四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川03民终1001号上诉人（原审原告）:自贡市畅联家电有限责任公司，住所地四川省富顺县富世镇解放街**。法定代表人：陈夕友，执行董事。委托诉讼代理人：刘英，四川富邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：富顺县香怡奶咖美食店，住，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道中段**/div>经营者：伍万琴，女，1974年02月18日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：刘刚，四川漆大律师事务所律师。上诉人自贡市畅联家电有限责任公司（以下简称畅联家电公司）因与被上诉人富顺县香怡奶咖美食店（以下简称香怡奶咖店）租赁合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2019）川0322民初5号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。畅联家电公司上诉请求：1.改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人畅联家电公司通过微信方式明确告诉被上诉人，其有撤场的打算及百思特商贸有限责任公司（以下简称百思特商贸公司）的现状等内容，一审法院依据四川省自贡市中级人民法院作出的（2018）川03民终304判决书，认定上诉人未将与百思特商贸公司解除合同的事实告知被上诉人，属于事实认定错误；2.上诉人有证据证明向被上诉人催缴了租赁费，但一审却认定上诉人未在2017年5月23日后向被上诉人催收租金，系事实认定错误；3.一审法院认定“百思特商场三楼超市以装饰停业为名、行撤场之实”，说明合同的解除是百思特商贸公司的过错，却仍然让上诉人承担部分过错责任，显失公平。香怡奶咖店辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律准确，请求维持原判。畅联家电公司向一审法院提出诉讼请求：判决被告支付2017年05月16日至2017年11月30日的租金158090.40元。一审法院认定事实：1.2010年11月23日，原告与百思特商贸公司签订了《专柜租赁合同》，百思特商贸公司将其经营的“百思特商场”超市一楼专柜场地租赁给原告经营。2010年12月07日，经百思特商贸公司同意，原告与华诚经营部签订了《租赁合同》，原告将其中的272m2（2013年04月01日变更为216m2）的场地租赁给华诚经营部经营使用，约定每平方米的租金为每月100元，月租金为21600元,每季度交付一次，提前一月交付下季度租金。2015年10月26日，经原告与百思特商贸公司同意，华诚经营部将自己承租的全部场地216m2转租给原告使用，原告与被告按原告与华诚经营部之间签订的《租赁合同》约定的内容履行。转租后，被告依合同约定向原告交付了2017年05月16日前的租金。2.2017年05月03日，百思特商贸公司对外通知,由于装修升级，其经营的“百思特商场”三楼超市于2017年05月08日起停业。2017年05月04日，原告向百思特商贸公司提出书面申请，要求解除双方签订的《专柜租赁合同》，百思特商贸公司的原法定代表人廖盛峰在其申请书上批注：同意申请，待双方签订《解除协议》且财务清缴后即可终止,2010年11月23日签订的《专柜租赁合同》，原合同回收后失效。此后，被告畅联家电公司撤离了租赁场所中属自己经营的部分，未在此进行经营活动。3.百思特商贸公司针对与原告之间存在的租赁合同纠纷，于2017年08月11日向该院提起诉讼，要求解除双方之间签订的《专柜租赁合同》，并要求原告向其支付拖欠的租金等。2018年05月04日，本院作出（2018）川03民终第304号民事判决：原告向百思特商贸公司支付2017年03月23日起至2017年11月30日止的租金1069757元。该终审判决认定:关于百斯特商贸公司与原告之间签订的《专柜租赁合同》是否已经合意解除、是否应当解除等问题。根据该二审查明事实，百斯特商贸公司已经于2017年11月30日与房屋产权人签订《关于解除房屋租赁合同协议书》，此时，原告实际已经将其占用房屋退还给了百斯特商贸公司，百斯特商贸公司与原告之间的《专柜租赁合同》已经实际解除,但租金应支付至2017年11月30日。但该终审判决未认定，原告及百斯特商贸公司存在因违约而导致解除《专柜租赁合同》情形。终审判决生效后，经百斯特商贸公司申请强制执行后，原告已履行了终审判决确定的交付房租义务。4.案涉租赁场地是百思特商贸公司经营的“百思特商场”三楼超市的上楼必经之道。5.本院作出的（2018）川03民终第304号民事判决已认定:原告撤离了租赁场所中属自己经营的部分，未将要与百思特商贸公司解除合同的情况告知被告、华诚经营部等次承租人。6.“百思特商场”三楼超市于2017年05月08日停业，原告于2017年05月23日前向被告催收了租金,从原告提交的聊天记录内容可认定，百思特商贸公司对外通知的装修升级停业，原告认为其实质是要撤场，“百思特商场”三楼超市将不再经营，自己打算于2017年05月22日撤场，要求被告等次承租人若要继续经营可与超市方（百思特商贸公司）谈判。在被告另案起诉原告及华诚经营部、百思特商贸公司租赁合同纠纷一案中，被告经营者伍万琴在庭审中陈述，在2017年05月份生意就不好了，2017年09、10月份就没有经营了。被告的经营设施由租赁场地房屋所有权人搬离。一审法院认为，原告与华诚经营部签订的《租赁合同》，在经原告与百思特商贸公司同意后，华诚经营部将自己承租的全部场地216m2转租给原告租赁使用，并且，原告与被告按原告与华诚经营部之间签订的《租赁合同》约定的内容属行，由此,原告与被告之间形成的租赁合同关系，双方均不持异议，该院予以确认，加之，该租赁合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行合同义务。原告作为出租人将租赁物交付被告承租使用、收益，被告作为承租人应当支付租金。本案中，被告是否应按合同约定向原告支付租金，应充分考虑被告对租赁物是否处于正常使用、收益状态。由于案涉租赁场地是百思特商贸公司经营的“百思特商场”三楼超市的上楼必经之道，该超市的存在及带来的人潮，应对案涉租赁场地的经营商户带来好的收益。但是，百思特商贸公司以装修升级为由于2017年05月03日对外发出通知，“百思特商场”三楼超市将于2017年05月08日起停业后，这对案涉租赁场地的经营商户的经营造成实质的负面影响,原告在获知此情后，认为“百思特商场”三楼超市在以装饰停业为名、行撤场之实,从而于2017年05月04日向百思特商贸公司提出了书面申请要求解除合同，由此，更能断言“百思特商场”三楼超市的存在与否，的确对案涉租赁场地的经营商户能否正常经营会造成直接影响。因原告与百思特商贸公司之间产生了租赁合同,在百思特商贸公司针对原告提起解除租赁合同及追收租金的诉讼后，该案二审之中，百斯特商贸公司与房屋产权人签订了《关于解除房屋租赁合同协议书》，并将其占用房屋退还给了房屋产权人，这就坐实了原告认为的“百思特商场”三楼超市以装饰停业为名、行撤场之实的判断，百斯特商贸公司与原告之间签订的《专柜租赁合同》，最终被终审判决予以解除，导致原、被告之间的租赁合同无法履行。因此，百斯特商贸公司所经营的“百思特商场”三楼超市的撤场行为，以及百斯特商贸公司与原告之间的《专柜租赁合同》的解除诉讼,导致了包括被告在内的“百思特商场”超市一楼专柜场地租赁商户无法正常使用租赁物并获取收益,何况,在“百思特商场”三楼超市不再带来人潮的情况,被告定无法承受每月按约定应支付的21600元高额租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。”规定，据此，原告要求被告按约定支付租金的请求，该院不应支持。但是，基于被告在百思特商场”三楼超市停业后仍占用租赁物的事实，租金可酌情以约定租金额的四分之一支付，即为39522.60元（158090.40元÷4）。由于伍万琴系个体工商户，为被告富顺县香怡奶咖美食店的经营者，又系伍万琴个人经营，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”，据此，被告富顺县香怡奶咖美食店在本案中应承担的债务，应由被告富顺县香怡奶咖美食店的经营者伍万琴承担。综上所述，原、被告之间存在的租赁合同关系合法有效。被告作为承租人在使用租赁物后,本应按约定支付租金,但因“百思特商场”三楼超市的装饰停业行为,引发了百思特商贸公司与原告之间的租赁合同纠纷,从而,导致了被告无法正常使用租赁物并获取正常收益,由此,被告可依法减少支付租金,并可酌情以约定租金额的四分之一支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定，判决：一、被告富顺县香怡奶咖美食店的经营者伍万琴在本判决生效后10日内向原告自贡市畅联家电有限责任公司支付租金39522.60元；二、驳回原告自贡市畅联家电有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1731元，由原告自贡市畅联家电有限责任公司负担1299元、被告富顺县香怡奶咖美食店的经营者伍万琴负担432元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，本院争议的焦点为：被上诉人香怡奶咖店是否应向上诉人畅联家电公司交付租金，金额多少。上诉人畅联家电公司与被上诉人香怡奶咖店均认可双方履行的是畅联家电公司与华诚经营部签订的《租赁合同》，双方之间的租赁关系不违反法律、法规规定，本院予以确认，畅联家电公司与香怡奶咖店均应按照该《租赁合同》的内容履行各自的权利义务。上诉人畅联家电公司主张被上诉人香怡奶咖店应向其支付2017年05月16日至2017年11月30日的租金158090.40元，被上诉人香怡奶咖店认为其后期未交付租金系因畅联家电公司与百斯特商贸公司之间的纠纷，导致其租用的场地发生根本性变化，其不交付租金系行使不安抗辩权。根据查明事实，畅联家电公司虽与百斯特商贸公司之间就租赁场地发生了纠纷，但畅联家电公司在2017年5月21日即通过微信告知香怡奶咖店百斯特的现状、畅联家电公司准备撤场的打算，要求香怡奶咖店自行考虑是否继续经营。被上诉人香怡奶咖店在了解上述情况后并未选择撤场，而是选择继续经营，系其对自身经营风险的考量。根据香怡奶咖店的自述，2017年9、10月份就没有经营了，但至2017年11月30日被上诉人香怡奶咖店的经营设施才由租赁场地的房屋所有权人从租赁场地搬离。因此，被上诉人香怡奶咖店至2017年11月30日仍实际占有租赁场地，其应按照合同约定向上诉人畅联家电公司支付自2017年05月16日至2017年11月30日的租金158090.40元。一审认为因百斯特商贸公司与畅联家电公司之间的诉讼,导致了包括香怡奶咖店在内的“百思特商场”超市一楼专柜场地租赁商户无法正常使用租赁物并获取收益,并根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定，认定不应支持畅联家电公司对香怡奶咖店的租金要求系适用法律错误，本院予以纠正。被上诉人香怡奶咖店认为其不付租金系行使不安抗辩权，但不安抗辩权适用于先履行合同的一方有明确证据证明后履行合同一方有丧失履行债务能力的情形。本案中，被上诉人香怡奶咖一直经营至2017年9、10月份，畅联家电公司已经实际履行了出租义务，并不存在有丧失履行债务能力的情形，因此，上诉人香怡奶咖主张的不安抗辩权在本案中并不适用，本院不予采纳。综上所述，上诉人畅联家电公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省富顺县人民法院（2019）川0322民初5号民事判决；二、被上诉人富顺县香怡奶咖美食店的经营者伍万琴在本判决生效后10日内向上诉人自贡市畅联家电有限责任公司支付租金158090.40元。如果未按判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取计1731元，由富顺县香怡奶咖美食店的经营者伍万琴负担；二审案件受理费3462元，由富顺县香怡奶咖美食店的经营者伍万琴负担。本判决为终审判决。审判长  黄绚丽审判员  曾伟贤审判员  周玉萍二〇一九年八月十三日书记员  党若丹