西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终9187号 上诉人（原审被告）：曹显著，男，1957年12月29日出生，汉族，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：冯天云，西安市莲湖区148法律服务所。被上诉人（原审原告）：郭胜利，男，1973年8月16日，汉族，住甘肃省灵台县，现住西安市新城区坊。被上诉人（原审被告）：陕西金亚置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：杨耀武，该公司总经理。委托代理人：刘翔，男，1959年7月13日出生，汉族，该公司办公室主任，住陕西省咸阳市渭城区。被上诉人（原审被告）：西安大信房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区内。法定代表人：张玉安，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚静，女，1982年11月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人曹显著因与被上诉人郭胜利、陕西金亚置业有限公司（以下简称金亚公司）、西安大信房地产开发有限公司（以下简称大信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初11362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。曹显著上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回郭胜利要求其返还30万元购房款本息连带责任的请求；2.一、二审诉讼费用由各被上诉人承担。事实和理由：案外人程某某为承建涉案东方绿洲项目建筑安装工程向金亚公司支付了保证金，由于曹显著本人曾是金亚公司任命的东方绿洲项目负责人，具体经办了该项目安装工程合同的签订及保证金的收取工作，其自金亚公司辞职后，金亚公司继续委托其处理该公司与程某某的劳务公司随后发生的承包合同纠纷事宜，因金亚公司未能返还程某某30万元保证金，程某某联系郭胜利购房，两人一致同意用程某某交付的保证金转为郭胜利的购房款，郭胜利将30万元支付程某某后，其在征得金亚公司同意后，用之前在金亚公司领取的已盖过章的空白售房合同和收据，与郭胜利签订了购房合同，并出具了收款30万元的收款收据，并注明“此款由安装兑换”字样；其与郭胜利签订的购房合同真实存在且成立，一审法院以无实际付款记录认定购房合同不真实，卖房行为系其个人行为错误；一审法院驳回郭胜利解除合同的请求后，直接判决其返还购房款，没有法律依据；金亚公司与大信公司是涉案项目的联营、合作关系，对涉案项目售房的债务，应当承担连带责任；其并非无正当理由拒不到庭参加诉讼。郭胜利辩称，涉案《商品房买卖合同》系其在2012年通过案外人程某某介绍认识曹显著后，由曹显著以金亚公司名义签订，该合同至今没有完善，房子也没有交付，曹显著与金亚公司、大信公司之间的关系，与其无关。其同意一审判决。金亚公司辩称，其公司服从一审判决。根据陕西富华房地产开发有限公司（涉案项目售楼部）提供的东方绿洲15号楼已售明细表中，可以认定涉案房屋已于2010年12月18日售给案外人王某某，时隔两年后曹显著又将该房屋售给郭胜利，显然是虚假合同；从其公司提交的对曹显著的委托授权和免职等证据，足以认定其公司给曹显著的授权仅仅只是负责项目协调、处理东方绿洲二期建设中的相关事宜，并未授权让曹显著销售房屋，曹显著销售房屋的行为完全属于曹显著的个人行为，与其公司无关。请求驳回上诉，维持原判。大信公司辩称，曹显著与郭胜利之间签订《商品房买卖合同》的行为属曹显著个人行为，与其公司无关;曹显著收取30万元的购房款也是其个人行为。即使曹显著作为涉案项目负责人，也不应收取程某某的30万元保证金，其公司与郭胜利从未有联系，郭胜利请求其公司承担返还购房款连带责任之请求不成立。请求驳回上诉，维持原判。郭胜利向一审法院起诉请求：1.解除其与金亚公司签订的《商品房买卖合同》；2.金亚公司返还其购房款30万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年6月8日起向其支付利息直至全部款项付清时止（暂计至2018年6月5日利息为122400元）；3.金亚公司向其赔偿损失，承担已付购房款一倍的赔偿责任；4.大信公司和曹显著对上述所有款项承担连带责任；5.本案诉讼费用由曹显著、金亚公司、大信公司承担。一审法院认定事实：2012年5月，郭胜利与金亚公司签订《商品房买卖合同》，曹显著于合同后方出卖人“委托代理人”处签字。合同约定郭胜利购买金亚公司位于西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积105.25平方米，每平方米3700元。以上房款总价389425元，后郭胜利于2012年6月向金亚公司交付购房款300000元，金亚公司向郭胜利出具了收款收据。2017年8月14日，曹显著向郭胜利书写条据一份，载明：关于郭胜利购房一事，本月25日前处理完毕，如未处理完，后果自负，我承担一切损失。处理完后，此条交与本人收回。另查，曹显著原系金亚公司东方绿洲项目负责人，2011年元月27日，曹显著向金亚公司提出辞职申请，自愿请求公司免去对其授权的项目负责人。2011年1月28日，金亚公司做出陕金（2011）05号文件，免去曹显著东方绿洲项目负责人职务，由马晓东担任项目负责人。2012年5月18日，金亚公司对公司公章及财务章进行了更换，对旧章依法进行了破损处理。根据本院相关通知的精神，自2011年6月14日起，停止对东方绿洲二期工程14号、15号楼的销售。大信公司认为2012年5月曹显著与郭胜利签订《商品房买卖合同》时，曹显著已非金亚公司工作人员，且合同及收款收据上加盖的并非金亚公司当时使用的带防伪码的公章，旧公章也已被销毁，金亚公司也从未收到郭胜利任何的购房款，故以上系曹显著的个人行为，与金亚公司无关，金亚公司不应承担任何责任。一审法院认为，郭胜利与曹显著为委托代理人所签订的《商品房买卖合同》及2012年6月的收款收据虽加盖有金亚公司公章，但2012年5月18日金亚公司对公章及财务章进行了更换，对旧公章作了破损处理，且郭胜利未提交向金亚公司的转款记录，故对该买卖合同的真实性依法不予采信。2017年8月14日，曹显著向郭胜利书写条据一份，承诺“关于郭胜利购房一事，本月25日前处理完毕，如未处理完，后果自负，我承担一切损失。”因此应认定为收款、卖房行为是曹显著的个人行为，曹显著未按照承诺时间于2017年8月25日前处理完毕郭胜利购房一事，因此应当由其承担相应的责任及后果。郭胜利要求金亚公司、大信公司承担返还购房款等责任，于法无据，依法不予支持。因此该院认定，由曹显著向郭胜利返还购房款300000元，并按照同期银行贷款利率承担自2012年6月8日起至实际清偿之日止的债务利息。郭胜利要求赔偿已付房款一倍的赔偿于法无据，依法不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告曹显著于本判决生效之日起十日内向原告郭胜利返还购房款300000元，并按照同期银行贷款利率承担自2012年6月8日起至实际清偿之日止的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告郭胜利其余诉讼请求。本案案件受理费11024元，由郭胜利承担。因郭胜利已预交，故曹显著应将该款与上述款项一并支付郭胜利。二审中，曹显著提交：证一，授权委托书、执行申请书。证明2012年2月18日金亚公司委托其负责协调、处理涉案东方绿洲项目有关事宜，2015年10月13日起金亚公司委托其办理金亚公司与大信公司另一执行案件事务，其有权以金亚公司名义与郭胜利签订涉案《商品房买卖合同》。证二，《商品房买卖合同》，证明金亚公司将已经盖章的空白合同交予其，其有权处理卖房事务。证三，其与金亚公司法定代表人杨耀武之间2019年7月22日的电话录音及录音整理资料，证明杨耀武在通话中认可郭胜利的购房款是由金亚公司所收的保证金转换而来的事实。证四，两份生效判决书，证明其代表金业公司进行诉讼，以及金亚公司和大信公司的联建无效，大信公司应将保证金返给金亚公司的事实。郭胜利提交：案外人程某某以西安金晴建筑工程劳务有限公司名义与陕西建隆建设有限公司于2010年8月10日就东方绿洲13#楼安装工程签订的《安装工程施工合同》，及2010年9月26日出具、加盖有西安建隆建设有限公司东方绿洲项部财务专用章的收据，证明案外人程某某通过曹显著向涉案项目交纳30万元保证金的事实。金亚公司提交：证一，陕西富华房地产公司、西安新思路房地产营销有限公司的售楼明细单及成交明细表，证明涉案房产的销售面积、单价等与郭胜利持有的合同约定不符，且该房产早在2010年12月18日，经由项目销售公司陕西富华房地产公司售予案外人王某某的事实。证二，2009年11月至12月期间大信公司收取其公司保证金的事实，证明其公司作为项目联建方仅在进场前向大信公司交纳过保证金，曹显著所称的2012年其公司还向大信公司交纳保证金的事实不属实。证三，2012年3月26日其公司对曹显著的免职通知,证明其公司虽在2012年2月18日委托曹显著负责协调处理东方绿洲项目前期遗留问题，但授权仅维持了38天，曹显著与郭胜利签订《商品房买卖合同》时没有其公司授权的事实。证四，本院（2015）西民二初字第00115号判决书，证明该案事实情况与本案类似，都是曹显著个人收取保证金引起的纠纷，法院生效判决并未认定其公司对曹显著的个人行为承担责任。大信公司提交：证一，《商品房买卖合同》，证明金亚公司委托销售公司对外销售的6套房屋的面积、单位等均与郭胜利持有合同约定不符，郭胜利所持合同并非真实有效合同。证二，金亚公司向其公司作出的陕金（2011）07号文件，证明其公司知晓金亚公司对曹显著免职的事实，并不知晓金亚公司此后又重新委托曹显著负责处理项目遗留问题的事实。证三，本院（2011）西民二初字第00013号、（2015）西民二初字第00115号判决书，证明其公司已经履行了与金亚公司联建的义务，曹显著与郭胜利签订《商品房买卖合同》纯属个人行为，与其公司无关的事实。证四，本院（2013）西执民字第00185号执行裁定书，证明其公司收取金亚公司的保证金已经退还的事实，曹显著所述其公司退还保证金中含有案外人程某某交纳的保证金之事实不属实。本院组织当事人进行了质证。对于曹显著提交的证据，郭胜利认为该证据与其无关，其不清楚曹显著与金亚公司、大信公司之间关系及相关事情情况，其认为生效判决已经认定金亚公司与大信公司之间就东方绿洲项目的联建无效，其购房属于受到了曹显著诈骗；金亚公司认为曹显著提交的证一确系其公司出具，但其公司出具该委托书的目的只是让曹显著解决项目遗留问题，没有给其对外销售房屋的授权，且其公司已经在2012年3月26日对曹显著作出了免职通知，并送达。曹显著提交的证二上只有公章没有其公司法定代表人的印章，合同所涉房屋的面积、单价均与对外销售的同类房屋不符，该合同不具效力。曹显著提交的证三不能证明其公司法定代表人承认曹显著所述事实。曹显著提交的证四，涉及的保证金与本案所涉程某某的保证金无关，本案纠纷源于曹显著在2012年个人行为实施的诈骗行为，与其公司无关；大信公司不认可曹显著提交的证一真实性，认为根据该证据无法证明曹显著与郭胜利签订的《商品房买卖合同》为有效合同。认为证二系金亚公司内部出具，其公司没有见过，不认可真实性。认为证三的合法性存在疑问题，录音内容中只有曹显著强调所谓的保证金，反映不出金亚公司法定代表人杨耀武承认金亚公司收取了曹显著所述的保证金及该保证金转为购房款的事实。认为证四中所涉的保证金，其公司已经在法院生效判决后退还金亚公司。对于郭胜利提交的证据，曹显著代理人认为，从合同及票据的印章上来看，确非金亚公司及大信公司收取案外人的保证金，但其作为代理人对该情况不知情；金亚公司认为曹显著在涉案项目中既挂靠其公司与大信公司一起联营开发项目，还挂靠西安建隆建设有限公司具体施工,安装施工合同及收据上的印章均不是其公司，曹显著实际上是想让其公司承担建筑施工收取的保证金，存在合同诈骗问题。大信公司认为从该合同及收据的印章来看，应当是负责涉案工程建设的西安建隆建设有限公司东方绿洲项目部收取了案外人程某某的保证金，该行为与金亚公司、大信公司无关。对于金亚公司提交的证据，曹显著认为证一真实性无法确定，不能作为证据使用。证二虽反映的了项目进场前保证金的交纳情况，但2011年1月8日，还存在金亚公司向大信公司交纳保证金的情况。证三曹显著没有收过到，没有证明效力。证四真实性无异议，具体是否能反映金亚公司所述内容由法庭审查。郭胜利表示该证据与其无关，其不发表意见。大信公司认可证一，认为证二所涉保证金是金亚公司为履行联建合同交纳的保证金，曹显著收取案外人程某某保证金时已经被金亚公司免职，由马晓东代表金亚公司负责项目，曹显著不可能在被免职后还代表金亚公司收取程某某的保证金。认为证三中的第一次免职其公司知晓，对于金亚公司之后对曹显著的委托和再次免职其公司不知情。认可证四真实性，但表示该证据不能证明其公司应返还给金亚公司的保证金中有曹显著收取案外人程某某的30元保证金。对于大信公司提交的证据，曹显著不认可证一的关联性和证明目的，认为证二与本案无关，认为证三反而能够证明金亚公司、大信公司应郭胜利承担连带返还30万元的责任，认为证四、证五，不能证明曹显著的行为属于个人行为；郭胜利认为该证据与其无关；金亚公司认可证一、证二、证三的真实性。综合当事人举证证据，本院对当事人无异议的事实和证据予以确认，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年5月，曹显著持加盖有金亚公司印章的空白格式合同文本，就东方绿洲领域第十五幢壹单元16层1602号、建筑面积为105.25平方米的房屋，与郭胜利签订《商品房买卖合同》，曹显著、郭胜利分别在该《商品房买卖合同》出卖人委托代理人和买受人处签名。该《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款中列有计价方式，但双方未选择以哪种方式计算该商品房价款，仅在所列1.按建筑面积计算项下，手写填写商品房单价为每平方米3700元，总金额叁拾捌万元玖仟肆佰贰拾伍元。合同第五条面积确认及面积差异处理、第六条付款方式及期限、第七条买受人逾期付款的违约责任、第八条交付期限、第九条出卖人逾期交房的违约责任、第十条规划、设计变更等条款亦列举具体事项，双方仍未作出明确选择。郭胜利在本案中诉称，案外人程某某为分包东方绿洲13#楼安装工程，曾通过曹显著签订《安装工程施工合同》，并交纳30万元保证金，其向程某某支付30万后，由曹显著与其签订涉案《商品房买卖合同》，并向其出具加盖有金亚公司印章的收款收据。一审法院查明的其余事实与本院查明一致，本院予以确认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，曹显著持加盖有金亚公司印章的空白格式合同文本，虽就东方绿洲领域第十五幢壹单元16层1602号、建筑面积为105.25平方米的房屋，与郭胜利签订了《商品房买卖合同》，但金亚公司在诉讼中否认曹显著签约时的代理权限，并拒绝对曹显著代理销售行为进行追认。根据曹显著在诉讼中的述称意见及举证证据，不能认定其在与郭胜利签订涉案《商品房买卖合同》时，具有销售涉案合同所涉房屋代理权限的事实。同时，根据郭胜利的述称意见及举证证据，郭胜利所支付的30万元购房款系支付给了案外人程某某，而程某某所持有的《安装工程施工合同》及30万元保证金收据上，均加盖的是陕西建隆建设有限公司印章而并非金亚公司印章，曹显著虽称郭胜利已经向金亚公司支付了购房款，但其在诉讼中提交的证据，既不能证明陕西建隆建设有限公司收取的30万元保证金已转付金亚公司、大信公司的事实，也不能证明陕西建隆建设有限公司对涉案房屋具有相应处分权的事实，且曹显著于2017年8月14日向郭胜利出具的条据亦承诺：关于郭胜利购房一事，本月25日前处理完毕，如未处理完，后果自负，我承担一切损失。综合以上事实和证据情况，一审法院认定收款、卖房行为系曹显著个人行为，符合本案已查明事实及认定证据情况，裁量并无不当。继而，一审法院判令曹显著向郭胜利返还购房款30万元并承担相应利息，判处亦无不妥。曹显著的上诉意见，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由曹显著负担。本判决为终审判决。  审 判 员  何      强    审 判 员  肖  晓  通    审 判 员  朱  利  安 二〇一九年八月二十一日  书 记 员 周      伟