北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0115民初22007号原告：李亚娟，女，1963年9月6日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。原告：樊士龙，男，1964年4月30日出生，汉族，x汽车有限公司司机，住北京市大兴区。以上二原告共同委托诉讼代理人：王宏录，北京市中业江川律师事务所律师。被告：李昆鹏，男，1971年9月30日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏，北京市三维律师事务所律师。被告：刘斌，男，1984年6月4日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告李亚娟、原告樊士龙与被告李昆鹏、被告刘斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊士龙、二原告共同委托诉讼代理人王宏录，被告李昆鹏的委托诉讼代理人王雷、高敏，被告刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李亚娟、樊士龙向本院提出诉讼请求：1、确认李亚娟与李昆鹏于2009年5月18日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：x）无效；2、本案诉讼费由李昆鹏、刘斌承担。事实与理由：李亚娟与樊士龙系夫妻关系，二人于1986年9月22日结婚。2000年7月15日，李亚娟与樊士龙与北京x开发总公司签订《购房协议书》，购买x号楼-x-x号房屋，现樊士龙及李亚娟居住在上述房屋内。2008年6月19日，樊士龙向李昆鹏借款127200元，李昆鹏代樊士龙、李亚娟办理了公证委托用于办理上述房屋抵押用，并将房屋产权证的原件带走。2008年8月18日，樊士龙归还欠款，李昆鹏将房屋产权证的原件、公正委托及借款协议返还樊士龙。2009年1月22日，因樊士龙急需用钱，再次向李昆鹏借款180000元，约定10年内还清，利息和手续费共计80000元，李昆鹏用上述房屋作抵押。樊士龙带李昆鹏、李亚娟办理了公正委托，并拿走了房屋产权证的原件。2011年至2015年期间，李昆鹏、李亚娟共还款109000元。2017年7月，因北京x贷款公司的工作人员到涉案房屋看房，樊士龙得知房屋的所有权人已经变成李昆鹏，李昆鹏用该房屋办理了抵押。2017年10月，樊士龙查询到刘斌作为李亚娟的代理人于2009年5月18日与李昆鹏签订《存量房屋买卖合同》，将房屋过户至李昆鹏名下。李昆鹏与樊士龙仅是借贷的法律关系，不存在房屋买卖关系。李昆鹏、刘斌以欺诈手段违背樊士龙、李亚娟的真实意思表示，侵害了樊士龙、李亚娟的合法权益，故诉至法院，要求判如诉请。李昆鹏辩称，北京市大兴区x楼x单元x房屋已经被生效法律文书认定为李昆鹏的房产，且中国x财产保险股份有限公司有权就房屋拍卖、变卖所得价款按照抵押权顺序享有优先受偿权。如果法院判决涉案合同无效，则可能影响到中国x财产保险股份有限公司的胜诉权益是否能够实现。李昆鹏亦将房屋抵押给x银行股份有限公司北京分行，故本案的梳理结果同样与x银行股份有限公司北京分行存在利害关系。李昆鹏与刘斌不存在恶意串通的行为，涉案房屋并非真正实现李昆鹏购买房屋的意图，签订房屋买卖合同的真正目的系以签订买卖合同的形式作为民间借贷合同的担保。樊士龙、李亚娟自愿签订经过公证的全权代理委托书，授权刘斌代理其进行涉及不动产交易重大事项的受托服务，樊士龙作为成年人，理应知道法律后果。在樊士龙、李亚娟常年不清偿债务的情况下，既不联系李昆鹏清偿债务，也不就还款事宜与李昆鹏达成新的协议，更不去房屋管理部门查询房屋产权变动情况，上述情况完全没有逻辑基础，也没有尽到审慎义务。刘斌辩称，刘斌与李亚娟、樊士龙并不相识，李昆鹏系刘斌的表哥。2009年，李昆鹏提出因有一套房屋需要公证故让刘斌帮忙。公证员书写了公证书，李亚娟、樊士龙、刘斌和李昆鹏在场并签字，李亚娟、樊士龙并未提出异议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年7月15日，李亚娟与北京x投资开发总公司签订《购房协议书》，约定李亚娟购买位于北京市大兴区x镇x栋x单元x层x房屋（以下简称x房屋）。合同中记载的房屋预测建筑面积82.28平方米，总价款200087.8元。2001年8月21日，202房屋取得房屋所有权证，登记房屋所有权人为李亚娟，建筑面积为87.75平方米，坐落地址为x号楼-x-x。2008年6月19日，李亚娟、樊士龙向李昆鹏出具《借款协议》，载明今有李亚娟、樊士龙夫妻自愿以北京市大兴区x镇x号楼x号房产作为抵押，向李昆鹏借款127200元，于2008年8月18日前将借款还清，樊士龙将李亚娟、樊士龙夫妻所押房产证、合同、公证书还与对方，此合同作废。如2008年8月18日未将次借款还清，李昆鹏将为李亚娟、樊士龙办理银行抵押贷款，期间所产生的任何费用由李亚娟、樊士龙夫妻承担。如李亚娟、樊士龙夫妻不按本协议执行，李昆鹏有权处理此房产。李昆鹏保证此房产房产证在2008年6月19日至2008年8月18日不会出现买卖或遗失等事件，如有此事发生，李昆鹏承担此责任。2008年6月23日，北京市x公证处针对樊士龙、李亚娟出具的《委托书》进行公证，载明“由于我们目前工作繁忙，无法亲自办理。特委托李昆鹏全权代理我们办理位于北京市x号楼x-x室房产，代办过户、代办银行抵押贷款、代收房款、代办与此房相关的所有手续”；委托期限自即日起到办妥上述委托事项之日止；樊士龙、李亚娟于2008年6月19日到北京市x公证处在公证员面前，在《委托书》上签名。2009年5月18日，刘斌代李亚娟（出卖人）与李昆鹏（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定李亚娟将涉案房屋出售给李昆鹏，房屋成交价格为320000元。同日，202房屋过户至李昆鹏名下，产权证号为x京房权证开字第x号。2009年5月19日，李昆鹏（借款人）与x银行股份有限公司北京分行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。在本案审理过程中，双方均认可樊士龙向李昆鹏借款2次。第一次于2008年6月19日借款，后还清。第二次于2009年1月22日借款，因未还清，双方于2009年6月重新出具借条。在第二次借款时，李亚娟、樊士龙未具委托书或同意在未还款情况下将房屋出售给李昆鹏。经本院询问，刘斌称其与李亚娟、樊士龙之间没有关系，与李昆鹏系表兄弟关系。对于卖房过程，刘斌先称涉案房屋曾过户至刘斌名下，由刘斌过户至李昆鹏名下，后又称其仅作为代理人，没有过户至刘斌名下；对于委托书和公证书如何办理的情况，刘斌称只是跟着办理，记不清具体办理内容，记不清是否作为李亚娟的代理人将涉案房屋出售给李昆鹏，记不清房屋出售的价格，记不清是否将购房款给付李亚娟、樊士龙；李昆鹏称李昆鹏与李亚娟签订的《存量房屋买卖合同》仅为形式，李昆鹏并非真正要购买202房屋，目的是为樊士龙借款作债务担保。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案诉争的李亚娟与李昆鹏之间的《存量房屋买卖合同》是否有效。从出卖人的意思表示来讲，虽然刘斌在签订该房屋买卖合同时持有李亚娟、樊士龙的公证委托书，有权代李亚娟、樊士龙决定房屋的出售价格。但其在处理委托事项时应当尽到忠实、谨慎的注意义务，不应当损害被代理人的合法权益。该房屋在2009年交易时，交易价格远远低于市场价格，且刘斌作为代理人未提交任何证据证明其曾将出售房屋以及房屋价款告知过李亚娟、樊士龙，李昆鹏亦认可未给付相应的购房款，虽然委托书中有授权李亚娟、樊士龙代为出售房屋的内容，但在本案的背景情况下，刘斌代为售房并不等于任意接受对方的报价或任意售房。刘斌自认其与李亚娟、樊士龙并不认识，其与李昆鹏系表兄弟关系。刘斌对其在房屋买卖合同中的身份、房屋价款均不了解，未征得李亚娟、樊士龙同意的情况下，直接与李昆鹏签订买卖合同，属于滥用代理权。该意思表示不能代表李亚娟、樊士龙本人的真实意思表示。李昆鹏作为买房人，亦为李亚娟、樊士龙的债权人，对涉案房屋市场行情应当是了解的。从房屋信息的来源、房屋成交价格等来看，李昆鹏与刘斌存在恶意串通。基于上述理由，本院认为涉案房屋买卖合同符合合同法规定的无效情形。李亚娟、樊士龙要求确认李亚娟与李昆鹏于2009年5月18日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：x）无效，有事实和法律依据，理由充分，本院予以支持。因本案案由为房屋买卖合同纠纷，樊士龙并非房屋买卖合同当事人，故樊士龙非本案案由下的适格原告。关于李昆鹏要求调取评估影像和李亚娟、樊士龙申请调查银行信息的调取证据申请，因上述调取非本案必要调取材料，故本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：确认李亚娟与李昆鹏于2009年5月18日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：x）无效。案件受理费15400元，由李昆鹏、刘斌负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  马润银二〇一九年八月二十九日书 记 员  孙营民