北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初4967号原告：赵某，女，1985年8月11日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：侯某，男，1974年5月21日出生，汉族，住北京市延庆区。第三人：陈某1，女，1963年1月20日出生，汉族，住北京市延庆区。原告赵某与被告侯某、第三人陈某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某，被告侯某到庭参加诉讼。第三人陈某1无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵某向本院提出诉讼请求：要求法院判令1．解除赵某与侯某于2017年5月30日签订的转让协议；2．侯某赔偿赵某房屋装修费736266元、食品损失费14836元及设备损失费31160元；3．侯某退还赵某转让费360000元，合计1142262元。事实和理由：2017年5月30日，原告作为受让方与出让方即本案被告签订转让协议一份，约定了租赁房屋的位置、转让期限、转让价款等内容。协议签订后，原告依约履行了支付转让费以及租金的合同义务，即向被告支付了餐馆转让费360000元，并支付了租金。原告经营范围完全依照双方协议约定无违法违规之处。出于经营的实际需要，依照双方的约定，原告根据经营主题对整个房屋结构及装修等进行了重新规划和施工，原告因此花费房屋装修费用736266元，并采购了大批用于经营的餐饮加工设备。在经营过程中，陈某1于2018年8月份到原告经营的餐馆，强行停止经营，导致原告严重受损。后得知原告承租的房屋是侯某从陈某1处租赁取得，租期为2015年8月1日至2018年7月31日，共计3年，租金每年180000万元，三年合计540000元。陈某1与侯某之间的租赁协议中明确约定，侯某将房屋转租、装让、分租或者与他人互换房屋使用或者与他人合作、联合经营的，应事先征得甲方书面同意并订立书面协议，按规定重新议定房租事宜。本案中，侯某为了获取高额租金和转让费，隐瞒该房屋不得擅自转租的规定，不向原告出示其与陈某1签订的该份协议，在租期上故意隐瞒原告，导致原告在不知情的情况下签订了租赁协议，该转让协议并非原告真实意思表示，存在欺诈、重大误解和违反诚实信用原则，该份协议已无法继续履行，要求法院判令解除，要求侯某返还转让费并赔偿原告其他各项损失。另外原告了解到，涉案的餐馆房主为××村委会，2011年4月1日村委会将房屋出租给李某，双方签订了房屋租赁合同。后李某委托陈某1管理涉诉房屋。2015年8月1日陈某1将该房屋出租给侯某，侯某隐瞒欺骗的方式与原告签订转让协议，给原告造成了重大损失，现诉至法院请求法院支持原告的诉讼请求。侯某辩称，不同意原告的诉讼请求，1．我跟原告签订的合同已经履行完毕。我们合同中有约定，饭店转让后原告应继续履行被告与原房主签订的主合同项下的各项权益，原告的装修费等损失与我无关，合同中没有约定有关装修方面的内容。2．转让费是360000元，合同没有具体写，合同第一条约定了转让费包括餐桌厨房等设施，我认为合同约定的设施已经归原告所有了，我不同意返还转让费。陈某1未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：1．2011年4月1日，延庆镇××村委会与李某签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租给李某用于餐饮经营。合同中约定了房屋坐落、租赁期限、租金交纳时间及各方的权利义务、违约责任等内容。该合同落款处有时任村书记陈某12、李某签字确认。2．2015年8月1日，陈某1受李某委托作为甲方与作为乙方的侯某签订门店租赁协议，将涉诉房屋出租给侯某用于餐饮经营。其中约定房屋租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日止，共计3年，租金按年计算，每年18万元，共计54万元。协议约定租赁期内甲方的责任一是依约将房屋及设备交付乙方使用；二是负责对房屋定期安全检查，承担除乙方应负担房屋维修费以外的其他维修费用，因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的应负责赔偿；三是转让房屋时须提前3个月书面通知乙方；四是租赁期内，甲方须提前解除契约的，应事前征得乙方同意；五是租赁期届满须收回出租房屋的，应在租赁期届满之日前3个月书面通知乙方，如该房屋继续出租的，乙方可在同等条件下有优先承租权。协议另约定了乙方承担的责任一是依约按时交纳租金。取暖费、物业费、水、电、天然气费等及其他费；二是将房屋转租、转让、分组或者与他人互换房屋使用或者与他人合作、联合经营应事前征得甲方书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租；三是因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）或者室内外装修，应经甲方书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租，甲方有权委托他人对工程进行监督管理。四是因使用不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或者赔偿；五是负责对房屋内排水管、厕所等设施进行维修的费用；六是协助甲方检查房屋安全，因不搬迁或者妨碍施工而延误房屋的维修，造成人身伤亡、财产遭受损失的，应负责赔偿；七是乙方自承租的房屋内需要安装或者使用超过水、电表容量的任何水电设备，应事前征得甲方同意，并由乙方负责到有关部门办理增容手续，费用乙方负担；八是不得贮存有危险、易燃、违禁物品；九是租赁期内，乙方须提前解除契约的，应事前征得甲方同意；十是乙方在租赁期届满或者解除协议之日应交还原承租房屋和设备给甲方，如须继续承租的，应提前3个月与甲方协商，双方另签订契约。协议中还对违约责任、争议解决办法进行了约定，该协议落款处有陈某1、侯某的签字确认。签订协议后，双方按约履行了各自的义务，即陈某1交付房屋给侯某使用，侯某支付了租金。3．2017年5月30日，侯某作为出让方与作为受让方的赵某签订转让协议，协议约定：“经甲方双方自愿平等、友好、协商就××饭馆整体转让事宜签订本协议，双方共同遵守执行。甲方自愿将坐落在湖北西路××号转让给乙方使用，建筑面积460平方。该饭店内的装修及厨房设施、餐桌、桌椅一次性转让给乙方；交费方式按年结算，由乙方每年7月1日前一次性20万付下一年度租金；整体转让后，乙方应继续履行甲方与房主签订的合同期内的全部合同或协议。协议到期后，另与房主商议后，从新签订租赁协议；甲方自签订协议之日起不在担任法人责任。所有相关证照由乙方妥善保管（消防、税务、工商、环保、食药）所有后果有乙方承担；转让前截止2017．5．31日的债权债务由甲方承担，乙方在签订协议之日后，所发生的债权债务由乙方承担；乙方在获得××饭馆整体转让权益后，乙方在××饭馆原址上不得进行违法犯罪活动，应照章纳税，自负盈亏，承担起民事责任；乙方如有下列情形之一的甲方有权提前终止本协议，一是未经甲方同意将饭店转让，转租给他人的；二是未按时交纳租金的；三是不遵守本协议约定的；四是经营违法活动的。本协议在履行中如发生争议，双方应采取协商解决，协商不成时，任何一方可向当地人民法院提起诉讼。本协议一式两份，加以双方各执一份签字之日起生效。”该协议落款处有侯某与赵某的签字确认。转让协议签订后，赵某支付给侯某转让费360000元，侯某交付涉诉房屋给赵某使用，赵某将饭馆更名为虾贝勒龙虾馆。4．2017年6月8日，赵某称因经营需要，与北京兴海建筑队签订装修工程合同，对涉诉房屋进行重新装修。并从2017年6月份开始陆续购买相关的餐饮经营设备。在本院组织庭前质证时，赵某提交录音光盘证实侯某口头答应合同期第二年赵某可以续租。对此侯某不认可，认为其仅口头答应赵某可以在合同到期后，协助其与房主协商续签的事宜。陈某1称侯某转租给赵某房屋时其不知情，后在赵某进行装修房屋的过程中，其告知店内人员该房屋的主合同剩余期限还有一年，并且不再续租。赵某对此表示认可，但其称因签订合同时，陈某1并不知情，系违法转租，后来得知剩余租期后，因侯某口头承诺会负责续租事宜，故赵某继续装修经营，一直经营到2018年8月15日进行腾房。5．2018年2月13日，赵某称因延庆镇××村委会无故停水给涉诉饭店经营造成损失为由，以财产损害赔偿纠纷将延庆镇××村委会诉至法院，要求赔偿包括员工工资、房租、经营损失等各项费用，后因赵某需要整理证据提出撤诉。在该案件庭审质证环节中，赵某提交其与侯某于2017年5月30日签订的转让协议，证实涉诉房屋由赵某经营使用，签订的租期为2017年5月30日到2018年7月30日。赵某认为该案件与本案无关，不认可上述陈述。赵某称其于2018年4月24日，以租赁合同纠纷将侯某诉至法院，要求法院确认赵某与侯某签订租赁合同无效；要求侯某退还赵某转让费；要求侯某赔偿赵某装修费、设备款及餐具费，后因赵某需要追加当事人提出撤诉。上述事实，有转让协议、装修合同、清单、转账账户明细、购买设备清单、视频明细清单、欠条收据、房屋租赁合同、租赁协议、村民代表会议记录、光盘、（2019）京0119民初2455号庭审笔录等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：本案双方争议的焦点，一是赵某与侯某签订的房屋租赁合同是否符合解除条件。二是就赵某的损失，侯某是否具有过错。首先，本案涉诉的转让协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，赵某主张其与侯某签订协议时陈某1不知情，系违法转租。结合庭审调查，陈某1在赵某装修时到店提醒主合同剩余租期且告知不再续租的事宜，陈某1就转租一事未提出异议，视为其同意转租行为。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同为有期限的法律关系，租赁合同中当事人约定了租赁期限，合同于租期届满即告终止。虽然赵某与侯某签订的转让协议中未直接载明租赁期限，但在该协议中约定“整体转让后，乙方应继续履行甲方与房主签订的合同期内的全部合同或协议。协议到期后，另与房主商议后，从新签订租赁协议”。侯某与陈某1签订的合同期限为2015年8月1日至2018年7月31日。另外，（2018）京0119民初2455号案件庭审笔录显示，赵某自认其与侯某签订的租赁期限为2017年5月31日至2018年7月31日。《城市房屋租赁管理办法》第十条规定，房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应在租赁期届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。故赵某在转让协议的租期届满前，未能与房主陈某1或者侯某达成续租协议，合同终止。赵某不享有解除权。故对赵某要求解除转让协议的诉讼请求，本院不予支持。其次，在合同履行过程中，当事人应该遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据正常的交易习惯，饭馆的经营具有长期性，本案中，根据赵某提交的视频光盘内容可以看出，赵某与侯某就第二年续租事宜进行过协商，视频中侯某明知其与陈某1的合同剩余期限为一年，不但没有尽到提示义务，进而有明确协助第二年续租的意思表示，使赵某对于续租一事产生确信，相信其可以长期承租经营，侯某违反了合同履行中的诚实信用原则，侯某具有一定的过错。另外，完全民事行为能力人在处理投资事务上应保持合理的谨慎义务，当事人应在投资前应对投资风险进行适当预判。本案中，赵某对涉诉房屋进行装修时，陈某1到店提醒剩余租期的一事，而赵某轻信侯某口头承诺，仍坚持装修，大量投入经营设备，最终导致损失扩大，赵某应自担该部分扩大损失。最后，结合上述事实和理由，本院对赵某和侯某之间的责任划分作如下处理：一是关于装修、视频等损失。赵某在明知主合同剩余期限的情况下，其没有采取相应的补救措施，而是继续扩大经营投入，对赵某主张的装修费、食品费等损失，本院不予支持。二是关于转让费退还的问题。根据双方签订的协议及庭审调查可以判断，转让费不仅包含了店铺内相应的设备设施，主要还是承租人预期的商业经营利益。考虑到赵某与侯某均有过错，根据诚实信用原则，本院酌定判定侯某退还赵某转让费200000元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、侯某赔偿赵某200000元（判决生效之日起七日内履行）；二、驳回赵某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7400元，由赵某负担5250元（已交纳）；由侯某负担2150元（于判决生效之日起七日内履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王 薇二〇一九年八月十五日法官助理  王希希书 记 员  夏昕光