北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初3404号原告:北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚合六街**。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。被告：北京瑞诗佳人商贸有限公司，住所地北京市朝阳区太阳宫中路**楼**-101内**。法定代表人：王瑞迁。原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司（以下简称金泰嘉业公司）与被告北京瑞诗佳人商贸有限公司（以下简称瑞诗佳人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金泰嘉业公司的委托诉讼代理人常杨杨，被告瑞诗佳人公司的法定代表人王瑞迁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告的租赁合同于2017年8月20日解除。2.判令被告支付拖欠2016年12月24日至2017年5月31日的租金90670.29元，逾期违约金17251.83元；商场管理费31981.55元，逾期违约金5609.52元；POS机技术支持费1705.21元，逾期违约金344元；其他各项应缴交费用及逾期缴纳违约金1076.6元，共计148639元。3.判令被告支付解约违约金82037.16元。4.判令被告支付自2017年8月20日起至2017年12月31日的场地占用费375490.03元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月，原告与被告签订《租赁合同》，将位于北京丰台区永外果园8号楼（现名“合生广场”）L4层4010号商铺出租给被告，租用面积75.96平方米，租赁期限为2年（2016年11月24日至2018年11月23日），用于经营“瑞诗”品牌“美容美体”业态之用。合同签订后，原告如约将场地交付被告使用，并完全履行了合同义务。但被告在使用承租房屋对外经营的前提下，拖欠自2016年12月24日至2017年5月31日期间的租金、商场管理费、POS机技术支持费及其他各项费用。原告多次催要无果，无奈于2017年7月28日制作了《解除合同通知书》，通知被告自2017年8月20日与被告解除租赁关系，同时要求其于2017年8月19日前交齐拖欠租金并结清所有费用，将场地恢复至毛坯状态交付原告。虽经原告多次催要，截至起诉之日，被告仍拒不支付巨额的租金、商场管理费及其他各项费用，故原告诉至法院。被告瑞诗佳人公司辩称，对方的招商经理叶琼跟我公司谈的租赁事宜，我公司租赁对方四层商铺，每月27000多元，对方告诉我招商率是百分之七八十了。对方催我公司装修。我方在2016年12月24日就已经装修完毕了，合同也签订了，租期是2年。我公司12月24日去了人，所有的东西都进货完成，就等着开业，当天地面全是灰，商场也没有打扫，叶琼跟我方说可能会给我方减免几个月的租金，大约3月开业。到春节后的3月8日，我方又尝试开门，发现还是没有招商上来人。一直到4月，我方过去发现对方把我们的门锁了，我方和对方经理闫树伟联系，对方说锁门是因为我方拖欠租金，我方和闫树伟协商，只要对方把9万多的押金退给我，东西拉走，我就认了。对方让我写申请，申请我也写了，说让我等通知，结果就等到现在。我公司从未收到开业通知，因开业率不够，我方一直没有开业。对方强行锁门，把我方东西变卖了，已经变为别人家的了。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金泰嘉业公司（出租人、甲方）与瑞诗佳人公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》约定：第一部分通用条款：4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的商场管理费，该商场管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等商场管理项目发生的费用。4.8本合同约定的租金、商场管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、商场管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金。12.2甲、乙双方同意：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月商场管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。13.1乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋：并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除．并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第二部分专用条款：19.1甲方出租给乙方的房屋座落在北京市丰台区果园8号被称为“合生广场”（以下称“商场”）的L4层4010号房屋（合同中简称“该房屋”）。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、商场管理费及其他费用的租用面积为75.96平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“瑞诗品牌美容美体业态”之用途，该房屋的商铺名称是瑞诗，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容）。19.4商场暂定于2016年12月24日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。20.1该房屋的租赁期为自交付日起2年的时间，即2016年11月24日至2018年11月23日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起的30天装修期。即2016年11月24日至2016年12月23日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供物业管理服务及宣传推广服务，故装修期内无商场管理费及宜传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）。21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金+提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2016年11月24日至2017年01月23日期间的保底租金为人民币20256.25元。第一个租赁年度中2017年01月24日至2017年11月23日期间的月保底租金的计算标准为每平方米人民币266.67元，月保底租金为人民币20256.25元。21.1.2提成租金：第一个租赁年度（2016年11月24日至2017年11月23日）的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的12％计算。21.l.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2016年11月24日前向甲方付清2016年12月24日至2017年01月23日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币85227.12元。21.3目前该房屋的商场管理费按照租用面积每月每平方米人民币75.47元核算，每月的商场管理费为人民币5732.7元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的商场管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2016年12月24日至2017年01月23日的商场管理费，应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的商场管理费。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为人民币10000元，公用事业费保证金为人民币7596元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21．8本合同的收银方式为独立收银甲方安装借口设备。三方借口技术支持费自使用之日起计算，乙方在租赁期内使用1台接口设备，三方接口技术支持费为人民币400元/月/台，每个月三方接口技术支持费总计为人民币400元；三方接口保证金为人民币5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金及首月的三方接口技术支持费，自第二个三方接口实际使用月起，乙方于其后每月月底前付清下个月的三方接口技术支持费；未满月的三方接口技术支持费按当月的实际天数计收。2016年10月24日，被告向原告支付租赁保证金85227.12元，POS机保证金5000元，公共事业费保证金7596元，装修押金10000元，垃圾清运费1519.2元，装修管理费1899元。双方均认可，上述费用均已全部缴纳，均未退还。2016年10月25日，原告将商铺交接给被告。原告提交原告向被告邮寄的《解除通知书》，内容为：贵司承租了我司位于北京市丰台区果园8号楼（现名“合生广场”）L4层4010号、租用面积为75.96平方米的场地，用于经营“瑞诗”品牌“美容美体”业态之用途，租赁期限为二年，自2016年11月24日起至2018年11月23日止。《租赁合同》对装修前、租金、费用收取标准、双方权利义务及违约责任进行了详细约定。《租赁合同》签订后，我公司如约将场地交付使用，并完全履行了我公司的合同义务。但贵方在租赁期间内，逾期向甲方支付租金、商场管理费、POS机技术支持费、水费、电费等，且费用逾期支付远超1个月，鉴于此，我公司现通知贵方如下：一、我公司依据《租赁合同》第十二条的约定，于2017年8月20日提前解除与贵方签署的《租赁合同》。二、请贵司于2017年8月19日17:00前交齐拖欠租金并结清所有费用。三、请贵司在2017年8月19日17:00前，按照《租赁合同》第十三条约定将场地恢复至毛坯状态后交还我司。如贵司未按照通知的时限交还的，视为贵司放弃场地内相关物品的所有权，我公司将根据《租赁合同》的约定自行对场地进行清理。四、我公司保利依据《租赁合同》约定及相关法律规定追究贵司全部违约责任的权利。EMS物流跟踪信息显示该邮件于2017年8月12日由他人收，已送达。被告不认可收到原告的解除合同通知书，认为双方之间《租赁合同》解除了，是在2017年4月份因原告将其店铺门锁了时解除的。原告认可存在被告店铺锁门情况，但不知具体锁门时间，表示门是被告自己锁的，并出示被告关门照片，证明被告在拖欠原告费用情况下不对外营业，也不办理撤店手续，占用原告场地。被告表示原告出示的照片显示品牌“东方嘉人”不是其店铺名称，表明原告已将该房屋出租给他人，其未占用场地。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，本院对此不持异议。关于解除合同时间，被告称原告于2017年4月将其店铺门锁锁上，其进不去店铺，故主张锁门时间为合同解除时间。但被告未提供证据证明具体锁门时间，及锁门后其行使解除权通知原告的相关事宜，故对被告的该项意见本院不予采纳。2017年7月，原告因被告拖欠租金等相关费用，行使解除权，向被告发出《解除通知书》，故本院认定，合同解除时间为2017年8月20日。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《租赁合同》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体商户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。在2016年12月24日被告未能开业的情况下，原告作为商场管理方，应根据《租赁合同》约定“具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准”，书面通知被告具体开业时间。现原告未举证证明其书面通知被告开业时间情况，在得知被告店铺锁门的情况下，未提交证据证明其同被告协商解决相关事宜的情况。庭审中，双方均表示被告未能开业。对于POS机技术支持费，原告无证据证明其为被告安装相关设备及被告使用该设备情况。关于水电费的主张，原告未提交被告具体用水电量的相关记录。关于原告主张解除合同后，被告仍占有其场地，但其提交的照片上显示的店铺名称与双方合同约定不符。综上，关于金泰嘉业公司要求瑞诗佳人公司支付租金、商场管理费、POS机技术支持费、逾期违约金、解约违约金、场地占用费及其他应缴费用的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定规定，判决如下：一、确认原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司与被告北京瑞诗佳人商贸有限公司签订的《租赁合同》于2017年8月20日解除；二、驳回原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费9636元，由原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  潘 磊人民陪审员  王连禹人民陪审员  刘永红二〇一九年八月三十日书 记 员  李 乔