山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初7928号 原告：马玉凤，女，1954年5月24日出生，汉族，无业，户籍地济南市。 委托诉讼代理人：张磊、房信宇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 被告：山东银座商城股份有限公司，住所地济南市。 法定代表人：侯功海，董事长。 被告：山东银座商城股份有限公司洪楼分公司，住所地济南市。 负责人：郑远，总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：苏谦谦、刘晓旭，山东舜翔律师事务所律师。 原告马玉凤与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称银座商城）、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司（以下简称银座商城洪楼分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法追加济南世纪海蔚商贸有限公司（以下简称海蔚公司）作为第三人参加诉讼，2019年7月2日海蔚公司办理注销登记。2019年2月24日，原告马玉凤申请对涉案商铺的租金价格进行价格评估。2019年6月11日，山东嘉和土地房地产资产评估有限公司作出鲁嘉和（2019）第1282号评估报告书后，本院适用普通程序，于2019年7月17日公开开庭对本案进行了审理。原告马玉凤的委托诉讼代理人房信宇，被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司的共同委托诉讼代理人刘晓旭到庭参加诉讼。案件审理中，原告马玉凤提出财产保全申请，本院依法冻结银座商城、银座商城洪楼分公司的银行存款15万元。本案现已审理终结。 原告马玉凤向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2016年10月1日至2018年5月31日按照建筑面积每日4.5元/㎡的房屋占用费共计：81808.52元（4.5元/㎡×44.61㎡×607天-已领取）；2.请求判令被告支付自2018年6月1日至被告返还原告房屋之日按照建筑面积每日5元/㎡的房屋占用费；3.请求判令被告立即返还原告位于历城区XX号房屋（产权证号：鲁（2016）济南市不动产第XX号）；4.请求判令两被告支付自2016年10月1日至实际支付之日止按照同期银行贷款利率，以建筑面积每日4.5元/㎡的房屋租赁费/占用费为基数的利息；5.请求判令两被告承担律师费2800元；6.请求法院判令被告承担本案的所有诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、公告费、送达费、执行费等）。当庭放弃第五项诉讼请求及第六项诉讼请求中公告费、送达费、执行费的主张。事实与理由：2008年1月31日，海蔚公司与原告补签《委托租赁合同》一份。租赁合同约定：房屋的委托期间从2008年1月1日起至2016年9月30日止。在委托租赁期间内，海蔚公司将原告的房屋转租给第二被告，后海蔚公司与原告签订的委托租赁合同及与银座商城签订的租赁合同同时到期。2016年至今，原告多次与二被告洽谈关于房租及重新签订租赁合同相关事宜，均未达成一致意见，后多次要求两被告返还原告房屋并支付占用费，两被告对原告的要求置之不理。2018年5月，原告分别向两被告寄发律师函，要求被告在限期内与原告签订租赁合同并支付占用费，否则应立即返还房屋，但截止起诉前两被告依然未与原告达成一致意见，未支付占用费亦未返还原告商铺。为此，诉至法院。 被告银座商城与被告银座商城洪楼分公司共同辩称，一、原告主体不适格，应驳回起诉。原告所属的房屋不具有构造上的独立性，原告仅占小部分，在使用上不具有独立性，海蔚大厦B座2楼内部无任何墙壁间隔，总面积为16982㎡，无独立出口，整个二楼的业主共用一个卫生间，共用一个楼梯等公共设施，其任何单独的业主都不能单独使用，因此海蔚B座2楼归全体业主按份共有。原告虽提供了房屋产权证，但该证根本不能确定原告正常的具体权利范围，客观上更无法确定原告的单独物权，需和楼层中其他所有面积共同构成一个整体才能正常使用，因此海蔚大厦B座2楼属于法律意义上的按份共有关系。业主对共有部分享有共有和共同管理的权力，该共有权不可分割，管理需通过业主大会民主协商，采取多数决方式决定物业管理处分使用等事项。根据物权法96、97条规定，仅有海蔚大厦B座2楼全体业主或占全体份额三分之二以上的按份共有人，才有权决定是否提起本案诉讼，原告仅是其中一位业主，无权代表全体业主单独提起诉讼，故原告主体不适格，应驳回。二、原、被告已经形成事实租赁合同，原告无权要求单独解除合同。自2016年10月1日起海蔚大厦B座2楼一直由被告租赁使用至今，且经与大多数业主沟通谈判，已分四批向部分业主支付了租金并签订了付款协议书，在第三批和第四批付款协议书中，更是明确约定业主同意被告在后期继续租赁该房产经营，可见原告的行为已经侵犯了其他业主的共有利益。根据物权法76条规定，原告无权单独解除合同。我方同意按年租赁费为收益率9%（年租赁费与原物业总价款的比值，原物业价款指业主自开发商购置的房产价格，如有二次买卖含二次以上仍以开发商出售该房产的价款为本项所指的原物业价款）的情况下继续履行房屋租赁合同，以维护其他大多数业主的利益。三、评估公司针对同一个房屋标的出具三个评估价格，没有法律依据，且第二和第三个价格与本案事实不符，不具有参考价值，应当删除。四、本次评估结果出具后应按评估公司做出的初始租金价格的90%核算租金，整体日租金价格应为1.7元/㎡-1.8元/㎡。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2007年12月28日，山东海蔚置业有限公司与被告银座商城签订《租赁合同》，合同约定：山东海蔚置业有限公司/济南世纪海蔚商贸有限公司作为出租方将A部分房屋（建筑面积共21537平方米）及B部分房屋（建筑面积共16982平方米）整体出租给被告银座商城，其中A部分的房屋产权归属于山东海蔚置业有限公司，因B部分房屋的产权已经分别销售给包含原告马玉凤在内的各个业主，该部分由济南世纪海蔚商贸有限公司获得出租权后租赁给被告银座商城使用，B部分的租赁期限到2016年9月30日结束，租期自装修期结束或开业之日起次日计算（取其较早者）。 2007年12月29日，原告马玉凤作为甲方（委托人）与海蔚公司作为乙方（受托人）及山东海蔚置业有限公司（担保方）签订《委托租赁合同》1份，合同约定：甲方委托乙方出租其位于济南市海蔚商业广场步行街的商铺，铺位号为XX，建筑面积44.61平方米，房屋总价为355944元；房屋出租的委托期间从2008年1月1日起至2016年9月30日止。无论乙方是否将甲方委托出租的房屋租赁出去，乙方均需按照合同的约定向甲方支付保底租金。从2008年1月1日至2011年9月30日支付保底租金为28475元/年，即月租金为2373元；从2011年10月1日至2016年9月30日支付保底租金为30255元/年，即月租金为2521元；乙方对该房屋的代租享有自主决定权，乙方可自主决定承租对象及与承租人签订的租赁合同的内容等事宜，不受甲方任何干涉；合同期满后双方如不再续签本合同，乙方对房屋装修装饰的物品和购置的营业设施归乙方所有，不可拆除的归甲方所有；乙方逾期向甲方支付保底租金，每逾期一日，由乙方按保底月租金的1‰向甲方支付违约金；山东海蔚置业有限公司自愿为乙方在本合同有效期间支付保底租金的义务提供保证担保。上述合同期满后，各方当事人均未续签书面租赁合同，二被告亦未向原告马玉凤返还涉案商铺。 2016年9月18日，海蔚公司向海蔚广场商铺房屋业主出具《房屋移交通知书》，内容为：因双方签订的委托租赁合同将于2016年9月30日到期，虽经海蔚公司努力，但广大业主内部分歧依然较大，少数业主明确拒签。海蔚公司将于委托合同到期后全面撤出对海蔚广场的经营、管理。另，鉴于10月1日至3日为法定节假日，请于2016年10月4日至2016年10月15日的8:30-17:00之间前往房屋现场与海蔚公司办理房屋移交手续；逾期视为房屋已按约定移交给业主，之后发生的风险及费用均由业主承担，与海蔚公司无关。2016年9月27日，原告马玉凤向海蔚公司回复《同意办理商铺移交告知书》，同意办理商铺移交手续。2016年10月1日，海蔚公司向海蔚商场广大业主发出《告知书》，要求各业主在2016年10月4日至2016年10月15日进行房屋移交，但因银座商城洪楼分公司仍在实际经营，未能按时移交。 后经协商，二被告向部分业主支付了租金并签订了付款协议书，原告马玉凤领取2016年10月1日至2017年5月31日租金21356.64元，2017年6月1日至2017年12月31日租金18687.06元，共计领取租金40043.7元。 另查明，涉案商铺于2008年3月26日办理房产权属登记，房屋所有权人为原告马玉凤，建筑面积44.61平方米。 又查明，被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具备法人资格。 审理中，原告马玉凤向本院申请对涉案商铺2016年10月1日至2017年9月30日、2017年10月1日至2018年9月30日及2018年10月1日至评估之日三个年度的商铺租金价格进行评估。2019年6月11日，山东嘉和土地房地产资产评估有限公司出具鲁嘉和评（2019）第1282号《房地产估价报告》1份，估价结果为：房号：XX；建筑面积：44.61平方米；初始租金估价：2016年10月1日至2017年9月30日的日租金价格为2元/平方米，租金为32565元；2017年10月1日至2018年9月30日的日租金价格为2元/平方米，租金为32565元；2018年10月1日至2019年5月8日的日租金价格为2元/平方米，租金为19539元（整体日租金为1.96元/平方米）。初始租金与转租租金相结合租金估价：2016年10月1日至2017年9月30日的日租金价格为2.61元/平方米，租金为42498元；2017年10月1日至2018年9月30日的日租金价格为2.61元/平方米，租金为42498元；2018年10月1日至2019年5月8日的日租金价格为2.61元/平方米，租金为25499元（整体日租金为2.56元/平方米）。转租租金估价：2016年10月1日至2017年9月30日的日租金价格为3.26元/平方米，租金为53081元；2017年10月1日至2018年9月30日的日租金价格为3.26元/平方米，租金为53081元；2018年10月1日至2019年5月8日的日租金价格为3.26元/平方米，租金为31849元（整体日租金为3.2元/平方米）。原告马玉凤为此支出鉴定费1500元。 原告马玉凤，被告银座商城、银座商城洪楼分公司对该评估报告真实性均无异议，但被告银座商城及银座商城洪楼分公司对该评估报告内容有异议，二被告认为评估公司针对同一个房屋标的出具三个评估价格，没有法律依据，且第二和第三个价格与本案事实不符，不具有参考价值，应当删除，同一个房屋标的在一个时期只可能存在一个所谓的“市场参考价格”，不可能同时存在三个不同的价格，评估公司做出的评估报告与一般生活常识不符，且涉案商铺不是通过第三方转租的原告的房屋，因此不存在、不具备“转租租金”价格，应当适用评估报告书中第一项“初始租金估价明细表”，不应当适用第二项和第三项租金标准；评估报告第一项即“初始租金估价明细表”估价过高，应当按照第一项评估租金价格扣除必要的房产及附属设施的养护成本及费用后，按照初始租金价格的90%核算租金价格，整体日租金价格应为1.7元/㎡-1.8元/㎡。 针对被告银座商城、银座商城洪楼分公司的异议，山东嘉和土地房地产资产评估有限公司于2019年7月3日出具《异议答复》1份，对二被告提出的异议进行了答复，答复如下：“问题一、对于异议人所提出评估公司针对同一房屋标的出具三个评估价格，没有法律依据，且第二和第三个价格与本案事实不符，不具有参考价值，应当删除。答复：我公司在本次评估中，秉承客观、公正、科学的态度，按照房地产估价规范（GB/T50291-2015）的要求，遵循合法、科学、公正、独立的原则，在注册房地产估价师对估价对象进行全面、认真的现场勘查的基础上，对估价对象的区位状况、实物状况、权益状况进行了充分的分析研究，并同时对委托房产周边同类型物业进行了充分详细的市场调查。通过调查研究发现，与临街独立商业用途房产相比较，估价对象类似物业的租赁形式存在多样的特点，不同的租赁方式，其租金水平也存在一定的差异，为使委托方能够更加全面的了解委估房产的租金水平，我公司根据目前济南市类似物业在出租租赁市场中客观存在的不同租赁形式，确定的不同租赁形式的‘市场参考价格’供委托方参考使用。问题二、异议人提出评估报告第一项，即‘初始租金结果明细表’估价过高，应当按照第一项评估价格标准租金价格扣除必要的房产及附属设施的养护成本及费用后，核算租金水平。答复：我公司在本次评估中，是根据价值时点（即现场勘查日）时委估房产现状情况（物业的使用维护状况、设施设备配套状况等）进行评估的，至于异议方提出的设施设备、电梯、空调、消防、房屋维修及保养的费用问题，根据估价委托方提供的《委托租赁合同》的约定及我们对租赁市场中类似物业的设施设备费用的承担情况的调查，以上设施设备在日常使用中所产生的使用、维护、保养等费用由承租人承担，其他原因造成的维修、更换设备等费用在发生时由出租人出资进行维修、更换，与本次评估的租金水平无实际关联。”本院认为，该评估报告系评估人员通过对估价对象的具体位置、周围环境、景观的优劣进行亲身感受，并对估价对象的外观、建筑结构、实际装修、内部格局、内置设备等影响租金价格的现实状况进行现场勘查所作出的专业性分析及判定，具有客观公正性。被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司虽对评估报告有异议，但未提交证据予以反驳，且评估机构对被告的异议进行了合理答复，故本院对该评估报告予以采信，认定涉案商铺自2016年10月1日至2019年5月8日，初始租金的日租金为2元/平方米，初始租金与转租租金相结合的日租金为2.61元/平方米，转租租金的日租金为3.26元/平方米。 本院认为，原告马玉凤与海蔚公司签订《委托租赁合同》，由海蔚公司将原告马玉凤所有的位于济南市海蔚广场商业北侧XX号商铺出租给被告经营使用，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应诚信履约。该合同履行期限于2016年9月30日届满后，被告银座商城洪楼分公司仍旧继续占有、使用原告马玉凤所有的商铺并从中获取收益，应向原告马玉凤支付相应的商铺占用使用费用。关于涉案商铺占用使用费的计付标准问题。原告马玉凤要求按照日租金4.5元/㎡支付涉案商铺自2016年10月1日至2018年5月31日的房屋占用费，自2018年6月1日至被告返还房屋之日的房屋占用费按照日租金5元/㎡标准支付。二被告辩称应按涉案商铺原始购买价款的年利率9%支付租赁使用费。实践中，商场为了盘活资产，提高经济效益，存在自营、联营、租赁等多种经营模式，并且整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、运营费用、市场接受能力并不一致，涉案商铺所处商场进行了装修，安装了中央空调、扶梯等设施设备，增加了运营成本的投入，其实际租金应当与市场经济发展水平、现行物价、税收政策等因素相适应。鉴于涉案原《委托租赁合同》中约定自2008年1月1日至2011年9月30日保底租金为28475元/年即按照商铺总价款（355944元）年利率的8%计算，自2011年10月1日至2016年9月30日保底租金为30255元/年，即按照商铺总价款（355944元）年利率的8.5%计算，综合考虑本案的特殊性，本院认为宜采用初始租金与转租租金相结合的评估价格计算商铺占用使用费。综上，本院认为被告银座商城洪楼分公司应向原告马玉凤支付自2016年10月1日至2019年5月8日（评估报告注册房地产估价师现场查勘日）房屋占用费110610.5元（2.61元/㎡×44.61㎡×950天），扣减原告马玉凤已领取的租金40043.7元（2016年10月1日至2017年5月31日领取租金21356.64元，2017年6月1日至2017年12月31日领取租金18687.06元），故被告银座商城洪楼分公司应向原告马玉凤支付自2016年10月1日至2019年5月8日涉案商铺房屋占用费为70566.8元（110610.495元-40043.7元），其后至判决生效之日止的占用使用费仍继续按该标准计算。关于涉案商铺是否应当返还的问题。产权式商铺系商业性房产开发商为了迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割成若干独立部分分别进行销售，其特征是无明确的物理分割，各商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权行使要受到一定的限制，主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须符合大多数业主的共同利益，遵从大多数业主的共同决定。本案中，原告马玉凤将未就物理性分割的涉案商铺委托租赁给海蔚公司，海蔚公司又将涉案商铺租赁给被告银座商城洪楼分公司使用，原告马玉凤每年收取租金。上述事实表明，本案商铺的性质即产权式商铺。根据本案查明的事实，原告马玉凤在购买商铺时应当知晓该商铺的性质，故其应承担所有权行使受限的相应风险。在原告马玉凤与海蔚公司、海蔚公司与被告银座商城的合同相继到期后，被告银座商城洪楼分公司已向三百余户业主中的部分业主按照一定租金价格进行了支付。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，原告马玉凤并未提交证据证实所涉及的三百余商铺的收回已形成过半数的业主意见。由于涉案商铺系产权式商铺，每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，因此该涉案商铺不具备返还条件，对原告马玉凤要求返还涉案商铺的诉讼请求本院不予支持。关于原告马玉凤主张的自2016年10月1日至实际支付之日止，按照同期银行贷款利率，以建筑面积每日4.5元/㎡计算房屋占用费为基数的利息的诉讼请求，因双方对该部分利息主张未有约定，且本案系双方就租金一事未达成一致所致，并非被告银座商城洪楼分公司故意拒交租金，综合上述情况，本院对原告马玉凤要求支付利息的诉讼请求不予支持。被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具有独立的法人资格，故被告银座商城应当与被告银座商城洪楼分公司共同承担偿付责任。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告马玉凤2016年10月1日至2019年5月8日的房屋占用费70566.8元； 二、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告马玉凤自2019年5月9日起计算至本判决生效之日止的房屋占用费（按2.61元/平方米/日的标准，根据涉案商铺的建筑面积44.61平方米计算）； 三、驳回原告马玉凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1915元，由原告马玉凤负担318元，被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司共同负担1597元。鉴定费1500元，财产保全费1270元，均由被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵翠竹 人民陪审员  张百静 人民陪审员  张小玲 二〇一九年八月十六日 书 记 员  袁 萌