河北省张家口市崇礼区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0709民初325号原告：朱丽，女，1995年3月24日出生，汉族，住张家口市桥西区。委托诉讼代理人：谢培松，北京威诺（张家口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑君兰，北京威诺（张家口）律师事务所实习律师。被告：王爱林，女，1970年4月25日出生，汉族，住张家口市崇礼区。被告：陈爱平，女，1970年10月11日出生，汉族，住张家口市崇礼区。委托诉讼代理人：张建忠，张家口市崇礼区崇城法律服务所法律工作者。被告：苗维，男，1969年1月19日出生，汉族，住张家口市崇礼区。委托诉讼代理人：田树平，河北纵腾律师事务所律师。原告朱丽与被告王爱林、苗维、陈爱平确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告朱丽的委托诉讼代理人谢培松、郑君兰，被告王爱林，被告陈爱平的委托诉讼代理人张建忠，被告苗维及其委托诉讼代理人田树平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱丽向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告王爱林与被告陈爱平签订的房屋买卖合同无效，依法确认被告陈爱平与被告苗维签订的房屋买卖合同无效；2.依法判令被告苗维返还原告告所有的房屋及房屋所有权证、土地使用权证；3.由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告王爱林与前夫朱孝林于2003年1月14日协议离婚，离婚协议中明确约定：“位于崇礼区圪洞地的房屋由被告王爱林与女儿一同居住，待女儿成年后归女儿所有”，后王爱林根据此离婚协议将土地使用证中土地使用者变更为原告朱丽。2003年2月20日被告王爱林根据与前夫朱孝林的离婚协议办理房屋过户手续，因原告当时年仅8岁，系未成年人，所以将房屋产权暂时过户到被告王爱林名下，并在房产证附记中明确写明：“将此房屋暂转让给被告王爱林，待女儿朱丽成年后再作继承”。同时在房管局备案的存根中做了同样的记录，在记录后被告王爱林也做了书面承诺，承诺中明确写明：“在女儿成年之前，此房屋不得进行交易、抵押等手续，成年之后，由朱丽支配此房屋所有权”。综上所述，位于崇礼区圪洞地的房屋是原告父亲所赠与，为原告朱丽所有。2003年，被告王爱林擅自将上述房屋以35000元的价格卖给了被告陈爱平，并将原告名下的土地证以及暂在被告王爱林名下的房产证全部交与被告陈爱平。《中华人民共和国民法总则》第三十五条明确规定：“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”根据该规定被告王爱林无权处分该房屋，故被告王爱林与被告陈爱平签订的房屋买卖合同应当依法确认无效。同时被告陈爱平明知所购房屋为原告所有，被告王爱林作为原告的监护人没有相应的处置权利而与被告陈爱平签订协议、购买房屋，具有很大的过错，应承担相应的责任。2006年4月4日被告陈爱平以39000元的价款，又将此房屋转卖给被告苗维，现该房屋有被告苗维占有。由于被告王爱林与被告陈爱平签订的房屋买卖协议无效，加之根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”诉争房屋的土地及产权登记从过户到原告朱丽和被告王爱林后再未发生变更，被告陈爱平从未取得该房屋的所有权，根本无权处置该房屋，故被告陈爱平与被告苗维签订的房屋买卖合同应当依法确认无效。同时被告苗维明知所购房屋土地证所载土地使用者为原告，房屋产权证所载房屋所有权人为被告王爱林，且在房产证附记中明确写明：“将此房屋暂转让给王爱林，待朱丽成年后再作继承”。明知被告陈爱平根本不是该房屋所有权人的情况下与其签订协议、购买房屋，具有更大过错，应当依法承担相应的责任。综上所述、原告认为被告王爱林作为监护人，其行为超出监护人权限，其与被告陈爱平签订的协议无效。原告朱丽是诉争房屋的合法所有人，被告陈爱平从未取得该房屋的所有权，其于被告苗维签订的协议自始无效。由于三被告的行为严重违反国家有关法律规定，严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告王爱林在法定期限内未提交书面答辩状，当庭口头答辩称，2003年王爱林与朱丽的父亲朱孝林离婚，当时房屋是赠与朱丽的，最后王爱林出售平房是因为平房不好管理。政府征拆案涉房屋贴出了拆迁公告，朱孝林通知朱丽去拆迁工作部门签字，王爱林去找苗维商量，没有达成协议，原告朱丽将王爱林诉至法院。在出售案涉房屋的时候，王爱林不懂法律规定，认为当时有权利出卖房屋，现在认识到了错误。王爱林于2005年将房屋卖给了陈爱平，陈爱平说是给她弟弟买的房子，在买卖过程中从未见过陈爱平的丈夫张建，当时的合同是王爱林和陈爱平签订的。且房屋没有进行过装修，现在仍与购买时一样。之前起诉的诉状是律师代写的，诉状中写的因缺钱卖房与事实不符，是因为房屋不好管理才卖的。被告陈爱平辩称，2003年陈爱平和其丈夫张建与王爱林协商一致，以35000元的价格购买了位于张家口市崇礼区间房屋及院落一处，进行了整修装修后居住于此。朱丽诉称的“2003年被告王爱林擅自将上述房屋以35000元的价格卖给了被告陈爱平”与事实不符，当时是陈爱平与其丈夫张建一起与王爱林协商的，王爱林是与张建签订的房屋买卖合同，故将陈爱平列为被告主体不适格。2006年4月4日陈爱平以39000元价格将房屋卖给苗维。以上两份买卖合同不存在法定确认买卖合同无效之情形。1.陈爱平没有与王爱林签订过任何房屋买卖合同，将陈爱平列为本案被告没有法律和事实依据，陈爱平不是本案适格的被诉主体。2.张建与王爱林签订的房屋买卖合同、陈爱平与苗维签订的房屋买卖合同均系买卖双方的真实意思表示，在（2019）冀0709民初236号确认合同无效案件中，王爱林在起诉状中诉称“同年，原告迫于生活压力，擅自将上述房屋以35000元的价款卖给了被告陈爱平（房屋买卖协议已丢失）……”从该诉词中明确表示王爱林出卖房屋是迫于其和朱丽生活压力所致，也就是说王爱林出卖房屋是为了维护朱丽的利益，故王爱林出卖房屋的行为并不违背《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定的情形，张建与王爱林签订的房屋买卖合同是合法的、有效的；其次王爱林作为朱丽母亲、法定监护人，一个完全民事行为能力人，且房屋登记在王爱林名下，其出卖房屋是为了解决其和女儿的生活压力问题，维护朱丽的利益，在出卖房屋给张建时王爱林是有权处分的，并非擅自出售，朱丽以此为由提出诉求，没有法律依据。3.张建、苗维先后购买房屋是一种善意取得行为，且双方约定的购房价格也基本符合时年崇礼区商品房屋市场行情，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。4.王爱林于2003年将争议房屋卖给张建，陈爱平于2006年4月4日将房屋出卖给了苗维，至今时隔十六年之久，当时朱丽只有八岁，现在提起诉讼时年已二十四岁，其主张合同无效，也应该在其年满十八周岁即2013年3月24日之前提起诉讼，故现在提起诉讼显然已经超过法定诉讼时效。综上，陈爱平认为根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。且张建与王爱林、陈爱平与苗维所签订的房屋买卖合同不存在该法五十二条规定的合同无效情形。王爱林、朱丽先后提起诉讼，是因为崇礼区房价上涨，棚户区改造补偿价格高所致，故应驳回朱丽的诉求，以维护陈爱平、苗维的合法权益不受侵害。被告苗维辩称，1.朱丽、苗维的主体均不适格；朱丽不是房屋的权利人，没有原告主体资格；基于合同相对性原则，将苗维列为被告不适格。2.本案如案由成立，缺少必要共同诉讼参与人，被告陈爱平的配偶和苗维的配偶均可能与案件处理结果存在利害关系。3.朱丽主张其父母离婚时约定将案涉房产赠与自己，但是并未过户到朱丽名下，而是按照其父母的约定直接过户在其母亲王爱林名下，故赠予不成立。2003年2月20日，办理所有权人变更登记手续，将房屋所有权人变更为王爱林所有。其后王爱林将该房屋以35000元的价格卖给陈爱平一家。4.朱丽诉王爱林作为其法定监护人无权处分该房屋买卖合同无效，是错误的。王爱林向陈爱平一家出售房屋时，是合法所有，转让不违法，不属于合同无效的任何一种情形。朱丽也认为王爱林出售房屋的时间为2003年，房屋买卖地随房走，土地的使用权也同时转让。至于土地使用证如何登记变更于2005年，不影响之前于2003年已经成立并生效的买卖合同效力，也不影响地随房走的效力，且该登记与客观事实不符。2003年原告父母亲离婚后，按约定原告随其母亲共同生活，王爱林于2014年6月3日登记再婚，朱丽出嫁前一直与其母亲共同生活，其母亲为其提供更好的生活、学习条件，出售了原告诉争的房屋，另购房屋。即使像原告母亲为了达到和原告的共同的目的，在（2019）冀0709民初236号案件起诉状中，自称因生活所迫，本次庭审中又称因管理问题，均不影响买卖的成立，其实都还是为了给原告提供更好的生活学习条件。原告于2003年3月24日年满8岁，2013年3月24日年满18周岁成年。至2019年5月9日，被告苗维从2006年购买装修并居住至今十几年，原告从未向被告提过任何异议，原告不是物权的权利人，没有物权的原告主体资格。5.朱丽诉争房屋的所有权人并非原告。房屋所有权证登记的不是朱丽，且已经合法出售两次，原告主张赠与，在办理赠与财产前不发生赠与效力，即不发生物权转移，而赠与人可随时撤销赠与，王爱林的转让方式实际上取消了赠与。6.朱丽成年前，王爱林是其法定监护人，依法代理其民事法律行为，代理不当的，朱丽有权依法向其主张权利，其他监护人也有权申请撤销其母亲的监护人资格，朱丽无权通过本次诉讼解决与其母亲出售房屋的争议。7.朱丽主张未经登记不发生物权转让的效力，依《中华人民共和国物权法》第十五条规定，物权区分原则，即未办理物权登记的，不影响合同效力。按照该法第三十四条规定，只有权利人才可以主张权利，且只能针对无权占有人，原告不是权利人，被告也不是无权占有人。8.原告对诉争房产不享有物权，不能依据物权主张权利，应适用诉讼时效的规定。9.基于合同相对性，原告主张陈爱平和苗维签订的买卖合同效力问题与原告无关。原告的诉求第二项要求返还证件，因房屋已经实际拆除，相关证件已经交到拆迁办，该项诉求已经不能实现。10.王爱林以35000元价格将案涉房屋卖给陈爱平一家，陈爱平又以39000元将该房屋卖给苗维，出售的价格均是当时同地段商品房价格。11.王爱林卖房的原因系其自行陈述，苗维不认可，与本案没有关联性。综上，被告苗维认为原告及苗维的主体不适格，原告的诉讼请求无事实和法律依据，只因面对巨大的拆迁利益导致原告及其目前不顾一切地变换各种方式诉讼，企图通过诉讼的方式侵占被告应得的拆迁利益。两次的买卖行为都不违反法律禁止性规定，不具有合同无效的情形。原告及其母亲的不诚信、不道德的行为没有法律依据，应当受到法律的正确指引，请求法院依法驳回原告的起诉和诉讼请求。经审理查明，被告王爱林与原告朱丽的父亲朱孝林于2002年12月23日达成离婚协议，约定“房屋两间暂由女方同女儿一起居住，待女儿成人后归女儿所有，家中其他财产都归女方所有。”王爱林与“朱晓林”于2003年1月14日获颁离婚证书。2003年2月20日崇礼县人民政府（现张家口市崇礼区人民政府）颁发（崇）房权证西（私）字第××号《房屋所有权证》，该证载明房屋所有权人王爱林，房屋坐落崇礼县圪洞地，砖木结构平房2间51.18平方米，砖木结构平房2间27.85平方米；该证附记中载明“本房屋于2003年2月20日由朱孝林与王爱林协议离婚，将此房屋暂转让给王爱林所有，待其女儿朱丽成年后再作继承，原朱孝林房产证（002685）作废。”2005年1月原登记在朱孝林名下的位于西村的土地使用权（112平方米）变更到朱丽名下，载明“根据2002年10月23日离婚协议书特作此变更”，崇礼县人民政府颁发崇集用（2005）字第501001号《集体土地使用证》。另查明，王爱林将案涉房地产以35000元的价格出售给陈爱平家庭，并将该房地产的《房屋所有权证》、《集体土地使用证》一并转交。2006年4月4日，陈爱平作为甲方与作为乙方的苗维签订《买卖房屋协议》，陈爱平以39000元的价格将案涉房地产卖给苗维，苗维支付价款后在该处居住至拆迁。再查明，2018年10月22日，苗维作为被征收人与张家口市崇礼区住房和城乡建设局签订了《崇礼区2018年棚户区改造房屋征收与补偿协议书》，案涉房地产被征收。上述事实有原告、被告提供并经质证、法庭认证的《离婚协议书》、《离婚证》（王爱林和“朱晓林”）、《房屋所有权证》、《集体土地使用证》、《买卖房屋协议》、《结婚证》（陈爱平和张建）、《崇礼区2018年棚户区改造房屋征收与补偿协议书》及庭审笔录在案予以证明。本院认为，本案诉争的法律关系是买卖合同关系，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，朱丽以王爱林无权处分属于其的房地产为由主张王爱林与陈爱平、陈爱平与苗维之间的房屋买卖合同无效，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：驳回原告朱丽的诉讼请求。案件受理费50元，由朱丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  李建平审 判 员  张丽佳人民陪审员  任晓燕二〇一九年八月十九日书 记 员  刘宝燕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。