四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1102民初3517号 原告：乐山万华置业有限公司，住所：乐山市市中区柏杨中路******，统一社会信用代码：91511100309325794D。 法定代表人：陈兴虎，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：胡伟，四川上同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王学勤，四川上同律师事务所律师。 被告：张露，女，1989年2月8日出生，汉族，住四川，住四川省乐山市金口河区iv> 原告乐山万华置业有限公司与被告张露商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后。本案在审理过程中，发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告乐山万华置业有限公司的委托诉讼代理人王学勤到庭参加诉讼，被告张露经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案经公告期60天。本案现已审理终结。 原告乐山万华置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》（预售编号2016011700017）；2、判令被告支付原告为其承担的担保金额及利息、罚息等292961.34元，并以292961.34元为基数，按银行同期贷款年利率4.35%的标准赔偿原告自2019年1月31日起至实际还款之日止的资金占用利息损失，截止2019年4月20日，暂为2758元（292961.34×4.35%÷365×79）；3、判令被告支付原告违约金28228元（按总购房款470471元的6%的标准计算）；4、判令被告赔偿原告律师费损失5000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。以上诉讼请求金额合计328947元。原告当庭明确诉讼请求第二项为：判令被告支付原告为其承担的利息、罚息共计7817.65元。 事实及理由：2016年1月17日，原被告签署《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买原告位于中心城青江片区北侧万华国际3幢1单元9层3号房产。根据协议约定：被告应付房款470471元，其中120471元于2016年1月20日前支付，余款350000元向公积金管理中心申请按贷款支付。原告为被告的公积金贷款提供担保责任，在原告保证期间内，如因被告未能按期偿还银行贷款，导致原告承担担保责任的，被告须在接到原告通知之日,立即偿还原告已承担的担保金额及利息、罚息、违约金、滞纳金，逾期支付前述费用的，被告还应从原告承担担保责任之日起每日按万分之一向原告支付违约金直至被告实际付清款项之日止，否则被告有权解除合同，另行出售该商品房，此外有权要求被告支付已承担的担保金额、罚息、违约金、滞纳金，并向被告收取总购房款30%的违约金，且原告因追索而产生的律师费、诉讼费或仲裁费及执行、评估、拍卖的费用支出均由被告承担。 合同签订后，被告于2016年1月17日前支付首期购房款170471元。2016年3月11日，被告向乐山市住房公积金管理中心委托的中国银行股份有限公司乐山分行申请公积金贷款300000元，原告提供连带责任保证。因被告未能按约定的期限偿清贷款本息，2019年1月31日，乐山市住房公积金管理中心扣划原告保证金账户中的292961.34元用于偿还被告拖欠的贷款本息。 原告经多次向被告催收上述欠款未果，为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》之相关规定，特向贵院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告张露未到庭应诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。但被告未到庭发表质证意见，视为放弃质证的权利。对本案原告提交的营业执照、负责人身份证明、身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、个人住房公积金贷款项目合作协议、《乐山市个人住房公积金借款最高额保证合同》《乐山市个人住房公积金委托贷款借款合同》《关于敦请乐山万华置业有限公司履行担保责任的函》、公积金贷款结清证明、乐山市公积金中心个人还款记录表等证据，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月17日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订合同编号为2016011700017，企业合同号为117的《商品房买卖合同（预售）》及《万华国际〈商品房买卖合同〉补偿协议》，约定“出卖人出让方式取得坐落于中心城区北侧地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为乐城国用（2014）第××号，土地使用权面积为67457.77平方米。买受人购买的商品房所占用的土地规划用途为商住综合用地，土地使用权终止日期为2084-10-27。出卖人、买受人双方于2016年1月17日签订万华国际商品房号为3幢1单元9层3号的《商品房买卖合同》。商品房的价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3496.11元，总价款人民币470471元。买受人选择八成三十年按揭贷款方式付款，商品房总价款470471元，并在签订合同后三天内付清首付款120471元（已含定金），该款由买受人在合同签订后向银行申请贷款支付，买受人委托按揭贷款银行将取得的按揭贷款全部一次性给付至出卖人指定的银行账户。余款350000元，买受人以向住房公积金管理中心申请按揭贷款的方式进行支付，总房款扣除首付款和最终按揭贷款总额后的不足部分房款金额，由买受人以现金方式于公积金管理中心按揭贷款资格审查完毕后，在接到出卖人或贷款机构电话或书面通知后15日内向出卖人支付，买受人未在该期限内付清该笔款项的，出卖人有权按照本条项（二）分期付款方式第4项的约定追究买受人的违约责任。买受人须按期足额向出卖人支付当期购房款，买受人未在约定期限付清当期购房款的，出卖人有权解除合同及其附件、补偿协议，买受人应按合同约定总价款的百分之三十向出卖人支付违约金，并承担因解除合同及其附件、补充协议所产生的一切费用，前述违约金和相关费用出卖人有权从买受人已向出卖人交纳的款项中直接扣除。出卖人自本合同签订之日起30日内（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续。”原、被告均在合同上签名捺印。 2016年1月21日，乐山市住房保障和房地产管理局对案涉商品房买卖合同进行登记备案。 2016年3月31日，被告与中国银行股份有限公司乐山分行签订《乐山市个人住房公积金委托贷款借款合同》，约定：贷款金额为300000元，贷款用于被告购买座落于乐山市市中区万华国际3座（栋）1-9-3号的住房，建筑面积为134.57平方米。贷款利率为年利率3.25%，利息从放款之日起计算，并按月结息。贷款期限为30年，自2016年3月11日至2046年3月10日止。被告在中国银行开立本合同项下的还款账户（户名:张露，账户：62×××68），并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权中国银行股份有限公司乐山分行在规定的还款日从该存款账户中扣收贷款本息。被告保证以其有权处分的案涉商品房买卖合同中的房屋作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任。 2019年1月16日，乐山市住房公积金管理中心向原告发出《关于敦请乐山万华置业有限公司履行担保责任的函》，载明：借款人张露，身份证号5111131989××××××××，于2016年1月17日购买你公司开放的中心城区陆游路111号万华国际3幢1单元9-3号的住房，向我中心申请公积金贷款三拾万元整。我中心审查同意后，张露与中国银行股份有限公司乐山分行签订了《保证合同》。在张露及贵公司完善公积金贷款相关手续后，我中心于2016年3月24日发放该笔贷款，授权中国银行股份有限公司乐山分行将贷款资金叁拾万元整划入贵公司账户。贵公司与中国银行股份有限公司乐山分行签订的《保证合同》第一至三条约定了被保证的主债权、保证方式、保证期间。张露在公积金贷款发放后，从2016年4月24日起开始按月还贷，至2019年1月16日，共偿还贷款30期，累计偿还本金14856.31元，利息23167.62元。最近还款期为2018年9月24日。至2019年1月16日连续逾期4期，累计逾期5期。后经短信提醒、电话告知、担保人告知、发还款提醒函、提前还款函和委托开发商告知等逾期情况，仍未及时补存。鉴于张露未能在本中心约定的期限内清偿贷款本息，我中心根据贵公司与中国银行股份有限公司乐山分行签订的《保证合同》条款约定，请贵公司履行为张露承担的连带责任保证，代为偿还张露公积金贷款本金余额人民币285143.69元和相应的利息及罚息。务请贵公司在收到本函七日内履行。 2019年3月7日，乐山市住房公积金管理中心出具《公积金贷款结清证明》，载明张露在中行乐山分行的30万元住房公积金贷款于2019年1月31日结清。 又查明，2015年11月30日，原告与乐山市住房公积金管理中心签订《个人住房公积金贷款项目合同协议》，乐山市住房公积金管理中心同意为原告开发销售的项目“万华国际”项目进行公积金贷款，贷款金额和期限由借款人向乐山市住房公积金管理中心申请，乐山市住房公积金管理中心按规定审批。在借款人办妥贷款手续后，贷款承办银行根据借款合同约定，以借款人购房款名义，将贷款全部划入原告在中国银行乐山市分行柏杨西路支行开设的结算账户，收款户名为乐山万华置业有限公司，收款账号为12×××83。在《房屋他项权证》未办妥前，原告应为借款人提供期间担保。原告需要在房款前将贷款金额5%的保证金存入乐山市住房公积金指定银行账户，作为履约保证。原告为实现债权，与四川同上律师事务所签订了《民事委托代理合同》，并向四川同上律师事务所支付了本案律师代理费5000元。 另，本院在审理中依法向乐山市住房公积金管理中心调取了2019年1月28日《关于处理张露逾期的请示》和《记账凭证》，该两份证据显示原告已履行担保责任，代偿张露逾期贷款本息合计292961.34元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当确认有效，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。原告已依约履行自己的义务，被告未按约定的期限归还购房贷款，其行为构成违约。故，对原告请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售编号2016011700017）并按合同约定支付原告因承担但保责任后的利息、罚息共计7817.65元的诉讼请求，本院予以支持。 原告代被告偿还了贷款本息，被告未按约支付原告代偿款，被告构成违约。原告与被告约定“买受人须按期足额向出卖人支付当期购房款，买受人未在约定期限付清当期购房款的，出卖人有权解除合同及其附件、补偿协议，买受人应按合同约定总价款的百分之三十向出卖人支付违约金”，其计算标准超过法律规定，原告调整为按总购房款470471元为基数，按年利率6%计算资金占用期间利息为28228元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的律师费问题，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中已明确约定，故对原告的该项请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决如下： 一、解除原告乐山万华置业有限公司与被告张露签订的《商品房买卖合同》（预售编号2016011700017）； 二、被告张露于本判决生效后五日内支付原告乐山万华置业有限公司代偿利息、罚息共计7817.65元； 三、被告张露于本判决生效后五日内支付原告乐山万华置业有限公司违约金28228元； 四、被告张露于半判决生效后五日内支付原告乐山万华置业有限公司律师费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6234元，由被告张露负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  李 媛 人民陪审员  郭喜如 人民陪审员  郑清平 二〇一九年八月十六日 书 记 员  熊 静