江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初3241号原告：项某，女，1974年4月19日出生，汉族，江西省上饶县人，江铃汽车股份有限公司合资物流部工人，住江西省南昌市青云谱区。原告：李祉涵，女，2011年3月11日出生，汉族，江西省上饶县人，江铃学校三年级学生，住址同上。法定代理人：项某，基本信息同上（略），系原告李祉涵的母亲。委托诉讼代理人：项万全（曾用名：项东），男，1944年10月11日出生，汉族，江西省上饶县人，江铃汽车股份有限公司发动机分厂退休职工，住址江西省南昌市青云谱区，系原告项某的父亲、原告李祉涵的外祖父。被告：江西通力电业发展有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区。统一信用代码：91360000705507979L。法定代表人：黄秋根，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。原告项某、李祉涵诉被告江西通力电业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告项某、李祉涵的委托诉讼代理人项万全、被告江西通力电业发展有限公司的委托诉讼代理人李明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项某、李祉涵向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付逾期交房违约金21642.87元（2018年11月15日起交房日期止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月25日，原告在被告处购房一套，面积83.5平方米，房价款527875元，按房屋买卖合同第八条约定，被告应在2017年9月30日前交房给原告，同时合同第九条约定，自本合同第八条约定的交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但在交房之日被告方因房屋验收不合格，无法交房给原告，直至2018年11月份原告才收到收房通知书，通知2018年11月15日正式交房。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告江西通力电业发展有限公司辩称：1.其司与原告及案外人南昌合盛物业管理有限公司已签订同意用违约金抵扣物业费的协议，该协议系三方真实意思表示，符合法律规定，因此，三方均应按照该协议履行，现原告要求其司承担违约金无事实和法律依据，应予驳回诉讼请求。2.在项目施工期间，广和苑小区项目的供电施工方案的主供线路遇大型市政配套地铁三号线施工，导致工期延误七个月（自2017年11月至2018年6月才得以通过），而小区供电施工项目是验收交房的必要条件，由此导致了逾期竣工交付。根据其司与原告签订的《南昌县商品房买卖合同》约定，由于大型市政配套所需，导致工程延期的，其司对交房的期限予以延期，故而其司不存在逾期交房的违约责任。3.其司委托的施工方江西金工建设有限公司在广和苑小区施工过程中，因南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”“全国文明城市”复审以及南昌县“美丽南昌幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为需要，多次停工配合督查，并屡次停工整改，进而影响了施工进度及合同履行，其司无需对因政府行为导致的工期延误承担违约责任。4.原告主张的损失无事实依据且明显高于法律规定，应当予以调低，且不应由其司承担该违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。原告未提供证据证明其实际损失，且原告的房屋系毛坯房，参照原告所购房屋附近同地段精装房屋的租金水平，原告所主张的违约金远超出该租金的30%。5.根据其司与原告签订的《南昌县商品房买卖合同》的约定，原告应当按时交清购房款，然而原告逾期多日才办理银行按揭贷款，原告逾期交清购房款违约在先，故而应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年3月25日，原告项某、李祉涵（买受人）与被告江西通力电业发展有限公司（出卖人）签订合同编号为2016-035623号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的广和苑第3栋2单元702号房屋一套。房屋总价款为人民币527875元，买受人在签订本合同时已付清首付人民币377875元，余款人民币150000元于七天内办理银行按揭。二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2.由于大型市政配套所需，导致工程延期；3.由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，原告项某、李祉涵向被告江西通力电业发展有限公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续。2018年11月15日，被告江西通力电业发展有限公司正式通知原告项某、李祉涵进行收房。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、购房款发票、《住房公积金借款合同》以及双方当事人在案一致陈述等证据予以证实。庭审中，被告江西通力电业发展有限公司出示了《关于印发的通知》（南城建发[2017]1号）、《关于印发的通知》（南城建发[2017]12号）、《关于印发的通知》（南城建发[2017]22号）、《关于开展南昌县“美丽南昌幸福家园”环境整治工程建筑工地管理督查的通知》（南质监[2017]1号）以及江西金工建设有限公司出具的《情况说明》、南昌恒跃设备安装有限公司出具的《关于地下电线/电缆施工的情况说明》等证据，用以证明被告逾期交房系因大型市政配套地铁三号线项目施工及南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”和“全国文明城市”复审等不可预见的政府行为导致工程停工整改、施工延期所致，其不应承担违约责任。原告对上述证据的证明目的提出异议。经审查，上述证据中，四份通知（南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号）并无明确反映要求被告所委托的施工方停工整改的内容，不能达到被告的证明目的；两份情况说明均为被告委托的施工方单方制作，亦无其他证据印证，因此被告提供的上述证据与其逾期交房无关联性，本院均不予采纳。庭审中，原告同意被告按已付房价款的万分之0.9计算违约金，计算期限为2017年10月1日起至2018年11月15日止。本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照该合同约定，被告应于2017年9月30日前向原告交付房屋，因被告直至2018年11月15日才通知原告交房，根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”的约定，原告据此主张被告应承担2017年10月1日起至2018年11月15日止期间逾期交房的违约责任，于法有据，本院予以支持。由于被告提供的证据并不能证明属因政府行为导致的工期延误，故其主张无需对因政府行为导致的工期延误承担违约责任证据不足，不能成立。据此，被告提出对逾期交房不承担违约责任，本院不予支持。被告提出其与原告及案外人已签订违约金抵扣物业费的协议因而无需向原告支付违约金，以及原告逾期多日办理银行按揭贷款、逾期交清购房款系违约在先的主张，均可另行途径解决，本案不予受理。同时，被告在庭审中提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，本院在综合考量客观实际及逾期对原告的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合庭审中原告同意按照已付房价款的万分之0.9计算违约金的陈述，确认违约金金额共计19478.59元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告江西通力电业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告项某、李祉涵支付自2017年10月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金人民币19478.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费341元，减半收取170.5元，由被告江西通力电业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  严潇君二〇一九年八月三十日法官助理戴敏书记员涂佳