四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再373号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张忍科，男，1977年11月4日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：沈枫，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：四川旭曌商贸有限公司，住所地四川省广元市利州开发区天津路南口东侧。 法定代表人：彭刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：辜国光，男，该公司员工。 被申请人（一审被告，二审被上诉人）：黄泽兰，女，1958年3月5日出生，汉族，住四川省德阳市中江县。 一审被告：张成生，男，1969年5月20日出生，汉族，住四川省剑阁县。 一审被告：莫彪，男，1985年2月5日出生，汉族，住四川省犍为县。 再审申请人张忍科因与被申请人四川旭曌商贸有限公司（简称旭曌商贸公司）、黄泽兰，一审被告张成生、莫彪房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市中级人民法院（2018）川08民终527号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年1月17日作出（2018）川民申5256号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张忍科及其委托诉讼代理人沈枫、被申请人旭曌商贸公司的委托诉讼代理人辜国光到庭参加诉讼。被申请人黄泽兰、一审被告张成生、莫彪经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 张忍科申请再审称，1.案涉三份房屋租赁合同均约定以月作为房租计算单位，一、二审法院却以天作为房租计算单位，违反双方合同约定，导致其超额支付租金58729元。2.旭曌商贸公司于2016年9月29日将案涉房屋锁住，导致其无法继续使用案涉房屋，一、二审法院将房屋租金计算至2017年2月22日错误。3.其将2014年1月1日、2月1日签订的两份房屋租赁合同中约定的保证金20000元支付给辜国军,将两年房屋租金120000元支付给辜国军之妹辜玉琼，其已支付房屋租金及保证金合计为704000元。请求:撤销一、二审判决，改判驳回旭曌商贸公司的各项诉讼请求。 旭曌商贸公司辩称，一、二审法院在双方租赁关系未终止的情况下，将张忍科应当支付该公司的房租计算至2017年2月22日错误,请求依法改判。 黄泽兰、张成生、莫彪未作答辩。 旭曌商贸公司一审诉讼请求：判令解除房屋租赁合同；张忍科、黄泽兰、张成生、莫彪连带支付房租费60.29万元并恢复租赁房屋原状。 一审法院认定的事实：2014年1月1日，张忍科以黄泽兰名义与旭曌商贸公司前法定代表人辜国军签订《租房协议》一份。协议约定：“甲方（出租方）辜国军，身份证号：5108211957××××××××、乙方（承租方）黄泽兰，身份证号：5106231958××××××××，甲乙双方在平等、自愿的基础上就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，经协商一致，订立本合同。一、甲方将位于广元市利州区捷顺综合楼营业房320平方米出租给乙方，租期为四年，从2014年1月2日至2018年2月31日。该房屋租赁费用为每月人民币1万元，房屋保证金1万元，房屋租金5年不变。二、房租付款方式为一年一次支付给辜国军本人，由辜国军出具收据。乙方逾期十日未缴纳房租视为违约，合同自行终止，保证金不退，甲方有权收回所租房屋”。 2014年2月1日，张忍科以黄泽兰名义与旭曌商贸公司前定代表人辜国军签订《房屋出租合同》一份。合同约定：“出租方：以下简称甲方辜国军5108211957××××××××、承租方：以下简称乙方黄泽兰51062319580305444根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条甲方将坐落在天津路南段捷顺综合楼的房屋，建筑面积80平方米，出租给乙方使用。第二条租赁期限共5年，甲方从2014年2月1日起将此房屋交付给乙方使用，至2018年12月31日……第三条甲乙双方议定月租金4千元，交纳方式为一年一次付清全款……第五条如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效……第七条甲方收乙方押金1万元，在签订合同之日交纳，乙方退房时须结清水、电、气费，交纳钥匙后由甲方退还押金。第八条租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金5万元”。 2014年3月26日，张忍科以张成生名义与广元捷顺商贸有限公司签订《租房合同》。合同约定：“甲方：广元捷顺商贸有限公司（出租方）辜国东、乙方：四川省剑阁县高观乡鸡鸣村6村26号张成生（承租方）身份证号5108231969××××××××。甲乙双方经友好协商，就甲方房屋出租给乙方营业使用，必须合法经营，达成以下条款：一、甲方将位于广元市利州区东侧捷顺综合楼A幢一楼373.46平方米租给乙方，租期5年，从2014年3月26日至2019年3月25日止。二、该房屋租金一万七千元（发票由乙方决定），乙方每年3月26日前一次性付清全年租金（由辜国东收），年递增租金10%，房屋保证金6万元（注：含以前和辜杰所签订的合同保证金3万元，共计6万元；年递增租金从2016年3月26日后开始每年递增。）三、合同到期乙方在同等条件下有优先续租权，甲方自用或不续租，乙方按原状退回房屋，甲方退回保证金。四、合同未尽事宜，双方协商解决，若不能达成一致，则由成都市仲裁委员会仲裁”。张忍科在合同尾部以张成生的名义签字，广元市捷顺商贸有限公司在合同尾部加盖公司印章，辜国东亦在合同尾部签名。 2014年4月20日，张忍科通过中国银行账户转账23.4万元至辜国光账户。2015年3月24日，张忍科通过中国银行账户转账20.4万元至辜国光账户。 2016年9月29日15时45分，广元市公安局利州区分局南河派出所接到张忍科报案，张忍科报警称与旭曌商贸公司因门面租赁问题发生纠纷，该公司将存在纠纷争议的门面锁住，民警通知该公司股东辜国光与张忍科进行调解，辜国光表示不愿意调解，之后派出所作出“其他处理”处理意见。同时广元市公安局利州区分局南河派出所分别对张忍科以及辜国光作有询问笔录。张忍科在对其所做的询问笔录中陈述其报案的原因是因为其所租住的位于南河天成路“捷顺公寓”楼下的门面被人用焊机焊上了，该门面是其在2014年以其母亲黄泽兰的名义在辜国军手里租的。同时查明，坐落于广元市利州区南端东侧诉争房屋****373.46平方米营业房****80.57平方米营业房，于2009年3月9日由广元市房地产管理处登记房屋所有权人为广元捷顺商贸有限公司，房产证号为广房权证城字第××号。2004年1月12日，，坐落于东侧诉争房****342.89平方米营业房由广元市房地产管理处登记房屋所有权人为广元捷顺实业有限公司，房产证号为广房权证城Ｅ字第××号。2003年4月22日，该诉争房屋土地面积1277.10平方米，经广元市国土资源局登记使用者为辜国光、辜国军。2008年12月18日。该宗地转让给广元捷顺实业有限公司460.84平方米，剩余土地面积为511.78平方米。 另查明，2003年3月6日，广元捷顺实业有限公司经四川省广元市工商行政管理局登记法定代表人为辜国军。2007年11月13日，广元捷顺实业有限公司经四川省广元市工商行政管理局变更登记，将企业名称变更登记为广元捷顺商贸有限公司。2014年11月4日，广元捷顺商贸有限公司法定代表人辜国军与彭刚签订《股权转让协议书》，协议约定辜国军将自己在广元捷顺商贸有限公司的股权70万元占注册资本金35%转让给彭刚。2015年2月10日，四川省广元市利州区工商行政管理局向旭曌商贸公司发出准予变更登记通知书，决定准予将广元捷顺商贸有限公司企业名称变更登记为旭曌商贸公司。2016年5月26日，旭曌商贸公司经广元市利州区食品药品和工商局登记法定代表人为彭刚。 还查明，张忍科与黄泽兰系母子关系。 一审法院判决：一、解除旭曌商贸公司与张忍科分别于2014年1月1日、2014年2月1日、2014年3月26日签订的三份房屋租赁合同；二、张忍科、黄泽兰在本判决生效后二十日内共同支付旭曌商贸公司支付房屋租金62.6825元；三、张忍科、黄泽兰在本判决生效后二十日内对承租的旭曌商贸公司位于广元市利州区东侧的房屋进行腾空并恢复原状；四、驳回旭曌商贸公司其他诉讼请求。案件受理费7884元，由张忍科、黄泽兰共同负担。 旭曌商贸公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张忍科支付该公司房租费92万元。 张忍科不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决书第一、二、三项判决；改判驳回旭曌商贸公司的各项诉讼请求；本案一、二审诉讼费由旭曌商贸公司承担。 二审认定的事实与一审认定的事实一致，二审法院予以确认。 二审法院认为，一审查明案涉三份房屋租赁合同均系张忍科以被上诉人黄泽兰、张成生名义所签，而张忍科只承认自己借用张成生名义，实际履行合同的是张忍科，且黄泽兰与上诉人张忍科系母子关系，在签订合同时，虽没有委托书，旭曌商贸公司有理由相信其母子是合同的向对方，黄泽兰对一审认定自己承担责任未提起上诉，故一审法院判决黄泽兰与张忍科共同承担案涉房屋租金支付责任并无不妥。案涉合同当事人双方在《房屋租赁协议》中约定一方逾期十日未交纳房屋租金视为违约，合同自行终止。是该份合同约定的解除条件，旭曌商贸公司在合同解除条件成就后并未向张忍科、黄泽兰发出解除通知，故该租赁合同并未终止。一审法院结合合同履行实际情况，酌定张忍科、黄泽兰向旭曌商贸公司支付两个月的房屋租金作为空置期损失，将2017年2月22日视为支付房屋租金的截止时间，该认定已综合考虑了合同履行期内解除合同给双方造成损失、合同履行实际等，其处理适当。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17952元，由旭曌商贸公司承担7884元，张忍科承担10068元。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 张忍科举示了如下证据：1.中国银行历史交易明细，证明其于2014年1月1日将12万元租金转入辜国军的妹妹辜玉琼账号，该笔转款应视为其向旭曌商贸公司缴纳的租金。2.申请证人姜某出庭作证，证明旭曌商贸公司于2016年9月29日强行收回案涉房屋。姜某称其2016年8、9月份路过案涉出租房时看见卷帘门被焊住，但不知道是被谁焊住的。旭曌商贸公司质证称对上述证据的真实性不予认可，上述证据不能证明待证事实。本院认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，但无法证明其待证事实。 旭曌商贸公司举示了如下证据：1.曾涛于2019年3月1日出具的书面证言、告知函、2015年1月10日催缴房租函、辜国东出具的书面证言，证明该公司未收到黄泽兰租赁房屋的租金，该公司于2015年1月10日对张忍科欠付的租金12万元进行了催收。2.2019年3月5日拍摄的照片，证明案涉房屋由张忍科租赁、封锁至今。张忍科质证称，上述证据无法证明待证事实，其未收到告知函;其与辜国军签订案涉租赁合同，租金亦是交付辜国军，恰恰可以证明其已支付了12万元租金。本院认为，证据1中的证人未出庭作证，对其证言不予采信。告知函、2015年1月10日催缴房租函具有真实性、合法性、关联性，但旭曌商贸公司无证据证明将告知函、催缴房租函送达张忍科，该证据无法证明其待证事实。证据2具有真实性、合法性、关联性，但无法证明其待证事实。 本院再审认定的其他事实与二审法院认定的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点为：关于案涉租赁协议解除时间的问题。张忍科举示的证据不足以证明旭曌商贸公司已于2016年9月29日将案涉房屋收回，对其关于案涉租金应当计算至该日止的主张依法不予支持。经查，张忍科迟延交付房屋租金,且未经出租人同意将部分房屋转租的行为，导致合同目的无法实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，旭曌商贸公司有权解除合同。旭曌商贸公司提起本案诉讼主张解除案涉租赁合同，因此在本案一审第一次庭审后即2016年12月22日，旭曌商贸公司解除合同的意思表示即送达张忍科，本院确认案涉租赁合同解除时间为2016年12月22日。三份租赁合同依法解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，张忍科有腾房义务，故对于旭曌商贸公司起诉要求张忍科恢复租赁房屋原状的诉讼请求，本院予以支持。旭曌商贸公司未对其违约损失主张权利，一、二审法院酌定张忍科、黄泽兰支付2个月房屋租金作为空置期损失属于超诉讼请求裁判，本院予以纠正。 关于张忍科欠付旭曌商贸公司租金金额的问题。首先，经查，一、二审法院存在租金计算错误，本院予以纠正：1.2014年1月1日租房协议约定，房屋租赁费用为每月10000元。张忍科应付2014年1月1日至2016年12月22日租金为：10000元×35月+22天×（10000元÷30天）=357333元。2.2014年2月1日房屋出租合同约定，房屋租赁费用为每月4000元。张忍科应付2014年2月1日至2016年12月22日租金租金为：4000元×34月+22天×（4000元÷30天）=138933元。3.2014年3月26日房屋出租合同约定，房屋租赁费用为每月17000元；年递增租金10%，从2016年3月26日开始。张忍科应付2014年3月26日至2016年12月22日租金为：17000元×32月+（22+5）天×（17000元÷30天）+17000元×0.1×8月+17000元×0.1÷30天×27天=574430元。张忍科按照租赁合同约定应当支付旭曌商贸公司租金合计1070696元。其次，张忍科举示的证据不足以证明其已将房屋保证金2万元以及房屋租金12万元交付旭曌商贸公司，一、二审法院认定其支付租金、保证金总额为568000元，并无不当，本院予以确认。综上所述，张忍科欠付旭曌商贸公司租金金额为：1070696-568000=502696元。黄泽兰对一审、二审认定其承担责任未申请再审，故二审法院判决黄泽兰与张忍科共同承担案涉房屋租金支付及恢复房屋原状责任并无不当。 综上所述，一审、二审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。张忍科的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市中级人民法院（2018）川08民终527号民事判决及四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初5240号民事判决； 二、解除四川旭曌商贸有限公司与张忍科分别于2014年1月1日、2014年2月1日、2014年3月26日签订的三份房屋租赁合同； 三、张忍科、黄泽兰在本判决生效后十日内向四川旭曌商贸有限公司支付房屋租金502696元； 三、张忍科、黄泽兰在本判决生效后二十日内对承租的四川旭曌商贸有限公司位于广元市利州区东侧的房屋进行腾空并恢复原状； 四、驳回四川旭曌商贸有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 一审案件受理费7884元，由四川旭曌商贸有限公司负担6574元，由张忍科、黄泽兰负担1310元。二审案件受理费17952元，由四川旭曌商贸有限公司承担14968元，张忍科承担2984元。 本判决为终审判决。 审判长 羊 斌 审判员 冯一平 审判员 曾 蕾 二〇一九年八月二十九日 书记员 赵诗依