河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初4608号原告（申请执行人）：王天生，女，汉族，1963年1月25日出生，住址南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王路，河南定信律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（案外人）：冯玉平，男，汉族，1963年3月13日出生，住址河南省方城县。第三人（被执行人）：南阳鸿达房地产开发有限公司，住所地南阳市白河大道**，统一社会信用代码914113007457682337。法定代表人：范怡冰，任董事长职务。委托诉讼代理人:张建伟，男，汉族，1967年6月15日出生，该公司工作人员，住址南阳市卧龙区，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：冯延全，南阳市宛城区汉都法律服务所法律服务工作者，代理权限为一般代理。原告王天生与被告冯玉平、第三人南阳鸿达房地产开发有限公司（以下简称“鸿达地产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，原告王天生于2019年6月5日诉至本院。本院同日作出受理决定，并于2019年7月30日依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告王天生的委托诉讼代理人王路、被告冯玉平、被告鸿达地产公司的委托诉讼代理人张建伟和冯延全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王天生向本院提出诉讼请求：1.判令恢复对南阳鸿达房地产开发有限公司开发的位于方城县××与××交叉口四季花城15A号楼3单元301室房产的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告冯玉平对执行标的【第三人鸿达地产公司开发的位于方城县××与××交叉口四季花城15A号楼3单元301室房产（以下简称“案涉房产”）】提出书面异议。南阳市卧龙区人民法院（以下简称“卧龙区法院”）于2019年5月30日作出（2019）豫1303执异64号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。原告王天生根据民事诉讼法的规定，提起申请执行人执行异议之诉。被告冯玉平辩称，关于案涉房产，冯玉平2012年5月14日签订合同，约定总房款354979元，2013年6月18日交纳首付款304979元，因为房子没有交付使用，所以下欠50000元未交。2014年7月22日，冯玉平又购买了车库，车库款100000元，冯玉平交了50000元。后因鸿达地产公司催要房款，双方协商冯玉平交纳的50000元车库款抵购房款，不再购买车库。因冯玉平在外地，所以未办手续。2013年6月18日，冯玉平领了房屋钥匙，因为全家一直在广州务工，所以现在未居住、未装修。第三人鸿达地产公司辩称，不认可原告的陈述，被告冯玉平陈述属实。鸿达地产公司认可用车库款50000元抵房款的事实，双方已经协商解除车库买卖合同。房屋交付时间约定的是2013年12月31日，实际于2013年6月18日交房，交房手续就是向业主交付房屋钥匙。原告为证实其诉称事实，向本院提交以下证据：1.判决书二份、生效证明一份。证明王天生申请强制执行的依据。2.保全裁定、协助执行通知书和送达回证。证明涉案房屋查封于2015年5月27日。3.冯玉平执行异议申请书。证明还有5万元房款未缴纳。被告冯玉平针对原告证据发表质证意见为：1.对原告提交证据的真实性无异议。2.第三组证据（执行异议申请书）不是冯玉平本人书写，是当时的代理律师代为写的，当时冯玉平在广州，通过电话给律师说的情况可能电话未说清，以冯玉平今天的陈述为准。第三人鸿达地产公司对原告证据提出质证意见为：1.对第一组证据（判决书二份、生效证明一份）无异议。2.对第二组证据（保全裁定、协助执行通知书和送达回证）真实性无异议，但对证明方向有异议，查封是在被告买房之后。3.对第三组证据（执行异议申请书）的质证意见同被告陈述意见。被告冯玉平为支持其辩称理由，向本院提交以下证据：1.2012年5月14日房屋买卖合同一份。证明在王天生查封之前，冯玉平已经签订合法有效的买卖合同。2.凭据两份。证明在王天生保全之前，冯玉平已经支付了全部房款。另，案涉房屋的钥匙在冯玉平亲戚家。原告王天生对被告冯玉平的证据发表如下质证意见：1.对第一组证据（2012年5月14日房屋买卖合同一份）有异议，仅有商品房买卖合同，没有预售许可证，不能证明被告在查封前就签订了合法有效的买卖合同，合同未经公证，合同签订时间不能简单的认定在查封之前。2.对第二组证据（凭据两份）有异议，仅有收款收据，没有现金交付凭证或银行转款凭证，不能证明被告足额支付房款。况且2014年7月22日50000元的收款收据载明的系车库款，而非房款，被告辩称系车库款抵房款，需提供被告与鸿达地产公司存在真实的车库买卖的相关证据。被告提交的执行异议申请书载明，剩余50000元经双方约定交房时再交清，现在一直未交房，所以余款未缴；本次开庭时，被告称以车库款抵50000房款，根据被告自认的事实，对车库款抵房款的真实性存疑。第三人鸿达地产公司对被告冯玉平提交的所有证据均无异议，并称购买车库均未单独签订合同，若被告冯玉平未交款，鸿达地产公司不可能出具票据，所以被告冯玉平提交的证据真实、合法、有效。第三人鸿达地产公司为支持其诉讼主张，向本院提交商品房预售许可证一份，发证机关为方城县房管局，时间为2012年3月23日，证号为120034号，其中项目名称有被告买的这套15A栋房子。证明原告申请查封之前，被告和第三人就案涉房产已经签订购房合同，合同合法有效。原告王天生针对第三人鸿达地产公司提交的证据发表如下质证意见：房屋预售证是复印件，真实性无法确定，并且照片不全，不显示发证时间。被告冯玉平对第三人鸿达地产公司提交的证据无异议。本院认证意见为：1.原告王天生提交的证据（判决书及生效证明、保全裁定、协助执行通知书和送达回证、冯玉平的执行异议申请书）可证实案件的由来及执行异议形成过程，本院予以采信。2.被告冯玉平提交的案涉房产买卖合同一份、收款凭据，原告对真实性无异议，可证实案涉房产的交易过程，本院予以采信。3.第三人鸿达地产公司提交的商品房预售许可证，可证实案涉房产所在楼盘的销售审批情况，本院予以采信。根据原告、被告、第三人在诉讼过程中的陈述及举证、质证，并结合本院的认证情况，本院确认本案事实如下：原告王天生与被告范怡冰、鸿达地产公司民间借贷纠纷一案，经一审、二审审理后，南阳市中级人民法院（以下简称“南阳中院”）作出（2016）豫13民终355号民事判决书，判决范怡冰、鸿达地产公司连带偿还王天生借款3000000元，并支付相应利息。在该案一审过程中，本院于2015年5月25日作出（2015）宛龙安民初字第71号民事裁定书，于2015年5月27日查封了鸿达地产公司开发的位于方城县××与××交叉口××小区××房产，其中包括本案案涉房产。判决生效后，因范怡冰、鸿达地产公司不履行判决所确定的债务，王天生申请本院强制执行。2018年5月14日，本院依据（2018）豫1303执861号执行裁定书，对上述房产续行查封，冯玉平对该执行行为提出书面异议。本院审查后，作出（2019）豫1303执异64号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。王天生不服裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。关于案涉房产，本院查明以下事实：冯玉平户籍所在地为河南省××徐冯庄村杨沟**，2001年即离家去广州做生意，老家房子坍塌，无法居住。为此，冯玉平于2012年5月14日与鸿达地产公司签订编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，载明：买受人冯玉平以354979元的总价款购买出卖人鸿达地产公司开发的位于方城县城关××与××处××小区××单元××房（即案涉房产），该房屋为预售商品房，批准机关为方城县房地产管理局，预售许可证号为（方）房预售证第201013号，首付款304979元，于2012年5月14日交付，剩余50000元于交房时交付，出卖人应在2013年12月31日前交付房屋。2013年6月18日，鸿达地产公司出具收款收据，载明收到冯玉平15A-3-301分期购房首付款304979元。鸿达地产公司遂向冯玉平交付案涉房产的房屋钥匙。冯玉平为购买车库，于2014年7月22日向鸿达地产公司支付车库款50000元，鸿达地产公司向冯玉平出具收款收据，载明收到冯玉平15-16#116C车库款50000元。后因鸿达地产公司向冯玉平催收下欠的50000元购房款，冯玉平在广州无法回乡，双方协商后，均同意解除车库买卖合同，将冯玉平已付的50000元车库款转为购房款。由于冯玉平一直在广州打工，没有回来，所以未能办理房产登记手续，案涉房产也一直没有装修入住。另查明，2012年3月28日，方城县房地产管理局向鸿达地产公司发放编号为（方）房预售证第120034号商品房预售许可证，载明项目名称为鸿达四季花城13A、14A、14B、15A、15B、16，房屋座落方城县城关镇人民路××××交叉口。本院认为，本案的关键问题是冯玉平的买卖能否阻却王天生的执行。对此，本院评析如下：第三人鸿达地产公司取得案涉房产所在楼盘的商品房预售许可证后，与被告冯玉平签订商品房买卖合同，冯玉平按照合同约定向第三人支付了全部购房款，第三人向被告出具收款收据，双方商品房买卖合同关系成立，本院予以确认。冯玉平户籍户籍所在地为河南省××徐冯庄村杨沟**，01年即离家去广州打工，至今已近二十年，老家房子早已坍塌，无法居住，冯玉平为将来回家居住方便，用自己多年的积蓄，在方城县城购买案涉房产，符合中国人虽离家千里、漂泊在外，也要心有所属、终将叶落归根的眷恋故乡的传统。冯玉平在交付首付款后，又为居住方便购买车库，交纳了车库款50000元。后因鸿达地产公司催收下欠房款，冯玉平又因工作关系不能回乡，遂与鸿达地产公司协商，解除车库买卖合同，将已支付的50000元车库款转为购房款，从而交清全部购房款。但因冯玉平长年在广州做生意养家糊口，无法及时回乡办理房产登记手续，并且由于短期内没有回乡居住打算，所以没有对房屋进行装修入住，这是冯玉平的客观情况造成的，并非主观上的因素。众所周知，房屋的占有不仅仅以装修入住为标志，鸿达地产公司在冯玉平交付购房款后，向冯玉平交付房屋钥匙，案涉房产由此处于冯玉平的实际控制之下，自此，双方已完成了案涉房产的转移占有。直接从开发商处购买商品房，不同于从房屋所有权人处购买二手房，商品房的房屋权属清晰，一般不存在产权争议，特别是具有预售许可证的楼盘，更基于上述原因，是百姓信赖并愿意优先选购的对象。冯玉平作为一名普通百姓，因上述客观事实的发生，相信自己购买了案涉房产、拥有案涉房产的所有权，并认为在自己方便的时候可以随时回乡办理房产登记手续，符合普通人对从开发商处购买商品房的心理期待和认知，不能认定冯玉平没有办理房产登记手续系其怠于行使权利导致。被告和第三人关于案涉房产购买过程的陈述，脉络清晰，合情合理，足以产生法官内心确信，可以确认冯玉平购房的事实成立。综上所述，冯玉平为了居住购买案涉房产，签订商品房买卖合同、支付购房款、占有案涉房产的时间均早于法院对案涉房产的查封时间，无证据证实冯玉平名下还有其他用于居住的房产，与王天生的金钱债权相比较，冯玉平的生存权明显优于王天生的债权。综上，冯玉平的权利足以排除王天生对案涉房产的执行，对原告王天生的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条及相关司法解释之规定，判决如下：驳回原告王天生的诉讼请求。一审案件受理费6625元，由原告王天生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘红艳审 判 员  张芳芳人民陪审员  张俊国二〇一九年八月二十二日书 记 员  王 晨