贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书(2019)黔8601民初446号原告：贵州鸿博君临投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路峰会国际大厦****。法定代表人：池振雄，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱启杰，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宁阳，北京大成（贵阳）律师事务所律师。被告：贵州省广播电视局，住，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路**/div>法定代表人：耿杰，局长。委托诉讼代理人：姜楠，局机关服务中心副主任。委托诉讼代理人：高晖，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。原告贵州鸿博君临投资管理有限公司（以下简称鸿博公司）与被告贵州省广播电视局（贵州广电局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序。案件审理过程中，双方当事人同意庭外调解，但调解未果。本案于同年8月2日公开开庭进行了审理。原告鸿博公司的委托诉讼代理人朱启杰、何宁阳，被告贵州广电局的委托诉讼代理人姜楠、高晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿博公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告于2018年7月1日签订的《贵州省新闻出版广电局大楼1～4楼商业用房租赁合同》从2019年3月1日开始计算租赁期、免装期，租赁期至2029年2月28日止，免装期至2019年5月31日止；2.判决将原告租赁的贵州省新闻出版广电局大楼1至4楼商业用房因贵阳市轨道交通2号线施工占用延安中路行车道及部分市政人行道被遮挡影响正常经营期间（从2019年6月8日起至2019年12月9日止）的租金调整为137750元/月（即合同约定每月租金的30%）；3.判决原告已交纳的房屋租金相应冲抵2019年6月1日后租赁期间应交纳房屋租金；4.判决被告按8个月租金总额3673333.33元的20%支付原告违约金734666.67元；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年6月12日，经招投标程序，原告被确认为贵州省新闻出版广电局大楼**部分房屋招租项目的成交承租人。同月28日，原、被告及贵州深盛佳物业管理有限公司对租赁房屋进行交接，并做成《房屋交接记录》。该交接记录载明，商场内6台自动扶梯，暂时不能运行，待撤除装修物品后，请电梯维保公司、商场承租方、物业公司及原告代表一起现场运行后再交由承租方进行管理。7月1日，原、被告签订租赁合同，约定被告将贵州省新闻出版广电局大楼1至4楼商业用房租赁予原告使用，并对房屋使用面积、租期、免装期、履约保证金、租赁支付期限、交纳方式、违约责任、争议解决等作了约定。在房屋交接后，原告在进行装修前的准备工作中发现租赁房屋内的6台自动扶梯存在安全隐患，无法正常使用，原告遂找被告予以处理。10月11日，贵州省特种设备检验检测院出具《自动扶梯和自动人行道安全评估报告》，认定自动扶梯存在严重隐患，建议更新。11月3日，原告向被告呈送《关于商城电梯报废及更新的报告》，指出6台自动扶梯于2018年4月已达到报废年限，并提出由原告按“以料代工”的形式，负责安排相关单位对报废电梯进行拆除，由原告自行出资安装新电梯。然而被告收到该报告后，仍然不置可否，未给予及时处理。为避免损失进一步扩大，12月28日，原告委托北京大成（贵阳）律师事务所就自动扶梯存在的问题再次发函催促被告予以处理，但被告迟至2019年3月1日才完成6台自动扶梯的拆除工作。被告将6台自动扶梯拆除后，未进行更新、恢复，原告不得已出资新增垂直电梯一台。再者，被告出租给原告的房屋，还存在屋面漏水，部分玻璃破碎，外墙装饰物剥落，外墙部分结构件损坏等安全风险，原告不得不出资对商场外立面进行了修缮。另外，被告出租给原告的房屋，存在电量供应不足，无法满足经营需要。原告于2019年3月22日向被告呈送《关于新闻出版大楼1-4层裙楼商场电量需求的报告》，要求解决电量供应不足问题，但被告至今未予解决。尽管如此，原告在提起诉讼维权的同时，仍然遵循诚实信用原则，严格按照合同约定向被告交纳了履约保证金、房屋租金。因贵阳市轨道交通2号线施工占用延安中路行车道及部分市政人行道，导致租赁房屋被施工围墙严重遮挡，仅有一条狭窄的通道从租赁房屋门前经过。原告认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条规定、第二百一十六条的规定，被告出租给原告的房屋系商业用房，为满足商业运营的需要，在出租时已安装有自动扶梯6台，这是租赁房屋现状的一部分。作为商场必不可少的附属设施，这些自动扶梯在商场运营中对顾客购物便利和商场形象提升起着至关重要的作用，这些作用蕴含于商场的商业价值之中，甚至直接影响了租金标准及原告的承租决定。被告在出租房屋时，应确保自动扶梯正常运转，责无旁贷。然而，在这一关键性的问题上，被告却未尽到法定义务。自动扶梯在房屋交接时就无法运转，在原告发现问题，检测机构出具报告并建议更换后，被告迟至2019年3月1日才将报废的自动扶梯拆除，在房屋交接（2018年6月28日）至自动扶梯拆除（2019年3月1日）的八个月期间，租赁房屋既不具备装修条件，更不具备经营条件。也就是说，在此期间，被告出租给原告的房屋，不符合约定的用途，该八个月不应计算在租赁期限内。被告的行为，已构成违约，给原告造成了经济损失，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，本案中，由于贵阳市轨道交通2号线的修建，导致原告租赁的房屋被严重遮挡，经营价值明显降低，如果继续按照合同约定的标准支付租金，对原告明显不公。综上，原告请求重新计算租赁期、免装期，调整租金及要求被告支付违约金的主张，既合情合理，又有合同及法律上的依据。而实际上，原告的诉请还远远不足以弥补所遭受的损失，但原告本着互谅互让和友好合作的原则，并未在本案中主张诸如自动扶梯拆除后未进行恢复导致商场商业价值降低损失，新增电梯费用损失，因推迟装修、经营导致预先组建的团队人员工资损失，预先准备的经营资金、预先购买的装修材料所产生的资金占用损失、机会利益损失等无法估量的其他损失。由于被告对原告针对存在的问题提出的合理诉求经催告后拒绝给予合理解决，原告为维护自身合法权益，请求贵院依法判决，支持原告如诉所请。被告贵州广电局辩称:1.被告通过公开竞价的招投标程序，确定原告为被告（机构改革前为贵州省新闻出版广电局）房屋的租赁承租人，所签订的租赁合同中约定的免租期、租赁期，以及租金支付的数额和期限作为合同实质性内容，无根据法律规定不得变更，且案涉电梯、其他附属设施无需要维修情况，不可能影响承租人对租赁房屋的使用，因此原告不得以此主张请求减少、免除租金可延长租期。2.租赁房屋因贵阳市轨道交通2号线一期的工程建设被遮挡的情况在本案中不属于情势变更的情形。原告在订立租赁合同时关于贵阳市轨道交通2号线在建工程施工对租赁房屋的影响应当可以预见，应属于被原告自行承担的商业风险；轨道交通2号线一期工程建设对房屋的影响并不导致租赁合同的合同基础丧失及合同目的落空，并不导致双方权利义务显失公平。3.被告没有违反租赁合同相关约定，不应支付违约金。首先，被告已按合同约定向原告交付租赁房屋。其次，对商场电梯的拆除和报废处置是原告根据原告在合同履行过程中提出的要求以及根据电梯实际情况，积极采取的处置措施。被告对电梯的处置并未违反合同约定，也未对原告造成实际损失。拆除电梯是被原告在合同履行过程中基于其经营需要而提出的要求，不是租赁合同约定的交付条件。电梯拆除和报废处置措施是原告基于原告的需要、电梯安全评估状况对和国有资产管理的相关要求等实际情况采取的必要措施，处置过程并未违反合同约定。电梯拆除和报废处置措施对被原告并未造成实际影响。另外，根据《租赁合同》第二十条约定：“……对于违约的情况，违约金为合同约定的违约期限租金总和的20%。”，原告在违约金基数的计算方式上将免租期计算在内是错误的。综上，被告依法履行合同，并未违反合同约定，请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明，2018年6月，原贵州省新闻出版广电局通过贵州明诚招标有限公司就房屋出租事宜对外招标。招标文件中载明了以下内容：房屋的坐落；房屋以现状交付，免装期为承租人中标后从签订合同之日起3个月；租赁期限10年，承租人租赁期间产生的各项费用消防系统、自动扶梯日常保养、合同解除招租底价每年等于或大于551万元。6月11日，原告鸿博公司作为竞标人投标该租赁项目，并承诺“完全响应招租文件要求”。6月12日，经贵州明诚招标有限公司公开竞价招租（三次），确，确认原告鸿博公司为贵州省新闻出版广电局大楼**部分房屋的成交承租人，租金每年551万元，租赁期限10年。2018年6月28日，贵州省新闻出版广电局与鸿博公司及物业管理公司共同签署《房屋交接记录》，该记录明确以下内容：大楼1至4层商业用房所有门锁钥匙交接，水电表度数确认，房屋门窗、外墙检查无破损；由于室内撤除原装修物品，商场内6台自动扶梯暂时不能运行，待撤除装修物品后，由电梯维保公司、商场承租方、物业公司与出租方一起现场运行一再交由承租方进行管理。2018年7月1日，贵州省新闻出版广电局(甲方)与鸿博公司（乙方）签订《贵州省新闻出版广电局大楼1～4层商业用房租赁合同》，约定：甲方将大楼1至4层部分房屋租给乙方，承租面积约4264.17平方米，租期10年（2018年7月1日至2028年6月30日止）；每5年进行一次价格递增；甲方以租赁房屋现状交付，交付时双方对租赁房屋进行确认并签订《租赁房屋交接单》；从签订合同之日起3个月内为免装期，免装期间的房屋租金在2019年租金内扣除；乙方租赁期间的水、电、物业、6台自动扶梯日常保养、年检等费用由乙方自行负责；甲方按季度收取房屋租金，每季度租金为1377500元，在合同有效期前五年内每一年房屋租金为5510000元；乙方在签订合同时一次性交纳一个季度的房屋租金及两个月的履约保证金918333.33元，共计2295833.33元；在合同期内，乙方装修如需改变房屋内部结构、增加对房屋结构有影响的设备，其装修设计方案应征得甲方书面同意后方可施工；甲方双方不得违反本合同约定，对于违约情况，违约金为合同的违约期限租金总和的20%。同时，双方将营业执照、组织机构代码证、房屋产权证、消验收意见书、租赁区域内自动扶梯（6台）运行合格证等各项证明的复印件作为合同附件。2018年11月3日，原告向贵州省新闻出版广电局送达《关于商场电梯报废及更新的报告》，就商场内6部自动扶梯于2018年4月已达报废年限问题提出解决方案：按“以料代工”的形式，负责安排相关公司对报废电梯进行拆除；由原告自行出资安装新电梯，租赁期间内的电梯维保等费用自行承担。贵州省新闻出版广电局在收到该报告后未作相应书面回复。12月28日，原告向被告送达律师函，要求被告作为出租方有义务将自动扶梯拆除，确保交付原告的房屋可以正常使用，并另行计算租金、免租期及相应租金等。贵州省新闻出版广电局因政府机构改革，变更为原告贵州广电局，于2018年12月11日获得统一社会信用代码证书。另查明，1.经贵州省新闻出版广电局委托，2018年9月30日，贵州省特种设备检验检测院对案涉房屋内6部自动扶梯和自动人行道安全性能进行评估，评估认为电梯存在严重隐患，建议更新。原告经内部审批程序，经招投标程序，于2019年1月23日与案外人贵州金银丰盛贸易有限公司签订《自动扶梯拆除合同》。6部自动扶梯于同年2月28日拆除完毕。2019年3月1日，原、被告签订《补充协议》，约定为保障租房合同的顺利履行，被告已完成6台自动扶梯的报废及拆除，原告根据商业经营需要投资、安装垂直电梯1台；租赁合同到期后，如原告不再租赁商场，新增电梯将移交商场产权方。2.2019年3月1日、3月22日，原告分别就商场拟经营业态部分变更、用电需求问题向被告做书面报告。4月10日，被告回函不同意商场经营业态变更申请，同意在原告自行购买电力设备及符合安全要求下，将被告大楼2#变压器提供原告临时使用。再查明，原告于2018年6月27日向被告支付交纳第一个季度（2018年7月至2019年9月）的房屋租金及履约保证金合计2295833.33元，于10月16日支付第二季度（2019年10月至2019年1月）租金1377500元，再于2019的4月12日支付2019年4月至6月房屋租金1377500元。还查明，2015年9月，贵阳轨道交通2号线开工。次年，政府部门网站对案涉房屋所在路段（延安中路）施工期间调整交通组织进行了公告。在本案开庭时，商场前部分道路被施工单位临时占用（留有人行通道）。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《成交通知书》、《房屋交接记录》、《贵州省新闻出版广电局大楼1～4层商业用房租赁合同》、转账凭证、《关于商场电梯报废及更新的报告》、《补充协议》、经营业态变更报告、电量需求报告、商业用房有关事宜的函复、贵阳市政府网站新闻截图、商场外现场照片、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告鸿博公司与贵州省新闻出版广电局《贵州省新闻出版广电局大楼1～4层商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。因政府机构改革，被告贵州广电局承接案涉合同的全部权利义务，双方当事人均无异议，本院予以确认。被告作为房屋登记所有人，拟定租赁合同，将租赁期限、免装期、租金标准、租金交纳方式等实质性内容向投标人送出要约，经招标投标程序，鸿博公司作为中标人，对上述要约内容作出承诺，双方租赁合同关系成立，故对于案涉租赁合同中租赁期限、免装期的变更应依据相关法律规定。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”的规定，在招标文件、租赁合同中已对租赁期限、免装期明确约定的情形下，合同双方未解除案涉合同前，原告主张从2019年3月1日重新计算租赁期、免装期的诉请，因违反法律规定，本院不予支持。本案焦点问题：1.案涉商房屋中6台自动扶梯是否逾期交付；2.轨道交通施工的影响是否构成情势变更。焦点一。根据查明的事实，鸿博公司作为案涉房屋租赁项目的投标人，在承诺书已明确响应招标文件中的要求，可视为鸿博公司对案涉房屋的整体现状已有清晰了解。虽然在签订租赁合同前，合同当事人就商场内6台自动扶梯的移交管理上有相应安排，但签订合同时，被告已将扶梯的运行合格证复印件作为合同附件一并交予原告，且在合同中明确约定房屋租赁现状交付原告，6台扶梯日常维护、保养、年检等管理责任移交于原告，原告在接受房屋后亦未在合理期限内提出异议，故可认定被告已完全履行了房屋的整体交付主义务。原告主张被告逾期交付6台自动扶梯而构成违约，事实理由不足，本院不予支持。焦点二。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，构成情势变更，首先条件发生了合同当事人在签订合同时无法预见的情形。从本案查明在的事实上看，在原、被告签订合同前，政府相关部门已通过网站或新闻媒体对贵阳市轨道2号线施工情况面向社会进行了公告。而作为投标人的原告理应了解施工所带来的经营风险。其次，在租赁房屋的招标程序中，招标文件已对商场处于地铁出口作了相应说明，原告在投标时已予以了认可。再次，双方在签订合同时，房屋所在地段（××贵阳市××）处于施工状态，部分道路逐步被临时占用。因此，应认定原告对合同签订时因轨道施工带来的客观影响具有相应认识，在订立合同时有能够预见相应风险。从原告提交的房屋门前现状照片上看，虽有挡板将地铁施工区域与人行道路隔离，但该挡板并非永久性设施，并未影响原告对房屋的招租，即并不从客观上导致房屋商业价值的降低。因此，轨道施工所带来的影响不符合司法解释中情势变更的情形，双方合同的基础和预期的目的并未发生根本性的动摇，因此，本院对原告主张案涉房屋因贵阳市轨道交通2号线施工占用延安中路行车道及部分市政人行道被遮挡影响正常经营期间（从2019年6月8日起至2019年12月9日止）的租金调整为137750元/月（即合同约定每月租金的30%）的诉请，不予支持。此外，对于原告提出被告交付的房屋存在屋面漏水，部分玻璃破碎，外墙装饰物剥落，外墙部分结构件损坏的情形存在，但在双方在房屋交接中均对房屋现状进行了确认，庭审中原告在未能提交证据证明房屋存在质量瑕疵，应承担举证不利的责任。对于原告主张电量供应不足，无法满足经营需要的理由，从原告提交的用电报告上，原告系基于自身经营需求而要求原告解除用电保险问题，被告将其使用的变压器临时交付原告使用，并非源自租赁合同约定的义务。原告以此主张被告违约，缺乏合同依据，本院不予支持。另，原告提出被告所交付的扶梯存在安全性能问题。首先，无法律或行业对自动扶梯强制报废制度。虽然在2018年9月30日贵州省特种设备检验检测院对自动扶梯进行了安全评估，该评估仅为建议更新电梯。被告虽对原告送达的《关于商场电梯报废及更新的报告》未作回复，但不应在租赁合同未作约定的情况下，将拆除电梯作为义务强加于被告。因涉及对国有资产的处置，原告通过内部审批及招投标程序，将电梯作报废拆除处理，且在2019年3月1日原、被告对电梯拆除、新装垂直电梯事宜的补充协议中看出，被告以其行动回应了原告的经营需求。综上，原告将拆除电梯义务加于被告，无合同和法律依据，被告不应以此承担合同责任。综上，被告在履行租赁合同中无违约情况存在，原告主张已交纳的房屋租金冲抵2019年6月1日后租赁期间应交纳的房屋租金及被告承担8个月租金总额3673333.33元的20%的违约金的诉请，无法律和事实依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告贵州鸿博君临投资管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费11148元，减半收取计5574元，由原告贵州鸿博君临投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一九年八月二十六日法官助理秦仕旺书记员梁文文书记员吴阳