江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0192民初835号原告：南昌市天安物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。法定代表人：章忠荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙月，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：胡元春，系该公司项目部主管。被告：陶桂兰，女，1983年12月3日生，汉族，住江西省南昌市新建县。被告：周多勤，男，1985年9月3日生，汉族，住江西省南昌市新建县。原告南昌市天安物业管理有限公司与被告陶桂兰、周多勤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙月、胡元春到庭参加诉讼，被告陶桂兰、周多勤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市天安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付拖欠的物业费4193.4元，违约金5805元，合计9998.4元；2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年1月15日，原告与江西瑞祥置业有限公司签订乐活公元城一期项目《前期物业服务合同》，依据原、被告及江西瑞祥置业有限公司三方共同签订《临时管理规约》，合同约定物业服务费按季度缴纳。两被告系乐活公元城一期小区6栋1单元402室业主。2017年6月两被告一直以各种理由为借口拒交物业费，截止2019年5月两被告共欠物业服务费4193.4元，违约金5805元，合计9998.4元，在两被告拒交物业费期间，原告一直积极向两被告主张权利，通过拨打两被告电话催缴、上门催缴等多种方式催缴物业费，被告仍拒交物业服务费。原告认为被告违反《物业服务合同》的约定，拖欠物业服务费的行为已严重损害了原告的合法权益，现为保护自身的合法权益不受侵害，特诉至法院，请依法裁决。被告陶桂兰、周多勤均未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照、被告的身份证复印件、《南昌市商品房买卖合同》、《乐活公元城一期项目前期物业服务合同》、《乐活公元城一期临时管理规约》、手机短信截图2张、照片7张、律师函及快递邮寄回执、《乐活公元城一期入伙会签单》、《物业服务企业资质证书》，本院经过庭审审核，认为上述证据来源合法，客观真实，予以确认并在卷佐证；对于原告提交的物业费欠费明细系其自行制作，且不属于证据范畴，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月20日，被告与江西祥瑞置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》1份，合同约定被告购买江西祥瑞置业有限公司开发的乐活公元城一期6#楼一单元402室房屋（建筑面积为97.07平方米）。上述合同附件五（前期物业管理）约定前期物业管理由原告南昌市天安物业管理有限公司提供，服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理等，物业管理公共性服务收费标准为1.8元／月/平方米建筑面积。2016年1月5日，原告与江西祥瑞置业有限公司签订《乐活公元城一期项目前期物业服务合同》，合同约定由原告对乐活公元城一期小区提供前期物业服务管理，物业服务费收费标准为高层住宅1.8元/月/平方米。2016年6月10日，原告、江西祥瑞置业有限公司与被告共同签订《乐活公元城一期临时管理规约》1份，规约第九章关于物业管理服务费约定的物业服务收费标准同上规定，另约定物业管理费自开发企业向业主发出“入伙通知书”确定的交房日期起，入伙时预收3个月物业管理费。于每收费季度的上月25日前发放该季度管理费账单；业主自账单发出之日起，于该季度首月5日前缴纳相关费用。从交房之日起一年内未入住使用的按物业管理费标准50%交纳，在这一年内自业主向物业公司申报装修之日起6个月不计入住使用时间，一年后无论装修与否，均按100%交纳。第十章第二条规定：“……业主、使用人未按照规约规定足额交纳物业服务费及相关费用的，物业服务企业可按每日加收缴纳费用的3‰的违约金”。之后，被告按1.8元/月/平方米的标准向原告交纳了至2017年5月31日前的物业服务费。自2017年6月1日起未再缴纳物业费，至2019年5月31日共拖欠物业费金额为4193.4元（1.80元/㎡/月×97.07㎡×24月），原告催要无果后向本院提起诉讼。另查明，南昌市天安物业管理有限公司于2017年7月4日获得中华人民共和国住房和城乡建设部制颁发的《物业服务企业资质证书》，资质等级为壹级，核定准予从事物业管理活动时间为自2001年12月10日起。本院认为，根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，因两被告系乐活公元城一期6#楼一单元402室房屋所有人，故原告与江西祥瑞置业有限公司签订的《乐活公元城一期项目前期物业服务合同》对两被告具有约束力，且原告、江西祥瑞置业有限公司与两被告共同签订了《乐活公元城一期临时管理规约》，该规约对物业服务费及违约责任等均进行了约定，本院认为，该规约系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，现原告对两被告所在的小区提供了物业管理服务工作，两被告作为业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同及双方签订的规约约定的标准向原告支付物业服务费，故对原告要求两被告支付自2017年6月1日起至2019年5月31日期间的物业服务费4193.4元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求两被告支付5805元违约金的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，两被告未按约定期限交纳物业费，属违约行为，应承担相应的违约责任，因原、被告签订的《乐活公元城一期临时管理规约》中约定每季度的物业管理费于该季度首月5日前缴纳，故两被告应从违约次日（即2017年6月6日）起就该季度应交纳的物业费承担逾期违约金。关于违约金的计算标准，因原、被告签订的《乐活公元城一期临时管理规约》中约定违约金按应交纳费用的日千分之三计算，该约定明显超出法律规定，且原告未提供任何证据证明其因两被告违约造成的损失依据，本院对原告诉请两被告支付的违约金进行适当调整。综合本案案情，本院认定原告因两被告违约行为产生的损失即为两被告未缴纳的物业服务费的资金占用期间的利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定，本院酌定违约按年利率6%的标准，自2017年6月6日起至2019年5月31日止，以被告按期实际未缴纳的物业服务费为基数予以计算，共计为283.06元（其中2017年6月6日至2017年9月5日期间为7.86元；2017年9月6日至2017年12月5日期间为15.73元；2017年12月6日至2018年3月5日期间为23.59元；2018年3月6日至2018年6月5日期间为31.45元；2018年6月6日至2018年9月5日期间为39.31元；2018年9月6日至2018年12月5日期间为47.18元；2018年12月6日至2019年3月5日期间为55.04元；2019年3月6日至2019年6月5日期间为62.90元），对原告超出部分诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十五条、第四十一条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶桂兰、周多勤于本判决生效之日起十日内向原告南昌市天安物业管理有限公司支付自2017年6月1日起至2019年5月31日期间的物业管理费共计4193.4元及违约金283.06元；二、驳回原告南昌市天安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告南昌市天安物业管理有限公司负担28元，被告陶桂兰、周多勤负担22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  孔庆波人民陪审员  杨 武人民陪审员  张令文二〇一九年八月三十日书 记 员  涂 文