广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初32号 原告：滕显针，男，1990年11月23日出生，壮族，住南宁市邕宁区。 被告：黄开跃，男，1984年10月8日出生，壮族，住南宁市邕宁区。 第三人：广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道**环球时代**，统一社会信用代码91450103699878190M。 法定代表人：林贤文，该公司执行董事。 原告滕显针与被告黄开跃、第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后依法适用普通程序组成合议庭于2019年7月16日公开开庭进行审理。原告滕显针、被告黄开跃到庭参加诉讼。第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2019年3月30日至2019年5月28日为公告送达期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告滕显针向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告及第三人于2018年10月19日签订的《房屋买卖合约》；2、请求判令被告双倍返还定金给原告，共计100000元整；3、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告、被告及第三人于2018年10月19日在南宁市良庆区新加坡城20栋1号商铺广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司新加坡城分店签订《房屋买卖合约》一份（编号:(QLS0002911），约定原告购买被告位于南宁市良庆区XXX，房屋建筑面积220.19平方米，成交价格为1550000元。原告应在签署本合约同时交付被告部分定金10000元，另于2018年10月22日将40000元剩余定金交付给被告。原告应在签署本合约后叁个工作日内提供齐全银行办理贷款所需要的资料。被告应在收到定金后叁个工作日内备齐银行办理贷款所需的材料，并协助原告申请银行按揭。若被告违反本合约约定(包括逾期办理交易、按揭等买卖相关手续等)无故不履行或怠于履行本合约项下义务，且逾期超过七日仍未履行的，原告有权解除本合约并要求被告承担赔偿责任(被告违约并已收定金的则双倍返还定金予原告)。合约签订后，原告于2018年10月19日签署本合约时将10000元诚意金转为部分定金由第三人交付被告，又于2018年10月22日通过第三人向被告交付40000元剩余定金。原告分两次通过第三人总共向被告支付了50000元定金，并在2018年10月24日准备齐全银行办理贷款所需资料。2018年10月25日，第三人通知原告、被告一起去南宁市房产管理局办理网络签约等相关手续时，被告知该处房产已处于被查封状态，事后第三人多次与被告沟通，被告却不再接电话也无法履行合约。原告于2018年11月19日将《解除房屋买卖合同通知》通过第三人转交给被告，但被告仍然对违约情况置之不理。从2018年11月19日原告将《解除房屋买卖合同通知》送达给被告至2018年12月26日，被告已超过七天仍未继续履行合约，原告要求解除三方签订的《房屋买卖合约》，被告应将50000元的定金双倍返还给原告。为维护原告合法权益，望法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。 原告滕显针向本院提供的证据及主张证明的内容是：1、身份证、企业信用信息公示报告，拟证明原、被告身份信息及第三人企业信息情况。2、房屋买卖合约，拟证明房屋买卖合约签署日期，且依据合同第14条第（一）、（二）款约定，原告有权要求被告双倍返还定金并解除房屋买卖合约。3、不动产档案查询告知单，拟证明涉案房屋被查封的日期。4、收据两份，证明原告分别于201年10月19日、2018年10月22日支付定金1万元、4万元，共计5万元，被告黄开跃已经出具收据予以认可。5、解除房屋买卖合同通知，证明原告曾向被告发出解除合同的通知。 被告黄开跃辩称：被告仅收到原告支付的定金4万元，第三人单独收取了1万元，现同意将4万元返还给原告，但不同意支付双倍定金，因为双方都有过错。在合同签订前，被告曾委托第三人核实房产是否能够交易，2018年10月15日第三人的工作人员刘志杰让被告在手机上查档，看完后向被告表示可以交易，被告才决定与原告签订房屋买卖合约。2018年10月19日，原、被告、第三人的工作人员均在场，再次通过手机查档给原告看，三方确认房屋未被查封，所以才签订合约。 被告黄开跃向本院提供的证据及主张证明的内容是：1、转账记录及账单详情，证明被告仅收到第三人转来原告定金共计4万元；且被告已分两笔（2018年11月5日转5000元、2018年11月2日转7400元）支付给第三人12400元，由第三人退还定金给原告，第三人的对接工作人员是刘志杰。2、电子查档记录，拟证明房屋查档情况，当时显示未被查封。 第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司未向本院提出答辩意见，也未向本院提交证据。 综合各方的诉辩意见和陈述意见，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；2.如合同有效，原、被告双方是否存在违约行为，合同应否解除；3.原告要求被告双倍返还定金款有何事实与法律依据。 本案经庭审举证质证，综合各方的意见，本院审查后认为原告滕显针、被告黄开跃提供的所有证据，均能反映本案的真实情况，证据的来源与形式符合法律规定且与本案有关联性，证据之间具有相互关联且可以相互印证，可以作为本案事实认定的根据，所证明的内容本院综合进行认定。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明以下案件事实：2018年10月19日，被告黄开跃（卖方）与原告滕显针（买方）、第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司（经纪方）签订房屋买卖合约一份（编号：QLS0002911），约定原告滕显针以总价1550000元向被告购买被告名下的位于南宁市良庆区XXX。合同主要内容如下：1.卖方出售之房屋位于：南宁市良庆区XXX。该物业建筑面积220.19平方米（以房屋不动产权证为准）。2.该物业之成交价为人民币（大写）壹佰伍拾伍万元整（小写）¥1550000元。此成交价不因测绘面积变动而变动，包含该物业所有房款及现有已缴之相关费用（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费、物业维修基金、电话初装费及入住费用等）。3.卖方保证该物业产权权属真实合法，所提供的有关该物业的产权资料等真实完整、合法有效，并保证能及时提供与该物业有关的完整资料，能配合买方、经纪方签署相关文件及办理相关手续，能按时足额缴交该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易办理完结为止。4.卖方保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利，并拥有全部的收益、处分权，能完整支配及处理。有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口迁出情况及清还抵押等，卖方应付该物业予买方使用之日前清理及迁出完毕，从而保证该物业交易后卖方无需对上述事项负责，否则卖方应赔偿卖方因此而引起的一切损失。5.如买方或卖方违反本合约约定（包括但不限于拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等）无故不履行或怠于履行本合约项下的义务的，则：（一）逾期未超过七日的，违约方每逾期一日需按总房款的千分之一向守约方支付违约金；（二）逾期超过七日仍未履行的，守约方有权解除本合约并要求违约方承担赔偿责任（卖方违约并已收定金的，则双倍返还定金予买方；买方违约并已付定金的，则卖方有权没收定金，未支付定金或定金约定不明的，则违约方需支付等额于总房款百分之十的违约金）。如上述情况守约方要解除合约的，需向违约方发出解除合约通知书，而已收之房款应于解除合约通知书发出之日起五日内退还。（三）……（四）……6.合约三方任何一方在追究违约方违约责任的过程中，所发生的所有费用（包括但不仅限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等）均由违约方承担。7.房款支付方式：定金为人民币伍万元整，部分定金10000元整，买方应在签署本合约时同时交付卖方并自动转为部分房款；定金余额人民币40000元，买方需在2018年10月22日前交付卖方并自动转为部分房款。房价余款1500000元于办理交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方。等等。原告滕显针、被告黄开跃、第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司均在合同上签名捺印或盖章确认。合同签订当日，原告滕显针按照约定向第三人支付定金10000元，随后又于2018年10月22日向第三人支付定金40000元。上述定金共计5万元，第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司将其中40000元交付给被告黄开跃，剩余10000元第三人以收取前期推广费用为由在征得被告黄开跃同意后未支付给被告。被告黄开跃于2018年10月19日向原告开具收据一份，收据记载收到购买方滕显针交来购房定金壹万元（¥10000.00）；2018年10月22日向原告开具收据一份，收据记载收到买家滕显针交来定金肆万元整（¥40000.00）。被告黄开跃在两份收据上签名捺印。随后，三方共同到南宁市房产交易中心办理交易时，发现房屋处于查封状态，交易无法继续进行。2019年1月3日，原告滕显针起诉至本院，提出如上诉讼请求。 另查明：本案涉案房产南宁市良庆区XXX，登记产权人为黄开跃，于2018年10月16日被南宁市青秀区人民法院以（2018）桂0103民初10247号民事裁定书予以查封，于2018年10月25日再次被南宁市青秀区人民法院以（2018）桂0103民初11165号民事裁定书予以轮候查封。目前涉案房产仍处于查封状态。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，相应的不利法律后果应由其承担。 一、关于原告、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》是否合法有效，如合约有效，原、被告双方是否存在违约行为，合约应否解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项则规定：“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…”。本案双方所买卖交易的房产，虽然已经在合约签订前即2018年10月16日被南宁市青秀区人民法院予以查封，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条所关于司法机关、行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让的规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制,并不因此影响房地产转让合同的效力。本案中，2018年10月19日原告滕显针、被告黄开跃与第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司共同签订的编号为QLS0002911的《房屋买卖合约》，并不违反法律、法规的效力性强制规定，该合约为有效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”作为房产出卖方，被告黄开跃在房屋买卖合约中承诺保证对交易房产享有完整所有权，且没有侵犯第三人权利，并拥有全部的收益、处分权，但实际上该房产在合约签订前就已经被南宁市青秀区人民法院查封。被告黄开跃未对名下的涉案交易房产能否交易进行核实，即与原告签订房屋买卖约同并收取原告的定金，对此存在过错。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告答辩称其已经将房产是否符合交易条件交由第三人核实明确，第三人告知被告可以交易，且签订合约当晚三方在场，被告已经通过手机查档给原告看，三方确认房屋未被查封才签订合约，故合同三方均有过错。原告则提出签订合约当晚被告所提供的仅仅为不动产登记证明，并非不动产查封情况。本院认为，被告黄开跃称将房产能否交易交由第三人核实，但并未提交证据证实，本院不予采信。被告所称当晚三方通过手机查档核实是否被查封，经核实被告所提交的查档记录，该记录为通过网络查询，记录仅显示被告黄开跃名下的不动产登记情况，证实黄开跃名下有位于南宁市良庆区XXX的登记记录，并无该房产的抵押登记或未被查封登记相关信息，被告的意见没有证据证实，本院不予采信，原告的主张与查档记录相符，本院予以采纳。原告滕显针在履约过程中无过错，无需承担违约责任。在双方已经知晓涉案房产被查封的情况下，被告黄开跃作为出卖方，应该积极寻求解决办法，尽快办理解封手续，以便使房产恢复可交易状态，继续履行合同约定的义务，但被告黄开跃一直未能办理房产解封手续，至今涉案房产仍处于查封状态。基于合约无法继续履行，原告提出要求解除合约，被告赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于原告要求被告双倍返还定金款有何事实与法律依据的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第八十九条则规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”双方关于违约责任，已经在房屋买卖合约中约定，卖方违约并已收定金的，则双倍返还定金予买方。原告要求被告双倍返还定金的请求，本院予以支持。 关于已付定金的数额，原告滕显针已经按照合同约定分两笔向第三人支付共50000元的购房定金，由第三人交付给被告黄开跃，被告黄开跃向原告出具收据两份，收据显示被告黄开跃已经收到原告的购房定金50000元。被告黄开跃虽当庭提出第三人仅交付40000元，还有10000元并未收取，不应承担返还责任，但被告黄开跃自己也承认剩余10000元系根据第三人要求转为第三人的前期推广费用，被告未要求第三人交付该笔款项。原告已经按照合同履行支付定金的义务，被告与第三人之间就部分款项另行协商改作他用，与原告无关，本院据此认定，原告已付定金数额为50000元。故被告黄开跃应当双倍返还定金给原告滕显针共100000元。被告黄开跃提出已经通过第三人退还定金12400元，但证据仅显示支付至第三人，无法证实第三人已经将该笔款项退还给原告，原告否认收到上述款项，对被告的主张本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 2018年10月19日原告滕显针、被告黄开跃及第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司签订的《房屋买卖合约》，于本案判决生效之日起解除。 被告黄开跃双倍返还原告滕显针购房定金共100000元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2300元、公告费350元，共计2650元（原告已预交），由被告黄开跃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  韦 利 人民陪审员  潘如青 人民陪审员  李均全 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  蒋佳雨