广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终5004号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈晓东，男。委托诉讼代理人：江溢斐，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘亮亮，男。委托诉讼代理人：刘敏，男，系刘亮亮的兄长。原审第三人：罗晓霞，女。委托诉讼代理人：万德华，男,系罗晓霞的配偶。原审第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-3，组织机构代码68379045-0。法定代表人：杜艳花。上诉人陈晓东因与被上诉人刘亮亮、原审第三人罗晓霞、深圳市乐有家房产交易有限公司（简称乐有家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2016)粤0303民初8477号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈晓东上诉请求：1.撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2016)粵0303民初8477号民事判决第二项；2.一审、二审的诉讼费用由刘亮亮承担。事实与理由：一、原审法院错误的认定《房屋租赁合同》无法继续履行过错在于陈晓东，应予以纠正。涉案的租赁合同之所以无法继续履行，根本原因在于刘亮亮在装修过程中推倒承重墙、损害房屋主体结构，进行违法装修。陈晓东虽在租赁合同中同意刘亮亮进行重新装修，但并未同意刘亮亮破坏房屋的主体结构，其违法装修行为并未获得陈晓东同意。即使陈晓东同意刘亮亮进行重新装修，刘亮亮对原房屋结构进行改造，改造为多个单间的房中房，将危害房屋的使用安全，本身属于违反装修管理规定的违法行为，刘亮亮作为装修的具体实施人，理应认识到该等装修行为违法，并清楚违法装修的法律后果，其应对违法装修的后果承担主要责任。然一审法院则将责任全部推给陈晓东，明显认定有误。二、一审法院判令陈晓东赔偿刘亮亮损失既无事实依据，亦无法律依据。1.刘亮亮并未直接将中介费支付给陈晓东，而是支付至第三人深圳市乐有家房产交易有限公司。刘亮亮应向第三人深圳市乐有家房产交易有限公司主张返还中介费，而不是要求陈晓东返还。2.刘亮亮装修费用的产生系因其违法施工所致，由此产生的费用应自行负担。刘亮亮主张向案外人张凯辉支付了20900元工程款，却未出示任何证据予以证实，其主张的损失根本没有证据证实。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项，并依法进行改判。刘亮亮辩称：陈晓东所称的事实和理由与事实不符，其上诉请求不成立。一、陈晓东隐瞒其是二手房东的真实身份，隐瞒其与业主罗晓霞签订一手《房地产租赁合同》的事实真相，冒充业主，将房屋投放到深圳市家家顺房产交易有限公司放租，欺骗刘亮亮与其签订《房屋租赁合同》。陈晓东因违反了其与业主罗晓霞签订的《房地产租赁合同》第三条中的未经业主同意不得转租和装修的条款规定，先行违约，造成刘亮亮在履行合同期间被业主收回房屋，直接导致刘亮亮与陈晓东签订的《房地产租赁合同》不能履行，并引发连锁反应，导致刘亮亮与第三方张凯辉签订的装修合同不能履行。涉案房屋是框架结构，根本不存在破坏承重墙和违法装修的问题，整个装修也无任何执法部门干预过。房屋租赁合同不能履行的责任在于陈晓东，相关损失应由陈晓东承担。二、因陈晓东的原因导致刘亮亮与陈晓东签订的《房地产租赁合同》不能履行，造成刘亮亮支付给陈晓东的租金、押金及装修违约金、装修损失、中介费损失等重大损失，应由陈晓东赔偿。刘亮亮一审起诉请求：一、判决陈晓东返还刘亮亮支付陈晓东的租金3500元、租赁押金7000元及租赁中介费1750元。二、判令陈晓东赔偿刘亮亮装修经济损失64400元。三、判决本案全部诉讼费由陈晓东承担。陈晓东一审反诉请求：一、判令刘亮亮支付陈晓东租金3500元（从2015年9月20日起，按每月3500元，暂计至2015年10月19日，实际计至刘亮亮全部偿还之日）及滞纳金105元（从2015年9月18日起，以刘亮亮实际欠付金额为基数，按每天千分之一计，暂计至2015年10月20日，实际计至刘亮亮全部偿还之日）。二、判令刘亮亮承担本案所有诉讼费用。一审法院认定的事实：一、深圳市罗湖区文锦中路教育新村306房（简称涉案房产）登记在第三人罗晓霞名下，建筑面积143.58平方米，房产证号为42××71号。二、2013年6月3日，陈晓东（承租方）与第三人罗晓霞（出租方）签订《房地产租赁合同》（编号：0001397)，约定：第三人罗晓霞向陈晓东出租深圳市罗湖区文锦中路教育新村306、307房屋，租期自2013年6月16日至拆迁前一个月止；月租金4500元，应于每月16日前支付；在本合同签订当日，陈晓东向罗晓霞支付租赁押金4500元，罗晓霞应当向陈晓东开具押金收据；在租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由陈晓东支付；租赁期间陈晓东欲分租或转租该物业的，应当征得罗晓霞的同意；未经罗晓霞书面同意，陈晓东不得擅自对该物业进行装修或改造。双方还就其他事项进行了约定。在第三人乐有家公司的居间介绍下，2015年7月18日，刘亮亮（承租方）与陈晓东（出租方）签订《房屋租赁合同》（编号：40333036914)，约定：陈晓东向刘亮亮出租涉案房产，租期自2015年8月20日至2021年8月19日止，房产交付使用期限为2015年7月18日；月租金3500元，应于每月20日前支付；在本合同签订当日，刘亮亮向陈晓东支付租赁押金7000元，甲方应当向乙方开具押金收据；在租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由陈晓东支付；刘亮亮应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，陈晓东有权加收拖欠部分1%滞纳金。双方还就其他事项进行了约定。刘亮亮、陈晓东签订涉案租赁合同后，刘亮亮向陈晓东支付了一个月租金3500元及押金7000元，租赁房屋交付给刘亮亮。刘亮亮向第三人乐有家公司支付了佣金1750元。三、2015年7月18日，刘亮亮（甲方）与案外人张凯辉（乙方）签订《房屋装修合同》，约定张凯辉对涉案房产进行装修，内容如下：乙方按照甲方设计方案，包工包料，总价为145000元；装修期限自2015年7月18日起至2015年8月18日止，逾期乙方需以房月租金5000元为基数，按逾期每天3%计算违约金给甲方，但遇下列情况可以延期：1、发生法律规定之不可抗力事件；2、经双方协商一致并书面更改的。甲乙双方均要严格履行合同，因任何一方原因造成合同不能履行的，违约方除赔偿对方的实际损失外还应支付合同标的金额30%违约金。双方还就其他事项进行了约定。《房屋装修合同》签订后，案外人张凯辉对涉案房产进行了装修。2015年8月上旬，第三人罗晓霞发现涉案房产正在进行装修，其即出面制止并收回了该房屋。2015年8月12日，刘亮亮（甲方）与案外人张凯辉（乙方）对涉案房产的装修工程款进行了结算，并签署了结算清单。双方经结算确认，乙方已进行的装修工程款合计20900元。刘亮亮向案外人张凯辉支付了装修工程款20900元。2015年8月12日，刘亮亮（甲方）与案外人张凯辉（乙方）签订《赔偿协议》，“就甲方因装修合同违约一事达成如下协议”：因甲方单方面违约，致乙方不能履行合同，已造成乙方较大损失。为减少损失，双方达成解除装修合同，并议定：甲方支付乙方装修合同标的额145000元的30%即43500元违约金作为赔偿。另因甲方于2015年7月22日至8月4日已分4笔支付乙方工程款共28000元，扣除乙方实际支付的20900元带资施工工程款，结余的7100元抵作甲方支付的违约金，故甲方还需要支付违约金36400元并需自本协议签订之日起一个月内支付。本协议双方签名即生效，乙方撤离施工场地。刘亮亮共向案外人张凯辉支付了违约金43500元。陈晓东于2015年向刘亮亮邮寄《解除合同的通知》，刘亮亮并未收到该邮件。四、本案一审审理过程中，刘亮亮申请对涉案房产的装修工钱、材料钱的数额进行评估。因第三人罗晓霞于2015年8月上旬收回了涉案房产并进行了重新装修后出租，导致评估客观上无法进行，因此，未进行相关评估。本案一审审理过程中，第三人罗晓霞多次表示其不同意陈晓东转租涉案房产。本案一审审理过程中，第三人乐有家公司向法院出具《情况说明》一份，载明：合同签订时，陈晓东承诺业主同意他代为处理房屋。五、第三人乐有家房产公司原名称为深圳市家家顺房产交易有限公司，其于2017年7月7日变更为现名称。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈晓东与第三人罗晓霞签订的《房地产租赁合同》以及刘亮亮、陈晓东签订的《房屋租赁合同》，均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，各当事人均应严格履行。因陈晓东未征得第三人罗晓霞的同意而出租涉案房产，罗晓霞于2015年8月上旬收回了涉案房产，实质上是解除了其与陈晓东签订的《房地产租赁合同》，导致刘亮亮与陈晓东签订的《房屋租赁合同》无法继续履行。关于刘亮亮、陈晓东签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，过错在于刘亮亮还是陈晓东的问题。法院认为，陈晓东与第三人罗晓霞签订《房地产租赁合同》，双方在合同中明确约定：“租赁期间乙方欲分租或转租该物业的，应当征得甲方同意。”但陈晓东向刘亮亮出租涉案房产时故意隐瞒了其与罗晓霞的该约定，反而“承诺业主同意他代为处理该房屋”，因此，对于《房屋租赁合同》的签订及无法继续履行，刘亮亮存在主观故意的过错。刘亮亮作为承租方，客观上难以核实陈晓东是否有出租或转租权，其基于陈晓东的“业主同意代为处理该房屋”的承诺，签订了涉案租赁合同，难以认定其存在主观过错。综上，刘亮亮、陈晓东签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，过错在于陈晓东。陈晓东对涉案《房屋租赁合同》无法继续履行存在主观过错，因此，其应当向刘亮亮返还已收取的押金7000元。关于刘亮亮向陈晓东支付的租金3500元，法院认为，刘亮亮、陈晓东签订的《房屋租赁合同》约定“租赁期间自2015年8月20日至2021年8月19日止，房产交付使用期限为2015年7月18日”，可以推定双方约定2015年8月20日前为免租期，刘亮亮向陈晓东交付的3500元应为2015年9月20日至10月19日期间的房屋占有使用费。而第三人罗晓霞已于2015年8月上旬收回了涉案房产，刘亮亮自2015年8月20日之后并未使用涉案房产，因此，陈晓东已向刘亮亮收取的租金3500元，亦应向刘亮亮返还。刘亮亮、陈晓东签订的涉案合同无法继续履行，陈晓东存在主观过错，导致刘亮亮产生了损失。刘亮亮向第三人乐有家公司支付了佣金1750元，陈晓东应当向刘亮亮赔偿该损失1750元。关于刘亮亮向案外人张凯辉支付的工程款20900元。刘亮亮向法院申请对涉案房产的装修工钱、材料钱的数额进行评估，因涉案房产于2015年8月被第三人罗晓霞收回后进行了重新装修并出租，客观上已无法进行相应评估。但刘亮亮对评估无法进行并无主观过错。因此，对刘亮亮关于工程款的损失数额为20900元的主张，法院予以采信。陈晓东应当向刘亮亮赔偿该损失20900元。关于刘亮亮向案外人张凯辉支付的装修合同中约定的合同标的145000元的30%违约金43500元，因陈晓东在签订《房屋租赁合同》时未能预见刘亮亮将会向案外人支付该笔违约金，因此，该损失不应由陈晓东承担。刘亮亮要求陈晓东赔偿该损失43500元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。刘亮亮、陈晓东签订的《房屋租赁合同》无法继续履行的过错在于陈晓东，且涉案房产于2015年8月上旬已被第三人罗晓霞收回，陈晓东要求刘亮亮支付涉案房产2015年9月20日之后的租金及滞纳金的反诉请求，缺乏事实依据及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、陈晓东应于判决生效之日起十日内向刘亮亮返还租金人民币3500元及押金人民币7000元。二、陈晓东应于判决生效之日起十日内向刘亮亮赔偿损失人民币22650元。三、驳回刘亮亮的其他诉讼请求。四、驳回陈晓东的全部反诉请求。本案本诉受理费人民币1716元，由刘亮亮负担人民币974元，由陈晓东负担人民币742元。反诉受理费人民币25元，由陈晓东负担。二审期间，双方均未提交新的证据。一审判决将刘亮亮与陈晓东签订的《房地产租赁合同》中约定的：在租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由刘亮亮承担，误写为由陈晓东承担。本院二审认定，一审查明的其余事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、刘亮亮、陈晓东签订的《房屋租赁合同》无法继续履行的责任究竟在谁。2、一审认定陈晓东赔偿刘亮亮中介费损失及装修损失是否得当。关于焦点1：刘亮亮、陈晓东签订的《房屋租赁合同》因原审第三人罗晓霞（业主）于2018年8月上旬收回房屋而无法继续履行。刘亮亮主张系因陈晓东违反与罗晓霞签订的《房屋租赁合同》约定的未经业主的同意不得转租、不得装修而被收回。陈晓东主张系因刘亮亮装修时损害承重墙而被业主罗晓霞收回。经审查，一审庭审时，罗晓霞明确表示：“其不同意转租，刘亮亮、陈晓东签订的《房屋租赁合同》无效”。上述事实表明，系因陈晓东违反与罗晓霞签订的《房屋租赁合同》约定的未经业主的同意不得转租的约定而被收回。陈晓东主张系因刘亮亮装修时损害承重墙而被业主罗晓霞收回，刘亮亮不予确认。二审调查时，罗晓霞确认房屋系框架结构，原来只有柱子并无墙。陈晓东提交的照片虽显示有墙，但并不能分辨是原来的墙，还是后来分隔时砌的墙。陈晓东也不能分辨哪里是承重墙。结合涉案房屋已由罗晓霞重新装修出租，原状已不存在，陈晓东并未提交证据证明承重墙的存在及刘亮亮存在破坏承重墙的事实，应承担举证不能的法律后果，其主张本院不予采信。陈晓东将涉案房屋进行转租、并同意刘亮亮进行装修并未征得业主罗晓霞的同意，其行为违反了与罗晓霞签订的《房屋租赁合同》的约定，罗晓霞因此收回涉案房屋，导致刘亮亮、陈晓东签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，相应的责任应由陈晓东承担。关于焦点2：刘亮亮承租房屋后尚在装修时即被业主收回，其对房屋并未实际使用。涉案《房屋租赁合同》因归责于陈晓东的原因导致无法履行，陈晓东应承担相应的责任。一审认定陈晓东应赔偿刘亮亮因承租涉案房屋所支付的中介费并无不当。陈晓东并无证据证明刘亮亮及中介公司在涉案房屋的租赁中存在过错，其主张刘亮亮应向中介公司追讨中介费理由不成立，本院不予支持。关于装修损失。为证明涉案房屋装修已花费20900元，刘亮亮提供了其与装修人张凯辉2015年8月12日签订的“文锦中路教育新村306房装修工程款结算清单”及其与张凯辉的银行交易往来予以证实。“文锦中路教育新村306房装修工程款结算清单”显示发生的装修费用20900元，银行交易往来显示的刘亮亮支付的费用远远超过该金额，刘亮亮主张其中还含有违约金。目前涉案房屋罗晓霞已另行装修出租，刘亮亮当初的装修费用已无法进行鉴定。结合陈晓东提供的照片也显示刘亮亮进行了大量装修的事实，一审采信刘亮亮的主张，认定陈晓东应赔偿刘亮亮装修损失20900元并无不当。综上所述，陈晓东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币366元，由陈晓东负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年八月八日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。