江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初3945号 原告：张士宁，男，1984年1月16日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：秦小勇，泰州市姜堰区梁徐法律服务所法律工作者。 被告：杨虹，女，1969年2月7日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 被告：泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司姜堰分公司，住所地泰州市姜堰区人民中路**，统一社会信用代码91321204MA1PYR4814（1/1）。 负责人：夏华军，该公司经理。 委托诉讼代理人：张春网，泰州市高港区大泗法律服务所法律工作者。 原告张士宁与被告杨虹、泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司姜堰分公司（以下简称爱心房产公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张士宁及其委托诉讼代理人秦小勇、被告杨虹、被告爱心房产公司委托诉讼代理人张春网到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张士宁向本院提出诉讼请求：1.被告杨虹双倍返还原告定金100000元，同时支付原告违约金200000元;2.被告爱心房产公司退还原告中介服务费8000元，同时按收取费用的三倍24000元赔偿原告；3.被告爱心房产公司对被告杨虹上述给付义务承担连带责任；4.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：原告因购房需求找到从事中介服务的被告爱心房产公司，经介绍，原告有意购买位于泰州市姜堰区的房屋，遂与被告爱心房产公司多次商谈。2019年3月5日，爱心房产公司组织买卖双方签订《房地产转让合同》一份，原告按约履行了定金及中介服务费的给付义务，并筹集了购房款准备按约履行过户手续。但发现合同无法继续履行，被告爱心房产公司作为中介亦无法作出合理解释。经查，案涉房产已于2019年3月6日由房主转让给了案外人，被告杨虹作为房主的委托人无法履行相关义务，被告爱心房产公司未尽到中介服务机构应尽的责任，致原告财产损失。 被告杨虹辩称，案涉房屋并非被告杨虹所有，被告杨虹系帮朋友代卖房屋，签订合同当晚，被告杨虹得知房屋被出售后，就于次日上午致电原告，告知实情，不存在欺骗原告的行为，原告主张的违约金过高，请求法庭酌情调整。 被告爱心房产公司辩称，原告要求被告爱心房产公司承担连带责任以及3倍赔偿于法无据。被告杨虹携王杭风房产证复印件到被告爱心房产公司签订协议时，被告爱心房产公司已要求其提供房产证原件及王杭风的授权委托书，后因杨虹未能提供，故要求其签订了代签承诺书、定金代保管委托书、接受定金委托书，被告爱心房产公司已尽到责任，合同不能履行不属于被告爱心房产公司的责任。 本院经审理认定事实如下：2019年3月5日，甲方王杭风（杨虹代），乙方张士宁，丙方爱心房产公司签订《泰州市房地产转让合同》一份，约定：1.甲方将位于姜堰区房屋出售给乙方，成交价为790000元，签订合同时，乙方支付甲方购房定金50000元；2.2019年3月16日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方在过户前支付740000元；3.丙方应得佣金以双方与丙方签订的佣金确认书为准，于本合同签订时付清；4.甲方若是产权人的委托代理人，签订合同时必须出具房屋产权人签署的授权委托书，如甲方故意隐瞒事实，欺骗乙方和丙方所造成的一切法律责任均由甲方签字人承担；5.若甲方中途毁约，应书面通知乙方和丙方，除需按乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方外，甲方还需承担违约责任，并赔偿损失，若甲方未按合同约定的期限履行责任，每逾期一日，由甲方给付乙方相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过十日视作为悔约行为，并由甲方承担违约责任；等。签订该房合同时，被告杨虹未能提供案涉房屋的产权证原件，亦未能提供产权人王杭风签署的授权委托书。当日，被告杨虹出具《代签承诺书》一份，载明“本人杨虹承诺现代为姜堰区权利人王杭风签订买卖转让合同及相关文件。若之后权利人否认授权，最终导致买卖协议目的无法实现的，承诺人愿意按照买卖转让合同中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。且向爱心房产支付居间补偿费，并承担由此造成的一切后果。该承诺书由承诺人提供，系承诺人的真实意思表示。” 上述合同签订后，原告按约向被告杨虹支付定金50000元，向被告爱心房产公司支付8000元中介服务费，并筹措资金准备过户。其后，被告杨虹签署《定金代保管委托书》《接受定金委托书》各一份，确认收到合同约定的50000元定金，并委托被告爱心房产公司代为保管该定金至办理过户完成当日为止。 后被告杨虹未能按约将案涉房屋过户给原告。原告调档后方得知，案涉房屋产权人王杭风与案外人朱勇、黄静已于2019年3月6日签订《姜堰区不动产交易协议》一份，将位于姜堰区房屋以640000元的价格出售给了朱勇、黄静。 上述事实有当事人提交的《泰州市房地产转让合同》《代签承诺书》《定金代保管委托书》《接受定金委托书》《姜堰区不动产交易协议》、收据及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，被告杨虹未取得王杭风的授权，与原告签订房地产转让合同，事后也未取得王杭风的追认，应由被告杨虹承担合同的权利义务。原告杨虹与两被告之间签订的《泰州市房地产转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约支付了定金50000元，并积极筹措剩余房款，被告杨虹应按约履行交房过户的义务，因案涉房屋已由实际产权人卖与案外人，致被告杨虹无法按约继续履行交房义务，构成违约，故原告主张被告杨虹承担相应的违约责任本院予以支持。协议中约定“若甲方中途毁约，应书面通知乙方和丙方，除需按乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方外，甲方还需承担违约责任，并赔偿损失”,故原告主张被告杨虹双倍返还其定金100000元的诉讼请求本院予以支持。由于原告已向被告杨虹交纳的50000元定金现由被告爱心房产公司代为保管，故由被告爱心房产公司直接退还原告，由被告杨虹另行向原告支付50000元。关于原告主张的200000元违约金，本院认为，原告起诉时间距离其签订案涉合同时间仅月余，适用定金罚则由被告杨虹双倍返还定金足以弥补对其造成的损失，故其要求被告杨虹另行支付200000元违约金的诉讼请求，无充足证据予以证明，本院不予支持。原告主张被告爱心房产公司对被告杨虹的上述给付义务承担连带责任于法无据，本院不予支持。 关于原告主张退还原告中介服务费8000元，同时按收取中介服务费的三倍24000元赔偿原告的诉讼请求，本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及标的额巨大，存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一方面是中介公司拥有普通购房者无法获取的房源信息，另一方面是中介公司在房地产交易领域具有专业优势。基于中介公司这种行业特殊性，其“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两方面：一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。本案中，被告爱心房产公司作为专业的房地产中介服务公司，其在被告杨虹既未能提供房屋产权证原件，亦未能提交产权人签署的授权委托书，甚至无法当面联系产权人的情况下，就组织买卖双方签订房屋转让合同，未尽到对被告杨虹的代理资格、代理权限的审查义务，违反了居间人应尽的如实报告义务，损害了原告作为委托人的利益，其不得要求委托人支付报酬，故原告主张被告爱心房产公司返还8000元中介服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的3倍赔偿，于法无据，本院不予支持。被告爱心房产公司辩称其已要求被告杨虹签署了《代签承诺书》《定金代保管委托书》《接受定金委托书》，已尽到责任，本院认为，被告爱心房产公司要求被告杨虹签署的上述文件，从内容来看，系两被告之间的约定，被告爱心房产公司未有证据证明其将该内容告知原告，此外，被告杨虹签署的《代签承诺书》亦不能免除中介的审查义务，故对被告爱心房产公司该辩称，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告杨虹于本判决生效后十日内双倍返还原告张士宁定金合计100000元； 二、被告泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司姜堰分公司于本判决生效后十日内返还原告张士宁中介服务费8000元； 三、驳回原告张士宁的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6160元，减半收取计3080元，由原告负担2054元，被告杨虹负担950元，被告爱心房产公司负担76元（原告同意其预交的案件受理费分别由两被告直接给付，本院不再退还，两被告于本判决生效后十日内分别给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6160元。 审 判 员 肖立芹 二〇一九年八月十二日 法官助理 钱 昀 书 记 员 顾 云 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。