安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初7620号 原告：安徽芜湖星隆商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区星隆国际城二期3#楼9层，统一社会信用代码9134020057041343X5。 法定代表人：汪冬生，总经理。 委托诉讼代理人：芮先明，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶天，安徽纬纶律师事务所实习律师。 被告：芜湖智汇多教育信息咨询有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区星隆国际城购物中心7#楼2177、2178、2179、2180室，统一社会信用代码9134020057572064XA。 法定代表人：程晨，总经理。 委托诉讼代理人：李长志，安徽春蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹月，安徽春蓝律师事务所实习律师。 原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司（以下简称星隆公司）与被告芜湖智汇多教育信息咨询有限公司（以下简称智汇多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星隆公司的委托诉讼代理人芮先明、叶天，被告智汇多公司的委托诉讼代理人李长志、尹月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 星隆公司向本院提出诉讼请求：1、确认星隆公司与智汇多公司签订的租赁合同于2019年4月18日解除；2、判令智汇多公司支付欠付的2019年2月1日至4月30日的租金、物业费共计42731.86元（其中欠缴租金32083.66元，欠缴物业费10648.2元）；3、判令智汇多公司支付因欠付租金、物业费而应承担的违约金（以42731.86元为本金，按月利率2%的标准自2019年1月25日起计算至实际付清租金、物业费之日止）；4、判令智汇多公司支付星隆公司垫付的广告牌电费2531.7元；5、判令智汇多公司立即将涉案房屋腾还给星隆公司，同时支付自2019年4月19日至实际腾还之日止的房屋占用费（按照第四年的租金和物业费标准计算）。事实与理由：2016年5月1日，星隆公司与智汇多公司签订《租赁合同》，由智汇多公司承租星隆公司位于安徽省芜湖市星隆国际城二期7号楼2层056-061号商铺，经营品牌为“智汇多亲子园”。合同约定租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日，租金标准按租约年计算（详见租赁合同4.1条），物业服务费为每平米每月5元，租金和物业费均按季度于上一交费期最后一个月的5日前交纳（详见租赁合同10.1条）。同时，合同对双方的权利义务、违约责任、通知、合同解除后占用费（详见租赁合同26.3条）等条款进行了详细约定。合同签订后，星隆公司履行了其合同义务，但智汇多公司在履约过程中存在多次欠缴租金及物业费的违约行为。经星隆公司催要，智汇多公司于2019年1月份付清了以往欠付的租金及物业费。但随即智汇多公司又未按约支付自2019年2月1日至2019年4月30日的租金及物业费，星隆公司多次催要无果后，遂于2019年4月18日向智汇多公司送达解除租赁合同通知。截至合同解除之日，智汇多公司尚欠付星隆公司租金32083.66元及物业费10648.2元。根据租赁合同24.4条的约定，智汇多公司还应支付延期履行违约金。另外，为了支持智汇多公司的经营，星隆公司依据合同第14.1条向智汇多公司免费提供了编号为3-2的广告牌进行经营宣传，双方约定电费由智汇多公司自行承担。现智汇多公司尚欠付星隆公司代其垫付的广告牌电费2531.7元。综上，为维护星隆公司的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 智汇多公司辩称：1、答辩人确实是欠付租金，但主要是因为星隆公司提供的租赁物及物业服务存在严重问题，所以过错方在星隆公司，不符合法定的解除合同条件。2、星隆公司主张的物业费与本案并非同一法律关系，不应在本案予以处理；3、星隆公司主张的违约金及占用费过高，请求法院予以调整。 本院经审理认定事实如下：星隆公司（甲方、出租人）与智汇多公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方是位于芜湖市星隆国际城的合法出租人，其同意将芜湖星隆国际城二期7号楼2层056-061号商铺出租给乙方使用，乙方作为生活配套业态的专业经营商承租该房屋；2、星隆公司作为物业服务公司对包括该房屋在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理；3、自进场日起至开业日前一日的期间为装修期，计租日为装修期届满次日，计租面积为套内建筑面积（该房屋套内建筑面积为709.88平方米）；4、租赁期限为五个租约年，自计租日开始计算，暂定为2016年5月1日至2021年4月30日止；5、装修期内，乙方无需承担租金；6、租金标准为：第一个租约年年租金为85185.6元；第二个租约年年租金为170371.2元；第三个租约年年租金为268334.64元；第四个租约年年租金为281793.96元；第五个租约年年租金为295849.59元，保底租金支付方式为押贰付叁，以三个月为一个交租期，除第一期保底租金外，其他保底租金均按自然季交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的5日前向甲方一次性足额支付下期租金；7、乙方在该房屋内经营品牌为智汇多亲子园，经营项目为生活配套；乙方应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，或应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构；8、乙方作为该房屋的承租人，应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，按房屋套内建筑面积计算，标准为5元/平方米/月；物业服务费支付方式以三个月为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然季交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的5日前向物业服务公司一次性足额支付下期物业服务费；9、乙方迟延交纳本合同项下租金、物业服务费或者其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5%的迟延履行违约金；迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；10、乙方确认，租赁期内，该房屋是乙方的有效通知地址，甲方或物业管理公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容；等。合同签订后，星隆公司依约向智汇多公司交付了案涉商铺。在智汇多公司经营过程中案涉商铺所在区域出现屋顶漏水、电梯运行时间较短、卫生间无人维护、外部走廊墙体掉灰等问题，星隆公司虽然予以部分解决，但双方为此发生矛盾。智汇多公司认为星隆公司未能及时尽到合同约定的维保服务影响到其正常经营，并以此为由拒付租金及物业费。期间星隆公司向智汇多公司发函催缴租金、物业费，智汇多公司将租金、物业费交至2019年1月31日，2019年2月1日至4月30日期间的租金，智汇多公司仅缴纳35000元，物业费未予缴纳，尚欠租金32083.66元（268334.64元÷12个月×3个月-35000元）、物业费10648.2元（5元/平方米/月×709.88平方米×3个月）。2019年4月16日，星隆公司以邮寄方式向智汇多公司发出《解除租赁合同通知书》，通知智汇多公司因其欠缴租金及物业费，双方签订的租赁合同于2019年4月16日正式解除。智汇多公司于4月18日签收了该邮件。 另查明，案外人张君与智汇多公司的法定代表人程晨系夫妻关系，两人系智汇多公司的唯一两名股东。2014年10月23日，星隆公司（甲方）与张君（乙方）就案涉商铺签订《物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方提供案涉商铺的物业管理服务，关于物业管理费的交费标准、交费方式等同租赁合同的约定；如乙方逾期支付或补足物业服务费，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权按协议约定中止或停止相关服务，直至解除合同等。 上述事实，有双方提交的《租赁合同》、《物业管理服务协议》、告知函、《解除租赁合同通知书》、邮寄单、缴费凭证、回复函及双方的当庭陈述予以证实，对上述证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。 本院认为：案涉《租赁合同》及《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。星隆公司虽然在提供物业管理服务时存在一定瑕疵，但其已经履行了合同的主要义务，此情形应属于一般违约，那么智汇多公司作为业主应当支付租金的主要义务不应免除。根据合同约定，智汇多公司迟延支付租金超过30日，星隆公司即有权单方解除合同，解除权是形成权，在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达相对人时解除，因此智汇多公司签收《解除租赁合同通知书》之日即为合同解除之日，故本院对星隆公司诉请确认星隆公司与智汇多公司签订的《租赁合同》于2019年4月18日解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，智汇多公司应当腾空并向星隆公司交还案涉商铺，支付星隆公司欠付的案涉商铺租金32083.66元、物业费10648.2元（截至2019年4月30日），并应按合同约定标准继续支付租金、物业费至实际交还房屋之日止。智汇多公司迟延缴纳租金、物业费，应按约定支付自应付款之日即2019年1月25日至实际付款之日止的逾期付款违约金。智汇多公司辩称星隆公司主张的逾期付款违约金过高，请求法院依法予以调整，在本案中结合双方在履约过程中的违约情况、星隆公司的实际损失情况等，本院酌情将逾期付款违约金标准调整为年利率6%。经计算，截至2019年5月6日，智汇多公司应付违约金合计716.49元（42731.86元×6%÷365天×102天）。智汇多公司辩称关于物业费及相应违约金的支付不应在本案中予以处理，因本案中出租人与物业服务公司均为星隆公司，且在《租赁合同》中也有关于物业费的相关约定，为了节约诉讼成本，避免诉讼资源的浪费，两份合同所涉纠纷在本案中一并处理，故对智汇多公司的该项抗辩意见不予采纳。关于星隆公司主张的其为智汇多公司垫付的广告牌电费，其未提交证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司与被告芜湖智汇多教育信息咨询有限公司签订的《租赁合同》于2019年4月18日解除； 二、被告芜湖智汇多教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司交还位于芜湖市星隆国际城二期7号楼2层056-061号商铺； 三、被告芜湖智汇多教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司欠付租金32083.66元、物业费10648.2元，合计42731.86元，并应自2019年5月1日起分别按合同约定标准继续支付租金、物业费至实际交还案涉商铺之日止； 四、被告芜湖智汇多教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司逾期付款违约金716.49元，并应自2019年5月7日起按年利率6%标准继续支付至实际付清欠付租金、物业费之日止; 五、驳回原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7357元，由被告芜湖智汇多教育信息咨询有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  林艳 二〇一九年八月二十四日 法官助理汤伟 书记员何贤文 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。