北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初13707号原告：吴磊，男，1981年10月27日出生，汉族，住北京市顺义区。原告：祝志平，男，1979年1月20日出生，汉族，住北京市门头沟区。二原告之共同委托诉讼代理人：韩飞宇，北京市善邦律师事务所律师。被告：赵明，男，1963年11月25日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，北京朗空律师事务所律师。原告吴磊、祝志平与被告赵明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴磊、祝志平及二原告之共同委托诉讼代理人韩飞宇，被告赵明之委托诉讼代理人李岩、刘帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴磊、祝志平共同向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间的租赁合同自原告起诉之日起解除；2.判令被告返还二原告房屋押金10万元，退还租金35万元，并支付自2019年2月14日至实际退还押金、租金之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告赔偿二原告经济损失3211005.2元。事实和理由：二原告与被告于2018年9月7日签订房屋租赁合同，约定被告将位于北京市顺义区×镇×村委会西北2000米处土地和院内平房出租给二原告用于饭店经营，租期自2019年1月1日至2031年1月1日，约定年租金40万元。二原告向被告支付了房屋押金10万元，并于2018年9月7日支付房屋租金40万元。二原告承租上述土地和房屋后为经营饭店对上述土地和房屋进行了平整和装修等，并购置了经营必须的设备、设施、家具以及原材料等共计花费3211005.2元。2019年2月14日，二原告接到北京市顺义区×镇人民政府限期拆除通知书，责令出租人赵明即本案被告对于上述租赁合同中的房屋（1200平方米经规划部门确认为违法建设）进行拆除，并且上述房屋已经于2019年2月21日拆除。二原告认为，其租赁的目的是为了用于经营饭店使用，被告在签订租赁合同时并没有告知二原告涉案租赁房屋系违法建筑，现上述房屋因系违法建筑已经被依法拆除，二原告订立合同的目的已经无法实现，被告应当承担返还押金、房屋租金并赔偿损失的责任。二原告亦多次找被告沟通退还押金、租金及其他损失事宜，但被告均拒绝赔偿。现二原告向法院提起诉讼，请求依法裁判。被告赵明辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，双方之间的合同应属无效合同，根据相关司法解释，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此所签订的租赁合同应属无效。其次，不同意返还租房押金10万元。双方签订的《房屋、土地租赁合同》第四条明确约定电费应由承租方负担。第三条明确约定押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金以及承租方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还承租方。本案的实际情况是，2018年9月至2019年2月原告实际占有使用涉诉房产并使用电量79000余字，该部分电费应自押金中扣除。另需说明的是，双方在合同洽商过程中，共同确认了电费的交付标准为每个字1.2元，这是因为变压器距离涉诉房屋较远，在使用过程中会有损耗。故原告应负担的电费数额为95676元。再次，不同意原告提出的要求返还35万元未到期租金的诉讼请求。双方所签定的合同约定涉诉房屋和场地的租赁期限为12年，租赁起始期为2019年1月，在双方商谈合同过程中，原告方提出因为租赁期限较长，所以要求给予4个月的租赁优惠期限。故2018年9月被告已将涉诉场地和房屋实际交付给了原告。原告实际使用场地和房屋的期限为自2018年9月至2019年2月，累计使用近6个月。上述4个月优惠期限给予的前提条件是12年的租赁期限履行完毕，被告也是基于可能获得12年的租金收益，才同意给予4个月的租赁优惠期。现涉诉房屋被强制拆除后，原告不仅无法获得长达12年的租金收益，还遭受了其他巨额经济损失。故就本案来说，房屋占有使用费用应以原告实际使用的全部期限为准，故未到期部分的租金数额仅为6个月的租金20万元。最后，原告请求赔偿的经济损失数额不属实，我方不同意承担该部分损失。具体理由如下：第一，我方交付给原告的房屋原来就是用于饭店经营，涉诉房屋不仅有良好的装饰装修，在交付给二原告使用时，我方还向二原告交付了厨房设备、餐桌餐椅若干、空调、冰箱冰柜、厨具餐具等。故原告接手后无需装修，无需另购其他经营所需的设施和物品就可以用于经营饭店。第二，根据合同第十条第六项约定，承租方如需对房屋进行装修、改造，需先征得出租方同意。第十条第九项约定，承租方不得在租赁场地内私搭乱建，对因承租方行为直接或间接造成出租方原有房屋、设备、设施被政府部门强行拆除的，承租方应对出租方的损失进行赔偿。二原告在没有经过我方同意且未办理任何审批手续的情况下，擅自对房屋进行了装修改造及新建。2018年9月，即在原告刚开始进场施工的时候，×镇政府的土地巡查人员在巡查中就已发现原告正在实施装修改造行为，随即当场告知施工人员停止施工，我本人也告知了承租方应马上停止施工。此后，我多次要求原告停止装修改建行为，原告在多重压力之下，自行拆除了部分新建工程，但对于停止装修改造的要求，原告置之不理，认为凭借自己的社会关系可以摆平。故原告在明知装修建设行为违法并可能被拆除的情况下，仍然不顾政府和我方的阻止，一意孤行，造成相关经济损失只能自行承担。第三，根据最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案原告在未经出租人同意情况下进行了装饰装修等，对此产生的全部经济损失亦应由原告自行承担。第四，涉诉房屋被强制拆除前，二原告已经将室内可以拆除的全部设施予以拆除，可以移动的全部物品、设备设施予以搬离。因此被拆除的仅是被告所有的房屋主体框架，原告所述的大部分经济损失并不存在。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年9月7日，赵明（甲方，出租方）与祝志平、吴磊（乙方，承租方）签订《房屋、土地租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，约定：甲方将坐落在顺义区×镇×村委会西北2000米处土地和院内平房（西侧厢房仅包括由北往南数第1间至第5间房屋）整体出租给乙方使用；租赁期限为12年，自2019年1月1日至2031年1月1日；租金为每年40万元且租金金额每3年递增5万元，采用预交结算法，以银行汇款支付租金，租金每年结算一次且一次性付清，合同签订当日交纳第一年租金，以后每年租期到期前30日交纳下一年租金；乙方须在合同签订当日交纳押金10万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，乙方所需水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋经营产生的税费、卫生费、上网费及维修费等费用均由乙方自行承担，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由乙方承担，如甲方垫付了应由乙方支付的费用，乙方应根据甲方出示的相关缴费凭据向甲方返还相应费用。双方在租赁合同第十条（其他约定事项）中另约定：租赁期内，乙方如需对房屋进行装修、改造，需先征得甲方同意，并由乙方自行承担装修、改造费用，租赁期满或合同解除后，乙方应完整将房屋整体移交给甲方，不得拆除房屋装修部分；乙方不得在租赁场地内私搭乱建，对因乙方行为直接或间接造成甲方原有房屋、设备设施被政府部门强行拆除的，乙方应对甲方的损失进行赔偿。关于租赁物的交付时间，吴磊、祝志平称是在双方签订租赁合同之后的2018年9月15日左右，赵明称是在双方签订租赁合同之前，时间是2018年8月底或9月初。关于租赁押金和第一年租金的交付时间，根据吴磊、祝志平在庭审中提供的银行汇款凭证，其中租赁押金10万元于2018年8月18日支付，第一年租金40万元于2018年9月7日支付。审理中，吴磊、祝志平提供北京市顺义区×镇人民政府于2019年2月14日作出的《限期拆除通知书》【2019】第96号，证明涉诉房屋系违法建筑，双方租赁合同的目的已无法实现，应当予以解除。赵明认可上述证据的真实性，并称涉诉房屋已于2019年2月全部被强制拆除。吴磊、祝志平另提供如下证据，证明其主张的经济损失：装修、改造施工合同（费用1069000元），餐具摆台售货单据（费用15973元），园林绿化费用清单（费用27580元），点菜系统配置清单（费用19820元），装修材料费收据、明细表（费用314360元），断桥铝门窗订货单及合同（费用44800元），电力设备改造费用清单（费用131405元），厨房设备供货及安装项目合同（费用200970元），木门、防盗门收据及费用明细（费用66510元），窗帘、壁纸、壁画收据（费用50035元），木地板购销合同单、收据（费用62235元），瓷砖销售单、收据（费用77352元），防腐木和树脂瓦收据、送货单（费用133720元），家具买卖合同、缴款单（费用230000元），食材水产销售信誉单（费用32944元），中央空调采购合同书、工程报价单（费用326713元），厨房用品费用明细（费用18537元），灯具销售清单、收据（费用25624元），餐具收据、费用明细（费用18000元），塑钢隔断、门窗、起刨料等微信付款截图（费用32100元），食材调料销售单据（费用8400元），网络与监控工程明细单、收据（费用49935元），其他费用明细、收据（费用16030元），翻斗车、挖掘机租赁费字据（费用20800元），设计费收据（费用4万元），空气能机组及净水设备收据（费用41000元），石材费用明细（费用8310元），镜子、钢化桌面等价目表清单（费用12828元），另有会员退费损失41024元及劳务费损失75000元。赵明不认可上述所有证据的真实性和证明目的，并称吴磊、祝志平对涉诉房屋进行装修没有经过其同意，且经其和当地政府部门制止后仍强行进行装修，其购买的物品均缺乏付款凭证佐证，且所购置的部分物品均已被其搬走，故不同意赔偿吴磊、祝志平主张的经济损失。审理中，赵明提供有如下证据：1.《养殖业承包合同》，证明涉诉土地系其从北京市顺义区×镇×委会承包所得，承包期限30年，自2001年1月1日至2031年1月1日。吴磊、祝志平称无法核实该证据真实性，并称双方签订租赁合同时赵明未向其出示该合同。2.租赁合同签订前涉诉房屋照片一组，证明涉诉房屋具备饭店经营的条件，交付后即可正常投入使用，无需进行装修改造及其他大规模投入。吴磊、祝志平不认可该证据的真实性和证明目的，称涉诉房屋当时不具备正常经营的条件。3.涉诉场地、房屋照片二组，证明吴磊、祝志平在其与当地政府部门的制止后自行拆除部分新建建筑及广告牌的情况以及当地政府部门实施强制拆除前，吴磊、祝志平将具有经济价值的全部物品拆除或搬离的事实。吴磊、祝志平不认可该证据的真实性和证明目的。4.×镇政府工作说明及其工作人员的书面陈述，证明吴磊、祝志平在当地政府部门制止后仍强行进行装修从而导致涉诉房屋被认定为违法建筑被强制拆除的事实。吴磊、祝志平不认可该证据的真实性和证明目的，并称应当由相关人员出庭作证。5.村委会证明，证明涉诉土地独立使用变压器且自2018年9月至2019年2月共产生电费79730元且至今未交电费的事实。吴磊、祝志平不认可该证据的真实性和证明目的，称该证据属于证人证言，证人应当出庭作证并接受质询。上述事实，有租赁合同、银行汇款凭证、《限期拆除通知书》、《养殖业承包合同》及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉诉房屋已经被当地政府部门认定为违法建筑并强制拆除，故双方签订的租赁合同应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因双方签订的租赁合同无效，故赵明应将吴磊、祝志平给付的租赁押金和第一年的租金在扣除实际占用土地、房屋期间的占有使用费和其他应由吴磊、祝志平承担的合理费用外的剩余部分予以退还。其中，应扣除的实际占用土地、房屋期间的占有使用费，本院根据双方陈述及合同约定的租金标准予以酌定，数额为18万元。另，赵明要求从租赁押金中扣除吴磊、祝志平用电的费用，因其提供的证据不足以证明其主张的电费数额，但吴磊、祝志平所称其已将电费交给了其他租户的主张亦缺乏相应证据佐证，故本院对应当扣除的电费予以酌定，数额为5万元。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，根据查明的事实，吴磊、祝志平未经赵明明确同意擅自对涉诉房屋进行装饰装修和改造，由此产生的费用应当由其自行承担。另，因其购置的相关物品均在涉诉房屋强制拆除前由其自行处置，故吴磊、祝志平要求赵明赔偿装饰装修及相关物品损失的主张，本院不予支持。但涉案租赁合同无效，双方均有过错，因租赁合同无效给吴磊、祝志平造成的合理损失，赵明应当予以赔偿，具体数额本院予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条规定，判决如下：一、被告赵明返还原告吴磊、祝志平租金及押金共计二十七万元，于本判决生效之日起七日内履行；二、被告赵明赔偿原告吴磊、祝志平损失共计五万元，于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告吴磊、祝志平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千零四十四元，由原告吴磊、祝志平负担一万六千零四十四元（已交纳），被告赵明负担二千元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇一九年八月二十二日书记员  刘 凯