江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初3564号原告：徐亚明，女，汉族。被告：盐城海广置业有限公司，统一社会信用代码91320982583762065P，住所地盐城市大丰区健康东路47号。法定代表人：朱培，该公司总经理。委托诉讼代理人：周兵，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。原告徐亚明与被告盐城海广置业有限公司（以下简称海广置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐亚明、被告海广置业公司的委托诉讼代理人周兵、张一军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐亚明向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付逾期交房违约金，违约金实际数额为51761.59元（171.396元/天×302天）。2、判令被告解决房屋门前广场积水渗水问题，暂估2万元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月27日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的莱茵城小区x幢x室商业用房，建筑面积63.48平方米，房屋总价￥：856980元，合同签订时一次性付清全部房款。交房时间：2016年10月18日。逾期交房出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。合同签订后，原告将全部房款一次性交付给被告，被告于2016年10月初通知原告交房，原告于2016年10月18日准时到被告处接受房屋。但在交房查验时，发现地面多处裂缝和地面渗水，存在严重质量问题，当时被告方表示处理修复后再履行交付手续。但此后被告迟迟未予修复，导致房屋一直未能交付，无奈下原告向住建局监督机构投诉被告房屋有质量问题，该局现场勘查后确认该房屋存在质量问题，并要求被告修复后尽早交房。被告答应立即无条件修复。于是2017年8月15日办理手续进行修复，在被告修复原告房屋过程中发现，引起原告房屋发生裂缝的真正原因是由于门外广场东高西低积水导致问题，被告答应处理，但至今一直未予处理。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告不按合同约定履行，逾期交房，已构成违约，应承担违约责任。为此原告特提起诉讼，请求支持原告的诉请，判令被告支付违约金。被告海广置业公司辩称，1、原告的房屋没有质量问题，涉案房屋已经验收合格，大丰区建设工程监督站对被告开发的商品房已经开具建设工程质量监督报告，认定房屋质量合格。2、原、被告之间的房屋即使出现如原告所言的问题，也是属于商品房保修范围的责任，原告以商品房质量问题，拒绝接受房屋，不符合合同约定，被告交付不构成迟延。3、原告称房屋地面出现裂纹，该裂纹不属于质量问题，他是由于铺设屋内地面的水泥标号过高，致使水泥在凝结过程中出现应力，致使表面开裂，这是水泥凝结过程中的正常现象，并且该地坪是属于毛坯地坪，为业主预留了将来装修铺设地砖的空间，大概6公分的空间。4、即使本案如原告所述出现了逾期交房的情形，原告和被告在其他的商品房违约纠纷中已经对原告进行了赔偿，原告明确放弃了再对被告主张权益的权利。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、单位工程竣工验收证明书、协议书、业主入伙收房记录以及入伙会签单等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对证据本身的真实性未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告海广置业公司系案涉来茵城的开发建设单位。2016年8月27日，海广置业公司（出卖人）与徐亚明（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定:由原告购买被告开发的位于大丰区房屋，建筑面积为63.48平方米，房屋总价856980元，签订合同时一次性付清全部房款。出卖人应当在2016年10月18日前向买受人交付案涉房屋。合同第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照月0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项的比率）的违约金。上述合同签订后，原告徐亚明已付清购房款856980元。因被告海广置业公司未能按约交房，原告徐亚明遂于2019年7月2日诉至本院。海广置业公司通知徐亚明于2017年8月15日办理入伙会签手续，徐亚明在业主意见中注明北墙西侧有渗水、地面有裂缝。2018年11月22日，海广置业公司与徐亚明签订《协议书》一份，载明：“甲、乙双方于年月日签订《商品房买卖合同》，在合同履行中，因甲方原因未能按合同约定的期限办理乙方买受商品房的所有权手续，现甲、乙双方根据《商品房买卖合同》第二十条约定的精神，就甲方违约金的支付与乙方协商一致，达成以下协议：1、乙方同意甲方向其支付逾期办证的违约金45249元；2、在乙方办理出不动产登记证及他项权证并交付银行3日后，甲方将上述第1条所约定的违约金支付至乙方指定的其名下银行卡内……3、甲方支付违约金后，甲方已承担了全部违约责任，乙方不再就此向甲方主张其他任何权利。4、本协议一式1份，甲、乙双方签字、盖章后生效。”徐亚明、海广置业公司在落款处签字盖章。审理中，关于2018年11月22日协议书第3条中“乙方不再就此向甲方主张其他任何权利”的理解，原告徐亚明认为该协议书是针对案涉商品房买卖合同第二十条签订，放弃的其他任何权利是指不再向被告海广置业公司主张逾期办证的违约金，被告海广置业公司认为是针对整个案涉商品房买卖合同签订的，放弃其他任何权利是指原告不得就商品房买卖合同违约纠纷向其主张权利。审理中，原告徐亚明自认其第一项诉讼请求主张的违约金的计算时间为自2016年10月18日起至2017年8月15日止，其第二项诉讼请求主张的损失为2万元。另查明，案涉楼栋于2018年9月20日进行建设工程竣工验收备案。本院认为，原告徐亚明与被告海广置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效,合同内容对双方当事人均具有约束力,双方应按合同约定行使权利,履行义务。关于2018年11月22日协议书第3条中“乙方不再就此向甲方主张其他任何权利”，原、被告双方理解不一，本院认为，根据协议书中“在合同履行中，因甲方原因未能按合同约定的期限办理乙方买受商品房的所有权手续，现甲、乙双方根据《商品房买卖合同》第二十条约定的精神，就甲方违约金的支付与乙方协商一致，达成以下协议”，可见原、被告双方是针对逾期办证的违约金达成的该协议书，同时，协议书中“乙方不再就此向甲方主张其他任何权利”中的“就此”按照一般理解，应当理解为就逾期办证违约责任。即使对于“乙方不再就此向甲方主张其他任何权利”有两种解释，原告徐亚明作为普通消费者相对于被告海广置业公司而言，处于弱势地位，应当作出有利于原告徐亚明的解释，综上，原告徐亚明已支付购房款,被告海广置业公司未按合同约定条件交付房屋，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的起止时间，因被告海广置业公司于2018年9月20日才取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案，故对于原告徐亚明主张的自2016年10月19日起至2017年8月15日止的违约金51590.20元，本院依法予以支持。关于原告徐亚明主张的要求被告海广置业公司解决房屋门前广场积水渗水问题，因该广场地势东高西低导致积水，不属于商品房买卖合同中的质量问题，且该广场不属于原告徐亚明个人专有，同时其未提供证据证实其实际损失的发生，故本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告盐城海广置业有限公司于本判决生效后十日内向原告徐亚明支付违约金51590.20元。二、驳回原告徐亚明的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1594元，减半收取797元，由原告徐亚明负担252元，被告江苏万嘉置业有限公司负担545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 陈祚宏二〇一九年八月二十八日法官助理 戴青华书 记 员 陈琳琳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。