云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0126民初1127号原告：昆明誉升物业服务有限公司，住所：云南省昆明市滇池度假区银海山水间**团******。统一社会信用代码：91530111MA6K7GDHXW。法定代表人：尹正琴。委托诉讼代理人：童金辉，男，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：郭璇，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨永梅，女，1987年11月15日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县，现住石林彝族自治县。原告昆明誉升物业服务有限公司(以下简称：“誉升物业公司”)与被告杨永梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告誉升物业公司的委托诉讼代理人童金辉、郭璇，被告杨永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告誉升物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付物业管理费、垃圾清运费、二次加压费共计1574.00元及滞纳金1558.30元（时间为2018年6月1日至2019年4月30日，按照日3‰计算）。2.本案律师代理费、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与石林县巴江温泉壹号小区业主委员会于2018年1月5日签订了《物业服务合同》，约定由原告为巴江温泉壹号小区提供物业服务。合同签订后，原告按照约定积极提供了物业服务，但被告一直未支付相应物业费。双方合同中约定被告如不按时缴纳相关费用，则按应缴金额每日3‰收取滞纳金，并由败诉方承担律师费用。目前被告拖欠的2018年1月5日至2019年1月4日物业管理费1334.00元、垃圾清运费120.00元、二次加压费120.00元、滞纳金1558.30元，共计3123.30元。原告经过多次通知并致律师函但被告一直拒付相应费用。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请予支持。被告杨永梅答辩称：1.我认为滞纳金过高；2.原告提供的管理服务没有达到要求，小区内住户养狗扰民问题及小区内停车混乱、倒车无人指挥，原告向业主收取电梯维护费，但是小区内的电梯至今粘贴的还是2018年通过质检的合格证，没有之后的质检合格证；小区内的水池没有得到及时清理；3.原告物业公司通知业主交物管费只是张贴了告示，没有电话通知过我。庭审中，原告誉升物业公司围绕其诉讼请求举证如下：1.原告营业执照复印件。欲证实原告主体信息。2.《石林安诚商务管理有限公司关于退出巴江明珠岭城小区住宅物业管理通告》、《物业管理服务合同》。欲证实原物业服务公司于2017年12月31日退出，并发布了通告；2018年1月3日，原告与石林县巴江温泉壹号小区业主委员会签订了物业服务合同，对相关权利义务进行了约定。3.原告为被告提供物业服务的相应记录。欲证实原告依法、依约为被告提供了安保、保洁、维修等物业服务的事实。4.《民事委托合同》、《发票》。欲证实原告与云南民定律师事务所签订了委托合同，律师费为1000.00元，并开具了发票。5.2019年3月21日《关于巴江温泉壹号小区公共维修书面报告》、八张小区电梯特种设备使用标志。欲证实对小区单元门上方玻璃顶维修问题原告方已经向相关部门进行报告，但是目前尚未得到回复；小区电梯已按规定年检。6.业主委员会成立备案表。欲证实案涉小区于2017年12月26日经相关部门备案登记，依法成立了业主委员会。被告质证后对原告提交的第1、5、6组证据的真实性、合法性及关联性予以认可；对第2组证据中《石林安诚商务管理有限公司关于退出巴江明珠岭城小区住宅物业管理通告》的三性予以认可，对《物业管理服务合同》不予认可，该物业服务合同从来没有对业主进行过公示；对第3组证据三性不予认可，原告方仅提供纸质记录，不能证明原告实际实施了物业服务的行为，我只认可原告打扫过卫生，且每个星期只打扫一次，虽有保安，但没见过他们巡逻；对第4组证据的真实性、合法性予以认可，但律师费不应该由被告支付。被告杨永梅向本院提交了7张照片。欲证实小区内车辆无序停放；小区水池长期得不到清理，内有腐烂树叶；小区内的电梯2018年9月之后就没有进行质检，现在仍然粘贴2018年9月的质检标志，物业公司没有履行好物业服务职责。原告质证后对该组证据真实性无异议，但不认可合法性及关联性。其中反映停车问题的三张照片，因移交到物业公司的车位只有35个，道路边的车位产权不属于小区业主，物业公司无法对这些车辆进行管理；小区内水池每季度都清理，有树叶飘在水池内并不能说明物业公司没有对水池进行清理；小区电梯已经按时进行质检，我方已提交相关证据予以证实。本院对双方无异议的原告提交的第1、2、5、6组及被告提交的7张照片的真实性予以确认并在卷佐证。对其余证据及事实，本院依法认定如下：原告提交的第3组证据虽系其单方提交的工作记录，但上面有相关人员的签名，且与双方合同约定及在庭审中陈述的原告公司提供的服务范围吻合，本院对此予以确认；原告方第4组证据客观真实，内容合法，本院对真实性、合法性予以采信。被告提交的水池及停车的照片，能在一定程度上反映上述场所在拍照时的状况，但不能证实原告未尽义务；对电梯质检的情况的照片，与原告方提交的2018年9月以后的质检凭证不一致，本院不予采信。对上述证据是否能证实双方举证目的，本院将结合案件事实进行综合认定。经审理，本院确认以下法律事实：被告杨永梅系石林县巴江温泉壹号小区**房屋的管理使用权人；该房屋目前尚未办理房屋产权证。2018年1月3日，原告（乙方）与石林县巴江温泉壹号小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：该小区业主委员会选聘原告对小区提供物业管理服务，物业服务期间为2年；服务包括以下内容：本住宅区内物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施及其运行的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，安防管理服务等；甲方应在每年6月1日前向乙方缴交当年的管理服务费及用于管理上的一切费用，如不能按时交纳，则每拖延一天的滞纳金按应缴金额每日3‰计算收取滞纳金，并由甲方承担由此引起的一切法律后果；同时，双方在物业服务费用部分约定，物业服务费缴纳，业主（产权人）或物业使用人应于每年期限5日前缴清当年物业服务费，如果3个月仍未缴清当年物业服务管理费的，对逾期未缴纳物业服务费的业主，每逾期一日，乙方将按欠费总额的3‰（千分之三）向欠费业主收取违约金；物业服务费及其他费按以下标准执行：1.住宅物业费按照房屋建筑面积1.2元/平方米·月计算；2.商业物业服务费按照房屋建筑面2.5元/平方米·月计算；3.二次供水设施维护费：10元/户/月；4.生活垃圾清运费：10元/户/月；……7.空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取；物业服务费从交房之日起计收。原告于签订合同当天进驻案涉小区提供物业服务管理，被告以原告管理服务未达到要求为由至今未支付物业服务费。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”案涉的巴江温泉壹号小区业主会员会系依法登记备案成立，其与原告签订的《物业管理服务合同》属合法有效协议。被告杨永梅作为案涉房屋实际管理使用人，该物业服务合同对其具有约束力。合同签订后，被告依照上述合同约定享受了原告提供的物业服务，应当按照法律规定及合同约定履行交纳物业服务费用的义务。故对原告要求被告支付物业服务费的主张本院予以支持。关于物业管理服务费的数额，根据《物业管理服务合同》约定：“住宅物业费按照房屋建筑面积1.2元/平方米/月计算”的标准及房屋面积为92.64平方米均无异议，故本案被告欠交物业费用计算为：物业服务费1334.02元（1.2元/平方米/月×92.64平方米×12月）；二次供水设施维护费（二次加压费）：120元（10元/户/月×12月）；生活垃圾清运费：120元（10元/户/月×12月），三项合计1574.02元，原告主张1574元未超出被告应承担的范围，本院予以支持。对原告主张的违约金，因被告自2018年1月3日起享受了物业服务，却至今拒不交纳物业服务费的行为违反法律规定及双方约定，已构成违约，依法、依约均应承担违约责任。但原告主张的违约金过高，本院结合本案双方物业服务合同的履行情况及被告方过错等，酌定违约金为被告欠交费用总金额的10%。对原告主张的律师代理费，因该费用不属物业服务费的范畴，且不是原告主张权利的必然开支，业主委员会代替业主表示愿意承担该费用法律依据不充分，有加重业主责任之嫌，本院对原告提出的此项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告杨永梅于本判决生效之日起十日内向原告昆明誉升物业服务有限公司支付巴江温泉壹号小区B-1-3005号房屋2018年1月5日至2019年1月4日期间的物业管理服务费、垃圾清运费及二次加压费合计1574元，并向原告支付该欠费金额10%的违约金，计157.40元，两项合计1731.40元。二、驳回原告昆明誉升物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告杨永梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇一九年八月二十三日书记员  王斌磊