安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初4803号 原告：温张艳，女，1978年6月15日出生，汉族，无业，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：张祖国，温张艳之夫，1975年10月21日出生，汉族，宁波杭州湾新区餐饮管理有限公司员工，住浙江省慈溪市。 被告：安徽海亮物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河西侧环湖东路东侧，统一社会信用代码9134010059019983XC(1-1)。 法定代表人：周巧利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。 温张艳诉安徽海亮物业管理有限公司（以下简称海亮物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。温张艳的委托诉讼代理人张祖国、海亮物业公司的委托诉讼代理人祝茗屿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 温张艳向本院提出诉讼请求：1.海亮物业公司退还违规收取的2016年11月30日至2019年3月1日期间物业费用2843.86元；2.海亮物业公司公示2016年11月30日至2019年3月1日期间海亮红玺台小区公共部位的使用情况及收益账目；3.海亮物业公司将利用小区公共部位获取的收益用于补充小区专项维修资金；4.海亮物业公司拆除小区内所有违规放置的商业广告；5.海亮物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月至2019年1月，海亮物业公司未征得业主同意，在小区门厅、大堂、车库、电梯等公共部位进行广告出租，获取巨额收益。温张艳及其他业主多次要求，但海亮物业公司拒绝公示公共部位的使用和收益情况。温张艳与海亮物业公司签订的《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》约定，物业费标准为甲级，物业费为2.20元/平方米/月（基本服务费1.44元/平方米/月，增值服务费0.76元/平方米/月）。《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》规定，甲级有电梯住宅基准收费标准为1.20元/平方米/月，各级收费标准浮动不超过20%。海亮物业公司最高可收费1.44元/平方米/月，但该公司巧立名目，加收0.76元/平方米/月增值服务费，属于重复收费。海亮物业公司管理小区存在严重问题，缺失日常持续管理，公共区域维修滞后、草坪大面积枯死、外墙伸出晾晒架、屋顶出现违建等导致小区品质下降。海亮物业公司的管理能力和水平不具备收取所谓增值服务费的条件，该公司强制要求业主签署增值服务意见征询，增值服务与实际不符。海亮物业公司违规超标收取的温张艳物业费2843.86元（0.76元×138.59平方米×27月），应予以退还。海亮物业公司的行为严重侵害了温张艳的利益，故其诉至法院，要求判如所请。 海亮物业公司辩称：一、海亮物业公司收取的增值服务费属于市场调节价，符合法律规定，并非违规收取。1.《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》规定，非住宅的物业服务费、别墅和实行酬金制的住宅小区物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。合肥市住宅小区实行政府指导价的服务包括保洁、保安、绿化养护等一般性服务，而海亮物业公司不仅提供了覆盖甲级服务标准的保洁、保安、绿化等服务，而且还增加了客服管家、维修人员的配置，提供了泛会所、多次环境消杀等增值服务，这类服务超出甲级服务标准的范畴，属于物业服务企业接受委托开展的其他服务，根据管理办法应当实行市场调节价。2.上述管理办法规定，实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定。各方签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《增值服务意见征询》及《明码标价书》显示，温张艳事先同意并认可增值服务费的收取，故该收费并未违反合同法及管理办法的规定，该约定合法有效。温张艳事后按照约定金额正常交纳综合服务费和增值服务费，说明其认可增值服务费的收费标准。3.海亮物业公司已提供对应的增值服务，温张艳理应依据合同支付相应增值服务费。海亮物业公司免费提供泛会所社区活动，维修及客服人员配置远高于甲级服务标准，增加绿化维护的次数和范围，提供便民设施，履行了增值服务的内容。另外，合肥市多家与海亮物业公司同一资质的物业服务企业为了提高服务质量，提升市场竞争力，均提供了不同种类的其他增值服务，提供该类服务成为物业服务行业较为普遍的提高服务质量的方式和手段。 二、温张艳提出知情权诉请不属于本案物业服务合同纠纷的范畴，应另行起诉。业主知情权是基于业主对建筑物物权而产生的权利，是物权法律关系，而本案案由为物业服务合同纠纷，法律关系为债权法律关系，显然知情权不属于该法律关系。 三、温张艳作为单一业主无权单独行使共同管理权，决定公共部位及公共收益的使用，温张艳并非第3、4项诉讼请求的适格主体。1.物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。公共收益作为经营公共部分的收益，如何使用，应属于全体业主行使共同管理权利的范畴，由全体业主共同决定。温张艳作为单一业主，无权决定公共收益的使用事宜，无权提起关于公共收益如何使用的诉讼请求，其并非第3项诉讼请求的适格主体。该小区业委会尚未成立，专项维修资金账户亦未开立，将公共收益补充维修资金缺乏现实操作性。2.关于第4项诉讼请求，首先，是否放置或拆除广告牌应由全体业主决定，温张艳作为单一业主，无权提起该诉请；其次，《前期物业服务合同》明确约定乙方可以利用公共部位进行经营，放置广告牌是乙方经营的方式和行为；再次，放置广告牌的行为并未违反国家的强制性规定，符合法律法规的要求；最后，海亮物业公司的照片证据显示温张艳提及的广告牌已经拆除，仅剩少量电梯广告和道闸广告，并未影响业主的正常生活。 本院经审理认定事实如下：海亮物业公司系从事物业管理的企业，2017年物业服务资质等级为一级，物价部门审核其对有电梯住宅综合服务费收取标准为1.44元/平方米/月。 2014年6月1日，海亮红玺台公馆的建设单位安徽海亮房地产有限公司委托海亮物业公司对该小区提供物业管理服务，双方签订《前期物业服务合同》及附件，约定海亮物业公司的物业服务内容包括物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运、雨污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序和安全防范的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，社区文化开展及超A级增值服务；超A级增值服务内容包括管家式服务、生活零距离服务、简洁式代理服务、品牌营造服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅标准为2.20元/平方米/月（基本服务费1.44元/平方米/月，增值服务费0.76元/平方米/月）。 温张艳系海亮红玺台公馆XXX室业主，该房系高层住宅，建筑面积138.59平方米。2015年8月8日，温张艳与海亮物业公司签订《前期物业服务协议》及附件、《临时管理规约》，双方约定的物业服务内容及住宅物业服务费标准与前述前期物业服务合同基本一致；双方在附件中约定，海亮红玺台公馆物业服务超出合肥市甲级标准的内容包括：小区内配置高档休闲娱乐泛会所、儿童活动室、健身区、棋牌室、洽谈室、阳光房；物业服务中心每日不低于10小时提供业务接待，其他时间小区监控中心工作人员负责客户诉求接待等。 海亮物业公司在对海亮红玺台公馆进行物业服务过程中，除了按照合肥市住宅小区物业服务甲级标准进行一般的物业管理外，还配置了会客厅、儿童活动室、健身区、放映厅等便民设施，经常开展各类社区文化活动，定期进行环境消杀工作和绿化养护工作。2019年3月，部分业主与海亮物业公司针对小区绿化、广告等问题进行了会谈，海亮物业公司承诺尽快改进。2019年4月，海亮红玺台公馆物业服务被合肥市庐阳区住建局评为“2018年度庐阳区住宅小区优秀物业服务项目”。 另查明：2018年3月，我国住建部决定废止《物业服务企业资质管理办法》。《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（2011年8月1日起施行，有效期5年）第七条规定，物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。非住宅的物业服务费、别墅和实行酬金制的住宅小区物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。第九条规定，实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。第二十九条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业综合服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《合肥市物业管理若干规定》第二十三条亦规定了上述内容。 上述事实，由温张艳提交的商品房买卖合同、前期物业服务协议、前期物业服务合同、临时管理规约、现场照片、会谈纪要、住建部决定等，海亮物业公司提交的明码标价书、社区文化活动记录、环境消杀工作记录、绿化养护检查记录、现场照片、住建局通报、资质证书、服务价格登记证及双方当事人的庭审陈述予以证明。 本院认为：本案的争议焦点是：1.海亮物业公司向温张艳收取增值服务费是否属于违规收取；2.温张艳要求海亮物业公司公示小区公共部位的使用情况及收益账目的诉请是否属于本案物业服务合同纠纷的范畴；3.温张艳作为单一业主能否主张小区公共收益的用途及拆除小区商业广告。 关于争议焦点1.海亮物业公司向温张艳收取增值服务费是否属于违规收取。海亮物业公司为海亮红玺台公馆提供物业服务，业主温张艳与海亮物业公司之间存在物业服务合同关系，双方均应依据国务院《物业管理条例》的规定及物业服务合同的约定履行各自的义务。海亮物业公司在基本服务费之外加收0.76元/平方米/月增值服务费，具有法律依据和合同依据，首先，当时施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》规定物业服务企业可以接受委托开展特约服务，物业服务收费可以实行市场调节价，收费标准由当事人事先约定，说明海亮物业公司接受委托提供增值服务并收取增值服务费有法律依据。其次，温张艳、海亮物业公司及海亮红玺台公馆建设单位各方在物业服务合同、物业服务协议及附件中均明确约定住宅物业费包括基本服务费和增值服务费，说明各方均认可海亮物业公司在提供普通物业服务之外另提供增值服务并收取增值服务费。因此，本院认为海亮物业公司加收增值服务费不属于重复违规收费。至于温张艳主张海亮物业公司的增值服务与实际不符的问题，因其未举证证明海亮物业公司存在根本违约的情形，且即使该公司存在不完全履行物业服务义务的行为，其可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，仍应足额交纳物业费包括增值服务费。温张艳主张海亮物业公司退还2016年11月30日至2019年3月1日期间部分物业费的诉请，本院不予支持。 关于争议焦点2.温张艳要求海亮物业公司公示小区公共部位的使用情况及收益账目是否属于物业服务合同纠纷的范畴。海亮物业公司主张温张艳系行使业主知情权，不属于物业合同纠纷。本院认为，业主请求公布、查阅应当向业主公开的情况和资料，属于业主行使知情权。所谓业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，是业主所享有的固有权利，是基于其作为建筑区划内的区分所有人在由全体区分所有人组成的共同体中的成员地位所取得的。业主知情权的权利主体是建筑区划内的业主，义务主体就温张艳要求公示共有部分的使用和收益情况而言，是海亮物业公司，因为物业服务企业是物业服务合同的缔约主体，是物业费的收支主体，还是利用业主共有部分经营的主体。因此，温张艳要求公示共有部分的使用和收益属于本案物业服务合同纠纷审理范围。海亮红玺台公馆公共部位的使用情况及收益账目属于应当向业主公开的情况和资料，最高人民法院相关司法解释规定，业主请求公布共有部分的使用和收益情况的，人民法院应予支持。海亮公司抗辩已公布小区共有部分的使用和收益情况，但未提供相应证据予以证明，因此，温张艳要求海亮物业公司公示2016年11月30日至2019年3月1日期间海亮红玺台公馆共有部分的使用和收益情况的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点3.温张艳作为单一业主能否主张小区公共收益的用途及拆除小区商业广告。我国物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。温张艳主张小区公共收益（即电梯、道闸的广告收益）补充专项维修资金及拆除小区违规放置的商业广告，因电梯、道闸等小区公共场所、公用设施及公共收益属于业主共有，如果海亮物业公司存在违反物业服务合同的行为或者其他侵权行为，应该由业主委员会或者广大业主共同主张权利，温张艳无权自行主张拆除广告以及将公共收益补充专项维修资金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、安徽海亮物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内公示海亮红玺台公馆2016年11月30日至2019年3月1日期间共有部分的使用和收益情况； 二、驳回温张艳的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为25元，由安徽海亮物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  刘晓莉 二〇一九年八月八日 书记员  曹丽梅 附：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。