黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0811民初1214号原告：王春雨，女，1991年2月20日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：秦阳，系黑龙江百程律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓飞，系黑龙江良治律师事务所律师。被告：景雪峰，男，1979年9月7日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：贾丽、沈宗铉，系黑龙江沈宗铉律师事务所律师。第三人：佳木斯巨丰房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区西林社区临江巷**。法定代表人：董影，系董事长。委托诉讼代理人：王金龙，法务行政经理。第三人：赵宏，男，1986年9月9日出生，汉族，户籍地佳木斯市前进区，现羁押于黑龙江省香兰监狱。原告王春雨与被告景雪峰、第三人佳木斯巨丰房地产开发有限公司（以下简称巨丰公司）、第三人赵宏案外人执行异议之诉一案，原告王春雨于2018年4月28日向本院提起民事诉讼，本院于2018年12月20日作出（2018）黑0811民初668号民事判决书。原告王春雨在法定期限内上诉至佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2019年5月24日作出（2019）黑08民终328号民事裁定书，裁定撤销佳木斯市郊区人民法院（2018）黑0811民初668号民事判决，发回佳木斯市郊区人民法院重新审理。本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王春雨委托诉讼代理人秦阳、何晓飞、被告景雪峰及委托诉讼代理人贾丽、第三人巨丰公司委托诉讼代理人王金龙及第三人赵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春雨向本院提出诉讼请求：１、停止执行佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元10层01室，并解除对该房屋的查封；２、请求确认佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元10层01室，建筑面积126.47平方米房屋归原告所有；3、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年1月18日，佳木斯市郊区人民法院对景雪峰与赵宏、佳木斯巨丰房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出（2016）黑0811民初284号民事判决书，判决赵宏偿还景雪峰3000000元及相关利息，巨丰公司对上述债务在抵押物价值范围内承担抵押担保责任。后佳木斯市中级人民法院(2017)黑08民终513号民事判决书维持原判。2018年4月2日郊区法院作出（2018）黑0811执56号执行裁定书，拟评估拍卖唐人中心E号楼2单元10层01室，原告申请执行异议，郊区法院作出（2018）黑0811执异18号执行裁定，驳回原告的异议申请。2015年3月14日，原告与巨丰公司签订商品房买卖合同，购买巨丰公司开发建设的佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元10层01室楼房，产籍号（3-0001-040-071001），面积126.47平方米，购房款金额605538元。购房合同签订后，原告向巨丰公司支付全额购房款，巨丰公司出具了购房款收据。2017年12月11日，巨丰公司将案涉房屋交付给原告，原告缴纳了物业费等费用，占有使用该房屋至今。原告与巨丰公司之间的房屋买卖合同、购房款收据已明确买卖房屋，不存在买卖房屋不明确的问题。原告与巨丰公司签订房屋买卖合同时间在景雪峰查封前，支付了全额购房款，且名下无用于居住房屋。未出具机打合同及办理产权登记非原告原因。原告对案涉房屋享有所有权，享有排斥执行的民事权益。景雪峰辩称：1.王春雨自称是购房者，那么是否与巨丰公司存在真实的买卖关系，单以书面买卖协议不能判断，协议可以倒签即时间后签订，双方之间是否有给付购房款的银行流水是关键；2.即使王春雨与巨丰公司真实存在买卖合同关系，其依据买卖协议享有的也是债权，如果没有在被告景雪峰查封之前实际对房屋进行占有使用，王春雨就不享有房屋的物权期待权，更排除不了强制执行。巨丰公司述称：1.原告与巨丰公司之间于2014年12月签订了唐人中心商品房认购书，原告交付了房款的全部款，双方商品房买卖合同实际履行完毕，原告具有排除执行的法定事由。2.鉴于省市政府对于唐人中心回迁销售业主的保护关注，支持原告诉请。赵宏述称：借款是个人行为，于原告及巨丰公司无关。欠景雪峰的钱我的运输车队已还完。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、原告举示的2014年12月28日3000元收据、2014年12月29日2000元收据、2014年12月29日5000元收据各一张。旨在证明：两笔订金为诉争房屋的首付款。被告景雪峰质证意见：有异议，2014年12月28日收据中仅表明系销售收入，没明确指定是争议房屋订金。2014年12月29日刷卡存根并没有相对应的巨丰公司出具的收据也确定不了是争议房屋的订金。2014年12月29日出具收据时双方并没签订商品房买卖协议书，这与正常的购房交易习惯不符。第三人巨丰公司无异议，认为与其持有原件一致。赵宏无异议。2、唐人中心商品房、车位认购书各一份及对应收据各一份。旨在证明：2014年12月31日，原告以605538元价格，从第三人巨丰公司处认购了案涉诉争房屋，认购书上标注认购房屋为E号楼2单元10层1室。签定协议时，原告已付房屋认购房款155000元，其中150000元系现金支付，第三人巨丰公司出具了收据，收据标注收款事由为E-2-10-1房款，与认购书一致。另5000元购房款系证据一意向金冲抵而来。同日，原告从第三人巨丰公司预订了顺序号0157号车位，价值200000元，原告现金支付200000元,第三人巨丰公司出具收据一张。被告景雪峰质证意见：有异议，认购协议上约定原告采取的是商业贷款，但后续原告与被告巨丰公司签订的商品房买卖合同当中又选择了一次性付款的方式，而且该认购协议中明确了争议房屋的楼号、单元号，而在此之后形成的合同当中确与该约定不一致，不符合常理。150000元收据当中关于争议房屋的单元号和楼层号有涂抹痕迹，车位的收据和协议与本案没有关联性。第三人巨丰公司无异议，认为与其持有原件一致。赵宏无异议。3、商品房买卖合同、收据及情况说明各一份，刷卡票据二张。旨在证明：应原告申请，经第三人巨丰公司同意，原告不再购买唐人中心0157号车位，将2014年12月31日预付车位款200000元冲抵案涉诉争房屋购房款。2015年3月14日，原告向第三人巨丰公司付清案涉诉争房屋250538元购房尾款后，第三人巨丰公司与原告签订了正式的商品房买卖合同，并给原告出具了605538元的统一收据一张（收据标注收款事由为E-2-10-1房源），收回了证据一、证据二的收据原件。另第三人巨丰公司根据唐人中心E号楼2单元10层1室房屋在佳木斯不动产登记中心楼盘备登记信息，将商品房买卖合同中房屋座落位置写成前进区西林社区唐人中心07单元1001号房，将产籍号3-0001-040-071001简写成3-0001-040。结合证据二，原告购买的唐人中心07单元1001号房与唐人中心E号楼2单元10层1室属于同一房屋，系第三人巨丰公司对案涉诉争房屋的不同表述。被告景雪峰质证意见：有异议，商品房买卖合同当中产籍号未填写完整，根据07单元1001号房确定不了是本案争议房屋，合同当中约定总价款为655538元，但收款收据价格却是605538元，相差50000元。情况说明系巨丰公司自己出具，认为没有效力。刷卡票据存根应该结合收款收据予以认定。第三人巨丰公司无异议，认为与其持有原件一致。赵宏无异议。4、对私活期交易明细查询卡三张。旨在证明与原告的证据一到证据三的付款收据相对应，证明原告支付案涉诉争房屋605538元购房款的资金来源。被告景雪峰质证意见：真实性没有异议，该组证据应结合收款收据，予以认定。第三人巨丰公司、赵宏无异议。5、佳木斯惠泽物业管理有限公司物业服务合同、入户缴费明细、装修通行证各一份及收费小票五张。旨在证明：第三人巨丰公司于2017年12月11日，将案涉诉争房屋交付给原告，原告缴纳入户各种费用13145元，并对房屋进行了装修。被告景雪峰质证意见：有异议，在人民法院查封后原告才占有使用房屋的。第三人巨丰公司认为该证据的真实性无异议，该物业公司是由政府指定，由开发单位委托的物业公司。第三人赵宏无异议。6、光盘一张。旨在证明：案涉诉争房屋内视频，证明原告已对购买的案涉诉争房屋进行了装修，并实际居住。被告景雪峰质证意见：有异议，在人民法院查封后原告才占有使用房屋的。第三人巨丰公司、赵宏无异议。7、佳木斯市房产档案查询证明、房产证（产权证号20××**）、租房合同、出租房屋对应的营业执照、房屋现状照片。旨在证明：原告除案涉诉争房屋外，名下无其他用于居住的房屋。原告虽还有一套56.04平方米的商铺，但此商铺批准用途是用于商业服务而非居住，实际用途也是出租他人经营饭店，不具有居住条件。被告景雪峰质证意见：有异议，该组证据与本案没有关联性。第三人巨丰公司、赵宏无异议。8、城市居民供用热合同一份。旨在证明：唐人中心E号楼2单元10层1室房在威立雅（佳木斯）城市供热有限公司备案的地址是唐人中心7单元10层1室。被告景雪峰质证意见：有异议，在人民法院查封后原告才占有使用房屋的。第三人巨丰公司、赵宏无异议。9、原告申请法院调取的佳木斯市房屋交易与产权管理中心出具的唐人中心测绘单及佳木斯市不动产登记中心出具的证明各一份。旨在证明：唐人中心E栋分7单元、8单元，原告商品房买卖合同中标注的座落位置07单元1001号是案涉诉争房屋楼盘表登记顺序号。故原告与巨丰公司2014年12月31日签订的认购合同中坐落位置E号楼2单元10层1室，即被告申请查封的E号楼2单元10层01室与07单元1001号房屋是同一房屋。被告景雪峰质证意见：真实性无异议，但原告是否能排除强制执行，需结合其他证据予以认定。第三人巨丰公司认为证据的真实性无异议，可以证明案涉房屋与原、被告之间签订的认购书的房屋系同一套房屋。第三人赵宏无异议。本院对原告以上举示的9份证据认证意见：原告举示的以上证据能够形成证据链条，结合法庭调查，可以证实原告欲证明的问题，本院对以上证据均予以采信。被告景雪峰举示的：佳木斯唐人中心商品房认购书（复印件，原件存于（（2017）黑08民终518号卷宗中）。旨在证明：在2013年11月11日被告巨丰公司将案涉房屋以买卖的形式抵押给被告景雪峰，根据法律规定抵押期间，禁止处分该房屋，而后巨丰公司又在2015年3月14日出售给原告，这说明在被告景雪峰查封该房屋之前并没有将该房屋出售给本案原告。该认购协议书已经在2017黑08民终518号案件中予以确认被告巨丰公司与被告景雪峰存在抵押关系，并以此判决被告巨丰公司在抵押范围内承担连带责任。原告王春雨质证意见：有异议，该份证据因房屋未进行抵押登记，被告不享有抵押权，第三人巨丰公司享有处分开发房屋的权利。不能证明被告景雪峰对涉案房屋具有抵押权。第三人巨丰公司质证意见：有异议。1.该认购书不是商品房买卖合同，双方也没有实际的买卖合同关系，是在以往的判决书中得到确认；2.本认购书并不是抵押合同中所设定的抵押物，不具有优先受偿权；3.该认购书实际上与本案第三人赵宏之间没有任何关联性，不是为第三人赵宏设定的担保，而是因赵宏向景雪峰欲借款设定的担保；4.从签订认购书的时间上看在与原告签订购买协议之后。第三人赵宏认为其不清楚。本院认证意见：因各方当事人对证据的真实性均没有异议，本院对该证据的真实性予以采信。结合法庭调查，该证据不能证实被告景雪峰欲证明的问题根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月14日，王春雨与巨丰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王春雨购买唐人中心7单元1001号、建筑面积126.47平方米房屋，房屋价款为655538元。王春雨通过交付预售定金、刷卡、交付现金等各种方式交付了购房款。2015年3月14日，巨丰公司为王春雨出具了605538元房款收据。2017年12月11日，王春雨与佳木斯惠泽物业管理有限公司签订《唐人中心物业服务合同》，并缴纳入户各种费用13145元。王春雨交纳了该房屋的水电费、燃气费、装修押金等费用并接收该房屋。现原告已对该房屋已经进行了装修，并实际居住。另查明，原告王春雨未婚，同一户籍内家庭成员为父亲王庆，其名下无产权信息。原告王春雨名下除案涉房屋外还有一套建筑面积为56.04平方米商铺，现该商铺已出租他人用于经营饭店。2016年3月4日，本案被告景雪峰因与本案第三人赵宏、巨丰公司民间借贷纠纷一案，向本院提出财产保全申请，本院作出（2016）黑0811民初284号民事裁定书，裁定查封包括本案争议房屋E号楼2单元10层01室在内的多套房屋。2017年1月18日，被告景雪峰因与被告赵宏、巨丰公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）黑0811民初284号民事判决书，判决第一项为被告赵宏于判决生效后立即偿还原告景雪峰借款人民币本金3000000元及利息；第二项为被告佳木斯巨丰房地产开发有限公司对上述债务在抵押物价值范围内承担抵押担保责任。现该判决已经生效。案件生效进入执行程序后，本院于2018年4月2日作出(2018)黑0811执56号执行裁定书，裁定对包括本案原告王春雨提出异议在内的多套房屋进行评估、拍卖。并作出（2018）黑0811执56号通知。案外人王春雨以其已于2015年3月14日购买了该房屋为由，向本院提出书面异议，要求解除（2018）黑0811执56号通知书对佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元10层01室的查封，并解除对该楼的强制执行措施。2018年4月25日，本院作出（2018）黑0811执异18号执行裁定书，裁定驳回王春雨的异议请求。后原告王春雨向本院提起案外人执行异议之诉。2019年8月7日，经本院调查，佳木斯市不动产登记中心出具证明一份，称：唐人中心E栋2单元1001室产籍号为3-0001-040-071001，唐人中心E栋2单元1001室在不动产登记中心楼盘表中登记为7单元1001室。另查明，巨丰公司开发的“唐人中心”楼盘于2019年1月起才可以办理产权证照。本院认为，本案的争议焦点为：1、王春雨对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益；2、王春雨是否享有案涉房屋的所有权。本院认为：一、1、原告王春雨购买被告巨丰公司开发建设的佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元10层01室房屋，并与巨丰公司签订案涉E号楼2单元10层01室房屋的《商品房买卖合同》，双方达成协议并完成实际履行，故该《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同签署的日期为2015年3月14日，该日期早于本院作出（2016）黑0811民初284号民事裁定书的时间，故原告王春雨在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、2017年12月11日，原告交纳电费、水费、热化费、物业费、垃圾处理费等各项进户费用共计13145元，并实际装修入住案涉房屋。经查，原告所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、2015年3月14日，被告巨丰公司为原告出具收据，称收到原告E号楼2单元10层01室房款605538元。可视为原告王春雨已支付全部价款；佳木斯市不动产登记中心出具证明，证实了原告《商品房买卖合同》中标注的房屋坐落号系案涉房屋。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告王春雨提出的异议符合该规定的情形且其权利能够排除执行。二、原告与被告巨丰公司双方签订了《商品房买卖合同》并完成实际履行。原告交纳全部房款，巨丰公司给原告出具购房收据，原告办理入户手续，已合法占有该房屋。因此，原告依合同取得唐人中心E号楼2单元10层01室房屋，建筑面积126.47平方米住宅的所有权。故本院对被告景雪峰的以上抗辩意见不予支持。综上所述，本院对于原告要求不得对佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元10层01室楼房执行的诉请予以支持。对于原告要求确认佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元10层01室楼房归其所有的诉请，亦予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元10层01室房屋；二、确认佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元10层01室房屋归原告王春雨所有。案件受理费9060元，由第三人佳木斯巨丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2018）黑0811执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王环宇人民陪审员  周旭彤人民陪审员  张 博二〇一九年八月十二日书 记 员  边 薇