天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终5918号上诉人(原审被告):天津市澳泰房地产开发有限公司，住所地天津市河**柳林路**。法定代表人：和旭升，经理。委托诉讼代理人：罗艺，四川韬世（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽鑫，四川韬世（天津）律师事务所律师。上诉人(原审被告):津门鸿（天津）足道有限公司，，住所地天津市河**珠江道与学苑路交口新苑菜市场**右侧法定代表人：孔繁洋，经理。委托诉讼代理人：冯砚迪，北京纬衡（天津）律师事务所律师。被上诉人(原审原告):天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司，，住所地天津市河**珠江道与学苑路交口法定代表人：陆昱欣，总经理。委托诉讼代理人：赵德禄，男，该公司职员。委托诉讼代理人：朱虹，天津晟准律师事务所律师。原审被告：李戈艳，女，1980年7月30日出生，汉族，个体业主，住天津市河**。原审被告：李文华，女，1962年1月17日出生，汉族，个体业主，住天津市河**。原审被告：刘爱民，男，1973年10月9日出生，汉族，个体业主，住天津市河**。原审被告：袁容，女，1959年2月26日出生，汉族，个体业主，住天津市河**。原审被告：苏翌，女，1969年5月31日出生，汉族，个体业主，住天津市河**。原审被告：李丽，女，1971年4月27日出生，汉族，个体业主，住天津市河**。原审被告：刘德庆，男，1985年2月22日出生，回族，个体业主，住天津市河**。原审被告：单莉，女，1976年12月4日出生，汉族，无职业，住天津市河**。原审被告：天津郁美净美容有限公司珠江道店，，住所地天津市河**陈塘庄新苑菜市场外商铺**主要负责人：侯林昌，经理。上诉人天津市澳泰房地产开发有限公司（以下简称澳泰公司）、津门鸿（天津）足道有限公司（以下简称津门鸿公司）因与被上诉人天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司（以下简称新苑公司）、原审被告李戈艳、李文华、刘爱民、袁容、苏翌、李丽、刘德庆、单莉、天津郁美净美容有限公司珠江道店（以下简称郁美净珠江道店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2018）津0103民初10291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。澳泰公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，未追加与本案有利害关系的第三人，澳泰公司曾经与被上诉人的上级主管单位陈塘庄街道办事处签署施工总承包合同，约定河西区新苑菜市场建设完成后，由陈塘庄街道办事处全资成立的公司即被上诉人负责经营。2017年4月26日，陈塘庄街道办事处、澳泰公司、被上诉人三方对债权债务进行了结算并签署备忘录，备忘录三方真实意思表示是将陈塘庄街道办事处未结算的工程款抵冲澳泰公司部分房租，由于陈塘庄街道办事处拖欠澳泰公司工程款，因此澳泰公司行使先诉抗辩权的权利可以对抗被上诉人。综上，原审未依职权追加陈塘庄街道办事处为第三人，对本案认定事实不清。新苑公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。津门鸿公司述称，同意澳泰公司的上诉请求。李戈艳、李文华、袁容、苏翌、李丽、刘德庆均述称，同意一审判决。津门鸿公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审被上诉人起诉澳泰公司支付租金，同时要求津门鸿公司支付欠缴水费，其与其他原审被告腾房系不同的法律关系，且每一法律关系内的法律关系主体并不相同，理应分别诉讼。津门鸿公司与被上诉人支之间并无房屋租赁关系，津门鸿公司并非本案的适格被告。一审未查明被上诉人是否为合格原告。一审法院未查明津门鸿公司因腾房产生的损失。新苑公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。澳泰公司述称，同意津门鸿公司的上诉请求。李戈艳、李文华、袁容、苏翌、李丽、刘德庆均述称，同意一审判决。新苑公司向一审法院起诉请求：1.各被告立即腾空所占用的位于天津市河西区新苑菜市场门前的经营房屋（9间，650平方米）；2.被告澳泰公司支付原告天津市河西区新苑菜市场门前的经营房屋（9间，650平方米）截至2018年7月31日的租金人民币800500元，并按照每天1812.33元（661500／365）的房屋占用费标准支付至腾空房屋之日止；3.被告澳泰公司支付原告天津市河西区新苑菜市场后面5间平房2015年3月1日至2017年4月30日的租金人民币65000元；4.被告澳泰公司向原告支付违约金人民币258300元（630000＊20%＋661500＊20%）；5.被告澳泰公司向原告支付原告支出的律师费人民币30000元；6.被告津门鸿公司支付原告自2017年10月至2018年2月10日的水费3070元，2018年6月至2019年5月10日的水费人民币9330元，共计12400元；7.各被告承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：诉争房屋系位于天津市河西区陈塘庄新苑菜市场门前的经营房屋与后院5间平房，由天津市河西区人民政府陈塘庄街道办事处建设，被告澳泰公司施工，并由天津市河西区人民政府陈塘庄街道办事处下属单位即原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司经营管理。2013年12月31日，原告与被告澳泰公司签订了《天津市河西区陈塘庄新苑菜市场外商户经营合同》，约定：原告将位于天津市河西区陈塘庄新苑菜市场门前的经营房屋（建筑面积约650平方米）租赁给被告澳泰公司，被告澳泰公司已充分了解房屋情况，同意按现状承租，除双方另有约定外，被告澳泰公司不得任意改变房屋用途，不得将该房屋用于有可能给该房屋带来安全隐患或造成价值贬损的经营活动；原告给被告澳泰公司三个月装修期，租赁经营期自2014年4月1日至2019年3月31日，若被告澳泰公司履约情况良好，租赁期满前3个月内双方可协商续签下一轮租赁合同；租赁经营期内，被告澳泰公司须向原告支付租赁费和其他费用，房屋租金自2014年4月1日至2016年3月31日为每年600000元，自2016年4月1日至2018年3月31日为每年630000元，自2018年4月1日至2019年3月31日为每年661500元，租金采取先付款方式，每年4月1日前交齐当年全部租金，否则需每日交纳千分之一的滞纳金；被告澳泰公司应在本合同签署5日内向原告一次性交付履约保证金50000元，作为被告澳泰公司履行合同的保证，被告澳泰公司按约定须向原告支付的租赁费、违约金等在经营过程中产生的一切费用，原告有权直接从履约保证金中先行扣除；未经原告书面同意，被告澳泰公司不得擅自将租赁房屋转租给第三方；被告澳泰公司对租赁房屋配套设施的改造、完善工作在其租赁期满后，无偿移交给原告；租赁期间，任何一方不履行义务或不完全履行义务，应视为违约，违约方应承担违约责任，并赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、违约金等。合同签订后，原告与被告澳泰公司又补充约定：原告将涉诉菜市场房屋后院的平房5间出租给被告澳泰公司，每年租金30000元。后被告（乙方）与天津市河西区人民政府陈塘庄街道办事处（甲方）就工程款与房屋租金结算事宜进行了协商，双方于2017年4月26日签署了《新苑菜市场建设工程结算备忘录》，约定：经双方共同确认，截至2017年3月31日，乙方共欠甲方新苑菜市场房屋租金1889376元，欠甲方保证金50000元，共计1939376元，考虑乙方在项目施工中给予了甲方合作和资金方面的支持，甲方同意一次性减免租金279841元，双方还就该部分租金减免后的支付计划作了约定；为做好乙方租赁甲方下属新苑菜市场后院5间平房的收回工作，甲方同意乙方先行向甲方下属新苑菜市场交付一年的租金30000元，乙方应在2017年5月1日前将房屋收回，并交给甲方所属新苑菜市场，该5间平房余下的房租免除，若乙方逾期不能交付房屋，则应全额支付3年及自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止的延期房租。后被告澳泰公司向原告支付了保证金50000元，并支付门前经营房屋租金至2017年3月31日，支付后院5间平房租金至2015年2月28日，此后未再向原告支付其他费用。对于后院5间平房，被告澳泰公司自述其于2017年5月腾出，对于门前经营房屋，被告澳泰公司已陆续全部进行转租，现尚未交还原告，转租具体情况为：一层K1区，承租人被告李戈艳，约定租赁期限自2017年5月10日至2018年5月9日，后延期至2019年5月9日，年租金120000元，已支付租金至2018年11月8日，另外还支付被告澳泰公司押金10000元。一层K2区，承租人被告李文华，约定租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，后延期至2018年12月31日，年租金60000元，实际已支付至2019年2月28日。一层K3区，承租人被告刘爱民，约定租赁期限自2015年4月20日至2018年4月19日，期满后继续租用，年租金85000元，实际已支付至2019年4月19日，此外还支付被告澳泰公司押金10000元；被告刘爱民承租该房屋后，又将房屋转租给被告郁美净珠江道店，被告郁美净珠江道店向被告刘爱民支付租金至2019年4月7日，并代其直接向被告澳泰公司支付了上述押金10000元。一层K4区，承租人被告袁容，约定租赁期限自2016年12月16日至2017年12月15日，后延期到2019年1月31日，年租金80000元，实际已支付至2019年2月28日。一层K5区，承租人被告苏翌、李丽，约定租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，后延期至2018年12月31日，年租金60000元，实际已支付至2019年2月28日。一层K6区，承租人被告刘德庆，约定租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，后延期到2018年12月31日，年租金60000元，实际已支付至2019年2月28日。一层K7区加二层，承租人被告津门鸿公司，约定租赁期限自2016年4月1日至2019年3月31日，年租金180000元，实际已支付至2019年3月31日。二层K2区，承租人被告单莉，约定租赁期限自2015年9月9日至2018年9月8日，年租金390000元，实际已支付至2019年5月8日。上述承租人一审期间仍实际占用涉诉房屋。一审诉讼中，被告津门鸿公司提出其与被告澳泰公司曾签有补充协议，确认其装修有投资，如果成本收不回可以继续租用该房屋，具体由被告澳泰公司进行协调，故其不同意腾房，主张继续租用房屋。其他各被告均认可将房屋腾交原告，但分别提出给予宽限期或经济补偿等要求。另查，被告津门鸿公司在承租涉诉房屋期间的用水系从原告处购买，其在2017年10月至2018年2月10日用水307吨，2018年6月至2019年5月10日用水933吨，该共计1240吨用水的水费尚未支付。原告在本案诉讼中委托天津晟准律师事务所指派律师作为其诉讼代理人，并为此支出律师服务费30000元。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告将该房屋出租给被告澳泰公司，但双方约定的租赁期限届满后未再续签合同，故原告有权收回房屋。诉讼中，除被告津门鸿公司外，其他各被告均认可腾交房屋，被告津门鸿公司以其与被告澳泰公司之间曾有协议为由拒绝腾交房屋，一审法院认为，被告津门鸿公司所提出的协议，其真实性无法确认，且即使具有真实性，该协议相对方被告澳泰公司并非涉诉房屋权利人，其双方之间的协议对原告不具有约束力，故其主张于法无据。因此，对原告主张各被告向其腾交涉诉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。部分被告主张的宽限期及经济补偿于法无据，一审法院不予支持。关于原告主张的涉诉菜市场门前经营房屋租金，被告澳泰公司自承租开始至今未将房屋交还原告，但其仅支付租金至2017年3月31日，原告在以被告澳泰公司支付的履约保证金50000元作相应折抵的基础上，向被告澳泰公司主张2017年4月1日至2018年7月31日的租金800500元，并按照每天1812.33元的标准主张自2018年8月1日起至腾交房屋之日止的房屋占用费，符合约定标准，一审法院予以支持。关于原告主张的涉诉菜市场后院5间平房租金，依据《新苑菜市场建设工程结算备忘录》约定，如被告澳泰公司在2017年5月1日前将房屋收回，并交给原告，该5间平房余下2年的房租将予以免除，否则仍应全额支付3年及自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费。被告澳泰公司实际仅支付了1年的租金，诉讼中其自述已于2017年5月将该5间平房腾空，但原告否认收到其交还的房屋，因被告澳泰公司并未提供相应证据证明其已于2017年5月1日前将房屋腾交原告，故其不应享受约定的减免措施。现原告按约定30000元每年的标准主张2015年3月1日至2017年4月30日的租金65000元，并无不当，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。被告澳泰公司在履行其与原告之间的房屋租赁合同期间，逾期支付租金，其行为属于违约，应承担违约责任，按合同约定，其应赔偿由此给原告造成的律师费等损失，并应向原告支付违约金。原告向被告澳泰公司主张律师服务费30000元，符合合同约定，并提供了相应证据，一审法院予以支持。关于原告主张的违约金，被告澳泰公司认为标准过高并主张调整，根据被告澳泰公司逾期支付门前经营房屋租金的违约行为给原告造成的损失情况，一审法院认为原告主张的违约金标准过高，应予调整，以当年欠付租金为基数，按6%的年利率计算自2017年4月1日至2019年6月11日本案开庭之日的利息为85211元，一审法院酌定由被告澳泰公司参照该标准支付原告违约金85211元。原告主张，被告津门鸿公司在承租涉诉房屋期间，由原告向其提供用水，但其尚欠1240吨用水的水费未支付，被告津门鸿公司对原告主张的2017年10月起至2018年2月10日期间欠付水费情况虽未表认可，但其在指定期限内未能提交相关证据证明其交费情况，故一审法院对原告的主张予以采信。原告按双方通常执行的每吨10元标准主张水费共计12400元，并无不当，一审法院予以支持。被告李丽经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃当庭答辩、举证、质证及辩论的权利，一审法院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告李戈艳将其占用的位于天津市河西区珠江道与学苑路交口陈塘庄新苑菜市场门前的经营房屋（K1区）腾交原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司；二、自本判决生效之日起十日内，被告李文华将其占用的位于天津市河西区珠江道与学苑路交口陈塘庄新苑菜市场门前的经营房屋（K2区）腾交原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司；三、自本判决生效之日起十日内，被告天津郁美净美容有限公司珠江道店将其占用的位于天津市河西区珠江道与学苑路交口陈塘庄新苑菜市场门前的经营房屋（K3区）腾交原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司，被告刘爱民予以协助；四、自本判决生效之日起十日内，被告袁容将其占用的位于天津市河西区珠江道与学苑路交口陈塘庄新苑菜市场门前的经营房屋（K4区）腾交原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司；五、自本判决生效之日起十日内，被告苏翌将其占用的位于天津市河西区珠江道与学苑路交口陈塘庄新苑菜市场门前的经营房屋（K5区）腾交原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司；六、自本判决生效之日起十日内，被告李丽将其占用的位于天津市河西区珠江道与学苑路交口陈塘庄新苑菜市场门前的经营房屋（K5区）腾交原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司；七、自本判决生效之日起十日内，被告刘德庆将其占用的位于天津市河西区珠江道与学苑路交口陈塘庄新苑菜市场门前的经营房屋（K6区）腾交原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司；八、自本判决生效之日起十日内，被告津门鸿（天津）足道有限公司将其占用的位于天津市河西区珠江道与学苑路交口陈塘庄新苑菜市场门前的经营房屋（一层K7区加二层）腾交原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司；九、自本判决生效之日起十日内，被告单莉将其占用的位于天津市河西区珠江道与学苑路交口陈塘庄新苑菜市场门前的经营房屋（二层K2区）腾交原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司；十、上述各被告向原告履行腾交房屋的义务时，被告天津市澳泰房地产开发有限公司予以必要的协助；十一、自本判决生效之日起十日内，被告天津市澳泰房地产开发有限公司支付原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司自2017年4月1日至2018年7月31日的菜市场门前经营房屋租金800500元，并按照每天1812.33元的标准支付原告自2018年8月1日起至全部房屋腾交原告之日止的房屋占用费；十二、自本判决生效之日起十日内，被告天津市澳泰房地产开发有限公司支付原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司自2015年3月1日至2017年4月30日的菜市场后院5间平房租金65000元；十三、自本判决生效之日起十日内，被告天津市澳泰房地产开发有限公司支付原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司违约金85211元；十四、自本判决生效之日起十日内，被告天津市澳泰房地产开发有限公司赔偿原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司律师服务费30000元；十五、自本判决生效之日起十日内，被告津门鸿（天津）足道有限公司支付原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司2017年10月至2018年2月10日以及2018年6月至2019年5月10日的水费共计12400元;十六、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15522元，由原告天津市河西区陈塘庄新苑菜市场有限公司负担2582元，由被告天津市澳泰房地产开发有限公司负担12778元，由被告津门鸿（天津）足道有限公司负担162元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人澳泰公司二审期间提交中止审理申请书，其认为基于同一备忘录中的两个不同法律关系存在较强的关联性，就建设工程施工合同纠纷一案，天津市河西区人民法院已立案审理，故请求本案中止审理。对此本院认为，建设工程施工合同纠纷一案与本案并非同一法律关系，上诉人主张中止审理本案，依据不足，本院不予支持。上诉人澳泰公司与被上诉人签订的《天津市河西区陈塘庄新苑菜市场外商户经营合同》已于2019年3月31日到期，后双方未续签合同，被上诉人主张上诉人腾房理应予以支持。上诉人澳泰公司主张其与被上诉人的上级主管单位陈塘庄街道办事处签订施工总承包合同，陈塘庄街道办事处将未结算的工程款冲抵上诉人部分租金，一审未追加陈塘庄街道办事处，故认定事实不清。对此本院认为，上诉人澳泰公司与陈塘庄街道办事处签订的施工总承包合同与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，上诉人澳泰公司主张追加陈塘庄街道办事处依据不足，不予支持。《新苑菜市场建设工程结算备忘录》约定主要内容为截至2017年3月31日前的租金给付期限及数额等相关事宜，本案被上诉人诉讼请求的租金起始日期为2017年4月1日，与《新苑菜市场建设工程结算备忘录》的约定没有直接关联性，故上诉人澳泰公司的该项主张，本院不予支持。一审判决上诉人澳泰公司腾房并支付涉诉房屋租金、占用费、违约金、律师费，于法有据，本院予以维持。关于上诉人津门鸿公司的上诉请求，其陈述支付欠缴水费和本案系不同的法律关系，对此本院认为，被上诉人起诉津门鸿公司腾房并支付占用房屋期间欠付的水费，根据津门鸿二审期间的陈述，其陈述在合同履行期内，实际向被上诉人缴纳水费，一审根据查明事实在本案判决津门鸿公司支付水费，并无不妥，本院予以维持。关于津门鸿公司主张一审未查明被上诉人是否为合格原告问题，被上诉人一审期间提交天津市河西区人民政府办公室《会议纪要》、《天津市河西区陈塘庄新苑菜市场场地证明》，证明其有权对外出租，津门鸿公司该项上诉主张，依据不足，不予支持。关于津门鸿公司主张其并非适格被告，对此本院认为，津门鸿公司作为次承租人实际占用被上诉人经营房屋一层K7区加二层，现澳泰公司与被上诉人合同期限已届满，被上诉人主张津门鸿公司腾空房屋，于法有据。关于津门鸿公司主张的损失问题，应另案主张，并非本案审理范围。综上所述，澳泰公司、津门鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13717元，由上诉人天津市澳泰房地产开发有限公司负担13607元，由上诉人津门鸿（天津）足道有限公司负担110元。本判决为终审判决。审判长  杨宝华审判员  李会芝审判员  刘建奇二〇一九年八月十四日书记员  周晓琳