河南省光山县人民法院民 事 判 决 书(2018）豫1522民初2537号原告：李某，女，1971年2月24日生，汉族，住光山县。委托诉讼代理人：叶鹏，男，1969年9月7日生，汉族，住址同上。系原告丈夫。委托诉讼代理人：高明玉，河南兴原律师事务所律师。被告：刘某某，男，1961年1月2日生，汉族，住光山县。第三人：何文福，男，1956年11月8日生，汉族，住光山县。第三人：何明茗，男，1982年7月18日生，汉族，住光山县。系何文福之子。第三人：张慧慧，女，1982年11月5日生，汉族，住址，系何文福儿媳。委托诉讼代理人：余孝良，男，1969年10月26日生，汉族，住光山县。第三人：光山鹏程物业管理有限公司。统一社会信用代码：91411522590828253P。法定代表人：余明祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：汪运胜、罗祥（实习），河南紫弦律师事务所律师。第三人：河南弦发置业有限公司。统一社会信用代码：914115225651133731N。法定代表人：李伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄华，河南斗南律师事务所律师。原告李某诉被告刘某某、第三人何文福、何明茗、张慧慧、光山鹏程物业管理有限公司、河南弦发置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日作出（2016）豫1522民初2277号民事判决。原告李某不服判决提起上诉，2017年12月25日，信阳市中级人民法院作出（2017）豫15民终3890号民事判决予以改判。被告刘某某不服判决，向信阳市中级人民法院申请再审，2018年4月19日，信阳市中级人民法院作出（2018）豫15民申39号民事裁定书,裁定再审本案。后信阳市中级人民法院作出（2018）豫15民再35号民事裁定书，撤销（2017）豫15民终3890号民事判决，发回本院重审。本院立案后，适用普通程序，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告李某及委托诉讼代理人高明玉、被告刘某某、第三人何文福、第三人光山鹏程物业管理有限公司委托诉讼代理人汪运胜、罗祥、第三人河南弦发置业有限公司委托诉讼代理人黄华到庭参加诉讼；第三人何明茗、张慧慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令依法确认原、被告之间所签订的房屋租赁合同无效，如不能确认合同无效，请求判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告立即返还原告已实际支付的房屋租赁费用15万元、物业管理费2890元；3、依法判令因被告违约给原告所造成的房屋装修损失费用85万元；4、因被告的违约行为给原告造成的经营损失（预期收益）30万元人民币；5、本案诉讼费由被告承担。2014年10月17日，原告经人介绍与被告签订房屋租赁合同一份。该合同的主要内容为：原告租赁被告位于“盘龙城”楼盘西边二环路38-39两间两层门面房，用于开办“光山县世纪康女士养生会所”，租期共计5年，前三年租金每年7.5万元。合同签订后，原告如约履行，并在租赁标的物内依合同约定组织装修，共计支付装修费用85万元人民币；而令原告意外的是，该所租标的物在营业后不久存在严重漏水，原告多次要求被告履行修缮义务，被告则以该房屋漏水属第三人侵权为由予以搪塞。原告认为：原告与被告系房屋租赁合同法律关系，依据租赁合同法律规定，被告在房屋租赁期间有保证原告履行租赁合同的法定义务。同时，原告得悉被告所租上述房屋至今并未合格验收，被告故意隐瞒该主要事实，其主观上属恶意。故依法诉之。为支持自己的诉求，原告李某向本院提交证据如下：原告身份证复印件及营业执照复印件；房屋租赁合同及收条复印件；原告与李晶晶签订的装修施工合同复印件；原、被告共同出具的房屋漏水申请书复印件、光山县公证处公证书复印件；信阳三维资产评估事务所司法鉴定意见书。被告刘某某辩称，一、被答辩人依据《建筑法》第六十一条要求确认合同无效不恰当。一是之前已验收，只是具体手续因费用问题没有办理；二是该楼盘五证齐全；三是李某所租房屋使用在该楼盘中较晚，前后左右的房屋均已交付使用，不存在质量问题不能使用从而导致严重后果。原告于2019年7月19日陈述合同已解除，事实并非如此：首先，原二审判决已撤销，不存在生效问题；其次，原告不是在执行过程中向法院交付钥匙；第三，原告提出盘龙城项目存在建筑规划许可变更和未见消防验收方面材料的问题应由原告举证；第四，关于原告诉求“被告违约行为给原告造成经营损失30万元”，根据鉴定报告，李某系漏水原因的直接责任者，此项损失请求法院酌定赔偿不能成立。二、关于原告要求依法解除合同，虽然原一、二审判决已撤销，但其中认定的基本事实是合法有效的。一是一审、二审、再审法庭都肯定发生漏水的时间节点在2016年元月，陆续出现七个漏水点。截止2018年12月25日第三次进行鉴定时有四个漏水点正在漏水。二是答辩人知道出现漏水后所作的种种努力表明既没有侵权也没有违约。三是三楼西户何明茗、张慧慧在答辩人二楼房顶搭建违法建筑是不争的事实。四是李某存在主要过错不当行为。五是一、二审都肯定答辩人申请追加第三人符合法律规定，因而必须承担相应责任。三、一是答辩人自知道漏水情况后积极作为，答辩人认为自己履行了出租人义务。二是何文福两次不配合鉴定，进行违建致使出现漏水后维修保养都无法进行，是答辩人能力所不能及的。三是李某应向真正的侵权人主张权利，而不是找同是受害者的房东主张权利。四是李某的过错不当行为也是造成漏水的主要原因之一，应承担过错责任。李某在二审判决生效但法律程序没有进行完毕、法院没有裁决、答辩人不知情的情况下，私自将装修连同贮水罐全部拆除，一方面将物品存在的价值挪到别处使用，唯独不将南墙壁其所拆隔墙恢复原状。另一方面拆毁了直观的证据事实，该责任完全在李某。六是李某要求答辩人归还租赁费于法无据，属无理要求；装修损失费、经营损失费、物业费、诉讼费等（除李某自己应承担的责任外）均应向真正的侵权人主张权利。四、二审改判以来，李某要求我赔偿其巨额损失，何家拒绝配合鉴定，还指责答辩人不会处理邻里关系对我进行人身攻击，直至再审开庭，何文福才指出李某在本案有过错行为，又根据一审时李某提供的材料，经鉴定证实何文福反映属实。综上，请求重审法庭依据事实、依据法律划清责任界限和各方应承担的责任，还答辩人公理公道。答辩人要求：一是按照责任界限的划分，彻底将防水修好，必须请求法庭判令何文福一家限期拆除将防水做好；封闭已经向北的开门，禁止人员活动，停止侵权行为，彻底杜绝隐患，同时判令李某将漏水点③④修好，将二楼南隔壁的隔墙做好，使整个房子达到可以使用的程度。二是在法庭监督下答辩人同意解除合同，收回房子自用。三是分摊九千三百元漏水原因鉴定损失费。为支持自己的抗辩意见，被告刘某某向本院提交证据如下：1、责令停止违法通知书（存根）复印件、商品房买卖合同复印件、房屋漏水问题申诉书复印件各一份；2、刘某某整理的与弦发置业经理发送的短信记录及自绘的世纪康园二楼漏水点分布图复印件一份；3、出租房楼顶情况照片复印件、驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所司法鉴定意见书、鉴定费票据。第三人何文福述称，房子漏水，法庭也去勘查了，开发商现在还在修复，漏水的根本原因是楼与楼之间的缝隙，盘龙城的住户有几户都是一样在漏水。刘某某房子与我房子间隔6平方，我在上面建设有4平方，我这已经修了四次才修好。因为房屋处于两个楼房之间的交界处有伸缩缝，与我没有任何因果关系。第三人何明茗、张慧慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见及证据。第三人光山鹏程物业管理有限公司述称，一、本案案由是房屋租赁合同纠纷，与鹏程物业没有法律上的关联性；二、本案房屋漏水造成的损失不是由答辩人的行为和过错造成的，因此追加我们为第三人没有道理，应驳回诉讼请求。第三人河南弦发置业有限公司述称，一、本案属房屋租赁合同纠纷，弦发置业不是合同当事人，即使是侵权纠纷也不是答辩人造成的，公司不应当承担任何责任；二、房屋已经出售交付被告使用多年，不存在有任何质量问题，不用承担责任；三、目前房屋已经经五方主体验收合格，有竣工验收记录，质量合格；四、我公司已将物业交付给物业公司，脱离管理，故与我公司没有任何责任。为支持自己的陈述意见，第三人河南弦发置业有限公司提交证据如下：收据复印件两页；工程质量竣工验收记录复印件、土地使用权证复印件、商品房预售许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、建设用地规划许可证复印件。本院经审理认定事实如下：2014年10月17日，原告李某与被告刘某某签订房屋租赁合同，租赁刘某某位于“盘龙城”楼盘西临二环路38-39号的两间两层门面房经营光山县世纪康园女士养生会所。合同约定：该房为毛坯房，由李某装修装饰，租期五年，前三年的房租为每年7.5万元，第四年8.4万元，第五年9.3万元。刘某某向李某收取2014年10月17日至2016年10月17日两年的房屋租金共计15万元，并出具了收据两张。2014年10月12日，李某与李晶晶签订《家庭居室装饰装修施工合同》，将其租赁房屋交由李晶晶进行装修，合同约定总价款为85万元，从2014年10月18日开工，2014年12月31竣工，工期75天。2015年4月10日光山县世纪康园女士养生会所取得营业执照。2016年1月因租赁房屋漏水严重，李某停止营业。同年4月恢复营业，后因客房漏水严重，造成墙体破坏，设备发霉，无法经营，同年8月21日再次停业。第三人何文福为刘某某房屋的第三层业主，其自2014年底装修主房屋时，便开始在刘某某房屋的二楼房顶上做防水层、贴地板砖、搭建厨房，修建花池、绿化带。2016年1月14日下午，李某因房屋漏水找鹏程物业要求解决未果，将物业公司办公室电脑显示器、玻璃桌等物品毁损，经协商双方达成如下意见:1、李某赔偿物业公司损失4000元;2、物业公司帮助李某解决房子漏水问题。2016年1月22日，原告李某与被告刘某某共同向弦发置业提出“关于世纪康园养生会所房屋漏水问题申请书”，请求开发商河南弦发置业有限公司尽快安排人员协商室内外维修及经济损失赔偿事宜，将三楼住户的厨房拆除，停止三楼房顶的养花、种草、人员活动。2016年5月30日，刘某某向光山县城建规划管理监察大队申诉，要求第三人何文福拆除全部违章建筑，禁止一切人为活动，将防水做好并赔偿损失。2016年6月6日，光山县城乡规划监察大队因何文福在“盘龙城3号楼上建临时棚”而做出责令停止违法行为通知书。2016年8月19日，李某申请公证处对房屋漏水情况进行了证据保全，公证处对光山县世纪康园女士养生会所室内情况进行现场拍摄记录后，做出(2016)光证民字第237号公证书并附有工作记录及拍摄的现场照片12张。在原审诉讼过程中，经李某申请，受本院委托，2017年3月7日，信阳市三维资产评估事务所对李某位于光山县“盘龙城”西边二环路38-39世纪康园美容店内装修损失价值进行评估，出具资产评估司法鉴定书，评估装修损失价值为55.17万元，李某为此支付差旅费用800元和评估费8000元。2017年3月6日，刘某某申请对房屋漏水原因作司法鉴定，本院委托驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所对该门面房漏水原因进行鉴定，鉴定所工作人员于2017年5月18日到达鉴定现场后，何文福拒绝对其室内和室外地面进行鉴定检测所必须的局部破拆，导致鉴定无法进行。本案重审过程中，经被告刘某某申请，本院于2018年12月4日委托驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所对刘某某房屋渗漏原因进行鉴定。2019年2月27日，驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所作出驻天工司鉴[2019]建质鉴字第5号司法鉴定意见书分析评论为：1、房屋之所以渗漏，无非是存在水源和竖向或横向过水通道。刘某某房屋渗漏属于竖向透水，水源位于上层;过水通道为局部不密实的楼层板或结构连结处缝隙和下水管道穿越楼板部位。2、若刘某某所称“其房顶东北角与北邻房顶东南角交汇部位北邻一侧曾经设置过3吨容量储水罐，2016年1月修理破裂的二楼顶板底污水管道回弯处”属实，则其房屋渗漏起因大致有四：一、水源，租房方把贮水罐直接放置在屋面防水层面上，三楼西户室外地面改造施工不慎，导致保温、防水层局部损坏而形成“贮水层”。二、所建花池致部分屋面成为种植区，加大了屋面集中荷载;且花池构造、设置不符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012第5.6节规定也破坏屋面防水层;由于池内种植土造成排水不畅、致雨水或浇花水下渗。三、三楼西户洗脸间、卫生间下水管道穿越楼板处密封不良致污水下渗;不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010第4.9.3条、4.10.11条规定。四、所检房屋楼层板局部不密实或梁板交结不良，均可形成过水通道。鉴定意见为：渗漏水源位于三楼西户室内、外和北邻二楼顶东南角，透过损坏的屋面防水层、楼层不密实结构、下水管穿越楼层板密封不当处下渗，与刘某某房屋渗漏存在因果关系。刘某某支付鉴定费9300元。因李某对该司法鉴定意见书存在异议，2019年6月24日，李某向本院申请鉴定人出庭作证。本院于2019年6月28日向驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所发出出庭通知书，该鉴定所于2019年7月2日向本院书面回复：烦请通知相关方于7月4日下午5点前将鉴定人员出庭费用交至法院或汇给我们。否则，鉴定人员将拒绝出庭。经本院告知申请人李某，李某表示鉴定机构要求预交出庭费用不符合《诉讼费用交纳办法》第二十条第三款的规定，不同意预交费用。后鉴定人员未按本院通知出庭作证。另查明，2014年7月14日，被告刘某某交河南弦发置业有限公司38-39号门面价调基金2387元、门面维修基金31820元、门面物业费2886元、垃圾清理费555元、门面装修保证金15000元，共计52648元。2015年8月7日，李某将38-39号门面房2015年5月至2016年4月的物业费共计2890元交给光山鹏程物业管理有限公司。还查明，李某于2016年9月22日具状起诉，本院于2016年10月17日向刘某某送达了起诉状等材料。本案原二审判决生效后，原告李某在申请执行前将租赁房屋内部分装修设施拆除移走。本院认为，根据庭审情况，结合当事人各方的意见及提供的证据，本案存在争议焦点如下：一、关于租赁合同是否有效的问题：原告李某与被告刘某某签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，该合同合法有效并已实际履行。原告诉称根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定可见，未经竣工验收的房屋不得交付使用。刘某某与李某于2014年签订租赁合同，该楼盘至2018年方通过竣工验收，该合同属违反法律强制性规定，应认定原、被告签订的租赁合同无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定属于管理性强制规定，目的在于加强工程竣工验收环节的规范和管理，而非效力性强制规定，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未将此种情形纳入租赁合同无效的范畴。故原告要求确认租赁合同无效的诉求，无法律依据，本院不予支持。二、关于租赁合同是否应当解除的问题：因租赁房屋漏水严重，致使原告无法继续经营，原告的合同目的已无法实现。被告刘某某提供驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所作出的驻天工司鉴[2019]建质鉴字第5号司法鉴定意见书欲证明其房屋漏水的原因。李某申请鉴定人出庭作证，经本院通知，鉴定人以相关方不预交出庭费用为由拒绝出庭作证，依据《诉讼费用交纳办法》第六条第（三）项、第十一条第一款、第二十条第三款可见，鉴定人在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴，属当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用，由人民法院按照国家规定标准代为收取，但该费用待实际发生后交纳。故鉴定人拒绝出庭作证的理由无法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条规定：当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据;支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。故现有证据能够证明合同目的已不能实现，且现有证据不能认定李某对此存在过错，李某请求解除合同的诉求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十一条之规定，本院予以支持。李某于2016年9月22日具状起诉，本院于2016年10月17日向刘某某送达了起诉状等材料，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故刘某某签收起诉状副本之时即为通知到达之时，租赁合同已于2016年10月17日解除。合同解除后，作为承租人的原告提前预付租金但无法享有相应的承租权益，被告作为出租人应当返还无法履行的这部分租金。故自2016年8月21日（停止营业之日）起2016年10月17日合同解除之日（共计58天）的租金应予以退还。该部分租金计算为：年租金75000元÷365天×58天=11917.8元。关于李某提出返还其缴纳2015年5月至2016年4月的物业费2890元的诉求，因该段时间李某仍在租赁房屋中从事经营活动，故对其此项诉求本院不予支持。三、原告损失应由谁承担的问题：本案在原一审审理过程中经被告刘某某申请，本院追加第三人何文福、光山鹏程物业管理有限公司、河南弦发置业有限公司参加诉讼。本次重审过程中，又追加第三人何明茗、张慧慧参加诉讼。李某诉称其提起的是房屋租赁合同之诉，应由合同相对方刘某某依法承担责任，不同意追加第三人。刘某某辩称，追加第三人符合法律规定，自己没有过错不应承担责任，应分清房屋漏水责任的原因由谁造成即由谁承担责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（十一）项规定可见，法院的判决不得超出当事人的诉讼请求。民事诉讼的当事人有权支配自己的实体权利及诉讼权利，诉讼请求的范围亦由当事人自行决定，当事人没有提出的事项法院不能对其作出裁判。故本院只能在原告诉讼请求范围内进行审理，对原告没有提出的事项不能作出判决。本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人刘某某应保证租赁物在租赁期间处于符合约定的用途系出租人瑕疵担保责任，属法定义务。出租人的瑕疵担保责任存在于房屋租赁合同履行的全过程，具有持续性、无过错性，并不以出租人有过错为要件。因租赁房屋漏水严重，导致承租人不能实现合同目的，且司法鉴定意见因鉴定人拒绝出庭而依法不能作为认定事实的依据，现有其他证据亦不能认定承租人李某存在过错，故出租人应对合同客观履行不能造成的合同解除承担违约责任。李某提出因被告违约给原告所造成的房屋装修损失属于承租人租赁合同下直接损失，应由出租人承担赔偿责任。李某主张该费用为85万元，并提供了装修施工合同、信阳市三维资产评估事务所司法鉴定书欲证明其损失情况，因其未提供装修费用发票进行佐证，对其施工合同价款为85万的事实，证据不足，本院不予支持。李某提供的损失评估司法鉴定书显示其所租赁的38-39世纪康园美容店内装修损失为55.17万元，综合考虑租赁物的具体情况、李某装修后使用经营的期限及李某在原二审判决生效后，将租赁房屋内部分装修设施拆除移走的情况，对其损失可参照鉴定意见予以酌定，对此本院酌定为360000元。关于李某提出要求被告刘某某赔偿其经营损失（预期收益）30万元人民币的诉求，因其未能提供证据予以证明，本院不予支持。关于刘某某提出要求他人停止侵权行为等抗辩意见，与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予调整。如确存在他人侵权行为导致刘某某损失，刘某某可另行主张权利予以追偿。第三人何明茗、张慧慧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法不影响本案的审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会授权，判决如下：原告李某与被告刘某某于2014年10月17日签订的房屋租赁合同于2016年10月17日解除，原告李某于本判决生效之日起十日内将该租赁房屋交给被告刘某某；被告刘某某于本判决生效之日起十日内退还原告李某2016年8月21日至2016年10月17日的租金11917.8元；被告刘某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某经济损失360000元；驳回原告李某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告李某负担6900元，被告刘某某负担6900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  陈梦扬审判员  饶 懿审判员  戴启坤二〇一九年八月二十五日书记员  杨婷婷