重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初8940号原告：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市几江街道办事处老米市街**，统一社会信用代码91500116050384436R。负责人：罗红文，行长。委托诉讼代理人：李竹，女，系原告员工。委托诉讼代理人：漆武，男，系原告员工。被告：汪海洋，男，汉族，1987年7月5日出生，住河北省邢台市。被告：重庆市贵福房地产开发有限公司，住，住所地重庆市江津区鼎山大道**祥瑞大厦****一社会信用代码91500116747476875X。法定代表人：聂高贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭梦，重庆君策律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行（以下简称农行江津支行）与被告汪海洋、重庆市贵福房地产开发有限公司（以下简称贵福公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告农行江津支行的委托诉讼代理人漆武、被告贵福公司的委托诉讼代理人谭梦到庭参加诉讼。被告汪海洋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告农行江津支行向本院提出诉讼请求：1、被告汪海洋偿还截至2019年6月2日的贷款本金112838.66元、利息1369.88元(其中正常息1367.99元、罚息0元、复利1.89元)，共计114208.54元；2、被告汪海洋偿还自2019年6月3日起至贷款本息结清日止的利息、罚息和复利(其中罚息以所欠贷款本金为基础，复利以所欠正常息与罚息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算)；3、本案诉讼费用由被告汪海洋承担；4、被告贵福公司对前述1-3项债务承担连带清偿责任；5、原告对被告汪海洋所有的位于江津区*****号房产享有优先受偿权。事实和理由：2017年7月8日，原告与被告汪海洋、贵福公司签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告汪海洋发放贷款12.7万元，贷款期限120个月，贷款利率为浮动利率，原告有权依合同约定计收罚息，依法计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放的借款等。同时，被告汪海洋以其购买的位于江津区双福街道福城大道29号津北忆江南8幢1-17-10号的房产为该笔借款提供抵押，并办理了预告抵押登记。被告贵福公司自愿为该笔债务偿提供阶段性保证担保。原告于2017年9月28日向被告汪海洋发放了贷款12.7万元。此后，被告汪海洋未按约定履行还款义务，截止2019年6月2日，尚欠贷款本金112838.66元、利息1369.88元。原告认为，被告汪海洋逾期偿还贷款本息的行为已构成了违约，原告有权要求其立即偿还全部贷款本息并承担相关费用；被告汪海洋以其购买的上述房产设立了抵押担保，原告有权对该房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿；被告贵福公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保，应当对该笔债务承担连带清偿责任。被告汪海洋未作答辩。被告贵福公司辩称，请法院在查明事实的基础上依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。双方当事人对个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证、抵押贷款合同、不动产登记证明、债务逾期欠款清单等证据的真实性无异议，对该部分证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月16日，被告汪海洋向原告农行江津支行提交《个人信贷业务申请表》，载明申请贷款12.7万元，贷款期限120个月，贷款用途购房，并以贷款所购房屋设定抵押担保。2017年7月8日，被告汪海洋（借款人、抵押人）、被告贵福公司（保证人）与原告农行江津支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：1、借款金额12.7万元；2、借款用途购买房产，购买的房产位于重庆市江津区****；3、借款期限120个月，实际借款期限和具体起止时间以借款凭证记载为准；4、借款利率采用基准利率执行，即执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定；5、借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入贵福公司在农行江津支行营业部开立的账户；6、还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；7、借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人贵福公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。由抵押人提供重庆市江津区****号房产进行抵押担保；8、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；9、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。后原告农行江津支行与被告汪海洋就前述房产办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为原告农行江津支行。原告与二被告签订有《预购商品房抵押合同》。但借款人至今未取得该房屋产权属证书，也未办理抵押权登记。2017年9月28日，原告农行江津支行向被告汪海洋指定的账户交付了12.7万元贷款，《借款凭证》记载：借款人汪海洋，借款金额12.7万元，借款日期2017年9月28日，到期日期2027年9月27日，还款方式为等额本息还款，执行利率为4.9%，逾期利率为7.35%。嗣后被告汪海洋未按约定期限履行还款义务。截至2019年6月2日，被告汪海洋尚欠贷款本金112838.66元、利息1369.88元(其中正常息1367.99元、罚息0元、复利1.89元)。本院认为，原告农行江津支行与被告汪海洋、贵福公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告汪海洋发放了贷款，已履行其合同义务。被告汪海洋作为借款人未按期足额偿还借款本息，已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。故原告要求被告汪海洋依照合同约定偿还尚欠贷款本金、利息、罚息、复利，符合双方约定，本院予以支持。关于被告贵福公司是否应承担连带清偿责任问题。根据《个人购房借款担保合同》约定，被告贵福公司是阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带担保责任。该约定系双方的真实意思表示，文义上亦无歧义，对双方当事人具有法律约束力。根据本案查明事实，被告汪海洋至今未取得涉案房屋产权证，也未办理抵押权登记，且本案未过保证期间，故被告贵福公司的保证责任未免除。原告请求贵福公司对被告汪海洋的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。关于原告对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。原告与被告汪海洋就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。但该抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，债权人尚未取得该预购商品房的抵押权，故原告就涉案房屋主张优先受偿权，本院不予支持。被告汪海洋经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告汪海洋在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行截至2019年6月2日的贷款本金112838.66元；被告汪海洋在本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行正常息、罚息、复利（截至2019年6月2日正常息1367.99元、罚息0元、复利1.89元；从2019年6月3日起的罚息以所欠贷款本金为基数，复利以所欠利息与罚息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；三、被告重庆市贵福房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2584元，减半收取计1292元，由被告汪海洋、重庆市贵福房地产开发有限公司负担。此款原告已向本院预交，经其同意，由二被告在履行上述判决确定的义务时一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  龚 娅二〇一九年八月十九日法官助理  相平平书 记 员  聂宇杉