贵州省望谟县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2326民初1024号 原告：周明智，女，1963年2月19日出生，汉族，贵州省望谟县人，系望谟县政协退休干部，住望谟县。 被告：吴欣，男，1982年4月28日出生，汉族，福建省福州市人，个体户，住所地福建省福州市鼓楼区华屏路******。现住福建省福州市鼓楼区。 原告周明智与被告吴欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周明智到庭参加诉讼，被告吴欣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 周明智向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的门面出租合同；2.判决吴欣支付原告租金、水电费共计人民币33037.37元；3.判决吴欣支付违约金（违约金以33037.37元为基数，从2018年9月8日起按照月2%计算至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告吴欣与周明智于2016年8月23日签订《门面出租合同》，约定原告将自己所有的坐落于贵州省望谟县王母街道环城路中段183号门面90㎡和卫生间一间出租给乙方用于经营建材使用，租赁期共5年，自2016年9月8日起至2021年9月7日止。租金及租金的交纳方式为第一年租金为5万元；第二年租金为5.2万元；第三年租金为5.4万元；第四年为5.6万元；第五年为5.8万元整。并约定乙方不得改变门面用途或不按时交纳租金费。否则将按房租总金额支付违约金。于2018年7月底，被告在使用期间悄悄离开望谟，一直未告知原告并与原告协商处理出租合同事宜，至目前止，被告欠原告使用门面期间的租金32000.00元、水费225.00元、电费812.37元，共计33037.37元。经原告多次催要未果，为此，特诉至法院，请支持原告的上述诉讼请求。 吴欣在法定期限内未向法庭提交书面答辩意见和证据材料。 本院经审理认定事实如下：2016年8月23日，吴欣与周明智签订《门面出租合同》，吴欣租赁周明智所有的位于望谟县王母街道环城路中段183号门面90㎡（另有卫生间一间）经营建材；双方约定租赁期限为5年即2016年9月8日至2021年9月7日；租金第一年为50000.00元，往后的租金在第一年的基础上每年递增2000.00元；房租支付方式为每年一次性付清当年租金；水费按租房人数每人每月15.00元计算；电费按照国家标准由承租方单独安装营业用电电表，所产生的费用由承租方自行缴纳；双方还对违约责任及其他事项进行了约定。合同签订后，周明智将房屋门面交付给吴欣及其合伙人林星使用，吴欣按照约定支付了第一年的房屋租金50000.00元，并在使用过程中，缴清了第一年的水电费。2017年10月10日吴欣向周明智支付了第二年度的房租费20000.00元，并缴清了2017年9月8日至2018年3月31日的电费，2018年4月1日以后的电费未交，尚欠第二年度房屋租金32000.00元未付，且第二年度的水费未付。2018年2月10日吴欣离开租赁房屋至今未回，吴欣的合伙人林星于同年7月下旬也离开租赁房屋。2018年7月31日，周明智通过电话与吴欣取得联系，吴欣在电话中明确告知周明智，他不再回望谟租用案涉房屋门面了。为此，周明智将案涉租赁房屋内的物件进行清理后，于2018年9月7日将该房屋出租给第三人陈某某使用。 同时查明，周明智的用电开户户号为0623073505739434；吴欣租赁的房屋门面用电开户户号为0623073506141665。2018年4月至2018年7月期间吴欣租赁的房屋门面电费为783.02元，2017年9月至2018年7月期间水费为225.00元（其中：2017年9月至2018年2月按2人计算合计150.00元，2018年3月至2018年7月按1人计算合计75.00元）。上述水电费共计1008.02元，至今未付。 上述事实，有原告的起诉状及其提交的证据材料和庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原告周明智与被告吴欣签订的《门面出租合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告周明智与被告吴欣签订《门面出租合同》后，原告周明智已按照约定将出租的房屋门面交付给被告吴欣经营使用，完成了租赁物的交付义务；被告吴欣在使用门面的过程中，未按照约定的期限支付租金及水电费，且在未通知房屋门面出租人周明智的情况下，悄悄撤离租赁房屋门面，其行为已构成严重违约，应承担逾期支付门面租金的民事责任。2017年7月31日，原告周明智与被告吴欣的通话中吴欣明确表示不再租用案涉门面，其行为方式表示其不再履行合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人可以解除合同。得知吴欣不再租用门面后，周明智对该租赁门面内的物件进行了清理，于2018年9月7日将该门面出租给案外人陈某某使用。清理期间，门面的使用权已转移至周明智，吴欣事实上亦未使用该门面，因此，周明智要求吴欣给付2018年8月1日至2018年9月7日期间的门面租赁费及2018年8月份电费的理由不充分，本院不予支持。根据双方合同约定第二年的租赁费为52000.00元，可计算出每月租赁费为4333.33元，每日的租赁费为142.47元，则2018年8月1日至2018年9月7日期间的租赁费为5330.62元。则2017年9月8日至2018年7月31日期间的租赁费为46669.38元（52000.00元-5330.62元=46669.38元）。综上，本案案涉租赁费为26669.38元（46669.38元-吴欣缴纳的20000.00元=26669.38元）。故原告周明智要求被告吴欣支付门面租赁费的诉讼请求，对于合理部分26669.38元,本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案被告吴欣在约定的期限内无正当理由未支付租金，且在原告周明智的催促下，在合理期限内仍未支付，其行为违反了上述法律的规定。因此，原告周明智要求与被告解除《门面出租合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于原告周明智要求被告吴欣支付违约金诉请的问题。虽然双方在《门面出租合同》第九条约定有违约条款，但双方对违约金具体数额或比例约定不明。本案被告吴欣未按照双方约定的期限给付门面租赁费，给原告周明智的既得利益造成损失，出租方周明智可向欠付租金的租赁方吴欣主张因延迟付款所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”本案中，原告周明智与被告吴欣之间的房屋租赁合同属于有偿合同，应参照买卖合同的有关规定处理。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案原、被告双方约定的支付租赁费的期限为2017年9月8日，吴欣逾期付款的时间已超过一年，应参照逾期罚息利率标准计算支付违约金。因此，原告周明智诉请的违约金可以中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，按照逾期罚息年利率7.125%计算支付，从2018年9月9日起计算。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定,判决如下： 一、解除原告周明智与被告吴欣签订的《门面出租合同》。 二、限被告吴欣于本判决生效后十日内支付原告周明智门面租赁费26669.38元、电费783.02元、水费225.00元，三项共计：27677.40元。 三、由被告吴欣向原告周明智支付逾期付款违约金（违约金以26669.38元为基数，从2018年9月9日起以中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，按照逾期罚息年利率7.125%计算至实际清偿之日止）。 上述款项，如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费312.96元（已减半），由被告吴欣承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决生效后，如义务人不自觉履行义务，权利人应在两年内向本院申请执行。 审判员  杨光勇 二〇一九年八月二十日 书记员  黄 龙