北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初22771号原告：北京天佑万荣物业管理有限公司航天桥分公司，住所地北京市海淀区西三环北路**金玉大厦609。负责人：张怀昆，经理。委托诉讼代理人：李学通，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐，上海市锦天城（北京）律师事务所实习律师。被告：张某1，女，2006年5月31日出生，汉族，住北京市海淀区。法定代理人：张某2（张某1之父），1962年6月15日出生，土家族，住北京市海淀区。原告北京天佑万荣物业管理有限公司航天桥分公司（以下简称天佑万荣航天桥分公司）诉被告张某1物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天佑万荣航天桥分公司委托诉讼代理人李学通、陈璐，被告张某1法定代理人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天佑万荣航天桥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令张某1向我公司支付拖欠的2014年11月5日至2019年11月4日的物业服务费129254.40元；2、判令张某1按每日千分之三的标准向我公司支付因拖欠物业服务费所产生的滞纳金直至缴清全部物业服务费之日止（暂计至2019年1月31日所产生的滞纳金为317345.41元）；3、判令本案全部诉讼费用由张某1承担。事实和理由：我公司为北京市海淀区西三环北路×号北京光耀东方中心项目的物业服务企业。张某1为光耀东方中心×座×层×室的业主。2013年11月5日张某1的母亲吴某作为被告的法定监护人，代理张某1与我公司签订了《北京光耀东方中心物业服务合同》。我公司依照合同约定向张某1提供了物业服务，但是张某1无故拖欠应当向我公司交纳的上述房屋自2014年11月5日至2019年11月5日期间的物业费，共计129254.40元。并且，因张某1无故拖欠我公司物业服务费，根据合同约定，张某1还应当向我公司支付拖欠上述物业服务费所产生的滞纳金，暂计至2019年1月31日所产生的滞纳金为317345.41元。我公司一直向张某1法定代理人张某2、吴某催收物业服务费均未果。张某1的行为已经严重违反了合同的约定侵犯了我公司的合法权益。张某1辩称，我不存在拖欠物业费，我没有与天佑万荣航天桥分公司签订书面物业服务合同，更不存在事实服务关系。我所购买的商品房是用于居住使用，不是作为办公用途，从收房后至今不能入住并正常使用，给我带来巨大的经济损失。收房后我发现不能达到使用功能要求，多次跟物业沟通，一直未解决，物业管理部门把公寓楼当成写字楼一样管理，只有上班时间8点至18点才有空调，节假日和下班后没有空调，冬季要烧电暖气，夏季要开电风扇。整个项目的业主在100户左右，从收房至今未召开业主大会和成立业主委员会。天佑万荣航天桥分公司没有按照物业管理条例和北京市物业管理办法第11条和第12条规定过半业主表决同意委托天佑万荣航天桥分公司进行物业管理的相关规定，且物业收费标准要业主委员会同意。光耀东方集团不守诚信，将我所订购的房屋卖给济南一公司的北京分公司，该公司后来又与我签订存量房买卖合同。光耀东方集团一房二卖，我至今没有拿到购房合同等材料。天佑万荣航天桥分公司不尽责，给张某1带来损失，张某1保留追究天佑万荣航天桥分公司赔偿经济损失的权利。我同意与天佑万荣航天桥分公司签订物业管理服务协议，但是物业费要按同地段、同品质、同类别房型的标准缴费，并符合北京市物业管理相关规定要求。我在2013年11月5日向天佑万荣航天桥分公司预交了26066.88元物业费和歌华有线收视费，因为天佑万荣航天桥分公司没有提供相应服务，应该退还给我。天佑万荣航天桥分公司主张的滞纳金不存在。关于歌华有线收视费不存在。关于电损一直未解决，天佑万荣航天桥分公司应该返还张某1的电损损失。综上，双方之间不存在书面物业服务合同关系，更不存在事实服务关系。相反由于天佑万荣航天桥分公司不按房屋实用功能提供中央空调，给我带来巨大经济损失，导致我投资4026859元，至今不能正常使用，六年来，经济损失十分巨大。现在A、B座空置率高达30%，就是因为中央空调、B座电梯达不到高标准写字楼和公寓楼的要求，大量商户陆续退租。天佑万荣航天桥分公司未尽责提供相应的服务，请法院驳回天佑万荣航天桥分公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张某1系北京市海淀区西三环北路×号×层×-×号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。吴某系张某1的母亲，张某2系张某1的父亲。天佑万荣航天桥分公司系该楼栋的物业服务企业。张某1主张张某2与吴某离婚后，其由张某2抚养，张某2系其监护人。2013年11月5日，因张某2在外出差，其委托吴某办理涉案房屋的入住手续，吴某代张某1与天佑万荣航天桥分公司签订了《北京光耀东方中心物业服务合同》，约定：委托服务期限自2011年8月29日至2014年8月28日；写字楼物业服务费用标准为每平方米每月24元，自2013年11月5日起收取，此后按年度预先缴纳，每年度11月4日前预交下一年度的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应付而未付物业服务费的千分之三支付滞纳金。吴某另代张某1签署了承诺书。吴某曾代张某1向天佑万荣航天桥分公司交纳了2013年11月5日至2014年11月4日的物业费25850.8及有线电视费216元。天佑万荣航天桥分公司主张依照合同约定向张某1提供了物业服务，但张某1无故拖欠2014年11月5日至2019年11月5日期间的物业费129254.40元。庭审中，张某1主张涉案房屋至今不能入住并正常使用，多次跟天佑万荣航天桥分公司沟通未果，且天佑万荣航天桥分公司将公寓楼当成写字楼管理，只有上班时间8点至18点才有空调，节假日和下班后没有空调。张某1另提交维修服务单证明涉案房屋存在质量问题，且一直未维修完毕。天佑万荣航天桥分公司对张某1的上述主张不予认可，主张其系按照服务内容及标准提供空调运行服务，维修服务单的内容为涉案房屋专有部分的维修事项，并非其物业服务范围，对涉案房屋专有部分的维修属于另行收费项目。另查，经审查张某1提交的微信证据的全部内容，张某2主动添加张某1管理人员，并在微信中表示将于2018年3月回来缴纳物业费。张某1主张根据微信内容，可以印证天佑万荣航天桥分公司与张某1并未签订物业服务合同，其另主张天佑万荣航天桥分公司要求的滞纳金过高，其也不同意支付滞纳金。本院认为，吴某代张某1与天佑万荣航天桥分公司签订《北京光耀东方中心物业服务合同》系受张某2委托，该行为合法有效。合同中的委托服务期限虽已届满，但天佑万荣航天桥分公司作为涉案房屋所在楼栋的物业管理服务单位继续为涉案房屋提供物业服务，双方虽未续签合同，但天佑万荣航天桥分公司仍可以要求张某1交纳相应的物业服务费用。上述合同中明确约定物业服务费用标准为每平方米每月24元，故天佑万荣航天桥分公司据此要求张某1交纳2014年11月5日至2019年11月4日物业服务费129254.40元的诉讼请求具备事实及法律依据，本院对此予以支持。对于天佑万荣航天桥分公司主张的滞纳金，本院认为，根据张某1提交的维修服务单等证据，张某1并非无故恶意拖欠物业费，故本院对天佑万荣航天桥分公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、张某1于本判决生效后十五日内向北京天佑万荣物业管理有限公司航天桥分公司支付2014年11月5日至2019年11月4日物业服务费129254.40元；二、驳回北京天佑万荣物业管理有限公司航天桥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8015元(北京天佑万荣物业管理有限公司航天桥分公司已预交)，由北京天佑万荣物业管理有限公司航天桥分公司负担5701元；由张某1负担2314元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  庞 松人民陪审员  石亚华人民陪审员  陈月娥二〇一九年八月二十六日书 记 员  丁 珊