上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初19820号原告(反诉被告)：张洪虎，男，1989年11月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：倪桂秀，女，1952年7月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告张洪虎诉被告倪桂秀、应杏青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，依法适用简易程序。后原告张洪虎以本案的租赁关系实际发生在原告张洪虎与被告倪桂秀之间为由，撤回了对被告应杏青的起诉。审理中，被告倪桂秀向本院提起了反诉，本院依法进行了合并审理，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张洪虎、被告(反诉原告)倪桂秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张洪虎向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告间签订的房屋租赁合同，并要求被告退还三个月房租8,400元，押金2,800元；2、要求被告支付违约金150,000元(由于合同没有期限，根据合同约定的违约金标准无法确定，原告酌情主张150,000元)；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2019年3月25日就上海市静安区延安中路XXX弄XXX号底楼北间(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，被告于2019年3月27日交付该房屋钥匙，原告于2019年3月28日开始装修，后被告以房产证不是其本人为由拒交房屋。为维护原告权益，遂诉至贵院，望判如所请。被告倪桂秀辩称，同意解除合同，但违约责任在原告，原告和中介机构串通，在装修期未到情况下进场拆除系争房屋内的物品。被告曾告知中介，装修之前要和被告说一声，被告会将需要的东西拿走，但没有人联系被告。原告于2019年3月28日一大早就去砸房子装修，吵得邻居睡不着觉。被告原打算2019年3月28日去系争房屋内搬东西，但是发现原告已经在拆除房屋内的物品了，当时就报警了。被告倪桂秀并提起反诉请求：1、原告进场后拆除了系争房屋原有阁楼、地板、大衣柜、电视柜、两个床垫，要求原告赔偿30,000元；2、由于原告违约，要求原告赔偿违约金150,000元(标准同原告的诉请)。后反诉原告撤回了要求反诉被告赔偿违约金150,000元的诉讼请求。事实与理由：2019年3月25日，中介赵永龙和原告串通，由原告和被告签订《房屋租赁合同》，当时房产证复印件都没有，原告也当即签字，中介赵永龙将11,200元房租打款至被告的银行卡上，后被告单方向中介支付了2,800元中介费。双方本约定2019年4月1日开始装修，但2019年3月28日清早，原告叫了六、七个人左右开始翘地板、砸家具。由于被告的违约行为给被告的权益造成损害，希望法院支持被告的反诉请求。反诉被告张洪虎辩称，不同意反诉原告诉请。2019年3月26日被告交了钥匙，后被告电话告知中介就要改合同期限为八年，原告认为应当按照原合同履行。当时没有听说被告要提前把系争房屋内的东西拿走，原告在看房以及签合同之前已经告知被告如果有自己需要的东西在交钥匙之前自行拿走，交钥匙之后被告会自行处理房屋内物品，这个是口头约定。装修期未到就装修是因为被告提前交钥匙了，原告即进场去清理垃圾，拆掉阁楼是因为被告已经允许。经原告拆除的房屋内物品价值没有3万元，具体由法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月25日，被告(出租方，甲方)、应杏青(出租方、甲方)与原告(承租方，乙方)、上海佰瑞置业有限公司(居间方)就系争房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租系争房屋给乙方，租期自2019年5月1日至拆迁日，租金标准为2,800元/月，租金支付时间为3个月一付，首期支付为付三押一，房屋押金2,800元；双方约定甲方于2019年3月27日之前交付该房屋，房屋装修期(免租期)自2019年4月1日至2019年4月30日。合同1-2条约定：该房屋性质为使用权房，甲方作为该房屋之合法权益人于乙方建立租赁关系，签本合同前，甲方已告知乙方该房屋权属关系清晰，未抵押，无债务纠纷；合同9-2条约定：若有一方违约，违约方将赔偿所有剩余日租金的壹倍给守约方；补充条款第8条约定：甲方保证所有权利人同意出租，若因其他权利人原因，而导致乙方无法承租此房屋，则视为甲方违约。租赁合同尾部中有原、被告的签字，被告还应原告要求代签了“应杏青”的名字，居间方在合同尾部签字盖章，赵永龙在经办人处签字。2019年3月25日，被告向原告出具了《房东委托书》，载明系争房屋属于使用权之房屋户主应杏青、被告，现委托原告为受托方，就上述物业办理房屋出租、管理维护等事务。原、被告、案外人应杏青均在委托书尾部签字(盖章)。《房东委托书》上“应杏青”的签字亦为被告所代签。2019年3月25日，被告向原告出具收据，确认收到张洪虎支付的2019年5月1日至2019年7月30日的房屋租金8,400元及房屋押金2,800元。2019年3月25日，居间方上海佰瑞置业有限公司(经办人：赵永龙)向被告出具收据，载明其收到被告的中介费2,800元。2019年3月27日，被告将系争房屋的钥匙给付了原告。审理中，原告表示，其去看房的时候见过户主，户主说使用人是被告，户主当时让原告装修的时候注意一点就行了。但当时看房没有看房卡，签合同的时候因为信任被告，所以没有看房卡。签合同时被告代签房主的名字，是因为原告知道房主不是被告，为了转租方便所以让被告代签，签合同时被告也没有出具委托书。房主名字是被告告诉原告的，后面原告让被告补材料，但是被告没有补给原告。2019年3月27日，被告钥匙交给原告，被告曾要求将合同期限改为8年，当时原告没有同意，被告就说不租了，原告认为合同已经签订了，原告也已支付租金和押金，就于次日就进场施工，清理垃圾，当时拆掉了阁楼，原有地板较为破旧，也已经损坏，老式衣柜已经扔掉，床垫被浸泡发霉也已扔掉，电视柜当时没注意。因被告已经提前将钥匙交给了原告，中介也告知原告可以动工，故原告按照之前的惯例，就开始装修了。2019年3月30日，原告曾去系争房屋看了一下，当时就看到里面有张床，之后就再也没有去过了。被告表示，原告和中介可能一开始就串通，可能是在套路被告。签合同的时候被告曾说过，只签六年，后来双方因拆迁事宜进行协商，后面合同上就写租期到拆迁，互不承担违约责任。被告当时因为有点晕，糊里糊涂就签合同了。被告认为中介是有问题的，没有拿到租赁房卡就开始租房子。系争房屋的承租人是应杏青，被告和应杏青是姑嫂关系，系争房屋由家庭安排给被告使用。出租之前，被告每次都会经过户主应杏青同意。这一次和原告签合同因为户主不在，所以被告没有提前和户主说，签完合同之后户主对被告说合同最多签个五、六年。被告曾将跟中介说过，原告装修之前要通知被告，中介也承诺会提前通知被告。2019年3月27日，原、被告曾碰面，被告要求改合同期限，但原告没有同意，然后被告就表示如果不改合同就不会给原告租赁卡和身份证复印件。就被告主张的物品价值没有相应的单据予以佐证，但照片可以证明物品存在。现在系争房屋由被告的丈夫居住，看守房屋，被告怕原告再过来损害房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经双方协商一致，可以解除合同。原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，本应按约履行。现原、被告均同意解除合同，本院予以确认。但被告并非系争房屋的权利人，而根据合同约定，被告应保证所有权利人同意出租，现被告以房屋权利人不同意合同约定的出租期限为由拒绝履行合同，已违反合同约定。而原告方也确认明确知晓被告并非系争房屋的承租人，仍未要求被告出具授权手续，即与被告签订房屋租赁合同，且在合同约定的装修期未到的情况下进场装修，也违反了合同约定，故原、被告对于合同解除、不能履行均有过错。因系争房屋已于2019年3月28日由被告收回，故原告要求退还支付的房屋租8,400元及押金2,800元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告要求被告承担违约金的诉讼请求及被告要求原告承担物品损失的反诉请求，因双方对于合同解除均有过错，原、被告应各自承担各自的损失，故上述请求本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张洪虎与被告(反诉原告)倪桂秀就上海市静安区延安中路XXX弄XXX号底楼北间房屋签订的《上海市房屋租赁合同》解除。二、被告(反诉原告)倪桂秀应于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)张洪虎返还房屋租金8,400元及房屋押金2,800元；三、驳回原告(反诉被告)张洪虎的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)倪桂秀所有反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,524元，减半收取计1,762元，由原告(反诉被告)张洪虎负担1,640元，由被告(反诉原告)倪桂秀负担122元；反诉案件受理费计275元，由被告(反诉原告)倪桂秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇一九年八月二十八日书记员  李康附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。