上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初19780号原告：申玉凤，女，1954年11月8日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：王杰，男，1955年9月5日出生，汉族，住上海市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人：徐倍歆，上海市铭源律师事务所律师。被告：吕美琴，女，1963年3月22日出生，汉族，户籍地上海市。第三人：中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城中路XXX号XXX楼。法定代表人：周玲玲，行长。委托诉讼代理人：汪漪，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈衍平，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：宋亮，男，1975年1月14日出生，汉族，户籍地河南省固始县陈集乡双碑村井沿组。委托诉讼代理人：管友明，上海伟创律师事务所律师。原告申玉凤、王杰与被告吕美琴及第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行(以下简称“中行中银大厦支行”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加宋亮作为第三人参加诉讼。原告王杰以及原告申玉凤、王杰的共同委托诉讼代理人徐倍歆，第三人宋亮的委托诉讼代理人管友明到庭参加诉讼。被告吕美琴以及第三人中行中银大厦支行经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告申玉凤、王杰提出诉讼请求：一、判令上海市普陀区曹杨七村XXX号XXX室房屋(以下简称“曹杨七村房屋”)归申玉凤、王杰所有；二、案件受理费、保全费由吕美琴承担。审理中，原告申玉凤、王杰变更诉讼请求为：判令申玉凤与吕美琴于2004年7月10日就曹杨七村房屋签署的《上海市房地产买卖合同》无效。事实与理由：申玉凤与王杰系夫妻关系，两人原系曹杨七村房屋权利人。2004年7月，吕美琴以银行借款为由向申玉凤借用曹杨七村房屋产权证，并表示一年到期后归还。但自2005年起，吕美琴拒绝归还曹杨七村房屋产权证。经了解与查询获知，吕美琴不仅以曹杨七村房屋向中行中银大厦支行办理了债权数额为人民币200,000元(以下币种均为人民币)的抵押贷款，且在未获申玉凤、王杰同意的情况下，将曹杨七村房屋变更登记至吕美琴名下。故申玉凤、王杰诉至法院，请求判如所请。被告吕美琴未做答辩。第三人中行中银大厦支行述称，曹杨七村房屋已由吕美琴抵押给中行中银大厦支行，并办理抵押权登记，第三人据此发放了贷款。中行中银大厦支行依法享有的抵押权已经法院生效判决确认，故不同意申玉凤、王杰的诉讼请求。第三人宋亮述称，吕美琴向宋亮借款100,000元，并以曹杨七村房屋作为抵押，现吕美琴未偿还借款本金、利息及违约金，故不同意申玉凤、王杰的诉讼请求。若吕美琴清偿上述钱款，则同意办理抵押权涤除手续。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、曹杨七村房屋原系申玉凤购买的售后公房。落款日期为2004年7月10日的《上海市房地产买卖合同》载明：出卖人(甲方)为申玉凤，买受方(乙方)为吕美琴；曹杨七村房屋转让价款为290,000元。该协议落款“甲方”处有“申玉凤”字样的签名及印章；“乙方”处有“吕美琴”字样签名及印章。上述合同签订后，吕美琴于2004年经核准登记为曹杨七村房屋权利人，但该房屋仍由申玉凤、王杰居住使用。二、2004年7月16日，中行中银大厦支行作为贷款人(抵押权人)，与作为借款人(抵押人甲)的吕美琴签订《中国银行上海市分行个人住房(二手房)抵押借款合同》，主要约定：借款人向贷款人借款200,000元，用于向申玉凤购买曹杨七村房屋；抵押人同意将曹杨七村房屋抵押给抵押权人；全部贷款根据借款人的授权，以借款人购买该商品房的名义用转账方式划至指定的下述账户：XXXXXXX-0188-024318-9。上述合同签订后，中行中银大厦支行按照合同约定向上述指定银行账号(收款人姓名为申玉凤)发放贷款200,000元。2004年7月20日，中行中银大厦支行经核准登记为曹杨七村房屋抵押权人，债权数额200,000元、债务履行期限2004年7月12日至2014年7月12日。三、中国银行个人储蓄账户开户申请书显示：户名为申玉凤、账号为XXXXXXX-0188-024318-9的个人储蓄账户开户申请系由裔传良(吕美琴的配偶)办理，取款方式为凭密码支取。四、2006年6月17日，宋亮作为贷款人(抵押权人)，与作为借款人(抵押人)的吕美琴签订《抵押担保借款合同》，主要约定：吕美琴向宋亮借款100,000元用于周转；抵押物为曹杨七村房屋。2006年6月23日，宋亮经核准登记为曹杨七村房屋抵押权人，债权数额100,000元，债务履行期限2006年6月17日至2006年8月17日，备注为余额抵押。五、司法鉴定科学研究院受本院委托，于2019年6月23日出具《鉴定意见书》，载明：检材《上海市房地产买卖合同》上需检的“申玉凤”签名不是申玉凤本人所写。以上事实，有不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《中国银行上海市分行个人住房(二手房)抵押借款合同》、中国银行个人储蓄账户开户申请书、《抵押担保借款合同》、(2006)浦民二(商)初字第2856号民事判决书、《鉴定意见书》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。依据本案笔迹鉴定结论，《上海市房地产买卖合同》中“申玉凤”的签名并非申玉凤本人所写，故可认定申玉凤与吕美琴关于曹杨七村房屋并无真实的买卖合意，该合同应属无效。合同无效后，基于合同所取得的财产在不损害他人利益的情形下，应相互返还。根据本案查明的事实，吕美琴因购买曹杨七村房屋申请的个人住房抵押借款，虽由第三人中行中银大厦支行发放至户名为申玉凤的银行账户，但该账户实际由吕美琴的配偶申请开户并凭设置的密码支取，并无证据证明申玉凤已实际取得相应款项，故本案并不存在购房款返还的问题。合同无效后，申玉凤有权要求将房屋恢复至原产权登记状态，但第三人中行中银大厦支行、宋亮基于房屋登记公示的公信力所设抵押权应受保护。根据相关法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故待曹杨七村房屋抵押所涉债权获偿后，第三人中行中银大厦支行、宋亮应协助办理抵押登记注销手续。抵押登记注销后，吕美琴应协助申玉凤将曹杨七村房屋恢复至原产权登记状态。被告吕美琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，不影响本院依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告申玉凤与被告吕美琴于2004年7月10日就上海市普陀区曹杨七村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告吕美琴应于第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行、宋亮均涤除设定于上海市普陀区曹杨七村XXX号XXX室房屋上的抵押权登记之日起十日内，恢复上海市普陀区曹杨七村XXX号XXX室房屋登记至原告申玉凤名下。笔迹鉴定费人民币18,900元，由被告吕美琴承担。案件受理费人民币27,600元，由被告吕美琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯人民陪审员  吴静娟人民陪审员  葛秀宝二〇一九年八月三十日书 记 员  朱 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。四、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。