吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2018）吉0202民初2764号原告：吉林经济技术开发区九站街道朝阳村民委员会吉林经济技术开发区朝阳村。法定代表人：丁某。委托诉讼代理人：赵某，吉林领商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某（系该村党支部书记），住吉林市昌邑区九站街道朝阳村三组。被告：吉林义东房地产开发有限公司吉林经济技术开发区盛业小区A#楼南三层。法定代表人：奚某。委托诉讼代理人：王某，住吉林省吉林市昌邑区双吉街10-3-411号。被告：郝某，住吉吉林市昌邑区双吉街8-6-4号。被告：韩某，住吉林市昌邑区通潭西区5-6-2单元5楼右。原告吉林经济技术开发区九站街道朝阳村民委员会与被告吉林义东房地产开发有限公司（以下简称义东房地产）、郝某、韩某合同纠纷一案，本院于2018年3月26日作出（2018）吉0202民初199号民事判决。韩某、郝某不服该判决，向吉林省吉林市中级人民法院提起上诉。吉林省吉林市中级人民法院于2018年7月25日作出（2018）吉02民终1211号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告吉林经济技术开发区九站街道朝阳村民委员会委托诉讼代理人赵某、李某，被告吉林义东房地产开发有限公司委托诉讼代理人王某，韩某到庭参加诉讼。被告郝某经本庭合法传唤，开庭之日未到庭参加诉讼，本庭依法缺席进行审理。本案现已审理终结。吉林经济技术开发区九站街道朝阳村民委员会向本院提出诉讼请求：1、确认三名被告间签订的产权调换协议无效；2、将产权调换协议中约定补偿的土地3340.5平方米，返还给原告，并将土地补偿款240万元返还给义东公司；3、本案诉讼费用、保全费由三名被告共同承担。事实与理由：被告吉林义东房地产开发有限公司开发位于吉林经济技术开发区九站街道朝阳村三队原告土地，二、三被告使用原告吉林经济技术开发区九站街道朝阳村的集体土地，位于一被告开发的范围内，土地上有房屋303.1平方米，无产权房273平方米，小灯塔一个，混凝土地面2464.9平方米，围墙134米长，门卫室12平方米，锅炉房4.4528平方米，管井2个，大门10米长，门垛2个。2017年9月29日，被告郝某与一被告协商，就征地补偿达成协议签订《房屋产权调换协议书（货币化补偿专用）》，约定被告郝某地上附作物补偿210万，土地补偿240万。一被告将上述补偿款打入被告郝某、韩某银行卡内。后原告找到一被告，一被告才得知签约时二、三被告隐瞒真实情况，未告知一被告该土地实际为原告所有。原告认为，被告所签订《房屋产权调换协议书》约定二、三被告转让的土地为集体土地，侵害了原告的合法权益，违反国家关于集体土地转让的法律法规规定，不具有法律效力。原告找被告协商未果，到高新区刑警队报案，告知是民事纠纷。故为维护原告合法权益，特提出如上诉求，请人民法院支持原告的诉讼请求，做出公正裁判。义东房地产辩称，一、我公司开发涉案土地，是根据中央精神，社会主义新农村建设和开发区的总体要求在该土地上进行建设楼房。同时也根据习近平主席讲的要改造建设社会主义新农村为当地老百姓服务的缘由开发建设这块土地。二、郝某他们的房屋坐落在政府给我们批件范围之内，所以要征收。我们找郝某多次协商和韩某协商未果的情况下最终这处房产涉及到五户，当时和郝某协商已经达成了协议，和郝某要了260万，被其他几户否定了。之所以会否定是因为韩某说郝某受贿了，所以才没有达成。最终由郝某牵头，把所有涉及的五户都叫到了我们一个临时的办公室，首先要声明的是我们当时要土地证和房产证，他们没有给，说必须拿到钱以后才给我们土地证房产证，所以他们说这个房屋和土地是他们所有。我们不知道这个土地证基本内容是朝阳村集体土地，他们是使用权并没有所有权，所以把土地款补偿给了郝某韩某等五户。内容如《产权调换补偿协议书》。而且这份《产权调换补偿协议书》是他们五户在场情况下签订的，之所以是郝某签的字，是因为郝某是房证的产权人。所以在这种情况下，我们为了根据开发区的要求尽早的能拿到土地所有权，当时就和他们协商了此协议。我们也进行了评估，由国家认可的评估公司评估，评估公司出的《评估报告》已经向法庭提交。当时我们按照评估报告的价钱谈，但是韩某不同意，并且说“你要是不抓紧，每超一个月那我就增加五十万元”。最终为了尽快解决，我们同意了他们的要求。地面附着物我们按照他们的要求补偿他们210万元，土地按照他们所说的商业用地所以补偿了240万，最终达成了协议。达成协议后，签字生效时，他们五户都在场，在他们同意的情况下签订的。我们为了拿到土地证和房产证，他们要求必须马上拨款，所以我们到银行分别向郝某妻子和韩某以转账方式给付450万元，所以最终完成了此次房屋的动迁。三、房屋拆除后，朝阳村找到了我公司，说这个土地的所有权为朝阳村，我们也看到了土地证，按照土地证所写确实如此，那么我们这笔钱应该补给朝阳村，所以我们找到了郝某与韩某，想要回此笔款，但是郝某、韩某并没有返还。郝某未到庭，亦未向本庭提交书面答辩意见。韩某辩称，吉林市经济技术开发区九站街道朝阳村民委员会诉合同部分无效，要求返还土地补偿款一案，原告诉讼与事实和法律不符，现答辩如下：一、义东开发法公司于郝某协商进行房屋和使用土地进行买卖，不属于征地补偿。根据我国《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，不论是征收国有土地还是集体土地，征收主体都是行政机关，而不是开发公司，本案中所诉的买卖协议是双方房屋买卖，其协议内容中对合同双方有约束力，与征收第补偿无关。根据《行政诉讼法》第十二条规定，如果是原告缩成的征收补偿协议，属于行政诉讼审理范围，不属于民事诉讼范畴。二、2003年郝某自从朝阳村（二台子村更名）书记郑来浩经过正常交易取得该集体土地，当时是撤并的学校校舍及土地使用权一并转让，合同中约定“郑来浩将地上房屋和土地使用权一并交给郝某”，才没有及时更名。郑来浩的土地使用证和郝某的房屋登记证无敌用途和设计用途都是商业用地性质，课件已不是集体土地。郝某使用此地长达15年之久，原告从未提出过土地权属问题。原告诉讼没有主题资格。三、即使本案设计土地性质为集体土地，也不能返还义东开发公司于郝某签订的《房屋产权调换协议书》（以下简称《协议书》）中记载的土地补偿价240万元，该协议是双方进行协商的内容，双方一家过程中，因为没有土地权属争议，双方是对整体房地产进行的协商，总计价格为450万元，在写合同时时义东公司提供的格式合同，把450万元进行划分也是义东公司自己的行为，称时单位会计记账用。如果是涉及集体土地征收，应由政府组织，具体的土地补偿标准按农用地的用途有明确的标准，本案土地性质是商业用地，不存在农用地补偿问题。原告不能主张《协议书》部分无效，又要求按无效部分的协议价进行返还，没有法律依据。四、按我国《民法》和《土地管理法》相关规定，土地和房屋应遵循“地随房走、房地一体”原则，本案中郝某从郑来浩手中取得房产后，经济开发区为其办理了房产证照，而且记载为商业用途，一直持续使用至今，从历史客观考虑，被告郝某合法使用土地，是该土地的实际使用权人，开发公司与郝某进行房屋买卖是对房地一体进行的买卖，也是对郝某实地后发生实际损失的补偿，与原告无关。五、本案另一被告韩某不是房屋所有权人，原告所征补偿协议书是郝某与移动公司之间的协议，与韩某无关。韩某出面协商处理房屋买卖事宜，是受郝某（外出）的委托代办行为，从郝某取得土地、房屋登记吉《协议书》来看，都是郝某一人，与韩某无关。此事处理过程中移动公司将部分购房款打入韩某卡内，是义东公司在银行付款时分别几家银行付款，是就近就便行为，不能改变其主体身份。原告诉讼要求确认三名被告所签订的《协议书》无效是对事实认识错误，要求韩某与郝某承担连带给付责任没有法律依据。我认为我们与义东公司不产生土地补偿的说法，因为我们之间是私自买卖，义东没有开发的资质，也没有找到合法的部门参与，只是他们私人找我谈说他们看中了我的院子。至于土地补偿款我认为是义东公司与朝阳村委会之间利用土地拆迁补偿为诱饵诱骗我把房屋卖给他们。我的房屋有相关设备与资产，我与他们协商，他们一次性给付我450万元把我的厂房买断。义东与我谈买卖协议的时候，朝阳村的书记一直在场，当时他并没有说他是朝阳村的村书记，他说他是拆迁办的。我们最后达成的协议是，他们支付我450万元，把我的厂房买断。之后，他们把我的厂房全部拆除，把我的设备全部搬走，之后又拿着我们签署的协议告我。第二，土地补偿款240万元以及地上附作物的补偿款，没有明确的界定，是他们自己书写。但是我还问了他们为什么要这么些，他们说他们用450万元买断我的厂房，他们之所以这么书写是为了财务报账。第三，朝阳村村书记在此次我们买卖协议的时候，隐瞒其身份。既然他们划定240万元是土地补偿，为什么他们要把这240万元给我，而不给集体，可以说明这240万元是用于购买我的厂房支付我450万元钱中的一部分。经审理查明：2017年9月29日，义东公司与郝某签订《房屋产权调换协议书》。郝某将其坐落于吉林经济技术开发区朝阳村二社（地号为2-131）土地上的房屋、烘干塔、混凝土地面、围墙、门卫室、锅炉房、管井、大门、门垛及该土地3340.5㎡土地出让与义东公司，义东公司一次性补偿郝某4500000元，其中涉案土地补偿为2400000元，案涉土地上的建筑物、附属物补偿为2100000元。以上4500000元义东公司于2017年10月20分四笔给付郝某及其指定的韩某，郝某和韩某于同日为义东公司出具了收款收据。《房屋产权调换协议书》中所涉及的土地登记土地使用者为郑来浩，土地所有者为吉林市经济技术开发区二台子村（朝阳），用途为商业用地，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积3340.5㎡。该土地使用权及原地上建筑物系郝某自郑来浩处购买。现案涉土地上的建筑物、附属物已拆除，土地为净地。以上事实有原、被告提供的《房屋产权调换协议书》，《集体土地使用证》、银行凭证、收据、《房地产买卖契约》及当事人自认予以证明。本院认为：义东房地产与郝某签署的《房屋产权调换协议书（货币化补偿专用）》，合同无效。首先，根据《土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。义东房地产称与郝某签署的《房屋产权调换协议书（货币化补偿专用）》是买卖合同，其购买的是土地的所有权及房屋、设备，义东房地产对案涉地块要进行房地产开发，并取得了国土部门的批文，但庭审过程中义东房地产并未举证证明，应承担举证不能的不利后果。义东房地产成立十余年，王某是资深的房地产经理人，在购买土地进行房地产开发时，不可能不对目标地块进行调查，对地块、房屋的相应证照进行核实，案涉地块位于朝阳村，土地性质为集体所有，义东房地产应当是明知的，故对义东房地产的主张本院不予认可。其次，根据2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）：“农村房屋用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”。建设部2008年发布的《房屋登记办法》第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”可见，非集体组织成员按照国家的政策法规，是不能购买集体组织成员的宅基地和房屋，更不能进行发地产开发。第三，根据《合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。义东房地产与郝某签署的《房屋产权调换协议书（货币化补偿专用）》不但违反了法律、行政法规的强制性规定，同时损害了社会公共利益，合同无效。最后，根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。义东房地产已经将案涉土地上的建筑物、附属物拆除，建筑物、附属物在双方签署的《房屋产权调换协议书（货币化补偿专用）》中已经明确并实际支付，无需返还。因合同无效，义东房地产应按照法律的规定将案涉土地返还郝某，郝某、韩某应将土地补偿价款240万元返还给义东房地产。综上所述，根据《中国人民民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、吉林义东房地产开发有限公司与郝某签订的《房屋产权调换协议书》，合同无效；二、被告郝某、韩某于本判决生效之日起七日内一次性返还吉林义东房地产开发有限公司土地补偿款240万元。三、驳回吉林经济技术开发区九站街道朝阳村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，由吉林义东房地产开发有限公司、郝某、韩某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院审 判 长 王占峰人民陪审员 李晓梅人民陪审员 杨 竹 二〇一九年八月三十一日书 记 员 刘 爽