广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初204号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路**联达雅居**楼。 法定代表人：郭晓晖，执行董事。 委托诉讼代理人：滕芸，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹倩，广西君健律师事务所律师。 被告：曾冬，男，1975年12月13日出生，汉族，住桂林市七星区。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司与被告曾冬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，依法适用简易程序，于同年3月14日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告桂林联发盛泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人滕芸、被告曾冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付从2014年10月1日起至2018年6月30日（暂计至此日期）期间的物业服务费人民币7246.35元、逾期交费违约金29739.02元（违约金暂计至2018年6月30日，此后按协议约定计至被告付清全部款项之日止）及公摊水电费450元、电梯维护费450元，总合计37885.37元；2、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告系联发·旭景怡景苑56幢1单元601号房的业主，依据《前期物业管理合同》及《商品房买卖合同》，约定由原告负责被告居住小区的物业管理；收费标准为：楼梯住宅物业物业服务费每月1.35元/平方米，被告房屋建筑面积为119.28平方米，即每月应缴物业费161.03元，公摊水电费120元/年/户，电梯维护费120元/年/户。合同签订后，原告依约履行小区的物业管理服务，从2014年10月1日起至2018年6月30日被告拖欠物业服务费及相关费用至今，为此原告曾多次向被告发出缴费通知书或电话催收此期间的物业服务费，均未果。被告的行为已构成违约，并已造成原告的经济损失，原告因此诉至法院。 被告曾冬辩称，原告起诉被告是不合理的，这房子一直是有问题的，房子和车库有漏水现象，向原告反映过也没有帮被告修，房子被告一直没有验收，还耽误了被告的入住期。原告的房子有问题，因此没有验收入住，怎么会产生物业费，所以不应该缴纳物业费、违约金、公摊水电费、电梯维护费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月14日，被告与联发集团桂林联泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，约定：被告向联发集团桂林联泰置业有限公司购买位于桂林市叠彩区，建筑面积119.28平方米；交房时间在2014年9月30日前；商品房达到交付使用条件后，联发集团桂林联泰置业有限公司应当书面通知被告办理交付手续；由于被告原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：由于被告原因，未能送达交房通知单或送达交房通知单，但由于被告原因逾期未办理交接手续的，由联发集团桂林联泰置业有限公司将被告的房屋移交给物业公司有偿管理，移交之日即视为被告该日接受交房。在逾期期间，被告应支付该房屋物业服务费电梯房1.35元/㎡/月，电梯维护费120元/年/户，公摊水电费10元/月/户。联发集团桂林联泰置业有限公司将达到本合同约定交付条件的商品房交付给被告，被告有权对房屋质量进行检查。如经检查存在需要改进或维修问题，联发集团桂林联泰置业有限公司应在约定的工期内改进或维修，被告不得借此拒收房屋。合同附件四第二条商品房的交接（1）约定：联发集团桂林联泰置业有限公司取得“该商品房工程质量经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、建设单位五方验收合格书。”后，以电话通知向被告发出房产交接通知书，同时在《桂林晚报》刊登交房通知。被告应于接到联发集团桂林联泰置业有限公司的电话通知或报纸刊登交房通知五天内亲自或指定委托人持公证委托书及相关文件前往联发集团桂林联泰置业有限公司指定地点办理房产交接手续。在非联发集团桂林联泰置业有限公司原因而被告未能及时收到交房通知的情况下，交房通知书自登报之日起3日内视为送达；（2）若被告未能在上述约定的时间内办理交接手续，则视为被告对该房产及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，在本条款（1）约定的最后期限内，即视为商品房交付使用日，保修期开始计算。被告应承担从商品房交付使用日起所应缴交的物业服务费、公摊水电费等相关费用；第四条约定以下地址为买受人指定接受出卖人履行本合同各项通知的指定地址，出卖人向以下地址寄出本合同相关通知或者在《桂林晚报》或《桂林日报》刊登通知有关内容，从邮寄或刊登之日起视为买受人已接到通知；收件人姓名：曾冬邮编541××4电话：1597756188813788593792地址：广西桂林市七星区穿山街道办事处阳家里7组154号。第五条约定交房时缴交费用：预交一年的物业服务费按建筑面积收费电梯房1.35元/㎡/月，电梯维护费120元/年/户，公摊水电费10元/月/户。2014年9月18日，联发集团桂林联泰置业有限公司在《桂林晚报》上刊登《交房通知》：“尊敬的联发·旭景小区业主：联发·旭景56#楼、58#楼、59#楼住宅已达到交房条件，我司将于2014年9月20日开始交房，敬请以上业主携带相关证件及资料到小区物业服务中心办理交房手续”。《56栋业主交房通知书领取记录表》记载：2014年9月22日，原告电话通知被告的妻子黄秀红来办理交房手续，被告的妻子黄秀红表示“明天早上过来”。被告陈述其于2014年9月底来收房，但房屋质量存在问题，不同意收房，要求维修，原告也表示予以维修，之后无果。被告认为原告在收房时没有提出房屋质量问题。后被告多次找原告反映情况，原告的工作人员于2018年1月7日和被告的妻子黄秀红一同查看房屋，并由原告的工作人员在《物业验收交接单》上注明房屋墙面、顶棚存在的问题，被告认为原告至今仍没有将房屋及被告购买的车库维修好，房屋至今没有交付。原告对该《物业验收交接单》认为没有加盖原告单位的公章，不予认可。现原告认为被告未交纳2014年10月1日至2018年6月30日的物业服务费、电梯维护费、公用水电费，因此诉至法院。被告认为其没有实际收房，也未享受物业服务，房屋钥匙尚在原告处，不应交纳物业服务费等费用。 另查明，原告与联发集团桂林联泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对联发集团桂林联泰置业有限公司开发的联发·旭景小区实施前期物业管理，合同期限从2012年1月1日起至2015年12月31日止，服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，其中电梯楼住宅按1.35元/㎡/月交纳，该费用不含业主的生活垃圾费和单元楼道公共用电设施（楼道对讲系统和电灯）运行、维护费；业主应于联发集团桂林联泰置业有限公司通知的交房之日起预交一年的物业服务资金。之后，物业服务资金按一年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份交纳当年年度的物业服务资金，逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠费总额的3‰交纳滞纳金。合同还对服务内容和质量做了约定。合同到期后，原告与联发集团桂林联泰置业有限公司再次签订《前期物业服务合同》，约定由原告对联发集团桂林联泰置业有限公司开发的联发·旭景小区实施前期物业管理，合同期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，合同对收费标准和逾期交费责任的约定与前一份合同一致。原告依据合同约定向该小区提供了物业服务至今。该小区尚未成立业主委员会。 再查明，2016年1月8日、2017年1月8日、2018年1月6日、2018年6月4日原告分别在涉案房屋门上张贴《付款通知书》，向被告催收2014年10月1日至2017年12月31日的物业费等费用。被告认为房屋没有实际交付，且被告不在该房屋居住，原告张贴催收通知无效。 本院认为，本案争议焦点：1、本案所涉房屋是否已经交付；2、原告诉请被告给付2014年10月1日至2018年6月30日的物业服务费、公摊水电费、电梯维护费及逾期付款违约金有无事实和法律依据。 关于争议焦点1，被告与联发集团桂林联泰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的规定，合法有效。联发集团桂林联泰置业有限公司已经按照合同约定通过登报及电话通知的方式向被告履行了通知交房的义务，被告认可其确实来验房，被告认为房屋质量有问题因此未实际收房，但被告提供的证据不足以证实本案的房屋在收房时存在质量问题并且被告向原告反映要求处理的事实，因此本案房屋未移交的原因在被告。根据《商品房买卖合同》约定：“由于被告原因，未能送达交房通知单或送达交房通知单，但由于被告原因逾期未办理交接手续的，由联发集团桂林联泰置业有限公司将被告的房屋移交给物业公司有偿管理，移交之日即视为被告该日接受交房”和“如经检查存在需要改进或维修问题，联发集团桂林联泰置业有限公司应在约定的工期内改进或维修，被告不得借此拒收房屋”，本案所涉房屋视为已经交付。现原告认为房屋移交之日为2014年9月30日，符合合同约定，本院予以认可，因此被告的房屋自2014年10月1日起开始计算物业费等费用。 关于争议焦点2原告接受联发集团桂林联泰置业有限公司的委托，按约为该小区提供前期物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，因此原告与联发集团桂林联泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，对被告具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》及附件和《前期物业服务合同》的约定，被告作为业主应按时交纳物业服务费等费用。被告未按约按时交纳相应物业服务费等费用，应承担相应的民事责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告应按照约定支付拖欠原告的物业服务费、公用水电费等费用，被告的住房建筑面积为119.28平方米，按照电梯住宅物业物业服务费1.35元/月/㎡、电梯维护费120元/年/户、公用水电费每月每户10元计算，应当交纳2014年10月1日至2017年12月31日的物业服务费6280.1元、电梯维护费390元、公用水电费390元，合计7060.1元。现原告要求被告支付2014年10月1日至2018年6月30日物业费7246.35元、电梯维护费450元、公用水电费450元的诉讼请求，因原告没有证据证实其已经向被告书面催收了2018年1月1日至2018年6月30日的物业费等费用，因此原告主张被告支付2018年1月1日至2018年6月30日的物业费等费用，本院在本案中不作审理。关于违约金，被告辩解不应当支付，虽然《前期物业服务合同》中约定“逾期交纳的，从逾期之日起按每日所欠费总额的3‰交纳滞纳金”，但原告没有证据证明其除了物业费的利息损失外，还有其他损失，因此对违约金本院以欠款总数7060.1元为基数，从2018年1月1日起按年利率6%计算，原告诉请的过高部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告曾冬给付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2014年10月1日至2017年12月31日的物业服务费6280.1元、电梯维护费390元、公用水电费390元，合计7060.1元及逾期付款违约金（计算方式：以7060.1元为本金，从2018年1月1日起按年利率6%计算至债务履行完毕之日止）； 二、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费374元（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），由被告曾冬负担50元，由原告桂林联发盛泰物业服务有限公司负担324元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费374元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐晓莹 人民陪审员  刘金莲 人民陪审员  吴月娥 二〇一九年八月十三日 书 记 员  蒋 鑫