甘肃省永靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘2923民初1123号 原告：永靖县家苑物业有限公司，住所地为甘肃省永靖县古城新区广厦庭院**楼。 法定代表人：曾小军，经理。 统一社会信用代码×××。 委托诉讼代理人：田兆丽，临夏平湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴明霞，临夏平湖律师事务所律师。 被告：吴才仕，男，生于1978年2月5日，藏族，住甘肃省永靖县。 公民身份号码×××。 原告永靖县家苑物业有限公司（以下简称家苑物业公司）与被告吴才仕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告家苑物业公司的委托诉讼代理人田兆丽、裴明霞及被告吴才仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家苑物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令吴才仕支付2011年1月至2018年12月的物业费及公共维修资金合计5188元；2.本案诉讼费由吴才仕负担。事实和理由：家苑物业公司系永靖县刘家峡镇某某小区某某某家属楼的前期物业管理服务企业，吴才仕系家苑物业公司所服务的某某某家属楼X单元XXXIII室的业主，该房屋面积为110.74平方米，物业费为每平方米每月0.8元，即每月88元，公共维修资金为每月15元，吴才仕拖欠2011年1月至2016年12月及2018年3月至12月的物业费共计7226元，2011年1月至2016年12月的公共维修资金共计1080元，吴才仕于2018年12月交纳了3000元，尚欠物业费及公共维修资金合计5188元。根据物业服务合同规定，家苑物业公司已按合同约定对吴才仕所居住小区实施了规范的物业管理并提供了物业服务，家苑物业公司多次向吴才仕催收物业费及公共维修资金未果，故诉至法院请求判决支持家苑物业公司的诉讼请求。 吴才仕辩称，其与家苑物业公司之间没有签订物业服务合同，所住房屋阳台窗户不规格，物价局的收费标准不合理，物业公司私自改装单元门，小区无安全通道，道路两边随意停车，前后院由他人使用，物业管理人员多时不在岗，家苑物业公司的诉讼请求超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于家苑物业公司与吴才仕是否存在物业服务合同关系的问题。家苑物业公司提交了营业执照复印件、经营服务性收费许可证复印件、物业服务企业监督、检查备案表及前期物业服务合同，证明：（1）家苑物业公司具有合法的物业服务资质；（2）2009年7月1日，永靖县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）与家苑物业公司签订的前期物业服务合同，约定家苑物业公司对广厦公司开发建设的坐落于永靖县刘家峡镇某某小区某某某家属楼的前期物业提供管理服务，合同期限自2010年6月1日起至2020年5月31日止。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。该条例第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，广厦公司作为建设单位选聘具有相应资质的家苑物业公司为某某某家属楼的前期物业服务企业并签订前期物业服务合同，合同期限内，业主委员会与物业服务企业未签订物业服务合同，因此，吴才仕作为某某某家属楼的业主，其与家苑物业公司之间存在物业服务合同关系。2.关于物业服务收费标准及拖欠数额问题。家苑物业公司提交了永物发〔2016〕52号永靖县物价局关于家苑物业公司物业服务收费标准的批复、永政发〔2012〕119号永靖县人民政府关于印发永靖县住宅专项维修资金管理办法（试行）的通知及欠费明细单，证明永靖县物价局确定某某某家属楼住宅物业服务收费标准为每月每建筑平方米0.8元，公共维修资金为每月15元，吴才仕所欠2011年1月至2016年12月的公共维修资金1080元，2011年1月至2016年12月及2018年3月至12月的物业费共计7226元，减去上期余额118元及已缴纳的3000元后，尚欠5188元。3.关于本案诉讼时效的问题。家苑物业公司提交了物业费收缴通知及催缴通知，证明家苑物业公司每半年或每年定期向业主通知缴纳物业费并予以催缴。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，家苑物业公司每年向吴才仕通知进行催缴，致使诉讼时效中断，故其诉讼请求未超过诉讼时效。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中建设单位广厦公司与家苑物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，吴才仕以其与家苑物业公司之间没有成立物业服务合同关系的抗辩理由不能成立，本院不予支持。家苑物业公司作为物业管理和服务单位，为包括吴才仕在内的全体业主提供了物业管理服务，在物业服务公司已经履行了合同义务的情况下，全体业主理应按照前期物业服务合同约定履行交纳物业服务费的义务，吴才仕作为业主拒绝缴纳物业服务费，显属违约。吴才仕在审理中辩解的物价局的收费标准不合理，物业公司私自改装单元门，小区无安全通道，前后院由他人使用等问题，因该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故吴才仕以此作为拒付物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳。因此，家苑物业公司要求吴才仕支付拖欠物业服务费及公共维修资金合计5188元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 吴才仕于本判决生效之日起十日内支付永靖县家苑物业有限公司物业服务费（2011年1月至2016年12月及2018年3月至12月）及公共维修资金（2011年1月至2016年12月）合计5188元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由吴才仕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省临夏回族自治州中级人民法院。 审判长 何 海 人民陪审员 焦芬玲 人民陪审员 姚文年 二〇一九年八月七日 书记员 孔有弟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。 《物业管理条例》 第七条第（五）项按时交纳物业服务费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。