四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初345号 原告：李宗银，男，汉族，1968年3月3日出生，住四川省邛崃市。 被告：刘思吟，女，汉族，1985年4月9日出生，住成都市青羊区。 被告：高毓林，男，汉族，1944年12月22日出生，住四川省邛崃市。 被告：杨青群，女，汉字，1943年11月21日出生，住四川省邛崃市。 被告：高锦绣，女，汉族，1992年6月18日出生，住成都市武侯区。 原告李宗银与被告刘思吟、高兴良案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，在审理过程中，被告高兴良死亡，本院依法变更其继承人高毓林、杨青群、高锦绣为本案共同被告参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李宗银到庭参加诉讼。被告刘思吟、高毓林、杨青群、高锦绣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 李宗银请求本院依法判令：停止（2017）川0105执2673号执行案件对已查封的邛崃市学子路11号6栋3单元6层12号房产的执行。 事实与理由：成都市青羊区人民法院（以下简称青羊法院）在执行（2016）川0105民初3131号民事判决过程中，以（2017）川0105执2673号执行裁定查封了四川省邛崃市学子路6栋3单元6层12号房屋。2017年12月6日，李宗银对该执行提出执行异议，被青羊法院裁定驳回异议。刘思吟与高兴良借款纠纷中，刘思吟自认并经青羊法院确认，由高毓林以其名下位于的房屋对该5万元的债权设立了抵押权。刘思吟放弃对高毓林名下房屋的抵押权，却要求对李宗银合法买卖并经公证的案涉房屋进行查封，不应得到支持。高兴良将其所有的案涉拆迁安置房出卖给李宗银，李宗银依约支付了全部房款并占有使用该房至今。由于该房系拆迁安置房，房产证办理时间滞后，高兴良、李宗银办理了公证，李宗银于2017年7月代高兴良办理了房产证并一直持有。李宗银在交易中无过错，人民法院不应查封执行该房屋。 刘思吟辩称，李宗银提交的证据只能证明有人居住在该房屋内，不能证明李宗银与高兴良之间存在房屋买卖合同关系，不能证明该房屋所有权属于李宗银。李宗银在购买该房屋时，该房屋尚未取得所有权证书，根据规定不能交易，李宗银购买无所有权证的房屋，本身具有过错，请求法院驳回李宗银的诉讼请求。 高毓林、杨青群、高锦绣未到庭作答辩，也未提交书面答辩状。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘思吟与高兴良、高毓林及第三人王俊民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月14日作出（2016）川0105民初3131号《民事判决书》，判决高兴良向刘思吟偿还借款本金5万元及利息。判决生效后，高兴良未履行该判决确定的义务，刘思吟向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2017年9月14日作出（2017）川0105执2673号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，对登记于高兴良名下的案涉房屋依法予以查封。李宗银于2017年12月6日向本院对案涉房屋的查封提出异议，要求终止对案涉房屋的查封。本院于2017年12月15日作出（2017）川0105执异164号《执行裁定书》，裁定驳回李宗银的异议。李宗银不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2011年3月4日，高兴良向李宗银出具《授权委托书》，内容为“高兴良获得了购买位邛崃市镇洪川安置小区安置计划房一套的权利，高兴良拟将上述购买宫川安置小区B区6幢3单元6楼12号房屋及楼顶的权利转给受托人李宗银，由于高兴良不能亲自到场办理，故委托李宗银全权办理和领取上述房屋的产权证及土地使用证的相关过户手续。李宗银的代理权限和范围：1.到房屋及土地部门办理上述房屋的产权证及土地使用权证，并代表高兴良在有关文件上签字；2.到房屋及土地部门领取上述房屋的产权证和土地使用权证；3.到房屋及土地部门办理将上述房屋的产权及土地使用权过户到受让人名下的相关手续；4.到相关部门办理上述房屋的水、电、气、卫视等专户手续；5.代办与房屋产权及过户有关的其他法律事项”。该《授权委托书》于2011年3月8日经四川省邛崃市公证处进行了公证。 案涉房屋于2013年11月20日登记至高兴良名下，权利性质为划拨/拆迁安置，并于2017年7月13日办理所有权补证。 李宗银于2010年5月25日以自身名义启用有线数字电视并于2016年2月4日缴纳有线数字电视基本收视费48元。分别于2012年7月20日、2013年2月2日、2014年12月3日、2015年12月11日、2016年12月6日、2017年11月13日缴纳物业管理费。于2018年1月10日缴纳燃气费。 以上事实有发票、邛崃市鑫达物业管理有限公司专用收据、房屋信息摘要、邛崃市天然气有限公司专用收据及当事人陈述等证据在案予以佐证。 庭审中，1.本院多次询问李宗银其与高兴良之间是否签订有书面买卖合同，李宗银分别回答“没有”、“应该签订过”“当时有，可能别人收去了”，庭审中未出示房屋买卖合同及收据。庭审结束后，李宗银向本院邮寄了《房屋买卖合同》及《收条》的复印件。2.李宗银申请出庭作证的证杜某芬陈述，其在邛崃市做房屋中介，2011年李宗银通杜某芬向高兴良购买了案涉房屋，在当天交付定金1万元，在办理完公证当日将所有房款全部付清，当时这个房屋系拆迁安置房，无产权证，高兴良说大概需要5年才能办理产权证，李宗银对该情况也清楚。3.李宗银陈述其在购买房屋时，高兴良告诉过李宗银在五年左右才能办理产权证。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人李宗银对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，李宗银在法庭中对于其与高兴良是否签订房屋买卖合同陈述不一，且在法庭辩论终结前，未提交其与高兴良签订的《房屋买卖合同》。李宗银在庭审结束后提交《房屋买卖合同》及《收条》的复印件，超过了法律规定的举证期限，本院不予组织质证。虽然李宗银提供了缴纳物管费、票据等证据证明其占有、使用了案涉房屋，即便李宗银与高兴良之间的事实房屋买卖合同关系成立，但根据其陈述，首先，李宗银在购买案涉房屋时，明知该房屋尚未取得所有权证书且在五年左右才能取得所有权证书，其次，高兴良已在2011年3月4日通过公证委托李宗银办理、领取产权证书并办理过户登记，而案涉房屋已于2013年11月20日登记至李宗银名下，并于2017年7月补办所有权证后，李宗银未及时将案涉房屋过户登记至自身名下，系其自身原因导致，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上，李宗银对案涉房屋提出的异议，不符合前述法律规定的条件，故对李宗银的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回李宗银的诉讼请求。 本案受理费100元，由李宗银承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民审判员  胡 宇 人民陪审员  朱惠蓉 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  童学翠