湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初3401号原告：朱洋，男，1984年1月12日出生，汉族，户籍所在地武汉市新洲区，委托诉讼代理人：陈晶、张佳倩，均系湖北得伟君尚律师事务所（特别授权）。被告：聂晶，男，1967年7月30日出生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区，委托诉讼代理人：徐黎明，湖北元申律师事务所律师（一般授权）。被告：金丽华，女，1969年2月14日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：左坤，湖北元申律师事务所律师（一般授权）。第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市汉口建设大道**。负责人：王浩，系该行行长。委托诉讼代理人：彭勇刚，系该行员工（特别授权）。委托诉讼代理人：陈倩，湖北谦顺律师事务所律师（一般授权）。原告朱洋与被告聂晶、金丽华、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称：建行湖北省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱洋及其委托诉讼代理人张佳倩，被告聂晶及其委托诉讼代理人徐黎明，被告金丽华及其委托诉讼代理人左坤，第三人建行湖北省分行的委托诉讼代理人陈倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱洋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即履行《房屋转让协议》约定的义务，协助办理三六零四工厂宿舍3栋1单元1203室房屋的过户手续；2、请求判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告聂晶为三六零四工厂职工，为出售三六零四工厂宿舍3栋1单元1203室房屋于2009年10月28日与原告签订《房屋转让协议》，根据协议约定，被告以转让费13万元价格向原告转让经济适用房指标，用于购买中国人民解放军第三六零四工厂经济适用房三号楼××单元1203室房屋，原告已支付首付款99002元；被告必须协助原告办理房屋产权证及房屋过户手续，被告不得以任何理由推脱及收取任何费用。合同签订后，原告分别在2008年8月17日，2009年11月9日、2010年12月4日向被告支付转让款共计13万元。后该房屋于2010年6月30日以被告名义在银行办理了贷款手续，贷款14万元，贷款期限20年，并由原告每月向被告指定的账户支付房屋贷款至今。原告自2010年11月30日起一直占有使用房屋至今。现房屋办理房屋产权登记手续的条件已经具备，但经原告多次催促，被告均以各种理由推诿，故起诉来院。被告聂晶辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1、按照武汉市及国家有关规定，公积金贷款只能本人使用，不能由第三人使用。根据这项规定，原告享有了被告公积金贷款的事实，不符合有关规定。2、涉案房屋还在继续贷款，贷款没有还完，该房屋不具备房屋过户的全部手续。一旦停止还款，被告将受到损失。被告金丽华辩称：我方认为聂晶与朱洋签订的房屋转让协议无效。金丽华与聂晶系夫妻，双方都是3604工厂职工，2009年10月，聂晶与朱洋瞒着金丽华签订了房屋转让协议，约定将属于金丽华与聂晶共同所有的92.08平方米的单位集资建房以人民币13万元的价格转让给朱洋。该房屋系金丽华与聂晶的夫妻共同财产，聂晶在金丽华不知情的情况下伙同朱洋以低价擅自将其进行转让，根据我国相关法律规定，我方认为原告与被一签订的协议属于无效协议。请求法院驳回原告的全部诉求。第三人建行湖北省分行辩称：第三人债权的相对方是被告，因此第三人要求被告继续履行按月还款的义务。如果法院判令支持原告的诉求，则需要被告一次性将银行贷款结清。本院经审理认定事实如下：被告聂晶、金丽华均系中国人民解放军第三六〇四工厂职工。被告聂晶将位于解放大道中国解放军第三六零四工厂的单位集资房转让给原告朱洋，2008年8月15日原告朱洋以聂晶的名义向中国人民解放军第三六〇四工厂支付3号楼1单元1203室的房款99002元。2009年10月28日，原告朱洋（乙方）与被告聂晶（甲方）正式签订了《房屋转让协议》，协议约定，经甲乙双方友好协商，甲方自愿将位于解放大道中国解放军第三六零四工厂的甲方单位集资房转让给乙方（房屋为三号楼××单元××号，建筑面积为92.08平方米，房屋总价人民币239002元），现双方就转让事宜签订协议如下：第一条：甲方以转让费人民币130000元将此集资房指标转让于乙方，转让费在协议签订当天乙方支付人民币80000元给甲方，待房屋建成乙方拿到钥匙收房后支付余款人民币50000元给甲方。第二条：乙方现已支付房屋首付款人民币99002元，甲方应无条件协助乙方办理贷款等相关事宜，购房合同，购房发票等相关资料原件由乙方保管。第三条：甲方不得以任何理由收回此集资房或私自另外出售此房，若甲方违约则退还乙方全部购房款及指标转让费外并赔偿乙方总房价及指标转让费合计人民币369002元的30%的违约金共计110000元。并附加赔偿乙方二次违约金人民币100000元。第四条：如乙方违约不要甲方集资房则乙方赔偿甲方全部购房款及指标转让费合计人民币69002元的30%的违约金共计110000元。第五条：如因政策原因甲方单位集资房无法兴建，甲方需归还乙方转让费及所付购房款。第六条：甲方必须协助乙方办理房屋产权证及房屋过户手续，费用由乙方负担。甲方不得以任何理由推脱及收取任何费用。协议还约定了其他事宜。上述合同签订后，原告朱洋向被告聂晶支付完毕全部购房指标转让款130000元。后聂晶将案涉房屋及购买房屋的发票等资料交给朱洋，原告朱洋一直居住至今。2010年6月2日，案涉房屋办理了经济适用房合同备案，出卖人为：中国人民解放军第三六0四工厂，买受人为：聂晶，房屋坐落为：三六0四工厂经济适用房3栋1单元12层3号房，建筑面积为：92.55平方米。2010年6月30日，被告聂晶、金丽华以案涉房屋为抵押向中国建设银行贷款140000元用于向三六0四工厂支付房款，但该贷款一直由原告朱洋按月偿还。2018年8月22日，三六0四工厂发布《关于办理一期经济适用房的通知》，内容主要为：“三六0四工厂经济适用房已具备办理《不动产权证书》条件，通知业主在2018年9月到工厂办理相关手续。”后被告聂晶、金丽华一直未协助办理房屋过户相关手续，故原告朱洋向本院提起诉讼。庭审中，原告朱洋同意就剩余按揭贷款一次性还清。本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”被告聂晶与原告朱洋签订《房屋转让协议》后，被告聂晶与建行湖北省分行签订了《个人住房公积金贷款借款合同》，并以涉案房屋作为抵押，被告金丽华在《个人住房公积金贷款抵押合同》上签字确认，其对于涉案房屋的存在是明知的，从签订抵押合同至原告起诉近十年期间，被告金丽华对原告朱洋居住在涉案房屋内均未提出过异议，亦未对房屋行使占有、使用、管理权益，据此可以认定被告金丽华对于被告聂晶将集资房屋出卖给原告朱洋一事是明知和默认的，应推定被告金丽华对《房屋转让协议》已予以追认，被告金丽华辩解称对原告与聂晶之间的买卖协议不知情，明显与常理不符，其也未提交相关证据证实原告朱洋与聂晶之间存在恶意串通的情形，故对其认为合同无效的辩解，本院不予采信。原、被告签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，未违反法律效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。《房屋转让协议》第六条约定：“甲方必须协助乙方办理房屋产权证及房屋过户手续，费用由乙方负担。甲方不得以任何理由推脱及收取任何费用。”现案涉房屋已具备办理权属登记的条件，被告应当按照合同约定履行协助过户义务，办理案涉房屋的权属证书并过户登记至原告名下。被告未履行合同义务，构成违约，原告可以要求其履行。案涉房屋上虽存在银行抵押权，但原告在庭审中表示同意一次性还清剩余按揭贷款，故该房屋的转让并未侵害抵押权人的合法权益，被告应当在原告代为清偿抵押贷款并注销抵押权后配合办理房屋过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院第三条》判决如下：被告聂晶、金丽华于本判决生效之日起15日内协助将武汉市硚口区三六0四工厂经济适用房3栋1单元12层3号房屋（建筑面积92.55平方米）过户登记至原告朱洋名下（房屋按揭贷款由朱洋负责结清，聂晶、金丽华须配合办理还贷及他项权证注销手续）。案件受理费减半收取3418元，由被告聂晶、金丽华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇一九年八月十四日书记员  吴穹