浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终324号上诉人(原审原告)：刘志强，男，1980年1月23日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。委托诉讼代理人：陈江南，浙江泽大(浙江自贸区)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：浙江冠素堂食品有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道新驰路**。法定代表人：苗幼珺，执行董事。委托诉讼代理人：曹霞飞，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。上诉人刘志强因与被上诉人浙江冠素堂食品有限公司（以下简称冠素堂公司）合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2019）浙0903民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘志强及其委托诉讼代理人陈江南，被上诉人冠素堂公司的委托诉讼代理人曹霞飞、焦海天到庭就案件事实和法律适用发表了各自意见并接受法庭询问。本案现已审理终结。刘志强上诉请求：撤销原判,改判冠素堂公司返还其租金15万元,押金2万元并支付10万元违约金。事实和理由：一、违约非刘志强本意，从其装修门店、加盟奶茶店等事实可以体现得出，不是存在污水井的话刘志强早已营业。二、污水井冒出污水后，冠素堂公司只是派人把污水抽空和对管道疏通，没有对污水井提出合理处置方案,更未具体解决污水井问题。刘志强没有锁门阻碍冠素堂公司维修污水井，因为刘志强的装修材料、工具和部分设备在店里，为防止东西丢失所以才锁门，对方如果去修可以通知刘志强去开门，但刘志强未接到通知，后联系对方时，对方答复官司没有结束,其不会处理污水井。三、冠素堂公司没有权利封死污水井或移除污水井，只能隐藏起来，后期如果再次堵塞还得疏通和检修，而且案涉店面上面是饭店的卫生间和厨房，污水流量极大。四、案涉店面在竣工时是过道，和室外是相通的，店面是过道改建的，冠素堂公司即使对过道有产权,改变用途也要经主管部门审批同意，冠素堂公司未出示这方面的证据。污水井冒出的臭气时间久了对经营人员和食品加工有影响。五、冠素堂公司无视国家食品卫生安全法和消费者的利益,故意隐瞒污水井的存在。六、根据法律规定，租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的，承租人仍可以随时解除合同。案涉污水井与店面外面另外一个大污水井相通，污水井会产生沼气，如果带有火种的东西掉进井里会发生爆炸。七、案涉店面多次更换承租人，最近一个承租人经营了短短的两三个月，不排除污水井对经营户和客人造成的影响。冠素堂公司辩称,一、被答辩人系违法解除合同,所谓污水井导致合同目的无法实现并非事实。污水井本身不影响店面环境，即使污水井存在问题也可以维修解决，而非必然解除合同。刘志强之前承租人也是租房做餐饮经营的，案涉房屋完全满足正常经营需求，刘志强无权单方解除合同，其解除合同构成违约。答辩人本意希望继续履行合同，但考虑到刘志强明确不再履行合同，一审判决后也将钥匙交还答辩人，答辩人认为继续履行该合同已无实际意义，故答辩人未上诉，但答辩人认为合同解除之日至2019年5月25日答辩人收到钥匙期间，刘志强应支付占有使用店面的费用。二、被答辩人上诉缺乏事实和法律依据。首先，关于污水井的维修，答辩人起初已同意安排维修，但对方未积极配合，还锁门阻碍，其目的并非维修解决，而是希望获得不合理的赔偿。对于答辩人担心的维修以后是否还会堵塞问题，此非被答辩人解除合同的依据。其次，答辩人原审中已提交了案涉店面的房屋所有权证，载明店面的权属情况。案涉店面产权已经登记机关合法登记，被答辩人提出的所谓改变用途及审批问题与本案无关联。答辩人提供的租赁物不存在质量问题，该房屋交付被答辩人之前，已有案外人在从事经营餐饮，房屋客观上不存在质量问题，污水井问题也可以通过维修解决，不会影响约定用途。故请求驳回被答辩人的上诉。刘志强向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方当事人签订的《进驻商场协议》；2.依法判令冠素堂公司向刘志强返还已付租金150000元、押金20000元，并支付违约金100000元和赔偿损失60543元；3.本案诉讼费由冠素堂公司负担。一审法院认定事实：双方当事人于2019年1月9日签订《进驻商场协议》1份，约定冠素堂公司将位于舟山市普陀区间约15平方米左右的店铺出租给刘志强，用于经营奶茶、粽子等食品零售，进驻期限自2019年1月1日起至2021年4月15日止，租金每年150000元，按年支付，保证金20000元在协议期满或终止后无息退还，如一方违约向另一方赔付违约金100000元。协议签订后，刘志强于2019年1月11日向冠素堂公司支付了一年租金150000元和保证金20000元，合计170000元。刘志强在对案涉店铺进行装修时发现地板下面存在一个污水井，遂向冠素堂公司反映并要求调换店铺或解除合同，协商未果后空置店铺至今。另查明，位于舟山市普陀区房屋的建筑面积为3869.29平方米（无公摊面积），产权人为普陀山旅游发展股份有限公司，由冠素堂公司承租后部分用于自身经营，部分转租给他人经营。案涉店铺（沿街类似店铺共8间）包含在上述房屋产权范围内，在刘志强承租前由案外他人承租经营食品零售。一审法院认为，双方当事人签订的《进驻商场协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且案涉店铺具备产权证明，并非违章建筑，故该合同属合法有效，对双方均有约束力。关于刘志强是否有权解除合同的争议，冠素堂公司虽在签订上述合同时未告知案涉店铺内存在污水井的事实，存在一定过错，但污水井在店铺装修后属于隐蔽状态,且根据案涉店铺前承租人的经营情况及同时期同类店铺其他承租人的经营情况来看，污水井的存在并不足以造成食品零售店无法经营的情形，故冠素堂公司未如实告知污水井的行为不足以造成案涉合同无法履行，刘志强不能据此享有解除权。然而，刘志强在装修未完成的情况下即向冠素堂公司提出了解除合同的请求，且空置案涉店铺至今，以其行为明确表示不愿再履行上述合同；案涉合同履行期限至2021年4月15日，如仍强制刘志强履行，势必造成其损失的进一步扩大，履行成本过高，且有违物尽其用的经济性和市场交易的合理性；案涉店铺位于人流量巨大的普陀山客运码头，且现又处于旅游旺季，冠素堂公司另行招租成功的概率较大，故综合考量上述因素，在认定刘志强解除合同行为构成违约，且为此应承担违约责任的前提下，支持其要求解除案涉合同的请求。关于冠素堂公司应向刘志强退还租金和保证金的数额，自合同签订日即2019年1月9日起计算至一审法院确认合同解除之日刘志强按约应付租金为50000元，但因冠素堂公司在合同签订时未如实告知污水井的事实，具有一定过错，故酌情减免应付租金至45000元；刘志强违约解除合同应承担违约金，但向一审法院提出约定违约金过高，要求降低的请求，另考虑冠素堂公司在合同解除后重新招租将产生的实际损失，一审法院酌情确定刘志强向冠素堂公司支付的违约金为30000元，在扣除上述75000元后，冠素堂公司应将剩余租金和保证金合计95000元返还给刘志强。关于刘志强提出的要求冠素堂公司支付违约金和赔偿其他损失的诉讼请求，一审法院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条和第一百一十条的规定，判决解除刘志强和冠素堂公司于2019年1月9日签订的《进驻商场协议》；冠素堂公司在判决生效之日起10日内向刘志强返还95000元；驳回刘志强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3129元，由刘志强自行负担。二审中，刘志强向本院提交了以下证据：1.店面评估报告，拟证明案涉店面经实地勘察，确认里面有污水井，会与奶茶并味，不适合经营，除非彻底封闭，并不建议在此开店。2.微信截图，拟证明截止到判决前被上诉人仍不愿意就污水井问题进行处理。冠素堂公司质证后对证据1真实性合法性关联性均有异议，对评估的公司是否有资质有异议，认为有异味不意味着必然可以解除合同。对证据2真实性无异议，关联性有异议，一开始被上诉人是积极解决的，但是因上诉人提起诉讼等原因，所以污水井维修问题搁下了，一审判决后被上诉人拿到了钥匙就解决了污水井问题，现在污水井问题已经解决了。冠素堂公司向本院提交了顺丰快递的面单，拟证明刘志强2019年5月25日将钥匙邮寄给了冠素堂公司。刘志强质证后对该证据真实性无异议，认为冠素堂公司主张的店面占用费用要求不合理，一审法院已经判决了违约金和租金。本院审查后认为,刘志强提交的证据1出具单位不具有专业资质,结论也是除非可以彻底封闭,不建议在此开店,对该证据本院不予确认,证据2对双方就案涉店面污水井问题双方进行过沟通有证明力，但不能反映被上诉人不愿意就污水井问题进行处理。冠素堂公司提交的证据能够证实刘志强2019年5月25日将钥匙邮寄给了冠素堂公司。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于刘志强主张案涉店铺污水井臭气泄露构成其解除合同的理由是否能够成立。根据审理查明的事实，其一，刘志强承租案涉店面时，曾现场勘察案涉店铺，其确认并未闻到污水的味道，只是在装修的时候污水气味冒出；其二，污水井在正常情况下处于隐蔽状态，之前经营户经营海鲜小吃店，并未出现污水井臭气泄露导致无法经营的情况；其三，污水井臭气泄露并非不可解决而必须解除合同，双方当事人也曾就污水井维修进行沟通，因刘志强提起诉讼而终止。综上，刘志强主张案涉店铺污水井臭气泄露构成其解除合同的理由依据不足，本院依法不予支持。原审综合本案实际，在刘志强明确表示不再履行《进驻商场协议》的情况下，判令刘志强在酌情承担租金和支付违约金的前提下解除《进驻商场协议》并无不当。二审期间，刘志强申请对案涉店面污水井对食品加工是否有影响进行鉴定，因其一审期间未提出申请，结合前述分析，本院依法不予准许。案涉店铺具备产权证明，刘志强关于案涉店面系违章建筑、存在质量问题的主张无相应事实依据和法律依据，本院亦不予支持。综上，刘志强的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费3175元，由刘志强负担。本判决为终审判决。审 判 长 熊俊杰审 判 员 许旭涛审 判 员 刘燕波二〇一九年八月七日法官助理龚杨代书记员 张雯雯