辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0681民初6718号原告：刘玉福，男，1954年9月24日出生，汉族，农民，现住东港市。委托诉讼代理人：田树芬，东港市合隆法律服务所法律工作者。被告：东港市鑫达机械厂。住所地：东港市孤山镇新立村。投资人：王明东，男，1959年12月8日出生，汉族，该厂厂长，户籍地东港市。委托诉讼代理人：胡兆华，男，1975年2月18日出生，汉族，该厂材料保管员，现住东港市。原告刘玉福与被告东港市鑫达机械厂房屋、设备买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉福及其委托诉讼代理人田树芬、被告投资人王明东及委托诉讼代理人胡兆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付尚欠厂房与设备款448000元（868000元-已付420000元），同时支付2017年1月9日（再次取得集体土地使用权证之日）至2018年6月30日间的利息损失27600元，合计475600元。事实和理由：2003年，原告取得了位于东港市孤山镇新立村的两处厂房的房屋所有权证与集体土地使用权证，并在此成立了东港市宏达制药机械厂。2006年11月，王明东、姜凯、王茂富为成立东港市鑫达机械厂即被告，与原告达成房屋与设备买卖协议一份，约定以868000元的价格购买原告的两处厂房与相应的设备（先后两次出面与原告签订协议的分别是姜凯与王明东），并分多笔合计支付原告420000元。后被告成立，他们又以被告名义为原告出具了金额为420000元的收款凭证，原告此时才知晓，与自己成立买卖合同关系的实为被告。2007年7月，东港市政府以“边界不清”为由将原告持有的两集体土地使用权证予以废除，被告以此为由拒付余款448000元。2017年，原告多次上访后又依法重新取得了集体土地使用权证，但被告仍拒付余款。被告占用厂房与设备至今却未支付全款的行为已构成违约，应承担继续支付余款与相应利息损失的责任。被告辩称：由《协议书》记载的当事人以及证人鲁某的证言可知，达成厂房与设备买卖协议的是东港市宏达制药机械厂与姜凯，而非原、被告，新立村委会出具的《证明》亦载明“卖给姜凯，姜凯没时间，由王明东代理”，故《契约》中称“卖给王明东名下经营”是错误的，即原、被告间不存在房屋与设备买卖合同关系，作为本案的诉讼主体均不适格。厂房登记在王明东名下是因为作为外地人的姜凯为了办理过户手续方便，此前姜凯于协议书签订之日支付原告200000元，后原告又以厂子有贷款、土地使用证抵押在银行和打官司为由又分别向他要了200000元、20000元。付款方不一定就是买方，故《收款凭证》仅能证明被告代姜凯支付过房款。原告先后取得的《集体土地使用权证》的四至与面积均不一致，姜凯亦是因此而未足额支付原告款项，但两证均与被告无关。综上，应驳回原告的起诉。原告未及时解决与村民间的土地使用权属争议致姜凯退出投资并将厂房与设备转售给王明东，如原告以《契约》为据向被告主张权利，被告无异议，但价款应以其上金额为准。原告为证实其主张，（1）提交了房屋所有权证、集体土地使用权证、协议书、契约、东港市孤山镇新立村村委会出具的证明、东政地字（2007）100号决定各1份，证明：原告主张的事实存在。被告质证称：对真实性无异议，详见答辩意见。（2）申请证人鲁某、张某出庭作证：鲁某证明：协议书与契约均由我执笔；形成契约以及其上价款减少是为了办理房照时少交税款；我在村委会出具的证明中写“当时姜凯没有时间，由王明东代理办理买卖”是按原告的陈述写的。张某证明：我在2017年前一直任被告会计；2007年7月，被告要建账立账，让我找原告收回原来的三张收据并让其打个总条，我就书写了收款凭证并让原告在收款人处署名，该款确实落到了厂子的账上了。被告质证称：从二证人证言可知，当时确定买卖协议的是东港市宏达制药机械厂与姜凯。被告从未承认张某是被告的会计。被告为证实其主张，提交了通知、解除合同通知与快递详情单各1份，证明：2007年3月19日，姜凯对原告作出《通知》一份，载明原告未及时解决集体土地使用权证一事构成根本违约，限其七日内解决，否则其将行使合同解除权，原告同时赔偿其经济损失200000元。2007年12月6日，姜凯、王明东（姜凯的委托代理人）向原告邮寄了其共同作出的《解除合同通知》一份，载明原告致姜凯集体土地使用权过户不能的行为已构成根本违约，解除双方签订的《协议书》、原告于2007年12月30日前退还已收款420000元，同时赔偿其经济损失200000、原告交付款项后，其将标的物退还，如不能，其将处理标的物，并从中扣除已付款、经济损失及评估拍卖等费用等。原告收到两份通知后至今未能协助办理协议书载明的集体土地使用权证的过户手续，故其无权主张余款。原告质证：该组证据均为复印件、快递回执上亦无原告的署名，且《通知》中的金额为400000元，与被告会计书写的收款凭证中的金额不一致，故对真实性均不予认可。本院经审理认定事实如下：2003年，原告作为“投资人”注册成立了东港市宏达制药机械厂（个人独资企业；经查，于2007年5月注销），企业住所登记为东港市孤山镇新立村。2004年1月8日，原告分别取得了位于东港市孤山镇新立村曹屯组的砖瓦厂房10间的《房屋所有权证》（村房字第××号；所有权人为刘玉福；建筑面积260.40平方米）、12间的《房屋所有权证》（村房字第××号；所有权人为刘玉福；建筑面积322.65平方米）。次日，该机械厂取得了前述厂房的《集体土地使用权证》（东港集用2004字第01287号；土地使用者为东港市宏达制药机械厂；使用权面积5785.60平方米）。2007年7月9日，东港市人民政府作出东政地字（2007）100号决定，撤销了该集体土地使用权证。2017年1月9日，该机械厂再次取得了前述厂房的《集体土地使用权证》（丹东集用2016第2016109号；土地使用者为东港市宏达制药机械厂；使用权面积5643.15平方米）。2006年11月21日，原告（甲方）与姜凯（乙方）签订《协议书》一份，约定姜凯以868000元的价格购买原告经营的东港市宏达制药机械厂的厂房与设备；订金200000元，余款于房屋过户手续办理完毕后一次性付清；过户所需费用由姜凯负担；房照与宅基地使用证未过户前，姜凯可以提前投入生产；房屋和宅基地使用权证过户手续办理齐全后，如姜凯付不清房屋和设备款，预付的订金和生产的产品为原告所有，该协议作废。王茂富在“中证人”处署名。姜凯于当时支付原告订金200000元。2006年11月24日，原告与王明东签订《契约》一份，载明“孤山镇新立村曹屯组刘玉福将自己经营的宏达制药机械厂厂房22间（结构砖瓦）卖给丹东王明东名下经营，面积580平方米，经双方协商，房屋价格为58000元。四至以宅基地使用证为准”；案外人李嘉俊、王茂富、张某、李富涛四人在“中证人”处署名、鲁某在“代字人”处署名、东港市孤山镇新立村村委会加盖公章予以确认。后姜凯又分别支付原告200000元、20000元，即总计支付原告420000元。2016年12月6日，东港市孤山镇新立村村委会出具《证明》一份：刘玉福于2006年11月24日将自己经营的宏达制药机械厂的厂房22间卖给姜凯，当时姜凯没有时间，由王明东代理办理买卖，房屋实际价868000元，双方同意契约价58000元，换还协议书由姜凯和刘玉福两人协议。案外人鲁某、宋国柱、李富涛、张某四人在“当时人”处署名。2006年11月28日，王明东分别取得了前述砖瓦厂房其中12间的《房屋所有权证》（村房字第××号；所有权人为王明东；建筑面积322.60平方米）与11间的《房屋所有权证》（村房字第××号；所有权人为王明东；建筑面积260.40平方米）。2007年5月21日，王明东作为“投资人”成立了被告（个人独资企业）。2007年7月7日，被告时任会计张某书写了《收款凭证》一张，载明“收到厂房款420000元付款单位：东港市鑫达机械厂收款人：刘玉福”。前述厂房与设备由王明东与被告使用至今。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、营业执照、房屋所有权证、集体土地使用权证、协议书、契约、东港市孤山镇新立村村委会出具的证明、原告方证人鲁某、张某的证言、东政地字（2007）100号决定等证明材料在卷，这些证明材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。被告提交的通知、解除合同通知及快递详情单均为复印件，原告对此不予认可，本院依法对该组证据不予采信。本院认为，本案的争议焦点为厂房与设备的交易双方是东港市宏达制药机械厂与姜凯还是原告与被告。由《协议书》与村委会《证明》的记载以及王明东“过户至我名下是因为姜凯是外地人，办理手续不方便”、“《契约》是为办理过户手续而形成”的陈述可知，当时的买方确为姜凯，即《契约》载王明东为买方、厂房所有权人于2006年11月登记为王明东均非原告与王明东于当时成立买卖合同关系的证明。协议书的“卖方”是原告个人，未加盖业已成立的东港市宏达制药机械厂的公章、厂房所有权证登记的所有权人亦为原告，故卖方是原告个人而非该厂，即协议书中提及该厂可能是因为其为当时交易标的的使用人。集体土地使用权证的使用人登记为该厂可能是依当时厂房与设备的使用人而定，该节不影响房屋所有权证与协议书的效力。东港市宏达制药机械厂于2007即已注销，原告作为该个人投资企业的投资人依法亦应作为当事人参与诉讼，故本院对被告“本案原告应为该厂”的抗辩意见不予支持，即此时的交易双方为原告与姜凯。被告称收款凭证是被告为代姜凯付款而出具、姜凯与其是转售合同关系，但未能提交姜凯为其出具的欠据、转售协议等证据加以证明，本院认为在姜凯已分三笔支付了原告420000元并取得了相应收据的前提下，被告仍以自己的名义要求原告为其重新汇总出具420000元的收条，且出资款确实来源于被告（被告未对原告方证人张某非被告会计提出相反证据，本院对该证人“款项落在了被告的支出账中”的证言予以采信）的行为表明此时原告、姜凯与被告三方达成了“解除原告与姜凯间的买卖合同，由原告与被告成立新的买卖合同”的约定，即此时的交易双方为原告与被告。被告提交的《通知》与《解除合同通知》为复印件且原告不予认可，故其上“买受人为姜凯”的记载无证明力。综上，原、被告作为本案诉讼主体均适格。原告于2017年1月9日再次取得了集体土地使用权证，自该日起，被告即可办理土地使用权人变更登记手续，其作为买受人至今未办理并以此由为拒付尚欠款违反了《协议书》中“余下部分等房屋过户手续办完后一次性付清”的约定，构成违约，应承担继续支付的责任。被告自行提交的《通知》与《解除合同通知》均间接表明交易金额为868000元，本院依法认定其应支付原告欠款448000元，即对其“按《契约》所载的58000元确定双方间的债权债务关系”的主张不予支持。关于被告称两集体土地使用权证中的四至与面积不符一节，因王明东取得的两房屋所有权证所载的间数亦与原告原持有的两证不符，故本院认为该情形系重新测量而非原告个人原因所致，并认定该节不影响合同价款的确定。买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告主张自其再次取得集体土地使用权证次日始计算利息损失合理，本院亦予支持。综上，原告诉请合理，本院均予支持；被告抗辩于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告东港市鑫达机械厂于本判决生效后10日内支付原告刘玉福厂房与设备款合计448000元，同时参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付2017年1月10日（再次取得集体土地使用权证次日）至2018年6月30日间的逾期付款违约金。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8430元，原告已预交，由被告负担。被告于执行时将此款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  高庆良审 判 员  石建君人民陪审员  唐瑜秀二〇一九年八月二十三日书 记 员  王翠娇