文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初5319号原告:重庆仪才物业管理有限公司,住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路****23-7,统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人：廖代斌，重庆仪才物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：张瑛，男，重庆仪才物业管理有限公司员工，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：凌勇，男，重庆仪才物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。被告：石兵，男，1986年8月29日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告：王登菊，女，1963年3月22日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告：刘前利，女，1988年8月20日出生，汉族，职业不详，住重庆市大足县。原告重庆仪才物业管理有限公司与被告石兵、王登菊、刘前利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆仪才物业管理有限公司的委托诉讼代理人张瑛到庭参加了诉讼，被告石兵、王登菊、刘前利经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆仪才物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付自2014年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理费、水电公摊费总计3556.5元；2.请求判决被告支付所欠物业管理费的违约金4664.4元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年1月29日与重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会签订《嘉和康桥物业服务合同》，并经过重庆市沙坪坝区房屋管理局备案，2016年11月，原告与重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会续签《嘉和康桥物业服务合同》，并经过重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。双方约定选聘原告为嘉和康桥小区提供物业服务，物业服务费为高层电梯住宅每平米0.5元/月，路灯、绿化用水等公摊费每户每月收10元，不按时交物业费的违约金为日千分之三计收。被告系嘉和康桥小区A区某号业主，自2014年1月1日起被告开始拒交物业费，原告催收无果诉至法院，望判如所请。被告石兵、王登菊、刘前利未做答辩。本院经审理认定事实如下：2013年1月6日，陈家桥街道学林社区居民委员会向嘉和康桥小区全体业主发出公示：最近由嘉和康桥业主联名签署关于更换现任物业公司（重庆环城物业管理有限公司）的结果已经出炉。在业主签署的意见中表明，有双过半（指签署业主户数和面积双过半）业主对重庆环城物业管理有限公司服务态度不满意，要求立马更换重庆环城物业管理有限公司。此签署意见经社区、街道、沙坪坝区房管局物业科三级政府领导部门的审查，此次由嘉和康桥业主联名签署的意见真实可信，而且完全符合《重庆市物业管理条例》相关规定。根据《重庆市业主委员会活动细则》规定：凡是没有成立业主委员会的小区或大厦，当地街道和社区居委会可以代行该小区或大厦业主委员会职责。社区居委会根据双过半业主的一致意见，现服务于嘉和康桥的重庆环城物业管理有限公司将在7个工作日内办理移交手续。2013年1月29日，重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会向嘉和康桥小区全体业主公示：根据上门《征求意见书》59.12%的业主同意更换物业公司的意见，由沙坪坝区陈家桥街道办事处于2013年1月29日召开了物业管理联系会议，就物业管理公司更迭问题进行研究探讨。参加会议各方同意于2013年1月31日上午10点整环城物业管理有限公司与仪才物业管理有限公司对本小区物业服务工作进行交换。即时起仪才物业管理有限公司履行本物业区域内物业服务的相关职责。由于本小区尚未成立业主大会，根据物业管理相关法规规定，由居委会代行业主委员会职责。敬望广大业主支持居委会相关工作！2013年1月29日，甲方重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会代表小区全体业主与乙方重庆仪才物业管理有限公司（本案原告）签订了《嘉和康桥物业服务合同》，就嘉和康桥小区实施本物业区域的物业管理服务的相关事项订立本合同。合同第一条写明，物业名称为“嘉和康桥”，坐落位置为：重庆市沙坪坝区陈家桥街道桥东路某号；合同第三条，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为，物业共用部分的日程维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；共用绿地、花木、建筑小件的日常养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理……；合同第六条，物业服务费用部分写明，高层电梯住宅每月每平方米0.50元（不含电梯使用费和路灯公摊费），物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在每月15日前履行缴费义务；合同第二十一条写明，合同期限为3年，自2013年2月1日起至2016年12月31日止。合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。如甲方在三个月内未做出续聘或选聘的决定，本合同自动延续，直至续聘或选聘合同生效时止；合同第二十八条写明，甲方、业主或物业使用人违反本合约约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同尾部有甲方重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会及乙方重庆仪才物业管理有限公司签章。该合同附件载明：根据陈家桥街道办事处2013年1月29日下午2:30分召开的关于协调嘉和康桥小区物业服务企业更迭事宜会议纪要，就物业管理公司更迭问题进行研究讨论。参加会议各方同意于2013年1月31日上午10点整环城物业管理有限公司与仪才物业管理有限公司对本小区物业服务工作进行交接。即时起仪才物业管理有限公司履行本物业区域内物业服务的相关职责。由于本小区尚未成立业主大会，根据物业管理相关法规规定，由居委会代业主委员会职责。该物业服务合同随后在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案登记。2013年7月15日上述物业服务合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。2016年11月21日，甲方重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会与重庆仪才物业管理有限公司（本案原告）签订了《嘉和康桥小区物业服务合同》，合同第一条写明，物业名称为“嘉和康桥小区”，坐落位置为：重庆市沙坪坝区陈家桥街道桥东路某号；合同第三条，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为，物业共用部分的日程维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理等；合同第七条，物业服务费用部分写明，高层电梯住宅每月每平方米0.50元（不含电梯使用费及公共能源费），公共能源消耗按照10元/户/月收取；合同第七条（应为第八条）写明，业主或使用人（租用人）应于每月15日前到物业公司缴纳物业服务费用或各种分摊费用，过期未缴纳，物业公司将按照日利息3‰的滞纳金收取；合同第十七条（应为第十八条）写明，合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；合同第十八条写明（应为第十九条），本合同到期后，新的物业服务合同因某种原因未及时续签时，乙方应对本小区继续实施物业管理，不得擅自撤场或不进行物业管理工作，直至新物业服务合同签订。合同尾部有甲方重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会及乙方重庆仪才物业管理有限公司签章。2017年1月5日，上述合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案。另查明，被告石兵、王登菊、刘前利为重庆市沙坪坝区桥东路某号房屋权利人，该房屋的建筑面积为98.55平方米。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告于2019年1月9日已向被告邮寄《催款通知书》的方式，向被告催缴物业管理费、公摊水电费等，但被告仍未向原告履行缴费义务。涉案小区尚未成立业主委员会。审理中，原告自愿放弃2014年1月1日至2016年12月31日期间的公摊水电费；原告自愿将违约金调低为360元。以上事实，有原告的陈述，原告重庆仪才物业管理有限公司举示的《嘉和康桥物业服务合同》及附件、《嘉和康桥小区物业服务合同》及附件、物业服务合同备案证明、（2015）沙法民初字第12766号民事判决书、欠费明细表、违约金明细表、EMS回单、物业管理费催缴函、催费照片、物业服务工作照片等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，嘉和康桥小区至今尚未成立业主委员会，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会根据相关规定代表小区业主与原告签订了物业服务合同，原告依据该合同对嘉和康桥小区进行了物业管理和服务，且该合同在相关部门进行了备案登记，故该合同应属合法有效，原告及嘉和康桥小区全体业主均应受该合同的约束，按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定对涉案的小区进行了日常的管理，被告应按照合同的约定向被告交纳物业服务费用及公共能耗费用。对于原告诉讼请求中各项费用的具体金额，本院核实如下。对于物业服务费用（物业管理费）。被告欠费时间为2014年1月1日至2018年12月31日，共计60个月，涉案房屋的面积为98.55平方米，故被告应向原告交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为2956.5元（0.5元/平方米×98.55平方米×60月）。对于公共能耗费用。按照2016年11月21日《嘉和康桥小区物业服务合同》约定按照10元/月/户的标准计收，故2017年1月1日至2018年12月31日期间的公共能耗费用按照合同约定应为240元（10元/月/户×24月）。对于违约金(滞纳金)。因被告未按照合同约定按时足额向原告交纳物业服务费及公摊水电费等，按照合同约定应向原告支付违约金。庭审中，原告自愿将违约金调低为360元，系原告对自己权利的处分，且该违约金符合法律、法规的规定，本院予以支持。被告石兵、王登菊、刘前利经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告石兵、王登菊、刘前利于本判决生效后立即向原告重庆仪才物业管理有限公司支付物业服务费2956.5元、公摊水电费240元及违约金360元，上述共计3556.5元;二、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告石兵、王登菊、刘前利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 张邓蓉审 判 员 王 正审 判 员 张晋恺二〇一九年八月二十五日法官助理 吴少华书 记 员 袁守琴