广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9928号原告（反诉被告）：陈佑文，男，1977年12月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李昕，系广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟琦，系广东华安联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱国恒，男，1975年8月11日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：谢薰娜，系广东圹埌律师事务所律师。原告陈佑文诉被告朱国恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，被告朱国恒在答辩期内向原告陈佑文提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告陈佑文的委托诉讼代理人李昕、钟琦，被告朱国恒及其委托诉讼代理人谢薰娜均到庭参加诉讼。其后，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈佑文的委托诉讼代理人李昕、钟琦，被告朱国恒的委托诉讼代理人谢薰娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈佑文向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁确认书》；2.被告向原告双倍返还定金200000元，并自2018年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至被告实际向原告返还双倍定金之日止；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告返还原告10万元定金，并且从2018年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至被告实际归还之日止；2.被告赔偿原告的损失10万元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月27日，原、被告签订《租赁确认书》，约定以下租赁条件“1.被告向原告出租其名下的物业番禺区××路××号厂房和空地；2.每月原始租金人民币163000元，租期10年，收取等于三个月租金的保证金；3.收取定金当日起2天内签订租赁合同；4.被告向原告直接收取承租该物业的定金10万元，被告收到该定金，即视为原告完成定金支付义务，双方均受《担保法》、《合同法》关于定金的有关规定（及本确认书有关规定）之约束；5.被告应在收取定金当日起2天内与原告签订租赁合同，否则原告应向被告双倍返还定金。”原告于2018年6月27日当日，支付被告定金10万元。在《租赁确认书》中，被告确认“已收到原告支付宝转账的4万，银行卡转账6万元”。原告随即要求与被告签订《厂房租赁合同》，但被告以各种理由拒绝签订，截止至6月29日，由于被告的拒绝，原告最终未与被告签订厂房租赁合同。诉讼过程中，经查明案涉的厂房没有办理房产证及报建手续，因此双方签订的租赁确认书无效，且双方没有签订正式租赁合同，被告应返还10万元定金及利息，并赔偿我方损失10万元。被告朱国恒辩称，不同意原告全部诉请。双方未能签订正式租赁合同的过错在于原告，双方约定的涉案厂房的租金数额高于同地段同类型物业的市场价格，被告极为愿意与原告签订正式合同及履行相应合同，故在双方签订了租赁确认书后两天，被告多次以电话或微信方式与原告联系协商签订正式租赁合同事宜，但原告却以签订租赁确认书后双方出现不愉快情况导致签约不顺，原告作为生意人觉得这样是不吉利的，故拒绝与被告签订正式合同。事实上原告在签订租赁确认书后发现双方约定的租金过高，其不愿意以高价承租涉案厂房，故以其他理由签订涉案合同。退一步，即使法院认定被告存在违约行为，但原告要求的双倍返还定金足以弥补其损失，原告既要求双倍返还定金还要被告支付利息的主张，缺乏事实及法律依据。另外原告在签订租赁确认书前，已清楚涉案房屋的产权情况及现状，被告对此没有隐瞒，而在原告在起诉之时并未以此要求被告赔偿其经济损失10万元，也没有证据证明其的经济损失，故我方认为其要求被告赔偿经济损失的诉请缺乏事实及法律依据。被告朱国恒向本院提出反诉请求：1.陈佑文向朱国恒赔偿经济损失326000元及中介服务费81500元；2.本案的反诉费由陈佑文承担。事实和理由：2018年6月27日，朱国恒与陈佑文就位于番禺区××路××号厂房和空地的租赁事宜签订了《租赁确认书》，约定租赁物的实际交付时间为2017年6月29日（该处为笔误，实际应为2018年6月29日），朱国恒收取10万元定金当日起2天内与陈佑文签订正式租赁合同。签订上述《租赁确认书》后，陈佑文向朱国恒支付了定金10万元，但因陈佑文的原因，双方至今未签订正式租赁合同，且因陈佑文的违约行为造成朱国恒因租赁物空置数月而产生的租金损失，朱国恒另因本次租赁交易支付中介服务费81500元，现朱国恒另行委托中介机构重新出租必将产生另一笔中介服务费。综上，故提起反诉，请求法院依法判决。陈佑文对朱国恒的反诉辩称，不同意朱国恒的全部反诉请求，请求法院依法驳回。由于朱国恒没有履行双方签订的租赁确认书，已构成根本性违约，陈佑文无需承担朱国恒主张的经济损失及中介服务费。朱国恒的诉请中的经济损失326000及中介费81500元没有事实与法律依据，该损失并非陈佑文造成，且朱国恒主张的损失并没有实际发生，本案陈佑文不应承担朱国恒的诉请。朱国恒提交的中介费81500元的证据不能说明朱国恒已向中介支付相关费用。经审理查明，2018年6月27日，陈佑文与朱国恒签订《租赁确认书》，约定陈佑文向朱国恒承租位于番禺区××路××号厂房和空地，按以下条件签订租赁合同。一、租赁条件如下：1.位置：番禺区××路××号厂房和空地（按现状交付）；2.原始租金163000元；3.租期10年（合同起始日为2018年6月29日；4.保证金等于三个月租金即489000元（其中定金10万元，承租后自动转为部分保证金）；5.租金的递增比率及周期；6.免租期47天，即起租日期为2017年8月15日（实际移交时间为2017年6月29日）；7.配电50千伏安；8.其它水/电/消防配置情况；9.双方约定收取定金当日起2天内签署租赁合同；二、对于上述租赁条件，双方均接受并予以确认，现朱国恒向陈佑文直接收取承租该物业的定金10万元，朱国恒收到该定金，即视为陈佑文完成支付定金义务，双方均受担保法、合同法关于定金的有关规定（及本确认书有关规定）之约束；三、朱国恒应在收取定金当日起2天内与陈佑文签订租赁合同，否则朱国恒应向陈佑文双倍返还定金。上述《租赁确认书》底部备注“已收到原告支付宝转账4万，银行卡转账6万，收款人朱国恒”。上述《租赁确认书》签订当天，陈佑文向朱国恒支付定金10万元。其后，因为中介公司介入产生中介费、厂房电压增容等原因，双方未能于2018年6月28日签订租赁合同。中介公司于2018年6月29日约陈佑文和朱国恒协商签订租赁合同，陈佑文予以拒绝。陈佑文于2018年6月30日在微信聊天群中向朱国恒提出：“因为有中介在6月28号，29号都在我公司，所以影响到我们工作，更重要的是签合同不顺利，所以今天30号要求解除协议，请您退还定金。”此后双方未能再签订租赁合同。关于涉案物业产权，朱国恒在庭审中陈述涉案物业的所有权人是广州市番禺区大龙街沙涌股份合作经济社，使用权人是潘仁飞，由潘仁飞委托朱国恒全权处理涉案物业的租赁事宜，并提供以下证据：1.《厂房租赁合同》。该合同签订于2018年6月29日，约定潘仁飞向广州市番禺区大龙街沙涌村股份合作经济社承租涉案物业，租期10年即2018年7月1日至2028年6月30日，合同第五条租赁物的转租及分租约定，租赁期内未经出租方同意，承租方不得将该厂房转租，经出租方同意后，承租方可将部分厂房分租；2.《委托书》及潘仁飞身份证复印件，载明潘仁飞于2018年6月22日出具《委托书》委托朱国恒出租涉案物业，并作为合同签约代表；朱国恒全权代表潘仁飞签订租赁合同并收取相关租金和其他相关的合同费用等，负责进行日常事项的沟通和管理；3.《关于沙涌村土名“市莲路北博南西”厂房改造的意见征询函》，该函落款日期为2018年8月13日，证实广州市番禺区大龙街沙涌股份合作经济社同意潘仁飞转分租。潘仁飞到庭确认上述《委托书》真实性。2019年4月16日，朱国恒向本院出具《情况说明》，说明涉案厂房没有产权证，也没有取得建设工程规划许可证。朱国恒主张其为涉案租赁事宜已于2018年10月10日以现金支付中介服务费81500元，为此提供：1.广州市泽升房地产中介有限公司于2018年10月10日出具的《收据》一份，该收据载明收到大龙街沙涌南屏路11号物业中介费81500元整。2.朱国恒于2018年6月27日出具的《服务费支付确认书》一份，该确认书载明朱国恒委托广州市泽升房地产中介有限公司出租案涉房产，确认已于2018年6月27日与受委托方介绍之客户签订租赁确认书，确认于收取定金当天支付相等一个月租金163000元为服务费。若出现承租方毁约，则按已收取款项的50%支付服务费。3.《账户交易明细查询清单》，该清单载明户名为朱国恒的银行账户于2018年10月10日发生两笔数额均为199900元的取现交易。庭审过程中，朱国恒申请证人陈某出庭作证，陈某在庭审中陈述称：我是广州市泽升地产有限公司的业务员，当初陈佑文的舅舅曾某找到我说陈佑文需要租厂房，我便带曾某去看了朱国恒的厂房，后来曾某直接带陈佑文去看了朱国恒厂房，之后双方私自签订租赁确认书，由于陈佑文已向朱国恒支付定金，故我要求朱国恒支付一半中介费，朱国恒于国庆后向我现金支付中介费81500元，我在带曾某看厂房的时候已告知其该物业的产权属于村，朱国恒在三资平台中标，有涉案物业的出租权。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。由于涉案物业未取得建设工程规划许可证且无产权证，故陈佑文与朱国恒签订的《租赁确认书》应为无效合同。关于权利义务主体问题，虽然朱国恒是受潘仁飞委托处理涉案厂房的出租事宜，但朱国恒与陈佑文签订《租赁确认书》过程中并无披露其为代理人的事实，陈佑文在诉讼过程中知悉以上委托事实后并未变更其主张权利的相对人，而朱国恒在本案中应诉答辩并未就责任主体问题提出异议，而且还以其名义提起反诉主张权利，另庭审过程中潘仁飞到庭旁听亦未提出异议，故本院确认朱国恒是上述《租赁确认书》的权利义务主体。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故朱国恒应当向陈佑文返还定金10万元并支付定金占有期间的利息，陈佑文要求朱国恒返还定金10万元并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付2018年11月1日至至定金实际返还之日止的利息，合法合理，本院予以支持。陈佑文另主张被告赔偿损失10万元，但未提供证据证明其实际损失，且陈佑文作为承租方，在签订《租赁确认书》前负有审查涉案物业产权情况的义务，陈佑文自身对合同无效存在过错，应自行承担相应损失，故对该项诉请本院不予支持。对于朱国恒反诉陈佑文赔偿经济损失326000元的请求，朱国恒明知涉案物业未办理建设工程规划许可证仍与陈佑文签订《租赁确认书》，对合同无效亦存在过错，且朱国恒在2018年6月30日已知道陈佑文不再承租涉案厂房，其主张此后的租金损失无法律依据，本院不予支持。对于朱国恒另主张中介服务费81500元，仅凭取款记录及证人证言等现有证据不足以证明该笔费用实际发生，且合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，该笔费用即使真实发生，也应由朱国恒自行承担，故朱国恒该项主张理据不足，本院不予支持。综上，本院依法驳回朱国恒的全部反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱国恒于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）陈佑文返还定金10万元并支付利息（以定金10万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年11月1日起计算至定金实际返还之日止）；二、驳回原告（反诉被告）陈佑文的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）朱国恒的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4300元（已由原告陈佑文预交），由原告（反诉被告）陈佑文承担2150元，被告（反诉原告）朱国恒承担2150元；反诉受理费减半收取3706元（已由被告朱国恒预交），由被告（反诉原告）朱国恒承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李淑萍人民陪审员  邓丽诗人民陪审员  黄家杰二〇一九年八月八日书 记 员  张 晴