湖南省株洲市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘02执异79号异议人（被执行人）：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地：长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路**。法定代表人：邱杰浪，该公司总经理。委托代理人：陈复华，男，1966年出生，汉族，住湖南省××区××花园××号。身份证号码：4302031966********。系公司副总裁。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼或仲裁请求，参与诉讼、调解、仲裁活动；申请执行、进行和解、代为收取款项或执行款；代签法律文书等。委托代理人：蒙莉，株洲市芦淞区建宁法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。申请执行人：华融湘江银行股份有限公司株洲金汇支行，住，住所地：湖南省株洲市国土局右侧裙楼/div>负责人：黄文飞，该行行长。委托代理人：华龙，男，1970年出生，汉族，住湖南省株洲市××村××号。身份证号码：4302041970********。系该银行内控合规部副总经理。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼或仲裁请求，参与诉讼、调解、仲裁活动；申请执行、进行和解、代为收取款项或执行款；代签法律文书等。委托代理人：葛建军，男，1973年出生，汉族，住湖南省××荷塘区××号。身份证号码：4325221973********。系该银行客户经理。代理权限为一般授权。被执行人：株洲红星新安居实业有限公司（以下简称新安居公司），住，住所地：湖南省××区规划××区××路东侧红星美凯龙**/div>法定代表人：廖玉平，该公司负责人。被执行人：李仙梅，女，1962年出生，汉族，住湖南省蓝天办事处光明山居委会。被执行人：邱月雄，男，1961年出生，汉族，住湖南省××××组。本院在执行申请执行人华融湘江银行股份有限公司株洲金汇支行（以下简称华融湘江银行金汇支行）与被执行人株洲红星新安居实业有限公司（以下简称新安居公司）、湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂公司）、李仙梅、邱月雄金融借款合同纠纷一案中，湖南新时代房地产评估咨询有限公司于2019年4月20日作出湘新评字（2019）第SF04-Z003号房地产估价报告，本院于2019年5月9日以（2019）湘02执恢19号执行裁定，依法查封了被执行人中茂公司位于长沙县红星●中茂城1、2栋5套、4栋310套、地、地下室**计468套房产，面积28918.77平方米。中茂公司对评估报告及查封其房产提出执行异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查完毕。中茂公司异议称，湘新评字（2019）第SF04-Z003号房地产估价报告程序违法，现场勘查表中卢某与黄某的签名笔迹一致，异议人有理由相信卢某与黄某未到现场查勘，该评估结果不能作为执行依据。估价方法内容不明确，估价结果不合理。评估报告采用比较法时未提供比较的对象，采用收益法时未提供估价对象或同类房地产的租金收入等内容，存在主观臆断，其估价结果明显低于市场价格。超标的查封异议人的商铺。异议人对新安居公司在最高限额1.1亿元的范围内承担保证责任，本案以3281万元拍卖新安居公司名下的抵押财产，还查封异议人468套商铺，价值21.85亿元。扣除中国华融资产管理有限公司优先受偿的4.92亿元和裁定查封的7500万元，仍超标的查封约17亿元。根据担保法第28条规定，异议人只有在新安居公司抵押财产偿还借款后，才承担剩余借款的连带责任。新安居公司偿还了2625万元，异议人的7500万元担保责任降低至4875万元。请求：一、撤销湘新评字（2019）第SF04-Z003号房地产估价报告。二、解除（2019）湘02执恢19号协助执行通知书中超标的的查封。华融湘江银行金汇支行辩称，关于评估报告，异议人不是适格的主体，评估的是新安居公司名下的财产。评估过程合法，并已经生效。查封的不动产无法确定是否超标，异议人提出的超标查封的依据不正确，其是根据个别商铺的价格来推算的，不能依据其他商铺的价值来确定查封商铺的价值。所有查封的商铺都是有抵押优先的，抵押的本金4.92亿元，随着时间延长，债权本息无法确定。根据贷款的合同约定新安居公司与异议人没有先后顺序。经审查查明，华融湘江银行金汇支行与新安居公司、中茂公司、李仙梅、邱月雄金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月7日作出（2017）湘02民初82号民事判决，一、被告新安居公司于本判决生效后十日内偿还原告华融湘江银行金汇支行借款本金69946000元及利息1504227.84元（计算至2017年6月5日，之后利息按照合同约定继续计算至借款还清之日止）；二、原告华融湘江银行金汇支行对被告新安居公司位于株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居家居广场×××、×××、×××、×××、×××号商业房地产享有抵押权，有权就该抵押财产优先受偿；三、被告李仙梅、邱月雄对上述第一项债务承担连带保证责任；被告李仙梅、邱月雄承担保证责任后，有权向被告株洲红星新安居实业有限公司追偿；四、被告中茂公司对上述第一项债务在最高额1.1亿元限度内承担连带保证责任；被告中茂公司承担保证责任后，有权向被告新安居公司追偿；五、驳回原告华融湘江银行金汇支行的其他诉讼请求。判决生效后，新安居公司、中茂公司、李仙梅、邱月雄未按生效的判决履行义务，华融湘江银行金汇支行向本院申请执行，申请执行标的7184.0228万元。本院于2018年5月23日依法委托湖南新时代房地产评估咨询有限公司对新安居公司名下位于株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居家居广场×××、×××、×××、×××、×××号商业房地产进行评估，该公司于2019年4月20日作出湘新评字（2019）第SF04-Z003号房地产估价报告，评估总价为4101.48万元。2019年7月19日，上述商业房地产以2624.8万元在淘宝网上拍卖成交。2019年5月9日，本院以（2019）湘02执恢19号执行裁定，依法首查封了被执行人中茂公司位于长沙县红星●中茂城1、2栋5套、4栋310套、地下室、地下室**68套房产，面积28918.77平方米。2015年11月24日中茂公司与华融国际信托有限责任公司签订了抵押合同，主债权本金为7.419899亿元，抵押范围为红星●中茂城在建工程，该工程规划建筑面积276270.9平方米。上述查封房产均在抵押范围内。2019年5月15日，抵押权人华融国际信托有限责任公司向本院具函，确认中茂公司欠该公司贷款本金余额4.32亿元。经本院向长沙县不动产登记中心调查，红星●中茂城地下室-1×××号2018年10月16日成交单价26546.57元，地下室-1，地下室-1×××号2019年3月20日成交单价36358层2×××号2019年1月27日成交单价45909.45元，二层2×××号2018年12月28日成交单价45517.51元，三层×××号2018年8月24日成交单价29442.51元，三层3×××号2018年12月22日成交单价32180.46元，四层×××号2019年4月23日成交单价31556.20元，四层×××号2019年8月14日成交单价28938.39元，五层5×××号2019年1月20日成交单价30988.15元，五层5×××号2019年1月2日成交单价29469.69元，六层×××号2019年7月12日成交单价31313.04元，六层×××号2019年6月26日成交单价28571.43元，七层7×××号2019年2月24日成交单价30433.43元，七层×××号2019年7月22日成交单价32134.27元。本院认为，本案争议的焦点是：一、湖南新时代房地产评估咨询有限公司湘新评字（2019）第SF04-Z003号房地产估价报告，是否程序违法，应予撤销。二、查封异议人中茂公司位于长沙县红星●中茂城468套房产，面积28918.77平方米，是否明显超标的。一、关于评估报告的问题。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的意见》第二十二条的规定，当事人、利害关系人认为评估程序严重违法，可以提出书面异议。人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。中茂公司作为本案的当事人是适格的主体，有权对评估报告提出异议。异议人中茂公司认为，评估公司人员未到现场查勘，现场勘查表中卢某与黄某的签名笔迹一致。本院在询问过程中向异议人出示了评估报告的勘查现场照片等相关资料，异议人也派人参与了现场勘查。本院亦向异议人明示了可以对卢某与黄某的签名进行笔迹鉴定，但在规定的期限内，异议人未提交书面的鉴定申请。因此，异议人认为评估程序严重违法的理由不能成立。当事人、利害关系人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等有书面异议的，应由评估公司作出说明，本院已将评估公司的回复送达异议人。如对说明仍有异议，应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，不在异议程序中处理。二、是否明显超标的查封的问题。本案查封了异议人名下28918.77平方米的商铺，该不动产的价值，不同于货币，不能直接体现。对于是否超标的查封，需要考虑主债权及利息、迟延履行金和为实现债权而支出的合理费用等，同时对于查封的不动产上是否有其他影响债权实现的权利也应考虑。本案申请执行标的为7184.0228万元，拍卖被执行人新安居公司名下财产的成交价为2624.8万元，则本案的主债权也应当要相应减少。查封的异议人名下28918.77平方米的商铺，参考其成交价格为30000元每平方米为宜，同时上述商铺均有在建工程抵押，即存在影响债权实现的权利。综合以上多方因素，异议人的部分理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下：解除本院（2019）湘02执恢19号一案对湖南中茂房地产开发有限公司位于长沙县红星●中茂城223套房产（面积5579.33平方米）的查封（房号详见解除查封清单）。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。审判长  颜会明审判员  伍 狄审判员  敖 云二〇一九年八月二十三日书记员  王偌一