浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0503民初3442号 原告：何选著，男，1974年1月23日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 原告：周波丽，女，1975年9月20日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 两原告的共同委托诉讼代理人：盛政军，上海四维乐马律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：李恒尧，上海四维乐马律师事务所实习律师。 被告：苏州市正兴置地有限公司，住所地江苏省苏州工业园区跨塘工业区。 法定代表人：郦琪，该公司执行董事。 被告：杭州博凯实业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道园区中路**。 法定代表人：许国寅，该公司执行董事。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：吴丹，浙江六和律师事务所律师。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：万剑飞，浙江六和律师事务所律师。 原告何选著、周波丽与被告湖州博凯房地产开发有限公司（以下简称博凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，并于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告周波丽及两原告的共同委托诉讼代理人盛政军、李恒尧，被告博凯公司的委托诉讼代理人吴丹到庭参加诉讼。后因本案原、被告争议较大、疑难复杂，于2018年11月5日组成合议庭，并于2018年12月7日再次公开开庭进行了审理。原告周波丽及两原告的共同委托诉讼代理人盛政军，被告博凯公司的委托诉讼代理人吴丹到庭参加诉讼。在本案审理过程中，被告博凯公司因股东、股东会（股东大会）决议解散原因注销，故变更被告为博凯公司的股东即苏州市正兴置地有限公司（以下简称置地公司）、杭州博凯实业有限公司（以下简称实业公司）。本案于2019年8月20日第三次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人盛政军、两被告的共同委托诉讼代理人吴丹到庭参加诉讼。根据当事人的申请，2018年12月10日起至2019年2月8日、2019年4月11日至同年6月10日为庭外和解期间。本案现已审理终结。 原告何选著、周波丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告修复案涉商品房，或向两原告赔偿房屋修理费400000元；2.判令被告向两原告赔偿因房屋漏水导致的门损坏暂计9192元；屋顶漏水维修费3500元；3.判令被告向两原告赔偿暂计自2017年5月至2018年7月的租金损失70000元；4.被告向两原告赔偿自2017年4月至自2018年4月的物业费10962.75元，公共水电费500元；建筑垃圾处置费500元；5.判令被告承担本案诉讼费。在第二次庭审中，两原告增加一项诉讼请求:6.判令被告支付已经搭建的玻璃棚费用46778元与即将产生的二楼搭建玻璃棚的费用37376元，合计84154元。事实和理由：2017年1月22日，何选著、周波丽与博凯公司签订《浙江省商品房买卖合同》，何选著、周波丽作为买受人共同向博凯公司购买金象和庄6幢1室的商品房及其作为样板房装修的全部装修和家具。案涉商品房交付后在何选著、周波丽入住前发现房屋存在诸多严重的质量问题，包括但不限于强电、弱电及智能安防系统故障、房屋墙面漏水、外墙面开裂脱落、一楼卫生间防水未做，导致卫生间水直接漏到地下室等问题。同时，因房屋的防水工程质量瑕疵，该房屋漏水严重，导致门和家具被渗漏的雨水浸泡发生损坏，损坏的门价值约9192元，而修复防水以及其他问题共计需要391294元。因案涉房屋严重的质量问题，何选著、周波丽无法居住该房屋，而只能空置该房屋，根据调查，在南浔与该房类似的精装修的别墅的租金大约在5000元，因此自2017年5月至自2018年7月，何选著、周波丽损失租金70000元。何选著、周波丽亦支付了物业费10962.75元、公共水电费500元、建筑垃圾处置费500元。何选著、周波丽与博凯公司之间的《商品房买卖合同》第九条约定了卖方出售的房屋应具备商品房正常使用的基本条件；第十八条保修责任约定，博凯公司作为出卖人应当履行保修义务，若博凯公司不及时履行保修义务的，何选著、周波丽可以自行维修，费用由博凯公司承担。《商品房买卖合同》附件六约定了具体的保修责任。代表博凯公司与何选著、周波丽签署买卖合同的委托代理人博凯公司高级管理人员暨监事周静，于2017年6月28日与周波丽，在小区其他业主杨琴华等的见证下签署了《协议》，协议中博凯公司确认了案涉房屋存在的“装修电路、监控、智能系统的线路质量问题和地下室天井渗水、二楼阳台渗水”问题，也承诺在“3-7日内派人维修好，全部费用由公司承担。如有违约，就动用开发商押在建设局的保修金维修”。然而，尽管何选著、周波丽多次和博凯公司协商修复事宜，博凯公司拒绝进行任何维修；何选著、周波丽前往住建局以期能动用保修金维修，但因博凯公司拒绝配合，该保修金也无法使用。何选著、周波丽认为，案涉商品房在保修范围和保修期内发生质量问题，博凯公司应当根据《商品房买卖合同》和《协议》的约定承担维修义务并承担全部费用，博凯公司怠于履行义务而导致何选著、周波丽的损失，也应当由博凯公司承担。现博凯公司已经注销，两位股东承诺对未清偿的债务承担责任，故应由置地公司、实业公司承担赔偿责任。为此，诉至本院。 置地公司、实业公司共同辩称：对于博凯公司与何选著、周波丽签订买卖合同，将作为样板房的案涉房屋包括装修、家具交付给何选著、周波丽的事实并无异议，请求法院驳回何选著、周波丽的全部诉讼请求，理由如下：第一，何选著、周波丽购买的系博凯公司的样板房，装修款原价为2337950.45元，折价后为68万元，同时博凯公司补贴7000元物业费，双方确认案涉房屋按现状交付，价格中已经包括精装修的所有维修费用，博凯公司不再对该房屋负有维修责任。2017年4月12日，博凯公司将案涉房屋交付给何选著、周波丽时，两人出具承诺书一份，承诺对前述事实无异议。第二，何选著、周波丽提交的现有证据不足以证明案涉房屋存在质量问题，亦不足以证明案涉房屋存在的质量问题是由博凯公司引起而不是由自行居住、相邻业主装修造成的。第三，既然何选著、周波丽不能证明房屋存在因博凯公司引起的质量问题，其主张的物业费、租金损失、维修费等请求，不应得到支持。 何选著、周波丽为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、《浙江省商品房买卖合同》一份，拟证明博凯公司将案涉房屋出卖给何选著、周波丽，博凯公司作为出卖人对案涉房屋负有保修义务的事实； 2、不动产权证书（复印件）一份，拟证明案涉房屋系何选著、周波丽共同共有的事实； 3、协议一份，拟证明博凯公司承认案涉房屋存在质量问题，承诺将派人维修并承担全部费用的事实； 4、维修工程预算（复印件）、系统设备清单及报价（复印件）、木门报价单（复印件）、屋顶漏水维修费收据、物业费收据、公共水电费收据、建筑垃圾处置费收据各一份，拟证明何选著、周波丽委托装饰设计公司就案涉房屋所作的维修报价及因案涉房屋存在质量问题给何选著、周波丽造成的各项损失的事实； 5、照片若干，拟证明案涉房屋存在质量问题、漏水情况严重，家具门框等被浸泡发生损坏的事实； 6、周波丽与装修该房屋弱电施工人员的微信记录，拟证明案涉房屋弱电控制系统进水，导致房屋弱电损坏以及博凯公司恶意不告知房屋进水与弱电损坏的情况，并告知何选著、周波丽只有部分灯泡坏了，7000元可以修好的事实； 7、周波丽与博凯公司的高级管理人员暨销售人员周静的微信记录一份，拟证明周波丽在发现渗水情况后立即告知了博凯公司，多次要求博凯公司维修以及博凯公司也知道渗水情况，承认系房屋质量和装修的原因引起，也答应派人维修但至今未能修好的事实； 8、周波丽与葛金海科长的微信记录，拟证明周波丽多次找住建局要求协助让博凯公司解决房屋质量问题，但没有结果的事实； 9、阳光棚玻璃清单、销货清单、证明、预算表、报价单、手写纸各一份、收款收据两份，拟证明已经搭建的雨棚和即将搭建的雨棚费用以及案涉房屋进水的情况并非隔壁业主装修引起的事实。 何选著、周波丽提交的上述证据，经置地公司、实业公司公司质证，对证据1的真实性没有异议，但该合同系格式合同，没有如实反映案涉房屋的具体情况，比如案涉房屋系样板房，当时装修折价并且补贴了物业费，该房屋的真实价格为3368000元，应何选著、周波丽的贷款要求，备案的合同总价为3150000元，其余的218000元与何选著、周波丽签订了装修款说明协议。对证据2没有异议。对证据3有异议，与本案无关。对证据4中的预算单、清单、报价单等有异议，系复印件，没有原件；对物业费收据无异议，但物业费的数额为3962.75元，其余7000元系包干维修费用的优惠，对其余收据有异议，与本案无关。对证据5有异议，无法证明与本案有关。对证据6有异议，首先，无法证明聊天的对象是张军凯，且该聊天内容并不完整、存在断章取义的情况；其次，张军凯系杭州中人科技有限公司的员工，周静是应周波丽的要求找到张军凯的，周静直至2017年7月4日才收到张军凯的维修报价，不存在“恶意”；最后，案涉房屋不存在多次进水的情况，更不存在因为进水弱电系统损坏的情况。对证据7有异议，首先，经与周静核实，该聊天对象是周静本人，但由于时间已经相隔了一年多，并且由于周波丽多次故意在休息时间（包括一大早、夜晚、周末等）打电话发微信辱骂，周静已将周波丽的手机号码和微信拉黑，微信聊天记录都已删除，无法核实真实性。且该聊天记录是部分截取的，无法还原事实全貌；其次，房屋进水有且只发生一次，是隔壁业主装修导致的，当时各方也已确认解决。周波丽真正不满意的是智能设备的问题，而该事项已经协议确定由何选著、周波丽自行解决。对证据8有异议，未见原始载体，无法证明何选著、周波丽所主张的事实。对证据9有异议，首先，该组证据无任何盖章，销货清单甚至无任何签字，且该组证据无法证明与案涉房屋质量问题有关；其次，经现场查看，该玻璃房面积巨大，远远超过了房屋的顶棚，且与隔壁业主房屋的玻璃房是连接的，两家围墙处的玻璃是整块没有缝隙。该小区部分户型本身无可供晾晒衣物的地方，很多的业主也加盖了玻璃房，周波丽在购房的时候就说过以后要加盖玻璃房，美观实用、可以晾晒衣物，还可以在玻璃房中放置秋千架给孩子玩耍；再次，经询价，雨棚的价格根据材料和面积的不同由几千元到一万余元不等，且从常理上来看，若是与解决漏水问题有关，不可能不在起诉时就一并提出，置地公司、实业公司认为何选著、周波丽存在将加盖玻璃房的原因恶意篡改为解决所谓的漏水问题，并恶意虚报价格的行为，况且出具证明的人也未到庭，身份情况无法核实；报价单中的报价，根本不是维修费用，是重新装修报价，甚至还有科勒座便器、台盆、水龙头等；至于手写纸条记载的费用，周波丽也认可该费用并未实际产生，不予认可。 何选著、周波丽提交的证据1-9，本院经审查后认为，证据1、2，来源合法，内容真实，能证明何选著、周波丽所主张的事实，予以认定；证据3，虽然置地公司、实业公司抗辩称，该协议系周静在受到胁迫之下签订的，但未提交证据予以反驳，经本院向南浔派出所调查，也未发现存在前述情况，故该协议能证明博凯公司的工作人员周静承诺对案涉房屋存在的问题进行维修的事实；证据4，维修工程计算书、系统设备清单以及报价、木门报价单均系复印件，置地公司、实业公司对其真实性、合法性持有异议，无法与原件核对，故在本案中不予认定，屋顶漏水维修票据系收款收据，并无相关支付凭证予以作证，故在本案中不予认定，物业费收据、公共水电费收据、建筑垃圾处置费收据对其真实性、合法性予以认定；证据5，结合实地查看的情况，对于案涉房屋地下室中书房存在渗水问题的事实予以确认；证据6，张军凯的身份无法核实，故在本案中不予认定；证据7，置地公司、实业公司认可聊天对象确实是周静，虽然对于聊天内容的真实性有异议，但未能提交反驳证据予以证明，结合证据3，对周静曾作出同意维修案涉房屋存在问题的事实予以确认；证据8，经本院核实，对该情况予以确认；证据9中的订单、销货清单、收款收据均没有相关的支付凭证予以作证，故在本案中不予认定；证明人未出庭作证，真实性难以核实，不符合有效证据的要件，故在本案中不予认定；报价单、手写纸条仅仅是一个报价，并非已经产生的实际费用，故在本案中不予认定。 实业公司、置地公司为支持自己的抗辩，向本院提交承诺书一份，拟证明博凯公司赠送何选著、周波丽案涉房屋7000元的物业管理费，该房屋按现状交付，价格中已包含该商品房的安装及精装修的所有维修费用，博凯公司不再对该案涉房屋负有维修责任，何选著、周波丽对此不持异议的事实。经何选著、周波丽质证，对该承诺书的真实性无异议，但当时是说7000元是更换灯泡，维修其他小地方的费用，就是考虑到免除7000元的实际情况，本次诉请中主张的并不包括这些费用，报价单中的面积为120平方米，指的仅仅是地下室的面积，再说房屋按现状交付，也没有说是什么现状，房屋的渗透水问题责任是不能免除的，而且在承诺书签订之后，周波丽与周静达成了协议，博凯公司是同意维修并承担维修费用的。该证据，本院经审查后认为，来源合法，内容真实，能证明何选著、周波丽曾经作出该承诺的事实。 为了查明本案事实，本院于2018年12月7日组织双方勘查了案涉房屋。案涉房屋中地下室地砖上有水迹的痕迹，存在主卧、卫生间的灯打不开，窗帘的自动系统无法开启等问题。本院依职权向南浔派出所调取了2017年6月28日的报警材料，南浔派出所仅有出警现场情况登记表一份，载明2017年6月28日12点48分接到报警，在金象和庄售楼处发生了业主与物业的房屋线路纠纷，当事人系周波丽，于当日13时07分处理完毕，系自行协商解决。本院依照职权向南浔区住房和城乡建设局的工作人员葛金海询问了周波丽反映案涉房屋存在问题的相关情况，葛金海表示确有此事，当时周波丽主要反映的是线路问题。 根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 何选著、周波丽与博凯公司于2017年1月22日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：何选著、周波丽向博凯公司购买坐落于湖州市南浔区房屋一套；该商品房房款合计3150000元；双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应约定装修使用的主要材料和设备的品牌产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下:装饰、设备差价补一倍。该房屋为精装修的样板房，房屋包括装修、家具等实际交易价为3368000元，其中案涉房屋价格为268万元，房屋的装修工程、家具、电器等合计68万元。合同附件六中约定了出卖人对案涉房屋的保修责任。 2017年4月，何选著、周波丽接收案涉房屋。2017年4月12日，何选著、周波丽向博凯公司出具承诺书一份，载明:博凯公司赠送何选著、周波丽7000元整的物业管理费用，该商品房按现状交付，价格中已经包含该商品房的安装以及精装修的所有维修费用，博凯公司以及湖州博凯物业管理有限公司不再对该商品房负有维修责任。何选著、周波丽对此无异议。2017年6月28日，博凯公司的工作人员周静与周波丽达成协议一份，载明：案涉房屋的装修电路、监控、智能系统的线路质量问题和地下室天井渗水，二楼阳台渗水，公司承诺3-7天派人维修好，全部费用由公司承担。原有2017年4月13日与博凯公司签订的协议作废，开发商原有装修的电线、水管，二年内如有质量问题，一切维修费用和损失由博凯公司承担。如有违约，就动用开发商押在建设局的保修金维修。 另查明：博凯公司于2018年11月19日因股东、股东会（股东大会）决议结算而注销，股东系置地公司、实业公司，该两公司曾于2018年6月25日出具《全体投资人承诺书》，承诺博凯公司注销前债权债务均已清算完结，如有违信，则由置地公司、实业公司承担相应的法律后果和责任。 本院认为，何选著、周波丽与博凯公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效,该合同的附件亦对双方当事人具有约束力，博凯公司应按合同附件约定的内容履行保修责任，该合同附件中载明房屋外墙、屋面、地下室、有防水要求的楼地面渗漏水保修期为8年，灯具、电器开关的保修期为6个月，装修工程为2年。现案涉房屋尚在保修期内，博凯公司应对案涉房屋地下室、二楼阳台存在的渗漏水问题进行维修。至于置地公司、实业公司辩称：第一，何选著、周波丽未提交证据证明案涉房屋漏水是因为博凯公司的原因造成的意见。首先，根据何选著、周波丽提交的协议、微信记录，结合现场勘查的情况，案涉房屋的地下室、阳台存在渗漏水现象是客观事实；其次，何选著、周波丽购买的是装修好的样板房，不存在因为装修问题导致房屋渗漏水的现象存在。第二，何选著、周波丽已经承诺在优惠7000元物业费后放弃要求博凯公司进行维修，故无权要求博凯公司承担维修责任的意见。首先，2017年6月28日，周波丽与博凯公司的工作人员周静达成协议，由博凯公司对案涉房屋存在的问题进行维修。经向南浔派出所调取报警材料，虽然有报警记录，但并未发现存在如抗辩称的系何选著、周波丽抢夺博凯公司的资料后周静受胁迫下签订该协议的情形，整个出警过程不到半个小时，报警处理的结果是自行协商解决，而且从同年6月29日提交的微信记录来看，周波丽询问“何时来维修，不要忘记约定的时间是3-7天内”，周静的回复是“公司在联系”，并未予以拒绝或作出其他表示。周静系博凯公司的工作人员同时是该公司的监事，也是代表博凯公司与何选著、周波丽签订《商品房买卖合同》的人，何选著、周波丽有理由相信周静作出的承诺是代表博凯公司的，其行为应属于职务行为。其次，从签订日期来看，该承诺书出具在协议之前，协议中已经对承诺书的内容作出了新的约定。再次，何选著、周波丽承认在购买前查看房屋的时候发现灯、部分智能系统无法正常使用，这7000元补贴的是维修该部分问题的费用。现在何选著、周波丽诉请的系因房屋地下室、二楼阳台渗漏水引起的损失，并不包括7000元所包含的部分。至于何选著、周波丽要求：第一，博凯公司赔付40万元房屋维修费的诉讼请求，何选著、周波丽提交的均系报价书，并不是实际产生的费用，而且报价书中包括地下室娱乐厅、走廊、储物间、线路改造费用、五金洁具的安装、地下室所有房间的瓷砖、石材、墙纸、书房移门、门套、卫生间洗手台等等，并未有证据证明该些费用是渗透水问题造成的，故在本案中不予支持；第二，何选著、周波丽诉请的门损损坏费用、屋顶漏水维修费以及搭建雨棚的费用，并未提交有效证据予以证明，而且从现场的情况看，雨棚系与隔壁连在一起，与地下室、二楼阳台的渗漏水是否存在因果关系无法确定，故在本案中不予支持；第三，租金费用，博凯公司交付给何选著、周波丽的房屋存在质量瑕疵，虽然有碍观感，对使用功能有一定的影响，但该质量瑕疵不影响结构安全，渗漏水的位置在地下室、二楼阳台，并不必然导致何选著、周波丽无法入住和严重影响其正常使用，而且何选著、周波丽并未提交证据证明造成的实际租金损失，故在本案中亦不予支持；第四，何选著、周波丽诉请的物业费，公共水电费、垃圾处理费，该些费用并非房屋质量瑕疵所造成的直接损失，也非房屋修复期间造成的其他损失，故在本案中亦不予支持。现博凯公司已经注销，作为股东的置地公司、实业公司作出相应承诺，故博凯公司应承担的责任由置地公司、实业公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下： 一、被告苏州市正兴置地有限公司、杭州博凯实业有限公司于本判决生效之日起三十天内对原告何选著、周波丽购买的位于湖州市南浔区南浔镇香山路88号金象和庄6幢1室房屋中的地下室及二楼阳台存在的渗漏水问题以及因该问题造成的家具、装修损坏进行修复； 二、驳回原告何选著、周波丽的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9588元，由原告何选著、周波丽负担2962元，由被告苏州市正兴置地有限公司、杭州博凯实业有限公司负担6626元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  徐 燕 人民陪审员  胡季润 人民陪审员  李剑平 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  徐曼曼