广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终751号上诉人（原审原告）：刘意，男，1974年12月2日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：王韬，广东国政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡名许，男，1969年10月15日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：陈力辉，男，1962年4月13日出生，汉族，住广东省阳春市。由阳春市xxx村民委员会推荐。原审第三人：许伟，男，1988年2月27日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：陈力辉，男，1962年4月13日出生，汉族，住广东省阳春市。由阳春市xxx村民委员会推荐。上诉人刘意因与被上诉人蔡名许、原审第三人许伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘意上诉请求：一、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项；二、改判确认刘意与蔡名许签订的《商铺租赁合同》解除；三、改判蔡名许赔偿房屋损害赔偿金5671.68元；四、改判蔡名许自2018年4月20日起每日按月租金3600元的3%支付违约金至商铺返还刘意之日止；五、本案一、二审诉讼费用由蔡名许承担。事实与理由：一审判决认为刘意解除合同缺乏理据，属认定事实不清，适用法律错误。一、刘意一审的诉讼请求不是请求法院判决解除商铺租赁合同，而是请求法院确认刘意与蔡名许签订的商铺租赁合同解除。因刘意在诉讼之前已发出合同解除通知书，行使了合同解除权，法院对刘意的行为效力进行审查即可。二、刘意与蔡名许在商铺租赁合同中已经约定了解除合同的条件，根据民事权利自主及约定优先法定的原则，刘意有权行使合同解除权，一审判决适用合同法定解除的规定是适用法律错误。三、蔡名许与刘意签订租赁合同后，将刘意商铺交由第三人许伟用于商业经营却没有告知刘意。蔡名许在一审诉讼期间辩称与许伟合伙，并提供与营业执照登记不符的合伙协议作为证据。如果蔡名许在与刘意签订租赁合同之前已经与许伟有合伙协议，并且营业执照是以许伟的名义注册登记的，租赁合同应该是由许伟与刘意签订，而不是由蔡名许与刘意签订。蔡名许事实上已构成转租，按照合同约定，刘意有权单方解除合同。而且根据合同法第九十三条的规定，刘意亦可以行使合同解除权。蔡名许答辩称：一、不同意刘意的上诉请求。一审法院判决公正公平，适用法律正确。二、蔡名许与许伟是合伙关系，不存在转租行为。三、本案不存在解除合同的条件，刘意的请求没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回刘意的上诉请求。许伟述称：与蔡名许的答辩意见一致。刘意向一审法院起诉请求：一、确认刘意与蔡名许签订的商铺租赁合同解除；二、判令蔡名许赔偿刘意损失16471.68元，以蔡名许所交押金10800元抵减后，蔡名许还应赔偿刘意损失5671.68元；三、判令蔡名许按月租金3600元的3%按日支付自2017年12月26日计至2018年1月20日、2018年2月5日计至3月4日共52天迟延支付租金的违约金共5616元；四、判令蔡名许自2018年4月20日起按月租金3600元的三倍支付迟延返还商铺租金，并按月租金3600元的3%按日支付违约金至商铺返还刘意之日止；五、本案诉讼费用由蔡名许承担。一审法院认定事实：2017年12月19日，刘意(作为甲方)与蔡名许（作为乙方）签订《商铺租赁合同》。合同的主要内容为：“第一条、房屋地址。甲方出租的商铺坐落于阳春市xxx小区xxx卡商铺，建筑面积共219平方米。第二条、租赁期限。双方商定房屋租期为五年，自2017年12月1日起至2022年6月25日止，经甲方向乙方移交房屋钥匙后视为交付完成。第三条、租金及支付。1、该1卡租金为每月人民币3600元/月，大写：叁仟陆佰元整，租五年总租金总计：217440元，大写：贰拾壹万柒仟肆佰肆拾元整。2、支付方式为现金或银行卡转账。3、支付时间为本合同签订之日起七日内支付第一期2017.12月租金共计3600元，此后每期支付期限为每月5日前。4、该1卡商铺租金2年内不变。第三年递增：10%即：3960元/月；第四年递增：15%即：4140元/月；第五年递增：20%即：4320元/月。第四条、房屋用途及保持。1、乙方租赁该房屋用途仅限于，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，不得擅自改变使用性质，不应存放危险物品。如因此发生损害的，乙方应承担全部责任。2、乙方不得利用甲方房屋经营违反国家法律法规的经营活动。如乙方利用甲方房屋经营违反国家法律法规的经营活动，与甲方无关。3、乙方租赁期间乙方人员因使用过程中发生一切事故（如燃气、用电、电器）由乙方负责。4、在租赁期间如发生伤亡事故，乙方负责经济赔偿和法律责任与甲方无关。第五条、房屋修缮即添附。1、房屋交付后，乙方因经营需要进行装修或修缮的，须事先征得甲方同意，并自付费用进行装修或修缮，但不得破坏已装修部分、房屋构架及其他设施。2、乙方在不破坏房屋及其他设施原状前提下可自行添加设备。3、甲方因乙方违约收回房屋，无须对乙方进行的装修或修缮支付任何对价。乙方如欲拆除已装修或添附部门，不得破坏房屋原状及其他设施，否则应向甲方进行赔偿。第六条、各项费用的缴纳。1、水电费：由乙方自行缴纳。（水表底数为__度，电表底数为度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满）。2、维修费：租赁期间，由于乙方原因导致租赁房屋质量或其他设施损毁，包括但不限于门窗、水电等。由乙方负责维修、恢复原状并承担费用。3、乙方使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方自行缴纳，包括（乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用及环卫费、治安费等等政府部门应收相关税费等等）。4、物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳。第七条、转租。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方，必须事先获得甲方书面同意。乙方须对次承租人的一切行为向甲方承担责任。第八条、房屋返还。1、租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方须及时搬迁并返还钥匙。2、乙方逾期返还房屋及钥匙或拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租，并承担违约责任。第九条、押金。1、押金金额为10800元，大写：壹万零捌佰元整，须与第一期租金同时支付。2、合同终止后，乙方应及时搬迁，并付清所有费用。甲方在确认房屋完好及乙方付清所有费用的情况下，将押金无息退还乙方。如乙方续租，甲方除自用以外，在同等条件下，乙方享有优先权。3、因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足。4、甲方扣留押金不免除或减轻乙方根据合同应承担的违约赔偿责任或其他责任。5、乙方如中途退场不租，属乙方违约。甲方不退押金给乙方。第十条、合同解除。1、有下列情形之一的，甲方有权在合同期限届满前书面通知乙方解除合同，并有权依法追究乙方违约责任及要求其承担全部赔偿责任：（1）乙方迟延支付租金超过15日的，或欠缴各项费用达800元的。（2）乙方擅自将房屋转租、转让或转借，或擅自改变房屋用途的。（3）乙方保管不当或不合理使用导致房屋及附属品损耗，或擅自对房屋进行改造的。（4）乙方利用承租房进行任何违反法律活动，或损害公共、他人利益的。（5）乙方存在其他不符合合同约定或房屋用途的行为。2、租赁期内，任何一方如终止合同须提前三十日通知对方。3、合同因任何原因解除，乙方须立即向甲方返还房屋、恢复原状，无法恢复原状的须支付甲方因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金、缴纳因租赁产生的一切费用。第十一条、违约责任。1、甲方迟延交付房屋的，每逾期一日均应按月租金的3%向乙方支付违约金。2、乙方迟延支付房租或迟延返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的3%向甲方支付违约金。3、违约金不足以抵付给另一方造成的损失，还应赔偿损失与违约金的差额部分。4、除由于不可抗拒的自然灾害的影响或国家的政策法规等客观因素影响外，甲方不得单方面终止租赁合同，租赁期间内甲方如收回或转租，甲方须赔偿乙方一切经济损失。第十二条、不可抗力。若租赁房屋因不可抗力损毁或造成其他损失的，双方互不负责。第十三条、甲方在今年内（农历）进宅，在进宅前，乙方不能在房内入住或生火，并在进宅时给予支持和方便。第十四条、其他。1、合同期满后，如乙方继续租赁房屋，须与期满前100日向甲方提出请求，由双方另行协商并签订合同。2、本合同如有未尽事宜，经甲、乙双方共同协商，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。3、本合同一式三份，经双方签字（盖章）后生效，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。”合同签订后，蔡名许交付了押金10800元给刘意，并与许伟合伙承租经营。刘意依约将商铺交付给蔡名许使用。2018年1月20日，蔡名许将12月和1月两个月租金共7200元付清。刘意对此表示不满，在微信上提醒蔡名许“下不为例，请谨记”。2018年3月4日，蔡名许将2、3月份的租金共7200元直接转入刘意的银行账户。刘意见蔡名许不讲信用，短信通知蔡名许2018年3月20日前搬离商铺，解除合同。2018年4月12日，刘意再次短信通知蔡名许解除合同，并限蔡名许7日内搬离商铺，按原状返还房屋。2018年4月份起，蔡名许均按合同约定的时间把每月的租金转到刘意账户。2018年6月5日，刘意向一审法院起诉，请求依法判决如诉称。一审法院认为，本案争议的问题有四个：一、刘意与蔡名许签订的《商铺租赁合同》应否解除；二、应否判令蔡名许赔偿刘意损失16471.68元；三、应否判令蔡名许按月租金3600元的3%按日支付自2017年12月26日计至2018年1月20日、2018年2月5日计至3月4日共52天迟延支付租金的违约金共5616元给刘意；四、应否判令蔡名许自2018年4月20日起按月租金3600元的三倍支付迟延返还商铺租金，并按月租金3600元的3%按日支付违约金至商铺返还刘意之日止。一、关于第一个问题，即刘意与蔡名许签订的《商铺租赁合同》应否解除的问题。蔡名许虽然在履行《商铺租赁合同》过程中，有一部分租金是超过了合同约定的时间交付，但是，蔡名许能够在以后每月按照合同约定支付租金至今。因此，刘意的违约行为并没有构成根本性违约。蔡名许按时支付租金也能够实现刘意与蔡名许签订《商铺租赁合同》的目的。据此，刘意请求解除刘意与蔡名许签订的《商铺租赁合同》理据不足，一审法院不予支持。二、关于第二个问题，即应否判令蔡名许赔偿刘意损失16471.68元问题。因为，《商铺租赁合同》不具备解除条件，刘意请求蔡名许恢复原状损失16471.68元，缺乏事实依据，不予支持。三、关于第三个问题，即应否判令蔡名许按月租金3600元的3%按日支付自2017年12月26日计至2018年1月20日、2018年2月5日计至3月4日共52天迟延支付租金的违约金共5616元给刘意的问题。根据《商铺租赁合同》第三条第三项“3、支付时间为本合同签订之日起七日内支付第一期2017.12月租金共计3600元，此后每期支付期限为每月5日前”约定，蔡名许在2018年1月20日才将12月和1月两个月租金共7200元付清，蔡名许超期支付租金24天。2018年3月4日，蔡名许将2、3月份的租金共7200元直接转入刘意的银行账户，蔡名许超期支付租金26天。蔡名许共迟延50天支付租金。根据《商铺租赁合同》第十一条第二项“2、乙方迟延支付房租或迟延返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的3%向甲方支付违约金”的规定，蔡名许迟延支付房租的违约金为：3600元×3%×50天﹦5400元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，刘意与蔡名许在《商铺租赁合同》约定违约金符合法律规定。据此，刘意请求蔡名许支付迟延支付房租的违约金于法有据，对其合理部分，应予支持。四、关于第四个问题，即判令蔡名许自2018年4月20日起按月租金3600元的三倍支付迟延返还商铺租金并按月租金3600元的3%按日支付违约金至商铺返还刘意之日止。由于刘意请求解除刘意与蔡名许签订的《商铺租赁合同》理据不足，刘意依据《商铺租赁合同》第十一条第二项“2、乙方迟延支付房租或迟延返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的3%向甲方支付违约金”的规定，请求支付迟延返还商铺违约金缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、蔡名许在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5400元给刘意；二、驳回刘意的其他诉讼请求。一审案件受理费3852元，由刘意负担3802元，由蔡名许负担50元。二审中，各方当事人均没有提供新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，刘意作为买受人与阳春市畅达房地产有限公司作为出卖人于2017年10月21日签订《广东省商品房买卖合同》，约定购买阳春市畅达新城一期第9栋商住楼23号。再查明，蔡名许于2017年3月24日向阳春市畅达物业管理有限公司支付畅达新城1期9栋22、23卡商铺2017年6月25日至2017年9月30日的物业服务费共1387元。蔡名许与许伟于2017年6月1日签订《合伙人合作协议》，约定双方合伙经营阳春市宏力建材店，主要经营场地为阳春市xxx小区22卡和23卡商铺。2017年6月15日阳春市工商行政管理局颁发阳春市宏力建材店营业执照，经营者为许伟，经营场所为阳春市xxx小区22号。又查明，刘意起诉主张蔡名许将涉案23卡商铺部分墙壁拆除开设通道及将楼梯拆除并覆盖楼梯口，造成对商铺的损坏。上述损坏部分的修复费用经评估预算为16471.68元，以蔡名许所交押金10800元抵减后，蔡名许还应赔偿刘意损失5671.68元。一审庭审中刘意称“原告购买房屋时，畅达xxx小区xxx23卡商铺时被告在租赁使用，22卡的情况不清楚。”二审中，刘意承认当时其购买涉案23卡商铺时，22卡和23卡商铺是打通的。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘意与蔡名许之间的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、刘意请求确认双方的《房屋租赁协议》解除的理据是否充分；二、蔡名许是否应赔偿房屋损失5671.68元以及是否应自2018年4月20日起每日按月租金3600元的3%支付违约金至商铺返还给刘意之日止。关于争议焦点一，刘意上诉主张已通知蔡名许解除合同，请求确认双方之间的《商铺租赁合同》解除。依据双方《商铺租赁合同》“第十条合同解除”的约定，若蔡名许迟延支付租金超过15日的，或欠缴各项费用达800元的；或蔡名许擅自将房屋转租的，刘意有权在合同期限届满前书面通知蔡名许解除合同，并有权依法追究蔡名许违约责任及要求其承担全部赔偿责任。本案中，因蔡名许拖欠租金，刘意主张分别于2018年3月4日、2018年4月12日以信息形式通知蔡名许解除合同，蔡名许予以否认。况且刘意主张的通知解除合同的方式并非双方约定的书面通知方式。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，刘意应承担举证不能的不利后果。故刘意主张已书面通知蔡名许解除合同，请求确认双方的《商铺租赁合同》解除的理据不足，本院不予支持。同时，刘意主张蔡名许擅自将涉案的23卡商铺转租给许伟经营使用，依据查明的事实，蔡名许在2017年3月24日已向阳春市畅达物业管理有限公司支付畅达新城1期9栋22、23卡商铺2017年6月25日至2017年9月30日的物业服务费，且蔡名许与许伟于2017年6月1日签订《合伙人合作协议》，并以许伟为经营者、以畅达xxx小区xxx22卡商铺为经营场所办理了营业执照；而刘意是2017年10月21日购买涉案23卡商铺。上述事实可证明在刘意购买涉案23卡商铺前，蔡名许与许伟已租赁使用畅达xxx小区xxx22、23卡商铺。刘意主张蔡名许擅自将涉案的23卡商铺转租给许伟经营使用，但其未能提供充分证据予以证明，对该主张本院不予采纳。另外，在刘意主张解除合同后，2018年4月份起，蔡名许均按合同约定的时间把每月的租金转到刘意银行账户，刘意对此没有提出异议。综上，刘意主张双方之间的《商铺租赁合同》已解除，请求法院确认合同解除的理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，根据查明的事实可知，刘意在购买涉案畅达xxx小区xxx23卡商铺时，刘意知悉蔡名许已租赁使用该23卡商铺，并清楚涉案23卡商铺与22卡商铺是打通使用的。即双方签订涉案《商铺租赁合同》时，涉案房屋已由蔡名许改造或以现有的状态经营使用，故刘意主张蔡名许改变房屋结构，请求蔡名许赔偿房屋损坏赔偿金5671.68元的理据不足，本院予以驳回。如上所述，双方合同未达解除条件，刘意依据《商铺租赁合同》第十一条第二项的约定，请求蔡名许自2018年4月20日起每日按月租金3600元的3%支付违约金至商铺返还给刘意之日止，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，刘意的上诉理据不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费887元，由刘意负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年八月十二日法官助理陈欢欢书记员詹礼迪附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。