贵州省镇远县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2625民初209号 原告：贵州省镇远仁都建材有限公司，公司住址贵州省镇远县舞阳镇龙头街132号，统一社会信用代码：91522625709573770B。 法定代表人：吴延庆，系该公司董事长。 委托代理人：戴文勇，贵州宏强律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：镇远县永康房地产开发有限公司，公司住址贵州省镇远县舞阳镇龙头溪街，统一社会信用代码：91522625577143620A。 法定代表人：吴涛，副总经理。 委托代理人：刘克臣，贵州互重律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：吕敏，系该公司副总经理。代理权限为特别授权。 原告贵州省镇远县仁都建材有限公司（以下简称“仁都建材公司”）诉被告镇远县永康房地产开发有限公司（以下简称“永康房地产公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序于2018年4月11日公开开庭进行了审理，原告仁都建材公司的法定代表人吴延庆及其委托诉讼代理人戴文勇、被告永康房地产公司的委托诉讼代理人刘克臣、吕敏到庭参加诉讼。本案后转为适用普通程序依法组成合议庭于2018年8月6日再次公开开庭进行了审理，原告的法定代表人吴延庆及其委托诉讼代理人戴文勇、被告的委托诉讼代理人刘克臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仁都建材公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠原告转让款4531960元，并由被告以4531960元为基数自土地使用权转让之日起按每日万分之四支付逾期违约金给原告直至偿清之日止；2、案件诉讼费由被告承担。 原告起诉的事实与理由：2012年2月26日，原告与被告签订《土地使用权转让协议》，协议在双方对转让标的确认无误的情况下订立，协议约定原告将镇国用（2000）字第029号、镇国用（2000）字第032号的全部土地使用权，以及、镇国用（2000）字第031号的土地范围内全部沿镇金公路已开挖的平整地块可用面积约25亩的土地使用权一次性有偿转让给被告使用，转让价为人民币1300万元，约定由原告承担过户转让中产生的税费总额为转让价款的11.5％，超过部分由被告承担。同日，因被告需一并将原告的办公楼、厂房、设备等资产也一并收购，双方又订立了《补充协议》，协议约定被告另外向原告支付250万元，作为原告的办公楼、厂房、设备等资产的补偿。以上二项合计转让款为1550万元。之后，原告依约定将土地使用权转让给被告，但被告却未按协议约定付清原告转让款项。扣除被告已付的款项和代支付的土地出让金9473040元及原告应承担的税费1495000元，被告仍拖欠原告转让费4531960元未付，经原告多次追索未果。为维护原告的合法财产权益不受损害，原告特向人民法院提起诉讼。 被告永康房地产公司辩称：一、被告与原告签订的《土地使用权转让协议》约定的价款是1300万元，而不是1550万元。被告与原告于2012年2月26日签订《土地使用权转让协议》，协议约定原告将转让地块从工业用地转为商业用地后，以人民币1300万元的价格转让给被告。而原告主张的《补充协议》不存在，没有事实依据。根据《土地使用权转让协议》的约定，合同的标的额为人民币1300万元。 二、根据《土地使用权转让协议》的约定，原告应当承担的费用有：土地出让金、其应承担的税费、转让土地范围内遗留纠纷的解决费用。 （一）原告转让给被告的土地面积为41749.15平方米，被告代原告补缴了26506.75平方米土地的土地出让金4723040元，尚有15242.4平方米土地没有补缴土地出让金，还需补缴土地出让金2715929.5元，原告应承担的土地出让金总额为7438969.5元。被告代原告补缴土地出让金4723040元后，将被告受让建化公司的2862平方米土地和受让原告的已经缴纳了土地出让金部分的土地合并办理了《镇国用（2012）第804号国有土地使用证》、《镇国用（2012）第389号国有土地使用证》，面积共为29189.75平方米。被告办理的国有土地使用证的土地面积只有26506.75平方米来源于原告转让的土地。还有15242.40平方米土地未补缴土地出让金，还未办得国有土地使用证。按照合同约定，该部分土地的出让金2715929.5元，应当从原告的土地转让款中扣除。 （二）《土地使用权转让协议》第三条约定，原告应承担过户转让中产生的税费总额为转让价款的11.5％，即1495000元。 （三）为解决转让土地遗留纠纷，被告共支付了2040663元，应由原告承担。被告与原告在《土地使用权转让协议》第四条约定，原告必须按原县安置工作领导小组主持下与职工达成的安置方案与职工兑现，若因此造成的转让土地范围内土地纠纷，原告必须配合被告及有关部门协调处理，所产生的费用从预留款中扣除。原告于2012年12月29日委托了杨某等5人协调解决本协议转让土地范围内的房屋拆迁、土地边界等遗留问题，该5人的工资费用应当由原告承担。被告为解决上述问题支出的费用2040663元，按照合同约定应当从原告的土地转让款中扣除。 三、被告已经足额支付了原告转让土地使用权应当获得的款项。被告为履行合同已经支付的款项有：1、代原告补缴的土地出让金4723040元；2、土地转让交易款4750000元；3、代原告缴纳的税款1495000元；4、解决转让土地遗留纠纷费用2040663元。以上合计共13008703元。剩余15242.4平方米工业用地尚待补缴土地出让金2715929.5元才能转为商业用地，根据合同的约定，转为商业用地的费用由原告承担，但原告在被告处已经没有土地转让款可抵扣土地出让金。 综上所述，被告认为，被告已经履行土地转让的付款义务，原告诉称被告违约，主张被告尚欠原告土地转让款未付没有事实和合同依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告仁都建材公司向本院提交了以下证据： 1、原告的营业执照及法定代表人身份证明、被告的工商公示信息，证明原、被告的主体资格情况。 经质证，被告无异议。 2、《土地使用权转让协议》，用以证明：（1）合同约定被告应付原告土地转让款1300万元；（2）原告应承担的税费总额为转让价款的11.5%，土地使用权转让协议约定了税费超过11.5%的部分由被告承担；（3）解决转让土地遗留纠纷费用的扣除是需要有关部门的裁决确认之后才能够支付给被告的；（4）协议的第5条约定的时间，是双方约定好的，预留款也约定了是100万元,协议的第6条约定了对于缴纳相应的费用如何承担也有说明。 经质证，被告对于100万预留款的问题，认为只是一个初步估计，但是对于超过100万之后并没有详细的约定，故该款项应该由原告承担。该合同约定扣除土地出让金之后被告所有的款项已全部支付完毕，也超出了总的转让金额，所以并没有出现拖欠转让款的事实；一共是700多万元的土地出让金，被告缴纳了400多万元，把所有款项扣除之后，被告并没有拖欠原告土地转让款。对于该合同的条款被告没有意见。 3、《补充协议》，证明被告另外应支付原告办公楼、厂房、设备的补偿费250万元，即证明原、被告双方约定了另外应支付原告办公楼、厂房等补偿款250万元，产权已经过户了所以该款项是需要支付给原告的；该协议有法定代表人签字及公司盖章，该份证据证明除了与被告签订有土地转让协议之外还签订有其他固定资产的金额为250万元的协议。 经质证，被告对于该组证据真实性有异议，认为该份协议与土地转让协议是同一天签订的，没有必要签订两份协议，土地转让协议里已经把该补充协议所涉及的厂房等的款项全部包含在内了。 4、复函，用以证明：（1）被告认可原告多次向其追偿的事实；（2）被告所列成本不符合原告依据合同约定应承担的款项，其自行建设的成本应由其自行承担。（3）复函第四项的土地转让款原告是认可的，对于其他的费用，原告认为是被告作为一个房开企业应该承担的费用，作为房开企业是有很多项目开支的，其中包含聘用工人的费用是应该由被告自己承担的。 经质证，被告认为土地交易服务费总的税费,工业用地转为商业用地在转让之前的土地转让协议里约定得很清楚，土地出让金额应该是700多万元而不是400多万元，土地转让协议里明确约定了解决遗留纠纷的费用应从转让费用预留款项中扣除，被告支出的款项都是土地转让协议里约定的。 5、镇远县第十六届人民政府第9次县长办公会议纪要复印件1份，证明土地出让金4723040元的金额是吻合的，并且原告已经支付完毕，根本不存在还需要原告补交土地出让金的问题。 经质证，对于会议纪要提到的4723040元土地出让金，实际上与国土部门给被告办证的面积严重不足，应该以国土部门办理的证件为准，会议纪要与实际操作是不一致的。转让土地的部分面积并没有办理在土地证里，要看评议报告的面积是多少，与实际缴纳土地出让金费用的面积是否一致。 6、镇远县工业信息化和商务局提供的情况说明，证明本案所涉遗留安置问题已全部安置完毕。 经质证，被告认为该份情况说明是2018年出具的，而实际土地遗留的问题被告都有赔偿清单的，安置的方案并没有完成，对该份证据真实性有异议，如果安置完毕就不会产生纠纷以及其他的费用了。 7、7名职工代表出具的承诺书，证明杨某等5名工作人员已经得到了报酬，且已经作出了承诺，该组证据证明原告已经向杨某等5人支付了劳务报酬，原告不需要再支付其他劳务报酬。 经质证，被告认为：（1）承诺书的30万不是针对支付给杨某等5个人的，而是支付给33个人的；(2)承诺书也只是一个承诺这5个人协助并不是决定，3、其主要是企业职工的安抚工作跟后面委托书的工作内容是不同的，承诺书主要是处理职工的范围，其与委托书的处理工作是不一样的。 对于原告提供的证据1、2、3，内容客观真实，证据来源合法，与本案相关联，能够证明其各自的证明目的，本院予以采信；对于原告提供的证据4、5、6、7，不能证明其各自的证明目的，本院不予以采信。 被告永康房地产公司向本院提交了以下证据： 1、被告的组织机构代码证及法定代表人身份证明书与法定代表人身份证，证明被告的身份情况。 经质证，原告无异议。 2、《土地使用权转让协议》、镇国用（2000）字第029号《国有土地使用证》、镇国用（2000）字第032号《国有土地使用证》、镇国用（2000）字第031号《国有土地使用证》，证明原告转让给被告的土地面积为41749.15平方米。 经质证，原告对于该组证据的真实性没有异议。 3、镇国用（2012）第804号《国有土地使用证》、镇国用（2012）第389号《国有土地使用证》、镇国用（2000）字第028号《国有土地使用证》，用以证明原告转让给被告的土地被告办理了国有土地使用证的土地面积为3389.42+25800.33-2682=26506.75（平方米）。 经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，但该组证据不能证明被告的证明目的，其一被告向法庭提交的两本证，并不能证明被告就只有两本证；其二该组证据并没有体现了建化公司的面积；其三该份证据更不能证明原告还需要交纳200多万元的土地出让金。该份证据与县人民政府出具的会议纪要是矛盾的。 4、建材B区2-16号楼前期成本清单，证明被告已支出的应当由原告承担的各项费用为2040663元。 经质证，原告认为该份证据是被告自己制作的，对其真实性有异议，该份清单第6项以后的费用都是被告自身开发时所产生的费用，该费用与原告无关。 5、土地交易服务费发票、契税及印花税发票、镇远农村信用合作联社转账回单，证明被告支出的土地交易服务费260000元、契税及印花税396500元、交纳税款1586000元。 经质证，原告无异议。 6、土地出让金发票，证明被告代原告缴纳土地出让金4723040元。 经质证，原告无异议。 7、工行网银电子回单，证明被告支付土地交易款4750000元。 经质证，原告无异议。 8、建材市场征地青苗补偿费及坟墓拆迁补偿费清单，证明被告支出的应当由原告承担的补偿费1087320元。 经质证，原告当时的土地是厂房根本没有坟，当时转让协议里也没有约定迁坟的费用，对该份证据不认可，该费用是被告自身产生的费用，原、被告双方在转让协议里有明确的约定，如果产生纠纷必须要有相关部门的相关裁决，协议当中明确约定是现状转让，被告支付的也是现状转让费，所以被告提交的该份证据的费用应由被告自己承担。 9、原告的委托书，证明原告委托杨某等5人处理本案协议所涉房屋拆迁、土地边界事宜，杨某等5人的工资应由原告承担。 经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，但是对其证明目的有异议，该委托书是委托该5个人处理原告31号证上矿山周边的土地所产生的遗留问题，并不是转让给被告的转让土地范围内所产生的遗留问题，而且这5个人是原告包干给被告的，并且费用30万元已经支付给该5人了，该组证据与本案没有关联性。 10、东门村24米大道征地补偿表，证明被告支出的应当由原告承担的补偿费,与建材市场征地青苗补偿费及坟墓拆迁补偿费证据相互印证,是对于补偿费的一个说明。 经质证，对于该份证据的真实性不予认可，该份证据与本案没有关联性，本案被告根据政府要求留出24米大道来进行征地，这与原告没有任何关系;原告转让给被告的土地是有土地证的工业用地，并没有农用地，原告转让给被告之后，被告是有土地使用证的，完全可以通过司法程序来维护自己权益。 11、蒋启案、刘金堂、李加仁的住户搬迁费单据，证明建材一条街一期B区住户拆迁补助费7000元；代世元、王远征等12人拆迁补助费单据129200元，证明原告应承担的征地用文书开支2790元；征地用汽油开支单据，证明原告应承担的汽油开支1691元。该组证据是对于征地补偿费用进行的说明。 经质证，原告对该组证据的真实性不予认可，认为被告去支付这些费用与原告没有任何关系，而且在支付这些费用之前也没有通报原告，也没有相关部门的裁决作为支付凭证，甚至被告把加汽油的开支都算在原告的头上是不符合事实依据的。 12、杨某等五人已领取工资凭证，证明被告已代原告支付的杨某等五人的工资。 经质证，原告对该份证据的真实性不认可，认为这5个人办理原告委托的事宜原告已经支付了5个人的工资，所以不需要被告帮原告支付这5人的工资；从这些工资发放清单看，显然证明被告是对这个5个人自行聘用的，该份证据有出勤考核，被告已经对这5人纳入其公司的员工考核，从证据本身可以看出这5人是被告自行聘请的，应由被告自行承担该5人的工资。 13、杨某、向云祥等五人的工资领取声明，证明杨某、向云祥等五人应领取工资情况。 经质证，原告对该份证据的真实性有异议，认为杨某、向云祥等五人与原告没有任何劳动合同，唯一有关系的就是原告与这5个人协调解决仁都建材有限公司房屋拆迁等遗留问题，但是原告是包干给他们的并且已支付了30万元委托款，该份证据不具有合法性的基础。 14、证人杨某、曾某1、曾某2出庭作证的证言，用以证明原告委托杨某等五人处理转让土地遗留纠纷及被告代原告支付给该5人工资的事实，杨某等五人经手处理的相关拆迁补偿事宜。 经质证，原告认为，其一证人证言虚假，证人系领取被告的工资，其作证是有利害关系的；其二3位证人所说的证言也不统一，这些证言违背了客观性，为什么先有承诺书之后才有委托书这是有原因的，是证人便于开展工作才要求原告出具的委托书，这才是案件客观事实，证人为了两边拿钱作出了虚假的证言，承诺书说10日内支付钱，并不是指10日的工作就能得30万元；其三被告出具的清单时间与杨某证言所说的时间有异议的地方，曾某1说的10天没有工人堵工就完成了厂里的遗留问题，就没有必要再继续给原告工作了；曾某2的证言，说原告没有提报酬是因为原告已经支付了30万元的报酬，对于指界的事情委托他们干了6、7年的时间，就指界的工作安排5人，每月3000元是不符合常理的。 对于被告提供的证据1、2、3、5、6、7，内容客观真实，证据来源合法，与本案相关联，能够证明其各自的证明目的，本院予以采信；对于被告提供的证据4、8、9、10、11、12、13、14，不能证明其各自的证明目的，本院不予以采信。 在本案诉讼中本院依职权到镇远县国土资源局调取的证据有： 1、镇远县人民政府文件（镇府发〔2012〕28号），县人民政府关于注销镇国用（2000）字第029号、镇国用（2000）字第031号和镇国用（2000）字第032号土地使用证的决定。 2、贵州省镇远仁都建材有限公司关于要求变更土地用途并办理土地使用权证的请示。 3、贵州省镇远仁都建材有限公司关于要求办理变更土地使用权证的请示。 4、镇远县第十六届人民政府第9次县长办公会议纪要 5、镇远县工业信息化局文件《关于贵州省镇远仁都建材有限公司办理土地使用证过户变更手续的请示》及镇远县人民政府办公室公文处理笺。 6、镇远县人民政府办公室公文处理笺及《关于镇远仁都建材有限公司职工安置费用有关事宜的请示》。 7、关于镇远县永康房地产开发有限公司《国有土地使用证》申报材料的审核情况报告以及土地登记审查情况。 8、《挂牌出让成交确认书》。 9、土地登记簿：100011-302号，使用面积25800.33平方米的土地登记薄地。100011-286号，使用面积4913.40平方米的土地登记薄地。 10、税票复印件3份。 11、贵州省行政事业性收费通用票据3份。 12、土地估价报告备案表。 13、镇远县国土资源局国有土地证书签收薄。 原告对以上证据的质证意见为：1、从第1组证据注销的决定来看原告是履行了交付义务的，并且进行了注销，对于第1组证据的真实性没有异议；2、关于要求变更土地用途并办理土地使用权证的请示，从原告的请示来看，是请求对031号、032号的土地进行变更；3、从县长会议纪要来看，证明政府对该评估报告进行了一个研究，县政府根据评估报告也作出了472.30万元的评估价格，所以并没有象被告所说的原告没有履行交付义务；4、关于镇远县永康房地产开发有限公司《国有土地使用证》申报材料的审核情况报告，原告不知道有该报告的存在，原告是申报了三块土地的注销，被告为了节约开发成本只申报了一部分土地的使用证的申报，该证据并不是本案原告存在的问题，该报告也指出申报的问题；5、对于挂牌出让成交确认书，原告不清楚；6、土地登记卡，是被告向国土部门的一个登记情况，土地来源上注明了的，对该组证据真实性没有异议。对于票据没有异议，对于土地估价报告备案表，也无异议。 被告对以上证据的质证意见为：1、土地估价备案表，指出该次评估只有两宗土地的面积，土地估价报告表里明确写到了只是两宗土地，评估的价格和原、被告双方合同约定的价格是一致的，原告隐瞒了评估的实际情况，从备案表的土地面积就能清楚只是两宗土地的面积；2、县人民政府注销土地证的文件，已经对三块土地进行了注销，31号土地证并没有在被告手里，所以对该组证据被告有异议。 本院认为，本院调取的以上13组证据能够证明原、被告双方签订的土地使用权转让协议约定转让的土地有部分土地尚未办理变更过户登记手续，以及原、被告双方申请办理过户所缴税费情况。 经审理查明：2012年2月26日，原告与被告签订《土地使用权转让协议》，协议约定原告将镇国用（2000）字第029号、镇国用（2000）字第032号的全部土地使用权，以及镇国用（2000）字第031号的土地范围内全部沿镇金公路已开挖的平整地块可用面积约25亩的土地使用权一次性有偿转让给被告，转让价为人民币1300万元，约定变更费用全部由原告承担，并由原告承担过户转让中产生的税费总额为转让价款的11.5％，超过部分由被告承担。同时约定原、被告双方共同办理好商业用地性质变更、土地使用过户登记及换领《土地使用证》等工作，办理费用由被告先暂借支付。协议还约定原、被告双方签订本协议二日内，被告付给原告保证金20万元，原告收到保证金后十日内必须开始办理变更及过户手续；办理土地使用权所应交纳的土地出让金、税费等全部费用由被告按相关部门的要求及时交纳（原告应承担部分经原告确认后由被告一并交纳，结算转让款时扣除此款）；待国土部门受理变更本协议约定的土地使用权为被告名称申请后三十日内，被告将土地转让款除预留100万元外一次性支付给原告；被告在得到《土地使用证》后三十天内无任何遗留纠纷再将余款100万元全部交付给原告。协议第七条约定，被告应按时支付土地转让费，逾期按应支付转让费金额每日万分之四支付违约金给原告；被告未全部付清土地转让款前（除预留款项外），原告有权继续占有使用土地。同日，被告需将原告的办公楼、厂房、设备等资产一并收购，双方又订立了《补充协议》，协议约定被告另外向原告支付250万元，作为原告的办公楼、厂房、设备等资产的补偿。原告转让给被告的土地面积为41749.15平方米，被告代原告补缴了26506.75平方米土地的土地出让金4723040元，尚有15242.4平方米土地没有补缴土地出让金，还需补缴土地出让金2715929.5元，原告应承担的土地出让金总额为7438969.5元。被告代原告补缴土地出让金4723040元后，将被告受让建化公司的2862平方米土地和受让原告的已经缴纳了土地出让金部分的土地合并办理了《镇国用（2012）第804号国有土地使用证》、《镇国用（2012）第389号国有土地使用证》，面积共为29189.75平方米。被告办理的国有土地使用证的土地面积只有26506.75平方米来源于原告转让的土地，还有15242.4平方米土地未补缴土地出让金，还未办得国有土地使用证。被告已向原告支付土地转让交易款共4750000元，代原告缴纳税款1495000元。 本院认为，原、被告于2012年2月26日签订《土地使用权转让协议》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，为有效合同，原、被告之间构成了建设用地使用权转让合同关系，双方都应依约履行自己的义务。本案中协议约定的转让土地尚有15242.4平方米土地未办理土地使用权变更过户手续转让至被告名下，因协议约定原、被告双方均有义务共同办理好商业用地性质变更、土地使用过户登记及换领《土地使用证》等工作，原、被告双方均存在违约，原告至今也未认可因有15242.4平方米转让土地尚未变更过户办证而需其承担缴纳的土地出让金2715929.5元。现原告主张被告违约未按约支付土地转让款，而要求被告支付下欠的土地转让款并要求被告承担违约金的诉讼请求，因原告尚未先履行完对协议约定的全部转让土地办理变更过户到被告名下的义务，而无法核算土地转让款，故对原告的上述诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告贵州省镇远仁都建材有限公司的诉讼请求。 案件受理费43055元，由原告贵州省镇远仁都建材有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 长  张家清 审 判 员  龙 睿 人民陪审员  陈 克 二〇一九年八月二十日 书 记 员  韩有荣