贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民再130号再审申请人（一审原告、二审上诉人)：遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组,住所地：贵州省遵义市红花岗区遵湄路口。负责人：张有权，该村民组组长。委托诉讼代理人：王颖，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐琴，贵州佳信律师事务所（实习）律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江山，男，1979年3月14日出生，汉族，贵州省遵义市人。被申请人（一审第三人）：贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司（原遵义市汇川区农村信用合作联社），住所地:贵州省遵义市汇川区南京路**城上城综合大楼。法定代表人：罗维，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵瑞，该公司员工。委托诉讼代理人：罗勇，该公司员工。一审第三人：遵义明顺房地产开发有限责任公司，，住所地:贵州省遵义市红花岗区遵湄路“金帝世家”小区**法定代表人：陈道元，该公司经理。委托诉讼代理人：向仁伟，公司员工。再审申请人遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组（以下简称纪念街村民组）因与被申请人江山及一审第三人贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司（以下简称汇川农商银行）、遵义明顺房地产开发有限责任公司（以下简称明顺房开公司房屋拆迁安置补偿合同、确认合同效力纠纷一案，不服本院（2018)黔03民终3409号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年3月4日作出（2019）黔民申292号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。纪念街村民组申请再审称：请求撤销（2018）黔03民终3409号民事判决书主文第四项，并依法改判明顺房开公司、汇川农商银行涂销设立于遵义市遵湄路“金帝世家”小区C座C幢4-1楼号营业性用房的抵押权登记；明顺房开公司协助纪念街村民组办理前述房屋的不动产权属登记，并提交办理权属登记需要由出卖人提供的资料。主要事实和理由：1.本案汇川农商银行在抵押权存续期间未主张权利，其抵押权已经消灭。原审该问题认定事实不清，适用法律错误。2.汇川农商银行在放贷时明显存在过错，纪念街村民组已提供了相应证据予以证明。即便在抵押权存续期间，当权利发生冲突，抵押权仍不能对抗纪念街村民组作为商品房对物权的期待权。综上，纪念街村民小组依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。江山辩称，买房屋是真实的，请依法裁判。汇川农商银行辩称，银行办理的借款合同和抵押合同均是真实合法的，银行的权利应受法律保护，即使纪念街村民组所述是事实，答辩人也善意取得涉案房屋的抵押权。故应驳回申请人的再审请求，维持原判。明顺房开公司辩称，1.本案中抵押权和债权同时存在。2.汇川农商银行房贷存在过错与房屋合同无效与否没有关联，不能否定抵押合同的效力。3.争议房屋享有的物权对抗抵押权是不合理的，不能用优先权对抗抵押权，亦不能对抗消费者购买房屋的权利。综上，故应驳回申请人的再审请求。纪念街村民组向一审法院起诉请求：一、确认纪念街村民组与民顺房开公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》合法有效；二、请求判令确认其系遵义市××“××世家”小区××楼××号营业性用房的所有权人；三、请求确认江山与民顺房开公司于2007年4月12日签订的《商品房买卖合同》无效；四、请求判令民顺房开公司协助纪念街村民组办理位于遵义市××“××世家”小区××楼××号营业性用房的不动产权属登记，并提交办理权属登记需要由出卖人提供的资料；五、请求判令江山、汇川农商银行涂消遵义市××“××世家”小区××楼××号营业性用房的抵押权登记，消除权利障碍。一审法院认定事实：2005年12月18日，民顺房开公司作为“拆除人”与“被拆除人”纪念街村民组签订《拆除补偿协议》，“对长征镇沙坝村纪念街组界内修建的两层临时建筑进行拆除的有关事项”达成由民顺房开公司用其修建好的商用门面房366.8㎡补偿给纪念街村民组的一致意见，双方以及遵义市红花岗区长征镇沙坝村民委员会的相关人员在《拆除补偿协议》上签字并盖有公章。2006年5月29日，民顺房开公司作为甲方与乙方纪念街村民组签订《认购书》，约定由纪念街村民组以7680元/㎡的价格，向民顺房开公司认购该公司开发的位于遵义市××××路的“金地世家”（后更名为“金帝世家”）房开项目C栋面积为410㎡、总价3148800元的门面，但并未确定具体的门面号数；双方约定乙方于2006年5月25日支付甲方购门面认购金600000元，剩余房款974400元在认购物业取得预售证后，甲方通知乙方一月内付清。甲乙双方签署《商品房买卖合同》，已认购金转为购门面首期款，剩余门面款1574400元由乙方向甲方指定的银行申请贷款向甲方支付；双方约定如因乙方原因不按本认购书约定时间签署《商品房买卖合同》的，则甲方有权另行处理该门面，且甲方不退回乙方定金；在该协议的特约条款约定附门面图纸红线内面积为459.26㎡，乙方实际购买面积为410㎡，另49.26㎡为甲方还给乙方，最终面积确定数据甲、乙双方签订正式《商品房买卖合同》时，另行协商，面积数据产生调整的，购买门面单价不变，总金额多退少补；双方还约定甲方应在2006年10月30日前将门面交给乙方使用。该《认购书》签订后，纪念街村民组分批次向民顺房开公司支付了相应购房款。2007年4月30日，民顺房开公司作为甲方与乙方纪念街村民组签订《临时交房协议》，该《临时交房协议》载明：“2007年4月30日，甲方将金地世家C栋1-7号商铺，16-20（20号门面的一半）号交付乙方使用，其中1号门面64.65㎡，2号门面64.65㎡，3号门面64.65㎡，4号门面64.65㎡，5号门面63.70㎡，6号门面63.70㎡，7号门面53.93㎡，共计439.93㎡，其中49.26㎡为还房，390.67㎡为购买面积，16-20号门面面积346.68㎡，（实际面积以房管局测量为准）”。该协议签订后，民顺房开公司就将前述门面交付纪念街村民组占有、使用。2007年6月12日，经遵义天络房地产测绘处测量，前述1-7号门面总建筑面积为423.45㎡，16至18号门面单间建筑均为73.35㎡，合计220.05㎡。2008年11月11日，民顺房开公司签署《商品房买卖合同》，纪念街村民组的相关人员于2009年2月12日在该合同上签字，该合同确定纪念街村民组向民顺房开公司购买的门面为金帝世家C幢一层16、17、18号门面（建筑面积为276.7㎡），其中1-7号门面共423.45㎡，其中366.8㎡为还房，56.65㎡为村民组购买。民顺房开公司还于2008年11月11日向纪念街村民组出具《承诺书》，该《承诺书》载明：你单位在我公司购买的外环路综合市场“金帝世家”C栋营业房面积为276.7㎡，还房面积：366.8㎡，合计643.5㎡，如该面积出现误差或发生紧急纠纷和法律责任由我公司承担全部责任。一审另查明，根据纪念街村民组提供的民顺房开公司与江山签订的《商品房买卖合同》和汇川农商银行与江山签订的《借款合同》、《抵押合同》等证据显示，2007年4月12日，民顺房开公司与江山签订《商品房买卖合同》，将位于红花岗区××“××世家”小区××楼××号营业房卖给江山，并将合同进行了预售备案登记。2007年6月20日、2007年6月21日，汇川农商银行与江山签订《借款合同》、《抵押合同》等，由江山向原遵义市汇川区农村信用合作联社文昌阁分社贷款400000元，用于购买营业房，借款期限为两年，并且江山提供其购买的位于外环路××“××世家”小区××门面××楼××号作为抵押物，并办理了遵房他权他字第82628号房屋他项权证，现该套房屋登记的权利人为江山，权利类别为签约合同。现纪念街村民组以本案涉及的红花岗区××“××世家”小区××楼××号营业房系纪念街村民组的拆迁安置房，应优先保护；江山与民顺房开公司签订的《商品房买卖合同》无效等为由提出前述诉讼请求，酿成诉争。一审法院判决：一、纪念街村民组与明顺房开公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》合法有效；二、驳回纪念街村民组的其他诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由纪念街村民组承担，由纪念街村民组向本院申请退还4400元。纪念街村民组不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决主文第二条，改判支持上诉人一审诉讼请求第2、3、4、5项;二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。二审查明的事实与一审法院的事实一致。二审法院认为，本案争议焦点为：一、纪念街村民组对案涉门面是否享有优先权和所有权；二、民顺房开公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否有效；三、银行抵押权与纪念街村民组购房权利的冲突如何解决。关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，应当是案涉房屋已经被确定为补偿安置房屋后，再另行出售他人的情形下，被拆迁人才享有优先取得补偿安置房屋的权利。但本案中，纪念街村民组与民顺房开公司在2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》并未约定案涉门面为还房，在2007年4月30日临时交房时约定案涉门面为买卖，直至2009年双方才约定案涉门面为还房，双方约定案涉门面为还房的时间晚于2007年房产公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》以及银行设定抵押权的时间，故本案情形不符合前述法律规定范畴，不应认定纪念街村民组享有优先取得权，纪念街村民组关于确认其为案涉房屋所有权人的请求不予支持。关于焦点二。一方面，江山在一审庭审中陈述：借款合同是我本人所签名，但《商品房买卖合同》的签名不是本人所签，我并未向民顺房开公司支付该门面的首付款，当时只是作为民顺房开公司的员工帮公司办事。另一方面，2007年4月12日签订《商品房买卖合同》后，江山至今未向民顺房开公司要求交付案涉门面，也未依法主张过案涉门面的权利，作为购房人长期不重视自己花费大量资金所购买的房屋也不符合常理，再对比江山在庭审笔录和《商品房买卖合同》的签名笔迹，能明显辨别出《商品房买卖合同》的签名不是江山本人笔迹。结合江山本人的陈述以及案件事实，能够确定江山并未实际购买“金帝世家”小区C座C幢4-1楼-4号营业性用房，该《商品房买卖合同》并不是江山本人的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，由于江山并未与民顺房开公司签订《商品房买卖合同》，其与民顺房开公司之间并不存在真实的买卖合同关系，该《商品房买卖合同》损害了他人的合法权益，应当认定无效。纪念街村民组请求确认合同无效的理由成立，本院予以采纳。若江山与民顺房开公司之间存在案涉门面的债务关系，其可另行主张。关于焦点三。虽然《商品房买卖合同》被认定无效，但被上诉人办理抵押贷款的事实是客观真实的，上诉人也未能提供证据证明汇川农商银行有恶意串通或者有明显过错的行为，根据《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”、第五十八条“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”以及《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”的规定，在抵押权所担保的主债权未获清偿的情况下，则抵押物上的抵押权并不灭失。本案中，由于不能确认纪念街村民组为案涉房屋所有权人，所以纪念街村民组享有的是债权，而汇川农商银行享有的是物权，该物权基于登记而具有公示公信力，其体现对债权人交易安全的保护，故只要债权人未获得清偿，抵押权仍然合法存在，在抵押权未被消除之前，是无法办理不动产过户手续的。故本院对其上诉请求办理不动产过户以及涂消抵押权登记的请求亦不予支持。二审法院判决：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初778号民事判决主文第一项，即“纪念街村民组与明顺房开公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》合法有效”。二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初778号民事判决主文第二项，即“驳回纪念街村民组的其他诉讼请求”。三、确认明顺房开公司与江山于2007年4月12日签订的《商品房买卖合同》无效。四、驳回纪念街村民组的其他诉讼请求。再审查明的事实与一、二审一致。本院再审认为，本案再审期间的争议焦点为：对纪念街村民组要求汇川农商银行涂销涉案房屋抵押登记及要求明顺房开公司协助办理涉案房屋不动产权属登记的请求应否支持。（一）关于应否涂销涉案房屋抵押登记的问题。首先，根据庭审查明的事实可知，江山自认涉案《商品房买卖合同》的签名不是其本人所签，也未向明顺房开公司支付该门面的首付款，只是作为明顺房开公司的员工帮公司办事。同时结合《商品房买卖合同》签订后，江山至今未向明顺房开公司要求交付案涉门面及主张相应的权利，与常理不符，足以认定江山并未实际购买“金帝世家”小区C座C幢4-1楼-4号营业性用房，该《商品房买卖合同》的签订并不是江山本人的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，双方的购房行为因缺乏真实的意思表示要件而导致该民事法律行为无效，且损害了他人的合法权益。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，该《商品房买卖合同》损害了他人的合法权益，应当认定无效。而江山与明顺房开公司因此而产生的其他债权债务关系，双方可另案主张。其次，根据明顺房开公司与纪念街村民组于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》约定的内容可知，双方已就补偿安置用房的位置、用途、面积进行了约定，并于2007年4月30日签订《临时交付协议》，进一步明确了安置还房的具体房号和面积等内容。而前述交付的房屋中主要包含了明顺房开公司应安置的还房，其他超面积部分采取补偿差价购买的形式处理，但该情况并不影响涉案房屋在交付时已确定为还房的实质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，对纪念街村民组确认其对涉案房屋享有优先权的请求，符合前述法律规定，应予支持。虽然江山与明顺房开公司的《商品房买卖合同》签订的时间在明顺房开公司交付涉案还房之前，但前述已认定双方并未发生真实的购房关系，且合同被认定无效。故本案二审在认定合同无效的情况下，又未支持纪念街村民组的优先权请求与前述法律规定相悖，应予纠正。第三，虽然汇川农商银行与江山之间的借款关系成立，但双方用于抵押登记的房屋属于纪念街村民组的还房，涉案房屋属于纪念街村民组被拆迁房屋物权的延伸，江山及明顺房开公司均无权处分。同时，涉案房屋交付的时间是2007年4月30日，而汇川农商银行与江山签订借款合同和抵押合同的时间分别为2007年6月20日和21日，故汇川农商银行在审查抵押物的实际情况时明显存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，江山就无权处分的房屋设立抵押，该抵押合同应当无效。且因汇川农商银行在办理抵押中未就涉案房屋的实际情况尽到审慎的注意义务存在过错，故其亦不能根据物权法的相关规定善意取得抵押权。故在抵押合同无效的情况下，对纪念街村民组要求汇川农商银行涂销涉案房屋（遵义市红花岗区外环路遵湄路口金帝世家小区C栋门面1楼4号营业房）抵押权的请求，应予支持。（二）关于明顺房开公司应否协助纪念街村民组办理涉案房屋不动产权属登记的问题。在明顺房开公司与纪念街村民组签订的《拆除补偿协议》、《临时交付协议》及《商品房买卖合同》合法有效，并已实际交付房屋的情况下，明顺房开公司理应负担协助纪念街村民组办理涉案房屋不动产权属登记的附随义务，故对纪念街村民组要求明顺房开公司协助办理遵义市红花岗区外环路遵湄路口金帝世家小区C栋门面1楼4号营业房的不动产权属登记的请求，应予支持。综上所述，遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组的再审请求成立，应予支持；二审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔03民终3409号民事判决；二、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初778号民事判决主文第一项，即遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组与遵义明顺房地产开发有限责任公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》合法有效；三、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初778号民事判决主文第二项，即“驳回遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组的其他诉讼请求”；四、确认遵义明顺房地产开发有限责任公司与江山于2007年4月12日签订的《商品房买卖合同》无效；五、由贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十五日内向不动产权属登记机关申请涂销遵义市红花岗区外环路遵湄路口金帝世家小区C栋门面1楼4号营业房的抵押权登记；六、遵义市红花岗区外环路遵湄路口金帝世家小区C栋门面1楼4号营业房的所有权××遵义市××镇××村纪念街村民组所有，由遵义明顺房地产开发有限责任公司协助遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组办理前述房屋的不动产权属登记。一审案件受理费4400元、二审案件受理费8800元，共计13200元，由遵义明顺房地产开发有限责任公司和江山各负担6600元。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  张 鹏审判员  张 荣二〇一九年八月二十六日法官助理周益书记员胡汝静