文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初12396号原告（反诉被告）：邓亮，男，1992年8月12日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县x。委托诉讼代理人：刘臻，重庆丽达律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓忠，男，1978年10月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区x。被告（反诉原告）：张春梅，女，1970年7月21日出生，汉族，住重庆市渝**x。委托诉讼代理人：刘星宇，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧兰，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）邓亮与被告（反诉原告）邓忠、张春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓亮及其委托诉讼代理人刘臻、报告（反诉原告）邓忠、张春梅的共同委托诉讼代理人刘星宇、李慧兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.二被告支付违约金41666.46元；2.二被告赔偿损失173003.06元，具体包括1月至3月租金41666.46元，装修损失113125元，1月至3月物业费1494.6元，电量增容费16717元；3.二被告退还押金29892元；诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2017年1月1日，原告与重庆盈普投资有限公司（以下简称盈普公司）签订租赁合同，约定原告承租重庆市两江新区金州大道xx号附x号北大资源博雅项目x-x期吊一层5、6号商铺。后二被告购买了案涉房屋，盈普公司的权利义务由二被告承接。2019年1月，二被告无理拒绝原告继续营业，造成原告空置房屋3个月，并产生了经济损失。后二被告又主张解除合同，现双方的租赁关系已经解除，二被告却拒绝赔付，为维护合法权益，特提起诉讼。被告答辩称：1.原告存在逾期支付租金、物业费及水电费的行为；2、根据原告、盈普公司、罗森公司的三方协议，案涉房屋经营罗森便利店，但在2018年12月17日，原告在未通知二被告的前提下，向重庆罗森便利店有限公司（以下简称罗森公司）寄送了解约告知函，原告亦于2019年1月1日停止经营。2019年3月29日，原告与罗森公司达成解约协议，故在2019年1月至3月期间系原告自行停止经营；3、2019年1月原告确想转租案涉房屋，但二被告未予同意。2019年3月26日，物业公司向二被告催收费用，3月28日二被告缴纳了相关费用，由于原告存在停止经营、逾期支付物业费、终止与罗森公司的特许经营等违约行为，原被告双方遂对合同后续履行进行协商，达成了由原告于4月3日支付本季度租金，逾期视为原告解除租赁合同的一致意见。但原告未按期支付，由于原告违约，故被告发函解除合同；4、装修损失和增容费无事实和法律依据；5、原告要求支付违约金并退还押金的诉讼请求不成立，即使应予退还押金也应扣除被告的相关反诉金额。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提起反诉请求：1、原告支付2019年4月1日至8日的租金3703.69元；2、原告支付空调拆除和保管费用2700元；3、原告赔偿4月9日至5月14日的租金损失16666.58元；4、二被告无需退还押金29892元；诉讼费用由原告负担。事实和理由同答辩意见。原告答辩称：原告并未违约，系被告改变房屋用途导致原告无法正常经营，且恶意阻扰原告正常经营。请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2017年1月1日，原告（承租人、乙方）、盈普公司（出租人、甲方）就案涉房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，第1.3条约定：乙方承租房屋的用途仅限于商业经营所涉及的合法用途，具体为：便利店，其中主要经营项目为店内加工食品、制售快餐等；第2.1条约定：租期自2017年1月1日至2023年12月31日；第3.1条约定：从乙方接房之日即2017年1月3日起至2017年12月31日，乙方向主管物业公司缴纳5元/月/平方米的物业管理费；第3.2条约定：从2018年1月1日起至租期结束，乙方向主管物业公司缴纳8元/月/平方米的物业管理费；第4.1.1条约定：租金按季度支付，乙方应在每个租金期期满前3日支付下个租金期的，2018年分别于4月1日、7月1日、10月1日支付3个月租金39681.63元，2019年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付3个月租金41666.46元；第5.1条约定：乙方同意支付甲方押金29892元，乙方在合同签订当日缴纳，以保证乙方退租时结清所欠租金、违约金及其他杂费，若发生乙方违反或不履行本合同约定义务（包括但不限于乙方不能按时足额缴纳租金及其他费用时），甲方视情形可直接在押金中扣除相关欠交费用并通知乙方。乙方须在收到甲方通知的14天内补足押金的数额。全部租赁押金由甲方于本合同终止之日起5日内抵偿乙方欠付租金或其他杂费清算后返回乙方，返回时须同时出具清算明细；第6.2条约定：除因甲方违约乙方行使合同项下单方面解除合同的权利外，本合同期满或提前解除，乙方归还承租单位或甲方按本合同约定收回承租场地时，乙方不得以任何理由要求甲方偿还因装修而支出的各种费用；第6.6条约定：甲方应将具备50KW的电容（电增容费由乙方承担费用为9500元，电表由乙方自行安装和购买）至租赁房屋；第9.5条约定：自租赁期开始之日起，乙方享有按本合同约定用途自主、完整的使用房屋并从事经营活动之权利，乙方根据需要自行调整经营时间和经营范围；第9.6.4条约定：在保证甲方按本合同约定享有向乙方收取租金之权利不变的前提下，甲方同意乙方以分租或转租方式利用租赁房屋之一部分与乙方自行选定的第三者进行部分经营项目（包括但不限于图书、报刊、福利彩票、零售烟草、ATM机等）合作，分租及转租所产生的一切事宜与甲方无关；第9.8条约定：在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将租赁场地分租或整体转租给第三方，否则视为乙方根本违约，甲方有权取得乙方所得全部收益，同时有权单方解除本合同并追究乙方违约责任；第10.4条约定：本合同有效期内，双方不得擅自解除本合同，否则应赔偿被动解约方本年度月租金的3倍的损失作为赔偿；第10.5条约定：乙方逾期支付租金、物业费等，每逾期一日，按逾期支付金额的日千分之一向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除本租赁合同；第10.7条约定：乙方在租赁期内确需中途退租，应提前2个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，乙方须交清应交费用，并赔偿甲方当年度租金的三个月房租作为补偿，乙方所交押金不予退还。合同签订后，原告缴纳了押金29892元。2016年12月27日，盈普公司（甲方）、原告（乙方）、罗森公司（丙方）签订《三方协议》，第1条约定：丙方严格按照公司规定对店铺进行管理，保持店铺的良好运行，乙丙双方保证在特许经营合同期间，本协议下的商铺持续经营，且不改变LAWSON24小时便利店主体经营项目及店铺外立面整体形象；第2条约定：据甲乙双方在租赁合同约定的租赁期间内，乙方在商铺的经营项目以特许经营合同约定为限。各方一致同意，若乙方未经丙方许可，将本协议下的商铺部分或全部用于经营罗森便利店以外项目，丙方有权解除与乙方签订的特许经营合同，并有权选择将房屋租赁合同当事人由甲乙双方变更为甲丙双方，租赁合同主体变更前的权利义务由甲乙承担，变更后的权利义务由甲丙承担。因二被告于2016年10月22日与盈普公司就案涉房屋签订了买卖合同，且二被告于2017年6月8日付清了购房款、税费并办理了接房手续。故盈普公司（甲方）、原告（乙方）、二被告（丙方）三方签订了《协议》，第3条约定：自丙方付清该商铺全部购房款及税费并办理了接房手续次日，即丙方接房次日起，租赁合同的甲方权利义务全部由丙方享有和承担，乙丙双方应履行租赁合同，如因任何一方不履行或不全部履行租赁合同，由此产生的纠纷由违约方承担。2019年1月2日，原告向邓忠发送短信称1、决定今天先支付2019年1至3月的房租；2、店铺经营困难，也跟罗森公司协商退出加盟，考虑到案涉房屋位置较好，目前在与有意向承租案涉房屋的几人协商转让，现还未决定，因考虑到店铺的使用范围以及承租人的稳定性，以最大程度保证房东的利益。希望能考虑到实际困难，后面几天将会与罗森公司一起撤店搬货，希望能得到房东的同意。2019年3月14日，二被告向罗森公司发送关于北大资源博雅罗森便利店是否继续经营的函，称罗森北大资源博雅店已于2019年1月1日停业，货品也全部搬离，违反了三方协议的约定。2019年3月13日收到罗森公司电话要求搬离店内相关设施设备的通知，为保障权益，在以下事实未明的情况下，其不允许搬离商铺内任何物品，1、店内设施设备产权属于罗森公司还是原告，2、北大资源博雅罗森便利店是否继续经营，3、罗森公司与原告的特许经营合同是否继续有效；4、商铺尚欠2、3月物业费及水电费，由罗森公司还是原告承担。2019年3月20日，罗森公司回函称1、其于2018年12月17日收到原告的解约告知函，将与我司协商解除特许经营合作。根据我司与原告签订的特许经营合同及附件、补充协议的约定，我司对店铺内设施设备拥有所有权，有权将其拆除并搬离；2、关于房屋租赁及相关费用的收取，基于贵方与原告签订的租赁合同，贵方应与原告协商处理，我司对此不承担连带责任。2019年3月26日，案涉房屋物业管理处向二被告发送催费函，称租户罗森便利店尚有2019年1至3月的物业费1494.6元、2017年5月至2019年3月的水电费855.74元没有完善，因店铺处于停业状态，请协助物管处向便利店催收费用，并于2019年4月20日付清，逾期将暂停水电服务。2019年3月28日，二被告支付了物业费1494.6元。2019年4月1日，原告向邓忠转账支付了1494.6元。同日，原告向二被告发函称已于2019年3月30日向物业公司支付物业费及商业水电费，因物业告知物业费已由二被告支付，故其将商业水电费支付了物业公司，另将物业费通过转账方式支付与邓忠。2019年3月29日，原告（乙方）、罗森公司（甲方）签订《解除协议书》，第1条约定：双方同意特许合同自2019年1月20日起解除；第2.4条约定：乙方配合甲方对店铺于2019年1月31日实施盘点，进行财务结算；第2.5条约定：盘点后，进行商品和设备拆除和搬出（空调除外），不做内装其他拆除，甲方放弃对店铺房屋的承租使用，关于房屋的后续使用由乙方与出租方自行协商确认。2019年4月4日，二被告出具房屋租赁合同解除通知函，称因1、原告已于2019年1月1日停业；2、经罗森公司确认，已解除与原告的合作，且罗森公司已将货架等搬走，租赁合同中关于经营LAWSON便利店的合同目的已无法实现；3、原告已欠付物业费水电费达90日；4、2019年4月2日，原被告双方一致确认由原告于2019年4月3日前支付本季度租金、逾期违约金，否则视为原告提出解除租赁合同。至今，原告未支付租金、逾期付款违约金，视为原告以实际行为提出解除租赁合同，故通知于2019年4月4日解除租赁合同，收回案涉房屋，原告于2019年4月7日前将空调拆除并将房屋恢复至清水状态。2019年4月10日，原告回函称于4月8日收到解除通知函，现回复如下1、租赁合同并未限定原告只能经营LAWSON便利店，之前原告告知想经营其他便利店，二被告坚持要去经营LAWSON便利店，否则将不允许使用案涉房屋。后原告欲清空店铺经营其他便利店时，二被告也进行了阻扰，造成无法正常经营，店铺空置3个月；2、根据租赁合同第9.6.4条约定，原告有权分租或转租房屋一部分，但二被告恶意阻扰原告利用部分房屋自行或与他人合作经营，二被告根本违约；3、物业及水电费现已实际缴纳。由于二被告恶意阻扰合同正常履行，致使房屋空置，在二被告同意继续履行合同，停止侵权行为前，原告缓交租金乃是行使不安抗辩权。现原告同意解除合同，但理由系因二被告恶意阻扰原告正常履行合同，造成合同目的无法实现，合同的解除系因二被告违约所致，要求二被告赔偿相关损失、退还押金等。关于电量增容，2017年2月24日盈普公司向原告出具了关于博雅三期x-x吊1-5、6号商铺电量增容费用补交函及工程测算表，载明根据原告提出的增容需求，整改费用为1、电缆材料及安装费用9500元，2、店铺外公区三相电箱、空开材料及安装费用2500元，3、店铺内三相电箱、空开材料及安装预计费用4717元。原告已缴纳9500元，如选择店铺内的电箱自行安装，则需补交2500元，如由盈普公司安装，则需缴纳7217元，请尽快选择方案并补齐费用。二被告另举示了收据证明其支付了案涉房屋空调拆除及搬运费1200元，至于保管费，被告陈述空调保管在物管处，保管费1500元尚未缴纳。审理中，原告陈述1.因经营罗森便利店困难，2019年1月原告即与被告协商转让房屋，但被告不同意，原告遂想引入合作伙伴改变房屋经营业态，被告依然不同意，1月份罗森离场时被告配偶还挡住大门不让搬东西，原告为此报警处理，2019年3月30日搬离了货架，案涉房屋钥匙在罗森公司处，原告并未持有，由于被告不同意改变业态，导致房屋空置三个月；2.2019年前的物管费缴纳方式为物业公司发催费函，原告通过转账、微信或现金缴纳的方式；3.原告从未承诺于2019年4月3日前支付下一季度租金；4.2019年3月30日除了空调未搬离外，其余物品均已搬离。被告陈述1.其已于2019年4月10日收回房屋；2.原告存在逾期支付租金的行为，但每期租金逾期时间均未超过30天；3.原告提出过转租，被告未同意，但从未阻扰原告使用；4.案涉房屋现已出租他人，新承租人正在装修。以上事实，有经庭审质证的房屋租赁合同、协议、三方协议、银行转账凭证、录音、关于博雅三期x-x吊1-5、6号商铺电量增容费用补交函及工程测算表、解除协议书、短信截图、关于北大资源博雅罗森便利店是否继续经营的函、关于北大资源博雅罗森便利店是否继续经营事宜的回函、催费函及明细表、收据、关于北大资源博雅x-x期吊一层5、6号商铺物业管理费的函、房屋租赁合同解除通知函、关于房屋租赁合同解除通知函的回函及当事人陈述等在案为凭，应予认定。本院认为：原被告就案涉房屋形成的租赁合同关系真实合法有效，双方均应按照合同履行义务。对于合同的解除，2019年4月4日被告向原告发函提出解除合同，并提出了解除理由，现针对其解除理由分析如下：第一、合同中并未约定原告停业即构成解除事由；第二、被告无证据证明原告同意如未于2019年4月3日缴清下季度租金将解除合同；第三、至于逾期支付物业水电费，虽合同约定要求支付物业水电费超过30日有权解除合同。然合同中并未约定物业水电费的支付时间，据物业公司出具的催费函，其上载明于4月20日前支付，亦可知最迟缴费时间为当日，现原告已于该期限前支付完毕，并未超期30日，不构成解除事由；第四、租赁合同约定的使用用途为经营便利店，并未限定只能经营罗森便利店，且合同第9.5条亦约定原告可根据需要调整经营范围。至于三方协议仅约定在特许经营合同期间保证经营LAWSON便利店，该约定约束的乃是原告与罗森公司，并非被告。故停止经营罗森便利店亦不构成解除事由。综上，因被告解除理由不成立，其不具备合同解除权，解除通知不发生效力，然被告出具的该份解除通知向原告表达了解除合同的意愿，原告于2019年4月10日回复同意解除合同，应认定双方于此时达成了解除合同的合意，租赁合同于2019年4月10日解除。至于合同解除的违约方，因现无证据证明原告具有构成合同解除事由的违约行为，也无证据证明系其首先提出解除合同，故被告在无解除权情形下，提出解除合同，构成违约，合同解除的违约方乃是被告。因被告违约解除合同，其应当向原告支付违约金。被告辩称合同约定的违约金过高，根据法律规定，违约金超过损失的30%可认定为过分高于损失。现原告因提前解除合同产生了增容费损失、装修损失等，结合合同的履行情况，该违约金金额并未过分高于损失，故本院对原告请求判令被告支付违约金41666.46元的诉讼请求予以支持。因合同解除的违约方乃被告，其应当赔偿原告的损失，并退还押金。故本院对原告请求返还押金的诉讼请求予以支持，对被告反诉不予退还押金的反诉请求不予支持。至于损失赔偿，因原告已起诉要求被告支付违约金且已得法院支持，违约金金额已足以弥补其损失，故本院对其要求赔偿装修损失、电量增容费的诉讼请求不予支持。对于被告反诉的租金损失，因系其违约解除合同，无权要求原告支付租金损失，本院对此项反诉请求不予支持。对于租金及物业费的返还，租赁合同解除前，原告占有房屋应当支付租金及物业费，现无证据证明原告何时还房，被告自认于2019年4月10日收回房屋，故4月10日前的租金原告应当支付。本院对原告诉请返还1至3月的租金及物业费的诉讼请求不予支持，对被告反诉要求原告支付2019年4月1日至8日的租金3703.69元（41666.46元/季度÷3个月÷30天×8天）的诉讼请求予以支持。原告称被告阻扰导致房屋空置，据庭审查明原告于2019年1月开始搬运物品，直到3月30日货架才搬离完毕，故该期间停业空置系原告自身意愿改变经营业态所致，其举示的录音也只能证明双方协商房屋事宜，不能直接证明被告实施了阻扰行为，故本院对此诉称意见不予采纳。被告称其代为拆除空调支出了1200元，因被告仅举示了收据予以证明拆除费用，然收据出具主体不明，该份证据无法达到被告的证明目的。至于保管费，因被告未予支付，无权要求原告支付，综上本院对此项反诉请求不予支持。因被告系违约方，故诉讼费用应由被告负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邓忠、张春梅于本判决生效之日立即返还原告（反诉被告）邓亮押金29892元；二、被告（反诉原告）邓忠、张春梅于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）邓亮违约金41666.46元；三、原告（反诉被告）邓亮于本判决生效之日立即支付被告（反诉原告）邓忠、张春梅2019年4月1日至8日的租金3703.69元；四、驳回原告（反诉被告）邓亮的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）邓忠、张春梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4970元，减半收取2485元，反诉案件受理费189元，由被告（反诉原告）邓忠、张春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇一九年八月十五日书记员  符 爽