江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0621民初37号原告：顾永祥，男，1966年11月23日生，住海安市。原告：吉顺美，女，1964年2月1日生，住海安市。两原告共同委托诉讼代理人：韩世宝，江苏震阳律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘桂山，江苏震阳律师事务所律师。被告：南通苏中置业有限公司，统一社会信用代码913203217424958580，住所地海安市中城街道（原海安镇）中坝南路**建工大厦**。法定代表人：黄春明，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱国辉，江苏紫石律师事务所律师。原告顾永祥、吉顺美与被告南通苏中置业有限公司（以下简称苏中公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭并于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告顾永祥、吉顺美及其共同委托诉讼代理人刘桂山，被告苏中公司的委托诉讼代理人朱国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾永祥、吉顺美向本院提出诉讼请求：要求被告按[2018]建鉴字第60号鉴定意见书的维修方案对其房屋进行维修；被告以2800元/月赔偿因房屋无法使用的租金损失（从2015年1月1日至被告修缮合格为止）；赔偿原告因房屋存在质量问题造成的贬值损失300000元；被告承担2015年至2019年的物业管理费15000元。事实与理由：2013年1月23日，原告与被告苏中公司签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于永安商品房，面积为142.89平方米，总价为1110970元。原告按约支付了购房款。2014年11月，被告苏中公司将该房屋交予原告。2016年2月18日，原告办理房屋产权证和国有土地使用权证。2017年3月5日，原告与海安波涛装饰工程有限公司签订家庭居室装饰装修施工合同，约定对该房屋进行装修。装修过程中，原告发现房屋的客厅、东阳台顶棚蜂窝状和大面积爆灰，客厅与阳台横梁下方出现开裂、粉刷层整体脱落并露出钢筋。原告向物业公司、苏中公司、住建局、政府12345平台等部门反映，但未能得到解决。被告苏中公司辩称：我公司同意按照维修方案进行维修。第一次答辩时我公司就表示由我公司维修，但是原告不同意。维修方案出具后，我公司也提出要求维修，但是原告一直不同意。就原告主张的租金损失、房屋贬值损失，我方不予认可。我方同意承担在维修期间影响原告实际使用而产生的相应的损失。经审理查明：2013年1月23日，原告顾永祥、吉顺美（买受人）与被告苏中公司（出卖人）签订商品房买卖合同。该合同约定，原告购买被告开发的位于海安镇永安房屋，建筑面积为142.89平方米，单价为7775元/平方米，总价为1110970元；逾期交房的违约责任约定为，逾期60天内，原告确认不追究被告违约责任，逾期超过60天，被告按已支付的房价款日万分之一计算违约金，超过90天，原告继续履行合同，自第91天起，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算；原告确认，被告按合同约定承担违约责任时，违约金总额最高不超过合同总价的2%；原告购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为合同附件；被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务；因不可抗力或者非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。2014年11月13日，被告苏中公司通知原告于2014年11月25日办理交房手续。2014年12月31日，被告苏中公司将案涉房屋及《住宅质量保证书》交付给原告顾永祥、吉顺美。《住宅质量保证书》载明，地，地基基础和主体结构保修期限为该工程合理使用年限原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，建设单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督；外墙保温系统（界面、保温、加强层等）保修期限为该工程合理使用年限，保修期如因材料、设计或施工质量问题导致系统失去保温功能、影响使用安全等，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年，保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地、地下室渗漏及管道开裂漏渗水、地、地漏设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准；墙面、顶棚抹灰层脱落保修期为1年，保修期内因施工质量问题出现的墙、顶棚抹灰层脱落，建设单位将无偿进行修补；保修期是以收房通知书上注明的收房日作起始时间。2016年2月18日，原告领取案涉房屋的房屋产权证（海安房权证海安镇字第**）和国有土地使用权证[苏海国用（2016）第售1208号]。2017年3月5日，顾永祥与海安波涛装饰工程有限公司就案涉房屋的装饰装修工程签订《家庭居室装饰装修施工合同》，合同约定工期自2017年3月15日开工至2017年7月15日竣工。装修过程中，原告发现案涉房屋存在质量问题，并于2017年6月30日向海安县人民来访接待处反映，其购买的房屋有质量问题，3月份装潢发现问题，大梁倾斜、顶棚很多面积都是空的、没水泥、掉黄沙、钢筋都出来了，希望相关部门帮忙处理。此后，虽经相关部分协调但未果，被告苏中公司亦未进行修复。被告称，就原告反映的问题，施工单位及时去现场勘查，并与原告交换了情况，认为存在的质量问题都是表面的一般质量问题，是建筑通病，并不影响安全和正常使用，只要在装修过程中进行适当处理就可以解决，但原告始终认为影响到居住使用，施工单位想处理但原告不同意。原告称，案涉房屋在交户之前已经进行过修复，但大梁部分重新脱落了，故不再相信被告。2018年1月2日，原告就案涉争议向本院提起诉讼，要求被告赔偿其维修费用；按每月2000元标准赔偿其无法使用房屋的租金损失暂定20000元。本案审理过程中，原告变更其诉讼请求，要求被告履行维修义务。被告于2019年4月27日收到该变更诉讼请求申请。本案审理过程中，原告向本院提出申请，要求对案涉房屋墙体、顶棚和墙面产生裂缝的原因、裂缝是否影响使用进行鉴定。本院依法委托江苏方建质量鉴定检测有限公司（以下简称方建公司）对上述事项进行了鉴定。方建公司于2018年6月11日出具鉴定报告书（编号：SF33611803），鉴定结论：1.客厅南墙北侧（43－45/E）墙面下侧可见抹灰砂浆层脱落现象，不满足规范要求；客厅北墙南侧（42－45/F）墙面可见竖向裂缝，不满足规范要求，该裂缝的形成与温度收缩、后建墙体开槽时产生的震动有关，影响使用；2.东阳台板（45－46/E－F）、客厅楼板（41－45/E－F）下表面存在起砂、石子外露、脱落露筋现象，不满足规范要求；东南卧室楼板（43－45/B－D）下表面存在脱落露筋现象，不满足规范要求；3.东阳台西梁（45/E－F）下表面存在脱落露筋现象、东南卧室阳台梁43－45/（1/B）下表面存在箍筋外露现象，不满足规范要求。此次鉴定，原告预交鉴定费30000元。原告收到上述鉴定报告后，称其申请鉴定时遗漏了主卧室窗户下2条裂缝、次卧1条裂缝、小餐厅1条裂缝产生的原因、裂缝是否影响使用，并要求补充鉴定。方建公司接受本院委托后，于2018年10月24日出具鉴定报告书（编号：SF33611808）。鉴定结论为，1.主卧窗边墙裂缝原因为填充墙与剪力墙交接区域未按设计要求设置镀锌钢筋网片，裂缝与墙体收缩有关，该裂缝影响使用；2.主卧卫生间窗边墙裂缝原因为裂缝与填充墙混凝土收缩有关，该裂缝影响使用；3.次卧窗边墙裂缝原因为填充墙与剪力墙交接区域未按设计要求设置镀锌钢筋网片，裂缝与墙体收缩有关，该裂缝影响使用；4.餐厅窗边墙裂缝原因为裂缝与填充墙混凝土收缩有关，该裂缝影响使用。此次鉴定，原告预交鉴定费18000元。针对上述两份鉴定报告，原、被告均未提出异议。但被告认为，原告提出的质量问题均在质保期内，被告可以去维修，只是原告不允许。此后，原告申请对案涉房屋墙体（顶棚、墙面、横梁）裂缝的维修方案、维修期限进行鉴定。本院依法委托苏交科集团股份有限公司（以下简称苏交科公司）进行鉴定。2019年1月10日，苏交科公司出具苏交科[2018]建鉴字第60号鉴定意见书。鉴定意见为，剪力墙与填充墙交接缝维修方案为（1）铲除裂缝两侧粉刷层各100宽，用钢丝刷清除裂缝表面灰尘、缝隙中颗粒等；（2）用M10水泥砂浆或聚酯砂浆进行灌浆填缝，封闭墙体裂缝；（3）沿裂缝处居中设置200mm宽孔径10mm直径1mm的钢丝网，固定点钉距500mm，并用1:2水泥砂浆粘牢；（4）18厚1:1:4水泥混合砂浆分层粉刷并与原粉刷层抹平，表面刮糙；适用墙体为客厅北墙、主卧窗边墙、次卧窗边墙；填充墙开裂维修方案为（1）铲除裂缝两侧粉刷层各100宽用钢丝刷清除裂缝表面灰尘、缝隙中颗粒等；（2）用M10水泥砂浆或聚酯砂浆进行灌浆填缝，封闭墙体裂缝；（3）9m厚1:1:4水泥混合砂浆内压一层耐碱玻纤网格布；（4）9厚1:1:4水泥混合砂浆分层抹平，并表面刮糙；适用墙体为主卧卫生间窗边墙、餐厅窗边墙；墙体砂浆层脱落维修方案为（1）凿除脱落区域及其周边100mm范围内的疏松砂浆层至砌体基层，并将基层浮尘清理干净；（2）18厚1:1:4水泥混合砂浆分层粉刷并与原粉刷层抹平，表面刮糙；适用墙体为客厅南墙；楼板混凝土脱落、钢筋锈蚀维修方案为（1）将楼板混凝土脱落区域的浮渣进行凿除清理，直至混凝土密实基层，采用钢刷对锈蚀钢筋表面和基层浮尘进行清理后，用水冲洗干净；（2）待基层表面干燥后，在楼板底部采取底部支撑或楼板上层打孔吊模的方式重新支模，并应确保支模的平整和牢固；（3）在楼板上层开凿50×50mm的灌浆孔，采用灌浆料进行灌浆充填，待灌浆料达到强度要求后方可拆模；梁底混凝土脱落、钢筋锈蚀维修方案为（1）将梁底混凝土脱落区域的浮渣进行凿除清理，直至混凝土密实基层，采用钢刷对锈蚀钢筋表面和基层浮尘进行清理后，用水冲洗干净；（2）待基层表面干燥后，在梁底混凝土脱落区域范围，采取底部支撑的方式重新支撑“U”形模板，“U”形模板上翻高度为150mm，同时其模板的底面和一侧上翻边模板应紧贴梁表面，另一侧翻边模板作为灌浆口（边），与梁边预留20-30mm的缝隙，模板支撑施工时应确保立模的平整性和牢固可靠；（3）在预留梁边的灌浆口处，采用灌浆料进行灌浆充填，待灌浆料达到强度要求后方可拆模；（4）模板拆除后，对梁边修补凸出的多余部分进行凿除整平，确保梁表面的美观。本次鉴定，原告预交鉴定费18000元。对该鉴定报告，原、被告双方均无异议。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方就案涉房屋的维修问题达成如下协议：一、被告苏中公司于原告将房屋钥匙交付其一个月内，按照苏交科[2018]建鉴字第60号维修方案鉴定意见进行维修并将维修合格的房屋交付给原告顾永祥、吉顺美。维修过程中，原告顾永祥、吉顺美予以协助；二、案涉的其他争议，由法院依法判决。本院据此作出的调解书已生效。被告苏中公司于2019年5月20日致电原告，要求原告向其提供钥匙以便维修，原告予以拒绝。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的体现，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因案涉商品房存在质量问题影响原告使用，原告依约有权要求被告维修，因被告未及时履行保修义务构成违约，应当承担违约责任。本案中，原告的主张之一，要求被告对案涉房屋的质量问题进行维修，双方已经协商一致，本院已作出调解书并已生效，判决不予涉及。关于损失的主张，双方存在争议。我国现行法律法规对于商品房在保修期限内属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，有着明确的规定。因房地产开发企业未及时履行保修义务给买受人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。本案中，原告在装修过程中发现案涉房屋存在质量问题，因该质量问题造成原告未能对案涉房屋进行装修并入住，事实上给原告造成了一定的损失，原告要求被告予以赔偿，依法有据。本案的争议在于损失计算的起止时间及损失标准如何确定的问题。首先，关于损失计算的起止时间问题。原告于2017年3月5日签订装饰装修合同并约定于2017年3月15日开始装修，其后发现案涉房屋存在质量问题，并于2017年6月30日向海安县人民来访接待处反映，此后一直未得到处理。房屋质量问题的发生致原告无法正常装修并影响其使用，被告应当承担相应的赔偿责任，故损失计算起算起点以原告开始装修之日起算，即自2017年3月15日始。对于此前近二年时间内原告并未及时提出，且原告亦未就被告存在过错举证，本院不予支持。关于损失计算截止时间。我国合同法规定了非违约方的减损义务。通常情况下，损失应当计算至被告履行维修义务并交付合格房屋时止。但本案在审理过程中，原、被告已就房屋维修事项已达成一致意见，本院作出的（2018）苏0621民初37号民事调解书已经生效，但被告苏中公司于2019年5月20日致电原告要求其提供钥匙以便维修时遭到原告拒绝，此后因原告不履行协助义务而致其损失扩大，其不得就扩大的损失要求被告承担。据此，本院确定损失计算截止时间为2019年6月20日（已包括双方约定的1个月维修期间）。关于损失计算的标准问题。我国合同法规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，商品房买卖合同中约定了违约金的数额，未约定损失赔偿额的计算方法。原告未依合同约定主张违约金而主张损失赔偿，本院综合考虑当事人的过错程度、案涉房屋性质、所在区域、周边配套、购房时可预见风险、商品房买卖合同的约定等相关因素，酌定按1500元/月计算损失赔偿数额。据此，被告苏中公司应当赔偿原告顾永祥、吉顺美损失为40750元[1500元/月×27月+（5天÷30天）×1500元/月]。此外，原告要求被告赔偿因房屋存在质量问题造成的贬值损失和物业费损失。根据谁主张谁举证的原则，原告应当就该项损失举证证明。因原告未能提供证据证明其主张，本院不予支持。关于鉴定费用。被告认为，按照司法鉴定的维修方案，费用估计在1万元左右，而原告实际花去的鉴定费就是6、7万元，系原告扩大的损失。如果是被告在维修期内不予维修或者维修了仍然质量不合格，原告要求启动司法鉴定程序，费用可由被告承担。故鉴定费不应由被告负担。本院认为，案涉房屋经鉴定存在相应的质量问题，系被告应负责任，原告在纠纷不能得到解决的情况申请鉴定，系依法维护其合法权益，故该鉴定费用应由被告负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南通苏中置业有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告顾永祥、吉顺美损失40750元。如义务人不按本判决确定的履行期间履行金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告顾永祥、吉顺美的其他诉讼请求。案件受理费8625元（已由原告代垫），原告顾永祥、吉顺美负担7726元，被告南通苏中置业有限公司负担899元，于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（本院开户行：建行海安营业部，账号：32×××16）。鉴定费66000元（已由原告代垫），由被告南通苏中置业有限公司负担，在履行判决确定的付款义务时一并给付原告顾永祥、吉顺美。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8625元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  张小平人民陪审员  陆朝模人民陪审员  吴达华二〇一九年八月二十六日法官 助理  孙江华书 记 员  丁婷婷