浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0523民初4147号 原告：舒志民，男，1946年11月11日出生，汉族，住安吉县。 原告：舒道炎，男，1979年6月29日出生，汉族，住安吉县。 二原告共同委托诉讼代理人：徐礼华，男，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。 被告：樊德顺，男，1971年11月10日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：王鹏娇，浙江浦源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凯，浙江浦源律师事务所律师。 原告舒志民、舒道炎与被告樊德顺宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理，依法适用简易程序于2018年11月16日公开开庭进行审理。二原告共同委托诉讼代理人徐礼华，被告樊德顺及其委托诉讼代理人王鹏娇、陈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间签订的《土地使用权转让协议》无效。2.判令被告返还坐落在丰食溪小区27号地块第三排第二块三间房屋宅基地。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月1日，原被告签订《土地使用权转让协议》一份，两原告将自己坐落在丰食溪小区27号地块第三排第二块三间房屋地基的使用权转让给被告，协议中的转让价为人民币壹佰伍拾万元整，付款方式为一次性付清，还约定“如有违约，甲方返还乙方土地使用权转让款（包括利息）以及土地上乙方所建房屋的款项，另外甲方支付乙方违约金贰佰万元人民币”，本协议双方签字盖手印后生效。协议签订后，原告舒道炎于2012年1月12日出具收条一份给被告，言明“今收到樊德顺付我土地使用权转让款壹佰伍拾万元整”，可收条出具后，被告并没有将款项支付给原告，经原告多次催讨，被告分别于2012年2月9日、6月29日汇给原告舒道炎29.8万元，除以前汇过部分款项外，至今仍有大部分款项没有支付。综上，二原告认为属于其所有的农村宅基地转让给被告使用已违反了法律规定，本案系被告违反诚信在先，本协议自签订之日起就为无效协议，理应进行返还。 被告樊德顺辩称：一、二原告主体不适格。1.《中华人民共和国物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”二原告处分涉案宅基地时没有登记，不得处分。2.二原告必须举证证明其是涉案宅基地的合法使用权人，有安吉县土地行政部门颁发的集体土地使用权证书。3.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”二原告不能举证证明自己是涉案宅基地的合法使用权人，作为本案原告是不适格的。二.二原告违背诚实信用原则。二原告看到安吉县城市周边农村宅基地使用权转让价格逐年增高的情况下，利用法律、法规针对农村宅基地不能私下转让的规定，进而主张其与被告之间的宅基地转让行为无效，要求返还宅基地。1.当时双方约定的涉案宅基地转让价格是70万元，被告也依据协议分批次支付了对价，原告也接受了70万元的款项，协议已经履行完毕。2.被告在接受涉案宅基地后，已经在涉案宅基地上建造了三层别墅房屋，建房款是被告自己承担的，如果返还涉案宅基地，依据我国《城市房地产管理法》之规定，房地一体原则，被告返还宅基地必定连同房屋一起返还，那么被告建造房屋的成本和增值二原告应该给予补偿。3.当时转让协议上注明的150万宅基地转让价格就是为了防止原告反悔。三、原告至今仍未全部履行合同义务，协议约定在原告取得涉案宅基地后，要配合被告进行宅基地转移登记，由于二原告不积极履行宅基地登记事项，导致被告至今不能取得涉案宅基地使用权证书。四.依据上海市、北京市高院的判例和裁决规则，针对此类案件，关键是看实际占有和利用，假如宅基地已经有受让人使用建造了房屋，对协议效力不予表态，维持现状，驳回原告诉求。农村宅基地转让协议无效是暂时的，随着农村宅基地使用权的放开，转让协议一定从无效转为有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告樊德顺对两原告举证的《土地使用权转让协议》、汇款凭证、递铺街道万亩村村民委员会证明的真实性没有异议，两原告对被告樊德顺举证的《土地使用权转让协议》、收条（2012年1月12日）、中国建行转账凭条、个人业务凭证、收条（2012年1月1日）、照片、安吉县不动产登记查询证明的真实性亦无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原被告实际约定的案涉宅基地的交易价格。两原告主张双方约定的案涉宅基地的交易价格为150万元，被告未按协议约定支付转让款。被告樊德顺主张案涉宅基地的交易价值为70万元，其已按约定支付完毕。本院分析认为，原被告于2012年1月1日签订的《土地使用权转让协议》第二条约定：该地基的转让总价为人民币150万元，然原被告双方举证的银行交易凭证载明的支付金额为698000元，金额相差80余万元。原告舒道炎虽主张其在此后数年间曾催讨过，但未提供任何证据证明，数额如此巨大的转让款在此后数年间未曾催讨过明显与常理不符。而且舒道炎曾于2012年1月12日出具150万元收条给被告樊德顺，结合2012年当地宅基地私下交易的行情，被告樊德顺关于“为增加两原告反悔及违约的成本而在转让协议中虚高约定转让价款为150万元”的陈述更符合实际情况。综上，本院认定原被告实际约定的宅基地转让价格为70万元，被告樊德顺已按约支付宅基地转让款。 根据上述认定的证据并结合当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下： 两原告系安吉县递铺街道万亩村村民，因拆迁安置获得丰食溪小组27号地块第三排第二块宅基地一块。2012年1月1日，二原告（甲方）与被告樊德顺（乙方）签订《土地使用权转让协议》，约定的主要内容为：甲方拥有丰食溪小区地基27号地块，位于第**的位置第二块（三间房屋地基），现将该地基使用权转让给乙方。一、甲方同意把该地基27号属舒道炎的地基转让给乙方，该地块用途为住宅用地；二、该地基的转让总价为人民币壹佰伍拾万元整；三、乙方同意双方认可签约后，一次性付清该地转让款。乙方付清该款后，甲方今后不得以任何理由或借口再向乙方提出经济补偿或收回等事宜；八、自本协议经甲乙双方签字后，甲方不得再对本土地和房屋享受所有权和使用权，含以后转让或拆迁等所有收益均归乙方所有，甲方不得反悔，不得违约，如有违约，甲方返还乙方土地使用权转让款（包括利息）以及土地上乙方所建房屋的款项，另外甲方支付乙方违约金贰佰万元人民币。协议签订后，被告樊德顺按双方实际约定的宅基地转让价格支付了转让款70万元，并在涉案宅基地上建造了三层楼房，一直占有使用至今。现二原告认为涉案宅基地使用权转让协议违反法律禁止性规定，诉请确认涉案宅基地使用权转让协议无效，并要求被告返还宅基地。 另查明，被告樊德顺系安吉县递铺街道垅坝村村民。 本院认为，当事人签订的《土地使用权转让协议》系其真实意思表示，双方当事人应当恪守。现二原告以涉案转让协议所涉宅基地转让违背法律、政策为由要求确认无效，其行为严重违反诚实信用之原则，对此本院应作否定性评价。然，本案争议房屋所涉的宅基地转让，虽《中华人民共和国土地管理法》等相关法律并未作禁止转让之规定，但出于保护耕地等因素，当前的土地政策仍然禁止宅基地在不同村集体经济组织间流转；除个别农村土地改革试点地区法院对涉宅基地房屋转让协议确认有效外，司法实践中均作无效处理。综上，原被告双方不属于同一集体经济组织成员，依照民事行为在无法律规定的前提下应遵守国家政策之原则，本院确认涉案转让协议书无效。至于二原告诉请被告返还宅基地之诉讼请求，根据合同无效后的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还。但考虑到被告樊德顺已经在涉案宅基地上建造了房屋并使用至今，其对财产的添附已附和于出卖人所有的宅基地上，无法分离，即便能够分离，分离后添附部分的价值亦极大贬损，故根据房地一体之原则，被告在返还宅基地时应同时返还宅基地上建造的房屋，二原告则应就建造的房屋对被告做出相应补偿。本案审理过程中，本院组织双方就转让款返还及添附部分财产补偿进行协商，但未果，原被告在本案中均未就该部分价值申请评估，故上述协议被认定无效后二原告应返还或补偿被告樊德顺的款项暂无法认定，若径行判决被告返还宅基地及地上房屋，而不要求二原告支付相应款项，则有违公平原则，综合考量上述情况，本院对二原告要求返还案涉宅基地的诉讼请求暂不予支持，双方可就宅基地转让款的返还及添附房产的补偿等自行协商，协商不成的可另案起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，判决如下： 一、原告舒志民、舒道炎与被告樊德顺于2012年1月1日签订的《土地使用权转让协议》无效； 二、驳回原告舒志民、舒道炎的其他诉讼请求。 案件受理费40元，由被告樊德顺负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  王洪波 二〇一九年八月二十日 书记员  曾英英