福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初4909号 原告：厦门仁文建设有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：谢思洁，女，1980年4月7日出生，汉族，住四川省乐山市市中区，系原告职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，1985年11月17日出生，汉族，住福建省武平县，系原告职员。 被告：郝瑞祯，男，1990年1月15日出生，汉族，住河南省鄢陵县。 第三人：中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地厦门市鹭，住所地厦门市鹭江道**建设银行大厦 法定代表人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：常昱，男，汉族，1982年8月2日出生，住福建省厦门市思明区，系第三人职员。 委托诉讼代理人：王春阳，男，汉族，1986年6月20日出生，住福建省厦门市思明区，系第三人职员。 原告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）与被告郝瑞祯、第三人中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称建行厦门分行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。仁文公司的委托诉讼代理人谢思洁、廖贵辉，以及郝瑞祯，建行厦门分行的委托诉讼代理人王春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁文公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除仁文公司与郝瑞祯签订的合同编号为03161453的《商品房买卖合同》；2.判令郝瑞祯向仁文公司支付违约金186986.6元；3.判令郝瑞祯承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月4日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》(以下简称合同)，约定被告向原告购买“金帝·中洲滨海城”B1-10地块6#楼9跃10层904单元商品房。房屋总价为934933元。被告在第三人处办理住房抵押贷款65万元，原告对上述贷款承担阶段性连带担保责任。截至2017年10月10日，被告未按借款合同约定按期偿还银行贷款共计11期，致第三人要求原告承担连带担保责任。根据合同附件六补充协议第三条第8款之约定，被告未能按时偿还银行贷款超过三期的，原告有权解除合同并要求被告支付相当于房屋总价20%的违约金。 郝瑞祯辩称：被告2017年11月与前妻离婚，离婚前双方矛盾激化，缺乏稳定收入来源，确实有11期银行贷款未能按时偿还。但其现在从事饮食服务行业，有能力偿还贷款，不同意解除《商品房买卖合同》。该合同附件六的相关内容，其签订时没有看清楚，不予认可，且原告主张的违约金过高。 建行厦门分行辩称：如果法庭支持原告诉讼请求，因案涉房产抵押于第三人处，故购房款应当直接返还至第三人账户。 仁文公司围绕诉讼请求依法向本院提交了《商品房买卖合同》、《履行担保义务送达通知书》、中国建设银行股份有限公司厦门厦大支行逾期还款明细表等证据。建行厦门分行向本院提交《个人住房（商业用房）借款合同》、不动产登记证明作为证据。上述证据经当庭质证和本院核实，相应的证明力予以确认并在卷佐证。现根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年7月4日，仁文公司与郝瑞祯分别作为出卖人和买受人，签订一份合同编号为03161453的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称合同）以及合同补充协议（以下简称附件六），约定郝瑞祯购买仁文公司开发建设的金帝·中洲滨海城B1-10地块6#楼9跃10层904室商品房，房价总金额934933元,其中284933元于2013年4月4日前支付，余款65万元由郝瑞祯向银行申请按揭贷款支付。附件六第三条第8款约定，在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出，否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之四向出卖人支付违约金至实际付清款项之日止；前述应付款项超过30日未支付的或买受人未能按时偿还银行按揭贷款超过三期的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取房屋价款总额的百分之贰拾的违约金，买受人对房屋的装饰、装修无偿归出卖人所有，出卖人不予补偿。 2016年5月5日，甲方郝瑞祯、乙方建行厦门分行、丙方仁文公司共同签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定郝瑞祯以案涉房产作抵押，并由仁文公司提供保证，向建行厦门分行借款65万元，借期360个月自2016年5月5日至2046年5月5日，期间采用等额本金还款法（递减法）分360期还款，即每期应还借款本金1805.56元及其利息。建行厦门分行放款后，郝瑞祯自2016年11月至2017年9月连续十一期存在逾期还贷情况，逾期还贷本息合计673579.85元。期间，建行厦门分行于2017年7月26日向仁文公司出具书面通知，要求该公司对郝瑞祯上述截至2017年7月25日的逾期还贷本金16178.87元、利息24283.43元履行担保责任。 另查明，上述合同签订后，郝瑞祯已依约向仁文公司付清了全部购房款。对郝瑞祯的上述逾期贷款本息，仁文公司述称未实际履行担保责任。经本院向建行厦门分行调查核实，郝瑞祯的上述借款现已无逾期欠款。 本院认为，仁文公司与郝瑞祯签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。关于该《商品房买卖合同》是否应当解除，以及郝瑞祯应否向仁文公司支付房款总额百分之贰拾的违约金的争议。仁文公司认为，郝瑞祯未能按时偿还银行按揭贷款超过三期，仁文公司根据该合同附件六第8款的约定，有权解除合同并收取相关违约金。郝瑞祯认为，该合同附件六的相关内容其没有看清楚，不予认可，且违约金过高。本院认为，首先，仁文公司并未对郝瑞祯逾期还贷本息承担担保责任，而附件六第8条的约定主要是针对因买受人未能按期还贷导致出卖人承担担保责任的情形，故仁文公司主张解除合同缺乏事实依据；其次，附件六为打印文本，系仁文公司在商品房销售过程中为重复使用而预先拟定的格式条款，其中第8条约定买受人未能按时偿还银行按揭贷款超过三期的，出卖人有权解除合同并向买受人收取房屋价款总额的百分之贰拾的违约金显然加重了买受人的责任。对此，仁文公司并未举证有采用合理方式提请郝瑞祯注意，故该约定依法应当认定无效。当然该部分无效不影响合同其他部分有效。再次，经本院向建行厦门分行核实，郝瑞祯在该行的该笔借款现已无逾期欠款，即郝瑞祯之前的11期逾期欠款已经还清，之后亦有按期还贷，故郝瑞祯的11期逾期还贷行为尚不至于影响合同目的的实现，为促使生效合同继续履行，维护交易稳定，亦不宜解除合同。综上所述，仁文公司的诉讼主张，依据和理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回厦门仁文建设有限公司全部诉讼请求。 本案受理费人民币4040元，适用简易程序减半收取2020元，由厦门仁文建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李昌明 二〇一九年八月六日 书记员  陈炳杰 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。