湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3134号原告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖开发区关山大道**光谷企业公馆1.******。负责人：胡学凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨卫，该公司员工。委托诉讼代理人：何紫艳，该公司员工。被告：冯吉菊，女，1985年3月8日出生，汉族，住湖北省浠水县，原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告冯吉菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审判，适用简易程序（小额诉讼），于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杨卫、何紫艳到庭参加诉讼，被告冯吉菊经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告冯吉菊支付2015年8月23日至2019年1月31日期间共42个月的物业管理服务费共计5350.40元、违约金1605.12元，两项合计6955.52元；2、被告冯吉菊承担本案诉讼费用。在本案的审理过程中，原告物业公司称被告冯吉菊向其交纳了2015年8月23日至2016年12月31日期间的物业管理服务费，故调整其第1项诉讼请求为：判令被告冯吉菊支付2017年1月1日至2019年1月31日期间共25个月的物业管理服务费共计3240元、违约金1605.12元，两项合计4845.12元。事实与理由：被告冯吉菊系清江山水住宅业主，该房屋面积为78.57平方米。购房后，原、被告签订了《业主临时管理公约》、《前期物业管理服务协议》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按照约定履行了物业服务协议约定的义务，但被告冯吉菊自2015年8月23日起拒不再履行交纳物业管理服务费的义务。依据《前期物业管理服务协议》中违约责任条款的约定，业主违反协议不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳违约金。原告物业公司认为，按照《前期物业管理服务协议》中约定的违约金计算方式标准过高，其系按照合同法规定按欠费金额的30%即按照被告冯吉菊拖欠的2015年8月23日至2019年1月31日期间共42个月的物业管理服务费5350.40元的30%计算违约金，为1605.12元。原告物业公司多次向被告冯吉菊催收未果，故诉至人民法院，请求判如所请。被告冯吉菊未到庭答辩，亦未向法院提交任何证据材料。经审理查明：被告冯吉菊系武汉东湖新技术开发区软件园清江山水的业主，该房屋性质为住宅，建筑面积为78.57平方米。2013年4月8日，原告物业公司（乙方）与被告冯吉菊（甲方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：原告物业公司向被告冯吉菊提供物业管理服务，被告冯吉菊按照建筑面积向原告物业公司交纳物业管理服务费。该协议第一条双方的权利和义务中约定：（一）甲方的权利：……；2、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；……。（二）甲方的义务：……；2、依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用；……。（三）乙方的权利：1、依据本协议向甲方收取物业管理服务费，及其它相关费用；……。（四）乙方的义务：1、对保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的小修；对绿化、环境卫生、秩序维护、小区道路等项目进行维护、服务；……。该协议第二条物业管理服务内容中约定：管理的范围是小区规划红线范围内，涉及共有财产和公共事务的管理。……。该协议第四条物业管理服务费用中约定：一、根据本物业统一交房时间，对本物业业主确定统一的交纳时间：从通知交房截止日之次日或符合甲方与建设单位签署的“商品房买卖合同”中约定的交付使用条件之日起开始计算；二、缴费方式：物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，入住时首次交纳一年物业管理服务费，以后物业服务费缴付以每三个月为单位支付，业主（住户）应于每季度第一个月15日前缴付当季度的物业服务费；三、物业服务费收费标准：按建筑面积计算，高层每月每平方米1.65元；小高层每月每平方米1.55元（按物价局核定标准）；……。该协议第十一条违约责任中约定：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、甲方违反协议，不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳违约金，或逾期三个月拒交费用的，物业公司将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼；等内容。上述协议签订后，原告物业公司按照上述协议的约定为案涉房屋所在的清江山水小区提供物业服务，原告起诉后，被告缴纳了2015年8月23日至2016年12月31日期间的物业费。另查明：该小区成立业主大会业主委员会后，未重新选定物业服务企业或另签服务协议。因被告冯吉菊未及时向原告物业公司交纳2017年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理服务费，原告物业公司于2017年10月16日在被告冯吉菊的案涉房屋的门上张贴了催缴物业管理服务费的通知单。现因被告冯吉菊仍未缴纳物业管理服务费，故原告物业公司诉至本院，要求判如所请。以上事实，有营业执照、《武汉市房屋交易查询结果告知单》、《前期物业管理服务协议》、催缴物业费通知单及当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告物业公司与被告冯吉菊签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效协议，对协议双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照协议约定为被告冯吉菊提供了物业服务，被告冯吉菊作为案涉房屋的业主实际享受了原告物业公司提供的物业服务，在原告物业公司履行了协议约定的主要物业服务义务的情形下，被告冯吉菊拒绝缴纳物业管理服务费会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，又因其未到庭说明和举证证明其拒绝交纳物业管理服务费的原因，则视为其放弃抗辩权利，故对原告物业公司要求被告冯吉菊支付2017年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经计算，2017年1月1日至2019年1月31日期间共25个月的物业管理服务费为3241元（1.65元/月每平方米×78.57平方米×25个月），原告物业公司主张这段时间的物业管理服务费3240元，系其诉讼权利的自行处分，本院依法予以照准。关于原告物业公司主张的逾期交纳物业管理费产生的违约金的问题，虽然双方约定了逾期交纳物业管理服务费的违约责任，但原告物业公司积极通过诉讼方式主张权益并未受有明显损失，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，对原告物业公司要求被告冯吉菊支付违约金的诉讼请求，本院酌情不予支持。综上所述，被告冯吉菊应向原告物业公司支付2017年1月1日至2019年1月31日期间共25个月的物业管理服务费3240元。因原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以被告冯吉菊为代表的业主也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冯吉菊于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付2017年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理服务费3240元；二、驳回原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告冯吉菊承担（此款原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司已预交，被告冯吉菊于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司直接支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年八月三十日法官助理罗婷书记员颜晓霞