陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终8348号 上诉人（原审被告）：李小军，男，1972年12月6日出生，汉族，住西安市碑林区内李小军，男，1972年12月6日出生，汉族，住西安市碑林区内。委托诉讼代理人：喻胜修，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马泽升，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈夏兵，男，1989年9月20日出生，汉族，住西安市临潼区陈夏兵，男，1989年9月20日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人李小军因与被上诉人陈夏兵，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报社和陕西省土地工程建设集团在本市长安区XX花园”项目，李小军系陕西日报社记者，拥有“南山花园”项目住房的购房指标。2016年5月5日，陈夏兵与李小军就转让购房资格事宜进行协商，约定转让费33000元，由李小军积极协助陈夏兵办理相关购房手续及房屋更名、登记、备案、交房等手续。同日晚上陈夏兵通过微信向李小军支付定金3000元。次日，陈夏兵、李小军双方签订《房屋转让协议》，约定李小军将本单位福利房认购资格转让给陈夏兵，陈夏兵分期支付全部转让金后，由李小军积极协助陈夏兵办理更名、登记、备案、交房等手续。协议还约定甲乙双方如果违约，李小军（甲方）应承担转让费50%的违约金，陈夏兵（乙方）应承担转让费20%的违约金。协议签订后，陈夏兵向李小军支付其余30000元转让费，李小军出具收条。同日下午，陈夏兵和李小军一起在地建公司处选定“南山花园”6号楼2单元6层西户商品房后，地建公司（甲方）与李小军（乙方）签订了《南山花园商品房认购协议》，协议约定：本次商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的“南山花园”6号楼2单元6层西户商品房，户型编号为J，建筑面积约为129平方米；本协议签订时，陈夏兵以李小军的名义向地建公司支付商品房认购金10000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分，在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；该认购协议对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。2016年8月24日，陈夏兵以李小军的名义向地建公司交纳房屋认购款92684元。地建公司出具收条，房屋认购协议及收条由陈夏兵留存。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让时当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同已向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。之后陈夏兵与李小军就房屋认购资格产生纠纷，陈夏兵遂向一审法院起诉。陈夏兵于2018年08月28日起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、判令李小军继续履行《房屋转让协议》，李小军协助陈夏兵办理房屋认购人更名手续；2、以陈夏兵为合同相对方与地建公司继续履行《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0557）；3．诉讼费用由李小军承担。事实和理由：2016年陕西日报传媒集团有限公司（以下简称“陕西日报社”）与陕西省土地工程建设集团有限公司达成房屋团购协议，涉案房屋由前述公司的全资子公司陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）开发建设。2016年5月5日，陈夏兵与李小军协商，双方就转让团购房事宜进行协商约定转让费33000元，由李小军积极协助陈夏兵办理相关购房手续及房屋更名、登记、备案、交房等手续。同日下午陈夏兵向李小军支付定金3000元。次日，陈夏兵、李小军双方签订《房屋转让合同》，约定李小军将本单位福利房转让给陈夏兵，协议签订后，陈夏兵向李小军支付其余30000元转让费，李小军出具收条。同日下午，双方一同到地建公司处选房，但未办理更名，李小军与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0557），该协议第一条1款约定房屋性质为全产权商品住宅，第2款约定房屋认购单价3980元每平米，同时还约定房屋为南山花园6号楼2单元6层西户，户型编号为J，建筑面积为129平米，协议签订时，实际认购人陈夏兵以李小军的名义向甲方地建公司支付商品房认购金人民币1万元，认购金作为商品房首付款的组成部分。协议第四条约定在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。选房后，陈夏兵按协议约定向地建公司支付了认购金1万元，地建公司出具《收款收据》，李小军将认购协议和《收款收据》的原件交付陈夏兵，2016年8月12日，李小军向陈夏兵发送《南山花园首付款交款通知》。同年8月24日，陈夏兵以李小军的名义向地建公司支付首付款92684元，地建公司出具收款收据。后李小军没有配合陈夏兵办理更名手续。故诉至法院，请求依法裁判。李小军辩称，1、本案双方交易的标的不是房产，而是基于李小军身份获得的单位内部购房指标，且南山花园项目尚未取得商品房许可证，该房产项目手续不合法，因此该合同应认定为无效。2、陈夏兵与李小军所签协议没有经过李小军妻子同意，事后其妻子也未予追认，应属无效。请求法院依法驳回陈夏兵全部诉讼请求。地建公司陈述，我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。一审法院认为，当事人之间合法的合同关系受法律保护，李小军为陕西日报社职工，其取得“南山花园”项目住房的购房资格后，与陈夏兵达成《房屋转让协议》，自愿将该认购资格转让给陈夏兵，陈夏兵已向李小军支付了33000元转让费。虽然李小军与陈夏兵签订《房屋转让协议》时，未取得该认购房屋的所有权，但其对认购房屋的权利属于资格权利，在法理上是一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。且该协议未违反法律、行政法规的规定，根据合同法鼓励交易原则，双方的合同应认定为有效。李小军与地建公司签订的认购协议中约定认购人（李小军）有且仅有一次变更实际购买人的权利，事实表明地建公司已经同意了认购资格可以变更。据此可认定该资格转让后李小军的权利和义务便已概括转让给陈夏兵。地建公司的房地产项目尚未取得商品房许可证与本案房屋认购资格争议不属于同一法律关系，且地建公司的捆绑销售停车位的行为违反了合同自由原则，该捆绑行为不能影响房屋认购资格转让合同的效力。根据合同的履行原则，双方应遵守诚实信用原则和全面履行原则，李小军负有协助陈夏兵办理更名手续的附随义务。陈夏兵要求李小军根据协议协助陈夏兵办理更名手续的请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。针对李小军以该协议未经过妻子同意为由主张该房屋认购资格转让合同无效的抗辩理由，一审法院认为李小军所取得的认购资格是基于陕西日报社职工身份，其认购顺序是根据职工工龄、职务、职称等因素确定的，该权利系陕西日报社职工的专属性权利。李小军作为原认购人，可以独立行使认购资格转让的权利，无须征得配偶的同意。另一层面，夫妻之间享有家事代理权，陈夏兵作为认购资格的善意受让人，其在交易时只需查明相对人的真实身份即可，不应给其增加更多的注意义务。李小军主张合同无效的抗辩理由，无法律和事实依据，一审法院依法不予采纳。庭审后，陈夏兵申请撤回第二项诉讼请求，一审法院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：李小军于本判决生效之日起十五日内协助陈夏兵在陕西地建房地产开发有限公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费625元由李小军负担（此款项陈夏兵已预交，李小军于本判决生效之日起七日内直接给付陈夏兵625元）。宣判后，李小军不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误。涉案房屋没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，属于违法建筑，对违法建筑的房屋进行处分属于无权处分。根据商品房司法解释第二条之规定，上诉人与地建公司签订的认购协议无效。其次，上诉人与被上诉人签订房屋转让协议时，地建公司不具备处分涉案房屋的资格，因此，上诉人与地建公司签订的认购协议无效，上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议是在上诉人与地建公司无效合同基础上建立的，也应无效。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。陈夏兵辩称，驳回上诉，维持原判。一、上诉人自愿将取得的购房资格转让给被上诉人，不违反法律强制性规定，合法有效。二、双方转让的是购房资格，不属于房屋买卖关系，不存在对建筑工程合法性进行审查的问题。涉案项目是否取得商品房预售证件与本案不属于同一法律关系。被上诉人有权要求上诉人继续履行房屋转让协议，协助办理更名手续。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。综上，上诉人的上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，李小军已预交，由李小军负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年八月十二日  书 记 员  张 静 妍 1