江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3037号上诉人（原审被告）：陈勤安，男，1962年8月29日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈传玉，江苏云崖律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈丽，女，1986年6月27日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：陈传玉，江苏云崖律师事务所律师。上诉人（原审原告）：金荷珍，女，1962年7月29日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：鲍国忠，鲍丽娜，江苏锡州律师事务所律师。上诉人陈勤安、陈丽因与被上诉人金荷珍撤销权纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山法院）（2018）苏0206民初3573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈勤安、陈丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金荷珍一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未审查金荷珍的撤销权是否超出了权利的行使期限。金荷珍于2017年6月8日前已经知道陈勤安将涉案房产转让给陈丽，如果金荷珍行使撤销权依法应当于2018年6月7日前行使，否则撤销权消灭。因此，金荷珍2018年6月15日起诉时，撤销权已经消灭。二、即便金荷珍有撤销权，本案也不属于可撤销的情形，不存在上诉人陈勤安以明显低于55.54万元转让财产的事实。陈丽支付了涉案房屋转让的对价912187.5元是客观存在的事实，应依法予以认定。金荷珍在无锡市房地产档案馆调取的《无锡市不动产转让协议》的性质是行政登记，而非行政确认，一审法院不应根据该协议认定转让双方真实的权利义务关系。陈勤安、案外人徐金媛与陈丽经协商，三方达成一致协议，约定将涉案房屋归并给陈丽，陈丽支付相应对价，并且约定以“偿还银行贷款”的方式支付上述对价，双方的权利义务应依据真实的《转让协议》依法予以确认。一审法院仅根据无锡市华清铜业有限公司（以下简称华清公司）的法定代表人及股东徐利敏向陈丽的账户转账12万元，而不顾客观事实和证据，对陈丽归还宁波银行贷款的来源存在怀疑，实在让人费解。陈丽归还宁波银行贷款是93万元，而不是12万元。徐利敏转让给陈丽的12万元系其个人财产，与华清公司无关。徐利敏系陈丽的舅舅，徐利敏委托陈丽帮忙理财。徐金媛无任何债务转让财产不应受任何限制。一审法院判断徐金媛也以31万元转让产权份额，无事实与法律依据。陈勤安转让涉案房产也属无奈之举，并非恶意逃避债务，因借款即将到期，如果华清公司无法按期归还借款，抵押房产将面临被银行拍卖的风险，为避免违约金、司法评估拍卖等费用损失，陈勤安决定转让属于自己的房产份额偿还具有优先受偿权的债权属于主动偿付债务，也不存在不合理低价转让涉案房产。三、陈丽并非案件债务人，无须承担金荷珍行使撤销权的必要费用。被上诉人金荷珍辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。陈勤安、陈丽提出房产归并之间存在私下合同，但审查撤销权法律要件时，应该按照房产备案的不动产转让协议为准，因为具有公示效力。陈丽归还的93万元贷款，按照陈勤安、陈丽称是不包含华清公司法定代表人徐利敏汇款给陈丽的12万元，没有依据，货币本身是种类物，如何区分12万元是包含在归还贷款的93万元中而不是包含在支付到南京证券的25万元中。不动产转让协议约定的支付方式是现金，现在陈勤安、陈丽提出是以代为偿还贷款的方式支付了转让款，与协议约定不符，不能认定陈勤安、陈丽之间已经支付了转让对价。鉴于转让人和受让人之间是父母与女儿的关系，更需要进行严格的审查。一审中法官询问案涉归并的四套房产的份额如何约定，上诉人明确回答是共同共有没有区分份额，依照法律规定，应该是三人各三分之一的份额，现在上诉人提出转让协议约定的62万元都是针对陈勤安的三分之一份额，而徐金暖是无偿转让，该说法在转让协议中没有体现。金荷珍向一审法院起诉请求：撤销陈勤安与陈丽之间关于的无锡五洲装饰城D7-32XX、D7-32XX、安阳花园XX-201、XX-202房屋转让行为，并将上述房屋的权属状况恢复为原登记人状态。一审法院认定事实：2017年2月13日，金荷珍向惠山法院起诉陈勤安、华清公司民间借贷纠纷案件，要求陈勤安、华清公司立即归还借款50万元并承担逾期还款利息。后惠山法院作出（2017）苏0206民初724号民事判决书：华清公司归还金荷珍借款50万元并承担相应利息（利息计算方式：第一部分，以100万元为基数，自2016年2月14日起按年利率10%计算至2016年5月30日止；第二部分，以50万元为基数，自2016年5月31日起按年利率10%计算至实际给付之日止）；陈勤安对华清公司的上述债务承担连带清偿责任。该判决已经发生法律效力。另查明，华清公司法定代表人及股东为徐利敏，陈勤安与徐金暖系夫妻关系，陈丽为陈勤安与徐金暖女儿。无锡五洲装饰城D7-328X、D7-328X、安阳花园XX-201、XX-202四套房屋原产权状况为陈勤安、徐金暖、陈丽三人共同共有，未明确产权比例。2016年11月25日，陈勤安、徐金暖与陈丽签订两份不动产转让协议，约定陈丽以各6万现金交付方式将无锡五洲装饰城D7-328X、D7-328X房屋产权份额转让给陈丽所有。2016年11月29日，无锡五洲装饰城D7-3284、D7-3285房屋产权归并为陈丽一人所有。2016年12月5日，陈勤安、徐金暖与陈丽又签订两份不动产转让协议，约定陈丽以各25万现金交付方式将安阳花园XX-201、XX-202房屋产权份额转让给陈丽所有。2016年12月6日，安阳花园XX-201、XX-202房屋产权归并为陈丽一人所有。再查明,2016年12月5日，华清公司归还了宁波银行贷款本息912187.5元,上述贷款通过扣除宁波银行陈丽账号上93万元余额进行归还。法院调取了宁波银行陈丽账号上93万元来源显示该款来自工商银行陈丽账号。法院再调取工商银行陈丽账号往来明细显示：2016年11月29日，陈丽工商银行卡原余额为392.53元；2016年12月1日，自南京证券账户转入20万，自徐利敏转入12万，自常州科教城科技支行卡存入20万；2016年12月5日，自南京证券账户转入66万，向宁波银行陈丽账户转出93万，向南京证券账户转出25万，账户余额变为392.53元。为查明事实，金荷珍申请法院委托价格评估机构评估本案涉及转让的四套房屋市场价值。后价格评估机构出具评估报告确认以2016年11月30日为价值评估时间点，无锡五洲装饰城D7-328X、D7-328X房屋合计价值为33万元，安阳花园X-201、XX-202房屋合计价值为133.64万元。法院询问陈丽房屋转让事宜。陈丽陈述：“当时我爸跟我说有一笔贷款要到期了，而且以我们安阳花园的两套房子做了抵押，如果这笔贷款还不上的话，安阳花园的两套房子就要被银行拍卖，所以我父母跟我商量，把安阳花园的两套房子以及五洲国际的两套商铺的所有权份额归并给我，因为我本来就跟他们两人是共有上述房屋的，然后就由我来还这笔贷款，所有我就还了这笔贷款，然后把四套房子都归并到我一个人名下，还了贷款作为房子的转让款。所有还贷的钱都是我自己账上的钱。徐利敏是我的舅舅，我妈妈的亲弟弟。我以前不知道徐利敏是华清铜业公司的法定代表人，现在知道了。”一审中，金荷珍向法院提供了无锡五洲装饰城D7-328X、D7-328X房屋陈勤安、徐金暖、陈丽共同共有产权证六本，国有土地使用权证两本。并陈述：2016年11月8日，陈勤安及徐金暖到金荷珍本案代理人办公室，希望给他时间协商还款，陈勤安愿意以五洲装饰城的两套商铺作为抵押，将房产证交付金荷珍代理人，并且写了保证书。事后金荷珍催促陈勤安办理房屋抵押手续，陈勤安对金荷珍代理人说陈丽在学校教书没有时间回来，后来一直没有去办抵押登记手续。后在本案债务诉至法院进行保全后才发商铺已经过户到陈丽名下了。陈勤安及第三人陈述：陈勤安是为华清的借款作担保，将五洲的两套商铺房产证给金荷珍代理人，并不是将商铺给金荷珍。后来商铺一直没有办理抵押手续。在房产过户时陈勤安去补办了房产证将房产归并给陈丽。当时宁波银行贷款到期，以安阳花园的两套房产作抵押，为了避免银行起诉，陈勤安与陈丽协商，由陈丽归还借款，陈勤安将两套商铺和两套房产归并给陈丽。当时五洲装饰城的两证原件在金荷珍处，陈勤安要求将上述两套房产直接抵给金荷珍，但金荷珍不同意，即不同意抵债，也不同意出售，只是要求陈勤安偿还借款。因银行贷款到期急需资金还款，在与金荷珍协商无果的情况下将产证挂失，重新办理了转让手续。一审法院认为：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案的争议焦点在于陈勤安是否以合理的价格转让的本案涉及的四套房屋产权份额。一、关于陈勤安与陈丽一致认可归还华清公司贷款就是转让房屋款项问题。双方的不动产转让协议中并无约定以归还华清公司贷款方式支付房屋转让对价，且该款项支付方式也与协议约定“现金”不符。根据法院调查显示，陈丽归还的华清公司贷款有部分款项来源于华清公司法定代表人及股东徐利敏，这与陈丽陈述的归还贷款款项均来自于自己账上存在矛盾，法院对陈丽归还华清公司贷款的款项来源存在合理怀疑。在不动产转让协议并无约定且款项来源存在合理怀疑的情况下，即使陈勤安及陈丽一致认可，即使陈丽确实以自己部分财产归还了华清公司贷款，但也不能据此认定转让四套房屋产权份额时陈勤安及陈丽存在约定将归还华清公司贷款作为受让四套房屋产权份额的对价。二、关于不动产协议约定陈勤安房屋产权份额受让价格是否低于市场价格的问题。根据不动产转让协议，陈勤安、徐金暖与陈丽之间就本案涉及的四套房屋产权份额转让价格合计为62万元。但经过法院委托评估，在转让行为发生时间段内，本案涉及的四套房屋市场总价值为166.64万元。陈勤安、徐金暖与陈丽原为共同共有人，未明确各自产权比例，在归并产权份额时应当平均区分产权比例，故本案涉及的四套房屋中涉及陈勤安的产权份额三分之一市场总价值应为166.64万元/3=55.54万元。陈丽以62万元受让了陈勤安、徐金暖四套房屋的三分之二产权份额，其中受让陈勤安产权份额的对价应为62万元/2=31万元。即使陈丽确实支付了房屋转让对价，但该对价也仅有房屋市场价值的55.8%（31万元/55.54万元×100%），属于不合理低价。三、关于陈丽是否知道陈勤安以不合理低价转让财产损害了债权人利益的问题。陈勤安、徐金暖与陈丽系近亲属关系，从陈丽、陈勤安陈述推断，三人彼此之间对陈勤安陷于债务危机的情况应当是知晓的；而且在2016年11月8日金荷珍即获得了陈勤安、徐金暖与陈丽无锡五洲装饰城两套房屋产权证及土地证作为借款履行担保的情况下，上述三人在不久即以挂失补办方式将上述无锡五洲装饰城两套房屋进行了产权归并。根据上述情形，不排除陈勤安、徐金暖与陈丽之间存在转让财产逃避债务履行的可能。据此，可以推定陈丽应当是明知该转让财产行为会损害债权人利益。综上，陈勤安以不合理低价转让自己名下资产，损害了金荷珍债权人的利益，受让人对此应当明知，该转让财产行为符合法律规定的撤销权行使范围，金荷珍的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决：撤销陈勤安与陈丽之间关于转让无锡五洲装饰城D7-328X、D7-328X、安阳花园XX-201、XX-202四套房屋三分之一产权份额的行为。陈丽、陈勤安应在本判决发生法律效力之日起三十日内协助金荷珍将无锡五洲装饰城D7-328X、D7-328X、安阳花园XX-201、X-202四套房屋三分之一产权份额的所有权人恢复为陈勤安。一审案件受理费100元、保全费3770元、评估费15000元，合计18870元，由陈勤安、陈丽承担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：金荷珍主张撤销权未超过除斥期间。陈勤安、陈丽上诉称金荷珍于2017年6月8日前已经知道陈勤安将涉案房产转让给陈丽，如果金荷珍行使撤销权依法应当于2018年6月7日前行使。经审查，金荷珍于2017年11月14日曾向一审法院提起对陈勤安和陈丽转让无锡五洲装饰城D7-3284、D7-3285商铺的撤销权诉讼，因在一审法院（2017）苏0206民初6777号一案诉讼中，金荷珍又发现陈勤安和陈丽转让了安阳花园XX-201、XX-202房屋，逐申请该案撤诉，随即提起了案涉四套房屋的诉讼。金荷珍对无锡五洲装饰城XX-3284、XX-3285商铺提起撤销权之诉在一年期间内，其撤诉后与安阳花园XX-201、XX-202房屋一并行使撤销权，亦在知道安阳花园房屋撤销事由产生之日起一年内，均未超过除斥期间。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。案涉四套房屋经一审法院委托评估市场总价值为166.64万元，陈勤安、徐金暖与陈丽为原案涉房屋共同共有人，产权份额比例并未明确，故在归并产权份额时应当平均区分产权比例，一审法院综合市场总价值、陈勤安、徐金暖的产权比例、陈丽的款项来源以及62万元受让了案涉四套房屋的三分之二产权份额的事实，认定房屋转让价属于不合理的低价，事实清楚，予法有据。故对陈勤安、陈丽该上诉意见，本院不予支持。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。陈丽明知陈勤安债务缠身，却接受案涉房屋的低价转让，不能排除有侵害金荷珍利益的主观故意，陈丽为涉案房屋的直接受益者，应当适当分担由此引起的诉讼费用。综上所述，陈勤安、陈丽的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈勤安、陈丽负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年八月三十日书记员  汪丽敏