四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初5172号 原告:张运金，男，1963年8月23日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人:陈勇，四川博笃律师事务所律师。 被告：蒋秀琼，女，1964年4月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：胥文，四川泰宇律师事务所律师。 原告张运金诉被告张应全、被告蒋秀琼物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张运金及其委托诉讼代理人陈勇，被告张应全、被告蒋秀琼及其共同委托诉讼代理人胥文到庭参加了诉讼。庭审后，被告张应全于2018年11月死亡，其继承人张某表示不参加本案诉讼。双方申请本院主持调解，但未能达成一致调解意见。本案现已审理终结。 原告张运金向本院提出诉讼请求：1.判决确认原位于南充市顺庆区的房屋[集体土地建设用地使用权证号：南顺集用（潆96）字第02800号，地号：潆-4-6-11]属于原告张运金所有，原告张运金享有该房屋拆迁补偿权利。庭审中，原告张运金明确此项请求为：1.判决确认原位于南充市顺庆区的房屋[集体土地建设用地使用权证号：南顺集用（潆96）字第02800号，地号：潆-4-6-11]及土地使用权为原告张运金所有。2.被告张应全、蒋秀琼协助原告张运金办理该房屋拆迁补偿的相关手续。庭审中，原告张运金明确此项请求为：判决被告张应全、蒋秀琼配合原告张运金办理相关拆迁手续。3.本案诉讼费用由被告张应全、蒋秀琼承担。事实及理由：张运金与张应全、蒋秀琼系同组邻居关系，均是南充市顺庆区村民。张运金与张应全、蒋秀琼在2002年7月29日签订“售房协议”，约定张运金、蒋秀琼将南充市顺庆区的房屋（地号：潆-4-6-11）转让给张运金，房屋成交价为7000元。张运金已向张应全、蒋秀琼付清了购房款，张应全、蒋秀琼已于2002年7月29日将房屋交付给张运金，同时还将房屋相关证件原件交与张运金。 张运金取得房屋后，一直在该房屋居住，还将房屋进行了扩建。因此案涉房屋的所有权应该属于张运金所有，案涉房屋拆迁补偿的一切权利应该归张运金享有。现房屋马上进行拆迁，张应全、蒋秀琼主张案涉房屋属于其所有，阻挠张运金与拆迁部门签订拆迁协议。张运金认为：一、双方2002年7月29日签订的“售房协议”合法有效。案涉房屋在2002年即由张运金占有使用，而且张运金在购买房屋后将房屋进行了扩建。张运金使用该房屋至案涉房屋拆迁时。案涉房屋的权利证书（土地使用证）原件由张运金持有。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百四十七条的规定，案涉房屋在拆迁前系农村集体土地上的建筑屋，按“房地不可分”原则，张运金、张应全、蒋秀琼之间转让房屋必然涉及集体土地使用权转让即宅基地使用权转让，现行法律并没有禁止宅基地使用权流转，双方属于同一集体组织成员，宅基地使用权是可以进行转让的，转让行为并没有导致建筑屋所有权和土地使用权主体分离的情况。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，张应全、蒋秀琼出卖房屋后就已经丧失了案涉房屋的宅基地使用权，而且张应全、蒋秀琼还在该村6组另外修建了几百平方米的房屋。根据《物权法》第十五条的规定，双方转让案涉房屋合法有效。虽然案涉房屋土地使用权现仍然登记在张应全名下，但不动产登记所具有的是推定效力，并非不动产权属的唯一的绝对证明，不动产登记所具有的公示、公信效力是为了保护信赖不动产登记而进行民事交易的善意第三人，而非对抗不动产的实际所有人，因此，案涉房屋和宅基地使用权均应该由张运金享有。二、案涉房屋的拆迁补偿权利应该由张运金享有。案涉房屋已经被征收拆迁，根据《物权法》第一百二十一条的规定，张运金作为用益物权人，有权获得该房屋的拆迁补偿权利。 综上，为维护张运金的合法权益，特诉至人民法院，请求支持诉请。 被告张应全、蒋秀琼辩称，案涉房屋相关手续在张应全、蒋秀琼处，张应全、蒋秀琼享有该房屋的相关拆迁权利。张运金已明确，请求协助办理相关手续是指其与相应机构签订拆迁手续（协议），张应全、蒋秀琼从未阻止张运金与相关机构签订手续（协议）。至于相关机构是否与张运金签订（协议），与张应全、蒋秀琼无关。张运金要求确认房屋的面积，房屋面积是相关部门在拆迁中进行确认，不应由人民法院确认。张运金要求张应全、蒋秀琼去签订拆迁协议，但签订拆迁协议不是张应全、蒋秀琼的事情。张运金诉前保全的内容，不是张应全、蒋秀琼已经享有的权利，其支付的保全费用与张应全、蒋秀琼没有关系。“售房协议”并没有明确约定宅基地使用权的交付，也未对过户和其他财产权利作出约定。张运金称所有手续交给了他，又称在“售房协议”约定的金额之外多给4000元是为了办理产权过户，张应全、蒋秀琼不配合，该陈述内容不真实。张运金称土地权属被冻结，不能办理过户登记，不可能十几年前就冻结了，张运金这么多年一直未将户籍地址迁入案涉房屋。 当事人绕诉讼主张，向本院提交了证据。原告张运金向本院提交了以下证据：1.张运金身份证复印件，张应全和蒋秀琼的身份证复印件，张运金的户籍簿复印件，拟证明：（1）本案当事人身份及主体资格；（2）张运金、张应全、蒋秀琼为同一集体组织成员。2.“售房协议”，拟证明：张运金、张应全、蒋秀琼于2002年7月29日在该村村委会办公地，在张运林等人的见证下签订“售房协议”，张应全、蒋秀琼将案涉房屋出卖给张运金。“售房协议”内容：“经张‘运’全与张运金双方共同协议，将此房出售给张运金。此房面积100平方米，总价值叁仟元正。还包括四周边界，四周边林木，给张运金使用。售房人：张应全、蒋秀琼。购房人：张运金。证人：张应林（等3人）。”该协议中签注“同意”处盖有“顺庆区潆溪镇元蹬子村村民委员会（印）”。3.“收条”，拟证明：张运金依照协议约定将购房款支付给张应全、蒋秀琼，张应全、蒋秀琼于2002年7月29日将房屋交付给张运金。4.《集体土地建设用地使用证》《集体土地建设用地使用权登记卡》，拟证明：案涉南充市顺庆区房屋的土地使用权仍登记在张应全名下。5.对张运林、陈树清、王某、赵国华的调查笔录，拟证明：（1）张应全、蒋秀琼在2002年将案涉房屋卖给张运金，并于2002年将案涉房屋交付给张运金；（2）交房后，张运金在该房屋居住，张运金的母亲长期在该房居住至决定拆迁该房屋时；（3）张运金购买房屋后，将房屋进行了添建。6.照片9张，拟证明：案涉房屋结构为两层，张运金对第二层进行了添建，对第一层进行了部分添建，修建了院坝边的堡坎；张应全、蒋秀琼在该村6组重新修建了房屋。 被告张应全、蒋秀琼向本院举出了以下证据：1.《集体土地建设用地使用权登记卡》，拟证明：案涉房屋宅基地使用权登记在张应全名下，土地使用者为张应全，共同使用权人为张应全夫妇及其子女。2007年确权时，案涉宅基地使用权人仍然是张应全。2.户口簿，拟证明：2008年张应全、蒋秀琼的孙子出生，户籍地址也登记在案涉房屋地址。 本院组织双方进行了证据交换和质证，双方的质证意见已记录在卷。张应全、蒋秀琼对张运金举出的第1、2、3组证据的真实性无异议，上述证据的真实性本院予以确认。张运金举出的第2、3组证据能够证明双方于2002年7月29日签订案涉房屋买卖协议的事实，对此本院予以确认。张应全、蒋秀琼提交了来源于南充市顺庆区国土资源局顺庆分局的《集体土地建设用地使用权登记卡》，与张运金举出的第4组证据相印证，对于张运金举出的第4组证据及张应全、蒋秀琼举出的《集体土地建设用地使用权登记卡》的真实性本院予以确认，该组证据记载，双方2002年7月29日签订售房协议所涉房屋的用地面积99平方米，登记的土地使用人为张应全，未变更为张运金。证人张某、王某关于张运金购买案涉房屋，张运金及其母亲在案涉房屋内居住的陈述，与双方签订售房协议的事实相印证，对该部分陈述，本院予以采信。张某、王某关于张运金对案涉房屋进行添建的陈述本院予以采信，但是仅凭张运金举出的第6组照片及张某、王某的陈述并不能确认案涉房屋添建内容。陈树清、赵国华未到庭接受质证，原告方也未提供其身份信息，对原告方举出的对陈树清、赵国华的调查笔录，本院不予采纳。张运金举出（2017）川1302民初2060号民事判决书，拟证明：与本案同样事实的案件，人民法院判决房屋所有权和土地使用权归购买人所有。该判决查明的事实与本案并无关联，且与本案事实并不相同。该判决书并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款规定的证据，本院不予采纳。 庭审后，张运金补充提交了案涉房屋勘丈登记表，拟证明:张运金对案涉房屋添建后的面积等情况。被告认为，被告方没有参与勘丈，对于勘丈登记表记录的真实性不予认可；该勘丈登记表记载房屋产权人是张运金，被告方对此不予认可。被告方主张该房屋面积大约是200平方米。该房屋勘丈登记表记载,案涉房屋砖混部分面积为145.66平方米，砖木部分面积为54.52平方米，合计面积200.18平方米。该勘丈笔录记载房屋面积与被告方主张的案涉房屋面积大约200平方米的事实基本吻合，这进一步印证了张运金占用案涉房屋后，对案涉房屋进行了添建的事实。 本院向南充市顺庆区潆溪街道办事处经济发展办公室核实相关情况，该办出具《情况说明》一份。该办证实，案涉房屋因权属争议目前尚未签订拆迁协议。双方对该《情况说明》均无异议，本院予以采信。 根据采信证据及庭审笔录，本院认定事实如下：张运金、张应全、蒋秀琼均为南充市顺庆区潆溪镇（现潆溪街道办事处）元蹬子村村民。2002年7月29日张运金与张应全、蒋秀琼签订“售房协议”，约定张应全、蒋秀琼将其房屋出卖给张运金，房屋面积100平方米，总价值3000元。当日，张运金向张应全实际支付购房款7000元。张应全、蒋秀琼将案涉房屋的《集体土地建设用地使用证》交给张运金，此后，张应全、蒋秀琼搬离了该房屋，张运金在该房屋居住。张运金在该房屋居住期间，在原房屋的基础上进行了添建。另据《集体土地建设用地使用权登记卡》[南顺集用（潆96）字第02800号]记载，案涉房屋经相关部门批准的土地使用者为张应全，地址：潆溪镇4村6社，地号：潆-4-6-11，用地面积99平方米，登记的家庭人口为3人。截止本案庭审结束，案涉房屋登记的土地使用者仍为张应全。张运金入住该房屋后，双方未办理案涉房屋宅基地使用权变更登记。双方均未举出案涉房屋权属登记凭证。因该房屋涉及征收拆迁，双方对该房屋及宅基地使用权权属发生争议，张运金遂诉至人民法院，请求判如所请。双方向本院陈述，案涉房屋已于庭审后被拆除。因案涉房屋存在权属争议，尚未就案涉房屋签订拆迁协议。 本院认为，本案为物权确认纠纷。张运金、张应全、蒋秀琼均为同村村民，双方签订了售房协议即房屋买卖合同，张运金已支付价款，并在该房屋居住，张应全、蒋秀琼签订协议后将该房交付给张运金居住，并将该房屋的《集体土地建设用地使用证》交给张运金，足见张应全、蒋秀琼将案涉房屋出卖给张运金，张运金购买案涉房屋系双方真实意思表示。该协议不违反法律强制性规定,合法有效。张运金基于双方的房屋买卖合同关系，享有要求出卖方张应全、蒋秀琼转移房屋产权及办理相应产权变更登记的请求权。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，张运金与张应全、蒋秀琼签订了“售房协议”，向张应全交付了全部购房款，并实际占有、使用所购房屋，但是，因未在相关部门办理房屋及宅基地使用权权属变更登记，张运金并没有实际取得案涉房屋的所有权。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”本案中，案涉房屋登记的宅基地使用权人为张应全，并未变更为张运金，双方未办理案涉房屋宅基地使用权权属变更登记手续，张运金未获批准为案涉房屋的宅基地使用权人。双方陈述，案涉房屋已于庭审结束后被拆除。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”张运金所购房屋物权已因拆除而消灭，张运金已无法取得所购房屋的产权。综上，对张运金要求确认其享有案涉房屋的所有权及宅基地使用权的诉请，本院不予支持。 双方对《集体土地建设用地使用证》记载事项并无异议。据《集体土地建设用地使用证》记载，案涉房屋获批的土地使用面积为99平方米，双方在“售房协议”中确认的出售房屋面积为100平方米，查明事实表明，张运金对案涉房屋进行了添建。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，张运金未就添建部分价值提出诉讼主张，双方可另行协商处理。 案涉房屋因权属争议，相关单位尚未就该房屋签订拆迁协议。在未签订拆迁协议的情形下，案涉房屋的拆迁权益尚未确定。签订关于案涉房屋的拆迁协议，系案涉房屋所有权人与缔约对方当事人之间的缔约行为，协议内容需缔约双方协商确定。张运金并未取得案涉房屋的所有权，不是案涉房屋的所有权人，其要求张应全、蒋秀琼配合其办理相关拆迁手续的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款的规定，判决如下： 驳回原告张运金的全部诉讼请求。 本案案件受理费18300元，由原告张运金承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  陈红光 人民陪审员  明国强 人民陪审员  欧全珑 二〇一九年八月六日 书 记 员  孙 科