湖北省武汉市汉阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0105民初143号 原告(反诉被告)：高明荣，女，1964年2月28日出生，汉族，武汉市洪山区奥蕾幼儿园法定代表人，住武汉市青山区， 委托诉讼代理人：张学峰，湖北彭证之律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：武汉伊美特服饰有限公司，住所地：武汉市汉阳区龙阳大道特8号。 法定代表人：龚庆炎，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：何应伟、肖仙桃，湖北百思得律师事务所律师，一般授权代理。 原告（反诉被告）高明荣与被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高明荣及其委托诉讼代理人张学峰，被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司的委托诉讼代理人何应伟、肖仙桃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）高明荣向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；2、判令被告返还原告诚意金人民币50,000元；3、判令被告向原告支付合同解除违约金人民币182,133元；4、判令被告赔偿原告房屋装修损失及定做钢管围栏款项共人民币99,742.50元；5、判令本案的全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月10日，被告法定代表人龚庆炎给原告出具《备忘录》，就原告承租被告坐落于武汉市汉阳区龙阳大道特8号服饰加工基地生产车间三楼及其一楼两间门面（有产权证）以及附属建筑（无产权证，三层楼共600平方米）事项达成一致，主要约定如下：被告将上述房屋出租给原告用于开办幼儿园，一楼门面每月租金人民币100元/平方米，其他房间每月租金人民币25元/平方米，原告预付诚意金人民币50,000元，无证三层楼的水、电、消防、楼梯、消防楼梯的改建由甲方负责施工，费用由被告承担，从房租中扣除。当日，原告向被告支付诚意金人民币50,000元。2018年4月26日，原、被告签订正式的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告将上述房屋一并出租给原告，双方就权利义务进行了确认和补充，约定租赁期限为10年，被告承诺于2018年7月15日前从有产权证房屋的第三层搬离，因被告违约导致本合同解除的，则被告向原告赔付年租金的30%作为违约赔偿金。合同生效后，原告着手对无产权证的房屋进行装修，与装修公司签订了装修施工合同，采购了装修材料，装修公司进场施工。然而，在装修过程中，原告得知被告无法办理该房屋的消防许可，被迫停工，原告已产生的装修费用人民币89,892.5元及定做钢管围栏款人民币9,850元。随后，原告与被告协商，仅承租有产权证房屋第三层及一楼门面，月租金标准为人民币50,592.5元（有证房第三层1019.7平方米×25元/平方米+有证房门面251平方米×100元/平方米=50,592.5元），被告同意，并在合同中划掉无产权证房屋的内容。然而，合同变更后，经原告多次催告，被告拒不将有产权证房屋的第三层及其一楼门面交付给原告，导致原告错过了9月1日开学时间，原告的招生工作付诸东流，造成了巨大损失。被告构成根本违约，应按合同约定向原告支付违约赔偿金人民币182,133元（月租金50,592.5元×12月×30%=182,133元）；另因被告出租给原告的无证房屋不能办理消防许可，给原告造成装修损失及钢管围栏损失，应一并赔偿；被告收取的诚意金人民币50,000元应予以返还。上述款项共计人民币331,875.5元。据此，原告起诉至法院，要求法院判如所请。 被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司辩称，2018年4月10日，反诉被告找到反诉原告，称要租赁反诉原告武汉市汉阳区龙阳大道特8号的部分房屋，用于开办幼儿园；同日，反诉原告向反诉被告出具一份《备忘录》，同日，反诉原告在微信与反诉被告沟通，明确告知反诉被告“单独三层楼整栋没有产权证”，反诉被告表示知道并接受。2018年4月26日，就租赁事宜，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，该租赁合同除打印字体外，合同正文需手工填写的部分，均为空白。合同签订后，反诉原告即将房屋交给反诉被告，但是反诉被告在未报反诉原告同意的情况下就私自对单独的三层楼进行了装修，后因反诉被告无法完成开办幼儿园的手续，反诉被告就不想租赁房屋，要解除租赁合同，双方多次协商未果，反诉原告认为，是反诉被告违约在先，应当承担违约责任，反诉原告没有违约。本案的房屋租赁合同不能继续履行下去，请求法院对合同的解除进行裁决。反诉被告在未取得反诉原告同意的情况下，私自进行房屋的装修，严重违反了合同，反诉被告违约在先，请求驳回反诉被告的诉讼请求，并提出如下反诉请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告支付截至2018年12月1日的租金人民币242,797.50元；2、依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币291,357.00元；3、诉讼费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）高明荣针对被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司提出的反诉请求辩称，按照补充协议的约定，被告应当于2018年7月15日前将有证房屋交付原告使用，但是直到9月被告仍拒交房屋，原告通过微信多次催告被告交房，但是被告迟迟不理。无证房屋按照合同约定，有四个月免租期，四个月期限在尚未届满的情况下，被告通过其行为表明解除合同，因此，被告构成根本性违约，原告有权拒付房租。合同的违约方是被告，不存在原告向被告支付违约金的问题。在微信聊天记录中，被告明确同意原告对无证房屋进行装修，所以也不存在擅自装修的问题。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：坐落于武汉市汉阳区龙阳大道特8号服饰加工基地生产车间（建筑面积9,177.59平方米）房屋所有权人系武汉伊美特服饰有限公司。2018年4月10日，武汉伊美特服饰有限公司向高明荣出具《备忘录》，内容为：“于2018年4月10日与高明荣就租赁武汉伊美特服饰有限公司两侧三层楼和九层楼三楼用于开办幼儿园，一楼租金100元/㎡和其他25元/㎡，高明荣付装修补偿金贰拾万元，先预付诚意金伍万元，待业主搬离三楼后签订正式合同。三层楼装修（水、电、楼梯费用由房租抵款）另，一楼不递增。”同日，高明荣向武汉伊美特服饰有限公司的法定代表人龚庆炎微信转款人民币50,000元诚意金。2018年4月26日，武汉伊美特服饰有限公司（甲方）与高明荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于汉阳区××大道××号，房屋产权证登记面积约9,177.59平方米（地上九层），无产权登记面积为600平方米（地上三层）；乙方向甲方租赁该房屋作为幼儿园办学使用；乙方于2018年起租赁无产权证房屋600平方米和所有产权证房屋的第三层（单层1,019.7平方米）及有产权证门面贰间，租赁期为10年，自2018年至2028年，装修施工免租期为4个月（至2018年8月31日止），租金支付方式为押一付三；租金支付周期为每3个月付款一次。首期押金于合同签订后十日内支付。后期房租到期前10天支付下3个月的租金，甲方在租赁期内除不可抗力因素（战争、地震、洪灾、政府征收）外，甲方不得提前收回房屋使用权，否则违约，须向乙方赔付按该房屋租金每年总额30%计算损失，因甲方房屋抵押或担保等各项纠纷引起的资产查封、拍卖等导致乙方无法继续承租的，属甲方违约，须向乙方赔付按该项目房屋租金每年总额30%计算损失，乙方提前解约需向甲方支付每年房屋租金总额30%的金额作为违约金，乙方未按时缴纳房租等费用，拖欠30日以上的，属乙方违约，甲方有权没收乙方所交押金，并追缴所欠费用，乙方对房屋的现状，周边环境视为充分了解，如在筹备或者经营过程中被政府部门终止或者处罚，均与甲方无关等内容。原、被告均在该《房屋租赁合同》末尾处签名盖章。同日，武汉伊美特服饰有限公司（甲方）与高明荣（乙方）签订《补充协议》，约定“一、无产权证房屋（独栋）的水、电、消防、楼梯、消防楼梯的改建费用由甲方承担（从租金中扣除）；二、所有一楼门面租金100元/月/平方米，合同期内不递增；三、甲方免收乙方水费；四、所有一楼由乙方所租的门面都可打围做操场，后院给一部分给乙方做活动场地；五、两栋楼后期甲方不再租给任何人再次办理幼儿园，保障乙方发展，如有违反，甲方赔偿乙方所有经济损失；六、乙方在办理幼儿园相关证件时，甲方应配合乙方提供相关证件材料；七、甲方将免费提供两个停车位给乙方使用；八、甲方于2018年7月15日前从有产权证房屋的第三层搬离，乙方支付甲方200,000元整作为补偿金。”合同签订后，被告将无证的三层楼房屋交付给原告。武汉伊美特服饰有限公司已于2018年11月左右将无证的三层楼中的二、三楼租给他人使用，目前，武汉伊美特服饰有限公司将二个门面也交给他人使用。 根据高明荣的申请，本院委托湖北恒基建设工程项目管理有限公司对位于武汉市汉阳区龙阳大道8号服饰加工基地生产车间三层无证房屋的装修装饰工程已完成工程量的造价进行评估鉴定，该公司于2019年4月2日出具“退案函”：我公司于2019年4月1日收到确认书编号[2019]第435号案件相关材料，经与当事人沟通，现场已经完全被覆盖，无法勘验现场计算实际工程量，故申请退案。 另查明，经本院到武汉市汉阳区政务中心工商行政管理局窗口了解到高明荣对申请开办“贝迪乐幼儿园”进行了企业名称预先核准登记。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于武汉市汉阳区龙阳大道特8号服饰加工基地生产车间的三楼房屋及一楼两间门面是否交付的情况，高明荣称武汉伊美特服饰有限公司一直未交付以上房屋，而武汉伊美特服饰有限公司称于2018年5月即交付。根据高明荣与武汉伊美特服饰有限公司法定代表人龚庆炎的聊天记录，2018年9月11日，高明荣多次表示九层楼的三楼房屋武汉伊美特服饰有限公司未交付，龚庆炎一直未予回复。该证据高明荣和武汉伊美特服饰有限公司均向本院提交，本院对该证据的真实性予以认定，也可证明武汉伊美特服饰有限公司未将以上房屋交付给高明荣。 本院认为：位于武汉市汉阳区龙阳大道特8号服饰加工基地生产车间（建筑面积9,177.59平方米）房屋所有权人系武汉伊美特服饰有限公司。2018年4月，高明荣与武汉伊美特服饰有限公司达成协议，武汉伊美特服饰有限公司将其公司两侧三层楼和九层楼的三楼租给高明荣用于开办幼儿园，其中三层楼为无证房屋，高明荣与武汉伊美特服饰有限公司对此均知晓。高明荣租赁房屋是用于开办幼儿园，申办幼儿园需提交办学场地的房屋和土地产权证，新建园舍经验收合格报建设行政主管部门备案后方可投入使用，园舍应符合消防安全要求，高明荣已在洪山区开办有洪山区奥蕾幼儿园，其对申办幼儿园办学场地的要求是很清楚的，但其向武汉伊美特服饰有限公司租赁的房屋中有无证房屋，无证房屋显然是无法通过申办幼儿园验收的，故其在与武汉伊美特服饰有限公司的租赁行为中存在过错，另武汉伊美特服饰有限公司将无证房屋出租的行为也存在过错，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，高明荣要求解除双方于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》，武汉伊美特服饰有限公司表示同意，本院予以支持。武汉伊美特服饰有限公司应将诚意金人民币50,000元退还给高明荣。高明荣要求武汉伊美特服饰有限公司支付违约金人民币182,133元的诉讼请求以及武汉伊美特服饰有限公司要求高明荣支付违约金人民币291,357元的反诉请求，本院均不予支持。武汉伊美特服饰有限公司未将有证房屋交付给高明荣，且该公司将无证房屋于2018年11月另租他人，故武汉伊美特服饰有限公司要求高明荣支付截止2018年12月1日房屋租金人民币242,797.50元的反诉请求，本院亦不予支持。高明荣要求武汉伊美特服饰有限公司赔偿房屋装修损失及定做钢管围栏款共计人民币99,742.50元的诉讼请求无证据证实，本院不予支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）高明荣与被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》； 二、被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司于本判决生效之日起十日内将诚意金人民币50,000元退还给原告（反诉被告）高明荣； 三、驳回原告（反诉被告）高明荣的其它诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费用为人民币6,278元，由原告（反诉被告）高明荣承担（已交纳），反诉费用为人民币3,139元，由被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司承担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  王 琴 人民陪审员  李晓霞 人民陪审员  林文利 二〇一九年八月一日 法官助理丁侃雯 书记员陈璇