河北省唐山市丰润区人民法院民事判决书（2019）冀0208民初2877号原告：刘彤彤，女，1993年10月23日出生，汉族，居民，住唐山市。委托代理人：何东，唐山市丰润区燕山法律服务所法律工作者。被告：韩松，男，1991年1月23日出生，汉族，居民，住唐山市。委托代理人：李小艳，河北民源律师事务所律师。原告刘彤彤与被告韩松合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐本民独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘彤彤及其委托代理人何东，被告韩松及其委托代理人李小艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘彤彤向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告双方签订的转让协议无效；2、判令被告返还65000元转让费（含2万元转让费和4.5万元6个月租金）。事实与理由：2018年10月18日，被告欺骗原告，称自己从房东刘淑梅处承租的××区商铺可以转租给原告。双方签订了转让协议，原告付给被告转让费11万元（含转让费2万元，一年租金9万元）。协议签订后，原告于2018年10月25日接收商铺，开始经营。原告曾多次要求与房东刘淑梅（一直在国外）取得联系，落实商铺转让事宜。但被告一直不告知原告房东刘淑梅的联系方式，不让原告与房东联系。2019年4月下旬，因为拆除违建涉及到该商铺，房东回国后发现被告将商铺转租给原告，房东说被告擅自转租给原告根本没有经过房东的同意，要求原告停止营业，腾让房屋。原告在2019年4月29日搬出了该商铺。由于被告故意隐瞒无权转租房屋的事实，采取欺诈手段与原告订立了转让协议，该转让协议未得到房东的认可，系无效协议。原告仅承租使用不足6个月就被迫搬出，被告的欺诈行为给原告造成重大经济损失。为维护原告合法权益不受侵犯，特诉至贵院，要求判如所请。被告韩松辩称，一、原被告签订的转让协议合法、真实有效，原告要求确认此协议无效无事实及法律依据。1、原被告签订的转让协议是双方真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第52条合同无效的情形，且已实际履行。另外根据该法第224条第2款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，即使原告未经原房东同意自行转租时，只是赋予原房东可以解除合同的权利，但并不必然导致合同无效。2、原被告签订的协议已经成立并生效。第一，虽然双方签订协议当时未征得原房主同意，但在原告接手转让房屋至第一年房租到期后，原告亲自将下一年度的租赁费交给了原房主，视为原房主对该转让合同的追认；第二，原被告签订协议后，被告在微信上已经告知原房主房屋转让之事，原房主并未明确表示不得转让，只是说转让给原告后第二年要涨房租。因此，该转让协议已经成立并生效。3、原被告在签订协议时根本不存在欺诈行为。根据原告提供的转让协议可知，被告在签订协议之后只收取了50%的转让费，且在协议中已明确写明“余下的50%转让费等见到房东承认房子是房东的情况下再付”，足以说明当时被告已经告知原告此房是原房东的，要等见到原房主后再付余下转让款，对其并未隐瞒。另外当时被告一再要求将原房东叫回来，让原告与原房东签订合同，但是原告不同意，并要求给其让利1万元，所以原告一共支付转让费11万元。综上，原被告签订的转让协议真实有效，应依法予以确认。二、原告要求返还65000元转让费之事根本不存在。1、原被告签订的是转让协议，被告是将该案房屋整体转让给原告，转让费（加上半年的4.5万元房租费）当时约定是12万元，因签订协议时未曾先通知原房主，所以在原告的要求下给原告让了1万元，仅收取11万元的转让费。且转让协议上也非常明确的约定原告给付的是转让费。2、原告在诉状中说该转让费包括2万元转让费和一年的房租9万元，根本无事实依据。第一，被告将房屋转让给原告签订协议的日期是2018年10月18日，原告接手的日期是当年的10月25日，而根据原房东与原承租人刘柳签订的房屋租赁协议书可知，租金交付方式是一年一交，且于每年的5月10日前交纳，那么原被告签订协议时距下年度交纳房租费仅有半年时间，怎么可能向其收取一年的房租费？这根本不符合日常交易习惯；第二，被告与原房东及上一家承租人刘柳之间的租赁期限到期日是2020年6月9日，如果被告收取全部租金那也应是一年半的租金，而不会仅收取一年的（即自2018年10月18日至2019年10月17日），这和原租赁合同根本不符，更不符合常理；第三，原被告签订转让协议时，该屋内的所有设施（包括空调、桌椅、装饰、装修等）一并转让给了原告。因此，被告收取原告11万元除去半年的房租4.5万元，余下的7.5万元全部是转让费（后让利了1万元，原告仅给付转让费6.5万元，一共是11万元），且其在与原房主交涉时也承认给付的是转让费，并称被告收取的转让费用高。3、本案导致合同解除，并非被告过错造成的。首先，本案转让协议的解除完全是因原告刚将房屋转让过来后感觉自己不适合在那里做生意，便又私自转让出去，且与原房东闹矛盾造成的（有被告与原女房主刘淑梅及原告通话录音及微信录音为证）。其次，经被告与原房东协商，原房东同意原告在少涨点租赁费的情况下继续承租经营，是原告坚决不同意涨房租（有被告与原房主通话录音为证），才导致合同解除的，与被告没有任何关系；最后，导致本案转让协议解除的另一原因是原告将房屋私自转租后的次承租人租赁该房屋后做饭店生意，并将该房屋后院的闲置房变成了厨房，这次政府拆除违法建筑时，将后院闲置房拆除后其无法继续经营，才导致其与原告解除了租赁协议。当初原被告签订转让协议时，原告是做服装生意，如果原告不向外转租，根本不会出现此种情况。综上，导致本案合同解除，并非因原被告之间签订的转让协议未经房东认可，而是因原告与原女房主刘淑梅及其子发生矛盾和为了下一年房租之事谈崩了导致的，所以原告起诉被告要求确认转让协议无效及返还转让费一案，无事实及法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉请。经审理查明，2015年5月29日，被告韩松（乙方）与案外人申宝强、刘淑梅（甲方）签订房屋租赁协议书，约定被告韩松租赁案外人申宝强、刘淑梅的坐落于唐山市××区商业楼，租赁期限自2015年6月10日至2020年6月9日，年租金9万元，一年一交，每年5月10日前交纳。在租赁期限内不经甲方同意不准擅自转租、转让或者转借。被告已经将房租交纳至2019年6月9日。2018年10月18日，原告刘彤彤与被告韩松签订转让协议一份，约定被告韩松将上述租赁商业楼转让给原告刘彤彤，协议内容为：“转让协议甲方：韩松乙方：刘彤彤由于万隆底商东侧麦稻谷店铺转让需见到房东才可顺利进行，故先签订此协议。今收到乙方50%转让款即陆万元，其余50%转让款陆万元等见到房东承认房子是房东的情况下补请（注：应为清）（因已收乙方定金3000元故届时乙方只需再给甲方57000元即可）。在此期间乙方可以进行装修等但需要给甲方一周的时间清理店内物品。超过一周时间视为甲方东西自动不要了。2018年10月18日甲方签字：韩松乙方签字：刘彤彤”。后原被告经协商将转让费变更为11万元，原告刘彤彤将转让费11万元给付被告韩松，韩松为原告刘彤彤出具收据一份，内容为：“收据今韩松已收到刘彤彤房屋转让费110000（壹拾壹万元整），地址：唐山市××区商业楼刘彤彤韩松”。关于此11万元的构成双方陈述不一，原告主张其中有2万元是转让费，9万元是一年租金；被告主张其中包括75000元转让费和半年房租45000元。双方均未提出充分证据加以证明。原告租赁房屋后又将房屋租给案外人刘某某用于开麻辣烫，2019年4月下旬，因为政府拆除违建将刘某某用作厨房的后院违建小房拆除，刘某某与原告协商解除了房屋租赁合同。后房东申宝强、刘淑梅得知被告将房屋转租给原告后，欲将2019年6月9日以后的房租涨到每年11万元，原告刘彤彤认为涨的多，在原被告与房东申宝强、刘淑梅协商过程中，原告刘彤彤给房东申宝强、刘淑梅预付了2019年6月9日以后的房租8万元，因双方没有对房租数额达成一致意见，原告刘彤彤不能接受每年11万元的租金，不再租赁该房屋，搬出该房屋。房东申宝强、刘淑梅将收取的原告刘彤彤预付的8万元租金退还给了原告。以上有当事人陈述、房屋租赁协议书、转让协议、收据、原被告及与房东申宝强、刘淑梅通话录音、微信聊天记录等证据证实。本院认为，被告韩松与案外人申宝强、刘淑梅签订的房屋租赁协议书虽然约定在租赁期限内不经甲方（即案外人申宝强、刘淑梅）同意不准擅自转租、转让或者转借，该条款仅是赋予作为房东的申宝强、刘淑梅的权利，其二人在得知被告韩松将房屋转让给原告刘彤彤后，既可以依据该条款请求确认原、被告之间的转让协议无效,也可以认可原、被告之间的转让协议，对该转让行为予以追认。但该条款并未赋予原告刘彤彤据此确认原、被告之间的转让协议无效的权利，现原、被告之间的转让协议已经实际履行，作为房东的申宝强、刘淑梅在得知被告将房屋转让给原告后只是要求涨房租，并未提出双方之间转让无效的主张；原告刘彤彤不再租赁该房屋的原因是就房租数额无法与房东申宝强、刘淑梅达成一致意见。因此，本案中并不存在原告刘彤彤与被告韩松之间签订的转让协议无效的情形。同时，从原、被告之间转让协议中“转让需见到房东才可顺利进行”、“其余50%转让款陆万元等见到房东承认房子是房东的情况下补请”等的表述可以推断，原告刘彤彤对被告韩松未取得房东即案外人申宝强、刘淑梅认可即向其进行转让的事实应是明知的，因此原告刘彤彤主张被告韩松在与其签订转让协议时存在欺诈行为，证据不足，本院不予采纳。综上，原告刘彤彤的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告刘彤彤的诉讼请求。案件受理费1426元，减半收取713元，由原告刘彤彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 徐本民 二〇一九年八月二日书记员 于桂红