云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1079号上诉人（原审原告）赵春梅，女，汉族，1991年2月16日出生云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人，本科文化，农民，住云南省普洱市景谷傣族彝族自治县，现住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审被告）陈艺波，男，汉族，1970年9月17日出生云南省昭通市昭阳区人，高中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区，现住云南省昭通市昭阳区。委托代理人黄柏春、凌黎（实习），云南振诚律师事务所律师。（特别授权）被上诉人（原审被告）昆明欣荣房地产经纪有限公司昭通分公司（统一社会信用代码：91530600MA6KGJXW7Y），住所地：云南省昭通市昭阳区凤霞路**佳路园小区****商铺。法定代表人马楷，系该公司经理。上诉人赵春梅因与被上诉人陈艺波、昆明欣荣房地产经纪有限公司昭通分公司（以下简称：“欣荣公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的本案法律事实是:被告欣荣公司从事房产经纪业务，为本案的原告赵春梅及被告陈艺波提供居间服务，在被告欣荣公司的居间服务下，原告赵春梅多次到被告陈艺波出租的房屋实地考察后，2018年12月3日，原告赵春梅与被告陈艺波签订《联营协议》，约定甲方陈艺波将昭阳区北顺城198号房屋的四楼1号出租给乙方使用；租赁期间为1年，从2019年1月1日至2020年1月1日止；缴纳房屋水电保证金30000元，乙方退租时无水电欠款房屋破坏等，保证金退还乙方；房屋租金为每年136000元；合同期间内甲乙双方不得以任何理由、借口提前终止合同，否则赔偿对方造成的一切损失；不经甲方同意，乙方不得私自转让或者出租；租赁期满后，乙方在同等条件下享有优先承租权；补偿条款：1、乙方租赁该层需对本层装修进行保护，未经同意不得擅自拆建；2、乙方对该层办公室地毯、装饰等进行保护，损坏照价赔偿甲方损失；3、乙方不可大量人员在四楼户外花园进行抽烟等不良行为；4、乙方需对属于乙方的公共卫生区域进行清洁、打扫；5、大约764平方米。合同签订后，原告向被告支付了租金136000元、保证金15000元，合计151000元；向被告欣荣公司支付了中介服务费6006元。后原告与被告陈艺波因房屋租赁事宜发生纠纷。2019年1月2日，原告诉至本院。本案庭审中，原告认可其租赁的房屋是位于昭阳区大厅及五个包间，后来其向被告陈艺波提出其租赁的面积不够用，要求被告陈艺波再增加租赁面积，再承租已租房屋后面的两个包间，被告陈艺波要求另外增加租金可以租给原告，之后被告陈艺波又不同意将另外两个包间租给原告。被告陈艺波也认可其租赁给原告的房屋就是北顺城198号4楼1号大厅及五个包间，而非整层房屋面积764平方米。原审人民法院经审理认为，意思表示真实是民事法律行为有效的构成要件，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原告赵春梅在被告欣荣公司的介绍下，多次到被告陈艺波出租的房屋实地考察多次协商后，双方签订了《联营协议》，约定被告陈艺波将其位于昭阳区房屋租赁给原告使用，租金为136000元/年，租赁期间为1年，从2019年1月1日至2020年1月1日止；缴纳房屋水电保证金30000元。协议签订后，原告向被告陈艺波支付了租金136000元、保证金15000元，合计151000元；向被告欣荣公司支付了中介服务费6006元。后原告主张其承租的面积为764平米，但被告陈艺波实际交付的房屋面积为380平方米，被告陈艺波存在明显的欺诈行为，要求撤销双方签订的《联营协议》，并要求被告陈艺波退还其租金及押金合计151000元，要求被告欣荣公司退还其中介费6006元。本院认为，该《联营协议》系原告赵春梅与被告陈艺波多次协商后签订的，且原告赵春梅在庭审中认可其租赁的房屋是位于昭阳区大厅及五个包间，后来其向被告陈艺波提出其租赁的面积不够用，要求被告陈艺波再增加租赁面积，再承租已租房屋后面的两个包间，被告陈艺波要求另外增加租金可以租给原告，之后被告陈艺波又不同意将另外两个包间租给原告。被告陈艺波也认可其租赁给原告的房屋就是北顺城198号4楼1号大厅及五个包间，而非整层房屋面积764平方米。因此，被告陈艺波并不存在欺诈行为，该《联营协议》系双方的真实意思表示，合法有效，不属于可撤销的合同。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因此，原告赵春梅应当继续履行合同确定义务。根据证据规则，当事人对自己的主张提供不了证据证明，或提供的证据不能证明其主张的，应当承担对其不利的法律后果。原告赵春梅提供的证据，不能证明其主张，故对原告赵春梅的诉讼请求，本院依法不予支持，依法应当予以驳回。反之，对被告陈艺波及欣荣公司的答辩主张，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵春梅的诉讼请求。案件受理费3440元，减半收取1720元，由原告赵春梅负担。原审判决书送达后，原告赵春梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销赵春梅与陈艺波签订的《联营协议》，并判令被上诉人陈艺波退还上诉人赵春梅房屋租赁费151000元，被上诉人欣荣公司退还上诉人赵春梅房屋中介费6006元。上诉的主要理由是：一、一审法院认定上诉人赵春梅向被上诉人陈艺波租赁的房屋不是764平方米而是位于北顺城198号4楼1号大厅和五个包间的观点没有事实依据。在一审庭审中，赵春梅出示的《联营协议》、“58同城”房屋出租广告截图，该两份证据证实了赵春梅向陈艺波拟租赁的房屋是764平方米。被上诉人陈艺波不认可租赁的是764平方米，没有出示相应的证据予以证实，应承担举证不能的后果。二、本案中被上诉人陈艺波违约，致使合同目的不能实现，赵春梅可以解除《联营协议》。在本案中，上诉人赵春梅拟租赁的房屋是700多平方米，通过“58同城”网上宣传广告得知有764平方米的房屋需出租，于是经中介欣荣公司联系到被上诉人陈艺波，同时上诉人赵春梅与被上诉人陈艺波签订的《联营协议》中的补充条款也注明是764平方米，从而得知上诉人赵春梅真实的意思表示是向被上诉人陈艺波租赁764平方米的房屋，被上诉人陈艺波应当向上诉人赵春梅交付764平方米的房屋，而实际被上诉人陈艺波交付的租赁标的物仅有380平方米左右，完全没有按合同约定履行义务，致使合同目的不能实现，赵春梅享有解除合同的权利。三、被上诉人欣荣公司作为赵春梅向被上诉人陈艺波租赁房屋的中介，因虚假宣传房屋面积数量，致使赵春梅与陈艺波签订的《联营协议》目的不能实现，应退还赵春梅中介费6006元。被上诉人陈艺波、昆明欣荣房地产经纪有限公司昭通分公司二审未作答辩。在二审诉讼中，除上诉人赵春梅提出其向被上诉人陈艺波拟租赁的房屋是764平方米，原审认定其向被上诉人陈艺波租赁的房屋不是764平方米而是位于北顺城198号4楼1号大厅和五个包间错误外，对原审认定的其余事实，双方当事人未提出异议，对无异议的部分，本院予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：（一）上诉人赵春梅向陈艺波租赁的房屋面积是多少平方米；（二）赵春梅请求撤销其与陈艺波签订的《联营协议》及返还租赁费、中介费的主张是否应予支持。针对本案争议的焦点，本院评判如下：(一)关于上诉人赵春梅向陈艺波租赁的房屋面积是多少平方米的问题。在一审诉讼中，原告赵春梅提供的“58同城”房屋出租广告截图载明（出租）北顺城临街写字楼新精装修764平方米、带花园，12500元/月，陈艺波与昆明欣荣房地产经纪有限公司昭通分公司在庭审中也陈述陈艺波所要出租是广告截图上记载的房屋764平方米，同时，原告赵春梅提供的《联营协议》不但记载陈艺波将原新世纪大楼北顺城198号，本座四楼1号出租给赵春梅自主经营使用，协议约定了租赁期限，租金等事项外，从补充条款可以看出，双方约定的是乙方（即赵春梅）租赁该层房屋，且在补充条款第5条明确约定大约764平方米，由此可见，原告赵春梅提供的上述证据能形成证据琐链，相互印证，赵春梅与陈艺波签订协议，赵春梅向陈艺波租赁的房屋面积应是764平方米，陈艺波辩解赵春梅只租赁该层房屋的大厅和五个包间，租赁面积为380平方米，该层房屋的后面两个包间赵春梅没有租赁的事实与双方签订的《联营协议》中补充条款的文字表述及载明的平方面积不符，陈艺波提供的证据不足以支持其的辩解主张，原审采信陈艺波的辩解理由不当，本院予以纠正。上诉人赵春梅上诉认为其租赁陈艺波的房屋面积为764平方米的理由成立，本院予以支持。（二）关于赵春梅与陈艺波签订的《联营协议》是否应予解除及赵春梅请求返还租赁费、中介费的主张是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，赵春梅与陈艺波签订的《联营协议》系双方的真实意思表示，双方应按合同约定全面履行合同义务。赵春梅按约定支付了陈艺波租金及保证金共计151000元后，陈艺波未按合同约定将764平方米的房屋交付赵春梅使用，仅只愿交付约380平方米的行为，导致赵春梅不能实现合同目的，现赵春梅要求解除合同，由陈艺波退还房屋租赁费151000元的理由成立，本院予以支持。对于昆明欣荣房地产经纪有限公司昭通分公司是否应退还中介费的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，昆明欣荣房地产经纪有限公司昭通分公司作为赵春梅与陈艺波之间租赁房屋的中介，其为赵春梅提供了订立合同的机会，赵春梅与陈艺波因昆明欣荣房地产经纪有限公司昭通分公司的中介服务，签订了协议，陈艺波将涉案房屋出租给赵春梅，该协议也成立并生效，昆明欣荣房地产经纪有限公司昭通分公司作为中介系居间方，也促成了赵春梅与陈艺波签订生效协议，昆明欣荣房地产经纪有限公司昭通分公司收取赵春梅支付的服务费即中介费并无不当。至于赵春梅与陈艺波签订协议后，在履行过程中，因陈艺波未按合同交付租赁物导致合同解除，过错不在昆明欣荣房地产经纪有限公司昭通分公司，赵春梅要求昆明欣荣房地产经纪有限公司昭通分公司退还中介费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审未认定赵春梅向陈艺波租赁的房屋面积为764平方米错误，导致本案判决错误。本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初38号民事判决；二、解除上诉人赵春梅与被上诉人陈艺波于2018年12月3日签订的《联营协议》；三、由被上诉人陈艺波自本判决生效之日起十日内一次性退还上诉人赵春梅房屋租赁费136000元、保证金15000元，共计151000元；四、驳回赵春梅的其余诉讼请求及上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1720元由陈艺波承担1654元，由赵春梅承担66元；二审案件受理费3440元由陈艺波3308元，由赵春梅承担132元。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  王正云审判员  杨稳香审判员  陈 丹二〇一九年八月十三日书记员  文 栋