北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初32351号原告：北京师大科技园科技发展有限责任公司，住所地北京市海淀区学院南路****楼****。法定代表人：金雅玲，总经理。委托诉讼代理人：甄宏，北京市泽元律师事务所律师。被告：伴学时代（北京）教育科技有限公司，住所地，住所地北京市海淀区iv>法定代表人：罗红波，副总经理。委托诉讼代理人：刘建国，北京市华泰律师事务所律师。原告北京师大科技园科技发展有限责任公司（以下简称科技园公司）与被告伴学时代（北京）教育科技有限公司（以下简称伴学时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北师大科技公司之委托诉讼代理人甄宏，被告伴学时代公司之法定代表人罗红波及委托诉讼代理人刘建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技园公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2018年5月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月11日解除；2、判令被告立即将所承租的位于北京市海淀区x路x号x号楼x室房屋（以下简称涉案房屋）腾退给原告，并向原告支付房屋占用费按日租金1820元两倍的标准计算自2019年3月11日起计算至实际腾退之日止；3、判令被告向原告支付欠缴的租金，自2018年12月4日至2019年3月11日共计98天，按日租金1820元计算，共计178360元整，及逾期付款违约金从应付之日2018年11月4日起至实际缴付租金之日止，按年利率24%计算；4、判令被告向原告支付解约违约金110716.66元（按月租金55358.33元，共两个月）；诉讼费被告负担。事实与理由：2017年8月10日，我公司与北京东方爱工场文化发展有限公司（以下简称北京东方文化公司）签订《房屋租赁合同》，该公司将其享有出租权的涉案房屋出租给我公司，用于创新型企业孵化、培育和服务等相关办公使用，并由该公司提供与租赁房屋经营、工商登记有关的文件，协助办理在出租地登记注册企业的营业执照。2018年5月，被告公司的股东之一罗志刚在对上述场地考察后决定向我公司承租涉案房屋并在此注册一家新的公司作为承租人，2018年5月21日，被告公司法定代表人罗红波代表被告公司与我公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司将涉案房屋出租给被告公司办公使用，租赁期限为2018年6月4日至2021年6月3日，租金6.5元每平米/日，每年664300元，每月55358.33元，租金六个月一付，第一期租金为332150元于签订合同当日付清，第二期租金支付时间为2018年11月4日之前，以此类推。双方还约定如被告逾期支付租金超过十日，则每逾期一日按照应付金额的1%向原告支付违约金，逾期超过十五日，则我公司有权解除合同并收回房屋，被告还应按照两个月租金的标准向我公司支付违约金，如被告未搬离，每逾期一天须向我公司支付相当于两倍日租金的违约金。上述合同签订后，我公司依约向被告交付了涉案房屋，被告支付了第一期租金，并在我公司配合下于2018年7月25日在涉案房屋地注册成立，后其在房屋租赁合同上加盖公章。后被告未按约定支付第二期租金，经我公司多次催告仍不履行付款义务，故我公司于2019年3月5日向被告寄送《关于解除并请贵司于2019年3月11日前向我司腾退租赁物的函》，但被告在接到后拒不腾退并占用至今。综上，被告公司的行为已侵害我的合法权益，故我提起本诉，请求法院判如所请。被告伴学时代公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告应出示其有权转租的证据，以确认双方合同的效力，原告虽自称有权转租但并未提供证据证明，故我公司认为原告与我公司签约时，其并未取得相关单位的相应授权，故不具备签约条件；第二，原告提供的地址错误，导致我公司被列入经营异常名录且该痕迹无法消除，给我公司造成巨大经济损失；我公司在选择租赁涉案房屋前进行了实地考察，当时我们看好的是海淀区x路x号x座x室x层的x1室，但我公司支付定金后却发现发票上写的是x2室，对于我公司的质疑，原告答复称因海淀区文教产业园刚成立，园区正在改建，物业公司会马上重新统一分配楼号和房号，基于对原告所做保证的信任，我公司与原告签订了房屋租赁合同。2018年9月11日，经我公司客户反映，我公司于2018年9月10日被北京市工商行政管理局海淀分局列入经营异常名录，原因是通过登记的住所或经营场所无法联系，属于实际办公地点和注册地址信息不符，我公司马上向原告反馈，要求其尽快协调解决，原告工作人员则称，园区内还有其他公司被列入异常名录，正在连续物业协调解决。而此时，我公司正在税务局办理发票申领，因为被列入异常名录而遭到拒绝，经我公司多次与原告沟通，均未解决该问题，而此事已经严重影响到我公司的正常业务经营。在此期间，我公司多次要求原告将我公司所在的309门牌号换掉，后直到同年10月30日原告才将涉案房屋的门牌更换为325。2018年11月4日是我公司向原告支付第二期租金的时间，但因为原告迟迟未能解决我公司被列入经营异常名录的问题，我公司于次日向原告发送催办函，否则我公司无法支付租金。在我公司督促下，原告终于几经协调于同年11月23日将我公司移出经营异常名录。但该痕迹却无法去除，至今还在网络上可供查询，使得我公司企业形象严重受损，并对今后业务开展和发展带来不利影响。对此我公司还要求原告抹掉异常痕迹并赔偿经济损失，但原告一再拖延未解决。我公司遂于2019年1月28日向原告发出《关于提前终止房屋租赁合同的函》，我公司认为，原告在签署合同时故意隐瞒了房屋使用权限和相关信息，未尽告知义务，导致我公司在依法正常经营情况下被列入经营异常名单，故要求提前终止房屋租赁合同，要求原告退还房租和押金并承担相关损失，但双方之间最终协商未果。第三，基于上述事实可知，原告是责任方，故其无权解除合同或主张赔偿金；第四，针对原告的责任，我公司有权行使不安抗辩权，待上述不安情形消除后，我公司愿意且完全可以履行合同。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。2017年8月10日，科技园公司（承租方，乙方1）与中关村国大中小微企业成长促进会（承租方，乙方2）与北京东方爱工场文化发展有限公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，甲方将其享有出租权的位于北京市海淀区x路x号x号楼编号为x3、x4、x5、x6、x7、x8、x9、x10、x11第三层；x6第一层、第二层；面积总和1405平方米的房屋租给乙方使用，用于创新型企业孵化、培育和服务等相关的办公使用。租赁期限自2017年11月1日至2022年10月31日止。由于乙方需要承担企业孵化等职责，乙方有权将所承租的房屋再行出租给乙方1所管理服务的园区内企业和乙方2的会员。2018年5月21日，科技园公司（甲方，出租方）与伴学时代公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，甲方将其享有出租权的坐落于北京市海淀区x路x号x号楼x2室，建筑面积共280平米，租给乙方作为从事营业执照所规定之经营范围办公使用。租赁期限自2018年6月4日至2021年6月3日，共计36个月。租金为6.5元/平米/日（含物业费），每年应为人民币664300元，每月租金为人民币55358.33元，租金按六个月一付方式支付，第一期租金为332150元，于签订合同的当日付清。乙方应提前一个月交付下个租赁期（半年）房租费用。第二期租金支付时间为2018年11月4日之前，以此类推。乙方同意支付甲方押金，共计55358.33元，乙方应于交付首期租金的同时支付给甲方，甲方在收到押金后应予以书面签收。乙方若于租赁期内违反本合同之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生的费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。双方关于违约责任的约定：如乙方逾期支付租金超过十日，则每逾期一日按应付金额1%向甲方支付违约金。如乙方逾期超过十五日，则甲方有权解除本合同，立即收回房屋。如乙方逾期未按时足额支付租金和其他费用超过合同约定时间的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，乙方应按两个月租金的标准向甲方支付违约金。科技园公司和伴学时代公司签订上述租赁协议后，伴学时代公司向科技园公司交纳2018年6月4日至2018年12月4日期间的租金332150元，押金55358.33元。此后，伴学时代公司应于2018年11月4日向科技园公司交纳第二期租金，但其未按照合同约定向科技园公司支付房屋租金，科技园公司因此分别于2019年1月24日向伴学时代公司发函催缴租金无果后，于2019年3月5日向伴学时代公司发出关于解除《房屋租赁合同》并要求其于2019年3月11日腾退涉案房屋的函。伴学公司均于当日收到上述函件。函件内容为：“1、根据合同约定，由于贵司逾期支付租金已超过15天，现我司正式通知贵司，《房屋租赁合同》于2019年3月11日起解除；2、请贵司于2019年3月11日前向我司腾退所承租的租赁物，按《房屋租赁合同》的约定向我司交还租赁物。3、请贵司于2019年3月11日前向我司支付截至该日的未付租金178360元及相应的违约金。。。。。。”对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、对伴学时代公司在租赁房屋地址办理营业执照的认定。2018年7月9日，北京东方爱工场文化发展有限公司作为产权人出具产权证明，同意将位于北京市海淀区x路x号x号楼x层x2号房屋（租赁合同中约定的租赁地点）作为伴学时代公司的住所地。2018年7月25日，伴学时代公司取得企业营业执照。2、伴学时代公司被北京市工商行政管理局海淀分局列入经营异常名录是否因注册地址不明确导致。伴学时代公司于2018年9月10日被北京市工商行政管理局海淀分局列入经营异常名录，决定书载明：伴学时代公司因工商行政管理部门通过登记的住所或者经营场所无法取得联系，违反相关规定，现决定列入经营异常名录。2018年11月23日，该机关因伴学时代公司已通过登记的住所或者经营场所重新取得联系，故作出将其移出经营异常名录决定书。伴学时代公司的住所地地址并未因此发生变更。故伴学时代公司主张科技园公司提供的地址不明确，但其向本院提供的证据不能证明其主张，故本院不予采信。本案在审理过程中，伴学时代公司认为科技园公司要求其支付的延期支付租金违约金过高。本案在审理过程中，伴学时代公司向本院提出反诉，但其未在法定期限内缴纳反诉费，故本院按其自动撤回反诉处理。本院认为，科技园公司与伴学时代公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。在双方订立合同后，科技园公司将租赁房屋交与伴学时代公司，并由房屋产权人提供办理营业执照所需的相关手续，从签订合同到交付房屋及配合办理证照的时间来看，科技园公司履行了配合伴学时代公司办理证照的义务，并未拖延或怠于履行。伴学时代公司在接收房屋后即开始使用房屋至今。虽然其在办理营业执照后，被工商管理部门列入经营异常名录，但在2018年11月3日，即被移出经营异常名录，且伴学时代公司仍沿用原租赁地址，就其称因此导致经营恶化及对企业声誉造成不良影响，均未向本院举证，故其因此主张不安抗辩权抗辩，缺乏法律及事实依据，本院对其抗辩主张不予采信。伴学时代公司使用涉案房屋，应按照租赁合同的约定履行交纳租金的义务。即使伴学时代公司曾被列入经营异常名录，但其已2018年11月4日前即被移出，故在合同约定的缴费期限内，其应向科技园公司交纳租金，但伴学时代公司在经科技园公司发函催要及在诉讼过程中，均未交纳租金，故其已构成违约。根据双方关于解除合同情形的约定，科技园公司要求解除与伴学公司签订的租赁合同，符合合同约定。科技园公司于2019年3月5日向伴学时代公司发出解除租赁合同的函件，约定解除合同的时间为2019年3月11日，虽伴学时代公司在本案审理过程中，对解除效力提出异议，但其理由经本院审查并不成立，故本院认定双方的租赁合同已于2019年3月11日解除，科技园公司要求确认双方租赁合同已于2019年3月11日解除的诉讼请求，本院支持。租赁合同解除后，伴学时代公司应将租赁房屋腾退交并交与科技园公司，科技园公司要求伴学时代公司腾退租赁房屋的诉讼请求，符合合同约定，本院亦支持。科技园公司主张伴学时代公司应向其支付2019年3月11日前欠缴的房屋租金，本院予以支持。对于科技园公司收取伴学时代公司的押金，根据双方合同约定，押金用于抵付未交纳的租金，故本院将押金抵付伴学时代公司应交纳的部分房屋租金，不再退还。双方租赁合同解除后至腾房期间，占用租赁房屋的使用费，科技园公司要求按照日租金的两倍计算，缺乏依据，故本院仍参照租金标准判定房屋使用费。关于科技园公司要求按照中国人民银行贷款年利率24%支付逾期支付房屋租金的违约金，根据双方租赁合同约定，逾期付款违约金每逾期一日按应付金额1%支付违约金，约定过高，科技园公司自行调整的标准为年利率24%，伴学时代公司仍认为标准过高，科技园公司亦未就因伴学时代公司未按时缴纳租金给其造成的损失进行举证，故本院将参照同期银行贷款利率予以确定违约金标准。关于科技园公司要求伴学时代公司支付解约违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京师大科技园科技发展有限责任公司与伴学时代（北京）教育科技有限公司于2018年5月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月11日解除；二、伴学时代（北京）教育科技有限公司于本判决生效后七日内向北京师大科技园科技发展有限责任公司支付2018年12月4日至2019年3月11日的租金178360元，并支付自2018年11月4日至给付之日的违约金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；三、伴学时代（北京）教育科技有限公司于本判决生效后三十日内向北京师大科技园科技发展有限责任公司腾退位于北京市海淀区x路x号x号楼x2室房屋；四、伴学时代（北京）教育科技有限公司于本判决生效后七日内向北京师大科技园科技发展有限责任公司支付2019年3月11日至腾退之日的房屋使用费，按1820元/日计算；五、伴学时代（北京）教育科技有限公司于本判决生效后七日内向北京师大科技园科技发展有限责任公司支付解约违约金110716.66元；六、驳回北京师大科技园科技发展有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费9126元，由伴学时代（北京）教育科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蒋凯宇二〇一九年八月二十九日书记员  孙悦桐