山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0116民初2453号 原告：周广祥 委托诉讼代理人：赵伟。 委托诉讼代理人：亓茂伟，山东鲁誉律师事务所律师。 被告：山东信诚拍卖招标有限公司，住所地济南市莱芜区雪湖大街****楼，统一社会信用代码：9137120267222084X7。 法定代表人：杨丽，总经理。 委托诉讼代理人：谭永浩。 委托诉讼代理人：李宁。 原告周广祥与被告山东信诚拍卖招标有限公司（以下简称信诚拍卖公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周广祥委托诉讼代理人赵伟、亓茂伟,被告信诚拍卖公司委托诉讼代理人谭永浩、李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周广祥向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销周广祥和信诚拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》；2.请求人民法院依法判令信诚拍卖公司返还周广祥保证金16万元及缴纳的80万元的利息（其中64万元自2018年10月25日至2019年6月29日，16万元自2018年10月25日至付清之日按银行贷款利率计算）；3.诉讼费用由信诚拍卖公司承担。事实与理由：2018年10月26日，山东莱芜农村商业银行股份有限公司（以下简称莱芜农商行）委托信诚拍卖公司拍卖位于Ｘ××的房地产，我参与竞拍，并缴纳保证金80万元。信诚拍卖公司在特别说明第一条中明确说明拍卖标的是位于Ｘ××房地产，建筑面积2090㎡，土地面积1048.5㎡。最后，我以562万元竞得，我在拍卖成交确认书中签字。随后，我经过详细查询了解才知道，信诚拍卖公司拍卖的2号房地产土地面积与现状严重不符，2号楼土地面积远远达不到信诚拍卖公司明确说明的1048.5㎡。后我方多次找信诚拍卖公司反映土地面积问题及其他不符合合同约定的情况，但其未作出答复。综上，信诚拍卖公司拍卖的房产土地面积与现状严重不符，信诚拍卖公司的行为存在明显欺诈，其他情况也严重侵犯我的合法权益，根据《合同法》、《拍卖法》及相关法律规定，我特诉请人民法院，请求依法撤销我与信诚拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》，返还我保证金16万元及利息。 信诚拍卖公司辩称，一、《拍卖成交确认书》合法有效，不应被撤销。《中华人民共和国拍卖法》第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落锤或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”第五十二条规定：“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。”我单位作为拍卖人，与委托人莱芜农商行签订了《委托拍卖合同》并确认了其依法可以处分拍卖标的的证明材料。我单位依法发布拍卖公告并为展示拍卖标的提供了途径和条件，在对标的物正式拍卖前与周广祥签订《竞买协议》、《特别声明》和《拍卖规则》等资料，明确告知其参与拍卖的前提条件、拍卖的流程和规则以及违约情形和相应责任。我单位严格依照法定程序组织了本次拍卖活动，因周广祥为最高应价人，故最终确定其为买受人，《拍卖成交确认书》合法有效，不应被撤销；二、《竞买协议》合法有效，我单位无欺诈行为，周广祥应为其违约行为承担责任。根据莱芜农商行向我单位提交的《委托拍卖合同》及附件，此次拍卖活动标的物为“Ｘ××”，包括房产2090㎡和土地1048.5㎡，山东兴安房地产评估有限公司针对此次拍卖标的物出具的评估报告中载明了上述房产和土地的面积。根据（2010）莱中执字第42-2号《执行裁定书》，莱芜农商行对上述房产所有权和土地使用权拥有合法处分的权利。周广祥实施此次拍卖活动前，为展示拍卖标的提供了途径和条件，并与其签订了《竞买协议》、《特别声明》和《拍卖规则》等资料。上述协议和声明不违反法律的强制性规定，合法成立生效并已实际履行。《竞买协议》第二条和《特别声明》第三条已确认周广祥已在展示时间内对拍卖标的物进行了详细了解并接受标的物现状。因此，按照上述约定，拍卖标的物的瑕疵责任应由周广祥自行承担，我单位不存在欺诈行为。根据《竞买协议》第七条第2款约定，周广祥应自成交之日起15日内付清全部成交款及成交价5%的佣金，否则将构成违约，周广祥缴纳的保证金不予退还且应继续承担向我单位支付佣金的责任。由于周广祥未在约定时间内支付成交尾款及佣金的行为已构成违约，因此应按照该条约定承担违约责任。综上所述，《竞买协议》、《成交确认书》均合法有效，不应被撤销，我单位不存在欺诈行为，周广祥应为其违约行为承担责任。周广祥的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法支持我单位的答辩意见，驳回周广祥的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年12月21日，山东省莱芜市中级人民法院作出（2010）莱中执字第42-4号民事裁定书，依据莱芜市中级人民法院作出的（2010）莱中商初字第25号民事判决书进入执行程序，委托泰安拍卖行有限公司于2012年11月30日对被执行人莱芜泰和家园酒店管理有限公司（登记在莱芜市海联经贸公司名下）位于Ｘ××房地产【土地使用批文号Ｘ××、Ｘ××，房产证号为Ｘ××】进行公开拍卖，因无人报名竞买流拍，第一次拍卖保留价为7799700元。2012年12月1日，申请执行人莱芜市农村信用合作联社向本院书面申请以第一次拍卖保留价接受上述被拍卖房地产抵偿相应债务，并同意其他债权人参与分配。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、将被执行人莱芜泰和家园酒店管理有限公司的（登记在莱芜市海联经贸公司名下）位于Ｘ××房地产【土地使用批文号为Ｘ××、Ｘ××，房产证号为Ｘ××】作价7799700元交付申请执行人莱芜市农村信用合作联社。其中抵偿莱芜市农村信用合作联社债务6079111.97元，未抵债金额1720588.03元其已交至本院。上述财产权自本裁定送达给申请执行人莱芜市农村信用合作联社时起转移。 2012年8月28日，山东兴安房地产评估有限公司根据《海联经贸（查封部分）权属界线图》，确认该地上房产建筑面积约为2090平方米，土地使用权面积为1048.5平方米，所有权人为莱芜市泰和家园酒店管理有限公司，房屋他项权利人为莱芜市农村信用合作联社。 2018年10月9日，莱芜农商行（甲方）与信诚拍卖公司（乙方）签订《委托拍卖合同》，约定甲方自愿委托乙方拍卖莱城区长勺北路2号房地产，以实物委托拍卖清单为准。委托拍卖标的清单为：莱城区长勺北路2号房地产，房产2090㎡和土地1048.5㎡，保留价为562万元。信诚拍卖公司接受委托后即在《山东法制报》上刊登拍卖公告，内容为：受莱芜农商行委托，我公司定于2018年10月26日9:30在我公司拍卖大厅以现场竞价或网络拍卖方式公开拍卖以下标的：1.位于Ｘ××房地产（原泰和会馆），上下五层，房产面积约2090㎡。参考价：562万元（保证金80万元）。以上标的按现状拍卖，有意竞买者请于我公司联系，查看标的物，于拍卖会前一日16:00前将保证金汇至指定账户，并持有效证件及银行回单到我公司办理竞买登记手续（不成交保证金全额无息退回）。周广祥报名参加竞买活动，双方签订《竞买协议》，并于2018年10月25日交纳保证金80万元。主要约定一、2018年10月26日9:30时在信诚拍卖公司拍卖大厅举行的拍卖会，拍卖标的为位于Ｘ××的房地产一宗，参考价：562万元。二、乙方已在拍卖公告规定的展示时间内详细了解了拍卖标的现状，并实际查看了标的及与标的有关的资料。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。三、本次拍卖会的拍卖方式为：有保留价增价拍卖。四、乙方同意缴纳人民币捌拾万元作为竞买保证金，如竞买不成功，保证金于拍卖会结束后约三个工作日内全额无息退还乙方。五、甲方已提请乙方详细阅读《拍卖规则》和《特别声明》，并对《拍卖规则》和《特别声明》各条款作全面、准确的理解，因乙方对《拍卖规则》和《特别声明》理解有误而导致的损失，由乙方自行承担。六、拍卖前委托人如撤回委托，乙方应服从。七、若乙方竞买成功，则：1.甲乙双方当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》等有关文书。2.乙方同意自成交之日起15日内付清全部成交款及成交价5%的佣金，逾期视为违约。按照我国《拍卖法》的相关规定，若乙方违约，则乙方缴纳的保证金不予退还，并且其应承担补足再次拍卖价款的差额部分及支付本次拍卖活动中乙方及拍卖委托人应当支付的佣金等法律责任。3.乙方在付清成交价款和佣金后，甲方应及时向其出具拍卖成交确认书等相关材料，乙方可持上述材料及本次拍卖委托人为其出具的相应材料到有关的管理部门办理标的过户手续（若允许办理），并承担过户中所产生的所有费用，对此甲方可提供协助办理等后续相关服务。4.拍卖标的的交付方式：拍卖成交款全部付清后，携《拍卖成交确认书》到委托方处办理相关交接手续。周广祥、董传军于信诚拍卖公司出具的《特别声明》处签字盖章，特别声明载明：三、拍卖人及委托人对拍卖标的不承担任何瑕疵担保责任。竞买人应于公开展示时间内详细了解标的状况，竞买人一旦应价，表示其接受本次拍卖标的的现状及瑕疵或可能存在的瑕疵。（注：有意竞买者请实地查看标的，未看标的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，责任自负。）……五、竞买人一旦竞得标的，须在拍卖成交日起计15日内付清全部成交款及成交价5%的佣金，买受人未在规定时间内付清全款或反悔，则视为违约，保证金不予返还，并按照《拍卖法》规定：“拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托方应当支付的佣金，再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”竞买人承诺并声明：本竞买人已收到并认真阅读了本场拍卖会的《拍卖公告》、《拍卖规则》及本《特别声明》。在此郑重承诺并声明：本竞买人参加此项标的竞拍，即对此标的做了充分的查实和了解（包括但不限于标的现状、内在瑕疵及权利瑕疵），本竞买人一旦以最高应价购得本标的，作为买受人愿意接受本场拍卖会的《拍卖公告》、《拍卖规则》及本《特别声明》上所有条款以及本拍卖标的的一切现状和瑕疵，并愿意承担标的发生的一切欠费及税费等所有费用。2018年10月26日，周广祥与信诚拍卖公司签订《拍卖成交确认书》确定成为Ｘ××房地产一宗的买受人。周广祥拍卖成交日起计15日内未付清全部成交款及成交价5%的佣金。 周广祥提交平面图一宗，为从不动产登记中心调取的房屋院落平面位置示意图及分幢分层平面图，证实其拍得的2号房屋建筑面积2090.70㎡，但占地面积经自己依据平面图计算仅为（45.5+1.8）米×9.25米=437.525㎡，与信诚拍卖公司特别说明声明的土地面积1048.5㎡严重不符。周广祥拍卖的房产登记在莱芜市海联经贸有限公司名下，而非委托人莱芜农商银行名下。拍卖标的无论是土地面积还是权利人均与拍卖人说明的不一致，拍卖人明显存在欺诈行为。 以上事实由山东省莱芜市中级人民法院作出（2010）莱中执字第42-4号民事裁定书、《委托拍卖合同》及附件、《莱芜市人民政府关于准许莱芜市海联经贸公司国有划拨土地使用权转让的批复》【莱政土字[2012]255号】、《房屋他权证复印件》、《拍卖公告》、《竞买协议》、《特别声明》、《拍卖规则》、《拍卖成交确认书》、拍卖活动录像视频、《拍卖笔录》及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百七十三条将拍卖作为买卖合同的一种加以归类，而《合同法》的归责原则主要是违约、过错、欺诈、误解或过失。结合本案，周广祥没有证据证明信诚拍卖公司在拍卖活动中有超越委托范围和内容以及拍卖程序存在违法、违规的行为。如周广祥陈述的拍卖标的物存在瑕疵，其购买的房产土地面积与登记时登记的土地面积相差近611平方米，这已经超过“瑕疵”的意思范畴，不管周广祥竞买的房屋土地面积是莱芜农商行委托拍卖前土地1048.5㎡与实际相符、还是周广祥根据房产管理部门在登记测量437.525㎡与实际相符，均不能证实信诚拍卖公司在拍卖中存在违约、过错、欺诈、误解或过失等行为，也不存在隐瞒“瑕疵”的行为。相对于《中华人民共和国合同法》关于拍卖的一般规定性而言，《中华人民共和国拍卖法》关于拍卖的规定属于特别性规定，依照特别法优于普通法的法律适用原则，在审理因拍卖引起的纠纷时，应当优先适用《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，只有在《中华人民共和国拍卖法》没有规定的情况下才可适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的物的来源和瑕疵，同时应当向竞买人说明标的物的瑕疵;第二十七条规定:委托人应当向拍卖人说明拍卖标的物的来源和瑕疵。莱芜农商行与信诚拍卖公司签订的《委托拍卖合同》及附件，明确载明拍卖活动标的物为“Ｘ××”，包括房产2090㎡和土地1048.5㎡；山东兴安房地产评估有限公司针对此次拍卖标的物出具的评估报告中载明了上述房产和土地的面积，同时根据（2010）莱中执字第42-2号《执行裁定书》，莱芜农商行对上述房产所有权和土地使用权拥有合法处分的权利。信诚拍卖公司严格依据《拍卖公告》、《竞买协议》、《特别声明》、《拍卖规则》进行依法拍卖，周广祥为最高应价者，《拍卖成交确认书》系双方自愿签署，合法有效，因此，对于周广祥诉请的依法撤销周广祥和信诚拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》本院不予支持。同时，依据《拍卖成交确认书》约定的竞买人一旦竞得标的，须在拍卖成交日起计15日内付清全部成交款及成交价5%的佣金，买受人未在规定时间内付清全款或反悔，则视为违约，保证金不予返还，因此，对于周广祥诉请的判令信诚拍卖公司返还周广祥保证金16万元及缴纳的80万元的利息的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告周广祥的诉讼请求。 案件受理费1750元，由原告周广祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  王莉 二〇一九年八月五日 书记员  杨萍