广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21976号原告：罗高频，男，1968年6月30日出生，瑶族，身份证地址广州市天河区，委托诉讼代理人：潘绍文，广东德比律师事务所律师。被告：广州市安贤土石方工程有限公司，住所地广州市白云区集贤社荟贤街****。法定代表人：黄敬安，执行董事。委托诉讼代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：许永成，广东佳思特律师事务所律师。原告罗高频与被告广州市安贤土石方工程有限公司（以下简称安贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗高频的委托诉讼代理人潘绍文，被告安贤公司的委托诉讼代理人罗东平、许永成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗高频向本院提出诉讼请求：1．判令确认原、被告签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》为无效合同；2．判令被告向原告退还租赁按金20000元；3．判令被告赔偿原告店铺装修费用455420元；4．判令被告赔偿原告2018年11月21日至2019年3月31日的经营收入损失130000元；5．本案所有的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2018年3月5日原告与被告及原广州市白云区永平街荟贤路1号对面l-42档27-28号商铺的原租户达成协议，由原告向原租户支付l60000元转让费后，被告将上述地址的商铺租赁给原告。原、被告签署了《租赁合同》和《商铺服务合同》（虽然合同上约定租赁期限是2014年4月1日至2019年3月31日，但原告实际租赁时间是2018年3月开始）。签订上述合同后，原告依约向被告支付了20000元租赁按金，并于2018年3月4日与惠州德轩装饰设计工程有限公司签订了《德轩装饰装修合同》，由惠州德轩装饰设计工程有限公司对上述商铺进行装修，装修的总费用为455420元，装修期间为3月5日至4月30日。同年3月27日，原告个人名义开办的广州市白云区永平尊伍小吃店经广州市白云区工商行政管理局核准开业，该个体工商户在经营期间由税务机关核定，每月增值税额为1050元，税额相对应的营业利润是30000元。2018年9月7日及11月20日，广州市白云区永平街河长制办公室在商铺张贴告知书，认为本案所涉商铺为违法建设，需限期拆除，于2018年11月20日下午断水断电并最终拆除。原告在商铺被政府拆除后无奈结束营业，并于2018年12月29日和2019年1月2日完成了税务机关的清税及注销工商登记。原告认为，原被告之间的租赁合同为无效合同，对此被告应当承担全部的过错责任，退还原告的租赁按金并赔偿原告因此受到的损失及承担本案的所有诉讼费用。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告安贤公司辩称：一、如涉案《租赁合同》、《商铺服务合同》经法院审查后认定属于无效合同，过错也不在于被告，原告在合同磋商阶段及承租使用该涉案租赁标的物的任何时间段，完全可以通过相关房管、国土规划部门，申请查询该租赁标的物的产权情况。二、被告同意退还原告租赁按金20000元。三、原告主张赔偿店铺装修损失455420元的诉讼请求无事实和法律依据。原告未经被告书面同意擅自施工装修商铺，被告对此不承担任何损失赔偿。被告现在证据不能证实店铺装修花费455420元，其提交的自制汇总表、结算表（实为预算表）、订货单单据作为已付款的凭据明显站不住脚，这些证据不能证实原告已付款，必须结合银行流水或者正规收款发票才可以证实付款的事实。原告提交的购买材料单、订货单、提货单、送货单等证据，均未显示送货地址为本案的租赁标的物，亦无法证实是使用在本案租赁标的物上面。四、原告主张赔偿2018年11月21日至2019年3月31日的经营收入损失130000元的诉求无事实和法律依据，因无效的合同不能产生所谓的预期的法律效果。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对原告提交的《租赁合同》、《商铺服务合同》、收款收据、个体工商户开业通知书、广州市电子缴税入库委托划缴税协议书、关于限期拆除岭南风情街食街的告知书、广州市白云区人民政府关于全面整治违法建设的通告、告知书、装修合同予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年3月5日，原告、被告与原广州市白云区永平街荟贤路1号对面l-42档27-28号商铺（以下简称涉案商铺）的原租户达成协议，由原告向原租户支付转让费后，原租户将上述地址的商铺转让给原告，并由原告与被告签订租赁合同。同日，被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区永平街荟贤路1号对面1-42档27-28号商铺出租给乙方使用，租用期限为5年，即从2014年4月1日至2019年3月31日，其中2017年4月1日至2018年3月30日每月租金5788元，2018年4月1日至2019年3月30日每月租金6078元。合同签订时，乙方应先付保证金两个月的按金10000元。合同期满，乙方如不续租所租赁的铺位内的固定装修不得拆除，无偿移交甲方，属于甲方所有的一切设施，乙方不得拆除和移动。合同期满，在同等条件下，乙方有优先权续租。同日，双方签订了《商铺服务合同》，就涉案商铺在租赁期内的服务费进行了约定，并约定乙方应爱护和合理使用承租商铺的各种设施，如需改动应先提出书面申请征得甲方同意。上述两份合同落款时间为2014年4月1日，但实际签署时间为2018年3月5日。原告在上述合同签署后向被告交纳了20000元的保证金，被告向原告出具了收款收据。此后原告对涉案商铺进行了装修，并以涉案商铺为注册地址，登记成立了广州市白云区永平尊伍小吃店（个体工商户）。2018年11月20日，广州市白云区永平街河长制办公室在涉案商铺上张贴了《关于限期拆除流溪河上盖商铺（荟贤路）的告知书》，内容为：根据《广州市白云区人民政府关于全面整治违法建设的通告》（云府〔2018〕15号）、《广州市白云区河长制办公室关于流溪河左干渠疑似违法建设问题移交处理的函》（云河函〔2018〕1060号）的工作要求，流溪河上盖商铺建筑属流溪河左干渠管理范围内的违法建设，需限期拆除。按照上级要求，于11月20日断水断电。逾期不搬造成损失的，后果自负。2018年11月25日左右，涉案商铺被拆除。原被告均确认涉案商铺未经规划报建。原告主张其装修损失包括广告招牌费8719元、铝合金费用2066元、通风排烟系统费用5167元，空调安装费24030元，工程材料费51690元、工程结算单357248元、新店拆除费6500元，合计455420元。为证明装修损失，徐本平向本院提交了以下证据：1.《德轩装饰工程设计有限公司装修合同》、《工程结算表》、饶德平的银行账户交易明细。《德轩装饰工程设计有限公司装修合同》显示，原告将涉案商铺的装修工程发包给惠州德轩装饰设计工程有限公司施工，工程期限自2018年3月5日至2018年4月30日，工程款357248元。委托施工负责人转账账户为饶德平的中国银行番禺大石支行的账户。《工程结算表》中注明工程项目除了墙面、、地面天面等工程外，还包括家私工程、电箱、水电表、装饰树、开关、餐台、装饰画箱制安、不锈钢制安、铁艺栏杆等等，并注明了各项工程的数量、单价、材料结构及工艺说明，《工程结算表》中材料结构及工艺说明处注明不含瓷片、大理石、玻璃、水电材料由原告自购等，工程款合计357248元，《工程结算表》注明“此工程参照2018年尊宝广州单价作出，不含税价，工程总价以业主确认项目的实际发生金额结算”。饶德平的银行账户交易明细显示，原告分别于2018年4月24日、5月16日向饶德平的账户转账支付了161073元和168317元。2.加盖祥记白铁通风工程部财务专用章的通风排烟系统图纸及费用计算表，注明总费用5167元。3.有“詹好好”签名的《广州尊宝铝合金结算单》，总费用合计2066元。4.《尊宝披萨集贤庄广告详单》，总费用合计9519元。5.《格力空调东城（淦星）公司收款凭证》，显示购买空调挂机、铜管等费用合计24030元。6.订货单、收款收据等若干，拟证明原告支付工程材料费。7.现场照片。被告对上述证据不予确认。为证明其经营收入损失130000元，原告向本院提交了广州市白云区永平尊伍小吃店的清税证明、广州市电子缴税入库系统委托缴税（费）协议书等，拟证明该小吃店每月增值税应缴税额为1050元，该税额相应的营业利润是30000元。本院认为：涉案商铺位未办理规划建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告签订的《租赁合同》及《商铺服务合同》应为无效合同，原告要求对此予以确认的诉讼请求本院予以支持。被告同意退还原告租赁按金20000元，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的装饰装修损失455420元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，对于形成附合的装饰装修物，应当由原告与被告按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先对于形成附合的装饰装修物现值是多少的问题，因涉案物业现已被拆除，已无法通过鉴定予以确定，故现仅能根据双方的举证对形成附合的装饰装修物现值进行认定。原告主张的通风排烟系统费用、空调安装费，因通风排烟系统和空调均属于未形成附合的装饰装修，故不应当计入装修损失。原告为证明其装修工程结算金额向本院提交了《德轩装饰工程设计有限公司装修合同》、《工程结算表》、饶德平的银行账户交易明细等，上述证据能相互印证，本院对上述证据的真实性予以确认，装修合同中约定工程造价为357248元，《工程结算表》从内容上看应属于预算表，故在无证据证实装修结算款为357248元的情况下，本院仅能根据原告提交的转账凭证确认原告依据上述装修合同实际支付的装修款为329390元。《工程结算表》中材料结构及工艺说明处备注不含瓷片、大理石、玻璃、水电材料，故本院对原告自购了部分工程材料的事实予以确认，原告提交了订货单、收款收据等若干拟证明其工程材料费，由于本院无法核实上述订货单及收款收据的真实性，故本院酌情认定已形成附合的工程材料费为40000元。原告主张的新店拆除费未能提供证据予以证实，本院不予确认。原告主张的广告招牌费用8719元、铝合金费用2066元本院予以确认。另由于《工程结算表》中的部分工程项目、广告招牌、铝合金中有部分项目如家私工程、电箱、水电表、装饰树、开关、餐台、装饰画箱制安、不锈钢制安、铁艺栏杆、广告画、铝合金门及隔断在涉案商铺被拆除前可拆卸拿走，在认定装修现值损失时应当予以扣除。同时考虑到原告对涉案商铺进行装修后至被拆除时已使用商铺约七个月的时间。综合上述因素，本院酌情认定涉案商铺的装修装修残值为300000元。对于上述装修现值损失，应当由原告与被告按照过错的程度进行分担。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案商铺的产权状况等信息应当予以审查，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，原告与被告均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任，因此被告当赔偿原告装修损失150000元。对于原告主张的经营损失130000元，因原告主张的该项损失属于预期利益损失，但案涉租赁合同属于无效合同，无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故本院对其该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗高频与被告广州市安贤土石方工程有限公司签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》为无效合同；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市安贤土石方工程有限公司向原告罗高频退还租赁按金20000元；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州市安贤土石方工程有限公司向原告罗高频赔偿装修损失150000元；四、驳回原告罗高频的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9854元，由原告罗高频负担6154元，被告广州市安贤土石方工程有限公司负担3700元（被告承担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  李清萍人民陪审员  何丽和二〇一九年八月二十八日书 记 员  任丽霞