山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3596号 原告（反诉被告）：济南悦尚居物业管理有限公司，住所地：山东省济南市，统一社会信用代码：91370112MA3MWEWA09。 法定代表人：杨雪峰，经理。 委托诉讼代理人：刘瑞璇，山东平正大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宫玉涛，男，出生，汉族，住山东省安丘市。 原告济南悦尚居物业管理有限公司（以下简称悦尚居物业公司）诉被告宫玉涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日受理后，宫玉涛在审理过程中提出反诉，本院审查后依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年6月20日对本案公开开庭进行了审理，原告悦尚居物业公司委托诉讼代理人刘瑞璇、被告宫玉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 悦尚居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告悦尚居物业公司与被告宫玉涛在签订的《出租委托合同》于解除；2、判令被告宫玉涛向原告悦尚居物业公司退还房租5964.44元；3、判令被告宫玉涛向原告悦尚居物业公司支付违约金14109.1元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告悦尚居物业公司与被告宫玉涛在签订《出租委托合同》，约定宫玉涛将其位于济南市历城区七里河路X号房屋委托给悦尚居物业公司进行出租管理。委托期限自至止，月租金3050元，按季度支付，双方同时约定预留90个工作日不计租金。合同签订后，悦尚居物业公司依约对房屋进行了装修并对外出租，并于、向宫玉涛合计支付租金12200元。2018年10月23日经租客反映涉案房屋被停水停电，水表被拆卸，电表被加锁，悦尚居物业公司通过小区物业得知停水停电系宫玉涛所为。之后公司重新恢复了水电供应。，涉案房屋又被宫玉涛通过拆卸、加锁方式停水停电，租客的正常生活受到严重影响。，悦尚居物业公司通过短信通知方式告知宫玉涛房屋被停水停电情况，要求恢复水电供应，其未能配合。、28日，悦尚居物业公司通过短信形式以及EMS邮件方式告知宫玉涛解除双方之间签订的《出租委托合同》并要求其退还租金并赔偿损失，但其仍未履行。，宫玉涛对涉案房屋进行换锁强行进入房屋，并拒绝与悦尚居物业公司正面交涉。悦尚居物业公司认为，在水电费正常交纳的情况下，房主保持租赁房屋通水通电系其主要合同义务，双方在《出租委托合同》第五条第4项约定如房屋供水供电不足影响正常居住，悦尚居物业公司有权单方面解除合同；第五条第8项约定委托期内，出租方不得私自进入该房屋。综合以上，原告认为被宫玉涛行为已经构成违约，现提起诉讼。 宫玉涛辩称：1、2018年9月26日，因悦尚居物业公司不正当使用涉案房屋发生火灾，造成损坏。租赁期内，悦尚居物业公司延迟支付取暖费、物业费、水电费、煤气费，我曾以告知函的形式通知悦尚居物业公司及时恢复涉案房屋原状并支付取暖费、物业费、水电费、煤气费，但悦尚居物业公司均未执行，严重损害了我的权益；2、已收取的房租不应退还，在悦尚居物业公司未履行合同约定事项且房屋阶段性租赁到期的情况下，我才将房屋收回，并不存在违约行为，故亦不应支付违约金。双方签订的租赁合同期限系自2018年7月21日至2021年7月20日，悦尚居物业公司分别于2018年7月17日支付6100元、2018年10月21日支付5800元，共计11900元，而非悦尚居物业公司主张的12200元。 宫玉涛向本院提出反诉请求：1、确认原被告签订的《出租委托合同》于解除；2、判决悦尚居物业公司支付至的取暖费、物业费、水电费、煤气费共计3186.61元；3、判决悦尚居物业公司支付原告违约金6100元；4、判决悦尚居物业公司将发生火灾的房屋恢复原状或支付维修费总计5000元；5、本案诉讼费由悦尚居物业公司承担。事实与理由：2018年7月17日宫玉涛与悦尚居物业公司签订《出租委托合同》，约定宫玉涛将位于历城区七里河路X室房屋委托给悦尚居物业公司进行出租，租期三年，自至，月租金3050元。合同签订后，宫玉涛依约交付房屋，因悦尚居物业公司不正当使用房屋，导致发生火灾，造成房屋损坏，差点造成重大火灾。在租赁期内，悦尚居物业公司也迟迟不支付取暖费、物业费、水电费、煤气费。经宫玉涛催告后仍拒绝支付。悦尚居物业公司的行为严重侵害了宫玉涛的合法权益，无法实现原告订立合同的目的。悦尚居物业公司迟迟未将房屋恢复原状，而且不予支付取暖费、物业费、水电费、煤气费，反而将宫玉涛诉之法院。为维护自身合法权益，特提起诉讼。 悦尚居物业公司对宫玉涛的反诉辩称：我方共向宫玉涛支付租金12200元。宫玉涛在履行合同期间，两次通过拆卸水表、加锁电表的方式导致使涉案房屋停水停电，严重影响租客正常生活及我公司权益，2019年12月27日、28日，我公司通过短信及EMS邮件方式告知宫玉涛解除双方之间签订的《出租委托合同》，并要求其退还租金并赔偿损失，但宫玉涛未履行。2019年1月17日，宫玉涛强行换锁进入涉案房屋，经沟通其不同意我方进入房屋并报警，已经违反了双方签订的委托出租协议第五条第八项：委托其间甲方不得私自进入该房屋，如有特殊情况，应提前通知乙方共同进入。宫玉涛的行为已构成违约。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2018年7月17日，宫玉涛作为委托人即甲方与悦尚居物业公司作为代理方即乙方签订《房屋出租委托合同》，约定甲方将坐落于济南市历城区七里河路X房屋委托给乙方出租管理，委托期限自2018年7月21日至2021年7月20日，共计36个月，租金为3050元/月，房租按季交付。合同签订后，甲方同意预留出90工作日不计算租金，作为乙方装修、接洽承租、寻找合适客户的工作期。期满后从2018年10月21日起开始计算租金，工作期内若产生收益归乙方所有。如房屋存在隐患，应向正常居住（如设施严重老化，供水、供电、供气不足，房屋防水设施老化或无，邻里关系严重不和睦，周边环境极差等），甲方应在签署合同时如实告知，否则，乙方有权单方面解除委托合同，甲方需退还乙方已付租金及费用。合同签订日之前，房间未结清的水、电、燃气、物业管理等费用由甲方支付。委托期内，甲方不得私自进入该房屋，如有特殊情况，应提前通知乙方共同进入。委托期内任何一方需提前解除合同的，应提前30日通知对方，并按两个月的租金标准支付违约金，提出方应承担该房屋租赁合同的违约责任。委托期内，由甲方负责因水、电、燃气管道线路及防水层，房屋主体结构装修自然老化、无法正常使用的，因修理或施工改造所发生的费用，由乙方负责房屋内的消耗物品因使用损坏需要维修更换产生的费用及合同期内发生的水电气及公摊费用。具体付款日期及金额为：第一年度房租，第一次：2018年7月17日支付房租6100元整；第二次：2018年10月21日支付房租6100元整；第三次：2019年1月21日支付房租9150元整；第四次：2019年4月21日支付房租9150元整；第二年度房租，第一次：2019年7月21日支付房租6100元整；直至2021年4月21日，每季度支付房租9150元整。房屋交付后，悦尚居物业公司加设隔断，将涉案房屋分成五间，分别于2018年7月24日、7月25日、8月3日、8月30日、9月8日对外分租给五名次承租人，租金分别为720元/月、800元/月、750元/月、820元/月、850元/月。 2018年7月17日，悦尚居物业公司向宫玉涛支付第一季度房租6100元，2018年10月21日，悦尚居物业公司向宫玉涛支付第二季度房租5800元。2018年9月26日，涉案房屋发生火灾，起火原因未知，屋门、窗户、房屋吊顶天花板被烧，洗衣机，太阳能热水器被烧毁。2018年10月22日，宫玉涛向悦尚居物业公司邮寄告知函，要求悦尚居物业公司在15天内将因火灾受损的房屋恢复原状，并将房屋改动部分恢复原样或上报相关部门。2018年10月23日起，涉案房屋停水停电二至三次。2018年11月4日，涉案房屋五名次承租人向悦尚居物业公司出具告知函，要求悦尚居物业公司于2018年11月5日前解决停水停电的问题，否则将解除租赁合同，并由悦尚居物业公司分别返还五租户剩余租金、综合管理费及押金。2018年11月27日，悦尚居物业公司发短信要求宫玉涛恢复涉案房屋通水通电。2018年12月24日，宫玉涛向悦尚居物业公司邮寄告知函及热力部门通知单，要求悦尚居物业公司缴纳取暖费，逾期未缴纳则视为到期不再续租房屋。2018年12月27日，悦尚居物业公司发短信告知宫玉涛因其未在30日内解决通水通电的问题，故解除双方于2018年7月17日签订的《出租委托合同》，要求宫玉涛在收到通知后向悦尚居物业公司返还2018年10月21日至2019年1月21日房屋租金6100元并支付违约金6100元。2018年12月28日，悦尚居物业公司向宫玉涛邮寄解除合同通知，邮件因收件人未在指定地址被退回。2019年1月17日，宫玉涛找开锁公司打开涉案房屋的门锁进入并取回房屋。 另查明，宫玉涛于2018年9月-2019年1月期间先后缴纳水费100.8元，电费196.5元，物业费183.2元，燃气费18.3元，共计498.8元，并于2019年1月27日缴纳2018-2019年度采暖费2727.81元。 悦尚居物业主张其已依合同足额支付两季度租金共计6100元，第二季度租金显示转账5800元系因其曾于2018年7月29日就涉案房屋的空调加氟及换电容事宜向维修人员支付300元，故在第二季度房租中扣除此款项。悦尚居物业公司具有分租资质，承租房屋后仅在客厅增加两个隔断，未曾改变房屋结构及电路，房屋起火是由宫玉涛提供的洗衣机引起，应由宫玉涛承担责任，悦尚居物业公司于火灾发生后找电工更换线路、水管的行为已超出合同义务。合同履行期间，宫玉涛擅自拆除水表、上锁电表，致使涉案房屋分别于2018年10月23日、10月30日、11月1日停电，于2018年10月23日、11月1日停水，影响次承租人正常使用，导致次承租人退租，在悦尚居物业公司发短信要求其恢复水电后仍不履行合同义务，已严重违约，且宫玉涛曾明确表示不再出租涉案房屋，自2018年10月23日至2019年1月17日，涉案房屋一直处于闲置状态，故在悦尚居物业公司通知解除合同的短信达到宫玉涛时，双方之间的合同即已解除，宫玉涛应返还未使用的房租5964.44元并支付违约金14109.1元（含合同约定的违约金6100元及预期利益损失8009.1元）。 宫玉涛主张仅收到租金11900元，悦尚居物业公司在第二季度房租中扣除300元维修费用时并不知情，知道时明确表示不同意，故应按11900元计算悦尚居物业公司可占有使用房屋的时间。合同履行期间，因悦尚居物业公司不缴纳相关费用，经物业公司催收后，宫玉涛曾分别于2018年10月23日、12月24日缴纳天然气费，于2018年10月23日、2019年1月29日缴纳电费，于2018年9月12日、2018年11月6日缴纳水费，于2019年1月27日缴纳取暖费，上述费用产生的时间证明涉案房屋一直有人使用。因悦尚居物业公司一直未将遭受火灾的房屋恢复原状，屋内存在安全隐患，故采用断水断电的方式督促悦尚居物业公司修缮房屋，且悦尚居物业公司亦未曾依合同承担合同期内的水、电、燃气费、取暖费，其发短信通知解除合同的行为，属于在委托期内提前解除合同，已构成违约，悦尚居物业公司应依据合同约定支付合同履行期间所支出的水费、电费、燃气费、物业费及取暖费共计3186.61元并支付违约金6100元，还应支付因火灾烧毁的热水器、洗衣机、门、开关、水管等设施的修复费用5000元。 上述事实，由悦尚居物业公司提交的《出租委托合同》、《房屋租赁合同》、转账凭证、证明、短信截图、照片、EMS邮单、通知，宫玉涛提交的告知函、付款凭证、出警证明、《出租委托合同》、照片、水费、电费、燃气费、物业费及取暖费发票及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：宫玉涛作为委托人即甲方与悦尚居物业公司作为代理方即乙方签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方成立房屋租赁合同关系。关于合同解除问题，悦尚居物业公司作为承租人，在承租房屋期间发生火灾，其未能证明系宫玉涛出租房屋存在安全隐患，其作为实际使用人应承担责任，悦尚居物业公司未能妥善保管房屋使之遭受火灾，构成违约，但宫玉涛并未就此行使合同解除权提出解除合同，其还要求悦尚居物业公司消除安全隐患、恢复原状，故双方之间合同应继续履行，悦尚居物业公司已对房屋因火灾受损物品及墙体等进行恢复，宫玉涛作为出租人应保证房屋正常使用，而其却实施断水断电行为致使房屋无法正常使用，合同目的不能实现，构成违约，故悦尚居物业公司得行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方之间的合同于悦尚居物业公司发送的解除合同的短信到达宫玉涛时即2018年12月27日解除。 对于悦尚居物业公司已支付的租金，其于2018年7月17日、2018年10月21日共支付11900元，另有因维修空调支付的300元，依照合同约定，此维修费用应由出租人负担，悦尚居物业公司以此抵除租金并无不当，故本院认定悦尚居物业公司已支付租金12200元。合同约定2018年10月21日作为计租日，悦尚居物业公司自述合同约定的90天免租期分别于第一年第一季度、第二季度、第二年第一季度各扣除30天，宫玉涛抗辩称90天免租期系基于双方长期合作给出的优惠，每年扣除30天，三年共计90天，根据已查明的事实，悦尚居物业公司前两个季度均实际各支付两个月房租，则双方系按照2018年8月21日作为实际计租日履行合同义务，且第二季度确亦按照两月租金支付，与合同约定的租金交付方式相符，悦尚居物业公司的主张相对于“合同签订后，甲方同意预留出90工作日不计算租金，作为乙方装修、接洽承租、寻找合适客户的工作期。期满后从2018年10月21日起开始计算租金，工作期内若产生收益归乙方所有”的合同约定于己不利，故对悦尚居物业公司主张的实际计租日为2018年8月21日予以采信，且第二期租金再减少一月，则至2018年12月27日即合同解除之日产生的租金总额为9861.69元。合同解除后，悦尚居物业公司应及时将房屋返还宫玉涛，未及时返还应支付房屋占用使用费。宫玉涛自2019年1月17日自行进入房屋，至此时，悦尚居物业公司应支付房屋占用使用费2135.07元，以上租金及房屋占用使用费共计11996.76元，悦尚居物业公司已支付租金数额为12200元，宫玉涛应返还203.24元。 关于违约金，虽宫玉涛对房屋进行断水断电致使不能正常使用，应当承担违约责任，但双方仅约定一方需提前解除合同时应承担的违约金，并未约定守约方行使合同解除权时违约方承担违约金的方式及数额，故对悦尚居物业公司主张宫玉涛应按合同约定承担解除合同违约金6100元不予支持。对于悦尚居物业公司主张的违约金8009.1元的部分，虽以违约金行使在诉讼请求中提出，但悦尚居物业公司明确陈述此为按照承租与转租租金之间差额要求的预期利益损失，故属于因宫玉涛违约给守约方悦尚居物业公司造成的损失，悦尚居物业公司提出该请求有法律规定，但其实际损失应当结合本案情况予以确定。双方之间的合同约定了90日免租期，且已实际免租两个月，此系双方基于合同能够长期履行才设定的优惠条款，现合同履行不足半年即已解除，此优惠因素应予考虑。悦尚居物业公司与次承租人分别签订为期一年的租赁合同，每月可得净利润890元，再考量悦尚居物业公司实际占有使用房屋的时间、分租合同中可能支出的管理成本等，对悦尚居物业公司主张的预期利益损失，本院酌情以六个月利润即5340元予以支持。宫玉涛主张的水、电、天然气、取暖费及物业费用，确系其交纳，且发生于悦尚居物业公司占用房屋期间，悦尚居物业公司应当负担，以每年11月15日至次年3月15日为一个采暖季的惯例计算，至宫玉涛取回房屋之日，悦尚居物业公司占用房屋共产生取暖费1431.99元。宫玉涛已缴纳的物业费中计算至宫玉涛取回房屋即2019年1月17日的部分为163.41元，对宫玉涛主张悦尚居物业公司承担合同期内产生的水、电、天然气、取暖费及物业费用共3186.61元的请求，本院支持1911元的部分。对于宫玉涛主张的违约金，虽悦尚居物业公司未及时交纳水、电、燃气、取暖费、物业费等，但并不造成合同根本不能履行，且合同对此并无约定，故本院对此不予支持。宫玉涛主张因火灾产生的房屋损失，其自述热水器已使用六七年，且未留存发票，参照双方庭审中提交的照片反映的房屋现状，对宫玉涛要求悦尚居物业公司承担5000元修复及物品损失费用的请求，本院酌情支持2000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、济南悦尚居物业管理有限公司与宫玉涛于2018年7月17日签订的《出租委托合同》于2018年12月27日解除； 二、宫玉涛返还济南悦尚居物业管理公司多付的租金203.24元并赔偿预期利益损失5340元，共计5543.24元； 三、驳回济南悦尚居物业管理有限公司其他诉讼请求； 四、济南悦尚居物业管理有限公司支付宫玉涛水、电、燃气、取暖、物业费用共计1911元； 五、济南悦尚居物业管理有限公司赔偿宫玉涛房屋及物品损失2000元； 六、驳回宫玉涛其他诉讼请求； 七、以上第二、四、五项折抵后，宫玉涛应向济南悦尚居物业管理有限公司支付1632.24元，限宫玉涛于本判决生效之日起十日内付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费151元，由济南悦尚居物业管理有限公司负担；反诉案件受理费179元，由宫玉涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马悦静 二〇一九年八月十九日 书记员  孙树贞