广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终1847号上诉人（原审原告）：李向成，男。被上诉人（原审被告）：深圳市蛋壳公寓管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区沙河街道沙河西路**尚美科技大厦2003，统一社会信用代码91440300MA5DQPDHX7。法定代表人：高靖。委托诉讼代理人：邹家杰，男。被上诉人（原审被告）：朱湘，女。被上诉人（原审被告）：紫梧桐（北京）资产管理有限公司，住所，住所地北京市东城区朝阳门内大街**212社会信用代码91110101327313607G。法定代表人：高靖。被上诉人（原审被告）：深圳市万科物业服务有限公司四季花城物业服务中心，住所，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道五和大道**四季花城百合苑M101/L102社会信用代码91440300708585454N。负责人：侯晓琴。委托诉讼代理人：姜海燕,女。上诉人李向成因与被上诉人深圳市蛋壳公寓管理有限公司（下称蛋壳公司）、朱湘、紫梧桐（北京）资产管理有限公司（下称紫梧桐公司）、深圳市万科物业服务有限公司四季花城物业服务中心（下称万科物业四季花城中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初12826号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李向成的上诉请求：一、撤销原审法院对该案的第二项判决，依法予以改判，支持李向成在该案中的所有诉讼请求。二、判令因诉讼而产生的所有费用均由蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司、万科物业四季花城中心共同承担。上诉事实和理由：该案审理和原判决违反法定审判程序，基本事实认定不清，对证据材料真实性、关联性、合法性的认定倾向性和选择性非常明显，对案件关键事实认定错误、法律适用不当。具体事实和依据如下：一、从程序上来讲，该案审理违反《民事诉讼法》及相关法定程序，且蛋壳公司和紫梧桐公司“代理人”资格不适格，其代理行为无效，应作缺席判决。两个自称是蛋壳公司和紫梧桐公司的工作人员（邹家杰、陈潇）迟到一个半小时，李向成对其代理资格提出质疑，要求作缺席判决。但是原审法官未采纳。二、从案件的实体审理来讲，原审法院对各方提供证据材料的真实性、关联性、合法性采取不同标准进行选择性和倾向性认定。1、从形式上来讲蛋壳公司和紫梧桐公司庭审时所提供的证据材料均为复印件，不符合庭审时应提供原件质证的规定，真伪无法辨别。2、从内容上来讲，所提供的“被告后台投诉记录及投诉书”所描述的投诉情况是蛋壳公司事后补做，未经李向成签字并确认，其内容属捏造的片面之词，而原审法官直接作为该案判决的依据，系错误认定。3、原审法院以此认定“已成就《房屋租赁合同》第九条第（四）款约定的解除条件”认为“被告蛋壳公司据此提出解除合同，有理有据”，非常牵强附会，极不客观公正。三、原审法院错误认定蛋壳公司提供的“被告退款明细记录及李向成收到退款的收条”等材料的真实性、关联性、合法性。1.蛋壳公司和紫梧桐公司提供的两笔微信转账（一笔7000,一笔3773）款项用途不明，付款主体和收款主体不清，李向成没有收到该款项。2.蛋壳公司和紫梧桐公司提供的中信银行电子转账凭证（RMB10773）收款人是“巫伟”及其账号，李向成从未委托“巫伟”代收过任何款项，属于蛋壳公司单方权利自行处分行为，跟李向成没有任何关系。3.蛋壳公司和紫梧桐公司提供的记载内容为“今收到人民币10773元整（大写壹万零柒佰柒拾叁圆整），此收条复印涂改无效。李向成2018.6.29"的收条款项用途不明，付款主体和收款主体无法证明是蛋壳公司中的任何一方与李向成的资金往来，更缺少转账凭证等证据作为佐证，事实李向成根本没有收到该款项。上述材料内容均无法证明蛋壳公司已退还和支付李向成在该案中所主张的所有相关款项，应由蛋壳公司承担“举证不能”的法律后果。四、原审法院无视李向成提供的证据材料的真实性、关联性、合法性，刻意忽略，作出错误认定或不作任何认定。1.李向成2017年11月18日签约当日，支付给紫梧桐公司的银行付款凭证显示合计金额为26358元，而原审法院在判决书中认定只有23160元，与实际付款金额相差3198元，认定错误。2.2018年7月18日由国家税务总局深圳市税务局代朱湘开具的“龙岗坂田万科四季花城六期银桦苑A-602租金”金额为14218元的发票，足以证明朱湘收到房屋租金的事实，为该案的当事人，但原审法院错误认定“被告朱湘、紫梧桐公司未在书面的合同上签名，并非合同相对方”。3.李向成电脑被盗之事实经深圳市公安局坂田派出所立案并定性为行政案件，并已出具受案登记表文号为深公龙（坂田）受案字（2018）01623号的受案回执等相关立案材料，原审法院没有事实依据，居然否认公安机关所认定的事实及相关案件情况，包庇涉案违法人员及蛋壳公司。4.对蛋壳公司单方面违约解除《房屋租赁合同》出具的房屋租赁合同终止声明和李向成提供的案涉房屋2018年6月27日晚和6月29日晚现场的录音录像光盘内容，为本案的有力证据，足以证明蛋壳公司单方面违反合同约定暴力解除《房屋租赁合同》，原判决对此故意忽略避而不谈，在判决书中不作任何释明，刻意包庇蛋壳公司，把解约的原因及责任归责于李向成，极不客观公正。蛋壳公司的答辩意见如下：蛋壳公司不同意李向成的上诉请求和意见，同意原审判决的判决结果。蛋壳公司认为一审判决适用法律正确，认定事实清楚。同时蛋壳公司认为根据蛋壳公司提供的《收条》原件能够充分证明，李向成已经收到蛋壳公司退还的相应款项。其次，李向成自始至终未提供其使用现金支付剩余款项的任何证据，其所述的相关内容也不符合客观事实。蛋壳公司根据合同约定以及投诉记录，具有单方面解除本案诉争合同的法律依据，蛋壳公司在上诉过程中不存在任何过错。也不应承担任何责任。万科物业四季花城中心答辩意见如下：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回李向成的上诉请求。紫梧桐公司未到庭，书面答辩意见如下：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回李向成的上诉请求。被上诉人朱湘未到庭，也未作书面答辩。李向成的起诉请求：1.蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司退还李向成于2018年6月30日被迫搬离所承租房屋而应退还的剩余租期（2018年7月1日至2019年11月17日）预交租金合计34104元；2.蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司退还李向成于2018年6月30日被迫搬离所承租房屋而应退还的剩余租期（2018年7月1日至2019年11月17日）预交服务费合计1344.60元；3.蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司退还李向成于2018年6月30日被迫搬离所承租房屋而应退还的剩余租期（2018年7月1日至2019年11月17日）预交维修金315.40元；4.蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司退还李向成于2018年6月30日被迫搬离所承租房屋而应退还的押金1930元；5.蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司支付李向成于2018年6月30日被迫搬离所承租房屋的代通知金（合同约定应提前30日通知）1930元；6.蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司单方面因提前解约而支付给李向成的违约金1930元（按月租金100%标准）；7.蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司、万科物业四季花城中心共同赔偿分别因恶意单方面解约和管理不善而导致李向成被盗窃的笔记本电脑一部（价值6499元）；以上金额合计48053元；8.因本案诉讼而产生的所有费用均由蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司、万科物业四季花城中心共同承担。一审法院认定的事实：一、涉案房产的情况：深圳市龙岗区坂田街道四季花城六期银桦苑8栋A座复式602（A房间），该房共隔成5间房屋出租，蛋壳公司称产权人为朱湘，蛋壳公司受托作为公寓管理人对外出租。二、房屋租赁合同的签订时间、租赁期限：李向成（乙方，承租人）与蛋壳公司（甲方，房屋代管机构）于2017年11月18日签订一份《房屋租赁合同》（含附件），租赁期限为2017年11月18日至2019年11月17日，合同约定的出租人为朱湘，但无朱湘的签名。三、租赁合同约定的月租金、押金、服务费、维修金、水费、燃气费等费用情况：租金1930元/月、维修金19元/月、服务费81元/月、押金1930元，乙方不晚于合同签署日前一次性向甲方支付租赁期限内的全部费用，共计50650元，包括2年的46320元租金、1930元押金、2年的456元维修金、2年的服务费1944元。甲乙双方确认，水费与燃气费由甲方代收代缴，乙方按68元/月向甲方支付水费、燃气费（水费50元/月、燃气费18元/月），超出部分甲方承担，第一期与首期租金同时支付，余下应于每月还款日（起租日）支付至甲方平台。四、关于合同的约定解除条件：《房屋租赁合同》第九条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋，具体包括15项情形，与本案相关的是第10项、第13项，第10项的内容为“因扰民、卫生状况、邻里关系、分摊生活费用、过度占用公共区域等原因干扰影响他人正常生活，导致周边邻居、居委会书面投诉或派出所出警协调的”，第13项的内容为“因公寓租户，以房间为单位，被超过50%租户以书面形式投诉的，整租除外”。五、关于违约责任的约定：《房屋租赁合同》第十条第（二）款约定，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日或短租10日通知乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金。六、租赁合同履行情况：《房屋租赁合同》签订当日，李向成向蛋壳公司指定的账户支付26358元，具体包括1年的23160元租金、1930元押金、1年的228元维修金、1年的服务费972元、1个月的水燃费68元。李向成另主张以现金交付给蛋壳公司工作人员26358元，蛋壳公司予以否认，李向成未提交证据证明现金交付的事实。蛋壳公司将涉案房屋交付给李向成使用。在履行合同过程中，深圳市龙岗区坂田街道四季花城六期银桦苑8栋A座复式602的其他共计5名租客于2018年6月25日向蛋壳公司投诉，称李向成的行为已经严重影响其他租户的居住，具体情况如下：1.公共区域举止不雅（穿男士三角内裤于客厅行走），长期霸占公共区域；2.噪音扰民（看电视音量极大且不关房门）；3.脾气暴躁，对其他租户进行语言侮辱；4.无故投诉其他租户；5.2018年6月24日，因公共卫浴使用冲突，轮番用力敲门骚扰其他租户，并对使用卫浴的其他女士进行语言攻击等。上述租客投诉强烈要求该租户于2018年6月26日晚20时前搬离该公寓。七、合同解除情况：2018年6月26日，蛋壳公司工作人员通过微信聊天方式告知李向成，因被其他租户联名投诉超过3次以上，所以需要对李向成进行清退处理，请李向成于当日搬离。双方对合同解除方式、退还款项、是否赔偿等事宜进行争论，未达成一致意见。李向成继续占用涉案房屋。6月28日，蛋壳公司工作人员短信通知李向成，要求李向成于6月29日搬离，否则强制清退。李向成称其于2018年6月30日即搬离涉案房屋，蛋壳公司主张李向成于7月1日搬离涉案房屋。蛋壳公司主张，其已于2018年6月29日退还李向成10773元，其为证明上述主张，向法院提交了有李向成签名的收条及微信支付记录。李向成否认收到上述款项，在一审法院开庭过程中明确告知其有权利亦有举证义务申请笔迹鉴定，如不申请笔迹鉴定可能会承担不利的法律后果情况下，李向成仍未明确表示申请笔迹鉴定，进而辩称蛋壳公司不能证明上述款项的性质。八、关于其他需要说明的事实：2018年6月27日22时21分许，李向成向深圳市公安局坂田派出所报警，在接受公安机关询问时称当晚21时许，有三个人进入其房间，对方称是蛋壳公司的工作人员，遂报警，三个人就往外跑，李向成关门后回头发现放在书桌上的笔记本电脑不见，李向成怀疑是上述三人拿走的。李向成主张，丢失的笔记本电脑是在2014年6月花6000元购买的。李向成提交的购物凭证显示，消费时间为2009年。一审法院认为，李向成与蛋壳公司签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱湘、紫梧桐公司未在书面的合同上签名，并非合同相对方，李向成请求朱湘、紫梧桐公司承担合同责任，无事实与法律依据，法院不予支持。李向成在租用涉案房屋过程中，未能处理好与租住在同一公寓的租户关系，遭其他租户联名投诉，已成就《房屋租赁合同》第九条第（四）款约定的解除条件。蛋壳公司据此提出解除合同，有理有据。李向成请求蛋壳公司承担单方解除合同的违约责任（包括支付违约金、代通知金），法院不予支持。但蛋壳公司提前收取的未实际履行的租金、服务费、维修金应予以退回，该公司已于2018年6月29日退还李向成10773元，该事实有蛋壳公司提交的收条、微信支付记录相互佐证。李向成虽否认上述退款事实，但没有提交相反证据推翻上述证据，其无理辩解有违民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，应承担不利的法律后果。关于李向成搬离涉案房屋时间，李向成与蛋壳公司主张的时间相差一天，但实际搬离涉案房屋时间的事实应由李向成承担举证责任，李向成未能完成举证义务，应承担不利的法律后果，法院采信蛋壳公司的主张，即认定李向成于2018年7月1日搬离。关于李向成在履行合同过程中实际支付的金额，根据当事人提交的转账记录等只能证明李向成实际支付给蛋壳公司23160元。李向成另主张现金交付23160元，未能完成举证义务，且其主张的给付现金但对方不出具收款凭证的内容，不符合一般生活常理，该陈述亦明显有违民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，法院对李向成的该主张不予采信。根据上述搬离时间、支付的金额，结合李向成诉请退款的款项性质，法院核算蛋壳公司应退租金为8749.33元（23160元-1930元×7个月-1930元÷30天×14天），应退服务费为367.2元（972元-81元×7个月-81元÷30天×14天），应退维修金为86.13元（228元-19元×7个月-19元÷30天×14天），蛋壳公司还应退还押金1930元。综上，蛋壳公司应退还给李向成的金额共计11132.66元，已实际退还10773元，尚应退还359.66元。李向成主张笔记本电脑被盗，该事实尚无证据证明，其报警后在公安机关陈述的事实并无查明，且其主张的购买笔记本电脑的时间与其提交的购买凭证显示的时间存在较大出入，李向成请求蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司、万科物业四季花城中心承担赔偿责任，无事实与法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、蛋壳公司于判决生效之日起五日内向李向成退还359.66元；二、驳回李向成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501元（李向成已预交），由李向成自行负担497.25元，蛋壳公司负担3.75元。二审期间，双方均未提交新的证据。一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效。本案的争议焦点为：1、蛋壳公司、紫梧桐公司的一审代理人是否属有权代理，一审对蛋壳公司、紫梧桐公司迟延到庭未按未到庭处理是否得当。2、蛋壳公司解除租赁合同是否构成违约。3、一审对李向成所交的款项及应退款项的认定是否正确。4、李向成主张赔偿电脑被盗损失是否成立。5、李向成主张紫梧桐公司、朱湘应与蛋壳公司一起承担退款及违约责任的请求是否成立。关于焦点1：邹家杰、陈潇分别作为蛋壳公司和紫梧桐公司的代理人参加诉讼，提交了公司的授权委托书及属于公司员工的证明，其代理人的身份合法有效。李向成对邹家杰、陈潇的代理资格提出质疑，但并未提交证据证明邹家杰、陈潇未获蛋壳公司和紫梧桐公司的授权或二人并非公司的员工，其质疑本院不予采纳。邹家杰、陈潇作为代理人一审未按时到庭，但其到庭时一审庭审尚未结束，且其所代理的蛋壳公司和紫梧桐公司系被告人，一审从查明事实的实际出发允许蛋壳公司和紫梧桐公司的代理人参加诉讼，并不影响李向成的实体权利。按常理如蛋壳公司和紫梧桐公司的代理人未参加诉讼影响具体事实的查明，法院也应另行组织开庭。法院根据实际情况允许迟到的被告代理人参与诉讼，也节省双方的诉讼时间。李向成主张一审应按缺席判决理由不成立，本院不予支持。关于焦点2：李向成与蛋壳公司签订的《房屋租赁合同》第九条第（四）款第10项约定，“因扰民、卫生状况、邻里关系、分摊生活费用、过度占用公共区域等原因干扰影响他人正常生活，导致周边邻居、居委会书面投诉或派出所出警协调的”，蛋壳公司有权单方解除合同并立即收回房屋；第九条第（四）款第13项约定，“因公寓租户，以房间为单位，被超过50%租户以书面形式投诉的，整租除外”，蛋壳公司有权单方解除合同并立即收回房屋。涉案房屋一共分割成五间，有5个租户。蛋壳公司提交了郑倩琪、严建国、杨倩等三户承租人共五人的投诉书的原件，另提交网络投诉记录予以佐证，证实李向成所住的深圳市龙岗区坂田街道四季花城六期银桦苑8栋A座复式602的其他共计5名租客于2018年6月25日向蛋壳公司投诉李向成严重影响其他租户的居住，李向成被超过50%的住户投诉。李向成对此予以否认，但并未提供相应的反证证明蛋壳公司主张的投诉不成立。结合李向成提交的邮件也显示蛋壳公司多次与其沟通其被超过50%的住户投诉，蛋壳公司要解除租赁合同的事实，蛋壳公司主张李向成被超过50%的住户投诉本院予以采信。李向成以投诉书及网络投诉记录无其确认为由主张系蛋壳公司编造，但无相应的证据予以证明，本院不予采信。李向成被超过50%的住户投诉，蛋壳公司依据签订的《房屋租赁合同》第九条第（四）款第13项约定解除租赁合同符合合同规定。蛋壳公司未追究李向成的违约责任系对自己权利的处分。李向成主张蛋壳公司解除租赁合同违反双方的合同规定，本院不予采纳，其据此主张蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司支付被迫搬离所承租房屋的代通知金1930元、违约金1930元（按月租金100%标准）理由不成立，本院不予支持。关于焦点3：李向成主张其于2018年6月30日搬离，蛋壳公司则主张李向成于2018年7月1日搬离。经审查，蛋壳公司提交的通知显示，要求李向成搬离的时间为2018年7月1日晚8点前。李向成主张其于2018年6月30日搬离，但并未提交证据证实该日办理了退房手续，一审认定李向成搬离的时间为2018年7月1日并无不当。对于已交费的金额。双方对李向成向蛋壳公司指定的账户支付26358元的事实并无异议。李向成主张另以现金交付方式支付蛋壳公司工作人员26358元，蛋壳公司予以否认。李向成除提交双方签订的租赁合同显示所交的款项金额应为52716元，并未提交其他证据证实存在现金交款的事实。一审对李向成主张的现金交款不予采信并无不当。李向成以存在该现金交款为由上诉主张对一审的认定予以改判本院不予采纳。根据李向成退租的时间及所交款项，一审法院依据双方的约定，核定蛋壳公司应退还给李向成的金额共计11132.66元并无不当。一审系按租金、服务费、维修金、押金等项目分别核算，总数与李向成的付款金额相符，并不存在少认定李向成付款金额的情形。蛋壳公司已实际退还李向成10773元，有李向成出具的收条证实。李向成并未提交其他证据证明该款项系其他应得款项，其以收条中未注明款项的用途为由抗辩主张该款项不属于退款本院不予采纳。一审认定扣除该款项后，蛋壳公司应退还给李向成的金额为359.66元并无不当。关于焦点4：李向成2018年6月27日22时21分许向深圳市公安局坂田派出所报警称：蛋壳公司的工作人员三人进入其房间，李向成发现放在书桌上的笔记本电脑不见，怀疑是上述三人拿走的，并主张丢失的笔记本电脑是在2014年6月花6000元购买的。经审查，李向成向公安报警事宜，公安机关尚无结论，且属另一法律关系，其主张蛋壳公司、朱湘、紫梧桐公司、万科物业四季花城中心共同赔偿笔记本电脑一部（价值6499元）本院不予处理。李向成应另循途径解决。关于焦点5：涉案的《房屋租赁合同》系李向成与蛋壳公司签订，蛋壳公司也依合同约定将房屋交付李向成使用。根据合同约定，朱湘虽列为出租人，但合同双方当事人系列为李向成与蛋壳公司，蛋壳公司作为代管机构签订合同。朱湘、紫梧桐公司未在书面的合同上签名，并非合同相对方。朱湘作为业权人并未对蛋壳公司出租房屋给李向成的行为提出异议，紫梧桐公司也无异议。一审认定作为代管机构的蛋壳公司承担责任并无不当。李向成上诉主张朱湘、紫梧桐应就租赁合同共同承担责任，本院不予支持。综上所述，李向成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币992元，由李向成负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年八月九日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。