上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初5734号原告：潘中威，男，1970年11月13日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：上海栖居信息科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邢丽。被告：黄学镇，男，1974年10月12日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：沈志兴，上海市托普律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。原告潘中威诉被告上海栖居信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。根据原告申请，本院依法追加黄学镇作为被告参加诉讼。因无法直接送达被告上海栖居信息科技有限公司诉讼文书，本案依法转为普通程序，本院组成合议庭，并采用公告方式向被告上海栖居信息科技有限公司送达起诉状副本、传票等诉讼文书。本案于2019年8月12日公开开庭进行了审理，原告潘中威、被告黄学镇的委托诉讼代理人沈志兴到庭参加了诉讼，被告上海栖居信息科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘中威向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告潘中威与被告上海栖居信息科技有限公司(下简称“栖居公司”)于2017年3月6日签订的《门面租赁合同》；2、两被告共同腾退位于上海市青浦区秀泉路XXX号房屋并返还原告；3、被告栖居公司支付原告潘中威租金(按每年人民币223,015元的标准，自2019年5月1日起计算至实际腾退之日即2019年5月15日止)；4、被告栖居公司支付原告潘中威违约金31,633元。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：上海市青浦区秀泉路XXX号门面房(下简称系争房屋)系原告潘中威家庭所有房产。2017年3月6日，原告与被告栖居公司就系争房屋签订了《门面租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给栖居公司，不得转租等。但是被告栖居公司擅自将系争房屋转租给被告黄学镇经营使用。故原告诉诸法院。被告上海栖居信息科技有限公司未作答辩。被告黄学镇辩称，两被告确实签订了租赁合同，黄学镇以为栖居公司有权转租系争房屋。原告潘中威向黄学镇提出异议后，黄学镇于2019年4月底已腾退系争房屋，于2019年5月15日返还系争房屋给潘中威。黄学镇保留向栖居公司主张违约责任的权利。经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区秀泉路XXX号，建筑面积129.31平方米，产权登记在原告潘中威与案外人高国玲、潘高宇伯、潘加易名下。2017年3月6日，原告潘中威作为甲方，被告栖居公司作为乙方，双方签订《门面租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积130平方米，第一、第二年租金189,800元，第三、第四年租金223,015元，第五年租金260,975元，第六年租金260,974元，租赁期限自2017年5月1日起至2023年4月30日止；第三条付款方式约定，乙方于合同签定当日向甲方支付三个月租金，并支付二个月押金，每三个月到期之日提前一个月再支付三个月租金，以此类推；第四条约定，租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、安装、有线、物业费等费用一并由乙方承担；第六条第4点约定，乙方不得转租。合同上另手写约定“本合同二个月的押金作为双方的违约金”。合同另约定了其他事项。合同签订后，原告交付被告系争房屋，被告支付原告截至2019年4月30日的租金和租赁押金31,633元。2017年6月6日，原告作为甲方，栖居公司作为乙方，双方签订《补充协议》，约定由于乙方改变内部结构，考虑到合同完毕乙方必须将房屋恢复原样，乙方须支付甲方押金10,000元作为保证金，合同结束同时，乙方把房屋恢复原样后，甲方退还保证金。经双方协商一致，以先付后租的原则，合同签订时付半年租金，每半年到期付剩下半年的租金，并提前一个月支付，以此类推。付款方式以补充协议为准。协议另约定其他事项。协议签订后，栖居公司支付潘中威装修押金10,000元。2017年4月4日，两被告签订租赁合同，约定栖居公司将系争房屋出租给黄学镇，租期自2017年4月4日至2022年4月3日止。合同签订后黄学镇经营使用系争房屋。应原告要求，黄学镇于2019年5月15日将系争房屋交还给原告，内部装修未拆除。上述查明的事实，由以下证据证明：原告潘中威与被告黄学镇的陈述，原告潘中威提供的不动产登记簿、门面租赁合同、补充协议、租赁合同复印件，上述证据并经庭审出证、质证，本院核实后予以确认。审理中，本院采用公告方式向被告送达起诉状副本等诉讼文书，视为被告于2019年7月7日收到。审理中，原告称，栖居公司擅自转租，构成违约，原告有权解除合同并主张违约金。原告家人在本案诉讼前曾向栖居公司通过短信发出解除合同通知，但对此无法提供证据。同意以法院送达被告栖居公司起诉状副本之日作为合同解除之日。被告栖居公司租金付至2019年4月30日止，还应支付原告自2019年5月1日起至2019年5月15日止的租金。栖居公司支付的押金31,633元，因栖居公司违约，应作为违约金予以抵扣。关于装修押金10,000元，栖居公司尚未将系争房屋恢复原状，还欠付水电费和物业费，因此不同意退还。本案中不要求处理恢复原状和水电费、物业费。待栖居公司承担了恢复原状和支付欠付水电费、物业费的义务后，结算清楚再退还。对此原告潘中威在庭后提供物业费收据2份(2018年7月1日至2019年6月30日合计9,622元)。本院认为：原告潘中威与被告栖居公司签订的《门面租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告栖居公司将系争房屋擅自转租给被告黄学镇，违反合同约定，原告依法可解除合同，本案起诉状可视为解除合同通知，起诉状副本公告送达当天即2019年7月7日为合同解除之日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现被告黄学镇已于2019年5月15日将系争房屋返还原告，原告主张按每年223,015元的标准计算2019年5月1日至2019年5月15日期间的租金，金额计为9,165元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张租赁押金31,633元作为违约金抵扣，符合合同约定，本院予以照准。因违约金与租赁押金相互抵销，双方无需再支付或返还。关于装修押金，原告称，因栖居公司未恢复房屋原状并结算水电费、物业费，故不同意返还。对此本院认为，上述主张符合补充协议约定，本院予以采纳，故本案中不予处理。被告栖居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告潘中威与被告上海栖居信息科技有限公司就上海市青浦区秀泉路XXX号房屋签订的《房屋买卖协议》于2019年7月7日解除；二、被告上海栖居信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告潘中威自2019年5月1日起至2019年5月15日止的租金9,165元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费819.90元，由被告上海栖居信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳人民陪审员  王 瑜人民陪审员  王宏美二〇一九年八月三十日书 记 员  庞建琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。