江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1950号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李根付，男，汉族，1964年8月13日，住南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：毛斌，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘翀，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西省雅达实业有限公司，住所地江西省南昌市东湖区象山北路208号，统一社会信用代码：91360000739177XXXX。 法定代表人：林静霞，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵定明，江西久保律师事务所律师。 上诉人李根付因与被上诉人江西省雅达实业有限公司（以下简称雅达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初4224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 李根付的上诉请求：1、改判一审判决，要求雅达公司增加赔偿各项损失及违约金共计25万元；2、本案一审、二审案件受理费由雅达公司承担。事实与理由：1、李根付未违反约定砌墙，未占有隔壁空置店面，是雅达公司违约。雅达公司表示李根付砌墙占用隔壁空置店面，而李根付未占用空间且涉案房屋的实际面积小于合同约定的面积。2、双方丈量出的0.1米误差，该误差在可接受范围之内，雅达公司因此解除合同，应承担违约责任。根据《室内装饰施工验收规范》泥工作业的规定允许1厘米的误差，雅达公司以0.1米的误差要求解除合同系明显违约。3、本合同系雅达公司制作的，若出现不同解释，其应承担不利后果。4、李根付提供的证据足以证明雅达公司阻工导致损失发生，应承担相应责任。 雅达公司辩称：1.一审法院判决事实清楚，适用法律正确；2.李根付提到雅达公司强行将其赶出与事实不符，雅达知道李根付没有按照合同图纸附图约定的范围砌墙之后，于是便发短信要求其将已砌的墙体拆除，按照合同图纸来砌墙。但是李根付置之不理，雅达公司才要求解除合同；3.李根付在上诉状中提到误差的问题，雅达公司认为在本案中根本就不适用误差的计算方式，因为合同所附图纸非常清晰的标注了砌墙的位置，并且在图纸的下方用粗体字标注粗线内为对方租赁范围。综合本案事实，李根付要求雅达公司承担违约责任和装修的损失，没有事实和法律依据。 李根付向一审法院提起的诉讼请求：1.请求判令雅达公司返还李根付已缴纳的房屋租金18990元及保证金30000元，合计48990元；2.判令雅达公司支付违约金179904元；3.判令雅达公司支付各项损失142759.6元（店面装修设计费9500元，货柜定制75500元，清场拆除2800元，砖沙、水泥5939元，空调及安装费7850元，水电安装4000元，电表270元，水表75元，电线1350元，水管辅料675.6元，泥工的工资1800元，误工费及交通费3000元，间接损失经营费30000元）；4.本案诉讼费、保全费等费用由雅达公司承担。 雅达公司向一审法院提起的反诉请求：1.判令雅达公司与李根付解除租赁合同（雅达公司开庭前撤回该项反诉诉请）；2.判令李根付向雅达公司支付租金14992元（2018年7月1日至租赁合同解除之日即2018年8月1日止的租金）；3.判令李根付向雅达公司支付违约金179904元（依据补充协议第六条约定）；4.本案诉讼费、保全费等费用由李根付承担。 一审法院经审理查明：2018年5月3日，雅达公司（甲方）与李根付（乙方）签订《租赁合同》就甲方将其拥有的房屋出租给乙方使用相关事宜进行约定。合同1.1条明确雅达公司将位于象山北路208号一层的部分房屋（见附图）租赁给李根付使用，租赁物面积经双方认可确定为93.7平方米；合同2.1条约定雅达公司将租赁物按现状交付李根付使用，且李根付同意按租赁物及设施的现状承租；合同2.2条约定免租期为2018年5月4日至2018年5月23日，租赁期限为5年，即从2018年5月24日起至2023年5月23日止；合同3.1条约定每月单价50元/平米，月租金为4685元人民币，每月支付一次，首期租金与保证金应于本合同签订三日内同时交付；合同3.3条约定李根付应在签订本合同三日内缴纳30000元保证金，剩余15000元保证金在合同签订后三个月内缴清，保证金不得作为房屋租金及其它费用，合同终止后，在李根付已向雅达公司退还租赁物并交清全部租金及费用，雅达公司在一周内无息退还保证金；合同4.4条约定分户隔墙由李根付砌筑，上第二层的楼梯甲方在签订本合同后开始施工，乙方必须在甲方楼梯施工完毕后才可以封闭一层吊顶及楼梯下的墙面施工，因二层楼梯施工造成乙方的损失，甲方不承担费用；合同6.1条约定李根付未按合同约定时间向雅达公司支付房屋租金、税费等费用，除应交费用外，每逾期一天还应当向雅达公司支付当期欠费金额1%违约金；合同6.2条约定任一方在租赁期内提前终止或解除合同的，违约方应向守约方支付一年租金作为违约金；合同8.4条约定合同经双方签字盖章并在三日内收到李根付支付的首期租金和保证金后生效。租赁合同后附图一张，注明图纸粗线内为乙方租赁面积，图纸上表示分割户墙的粗线未超过中央三根立柱的最左侧，并以标尺形式标注距离立柱最左侧的距离为0.1米。图纸上还以标尺方式标注租赁部分宽7.03米，长15.3米，除去二层楼梯起步区域（长4.258米，宽3.26米）租赁面积为93.7平米。该合同签订当日，双方又签订《补充协议》对《租赁合同》中约定的租金、租赁面积、违约责任等作出变更。1.变更主合同3.1条为：每月单价160元/平米，每月租金为14992元人民币，每年租金为179904元人民币，每月支付一次，首次（5月24日至6月30日）租金为18990元人民币，首次租金与保证金应于本合同签订三日内同时交付，租金第一第二年不递增，第三年租金递增6%，之后租金每年在上一年基础上递增6%；2.增加主合同3.5条款：一层原面积为93.7平方米，如二层住户入驻后，二层楼梯起步区域（见附图）甲方不设置楼梯，则该部分面积在二层住户入驻后可归乙方使用，面积13.9平米，增加的月租金单价同93.7平方米区域的单价，甲方也有权将二层楼梯起步区域不给乙方使用，具体以甲方通知为准；3.变更主合同6.2条为：任一方在租赁期内提前终止或解除合同的违约方应向守约方支付本补充协议（第1条）的一年租金作为违约金；4.变更主合同8.4条为：本合同一式叁份，甲方执二份，乙方执一份，经双方签字盖章并在三日内收到乙方支付的首期租金18990元和保证金后生效。上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，李根付支付了首期租金18990元和保证金30000元给雅达公司，雅达公司将租赁房屋交付给李根付砌筑分割户墙并装修。因对李根付所砌筑分割户墙的位置有异议，雅达公司法定代表人林静霞于2018年5月12日向李根付妻子发送短信，短信内容为：“依据李根付签订的租赁合同，分隔墙中线离柱边10cm，墙体不得占用隔壁空置店面位置，现要求你重新砌筑墙体。否则，我方将从明日起终止与你的租赁合同”。李根付妻子于当日先后回复两条短信内容为：“你好林总!我们决对没有违规合同做，白纸黑字写的尺码清清楚楚”“陈总刚才也在现场用尺子量了，你说那边柱子中间我们也是按你的意思做的。”因双方就分割户墙位置产生争议，雅达公司一方人员到租赁房屋要求李根付一方停止装修。李根付妻子于2018年5月14日发送内容为“经过考虑同意你方终止合同，但一切按合同办”的短信给雅达公司法定代表人林静霞，雅达公司在本案审理过程中否认收到李根付妻子2018年5月14的回复短信。一审法院于2018年8月1日组织李根付、雅达公司双方到租赁房屋进行现场查勘，租赁房屋仍处于装修未完成的空置状态，已砌筑的分割户墙最右侧紧贴三根中央立柱左外侧，经双方当事人测量确认，现场室内宽度为6.73米，长为14.68米。现场查勘后，一审法院于2018年8月1日询问双方，双方均认可租赁合同已解除，但李根付主张租赁合同系于2018年5月14日经双方协商一致解除，雅达公司则表示同意合同从2018年8月1日起解除且从2018年8月1日起接收租赁房屋。 一审法院认为：李根付与雅达公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。李根付、雅达公司双方在审理过程中均认可双方已解除租赁合同，一审法院对此予以确认。根据本案查明的事实，李根付砌筑的分割户墙全部位于中央立柱左侧，但双方确认的租赁合同附图中标示分割户墙的粗线并未超过中央立柱最左侧且距离中央立柱最左侧尚有0.1米的距离，李根付所砌筑分割户墙的位置与合同附图约定不符。雅达公司法定代表人林静霞于2018年5月12日向李根付妻子发送短信要求重新砌筑分割户墙并表示如不重新砌筑则从次日终止合同，雅达公司法定代表人发送短信后，李根付妻子于2018年5月14日短信回复同意终止合同，雅达公司虽否认收到该条短信，但李根付提交的手机短信记录上显示该条短信已发送，且李根付在雅达公司一方人员到租赁房屋要求其停止装修后未继续装修，也未按雅达公司的要求重砌分割户墙，双方当事人之后也未就重新砌筑分割户墙一事再行沟通，故一审法院推定李根付妻子于2018年5月14日同意终止合同的短信已到达雅达公司，双方已于2018年5月14日就解除租赁合同达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，双方租赁合同在免租期内就已解除，雅达公司已向李根付收取的2018年5月24日至2018年6月30日期间的租金18990元应予退还，雅达公司要求李根付支付2018年7月1日至2018年8月1日期间租金的反诉诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。李根付砌筑的分割户墙与合同附图约定不符，雅达公司要求其停止装修重新砌筑的行为不构成违约，且双方系协商解除租赁合同，李根付以雅达公司违约为由要求其支付违约金179904元的诉请，于法于事实无据，一审法院不予支持。对于李根付砌筑分割户墙和对租赁房屋进行装修产生的损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，对未形成附合的装饰装修物，可由李根付拆除，对已形成附合的装饰装修物，因本案纠纷系李根付未按约定砌筑分割户墙引发，雅达公司并不存在违约行为，故对李根付要求雅达公司赔偿各项损失142759.6元的诉请，一审法院不予支持。对雅达公司提出的判令李根付按照补充协议第六条“任一方在租赁期内提前终止或解除合同的，违约方应向守约方支付本补充协议的一年租金作为违约金”的约定支付违约金179904元的诉请，一审法院认为，本案租赁合同在履行过程中发生争议后，双方系协商一致解除的租赁合同，并非李根付单方提前终止或解除合同，雅达公司的该项诉请无事实依据，一审法院不予支持。根据租赁合同3.3条的约定：“合同终止后，在乙方已向甲方退还租赁物并交清全部租金及费用，甲方一周内无息退还保证金”的约定，双方租赁合同已经解除，且雅达公司也于2018年8月1日明确表示已接收租赁房屋，退还保证金的条件已成就，雅达公司已收取的30000元保证金应当退还李根付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决：一、江西省雅达实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李根付已支付的租金18990元和保证金30000元；二、驳回李根付的其他诉讼请求；三、驳回江西省雅达实业有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6870元（已由李根付预交），由李根付负担5850元，江西省雅达实业有限公司负担1020元；反诉案件受理费4200元（已由江西省雅达实业有限公司预交7240元），由江西省雅达实业有限公司负担4200元，退回江西省雅达实业有限公司3040元。 本案当事人二审均未提交新证据。双方对一审查明的事实无异议，本院予以确认，本院查明的事实与一审法院查明事实一致。李根付主张一审法院遗漏以下事实：1.对方强制将我方驱离，并且把店门用锁锁起来，一直不让施工且在一审中提交证人证言予以证明。2.在涉案房屋内实际测量的宽度、面积与合同约定不符，一审法院认定的计算的方法错误，砌墙位置没有达到图纸载明的数值宽度。一审测量的实际面积是84.916平米，合同约定的面积为93.7平米。雅达公司主张一审法院测量的套内宽度为6.73米，加上墙体宽度，总宽度达到了7.1米，所以面积是不会低于合同约定的面积。另外，双方在合同里面对租赁面积为93.7平方米予以了确认。本院认为，李根付提交的证人证言不足以证明雅达公司的阻工行为，且双方自愿签订的合同明确约定涉案房屋面积系93.7㎡。 本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，不能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案合同明确约定李根付承租的房屋系象山北路208号的一部分房屋（见附图），附图显示李根付所砌墙面应距离中间柱子左边缘10公分，根据一审法院现场查看，李根付未按约定砌墙，系属违约，雅达公司要求其停止装修重新砌筑的行为不构成违约，其向雅达公司主张违约金及实际经济损失缺乏事实依据。李根付称涉案房屋面积未达到合同约定的93.7㎡且依据附图尺寸显示其未占用隔壁房屋面积的上诉理由，本院认为，合同所附图纸明确标注了砌墙的位置，并且在图纸下方用粗体字明确标注粗线内为李根付的租赁范围，故李根付的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，李根付的上诉请求不成立，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费5050元（上诉人李根付已预交），由李根付负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 钟 情 审 判 员 郑 馨 二〇一九年八月二十六日 法官助理 邓 映 书 记 员 万志新