浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终335号上诉人（原审原告、反诉被告）：舟山市定海区文宜建材有限公司，住所地舟山市定海区城东街道沙塘路31号。法定代表人：张文宜，执行董事。委托诉讼代理人：张驰，浙江震舟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:舟山市富明贸易有限公司，住所地舟山市定海区盐仓街道海龙路100号。法定代表人：乐国平，执行董事。委托诉讼代理人：胡宇成，浙江六和（舟山）律师事务所律师。上诉人舟山市定海区文宜建材有限公司（以下简称文宜公司）因与上诉人舟山市富明贸易有限公司（以下简称富明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文宜公司上诉请求：请求二审撤销一审判决第一项、第三项、第五项，改判富明公司向其支付停产停业损失166834.50元；驳回富明公司的一审反诉请求。事实和理由：1.其要求支付停产停业损失166834.50元是根据有关规定计算得出，且远低于富明公司实际获得的停产停业损失834436元，一审仅以三个月租赁标准酌定补偿100000元，显失公平。2.一审判决其返还富明公司的垫付款706738元，系认定事实不清。其出具的《承诺书》中“先行垫付”的原意只是表明该笔解缆、搬迁费系从富明公司补偿款中支取，不存在事后返还的表示。富明公司给舟山市定海旧城区改造建设办公室（以下简称旧城改造办）的《函》也无由他人事后返还的表述。实际拆迁操作中，涉及实际承租人搬迁的费用均是由实际承租人直接享有的。富明公司辩称，1.一审对文宜公司停产停业损失的认定，没有事实和法律依据，征收补偿款发放对象应是被征收人富明公司。2.一审判决文宜公司返还其垫付款706738元正确。由于次承租人不配合腾退，文宜公司与次承租人达成协议，富明公司不得已才为文宜公司垫付该款。富明公司上诉请求：请求二审撤销一审判决第一项，改判驳回文宜公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审对文宜公司主张的隔层费用的认定，没有事实和法律依据。至租赁房屋拆迁实施时，文宜公司租赁期限已届满五年，依据合同约定，其无需赔偿所有装修包括隔层的损失。退一步讲，即使拆迁界定时间在3至5年内，折旧也应按5年租期所剩年限折算。2.一审对文宜公司停产停业损失的认定，没有事实和法律依据。文宜公司主张停产停业损失所依据的有关规定，其发放对象是被征收人，理应由富明公司享有。文宜公司未证明案涉房屋系其经营，也未举证实际损失和排除其违法转租导致次承租人是否经营的事实。文宜公司辩称，1.一审对隔层补偿费用的认定是准确的。拆迁界定时间就是政府正式发文纳入征收范围时间，即2017年7月，租赁期仅有4年，富明公司应当补偿隔层费用。合同约定楼层隔层的费用折旧后补偿，并特别注明具体赔偿金额以相关部门评估数据为准，富明公司主张按5年租期所剩年限折算，与合同约定不符。2.停产停业损失富明公司应当支付。其参与实际经营是客观事实，否则谈不上腾退。旧城改造办也向其及其他承租户发放搬迁解缆费也足以证实经营事实。文宜公司向一审法院起诉请求：1.判令富明公司向其支付隔层费用453852.80元，并自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付利息；2.富明公司向其支付装饰装修损失270227.88元，并自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付利息；3.富明公司向其支付停产停业损失166834.50元，并自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付利息。富明公司向一审法院提出反诉请求：文宜公司返还其垫付的款项706738元，并自2018年12月21日起至清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付利息。一审法院认定事实：2013年5月22日，富明公司（甲方）与文宜公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于定海区的厂房及场地出租给乙方，租赁期限为2013年6月6日至2021年6月5日。2.前两年租金标准为每年33万元，以后每年递增8%。3.如遇拆迁土地征用，甲方应提前3个月告知乙方，乙方应无条件搬离。在租赁期未满3年内拆迁，甲方应补贴给乙方主体楼装修费用（注：具体赔偿以拆迁办出具的金额为准）；如5年内拆迁，楼层隔层的费用折旧后补偿（注：具体赔偿金额以相关部门评估数据为准），其他装修或乙方自行搭建部分不作赔偿；满5年以后，主体楼所有装修包括隔层拆迁时不作赔偿。4.乙方不得未经甲方同意擅自将房屋转租或变相转租。双方还约定了其他事宜。协议签订后，文宜公司将案涉房屋部分转租给了他人。2017年11月21日，一审法院受理富明公司诉文宜公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）浙0902民初4443号。该案查明事实：“2017年7月25日，旧城改造办发出通告，告知各产权户，拟对定海区小洋岙工业区进行旧城改造，并对改造区块范围内的房屋及一切附属设施进行征收，案涉房屋在征收范围内。2017年10月10日，浙江众诚房地产评估事务所有限公司舟山分公司接受旧城改造办公室的委托，对富明公司位于定海区的房屋、附着物、生产设备（设施）等进行了价值评估”。2018年2月13日，该案一审判决：“一、富明公司与文宜公司于2013年5月22日签订的房屋租赁合同于2017年11月24日解除；二、文宜公司于判决生效之日起二十日内腾空富明公司所有的坐落于舟山市定海区的厂房及场地，并于腾退之日向富明公司支付自2017年11月25日起至腾退之日止的占有使用费（其中自2017年11月25日起至2017年12月6日已以租金形式支付，自2017年12月7日起至2018年6月5日止按照415704.96元/年计算，后续每年增加8%）”。2018年3月，该判决书生效。后富明公司向法院申请强制执行。案涉房屋于2018年底完成腾退（含次承租人的腾退）。2018年6月，旧城改造办与富明公司签订《房屋征收货币补偿协议》，约定：总补偿款为19829406元，该款包含原房评估金额4653790元，不包含双方约定的143034元搬迁补助费。前述浙江众诚房地产评估事务所有限公司舟山分公司评估报告中包含以下内容：1.本报告估价结果是反应估价对象在本次估价目的下，以规划许可条件为准而确定的估价时点上无任何权利限制的价值。2.被征收房屋的评估价合计2153790元（重置价），其中钢构楼层（主车间加层）的评估金额为1009822元（面积为1418.29平方米，重置单价为每平方米890元，成新率为0.8，无产权登记）。文宜公司自述其与征收部门未签订过征收补偿协议。对双方争议的事实法院认定如下：一、文宜公司转租案涉房屋是否经过了富明公司的同意。文宜公司主张富明公司对转租事实明知且表示同意，未举证证明，不予认定。二、案涉房屋隔层中文宜公司搭建部分的面积。案涉房屋隔层，即评估报告中所称的钢构楼层（主车间加层），面积为1418.29平方米。但隔层并非全部由文宜公司搭建。富明公司和文宜公司在庭审中皆承认，隔层原有部分长28米多，宽6米多。结合房产证附图，认定1418.29平方米中，原有部分为28.88米×6.47米，即186.85平方米。故文宜公司搭建部分的面积为1231.44平方米。三、文宜公司是否曾要求富明公司垫付款项、金额是多少。富明公司举证了文宜公司于2018年12月20日签订的《承诺书》一份，载明：“本公司于2018年12月5日就承租舟山市富明贸易有限公司的解缆补偿与舟山市定海旧城区改造建设办公室达成了补偿协议，具体涉及不可移动设备、可移动设备、动产样品及四个月解缆费计563704元及搬迁费143034元共计706738元。上述费用由舟山市富明贸易有限公司先行垫付”。文宜公司对该《承诺书》的真实性无异议，但认为这并不能证明文宜公司请求富明公司为自己垫付款项。结合以下因素，富明公司主张的文宜公司曾请求富明公司垫付款项的事实，予以认定：1.该《承诺书》中有“先行垫付”的文字表述；2.富明公司举证的其向征收部门发送的函件中有以下内容：富明公司同意将706738元直接支付给承租户，并在其可得的征收补偿款中扣除该706738元；3.文宜公司未经富明公司同意而将涉案房屋部分转租，文宜公司及相关次承租人皆非被征收人，与征收部门也未直接签订相关征收补偿协议，不存在直接向征收部门领取补偿款的依据。关于垫付的金额。从富明公司举证的征收部门出具的款项支付情况（于2019年1月4日支付）来看，总额大于706738元。富明公司主张其为文宜公司垫付了706738元，予以认定。一审法院认为，富明公司依《房屋征收货币补偿协议》从征收部门处取得征收补偿款。文宜公司并非《房屋征收货币补偿协议》的一方相对人，并不当然对该款享有权益。富明公司是否需对文宜公司予以赔偿（或补偿）、需赔偿（或补偿）多少，有赖于依双方之间的法律关系，即房屋租赁合同，确定双方的权利义务，并进行厘定。本案中，双方在《房屋租赁合同》中对租赁期内发生征收（合同中表述为“拆迁”）事宜时双方的权利义务进行了约定，该约定合同有效，双方均应依约履行。从约定内容来看，“3年内拆迁”“5年内拆迁”的表述在“如遇拆迁土地征用”之后，且为同一段落。如无相反证据，对“拆迁”一词的解释应为同一。而从“如遇拆迁土地征用，甲方应提前3个月告知乙方，乙方应无条件搬离”的表述来看，“拆迁”显然不应理解为房屋腾空后实际拆迁行为的实施，否则不会存在提前3个月通知后“无条件搬离”之表述。富明公司主张以拆迁实施的时间点来认定“3年内拆迁”“5年内拆迁”中的“拆迁”时间点，不予采纳。关于隔层补偿款。2017年7月，旧城改造办已发出征收通知。此时富明公司和文宜公司之间的《房屋租赁合同》处于已满3年，未满5年的期间。依合同约定，富明公司对楼层隔层费用应折旧后给文宜公司予补偿。双方对补偿进行约定时虽注明，具体赔偿金额以相关部门评估数据为准。但考虑到以下因素，直接采用浙江众诚房地产评估事务所有限公司舟山分公司做出的评估报告中的价格来确定补偿数额，不符合双方真实意思表示，亦不合理：1.“相关部门评估数据”是指何评估数据，并不明确；2.双方签订《房屋租赁合同》时，由何评估机构进行评估、采取何种方式评估、评估的前提是什么皆不确定；3.现行的征收补偿政策，会导致不动产等被征收物的补偿价格大幅增值，尤其是对于未取得产权证书的隔层建筑而言。结合双方约定、评估报告、隔层建设成本、租金水平、已租用年限、现行的征收补偿政策等因素，文宜公司主张按每平方米320元（453852.80元÷1418.29平方米）的价格来计算隔层折旧补偿款，尚属合理，予以支持。按此计算，富明公司应补偿文宜公司394060.80元。关于装饰装修损失。双方租赁合同约定，3至5年内拆迁的，除隔层费用外的其他装修或乙方自行搭建部分不作赔偿。文宜公司向富明公司主张该款无依据，不予支持。关于停产停业损失。如前所述，征收部门补偿给富明公司的停产停业损失，并不当然可归属于文宜公司。故文宜公司以征收补偿政策规定的停产停业损失计算方式来向富明公司主张该款，缺乏依据。涉案房屋在文宜公司租赁期间被征用，文宜公司的停产停业损失确实存在。但文宜公司未就其停产停业的具体损失情况向法院举证证明。参考双方在《房屋租赁合同》中关于遇征收情况下提前三个月告知的约定及双方关于租金标准的约定，酌定由富明公司给予文宜公司停产停业损失补偿100000元。关于垫付款。富明公司为文宜公司垫付706738元，现要求返还，予以支持。综上，富明公司应支付给文宜公司的隔层补偿款、停产停业损失共计494060.80元。文宜公司应返还给富明公司的垫付款为706738元。两相折抵后，实际应由文宜公司向富明公司支付212677.20元。《房屋租赁合同》中，双方未就隔层补偿款、停产停业损失应于何时支付作出约定，文宜公司的利息主张缺乏依据，不予支持。《承诺书》中，双方未就垫付期间、利息支付作出约定。考虑到双方互负债务的情况，最终需由文宜公司向富明公司支付款项，还是与此相反，在双方完成结算或法院判决前，并不能确定。富明公司要求文宜公司就垫付款项于承诺书的次日起计息，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、富明公司向文宜公司支付隔层补偿款394060.80元、停产停业损失100000元；二、驳回公司的其他本诉请求；三、文宜公司返还富明公司垫付款706738元；四、驳回富明公司的其他反诉请求；五、判决第一、三项债务互相折抵后，应由文宜公司向富明公司支付212677.20元，限于判决生效之日起十日内支付。案件本诉受理费减半收取6355元，由文宜公司负担2831元，富明公司负担3524元；反诉受理费5434元，由文宜公司负担。二审中，文宜公司向本院申请向旧城区改造办（现更名为舟山市定海区旧城改造建设中心）调取关于706738元的性质、承担者、享有者的证据。本院根据该申请向舟山市定海区旧城改造建设中心调取相关证据，该中心出具《情况说明》，载明：就富明公司的征收补偿款中所涉及的706738元，为我办对承租人的补偿，其中包括了不可移动设备、可移动设备、动产（样品）样品及四个月解缆费计563704元以及搬迁费143034元。该笔费用我办已经在与富明公司的补偿协议中明确，实际归承租人享有，并受富明公司的委托由我办直接支付给承租人。文宜公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，表明706738元虽在富明公司补偿范围内，但实际是由包括文宜公司在内的所有实际承租人享有，其无需返还。富明公司质证认为，对该证据表面形式真实性无异议，合法性、关联性有异议。该证据没有单位负责人的签名或盖章，不符合单位证明文书要件，内容违反法律规定，征收补偿费用发放对象为被征收人，旧城改造办无权自行将本属于被征收人的财产性权益随意赋予第三人。该证据载明的706738元归承租人的内容，在房屋征收货币补偿协议中无法印证。本院认为，该证据可以证明旧城改造办受富明公司委托将该款直接支付给承租人的事实，但旧城改造办与富明公司的房屋征收货币补偿协议中并没有载明该款归承租人享有的内容，旧城改造办也未提供与富明公司已协商一致将706738元归由承租人享有的相应证据，故《情况说明》尚无法达到该款归承租人享有的证明目的，不能作为定案依据。本院查明事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.文宜公司停产停业的损失如何确定；2.文宜公司的隔层应否补偿及如何折价；3.富明公司扣除的706738元是垫付款还是对承租人的补偿款。关于停产停业损失。富明公司将案涉房屋租给文宜公司用于经营生产加工、产品展示、货物存储，且旧城改造办直接支付的706738元中，除支付其他次承租户外直接支付给了文宜公司，故可认定文宜公司在案涉房屋参与了生产经营。在富明公司获得的征收补偿费用中包含停产停业损失，该款是房屋征收后对生产经营所造成损失的补偿，因富明公司仅出租房屋，并不参与实际经营，一审考虑各种因素酌情判决富明公司给予文宜公司停产停业损失补偿100000元，符合公平原则，并无不当。文宜公司要求支付停产停业损失166834.50元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于隔层应否补偿及如何折价。双方签订的《房屋租赁合同》约定内容，如遇拆迁土地征用，富明公司应提前3个月告知文宜公司，文宜公司应无条件搬离。3年以上5年内拆迁，楼层隔层的费用折旧后补偿，并注明具体赔偿金额以相关部门评估数据为准。2017年7月25日，旧城改造办发出征用通告，按合同约定文宜公司应在告知后3个月无条件搬离，即告知后3个月为租赁期满的界定日期。2018年2月13日，法院另案判决文宜公司腾空富明公司的厂房及场地。该判决2018年3月业已生效。因此，无论是征用通告告知后3个月或判决腾退应履行的日期，文宜公司自2013年6月6日起至应当搬离腾退日，租赁期限已满3年不满5年，根据合同约定对隔层应予折价补偿，一审考虑文宜公司搭建的隔层面积和单价确定补偿394060.80元，亦属合理。富明公司称房屋拆迁时实际租赁期限已届满五年无需赔偿隔层损失，以及即使补偿也应按5年租期所剩年限折算的上诉理由，与合同约定不符，本院不予采纳。关于富明公司扣除的706738元的性质。首先，该款项包含在旧城改造办补偿给富明公司的征收补偿款总额中，属于富明公司的权益。富明公司与文宜公司之间因拆迁造成的损失，应按双方合同约定予以补偿。次承租人拆迁损失应由合同相对人文宜公司负责，富明公司对次承租户损失没有合同和法律义务。其次，文宜公司向富明公司出具的《承诺书》中，载明该款由富明公司“先行垫付”，没有富明公司同意负担无需返还的意思表示。富明公司出具给旧城改造办的《函》，也没有放弃该权益将该款扣除给文宜公司和次承租人享有的意思表示。再次，旧城改造办与文宜公司及次承租人达成的补偿协议的效力不及于富明公司，所确定的补偿款项对富明公司没有约束力。因此，在没有证据证明富明公司同意将该款归承租人享有的情况下，一审认定该款为富明公司垫付款，判决文宜公司返还，并无不当。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本诉二审案件受理费8711元，由舟山市定海区文宜建材有限公司负担1262元，舟山市富明贸易有限公司负担7449元。反诉二审案件受理费10868元，由舟山市定海区文宜建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇一九年八月二十六日法官助理牟聪代书记员 毛赟