四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8903号 原告：张薛成，男，1988年8月23日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：宋云红，泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凤，泰和律师事务所律师。 被告:成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路**。 法定代表人：汪斌，董事长。 委托诉讼代理人：张灿，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，系该公司员工。 原告张薛成与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理，依法适用简易诉讼程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2019年8月1日公开开庭进行审理，原告张薛成的共同委托诉讼代理人杨凤，被告中德红谷公司的委托诉讼代理人谢莉芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张薛成向本院提出诉讼请求:1、中德红谷公司向张薛成支付逾期交付房屋违约金39437元（按照购房款788732元的5%计算）；2、中德红谷公司向张薛成支付逾期办理房屋初始产权登记的违约金25870元（以购房款788732元为基数，自2017年6月1日次日起，每日万分之一，计算至2018年4月25日）。事实与理由：2014年4月19日，张薛成与中德红谷公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定：中德红谷公司将位于成都市高新区房屋出售给张薛成，房屋总价款为788732元。同时约定了交付条件、交付时间以及取得房屋初始产权的时间。若逾期交付房屋，中德红谷公司应当按日计算向张薛成支付已付款万分之三的违约金；若逾期取得初始产权，中德红谷公司按日计算向张薛成支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，张薛成已按合同约定向中德红谷公司支付完全部款项，但中德红谷公司逾期交付房屋并逾期办理房屋初始权属登记，应当支付违约金。故，张薛成为维护自身权益，诉至本院。 中德红谷公司辩称，1、对张薛成起诉的事实无异议，关于逾期交付房屋违约金，应截止于实际收房之日，且根据补充协议约定不超过已付房屋款的5%；2、关于逾期办理初始产权违约金，违约金过高，法院应予调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年4月19日，张薛成与中德红谷公司签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，主要约定以下内容：1、合同标的物为：成都市高新区中和街道“中德.英伦世邦K区”5幢2单元9层902号房屋，房屋总价787161元；2、约定交付房屋时间为：2016年6月1日前；3、交付房屋条件为：该房屋已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具面积实测报告书；4、逾期交付房屋违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权退房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，此项违约金总金额最高不超过买受人已付房屋价款的5%；5、约定初始产权登记时间：2017年6月1日前；6、逾期办理初始产权违约责任：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，张薛成支付了案涉全部房屋款。庭审中，张薛成与中德红谷公司共同确认，案涉房屋最终成交价为788732元。 2016年6月9日，张薛成签署案涉房屋《房屋交付确认书》。 2016年8月28日，成都度量诚测绘有限公司对案涉中德英伦世邦K区5幢出具《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2016年11月17日，案涉房屋取得规划验收合格证。 2018年4月25日，案涉房屋取得初始产权登记。 以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房房屋合同补充协议》、收据、《不动产登记房屋所有权首次登记记录单》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《房屋交付确认书》、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房房屋合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议焦点在于：一、逾期交房违约金是否应该截止于2016年6月9日；二、合同约定的逾期办理初始权属登记违约金是否过高应该予以调减。 一、逾期交房违约金是否应该截止于2016年6月9日。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。本案中收房时间虽为2016年6月9日，但此时并未满足合同约定的交房条件，也就是履行合同不符合合同约定，因此，逾期交房违约金应当计算至满足规划验收及面积实测报告之日即2016年11月17日，因张薛成的诉请以补充协议约定的房款5%为上限，而违约金按照合同约定从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，即从2016年6月2日起，按照日万分之三的标准计算至2016年11月17日其金额早已超过补充协议约定的房款5%，故对于中德红谷公司逾期交房违约金应该截止至2016年6月9日的抗辩不予支持，对于张薛成主张中德红谷公司支付逾期交房违约金39436.6元的诉请予以支持。 二、合同约定的违约金是否过高应该予以调减。 本院经过审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，中德红谷公司主张调低违约金，但未提交相应证据证明其违约行为对张薛成造成的损失远低于双方合同约定的违约金，张薛成起诉主张的违约金具有合同依据和法律依据。故，对于中德红谷公司要求调减违约金的抗辩不予支持。对于张薛成主张的逾期办理初始产权登记的违约金，根据合同约定自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。即违约金按照每日万分之一的标准，以788732元为基数，从2017年6月2日起，计算至2018年4月25日，共计25870元本院予以支持。 本案纠纷系因中德红谷公司违约产生，诉讼费用由中德红谷公司全部负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张薛成支付逾期交付房屋违约金39436.6元； 二、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张薛成支付逾期办理初始产权登记违约金25870元； 三、驳回原告张薛成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取715元，由被告成都中德红谷投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年八月二十七日 书记员  曾娜