安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初5170号原告：合肥市翠竹园小区业主委员会，住合肥市清溪路翠竹园小区会所。负责人：张久玉，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：薛琼磊，安徽徽天律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文雪，安徽徽天律师事务所律师。被告：合肥翠竹园幼儿园，住所地合肥市清溪路翠竹园中心区，社会统一信用代码52340104796426057F。负责人：姚茹，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：陈德华，安徽国恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭军，安徽德邦律师事务所律师。原告合肥市翠竹园小区业主委员会（以下简称翠竹园业委会）与被告合肥翠竹园幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翠竹园业委会委托诉讼代理人薛琼磊、被告合肥翠竹园幼儿园委托诉讼代理人陈德华、郭军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翠竹园业委会向本院提出诉讼请求：1、请求依法变更原、被告间的《合肥翠竹园幼儿园(红黄蓝合肥翠竹园幼儿园）租赁合同》，并自本案起诉之日起按照人民法院委托司法鉴定机构所评定本案起诉之日的租金价格标准支付租金；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年8月28日，原告合肥市翠竹园小区业主委员会（以下简称“业委会”）所属翠竹园小区开发商东方房地产开发公司（以下简称“东方公司”）与案外人合肥昌顺物业管理有限公司（以下简称“昌顺公司”）签订《翠竹园小区前期物业管理服务合同》约定由昌顺公司提供翠竹园小区前期物业管理服务，合同期限自2006年8月28日至2008年8月28日。2013年10月18日，昌顺公司与被告合肥翠竹园幼儿园（以下简称“幼儿园”）签订《合肥翠竹园幼儿园（红黄蓝合肥翠竹园幼儿园）租赁合同》约定昌顺公司将总面积2737,88平方米的办园用房及场地出租给被告幼儿园，租金每年9万元，租期自2013年10月18日至2028年10月17日。2014年原告业委会依法设立并于同年11月完成备案工作。之后，在琥珀街道的指导及协调下，原告与昌顺公司完成移交工作。2016年5月26日，东方公司与原告签订《关于合肥市翠竹园小区配套幼儿园（房屋）管理收益权移交的协议》，约定将翠竹园小区配套幼儿园所使用的房屋的管理收益权移交给原告。2016年5月31日原告与昌顺公司签订《声明》约定2016年6月1日前（不含当日）的翠竹园小区配套幼儿园使用权及收益权视为开发商东方公司赠送给昌顺公司，在此之后小区幼儿园的管理权及收益权归原告所有。原告认为，昌顺公司在提供前期物业服务期间与被告幼儿园以远低于市场价的租金签订15年的租赁合同，显失公平严重损害翠竹园小区业主的共同利益并违反有关法律法规及合同约定。原告多次与被告幼儿园协商无果，为维护广大业主的合法权利，特诉至贵院，望判如所请。被告合肥翠竹园幼儿园辩称：原告的诉请没有事实和法律依据。具体的意见如下，一、2013年的10月18日，答辩人与合肥顺昌顺物业管理有限公司签订的租赁合同真实合法、有效，没有违反法律法规的强制性和禁止性规定，合同的内容是当时双方的真实意思表示。第二点，2017皖0104民初20991号民事判决书，2018皖01民终656号民事判决书，认定了答辩人与合肥昌顺物业管理有限公司所签订的租赁合同的效力。原告在2016年5月26日在继承权利的同时要承担原合同的约束力及承担相应的义务，其程序行为应视为原告认可接受租赁合同各项约定和已经履行的情况。第三点，我国合同法第八条规定，依法成立的合同，当事人对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅解、擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护，那么在本案当中，答辩人与昌顺物业公司所签订的租赁合同，符合法律的形式要件和实质要件。原告要求变更合同的内容，那么根据我国合同法第77条的规定，那么合同变更最主要是有两种方式，一个是双方协议并达成一致或是合同约定变更，很显然原告现在要求单方变更合同内容，没有法律依据，这是第三点。第四点，答辩人创办的幼儿园具有公益性质第一，合肥园翠竹园幼儿园是一类幼儿园，有苹果优秀民办幼儿园，那么拥有优秀的师资力量和用的学习环境，该幼儿园的创办方便了翠竹园小区和周边训练儿童的求学。三、答辩人对翠竹园小区业主的小孩学费优惠收取，那么真正得到实惠的是翠竹园小区的业主。第四，当初签订办园协议的宗旨就是为了社区提供更好的教育服务答辩人的行为显然做到此点。第四点，那么答辩人向法庭提供的证据能够证实，租赁合同约定的租金和周边幼儿园支付的租金能够相当不存在明显不公的现象。在创办原因是答辩人是按照一类幼儿园装修的投资将近是600万元。现答辩人的收入和支出明显不成正比，即使租赁期限届满，也不能够保证所有的投资均能收回综上所述，答辩人创办的幼儿园，至于公益性质与商业的用法，或者是其他用房的租金，不具有可比性，因此原告的诉请没有事实和法律依据，答辩人请求法庭依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：合肥东方房地产开发有限公司系合肥翠竹园小区的开发商。2006年8月28日，合肥东方房地产开发有限公司与合肥昌顺物业管理有限公司（以下简称昌顺公司）签订《翠竹园小区前期物业管理服务合同》，将翠竹园小区的物业交由昌顺公司提供前期物业管理服务。服务内容除常规物业服务项目外还包括自用部位的有偿服务、房屋租赁服务。物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托昌顺公司经营，经营收入用于补贴物业管理费用不足。合肥东方房地产开发有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2007年4月29日，合肥翠竹园幼儿园（乙方）与昌顺公司（甲方）签订《办园协议》一份，约定甲方有偿提供位于合肥市清溪东路翠竹园中心区的新建幼儿园及已经建成的设施和场地给乙方，乙方负责办园所需的各种设施、设备、资金，聘用相应师资人员，承办幼儿园。办园期限为2007年4月30日至2016年9月1日止。乙方每年向甲方交纳教育管理费用110000元整。物业管理费、垃圾费、绿化费6000元整。付款时间为一年一次，每年12月20日支付下一年度的费用。幼儿园对本小区生源的入园费给予适当优惠。因被告重新装修涉案幼儿园，2013年10月18日，合肥翠竹园幼儿园（乙方）又与昌顺公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方有偿提供位于合肥市清溪东路翠竹园中心区的新建幼儿园及已经建成的设施和场地（总面积2737.88平方米）给乙方，乙方负责办园所需的各种设施、设备、资金，聘用相应师资人员，承办幼儿园。办园期限十五年，自2013年10月18日起至2028年10月17日止。费用标准为：乙方每年向甲方交纳教育管理费用90000元整。物业管理费6000元整。付款方式：租金每年交纳两次，半年缴纳一次，即：每年3月15日前缴纳租金45000元；9月15日前应缴纳租金45000元。幼儿园对本小区生源的入园费给予适当优惠。合同期间如有政策性变化或其他情况如：（教育局统一管理、街道统一管理、业委会管理等）甲方需协助乙方变更合同转签事宜，对其他任何事项的变化均由乙方自行协商解决，甲方不再承担任何责任。2016年5月26日，合肥东方房地产开发有限公司与翠竹园业委会在琥珀街道、翠竹园社居委的协调下签订《关于合肥市翠竹园小区配套幼儿园（房屋）管理收益权移交的协议》一份，约定将翠竹园小区配套幼儿园所使用的房屋的管理收益权移交给翠竹园小区业主委员会。2016年5月31日，翠竹园业委会与昌顺公司共同发表声明一份，内容为：昌顺公司于2015年3月30日前把翠竹园小区A区、B区、中心区物业服务项目管理权和翠竹园小区业主档案资料、房屋与管网图纸资料、公共设施设备清单资料、物业办公用房、水电表底数及相关费用全部移交给翠竹园业委会接管。此后产生的一切费用与责任由业委会承担。另外翠竹园小区配套幼儿园管理权和收益权从2016年6月1日交给翠竹园业委会，以前小区幼儿园使用权及其收益权由开发商赠送给昌顺公司所有。因此2016年6月1日前幼儿园的收益归昌顺公司所有，昌顺公司已将该费用全部补贴用于小区物业管理及亏损。从2015年4月1日起合肥市翠竹园小区由业主委会管理，翠竹园小区发生一切纠纷与昌顺公司无关。2016年6月1日，翠竹园业委员会向合肥翠竹园幼儿园发送《关于小区配套幼儿园用房管理收益权变更的函》，主要内容为：根据其与合肥东方房地产开发有限公司以及与昌顺公司就翠竹园小区配套幼儿园用房达成的协议，自2016年6月1日起，小区配套幼儿园用房管理收益权归翠竹园业委会。要求翠竹园幼儿园就幼儿园的租赁事宜、具体管理、收益缴纳等尽快与业委会洽谈等。后原被告洽谈但就租金数额未能达成一致意见。原告在其庭审提供的落款为2016年9月19日的《律师函》中称：翠竹园业委会成立之初曾于2014年12月7日致函合肥翠竹园幼儿园，要求合肥翠竹园幼儿园与其协商翠竹园幼儿园所使用的房屋租赁事宜，合肥翠竹园幼儿园签收后于2015年1月20日提交了办园情况汇报和2013年10月18日合肥翠竹园幼儿园与昌顺公司签订的《租赁合同》。2017年3月23日，翠竹园业委会起诉至本院。2019年5月9日，翠竹园业委会又起诉至本院。上述事实，有被告提供的合肥市蜀山区人民法院作出的（2017）皖0104民初2091号民事判决书、合肥市中级人民法院作出的（2018）皖01民终656号民事判决书以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：涉案《租赁合同》系被告合肥翠竹园幼儿园与案外人昌顺公司于2013年10月18日签订，本案原告并非该《租房合同》签订的主体，虽然在2016年5月26日合肥东方房地产开发有限公司将涉案小区幼儿园的管理收益权移交给翠竹园业委会，但是原告翠竹园业委会对原合同的权利义务系承继关系，在继承权利的同时亦要受到原合同的约束即承担相应的义务。现原告诉请应依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条的规定，变更案涉合同，而《中华人民共和国民法通则》第五十九条之规定：下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。依据该规定，当事人只有认为符合上述规定，才可以人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销；但原告已就同一事实向本院诉请撤销，此时再依据相同的事实诉请变更案涉合同，显然违反民事诉讼中的一事不再理原则，因此，原告的诉请，缺少事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告合肥市翠竹园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取为40元，由原告合肥市翠竹园小区业主委员会负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李立定二〇一九年八月六日书记员  潘 敏附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。