重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初5342号原告:重庆君航物业管理有限公司,住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道**，统一社会信用代码915002227500952487。法定代表人；孙宗，该公司经理。委托代理人：谭琳，女，系重庆君航物业管理有限公司员工，特别授权代理。委托代理人：张小雪，女，系重庆君航物业管理有限公司员工，特别授权代理。被告：姚鹏，男，1978年1月11日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆君航物业管理有限公司与被告姚鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理。依法由审判员王双庆适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告重庆君航物业管理有限公司之委托代理人谭琳、张小雪，被告姚鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆君航物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付从2018年4月至2019年5月期间的物业服务费1466.53元（146.10平方米×1.5元/平方米×14个月）；2、判决被告向原告支付从2018年4月至2019年5月期间的物业服务费违约金950.40元；3、判决被告向原告支付从2018年4月至2019年5月期间的公共能耗费140元；4、判决被告向原告支付从2018年4月至2019年5月期间的公共能耗费违约金94.50元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系德宜信.东方新天地小区的业主，按照原、被告于2014年3月5日签订的《德宜信.东方新天地小区前期物业服务合同》的约定，被告从2018年4月起应当按照109.58元/月的标准缴纳物业服务费，承担公共能耗费，以上费用应于每月15日前按时缴纳给原告。如被告逾期交纳，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务，被告从2018年4月起至今没有按照合同约定缴纳物业服务费、公共能耗费。原告多次通过电话、书面形式通知其缴纳，被告置之不理，拖欠至今，其行为严重侵害了原告的合法权益。现起诉至法院，请求依法判决支持原告的诉求。原告重庆君航物业管理有限公司除口头陈述外，还举示了《德宜信.东方新天地物业服务合同》及业主公约，备案登记证、綦江日报、邮寄回执单，费用明细表，催费通知书，邮寄催款通知书1份，欠费催收记录1份，房产面积测算报告书一份，公共能耗费分摊明细表1份，客户反映情况处理详情表5张，施工人员处理房盖漏水现场照片3张，2018年度、2019年第一季度、第二季度工作成果汇报图片1张等证据，已经庭审质证和审查，被告除对原告举示2018年3月的客户反映情况处理详情有异议外，对其余证据的真实性无异议，认为接房时间为2018年4月，不可能在2018年3月反映情况。本院对原告举示证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告姚鹏辩称：我不是正当被告，根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳”。2018年4月竣工，因房屋质量问题导致屋顶漏水，开发商还在组织施工队伍对房屋漏水情况进行整改，对处理结果开发商也不能保证。被告姚鹏除口头陈述外，举示照片一组，证明房屋漏水的点在增大，已经庭审质证和审查，原告对其真实性无异议，认为属于施工方的问题，原告已进行联系、协调，本院对其真实性予以确认。经审理查明：2013年12月25日，以被告姚鹏为“甲方”与以原告重庆君航物业管理有限公司为“乙方”签订的《德宜信.东方新天地物业服务合同》及《业主公约》的约定：购买物业：19栋7－4，甲方以德宜信.东方新天地小区为业主身份委托乙方对该小区实施物业管理服务。第一条，物业名称：德宜信.东方新天地，物业类型：高级住宅小区。座落位置：綦江区滨河大道19号。委托服务事项。第三条，乙方提供的公共物业管理及服务内容：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业公用设施、设备的日常维护、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修资金的使用；11、装修管理；12、接受甲方委托，对其物业的专有部分进行维修养护；13、物业服务费、本合同约定的其他费用及其他相关费用的收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。物业服务费用，第六条，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：根据本物业管理区域物业服务工作实际情况，双方约定物业服务费用标准如下：（1）高层住宅：1.70元/平方米/月；（2）、商业物业：4.5元/平方米/月；（3）、其他物业4.5元/平方米/月。甲方向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准入提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条，共用的设施、设备运行的能源消耗（即公共用水电费），独立计量核算，据实向甲方分摊计收。合同期限：第十六条，本合同期限为六年，自2014年1月19日起至2020年1月18日止。违约责任：第二十条，甲方或物业使用人违反本合同及《业主公约》约定，每月15日前未能按时足额交纳物业服务相关费用（包括物管费、公共水电费、停车费、代收水费、二次供水加压费等物管公司收取的相关费用）的，每日按应交费用的千分之三向乙方支付违约金。合同签订后，原告重庆君航物业管理有限公司已按照合同约定的内容为德宜信.东方新天地小区提供了物业服务。被告姚鹏系重庆市綦江区文龙街道滨河路19号德宜信.东方新天地小区19-7-2号房屋的业主，在2018年4月接房屋时，以房屋的房盖漏水为由拒绝接收该房屋，原告多次联系、协调开发商重庆市德宜信房地产开发有限公司，重庆市德宜信房地产开发有限公司派施工人员对房屋漏水部位进行了处理，但被告姚鹏以漏水未处理好为由，从2018年4月起至今未向原告缴纳相关费用。截止2019年5月，被告姚鹏尚欠原告重庆君航物业管理有限公司物业的服务费1466.53元、公共能耗费140元，合计1606.53元。原告通过书面方式多次向被告姚鹏催收未果，起诉至法院。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原告重庆君航物业管理有限公司与被告姚鹏签订的《德宜信.东方新天地物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反行政法规和法律的强制性规定，该合同合法有效。原告已按照合同约定的内容为德宜信.东方新天地小区提供了物业服务，而被告姚鹏系重庆市綦江区文龙街道滨河路19号德宜信.东方新天地小区19－7－2号房屋的业主，被告姚鹏以房屋漏水为由拒绝接收该房屋，对于漏水问题，原告已联系、协调开发商重庆市德宜信房地产开发有限公司，并派施工人员对漏水部位进行了处理，但被告姚鹏拒绝接收该房屋，且未按《物业服务合同》的约定按时缴纳物业服务费、公共能耗费等费用，经原告书面催交仍未缴纳相关费用，其行为已违约，应承担民事责任。故原告重庆君航物业管理有限公司要求被告支付尚欠的物业服务费、公共能耗费等费用，并支付违约金合法，本院予以支持。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告按相关的法律规定，以被告未履行部分为基数，按年利率24%标准计算违约金合法，本院予以支持。被告辩称不是本案的正当被告，因原、被告之间签订有《物业服务合同》及业主公约，被告所购买的房屋已达到交房条件，被告以房屋漏水为由拒绝接收，仍应按双方签订的《物业服务合同》约定缴纳相关费用。对于被告购买的房屋存在漏水等瑕疵问题，系被告与开发商之间的买卖合同关系，不属本案解决范围，被告可以另案起诉主张自己的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告姚鹏在本判决生效后十日内向原告重庆君航物业管理有限公司支付2018年4月至2019年5月期间的物业服务费、公共能耗费等共计1606.53元及违约金（违约金以尚欠费用1606.53元为基数，从2019年6月1日起按年利率24%计算至付清时止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告姚鹏负担（原告已交纳，被告在履行前述判决义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王双庆二〇一九年八月二十三日(院印)书记员  黄 瓒