上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初16354号原告(反诉被告)：魔方(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：徐嘉，总经理。委托诉讼代理人：甘建华，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海掌安物联网科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：顾佳，执行董事。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。原告(反诉被告)魔方(上海)公寓管理有限公司(以下简称“魔方公司”)与被告(反诉原告)上海掌安物联网科技有限公司(以下简称“掌安公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，经审理于2018年2月24日作出(2017)沪0117民初7744号民事判决书(以下简称“7744号判决”)。原告魔方公司不服该判决上诉至上海市第一中级人民法院，该院于2018年7月23日裁定撤销7744号判决并发回本院重审。本院于2018年9月11日立案后依法适用普通程序审理，于2018年10月29日进行了证据交换、2018年12月11日进行了公开开庭。原告魔方公司的委托诉讼代理人甘建华、被告掌安公司的法定代表人顾佳及其委托诉讼代理人顾叶青到庭参加诉讼。审理中，经审批本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告魔方公司在原审中向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告立即向原告交付沪房地松字(2015)第XXXXXX号上海市房地产权证原件、松江区泗泾镇方泗公路XXX号XXX幢的建设工程规划许可证原件、松江区泗泾镇方泗公路XXX号XXX幢产权人申请并获批改变建筑规划用途的全套法律文件；2.判令被告向原告偿付3,585,460.50元。在本案中，原告变更其诉讼请求为：1.判令确认原、被告于2016年3月4日签订的《魔方公寓租赁合同》(合同编号：hqbdf2974)于2018年3月6日解除；2.判令被告向原告返还租金2,325,472.73元；3.判令被告向原告返还押金1,137,613元；4.判令被告向原告返还物业管理费172,619.96元；5.判令被告赔偿原告实际发生的装修损失3,626,725.30元；6.判令被告赔偿原告实际发生的消防工程费用损失300,094.50元。事实和理由：2016年3月4日，原告与被告签订《魔方公寓租赁合同》(以下简称“系争合同”)，约定由被告向原告出租位于上海市泗泾镇方泗公路XXX号XXX幢3-10层9,590.40平方米房屋(以下简称“涉案房屋”)，用于“改造为服务式公寓对外租赁经营使用”。租赁期限为17年，从2016年3月8日起至2033年3月7日止，自合同签订次日起2年内年租金为4,550,644元。被告于2016年4月1日向原告交付涉案房屋，原告遂委托案外人上海松石建设工程有限公司(以下简称“松石公司”)对涉案房屋进行装修施工。为推进项目顺利实施，原告通过口头或者书面方式不断向被告提出尽快提供相关证明材料用于办理长租公寓营业执照、租赁房屋装修施工许可及消防审批，但被告不予提供合同约定的配合原告办理营业执照、施工许可以及消防审批手续所需的材料，原告于2016年5月20日被迫停止装修及消防工程施工。原告为继续履行系争合同，仍要求被告提供相关材料以办理营业执照、装修施工许可以及消防审批手续，但是被告以无配合办理相关手续的义务为由拒绝向原告提供。因被告拒绝按照合同要求协调房屋产权人办理房屋用途变性改建审批手续，导致原告无法办理营业执照、施工许可以及二次消防备案审批，原告于2018年3月6日与被告解除系争合同，并将涉案房屋归还给被告。但合同解除的原因在于被告，故原告提出上述诉讼请求。被告掌安公司针对原告魔方公司变更后的诉讼请求辩称：第一，7744号判决正确，本案不应被发回重审；第二，关于系争合同解除，被告已经提出反诉，因原告逾期支付租金，被告行使解除权，系争合同已经于2017年6月4日解除，而非原告主张的2018年3月6日；第三，7744号判决作出后，原告为避免损失扩大主动联系被告要求返还涉案房屋，故2018年3月6日被告接收涉案房屋是基于原告自愿返还，而非在当日解除系争合同的合意；第四，不同意返还租金，原告直至2018年3月6日方向被告返还涉案房屋，还需向被告支付未付租金；对于押金，因为原告欠付租金，押金应当抵扣租金，不应该返还；第五，基于原告的违约行为，原告应自行承担损失，原告所主张的装修损失因原告自行撤场，现场状况被告并不清楚，关于消防工程费用和装修费用是原告没有获批情形下擅自进行的，违反法律和合同约定，故该损失应由原告单方承担。被告掌安公司在原审中向本院提出的反诉请求为：1.判令确认系争合同于2017年6月4日解除；2.判令原告腾空涉案房屋后返还被告；3.判令原告支付被告2017年1月8日至2017年6月4日的租金1,845,192.96元(148天×每平方米1.30元/天×9,590.40平方米)；4.判令原告支付被告自2017年6月5日起至实际返还上述房屋之日止的使用费(按每平方米1.30元/天的标准及面积9,590.40平方米计算)；5.判令原告支付截至2017年10月20日的水、电费7,702.30元及电梯保养费(按照每年1.50元/平方米的标准，按9,590.40平方米之面积，从2016年4月1日计算至实际返还涉案房屋之日止，至于2017年10月20日之后的实际水、电费，被告保留诉权，不在该案中主张)；6.判令原告支付被告违约金2,275,322.40元；7.判令原告支付被告基本电费(按照每月33,600元的标准，从2017年6月1日起计算至实际返还涉案房屋之日止)。被告在本案中变更其反诉请求为：1.判令确认系争合同于2017年6月4日解除；2.判令原告支付2017年1月28日至2017年6月4日的房屋租金1,595,842.96元(每日每平米1.30元，总面积9,590.40平方米，计算128天)；3.判令原告支付2017年6月5日至2018年3月6日的房屋使用费3,428,568元(按同期约定租金金额计算，每日每平米1.30元，总面积9,590.4平方米，计算275天)；4.判令原告支付2016年7月1日至2018年3月6日的基本电费672,000元(按照每月33,600元的标准计算20个月)；5.判令原告支付2016年4月1日至2018年3月6日的电梯保养费27,785.88元(单价是每平方米每年1.50元，按照面积9,590.40平方米计算)；6.判令原告支付被告违约金2,275,322.40元(按6个月租金计算)。事实和理由：双方签订系争合同后，被告依约将涉案房屋交付原告装修。原告在未经消防审批的情况下直接开始装修，后因原告自身装修出现问题，无法通过消防验收。原告以此为由，自2017年1月8日起拒付租金、物业费及水电费用，被告多次追讨，原告仍拒绝履行付款义务。2017年6月1日，被告发函解除系争合同，但原告未予理睬，故双方之间的系争合同于2017年6月4日解除。案件审理中，原告于2018年3月6日自愿将涉案房屋返还给被告，故被告提出上述反诉请求。原告针对被告的反诉请求辩称：第一，不认可解除合同通知的效力，因系被告违约，故合同解除权在于原告而非被告；第二，根据租赁合同12.3条第2款约定，被告违约情形下原告可以要求继续履行合同，在要求继续履行期间可以不付租金，且可以要求被告按照双倍租金标准支付违约金，故原告保留向被告主张违约金的权利；第三，因为系争合同在2018年3月6日终止，故不存在使用费问题；第四，在租赁合同期间内原告已经支付实际发生的电费，但原告并未实际使用涉案房屋，故不应该支付基本电费，且被告承认从2017年6月16日开始停水停电，故原告不应该支付基本电费；第五，原告在租赁期间没有使用过电梯，且被告没有针对电梯保养支付费用的证据，电梯保养费用没有实际发生，且被告自2017年6月16日开始停水停电，故电梯无法使用；第六，是被告违约，故原告有权向被告追索违约金，而不是原告承担违约责任；第七，若原告需要支付租金，原告认为原审判决确定的租金1,558,440元是正确的，而不是被告反诉请求确定的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：一、涉案房屋来源、权属及当事人缔约情况上海市松江区泗泾镇方泗公路XXX号房屋的登记权利人为上海市松江区泗泾镇人民政府(以下简称“泗泾镇政府”)，建筑面积为36,752.54平方米，权利登记日为2015年2月10日，所在土地使用权取得方式为划拨，用途为机关团体用地。2015年8月17日，泗泾镇政府出具证明，载明其决定将上述房屋交由上海泗泾资产经营有限公司管理，并将该房屋作为商业用房对外出租。2015年10月28日，被告成为上述房屋的承租人。2016年3月4日，原告作为承租人，与被告作为出租人签订系争合同，约定由原告向被告承租涉案房屋。系争合同正文分专用条款和通用条款两部分，其中，专用条款第一条列明了租赁物的坐落为上海市松江区泗泾镇方泗公路XXX号XXX幢3-10层、权属为泗泾镇政府)、建筑面积为9,590.40平方米等信息。第二条约定租期为17年，自2016年3月8日至2033年3月7日。若实际交付日变更的，租期从实际交付日起算，实际交付日后的120个日历日为装修期，装修期内承租人不需交纳租金。第三条约定，租金标准为每天1.30元/平方米，年租金为4,550,644元。自签订系争合同次日起，每届满2年，下一年度的租金在前一年度租金基础上递增6%。为方便计算，双方约定月租金按照年度租金除以12计取。除首期租金外每三个月为一个支付周期。承租人于系争合同生效后七个工作日内支付相当于三个月租金金额的押金1,137,661元。首期租金于房屋交付后并由出租人提供相应发票后的七个工作日内向承租人完成支付，首期租金相当于六个月租金金额的2,275,322元。出租人的收租账户信息在该条予以列明。第四条约定，涉案房屋交付日为2016年3月8日，出租人如需变动交付日，应至少提前七个工作日向承租人发出书面通知，并应经承租人书面同意，否则交付日期不变更。第五条对双方的通讯地址进行了列明。另外，在通用条款部分，第一条约定，租赁房屋将被改造为服务式公寓对外租赁经营使用。承租人独立自主、依法经营，出租人不参与承租人的经营管理，不承担经营风险，不参与分享经营收益。第二条约定，租金的支付以出租人先开具发票为前提，即在各期租金应支付日前15日，出租人应开具发票并交付承租人，如果出租人未及时向承租人交付租金发票，则承租人支付租金的时间应相应的顺延，且承租人无需支付任何滞纳金。该合同约定的租金不含物业费，出租方应负责向提供物业管理的第三方缴纳物业管理费(如有)并保证承租人享受优质物业服务。物业费价格为1.50元/平方米/月，递增率与租金递增同步，采取一年一付(先付后用)的收取方式。第三条约定，出租人提供免租期供承租人进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作。承租人无需支付免租期期间的租金但需支付物业管理费、实耗水、电、燃气费由承租人承担，其中水、电产生的损耗出租方按相应账单的3%向承租方收取，承租方要求的每月800KV的用电量所产生的基本电费由承租方承担，如超出800KV用电量所产生的行政事业单位罚款由承租方承担。房屋按现状交付，双方签约即代表承租方认可交付条件。如果承租人认为租赁房屋不符合本合同约定的交付条件，则出租人应当按照约定安排修复或者改正，出租人如期完成修复或改正的，则视为交付完成；如出租人未能如期修复或改正的，则视为出租人逾期交付，出租人应按照本合同的约定承担逾期交付房屋的违约责任。第四条约定，承租人有权对租赁房屋进行装修和改造，出租人应协调房屋所有权人对此予以认可和授权；如果因办理相关政府审批手续需要出租人或房屋所有权人配合的，出租人应当配合，并协调房屋所有权人及时提供所需要的协助。承租人对租赁房屋添加一切设施及对该等设施的维护和管理等事宜由承租人自行负责。第五条第四款约定，租期内，如果电梯等重要设备设施达到大修年限，出租人必须负责进行大修，并承担相应费用，但每年电梯的年检与维保费及消防维保费由承租方承担，消防维保费按1.50元/平方米/年计算，出租人应向承租人出具符合要求的消防维保费发票。第六条约定，出租人已取得出租房屋的所有批准、许可和同意，并拥有完全的授权签订并履行该合同。特别地，出租人已向房屋所有权人以及前手出租人完全披露了系争合同内容并取得了房屋所有权人以及前手出租人的认可及同意。如果因房屋所有权人或前手出租人收回租赁房屋或其他行为致使承租人无法继续承租租赁房屋，则出租人应赔偿承租人的全部损失。第七条第一款第5项约定，出租人应全力协助承租人办理装修或改扩建所需的申请报批手续，包括但不限于向承租人提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等，并且不另行向承租人收费。第八条第五款约定，承租人对租赁房屋的装修应当符合安全和消防等规定，不得破坏房屋主体结构给房屋的安全性造成危害，承租人应当通过租赁房屋的消防等各项验收后方可对外经营。第十一条第一款约定，承租人应当在本合同终止或解除后十个工作日内，按届时租赁房屋的现状交还房屋。承租人有权拆除及取回承租人所有不属于出租人的设施或者设备，但承租人不得故意损害或拆除建筑物本身的结构(经出租人同意且通过合法手续予以改变的除外)。第十二条第二款约定，非因出租人原因或不可抗力原因，承租人迟延支付租金累计1个月以上，经出租方催告1个月内仍未交纳，出租人有权解除该合同，且承租人应向出租人支付相当于租赁期限内剩余期间租金总额30%的违约金，如果支付的违约金不足以弥补出租人损失的，承租人还应承担赔偿责任。第十二条另约定，因出租人交付房屋的用途、结构、房屋间距、区位等原因，承租人无法取得消防部门出具的以承租人名义报审的消防验收审核意见或备案凭证的或承租人无法取得工商部门下发的营业执照的(房屋所有权人已取得一次消防验收合格证，二次消防验收由承租人申报，出租人给予相应配合)，承租人有权解除合同；因出租人交付房屋的产权、出租权、房屋用途、环境验收、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等瑕疵问题导致本合同无效的或致使承租人不能实现租赁目的的，或因第三方行使抵押权或其他权利致使本合同无法继续履行的，承租人有权解除合同；且上述解约情形下，出租人还应向承租人支付相当于本合同下租赁期限内剩余期间租金总额30%的违约金；如果违约金不足以弥补承租人损失的，出租人还应该承担赔偿责任；如因出租人将租赁房屋提前收回，承租人提前解除本合同的，出租人应按解除合同月租金的三倍向乙方支付违约金，并承担承租人的装修损失(装修损失计算标准为：双方以2,000万元作为承租人装修投入基数，以免租期届满后次日的10年作为装修投入的折旧摊销期限，如房屋提前收回，则出租人向承租人赔偿提前收回剩余年限的装修折旧款)。系争合同另对其他相关事宜作出了约定。另外，双方将相关租赁合同、同意转租函、租赁范围及租赁房屋平面示意图、上海市房地产权证复印件及沪松公消验字第〔2014〕第0121号建设工程消防验收意见书、交付条件、双方营业执照复印件、授权代表委托书等六组材料作为合同附件。其中“同意转租函”为案外人上海泗泾资产经营有限公司于2016年2月29日出具的《证明》称：上海泗泾资产经营有限公司同意被告将位于上海市松江区方泗公路XXX号的物业租赁给原告作为物联网公司配套的商业经营使用。“交付条件”中关于“消防”的约定有：甲方完成一次消防设施设备系统工程全部工作并取得一次消防验收同时，应积极配合乙方办理商业性质的二次消防报审报验工作，合同生效节点以主合同约定为主，若经甲乙双方共同努力仍无法完成商业性质的消防报审工作，应按照主合同约定的方案处理。二、系争合同的履行及相关事宜1.关于涉案房屋的交接。诉讼中，双方确认：虽然合同约定2016年3月8日交房，但因为原告施工方进场较晚，为了避免不必要的纠纷，经双方协商，2016年4月1日双方就涉案房屋正式交接。2.关于合同项下款项的支付。1.关于租金、物业费及押金，双方确认：原告共向被告支付了3,585,460.50元，具体组成：(1)半年租金2,275,227.50元；(2)一年物业费172,620元；(3)押金1,137,613元。3.关于被告向原告主张的基本电费。被告认为，既然系争合同对该基本电费有明确约定，原告即应按约支付，况且被告也按每月42元/KV的标准向供电局实际支付了该电费，未向原告收取任何差价。另外，从被告提交的该基本电费对应的记账凭证、发票等证据来看，原告实际也按照每月33,600元的标准支付过该基本电费。而原告则认为被告对条款含义存在曲解，根据条款本意，基本电费只存在于免租期内，免租期外不存在该费用。且合同约定按照800KV的用电量产生基本电费，并不等于未实际用电也要支付基本电费。况且2016年6月原告即已发函告知被告因其违约故而中止履行付款义务，故此后的费用无需再付。4.关于电梯保养费。被告称，根据系争合同通用条款第五条第四款之约定，原告理应按约定标准支付自涉案房屋实际交付日起至返还该房屋之日止的维保费。5.关于发票。2017年10月18日本院组织双方证据交换时，被告称，除此前原告相关付款的发票已开具外，2017年1月8日至2017年10月17日期间的租金及物业费的增值税专用发票也已全部开具(共计36张，总金额为3,596,929.80元)，愿意当场交付原告,并解释称，此前未开具该发票，系因为原告一再明确拒付租金等费用，鉴于此，被告若按约先开具发票，就会产生相应税费损失，故被告行使不安抗辩权。原告当庭接收了该36张发票，但指出：一则由于被告此前并未及时交付发票，故原告也无付款义务；二则增值税发票不应当只给一联；三则发票是诉讼期间才开具的，被告属于恶意，由此导致的一切损失由被告承担。6.关于改建和装修。诉讼中，原告称其接收涉案房屋后即开始装修，并着手办理相关审批手续，但由于被告违约未提供办理改建和装修所涉消防验收等审批手续所需的材料，导致刚开工不久(2016年5月)即停工。对此，被告不予认可。另外，诉讼中，为证明改建及装修投入情况，原告提供了建设工程设计合同、设计费发票及付款凭证、上海泗泾项目单项工程施工合同及主体变更协议、供材合同、发票及付款凭证、视频光盘、案外人松石公司出具的证明及情况说明、银行流水、电子回单等证据。原告另指出，从松石公司出具的证明可知，电梯由被告上锁故一直未使用，消防维保费也不应支付。此外，被告于2017年6月16日开始对工地停水停电。被告确认其从2017年6月开始停水停电，但否认此前对电梯上锁。根据原告提供的银行明细及电子回单显示，2016年8月3日，原告向松石公司转账1,300,035元，摘要显示为“泗泾工程款”；2016年11月3日，原告向松石公司转账33,600元，摘要显示为：上海泗泾项目工程款；2017年12月19日，原告向松石公司转账50万元；2018年2月11日，原告向松石公司转账994,656.90元；2018年4月24日，原告向松石公司转账798,433.40元。原告还提供了松石公司开具的发票，时间和金额分别为：2016年7月18日，1,000,000元；2016年7月18日，300,035元；2017年11月，1,000,000元；2017年11月，494,656.90元；2018年2月，798,433.40元。关于消防工程费用，原告提供了其与案外人上海景文同安机电消防工程有限公司(以下简称“景文公司”)于2016年3月20日就涉案房屋签订的《魔方公寓上海泗泾项目消防工程合同》，约定合同固定总价为750,000元。根据原告提供的消防工程结算单，原告和景文公司于2018年2月5日结算工程款为300,094.50元。7.关于涉案房屋的占用情况。原审案件审理中，双方各自提供了能反映涉案房屋状况的视频。原告称由于涉案房屋改建和消防审批无法办出，施工队未施工完毕即撤场，再次进场是在本案起诉之后，目前有一个施工队的老头在涉案房屋处。施工队撤场期间，租赁物由被告上锁并由其控制。被告则辩称，房屋交付原告后，其从未中途占据或控制过，也未上锁。涉案房屋实际由原告所找的装修公司占据。装修队虽有停工，但并未撤场。2018年3月6日，由被告作为甲方与原告作为乙方签订《租赁房屋交接单》，就原告向被告返还涉案房屋作出确认：甲乙双方于2018年3月6日至租赁房屋现场交接房屋，双方就租赁房屋现状录制视频资料(甲方视频资料接受邮箱地址：QQXXXXXXXXXX)。乙方已将现场可移动物资撤离完毕，现将房屋交还给甲方。出租方意见：承租人与装修单位松石公司之间的装修合同关系自行处理，与出租方无涉；租赁房屋现场已无任何遗留物；鉴于承租人委托装修期间，亦对租赁房屋进行隔断、钻孔及拆除原有消防设施器材(以视频录像为准)，出租人保留要求承租人恢复原状的权利，本次(2018年3月6日)租赁房屋交接仅系对承租人将租赁房屋腾房事项作确认；水电表读数记录见附件。8.关于双方之间的往来函件。(1)书面函件。审理中，原告提供双方之间的来往函件共10份：①原告向被告所发落款时间为2016年6月1日的《要求出具产权人证明的函》，要求被告限期提供产权人盖章的证明文件，该《证明》的格式一页随函附件，并称若被告无法提供该证明文件，则原告有权不付租金等；②被告向原告所发落款日期为2016年6月16日的《复函》，言明原告装修行为无法获得消防部门审批通过非被告造成，与被告无关，但仍同意将相关材料交至泗泾镇政府，但结果如何不作保证。另敦促原告支付电费及房租等；③原告向被告所发落款时间为2016年6月21日的《要求配合办理经营所需证照的函》，要求被告限期提供上述《证明》文件以及租赁合同附件1中产权人于2015年8月17日出具的同意涉案房屋作为商业使用对外出租的证明文件之原件，逾期未提供，则原告有权不付租金等；④被告针对上述函件向原告所发的《复函》，要求原告确认无法通过消防验收的真实原因，并表示会将消防部门的意见书及验收所需证明一并交予泗泾镇政府，但不做任何保证，另产权人于2015年8月17日出具的证明文件原件仅有一份，且该文件作为被告与多个案外人签订租赁合同时的附件，故不能交付原告，若原告需要，被告愿意开具说明以证明附件1中复印件的真实性等；⑤原告向被告所发落款时间为2017年1月4日的《回函》，言明从2016年5月起，因被告及产权人原因，一直无法正常租用房屋，虽多次与被告商榷，仍无法合理解决，故依法暂停支付下一期租金，并要求被告尽快前来协商处理，以免损失扩大。⑥被告向原告所发落款日期为2017年3月13日的函，言明原告未按时支付第二期租金已构成违约，敦促其积极履约；⑦原告向被告所发落款时间为2017年3月24日的《复函》，言明由于被告原因导致原告长期被迫停工、等待，故当然有理由停付租金等；⑧原告向被告所发落款时间为2017年4月11日的《催促函》，要求被告限期提供产权证原件及复印件、建设工程规划许可证原件及复印件等；⑨被告向原告所发落款时间为2017年4月20日的《催款函》，要求原告尽快付款，否则将解除租赁合同等；⑩原告向被告所发落款时间为2017年5月3日的《回函》，言明不同意被告擅自解约的主张，并要求被告立即提供产权证原件及复印件、建设工程规划许可证原件及复印件等。原告以该10份函件证明双方之间就相关事宜的沟通情况。被告对函件的真实性无异议，但认为，一则原告是在2017年4月12日向被告寄送的催促函中，才首次要求被告提供本案原审诉请中的沪房地松字(2015)第004178号上海市房地产权证原件、松江区泗泾镇方泗公路XXX号XXX幢的建设工程规划许可证原件，此前从未提及；二则被告于2017年4月20日即发出了催款函，督促原告按约付款。另外，2017年6月1日，被告用EMS向原告发出解除函，经查询，该函于2017年6月4日送达。原告确认收到了该函，但提出，一则无法确认是否通过EMS收到，系有人于2017年6月6日直接放在原告法定代表人桌上的，二则被告在诉讼期间发出解除函欠妥，应以法院裁判为准。(2)电子邮件。诉讼中被告提供2016年2月原、被告员工之间的邮件往来，证明其及时向原告提供了合同约定的图纸，虽然事后原告仍发函要求被告提供图纸，但被告其实早已提供。为补强该证据，被告还提供了(2017)沪松证经字2235号公证书及公证处封存的邮件下载拷贝光盘。原告对邮件往来的真实性表示无法确认。对公证书及光盘，认为一则光盘内容不能全部打开，二则不能证明被告已向原告交付了改建和装修所涉消防申报必需的材料，三则双方争议进入诉讼后，举证问题已纳入法院审理范畴，公证机关不应再对争议事项进行公证。另查明，被告名称于2018年9月29日由“上海掌安物联网科技股份有限公司”核准变更为现名称上海掌安物联网科技有限公司。上述事实，主要有《魔方公寓租赁合同》及附件、付款凭证、函件及邮寄凭据、增值税专用发票、水电表抄表、租赁房屋交接单、情况说明及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，系争合同是当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。现在原、被告均请求解除系争合同，故本院对此予以确认，然双方均主张系因对方的违约行为导致合同解除，则本案的争议焦点首先在于双方有无违约行为以及系争合同的解除事由及违约方为何？对此本院认定如下：原告主张系争合同解除的事由系因被告存在系争合同第12.3条款中第Ⅳ、Ⅴ项约定的违约行为，即因被告不能变更土地性质等导致房屋用途不符合租赁目的，消防设计无法通过审批，施工许可无法办理，营业执照无法办理，导致合同目的无法实现。被告主张合同解除的事由系因原告逾期支付租金违反合同的约定，故被告已经发函给原告解除系争合同。对于双方的意见，本院认定如下，原告在签订系争合同之前对于涉案房屋的土地性质、房屋权属情况、房屋属性是明知的，被告对系争房屋所享有的权利义务的相关材料已经列为系争合同之附件，原告作为具备房屋租赁从业经验的企业应当对于涉案房屋是否可以作为服务式公寓对外租赁经营使用的风险是明知且自愿承担的，且不论原告所陈述的因为土地性质、房屋性质等问题导致其无法办理出相应证照是否为实，根据系争合同的约定，被告对于原告办理相关证照仅为“协助”义务，并未明确约定被告应当或者必须提供某些材料或者保证使原告通过审批、办出证照。从合同义务的角度看，根据相关司法解释及一般交易习惯，在房屋租赁合同履行过程中，关于二次装修的消防验收属于承租人的义务，在原告并无充分证据证明被告对此不予配合或者恶意阻挠的情况下，该消防验收未办出的责任和风险应由承租人自负。在原告对于涉案房屋的土地属性和房屋属性及用途明知情况下，诉称被告未尽到交付相关材料之义务，但一方面系争合同已将房屋权属及来源的相关资料列为附件，另一方面被告也提供证据证明其尽到了相关协助义务，此外，在双方往来函件中，原告在早期并未提出过要将涉案房屋所在土地变性的要求，而在本案诉请中却提出了该要求，该意见缺乏合同及法律依据，亦有违诚实信用原则。故本院认为原告提出的被告违约事项导致原告享有单方解除权缺乏事实和法律依据。在此基础上，原告拒付租金显属不妥，构成违约，被告据此可行使合同解除权。至于合同的解除时间，被告于2017年6月1日已通过发送解除函的形式行使了该解除权，虽然原告对以EMS方式收到该函件提出异议，但根据被告提供的送达凭证，本院有理由采纳被告的意见，故依法认定该解除函于2017年6月4日送达原告，系争合同也于2017年6月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就被告的反诉请求：对于租金和使用费。合同解除后，承租人应结清欠付的租金并返还租赁物，未及时返还的，还可参照合同约定的租金标准支付占有使用费。本案审理过程中，原告已经于2018年3月6日向被告实际返还涉案房屋，故被告反诉要求原告向其支付截止到2018年3月6日止的租金及使用费的诉请于法有据，本院予以支持，但是被告计算租金及使用费的期限有误，本院予以调整：截至2017年6月4日合同解除之日的租金，考虑到实际交房给原告的日期为2016年4月1日以及装修免租期为交付日后的120个日历日，则计租日应自2016年7月30日起，又原告已付半年租金即截止到2017年1月29日，则原告还需按照每平方米1.30元/天的标准及面积9,590.40平方米支付自2017年1月30日至6月4日止的租金1,570,907.52元(126日)。合同解除后，原告应付自2017年6月5日至2018年3月6日房屋实际返还之日止的占有使用费，原告主张按照合同约定的租金标准每平方米1.30元/天的标准及面积9,590.40平方米计算，于法有据，故占有使用费从2017年6月5日计算至2018年3月6日(275日)共计3,428,568元。至于电梯保养费和基本电费，根据合同约定，结合现有证据，被告的主张经核算亦无不妥，可予支持。至于被告所主张违约金虽符合合同约定，但考虑到被告方的实际损失，本院对违约金进行一定的调整，将违约金调整为一个月租金即379,220元。就原告的本诉请求：对于押金，原告请求返还，被告亦认可在原告应付款项中予以抵扣结算，并无不当，本院予以支持。至于原告提出的其他诉讼请求包括退还租金、返还物业管理费、装修损失、消防工程费用损失，在原告构成违约的情况下，缺乏相应的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)魔方(上海)公寓管理有限公司与被告(反诉原告)上海掌安物联网科技有限公司之间于2016年3月4日签订的《魔方租赁合同》于2017年6月4日解除；二、原告(反诉被告)魔方(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海掌安物联网科技有限公司截止至2017年6月4日的租金1,570,907.52元；三、原告(反诉被告)魔方(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海掌安物联网科技有限公司自2017年6月5日至2018年3月6日的房屋占有使用费3,428,568元(按每平方米1.30元/天的标准及面积9,590.40平方米计算，自2017年6月5日计算至2018年3月6日止)；四、原告(反诉被告)魔方(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海掌安物联网科技有限公司基本电费672,000元；五、原告(反诉被告)魔方(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海掌安物联网科技有限公司电梯保养费27,785.88元；六、原告(反诉被告)魔方(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海掌安物联网科技有限公司违约金379,220元；七、被告(反诉原告)上海掌安物联网科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)魔方(上海)公寓管理有限公司押金1,137,613元；八、驳回原告(反诉被告)魔方(上海)公寓管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费64,817元，反诉案件受理费33,938元，合计诉讼费98,755元，由原告(反诉被告)魔方(上海)公寓管理有限公司负担76,912.50元(已付35,484元，余款41,428.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)上海掌安物联网科技有限公司负担21,842.50元(已付)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李晓蕾人民陪审员  黄坤生二〇一九年八月二十三日书 记 员  顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。