湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初2501号 原告：湘潭恒鑫物业管理有限公司，住所地：湘潭市岳塘区建设南路麻元山（高新房产5楼）。 法定代表人：唐跃龙，董事长。 委托诉讼代理人：杜勋平，男，1955年10月4日出生，汉族。 委托诉讼代理人：蔡涛，男，1963年1月24日出生，汉族。 被告：刘永旺，男，1970年3月19日出生，汉族。 原告湘潭恒鑫物业管理有限公司（以下简称恒鑫物业公司）诉被告刘永旺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒鑫物业公司委托诉讼代理人蔡涛、杜勋平，被告刘永旺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘永旺交纳拖欠的物业管理服务费999.5元；2、判令被告刘永旺承担滞纳金，按业主拖欠物业费金额的20%利率计算200元整，以上两项合计1200元；3、判令被告刘永旺承担本案诉讼费用。事实和理由：刘永旺购买了原告恒鑫物业公司总公司开发的斑竹新苑商品房，业主同意开发商选聘的高新房产物业公司提供前期物业服务，并按照年度收取。2016年9月恒鑫物业公司在书院路街道晓塘社区和派出所协调下，斑竹新苑小区79户业主与恒鑫物业签订了物业管理协议，原告依约为被告提供了物业服务。2016年9月至2017年9月被告以开发商房产权证没有发放到位为由，拒交物业费共计999.5元，滞纳金200元。上述费用经恒鑫物业公司多次催讨未果，遂诉至法院，请求判如所请。 被告刘永旺辩称：一、答辩人与原告及法定代表人唐跃龙无任何物业服务的书面协议和合同，高新房地产开发有限公司还欠答辩人推迟交房违约金，也未对多收的费用进行结算，恒鑫物业在进场时未提供任何有效证据；二、答辩人小区前期物业是高新物业公司，在前期物业到期后，并未与业主签订物业管理的书面合同。对于物业收费、物业职责等没有明确的标准。所以答辩人并不知道恒信物业公司为小区提供后期的物业管理。另外，恒鑫物业公司的资质已于2015年11月3日到期；三、恒鑫物业公司与业主签订的协议很多系代签，未通知本人，没有签字的业主也没有告知，且答辩人所交物业费收据没有恒鑫物业公章，答辩人怀疑恒鑫物业公司进场的真实性；四、原高新物业的服务很差，两物业在接管期间不能维护业主的利益与开发商协商房产证问题，而是帮助开发商收取违章建筑房租，损害了业主利益；五、恒鑫物业进场后，说试三个月，三个月后没有发生特殊情况，大部分业主交纳了物业费，但是还存在很多问题，2017年6月26日地下车库涨水致使答辩人及其他业主车辆进水受损。物业由于没有资质，不够专业，缺乏责任心，事后也没有任何解释。在这期间答辩人的车辆出现刮擦现象，但是恒鑫物业公司称监控调不出，没有任何解释，也没有赔偿。答辩人因此没有交后续物业费，我们大多数业主交纳物业费至2017年12月底，但恒鑫物业公司在2017年9月撤场，没有任何交代。综上，如果恒鑫物业存在的话，答辩人要求恒鑫物业并赔偿损失，并退还多收的大部分业主的物业费。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据1、原告营业执照、资质证书、法定代表人身份证明、被告身份信息复印件，拟证明：原、被告诉讼主体适格。 证据2、斑竹新苑小区物业服务协议、斑竹新苑小区物业服务协议条款、证明复印件，拟证明：原、被告之间的物业服务关系，被告未按约交纳物业费，原告进入小区服务是通过79户业主同意。 证据3、2017年8月19日原告出具的通知，拟证明：关于被告答辩中积水造成的车辆损失，原告已经履行了通知义务。 被告为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据： 证据4、另外的业主物业费收据，拟证明：原告于2017年9月份退场，业主将物业费交至了2017年12月份。 证据5、斑竹小区物业服务协议复印件，拟证明：原告没有履行车辆管理的相关约定，其他约定的义务也没有履行。 证据6、机动车保险报案记录复印件，拟证明：原告没有履行物业服务协议，导致车辆进水受损，损失2000元。 证据7、物业费收据，拟证明：原告没有物业服务资质。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1营业执照及资质证书真实性无异议，但是已经过期，2016年开始就没有相关资质。对被告身份信息无异议。对证据2中的证明有异议，斑竹新苑小区物业服务协议、斑竹新苑小区物业服务协议条款真实性无异议，但原告并没按服务协议履行义务。对证据3被告没有看到，地面的停车位没那么多，原告应该逐一告知。原告对被告提交的证据4真实性无异议，多收的物业费冲抵了前面的费用。对证据5真实性无异议，原告没有按约定履行协议义务，是业主没交物业费，所以协议无法履行。对证据6真实性无异议。对证据7真实性无异议，是原告内部管理问题，虽然没盖章，但是我们入账了。 本院对上述证据认证如下：证据1、证据2中除证明外、证据4-7，原、被告对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据2中证明经查证与客观事实相符，对其真实性本院予以认定，证据3无证据来源，且被告不予认可，对其真实性本院不予认定。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实： 被告刘永旺购买了湘潭高新房地产开发股份有限公司开发的斑竹新苑商品房，业主同意开发商选聘的高新房产物业公司提供前期物业服务，并按照年度收取。2016年9月，湘潭市恒鑫物业管理有限公司在书院路街道晓塘社区和派出所协调下，斑竹新苑小区79户业主与恒鑫物业签订了物业管理协议，后原告依约为被告所在小区提供物业服务。被告的房屋面积为129.81平方米，物业费1.1元/月/㎡，期间被告于2016年12月22日向原告已交纳过2017年1月1日至2017年6月31日期间的物业费856.7元。被告尚欠原告物业费7个月，时间为2016年9月至2016年12月与2017年7月至2017年9月。共计欠付原告物业费999.5元，滞纳金200元。原告多次催收未果，遂诉至本院。 另查明：原告恒鑫物业公司于2011年11月3日取得物业服务企业三级资质证书，有效期至2015年11月3日止，原告恒鑫物业公司在资质证书到期后未按规定办理申报三级资质的相关手续。2017年6月25日，被告的车辆停放在小区地下车库，因暴雨进水受损，被告通过保险已赔付2000元。原告对业主停车并未收取相关费用。 本院认为，原、被告之间形成的物业服务合同关系。原告恒鑫物业公司虽未与被告签订书面物业服务合同，但在前期物业公司退场后，经小区所在社区及辖区派出所协调，小区业主同意由原告恒鑫物业公司进行物业管理，现原告已提供物业管理服务，业主应当交纳相应的物业费用。原、被告之间物业服务合同关系存在。本案中，被告于2016年9月至2016年12月欠付了原告物业费，期间被告在2016年12月22日向原告交纳了2017年1月1日至2017年6月31日的物业费856.7元。后被告又自2017年7月至2017年9月欠付原告物业费，被告共计欠付原告7个月物业费999.5元。故对原告恒鑫物业公司要求被告刘永旺交纳拖欠的物业费999.5元的诉讼请求，本院予以支持。因原告恒鑫物业公司与被告刘永旺没有签订物业合同，对违约金没有约定，原告恒鑫物业公司提出拖欠物业费需交纳违约金没有依据，故对其要求按照拖欠物业费金额20%计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告刘永旺辩称对原告的物业管理资质及物业管理服务不予认可，本院认为，对于恒鑫物业公司的物业管理资质属于行政管理范畴，且恒鑫物业公司的物业管理企业资质证书到期并不影响双方事实上形成的物业服务关系，其次，被告就物业管理服务问题拒不交纳物业费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告刘永旺自本判决生效之日起十日内向原告湘潭恒鑫物业管理有限公司支付物业费999.5元； 二、驳回原告湘潭恒鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘永旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 王 振 芳 二〇一九年八月二十七日 法官 助理 肖   永 代理书记员 肖永（兼） 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。