广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执复401号复议申请人（利害关系人）：李杰明，男，1982年10月20日出生，汉族，住广州市花都区。申请执行人：广发银行股份有限公司广州分行,住所地广州市天河区珠江新城临江大道**南雅中和广场首层**。负责人：罗建。委托诉讼代理人：欧启伟，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被执行人:杨广锐，男，1984年3月10日出生，汉族，住广州市花都区。复议申请人李杰明不服在执行申请执行人广发银行股份有限公司广州分行与被执行人杨广锐担保物权纠纷一案【案号：（2018）粤0114执3922号】中，广州市花都区人民法院（以下简称花都法院）作出的（2019）粤0114执异49号执行裁定。向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。花都法院查明：广州市花都区大华二路23号2栋103房的权属人为杨广锐，建筑面积为75平方米，抵押权人是广发银行股份有限公司广州分行，抵押设定日期为2014年3月27日，于2017年8月24日被广州市天河区人民法院查封，于2018年5月10日被花都法院轮候查封。广州市花都区大华二路23号2栋104房的权属人为杨广锐，建筑面积为76.85平方米，抵押权人是广发银行股份有限公司广州分行，抵押设定日期为2014年12月30日，于2017年4月5日被花都法院查封，于2017年8月24日、2018年5月10日分别被广州市天河区人民法院、花都法院另案轮候查封。广州市花都区大华二路23号2栋105房的权属人为杨广锐，建筑面积为75平方米，抵押权人是广发银行股份有限公司广州分行，抵押设定日期为2014年3月27日，于2017年8月24日被广州市天河区人民法院查封，于2018年5月10日被花都法院轮候查封。根据穗租备2017B1400102123号、2017B1400102124号、2017B1400102125号《房屋租赁登记备案证明》显示，2017年4月20日，广州市花都区大华二路23号2栋103号、104号、105号房的租赁事宜进行了登记备案，租赁期限为2017年4月1日至2037年3月30日，出租人为杨广锐，承租人为杨晓莉。申请执行人广发银行股份有限公司广州分行与被执行人杨广锐担保物权纠纷一案，花都法院作出的（2017）粤0114民特32号民事裁定书已发生法律效力，根据申请执行人广发银行股份有限公司广州分行的申请，花都法院立案执行，执行案号为（2018）粤0114执3922号，花都法院于2019年1月9日作出（2018）粤0114执3922号执行裁定，裁定如下：一、拍卖被执行人杨广锐位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城内大兴楼407房。二、拍卖被执行人杨广锐位于广州市花都区大华二路23号2栋103号的房产。三、拍卖被执行人杨广锐位于广州市花都区大华二路23号2栋104号铺的房产。四、拍卖被执行人杨广锐位于广州市花都区大华二路23号2栋105号铺的房产。另查，李杰明与被执行人杨广锐民间借贷纠纷一案，花都法院作出的（2018）粤0114民督3号支付令已发生法律效力，根据申请执行人李杰明的请求，花都法院于2018年7月13日立案执行，案号为（2018）粤0114执6355号，花都法院于2018年10月31日作出（2018）粤0114执6355号执行裁定，载明，本案在执行过程中，花都法院依法向被执行人发出限期执行通知书，责令被执行人立即履行清偿义务，但被执行人没有在限期内履行。花都法院依法向银行、房管、车管等部门查询及调查被执行人名下的银行存款及其他财产情况，查明被执行人位于广州市花都区新华街松园路1号永大新城内大兴楼407房及位于广州市花都区大华二路23号2栋103号、104、105号铺均已被花都法院另案查封。除此之外，没有发现被执行人有其他可供执行的财产。申请执行人可在花都法院另案处置上述查封的房产时申请参与分配执行款项。花都法院已将上述执行情况告知申请执行人李杰明。现申请执行人李杰明向花都法院表示无法提供被执行人有可供执行的财产线索，请求花都法院依法处理。花都法院认为，经花都法院采取多方执行措施后，除申请执行人可在另案处置被执行人的房产时申请参与分配执行款项外，没有发现被执行人有其他可供执行的财产。申请执行人无法提供被执行人有可供执行的财产线索，本案依法可终结本次执行程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十九条规定，裁定如下：终结本次执行程序。花都法院认为：由于被执行人杨广锐拒不履行生效裁判文书所确定的义务，花都法院拍卖登记在杨广锐名下的位于广州市花都区大华二路23号2栋103号、104号、105号商铺的执行行为及相关程序，符合法律规定。李杰明对执行行为提出异议，但并未提交证据证明存在其所陈述的利益输送及租金偏低、查封后签订租赁合同等情况，至于李杰明认为抵押权人对租赁不知情，李杰明并非抵押权人，因此，李杰明提出的执行异议，依据不足，应予驳回。花都法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定驳回异议人李杰明的执行异议。复议申请人李杰明不服花都法院作出的（2019）粤0114执异49号执行裁定，向本院提起复议称：一、在（2017）粤0114民初2082号裁定书中，该拍卖标的已在2017年3月被裁定查封。被执行人杨广锐一直拖欠巨款，并被告知查封的情况下，与亲属杨晓莉（其哥哥的妻子）签订长达20年且租金低于市场价格的租约。目的是拥有获得优先拍卖权。便于用最低的价格拍回该物业，达到资产转移的目的。此租赁合同的可信度低，并存在利益输送的嫌疑。二、被执行人杨广锐在物业被查封后，签订长达20年的租约。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”由此可见此租赁合同存在于拍卖备注中明显不合理。众所周知带有长达20年租约且租金价格低的物业一定会影响物业的拍卖价格。执行法院对此合同保持中立，不支持但不反对。执行法院无法证实此长达20年的租赁合同的真实性的情况下应当正常拍卖该物业，不应在拍卖中备注该物业存在20年租约的信息。综上，请求法院在拍卖标的中不备注有关该物业存在租赁的相关信息。申请执行人广发银行股份有限公司广州分行与被执行人杨广锐未提出答辩意见。本院查明事实与花都法院查明事实基本一致。本院另查明：申请执行人广发银行股份有限公司广州分行与被执行人杨广锐担保物权纠纷一案，2017年10月19日，花都法院作出的（2017）粤0114民特32号民事裁定书，裁定如下：一、准许对被申请人杨广锐所有的抵押物即位于广州市花都区新华街松园路1号永大新城内大兴楼407房（粤房地他项权证穗花字第××号）、广州市花都区大华二路23号2栋103号铺（粤房地他项权证穗花字第0300150739号）、广州市花都区大华二路23号2栋105号铺（粤房地他项权证穗花字第0300150741号）采取拍卖、变卖等方式依法变价；二、申请人广发银行股份有限公司广州分行对变价后所得款项在借款本金1700000元及自2017年3月2日起至抵押物变价日止按合同约定计算的利息、罚息、复利以及借款本金1400000元及自2017年3月3日起至抵押物变价日止按合同约定计算的利息、罚息、复利的范围内优先受偿。申请费5530.80元，由被申请人杨广锐负担。2014年3月27日，被执行人杨广锐将其名下涉案的广州市花都区大华二路23号2栋103号铺、广州市花都区大华二路23号2栋105号铺抵押给申请执行人广发银行股份有限公司广州分行，并办理了房地产他项权证（粤房地他项权证穗花字第0300150739号、粤房地他项权证穗花字第0300150741号）。李杰明与被执行人杨广锐民间借贷纠纷一案，2018年5月3日，花都法院作出的（2018）粤0114民督3号支付令：被申请人杨广锐应当自收本支付令之日起十五日内，给付申请人李杰明借款本金1060000元和利息372500元。申请费5897.5元，由被申请人杨广锐负担。又查，花都法院于2019年2月3日在京东网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告以及拍卖须知，拟定于2019年2月25日上午10时起至2019年2月26日上午10时止拍卖涉案的被执行人杨广锐名下四套房产，同时注明被拍卖的标的物广州市花都区大华二路23号2栋103号、104号、105号的房产由承租人杨晓莉承租，租期为2017年4月1日至2037年3月30日止，月租金11000元（上述三间商铺的租金）已交至2018年11月，标的物按现状拍卖。本院认为,花都法院在本案认定事实中存在如下问题：1.作为执行异议案应当首先查明的申请执行人的执行依据并没有在异议裁定中查明；2.本案对李杰明身份的认定不当，李杰明作为花都法院另案（案号为（2018）粤0114执6355号）的申请执行人，对案涉的被拍卖的标的物（广州市花都区大华二路23号2栋103号、104号、105号的房产）享有的不是阻却执行的实体权利，而是对执行行为拍卖公告以及拍卖须知标明的标的物列明存在有租赁的备注有异议，所以李杰明的身份应当是利害关系人而非案外人。如果是案外人异议，则该案案外人不服执行异议裁定应当通过执行异议之诉的程序解决，而不是提起复议程序；3.花都法院没有查明本案中被执行人杨广锐名下广州市花都区大华二路23号2栋104号铺的房产是在被花都法院查封之后由被执行人杨广锐与承租人杨晓莉订立的《商铺租赁合同》，根据法律规定，该承租合同不能对抗法院的查封，依法不应当作为具有租赁权的标的物在拍卖公告中予以列明；另外，被执行人杨广锐名下位于广州市花都区大华二路23号2栋103号、105号的房产在被执行人杨广锐与承租人杨晓莉订立租赁合同前均已向申请执行人广发银行股份有限公司广州分行办理了抵押登记，花都法院作出的（2017）粤0114民特32号民事裁定也裁定申请执行人广发银行股份有限公司广州分行对上述涉案房产在拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。据此，花都法院在处置案涉的上述抵押物及被法院查封的房产时，承租人杨晓莉的租赁合同对受让人不具有约束力，花都法院在拍卖公告上备注案涉的拍卖标的物上有承租人且租赁合同长达二十年不当，该备注对上述标的物的拍卖成交、拍卖价格以及在先的担保物权等优先受偿权具有重大影响，同时也会影响作为利害关系人李杰明的合法权益，故依法应当予以除去。综上，花都法院对上述拍卖标的物的拍卖公告以及本案事实的认定均有不当之处，应予纠正。综上所述，复议申请人李杰明的复议申请理由成立，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114执异49号执行裁定；二、撤销广州市花都区人民法院拍卖被执行人杨广锐名下位于广州市花都区大华二路23号2栋105号、104号、103号房产的（2018）粤0114执3922号之一、之二、之三拍卖公告。本裁定为终审裁定。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年八月三十日书记员  赖泽钊