四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3426民初1608号 原告：西昌市宏友物业管理有限公司，住所地西昌市仿古一条街Ｆ幢4-302室，统一社会信用代码：91513401MA62H4QP3Q。 法定代表人：白云龙，职务：董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：马晓凤，女，1986年11月20日出生，汉族，大专文化，西昌市宏友物业管理有限公司员工，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡胜英，女，1969年12月27日出生，汉族，西昌市宏友物业管理有限公司会东分公司经理，住四川省西昌市。 被告：康义龙，男，1977年7月11日出生，汉族，医生，大学文化，住四川省会东县。 被告：谢向美，女，1978年12月7日出生，汉族，医生，大学文化，住四川省会东县。 委托诉讼代理人（特别授权）：康义龙，男，1977年7月11日出生，汉族，医生，大学文化，住四川省会东县。（被告谢向美之丈夫） 原告西昌市宏友物业管理有限公司（以下简称宏友物业公司）与被告康义龙、谢向美物业服务合同纠纷一案，本院2019年7月11日受理立案后，依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告康义龙及谢向美委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业管理费3069元，并判决被告每天按应交物业管理费的千分之三支付滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月17日,原告与会东县宝利创投有限公司签订《宝利国际香江小区前期物业管理合同》，委托原告管理国际香江小区物业，小区业主及使用人按建筑面积每平方米1元缴纳物业管理费。被告是国际香江小区业主，房屋建筑面积127.89平方米；按合同约定原告应当缴纳2017年7月1日至2019年6月30日物业管理费共计3069元，但被告一直拒绝缴纳。原告多次催缴未果。故原告诉至人民法院，请求判如所请。 被告答辨称，1.原告未按约定提供物业管理服务，存在以下行为：（1）未按约定规划电动车、摩托车停放点，未设置电动车充电装置，导致业主通过电梯把电动车运回家中充电。（2）电梯维护不到位，常发生故障，多次停止运行，时间长达二十余天；业主滞留电梯后紧急电话长时间无人接听；电梯间瓷砖脱落也未及时修复。（3）公共区域（楼梯、过道）、地下停车场卫生极差，停车场大量积水，楼梯间堆放垃圾臭气熏天；（4）小区一楼、二楼是商业用房，各单元之间虽设置门禁系统，但电子钥匙管理不严格，非业主进出自由；另，停车场入口无人值守，非业主从停车场可直接通过电梯进入各单元楼层。（5）小区水、电设备均无余量提醒装置，业主常常发生停水停电情况；以上客观情况给业主生活带来极大不便，给小区安全造成极大安全隐患。2.原告承诺被告向相合物业管理公司缴纳的装修保证金可充抵物业管理费，但原告至今未履行承诺。3.原告向会东宝利创投有限公司签订购房合同时，约定的物业管理费为每平方米0.8元，并非原告主张的每平方米1元。4.原告自进驻国际香江小区以来，违反合同约定，既未组织成立业主委员会，也未公开小区物业管理财务。综上，在物业合同中，原告负有先履行物业管理的义务；在原告履行义务不符合约定的情况下，被告享有先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前有权拒绝支付物业管理费。原告履行物业服务不符合约定，给被告生活带来极大不便，因此应当依法驳回原告诉讼请求。 原、被告围绕各自的诉讼请求、答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对原、被告无异议的证据：原告营业执照、资质证书、会东县宝利创投有限公司与宏友物业公司及四川省相合物业管理有限公司公告，本院予以确认并在卷佐证。原、被告对对方举出的其他证据均互有异议，本院认定如下： 1.《宝利国际香江前期物业管理合同》（以下称物业管理合同）分别加盖会东县宝利创投有限公司、宏友物业公司印章，具有具有真实性、合法性；该项证据反映了原告管理“国际香江小区”物业时间、物业服务项目等内容，与原告主张、被告辩解意见均关联，本院对其证明力予以确认。 2.宏友物业公司2018年9月17日物业费催缴通知书、2019年3月4日物业费催缴通知书，被告对此称不知道；虽然原告未举出证据证明向被告送达了通知书，但向业主收取物业费既是原告首要权利，也是原告在国际香江小区进行物业管理的目的，结合被告自2017年7月1日未给付物业管理费的事实来看，在无相反证据证明的情况下可以认定该两项证据具有真实性，故本院对此项证据的证明力予以确认。 3.宏友物业公司收费标准公示张贴于原告办公室，通常办公室与外界相对隔离，具有一定封闭性，不能最大限度的广而告之，因此既使该公示虽具有真实性，也与原告关于“将收费标准进行了公告，告知了业主”的主张不关联，本院对该项证据的证明力不予确认。 4.从物业维护绿化现场图、张帖禁止停放车辆通知图片背景建筑特征来看，现场图具有真实性、合法性，维护绿化、车辆管理秩序是物业合同内容之一，该项证据与原告主张“履行了物业管理服务”相印证，本院对该项证据的证明力予以确认。保安值班记录、电梯巡查记录表、电工日常巡查记录本由原告在履行物业管理义务过程中制作，具有真实性、合法性，本院对其证明力也予以确认。同理，电梯保养服务报告及特种设备使用标志由原告根据特种设备使用规定进行维护时制作、取得，与原告履行物业管理服务相关联，本院对其证明力也予以确认。 5.宏友物业公司关于清理楼道的通知既使具有合法性、关联性，但原告未举证证明其在小区相应位置张贴了通知，告知了业主，因此本院对该项证据的真实性难以核实，对其证明力本院不予确认。 6.《商品房买卖合同》记载的交易房屋与原告述称被告居住房屋印证，与被告关于与会东县宝利创投有限公司签订的买卖合同中约定物业管理费为每平方0.8元的辩解意见印证，本院对该项证据的证明力予以确认。根据原、被告陈述，结合庭审查实的证据，本院认定事实如下： “国际香江小区”是会东县宝利创投有限公司开发建设的住宅区；被告2014年9月7日与会东县宝利创投有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了“国际香江小区”6幢2单元5楼3号房屋，房屋建筑面积127.89平方米；《商品房买卖合同》第二十三条第（二）项约定“前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.8元/月.平方米。”被告至今居住在该房屋。 宏友物业公司从事物业管理、社区服务、家政服务等业务。2017年5月17日，宏友物业公司与会东县宝利创投有限公司签订《物业管理合同》。《物业管理合同》约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元交纳物业管理服务费；业主逾期交纳物业管理费的自逾期之日按每天应交物业管理服务费3‰交纳滞纳金。2017年6月30日，原告、会东县宝利创投有限公司、四川省相合物业管理有限公司共同发布公告，公告第一条告之“原相合物业管理公司自2017年6月30日起终止管理合同，并终止管理工作，广大业主在前期管理中所产生的问题，请于15日内到新进物业公司办公室登记，宝利公司和宏友物业公司、四川省相合物业管理有限公司将逐一进行清理、解决。”被告未按上述公告要求在规定时间内申报登记向四川省相合物业管理有限公司缴纳的装修保修金需退还。被告自2017年7月起未缴纳物业管理费，至2019年6月30日共欠付物业管理费3069元[1元×129.89平方米×24月]。2018年9月17日，原告向被告发出《物业费催缴通知书》；2019年3月4日，原告再次向被告发出《物业费催缴通知书》，但被告仍未交纳物业管理费。2019年7月1日，原告终止提供物业服务，撤出国际香江小区。原告管理国际香江小区物业期间，存在车辆停放、进出人员管理无序、电工、保安巡查服务不连续、电梯维护保养不及时等现象。 本院认为，一、被告是国际香江小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《物业管理合同》对被告具有约束力。被告辩称，其与会东县宝利创投有限公司签订的《商品房买卖合同》约定前期物业管理费为每月每平方米0.8元，因此原告主张的物业管理费标准不符合此项约定。《物业管理合同》约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元交纳物业管理服务费；前已述明，《物业管理合同》对被告具有约束力，被告交纳物业管理费的义务来源于该合同的约定；而原告并非《商品房买卖合同》当事人，该合同约定的物业服务费标准对原告没有约束力；因此被告应当依照《物业管理合同》约定标准交纳物业管理费。被告依此交纳物业管理费后，如若认为会东县宝利创投有限公司违反约定，可另行主张权利。 二、关于原告提供的物业管理服务是否符合《物业管理合同》约定的问题。 1.虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己的主张，有责任提供证据”但在物业管理服务关系中，业主相对于物业服务公司来说，在物业服务质量举证问题上存在天然弱势，一是在物业服务知识方面，业主相对于物业服务公司而言显得非常匮乏；二是物业服务固有的长期性、重复性、琐碎性等特点，很多情况下已提供的服务质量难以再现、证明；《物业管理合同》第五条第（三）项约定“建立物业项目的管理档案”若原告严格按照法律规定、合同约定履行物业管理服务义务就会在履行物业服务合同过程中形成书面记录。因此对原告提供的物业管理服务质量是否符合约定，应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定进行认定。 2.《物业管理合同》第六条就原告提供的物业管理服务标准进行了约定。全面提供符合约定的物业管理服务是原告首要义务、先行义务。《物业管理合同》第六条第（七）项约定“车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善”，但庭审中，原告未举证证明其对车辆管理建立了管理档案，对进出车辆进行了出入登记等管理措施。第（三）项第3款约定“设备良好，运行正常；有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患；”对此管理服务项目，原告虽举出电梯保养服务报告、电梯巡查记录表予以证明，但庭审中原、被告均称电梯常发生故障，而原告对此却未积极采取措施减少、防止电梯运行故障。物业管理服务具有持续性，但原告举出的绿化维护现场图、电工日常巡查记录、保安值班记录仅反映原告一段时间内履行物业服务的内容，不能全面反映原告自入驻国际香江小区以来持续提供了约定的物业服务项目。原告对关于如何履行进出人员管理、保洁服务的询问，虽作了相应陈述，但未举出证据证明，被告也未认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，本院对原告关于进出人员管理、保洁服务方面的陈述不予支持。 因此据本案现有证据，应当认定原告提供的物业管理服务标准不符合约定。 四、原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求应否予以支持的问题。 1.物业管理公司是依照合同履行相应的管理服务义务，本身并不具有相应职权。被告辩解称，原告未规划电动车、摩托车停车点、未设置电动车充电设施，完成上述事务既需要小区建设单位与行政主管部门共同规划设立，也需要电力供应部门予以配合。水、电费最低限度提示也需要供水、供电部门完善、更换相应设备，并非原告一已之力即可完成。不能一概认为“物业管理公司就是管理小区内的一切事务”而将不属于物业服务范畴的事项一概归咎于物业管理公司。故本院对上述辩解意见不予支持。 2.考量业主拒缴物业费的理由能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，以物业服务是否严重影响业主生活、是否已构成根本违约进行判断。既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约程度而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务满意度就随意认定物业公司构成根本违约。本案中，宏友物业公司在提供物业服务时确实存在不符合约定的情况，但被告未举证证明原告履行物业服务不符合约定已达到减缴或不缴纳物业费的程度，因此被告拒交物业管理费的理由既不具有正当性。被告辩称，原告履行物业服务不符合约定，其享有先履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”履行不符合约定，既包括部分履行，亦包括履行瑕疵。在债务系可分之债的情形下，先履行一方只履行部分义务时，后履行一方可拒绝相应履行要求。但债务系不可分之债时，在先履行一方部分履行或出现履行瑕疵时，后履行一方则不能拒绝相应履行要求。就《物业管理合同》来说，原告在国际香江小区内对全体业主提供普遍性的物业服务，不针对特定业主，具有不可计量的特点，属不可分之债。故被告此辩解意见不符合法律规定，本院不予支持。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此规定，具体到本案，在原告履行物业服务部分不符合约定时，被告可通过要求原告继续履行、采取补救措施的方式要求原告改进、提高服务质量，对原告在履行物业服务合同过程中侵害自己权益的行为可以要求原告赔偿损失，直至向业主委员会反映物业管理的情况，由业主委员会解除终止物业管理服务合同，重新选聘物业服务企业。但庭审查明，被告未依上述规定的方式维护权益。 原告按照《物业管理合同》的约定履行了国际香江小区维修、养护、管理等主要义务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此被告至今未缴纳物业管理服务费的行为当属违约行为，依法应当承担继续履行给付物业管理费的义务。故本院对原告要求被告给付物业管理费的诉讼请求予以支持。被告未按公告要求的时间申请登记退还向四川省相合物业管理有限公司交纳的装修保证金，原告已无义务继续处理此事务，且《物业管理合同》已终止，因此被告主张其交纳的装修保证金可充抵物业管理费的辩解意见与事实不符，本院不予支持。对此被告可凭据相关证据直接向收款单位主张权利。 五.《物业管理合同》第七条第（一）项第6款约定“业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金”该滞纳金实质为违约金，就《物业管理合同》来说，原告负有先提供物业管理服务的义务，在其物业管理服务不符合约定的情况下，要求被告给付滞纳金显然有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要指出的是物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续的改进服务质量，加强物业服务管理方面的职责。也需要业主持有一定的容忍度，对物业公司在提供管理服务过程中可能存在的困难与问题应给予相应的理解。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大，进入恶性循环。如果每个小区的几百户业主都以各自的理由，拒绝缴纳物业费，那么物业企业就会失去经济来源，到时会连最基本的物业服务也无法提供，更谈不上好的、高质量的物业服务。如此恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 康义龙、谢向美于本判决生效后五日内给付西昌市宏友物业管理有限公司物业管理服务费3069元。 驳回西昌市宏友物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  殷家烈 二〇一九年八月二十八日 书记员  王加豪 附一：本案证据 原告举证 营业执照、物业服务企业资质证书各1份---欲证明，原告具有诉讼主体资格，属于叁级资质物业服务企业。 《宝利国际香江前期物业管理合同》1份、公告1份---欲证明，原告与会东宝利创投有限公司于2017年5月17日签订《宝利国际香江小区前期物业管理合同》，委托原告管理国际香江小区物业，小区业主及使用人按建筑面积每月每平方米1元缴纳物业管理费。 物业费催缴通知书1份、物业费催缴通知书张贴照片1张---欲证明，原告先后于2018年9月17日、2019年3月4日向被告发出催缴物业费通知书，要求被告支付物业管理费。 张贴于办公室的收费标准照片、小区绿化维护现场图、通知照片、保安值班记录、电梯巡查记录表、电梯保养服务报告、电工日常巡查记录本、特种设备使用标志、关于清理楼道物品的通知---欲证明，原告在管理国际香江小区物业期间对收费标准进行了公示，按《物业管理合同》约定严格履行了物业管理服务。 二、被告举证 商品房买卖合同---欲证明，依照被告与会东县宝利创投有限公司签订的商品房买卖合同，物业管理费应当以每月每平方0.8元交纳。 附二：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。