青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2019）青0223民初1817号原告：互助土族自治县威远镇西上街村民委员会。地址：互助土族自治县威远镇西上街村。法定代表人：陈大兴，该村委主任。委托诉讼代理人：张继凯，青海普兴律师事务所律师。被告：葛英德，住青海省互助县，居民。被告：尹海霞。系被告葛英德妻子。委托诉讼代理人：葛英德，代理权限为特别授权。原告互助土族自治县威远镇西上街村民委员会与被告葛英德、尹海霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告互助土族自治县威远镇西上街村民委员会的委托诉讼代理人张继凯，被告葛英德、被告尹海霞的委托诉讼代理人葛英德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。互助土族自治县威远镇西上街村民委员会向本院提出诉讼请求：一、依法判决二被告支付商铺超面积差价42840元；二、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2005年1月1日，原、被告双方之间签订《房屋租赁合同》，合同约定将原告所有的威远镇西大街10号1号楼1楼22号商铺租赁给被告，被告支付租赁费用。2012年6月原、被告之间口头达成商铺买卖协议，协议约定将上述商铺出售给被告，被告以每平方6800元价格购买，同时还约定原、被告按照房产证的实测面积退补房屋差价。2012年6月30日被告向原告支付商铺面积为21平方米的商铺买卖款142800元。2017年9月原告西上街村民委员会认为原村委会的买卖房屋行为，是在没有经过全体村民大会表决的情况下做出的，其行为不符合相关法律规定，并提起诉讼。在诉讼过程中得知被告所购买商铺的房产证面积为27.3平方米，而二被告只支付了21平方米的商铺买卖款142800元，但购买面积比房产证实际面积小了6.3平方米，二被告少支付了商铺价款42840元。为此，原告于2018年12月30日向被告书面发出催收商铺差价的通知，但被告以种种理由推托，迟迟不予补交商铺差价。原告认为被告的行为，不但违背了诚实信用原则，而且已构成违约，应当承担补交商铺超面积差价之责。被告葛英德、尹海霞辩称：1.原告的起诉已经超过诉讼时效。原告与被告签订房地产买卖契约时原告就知道商铺面积为27.3平方米，该案的诉讼时效应当从契约签订之日即2013年1月16日起算,至2015年1月届满，原告的起诉明显超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。2.互助县人民法院于2017年12月6日做出的（2017）青0223民初1778号民事判决书已经确认了双方签订的商铺买卖合同的效力，且确定了商铺的价款及面积，即21平方米142800元，原告起诉要求补差价没有法律依据及事实根据，应当依法驳回原告的诉讼请求。对于当事人双方没有争议的商铺的位置、门牌号、购买单价、被告已付购房款的事实，本院予以确认。为证明自己的主张，原告提交了以下证据：1、房屋租赁合同原件1份。证明原告和被告葛英德于2005年1月1日签订房屋租赁合同，将面积为21平方米的案涉房屋租给葛英德，租期2年（2005年1月1日至2006年12月30日）；2、收据原件一份。证明被告于2012年6月30日向原告交付部分购买商铺款142800元；3、房屋所有权证复印件一份。证明威远镇西大街10号1号楼1楼22号商铺系二被告共同共有，房产证登记建筑面积为27.3平方米，二被告尚欠6.3平方米的商铺款42840元未交；4、通知原件1份。证明原告于2018年4月5日、2019年5月15日向被告发出通知，催收购买商铺欠款42840元的事实；5、（2017）青0223民初1778号民事判决书1份。证明2017年原告起诉要求确认与二被告签订的房屋买卖合同无效，被告未提出诉讼时效的抗辩理由，其诉讼时效已经中断；6、协议书3份。证明和二被告同期购买商铺的李国统、陈元福、段荣春三人已承诺于2018年10月30日一次性交清剩余房款，从而印证了购买商铺的村民存在欠交购房款的事实。对上述1至5号证据，被告无异议，对证据6的真实性无异议，但对证明方向有异议。被告为证明自己的主张提供如下证据：1、房产买卖契约1份。证明2013年1月16日原被告签订房地产买卖契约，原告自愿将位于互助县威远镇西大街10-13号汽修中心铺面（27.3平方米）的出售给二被告，二被告按约定于2012年6月30日前一次性交清了购房款142800元；2、互助县人民法院（2017）青0223民初1778号民事判决书1份。证明原被告签订的房屋买卖合同合法有效，二被告系案涉商铺的所有权人；3、房产证复印件1份。证明威远镇西大街10号1号楼1楼22号商铺的所有权人二被告。原告对被告提交的证据1的真实性有异议，认为原被告为了避税，在契约中约定购房款为63000元的虚假事实，应为无效。对证据2、3均无异议。对原告提交的证据1、2、3、4、5及被告提交的证据2、3，因当事人双方无异议，且能相互印证证明本案事实，其证明效力本院予以确认；对原告提交的证据6，只能证明李国统、陈元福、段荣春三人承诺交清剩余购房款的事实，与本案无关联性，不作为本案的证据使用；对被告提交的证据1，除购房价款与原被告的陈述不一致外，其他内容均能与本案原被告提交的证据相互印证，证明本案原告从被告处购买建筑面积为27.3平方米商铺的事实。庭审中被告亦认可为了少交税费而在签订契约时有意写低了购房款。综合全案，原被告双方在契约中对购房价款的约定并不必然导致契约无效，故对其证明效力本院予以认定。结合原被告的陈述及对双方提交的证据的分析认定，本院认定事实如下：2002年6月7日原告互助土族自治县威远镇西上街村民委员会与互助县威远汽车修理股份合作公司签订合同，约定整体开发威远汽修公司，威远汽修公司以修建三酒厂临西街铺面的全部工程费用做代价抵换原告厂内全部土地使用权，原告有临街铺面的所有权和使用权。2005年商铺建成后被告葛英德、尹海霞承租了面积为27.3平方米的涉案商铺。2012年6月13日原告欲出售租赁商铺，并于6月18日决定以每平方米6800元的价格将租赁商铺出售给承租人。2012年6月27日，原告与被告葛英德签订协议书，2012年6月30日被告葛英德向原告交纳购房款142800元。2013年1月16日原告与二被告签订《房地产买卖契约》，原告将位于互助县威远镇西大街10号1号楼1楼22号汽修中心铺面，建筑面积27.3平方米出售给二被告,葛英德于2012年6月30日向原告交纳房款142800元。2013年5月8日，原被告为威远镇西大街10号1号楼1楼22号商铺办理了互房权证威远字第XX**《房屋所有权证》，房屋所有权人为葛英德，共有人为尹海霞，建筑面积27.3平方米。2017年9月1日原告起诉至本院要求确认原被告的商铺买卖合同无效。2017年12月6日，本院以原被告的房屋买卖合同并未违反效力性强制性规定，认定原被告房屋买卖合同有效，驳回了原告的诉讼请求。本案的争议焦点为：1.本案是否超过诉讼时效？2.涉案商铺价款应按租赁面积计算还是按房屋所有权证登记的面积计算？关于本案是否超过诉讼时效问题。被告抗辩本案的诉讼时效应从2013年1月16日双方签订《房地产买卖契约》之日起计算，已超过诉讼时效。我国法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。权利人提起诉讼或者申请仲裁，诉讼时效中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。经查，本案原被告于2013年1月16日签订了《房地产买卖契约》，原告将涉案商铺出售给被告，2017年9月1日原告以上述涉案商铺买卖合同无效为由起诉，要求确认原被告的商铺买卖合同无效并赔偿经济损失。被告当时未提出诉讼时效已过的抗辩理由，本案诉讼时效因原告提起诉讼出现中断事由，根据法律规定诉讼时效应当重新计算，即从2017年9月1日原告提起诉讼之日重新计算，原告于2019年6月4日起诉并未超过法律规定的诉讼时效期间，故被告的抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳。关于涉案商铺价款应按租赁面积计算还是按房屋所有权证登记的面积计算问题。本案中，原告认为应该按《房屋所有权证》登记的建筑面积计算商铺价款，即按27.3平方米，6800元/平方米计算。而被告认为应按双方签订的租赁合同中的面积即21平方米计算，且其已按照21平方米交清了全部购房款142800元。经查，本案中原被告签订租赁合同的商铺和二被告所购的商铺系同一房屋，在签订租赁合同时载明房屋面积为21平方米，但双方未对房屋面积进行实际测量。后原告决定将该租赁商铺出售给被告，且与被告签订了《房地产买卖契约》，内容载明买卖的商铺建筑面积为27.3平方米，与被告现持有的《房屋所有权证》上登记的建筑面积一致。故本案案涉房屋的面积应该以《房屋所有权证》登记的面积27.3平方米计算价款，二被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。现被告只支付了21平方米的购房款142800元，剩余购房款42840元一直未付，原告要求被告支付剩余购房款的请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：被告葛英德、尹海霞于本判决生效后十日内向原告互助土族自治县威远镇西上街村民委员会支付剩余购买商铺款42840元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元减半收取436元，由被告葛英德、尹海霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审 判 员 郑俊贤 二〇一九年八月九日法官助理 黄雅洁书 记 员 张建勋 判决所依据的法律规定：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条第（三）项有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者仲裁。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。