安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0802民初1069号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司（原名称：广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司），住所地安徽省安庆市东部新城商务区，统一社会信用代码91340800677582479J。法定代表人：吴爱峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。被告：潘文仲，男，1968年7月28日出生，汉族，个体户，户籍地安徽省安庆市迎江区,现住安庆市。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司与被告潘文仲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱小飞、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付物业服务费33463.62元(暂计算至2019年4月）；2.依法判决被告向原告支付逾期付款违约金（期限自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止，以被告逾期应付款项的每日3‰计算，截止2019年4月，违约金暂计为84733.29元）；3被告负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告于2009年12月21日购买了位于安庆市碧桂园山水云间小区191幢2室的商品房。原、被告双方于2009年12月21日签订了《安庆碧桂园前期物业服务协议》。协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告必须于公历每月15日按每月567.18元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2014年6月份起一直未支付物业服务费，欠款金额高达33463.62元，原告多次向被告催收，被告均无理由拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《安庆碧桂园前期物业服务协议》的约定，己构成违约。原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和《安庆碧桂园前期物业服务协议》的约定，请求本院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、被告于2009年购买了碧桂园房子，2010年9月份收房，后我们请了专业人员对该住宅进行了检测，提出房屋顶面漏水，墙面有渗水痕迹，所有地面没做水泥抹面找平，花园没有草坪，树木只有2棵，花园地面土壤几乎全是石头石块等建筑垃圾，当时碧桂园物业答复2010年12月底前处理完。2011年元旦碧桂园物业通知我，已处理完毕，但在二次验收时，发现上述问题除花园建筑垃圾已请除外，其他问题均未处理。由于我原住房已售卖，急需装修入住新房，且当时物业负责人保证不影响装修，如造成损失由该住宅承建商赔偿，在此情况下，先拿了钥匙，但在房屋验收交接表上，将需要处理的问题已注明，并提出暂不验收；2、2012年春节前入住，同年夏天，发现房屋顶面及东西墙开始渗漏，此时损失尚不严重，多次向碧桂园物业投诉后，碧桂园物业安排人员进行了简单处理，裂痕处刷了防水胶，但碧桂园物业这样的处理方式不行，2012年底，顶面及墙面开始出现大面积漏水，造成极大损失。与碧桂园物业又进行了协商，碧桂园物业安排人员进行维修处理。2013年3月开始施工至2013年10月份，东西墙面渗漏未维修，楼顶重新做的SBS防水质量太差，楼顶防水施工中造成地面花岗岩、屋脊瓦及卫星接收系统损坏未修复，在此情况下，向碧桂园物业提交了申请维修报告，碧桂园物业承诺未彻底解决渗漏问题之前，不收取物业费，并要求我将造成的损失列出的清单，按实际赔偿。在提出损失清单后，碧桂园物业将损失清单转交至住宅承建商后，承建商觉得价格太高，一直未答复。被告庭后补充答辩称，1、被告作为本案被告主体不适格，案涉被告所有的位于安庆市碧桂园山水云间小区191幢2室房屋尚未验收交付，原告未为被告提供相应的物业服务，其诉称的物业服务费用依法应当由案涉房屋的建设单位支付；2、案涉房屋存在严重的质量问题，原告至始至终未采取相应的措施，且原告提供的物业服务不符合合同约定，存在重大瑕疵，依法应当不支付或少支付相应的物业费；3、原告主张的2016年5月份之前的物业费，已经超过了诉讼时效，原告无权主张；4、原告未依法进行相应的催缴，被告不应当承担相应的违约责任，且原告约定的违约责任过高，显失公平，依法应当减少。原告为支持自己的诉讼请求，向法庭递交了以下证据：1、原告企业营业执照复印件，证明原告的身份信息；2、被告身份证复印件，证明被告的身份信息；3、安庆碧桂园前期物业服务协议，证明原告为被告提供物业管理服务，收费标准；4、物业费催缴函，快递单，证明原告向被告催要物业费；5、物业费欠费明细，证明被告拖欠物业费明细及违约金额。被告对原告递交的证据质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3真实性没有异议，前期物业服务协议是本人签的字；对证据4，虽然未见到，但是也没有异议,原告催缴过，但是并非多次；对证据5没有异议。被告为支持自己的抗辩主张，向法庭递交了以下证据：1、2010年12月27日验收交接表，证明房屋有问题，有漏水情况；2、2013年10月17日提供给碧桂园物业问题报告还附了图片，证明房屋漏水很严重，防水有问题；3、损失价格清单2张，证明损失金额费用；4、维修方案，证明碧桂园物业公司最后一次进行了房屋维修；5、2014年建筑商碧桂园物业的一个报告，证明他们给了我答复，但是因价格谈不拢，后不了了之；6、2016年安全隐患的报告，怕对我的父母造成伤害，证明我的房屋有安全隐患；7、维修申请邮件，证明了我们在2013年-2019年一直在网上向苏皖碧桂园区域投诉交涉；8、协议书6份，证明了有多笔费用可以抵扣物业费本人都没有抵扣。原告对被告递交的证据质证意见为：对证据1真实性和关联性有异议，该交接清单不是与物业公司进行交接，是与房屋开发商进行交接，是房屋验收程序之一；对证据2、3、4、5、6的真实性和关联性有异议；对证据7，对邮件发送没有异议，内容无法核实；对证据8，如果本案被告有相关手续，我们可以予以抵扣，但本案被告是否在前期已经抵扣物业费，情况不清楚。综合原、被告举证、质证，本院认证如下：原告递交的证据1、2、4、5被告无异议，予以确认；证据3被告对其真实性无异议，且符合证据的合法性、关联性，予以认定。对于被告递交的证据1，本院认为，该证据为复印件，真实性无法核实，本院不予认定；对证据2、6，原告对房屋渗漏事实予以认可，但房屋渗漏维修问题与本案不具备关联性，不予认定；对证据3、4、5，因与本案不具备关联性，不予认定；对证据7，原告对邮件发送没有异议，结合被告房屋渗漏的事实，被告申请维修符合常理，本院予以认定；对证据8因系复印件，真实性无法核实，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：被告潘文仲系安庆市碧桂园山水云间小区191幢2室业主，案涉房屋建筑面积315.10平方米。2009年12月21日，原、被告签订《安庆碧桂园前期物业服务协议》一份，约定：甲方（即被告）同意建设单位按照法律、法规和有关规定选聘乙方（即原告）对本园区实施前期物业管理服务；物业综合服务费采取包干制方式，按每月每平方米1.8元计算，即甲方每月按567.18元标准向乙方交纳物业服务费；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费，乙方采用银行扣费的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月15日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉（其他内容不再赘述）。合同签订后，原告提供了相应的物业服务。被告未按期缴纳物业服务费，原告于2017年9月16日向被告邮寄《催缴物业费律师函》。因被告仍未缴纳，原告向本院提起诉讼，要求被告支付2014年6月至2019年4月期间的物业费33463.62元。庭审中，被告对物业费欠费金额没有异议，但认为其房屋入住后多年来因房屋漏水等问题，原告未能妥善解决，原告有责任，以致双方成讼。另查明，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司于2019年7月4日更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司。本院认为，原告与被告签订的《安庆碧桂园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力。被告以涉案房屋尚未验收交付，因此物业服务费应当由建设单位支付为由进行抗辩，但庭审中被告自认已持有房屋钥匙并于2012年春节前装修入住，在原告已依约提供物业管理服务的情况下，被告应当按照约定缴纳物业服务费。被告辩称的原告曾承诺未彻底解决渗漏问题之前不收取物业费以及原告提供的物业服务不符合合同约定、存在重大瑕疵，因其未提交证据加以证明，本院不予采信。被告提出其房屋存在严重的质量问题，因其与本案物业服务合同不属于同一法律关系，被告可另案主张权利，本案不予处理。关于诉讼时效问题。原告于2017年9月16日向被告邮寄《催缴物业费律师函》，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施，因此本案应适用两年诉讼时效期间的规定，故原告主张被告支付自2014年6月至2015年8月的物业费已超过诉讼时效，不予支持。关于违约金的问题。因原、被告双方在履行物业服务协议过程中存在一定的争议，被告未交纳物业费不属于恶意拖欠，原告的请求缺乏事实和法律依据，该请求本院不予支持。综上，被告应支付给原告自2015年9月至2019年4月拖欠的物业服务费24955.92元（44月*567.18元/月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告潘文仲于本判决生效之日起十日内支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司物业服务费24955.92元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2664元，减半收取计1332元，由原告负担332元，被告潘文仲负担1000元（原告已预缴。被告将负担的部分于本判决生效之日起十日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  李晓荣二〇一九年八月十二日书记员  沙梦文附：适用法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。