北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初4619号原告：北京如莲佳家置业有限公司，住所地北京市密云区滨河路20号院1号楼等2幢（1号楼501室）。统一社会信用代码x。法定代表人：史立君，总经理。委托诉讼代理人：史小东，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。被告：北京京客隆商业集团股份有限公司（曾用名称：北京京客隆超市连锁集团有限公司），住所地北京市朝阳区新源街45号楼。统一社会信用代码x。法定代表人：李建文，董事长。委托诉讼代理人：张芳苓，女，该公司法务。委托诉讼代理人：陈立婷，女，该公司法务。原告北京如莲佳家置业有限公司（以下简称如莲佳家公司）与被告北京京客隆商业集团股份有限公司（以下简称京客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告如莲佳家公司之委托诉讼代理人史小东、胡海军、被告京客隆公司之委托诉讼代理人张芳苓、陈立婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。如莲佳家公司向本院提出诉讼请求：1.判令我公司与京客隆公司之间关于北京市密云区x路x号楼一至三层房屋租赁合同于2018年11月23日解除；2.判令京客隆公司将前述房屋以及后院、停车场等区域腾空后退还给我公司，并自2018年11月23日起至其腾退之日止按照当地租金标准支付房屋占用期间的使用费（暂定每平米每日2元计算，每季度为106.96万元，具体以评估数额为准，其中京客隆公司已支付100万元）；3.本案诉讼费由京客隆公司承担。事实及理由：x1公司（以下简称x1公司）是北京市密云区x路x号楼一至三层房屋所有权人，因对外存在债务，该楼经法院司法拍卖后被案外人x2公司（以下简称x2公司）竞拍所得。2018年8月28日x2公司将该楼房出售给我公司，同年9月6日我公司取得该房屋不动产权属证书。经我公司了解，2003年x1公司与京客隆公司签订《房屋租赁合同书》，将北京市密云区x路x号楼一至三层房屋以及配套设施、后院、停车场等区域出租给京客隆公司经营超市使用。2018年11月8日，我公司向京客隆公司发出书面《整改通知函》，要求京客隆公司对违反合同约定部分进行整改，但京客隆公司11月12日回函拒绝整改。2018年11月19日，密云区公安消防支队在对京客隆超市消防安全检查时也要求其整改。2018年11月23日，我公司向京客隆公司发出解除租赁合同通知书，书面告知对方解除租赁合同。我公司认为京客隆公司的行为违反了承租人义务，为维护我公司权益，故诉于法院。诉讼过程中，如莲佳家公司增加诉讼请求：1.判令京客隆公司支付公证费7500元、公证摄影摄像费3000元；2.判令京客隆公司支付评估鉴定费76500元；3.判令京客隆公司支付合同解除之后的房屋占用期间使用费，即：（1）自2018年11月23日起至2019年7月22日按照每日每平方米2.16元标准支付使用费差额1899236.66元；（2）自2019年7月23日起以租赁总面积5942.52平方米为基数，按照每日每平方米2.16元标准支付房屋占用期间使用费，直至京客隆公司腾退之日止。京客隆公司辩称：如莲佳家公司所述我公司与x1公司签订《房屋租赁合同书》情况属实，我公司与x1公司就整层转租事宜已达成一致，x1公司认可我公司的转租行为，并在合同履行期间正常收取我公司租金，配合我方转租商户办理工商手续，未对我公司的转租行为提出异议。根据合同约定，承租方擅自将租赁房屋整体转租他人时，才构成违约行为，出租方才有权解除租赁合同，而我公司并未将租赁物整体转租，故如莲佳家公司无权行使约定解除权，如莲佳家公司作为该租赁合同的承继人，理应按照我公司与x1公司签订的租赁合同执行，允许我公司于租赁合同中约定的租赁期限内继续履行与转租商户之间的转租协议。在租赁合同中，我公司主要的债务是向对方交纳租金，我们已经按期足额交纳租金，不存在不履行、延期履行或者有其他违约行为致使合同不能实现的情形，如莲佳家公司无权行使法定解除权。关于如莲佳家公司所述的消防问题，首先我公司已经完成对租赁房屋的安全整改问题，另外根据合同约定，出租方应保障租赁房屋的消防问题，并对消防检查中发现的问题进行整改，如莲佳家公司以存有安全隐患为由主张合同解除没有合同依据。综上，不同意如莲佳家公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：x1公司（甲方）与京客隆公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将下列租赁物出租给乙方经营超市使用：1、位于北京市密云县x路x号楼房一至三层，建筑面积5942.52平方米（其中：一层2500平方米、二层2369平方米、夹层75.42平方米、三层1008平方米）及水、电、暖、货梯、扶梯、消防设备等配套设施。2、后院810平方米。3、停车场2200平方米。4、各种室外机器设备的放置区域及排烟区域。5、店名招牌的位置。6、租赁房屋所属的公共设施及附属设施，包括畅通无阻的用于乙方超市的车流、物流、人流通道。租赁用途：乙方用于超市经营、招商、联营、局部出租、开发新的经营项目；租赁期限：自2003年10月1日起至2023年9月30日止，共计20年；租金及支付方式：第一租赁年度——第二租赁年度租金标准为100万元/年，折合25万元/季度；第三租赁年度——第四租赁年度租金标准为120万元/年，折合30万元/季度；第五租赁年度——第六租赁年度租金标准为130万元/年，折合32.5万元/季度；第七租赁年度——第十租赁年度租金标准为150万元/年，折合37.5万元/季度；第十一租赁年度——第十五租赁年度租金标准为180万元/年，折合45万元/季度；第十六租赁年度——第二十租赁年度租金标准为200万元/年，折合50万元/季度。乙方的权利与义务：7、租赁期间，乙方有权根据经营需要进行招商、联营或局部转租，但不能整层转租，更无权利用本合同的租赁标的物进行抵押或担保承诺等内容。合同签订后，x1公司将涉案租赁物交付京客隆公司，京客隆公司使用至今。2018年4月8日，因x1公司对外存在债务，涉案密云区x路x号独栋商业楼房及土地经司法拍卖由x2公司获取。2018年8月28日，x2公司与如莲佳家公司签订《房屋买卖合同书》，约定x2公司将涉案密云区x路x号独栋商业楼房及土地以7240万元的价格转让给如莲佳家公司。2018年11月8日，如莲佳家公司向京客隆公司发送整改通知函，内容为：我司是现今位于密云区x镇x路x号x号楼1至3层房产业主，该楼房产权人。此前该楼房由贵方承租使用。现我方了解到贵方已将该楼部分楼层转租，违反了合同约定；还发现场地内有私自改接电源线路、堵塞占用消防通道等情形，给该楼造成安全隐患，也影响公共场所安全。请贵方接到本函件后10日内整改完毕，并将整改过程书面通知我司。如逾期不整改，由此造成的损失或法律责任将由贵方单独承担。贵方2003年6月18日签订的房屋租赁合同中贵方名称为“北京京客隆超市连锁集团有限公司”，但贵方给我方提供资料中却是“北京京客隆商业集团股份有限公司”，请贵方提供相关材料，给予我方书面说明。2018年11月12日，京客隆公司回函称：我司于2018年11月9日收到贵司整改告知函。根据《房屋租赁合同》内容约定，我司有权进行招商、联营、局部出租、开发新的经营项目。我司用电及消防安全符合相关政府部门规范要求，如有私自改接电源线路、堵塞占用消防通道情形，请贵司指出具体位置及实例。本回函附件：“北京京客隆超市连锁集团有限公司”名称变更为“北京京客隆商业集团股份有限公司”的《名称变更通知》。2018年11月23日，如莲佳家公司向京客隆公司发送解除租赁合同通知书，内容为：我方于2018年11月8日向贵方发出了《整改通知函》，要求贵方收到函件后10日内对违反合同约定整层转租以及租赁房屋场地存在安全隐患等行为予以限期整改，但贵方逾期未作整改。现我方正式告知贵方，贵方之行为已严重违反租赁合同中的约定，同时在使用过程中存在重大安全隐患，且拒绝整改，属于严重违约。为严守合同，确保租赁物安全，现书面通知贵方，自即日起与贵方解除租赁合同关系，请你方三日内将租赁物室内腾空后退还给我方。2018年11月26日，京客隆公司回函称：我司于2018年11月26日收到贵司《解除租赁合同通知书》。根据《房屋租赁合同》第三条的约定，我司有权进行招商、联营、局部出租、开发新的经营项目，因此我司的出租行为并不违反《房屋租赁合同》的约定，不存在违约行为。同时，贵司于2018年11月8日发送的《整改通知函》中所述问题，我公司已按照消防安全相关政府部门规范要求，积极进行了整改。因此我司对贵司单方提出解除租赁合同的行为不予认可，望贵我双方能共同努力，友好合作。2019年2月1日，如莲佳家公司向京客隆公司发送《腾退房通知书》，内容为：鉴于贵方存在违约等行为，我方已经于2018年11月份时向贵方发出了《解除租赁合同通知书》，告知贵方解除租赁合同，并要求贵方将其所承租的位于密云区x镇x路x号x号楼1至3层楼房限期腾还给我方，但贵方至今未腾退。2019年1月份，贵方单方通过银行转付我方50万元，我方认为该款项可以用于抵顶贵方腾房之前的房屋占有使用费，多退少补，即便如此仍不能免除贵方的违约责任，贵方仍应及时腾退房屋，如由此给我方造成的损失，贵方仍应当承担。2019年2月3日，京客隆公司回函称：贵司于2019年2月1日的发函我司已熟悉。现回复如下：第一、关于函中贵司所提2018年11月份所发《解除租赁合同通知书》，我司已经向贵司回函，阐述了我司不接受贵司单方面解除租赁合同的立场，同时也表明我司愿意与贵司真诚沟通，合作共赢的积极态度，并且我司物业部和密云店多次联系贵司希望能够见面沟通，至今未果。第二、关于转租问题，符合合同要求同时也是得到原甲方同意并认可的；关于消防问题，我司依法取得了建审、验收和开业安全检查合格意见书，对于安全检查中所发现的问题，我司已经积极进行了整改，贵司也派人进行了复查，对于消防安全工作，我公司高度重视，并且今后也将进一步加强隐患排查和整改力度。第三、我司依据房屋租赁合同长期以来定期缴纳租金，认真履行合同义务，未违反合同规定，不存在足以达到解除租赁合同的任何过错，因此贵司所提解除租赁合同及腾退房屋，于法无据，不符合房屋租赁合同的约定，完全是贵司单方行为，我司概不接受。第四、我司通过银行支付的50万元系2019年1月日至2019年3月31日期间的租金，我司按照房屋租赁合同的约定向贵司支付租金且贵司已经接收，并不是房屋占有使用费，这点请贵司不要曲解事实。第五、作为房屋现产权单位，贵司有义务尽到甲方责任，维护双方权益。我司亦会积极认真的继续履行租赁合同所规定的各项义务。另查一，2015年11月10日，京客隆公司（甲方）与x3公司（乙方）（以下简称x3公司）签订房屋租赁合同，约定甲方将所属的位于密云区x路京客隆二层部分房屋，总建筑面积2360平方米，按现状租给乙方，租赁房屋用途为家具经营。乙方应在本合同生效后尽快办理相应营业资质，并将资质复印件加盖公章后交给甲方备案。租赁期限3年，自2015年11月1日至2018年12月31日止。2015年12月4日，x3公司在密云区x镇x路x号x幢x层注册成立x4公司经营家具。另查二，北京京客隆超市连锁集团有限公司于2004年11月1日名称变更为北京京客隆商业集团股份有限公司。另查三，在本案立案前，本院立案庭已向京客隆公司邮寄送达起诉状，京客隆公司于2019年3月27日收到起诉状。本案在审理过程中，经如莲佳家公司申请，本院依法委托宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案密云区密云镇新南路21号1号楼1-3层房屋在2018年11月21日的日租赁价格进行评估。2019年6月5日，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司出具估价结果为2.16元/平方米.天。如莲佳家公司支付评估费用76500元。就涉案房屋2层转租情况，京客隆公司认可其公司将涉案房屋2层转租给x3公司，该转租协议已于2018年12月31日到期，双方未续签合同，但x3公司仍在使用该场地，京客隆公司对此并未提出异议。就涉案房屋2层现状，本院前往现场进行勘验，涉案现场由x4公司占有经营家具。就付款情况，如莲佳家公司认可2019年收到京客隆公司两笔付款共计100万元。本院认为：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，房屋受让人及承租人均应继续履行原租赁合同。本案中，京客隆公司与x1公司签订的《房屋租赁合同书》系双真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。涉案租赁物的所有权在租赁期间变更为如莲佳家公司，不影响房屋租赁合同书的效力，如莲佳家公司及京客隆公司均应按约履行房屋租赁合同书。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，根据房屋租赁合同书的约定，京客隆公司在租赁期间不能整层转租，后京客隆公司违反合同约定将涉案房屋二层整层转租，原房屋产权人x1公司配合次承租人x3公司办理了营业执照，应该视为x1公司对京客隆公司与x3公司所签转租合同的认可。但该转租合同的租赁期限为3年，并已于2018年12月31日到期。如莲佳家公司在受让涉案房屋后，明确告知京客隆公司不得整层转租，但京客隆公司在与x3公司的转租合同到期后，继续允许x3公司使用涉案房屋二层，京客隆公司与x3公司之间已然形成了不定期租赁关系，转租行为仍然成立。京客隆公司的该行为既违反了法律规定，也违反了合同约定，故对如莲佳家公司要求解除双方关于北京市密云区x路x号楼一至三层房屋租赁合同并腾退涉案房屋及场地的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租赁合同的解除时间，如莲佳家公司主张房屋租赁合同自其公司在诉讼前向京客隆公司发送解除租赁合同通知书的时间即2018年11月23日起解除，但此时京客隆公司与x3公司的转租合同尚未到期，原房屋产权人x1公司亦对该转租合同予以认可，故如莲佳家公司在2018年11月23日并不享有合同解除权，如莲佳家公司主张自该日起解除合同，无法律依据，本院不予支持。本院将本院向京客隆公司送达起诉状的时间即2019年3月27日确定为涉案合同的解除时间。因涉案房屋仍由京客隆公司占有使用，京客隆公司理应承担合同解除后至涉案房屋及场地实际腾退前的房屋使用费。本院综合考虑涉案房屋地理位置、建筑面积、市场行情等因素，认为可以按照估价结果2.16元/平方米.天的标准支付房屋使用费。故对如莲佳家公司要求京客隆公司支付房屋使用费的合理部分，本院予以支持。关于如莲佳家公司主张的公证费及公证摄影摄像费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、原告北京如莲佳家置业有限公司与被告北京京客隆商业集团股份有限公司之间关于北京市密云区x路x号楼一至三层房屋的《房屋租赁合同书》于二〇一九年三月二十七日起解除；二、被告北京京客隆商业集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市密云区x路x号楼一至三层的涉案房屋及场地腾退给原告北京如莲佳家置业有限公司；三、被告北京京客隆商业集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京如莲佳家置业有限公司涉案房屋使用费（其中二〇一九年三月二十七日至二〇一九年七月二十二日的房屋使用费差额为五十万零一千七百九十三元六角五分，并按2.16元/平方米/天标准，自二〇一九年七月二十三日起计算至实际腾退返还之日止）；四、驳回原告北京如莲佳家置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费七万六千五百元（原告北京如莲佳家置业有限公司已预交），由被告北京京客隆商业集团股份有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费一万一千三百三十八元（原告北京如莲佳家置业有限公司已预交），由原告北京如莲佳家置业有限公司负担六千五百四十七元（已交纳）；由被告北京京客隆商业集团股份有限公司负担四千七百九十一元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹志勇二〇一九年八月五日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦