广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6995号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司，住所地广州市花都区新华街。负责人：徐明峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张正田，该公司员工。委托诉讼代理人：曾杏梅，该公司员工。被告：梁国针，男，1976年6月28日出生，汉族，住广州市花都区。被告：夏婉媚，女，1975年3月30日出生，汉族，住广州市花都区。被告：梁国文，男，1979年12月18日出生，汉族，住广州市花都区。被告：梁国武，男，1979年12月18日出生，汉族，住广州市花都区。共同委托诉讼代理人：王月甜，广东艾伯纳律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：蒋冬梅，广东艾伯纳律师事务所律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司（以下简称雅居乐公司）与被告梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的诉讼代理人张正田、曾杏梅，被告梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武的共同诉讼代理人王月甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1、被告按每月3046.96元的标准向原告支付自2017年5月1日起至2017年10月31日的物业服务费共18281.76元；2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的1‰向原告支付滞纳金，计至2017年10月31日为4623.1元；3、被告支付自2017年7月1日起至2018年3月31日止拖欠的商业电费11108.9元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为汇通广场小区提供物业管理服务，被告是该小区xxx房的业主，物业建筑面积为435.28平方米（起诉状中的437.57平方米为笔误）。依据双方签订的前期物业服务协议第四条第三点约定，该小区物业服务费为每月7元/平方米，即被告每月需向原告支付物业服务费3046.96元。自2017年5月1日起至2017年10月31日止，被告无故拖欠原告物业服务费6个月，共计18281.76元。期间原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业服务费，但被告至今仍未支付。依据前期物业服务协议第四条第二点的约定，被告应于每月10日前缴纳当月费用，否则应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠缴总额的1‰向原告支付滞纳金，计至2017年10月31日为4623.1元。被告自2017年2月1日起至2018年2月28日止没有支付所使用的电费，原告已代被告支付拖欠的商业电费11108.9元。诉讼中，雅居乐公司明确第3项诉讼请求中商业电费的欠缴时间变更为2017年2月1日起至2018年2月28日止。被告梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武辩称，1、根据被告与广州市花都雅居乐房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定，房地产开发公司在交房时应提供供电、供水、通邮等永久使用证明材料，而原告主张的2017年5月至2017年10月期间，涉案商铺并不具备永电，于2017年10月30日才具备永电，也就是说在此之前均为临时用电。而水电设施是居住生活的必备条件，该期间内涉案商铺并不能满足交付买受人所必须具备的房屋基本要求。2、涉案商铺就临电问题召开过业主大会，原告在大会上称免除业主2017年5月至10月的物业服务费。涉案商铺经常停电，甚至在一个月内停电十几二十次；电梯经常出现故障，多人被困电梯；所提供的中央空调并不制冷，在2017年5月至10月期间，室内温度经常达到35度以上，经常影响被告使用物业；公共厕所打扫不干净等问题时有发生。由此可见，原告并未提供其所述的物业服务。3、原告提供的汇通广场前期物业服务协议第一条第一款第九点明确乙方同意甲方利用物业共同设施设备进行经营，并收取相关的收益，所得收益用于补充物业管理服务费用，而涉案商铺所在的汇通广场，原告均有进行广告位出租和电梯投放广告，根据合同约定，其收益应用于补充物业服务费用。因此，原告所提供的物业管理服务存在诸多问题，且所取得的广告收益理应归业主所有或抵扣物业费。我方确认2017年5月至10月没有向原告缴纳物业服务费，但至于原告主张的电费我方不予确认。综上所述，原告的主张均无法律依据和事实依据，请法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区永发路14号汇通广场xxx房，建筑面积446.2平方米，权属人是梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武，已于2018年6月22日办理了不动产产权登记证。2017年1月16日，夏婉媚、梁国文、梁国武委托梁国针办理涉案商铺的收楼事宜。同日雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司（甲方）与梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武（乙方）签订《雅居乐汇通广场前期物业服务协议》，约定由甲乙双方就前期物业管理服务达成协议，涉案商铺所在汇通广场1#楼5-16层办公楼物业服务费每月每平方米7元（按房屋建筑面积计算），每月10日前交纳当月费用，业主/使用人未按时交纳物业服务费的，从逾期之日起至实际付清之日止，每日按应付未付金额的1‰支付违约金；在房产证未办妥之前，物业服务费的收缴按照商品房买卖合同中约定的建筑面积计算；受有关部门或单位的委托，甲方可提供业主自用的水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务（代收代缴不属于物业服务范围），向有关部门或单位收取服务费用，不得向业主收取，收费标准执行政府规定，若甲方代收代缴的，乙方应于每月10日向甲方支付上月水费、电费、燃（煤）气费、公共用水费和电费等费用。该前期物业服务协议落款处乙方由梁国针签名。梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武于2017年1月16日办理收楼手续后，因其认为雅居乐公司提供的物业管理服务存在诸多问题，且汇通广场使用临时用电，电梯、空调使用均存在问题，故拒绝向雅居乐公司支付涉案商铺的物业服务费。雅居乐公司认为临时用电与其无关，应另行向开发商主张权利。梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武从2017年11月起已按月向雅居乐公司支付了涉案商铺的物业服务费和商业电费，拒绝缴纳2017年5月1日至10月31日的物业服务费和2017年2月1日至2018年2月28日的商业电费。庭审后，梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武提交书面意见确认未缴纳2017年5月1日至10月31日的物业服务费为18281.76元，2017年2月1日至2018年2月28日期间的商业电费为11108.9元。梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武主张雅居乐公司曾口头承诺免除2017年5月至10月的物业服务费，故其未向雅居乐公司支付上述期间的物业服务费，但没有提供证据证明。另查明，雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司于2017年9月19日经广州市工商行政管理局核准，变更名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司。本院认为，雅居乐公司与梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武签订的《雅居乐汇通广场前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守协议约定。雅居乐公司向梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武提供了物业管理服务，梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武应按照协议约定向雅居乐公司支付物业服务费。虽然雅居乐公司在提供物业管理服务过程中存在瑕疵，但梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武的抗辩理由及举证不足以认定雅居乐公司存在可形成拒付物业服务费用的违约事实。因此，梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武以雅居乐公司服务不到位为由拒交物业服务费，理据不充分，本院不予支持。关于涉案商铺交付时使用临时用电的问题，属于梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武与开发商之间的法律关系，本案不予处理。梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武主张雅居乐公司曾因临时用电问题口头承诺免除2017年5月至10月的物业服务费，没有提供证据证明，本院不予采信。至于广告收益问题，如梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武认为雅居乐公司侵犯其作为业主的权益的，可以另行主张权利。综上，梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武应向雅居乐公司交纳物业服务费。涉案商铺于2018年6月22日办理产权登记，按照协议约定，2017年5月1日至10月31日期间的物业服务费应按商品房买卖合同约定的建筑面积435.28平方米计算。经核算，梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武应向雅居乐公司支付2017年5月1日至2017年10月31日的物业服务费为18281.76元（7元/平方米×435.28平方米×6个月）。至于商业电费问题。梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武欠缴2017年2月1日至2018年2月28日期间自用的商业电费11108.9元，而雅居乐公司已经垫付了上述费用，梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武理应支付给雅居乐公司。关于逾期缴费的滞纳金问题。雅居乐公司要求按每日应付未付金额的1‰的标准计算滞纳金，由于雅居乐公司在管理过程中确实存在瑕疵，对本案纠纷的产生也有过错，且涉案商铺所在的汇通广场确实存在使用临时用电，导致电梯、空调在使用过程中出现问题，梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武并非无故恶意拖延向雅居乐公司支付物业服务费，故雅居乐公司要求梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武向其支付滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下:一、被告梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司支付2017年5月1日至2017年10月30日的物业服务费18281.76元；二、被告梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司支付2017年2月1日至2018年2月28日的商业电费11108.9元；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司负担44元，被告梁国针、夏婉媚、梁国文、梁国武负担281元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赵德意二〇一九年八月十四日书记员  李晓君