四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0681民初1798号 原告：曾跃云，男，汉族，1969年3月5日出生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：郑本庭，一般代理，四川雒鹏律师事务所律师。 被告：江忠华，男，汉族，1956年2月2日出生，户籍登记住所四川省广汉市，现住广汉市。 委托诉讼代理人：冉启发，特别授权，四川雒鹏律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司广汉支行，住所广汉市万寿街一段**。 负责人：王科，行长。 委托诉讼代理人：肖静，单位职工，一般代理，女，汉族，1985年6月13日出生，，住四川省广汉市 原告曾跃云与被告江忠华、第三人中国工商银行股份有限公司广汉支行(以下简称“广汉工商银行”)房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年6月21日立案受理后，依法由审判员冷北宁适用简易程序，于2019年7月25日、8月6日、8月23日公开开庭进行了审理。原告曾跃云及其委托诉讼代理人郑本庭，被告江忠华及其委托诉讼代理人冉启发，第三人广汉工商银行的委托诉讼代理人肖静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曾跃云向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告签订的“房屋出售合同”有效；2、判决位于“广汉市肇庆路东段166号地高天阶汇2幢12-2号”的价值110000元的房屋（以下简称“房屋”）归原告所有，所欠第三人的按揭贷款由原告继续偿还。庭审中，原告增加一项诉讼请求：3、判决被告向原告交付房屋，并履行办理房屋相关的过户手续。 事实与理由：2017年5月28日，原、被告订立了《房屋出售合同》。合同约定：被告将自己按揭购买的房屋一套以110000元的价格出售给原告，如今后房价涨浮太大乙方适当上浮。合同签订当日，原告按约向被告支付了110000元房价款，被告也将房屋钥匙及相关购房手续交予了原告。此后，原告还陆续替被告偿还了所欠月供罚款8546.23元、两年物管费1812.17元以及欠案外人的70000元，并且房屋所欠第三人的按揭贷款也一直由原告代为支付。2019年5月15日，上述房屋取得了产权证，原告数次要求被告按合同约定协助办理房屋过户手续时，均遭到被告无理拒绝。为此，诉至法院，望判如所请。 被告江忠华辩称：原告所诉不是事实，我与原告之间是因民间借贷而将房屋抵押给原告的，不是房屋买卖关系，《房屋出售合同》不是双方真实意思的表示，被告房屋的按揭贷款没有转让给原告，也不存在民间借贷关系转化为房屋买卖关系的事实，应驳回原告的全部诉讼请求。一、原告与被告之间不是房屋买卖合同关系，仅为代付房屋按揭贷款的关系，双方签订的《房屋出售合同》应属无效，对双方不具有法律约定力。一是案涉所欠第三人的房贷债务没有转让给原告。二是原告购买案涉房屋每平方米的单价是3956.68元，但《房屋出售合同》中的房价是110000元、单价仅为1682.47元。房屋出售合同所记载的价款与房屋的实际价值差距悬殊，合同双方的权利义务不对等，显失公平，违反了合同法第五条的规定，应属无效。二、原告为被告垫付的款项合计142058.4元。分别为：1、2017年6月3日至2019年1月3日，向第三人代付的按揭贷款33100元、违约金8546.23元，合计41646.23元；2、支付给物业的该房屋的物管费和违约金1812.17元；3、2017年6月18日至2018年11月29日期间，原告8次出借给被告的款项计98600元，其中有借条的4次计款81500元，4次没有出具借条的计款17100元。 第三人称：原告与被告之间的民间借贷或房屋买卖关系与第三人无关。被告在第三人处办理的按揭贷款，在履行还款义务时，被告多次违约，现在已按月还款。但该款是原告还是被告支付给我行的，我行无法确认，其中有部分月份的款是原告支付的。已支付的具体金额和违约金额以银行账户流水记载的为准。 本院对本案的事实确认如下：原告曾跃云与被告江忠华原来互不相识。2017年春天，被告江忠华因需借钱，通过其朋友张大文认识了罗茂辉，罗茂辉又介绍原告曾跃云出借款项给被告江忠华。罗茂辉的妻子与曾跃云系同村子人。 2017年春节过后，曾跃云通过银行转账方式出借54000元给被告江忠华，双方当时没有约定利息，江忠华自称按月利率10%计付利息。此后，江忠华无力偿还该笔借款，经中间人罗茂辉说和，双方同意以权属江忠华的广汉市肇庆路东段166号地高天阶汇2幢12-2号的房屋向曾跃云提供抵押担保；为此，2017年5月28日，曾跃云、江忠华及罗茂辉共同去了广汉市湖南路证券公司附近的一家房屋中介所要了一份已打印好的《房屋出售合同》格式合同，由中介工作人员填写了合同中空白处的部分手写内容，江忠华、曾跃云和罗茂辉分别在该格式合同的甲方、乙方和丙方（证明人）处签字按指纹。该《房屋出售合同》中手写内容为：出售方（甲方）“江忠华”、身份证号“5106811956××××××××”，购买方（乙方）“曾跃云”、身份证号“5106241969××××××××”，中介方（丙方）“罗茂辉”、身份证号“510624195605250317”；该房售价为人民币“壹拾壹万元正”、“余款以现金借据方式支付，此房一经出售以后房子的任何纠纷或债务与甲方无关。”；“如今后房价涨浮太大乙方适当上浮”。原告曾跃云讲，签订该格式合同的当时，又支付给被告江忠华现金50000元，被告江忠华否认收到该50000元。 2017年12月21日，曾跃云与江忠华共同到德阳市诚信公证处做了（2017）德证民字第8038号《公证书》，公证江忠华委托曾跃云代为办理案涉房屋的以下事项：1、代为偿还上述房产的按揭贷款，办理银行的贷款结清手续。2、代为到银行领取他项权证并到相关部门办理解除抵押登记的所有事宜。3、代为办理并领取该房产的不动产证。委托期限自2017年12月20日起至2019年12月20日止。 2017年6月18日至2018年11月29日期间，被告江跃华还向原告曾跃云多次借款，共计94600元。其中，有借条的4笔计款81500元，分别是：2017年6月18日借款4400元、2017年7月15日借款4000元、2018年10月10日借款3100元、2018年11月29日借款70000元（用于支付执行案款）；无借条的4笔，2018年2月9日，江忠华在补写的条子上签字，计款13100元。 2017年5月15日，曾跃云代交案涉房屋2016年1月至2017年12月的物业服务费1728.72元、违约金83.45元，合计1812.17元。 自2017年6月3日起至2019年7月3日止，原告曾跃云代被告垫付的在第三人处的房屋按揭贷款本金及违约金合计为49671.51元。 自2017年春至本案庭审结束时，原告曾跃云出借给被告江忠华的借款及代为垫付的款项累计200083.68元。 案涉房屋系江忠华于2013年10月20日在广汉市熙元房地产开发有限公司处购买，房屋建筑面积65.38元，房屋价款258688元。江忠华为购买此房屋，于2014年1月3日在第三人广汉工商银行处按揭贷款180000元正，贷款期限有120个月，年利率6.55%，实行按月等额本息还款法，每月应还款本息合计2109.02元。该房屋至2019年7月3日止的按揭贷款及违约金已还清。2019年5月15日，江忠华办理了案涉房屋的不动产权登记，“川（2019）广汉市不动产权第××号不动产权证书”载明案涉房屋归江忠华单独所有。 2019年5月28日，江忠华在住院治病期间，曾跃云拿着自己打印好的合计211246.23元的《购房已付款清单》让江忠华签字，江忠华在售房主（收借款人）处签名并注明“已收预付款204000元（其中房款在内），现将4张借款条已收回”。 上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、还款银行账号交易清单、房屋出售合同、公证书、借条、收据等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，意思表示真实是民事行为有效的前提条件。本案争议的焦点问题是《房屋出售合同》是否是原、被告双方的真实意思表示。从《房屋出售合同》签订的背景和经过看，原、被告及中间人均陈述，因被告江忠华无力偿还原告曾跃云的借款，经沟通说和，原、被告同意以被告江忠华的案涉房屋向原告曾跃云做抵押担保，原告向被告出借款项；也就是说，原、被告签署名称为《房屋出售合同》的合同的真实目的，是被告江忠华以案涉房屋向原告曾跃云所出借的款项做抵押担保，而不是将案涉房屋出卖给曾跃云。从《房屋出售合同》的形式和内容看，该合同是曾跃云从房屋中介所借用的格式合同，名称和主要条款是预先打印好的，双方是为了设定抵押担保关系而签订了这个名称为“房屋出售合同”的合同。就普遍意义上的房屋买卖合同而言，一般须包括买卖价款的支付时间和方式、房屋的交付时间和方式及违约责任等条款，且房屋价款须是明确、固定的。但是，首先案涉的《房屋出售合同》却缺乏最基本的房屋交付时间和方式、房屋价款的支付时间等核心条款；其次，案涉房屋2013年购买时的原始成本价是258688元，2017年5月签署《房屋出售合同》时该房屋的市场价远高于原始成本价，《房屋出售合同》中房屋售价110000元与房屋实际价值存在的巨大差异背离了市场规律，也不符合基本的交易心理和习惯；同时，《房屋出售合同》第九条备注“如今后房价涨浮太大乙方适当上浮”内容，既不符合交易心理和习惯，也使交易价款金额处于不确定状态。从《房屋出售合同》签署后双方的资金关系看，此后，原告仍然向被告出借了94600元，并代为交纳了案涉房屋2016年1月至2017年12月的物业服务费、违约金1812.17元；如果双方是真实的房屋买卖关系，那么在签署《房屋出售合同》并确定售价为110000元的情况下，显然被告江忠华已再无其它资产可用于抵押或偿还新的借款，在明知江忠华后续无偿还能力的时候，原告么可能冒如此大的风险再出借款项给江忠华，同时还在代江忠华支付每月2000多元月的房屋按揭款，均违背常理和常识。从公证书的内容看，原告曾跃云是代被告江忠华偿还案涉房屋的按揭贷款，曾跃云有另行向江忠华主张所代为偿还贷款所产生的债权的权利，从另一个侧面证实了名称为《房屋出售合同》的合同不是双方的真实意思表示，原告曾跃云与被告江忠华之间不是房屋买卖合同关系。因此，案涉的《房屋出售合同》不是原告曾跃云与被告江忠华的真实意思表示，本院不予确认其合同效力，该合同的内容不受法律保护，对原告曾跃云和被告江忠华均没有法律约束力。 本案的另一个争议焦点是，是否因被告江忠华于2019年5月28日签署了《购房已付款清单》，《房屋出售合同》转化为真实的房屋买卖合同关系，或者说在原、被告之间由民间借贷的抵押担保关系转化为房屋买卖合同关系呢？本院认为，江忠华是在住院生病期间，且面对着大量的债务无法偿还的压力下签署的由原告事先打印好的《购房已付款清单》，江忠华当庭表示自己是在被迫无奈的情况下签署的，不予认可《购房已付款清单》，故签署《购房已付款清单》的行为，不是江忠华的真实意思表示，对江忠华没有法律上的约束力。同时，即使签署了该《购房已付款清单》，也仍然存在着房屋买卖价款不确定、价款支付时间和房屋交付时间不明确的问题；而且《购房已付款清单》中的金额是211246.23元，较《房屋出售合同》所载明的价款110000元多也十万多元，其本身就是自相矛盾的，违背社会常理。因此，在原、被告之间，不因《购房已付款清单》的签署，而由民间借贷抵押担保关系转化为房屋买卖关系。 关于案涉房屋的产权归属问题。本院认为，案涉房屋产权登记载明的所有权人是江忠华，故案涉房屋归江忠华所有。原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告江忠华没有向原告曾跃云交付案涉房屋并办理房屋过户手续的法律义务。 关于案涉房屋在第三人处的按揭贷款偿还责任主体问题。本院认为，按揭贷款合同主体相对方是第三人广汉工商银行和江忠华，而不是原告曾跃云，相关的债权债务没有发生转让或转移，按揭贷款偿还责任主体是江忠华，故原告曾跃云请求由其偿还第三人的按揭贷款的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。当然，曾跃云因代江忠华偿还按揭贷款及双方民间借贷行为等产生的债权，可另行主张。 综上，原告的诉讼请求证据不足、理由不当，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》》第一百三十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条等的规定，判决如下： 驳回原告曾跃云的诉讼请求。 本案收取案件受理费1350元，由原告曾跃云负担（已预交）。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数向本院提交上诉状副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  冷北宁 二〇一九年八月二十七日 书记员  杜茂娟