甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘02民终243号 上诉人（原审被告）：刘宗学，男，1964年3月9日出生，汉族。 委托诉讼代理人：许阳，甘肃衡轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王睿，甘肃衡轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王文花，女，1968年3月18日出生，汉族。 委托诉讼代理人：黄伟，嘉峪关人合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：库金桂，女，1971年12月1日出生，蒙古族。 委托诉讼代理人：窦步青（库金桂父亲），住肃北县蒙古自治县党城湾镇公园路**。 被上诉人（原审被告）：王晓春，男，1972年2月28日出生，汉族。 上诉人刘宗学与被上诉人王文花、库金桂、王晓春确认合同效力纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2018）甘0271民初2912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘宗学及其委托诉讼代理人王睿，被上诉人王文花及其委托诉讼代理人黄伟，被上诉人库金桂的委托诉讼代理人窦步青，被上诉人王晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘宗学上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判确认房屋买卖合同有效。事实与理由：1.房屋登记所有人为库金桂，上诉人与库金桂签订房屋买卖合同以及与王晓春签订的补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，不存在无效的法定事由；2.王文花无证据证实其系涉案土地使用权人，其并非适格原告，应当驳回其诉讼请求；3.根据物权法的相关规定，双方未办理房屋产权过户登记的不影响合同效力。4.一审法院根据房地一体原则以及划拨土地转让的相关规定确认房屋买卖合同无效属于事实认定不清，适用法律错误。 王文花、库金桂、王晓春辩称，一审判决认定事实清楚，判决合理合法，请求二审驳回上诉，维持原判。 王文花向一审法院提出诉讼请求：1.确认三被告之间签订的房地产买卖契约、房屋买卖协议无效；2.撤销（2018）甘0271民初956号民事调解书。 一审法院认定事实：原告王文花系被告王晓春之姐，被告王晓春与被告库金桂于1995年8月登记结婚，2005年12月23日登记离婚。2003年6月3日，原告王文花委托其弟王晓春向嘉峪关市国土资源局申请办理位于文化旅游景区古月山庄的土地使用权证书。王晓春持王文花的相关证件以王文花为古月山庄负责人的名义办理了土地使用权证书，土地面积563平方米，权属性质为国有土地，使用权类型为划拨方式。庭审中王文花及王晓春均陈述土地使用权证书现已丢失，未补办。2003年8月10日，被告王晓春向嘉峪关市房地产管理局申请办理上述土地上的房屋权属登记，并将房屋权属办理在其妻子库金桂名下，嘉峪关市房地产管理局颁发的房屋所有权证上记载权利人为库金桂。2010年10月18日，库金桂与刘宗学签订房地产买卖协议，约定库金桂将上述房地产以42万元的价格出售于刘宗学，于2010年10月31日前付清价款，2011年3月1日交付房地产。2011年2月27日，被告王晓春与被告刘宗学签订房屋买卖协议，双方对上述买卖协议补充约定，由出卖方于4月15日前负责办理产权过户手续，待过户手续办完后一次性付清余款12万元。被告刘宗学于2010年年底使用涉案房屋并用于经营，刘宗学支付转让款30万元，余款12万元尚未支付。2018年1月25日，刘宗学依据其与库金桂、王晓春签订的案涉合同向本院提起诉讼，请求判令将嘉峪关市关城文化旅游景区关于案涉房产征收补偿权益归其所有，库金桂、王晓春履行协助办理不动产变更登记等事项。该案当事人达成调解意见，案涉房屋征收补偿权益归刘宗学享有，并由库金桂、王晓春协助办理征收补偿手续；刘宗学给付库金桂、王晓春22万元，本院根据双方当事人的调解意见，制作了（2018）甘0271民初956号民事调解书。2018年3月6日，库金桂向本院提起诉讼，请求判令解除其与刘宗学签订的房地产买卖契约等事项，该案在审理过程中，库金桂陈述其委托王晓春出售案涉房屋，并对王晓春将房屋出售于刘宗学的事实不持异议。由于案件当事人在前一案件中已经调解处理，该案以撤诉结案。王文花认为刘宗学与库金桂、王晓春达成的关于征收补偿的调解协议损害了其合法权益，于2018年10月向本院另行提起诉讼，请求撤销（2018）甘0271民初956号民事调解书。一审法院认为，从嘉峪关市国土资源局存档的信息反映，王文花以古月山庄负责人身份登记为案涉土地使用权人，土地权属性质为划拨土地，且庭审中王晓春亦认可该土地使用权手续系其本人替王文花办理，据此，王文花与案涉土地存在利害关系。王文花认为库金桂、王晓春以低于市场价格将案涉房产出售于刘宗学，双方的交易行为损害其合法权益。王文花对该主张不能举证证实案涉房产的价格过份低于同期市场价格，亦不能证实涉案房产的买卖行为有恶意串通之嫌，据此王文花以上述理由主张合同无效不能成立。关于案涉房产的买卖合同效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占有范围内的建设用地使用权一并处分”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，上述法律规定体现了房地一体的原理。本案中库金桂作为房屋的权利人虽对房屋享有所有权，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉房产所占土地使用权系以划拨方式取得，就划拨土地使用权转让问题，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，至本案诉讼时，各方当事人均未能提交案涉划拨土地使用权出让经过行政主管部门批准的相关证据。据此，本院认定库金桂、王晓春分别与刘宗学签订的案涉房产买卖合同无效。被告刘宗学抗辩买受案涉房产属于善意取得，根据善意取得客体的构成要件，不动产以登记为公示原则，案涉房产未办理过户登记，故被告刘宗学对案涉房产不构成善意取得。关于王文花主张库金桂、王晓春分别与刘宗学签订的案涉合同无效的请求能否成立。原告请求撤销（2018）甘0271民初956号民事调解书的诉讼请求与本案不属同一法律关系，并且原告已经另案提起诉讼，对该项诉讼请求本院不予审理。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决：一、库金桂与刘宗学签订的房地产买卖契约、王晓春与刘宗学签订的房屋买卖协议无效；二、驳回王文花的其他诉讼请求。 二审查明，2003年5月、6月，王文花和嘉峪关市文化旅游景区建设指挥部分别向嘉峪关市土地管理部门提出申请，要求以划拨方式取得涉案土地（563平方米）使用权，申报时用地项目名称均为古月山庄，之后土地管理部门颁发了土地使用证（当庭提交复印件，双方无异议），登记使用权人为古月山庄。随后，涉案土地上建造了417平方米房屋，2003年8月，库金桂取得了房屋产权证。二审中，上诉人提交嘉峪关市市场监督管理局出具的证明，证实嘉峪关古月山庄无工商登记信息，亦无王晓春、王文花、库金桂工商登记注册信息。 本院认为，关于涉案房屋转让协议的效力问题，库金桂系房屋登记所有权人，其有权与刘宗学签订房屋转让协议，且转让协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，该规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的买卖行为，而非房屋买卖行为。故应认定房屋买卖协议有效。一审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决涉案房屋买卖协议无效系适用法律不当，应予以纠正。另外，王文花主张自己为涉案土地使用权人，土地上房屋由其建造，并提出王晓春与库金桂在未征得其同意的情况下私自将房屋转让，违反了《合同法》五十二条关于恶意串通的情形以及《物权法》第一百四十七条规定，要求确认合同无效。经查，涉案房屋登记权利人系库金桂，土地使用证登记权利人为古月山庄，古月山庄未经工商登记注册，刘宗学作为房屋买受人，其基于对房屋登记效力的信任与库金桂及王晓春签订房屋买卖协议已尽到合理注意义务，并无证据证实存在恶意串通的情形，故王文花的主张无事实和法律依据。综上，上诉人刘宗学的上诉请求予以支持，一审判处不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销嘉峪关市城区人民法院（2018）甘0271民初2912号民事判决； 二、驳回王文花的诉讼请求。 上诉人预交的二审案件受理费70元，由被上诉人王文花负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴秀屏 审判员  潘 莉 审判员  孟玉娟 二〇一九年八月十四日 书记员  刘 静