湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初710号 原告：易志欣，男，1988年5月9日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：王琦，系原告的母亲。 委托诉讼代理人：刘科，湖南凌星律师事务所律师。 被告：梁特林，男，1986年9月22日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：王双明，娄底市娄星区湘中法律服务所法律工作者。 原告易志欣诉被告梁特林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易志欣的委托诉讼代理人王琦、刘科，被告梁特林及其委托诉讼代理人王双明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易志欣向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失1347200元；2、被告承担本案诉讼费、保全费、5000元律师费、1000元保函费及13000元鉴定费。事实和理由：2016年8月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将长沙市开福区x房以75万元的价格出售给被告。因被告仅向原告支付62500元的购房款，未按约支付剩余购房款，故原告诉至长沙市开福区人民法院，请求解除合同并要求返还房屋。长沙市开福区人民法院于2017年10月19日作出（2017）湘0105民初1153号民事判决，判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，因被告已提供房屋给中信银行股份有限公司长沙分行作为抵押担保，在抵押未解除的情况下，法院对原告要求返还房屋的诉讼请求未予支持。长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民终9526号民事判决，判决维持一审判决。因被告未能按约向中信银行股份有限公司长沙分行还款，中信银行股份有限公司长沙分行向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，该院于2017年10月26日作出（2017）湘0102民初2792号民事判决，判决被告向中信银行股份有限公司长沙分行还款，中信银行股份有限公司长沙分行对房屋享有优先受偿权。被告以房屋设立了抵押，致原告返还房屋的请求无法实现，故诉至法院，请求判如所请。 被告梁特林辩称，原告自愿将房屋转让给被告系基于原告欠付被告100万元。原、被告签订的房屋买卖合同系原告的真实意思表示，双方之间的房屋买卖交易公平公正、合理合法，应受法律保护。被告向中信银行股份有限公司长沙分行提供房屋作为抵押系对自己房产的合法处置。原告诉请被告赔偿损失缺乏依据。综上，原告的诉讼请求不合理、不合情、不合法，请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年3月，原告与湖南天龙房产物业开发有限公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》，约定原告向湖南天龙房产物业开发有限公司购买长沙市开福区X房；该商品房建筑面积共95.66平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为9670元，总金额为925032元。2013年2月4日，上述房屋产权转移登记至原告名下。 2016年8月22日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定原告将长沙市开福区X号房及家具、家电出售给被告；双方议定上述房地产成交价格为75万元，待房屋过户后被告支付原告房款，被告保证过户后45天内付清全部房款；该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由被告承担；被告如不能如期付款，原告有权要求被告以未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行。或者被告在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的；在得到确认后，原告退还被告所交的购房款项。但对已办理完的过户手续所产生的费用，被告应全部承担。并向原告支付总房款10%的违约金。 为少交契税，原、被告于2016年8月25日又签订一份《房屋买卖合同》，约定原告将长沙市开福区X号房出售给被告，该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让；房屋转让时所交存的物业专项维修资金的结余资金全额转让给被告；双方议定上述房屋成交总价为40万元；房价款由双方自行约定结算方式，并承担由此产生的一切风险、纠纷和法律责任；合同签订后3日内，双方应到长沙市房屋登记机构办转登记手续，所需费税由双方自行约定缴纳。原、被告持上述合同至长沙市不动产登记中心办理了房屋产权转移登记手续。 2016年12月，原告委托湖南公信房地产评估有限公司就长沙市开福区X房于2016年8月27日的市场价值进行评估，湖南公信房地产评估有限公司于2016年12月28日出具湘公估字（2016）第020号房地产估价报告，载明确认价值时点为完成估价对象实地勘察之日2016年8月27日；室内装修及设施情况：入室防盗门、室内地面砖、墙面墙漆、厨房有吊顶、整体橱柜、阳台和厕所铺有防滑地面砖；估价结果：于价值时点市场价值为117万元，评估单价为12247元/平方米；评估报告应用的有效期为2016年12月28日至2017年12月27日。 因原、被告就房产交易产生纠纷，2017年3月7日，原告以梁特林为被告、以中信银行股份有限公司长沙分行为第三人诉至本院，主张：2016年8月，梁特林利用原告想通过经商改变经济状况的心理，编造所谓高校食堂承包经营项目，煽动原告将长沙市开福区X房以40万元（后变更为75万元，但仍明显低于市场同期价格）的低价转让给梁特林。2016年8月22日、2016年8月28日，双方分别签订《房屋买卖合同》和《投资协议》。协议签订后，原告协助将房屋产权过户至梁特林名下，但梁特林仅向原告支付62500元，剩余款项拒绝支付。长沙市开福区X房建筑面积为95.65平方米，2011年的购置价为925032元。现该房屋被梁特林抵押给中信银行股份有限公司长沙分行，房屋亦一直由梁特林出租给他人使用，月租金为2800元。梁特林编造事实，引诱原告以明显低于市场的价格与其签订《房屋买卖合同》且拒不支付房款，其行为严重损害了原告的合法权益。请求：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、梁特林向原告返还位于长沙市开福区X号的房屋，并将该房屋过户登记至原告名下；3、梁特林承担违约责任，赔偿原告因此所遭受的全部损失，包括但不限于该房屋抵押产生的贷款本息、到梁特林实际返还之日止的房屋占有使用费、房屋过户所须缴纳的税、费、律师费等其他损失；4、本案诉讼费用由梁特林承担。梁特林辩称，一、房屋实际成交价格为100万元。因原告先后向梁特林借款100万元，原告遂出具欠条一张并自愿将长沙市开福区X房折价100万元卖与梁特林。二、原告将房屋转让给梁特林系真实意思表示，无任何胁迫、欺骗行为。原告自愿至房屋产权登记部门办理了房屋产权的变更手续。三、原告诉称事实不符合常理，亦无事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告对梁特林的诉讼请求。中信银行股份有限公司长沙分行述称，原告要求办理房屋过户手续，中信银行股份有限公司长沙分行作为房屋抵押权人不同意原告该项请求。本院于2017年10月19日作出（2017）湘0105民初1153号民事判决，认定事实如下：2016年8月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其名下位于长沙市开福区X号的房屋作价75万元出售给被告。2016年8月25日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其名下位于长沙市开福区X号的房屋作价40万元出售给被告。2016年8月25日，被告向原告出具收据一张，其上载明被告收到原告人民币45万元，用于娄底卫校食堂投资。2016年8月28日，原、被告签订协议一份，约定卫校食堂经营权由原、被告各占50%的股份，原告负责出资45万元。如未获得食堂经营权，则退还原告45万元。2016年10月28日，被告向原告转账支付62500元。另查明，本案诉争位于长沙市开福区X号的房屋建筑面积为95.65平方米，由原告于2013年购置，房屋价款925032元。目前本案所涉房屋为被告控制。庭审中，各方当事人就房屋租赁价格为2600元/月达成一致。还查明，经原告至房屋产权部门办理房屋产权过户手续，被告于2016年8月26日获得本案所涉房屋的房屋产权登记证书。2016年8月20日，被告与第三人签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》；2016年8月30日，被告与第三人签订《中信银行个人借款合同》，第三人依约向被告发放贷款650000元。2016年10月10日，第三人获得本案所涉房屋国有土地及房屋所有权抵押权登记，登记抵押权为上述第三人向被告发放的贷款。认为：一、本案首要争议焦点在于原告所主张的以被告未履行合同义务为由，要求解除合同的主张是否成立。经查明，原、被告于2016年8月22日签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其名下位于长沙市开福区X号的房屋作价75万元出售给被告，该合同不违反法律禁止性规定，合法有效，故对于该合同效力本院予以确认。又经查明，合同订立后，被告在向原告支付62500元后，剩余款项并未依约支付，故被告确有违约行为，且该《房屋买卖合同》因被告并未全面履行其付款义务而尚未履行完毕。按照《中华人民共和国合同法》九十四条之规定，原告有权以被告未能履行合同主要义务为由，要求解除合同。现原告向被告提出要求解除合同，被告亦未表示同意履行剩余付款义务，故原告要求解除于2016年8月22日与被告签订的《房屋买卖合同》于法有据，本院予以支持。对于原告提出的上述《房屋买卖合同》有重大误解，应当予以撤销的主张，因原告订立合同时系完全民事行为能力人，按照原告的主张，其订立合同的目的在于将房屋折价75万元作为合伙资金与被告进行合伙，即使该合伙最终未能实际履行，亦不影响本案所涉《房屋买卖合同》的法律效力，原告得因被告违约而产生的违约责任的追索权。故对于原告的该项主张，本院不予采信。对于被告提出的原告原拖欠被告各种款项共计100万元，原告将房屋卖与被告系以房抵债的主张，因被告除一张借条的复印件外，并无其他证据佐证上述债务真实合法，且在本院指定的期限内亦未向本院补充递交相关证据佐证上述债务真实合法，故对于被告的该项事实主张，本院不予采信。二、对于原告提出的要求被告返还本案所涉位于长沙市开福区X号的房屋，并将该房屋过户登记至原告名下的主张，经查明，被告获得本案所涉房屋的房屋产权登记证书后将房屋抵押给第三人，并与第三人签订了贷款合同。第三人亦按照贷款合同约定向被告支付了贷款，并将本案所涉房屋办理了房屋抵押登记，抵押登记权利人为第三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十八条之规定，故第三人已经依法成为本案所涉房屋的抵押权人，依法获得了本案所涉房屋的抵押权；即使被告对于本案所涉房屋存在权利瑕疵，亦不影响第三人抵押权的善意取得。现原告要求办理房屋过户手续，因第三人作为房屋抵押权人不同意原告该项请求，故对于原告的该项主张，本院不予支持。三、对于原告主张的，因被告违约要求被告承担违约责任的主张，本院经审查确认，被告未依约向原告及时足额支付购房款，存在违约行为，现原告要求解除合同，并要求被告承担违约损失符合法律规定。对于原告违约损失的确定问题，现原告要求被告承担因房屋抵押产生的贷款本息、房屋占用费、房屋过户缴纳的税费损失的产生系以诉争房屋返还过户为前提，现本院对于原告返还房屋的诉求不予支持，故对于原告的上述损失主张，本院不予支持。对于原告所主张的律师费损失主张，因按照原、被告之间签订的《房屋买卖合同》约定，违约损失不包括律师费损失项目，而该损失项目的产生及数额并非因被告违约所产生的直接损失，也非被告在违约时所能预见，故对于原告提出的律师费损失主张，本院不予支持。因本案所涉房屋办理了抵押登记而无法向原告返还，故原告可另行要求被告向其支付房屋对价款并赔偿损失。判决：一、解除原告易志欣与被告梁特林于2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告易志欣的其他诉讼请求。原、被告均就上述判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2018年9月19日作出（2017）湘01民终9526号民事判决，认定查明事实与一审法院认定的事实一致。认为：易志欣与梁特林签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。在合同签订后，梁特林仅向易志欣支付62500元，无证据证明支付剩余房款，梁特林存在违约行为，且系未履行合同约定的主要义务，易志欣可请求依法解除合同，故一审判决解除易志欣与梁特林签订《房屋买卖合同》，符合法律规定，应予维持。原审第三人中信银行股份有限公司长沙分行对本案涉诉房屋享有合法抵押权，易志欣要求梁特林返还房屋尚存在障碍，故一审判决对易志欣要求返还房屋的诉请未予支持并无不妥，易志欣可在障碍消除后主张权利。因返还房屋的诉请未获支持，易志欣要求赔偿相关损失的数额尚不能确定，也可在时机成熟后另行主张权利。因梁特林未履行支付房款的主要义务，易志欣提出解除合同的通知到达梁特林后，合同已经解除，无继续履行之基础，梁特林要求维持原合同关系的上诉请求，无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。 本案审理过程中，被告就原告主张的房屋价格提出异议，认为最多100万元。原告就长沙市开福区X房（不包括装饰装修及家具家电）申请价格评估，中联资产评估集团湖南华信有限公司于2019年5月30日出具中联湘价评报字[2019]第41号价格评估报告，载明此次评估为评估标的在2018年9月不包含室内装饰装修及家具家电在内的市场价值，价格评估结论：建筑面积为95.65平方米、评估单价为14085元/平方米、市场评估总价为134.72万元，评估报告有效期为2019年5月30日至2020年5月29日。本次评估花费13000元。 庭审中，原告确认其第一项诉讼请求中的损失1347200元不包含房屋装饰装修及家具家电。 原告向本院提交其与湖南凌星律师事务所于2018年10月5日签订的《委托代理合同》（约定原告委托湖南凌星律师事务所代理其与梁特林房屋买卖合同纠纷一案的法律事务，原告应交纳代理费5万元），拟证明原告因本案纠纷花费律师费5万元。 被告向本院提交以原告名义出具的《借条》（内容为“今借到李伦人民币壹佰万元整，逾期不还，本人愿意以开福区X房过户到李伦名下。借款日期：2015年7月15日-2016年7月15日”）、以李伦与被告名义于2016年8月2日签订的《债权债务转让协议》（约定李伦将其对易志欣的100万元债权转让给梁特林）、娄底市湘中法律服务所法律工作者王双明、杨再高于2017年8月3日向李伦所作《调查笔录》（李伦在调查笔录中陈述了易志欣向李伦及梁特林总计借款100万元的经过）、银行交易记录（载明被告向李茵转款62500元）、以梁湘名义于2017年10月17日出具的《证明》、以向华名义于2017年10月17日出具的《证明》，拟证明原告欠付被告100万元借款，上述借款用于抵付房屋价款。 另查明，因被告未按约向中信银行股份有限公司长沙分行清偿抵押贷款，中信银行股份有限公司长沙分行诉至湖南省长沙市芙蓉区人民法院，请求解除双方订立的《借款合同》，被告偿还借款638143.02元并支付利息及罚息，被告承担中信银行股份有限公司长沙分行为实现债权而支出的律师代理费64300元，中信银行股份有限公司长沙分行对被告所有的长沙市开福区X号房屋优先受偿。湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2017年10月26日作出（2017）湘0102民初2702号民事判决，判决：被告向中信银行股份有限公司长沙分行偿还借款638143.02元并支付利息及罚息（截止2017年3月7日的数额为5214.18元，其后按《中信银行个人借款合同》约定的标准继续计付至清偿之日）；被告向中信银行股份有限公司长沙分行支付实现债权所发生的律师代理费32000元；如被告未按判决指定期限履行第一、第二项之义务时，则中信银行股份有限公司长沙分行有权行使抵押权，就长沙市开福区X号房屋拍卖、变卖后的价款在第一项、第二项款项的范围内优先受偿。 再查明，原告因申请阳光财产保险股份有限公司常德中心支公司为其向法院申请保全提供担保向阳光财产保险股份有限公司常德中心支公司支付了保函费1000元。 以上事实，有书证、鉴定意见、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，一、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《房屋买卖合同》已经法院判决解除，合同解除后，原告有权要求被告返还依据合同取得的财产，故原告有权要求被告返还房屋（包括协助原告将房屋产权转移登记至原告名下）。因被告在房屋上设有抵押，造成房屋返还存在障碍，合同解除至今，被告并未及时向银行清偿借款以涤除抵押权，故原告根据其利益需要请求被告赔偿房屋对价款于法有据，本院予以支持。中联资产评估集团湖南华信有限公司系具有资产评估资质的评估机构，其受本院委托，运用专业技术，就案涉房产价格进行评估并出具评估报告书，内容真实，程序合法，可以作为本案的定案依据。依据中联湘价评报字[2019]第41号价格评估报告，长沙市开福区X房（不包括装饰装修及家具家电）在2018年9月的市场评估总价为1347200元，扣除被告已支付房款62500元后，被告应赔偿原告房屋对价款1284700元。二、本案纠纷系因被告原因所致，鉴定费13000元系原告维权发生的必要费用，原告诉请被告承担13000元鉴定费于法有据，本院予以支持。三、原告诉请律师费、保函费，但未能举证上述费用的必要性，故原告主张律师费、保函费缺乏充分依据，本院不予支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告梁特林于本判决生效之日起十日内向原告易志欣赔偿房屋对价款损失1284700元； 二、被告梁特林于本判决生效之日起十日内向原告易志欣支付鉴定费13000元； 三、驳回原告易志欣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15600元，保全费4520元，共计20120元，由被告梁特林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  房淼淼 人民陪审员  林 群 人民陪审员  柯重光 二〇一九年八月二十六日 代理书记员  彭小波