广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1229民初873号 原告：广西建凯物业服务有限公司，住所地广西南宁市望州南路****。统一社会信用代码：91450100775974185W。 法定代表人：龙信忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦定煌，男，该公司区域经理。 委托诉讼代理人：梁新，男，该公司员工。 被告：黄呈，男，1982年10月18日出生，壮族，自由职业，经常居住地广西大化瑶族自治县。 委托诉讼代理人：陆秀峰，男，南宁市正一法律事务所法律工作者。 原告广西建凯物业服务有限公司（以下简称建凯公司）与被告黄呈物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告建凯公司的委托诉讼代理人韦定煌、梁新，被告黄呈及委托诉讼代理人陆秀峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建凯公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费4062.7元，公共维修资金678.3元，生活垃圾处理费5元及违约金13260.65元，共计18006.65元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据2013年2月27日被告与原告签订的《望阳·曦龙湾前期物业服务协议》，原告于2010年3月9日起为在广西大化县望阳·曦龙湾小区居住的业主提供物业服务。被告是广西大化县望阳·曦龙湾小区的业主住户，根据《望阳·曦龙湾前期物业服务协议》第二条的约定，被告每月应向原告缴纳的物业服务费为79.8元，公共维修资金13.3元，生活垃圾处理费5元。但被告自2015年1月1日起一直拒绝向原告缴费，所欠物业服务费4062.7元，公共维修资金678.3元，生活垃圾处理费5元。根据《望阳·曦龙湾前期物业服务协议》第十三条的约定，被告应向原告支付违约金为13260.65元。虽经原告多次催缴，被告仍未按合同的约定履行缴费义务。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请判如所请。 黄呈辩称，原告请求无事实依据，请求法院驳回原告的全部诉请。理由：1.与被告签订物业服务协议的是原告分公司，被告收到的缴费通知单是盖着望阳·曦龙湾物业服务中心的章，原告在服务过程中，经常变更主体，被告对原告主体表示怀疑，希望法庭予以审查；2.原告不按前期物业服务合同的约定履行义务，违反协议规定，物业费应以物价部门批复的文件为准，被告与原告签订的是二期物业服务合同，但原告只有一期的物业服务收费标准，未能提供二期工程收费批复文件，造成被告多交物业费；3.原告有作假行为，按照合同法第42条之规定，原告把大化县物价局的批复文件试行一年却改为五年，收费标准不合理，骗取被告缴纳物业服务费，原告应该退回被告2013、2014年交的服务费，庭后被告也会提出反诉意见；4.原告擅自改变花圃，毁坏花草树木，造成严重破坏，设置电车充电桩牟利，且充电费用是业主一起公摊的，侵犯业主的权利，另外原告在提供物业服务中存在瑕疵，如快餐店向小区绿化排放的油烟对30栋住户有影响而没有制止，路灯玻璃罩坏没有及时修复，29栋旁边的路面塌方修整后杂草丛生没人清理等没有尽到服务义务，违反物业约定，故应驳回原告全部诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了欠费明细表、商品房买卖合同、交房通知书、收款收据、前期物业服务协议、望阳·曦龙湾业主入住登记表、望阳·曦龙湾业主入住房屋验收表、承诺书、居民身份证、大化瑶族自治县物价局大价格[2010]4号文件、广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见、收款收据、物业服务费缴费通知单、望阳·曦龙湾前期物业服务合同、《望阳·曦龙湾前期物业服务合同》补充协议等证据复印件，被告提交了2010年4月8日大化县物价局收费批复文件第2页（将试行一年改为五年）、小区快餐店往小区内排放油烟、29栋旁边的路面塌方的图片等证据复印件，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据除《欠费明细表》外，其他证据来源合法，内容真实，能够证明本案事实，本院予以认定；2.被告提交的证据除2010年4月8日大化县物价局收费批复文件第2页（将试行一年改为五年）与本案无关，其他证据来源合法，内容真实，能够证明本案事实，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告为依法成立的具有壹级资质的物业管理企业法人。2009年12月18日，原告与大化县望阳房地产开发有限公司签订《望阳·曦龙湾前期物业服务合同》，约定由原告为“望阳·曦龙湾”小区提供物业管理服务；管理期限自2009年12月18日起至业主大会成立，业主大会重新选聘物业服务企业签订的物业服务合同时终止；原告提供的服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，实行包干制，最终收费标准以物价局批复为准，首次申请批复标准：住宅（多层）：0.36元/平方米/月；物业服务费用按半年、年度交纳，业主或物业使用人应在每期第一个月的10日前履行交纳义务。专项维修资金的缴存住宅按0.10元/平方米/月交纳等。合同签订后，原告依约为“望阳·曦龙湾”小区提供物业管理服务。 2010年4月8日，大化瑶族自治县物价局作出的《关于“望阳·曦龙湾”住宅小区物业服务收费问题的批复》（大价格［2014］4号）文件，批准原告按以下标准对“望阳·曦龙湾”住宅小区收取物业服务费：一、物业服务费住宅（多层）按建筑面积0.36元/平方米/月的标准收取；二、专项维修基金中关于住宅按0.10元/平方米/月的标准收取；三、城市生活垃圾处理费按大化县城区垃圾处理费的收费标准代环卫部门收取；。七、本批复试行一年，试行期满后，由原告将成本资料及运营情况上报，以便制定正式的收费标准。 2012年4月23日，原告与大化县望阳房地产开发有限公司就“望阳·曦龙湾”小高层、高层物业提供前期物业管理服务签订了《望阳·曦龙湾前期物业服务合同》补充协议，主要约定：一、自2012年5月1日起，“望阳·曦龙湾”小高层、高层住宅由原告实施统一物业管理服务；二、“望阳·曦龙湾”小高层、高层住宅物业管理服务费按0.6元/平方米/月的标准收取；。电梯维护费按照25元/户/月的标准收取（包括电梯年检费、维保费、日常维护）。 2012年7月20日，被告与大化县望阳房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，成为广西大化县望阳·曦龙湾小区28幢2单元1001号房的业主，房屋建筑面积为132.99平方米。 原告大化分公司系经原告设立，于2010年3月9日注册成立，其经营范围为接受总公司委托开展的物业管理业务。2013年2月27日，原告大化分公司与被告签订了《望阳·曦龙湾前期物业服务协议》，约定由原告大化分公司为被告位于“望阳·曦龙湾”小区的住宅提供前期物业管理服务。期限自签订之日起至正式成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止；原告大化分公司提供的服务包括：房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、防范、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共部位的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，最终以当地价格主管部门批复的收费标准执行；业主应于办理收楼之日起交纳物业服务费，之后以半年为周期交纳，业主或物业使用人应在每周期的首月5日前缴纳；专项维修资金住宅按0.10元/平方米/月执行等。 被告于2014年12月31日分别按单价0.6元、5元、0.1元、25元的标准向原告交纳了其从2013年12月1日起至2014年12月31日止的物业服务费、代收生活垃圾处理费、公共维修资金、电梯维护费。庭审中，原告自述被告于庭前向原告交清了尚欠的代收生活垃圾处理费5元。 被告自2015年1月1日至2019年3月31日，未向原告交纳物业服务费、公共维修资金、电梯维护费。原告大化分公司工作人员通过口头通知及在被告门上粘贴催缴通知单等方式多次催交无果后，遂向本院提起诉讼。 另查明，望阳·曦龙湾物业服务中心系原告大化分公司为开展业务服务而设立。望阳·曦龙湾小区至今尚未成立业主委员会。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：原告主体是否适格？原告请求被告支付各项费用有无事实及法律依据及应当交纳各项费用金额如何认定？被告是否应当支付违约金？ 关于原告主体是否适格的问题，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第二条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部的财产对公司的债务承担责任”、第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”之规定，本案中，原告广西建凯物业服务有限公司大化分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人即原告广西建凯物业服务有限公司承担。故原告广西建凯物业服务有限公司可以原告身份提起民事诉讼。故原告广西建凯物业服务有限公司诉讼主体适格。 关于被告是否应当向原告交纳物业服务费的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，原告与大化县望阳房地产开发有限公司签订的《望阳·曦龙湾前期物业服务合同》及补充协议、原告大化分公司与被告签订的《望阳·曦龙湾前期物业服务协议》，均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行。本案中，被告系案涉房屋产权人，原告为案涉房屋所在小区提供了物业服务，被告也实际享受了原告为其提供的物业服务，根据民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，被告理应向原告支付相应的物业服务费。对于被告提出原告服务存在严重瑕疵的相关抗辩理由，本院认为，物业服务企业提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果物业公司提供的服务存在瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可按相关规定成立业主大会，并通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，但不能以此为由拒交物业服务费用，否则会造成物业服务企业营运经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。被告辩称原告擅自改变花圃、私自设置电车充电桩牟利等情况，系另一法律关系，不应成为拒绝交纳物业费的理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被告认为原告未尽到服务义务，可要求其继续履行或者采取补救措施，若因管理不善造成其相应损失，可另行主张权利，被告以此为由拒交物业服务费没有法律依据，故被告应按合同约定支付物业服务费。关于被告应当交纳物业服务费的金额问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，本案中，建设单位大化县望阳房地产开发有限公司与原告签订的《望阳·曦龙湾前期物业服务合同》和《望阳·曦龙湾前期物业服务合同》补充协议均对业主有约束力，合同及补充协议均对物业服务各项收费标准进行明确约定。被告以原告收取各项物业费标准未经当地价格主管部门批复为由拒交，本院认为，根据广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见，自2018年12月1日起，普通住宅小区前期物业（业主大会成立前）管理服务收费实行政府指导价。发文之前，已经确定物业服务等级和住宅物业服务费收费标准的住宅小区，按原标准执行。本案中，建设单位大化县望阳房地产开发有限公司与原告签订的《望阳·曦龙湾前期物业服务合同》和《望阳·曦龙湾前期物业服务合同》补充协议均对小区物业服务收费标准进行明确约定，且被告亦按照上述收费标准支付了2013年12月1日至2014年12月31日的物业服务费、代收生活垃圾处理费、公共维修资金、电梯维护费。故，在大化县政府未作出具体指导价前，被告应当继续按照上述物业收费标准进行交费，即被告应当以其房屋建筑面积132.99平方米，按照0.6元/平方米/月的标准、电梯维护费按照25元/户/月的标准、公共维修金按照0.10元/平方米/月的标准向原告支付。故，被告应向原告支付2015年1月1日至2019年3月31日的物业管理服务费4069.49元（0.6元/平方米·月×132.99平方米×51个月），公共维修资金678.25元（0.1元/平方米·月×132.99平方米×51个月），而原告诉请的物业管理服务费为4062.7元，未超过被告应支付的数额，因此物业管理服务费以原告请求的数额为准。综上，被告应向原告支付拖欠的物业服务费、公共维修资金共计4740.95元。 关于违约金，根据查明的事实，因原告提供的物业管理服务存在瑕疵，被告迟延缴纳物业管理服务费等以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，故原告诉请要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，对于原告合理合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告黄呈于本判决生效之日起十日内向原告广西建凯物业服务有限公司支付物业服务费、公共维修资金共计4740.95元； 二、驳回原告广西建凯物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，由原告广西建凯物业服务有限公司负担185元，被告黄呈负担65元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区河池市中级人民法院。 审 判 长  黄燕梅 审 判 员  陈丽杰 人民陪审员  韦春艳 二〇一九年八月九日 法官 助理  黄肖眉 书 记 员  韦莹莹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。