贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初2118号原告：赤水磊阳农贸市场管理有限责任公司，住所地赤水市。法定代表人：赵明杨，总经理。委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州良方律师事务所律师。被告：王自明，男，1979年2月5日出生，汉族，住赤水市。委托诉讼代理人：李茂秋，赤水市中心法律服务所法律工作者。原告赤水磊阳农贸市场管理有限责任公司（以下简称磊阳公司）与被告王自明租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告磊阳公司的委托诉讼代理人蒋俊端、被告王自明及其委托诉讼代理人李茂秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。磊阳公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的档位租赁合同，被告立即向原告腾交磊阳望城农贸市场13、34号门市；2.判决被告支付原告租金24，000.00元；3.判决被告赔偿原告搬迁费损失60，000.00元。事实与理由：原、被告于2018年6月16日签订《档位租赁合同书》，约定原告将位于赤水市××农贸市场××、××号门市出租给被告经营，租赁期限三年，并对租金标准和支付时间进行了约定，另约定了合同解除的条件及违约责任。合同签订后，原告按约定支付被告搬迁费60，000.00元，同时将摊位交付被告经营。从2019年5月14日起，被告擅自停止经营，原告多次要求恢复经营未果。被告擅自停止经营属退租行为，原告有权依照约定解除合同，要求被告承担违约责任。为此，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告磊阳公司向本院提供了以下证据：1.档位租赁合同书；2.收据2份；3.磊阳农贸市场经营情况一览表共16页。被告王自明辩称，原、被告于2018年6月16日签订《档位租赁合同书》，约定原告将磊阳农贸市场门市二间出租给被告经营，租赁期限三年。双方另口头约定第一年免收租金，原告支付被告从赤水市兴源市场搬迁至磊阳农贸市场经营的搬迁费6万元。后原告实际支付被告搬迁费4万元，另2万元要求被告作为保证金交付原告。2019年6月15日免租期满后，原告以调整租金为借口要求补签协议，因协议内容不合理被告未与其签订。2019年7月，被告因无法在该市场继续经营而将门市钥匙交还原告，双方已实际解除了合同。请求判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告王自明原在赤水市兴源市场从事蔬菜批发和零售。赤水市磊阳农贸市场是原告磊阳公司于2018年投资新建的农贸市场，市场开业前，磊阳公司向原告等原在赤水市其他农贸市场从事经营的商家口头宣传并承诺相应优惠条件，以吸引商户到磊阳农贸市经营。2018年6月16日，磊阳公司（甲方）与被告王自明（乙方）签订格式化填充式《档位租赁合同书》，主要内容为：“项目基本情况甲方项目名称为磊阳农贸市场，地址赤水市河滨西路财神沱。租赁情况、价款及缴费方式租赁期：2018年6月16日至2021年6月15日；租赁档位、面积：乙方承租甲方13、34号共计二间；档位租金：月租金2000元；交费方式：租金的交纳周期为3个月，乙方应在免租期满前15日内一次性付清首期租金，余下每期租金应在上期届满前15日内一次性付清，以甲方出具的交费通知单为准。乙方逾期缴纳租金时间在30天之内的，按日支付累计应付款0.5%的违约金，逾期超过30天的，除应支付违约金外，甲方有权单方解除合同，收回档位另行出租，甲方并有权根据租金标准向乙方追索免租期间的租金。经营管理保证金、其它费用乙方在签署合同当日向甲方支付经营管理保证金每间1万元，合同终止时，用于抵扣乙方承担的各项费用后，剩余部分退还乙方，不计利息。档位用途乙方承租档位只能作为经营蔬菜批发使用。租赁期间甲方的管理甲方实行统一管理。合同解除乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合周：…（6）在开业当日不开门经营或连续停止经营超过10天的…。乙方发生上述情形被提前解除合同时，甲方不予退还相关租期内的租金、经营管理保证金，并有权追究乙方其他违约责任和给甲方造成的损失”。另磊阳公司口头承诺原告入住磊阳农贸市场经营后，免收2018年6月16日至2019年6月15日一年的租金。合同签订当日，原、被告相互向对方出具收据1份，内容分别为：“收据收到磊阳农贸市场管理有限责任公司13﹟、34﹟搬迁费60000元经手人王自明”、“收据收到王自明13﹟、34﹟门市保证金20000元”，两份收据金额品迭后，磊阳公司实际支付王自明搬迁费4万元，王自明实际未支付磊阳公司保证金20000元，磊阳公司将13、34号门市交付王自明用于经营蔬菜批发。另查明，原在赤水市其他农贸市场从事经营的李国超、杨昌伟等商户，也是在与原告签订租赁合同，领取原告搬迁费后迁至磊阳农贸市场从事经营。由于地理位置、区域住户等原因，各商户在磊阳农贸市场的经营不景气，至2019年5月，包括原告在内的部分搬迁经营户关门放弃经营，返回原农贸市场经营。后原告经与搬迁经营户协商并适当降低租金标准后，大部分经营户与原告另行订立租赁合同，又返回磊阳农贸市场经营，原、被告间因协商未果而未签约继续租赁涉案门市。本案审理期间，被告于2019年7月8日将涉案门市交还原告，原告于2019年8月已将该门市另行出租。本院认为，原、被告签订的《档位租赁合同书》，是双方在自愿、平等的基础上订立，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。被告作为承租人，在合同履行期内于2019年5月起停止在磊阳农贸市场经营，连续时间超过10日，且被告也未按约定于第一年免交租金的期限届满前15日（即2019年6月）交纳首期租金，其行为已构成违约。本案审理期间，被告于2019年7月8日将涉案门市交还原告，原告接收后已于2019年8月另行出租，原、被告的行为表明双方已于2019年7月8日实际解除了《营业性房屋租赁合同》，本院予以确认。房屋租赁合同解除后，双方的权利义务即终止，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求被告赔偿因违约造成的损失有理，应予支持。虽然被告出具的收条载明收到原告搬迁费60，000.00元，但原告也出具收条载明收到被告的保证金20，000.00元，品迭后，原告实际支付被告的金额仅为40，000.00元，且原告未提出需要在保证金中支付的保证事项和金额，应当认定原告给付被告的搬迁费实为40，000.00元。结合被告搬迁到磊阳农贸市场经营与原告赋予的第一年免交租金、支付搬迁费等优惠条件有关联，被告搬离磊阳农贸市场与市场地理位置、区域住户等因素致经营不景气有关联等事实，原告诉请要求被告赔偿违约损失84，000.00元（免租期租金损失24，000.00元和搬迁费损失60，000.00元）的标准过高，不能全额支持，综合本案合同履行程度、双方实际损失及过错、缔约地位、适用格式合同等因素，本院酌定被告违约造成原告损失的金额为40，000.00元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告赤水磊阳农贸市场管理有限责任公司与被告王自明签订的《档位租赁合同书》已于2019年7月8日解除；二、被告王自明于本判决生效后十日内支付原告赤水磊阳农贸市场管理有限责任公司违约损失40，000.00元；三、驳回原告赤水磊阳农贸市场管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费950.00元，由原告赤水磊阳农贸市场管理有限责任公司负担350.00元，被告王自明负担600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则产生法律效力。审判员  李维兴二〇一九年八月二十二日书记员  宋贵林