广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21723号原告：广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社，地址广东省广州市白云区嘉禾街新科村。负责人：越海峰，社长。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏，广东合盛律师事务所实习人员。被告：广州市越秀区永汉金属制品贸易部（历史名称广州市东山区永汉五金厂、广州市东山区永汉金属制品贸易部）住所地广州市越秀区中山一路53-12号301房。法定代表人：陈志永，经理。委托诉讼代理人：杨晓晖，男，1969年3月31日出生，汉族，系被告员工。原告广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社（以下简称新科村六社）与被告广州市越秀区永汉金属制品贸易部（以下简称永汉贸易部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新科村六社的委托诉讼代理人洪婷、李鹏，被告永汉贸易部的法定代表人陈志永，委托诉讼代理人杨晓晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新科村六社向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告于1999年6月1日签订的《租赁厂房空地合同》无效；2．请求确认原告与被告于2005年5月1日签订的补充合同《空地租赁合同》无效；3．判令被告按《空地租赁合同》约定的租金标准向原告支付2019年3月1日起，至其实际交还之日止的场地占用费，暂计至2019年5月31日为人民币41940元；4．判令被告承担诉讼费用。事实与理由如下：1999年6月1日原告与被告签订了一份《租赁厂房空地合同》，约定由原告提供案涉租赁场地给被告使用，租期30年，厂房721.6平方米，7元/平方米/月，厂房租金合计5051元/月；空地1895平方米，2.5元/平方米/月，空地租金合计4738元/月。厂房和空地租金合计9789元/月，租金从第六年起每年递增3%。原被告双方约定，被告应付给原告三个月租金（人民币）作为押金，合同期满原告将押金退还被告；租金每月交1次，即每月5号前交纳，逾期每天按租金金额收取滞纳金2%。2005年由于扩建巷道需要，被告实际承租空地面积减少，2005年1月1日原被告签署《空地租赁合同》的补充协议，明确被告承租的空地面积变更为1673.2平方米，1.7元/平方米/月，管理费0.8元/平方米/月，空地租金合计4183元/月。厂房和空地租金合计9234元/月。原告近期在清理相关合同资料时发现，涉案地块至今尚未办理农用地转用审批手续，依法不能出租用于非农业建设，故原告与被告签订的前述《租赁厂房空地合同》及补充协议《空地租赁合同》因违反了法律的强制性法律规定，均应属无效合同。因被告已经实际使用原告场地，依公平原则，被告应向原告合理支付场地使用费，原告有权参照租赁合同约定的租金标准，要求被告支付自2019年3月1日起按照实际使用的场地面积向原告支付使用费，直到其实际交还场地之日止。综上，为保护农村集体的合法权益，原告特依法向法院提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请。被告永汉贸易部辩称：我方与原告签订的是一个厂房租赁合同，现在新科村六社以土地性质这个理由解除我们的合约，我们觉得是不合适的，我方的意见是坚持继续履行合同。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的集体土地证、土地权属说明、租赁厂房空地合同、空地租赁合同、查询本社集体土地权属、土地性质及办理农转用手续等情况的申请、穗规划资源云函〔2019〕1088号复函、租金收据、账户交易明细予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：1999年6月1日，新科村六社（甲方）与永汉贸易部(乙方)双方签订了《租赁厂房空地合同》，约定甲方将位于地名门口田，自建的厂房、空地租给乙方使用，经双方协商达成如下协议：一、甲方将厂房721.6平方米，每月按每平方米7元租给乙方计租金5051元正。空地1895平方米每月每平方米2元5角计租金4738平方米。每月合计租金共9789元正，宿舍、厨房、卫生间由乙方自建。甲方负责起空地的围墙和捣空地的水泥地。租金每月交1次，即5号前交纳，第六年起每年递增百分之三。起租期1999年7月1日。租用期30年，即1999年7月1日至2029年6月30日止。如合同期满同等条件应优先租给乙方。等等。2005年1月1日，新科村六社（甲方）与永汉贸易部(乙方)双方签订了《空地租赁合同》，约定甲方将厂房721.6平方米，每月按每平方米4元，管理费3元租给乙方，共计5051元正，空地1673.2平方米每月每平方米1.7元，管理费0.8角共计4183元，每月合计租金9234元；宿舍、厨房、卫生间由乙方自建，甲方负责起空地的围墙和捣水泥的水泥地。租金、管理费在每月5号前交纳，第六年起每年每平方米租金、管理费递增3%，起租期1999年7月1日。租用期为三十年，即1999年7月1日至2029年6月30日止；如合同期满同等条件应优先租给乙方。注：因为在2001年5月要扩建巷道将围墙内移，所以空地的面积由原来的1895.2平方米，缩小到1673.2平方米，租金并在当年6月就按缩小的实际面积计算。上述厂房和空地现由永汉贸易部使用。永汉贸易部向新科村六社交付租金至2019年6月30日。本案审理过程中，新科村六社和永汉贸易部均确认，涉案厂房未办理规划报建手续。双方并确认，2018年7月1日至2019年6月30日的月租金标准为13980元，2019年7月1日至2020年6月30日的月租金标准为14399元。2019年4月17日，新科村六社向广州市规划和自然资源局白云区分局申请查询涉案厂房和空地所在的地块的权属登记、是否取得农用地转用批复等相关情况。广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年4月29日以穗规划资源云函〔2019〕1088号复函称：一、该地块已经取得集体土地所有证，权利人为广州市白云区嘉禾街新科经济联合社农民集体。二、该地块2017年土地利用现状为建设用地（城市）；在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为城镇用地（属建设用地）；在现行控规中控制为商业用地兼商务用地。三、该地块尚未取得《建设用地规划许可证》、农转用批复文件。本案庭审辩论终结之日为2019年6月28日。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，根据广州市规划和自然资源局白云区分局的复函内容可知，涉案厂房和空地所在的地块利用现状为建设用地，但该地块未取得《建设用地规划许可证》、农转用批复文件，即该地块未被相关行政部门批准为建设用地使用，因此新科村六社和永汉贸易部于1999年6月1日签订的《租赁厂房空地合同》，以及双方于2005年1月1日签订的《空地租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效，现新科村六社要求确认上述合同无效的诉讼请求本院予以支持。虽合同无效，然永汉贸易部实际使用涉案厂房和空地至今，理应支付场地占用费。因本案庭审辩论终结之日为2019年6月28日，本案仅处理庭审辩论终结之日前的场地占用费，庭审辩论终结之日以后即2019年6月28日以后的场地占用费，新科村六社可视情况另案主张，本案中不予调处。根据本案查明的事实，永汉贸易部实际向新科村六社支付租金（实际为场地占用费）至2019年6月30日，故新科村六社要求支付永汉贸易部支付2019年6月28日前的场地占用费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社与被告广州市越秀区永汉金属制品贸易部于1999年6月1日签订的《租赁厂房空地合同》无效；二、确认原告广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社与被告广州市越秀区永汉金属制品贸易部于2005年1月1日签订的《空地租用合同》无效；三、驳回原告广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费599元，由原告广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社负担499元，被告广州市越秀区永汉金属制品贸易部负担100元（被告负担的部分于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年八月二十一日书记员  任丽霞