北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35425号原告：北京西山美墅物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路77号1幢二层02-256室。法定代表人：张士萍，总经理。委托诉讼代理人：薛文玲，北京高沃律师事务所律师。被告：彭江红，女，1964年8月15日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告北京西山美墅物业管理有限公司（以下简称西山公司）与被告彭江红物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西山公司委托诉讼代理人薛文玲到庭参加诉讼。被告彭江红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西山公司向本院提出诉讼请求：1.判令彭江红给付拖欠的物业费17880.93元；2.判令彭江红给付违约金10671.40元；3.本案诉讼费用由彭江红承担。事实和理由：北京市海淀区西山美墅馆园区（以下简称西山美墅馆）的物业管理工作原由北京格兰浩泰物业管理有限公司（后更名为北京西宇嘉业物业管理有限公司，以下简称西宇公司）负责，西宇公司于2006年10月31日退出，我公司自2006年11月1日起接管，负责西山美墅馆的物业管理工作。彭江红购买了西山美墅馆x号房屋，并与北京格兰浩泰物业管理有限公司签订有《前期物业管理服务协议》，西宇公司在退出西山美墅馆的物业管理工作时与我公司签订了《协议书》，将西山美墅馆的物业管理工作交予我公司接管，并将其对业主享有的物业费债权一并转让给了我公司。彭江红接受我公司提供的物业服务，但一直未缴纳其应缴纳的2007年5月25日至2007年10月24日以及2011年12月24日至2012年7月30日的物业费，我公司多次催促未果，故诉至法院。彭江红未到庭，但向本院提交书面答辩意见称，一、西山公司诉求已过诉讼时效。我从未收到过西山公司主张物业费的通知，也未收到手机短信。西山公司应举证其中断中止诉讼的事实，使用信函的，应出具寄出单原件，使用短信的，应证明发出手机号码，接收手机号码及发出内容和本案的关联性。二、西山公司诉求不符合合同约定及常理。业主与北京格兰浩泰物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，每次交纳费用时间为上一年度管理费到期前一个月的第七日之前按年收取。而按照常理物业费也一年一年缴纳，西山公司主张2007年5月到10月的物业费没有合同依据也不符合常理，且距今已经12年，要求我举证已经缴纳强人所难，应由西山公司举证我没有缴纳。三、西山公司诉求属于强行服务收费，根据法院多份生效判决认定，海淀区西山新村小区业主委员会通过决议不再同意西山公司继续服务，因双方就撤场及移交问题无法达成一致，西山公司拒绝交接。根据《北京市物业管理办法》相关规定，西山公司诉求物业费的截止日期应当从业委会通过决议之日，不应计算至2012年7月30日；四、西山公司提供的物业服务存在缺陷。根据法院多份生效判决书显示，西山公司于2011年12月30日发布通知，其公司将于2012年1月4日起撤出西区全部保安、保洁、绿化服务，故其没有资格要求2012年1月4日之后的物业费。生效判决书另显示，金泊顿公司于2012年9月出具的GD-P（2012）第J011号评估报告结论显示西山公司物业服务存在瑕疵。综上，西山公司在多年服务缺陷的情况下，我依然按时缴纳每年的物业费，在业委会决议通过不再由西山公司提供服务的同时西山公司已不提供物业服务的情况下，西山公司要求我缴纳2012年物业费没有依据。本院经审理认定事实如下：彭江红为西山美墅馆x区x号房屋业主，房屋建筑面积293.13平方米。2006年5月25日，甲方彭江红与乙方北京格兰浩泰物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费用标准为按建筑面积每月每平米4元,每次交纳费用时间为上一年度管理费到期前一个月的第七日之前，按年收取；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2006年8月，北京格兰浩泰物业管理有限公司更名为西宇公司。2006年10月28日，西宇公司与西山公司签订《协议书》，约定西宇公司于2006年10月31日退出西山美墅馆的物业管理服务工作，由西山公司全面接管。另，本院依职权查明，依据我院生效判决书认定，西山美墅馆成立海淀区西山新村小区业主委员会，通过决议不再同意由西山公司继续提供物业服务，因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山公司于2012年7月30日撤出西山美墅馆，并由北京金泊顿物业服务评估监理有限公司(以下简称金泊顿公司)进行了移交见证。2012年9月，金泊顿公司以2012年7月30日为评估基准日对西山美墅馆的物业进行查验评估，显示共完成共用部分及共用设施、设备的评估查验点254点，其中合格15点，不合格239点。彭江红主张西山公司本次起诉超过诉讼时效，西山公司称其公司通过邮寄挂号信、发短信、贴缴费通知的方式进行催缴，并向本院提交了其公司于2012年2月、2015年12月向彭江红发催收短信的记录；2014年7月、2016年7月、2018年6月向彭江红邮寄催收函件的挂号信函；2017年9月贴于门上的收费通知书，主张其一直向彭江红进行物业费的催收。彭江红在书面答辩意见中曾表示，从未收到过任何催收。另，针对本案物业费收费标准问题，西山公司称《前期物业管理服务协议》中书写错误，该小区别墅住宅按照北京三九建业房地产开发有限公司与西山公司签订的《西山美墅物业服务合同》中的约定，应为每月每平米5元，法院已生效判决书中对别墅认定的收费标准亦为5元且彭江红在之前也是照此标准交纳的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，依据《前期物业管理服务协议》及西宇公司与西山公司签订的《协议书》，在西山公司实际提供了物业服务的情况下，彭江红依法应向西山公司支付物业费。就本案物业费收费标准问题，虽《前期物业管理服务协议》显示收费标准为4元，但依据《西山美墅物业服务合同》等证据及彭江红之前的交费情况，本院认定本案涉案房屋物业费收费标准应为5元。就本案诉讼时效问题，根据西山公司向本院提交的证据综合审查分析，因西山公司仅能证明其公司最早于2012年2月向彭江红主张过相关权利，且未向本院提交其他证据证明在2007年至2012年间存在诉讼时效中断的情形。故本院认为彭江红就2007年5月25日至2007年10月24日期间物业费所提诉讼时效抗辩成立，对于西山公司相应的诉讼请求不予支持。但西山公司撤出西山美墅馆后，分别曾于2012年2月、2015年12月、2014年7月、2016年7月、2018年6月通过发送短信或挂号信的方式进行催收，故本院认定西山公司主张2011年12月24日至2012年7月30日的物业费并未超过诉讼时效，对彭江红该部分抗辩意见不予采纳。但考虑西山公司物业费的收取亦应与其提供的物业服务相匹配，而根据已生效判决书认定的事实可以证明西山公司提供的物业服务确有瑕疵，故对于彭江红应支付物业费的具体数额，本院予以酌减；西山公司另主张利息损失，因彭江红系对西山公司提供的物业服务质量存有异议，并非恶意拖欠，故本院对西山公司该项诉讼请求亦不予支持。彭江红经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃庭审中的相应权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、彭江红于本判决生效后七日内向北京西山美墅物业管理有限公司支付自二〇一一年十二月二十四日至二〇一二年七月三十日的物业费8520元；二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257元（北京西山美墅物业管理有限公司已预交），由北京西山美墅物业管理有限公司负担180元；由彭江红负担77元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  石敏敏二〇一九年八月三十日书记员  蔡 蕊