广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2469号原告：广东好太太智能科技有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇石化公路21号之一、之二。法定代表人：王妙玉，职务董事长。委托诉讼代理人：刘峰，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正，国信信扬律师事务所律师。被告：广州拉家网络科技有限公司（原名广东美学生活商贸有限公司），住所地广州市天河区棠东广棠西路8号2、3、4楼B234房。法定代表人：田福顺。委托诉讼代理人：陈晓静，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉敏，广东恒益律师事务所律师。原告广东好太太智能科技有限公司（以下简称好太太公司）诉被告广州拉家网络科技有限公司（以下简称拉家公司）合同纠纷一案，于2018年3月由广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初6631号案受理，因拉家公司提出管辖异议，广州市中级人民法院二审以（2018）粤01民辖终1309号民事裁定将该案移送本院管辖，本院立为本案。立案后，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告好太太公司的委托诉讼代理人刘峰，被告拉家公司的委托诉讼代理人黄嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好太太公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房屋占用使用费122797.74元、被告占有使用前述房屋期间的水电费（原告垫付）16056.41元、被告占有使用前述房屋期间的物业管理费（原告垫付）46985.8元、消防尾款21171.91元、原告损失的租赁保证金182070元、原告损失的管理费保证金91035元，前述费用共计480116.86元；2、被告负担本案诉讼费。事实和理由：2014年10月22日，原告与xx（广州）置业有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由原告租赁位于天河区xx单元物业，随后双方签订《租赁合同补充协议》。根据前述合同及补充协议，原告缴纳首月租金60690元、租赁保证金182070元、装修保证金15172.5元。2014年10月14日，原告与xx（广州）物业管理有限公司签订《xx广场商场物业管理服务合同》，由xx（广州）物业管理有限公司对原告承租的上述物业提供物业管理，原告预交管理费30345元、管理费保证金91035元、水电费周转金11632.25元。2017年，原告与xx（广州）置业有限公司签订《租赁合同终止协议》，与广州市xx实业有限公司签订《租赁合同补充协议》，终止了与小xx（广州）置业有限公司的租赁合同，与广州市xx实业有限公司就前述同一物业建立新的租赁关系，相关条款内容不变，已经缴纳的租赁保证金、物业管理保证金水电周转金由小xx（广州）置业有限公司转给广州市xx实业有限公司。2016年9月21日，原告与被告签订《协议书》，约定由被告承接上述物业并进行经营，并于当天占有使用上述物业。后因被告长期不缴付租金、水电费、物业管理费等费用，导致出租方和物业管理方多次向原告催缴费用，原告不得不代被告垫付了2016年10月1日至2017年1月17日期间的租金122797.74元、物业管理费46985.8元、消防尾款21171.91元、水电费16056.41元，并损失了租赁保证金182070元和管理费保证金91035元。后经原告多次催促，被告均不支付原告垫付的上述费用，故提出本案起诉。被告拉家公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、本案属合同纠纷，由于未取得出租方小xx（广州）置业有限公司及物业管理方xx（广州）物业管理有限公司的同意，导致项目整体无法交付，即涉案房屋从未交付给被告。1、《协议书》反映的法律纠纷为合同纠纷，包括了标的店铺经营权转让、装修物品及软硬件设备承继、“好太太”商标使用、“好太太”相关产品分销、货物的处分等多重法律关系，共同构成店铺经营权转让的合同目的，而非单纯的房屋租赁或货物买卖关系，正因如此，双方未约定房屋交付日，而是把出租方和物业方作出同意的意思表示作为项目转让的前提，一旦出租方和物业方同意，那么店铺自然转移到被告的控制之下，与店铺附着的软装硬装设备等使用权将随之转移，无需约定具体的交付日期。2、《协议书》签订后，出租方及物业方并未签署《合同转让协议》，导致被告根本无法享有涉案店铺的经营权，合同目的无法实现，项目整体无法交付，包括涉案房屋也从未交付给被告。3、被告不存在事实上占用涉案房屋的情况。如被告形成事实占用，原告则形成事实上的违法转租，应向小高德公司承担违约责任，但原告从未告知小高德其存在事实上的转租。退一步讲，即使被告存在占用，但被告并非基于租赁转让而占用，且三方并未签署租赁转让协议，本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条来判定占用费金额。4、被告与房屋出租方、物业方不存在合同关系，无从向出租方交付租金，亦无从向物业方交付物业管理费。出租方、物业方也曾明确告知被告，无法向被告开具以被告为抬头的增值税发票。二、原告在2017年1月18日私自关闭店铺，在物业管理处登记后把货物运走，显然，涉案房屋始终处于原告的控制之下。截止2017年1月18日原告关闭店铺之日，出租方、物业方仍未签署《合同转让协议》，货物转让的前提未成就，店铺内的货物仍归原告所有。被告不可能占用房屋来保管不属于自己的物品。因此，《协议书》所约定的转让项目完全没有履行，货物没有交付，场地也仍然由原告占有。三、消防尾款属于原告作为承租人本来就要承担并支付的费用，与被告无关。原告与小xx公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，原告与xx公司签订的《xx广场商场物业管理服务合同》中并未约定消防尾款，被告不应承担所谓消防尾款的支付义务。再者，以常理判断，消防尾款属于消防验收合格后，向施工单位支付的费用，这属于原告作为承租人本来就要承担并支付的费用。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据双方当事人的陈述和提供的证据，本院认定以下事实：原告于2014年10月起承租位于广州市xx单元名为“好太太生活馆”的店铺（案涉店铺），该店铺所在物业的出租方为小xx（广州）置业有限公司（以下简称小xx公司），物业管理方为xx（广州）物业管理有限公司（以下简称xx公司）。根据当时原告与小xx公司、高成公司签订的租赁合同及物业管理合同，原告向小xx公司、xx公司支付了租赁保证金182070元、装修保证金15172.5元、管理费保证金91035元、水电费周转金11632.25元，双方约定如承租方违约，出租方可按协议约定扣除保证金以抵偿违约损失。田xx原系原告公司员工，任职经理，负责包括案涉店铺在内的好太太生活馆项目运营工作。2016年5月24日，田xx注册成立广东美学生活商贸有限公司（一人公司，股东及法定代表人均为田xx），即本案被告公司。2016年9月1日，田xx向原告申请辞职，原告批准离职日期为2016年9月30日。2016年9月21日，田xx代表被告（乙方）与原告（甲方）就案涉店铺经营权转让事宜协商，双方签署了《协议书》。上述《协议书》的主要内容为：一、乙方自愿受让甲方与小高德公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，承担合同、补充协议中的全部义务和责任。乙方自愿受让甲方与xx公司签订的《xx置业广场商场物业管理服务合同》，承担合同的全部义务和责任。甲方、乙方与小高德公司、高成公司应分别签订三方《合同转让协议》。二、甲方、乙方与小xx公司、xx公司均签订《合同转让协议》后，甲方按以下条款向乙方转让小xx店铺经营权及店铺库存产品及好太太生活馆项目的仓储产品。1、转让范围及约定：（1）店铺内全部装修物品和在使用的物品包含现有软装、硬装、设备等；（2）甲方为店铺购买的商业保险及企业邮箱使用权，在有效期内提供乙方正常使用，期满后由乙方自行决定续费与否；（3）办公联系电话、网络、400电话、邮箱等，在合同约定交付日期前，由乙方办好转名手续，乙方若未配合办理转名手续，甲方有权自行处理；（4）好太太生活馆的商标不在转让的范围内，转让产品含有好太太商标等字样的允许乙方销售，乙方承诺除受让的产品外不再采购含有好太太生活馆商标的产品，店铺原有涉及好太太生活馆商标的装饰及宣传，允许乙方自协议约定的交付之日起一年内使用，期满由乙方自行拆除；（5）店铺在售的好太太晾衣架等好太太相关产品，按照好太太分销商的方式予以合作和结算；（6）店铺内库存产品及仓库库存等产品，自协议约定交付之日起，经营风险与报酬转移与乙方；（7）甲方为乙方提供为期一年的免费仓储事宜服务，一年到期后甲方不再提供，如有剩余货品乙方需自行解决仓储事宜，保管期间的货品由甲方负责，出库差异金额在3000元内双方不得追究责任，超出此范围则以实际出库数量结算。2、货物价款：代销货品经双方确认总金额共计2720307.54元（货品清单详见附件），合同签署后乙方一次性支付甲方的店铺转让金284737.25元，此笔转让金将作为冲抵货款资金优先在未来的货品结算中冲抵使用，冲抵完此笔转让金剩余货款将采用现金转账方式支付给甲方。3、交付日期：2016年9月1日。4、验收方式：拉货前查验。5、单据方式：交货前签收，签收人为周xx、朱xx。6、xx置地好太太生活馆店铺费用甲乙双方结算到交付日期止（含人员工资和店铺管理费、扣点等）。7、付款方式：库存产品转让价款，按月结算，采用代销方式支付货款，每月25号为上月货款支付日，周末则顺延；附件中所列产品乙方需在一年内销售完毕结清货款，如到期未销售完产品，乙方需一次性支付完甲方全部货款。8、月最低支付金额：不能少于15000元。9、乙方每月10日前递交上月的销售清单至甲方，销售清单经甲方审核确认后，乙方支付甲方对应的货款，甲方开具等同上月总货款税率的发票给乙方。10、甲方根据乙方的《订货单》按时备货，不能无故拖延，每次下单备货时间为一周内。《协议书》签订当日，原、被告对案涉店铺内及原告仓库内的库存产品进行清点统计后，签署了一份《生活馆库存交接表》，一致确认：店内库存货物货值为709858.02元、原告仓库库存货物货值为2010449.52元，共计2720307.54元。《协议书》签订前后，被告接管案涉店铺，购置设备和办公用品，并安排人员负责销售。《协议书》签订后，案涉店铺的出租方由小xx公司变更为广州市xx实业有限公司（以下简称明和公司），物业管理方由xx公司变更为xxx物业管理服务有限公司高德置地分公司（以下简称xxx公司）。xx公司、xxx公司未就案涉店铺承租人变更一事与原、被告签订相关协议。2016年10月至2017年1月期间，原、被告均未缴纳案涉店铺的租金、物业管理费。2017年1月18日，案涉店铺因拖欠租金、管理费被关闭。原、被告当时就店内尚存货物进行了盘点。2017年2月，xx公司、xxx公司向原告发出律师函，要求原告付清拖欠2016年10月至2017年2月租金、管理费及相应滞纳金。2017年6月8日，原告与xx公司、xxx公司分别签署《租赁合同终止协议》、《物业管理服务合同终止协议》，主要约定：1、各方确认案涉店铺的租金、物业费计至2017年1月17日；2、2016年10月至2017年1月17日拖欠租金共计122797.74元（2016年10月份32772.6元、11月份35220.1元、12月份35394.92元、2017年1月份19410.12元），其中60690元原告已缴交至小xx公司，余额62107.74元原告需补缴；3、尚欠电费15860.24元，以原告缴交的水电周转金抵扣11632.25元，以装修保证金抵扣4227.99元；4、尚欠消防尾款21171.91元，以装修保证金抵扣10944.51元，不足部分10227.4元原告需补缴；5、尚欠物业管理费46985.8元，原告需补缴；6、原告已经缴纳的租金保证金182070元、管理费保证金91035元，由xx公司没收；7、租赁合同关系和物业管理服务合同关系终止，各方不再追究。2017年6月14日，原告按上述终止协议的约定，向xx公司转账支付了租金62107.74元、向xx公司转账支付了消防尾款10227.4元、向xxx公司转账支付了管理费46985.8元。2017年7月21日，原告向xxx公司转账支付了水电费196.17元。2018年3月，原告就本案诉讼请求诉至广州市天河区人民法院，该院立为（2018）粤0106民初6631号。在该案审理中，被告提出管辖异议，要求移送本院审理。广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初6631号民事裁定驳回管辖异议。被告不服提出上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民辖终1309号民事裁定，撤销原裁定、移送本院管辖。本院遂立为本案。2018年8月10日，被告变更工商登记，名称变更为现名称“广州拉家网络科技有限公司”，法定代表人变更为田福顺。另查明，原告就案涉店铺内库存货物销售、回款问题已另案起诉被告，即本院受理的（2018）粤0113民初3092号合同纠纷案。该案证据显示：一、2016年9月至2016年12月期间，被告多次以提交《配货单》的形式向原告申请从原告仓库调货到案涉店铺，原告以《出货单》的形式出货并由被告相关人员在该单上签收，被告向原告支付货款共计49407.78元。二、2017年3月，被告曾向原告发出《法务函（回复函）》，内容主要为：一、指出原告存在三项违约行为。1、2017年1月1日起未经协商单方面突然停止发货；2、2017年1月17日单方面突然中止合作，并强行收回xx置地店（未经协商私自安排员工更换店内电动卷闸锁，未再给予开过店铺卷闸锁）；3、2017年1月17日强行更换店内电动卷闸锁后并私自扣押被告在代为经营高德置地店期间新近采购的20万元货品。二、要求原告于2017年3月15日前主动归还扣押的20万元货物，于2017年3月30日前赔偿2017年1月18日至2017年3月31日的员工工资及解约赔偿金，赔偿违约造成的经济损失200万元。三、明确表示从2016年6月开始被告就按照约定定期支付各项费用，包括货品费用、店铺人员薪资、铺租、管理费等，但原告拒绝与小xx公司、xx公司签署合同转让协议事宜，致使被告在代为经营店铺过程中产生了近20万元的巨额亏损，保留对原告违约行为追讨的权利。本院认为，本案是合同纠纷。原、被告就案涉店铺签订的《协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从《协议书》约定的权利义务内容来看，双方的合同目的是以被告负责处理库存为条件进行案涉店铺的整体脱离、经营权的整体转让。为此，双方在《协议书》中约定了店铺租赁合同和物业服务合同主体变更事宜，约定了店铺装修、物品整体转让事宜，约定了库存货物的销售、回款、风险转移、仓储、提货等事宜，约定了店铺经营费用负担事宜。本案即是因店铺经营费用负担事宜而产生的纠纷。庭审中，双方争议的焦点为：1、案涉店铺的租赁合同和物业服务合同主体未按原、被告《协议书》约定变更，是否影响《协议书》的生效及履行，原告是否已经将案涉店铺经营权转让给被告；2、被告是否应负担案涉店铺2016年10月至2017年1月17日期间的租金、物业管理费、水电费；3、被告是否应负担消防尾款，是否应向原告赔偿被没收的租金保证金、管理费保证金。关于第1个问题。在《协议书》中，原、被告对协议生效和履行约定了前提条件，即“甲方、乙方与小xx公司、xx公司均签订《合同转让协议》后，甲方按以下条款向乙方转让小高德店铺经营权及店铺库存产品及好太太生活馆项目的仓储产品……”。但《协议书》中对于库存货物交付日期，又约定了具体日期即2016年9月1日，与上述前提条件有矛盾。从实际履行情况来看，双方未遵循上述前提条件和交付日期的约定，而是在案涉店铺的租赁合同和物业服务合同主体变更之前即已经开始实际履行合同，履行交付时间也并非2016年9月1日。具体履行行为包括：2018年9月21日双方对库存货物清点交接，被告接管案涉店铺、购置设备和办公用品、安排人员负责销售，2016年9月至2016年12月期间被告多次以提交《配货单》的形式向原告申请从原告仓库调货到案涉店铺，原告以《出货单》的形式出货并由被告相关人员在该单上签收，以及被告向原告支付货款等等。以上事实表明，双方以实际行为变更了合同约定。故应认定租赁合同和物业服务合同主体变更不再影响《协议书》的生效及履行，应以双方实际交接日期作为风险转移的时间点。原告已经完成了对店铺本身及库存货物的交付，但未完成租赁合同和物业服务合同主体的变更手续，店铺经营权尚未完全转移至被告。为保障合同目的的实现，原告作为店铺承租方，有义务在合理期限内完成租赁合同和物业服务合同主体变更。但原告未能履行上述义务，且店铺已经关闭且终止租赁合同，店内存货已由原告收回，故合同事实上已无法继续履行。关于第2个问题。案涉店铺2016年10月至2017年1月17日期间的租金、物业管理费、水电费应由谁负担的问题，首先应当依据的是合同约定，即《协议书》中“xx置地好太太生活馆店铺费用甲乙双方结算到交付日期止（含人员工资和店铺管理费、扣点等）”的约定。根据该约定，交接之后的租金、物业管理费、水电费应由被告负担。但对这一条款的理解不能脱离双方的合同目的和整体安排。本案的特殊之处在于，双方签订合同后变更了《协议书》中关于租赁合同和物业服务合同主体变更这一履约前提，因此导致的直接后果是被告在原告未完成店铺租赁及物业合同主体变更义务的情况下即已经开始承担经营费用风险，尤其是被告经营店铺1年内还需处理库存货物并将货款支付给原告，原告从中享有利益，且原告存在怠于履行的违约行为。在此情况下，完全依据前述合同约定分配经营费用风险负担，与双方缔约时预设的风险利益分配相悖，有失公平，导致双方权利义务不平衡，故应按风险和利益相一致的原则并考虑当事人过错对上述合同约定予以调整。对被告而言，其获得的经营权虽然不完整，但作为店铺的实际占有管理人，享有一定的占有使用利益，《协议书》未限定被告只能经营销售库存产品、未限定被告不得提高库存产品的销售价格及不得获取销售利润。故被告关于原告是店铺实际控制人、被告不应承担任何店铺经营费用的主张，依据不充分，本院不予采纳。对原告而言，其从被告使用店铺销售库存货物的经营活动中能够获得利益，且系原告的违约行为导致被告无法获得店铺完整经营权，不利于经营活动的开展和合同目的实现，故原告应承担更大风险。本院综合本案合同约定、目的、履行及过错情况，认定原告承担70%经营费用、被告承担30%经营费用。根据前述查明事实，案涉店铺2016年10月至2017年1月17日的经营费用为租金122797.74元、物业管理费46985.8元、水电费15860.24元，合计185643.78元。被告应负担30%即55693.13元。关于第3个问题。庭审中原告对消防尾款解释为“店铺承租方进场装修或重新装修时缴纳给物业管理公司用于重新做消防措施的款项，此前原告已经支付了一部分给物业管理公司”。可见，该费用在《协议书》签订前已经实际发生，且本应由原告负担，在《协议书》中原、被告亦未约定该尾款应由被告负担，原告要求被告支付该款项，缺乏依据，本院对此项请求不予支持。根据原告的陈述和证据，租金保证金和物业管理费保证金损失的原因是2016年10月起被告未按约定向出租方和物业管理方缴纳租金，导致原告与出租方和物业管理方2017年6月协商终止租赁合同和物业管理合同时约定保证金不予退还。但被告未缴纳店铺租金的根本原因是原告未按约定办理租赁合同和物业服务合同主体变更，被告客观上无法直接向出租方和物业管理方缴纳租金。原告明知相关合同主体未变更以及店铺欠缴租金的事实，却一直未采取补救措施，任由欠缴租金状态持续，未尽到对自身利益的合理注意义务。因此产生的损失应由原告自行负担。此外，原告与案涉店铺出租方签订的租赁合同中关于没收保证金的条款，系以填补损失为原则。原告没有提供证据证明其2017年6月与出租方和物业管理方协商终止租赁合同和物业管理合同时，出租方和物业管理方出具了相应损失情况说明以及没收全部保证金的具体计算依据。原告要求被告赔偿租金保证金和物业管理费保证金的依据不充分，本院对此项诉讼请求不予支持。综上全部所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州拉家网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东好太太智能科技有限公司支付费用55693.13元；二、驳回原告广东好太太智能科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8500元，由原告广东好太太智能科技有限公司负担7514元、被告广州拉家网络科技有限公司负担986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行期间为二年。审 判 长  申 燕人民陪审员  黄英启人民陪审员  区洁芳二〇一九年八月十日书 记 员  杨嘉瑜