重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0235民初4717号原告（反诉被告）：张秋生,男，汉族，1958年7月18日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：唐刚波，男，汉族，1968年9月3日出生，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：蒲云中，重庆四正律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）张秋生与被告（反诉原告）唐刚波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张秋生及其委托诉讼代理人李钦白、被告唐刚波及其委托诉讼代理人蒲云中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秋生向本院提出诉讼请求：1.判决被告停止侵害、搬出原告位于云阳县新县城云江大道XX号门市;2.判决被告从2019年7月15日起按照10万元/年的标准支付租金至搬出之日止;3.判决被告支付原告违约金25000元；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由:原、被告系租赁合同关系，被告租赁原告位于云江大道XX号门市。双方约定租赁期限至2019年7月14日止，是否续租双方都应提前二个月告知对方，并且约定违约损失按房租费的50%计算。原告依约通知被告合同到期后不再续租，被告却没按约定通知原告继续续租。合同到期后原告要求被告搬出门市，被告拒绝，损害了原告合法权益。望判如所请。被告唐刚波辩称，即使原告请求搬出成立，但其计算租金的标准应参照原合同。另外违约金25000元过高，被告没有给原告造成损失，反而是原告给被告造成了损失。事实及理由，原告在2013年5月26日前将门市租给卢广兵，2013年5月26日之后卢广兵将门市转让给被告，被告支付了转让费10万元。当时原告口头承诺，只要被告愿意租就可以租。2015年11月21日双方签订租赁合同，期限为2016年7月15日到2019年7月14日，租金每年5万元，三年内不递增。2019年5月4日，原告发短信通知被告已将门市租给他人，被告并未同意。2019年6月21日停气后，被告要求原告解决，当时原告未表示门市不再出租，给被告造成了误解。原告未书面通知不再租给被告，没有给被告搬离门市的合理期限，而对门市强行停水、停气，导致本案纠纷。被告认为原告侵犯了被告的优先承租权，而且给被告造成了损失，要求原告适当赔偿。反诉原告唐刚波向本院提出诉讼请求：判决反诉被告赔偿反诉原告转让费损失10万元、装修费损失25000元，共计125000元。事实及理由：原告在合同期限内将门市租赁给他人，有短信为证。停气不是天然气公司检查，而是原告故意，致被告使用液化气，造成经营成本损失。原告在租赁期限满后，不将房屋优先租给被告，被告就不能转让门市，存在转让费损失。在第二次签合同时，被告要求至少再签五年，如果当时原告表示期满不将房屋租给被告，被告也不会产生装修费25000元。所以要求原告赔偿125000元。反诉被告张秋生辩称，1、转让费不是反诉被告收取。2、装修费是反诉原告自行装修，现租赁期限届满，反诉被告不应承担原告所谓的损失125000元，更没有理由让反诉被告承担经营期间的成本费用。合同到期后反诉被告有权收回房屋，反诉原告违背诚实信用以各种借口继续占用房屋，其请求依法不应支持。本院经审理认定事实如下：原告张秋生有位于云阳县新县城云江大道XX号的门市一间。2013年7月13日，张秋生与唐刚波签订《门市出租合同》，约定张秋生将云江大道1424号门市出租给唐刚波。租赁期限为2013年7月15日至2016年7月14日止，租金每年4万元，每年按10%递增。在唐刚波租赁前，该门市由案外人卢广兵承租。2013年5月26日，卢广兵将在承租门市经营的食堂及设备转让给被告唐刚波，唐刚波向卢光兵支付转让费10万元。同日，唐刚波向张秋生支付房屋移交保证金3000元。2015年11月21日，原、被告双方续订《门市出租合同》，期限为2016年7月15日到2019年7月14日，租金每年5万元，三年内不递增。合同中还约定：“4、租期到后是否续租，甲乙双方都应提前两个月告知对方，在同等条件下，乙方（唐刚波）享有优先权。乙方交房屋交接保证金3000元，如乙方不续租则保证金在门市双方交接无意见的条件下退还给乙方。5、乙方租期内所发生的一切费用由乙方自行承担，甲方（张秋生）不负任何责任。6、乙方在租期内不准将房屋转租、出租他人，或出售。如提前退房甲方不退房租费，并自行承担一切责任。如有违反上述按房租费的50%赔偿给甲方。8、退房时保持房屋的整洁完好。如没做到扣除保证金，并按法律执行。9、门市水、电设备是专户。天然气属于临时搭建，如遇检查不许用，甲方不负责任。”续租合同签订后，被告继续使用租赁物，并按约定交付了房屋租金。在门市租期届满前，原告曾向被告发出短信，短信中表示期满后要收回房屋。2019年6月21日，租赁门市的天然气停用，但停用原因双方存有争议。2019年7月15日，原告要求被告搬离未果后将门市用水关闭，但被告仍占据使用门市至今。上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原告向本院举示的原、被告身份信息、门市出租合同、短信记录、不动产登记证，被告向本院举示的收条在卷予以证实，本院予以确认。前述证据来源合法，其内容能相互印证，本院予以采信。本院认为，房屋租赁合同终止后，承租人应当返还租赁物。承租人未按约定返还租赁物的，出租人可以参照合同约定的租金标准主张租赁房屋的占用损失。本案中，原、被告约定的租期届满之日为2019年7月14日，且在租期届满时双方未再签订续租协议，故被告唐刚波在租赁期满后应当向原告张秋生返还租赁门市，但唐刚波在合同终止后仍占用租赁门市至今，明显属于违约，应当向原告承担违约责任。原告主张按10万元/年支付占用期间的租金，与双方合同中约定的租金标准差距较大，且原告将租赁门市租赁期满后进行停水，致被告使用租赁门市不便，故本院仍参照原合同约定的租金标准计算租金损失更为合理。原告请求被告支付违约金25000元，违约金的计算依据为《门市出租合同》第6条的约定。但本院审查第6条的约定后认为，该条约定的违约情形并不包括本案所涉的“期满不退房”的情形，而且关于逾期退房产生的实际损失（房屋占用租金）本院已经予以支持，原告也未能举示仍有其他损失的合理依据，故本院对原告要求支付违约金的诉讼请求不予支持。关于反诉原告(被告)唐刚波主张的损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当着遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告在《门市出租合同》第4条中约定“在租期到后是否续租，甲乙双方都应提前两个月告知对方，在同等条件下，乙方享有优先权。”现原告在租期届满前已向被告履行了“收回门市”的通知义务，而被告并未举示“要求续租或优先承租”的证据，对此应承担举证不能的后果。故对于被告主张原告侵害其优先承租权的事实不予认可。同时，被告交付的转让费10万元系由案外人收取，与原告并无直接关联，被告要求原告支付转让费损失的理由不能成立。原、被告在《门市出租合同》第5条中约定“乙方租期内所发生的一切费用由乙方自行承担”。按该约定，被告在租期内的装修费用应由被告承担。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，承租期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”按照该规定，被告要求原告支付25000元装修费的诉讼请求也不能成立。综上所述，因被告在房屋租赁合同终止后未返还房屋，应当向原告承担返还房屋并赔偿占用损失的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告唐刚波在本判决生效后十日内搬出原告张秋生位于云阳县新县城云江大道1424号的门市;二、被告唐刚波按年租金50000元的标准支付原告张秋生从2019年7月15日起至实际搬出涉案门市之日止的租金损失，并在本判决生效后十日内付清；三、驳回原告张秋生的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告唐刚波的所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取213元，由原告张秋生负担148元，由被告唐刚波负担65元。反诉案件受理费1400元，由反诉原告唐刚波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 江陆清二〇一九年八月十六日法官助理 熊 飞书 记 员 叶 平