河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初5998号 原告（又称反诉被告，以下统称为原告）：候美灵，女，1987年10月15日出生，汉族，河北国大房地产经纪有限公司店务助理，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：关永旺，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告（又称反诉原告，以下统称为被告）：石家庄紫涵房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区谈固东街8号紫鑫苑小区商业003号，统一社会信用代码：91130102MA07R2GR9E。 法定代表人：李书玲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王敬宝，河北硕琨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳恒，河北硕琨律师事务所律师。 原告候美灵与被告石家庄紫涵房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告候美灵及其委托诉讼代理人关永旺，被告石家庄紫涵房地产开发有限公司之委托诉讼代理人王静宝、李佳航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告候美灵向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还已付购房款101722元；2、依法判令被告赔偿原告损失101722元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过团购方式购买被告开发的紫林湾樾府项目的房屋。2017年11月11日，原告向被告支付定金10000元。2017年11月21日，原、被告双方签订《紫林湾樾府定购协议书》(编号：2018204)约定原告定购被告开发的紫林湾樾府项目9栋1单元902室房屋，单价为17601元/平方米，总价为2421722元，并约定付款方式为贷款。签订《紫林湾樾府定购协议书》时，被告的工作人员在被告宣传彩页是明确了具体的付款比例和金额。因被告违反政府限价政策，导致被告不能按约定单价17601/平方米为原告办理贷款手续。因此，在被告通知原告提交贷款相关资料后，原告多次与被告协商办理贷款或退房的相关事实。2018年的9月份，被告工作人员还在微信上与原告沟通贷款事宜，然而，2018年12月份却通知原告，原告所定购的房屋已经出售给第三人。原告认为被告将原告定购的房屋出售给第三人的行为已经构成一房二卖，其应退还原告已付房款并赔偿原告损失。然而，多次协商无果。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》及相关规定，特诉至贵院。 被告辩称，一、原告拒绝履行定购协议约定的义务，被告根据协议约定已经与原告解除了合同，原告应赔偿被告实际损失564257元。被告已向原告提起反诉，原告要求返还已付房款无法律依据。定购协议第四条约定“乙方应按甲方通知之日起10日内提交并办理，逾期或不按甲方规定（乙方未能及时向甲方提供完整贷款资料。）办理视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议并有权将乙方定购的房屋另行出售或以其他方式进行处理，同时，甲方扣除乙方总房款的20%作为违约金后，其余房款退还乙方”、第七条约定“甲方按本《定购协议书》中乙方提供的通讯地址、联系方式信息负责通知乙方签订石家庄市住建局备案的《商品房买卖合同》，乙方于接到通知之日起10日内在甲方指定的时间及地点办理完相关手续事宜”。甲方按照本协议中乙方提供的地址邮寄视为送达通知、第八条约定“乙方未按期签订《商品房买卖合同》，不能按期交付房款及中途退房的视为违约，甲方有权单方解除本协议，将乙方定购的房屋另行出售或以其他方式进行处理，同时甲方扣除乙方总房款的20%作为违约金后，其余房款退还乙方。”被告取得商品房预售许可证后多次发函通知原告办理按揭贷款手续和转签商品房合同手续，但原告拒不履行协议约定的义务，被告迫于无奈根据定购协议第八条约定行使了合同解除权，按照《合同法》第九十六条规定，自解除合同通知到达对方时解除，而不管原告是签收还是拒收，故被告已与原告解除了定购协议，定购协议解除后，原告应向被告赔偿实际损失，因实际损失564257元高于原告支付房款，因此无权主张退回房款，诉讼请求不成立。二、原告索要101722元赔偿无依据。因石家庄市房地产政策不断在变化，首付比例不断在调整，被告的销售人员明确付款比例和金额并不能成为成功办理贷款的条件。另后期石家庄市商品房市场价格下行，原告对于商品房市场顶峰时期购买的房屋已经产生悔意，并在被告多次催告通知后仍不办理贷款手续，应承担违约责任，赔偿被告的损失。三、定购协议解除后，双方已无买卖合同法律关系，而后，被告再次出售该房产，不购买一房二卖。在定购协议解除后，原告向被告员工沟通贷款事宜时，被告员工所说贷款都是告知原告如期再次购买可另行签订商品房买卖合同，办理银行按揭贷款手续。因为案涉房屋在双方解除定购协议后，在再次出售之前，谁都可以购买，也包括原告本人再次购买的情况。案涉房屋在双方解除定购协议后已收回归被告所有，付被告将涉案房屋另行出售并不构成一房二卖。 被告石家庄紫涵房地产开发有限公司提出反诉请求：1、原告向被告赔偿因其拒不履行合同义务所造成的实际损失462535元（已扣除被反诉人交付的房款101722元）变更诉讼请求为原告向被告赔偿因其拒不履行合同义务所造成的实际损失564257元；2、本案本诉及反诉诉讼费用由原告承担。 原告候美灵针对反诉辩称，被告的反诉请求不成成立，理由同起诉状内容，原告从未收到过被告解除合同的通知。 经审理查明，2017年11月21日原告（乙方）与被告（甲方）签订《紫林湾樾府定购协议书》约定，乙方购买原告9栋1单元902室房屋，建筑面积：90.76平米，单价17601元/平米，总价款2421722元，原告在签订《定购协议书》时交付房屋总价款4%,合计101722元。剩余房款2320000元以贷款方式付清。第四条约定，甲方通知乙方提交贷款所需资料及办理贷款等具体事项的时间，乙方应按甲方通知之日起10日内提交并办理，逾期或不按甲方规定办理视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议并有权将乙方定购的房屋另行出售或以其他方式进行处理，同时，甲方扣除乙方总房款的20%作为违约金后，其余房款退还乙方。如乙方首付款不能满足贷款条件而需要补足时，乙方应在甲方要求的时间内补足差额。第七条约定“甲方按本《定购协议书》中乙方提供的通讯地址、联系方式信息负责通知乙方签订石家庄市住建局备案的《商品房买卖合同》，乙方于接到通知之日起10日内在甲方指定的时间及地点办理完相关手续事宜。甲方按照本协议中乙方提供的地址邮寄视为送达通知。”第八条约定“乙方未按期签订《商品房买卖合同》、不能按期交付房款及中途退房的视为违约，甲方有权单方解除本协议，将乙方定购的房屋另行出售或其他方式进行处理，同时甲方扣除乙方总房款的20%作为违约金后，其余房款退还乙方。”协议签订后，原告向被告支付了首付款101722元。2018年3月被告销售人员通知原告转签商品房买卖合同，因政府限价政策调整，可贷款金额降低，原告需多支付部分首付款，双方未达成一致意见，定购协议未转签。2018年4月4日，被告向原告邮寄送达《律师催告函》，要求原告在收到本函后3日内到售楼部转签商品房合同和银行按揭或支付房款手续，并告知如未及时办理，可能产生的违约责任和不良后果由原告自行承担。该快递单被退回，显示“拒收退回”；2018年5月5日，被告再次向原告邮寄送达《律师催告函》，要求原告在收到本函后3日内到售楼部转签商品房合同和银行按揭或支付房款手续，并告知如未及时办理，开发商将扣除其所需负担的违约金（总房款的20%），收回房屋另行销售。该快递单显示原告本人签收；2018年5月28日，被告向原告邮寄送达《合同解除通知》，载明解除双方签订的紫涵樾府定购协议书，协议解除后，被告收回房屋另行出售，原告需要承担合同解除的违约责任并赔偿因此给被告造成的损失。该快递单显示“拒收退回”。另查明，被告于2018年11月将诉争房屋出售给了第三人。 以上事实，有原告提交的定购协议书、收据、定金单、银行流水，被告提交的律师催告函、EMS快递查询单、商品房买卖合同、收据、贷款合同，原、被告陈述及开庭笔录等予以证实。 本院认为，本案争议的焦点主要为被告是否存在一房二卖（解除合同通知书的效力）、解除后果的处理及反诉损失的认定三个问题。 首先，关于被告是否存在一房二卖的问题。庭审中查明，原、被告在签订定购协议后，原告因为贷款数额降低及相应的首付款增加的问题，未能如期转签商品房买卖合同。为此，被告曾两次向原告邮寄律师催告函并于2018年5月28日向原告邮寄送达《合同解除通知》，上述三份函件显示两份被拒收，一份本人签收。按照订购协议第七条约定，三份函件全部视为送达原告，被告已经尽到了完全的催告和通知义务。另外，从时间上来看，从被告向原告发出《合同解除通知》至被告将诉争房屋另行出售给第三人，时间长达半年，由此可以看出，被告并无急于出售房屋的恶意。故现原告以未收到函件为由主张双方买卖合同关系一直存续的抗辩理由，理据不足，本院不予采信。原、被告签订的《紫林湾樾府定购协议书》于2018年5月29日解除。 其次，关于解除合同的后果问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的、终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，合同解除后，原、被告应相互履行返还义务，恢复至订立合同之前的状态。故现原告要求被告返还购房款101722元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的被告应赔偿原告损失101722元的诉讼请求，因双方签订的《紫林湾樾府定购协议书》已于2018年5月29日解除，被告另行出售房屋并无不妥，不存在原告所述的一房二卖的情形，故原告的该项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 最后，关于被告反诉原告赔偿损失564257元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定。被告在另行出售房屋后应乘持善意履行通知义务，以便于双方及时清结债权债务关系。诉讼中，没有证据证明被告在另行售房后、原告起诉前就房屋的另售价格、双方之间的争议履行了通知义务，该信息的不对称对妥处纠纷显然不利，但不影响双方通过提起诉讼的方式解决争议。对于反诉赔偿的金额，本院认为，商品房的成交价格受市场行情、营销策略等诸多因素影响，被告作为买卖关系中的主导方，有能力对各种因素做出综合评估，有售于何人、何时售出的自由选择权，现紫涵公司将两次交易的差价作为其遭受的损失要求原告全部承担，明显有失公允，不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告石家庄紫涵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告候美灵购房款101722元； 驳回原告候美灵的其他诉讼请求； 驳回被告石家庄紫涵房地产开发有限公司的反诉请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2176元（因适用简易程序已减半计取），由原告负担1088元，被告负担1088元。反诉受理费4721元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 许丽娜 二〇一九年八月二十日 代书记员 王博雅