内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终1278号上诉人（原审被告、反诉原告）：何桂清，女，1954年5月10日出生，蒙古族，霍林河矿务局退休职工，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人（原审被告、反诉原告）：付廷友，男，1950年1月9日出生，汉族，霍林河矿务局退休职工，现住内蒙古自治区通辽市。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨帆，内蒙古众求律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭荣荣，女，1987年6月10日出生，汉族，无职业，现住内蒙古通辽市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟祥瑞，男，1983年11月14日出生，霍林郭勒市劳动监察大队职工，现住内蒙古自治区通辽市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭佳，内蒙古辉东律师事务所律师。上诉人何桂清、付廷友因与被上诉人郭荣荣、孟祥瑞合同纠纷一案，不服内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院（2019）0581民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何桂清、付廷友上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审法院错误判决；二、请求二审法院依法驳回被上诉人的无理的诉讼请求，依法支持上诉人一审中提出的反诉请求；三、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误,明显偏袒被上诉人一方。1、上诉人2018年12月5日与被上诉人达成的是“订约定金”,并不是看房订金,一审法院认定“何桂清、付廷友要求先付50000元给看房”。一审法院这样认定明显偏袒了被上诉人,普天下看房也没有要定金的,一审法院却作出了这样荒谬的认定,是明显故意袒护被上诉人。2、一审法院认定“郭荣荣、孟祥瑞向何桂清、付廷友所交的30000元没有以书面形式约定，故不属于定金”。一审法院这样认定是错误的。首先,原被告双方意思表示都是定金,一审法院以没签合同就改变定金性质是错误的。最高人民法院2000年12月8日公布的“关于适用《担保法》若干问题的解释”中将定金分为4种。第一种是“订约定金”。订约定金的设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。其法律效力自当事人实际交付定金就存在了,对拒绝订立主合同的当事人,就实施定金处罚。由此可见一审法院在认定事实上,适用法律上都是偏袒被上诉人一方的。3、一审法院对上诉人的反诉请求不予支持的理由也是荒谬的。从“没有恶意占有钥匙不予返还而妨害租给他人的情形,不属于占用何桂清、付廷友有房屋的情形……应当驳回其反诉请求”。被上诉人取走钥匙前是交的“订约定金”。虽然没签订担保合同,但双方意向是清楚的,民法通则第56条规定:“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式,或者其他形式”。上诉人与被上诉人达成口头租房协议情况下,被上诉人才交付的订约定金。交付订约定金,是保证签订租赁合同的,因此上诉人才同意将饭店钥匙交给被上诉人。被上诉人反悔的真正原因,不是上诉人房屋不符合要求,也不是面积不足,而是因为租房“合伙人死活不干了”,(被上诉人在一审法院出示的整理电话录音记录中明确说的)。由此可见被上诉人是因原定的合伙人不干了,因此无法办成学生的补习班,因此决定不租了。但是被上诉人于2018年12月5日取走上诉人饭店钥匙,2019年1月26日交回,实际控制占用了上诉人一千多平米的饭店50天之后反悔了,一审法院竟然认为“不属于占用的情形”,并以被上诉人“没有恶意”为由应当驳回其反诉请求,这和是否恶意有关吗这样的判决理由,如何让上诉人信服。郭荣荣、孟祥瑞答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理。郭荣荣、孟祥瑞向一审法院起诉请求：要求何桂清、付廷友双倍返还租房定金（看房保证金）款60000元，并负担本案诉讼费。何桂清、傅廷友向一审法院提出反诉请求：要求郭荣荣、孟祥瑞支付占用房屋占用费52000元（380000元÷365天×50天），并负担反诉诉讼费。一审法院认定事实：郭荣荣、孟祥瑞欲租原某某饭店的房屋，于2018年12月5日与何桂清、付廷友电话联系，何桂清、付廷友要求先付50000元给看房，郭荣荣、孟祥瑞经与何桂清协商后转账给何桂清银行转账30000元之后从郑某某处要来房屋钥匙，看房屋便觉得该房屋不能满足其租赁条件，2018年12月10日及2018年12月12日给何桂清、付廷友打电话，告知房屋不符合租赁要求，并表示不租该房屋，退还钥匙后，与何桂清、付廷友协商退回已转账的30000元事宜未果。2019年1月26日郭荣荣将钥匙送回郑某某处。一审法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”之规定，定金必须以书面形式约定。郭荣荣、孟祥瑞向何桂清、付廷友所交的30000元没有以书面形式约定，故不属于定金。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，依法成立的合同才对双方具有约束力。合同成立条件的根本要件是合同双方意思表示一致，即合意，凡意思表示不一致，即虽经协议，但未达合意，合同不能成立。在本案当中，郭荣荣、孟祥瑞欲租赁涉案房屋，但到现场查看不能满足租赁条件，而告知何桂清、付廷友不租赁涉案房屋，双方当事人对租赁房屋没有达成一致的意思表示，双方之间的租赁合同没有成立，对双方均没有约束力。因郭荣荣、孟祥瑞交付的30000元不属于定金，不适用《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定。因双方之间的合同关系并未成立，何桂清、付廷友也没有理由收取该款，应予以返还，故郭荣荣、孟祥瑞的本诉请求部分理由成立。郭荣荣在合理的期限内表示返还钥匙，没有恶意占有钥匙不予返还而妨害租给他人的情形，不属于占用何桂清、付廷友房屋的情形，故何桂清、付廷友反诉要求郭荣荣、孟祥瑞给付房屋费52000元的理由不成立，应当驳回其反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：一、被告何桂清、付廷友于本判决发生法律效力后立即返还原告郭荣荣10000元、孟祥瑞20000元；二、驳回原告郭荣荣、孟祥瑞的其他诉讼请求；三、驳回被告何桂清、付廷友的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半收取650元（郭荣荣、孟祥瑞已预交），由郭荣荣、孟祥瑞负担325元，何桂清、付廷友负担325元；反诉案件受理费1100元，减半收取550元，由何桂清、付廷友负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。因双方当事人未以书面形式签订定金合同，且双方当事人对涉案30000元款项的性质并未达成一致，故原审未将郭荣荣、孟祥瑞向何桂清、付廷友交纳的30000元认定为定金并无不当，本院予以确认。上诉人主张双方以口头方式达成租房协议，并未提供有效证据予以证实，且被上诉人对达成口头租房协议并不认可，故双方之间的房屋租赁合同关系并未成立。郭荣荣在合理期限内表示返还钥匙，并不存在恶意占有钥匙不予返还妨害涉案房屋另行出租的情形，不属于对涉案房屋的占用，原审驳回何桂清、付廷友反诉要求郭荣荣、孟祥瑞给付房屋占用费52000元的诉讼请求并无不当，本院予以确认。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人何桂清、付廷友负担。本判决为终审判决。审判长  王孟良审判员  包永春审判员  董明华二〇一九年八月十九日书记员  金 玲