重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书渝01**民初14491号原告：重庆孺子牛物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路**附**，统一社会信用代码915001067365911576。法定代表人：覃龙惠，重庆孺子牛物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：桂虹虹，女，重庆孺子牛物业管理有限公司员工。被告：谭萍，女，1969年6月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：邓良强，男，住重庆市渝**,系重庆市永恒物业管理有限公司推荐。原告重庆孺子牛物业管理有限公司（以下简称孺子牛公司）与被告谭萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告孺子牛公司的法定代表人覃龙惠及委托诉讼代理人桂虹虹，被告谭萍及委托诉讼代理人邓良强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孺子牛公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即缴清拖欠的物管费2436元（2017年2月-2019年5月，每月87元）,约定的公共路灯费、绿化费112元（2017年2月-2019年5月，按照每户每月4元计收）,违约金3167元（按物业服务合同约定，按欠缴物管费金额为基数以每日千分之三计算),共计5715元；2.诉讼费由被告承担。审理中，原告孺子牛公司明确其主张的违约金就是违约损失，要求被告谭萍以未交物业服务费为基数按照年利率百分之六支付其违约损失，同时明确其主张的绿化费就是绿化水费。事实与理由：被告谭萍系重庆市沙坪坝区XXX小区的业主。原告孺子牛公司与该小区建设单位签订了《前期物业服务合同》，合同约定，按建筑面积0.95元/平方米·月标准收取物业服务费，并约定了公共路灯费3元/月、绿化费1元/月，且按照合同约定，拖欠物管费每日应收取千分之三的违约金，并约定业主应当于每月15日之前缴纳物业服务费。被告谭萍以各种理由拒交2017年2月至2019年5月期间的物管费及公共路灯费、绿化费,侵害了原告合法权益，原告遂提起本案诉讼，请求判如所请。被告谭萍辩称，其差欠原告孺子牛公司物业服务费、公共路灯费和绿化费属实，差欠的期间和金额与原告孺子牛公司起诉金额一致，但其不交物业费是有原因的，具体原因如下：1.物业服务合同原告不是与被告本人签订的，也不是与能代表被告的业主委员会或者建设单位签订，合同的权利义务关系与被告无关；2.原告主张的物业服务费用在本次诉讼前从未向被告进行过催收；3.原告在小区的物业服务工作，没有履行或者无完全履行相关法律法规规定的物业服务义务，服务严重不到位，如小区设施设备日常检查、保养、维护、维修严重不到位，清洁卫生服务严重不到位，保安服务严重不到位，小区绿化服务不到位；同时物业服务费应包含了绿化费，原告孺子牛公司单列了绿化费，属于双重收费。本院经审理认定事实如下：原告孺子牛公司为案涉小区的物业服务企业，被告谭萍为案涉房屋XXX的业主，该房屋坐落于沙坪坝区XXX，房屋建筑面积为91.53㎡。2008年10月30日，原告孺子牛公司与案涉小区建设单位重庆中农投资发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对案涉小区进行物业服务。该合同载明，原告对案涉小区提供物业服务的主要内容如下：1.物业共用部分的维修、养护和管理；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；9.物业档案资料管理；10.物业专项维修资金的使用；11.装修管理；12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；13.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；14.法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。关于物业服务费，合同约定住宅按照建筑面积1元-1.50元/月·平方米计算，按月交纳，每月前15日内交纳，公共路灯费和绿化费按照5元/户·月。该合同期限为三年。2009年7月30日，原告孺子牛公司与被告谭萍签订了《XXX三期前期物业服务合同》，合同约定，住宅的物业服务费按照建筑面积0.95元/月·平方米计算，路灯费按照3元/月·户计算，绿化用水按照1元/月·户，按月交纳，每月25日前交纳当月物业管理费，并约定，逾期未缴纳，按照每日千分之三收取滞纳金。实际合同履行中，原告孺子牛公司按照建筑面积0.95元/月·平方米计收物业费，按照3元/月·户计收路灯费，按照1元/月·户计收绿化费。原告孺子牛公司为案涉小区提供物业服务至今。被告谭萍自2017年2月至2019年5月期间的物管费、公共路灯费及绿化费至今未付，原告孺子牛公司为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。另查明，2017年12月31日，原告孺子牛公司在被告谭萍所在的XXX的入户门上张贴再次催缴款通知书，上载明被告谭萍欠缴物管费1001元；2019年4月19日，原告孺子牛公司在被告谭萍所在的XXX的入户门上张贴再次催缴款通知书，上载明被告谭萍欠缴物管费2457元;2019年5月8日，原告孺子牛公司在被告谭萍所在的XXX的入户门上张贴再次催缴款通知书，上载明被告谭萍欠缴物管费2436元、其他费用112元。审理中，原告孺子牛公司举示了前期物业服务合同、临时管理规约等，以证明物管费、公共路灯费和绿化费的主张依据，还举示了小区照片，以证明原告孺子牛公司按照物业服务合同约定进行了物业服务；被告谭萍为抗辩原告孺子牛公司的主张，举示了照片若干，以证明因物业服务不到位导致的小区设施设备日常检查、保养、维护、维修严重不到位、清洁卫生服务严重不到位、保安服务严重不到位、小区绿化服务不到位等问题。本院认为,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告孺子牛公司与案涉小区建设单位签订了前期物业服务合同，后又与被告谭萍本人签订了前期物业服务合同，故被告谭萍主张物业服务协议不是原告孺子牛公司与其本人签订由而对其不产生合同约束力的抗辩，依法不成立。原告孺子牛公司前后分别与案涉小区建设单位和被告谭萍签订了前期物业服务合同，为案涉小区提供物业服务至今。被告谭萍作为案涉小区业主，应当受上述物业服务合同的约束，按时交纳物业服务费及相关费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告孺子牛公司通过在被告谭萍家门上张贴催缴款通知书的形式向被告谭萍进行了缴纳物业费的催告，故被告谭萍主张在本次诉讼前原告孺子牛公司从未向其进行过催收的主张不成立。除上述理由外，被告谭萍提出拒缴物业费的原因还有原告孺子牛公司没有履行或者没有完全履行相关法律法规规定的物业服务义务，服务严重不到位，如小区设施设备日常检查、保养、维护、维修严重不到位，清洁卫生服务严重不到位，保安服务严重不到位，小区绿化服务不到位。但其提供的证据不足以证明原告孺子牛公司的物业服务未达相关标准或服务质量严重过低可以达到减免物业服务费的程度。综上，被告谭萍拒缴物业服务费的理由尚不成立。同时，被告谭萍对差欠物业服务费的事实及欠费期间和金额无异议。故对于原告孺子牛公司要求被告谭萍支付2017年2月至2019年5月的物业服务费2436元的主张，本院予以支持。关于公共路灯费、绿化费。被告谭萍主张绿化费应包含在物业服务费中，不应再单独收取，原告孺子牛公司称绿化费就是绿化水费，双方签订的前期物业服务合同也约定了绿化用水按照1元/月收取，和原告孺子牛公司的主张一致，故原告孺子牛公司主张的绿化费性质为公摊费，其单独列出收取并无不妥。同时，被告谭萍对差欠公共路灯费和绿化费的事实及欠费期间和金额无异议。故对于原告孺子牛公司要求被告谭萍支付其2017年2月至2019年5月的公告路灯费、绿化费共计112元的主张，本院予以支持。关于违约金。虽然，原、被告签订的书面物业合同已经到期；但是，基于原告孺子牛公司持续为包括被告谭萍在内的小区业主提供物业服务的事实，被告谭萍拖延支付物业费，客观上会对原告孺子牛公司造成损失。原告孺子牛公司要求被告谭萍以未交物业服务费为基数按照年利率百分之六支付其违约金，与其实际损失相当，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告谭萍于本判决发生法律效力之日起三日内向重庆孺子牛物业管理有限公司支付2017年2月至2019年5月的物业费2436元，2017年2月至2019年5月的公共路灯费、绿化费112元，共计2548元；由被告谭萍于本判决发生法律效力之日起三日内向重庆孺子牛物业管理有限公司支付违约金，违约金以2017年2月至2019年5月期间每月应交物业服务费为基数，按年利率百分之六的标准，从当月26日起计算至当月物业服务费付清之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谭萍负担。本判决为终审判决。审 判 员  秦 伟二〇一九年八月二十三日法官助理  李朝镜书 记 员  田彬融