四川省蒲江县人民法院执 行 裁 定 书（2019）川0131执异25号异议人（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司蒲江县支行。住所地：成都市蒲江县鹤山镇大北街**。负责人：杨雪，行长。委托诉讼代理人：万宓，女，该支行副行长。委托诉讼代理人：曹艺华，四川曹艺华律师事务所律师。被执行人：杨建洪，男，1966年11月27日出生，汉族，住四川省蒲江县。被执行人：汪玉枝，女，1968年8月15日出生，汉族，住四川省蒲江县。被执行人：吕丽华，女，1972年1月11日出生，汉族，住四川省蒲江县。利害关系人：安丽娟，女，1986年11月10日出生，汉族，住四川省蒲江县。在本院执行中国邮政储蓄银行股份有限公司蒲江县支行（以下简称邮储银行蒲江支行）与被执行人杨建洪、汪玉枝、吕丽华金融借款合同纠纷一案中，异议人（申请执行人）邮储银行蒲江支行于2019年8月8日对本院拍卖被执行人吕丽华位于蒲江县×镇×街×号×栋×层×号、×栋×层×号的房产（蒲房权证监证字第0××**号、蒲房权证监证字第0××**）（以下简称案涉房产）的拍卖公告提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人（申请执行人）邮储银行蒲江支行称，请求：1、依法撤除对案涉房产拍卖公告中关于房屋存在租赁权的特别注意说明，并负责腾退；2、依法裁定上述房屋所载明的租赁权不能对抗申请人和受让人，并依法除去后再行拍卖。事实和理由：一、贷款前期异议人调查时，吕丽华的租房合同显示承租人为杜鹃，租期五年，前三年租金11.8万元等内容。拍卖公告特别注意标注的“房屋存在租赁，且本院不负责腾退交付房屋”提示情况，与真实情况不符，是出租人与现有承租人恶意串通，损害异议人及潜在买受人的行为，当属无效。二、案涉房产于2015年10月28日办理抵押登记，2018年3月22日贵院予以查封。即便吕丽华后来出租案涉房产，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：“......拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”及其他司法解释规定，贵院应当裁定涉案房产租赁权不能对抗异议人和买受人，并依法除去后再行拍卖。三、贵院在拍卖公告中明确表示不负责腾退，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，影响案涉房产拍卖。为维护正常执行秩序，保护国有金融资产安全，异议人特提出前述异议。本院审查查明，2018年1月15日邮储银行蒲江支行与杨建洪、汪玉枝、吕丽华金融借款合同纠纷一案诉至本院。3月22日本院依申请作出（2018）川0131民初341号之一民事裁定：对被申请人吕丽华单独所有的位于蒲江县×镇×街×号×栋×层×号、×栋×层×号的房产（蒲房房权证监证字第0××**、蒲房房权证监证字第0××**）以查封。同月28日本院向蒲江县不动产中心送达该份民事裁定书及(2018)川0131执保9号协助执行通知书。2018年11月21日本院作出（2018）川0131民初341号民事判决：一、限杨建洪、汪玉枝于本判决生效之日起十日内归还邮储银行蒲江支行借款本金190万元，并按合同约定的计息方式支付利息、罚息至借款本息清偿之日止，并以借期内的未付利息为基数，从逾期之日起按合同约定的逾期罚息利率标准支付复利至本息清偿之日止；二、限杨建洪、汪玉枝于本判决生效之日起十日内支付邮储银行蒲江支行为实现本案债权产生的律师费1.9万元；三、若杨建洪、汪玉枝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，邮储银行蒲江支行在本判决所确定的前述第一、二项债权范围内，对被执行人吕丽华提供抵押担保的下列财产以折价或拍卖、变卖等方式获得的价款享有优先受偿权：坐落于蒲江县×镇×街×号×栋×楼×号、坐落于蒲江县×镇×街×号×栋×-×层×号【房产证号：蒲房权证监证字第0×××**、蒲房权证监证字第0×××**；国有土地使用权证号：蒲国用（2××5）第2××4号】；四、驳回邮储银行蒲江支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23952元，保全费5000元，由杨建洪、汪玉枝、吕丽华负担。因三被执行人未履行生效法律文书确定的付款义务，邮储银行蒲江支行申请强制执行。2019年1月14日本院立案受理，执行案号为（2019）川0131执57号。执行过程中，经过评估程序，2019年7月17日本院作出拍卖案涉房产的（2019）川0131执57号执行裁定书。同月18日本院在“淘宝网”司法拍卖网络平台发布关于蒲江县×镇×街×号×栋×层×号、×栋×-×层×号房屋的拍卖公告。确定于2019年8月18日10时至2019年8月19日10时止（延时的除外）在蒲江县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：https://sf.taobao.com/028/02,户名：蒲江县人民法院）进行公开拍卖活动，拍卖：蒲江县×镇×街×号×栋×层×号商铺，面积：172.92㎡，蒲房权房权证监证字第0××**栋×-×层×号住宅，面积656.82㎡，蒲房权房权证监证字第0××**。价：322.2456万元，保证金：32万元，增价幅度：1万元。特别注意：该宗标的物有租赁，依据租赁合同显示：租期2015年7月1日—2025年7月1日，年租金为50000元，租金支付方式：五年一付，据承租人自述2015年7月1日至2020年7月1日的租金已支付。本院不负责腾退交付房屋，仅负责向不动产登记中心送达过户裁定书及协助执行通知书......优先购买权人：安丽娟。本案审查期间，涉案房产一拍因无人竞买流拍。另查明，2015年9月9日就吕丽华单独所有的位于蒲江县寿安镇隆盛街10号案涉房产，吕丽华与蒲江县亦然家庭农场负责人杜娟签订《租房合同》，双方约定：一、租期5年，2015年9月9日至2018年9月9日租金不变，2018年9月9日至2020年9月9日每年递增5%租金。二、底楼每年租金为3万元，楼上二、三、四层客房租金8.8万元。三、付款方式：一年一付，每年8月9日前付清当年租金，物品押金为1.2万元。四、违约责任：在合同有效期内，任何一方无故违约，需付对方违约金8万元。......2015年10月12日，承租人杜鹃向邮储银行蒲江县支行作出承租人承诺函，表明承租人杜鹃已知晓吕丽华与邮储银行蒲江支行就涉案房产办理抵押事项，承诺邮储银行蒲江支行行使抵押权时履行配合义务，包括并不限于在邮储银行蒲江支行限定时间终止与吕丽华租赁关系，由此可能产生的一切纠纷均由承租人与出租人自行解决，邮储银行蒲江支行不承担任何责任。对邮储银行蒲江支行行使抵押权承租人不提出抗辩，如因违反承诺造成的损失，承租人将承担全部赔偿责任。2015年10月28日，邮储银行蒲江支行（甲方）与杨建洪、汪玉枝（乙方）签订《家庭农场（专业大户）贷款额度借款合同》。同日，邮储银行蒲江支行（甲方）与吕丽华（乙方）签订《中国邮政储蓄银行家庭农场（专业大户）最高额抵押合同》，约定将吕丽华单独所有的位于蒲江县×镇×街×号×栋×楼×号（蒲房权证房权证监证字第0××**×栋×-×楼×号（蒲房权证房权证监证字第0××**）杨建洪、汪玉枝《家庭农场（专业大户）贷款额度借款合同》项下的主债务在318.47万元限额内提供最高额抵押担保，并依法办理了抵押登记。本案审查期间，邮储银行蒲江支行明确其异议请求：依法撤除对案涉房产拍卖公告中关于房屋存在租赁权的特别注意说明，并负责腾退。上述事实有（2019）川0131执57号执行裁定书、拍卖公告、《租房合同》、《承租人承诺函》等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点是本院对查封的涉案房产带租约拍卖公告是否合法，故本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的审查范围。本案是否涤除租赁权的问题，主要考量的是该租赁权是否对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响。本案现有证据显示，涉案房产抵押成立前吕丽华出租于杜鹃，而非本案利害关系人安丽娟。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”吕丽华将涉案房产出租给利害关系人安丽娟，对在先的担保物权的实现确有影响。异议人关于拍卖公告去除租赁的异议理由成立，本院依法予以支持。关于异议人要求本院负责腾退的主张，并非执行异议事项，在涉案房产拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，如无依法不能移交的情形，再由权利人向执行实施部门请求。在综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：撤销本院2019年7月18日发布的关于蒲江县×镇×街×号×栋×层×号、×栋×-×楼×号房屋的拍卖公告。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省成都市中级人民法院申请复议。审判长  范春晓审判员  王国忠审判员  唐诗怡二〇一九年八月二十三日书记员  杨 珮附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。