四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1788号 原告：都江堰市华夏房地产综合开发有限责任公司。住所地：都江堰市玉带桥街**。 法定代表人：乐莉，公司董事长。 委托诉讼代理人：周杰，四川金迪律师事务所律师。 被告：成都金威世纪酒店管理有限公司。住。住所地：都江堰市玉带桥街**/div> 法定代表人：林煌斌，公司总经理。 委托诉讼代理人：马成康，四川法隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文利容，女，1978年3月1日出生，汉族，住都江堰市。系公司总经理。 第三人：罗媛元，女，1999年7月13日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：汪建辉，都江堰市灌口镇法律服务所法律工作者。 原告都江堰市华夏房地产综合开发有限责任公司（以下简称华夏公司）与被告成都金威世纪酒店管理有限公司（以下简称金威公司）、第三人罗媛元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月4日受理后，华夏公司对金威公司财产申请诉讼保全，本院经审查后作出民事裁定书并采取了保全措施。2019年5月28日，本院公开开庭对本案进行了审理，原告华夏公司委托诉讼代理人周杰、被告金威公司委托诉讼代理人马成康、文利容、第三人罗媛元委托诉讼代理人汪建辉到庭参加了诉讼。诉讼中，双方进行了庭外和解，但未达成和解方案。本案现已审理终结。 原告华夏公司向本院提出诉讼请求：1.判令从2019年10月1日起解除被告与第三人签订的《房屋租赁协议书》；2.判令被告支付原告租赁费425250元、违约金153300元，共计578550元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：华夏公司因欠第三人罗媛元债务，双方约定将属于华夏公司的房产交由第三人罗媛元出租，所收租的租金用于抵偿罗媛元的债权，至2019年3月，华夏公司所欠罗媛元的债务已了结。2015年6月30日，金威公司因经营所需，与罗媛元签订《房屋租赁协议书》，租赁华夏公司位于都江堰市“华夏广场”正面与蒲阳河边的底层铺面、商务酒店、架空层、人防工程等房屋，共计7460.29平方米。租赁费分阶段计算并由金威公司每半年支付一次，金威公司若不按期按时交纳房租的，应按年租金总额的20%支付违约金。2018年10月1日至2019年9月30日期间，金威公司应当支付的租赁费总额为766500元，并应当在2018年9月25日至30日及2019年3月25日至30日这两个期间支付。但截止2019年3月20日，金威公司仅支付了341250元，尚欠425250元。经华夏公司多次催促，金威公司仍不予支付。按《房屋租赁协议》第七条的约定，金威公司应当向华夏公司支付本年度租金总额的20%的违约金。且金威公司的行为表明其难以继续按约履行。因此，依据双方约定，华夏公司要求解除协议。由于华夏公司与罗媛元的债务已于2019年3月了结，所以余下的租金应由华夏公司收取。华夏公司为维护其合法权益，根据相关法律规定起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告金威公司辩称，1.房屋租赁协议并没有达到解除租赁协议的程度。金威公司并非恶意不按时缴纳租金，是因为在诉讼前华夏公司已将金威公司的银行账户冻结；2.对于欠付租金是事实，金威公司也愿意给付，只要华夏公司将金威公司的账户解除查封，租赁费就可以缴纳。 第三人罗媛元的意见与华夏公司的诉请意见一致。 根据各方当事人的举证和质证意见，对《房屋租赁协议书》、房屋权属证书、邮寄回单、已付租金明细、付款凭证等证据，本院经审查后予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华夏公司系都江堰市灌口镇玉带桥街华夏广场**商业房屋所有权人。因华夏公司对罗媛元负有债务，华夏公司同意将房屋由罗媛元出租收取租金。 2015年6月30日，罗媛元（出租方、甲方）与金威公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁协议书》，案涉条款约定：一、甲方将坐落在都江堰市华夏广场正面与顺蒲阳河边的底层铺面886.17㎡、商务酒店（15-1-65号）部分1293.69㎡、架空层部分3335.07㎡、人防工程部分1945.36㎡共计7460.29㎡出租给金威公司使用，该房为清水房；二、租赁期间从2015年7月1日至2025年9月30日止；三、甲方同意给乙方3个月装修改造时间，免收租金期3个月（即2015年7月1日至2015年9月30日）；四、租金价格：2015年10月1日至2016年9月30日730000元，2016年10月1日至2017年9月30日730000元，2017年10月1日至2018年9月30日766500元（730000元×1.05），2018年10月1日至2019年9月30日766500元（730000元×1.05）；五、租金支付方式：每半年支付一次，每年9月25日至30日、3月25日至30日为租金支付时间；六、违约责任：违约方支付年租金总额20%违约金；七、甲方有权单方终止协议的情形：乙方在未取得甲方许可下擅自将房屋转租、转让、分租、转借他人；乙方利用租赁房屋进行违法犯罪活动，损害社会公共利益和甲方利益的；乙方不按期按时向甲方缴纳房租等；八、特别约定：由于罗媛元系未成年人，此协议书由罗媛元的法定监护人罗仕福代签，罗仕福代签的本协议书同样具有法律效力作用，如遇罗媛元持有该房屋的所有权变更为华夏公司时，华夏公司就作为协议甲方。 上述合同签订后，第三人罗媛元按约定向金威公司交付了案涉房屋。金威公司支付租金情况：2017年10月17日支付30万元、2017年11月10日支付83250元、2018年6月27日支付183250元、2018年7月21日支付10万元、2018年10月17日支付10万元、2018年11月2日支付5万元、2018年11月30日支付5万元、2019年1月28日支付5万元、2018年3月4日支付10万元、2019年3月20日支付91250元。2018年10月至2019年1月，华夏公司向金威公司催收过租金。至2019年3月，华夏公司所欠罗媛元的债务清结。 2019年2月21日，罗媛元向本院提起诉讼，请求金威公司支付租金及违约金，本院以（2019）川0181民初1031号立案受理，该案审理过程中，罗媛元于2019年3月12日申请财产保全，申请冻结金威公司在兴业银行都江堰支行银行公司账户50万元，本院采取保全措施实际执行冻结金威公司账户存款366536.75元，后罗媛元申请撤诉和解除保全，本院于2019年5月20日解除对上述账户的冻结。 庭审中，华夏公司提出2018年9月25日至30日金威公司应付租金383250元，但仅付了341250元，尚欠42000元。金威公司对此说明，因案涉房屋负一楼为人防工程，金威公司与华夏公司何总达成口头协议租金每月减少7000元，但未提供证据证明。针对金威公司提出双方口头约定减少租金的情况，华夏公司未予认可。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同受法律保护。被告与第三人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，第三人与原告债务清结后，被告的房屋租赁合同相对方变更为原告，原告作为出租方按《房屋租赁协议书》约定享有权利和承担义务。本案当事人的争议焦点为：1、《房屋租赁协议书》是否应当解除；2、金威公司欠租金额；3、金威公司是否应支付违约金。 关于《房屋租赁协议书》是否应当解除。根据本院认定事实，案涉房屋为商业房屋，租赁合同确认总面积为7460.29平方米，合同租期10年，金威公司将其装修后进行酒店经营前期必然投入大量资金，只能通过较长的租赁期限得以弥补回收，至今仅履行4年，虽金威公司曾经存在迟延交付租金的情况，但金威公司在华夏公司催告后合理期限内已交付租金，且金威公司也于庭审中明确表明愿意给付租金，未能及时给付租金系因公司账户被冻结，而金威公司银行账户确于2019年3月12日、2018年5月8日先后被罗媛元、华夏公司申请冻结，且实际冻结了公司账户存款366536.75元。综合上述情况，对华夏公司要求解除《房屋租赁协议书》，本院不予支持。 关于金威公司欠租金额。金威公司提出双方曾达成租金每月减少7000元的口头协议，但未能提供证据证明，华夏公司对此也不予认可，故金威公司应当承担举证不能的不利后果。按照《房屋租赁协议书》约定，金威公司应当向华夏公司补足支付2018年10月1日至2019年3月30日租金42000元，并支付2019年4月1日至2019年9月30日租金383250元，两项共计425250元。 关于金威公司是否应支付违约金。因金威公司未能提供证据证明双方达成协议调减租金，故2018年10月1日至2019年3月30日的租金确实存在未足额支付的情况，根据金威公司欠付租金的情况，本院酌情认定金威公司向华夏公司支付违约金8400元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都金威世纪酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰市华夏房地产综合开发有限责任公司2018年10月30日至2019年3月30日租金42000元、2019年4月1日至2019年9月30日期间的房屋租金383250元，共计425250元； 二、被告成都金威世纪酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰市华夏房地产综合开发有限责任公司违约金8400元； 三、驳回原告都江堰市华夏房地产综合开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9686元，减半收取4843元，保全费3520元，由被告成都金威世纪酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 平 二〇一九年八月十四日 书记员 胡小雪