湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初1848号原告：潘金善，男，汉族，1982年9月1日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：郑学知，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：孙玮，男，汉族，1966年9月19日出生，住湖北省黄石市西塞山区。被告：孙雄兵，男，汉族，1972年9月14日出生，住湖北省蕲春县。两被告的共同委托诉讼代理人：李继良，湖北迈通律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告潘金善诉被告孙玮、孙雄兵物权保护纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告潘金善的委托诉讼代理人郑学知、被告孙玮及其与被告孙雄兵的共同委托诉讼代理人李继良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘金善向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同向原告支付商铺占用费用，根据出租商铺的建筑面积及同类商铺门面市场租金标准支付，自2018年11月1日起计算至实际腾退交还商铺之日止，暂计算至2019年6月6日，商铺占用费用为（129.43+110.68）×140000/73.2×218/365=274277.91元。2、请求判令两被告腾退交还商铺给原告。3、请求判令本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年，被告孙玮从原商铺所有人刘文飞处承租了湖北省黄冈奥康商业步行街11栋04、05号商铺（以下简称“商铺”）。后经转让，原告取得了商铺的所有权[房屋所有权证号为：鄂(2017)黄冈市不动产权第0001431、0001430号]。租赁合同于2018年10月31日到期后，原告作为商铺新的所有权人曾与孙玮协商续租商铺或腾退交还商铺，均遭到孙玮无理拒绝。后原告得知孙玮将商铺非法转租给了被告孙雄兵，被告孙雄兵作为商铺实际占用人，将商铺作为经营场所用于经营服装、鞋帽、小配件零售等商品至今。原告认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，被告孙玮拒绝续租和腾退商铺并非法将商铺转租给被告孙雄兵，被告孙雄兵非法占用原告商铺至今的行为属于共同侵权行为，给原告造成了巨大的经济损失。被告孙玮、孙雄兵辩称，原告的诉讼请求第一项没有事实依据，我们不知道这个数字是怎么来的。原告要求腾退商铺，答辩人也同意，但是应当对我们的装修款予以赔偿。原告认为其商铺是从刘文飞出转让取得，答辩人对这个事情并不知情。房租出让金都是交给刘文飞，没有提到本案中的潘金善，从原告的诉状中可以看出，原告与刘文飞的房屋买卖行为发生在2017年，但是我们的租金是交到2019年初，一直是交给原告的出租人。故此，原告在诉状中称多次与被告协商腾退房屋，遭到被告的无理拒绝，这一说法是没有事实根据的。若本案中不能调解，我们会提出反诉。原告潘金善为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：一、房屋所有权证2份、房屋租赁合同、电话录音，证明原告为商铺所有权人，被告拒绝续租或腾退商铺，且无权在未经原告许可的情况下转租商铺。二、被告孙雄兵个体工商户营业执照、经营场所现场照片录像，证明被告孙雄兵无权占用原告商铺。三、催告腾退律师函、快递单及快递签收记录，证明两被告作为商铺非法占用的共同侵权人，均拒绝配合原告腾退并返还商铺。四、商铺租赁合同，证明参考位于相同商业街一楼门面的租赁价格计算得到诉请商铺占用费用。被告孙玮、孙雄兵对原告潘金善提交的证据一的房屋所有权证真实性无异议，对证明目的有异议，对其合法性有异议。对房屋租赁合同的真实性不持异议，但是对证明目的有异议。对电话录音的真实性、合法性、关联性均有异议。是电话录音的话就是偷录的。我们接到律师函之前，我们不知道原告与该租赁房屋有什么关系。对证据二的真实性有异议，是孙玮在经营，与孙雄兵没有任何关系，他只是给孙玮打工，任何责任由孙玮承担。对证据三律师函的真实性无异议，对合法性和关联性以及拟证明目的有异议。对证据四2015年1月22日的房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性以及证明目的有异议，该份合同是复印件，没有原始件，在形式上不符合法律规定的证据的形式要件，对其来源无从考究。该份合同已过期，并且租金的高低取决于各种因素的影响。本院认为，原告潘金善提交的证据一、二、三真实合法，依法予以采信。证据四不符合证据形式要件，且与本案没有关联，依法不予采信。被告孙玮、孙雄兵为反驳原告的诉请请求，向本院提交以下证据：一、房屋租赁合同、2016年、2017年、2018年转账凭证，证明总共租金合计每年37万元，实际支付比合同约定的租金少了52800元。二、奥康步行街物业公司提供的证明，从黄冈万达开业后，所有的生意都不行，大部分的门面闲置。已经出租的租金都有所下降，同时被告在2018年8月份对其租赁的门面进行装修了。原告潘金善对被告孙玮、孙雄兵提交的证据一的房屋租赁合同的真实性无异议，对其银行转账记录有异议，转账记录没有原件，按照房屋租赁合同约定额度年租金42万元，只提交了部分的转账记录。根据该房屋租赁合同，被告承租该商铺的期限是2018年11月31日，在此之后没有跟本案的原告签订任何的房屋租赁合同，由此也能证明被告非法占用使用原告的商铺。对证据二2018年9月5日的证明，对其真实性、合法性、关联性均有异议，出具证明的主体不详，没有提供相应的营业执照或者而其他证明，没有出具经办人的相关身份证明。如果从证据形式来讲，证人证言的话应当出庭接受质证。从该证明内容来讲，证明的内容表述，黄冈奥康步行街出现部分闲置，这个情况是不能证明整体市场行情不好。本院认为被告孙玮、孙雄兵提交的证据一真实，对其已经支付的年租金370000元予以确认，但无法达到其证明目的，年租金以合同约定为准。证据二无其他相关证据予以佐证，依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2015年，被告孙玮与案外人刘文飞签订《房屋租赁合同》，约定：被告孙玮租赁刘文飞坐落在黄冈市××步行街××、××、××楼240平方米商铺，期限自2015年11月1日至2018年10月31日止；租金每年428000元，按年提前30天交给刘文飞；刘文飞如出售该商铺，该合约继续有效，如孙玮要求重新签约，刘文飞负责协助孙玮与新产权方重新签订新的合约。合同还对其他事宜进行了约定。2015年5月27日，刘文飞受邬卫国、车虹委托，代为处理黄冈奥康商业步行街11区房屋原承租户腾退房屋及整改后出售和租赁事宜。2015年6月30日，刘文飞向被告孙玮发出《通知函》，内容为：“考虑贵方享有优先购买的权利，现贵方所租商铺出售定价为一层2.5万/㎡，二层5000元/㎡。请贵方文字回复是否购买，以便我方作相应安排”。2017年1月16日，邬卫国、车虹与原告潘金善签订《黄冈市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：1701160015），约定：邬卫国、车虹所售房屋为楼房，坐落于黄州区商业街××步行街××105铺号。该房屋所在楼栋建筑总层数为3层。该房屋所在楼层为1层，建筑面积共129.43㎡[房屋所有权证号为：鄂(2016)黄冈市不动产权第20160001865，共有权证号为20160001865号]；该房屋成交价格为2623500元，合同还对其他事宜进行了约定。2017年1月16日，邬卫国、车虹与原告潘金善签订《黄冈市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：1701160014），约定：邬卫国、车虹所售房屋为楼房，坐落于黄州区商业街××步行街××104铺号。该房屋所在楼栋建筑总层数为3层。该房屋所在楼层为1层，建筑面积共110.68㎡[房屋所有权证号为：鄂(2016)黄冈市不动产权第20160001866，共有权证号为20160001866号]；该房屋成交价格为2243500元，合同还对其他事宜进行了约定。2017年3月2日，原告潘金善在黄冈市不动产登记中心为购买的上述商铺办理了房地不动产权证[房屋所有权证号为：鄂(2017)黄冈市不动产权第0001431、0001430号]。2018年10月31日，被告孙玮与案外人刘文飞签订《房屋租赁合同》租赁合同到期，因被告孙玮、孙雄兵拒不腾退租赁房屋，原告潘金善故具状诉至法院。另查明，被告孙玮已就《房屋租赁合同》所涉二楼商铺年租金与案外人吴楚达成一致意见为100800元。被告孙雄兵一直占用黄冈奥康商业步行街11栋104、105号商铺用于经营服装。本院认为，原告潘金善作为黄州区商业街××步行街××104、105铺号房屋的所有权人,依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然被告孙玮、孙雄兵根据孙玮与案外人刘文飞签订《房屋租赁合同》在此占有使用,但邬卫国、车虹已将本案争议房屋卖给原告潘金善,该买卖行为经房产产权登记中心确认,并向原告颁发了房屋所有权证,该买卖行为合法有效,故二被告继续基于原有的房屋租赁合同占有该房屋于法无据,属于无权占有,理应从该房屋搬出,原告潘金善要求被告孙玮、孙雄兵腾退交还商铺的诉讼请求,本院予以支持。同时充分考虑目前该商铺用于经营服装实际情况,要求二被告立即腾出房屋显然不现实,应给予二被告合理的时间腾出房屋。原告潘金善作为所有权人对上述房屋享有收益的权利,而被告孙玮、孙雄兵作为房屋的实际占用人则理应按原租赁合同中约定的租金标准向潘金善支付房屋腾退前的占用使用费，现11幢1层104、105号商铺年租金标准应扣减二楼商铺的年租金100800元，本院依法确认为年租金327200元（428000元-100800元）。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告孙玮、孙雄兵于本判决生效后90日内腾退原告潘金善黄冈奥康商业步行街11幢1层104、105商铺；二、被告孙玮于本判决生效后90日内向原告潘金善按照年租金327200元支付自2018年11月1日起至商铺腾退之日止的商铺占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5414元，减半收取2707元，由被告孙玮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 陈 峰二〇一九年八月二十七日书记员 陈芯果