北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初19015号原告：张庆国，男，汉族，1962年12月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡墨存，北京奥北律师事务所律师。被告：于茜，男，汉族，1961年11月12日出生，住北京市西城区。被告：于杰，男，汉族，1963年11月19日出生，住北京市东城区。被告：于晓宇，女，汉族，1985年9月27日出生，住北京市丰台区。被告：于建国，男，汉族，1955年8月16日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：尹富强，北京市隆安律师事务所律师。原告张庆国与被告于茜、于杰、于晓宇、于建国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张庆国及其委托诉讼代理人于卫东、胡墨存，被告于茜、于杰、于晓于，被告于建国的委托诉讼代理人尹富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆国向本院提出诉讼请求：1、判令被告将北京市昌平区×号房屋的产权变更登记至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金428875元（以235万为基数，按日万分之五比例暂计365日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月2日，原告与被告及其母亲闫俊英（已故）签订了《房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”），双方约定：1、被告及被告母亲将位于北京市昌平区×号房屋出售给原告，房屋总价格为人民币235万元；2、本合同签订后，原告于2014年1月8日前向被告支付定金10万元整，于2014年1月22日前向被告支付购房款人民币110万元整，于房屋交付当天向被告支付购房款85万元，于产权交易过户当天向被告支付购房尾款30万元；3、双方约定涉案房屋取得房产证后15日内，被告配合原告办理产权变更登记等。买卖合同签订后，原告按约定已向被告支付了208万购房款，现涉案房屋的房产证已经办理完毕，根据双方约定，被告应在取得房产证后15日内，配合原告办理产权变更登记，但经原告多次催促，时至起诉当日，被告仍未尽到配合办理变更登记的合同义务。被告于茜辩称：同意配合办理过户，但不同意原告要求支付违约金的诉讼请求。2016年1月3日被继承人闫俊英去世，同年5月27日我父亲去世。2014年元月签订合同，2017年3月23开发商公司书面通知我领取房产证，我们带着父母的死亡证明去公司无法领取房产证，说需要办理公证才能取得，但公证处说取得房产证后才能办理，所以房产证一直未取得。3月23日我就将这个情况告诉了原告。原告需要把剩余购房款27万给我。我在2014年就将房屋实际交付给原告，原告已经占有并使用房屋。我们卖房时是235万元，现在房子最少升值了1倍，是因为我父母去世造成无法将房屋过户，没有过户不是因为我方恶意违约。被告于杰、于晓宇辩称：答辩意见和于茜一致。被告于建国辩称：不同意原告的全部诉讼请求。对这个房屋的具体情况不知情，如果这个房子是于茜的财产，就没有必要追加于建国为被告，如果房子是被继承人闫俊英的财产，于建国享有继承的权利。被告本人对房屋买卖合同的签订和履行不知情，合同上约定款项要支付给出卖人，如果被告1是出卖人没有问题，如果出卖人是被继承人，款项支付给被告1是有问题的。本院经审理认定事实如下：闫俊英与配偶于贵忠原育有四子，分别为于建国、于波、于茜、于杰，其中于波于2004年6月24日死亡。2016年1月3日，闫俊英死亡；2016年5月27日，于贵忠死亡。于波生有一女名于晓宇。2014年1月2日，张庆国（买受人）与于茜、闫俊英（出卖人）签订《房屋买卖合同》。该合同约定，于茜、闫俊英将位于昌平区×号房屋出售给张庆国；该房屋已于2013年12月16日与北京华融金晖置业有限公司签订商品房买卖（预售）合同，并已向开发建设单位付清购房款；该房屋尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2015年12月，具体时间视开发建设单位实际办理而定，待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人和买受人方可就该房屋办理房屋权属转移登记。合同第三条具体付款方式约定，产权交易过户当天，买受人以银行转账方式支付出卖人购房尾款30万元。关于权属转移登记，合同第七条约定该房屋取得房产证之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;当事人乙方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的0.05%的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款100%的违约金。因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延。合同第九条定金条款约定，自本合同签订之日起，当事人双方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，当事人双方不为该房屋设定出租抵押，买受人向出卖人支付定金10万元作为担保，合同签订当日买受人向出卖人以现金方式支付人民币3万元，2014年1月8日前买受人以银行转账方式方式向出卖人支付人民币7万元。关于履约准备，合同第十条约定买受人于2014年1月22日前买受人以银行转账方式向出卖人支付购房款110万元，出卖人将房屋交付买受人使用当日买受人以银行转账方式向出卖人支付购房款85万元。出卖人为表履约诚意，于买受人交付定金及购房款，合计达人民币120万元整起一日内，出卖人与买受人应当共同对该房屋附属设施设备装饰装修相关物品清单的具体情况进行验收，计入水电气表读数，同时前往物业办理更名手续，并移交该房屋钥匙。出卖人于房屋交付买受人时，将房屋的有关资料包括但不限于买卖预售合同原件，购房发票原件，契税票原件，公共维修基金原件，交由买受人保管。合同第十一条特别约定第1款约定，如非因当事人双方的原因，致使该房屋自本合同签订之日起两年内未取得房屋权属证书的，当事人双方同意本合同继续履行，出卖人从该房屋开发建设单位出处或违约金及赔偿款归买受人所有；第2款约定，如因当事人一方的原因，致使该房屋自本合同签订之日起两年内未取得房屋所有权属证书的，本合同继续履行，由过错方向另一方支付房价款的100%作为补偿。合同还约定了其他内容。此后，张庆国陆续支付定金及购房款，至2014年6月30日，张庆国已支付购房款208万元，剩余27万元购房款尾款尚未支付。2014年6月，于茜将诉争1501号房屋交付张庆国，张庆国居住使用至今。2017年3月22日，北京华融金晖置业有限公司向闫俊英发出产权证领取通知。该通知主要内容为：“北京华融金晖置业有限公司与您于2013年12月16日签署的《融泽嘉园房屋买卖合同》约定您购买的×号房屋……我司现已按照购房合同约定的期限于2016年4月20日办理完毕您名下的该房屋至房屋不动产权证”，该证办理完毕后，我司已按照购房合同中约定的您的联系电话与您联系，并通知您须携带相关资料至我司融泽嘉园接待中心领取《产权证》，但至今您仍未至我司融泽嘉园接待中心领取该《产权证》。为此我司特通知您，我司已按照购房合同的时限履行完毕我司应当履行的办理该房屋之转移登记手续的合同义务，目前该房屋《产权证》已登记在您的名下，但因您迟迟未至我司办理《产权证》的领取手续，导致该证现仍由我司保管，为了维护您及我司的共同利益，请您在收到我司发出的本通知后十日内，至我司办理领取手续。”接到上述通知后，因闫俊英及其配偶于贵忠已死亡，于茜无法提供领取诉争房屋产权证书所需的公证书，故无法将诉争房屋转移登记至张庆国名下。该产权证仍由北京华融金晖置业有限公司保管。北京华融金晖置业有限公司现更名为北京市西城区保障性住房管理有限公司（以下简称西城保障性住房管理公司）。经本院向西城保障性住房管理公司核实，诉争房屋性质为参照经济适用房管理（二类经济适用房）。另查，张庆国现符合在京购房条件。关于无法办理公证的原因，于茜表示前往公证处询问时，公证处表示需要房屋的不动产权证书，但不动产权证书无法领取所以无法办理公证。张庆国表示对于茜一方无法办理公证的原因不清楚。关于于茜为何在合同中出卖人处签字，于茜主张2013年7月31日，其与北京市西城区人民政府房屋征收办公室签订《北京市国有土地上房屋征收货币补偿协议》，约定于茜被征收房屋位于×号，征收范围内房屋一间，建筑面积39.32平方米，户籍一户四人，分别为户主于茜、之母亲闫俊英、之妻刘凤云、之子于天野。原有房屋拆迁后获得的3个安置指标，因一人只能购买一套安置房，该诉争房屋只能以闫俊英名义购买，另有两套安置房屋一套登记在于茜名下，一套登记在于杰名下。于茜主张诉争房屋的价款均由于茜所出，故其也在出卖人处签字。于杰、于晓宇均对此无异议，于建国对此存在异议，但未提供相反证据予以证明。关于闫俊英、于贵忠死亡后的遗产是否经过分割一事，于茜、于杰、于晓宇表示尚未进行分割，于建国经本院释明后，未向本院明确是否继承了闫俊英、于贵忠的遗产。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。闫俊英、于茜与张庆国签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。闫俊英、于茜应按照合同约定履行相应的合同义务，协助张庆国将诉争房屋转移登记至张庆国名下。鉴于闫俊英已死亡，于茜、于杰、于建国作为闫俊英的第一顺位继承人，于晓宇作为代位继承人，应当承继闫俊英在上述房屋买卖合同中所负担的协助将房屋过户至张庆国名下的合同义务，因此张庆国的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。于茜主张张庆国应支付剩余房款27万元，张庆国亦表示同意在过户当日支付，本院不持异议，一并予以处理。考虑到闫俊英死亡后，于茜因客观原因无法继续履行过户义务，并非主观恶意违约，因此张庆国主张于茜、于杰、于晓宇、于建国违约并要求承担违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。于建国虽不认可于茜在《房屋买卖合同》上签字的效力，也不认可于茜代收房款的行为，并对于茜所称借用闫俊英名义购房表示不知情，但经本院释明后，未向本院提出相反证据，故对于建国的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定的规定，判决如下：一、于茜、于杰、于晓宇、于建国将北京市昌平区×号房屋的所有权转移登记至张庆国名下，于本判决生效后七日内执行；二、张庆国于办理上述房屋所有权转移登记当日向于茜、于杰、于晓宇、于建国支付剩余房款270000元；三、驳回张庆国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25600元，由张庆国负担12800元,已交纳；由于茜负担12800元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年八月三十日书 记 员  岳亭亭