贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初3880号原告：何建军，男，1978年1月8日出生，汉族，四川省内江市人，现住贵州省凯里市。被告：凯里市鑫鼎房地产开发有限公司，住所：凯里市宁波路**。法定代表人：张玉荣，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴红亮，贵州宏强律师事务所。原告何建军诉被告凯里市鑫鼎房地产开发有限公司（以下简称：鑫鼎房产）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告何建军与被告鑫鼎房产的委托诉讼代理人吴红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何建军向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告电表开户费520元、燃气费开户2400元、闭路电视开户费980元，合计3900元。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2014年2月26日与被告签订《商品房买卖合同》购买位于凯里市宁波路33号“鑫鼎国际名居”鑫祥居2单元2202号房屋。根据贵州省人民代表大会法制委员会向省住建厅作出的《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》规定及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中，房开企业或者相关经营单位不得再向购房者另行收取。2015年10月30日，被告在交房时向原告收取了天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费。而这些费用在收取时并未公开向购房人释明，隐瞒相关政策规定，致使原告在不知情的情况下按照原告的要求交纳了三通费。2018年底，原告通过朋友的告知才了解到关于贵州省对“三通费”的政策规定，遂向贵院提起诉讼要求被告予以返还。为证明诉请成立，原告向本院提交的证据有：《居民身份证》、《企业信用信息公示系统》、《商品房买卖合同》、《购房发票》、《三通费收款收据》复印件。被告鑫鼎房产辩称，“鑫鼎国际名居”小区在交房时对天燃气、供电、闭路电视等开户的使用情况，报州物价局同意，所代收代缴的“三通费”、测绘费、门牌制作费已经转交至相关职能部门。房屋销售时，我公司也将相关的“三通费”由买受人自行承担的情况在销售现场作有公示，并体现在《商品房买卖合同》样本当中，买受人已对此事项作了解并签字认可。且房屋的销售并未将“三通费”等列入开发成本当中，被告仅是进行了代收代缴的办理。因此，我公司收取的“三通费”等不存在重复收费，且原告主张的费用返还已经超过诉讼时效，请法院依法驳回。为证明抗辩理由成立，被告向本院提交的证据有：《凯里市人民政府专题会议纪要》、《贵州省物价局文件》、《黔东南州商品房销售明码标价公示审核通知书》、《贵州省商品房收费公示表》、《黔东南州商品房销售明码标价公示审核通知书》、《贵州省商品房价格密窃相关因素标示表》州价格函（2005）159号《关于凯里城区居民用户、商业用户使用管道天然气价格的通知》、《凯里市城市管道燃气安装协议》及《补充协议》、《发票》、《收据》复印件。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：2014年2月26日，以何建军为买受人、鑫鼎房产为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，双方对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条计价方式与价款：“1、按照套内建筑面积计算，总价款533636元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。而《商品房买卖合同》第十二条又约定有城市基础设施：“1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电交付时达到使用条件；……5、电话通信交付时线路敷设到户；6、有线电视交付时线路敷设到户；7、宽带网络交付时线路敷设到户。以上第2、4、5、6、7由买受人自行办理开通使用手续。”及第十四条第（四）项约定:“双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1项专项维修资金、2项契税、3项物业服务费用、5项水电开户、闭路电视开户、燃气开户费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证，”。同时，在《补充协议》第5条约定：“燃气管道建设维护费（燃气开户费）2400元，水、电、电视等开户费用由买受人承担，并在办理交房时交纳”。合同签订后，被告于2015年10月30日向原告收取电表开户费520元，燃气开户费2400元，电视开户费985元，被告向原告出具了《收款收据》。2018年底，原告在了解关于“三通费”的相关政策后，认为被告收费无据，遂向本院提起诉讼要求退还，案件经调解未果。另查明，在房屋建设过程中，鑫鼎房产与凯里市新能燃气有限公司签订有《凯里市城市管道燃气安装协议》及《补充协议》，约定对“鑫鼎国际名居”小区工程一期管道燃气进行安装，安装户数为992户。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利、义务，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，原、被告虽然签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》格式文本中对“三通费”等由买受人自行承担，但根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复中已明确新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。基于双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于房屋交付时供水、供电应达到使用条件，燃气、电话通信、电视线路敷设到户及第七条关于出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用的约定，“三通费”于规于约均应当包含在商品房销售价格之中。鑫鼎房产在买受人无从知晓“三通费”的相关法规、政策规定下，采取在《商品房买卖合同》及《补充协议》中以格式文本的形式将本应包含在房屋价格成本中的上述费用在格式条款中转嫁给购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，该条款应属无效，无效的条款自始无法律约束力。因此，鑫鼎房产向购房人收取燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费不仅违反了法律、法规及上述规范性文件的规定，亦违反了合同关于计价方式的约定。因此，原告主张退还所交上述费用，本院予以支持。关于鑫鼎房产委托诉讼代理人在庭审中辩称关于“三通费”系经双方协商自愿在合同中予以签字认可，应由购房人承担，系代收代缴费用的关系，但却未能提供其在销售房产时，已向买受人公开告知有关“三通费”应当由房开商自行承担的建设费用的政策规定下，买受人仍自愿放弃该权利，主动承担“三通费”的直接证据，也无相关部门向鑫鼎房产出具委托收取开户费的法律文件，故对此抗辩意见，本院不予采纳。关于本案的诉讼时效问题。本院认为，诉讼时效期间应自权利知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。“三通费”属房开商承担的建设成本，按照日常法则本应勿需与买受人协商承担，而鑫鼎房产却在合同文本中以格式条款的形式将争议费用的负担转嫁给购房人，原告虽签订了合同，但购房人作为普通消费民众，无从广泛知晓涉及房地产开发管理的相关法规及政策性规定，鑫鼎房产既然未能提供其在房产销售时向购房人公开告知有关“三通费”的政策或购房人何时知晓政策的直接证据，本案权利主张的时效理应从购房人知道权利受侵之日起计算，故对鑫鼎房产委托诉讼代理人提出已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条,《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：凯里市鑫鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还何建军交纳的燃气费开户2400元、电表开户费520元、闭路电视开户费980元，共计3900元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由凯里市鑫鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  毛丽艳二〇一九年八月八日书记员  杨水燕