上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初936号原告：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：由杨，董事长。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。被告：中金财(北京)金融服务外包有限公司，住所地北京市。法定代表人：陈宁。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司与被告中金财(北京)金融服务外包有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海漕河泾开发区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年7月1日至2018年11月25日的物业服务费84,059.59元；2、判令被告支付2018年5月1日至2018年11月25日的电费19,288.80元；3、判令被告支付逾期支付物业服务费、电费的违约金(2018年7月1日至11月15日为31,034.27元；以102,133.99元为基数，按日0.3%的标准，从2018年11月16日起计算至2018年11月30日止；以103,348.39元为基数，按日0.3%的标准，从2018年12月1日起计算至实际清偿之日止)。事实和理由：被告为上海市徐汇区桂箐路XXX号新研大厦B座903、904室房屋的使用人，原告为物业服务企业。2017年5月27日，原、被告签订《物业使用服务协议》，约定了物业服务期限自2017年5月19日至2019年5月18日止，每月服务费17,391.64元，按季支付、被告应于每季度最后一个月的月底支付下季度的物业服务费。被告逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，应每日按应付金额的0.3%支付违约金。2018年5月起，被告开始拖欠电费。2018年7月1日起，被告未按约支付物业服务费。2018年11月25日，被告退租并返还房屋。但其欠付的物业服务费以及电费等费用一直未支付。原告多次发函催讨未果，故诉至本院。中金财(北京)金融服务外包有限公司经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院认定事实如下：2017年5月，被告向案外人上海新兴技术开发区联合发展有限公司承租上海市徐汇区桂箐路XXX号新研大厦B座903、904室房屋(以下简称涉讼房屋)，租期自2017年5月15日起至2020年5月31日止。2017年9月，原、被告签订《物业使用服务协议》，约定：涉讼房屋由原告提供物业服务，服务期限自2017年5月19日起至2019年5月18日止，每月服务费17,391.64元；按季支付，每季度最后一个月支付下季度的物业服务费；涉讼房屋内的照明、插座、风机盘管等用电电费由被告自行负担，由原告代收代缴的电费，按电表每月实际消耗电量计算；被告逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，应每日按应付金额的0.3%承担违约金。双方就物业服务其余事项也均作了约定。合同签订后，双方按约履行。2018年5月起，被告未按约支付电费。2018年7月1日起，被告未按约支付物业服务费。原告分期向被告发送缴款通知单、催款函等，要求被告支付上述欠付费用，但被告均未予支付。2018年11月25日，被告将涉讼房屋返还案外人上海新兴技术开发区联合发展有限公司，双方签订了《退房交接书》，被告搬离涉讼房屋。嗣后，原告催款无果，遂诉至本院。审理中，原告出示由被告工作人员签收的2018年5月份至10月份的电费缴款通知单、催款函以及张贴在涉讼房屋处的2018年11月份的缴款通知单、催款函，证明被告应付的2018年5月1日至2018年11月30日期间的电费金额。原告明确，鉴于被告已于2018年11月25日搬离涉讼房屋，故被告应付的2018年11月1日至25日的电费为1,011.67元(计算方式为：1,214元÷30天×25天)。同时，原告表示，缴款通知单上注明被告应付电费的期限为收到每期缴费通知后的十日内，故逾期支付电费违约金的起算日期为被告收到每期缴款通知单的第十一日，但上述缴款通知中能确定被告签收日期的只有2018年6月和7月份的，故2018年6月和7月逾期支付电费违约金的起算日期为2018年7月14日和2018年8月17日。其余缴款通知单无法确认被告签收时间，故相应的违约金均从被告搬离涉讼房屋的次日即2018年11月26日起算。对于违约金的计算标准，原告表示，合同约定被告逾期支付物业服务费、电费违约金的计算标准为每日0.3%，但该标准比较高，现原告自愿将违约金标准调低为每日万分之五。原告另行确认，被告曾支付过物业费押金52,174.92元，目前尚在原告处没有返还，现同意返还被告，可在执行过程中用以抵扣被告的应付款项，希望法院在本案中一并处理。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的物业服务协议、房屋租赁合同、缴款通知单、催款函等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的《物业使用服务协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。被告在租赁使用涉讼房屋期间，未能按约支付物业服务费及其他相关费用，且在租赁关系终止搬离涉讼房屋后仍未予支付，其行为已构成违约，应按约承担相应的违约责任。原告的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。关于物业费押金，原告表示同意返还，可在执行过程中用以抵扣被告应付款项。原告对于物业费押金的主张并无不当，为避免当事人讼累，本院对此在本案中一并予以处理。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、中金财(北京)金融服务外包有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2018年7月1日至2018年11月25日期间的物业服务费84,059.59元；二、中金财(北京)金融服务外包有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司逾期支付上述物业服务费的违约金(以52,174.92元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年7月1日起计算至实际清偿之日止；以31,884.67元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年10月1日起计算至实际清偿之日止)；三、中金财(北京)金融服务外包有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2018年5月1日至2018年11月25日期间的电费19,086.07元；四、中金财(北京)金融服务外包有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司逾期支付上述电费的违约金(以3,880.80元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年11月26日起计算至实际清偿之日止；以3,873.60元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年7月14日起计算至实际清偿之日止；以3,127.20元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年8月17日起计算至实际清偿之日止；以2,980.80元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年11月26日起计算至实际清偿之日止；以2,582.40元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年11月26日起计算至实际清偿之日止；以1,629.60元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年11月26日起计算至实际清偿之日止；以1,011.67元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年11月26日起计算至实际清偿之日止)；五、上海漕河泾开发区物业管理有限公司于中金财(北京)金融服务外包有限公司履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内，返还中金财(北京)金融服务外包有限公司物业费押金52,174.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,392元，刊登公告费560元，合计3,952元，由中金财(北京)金融服务外包有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊人民陪审员  李金凤人民陪审员  王婉娜二〇一九年八月二十七日书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。