广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终2165号上诉人（原审原告、反诉被告）：邱俊宇，男，1992年6月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人:彭晖，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周肖辉，男，1973年11月6日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，上诉人邱俊宇因与被上诉人周肖辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018)粤0303民初14633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。邱俊宇上诉请求：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2018)粤0303民初14633号民事判决，依法支持邱俊宇的全部诉讼请求。二、本案一、二审费用由周肖辉承担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误，理由如下：第一，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，周肖辉有按时缴纳物业费、水电费等费用的义务。本案邱俊宇主张周肖辉在租赁期间长期拖欠物业费、水电费等费用，并拖欠租金，提供了相应的证据证明其主张。原审法院仅凭周肖辉在开庭前全部补缴就认定周肖辉不构成违约是错误的。事实上，周肖辉在2018年1月至4月，长期拖欠物业费、水电费等费用，在邱俊宇提出要求解除合同后，周肖辉才补交相关费用。然而，周肖辉在补缴后，第二个月又再次拖欠有关费用，明显属于违约。第二，根据合同约定，周肖辉应当在起租日提前0天支付租金。根据双方提供的交易记录，周肖辉在合同履行期间，存在多次未按时支付租金情形。支付租金是周肖辉最主要的义务，周肖辉却屡屡迟延履行。且至开庭前，周肖辉拖欠2018年5、6、7、8、9月租金。虽然2018年5、6、7月周肖辉有通过微信支付过租金，但因为邱俊宇身在国外，并未及时领取而退回周肖辉。周肖辉在收到退回信息后，就未再继续支付。期间，邱俊宇多次进行催收未果。而2018年8、9、10月，周肖辉在实际使用租赁物业的情况下，却未支付租金。邱俊宇通过短信要求周肖辉支付拖欠2018年8、9、10月的租金，周肖辉至今都未支付，足可认定周肖辉根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第94条第4项的规定，邱俊宇有权行使合同解除权。综上，请求二审法院支持邱俊宇的上诉请求。周肖辉答辩称：一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。根据双方所签订的合同，并没有具体约定支付房租的时间。邱俊宇上诉状中所称的2018年1-4月物业费、水电费等费用，我方是与邱俊宇进行结算。由于我方对某些费用表示怀疑，于是等邱俊宇核实完之后才支付的。一审也认定了邱俊宇存在多收我方管理费的情况。邱俊宇在合同未到期的时候就利用其房东身份断了涉案房屋的水电，造成2个老人在没有水电的情况下居住。之后邱俊宇又私自撬锁换锁，导致老人无法进入房间居住。邱俊宇称我方拖欠其2018年5-10月份的租金是虚假的，当时我已通过微信向其支付了租金。邱俊宇称其在国外未及时领取，相关租金被退回是邱俊宇的原因造成的，并非我方过错。邱俊宇向一审法院提起诉讼，请求：1.确认邱俊宇、周肖辉签署的《房屋租赁合同》于2018年6月20日依法解除；2.周肖辉立即返还涉案租赁房屋；3.邱俊宇没收周肖辉保证金6600元；4.周肖辉支付自2018年5月起的租金直至周肖辉返还涉案租赁房屋之日止（暂计至2018年6月，房租为6600元）；5.周肖辉支付2018年2月及5月延迟支付租金的违约金（违约金标准按照同期银行贷款利率暂计至2018年6月20日为15.23元）；6.本案诉讼费用由周肖辉承担。周肖辉向一审法院提出反诉，请求：1.继续履行涉案房屋租赁合同；2.邱俊宇支付违约金6600元；3.邱俊宇退还多收取的2017年12月份管理费66.5元；4.本案反诉费用由邱俊宇承担。一审法院经审理查明，1.涉案房产位于深圳市罗湖区××世界××号，系西岭下旧村改造回迁房屋，建筑面积49.47平方米。邱俊宇提交的《四季御园实际回迁协议书》，载明涉案房产的权利人为邱俊宇（90%）及案外人田佩媛（10%）。案外人田佩媛出具说明，确认将其享有的涉案房产的权利全权委托邱俊宇处置。周肖辉出具书面质证意见，对上述回迁协议书及说明均无异议。2.2017年11月17日，邱俊宇与周肖辉就涉案房产签署了一份编号为2019495《房屋租赁合同》，约定：邱俊宇将上述涉案房产出租给周肖辉，租赁期自2017年11月21日至2018年11月20日止，每月租金3300元，以月付方式支付，提前0天支付下次房租；周肖辉另付6600元押金；双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金6600元。合同签订后，周肖辉向邱俊宇支付了11月份租金3300元及押金6600元。3.邱俊宇主张周肖辉自2018年5月起未支付租金，周肖辉对此予以否认，提交了2017年11月29日至2018年6月21日期间与邱俊宇的微信聊天记录。该记录显示，周肖辉于2017年12月23日向邱俊宇微信转账3300元、2018年1月21日微信转账3561.1元、2018年2月26日微信转账3300元、2018年3月24日微信转账3300元、2018年4月23日微信转账3300元、2018年5月20日微信转账3300元、2018年6月21日转账6600元。周肖辉主张2018年5月至7月期间的租金，因邱俊宇未收取，被退回。邱俊宇当庭表示该期间因人在国外，无法收取。另，邱俊宇确认2017年12月多收取周肖辉物业管理费66.5元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。邱俊宇、周肖辉于2017年11月17日签署的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对邱俊宇、周肖辉均具有法律约束力。邱俊宇主张周肖辉拖欠租金构成违约，请求解除涉案房屋租赁合同并没收押金，法院认为，根据邱俊宇、周肖辉双方的微信记录及庭审陈述可认定，周肖辉曾于2018年5月20日、6月21日通过微信转账方式，向邱俊宇支付2018年5月至7月期间的租金，导致该期间租金未能收取的原因在于邱俊宇一方，而非周肖辉不予支付。因此，邱俊宇主张周肖辉构成违约，请求解除涉案租赁合同并没收押金，没有事实依据，法院不予支持。邱俊宇与周肖辉应按照合同约定继续履行合同项下的内容。邱俊宇主张周肖辉在2018年2月及5月存在延迟支付租金的情形，请求逾期付款违约金，法院认为，涉案房屋租赁合同未就逾期付款违约金作出约定，故邱俊宇该项主张没有合同依据，法院不予支持。周肖辉主张邱俊宇通知物业管理处，对涉案房屋采取断水断电措施，因没有提交相应证据加以证明，法院对周肖辉主张的事实，不予采信。周肖辉主张邱俊宇擅自更换涉案租赁房屋的门锁，构成违约，请求支付违约金6600元，法院认为，该事件已经相关部门协调，邱俊宇亦将更换后的门锁钥匙交予周肖辉，周肖辉的家人也一直居住于涉案房屋，并未影响周肖辉对涉案房屋的居住及使用。因此，周肖辉请求邱俊宇支付违约金6600元，没有法律依据，法院不予支持。鉴于邱俊宇确认多收取周肖辉2017年12月份的物业管理费66.5元，也当庭表示同意退还，故法院对于周肖辉的该项请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、邱俊宇与周肖辉于2017年11月17日签署的编号为2019495《房屋租赁合同》继续履行；二、周肖辉应于本判决生效之日起三日内向邱俊宇支付2018年5月、6月、7月、8月租金合计13200元；三、邱俊宇应于本判决生效之日起三日内向周肖辉退还多收取的2017年12月份物业管理费66.5元；四、驳回邱俊宇的其他诉讼请求；五、驳回周肖辉的其他反诉请求。本院二审期间，邱俊宇向本院提交两份证据：1.微信记录；2.短信记录；以证明邱俊宇一直向周肖辉催缴租金，而周肖辉直至今日都未能向邱俊宇支付2018年5月份以来的租金。周肖辉质证称：对于该两份证据的真实性无异议，但事实是，从2018年5月份开始，我方就每个月转房租给邱俊宇。邱俊宇称其在国外收不到微信。2018年7月底，我就接到了深圳市罗湖区人民法院的传票。当时我也与邱俊宇进行了当面沟通，询问其要不要把账先结了。邱俊宇称租金不急，等法院判决以后再说，并告知其已经上诉。后来，我让邱俊宇将水电费单据发给我，我可以先支付水电费。这时，邱俊宇才称租金先给也行，如果法院判决要返还再返还。经本院审理查明，一审查明事实清楚，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，二审期间，双方签订的《房屋租赁合同》已经到期，双方当事人均确认涉案房产已退回邱俊宇。本院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同履行。本案的争议焦点在于周肖辉在合同履行过程中是否存在违约行为。邱俊宇以周肖辉在合同履行期间未按时交纳物业费、水电费等费用以及未按时支付租金，存在违约行为为由于2018年6月25日向人民法院起诉，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求周肖辉承担违约责任。对此，本院认为本案应以2018年6月25日之前周肖辉是否存在违约行为作为审查内容，2018年6月25日邱俊宇提起诉讼要求解除合同之后，周肖辉的行为不能作为邱俊宇主张解除合同的事由。周肖辉在一审期间提供的《深圳市新世界物业管理有限公司四季御园收款收据》显示，周肖辉已缴纳了涉案房屋的物业费、水电费等费用，并不存在拖欠物业费、水电费等费用的情形。双方对2018年4月之前的租金已按时支付的事实并无争议。而双方认可的微信聊天记录显示，周肖辉在2018年5月20日和2018年6月21日通过微信支付的方式向邱俊宇转账了2018年5月至7月期间的租金。邱俊宇因自身原因无法收款，导致相关款项被退回。因此，周肖辉未能按时支付2018年5月至7月租金系邱俊宇的原因所致，不应认定系周肖辉违约。综上，本院认为，邱俊宇关于周肖辉在履行合同期间存在违约行为的主张不成立，本院不予采信。因此，邱俊宇要求没收押金并要求周肖辉支付违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因在本院二审期间，双方签订的《房屋租赁合同》已到期，双方均认可涉案房屋已退回邱俊宇，故现无再判令双方继续履行《房屋租赁合同》的必要。另，邱俊宇认可其多收取了周肖辉2017年12月的物业管理费66.5元并同意退还，一审判令其退还并无不当，本院予以确认。综上，邱俊宇的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，但因发生新的事实，本院对一审判项予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2018)粤0303民初14633号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2018)粤0303民初14633号民事判决第一项、第五项；三、驳回被上诉人周肖辉的其他反诉请求。如双方当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费69元，由上诉人邱俊宇负担；反诉费50元由被上诉人周肖辉负担；二审案件受理费人民币238元，由上诉人邱俊宇承担。本判决为终审判决。审判长 邢 蓓 华审判员 蔡 雪 燕审判员 彭 建 钦二〇一九年八月二十七日书记员 张慧(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。