重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初14309号原告：王君，男，汉族，1979年11月16日出生，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：王化水，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋楠，上海市建纬（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司，住所地重庆市渝中区解放西路**，统一社会信用代码：915001032033237079。法定代表人：李阳春，董事长。委托诉讼代理人：邵海，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈波，系公司员工。原告王君与被告重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司（以下简称桐君阁大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告王君及其委托诉讼代理人王化水、蒋楠，被告桐君阁大药房的委托诉讼代理人邵海、陈波到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告王君的诉讼请求为：1、判决被告向原告支付2019年3月13日至2019年10月5日的房屋租金为101500元；2、判决被告按照每日1000元的标准支付给原告从2019年3月13日起至被告实际支付所拖欠租金之日止的逾期付款滞纳金；3、被告承担本案诉讼费、担保费、保全费。事实及理由：位于重庆市渝**房屋是成都高新技术产业开发区人民法院在2018年9月19日依法公开拍卖的房屋，案外人卢国生、于萍是该房屋原权属人、被执行人（成都高新技术产业开发区人民法院执行案号：（2018）川0191执3336号），被告是该房屋的承租人，被告与卢国盛签订的房屋租赁合同约定：租赁期限从2016年10月6日起至2020年4月5日，租金每月15000元，租金半年支付一次，租赁合同第8条约定：租赁期间，如果房屋转让，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。第13条约定：如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。2019年2月23日，原告通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高竞价拍得案涉房屋所有权，2019年3月13日，成都市高新技术产业区法院确认王君获得所有权。原告拍卖房屋后要求被告支付租金，但被拒绝，原告遂起诉。被告桐君阁大药房辩称，2019年4月6日至2019年10月5日租金，被告根据房屋租赁合同已于2019年3月26日支付原出租人，原告无权要求重复支付租金；2019年3月13日至2019年4月5日期间租金，被告已于2018年9月17日支付原出租人，且此时，原告并未取得案涉房屋所有权，案涉房屋没有进入司法拍卖程序；原告在竞买成功后长期怠于行使权力，未对被告进行告知，被告不知道也无法确定所有权变更情况，根据租赁合同向原出租人支付租金，被告行为并无不当。应驳回原告全部诉求。原被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的成都高新技术产业开发区法院拍卖公告、成都高新技术产业开发区人民法院变卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、不动产登记信息查询结果、不动产权属证书、房款及税费支付凭证、阿里拍卖网络截图、房地产权属证书、房屋租赁合同、告知函及邮寄单、关于告知函的回复函、微信截图、4份银行业务回单、送达回证等证据本院予以采信。经审理查明：卢国生、于萍原系重庆市渝**房屋的所有权人。2016年8月25日，卢国生作为甲方（出租方）与桐君阁大药房作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝北区门牌号为：，出租房屋面积为144.5（建筑面积）。第三条甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（或营业执照）等文件，乙方验证后可复印甲方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。租赁期为42个月，自2016年10月6日起至2020年4月5日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为药房经营使用。第五条租金及支付方式1、该房屋每月租金为15000元，年租金总额为180000元。2、房屋租金支付方式：半年支付一次。甲方收款后提供给乙方收据。3、如乙方一次性支付一年半租金27万元，即一次性支付2016年10月6日至2018年4月5日的租金。一年半后乙方可在任意时段提前一个月通知甲方终止合同，不支付任何违约金，且甲方全额退还乙方保证金。第八条房屋的转让与转租1、租赁期间，如果房屋转让，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。第十二条乙方违约责任1、乙方如逾期支付租金，每逾期1日，则乙方须按日租金的2被支付滞纳金。第十六条其他约定事项1、乙方向甲方缴纳保证金贰万伍仟元（原保证金），合同到期后甲方无息全额退还给乙方。2018年9月10日，四川省高新技术产业开发区人民法院作出（2018）川0191执3336号执行裁定书，裁定拍卖被执行人卢国生、于萍名下位于重庆市渝北区，重庆市渝北区、渝北区房屋三套。2018年9月19日，成都高新技术产业开发区人民法院发布拍卖公告：拍品名称;重庆市渝北区房屋,拍品现状载明：非住宅，1、有抵押；2、本院为首轮查封，有处置权限；3、有租赁，租期2016年10月6日至2020年4月5日，租金每月15000元，租金半年支付一次，保证金25000元。拍卖时间为2019年1月28日至2019年2月23日。2019年2月23日王君通过淘宝司法拍卖网络平台以最高价竞买案涉房屋，成交价为301.672万元。2019年3月5日，四川省成都高新产业技术开发区人民法院与王君签订变卖成交确认书。2019年3月13日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院向重庆市不动产登记中心作出协助执行通知书，协助执行以下事项：一、位于重庆市渝**房屋（**地证2008字第号）的所有权及相应的其他权利归买受人王君（公民身份号码：）所有，该房屋财产权自本裁定送达买受人王君时起转移；二、解除位于重庆市渝北区房屋（201房地证2008字第号）上设立的抵押、查封，上述房屋的原抵押权证、所有权证、土地使用权证作废；三、将位于重庆市渝北区房屋登记至王君（公民身份证号码：）；四、本案原查文号：2018川01**执3336号；五、上述事项由上述房屋买受人王君单方办理。2019年3月14日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出执行裁定书，裁定如下：：一、位、位于重庆市渝**房屋（**地证2008字第号所有权及相应的其他权利归买受人王君（公民身份号码：）所有，该房屋财产权自本裁定送达买受人王君时起转移；二、解除位于重庆市渝北区房屋（201房地证2008字第号）上设立的抵押、查封，上述房屋的原抵押权证、所有权证、土地使用权证作废；三、将位于重庆市渝北区房屋登记至王君（公民身份证号码：）；四、本案原查文号：2018川01**执3336号；五、上述事项由上述房屋买受人王君单方办理。本裁定送达后即发生法律效力。协助执行通知书和执行裁定书于2019年3月20日在龙华大道1809号4栋送达给王君。2019年4月18日，不动产登记信息查询结果显示，房屋坐落于渝北区房屋，产权证号渝（2019）渝北区不动产权第号，权利人为王君。同日，王君取得渝北税务局开具的房款为3016720元的重庆市增值税普通发票。2019年4月20日，王君向桐君阁大药房发出《告知函》，内容为“本人王君是重庆市渝**房屋产权人，现已获得该房屋不动产权证书。基于贵公司是该房屋现有承租人，贵公司与卢国生所签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期限为42个月，从2016年10月6日至2020年4月5日，每月租金为15000元，房租半年支付一次。房屋押金25000元。本人现正式书面告知贵公司：请贵公司在收到本告知函后3日内，将2019年3月5日起至2019年9月4日止的房屋租金和房屋押金交付到下列指定银行账户：开户行：中信银行南坪支行，户名：王君，账号：，如贵公司未按期、足额将房屋租金和押金支付给本人，视为贵公司根本性违约，放弃租赁该房屋，本人将立即收回该房屋，由此产生的经济及其他法律责任由贵公司承担，本人保留进一步追究贵公司支付房屋租金的权利。”2019年4月23日桐君阁大药房向王君发出回复函，内容为：我司重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司收到您于2019年4月20日转发的《告知函》，做以下回复：1、我司按照原租赁合同约定履行相关责任属于守约行为，无过错。2、建议王君老师向原租赁合同甲方索要相关租金。3、我司可以积极配合王君老师联系原租赁合同甲方。另查明：2016年9月6日，桐君阁大药房支付卢国生租金27万元（租金时段为2016年10月6日至2018年4月5日），2018年3月19日，支付卢国生租金9万元（租金时段为2018年4月6日至2018年10月5日），2018年9月17日，支付卢国生租金9万元（租金时段为2018年10月6日至2019年4月5日），2019年3月26日，支付卢国生租金9万元（租金时段为2019年4月5日至2019年10月6日）。庭审中，原告称竞买成功后，2019年2月已经与被告朱经理联系告知，在取得法律文书后相关资料亲自提交被告公司，案涉房屋执行法官在2019年3月20日将法律文书告知被告工作人员，并移交原告，故被告对于原告2019年2月获得所有权的事实是明知的。桐君阁药房工作人员朱姓工作人员与王君微信聊天记录：4月10日，王君：租金和押金呢？什么时候付给我呢？朱：问了财务情况后一起明后天回复你。4月12日，朱：我问了，财务在3月20日左右，在你3月27日拿相关拍卖文件过来前已经支付了半年的租金给卢老师；剩余租金支付要从后面开始支付给你，另外请你尽快办理相关产权，因为财务需要一个房产户主变更信息。王君：我不是2月份拍下来的时候就已经给你打过电话通知你了嘛？怎么会3月还在支付房租？朱：王老师，因为当时你电话后，我告知你拿相关资料过来，我们也需要确认，你是3月27日正式拿的复印件过来的。王君：那现在就只有扯皮了哦。我不可能买下来半年不收房租撒。我把全款付清了，房租遭旧房东收走了，哪里有这个道理。朱：王老师，公司是按照合同办理相关事宜的，望理解。桐君阁大药房称，拍卖公告中记载了案涉房屋现处于租赁状态、租金标准及支付时间点，被告在2019年2月23日成功竞买，3月5日签署成交确认书，人民法院3月13日、3月14日作出协助执行通知书、裁定书，确认涉案房屋财产权自文书送达原告时转移，原告竞买后长达2个月没有对被告有效告知，被告2019年3月26日根据合同约定向原出租人支付租金前对于原告取得所有权事实并不知道，被告支付行为并无不当。2019年3月20日是否在承租房屋内送达相关法律文书不清楚，门店内的人员是其工作人员。本院认为，卢国生与桐君阁大药房签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。成都高新技术产业开发区人民法院在2019年3月20日向王君送达了执行裁定书，从此时起，王君即取得房屋的相关财产权利。根据买卖不破租赁原则，王君概括受让卢国生在《房屋租赁合同》中的权利与义务，即其有权收取涉案房屋的租金。桐君阁大药房作为承租人，对承租房屋处于法院拍卖期间，拍卖成功后，必然造成其支付租金的对象发生变化是明知的。从王君与桐君阁大药房工作人员微信聊天记录可知，王君曾于2019年2月份电话告知过桐君阁大药房工作人员其竞买成功的事实，既使王君尚未向桐君阁大药房提交相关的证明文件，桐君阁大药房也应当有注意义务，意识到其租金的缴纳对象发生了变化。成都市高新区产业开发园区于2019年3月20日在涉案房屋内将相关法律文书送达给王君，桐君阁大药房有工作人员在场，故桐君阁大药房也应当清楚出租人发生变化的事实。另，2019年3月26日并不是桐君阁大药房租金支付的最后期限，桐君阁大药房与卢国生的《房屋租赁合同》中对租金的支付期限并未明确约定，其只是在租期前一天支付租金仍为合理。现桐君阁大药房在王君告知其已竞买成功要求暂停支付租金的情况下，仅以其未提供相关法律文书为由向卢国生支付了租金，未尽到足够的注意义务，其应当承担责任。根据《租赁合同》约定租金半年支付一次，因桐君阁大药房于2018年9月17日已经将2018年10月6日至2019年4月5日期间的房租支付给卢国生，此时，王君尚未取得房屋所有权，其要求支付的2019年3月13日至2019年4月5日包含在上述期间内，故其无权要求桐君阁大药房支付此段时间的房租。对于2019年4月6日至2019年10月5日期间的租金9万元（15000元/月×6个月），因王君在2019年3月20日已向桐君阁大药房出示了具有出租人的有效材料，桐君阁大药房应当在2019年4月5日前将租金支付给王君。因桐君阁大药房未按期支付租金，其应当支付逾期付款滞纳金。王君主张滞纳金按照1000元/日标准从2019年3月13日起至实际支付所欠租金之日止，本院认为，该标准过高，本院酌情调整为按照未支付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；因2019年3月13日至2019年4月5日期间的租金，王君无权要求桐君阁大药房支付，故对该段时间租金的滞纳金，本院不予支持，2019年4月6日至2019年10月5日期间租金的滞纳金，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告王君2019年4月6日至2019年10月5日租金9万元；二、被告重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告王君逾期支付租金的滞纳金，计算方式为：以9万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2019年4月6日起计算至付清之日止；三、驳回原告王君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2330元，因适用简易程序审理减半收取1165元，由原告王君负担44元，被告重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司负担1121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 胡可萍二〇一九年八月二十三日法官助理 郭蒙政书 记 员 唐春燕