甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1022民初1714号 原告：李富林，男，1964年11月27日出生，汉族，甘肃省环县曲子镇双城村老城队人，农民，住本队。身份证号：6228221964********。 委托诉讼代理人：胡世银，甘肃银汉律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：宋肖峰，曾用名宋效奉，男，1972年8月28日出生，汉族，甘肃省环县曲子镇宋家塬村宋沟岔队人，农民，住本队。身份证号：6228221972********。 原告李富林与被告宋肖峰房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2018年12月14日宣判后，被告宋肖峰向庆阳市中级人民法院提出上诉，庆阳市中级人民作出（2019）甘10民终229号民事裁定书，裁定如下：“一、撤销环县人民法院（2018）甘1022民初2505号民事判决书；二、发回环县人民法院重审”。本院于2019年5月6日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李富林及委托诉讼代理人胡世银、被告宋肖峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李富林向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2004年6月16日签订的《租房合同》；2.判令被告立即从位于环县曲子镇中街十字路东南侧二层商铺后院原告的房屋搬离，并向原告交还房屋；3.判由被告立即停止施工，拆除其在位于环县曲子镇中街十字路东南侧二层商铺后院原告宅基内新建的房墙，并恢复原状；4.判由被告赔偿原告杨树损失费500元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告在位于环县曲子镇中街十字路东南侧有农村住宅一处，院内有四间厦房、两棵杨树，该农村住宅占地面积0.46亩。2004年6月16日，经他人介绍，被告找到原告，要求原告将该院子整体租给被告居住，原告告诉被告只能在该院搭建简易房屋，不能挖动地基新建永久性住房，被告同意。后双方约定租金为1800元/年，租赁期限为20年，协议达成后，原告与被告签订《租房合同》，后原告向被告交付该院子，被告向原告一次性付清房屋租金36000元。2018年6月27日，被告在未征得原告同意的前提下，擅自在该宅院内开挖地基，砌房墙，新建永久性住房，且房屋的后墙及侧墙已经砌好，原告得知后，前去劝阻被告，要求被告停止施工，拆除房墙、恢复原状，但遭被告拒绝。后经村委会及司法所人员调解，被告才停止施工。被告还挖掉了该住宅院内的两棵杨树，给原告造成经济损失500元。 宋肖峰辩称，其与原告签订《租房合同》不属实，后签订的《转让合同》是真实的，其依照《转让合同》支付原告转让费38000元，应驳回原告的诉讼请求。 原审认定事实为：李富林系环县曲子镇双城行政村村民，宋肖峰系环县曲子镇宋家塬行政村村民。李富林在环县曲子镇中街十字路东南侧有农村住宅一处，2004年6月16日，经他人介绍，李富林与宋肖峰就该住宅签订了《租房合同》，内容为“租房合同李富林本人将现有房子四间，树两棵，租给宋效奉,期限20年，从2004年6月16号起到2024年6月16号终至，每年1800元，合计36000元整（叁万陆仟元整）现金一次付清本人允许宋效奉建筑围墙修简易房子及一般设施。本人李富林租领人宋效奉2004年6月16号”。宋肖峰提交了其与原告就该住宅签订的《转让合同》，内容为“转让合同李富林转让房子三间，简易房一间，宽14米，长23米，合计：322个平方面.转让期限30年，资金：（38000元整）叁万捌仟元整：现金一次付清.2004年6月24日到2034年到期：李富林（指印）韩粉梅（韩粉梅印章）宋孝奉（指印）”。宋肖峰称其向李富林一次性支付38000元，李富林称其只收到36000元。宋肖峰在该住宅居住期间，对原有厦房进行了维修，并修建了围墙、接通了电和自来水。2018年6月27日，李富林发现宋肖峰在该宅院修建房屋，前去阻挡，经曲子镇双城村委会及曲子镇司法所调解，宋肖峰停止施工。原审法院遂判决：一、李富林与宋肖峰于2004年6月16日签订的《租房合同》继续履行；二、宋肖峰立即停止在租赁的李富林宅院内新建房屋的行为，并对已修建的房墙恢复原状；三、驳回李富林的其他诉讼请求。宋肖峰向庆阳市中级人民法院提起上诉。 庆阳市中级人民（2019）甘10民终229号民事裁定书认为“原审认定事实不清，判处不当。宋肖峰、李富林不属于同一集体经济组织成员。双方签订了长期房屋租赁合同之后又签订了房屋转让合同，是否存在以租赁等形式掩盖了违法违规转让村镇宅基地及房屋的行为，并且现在房屋的所有权及宅基地使用权权属不明。应由土地管理等职能部门进行查处，人民法院不宜以房屋租赁合同纠纷案件判处。故以《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款三项规定，裁定如下：一、撤销环县人民法院（2018）甘1022民初2505号民事判决书；二、发回环县人民法院重审”。 重审时原、被告均未提交新证据，并对原审证据保持原质证意见，本院依职权就本案相关事项向环县国土资源局曲子国土资源所、环县曲子镇双城村党支部书记周建和、副书记郑成东、时任队长张培雄、同村村民张汉杰进行了调查，经当庭质证，对与案件事实相符、双方当事人无异议的部分予以采信。 本院重审认定的事实为：李富林系环县曲子镇双城行政村村民，宋肖峰系环县曲子镇宋家塬行政村村民。李富林在环县曲子镇中街十字路东南侧有农村住宅一处，2004年6月16日，李富林与宋肖峰就该住宅签订了《租房合同》，约定李富林将现有房子四间，树两棵，租给宋效奉,期限20年，从2004年6月16号起到2024年6月16号终至，每年1800元，合计36000元整（叁万陆仟元整），现金一次付清，允许宋效奉建筑围墙修简易房子及一般设施。后双方于2004年6月24日就该住宅签订的《转让合同》，约定李富林转让房子三间，简易房一间，宽14米，长23米，合计：322个平方面.转让期限30年，资金：（38000元整）叁万捌仟元整：现金一次付清.到2034年到期。宋肖峰称其向李富林一次性支付38000元的转让费，李富林称其只收到36000元的租赁费。宋肖峰在该住宅居住期间，对原有厦房进行了维修，并修建了围墙、接通了电和自来水。2018年6月27日，李富林发现宋肖峰在该宅院修建房屋，前去阻挡，经曲子镇双城村委会及曲子镇司法所调解，宋肖峰停止施工。 另查明，环县人民政府征拨土地文件环征拨土发[2013]6号文件及修建住宅花名表显示，曲子镇杨彩霞等331户村民使用集体土地165.5亩，用于住宅建设，其中包括该村村民李富林。涉案房屋系李富林自建，房屋所附着的宅基地系曲子镇双城村指定用于住宅建设，审批手续已上报土地管理部门，但李富林所申请的宅基地权属证明尚未发放。 本院认为，原、被告就涉案宅院分别签订《租房合同》、《转让合同》，《中华人民共和国宪法》第十条规定，“宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为集体经济组织的成员，对于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。按照法律规定，宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无权取得，宋肖峰并非环县曲子镇双城行政村的村民，故原、被告签订的《转让合同》违反法律强制性规定，应认定该《转让合同》无效。原告李富林虽尚未取得宅基地权属，但村民张汉杰、时任队长张培雄均证实涉案房屋系李富林自建。《中华人民共和国物权法》第六十四条规定，“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产享有所有权”，原告对其涉案宅院的房屋享有居住、使用、收益的权利，原、被告签订《租房合同》是双方真实意思表示，不违背法律的强制性规定，应受法律保护。原、被告应按合同约定全面履行各自的义务。原、被告签订的《租房合同》约定租赁期限二十年，不违背法律禁止性规定，且被告已按合同约定一次性支付了房屋租金，不存在违约情形，原告要求解除《租房合同》无事实和法律依据，其主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，被告不得违背双方的《租房合同》在宅院内修建房屋。原告要求被告赔偿杨树损失500元，因其未提供关于杨树损失的相关证据佐证，由其承担举证不能的不利后果。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、李富林与宋肖峰于2004年6月16日签订的《租房合同》继续履行； 二、宋肖峰不得违背《租房合同》的约定在涉案宅院内修建房屋； 三、驳回李富林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，由李富林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长  杨生辉 人民陪审员  慕进岗 人民陪审员  郭 霞 二〇一九年八月九日 法官 助理  张婷婷 书 记 员  王自升