河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初3155号原告：赵杰，女，汉族，1988年10月22日出生，住霸州市。被告：刘金敏，女，1973年12月2日出生，汉族，住霸州市。原告赵杰与被告刘金敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵杰到庭参加了诉讼，被告刘金敏经本院开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵杰向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告于2017年4月5日签订的《房屋买卖合同》，并判令被告立即返还原告支付的购房款755000元及利息损失；2、依法判令被告赔付原告购房总价款20％的违约金，并赔偿给原告造成的各项损失；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年4月5日签订了《房屋买卖合同》一份，合同签讨后，原告依约向被告支付了全部购房款并缴纳了相关税费。合同履行过程中，因被告怠于履行过户义务，原告将被告诉至霸州市人民法院请求判令被告予以协助过户，霸州市人民法院经审理查明并作出(2017)冀1081民初4353号民事判决书，判决被告协助原告履行过户义务。但在履行过程中，原告发现被告隐瞒该涉案房产的产权纠纷问题，致使原告并不知道该涉案房产已被他人申请查封，致使该涉案房产无法办理产权变更登记手续。此后，原告为维护自身合法权益向查封法院(即河北省唐山市丰润区人民法院)提出执行异议申请，异议申请被驳回后并提起执行异议之诉，但诉讼请求也被驳回。综上所述，因被告严重的违约行为，致使双方于2017年4月5日签订的《房屋买卖合同》无法实际履行，故根据相关法律规定及双方间的合同约定，原告有权单方面解除该合同，并要求被告赔偿给原告造成的各项经济损失。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，判如所请。庭审中原告明确诉讼请求，按合同约定购房款的20%支付违约金，放弃损失主张。被告刘金敏未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、2017年4月5日原被告签订的房屋买卖协议一份，证明2017年4月5日原被告签订房屋买卖协议一份，原告购买被告位于霸州市，双方约定了房屋产权过户、违约责任等条款内容，原告并支付了购房定金现金人民币50000元的事实；2、已生效的河北省霸州市人民法院（2017）冀1081民初4353号民事判决书一份；3、河北省霸州市人民法院（2018）冀1081执2549号执行裁定书一份；4、河北省唐山市丰润区人民法院（2018）冀0208执异7号执行裁定书一份；5、河北省唐山市丰润区人民法院（2018）冀0208民初1148号民事判决书一份。以上证据证明原告履行了合同义务，给付了被告购房款并缴纳了相关税费的事实，但被告因为雄安新区的原因要求加价不履行协助原告过户义务，原告诉至霸州市人民法院，该院判决认定原被告买卖合同成立，判决被告协助原告过户。后被告仍不履行判决义务，原告申请法院执行，因该涉案房屋上存在唐山法院司法查封，被驳回了执行申请。原告又向唐山市丰润区人民法院提出执行异议申请，被驳回，原告又向唐山市丰润区人民法院提起执行异议之诉，仍被驳回。因为被告的过错，原告无法实际取得房屋所有权，而且给原告造成了很大的经济损失。所以要求解除双方的房屋买卖合同，并要求被告返还购房款并按买卖合同约定支付总价款的20%的违约金。被告刘金敏未对原告提供的证据发表质证意见，亦未向法庭提供证据。经审查本院认为：原告提交的证据1、2、3、4、5，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。经审理查明：2017年4月5日原被告签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、被告自愿将坐落于霸州市的房屋（房产证号：32××35，建筑面积160.8㎡,房屋性质为住宅，户型四室两厅一厨三卫）卖给原告；二、被告保证对所售房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该房屋及其附属设施没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给原告并将该房屋实际交付给原告使用。三、成交价格为755000元，该房屋产权过户费用由原告承担，该房屋配套设施过户的相关费用由原告承担。四、本合同签订的同时，原告以现金方式交付被告定金50000元，原告交付全部购房款及所需税费后五日内，被告协助原告完成过户。被告承诺原告交付房屋全款后腾空该房屋，并交付房屋钥匙及水电卡，双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电话、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。五、1、被告违反本合同第二条的约定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由被告负责解决纠纷或争议，并向原告支付本合同第三条约定成交价格的20%作为违约金，另外再赔偿给乙方造成的全部经济损失，原告有权解除合同，要求被告退还所收取的全部房款。2、原被告双方保证对房屋结构无拆改或拆改已经得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件。若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及责任由责任方负责。3、任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，或发生违反本条2、3款的违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价的12%做为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。房屋买卖合同签订当日，原告交付被告定金50000元，2017年4月20日原告通过案外人蔡长林廊坊银行62×××*5账户向被告付款450000元，于2017年4月24日原被告双方至霸州市地方税务局办理了涉案房屋房产交易申报单，并缴纳了各种税费共计17000元。2017年4月28日原告通过中国邮政储蓄银行股份有限公司霸州市胜芳镇支行给被告账户汇款255000元。2017年4月28日被告为原告出具已收到购房款全款755000元并交付水电卡、钥匙收条一份，并将诉争房屋所有权证（廊房权证霸字第**）交付原告，但被告未按约定履行协助原告办理诉争房屋的产权变更登记手续。2017年8月2日原告将被告诉至霸州市人民法院，请求法院判令被告履行协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续。霸州市人民法院审理后，于2017年10月18日作出(2017)冀1081民初4353号民事判决书，判决内容：一、被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理位于霸州市产权变更登记手续；二、如上述诉争房屋存在司法查封，被告应于解除司法查封措施之日起五日内协助原告办理上述诉争房产的产权变更登记手续。判决生效后被告未自动履行判决书所确定的义务。后原告赵杰得知河北省唐山市丰润区人民法院于2017年6月16日作出（2017）冀0208财保33号民事裁定书，对涉案房产进行了查封，于2018年1月16日向河北省唐山市丰润区人民法院提出执行异议，请求解除查封。2018年1月24日河北省唐山市丰润区人民法院以赵杰不享有足以排除强制执行的权益为由，作出（2018）冀0208执异7号执行裁定书，驳回了赵杰的异议申请。2018年2月2日赵杰向河北省唐山市丰润区人民法院提起执行异议之诉，2018年9月19日河北省唐山市丰润区人民法院以赵杰对涉案房产不享有足以排除强制执行的权利，作出（2018）冀0208民初1148号民事判决书，驳回了赵杰的诉讼请求。2018年9月29日原告赵杰向霸州市人民法院申请执行(2017)冀1081民初4353号民事判决书。霸州市人民法院立案后，对涉案房产进行了查询，该涉案房产已被河北省唐山市丰润区人民法院查封，查封文号分别为（2017）冀0208财保33号（查封期限从2017年6月16日至2020年6月15日）；（2017）冀0208财保33号（查封期限从2018年10月25日至2021年10月24日）；（2018）冀0208民初5389号（查封期限从2018年10月25日至2021年10月24日）。霸州市人民法院于2019年4月26日作出(2018)冀1081执2549号执行裁定书，以执行依据的(2017)冀1081民初4353号民事判决书中确定的履行条件未成就、申请执行无法律依据为由驳回了原告赵杰的执行申请。至此，原告赵杰与被告刘金敏签订的房屋买卖合同无法实际履行，原告起诉请求解除双方之间的房屋买卖合同。本院认为：原告赵杰与被告刘金敏签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方买卖合同关系成立，本院予以确认。双方当事人均应按合同约定严格履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原被告双方房屋买卖合同第二条约定：被告保证对所售房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该房屋及其附属设施没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给原告并将该房屋实际交付给原告使用；第五条约定：被告违反本合同第二条的约定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由被告负责解决纠纷或争议，并向原告支付本合同第三条约定成交价格的20%作为违约金，另外再赔偿给乙方造成的全部经济损失，原告有权解除合同，要求被告退还所收取的全部房款。本案中，因被告涉及其他诉讼而导致其出卖的房屋即本案涉案房屋存在司法查封，被告不能完全履行交付原告房屋的义务，致使原告的权利不能实现，被告构成违约。原告依据双方合同约定有权解除房屋买卖合同。故本院对原告要求解除双方于2017年4月5日签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。随着原被告双方合同解除，被告应当返还原告购房款755000元。故本院对原告要求被告返还原告购房款755000远的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”合同解除是合同的权利和义务终止的情形之一，故在合同解除时，合同中的结算和清理条款仍然有效，违约金条款即属于结算和清理条款，违约金请求权并不因为合同解除而受到影响。根据原被告双方约定的违约金条款，被告违约应当按房屋成交价格的20%向原告支付违约金。故本院对原告要求被告按房屋成交价格755000元的20%支付违约金的诉讼请求予以支持。被告刘金敏经本院开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法适用缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵杰与被告刘金敏于2017年4月5日签订霸州市室房屋买卖合同；二、被告刘金敏于本判决生效之日起十日内返还原告赵杰购房款755000元并支付原告购房款20%的违约金151000元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11350元减半收取5675元、保全费4295元，由被告刘金敏承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  赵秋霞二〇一九年八月六日书记员  张 硕