贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初2984号原告：六盘水锦扬物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路(白鹤高架桥南侧)，统一社会信用代码：91520201662975931X。法定代表人：王馨，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：武元军，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202199320979148。被告：雷有军，男，1974年11月19日出生，汉族，原住贵州省威宁彝族回族苗族自治县草海镇威昭路109号，现住贵州省六盘水市钟山区。原告六盘水锦扬物业服务有限公司与被告雷有军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水锦扬物业服务有限公司的委托诉讼代理人武元军、被告雷有军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水锦扬物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费3024元(126元/月×24月，日期2017.7-2019.6)。2、请求判令被告支付原告物业费滞纳金5584元。以上两项合计：8608元。3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年3月23日，被告雷有军购买了六盘水市钟山区白鹤路69号(公园天下)附2号205室。房屋面积为125．95平方米。并于2011年1月14日与原告签订了《公园天下前期物业服务协议书》，该协议书约定，被告每月应向原告交纳物业管理费1元／平方米，被告不按时交纳的，按欠交费用每日5‰交纳滞纳金。同时《公园天下业主临时公约》约定，业主交纳物业管理费的时间为每月lO日前。但被告自2017年7月至今，无故拒绝交纳物业管理费，经原告方无数次催缴，被告无故拒绝。原告方认为，被告方无故拒绝交纳物业管理费，严重影响了公园天下居民小区的生活秩序，损坏了原告的管理秩序。为此，特依法向人民法院提起诉讼，请求判令如上所请。被告雷有军辩称，1、被答辩人起诉与事实不符。答辩人每年都向被答辩人缴纳物管费，也并不是像被答辩人所述每月10日前缴纳，答辩人每年缴纳物管费被答辩人都向答辩人出具收据，收据上记录的是按年收取，不是按月缴纳。2、答辩人2018年未向被答辩人缴纳物管费的原因是被答辩人收了物管费但不履行义务，造成被答辩人房屋遭受损失，按照答辩人与被答辩人签订的《公园天下前期物业服务协议书》中明确规定了双方的权利义务，答辩人每年按协议履行了物业费缴纳义务，但被答辩人却未按约定履行自己应当履行的义务，常年未对房屋公共管道进行管理、检修和疏通，贵州省六盘水市钟山区人民法院(2018)黔0201民初1443号民事判决书及贵州省六盘水市中级人民法院(2019)黔02民终861号民事判决书对被答辩人未按协议履行造成答辩人房屋受损己予以认定。2018年因被答辩人原因导致答辩人房屋受损严重，答辩人多次找被答辩人协商处理，被答辩人推卸责任不愿处理，无奈答辩人只能起诉至法院。2018年该房屋处于法院鉴定期间，直至2019年7月答辩人才获得法院的生效判决。一审、二审判决均认定被答辩人未按协议履行义务，判决答辩人的损失由被答辩人承担。如今法院的判决已经生效，但被答辩人仍未按判决书的内容履行赔偿义务。答辩人认为被答辩人收取物业管理费，但却未按协议履行相应的义务，属于被答辩人违约。答辩人认为被答辩人只享受权利但不履行义务，无权向答辩人收取物业管理费，应当由被答辩人向答辩人承担违约赔偿责任。3、被答辩人在起诉书中说“多次向答辩人索要物业费"一事纯属被答辩人虚构，截止到2019年7月，被答辩人从未向答辩人索要过物业费。综上所述，答辩人不构成违约，被答辩人未按协议履行义务构成违约，同时被答辩人在从未向答辩人索要物业费的情况下，便将答辩人起诉至法院，其目的无非是想通过这种方式，拖延时间，拒不履行法院作出的赔偿判决，同时与答辩人在赔偿问题上讨价还价。因此被答辩人无权主张要求答辩人缴纳物管费和滞纳金，请求人民法院判决驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告六盘水锦扬物业服务有限公司提交其营业执照复印件一份、被告雷有军的身份证复印件一份、公园天下前期物业服务协议书复印件一份两页、关于公园天下前期物业服务和业主临时公约的承诺书复印件一份、入伙承诺书资料签收表二复印件一份、业主临时公约复印件一份二十二页、雷有军物业管理费滞纳金计算表复印件一份。以上证据符合证据的真实性、合法性及关联性，且到庭各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告雷有军提交的（2018）黔0201民初1443号民事判决书、（2019）黔02民终861号民事判决书各一份，该组证据可以证明在原告六盘水锦扬物业服务有限公司向被告雷有军提供物业服务期间存在违约事实，且对原告六盘水锦扬物业服务有限公司基于违约所应承担的赔偿责任经人民法院依法予以认定的事实，故本院对该组证据的三性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告雷有军系位于六××水市××区白鹤路××室××2（栋）2层205号房屋的权利人。2011年1月14日，原告六盘水锦扬物业服务有限公司为甲方与被告雷有军签订《公园天下前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利与义务，并对物业服务内容、质量、物业服务费用、协议终止等内容进行了约定，其中物业服务内容的主要约定为：“1、房屋共用部位的日常维护和管理（不包括人为损坏），共用部位是指房屋主体和已分摊部分，包括承重结构部位、基础、内外承重墙体、柱、楼板、屋顶、户外墙面、走廊通道及物业服务用房等。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（不包括人为损坏），共用设施设备是指共用的上下水管道、天线、供电线路、通讯线路、公共照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等。3、如人为损害房屋共用部位、共用设施设备则有责任人负全责”。其中对物业服务费用的约定主要为按照业主购买房屋的建筑面积予以收取，收取标准为每月每平方米1元。同日，被告雷有军向原告出具《关于公园天下前期物业服务和业主临时公约的承诺书》，承诺书主要内容为被告雷有军承认原告根据《前期物业服务合同》取得对包括“公园天下”的房屋及车位实施物业服务的资格，并对《前期物业服务合同》和《业主临时公约》的内容表示认可，同意物业服务机构按照《前期物业服务合同》和《业主临时公约》的规定实施“公园天下”的物业服务。同意遵守《业主临时公约》的规定。同日，被告雷有军在办理物业移交手续时，签收了包含《公园天下业主临时公约》在内的相关资料，《公园天下业主临时公约》主要约定了开发商的权利、业主的权利、义务及责任、业主大会及业主委员会、物业管理等内容，其中物业服务公司的物业服务费及管理开支的第三项约定：“业主或非业主合法使用人应于每月10日前向物业服务公司交纳当月的物业服务费，物业服务费首期从交房之日算起，为利于物业服务公司启动，各业主应于房屋交付时向物业服务公司预交纳三个月的物业服务费。各业主及非业主合法使用人不论有否使用其单位，均须按六盘水市有关法规、规章、政策及本公约的规定交纳上述费用”。追讨欠交费用部分约定：“任何业主若为能按时交纳本公约项下须交纳的物业服务费或任何款项，物业服务公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款的行政及法律费用，违约金按应交款项总额的5‰为标准按日计算，自逾期之日起至所欠款项付清之日止：1、在本公约布告栏上公布欠款业主的名称及有关情况；2、向法院提出诉讼追讨欠款。判决后强制执行判决或以其他方式取得经法院判决的欠款；3、提交业主委员会代为追收。物业服务公司或业主委员会向人民法院起诉要求限期交纳；4、向当地房地产行政主管部门或其他有关政府部门申请，欠款业主在欠交的物业服务费、违约金及附加费用未交清前，不得转让其房屋所有权。”现原告以被告从2017年7月10日起至2019年6月30日期间的物业管理费均未交纳为由诉至本院，请求依法判如所诉。另查明，2018年3月23日，被告雷有军以案涉房屋因原告六盘水锦扬物业服务有限公司提供物业服务不到位导致房屋受损为由向本院提出财产损害赔偿，本院于2019年3月13日作出（2018）黔0201民初1443号民事判决书，判决六盘水锦扬物业服务有限公司赔偿雷有军损失16293元并承担鉴定费15000元。原告六盘水锦扬物业服务有限公司不服该判决，上诉于六盘水市中级人民法院，该院于2019年6月5日作出（2019）黔02民终861号民事判决书，维持原一审判决。本院认为，被告雷有军作为案涉房屋的所有权人，通过原告提交的公园天下前期物业服务协议书、关于公园天下前期物业服务和业主临时公约的承诺书、业主临时公约及被告雷有军的认可，可以认定原被告之间建立物业服务合同关系的事实，上述文书中约定的相应内容即是对双方之间权利义务关系的确认，双方均应按协议的约定履行各自义务。根据原告提供的雷有军物业管理费滞纳金计算表结合上述协议中关于物业服务费及滞纳金的收取标准可以认定被告雷有军尚有2017年7月10日至2019年6月30日期间的物业服务费3022.8元未予支付并因此产生滞纳金5584.62元的事实，结合原告提出的相应诉请，本院予以支持由被告雷有军承担支付物业服务费及滞纳金的金额为8606.8元，超出部分本院不予支持。对被告雷有军辩称其未予交纳物业服务费的原因系原告在提供物业服务过程中存在违约行为所致，但通过被告雷有军提供的已经生效的法律文书来看，原告六盘水锦扬物业服务有限公司已经因为违约行为承担了相应的赔偿责任且案涉房屋至今都是由原告六盘水锦扬物业服务有限公司在提供相应物业服务，并未因原告六盘水锦扬物业服务有限公司之前的违约行为导致被告雷有军所受到的物业服务存在中断或停止的事实证明，故对被告雷有军的该抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：被告雷有军于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水锦扬物业服务有限公司物业服务费及承担滞纳金共计8606.8元。如被告雷有军未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元由被告雷有军负担。（原告六盘水锦扬物业服务有限公司已预交，被告雷有军在本判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告六盘水锦扬物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  张冰二〇一九年八月五日法官助理李婉婷书记员朱理