广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1225民初562号原告：周海深，男，1982年5月26日出生，汉族，广东省封开县，被告：封开县鹏翔房地产开发有限公司，住所封开县江口镇封州一路无号后座首层至夹层商铺，统一社会信用代码：91441225086807074D。法定代表人：黄东荣，系该公司总经理。原告周海深与被告封开县鹏翔房地产开发有限公司商品房销售纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周海深到庭参加了诉讼。被告封开县鹏翔房地产开发有限公司经本院送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海深向本院提出诉讼请求：1.判令原被告的商品房买卖合同无效；庭审中变更诉讼请求为解除原被告签订的盛世商贸城认购书，被告退回原告已向被告支付的购房款277882元；2.判令被告向原告赔偿人民币277882元；3.判令被告给原告支付利息：利息以20000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年10月8日起暂算至2019年5月8日，利息以180000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年1月25日起暂算至2019年5月8日，利息以77882元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年10月3日起暂算至2019年5月8日（以上三项利息最后计至还清之日止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月8日，原被告签订由被告制定的盛世商贸城认购书（编号：0000210），约定原告以人民币277882元购买被告名下位于封开县××镇××号盛世商贸城B栋1205房，后双方签订了《商品房买卖合同》。认购书和合同签订后，在被告的要求下，原告分别于2016年10月8日、2017年1月25日、2017年10月3日向被告支付购房款20000元、180000元和77882元，被告均对上述购房款出具了相应的收款收据。原告支付全额购房款后装修入住，之后原告多次要求被告办理房产证均未果，后得知被告在向原告出售涉案房屋前已将该房屋抵押给银行，而且是最高额抵押。被告恶意隐瞒涉案房屋已经设立抵押的事实，欺诈原告并向原告出售已被抵押的房屋，严重违反法律法规的规定。现原告依据相关法律法规向法院提起诉讼，望法院依法判决。被告封开县鹏翔房地产开发有限公司在答辩期间和在举证期限内未向本院提交书面答辩意见，也未提供任何证据为其辩解。本院根据当事人的陈述和对质证的证据审查，认定事实如下：一、2016年10月8日，原被告双方签订【盛世商贸城】认购书（编号：0000210），约定原告以人民币277882元认购被告名下位于封开县××镇××号盛世商贸城B幢1205房；原告于认购书签订当日向被告支付20000元定金，第一期房款180000元于2017年1月25日前付清，第二期房款77882元于交楼前付清，赠送一年物业管理费从被告交楼日起。原告于当日向被告提交《盛世商贸城特殊申请》，申请内容为“房款折后总价为277882元，2016年10月8日交付20000元定金，第1期房款180000元整于2017年1月31日前付清，第2期房款77882元整交楼前付清。赠送一年物业管理费。”，被告销售经理于当天签名同意，营销总监于2016年10月18日签名同意。原告于2016年10月8日向被告支付购房定金20000元，于2017年1月25日向被告支付第一期购房款180000元，于2017年10月3日向被告支付购房款77882元（本期房款实际付款人为原告妻子黄井秀），至此，原告已将购房款全部支付完毕。被告分别于房款支付当日向原告（黄井秀）出具收据。原告妻子黄井秀与被告于2017年1月25日签订《商品房买卖合同》。合同签订后，被告以合同需要住房和城乡规划建设局盖章为由将合同拿走。以上事实有原告提供的【盛世商贸城】认购书、盛世商贸城特殊申请、收据、微信聊天记录、结婚证予以证实，并有庭审笔录、询问笔录记录在案，本院予以确认。二、被告于2017年10月3日向原告及其妻子黄井秀交付房屋（钥匙）。原告及其妻子黄井秀于2017年10月26日对涉案房屋进行装修，于2018年3月28日入住。该事实属原告自认，并有询问笔录记录在案，本院予以确认。三、原告及其妻子黄井秀自2018年2月至4月一直要求被告为其办理房屋登记手续均未果，便退一步要求被告先返还《商品房买卖合同》亦未果。2018年末，原告妻子即涉案房屋业主黄井秀与另外4位同样未能拿到不动产权证的业主到封开县住房和城乡规划建设局就被告迟迟未为相关业主为办理房屋登记手续问题进行信访。经相关部门协调，被告向封开县住房和城乡规划建设局出具《关于盛世商贸城剩余商品房解押的情况说明》，承诺包括涉案房屋在内的38套房屋将于2019年1月至2019年6月分批解押，其中涉案房屋的解押时间为2019年4月。2019年1月3日，封开县住房和城乡规划建设局以封建信函[2019]2号《关于盛世商贸城开发商迟迟未办理房产证信访事项的回复》，告知包括涉案房屋业主黄井秀在内的五位业主，包括涉案房屋在内的5套房屋已于2016年6月由被告抵押给德庆县农村信用合作联社并已办理了抵押登记手续，在解押前，无法办理不动产登记手续，被告承诺于2019年6月前对办理了抵押的房屋分批进行解押，并为业主办理不动产登记手续。2019年3月12日，封开县住房和城乡规划建设局向涉案房屋业主黄井秀提供“盛世商贸城”德庆农信贷款未解押21套房明细表。2019年5月2日，包括涉案房屋业主黄井秀在内的多位业主以被告欺诈为由向封开县公安局河南派出所报警。警察受理后，告知黄井秀等人就此事寻找法律途径解决。截止起诉之日，被告仍未能为涉案房屋的业主黄井秀办理房屋登记手续。以上事实有原告提供的被告关于盛世商贸城剩余商品房解押的情况说明、封开县住房和城乡规划建设局关于盛世商贸城开发商迟迟未办理房产证信访事项的回复、封开县住房和城乡规划建设局“盛世商贸城”德庆农信贷款未解押21套房明细表、报警回执、房地产权档案详细资料、微信聊天记录、电话录音、结婚证予以证实，并有庭审笔录、询问笔录记录在案，本院予以确认。本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷。被告于2016年6月8日就涉案房屋设立抵押，抵押期限为2016年6于8日至2019年6月8日，而原告向被告购买涉案房屋时被告未告知原告房屋已设立抵押，现商品房买卖合同成立并已全部支付购房款。虽经原告多次催促，但自2017年1月25日签订《商品房买卖合同》至今，被告仍未为原告办理房屋登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告有权解除与被告之间的商品房买卖合同，换言之，原告有权解除与被告于2016年10月8日签订的【盛世商贸城】认购书。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”、第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”、第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，对两原告的第2项诉求本院予以支持，对第1项诉求中返还购房款的主张予以支持，但对第3项诉求利息应自实际付款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告封开县鹏翔房地产开发有限公司经本院送达传票，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证质证的权利，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告周海深与被告封开县鹏翔房地产开发有限公司于2016年10月8日签订的【盛世商贸城】认购书（编号：0000210）；二、被告封开县鹏翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告周海深返还购房款277882元及利息，利息自实际付款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算：以20000元为基数自2016年10月8日起计至还清之日止、以180000元为基数自2017年1月25日起计至还清之日止、以77882元为基数自2017年10月3日起计至还清之日止；三、被告封开县鹏翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告周海深赔偿277882元；四、驳回原告周海深的其他诉讼请求。本案受理费9357.64元，由被告封开县鹏翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  莫炎生人民陪审员  陈韵倩人民陪审员  曾坤华二〇一九年八月二十八日书 记 员  陈汉荣