江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初2915号 原告：苏州虎丘婚纱投资有限公司，住所地江苏省苏州市。 法定代表人：陶澄，董事长。 委托诉讼代理人：陈翔，江苏正华正律师事务所律师。 被告：白义强，男，1975年11月17日出生，汉族，户籍所在地安徽省蒙城县。 原告苏州虎丘婚纱投资有限公司（以下简称虎丘婚纱公司）与被告白义强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。因被告白义强下落不明，通过其他方式无法向其送达，依法应公告送达，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告虎丘婚纱公司的委托诉讼代理人陈翔到庭参加诉讼;被告白义强经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虎丘婚纱公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金94920.46元、物业费39009.6元、电费363.12元，违约金2673.3元，以及逾期付款违约金（以136966.48元为基数，按年利率6%自2018年3月31日计算至所有款项实际付清之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回违约金以及逾期付款违约金的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年9月4日签订租赁合同，约定被告承租苏州市虎丘婚纱城B2331室房屋用于经营婚纱礼服，租赁期限为婚纱城开业后5年，每月租金5346.6元，每月物业费2197.3元，并约定开业之日起24个月每年支付3个月租金，之后每年支付6个月租金；开业之日起12个月免物业费，第二年按6折支付物业费；水、电、燃气费用由被告自行承担。原告于2015年9月21日向被告交付了房屋。然而，自婚纱城开业以来，被告从未支付任何租金和物业费，并仍欠2017年9月1日至2018年4月14日的电费363.12元。经原告多次催讨和沟通未果后，原告于2018年3月31日解除了上述合同并于同年4月15日收回了租赁房屋。按照租赁合同第10-5条约定，由于被告原因导致合同提前解除的，被告还应补交免除的租金和物业费。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告白义强未作答辩。 本院经审理查明事实如下：2015年9月4日，虎丘婚纱公司（出租房、甲方）与白义强（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将苏州市姑苏区虎丘婚纱城B区2栋331号房屋出租给乙方经营婚纱礼服使用；租赁期限5年，自甲方书面通知的开业之日起计算租期；租金为5346.6元/月，合同期内第一年至第二年每年支付三个月租金，第三年至第五年每年支付六个月租金；物业费为2197.3元/月，合同期内第一年物业费免除，第二年物业费按暂定价格六折收取；双方约定每期租金为6个月的租金，首期物业费为3个月，之后每期物业费为6个月的物业费，自本项目正式开业之日起计算，此后的每一期租金、物业费提前30天支付，先付后用；自房屋交付装修日起，由乙方承担并按时支付使用该房屋所产生的水、电、燃等费用；如乙方拖欠租金、物业费或水、电、燃气等费用逾期累计超过15天的，守约方可书面通知另一方解除合同；如本合同因乙方原因提前终止的，乙方还应向甲方补交所免除的租金和物业费。 合同签订后，虎丘婚纱公司于2015年9月21日将上述商铺交付给白义强使用；白义强在其内经营天使嫁衣品牌，后更名为BABY嫁衣。 2018年3月7日，虎丘婚纱公司委托江苏正华正律师事务所向白义强/BABY嫁衣邮寄律师函，称其拖欠2016年10月7日至2017年4月6日的租金8019.9元、2017年10月7日至2018年1月6日的物业管理费3955.14元以及2017年9月至2017年12月电费307.68元，通知其在收函之日起3日内付清相关费用。该函无人签收未能送达。虎丘公司遂于2018年3月13日在涉案商铺处张贴该函件。 2018年3月27日，虎丘婚纱公司再次向白义强邮寄律师函，要求其在2018年3月30日前付清拖欠款项，否则将于2018年3月31日依法解除合同并由其承担相应的违约责任。该函件于2018年3月29日由白义强本人签收。 2018年4月8日，虎丘婚纱公司向白义强发送短信，通知其于2018年4月11日前将涉案商铺返还我司，并搬离所有物品，否则将按照合同约定自行处置物品。后虎丘婚纱公司于2018年4月14日自行收回了涉案商铺。 另查明，白义强拖欠虎丘婚纱公司2017年9月1日至2018年4月14日的电费共计363.12元。 审理中，虎丘婚纱公司陈述，称涉案房屋自2016年10月7日开业计租，但截至开庭之日白义强从未支付租金和物业费。涉案房屋于2018年春节左右空关。因白义强欠付租金，故其行使合同解除权并自行收回涉案房屋。 以上事实，由原告虎丘婚纱公司的租赁合同、品牌更名说明、商铺接收表、商户情况登记表、电费通知单、律师函以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定,涉案房屋租赁年限自开业之日起算，即承租人自可利用房屋进行收益之日起便需正常支付使用房屋的对价。本案中，虎丘婚纱公司主张涉案房屋于2016年10月7日开业经营,故自该日起白义强应按约向其支付租金及物业费。后虎丘婚纱公司主张白义强从未支付租金及物业费，多次通过发函、张贴公告等方式向白义强催告均未果，因白义强既未到庭抗辩亦未提供反证，故本院对于白义强欠付租金及物业费的上述事实予以采信，据此认定白义强已构成违约。鉴于虎丘婚纱公司第二次发函中明确通知白义强如未在2018年3月30日前付清拖欠款项的，将于2018年3月31日依法解除双方之间的租赁合同，且该函由白义强本人签收，结合虎丘婚纱公司于2018年4月14日自行收回涉案房屋的事实，故本院认定虎丘婚纱公司有权行使合同解除权，双方的租赁合同于2018年3月31日解除。故白义强应当支付自2016年10月7日起至2018年3月31日止的租金及物业费。 关于虎丘婚纱公司主张根据合同约定因白义强违约导致合同提前解除的，其还应按照合同约定的租金、物业费标准补足上述期间优惠差额的意见，该条款的设置实为承租人违约导致合同提前解除所应承担的违约责任条款。现因白义强欠付租金及物业费违约在先，虎丘婚纱公司据此解除合同并依据前述合同条款主张要求白义强补足优惠租金、物业费差额部分，于法有据，本院予以支持，故对于虎丘婚纱公司主张自2016年10月7日起至2018年3月31日止的租金94920.46元及物业费39009.6元的诉请，本院照准。 关于电费。鉴于虎丘婚纱公司于2018年4月14日自行收回涉案房屋，故该期间因实际使用涉案房屋而产生的电费应由白义强承担，故虎丘婚纱公司有权要求白义强支付该期间拖欠的电费共计363.12元。 被告白义强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告白义强于本判决生效之日起七日内支付原告苏州虎丘婚纱投资有限公司2016年10月7日至2018年3月31日期间的租金94920.46元及物业费39009.6元。 二、被告白义强于本判决生效之日起七日内支付原告苏州虎丘婚纱投资有限公司的电费363.12元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2183元，公告费600元，合计2783元，由被告白义强负担，于本决生效之日起七日内直接向原告苏州虎丘婚纱投资有限公司履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  李 尧 审 判 员  沈录印 人民陪审员  周雯娟 二〇一九年八月二十九日 法官 助理  王 璇 书 记 员  季碧珺