浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终267号上诉人（原审原告）：唐芝芳，女，1971年6月18日出生，汉族，个体经营户，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舟山科来华建材家居市场有限公司，住所地舟山市定海区临城街道海天大道1188号22幢501。法定代表人：王锦游，总经理。委托诉讼代理人：毛宝伦，北京大成（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟鲁凯，北京大成（舟山）律师事务所律师。上诉人唐芝芳因与被上诉人舟山科来华建材家居市场有限公司（以下简称科来华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐芝芳上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定其拖欠电费，违约在先，不符合事实。其店铺是充值插卡用电，不存在拖欠电费事实，科来华公司工作人员证言不具有证明力。科来华公司也从未告知其更换开关和欠费事宜。如果出现欠费问题也是科来华公司电表管理不善造成，责任在科来华公司，一审认定其违约在先，显失公正。2.科来华公司拒绝供电，已构成根本性违约。科来华公司对其停电是故意的，拒绝其充值用电。在双方对是否欠费及欠付金额存在争议的情况下，科来华公司也应先恢复供电，然后再处理欠付问题，其拒绝供电导致上诉人店铺停业，构成根本性违约。3.一审诉讼期间，其于2019年2月14日交还店铺钥匙，科来华公司予以接受并更换门锁，双方合同已于该日解除，一审应予以确认，并对其赔偿请求依法处理，一审判决驳回其解除合同诉请无任何意义。科来华公司对评估后的上诉人店铺内财产未征询法院意见，擅自处理，严重损害了上诉人利益。一审不予支持上诉人其他诉请是错误的。4.天桥两侧广告位是给上诉人无偿使用的，是房屋租赁合同的一部分，科来华公司未经上诉人同意，擅自将广告拆除，构成违约。二审期间补充上诉意见，一审对合同保证金5000元和三相电改造费用2000元未审理，属于程序违法。科来华公司辩称，1.一审认定唐芝芳“拖欠电费，违约在先”完全正确。其在卡没钱的情况下仍可用电是由于电表自动断电系统故障造成，更换断电开关，故障消除后就无法欠费用电。2017年、2018年用电量巨幅下降，而实际用电情况未发生明显变化，说明电表自动断电系统确定出现故障。2.科来华公司无违约行为。唐芝芳欠费后，多次通知其充值补交电费，不存在拒绝充值行为。故障消除后，只有充值交清所欠电费，供电才能恢复。其没有义务在唐芝芳拖欠电费的情况下，代为充值或另接电路为其供电。3.唐芝芳的损失是其自身造成的，无权要求科来华公司赔偿。唐芝芳只要充值补交所欠15804元电费，预充适量电费供电即可恢复正常，营业不会受影响，但其拒不充值，自行停业，导致损失不断扩大。科来华公司没有不履行合同的行为，损失评估鉴定由唐芝芳申请，诉请得不到支持，鉴定费用理应由唐芝芳承担。4.天桥两侧广告位不在唐芝芳租赁范围内，完全是科来华公司的财产，唐芝芳无权免费使用。针对二审上诉人补充上诉意见答辩如下，关于合同保证金5000元正常情况下是予以返还，但唐芝芳违约，且在电费未足额支付的情况下，要予以抵扣。三相电改造费用2000元系唐芝芳自己改造，因其违约，该损失与科来华公司无关。另，租赁合同到期，装潢部分自然归属科来华公司，亦无需折算该部分损失。唐芝芳向一审法院起诉请求：一、解除双方2018年1月22日签订的《租赁合同书》；二、判令科来华公司赔偿其2018年9月11日至2019年2月1日各项损失3356998元。房租损失2019年2月2日以后按每天782元、人员工资损失按每天1020元计算至法院判决解除合同之日，经营损失2019年2月以后按每月162125元计算至法院判决解除合同之日；三、判令科来华公司退还合同保证金5000元；四、判令科来华公司赔偿三相电改造费用2000元；五、判令科来华公司承担评估费58000元。一审法院认定事实：2011年3月7日，唐芝芳与科来华公司签订首期《租赁合同书》，合同载明：科来华公司为甲方（出租方），唐芝芳为乙方（承租方），甲方将位于舟山市临城新区海天大道1188号科来华国际家居广场的4幢201-208、218-225号778.04平方米的场地及经营设施租给乙方使用；乙方约定经营的产品为（需提供有效证明）“好莱客移门”、“好太太衣架”、“青木纱窗”，未经甲方许可不得改变经营品种项目；合同期限自2010年11月1日起到2013年10月31日止；乙方须于本合同签订的同时交纳合同保证金共计5000元，水电保证金2000元，乙方全面履行本合同条款在合同期满后不再续租的，甲方将在半年后全额无息退还保证金等内容。唐芝芳按合同约定缴付了各项费用。2014年8月8日，双方续签《租赁合同书》，合同期限自2013年11月1日起到2015年1月31日止。2015年1月2日，双方签订第三期《租赁合同书》，合同期限自2015年2月2日起到2016年2月1日止。2016年1月2日，双方续签第四期《租赁合同书》，合同期限自2016年2月2日起到2017年2月1日止。除租赁期限和租赁外，上述合同其余内容基本一致。因对履行有争议，唐芝芳未按期与科来华公司续签第五期合同。科来华公司于2017年6月诉至法院，要求唐芝芳腾退所租用的商铺并支付占用费。经法院调解，科来华公司以双方和解而撤诉。双方补签了第五期租赁合同，合同期限自2017年2月2日起到2018年2月1日止。2018年1月22日，唐芝芳与科来华公司又续签该商铺租赁合同，合同载明：“合同期限自2018年2月2日起到2019年2月1日止，201号租金为每平方米每月36元，202号租金为每平方米每月34元，203-208号租金为每平方米每月30元，218-225号租金为每平方米每月26元，保安保洁费每平方米每月2元，年租金为266742元/年（其中商铺租赁240068元/年、管理费26674元/年），保安保洁费计18673元，共计285415元，一年一付，先付后用”等内容。唐芝芳按合同约定交纳了上述费用，并实际使用该商铺。期间，科来华公司为包括唐芝芳在内的承租商户，提供了名为“正泰系统”的专用电表充值卡，商户须向科来华公司管理人员交费，并经管理人员操作，为充值卡充值成功后方可插卡使用。各商户有自己的专用电表。该专用电表有二项功能，一是计量，二是在费用不足时自动断电。科来华公司提供给唐芝芳的充值卡有二张，分别对应二个专用电表进行使用。2018年9月11日，唐芝芳商铺突然停电，遂询问科来华公司，其工作人员表示，因唐芝芳已欠电费较多，领导要求先充值再供电。唐芝芳则认为是科来华公司系统出错，要求先恢复供电再充值。双方遂发生矛盾。经媒体调解未果，唐芝芳遂向法院起诉。本案审理期间，双方租赁合同履行期届满终结，唐芝芳已于2019年2月14日将商铺钥匙归还科来华公司，科来华公司也已将唐芝芳商铺内物品（包含评估范围内物品）清理搬出。对双方当事人有争议事实，一审认定如下：1.科来华公司在履行合同过程中，有无违约事实。特别是最后一期合同的履行中，唐芝芳是否拖欠电费，科来华公司有没有授意员工拒绝给唐芝芳充值使用电表，强制断电。该断电行为是否算作科来华公司违约。一审认为，根据科来华公司提供的证人江某、罗某的当庭证言和双方当事人的陈述，以及唐芝芳用电清单等书证，可以认定唐芝芳客观上存在拖欠电费的事实，科来华公司在发现唐芝芳电表自动断电系统故障后，经告知唐芝芳后更换了断电开关，导致唐芝芳不充值就无法正常用电的事实。基于唐芝芳拖欠电费，违约在先，科来华公司通知唐芝芳须先缴费未果情况下，拒绝恢复供电，虽然简单粗暴，但也无可厚非。故唐芝芳据此认为是科来华公司违约，不能成立。2.断电导致营业损失的数额。因科来华公司对唐芝芳各项损失不予认可，唐芝芳向法院申请对其所经营商铺装修现有价值和仓库剩余货物现有价值进行司法评估。浙江方舟资产评估有限公司接受委托后，经双方当事人到场确认，对该财产进行了评估，鉴定结论为所评估资产在2018年9月11日评估基准日的现有价值为2046385元。唐芝芳为此支付评估费58000元。一审法院认为，双方签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。现唐芝芳拖欠科来华公司电费，违约在先。虽然科来华公司在电表管理上存在过错，没有及时发现唐芝芳欠费情况，或事后处理该纠纷过程中有种种不当，但其在唐芝芳未补交付清电费前，拒绝给唐芝芳供电，不构成根本性违约。唐芝芳主张“因科来华公司违约导致合同目的不能实现”，并据此要求解除合同，缺乏依据，不予采纳。由于唐芝芳其他诉讼请求，是基于科来华公司违约而解除合同为前提，故也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回唐芝芳的诉讼请求。案件受理费33656元，减半收取16828元，资产评估费58000元，均由唐芝芳负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。二审另查明，双方订立时间为2018年1月22日的《租赁合同书》第四条第7项约定：“乙方（唐芝芳）应按时缴纳租赁甲方（科来华公司）摊位发生的各项使用费用，逾期缴纳应向甲方支付滞纳金，每日滞纳金按费用总数的0.1%（千分之一）计付。”合同第七条第1项约定：“本合同期满前一个月，甲乙双方应就是否续签合同进行协商，……乙方未在规定期限内重签合同，本合同到期自行终止，甲方有权将此摊位（或营业间、仓库）另行出租。”2011年后双方各期租赁合同均约定：“乙方退场时其装修物的产权归属甲方，乙方不得擅自破坏和拆除。”另，根据科来华公司一审提供的唐芝芳编号413电表用电记录，自2016年11月15日起，剩余用电量为负数，即累计用电量大于累计购电量，其中截止2018年8月5日累计用电量为43108度，已欠费10776度。2018年9月11日拆除时该电表显示累计用电量为45502.6度。本院认为，本案争议焦点：1.停电原因以及科来华公司拒绝恢复供电是否属于违约行为；2.损失如何确定；3.合同保证金5000元应否退还；4.三相电改造费用应由谁承担。首先，科来华公司对承租户提供总闸到分表的用电及设备运转服务，供电方式采用先充值后用电，唐芝芳需预付电费后才能用电。因断电开关故障使得唐芝芳在欠费状态下未自动跳闸断电，科来华公司发现后更换了断电开关，故障消除后因欠费随即自动跳闸停电。从科来华公司提供的唐芝芳编号为413的电表用电记录来看，自2016年11月15日起，剩余用电量为负数，即累计已欠费，至2018年8月5日最后一次充值，已欠付10776度电的费用，电表并未跳闸断电。而2018年8月5日到9月11日更换断电开关期间，用电量为2394.6度，明显超过以往月用电量一倍以上，唐芝芳对电表读数虽有异议，但对电表质量或是否有人为改动也未申请鉴定。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。双方供电方式决定唐芝芳必须先充值预付电费才能供电，科来华公司没有替承租户垫付电费的义务，科来华公司虽用电管理存在一定瑕疵，但发现、排除故障后要求唐芝芳补交电费才能供电亦属合理，不存在根本违约，故唐芝芳拒付所欠电费导致断电造成的损害结果及扩大的损失应自行承担。其次，关于损失问题。唐芝芳主张主要损失为装修、物品、经营方面，装修部分根据合同约定应归科来华公司所有，可移动物品也应由唐芝芳妥善处理，经营损失基于科来华公司不存在根本违约，故本院对唐芝芳要求赔偿损失的上诉请求，不予支持。关于合同保证金5000元，根据合同约定在全面履行合同条款期满后应予返还，由于唐芝芳欠付电费事实确实存在，且金额大于保证金，故该5000元可抵作所欠的部分电费，不予退还。关于三项电改造费用2000元，合同并无对此作出约定，唐芝芳要求科来华公司赔偿该项费用，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项条款不当，本院予以纠正。因并不影响判决结果，故本案可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33656元，由唐芝芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 谢佑审 判 员 褚炅二〇一九年八月十三日法官助理杨涛代书记员 毛赟