广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1236号原告：郭晓红，女，1963年3月5日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所**。法定代表人：李思廉，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊，女，公司工作人员。原告郭晓红与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭晓红的委托诉讼代理人吴春生、被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭晓红向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理不动产权证的违约金63008.31元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年2月23日计算至2018年4月9日为63008.31元）；2.被告支付逾期交房违约金141384.5元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之五的标准计算违约金，自2016年2月29日暂计算至2016年8月31日为141384.5元）；3.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2015年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币1536788元，商品房用途为住宅，其中第15条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。《商品房买卖合同（预售）》第8条约定，被告应在2016年2月29日之前交付商品房，但被告实际交房时间为2016年8月31日，延迟交楼184天，按合同第9条的约定，被告应支付原告逾期交房违约金1536788元×184天×万分之五=141384.5元。另外，《商品房买卖合同（预售）》第15条约定，被告必须于交付房屋时间2016年2月29日起360日内（即在2017年2月23日之前）为原告办理不动产权证，但被告迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第15条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第107条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《中华人民共和国合同法》第39条规定、第四十条规定，《补充协议》第10条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，1.被答辩人认定事实错误，答辩人不存在逾期交楼的行为。2.被答辩人适用法律错误，逾期违约金应当按照补充协议第十一条约定执行。由于双方已在补充协议十一条对逾期办证违约金进行了约定，因此本案不适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第十八条的规定。被答辩人未提供证据证明其存在损失的事实，无权要求调整违约金，3.补充协议为双方协商一致后制定的，并非格式条款，退一步说即使构成格式合同，其第11条的约定也并未免除出卖人的责任，不构成该条款无效的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原告郭晓红（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2015年3月28日签订了编号为HT0003170的商品房买卖合同，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（二期）M46栋01号房，约定交付日期为2016年2月29日前，总楼款为1536788元。商品房买卖合同第九条约定“……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”附件四合同补充协议第九条约定“双方同意将《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任变更为：1.自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。2.逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内向出卖人书面提出解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房款。3.根据上述约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。”商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第⑶项处理……⑶详见附件四补充协议。”附件四合同补充协议第十一条约定“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后360日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案且不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。2.原、被告确认原告已经支付完毕楼款。被告未举证证明实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案的时间。3.原告主张被告逾期于2016年8月30日交付房屋，向本院递交了被告向物业公司出具的《致物业管理处的收楼通知》，该通知载“富茂海滨城物业管理处：请为业主郭晓红女士/先生办理富茂海滨城（二期）D区M46-01入住钥匙移交手续”，日期为2016年8月31日。4.被告主张已经按照合同约定的时间向原告交付涉案商品房，向本院提交了发票（第一联：记账联销售方记账凭证）一张，该发票的日期为2017年1月5日，货物或应税劳务、服务名称项为管理费，金额为2597.48元，备注有“D-M46012016年3月-5月”，原告对该发票不予认可。本院责令被告提交通知原告收房的相关证据，但被告未予提交。5.（2019）粤1323民初1236号案原告郭晓红、（2019）粤1323民初1237号案原告张云凤、（2019）粤1323民初1238号案原告彭琳、（2019）粤1323民初1239号案原告王爽、冯杰、（2019）粤1323民初1241号案原告陈小清、（2019）粤1323民初1242号案原告符生婷、杨云良、（2019）粤1323民初1245号案原告温秀英、（2019）粤1323民初1246号案原告郑卓成分别提出财产保全申请，保全金额分别为204392元、188276元、127287元、196108元、79491元、34984、231993、133917元，合计1196448元为限，本院为了节约司法资源，予以合并裁定冻结被告账户存款，冻结期限为一年。6.被告主张原告诉请已超过诉讼时效，原告陈述其系于2019年2月29日之前已经提交网上立案申请，经核实，原告陈述属实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务的问题；2.补充协议中逾期交付及逾期办证违约金条款效力问题；3.原告的诉请如何处理及是否超过诉讼时效。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准。关于第二个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期交付及逾期办证违约金条款问题，补充协议均约定被告逾期交付及逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期交付及逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”上述限制违约金总额的条款为无效条款。关于第三个焦点，原告所提交的《致物业管理处的收楼通知》，显示被告通知物业公司交付日期为2016年8月31日，与原告所主张的被告于2016年8月30日交付涉案商品房并无矛盾，原告已尽初步举证责任。且按照证据规则，对于交付或者通知交付的相关事实，应由被告承担举证责任，被告仅提交了发票予以反驳，但发票本身系由被告开具，且是事后开具，原告并不认可，不能证明涉案商品房交付的相关事实，本院对原告所主张逾期交付涉案商品房的时间2016年8月30日予以采信。被告未在约定的期限内交付涉案商品房，应按照商品房买卖合同第九条的约定，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。涉案商品房于2016年8月30日交付，距离合同约定最后交付日期2016年2月29日共183天，结合原告的诉讼请求，被告应向原告支付逾期交付的违约金140616.1元（153××××****×0.0005）。被告惠州富茂房地产开被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在涉案商品房交付之日起360日内提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案，逾期未提供相关资料，应当自应提交之次日起至实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以已付楼款总额为基数按日万分之一计算违约金。涉案商品房买卖合同约定房屋交付日期为2016年2月29日前，被告应当提交相关资料备案的截止日期为2017年2月23日，故本案违约金应自2017年2月24日起至被告惠州富茂房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以总楼款1536788元为基数按每日万分之一计付。经核实，本案网上立案申请时间在2019年2月29日前，原告所主张违约金的起算日期为2016年3月1日，未超过诉讼时效，被告抗辩原告诉讼请求已超过诉讼时效，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告郭晓红支付逾期交付涉案商品房的违约金140616.1元；二、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告郭晓红支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金自2017年2月24日起至被告惠州富茂房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以总楼款1536788元为基数按每日万分之一计付）；三、驳回原告郭晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4366元、案件申请费1542元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  彭崇峰审判员  吴润明审判员  刘振尧二〇一九年八月二十日法官助理黄丽娴书记员张景波