北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初20259号原告：张瑞英，女，1945年11月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。被告：鲁东云，女，1972年10月17日出生，汉族，住北京市房山区。原告张瑞英与被告鲁东云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞英委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼，被告鲁东云于2019年6月11日第一次庭审时到庭参加诉讼，2019年8月13日第二次庭审时经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞英向本院提出诉讼请求：1．判令撤销原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月28日，原、被告就北京市西城区XX房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋合同价300万元，被告支付房款后房屋到被告名下，事实上涉案房屋市场价远高于300万元，合同显失公平，所以原告起诉要求撤销合同，将房屋过户回自己名下，请法院查明事实，支持原告诉求。被告鲁东云辩称，当时通过朋友，说有一套房子特别便宜，问我要不要，说房主急着要钱，我就让我朋友去谈价钱，我朋友是中介，总价是410万元，包含税费6万多元和土地出让金30万元，中介公司做完网签我们就去过户了，我跟原告签了房屋买卖合同，合同是在原告家直接跟原告签的，通过万家鼎盛中介公司，是中介去网签的，过户是我跟原告一起去的，钱转给原告了，分别转了180万元、190万元，5万元定金给的是现金，过户的时候交了税费6万多元和土地出让金30万元。本院经审理认定事实如下：北京市西城区XX号房屋（以下简称诉争房屋）原所有权人为张瑞英。2018年8月28日，张瑞英（出卖人）与鲁东云（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同，合同打印日期为2018年8月15日，合同编号：CXX6），合同约定：张瑞英将诉争房屋出售给鲁东云，房屋成交价格为300万元，鲁东云应当于2018年9月30日前向张瑞英支付，张瑞英应当在过户后十日内将房屋交付给鲁东云。当日，张瑞英与鲁东云在房屋管理部门申请办理了房屋所有权过户手续，诉争房屋所有权转移登记至鲁东云名下。2018年9月4日，鲁东云与案外人潘濛在房屋管理部门申请办理了抵押权登记手续，鲁东云将诉争房屋抵押给潘濛，抵押金额为520万元。现张瑞英诉至本院，要求撤销其与鲁东云签订的《北京市存量房屋买卖合同》，张瑞英要求撤销合同的理由为：一、鲁东云在合同签订的过程中存在欺诈，双方的真实意思是借款而并非买卖，具体过程为：其通过案外人魏文明找到小额贷公司借款，鲁东云系小额贷公司的人，魏文明告知其如果房屋不过户给小贷公司，小贷公司不会借款，其就与鲁东云去房屋部门办理了过户手续，其并非想要卖房，且收款银行卡并未在其手中，其并未收到任何钱款，鲁东云汇款后让其取现交给了同为小额贷公司的案外人张洋；二、合同显失公平，房屋交易价格明显低于市场价格，其也并未收到房款，房屋现仍有张瑞英居住使用。鲁东云对张瑞英的主张不予认可，鲁东云主张其通过朋友得知有一套很便宜的房子，房主急着出售，其就与张瑞英谈价钱，谈好的房价是410万元，包含土地出让金30万元及税费6万多元，双方签订了房价款为410万元的房屋买卖合同，由于已经交易完毕，合同已经没有了，其向张瑞英支付了现金50000元并通过银行转账给张瑞英370万元，还支付了土地出让金30万元及税费6万多元，其已经支付了全部房款。关于房屋居住问题，鲁东云主张其与张瑞英协商一致一年之后再交付房屋。审理中，本院询问鲁东云是否认识张洋，鲁东云明确表示不认识。根据张瑞英提交的银行账户明细显示：2018年8月20日，鲁东云向张瑞英账户转款30万元，当日，张瑞英账户取现20万元，向张洋账户转款10万元。2018年8月21日，鲁东云向张瑞英账户转款370万元，当日，张瑞英账户取现40万元，向案外人刘柴桂转款310万元，向张洋转款20万元。根据本院调取的鲁东云的银行账户明细显示：2018年8月13日，鲁东云向张洋账户转款20万元。2018年8月20日，鲁东云向张洋账户转款39800元。2018年8月21日，张洋向鲁东云账户转款10万元。2018年8月28日，张洋向鲁东云账户转款30万元。审理中，张瑞英申请对诉争房屋2018年8月28日的房屋市场价值进行司法评估，经双方当事人同意，本院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司进行评估，2019年7月31日，评估公司出具房地产估价报告，估价结果：2018年8月28日估价对象的房地产总价值为611．44万元，备注：以上结果为估价对象经济适用住房的卖方净得价水平。张瑞英支付评估费20000元。另查，本案诉前，张瑞英申请诉前财产保全，本院出具（2019）京0102财保205号民事裁定书，对诉争房屋采取了保全措施。本院认为：鲁东云在本院第二次庭审时，经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相关质证和答辩的权利，本院依法缺席判决。《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，鲁东云虽主张双方签订有房价款为410万元的房屋买卖合同，但并未向本院提交相关合同，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的房价款为300万元，即便按照双方的转款明细并结合鲁东云的陈述，房屋的净得价款也应为375万元，低于交易时房屋市场价值的70%，属于明显过低，符合法律规定的显失公平的客观要件。关于主观要件，第一、张瑞英与鲁东云之间并无任何亲属关系，张瑞英以远低于市场价格的价款出售诉争房屋，不符合常理；第二、鲁东云在房屋过户后即将房屋对外抵押，抵押金额为520万元，由此可知鲁东云明知房屋市场价格远高于双方的交易价款；第三、双方在合同中约定的房屋交付日期为过户后10日内，但鲁东云并未要求张瑞英交付房屋，鲁东云主张其与张瑞英协商一致一年后再交付房屋，但并未提供证据予以证明，且亦与一般的交易习惯不符；第四、鲁东云与张洋之间存在多笔款项的往来，部分款项与本案购房款直接相关，张瑞英账户收到鲁东云的转款后亦存在向张洋转款的情况，鲁东云在庭审中明确表示不认识张洋，存在虚假陈述，有意隐瞒相关事实。综合考虑上述情形，本院认为，诉争房屋交易过程不合常理之处甚多，鲁东云利用张瑞英处于危困状态、缺乏判断能力等情形，签订本案房屋买卖合同的事实存在高度可能性，应当认定该事实存在，符合法律规定的显失公平的主观要件。综上所述，张瑞英与鲁东云签订的《北京市存量房屋买卖合同》符合法律规定的显失公平的构成要件，张瑞英要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见》第七十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十、第一百零八条规定，判决如下：撤销张瑞英与鲁东云于二〇一八年八月二十八日签订的位于北京市西城区XX号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：CXX6）。案件受理费30800元、保全费5000元、鉴定费20000元，均由鲁东云负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 俊人民陪审员  刘宇宁人民陪审员  李丹萍二〇一九年八月二十六日法官 助理  王德林书 记 员  林 彤