四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初1671号 原告（反诉被告）：四川省汇信房地产有限公司，住所地：眉山市岷东新区管委会办公室****。 法定代表人：李言清，董事长。 委托诉讼代理人：李思行，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴毕（公司员工）。 被告（反诉原告）：舒先志，男，1969年6月1日出生，住四川省眉山市东坡区。 原告（反诉被告）四川省汇信房地产有限公司与被告（反诉原告）舒先志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月23日作出（2017）川1402民初769号民事判决（舒先志缺席）。判决生效后，舒先志向眉山市中级人民法院申诉，眉山市中级人民法院于2018年11月13日裁定提审本案，2019年3月7日作出（2019）川14民再2号民事裁定书，以一审送达程序违法为由裁定撤销本院（2017）川1402民初769号民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月9日对本案予以立案重审。在重审期间，被告舒先志向本院提交了反诉状，对本案原告提起了反诉。2019年6月25日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案本诉及反诉。本案原告（反诉被告）四川省汇信房地产有限公司（下称汇信公司）委托诉讼代理人李思行、吴毕，被告舒先志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结,并报经了本院审判委员会讨论决定。 汇信公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除与舒先志于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》；2.判令舒先志支付违约金39744.4元，并承担案件受理费。诉讼过程中，汇信公司明确主张解除合同的时间为2017年2月24日（起诉之日）。事实和理由：2014年8月26日，原、被告签订1份《商品房买卖合同》，并于2014年8月27日备案。合同约定舒先志购买汇信公司开发的位于眉山市东坡区住房，总价198722元，舒先志首付43722元，余款申请公积金贷款。合同签订后，舒先志因资金周转困难，仅支付了5000元首付款，后向汇信公司出具《延期付款承诺》承诺于2014年9月28日支付13722元，首付款余额25000元于2015年2月28日付清，如逾期一月未付款，汇信公司有权解除合同并要求舒先志承担总房款20%违约金。后舒先志于2014年10月10日支付13722元后再未按约定付款，且其申请的公积金贷款未获批准。 舒先志答辩称，其已交清首付款43722元，其中5000元系签订合同当日缴纳，2014年10月10日除刷卡缴纳13722元外，还现金缴纳25000元。公积金贷款未办下来的原因系汇信公司工作人员变动未将其交的资料积极办理所致，鉴于所购房屋已被汇信公司转卖他人，提出反诉，请求1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令被反诉人退还反诉人所交的首付款43722元及利息24501元，并退还交到被反诉人处的所有个人资料；3、判令被反诉人赔偿反诉人损失596166元；4、判令被反诉人承担本案所有诉讼费。 汇信公司围绕其诉讼请求及舒先志的反诉请求依法提交了《商品房买卖合同》、网签审批表、《借支单》、《延期付款承诺》等证据并当庭出示，舒先志对上述证据的真实性均认可，但对其证明目的不认可，并发表了质证意见，还向本院提交了首付款43722元的《收据》，以证明其已交清首付款43722元，汇信公司对收据真实性予以认可，但强调该收据是基于舒先志打了借支条的前提下出具，更证明其未交清首付款。本院对以上证据真实性依法予以采信。 另外，汇信公司为证明其主动履行合同还向本院提交了《关于及时履行按揭义务的律师函》及邮寄单、《解除商品房买卖合同及附件并要求支付违约金的律师函》及邮寄单、交房通知书邮寄单。 根据当事人陈述和审理查明确认的证据，本院认定如下事实：2014年8月26日，舒先志与汇信公司签订1份《商品房买卖合同》并于2014年8月27日在房管部门备案，该合同约定：1.舒先志购买汇信公司开发的位于眉山市东坡区住房，总价款198722元；2.舒先志申请公积金贷款按揭支付购房款。3、逾期交付房款的，买受人承担每日未付房款万分之一的违约金。逾期一月以上的，出卖人有权解除合同，并要求对方承担每日万分之一的违约金。 签订合同当日舒先志缴纳5000元并向汇信公司出具1份借支单(系公司打印好后交舒先志签字)，内容为“由于资金周转暂借公司38722元（其中13722元1个月内归还）”。公司打印并交舒先志签字的《延期付款承诺》一份，承诺内容为：1.应付首付款43722元，暂付5000元，于2014年9月28日前付13722元，余款25000元于2015年2月28日前付清。上述内容表述完后，该承诺书提行以小于原字体的字体注明：若逾期还款超过一个月，汇信公司有权单方解除《商品房买卖合同》，舒先志应向汇信公司支付总房款20%的违约金，汇信公司可在舒先志支付的房款中优先扣除。合同签订后，舒先志按约定支付了首付款5000元，于2014年10月10日刷卡支付了13722元，公积金未发放贷款。 舒先志声称2014年10月10日除刷卡支付13722元外，还现金支付25000元，汇信公司不予认可，舒先志也未向本院举证证明，故本院对其主张不予认可。 另查明，原一审判决生效后，汇信公司于2018年1月2日将诉争房屋以250000元价格出售给他人。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应履行各自的合同义务。合同一方需加重对方义务时应取得对方对加重义务的充分认识并取得对方认可,否则将不产生法律效力。格式合同对加重对方义务的条款应依法认定无效。 一、关于原告第一项诉讼请求及被告第一项反诉请求均为判决解除双方于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》，由于双方均主张解除，故本院准予解除，解除合同时间确认为2017年2月24日（原告起诉之日）。 二、关于原告第二项诉讼请求要求被告舒先志给付违约金是否成立，本院分析如下： 本案原告虽向被告出具了首付款43722元收据，但该收据是基于被告向原告出具借支单的前提下出具，特别是被告还向原告出具《延期付款承诺书》，更说明被告应付的首付款实际未付清，且未按承诺书承诺将未付的首付款按时足额付清，仅于2014年10月10日刷卡支付了13722元，还有25000元未付清。其未付清首付款25000元的行为构成违约。 按该承诺书约定，被告未付清首付款应承担总房款20%的违约金，该承诺书承诺的内容是否有效，应作具体分析。 本案原告主张被告违约，应承担违约金，其依据是被告所签字的《延期付款承诺书》，因此对该承诺书性质的认定是确认被告应付多少违约金的关键。 承诺书中将所借款项前面冠以“首付款”名称，故可将承诺书认定为房屋买卖合同的补充合同内容，由于该承诺书系原告打印好后交被告签字，应认定为格式合同。对格式合同，法律规定提供格式合同的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并应采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明，且不得加重合同相对方的义务，约定并加重对方义务的应充分明示，否则应视为无效条款。该承诺书从内容来看，要求被告舒先志违约后应承担购房款20%的违约金，但整个合同并未约定原告汇信公司对等的违约责任，显属不公平。其次，从形式上来看，约定被告义务的所谓承诺内容部分，其字体小于正文内容，不但未充分提示，还有意缩小字体，容易让合同相对方忽略，故该承诺书所约定的内容因违反了“充分说明”义务应依法认定为无效。 被告违约所应承担的违约责任，应按《商品房买卖合同》中约定的违约责任条款确定，即“逾期交付房款的，买受人承担每日未付房款万分之一的违约金。……”，按此计算，25000元首付款未按时付清，被告应承担的违约金为1815元（2015年3月1日至2017年2月24日，以25000元为基数，每日万分之一计算）。 至于按揭贷款部分应否算违约金，应看按揭贷款未贷款成功原因在哪方，原告主张系被告资料不全所致，被告主张系原告工作人员变动且不主动服务所致，双方均无法向本院提交足以让本院采信的证据，对该事实，本院均不予认定，确认双方在按揭贷款未成功方面均不违约，互不承担违约责任。 综上，基于被告未按合同约定按时足额交清首付款25000元，应承担逾期交款违约金1815元。 三、关于被告舒先志反诉请求第二项，判令原告汇信公司退还反诉人所交的首付款43722元及利息24501元，并退还交到被反诉人处的所有个人资料的请求是否应当得到支持，本院分析如下： 舒先志声称2014年10月10日除刷卡支付13722元外，还现金支付25000元，汇信公司不予认可，舒先志也未向本院举证证明，故本院对其主张不予认可。本院确认舒先志实际向汇信公司所交款项为2014年8月26日的5000元和2018年10月10日刷卡缴纳的13722元，共18722元，在解除房屋买卖合同的前提下，舒先志有权请求汇信公司退还其实际缴纳的房屋首付款18722元，至于是否应计算利息，因合同的解除是基于被告违约所致，故不应计算利息。 关于个人资料返还问题，汇信公司否认其收到，舒先志也无证据证明对方收到，故该请求本院不予支持。 四、关于舒先志反诉请求第三项判令被反诉人赔偿反诉人损失596166元的请求应否得到支持，本院分析如下： 如前述分析，在房屋买卖合同中，舒先志无证据证实自己已将按揭贷款的资料全部完整地交付汇信公司（且对按揭资料的提交，原告还发函催告），致使汇信公司无法及时推进房屋按揭贷款的实施，加之舒先志未及时履行交付首付款的义务，导致汇信公司于2017年2月24日起诉解除合同，故致使合同解除的过错在舒先志。其请求赔偿的请求不应得到支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）四川省汇信房地产有限公司与被告（反诉原告）舒先志于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》，确认解除时间为2017年2月24日； 二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）舒先志支付原告（反诉被告）四川省汇信房地产有限公司违约金1815元； 三、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）四川省汇信房地产有限公司退还被告（反诉原告）舒先志已交购房款18722元； 四、驳回原告（反诉被告）四川省汇信房地产有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）舒先志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2439元，由原告（反诉被告）四川省汇信房地产有限公司承担2000元，由被告（反诉原告）舒先志承担439元；反诉案件受理费5221元，由原告（反诉被告）四川省汇信房地产有限公司承担221元，由被告（反诉原告）舒先志承担5000元；原一审公告费600元由由原告（反诉被告）四川省汇信房地产有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  王 平 人民陪审员  李先毅 人民陪审员  周定远 二〇一九年八月十五日 书 记 员  徐丽娟