海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初2729号原告：三亚万宝物业服务有限公司，住所地海南省三亚市南边海渔港路**万宝威尼斯蓝湾小区****。法定代表人：王立平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王旗辉，海南中贯律师事务所律师。被告：杨炳新，男，汉族，1976年1月29日出生，公民身份号码×××，现下落不明。原告三亚万宝物业服务有限公司（以下简称：万宝物业公司）与被告杨炳新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，因被告杨炳新下落不明，本案由简易程序转为普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告万宝物业公司的委托诉讼代理人王旗辉到庭参加了诉讼。被告杨炳新经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万宝物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨炳新向万宝物业公司支付拖欠的物业管理服务费24678.152元；2.判令杨炳新向万宝物业公司支付拖欠的水费262.3元、电费2637元；3.判令杨炳新向万宝物业公司支付拖欠的物业费滞纳金36220.65元（暂计至2019年2月28日，实际计算至实际给付之日）；4.本案诉讼费由杨炳新承担。诉讼过程中，万宝物业明确其第一项诉讼请求为判令杨炳新向万宝物业公司支付拖欠的共计96个月的物业管理服务费24557.76元。事实与理由：万宝物业公司为三亚市万宝威尼斯蓝湾小区的物业服务企业，于2008年4月30日入驻该小区。杨炳新于2010年购得该小区7栋204房，建筑面积约116.28平方米。杨炳新接收物业后于2010年2月24日与万宝物业公司签订《万宝威尼斯蓝湾前期物业管理服务协议》约定，由万宝物业公司为被告小区提供物业服务，生活用房物业管理服务费标准为2.2元/㎡/月。自2010年2月24日起计收物业服务费，第一年物业费一次性收取，第二年按月收取。违反本协议约定不按时缴纳物业管理费的，自逾期之日起按每天0.1%交纳滞纳金。协议签订后，万宝物业公司按协议约定为小区全体业主提供物业服务，但杨炳新未按协议约定按时交纳物业费。截至2019年2月28日，杨炳新累计拖欠2011年2月16日至2019年2月28日间的物业管理费共计24678.152元，水电费共计2899.3元。为维护万宝物业公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告杨炳新未作答辩，未提交书面意见，也未提交证据。原告万宝物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了下列证据：1.商品房买卖合同、房屋钥匙交接表，拟证明杨炳新自开发商处购得房屋，系涉案房屋业主的事实；2.万宝威尼斯蓝湾前期物业管理服务协议、临时业主规约、承诺书、安全消防协议书、客户联络资料登记表、办理入伙手续程序书，拟证明万宝物业公司与杨炳新签订物业服务协议，由万宝物业公司为其提供物业服务、办理物业手续的事实；3.物业费、水电费欠费明细表、滞纳金计算表，拟证明杨炳新拖欠万宝物业公司水电费及滞纳金的事实。前述证据经本院审查，内容真实，形式合法，与本案有关联性，对其证明效力均依法予以采信。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨炳新系万宝威尼斯蓝湾小区7栋2层4号房业主之一，该房房屋面积为116.1㎡。万宝物业公司系万宝威尼斯蓝湾小区物业服务企业。2010年2月24日，万宝物业公司与杨炳新签订《万宝威尼斯蓝湾前期物业管理服务协议》（以下简称：《前期物业管理服务协议》），约定：“杨炳新所购房屋为7栋2层4房；万宝物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向杨炳新收取物业管理费用生活用房物业管理服务费为2.2元/㎡·月，纯生活用水2.2元/吨，纯生活用电0.61元/度。物业管理服务费用从2010年2月24日起计收，每月5日前交纳前月物业管理服务费用，第一年物业管理服务费在入住前由万宝物业公司一次性收取，第二年起按月缴纳物业管理服务费用；杨炳新不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，万宝物业公司有权要求杨炳新补交并逾期之日起按每天0.1%交纳违约金。”合同签订后，杨炳新向万宝物业公司预交2010年2月23日至2011年2月15日期间物业管理费，但之后未继续交纳物业管理费。杨炳新拖欠水费262.3元、电费2637元。万宝威尼斯蓝湾小区自2018年成立业主委员会，未与万宝物业公司重新签订物业服务合同，也未另行选聘物业公司。本院认为，业主应按物业服务合同约定交纳物业费。杨炳新作为万宝威尼斯蓝湾7栋2层4房业主，与万宝物业公司签订《前期物业管理服务协议》，该物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对杨炳新具有约束力。万宝物业公司依约提供物业服务后，杨炳新应当按约交纳物业费，杨炳新未交纳2011年2月16日至2019年2月28日期间的物业费，已构成违约，应承担相应违约责任，万宝物业公司有权要求杨炳新继续支付物业费并按《前期物业服务协议》计收滞纳金，故对万宝物业公司诉请杨炳新支付物业费和滞纳金的诉讼请求，予以支持。杨炳新每月应缴纳的物业费为255.42元（116.1㎡×2.2元/㎡·月），庭审过程中万宝物业公司确认其主张自2011年2月16日至2019年2月28日期间共计按96个月计算物业费系当事人对自己民事权利的自由处分，本院予以照准，故杨炳新应向万宝物业公司支付的物业费共计24520.32元（255.42元/月×96个月），对万宝物业公司诉求超过该部分的物业费，本院不予支持。关于水电费，《前期物业服务协议》中约定万宝物业公司受有关部门或单位的委托，提供水费、电费代收代缴服务。万宝物业公司主张杨炳新分摊小区共用水、电费等能源费，符合法规规定，应予支持，故对万宝物业公司主张杨炳新支付截止2019年2月28日的水费262.3元、电费2637元，本院予以支持。关于滞纳金的计算，《前期物业管理服务协议》约定业主应在每月5日前交纳前月物业管理费用，杨炳新存在逾期交纳行为，应承担支付滞纳金的责任，此处约定的滞纳金实质属于违约金，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，如出现违约金过高的情况，应当以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，不宜过分加重业主责任。杨炳新未交纳物业费主要给万宝物业公司造成资金占用期间的损失，比照民间借贷纠纷当事人约定利率不超过年利率24%的法定保护上限，《前期物业服务协议》约定每日千分之一的滞纳金计算标准偏高，应调整为年利率24%计算滞纳金。结合万宝物业公司主张的滞纳金计算内容及范围，杨炳新应支付违约金为：从2011年3月5日起，逐月以255.42元为本金，按年利率24%计算至实际付清之日止。杨炳新经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：1被告杨炳新自本判决生效之日起十日内向原告三亚万宝物业服务有限公司支付物业服务费24520.32元以及支付逾期缴纳物业费的滞纳金（自2011年3月5日起，逐月以255.42元为本金，按年利率24%计算至实际付清之日止）；2被告杨炳新自本判决生效之日起十日内向原告三亚万宝物业服务有限公司支付水费262.3元、电费2637元；3驳回原告三亚万宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1394元(原告三亚万宝物业服务有限公司已预交)，由被告杨炳新负担1194元，原告三亚万宝物业服务有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 蒋 倩人民陪审员 王文伟人民陪审员 符巨明 二○一九年八月二十二日书 记 员 史玉莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。