湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初3007号原告（反诉被告）:北京圣顿教育科技有限公司，住所地北京市海淀区北太平庄路****3-1188。法定代表人：何垚葳,执行董事。委托诉讼代理人：王旭，北京德和衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会，，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道牛头社区筹建委员会负责人：唐建国，主任。委托诉讼代理人：陆灿，湖南仲声律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆天洪，男，1980年3月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该委员会综治办主任。第三人（反诉被告）：周剑跃，男，1971年5月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：许卫武，湖南麓谷律师事务所律师。原告北京圣顿教育科技有限公司（以下简称原告）与被告长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会（以下简称被告）、第三人周剑跃（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王旭，被告的委托诉讼代理人陆灿、穆天洪，第三人及其委托诉讼代理人许卫武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签署的《牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《关于的补充协议》等相关协议于2019年1月1日解除；2、判令被告向原告返还已付款项1644347.37元，并支付自2019年2月12日起至签署款项全部返还之日止的利息（按银行同期贷款利率）；3、判令被告支付原告本案发生的差旅费4800元；4、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《租赁合同》及《关于的补充协议》约定：被告将位于长沙市雨花区洞井街道牛头社区的村民服务中心出租给原告，被告指派专人负责提供原告所需开办教育机构的所有手续，保证原告在2018年8月1日正常开园营业，如因被告原因导致无法办理相关手续，合同自动解除，且赔偿原告投入成本及各项损失。协议签署后，原告依约向被告支付租金1639547.37元，但被告始终未能提供原告所需开办教育机构的手续，导致原告在2018年8月1日未能正常开园营业。2019年1月30日，原告向被告寄出相关通知，通知被告上述协议于2019年1月1日正式解除，并要求被告退还租金。被告收到通知后拒不退回前述费用。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称：1、合同系原告、第三人共同与被告签署，其两方为共同承租方，原告单方提起解除合同，其主体不适格，应予驳回。2、被告提供原告所需开办教育机构所有手续以原告支付所有办理费用为前提和基础，原告未支付手续办理费用，已先行违约。3、原告所交纳租金系补交补充协议签订前所欠付的租金，剩余64734.41元系用于交下一个半年租金，故原告要求依据补充协议返还租金无事实与法律依据。4、原告要求赔偿差旅费无事实与法律依据。第三人述称：本诉中将我列为第三人是不适格的，因为我和原告是共同承租人，我也交付了一部分租金，应该继续履行合同而不是解除合同；如果租赁合同一定要解除，第三人的损失应当由被告承担。被告牛头社区向本院提出反诉请求：1、判令解除被告与原告、第三人签订的《租赁合同》、《承租服务中心后坪协议》、《租赁合同的补偿协议》等相关租赁协议；2、判令原告及第三人腾空并交还租赁的房屋；3、判令原告及第三人支付被告自拖欠之日起至腾空并交还房屋之日止的租金1617380.71元（暂计算至2019年4月30日）及拖欠租金的违约金185401.52元（暂计算至2019年4月30日，自拖欠租金之日起以拖欠的月租金为基数按同期银行贷款利率的四倍计算至全部租金付清之日止）；4、本案所有受理费均由原告及第三人承担。事实与理由：2016年5月10日，被告将位于长沙市雨花区洞井街道牛头社区暂估面积为4450.04平方米的村集体安置房屋对外出租进行招标，第三人中标，被告遂与第三人签订《租赁合同》，合同签订后，第三人对租赁房屋进行装修并开办了学校，仅支付半年租金和保证金后一直拖欠租金（租金交至2017年2月28日）。2016年7月1日，第三人又与被告签订了《承租服务中心后坪协议》，第三人于2017年1月22日支付了该协议约定的第一年租金共计133000元（租金交至2017年8月30日）。2018年2月，第三人提出为经营需要，邀原告作为共同承租人承租涉案房屋。被告考虑到租赁房屋实际经营状况，按第三人及原告要求同意原告作为共同承租人，并在前述两份租赁合同中添加原告为承租人。2018年2月2日，原告代第三人补交了部分拖欠的租金共计1639547.37元，并于2018年2月6日签订《补充协议》。原告针对被告的反诉答辩称，同意被告的第一项请求，腾退房屋的义务，应该由第三人承担。原告不存在拖欠被告租金的问题，2018年2月2日，原告支付的1639547.37元，其实是由村民服务中心的租金从2018年2月1日至2018年8月30日一共7个月的租金841057.56元，履约保证金720906.48元，村民服务中心后坪的租金自2018年2月1日至2018年8月30日共计77583.33元。原告不存在为第三人补交拖欠的租金。根据租赁合同约定2018年8月1日前支付2018年9月1日往后6个月的租金，因为被告始终不能向原告提供开办幼儿园的手续，导致不能在2018年8月份正式开园，被告负有先履行义务，原告有权延迟支付租金。租赁房屋始终由第三人控制，原告没有实际占有房屋就不存在腾空及支付占有费。原告不存在逾期支付租金的情况，所以不存在支付违约金，且违约金也过高。第三人针对被告的反诉请求答辩称，被告要求解除三个合同没有事实及法律依据，有违诚实信用原则，也不存在腾退房屋的问题。被告要求支付租金，但是被告有先履行义务，补充协议约定被告应该办理办学所需的全部手续，但是目前为止被告仍然未办妥办学所需的全部手续，导致第三人无法正常利用房屋。第三人和原告共计支付了租金3214360.33元，被告要求支付违约金的问题也没有事实法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年5月10日，第三人通过公开竞价确定为牛头村生活安置房剩余房产出售及门面出租项目（村民服务中心出租）中标人，同日，第三人与被告签订《租赁合同》，合同约定：甲方：被告（出租方），乙方：第三人（承租方）。甲方同意将位于长沙市雨花区洞井街道牛头社区村民服务中心（办公用房、面积约4450.04平方米、均为毛坯房，由村上配备一个水表，一个电表。注：租赁期内，装饰装修由乙方负责；合同期满来装去丢，所有装饰装修保持完整，归甲方所有。）租赁给乙方；租赁期限自2016年8月11日至2031年8月30日；租金标准：前三年租金按中标价，第四年开始村民服务中心每三年不低于8%的增幅，一、2016年8月31日至2019年8月30日，村民服务中心按27元/m2/月，年租金合计1441812.96元，总金额合计4325438.88元；二、2019年8月31日至2022年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1557157.96元，总金额合计4671473.88元；三、2022年8月31日至2025年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1681730.56元，总金额合计5045191.68元；2025年8月31日至2028年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1816269元，总金额合计5448807元；2028年8月31日至2031年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1961570.52元，总金额合计5884711.56元。交付方式：租金按半年结算，由乙方在合同签订日，支付甲方半年租金，往后每半年提前一个月支付租金，如乙方逾期未向甲方支付租金，甲方有权终止合同收回房屋。乙方向甲方交纳720906.48元作为履约保证金，租期未满甲方不退还履约保证金，租赁期满后乙方退还房屋及设施，甲方验收、后退还履约保证金（不计息），如有人为破坏造成房屋及设施等损坏的乙方负责赔偿。乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的5%向甲方支付违约金；逾期五个工作日，未向甲方缴纳租金，甲方有权理解为乙方自动放弃房屋租赁权益，房屋内所有乙方投入配置归甲方所有，甲方有权解除合同收回房屋。乙方不得将出租房屋经营违法、易燃易爆、影响市容市貌、化工用品。双方还就其他问题进行了约定。2016年7月1日，第三人与被告签订《承租服务中心后坪协议》，协议约定：甲方：牛头社区筹建委员会，乙方：长沙达益职业中等专业学校。由乙方长沙达益职业中等专业学校（周剑跃，身份证号码4301811971********）负责服务中心后坪场地平整，铺水泥，做好围墙护栏等所有土程及承担所有费用。双方约定的年租金为壹拾叁万叁仟元整（人名币133000.00），乙方每年九月份一次性预先付清当年的租金，暂定租期为十五年，自2016年8月31日起至2031年8月30日止。因乙方负责前期的相关建设投入，从租赁期第十二年（即2028年8月31日）开始至第十四年（即2031年8月30日），甲方免除乙方三年的服务中心后坪租金。乙方在后坪的所有投入均由自己负责，其投入形成的所有地面附着物的所有权归甲方所有，在承租期内由乙方使用，不论何种原因双方的租赁关系解除或终止，，地面附着物由甲方无偿收回乙方无条件予以配合，合同期满后，乙方在同等条件下享有优先租赁权。后坪只能作为学校相关配套使用，不得对外做任何盈利性的用途或出租或出借。2018年2月6日，原告、第三人与被告签订《关于租赁合同的补充协议》，协议约定：甲方：牛头社区筹建委员会，乙方：北京圣顿公司、周剑跃。1、甲方指派专人，负责提供乙方所需开办教育机构的所有手续（所有手续办理的费用乙方负责），保证乙方在2018年8月1日正常开园营业。如因甲方原因导致乙方无法办理相关手续，合同自动解除，且赔偿乙方投入成本及各项损失。2、甲方负责协调处理与村民关系，保证乙方在没有外界群众阻力的情况下正常办学。《租赁合同》签订后，被告将案涉房屋交付给第三人使用，2016年5月16日，第三人向被告支付1361812.96元（履约保证金720906.48元，半年租金640906.48元），被告出具相应收据（补租金2016.8.31-2017.2.28）。2016年6月30日，第三人向被告支付80000元，被告出具相应收据（牛头村生活安置房村民服务中心出租的租金（补交尾数）2016.8.31-2017.2.28）。2017年1月22日，第三人周剑跃（达益职业中专）向被告支付133300元，被告出具相应收据（后坪租金2016.9.1-2017.8.30）。2018年2月5日，原告向被告支付1639547.37元，被告出具相应收据（村民服务中心的租金及后坪租金2017.3.1-2018.2.28）。2018年7月10日，原告致函被告，因被告未能提供开办教育机构的所有手续（包括但不限于房屋所有权证、建筑工程竣工验收备案证书、消防验收合格意见书、卫生许可证等），导致2018年8月1日不能正常开园营业，将构成违约，要求被告收函后书面说明相关手续的办理进度，在2018年8月1日前协商签署补充协议，就办园相关手续的具体办理时间作出承诺，此外，已缴纳租金的租赁期限次日起至能够正常开园营业之日止的租金应全部予以免除。如未能协商解决，至保留自2018年8月1日起解除《租赁合同》、《补充协议》等相关协议并要求赔偿全部损失的权利。2018年10月23日，被告向第三人发出《关于限期支付租金的催告函》，要求第三人接到本催告函之日起三个工作日内，务必按约付清所有应付的租金，否则，将依约追究违约责任。10月24日，第三人签收并要求被告牛头社区尽快完善相关办证手续。11月13日，被告向长沙市雨花区人民政府出具《关于申请办理牛头村村民服务中心报建手续的报告》，请求尽快办理村民服务中心的规划许可证、施工许可证、消防合格证等相关报批报建手续。2019年1月29日，原告向被告发出《关于解除等相关协议的通知》，通知：一、《租赁合同》、《关于租赁合同的补充协议》等相关协议于2019年1月1日正式解除。二、被告牛头社区向应于收到本通知之日起三个工作日内将一支付的1639547.37元退回，逾期未退，则自逾期之日起，将按银行同期贷款利率（即年利率4.35%）计收利息。该通知于2019年2月1日妥投。另查明，1、长沙市规划管理局新[2005]0071号建设用地规划许可证载明：用地单位长沙市雨花区洞井镇牛头村村民委员会，用地项目名称生活安置用地，用地位置洞井镇牛头村，用地面积80850.61平方米，发证日期2006年1月11日。2、长沙市规划管理局雨花分局雨建1：2008018建设工程规划许可证载明：建设单位长沙市雨花区洞井镇牛头村村民委员会，建设项目名称牛头村村民生活安置小区，建设位置洞井镇牛头村，建设规模陆万零叁佰壹拾柒点柒贰平方米，发证日期2008年10月21日。3、长沙市城乡规划局雨花区分局工作联系单正式建设工程规划许可证载明：建设单位长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建设委员会，项目名称牛头社区农民安置房三期，建设地点雨花区洞井街道牛头社区，项目内容2村民服务中心，备注“以上项目已按规划审定，凭此单取得收费局意见后来我局领取建设工程规划许可证副本，日期2013年6月20日。4、2018年2月2日，原告北京圣顿公司与第三人周剑跃签订《合作办园协议书》，双方就举办幼儿园事宜达成协议。《租赁合同》、《承租服务中心后坪协议》中，乙方原告的签名系经被告同意事后加名，与第三人一起作为共同承租人。本案在审理过程中，原告表示如法院认定本案所涉的租赁合同无效，则相应变更诉讼请求，将解除合同的诉讼请求变更为确认合同无效。第三人撤回其独立的诉讼请求，本院予以准许。以上事实，有建设用地规划许可证、《长沙市城乡规划局雨花区分局工作联系单》、《牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同》、《承租服务中心后坪协议》、《关于租赁合同的补充协议》、付款凭证及收据、《关于限期支付租金的催告函》、催办函、《关于申请办理牛头村村民服务中心报建手续的报告》、《关于解除等相关协议的通知》、《合作办园协议书》、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：（1）原告是否系《租赁合同》当事人；（2）《租赁合同》、《关于的补充协议》、《承租服务中心后坪协议》的效力分别如何问题；（3）合同无效的责任认定和损失承担问题。一、关于原告是否系《租赁合同》当事人，是否有权提起诉讼。本案中，第三人周剑跃通过公开竞价确定为案涉房屋的承租人，并与被告牛头社区签订《牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同》，原告北京圣顿公司与第三人周剑跃签订《合作办园协议书》后，被告同意原告作为共同承租人在原合同上加签名，同时另行签订了相应的租赁合同，并接受了原告交纳的租金，原告成为《租赁合同》的共同承租方，应认定为合同当事人，其有权提起诉讼。对被告提出原告诉讼主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于《租赁合同》、《关于的补充协议》、《承租服务中心后坪协议》的效力分别如何问题。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者末按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告提交的长沙市城乡规划局雨花区分局工作联系单并不等同于建设工程规划许可证，只能证明案涉房屋经规划管理部门审定，可能符合规划审批条件，截至本案辩论终结前，被告仍未取得建设工程规划许可证，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，故应认定原告与被告、第三人签订的《租赁合同》无效，《关于的补充协议》亦无效。2、《承租服务中心后坪协议》约定后坪只能作为学校相关配套使用，不得对外做任何盈利性的用途或出租或出借，《承租服务中心后坪协议》应视为《租赁合同》的从合同，因主合同无效，故原告与被告、第三人签订的《承租服务中心后坪协议》应属无效。三、关于合同无效的责任认定和损失承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告、被告和第三人对《租赁合同》无效都有过错，应当各自承担相应的责任。被告作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋是否取得建设工程规划许可证或房屋所有权证应当知道，被告明知案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，仍然通过第三方交易平台对外招租，且没有披露案涉房屋的相关建设信息，对导致所签《租赁合同》无效负有主要过错，应承担主要责任,本院酌情认定为60%;第三人和原告作为共同承租人负有审查义务，对租赁房屋办学的目的、用途明确，对教学场地必须具备的相关手续应当清楚明白，没有对自己权利尽相应的注意义务，应承担次要责任，本院酌情认定为40%。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。租赁合同无效后，出租人应当返还已付租金，承租人应当腾退租赁物，并支付占有使用费。本案中，因原告交纳租金后并没有正常使用租赁房屋，原告交纳的租金1639547.37元则相应变成了合同无效所造成的损失，故被告应按过错责任比例退还原告租金983728.42元。第三人作为共同承租人已撤回其独立的诉讼请求，故本院在本案中不予处理，其可以另循其他合法途径解决。原告虽未实际占有使用租赁物，但其作为共同承租人亦负有返还租赁物的义务，被告反诉要求原告和第三人腾退房屋的请求，本院予以支持。原告主张的利息损失、差旅费等，依据不足，不予支持。因《租赁合同》无效，被告反诉要求原告和第三人承担违约责任依据不足，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京圣顿教育科技有限公司和第三人周剑跃与被告长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会签署的《牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同》、《关于租赁合同的补充协议》、《承租服务中心后坪协议》无效；二、被告长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会于本判决生效后15日内退还原告北京圣顿教育科技有限公司租金983728.42元；三、原告北京圣顿教育科技有限公司和第三人周剑跃于本判决生效后15日内将租赁房屋及后坪场地腾空返还给被告长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会；四、驳回原告北京圣顿教育科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19599元，因适用简易程序审理减半收取9799.5元,反诉受理费13554元，合计23353.5元。由原告北京圣顿教育科技有限公司负担9341.4元，被告长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会负担14012.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孔干雄二〇一九年八月二十九日书记员  粟 佳