青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初2012号原告：西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会，住所地：西宁市城中区北玉井巷**永顺小区。负责人：曾万香，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：乔禄，青海磐佑律师事务所律师。被告：王志强，男，汉族，1984年9月15日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：张雪蕾，青海金略律师事务所律师。原告西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会诉被告王志强合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会的委托诉讼代理人乔禄，被告王志强及其委托诉讼代理人张雪蕾到庭参加诉讼，现已审理终结。原告西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告《门卫承包合同》,并归还永顺小区门卫场地;二、判令被告承担逾期占用场地违约金6600元(计算方式:从2019年5月暂计算至2019年7月,每月2200元)；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告于2018年5月1日签订《北玉井巷2号院门卫承包合同》，约定被告向北玉井巷2号院停放的车辆进行收费,每月向原告支付承包价2200元,合同期限为一年,并在合同第11条明确约定合同期满全院将对停车场进行招标;现合同期满，被告一直占据场地不撤场，严重影响了原告招标的相关事宜,原告一直请求被告撤场,被告多次以恶语相对,无奈诉至法院。。被告王志强辩称，一、原告无权与被告解除《门卫承包合同》。首先，原告成立程序违法，其不具备代表永顺小区业主向被告提起诉讼并要求解除合同的主体资格，其次，原告未得到业主大会的授权，其无权解除与被告的承包合同。二、原告应当尊重永顺小区绝大多数业主的意见，继续与被告履行《门卫承包合同》。被告在提供服务期间，资费修理小区门卫室及小区道路，负责小区清洁工作，并购买安装小区门禁系统。工作兢兢业业，并未出现损害小区业主的行为，经过小区业主与被告协商，三分之二以上的业主同意由被告继续履行《门卫承包合同》，担任门卫，负责小区停车位等工作。三、被告不应当承担违约金。被告在履行合同期间并不存在违约的行为，无需承担违约责任，原告已收取被告2019年5月的承包费，双方实际仍继续履行《门卫承包合同》，原告要求从2019年5月起支付违约金不合理。四、本案诉讼费应当由原告自行承担，被告无违约行为，原告无视业主的要求擅自解除合同，不履行业主大会的决定，对本次纠纷负有全部责任，应当自行负担诉讼费用。五、被告家庭生活困难，被告因母亲患病多年，长期用药，全家仅靠永顺小区承包停车位的微薄收入来维持生计，还需要偿还银行贷款，从情理上，希望法庭可以考虑被告的实际经济困难，能够驳回原告诉讼请求。原告西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据一、《门卫承包合同》，证明合同期限为一年，于2019年4月30日到期的事实。被告王志强质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议，2019年5月1日原告收取被告交纳的承包费并出具了相关的收据，双方实际继续履行该合同，且三分之二以上的业主同意继续履行该合同。经审查，与本案事实具有关联性，形式要件符合法律规定，能够证实西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会的证明方向，本院予以采信。证据二、西宁市城中区饮马街办事处文件，证明业主委员是经过批准成立的，原告主体适格的事实。被告王志强质证认为：对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议，业主大会是全体业主组成，成立业主委员会在政府指导下，经全体业主推选，成立委员会，而本案原告成立程序违法，亦未得到业主大会的授权。经审查，与本案事实具有关联性，形式要件符合法律规定，能够证实西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会的主体资格，本院予以采信。被告王志强向本院提交了下列证据：证据一、永顺小区业主委员会改选征求意见表、通知。证明业主委员会的成立程序不合法，没有开过业主大会，没有资格提起诉讼。原告西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会质证认为：对证据一的合法性、真实性、关联性，证明方向均有异议，被告并不是小区的业主，没有资格否认业委会的成立是否合法。经审查，与本案事实不具有关联性，且该证据形成时间为西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会成立之后，本院不予以采信。证据二、2015.5.19的征求意见表，证明业主大会（三分之二以上）同意继续由被告承包场地的事实，原告无权解除合同。原告西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会质证认为：属于单方制作。经审查，与本案事实不具有关联性，西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主大会召开与否并不影响合同的权利义务终止。证据三、收据四份、2012.7.8公告一份，证明被告不存在违约行为，在承包期间，为该小区支付了各项费用，不应当承担违约责任的事实。原告西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会质证认为：有业主委员会盖章的真实性认可，关联性不认可，被告2019年4月的承包费根本没有上交，交的实际上是4月份，4月份的承包费被告并没有交纳，对其他收据不认可，因为没有业主委员会的盖章，对于该公告真实性无法判断，对证明方向也不认可。经审查，与本案事实不具有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月1日原告西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会与被告王志强签订《西宁市北玉巷2号院门卫承包合同》一份，约定承包期限为：2018年5月1日至2019年4月30日，承包价格：每月2200元。“合同期满，门头等全部设施、产权归全体业主所有”。“在2019年4月将进行全院停车场竞标，全院有意竞标者，欢迎和业委会洽谈”。被告王志强义务包括车辆管理、小区卫生清洁、安全保卫工作。另查明，双方确定2019年5月1日原告西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会收取2019年4月1日至2019年4月31日的门卫承包费。本院认为，《西宁市北玉巷2号院门卫承包合同》的内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当履行各自义务。双方合同期满日为2019年5月1日，截止原告起诉之日涉案合同期限已届满，原告西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会与被告王志强的承包经营关系终止，合同的权利义务终止。故不存在合同解除问题，对原告该项诉请，本院不予支持。2019年4月30日合同期满后，原告西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员会与被告王志强并未续签合同，被告亦未腾退搬离，2019年5月至2019年7月仍继续从事承包经营活动。原告向被告主张的违约金实际系合同期届满后的占用场地使用费6600元（3个月×2200元），具有事实及法律依据，本院予以支持。被告关于原告不具有主体资格，大多数业主同意继续履行合同，不应承担违约金的抗辩无事实与法律依据。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告王志强向西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员归还永顺小区门卫场地;二、被告王志强向西宁市城中区北玉井巷2号永顺小区业主委员支付占用场地使用费6600元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 南文红 二〇一九年八月十九日书记员 李龙德附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。