吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉0291民初644号 原告（案外人）:胡艳春，女，1971年10月8日出生，汉族，无职业,住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：曾庆忠，吉林市船营区松江法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）:李桂琴，女，1954年12月27日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：段春红，吉林中证（吉林）律师事务所律师。 被告（被执行人）:刘艳霞，女，1965年3月7日出生，汉族，职业不详,住吉林省蛟河市。 被告（被执行人）:张大伟,男,满族,1964年7月4日出生,职业不详,住吉林省蛟河市。 原告胡艳春诉被告李桂琴、刘艳霞、张大伟案外人执行异议之诉一案。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。胡艳春及其委托诉讼代理人曾庆忠，被告李桂琴及其委托诉讼代理人段春红到庭参加诉讼，被告刘艳霞、张大伟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 胡艳春向本院提出诉讼请求：1.解除原告所有的坐落在吉林高新区滨江南路99号吉林万科城二期*-**号楼*单元*层*号楼,吉（2018）吉林市不动产第0052***号房屋的查封并停止执行。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月22日原告与被告刘艳霞签订一份涉案房屋买卖合同，房屋价格为86万元。原告按约定履行了付款义务并实际占有至今。贵院于2019年6月4日做出的（2019）吉0291执异94号执行裁定,认定原告证据不足以证明已经支付全部购房款，并已合法占有房屋,异议不成立。原告认为该裁定存在认定事实错误和适用法律错误，故根据相关法律规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。 李桂琴辩称，被答辩人异议不符合法律规定，其权利不能排除执行，诉请不能得到支持，应当予以驳回。 一、答辩人对被答辩人与刘艳霞签订的《房屋买卖合同》真实性存疑，与涉案房屋同一小区相同面积的住房在房屋交易平台的报价是120万元左右，被答辩人与刘艳霞就涉案房屋约定的交易价格仅为86万元，中问价差为30余万元。另据答辩人了解，刘艳霞在吉林邦信小额贷款有限责任公司借款办理抵押登记时，该房屋的评估价为104万元，显然涉案房屋交易价格为明显不合理的低价，答辩人有理由怀疑刘艳霞与案外人恶意串通损害答辩人利益，该房屋买卖合同应属无效合同。 二、被答辩人在人民法院查封之前没有合法占用涉案房屋，假设房屋买卖合同是真实的，被答辩人未提供对该房屋占有使用的相关证据，其并未对涉案房屋占有使用。被答辩人系房产中介从业人员，其低价购买房屋的目的并非为居住，而是用于炒房另行交易赚取差价。据答辩人了解，被答辩人在公证处多次以本人及其配偶名义就不同房屋办理房屋买卖委托公证，足以证明其签订房屋买卖合同的目的及未对涉案房屋实际占有使用的事实。 三、被答辩人未支付全部价款。按照双方签订的房屋买卖合同，合同价款为86万元。被答辩人在执行异议申请时称，其替刘艳霞偿还在吉林邦信小额贷款有限责任公司的借款700974元，但其提供的汇款记录并不能体现这一说法，且全部记录转账金额为84万元，不能证明其已经支付全部购房款。 四、因答辩人自身原因未办理过户登记。被答辩人在与刘艳霞签订《房屋买卖合同》时已知晓该房屋有他项权利，并在合同中约定乙方已知甲方有银行贷款未还，乙方替甲方提前还款，被答辩人称将刘艳霞在吉林邦信小额贷款有限责任公司的所有抵押借款700974元于2019年2月25日以网银方式支付给吉林邦信小额贷款有限责任公司，也就是说在还清吉林邦信小额贷款有限责任公司借款后，刘艳霞与吉林邦信小额贷款有限责任公司的债权债务消灭，抵押权登记可以注销，涉案房屋具备更名过户的条件。还清吉林邦信小额贷款有限责任公司借款日期为2019年2月25日，而高新法院查封日期为2019年3月14日，中间相差20天，这期问被答辩人能够办理房屋过户手续而未办理完全是其原因。房屋买卖合同第十三条补充条款中约定：甲方(刘艳霞)不允许以任何理由和借口催促乙方办理更名过户手续。这就足以说明，被答辩人是为了在将来房屋转卖他人时避税，直接将房屋更名至他人名下而拖延更名过户时间。 综上，被答辩人不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其诉讼请求应当予以驳回。 刘艳霞、张大伟未到庭亦未答辩。 经审理查明：2019年3月13日，李桂琴因与刘艳霞、张大伟民间借贷纠纷，申请查封刘艳霞名下坐落于吉林高新区滨江南路99号吉林万科城二期*-*号楼*单元*层*号楼,产权证号为吉（2018）吉林市不动产第0052***号房屋。本院做出（2019）吉0291执保19号执行裁定，于2019年3月14日查封上述房屋。查封期限三年。胡艳春对本院作出的（2019）吉0291执保19号执行裁定提出书面异议。本院于2019年6月4日做出（2019）吉0291执异94号执行裁定，裁定：驳回胡艳春的异议请求。胡艳春对该执行裁定不服，于2019年6月18日向本院提出案外人执行异议之诉。 2019年1月25日，刘艳霞以涉案房屋设定抵押，并办理了不动产登记证明，证号为吉（2019）吉林市不动产证明第005***号，权利人为吉林邦信小额贷款有限责任公司，担保债权数额为70万元，债务期限2019年1月24日至2024年1月24日止。该抵押截止本案审理终结尚未注销。 另查明，胡艳春与宫凤民于1994年4月23日登记结婚。胡艳春、宫凤民以夫妻共有财产购买刘艳霞名下涉案房屋。2019年2月22日胡艳春（乙方）与刘艳霞（甲方）签订《房屋卖房合同》，约定：“刘艳霞购买涉案房屋，价款86万元。该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年2月28日前解除该房屋抵押。并在解除抵押后3个工作日内协助乙方办理下一步相关手续。双方同时约定乙方向甲方支付定金1万元。乙方应当在该房屋抵押解除当日将剩余房款85万元支付甲方。”2019年2月22日，胡艳春通过吴德富向刘艳霞交付购房定金1万元。2019年2月25日上午8时52分42秒，胡艳春到吉林市不动产登记中心查询，涉案房屋没有法院查封。2019年2月25日，胡艳春通过吴德富向周起月转账29万元。同日，胡艳春丈夫宫凤民以转账方式向周起月转账46万元，以转账方式向刘艳霞支付购房款83700元，以现金方式给付刘艳霞购房款1万元，另替刘艳霞支付中介费6300元。同日，周起月向涉案房屋抵押权人吉林邦信小额贷款有限责任公司转账709900元，偿清刘艳霞借款。2019年2月25日，刘艳霞出具全部房款收条，已收到宫凤民购买涉案房屋全部购房款86万元。2019年2月25日刘艳霞将房屋钥匙交付胡艳春，胡艳春与宫凤民在本院查封前已实际占有使用涉案房屋。 认定上述事实的证据：吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291执保19号执行裁定书及（2019）吉0291执异94号执行裁定书、房屋买卖合同、中国民生银行支付业务回单、中国建设银行电子回单、中国银行国内支付业务收款回单、不动产权利及其他事项登记信息、不动产证书、结婚证、户口本、收条、证明、不动产登记证明、证人出庭作证及当事人当庭陈述。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，李桂琴因与刘艳霞、张大伟民间借贷纠纷，申请对诉讼标的以外的刘艳霞名下房屋进行保全查封，本院依法作出查封房屋的民事裁定。胡艳春对该民事裁定不服，基于其是房屋购买人的实体权利对查封房屋裁定提出书面异议，本院依法作出执行裁定。胡艳春对执行裁定不服，提起民事诉讼，依照上述法律规定，本案符合案外人执行异议之诉的构成要件。 关于胡艳春是否享有排除执行的权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从胡艳春提供的证据看，首先，2019年2月22日买卖双方签订了房屋买卖合同，本院于2019年3月14日查封的房屋，房屋买卖合同是在法院查封之前签订的；其次，胡艳春通过直接支付购房款及代刘艳霞偿还借款的形式，按照合同约定履行了支付房款的义务；第三，胡艳春履行支付房款义务后，刘艳霞将房屋钥匙交付胡艳春，另结合胡艳春提举的物业公司收款收据等证据材料，胡艳春已实际占有使用该房屋；第四，涉案房屋尚有他项权利未注销，导致涉案房屋在本院查封时尚未办理更名过户手续，未能办理更名过户非因买受人自身原因所致。结合以上四点，胡艳春排除执行的权利成立，故胡艳春的要求停止执行的诉讼请求，应予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行刘艳霞名下坐落于吉林高新区滨江南路99号吉林万科城二期*-*号楼*单元*层*号房屋（产权证号：吉（20**）吉林市不动产第0052***号）； 二、驳回胡艳春的其它诉讼请求。 案件受理费12400元，由刘艳霞、张大伟共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 本院（2019）吉0291执异94号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  吴志奇 人民陪审员  蒋新民 人民陪审员  张泽君 二〇一九年八月六日 书 记 员  杨诗琦