安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终2059号 上诉人（一审原告）：阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路**宝龙广场3F-008/009/**，统一社会信用代码91341202MA2P13YC1X。 法定代表人：潘朝宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐婉丽，安徽金睿律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：阜阳宝龙展耀置业有限公司，住所地安，住所地安徽省阜阳市颍州区丽丰一品**信用代码91341200395733865L。 法定代表人：许健康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘东升，安徽仲天律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：阜阳宝龙商业经营管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路**341200MA2MTTTTX2。 法定代表人：许华琳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘东升，安徽仲天律师事务所律师。 上诉人阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司（以下简称宝宝堂）、上诉人阜阳宝龙展耀置业有限公司（以下简称宝龙置业公司）、被上诉人阜阳宝龙商业经营管理有限公司（以下简称宝龙商业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初4380号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宝宝堂上诉请求：增加判决宝龙置业公司、宝龙商业公司赔偿宝宝堂下余的经营损失963428元。理由：双方合同约定违约方应足额赔偿守约方损失，宝宝堂预期可得利益损失为1541484.8元，一审法院仅支持578056.8元可得利益损失，与双方合同约定不符。 宝龙置业公司上诉请求：撤销原判，改判商铺租赁合同自2019年3月7日解除，改判宝龙置业公司赔偿宝宝堂经济损失1196640元，改判宝龙置业公司退还宝宝堂装修保证金10000元。理由：1、宝龙置业公司是与潘朝宇签订的《商铺租赁合同》，与宝宝堂没有关系，宝宝堂无权依据宝龙置业公司与潘朝宇签订的《商铺租赁合同》起诉宝龙置业公司。2、宝龙置业公司签订的《商铺租赁合同》中已明确告知房屋现状，不对房屋具体用途及规划作任何承诺。3、涉案商铺已于2018年2月13日取得消防验收合格。4、宝宝堂明知房屋一次消防验收未果，仍继续装修，自身也存在过错，一审法院将商铺租赁合同目的无法实现全部归责于宝龙置业公司，判决宝龙置业公司赔偿宝宝堂一年的经营损失578056.8元、装修损失2110597.34元，明显过高。5、宝龙置业公司不应退还剩余租金24305.36元，宝宝堂应补缴租金291658.5元。6、宝宝堂未提供广告设计费34834元发票、也未提供具体的广告制作方案，一审判决支持广告设计费34834元、律师代理费50000元错误。7、宝宝堂未按照合同约定缴纳履约保证金、综合物业服务费，一审判决退还履约保证金121849元、装修保证金、管理费、临时用水保证金、临时用电保证金计36177.07元、经营保证金7000元、导购出入证、工本费65元错误，宝宝堂还需支付综合物业服务费261102.4元。 宝宝堂向一审法院起诉请求：依法判令解除宝宝堂与宝龙置业公司、宝龙商业公司于2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》；2、依法判令宝龙置业公司、宝龙商业公司赔偿因其违约行为给宝宝堂造成的各项经济损失6542732.2元；3、判令宝龙置业公司退还宝宝堂租金及履约保证金169069元、经营保证金、装修保证金、临水保证金、临电保证金、管理费43242元。诉讼中宝宝堂将第2、3项诉讼请求分别变更为：判令宝龙置业公司、宝龙商业公司赔偿因其违约行为给宝宝堂造成的各项经济损失3816916.14元（包含装饰装修损失2110597.34元、预期经营收入损失1541484.8元、广告设计费34834元、律师代理费130000元）;退还租金及履约保证金219069元。 一审法院查明事实：2017年7月16日，宝宝堂公司发起人亦即法定代表人潘朝宇与宝龙置业公司签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），合同约定：宝龙置业公司（甲方）将位于阜阳宝龙广场第三层编号为M-F3-8/9/10的商铺出租给宝宝堂（乙方），租赁场所面积为648.13平方米；乙方承诺承租租赁场所仅作为儿童游泳，品牌宝宝堂儿童水上乐园，业态儿童-儿童培训-儿童游泳；租赁期限为三个租赁年度，租赁起始日按合同约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算，场所交付日为2017年8月10日，广场统一开业日暂定为2017年11月18日；甲方同意给予乙方90日的装修期；第一年度租金为291658.5元，第二年度租金为388878元，第三年度租金为419988.24元；本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除按本合同其他约定承担违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任。 合同签订后，宝宝堂即对涉案物业进行装饰装修、购买设施设备，缴纳租赁费用97220元，履约保证金121849元，装修保证金、管理费、临水保证金、临电保证金36177.07元，经营保证金7000元，导购出入证、工本费65元，支付广告设计费34834元。潘朝宇于2017年9月12日正式登记注册阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司，该公司为有限责任公司（自然人独资）。 为了配合宝龙置业公司商场的统一开业活动，应宝龙置业公司统一要求，宝宝堂于2017年11月正式开业经营。2018年1月17日，阜阳市公安消防支队根据宝龙置业公司报送的消防验收申请资料，作出阜公消防验字【2018】第0004号《建设工程消防验收意见书》，意见书第二部分土建问题第三项明确：“三层宝宝堂、二层瑞思英语等为儿童活动场所，未设置独立楼梯，不符合《建规》第5.4.4条的规定，应改正。”随后，宝龙置业公司为了通过消防验收，强行让宝宝堂封店撤铺。2018年2月13日，宝龙置业公司就新建宝龙城市广场购物中心、地下室及地上商业工程取得消、地下室及地上商业工程取得消防验收tyle="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 2018年7月17日，安徽汇众价格评估有限公司受宝宝堂的委托，出具汇众价评字FZ(2018)PG0029号评估报告，结论为2018年2月26日至2018年5月25日的停业损失为144514.2元，每月为48171.4元。 阜阳宏泰建设项目管理有限公司根据法院委托，于2018年12月24日出具阜宏价鉴（2018）6号鉴定意见书，结论为宝龙城市广场三楼的“宝宝堂儿童水上乐园”装修装饰（含消防）总造价为2110597.34元，宝宝堂支付鉴定费45000元。 2018年7月2日，宝宝堂与安徽金睿律师事务所签订法律服务委托代理合同，约定宝宝堂为该诉讼委托安徽金睿律师事务所律师李建敏、徐婉丽代理，代理费130000元。宝宝堂已支付50000元。 宝龙置业公司与宝龙商业公司签订《商业经营委托管理协议》，约定宝龙置业公司委托宝龙商业公司对阜阳宝龙城市广场的整体商业运营提供招商及经营管理服务等。 一审法院认为，潘朝宇与宝龙置业公司于2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效协议。潘朝宇系宝宝堂设立人，其为设立宝宝堂从事的民事活动，法律后果由宝宝堂承受。宝龙置业公司答辩称与宝宝堂之间不存在商铺租赁关系，宝宝堂无权依据潘朝宇签订的《商铺租赁合同》起诉，无法律依据，不予采信。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。宝龙置业公司作为专业地产开发及大型购物商场兴办机构，应当在确保物业一次消防验收审批通过的情况才方可实施物业对外租赁活动，宝龙置业公司交付的租赁物因消防问题不能用于儿童娱乐活动场所，致使宝宝堂无法继续经营，合同目的无法实现，宝宝堂要求解除2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》，符合法律规定，予以支持。双方签订的合同约定本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除按本合同其他约定承担违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任。宝宝堂损失有：装饰装修损失2110597.34元、广告设计费34834元、律师代理费50000元、鉴定费45000元，合计2240431.34元，宝龙置业公司应予赔偿。宝宝堂缴纳的履约保证金121849元、装修保证金、管理费、临时用水保证金、临时用电保证金计36177.07元、经营保证金7000元、导购出入证、工本费65元，合计165091.07元，宝龙置业公司应予退还。宝宝堂缴纳的租赁费用97220元，因宝宝堂已使用租赁物3个月，宝龙置业公司应退还剩余租金24305.36元。宝龙置业公司虽对安徽汇众价格评估有限公司出具的汇众价评字FZ(2018)PG0029号评估报告提出异议，但没有提供相反证据予以推翻，不予采信。每月48171.4元的经营损失，系合同履行后可能获得的利益损失，根据本案的具体情况，酌定宝龙置业公司赔偿宝宝堂一年的经营损失578056.8元。宝龙商业公司辩称其受宝龙置业公司委托从事经营管理活动的，不应承担责任的理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法总则》第七十五条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除潘朝宇与阜阳宝龙展耀置业有限公司于2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》；二、阜阳宝龙展耀置业有限公司于判决生效之日起二十日内赔偿阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司经济损失2818488.14元；三、阜阳宝龙展耀置业有限公司于判决生效之日起二十日内退还阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司剩余租金、履约保证金等189396.43元；四、驳回阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38640元，减半收取19320元，诉讼保全费5000元，合计24320元，由阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司负担4320元，阜阳宝龙展耀置业有限公司负担20000元。 二审中，宝宝堂提交兴力源广告设计有限公司合同、安徽省阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初6439号民事判决书、企业信用报告，证明宝宝堂与王帅签订广告设计合同，应付王帅广告设计费34834元。 宝龙置业公司、宝龙商业公司质证意见为：34834元未实际支付，判决书显示仅支付2万元，欠款14800元未支付，不应作为实际产生的费用，不应支持广告费。 本院经审查认为：宝龙置业公司、宝龙商业公司对宝宝堂提交的上述证据真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 本院经审理查明：潘朝宇与王帅签订广告设计合同约定，王帅为潘朝宇位于阜阳市宝龙广场经营场所内宝宝堂儿童水上乐园门头安装制作广告牌，广告费34834.2元。2018年2月10日，经结算，潘朝宇欠王帅门头制作费用14800元。王帅催要欠款未果，提起诉讼，安徽省阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初6439号民事判决：潘朝宇支付王帅门头制作费用14800元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为：《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定：设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，宝宝堂依法设立，具有法人资格。虽然宝宝堂在涉案《商铺租赁合同》签订时尚未成立，但《商铺租赁合同》明确约定房屋用于宝宝堂儿童水上乐园，应当认定潘朝宇租赁房屋是为设立宝宝堂所从事的民事活动，且宝宝堂在租赁合同签订后亦确实登记设立，故潘朝宇租赁房屋的法律后果应由宝宝堂承受，宝宝堂有权提起本案诉讼主张权利。宝龙置业公司上诉称其与宝宝堂没有关系，宝宝堂无权起诉宝龙置业公司，于法无据，本院不予支持。宝龙置业公司作为出租人，负有向承租人宝宝堂交付符合约定使用用途的、具备使用条件租赁房屋的法定义务。租赁合同签订时，涉案房屋尚未通过消防验收，宝龙置业公司交付的租赁房屋不具备双方约定的使用条件，存在过错，应承担相应的赔偿责任，一审判决宝龙置业公司赔偿宝宝堂装饰装修损失费、广告设计费、鉴定费、退还剩余租金、保证金，并无不当，本院对此予以维持。宝龙置业公司上诉主张其不应承担上述赔偿责任，无事实依据，本院不予支持。宝龙置业公司为了通过消防验收，强行让宝宝堂封店撤铺，2018年2月13日宝龙置业公司取得消防验收时宝宝堂已经撤铺，2018年2月13日双方租赁合同已解除，宝龙置业公司上诉称合同自2019年3月7日解除，无事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案《商铺租赁合同》约定的租期为三个租赁年度，每年租金递增。宝宝堂按照双方约定缴纳了第一年第一次租金97220元，宝龙置业公司应当预见到的因违反合同可能造成的损失为第一个租赁年度的损失。因宝宝堂已经营88天（2017年11月18日至2018年2月13日），宝宝堂已经营的时间应予以扣除，一审判决支持宝宝堂一年的经营损失578056.8元不当，本院予以纠正，宝龙置业公司应赔偿宝宝堂经营损失438689.68元（578056.8元÷365×277天）。宝龙置业公司该项上诉请求部分成立，本院予以支持。宝宝堂上诉主张其预期可得利益损失为1541484.8元，于法无据，本院不予支持。双方租赁合同中未约定违约方承担律师代理费，一审判决支持律师代理费50000元，无事实依据，本院予以纠正。宝龙置业公司应赔偿宝宝堂经济损失合计2629121.02元（装饰装修损失2110597.34元＋广告设计费34834元＋鉴定费45000元＋经营损失438689.68元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初4380号民事判决第一、第三、第四项，即：解除潘朝宇与阜阳宝龙展耀置业有限公司于2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》；阜阳宝龙展耀置业有限公司于判决生效之日起二十日内退还阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司剩余租金、履约保证金等189396.43元；驳回阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司其他诉讼请求。 二、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初4380号民事判决第二项，即：阜阳宝龙展耀置业有限公司于判决生效之日起二十日内赔偿阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司经济损失2818488.14元； 三、阜阳宝龙展耀置业有限公司于判决生效之日起二十日内赔偿阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司经济损失2629121.02元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费38640元，减半收取19320元，诉讼保全费5000元，合计24320元，由阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司负担5000元，阜阳宝龙展耀置业有限公司负担19320元；二审案件受理费29094元，由阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司负担14000元，阜阳宝龙展耀置业有限公司负担15094元。 本判决为终审判决。 审判长  马杰 审判员  刘伟 审判员  马林 二〇一九年八月十六日 书记员  董璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。