四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初2547号 原告：金鑫，女，1988年8月28日出生，汉族，住四川省双流县。 原告：徐滔，男，1986年8月30日出生，汉族，住成都市天府新区。 二原告共同委托诉讼代理人：邓小菊、段亦嬛，四川开山律师事务所律师。 被告：眉山力铎房地产开发有限责任公司，住所地：眉山市东坡区大雅路北一段56号15栋1单元2层1号。 法定代表人：赵康英。 委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。 原告金鑫、徐滔与被告眉山力铎房地产开发有限责任公司（以下简称：力铎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，原告金鑫、徐滔于2019年6月17日向本院申请财产保全，本院于2019年6月19日作出（2019）川1402民初2547号民事裁定，对被告力铎公司的银行存款438172元予以冻结。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鑫、徐滔的共同委托诉讼代理人邓小菊、段亦嬛，被告力铎公司的委托诉讼代理人任涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金鑫、徐滔向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》；2.判令被告返还原告购房款404230元，并按同期银行贷款利率向原告支付至2019年5月29日的利息21921元，此后利息计算至本金付清止；。3、判令被告根据《商品房买卖合同（预售）》约定承担变更规划而未通知原告的违约金2021元；4.判令被告承担原告因提前还贷而支付农商银行眉山分行的利息、违约金等费用10000元；5、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年4月13日签订《商品房买卖合同（预售）》购买旺达广场?旺达铭苑9幢11层6号房屋。该商品房建筑面积49.12平方米，套内面积38.71平方米，房屋总价款为404230元。合同约定原告以按揭方式付款，首付房款204230元，剩余房款200000元以银行按揭形式支付。合同签订后，原告于2018年4月13日向被告支付首付款204230元。合同约定于2019年4月30日验收交付该房屋。2019年5月6日，原告因被告未按约如期交房到眉山市房管局反映情况时得知，2018年5月25日眉山市城乡规划局作出眉规划函205号《关于同意旺达广场?旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，该函批准了被告对9#楼商业产权划分调整的申请。根据《商品房买卖合同》约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应在变更确立之日起10日内书面通知买受人。被告在收到眉山市城乡规划局的回复函件后，在未告知原告的情况下单方面对旺达广场?旺达铭苑9#楼商业进行了规划变更导致原告购买的房屋结构形式、朝向、面积发生了巨大变化，严重损害了原告的正当权益。原告于2019年4月30日验收该房屋时，发现该房屋未达到交付条件，未取得建设工程竣工验收合格证明的“三证一书”。且根据房屋面积实测报告书中的实测面积，原告所购买房屋面积为49.12平方米，实测面积为47.58平方米，面积差为1.54平方米，建筑面积误差比为3.13%。合同对房屋面积出现误差时的处理方式并未明确约定，原告有权请求法院解除合同，判令被告返还已支付的购房款及支付利息。因合同中对“面积差异处理”方式约定不明确，对于买受人只剩下第十四条第（二）款的处理方式，即：买受人不退房。但因面积误差比绝对值超过3%，若原告无权选择退房，合法权益将受到侵害；被告利用优势地位、格式条款、霸王条款限制原告权利且签订合同时不对原告明确、提醒，严重损害了原告合法利益。故原告起诉，望判如所请。 被告力铎公司辩称，一、原告陈述的事实不符，故意回避了《补充协议》的特别约定，根据补充协议的约定，原告无权解除合同。（一）《补充协议》对优化变更、建设方案调整等事项免除了被告公司的直接通知义务，从程序方面讲，被告根据《补充协议》的约定进行建设方案的优化调整，已经上报规划部门审批和公示，既无需通知原告，也没有侵犯原告权益；（二）被告的优化变更更加符合购房者的利益最大化；（三）2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出《眉山市城乡规划局关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，该函明确了系针对9#楼局部楼层“进行产权划分及内部隔墙调整”，从函的措词和通常意义的规划变更上讲，这两项内容并不属于规划变更，不涉及对房屋的规划和设计变更，也没有影响房屋功能的改变，以及总建筑面积、容积率均未发生变化，是优化变更不是规划及设计结构变更；二、法律规定如果买受人和出卖人没有合同约定或者约定不明的情况下才能适用面积误差超过3%解除，根据原、被告签订的合同约定，即使存在面积差异的情况下，原告放弃了请求合同解除的权利，双方根据合同自治原则实行对面积多退少补。综上所述，被告没有任何违约行为，也不构成根本违约，故被告不同意解除合同，也不应当返还购房款、不应当向原告支付利息、违约金等费用，请求驳回原告诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1.原告身份证复印件，被告网上信息打印件。拟证实原、被告主体身份信息，被告对该组证据的三性无异议，本院依法予以采信。 2.《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、借款借据、收据、还款计划表。拟证明原告与被告于2018年4月13日签订了商品房买卖合同及补充协议，原告向被告支付首付款，按揭款20万元已经支付给被告，完全履行了合同义务。根据合同第四章第十二条、第十三条的约定，原告享有合同解除权。根据合同第五章，补充协议第四条第1款的规定，原告享有合同解除权。被告质证意见，真实性无异议，证明目的不认可，达不到原告的证明目的。根据合同第十二条及补充协议第三条的约定，本案不存在法律意义上的规划变更、设计变更，被告无需向原告履行告知义务，原告以该条款行使解除权不成立。借款合同由被告作为保证人，涉及案外人银行权利义务。本院认为该合同及补充协议、借款借据、借款合同证明了原告购房及付款的事实，依法予以采信。 3.眉山市城乡规划局函件、楼层调整平面图和旺达.名苑实测表，拟证明被告在和原告签订合同后对该项目进行了规划、设计变更，导致合同约定面积和实际面积相差负的3.14%。被告质证意见，真实性无异议，原告提交不完全，函件同时还有附件，附件内容是平面调整示意图，函件本身证明对9#楼商业产权的划分，调整的内容是内部隔墙的调整，不涉及对房屋的规划和设计变更，也没有影响房屋功能的改变，以及总建筑面积、容积率均未发生变化，与双方签订的预售合同所载的平面图是一致的，未发生变更。根据合同第五张第十四条的约定，双方对存在面积差异的处理方法选择的时第十四条第二款买受人不退房，双方按照产权登记的建筑面积实行多退少补，同时补充协议第四条也对面积差异进行了补充明确约定。本案中双方有关于面积差异时处理方法的明确约定，不再适用司法解释行使关于误差值3%解除权的条件。本院认为，对该函件予以采信，对原、被告双方针对该证据的意见，本院将结合全案进行评析。对面积实测表，与被告的测绘一致。本院依法予以采信。 被告提交了如下证据： 1.《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，拟证明补充协议就案涉房屋优化、面积差异等方面进行了特别约定，被告按照合同约定进行优化调整符合双方的特别约定，被告没有违约。原告质证意见，无异议，本院依法予以采信。 2.收据、情况说明，拟证明原告向被告缴纳购房款286410元、2019年3月6日贷款285000元，所有款项被告已收到。原告已经开始开始偿还银行贷款，本案涉及案外人银行的权利义务。原告质证意见，无异议，本院依法予以采信。 3.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、不动产证书、商品房预售许可证、竣工验收报告，被告拟证明其取得了相应许可证及证书、报告，9幢建设工程经监理单位、设计单位、图审单位、质检单位综合验收合格，工程合法、预售合法。原告质证意见，真实性无异议，但与本案没有关联性，原告提起合同解除并不是因为房屋质量不合格而是因为被告进行了设计变更未告知原告。本院认为，该组证据、证明案涉房屋的建设合法，预售合法，与原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议确认的买卖房屋的事实相印证，予以认定。 4.眉山市城乡规划局函件及附件，拟证明被告的优化方案经过规划局报备同意，优化方案调整的是产权划分以及内部隔墙调整，与建设规划变更不属于同一法律关系，优化调整没有导致房屋功能、总建筑面积、容积率等指标发生变化，被告的优化调整符合法律规定以及双方合同约定，原告无权要求解除合同。被告质证意见，真实性无异议，该函件明确是设计变更，被告应当履行告知义务，原告有权要求解除合同。本院认为，对该函件予以采信，对原、被告双方针对该证据的意见，本院将结合全案进行评析。 5.实测报告，拟证明原告所购房屋的实测面积及原告所购买的房屋没有发生楼层、质量、朝向、空间结构等指标的变化，原告无权要求解除合同。被告质证意见，真实性无异议，根据实测报告可以看出房屋的面积与原告合同约定面积相差3.39%。本院认为，对该实测报告予以采信，对原、被告双方针对该证据的意见，本院将结合全案进行评析。 根据当事人的陈述和审理查明确认的证据，本院认定以下事实，2018年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议，约定原告购买被告开发的眉山房屋，面积49.12平方米，总价款424230元，首付204230元，其余20万元按揭支付，2019年4月30日前交房。《商品房买卖合同》第十二条约定：规划、设计变更（一）……（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十四条面积差异处理约定：（一）实测面积与本合同第四条第（五）款载明的预测建筑面积发生误差的，买卖双方同意按照下列第x种方式处理：1、根据本合同第八条第（一）款按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同。《商品房买卖合同》补充协议第三条对合同第四章的补充协议约定：1.买卖双方一致同意：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人履行必要的告知义务后可对原规划设计作出优化变更。若变更无需经过规划部门批准或设计单位的同意的，则在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，可对原规划设计作出优化变更。前述规划、设计变更包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭式或开放式、窗户/门的开口尺寸开启方向变化，外立面设计、颜色及景观方案等。出卖人按照改造后的实际布局、结构、状况、标准等交付给出卖人。 合同及补充协议签订后，原告支付首付款204230元，并向眉山农村商业银行办理了按揭贷款支付其余房款20万元。其后，被告向眉山市城乡规划局提出《关于旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分调整的申请》，眉山市城乡规划局于2018年5月25日作出眉规划函（2018）205号《关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，载明“……经审查，本次将9#楼2-3层西南角原两套办公用房调整为一套；4-24层（9层、18层外）内部隔墙调整构造柱中部位置，内部厕所进行平移和尺寸调整；1-8层增加风井一处。该调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变，调整后的总建筑面积、容积率等指标的变化，因此原则上同意你公司提出的调整申请。……”。交房期内，被告认为已达到交房条件，原告未能如期接收。经眉山市佳柯测绘有限公司测绘，案涉房屋实测面积为47.58平方米，误差值为“-3.13%”。原告认为被告违背合同约定，故向本院提起诉讼，请求解除合同等。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违背法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，依照约定享有权利、承担责任。 本案的争议焦点：是否出现合同第十二条约定的情形，原告得以行使解除权；面积差异的存在，是否因规划变更、设计变更而产生，原告是否因面积差异得以行使解除权。本院认为，通常来说，规划方案针对大环境、大层面，主要涉及楼栋布局、容积率等，设计方案主要涉及具体楼栋、房屋结构、房屋面积等，直接关系到商品房质量和使用功能，买卖双方是否约定，均不得擅自改变规划方案、设计方案。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的正确意思表示应为：因经批准、同意的规划变更、设计变更，导致商品房出现结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现约定的影响商品房质量和使用功能情形的后果时，被告应当履行通知义务，以便于原告选择是否解除合同，二者缺一不可。换句话说，该约定还包含了：即使存在规划变更、设计变更情形，只要不出现上列规划变更、设计变更导致的后果，被告都可以不履行通知义务的意思表示。补充协议第三条第1款的特别约定，充分印证了前述观点，且重点是不影响房屋质量和使用功能。但通观全案，没有证据证明出现了结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及影响商品房质量和使用功能情形的事实。眉山市城乡规划局（2018）205号函的内容明确表明：1.被告申请对9#楼局部楼层进行产权划分及内部隔墙调整。2.审查内容，4-24层内部隔墙调整构造柱中部位置，内部厕所进行平移及尺寸调整。3.审查结论：该调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变、调整后的总建筑面积、容积率等指标的变化，故同意调整。该函没有进行了规划变更、设计变更及将导致结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现影响商品房质量和使用功能的后果的意思表示。故被告主张所进行的调整仅是优化变更，更有利于买受人利益，即符合法律规定又符合双方约定的理由成立，本院予以采信。 面积差异的成因较多，在合理的误差幅度内均属正常现象，是否变更设计均可出现。合同第十四条有面积误差值为3%的记载，但没有约定因面积误差值超过3%，原告有权行使合同解除权。原告仅凭有面积差异的事实，不能证明发生了合同第十二条约定的规划变更、设计变更，且产生了相应的后果而得以行使合同解除权。原告的证据不能证明被告有规划变更、设计变更，且导致商品房出现结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现约定的影响商品房质量和使用功能情形的后果的违约行为，故原告主张解除合同、要求被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，原告请求解除合同的理由不成立，其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 驳回原告金鑫、徐滔的诉讼请求。 案件受理费7872元，减半收取3936元，保全费2711元，由原告金鑫、徐滔负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 陶 剑 二〇一九年八月二十七日 书记员 徐丽娟