山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民再76号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：石东明，男，1964年1月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王亿辉，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜柳，山东舜天律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：时德瑞，女，1979年5月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：胡贵超（系时德瑞之夫），住济南市。委托诉讼代理人：吴岳，山东齐鲁律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：石龙，男，1992年3月5日出生，汉族，户籍所在地济南市。委托诉讼代理人：魏江倩，山东舜天律师事务所律师。原审第三人：济南中合房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：连智磊，总经理。再审申请人石东明因与被申请人时德瑞，一审被告、二审被上诉人石龙，原审第三人济南中合房地产经纪有限公司（以下简称中合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁01民终6410号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月6日作出（2018）鲁01民申506号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人石东明的委托诉讼代理人王亿辉，被申请人时德瑞及其委托诉讼代理人胡贵超、吴岳，二审被上诉人石龙的委托诉讼代理人魏江倩到庭参加诉讼。原审第三人中合公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。石东明再审请求：撤销二审判决第一、二、三项，依法改判；本案一、二审费用由时德瑞承担。事实及理由：一、原判决适用法律确有错误。1.原审法院判决石东明对时德瑞承担合同不能履行的缔约过失责任系适用法律错误。缔约过失责任产生的依据是先合同义务，而违约责任产生的依据是合同义务，两者不能同时适用。原审法院判决申请人既承担缔约过失责任，又承担违约责任，将两者混为一谈，最后判决承担赔偿责任，系自相矛盾，适用法律错误。2.原审法院依据《民法总则》第171条第3款之规定确定申请人对时德瑞赔偿的范围属于适用法律错误。原审法院适用《民法总则》第171条“石东明因无权代理对时德瑞的赔偿范围不得超过被代理人追认时所能获得的利益”与认定事实“在本案所涉争议未经法院判决之前，涉争房产被另行出售而产生的溢价部分，可视为时德瑞的预期可得利益，亦系时德瑞因未取得涉争房产而遭受的可得利益损失”相矛盾。2017年6月12日，石龙明确表示不追认涉案合同，之后是否又另行出售房屋、房屋价格多少均与本案无任何关系，原审法院单纯的将涉争房产被另行出售而产生的溢价等同于时德瑞的预期可得利益，严重违背了《民法总则》第171条第3款的含义。且本案被申请人存在过错，该事实在原审中已查明，其不属于善意的相对人，本案的责任应当按照各自的过错进行划分。二、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.原判决故意篡改引用《房屋买卖居间合同》第八条第4项原合同条款，致使原合同意思发生重大改变。《房屋买卖居间合同》第八条第4项是对委托代理人所出示的书面授权委托书真实性的约定，本案签订《房屋买卖居间合同》时并没有书面授权委托书，不适用于第八条第4项。原判决故意篡改引用《房屋买卖居间合同》原合同条款：委托代理人“保证委托”的真实性，致使原合同意思发生了重大扭曲。2.本案不适用《房屋买卖居间合同》第八条第4项，进而不适用第2项。3.原判决故意部分删除引用《房屋买卖居间合同》第十条争议的解决方式，致使原合同意思发生重大变化，并判决申请人承担被申请人律师费及预期可得利益，显系错误。本案《房屋买卖居间合同》的主体为甲方、乙方、丙方三方，申请人并不是合同主体，原审判决故意将“甲、乙、丙三方应协商解决”删除，将申请人认定为合同主体，显系错误。时德瑞辩称，石东明的再审申请没有任何事实和法律依据，请求予以驳回。1.石东明有授权。商量买房时石东明再三保证其有授权，且原审庭审时中介公司亦出庭作证，证明合同签订时石东明曾与石龙电话沟通卖房事宜，并确定石龙于5月20日回国办理相关手续。上述证据虽然法院未予采信，但并不等同于石东明、石龙有证据证明时德瑞知道或应当知道石东明没有任何授权，并自愿承担相应风险。时德瑞作为善意相对方，在这一事件中并无过错。2.石东明、石龙在原审过程中多次否认高价转卖涉案房屋的事实，向法庭做虚假陈述。其否认高价转卖涉案房屋的行为与其主张涉案房屋另售价格与时德瑞的损失无关的行为互相矛盾。3.《房屋买卖居间合同》第八条第4项是专门针对委托代理人即石东明设立的条款，该条款规定的是石东明的义务而非时德瑞的义务，不能据此认定时德瑞有过错。根据该项约定，石东明有两个义务，一是提供授权委托书等证明其有授权，二是保证授权委托的真实性，任何善意第三方都能够正确理解该项约定的含义，石东明违反了作为代理人保证真实授权的义务，按照该项约定应按合同第八条第2项的规定向时德瑞承担违约责任，即每逾期一日按总房款的3‰承担违约金或按总房款的30%即25.8万元承担违约金，并赔偿守约方因此遭受的损失，包括律师费、诉讼费、交通费等。时德瑞仅主张按照违背诚信转卖获利的19.8万元赔偿损失，没有一并主张25.8万元的违约金，说明时德瑞仅是希望弥补部分损失，并无过分要求，亦不违反法律规定。但律师费、交通费、诉讼费等均包含在约定的赔偿损失范围之内，石东明应当赔偿。另，二审判决依据的是涉案房屋买卖合同第八条第2项和第4项，并非在再审申请书中提到的第十条。石龙述称，石龙不追认涉案《房屋买卖居间合同》，且不应承担任何责任。中合公司未陈述意见。时德瑞向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告因信赖利益所产生的损失19.8万元（以该房屋转卖给张某的真实价格105.8万元减去卖给原告的价格86万元计算）；2.判令被告赔偿原告中介费17200元；3.判令被告承担原告维权所产生的诉讼费、保全费等诉讼费用，律师费用，交通费用等。一审法院认定事实：位于济南市历下区文化东路*号房屋（以下简称涉案房屋）的登记所有权人为石龙，产权证号为：******，建筑面积为38.87平方米，规划用途为居住式公寓。石东明与石龙系父子关系。2017年3月21日，石东明以被告石龙的委托代理人的身份在中介方中合公司的居间介绍下与时德瑞签订《房屋买卖居间合同》一份，约定由时德瑞购买石龙位于济南市历下区文化东路*号房屋，房屋买卖总价款为86万元，在签订合同时原告需支付定金2万元，合同第八条违约责任约定：“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款30%的违约金，具体承担哪种违约责任，由守约方选择）……4、委托代理人签定合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性；否则由此产生的违约责任由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失。合同签订当日，被告石东明收取了时德瑞支付的定金2万元，济南中合房地产经纪有限公司收取了时德瑞支付的佣金1万元。另查明，由石龙母亲王燕作为代理人，将涉案房屋以105.8万元出售给了案外人。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，虽然在签订《房屋买卖合同》时石东明系以石龙的委托代理人的身份签字但石东明未能提供出石龙的相关授权,时德瑞辩称石东明有口头授权但无证据证明，亦无其他证据证实对于涉案房屋的买卖石龙知情并同意，且石龙在本案中明确表示未授权石东明出售涉案房屋，在此情况下，应认定石东明并未取得石龙的授权委托，石东明的行为应属无权代理。一审法院认为，房屋属于公民日常生活中的重大财产，交易人在进行交易行为时应当尽到必要的审慎注意义务，以保障交易的安全和稳定性。时德瑞在与石东明签订房屋买卖合同时明知房屋为石龙所有，应当认真审查石东明是否获得石龙的授权。但涉案合同签订时，石龙尚在国外上学，时德瑞对此明知且明知石东明因办理授权需要公证、手续繁琐并未办理授权；时德瑞在石东明未出示石龙的授权委托书的情况下，仅凭石东明和石龙的父子关系和石东明出示的房屋所有权证书即认定石龙委托石东明卖房，主观上存在疏忽大意，未尽到合理审慎的注意义务，因此应当承担相应的过失责任。故此，石东明的行为属于无权代理，石东明以石龙的名义与时德瑞签订的《房屋买卖合同》对石龙不发生效力。故时德瑞请求石龙承担责任的诉讼请求，没有事实及法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款、第四款规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本案中，时德瑞知道石东明为无权代理，双方应当各自承担责任。据悉，石东明已将收取的定金2万元返还给时德瑞。又根据中合公司提交的通话录音，涉案房屋由石龙母亲王燕作为代理人，将涉案房屋以105.8万元出售给了案外人。涉案房屋的房屋差价19.8万元是石龙追认时时德瑞所能获得的利益，故时德瑞主张石东明赔偿其因信赖利益所产生的损失19.8万元的诉讼请求，一审法院根据双方的责任，认定石东明承担10万元损失，其余损失由时德瑞自行承担。关于时德瑞要求石东明支付律师费2万元、交通费200元、中介费17200元的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，均不予支持。一审法院判决：一、被告石东明于本判决生效之日起十日内赔偿原告时德瑞10万元；二、驳回原告时德瑞的其他诉讼请求。案件受理费人民币4710元，被告石东明负担2710元、由原告时德瑞负担2000元。时德瑞不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初3848号民事判决书，在查明事实的基础上依法改判，支持时德瑞的一审诉求。2.判令石东明、石龙承担一审和二审的诉讼费用。石东明不服一审判决，上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决第一项，并依法改判驳回时德瑞的诉讼请求。2.本案的诉讼费用由时德瑞承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审法院组织当事人进行了证据交换和质证。石东明提交《2017年4月份-6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》统计表一份。证据来源：国家统计局官方网站。证明目的：《2017年4-6月70个大中城市二手住宅价格指数》表中数据显示，济南市的二手住宅2017年4月、5月、6月房价环比上月涨幅分别是1%、0.6%、0.8%，三个月累计涨幅为2.4%。本案一审判决认定涉案房屋的价格涨幅明显过高，没有事实和法律依据，依法不能成立。应按照涉案房屋所在小区2017年3月21日至2017年6月12日期间官方统计的价格指数涨幅数据计算可能获得的利益。经质证，时德瑞对该证据的真实性无法认可，也不认可其证明目的，本案中涉案房产的涨幅只是时德瑞损失的一部分，且一审法院也调查得很清楚，涉案房产被石东明、石龙父子转卖给案外人张某，价格为105.8万元，一、二审中石东明父子均委托律师到庭，如若说明房屋涨幅较小，当事人获利较少，应当向法庭提交与案外人在中介签订的房屋买卖合同，付款证据，而不是拿这些东西应付法庭，逃避责任。石龙对该证据无异议。石龙提交以下证据：证据一、济南市历下区人民法院《民事调解书》。证明目的：********。证据二、2010年11月8日《商品房买卖合同》、石龙母亲买房的银行转账记录，《银行代扣燃气费协议书》、《居民一户一表用电协议书》、电话缴费单。证明目的：2010年11月8日，石龙母亲出资用石龙的名字买了涉案房产，《商品房买卖合同》签订人、合同里留的联系人、工作单位以及电话号码都是石龙母亲，证实涉案房产由石龙母亲出资购买并办理房产相关手续的事实，房屋出资人是石龙母亲。证据三、提交录音光盘一份。证明石龙没有书面授权石东明卖房，石龙在2017年6月12日明确表示不追认，同时时德瑞也知道石龙不追认的事实，同时也证明中介人员杨某某没有经纪人资质证书，其在作为中介签订合同时存在严重的工作过失。时德瑞质证意见：对三份证据的真实性无异议，但是证据一、二与本案没有关联性，也无法证明房屋的实际出资人；对证据三的证明目的不认可，石龙提交的文字整理版破坏了录音的完整性，断章取义，不能作为法院评议的参考，在该录音中，王燕作为石东明的代理人出现，与中介和时德瑞商量纠纷的处理问题，并提交了石东明的书面授权委托，在录音中王燕作为石东明代理人承认石东明的违约行为，在录音中明确的记录以及录音后部分也有记录但是她当时称只是认为定金的双倍返还问题，不认可按照30%的合同约定赔偿，只愿赔偿1万元，还是作为高姿态的施舍行为，三方当时并未达成一致意见，中介和时德瑞始终不认可石龙所称的不存在授权的事情，王燕等人还一直引导时德瑞向中介追责，还把自己的责任推向中介，录音中明显的体现出一家人相互维护的态度和观点，因此本案中不存在石龙是否追不追认的问题，而是石龙承不承认的问题，石龙不承认对石东明的授权，中介公司与时德瑞认为石龙存在对石东明的授权，是否真实存在授权应该由法院结合本案的证据和各方陈述来进行核定，而不应由石龙一家人自说自话。石东明质证意见：对录音的真实性、合法性、关联性均无异议。中合公司质证意见：对录音的内容认可，对其证明目的不认可。时德瑞提交案外人黄某在中介公司和石龙母亲王燕、石龙本人的谈话录音一份，证明涉案房产一直在对外出卖，价格提高到了110万元左右，原因是学区房变更，并非石龙和石东明辩称的石龙不同意卖房的情况。石东明质证意见：对于录音的真实性无异议，关于卖房的主体是石龙的母亲而非石东明，关于价格可以从录音中看出并未成交，并不能证实房屋的价值。关于时德瑞所称不同意石东明卖房，应该是石龙不同意石东明签订本案涉及的房屋买卖合同，由于涉案房屋是由石龙的母亲出资购买，石龙委托其母亲销售房屋与本案无关。石龙质证意见：对其真实性无异议，但是与本案无关，录音内容发生在石龙不追认之后，石龙有权委托其母亲将房屋再次出售并进行相关行为，****，对父亲的卖房行为毫不知情，更不可能恶意串通。中合公司质证意见：当时是我签订的合同，我要求石东明出具委托，石东明当场给石龙打了电话，确认5月20日回国办手续，虽然没有书面委托，但是有口头委托，而且石东明说拿到书面委托后，给我们一份，所以合同中没有体现，所以我签订的合同有效力。二审法院根据时德瑞的申请，向案外人张某即涉案房产的二次购买人进行了调查，形成了2018年10月26日调查笔录一份，并调取了张某提供的房屋款定金收到条及房款收到条三张。时德瑞质证意见：对该证据的真实性无异议，可以证明一审法院认定涉案房产以105.8万元的价格出卖给案外人张某的事实是认定正确的，且可以证明石龙、石东明一直向法庭作虚假陈述，应当予以惩处。石东明质证意见：对该调查笔录的真实性无异议。该调查笔录可以看出张某陈述原审采用的录音是中介公司冒充银行工作人员作的录音，该录音的来源不合法，原审依据该录音作出判决是错误的；石龙与案外人张某交易与本案无关，因为本案石龙不追认的时间节点为2017年6月12日，石龙以什么价格出售房屋与本案无关，石龙的获利情况不等同于时德瑞的损失，时德瑞向法庭主张赔偿，其应当向法庭提交证据，证明其损失金额。石龙质证意见：对其真实性无异议。该行为发生在石龙拒绝追认之后，石龙有权卖房。中合公司质证意见：我方无异议。经二审法院审查认证，双方当事人于二审中提交的证据与本案缺乏关联性，不予采信。关于石东明申请法院调取二手房成交价格的申请，申请事项对本案裁判不产生影响，二审法院不予准许。二审法院对案外人张某的调查笔录及调取的购房收条真实有效，予以采信。二审法院对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，本案二审争议的焦点为：一、房屋买卖合同的效力如何认定；二、责任的认定与承担；三、损失的确定与赔偿损失的范围。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。据此规定，行为人以委托代理人的身份与相对人签订合同时，其所应当具有的相应民事权利能力体现为委托人的授权，并在授权范围内行使代理权。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案所涉《房屋买卖居间合同》第八条第4项规定委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，且书面的授权委托书亦系当事人办理按揭借款、产权过户登记的必备要件，故石东明代理石龙签订合同时，取得授权的方式应当为书面的委托书。时德瑞主张石东明在签订合同时得到石龙的口头授权，证据不足，二审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，石东明代理石龙签订合同时未取得石龙的书面授权，石龙亦否认对石东明的授权行为，故石东明代理石龙签订合同的行为系无权代理行为，由此签订的房屋买卖合同对石龙不产生法律效力。石龙不承担合同责任。一审法院对此定性准确，二审法院予以确认。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。关于无权代理的责任承担问题，2017年10月1日生效的《中华人民共和国民法总则》也有同类规定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”虽然前后法律规定相关内容的表述不尽一致，但立法精神与归责原则并无不同，民法总则的相关规定更加具体、明确。石东明代理石龙签订合同时，未取得石龙的书面授权，缺乏相应的民事权利能力，对合同不能履行后果应当承担缔约过失责任。关于无权代理行为人承担责任的范围与责任分配。《房屋买卖居间合同》第八条第2项约定：甲、乙双方签订本合同后，如甲、乙任何一方未按照合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应当向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费用等）；第4项规定：委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证委托的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失。合同第八条第4项之内容系专门为委托代理人即行为人单独设定的义务：一是委托代理人应当出示委托人的书面授权委托书；二是委托代理人应保证委托的真实性。该条款系委托代理人以自己名义与相对人之间的特别约定，直接对委托代理人产生法律拘束力，合法有效。因此，尽管合同整体内容对被代理人石龙不产生法律效力，但不影响合同第八条第4项之内容的法律效力。石东明作为委托代理人，签订合同时未出示被代理人的书面授权委托书，事后亦未提供合法的授权证明，其本人应当向时德瑞承担违约责任。尽管《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”，但基于合同意思自治及诚实信用之原则，对于违约责任的承担问题，当事人之间的约定责任优先于法定责任。时德瑞依据合同第八条第4项之内容请求石东明承担赔偿责任，于法有据，二审法院予以支持。关于焦点三，石东明因无权代理对时德瑞的赔偿范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。如果涉案合同能够履行，则时德瑞可依合同约定取得房屋所有权，房屋的增值部分即为时德瑞的预期可得利益。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《房屋买卖居间合同》第十条规定：争议解决方式，因本合同产生的争议，协商不成的，可向签订协议所在地人民法院提起诉讼，律师费以及其他实现债权的费用由违约方承担。该合同条款即为争议方法的条款，当事人向一审法院提起民事诉讼即采用合同约定的争议解决方法。在本案所涉争议未经法院判决之前，涉争房产被另行出售而产生的溢价部分，可视为时德瑞的预期可得利益，亦系时德瑞因未取得涉争房产而遭受的可得利益损失。在一审法院2017年9月18日的庭审中，时德瑞询问石龙涉争房产是否已另行出售，石龙明确表示未另行出售，房产一直在石龙名下。石龙的陈述与一审法院调取的《房屋权属状况信息》（房屋编号：******）记载的内容相悖，即涉争房产已于2017年8月31日已登记在张某名下。石龙于庭审中的虚假陈述，系严重违反诚实信用之行为，亦系妨害民事诉讼之行为。石龙与案外人张某于2017年8月9日签订的两份《济南市存量房屋买卖合同》载明成交价格分别为60万元和98万元，均不足以作为认定实际成交价的依据。济南中合房地产经济有限公司提交其工作人员通过156********于2017年9月18日两次向130********拔打电话的通话详单，电话号码130********与石龙和案外人张某于2017年8月9日签订的《济南市存量房屋买卖合同》中记载的张某的电话号码一致，足以证明济南中合房地产经济有限公司提交的电话录音的真实性，一审法院予以采信，并无不当，二审法院予以确认。二审法院于二审中依时德瑞申请对案外人张某进行了调查，形成调查笔录。张某确认其所购石龙房屋实际支付房款为105.8万元，并提交了石龙及其母亲书写的收款条3张为证。经质证，各方当事人对调查笔录及收款条的真实性均无异议，基于以上事实，足以认定石龙另行向张某出售房屋的成交价为105.8万元，二审法院亦予以确认。时德瑞请求石东明赔偿其因石龙另行出售房屋所产生的溢价19.8万元（以该房屋转卖给张某的真实价格105.8万元减去卖给时德瑞的价格86万元计算），石东明因无权代理对时德瑞的赔偿范围未超过如被代理人石龙追认时相对人所能获得的利益，符合法律规定，二审法院予以支持。一审法院对此责任分配不当，二审法院予以纠正。本案所涉《房屋买卖居间合同》包含买卖合同和居间合同两种不同的合同关系。时德瑞向石龙及石东明请求赔偿中介费的前提应当首先解决其与中合公司的居间合同纠纷。《房屋买卖居间合同》系石东明无权代理所签合同，无法履行，时德瑞直接向石龙及石东明请求赔偿中介费，证据不足。《房屋买卖居间合同》第八条第2项、第4项对律师费规定明确，时德瑞请求石东明赔偿律师代理费损失2万元，于法有据。时德瑞提交加油发票200元，但无法证明该证据与本案存在关联性，不予采信。本院二审判决：一、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初3848号民事判决；二、石东明于本判决生效之日起十日内赔偿时德瑞经济损失19.8万元；三、石东明于本判决生效之日起十日内赔偿时德瑞律师代理费2万元；四、驳回时德瑞的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币4710元，由石东明负担4310元、由时德瑞负担400元。二审案件受理费人民币4710元，由石东明负担4310元、由时德瑞负担400元。再审期间，石东明申请法院依法调取了济南市住房保障和房产管理局《关于移交济南中合房地产经纪有限公司违规事项的函》（201712021）、济南市历下区城市管理行政执法局济城执历下罚决字（2018）第054号《行政处罚决定书》。石东明以此证明中合公司在未查明房屋买卖各方真实身份的情况下即误导双方当事人签订涉案房屋买卖合同，违反了房地产管理办法第二十三条之规定，本身存在过错，且中合公司在签订涉案房屋买卖合同时未按房地产管理办法的规定，由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，说明该中介公司存在违法办理业务的事实。时德瑞对上述证据的真实性没有异议，但认为上述证据不属于新证据且与本案没有任何关联性。根据处罚决定书，处罚的违法行为是中介机构没有房产经纪人在房屋居间合同上签字，投诉人是石龙，被处罚人是中合公司，与本案申请人和被申请人均无关系，故无法证明申请人所主张的证明内容。本院认为，上述证据真实，但内容与本案争议事项无关。石东明在再审中再次提交二审中提交的录音光盘一份，并提交了该录音内容的文字整理版，欲证明石龙没有书面授权石东明卖房，石龙在2017年6月12日明确表示不追认，同时时德瑞也知道石龙不追认的事实；中介人员杨某某没有经纪人资质证书，其作为中介在签订合同时存在严重的工作过失。时德瑞对该证据的证明目的不予认可，质证意见同二审陈述意见。本院再审查明，二审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明：石东明、时德瑞均认可石龙于2017年6月12日表示拒绝追认涉案房屋买卖合同。后双方在中合公司协商该问题时发生争执。本院再审认为，石东明在未取得石龙书面授权委托书的情况下即与时德瑞签订涉案《房屋买卖居间合同》，其行为构成无权代理，后因石龙拒绝追认，上述合同对石龙不发生法律效力。合同第八条第4项约定“委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失。”该约定是石东明以委托代理人的身份与相对人时德瑞之间的特别约定，内容合法有效，应予遵守。从上述约定来看，石东明在签订合同时负有出示委托人书面授权委托书并保证委托书真实的义务，否则应按照合同第八条第2项的标准承担损失，但石东明在签订合同时未能按照约定出示书面授权委托书，最终导致合同被拒绝追认而无法履行，原判决认定石东明应当承担相应责任并无不当。合同第八条第2项明确约定了违约方需赔偿对方因违约遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费用等），本案中，如果合同顺利履行，则涉案房屋增值部分应为时德瑞可以获得的利益，反之，可视为时德瑞遭受的损失，故原判决认定涉案房屋另售的增值部分19.8万元为时德瑞的损失并无不当。关于律师费，因合同第八条第2项约定明确，原判决对于时德瑞要求赔偿律师费的诉讼请求予以支持亦无不当。综上，石东明的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2018）鲁01民终6410号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王鸿翔审判员  林洁华审判员  秦光启二〇一九年八月十六日书记员  于 凡