江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初4320号原告：宋青春，男，1966年3月8日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：黄治国，江苏雅凯律师事务所律师。被告：郝宝权，男，1969年9月15日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：邬建洲、葛明，江苏勤辉律师事务所律师。第三人：蒋伟兴，男，1972年5月24日生，淮安市人，居民，住淮安市清浦区。原告诉被告及第三人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，于2019年4月16日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄治国、被告郝宝权及其委托诉讼代理人邬建洲、第三人蒋伟兴到庭参加诉讼。后因案情需要转为普通程序于2019年7月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄治国、被告郝宝权的委托诉讼代理人邬建洲、葛明到庭参加诉讼，第三人蒋伟兴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告向原告给付租金1200000元及利息、滞纳金（计算方式：2015年租金286000元自2015年6月1日起按年息24%计算至实际给付之日；2016年租金286000元自2016年6月1日起按年息24%计算至实际给付之日；2017年租金314600元自2017年6月1日起按年息24%计算至实际给付之日；2018年租金314600元自2018年6月1日起按年息24%计算至实际给付之日。事实与理由：原告和第三人于2011年3月25日与詹海萍签定《商业用房租赁合同》，将所有的四季花园小区商住2号楼营业房-楼105号106号、107号、208号、209号、210号房屋出租给詹海萍使用。2013年5月12日，原告、第三人、被告及詹海萍签定《补充协议》，将该房屋转租给被告使用，并约定合同中的权利义务均转移给被告，房租已由詹海萍缴至2013年6月30日。自2013年7月1日起，房租由被告承担，并应于每年6月1日前支付下一年度租金。因原合同中约定前三年每年租金为260000元，第四到六年每年租金为286000元，第七到十年每年租金为314600元，如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的两倍支付滞纳金。补充协议签定后，被告没有依据合同约定向原告及第三人按期支付租金，为保护自己的合法权益，故诉至法院处理。被告辩称：被告承租涉案房屋后，经第三人蒋伟兴同意，于2015年9月13日又将合同的权利义务概括转让给案外人冯凯方，此时房屋租赁合同的双方当事人为原告、第三人和冯凯方。被告已经付清使用房屋期间的租金，之后合同的履行与被告无关。第三人述称：涉案房屋不是我的，我是代庄波持有50%份额，我也不认识原告。因为说需要名义上的持有人签字，所以合同都是我签字，但签字之后我就不再管其他事情。经审理查明：沭阳县四季花苑小区2幢104+203室商业用房登记在原告宋青春和第三人蒋伟兴两夫妻名下。2011年3月25日，宋青春、蒋伟兴和詹海萍签订《商业用房租赁合同》，将上述房屋出租给詹海萍经营使用，租赁期为10年，从2011年7月1日至2021年6月30日止，前三年租金为每年26万元，第四年至第六年为每年28.6万元，第七年至第十年为每年31.46万元等相关事项。2013年5月12日，宋青春和蒋伟兴作为甲方、詹海萍作为乙方、被告郝宝权作为丙方签订了《商业用房租赁合同补充协议》，约定乙方詹海萍将合同中的权利义务转移给丙方郝宝权，詹海萍不再承租涉案房屋，从2013年7月1日起房屋租金由丙方郝宝权承担，于每年6月1日前向甲方两人各半支付下一年度房租。被告郝宝权收到房屋后与李小云一起开办经营沭阳新红资商务酒店，并于2013年6月29日给付第三人蒋伟兴亲戚庄波2013年房租款10万元，于2013年7月9日给付原告宋青春2013年房租款13万元。2015年9月13日，第三人蒋伟兴作为甲方、被告郝宝权作为乙方、冯凯方作为丙方、李小云作为丁方签订了《协议书》，被告郝宝权不再承租涉案房屋，从2015年10月1日起由冯凯方承租房屋并直接按合同约定履行权利义务，相关情况由第三人蒋伟兴负责告知房屋共有人宋青春，如内部有矛盾，则与郝宝权、冯凯方无关，由蒋伟兴负责。上述事实，由原告陈述、被告答辩、租赁合同、补充协议、不动产登记表、协议书、收条、银行汇款凭证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案所涉及的合同均是合同当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同当事人均有约束力。被告郝宝权依据2013年5月12的合同，从房屋登记的所有人宋青春、蒋伟兴处合法租赁使用房屋。但是2015年9月13日的合同仅有第三人蒋伟兴签字同意解除与被告郝宝权之间的房屋租赁关系，将房屋出租给冯凯方使用，故本案争议焦点为房屋共有人蒋伟兴的个人意思表示是否属于有权代理或构成表见代理，能否对原告宋青春产生法律效力。本院认为，原告和第三人是房屋登记的共有人，有关处分房屋的意思表示需要双方共同作出，并且2015年9月13日的合同中有“第三人蒋伟兴负责告知房屋共有人宋青春”的表述，说明被告郝宝权在解除租赁合同时知道第三人蒋伟兴没有代理原告的权利，故被告和第三人解除合同的意思表示对原告不产生法律效力。因被告未能提供证据证明2015年到2018年四年租金的支付情况，故被告仍需按原合同约定向原告全面履行自己的义务，即给付原告房屋租金600600元（1201200元/2人）。此外，原告宋青春要求解除2013年5月12日与被告郝宝权签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院根据双方合同履行情况，认为无继续履行的基础，予以准许。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告和第三人与被告于2013年5月12日签订的房屋租赁合同；二、被告郝宝权于本判决生效后十五日内给付原告租金600600元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16050元（原告已预交8025元），由原、被告各半承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16050元。审 判 长  蒋大勇人民陪审员  胡方云人民陪审员  卢 玲二〇一九年八月二十二日书 记 员  刘 惠附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。