四川省眉山市东坡区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川1402执异80号 案外人李丽珍，女，1972年12月13日出生，汉族，住眉山市东坡区。 申请执行人眉山市阿龙纸业有限公司，住所地：眉山市松江工业园区。 法定代表人蹇建容，该公司董事长。 委托诉讼代理人周崇新，四川洪运律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘素群，四川洪运律师事务所律师助理。 被执行人刘泽军，男，1972年6月24日出生，汉族，住眉山市东坡区。 被执行人张学琴，女，1972年11月10日出生，汉族，住眉山市东坡区。 被执行人刘启林，男，1971年6月27日出生，汉族，住眉山市东坡区。 被执行人刘露，女，1993年1月3日出生，汉族，住眉山市东坡区。 被执行人夏俊文，男，1967年1月27日出生，汉族，住眉山市东坡区。 被执行人贾朝群，女，1982年3月7日出生，汉族，住眉山市东坡区。 被执行人袁丽群，女，1966年11月9日出生，汉族，住眉山市东坡区。 被执行人余承治，男，1989年3月8日出生，汉族，住眉山市东坡区。 本院在执行眉山市阿龙纸业有限公司申请执行刘泽军、张学琴、刘启林、刘露、夏俊文、贾朝群、袁丽群、余承治借款合同纠纷一案中，案外人李丽珍对执行标的即位于东坡区紫竹东街91号、93号、95号、97号、99号、101号商业用房的财产权提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人李丽珍称，袁丽群（曾用名袁利惠）与余文兴曾是夫妻，1995年经东坡区人民法院调解离婚。后余文兴承包工程，因发包方欠余文兴工程款，将土地折价抵偿欠款；余文兴于2005年1月取得相应土地使用权证。2006年3月以邓学军、张宇勤、王平、余文兴、眉山市鑫诚房地产开发有限公司为建设单位，取得建设工程规划许可证，建设项目名称为商业住宅（晋书苑小区）A、B、C型，2006年12月取得建设工程许可证，工程于2007年竣工。晋书苑商业住宅项目实施中未按原规划设计方案施工，虽眉山市规划和建设局已就同意调整晋书苑规划设计方案作出批复，眉山市城乡规划局也给予了行政处罚，但仍因各种原因迟迟未办理房产证；50户住户联名上访，眉山市房管局成立专案组协调相关事宜，眉山市鑫诚房地产开发有限公司也全权委托余文兴办理拆迁安置房房产证；其中，位于东坡区××、××、××、××、××、××号商业用房物权归属于余文兴，议定初始登记在袁丽群名下。在办房产证之前，余文兴已于2015年12月15日将其位于东坡区××、××、××、××、××、××六间商业用房作价186万元出售给异议人，异议人已付购房款50万元。异议人对东坡区人民法院查封的上述六间商业用房主张所有权，请求解除查封。 本院查明，本院受理眉山市阿龙纸业有限公司与刘泽军、张学琴、刘清华、田驰、刘启林、刘露、夏俊文、贾朝群、袁丽群、余承治追偿权纠纷一案，根据当事人的诉讼保全申请，于2016年8月31日作出（2016）川1402民初2474号之一民事裁定，对袁丽群位于东坡区紫竹东街的房产6套（产权保管号：档0214670、档0214671、档0214672、档0214673、档0214674、档0214675）予以查封。本案经本院审理，于2016年12月28日作出（2016）川1402民初2427号民事判决：一、由刘泽军、张学琴、刘启林、刘露、夏俊文、贾朝群、袁丽群、余承治在判决生效之日起十五日内连带偿还眉山市阿龙纸业有限公司借款本金1600万元及利息；二、驳回眉山市阿龙纸业有限公司的其他诉讼请求。（案件受理费负担略写。）刘泽军、张学琴等人不服判决上诉，四川省眉山市中级人民法院于2017年4月24日作出（2017）川14民终272号民事判决：驳回上诉，维持原判。（二审案件受理费负担略写。）刘泽军、张学琴等人超过履行期未自觉履行还款义务，权利人眉山市阿龙纸业有限公司于2017年8月28日向本院申请执行。 本案在执行中，因被执行人未履行生效法律文书确定的给付义务，本院作出(2017)川1402执1719号执行裁定：……查封、拍卖、变卖被执行人袁丽群位于东坡区××商业用房、××区××商业用房、××区××商业用房、××区××商业用房、××区××商业用房、××区××号商业用房。为此，案外人李丽珍提出书面异议。 案涉六间商业用房属于眉山市东坡区晋书苑小区工程集资建房，该工程项目的建设单位是眉山市鑫诚房地产开发有限公司与邓学军、张宇勤、王平、余文兴等人，利用了土地使用权人余文兴1650.00㎡的城镇混合住宅用地，2006年动工建设，2009年9月大体完工。工程曾因擅自改变建设工程规划许可证确定内容施工建设被眉山市城市管理行政执法局查处。为办理房屋产权证，晋书苑小区50户住户上访，相关部门成立了专案组协调处理。余文兴因建设取得案涉六间商业用房，议定初始登记在余文兴前妻袁丽群名下。2015年12月15日，余文兴与李丽珍签订《售房合同》，约定以分期付款的方式将案涉六间商业用房作价186万元转让，已收取的租金在应收购房款中品迭。2016年2月底，袁丽群出具《承诺书》交眉山市房地产监察大队备案，承诺帮余文兴与李丽珍两人办理案涉六间商业用房房屋产权证。2016年4月6日，案涉六间商业用房因新建登记在袁丽群名下。2016年7月20日，李丽珍将购房款50万元转入眉山市房地产管理局案件处置专户；余款尚未支付。 以上事实，有本院（2016）川1402民初2474号之一民事裁定、（2016）川1402民初2427号民事判决、(2017)川1402执1719号执行裁定，四川省眉山市中级人民法院（2017）川14民终272号民事判决，本院（1995）眉民初字第8—25号民事调解书，《土地使用权证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，《眉山市城市管理行政执法局责令暂时停止施工通知书》、《眉山市规划和建设局关于同意调整晋书苑规划设计方案的批复》、眉山市城乡规划局出具的《情况说明》、《眉山市城乡规划局行政处罚事先告知书》，《补充协议书》，《售房合同》、《承诺书》，中国农行银行进账单，及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为案涉六间商业用房权利人的确定以及案外人李丽珍的权利能否排除执行。 眉山市鑫诚房地产开发有限公司与邓学军、张宇勤、王平、余文兴等人为联合修建眉山市东坡区晋书苑小区工程签订协议，并取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关证书后施工。眉山市鑫诚房地产开发有限公司与邓学军、张宇勤、王平、余文兴均是建设单位（个人），按照《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，至事实行为成就时发生效力。”眉山市鑫诚房地产开发有限公司与邓学军、张宇勤、王平、余文兴等人依法建造房屋，属于基于法律行为以外的原因原始取得所有权，不适用基于法律行为取得物权的原则，余文兴作为建设单位于建造房屋的行为成就之时，可以当然取得案涉六间商业用房的所有权，而不以登记为要件。 本案中，案涉六间商业用房由于特殊原因登记在袁丽群名下，不影响余文兴就其享有财产权的案涉六间商业用房与李丽珍签订《售房合同》处置。由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。正因如此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》赋予符合法定条件的一般买受人对不动产的物权期待权以排除效力。案外人李丽珍在金钱债权执行中作为买受人对登记在袁丽群名下的不动产提出异议，经审查：在本院查封之前，余文兴与李丽珍已签订《售房合同》并按约支付价款，未及时办理案涉六间商业用房过户登记被本院查封，李丽珍对此没有过错，其权利能够排除执行。对李丽珍提出的异议，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于东坡区紫竹东街91号2栋1层7号、东坡区紫竹东街93号2栋1层8号、东坡区紫竹东街95号2栋1层9号、东坡区紫竹东街97号2栋1层10号、东坡区紫竹东街99号2栋1层11号、东坡区紫竹东街101号2栋1层12号六间商业用房（产权保管号：档0214670、档0214671、档0214672、档0214673、档0214674、档0214675）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向眉山市东坡区人民法院提起诉讼。 审 判 长  白 晟 审 判 员  文 雯 人民陪审员  瞿传俊 二〇一九年八月十六日 书 记 员  李丝雨