湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初4929号原告：王某某，女，1964年9月11日出生，汉族，住湖南省平江县。原告：巢某某，男，1992年5月11日出生，汉族，住湖南省平江县。两原告共同委托诉讼代理人：邹毅，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。被告：岳阳市某某公司，住所地岳阳市南湖新区。法定代表人：李昌国，总经理。委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。原告王某某、巢某某诉被告岳阳市某某公司（以下简称某某公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及委托诉讼代理人邹毅，被告委托诉讼代理人陈盼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行商品房买卖合同，即由被告按约为原告办理相关的商品房交易手续；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月26日以来，中共岳阳市委党校、市委组织部分别任命、推选的团购代表小组，就“某某”小区商品房项目，代表原告与被告签订了《商品房团购合同》、三份《会议纪要》及商品房团购合同补充协议，就房源、房屋价款、付款方式及期限等进行了约定。2015年6月18日，原、被告签订了《选房确认单》，原告选定购买了被告开发的建筑面积125.5平方米、总价款为395702元的房屋一套。同时，该确认单说明部分第三条：在原告交足第一、二期应交房款后，被告承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。同年7月21日，被告收取原告交付的一、二期购房款277000元。2015年12月8日后，被告单方面通过说明、律师函的形式，另行要求原告“捆绑”销售地下停车位，否则不予办理房屋网签手续。此后，原告等多名类似情况的购房人均表示不同意捆绑购买地下停车位、不同意提前支付第四期购房款，并要求支付第三期购房款，继续如约履行合同，却遭到被告拒绝履行。对此，被告却以原告不同意交纳捆绑车位款、不同意提前一并交付第四期购房款，而以“原告未交纳房款及办理网签手续”为由，单方面发函要求违约解除商品房买卖合同。双方多次协商未果。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告某某公司辩称：一、本案原告主体不适格，两原告没有提供证据证明其系巢某的继承人。二、本案系商品房预约合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷。原告在诉状中已确认市委党校团购代表小组代表巢某与被告签订的《商品房团购合同》。在团购合同中明确约定了“出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人须在七个工作日内通知其购房人与出卖人签订正式的商品房购买合同……”。根据最高法院买卖合同司法解释第二条规定，“当事人签订认购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，原、被告争议的《商品房团购合同》是预约合同，不是本约合同。三、巢某于2016年7月12日收到被告解除预约合同的书面通知，在2019年7月才向法院起诉要求继续履行合同，却无确认解除合同无效的确认之诉，即相对人异议权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，应当驳回原告的诉请；四、根据原告的起诉状内容，依双方确认的《商品房团购合同》、《会议纪要》约定的内容，依法应驳回原告的全部诉讼请求。原告提供的证据证明，巢某截止2015年7月21日共计支付购房款277000元，根据会议纪要规定，巢某应在2015年5月31日前付清第二笔款项。巢某支付第二笔房款的时间超过了约定期限，被告有权依约解除合同。五、原告在诉状中确认了团购代表的行为对巢某有约束力，却故意隐瞒对被告非常有利的两个事实，被告为了法院查明事实，须如实陈述如下。一是被告公司的预售许可证是在2015年8月31日、2015年11月20日取得并送达给团购代表，贷款批准手续是2015年7月取得并送给了团购代表。二是团购业主因未按约定时间交纳第二、三批房款，被告依约应解除合同。团购代表便主动与被告公司沟通，最终双方在党校会议室达成了团购户80%的购车位，车位降到8万元/个，已交9万元/个的团购户退1万元/个，团购户未满足80%的，则车位恢复到9万元/个。协议达成后，被告退了45户1万元/个-1.5万元/个车位款，同时，党校与组织部对退休人员与家庭困难的购房户不购买车位的团购户均电话或书面与被告协商，同意后，团购户可不购买车位。现在起诉的原告方，被告未收到团购代表的任何通知。依双方2016年1月协议约定，应在2016年7月5日前交清车位款、余下房款。被告并不是单方面捆绑销售车位，而是团购代表与被告达成了团购户80%的购车位的协议。综上所述，应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2012年11月26日，某某公司作为出卖人与买受人岳阳市委党校个人团购住房代表签订了一份《商品房团购合同》。约定由党校在册职工购买某某公司准备开发的位于某某区某某办事处某某社区的“某某”住宅小区的部分房屋。该合同第四条对计价方式与价格约定为：（按房屋建筑面积计算，以发证时实测面积为准），板式房2988元/平方米；典式房2800元/平方米。如因买受人原因对有关规费减免，则出卖人应对房价作相应下调。除此之外，本合同规定的价款，自合同签订后不发生任何变化。其中第4项约定，该商品房小区停车位数量须满足团购人要求，其价格在市场销售价的基础上向团购人优惠5%。合同第五条对付款方式及时间约定为：1、2012年11月27日12时前每户付15万诚意金。该款付足土地购买款后，剩余部分用于出卖人前期开支。2、完成第九层主体工程后第五个工作日，支付到房屋总价的70%（含已付的15万）。否则出卖人有权解除合同，无息退款。3、主体工程封顶后五个工作日，再付总价款的22%，否则出卖人有权解除合同，无息退款。4、出卖人书面通知交房后五个工作日，付清全款及办证税、费，否则出卖人有权解除合同，无息退款。5、买受人的按揭贷款或公积金贷款由买受人自己负责。6、在预售许可获批后十日内，出卖人应与买受人签订预售合同，如出卖人拒签，应按诚意金的50%向买受人支付违约金。如购房人是非团购方在册职工，由双方后期协商解决。合同第六条约定，土地购买手续办妥后，由买受人在该单位团购人中指定专人代为管理土地使用权证。如出卖人办理抵押贷款，买受人指定的保管人应携证参与贷款办理办理过程，贷款需存入双方控制的专用帐户，且只能用于建设本项目。即支付项目的建筑款项、材料款项、税、费开支。合同第七条关于逾期付款责任及工程进度要求中约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期在3日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过5日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，并将已付购房款无息退还给买受人。3、出卖人应在收到买受人首笔预付款之日起240日内，拿到施工许可证，逾期未办妥施工许可证，买受人有权解除合同，出卖人应在合同解除之日起3日内退回预付款并按预付款金额向买受人支付同期贷款利率4倍的违约金。否则，买受人有权经司法程序对土地进行处置。4、出卖人应当在办妥施工许可证之日起730日内向买受人交付该商品房。合同第八条对公共服务及其他配套设施进行了约定。合同第九条约定，1、该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。2、在出卖人出具书面交付通知三个工作日内，买受人收集购房人相关证件交给出卖人，由出卖人向房管部门提交并协助办证。合同第十二条约定，出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人须在七个工作日内通知购房人签订正式的商品房购买合同。如出卖人与购房人签订的商品房购买合同与本合同不一致的，出卖人与买受人须遵守本合同第四、五、六、七、八、九、十条之规定，其他的内容以《商品房购买合同》文本为准。合同第十四条约定，合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。2015年5月8日、5月21日、5月28日，被告与团购房代表三次就团购房相关事宜进行协商并签订了三份会议纪要。2015年5月8日会议纪要的主要内容为1、第二笔房款交付问题。双方同意，开发商提供到户参考价格，团购房分房到户（第一栋均价为2988元/平方米，二、三栋和五栋西单元均价为2928元/平方米），完成此项工作后于5月31日交付第二笔房款到开发商账户，开发商在7月20日前将预售许可证和住房贷款的相关法律文件办理到位。2、中央空调系统，双方同意不安装。2015年5月21日会议纪要的主要内容为1、房源问题。2、买受人确定问题。买受人由本次签订到户合同确定，不收取更名费用。3、第二笔房款的支付问题。按团购协议总价的70%收取第二笔房款（含已付15万诚意金）。第二笔款项收齐后，其中1600万元由组织部、党校自己列账户管理，用于支付预售许可证办理所需费用，其余款项交开发商，用于某某团购房项目建设。4、团购户分房到户后按户与开发商签订到户协议，其余事项按到户协议规定。2015年5月28日会议纪要的主要内容为：某某公司作为开发商承诺：1、于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付乙方使用（2016年6月30日前达到基本居住条件或设计装修需求）；2、在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。三份会议纪要中均约定，纪要作为合同补充协议，与合同具有同等法律效力。2015年6月18日，巢某签订选房确认单，选定所购买的房屋为某某栋某某层某某号房，建筑面积125.5平方米，总房款395702元。该选房确认单中说明一栏载明以下内容1、此单为网签《商品房买卖合同》时唯一凭证。2、买受人签署此单的姓名须与签署《商品房买卖合同》的姓名一致，非直系亲属禁止更名。3、开发商承诺（1）于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用（2）在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。因不可抗力因素造成以上承诺不能按期执行的，开发商不承担责任。（4）凡通过网上或房产中介交易本商品房的，买受人须按总房价的10%向开发商交纳更名费。2012年12月4日、2015年6月19日，被告某某公司出具收据，收到巢某交一、二期诚意金277000元。2015年6月2日至2015年8月11日，中共市委党校分五次向被告汇款1798万作为第二笔房款。2015年8月13日被告就其开发的某某2、3、4-1、4-2（6）号楼提出预售许可申请，2015年8月31日获得《商品房预售许可证》，2015年11月4日提出1、5号楼的预售许可申请，2015年11月20日获得《商品房预售许可证》和住房相关贷款手续。团购房代表认可收到《商品房预售许可证》，否认收到住房相关贷款手续。2015年12月8日，被告向团购领导小组发出《关于“某某”团购户网签及购买地下车位事宜的说明》称，经与团购房领导小组协商，针对住宅签约及车位购买事宜特作出如下说明“3、不购买地下车位的团购户，暂不予办理网签手续。4、所有团购户如在在2016年元月30日前不办理网签合同的，公司为维护合法权利，将办理退房手续”。巢某认为被告系单方捆绑销售车位，遂没有交纳第三期房款。2016年初，被告某某公司与部分团购户代表就车位销售事宜进行了两次协商，没有达成一致意见。2016年6月21日，被告委托湖南金鹗律师事务所向团购业主委员会发出《律师函》称，1、因团购户未按期支付购房款，使某某公司无法按期完工，导致延期交房的法律责任由团购户承担，某某公司依法不予承担，某某公司保留追究因对方违约而产生的法律责任的权利。2、已办理网签手续但未按期支付购房款的团购户，某某公司将依合同第五条、第七条之规定计收逾期付款的利息款，利息的计算标准为同期贷款利率的四倍。3、目前尚未签约的团购户必须于2016年7月5日前，按某某公司与团购业主委员会的签约条件要求与某某公司签订商品房购房合同，并缴纳百分之百的购房款、车位款。如到期仍未签订购房合同或未缴纳百分之百购房款、车位款的团购户，某某公司将视为团购户放弃购房权，某某公司将未签约的房屋销售完后，无息退款给未签约的团购户。请业主委员会成员督促逾期付款、逾期签约的购房户依约承担其应尽的合同义务，避免违约的购房户的违约行为损害依约履约的购房户的合法权益。2016年7月12日，被告向团购户业主发出《关于党校、组织部未网签团购户退房通知函》称，“自2016年6月份我司出具律师函以来，仍有部分团购户未至我某某缴纳房款并办理网签手续，经公司研究决定，我司依约与其解除购房关系，本月我司将陆续将未网签团购户所缴纳的房款无息退还至党校团购账户，房源将另售第三方”。被告于2016年7月20日至7月22日将包括巢某在内的未网签团购户的已交购房款退至党校账户。另查明，巢某于2017年6月3日病故，父亲巢国良、母亲刘友珍均已身故。王某某系巢某妻子，巢某某系其独子。本院认为，本院争议的焦点问题为：一、巢某与被告间的商品房买卖关系，系预约合同还是本约合同？二、巢某的第二笔房款是否逾期交纳？三、巢某未缴纳第三期购房款是否构成违约？四、被告要求捆绑销售车位的行为是否构成违约？关于焦点一。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，预约是指约定未来一定期限内订立合同的合同。作为合同的一种特殊形式，对是否为预约仍应依据当事人的意思表示作出判断。本案中，《商品房团购合同》仅体现了巢某在内的相关团购户所购买的房屋集中在哪一栋、板式房的价格、典式房的价格、分期付款的方式及期限、逾期付款的责任及工程进度要求等，缺失商品房买卖合同应当具备的主要内容，并且当事人也在合同中约定了，“在预售许可获批后10日内，出卖人应与买受人签订预售合同”、“出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人在七个工作日内通知其购房人与出卖人签订正式的商品房购买合同”。因此，《商品房团购合同》系预约合同。但巢某与被告签订《商品房团购合同》后，作出了三次会议纪要，并进行了选房确认，确定了到户的购房价格、买受人的身份、房屋面积、房号、房款、第二笔房款的交付时间、第三笔房款的交付条件、房屋的交付使用条件及日期等。巢某与被告嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，足以证实双方虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但双方的商品房买卖关系已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且某某公司已经按照约定收受购房款，因此，巢某与被告之间的商品房买卖合同关系成立，且系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于焦点二。2015年5月8日的会议纪要中载明，“双方同意，开发商提供到户参考价格，团购房分房到户。完成此项工作后于5月31日交付第二笔房款到开发商帐户”。可见，巢某应于2015年5月31日交纳第二期房款的前提是某某公司已提供到户参考价格，团购房分房到户。本案证据体现的事实是，巢某与被告于2015年6月18日才签订选房确认单，分房到户。某某公司在分房到户工作滞后的情形下，仍以巢某未在2015年5月31日交纳第二期房款为由，要求解除合同，没有法律依据。三、关于焦点三。第三份会议纪要约定2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前不收取买受人第三期房款，但对交纳第三期房款的具体时间没有明确，属约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，“履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。某某公司在未通知购房户在合理期限内交纳第三期房款的情况下，巢某未交该期房款不构成违约。并且某某公司在预售许可证和住房相关贷款手续办理下来后，即单方要求原告捆绑购买车位，巢某不同意此条件，双方一直在进行协商，甚至引起诉争。巢某因此没有主动缴纳第三期房款，也是对自己权利的一种维护，并非违约行为。关于焦点四。被告某某公司虽然就车位销售与团购户代表有过磋商，但没有证据表明双方已达成了一致意见。某某公司在双方尚未达成一致意见的情况下，以巢某未购买地下车位，单方解除商品房买卖合同关系，系违约行为。并且双方在《商品房团购合同》第十四条明确约定：“合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。某某公司单方要求捆绑销售车位，也属于加重买受人责任，排除买受人主要权利的行为。某某公司虽然发出了解除函，但根据合同法第九十三条、第九十四条规定，当事人主张解除合同的，应当是双方协商一致解除，或者是一方具有重大违约行为，导致合同目的不能实现，或者是不可抗力导致合同目的不能实现。享有单方解除权的应当是非违约方。本案中，巢某并没有违约行为，即使某某公司因此发出解除函，也不能产生解除合同的效力。综上，巢某与被告间的商品房买卖合同已经成立生效，双方已就合同项下房屋的位置、面积、房号、房款等商品房买卖合同的主要内容进行了明确具体的约定，巢某已缴纳了大部分购房款，在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，并不构成法律上或者事实上的履行障碍。巢某于2017年6月3日病故后，原告王某某、巢某某作为第一顺序继承人，有权主张本案相关权益。对两原告主张继续履行商品房买卖合同，并要求被告协助办理房屋交易手续的诉讼请求，本院予以支持。双方在履行商品房买卖合同过程中，对其他未尽事宜可以另行协商解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国继承法》第十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条之规定，判决如下：被告岳阳市某某公司继续履行商品房买卖合同，并在本判决生效后十日内协助王某某、巢某某办理“某某”小区4栋17层P417号房屋的交易手续。案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告岳阳市某某公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 许 东二〇一九年八月二十六日书记员 冯静楠