河南省新乡市红旗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫0702民初3623号 原告（案外人）：方虹，女，汉族，1966年8月18日出生，住河南省。 委托诉讼代理人：武强，河南恒升律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李民昌，男，汉族，1980年3月4日出生，住新乡市。 被告（被执行人）：张红蕾，女，汉族，1980年10月8日出生，住新乡市。 原告（案外人）方虹与被告（申请执行人）李民昌、被告（被执行人）张红蕾案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方虹及其委托诉讼代理人武强，被告李民昌、张红蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方虹向本院提出诉讼请求：1.不得执行登记在张红蕾名下的位于新乡市××号忆通壹世界21号楼1单元12302住宅房屋一套；2.请求确认上述位于新乡市××号忆通壹世界21号楼1单元12302住宅房屋一套归原告方虹所有。事实和理由：2017年6月9日，新乡市红旗区法院作出（2017)豫0702民初86号民事判决：张红蕾于本判决生效后十日内偿还李民昌借款本金11万元及利息。诉讼中李民昌申请财产保全，红旗法院于2017年2月9日作出（2017)豫0702民初86-1号民事裁定书，查封张红蕾所有的涉案房屋。执行中，红旗法院于2019年作出(2019)豫0702执恢123号公告，责令被执行人及房屋现住使用人迁出涉案房屋。2019年5月9日，原告方虹对执行标的提出书面异议，红旗法院于2019年5月30日作出（2019)豫0702执异79号执行异议裁定：驳回方虹的异议请求。本案的事实是原告与张红蕾早在2017年元月6日就签订了《房屋买卖合同》，被告张红蕾自愿以374020元的价格将其位于新乡市××号忆通壹世界21号楼1单元12302住宅房屋一套出售给原告方虹，原告己付清全部374020元的房款，并于2017年10月接收房屋开始装修，2018年10月入住该房屋，并一直实际居住至今。涉案房产是因开发商的原因至今未办理房屋所有权证书，导致原告至今未能将房屋产权登记过户，其原因并非原告之过错。被告李民昌以民间借贷纠纷为由起诉张红蕾至红旗法院，红旗法院查封涉案房屋，并下达公告责令原告迁出涉案房屋，侵害了原告的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”购买人支付房款并占有房产，且无过错的，法院是不能查封的。并且在商品房买卖中，特别是商品房预售不同于一般商品买卖，登记手续的办理需要很长一段时间，案涉房产虽未办理过户登记，但购房人己支付房款并实际占有，故其对房产的占有、使用应得到保护。综上，原告不服新乡市红旗区人民法院（2019)豫0702执异79号《执行裁定书》，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第121条、第123条的规定提起诉讼。 被告李民昌辩称，其与原告素不相识，对方应该起诉张红蕾；且房产证和房管局、物业都没有原告的信息，应该执行案涉房屋。 被告张红蕾辩称，不该执行案涉房屋，因其2016年已将案涉房屋卖给原告，房款也收到了。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实： 李民昌诉张红蕾民间借贷纠纷一案,本院于2017年2月9日作出（2017）豫0702民初86-1号民事裁定：查封案涉房屋。后本院于2017年6月9日作出（2017）豫0702民初86号民事判决：张红蕾偿还李民昌借款本金11万元及利息。判决生效后，张红蕾未履行该判决所确定的义务，李民昌向本院申请强制执行。执行中，本院于2019年作出（2019）豫0702执恢123号公告，责令被执行人及房屋现住使用人迁出案涉房屋。后方虹对此提出异议，称其早已购买被查封的房屋并居住至今，要求终止执行上述执行裁定。2019年5月30日，本院作出（2019）豫0702执异79号执行裁定：驳回方虹的异议请求。方虹不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，张红蕾于2016年2月22日与新乡忆通置业发展有限公司（以下简称忆通公司）签订《商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号2019-0222046）并备案。该合同所涉房屋坐落于新乡市××××号忆通壹世界21号楼1单元23层12302号。合同约定房屋交付时间为2017年7月31日，办理房产证书时间为房屋交付之日起365个工作日，总房款为394020元。方虹通过中介人介绍欲购买上述房屋，并于2016年11月30日向张红蕾支付20000元定金。后双方于2017年1月6日签订《房屋买卖合同书》一份，第二条约定：房屋实际成交价格为374020元。方虹于当日向张红蕾转账50000元，于2017年1月7日向张红蕾转账50000元，于2017年7月28日向张红蕾转账230000元；余下房款为现金支付，对此张红蕾予以认可。张红蕾向方虹出具了房款收条，并将日期落款为2017年1月7日。方虹、张红蕾确认双方房款已经结清。张红蕾卖房后，将其购房合同、收据等交予方虹。方虹接收房屋后于2017年19月装修入住至今，并以张红蕾名义缴纳了物业费、暖气费等。 还查明，张红蕾购买案涉房屋时办理了按揭贷款，因方虹已支付其全部房款，因此按揭贷款现仍由张红蕾在偿还。案涉房屋目前无法办理产权转移登记。案涉房屋的燃气表用户登记为方虹。2019年5月21日，方虹与河南忆通物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规约》。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，方虹与张红蕾签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法律强制性规定，合法有效，且于人民法院查封之前签订。方虹也按约定支付了全部房款并装修入住至今，合法占有了该房屋。双方未办理产权转移登记的原因是忆通公司尚不具备向张红蕾办理产权转移登记。因此本案符合上述法律规定，方虹就案涉房屋所享有的权益足以排除强制执行，故对方虹要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。对方虹要求确认案涉房屋归其所有的诉求，因忆通公司尚不能就案涉房屋向张红蕾办理产权转移登记，张红蕾也无法履行其与方虹之间关于过户的约定，且案涉房屋为按揭贷款，涉及案外人权益，故本院暂不予处理为宜，其可待过户条件成就时，另行主张权利。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行新乡市红旗区人民东路366号忆通壹世界21号楼1单元23层12302号房屋； 二、驳回方虹的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，由张红蕾负担4800元，由方虹负担2500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。 审 判 长  郭德方 审 判 员  王国明 人民陪审员  申建军 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  路 瑶