广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初11175号原告单晓爽，女，汉族，1990年02月01日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告金权哲，男，朝鲜族，1967年11月07日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区，委托代理人梁婷，广东鼎方律师事务所律师。委托代理人陈月，广东鼎方律师事务所实习律师。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告单晓爽、被告金权哲委托代理人梁婷和陈月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告因隐瞒房屋严重质量问题造成存在重大安全隐患之房屋进行检测、修复且承担一切相关费用，并将修复完好之房屋交付原告完成交房手续。2、判令被告因隐瞒房屋为被告公司所在地的真实情况，造成合同违约并对原告造成潜在风险，赔偿原告违约金10.35万元（按房产总价款百分之3计算），并判令被告撤销附于原告房产上之公司注册情况。3、判令被告给付原告因延迟收房产生的违约金1380元/日，时间自2018年8月2日至实际交付日止(按房产交易总价款345万为基数每日万分之四计算)。4、判令被告因延期交房给原告造成的房租损失7566元/月，时间自上诉日至实际交付日止(按该房产同地段同类房屋租金标准计算)。5、判令被告因隐瞒房屋严重质量问题，存在欺诈的行为。因房屋质量等问题造成房屋折损给原告造成的损失69万（按房产交易总价款的20%计算）。6、判令被告因延期交房给原告带来的误工费、交通费及律师咨询费等损失共计2505元，其中误工费为1905元，交通费为100元，律师咨询费500元。7、判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2018年5月1日与被告在中介深圳链家房地产经纪有限公司居间介绍下签署了《房产买卖合同》，原告购买被告位于深圳市××西北××区商住楼××商品房××套。因2018年4月30日下午链家房产中介工作人员联系原告看房时，以租客不在为由，只让原告在客厅里看了个大概，其余4个房间（包含受损房间）原告均未看到。签订合同时，原告明确提出希望实地看房，被告以租客不在为由拒绝原告，且承诺待完成产权交割七日内租客即可搬离。被告公司宝安区新安哲里电子商行注册地为房产所在地，在签订合同时被告对原告故意隐瞒，至上诉日被告都未予告知原告且未予变更公司注册地，对原告造成潜在风险。被告隐瞒房屋真实情况且并未告知房屋存在质量问题及存在公司注册情况，存在隐瞒与欺诈。原告于2018年5月4日将首付款人民币104万元，后将贷款人民币241万元付于被告帐户，合计总房款345万元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。后原被告双方于2018年6月20日签订了《深圳市二手房买卖合同》，并于2018年6月27日完成产权变更，根据合同约定，该商品房应于办理完产权转移登记手续7个工作日内即2018年7月6日前验收合格并交付原告。但被告以房屋有租约为由不予交房，后经协商原告同意被告延迟至2018年7月底交房。2018年7月31日原被告双方交房时因租客未予搬离使得房屋未交付原告，至8月2日租客搬离才将钥匙交于原告。原告当日和链家工作人员一起验收时，检查房间发现其中一个房间承重墙严重变形和爆裂，钢筋主筋锈蚀裸露在外，混凝土粉结等情况，影响房屋结构的安全性能，存在重大安全隐患，为此2018年8月2日，原告强烈表示，收房验收不通过，不能接受此房屋存在的诸多重大质量问题，并于发现当时通过中介告知被告，并要求被告承担隐瞒房屋质量问题违约责任及房屋质量责任。其后原告又发现房屋主体结构内存在大面积漏水，墙面及承重柱开裂等质量问题。后原告屡次强烈要求被告严格按合约履行自身的职责和义务，被告不予理会，严重违反了合同的各项约定，至2018年9月17日原告完全无法联系被告，后原告于2018年10月17日通过书面和电子方式寄于被告履约律师函亦被告拒收。被告作为深圳福田区九仟馆餐厅法人、深圳市宝安区新安哲里电子商行法人、深圳市哈纳文化传播有限公司的股东、深圳市梨花苑饮食有限公司股东、深圳市哈纳投资股份公司高管，且在广东省××套别墅，被告有履约的经济能力但不承担自己应尽的责任。原告截止今日，被告严重违反合同的各项约定，亦严重损害了原告的经济利益，被告的行为已属严重违约。原告不得不向人民法院陈述事实，主张自身的合法权益：交付的房屋问题重重。被告交付原告的房屋一个房间承重墙严重变形和爆裂，钢筋主筋锈蚀裸露在外，混凝土粉结等情况，影响房屋结构的安全性能，存在重大安全隐患，同时房屋主体结构内存在大面积漏水，多处墙面及承重柱开裂等质量问题。因原被告双方签订合同时，被告隐瞒房屋真实情况且并未告知房屋存在质量问题，存在隐瞒与欺诈。后原告多次要求被告严格按合约履行自身的职责和义务，而被告不予理会，其后更无法联系上，更甚者原告寄于被告其履约律师函亦被被告拒收。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定：“如该房屋主体结构内存在漏水等情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复”。根据合同法诚实信用、等价有偿的原则，被告交付给原告的房屋应该是合规合标无质量问题的。因此，被告须对因隐瞒房屋严重质量问题造成存在重大安全隐患之房屋进行检测、修复且承担一切相关费用，并将修复完好之房屋交付原告完成交房手续。被告须承担隐瞒房产有公司注册的违约责任。被告公司宝安区新安哲里电子商行注册地为房产所在地，在签订合同时被告对原告故意隐瞒房屋真实情况，至上诉日被告都未予告知原告且未予变更公司注册地，构成严重违约，并对原告造成潜在风险。按照原被告签订的深圳市二手房买卖合同第十五条[其他违约责任]：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之3的违约金。因此，被告须立即撤销附于房产之公司注册地址，须向原告支付合同违约金10.35万元(按房产交易总价款345万为基数万分之3计算)。被告须承担延迟交房的违约责任。按照原被告签订的深圳市二手房买卖合同第十二条[延迟交房的违约责任]：除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。因此，被告须向原告支付因延迟收房产生的违约金1380元/天，时间自2018年8月2日至实际交付日止(按房产交易总价款345万为基数每日万分之四计算)。被告须支付因延期交房给原告造成的房租损失。此房租损失属于可得利益损失，根据《合同法》第113条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。基于合同法完全赔偿原则，损害赔偿不仅要包括受害人遭受的全部实际损失，还应包括可得利益的损失。同时，如果对这一得利益之损失不予赔偿，就不能完全弥补原告因被告的违约对其所造成的损失，这些损失应该通过可得利益的赔偿而得到弥补。因此，被告须支付因延期交房给原告造成的房租损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。参照房屋所在地宝安区33区商住楼的房屋租金市场均价，以此为依据要求增加违约金数额。被告须支付因延期交房给原告造成的房租损失7566元/月，时间自上诉日至实际交房日止（同地段房屋租金市场均价为72.75元/平方）。房屋折损。根据《合同法》第113条规定和财产损失全部赔偿原则，因被告交付之房屋存在严重质量问题必然影响房屋价值，加之被告将其公司注册地附于原告房产之上，对原告造成潜在风险，影响房屋交易价值，给原告造成损失，其损失为69万元（按房产交易总价款的20%计算），被告应予赔偿。被告须承担因延期交房给原告带来的误工费、交通费及律师咨询费等损失。根据《合同法》第113条规定被告须支付因延期交房给原告造成的误工费1905元（误工收入(952.38/天)×误工时间（2天）=1905元）、交通费100元（单次交通往返50元×往返次数（2次）=100元），律师咨询费500元等损失共计2505元。被告答辩称，一、根据原被告双方签订的《房产买卖合同》约定，原告在签订买卖合同前，已查看涉案房屋，知悉涉案房屋的现状，同意以现状受让涉案房屋，且涉案房屋一直处于出租的状态，被告对涉案房屋的裂缝维修后，原告主张被告隐瞒房屋质量问题存在欺诈且要求被告再次承担检测、维修费用没有事实依据。二、被告已于2018年8月2日将涉案房屋交付给原告，涉案房屋己在原告的控制之下，原告要求被告交付涉案房屋并支付延期交房的违约金和可得利益房租损失没有事实依据。三、原告没有提供充分证据证明涉案房屋存在严重质量问题，足以影响涉案房屋的正常居住和使用，且被告已经委托中介公司对涉案房屋进行修复，但原告在协商一致的情况下阻止被告对涉案房屋再次维修，因此造成的损失和法律后果应由其自行承担。四、原告主张被告支付隐瞒房屋为被告公司所在地的真实情况，要求被告支付违约没有事实和法律依据。五、原告主张被告延期交房所产生的误工费、交通费及律师费等损失没有任何事实依据及合同依据。经审理查明，涉案房产为深圳市宝安区新安33区裕安路西北侧三十三区商住楼05B栋701市场商品房，原登记于被告名下，后以购买方式转移登记至原告名下，该房产备注于1993年5月竣工，使用年限从1991年6月1日至2061年5月31日止。2018年4月30日，原告在深圳链家房地产经纪有限公司介绍下，现场看房。2018年5月1日，原告为买受方，被告为出卖方，深圳链家房地产经纪有限公司为居间人，三方签订一份《房产买卖合同》，被告将其名下的上述房产转让予原告，价款345万元；房产以现状出售，买受人已检查或授权代表检查该房屋，买受人不得以不清楚房屋情况或产权现状拒绝交易；若房屋主体结构存在漏水，由出卖人负责修复，买受人自行修复的，由出卖人承担维修费用；买受人对房屋具体情况充分了解，自愿购买。2018年6月20日，原、被告重新签订一份《深圳市二手房买卖合同》，并据此办理过户手续。2018年7月20日，原告将合同价款支付完毕。2018年8月2日，被告将房产钥匙交付原告，交付前，租客已由被告清退。此后，原告向被告主张房产存在两个质量问题：一个房间承重墙爆裂，钢筋锈蚀、外露；存在漏水问题。三方协商未果，遂酿纠纷。另查，被告于2017年9月12日在涉案房产地址注册经营个体工商户深圳市宝安区新安哲里电子商行。原告要求处理，庭后，被告向本院提交《个体户注销通知书》，显示其庭后于2019年7月1日注销该个体工商户。上述事实，有不动产权登记材料、《房产买卖合同》、转账记录等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，款物两讫，已履行完毕，不存在根本违约的情形。现原告主张房屋的质量问题，本院不予采纳，分析如下：（一）原告实质是主张标的物不符合合同约定或法律规定。合同为双方自愿、平等签订，合同约定房产按现状交易，而据原告提供的现场材料，水痕、墙裂并非隐蔽性瑕疵，易于发现，原告现场查看后签订合同，视为认可标的物状况，标的物符合合同约定。法律规定方面，涉案房产取得相关验收合格后办理市场商品房房产证，使用年限截至2061年5月31日，交易符合法律规定。（二）房产价值是买卖双方综合地理位置、使用年限等因素自愿、平等协商决定。按房屋交易习惯，办理过户前应予评估，双方评估后据物定价交易，现履行完毕，原告变相要求降低定价，有欠诚信。综上，本院对原告之诉求，不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费7891元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇一九年八月十六日书记员 林晓仪（兼）书记员 陈  丽  君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。