广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1345号原告：钟伟斌，男，1972年4月19日出生，汉族，住广州市南沙区，委托诉讼代理人：李敏靖、周陈，广东卓信律师事务所律师。被告：袁瑶，女，1940年4月25日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：叶小梅，女，1974年5月25日出生，系被告袁瑶的女儿。委托诉讼代理人：叶爱华，女，1971年6月10日出生，系被告袁瑶的女儿。第三人：广州市鸿成房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区珠江管理区新广六路****商铺，统一社会信用代码91440115743595615F。法定代表人：吴国洪。委托诉讼代理人：冯东海，男，1974年10月31日出生，系该公司员工。原告钟伟斌诉被告袁瑶、第三人广州市鸿成房地产开发有限公司（以下简称鸿成房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，发现案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟伟斌委托诉讼代理人李敏靖、周陈，被告袁瑶委托诉讼代理人叶小梅、叶爱华，第三人鸿成公司委托诉讼代理人冯东海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告钟伟斌向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就南沙区珠江管理区职工路宿舍十幢九号房屋签署的《买卖房屋契约》合法有效；2.确认南沙区珠江××××号5幢401房的所有权归原告享有；3.被告和第三人立即协助原告办理南沙区珠江××××号x幢xx房的产权登记手续，并由被告承担由此产生的全部税费及其他费用；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年3月23日，被告将其所有的位于南沙区珠江管理区职工路宿舍十幢九号房屋转让给原告，双方签订了《买卖房屋契约》，原告向被告支付全部购房款，被告将房屋及产权证交付给原告。后该房屋由第三人鸿成公司进行拆建，并由第三人鸿成公司与原告签署《拆迁补偿协议》，通过安置调换房产予以补偿，置换的回迁房为南沙区珠江管理区鸿成雅园x幢xx房（现地址为南沙区珠江××××号x幢xxx房）。讼争房屋建成后，由第三人鸿成公司交付给原告并一直由原告居住使用至今。2017年底，第三人鸿成公司通知原告房屋具备办理产权登记手续，原告多次要求被告协助办理，但被告一直拒绝，导致讼争房屋至今还仍未登记在原告名下。被告袁瑶答辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。1.被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原告非本案适格主体。2004年3月，被告将南沙区中心区职工路x幢x号房屋出售给黄紫云，并与黄紫云签订了房屋买卖契约，被告不认识原告。《买卖房屋契约》中之所以出现原告钟伟斌的名字，系黄紫云故意利用被告不识字，签下原告钟伟斌的名字；2.被告的真实意愿系将房屋卖给黄紫云，黄紫云故意隐瞒买受人等重大信息而致使被告在误信的情况下签订了买卖契约，背离被告的真实意思，该契约存在重大瑕疵和信息隐瞒情况，其效力存疑；3.被告对广州市南沙区中心区职工路十幢九号房置换成广州市南沙区珠江管理区鸿成雅园x幢xx房并不知情，被告从未授权任何人代为处理或确认该安置房的事宜，该房屋的所有权无须归原告所有；4.广州市南沙区珠江管理区鸿成雅园x幢xx房的产权登记及税费不应全部由被告承担。第三人鸿成房地产公司答辩称：1.2002年第三人鸿成房地产公司进驻珠江管理区，2004年由珠江街道办牵头进行珠江就职工宿舍进行拆迁改造，当时由南沙区国土资源局出具拆迁公告在拆迁范围内进行广泛张贴通知，并由街道办牵头及第三人鸿成房地产公司员工冯东海进行挨家挨户的拆迁动员工作；2.被告对拆迁安置事宜不可能不知情，第三人鸿成房地产公司有严格规定，必须要拿房产证、土地证到第三人鸿成房地产公司处进行拆迁前的确认，拆迁补偿协议的真实性毋庸置疑；3.原、被告双方到第三人鸿成房地产公司处签署拆迁补偿协议，这是基本事实，原、被告告诉第三人鸿成房地产公司，原、被告已经买卖拆迁房屋，所以以后的全部资料及文件均由原告签署。经审理查明：被告为原中心区职工路****产权人。2004年3月23日，原告（为买屋人，代签人为黄紫云）与被告（卖屋人）签署《买卖房屋契约》，约定“袁瑶自愿将私人房屋壹间，即番禺市珠江管理区职工宿舍x幢x号，出卖给钟伟斌，总价是贰万叁仟柒百壹拾玖元陆角正（房屋面积是31.21，每方价钱是760元，共23719.6元）”，落款处有证人：卓莹”字样签名。鸿成房地产公司（甲方）与被告（乙方）于2004年4月27日签署《拆迁补偿协议》，约定双方确认乙方的拆迁房位于珠江管理区职工路十幢九号，建筑面积31.21平方米，原房产证号为穗房证字第**。双方同意上述房屋交由甲方进行拆建，用于鸿成雅园的开发建设，拆建后的房屋产权归甲方所有。双方同意对乙方的住房拆迁采用产权调换的补偿方式，以建成后的鸿成雅园5幢401号房屋为乙方作产权调换，产权调换按同等建筑面积（一平方补一平方）补偿原则，超过部份，按市场价800元/㎡的标准，由乙方支付房款。落款甲方处有鸿成房地产公司加盖合同专用章，乙方处有“钟伟斌代”字样签名。2004年4月27日，鸿成房地产公司（甲方）与被告（乙方）签署《鸿成商贸城安置房认购书》，约定甲方建设的商品房为鸿成商贸城商品房第x座，乙方认购甲方的鸿成商贸城A区商品房为x区第x座楼xx号，建筑面积为81.68平方米。双方愿意该商品房按建筑面积出售，根据《拆迁补偿协议》一平方米补偿一平方米的办法，乙方原被拆迁房的房产证面积为31.21平方米，超过部分面积按市场价800元每平方米向甲方购买，则乙方须向甲方购买的面积为50.47平方米，总金额为40376元。落款处甲方有鸿成房地产公司加盖合同专用章，乙方有“钟伟斌代”字样签名。2004年3月19日，鸿成房地产公司出具《收据》（NO.801765），载明“今收到代收钟伟斌x幢xx号房及x幢xx号房信箱费贰佰元。”2004年4月27日，鸿成房地产公司出具《收据》（NO.1102848），载明“今收到袁瑶交xx幢xx号房房款叁佰柒拾陆元。”2004年11月9日，鸿成房地产公司出具《收据》（NO.202283），载明“今收到袁瑶交x座xx号房房款肆万元。”上述款项均由原告向鸿成房地产公司支付。原告提供广东省广州市南沙公证处出具的（2019）粤广南沙第4305号《公证书》：申请人卓莹于2019年1月22日向本处称，因作为证据的需要，特申请对其陈述给予保全证据公证，本公证书仅证明当事人陈述的形成过程，不对卓莹的陈述内容的真实性作出证明。附件《证人证言》：本人卓莹为袁瑶此前在珠江管理区职工路x幢x号房屋的旧邻居。关于钟伟斌购买袁瑶位于珠江管理区职工路x幢x号房屋的情况，主要经过事实如下，本人对所述内容的真实性负责，确保与事实情况一致。2004年3月23日，本人现场见证了钟伟斌（买方）的母亲黄紫云代钟伟斌与袁瑶（卖方）签署了关于该房屋的《买卖房屋契约》，该房屋约定成交价为23719.6元，本人在该契约上以见证人的身份签字。该契约签订后，钟伟斌（买方）的母亲黄紫云代钟伟斌当场以支付现金的方式向袁瑶交付了前述全部购房款。因为该房屋即将被拆迁，所以各方都确认该房屋被拆迁后的置换房屋归属钟伟斌，回迁房屋与该房屋面积补价款等费用届时由钟伟斌负责支付缴纳。最后，袁瑶足额收齐全部购房款后，亦当场将该房屋的房产证原件交付给钟伟斌母亲代钟伟斌收取，并承诺将会协助钟伟斌办理回迁房屋所涉及的一切相关手续。被告对该公证书的关联性不予确认，认为不能证明当时交易的真实情况。鸿成房地产公司提供《广州南沙开发区房屋拆迁公告》：因城市建设需要，我局批准广州市鸿成房地产开发有限公司对珠江管理区珠江中路、水果街、新广六路、珠江北路等地段范围内的房屋及其附属物实施拆迁，以腾出土地进行旧区改造建设。现就有关事项公告如下，上述地段内的房屋及其附属物须于2003年7月30日至2005年7月30日拆迁完毕，发布房屋拆迁公告的同时，公安、建设、规划、国土、工商等部门应暂停办理拆迁范围内的户口迁入、分户、发放营业执照，土地使用性质的变更、流转、抵押及房屋用途的变更，房屋产权的转移、抵押等有关手续，在拆迁公告后办理的上述手续不作为补偿的依据等内容。落款为广州市国土资源和房屋管理局，二〇〇三年7月30日，联系人为冯东海、周军。2019年1月23日，鸿成房地产公司出具《情况说明》：关于珠江管理区职工路x幢x号房及其回迁安置至鸿成雅园x幢xx房的相关情况，主要经过如下。一、在珠江管理区职工路十幢九号房进行拆迁前，袁瑶已经向钟伟斌转让该房屋，该房屋仍登记在袁瑶名下，但当时袁瑶及钟伟斌都已经明确该房屋的实际所有权人已变更为钟伟斌，所以我公司与钟伟斌签署《拆迁补偿协议》和《鸿成商贸城安置房认购书》，回迁房屋的房号是鸿成雅园x幢xxx房。此后，关于该房屋的所有拆迁回迁等相关一切事宜（包括支付回迁房的超面积补差款40367元、信箱费200元等），均是钟伟斌与陈柳康夫妇实际负责处理和通过现金方式向我公司支付，此后回迁房建成具备交付条件后，我公司已经将回迁房即鸿成雅园x幢xx房交付给钟伟斌与陈柳康夫妇一直居住使用至今。二、2017年底，回迁房鸿成雅园x幢xxx房具备办理《不动产权证》条件，所以我公司通知钟伟斌与陈柳康夫妇办理相关手续。被告对该《情况说明》的三性均不予认可，认为鸿成房地产公司没有依据作出该说明。案外人黄紫云陈述其当年已告知被告原珠江管理区职工宿舍十幢九号实际买受人是原告，《买卖房屋契约》上“钟伟斌”的签名为其代签。另查明：2018年1月19日，广州市国土资源和规划委员会出具《广州市不动产权属证明书》，不动产权利人为鸿成房地产公司，坐落南沙区珠江××××号，（1幢至7幢、101号铺至111号铺）及珠江东路160号至204号铺（双）。广州市南沙区房地产交易中心2019年3月21日出具《购房资格证明》，截至2019年3月21日，原告具备广州市住房限购区域内住房购房资格。本院认为：案外人黄紫云以原告的名义与被告签署《买卖房屋契约》，明确约定将原珠江管理区职工宿舍十幢九号房屋出卖给原告。黄紫云作为原告的代理人与被告签订《买卖房屋契约》，相应的民事权利和义务应由原告享有和承担。该契约为原、被告真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告请求确认该合同有效，本院予以支持。被告主张黄紫云欺瞒被告签订《买卖房屋契约》，其效力存疑及原告并非本案适格主体的依据不足，本院不予支持。原告作为原珠江管理区职工宿舍****房屋的买受人，其享有要求出卖人办理房屋产权变更登记的权利。该房屋已被拆迁置换为南沙区珠江××××号x幢xxx房（以下统称涉案房屋），原告依据《拆迁补偿协议》的约定向鸿成房地产公司支付涉案房屋相应的面积差异购房款，鸿成房地产公司亦已将涉案房屋交付给原告使用至今，在第一次房屋买卖未完成过户手续的情况下，原告仍有权请求被告协助办理涉案房屋产权变更登记手续。现涉案房屋登记在鸿成房地产公司名下，故原告要求被告和鸿成房地产公司协助办理涉案房屋产权变更登记手续合理有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。涉案房屋现登记在鸿成房地产公司名下，在涉案房屋的登记未发生变更的情况下，原告要求确认其对涉案房屋享有所有权，理据不足，本院不予支持。依据鸿成房地产公司提供的《广州南沙开发区房屋拆迁公告》，拆迁期限为2003年7月30日至2005年7月30日，长达两年，被告辩称其不知道原珠江管理区职工宿舍十幢九号房屋被拆迁置换为涉案房屋不符合常理，本院不予采纳。至于办理涉案房屋产权转移登记手续所产生的税费，因该税费尚未实际产生，故对原告的该项诉请本院不予支持，原告可待该税费产生后另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、确认原告钟伟斌与被告袁瑶于2004年3月23日签订的《买卖房屋契约》合法有效；二、被告袁瑶、第三人广州市鸿成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告钟伟斌办理广州市南沙区珠江街新广六路x号x幢xxx房的产权变更登记至原告钟伟斌名下的手续；三、驳回原告钟伟斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案受理费1402元，由原告钟伟斌负担100元，被告袁瑶负担1302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  何彤文审判员  王 健审判员  老善涵二〇一九年八月九日书记员  钟秀娟谢芝华