北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67532号原告（反诉被告）：洲际油气股份有限公司，住所地海口市西沙路**。法定代表人：王文韬，董事长。委托诉讼代理人：王俊虹，女，1986年3月20日生，汉族，该公司法务，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：张俊娥，女，1974年5月5日生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：满运豪，男，1956年12月28日生，回族，住北京市东城区。原告（反诉被告）洲际油气股份有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）张俊娥（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王俊虹，被告及其委托诉讼代理人满运豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年11月1日签署的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月27日解除；2、被告退还原告已付押金13500元；3、被告退还原告剩余租金31950元；4、被告给付原告违约金27000元；5、被告赔偿原告酒店费用3828元；6、被告赔偿原告物品损失3600元。事实和理由：原、被告于2016年12月10日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于北京市朝阳区801号房屋（以下简称801号房屋），原告就此给付被告押金13500元。后原、被告于2017年11月1日续签房屋租赁合同，上述押金13500元直接转入该合同项下押金。就此，原告已付全部租金，支付至2018年12月8日。合同履行过程中，因原告要迁至深圳，遂于2018年8月提出要求提前退租，但双方就退租后续事宜未协商一致，原告遂表示不再退租。后原告于2018年8月底将物品部分搬走，打算将801号房屋仅作为工作人员来京的临时住所。但2018年9月27日，原告人员发现801号房屋门锁已经更换，自此原告未再进入801号房屋。原告认为被告已经提前收回房屋，现原告同意于2018年9月27日解除合同，被告应退还押金及剩余租金，并就此给付违约金。此外，原告于此期间入住酒店，存在酒店费用损失。原告物品仍在801号房屋，包括芙蓉王品牌烟一条约1000元，及电风扇、电暖气、衣服、床上用品，其中电风扇、电暖气的品牌和费用已经记不清了，一件T恤就1000元，就此估算主张3600元，被告应予赔偿。被告辩称：认可合同已经解除，但合同解除时间应为2018年9月15日。原告于2018年8月向被告提出要求提前退租，并表示按合同约定处理后续事宜，但后来，原告又要求被告退还款项，双方未就此达成一致，原告就表示不再退租了。但原告还是于2018年8月搬走了，且没有与被告办理交接，系以实际行为表示不再继续履行合同。且被告发现原告对房屋造成了损坏，因此，被告也不同意继续出租给原告了，就于2018年9月20日左右更换了房屋门锁，具体日期记不清了。原告应就此承担违约责任。就此，仅同意退还押金及剩余租金。就物品损失，原告此前曾起诉过两次，在此前诉讼中，原告表示烟是半条，但实际被告更换门锁入室时，仅发现有留下的床上用品，都是脏的，明显不再要的，原告所述其他物品均不存在，且9月15日前，因双方协商退租，原、被告曾一起查看801号房屋，被告明确表示剩余物品均不再要了，被告可自行处理。如果法院判决被告承担违约金，被告申请酌减。被告向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告中介费损失16000元；2、原告给付被告违约金27000元；3、原告赔偿被告物品损失、清洁费6000元。事实和理由：因合同解除，被告需另行寻找新的租户，就此再行支付中介费16000元。因原告违约致合同解除，原告应按合同约定给付违约金27000元。此外，801号房屋有如下受损情况：中央空调的开关损坏，更换费用约1000元；对讲电话不显示影像了，更换费用约500元；阳台晾衣升降杆的线缠拧在一起了，更换费用约200元；大衣柜门把手掉了，更换费用200元；床板底部断裂，维修费用100元；电脑椅的滑轮只剩一个了，损失400元；纱窗油腻打不开了，更换费用500元；卫生间木地板鼓起一块，门框有臌胀，存在损坏，但未维修；抽油烟机清洗费1000多元；洗手间干湿分离的玻璃也脏到擦不出来了；熨斗也丢了一个。以上均应由原告赔偿。就被告反诉，原告辩称：现因被告提前收房致合同解除，不同意承担违约责任，不同意赔偿中介费损失。就物品损失、清洁费，原告系被锁在门外，未进行交接，对损坏情况均不清楚，无法核实。如果法院判决原告承担违约金，原告申请酌减。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年12月10日签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定原告承租被告801号房屋，房屋租赁期自2016年12月9日至2017年12月8日，原告并支付押金13500元。后双方于2017年11月1日续签《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定房屋租赁期自2017年12月9日至2018年12月8日；租金标准及支付方式：13500元/月，押一付六；押金13500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告；原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同，收回房屋：保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；租赁期内，被告需提前收回房屋的，或原告需提前退租的，应提前30日通知对方，并向对方支付违约金2个月租金，即27000元，除赔偿违约金外，还要退还租赁期间的租金以及押金。庭审中，各方均认可原告已付押金13500元，并已付清全部租金，支付至2018年12月8日。各方亦认可原告于2018年8月自801号房屋搬走大部分物品，被告并于2018年9月更换门锁；就更换门锁的具体时间，被告表示系2018年9月20日左右，具体时间记不清了；原告表示系2018年9月27日发现更换门锁，因仅偶尔、临时居住，对具体时间不清楚。就合同解除一节。原、被告均认可合同已经解除，但就解除时间存争议，原告认可于2018年9月27日解除，被告表示双方曾就9月15日的解除时间达成一致，同意合同于该日解除。就双方争议的事实和证据。就提前退租一节，被告向本院提交了2018年8月录音光盘及文字记录，其中：原告“我今年确实弄不清，我就承认我是提前退租”，“我确实不记得我是哪天通知您的了”，“你能找那个，你能找到我跟你的通话记录的话，或者您能找到这个记录就写假如我是8月10号，还是8月15号，这个时间有您和大姐来确定好这个时间，那就说假设说您确定我是8月15号通知您的，然后您有那个我跟您在这个手机上的通话记录啊，那么我就在9月15号退租”，“如果根据合同约定，就说提前30日通知对方，我这个时间我好像确定不下来，商量商量好吧”。被告并表示双方最终未就退租后续事宜达成一致，原告亦未于9月15日到场交接。就此，原告表示对真实性无法确认，但双方实际未达成一致，原告亦表示继续承租。原告就此提交曾起诉被告房屋租赁合同纠纷案的庭审笔录，显示：问“原告所述提出退租后，又跟被告提出继续承租，有无证据提交”，原告答“没有证据提交”，被告答“提出过继续承租，但当时涉案房屋原告弄的特别脏和乱，设备也有损坏，无法再继续租给原告了”。问“2018年9月27日换锁前，原告是否向你方提出过要求继续承租”，被告答“没有要求过，是我们已经换锁了原告才跟我说的，大概在2018年10月份”，原告答“2018年9月27日前就已经跟被告说过，9月中旬我们还居住过涉案房屋”。后原告就该案撤诉。就此，被告表示对真实性认可。就双方经济损失，原告向本院提交了：1、鹏润酒店订单及结算单，显示花费2550元；2、携程酒店订单截图，显示花费1278元。就此，被告表示对真实性、关联性不认可。被告并提交清洗油压机录像光盘及纱窗照片，就此，原告表示对真实性、关联性、证明目的不认可。本院认为，原、被告于2017年11月1日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方均认可合同已经解除，本院对此不持异议。就合同解除时间，被告虽表示双方协议于9月15日解除，但结合被告提交证据，本院对此难以采信。现被告更换门锁，以实际行动表明不再继续履行合同，原告亦认可于9月27日发现门锁更换之日合同解除，宜确认合同于2018年9月27日解除，就原告第一项诉讼请求，本院予以支持。就原告第二项诉讼请求，现合同解除，被告并应另行反诉主张经济损失及违约金，被告理应退还全部押金。就原告第三项诉讼请求，被告应退还自2018年9月27日至2018年12月8日期间的剩余租金，就原告该诉讼请求，本院予以支持。就原告第四项诉讼请求，就合同解除违约方的确认，应考虑到：一、双方均认可未就退租后续事宜达成一致，亦认可原告因此提出不再退租；二、被告虽表示原告系在换锁后才提出不再退租，但如上所述，双方未就退租达成一致，且原告于2018年9月27日继续回801号房屋租住，显示原告确实自换锁前即打算继续承租；三、即使原告确在换锁后提出不再退租，考虑到原告已付租金至2018年12月8日，双方亦未就退租达成一致，合同仍可继续履行；四、原告虽于2018年8月搬走大部分物品，但原告已支付相应期间的租金，此属于原告对房屋的使用方法问题，原告陈述将房屋作为回京临时居所，亦具备合理性，此既非违约行为，亦非以实际行动表明不再继续履行合同；五、被告虽提出原告造成了房屋物品的损坏，但未就此充分举证，油烟机、纱窗脏污、油腻仍属正常使用所致，属清洁范畴，而非损坏，被告据此主张有解除权，本院难以采信。综上所述，应认定被告提前收房致合同解除，被告应就此承担违约责任。但违约金约定过高，原告亦未举证证明其实际损失，就此酌定为13500元。就原告第五项诉讼请求，现合同已于2018年9月27日解除，且本院已判决被告退还自9月27日起的租金，则此后原告的住宿费用均非合同项下经济损失，本院不予支持。就原告第六项诉讼请求，原告虽主张物品损坏，但未就此举证，现被告自认仍有床上用品，被告虽表示原告已丢弃，但未就此举证，就此酌定被告赔偿物品损失300元。就被告第一项反诉请求，现被告违约致合同解除，且只要被告再行出租，即存在中介费的支出，就此，本院不予支持。就被告第二项反诉请求，如上所述，本院不予支持。就被告第三项反诉请求，合同未约定清洁费用由原告承担，被告亦未举证证明因原告使用不当，致其他物品损坏。且被告未经交接即自行更换门锁、收回房屋，应就此承担未能验收的不利后果。本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）洲际油气股份有限公司与被告（反诉原告）张俊娥于2017年11月1日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于二〇一八年九月二十七日解除。二、被告（反诉原告）张俊娥于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）洲际油气股份有限公司押金一万三千五百元。三、被告（反诉原告）张俊娥于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）洲际油气股份有限公司租金三万一千九百五十元。四、被告（反诉原告）张俊娥于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）洲际油气股份有限公司违约金一万三千五百元。五、被告（反诉原告）张俊娥于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）洲际油气股份有限公司物品损失三百元。六、驳回原告（反诉被告）洲际油气股份有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）张俊娥的全部反诉请求。案件受理费900元，由被告（反诉原告）张俊娥负担644元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）洲际油气股份有限公司）；由原告（反诉被告）洲际油气股份有限公司负担256元（已交纳）。反诉费513元，由被告（反诉原告）张俊娥负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年八月二十二日书记员  刘 鹤