贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初6258号原告张鸿奎，男，1988年9月9日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告王成粉，女，1987年10月19日生，布依族，住址同上。二原告共同委托代理人魏玉明，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。被告贵州九州名城房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区海马冲街营盘小区**宏福景苑商住楼******。法定代表人：陆石玉，职务：董事长。委托代理人覃健、曾燕，贵州汇能辉律师事务所律师。原告张鸿奎、王成粉诉被告贵州九州名城房地产开发有限公司（以下简称九州房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鸿奎及二原告共同委托代理人魏玉明，被告九州房开委托代理人曾燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鸿奎、王成粉共同向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理房屋产权证；2、被告向原告支付逾期交房违约金26302.93元（396726×0.1‰×663）；同时支付逾期付款利息2104.23元（按照月息2%计算从2018年12月24日开始计算至2019年4月24日）合计28407.16元；3、被告支付逾期办证违约金1916.19元（暂计至2019年4月28日1916.19元（396726×0.01‰×483），直至取得商品房转移登记有关文书交付原告时止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年4月26日签订了《商品房买卖合同》，原告以396726元向被告购买位于贵阳市××马××区北京××房，合同签订后原告按照合同约定向被告交纳了全部购房款，被告同时承诺于2016年11月30日前将房屋交付至原告使用，并在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定时间届满后被告未按合同约定交房也未将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，被告时间将房屋交付给原告的时间为2018年9月24日，且至今为止被告并未将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，故诉至法院，诉请如前。被告九州房开辩称，1、大产权证尚未取得，暂时不具备过户条件，能办理时我方可以配合；2、逾期交房违约金的金额及交房时间双方确认过，应按照确认金额支付违约金；3、逾期支付违约金的利息，双方虽约定违约金付款时间，但未约定逾期支付违约金的违约责任，因此，应视为未对逾期违约金约定，原告该主张于法无据。4、对逾期办证违约金无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：商品房买卖合同、备案登记表各一份，收据3份、贷款凭证1份，证明原被告买卖关系，被告逾期交房应承担违约金及利息。被告对合同、备案表三性无异议，双方已对逾期交房及违约金进行约定，但未约定违约金的利息，达不到证明目的；对收据三性无异议，贷款凭证只能证明贷款不能证明付款。2、2018年9月24日《贵阳晚报》A05《交房通知》复印件一份，其中载明“尊敬的九州十里锦城E区3栋至7栋业主：我公司现已完成竣工验收备案，请上述业主本人于2018年9月25日起携带《商品房买卖合同》原件、身份证原件、付款收据原件办理收房手续。”证明涉案房屋具备交付条件时间为2018年9月24日。被告当庭对复印件不予认可，庭审后，被告提交书面意见，认可该《交房通知》系其刊登。被告提交以下证据：违约金明细表一份，证明被告应支付违约金金额。原告对三性无异议，但认为已违反补充协议第6条约定，不具备法律效力。本院经审理认定以下事实：原告因购买被告修建的九州十里锦城项目的房屋，于2015年4月26日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：房屋面积为99.68㎡（套内建筑面积为79.36㎡）、房号为第1-7栋（3）1单元17层4号房；其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4999.07元，总价款396726元。”第十一条约定：“出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1‰承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。”附件十二《补充协议》第6.2条“双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》，“书面通知”交房之日止，从出卖人“书面通知”通知交房之日起，出卖人不再承担任何逾期交房违约赔偿责任，买受人如违反本条规定，出卖人有权解除商品房买卖合同，并退还买受人已实际支付的购房款本金，其余费用及损失由买受人自行承担。”合同签订后，原告分别于2015年4月26日、2015年5月28日向被告支付购房款119726元、277000元共计396726元。2018年3月18日，被告向原告交付涉案房屋，同时双方签订一份《需支付7月（第五批）违约金明细》，确认逾期天数为473天、实付金额为396726元、逾期交房违约金为18763.91元。原告于同日向案外人贵阳云尚商业物业管理有限责任公司支付物业管理费1794元。2018年9月24日，被告九州房开在《贵阳晚报》上刊登一则《交房通知》，载明“尊敬的九州十里锦城E区3栋至7栋业主：我公司现已完成竣工验收备案，请上述业主本人于2018年9月25日起携带《商品房买卖合同》原件、身份证原件、付款收据原件办理收房手续。”后因双方就逾期交房违约金及其利息等问题未协商一致，原告遂诉至本院，提出如前诉请。庭审后，被告九州房开向本院提交一份《情况说明》，载明：1.张前进等9户购房人（原告）的购房款经核对已经全部支付完毕；2、交房通知是我公司于2018年9月24日在贵阳晚报刊登；3、根据竣工验收备案表中记载工程验收合格时间为2018年6月10日，市住建局同意竣工验收备案时间为2018年9月20日；4、违约金金额是9户原告签字认可，截止日期以收房时第一次缴纳物管费的时间作为计算节点。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》（下称合同）系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按合同约定履行各自义务。合同签订后，被告未按约定向原告交付房屋及商品房转移登记有关文书，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。庭审中，被告对逾期交房天数及逾期交房违约金计算利息问题持有异议，本案争议焦点主要在于逾期交房天数及逾期交房违约金应否支持问题。针对焦点一，对于逾期交房天数，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。本案中，经被告通知，原告于2018年3月18日办理了交房手续，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被告已于2018年3月18日完成了本案房屋的交付。虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失；同时，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定：“逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止，”另，原告在收房时亦对违约天数进行了确认，故对原告主张在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，本院不予支持。双方既已在《需支付7月（第五批）违约金明细》中对逾期交房违约金进行了约定，应遵从双方约定，故本院在约定金额18763.91元范围内予以支持，对超出部分不予支持。针对焦点二，对于原告主张的违约金所产生的利息，双方虽约定支付违约金期限，但对逾期之后的违约责任并无约定，且该利息亦属违约金范围，与原告主张的违约金属重复计算，于法无据，本院不予支持。对原告主张被告协助办理房屋产权证的诉请，双方虽约定办证期限，但原告并未举证证明现涉案房屋已具备办证条件，且被告当庭亦表示涉案房屋尚未取得大产权证，客观不具备办证条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”规定，原告该诉请于法无据，本院不予支持。对原告主张逾期办证违约金，双方在合同第二十二条第三款约定被告应于2017年12月30日前取得涉案房屋所有权初始登记，现被告未按约取得，应当按照约定从2017年12月31日起向原告支付逾期办证违约金，至被告向原告交付商品房转移登记有关文书时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州九州名城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张鸿奎、王成粉逾期交房违约金18763.91元；二、被告贵州九州名城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张鸿奎、王成粉逾期办证违约金（逾期办证违约金以已付房价款396726元为基数按每日万分之零点一的标准从2017年12月31日起算至被告向原告交付商品房转移登记有关文书时止）；三、驳回原告张鸿奎、王成粉其余诉讼请求。案件受理费279元（已减半收取），由被告负担。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇一九年八月七日书记员 李安涛