北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初40199号原告:北京嘉亩森装饰建材有限责任公司,住所地北京市通州区台湖镇西下营村北。法定代表人:刘娥女，总经理。委托诉讼代理人：冯文春，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张友伶，北京京云律师事务所律师。被告郭连成，男，1956年1月30日出生，汉族，住北京市通州区。北京嘉亩森装饰建材有限责任公司（以下简称嘉亩森公司）与被告郭连成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。嘉亩森公司委托诉讼代理人冯文春、张友伶，被告郭连成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉亩森公司向本院提出如下诉讼请求：1,依法判决北京市通州区张家湾镇里二泗村工业区x号房屋拆迁腾退所得的补偿款，（拆除配合费）4066701元、变压器烤漆房等特殊物腾退补偿款353000元，以上两项共计人民币4419701元归原告所有；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由，原告为北京市通州区张家湾镇里二泗村工业区**相关房屋的所有权人，2005年10月13日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于北京市通州区张家湾镇里二泗村工业区内占地9亩土地及地上附属厂房、办公用房约2500米租赁给原告使用（现里二泗x号），实际厂房办公用房，建筑面积1993．45平方米。合同第8条约定，如遇国家及政府征用本地及地上建筑，国家对企业的赔偿归原告，对土地及甲方建设的建筑赔偿损失归被告，但属于原告扩建的建筑物部分的赔偿归原告所有，原告承租土地及被告房屋后，依法进行了经营，并在租赁土地上另行建设了2770．04平米的房屋并添置了变压器和烤漆房等其他附属设施。2018年6月，因张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程腾退拆迁项目启动，原告承租的上述土地及房屋在腾退拆除范围之内，被告与拆迁方签订了上述房屋的腾退补偿协议，将原告所建的上述房屋交于腾退方拆除并一并领取了属于原告自建房屋部分的腾退拆迁补偿款。被告的行为违反双方合同的约定，且严重侵犯了原告的合法权益，根据合同约定，原告自建房屋部分的补偿款应当归原告所有，被告无权领取并予以处分。现原告为维护自身合法权益，向贵院提出诉讼，望查明事实，依法审理，支持原告诉讼请求。被告郭连成辩称：1、原告诉求的烤漆房的钱，我不知道，也不知道是否有补偿款；2、原告诉求的变压器钱，因为变压器是我的，所以变压器钱应该归我，与原告无关；3、我认可补偿款里有原告的钱，但是具体哪些项目和款项是原告的，至今无法最终确定。综上，不同意原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于张家湾镇里二泗村工业区（以图为准），占地九亩地及地上厂房办公用房约2500平米租赁给乙方，此合同期为有效期20年，自2006年1月1日至2025年12月31日止。遇国家及政府规划征用本土地及地上建筑，合同自行终止，国家对企业赔偿的损失归乙方，对土地及甲方建设的建筑赔偿损失归甲方，但若是属于乙方扩建的建筑物部分的赔偿归乙方所有，因自然灾害造成的经济损失，双方互不赔偿损失，经双方协商可解除本合同。此外，上述合同还约定了其他内容。2010年3月22日，双方签订《租赁合同补充协议》约定，租赁期间，乙方及以后的所有的承租人都不准动厂房内已建的全部建筑物，在租赁期间内甲方建的归甲方，乙方建的归乙方，合同到期后乙方不准拆除所建的建筑物。该《租赁合同补充协议》后附平面图一份，标注有“郭自建”，、“单俊平建”等字样。另查，2018年10月21日，被告郭连成（乙方）与北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方）签订《张家湾公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》（以下简称《腾退补偿协议》），约定甲方因通州区张家湾公园建设工程（一期）项目（以下简称“本项目”）建设，需要腾退本项目范围内张家湾镇里二泗村x号，乙方房屋及地上附着物。乙方非住宅占地面积为6079．25平方米，因历史原因形成的无相关批件手续房屋的建筑面积在2008年1月1日之前建成4210．09平方米，在2008年1月1日至2013年3月28日期间新建及翻改扩建增加的71．12平方米，在2013年3月28日至2017年1月1日新建及翻改扩建增加的477．03平方米。因历史原因形成的无相关批件手续的被腾退房屋，乙方在奖励期内签约并按时腾房的，拆除配合费为7697563元，变压器及机井156995元，上述补偿款共计7854558元。此外，该协议还约定了其他内容。根据腾退结果通知单显示，拆除配合费的具体明细为（建筑面积：4281．21平米）：1号，建筑面积185．60平米，拆除配合费272832元；2号，建筑面积56．70平米,拆除配合费71442元；4号，建筑面积689．61平米，拆除配合费1448181元；5B，建筑面积48．42平米，拆除配合费为61009元;6号，建筑面积39．55平米，拆除配合费58139元；7号,建筑面积9．86平米，拆除配合费7454元；8B，建筑面积为8．60平米，拆除配合费为10836元；8C，建筑面积为12．73平米，拆除配合费9624元；9号，建筑面积为695．96，拆除配合费1023061元；10号，建筑面积925．65，拆除配合费1943865；11号，建筑面积753．75平米，拆除配合费1582875元；12号，建筑面积174．24平米，拆除配合费243936元；14B,建筑面积182．73平米，拆除配合费268613元；14C,建筑面积48．53平米，拆除配合费42803元；15号，建筑面积186．24平米，拆除配合费391104元；PF1,建筑面积263．04，拆除配合费147302元。变压器153000元，机井3995元。上述合计7740071元。经核实，对于在2013年3月28日至2017年1月1日新建及翻改扩建增加的477．03平方米，拆除配合费标准为240元/平米，总金额为114487元。再查，经核实，涉案场地上的房屋没有规划审批手续。庭审过程中，嘉亩森公司提交了《高压电供用合同》，用以证明变压器的补偿款应归其所有。郭连成对此不予认可，其称变压器归其所有，当时因为个人不能作为变压器的产权人，故变压器登记在了之前的租户北京康来居工贸有限公司名下，同时向本院提交了变压器工程款发票、电费发票及用电人为北京康来居工贸有限公司的《高压供用电合同》（2004年）。嘉亩森公司对此不予认可，称其已经在大约2005、2006年期间，将变压器从北京康来居工贸有限公司转让过来，但是双方当时未签署书面转让协议。本院于2019年4月28日就上述相关事实向北京通州供电公司调查核实，其工作人员答复称，涉案变压器过户资料需要前往档案部门调取，目前只能查询到登记在嘉亩森公司名下，且已销户。2019年5月8日，通州供电公司办公室人员电话回复本院称，涉案变压器过户资料时间久远，已经查询不到相应的档案资料，并称变压器过户资料只能反映用电主体的变更，不能证明变压器产权的转移。本院释明双方，由于目前涉及变压器事实无法查明，故变压器补偿款在本案中暂不予处理，双方可以另案处理，双方均表示无异议。庭审过程中，嘉亩森公司向本院提交了设备购销合同，用以证明涉案场地上的烤漆房设备系其所有，故烤漆房的相应补偿款应该归其所有。郭连成对此不予认可，称腾退补偿协议及相关明细资料中并未涉及烤漆房的补偿款。经核实，关于烤漆房的补偿款问题，政府至今未进行最终确定。庭审过程中，嘉亩森公司称腾退结果通知单及测绘成果表中序号为2、3、4、5、6、7、8、11、12、13、14及PF1房屋建筑均系其所建。郭连成对此不予认可，其称2、3、4、5、7、8C、11、12、13、14C及PF1系嘉亩森公司所建，序号为6、8B、14B的房屋系其所建，并非嘉亩森公司所建。同时郭连成称序号为11的房屋实际建设时间为2013年底、2014年初，嘉亩森公司对此不予认可，称11号房屋系2005年底、2006年初建成。上述事实，有双方提交的证据及当事人法庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故嘉亩森公司与郭连成签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效。虽然涉案租赁合同无效，但双方对使用涉案场地过程中，房屋及院落如遇征用或拆迁的后果即相应补偿利益的归属进行了约定，该约定系双方真实意思表示,且不受合同效力的影响。根据该约定，乙方扩建的建筑物部分的赔偿归乙方所有。故涉案补偿款（拆除配合费）中有部分款项应归嘉亩森公司所有。庭审过程中，嘉亩森公司称腾退结果通知单及测绘成果表中序号为2、3、4、5、6、7、8、11、12、13、14及PF1房屋建筑均系其所建，郭连成对此不予认可，其称2、3、4、5、7、8C、11、12、13、14C及PF1系嘉亩森公司所建，序号为6、8B、14B的房屋系其所建，并非嘉亩森公司所建。鉴于嘉亩森公司未能提交有效证据证明6、8B、14B的房屋系其所建，而根据双方签订的《租赁合同补充协议》所附平面图又无法明确区分确定上述争议建筑物即6、8B、14B具体权属的情况下，嘉亩森公司应承担举证不能的不利后果。故本院认定建筑物2、3、4、5、7、8C、11、12、13、14C及PF1对应的补偿款（拆除配合费）归嘉亩森公司所有。经核算，其中腾退结果通知单涉及相应建筑物拆迁配合费为3614626元，测绘成果表载明的2013年3月28日至2017年1月1日期间建设的建筑面积为477．03㎡对应的拆除配合费为114487元。综上，对于嘉亩森公司关于补偿款（拆除配合费）4066701元的诉求，本院支持其中的3729113元，其余数额，依据不足，本院不予支持。关于嘉亩森公司诉求的变压器及烤漆房的补偿款问题，鉴于变压器权属尚无法查清，烤漆房补偿问题尚未最终确定，本院已释明双方另案处理，双方均表示无异议。故本院在本案中不予处理。关于郭连成提到的11号房屋的建设时间为2013年底2014年初的问题，本院认为，第一，根据评估测绘资料显示，11号房屋的建成时间评估测绘部门认定为2008年之前；第二、根据双方2010年3月签署的《租赁合同补充协议》所附平面图显示，当时11号房屋已经存在，双方已经通过在平面图上标注的方式进行了确认。故对郭连成的上述意见，本院不予采信。综上述所，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、位于北京市通州区张家湾镇里二泗村工业区**房屋的腾退补偿款（拆除配合费）3729113元归原告北京嘉亩森装饰建材有限责任公司所有；二、驳回原告北京嘉亩森装饰建材有限责任公司其他诉讼请求。保全费5000元，由原告北京嘉亩森装饰建材有限责任公司负担（已交纳）。案件受理费42158元，由原告北京嘉亩森装饰建材有限责任公司负担5526元（已交纳），由被告郭连成负担36632元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  杨殿祥人民陪审员  杨秋玲二〇一九年八月八日书 记 员  张媛媛