福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0721民初1282号 原告：顺昌县旺旺房屋中介服务部，经营场所福建省顺昌县双溪街道顺贮办公楼一层一号店，注册号350721600057052。 经营者：蔡春金，女，1973年1月29日出生，汉族，住福建省顺昌县。 被告：蔡亮，男，1986年4月1日出生，汉族，住福建省顺昌县。 原告顺昌县旺旺房屋中介服务部（以下简称旺旺中介）与被告蔡亮居间合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旺旺中介的经营者蔡春金，被告蔡亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旺旺中介向本院提出诉讼请求：1.蔡亮支付购房中介费6500元及违约金5000元；2.本案诉讼费用由蔡亮承担。事实和理由：2019年5月4日，林莉在旺旺中介报备了一套房源出售，房产坐落为顺昌县，售价400000元。旺旺中介立即通过微信朋友圈将房源信息公布。蔡亮看到微信朋友圈后，与旺旺中介取得联系，了解房产情况，并约定第二天上午看房。5月5日上午，旺旺中介通过微信约蔡亮看房，蔡亮说当下临时有事，安排他人来看房。之后潘如旭打电话给旺旺中介说他是蔡亮表哥，蔡亮叫他来看房。旺旺中介让潘如旭代蔡亮签了《房屋购买居间协议书》，约了有钥匙的中介去开门，带潘如旭看房，并让潘如旭一边看房一边和蔡亮视频，蔡亮在视频中表示对房子满意。旺旺中介遂要求蔡亮下定金，蔡亮说下午会到旺旺中介店里。旺旺中介当即与林莉取得联系，让林莉在价格上给予优惠，林莉表示最低390000元，她不着急出售。下午12时许，林莉对报价反悔，要求398000元。下午15时许，蔡亮到旺旺中介准备下定金，但因林莉对报价反悔，要求售价450000元而没能下定成功。蔡亮表示对价格无法接受，要求旺旺中介把卖方电话给他，他自己和卖方商谈。旺旺中介遂把卖方电话给了蔡亮。5月6日，林莉回复旺旺中介，要求房屋售价挂450000元，最低438000元。5月8日，蔡亮表示想放弃。5月11日，蔡亮表示彻底放弃，但真实情况是他此时已经和卖方确定办理过户的时间了。5月17日，林莉告知旺旺中介房产已经出售，并谎称不是蔡亮购买的。旺旺中介遂对购房人和购房中介的相关情况进行追问，但林莉不回复任何信息。旺旺中介问蔡亮是否购买了林莉的房产，蔡亮表示其没买，但旺旺中介怀疑蔡亮已经逃单，遂邀请蔡亮继续看房，蔡亮依旧安排潘如旭代其看房。在看房的过程中，旺旺中介察觉蔡亮已经逃单，于是到林莉出售的房产门口，用二维码识别门牌，发现蔡亮已经完成税收，进入办证环节。此后，旺旺中介多次要求蔡亮按约定支付中介费，但蔡亮一直未予支付。 蔡亮辩称，1.答辩人与旺旺中介未签订任何居间服务合同，双方并未存在居间服务关系，旺旺中介要求答辩人按照《房屋购买居间协议书》约定支付相关费用于法无据。旺旺中介诉称答辩人委托他人代为签署《房屋购买居间协议书》，但并未提供答辩人委托他人签署协议的相关授权材料；《房屋购买居间协议书》的签字处也未见任何人的签字，仅有不知何人在“乙方”处代书的“蔡亮”二字，没有相关具体身份信息情况，因此《房屋购买居间协议书》的主体是否为答辩人也尚不明确。2.旺旺中介并非讼争房产房源的独家享有者，其在中介服务过程中也未履行中介服务职能，违背中介服务为上的执业准则。旺旺中介诉称坐落于顺昌县系由其提供中介服务后，买卖双方才完成交易，但从旺旺中介的民事起诉状和相关证据可以得知，旺旺中介并非上述房产的信息独家享有者，本案的房产交易是否由其进行促成，旺旺中介并未充分举证。实际情况是，本案房产交易系买卖双方自行协商达成，旺旺中介并未进行实质斡旋、促成。中介服务系服务性质行业，系以提高劳务服务获取报酬，而非单纯的信息交换，本案中，旺旺中介并未对房产的交易提供实质帮助，在买卖双方自行达成交易后，恼羞成怒对买卖双方都恶语相向，明显违背了公序良俗原则。3.关于旺旺中介主张的违约金，答辩人认为双方之间不成立任何合同关系，故不同意支付违约金，若法院认定双方之间合同成立，则要求调整违约金。综上，答辩人请求法院依法驳回旺旺中介的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年5月4日，蔡亮通过其昵称为“平平”的微信好友得知猪仔坪附近有一套5楼70平普装两室一厅售价400000元的房产出售，遂于当日打电话给旺旺中介要求看房。2019年5月5日，旺旺中介的经营者蔡春金在微信上邀蔡亮看房，蔡亮在微信聊天中表示当下没空亲自去看房，会安排一个人代其看房。当天中午，蔡亮指示潘如旭为其看房，潘如旭与蔡春金取得联系后，双方在顺昌县楼下见面。看房前，旺旺中介拿出其预先拟定好的《房屋购买居间协议书》要求潘如旭签字。《房屋购买居间协议书》载明如下内容：一、甲方为乙方提供房源信息，乙方须支付看房费20元，看过一次房源后不退还，直至乙方满意为止，看房有效期一年，如有逃单追究无限期。二、甲方为乙方提供的信息房源成交，乙方须支付成交房源的中介佣金如下：（1）人民币二十万元以内（含二十万）的中介费为3000元；（2）人民币二十万元以上的中介费为成交价的1.5%……四、乙方不得帮他人代看房源，并与售房人私下成交，一旦被甲方发现，也将视为甲方提供购房中介服务成功，乙方代看的丙方则按房价的1.5%支付中介费。乙方不得自行和甲方提供的售房者达成交易，乙方如果有私下与房东交接过户的行为发生，则将视为中介成功，乙方须按房价的1.5%缴交中介费，如果乙方不履行，甲方将诉至法院，则追加违约金5000元，并按实际成交价的3%收取佣金。如果因买卖双方私下成交而产生的不良后果（如一房多卖、虚假房源、多道抵押等），本中介公司不负任何连带责任……八、在甲方中介看过的房源及协议乙方已详细阅读，同意并签字立即生效。潘如旭在《房屋购买居间协议书》的抬头“乙方”处签上蔡亮的名字，并在下方“乙方电话号码”处写上蔡亮的电话号码，但未在《房屋购买居间协议书》下方落款处“乙方签字”位置签名，潘如旭签名后，旺旺中介在《房屋购买居间协议书》下方日期部分写上2019年5月4日。旺旺中介在潘如旭签字后，即带潘如旭到坐落于顺昌县的房产中看房。当天下午，蔡亮到旺旺中介店里准备下定金，但旺旺中介既未将潘如旭有在《房屋购买居间协议书》抬头签“蔡亮”名字的相关情况告知蔡亮，也未向蔡亮出示潘如旭签有“蔡亮”名字抬头的《房屋购买居间协议书》要求蔡亮签字确认。后因林莉对报价反悔而没能成功下定，蔡亮表示想要自行与林莉协商，旺旺中介遂应蔡亮的要求向蔡亮提供了林莉的电话号码。之后，蔡亮与林莉自行协商达成一致意见，蔡亮最终以430000元的价款购买了林莉的房产。旺旺中介得知蔡亮与林莉私下达成交易后，多次要求蔡亮支付中介费，但蔡亮一直未予支付。 另查明，旺旺中介在客户来看房时都会拿出与本案提供的《房屋购买居间协议书》内容一致的协议要求客户签字，《房屋购买居间协议书》的合同条款是旺旺中介预先拟定。 本院认为，本案的争议焦点为《房屋购买居间协议书》是否成立。对此本院分析如下：经庭审查明，旺旺中介在客户来看房时都会拿出与本案提供的《房屋购买居间协议书》内容一致的协议要求客户签字，《房屋购买居间协议书》的合同条款是旺旺中介预先拟定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《房屋购买居间协议书》的合同条款依法应认定为格式条款。根据《合同法》关于格式条款的相关规定，格式条款具有在订立合同时未与对方协商这一重要特征，对方当事人对于格式条款是否接受，应当以其是否在合同相应位置签字确认为准。从本案旺旺中介提供的《房屋购买居间协议书》来看，“乙方签字”的位置位于协议下方，其上方的该协议第八条亦载明：“在甲方中介看过的房源及协议乙方已详细阅读，同意并签字立即生效。”结合该协议的相关条款及协议内容的整体布局，协议抬头处的“乙方”与协议落款处的“乙方签字”之间仍有诸多的合同条款，旺旺中介又未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，故本院认为当事人对于旺旺中介提供的《房屋购买居间协议书》的合同条款是否接受应以是否在协议落款处“乙方签字”的位置签名确认为准。本案中，潘如旭未在协议中“乙方签字”处签字确认，仅在协议抬头处“乙方”签署蔡亮的名字。根据《合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”此处的“蔡亮”应为合同内容之一，而非当事人对合同条款理解并接受的意思表示形式。从本案双方提供的证据来看，旺旺中介未能举证证明潘如旭在《房屋购买居间协议书》上签名系受蔡亮委托，蔡亮和潘如旭亦确认潘如旭仅是受蔡亮指示代蔡亮看房，蔡亮并未授权潘如旭代其签订协议，潘如旭在合同抬头处签署蔡亮名字的行为仅能认定为潘如旭作为蔡亮指示的看房人有想代表蔡亮与旺旺中介订立居间合同的意思表示，不足以证明潘如旭对《房屋购买居间协议书》的合同条款已经理解接受，以及《房屋购买居间协议书》成立并生效的事实。旺旺中介亦未提供证据证明其在潘如旭签字时对《房屋购买居间协议书》的合同条款进行了合理说明，且在潘如旭签字的当天下午，蔡亮本人到旺旺中介店里时，旺旺中介既未将潘如旭在《房屋购买居间协议书》抬头签“蔡亮”名字的相关情况告知蔡亮，也未向蔡亮出示潘如旭签有“蔡亮”名字抬头的《房屋购买居间协议书》要求蔡亮签字确认。因此，旺旺中介提供的《房屋购买居间协议书》因合同落款处无蔡亮签字，而缺乏合同签订成立生效最基本的要件。而从已发生的事实可以得知，旺旺中介想为蔡亮提供中介服务，并建立事实居间合同法律关系，但因卖房者于当天提高房价而未能建立。综合上述分析，本案已有证据均不足以证明旺旺中介与蔡亮成立居间合同法律关系，旺旺中介要求蔡亮按照《房屋购买居间协议书》支付中介费及违约金的诉讼请求缺乏事实依据。蔡亮关于其与旺旺中介之间未成立居间合同法律关系的抗辩意见成立，本院予以采纳。 综上所述，顺昌县旺旺房屋中介服务部的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回顺昌县旺旺房屋中介服务部的诉讼请求。 本案受理费88元，适用简易程序审理减半收取44元，由顺昌县旺旺房屋中介服务部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  陈志军 二〇一九年八月三十日 法官助理林超 书记员傅艳莉 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。