江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初3339号原告：肖美琴，女，汉族，1983年2月13日出生，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：黎德清，江西三松律师事务所律师，代理权限:一般代理。被告：邹强贤，男，汉族，1996年11月4日出生，住江西省抚州市临川区。被告：抚州市合纵房产中介有限公司，住所地：抚州市高新技术产业开发区赣东大道未来城****商铺，统一社会信用代码：91361003MA37U2U76J。法定代表人：翁文平，总经理。被告：周攀平，男，汉族，1990年5月13日出生，住抚州市临川区。原告肖美琴诉被告邹强贤、抚州市合纵房产中介有限公司、周攀平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年06月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖美琴及其委托诉讼代理人黎德清,被告邹强贤、抚州市合纵房产中介有限公司、周攀平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖美琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋买卖协议；2、判令三被告共同返还购房款首付款44万元并支付相当于总购房款59万元的30%的违约金，即17.7万元，合计61.7万元；3、判令本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2018年8月3日，原告与两被告签订商品房买卖合同，约定将邹强贤坐落于抚州市才都国际2#号楼1单元403室商品房出售给原告（乙方）;房屋总价为59万元整，原告（乙方）于2018年8月30日向被告支付首付款44万元整，邹强贤同意收到购房款首付款44万元后三日内交付房屋，并约定邹强贤应在涉案房屋不动产权证下发之日起7个工作日配合原告（乙方）办理过户，约定若甲方（邹强贤、抚州市合纵房产中介有限公司）违约应依法支付44万元的违约金，2019年5月21日邹强贤案涉不动产正式登记，即：（2019）临川区不动产权第0004277号证书，当月月底邹强贤以房价过低为由拒绝办理过户，拒不履行二手房买卖协议，周攀平（未来城店）挂靠抚州市合纵房产中介有限公司全权负责本次交易，应依法承担连带责任，为此，请法院依法判决。被告邹强贤辩称，我方没有违约，是原告违约，是原告不要房子，同意解除合同。被告抚州市合纵房产中介有限公司辩称，起诉与事实不符，买卖不成的原因是房屋买卖合同约定的面积与房产证实际面积相差3个平方，原告不肯给付差价。只要原告把余款及房产面积差价打给我，就可以办理过户。房产证也是我们办好的，如果买卖不成，同意解除合同，退回原告首付款44万元。被告周攀平辩称，同意被告抚州市合纵房产中介有限公司辩称意见。经审理查明，被告邹强贤委托被告周攀平代为出售其坐落于抚州市才都国际2#号楼1单元403室商品房。2018年8月30日，被告周攀平以被告邹强贤的名义和被告抚州市合纵房产中介有限公司一起与原告肖美琴签订《买卖协议》。主要约定：1、将邹强贤（甲方）坐落于抚州市才都国际**号楼****商品房共101.41平方米出售给原告肖美琴（乙方），该房屋的相关资料以产权登记信息为准;2、房屋总价为59万元整，2018年6月29日乙方已支付给甲方5万元整，2018年8月30日再支付390000元整，合计已付44万元整，余款拾伍万元整到房产证下来再一次性付清；3、该不动产的交易过户、按揭代办手续甲、乙双方同意制定第三方机构代为办理；甲方同意在接到开发商领取不动产通知的7个工作日内将不动产证原件交于代为办理过户人员，且甲乙双方同意代办过户人员收到不动产证原件并在相关部门建档之日起7个工作日内，共同到该房屋所在地登记部门办理产权过户手续；4、甲方同意在收到首付款叁日内，通知乙方正式办理房屋交接手续；5、本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金44万元整。若甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，甲方退还乙方购房定金；乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金；6、如买卖过程中有问题，甲方应全面配合乙方过户，如过户房子存在争议，甲方负全部责任。甲方由周攀平以邹强贤的名义签字，抚州市合纵房产中介有限公司加盖公章，乙方由肖美琴签字确认。2019年5月21日案涉房屋，由被告邹强贤办理了不动产权证，证号为：赣（2019）临川区不动产权第0004277号，所有权人为邹强贤。该房屋登记面积为103.80平方米，与原被告签订的买卖协议约定的房屋面积101.41平方米，多出2.39平方米。因被告要求原告补差价，原告不同意，双方意见相左，故涉案房产至今未办理交接及过户登记。以上事实有原告身份证复印件、被告邹强贤身份证复印件、被告抚州市合纵房产中介有限公司企业工商信息、被告周攀平身份证复印件、2018年8月30日买卖协议、2018年8月30日被告抚州市合纵房产中介有限公司向原告出具的收据一张、不动产产权登记情况表，当事人陈述、庭审笔录等证据在卷，经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，原告肖美琴与被告邹强贤、抚州市合纵房产中介有限公司签订的《买卖协议》为当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法受法律保护。双方应按照合同约定履行各自权利义务。被告周攀平受被告邹强贤委托，签订买卖协议，不是涉案买卖协议的当事人，且原告未提交证据周攀平与本案有直接利害关系，依法应驳回原告对周攀平的诉请。关于涉案《买卖协议》能否解除?被告邹强贤，作为房屋所有权人在买卖协议中约定了房屋的总价款,后因房屋实际面积多出约定面积而做出更改房屋总金额的意思表示，原告作为买方不予认同，致使合同未按约履行。本院认为，原告作为买方付了44万元购房款，是约定房款的大半有余，其有履约的诚意表示，履行了合同主要义务。原告未付余款亦系卖方要求其补足多出面积差额所致，因合同中既未约定房屋单价，也未约定证载面积与合同面积差如何计价，故原告作为买方其在合同的履行过程中没有过错，亦不存在违约。被告方在签订合同时尚未办理产权证，导致其对所售房屋面积计算有误，其在办得不动产证后，要求对方按之前成交单价补足差价方可成交。本院认为，因为合同约定了交易房屋面积101.41平方米，而的房屋实际面积为103.80平方米，原被告双方未约定单价，应认定双方之间的房屋买卖是按套计价，且根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖一般双方都会亲自到实地看房，买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都应事先了解，故对被告事后要求原告补交差价款的，原告有理由拒绝，被告构成违约，依法应承担违约责任。因被告违约，原告有权解除买卖协议，庭审中，被告邹强贤、抚州市合纵房产中介有限公司均表示同意解除。故本院依法认可双方解除买卖协议的合意，对原告该诉请依法予以支持。关于原告要求被告邹强贤、抚州市合纵房产中介有限公司返还原告购房首付款44万元，并支付相当于总购房款59万元的30%的违约金，即17.7万元，合计61.7万元的诉请能否支持？本院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，双方协议解除买卖协议后，原告要求被告返还已付购房款44万元，符合法律规定，应以支持。原告还要求被告支付总购房款59万元的30%的违约金，即17.7万元，因原告未提供其损失的计算依据，按公平原则，本院酌定被告邹强贤、抚州市合纵房产中介有限公司支付原告肖美琴44万元资金占用期间的利息，即自2018年8月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告肖美琴与被告邹强贤、抚州市合纵房产中介有限公司签订的《买卖协议》；二、被告邹强贤、抚州市合纵房产中介有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告肖美琴购房首付款人民币44万元及利息（以44万元为基数自2018年8月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清之日时止）；三、驳回原告肖美琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9970元，由原告肖美琴负担2373元，被告邹强贤、抚州市合纵房产中介有限公司负担7597元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  帅美琴人民陪审员  张水兰人民陪审员  丁筱玲二〇一九年八月十六日书 记 员  毛 青