福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0922民初1985号 原告：周鸿恩，男，1973年10月10日出生，汉族，福建省古田县人，住古田县。 原告：杨铭霞，女，1977年5月7日出生，汉族，福建省屏南县人，住古田县。 二原告共同委托诉讼代理人：白奇龙，福建科衡律师事务所律师。 被告：古田县盛达房地产有限责任公司，住所地：古田县城西路北侧**万泰广场**楼**、8号店。 法定代表人：潘家平，公司董事长。 原告周鸿恩、杨铭霞与被告古田县盛达房地产有限责任公司（以下简称盛达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周鸿恩与杨铭霞的共同委托诉讼代理人白奇龙、被告盛达公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周鸿恩、杨铭霞向本院提出诉讼请求：1.判令盛达公司立即协助其办理所购房屋的不动产权属证书；2.判令盛达公司向其支付逾期交房的违约金421.6元（自2015年12月1日起至2016年2月1日止）；3.判令盛达公司向其支付逾期办证违约金（以680000元为基数，自2017年2月1日起至其取得房屋权属证书之日止，按年利率6%的1.5倍计算）。庭审中，周鸿恩、杨铭霞放弃对逾期交房违约金的诉请。事实与理由：2015年，其与盛达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：其向盛达公司购买位于古田县商品房，总价款680000元。双方合同签订后，其按约缴纳购房款，盛达公司于2016年2月1日向其交付诉争房屋。但是盛达公司没有按期协助其办理房屋所有权转移登记手续，盛达公司的行为严重侵害了其合法权益，已经构成违约。 盛达公司辩称，其确认业主缴纳住宅专项维修资金的时间为实际交房的时间，违约金依法判决，应由夏惠琛、陈明旦等人支付，盛达公司只是挂靠公司。讼争房地产的项目是潘家平与陈明旦占55%、林有棉占45%，挂在盛达公司名下，共同开发。当时约定陈明旦、夏惠琛负责项目管理签字，但是没有盛达公司的委托手续，盛达公司按千分之八收取管理费。目前盛达公司仅收取了一半管理费，还有一半未收取。其要求房地产公司和建筑公司的管理费收完、税费缴纳清楚以及潘家平个人的分红到位后，同意协助办理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据：工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票、《个人购房借款/担保合同》、税收完税证明、专项维修资金缴存凭证，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和提交的上述证据，可认定下列无争议事实：周鸿恩、杨铭霞向盛达公司购买位于古田县商品房。双方于2015年1月15日签订了《商品房买卖合同（预售）》，对购房价款、交房时间、产权证办理（产权登记）、违约责任等事项作了约定。合同签订后，周鸿恩、杨铭霞已支付全额购房款680000元。合同约定的交房时间为2015年11月30日前，而实际交房时间为住宅专项维修资金缴纳的时间即2016年2月1日。《商品房买卖合同（预售）》第二十条就房屋登记事项进行了约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决。” 在案件审理过程中，本院依法查明，至2019年8月26日，盛达公司开发的盛丰东城项目尚未在古田县不动产登记中心办理房屋所有权首次登记。 双方当事人的争议焦点：盛达公司应否协助周鸿恩、杨铭霞办理讼争商品房不动产权证书及应否支付逾期办证违约金。 针对争议焦点，本院分析、认定如下： 本院认为，周鸿恩、杨铭霞提供的《商品房买卖合同（预售）》中盛达公司在出卖人处盖章，《个人购房借款/担保合同》中盛达公司在保证人处盖章，周鸿恩、杨铭霞的首付款以及向工商银行古田支行的商品房贷款等亦付给盛达公司，故盛达公司应为案涉商品房的出卖方，依法应负有交房和协助办理商品房产权登记等义务。盛达公司至今仍未办理房屋所有权首次登记，而房屋所有权首次登记是买受人办理房屋权属证书的前提条件，盛达公司该行为必将导致买受人在交房后不能取得房屋权属证书，故盛达公司应承担违约责任。本案实际交房时间为2016年2月1日，双方当事人在庭审中自愿同意从交房之日起365日后开始计算逾期办证的时间，故逾期办证违约金应从2017年2月1日开始计算至完成房屋所有权首次登记止。因本案双方对逾期办证违约金的计算方法并未约定，而双方又协商不成，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,因此，本院酌定以已付购房款总额为基数，按年利率6%计算逾期办证违约金。盛达公司关于先收取管理费、待潘家平个人分红到位后再协助办理产权证书的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，周鸿恩、杨铭霞在与盛达公司签订《商品房买卖合同（预售）》后已依约履行了付款义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定及《商品房买卖合同（预售）》的约定，盛达公司负有协助周鸿恩、杨铭霞办理涉案房屋权属证书的义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。而庭审中查明，盛丰东城房屋目前未完成房屋所有权首次登记，故盛达公司应当在完成房屋所有权首次登记后协助周鸿恩、杨铭霞办理房屋权属证书。由于盛达公司尚未办理房屋所有权首次登记，导致周鸿恩、杨铭霞无法办理房屋权属证书，盛达公司应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、古田县盛达房地产有限责任公司应于完成房屋所有权首次登记后十五日内协助周鸿恩、杨铭霞办理古田县房屋权属证书； 二、古田县盛达房地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付周鸿恩、杨铭霞逾期办证的违约金（以购房款680000元为基数、按年利率6%从2017年2月1日起计算至古田县盛达房地产有限责任公司完成房屋所有权首次登记之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3118元，减半收取计1559元，由古田县盛达房地产有限责任公司负担1071元，由周鸿恩、杨铭霞负担488元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  胡丽晶 二〇一九年八月三十日 法官助理陈萍萍 书记员周柳敏 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。