湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初1100号原告：武汉如家同悦酒店管理有限公司，住所地：武昌区公平路15号。法定代表人：周凯旋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘碧波，男，该公司副总经理。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：漆凯，武汉地久律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：武汉市鸿照商贸有限责任公司，住所地：武汉市洪山区珞南街卓刀泉路185号。法定代表人：李海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾振钢，湖北谦顺律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：郑谕，湖北谦顺律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原告武汉如家同悦酒店管理有限公司（以下简称如家同悦公司）诉被告武汉市鸿照商贸有限责任公司（以下简称鸿照公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告如家同悦公司的法定代表人周凯旋及其委托诉讼代理人刘碧波、漆凯，被告鸿照公司的委托诉讼代理人曾振钢、郑谕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告如家同悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告房屋租赁定金共100万元；3、判令被告支付违约金267万元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：被告将坐落于武汉市珞南街卓刀泉路185号第三层至第六层共四个楼层和一楼大堂共计5150平方米房屋（以上层数为隔后的层数）出租给原告使用，房屋于2015年10月1日交付，租赁期15年，租赁期限自2016年4月1日（起租日）至2031年4月1日。前二个租赁年度租金为第一层租金150元/平方米，第三至六层租金单价为40元/平方米，随后递增。原告应于合同签订7个工作日内支付定金100万元。合同还对配套设施及其他约定、甲、乙双方权利义务、房屋装修维护责任及物业管理、违约责任及处理、房屋的转让与转租等作出约定，合同在第十条第一款约定：“因甲方产权纠纷及债务纠纷等情况的，造成乙方损失的，甲方负责全额赔偿，如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担相当于本合同当年租金总额的违约金”。合同还约定：甲、乙双方于本合同签署后的60日内，由甲方负责按规定向房地产交易中心办理登记备案并承担相关费用，领取房屋租赁登记备案证明。合同签订后，原告于2015年3月17日向被告转账房屋租金合同定金100万元，被告出具收到该笔定金收据一份。原告为履行合同，缴纳了加盟宜尚酒店的相关费用26.35万元，为酒店支付设计费20万元，并一直催促被告按时按约交房。但至今被告仍未按合同约定向原告交付租赁房屋，并办理房屋结构加层变更建设许可、消防、租赁登记备案等手续，致使原告蒙受巨大经济损失。原告多次与被告协商，被告均推诿。鉴于被告无履行合同的诚意，原告于2018年12月25日向被告发出公司函件，通知被告解除合同，并要求被告承担违约责任，返还原告双倍定金和违约金。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告鸿照公司辩称：第一、《房屋租赁合同》合法有效，被告没有违约行为。1、《房屋租赁合同》系原告与被告双方合意的结果，是双方真实意思表示，内容不违返法律规定，该合同合法有效。2、2013年7月15日被告取得《建设工程规划许可证》，2015年7月10日该工程竣工验收消防合格进行了备案，2017年6月2日取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，2018年3月16日被告办理了不动产证。该房屋建设完全符合法律规定可交付，从2017年起到2018年11月被告法定代表人李海波多次与原告法定代表人周凯旋通过电话及微信、短信等多种方式沟通交房事宜，原告以各种借口不予接收租赁房屋。在履行租赁合同过程中，被告没有任何违约行为。第二、关于合同约定的房屋租赁面积问题。根据《房屋租赁合同》第一条第2款约定，合同面积以最终测量为准。第三、原告无权单方解除《房屋租赁合同》。1、根据《房屋租赁合同》第一条第2款“在签订本合同前，乙方（原告）已对该商铺位的租赁计价面积及物业状态，产权性质，周边环境作了充分的调查和了解，并清楚的知道了该商铺在签订本合同时的现状。”而且合同第十七条第1项明确了原告签署合同时具有完全民事行为能力。因此原告已经对出租的房屋做了充分了解。2、根据《房屋租赁合同》第三条第1款约定“如因甲方（被告）原因不符合出租条件交房日和起租时间同时顺延。”同时未限定顺延期限，因此被告并未违约。反而是被告多次与原告通过电话及微信、短信等多种方式催促通知其接收房屋，但原告以各种借口不接收租赁房屋。因此，被告没有违反合同约定，并且事实是原告拒收房屋、拒绝履行合同构成违约，原告无权单方解除《房屋租赁合同》。第四、原告因二次消防办理不成而拒绝接收所租赁房屋，其拒不履行合同行为构成违约，被告有权依法依约没收定金且无需支付违约金。原告在对租赁房屋做了充分了解后签订了《房屋租赁合同》。然后原告在房屋处于可交付使用的情况下，对租赁房屋办理“二次消防手续”。“二次消防”是指建筑在使用时需要进行的消防安全保护，一般指室内装修设计审核，是由租户或使用者自己负责办理。但是因原告二次消防办理不成，原告多次拒绝接收房屋，由此向被告发函，甚至诉至法院。因此，在本合同履行中是原告在被告履行了合同义务的情况下，因自身原因拒绝履行合同，原告已经构成违约，依据合同约定及法律规定，被告有权没收全部定金且无需支付违约金。第五、被告不认可原告单方解除《房屋租赁合同》的行为，但就原告欲解除该租赁合同的意思表示，被告同意在双方协商一致的情况下解除合同。综上所述，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2015年3月7日，被告鸿照公司作为甲方，原告如家同悦公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于武汉市珞南街卓刀泉158号，泉乐汇项目第三层至六层共四个楼层和一层大堂（以上层数为隔后的层数）出租给乙方使用，建筑面积三至六层约为5000平方米，一层大堂为150平方米（最终租金以实际测量建筑面积为准）；乙方租赁房屋用途为酒店及酒店相关配套经营；甲方于2015年10月1日前向乙方交付该房屋，甲方给予乙方免租金装修期六个月，即自2015年10月1日起至2016年3月31日，如因甲方原因不符合出租条件交房日和起租时间同时顺延；租赁期15年，租赁期自2016年4月1日起至2031年4月1日止；租金标准：自2016年4月1日起，前二个租赁年度租赁范围租金不变，第一层租赁单价为150元/平方米/月，第3-6层租赁单价为40元/平方米/月，随后递增；违约责任及处理：因甲方产权纠纷及债务纠纷等情况的，造成乙方损失的，甲方应负责全额赔偿，如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担相当于本合同当年租金总额的违约金，违约金不足补偿乙方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额；合同定金：为确保合同履行，乙方应于本合同签订内7个工作日内支付甲方合同定金1000000元，甲方收取定金后向乙方开具收款凭证。2015年3月14日，原、被告双方签订《补充合同》一份，对租金递增、押金和房屋维修费用等事项作了补充约定。合同签订后，2015年3月17日，原告如家同悦公司的法定代表人周凯旋依约向被告鸿照公司法定代表人李海波账户转账定金100万元，2015年3月19日，被告鸿照公司向原告开具收据一份，载明“收到武汉如家同悦酒店管理有限公司卓刀泉泉乐汇项目房屋租赁定金1000000元”，加盖了被告公司财务专用章。2015年7月10日，武汉市公安局洪山区分局消防大队对案涉房屋建设工程竣工验收消防备案进行抽查，综合评定结果为合格。2017年6月2日，被告鸿照公司建设的诉争房屋取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，该证明中载明：建设项目名称为洪山外贸仓库，使用性质为物流仓储用地，建筑总面积为4081平方米（地上2986.36平方米，地下1095.19平方米），建筑层数地上5层，地下1层。2018年3月16日，案涉房屋取得不动产权证书，房屋总建筑面积为4160.71平方米，房屋总层数和所在层数：6/1-5，房屋竣工验收时间：2017年9月22日。2018年11月9日，原告向被告发送了《律师函》，表明被告不能向原告交付出租房屋，属严重违约行为，要求被告及时与原告协商解决争议。2018年12月4日，被告向原告发送了《回函》，表示诉争房屋已达出租条件，原告以各种借口不予接收租赁房屋，被告不存在原告所称的违约行为。2018年12月24日，原告向被告发送了《公司函》，宣布解除双方签订的《房屋租赁合同》，并追究被告相应的民事责任。被告称未收到该解除合同公司函，但在庭审中表示愿意在协商一致的情况下解除合同。另查明，诉争房屋于2013年7月15日取得了《建设工程规划许可证》，该证载明：建设项目名称为洪山外贸仓库，所有人武汉市鸿照商贸有限责任公司，建设规模为新建一栋二至三层外贸仓库，总建筑面积为2827.35平方米。本院认为，根据原告的诉讼请求、事实与理由以及被告的答辩意见，本案归纳如下焦点问题：一、原、被告在合同履行过程中是否有违约行为；二、2015年3月7日签订的《房屋租赁合同》是否解除；三、被告应否向原告返还定金100万元；四、及违约责任如何承担。关于焦点一，原、被告在合同履行过程中有无违约行为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告鸿照公司的主要合同义务是按时交付符合合同约定要求的租赁物，原告如家同悦公司的主要合同义务是支付定金及租金，原告依约向被告支付了100万元定金，被告并未依约向原告按时交付符合合同约定要求的租赁物，其行为已构成违约，被告辩称系因原告拒绝接收租赁房屋导致房屋一直未能交付，本院认为，诉争房屋系于2013年7月15日取得建设工程规划许可证，规划新建房屋层数为二至三层，总建筑面积为2827.35平方米，被告在明知其建设工程规划许可证对建筑规模已有规划的情况下，仍与原告签订《房屋租赁合同》，约定将诉争房屋三至六层和一层大堂出租，总建筑面积为5000余平方米，约定面积和层数均超过规划的建筑规模，被告对诉争房屋竣工后其层数和建筑面积可能不符合合同约定应有预见而仍签订合同，且未提交证据证明其在合同履行过程中对诉争房屋的竣工情况、办理不动产权证的情况及时向原告披露，现诉争房屋因不能达到合同约定的层数和建筑面积，原告拒绝接收房屋，被告对此应承担主要责任，故对被告的该项辩称意见本院不予采纳。被告还辩称原告系因二次消防办理不成而拒绝接收租赁房屋，原告行为构成违约，本院认为，被告庭后向本院提交申请报告、建设工程消防设计备案申报表等5分申报材料，拟证明原告向消防主管部门申报办理二次消防手续，该5份材料系庭后提交，属超过举证期限提交的证据且未经质证，本院不予采信，即使该几份申报材料系真实的，也只能证明原告进行过申报，并无消防主管部门的回复，不能证明原告二次消防办理不成，更不能证明原告系因二次消防办理不成而拒收房屋，故对被告的辩称意见，本院不予认可。另，被告辩称，根据《房屋租赁合同》第三条第一款“如因甲方原因不符合出租条件，交房日和起租时间同时顺延”的约定，对租赁物因甲方原因不符合出租条件的，交房日和起租时间可以顺延，但并未限定顺延期间，本案合同还处于顺延履行期间，故被告并未违约，本院认为，结合合同订立目的与双方真实意思表示，前述约定隐含的意思显然为：“如因甲方原因不符合出租条件”情形是可以通过甲方的积极作为或甲乙双方的相互配合予以弥补或改变的，但本案中要使甲方（被告）交付的房屋符合出租条件显然是无法通过前述方式实现的，该条款规定的前提条件已无法成就，故交房日和起租时间同时顺延也不能适用，对被告的辩称观点，本院不予支持。关于原告是否存在违约行为，本院认为，原告已依约向被告支付了定金100万元，其履行了合同主要义务，但原告在签订租赁合同时，未对被告相应证件资料进行必要审查，没有对自己权利尽到相应的注意义务，最终因租赁物的建筑面积和层数未能达到合同约定标准，导致双方签订合同的目的不能实现，故对此应承担次要责任。另，在合同履行过程中，原告在被告未能按期交付房屋时及之后长达几年的履行期内，均未催告被告交付出租房屋或采取行使抗辩权、解除合同等有效措施及时止损。根据减损规则，承租人在出租人一直未交付租赁物，无法履行租赁合同时，应及时行使合同解除权、避免损失扩大，原告未采取行使抗辩权、解除合同等有效措施，反而与他人签订加盟协议和装饰装修协议并支付加盟费和装修费，有违《合同法》规定的减损规则和诚实信用原则，其在合同履行过程中亦存在过错，无权就扩大的损失加盟费和装修费要求赔偿。综上，根据原、被告在合同履行过程中的过错程度，酌定被告承担80%的责任，原告承担20%的责任。关于焦点二，2015年3月7日签订的《房屋租赁合同》是否解除。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务，原告依约向被告支付了100万元定金，被告未依约向原告交付符合合同约定的租赁物，原告据此于2018年12月24日向被告发送了《公司函》要求解除合同，解除权属于形成权，解除的通知到达对方当事人时发生合同解除的效果，本案中，原告提交的《公司函》和快递凭证不足以证实解除通知已到达被告，被告对此亦不予认可，故原告于2018年12月24日发出的《公司函》不发生合同解除的效果。根据《合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，本案中，被告提供的租赁物因不符合合同约定的层数和面积导致租赁物一直未能交付，原告使用租赁物开办酒店及酒店相关配套经营的合同目的无法实现，原告据此享有法定解除权，被告在本案审理过程中亦表示在双方协商一致时同意解除合同，故对原告主张解除双方签订《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于焦点三，被告应否向原告返还定金100万元。根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案中，原告诉请第二项为要求返还定金100万元，诉请第三项为主张被告支付违约金267万元，在本案审理过程中，本院向原告释明定金和违约金条款不能同时并用，要求其选择适用定金或违约金条款，原告经本院释明后表示其第二项诉请并非是适用定金罚则，仅是要求被告返还定金100万元，本院认为，经本院释明后原告陈述可视为其选择适用违约金条款的意思表示，对此本院予以确认。关于被告应否返还定金100万元，根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，合同解除后，被告应向原告返还其收取的定金100万元，故对原告该项诉请，本院予以支持。关于焦点四，违约责任如何承担，双方当事人在合同中约定的违约金条款系结算和清理条款，其效力不因合同解除而受到影响，故案涉合同的违约金条款仍可适用。原告依据该合同第十条主张被告支付合同当年租金总额的违约金267万元，被告在本案审理过程中以不构成违约进行免责抗辩，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定:“为减轻当事人诉累,妥当解决违约金纠纷,违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的,人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明”，本院依法向被告释明是否调整违约金，被告经释明后认为违约金过高，请求法院予以调整，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案中，原告并未提交充足证据证明其实际损失，其主张加盟费和装修费损失因属于扩大的损失不应赔偿，原告还主张因合同租赁物一直未交付导致其无法开办酒店，如合同履行每年经营利润可达390万元，并提交一份财务分析表，因该分析表系原告单方制作，被告亦不予认可，本院不予采信，且该财务分析表是原告针对涉案租赁房屋交付后对经营期间预期利益情况的预估，由于商业经营具有自身风险，盈亏具有多种不确定因素，不能据此认定原告的经营就一定能够获得利润，且年利润数据均能达到390万元，故原告的实际损失、可获得的预期利益均不能确定。在原告损失无法确定情形下，如按照合同约定的当年租金总额267万元收取违约金，折合年利率为66.75%（以100万元定金为基数，从定金交付之日到返还之日共4年，年利率可计算为66.75%），相当于同期银行贷款利率的11倍，该约定明显过高，故本院基于该案的实际履行情况、双方的过错程度及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，酌定将违约金调整为总额不超过应返还的定金100万元，据此被告应向原告支付违约金100万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条之规定判决如下：一、解除原告武汉如家同悦酒店管理有限公司与被告武汉市鸿照商贸有限责任公司于2015年3月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告武汉市鸿照商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉如家同悦酒店管理有限公司返还房屋租赁定金1000000元；三、被告武汉市鸿照商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉如家同悦酒店管理有限公司支付违约金1000000元；四、驳回原告武汉如家同悦酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36160元，由原告武汉如家同悦酒店管理有限公司负担7232元，被告武汉市鸿照商贸有限责任公司负担28928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 熊 敬人民陪审员 张 明人民陪审员 凃传生二〇一九年八月七日法官助理高娟书记员郑钧午