黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终5582号上诉人（一审被告）:王萍，女，1986年11月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人:张红艳，黑龙江柴天雷律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:丛越，女，1985年11月12日出生，汉族，大连富盾机械有限公司设计员，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人:马倩，黑龙江新时达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区新华小区5栋1层8号。法定代表人:孙冬安，总经理。委托诉讼代理人:于航，男，1983年10月7日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。上诉人王萍因与被上诉人丛越、哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司（以下简称嘉业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院(2018)黑0102民初5822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王萍委托诉讼代理人张红艳，被上诉人丛越及委托诉讼代理人马倩，被上诉人嘉业公司委托诉讼代理人于航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王萍上诉请求：撤销一审判决书第一项、第二项。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方当事人签订的房屋买卖居间服务合同及补充协议中均未约定具体准确的房屋更名过户时间，仅对付款时间进行了约定，王萍是不同意解除涉案合同的，丛越无相关证据证实其已积极或穷尽通知手段向王萍主张继续履行案涉合同，丛越称王萍违约的主张不能成立。房屋买卖更名过户过程繁琐，需银行在内的多方相互配合。贷款人所需贷款材料也相当多，需一定时间，且只能工作日进行，还会受到金融政策及银行放款政策等影响。当合同存在漏洞，双方达不成合意时，依据合同法规定，首先应先按照交易习惯，而房产名称变更所需时间，按交易习惯时间最少为3至6个月，丛越2018年5月15日起诉之日，扣除休息日，实际可以用于交易的时间较短，并未导致合同目的不能实现，王萍不属于违约。二，丛越解除买卖合同没有受损，反而受益。案涉房屋买卖的均价为每平方米4436元，且为五楼黄金楼层。2018年二手房市场经历过大幅度涨价，丛越不仅未实际受到损失，反而因此受益。王萍主张适用买卖合同解释第31条关于买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益，人民法院应予支持的规定，即适用损益相抵原则。如认定王萍违约，有失公平。丛越辩称：一审法院认定事实清楚，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、王萍后续办理房屋买卖更名的过程繁琐与否，不能成为其违约的理由。丛越出具了公证书，全权委托王萍代理，故贷款是否繁琐与丛越无关。在办理房屋过户交易手续时，丛越和嘉业公司均联系不到王萍，导致无法办理。王萍明知办理的公证手续时间，但是不予配合办理房屋过户交易，导致丛越无法办理房屋转移登记手续。根据合同约定内容，王萍的行为违约。二、王萍和嘉业公司均未提供证据证明王萍已将房款交付居间方保管。三、王萍没有提供证据证明丛越因此获利，其主张适用买卖合同司法解释第31条及合同法解释第28条规定错误。丛越之所以以偏低于市场均价出售案涉房，是因为松北区银河小区的房子有价无市，加之此房户型较大，相对于小户型更难卖，丛越急于购买大连的房产给父母养老。2018年，大连房价的涨幅大于哈尔滨房价的涨幅，加之此房一直无法交易，导致丛越在浦发银行贷款98万元，期限为十年，购买大连房产。四、丛越其他实际损失包括公证费、律师费、诉讼费、多次往返大连和哈尔滨的路费、误工费、及房屋迟延销售损失，共计至少47,500元。嘉业公司辩称：作为居间方，嘉业公司已经履行了居间服务义务，应由违约方来承担居间服务费用。丛越向一审法院起诉请求：1.解除丛越与王萍、嘉业公司签订的《房屋买卖居间服务合同》；2.王萍支付自2018年3月8日起至实际给付之日止的违约金，按同期人民银行贷款利率计算；3.嘉业公司归还丛越《房屋所有权证》（编号：哈房权证松字第××号）；4.嘉业公司赔付丛越双倍定金6万元。一审法院认定事实：2017年12月18日，丛越的父亲丛树洲作为代理人与王萍的代理人史万超及嘉业公司签订了《房屋买卖居间服务合同》，约定：丛越作为产权人将位于哈尔滨市松北区银河小区5栋6单元5层1号的房屋以人民币693,000元的价格出售给王萍；王萍保证依照合同约定按期付款，按居间方通知时间到政府部门办理产权交易手续，确保产权正常交易，每逾期一日向丛越赔偿全额房款千分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权与违约。购房定金及全额居间服务费及代办费不予返还；保证按期接管房屋，保障丛越按期收取房款的合法权益，导致房屋交接时间迟延的责任自负；嘉业公司作为居间方协助买卖双方办理有关产权过户手续，代丛越收取定金并协助银行代转收房款；负责买卖双方办理有关房屋产权更名、过户及房屋贷款所属事项中的全程业务工作；督促房屋按期交付接管，协助王萍及时得到房屋，丛越及时得到房款；保证公平公正，公开透明地履行居间方的义务，如有隐瞒欺骗行为，承担其经济与法律责任；合同签订当时王萍将定金7万元（其中包括嘉业公司所收取的服务费1万元）交付给嘉业公司。王萍必须于2018年2月2日前将全额购房款693,000元交付嘉业公司暂存保管等。同日，三方又签订补充协议，约定：主合同签订后由丛越配合王萍办理委托公证手续，公证完毕取公证书后，在丛越向王萍交付房屋钥匙当日由王萍支付丛越673,000元房款；王萍将房款转入居间方后，居间方带领买卖双方办理公证，公证书下发后公证书、产权证由丛越保管到居间方，丛越收到房款后，将产权证、公证书、钥匙交给王萍或居间方代保管。合同签订后，丛越将房屋产权证（哈房权证松字第××号）交给嘉业公司。后三方约定办理公证手续。2018年3月5日，丛越在哈尔滨市哈尔滨公证处办理了公证书。3月7日，丛越要求办理房屋过户交易手续，但是丛越和嘉业公司均联系不到王萍，导致无法办理。案件审理期间，嘉业公司自认合同签订当天王萍已将定金6万元交付给该公司。丛越自愿放弃主张赔偿违约金的诉讼请求。一审法院认为，丛越与王萍及嘉业公司签订的《房屋买卖居间服务合同》系三方真实意思表示，有效，三方均应按合同约定履行各自义务。王萍明知丛越和嘉业公司办理公证手续时间及之后将进入房屋过户交易阶段，但是不予配合，致使丛越无法办理房屋转移登记手续，根据合同约定内容“王萍保证依照合同约定按期付款，按居间方通知时间到政府部门办理产权交易手续，确保产权正常交易，每逾期一日向丛越赔偿全额房款千分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权与违约”，王萍的行为应视为违约。故丛越主张解除房屋买卖居间服务合同的请求，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，现在丛越选择适用定金条款，要求给付双倍定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，居间方嘉业公司应将6万元定金给付丛越。丛越要求归还《房屋所有权证》的诉求，因为房屋买卖居间服务合同应予解除，故支持该请求。判决：一、解除丛越与王萍、嘉业公司之间的《房屋买卖居间服务合同》；二、本判决生效后十日内，嘉业公司给付丛越定金6万元；三、本判决生效后十日内，嘉业公司返还丛越《房屋所有权证》（编号：哈房权证松字第××号）；四、驳回丛越的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉房屋买卖居间服务合同效力的认定正确，本院予以确认。虽然案涉合同中未约定房屋更名过户的时间，但约定了办理更名过户系出卖人丛越取得合同价款的条件，同时还约定了王萍保证按居间方通知的时间到政府部门办理产权交易手续，确保产权正常交易。在案涉合同履行至需要办理房屋过户交易手续时，嘉业公司明确表示联系不到王萍，丛越亦不能与王萍取得联系，王萍对此亦不能进行合理说明，故王萍的行为属于怠于履行合同的行为，致使案涉合同至今未能履行完毕，一审判决据此认定王萍违约符合合同约定及法律规定。王萍主张应给其贷款及办理房产更名的合理时间，但其未举证证明其是否贷款及办理情况，以及为办理更名过户而积极实施的相关行为，故其此项主张依据不足。王萍主张适用损益相抵原则处理本案，但其没有提供证据证明案涉房屋实际销售的价格，故其该项主张的事实和法律依据不足。综上所述，王萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人王萍负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年八月二十七日法官助理白恩奇书记员周小倩