山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终3155号上诉人（原审被告）：张嗣，男，1978年9月10日出生，汉族，住山东省济宁市。被上诉人（原审原告）：济宁古槐物业服务有限公司，住山东省济宁任城区红星中路**。法定代表人：李国志，经理。委托诉讼代理人：郭宁，男，1982年11月3日出生，汉族，公司员工，，住山东省济宁市委托诉讼代理人：李景霞，山东中昊律师事务所律师。上诉人张嗣因与被上诉人济宁古槐物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2018）鲁0811民初13142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张嗣上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人确系济宁市阳光花园小区业主，但关于物业费存在减免及物业公司未能如约履行物业服务合同，提供物业服务等事实情况。1、上诉人购房时济宁市新世纪房地产开发有限公司售楼人员承诺介绍一个客户购房减免所购楼房两年的物业费，上诉人介绍了刘雷先生购买了涉案小区房屋，该事项济宁市新世纪房地产开发有限公司也与被上诉人协调一致，上诉人也多次向物业公司反映情况，物业公司对此明知并且予以认可，但并未履行。2、上诉人入住时发现阳台的房顶大面积脱落，多次找物业商谈维修事宜，当年的物业经理承诺给修好，时至今日依然没有进行维修。因物业公司未能进行及时有效维修，目前脱落面积不断扩大，阳台已无法正常使用。被上诉人作为物业公司应对业主报修等事项进行及时处理，但被上诉人至今未能维修好天花板脱落问题，其本身已严重违约。并且，上诉人入住房屋后发现客厅的影视墙与暖气连接处整体渗水，导致墙底部、卧室的木地板、衣柜等潮湿损坏。上诉人多次要求物业公司维修，物业公司只是上门看看答应派人维修，但一次也没有进行维修，导致上诉人家里不能正常供暖，违约在先，无权主张物业费。二、因物业公司在前述天花板脱落、墙体渗水问题等方面一直未能积极解决和处理，已经严重影响到上诉人的正常生活，是物业公司违约在先。上诉人多次找物业公司维修未果，上诉人只能自救履行不安抗辩权，拒绝支付物业费。三、2015年7月10日上诉人交付给被上诉人车位定金1000元，收据编号1967310，一直也没有等到上诉人有车位，被上诉人应当双倍返还定金，并支付利息。济宁古槐物业服务有限公司答辩称：一、关于上诉人反映购房时售楼人员承诺介绍一位购房客户减免两年物业费的事情，经我方核实，物业公司没有此项优惠政策且售楼处和物业公司是互不相干的两个部门，售楼处也关闭很久，上诉人反映的情况已无从查实。二、关于房屋及配套设施质量问题，如在保质期内可以找开发公司寻求解决办法，物业公司并无维修的义务。三、上诉人反映的阳台顶部的墙皮脱落，其责任人应该是楼上邻居，物业公司并无维修义务。如在保质期内，物业公司对业主反映的房屋及配套设施质量问题都会及时协调开发公司人员前来维修。即使有维修不到位情况也属于开发公司方面的原因，业主没有理由以此拒交物业费。四、对上诉人提出的1000元购车位押金，因上诉人一直未向物业公司主动出示押金单据要求退费，所以物业公司对此并不知情，如上诉人确有单据，物业公司完全可以凭单据退回押金。综上，请求二审法院依法维持原判。济宁古槐物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2012年11月1日至2017年10月31日的物业服务费8000元及违约金17520元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，被告张嗣系济宁市任城区阳光花园小区B座1单元7层704室的业主，其住宅面积为133.33平方米，为小高层住宅。2011年11月2日，被告张嗣上房时签订了原告制定的业主公约。约定被告所住房屋为小高层，按照每平方1元每月缴纳物业费。逾期缴纳按照日千分之二支付违约金。签订合同时，被告张嗣缴纳了1年的物业管理费，并入住了该房。其后，被告张嗣未再缴纳过物业费，原告催要，被告拒不交纳。一审法院认为，被告张嗣与原告古槐物业签订的服务公约，属前期物业服务合同，依法对被告具有约束力。物业公司应在物业服务合同约定的范围内履行职责，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规、以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告按照合同约定履行了物业管理职责，而被告拒绝缴纳物业费行为，既侵犯了小区其他业主的权益，又违反了原、被告之间物业管理合同中业主应及时缴纳物业费的约定，该行为违反法律规定，不予支持。据此，原告要求被告支付物业管理费，理由正当，予以支持。关于原告要求被告支付逾期缴纳物业费违约金问题，因被告拖欠物业费，按照约定应支付违约金。故，原告要求被告支付违约金，理由正当，予以支持。但约定的违约金明显过高，酌情调减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告张嗣于判决书生效后五日内支付原告济宁古槐物业服务有限公司自2012年11月1日至2017年10月31日的物业服务费7999.8元；二、被告张嗣于判决书生效后五日内支付原告济宁古槐物业服务有限公司违约金（以每年应交纳物业费为基数，按日万分之二计算，自应缴纳物业费之日开始计至实际清偿日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，由被告张嗣负担。二审中，张嗣提交六张照片，欲证明：阳台顶层脱落问题，影视墙泡水，柜子潮湿，木地板也不合格。济宁古槐物业服务有限公司的质证意见为:被上诉人对上诉人提交的证据无异议，但这个是房屋本身质量的问题，与开发商有关，不属于物业管理的范畴，与本案被上诉人在一审主张的物业费无关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于减免物业费问题。上诉人主张购房时济宁市新世纪房地产开发有限公司售楼人员承诺介绍一个客户购房减免所购楼房两年的物业费，但被上诉人否认有该项优惠政策，因上诉人明确陈述系济宁市新世纪房地产开发有限公司售楼人员进行的承诺，并非上诉人与被上诉人就减免两年的物业费达成了协议，上诉人主张应减免两年的物业费，证据不足，对该上诉理由本院不予采信。关于上诉人主张的天花板脱落、墙体渗水问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。上诉人主张入住涉案房屋后就发现天花板脱落、墙体渗水问题，属于房屋质量问题，不在被上诉人物业服务范围内，上诉人认为被上诉人违约在先并以此拒绝交纳物业费的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于返还车位定金问题。上诉人主张的被上诉人应双倍返还车位定金1000元问题，与本案被上诉人主张的欠交物业费纠纷系不同法律关系，本案对此不予审理，上诉人如有相关证据可另行主张权利。综上，张嗣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张嗣负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  张思平二〇一九年八月二十一日书记员  米 阳