河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终15598号上诉人（原审原告）：吕谙洁，女，1979年12月年22日出生，住郑州市新郑市。上诉人（原审被告）：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路**楼******，统一社会信用代码914101006987270595。法定代表人：李青显，董事长。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朋辉，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。上诉人吕谙洁因与上诉人河南成益置业有限公司（以下简称成益公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新郑市人民法院（2019）豫0184民初4390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕谙洁上诉请求：一、撤销一审法院判决第二项；二、请求法院现场勘查18号楼出入口是否填平并绿化；三、请求判令上诉人成益公司出示关于供水、供电相关单位加盖公章的材料；三、请求判令成益公司支付水电费5703.4元、物业费6512元；违约金234051.4元；四、成益公司承担产生的诉讼费用。事实和理由：一、成益公司在2016年6月4日的《承诺书》中承诺：18号楼南侧地下停车场出入口将在规划核实后进行封平并做景观绿化，公司承诺在2017年1月15日前施工完毕。如逾期完工，业主可不予缴纳2016年7月15日至实际完工之日的所有物业费。从上诉人吕谙洁提供的照片等证据证明，18号楼南侧地下停车场出入口不仅没有规划，也没有按照约定时间填平并做景观绿化。二、关于水、电未正式办理最终用户户表移交手续的问题。成益公司在2016年6月30日前提供市政供电。如达不到市政供电，物业费、水电费由公司承担。事实上，截止2019年7月11日，成益公司并未完成本小区内用水、用电配套的基础设施和公共设施合格验收及与新郑市供电公司、新郑市自来水厂签订《户表移交协议》、缴纳户表维护费的工作。三、成益公司不能如期提供《消防验收备案意见书》、《质检验收报告》、《竣工验收备案表》，依照《承诺书》第四条约定达不到交房条件，违约金自2016年8月1日起继续顺延至提供上述材料之日止。成益公司应按照合同总房款日万分之四的比例对业主进行赔付。四、关于上诉人吕谙洁垫交物业费、水电费收据不全的问题，应根据吕谙洁实际产生的物业费、水电费为赔偿依据。本人于2016年8月1日收房，自此物业公司开始计收物业费，目前已交至2020年1月。吕谙洁于2016年12月10日入住小区，每月均产生有水、电费。成益公司答辩称，一、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条之规定，上诉人的第一条诉讼请求中的第二、第三项、第四项、第三条诉讼请求不是本案的审理范围。二、针对18号楼南侧地下停车场入口封平及绿化问题。首先上诉人提交的承诺书出具的背景是在业主代表以拉横幅聚众闹事、胁迫上访等方式，河南成益置业有限公司被迫签订的。此外该承诺书的效力不及于吕谙洁本人。直至一审庭审结束，其也未提交其委托业主代表的手续等相关证明。三、承诺书签订后，河南成益置业有限公司已经将18号楼南侧地下停车处停车入口进行封停不再使用，并在周围进行了绿化。四、竣工备案表逾期出具是政府环保部门进行环境治理封土令等，导致工期缓慢所致，且河南成益置业有限公司就逾期交房即逾期提交办理产权登记机关备案所需资料对吕谙洁已进行了赔付。五、河南成益置业有限公司与上诉人之间的承诺书，上诉人即使有合同权有合同的权利义务。因该承诺书涉及到第三方物业公司，河南成益置业有限公司能否向被上诉人向物业公司承担物业水电费应得到物业公司的同意。河南成益置业有限公司与上诉人之间若存在承诺书的关系，该承诺书涉及到第三方物业公司，该承诺书系将上诉人向物业公司的债务转移给河南成益置业有限公司承担，应得到物业公司的同意，该债务的转让才生效。上诉人并未提供相应的证据。六、涉案小区的供水、供电均为正式水电系、市政供水、供电单位供水供电为小区物业公司代收代缴且依据河南成益置业有限公2016年6月4日与业主代表签订的承诺书第四条已明确写明目前公司的供水为市政正式用水，也即正式供水，即市政供水供电即为正式水电。单位供水供电公司已按照承诺实现供水供电。综上，请求依法驳回上诉人吕谙洁的全部上诉请求。成益公司上诉请求：1、依法撤销河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初4390号民事判决书第二项，改判支持虽上诉人的所有上诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人和被上诉人之间不存在《承诺书》的合同关系，上诉人不应当支付被上诉人的任何款项。二、即使上诉人与被上诉人之间存在《合同书》合同关系，上诉人能否代被上诉人向物业公司承担物业费也应得到物业公司同意。三、即使上诉人应承担2016年9月30日之前的物业费，该物业费数额也应为224元。吕谙洁答辩称，一、两份《承诺书》均是在自愿、平等、公平的基础上商协而签订的，不存在胁迫之说。《承诺书》签订后，成益置业依据《承诺书》中的约定履行了部分条约，足以证明成益置业对于《承诺书》内容的协商过程以及业主代表的有效性是认可的。关于成益置业提出的即使上诉人与被上诉人之间存在《承诺书》合同关系，上诉人能否代被上诉人向物业公司承担物业费也应得到物业公司同意的答辩。吕谙洁并未将所产生的物业管理费、水电费要求成益物业向成益置业讨要。而事实上，成益物业是直接通知我本人向物业公司交纳。《承诺书》中多项条款中约定，如果成益置业不能如约履行，那么吕谙洁产生的物业管理费、水电费就应该由成益置业承担。按着约定成益置业应主动、自发的向成益物业交纳吕谙洁所产生的相关费。但事实上，成益置业并未向成益物业交纳相关费。导致吕谙洁产生的物业管理费、水电费由吕谙洁本人垫付。因此吕谙洁请求成益置业赔偿本人所垫付的物业管理费和水电费。成益置业承诺：2016年9月30日提供竣工验收备案表，在2016年9月30日之前的物业费、水电费全部由公司承担。事实上，成益置业并未向该小区物业服务公司成益物业支付过任何费用。一审法院依据吕谙洁提交的物业管理费交纳收据判定支付三个月物业管理费488元，吕谙洁认可，其余没有收据的，本人请求按实际垫付的费用为判定依据。原告吕谙洁向一审法院起诉请求：1、判令被告偿还2016年8月至2019年3月的水电费5013.39元和2016年8月至2020年1月的物业费7000.4元，共计12013.79元。2、判令被告支付2016年8月1日至2019年4月10日的违约金76777.795元。诉讼过程中，吕谙洁放弃要求被告支付2016年8月1日至2019年4月10日的违约金76777.795元的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年10月30日，吕谙洁与成益公司签订《商品房买卖合同》，约定吕谙洁购买成益公司建设的位于龙湖镇龙泊××魏庄村××东北卡·风情二期18幢1单元3层301号房。2016年8月13日，吕谙洁向成益物业支付2016年8月1日至2016年12月31日的物业费488元。2016年6月4日，成益公司与维也纳湖畔二期业主代表达成《承诺书》，主要内容为，针对维也纳湖畔二期交房过程中产生的问题，经成益公司与二期业主代表协商一致，成益公司特做如下承诺：……三、18#楼南侧地下停车场出入口问题，上述问题将在规划核实后进行封平并做景观绿化，公司承诺在2017年1月15日前施工完毕。如逾期完工，业主可不予缴纳2016年7月15日至实际完工之日的所有物业费。……十二、公司承诺……2016年9月30日提供竣工验收备案表，在2016年9月30日之前的物业费、水电费全部由公司承担，若2016年9月30日公司无法提供竣工验收备案表，违约金顺延至公司提供竣工验收备案表之日止。一审法院认为，成益公司与维也纳湖畔二期业主代表达成《承诺书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该院予以照准。吕谙洁作为维也纳湖畔二期业主之一，该《承诺书》的效力及予吕谙洁。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。成益公司在《承诺书》中承诺2016年9月30日提供竣工验收备案表，在2016年9月30日之前的物业费、水电费全部由公司承担。故成益公司应当按照承诺书约定承担吕谙洁2016年9月30日之前的物业费、水电费，因吕谙洁仅提供了其支付2016年8月1日至2016年12月31日物业费488元的收据，故其要求成益物业公司支付488元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持，超出部分，因其提供的收据均为2016年9月30日之后的收据，故该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告河南成益置业有限公司应于本判决书生效后十日内支付原告吕谙洁垫付款488元。二、驳回原告吕谙洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南成益置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。该院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，成益公司与维也纳湖畔二期业主代表达成《承诺书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效协议。一审法院认定吕谙洁作为维也纳湖畔二期业主之一，该《承诺书》的效力及予吕谙洁，并无不当，应予维持。成益公司在《承诺书》中承诺2016年9月30日提供竣工验收备案表，在2016年9月30日之前的物业费、水电费全部由公司承担。若2016年9月30日公司无法提供竣工验收备案表，违约金顺延至公司提供竣工验收备案表之日止。一审法院判令成益公司应当按照承诺书约定承担吕谙洁2016年9月30日之前的物业费，符合承诺书的约定，应予维持。对于吕谙洁提供在2016年9月30日之后物业费的收据，不予支持。对于吕谙洁要求的水电费，证据不足，不予支持。对于吕谙洁诉请的违约金，因其在一审已经撤回该项诉请，故其可以另案处理。综上所述，吕谙洁、成益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4860元，由上诉人吕谙洁负担4810元，由上诉人河南成益置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  贾建新审判员  邵晓斐二〇一九年八月二十六日书记员  王子姣