上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初13512号原告：上海西房物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：毛妮娜，总经理。委托诉讼代理人：周宝其，上海昌鑫律师事务所律师。被告：董翠霞，女，1984年7月3日生，汉族，户籍地安徽省池州市，住上海市松江区。原告上海西房物业管理有限公司与被告董翠霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，并于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告上海西房物业管理有限公司的委托诉讼代理人周宝其到庭参加了庭审。被告董翠霞经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海西房物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告董翠霞支付自2017年5月起至2019年5月止的物业服务费6,684.75元及滞纳金668元。庭审中，原告放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。事实和理由：原告分别于2014年6月27日、2018年4月与中展商务大厦(松江区广富林路799弄)的开发商上海炬盛置业有限公司、中展生活广场(松江区广富林路777弄)的开发商上海欧蒂华置业有限公司签订前期物业服务合同，服务期限直至2021年4月30日，在此期间的物业服务亦一直由原告方在提供。合同约定了双方的权利义务关系，其中双方约定的物业服务收费标准(即办公楼每月每平方米物业收费为4.50)。原告已按合同约定提供了相应的物业服务，然自2017年5月至2019年5月底止，被告却未按约支付物业服务费，累计拖欠物业服务费计6,684.75元、滞纳金668元。经原告多次催讨未果，故原告诉至法院，请求判如所请。被告董翠霞书面辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告未按合同约定提供相关服务，先行损害了被告的合法权益。主要有：1、未定期完成玻璃外墙的清洁工作；2、电梯口垃圾桶经常溢出，概率达90%；3、楼道里经常出现宠物粪便不及时清理；4、一楼大堂保安经常缺职；5、一楼大门入户门虽设置了门禁但长时间开放，造成人员混杂，以致经常在门口发现插在门上的小广告；6、原告未按合同约定对重大物业服务事项进行公告、对费用收支账目进行公布；7、原告未按合同约定对管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告等进行计划和报告；8、被告对于2014年6月27日签订的前期物业服务合同到期后，延期的事项从未知晓；9、2019年8月10日，利马奇台风过境时，被告房屋出现严重漏水，但原告在服务过程中存在失职行为。其次、原告提供的证据存在重大瑕疵，不应采信。主要有：1、被告对物业合同中保安员和保洁员的数量存疑义；2、服务费明细中“收入”和“支出”太过简略，且收入中未列入电梯等公共区域广告的费用。综上，原告未提供相应服务，被告认为：1、2017-2018年度物业服务费应当进行折减；2、后续物业服务费视物业管理改进程度，若原告就上述第1条作出有效回应，被告愿意按季度支付；3、对于滞纳金不予认可；4、因物业服务未达标，要求被告按合同向业主支付10%的违约金。本院经审理认定事实如下：2014年6月27日，原告与上海炬盛置业有限公司签订前期物业服务合同一份，约定：由原告为中展商务大厦(上海市松江区广富林路799弄)实行前期物业管理服务；办公楼的物业服务收费标准为4.50元每月每平方米；合同执行期限为两年，自首套房交付小业主钥匙之日起算，至两年期满后自然终止。合同另对其他事宜作出约定。2018年4月，原告与上海炬盛置业有限公司、上海欧蒂华置业有限公司签订前期物业服务合同一份，约定：由原告为中展商务大厦(上海市松江区广富林路799弄)、中展生活广场(上海市松江区广富林路777弄)实行前期物业管理服务；办公楼的物业服务收费标准为4.50元每月每平方米；合同期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止。合同另对其他事宜作出约定。2018年11月7日，上海市松江区中山街道住房保障和房屋管理事务所出具情况说明一份，言明：原告自2014年6月27日签订前期物业服务合同后，对中展商务大厦(上海市松江区广富林路799弄)进行了物业管理服务。且一直由原告为中展商务大厦提供相关的服务，期间从未变更与中断。另查明：被告系上海市松江区广富林路******房屋的权利人，于2016年5月19日取得松XXXXXXXXXX号上海市房地产权证，载明的建筑面积为59.42平方米，房屋类型为办公楼。原告因向被告催讨自2017年5月起至2019年5月止的物业服务费未果而诉至本院。以上事实，由前期物业服务合同、上海市不动产登记簿、律师函、整付零寄交寄清单及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：物业服务是物业服务企业依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案中，原告与上海炬盛置业有限公司、上海欧蒂华置业有限公司签订的前期物业合同，体现了合同双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，对作为业主的被告具有约束力。原告依合同约定对中展商务大厦(上海市松江区广富林路799弄)提供了物业服务，被告作为业主应当按照合同的约定向原告支付物业服务费。现被告未依约向原告支付涉讼房屋自2017年5月起至2019年5月止的物业服务费，故本院对原告的诉讼请求，予以支持。至于被告的抗辩意见，本院认为，物业服务系对广大业主的公共服务，被告个别业主的意见尚不能代表其他业主的意见，且被告提供的证据也不足以证明其辩解，缺乏依据，本院难以支持。审理中，原告自愿放弃滞纳金的诉讼请求，于法不悖，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告董翠霞于本判决生效之日起十日内支付原告上海西房物业管理有限公司自2017年5月起至2019年5月止的物业服务费6,684.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由被告董翠霞负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。本判决为终审判决。审判员  顾国华二〇一九年八月二十七日书记员  李传辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上半年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。