浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1184号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：嘉兴市嘉腾汽车维修服务有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区秀新路**。统一社会信用代码：91330411577730710B。法定代表人：曹琼勇，该公司总经理。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：嘉兴高能高压阀门有限公司。住。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪业路**一社会信用代码：9133041168556633XY。法定代理人：俞永林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金樑，浙江登恒律师事务所律师。原审第三人：陈春明，男，汉族，1977年10月29日出生，住江苏省东台市。上诉人嘉兴市嘉腾汽车维修服务有限公司（以下简称嘉腾公司）因与被上诉人嘉兴高能高压阀门有限公司（以下简称高能公司）、原审第三人陈春明确认合同无效纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初1813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日受理后依法组成合议庭审理了本案。审理过程中，经本院院长批准，本案延长审限3个月。本案现已审理终结。嘉腾公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判支持嘉腾公司的诉讼请求，判令高能公司赔偿嘉腾公司损失635000元；3.一、二审诉讼费由高能公司承担。事实和理由：一、一审酌定损失100000元过低，没有事实依据。嘉腾公司在一审中提出对损失进行鉴定的口头申请，一审最初未采纳。第一次庭审后本案由简易程序转为普通程序，第二次开庭后一审迟迟未判，在此过程中执法部门拆除案涉厂房。2019年1月一审决定进行鉴定，嘉腾公司要求进行鉴定，因案涉厂房已拆除导致无法鉴定，但一审未给予任何通知，未告知嘉腾公司无法进行鉴定即作出一审判决。一审应当尽早释明鉴定而非一次次延长审限，一审应明确告知嘉腾公司鉴定机构无法鉴定的结果，若该机构无法鉴定也可能存在可以鉴定的机构，而非直接判决，剥夺了嘉腾公司进行鉴定的权利。即使无法鉴定，一审酌定损失过低，案涉厂房作为汽修厂，内含室内装饰装修及设备，由于汽修行业的证照涉及环评，故无法转卖只能作废铁处理。案涉厂房年租金为350000元，即汽修厂的年营业额必然超过350000元，按照6个月的时间计算经营损失为175000元合理。二、一审认定嘉腾公司未审查案涉厂房的合法手续存在过错，该认定错误。嘉腾公司已尽所有能力审查案涉厂房合法性，高照街道城建办公室出具的《房屋产权证明》使嘉腾公司确信案涉厂房为合法建筑。高能公司二审答辩认为：嘉腾公司的损失都是可移动的资产，营业执照和许可证损失未经第三方确认，不存在一审酌定损失过低，高能公司基于息事宁人的考虑未上诉。关于案涉厂房是否违反法律和行政法规强制性规定的问题，案涉建筑违反了行政机关的行政管理措施，并非违反强制性规定。高能公司对一审认定的合同无效持保留意见。一审认定高能公司承担主要责任，高能公司对此持保留意见，案涉厂房系高能公司拍卖所得，合同系案外人与嘉腾公司签订，厂房租赁合同第2.3条有清楚的约定，嘉腾公司签订合同时即已知晓案涉厂房可能拆迁，因此，高能公司主观上并无恶意，拆迁系第三方原因导致，高能公司应承担次要责任。陈春明未陈述意见。嘉腾公司一审诉讼请求：确认《厂房租赁合同》无效；高能公司赔偿嘉腾公司各项损失635000元；高能公司返还保证金10000元；本案诉讼费用由高能公司承担。高能公司一审反诉请求：判令嘉腾公司支付高能公司2017年6月至2017年8月的租金87499元，并按中国人民银行同期同档次贷款利率赔偿高能公司自2017年9月1日起至实际清偿之日的利息损失（截止2018年5月14日为2903元）；本案诉讼费用由嘉腾公司承担。一审法院经审理认定：高能公司于2013年10月17日通过拍卖方式从一审法院购得嘉兴叠成包装材料有限公司（以下叠成公司）所有的房地产及机器设备等财产（有证房产登记面积6645.57平方米+无证房产评估面积4112.81平方米+河西无证房产评估面积1277.83平方米+工业出让土地使用权登记面积17591平方米）。河西无证房产由陈春明向叠成公司租赁土地后自行出资建成；根据陈春明在法院拍卖时所作的声明，该部分厂房归叠成公司所有，折抵陈春明应付的2012年9月1日至2016年2月28日的全部租金；陈春明从2016年3月1日起每年支付新的买受人租金300000元；如陈春明未与买受人签订新的租赁协议，则陈春明应当在2020年8月31日前无条件将生产厂房腾退完毕。2014年12月13日，高能公司（甲方）、陈春明（乙方）、嘉腾公司（丙方）签订《厂房租赁合同》1份，约定高能公司同意将位于嘉兴市秀洲区交叉口的场地、厂房转租给嘉腾公司使用，功能为生产经营用房，租赁物土地面积为5000平方米（其中钢结构主体房1250平方米，靠河边临时厂房400平方米，锅炉房除外）；租赁期从2014年12月1日起至2016年2月28日止；自2016年3月1日起，陈春明自愿放弃该租赁物的所有权利；自2016年3月1日起，高能公司同意将该租赁物继续租赁给嘉腾公司使用，租赁期从2016年3月1日起至2019年11月31日止；2016年3月1日至2019年2月28日的租金由高能公司收取，租赁物的租金为年租金（按12个月计算）350000元，不含税金；租赁期内，如遇到政府拆迁、政策调整等政府原因发生租赁物变化的事宜，高能公司应及时通知嘉腾公司，在双方约定期限内（最长为6个月）嘉腾公司无条件迁出、腾空，将租赁物归还高能公司，并在迁出前付清所有费用；电费保证金10000元，费用按月结算；合同签订后，15天内嘉腾公司将保证金支付给高能公司；租赁到期后如不再继续租赁，结清所有费用后3天内，高能公司将保证金退还嘉腾公司；嘉腾公司应按期支付租金，逾期除应及时补交，还应支付应付租金每日千分之三的滞纳金；靠东、北角河边400平方米左右临时厂房，如政府要求拆除，嘉腾公司应无条件配合，并且高能公司不承担任何责任。2017年5月10日，嘉兴市秀洲区综合行政执法局、嘉兴秀洲高新技术产业开发区管委会向高能公司出具《关于要求限期拆除违法建筑的通知》，载明“嘉兴高能高压阀门有限公司：经查，你单位未经城乡规划主管部门批准，擅自在厂区搭建违法建筑，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《嘉兴市违法建筑认定与处置办法》等有关规定，现责令你单位于2017年5月27日前对厂区内违法建筑自行拆除。如不限期拆除的，我们将会同相关执法部门，对你单位的违法建筑采取强制措施。”2017年5月，高能公司口头通知嘉腾公司腾退房屋，嘉腾公司实际于2017年8月底前搬离，高能公司主张嘉腾公司租金支付至该月底。以上事实，有当事人所作的陈述及当事人提供的证据经庭审质证在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，因案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，故嘉腾公司与高能公司签订的《厂房租赁合同》无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。合同无效，应当根据合同双方的过错程度各自承担相应的责任。本案中，高能公司虽系通过法院拍卖方式取得案涉租赁物，但其在拍卖时已经明知该部分房屋属于无证建筑，经由法院拍卖并不能改变案涉房屋的性质，高能公司应当通过履行相应的审批手续来使得案涉违法建筑合法化。现高能公司将违法建筑出租给嘉腾公司使用，造成合同无效，应当负主要过错；嘉腾公司未审查案涉房屋的合法手续，亦存在一定过错，应承担由此产生的风险；根据当事人的过错程度，一审法院酌定双方承担责任的比例为7：3。对于嘉腾公司主张的损失金额。已形成附合的装饰装修物，根据相关职能部门的通知，案涉的违法建筑应当予以拆除，故高能公司也不可能利用，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由于厂房已经拆除，无法进行鉴定，根据嘉腾公司的装修情况，一审法院酌定损失为100000元，则高能公司应当承担的金额为70000元。对于嘉腾公司主张的办公设备、经营所需的设备等费用，因上述设备嘉腾公司可以另行使用，嘉腾公司主张由高能公司赔偿该部分损失没有依据。对于嘉腾公司主张的因无法经营而造成的损失，因嘉腾公司未提供证据证明，一审法院不予支持。对于电费保证金10000元，因租赁合同无效且嘉腾公司已经搬离租赁房屋，高能公司应当及时返还。故对嘉腾公司主张高能公司返还保证金10000元的诉讼请求一审法院予以支持。对于高能公司主张的租金损失。双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，根据司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中合同虽然无效，但高能公司在未确认合同效力的前提下，提前要求嘉腾公司腾退，应当给予嘉腾公司一定的腾退期限。且嘉腾公司主要经营汽车维修业务，对于场地有比较高的要求，嘉腾公司亦需要一定的时间来寻找新的经营场地。现嘉腾公司在接到高能公司的通知后在三个月内腾退完毕，属于合理期限；高能公司也未举证证明因嘉腾公司腾退时间过长所造成的损失，故对于高能公司的反诉请求一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、嘉腾公司与高能公司、陈春明于2014年12月13日签订的《厂房租赁合同》无效；二、高能公司于判决生效之日起十日内支付嘉腾公司财产损失70000元、并返还电费保证金10000元；三、驳回嘉腾公司的其他诉讼请求；四、驳回高能公司的反诉请求。案件受理费10250元，由嘉腾公司负担8980元，高能公司负担1270元，限于判决生效之日起七日内缴纳至一审法院。反诉受理费1030元，由高能公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中,各方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于过错的认定。涉案房屋出租时未取得房屋所有权证书，嘉腾公司在承租房屋时未对房屋的产权予以审核。嘉腾公司认为嘉兴市秀洲区高照街道城建办公室于2015年9月14日出具的证明足以让其相信涉案房屋为合法产权房屋，但该证明出具时间晚于双方签订合同时间9月有余，嘉腾公司据此认为其已尽审核义务的理由，本院不予采信。关于损失的认定。嘉腾公司认为一审直至2019年1月才决定对本案进行鉴定，但根据嘉腾公司二审陈述，其直至2019年1月才提出书面鉴定申请，明确其鉴定要求。现因无法鉴定，装修损失无法查明，一审综合本案实际情况酌情确定了嘉腾公司的装修损失，嘉腾公司虽有异议，但其不能提交装修凭证等证明其装修损失大于一审酌定的损失，故其就此提出的上诉请求，本院不予支持。嘉腾公司主张存在办公设备损失12000元、空调与监控设备损失30000元、厨房设备损失3000元、货架损失4000元及其他机器设备损失133800元等，对此，其无法提交证据加以证明。租赁合同约定的房屋使用用途为生产经营用房，嘉腾公司开展生产经营必须采购办公、生产设备，嘉腾公司停止生产经营后其购置的办公设备及生产设备因无法投入经营使用而发生贬值属于客观事实。嘉腾公司二审陈述涉案房屋在2017年8月底房屋屋顶已经被拆除，其为了“避免被直接拆掉，没有办法到政府那面谈了”，而未将上述财物予以处理，其自身对损失的扩大存在较大过错，鉴于此，考虑本案承租人租赁目的、租赁面积、租赁期限并综合嘉腾公司诉请及其自身存在的过错，本院酌情确定由高能公司赔偿嘉腾公司办公设备及机器设备损失40000元。本案合同自始无效，不发生履行的效力，所造成的损失主要是信赖利益损失。嘉腾公司要求赔偿预期利益损失250000元，属于履行利益损失，而履行利益损失是合同有效情形下由于一方违约不履行合同导致守约方不能通过合同履行获得利益而产生的损失。本案合同无效，嘉腾公司上诉主张预期利益损失缺乏依据，不予支持。综上所述，嘉腾公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。高能公司除应赔偿嘉腾公司装修损失70000元、返还电费保证金10000元外，还应赔偿嘉腾公司办公设备及机器设备损失40000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初1813号民事判决第一项、第四项，即：嘉兴市嘉腾汽车维修服务有限公司与嘉兴高能高压阀门有限公司、陈春明于2014年12月13日签订的《厂房租赁合同》无效；驳回嘉兴高能高压阀门有限公司的反诉请求；二、撤销浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初1813号民事判决第二项、第三项；三、嘉兴高能高压阀门有限公司于本判决生效之日起十日内支付嘉兴市嘉腾汽车维修服务有限公司110000元并返还电费保证金10000元；四、驳回嘉兴市嘉腾汽车维修服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10250元，由嘉兴市嘉腾汽车维修服务有限公司负担8343元，嘉兴高能高压阀门有限公司负担1907元；一审反诉案件受理费1030元，由嘉兴高能高压阀门有限公司负担。二审案件受理费9350元，由嘉兴市嘉腾汽车维修服务有限公司负担8676元，由嘉兴高能高压阀门有限公司负担674元。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一九年八月十三日书记员  陈诚