北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初8432号原告：邢福芹，女，1972年12月16日出生，汉族，住辽宁省营口市老边区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈建新，北京市檀州律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生，壮族，绿地集团北京京纬置业有限公司员工。被告：北京盛远信诚房地产经纪有限公司，住，住所地北京市海淀区安宁庄东路******一社会信用代码91110108318219723X。法定代表人：李飞。原告邢福芹与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称：绿地京纬公司）、被告北京盛远信诚房地产经纪有限公司（以下简称：盛远信诚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢福芹之委托诉讼代理人陈建新、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人卢承书到庭参加诉讼。被告盛远信诚公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。邢福芹向本院提出诉讼请求：1．判令绿地京纬公司返还邢福芹购房款269778元并赔偿利息损失（以269778元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月25日起至实际返还之日止）；2．判令绿地京纬公司、盛远信诚公司连带返还邢福芹团购信息服务费50000元及利息（以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月30日起至实际返还之日止）；3．判令绿地京纬公司赔偿房屋差价损失14621元；4．判令绿地京纬公司、盛远信诚公司负担案件受理费。事实和理由：绿地京纬公司系密云区绿地朗山国际健康产业园开发商。邢福芹与绿地京纬公司达成协议，约定邢福芹购买绿地京纬公司开发的密云区绿地朗山项目x号房屋一套。2015年12月25日，绿地京纬公司向邢福芹出具《房款交款确认单》，约定房屋单价为15913．27元，建筑面积为56．51平方米，成交总价款899259元。后，邢福芹分别于2015年12月25日、12月30日向绿地京纬公司付款269778元，并由绿地京纬公司为邢福芹出具了收据。同年12月30日，邢福芹按绿地京纬公司要求向盛远信诚公司支付服务费50000元，绿地京纬公司与盛远信诚公司向邢福芹承诺该50000元可折抵购房款80000元。2017年5月，绿地京纬公司因在密云区以“商改住”名义进行虚假宣传，违规销售受到行政机关处罚。现因购房问题，邢福芹与绿地京纬公司、盛远信诚公司发生争议，故诉于法院。邢福芹向本院提交以下证据予以证明：绿地密云朗山选房确认单（公寓）、收据、房款交款确认单、POS签购单、中国建设银行持卡人存根、团购推荐单。绿地京纬公司辩称：在解除双方商品房预约合同的前提下同意退还邢福芹交付的购房款。绿地京纬公司不同意赔偿邢福芹利息损失。绿地京纬公司与盛远信诚公司不存在代理关系，二者皆系独立法人，盛远信诚公司收取的费用与绿地京纬公司无关，绿地京纬公司不同意返还盛远信诚公司收取的50000元团购费用。涉诉房屋价值已经发生贬损，未产生房屋差价损失，且邢福芹未能证明其损失，故绿地京纬公司不同意赔偿房屋差价损失。绿地京纬公司未向本院提交证据。盛远信诚公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃答辩和质证的权利。本院经审理认定事实如下：2015年12月，盛远信诚公司与邢福芹签订《团购推荐单》。双方约定：为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费50000元，被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免80000元。同年12月25日，邢福芹与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人邢福芹，销售房号x，建筑面积56．51平方米，原总房价1046321元，成交单价15913．27元/平方米，成交总价899259元，享受折扣①99折、②94折。该确认单还有如下约定：签署《定向开发协议书》于2015年12月30日，乙方（邢福芹）向甲方（绿地京纬公司）支付房款269778元，付款比例30%。同日，邢福芹向绿地京纬公司交纳了购房款50000元，绿地京纬公司为邢福芹出具收据一张。同年12月30日，邢福芹向绿地京纬公司支付购房款219778元，绿地京纬公司为邢福芹出具收据一张。同日，邢福芹向盛远信诚公司支付50000元，盛远信诚公司为邢福芹出具收据一张，内容为：今收到邢福芹交来绿地朗山公寓电商团购服务费50000元。庭审过程中，邢福芹与绿地京纬公司共同确认双方之间签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》于2019年8月9日解除。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实有当事人陈述、绿地密云朗山选房确认单（公寓）、收据、房款交款确认单、POS签购单、中国建设银行持卡人存根、团购推荐单、民事判决书等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，盛远信诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邢福芹与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款、首付款支付时间等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付时间、违约责任等内容，故该确认单不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故邢福芹与绿地京纬公司之间签订的确认单不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同，该预约合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3．26购房政策，邢福芹丧失购买涉案商业用房的资格，邢福芹与绿地京纬公司之间的协议不能履行，双方之间的商品房预约合同关系经双方确认于2019年8月9日解除，对此本院不持异议。邢福芹要求绿地京纬公司返还房款及赔偿利息损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。本案中根据邢福芹提交的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，邢福芹享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，综合本案事实，邢福芹有理由相信盛远信诚公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，盛远信诚公司与绿地京纬公司之间就该50000元购房款的收取构成表见代理关系，盛远信诚公司收取该50000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该50000元应认定为邢福芹所交纳的定购涉案房屋的房款，故邢福芹要求盛远信诚公司返还该50000元服务费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持，该50000元应由绿地京纬公司返还。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，邢福芹并未向本院提供有效证据证明涉诉房屋的差价损失，故其要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、绿地集团北京京纬置业有限公司返还邢福芹购房款三十一万九千七百七十八元及利息（利息以五万元为基数，自二〇一五年十二月二十五日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以二十六万九千七百七十八元为基数，自二〇一五年十二月三十日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、驳回邢福芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百五十八元（邢福芹已预交），由邢福芹负担一百一十元（已交纳），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担三千零四十八元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 徐征征二〇一九年八月二十六日法官助理 任佳薇书 记 员 吴立娟