山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初11195号 原告：唐某，男，1995年1月22日生，汉族，住山东省平邑县。 委托诉讼代理人：韩龙，山东超信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张开祥，山东超信律师事务所律师。 被告：周某某，男，1986年2月19日生，汉族，住临沂市兰山区。 第三人：山东某某房地产经纪有限公司，住所地临沂市兰山区柳青街道武汉路与文峰山路交汇阜丰大成郡小区。 法定代表人：李维江，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘起帆，公司员工。 委托诉讼代理人：陈庆龙，山东三禾律师事务所律师。 原告唐某与被告周某某、第三人山东某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐某及其委托诉讼代理人韩龙，被告周某某，第三人某某公司的委托诉讼代理人刘起帆、陈庆龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐某向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原、被告双方签订的某某地产买卖契约有效；二、判决被告周某某继续履行双方签订的合同；三、本案的诉讼费用等均由被告承担。事实与理由：2019年5月15日,原告唐某与被告周某某签订房地产买卖契约,约定原告唐某购买被告周某某位于兰山区××区××小区9-2-801的房屋,房屋价款1175000元,定金20000元,首期购房款40万元,剩余775000元房款通过银行按揭形式支付。合同签订后，原告按照第三人的要求，分别在2019年5月15日和16日各支付10000元定金，共计20000元。原告按照被告要求分别在2019年5月18日支付50000元。后原告得知被告的房屋被法院查封，原告、被告及第三人对首付款支付的时间口头变更为解封之后。2019年6月14日下午被告通知原告房屋已解封，原告在2019年6月15日分三笔支付给被告房款33万元，2019年6月17日支付20000元，共支付给被告首期购房款40万元。现原告为确认合同履行情况，维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。 被告周某某辩称，我与原告达成购房协议后，原告一直未支付定金，我一直催第三方，也未予以解决，直到第三天原告才支付给我5万元定金。在支付5万元之前，我已告诉第三方涉案房屋有查封情况，希望第三方协调。房屋解封后，原告按口头约定支付给我购房款40万元。2019年6月20日后我未打算解除合同。2019年7月9日后，因家庭原因我不想卖房了，我愿意合理支付违约金，原告不同意。我现在的观点是想解除合同，赔偿原告部分损失。 第三人某某公司述称，1、我方是原、被告房屋买卖的中介，已经促成双方签订合同并履行；2、原、被告在合同签订后，因被告原因不能履行合同，构成违约，我方从中多次协商未解决。根据合同约定，被告应当承担相应的违约责任；3、原告在起诉中陈述的事实及理由符合客观事实，因系被告违约，对于原告诉求与我方无关，请求法院依法判决；4、中介费根据合同补充条款第1条的约定为房价的2.7%，这个指标是可以协商的，按照原约定应由购买方承担。如果一方违约，应当由违约方承担。我方现持有原告交付的定金2万元作为中介费的担保，并且我方有权从该定金中扣除中介费。 在庭审过程中，原告向法庭提交了如下证据：一、原告身份证复印件及第三人企业公示信息各一份，证明原告及第三人的诉讼主体资格；二、原、被告及第三人签订的某某地产买卖契约一份，证明：1、买卖房屋位于兰山区××室；2、房屋价款为1175000元，定金20000元，首付款400000元，剩余775000元房款通过银行按揭贷款支付；三、第三人经理出具的收据一张、中国银行交易流水三张、原告微信手机截屏打印件一张及被告向原告出具的收款收据两张，证明：1、原告按照被告及第三人要求依约支付定金20000元；2、原告向被告支付首期购房款400000元，履行了合同约定的付款义务；四、被告向原告提供的2019年6月14日不动产登记信息查询证明一份，证明直到2019年6月14日，案涉房屋才被法院全部解封，被告通知原告解封情况；五、钥匙收到条一份及钥匙一把，收到条系第三人书写，并交原告签字，证明2019年6月15日被告将房屋交付给原告，并由第三人及被告注明房屋其他钥匙丢失的情况；六、第三人向原告交付的微信截图照片一张及十二星城物业公司办证提示照片一张，证明案涉房屋在2019年7月15日已具备办理产权证的条件。被告对原告上述证据的质证意见如下：对证据一至四均无异议；对证据五，我没见过，钥匙是我给中介的；对证据六，物业公司未通知过我。第三人的质证意见为：对证据一，无异议；对证据二，无异议，可以说明中介费应由违约方承担，按照合同第2条约定，原告交纳2万元作为购房定金，我公司有权从定金中扣除中介费；对证据三至六均无异议。 被告未向法庭提交证据。第三人提交了某某地产买卖契约一份作为证据，证明第三人所主张的中介费由违约方按照合同约定支付。按照合同中介费为31725元，公司同意按25380元收取。原告质证对该合同予以认可，结合原告履行付款相关证据，证明原告已按合同履行了主要付款义务，中介费原告已按合同第2条先行交纳购房定金，并由第三人保管。被告质证称：协商时第三人称2万元就是中介费，我不愿承担中介费，我要求中介解除合同，中介称办不了。 本院经审理认定事实如下：2019年5月15日,原告唐某与被告周某某及第三人签订了《某某地产买卖契约》一份,该合同约定原告（乙方）唐某购买被告（甲方）周某某位于兰山区××区××小区××室的房屋，建筑面积为133.63平方米。该合同的主要内容为：“第二条交易价格及定金。甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币1175000元整（大写壹佰壹拾柒万伍仟元整），此款项包含主房。本合同签定之日，乙方须支付人民币20000元（大写贰万元整），作为购房定金交由丙方保管。第三条付款时间及方法。1、甲乙双方同意以首付款和银行贷款两种方式一次性支付房款，并约定在贷款审批后到房地产交易中心办理过户手续。2、在合同签定七个工作日内乙方支付首付款人民币40万元整（大写肆拾万元整），首付款交由银行账户监管，剩余房款人民币775000元（大写柒拾柒万伍仟元整）申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在10个工作日内补交足额首付款到资金监管账户），银行放款后交由资金监管账户保管，在乙方房产证做抵押审核完毕首付款与贷款部分一并付给甲方。因国家金融调控、银行政策变化、房产土地性质或甲乙双方提交贷款办理手续延迟原因,及不可抗拒因素等造成乙方不能正常办理或不能按约定时间付清的,甲乙双方同意在贷款审批后可顺延七个工作日内付清,到期仍不能付清的,双方可协商解除合同,不承担相应违约责任。(注:乙方办理贷款因个人征信、担保人征信原因不能办理的责任自负)；…；第六条违约责任。本契约签定后,双方应严格遵守约定，如有一方违反,应按照以下条款承担违约责任:1、乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋(或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的)，每逾期一日,由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金，任何一方逾期三十日以上未履约的，视为根本违约,根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。2、如甲方构成根本违约,自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿(此违约金中含丙方2.7%居间服务费)并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约,定金概不退回,并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。…。”双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告分别在2019年5月15日和16日各支付10000元定金，共计20000元。原告按照被告要求在2019年5月18日支付50000元，后原告得知被告的房屋被法院查封，原告、被告及第三人对首付款支付时间口头变更为解封之后，2019年6月14日下午被告向原告通知房屋已解封，原告在次日分三笔支付33万元，同月17日支付20000元，共支付首期购房款40万元。后被告提出因为家庭原因不愿继续履行合约，被原告拒绝。协商未果，原告诉至本院。 上述事实，主要根据原、被告及第三人的陈述、举证、质证，并经庭审调查等予以认定，相关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，房屋买卖合同是诺成性合同。原告唐某与被告周某某、第三人某某公司于2019年5月15日签订的《某某地产买卖契约》（内含居间合同条款）一份,该合同约定由第三人有偿居间，原告唐某购买被告周某某位于兰山区××区××小区××室的房屋，系三方的真实意思表示，内容及形式均不违反法律规定，该合同对三方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定的内容积极履行各自的义务。现依据本案证据以及法庭审理调查的事实，表明被告出于个人原因，无正当理由单方面解除房屋买卖合同，已经构成了合同违约，因此应当承担违约责任。原告的诉讼请求事实清楚，于法有据，本院予以支持。被告解除合同的理由不充分，本院不予支持。第三人主张由违约方支付中介费，符合合同约定，本院予以支持。关于中介费的数额，各方并未最终协商确定，本院根据各方的陈述意见，结合中介行业惯例，酌情确定为2万元。原告应按合同约定的履行进度支付给被告剩余的购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告周某某与原告唐某、第三人山东某某房地产经纪有限公司三方签订的《某某地产买卖契约》为有效合同； 二、被告周某某继续履行三方签订的《某某地产买卖契约》，于本判决发生法律效力之日起30日内办理完毕位于兰山区××区××小区××室房屋的不动产权登记，并在不动产权登记办理完毕后的30日内协助原告办理完毕该房的不动产权转移登记过户手续； 三、被告周某某于本判决发生法律效力之日起10日内支付给第三人山东某某房地产经纪有限公司中介费2万元（原告先期支付的购房定金2万元转变为支付给被告的购房款，第三人已经代为收取该款，直接折抵被告应当支付的中介费）。 案件受理费7688元（已减半）、保全费5000元，由被告周某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张培亮 二〇一九年八月二日 书记员  许宇翔