陕西省西安市中级人民法院     民 事  判  决 书     （2019）陕01民终8344号     上诉人（原审被告、反诉原告）：李强，男，1964年11月15日出生，汉族，自由职业者，住陕西省渭南市临渭区。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛莉明，女，1975年4月24日出生，汉族，陕西建工第五建设集团有限公司职员，住西安市南二环。   委托诉讼代理人：李军，男，1970年8月4日出生，汉族，陕西建工基础有限集团职工，住西安市南二环。系薛莉明之夫。   被上诉人（原审反诉第三人）：李军，男，1970年8月4日出生，汉族，陕西建工基础有限集团职工，住西安市南二环。   被上诉人（原审反诉第三人）：毕丽萍，女，1963年10月12日出生，汉族，南湖物业管理有限公司职员，住西安市灞桥区。   上诉人李强因与被上诉人薛莉明、李军、毕丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初14211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   原审法院经审理查明，2017年10月19日，薛莉明作为乙方、买方与李强作为甲方、卖方、西安美美房地产中介服务有限公司作为丙方、居间人签订了《房屋买卖三方合同》，该协议约定了如下主要内容：“第一条成交房产情况房产位置：西安市碑林区青龙小区东区2幢50502室权属证书名称：房权证编号11501060007~42_9~2-50502~2建筑面积177.97平方米，房屋结构砖混，户型三室二厅二卫第二条成交价格人民币玖拾伍万元整第三条付款方式甲乙丙协商一致，在过户当日甲方应将所收乙方全部定金以及剩余购房款一次性全部打入西安市二手房房产交易结算资金监管账户做资金监管。在过户完毕乙方的房产证出来时，全部购房款由西安市二手房房产交易大厅资金监管中心将此笔购房款全部解压一次性打入甲方账户。……第八条三方责任（一）甲方责任1、甲方保证所提供的该房产资料的真实性，且该房产符合国家及西安市房屋上市交易的有关规定，否则由此引起的一切法律或经济纠纷责任均由甲方承担，由此给乙方和丙方造成损失，甲方应予赔偿，且甲方已支付的各项代理服务费用不予退还。……4、甲方保证该房产在交易时没有权利瑕疵，无发生不干净时间、无纠纷、不存在抵押、欠缴税费的情况、办理按揭的手续应当在本次交易前办妥。交易后如有上述未清事项，导致第三方主张权利的，由甲方承担违约责任。……”2017年10月24日，薛莉明、李强与西安美美房地产中介服务有限公司工作人员一起到西安市房管局办理了二手房备案手续，并签署了《西安市存量房买卖合同》（合同备案号C17050793）。2017年12月28日，西安美美房地产中介服务有限公司、李强和薛莉明三方到房管局办理了资金监管手续，并签署了《二手房交易结算资金监管协议》，薛莉明的房屋按揭贷款的首付款48万元同日到账。薛莉明所交纳首付款48万元以及中国农业银行股份有限限公司西安西大街支行所发放住房公积金贷款47万元整目前均暂存于房管局所指定的资金监管账户。薛莉明公积金贷款于2018年4月9日开始计息，2018年5月9日，薛莉明开始偿还首批贷款本息。涉案房产登记于李强一人名下，产权证号为：11501060007~42_9~2-50502~2。李强的配偶为冯莉萍（身份证号：612133196301180021），已于2017年1月30日死亡。李强未向原审法院提交遗嘱继承或法定继承的相关证据。2018年4月25日，薛莉明到小区物业办，购买了电费，缴纳了2018年5-12月份物业费和卫生费，共计1142元，并代李强缴纳2018年5月份以前所欠水费、物业费和卫生费1091.4元，同日办理了物业户名的变更手续。在本案审理过程中，薛莉明向原审法院申请财产保全，要求查封李强名下涉案房屋，其向原审法院提供了太平财产保险有限公司西安市分公司的保函保单，并向该公司支付了保函费用人民币2688元整，原审法院经审查后依法作出了(2018)陕0103民初14211号民事裁定书，对李强名下位于碑林区青龙小区东区2幢5单元50502室房屋采取了查封措施，薛莉明支付了保全案件申请费5000元。   薛莉明诉至原审法院称：2017年10月19日，薛莉明通过西安美美房地产中介服务有限公司介绍，与李强认识并经过充分沟通，就西安市碑林区青龙小区东区2幢5单元50502室房屋买卖事宜达成协议，并于当日签署了《房屋买卖三方合同》，约定李强将该处房产以95万元转让给薛莉明。当日，薛莉明向李强支付购房定金5万元。2017年10月24日，李强、西安美美房地产中介服务有限公司李峰和薛莉明一起到西安市房管局办理了二手房备案手续，并签署了《西安市存量房买卖合同》（合同备案号C17050793）。当日，李强和薛莉明一起到该小区物业办办理物业移交手续（物业人员不在，李强已经向小区门卫进行了说明），同时，李强要求薛莉明支付2000元车位费，薛莉明当场给予支付。李强把房子的家具及其他财物搬出，腾空了房子，在西安美美房地产中介服务有限公司的见证下，李强将该房屋移交给薛莉明的爱人李军，并交付了门禁卡、户门钥匙、电卡、天然气卡，李强告诉薛莉明，合同已经签署，也办理了网签备案，薛莉明现在就可以装修房屋，也可以居住。2017年12月28日，西安美美房地产中介服务有限公司、李强和薛莉明三方到房管局办理了资金监管手续，并签署了《二手房交易结算资金监管协议》，薛莉明的房屋按揭贷款的首付款48万元同日到账。办理完资金监管手续当日，李强又嘱咐薛莉明，可以装修房子并入住，西安美美房地产中介服务有限公司李峰在场。2018年4月9日薛莉明的公积金贷款47万元到账，截至当日房款95万元全额到位。薛莉明公积金贷款于2018年4月9日开始计息，2018年5月9日，薛莉明开始偿还首批贷款本息，并通过微信方式告知李强。薛莉明于2018年3月22日通过微信和手机信息，同时向西安美美房地产中介服务有限公司和李强发函，并指出“如果对房屋交易及装修有异议请在三日内回复，否则视为同意”，西安美美房地产中介服务有限公司李峰回复，无异议，李强三日内没有回复。于是，薛莉明在五月初开始装修该房屋。直至今日，李强没有提出任何反对意见。在装修期间，李强曾到该房屋，但并未向薛莉明、李军提出任何意见。2018年4月25日，薛莉明到小区物业办，购买了电费，缴纳了2018年5-12月份物业费和卫生费，共计1142元，并代李强缴纳2018年5月份以前所欠水费、物业费和卫生费1091.4元，同日办理了物业户名的变更手续。薛莉明曾多次督促西安美美房地产中介服务有限公司，要求尽快协调李强办理房屋过户手续，但是西安美美房地产中介服务有限公司一直称无法联系到李强，薛莉明试图联系李强，也无法联系上。薛莉明认为，二手房交易、房屋网签、资金监管、房屋的交接及装修，均为薛莉明和李强的真实意思表示，并无过错，现在薛莉明的所有合同义务已经履行完毕，房款95万元已经全额交付资金监管账户，并已经履行公积金按揭贷款的还款付息业务。涉案房屋自2017年10月24日至今一直归薛莉明占有和使用，李强并无异议。李强一直无法联系上，迟迟不履行房屋过户义务，损害了薛莉明合法权益。向原审本院提出如下诉讼请求：1、依法判令李强立即办理过户手续，把涉案房屋过户到薛莉明名下；2、依法判令李强承担本案诉讼费、公告费等一切相关费用。   李强辩称，一、其与薛莉明签订的房屋买卖合同无效，李强请求依法解除该房屋买卖合同无效；二、薛莉明及其丈夫李军非法侵入李强的房屋并拆除破坏李强房屋原来的装修财产应当依法赔偿。   李强向原审法院提起反诉称，2017年10月19日李强通过房屋中介公司与薛莉明签订了《房屋买卖三方合同》，有意将李强在碑林区青龙小区东区2幢50502房屋卖给薛莉明、李军夫妇。之后由于李强妻子身故后房屋需要分割继承等原因而无法出卖。2018年1月下旬，李强告诉薛莉明夫妇，因办理房屋继承分割手续繁杂等原因，房屋不卖了。2018年4月10日，李强房屋所在小区物业工作人员毕丽萍未经李强同意收取了李军缴纳的李强房屋的装修押金1000元，物业费、卫生费842元，给薛莉明夫妇非法侵入李强房屋并拆除房屋的装修等财产提供方便。李强平时在外地工作，涉案房屋无人居住。2018年6月14日李强从外地回来，用钥匙开门时无法打开房门。听见房子里有人在干活的声音，就大声敲门并打110报案。110接到报案后派警察到现场调查后认为是房屋买卖纠纷，口头告知与对方协商。6月24日，李强更换了房屋门锁。7月21日李强准备对薛莉明非法拆除李强房屋装修造成的损失进行估算，以便索赔，到房屋时，再次发现房屋门锁被更换，随即再次向110报案。2018年9月15日西影路派出所以房屋买卖纠纷为由，作出了不予调查处理的书面告知。李强认为，薛莉明夫妇非法侵占破坏李强房屋严重违反侵权，第三人毕丽萍为李强夫妇违法侵权行为提供方便，共同侵犯了李强合法权益。故提出如下反诉诉讼请求：1、判令薛莉明解除与李强签订的房屋买卖合同；2、薛莉明与李军、毕丽萍共同赔偿李强房屋损失45万元，非法占用房屋期间的费用1.8万元；3、本诉及反诉的诉讼费由薛莉明承担。   薛莉明辩称：一、解除合同没有依据，薛莉明已经全部履行义务，李强也履行了大部分义务，只有过户手续没有完全办理，不符合合同解除的条款；二、李强解除合同没有合同约定的依据和法律规定的解除合同情形，所以解除合同没有任何依据，请求驳回。关于李强要求赔偿损失请求，事实与理由均不成立，1、李强将法律关系混淆，本案争议为房屋买卖合同纠纷，不是侵权纠纷，房屋的装修是在房屋买卖合同基础上，房屋交易与装修无关，不属于房屋买卖合同约束的内容，2、涉案房屋已经实质交付原告使用、装修，不存在侵犯李强合法权益；3、买卖合同第三条规定，总价包括房价款，室内不可移动装修，空调，物品，该部分已经包含在房屋总价内，房屋价款本人已经全额交付资金监管中心，按照与李强的协议，通过符合支付的方式，所以不存在赔偿问题，可移动物品，李强已经搬走，不存在损害问题，4、房屋的交付、装修、占有和使用是经过李强同意的，不存在非法占有房屋问题，所以请求法院驳回。薛莉明不承担反诉人的诉讼费用。   李军辩称：意见与薛莉明完全一致。   毕丽萍辩称：不同意李强的反诉请求，2018年4月10日，李军、毕丽萍夫妇拿着所有合同及身份证、结婚证到我办，陈述已经购买房屋，但房产证未办下来，我向其开具了1000元装修押金条；4月25日，李军拿着房子的电卡来充电，我要求缴纳拖欠的物业费用，共缴纳1020元，缴纳300元电费，我认为反诉人不能说我给李军、毕丽萍提供了侵占财产的方便，我想知道电卡是怎么交给李强的。   原审法院认为，当事人对自己的主张，有义务提供有效证据。依法成立的合同，当事人应当予以遵守。本案的焦点是：1、薛莉明与李强签订的《房屋买卖三方合同》是否有效；2、薛莉明占有房屋并装修的行为是否合法并应否承担对李强的赔偿责任。首先，在夫妻财产处分中，夫妻双方与第三人相比明显处于优势地位，同时夫妻双方的特殊身份关系和财产共有关系容易使第三人对处分一方的处分权利等方面产生信赖，且在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。涉案房产登记于李强一人名下，薛莉明在正常情形下无法单方获知李强方准确的家庭情况，也无从知晓该房屋为共有房屋。薛莉明以首付款加公积金贷款的方式支付购房款项，该购房款至今存放于房管部门的资金监管账户，房屋共有人在完善法律程序后可获取其财产份额，薛莉明的购买行为并未损害房屋共有人的利益。在本案审理过程中，亦仅有李强以单方处置为由要求解除合同。房屋共有人虽已死亡，但除薛莉明外其他继承人均未向原审法院进行主张。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”薛莉明以首付和公积金贷款的方式支付了合同约定的对价，且无证据证明其有恶意损害房屋公有人利益的行为，符合善意第三人的条件，涉案《房屋买卖三方合同》应为有效合同。李强应配合办理涉案房屋的过户手续并承担薛莉明因此案支出的保全费用。关于薛莉明占有房屋并装修的行为是否合法并应否承担对李强的赔偿责任的问题，涉案房屋尚未办妥产权变更手续，但薛莉明已取得该房屋门禁卡、户门钥匙、电卡、天然气卡等使用房屋的必备物品。李强在庭审中称系将上述物品交于中介并由中介擅自交给薛莉明，薛莉明方称“在西安美美房地产中介服务有限公司的见证下，李强将该房屋移交给薛莉明的爱人李军，并交付了门禁卡、户门钥匙、电卡、天然气卡”。综合本案案情，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定认为薛莉明所述具有高度可能性，予以采信。在薛莉明已与李强签订《房屋买卖三方合同》并合理占有房屋的情况下，其对房屋的装修行为为对房屋使用价值的添附和增加，李强要求解除合同和赔偿损失的反诉请求均不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，原审法院遂判决：一、本判决生效之日起十日内，李强配合原告薛莉明办理碑林区青龙小区东区2幢50502房屋产权过户手续；二、本判决生效之日起十日内，李强支付原告薛莉明保函费用2688元、保全案件申请费5000元整；三、驳回反诉原告李强的反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、承担迟延履行金。案件受理费100元，反诉费用4160元均由李强负担。（案件受理费100元原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告，反诉费用4160元李强已预交）。   一审宣判后，李强不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定，李强未提交妻子冯莉萍死亡后的法定继承相关证据是歪曲事实。2、原审法院认定薛莉明合理占有房屋并装修是对房屋使用价值的添附和增加是事实认定错误。二、原审判决适用法律错误，认定法律关系错误。首先，李强出卖涉案房屋是在妻子冯莉萍死亡后进行的，依据《继承法》涉案房屋已经不是李强夫妻共有的房屋，而是与冯莉萍6个法定继承人共同共有的房屋。其次，涉案房屋并未办理产权登记手续，薛莉明没有取得涉案房屋的所有权，李强诉请是解除房屋买卖合同而不是追回房屋，依据《物权法》第106条的规定，薛莉明也不符合善意第三人法定条件。第三，本案应适用《继承法》、《物权法》而不是《婚姻法》判决。三、原审判决程序违法。正是因为冯莉萍6个法定继承人不同意交易房屋，李强才主张解除合同，依法应追加冯莉萍6个法定继承人参加庭审。综上，请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、依法驳回薛莉明的诉请；3、依法支持李强的反诉请求。   薛莉明、李军共同辩称，1、薛莉明与李强签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》，并办理公积金贷款手续，李强所谓的产权人主张权利，责任在于李强，应向李强追偿，不能转移给薛莉明、李军。一审法院认定涉案房屋在李强妻子冯莉萍死亡后被薛莉明购买行为并未损害房屋共有人利益的判决是正确的。2、一审认定薛莉明合理占有房屋并装修是对房屋使用价值的添附和增加的认定是正确的。3、李强妻子死亡一事，李强从未告知薛莉明、李军，蓄意隐瞒真相，过错在于李强，薛莉明、李军没有任何过错。2、解除合同没有依据，也没有合同约定解除合同的情形，合法的合同应当受到法律的支持。一审认定薛莉明、李军符合善意第三人的条件认定是正确的。3、一审程序合法。薛莉明、李军没有见到李强提供遗嘱或法定继承的相关证据也没有看到除李强以外其他继承人主张权利的情形。故认为原审判决正确，应予维持。   毕丽萍辩称，李强的上诉不能成立，原审判决正确。   经审理查明，原审法院查明的事实属实。   本院认为，李强与薛莉明签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》均符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。本案中，涉案房屋产权证显示的所有权人为李强，李强并无证据证明薛莉明在交易时知晓因李强妻子冯丽萍亡故致涉案房屋存在其他继承权利人的事实，且办理出售涉案房屋相关事宜时，冯莉萍的部分法定继承权利人亦随同前往。而且，薛莉明已将全部购房款存于资金监管账户并已开始偿还银行贷款，薛莉明的行为表明其已全面履行了自己的合同义务。另，本案证据亦表明，薛莉明、李强占有涉案房屋源于李强履行合同的交房行为，并非违法占有。此外，如果本案确有冯丽萍的房屋财产继承人主张其继承权益，合同的继续履行亦有利于其实现权利。因此，本案并无因薛莉明之行为出现法定或者约定解除涉案合同的法律事实，李强的上诉请求因违反《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，故本院依法不予支持，李强应依法全面履行自己的合同义务，其上诉请求依法应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费13350元，由李强负担。   本判决为终审判决。         审判长董  凡   审判员肖 晓 通   审判员辛  娟     二○一九年八月十六日        书记员范 致 远        1