文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初5086号原告：重庆千山万水置业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道龙角路**，统一社会信用代码91500222565611730Q。法定代表人：翁国正，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏来，系该公司法务经理。被告：赵洋，男，1990年2月2日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区。原告重庆千山万水置业有限公司与被告赵洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆千山万水置业有限公司的委托诉讼代理人魏来，被告赵洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆千山万水置业有限公司向本院提出诉讼请求：（1）、被告支付原告自2019年1月10日至2019年5月9日止的房屋租金11864元；（2）、被告支付原告违约金17796元；（3）、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；（4）、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求，要求被告支付自2019年1月10日至本案判决之日止的租金。事实和理由：2018年1月22日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于綦江区xx商铺；租赁期限为2017年11月10日至2020年11月9日。合同签订后，原告按约定将商铺交于被告使用，但被告未按约定向原告支付租金已有四月余，期间原告多次向被告送达了《租金催缴函》及律师函，被告不履行支付租金义务。另被告陈述其于2019年1月7日将商铺腾空是事实，被告腾空商铺不代表原告认可解除合同，原告于2019年5月29日才起诉要求解除原、被告之间签订的租赁合同，于2019年7月才掌控该商铺。被告陈述本公司工作人员张静和刘娟要求被告在不退还保证金的情况下再交纳2个月的房屋租金后才同意解除租赁合同是事实。综述，原告认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，被告未按合同约定支付房屋租金，就应按合同约定承担相应的违约责任，为此现请求法院依法判决。附双方签订的《租赁合同》、《律师函》予以佐证。被告赵洋辩称，第一、原、被告签订《租赁合同》是事实，对原告举示的《租赁合同》和《律师函》均无异议，同意解除原、被告之间的租赁合同。第二、由于被告承租房屋门前的消防栓漏水至楼下商铺而造成损失，原告要求被告赔偿该损失，加上原告要收取被告承租房屋里间的租金等事宜，故被告于2018年12月找原告工作人员张静，张静称其不在办公室而去找刘娟，被告就告诉原告工作人员刘娟：被告不再继续租赁商铺，要求解除租赁合同。刘娟表示不同意解除租赁合同。第三、2019年1月7日，被告就将商铺腾空后到物管公司进行结算，当即向物管公司工作人员翁二妹通过微信付清至2019年1月10日止的物管费、水电费计1154元，物管公司工作人员才准许被告搬走财物，被告就没有掌控该商铺，并将该商铺大门钥匙交予物管公司工作人员。第四、2019年2月26日，原告工作人员张静将律师函通过微信方式发给被告，要求被告到原告办公室办理解除租赁合同事宜。2019年3月份，被告找到原告工作人员刘娟，被告告诉刘娟：被告预交的保证金不予退还，用于抵房屋租金”。刘娟回答：“要求被告预交的保证金不予退还的情况下再交纳2个月的房屋租金，才同意解除租赁合同”。为此双方对违约损失没有达成一致意见。综述，被告同意解除原、被告之间签订的租赁合同，不同意支付房屋租金，违约金也不是原告所述的这么多。附预交保证金收据、与张静的微信聊天记录、微信转款给翁二妹记录予以佐证。本院经审理认定事实如下：2018年1月22日，原、被告签订了租赁合同编号QSMJ-0031号《租赁合同》及《补充协议》，协议内容为：“（1）原告将坐落于綦江区xxx商铺出租给被告，经营重庆美宅房产经纪有限公司使用,建筑面积为84.74平方米。租赁期为三年，从2017年11月10日起至2020年11月9日止。（2）租金及交纳方式：所有租赁场地均遵循“先交费后使用”的原则，支付租金方式为每三个月支付。被告应按期向原告交纳租金，若被告未按期足额支付到期租金，原告有权解除本合同。租赁合同在履行中若出现约定的承租不足一个月时，则该月租金应按照被告在该自然月租用天数依比例支付。第一年租赁优惠期为2个月，从2017年11月10日至2018年1月9日止。租赁优惠期租金为2元/平方米，共计339元；自2018年1月10日至2018年11月9日止，租金按建筑面积35元计算，月租金2966元；自2018年11月10日至2019年11月9日止，租金按建筑面积35元计算，月租金2966元。（3）该合同第五条保证金：“双方商定该商铺保证金为8898元，在双方签订本合同之时由被告一次性支付给原告。被告与任何第三方发生债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响原告，如因此导致原告损失，原告有权扣除相应保证金以获得补偿。如保证金不足以抵偿原告所受损失，被告必须在接到原告付款通知后7日日补足差额。否则，每逾期一日，被告应向原告支付应补交金额的千分之五作为违约金，如被告未按时交纳包括但不限于租赁商铺租金、物业服务费、水电气费、电话费等费用时，原告有权在保证金中扣除费用。租赁期间，被告如有违反本合同约定的情形时，原告有权提前解除合同且保证金不予返还。若被告充分地履行了本合同规定的全部义务，并在合同终止后完成注销或转移以商铺为注册地址的工商登记等的，则租赁期满90日后，凭被告保证金收据，原告不计息将保证金退还被告（被告不出示保证金票据的情况下保证金不予退还）。(4）该合同第六条：被告承租的商铺由原告委托重庆市綦江区千山物业有限公司实行统一管理，委托项目包括但不限于代为收取收电费、物业服务费等，物业管理费为3元/平方米/月。（5）该合同第十条违约责任：“1、在合同有效期内，若被告违约而导致原告解除本合同或被告单方终止履行合同，被告应支付违约金当年合同年租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还。如果违约金不足以抵偿原告因此遭受的损失的，原告有权对被告继续追偿”。合同签订后，原告将该商铺交给被告使用，被告向原告交纳租赁保证金8898元，也按时交纳了房屋租金、物管费、水电费。2019年1月7日，被告向重庆市綦江区千山物业有限公司支付至2019年1月10日止的物管费、水电费计1154元后，立即将其承租的原告商铺腾空并自行搬离财物，但被告没有向原告要求提前解除租赁合同，也没有将腾空搬离商铺的事宜告诉原告，更没有将该商铺直接退还给原告，空置着不进行管理。2019年2月26月，被告与原告工作人员张静在微信聊天中，原告工作人员张静在向被告送达《律师函》时，被告告诉原告工作人员张静：“其不再租赁该商铺”，张静要求“被告到原告办公室办理退商铺手续，否则房屋租金是一直在计算收取”。被告表示其最近时间到原告办公室办理退商铺手续。至2019年3月28日止，期间原、被告就解除租赁合同事宜进行了多次协商，双方对被告违约赔偿损失不能够达成一致意见，双方就没有办理退还商铺手续。随后，重庆市綦江区千山物业有限公司或原告将该商铺使用钥匙关闭。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告于2018年1月22日签订的《租赁合同》及补充协议是双方真实意思的表示，合法有效，对原、被告具有法律效力，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。现原告因被告不交纳租金而要求解除双方之间签订的《租赁合同》及补充协议，被告表示其同意解除双方签订的《租赁合同》及补充协议，故本院尊重当事人的意见予以采纳。是否支持原告要求被告支付自2019年1月10日至2019年8月26日止的租金的诉请。虽然被告于2019年1月7日将商铺腾空并搬离财物，但被告没有向原告要求提前解除租赁合同，也没有将腾空搬离商铺的情况告诉原告，更没有直接将该商铺退还给原告，属于放任行为。因此视为被告继续租赁使用该商铺。原、被告于2019年2月26日开始协商提前解除租赁合同的事宜，至2019年3月28日止，期间原、被告对被告提前解除租赁合同的违约损失未能够达成一致意见，原告应当知道被告不再继续租赁该商铺经营及交纳房屋租金，也应当知道被告已将该商铺腾空并搬离财物，因此原告应当及时采取适当补救措施，减少损失的扩大。综述，本院确认商铺租金从2019年1月10日起计算至2019年3月29日为宜，经计算，租金为7909元。是否支持原告要求被告支付违约金17796元的诉请。由于被告单方面强行提前解除双方之间签订的《租赁合同》，构成违约行为，其依法承担相应的违约责任。根据原、被告之间签订的《租赁合同》来看，双方事前已对此违约金计算方法进行约定，且原告主张违约金的计算方法符合法律规定，根据诚信原则，本院确认违约金为17796元。另从原、被告之间签订的《租赁合同》来看，原、被告对被告预交的保证金性质作出解释，是备用金性质。原告提供其制定格式的租赁合同，根据公平、公正的原则，原告应将被告预交的保证金退还给被告，故对被告辩称要求将保证金抵扣租金的意见予以采纳。前述费用经品迭后，被告还应支付原告房屋租金、违约金计16807元。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆千山万水置业有限公司与被告赵洋自愿解除双方于2018年1月22日签订的《租赁合同》及补充协议；二、被告赵洋在本判决生效之日起五日内向原告重庆千山万水置业有限公司支付房屋租金、违约金计16807元；三、驳回原告重庆千山万水置业有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费270元，由被告赵洋负担，此费已由原告重庆千山万水置业有限公司垫交，被告赵洋在履行上述义务时一并付给原告重庆千山万水置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  黎 伟二〇一九年八月二十六日法官助理  李东海书 记 员  刘 琪