黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初1982号原告：林季红，女，1973年4月1日出生，汉族，大庆油田公司职工，住大庆市萨尔图区，被告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地：大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北、规划路以西，统一社会信用代码912306035838367658。法定代表人：冯雷，该公司经理。委托诉讼代理人：孙畅，该公司员工。原告林季红诉被告大庆立天唐人商业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告林季红、被告大庆立天唐人商业管理有限公司委托诉讼代理人孙畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告给付原告2016年第四季度、2018年第二、三、四季度、2019年第一季度的租金共59551.17元，以及以59551.17元为基数按同期银行贷款利率计算上述租金自应当交付之日起至判决生效之日止的利息；2.请求判令被告向原告给付以上述租金为基数，按同期银行贷款利率计算自每笔租金应当给付之日后第30个工作日起至本案判决生效时止的违约金。3、2018年4月份签订退还剩余违约金（实际为税金）5280.42元。4.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年，原告与被告签订了《委托经营管理协议》，协议约定“原告将其购买的大庆唐人中心室内步行街1层C01号商铺委托被告经营管理，委托期限自协议签订之日起至2035年6月27日止，自2015年6月28日起计算租金，前三个租赁年度，每个租赁年度租金为每平方米2527.00元，第四至第七个租赁年度租金为每平方米3032.40元，按季度支付，每个季度第二个月开始后的15日内被告向原告支付当季度租金。被告延期支付超过30个工作日，视为被告违约，应按银行同期贷款利率支付违约金。”被告按照协议约定给付了原告2016年第一、二、三个季度；2017年第一、第二季度租金。因被告拖欠原告2016年第四季度、2018年第二、三、四季度、2019年第一季度的租金共计59551.17元，依据双方签订的协议，被告的行为已经构成违约，原告多次与被告协商索要租金未果诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告诉请中2016第四季度实际为2015年第三季度的款项，其2015年第三季度是以定额存单的形式返还给原告。原、被告之间确实签订了委托经营管理协议，被告应给付原告各季度租金，但应扣除相关的税费，最终税费以完税证明为准。原告起诉之前被告已取得涉案房屋的实测面积，根据双方协议约定，要按实测面积进行租金的核算，多退少补，据此被告尚应给付原告2018年第二季度至2019年第一季度的租金应为37141。被告确实欠原告扣除税费（房产税2228.46元、土地使用税63.9元、个人所得税371.41元、印花税18.57元）后2018年第二季度至2019年第一季度租金34458.66元。因为实测面积发生变化，现涉案房屋1层C01号商铺的实测面积为12.78平方米。2015年第三季度至2017年第一季度实际给付原告59884.58元，按照实测面积应给付原告56518元，多给付3366.58元；2017年第二季度实际给付7050元，按照实测面积应给付6422.39元，多给付原告627.61元，2017年第三季度至2018年第一季度的租金经龙凤区法院调解确认应给付21062.6元，按照实测面积应给付22466.42元，少给付1403.82元，扣除以上给付部分，最终被告应给付原告2018年第二季度至2019年第一季度的租金款项后合计31868.29元。原告第三项诉请，因实测面积发生变化，该笔款项不再予以给付。原告为证实自己的主张向法庭提交商品房买卖合同（复印件），委托经营管理协议复印件一份、交通银行个人客户交易清单复印件5张，（与原件核对无异，原件退回）。欲证明：原、被告签订委托经营管理协议，约定原告将其从唐人置业公司购买的商铺委托被告经营管理，被告应按季度向原告支付租金，被告未按照合同日期返还租金。被告质证：对证据的真实性无异议，但该证据不能证明被告欠付租金的金额，其不承担应由被告代扣代缴的相关税费的事实，而且根据委托经营管理协议约定，双方的租金最终按实测面积进行结算，多退少补，在实测面积测量之前被告根据合同约定面积，已经给付及经生效法律文书确定应当给付的2015年第三季度至2018年第一季度的租金，被告多给付的租金应在本期应返租金中予以扣回，而根据原告与置业公司签订的商品房买卖合同，原告可以通过与唐人置业公司主张权利，针对面积差额款进行结算，多退少补，同时在本案中就由面积差额出现的租金调整，应与被告按照协议约定进行多退少补，从而维护合同的相对性和公平性，有利保护双方的合法权益，避免增加双方的诉累。本院认为，此证据具有真实性、关联性，本院予以采信。被告唐人公司为证实自己的主张向法庭提交以下证据：证据一，国家测绘地理信息局第二大地测量队出具的大庆唐人中心室内步行街实测绘表2页（复印件经与原件核对无异议），欲证明1层C01号商铺的实测面积为12.78平方米。原告质证没异议。本院认为，原告虽对此无异议，但此测量结果系被告单方提供，并未经过房产管理部门的审核和最终确认，不宜作为审判依据，故本院对该测量结果不予采信。证据二，国家税务总局大庆市税务局稽查局做出的行政处罚决定三张，以及黑龙江省税务总局大庆市龙凤区税务局出具的税收完税证明一张（复印件）欲证明：因2017年第二季度我方返还给原告该季度租金，稽查局对我方返还租金未上税的情况做出的处罚决定，原告的个人所得税在本次处罚决定中已缴纳完毕。原告质证：不明白。本院予以采信。经审理查明：2014年，原、被告签订《委托经营管理协议》，约定原告将大庆唐人中心室内步行街1层Ｃ01号商铺委托给被告经营管理，协议约定委托期限至2035年6月27日止，每个租赁年度的租金（暂按协议第二条第3项约定面积确定，最终根据实测建筑面积调整，多退少补），自2015年6月28日起开始计算，按季度支付，即应在每个季度第二个月开始后的15日内支付当季度租金。如延期付款超过30个工作日，应自第30个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率支付违约金。租金按照商铺建筑面积计算，该Ｃ01号商铺建筑面积约为14.73㎡，该商铺所在楼层委托经营管理商铺总建筑面积为6008.56㎡（最终均以实测建筑面积为准）。该协议第三条第1、（1）项约定，前七个租赁年度租金标准：在前三个租赁年度，每个租赁年度的租金应达到2527元/㎡，在第四至七个租赁年度，每个租赁年度租金应达到3032.40元/㎡。在此期间内，该商铺因租赁发生的全部税费（包括但不限于房产税、营业税及附加、印花税等），以及委托人应缴纳的所得税均由委托人自行承担，受托人有权从应付委托人的租金内直接代扣代缴。现被告拖欠原告2018年第二季度至2019年第一季度期间的租金未给付。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告已按约定将涉案商铺交给被告经营管理，被告亦应按约定的租金数额和期限支付原告租金。现原告起诉要求被告给付2016年第四季度租金，但未提供证据予以证实被告欠付此季度租金，且被告明确表示已付完毕，不欠此租金，故本院对原告此项请求不予支持。被告未按约定支付原告2018年第二季度至2019年第一季度期间的租金，已构成违约，应当承担违约责任。《委托经营管理协议》中约定涉案商铺面积最终均以实测建筑面积为准，现被告提供的国家测绘地理信息局对涉案商铺的测量结果并非房产管理部门对涉案商服面积的最终确认，故双方仍应按合同约定的面积计算租金。另外，双方的协议履行至2018年第三季度即已进入第四年度，根据协议约定，前三个租赁年度的租金应按年租金2527元/㎡计算，第四至第七个租赁年度的租金应按年租金3032.40元/㎡计算。故2018年第二季度租金应按年租金2527元/㎡计算为：2527元×14.73÷4=9305元；故2018年第三季度至2019年第一季度的租金共三个季度租金，按年租金3032.40元/㎡计算为：3032.40元×14.73÷4×3=33500元，此时每季度的租金为11167元（3032.40元×14.73÷4）。以上租金共计42805元。关于被告的违约责任，原告要求被告按照银行同期贷款利率支付违约金至实际给付之日止，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，租金按季度给付，被告拖欠原告4个季度的租金，故违约金应按季度分段计算，即以每个季度的租金数额为基数，分别自每个季度第二个月开始后的15日（即2018年5月15日、8月15日、11月15日、2019年2月15日）之后的第30个工作日起，至实际付款时止，按照中国人民银行同期贷款利率标准给付原告每个季度租金的违约金。原告第三项诉讼请求，要求被告退还原告2018年4月份签订的剩余违约金5280.42元（实际为税金），因原告未能向法庭明确这笔款项的具体名目和发生依据，故本院不予支持。原、被告双方虽明确约定由被告在租金内直接代扣代缴税款，但因被告未举证证明已向税务机关缴纳税费，故本院对被告要求在本案中扣除相关税费的主张，不予支持。但被告可在实际缴纳相关税费后，凭票据直接在给付原告的租金中予以扣回。对于被告提出的因房屋实测面积减少，自2015年第三季度至2018年第一季度和2018年4月24日多支付原告的租金应在原告本次诉讼中予以扣回的主张，因证据不足，本院不予支持。综上，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告林季红自2018年第二季度至2019年第一季度期间的租金42805元；二、被告大庆立天唐人商业管理有限公司以9305元为基数，自2018年5月15日之后的第30个工作日起按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告林季红支付2018年第二季度租金的违约金，至实际给付之日止（共1个季度）；三、被告大庆立天唐人商业管理有限公司以11167元为基数，分别自2018年8月15日、2018年11月15日、2019年2月15日之后的第30个工作日起按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告林季红支付2018年第三、四季度、2019年第一季度租金的违约金，至实际给付之日止（共3个季度）；四、驳回原告林季红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取710元，由原告林季红负担200元，由被告大庆立天唐人商业管理有限公司负担510元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大庆市中级人民法院。审判员  杨德龙二〇一九年八月七日书记员  张雅峥附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。