山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终2434号上诉人（原审原告）：宋观成，男，1933年5月20日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：韦良芹（系宋观成儿媳），住山东省曲阜市，上诉人（原审原告）：宋思喜，男，1960年11月6日出生，汉族，住山东省曲阜市。被上诉人（原审被告）：杨学金，男，1953年4月29日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：路建民，山东创卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敬乾（系杨学金之子），住山东省曲阜市。上诉人宋观成、宋思喜因与被上诉人杨学金租赁合同纠纷一案，不服山东省曲阜市人民法院（2018）鲁0881民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。宋观成、宋思喜上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持宋观成、宋思喜的一审诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用均由杨学金承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）一审判决认定“双方约定等原告父亲去世后再进行房屋买卖交易，应视为附有条件的合同义务，故原告要求解除合同条件不成立”，认定事实及适用法律均有错误。首先，本案一审原告有两个，一审判决前述认定没有指明是哪个原告。而且，宋观成作为一审原告，从来就没有与杨学金签订过合同。其次，即便按照合同约定，推定出宋思喜与杨学金约定的是等宋思喜的父亲即宋观成去世后再进行房屋买卖交易，双方之间的合同也不是附条件的合同。因为根据法律规定，附条件的合同所附的条件需具有不确定性，如果所附条件具有确定性只是条件成就的时间不确定，那么应当认定为附期限。再次，宋思喜与杨学金关于等宋思喜父亲去世后再进行房屋买卖交易的约定，既不属于附条件也不属于附期限，而是双方对将来不特定时间进行房屋买卖的预约合同。最后，由于杨学金不是曲阜市石门山镇河夹店村村民，不具备购买案涉房屋的资格，宋思喜与杨学金签订的合同中关于等宋观成去世后再进行房屋买卖交易的约定，违反农村土地管理法律法规及农村房屋买卖的强制性规定，应当是无效的。（二）宋思喜与杨学金签订的合同对于宋观成没有约束力，一审判决不支持宋观成解除租赁合同的诉讼请求是错误的。租赁房屋的土地使用权人、房屋所有权人均系宋观成，宋思喜与杨学金签订合同时没有征得宋观成同意，也没有告知宋观成。虽然事后宋观成得知宋思喜将房屋租给杨学金后，表示了默许，但是对于他们双方合同约定的内容，宋观成一概不知。宋观成不是合同的缔约方，合同对于宋观成没有约束力。宋观成作为租赁房屋的合法产权人，要求解除宋思喜与杨学金签订的租赁合同，收回自己的房屋，人民法院应当予以保护。（三）一审判决认定双方之间的租赁合同为不定期租赁是正确的，但是没有支持宋观成、宋思喜解除合同的诉讼请求适用法律错误。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，宋思喜与杨学金签订的合同没有约定租赁期限，根据前述法律规定，宋观成、宋思喜随时可以解除合同。而且，一审法院已经查明，杨学金交纳租金时，宋观成、宋思喜没有收。这从另一个方面能够印证，宋观成、宋思喜在提起本案诉讼前就已经以自己的实际行动向杨学金表示要解除合同。因此，宋观成、宋思喜请求解除合同，符合前述法律规定，应当获得人民法院支持。（四）一审判决没有支持宋观成、宋思喜恢复原状、赔偿损失的诉讼请求是错误的。合同法第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”一审法院已经查明，杨学金在租赁期间，未经宋观成、宋思喜同意，就对房屋门楼、影门、影门墙、楼梯进行了破坏、拆除，把院内、院外的22棵杨树、香椿树全部砍伐。根据前述法律规定，宋观成、宋思喜要求杨学金恢复原状、赔偿损失，人民法院应当以支持。一审判决以双方在合同中对房屋及院落改造未作约定为由，不支持宋观成、宋思喜的诉讼请求，适用法律错误，明显偏袒杨学金。综上所述，双方签订的合同没有约定租赁期限，宋观成、宋思喜随时可以解除合同。在提起本案诉讼前，宋观成、宋思喜就已经通知杨学金解除合同。杨学金不是曲阜市石门山镇河夹店村村民，不具备购买案涉房屋的资格，人民法院应当认定合同中关于等宋观成去世后再进行房屋买卖交易的约定无效。一审判决以双方存在该约定为由，不予支持宋观成、宋思喜关于解除租赁合同的诉讼请求没有法律依据，明显偏袒杨学金。杨学金辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宋观成、宋思喜向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令杨学金支付所欠租金2600元；3.判令杨学金拆除建筑物，恢复原状，赔偿损失；4.诉讼费由杨学金承担。一审法院认定事实：2006年10月1日，宋思喜作为甲方，杨学金作为乙方，签订合同书约定：现有梨园村民杨学金租赁河夹店村民宋思喜的房子，租赁详情如下：甲方房屋坐落在104国道以东，紧靠国道边，长17.7米，宽15.4米，总面积272㎡，甲乙双方商定，除正房最东边一间留给甲方的父亲使用外，其他房间由乙方使用，时间从2005年10月1日起，直到甲方的父亲“百年”之后为止，在租赁期间，如果甲方的父亲愿意回家居住，乙方不得干涉；如果甲方的父亲去世，可在家中任意举办丧事。合同终止后，甲乙双方再办理房屋买卖事宜，到那时，乙方必须把4万元房款一次性付清。在租赁期间，乙方按时交付每年的租金为2600元整，交付时间为每年的10月1日前，为慎重起见，特立此据，合同一式三份，分别由甲乙和担保人保管。甲方宋思喜、乙方杨学金，担保人宋某同分别在合同上签字捺印。合同签订后，宋思喜将房屋交付给杨学金使用，杨学金每年按期缴纳租金。后，宋观成、宋思喜认为杨学金在租赁期间未经同意改造了房屋门楼、影门、影门墙、楼梯等，在未经同意的情况下就破坏、拆除，把院内院外的22棵杨树、香椿树也杀光。杨学金到期缴纳租金时，宋思喜拒绝接受，故向法院起诉。一审法院认为，双方签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行期内，杨学金依约按时缴纳了房屋租金，到期再次缴纳时，宋思喜为解除合同，拒绝接受，该行为杨学金并未违约。双方合同中未订立租赁期限，视为不定期租赁，按照法律规定最长不能超过20年，但双方约定了等宋思喜父亲去世后再进行房屋买卖交易，应视为附有条件的合同义务，故宋观成、宋思喜要求解除合同条件不成立。宋观成、宋思喜诉称杨学金在未经同意的情况下就拆除门楼、影门、影门墙、楼梯等并把院内院外的22棵杨树、香椿树杀光，因双方在合同中对房屋及院落改造未做约定，且也没有提交足够证据证明，故对其诉求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：驳回宋观成、宋思喜的诉讼请求。案件受理费100元，由宋观成、宋思喜负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：租赁期间，杨学金砍伐了宋观成栽植的22棵杨树、香椿树，并把房屋院落的门楼、影门、盈门墙、楼梯等拆除重建。本院认为，根据宋观成、宋思喜的上诉请求，结合杨学金的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）宋观成、宋思喜请求解除房屋租赁合同并支付租金2600元，是否应当予以支持？（二）杨学金是否应当按照宋观成、宋思喜的请求恢复原状、赔偿损失？关于焦点（一），本院认为，首先，合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，租赁房屋院落的土地使用权人及房屋所有权人均系宋观成，宋思喜对于案涉房屋院落无权进行处分。但是，由于宋思喜系宋观成的儿子且系该房屋院落的管理人，宋观成在一审起诉状中亦明确表示“2006年10月1日，我儿子宋思喜把我所有的房屋院落租给杨学金使用，我也同意了”。据此可以认定，宋观成作为案涉租赁房屋院落的权利人，对于宋思喜与杨学金签订租赁合同的行为予以追认，根据前述法律规定，宋思喜与杨学金签订的租赁合同依法产生法律效力。宋思喜系案涉房屋院落的管理人，系案涉租赁合同的出租人，与本案处理结果具有直接利害关系，杨学金主张其不具备原审原告主体资格，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见〉（试行）》第76条规定：“附期限的民事法律行为，在所附期限到来时生效或者解除。”本案中，双方签订的租赁合同约定“（租赁）时间从2005年10月1日起，直到甲方（宋思喜）的父亲‘百年’之后止。”根据前述司法解释规定，双方租赁合同解除的时间应为宋观成“百年”（去世）之后。合同法第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”综上，本院认定双方租赁合同的期限最长为2005年10月1日至2025年9月30日，如果宋观成在此期间去世，双方的租赁合同于宋观成去世之日解除。再次，一审判决认定双方约定了等宋观成去世以后再进行房屋买卖交易，应视为附条件的合同义务，宋观成、宋思喜请求解除租赁合同条件不成立，是错误的。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见〉（试行）》第75条规定：“附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。”本案中：第一，宋思喜不是案涉房屋院落的产权人，而且杨学金也认可宋观成自始至终均不同意买卖房屋，宋观成只是对于宋思喜租赁房屋的行为进行了追认，对于买卖房屋的行为没有追认，宋思喜与杨学金关于房屋买卖的约定对于宋观成没有约束力；第二，案涉房屋院落占用的土地系曲阜市石门山镇河夹店村宅基地，杨学金不是该村集体经济组织成员，不具备购买案涉房屋院落的主体资格，双方之间关于房屋买卖的约定无效。双方条约定的租赁期限届满后或者法律规定的最长租赁期限届满后，杨学金应当将租赁房屋院落返还给宋观成、宋思喜。最后，虽然在诉讼前，存在杨学金交纳租金，宋观成、宋思喜以其未经允许擅自破坏租赁物为由要求解除合同、拒收租金的情形，但是在本案中宋观成、宋思喜提出了支付租金2600元租金的诉讼请求，一审判决未予支持不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定双方之间系不定期租赁，与事实不符，本院予以纠正。根据双方约定，案涉租赁合同应属于附期限的合同。双方所附的期限（宋观成去世之日）尚未到来，而且也未达到法律规定的最长租赁期限，杨学金不存在严重违约情形，宋观成、宋思喜请求解除租赁合同，判令杨学金迁出房屋院落，本院不予支持。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物，既不是可以解除租赁合同的法定事由，也不是双方约定解除租赁合同的约定事由，宋观成、宋思喜以杨学金未经其同意，擅自破坏租赁物为由，请求解除租赁合同，没有合同根据和法律依据。杨学金可以继续租赁使用案涉房屋院落直到2025年9月30日，宋观成去世之日早于2025年9月30日的，只能租赁使用到宋观成去世之日。宋观成请求判令宋观成支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金2600元，符合双方合同约定，应当予以支持。关于焦点（二），本院认为，首先，合同法第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，租赁合同没有约定杨学金可以对租赁物进行改善或者增设他物。杨学金主张双方口头约定，租赁期间其可以对租赁物进行改造，但是其仅申请证人宋某同出庭作证，没有其他证据予以佐证，不足以证明自己的主张。据此，本院认定杨学金未经宋观成、宋思喜同意，擅自对租赁物进行改造的事实成立，根据前述法律规定，本应支持宋观成、宋思喜诉讼请求判令杨学金恢复原状、赔偿损失。但是，考虑到杨学金对于租赁房屋、门楼、影门、盈门墙、楼梯等不是进行简单破坏，而是进行改善、翻建，判令其恢复原状势必会造成社会资源浪费，双方合同期满终止或者约定的解除期限到来时，改善、翻建后的添附物可以归宋观成所有。届时，如果宋观成不同意接受杨学金改善、翻建的添附物，可以要求杨学金恢复原状。其次，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，杨学金砍伐宋观成的22棵杨树、香椿树，构成对宋观成财产权的侵害，宋观成请求判令杨学金赔偿损失，符合前述法律规定，应当予以支持。由于双方均未能举证证明树木价值，本院酌定杨学金赔偿1000元。综上，一审判决认定双方在合同中对房屋院落改造未作约定是正确的，但是以双方未作约定为由，不予支持宋观成提出的恢复原状、赔偿损失的诉讼请求属于适用法律错误。综上所述，宋观成、宋思喜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第二百一十四条第一款、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见〉（试行）》第75条、第76条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省曲阜市人民法院（2018）鲁0881民初4091号民事判决；二、杨学金于本判决生效之日起十日内向宋观成支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金2600元；三、杨学金于本判决生效之日起十日内赔偿宋观成杨树、香椿树损失1000元；四、驳回宋观成、宋思喜的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由宋观成、宋思喜负担50元，杨学金负担50元；二审案件受理费100元，由宋观成、宋思喜负担50元，杨学金负担50元。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  宋汝庆审判员  史海洋二〇一九年八月六日书记员  周平平