连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0703民初1146号原告:连云港市开山工程技术服务公司（曾用名连云港市三替建筑清洗服务有限公司），住所地本市连云区海棠南路**。法定代表人：朱炳言，该公司经理。委托诉讼代理人:庄洁，江苏田湾（连云）律师事务所律师。被告：彭某，男，1988年4月2日出生，汉族，住本市连云区。委托诉讼代理人：彭银财（彭某的父亲），男，1966年10月13日出生，汉族，个体商户，住本市连云区。委托诉讼代理人：王大翠（彭某的母亲），女，1968年6月25日出生，汉族，个体商户，住本市连云区。原告连云港市开山工程技术服务公司（以下简称开山公司）与被告彭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开山公司的法定代表人朱炳言及其委托诉讼代理人庄洁、被告彭某及其委托诉讼代理人彭银财、王大翠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告开山公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬离原告所有的宿城乡苹果园处门面房，店名为“芜湖灌汤包”；2.判令被告自2019年4月1日起至其实际搬离原告房屋之日止，按90元/天支付逾期交房租金；3.判令被告支付房屋维修费用7700元；4.判令被告承担诉讼费用。诉讼中，原告申请变更第2项诉讼请求为判令被告自2019年4月1日起至其实际搬离原告房屋之日止，按106元/天支付逾期交房租金。事实与理由：2014年2月26日，原告法定代表人朱炳言与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于宿城乡苹果园处门面房，年租金17000元；水电费及租期内维修保养由被告负责；合同期内被告不得擅自改变房屋结构，应爱护使用房屋，负责维修保养；被告支付原告保证金1000元；合同期从2014年4月1日至2019年3月30日止；其他事项约定水电由乙方自理，租金从2015年起每年于当年11月30日前交给甲方，租金从第三年每年增加5％。现合同已履行完毕，双方未就续租房屋达成一致。原告多次要求被告搬离租用房屋，被告均拒绝搬离，为维护自身权益，特诉至法院，请求依法裁判。被告彭某答辩称，我认为今年的房屋租金已经交了。按照约定每年房租都是提前一年交的，我实际上付了六次房租，第一次是2014年2月26日、第二次是2014年11月30日、第三次是2015年12月1日各付给原告17000元每年，第四次是2016年11月30日付给原告17850元，第五次是2017年11月24日付给原告18700，第六次是2018年11月30日付给原告19550元，我第六次付的是第六年的房租。我和原告当时口头约定前3年的房租是17000元每年，第四年才开始涨价5%。房屋屋顶漏水与我无关，房屋维修合同上没注明维修范围，到底是屋内还是屋外由我承担没有约定。合同签好后原告又拿回去改了部分内容。本院经审理查明认定事实如下：2014年2月26日，原告开山公司法定代表人朱炳言与被告彭某签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告开山公司将位于宿城乡苹果园处门面房出租给被告彭某经营使用，租期为5年，租赁期间为2014年4月1日起至2019年3月30日止，第一、二年年租金为17000元，第三年开始年租金每年增加5%，租金从2015年起每年于当年11月30日前给付，被告给付原告保证金1000元。原告为被告提供水、电源，水、电费用由被告自理，被告不得擅自改变房屋结构并负责维修保养，不得转租他人。双方并约定，若一方违约，违约方双倍赔偿守约方损失，被告若不能按期付款，每逾期一天按每日50元违约金给付原告。2014年2月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告彭某向原告的法定代表人朱炳言支付房屋租金17000元，原、被告对是否出具了收条有争议，但双方均承认该笔租金被告已向原告支付的事实；2015年12月1日，原告的法定代表人朱炳言向被告彭某出具《收条》，内容为：“今收到房租金壹万柒仟元正”；2016年12月5日，被告彭某通过中国银行连云港核电支行营业部向原告法定代表人朱炳言汇款17850元；2017年11月24日，原告法定代表人朱炳言向被告彭某出具《收条》，内容为“今收到房租金壹万捌仟柒佰元正”；2018年11月30日，原告法定代表人朱炳言向被告彭某出具《收条》，内容为“今收到租金壹万玖仟伍佰伍拾元正（第五年）”。在此期间，原告分别于2018年9月2日向开发区蓝天防水材料经营部支付1250元、2018年10月2日向连云港市恒鼎彩钢夹芯板有限公司支付1750元、2018年10月3日向连云区宏昇五金建材经营部支付4700元，共计7700元，用于购买材料维修涉案临时建筑。另查明，连云港市三替建筑清洗服务有限公司在原连云港市工商局注册登记的资料显示，该公司于1996年成立，2004年名称变更为连云港市开山工程技术服务有限公司，原法定代表人王同兰，占有60%股份，股东朱栋林占有40%股份，2004年法定代表人变更为朱炳言，还显示，该公司于2007年12月29日被连云港工商行政管理局行政处罚，吊销营业执照，限30日内进行注销，但至今未注销也无清算材料。再查明，1999年6月7日，原连云港市宿城乡留云岭村村民委员会（甲方）与连云港市三替建筑清洗服务有限公司（乙方）（即更名后的开山公司）签订《合作建房合同》，合同约定：双方共同在宿城乡南侧核电站施工工人生活区对面河边坡地处建46米长、4.3米宽商业临时用房。甲方负责建筑盖房的房基、地坪、提供建房用地，乙方以新型材料及安装费作为投资，合同期满后各方投资属各方所有，乙方在本年度七月底前付给甲方一次性土地使用费1.6万元，甲方必须保证房基、地坪质量，如因房基或场地问题而造成乙方的直接或间接损失由甲方负责赔偿。乙方保证新型材料建房质量，如因乙方建的房子质量问题，造成甲方的直接或间接损失由乙方负责赔偿，甲方保证在本合同生效之日起十日历天内将该房基、地坪工程保质保量完成，交给乙方作房屋建筑施工。待乙方将该房屋建筑完好后一个月内付给甲方房基及地坪工程费1.5万元。甲方为乙方协调施工用电及该房的水、电及其它事宜。合同期间为1999年6月8日至核电站施工工人生活区拆除期为止。2019年5月9日，连云港市连云区宿城街道办事处留云岭村民委员会出具《证明》，内容为：“我村1999年6月7日与连云港市三替建筑清洗服务有限公司签订了合作建房合同，合同由朱炳言妻子王同兰所签，房租一直由朱炳言收取，与留云岭村无关”。上述事实，有原告开山公司提供的房屋租赁合同、房屋维修票据、银行转账记录、留云村村民委员会证明、合作建房合同等，被告彭某提供的房屋租赁合同、原告法定代表人出具的收条及当事人陈述予以证实，本院依法予以确认。关于被告彭某抗辩《房屋租赁合同》签订后被原告修改过租金金额及缴纳时间，因被告未向本院提供证据予以证实，被告也依据合同约定的时间及金额缴纳租金且原、被告向本院提交的合同内容一致，故本院对被告的该抗辩不予采纳。关于被告认为其已经缴纳了第六年的租金（即2020年的租金）的主张，庭审中，原、被告对2014年11月30日是否缴纳了2015年度的租金17000元有争议，原告认为第二年的租金为2015年12月1日缴纳的17000元，被告提交的收条可以证实。被告认为2014年11月30日缴纳的17000元是2015年度的租金。本院认为，根据《房屋租赁合同》对于租金金额及缴纳时间的约定，如2014年11月30日被告缴纳了2015年度的租金17000元，则租赁期间剩余几年的租金金额与合同约定不符，且被告未提供相应证据证实其2014年11月30日被告缴纳了2015年度的租金17000元，故本院认定被告向原告支付了合同约定的5年租赁期间的租金。被告关于2014年11月30日缴纳的17000元是2015年的租金，2020年的租金已经给付的抗辩，本院不予采纳。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案临时建筑为原告与原连云港市宿城乡留云岭村村民委员会合作建房，涉案临时建筑未取得相关主管部门批准，因此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告搬离涉案房屋的请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的应予支持。原告要求被告支付自2019年4月1日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费的请求，本院予以支持。原告主张按照第六年租金标准加合同第六条每拖延一天以50元处罚计算房屋占有使用费106元/天，因涉案合同无效，该数额标准无事实和法律依据，本院不予支持。本院参照房屋租赁合同约定第五年的租金标准支持占有使用费53.56元/天（19550元/365天）。关于原告主张被告支付房屋维修费用7700元的请求，因原、被告在租赁协议中约定了由被告负责房屋的维修保养，原告提供了证据证实其维修了涉案临时建筑，故本院对原告该项主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告彭某于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离宿城街道办事处苹果园处涉案门面房；二、被告彭某于本判决发生法律效力之日起十日内按每日53.56元的标准支付原告连云港市开山工程技术服务公司房屋占有使用费（自2019年4月1日起至其搬离涉案房屋之日止）；三、被告彭某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告连云港市开山工程技术服务公司房屋维修费7700元；四、驳回原告连云港市开山工程技术服务公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告彭某负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按上诉标的缴纳）。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  顾绍文二〇一九年八月九日书记员  何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。[二]、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。