广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4133号 原告：广东某某物业管理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区。 负责人：李某某。 委托诉讼代理人：覃某某，广西某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢某某，广东某某物业管理有限公司南宁分公司员工 被告：徐某某，男，1969年9月4日出生，汉族，住所地湖北省仙桃市。 原告广东某某物业管理有限公司南宁分公司与被告徐某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人覃某某、卢某某到庭参加诉讼，被告徐某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物业管理费1678.2元；生活垃圾费192元；2、请求人民法院判令被告支付因拒交物业管理费产生的违约金848.1元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告和南宁万昌房地产开发有限公司于2012年签订《前期物业管理服务委托合同》，合同约定由原告对该小区提供物业管理服务。被告与南宁万昌房地产开发有限公司于2012年签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定被告购买南宁市江南区五一路35-1号万昌·邕江明珠14号楼2006号房。南宁万昌房地产开发有限公司于2012年6月30日将南宁市江南区五一路35-1号万昌·邕江明珠14号楼2006号房交付给被告。原告已依据《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》提供了约定的物业管理服务。被告作为南宁市邕江明珠小区的业主，有依照《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》的约定及时、足额支付物业管理费等费用的义务。根据南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表规定，物业管理费为住宅每月每平方平1.2元。被告的房屋建筑面积为58.57平方米。被告从2017年1月1日起至2018年12月31日共拖欠物业管理费1870.2元。原告多次催促被告交纳上述费用，但被告均无理拒交，根据《前期物业管理服务协议》第八条约定，被告拖欠物业管理各项费用的，原告有权按照每日加收千分之三的违约金。被告因拒交物业管理费产生的违约金为848.1元。以上各项共计2718.3元。原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的上诉请求。 被告徐某某未作答辩，也未提交证据。 原告广东某某物业管理有限公司南宁分公司就其诉讼请求向本院的《准予交房书》、《房屋交接确认表》、《前期物业管理服务协议》、《南宁市物业管理项目中标备案表》、有书证原件，客观真实来源合法，与其陈述的事实有关联，能够证明其主张，本院予以采信作为本案定案依据。原告提交的《商品房买卖合同》、《万昌·邕江明珠前期物业服务合同》、《南宁市普通住宅小区物业收费标准备案表》与前述证据相互印证部分，本院亦予以确认作为定案参考。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实: 2010年7月20日，案外人南宁万昌房地产开发有限公司（即万昌·邕江明珠小区的建设单位）作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《万昌·邕江明珠前期物业服务合同》，约定甲方选定乙方为位于南宁市江南区，万昌·邕江明珠小区提供前期物业管理服务。 2012年6月30日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《万昌·邕江明珠前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方为乙方所购的位于南宁市江南区（建筑面积58.46平方米）提供前期物业服务;物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳物业管理综合服务费，住宅物业为1.2元/平方米·月;代收费用为生活垃圾清运费7.5元/月/户（自毛坯房从申请装修之日起三个月后开始计算）；乙方按6个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每个周期的首月5日内履行交纳义务；乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费、水电周转金的，每逾期一天按欠费金额的千分之一向甲方支付违约金。 另查明，被告徐某某自2017年1月1日起至2018年12月31日未依约履行支付物业服务费用义务。 再查明，2012年9月，南宁市物价局对万昌·邕江明珠小区物业服务收费标准作出备案意见为：带电梯住宅物业服务费为1.20元/㎡·月。2010年4月8日，南宁市物价局作出南价费（2010）31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，规定从2010年1月1日起，全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元／户·月。 本院认为，当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）第二十一条明文规定,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在万昌·邕江明珠小区的业主、业主大会选聘物业服务企业之前的“前期物业服务期间”，建设单位选聘原告作为前期物业服务企业，双方签订《万昌·邕江明珠前期物业管理服务合同》，确定由原告向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合法律规定。 原告作为物业服务公司，接受委托对万昌·邕江明珠小区进行物业服务，其与被告签订《万昌·邕江明珠前期物业管理服务协议》系合同当事人的真实意思表示，内容均未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应恪守履行。现原告已依约对小区进行了管理维护，提供了物业服务，被告作为接受了原告提供的物业服务的业主，应按照南宁市物价局文件规定及合同约定承担支付合同对价的义务，按时交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费用构成违约，应承担相应的民事责任。根据前述查明事实，按照1.20元/㎡·月的标准收取物业综合费，符合南宁市物价局的备案标准，合法有据，本院予以确认。原告诉请被告支付自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理综合服务费1678.2元有合同和法律依据，本院予以支持。 根据合同约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰缴纳违约金，现原告要求被告以物业服务费为本金按每日3‰的标准支付逾期交纳物业服务费的违约金，缺乏合同和法律依据，本院以每月应交纳的物业服务费为基数在双方合同约定的违约金为每日1‰的范围内予以支持，超出部分不予支持。据此标准算得计至2018年12月31日被告应付违约金为590.24元。违约金计算明细表如下： 欠费应收周期 计违约金起始日 计违约金结束日 计费天数 欠费金额 违约金 20170101-20170131 2017.02.01 2018.12.31 70.15 49.03 20170201-20170229 2017.03.01 2018.12.31 70.15 47.07 20170301-20170331 2017.04.01 2018.12.31 70.15 44.90 20170401-20170430 2017.05.01 2018.12.31 70.15 42.79 20170501-20170531 2017.06.01 2018.12.31 70.15 40.62 20170601-20170630 2017.07.01 2018.12.31 70.15 38.51 20170701-20170731 2017.08.01 2018.12.31 70.15 36.34 20170801-20170831 2017.09.01 2018.12.31 70.15 34.16 20170901-20170930 2017.10.01 2018.12.31 70.15 32.06 20171001-20171031 2017.11.01 2018.12.31 70.15 29.88 20171101-20171130 2017.12.01 2018.12.31 70.15 27.78 20171201-20171231 2018.01.01 2018.12.31 70.15 25.60 20180101-20180131 2018.02.01 2018.12.31 70.15 23.43 20180201-20180229 2018.03.01 2018.12.31 70.15 21.47 20180301-20180331 2018.04.01 2018.12.31 70.15 19.29 20180401-20180430 2018.05.01 2018.12.31 70.15 17.19 20180501-20180531 2018.06.01 2018.12.31 70.15 15.01 20180601-20180630 2018.07.01 2018.12.31 70.15 12.91 20180701-20180731 2018.08.01 2018.12.31 70.15 10.73 20180801-20180831 2018.09.01 2018.12.31 70.15 8.56 20180901-20180930 2018.10.01 2018.12.31 70.15 6.45 20181001-20181031 2018.11.01 2018.12.31 70.15 4.28 20181101-20181130 2018.12.01 2018.12.31 70.15 2.17 20181201-20181231 2018.12.31 70.15 总计 590.24 关于生活垃圾清理费的问题。根据南价费（2010）31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，自2010年1月1日起全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元／户·月。但原、被告双方于2012年签订的《万昌·邕江明珠前期物业管理服务协议》中约定原告代收的生活垃圾清运费按7.5元/月/户收取，本院认为，在不违反法律和行政法规强制性规定之前提下，应尊重当事人在民事活动中的意思自治，原告自愿减免部分代收的费用系对其民事权利的自由处分，应遵循诚实信用原则恪守履行。现原告主张按8元／户·月向被告计收代缴的生活垃圾清运费，于合同有悖，本院在合同约定的180元（7.5×24=180）范围内予以支持，超过部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐某某向原告广东某某物业管理有限公司南宁分公司支付位于南宁市江南区2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理综合服务费1678.2元； 二、被告徐某某向原告广东某某物业管理有限公司南宁分公司支付位于南宁市江南区2017年1月1日至2018年12月31日的城市生活垃圾处理费180元； 三、被告徐某某向原告广东某某物业管理有限公司南宁分公司支付物业管理综合服务费逾期付款违约金590.24元； 四、驳回原告广东某某物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告徐某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行,账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄夕彬 二〇一九年八月二十六日 书记员  曾俏宁 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。