黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0202民初86号原告：辛亮，男，1983年10月18日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：陈丽萍，黑龙江铭昊律师事务所律师。被告：齐齐哈尔安运房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区南苑开发区南萃街西侧。法定代表人：张军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘助国，黑龙江普仁律师事务所律师。原告辛亮与被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司（以下简称安运开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛亮及其委托诉讼代理人陈丽萍、被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘助国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛亮向本院提出诉讼请求1.判决被告承担逾期交房的违约责任，支付原告按照合同约定违约金人民币555,668.00元；2.判决被告按照双方签订的房屋买卖合同约定，履行合同约定13号商服0单元1层000109室层高标准及完善配套排水设施；3.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃要求被告履行合同约定13号商服0单元1层000109室层高标准的诉讼请求。事实与理由：2016年4月28日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买位齐齐哈尔××沙区区书香府第住宅小区（东南侧）13号商服楼0单元1-2层000103室，权属面积为240.68平米，购房款为2164,583.76元，该房地下室（13号商服楼0单元1层000109室）面积为120.34平方米，总房款为2194,583.76元。原告支付购房款，被告未能如约履行交房义务，2017年4月5日双方达成关于《书香府第购房合同补充协议》。其中第二条约定超过2017年9月8日交付使用，则按日计算向原告支付已购全部房款万分之六的违约金。直至2018年11月5日才交付房屋，但该房屋存在多处质量问题等情况，产生相应违约金，原告多次与被告协商未果，现诉至法院。被告安运开发公司辩称，1、被告延迟交付房屋的事实确实存在。2016年4月28日原被告订立商品房买卖合同，约定原告购买书香府第小区13号商服楼1-2层，建筑面积240.68平方米，每平方米9,182.86元，总计款2164,583.76元。双方同时约定原告购买被告13号商服楼1层109室，建筑面积120.34平方米，价款3万元。合同约定交付房屋时间为2018年11月5日；2.补充协议约定逾期交付违约金过高，请求法院予以减少。2017年4月5日双方签订补充协议，约定交付时间延期至2017年9月8日。逾期交付使用，被告自2017年9月9日起按日支付已付房款万分之六违约金。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释第十六条规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成实际损失30%为标准适当较少。该法律第十七7条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算办法，可以参照以下标准逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的租金标准确定。经黑龙江省吉利房地产土地资产评估有限公司第038号司法鉴定，同地段同类房屋月租金5,506元，年租金66,072元。2017年1月1日至2018年11月15日，房屋租金为121,000元。按照补充协议约定每日按照已付购房款的日万分之六计算违约金，每日为1,316元，延迟交付房屋的违约金为556,668元，确属过高。按照鉴定的租金数额121,000元加30%的违约金合计为157,300元。被告认可承担2017年1月1日至2018年11月5日延迟交付房屋违约金150,000元。原、被告双方围绕其诉讼主张及抗辩向本院提交了《商品房登记备案介绍信385号》、《商品房登记备案介绍信386号》、《商品房买卖合同预售》、《书香府第购房合同补充协议》、《书香府第商品房买卖合同补充协议》、《增值税发票》。经庭审质证，双方当事人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2016年4月28日，原告与被告安运开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告购买位于书香××住宅小区××）13号商服0单元1-2层000103号2，建筑面积240.68㎡商品房，房款总价2164,583.76元，原告辛亮一次性支付该商品房价款。同日，原告与被告安运开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告购买位于书香××住宅小区××）13号商服0单元1层000109号，建筑面积120.34㎡商品房，房款总价30,000元，原告辛亮一次性支付该商品房价款。两份《商品房买卖合同（预售）》均约定2016年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交付在90日以内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。安运开发公司于2017年11月2日给原告出具了2194,583.76元的普通增值税票据。2017年4月5日，原告与安运开发公司签订一份《书香府第商品房买卖合同补充协议》，约定2017年9月8日前交付使用，甲方未按约定的时间交付房屋的，双方同意按照逾期时间，分别按下列方式处理（1和2不作累加）：一、2017年9月8日之前交付使用，自2017年1月1日起甲方按日计算向乙方支付已付全部房款万分之一的违约金;二、逾期超过2017年9月8日交付，原告有权解除合同，甲方退还乙方全部房款，并自乙方全款付清之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，按照已付全部房款的0.1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方自2017年9月9日起按日计算向乙方支付已付全部房款万分之六的违约金。原告、安运开发公司均认可本案争议房屋于2018年11月5日交付使用。本案争议房屋经黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司鉴定，出具黑吉司鉴字（2019第038号司法鉴定意见书，鉴定结论齐齐哈尔××沙区书香府第小区周边，2017年1月1日至2018年11月5日期间的商服用房，建筑面积在360平方米左右（半地下至2层共3层）租金价格约是壹拾贰万壹仟元整。本院认为，原、被告双方自愿签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照合同约定履行合同义务，被告理应按照约定交付房屋。原告辛亮主张履行合同，要求被告安运开发公司承担延迟交付房屋违约金的诉讼请求本院予以支持。关于因逾期交付房屋而解除合同或继续履行合同的违约责任问题，双方约定了两种违约金赔偿方式，合同约定为日万分之零点一，补充协议约定继续履行合同的为日万分之一和日万分之六，解除合同的为已付房款的百分之零点一，原告主张被告给付逾期交房违约金，是取其两种约定标准的最高标准，并予累加。根据法律规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，补充协议中约定的日万分之六标准，比合同中约定的违约金标准提高60倍，比同区域同类房屋租金一般平均价格超过7-8倍，故被告以约定违约金过高为由请求减少，符合法律规定。关于违约金数目确定问题，本案争议房屋经黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司鉴定，出具黑吉司鉴字（2019）第038号司法鉴定意见书，鉴定结论:齐齐哈尔××沙区书香府第小区周边，2017年1月1日至2018年11月5日期间的商服用房，建筑面积在360平方米左右（半地下至2层共3层）租金价格约是壹拾贰万壹仟元整。原告异议称该鉴定结论不符合事实，不认可该鉴定结论，虽该鉴定系被告安运开发公司提出，但该鉴定过程中原告辛亮一直参与，该鉴定系法院委托鉴定机构，双方未对鉴定人员的鉴定资质、鉴定行为提出任何质疑。本次鉴定的程序符合法律规定，原告亦无证据证实存在法律规定应予重新鉴定的情形。故对该鉴定结论本院予以采信。本院认为，被告应该按照该标准承担30%的违约责任为宜，根据该鉴定结论计算违约金应为。121,000.00元×（1+30%）＝157,300.00元。关于原告要求被告履行完善配套排水设施的诉讼请求，原告未提供证据证实配套排水设施不符合合同约定或者不符合相关规定，故对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司给付原告辛亮自2017年1月1日起至2018年11月5日逾期交付房屋违约金157,300.00元，此款于本判决生效后10日内履行；二、驳回原告辛亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4,679.00元，由原告负担2,956.00元，由被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司负担1,723.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  田铭二〇一九年八月二十六日法官助理刘婷书记员张雨霏