成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初9705号 原告：成都新电电力工程有限公司，住所地：成都市武侯区。 法定代表人：徐建，总经理。 委托诉讼代理人：吴媛媛，四川治坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱隆芬，四川治坛律师事务所律师。 被告：四川卓旭置业有限公司，住所地：四川省成都市成华区。现住址：成都市成华区。 法定代表人：杨保安，总经理。 委托诉讼代理人：李耘天，四川卓旭置业有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：王思涵，四川卓旭置业有限公司管理人工作人员。 被告：夏志勇，男，1975年6月18日出生，汉族，住江苏省溧阳市。 委托诉讼代理人：洪飞，江苏顺邦律师事务所律师。 第三人：四川飞宇电力股份有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：陈荣忠。 原告成都新电电力工程有限公司（以下简称新电电力）与被告四川卓旭置业有限公司（以下简称卓旭置业）、夏志勇及第三人四川飞宇电力股份有限公司（以下简称飞宇电力）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月10日、7月8日公开开庭进行了审理，原告新电电力，被告卓旭置业的委托诉讼代理人李耘天、王思涵，被告夏志勇到庭参加诉讼，第三人飞宇电力经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新电电力向本院提出诉讼请求：1.判令被告卓旭置业与夏志勇签订的房屋买卖合同无效（备案号2293157，备案时间2016年1月18日，地址为成华区沙河名仕公馆的********房的住宅，建筑面积共82.74平方米），并撤销其在成都市城乡房产管理局的签约备案；2.判令位于成华区沙河名仕公馆1幢2单元3层3号房的住宅归原告所有，卓旭置业将该套住宅备案到原告名下。事实和理由：2015年4月22日，四川飞宇集团成都飞宇电力安装有限公司与卓旭置业签订《沙河名仕公馆》项目送配电户表工程的承包合同（合同总金额708万元），四川飞宇集团成都飞宇电力安装有限公司于2015年5月14日依约向卓旭置业足额缴纳履约保证金708000元，并在商品房买卖合同附件五中约定《沙河名仕公馆》送配电工程的履约保证金708000元作为购房款。卓旭置业向四川飞宇集团成都飞宇电力安装有限公司开具的《承诺书》再次强调成华区沙河名仕公馆的1幢2单元3层3号房的住宅归原告所有，履约保证金作为购房款。四川飞宇电力股份有限公司已于2017年10月10日将《沙河名仕公馆》送配电工程的履约保证金708000元的债权全部转让给新电电力。根据成都市房地产交易中心提供的成华区沙河名仕公馆的1幢2单元3层3号房的商品房买卖合同摘要显示，卓旭置业与夏志勇签约备案时间为2016年1月18日，而四川飞宇集团成都飞宇电力安装有限公司与卓旭置业签订购房合同的时间为2015年6月15日，付款时间是2015年5月14日，比夏志勇提前7个月，四川飞宇集团成都飞宇电力安装有限公司拥有先买权，且四川飞宇集团成都飞宇电力安装有限公司依照当时市场价全额支付购房款744660元，应是案涉房屋的合法拥有者。夏志勇的购房款579180元明显低于市场价，且卓旭置业未收到该购房款，夏志勇不是该房屋的真实购房人。卓旭置业存在违规使用房屋预售款的行为，在其银行账户被监管不能继续抽逃资金的情况下，卓旭置业明知案涉房屋已与四川飞宇集团成都飞宇电力安装有限公司签订买卖合同并已支付全款，仍与夏志勇恶意串通，将案涉房屋备案到夏志勇名下，卓旭置业与夏志勇签订的商品房买卖合同（备案号2293157，备案时间2016年1月18日）是为恶意转移财产而私自设立的虚假房屋买卖合同。 卓旭置业辩称，2015年4月22日，卓旭置业与飞宇电力（原四川飞宇集团成都飞宇电力安装有限公司，）签订《沙河名仕公馆送配电户表工程合同》，合同约定卓旭置业将沙河名仕公馆送配电户表工程项目交由中标单位飞宇电力负责，合同总价为708万元。合同签订后十日内乙方缴纳合同总价10%的履约保证金即708000元后生效。履约保证金在工程竣工验收合格并取得用电许可后7日内无息退还给乙方。2015年5月14日，卓旭置业向飞宇电力出具收据，载明收到其履约保证金708000元。2015年6月15日，飞宇电力旋即与卓旭置业签订《商品房买卖合同》，约定卓旭置业将沙河名仕公馆1幢2单元3层3号的商品房按总价744660元出卖给飞宇电力，沙河名仕公馆送配电户表工程的履约保证金708000元作为购房款。 一、案涉商品房买卖合同系为《沙河名仕公馆送配电户表工程合同》履行提供担保，违反《物权法》第186条之规定，应认定为无效。1.《沙河名仕公馆送配电户表工程合同》并未终止履行。2015年4月22日，卓旭置业与飞宇电力签订《沙河名仕公馆送配电户表工程合同》至今，飞宇电力未解除或终止工程合同的履行，双方对合同约定的履约保证金也并未进行结算。且2017年10月10日，飞宇电力向卓旭置业提交的《关于沙河名仕公馆送配电户表工程工作联系函》明确履约保证金缴纳的事实，提出希望卓旭置业继续履行送配电户表工程合同、尽快安排恢复工程建设的诉求，表明履约保证金在案涉商品房买卖合同签订时的返还条件还未成就。2.案涉商品房买卖合同签订至今长达两年的时间内，飞宇电力一直未履行完毕“一次性付款义务”，亦未主张对案涉商品房买卖合同进行网签备案，明显与一般交易习惯不符。商品房买卖合同约定，买受人采用一次性付款方式支付房价款。买受人应于与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》当日将总房价款，即744660元一次性付给出卖人，在买受人没有付清合同约定的购房款之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求。合同签订至今长达两年的时间内，飞宇电力始终未履行完付款义务，亦未向卓旭置业主张办理商品房买卖合同网签备案（卓旭置业同期签订的近200份商品房买卖合同皆办理了商品房买卖合同网签备案），这明显与一般交易习惯不符。3.案涉商品房买卖合同系担保《沙河名仕公馆送配电户表工程合同》履行而订立，为流质条款，违反《物权法》第186条之规定，原告无权要求将商品房备案至其名下。根据《物权法》第186条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定，商品房只具有担保性质，仅在卓旭置业不能履行履约保证金返还义务时，债权人方可申请拍卖合同标的物，以偿还债务。4.2017年9月11日，成华区人民法院裁定受理卓旭置业重整一案，并于同月20日指定北京金杜（成都）律师事务所担任卓旭置业管理人（下称“管理人”），负责开展重整各项工作。《四川卓旭置业重整案第二次债权人会议债权表》于2018年7月10日提交所有债权人核查。管理人已根据上述证据材料确认原告履约保证金普通债权金额为708000元。卓旭置业第二次债权人会议召开后，法定异议期内，原告对管理人确定的债权金额未提出书面异议，视为认可。履约保证金的返还将严格按照《破产法》规定进行清偿。 二、原告明知担保事实，仍要求将房屋备案至其名下的诉求违背了飞宇电力与卓旭置业双方真实的意思表示。2015年6月15日，飞宇电力与卓旭置业签订的案涉商品房买卖合同中，徐建既是飞宇电力的委托代理人，亦为本案原告新电电力的法定代表人与控股股东。答辩人有理由相信原告早已知悉案涉商品房买卖合同签订时双方的真实意思表示，即为《沙河名仕公馆送配电户表工程合同》履行提供担保。 三、原告诉讼请求已陷入事实与法律不能。1.飞宇电力与原告签订的《转让协议》是预购人的转让，属于法律不能，应认定无效。《国务院办公厅关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第7条规定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续”。成都市人民政府办公厅发布的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（成办发〔2016〕37号）第5条规定：“严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销”。飞宇电力与原告的《转让协议》形式上为债权债务转让，实际上属于预购人转让的违法违规销售行为，损害了社会公共利益，应认定为无效。2.飞宇电力与原告签订的《转让协议》，转让债权债务未经债权人卓旭置业的同意，对卓旭置业不发生法律效力。且案涉商品房买卖合同项下权利义务属于依照法律规定不得转让的情形。根据合同法第79条、第80条、第84条及第89条之规定，作为合同权利义务的转让，应当由三方协商同意而不是两方。未经卓旭置业同意，该《转让协议》对卓旭置业不发生法律效力。再者，即使是预售商品房转让，案涉商品房买卖合同项下的权利义务也属于依照法律规定不得转让的情形，应属无效。3.目前涉案商品房已陷入烂尾状态，不满足案涉商品房买卖合同第10条确定的交付条件。涉案房屋至今都没有取得房屋所有权证书，也没有竣工验收，土地抵押查封，没有达到交房条件，无法办理相关手续。根据《合同法》第110条规定，原告诉求目前已陷入事实上履行不能。 综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 夏志勇辩称，1.夏志勇认为原告所述不是事实。2.夏志勇与卓旭置业签订合同是经过双方充分协商后签订，内容并不违反法律规定，该合同已在成都市房管局办理了合同备案登记和预告登记。3.夏志勇对于原告所说在卓旭置业与夏志勇签订合同前，已经签订过类似合同并不知情，从成都市房地产管理中心显示信息来看，案涉房屋属于未售状态，否则夏志勇也无法与卓旭置业办理相关的签约及备案手续。夏志勇从来没有和卓旭置业进行恶意串通，更没有为卓旭置业转移贷款，夏志勇与卓旭置业之间的合同是一个真实有效的合同。请求依法驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：卓旭置业与飞宇电力（工商变更之前的名称为“四川飞宇集团成都飞宇电力安装有限公司”）于2015年5月14日签订的《沙河名仕公馆送配电户表工程合同》中约定，卓旭置业将沙河名仕公馆送配电户表工程项目交由中标单位飞宇电力负责，合同总价为708万元，飞宇电力收到卓旭置业开出的《沙河名仕公馆》项目送配电户表工程开工令后，7天内卓旭置业支付合同总价的10%给飞宇电力，即708000元。履约保证金在工程竣工验收合格并取得用电许可后7天内无息退还给飞宇电力。2015年5月14日，飞宇电力向卓旭置业缴费履约保证金708000元。 2015年6月15日，卓旭置业与飞宇电力签订《商品房买卖合同》，约定卓旭置业将位于沙河·名仕公馆1幢2单元3层3号的商品房按总价744660元出卖给飞宇电力。该商品房买卖合同载明“附件五：付款方式及期限的约定，《沙河名仕公馆》送配电户表工程的履约保证金708000元作为购房款”。《商品房买卖合同》补充协议中约定“飞宇电力在签订《商品房买卖合同》及本协议当日将总房价款744660元一次性支付给卓旭置业；飞宇电力没有付清购房款之前，卓旭置业有权抗辩飞宇电力的房屋交付请求”。 2016年1月，卓旭置业与溧阳市飞达工贸实业有限公司（以下简称飞达公司）在江苏省溧阳市人民法院达成民事调解，卓旭置业与飞达公司解除13套房屋的购房合同，卓旭置业向飞达公司退还购房款并赔偿损失，并制作了民事调解书。随后，卓旭置业与飞达公司签订补充协议，约定卓旭公司支付飞达公司的款项同意以下列方式支付：飞达公司负责联系有购房意愿的客户与卓旭公司签订商品房买卖合同，飞达公司同意在本协议签订后的5日内向该批客户出售沙河—名仕公馆的房屋，并约定客户购买案涉沙河名仕公馆1幢2单元3层3号房屋价格为579180元；购房客户无需向卓旭公司支付购房款，购房款从卓旭公司所欠飞达公司的款项中相应扣除。 2016年1月18日，卓旭置业与飞达公司指定的夏志勇签订《商品房买卖合同（预售）》载明：卓旭置业将沙河名仕公馆1幢2单元3层3号房屋出卖给夏志勇（夏志勇系飞达公司委托的律师，参与了飞达公司与卓旭置业案件的调解及补充协议的签订），总价款579180元，签订该合同前，买受人已向出卖人支付款项579180元，该款项用于该合同签订时抵作商品房价款。随后，案涉房屋进行了合同备案及预告登记。案涉《商品房买卖合同摘要》显示，房屋地址位于成华区（沙河名仕公馆项目）的房屋的买受人为夏志勇，成交价579180元，签约备案时间为2016年1月18日。案涉房屋预告登记证明上显示“预告登记权利人夏志勇，预告登记义务人为卓旭置业，房屋坐落于成华区，登记时间2016年1月27日。” 2017年6月27日，四川天府银行股份有限公司以卓旭置业不有清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对卓旭置业进行重整，本院于2017年9月11日裁定受理。并指定北京金杜（成都）律师事务所担任卓旭置业管理人。 2017年10月9日，飞宇电力与新电电力签订《债权转让协议》载明：飞宇电力于2015年5月14日因履行《沙河名仕公馆送配电户表工程合同》向卓旭置业缴纳了履约保证金780000元，因卓旭置业应当退还而未能退还上述保证金，飞宇电力将所拥有的收回卓旭置业履约保证金708000元的权利以708000元的价格转让给新电电力。2017年10月10日，飞宇电力向卓旭置业发送《债权转让通知书》，载明“我司于2015年5月14日因履行《沙河名仕公馆送配电户表工程合同》向贵司足额缴纳了履约保证金708000元，后因贵司应当退还而至今未能退还上述保证金。现我公司与新电电力于2017年10月9日签订了债权转让协议，已经将我司收回贵司履约保证金708000元的权利，全部转让给了新电电力，特此通知。” 2017年10月23日，新电电力依据上述债权转让协议向本院提起诉讼[（2017）川0108民初7178号]，其诉讼请求与本案相同。本院经审理后认为，飞宇电力是《商品房买卖合同》的相对方，飞宇电力只是将履约保证金的债权转让给了新电电力，并没有将《商品房买卖合同》的权利义务转让给新电电力，新电电力受让的仅是履约保证金债权，飞宇电力与卓旭置业签订的《商品房买卖合同》及该合同项下的权利只有飞宇电力才能主张，新电电力无权主张。故裁定驳回了新电电力的起诉。民事裁定作出后，新电电力与飞宇电力随即签订《转让协议》约定“飞宇电力将其与卓旭置业签订的《商品房买卖合同》权利转让给新电电力”。新电电力依据该《转让协议》提起上诉，成都中院根据新电电力提供的证据，认为新电电力的起诉符合民事诉讼法的规定，故撤销了（2017）川0108民初7178号民事裁定，指定本院审理。本院遂继续进行审理即本案。 另查明，2017年10月10日，飞宇电力向卓旭置业管理及其管理人送达《关于沙河名仕公馆送配电户表工程工作联系函》，飞宇公司向卓旭置业再次明确履约保证金缴纳的事实，提出在卓旭置业进入破产程序后希望卓旭置业管理人尽快安排恢复工程建设事宜。该联系函有新电电力的法定代表人徐建签名，并留有其联系电话。2018年6月，卓旭置业重整案第二次债权人会议将新电电力申报的882370.20元债权确认为708000元普通债权。 上述事实，有新电电力、卓旭置业、夏志勇陈述，《沙河名仕公馆送配电户表工程合同》、履约保证金付款凭据、《商品房买卖合同》及其补充协议、飞达公司与卓旭置业的民事调解书及其补充协议、《商品房买卖合同（预售）》及其备案和预告登记资料、债权转让协议及其通知书、《转让协议》、《关于沙河名仕公馆送配电户表工程工作联系函》、卓旭置业重整案第二次债权人会议债权确认表及其邮寄单等证据证明。 本院认为，飞宇电力与卓旭置业签订《商品房屋买卖合同》约定以其缴纳的保证金抵扣购房款，但飞宇电力并未向卓旭置业支付购房款差额，且无论其与新电电力签订债权转让协议，还是向卓旭置业发出的债权转让通知、工作联系函均未根据《商品房屋买卖合同》主张权利，而仍以履约保证金或以恢复工程建设主张权利，因此能够认定飞宇电力与卓旭置业签订的《商品房屋买卖合同》其真实意思并非购买房屋，而是为担保履约保证金不受损失而提供的担保。之后，飞宇电力与新电电力签订《转让协议》，但并不能改变之前的真实意思表示和法律关系。卓旭置业抗辩其与飞宇电力签订的《商品房屋买卖合同》并非真实的买卖关系，实为提供担保的理由成立，本院予以支持。现卓旭置业已进入重整程序，因新电电力的案涉债权已在卓旭置业重整案件中予以确认，故本院不再继续审理该债权。根据生效的人民法院法律文书确定，卓旭置业因欠飞达公司款项，卓旭置业根据与飞达公司签订的补充协议将案涉房屋出售给飞达公司指定的夏志勇。新电电力提供的证据不能证明飞达公司或夏志勇明知飞宇电力就案涉房屋签订了《商品房屋买卖合同》情况下，而恶意串通与卓旭置业另行签订房屋买卖合同。故对新电电力以卓旭公司与夏志勇之间存在恶意串通为由，主张卓旭置业与夏志勇签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予以支持。即使如新电电力所述的其与卓旭置业签订的房屋买卖合同成立，但案涉房屋已登记备案在夏志勇名下，并进行了预告登记，买卖双方已实际履行合同，即该合同履行在先。新电电力的请求确权、备案的诉请仍不能予以支持。因本案仅审查新电电力的诉讼主张是否成立，至于卓旭置业与夏志勇之间因商品房屋买卖合同产生的争议，根据不诉不理的原则，本院不作评析。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回成都新电电力工程有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费11247元，由成都新电电力工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘宗华 人民陪审员  严素蓉 人民陪审员  费怀银 二〇一九年八月十五日 书 记 员  王华琳