广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4338号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，营业场所广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：潘美婷，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼嘉乐，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：余亚艺，男，1970年12月19日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：杨晓丽，女，1971年6月21日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）诉被告余亚艺、杨晓丽物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人潘美婷、冼嘉乐，被告余亚艺、杨晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年11月1日至2017年9月30日的物业管理服务费6578元（按2.1元/平方米·月的标准计算，共23个月）；2.被告向原告支付拖欠上述物业服务费的违约金（分别以每季度欠付的物业服务费为本金，按每日万分之四的标准，自每季度首月的11日起计算至付清物业服务费之日止。违约金不以本金为限。）；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告系滨海珺城XX房的业主，由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费为2.1元/平方米·月，以三个自然月为缴纳周期，被告每周期应交纳的物业管理服务费为858元，应在每周期首月10日前缴纳，每逾期一日，按应缴欠费总额的1‰支付滞纳金。被告拖欠物业服务费，原告多次催收，被告仍未支付。余亚艺、杨晓丽答辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。1.涉案房屋按合同约定应于2015年11月1日交楼，但因涉案房屋存在外墙漏水等诸多质量问题未得到及时整改，导致被告无法在合同约定时间收楼。直至2017年11月23日因迫切需要居住，才办理收楼手续；2.开发商维修人员现场确认严重质量问题，且故意延误整改，导致被告无法如期收楼入住，如房屋外墙漏水至房间地面都湿，天花漏水、门窗损坏等，并有修理单，写明“整改完成后再办收楼手续”。物业人员传递虚假信息甚至威胁信息，延误缺陷整改，实际影响房屋交付使用；3.对违约金标准没有异议，但被告按时缴纳应交的物业管理费，不应支付违约金。经审理查明：2015年5月29日，杨晓丽、余亚艺（乙方，买方）与广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方，卖方）（以下简称城建南沙房地产公司）签订《商品房预售合同》，购买南沙区滨海花园滨海珺城三期XXXX房（以下统称涉案房屋），商品房用途为住宅，建筑面积为136.21平方米，合同约定：第五条物业服务，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州城建开发物业有限公司（以下简称城建物业公司）物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.1元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2015年11月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。该合同附件五《前期物业服务合同》，此处空白，另行签署。合同的附件七补充协议约定：2甲乙双方同意买卖合同第十二、十三、十五条补充修改如下：2.2乙方确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件。如该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件，甲方无需承担任何责任。3.甲乙双方同意买卖合同第十三条补充及修改为3.1收楼手续办理乙方应于如下日期前（以先到日期为准）持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或乙方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。（1）满足本补充协议第2.1款约定的交付条件之日起10个工作日内；或（2）买卖合同第十三条约定的交付日期。4.甲乙双方同意买卖合同第十六条修改为4.1如乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为乙方同意接收该商品房。5.甲乙双方同意将买卖合同第十七条修改为5.1乙方确认，该商品房于现实交付予乙方之日起法律责任转移至乙方，如非因甲方原因导致乙方未能于买卖合同第十三条约定的房屋交付日期前满足交付条件或未办理交接手续的，则自买卖合同第十三条约定的房屋交付日起该商品房的法律责任转移至乙方。5.2乙方应于本补充协议第5.1款约定的法律责任风险转移日起承担该商品房的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失毁损的风险承担。2014年2月28日，城建南沙房地产公司与城建物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由城建物业公司对涉案房屋所在小区提供前期物业管理服务，物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，住宅为2.1元/平方米·月。业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间届满之日起交纳物业管理服务费。房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业管理服务费，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。合同期限自2014年5月4日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止。越秀物业南沙分公司提供涉案房屋所在楼宇资料，以证明该楼宇于2015年6月9日签订《高压供用电合同》，具备永久用电条件；于2015年7月3日具备通邮条件；于2015年7月20日具备通气条件；于2015年8月19日签订《供用水合同》，具备永久用水条件；于2015年9月25日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。余亚艺、杨晓丽对上述内容予以确认，但认为竣工验收是以抽查的方式进行，会存在建造缺陷的遗漏。越秀物业南沙分公司提供《商品房交付使用通知书》，载明城建南沙房地产公司通知余亚艺、杨晓丽于2015年10月5日下午前往滨海珺城办理涉案房屋收楼手续。余亚艺、杨晓丽确认收到该通知书，但以涉案房屋存在质量问题为由未收楼。2016年7月21日，涉案房屋登记至余亚艺、杨晓丽名下，登记建筑面积为137.7499平方米。2017年11月23日，余亚艺、杨晓丽签署《商品房交付书》，办理涉案房屋收楼手续，并与城建物业公司签订《前期物业服务合同》。余亚艺、杨晓丽提供了2015年12月20日、2016年3月5日、2016年5月5日的《住宅收楼验收表》，载明：“大门下方有些紧难开、门表面刮花、左手边次卧进门对面天花墙面有明显印迹发黄起白、书房铝窗右手边过紧、厅推拉玻璃门轨道变形、推拉厅锁扣无法扣住、入户门开关摩擦、客厅餐厅推拉门轨道变形、左次卧对门墙身有渗水现象等。”其中2015年12月20日的验收表载明“整改完成后再办收楼手续”，余亚艺陈述为其自行书写。余亚艺、杨晓丽提供多张涉案房屋照片，以证明涉案房屋仍存在阳台天花漏水、外墙漏水等问题。余亚艺、杨晓丽提供短信记录，以证明越秀物业南沙分公司传递虚假信息，延误整改和查验进程，延误收楼时间。其中部分短信内容为：“您好，我是滨海珺城物业，刚刚上去帮您复检了房间里的维修问题已经做好了，请问您什么时候有空过来看下？”“尊敬的滨珺城三区11栋1304单元业主，您好，您于2015年12月20日提出的维修问题，于2016年1月9日，全部整改完毕，请您在收到通知后7天抽空过来确认验收，如逾期不验收将视为您已确认维修结果，感谢您对我们工作的支持与配合，祝您生活愉快！”。余亚艺、杨晓丽提供多张发票，以证明其已按时交纳自2017年10月1日起的物业服务费。另查明，城建物业公司于2017年6月22日变更名称为广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司），2017年7月20日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司变更名称为越秀物业南沙分公司。2018年11月12日，越秀物业公司作出声明，确认越秀物业南沙分公司实际负责案涉小区的物业管理，并确认上述债权归越秀物业南沙分公司所有。庭审后，越秀物业南沙分公司将违约金变更为分别以每季度欠付的物业服务费为本金，按每日万分之四的标准，自每季度最后一个月的11日起计算至付清物业服务费之日止，违约金不以本金为限。本院认为:余亚艺、杨晓丽虽然在2017年11月23日前仍未签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，城建南沙房地产公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于余亚艺、杨晓丽，对余亚艺、杨晓丽具有约束力。城建物业公司现已更名为越秀物业公司，在越秀物业公司已告知相关债权归越秀物业南沙分公司享有的情况下，越秀物业南沙分公司有权主张该债权。本案的争议焦点是余亚艺、杨晓丽应否支付2015年11月1日至2017年9月30日期间的物业服务费及相应的违约金，本院对此阐释如下：依据《前期物业服务合同》，业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间届满之日起交纳物业管理服务费。房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。涉案房屋在2015年10月5日前已经具备供水、供电、供气、通邮的条件，取得了《竣工验收备案表》，符合法定交楼条件。余亚艺、杨晓丽也收到了《商品房交付使用通知书》，通知其二人于2015年10月5日办理收楼手续，余亚艺、杨晓丽无正当理由未按时办理收楼手续，故越秀物业南沙分公司主张余亚艺、杨晓丽从2015年11月1日起交纳物业服务费，本院予以支持。余亚艺、杨晓丽未交纳自2015年11月1日起至2017年9月30日止的物业服务费，因此，越秀物业南沙分公司要求余亚艺、杨晓丽支付该期间的物业服务费，合理有据，本院予以支持。《前期物业服务合同》约定物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，住宅为2.1元/平方米·月。涉案《商品房买卖合同》载明建筑面积为136.21平方米，涉案房屋登记面积为137.7499平方米，现越秀物业南沙分公司统一按照136.21平方米计收上述期间的物业服务费，系对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。故越秀物业南沙分公司要求余亚艺、杨晓丽支付2015年11月1日起至2017年9月30日止的物业服务费6578元（136.21平方米×2.1元/平方米·月×23个月）合理有据，本院予以支持。余亚艺、杨晓丽认为其不应支付2015年11月1日起至2017年9月30日止物业服务费的理据不足，本院不予支持。对于余亚艺、杨晓丽所主张的房屋质量问题，属于另一法律关系，本案不作调处。《前期物业服务合同》约定业主应以季度为周期缴纳物业服务费，并于每月10日前缴纳当期费用，未能按时足额交纳物业管理服务费，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准支付违约金。如上所述，余亚艺、杨晓丽未按时缴纳物业服务费，已构成违约，应按合同约定支付违约金，违约金的计算方法为：2015年11月1日起至2015年12月31日止的物业服务费的违约金应以572元为本金（136.21平方米×2.1元/平方米·月×2个月），按每日0.4‰的标准，从2015年12月11日起计算至实际付清之日止；2016年1月1日起至2017年9月30日止的物业服务费的违约金，各以每季度应缴物业服务费858元为本金（136.21平方米×2.1元/平方米·月×3个月），按每日0.4‰的标准，分别从每季度最后一个月11日起计算至实际付清之日止。上述违约金均应以本金为限，超过部分，本院不予支持。余亚艺、杨晓丽认为其不应支付违约金，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告余亚艺、杨晓丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2015年11月1日起至2017年9月30日止的物业服务费6578元及违约金（违约金的计算方法：以2015年11月1日至2015年12月31日的物业服务费572元为本金，按每日0.4‰的标准，从2015年12月11日起计算至被告余亚艺、杨晓丽实际付清之日止，违约金总额以572元为限；2016年1月1日至2017年9月30日，各以每季度应缴物业服务费858元为本金，按每日0.4‰的标准，分别从每季度的最后一个月11日起计算至被告余亚艺、杨晓丽实际付清之日止，每季度物业服务费的违约金总额以858元为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告余亚艺、杨晓丽负担。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一九年八月三十日书记员  谢芝华