湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初2824号原告：枣阳市北城街道办事处南园社区居民委员会，住所地枣阳市光武路**。法定代表人：刘朋清，系该居委会主任。委托诉讼代理人：陈德泉，男，1964年12月26日出生，汉族，枣阳市北城街道办事处南园社区居民委员会副书记，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：赵毅，湖北金鹤律师事务所律师。被告：袁才胜，男，1968年10月30日出生，汉族，居民，住枣阳市。委托诉讼代理人：王琪，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。原告枣阳市北城街道办事处南园社区居民委员会（以下简称南园居委会）与被告袁才胜返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告南园居委会的委托诉讼代理人陈德泉、赵毅，被告袁才胜及其委托诉讼代理人王琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南园居委会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告袁才胜立即腾退交还所占用原告的全部房屋土地并赔偿原告经济损失；2、一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：1986年，南园社区居民罗吉银在其所租用的属于原告集体所有的位于民主路与人民路交汇处（烟草专卖局对面）的土地上，自行投资兴建坐北向南二层楼房一栋，上下房屋各17间，共计房屋34间，其中一层为门面房，此后罗吉银又在上述楼房后面的院内各朝向陆续建房若干间，由罗吉银自行经营使用。2005年6月18日，罗吉银与被告袁才胜签订一份租赁合同，将上述房屋由东向西数第3号门面及后面小院内各朝向房屋共17间，出租给被告袁才胜用于经营澡堂租期六年（至2011年6月18日）。2009年5月26日，原告为了与罗吉银理清财产关系并收回部分房屋土地自用，经与罗协商一致，双方达成了《土地房产置换协议》，具体内容为：“以罗吉银现有的门面房最东边7间（上下两层、门面宽度24.74米，进深长度约30米以现有平房北后墙为准、门面房后面门朝南的和正点门面房相同宽度距离同等的平房及门朝西平房、厕所），置换甲方所拥有的乙方其他房产所占用的南园居委会集体土地属罗吉银个人所有”。简言之，被告袁才胜所租用的开澡堂的房屋土地，置换后归原告所有，置换协议达成后，协议双方都将实情告知了被告袁才胜，并且声明，被告袁才胜可继续租用至其合同期满（即：用至2011年6月18日），期间原告不再收取任何费用，合同期满后若想续租，须与原告协商并订立租赁合同。然而，被告租赁期满后，既不与原告续签合同交纳租金，也不退还房屋土地，强行占据使用至今，其行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告起诉至枣阳市法院，请人民法院依法判决如上述之请求。被告袁才胜辩称，1、置换协议属无效协议，因加盖房屋属违章建筑，属无效合同，不受法律保护;2、罗吉银与袁才胜的租赁合同也属无效，因为土地性质属集体;3、缔约过失责任有以下三种情况①双方返还②补偿③赔偿;4、物权所有权的归属袁才胜是不知道的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1987年10月20日，罗吉银在其租用南园居委会的土地上投资兴建坐北向南上下二层楼房一幢，上下二层房屋各17间，共计房屋34间。2008年1月1日，南园居委会作为甲方（发包方）与罗吉银作为乙方（承包方）签订了一份承包经营合同书，合同书主要约定：为进一步加强集体企业管理，保持经济持续增长，增加经济收入。现甲方根据集体企业现状，制定承包考核指标，对承包方实行奖惩。一、承包期限：自2008年1月1日起至2008年12月31日止；二、承包期企业性质：乙方承包的企业产权、资产、固定附作物均属甲方所有；三、承包经营方式：乙方承包经营采取自主经营、独立核算、照章纳税、确保上缴、自负盈亏；乙方在承包经营期内应向甲方缴纳承包经济指标任务16500元，以及承包抵押金、承包考核指标、承包期内双方职责等权利义务内容。2005年6月18日，罗吉银作为甲方与袁才胜作为乙方签订了一份房屋租赁合同书，合同书主要约定：一、甲方将东3号门面带院内小房共17间租赁给乙方经营使用。二、租赁期限为六年，即从2005年6月18日起到2011年6月18日止。三、租赁价格及付款方式：租赁价格为捌仟元，一次性付清，即2005年6月18日付8000.00元，及双方的权利和义务、违约责任等其他权利义务内容。该房屋租赁合同书签订后，袁才胜对其所承租的门面房及院内小房共17间进行改造、割断、装修用于经营澡堂。2006年7月8日，罗吉银作为甲方与袁才胜作为乙方又签订了一份补充协议，协议约定：一、甲方拿2000元现金，把原天棚装修，由乙方管理进行维修，以后如出现问题，资金多少由乙方自负。二、在合同期内，天棚、水沟、屋面一切由乙方维修自负（自己用的楼面由乙方自负）。三、如楼板出现问题，由甲方自负维修。四、其它还按原合同执行，望双方共同遵守，合作愉快。2009年5月26日，南园居委会作为甲方与罗吉银作为乙方签订了一份土地房产置换协议书，协议书主要约定：为了解决甲乙双方长期土地、房产遗留问题，充分发挥双方的经济效益，明确产权关系，经甲乙双方充分协商，南园社区“两委”集体研究同意将位于政法街南园社区居委会松鹤建筑一队一处土地属于南园居委会集体，房产属于南园居委会松鹤建筑一队罗吉银个人投资兴建的二层楼房和后院平房及场地进行分割和置换，并达成以下协议，供双方共同遵守。一、土地位置：置换房产、土地位于政法街路北、市烟草公司对面。二、房屋间数和层数：该处门面房17间，上下两层计34间（其中大门通道占用一间，乙方个人和盐硝厂商谈增建一间两层，楼梯房占用一间较小）。三、置换方式：双方约定置换以乙方现有的门面房最东边7间（上下两层、门面宽度24.74米，进深长度约30米以现有平房北后墙为准（含后院和平房）、门面房后面（北边）门朝南的和正门面房相同宽度距离同等的平房及门朝西平房、厕所），置换甲方所拥有的乙方其他房产所占用的南园居委会集体土地属罗吉银个人所有。四、甲乙双方的其他权利和义务：1、乙方置换后现有的一间门面通道和楼梯房土地房产权属双方共同拥有，共同使用，双方都不能单独占有使用；乙方并保证到甲方置换后房子处的通行。若乙方以后建房需占用该门面楼大门通道，乙方必须在紧靠甲方房产的旁边门面房位置留出同等宽度和规定高度的大门通道一间，并建好上二楼楼梯，供双方继续共同使用。2、甲乙双方土地房产的办证、过户手续费用由双方各自承担，并互相提供办证过户手续。3、置换后房产在协议签字的当日内移交甲方管理使用，产权同时归属甲方所有。4、乙方所欠甲方的合同款，在签订本协议书前必须交清。5、本协议书未尽事宜，甲乙双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。该协议书签订后，双方按照协议书的约定履行了土地、房产置换，但没有办理房屋所有权证和新的国有土地使用证。2019年8月3日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司接受袁才胜的委托，对其受损财产的损失价值进行评估，作出鄂循价鉴（2019）第32106号价格评估报告，价格鉴定评估过程为：经过现场调查了解，该澡堂位于枣阳市××路烟草专卖局行政服务中心对面。房屋为砖混结构，层数为一层平房，于2005年10月1日开始营业。其中洗澡间20间，婴儿套房1间，锅炉房1间，住宿间1间，厕所1间。澡堂装修相对简单，洗澡间内铺设墙面瓷砖及地面瓷砖，配备暖气片、柜子及座椅，顶部有吊顶，其余部分及外墙均为仿瓷涂料，大厅地面铺设瓷砖，顶部为钢结构顶棚。本次评估，结合本地市场锅炉设备、澡堂装修行情及价格走势，按照同类型设备及装修在市场上的价格类比，综合该设备和澡堂装修使用年限、使用情况等各因素分析，并结合实际情况，确定该评估设备和澡堂装潢部分市场价格为76166元（含人工费）。评估结论为：本次价格评估标的在价格鉴定评估基准日的损失价值为：￥76166元（大写人民币柒万陆仟壹佰陆拾陆元整）。后南园居委会为腾退房屋及土地与袁才胜产生纠纷，遂诉至本院请求解决。2006年11月23日，南园居委会取得枣阳市人民政府颁发的枣国用（2006）第12237号国有土地使用证，载明：土地使用权人为南园居委会建筑队、座落枣阳市北城办事处××社区××组、××、、地类用途）商业和住宅、使用权类型为划拨、使用权面积2722.40㎡。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，罗吉银与被告袁才胜订立的房屋租赁合同书及补充协议、南园居委会与罗吉银订立的土地房产置换协议书，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，房屋租赁合同书及补充协议、土地房产置换协议书依法成立并生效。上述房屋租赁合同书及补充协议、土地房产置换协议书订立后，双方当事人应当按照合同书及协议书的约定全面履行各自的义务。罗吉银作为出租人，将东3号门面带院内小房共17间租赁给袁才胜经营使用，袁才胜作为承租人支付8000元租金，租赁期限为6年，期间南园居委会与罗吉银签订土地房产置换协议书，以罗吉银现有的门面房最东边7间（上下两层、门面宽度24.74米，进深长度约30米以现有平房北后墙为准（含后院和平房）、门面房后面（北边）门朝南的和正门面房相同宽度距离同等的平房及门朝西平房、厕所），置换南园居委会所拥有的罗吉银其他房产所占用的南园居委会集体土地，双方虽然没有办理置换后的房屋所有权证和新的国有土地使用证，但南园居委会因此置换行为而取得对包含东3号门面带院内小房共17间的所有权，租赁期限于2011年6月18日届满后，袁才胜没有续租，故应当向置换后的房屋所有权人南园居委会返还租赁房屋。关于被告袁才胜蒸汽锅炉、铝水罐、铁管道、锅炉房水井等损失，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”、第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，应当由承租人袁才胜负担。原告南园居委会请求被告袁才胜腾退交还房屋，合法有理，本院予以支持；其另请求赔偿经济损失，因其损失数额不明，本院不予支持。被告袁才胜辩称置换协议、租赁合同无效，与法律和事实相悖，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，判决如下:一、被告袁才胜向原告枣阳市北城街道办事处南园社区居民委员会返还位于枣阳市人民路主干道以西、民主路以北其从罗吉银处承租的座北向南两层楼房一栋一层房屋中自东向西第3间门面房及院内全部房屋，于本判决生效后三十日内履行完毕。二、驳回原告枣阳市北城街道办事处南园社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元减半收取计40元，由被告袁才胜负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  张磊二〇一九年八月二十二日书记员  董珍