贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2910号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区胜利路******，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所专职律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告）：徐燕飞，女，1986年8月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人徐燕飞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 博泰房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主张的是逾期办证违约金，一审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，判非所诉，程序违法。二、双方合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规，均不能对“有关文书”进行明确，以致上诉人无法履行合同约定的交付“有关文书”的义务。故双方关于交付“有关文书”的合同条款不具备期待可能性，且不具备生效要件。从公平、合理原则出发，不应判令上诉人承担逾期交付有关文书的违约责任。三、根据合同第二十二条约定的办证模式，上诉人的义务系在2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。就办理分户产权转移登记证书而言，虽系委托办理，但双方未对具体办理时间及违约责任进行约定，故本案不存在逾期办证的违约事实。基于委托办理，办理商品房转移登记的有关文书不需要再次提交给被上诉人，故上诉人不承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。四、被上诉人并未因逾期办证遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，对其违约金请求应不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。 被上诉人徐燕飞未作答辩。 徐燕飞一审诉讼请求：1.被告按照合同约定办理商品房转移登记文书并及时交付原告；2.被告向原告支付逾期办理并交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金按日以原告已付房款345286.00元的万分之二自2014年6月1日起计至被告办理交付商品房转移登记的有关文书之日止；3.涉案费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2011年12月3日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠4幢2单元1404号房，2011年12月3日、2013年11月19日分别交付了房款共计345286.00元，2011年12月3日交付办证费14846.00元。根据双方签订的合同，原告履行了自身义务，但被告未履行将商品房转移登记有关文书交付原告的义务，应当以345286.00元为基数，按照每日万分之二的标准向原告支付违约金。 一审法院认定事实如下：2011年12月3日，原告徐燕飞作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠第4幢2单元14层4号商品房，建筑面积为111.48平方米；总价款为330440.00元，付款方式为一次性付款；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按国家标准收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付全部购房价款，并向被告支付了办证费14846.00元。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年6月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之二违约金的诉讼请求，予以支持。依据合同约定，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故对原告主张交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，不予支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请的违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告承诺2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2019年1月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年1月3日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于被告称未办理房屋产权证，是因为2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》的抗辩理由，首先，被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由。其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐燕飞逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款330440.00元为基数，按日0.02%的标准从2016年1月3日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告徐燕飞的其他诉讼请求。案件受理费1259.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本案审理过程中，双方当事人均未提交证据。 经审理查明：本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任？二、案涉违约金应否调整？三、一审审理程序是否违法？ 关于焦点一，《商品房买卖合同》约定上诉人负有向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而相关行政法规、规章就办理商品房转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。上诉人称《商品房买卖合同》对办理商品房转移登记有关文书的约定不明，其交付有关文书的义务不具有履行可能性的抗辩理由不能成立；上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，该情形符合双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被上诉人据此主张上诉人支付违约金，未违反双方合同约定以及法律规定。上诉人以其基于委托关系，无须向被上诉人交付相关文书为由，主张不予承担违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。上诉人以其违约行为未对被上诉人造成损失为由，主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人以《商品房买卖合同》约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失为由主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点三，根据被上诉人提起本案诉讼所依据的事实及理由可知，上诉人违反《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款的约定，怠于履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，是被上诉人提起本案诉讼的逻辑起点，要求上诉人依照上述条款的约定支付违约金，是被上诉人启动本次诉讼程序的诉讼意图，故一审判决被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，并无不当。上诉人主张一审判非所诉，审理程序违法的上诉理由不能成立，本院予以驳回。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2518元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年八月六日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青