安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初2891号原告（反诉被告）：淮北市第二中学，住所地安徽省淮北市。法定代表人：唐善忠，该校校长。委托诉讼代理人：梁晶晶，安徽律诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏颖，安徽律诚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：徐贵军，男，1961年12月27日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：叶广明，淮北市辰光法律服务所法律工作者。原告淮北市第二中学（简称淮北二中）与被告徐贵军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序审理，在案件审理过程中，徐贵军提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告淮北二中的法定代表人唐善忠及其委托诉讼代理人梁晶晶，被告徐贵军及其委托诉讼代理人叶广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮北二中向本院提出诉讼请求：1、依法判令徐贵军立即返还淮北二中所有的位于淮北二中老校区的门面房，并同时将房屋内的所有物品清空；2、依法判令徐贵军支付淮北二中房屋租金5万元(2019年1月1日至2019年6月30日，8333元/月,共六个月)；3、依法判令徐贵军自2019年7月1日起按8333元/月支付淮北二中房屋租金至该房屋实际交付时止；4、本案诉讼及相关费用由徐贵军承担。事实和理由：2017年12月29日,淮北二中作为出租方（甲方），徐贵军作为承租方（乙方）,签订了《淮北二中老校区商铺租赁续租合同》。合同约定:租赁期限自2018年1月1日起至2018年6月30日止；房屋租金为50000元整;承租期内，若因国家政策变动或政府行为等不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方未使用完时间的租金。2018年6月30日，淮北二中上级主管部门淮北市教育局做出了《关于限期收回原二中门面房的通知》，该通知中明确表明：原二中校区门面房不再出租,由市二中按程序限期收回。接到通知后,淮北二中积极组织人员多次与徐贵军协商返还房屋事宜,徐贵军以种种理由推拖,拒不返还租赁房屋。2019年3月22日,淮北二中校领导亲自带领工作人员到出租房屋处向徐贵军发送了告知书,告知徐贵军于2019年4月5日前将房屋清空,交还房屋钥匙。至今,徐贵军并未按照告知书载明的内容履行返还租赁房屋的义务。自2019年1月至2019年6月,徐贵军尚欠淮北二中房屋租金50000元,上述所欠款项至今未予支付。综上所述，淮北二中为维护自身的合法权益,现依据相关法律规定,特此起诉,请依法予以支持。徐贵军辩称，房屋租金是淮北二中拒收。淮北二中存在违约行为，涉案房屋在1995年左右经过学校同意进行了扩建，现要收回房屋，应予赔偿该扩建损失。双方签订的合同注明房屋要对外公开招租，故徐贵军将房屋进行了装修，对该部分损失也应予以赔偿。徐贵军向本院提出反诉请求：1、依法判决淮北二中偿还徐贵军房屋装修和维修改造房屋费用40万元；2、反诉费用由淮北二中负担。事实和理由：徐贵军于1995年开始租用淮北二中的房屋，在房屋原有基础上进行了扩建和改建维修，这是经当时石校长同意的。1997年花费扩建费28万元，装修费25.9万元，现已租赁20多年。2017年12月29日，双方再次签订房屋租赁合同。2018年1月1日至2018年6月30日，淮北二中在租赁合同中称涉案房屋公开招标，原承租人有优先承租权。后徐贵军再次装修房屋花费装修费25.9万元，现淮北二中要求徐贵军返还租赁房屋，造成的经济损失达60万元。综上，淮北二中存在过错和违约行为，依据法律规定淮北二中应赔偿上述损失。淮北二中针对徐贵军的反诉辩称：徐贵军在房屋租赁期限临近届满时仍对房屋进行装修，其扩建及装修均未经淮北二中同意，要求赔偿损失无法律依据，请求驳回徐贵军的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月29日，徐贵军（乙方）与淮北二中（甲方）签订《淮北二中老校区商铺租赁续租合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日至2018年6月30日止，租金为50000元，房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责，乙方应按照合同规定支付租金和其他各项费用等。涉案商铺租赁期限到期后，徐贵军仍在继续占有使用。2018年6月30日，淮北市教育局向淮北二中下发关于限期收回原二中门面房的通知，通知内容为：原二中校区门面房不再出租,由市二中按程序限期收回。接收通知后，淮北二中与徐贵军协商返还房屋事宜未果。2019年3月22日，淮北二中向徐贵军发送告知书，告知其于2019年4月5日前将房屋清空交还，徐贵军至今仍占有使用房屋，淮北二中遂诉至本院。另查，徐贵军承租淮北二中房屋现为五间，店面名称“**”系徐贵军自己加盖，另四间店面名称为“**”、“**”、“**”、“**”，门牌号为××、**号。徐贵军于2018年3月对涉案房屋进行了装修。以上事实，有淮北二中提交的《淮北二中老校区商铺租赁续租合同》、《关于限期收回原二中门面房的通知》、《告知书》、照片、增值税发票、淮北二中商业用房电费缴纳一览表，徐贵军提供的《工程承包合同》等证据以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。本院认为，淮北二中与徐贵军签订的《房屋租赁续租合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。“**”房屋系徐贵军自己加盖，无房屋所有权证，亦无建设工程规划许可证，合同中关于该部分房屋租赁的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。徐贵军应将“**”房屋返还淮北二中。淮北二中为徐贵军承租的其余房屋的所有权人，有权将商铺出租以取得租金收益。现房屋租赁期限已届满，徐贵军应返还涉案房屋。淮北二中也与徐贵军协商过退房事宜，且预留了合理期限，徐贵军未在该期限内腾空房屋予以交还，淮北二中要求返还涉案房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。双方在租赁合同中约定2018年1月1日至2018年6月30日的租金为50000元，每月租金8333元。故淮北二中要求徐贵军支付2019年1月1日至2019年6月30日参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费50000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。徐贵军持续占用涉案商铺至今，对淮北二中要求徐贵军自2019年7月1日之后，以每月8333元为标准支付房屋占有使用费至房屋实际交付之日止的诉讼请求予以支持。淮北二中诉讼请求中第2、3项所述的房屋租金应为房屋占有使用费。徐贵军反诉称因淮北二中在租赁合同中提出涉案房屋要对外公开招标，其有优先承租权，遂对涉案房屋进行了装修，现淮北二中要收回房屋，应赔偿其装修等各项损失40万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。本案中，淮北二中虽未明确表态同意徐贵军装修房屋，但根据双方合同中约定的房屋用途及所出租房屋的现状，推知承租人须进行装修方能达到租赁目的，推定淮北二中默示同意徐贵军进行装修。现双方约定的租赁期间已届满，当事人在合同中未对装修费用进行约定，根据上述法律规定，徐贵军要求淮北二中赔偿其装修费用于法无据，本院不予支持。淮北二中虽在租赁合同中提出涉案房屋要对外招标，但对于徐贵军因此自认为其有继续承租权而进行装修产生的损失不存在过错和违约行为，依法不应承担赔偿责任。徐贵军称其对涉案房屋进行扩建当时是经淮北二中同意，因无证据证明，对该诉求本院亦不予支持。对徐贵军要求淮北二中赔偿其装修及扩建维修费用40万元的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、被告徐贵军于本判决生效后十五日内清空并交还淮北二中学位于淮北市相山区**五间房屋；二、被告徐贵军于本判决生效后十五日内向原告淮北市第二中学支付2019年1月至6月的房屋占有使用费50000元，之后以8333元/月支付房屋占有使用费至房屋实际交付之日止；三、驳回反诉原告徐贵军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，因本案适用简易程序审理，减半收取629元，由被告徐贵军负担。反诉案件受理费3650元，由反诉原告徐贵军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  朱晓瑜二〇一九年八月二十三日法官助理王宇婷书记员张永芹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。