福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初1637号 原告：徐新生，男，1967年1月21日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：周荣华、吴秀华，福建清宁律师事务所律师。 被告：福建伯恩物业管理股份有限公司，住所地福州市晋安区。 法定代表人：林荣滨，董事长。 委托诉讼代理人：游晓玲、林民全，福建通享律师事务所律师。 福建伯恩物业管理股份有限公司（原审本诉原告、反诉被告，以下简称伯恩物业）与徐新生（原审本诉被告、反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日作出（2016）闽0104民初5509号民事判决，徐新生不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2019年1月10日作出（2018）闽01民终10211号民事裁定，撤销本院（2016）闽0104民初5509号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，伯恩物业向本院提出撤回本诉的申请，本院予以准许，并对原反诉继续审理。徐新生及其委托诉讼代理人周荣华、伯恩物业委托诉讼代理人游晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐新生向本院提出诉讼请求：ｌ.被告立即向原告双倍返还2008年5月1日起至2012年12月31日止的违规多收取的物业费12087.7元；2.被告返还原告预交的水电公摊费押金180元、预交水电公摊360元以及被告实际收取原告的水电公摊费1503.3元；3.被告在本小区范围内公示物业服务资金决算和收支账目；4.被告停止使用共有部位、共有设施设备用于生产经营活动；5.被告向小区全体业主开放、公共车位并不得收取车位租赁费用；6.被告恢复3、4号楼之间规划的小区垃圾转运间的使用功能，关闭麻将馆并公布之前的收支账目；7.被告对公共通道排除妨碍，恢复原状；8.被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2007年1月6日，被告与福州市仓山区房地产开发公司签订的《三盛•巴厘岛前期物业服务合同》约定，被告为福州市仓山区房地产开发公司开发建设的座落于福州市仓山区盛巴厘岛小区提供前期物业服务，ｌ号、2号、5号楼带电梯住宅按1.6元／月•平方米收取物业服务费，公共水电费由全体业主按法规规定方式分摊，并约定该费用标准为暂定价，最终以物价主管部门批准价格为准，合同期限为2007年1月6日至2010年1月5日。原告因购买了该小区2号楼601室房屋，于2008年4月30日与开发商办理了该房屋交付手续入住三盛巴厘岛小区，被告便从2008年5月1日起按其与开发商福州市仓山区房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》约定，按1.6元／月•平方米标准，每月向原告收取物业服务费250.8元，一直收到2012年12月31日止，共向原告收取了物业费56个月计13423.64元，自交房以来原告发现被告在管理上存在多处的安全隐患多次诉求被告进行整改，而被告却从未进行整改，且安保工作经常空岗脱岗，存在严重的不作为与失职行为，导致2015年10月2日，原告家发生被盗案，由于小偷是从一楼顺着燃气管爬入原告家中行窃，而原告曾经多次要求被告对此燃气管道安装防盗设施，但被告都拒绝安装防盗设施；原告还多次向被告诉求本座楼40ｌ室业主违规装修，将厨房的污水排水管切断改用90度弯管接入阳台的雨水管，不仅违反了城市污水排放管理规定还极易造成堵塞，给原告家中埋下了污水外溢的安全隐患，要求被告加强监管，责令401业主停止违规装修，被告却不作为，任由401业主违规事实的发生，故被告也不向原告催缴物业费、水电公摊费，2017年3月9日，被告却忽然起诉原告要求支付2013年1月1日起的物业费和2012年1月起的公摊水电费，原告在应诉过程中才发现被告是于2007年11月1日才被批准为二级物业管理资质的物业企业，且从2008年起均未通过二级物业管理资质的年检，变为属于无资质等级的物业企业，同时，被告也从未在小区公布或向原告出示物价部门批准其收取物业服务费收费的批准文件，被告为了提高收费标准故意对原告隐瞒上述事实，始终按照1.6元／月•平方米的标准向原告收取物业服务费，依据《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》的规定，管理资质一级的高层电梯住宅物业费为1.32-1.76元／平方米，二级资质为1.10-1.32（不含）元／平方米，三级资质为0.88-1.10（不合）元／平方米，四级资质为0.88元（不含）元／平方米及以下。被告向原告收取的物业费违反了上述规定，同时由于被告提供的物业服务连四级管理资质都达不到，因此，被告只能按四级的标准0.88元／月•平方米的标准收取物业费，又因被告故意隐瞒不报、欺骗消费者即原告，依据被告与福州市仓山区房地产开发公司签订的《三盛•巴厘岛前期物业服务合同》第31条规定，被告应对多收取原告的物业费6043.85元按双倍12087.7元返还原告。另外，被告还于2008年5月1日向原告预收了水电公摊押金180元和于2009年3月28日预收的水电公摊费360元，被告在没有抵扣的同时又向原告收取每月的公摊水电费，且被告对公摊水电费用也没有在小区公布，严重违反了《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》关于公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算情况的规定，可见，其收取的公摊水电费也不合法，应当给予返还。因为被告在未征得业主同意的情况下，将共用部位、共用设施设备进行商业经营并侵占全部的经营所得，具体包括全部楼盘户内电梯广告收入、小区西门路口处的共同墙面户外广告收入、1号楼顶安装违章广告、车位租赁收入所得。为了进一步隐瞒非法所得被告拒不按照合同约定公示物业服务费用收支情况。另外，被告擅自变更规划用途，将规划用途拟定为小区老人活动中心改成伯恩生活馆和物业服务中心，将规划用途拟定为地下防空室改成被告员工宿舍，将规划用途拟定为垃圾收集间改成麻将馆。更为严重的是，被告弄虚作假违法向全体业主违法分摊水电费，为了隐瞒其违法行为被告拒不公示水电公摊费的详细测算数额。 被告伯恩物业辩称，一、《“三盛巴厘岛”前期物业服务合同》合法有效，对原告具有约束力，原告应按照约定支付物业服务费和水电公摊费。1、该合同是平等主体的法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，应适用包括《合同法》在内的法律规定，不仅对订约双方具有约束力，同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位与被诉人签订的前期物业服务合同，对所有业主具有约束力。2、根据《合同法》等法律规定，合法有效的合同具有履行性和拘束力，支付物业服务费和水电公摊费，是原告应尽的合同义务，应当履行。二、该合同约定的每月每平方米1.6元的物业服务费收费标准以及从2016年7月1日开始计收的2.1元收费标准，皆未超出政府指导价，合法有效。1、订约当时《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》(榕价房[2007]4号)规定，高层带电梯住宅(九层及以上)的一级物业服务收费标准为每月1.32-1.76元/平方米；该合同约定的每月每平方米1.6元收费标准，位于政府指导价的收费区间。2、该合同已经由有权机关备案，且历年收费皆依此标准收取，也得到多份生效判决的认可。3、被告通过合法程序调整物业费的收费标准，以书面的意见征询函方式召开业主大会并征求业主意见，其业主大会的召开形式符合国务院《物业管理条例》第12条第一款之规定；经“双过半”业主同意，从2016年7月1日开始，按新的每月按每平方米2.1元标准支付物业费，根据《物权法》第78条规定，业主大会的决定，对业主具有约束力。因此，原告应当按照每月按每平方米2.1元标准支付物业费。4、根据福州市物价局、福州市住房保障和房产管理局联合公布的《福州市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》(榕价房〔2013〕8号)，高层带电梯住宅(九层及以上)的一级物业服务的收费标准为每月1.70-2.15元/平方米，调整后的收费标准为每月每平方米2.1元，位于政府指导价的收费区间。三、原告要求双倍返还物业费的主张没有依据。1、被告早在自2005年11月21日起就按当时的规定取得了资质并可以从事物业管理服务，而且《“三盛巴厘岛”前期物业服务合同》在签订后得到有权机关认可并准予备案。不仅如此，在调整物业费的标准时，“双过半”的业主积极配合并同意按新的收费标准计价，说明被告的服务已得到广大业主的认可。2、原告的第一、二项请求超过两年诉讼时效，根据诉状的事实和理由所述，原告主张双倍返还的物业费截止时间为2012年12月31日，原告提出诉讼的时间为2017年5月3日，已超出2年诉讼时效，丧失了胜诉权。四、虽然被告将本诉撤回，但本案仍是基于本诉产生的，其反诉的范围应当与被告撤回的本诉具有关联性，故原告的诉讼请求中的第3-7项内容不属于反诉的范畴，应予驳回。原告诉讼请求中的第3-7项与被告撤回的本诉没有关联，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，原告的上述诉讼请求，并非抵销或吞并被告撤回的本诉，与被告撤回的本诉无牵连，不符合反诉的实质要件，理应不予受理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年1月6日，福州市仓山区房地产开发公司与伯恩物业签订了《〔三盛•巴厘岛〕前期物业服务合同》，福州市仓山区房地产开发公司选聘伯恩物业提供前期物业管理服务事宜，其中1#、2#、5#楼带电梯住宅物业服务费1.6元/月•平方米。合同签订后，伯恩物业对三盛•巴厘岛小区提供了物业服务。徐新生系三盛•巴厘岛小区2座601单元业主，房屋建筑面积为156.75平方米。 本院认为，徐新生诉请伯恩物业双倍返还2008年5月1日至2012年12月31日违规多收取的物业服务费12087.7元及2008年4月至2011年12月的水电公摊费1503.3元，伯恩物业辩称该诉请已超过诉讼时效，本院认为，徐新生的该项诉请已超过诉讼时效，故本院不予支持。徐新生诉请伯恩物业返还预交的水电公摊费押金180元及预交的水电公摊费360元，伯恩物业对此无异议，故对徐新生的该诉请，本院予以支持。关于徐新生诉请的伯恩物业在小区范围内公示物业服务资金决算和收支账目、停止使用共有部位共有设施设备用于生产经营活动、向小区全体业主开放公共车位并不得收取车位租赁费用、恢复3-4号楼之间规划的小区垃圾转运间的使用功能关闭麻将馆并公布之前的收支账目、对公共通道排除妨碍，恢复原状，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，徐新生的前述诉请系就小区共有部分提出的，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而徐新生未提交证据证明其提出前述诉请已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故对徐新生的前述诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条规定，判决如下： 一、被告福建伯恩物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐新生预交的水电公摊费押金180元及预交的水电公摊费360元； 二、驳回原告徐新生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费554元，由原告徐新生负担277元，被告福建伯恩物业管理股份有限公司负担277元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴灵婧 人民陪审员  胡榕芳 人民陪审员  林美芳 二〇一九年八月三十日 书 记 员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 2.《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”