳水电费，截止到原告2016年5月31日抄表，被告“120416849”导电表度数为3034度，“153087（排烟）”号电表度数为417度；被告水表度数5991度；截止2016年5月31日，被告共欠原告水电费18403.75元未缴纳。被告汉庭轩烧烤店：对该组证据真实性无法确认，系复印件，不予认可。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性无法确认，与第三人无关。6、汉庭轩结算单1份，证明：被告至今仍持续经营，涉案商铺至今仍由被告控制使用，被告主张原告撤场导致其无法继续经营不是事实，要求原告进行赔偿无任何依据，被告应腾让商铺并交还原告。被告汉庭轩烧烤店：对该证据真实性无法确认，不予认可。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无法确认，与第三人无关。7、《解约协议》1份，证明：2016年5月31日，原告与涉案商铺的产权人宝龙集团青岛置业发展有限公司签订了解约协议，所有与原告有租赁关系的商户宝龙集团愿意在现有同等条件下接收。协议第五条约定，2016年6月1日至7月31日期间，租金物业费以原告与商户签订的租金物业费支付宝龙集团，2017年7月31日后未撤离租户按上述租金双倍支付。被告汉庭轩烧烤店：对该证据真实性无法确认，解除协议第四条第三款约定原告在完成撤场工作后应将百货商场及本案原告负有物业管理责任的资产完好交给第三人，交场完毕当日原告与第三人签订交接书，原告与第三人应于2016年5月31日或之前完成百货商场及资产的交接并签署书面交接书，以此来看，原告肯定于2016年5月31日前单方闭店并开始撤场工作，对于被告来说，被告从未收到过原告出具的关于其撤场的任何通知，仅是原告于2016年4月1日闭店被告以此认定原告单方解约，是本案原告未履行合同致使原、被告之间合同解除，2016年7月底第三人就已经将涉案商铺锁门了。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无异议，通过该证据可以看出，2016年5月31日原告与第三人已经解除租赁协议，并就租赁期间的权利义务协商解决完毕，双方不再有其他争议。8、付款申请单、租金物业费发票及工商银行打款记录各两份，证明：因被告未按原告通知撤离，也拒绝与宝龙集团签订合同，属违法占用商铺，导致原告2016年6月、7月租金损失116137.9元、物业费损失31506元，上述费用中就包含被告2016年6、7月租金物业费。被告汉庭轩烧烤店：对该组证据真实性不予认可，因原告4月1日闭店，单方违约，致使合同无法履行且宝龙集团已于5月底停水停电，被告无法正常经营，故该笔费用不应由被告承担。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性无异议，2016年5月31日原告与第三人已经解除租赁协议，并就租赁期间的权利义务协商解决完毕，双方不再有其他争议。9、付款申请单两份、发票6张及建设银行客户回款单两份，证明：因被告未撤离导致原告截至2016年10月31日按解约协议的约定支付宝龙集团租金20万元，物业费及撤场费用30万元，该费用中包含被告违法占用商铺导致的费用。被告汉庭轩烧烤店：对该组证据真实性不予认可，与被告无关，原告单方闭店致使合同无法履行，已构成违约，该费用应由原告自行承担。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无异议，2016年5月31日原告与第三人已经解除租赁协议，并就租赁期间的权利义务协商解决完毕，双方不再有其他争议。为支持其主张，被告（反诉原告）汉庭轩烧烤店向法庭提交如下证据：1、被告处刘亭、石瑜与宝龙集团张伟的录音音频1段及文字整理材料1份，证明：原告在年前就找到宝龙集团商谈撤场事宜，并于2016年4月撤场，原告确属单方违约。原告四季春天公司：对该录音真实性不认可，从证明事项看，该录音是石瑜、刘亭与所谓宝龙张总私下的谈话，张总并不是代表宝龙与被告洽谈，从录音最后张总所述可以看出张总并不知道原、被告之间合同履行的情况，即使录音是真实的，也只能代表其片面的个人意见，证明不了被告主张，反而印证了以下几个事实：至少在录音的当天（5月23日）原告还没有与宝龙办理交接，被告称原告4月1日闭店不是事实；被告早就得知了原告与宝龙达成了将合同转让的意见，并且宝龙可以给予他们优惠的事实，这一点与原告2016年5月27日发函要求被告腾让房屋可以相互印证，宝龙在与其他商家洽谈原告撤场后其他商家的入驻事宜证明宝龙有代替原告继续履行合同的能力，另外录音中刘亭的陈述可以听出被告是不知道原告在与宝龙协商撤场事宜的，原告是在2016年3月份才与宝龙协商的，原告不存在违约行为。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性不认可，录音中写有宝龙工作人员的并非第三人处员工。2、谈话录音音频1段及文字整理材料1份，证明：原告负责人曹总确实知道并认可因原告要撤场故让被告延时支付一个月租金的事实，被告并未故意拖延交付租金。原告四季春天公司：对该录音真实性无异议，并不能证明原告是因为撤场要被告延时支付一个月租金，被告是在原告向其发送解除合同通知后来补缴了一月份租金，因当时被告实际已经拖欠了一个季度租金，解除合同后被告向原告陈述其资金上遇到困难，先交上一个月租金，后面限期补缴，从录音内容看出，被告是从2016年2月份才听说原告可能要撤场，被告2015年12月拖欠房租的行为不可能是行使不安抗辩权，而是违约行为。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性不认可，录音中写有宝龙工作人员的并非第三人处员工，无法核实录音中刘经理的身份。3、刘亭与原告负责人曹总谈话录音音频1段及文字整理材料1份，证明：原告于2016年5月底已给被告停水停电。原告四季春天公司：对该录音真实性无异议，原告是在2016年6月初才开始给被告停电的，但是因为被告拖欠了2016年3-5月份水电费没有交。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无法确认，与第三人无关。4、2016年5月31日刘亭与宝龙张伟谈话录音音频1段及文字整理材料1份，证明：原告确实在2016年春节前就已找宝龙商谈撤场事宜。原告：对该录音真实性不予认可，该录音听不出与被告有关联性，刘亭在录音中在反复强调没有收到函，但原告3月中发送了两次函，5月中旬发送了律师函，5月27日发送了腾退房屋通知，且到现场送达了，在无法证明张伟身份的情况下，不能确认原告是在阳历年后与宝龙商讨的撤场事宜，且原告是否与宝龙商讨撤场与被告无关，就实际情况来讲双方商讨的是合同转让给宝龙，而不是提前终止合同，关于合同的转让原、被告的租赁合同中有明确约定，原告不存在违约。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性不认可，录音中写有宝龙工作人员的并非第三人处员工。5、青岛海鑫阁装饰工程有限公司出具的《预算书》1份，证明：被告装修共计花费32万元。原告四季春天公司：对该证据真实性无法确认，认为该证据仅是预算书，不能证明装修花费，根据合同约定和法律规定，因被告违约导致合同解除，被告无权要求原告赔偿装修损失。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无法确认，与第三人无关。6、装修收款收据4份，证明：被告装修实际共计花费326000元。原告四季春天公司：对该组证据真实性无法核实，另交款单位是刘亭，刘亭与石瑜在宝龙处还经营有一家根据地火锅，不能证明系装修涉案商铺的花费，即便是装修涉案工程的花费，因被告违约导致合同解除，被告无权要求原告赔偿装修损失。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性无法确认，与第三人无关。7、设备收款收据8份，证明：被告购买设备花费177260元。原告四季春天公司：对该组证据真实性无法确认，收据中载明客户名称石瑜的收据不能证明是用于被告处的设备。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性无法确认，与第三人无关。8、中国民生银行转账记录1份，证明:被告于2016年3月15日向原告支付1月份租金20776元。原告四季春天公司：对该证据真实性无异议，被告确实于2016年3月15日支付1月份租金，但合同约定的应该是于2015年12月15日支付1-3月的租金。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无法确认，与第三人无关。9、青岛四季春天广场有限公司收费单1份，证明：被告于2013年5月7日按照租赁合同中第3.7条的约定将履约证金10000元支付给原告并由原告向被告出具收费单的事实，该笔费用原告应予以返还。原告四季春天公司：对该证据真实性无异议，但认为因被告违约，原告根据合同第8.2条有权不予返还。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无法确认，与第三人无关。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司未向法庭提交证据。经审理查明，一、被告汉庭轩烧烤店为个体工商户，经营者为石瑜，工商营业发照时间为2014年6月25日。2013年5月，原告四季春天公司（甲方）与石瑜（乙方）签订《租赁合同》，主要约定甲方将其位于山东省青岛市城阳区文阳路269号一层[1167、1168]单元（以下称“涉案商铺”）出租给乙方，用于经营汉庭轩自助餐厅，租赁期限为5年，其中2013年6月1日至2013年7月31日为免租期，双方共同认可租赁面积为203平方米，3F租赁面积为114平方米，第一年为2.5元/日/平方、第二年租金为3元/日/平方、第三年租金为3.3元/日/平方、第四年租金为3.6元/日/平方、第五年的租金为3.9元/日/平方，双方确定每三个月为一个租金支付期，乙方应在每个租赁支付期的前一个日历月的15日前支付甲方下个租金支付期的租金，水电费、物业管理费等由乙方自行承担，水费按国家标准收取，物业管理费第一年、第二年的标准为15元/平方米/月，即每月的物业管理费为3045元，第三年、第四年、第五年的标准为20元/平方米/月，即每月的物业管理费为4060元，物业管理费支付时间与支付方式与租金相同，其它费用乙方应在收到甲方通知后五日内交清上述费用，否则甲方有权停止向乙方供应水、电。其中第2.6条约定：本合同期间，甲方因其它原因需提前终止本合同时，甲方应提前六十天前以书面通知乙方，若经双方协商同意，乙方应在协商约定时间内撤除租赁位置。第3.7条约定：乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付合同保证金壹万元，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权立即终止本合同，并按本合同约定追究乙方的违约责任。第8.1条约定：乙方应按照合同的约定支付租金、物业管理费、水电费等其他费用，……，如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费、水电费等其他任何费用时，甲方都有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金，扣除后乙方须在五日内补足该保证金；若乙方欠缴租金或物业管理费或其他费用达15天，甲方还有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利。……第8.2条约定：若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不返还乙方保证金，且乙方还应向甲方支付相当于六个月基本租金和物业管理费总和的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。同时甲方有权立即解除或终止本合同。……（二）逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日。……第8.5条约定：任意一方按本合同约定行使提前终止合同的权利时，以解约方向对方出示的书面通知为准。解约方的书面通知按本合同的规定送达至对方时，本合同提前终止。第9.1条约定：在本合同期满或因任何原因终止后，乙方应在接到甲方离场通知后，应立即将该商铺恢复原状后（如甲方要求保留已形成附合的装饰装修物，则该装饰装修物无偿归甲方所有，乙方无需对该部分装修部分恢复原状）交还给甲方。未经甲方书面同意逾期占用该商铺的（包括以人或物品占用）：1）乙方应按日基本租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用；2）且乙方将被视为是自动放弃该商铺内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方保证金中扣除上述费用。第10.4条约定：乙方的联系方式约定如下：联系地址青岛市李沧区湘潭路67号；联系电话133××××9199；联系人员石瑜；第10.5条约定：在合同履行过程中若双方的业务联系人或公司住所地等发生变更，变更方应在变更后三日内书面通知对方。任何一方按照合同确认地址（通知变更的按变更后的地址）送达法律文书的，无论对方是否真正收到，法律文书到达该地址起三日内都视为送达对方。2013年5月7日，被告汉庭轩烧烤店经营者石瑜向原告四季春天公司支付了履约保证金10000元。二、2013年11月5日，原告四季春天公司（甲方）与石瑜（乙方）签订过一份《租金及物业费缴纳补充协议》，约定：甲乙双方于2012年9月及2013年5月分别签订了关于红屋牛排商铺和汉庭轩商铺两份租赁合同，其中红屋牛排商铺的租赁期间为2012年12月23日至2017年12月22日；汉庭轩商铺的租赁期间为2013年6月1日至2018年5月31日。现乙方因汉庭轩商铺的装修及开业进行大量投资造成资金周转困难，向甲方提出对租金及物业费减免的申请，甲方在充分考虑到乙方资金困难的前提下，同意有条件的对乙方的租金及物业费进行部分减免及缓交。一、乙方于2013年11月5日前向甲方支付汉庭轩商铺之前拖欠的部分租金和物业费61915元。该费用具体包括：汉庭轩商铺拖欠的2013年9月1日至2013年12月31日的租金51765元、物业费10150元。二、乙方于2013年11月20日前缴纳红屋牛排商铺2012年12月至2013年9月31日的部分物业费共计22425元。该费用具体包括：红屋牛排2012年12月物业费1035元，2013年1月至6月31日的物业费11040元（该期间剩余的物业费9660元的处理详见第四条约定），2013年7月至9月30日的物业费10350元。三、乙方于2013年11月29日前缴纳红屋牛排商铺2013年10月至12月31日的租金和物业费共计42090元。该费用具体包括：红屋牛排2013年10月至2013年12月31日的租金31740元、物业费10350元。四、在乙方严格按本协议前三条约定的时间缴纳拖欠的费用后，甲方减免红屋牛排商铺2013年1月至2013年6月期间物业费9660元。五、在乙方严格按本协议前三条约定的时间缴纳拖欠的费用后，甲方同意从汉庭轩的实际开业日（即2013年9月21日）起收取汉庭轩商铺的租金和物业费。三、2016年4月13日，被告汉庭轩烧烤店向原告四季春天公司送达《赔偿函》，主要内容为：我自2013年与原告合作以来，是奔着原告在业内有着良好的声誉及经营理念，在这两年当中汉庭轩烧烤店及时遵守贵司提倡的各项规章制度，但是汉庭轩烧烤店在缴纳物业费用的同时，原告在物业管理当中，比如公共区域的卫生包含公共卫生间的卫生并没有得到及时的处理，最不理想的事情是：每次逢下大雨的时候，外面大下，里面小下。即使在这样困难期间也没有拖欠原告的房租、物业费等各个款项。就是这样汉庭轩烧烤店还是希望要与原告保持良好的合作关系，但自从原告撤离后汉庭轩烧烤店生意每况愈下，由于原告（春天奥莱宝龙店）在城阳宝龙城市广场租赁的店铺单方闭店违约，而汉庭轩烧烤店在其期间内合同未到期限，双方租赁合同是奔着原告良好的威望以及客户对原告的信誉程度而签定的，原告的撤离导致汉庭轩烧烤店营业额降至无法经营，所以由汉庭轩烧烤店向原告提出索赔事项，如下：1、装修赔偿金：汉庭轩烧烤店装修金总计为550000元整，店面自2013年8月1日至2018年8月1日止，合同至2016年4月止使用期限为2年零8个月，折旧308000整，赔偿242000元整。2、店内固定资产设备赔偿：合计为350000元整，折旧2年零8个月费用为196000元整，赔偿154000元整。4、辞退员工赔偿：汉庭轩烧烤店自3月以来员工已减至10人，每人每月补偿2000元，共补偿3个月，合计金额为60000元整。5、剩余2年零2个月经营损失，按每年盈利300000元整。只要求赔偿30%，共计赔偿195000元整。以上共计违约赔偿651000元整，汉庭轩烧烤店实属个人经营，如此之大投资实属不易，望原告慎重考虑，及时给予赔偿。2016年3月15日，原告按照约定的送达地址通过中国邮政EMS特快专递方式向石瑜送达《解除汉庭轩商铺租赁合同的通知》，于2016年3月18日因拒收被退回，该《解除汉庭轩商铺租赁合同的通知》主要内容为：因长时间拖欠租金及物业费，不履行最主要的合同义务，通知石瑜于2016年3月30日解除汉庭轩商铺的租赁合同，并将租赁房屋内的相关设施撤离并将租赁房屋恢复原状交还，逾期按日基本租金的2倍收取逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用。2016年5月27日，原告按照约定的送达地址通过中国邮政EMS特快专递方式向石瑜送达《汉庭轩商铺腾退房屋通知》，于2016年5月29日因收件人名址有误被退回，该《汉庭轩商铺腾退房屋通知》主要内容为：原告曾于2016年3月15日发函通知石瑜解除合同，现租赁合同已于2016年3月30日解除。虽然石瑜在原告2016年3月15日发函后补缴了1月份的租金，但其余费用至今未付，反而以原告闭店为由来函要求赔偿，原告认为，石瑜承租的商铺现仍旧正常经营，要求赔偿无任何依据。现原告已协调房屋所有权人宝龙置业公司，其同意以不高于石瑜与原告原租赁合同的标准将该商铺继续租赁给石瑜使用，若石瑜愿意在合同解除后继续承租使用，可在2016年5月30日前书面致函原告，原告可安排宝龙置业公司与石瑜重新签订租赁合同。现根据《商铺租赁合同》第九条的约定再次通知：1、请石瑜在2016年5月30日前结清拖欠原告的全部款项（包括租金、物业服务费、逾期腾退损失等）；2、若石瑜不愿继续承租，请于2016年5月30日前租赁商铺内所涉物资、设备搬迁腾退完毕并原告办理书面移交确认手续。若石瑜未在上述期限内搬迁腾退完毕的视为放弃对置放在租赁商铺内所涉物资、设备的全部权利，届时，原告将有权对尚未搬迁腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由石瑜承担。四、2016年5月31日，第三人宝龙置业公司（甲方）与案外人青岛中山巴黎春天百货有限公司（乙方）、原告四季春天公司（丙方）、第三人宝龙物业公司（丁方）签订《解约协议》（以下称“四方《解约协议》”），主要约定：甲、乙、丙、丁四方协商一致，同意于本协议签署之日（以下称“解约日”）解除租赁合同及其补充协议，就上述租赁合同及其补充协议的提前解除，乙方、丙方除根据本协议第三条约定支付补偿款外，各方互不承担违约责任。其中第三条约定：乙方、丙方已支付给甲方的履约定金954274元不另行退还，丙方就租赁合同及其补充协议的提前解除事宜一次性向甲方支付全部补偿款1150万元，向丁方支付全部补偿款1150万元，甲方、丁方指定的收款开户行为中国工商银行青岛城阳支行。第四条约定：1、丙方可于本协议签署之后开展撤场工作，对于百货商场内所有乙方、丙方的供应商，若其有意在百货商场内继续经营，且甲方愿意在现有同等条件下进行接收的，由甲方、丙方、供应商签订三方协议。2、对于无意在百货商场内继续经营的供应商或甲方不愿意在现有同等条件下接收的供应商，由丙方负责撤场工作。针对该等供应商：（1）丙方承诺于2016年7月31日或之前完成该等供应商的结算及撤场工作。（2）自2016年6月1日至撤场期间的租金、物业管理费由甲方和丁方所有，租金及物业费标准按照乙方或者丙方与供应商签订的租赁协议、物业服务协议标准执行。租金及物业管理费由乙方或者丙方与供应商签订的租赁协议、物业服务协议标准执行。租金及物业管理费由乙方或者丙方支付给甲方和丁方。（3）2016年7月31日丙方仍未办理完毕该等供应商的撤场工作，则丙方向甲方和丁方按照上述租金、物业管理费每日标准的双倍支付每日的租金和物业管理费。（4）该等供应商的撤场费用由丙方承担。（5）乙方对丙方的本条第2项约定承担连带责任。2016年11月9日，原告四季春天公司根据上述《解约协议》约定向第三人宝龙置业公司转账支付宝龙红屋、汉庭轩、甲一方2016年6月、2016年7月租金116137.9元（原告明确红屋25254元、汉庭轩40863.9元、甲一方50020元）。同日，原告根据上述《解约协议》约定向第三人宝龙物业公司转账支付宝龙红屋、汉庭轩、甲一方2016年6月、2016年7月物业费31506元（原告明确红屋9200元、汉庭轩8120元、甲一方14186元）。2016年12月6日，原告根据上述《解约协议》约定向第三人宝龙置业公司转账支付未撤离租户2016年8月至10月租金200000元（原告明确红屋43000元、汉庭轩70000元、甲一方87000元）。同日，原告根据上述《解约协议》约定向第三人宝龙物业公司转账支付未撤离租户2016年8月至10月物业费、撤场费用等300000元（原告明确红屋物业费27600元、撤场费用68494元，汉庭轩物业费24360元、撤场费用68494元，甲一方物业费42558元、撤场费用68494元）。五、本案中，原告四季春天公司提交过一份汉庭轩烧烤店结账单，结账单时间为2016年7月16日。六、被告汉庭轩烧烤店向原告四季春天公司缴纳租金到2016年1月31日。被告汉庭轩烧烤店主张原告四季春天公司于2016年5月30日开始给其商铺停水停电，原告主张2016年6月初才给被告停电，但系因被告拖欠2016年3至5月份水电费未交。原告四季春天公司称其于2016年7月份开始不再经营春天奥莱商场，被告汉庭轩烧烤店称原告自2016年4月份开始不再经营春天奥莱商场。原告四季春天公司主张被告汉庭轩烧烤店一直在经营使用涉案商铺，被告汉庭轩烧烤店主张涉案商铺2016年7月底被第三人彻底锁了门，第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司否认2016年7月底对涉案商铺锁门，并称其于2017年3月将涉案商铺出租给其他人了。上述事实，有当事人提交的证据及庭审笔录等在卷作证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告四季春天公司与被告汉庭轩烧烤店经营者石瑜签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。石瑜签订的《租赁合同》用于经营本案被告汉庭轩烧烤店，且汉庭轩烧烤店一直在实际履行该《租赁合同》，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，原告四季春天公司以个体工商户营业执照上登记的字号即汉庭轩烧烤店为当事人起诉符合法律规定，且被告汉庭轩烧烤店亦在本案中向原告提出反诉，故本案《租赁合同》的双方当事人应为原告四季春天公司和被告汉庭轩烧烤店。综合本案查明事实和各方当事人诉辩主张，本院对原告四季春天公司的本诉请求和被告汉庭轩烧烤店的反诉请求评判如下：关于原告四季春天公司的本诉请求。一、关于原告要求确认原、被告之间的《租赁合同》于2016年3月30日解除。被告关于原告在被告未足额支付租金的情况下，应先从保证金中扣除所欠款项及相应滞纳金，被告应在接到原告通知后五日内补足未付费用并重新缴纳保证金，但本案原告并未尽到通知义务，原告无权按照合同第8.2条格式条款约定行使解除权的抗辩意见，本院认为，原告有权从被告的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金，与原、被告关于合同解除成就条件的约定并不矛盾，且被告亦没有证据证明原告2016年4月1日闭店单方违约，另外，本案中，被告汉庭轩烧烤店向原告四季春天公司支付租金到2016年1月31日，后未依约于2015年12月15日前向原告支付2016年1月至2016年3月期间租金，且逾期支付租金超过30日，原告依据《租赁合同》第8.2条约定行使合同解除权，本院依法应予支持，与被告抗辩《租赁合同》第2.6条关于甲方因其它原因需提前终止本合同的约定无关。原告2016年3月15日按照约定的送达地址通过中国邮政EMS特快专递方式向石瑜送达《解除汉庭轩商铺租赁合同的通知》，符合《租赁合同》第10.4条约定，故原告要求确认原、被告之间的《租赁合同》于2016年3月30日解除，本院依法予以支持。二、关于原告要求被告立即腾让租赁的商铺并交还原告。涉案《租赁合同》解除后，被告未在2016年5月30日前腾让并交还原告商铺，但涉案商铺已于2017年3月被第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司出租给其他人了，故本院对原告该项诉讼请求不再予以支持。三、关于原告要求被告支付至2016年3月30日的租金39524.1元、物业管理费12180元、2016年4月和5月的水电费18403.3元。被告未支付原告2016年2月1日至2016年3月30日期间租金及2016年1月1日至2016年3月30日期间物业管理费属实，原告依约要求被告支付该期间租金39524.1元（3.3元/平方米/天×203平方米×59天）及物业管理费12180元（20元/平方米/月×203平方米×3个月），本院予以支持。原告要求被告支付水电费18403.3元，证据不足，本院在本案中不予支持。四、关于原告要求被告支付2016年3月31日起至被告实际返还租赁场地之日止按日租金标准6.6元/平方米/天计算的场地占用费、按40元/平方米/月计算的物业管理费。被告没有证据证实2016年7月底被第三人彻底锁门的事实，亦没有证据证实就涉案商铺与原告进行过交接或通知过原告进行交接，相反，原告提交的汉庭轩烧烤店结账单证实被告2016年7月16日仍在营业，另外，原告基于四方《解约协议》约定向第三人宝龙置业公司支付了涉案商铺2016年6月、2016年7月租金40863.9元，并按双倍租金标准赔付了第三人宝龙置业公司2016年8月至10月租金70000元，同时向第三人宝龙物业公司支付了涉案商铺2016年6月、2016年7月物业费8120元，并按双倍物业费标准赔付了第三人宝龙物业公司2016年8月至10月物业费24360元，还另行赔付了第三人宝龙物业公司撤场费用68494元，综上所述，本院认为，原告要求被告按照《租赁合同》第9.1条约定标准支付场地占用费及物业管理费，从可以弥补被告给原告所造成该期间的实际损失综合考虑，本院酌情支持被告支付原告按3.3元/平方米/天计算的自2016年3月31日起至2016年5月31日期间203平方米的场地占用费及按20元/平方米/月计算的2个月203平方米的物业管理费，及被告支付原告按6.6元/平方米/天计算的自2016年6月1日起至2016年10月31日期间203平方米的场地占用费及按40元/平方米/月计算的5个月203平方米的物业管理费。五、关于原告要求被告支付违约金144942元。《租赁合同》第8.2条约定被告逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，原告还应向被告支付相当于六个月基本租金和物业管理费总和的违约金，如上所述，本院已综合考虑被告给原告所造成该期间的实际损失，故原告要求被告另行支付违约金144942元，本院不予支持。关于反诉原告汉庭轩烧烤店的反诉请求。一、关于反诉原告要求反诉被告支付租赁房屋的装修赔偿242000元、设备赔偿154000元。反诉原告以反诉被告单方违约解除合同于2016年4月1日正式闭店为由主张上述赔偿，但本案实际情况是，反诉原告位于反诉被告处商场北门外靠东南一侧商业街，反诉被告处商场内场是否闭店并不影响反诉原告正常营业，反诉原告上述反诉赔偿请求无事实及合同依据，理由不当，本院对此不予支持。二、关于反诉原告要求反诉被告返还履约保证金10000元。反诉被告收取石瑜支付的履约保证金10000元是为担保合同履行及防止损失发生，反诉原告要求反诉被告返还履约保证金10000元，《租赁合同》约定反诉被告有权在反诉原告违约情况下不返还保证金仍具有违约金的性质，如上本诉五所述，本院已综合考虑反诉原告给反诉被告所造成该期间的实际损失，故反诉原告要求要求反诉被告返还履约保证金10000元，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条规定，判决如下：一、确认原告青岛四季春天广场有限公司与被告城阳区汉庭轩烧烤店签订的《租赁合同》于2016年3月30日解除。二、被告城阳区汉庭轩烧烤店于本判决生效后十日内支付原告青岛四季春天广场有限公司2016年2月1日至2016年3月30日期间租金39524.1元及2016年1月1日至2016年3月30日期间物业管理费12180元。三、被告城阳区汉庭轩烧烤店于本判决生效后十日内支付原告青岛四季春天广场有限公司按3.3元/平方米/天计算的自2016年3月31日起至2016年5月31日期间203平方米的场地占用费及按20元/平方米/月计算的2个月203平方米的物业管理费。四、被告城阳区汉庭轩烧烤店于本判决生效后十日内支付原告青岛四季春天广场有限公司按6.6元/平方米/天计算的自2016年6月1日起至2016年10月31日期间203平方米的场地占用费及按40元/平方米/月计算的5个月203平方米的物业管理费。五、反诉被告青岛四季春天广场有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告城阳区汉庭轩烧烤店履约保证金10000元。六、驳回原告青岛四季春天广场有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告城阳区汉庭轩烧烤店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4526元，由原告青岛四季春天广场有限公司负担3051元，被告城阳区汉庭轩烧烤店负担1475元。反诉受理费3695元，由反诉原告城阳区汉庭轩烧烤店负担3604元，反诉被告青岛四季春天广场有限公司负担91元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  纪仁峰审判员  李 珂审判员  徐 鹏二〇一九年八月三十日书记员  张 磊书记员  江雷娜