江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初3482号原告(反诉被告)：张真，男，1982年1月5日生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。被告(反诉原告)：魏丽娜，女，1976年12月30日生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。原告（反诉被告）张真与被告（反诉原告）魏丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张真、被告魏丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张真向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房租、押金829元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告双方于2016年7月13日签订房屋租赁合同，由原告承租被告xxxx室房屋使用，租期一年。租赁合同期满后，双方未续签书面合同，口头约定房租还是按原合同约定，一季度交纳一次。2018年11月24日，原告因工作原因不再承租涉案房屋并通知被告，于同年12月28日搬离。因此，被告应当退还原告未使用完的租金和押金2929元，但被告只退还原告2100元，克扣829元。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告魏丽娜辩称，被告不应退还原告押金，因原告损害了被告房屋，且拖欠电费，房租未交清。被告现提出反诉，请求判令反诉被告赔偿反诉原告维修厨房水池台面费用1800元、维修卫生间窗户费用100元、维修卫生间面盆上的镜台2**元、维修燃气热水器零件90元、维修主卧南及客厅墙面掉皮脱落及从客厅到卧室三个房间的补洞400元、打扫卫生费用300元、拖欠的房租1334元、2018年12月1日至2018年12月28日电费73元，支付违约金2000元，合计6297元。反诉原告共收押金4000元，退了2100元，还剩1900元，扣除后反诉被告还需赔偿4397元。事实与理由：反诉原被告签订房屋租赁合同约定，由反诉原告将房屋租赁给反诉被告使用，期限一年。合同期满后未签订书面合同，但口头约定仍按原合同执行，直到退租为止。反诉被告于2018年11月24日以微信告知2018年12月19日房租到期不再租赁，所以下季度房租未续缴。2018年12月19日房租期满，反诉被告未按约定时间交房，已单方违约。经催促，反诉被告始终以工作忙为由直至2018年12月28日才搬离，但仍未交出出租房屋小区楼下门锁钥匙，于2019年1月18日才交给反诉原告。合同约定租期内房屋若因过失或使用不当造成损失及责任由反诉被告承担，退租后应将房屋固定装修完整无损交付。反诉被告在租赁期间，因装宽带未通知反诉原告，未经反诉原告同意善自在房屋内钻墙打洞、墙上订钉布线，导致房屋墙面多处受损。反诉被告在租赁期间因使用不当，导致房屋厨房厨柜台面2处开裂、卫生间窗户锈死打不开、卫生间镜台受损、沐浴器毁坏，屋内墙皮脱落，卫生未打扫，已造成违约，应当赔偿原告经济损失。反诉被告张真辩称，2018年12月22日反诉被告即发信息通知反诉原告不再租赁，准备租至12月30日，反诉原告不同意，让12月25日搬离，最后双方协商决定12月25日下午2点前搬离。因为热水器滴水、厨房台面有一道裂痕、卫生间窗户锈死、洗手台镜面放洗漱用品的木制台面受潮，双方未谈成，反诉被告实际于12月28日搬走。被告主张的橱柜台面在洗手盆旁边有一道裂纹不能成立，该台面是人造石的，位置在水池开口位置，东西时间长了就会老化，损坏与反诉被告无关。锈死的部位在窗户的外部，是铝塑窗的折页，是外边淋雨、洗漱间受潮引起，镜台有一块受潮是时间长引起，不存在损失。热水器是感应器坏了，因为在交付房屋之前有一段时间未使用，在交房时存在滴水，该损坏与反诉被告无关。主卧南及客厅墙面墙面是受潮墙皮脱落，也与反诉被告无关。房屋交接时反诉被告打扫了一部分，但反诉原告认为不干净，经协商反诉被告同意给其100元。现反诉被告仍愿意承担100元卫生费，扣除电费73元后，只要求反诉原告退还656元。反诉被告不拖欠房租费用，反诉被告缴纳了至2019年1月20日的房租。电费交了72元，是在2018年12月19日交的，2019年1月16日打的发票。反诉原告的主张不能成立，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月13日，原告张真（承租方乙方）与被告魏丽娜（出租方甲方）签订《徐州市房屋租赁居间合同》，约定由甲方将其xxxx7号楼xxxx室住宅租赁给乙方使用，房屋状况为精装修、水电气、空调贰台、洗衣机壹台、热水器壹台、床贰张；租用期限自2016年7月20日至2017年7月19日；租金为每季4000元，按季支付，押金2000元整；乙方于2016年7月20日前支付甲方首次租金及押金6000元整，租赁期内乙方承担水电气等费用，租期内房屋若因乙方过失或使用不当造成损失及责任由乙方承担，否则由甲方承担；租赁期内，甲方必须保障该房屋及其附属设施处于正常使用和安全状态；租赁期内，甲乙双方如有一方遇特殊情况需解除合同的，应提前30天通知对方，经双方协商同意解除合同，双方均不违约，甲乙双方据实结算相关费用；乙方退租后，将房屋固定装修完整无损交付甲方；甲乙双方约定违约金为人民币2000元整；每次付房租需提前30天支付下一季度租金。合同签订当日，原告支付被告租房押金2000元。2016年7月20日，被告收到原告支付的2016年7月20日至10月19日的房租4000元。《徐州市房屋租赁居间合同》约定的租赁期满后，原被告未再签订书面租赁合同，双方口头约定仍按2016年7月13日租赁合同执行。2018年11月24日，原告通过微信方式通知被告，其因工作原因下个月需搬家，下个月20号房租到期，现提前向被告予以说明。并询问是否需要将房屋出租信息挂到房产中介，以避免房子出租出现空档期。被告收到微信后表示房子不挂房产中介，并要求原告交房子时将房子打扫干净。此时，原告已向被告支付租金至2019年1月19日。2018年12月19日，被告通过微信方式询问原告何时去交接。原告12月22日回微信称需耽搁见天，最迟30号搬出。被告微信称最好12月25日结束。后双方微信约12月25日下午到租赁房屋，但因双方发生分歧当天未能交接。2018年12月27日，原告通过微信告知被告东西已经搬完，把卫生再打扫一遍，12月28日将房屋钥匙送到中介；并要求被告退还押金和剩余房租。被告回微信称，水电气是多少算多少，热水器是原告使用期间毁坏，维修费由原告承担；厨房台面裂缝是原告使用不当开裂、卫生间镜台是原告平时使用不注意造成；同时被告还提出租房时原告答应不在墙上订钉，但仍在墙上订钉，让原告自己考虑。2018年12月28日，被告通过微信通知原告当日下午14：30分到租赁房屋。原告于该日下午将房屋钥匙交给被告后离开租赁房屋。2019年1月16日，原告将租赁期间的水电费缴纳后微信告知被告，并要求被告算账。被告回复称算算再给原告转。2019年1月18日，原告将租赁房屋楼下小区小铁门的钥匙放到广电网络的箱子里，并拍照告知被告。2019年1月30日，被告以微信转账方式退还原告2100元。原告收到款项后告知被告电费要逾期了，让被告把电费交了后将剩余钱款退还原告。2019年3月3日，原告通过微信将其计算清单发给被告，双方进行算账。具体内容如下，原告：“房租一季度4000元，每月1334元，每天45元。至2018年12月28日共9天房租405元，1334－405＝929（剩余房租），加上押金2000元共计2929元，2929－2100（已转给我）＝829元。829－490（热水器等费用）＝339。339－73（电费）＝266.我这给你算好了，你在转给我226元就行了”。被告回复：“829－500（是台面，卫生间镜台，家政的钱）－90（修热水器）”。原告回复：“台面200镜子和打扫200热水器90”。被告：“浴霸灯泡原来3个，现在2个，少1个，－80”。原告：“交房的时候是三个”。被告：“只2个”。原告：“交房的时候你检查过了吗？交两个月了你说少东西”。被告：“交房子的时候什么样现在就什么样”。原告：“就是不想退钱呗”。被告：“该退你的钱我一份不会少。台面，卫生间，打扫卫生当时是说的500，你现在说是400我无语”。因之后双方就剩余费用结算未能达成一致，2019年6月4日，原告以诉称理由起诉来院。被告应诉后，以反诉理由提出反诉请求。庭审中，被告提供照片一组，证明房屋墙面受损、卫生间镜台与橱柜台面受损。脱落的墙皮已经维修，只有洞没有堵。同时，对原告安装网线打洞事宜被告表示，原告是入住了一段时间电话给被告说的，被告没有同意；提供2019年5月28日xxxx经营部开具的收据一份（显示修窗户100元）、2019年7月12日品尚橱柜订购单一份，证明订购台面4.53米，需要1800元。经质证，原告对上述证据的真实性无异议。但认为安网线打的洞是刚入住时电话告知被告同意的。因装网线与门外的感应灯需要打洞，是同一个洞。关于窗户因没有窗纱就没开过，无法通风。现场厨房台面只有水槽旁的一条纹。12月28日交接当场双方沟通厨房台面扣200元，但没有证据，当时原告也同意了。本案审理过程中，本院询问被告对其主张的台面损失1800元、维修墙面损失400元、镜台4**元是否申请评估，被告表示不申请评估，以被告提供的证据为准。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。（一）关于被告应否退还原告租金、押金问题。经查明，2018年11月24日，原告通过微信方式通知被告，其因工作原因下个月需搬家，被告收到微信后亦表示原告交房子时将房子打扫干净。2018年12月28日下午，原被告在涉案租赁房屋内进行了交接，并由原告将房屋钥匙交于被告。至此，原被告之间的房屋租赁合同经双方协商一致予以解除。合同解除后，原被告双方应当据实结算。经查明，原告退租前已向被告支付租金至2019年1月19日，按季度租金4000元计算，原告主张以月租金1334元、日租金45元为标准计算退租金额不违反合同约定与法律规定，本院予以确认。经计算，自2018年12月20日至2018年12月28日共9天的房租为405元，剩余房租为929元，加上押金2000元后共计2929元。因被告已退还原告2100元，故还应退还829元。因庭审中原告同意扣除其应缴纳的电费73元及其自认的打扫卫生费用100元，故被告还应退还原告租金与押金共计656元，本院对此予以确认。（二）关于反诉被告是否应当赔偿反诉原告维修费用并支付违约金问题。1、2016年7月13日《徐州市房屋租赁居间合同》约定，租赁期内，甲乙双方如有一方遇特殊情况需解除合同的，应提前30天通知对方，经双方协商同意解除合同，双方均不违约，甲乙双方据实结算相关费用。本案中，反诉被告因工作原因需解除合同，并于2018年11月24日提前告知反诉原告，反诉原告亦表示同意，之后亦经双方协商于同年12月28日进行了房屋交接。因此，双方系协商解除合同，依合同约定双方均不违约。同时，因双方在《徐州市房屋租赁居间合同》期满后并未续签合同，对租赁期限亦未明确约定，故在原租赁合同期满后双方之间的租赁关系即为不定期租赁，反诉被告在合理期限之前通知反诉原告后亦可以随时解除合同。故，反诉原告主张反诉被告违约，应当承担违约责任无事实与法律依据，本院不予支持。2、因反诉原被告双方已于2018年12月28日经协商一致解除合同，故双方的租金亦应计算至该日。虽反诉被告于2019年1月18日方将涉案出租房屋小区楼下的铁门锁钥匙交给反诉原告，但此时双方已实际解除租赁合同关系，故反诉原告主张租金延期计算并要求反诉被告支付拖欠的房租1334元无事实与法律依据，本院不予支持。3、2016年7月13日《徐州市房屋租赁居间合同》约定，乙方退租后，将房屋固定装修完整无损交付甲方。经查明，双方在进行房屋交接时确实存在租赁房屋墙皮脱落与网线洞未补问题。因房屋内墙皮脱落反诉原告不能证明系反诉被告人为破坏或未按房屋使用用途正常使用房屋，故对反诉原告要求反诉被告赔偿墙皮脱落修补费用的主张，本院不予支持。虽反诉被告在其入住后对其因安装网线需要打洞事宜对反诉原告进行了告知，但在经其使用后退租时，应当将网洞修补恢复房屋原状，以保证出租房屋的完整性。故，结合反诉原告要求反诉被告赔偿墙皮脱落及补洞费400元的诉请基础上，本院酌定由反诉被告赔偿反诉原告网洞修补费用200元。4、经查明，在双方交接房屋时，确实存在厨房水池台面裂纹现象，双方只是就一道裂纹还是二道裂纹存在争议。因反诉原告不能证明该裂纹系反诉被告人为破坏，反诉被告亦不能证明该裂纹系台面本身存在质量问题。故考虑到反诉被告在承租房屋时台面的完整性、及交接房屋时台面出现裂纹的事实，本院酌定由反诉被告对反诉原告进行适应补偿。虽反诉原告又对厨房水池台面进行了购置，但反诉原告不能依此确定反诉被告的赔偿依据。根据双方在解除合同后就厨房台面裂纹所协商的赔偿标准，200元具有一定的合理性。故，本院确认由反诉被告赔偿反诉原告厨房台面维修费200元。5、因反诉原告不能证明卫生间窗户锈死、卫生间镜台的污点、燃气热水器零件的损坏系反诉被告人为故意造成，故反诉原告要求反诉被告赔偿上述费用依据不足，本院不予支持。6、因反诉被告庭审中自愿承担打扫卫生费用100元，本院已对此费用进行了扣减，反诉原告亦未能提供证据证明其确实请家政对租赁房屋进行了打扫且支出费用300元。故，对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告魏丽娜于本判决发生法律效力后七日内退还原告张真租金、押金共计656元；二、反诉被告张真于本判决发生法律效力后七日内支付反诉原告魏丽娜维修费400元；三、驳回反诉原告魏丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告魏丽娜负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告张真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  车勤二〇一九年八月二十八日书记员  梁振