上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初8910号原告：褚张德，男，1958年7月22日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市。委托诉讼代理人：郑飞，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晖，上海市罗顿律师事务所律师。被告：青浦区华新镇杨家庄村民委员会，住所地上海市青浦区。负责人：康秀芳，村主任。委托诉讼代理人：蔡根荣，男。委托诉讼代理人：赵蓓蕾，女。第三人：上海河湾实业有限公司，住所地上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号2号楼1层B区116室。法定代表人：蔡一飞，经理。第三人：王吉林，男，1957年4月23日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市越城区灵芝镇西山头村XXX-XXX号。委托诉讼代理人：王洪土，男，1984年1月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市。原告褚张德诉被告青浦区华新镇杨家庄村民委员会(以下简称杨家庄村委会)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年6月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郑飞、被告的委托诉讼代理人蔡根荣到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加上海河湾实业有限公司(以下简称河湾实业)、王吉林作为第三人参加诉讼。本案于2019年7月18日第二次公开开庭进行了审理，原告褚张德及其委托诉讼代理人郑飞、被告的委托诉讼代理人赵蓓蕾、第三人河湾实业的法定代表人蔡一飞、第三人王吉林的委托诉讼代理人王洪土到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚张德向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告房屋灭失的损失人民币377,712元。事实和理由：2015年11月15日，被告与河湾实业因土地减量化一事签订土地减量化搬迁协议。被告在对河湾实业实施减量化工作中，对河湾实业位于上海市青浦区华新镇杨家庄村嘉松中路4490弄房产进行评估过程中，将原告一栋钢混结构建筑错评入河湾实业，该栋建筑评估价格为377,712元。原告在建筑物被拆除后方得知该建筑物因被告的侵权行为而灭失，原告要求被告予以赔偿无果，遂诉至法院作如上诉请。被告杨家庄村委会辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋已被拆除，补偿款已全部发放给河湾实业，应由河湾实业来赔偿。当时签订的土地租赁协议约定，只能建配套房用于住宿、烧饭等生活需要，不允许建造经营性房屋，如要建房需经被告同意，但原告未向被告提交申请和图纸，原告建房是非法建筑。第三人河湾实业述称，原告诉请与其无关。河湾实业承租的厂房有围墙，围墙内系河湾实业建造的房屋已被拆除，围墙外的拆除情况不清楚，原告建造的厂房有无拆除不清楚。当时河湾实业与村里协商补偿款，就是减量化协议中的1,101.992万元，且该笔补偿款已拿到，但该笔补偿款是否包括原告金额不清楚。因为评估时河湾实业未在现场，也未看到过评估报告，直至起诉才知道评估报告金额和减量化协议中的补偿金额有差价，被告未按照评估报告金额足额支付河湾实业补偿款，河湾实业不同意赔偿原告。第三人王吉林述称，同意原告诉请。涉案协议书的签订及履行主体是王吉林与被告，被拆除的房屋是原告建造，因被告原因导致原告建造的房屋灭失，理应由被告进行补偿。经开庭审理查明：2009年4月28日，被告(甲方)与第三人王吉林(乙方)签订协议书，约定：甲方将杨家庄村邬家湾队原垃圾堆场出租给乙方，发展花卉事业为主体。一、对该场地的说明：该垃圾堆场于2008年12月开始复土，将于2009年3月复土结束，待结束后闲置夏天之后进行自行平整,具体时间以现场操作为定。二、租用时间和支付方式：租金为每三年递增一次。2009年1月1日至2019年12月30日,每年每亩1,000元，面积30.38亩，全年总计30,380元，每年年头一次付清。递增幅度按社会物价增涨指数同步递增。三、租用收费：待该地进行可操作后,即为收费日最迟不得超过2009年12月30日。四、乙方的基地需要建造有关配套房屋,必须报经地方政府同意后方可实施。五、在租用期间如遇规划建设需要,乙方必须服从。甲方应提前三月通知乙方。到视为协议自动终止。补偿仅限于地上花卉及相关产品。配套设施，地面建筑等在政府的协调下,双方协商处理。协议另对其他事项作出约定。另查明，2012年11月21日，被告(出租方、甲方)与第三人河湾实业(承租方、乙方)签订《土地租赁合同》，约定：一、租赁使用土地情况，甲方将位于嘉松中路XXX弄XXX号地块，出租给乙方使用，实际丈量面积为19.59亩。二、土地租赁期限：1、双方于2009年1月1日签订的协议应于2028年12月31日止,在本着尊重原合同的基础上，双方约定对土地租赁费进行调整。第一轮调整期限为5年，租赁期自2013年1月1日至2017年12月31日止。期满后双方需重新签订租赁费合同，直至2028年12月31日止。2015年2月10日，案外人上海博沃房地产估价有限公司(下简称博沃公司)针对河湾实业位于华新镇杨家庄村嘉松中路4490弄房产出具评估报告，载明：2015年1月27日至2015年2月10日博沃公司受杨家庄村委会委托，对河湾实业属减量(整治)范围内的无证房屋(以下简称估价对象)实地进行勘丈，勘丈日期2015年1月27日为估价时点。估价对象在估价时点(2015年1月27日)正常价格水平总价值为11,851,346元，实测总面积为15,270.18平方米。(具体见房屋估价一览表)。纳入本次估价范围的为建筑物价值，不包括土地使用权的价值，估价对象未见权证，委托方确认该房产属企业自行建造，参照有证房屋进行评估。房屋建筑物的价格是房屋建筑物建安重置价值，采用现有建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造和被拆除房屋具有同等功能效用。见证房屋建筑面积由估价人员现场丈量所得，并经委托方确认，作为本次估价的依据。该报告建筑物估价汇总一览表中载明4号房屋为车间，结构为钢混，屋面形式为彩钢棚，建筑面积622.26平方米，重置单价为607元，总价值为377,712元。2015年11月15日，被告(甲方)与第三人河湾实业(乙方)签订《土地减量化搬迁协议书》(下简称减量化协议)，约定：一、乙方租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围。双方确认土地面积19.59亩，建筑面积15,270.18平方米。四、经双协商，甲方给予乙方土地减量化搬迁总费用1,101.992万元。该协议另对其他事项作出约定。2017年1月6日，第三人河湾实业出具承诺书，载明：河湾实业2015年11月15日与杨家庄村签订土地减量化协议书，本公司租赁土地19.59亩，2015年10个月的土地租赁费未付，土地租赁费为146,925元，此款，本公司同意在土地减量化补偿款中予以扣除，给付于杨家庄村民委员会。后第三人河湾实业减量化地块中的项目全部拆除，被告共支付第三人河湾实业土地减量化补偿款10,872,995元。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述、协议书、土地租赁合同、评估报告、减量化协议、承诺书、减量化资金申请表等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：评估报告中的4号房屋是原告在2012年左右建造，花费30万元左右，但因时间久远，确切的建造时间和金额无法记清。房屋无产证和合法批建手续，但有价值，房屋性质是否违章与房屋灭失无关。被告是侵权主体，是其错误拆除行为导致原告房屋灭失，理应由被告赔偿原告损失。评估时、拆除时原告未在现场，否则不会同意被告拆除。拆除后，原告给村支书打电话，表示拆除错误，村支书让配合拆迁。因房屋已被拆除，原告现按房屋评估价值主张房屋灭失的损失。评估报告第6.2条虽约定评估价值是建筑物建安重置价，但7.4条说明该价值参考了时间和市场变化，故坚持按照评估报告的金额主张。原告在2018年向被告口头协商过赔偿，金额就是诉请金额。被告表示：河湾实业租赁的地址与评估报告中的地块是同一地址。评估报告中4号房屋不是第三人河湾实业建造，是由原告建造，但未经被告批准而擅自建造，也无合法批建手续，系违法建筑。减量化补偿款的对象是房屋建造者，因4号房屋评估在河湾实业名下，被告已将评估报告中所有被拆除房屋的补偿款(扣除河湾应支付的土地使用费)发放给河湾实业，故理应由河湾实业而非被告赔偿给原告。对于评估报告中的金额与减量化协议书中的金额差价，被告提供了：1、《关于华新镇“198”区域减少用地减量化结算办法的通知》；2、2016年减量化推进计划表；3、减量化企业补偿资金超额定标准的集体讨论意见；4、土地减量化搬迁协议书；5、2014年“198”区域减少用地减量化操作办法(内部操作掌控)，欲证明河湾实业补偿款金额的计算方法及标准。根据结算办法通知，第2条约定无证建筑补贴按照评估价值的60%补偿，第3条约定综合补偿不超过地上建筑面积补偿总额(无证建筑面积评估后按评估价值60%)的40%予以一次性包干补偿。评估价值是1,185.1346万元，该价值乘以60%得出710.0806万元是建筑面积补偿，710.0806万元再乘以40%得出综合补偿(设施补偿)。故河湾实业补偿款包括，土地面积97.85万元、建筑面积711.0806万元、设施补偿(综合补偿)284.43万元，其他补偿8.5314万元，合计1,101.992万元。原告被拆掉的4号房屋补偿价值是评估价值乘以84%，但只同意以违章建筑的标准赔偿(每平米200元)。原告对该组证据的真实性无异议，是被告与河湾实业间就补偿款的计算标准，原告是基于侵权主张损害赔偿，不适用该方法。第三人河湾实业对该组证据的真实性无异议，原告的4号房屋不是198减量化范围，涉案地块由第三人王吉林向被告承租，原告无权建房。第三人王吉林质证意见与原告一致。第三人河湾实业表示：河湾实业向被告承租涉案土地后，经被告批准建造房屋，拆除的都是无证房屋。河湾实业租赁的地址与评估报告中的地块是同一地址。评估报告中除4号房屋系原告建造外，其余均是河湾实业建造。被告无法证明支付给河湾实业的补偿款包含原告诉请金额，因河湾实业也未拿到评估报告中的全部金额。当时拆除原告房屋时，村支书电话告知原告，让配合拆除。村书记也未向河湾实业说过4号房屋评估在其名下。双方没谈具体拆除面积，就是打包价。审理中，各方当事人均一致确认评估报告中4号房屋系原告建造，于2016年1月15日前由被告组织拆除。根据庭审查明的事实，本院认为，各方当事人对于涉案房屋系原告建造均无异议，本院予以确认。涉案房屋无合法批建手续，但确系因被告的不当行为被拆除，对原告产生损失。被告表示已将该房屋拆除后的补偿款发放给第三人河湾实业，应由河湾实业赔偿原告。对此本院认为，被告与第三人河湾实业之间是因租赁产生的减量化补偿关系，本案原告是基于被告的侵权行为主张财产损害赔偿，原被告之间是侵权法律关系，两种法律关系不同、主体不同，对于被告上述抗辩意见本院难以采信，理应由被告向原告赔偿该房屋灭失的损失。如被告与第三人河湾实业间另有纠纷，可通过其他方式或另案诉讼解决。原被告对于涉案房屋灭失的赔偿标准存有争议，本院结合房屋性质、灭失事实、过错程度、评估报告、房屋折旧等情况，酌情认定被告应赔偿原告损失22万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条之规定，判决如下：被告青浦区华新镇杨家庄村民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿原告褚张德房屋灭失损失22万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,965.60元，减半收取计3,482.80元，由原告负担1,182.80元，被告负担2,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇一九年八月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。……。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。