西安市未央区人民法院稿纸西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初17260号 原告：西安市珠江新城小区业主委员会。住所地：西安市未央区井上村。负责人：赵云飞，主任。委托诉讼代理人：许瑛，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍西荣，女。被告：西安珠江投资有限公司。住所地：西安市未央区北二环东段井上村珠江新城V组团34D号。统一社会信用代码 91610133735087055Q。法定代表人：吴彦俊，总经理。委托诉讼代理人：李斌，男。委托诉讼代理人：付晨芬，女。被告：广东康景物业服务有限公司西安分公司。住所地：西安市未央区北二环珠江新城B14栋10101室。统一社会信用代码 9161013379746483XC。负责人：洪世宏，总经理。委托诉讼代理人：刘娜，女。委托诉讼代理人：张丹丹，女。原告西安市珠江新城小区业主委员会（以下简称“珠江业委会”）与被告西安珠江投资有限公司（以下简称“珠江投资公司”）、广东康景物业服务有限公司西安分公司（以下简称“康景物业西安分公司”）物权纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠江业委会的负责人赵云飞及其委托诉讼代理人许瑛、霍西荣，被告珠江投资公司的委托诉讼代理人李斌，被告康景物业西安分公司的委托诉讼代理人刘娜、张丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江业委会向本院提出以下诉讼请求：1、判令二被告返还业委会办公用房；2、判令二被告向原告移交相关资料；3、判令被告珠江投资公司支付召开首届业主大会的费用84082.65元。事实与理由：2018年6月23日，珠江新城小区依法成立业主委员会，并进行了备案登记。根据物业管理相关法律规定，首先，珠江投资公司作为建设方应当配置不少于1100平方米的物业管理用房，其中应向原告移交不少于100平方米的办公用房。其次，二被告应当向原告移交西安市物业管理条例第十条规定的全部资料。第三，被告珠江投资公司作为建设单位应当承担业主大会筹备工作所需经费，共计84082.65元。但二被告拒绝履行上述义务，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告珠江投资公司辩称，首先，原告不具备起诉资格，原告起诉应当有业主大会的委托授权，原告作为业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会的监督，其职责之一是执行业主大会的权利。第二，原告将业主大会的职责牵强附会理解为业主委员会是业主大会的授权，而就授权而言依据法律规定应包括授权权限等内容，即业主大会赋予业主委员会的某项职责。第三，业主委员会代表业主大会履行相应的职责，属于越权行为，损害了广大业主的权利。另，原告的诉讼请求并不明确，并不符合民事诉讼法的立案标准。二被告之间并不存在共同侵权、共同共有等共同承担连带责任的情形。原告的诉讼请求应当向县级以上的物业管理部门主张，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。被告康景物业西安分公司辩称，其答辩意见同被告珠江投资公司的答辩意见。原告的个别人员以个人名义以打击开发商及物业公司无任何授权，故请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告珠江投资公司系涉案珠江新城小区建设单位，被告康景物业西安分公司系该小区物业管理公司。2018年7月24日，西安市未央区建设和住房保障局向原告珠江业委会作出《业主委员会备案回执》（回执编号：2018002），对原告珠江业委会的设立进行备案。原告在庭审中提交以下证据证明其召开业主大会的支出：1、购买保温杯增值税发票，数量为400个，总价9200元；2、制作业主大会公章、财务章和名章定额发票14张，每张100元，共计1400元；3、打字复印定额发票若干，共计12385元；4、购买凳子增值税发票1305元（其中大凳子50个，小凳子30个）；5、排版打印费定额发票若干，共计4990元；6、购买办公用品定额发票若干，共计12686元；7、餐饮费用增值税发票2600元；8、会展策划服务费用增值税发票8500元，其中包括租赁大棚和桌椅3500元、会议照相摄像和后期制作2500元、演出费2000元、音响设备500元；9、停车费定额发票若干1523.1元；10、滴滴出行客运服务费及出租车发票若干共计8605.17元；11、购买电脑、打印机、打印纸、复印纸、墨水、硒鼓、一体机等共计1.57万元。本院认为，业主委员会是由业主选出的业主代表组成，代表全体业主利益、执行业主大会决定的执行机构，是业主实行自治管理的一种组织形式。本案中，原告作为珠江小区物业管理区域内的业主大会执行机构，按照《业主大会议事规则》内容代表业主提起涉及业主共同利益的诉讼，具有民事诉讼的主体资格，其产生的法律后果由全体业主共同承担。首先，原告主张的返还办公用房的诉讼请求能否得到支持。《陕西省物业管理条例》第五十四条规定“业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用”，《西安市物业管理条例》第五十六条规定“业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起十五日内，向业主委员会移交办公用房”。因原告未曾实际占有物业管理用房中的相关面积，故其“返还”之请求实际应为交付使用，因目前被告康景物业西安分公司已实际使用物业管理用房，故被告康景物业西安分公司应当向原告交付使用相关物业管理用房。《陕西省物业管理条例》第五十四条规定“新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3 ‰提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供；（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%”。《西安市物业管理条例》第五十六条规定“新建物业应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当符合《建设工程规划许可证》及《居住区公建配套设施建设合同》要求，并在建设工程规划设计方案中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；（三）物业管理用房应当按照办公用房标准设计，具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十”，但上述规定均适用于“配置物业管理用房”面积，而非对业主委员会办公用房面积的规定，故原告要求二被告依据上述规定向其移交一百平方米的办公用房，于法无据，本院不予支持；本院唯依法要求被告康景物业西安分公司向原告移交建筑面积30平方米的办公用房。其次，原告要求二被告移交相关资料的诉讼请求能否得到支持。《西安市物业管理条例》第九条规定“物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；（二）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内，组织成立业主大会筹备组”、第十条规定“建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：（一）业主名册；（二）物业管理区域划分证明；（三）房屋及建筑面积清册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备交付使用备案证明；（六）物业服务用房配置资料；（七）成立业主大会必需的其他资料”。被告康景物业西安分公司并非上述规定中的“建设单位”，故原告根据以上条例规定要求被告康景物业西安分公司移交相关资料，于法无据，本院不予支持。根据前述规定的前后关联性，虽建设单位报送材料的主体为“物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会”，但《陕西省物业管理条例》第十二条规定“建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持”，且掌握物业管理区域内的人员、建筑等相关情况系业主大会进行管理的必要条件，故被告珠江投资公司应当向原告移交相关资料以便业主大会进行业主自治、管理物业，结合省市物业管理条例的相关规定，本院确认被告珠江投资公司应当向原告移交以下资料： 1、业主名册；2、物业管理区域划分情况；3、房屋及建筑面积清册；4、建筑规划总平面图；5、共用设施设备交付使用备案证明；6、物业服务用房配置资料。第三，原告主张的召开首届业主大会的费用能否得到支持。《陕西省物业管理条例》第十四条规定“业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担”，被告珠江投资公司作为建设单位应当承担业主大会筹备组的工作经费。《陕西省物业管理条例》第四十一条同时规定“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会决定”，故业主大会和业主委员会的工作经费与业主大会筹备组工作经费的来源与使用规定不同，根据以上规定本院就原告所列各费用项目确认如下：1、《西安市物业管理条例》第十一条规定“业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员一名，居民委员会代表一名，建设单位代表一名，业主代表四至六名组成”，故业主大会筹备组应有七至九名成员，原告购买水杯400个，显然非筹备组工作需要，故此项费用本院不予支持；2、原告主张的刻制公章、财务章及名章的费用，系业主大会成立后使用，不应属业主大会筹备组工作所需，故该项费用本院不予支持；3、原告主张的打字复印（12385元）、排版打印（4990元）与购买打印纸、复印纸、墨水和硒鼓、打印机等费用（6820元）明显超出了业主大会筹备过程中合理的花费，本院酌情支持5000元；4、原告购买大小凳子80个（1305元），应系业主大会召开时所用，可以认定为筹备工作的内容，本院予以支持；5、原告提交购买办公用品定额发票1万余元，明显超出筹备工作所需，本院酌情支持3500元；5、原告主张的餐饮费用、停车和出租车费用，并非筹备组工作必须且数额明显超过合理范畴，故本院对此不予支持；6、原告提供的会展策划费用（8500元）中的演出费2000元，并非筹备业主大会工作必须，本院不予支持；其余6500元费用，本院予以支持；7、原告购买电脑（8900元）用于筹备工作，应属合理费用，故本院予以支持。综上，原告所主张之各项费用总计25205元。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第八十条、第八十一条的规定，判决如下：一、被告广东康景物业服务有限公司西安分公司于本判决生效之日起三十日内向原告西安市珠江新城小区业主委员会交付建筑面积30平方米的办公用房用于业主大会使用。二、西安珠江投资有限公司本判决生效之日起三十日内向原告西安市珠江新城小区业主委员会移交以下资料用于业主大会使用： 1、业主名册；2、物业管理区域划分情况；3、房屋及建筑面积清册；4、建筑规划总平面图；5、共用设施设备交付使用备案证明；6、物业服务用房配置资料。三、西安珠江投资有限公司本判决生效之日起三十日内向原告西安市珠江新城小区业主委员会支付筹备业主大会各项费用共计25205元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1902元（原告已预交），现由原告自担1332元，二被告共同负担570元，二被告共同负担的部分于履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长  史丽妮审  判  员  杨  宁人民陪审员  崔新会   二〇一九年八月五日 书  记  员  赵玉娜         打印人：周惠荣  校对人：赵玉娜  送达日期：2019年 月 日1