河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初20531号原告王永辉，男,1989年5月9日出生,汉族,住河南省禹州市。委托代理人杨园园，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人陈凯，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告郑州建岩房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街35号7号楼83号。法定代表人曹岩,总经理。委托代理人鲁东见，男，1986年6月22日出生，汉族，住河南省郸城县，系公司员工。委托代理人王胜利，河南锦盾律师事务所律师。被告河南国崟房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市通泰路40号蓝天空港1号楼1单元2层。法定代表人郝崟喜，执行董事。委托代理人岳鹏程，河南杰瑞律师事务所律师。委托代理人冯健，河南杰瑞律师事务所律师。原告王永辉诉被告郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称建岩公司）、河南国崟房地产开发有限公司（以下简称国崟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡向楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈凯、被告国崟公司委托代理人冯健、被告建岩公司委托代理人王胜利、鲁东见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年2月26日、2018年3月5日，原告在被告国崟公司售楼部向被告建岩公司支付10万元团购费。2018年4月21日，原告与国崟公司签订《蓝天港湾内部认购协议》，约定原告购买被告开发的蓝天港湾3号楼1单元，16层1603号房屋，面积为82.76平方米，单价为12000元/平方米，房屋总价为993120元；付款方式为原告于2018年4月21日支付总价款的30%作为首付款，剩余房款以银行贷款方式支付；房屋交付时间为2019年7月31日。协议签订后，原告按照协议约定向国崟公司支付房屋总价30%首付款即303120元。但国崟公司一直未通知原告办理网签及银行按揭手续，原告多次催促，得知国崟公司并未取得涉案房屋预受许可证等相关证件。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、依法确认原告与国崟公司于2017年10月16日签订的《蓝天港湾内部认购协议》为无效合同；2、国崟公司返还原告购房款303120元及利息（自2018年4月22日起，按照年利率6%的标准计算至被告实际偿还之日止）；3、建岩公司返还原告团购费10万元及利息（自2018年4月22日起，按照年利率6%的标准计算至被告实际偿还之日止）；4、诉讼费、保全费由二被告承担。被告国崟公司辩称，一、蓝天港湾内部认购协议系当事人双方真实意思表示，合法有效。（一）蓝天港湾内部认购协议鉴于条款表明，认购对象是特定的内部客户，并非所有社会上商品房买受人，不符合商品房买卖司法解释第一条规定的向社会销售的条件，不属于商品房买卖合同司法解释调整范围，不应适用商品房买卖合同司法解释第二条认定为无效合同。（二）蓝天港湾内部认购协议第五条第一款等条款，内容上是对将来正式签订商品房买卖合同进行的预先安排，不侵犯公共利益，是具有法律约束力的预约合同。参考最高人民法院公报2008年卷第486页仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案裁判摘要，是否办理预售许可，不影响预约合同效力，蓝天港湾内部认购协议合法有效。二、原告先违背蓝天空港内部认购协议约定，无权要求答辩人国崟公司退还款项及支付利息。（一）蓝天空港内部认购协议第四条第一款载明，答辩人国崟公司已经向原告告知房屋交付时间如有变动，以实际交付日期为准。原告作为具有完全民事行为能力人的买受人，应当对房屋交付的时间具有不确定性有合理预期。（二）蓝天空港内部认购协议第五条第二款约定国崟公司在原告办理完退房手续后的15个工作日内，退还收到款项并按同期活期存款利率支付利息。原告在交房期满前单方提出退房，又未按照合同约定办理退房手续即提起诉讼，应驳回其请求按同期贷款利率标准支付利息的请求，同时也不能再依据蓝天空港内部认购协议第五条第二款约定的同期存款利息支付其利息，对利息请求整体不应予以支持。三、本案逾期交房是因为行政命令、军队指导意见。依据河南省大气污染治理的要求，2017年11月至2018年3月、2018年10月1日至2019年3月31日，本案项目均处于停工状态。依据中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅于2018年6月印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，本案项目停工，等待进一步政策安排（现已经复工）。根据蓝天空港认购协议第七条约定的国家或者地方政府政策原因导致协议履行情形，国崟公司不应承担违约责任。综上，蓝天空港内部认购协议系合法有效的预约合同，应依法驳回原告请求确认合同无效的诉请。原告先违背合同约定，属于违约方，无权要求国崟公司退还款项并支付利息。被告建岩公司辩称，1、建岩公司在涉案项目的收款经办人是王姓会计，如果提供的收据未显示转账至建岩公司的账户或者经办人不是王姓会计的话，不排除其他人私刻或者盗用建岩公司印章的可能；2、即使法庭认定建岩公司收取了原告的团购费,建岩公司收取包销服务费的依据是和国崟公司签订的包销协议书,在协议书合法有效的前提下,建岩公司有权利获得国崟公司支付的包销服务费,原告的涉案购房款是向国崟等单位缴纳的,并未向建岩公司直接缴纳,和建岩公司无关。原告也对涉案房屋的状况心知肚明，原告是否能按时取得涉案房屋不是建岩公司能决定的。原告和国崟公司签订的协议应视为预约合同，合法有效。只要建岩公司和国崟公司签订的协议合法有效，建岩公司就有权利按照双方签订的合同收取包销服务费，原告的购房款和团购费只能向国崟公司主张。经审理查明：建岩公司提交其与国崟公司签订的《蓝天港湾项目包销协议书》一份，证明由建岩公司包销国崟公司开发的蓝天港湾项目30套住宅。2018年4月21日，原告与被告国崟公司签订《蓝天港湾内部认购协议》一份，载明：房号：蓝天港湾3号楼1单元16层1603号；单价12000元/平方米；总价993120元；原告于2018年4月21日，向国崟公司交付总价款的30%作为首付款，共计303120元；国崟公司应于2019年7月31日前向原告交付该房屋；国崟公司未按约定的期限将该房屋交付原告的，逾期在90日内双方视为合理顺延，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权选择退房，原告退房的，国崟公司应当退还全部已付款，并按照原告全部已付款的年化利息百分之十二向原告支付违约金；如在国崟公司与原告签订正式《商品房买卖合同》之前，原告放弃认购房屋的，则国崟公司将在原告办理完退房手续后的30个工作日内，按照原告实际支付款项金额全额退款。协议落款处有原告签名捺印，被告加盖公章予以确认。2018年3月5日，建岩公司向原告出具收据，载明收到原告团购费10万元。2018年3月5日、2018年4月21日,被告国崟公司分别向原告出具收据，分别载明收到原告160000元、143120购房款。庭审中,国崟公司称不清楚涉案房屋是否取得预售许可证等相关证件,建岩公司也称2017年相关手续正在办理,如今并未见到相关证件,原告称目前未见到相关证件。以上案件事实由蓝天港湾项目包销协议书、蓝天港湾内部认购协议、收据、庭审笔录予以佐证。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告双方签订的《蓝天港湾内部认购协议》对房屋的坐落、房号、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且国崟公司已依约收受购房款303120元,故该协议应当认定为商品房买卖合同。国崟公司应对其具备商品房预售许可证承担举证责任，但其庭审时并未举证证明，故视为其并未取得相应的证件，国崟公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的内部认购协议应当认定为无效。故国崟公司因该合同取得的财产（首付款303120元）应当予以返还，原告要求确认《蓝天港湾内部认购协议》无效，国崟公司退还收取的首付款303120元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的利息损失，因国崟公司对本案所涉合同被确认无效负主要责任，故国崟公司应以银行同期贷款利率为准支付原告自2018年4月22日起资金占用期间的利息损失。被告建岩公司称原告支付的10万元团购费系包销服务费，根据《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定：受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。建岩公司收取原告10万元，违反了上述规定，应当返还原告并且自2018年4月22日起以银行同期贷款利率标准向原告支付利息。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：确认原告与被告河南国崟房地产开发有限公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效；被告河南国崟房地产开发有限公司返还原告房款303120元，并自2018年4月22日起按照中国人民银行同期贷款利率支付原告利息至实际付清之日止，于本判决生效后十日内付清；被告郑州建岩房地产营销策划有限公司返还原告团购款100000元，并自2018年4月22日起按照中国人民银行同期贷款利率支付原告利息至实际付清之日止，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3861元，由被告河南国崟房地产开发有限公司负担2935元，被告郑州建岩房地产营销策划有限公司负担926元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年八月十七日书记员  李 薇