福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初711号 原告：福州市XX房产经营有限公司，住所地福州市**XX路****，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXX。 法定代表人：高某，总经理。 委托诉讼代理人：夏祖铃、林烨，福建名仕律师事务所律师。 被告：福州XX区良寓房产代理服务有限公司，住所地，住所地福州市**XX街道XX路****楼**会信用代码XXXXXXXXXXXXX。 法定代表人：钟某，执行董事。 委托诉讼代理人：林宇鹏，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄振顺，福建中美律师事务所律师。 原告福州市XX房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）与被告福州XX区XX房产代理服务有限公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年5月28日、6月14日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告国有房产公司的委托诉讼代理人夏祖铃、林烨到庭参加诉讼，被告XX公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第二次开庭，原告国有房产公司的委托诉讼代理人林烨、被告良寓公司的委托诉讼代理人黄振顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国有房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退坐落于福州市XX区XX工业区生活配套房X＃XX＃楼XXX间店面（具体详见附件，以庭审中确认数据为准），返还给原告；2.确认原告有权不予退还被告租赁押金668742.85元；3.被告支付房屋占有使用费暂计5579088元（已移交3间店面的占有使用费65481元，未返还124间店面的占有使用费自2017年12月1日起按照市场评估价支付至被告实际返还房屋之日止，不满一个月的按一个月计算，暂计算至2018年10月31日为11个月,合计5513607元，具体详见附件，以庭审中确认数据为准）；4.被告支付原告因本案诉讼而造成的律师费损失107267元；5.被告承担本案的诉讼费（以上诉请金额暂计6355097.85元）。事实和理由：根据《福州市XX局关于XXXX区X期和金山工业集中区生活配套用房资产划拨的通知》（榕财政综［20XX］XXX号），原告享有福州市XX区XX工业区生活配套房X＃XX＃楼XXX间店面的经营管理权。原告与被告签订了合同编号为XXXXX-XX的《房屋租赁合同》，将上述店面租赁给被告使用,建筑面积14640.13㎡,租赁期限为120个月，自2007年5月1日起至2017年4月30日止。双方约定租金每月每平方米15元，合计每月租金人民币219602元，第三年起每两年的租金在上一年基础上递增5%，即第三、四年月租金为每月每平方米15.75元，依此类推。合同第六条约定，租赁期满，被告无违约情形，原告完整收回房屋后，将租赁押金无息退还被告。第十条第三款约定，被告违法使用租赁物的，原告有权终止合同并收回租赁物，所收的租赁押金不予退还，由此产生的一切责任由被告自行承担，造成原告损失的，被告应承担赔偿责任。2007年5月23日，双方签订《补充协议》，约定从第三年起每两年租金在上调5%，调整为从第五年起每两年的租金在上一年基础上递增5%，即第五、六年月租金为每月每平方米15.75元，依此类推。原告与被告签订《房屋租赁合同》后，原告将127间店面移交给被告使用。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告继续使用了房屋至原告于2017年11月23日向被告发出书面《通知》，该《通知》明确终止了双方的房屋租赁关系，并要求办理房产移交手续及告知了相关事宜。现被告已移交3间店面，其中已移交3间店面的占有使用费65481元至今未支付，其中124间店面被告尚未搬离，也未交还给原告，已经构成严重违约。因被告的严重违约行为，依据合同约定，被告无权要求原告退还租赁押金，且被告解除合同后仍继续使用房屋，已构成违法使用租赁物，依据合同约定被告应赔偿原告产生的律师费损失107267元。为维护原告的合法权益，保护国有资产，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求依法判如所请。 被告XX公司辩称，原、被告所签订的合同并没有约定由被告腾退124间店面，且原告发给被告的合同终止通知书，也没有要求被告腾退124间店面的时间，所以不同意原告的诉讼请求。一、请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告于2017年11月23日发送给被告终止合同的通知书，要求被告于2017年11月30日终止双方租赁关系，并作现状移交，并且原告向租赁店铺的租户发出招租通知，如果承租户有继续承租的意愿，可以到原告处签订继续承租的合同；二、原告收取被告押金668742.85元也应该退还，被告已经将讼争店面的租金交纳至2017年11月30日，所以被告并未拖欠原告的租金，原告应该将押金退还被告。原告已经发出通知书，要求于2017年11月30日终止租赁关系，并且原告通知承租户可以到原告处签合同，所以原告要求被告支付2017年12月1日之后的租金与被告无关，原告也无权要求被告支付租金；三、被告不同意支付律师费，被告也遭受了损失，被告因为该案也请了律师，不同意承担诉讼费。双方之间主要因为讼争店面的移交方式产生争议，双方之间的争议焦点为讼争房屋的移交方式，原告通知被告解除合同之日双方之间的租赁关系就已经解除。原告认为被告应该腾空店面后返还给原告，原告于2018年4月份再次发出通知书要求被告腾空店面，但是这次的通知书改变了原先的店面移交方式，要求被告腾空店面后移交，才算是正式移交。原告于2017年已经通知终止合同，也张贴招租通知书，被告不可能再腾空退还原告店面。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据A13XXX生活配套房X#XX#店面情况移交表无原件核对，无法确认其真实性；A15房地产估价报告系原告单方委托评估，本院不予采信；A16已移交店面占用使用费情况表、A17未移交店面占用使用费情况表均系原告自行制作，本院不予采信；A18律师函及邮寄回单经与原件核对无异，且邮件回执联显示实际签收人系被告法定代表人钟科，故本院对该证据的真实性予以确认；A19通知（XXXX[20XX]XX号）及挂号信回单经与原件核对无异，且该挂号信回单显示邮件于2018年4月16日妥投，故本院对该证据的真实性予以确认；A20委托代理合同及律师费发票、支付凭证，经与原件核对无异，本院予以采信。被告提交的证据B1委托书、B2招租通知（编号：XXX），经与原件核对无异，且与本案具有关联性，本院予以采信；B3收款收据与本案无关联性，不能作为本案认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年2月15日，原告国有房产公司（甲方、出租方）与被告XX公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（编号：XXXXX-XX），约定甲方拥有位于福州市XX区XX工业区生活配套房X＃XX＃部分店面的房产产权；甲方将上述房产出租给乙方，其中店面127间，建筑面积14640.13㎡（以实际交接面积为准）；租赁期限120月，自2007年5月1日起至2017年4月30日止，租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；店面租金为每月每平方15元（不包括物业管理费及其他费用），合计每月租金人民币219602元；第三年起每两年的租金在上一年基础上递增5%，即第三、四年的月租金为每月每平方15.75元，以此类推；乙方于签署本合同时向甲方交付租赁押金。租赁期满，乙方无违约的情形，甲方完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；乙方违法使用租赁物的，甲方有权终止合同并收回租赁物，所收的租赁押金不予退还，由此产生的一切责任由乙方自行承担；造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任等。 2007年5月23日，原告国有房产公司（甲方）与被告XX公司（乙方）就编号为XXXXX-XX号《房屋租赁合同》达成补充协议，约定如下：甲方将位于福州市XX区XXX生活配套房X＃XX＃部分店面的房产一并租赁给乙方。考虑到近年来周边私有店面租赁价格普通不高，绝大多数业主都没有上调租金价格，根据实际情况，甲方同意将编号为200703-03的《房屋租赁合同》中约定的从第三年起每两年租金上调5%调整为从第五年起每两年的租金在上一年基础上递增5%，即第五、第六年月租金为每月每平方米15.75元，以此类推；补充协议与原合同有抵触的，以补充协议为准等。2008年6月13日，原告国有房产公司（甲方）与被告XX公司（乙方）签订协议书一份，约定由甲方将已收取的店面租赁押金结转乙方，乙方依照合同约定向甲方缴交店面押金。 上述合同签订后，原告依约将127间店面移交给被告使用，被告亦向原告支付租赁押金668742.85元，并按约每月及时向原告交纳租金。2017年11月24日，原告向被告邮寄《通知》一份（编号：XXX），明确告知被告：被告所承租或使用的国有经营性房产租赁期已届满，福州市XX房产管理中心依据《福州市XX房产管理中心国有经营性房产招租暂行办法》，已委托原告具体开展国有经营性房产公开招租工作。被告自本通知送达之日起五个工作日内携带房产情况表（内容应包括房产地址、承租户姓名、押金等相关信息）原租赁合同及身份证明文件至原告处办理房产移交手续；同意参加公开招租的，在办理房产现状移交手续并签署《承诺书》后，根据房屋移交核定的实际使用面积协商按照评估价格签订公开招租期间的《公开招租过渡性租赁协议》，通过公开招租程序后，若被告中标，原告将按规定与被告重新签订新的《房屋租赁合同》并保障被告重新承租的权利；对于不参加原告公开招租且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及原告将依法强制收回房产。2017年12月22日，原告委托福建名仕律师事务所高超律师向被告发出律师函，要求被告积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、依法配合委托人办理公开招租等事宜。2018年3月14日，原告向被告邮寄榕国房司[20XX]XX号《通知》一份，告知被告目前剩余126间店面未移交，要求被告于2018年3月31日前将上述126间店面腾退并移交至原告。被告均确认收悉上述原告所邮寄的材料。 另查明，案涉127间店面总建筑面积为14640.13平方米。其中，2#11、11#02、11#06三间店面已交付原告，上述店面处于空置状态，其建筑面积316.82平方米。被告目前尚余124间店面未移交。原告因本案诉讼支出律师费107267元。 庭审中，原、被告均确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日正式解除。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、补充协议及协议书均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。根据《房屋租赁合同》约定，双方的租赁期限于2017年4月30日届满。但被告仍继续使用租赁店面，且原告亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。因双方共同确认《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除，故本院认定原、被告之间的租赁关系于2017年11月30日终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告应当将其承租的剩余124间店面腾空并返还给原告，但应给予被告合理的腾房时间。鉴于被告所承租的店面数量较多，综合考虑被告腾房的实际困难，本院酌定腾房期为60天。根据《房屋租赁合同》约定，被告违法使用租赁物的，原告有权终止合同并收回租赁物，所收的租赁押金不予退还。本案中，原告多次向被告邮寄《通知》、《律师函》敦促其及时办理房产移交手续，但被告却迟迟未将剩余店面腾空并移交原告，反而继续占有使用，故原告诉请租赁押金不予退还有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请要求被告支付房屋占有使用费，本院认为原告主张按其自行评估的租金单价及案涉店面的建筑面积，计算自2017年12月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，但原告并未提供该评估完整的评估报告，且被告对于原告的评估单价及房屋面积未予以确认。因此，原告自行委托评估的租金情况并不能直接等同于其所遭受的实际损失，况且原告所主张的房屋占有使用费明显超出被告订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院对于该计算标准不予采纳。本院认为，因原、被告达成的补充协议明确约定从第五年起每两年的租金在上一年基础上递增5%，即第五、第六年月租金为每月每平方米15.75元，以此标准计算得出2016年5月1日至2017年11月30日每月每平方米的租金为17.36元（15.75元/平方米/月×（1+0.05）2=17.36元/平方米/月），而讼争124间店面的总建筑面积为14323.31平方米（扣除三间空置店面的建筑面积，即：14640.13平方米-316.82平方米=14323.31平方米），故2016年5月1日至2017年11月30日期间，讼争124间店面的月租金为248652.66元（17.36元/平方米/月×14323.31平方米=248652.66元/月）。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日解除，解除之后租金性质即改变为房屋占有使用费，故被告应继续参照月租金248652.66元的标准，计算自2017年12月1日起至实际交还租赁店面之日止的房屋占有使用费。关于律师费，双方约定被告违法使用租赁物，造成原告损失的，被告应承担赔偿责任，原告亦因本案诉讼支出了律师费107267元,故原告要求被告支付原告因本案诉讼而造成的律师费损失107267元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，判决如下： 被告福州XX区XX房产代理服务有限公司于本判决生效之日起六十日内腾空搬离坐落于福州市XX区XX工业区生活配套房X＃楼XX-XX店面、2＃楼01店面、2＃楼06店面、2＃楼10店面、2＃楼13店面、3＃楼01-07店面、4＃楼05店面、4＃楼07店面、5＃楼01-02店面、6＃楼02店面、7＃楼01-02店面、8＃楼01-02店面、9＃楼01-07店面、10＃楼04-05店面、11＃楼01店面、11＃楼03-05店面、11＃楼07店面、12＃楼06-07店面、13＃楼01-02店面、14＃楼01店面、15＃楼01-07店面、16＃楼06店面、17＃楼01-06店面、18＃楼01-02店面、19＃楼01-06店面、21＃楼01-07店面、22＃楼07店面、23＃楼01-02店面、24＃楼02店面、25＃楼01-02店面、27＃楼01-07店面、28＃楼01-02店面、29＃楼01-02店面、30＃楼01店面、31＃楼01-07店面、32＃楼01-02店面、32＃楼07店面、33＃楼01-11店面、34＃楼01-06店面； 二、被告福州XX区XX房产代理服务有限公司向原告福州市XX房产经营有限公司支付的租赁押金668742.85元不予退还； 三、被告福州XX区XX房产代理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州市XX房产经营有限公司支付自2017年12月1日起至实际交还租赁物之日止的房屋占有使用费（以月租金248652.66元的标准按实际天数计算，但应扣除60日的腾房期）； 四、被告福州XX区XX房产代理服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告福州市XX房产经营有限公司律师代理费损失107267元。 五、驳回原告福州市XX房产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56283元，由原告福州市XX房产经营有限公司负担24086元，被告福州XX区XX房产代理服务有限公司负担32197元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据）由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘 萍 人民陪审员  李智刚 人民陪审员  胡榕芳 二〇一九年八月二十八日 法官助理刘菲 书记员唐斌心 附：本判决适用的法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。