广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10360号上诉人（原审原告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：李雯，系公司员工。委托诉讼代理人：符策程，系公司员工。被上诉人（原审被告）：柳晓利，女，汉族，1981年6月3日出生，身份证住址浙江省温岭市，委托诉讼代理人：王智超，广东华途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韦玲美，女，壮族，1985年1月14日出生，身份证住址浙江省台州市路桥区，上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下称中原地产公司）因与被上诉人柳晓利、韦玲美居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初8864号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中原地产公司一审诉讼请求：1、请求判令二被告支付违约金人民币86万元（原告后变更该数额为43万元），二被告对该违约金承担连带赔偿责任；2、二被告支付本案全部诉讼费用、保全费、公告费等。一审判决结果：一、被告柳晓利应在判决生效之日起十日内向原告中原地产公司支付违约金13万元；二、驳回原告中原地产公司的其他诉讼请求。案件受理费12400元，原告减少诉请后变更为7750元（原告多缴纳部分一审法院予以退还），保全费4820元；上述费用由原告中原地产公司负担8770元，由被告柳晓利负担3800元。上诉人中原地产公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判二被上诉人支付上诉人违约金人民币430000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2017年8月29日起计算至款项付清之日止，暂计至起诉之日）；二被上诉人对该违约金承担连带赔偿责任；2、由二被上诉人承担本案全部诉讼费用。（上诉理由详见上诉状和二审调查笔录）被上诉人柳晓利的答辩意见：1、在二手房买卖过程中，买卖双方委托中介是为了达成房屋过户之目的，而不仅仅是买卖双方签订《二手房买卖合同》，一个完整的二手房买卖程序中，中介所提供的服务内容除“房源匹配信息、实地带看房服务、査询涉案房产状况、促成买卖双方签订《二手房买卖合同》、提供资金托管、通知协助买卖双方办理首期款银行监管、申请银行按揭手续等服务”外，也应包括但不限于“协助买卖双方到深圳市不动产登记中心进行过户、帮助买方办理房产抵押手续、促成抵押银行尽快放款、协助买卖双方交房、确保卖方交房前结清水费、电费、燃气费、物业费等费用、协助买方办理物业过户、水电燃气费过户”等服务内容，很显然后续服务并未发生，所以依据公平原则应当减去相应的服务费；2、上诉人提供的《佣金支付承诺书》系格式合同，合同中约定上诉人仅需促成买卖双方签订《二手房买卖合同》就已全部履行合同义务，无论房产买卖结果如何，被上诉人均可收取大额服务费，这对于房屋买卖双方而言极不公平。上诉人作为一个成立多年的专业中介服务机构，应当知晓在二手房买卖过程中即便签订了买卖合同，也会有诸多因素导致交易不能成功，上诉人对被上诉人及案外人卖方并未有任何明确提示；3、原审判决并未忽视上诉人付出的人力、物力，原审判决判令被上诉人向上诉人支付13万元，而非上诉人所称无法收到任何报酬。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人韦玲美经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经二审审理查明，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。原审查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。另查明，上诉人中原地产公司和被上诉人柳晓利确认《买方主体变更确认书》是由房产买卖双方在上诉人中原地产公司的办公场所签订，上诉人中原地产公司知晓买方主体的变更且没有异议。再查明，上诉人中原地产公司一审支出公告费500元。二审中，上诉人中原地产公司和被上诉人柳晓利均同意诉讼费用由败诉方迳付胜诉方。本院认为，本案系居间合同纠纷。二审争议焦点为：一、被上诉人柳晓利应向上诉人中原地产公司支付违约金的数额；二、被上诉人韦玲美是否应承担违约金支付义务。关于争议焦点一，根据原审查明的事实，2015年4月14日，被上诉人柳晓利作为买方与卖方芦建辉、芦毅签订《二手房买卖合同》，双方就位于深圳市××威海××花园××房转让事宜达成一致。被上诉人柳晓利签署了上诉人中原地产公司提供的《佣金支付承诺书（买方）》，该承诺书内容显示：“基于中原地产代理（深圳）有限公司在促成本人与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人自愿就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金人民币43万元整。如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。”。后被上诉人柳晓利与房产卖方在房屋买卖过程中产生纠纷，本院作出的且已生效的（2016）粤03民终11455号民事判决认定买卖双方均构成违约，并判令解除涉案《二手房买卖合同》及其补充协议。本院认为，涉案房产买卖双方已签订《二手房买卖合同》，虽因双方均存在违约导致涉案房产最终并未完成交易，但上诉人中原地产公司依据上述《佣金支付承诺书（买方）》内容要求被上诉人柳晓利支付违约金，于法有据，应予支持。关于违约金具体数额的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，上诉人中原地产公司诉请的违约金数额为43万元，在被上诉人柳晓利抗辩并请求法院调低违约金的情况下，一审法院结合居间合同和二手房买卖合同的签订、履行情况，酌情调整应付违约金为13万元，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，根据被上诉人柳晓利、韦玲美与房产卖方芦建辉、芦毅签署的《买方主体变更确认书》的约定，三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为韦玲美名下，由韦玲美继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即柳晓利）未履行的义务，原买方（即柳晓利）对其（即韦玲美）承担连带保证责任。由于被上诉人韦玲美在该确认书中明确承诺继续履行《佣金支付承诺书》中原买方（即柳晓利）未履行的义务，原买方（即柳晓利）对其（即韦玲美）承担连带保证责任；上诉人中原地产公司对该确认书内容亦知悉且无异议。故上诉人中原地产公司请求被上诉人柳晓利、韦玲美对违约金支付义务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上，上诉人中原地产公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持；原审判决认定事实部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初8864号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初8864号民事判决第一项为：被上诉人韦玲美应在本判决生效之日起十日内向上诉人中原地产代理（深圳）有限公司支付违约金人民币13万元，被上诉人柳晓利对上述违约金支付义务承担连带责任；三、驳回上诉人中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12400元，上诉人中原地产代理（深圳）有限公司减少诉请后变更为7750元，保全费4820元，公告费500元，上述费用由上诉人中原地产代理（深圳）有限公司负担9120元，由被上诉人柳晓利、韦玲美负担3950元（上诉人多缴纳部分由一审法院予以退还）。二审案件受理费7750元，由上诉人上诉人中原地产代理（深圳）有限公司负担5250元，被上诉人柳晓利、韦玲美负担2500元（迳付上诉人）。本判决为终审判决。审判长 何    溯审判员 徐  雪  莹审判员 夏    静二〇一九年八月十五日书记员 徐楚芹（兼）书记员 谭星 （ 兼）