西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初5703号 原告兰红，女，汉族。 委托代理人杜丹，陕西秦原律师事务所律师。 被告张阳，女，汉族。 委托代理人杜琛，陕西至正律师事务所律师。 被告韩于，男，蒙古族。 第三人西安创实房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区太元路南华远君城6幢1单元1层10105号房。统一社会信用代码91610133MA6TYH3L7Q。 法定代表人杨建伟。 原告兰红诉被告张阳、韩于及第三人西安创实房地产营销策划有限公司（以下简称西安创实地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兰红委托代理人杜丹，被告张阳及其委托代理人杜琛，第三人西安创实地产公司的法定代表人杨建伟到庭参加诉讼。被告韩于经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰红向本院提出诉讼请求为：1、判令原告与被告张阳签订的《西安市存量房买卖合同》、《存量房买卖居间合同》于起诉之日解除；2、判令被告张阳赔偿原告损失180000元；3、判令被告张阳承担居间服务费22000元、律师费8000元;4、被告韩于对被告张阳上述债务共同承担责任；5、判令二被告承担案件受理费、财产保全费。 事实和理由：2018年2月27日,原告作为买受人，被告张阳作为出卖人,双方在第三人的居间服务下签订《西安市存量房屋买卖合同》、《存量房买卖居间合同》,就买卖被告张阳名下位于西安市未央区太元路中海·开元壹号壹期X幢X单元XXXX室(不动产权证号陕(2016)西安市不动产权第XXXXXX号)房屋达成协议。合同中,双方对房价款及支付方式、房屋交付、房屋过户、税费承担及违约责任等进行了明确的约定。合同签订当日,原告按约支付了房屋定金壹拾万元,2018年3月26日又支付定金壹万元,共计支付定金拾壹万元,按合同约定首付房价款贰拾伍万元于办理首付资金监管当天打入指定监管账户,原告多次向第三人催促要求被告签订正式商品房买卖合同、办理资金监管账户手续,均没有办理成功。2018年底,原告从第三人处得知被告张阳欲将案涉房屋另行出售,原告与被告多次沟通,被告不愿意按协议约定价款出售房屋,履行交付房屋等义务。按合同约定,买卖双方任意一方不按《西安市存量房屋买卖合同》约定履行的,违约方需赔偿违约金人民币壹拾捌万元整。另韩于与张阳系夫妻关系,房屋买卖事宜均由韩于代张阳办理,应对违约赔偿承担连带责任。为维护原告的合法权益,原告现诉至法院。 被告张阳辩称，其未与原告签订《西安市存量房买卖合同》，且并未书面授权其夫韩于对外出售争议标的房屋；韩于与原告签订的合同不成立更未生效，原告诉请要求解除合同及赔偿损失等，无事实及法律依据；即便本次交易因为原告方和韩于的原因造成的履行瑕疵，现该房屋无法正常交易，也不能直接要求其承担损失18万元、居间费22000元及律师费8000元,原告请求赔偿的损失数额过高，依法应予以调整，综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告韩于未到庭答辩。 第三人西安创实地产公司述称，被告张阳是知道卖房和签订《西安市存量房买卖合同》、《存量房买卖居间合同》的事情，也收取了定金，并非张阳答辩称的不知道卖房的事情，因为房产证没有拿到没有办法做资金监管，违约金是由18万元降低到了11万，请求法院依法判决。 经审理，本院认定事实如下：被告张阳与被告韩于二人于2016年4月11日登记结婚，婚后于2016年10月购买西安市未央区太元路中海·开元壹号一期X幢X单元XXXX室，该房屋登记在被告张阳名下。2018年2月27日,被告韩于以甲方（卖方）为被告张阳的名义与乙方（买方）为原告兰红在第三人西安创实地产公司提供居间服务的情形下，签订《西安市存量房买卖合同》和《存量房买卖居间合同》。其中《西安市存量房买卖合同》主要约定：一、交易房地产的基本情况，规划用途为住宅，坐落西安市未央区太元路中海·开元壹号壹期X幢X单元XXXX室，《商品房买卖合同》登记号西安市，不动产权编号XXXXXX，建筑面积74.07平方米，权利人张阳。二、房价款及支付方式，房价款人民币玖拾壹万元整（￥910000），该房价款包含该房地产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用，转让所产生的税、费另行约定，房价款的支付方式为商贷方式，定金拾万元（￥100000），乙方于签约当天支付至房产公司，由房产公司支付于甲方；首期房价款（不含定金）计人民币贰拾伍万元整（￥250000），乙方于办理首付资金监管当天打入房地局指定监管账户支付，第二期房价款伍拾陆万元整（￥560000），乙方向银行申请贷款支付，银行按期贷款（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。三、房屋交付日期为甲、乙双方申请办理产权转移登记手续后当日内交付。四、过户时间约定，甲方名义之抵押注销完毕后且乙方全款打入房地局指定监管账户符合过户条件后拾个工作日内办理产权转移登记（过户）。五、交易税、费由乙方支付。六、违约责任6.1本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方除赔偿违约金壹拾捌万元整（￥180000）给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。6.2本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不做累加）：逾期在三十日之内，甲方应向乙方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。逾期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付违约金，乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日。……八、其他约定，甲方承诺无任何纠纷，且承诺于签约后自行负责还款领证，并承诺最迟于2018年9月1日进行过户，如因甲方原因无法完成交易，则甲方视为违约；乙方承诺具备购房资格，且征信良好，后期如因乙方原因导致无法完成交易，则乙方视为违约，甲、乙双方均承诺配合交易，过程中所有相关手续，如因单方面原因，导致无法完成交易，视责任方违约。合同签订当日,原告按约将购房定金壹拾万元和居间服务费22000元支付给第三人，第三人即于当日将购房定金转账汇入被告张阳账户。2018年3月26日，原告又追加支付定金壹万元,共计支付定金拾壹万元。被告韩于代被告张阳向原告出具收据二份。 2018年10月24日，被告韩于、张阳作为甲方与原告兰红作为乙方就涉案住房买卖合同违约赔偿给乙方事宜，签订《房屋买卖违约赔偿协议》，约定韩于张阳夫妇于2018年11月15日之前退还乙方兰红购房定金壹拾壹万元整，另赔偿乙方兰红违约金拾万元整。甲方最迟于2018年11月15日将贰拾壹万元转账到兰红指定银行账户（工商银行四川省德阳市什邡支行户名兰红账号XXXXXXXXXXXXXXXXXX）。乙方收到贰拾壹万元转账代表本次交易合同终止，解除该购房合同。如甲方未在约定时间转账贰拾壹万元给乙方，甲方韩于、张阳愿履行原来购房合同（三方合同编号：000XXX），以原来玖拾壹万元价格出卖中建开元壹号X栋X单元XXXX房屋给乙方，甲方配合乙方办理该房屋网签，按揭贷款，交税和过户等手续，特此承诺！甲方张阳签名捺印，乙方兰红签名捺印，见证方梁晨签名捺印。后被告张阳于2019年1月12日、2019年1月15日分别向原告兰红退还购房定金70000元和40000元，合计110000元。 另查，涉案房产产权登记号为陕（2016）西安市不动产权第XXXXXXX号，权利人登记为张阳，该房产已经依据人民法院生效法律文书于2019年3月20日转移，现该房屋登记在其他第三人名下。 上述事实，有《西安市存量房买卖合同》和《存量房买卖居间合同》、转款明细、收据、《房屋买卖违约赔偿协议》、微信转款聊天记录、不动产登记资料查询结果证明及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房产虽登记在被告张阳名下，但系被告韩于、张阳于婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，被告韩于代被告张阳与原告兰红就涉案房屋买卖签订《西安市存量房买卖合同》，被告张阳认为韩于属于无权代理，不发生法律效力，但通过现有证据及庭审查明，可以认定被告张阳对韩于与兰红就涉案房屋买卖所签订的协议是知道且予以认可的，故被告张阳辩解韩于系无权代理，涉案《西安市存量房买卖合同》无效的主张，依法不予采信。双方所签订的《西安市存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。根据合同约定的内容，结合双方履行过程及涉案房屋已登记在案外人名下等情况，认定系因被告原因导致合同无法履行，被告构成违约，应承担违约责任。现原告请求解除与被告签订房屋买卖合同，本院依法应予准许。根据双方关于违约责任的约定，被告应赔偿原告违约金并承担原告主张的律师费。但被告辩解双方约定的违约金过高且律师费并非违约行为必然发生的费用，故请求法院予以减少。关于违约金数额是否过高的判断标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于实际损失，因双方均未提交相应证据，故应根据本案双方约定的定金数额及被告违约的实际情况，且考虑律师费并非因买卖房屋而必然产生的费用，本院酌情予以调整，确定被告违约应赔偿原告损失15万元。因涉案房屋属于被告韩于、张阳夫妻共同财产，房屋买卖合同亦由韩于代张阳签订，故被告张阳、韩于应共同向原告承担违约赔偿责任。原告请求解除三方签订的《存量房买卖居间合同》及请求被告承担居间服务费，因属于另一法律关系，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十八条、第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告兰红与被告张阳、韩于于2018年2月27日签订的《西安市存量房买卖合同》。 二、被告张阳、韩于于本判决生效之日起十日内共同支付原告兰红违约金150000元。 三、驳回原告兰红其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元（原告已预交），由原告负担1250元，被告张阳、韩于共同负担3200元，被告于履行给付上述款项时一并向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张鲜鸽 审 判 员  刘晓国 人民陪审员  姚广成 二〇一九年八月三十日 书 记 员  马茜茜