福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初3079号 原告：赵百昌，男，1971年10月26日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：福州京门物业管理有限公司，住所地福州市台江区六一中路**福州特艺城**68店面。统一社会信用代码91350103M0001P70。 法定代表人：陈仰木，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢莉敏，福建合伦律师事务所执业律师。 原告赵百昌与被告福州京门物业管理有限公司（以下简称京门物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵百昌及被告京门物业公司的委托诉讼代理人谢莉敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵百昌向本院提出诉讼请求：判令被告支付给原告店铺2019年1月1日-2019年12月31日期间的租金人民币116280.00元及上半年租金违约金人民币10465.2元（按合同约定日千分之一违约金，暂计至2019年6月30日共六个月，下半年租金违约金另计）。事实和理由：原、被告于2018年1月1日签订了《场地租赁合同》，约定原告将持有的位于福州台江区的面积为323平方米的商铺租赁给被告用作经营灯具市场，租金为30元／平方／每月，租赁期为2018年1月1日至2028年12月31日，每半年支付一次租金。被告于合同签订之日支付租金58140元，原告将租赁商铺交付给被告。截至目前为止，被告仍在正常使用商铺。被告于2018年2月28日向原告支付三个半月租金33915元，并电话约定为与其他租赁商铺业主合同期限同步，第二期租金尚余二个半月于2018年9月15日前支付。但被告于2018年9月6日开始拒付租金，经原告多次催要，被告仍拒不支付租金。原告于2018年10月22日向贵院起诉索要租金，贵院于2019年3月25日判决被告应向原告支付租金及违约金。原告收到判决书后致电被告代理人陈勇，索要判决的2018年剩余租金、违约金及已经到期应支付2019年度租金（按合同约定，被告应分别于2019年1月1日向原告支付2019年上半年度租金58140.00元，2019年7月1日前十日内支付下半年度租金58140.00元），陈勇称其长期在海外，具体事宜已经委托市场总经理林力铃协调办理。原告致电林力铃并面会索要租金，对方答复既然法院判决了已交由律师处理，对于2019年度租金被告拒绝支付。时至今日，被告仍然未向原告给付租金，其行为已违反《合同法》及合同约定，依法应承担支付租金及违约金的法律责任。 被告京门物业公司辩称，一、被告有权中止向原告支付租金。2018年9月被告了解到原告所有的位于福州台江区铺位早在出租给被告之前就已被法院查封，原告向被告隐瞒了这一事实，并在《场地租赁合同》第三章第三条中保证该铺位没有设立抵押权、没有其他经济纠纷或受到其他权利限制等。鉴于上述铺位随时有可能被法院拍卖，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已被法院查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院应不予支持，即不适用买卖不破租赁。因此，根据《合同法》第六十八条第四款规定，被告有权中止向原告支付租金。二、被告无需向原告支付违约金。《场地租赁合同》第二章第六条约定，如乙方故意拖欠租金，乙方应按拖欠租金的日千分之一支付违约金。本案中，乙方即被告并非故意拖欠租金，如上所述，被告有权中止向原告支付租金，因此，被告不存在故意拖欠租金的行为，被告无需向原告支付违约金。三、原告主张的违约金标准过高。即使被告需要支付违约金，原告主张的违约金标准也过高，应予降低。 原告就其主张提供的证据为：1、《场地租赁合同》，证明原被告之间的租赁法律关系。2、《不动产权证书》，证明原告为租赁物的权利人。3、《民事判决书》，4、福州市中级人民法院《生效证明书》，证明原告诉讼请求得到法院支付。被告对四份证据的真实性和证明对象均无异议。 被告就其辩解提供的证据为：《不动产权抵押查封状况》，证明原告所有的10个铺们分别被福州市马尾区人民法院、福州市中级人民法院、福州市鼓楼区人民法院查封。原告提出此份证据除了福州市鼓楼区人民法院的查封是新证据外，其余证据在此前原被告的诉讼中原告已提供过。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月1日，赵百昌（出租方、甲方）与京门物业公司（承租方、乙方）签订了一份《场地租赁合同》，该合同主要约定：1.甲方同意将其合法拥有的坐落于福州市台江区瀛洲街道排尾路271号，产权面积为二楼323平方米的场所（以下简称“该场所”）出租给乙方使用；2.甲方出租场所给乙方用于招商租赁给相关灯具、五金销售和批发商户经营使用；3.甲、乙双方约定该场所租赁期限为10年，自2018年1月1日起至2028年12月31日止；3.甲、乙双方决定该场所租金为：该场所二楼月租金为30元/平方米，租金计算面积以本合同明确的产权面积为准；4.租金支付期限及方式：场所本着先付租后使用的原则，每半年（六个月）支付一次，先付租后使用，自2018年1月1日开始计租，第一次支付租金为58140元；此后乙方应于计租周期开始前10个工作日内将下一个计租周期的租金一次性支付给甲方指定的银行账户。乙方自行保留转账凭证作为支付房租的依据，甲方不再出具收据于乙方；5.如乙方故意拖欠租金，乙方应按拖欠租金的日千分之一支付违约金。逾期超过七日，甲方书面通知乙方交纳租金，乙方收到通知后或在甲方许可的宽限期届满超过30日，仍未缴纳所拖欠的租金的，甲方有权单方面通知乙方解除合同并要求赔偿损失；6.在本合同期间，若因甲方租赁场所权属引发纠纷，或因甲方债务原因导致租赁场所遭遇司法处置（如法院冻结房屋承租权时，甲方应立即及时通知乙方，终止和结算相关房租租金，合法及时移交法院执行局，有冻结多少间乙方可暂停支付多少间房租）情形时，或甲方其他原因，造成乙方无法营业，乙方有权暂停支付租金直到恢复正常营业，同时甲方应按照乙方的实际损失作出相应的赔偿。乙方如被强制退场，甲方应按照本章第三条规定赔偿损失…… 2018年10月22日，赵百昌起诉要求京门物业公司支付2018年9月15日起至2018年12月31日止的租金及违约金。2019年3月25日，本院作出(2018)闽0103民初3987号《民事判决书》，判决京门物业公司应支付赵百昌2018年9月16日至2018年12月31日的欠租24225元及逾期付租违约金；驳回赵百昌的其他诉讼请求。京门物业不服此判决，提起上诉。2019年6月24日，福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终4065号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。 另查明，台江区瀛洲街道排尾路271号鳌峰花园1-6#楼连接体2层1-215、1-216、1-217、1-218、1-223、1-224、1-225、1-226、1-234、1-242铺位的不动产权利人均为赵百昌[闽（2017）福州市不动产权第9032440、9031693、9032442、9032443、9031435、9032444、9031437、9032439、9032441、9031422号]。上述铺位于2016年11月3日、2017年8月2日、2019年6月28日被马尾区人民法院、福州市中级人民法院、福州市鼓楼区人民法院分别以（2016）闽0105执108号之一、（2017）闽01民初539号之一、（2019）闽0102执1755号之一文书查封。 诉讼中赵百昌陈述，本案涉讼铺位由京门物业公司转租给他人经营灯饰城；双方签订《场地租赁合同》时京门物业公司知晓本案涉讼铺位已被法院查封，《场地租赁合同》样本由京门物业公司提供，且公司称合同第三章第三条只是范本合同；台江区人民法院作出（2018）闽0103民初3987号和福州市中级人民法院（2019）闽01民终4065号两份生效《民事判决书》现已进入执行阶段。 京门物业公司陈述，赵百昌名下的本案涉讼铺位现在仍由公司转租给他人使用。 本院认为，赵百昌与京门物业公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。赵百昌依约将讼争铺位交付京门物业公司使用，京门物业公司亦应依约向赵百昌支付租金。赵百昌主张京门物业公司未按合同约定于2019年1月1日和2019年7月1日向其支付2019年上半年和下半年的租金，共计116280元，经多次催讨仍未支付。京门物业公司则提出本案涉讼铺位已被法院查封，公司有权中止支付租金及违约金。但京门物业公司自认涉讼铺位目前仍由公司转租给他人使用，且未举证证明法院已实际限制讼争商铺的使用。京门物业公司作为承租人，仍在实际管理、使用讼争商铺并从中获取收益，应依约向出租人赵百昌支付租金。故本院对于赵百昌所述的京门物业公司拖欠租金的情况予以采信。赵百昌要求京门物业公司向其支付2019年1月1日至2019年12月31日租金116280元(30元/平方米/月×323平方米×12月)的诉请于法有据，本院予以支持。 根据《场地租赁合同》约定，如京门物业公司故意拖欠租金，应按拖欠租金的日千分之一支付违约金。京门物业公司未依约支付租金，已构成违约。该违约行为客观上会给赵百昌造成利息损失，但《场地租赁合同》中约定的日千分之一标准过高，本院酌情调整为以京门物业公司拖欠的租金116280元为基数，按年利率24%的标准，自2019年1月1日起计至京门物业公司实际付清该笔欠租之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福州京门物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向赵百昌支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金116280元及逾期付租违约金（违约金以116280元为基数，按年利率24%的标准，自2019年1月1日起计至福州京门物业管理有限公司向赵百昌实际付清该笔租金之日止）。 二、驳回赵百昌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2834元，减半收取计1417元，由福州京门物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄利敏 二〇一九年八月十四日 法官助理林熠 书记员许莉 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。