湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初2003号原告（反诉被告）：王亮，男，1990年9月11日出生，汉族，湖北省汉川市人，无固定职业，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：黄郑周，湖北灵均律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：周航，湖北灵均律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：武汉武商集团众圆广场管理有限公司，住所地武汉市青山区和平大道959号。法定代表人：朱飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖见草，湖北华隽律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：易锦芳，女，1975年8月4日出生，汉族，该公司职工（特别授权代理）。原告（反诉被告）王亮与被告（反诉原告）武汉武商集团众圆广场管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，被告武汉武商集团众圆广场管理有限公司（以下简称众圆广场）于2019年6月6日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告王亮及其托诉讼代理人黄郑周、被告众圆广场委托诉讼代理人肖见草、易锦芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王亮向院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告各项经济损失500289元（保留2019年4月至2022年1月31日的经营损失起诉权利）；2、请求依法判令被告返还原告支付的保证金74800元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月初，原告通过被告以前的承租户“垦丁奶茶”认识了被告的招商人员易锦芳。原告与被告招商人员易锦芳约定：原告租赁被告的商铺开设眼镜店，拟定名为“精功眼镜店”，租期为3年，从2019年1月18日至2022年1月31日，租金为头两年每月每平方米300元，固定月租金为21600元，第3年为每月每平方米320元，固定月租金为23040元。商铺面积为72平方米。开业后一个月内签订正式租赁合同。达成协议后，2019年1月10日，原告对承租的商铺开始装修，2019年1月18日，原告的精功眼镜店开业。开业初期，原告多次向被告招商人员易锦芳要求被告按照约定签订书面租赁合同，被告将原、被告约定的租期和租金登记至被告电脑系统内，但被告至今仍然不与原告签订书面租赁合同，期间反而派一位蒋姓工作人员，违反双方约定要求原告要么按照每平方米500元签订合同，或调整到3楼经营，或按每平方米300元经营一年搬走。由于原告的投资规模（装修、设备、货物采购、人员配置等）时按照原、被告原来约定的商铺位置、租期和租金设计的，故原告没有答应被告违反合同约定的要求。因原、被告一直在协商租金缴纳的方式和具体时间，所以2019年2月，原告向被告缴纳了1月租金和2月一半的租金。后因被告不按照约定签订书面合同，又违反约定调整合同，所以原告未支付2月剩余部分和3月和4月租金。待到2019年5月原告向被告支付租金时，被告又违反约定以涨租金重新签订租赁合同为由拒收。此外在2019年4月23日至2019年4月27日,被告将原告的精功眼镜店停电5天，2019年5月5日晚至今，被告又将原告的精功眼镜店停电,造成原告无法经营。综上所述,被告不与原告签订书面合同,又违反约定调整合同的违约行为导致原告无法办理营业执照,相关经营推广活动也无法开展严重影响了原告的正常经营,造成原告装修、广告推广费、货物、员工工资、培训费等500289元的经济损失。现原告提出诉讼,请求支持原告的诉讼请求。原告（反诉被告）王亮针对被告（反诉原告）众圆广场的反诉请求辩称：1、本人愿意与众圆广场解除房屋租赁合同关系;并要求众圆广场赔偿本人投资众圆广场1028C-1号商铺的一切经济损失共计:500289元,商铺的还原由众圆广场自行承担；2、众圆广场违反最初谈定的合同条款(租期、租金、面积),拒绝给书面合同,单方面一厢情愿的乱涨租金,本人要求按照最初谈定的租金缴纳遭到众圆广场拒绝,众圆广场为达到目的,不择手段,恶意断电干扰本人正常经营,要求合同重新谈定重新签约,不达目的不供电。本人认为,众圆广场作为出租方,应该按照双方的约定履行合同,而不是胡乱的涨租金。众圆广场并非供电主体完全没有理由和权利去断掉本人商铺的电,由于长时间的断电给本人造成很大的经济失,特向贵院提出答辩,请求支持本人的诉讼请求。被告众圆广场辩称：原告诉请中的经济损失没有事实及法律依据，请求法院驳回。因原告拖欠租金、水电费，在原告结清租金、水电费的情况下，被告愿意退原告的还保证金74800元（包括64800元租赁保证金及10000元装修保证金。）1.2019年1月10日，被告将商铺钥匙交给了原告，原告经营的精工眼睛店于2019年1月26日开店，被告公司的招商人员与原告达成合意，自2019年1月18日开始记租，每月5日前缴纳上月的租金21600元及相关费用（物业费、电费、垃圾清运费、员工培训费、LED屏使用费等），每逾期一日按照应付租金的1%支付滞纳金，关于合同租金及租期条款双方一直未达成书面意见。原告实际使用商铺至今，仅缴纳了2019年1月（从2019年1月18日至31日）租金9754.84元及2月的部分租金1万元、4月部分租金3000元。总共缴纳租金22754.84元。原告认为的双方一直未签合同，并不属于原告不缴纳租金的法定情形。即使法院认为原告可因此不缴纳租金，被告认为原告对此也有过错。且本案是因为原告拖欠租金的行为导致租赁关系解除，原告的损失应由其自行承担。反诉原告(被告)众圆广场向本院提出反诉请求：1、判决解除众圆广场与王亮的房屋租赁合同关系；2、判决王亮立即将1028C-1号商铺恢复原状并交还给众圆广场；3、判决王亮按照21600元/月标准向众圆广场支付自2019年2月至判决解除合同关系之日止的房屋租金77661元及损失(暂计至起诉之日止)；4、判决王亮按照21600元/月标准向众圆广场支付自合同关系判决解除之日次日起至实际腾退之日止的房屋占用费；5、判决王亮向众圆广场支付2019年2月至5月电费、物业费、垃圾清运费、员工培训费4577.18元；6、判决王亮承担本案诉讼费用。事实与理由:2019年1月王亮承租众圆广场1028C-1号商铺后,仅向众圆广场支付2019年1月、2月部分的租金,自2019年2月至今的租金、电费、物业费、垃圾清运费、员工培训费一直未向众圆广场支付。众圆广场认为,王亮作为承租方,应该按照双方的约定按时向出租方支付房租及相关费用。现王亮经催告后一直不履行付租义务,故众圆广场提出反诉至贵院,望判如所请。原告王亮围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据：微信聊天记录、收款收据、结算单、电脑系统记录、装修合同、广告收据、货物采购清单、租赁合同、视频聊天记录。被告众圆广场为支持其抗辩理由，向本院依法提交证据：大客户结算单、原告与被告员工的微信聊天记录。本院组织当事人进行了证据交换与质证。经审理查明：原告租赁被告位于青山众圆广场1楼9号门1028C-1商铺，该商铺面积为72㎡。租赁时双方未签订书面租赁合同，双方口头约定租期三年，从2019年1月18日至2022年1月31日，前两年固定租金每月21600元。第三年固定租金为每月23040元。并向被告缴纳64800元租赁保证金及10000元装修保证金。2019年1月10日被告将该商铺交付给原告，原告对该商铺进行装修后，开办精功眼镜店。在此期间，原告与美颂雅庭装饰新世界分公司签订装饰装修合同，定制货柜和室内装修费21.5万元、灯箱广告和形象招牌发生费用3.2万元、为员工租赁宿舍发生费用2.76万元。租赁期间原告向被告缴纳水电费1000元，及缴纳2019年1月18日至1月31日租金9754.84元，垃圾清运费、培训费、LED费共计300元。2019年2月缴纳租金1万元，2019年4月30日至5月3日缴纳租金3000元。2019年2月期间，原、被告准备签订正式书面租赁合同时，被告提出租金涨至每平方米310元/月，原告表示同意，后被告继而提出双方口头约定的租金过低，要求按租金每平方米500元/月签订租赁合同，原告提出异议，要求按双方口头约定的租金缴纳。原、被告双方为租金涨幅事宜发生纠纷，原告要求按口头约定的租金缴纳未果，被告于2018年4月23日停电，致使原告停业至今。原告为开办精功眼镜店购买、运输、安装仪器设备产生费用70400元，无法退还的货品价值60489元，损失2万元保证金。现原告诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程中，原告表示诉讼请求第一项，要求被告赔偿原告各项经济损失500289元中，包含了第二项诉讼请求要求被告返还原告支付的保证金74800元。本院认为，原、被告双方虽未签订书面的租赁合同，但双方就租金、租期、租赁物等主要条款达成一致，故双方形成不定期租赁关系。双方的不定期租赁关系，合法有效，应受法律保护。一、关于原告欠付被告租金的问题。在双方口头约定的租金中，前两年固定租金每月为21600元，原告按口头约定的租金标准已缴纳起租之日即2019年1月18日起至1月31日止的租金9754.84元。2019年2月租金支付1万元，尚欠11600元未付。2019年3月租金21600元未付，4月租金支付3000元，尚欠18600元未付。依此计算，原告尚欠被告租金51800元（11600元+21600元+18600元）未付，此笔尚欠部分的租金原告应当支付给被告。二、关于在履行租赁合同中违约责任的问题。原告在履行租赁合同期间，被告要求涨租金至每平米310元/月，原告表示同意。后被告以租金需涨至每平方米500元/月的标准，致使原告不能接受，故双方未能签订书面的租赁合同。在原告向被告按口头约定标准缴纳租金时，被告以应按新的标准缴纳租金为由拒收，并且以停电的方式致使原告不能正常经营。被告的行为有违诚实信用原则，导致不定期租赁合同不能履行，被告违约在先，原告为履行合同，对租赁商铺进行装修，产生定制货柜和室内装修费21.5万元、灯箱广告和形象招牌发生费用3.2万元、为员工租赁宿舍发生费用2.76万元，购买、运输、安装仪器设备产生费用7.04万元，无法退还的货品价值6.0489万元，损失2万元保证金。以上共计42.5489万元。因此造成原告的经济损失，本院酌情由被告赔偿原告损失的80%，即343912元（42.5489万元*80%）。三、关于双方不定期租赁合同关系解除的问题。双方庭审中均同意解除不定期租赁合同关系。由于被告催缴超出双方口头约定的租金过程中，在2019年4月23日将原告所租商铺停电，以致原告停业，本院以该时间作为双方已解除不定期租赁合同关系的时间。被告收取原告的租赁保证金64800元，装修保证金10000元，共计74800元，也一并退还原告。四、关于租赁商铺返还的问题。本案在审理过程中，原告愿意返还该商铺，但被告要求商铺在恢复原状之后才能接收。在双方口头约定中，对商铺是否恢复原状才能返还没有明确约定，被告以商铺需在恢复原状后才能接收，无事实依据。故被告要求原告恢复商铺原状及支付至实际腾退之日止的房屋占用费的反诉请求，本院不予支持。同时被告还要求原告支付2019年2月至5月的电费、电费物业费、垃圾清运费、员工培训费4577.18元的反诉请求，亦无证据证明，对此反诉请求，本院不予支持。原告应当向被告支付尚欠租金51800元，被告应当返还原告租赁保证金及装修保证金共计74800元，同时被告应赔偿原告经济损失共计343912元。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持；被告的部分反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告王亮与被告武汉武商集团众圆广场管理有限公司的不定期租赁合同关系已于2019年4月23日解除；二、被告武汉武商集团众圆广场管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王亮赔偿各项经济损失343912元；三、被告武汉武商集团众圆广场管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王亮退还租赁保证金及装修保证金共计74800元；四、反诉被告王亮于本判决生效后十日内向反诉原告武汉武商集团众圆广场管理有限公司支付租金51800元；五、反诉被告王亮于本判决生效后十日内将位于武汉市青山区众圆广场1楼9号门1028C-1的商铺交还给反诉原告武汉武商集团众圆广场管理有限公司；六、驳回原告王亮的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告武汉武商集团众圆广场管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费4775元，反诉费10870元，由原告王亮负担案件受理费955元，反诉费548元，由被告武汉武商集团众圆广场管理有限公司负担案件受理费3820元，反诉费10322元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员 程 捷二〇一九年八月十二日书记员 常国钰