广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初845号原告：孙改革，男，1984年5月18日出生，汉族，住河南省宝丰县。原告：尹小华，女，1976年9月18日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：吴宗现，男，1979年11月8日出生，汉族，住广州市天河区。原告：覃祝严，男，1977年9月4日出生，壮族，住广西贵港市港**。上述原告共同委托诉讼代理人：由洪涛、孔滢滢，广东明思律师事务所律师。被告：李伟强，男，1972年1月21日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：张南，男，1956年6月17日出生，汉族，住广州市越秀区。原告孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严诉被告李伟强、第三人张南合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙改革、覃祝严及其与尹小华、吴宗现的共同委托诉讼代理人由洪涛、孔滢滢，被告李伟强到庭参加了诉讼，第三人张南经本院合法传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严共同向本院提出诉讼请求：1、确认原告孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严及第三人张南与被告于2016年12月4日签订的《江鸥村5队晒谷场转让合同》无效；2、被告向四原告返还合同款共计187万元，并向四原告支付资金占用损失196683元（损失参照利息计算方法，从2017年1月9日开始按银行同期贷款利率4.75%年利率计算至2018年8月30日，从2018年8月31日起按年利率6%计算至2018年11月30日，从2018年12月1日起按年利率12%暂计至2018年12月31日总额为196683元，直至清偿为止），前述本金及利息（暂计至2018年12月31日）为2066683元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严及第三人张南（以下统称“受让方”）于2016年12月4日与被告签订《江鸿村5队晒谷场转让合同》（下称“转让合同”），约定由被告将江鸥村5队晒谷场旧址占地为1700平方米用地转让给原告孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严及第三人张南，转让合同第四至六条约定：转让金额为357万元，协议签订之日起，受让方一次性付给转让方40万元作为保证金，签字后一个星期内付款60%，打完桩后付30%，房屋封顶后付10%。转让方负责受让方四个建筑房屋的指标，负责协调村委会组织、城管、乡（镇）政府等涉及房屋建筑的政府组织关系，协调受让方使建筑房屋进程顺利。后受让方自2016年12月起陆续向被告李伟强支付合同款，其中原告孙改革自付或通过第三人张南向李伟强支付合同款共计35万元，原告尹小华自付或通过第三人张南向李伟强支付合同款共67万元，原告吴宗现自付或通过第三人张南向李伟强支付合同款共60万元，原告覃祝严自付或通过第三人张南向李伟强支付合同款共25万元，四人共计向李伟强支付合同款187万元整，第三人张南向李伟强支付合同款57万元，上述已支付合同款共计244万元。然而，各方支付合同款后，李伟强告知四原告转让合同无法履行，但一直未向各原告或第三人张南返还合同款或支付利息。经四原告多次催款，2018年5月27日，李伟强出具《还款协议》确认2016年12月收到四原告及第三人张南购地款244万元，“由于本人原因造成该地不能按计划用途实施"，并承诺在2018年8月30日前归还244万元，否则将按照年利率6%计算利息。2018年11月5日，李伟强再次出具《还款承诺》,再次确认收取四原告及第三人张南转账共计244万元，“因本人原因造成该地不能按计划用途实施”且“本人没有履约还款”的事实，承诺若2018年11月30日前无法返还全部款项，则“全部款项加上利息按照年利率12%计算，直到全部款项归还”。四原告起诉时，第三人张南作为其中一受让方自愿放弃本案诉权，故由四原告向李伟强主张返还本金及追偿违约金的权利。因本案转让合同涉及转让集体土地使用权，已违反国家强制性规定，依法应认定为无效，李伟强在签订合同时并未告知四原告其并未取得涉案土地使用权证的事实，存在故意欺瞒的情况，故转让合同依法应认定为无效，“转让方”李伟强应向各原告返还全部合同款并支付资金占用期间的利息。根据有关土地管理法63条规定，农民集体所有的土地使用权不能出让、转让，或者出租用于非农用建设；第10条，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有，由村集体组织或村民委员会经营管理；同时第15条，农民集体所有的土地由本集体经济组织外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡镇人民政府批准。本案中转让合同约定被告向四原告转让涉案土地的所有权，被告处分集体土地也未经过村民表决，违反了国家的强制性规定，根据合同法56条有关规定，原被告签订的合同无效。根据合同法58条，合同无效或被撤销后被告取得的财产应当予以返还。同时有过错的一方应当赔偿无过错方的损失，因此，被告应当返还其所得的187万本金，同时因为他没有及时返还就要承担资金占用的损失，有关损失参照中国人民银行同期贷款利率，同时结合被告出具的还款协议和还款承诺的相关约定。综上，恳请贵院查明本案事实，判决支持各原告诉请，维护各原告的合法权益。被告李伟强辩称，1、这个合同我是经过村委同意并经过村民代表同意的，是我公开投标回来的，所有手续均为合法；2、我和原告、第三人签订的涉案合同是原告出的；3、四原告并未按照涉案合同的条款支付租金；4、且符合一户一宅的形式申请报建审批的；总之，涉案土地是经过合法手续，经过村民村委同意可以作为宅基地使用的，现在是原告违约在先。如果原告不再使用涉案地块，则我愿意把本金归还给他们。原告提交的证据还款协议和还款承诺，是原告胁迫我签订的。第三人张南未予答辩，亦未提交任何证据。孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严及李伟强围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2016年12月4日，李伟强作为转让方（甲方）,与尹小华、吴宗现、孙改革、覃祝严、张南共同作为受让方（乙方）签订《江鸥村5队晒谷场转让合同》，约定甲方自愿将位于江鸥村5晒谷场旧址的用地永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，该用地登记面积共1700平方米，甲方知晓国家用地转让的规定，愿意按此合同约定执行，并保障乙方的权益不受人侵犯，包括使用权、收益权、处置权；甲方负责乙方4个建筑房屋的指标，负责协调村委会组织、城管、乡（镇）政府等涉及房屋建筑的政府组织关系，协调乙方使建筑房屋进程顺利；双方议定该用地转让金额为357万元，双方在协议签字之日起，乙方一次性付给甲方40万元作为保证金，自甲方收取保证金之日起，该地块的买卖合同生效，签字后一个星期内付款60%，打完桩后付30%，房屋封顶后付10%；协议双方签字付款之日起，该用地所有权属归于乙方所有，乙方有权在此用地上按当地规定修建房屋，乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应付相关的责任。2016年12月5日，张南向李伟强支付了订金10万元，李伟强开具了相应收据予以收执。2018年5月27日，李伟强签署《还款协议》，内容为：2016年12月收到张南等4人购地款244万元，由于本人原因造成该地不能按计划用途事实，本人定于2018年8月30日前归还张南等4人购地款244万元，如果8月30日前不能如期归还，所有款项将按照年利率6%计算，直到全部款项归还完毕，自全部款项还给张南等4人之日起，购地合同失效。2018年11月5日，李伟强出具《还款承诺》，载明：2016年12月收到张南、吴宗现、孙改革、尹小华等4人购地款244万元，由于本人原因造成该地不能按计划用途实施，于2018年5月27日签订还款协议，本人没有履约还款，如果2018年11月30日前不能如期还款，全部款项加上利息按照年利率12%计算，直到全部款项归还，签约承诺中止。2018年12月10日，张南出具《证明书》，证明：尹小华、吴宗现、孙改革三人于2016年12月2日至2016年12月5日分别先后将十万元汇入张南工行账号，然后由张南账户统一汇出给李伟强账户，作为购买江鸥村5队晒谷场付保证金之用。由于某种原因，到现时为止，李伟强仍然将此地动工，现尹小华、吴宗现、孙改革三人想通过法律途径起诉李伟强，追回属于自己已付李伟强的保证金，但由于本人张南一贯看到海鸥岛之发展前景，故对李伟强的追赔保证金一案，本人自愿放弃此次诉讼。2019年1月10日，孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严向本院提起本案诉讼，主张其与李伟强、张南签订的《江鸥村5队晒谷场转让合同》无效，并要求李伟强返还合同款187万元及资金占用损失。诉讼中，孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严陈述称其四人及第三人张南均非江鸥村村民，而涉讼地块为农村集体建设用地，所有权属江鸥村，李伟强未经村集体同意将土地转让给四原告及张南的行为违反法律的强制性规定，应为无效。而李伟强确认其为江鸥村五队村民，四原告及张南非江鸥村村民，涉讼地块系李伟强在江鸥村通过招投标形式中标得来，其拥有该地块的永久使用权，四原告在签订涉讼《江鸥村5队晒谷场转让合同》时已清楚自身身份不符合在涉讼地块上兴建自住房的条件，要求李伟强协助办理建房指标。对此，李伟强提交一份广州市番禺区石楼镇江鸥村5队作为甲方与其作为乙方于2011年3月29日签订的《协议书》，载明：经甲方户代表集体讨论决定将位于江鸥村5队部分晒谷场旧址公开发包给乙方作五边地（可作宅基地）使用，该地使用面积按甲方现标出四至为准（四角已安装标志），面积1337.36平方米（2.006亩），四至分别为东至本队水河边（南北方向平均长39.45米）、南至上涌八街路边、西至本队旧晒谷场道路预留路边、北至本队鱼塘基边（东西方向平均长33.9米），该地只能作宅基地用途，不得用于其他不合法的用途或有污染环境或噪音项目；乙方在签订合同前交中标价450000元给甲方作取得该地的使用权，以后按照甲方宅基地的使用方式，交付相应涉及土地的费用给甲方。原告对该《协议书》质证认为，李伟强并未举证证明协议已经江鸥村五队村民会议表决通过，即便李伟强已取得涉讼地块的使用权，其也无权在未经村集体会议同意的情况下擅自将地块转让给非村集体成员的四原告。关于涉讼地块已付转让款的问题。孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严陈述如下：孙改革于2016年12月5日向张南转账汇款50000元作为部分保证金，于2016年12月13日向李伟强转账汇款200000元，于2017年1月9月委托陈晓乐向李伟强转账100000元，共计支付转让款350000元；尹小华于2016年12月2日向张南转账汇款100000元作为部分保证金，于2016年12月12日向李伟强转账400000元，于2017年1月9日向李伟强转账100000元，于2017年7月24日委托案外人冯家波向李伟强支付4万元，另还向李伟强支付3万元，共计支付转让款670000元；吴宗现于2016年12月4日、12月5日向张南转账汇款共100000元作为部分保证金，于2016年12月13日向李伟强转账400000元，于2017年1月9日委托王继华向李伟强转账100000元，共计支付转让款600000元；覃祝严于2016年12月5日向张南转账50000元作为部分保证金，于2016年12月13日向李伟强支付200000元，共计支付转让款250000元；张南于2016年12月5日向李伟强支付订金100000元，并将尹小华、吴宗现、孙改革、覃祝严向其支付的300000元保证金全部转账汇至李伟强账户，共支付保证金400000元；即上述孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严已共同向李伟强支付的转让款合计为187万元，其中包括因李伟强协助找人打桩支付的工程款7万元，该7万元系于2017年7月24日通过微信转账方式直接向李伟强支付4万元，另外3万元转账记录因时间久远难以找到，但李伟强在2018年5月27日《还款协议》及2018年11月5日《还款承诺》中确认共收取款项244万元，扣除张南支付的款项，李伟强应向孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严返还187万元。针对转让款的支付情况，孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严提交了银行流水、银行付款凭证、微信转账记录及委托付款声明等证据予以证明。李伟强对上述证据的真实性无异议，确认收取孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严的转让款180万元，并收取张南的转让款57万元，但打桩工程款7万元并非其收取，且尹小华和张南现已经就兴建房屋在地块上打了桩，2018年11月5日的《还款承诺》系受原告朋友胁迫而出具，李伟强所收取款项的最后日期为2017年1月9日，即收取孙改革、尹小华及吴宗现分别支付的10万元，共30万元。以上事实，有孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严、李伟强提交的证据、当事人在庭审中陈述等证据予以证明。本院认为：李伟强与张南、尹小华、吴宗现、孙改革、覃祝严于2016年12月4日签订《江鸥村5队晒谷场转让合同》，约定李伟强将涉讼地块有偿转让给张南、尹小华、吴宗现、孙改革、覃祝严作修建住宅之用。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原、被告双方在庭审中均确认涉讼地块系江鸥村的农村集体土地，被告系江鸥村集体经济组织成员，而四原告均非江鸥村村民，被告将涉讼地块使用权转让给四原告及张南所签订《江鸥村5队晒谷场转让合同》违反了法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”对于原告起诉主张涉讼《江鸥村5队晒谷场转让合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李伟强在诉讼中确认已收到四原告及张南向其支付的转让款237万元，其中孙改革支付35万元，尹小华支付60万元，吴宗现支付60万元，覃祝严支付25万元，张南支付57万元，对于四原告即孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严支付的款项180万元（35万元＋60万元＋60万元＋25万元），李伟强应予以返还。关于7万元打桩款的问题，原告向本院提交了部分微信转账截图称其中4万元系尹小华委托冯家波于2017年7月24日向李伟强支付，质证过程中李伟强对该微信转账记录的真实性无异议，故对该4万元款项本院予以确认。剩余3万元原告称因时间久远无法找回转账记录，并认为李伟强在2018年5月27日《还款协议》及2018年11月5日《还款承诺》确认收取张南、吴宗现、孙改革、尹小华4人的购地款244万元，扣除张南支付的款项57万元，李伟强承诺退还的款项已包括该7万元打桩款。但李伟强出具的《还款协议》及《还款承诺》均未明确张南、吴宗现、孙改革、尹小华各自已支付的转让款情况，且未列明覃祝严支付的款项，而张南在2018年12月10日出具的《证明书》也仅证明其自愿放弃对李伟强追赔保证金的诉讼，无法确认剩余3万元打桩款的实际支付人，故对于原告要求被告李伟强返还的7万元打桩款，本院仅支持其中4万元的部分，即被告应向原告返还涉讼地块转让款合计184万元，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的资金占用损失问题。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，因此李伟强未及时返还转让款，应参照利息计算方式按照中国人民银行同期贷款利率，并结合其出具的《还款协议》与《还款承诺》承担占用原告资金的损失，原告主张的该损失实际具有法定孳息性质。依据《还款协议》及《还款承诺》内容，李伟强承诺在2018年8月30日前归还购地款，否则按照年利率6%计算利息，在未履约还款后，李伟强又承诺在2018年11月30日前如期还款，否则全部款项加上利息按照年利率12%计算利息，虽然李伟强在诉讼中称2018年11月5日的《还款承诺》系其受原告的朋友胁迫而出具，但对此李伟强并未提交任何证据予以证明，故对李伟强的该项抗辩意见，本院不予采信。李伟强出具《还款协议》及《还款承诺》，系其对原、被告及第三人之间因《江鸥村5队晒谷场转让合同》所产生的债权债务关系的确认。此外，因原告在明知自己非江鸥村集体经济组织成员的情况下仍与被告签订涉讼《江鸥村5队晒谷场转让合同》，原告对合同无效的法律后果亦存在过错，本院酌情将被告应负担的损失及利息标准调整为，以应返还款项184万元为本金，分别按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2017年7月24日计至2018年8月30日，按年利率6%的标准自2018年8月31日计至2018年11月30日，按年利率12%的标准自2018年12月1日起计至全部款项清偿之日止，累计利息总额以本金为限，对于原告主张超出该金额的部分，本院不予支持。对于原告的其他诉讼请求，本院均予以驳回。第三人张南经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严与被告李伟强、第三人张南于2016年12月4日签订的《江鸥村5队晒谷场转让合同》无效；二、被告李伟强应于本判决生效之日起五日内向原告孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严返还转让款1840000元并支付利息（利息计付标准：以1840000元为本金，分别按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2017年7月24日计至2018年8月30日，按年利率6%的标准自2018年8月31日计至2018年11月30日，按年利率12%的标准自2018年12月1日起计至全部款项清偿之日止，累计利息总额以本金为限）；三、驳回原告孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23333元，由原告孙改革、尹小华、吴宗现、覃祝严负担550元，由被告李伟强负担22783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾 强人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一九年八月二十九日书 记 员  罗筱笛