广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初112号原告：黄钜宇，男，1993年7月11日出生，汉族，住广东省茂名市茂**，委托诉讼代理人：邓俊南，广东信广律师事务所律师。被告：梁嘉颖，男，1995年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：东莞市惠居房地产咨询服务有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市高明区××，统一社会信用代码××。法定代表人：卢定锋。原告黄钜宇诉被告梁嘉颖、第三人东莞市惠居房地产咨询服务有限公司佛山分公司（以下简称惠居佛山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案，后原告申请将惠居佛山分公司变更为本案被告，本院予以准许。本院依法适用普通程序于2019年7月10日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人邓俊南到庭参加诉讼，被告梁嘉颖、惠居佛山分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁嘉颖签订的《房地产买卖合同》中关于买卖佛山市南海区西樵镇西岸东西大道36号中旅银湾花园1座2602房的约定；2.被告梁嘉颖向原告返还购房定金50000元及利息（以50000元为本金按中国人民银行同类贷款利率从起诉之日起计算至还清款日止）；3.被告梁嘉颖向原告支付违约金共70000元（以700000元购房总价的10%计算）；4.被告梁嘉颖承担原告已支付的中介服务费5000元；5.被告梁嘉颖承担原告已支付的律师费12000元；6.被告梁嘉颖承担本案诉讼费用；7.被告惠居佛山分公司对第2至6项承担连带清偿责任。事实与理由：2018年10月30日，原告与梁嘉颖通过惠居佛山分公司的居间签订《房地产买卖合同》，约定原告出资购买梁嘉颖名下的位于佛山市南海区××房（以下简称涉讼房屋），房屋总价款700000元，购房款采用按揭付款方式支付，原告签订合同当天支付50000元购房定金，梁嘉颖于签订合同后30天内必须配合原告到银行办理按揭申请手续，并提供银行需要的相关材料以及向抵押银行申请提前还贷，原告取得银行同贷书且在梁嘉颖收到银行提前还贷通知的30天内向梁嘉颖支付130000元（含定金），剩余购房款570000元于过户完成并办妥他项权证后再行支付。因买方或卖方违反合同约定，如拒不提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续等，逾期超过15天内仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双方返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付总楼价3%的中介费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。任何一方追究违约责任的，违约方按除前述条款规定承担违约责任，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费等均有违约方承担。另外，原告支付了5000元房屋买卖中介费。原告依约向梁嘉颖支付了购房定金50000元后，并请求梁嘉颖尽快提供贷款所需资料、协助原告办理按揭手续。但梁嘉颖收到定金后，迟迟不能提供原告办理贷款所需要的资料。经原告多次催促以及惠居佛山分公司发函催告，梁嘉颖一直推脱不予配合。双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严重履行。现梁嘉颖怠于履行其义务，不提供资料、不协助原告办理按揭，已构成根本违约，造成原告的损失，梁嘉颖应按照《房地产买卖合同》承担违约责任。涉讼房屋于签订《房地产买卖合同》前即2018年5月14日、7月4日、8月2日被佛山市南海区人民法院查封，涉讼房屋的权利限制状态关系到《房地产买卖合同》能否履行，影响到原告的利益损失。根据《房地产经纪管理办法》第三十条，惠居佛山分公司有条件也能方便查询到涉讼房屋的权利限制状态，但惠居佛山分公司作为专业的房地产中介，竟然未尽到基本的审查义务，明显不合理，存在对原告隐瞒真实房屋信息的行为，恶意促成《房地产买卖合同》，严重违反《房地产经济管理办法》等相关法律规定，因惠居佛山分公司的行为存在重大过错导致原告遭受重大损失，因此应对本案债务承担连带清偿责任。被告梁嘉颖、惠居佛山分公司没有答辩。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告梁嘉颖身份证复印件1份、被告惠居佛山分公司企业信息打印件1份，用以证明原、被告双方的诉讼主体资格。2.《房地产买卖合同》原件1份，证明在被告惠居佛山分公司的居间下原告与被告梁嘉颖签订房屋买卖合同，约定一方违约守约方有权解除合同并要求违约方支付总楼价10%的违约金，守约方追究违约责任包括律师费、评估费等一切费用均由违约方承担。3.中介费收据、定金收据原件各1份；4.微信聊天记录截图（刘××与刘××、原告与梁嘉颖）打印件2页（原告当庭出示原告与梁嘉颖聊天原本）；5.中国农业银行个人明细对账单原件1份、借记卡明细原件3份；6.账单详情打印件1页。证据3-6，证明原告向惠居佛山分公司支付中介费5000元，原告依约向被告梁嘉颖支付购房定金50000元。7.催告函复印件1份，证明因为被告梁嘉颖违约，惠居佛山分公司向梁嘉颖发出催告函，告知梁嘉颖提供按揭贷款所需要的资料。8.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，证明涉讼房屋已于原被告签订房屋买卖合同前已经被法院查封。9.《和解协议》原件1份，证明被告梁嘉颖确实收取原告的购房定金50000元。10.刘宝锋出具的情况说明原件1份、刘宝锋身份证复印件1份，证明原告向被告支付50000元的定金中有20000元是原告转账给刘宝锋，再由刘宝锋转账给刘宝东，经刘宝东统一转账给梁嘉颖。11.《民事委托代理合同》原件1份、律师费发票原件1份，用以证明原告因梁嘉颖的违约而支付律师费12000元。12.平安诉讼财产保全责任保险文本保单原件1份、发票原件1份，证明原告因梁嘉颖违约而支付财产保全担保费。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。经审查，原告出示证据4中的刘宝锋与刘宝东微信聊天记录截图及证据7催告函没有原件核对，本院不予确认。原告出示的其他证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，两被告未到庭提出异议，本院对其真实性均予以采信并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××房，登记权利人为梁嘉颖，不动产权证号为粤（2018）佛南不动产权第××号，登记日期2018年4月24日，2018年5月14日被本院根据（2018）粤0605执保1477号民事裁定书查封，之后被本院及高明法院多次轮候查封。2018年10月25日，原告（买方、乙方）与被告梁嘉颖（卖方、甲方）、惠居佛山分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买方购买涉讼房屋，总楼价700000元。签订合同时支付定金50000元。买方应在签订本合同三十日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料；卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行需要的相关材料，办理按揭所需费用由买方承担。买方应取得银行同贷书且在卖方收到银行提前还贷通知的三十天内将（含定金）130000元支付至卖方还款账户，一经支付抵作部分首期款，提前还款所产生一切手续费用由卖方支付。卖方应在签订本合同三十天内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款十天内完成涂销抵押登记及归档等手续。买卖双方应在物业涂销抵押且买方取得银行同贷书之日起三十天内共同到房管部门办理交易过户递件手续。剩余楼款570000元于过户完成并办妥他项权证登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余款。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。卖方应向经济方支付房地产中介费10500元，买方应向经纪方支付房地产中介费10500元。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付总楼价3%的中介费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。双方并约定其他权利义务。合同条款的最后手写备注：“卖方保证此次交易房屋没有任何债权纠纷”。同日，梁嘉颖出具收据，确认收到原告支付的定金50000元。同日，原告向案外人刘宝峰转账买房定金20000元。2018年10月30日，惠居佛山分公司出具收据，确认收到原告支付的中介费5000元。同日，原告向案外人夏芷妍转账20000元，向梁嘉颖微信支付10000元。2018年10月31日，原告微信联系梁嘉颖，让梁嘉颖准备好资料寄给原告，尽快这两个月底全部办好。2018年12月20日，原告与广东信广律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定因原告与梁嘉颖房屋买卖合同纠纷一案，聘请广东信广律师事务所提供法律服务，该所委派王欣、邓俊南律师担任原告的委托代理人，代理一、二审诉讼及代理申请执行，原告应于本合同签订之日支付律师费12000元。2019年7月10日，广东信广律师事务所开具发票，确认收到原告支付律师费12000元。2018年12月24日，中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司出具保单及保函，为原告与梁嘉颖房屋买卖合同纠纷一案中原告申请财产保全提供担保。同日，中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司开具发票，确认收到原告支付的诉讼财产保全责任保险费1500元。2019年4月1日，原告（甲方）与梁嘉颖（乙方）签订《和解协议》，双方确认：1.甲方在2018年10月25日通过惠居佛山分公司向乙方支付定金20000元，甲方在2018年10月30日向乙方转账支付定金10000元，同日甲方向乙方女朋友夏芷妍转账支付定金20000元，乙方合计收取甲方购房定金50000元；2.因乙方违约，未能履行涉讼《房地产买卖合同》，双方同意解除《房地产买卖合同》；3.因乙方违约造成甲方损失包括定金50000元及利息、违约金70000元、中介服务费5000元、律师费12000元、诉讼费5842.5元、财产保全费1212.5元、诉讼保全责任保险费1500元，以上共计145555元，由乙方承担全部赔偿责任，乙方承诺于2019年4月2日前向甲方支付完毕。2019年7月9日，案外人刘宝峰出具《情况说明》，称原告为购买梁嘉颖名下的涉讼房屋，依约向梁嘉颖支付50000元购房定金，因刘宝峰的哥哥刘宝东是惠居佛山分公司的经纪，所以购房定金中20000元是原告通过刘宝峰再转账给刘宝东。诉讼中，原告陈述称梁嘉颖签订《和解协议》后，已经向原告还款50000元，因该款不足以清偿全部债务，原告主张先冲抵律师费、担保费、违约金及中介费。本院认为，原告与两被告于2018年10月25日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告主张梁嘉颖未按约定在签订合同后30天内向银行申请提前还贷并协助原告申请按揭贷款，梁嘉颖未到庭抗辩并举证证明其已依约履行合同义务，且涉讼房屋在2018年5月已被法院查封，2018年10月梁嘉颖在与原告签订涉讼合同时，并没有披露房屋已被查封的情况，合同签订后，涉讼房屋亦未解封，涉讼合同实际上无法履行。对此，梁嘉颖已构成根本违约。原告与梁嘉颖于2019年4月1日签订《和解协议》，确定解除《房地产买卖合同》并进行清理结算，该《和解协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院确认《房地产买卖合同》中关于买卖佛山市南海区××房的权利义务约定于2019年4月1日解除。合同因梁嘉颖根本违约而解除，原告主张被告返还购房定金50000元及支付违约金70000元、中介服务费5000元，律师费12000元、财产保全保险费1500元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。虽然《和解协议》约定了梁嘉颖须支付定金的利息，但并未对利息的计算进行约定，考虑到梁嘉颖承担的上述费用足以弥补原告的损失，本院对原告的定金利息请求不予支持。经核算，梁嘉颖须向原告支付138500元（50000元+70000元+5000元+12000元+1500元），双方签订《和解协议》后梁嘉颖已向原告支付50000元，故梁嘉颖仍应向原告支付88500元，本院对原告主张超出部分不予支持。三方签订的合同中备注梁嘉颖保证涉讼房屋不存在债权纠纷，可见惠居佛山分公司居间过程中已就涉讼房屋的情况与梁嘉颖进行了解。惠居佛山分公司作为经纪方，应如实披露买卖双方关于房屋情况、交易要求等陈述的情况，但经纪方并非行政主管部门，并无查核房屋实际情况与卖方陈述的情况是否一致的能力和义务。原告主张惠居佛山分公司未尽基本审查义务，隐瞒房屋真实信息而恶意促成合同的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。惠居佛山分公司不是房屋买卖合同关系中原告的相对方，其在居间合同履行过程中并无过错，原告主张惠居佛山分公司对本案承担连带责任，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定,判决如下：一、确认原告黄钜宇与被告梁嘉颖、东莞市惠居房地产咨询服务有限公司佛山分公司于2018年10月25日签订的《房地产买卖合同》项下关于买卖佛山市南海区西樵镇西岸东西大道36号中旅银湾花园1座2602房的权利义务约定于2019年4月1日解除；二、被告梁嘉颖应于本判决发生法律效力之日起十日内支付88500元予原告黄钜宇；三、驳回原告黄钜宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费10800元，财产保全费1212.5元，合计12012.5元（原告已预交12897.5元），由被告梁嘉颖负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的12897.5元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇一九年八月二日书 记 员  林浩成