湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3128号原告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖开发区关山大道**光谷企业公馆1.******。负责人：胡学凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨卫，该公司员工。委托诉讼代理人：何紫艳，该公司员工。被告：李卫国，男，1965年7月4日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，被告：张宏，女，1970年12月20日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告李卫国、张宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审判，适用简易程序（小额诉讼），于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杨卫、何紫艳，被告李卫国、张宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李卫国、张宏支付2015年12月1日至2018年12月31日期间共37个月的物业管理服务费6127.20元、违约金1838.20元，两项合计7965.40元；2、被告李卫国、张宏承担本案诉讼费用。在本案的审理过程中，原告物业公司诉称两被告在起诉后于2019年2月19日交纳了2015年12月1日至2016年11月30日期间的物业管理服务费，于2019年6月16日交纳了2016年12月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费，故调整其第1项诉讼请求为：判令被告李卫国、张宏支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费3973.50元、违约金1192元，两项合计5165.50元。事实与理由：两被告系清江山水住宅业主，该房屋面积为100.34平方米。收房后，原、被告签订了《业主临时管理公约》、《前期物业管理服务协议》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按照约定履行了物业服务协议约定的义务，但被告李卫国、张宏自2015年12月1日起拒不再履行交纳物业管理服务费的义务。依据《前期物业管理服务协议》中违约责任条款的约定，业主违反协议不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳违约金。原告物业公司提出，按照《前期物业管理服务协议》中约定的违约金计算方式标准过高，其系按照合同法规定按欠费金额的30%即按照被告李卫国、张宏拖欠的2017年1月1日至2018年12月31日期间共24个月的物业管理服务费3973.50元的30%计算违约金，为1192元。原告物业公司多次向两被告催收未果，故诉至人民法院，请求判如所请。被告李卫国、张宏辩称：一、两被告系夫妻关系，原告物业公司诉称两被告系清江山水小区建筑面积为100.34平方米的6-1602室房屋业主及物业管理服务费标准为1.65元每月每平方米的情况无异议。二、1、原告物业公司起诉的依据是前期物业服务协议，但两被告对该协议有异议，该协议是受压制的情况下签订的，一直拖了两个月的时间，是不签协议不收房，而且两被告的房屋买卖合同确定的服务时间是2007年11月9日至2013年11月8日；2、两被告认为前期物业协议内容严重不对等，任何双方的权利义务应当对等，但该协议对甲方没有义务，对甲方迟延交付也没有任何处罚，且武汉市物业条例中未提到滞纳金，这与政府规定不相符。三、两被告在收到法院传票的次日交了一个月的物业管理服务费，法院可以检查两被告交纳物业管理服务费的时间，两被告是从2017年1月开始欠付物业管理服务费的，这与原告物业公司起诉的金额完全不相符。四、关于物业服务问题：1、小区的安全无法保证，被告李卫国于2018年1月21日在小区被流浪狗咬伤，造成了经济及精神损失，现在小区还有10来条流浪狗，基本不敢在小区走动；2、今年7月5日小区停电2小时，7月6日晚上九点突然停水13小时，也没有提前告知业主，两被告房屋的楼栋是两梯六户，但基本只有一部半电梯运行，7月15日出现被告张宏与一个孕妇被困电梯，需要人为进行恢复，作为业主被告张宏唯一对抗原告物业公司的就是晚交物业管理服务费，原告物业公司不作为，两被告只有通过缓交物业管理服务费，如果原告物业公司走了，两被告今天愿意交纳物业管理服务费。五、对于原告物业公司主张的违约金，两被告不同意支付，因原告物业公司服务延期了，所以两被告的物业管理服务费是延期交纳的，且对于被告李卫国在小区受伤一事，这个费用如何计算。经审理查明：被告李卫国、张宏系武汉东湖新技术开发区软件园清江山水的业主，该房屋性质为住宅，建筑面积为100.34平方米。购房时，两被告与建设单位湖北清江置业有限责任公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，该合同附件五前期物业服务内容的约定：一、物业服务单位和委托期限：本项目的物业服务单位为原告物业公司，服务期限自2007年11月9日起至2013年11月8日止，但在服务期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。二、物业服务内容和质量标准：……。三、物业服务费用：……。四、其它有偿服务费用：……。等内容。2010年7月19日，原告物业公司（甲方）与被告李卫国、张宏（乙方）签订《清江山水一期前期物业服务协议》一份，约定：原告物业公司向被告李卫国、张宏提供物业管理服务，被告李卫国、张宏按照建筑面积向原告物业公司交纳物业管理服务费。该协议第一条甲乙双方的权利和义务中约定：一、甲方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用……。二、乙方的权利和义务：……；4、依据本协议向甲方及时交纳物业管理费用及其他有偿服务费用；……。该协议第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和其他共用部位。二、房屋共用设施、设备及其运行、维修和管理……。该协议第四条物业管理服务费用中约定：一、乙方应于开发单位公布的房屋交付之日起开始向甲方缴纳物业管理服务费；二、乙方应在办理交付手续时向甲方缴纳六个月物业管理服务费，六个月之后，乙方应按季度向甲方缴纳物业管理服务费；乙方交纳费用时间：每季度第一个月的10日前；三、住宅物业的管理服务费用按以下标准收取（按建筑面积计算）：多层每月每平方米1.00元；小高层每月每平方米1.55元、高层每月每平方米1.65元……。该协议第九条违约责任中约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正并给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不交纳的，甲方有权通过法院强制追缴；等内容。上述协议签订后，原告物业公司按照上述协议的约定为案涉房屋所在的清江山水小区提供物业服务，两被告依约向原告物业公司交纳了截至2016年12月31日止的物业管理服务费。另查明：该小区成立业主大会业主委员会后，未重新选定物业服务企业或另签服务协议。因被告李卫国、张宏未及时向原告物业公司交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费，故原告物业公司诉至本院，要求判如所请。在本案审理过程中：1、原告物业公司提交了向两被告催缴物业管理服务费的书面通知单的张贴照，两被告对原告物业公司向其催收物业管理服务费的情况无异议，但其对原告物业公司依据《前期物业管理服务协议》主张物业服务时间有异议。2、两被告提交了发票两张及病历一份，主要反映被告李卫国在小区内被流浪狗咬伤产生的损失等问题。原告物业公司表示小区是在靠近市区工地的地方，有工地的施工人员养狗，不完全属于流浪狗，原告物业公司就这个情况向业委会和居委会、工地发出过管理责任通知，并且也报下去派出所王警官对小区的流浪狗进行过清理。两被告表示，原告物业公司陈述的进行过清理，没有任何证据，如果原告物业公司说有通知通告就应该把通知通告拿出来。以上事实，有营业执照、《武汉市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、催缴物业费通知单、发票、病历及当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告物业公司与两被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效协议，对协议双方具有法律约束力。对于两被告提出该协议系被强迫签订、房屋买卖合同比协议重要及应按房屋买卖合同确定的原告物业公司合法有效的服务时间的意见，无依据，本院依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照协议约定为两被告提供了主要的物业服务，两被告作为案涉1602室房屋的业主实际享受了原告物业公司提供的物业服务，虽然原告物业公司存在疏于协调沟通妥善处理小区流浪狗等服务瑕疵，但物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断的对新出现的问题予以及时处理解决的过程，在原告物业公司履行了协议约定的主要物业服务义务的情形下，两被告仅凭个别突发事件等服务瑕疵作为拒绝交纳物业管理服务费的理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，故对于原告物业公司要求两被告支付物业管理服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。结合案情，原告物业公司履行物业服务协议客观上存在瑕疵，本院确定两被告按照2017年1月1日至2018年12月31日期间欠交物业管理服务费的95%向原告物业公司支付物业管理服务费，即3774.79元（1.65元/月每平方米×100.34平方米×24个月×95%）。关于原告物业公司主张的逾期交纳物业管理费产生的违约金的问题，虽然双方约定了逾期交纳物业管理服务费的违约责任，但因两被告欠交物业管理服务费事出有因，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，对原告物业公司要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院酌情不予支持。综上所述，两被告应向原告物业公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费3774.79元。因原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以两被告为代表的业主也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李卫国、张宏于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费3774.79；二、驳回原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告李卫国、张宏承担（此款原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司已预交，被告李卫国、张宏于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司直接支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年八月三十日法官助理罗婷书记员颜晓霞