陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终8442号 上诉人（原审原告）：陕西小白杨实业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：孙小宁，总经理。委托诉讼代理人：田席超，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安壹叁玖酒业有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：赵翠莲，董事长。委托诉讼代理人：王娜，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蓓，北京市尚衡（西安）律师事务所实习律师。原审第三人：肖庆文，男，1966年7月24日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。上诉人陕西小白杨实业有限公司（以下简称小白杨公司）因与被上诉人西安壹叁玖酒业有限公司（以下简称壹叁玖公司），原审第三人肖庆文商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初14647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年12月2日，壹叁玖公司与肖庆文签订房屋买卖合同一份，合同约定肖庆文出售给壹叁玖公司位于西安市未央区XX环XX段XX幢XX号，2幢10101号房屋两套，（建筑面积451.95平方米，以开发商房屋买卖合同为准）。房产总价款人民币壹佰伍拾万元整（小写1500000元），肖庆文应当于2016年12月22日前向壹叁玖公司交付房屋，并在条件成熟时，协助壹叁玖公司办理房屋产权手续。肖庆文将该房产过户给壹叁玖公司成为法律认可的既定事实后，壹叁玖公司在5个工作日内一次性支付给肖庆文壹佰伍拾万元。2016年12月23日，壹叁玖公司通过马媛丽中国光大银行账户向肖庆文转账支付购房款1500000元。2017年1月10日，壹叁玖公司取得涉案房屋即西安市未央区XX环XX段XX幢XX室不动产权证书，产权证号：陕（2017）西安市不动产权第XXXX号。2016年12月9日，小白杨公司与壹叁玖公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号X16192286），合同约定壹叁玖公司购买小白杨公司位于西安市未央区XX环XX段XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积234.21平方米，总价款壹佰捌拾柒万叁仟陆佰捌拾元整（小写1873680元），买受人应于2016年12月9日前支付该商品房全部价款。2016年12月22日，小白杨公司出具涉案房屋增值税发票。另查，上述观湖大第与金仕国际花园系同一房产项目。庭审中，小白杨公司称其曾将涉案房屋出售给肖庆文进行交易并进行登记备案，后因肖庆文未付款，最后于2016年12月9日前进行注销备案。肖庆文不予认可，称小白杨公司将涉案房屋用于抵偿其账款，双方于2016年上半年进行了网签，后其将涉案房屋出售给了壹叁玖公司，2016年12月9日之前15天内进行注销备案手续。小白杨公司于2017年12月29日起诉至西安市未央区人民法院称，其与壹叁玖公司于2016年12月9日签订《商品房买卖合同（现售）》，壹叁玖公司购买其开发建设的位于西安市未央区XX环XX段XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积190.26平方米，单价每平方米8000元，总房价款1873680元。合同约定，壹叁玖公司应于2016年12月9日前向其支付全部购房款。逾期付款的应按日万分之三支付违约金。壹叁玖公司至今未履行付款义务，其多次催要未果。为维护其合法权益，故诉至法院请求依法判令：1、壹叁玖公司向其支付购房款1873680元；2、壹叁玖公司向其支付逾期付款违约金30000元；3、本案诉讼费由壹叁玖公司承担。壹叁玖公司辩称，不认可小白杨公司诉讼请求。其与小白杨公司之间没有直接的房屋买卖关系。小白杨公司向法庭隐瞒了与肖庆文之间的房屋买卖关系；其与小白杨公司之间签订的商品房买卖合同只是用于办理房屋备案手续及办理产权证手续，并非存在债权债务关系；小白杨公司具有主观恶意，无权要求其另行支付房款。肖庆文述称，认可壹叁玖公司的答辩意见。其与小白杨公司法人孙小宁弟弟孙某甲是朋友关系，有生意往来。2015年中旬，孙某甲欠其1000万元，孙某甲遂提出以小白杨公司名下的10101、10201、10202三套房屋抵债并过户至其名下，2016年上半年与其进行网签，办理了备案登记手续。其与壹叁玖公司有生意往来，其将10101、10201号房屋出卖给壹叁玖公司的前法人王旭良，对方支付其250万元，2016年12月签订了合同，其将两套房屋交付给壹叁玖公司使用。2016年9月左右，其又欠孙某甲400多万元，一直未归还。现因小白杨公司起诉壹叁玖公司，其愿意将涉案房屋退还给小白杨公司，多余的钱由小白杨公司向其退还，其再向壹叁玖公司清偿相关债务。一审法院认为，本案的争议焦点在于小白杨公司、壹叁玖公司是否存在真实买卖房屋的意思表示，壹叁玖公司是否应向小白杨公司支付购房款？一审法院认为，本案中，小白杨公司、壹叁玖公司双方进行房屋买卖的民事法律行为应基于双方意思表示一致而成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据已查明的事实，小白杨公司与肖庆文均认可双方曾经交易涉案房屋，并办理备案登记至肖庆文名下，后又进行注销备案登记的事实。壹叁玖公司与肖庆文均认可双方交易涉案房屋，且壹叁玖公司已实际向肖庆文支付房款150万元的事实。小白杨公司主张双方存在真实的买卖房屋合意，向法庭提供双方签订的商品房买卖合同予以证明。壹叁玖公司主张双方不存在真实买卖房屋合意，房屋系其从肖庆文处购买，签订合同仅为用于办理房屋备案及产权手续，向法庭提供其与肖庆文签订的房屋买卖合同、支付房款转账凭证、小白杨公司出具的房屋增值税发票以及房产证予以证明。另肖庆文认可壹叁玖公司所述，称小白杨公司将涉案房屋用于抵偿其账款，且已办理网签手续，后其将涉案房屋出售给了壹叁玖公司。因其后又欠小白杨公司账款，小白杨公司故将壹叁玖公司起诉。通过小白杨公司、壹叁玖公司、肖庆文提供的证据及陈述，结合案件事实，小白杨公司在壹叁玖公司未支付其任何款项的情况下配合壹叁玖公司办理了涉案房屋的产权证书、开具税务发票并履行完合同全部义务，亦未向壹叁玖公司催促过房款，不符合日常房屋买卖交易习惯、规则，与常理相悖。因涉案房屋曾备案在肖庆文名下，壹叁玖公司与肖庆文签订房屋买卖合同且向肖庆文支付了房款。且根据2016年12月2日双方签订的合同约定，肖庆文应配合壹叁玖公司办理房屋相关手续。后2016年12月9日，小白杨公司与壹叁玖公司签订了《商品房买卖合同》，并于2016年12月22日开具了发票，2017年1月10日办理了产权证书。故壹叁玖公司所述其与小白杨公司签订合同仅用于办理产权手续，未与小白杨公司发生买卖房屋合意的意见于理不悖，予以采信。综上，因小白杨公司提供的证据不足以证明其与壹叁玖公司存在真实买卖房屋的合意，故对小白杨公司主张壹叁玖公司支付其房价款及违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回陕西小白杨实业有限公司全部诉讼请求。案件受理费21933元（陕西小白杨实业有限公司已预交），现由陕西小白杨实业有限公司自行承担。宣判后，小白杨公司不服，向本院提起上诉称，一、小白杨公司虽先履行合同义务，但未违反法律的强制性规定及合同约定。双方签订合同后，壹叁玖公司要求先行办理交付房屋及办理登记，待到手续完成后支付全部购房款。因当时楼市不景气，小白杨公司也急需资金周转，手续办理后将及时付清全部款项，但壹叁玖公司至今未支付购房款。按照合同约定，壹叁玖公司应支付违约金。虽然小白杨公司先履行合同义务，与通常的房屋买卖交易行为不一致，但是法律未规定该行为是无效行为。双方的交易行为是因楼市、资金周转等多种原因导致。一审判决以此认定双方之间不存在真实的房屋买卖意思表示无任何事实与法律依据。二、肖庆文称其因与孙某甲的债务关系，取得涉案房屋的所有权无任何事实依据。首先，孙某甲与小白杨公司无任何从属关系，孙某甲未在小白杨公司担任任何职务。其次，涉案房屋是小白杨公司的财产，不是个人财产。第三，肖庆文未提供任何证据证明其与孙某甲存在债务关系，也没有提供任何小白杨公司出具的将涉案房屋抵账给肖庆文的书面凭证予以证明。综上，一审判决在没有任何证据的情况下认定肖庆文与孙某甲存在债务，并且因其与孙某甲的债务关系取得小白杨公司开发的涉案房屋，属于严重的认定事实错误。三、壹叁玖公司取得涉案房屋是因与小白杨公司签订的商品房买卖合同，并非因其与肖庆文签订的房屋买卖合同。壹叁玖公司应向小白杨公司支付涉案房屋的购房款。首先，小白杨公司曾将涉案房屋出卖给肖庆文，并且办理了网签登记，后因肖庆文无力支付购房款，小白杨公司于2016年8月8日注销了涉案房屋的备案手续。此后，肖庆文介绍壹叁玖公司和小白杨公司签订了商品房买卖合同，约定由壹叁玖公司购买涉案房屋并向小白杨公司支付购房款。其次，对于壹叁玖公司和肖庆文签订房屋买卖合同并向肖庆文支付对价的行为，小白杨公司不知晓。而且，肖庆文与壹叁玖公司签订合同时，因未支付购房款已经丧失了对该房屋的处分权。即使肖庆文与壹叁玖公司的交易行为是真实的，该交易行为也是无权处分。综上，小白杨公司出售涉案房屋是真实合法的交易行为，并且积极履行了合同义务。因此，小白杨公司要求壹叁玖公司支付购房款并承担违约金，有事实和法律依据，应予支持。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判壹叁玖公司向小白杨公司支付购房款1873680元、违约金30000元；2、本案一审、二审诉讼费由壹叁玖公司承担。壹叁玖公司辩称，一审判决认定事实清楚。双方不存在真实房屋买卖意思表示。小白杨公司所说的先行履行义务没有依据。2016年12月2日，壹叁玖公司与肖庆文签订买卖合同，2016年12月9日不可能再与小白杨公司签订涉案房屋的买卖合同，不符合交易逻辑。肖庆文与本案房屋有重大关系。壹叁玖公司取得房屋的依据是与肖庆文的房屋买卖合同，并且支付了对价。请求二审驳回上诉，维持原判。肖庆文经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，按照小白杨公司和壹叁玖公司签订的商品房买卖合同约定，购房款应于签订合同当日一次性支付，而交付房屋和办理房产证的时间都在支付购房款之后。小白杨公司作为专业的房地产开发企业，在壹叁玖公司未交付购房款的情况下，向壹叁玖公司交付了涉案房屋，并向壹叁玖公司出具了增值税专用发票。这既违反了合同约定，也不符合正常的交易流程。小白杨公司称是因为当时房地产市场不景气，其公司资金紧张急于出售房屋才会如此操作。公司资金紧张，反而同意壹叁玖公司违反商品房买卖合同约定先收房后付款，就分期付款或其他具体付款时间与壹叁玖公司之间没有任何其他协商。可见，小白杨公司的行为显然不符合常理。壹叁玖公司称其是从肖庆文手中购买的涉案房屋，提交了其与肖庆文签订的房屋买卖合同，及给肖庆文转账的银行凭证，故一审判决认为小白杨公司与壹叁玖公司签订商品房买卖合同仅用于办理产权，双方未发生买卖房屋合意的意见，有事实依据，于理不悖，本院予以确认。因此，小白杨公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，应依法予以驳回。综上，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21933元，陕西小白杨实业有限公司已预交，由陕西小白杨实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年八月一日  书 记 员  张 静 妍