江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终2386号上诉人（原审被告）：胡寒良，男，1948年9月5日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：梁步松，上海市永怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡虓鸿，江苏省无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈道岗，男，1975年3月20日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。委托诉讼代理人：张珈畅，江苏海辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈爱明，女，1969年11月20日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：华锋，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。原审第三人：刘胜秀，女，1947年11月18日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。上诉人胡寒良因与被上诉人陈道岗、陈爱明，原审第三人刘胜秀房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2018）苏0206民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡寒良上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈道岗的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误。陈道岗在一审中明确购房资金是2005年11月1日从兰州新业交通设施厂账上取款20万元，后陈道岗又改口转了几次账才把现金取出来的。资金的来源有问题，兰州新业交通设施厂有自己的基本账户无须到兰州东部批发市场永斌鞋业账户提取现金，陈道岗提供的尚永斌出具的证明的真实性、合法性均有问题，法院却没有严格审查兰州东部批发市场永斌鞋业2005年11月1日到账后资金的去向，有没有交付陈道岗，最起码应当审查有没有尚永斌这样的人，兰州东部批发市场永斌鞋业与尚永斌什么关系，该证明是否为尚永斌本人书写等情况。在没有审查清楚的情况下，法院不应认定这种事实来进行推理。1996年3月其以个人的名义购买并交付购房款，实际购买的时间只会比1996年3月早，其中一部分房款用货款抵，实际是无锡市永生电机厂为集体企业，不可能存在抵房款的，而是用其的工资进行支付的，根本不存在1997年7月由其与陈爱明共同支付。涉案房屋的确是其隐瞒原审第三人刘胜秀私自购买，属于胡寒良与刘胜秀在离婚时未予分割的夫妻共同财产，胡寒良无权处分刘胜秀份额，所涉房屋协议无效。其认为不能听村委会调解主任一面之词。一审法院不能以承租人陈述陈道岗有时候也会过来这句话就认定陈道岗己支付购房价款。双方根本不存在买卖房屋，也没有交付房款及房屋。其在办理产权证时必须通过公告的形式办理，陈道岗如对产权有异议却没有提出来。陈道岗就是以莫须有的事实来侵占其的个人财产，以达到不可告人的目的。被上诉人陈道岗辩称：一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。关于房屋买卖合同的效力，根据一审查明事实，签订协议时，三方都是完全民事行为人，应当对自己行为负责，胡寒良也认可是本人签字，却又不认可该买卖合同的效力，前后矛盾。若其未一次性支付房屋买卖款20万元，胡寒良不可能与其签订协议书。被上诉人陈爱明辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人刘胜秀陈述：同胡寒良的意见。陈道岗向一审法院起诉请求：胡寒良、陈爱明协助将坐落于无锡市惠山区洛社镇新兴西路31-1的房屋过户至陈道岗名下。一审法院认定事实：2005年12月25日，胡寒良、陈爱明与陈道岗签订协议书一份。双方约定：胡寒良、陈爱明将新兴西路70平方米左右的商品房一套两间转让给陈道岗。转让价20万元整，一次性付清。因房产证尚未办理，今后陈道岗办理产证时，胡寒良、陈爱明应无条件配合办理，陈道岗只提供办房产证的费用，其他费用由胡寒良、陈爱明承担。今后如有其他经济、房产方面的纠纷，一切责任由胡寒良、陈爱明承担，与陈道岗无关。此协议书为陈道岗临时的房产产权证明，待陈道岗办理房产证后，此协议自动失效。该协议书落款处甲方签写有“胡寒良”和“陈爱明”，乙方签写有“陈道岗”。一审中，因胡寒良辩称未签订过该协议书，并申请对如下事项进行司法鉴定：1、协议书落款处的“胡寒良”三字是否为胡寒良本人书写。2、协议书落款处“胡寒良”、“陈爱明”、“陈道岗”签名字迹是否同一时间段书写形成以及书写的先后顺序。3、协议书中打印字迹和手写字迹是否同一时间段形成以及形成的先后顺序。法院组织双方当事人制作鉴定笔录，由双方当事人固定了鉴材和样本，以启动鉴定程序。经法院委托鉴定，鉴定机构于2018年10月9日出具的鉴定意见书载明：1、协议书落款处的“胡寒良”三字与样本材料中“胡寒良”签名字迹是同一人所写。2、无法确定协议书中“胡寒良”、“陈爱明”、“陈道岗”签名字迹是否同一时间段书写形成以及书写的先后顺序。3、协议书中“陈道岗”的签名形成于打印字迹之后，但无法确定打印字迹与手写字迹是否同一时间段形成以及其他字迹形成的先后顺序。经质证，各方当事人对该鉴定意见均未提出异议。但胡寒良称签名的真实性不代表内容的真实性，因协议的签订时间无法进行鉴定，所以无法排除该协议系伪造的可能性。2017年11月27日，胡寒良办理了无锡市惠山区洛社镇新兴西路31-1房屋的产权证，房屋登记在胡寒良名下。另查明：兰州新业交通设施厂（个人独资企业）设立于2001年9月4日，陈道岗是投资人。2005年11月1日，兰州新业交通设施厂向兰州东部批发市场永斌鞋业转账支出20万元。一审中，陈道岗称：该款项通过转账后提取现金，然后由其直接交付给胡寒良和陈爱明，并提交了尚永斌出具的证明一份（该证明中载明：当时陈道岗需要现金，在2005年11月1日从兰州新业交通设施厂开出转账支票20万元整到兰州东部批发市场永斌鞋业，用于换取现金，我方在转账支票到帐后就把20万元现金交付给陈道岗本人）。胡寒良称：未收到陈道岗所述的20万元。陈爱明称：陈道岗确实已将20万元交付给胡寒良。再查明：1972年2月，胡寒良与刘胜秀未经结婚登记而同居。1997年，胡寒良向江苏省锡山市人民法院起诉主张与刘胜秀离婚。1997年5月4日，经该院主持调解，双方达成如下协议：1、胡寒良与刘胜秀离婚。2、共同财产中两间老楼房和三间新楼房及房内全部家具杂物归刘胜秀所有。3、原铁路加油站的上交款3万元归刘胜秀所有。4、胡寒良一次性补偿给刘胜秀3万元。5、各自债权债务由各自负责。6、其他无纠葛。1997年6月20日，胡寒良与陈爱明结婚。陈道岗是陈爱明的弟弟。2013年2月22日，陈爱明起诉主张与胡寒良离婚。2013年7月17日，经法院主持调解，陈爱明与胡寒良达成如下调解协议：1、陈爱明与胡寒良离婚。2、坐落于房屋所有权归陈爱明、胡寒良各半所有。上述房屋由胡寒良居住使用至2014年1月31日，胡寒良于2014年2月5日前搬出上述房屋并将房屋交付给陈爱明使用，陈爱明享有永久居住权直至该房屋被拆迁为止。陈爱明自胡寒良搬出上述房屋之日起，在胡寒良有生之年，每年向胡寒良支付房屋租金3万元，先付后租。未经胡寒良同意，陈爱明不得擅自处置、出租上述房屋。如上述房屋被拆迁，所得拆迁补偿由原被告双方各半享有。3、车牌号为苏Ｂ×××××宝马轿车一辆归陈爱明所有。4、双方自用物品自行分割处理。5、双方无其他共同债权债务。6、双方就本案再无其他纠葛。关于胡寒良购买新兴西路31-1房屋的时间事宜。一审中，陈道岗称：本案房屋系胡寒良、陈爱明向无锡市通达泵阀厂购买，购买时间在胡寒良与刘胜秀离婚之后。胡寒良称：1996年3月10日向无锡市通达泵阀厂购买本案所涉房屋，并提交了购房协议书和收据。胡寒良申请的出庭证人张耀铭称：其创办了通达泵阀厂，胡寒良创办了永生电机厂，因通达泵阀厂欠永生电机厂货款，所以1996年3月胡寒良向通达泵阀厂购买本案所涉房屋时，一半款项是支付现金，另外一半款项以抵消货款的方式支付；胡寒良提交的购房协议书和收据均系2017年为办理产权证而后补，并非原始凭证。陈爱明称：胡寒良是永生电机厂的投资人，房屋系1996年3月通过抵消货款方式支付了一部分货款，剩余款项在1997年7月由胡寒良和陈爱明共同支付。刘胜秀称：房屋系其与胡寒良的夫妻共同财产。法院前往洛社镇铁路桥村委了解相关情况，村委会调解主任称：1、其参与了胡寒良与陈爱明离婚的调解工作，当时胡寒良提出要分割洛社街上的商铺，但是陈爱明认为这套房屋已经出售给陈道岗，所以不同意分割，之后胡寒良就没有再谈及该房屋的分割。2、调解过程中，还了解到房租也由陈道岗在收取。法院前往房屋原承租人处了解相关情况，承租人称：1、其是新兴西路31-1号房屋的承租人，2002年自胡寒良处租赁该房屋，因陈爱明欲提高租金于2017年1月搬离。2、租金一年一付，每年春节前后付款，所有租金均是以现金方式付给陈爱明，陈道岗有时也会和陈爱明一起来收房租。一审法院认为：本案的争议焦点为:陈道岗与胡寒良、陈爱明签订的房屋买卖合同是否成立且生效。陈道岗是否支付价款。一、关于合同效力问题。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，胡寒良先否认曾在协议上签名，经笔迹鉴定确认其签名的真实性后，又抗辩协议内容系伪造，但未提交相应反证支持该抗辩意见，法院对该辩称不予采信，所以该合同成立。其次，根据现有证据无法认定胡寒良购买本案房屋及付款的具体时间。如果该时间在胡寒良与刘胜秀婚姻关系存续期间，因胡寒良与刘胜秀在离婚时将老楼房、新楼房、家具以及加油站上交款3万元均分割给刘胜秀，而且胡寒良另行补偿给刘胜秀3万元，同时调解书明确了双方其他无纠葛，对该调解书内容的通常理解应当是包括本案房屋在内的其他夫妻共同财产归胡寒良所有，所以，胡寒良有权处分该房屋；如果该时间在胡寒良与刘胜秀离婚之后，则房屋与刘胜秀无关。再次，即使该房屋属于胡寒良与刘胜秀在离婚时未予分割的夫妻共同财产，胡寒良对外出售也并不导致买卖合同无效。而且，因胡寒良是房屋所有权人且与刘胜秀已离婚多年，所以陈道岗有理由相信胡寒良对房屋享有完全的所有权和处分权。此外，根据合同约定陈道岗购买房屋也需支付合理对价，刘胜秀也无任何证据证明胡寒良与陈道岗系恶意串通签订本案房屋买卖合同以损害其利益，从而致使合同无效。综上，本案房屋买卖合同成立且生效。二、关于价款支付问题。首先，合同中记载有“一次性付清”、“今后办理房产证时，胡寒良、陈爱明无条件配合”、“如有纠纷，一切责任由胡寒良、陈爱明全部承担”、“协议书为陈道岗临时的房产产权证明，陈道岗办证后，协议自动失效”等内容，合同的全部条款内容，尤其是其中的胡寒良、陈爱明无条件配合陈道岗办证以及协议书为陈道岗临时的房产产权证明等约定内容，均指向在签订合同时陈道岗已经或同时支付了购房对价。同时，如果陈道岗尚未支付对价，按照常理，合同中应当约定购房款的支付时间或支付条件，而合同中仅注明“一次性付清”，所以，结合合同全部约定内容，该“一次性付清”应认定为已经一次性付清更符合常情常理和交易习惯。其次，陈道岗提交了其作为投资人的企业在合同签订前一个月转账支出20万元，然后再通过提取现金方式将款项交付给胡寒良和陈爱明，金额和时间均与房屋买卖合同约定金额和签订时间相同或接近。虽然陈道岗未提交胡寒良、陈爱明出具的收条等其他证据以佐证付款事项，但是，基于当时双方存在特定亲属关系，即使无收条等其他证据，也不足以反证陈道岗未支付对价。再次，胡寒良与陈爱明离婚时，对本案房屋未进行处理。根据参与调解两人离婚事宜的村委会工作人员陈述，当时胡寒良打算分割房屋，但是陈爱明认为房屋已属于陈道岗，所以双方在最终制作离婚调解书时也未分割该房屋。胡寒良与陈爱明离婚后，仍然由陈爱明负责收取多年租金，胡寒良并非房屋出租的受益人。根据本案房屋承租人陈述，2013年胡寒良与陈爱明离婚后至2017年1月，仍然是陈爱明在收取房屋租金，有时陈道岗也会跟随姐姐陈爱明一起前往收取租金。所以，上述相关人员的陈述，也指向陈道岗已支付购房价款。综上，对于陈道岗支付价款问题，虽然目前无法排除一切怀疑，但是根据民事诉讼法及其司法解释，民事诉讼证明标准是优势证据和高度可能性规则。根据现有证据以及生活经验法则和逻辑推理，应当认定陈道岗已足额支付价款。所以，综上所述，陈道岗与胡寒良、陈爱明签订的房屋买卖合同成立且生效，各方应按约履行各自义务。陈道岗已足额支付购房款，胡寒良、陈爱明应当按约无条件协助陈道岗办理所有权变更登记即过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决：胡寒良、陈爱明于判决生效后十五日内协助陈道岗将坐落于无锡市惠山区洛社镇新兴西路xx-1的房屋所有权变更登记至陈道岗名下（相关税费由陈道岗负担）。一审受理费4300元，财产保全费1520元，合计5820元，由胡寒良负担。鉴定费16900元，由胡寒良负担。二审中，胡寒良为证明陈道岗未交付房款向本院提交证据如下：1.其于2010年6月21日与陈爱明女儿签订的企业转让协议，证明陈爱明和陈道岗以合法手续侵占胡寒良财产；2.汇票申请书，证明2001年5月17日永生电机厂投资100万元到兰州开办新业交通厂，实际投资人是胡寒良和陈道岗的娘舅，当时，陈道岗是没有能力投资该100万元的。陈道岗无权到单位账户上提取现金，因为其是挂名投资人，没有资金调配资格。陈道岗质证意见：对于证据1.转让协议与本案无关，其不认可；证据2.汇票申请书，仅证明汇款金额100万元，与本案无关，其不认可。陈爱明质证意见：上述证据与本案无关，其不认可。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，刘胜秀在一审判决后虽向本院提出上诉，但未在法院规定的时间内交纳二审案件受理费，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定，按刘胜秀自动撤回上诉处理。本院认为：关于房款支付的问题。一审中，陈道岗提交的“尚永斌”出具的证明，因没有“尚永斌”的身份信息，“尚永斌”也未出庭作证，一审法院未予采纳。民事主体在从事民事活动中应当秉持诚实，恪守承诺，善意行使权利和履行义务。首先，从双方签订的协议书内容来看，“此房转让价为20万元整，一次性付清。”符合一般房屋买卖交易习惯。其次。在签订协议前，涉案房屋一直由陈道岗居住和使用。通过胡寒良与陈爱明离婚调解书来看，也未分割涉案房屋。涉案房屋承租人也陈述，胡寒良与陈爱明2013年离婚后至2017年1月，一直是由陈爱明收取租金，陈道岗有时也会跟同陈爱明前往收取租金，而胡寒良对此从未提出异议，显然不合常理。最后，胡寒良在一审中否认签订过涉案协议书，经鉴定后确认了其签名笔迹后，二审中胡寒良又称对协议书签订没有异议，但是无效的，未收到房款，其诉讼抗辩前后不一、相互矛盾，有违诚信，其陈述可信度较低。故对胡寒良上诉称双方不存在房屋买卖、也没有交付房款和房屋的意见，本院不予采信。关于涉案房屋胡寒良是否有处置权的问题。胡寒良在与刘胜秀婚姻存续期间隐瞒了涉案房屋，并不必然导致涉案房屋买卖合同无效。胡寒良在与刘胜秀离婚后擅自处理房产，侵害了刘胜秀权益，刘胜秀可另行向胡寒良主张赔偿。综上所述，胡寒良的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人胡寒良负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年八月二日书记员  汪丽敏