贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初5990号原告：陆忠琪，女，汉族，1931年10月3日出生，住遵义市汇川区。原告：谢笑龙，男，汉族，1961年11月27日出，住遵义市汇川区。原告：谢笑琪，女，汉族，1963年11月21日出生，住遵义市汇川区。以上三原告共同委托诉讼代理人：曲泽轩，贵州祥景律师事务所律师。被告：陆安志，男，汉族，1962年9月9日出生，住遵义市汇川区。被告：谈文娅，女，汉族，1962年4月6日出生，住遵义市红花岗区。原告陆忠琪、谢笑龙、谢笑琪与被告陆安志、谈文娅确认合同效力纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的诉讼代理人曲泽轩到庭参加诉讼。被告陆安志、谈文娅经传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆忠琪、谢笑龙、谢笑琪向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认被告陆安志与三原告的家庭成员谢龙驹（已故）于2006年4月25日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决被告陆安志、谈文娅配合原告办理房屋所有权转移登记。事实及理由：2006年4月25日，三原告的家庭成员谢龙驹（已故）与被告陆安志签订房屋买卖合同，购买被告位于遵义市××路××幢（恒熙大厦）的底层车库及二层商品房，合同约定底层面积546平方米，二层1143平方米。单价按每平方米2250元计算，总购房款3800000元。合同签订后，谢龙驹支付了全部购房款，实际占有了房屋使用至今。2007年3月，陆安志为谢龙驹办理了二层房屋的产权登记，称底层因手续不完善，暂时不能办理产权，待完善手续后及时办理产权。2017年12月7日，陆安志在我们不知晓的情况下，与案外人陈健签订《二手房买卖合同》并将底层房屋登记至陈健名下。我们知道情况后提起诉讼，法院判决《二手房买卖合同》无效，撤销了房屋所有权登记。并认定所有权恢复至陆安志、谈文娅享有。特提起诉讼，请求判决如诉请。被告陆安志、谈文娅未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：谢龙驹生前与原告陆忠琪系夫妻，共生育子女两人即本案原告谢笑龙和谢笑琪。谢龙驹于2017年5月20日去世；被告陆安志与谈文娅系夫妻关系。2006年4月25日，谢龙驹与被告陆安志签订《房屋买卖合同》，合同约定陆安志将其合作取得的坐落于遵义市大连路恒熙大厦的底层库房及二层商用房（建筑面积1689㎡，其中底层546㎡、二层1143㎡）作价3800000元（2250元/㎡）出卖给谢龙驹，该合同对案涉房屋四至界限做了明确约定，即前至1-6号门面后墙、后至遵义十二中学围墙、左至北京路派出所、右至遵义医学院附院门诊部围墙；合同第四条约定“按买卖双方约定，订立合同之日起十日内买受方付定金壹佰贰拾万元；其余房款分期支付，具体为：2006年12月30日付30万元，2007年4月30日付90万元，2007年12月30日付60万元，余款待底层过户手续办妥后一次付清；因该房屋出卖方已出租给他人，因此买受方支付定金120万元后该房租金中1/5应归买受方；买受方于2007年4月30日第三次付款后，如该房仍需出租，则租金中的三分之二归买受方所有；2007年12月底第四次付款后，则租金全部由买受方收取；如果买受方自用则收回之日起底层按原租金价格出租比例计算付给出卖方。”、合同第七条约定“买卖双方约定的其他事项出售该房面积以产权证为准，总购房款按产权证面积计算，该协议（合同）为该房买卖唯一正式协议，双方所签办理该房产权证使用的合同为无效合同”。谢龙驹和陆安志均在该合同上签名、捺印；自合同签订至2007年5月28日，陆安志向谢龙驹出具收条载明收到的金额为2955000元；2008年9月11日，谢龙驹向陆安志转款250000元；2007年10月19日，陆安志向谢龙驹借款100000元，2008年9月8日，陆安志、谈文娅向谢龙驹借款800000元；自谢龙驹去世时双方未对购房款支付金额进行结算。2007年3月26日，谢龙驹取得案涉房屋二层房屋产权证书（产权证号：遵房权证监证字第**），载明位于遵义市××区××路××＃××层商业房（建筑面积1143㎡）所有权人为谢龙驹，并备注该房系谢龙驹于2006年4月向陆安志购买所得；2007年5月28日，陆安志向原告出具书面承诺一份，载明“谢龙驹购买‘恒熙大楼’一楼房屋约580㎡，陆安志承诺在2009年6月30日前将该房的产权证办结交谢龙驹，如时间推延按当时的购房合同约定处罚。（注另外该房原租金有肆万伍仟属谢龙驹，在总房款中扣除）”。2015年12月28日，谢龙驹、原告陆忠琪与被告陆安志、谈文娅签订书面协议，用谢龙驹位于大连路“××大厦××楼”房产为陆安志向银行贷款作抵押，由陆安志每年支付谢龙驹手续费55000元、抵押期间为两年，陆安志用医学院新门诊大楼还房工程的自己房产作担保抵押保证，贷款下来后，陆安志应即时无条件把谢龙驹大连路“恒熙大厦一楼”未办理的产权办完，协议还对手续费支付方式进行了约定；上述四人均在该协议上签名、捺印；后因陆安志未偿还贷款，现经（2017）黔0323民初1100号民事调解书确认绥阳黔北村镇银行有限责任公司对该房产〔（2015）遵义市不动产证明第0022283号抵押物〕享有优先优先受偿权；之前的2007年12月，谢龙驹亦曾用“恒熙大厦二楼”房产为陆安志向工商银的贷款提供过抵押。2017年11月15日，被告陆安志、谈文娅（丙方）与案外人陈健（乙方）、案外人鼎盛鑫融资担保有限公司遵义分公司签订《协议书》，约定鉴于甲方对丙方享有债权843.83万元，丙方将位于遵义市××区××大厦××层后营业房（房房屋产权证号遵房权证字第**）价426.18万元出卖给乙方，乙方应在2018来了12月31日前将购房款支付完毕，乙方购房款直接支付到甲方指定账户（尾号为**×××28、户名为李春萍建行账户）等；2017年12月7日，被告陆安志、谈文娅（甲方）与陈健（乙方）签订《二手房买卖合同》，将案涉位于遵义市××区××大厦××层后营业房（建筑面积538.13㎡、权证号20098951）作价4036000元出卖给陈健，该合同对付款方式约定为“甲乙双方以一次性付款方式付款，并约定在当地产交易中心缴交税费当日乙方支付首付款（含定金）人民币×元整给甲方，剩余房款人民币×元整待房屋产权手续办理完毕当日支付给甲方。”、对房屋交付约定为“甲方与乙方办理完毕房屋产权过户手续当日将买卖和房屋交付给乙方。”；合同其他事项均未约定；双方在该合同上签名、捺印。合同签订当日，双方即向税务部门缴纳相关税费，遵义市国土资源局不动产登记事务中心于2017年12月14日向陈健颁发了黔（2017）遵义市不动产权第0031314号《不动产权证书》，载明坐落于遵义市××区××大厦××层后营业房（建筑面积538.13㎡）权利人为陈健，备注该房系2017年12月向陆安志、谈文娅购买所得；后陈健将该房于2018年4月19日在交通银行遵义分行设定抵押，债权数额为4800000元。2018年7月31日至8月3日，陈健通过交通银行账户向李春萍账户分5次转账4261800元，案外人鼎盛鑫融资担保有限公司遵义分公司亦分别于2018年7月31日、8月1日、8月2日、8月3日出具4份收据，收据编号分别为№1919859、№1919860、№1919861、№1919862。另，案涉房屋即位于遵义市××区××路“××大厦”××层后营业房（538.13㎡）和二层营业房（1143㎡）自2006年谢龙驹与陆安志签订的《房屋买卖合同》后至今由谢龙驹及其家属占有、使用和管理。2018年8月21日，本院作出（2018）黔0302民初6563号判决，确认被告陆安志、谈文娅与陈健于2017年12月7日签订《二手房买卖合同》无效，该判决经二审维持已经生效。2019年5月15日，遵义市播州区人民法院作出（2019）黔0321行初57号行政判决，撤销了黔（2017）遵义市不动产权第0031314号《不动产权证书》，该行政判决已经生效。本案在审理过程中，根据原告的申请并提供担保，本院作出裁定对登记在案外人陈健名下、位于遵义市××区××路“××大厦”××层产权证号为“（2017）遵义市不动产权第**”的房屋。本院认为，被告陆安志与已故的谢龙驹于2006年4月25日签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实。谢龙驹去世后，其法定继承人即本案原告与两被告在2019年3月18日签订的《债权债务》确认书，进一步明确了《房屋买卖合同》约定的购房款已经支付完毕，同时合同标的物一直由原告占有至今。本院认定《房屋买卖合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，该《房屋买卖合同》有效。在能够办理产权登记的情况下，被告至今没有将坐落于遵义市××区××大厦××层后营业房（建筑面积538.13㎡）产权登记到原告名下，违反了合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，原告请求被告办理该1层后营业房（建筑面积538.13㎡）的产权登记手续，本院予以支持。两被告经传票传唤未到庭应诉，放弃了答辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、谢龙驹（已故）与被告陆安志在2006年4月25日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告陆安志、谈文娅在本判决生效后十日内，将位于遵义市××区××大厦××层后营业房（建筑面积538.13㎡）的产权登记到原告陆忠琪、谢笑龙、谢笑琪名下。案件受理费7930元（已减半收取），由被告陆安志、谈文娅承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  谢军二〇一九年八月十二日法官助理黄春松书记员易茜