上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初6617号原告：上海百联金山购物中心有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：揭海，总经理。委托诉讼代理人：陶雪红，上海恒洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡嘉，上海恒洋律师事务所律师。被告：上海昆颉商务信息咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：宋文斌，执行董事兼总经理。原告上海百联金山购物中心有限公司诉被告上海昆颉商务信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月6日、2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶雪红到庭参加两次庭审，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海百联金山购物中心有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年8月17日签订的《物业租赁合同》及相关配套协议于2019年5月11日解除；2、判令被告将位于上海市金山区卫清西路XXX号百联金山购物中心第一层G47-F03-1-008铺位(下称“涉案商铺”)恢复原状至毛坯状态；3、判令被告支付涉案商铺占有使用费80,127.81元(从2019年5月11日合同解除的次日起算至2019年6月13日涉案商铺腾退交还之日止，按当期月租金72,843.46元计算)；4、判令被告支付原告租金317,717.23元(从2019年1月1日起算至2019年5月11日止，按当期月租金72,843.46元计算)；5、判令被告支付滞纳金(以欠付的占有使用费和租金总额为基数，自2018年12月26日起至实际清偿之日止，按照日千分之一计算)；6、判令被告支付违约金437,060.76元(以月租金72,843.46元，计算6个月)；7、判令被告补缴保证金190,929.73元，补缴的保证金和已缴纳的50,000元保证金均不予返还。事实和理由：被告自2018年9月28日起承租原告所有的涉案商铺用以经营“培正逗点”，租赁期至2021年9月27日止，租金及物业管理费可采用先付后租模式,当月收取下期的租金、物业管理费及上期的水电煤。但自2019年1月1日起，被告拖欠原告租金未支付,并且多次擅自停止营业。虽经原告多次书面催讨但被告仍未支付和正常营业，鉴于被告上述违约行为,原告于2019年5月9日向被告发函，要求解除与被告的《物业租赁合同》及配套协议,并要求被告支付欠款、归还涉案商铺并恢复原状，但被告至今未履行。故原告为维护自身合法权益,依法提起诉讼。原告为证明其主张，向本院提交了《物业租赁合同》、律师函、EMS邮寄单据及邮寄情况查询记录、退还场地确认单。被告上海昆颉商务信息咨询有限公司未作书面答辩。鉴于被告未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证权利和抗辩权利，因此，对于原告提供的证据，本院予以确认。根据本院确认的证据及原告的陈述，本院认定事实如下：2018年8月17日，原、被告签订《物业租赁合同》,合同约定：被告向原告承租位于上海市金山区卫清西路XXX号百联金山购物中心的涉案商铺，使用面积合计530平方米，计租面积合计为668.86平方米；被告经营商品、提供服务的品牌为“培正逗点”；租赁期限为三年，自2018年9月28日起至2021年9月27日止;租金以基本租金的方式收取，年基本租金=租金单价×计租面积×365天，月基本租金=年基本租金÷12个月，2018年9月28日至2019年9月27日期间的月租金为69,374.72元,租金按不含税计算，税率5%，税费由被告承担，税后月租金为72,843.46元；自2019年9月28日起每一年作为一期，在上一期的基本租金数上递增5%，即本期基本租金=上期基本租金×1.05；基本租金每月15日为制账单日期，25日为被告最后付款日期，租金支付方式采用先付后租模式,每个支付期支付下个月的租金；合同期内，被告无需支付物业管理费，水电煤等公用事业费用不包含在物业管理费中，由被告另行支付；被告须向原告缴纳租赁保金证240,929.73元作为履约保证，租赁保证金应于签订合同之日起5日内由被告一次性支付给原告；如果发生租赁期限届满或合同提前终止后的30日内被告未向原告归还涉案商铺、被告未将涉案商铺的装修装潢拆除至原告要求的状态、在租赁期内被告逾期付款或擅自停止营业或擅自转租等非自用行为而导致提前终止合同、租赁期限届满或合同提前终止时被告拖欠在本合同项下应支付的任何费用等情况的，原告有权没收被告缴纳的租赁保证金，且不因原告没收保证金而免去被告因此需承担的违约责任；在租赁期内，因被告逾期支付租金及本合同其他相关费用而违约，原告有权采用合适的行动或措施以减少由此而受到的损失、或避免损失的进一步增加，如不再向被告涉案商铺提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关服务，且原告有权向被告追索违约责任；被告逾期支付租金不超过二十天,原告有权要求被告缴清欠款并加收滞纳金,滞纳金为逾期金额×0.1%/日×逾期天数;被告逾期支付租金超过二十天不足三十天,原告有权要求被告缴清欠款并加收滞纳金,滞纳金为逾期金额×0.1%/日×逾期天数,同时,被告应当向原告支付违约金,违约金数额同违约行为当月的租金；被告逾期支付租金超过三十天,如继续履行本合同的,原告有权要求被告缴清欠款并加收滞纳金,滞纳金为逾期金额×0.1%/日×逾期天数，原告亦有权终止本合同,原告有权采用适当的行动或措施(如不再向涉案商铺提供水、电、燃气的供应和相关的服务等),维护原告的正当权益,减少或避免原告的损失进一步增加,并安排涉案商铺清场，被告应当向原告支付违约金,违约金数额同终止合同前6个月的租金和物业管理费，同时被告无权要求返还保证金；合同期限届满或提前终止时,被告应将涉案商铺的装饰(修)拆除至毛坯状态交付原告,拆除工程及相关费用由被告承担。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约将涉案商铺交付给被告使用。被告已支付原告租金至自2018年12月31日，以后的租金被告未支付过，虽经原告多次书面催讨但被告仍未支付。原告于2019年5月9日委托上海恒洋律师事务所陶雪红律师向被告发送律师函，律师函中载明：截至2019年5月被告拖欠原告租金364,217.30元、能耗费5,303.84元，根据《物业租赁合同》的相关约定，被告已经严重违约，原告欲自发函之日起解除与被告的《物业租赁合同》及配套协议,并要求被告支付全部欠款、滞纳金、违约金及赔偿原告全部损失；请被告立即腾退涉案商铺并将其恢复至毛坯状态交还；如被告在收到律师函后仍不予支付欠款，原告将依法向法院提起诉讼以追究被告违约责任，并依法对被告的财产采取查封、冻结、扣押等保全措施，对被告负责人将采取限制高消费、限制出境、纳入失信人名单等。但被告至今未按原告要求履行。律师函分别发送了两个地址：被告住所地上海市青浦区华新镇华腾路**********的地址，邮寄查询显示退回；上海市青浦区盈港路港隆大厦1807室的地址显示有人签收，签收日期为2019年5月11日。2019年6月13日被告腾退涉案商铺，但被告未将涉案商铺恢复至毛坯状态。本院认为，原、被告签订《物业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性、效力性规定，应为合法、有效，对当事人具有法律约束力。被告作为承租方欠付涉案商铺租金已超过30天，原告作为守约方可以按照合同约定解除合同。原告于2019年5月9日向被告发送律师函通知被告解除，被告于2019年5月11日签收，原告主张《物业租赁合同》于2019年5月11日解除，并要求被告按照约定将涉案商铺恢复至毛坯状态的诉讼请求，本院予以支持。《物业租赁合同》于2019年5月11日解除，被告于2019年6月13日腾退涉案商铺，被告应当支付在此期间的占有使用费，原告主张按当期月租金计算占有使用费，于法不悖，本院予以支持。被告应付占有使用费80,127.81元(计算方法：33天÷30天×72,843.46元=80,127.81元)。被告未支付2019年1月1日至2019年5月11日的租金317,717.23元(计算方法：72,843.46元×12个月÷365天×11天+72,843.46元×4个月=317,717.23元)，故对于原告主张被告支付其欠付租金317,717.23元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付以欠付租金和占有使用费合计金额为基数，自2018年12月26日起至实际清偿日止，以日千分之一标准计算的滞纳金，对于被告欠付租金须支付滞纳金及支付标准，《物业租赁合同》中有约定，且于法不悖，本院予以支持。对于占有使用费的滞纳金，《物业租赁合同》并无约定，本院不予支持。对于原告主张被告支付六个月租金437,060.76元作为解除合同的违约金的诉讼请求，符合《物业租赁合同》的约定，且于法不悖，本院予以支持。对于原告主张被告已缴纳的50,000元保证金不予退还，另须被告补交190,929.73元保证金的诉讼请求，《物业租赁合同》中约定被告支付保证金240,929.73元以担保合同的履行，如果被告违反合同相关约定，则原告有权没收被告的保证金，《物业租赁合同》未约定当原告违约时双倍返还被告保证金，所以本案中保证金不能完全等同于定金，但两者担保合同履行的性质相同，都是实践性的，仅有设立的合意而无实际交付，不能成立保证金之债，实际交付的保证金金额才是生效金额，故对于原告主张被告已缴纳的50,000元保证金不予返还的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告补缴剩余保证金190,929.73元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海百联金山购物中心有限公司与被告上海昆颉商务信息咨询有限公司于2018年8月17日签订的《物业租赁合同》及相关配套协议于2019年5月11日解除；二、被告上海昆颉商务信息咨询有限公司将位于上海市金山区卫清西路XXX号百联金山购物中心第一层G47-F03-1-008商铺恢复原状至毛坯状态；三、被告上海昆颉商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联金山购物中心有限公司占有使用费80,127.81元；四、被告上海昆颉商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联金山购物中心有限公司租金317,717.23元；五、被告上海昆颉商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联金山购物中心有限公司滞纳金(以317,717.23元为基数，自2018年12月26日起至实际清偿之日止，按照日千分之一计算)；六、被告上海昆颉商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联金山购物中心有限公司违约金437,060.76元；七、确认被告上海昆颉商务信息咨询有限公司已缴纳的50,000元保证金不予返还；八、驳回原告上海百联金山购物中心有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币7241元，由原告上海百联金山购物中心有限公司负担2000元，被告上海昆颉商务信息咨询有限公司负担5241元，被告所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾红顺二〇一九年八月十二日书记员  陆 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。