贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初1911号原告：邓宗贵，男，1956年9月1日生，汉族，住贵州省赤水市，委托诉讼代理人：王建锋，四川府都律师事务所律师。被告：罗永中，男，1965年8月26日生，汉族，住四川省合江县，被告：罗小平，女，1956年11月14日生，汉族，住四川省合江县，原告邓宗贵与被告罗永中、罗小平商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓宗贵及其委托诉讼代理人王建锋，被告罗永中、罗小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓宗贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告购房款280000元；并从2016年2月20日起，按月息2%计算延迟支付利息至付清上述款项止，利息暂计至2019年6月20日为224000元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年11月，二被告向原告购买位于赤水市××广场××楼××、××号门市，没有签订正式的购房合同。约定总价580000元，已经给付300000元，尚有280000元未付。2015年11月21日，二被告出具借条一张，将未支付的280000元购房款转化为借款，并约定月息2.5%。此后，被告支付了2015年11月21日至2016年2月20日三个月的利息21000元。该门市原属遵义市亚特华房地产开发有限公司（简称亚特华房开公司），系二被告承建，因欠原告580000元材料款，经赤水市人民法院（2015）赤执字第398号执行裁定书裁定以物抵债给原告。被告罗永中、罗小平辩称：向原告出具580000元借条是事实，是因为原告抵账得到房屋，我们想赎回该房屋，就以580000元的价格向原告购买，便以借条的方式向原告出具580000元借条，约定我方支付一半后原告去解除房屋冻结、查封。虽我方已支付了300000元，但是原告没有去解除冻结、查封，造成我方想转让给别人，了解到有纠纷就不买了。现在我方不要这个房屋了，要求原告返还我方已支付的300000元，并按照银行同期贷款利率支付利息。本院经审理认定事实如下：原告邓宗贵与亚特华房开公司债务转移合同纠纷一案，经本院主持调解并下发（2015）赤民初字第967号民事调解书，双方自愿达成协议：一、亚特华房开公司在2015年8月10日前一次性给付原告邓宗贵材料款524122元，该欠款自2015年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算利息（利随本清）。逾期，则处理已由本院（2015）赤民初字第00967—1号民事裁定书查封的亚特华房开公司开发的赤水市天台万佳广场1号楼5、6、8号门市房产和2号楼5、6号门市房产清偿。二、原告邓宗贵预交的案件受理费4521元，保全费3140元，由亚特华房开公司承担。因亚特华房开公司未履行该调解书确定的付款义务，原告邓宗贵向本院申请强制执行。2015年9月10日，在执行过程中，原告邓宗贵与亚特华房开公司达成分期付款和解协议，并约定按照1.8分/月计算利息。期满，被执行人亚特华房开公司未履行付款义务。同年10月26日，双方再次达成用房屋门面以物抵债协议，约定赎回门面房期满，被执行人亚特华房开公司未出资赎回，也未履行生效法律文书确定的义务。2015年11月4日，本院下发（2015）赤执字第398号执行裁定书，裁定：一、将被执行人亚特华房开公司所有的坐落于赤水市天台镇万佳广场2号楼4-5门面房作价575120元，交付申请执行人邓宗贵抵偿材料款及利息、诉讼费和保全费合计599079元，尚差23959元，由被执行人亚特华房开公司继续履行；赤水市天台镇万佳广场2号楼4-5号门面房财产权自本裁定书送达申请执行人邓宗贵时起转移。二、申请执行人邓宗贵可持本裁定书到有关机构办理相关产权登记手续。2015年11月，原、被告口头约定，由二被告以580000元向原告购买赤水市天台镇万佳广场2号楼4-5号门面房，二被告在支付原告300000元后，2015年11月21日，二被告向原告出具借条，将尚欠购房款转化为借款，载明：今借到邓宗贵现金280000元，按月息2.5分计息，限期于2016年3月21日前付清。（注：该借款是支付邬立祥一期工程材料款总额580000元，其中：罗永中已支付现金贰拾万元，罗小平支付现金壹拾万元，余下280000元打借条，并收回万佳广场2号楼4-5号门市）。二被告均在借款人处签字搽手印，并注：此借款为收回万佳广场2号楼4.5号门市。约定期限届满后，二被告又于2016年3月21日在该借条上签署“此借款续延三个月”，并签字搽手印确认。期限届满后，二被告仍未按该借条约定支付尚欠原告的280000元。另查明：2016年3月11日，二被告向原告支付利息21000元。原告向二被告出具收据，载明：罗永中、罗小平从2015年11月21日至2016年2月20日三个月资金利息共计21000元。本院认为：原、被告均是具有民事行为能力的自然人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原、被告间虽然没有签订书面的买卖合同，但存在实际的买卖行为，应根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，认定原、被告间具有买卖合同关系。二被告在支付原告部分购房款后，自愿向原告出具尚欠款项的借条，是其真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。借条的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属买卖合同的组成部分。根据合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”的规定，该合同对双方当事人均有约束力，双方均应按合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定履行自己的义务。被告未按约定支付欠款，已经构成违约，现原告要求被告支付尚欠购房款280000元请求，符合合同法第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定和合同约定，本院予以支持。对于二被告辩称原告未去解除涉案房屋的查封，达不到买卖的目的，要求原告返还购买款，因双方并未对交房的时间进行约定，按常理来说，均应是付清房款后才交付房屋，但二被告并未支付全部购买款，原告未交付房屋也是在情理之中，故对二被告的该项辩称理由本院不予采信，二被告可在付清购房款后，要求原告协助交付房屋、解除房屋冻结并办理房屋产权过户手续。关于原告要求被告从2016年2月20日按月息2%支付迟延支付利息的诉讼请求：虽然双方在借条中约定借款月息为2.5%，但本案原、被告间的关系并非民间借贷关系，而是买卖合同关系，二被告所欠原告的款项实质为购房款，并不是借款，故借条中关于借款利息的约定为无效约定，视为双方无约定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币货款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，现原告要求被告按月息2%支付利息，不符合法律规定，利息应调整为以中国人民银行同期同类人民币货款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。对于利息的起算时间，因双方均认可，二被告已支付原告2015年11月21日至2016年2月20日三个月的利息21000元，视为二被告自愿支付，本院予以确认。故此后利息的起算时间，应从2016年2月21日起计算。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告罗永中、罗小平在本判决生效后十日内支付尚欠原告邓宗贵的购房款280000元，并从2016年2月21日起，以尚欠购房款280000元为基数，以中国人民银行同期同类人民币货款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息，支付给原告邓宗贵；二、驳回原告邓宗贵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费4420元，由被告罗永中、罗小平承担2700元，原告邓宗贵承担1720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇一九年八月二十日书记员  李兆文