湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0117民初3400号原告：钟辉，男，1966年12月31日出生，汉族，住武汉市黄陂区前川百锦街88号，现住地武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：雷伦，湖北正康律师事务所律师。被告：蔡正望，男，1955年8月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：白建军，湖北天泓律师事务所律师。被告：武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部，住所地武汉市黄陂区武湖农场肖咀队。经营者：蔡娜，女，1982年5月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区。被告：杜绍明，男，1973年9月30日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：杜刚，湖北天泓律师事务所律师。第三人：蔡娜，女，1982年5月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：管礼明，湖北万中亮律师事务所律师。原告钟辉与被告蔡正望房屋买卖合同纠纷，本院于2018年9月13日立案后，依法追加武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部、杜绍明为被告，并依案外人蔡娜的申请追加其作为第三人参加诉讼。后本院依法适用普通程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告钟辉及其委托诉讼代理人雷伦、被告蔡正望委托诉讼代理人白建军、被告杜绍明及其委托诉讼代理人杜刚、第三人蔡娜委托诉讼代理人管礼明到庭参加诉讼，被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟辉向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告和被告蔡正望2012年10月28日签订的售房合同无效；2.请求判令三被告向原告返还购房款人民币25万元，并赔偿资金占用期间利息（以25万元为本金，按照银行同期贷款利率，从2013年4月19日计算至25万元本金实际付清之日止）；3.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2012年年底，原告与被告蔡正望签订了（位于武汉市黄陂区三里镇）的还建房买卖合同。该房屋面积大约60平方米，并支付了购房款，进行了简单的装修，被告蔡正望于是将房屋的钥匙交付给了原告，原告在里面居住了五年，2018年初，因房屋涨价，开发商杜绍明（无实际资质）声称他是房屋的所有人，并称蔡正望无权出售此房，原告于是找蔡正望商量此事，最终无果，于是原告起诉至武汉市新洲区人民法院，请求人民法院解除原告钟辉与被告蔡正望签订的还建房买卖合同，被告蔡正望返还原告钟辉所付的购房款25万元并赔偿资金占用期间的利息，以示法律的公正和威严。被告蔡正望辩称，收钟辉购房款是22万元整，蔡正望是根据和杜绍明签订的还建房工程协议书，进行出资建房，以蔡娜经营服务部名义将房屋出售给钟辉，蔡娜经营服务部实际是蔡正望以其女儿蔡娜的身份信息办理的个体工商户，将房屋出售给钟辉，其行为实际为代理行为，其法律后果应由杜绍明承担，我方认为蔡娜、蔡娜经营服务部、蔡正望均为代理行为，不应承担民事责任，请求驳回原告对蔡娜经营服务部、蔡正望的诉讼请求。被告杜绍明辩称，我方没有委托任何人代为出售案涉房屋，并且没有收到原告钟辉的购房款，本案属于钟辉与蔡正望、蔡娜经营服务部、蔡娜之间的买卖关系，与杜绍明无关。请求法院驳回原告对杜绍明的诉讼请求。第三人蔡娜陈述称，1、蔡娜经营服务部不是蔡娜申请设立的，该经营服务部的行为与蔡娜无关，蔡娜在2018年11月已经申请撤销该经营服务部，所以本案应继续中止审理，我方决定起诉黄陂区行政审批局，来撤销经营服务部。2、经营服务部与蔡娜等人未授权蔡正望刻制并使用名称为“武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部”合同专用章，加盖经营服务部名称的印章不是经营服务部及蔡娜的行为和意思表示，所以经营服务部不是涉案合同的一方当事人，不是本案适格被告。3、经营服务部工商登记为个人经营，蔡娜从未经营该经营服务部。更没有授权他人经营，所以蔡正望在涉案合同上签字系个人行为，与经营服务部无关。基于上述理由，请求法庭驳回原告对经营服务部的起诉。被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部未答辩未举证。原告钟辉围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提交的证据一售房合同，被告蔡正望和被告杜绍明对其真实性均无异议，该合同尾部甲方处盖有被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部合同专用章，但被告蔡正望系涉案房屋的洽谈方及付款方，另被告蔡正望自认其系被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部登记的经营者蔡娜之父，蔡娜中介服务部印章都是其本人持有使用，实际经营者是蔡正望，故对该合同的真实性本院予以采信。证据二蔡正望向钟辉出具的收条三张、银行凭条回单5份、银湖三期销售房屋结算表，虽被告蔡正望认为其仅收到购房款22万元，但其庭后未为向本庭提交实收款项明细，且25万元收条上亦确有袁正望本人的签名，金额亦与销售房屋结算表上的金额相一致，故本院对其真实性均予以采信。证据三关于银湖三期还建房工程协议书，虽系复印件，但是其和被告蔡正望提交的证据一相一致，上面有被告杜绍明、被告蔡正望的本人签名，对其真实性本院亦予以采信。证据四违法建筑限期拆除决定书，虽系复印件，但是其和被告蔡正望提交的证据三相一致，对其真实性本院亦予以采信。被告蔡正望提交证据一关于银湖三期还建房工程协议书、证据三违法建筑限期拆除决定书、证据五售房合同和原告钟辉的所举部分证据相一致，本院对其真实性均予以采信。证据二建筑工程承包协议书尾部有被告杜绍明和被告蔡正望的签名和被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部的盖章，对其真实性亦予以采信。证据四施工人陈汉成等2人领款单，和本案无关，不予采信。蔡娜所举撤销中介服务部的申请、黄陂区市场监督管理局的告知书的真实性本院均予以采信。以上证据的证明目的本庭将在本院认为部分详述。综合上述举证及本院认证意见，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认本案如下事实：原告钟辉和被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部于2012年10月28日签订《售房合同》，约定：甲方武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部将武汉市黄陂区三里镇“银湖三期”1单元1号楼1号厅面积为61.3平方米的房屋出售给乙方钟辉，总价为27万元。在合同第五条“违约责任”中约定“本期房屋是还建工程，买户可享受政府还建房待遇，暂没有两证，有公共土地使用证”。该合同尾部甲方处有被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部的盖章，法定代表人处有被告蔡正望的签名，乙方处有原告钟辉的签名。2012年10月29日、2013年1月8日，原告钟辉通过付现方式分别向被告蔡正望支付购房款10万元、5万元，被告蔡正望作为收款人亦分别向原告钟辉出具了10万元、5万元的收条各一张。2013年3月20日，原告钟辉向被告蔡正望卡号为62×××22的个人借记卡存入3万元整。原告钟辉陈述其于2013年4月19日通过支付现金的方式向被告蔡正望再次支付了房款7万元，故以上已付房款合计已达25万元，且袁正望当天即向其出具了共收房款合计25万元的收条，被告蔡正望委托诉讼代理人对此辩称只收到钟辉购房款22万元，对10万元、5万元的收条无异议，但其以不是当事人为由，未向本庭提交实收款项的具体明细。2019年5月28日，被告蔡正望在庭审笔录上另加了：“实收钟辉贰拾贰万元，其他签字我承担。”的特别说明。2013年6月20日被告蔡正望出具的银湖三期销售房屋结算表上，将原告钟辉的已收款由22万元纠正为25万元，下欠款亦由5万元调整为2万元，被告蔡正望对此特签名确认。后因被告杜绍明声称其为涉案房屋所有权人，蔡正望无权出售此房，原告钟辉遂提起本次诉讼，诉讼请求如前所述。另查明，被告蔡正望和被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部的经营者蔡娜系父女关系。再查明，涉案的房屋位于武汉市黄陂区三里桥银湖大道城镇规划区内，在签订合同时当事人未取得建设用地许可及建设工程规划许可。至本案庭审辩论终结前，原、被告亦未向本院提交任何关于涉案房屋已取得能够合法建设、买卖的相关手续。本院认为，关于诉讼主体问题。被告蔡娜以“武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部”的名义领取营业执照，营业执照上登记类型为“个体工商户”，组成形式是“个人经营”，经营者是“蔡娜”，依据、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第五十九条第一款关于“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”的规定，实际上并不排除在诉讼中个体工商户在工商登记有字号时，实际经营者可作为当事人参加诉讼的情形，因此，本案中，案涉《售房合同》虽系原告钟辉和被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部所签订，法定代表人处却系被告蔡正望所签名，交付房屋、收受房款等重要环节亦由被告蔡正望个人所完成，另被告蔡正望和被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部的经营者蔡娜亦系父女关系，由此可见，在此次房屋买卖合同中，蔡娜系被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部登记的经营者，被告蔡正望是其实际经营者，故应以登记的经营者蔡娜和实际经营者袁正望为共同诉讼人。关于购房款金额问题。原告钟辉陈述已向被告蔡正望支付购房款25万元，该陈述与被告蔡正望出具收条金额和银湖三期销售房屋结算表数额相互印证，加之被告蔡正望自认：“其他签字我承担”，虽被告蔡正望辩称其实收房款仅为22万元，但其未向本庭提交实收款项的具体明细，根据优势证据规则，故本院认定原告钟辉已向被告蔡正望交付购房款为25万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……㈤违反法律、行政法规的强制性规定”。第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定在城市、镇规划区内进行建筑物等工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，被告蔡正望未取得相关合法手续，违法建设、转让涉案房屋，违反了上述法律的禁止性规定，原、被告之间签订的房屋买卖合同为无效合同，自始没有法律约束力，故原告关于确认双方2012年10月28日签订的《房屋合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告蔡正望因该无效合同收取原告钟辉预交的购房款25万元应予返还，并应赔偿原告钟辉相应的资金占用损失（以25万元为本金，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率，从2013年4月19日至购房款还清之日止）。被告杜绍明并非涉案《房屋合同》的签字相对方，交付房屋、收受房款等重要环节亦非由其所完成，在本案中其不应承担相应责任，故原告钟辉针对被告杜绍明的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告钟辉与被告蔡正望、被告武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部、被告蔡正望于2012年10月28日签订的关于武汉市黄陂区三里镇“银湖三期”1单元1号楼1号厅的房屋买卖合同无效；二、被告蔡正望、第三人蔡娜向原告钟辉返还购房款25万元并支付资金占用损失（以25万元为本金，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率，从2013年4月19日至判决确定给付之日止）；三、驳回原告钟辉的其他诉讼请求。上述款项限于本判决生效之日起三日内履行完毕如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5050元，被告蔡正望、第三人蔡娜共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  邬小丹人民陪审员  陶 敏人民陪审员  张 莉二〇一九年八月六日书 记 员  黄丽芳