广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23623号原告：丁贵玲，女，1986年1月1日出生，汉族，身份证住址山东省莘县，委托诉讼代理人：张立东，广东云智律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟学友，广东云智律师事务所实习人员。被告：广州市恒悦置业有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街启德路**。法定代表人：黎梓迪。原告丁贵玲与被告广州市恒悦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁贵玲及其委托诉讼代理人张立东到庭参加了诉讼。被告广州市恒悦置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丁贵玲向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2017年4月13日签订的位于广州市白云区鹤龙街启德路8号云城星悦大厦B座7层09号公寓《房屋租赁合同》；2．判令被告支付给原告已交付的租赁费440000元及被告应承担的违约金44000元，合计484000元；3．判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2017年4月13日原被告双方签订位于广州市白云区鹤龙街启德路8号云城星悦大厦B座7层09号公寓《房屋租赁合同》，合同约定：被告出租位于广州市白云区鹤龙街启德路8号云城星悦大厦B座7层09号公寓，面积约40.01平方米，作为公寓、办公室使用。原告一次性支付全部租赁费合计440000元，被告承诺在2017年12月31日前交付该房屋。但被告直到2018年10月26日前都没有交付房屋。为此，原告在2018年10月26日向被告发出《律师催告函》通知被告因逾期交付物业超过120个工作日以上而解除租赁合同，要求返回已交付的租金并承担违约责任。被告回函协商继续履行合同，原告对被告提出的协商条件不予接受，双方无法达成一致意见。原告认为，被告承认违约事实却拒绝退款的行为严重损害了原告的合法利益，故诉至法院，请求判如所请。被告广州市恒悦置业有限公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和答辩的权利。本院对原告提交的《“云城星悦”公寓租赁合同》、收款收据、律师催告函、回函予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2017年4月13日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订了《“云城星悦”公寓租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1.1甲方将坐落于广州市白云区鹤龙街启德路8号云城星悦大厦B座7层09号公寓物业（以下简称涉案房屋）交付给乙方有偿租赁。2.1租赁期限自2018年1月1日至2037年12月31日止，并于2038年1月1日至2042年12月31日为甲方免费赠送乙方租赁使用权。如乙方不使用甲方赠送的5年，将房屋交回甲方，乙方不得要求甲方退回该5年的使用费。3.1本合同期内乙方应向甲方缴付的租赁费总额为430000元。4.1该物业的交付时间为2017年12月31日，乙方对该物业的租赁期限自2018年1月1日起计算。如甲方交楼时间延误，则租赁期限自动顺延，该物业的租赁计租起始时间以双方实际交楼日期为准。8.3甲方未能按合同约定的时间交付该物业的，则按下列情况执行：（1）甲方交付物业的时间超过约定时间120个工作日（含120个工作日），甲方应每日按租赁费总额的万分之五支付乙方违约金；（2）甲方超过约定时间120个工作日（不含120个工作日）仍未能交付该物业的，乙方有权解除本合同；甲方除应退回乙方已付的租赁费全额外，还应按租赁费全额的百分之十支付乙方违约赔偿金。等等。原告已依照《租赁合同》约定向被告支付了租赁费440000元（含团购优惠费20000元）。因被告未能在2017年12月31日前交付租赁标的物，原告委托广东云智律师事务所张立东于2018年10月26日向被告发出了《律师催告函》，以被告超过合同约定时间120个工作日仍未能交付租赁物业为由，要求解除双方的房屋租赁关系，承担违约责任，退还租赁费和违约赔偿金。被告于2018年10月29日向原告回函，主要内容为涉案房屋所在的项目已于2018年8月3日完成了全部验收，被告将在验收工作之后进行公寓的二次装修，因行政审批所造成项目的迟延并非被告的主观意愿，该公寓项目将于2019年2月1日予以交付。并向原告发出协商方案，即在原25年租期外加送13个月租期，并从交付开始后免物业管理费12个月。另查明，本院曾就涉案楼盘的其他房屋租赁合同纠纷作出过生效判决，其中已生效的（2018）粤0111民初12999号民事判决书中查明：涉案房屋所在的项目经《建设工程规划许可证》（穗规建证〔2015〕23号）、《关于调整建筑设计方案的复函》（穗规函〔2016〕3872号）批准，项目名称为彭上商务中心，建设规模为1幢10层商业办公楼，建设单位为广州市白云区鹤龙街联边经济联合社。该工程已于2015年7月13日取得《建筑工程施工许可证》，于2018年6月通过规划验收（穗国土规划验证〔2018〕684号）。涉案土地性质为国有划拨建设用地，使用权人为广州市白云区鹤龙街联边经济联合社，建设项目名称为村经济发展用地（商业），本宗土地用途为批发零售用地。被告在该案中曾提交其与广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社（甲方）签订的《租赁合同》，拟证明被告向广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社承租彭上商务中心项目地块，建设期2年（2015.7.13-2017.7.12），建设成本回收期9年（2017.7.13-2026.7.12），租期20年（2026.7.13-2046.7.12），至2046年7月12日期满。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原告与被告签订的《租赁合同》约定租赁期从2018年1月1日至2037年12月31日止，并于2038年1月1日至2042年12月31日为甲方免费赠送乙方租赁使用权，根据上述约定，双方约定的租赁期限实际上是从2018年1月1日至2042年12月31日，租赁期已经超过二十年，超过二十年的租赁期即2038年1月1日至2042年12月31日期间部分无效，除了租赁期超过二十年的约定无效外，其他约定是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告已按照租赁合同的约定向被告支付了合同约定的租赁费440000元（含团购优惠费20000元），被告应当在2017年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。《租赁合同》第8.3条第2款约定：“甲方超过约定时间120个工作日（不含120个工作日）仍未能交付该物业的，乙方有权解除本合同；甲方除应退回乙方已付的租赁费全额外，还应按租赁费全额的百分之十支付乙方违约赔偿金”，因被告逾期交付房屋的时间已经达到120个工作日，原告于2018年10月26日向被告发出《律师催告函》要求解除双方的租赁合同，根据被告向原告回函的内容，被告至迟于2018年10月29日已收到原告发出的要求解除双方租赁合同的律师函，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原、被告双方的租赁合同自原告解除的通知到达被告处时已经解除。合同解除后，无须重复解除，故原告在本案中要求解除与被告之间签署的《租赁合同》的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，被告应当向原告返还收取的租赁费用并承担违约责任，故原告要求被告退还租赁费440000元（含团购优惠费20000元）及按照租赁费用的百分之十支付违约赔偿金44000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市恒悦置业有限公司向原告丁贵玲退回租赁费440000元(含团购优惠费20000元)；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市恒悦置业有限公司向原告丁贵玲支付违约赔偿金44000元；三、驳回原告丁贵玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4280元，由被告广州市恒悦置业有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年八月二十七日书记员  任丽霞