湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初2004号原告：姚珊，男，1988年2月12日出生，汉族，住益阳市赫山区。委托诉讼代理人：李奕，益阳市中天法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：邓志文，男，1967年7月9日出生，汉族，住益阳市朝阳区。委托诉讼代理人：曹建维，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李叶飞，湖南天声律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告姚珊（以下简称原告）与被告邓志文（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李奕、被告及其委托诉讼代理人曹建维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年12月1日签订的《租赁协议》无效；2、判令被告退还原告53000元（场地年租金45000元与押金8000元）；3、判令被告赔偿原告27300元损失（履行合同，建设基础工程的投资）。事实与理由：2018年12月1日，被告以益阳市邓石桥砖厂负责人的名义，将位于邓石桥村第八、九队报废砖厂（邓石桥老公社茶场）约1000平方米的土地租赁给原告,双方签订了租赁合同。合同约定：被告将位于益阳市邓石桥砖厂场地租赁给原告使用，租赁场地面积1000平方米，租赁期限从2018年12月1日起至2027年11月31日止，租金每年45000元。原告履行了合同义务，支付了场地年租金45000元、押金8000元，被告出具了收条。2018年12月1日至2019年1月中下旬，原告在场地动工建设基础工程时，遭到当地农民阻工，该场地为村民集体用地，被告不是该场地所有权人，无权出租，根据相关法律规定，本合同应为无效合同。2018年12月1日至2019年1月中下旬，原告在场地建设基础工程已经投资2万多元，损失巨大，原告多次与被告沟通，要求其退还租金和押金，并赔偿原告损失，但遭到了被告拒绝，故诉至法院。被告辩称，一、原邓石桥砖厂的土地使用权系合法承包，并且仍在租赁期内，被告作为原邓石桥砖厂的法定代表人有权对砖厂的场地进行经营、管理、支配，被告与原告签订的是场地租赁协议，而非土地租赁协议，系双方真实意思表示，且法律法规虽然禁止将集体土地租赁给非同一集体经济组织成员，但并不禁止场地的租赁，故原、被告之间的协议合法有效。二、被告履行了租赁场地的交付义务，原告并无证据证明因被告的原因导致村民的阻工，被告无违约行为，原告应继续履行《场地租赁协议》，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1994年10月，被告与益阳县邓石桥乡石桥村村民委员会、益阳市邓石桥乡人民政府及陈家石桥、芭茅冲村民小组成员签订《土地租赁协议》，承租邓石桥乡林场茶园土地及陈家石桥、芭茅冲两组部分农户承包责任土创办一个股份制小型轮窖砖厂（即邓石桥砖厂），租赁土地范围为原乡林场茶园土地（面积约13亩）及林场管辖的茶园、晒坪、荒地、房屋在内的全部土地范围，租赁期限为长期租赁。2019年7月12日，益阳市谢林港镇石桥村村民委员会确认其与被告之间的土地承包关系仍然有效，承租人在租赁期间有权管理支配租赁物，对被告将邓石桥砖厂的场地租赁给他人的行为没有异议。2018年12月1日，原、被告签订《场地租赁协议书》，被告将其承租的位于邓石桥砖厂的场地中约1000平方米转租给原告，租赁期限从2018年12月1日起至2027年11月31日止，租金每年45000元。原告于2018年11月10日向被告支付了45000元租金和8000元押金，被告向原告出具了收据。被告将租赁场地交付原告后，2018年11月下旬起，原告对租赁场地动工建设基础工程，原告主张为此支出材料款、运输费、人工工资、餐饮费等共计20000多元，其提交的票据及凭证中经收款单位盖章的有569元。另查明，原告系赫山区朝阳办事处姚家湾村姚家湾村民组村民，非邓石桥砖厂所在地的集体经济组织成员。以上事实，有原告提交的场地租赁协议书、收条、费用单据及被告提供的土地租赁协议书、益阳市谢林港镇石桥村村民委员会证明、益阳市赫山区谢林港建材厂证明及当事人陈述等在卷予以证实，足以认定。本院认为，关于涉案《场地租赁协议书》的效力问题。原告承租的邓石桥砖厂场地的土地性质为农村集体所有土地，砖厂场地使用权转让时，砖厂的集体土地使用权一并转让，场地的租赁实质上仍以农村土地承包经营为内容，应受相关农村土地承包经营法律制度的约束。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条之规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，事先应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。原告非邓石桥砖厂所在地的集体经济组织成员，原、被告直接签订租赁合同转让集体土地使用权，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告返还租金45000元及押金8000元的诉讼请求，本院予以支持。关于损失赔偿的问题。被告自1994年承租涉案土地后一直使用经营，对租赁物的土地性质及土地承包经营程序有清楚的认知，其在合同订立过程中应当充分尽到注意义务，充分履行对承租人的告知义务，现因租赁物的土地性质和合同订立程序违法导致合同无效，基于诚实信用原则，出租人应当赔偿承租人因此受到的损失。原告提交的关于损失部分的证据，除3张餐饮费收据，合计569元盖有开票单位印章或发票专用章外，余下的由单位开具的销售单等票据未加盖印章，由自然人开具的收据未补强证明收款人身份，且并未提交相应的发票予以佐证，不足以证实27300元损失的产生，故本院认定损失金额为569元，对原告要求被告赔偿损失27300元的诉讼请求，超出部分本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条及《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告姚珊与被告邓志文于2018年12月1日签订的《场地租赁协议书》无效；二、被告邓志文于本判决生效之日起十日内返还原告姚珊租金45000元、押金8000元，并赔偿原告姚珊经济损失569元，三项共计53569元；三、驳回原告姚珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1810元，由原告姚珊负担610元，由被告邓志文负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  孙黎丽人民陪审员  熊其生人民陪审员  昌杜敖二〇一九年八月六日法官助理邓芬艳书记员贺春晖附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利息；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。