广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4795号 原告：雷树胜，男，1983年3月2日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：韦杰才，广西志明律师事务所律师。 被告：广西耀杰投资有限责任公司，住所地：南宁市兴宁区五塘镇邕梧西路129号，统一社会信用代码：91450100397377358P。 法定代表人：王杰，该公司总经理。 被告:王耀吾（曾用名：王耀才），男，1958年10月5日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告：王杰，男，1991年1月18日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：谭江锦，广西通诚律师事务所律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：黄雅娴，广西通诚律师事务所实习律师。 被告:滕培仪，男，1957年12月5日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：覃福溢，广西金中大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林家友，广西金中大律师事务所实习律师。 原告雷树胜与被告广西耀杰投资有限责任公司（以下简称“耀杰公司”）、王耀吾、王杰、滕培仪商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告雷树胜的委托诉讼代理人韦杰才，被告耀杰公司、王耀吾、王杰的共同委托诉讼代理人谭江锦、黄雅娴，被告滕培仪的委托诉讼代理人覃福溢、林家友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷树胜向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告耀杰公司于2017年12月22日形成的房屋买卖合同无效；2、被告耀杰公司向原告返还购房款20万元；3、被告耀杰公司从2017年12月22日起至本案审理终结生效判决书确定的最后还款之日止，以20万元为基数，按年利率6％向原告计付利息损失；4、被告耀杰公司向原告支付房屋装修费6万元；5、被告王杰、王耀吾、滕培仪对被告耀杰公司上述全部债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由四被告承担。 事实和理由：2017年12月22日，被告王耀吾将座落于南宁市兴宁区五塘镇西瓜市场自建的一栋楼房的第二单元6楼603号房出售给原告，当天，原告通过银行转账方式向被告王耀吾交付了20万元购房款。之后原告对房屋进行装修入住，装修费用是6万元。2018年8月2日，南宁市兴宁区政府对上述整栋楼进行部分拆除，并对整栋楼停水停电，四十多户购房业主对已购买的房屋无法使用，原告多次与被告耀杰公司协商要求退还已交付的购房款，但被告耀杰公司拒绝退还。被告王杰、滕培仪作为耀杰公司的股东没有真正出资，属于虚假出资，根据《公司法司法解释》第二十二条第二款的规定，被告王杰、滕培仪应对被告耀杰公司在本案中全部债务承担连带清偿责任。被告王耀吾直接收取了原告的购房款，同样具有向原告返还购房款的义务，也应对被告耀杰公司在本案中全部债务承担连带责任。 被告耀杰公司、王耀吾、王杰共同辩称：一、《集资建房协议书》的性质是集资建房合同，为有效合同。耀杰公司未取得土地使用权证、规划许可证、建设许可证、预售许可证等相关证照并非自身的过错。2008年11月29日，耀杰公司法定代表人王杰与案外人苏东庆签订土地使用权转让协议，从案外人苏东庆处合法取得五塘镇商贸城邕国用（2004）第15121587-1号商业土地第十三排D1至D11号地块的使用权及地上建筑物。耀杰公司在取得该地块使用权后，集资改建五塘商贸大楼综合项目，期间案外人苏东庆及被告耀杰公司已多次向有关行政机关申请完善和办理相关变更登记手续，但有关有权行政机关未及时给予答复也一直未予办理，致使耀杰公司对于该土地和涉案房屋尚未取得相关建设和预售许可，耀杰公司没有任何过错。原告在与耀杰公司签订《集资建房协议书》时已对房屋现状有了充分了解。首先，根据《集资建房协议书》第四条和第七条的约定可知，原告在签订该协议时，对于房屋证照不全，暂时还无法办理房产证的情况是知情的，并且原告支付的房款明显低于该地段商品房买卖市场价格，按常理以这样的低价不可能买到证照齐全的房屋。因此可判断原告在签订《集资建房协议书》前已充分知悉该房屋的情况，并认可了该协议的内容。《集资建房协议书》的性质为集资建房合同并非房屋买卖合同。根据协议第四条和第八条的约定，支付的款项应为集资建房款。根据现有政策，涉案房屋的产权属于五塘商贸城整体产权的一部分，原告目前购买的仅是房屋的使用权，对房屋没有完全产权，但房屋仍可实际使用。综上，原告与被告耀杰公司签订《集资建房协议书》时对房屋的现状知情并认可，双方意思表示真实，为集资建房而拟定合同，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。二、被告王耀吾、王杰主体不适格，不应列为本案的被告。本案为合同纠纷，原告的诉讼请求是基于《集资建房协议书》这一合同关系而产生，因此本案基础法律关系仅约束合同双方当事人，王耀吾并非该合同的当事人，不承担相应的法律后果。王杰的行为是代表耀杰公司的法人行为，不应列为本案被告。《集资建房协议书》的合同当事人仅为耀杰公司和原告。王耀吾并非耀杰公司的工作人员也非公司股东，其只是进行代为收款的行为，后续耀杰公司也出具了相关收款凭证，证明了王耀吾仅为代理收款，并没有财产混同的行为。公司对该代理行为表示认可，王耀吾代公司收取购房款是代理行为，其代理产生的法律效果由被代理人承担，因此王耀吾没有返还购房款的义务。原告依据《公司法解释》第二十二条的规定将股东王耀吾、王杰列为被告，是对法律的适用错误。根据该条规定，当公司的财产不足以清偿债务时，公司的股东才需要以其出资额为限对债务承担有限责任。公司没有进入破产清算程序，不能认定公司的财产不足以清偿债务，原告没有证据证实公司无法偿还债务就将股东列为被告，属于滥用诉权，应当驳回对股东的诉讼请求。三、原告主张的利息损失没有事实和法律依据。原告所购买的房屋已经如约交付使用，其主张利息损失没有依据，《集资建房协议书》第七条已经明确约定如原告认为房屋存在各方面问题的，被告只退还本金。如双方的协议被法院判决解除，原告还应当支付被告耀杰公司房屋使用费。 被告滕培仪辩称：被告滕培仪不是本案适格主体，依法对本案不承担民事责任。原告起诉是基于本案涉案的集资建房合同，滕培仪不是合同的当事人，对这个合同不享有法律上的权利义务，况且法院在立案时案由也是合同纠纷，本案就是纯粹的合同纠纷，既然是合同纠纷，滕培仪又不是合同当事人，因此滕培仪不是本案适格被告。原告追加滕培仪作为被告的依据是认为被告滕培仪是耀杰公司的股东之一，未尽到出资义务，根据公司法的规定要求滕培仪承担出资义务，原告是基于滕培仪是耀杰公司的股东，但滕培仪和耀杰公司是公司与股东之前的关系，适用的是公司法规定，公司股东关系与原告诉请的合同关系不是同一法律关系，因此被告滕培仪不是适格被告。滕培仪不是耀杰公司的股东，因此对耀杰公司不承担股东的法律责任，滕培仪从未与其他他人签署过耀杰公司的公司章程，也未授权他人成立耀杰公司，因此滕培仪不是耀杰公司的股东，原告所提供的工商登记的资料中滕培仪的签名及捺印均不是滕培仪本人所签，被告庭前已申请法院对工商登记中的滕培仪的签名及捺印进行鉴定，工商登记不是滕培仪的真实意思表示，因此滕培仪不是耀杰公司的股东，依法不对耀杰公司承担股东责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方有争议的证据，本院认定如下： 在审理过程中，原告向本院提出评估申请，要求对位于南宁市兴宁区五塘商贸城的官田楼2单元603号房的室内装修价值进行评估。经双方摇珠选定，本院委托国宏信价格评估集团有限公司广西分公司对上述价值进行评估，经评估，涉案房屋的室内装修价值在2018年4月的市场价值为96010元，其中，不可移动部分的价值为60380元，可移动部分的价值为35630元。被告耀杰公司、王杰、王耀吾主张“不可移动部分”热水器、窗帘、纸巾盒、淋浴喷头等物品均可拆除移动，不应计入装修费用中，对此本院曾向国宏信价格评估集团有限公司广西分公司发函要求其进行解答，该公司答复称，以上物品均可拆除，但拆除不仅产生费用，更主要的是拆除后较大影响物品的原有价值，所以评估时列在不可移动部分。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月21日，原告的父亲雷瑞强向被告王耀吾转账9万元，2017年12月22日，原告的父亲雷瑞强再次向被告王耀吾转账8.6万元，同日王耀吾向原告出具《收据》一张，载明：“收到雷树胜交来购房款，第二单元陆层陆零叁房20万元”。 在原告交付款项后，被告耀杰公司即将涉案房屋交付给原告使用，原告随即将涉案房屋进行装修。在审理过程中，原告向本院提出评估申请，要求对位于南宁市兴宁区五塘商贸城的官田楼2单元603号房的室内装修价值进行评估。经双方摇珠选定，本院委托国宏信价格评估集团有限公司广西分公司对上述价值进行评估，经评估，涉案房屋的室内装修价值在2018年4月的市场价值为96010元。其中，不可移动部分的价值为60380元，可移动部分的价值为35630元。原告为此支付评估费3000元。 2018年8月3日，原告收到南宁市兴宁区整治违法用地违法建设协调领导小组办公室发出的《关于限期搬离的通知》，内容为：“各住户：根据《中华人民共和国城乡规划法》，兴宁区政府将于近期对昆仑大道五塘镇广西耀杰房地产开发有限公司违法建设的13层小产权房依法进行整体拆除。为了各住户及家人的人身安全不受危害，同时确保拆除工作的顺利进行，现通知如下：请于2018年8月10日前搬离该违法建筑，限期内不搬离的，一切损失由居住户自行负责。” 因原告认为其与广西耀杰房地产开发有限责任公司达成的房屋买卖合同无效，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 另查明，被告耀杰公司在兴宁区发展改革和科学技术局备案的“南宁市兴宁区五塘镇五塘商贸大楼综合开发建设改造项目”登记的“建设地点详情”记载：宗地号：邕国用（2004）第15121587-1其中第十三排D至D11号地块（共壹拾壹块）。 邕国用（2004）第15121587-1号《国有土地使用权证》登记的土地使用权人为苏东庆，座落：邕宁县五塘镇五塘商贸城，地号：1587-1，地类（用途）：商业，使用权类型：出让，终止日期：2038年12月30日。 2008年11月29日，苏东庆（甲方）与被告王杰（乙方）签订《协议书》，约定：甲方为了偿还贷款及债务，将甲方名下依法取得的五塘商贸城邕国用（2004）第15121587-1号商业土地使用权按原规划分别转让给乙方和其他人使用。双方经过充分了解协商，达成如下条款：1.甲方将编号为第十三排D1至D11号的地块（共壹拾壹块）使用权转让给乙方（具体见五塘商贸城规划位置图）。2.该地块总价为：伍拾伍万元整。3.签订本协议时，乙方将地价款向甲方一次性全部交清，土地使用权归乙方。4.乙方自行办理所有证件（土地证、规划许可证、建设工程许可证）。办证过户产生的一切税费由乙方交纳，甲方配合乙方过户手续的签字。双方还就其他事项进行了约定。 还查明，被告耀杰公司曾用名为广西耀杰房地产开发有限责任公司，于2017年11月8日变更为现名，该公司的登记股东为滕培仪、王杰，两人认缴出资额为1000万元，认缴出资期限为2024年12月31日。 本院认为： 一、关于涉案合同的性质问题。 原告向被告王耀吾支付购房款，被告耀杰公司将涉案房屋交付给原告使用，虽然原告未直接与耀杰公司订立合同并向其支付购房款，但双方均认可该款是购买涉案房屋的，而被告王杰及耀杰公司也均认可被告王耀吾的收款行为是代表公司实施的，因此原告与被告耀杰公司之间存在事实上的房屋买卖合同，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，其实质应属于房屋买卖合同，又由于原告实际向被告耀杰公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方形成商品房预售合同关系。 二、关于涉案合同的效力问题。 由于原告与被告耀杰公司形成商品房预售合同关系，而被告耀杰公司作为出卖人，未能提供证据证明其在本案诉讼前已经取得讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方于2017年12月22日达成的商品房预售合同应属无效。 三、关于原告要求被告返还购房款并支付利息损失的问题。 由于原告与被告耀杰公司达成的商品房预售合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告耀杰公司应当返还原告已经向其支付的购房款20万元。由于被告耀杰公司在未取得房屋预售许可证明的情况下即向原告出售讼争房屋，其行为是双方合同无效的原因，被告耀杰公司对此负有过错，故应对原告因此产生的资金占用利息损失承担赔偿责任。原告主张按照年利率6％计付资金占用利息，亦未超出法定限额，本院予以支持。具体计算方式为：以20万元为基数，自2017年12月22日起至被告耀杰公司实际清偿本案款项之日止，按照年利率6％计付。 四、关于原告要求被告赔偿房屋装修损失的问题。 同上所述，由于原告与被告耀杰公司达成的商品房预售合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告耀杰公司应当赔偿原告的房屋装修损失。经评估，涉案房屋的装修价值均为不可移动部分价值，价值为60380元。对此，被告主张的“不可移动部分”热水器、窗帘、纸巾盒、淋浴喷头等物品均可拆除移动，不应计入装修费用中，本院认为以上物品均可拆除，但拆除不仅产生费用，更主要的是拆除后较大影响物品的原有价值，所以评估时列在不可移动部分，故对被告的该项主张本院不予采纳，被告应按评估报告确定的不可移动部分的价值为60380元赔偿原告房屋装修损失。现原告仅主张6万元，属于对自己的权利的处分，本院予以支持。 五、关于原告要求被告王耀吾、王杰、滕培仪对被告耀杰公司的债务承担连带清偿责任的问题。 首先，被告王耀吾虽然实际收取了原告支付的讼争房屋的购房款，但根据合同的履行情况来看，原告在向被告王耀吾付款时已经明确知晓该款系向被告耀杰公司支付的购房款，而被告耀杰公司在庭审中亦自认收到该款，故原告向被告王耀吾的付款仅系根据被告耀杰公司的指示进行交付的行为，王耀吾亦仅系作为受被告耀杰公司委托代收购房款，其行为后果应由被告耀杰公司承担，原告要求被告王耀吾对该款的返还承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 其次，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条的规定，债权人仅能在公司不能清偿债务，且股东在未履行或者未全面履行出资义务的情况下，才能针对股东认缴未缴的部分主张承担补充偿还责任。由于根据工商档案载明，被告王杰、滕培仪的认缴出资时限为2024年12月31日，因此即使被告王杰、滕培仪在本案庭审辩论终结前均未按认缴出资的总额全部实缴出资，但并不属于前述规定的股东在未履行或者未全面履行出资义务的情形。如果为保障债权人的合法利益，要求被告王杰、滕培仪提前履行实缴出资义务的，也应当以被告耀杰公司不能清偿债务为前提，现原告并未能举证证明被告耀杰公司不能清偿债务，故原告要求被告王杰、滕培仪连带清偿责任，并无事实和法律依据，本院不予支持。为保护全体债权人利益，如被告耀杰公司不能通过融资或者股东自行提前缴纳出资以清偿债务，原告作为债权人可以通过启动破产程序另行解决。 同上所述，由于被告滕培仪不应在本案中承担责任，因此其是否系被告耀杰公司股东并不影响本案的责任承担认定，故被告滕培仪在本案中提出的笔迹鉴定不具有必要性，为避免当事人诉累，本院对被告滕培仪的该鉴定申请不予准许。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条之规定，判决如下： 一、原告雷树胜与被告广西耀杰投资有限责任公司于2017年12月22日形成的商品房预售合同无效； 二、被告广西耀杰投资有限责任公司向原告雷树胜返还购房款20万元并支付利息（利息计算方式：以20万元为基数，自2017年12月22日起至被告广西耀杰投资有限责任公司实际清偿本案款项之日止，按照年利率6％计付）； 三、被告广西耀杰投资有限责任公司赔偿原告雷树胜房屋装修损失6万元； 四、驳回原告雷树胜对被告王耀吾、王杰、滕培仪的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5320元，由被告广西耀杰投资有限责任公司负担。 评估费3000元，由被告广西耀杰投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  梁绍连 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  滕秋梅 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》 第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。 公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。 股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。 股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十七条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。