宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初608号原告：畅磊，男，生于1987年4月7日，汉族，宁夏中卫市人，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被告：马成刚，男，生于1974年11月10日，汉族，宁夏中卫市人，个体户，住宁夏回族自治区中卫市沙披头区。被告：宋文娟，女，生于1972年6月3日，汉族，宁夏中卫市人，个体户，住址同上。系被告马成刚之妻。第三人：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区迎宾大道西侧。法定代表人：马仲林，系公司董事长。第三人：中国建设银行股份有限公司中卫分行，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。负责人：王志刚，系分行行长。原告畅磊与被告马成刚、宋文娟及第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）、中国建设银行股份有限公司中卫分行（以下简称建行中卫分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月5日公开开庭、7月30日公开质证进行了审理。原告畅磊到庭参加了诉讼。被告马成刚、宋文娟，第三人楚雄公司、建行中卫分行经本院依法送达传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.依法判令被告宋文娟、马成刚将位于中卫市××区房屋所有权手续登记到原告名下，办理过户所产生的税等费用由二被告负担，退还原告交付的贷款押金15000元；2.判令第三人楚雄公司协助将中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期某室房屋所有权手续登记办理到原告名下；3.判令第三人建行中卫分行协助将中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期某室房屋抵押银行的贷款人变更为原告，2018年10月之后的房屋按揭贷款由原告负责偿还；4.本案诉讼费、保全费由二被告负担。事实与理由：2012年8月27日，被告宋文娟与第三人楚雄公司签订《商品房买卖合同》，将中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期某室房屋以431800元价款预售（抵顶）给宋文娟，并确认宋文娟已累计交付首付款181800元，剩余房款250000元以银行按揭贷款支付等事项。2013年3月2日，原告与被告宋文娟、马成刚签订《房屋买卖协议》，约定被告宋文娟将其该房屋以390000元价格出售给原告。同日，原告向被告宋文娟转账付款100000元，二被告将该房屋交付原告。同年4月23日，双方又签订《房屋买卖成交合同》，约定被告宋文娟为原告办理按揭手续，按揭款扣除首付款195000元后其余款退还原告。同日，原告向被告宋文娟转账付款95000元。2014年4月15日，双方就涉案房屋再次签订《房屋买卖合同》，约定涉案房以390000元出售给原告，由被告宋文娟在第三人建行中卫分行处办理按揭贷款250000元，按揭贷款超出部分款退还原告，2014年5月起每月的按揭款由原告承担。同日，宋文娟向原告出具收款凭证。自2014年5月至2018年9月期间，原告向被告宋文娟固定账户每月打款。2014年7月28日至2018年12月30日期间的物业费由原告交纳。2016年9月，原告对房屋进行了简单装修。期间，原告多次要求被告将房屋所有权变更登记至原告名下，但被告因第三人楚雄公司未能支付土地出让金而不能直接办理过户给原告，承诺其二人会积极配合原告尽快办理。2018年9月6日，二被告因与他人之间的民间借贷纠纷执行案件，被中卫市沙技头区人民法院将登记在被告名下的上述房屋查封，后原告提出执行异议申请，法院经过审查，认为原告的申请理由成立，裁定中止对上述房屋的查封执行。其后，原告一直以电话、短信方式催促二被告予以解决房屋变更过户问题未果。被告马成刚、宋文娟及第三人楚雄公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩材料及证据。第三人建行中卫分行经本院合法传唤未到庭应诉，但庭后向法庭提交书面答辩材料及证据述称，该案系原告与被告宋文娟（配偶为马成刚)之间商品房买卖合同纠纷，因被告宋文娟在建行中卫分行处办理了房屋按揭贷款，致使案涉其中，但目前上述贷款并未结清。经查询，被告宋文娟在建行中卫分行有两笔贷款：一是2014年1月20日与建行中卫分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，借款期限自2014年1月20日至2029年1月20日，截止2019年5月4日，被告宋文娟下剩贷款余额为198023.53元，逾期拖欠18960.54元（其中本金10635.18元，利息7815.45元，罚息509.91元）；二是被告宋文娟于2017年5月31日向建行中卫分行申请的148900元贷款，并签署《中国建设银行“快e贷”借款合同》、《中国建设银行“借贷通”服务协议》，借款期限自2017年5月31日至2018年5月31日。截止2019年5月4日，被告宋文娟共拖欠建行中卫分行处贷款总额164644.63元（其中本金145792.14元，利息8454.21元，罚息10398.28元)。因此认为，被告与建行中卫分行签订的上述借款合同合法有效，系双方真实意思表示，应受法律保护，当事人应当全面、完整的履行合同，被告的违约行为给建行中卫分行造成了严重的经济损失。按照合同相对性原则，在被告宋文娟未还清其在建行中卫分行处的贷款前，建行中卫分行并没有义务协助原告（合同以外第三人）办理相关所有权变更手续，特请求法院驳回原告的该项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提交的证据，虽然被告及第三人未到庭质证，但本院依法审核认证如下：原告提交的证据《商品房买卖合同》（复印件）1份系被告与第三人楚雄公司签订的合同，能够证明第三人楚雄公司将其开发建设的××园住宅楼向被告马成刚、宋文娟出售的事实；《房屋买卖协议》复印件、《房屋买卖成交合同》原件、《房屋买卖合同》原件各1份系原被告签字的合同，能够证明被告马成刚、宋文娟将从第三人楚雄公司处抵顶购买而来的××园一套住宅楼向原告出售的事实；收条原件1份、个人账户明细打印件2份系被告及银行单位向原告出具的书证，能够证明原告通过银行转账方式向被告支付购房款数额的事实；物业收据4份、收据1份、中卫金舵专卖店订货单1份、水费单据3份、证明1份系相关单位出具的书证，能够证明被告履行合同向原告交付了涉案房屋，原告已经进行装修使用的事实；(2018）宁0502执异34号执行裁定书、(2018）宁0502执809号裁定书各1份（均为原件）系法院生效的法律文书，能够证明因被告对第三人违约，造成原告购买的房屋被查封，原告提出执行异议申请，经法院审查裁定中止执行的事实；短信记录2张系电子数据资料，能够证明被告告知原告的其房屋住址和原告向被告要求解决房屋过户问题的事实；以上证据来源合法，内容客观真实，均能够相互印证，对其证明效力予以确认。第三人建行中卫分行提交的证据中国建设银行个人贷款对账单3份系银行单位出具的书证，其中个人贷款对账单（贷款金额250000元）1份，能够证明系第三人向被告发放的涉案房屋贷款，被告已还款时间、数额、未还款余额的事实，与本案有关联性，且原告无异议，对其证明效力予以确认；但对个人贷款对账单（贷款金额148900元）2份，其证明系第三人向被告发放的其他贷款，被告已还款时间、数额、未还款余额的事实，与本案缺乏关联性，对其证明效力不予确认。综上，对原告主张被告退还原告交付的贷款押金15000元的事实，经核：虽然双方在合同中约定原被告交纳了贷款保证金，但原告没有提交证明退还贷款押金15000元条件、时间的证据，该事实不清，原告负有举证责任，应承担举证不利后果，故本院不予认定。经审理查明，2012年8月27日，被告宋文娟与第三人楚雄公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定楚雄公司将其开发建设的位于中卫市××区房屋以431800元预售（抵顶）给被告宋文娟，并确认被告宋文娟已累计交付首付款181800元，剩余房款250000元以向第三人建行中卫分行进行按揭贷款支付；还约定了房屋面积、单价及交付、协助办理房屋产权登记手续等权利义务事项。2013年3月22日，原告与被告宋文娟、马成刚签订《房屋买卖协议》1份，双方约定二被告将其所有的××园房屋以390000元价格出售给原告及价款支付方式；还约定税费分担为楚雄公司办理按揭手续费5000元由被告负担，发票变更由被告承担，剩余所有税费及费用由原告承担等事项。同日，原告向被告宋文娟转账10万元，二被告将房屋交付原告。2014年4月15日，原告与二被告就涉案房屋再次签订《房屋买卖合同》1份，双方约定：原告自愿购买黄河花园三期55号楼2-402室房屋，涉案房星以作价390000元出售给原告；上述房屋尚未房产证及土地使用权证，现由被告按照房价431800元已在第三人建行中卫分行处办理房屋抵押按揭贷款250000元，按揭贷款银行账户尾号为2396；房款支付为原告已在本合同签订之前向被告支付了首付款195000元，被告以房屋抵押向银行贷款25万元已由银行支付至被告名下，除去双方向银行交纳的25000元贷款保证金（其中被告交纳了10000元，原告交纳了15000元，被告支付了2014年3月、4月按揭款4552元）外，被告将多收取超出部分款退还原告；自2014年5月起由原告按照房屋抵押贷款的还款时间及金额按月按时向银行偿还房屋按揭款；房产证办理不足五年时，被告为原告办理房屋所有权变更登记所需的所有手续费（包括各项税费），由原被告双方各自承担一半；房产证办理已过五年时，被告为原告办理房屋所有权变更登记所需的所有手续费（包括各项税费），由原被告双方按照法律规定各自承担自己相应的部分；双方交纳的贷款保证金在银行退还被告三日内，被告将原告交纳的15000元退还原告；原告随时可以要求被告协助办理房屋变更登记手续，相关费用按照本合同第六条第1、2项执行，如被告不协助办理，应承担协议的违约责任；双方还约定了房屋交付、违约责任等事项。同日，被告宋文娟按约向原告出具原告交纳首付款的收款凭证。同年4月23日，双方又签订《房屋买卖成交合同》1份，合同明确了房屋状况、地址、面积、房款总金额及首付款、剩余款已付清；并约定二被告为原告办理按揭手续，按揭款扣除首付款195000元后其余退还原告等事项。同日，原告向被告宋文娟转账95000元。合同签订后，自2014年5月至2018年9月期间，原告向被告宋文娟的固定账户每月打款；于2014年7月28日至2018年12月30日期间交纳了物业费、水费；2016年9月，对房屋进行了简单装修。期间，原告多次要求被告对房屋所有权予以变更至原告名下，但被告因第三人楚雄公司未能支付土地出让金而不能直接过户给原告，承诺其二人会积极配合尽快办理。2018年9月6日，二被告因与他人民间借贷纠纷的执行案件，被中卫市沙技头区人民法院将上述房屋查封，后原告提出执行异议申请，法院经过审查，认为原告请求解除查封的理由成立，作出(2018）宁0502执异34号执行裁定书裁定中止对上述房屋的查封执行。原告因发生其房屋被查封情况亦因此中止向被告履行按约支付银行按揭款，之后部分按揭款未付。期间，原告以电话、短信方式催促二被告予以解决房屋产权变更登记过户手续，二被告由于第三人楚雄公司未能将涉案房屋土地出让金交纳等原因致使推托至今未果。为此，原告诉至本院。另查明，被告马成刚、宋文娟向第三人建行中卫分行以中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期某室房屋抵押银行的贷款原告通过被告宋文娟按照每月2050.07元支付至2018年7月，2018年8月之后的房屋按揭贷款未付。本院认为：被告马成刚、宋文娟与原告畅磊签订《房屋买卖让协议》《房屋买卖成交合同》等约定原告购买由二被告向第三人建行中卫分行抵押按揭贷款、第三人楚雄公司出售给二被告的位于中卫市××区房屋，原告已付被告房款390000元，二被告已向原告交付了房屋的事实，本院予以确认，双方形成商品房买卖合同关系。被告马成刚、宋文娟收到原告房款后履行了交付房屋，但未能履行向原告办理房屋所有权过户变更登记手续的随附义务，依法应承担继续履行合同的民事责任。故对于原告要求被告宋文娟、马成刚将位于中卫市××区房屋所有权手续登记到原告名下，办理过户所产生的税等费用由二被告负担，退还原告交付的贷款押金15000元的诉讼请求，经核：被告宋文娟、马成刚应当并按照合同约定将位于中卫市××区房屋所有权手续登记到原告名下，本院依法予以确认；对办理过户所产生的税等费用，因双方在合同中尚有约定，应当由原告与二被告按照合同约定和法律规定各自负担；对退还贷款押金15000元，因原告没有提交证明退还贷款押金15000元条件、时间的证据，且双方约定退还贷款保证金的条件尚未成就，待银行向被告退还该保证金时双方可以另行协商解决，故原告的该部分请求本院不予支持。第三人楚雄公司系中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期某室房屋的开发建设单位，在与被告宋文娟签订《商品房买卖合同》约定向二被告出售房屋时因未能交纳土地出让金致使不能办理房屋产权手续，依据《合同法》第六十条第二款的规定，应当按照合同约定履行协助被告向原告转移房屋所有权的义务，应向原告承担相应的民事责任。对原告要求第三人楚雄公司协助将中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期某室房屋所有权手续登记办理到原告名下的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院依法予以支持。被告宋文娟对于购买的中卫市××区房屋与第三人建行中卫分行签订合同约定进行抵押按揭贷款，虽然其双方借贷关系来说属于合同的相对方，但由于被告又将涉案房屋向原告转让并交付原告，且双方履行清结房款首付手续，原告按照与被告的合同约定亦履行偿还银行按揭款的义务，原告通过向被告的银行账户给予还款，被告宋文娟仅是涉案房屋抵押的名义贷款人，现原告要求第三人建行中卫分行协助将中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期55号楼2-402室房屋抵押银行的贷款人变更为原告既符合已经实际履行的合同约定本意，也并不违背法律规定，且与事与情亦符合事理，故第三人建行中卫分行应承担协助履行的民事责任。对原告要求第三人建行中卫分行协助将中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期某室房屋抵押银行的贷款人变更为原告，2018年10月之后的房屋按揭贷款由原告负责偿还的诉讼请求，经核：对于第三人建行中卫分行协助将中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期某室房屋抵押银行的贷款人变更为原告不违反法律规定和合同约定，按照当事人提供的证据证实，原告应当对2018年8月之后的房屋按揭贷款负责偿还，该部分请求本院依法予以支持；但对主张2018年10月之后的房屋按揭贷款由原告负责偿还的意见，因其依据不足，不予支持。第三人建行中卫分行辩称按照合同相对性原则，在被告宋文娟未还清其在建行中卫分行处的贷款前，建行中卫分行并没有义务协助原告（合同以外第三人）办理相关所有权变更手续，请求法院驳回原告的该项诉请的意见，经核：第三人建行中卫分行对于被告宋文娟购买的中卫市××区房屋向第三人抵押按揭贷款问题，因原被告之间发生对抵押的房屋买卖关系变更，而要求第三人协助履行承担一定义务，因此第三人主张驳回原告诉求的意见本院不予采纳；但对于被告宋文娟与第三人建行中卫分行签署《中国建设银行“快e贷”借款合同》约定向第三人的信用贷款被告宋文娟未还问题，与原告无关，被告宋文娟承担清偿责任，双方可以另行解决，第三人主张因此一并驳回诉请的意见，本院亦不予采纳。被告马成刚、宋文娟、楚雄公司、建设银行中卫分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马成刚、宋文娟于本判决生效后三十日内向原告畅磊办理位于中卫市××区房屋所有权手续登记到原告畅磊名下，办理过户所产生的税等费用，由原告畅磊与被告马成刚、宋文娟按照合同约定和法律规定各自负担；二、第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司协助被告马成刚、宋文娟将中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期某室房屋所有权手续登记办理到原告畅磊名下；三、第三人中国建设银行股份有限公司中卫分行协助被告马成刚、宋文娟将中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期某室房屋抵押银行的贷款人宋文娟变更为原告畅磊，2018年8月之后的房屋按揭贷款由原告畅磊负责偿还；四、驳回原告畅磊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费475元，由被告马成刚、宋文娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 宋建喜人民陪审员 万 莹人民陪审员 陈志荣 二○一九年八月十六日书 记 员 曾获钰本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。