四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3426民初1234号 原告：四川省广频物业管理有限责任公司 住所地：四川省西昌市石塔街****，统一社会信用代码：91513401MA62H5ME0C。 法定代表人：江勇职务:总经理 委托诉讼代理人：李长艳，四川毫达（凉山）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：张道华，男，汉族，1964年6月12日出生，四川省会东县人，户籍地：四川省会东县，，住会东县 原告四川省广频物业管理有限责任公司诉被告张道华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告四川省广频物业管理有限责任公司委托诉讼代理人李长艳，被告张道华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川省广频物业管理有限责任公司向本院提出的诉讼请求：1.请求判决被告立即向原告支付其所欠的2014年至2018年6月30日的物业管理费及垃圾清运费5599.67元；2.请求判决被告立即向原告支付滞纳金1610元；3.由原告承担本案诉讼费用。 原告四川省广频物业管理有限责任公司主张的事实和理由：被告张道华系位于会东县城北三鑫大道名为“德馨家园”经济适用房第25栋1单元10层02号房屋的业主，原告广频物业的分支机构会东分公司于2010年起与该小区业主管理委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司为被告所有的案涉房屋提供物业管理服务，被告张道华应当按照合同约定向会东分公司缴纳物业管理费、停车管理费以及其他费用，但被告张道华从2014年起一直未按时向会东分公司缴纳物业管理费及垃圾清运费，直至2018年6月30日止，被告张道华共拖欠会东分公司物业管理费及垃圾清运费5599.67元。在会东分公司多次对被告进行催收后，被告仍以各种理由推诿拖延，至今未支付上述物业管理费及垃圾清运费。因此，现原告为维护自己的合法权益，按照《物业管理服务合同》约定特向贵院提起诉讼，请求贵院判令支持原告的全部诉讼请求。 被告张道华辩称，被告请求法院依法驳回原告关于物业管理费及垃圾清运费、滞纳金诉讼费等诉讼请求。1.合同签订问题。2012年2月26日，被告与原告签订物业管理合同（期限：2012年2月26日-2013年8月），该合同有效。2013年6月20日原告与德馨家园签订物业管理合同（期限：2013年9月-2016年8月），根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第（四）款“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业”和第十五条第（二）款“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”之规定，该合同无效。2016年9月-2018年6月期间，原告与德馨家园业主未签订任何合同，况且德馨家园第二届业主委员会以书面形式送达《关于物业管理工作移交的通知》的通知书，该期间原告与德馨家园业主不存在物业合同纠纷，更不可能产生物业管理费等。2.根据《中华人民共和国物业管理条例》第三条、第十一条、第十二条、第二十条、第二十七条、第二十九条、第三十二条、第三十三条、第三十六条、第三十八条、第三十九条、第四十五条、第六十五条的规定，原告屡次违反。3.爆炸危险品车辆的停放，依据《中华人民共和国安全生产法》、《消防法》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国道路运输条例》、《危险化学品安全管理条例》、《特种设备安全监察条例》等法律、法规，对本小区的公共安全存在隐患。4.原告擅自增加收费项目，提高收费标准（电费每度提高2-4分收费，电梯费每月每户10元，装修服务费772元每户），有广频物业票据为佐证。5.安全责任，广频物业公司入驻德馨家园，廉价聘请高龄物管保安人员，无安全防范能力，没有开展巡逻盘查，造成数十户业主财产损失，被告就是受害者之一，2013年1月28日下午19时左右，家中门锁被撬，盗走苹果笔记本一台，价值一万余元，有公安机关现勘为佐证。6.公共资源，被告改变公共资源用途，将值班室擅自租给他人开门市卖彩票，有证人佐证。7.依据《会东县经济适用房物业管理服务协议》第一条第7款、第10款，第二条、第三条、第五条、第六条，该物业服务不作为，违规违约等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人有争议的证据认定如下： 一、原告提交的证据 1.原告公司的营业执照、法定代表人身份证明及《物业管理服务委托合同》（复印件），拟证原告是合同相对方会东分公司的总公司，会东分公司是经小区业主委员会委托对会东县经济适用房德馨家园小区提供物业管理服务，该物业管理服务委托合同对消缺业主均具有约束力，业主应按合同约定向会东分公司支付物业管理费。因此，本案原告对其分公司的债权依法主张权利，其作为本案原告诉讼主体适格。被告对营业执照无异议，对合同约定是不合适的。经审核，该证据真实，与本案有关联性，被告以该合同约定不合适的主张未提出相应证据证实，抗辩理由不成立，本院对该组证据予以采信。 2.原告于2018年10月20日及2019年4月1日向小区业主发出的《催款通知》以及会东县经济适用房德馨家园小区业主拖欠物业管理费及垃圾清运费等费用清单。拟证原告己多次向被告进行催收，但被告从2016年1月开始一直拖欠物业管理费及垃圾清运费至今，被告拖欠原告物业管理费及垃圾清运费共5599.67元。被告对两份通知认为原告张贴过在小区内，但被告对其中的内容不认可，与被告无关。对费用清单中被告的房屋面积无异议，原告不负责，在被告家被盗后，原、被告没有协商好，被告就没有交纳物业费了。被告不找原告，原告也不要来找被告就对了。经审核，两份通知及费用清单真实，与本案有关联性，本院予以采信。费用清单中被告未缴纳的垃圾清运费为120元（两年），被告自认未缴纳的垃圾清运费为90元（一年半），结合被告提交的第3组证据可以看出被告已缴纳2016年的垃圾清运费，故本案被告未缴纳的垃圾清运费以被告自认的90元为准。 3.2018年6月9日会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组发出的《通知》，拟证由于业主严重拖欠物业管理费，原告向会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组申请停止继续为该小区提供物业管理服务，经会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组申请停止继续为该小区提供物业管理职责暂委托给会东县保安公司托管，原告与小区业主委员会的物业管理服务委托合同终止，被告应向原告支付其拖欠的2018年6月30日前的物业管理费及垃圾清运费。被告表示没见到过该通知。该证据真实，本院对该证据的真实性予以采信。 4.德馨家园小区安保、保洁人员及物业管理人员的上下班签到表、工资表、车辆进出登记簿、电梯维修保养记录、电费收取的明细表（复印件），拟证会东分公司按照合同约定安排了专人对案涉小区提供安保、保洁以及物业管理等服务，己严格按照物业管理服务合同履行了物业服务义务，被告也应按照合同约定履行其依法缴纳物管费及垃圾清运费的义务，被告逾期未交上述费用的行为构成违约，依法应按合同约定向会东分公司承担违约责任，支付滞纳金911元。被告认为该组证据是原告伪造的。经审核，该项证据反映的是原告会东分公司日常运营过程中人员管理及部分物业服务内容的有关情况，该组证据由原告会东分公司单方面制作且原告未完整提供其会东分公司进驻德馨家园小区之后的管理记录，虽然原告会东分公司尽到了大部分物业管理职责但小区业主才能更好的感受物业服务的质量好坏，该组证据中未记载原告履行物业管理服务量情况，本院对该组证据不予采信。 二、被告提交的证据： 1．物业管理服务协议。拟证被告与广频物业只签订了这一份协议，与原告没有其他的合同关系。原告对该组证据合法性、真实性无异议，虽然被告与原告签订的该份合同的约定期限终止时间是2013年8月，但被告2013年8月到2014年2月之间，已按照该小区业主委员会约定内容交纳了相关物业管理费，表明被告认可原告2013年6月与原告签订的合同，该合同对其有法律约束力，因此该组证据不能达到其证明目的。经审核，该证据真实，但不能达到被告的证明目的，本院仅对该证据的真实性予以采信。 2.照片打印件1张，拟证停放爆炸车辆对小区有严重的安全隐患。原告对该组证据的真实性无异议，但被告的该组证据表明拍摄时间是2017年4月，其不能以此为由交纳2017年之前的物业管理费。并且因原告也是该小区业主，将车辆停在小区的停车位上并未违反相关规定，且原告停放的上述车辆是空车，并无被告所称的严重安全隐患。经审核，该组证据照片可以看出该车辆停放的位置为德馨家园小区，车辆写有“爆”字样，但看不出照片的拍摄时间、该车辆是否载有爆炸物品，庭审中原告代理人认可该车辆系原告所有，不管该车辆是否载有易燃易爆物品以及该车辆停放的时长，一辆写有“爆”字样的车辆不管长期或短暂停放小区都会对该小区广大业主造成一定心理压力，本院对该组证据的真实性予以采信。 3.水电费收据8张、物业交款单8张（原告核对后退还），拟证原告擅自增加收费项目，提高收费标准。原告对被告的该组证据真实性、合法性无异议，但该组证据无法证明原告私自乱收费，对于被告所述的每度电多收0.04元是因该小区供电的线路损耗所需，增加的电梯费每户每月10元是为了保证停电时该小区电梯能正常运行，原告与该小区业主委员会协商后，并由小区业主委员会告知，经同意后才收取上述费用，并且上述方案实施时间很短。经审核，该证据真实，电费、电梯费的收取在相关单据上已明确写明每度电的计费单价及电梯的相关费用，物业公司不存在欺瞒多收电费及电梯费的问题，本院对该组证据不予采信。 4.会东县刑警大队做的现场勘验检查工作记录一份（原件，共12页），拟证被告家中被盗，依据合同第十四条原告应在10个工作日内对被告进行赔偿，但是原告没有理睬，被告才不交纳物业费的。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但该组证据无法达到其证明目的，虽证明被告家中被盗一事，但无法证明被告家中被盗是原告管理过错所致，并且根据合同十九条11项的规定，需原告在物业服务中，过错管理导致被盗，公安机关勘查后，原告才赔偿，合同约定手机、笔记本电脑等贵重物品除外，该组证据不能达到其证明目的。经审核该证据真实，2013年1月28日，被告家中被盗一苹果牌笔记本电脑，被告主张该盗窃案的发生是由于原告物业服务中的过程行为导致的，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告可另行向原告主张其损失。 5.现场勘验检查工作记录彩印件7份（共计36页），拟证原告不负责，导致小区内盗窃事件频频发生。原告认为被告不是以上证据中的受害人，且该组证据不能证明被盗事件是原告过错所致。对于小区被盗事件，无人敢保证不会发生，原告物业公司已尽到相关安保管理义务。被告不能以上述证据为由拒交物业管理费。经审核，该组证据客观真实，与原、被告争议的原告履行物业管理服务委托合同内容是否符合约定相关联，本院对该组证据予以采信。 6.照片打印件2页、张清银证明一份，拟证原告入住时是欣欣向荣的场景，后来没人管理了，边上值班室被原告租给其他人开店卖彩票。原告对照片三性均有异议，虽然标注照片拍摄时间，但是是被告单方面制作，并且从照片上不能证明原告管理不当的证明目的；证明属于证人证言，证人未到庭接受法庭核实，无法核实该组证据来源的真实性，并且该证明内容无法证明原告将小区值班室出租给他人，因此以上两份证据三性均有异议。经审核，照片真实，但不能显示拍摄时间，张清银的证明应作为证人证言，依据相关法律规定证人应当出庭作证，本院对该组证据本院不予采信。 根据原、被告陈述，结合庭审查实的证据，本院认定事实如下： 西昌广平物业管理有限责任公司从事物业管理、园林工程施工、通信业务代理服务、家政服务等业务。2012年被告入住德馨家园小区之后与西昌广平物业管理有限责任公司签订会东县经济适用房服务协议，2013年1月28日，被告家中被盗一苹果牌笔记本电脑。2013年4月27日，西昌广平物业管理有限责任公司申请变更名称为四川省广频物业管理有限责任公司。被告是会东县德馨家园小区25栋1单元10层02号、房屋建筑面积137.85平方米，为电梯公寓。 2013年6月20日，原告设立会东分公司，并由会东分公司与会东县德馨家园第一届业主委员会签订《物业管理服务委托合同》。该合同约定，物业管理期限为：2013年6月20日至2016年6月20日，物业管理服务费实行包干制，电梯公寓按建筑面积每月每平方米0.75元收取，多层普通住宅按每月每平方米0.40元收取，垃圾清运费按每月5元收取，业主逾期交纳物业管理费的自逾期之日按每天1元交纳滞纳金。被告自2014年2月起至2018年6月30日未缴纳物业管理费53个月，共欠付物业管理费5479.53元（0.75元×137.85平方米×53月），自2017年1月至2018年6月30日未缴纳垃圾清运费18个月共90元（5元×18月）。2018年6月30日，原告按照主管部门要求终止提供物业服务，撤出德馨家园小区。 另查明，1.2013年7月5日，原告会东分公司经主管部门核准取得营业执照，经营范围为物业管理、家政服务。2.原告会东分公司在管理德馨家园物业期间，存在车辆停放混乱,并多次发生盗窃事件。3.2019年4月1日，原告会东分公司在德馨家园小区张贴通告，要求未缴纳物业管理费的业主支付欠付费用。 本院认为一、四川省广频物业管理有限责任公司是否具有本案原告主体资格的问题。被告辩称，其与原告签订的物业管理合同的约定的管理期间为2012年2月26日至2013年8月，自2016年9月至2018年6月期间，被告与原告未签订任何合同，不认可《物业管理服务委托合同》。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的相关规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中《物业管理服务委托合同》系是原告的会东分公司与被告所在的会东县德馨家园小区第一届业主委员所签订，对该小区所有业主均由约束力，故被告的抗辩理由不成立。虽然本案不是由《物业管理服务委托合同》签订方原告的会东分公司名义起诉，但根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，公司可以设立分公司，分公司应当领取营业执照，可以自己的名义签订合同，分公司不具有法人资格，具有完全的民事权利能力和民事行为能力，其民事责任由公司承担。故公司显然不能只负有合同责任，而不享有合同权利，故原告基于独立法人性质享有其分公司签订的《物业管理服务委托合同》中约定的权利和义务，即原告是本案的适格当事人。 二、原告会东分公司提供的物业管理服务是否符合《物业管理服务委托合同》约定的问题。 1.虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己的主张，有责任提供证据”但在物业管理服务关系中，业主相对于物业服务公司来说，在物业服务质量举证问题上存在天然弱势，一是在物业服务知识方面，业主相对于物业服务公司而言显得非常匮乏；二是物业服务固有的长期性、重复性、琐碎性等特点，很多情况下已提供的服务质量难以再现、证明；若原告会东分公司严格按照合同约定履行物业管理服务义务就会在履行物业服务合同过程中形成书面记录。因此对于原告提供的物业管理服务质量是否符合约定，应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定进行认定。 2.《物业管理服务委托合同》第五章就原告提供的物业管理服务质量进行了明确约定；全面提供符合约定质量的物业管理服务是原告首要义务。《物业管理服务委托合同》第二十条第一项第2款约定“对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修和养护记录齐全”、第二项第2款约定“建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全”、第五项第2款约定“对进出小区车辆实行发证管理”、……。假若原告按照《物业管理服务委托合同》约定的质量要求履行了物业管理服务，则必然建立相应档案材料，但诉讼中，原告对服务约定事项未全面举证证明。庭审中，被告在庭审中举出的相关照片在一定程度上证实了该小区存在停放车辆混乱的问题，小区多次发生盗窃事件。原告对如何履行车辆管理、公用设施及绿化带保养维护、保安巡查服务的询问，虽作了相应陈述，但未举出证据证明，被告也未认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，本院对原告关于小区车辆管理、公用设施及绿化带保养维护、保安巡查服务的陈述不予支持。因此应当认定原告提供的部分物业管理服务不符合约定。 三、被告是否应当向原告足额支付物业管理费及垃圾清运费的问题。被告未缴纳的物业管理费及垃圾清运费共计5569.53元，本院予以确认。前述已阐明原告的会东分公司与被告所在的会东县德馨家园小区第一届业主委员所签订《物业管理服务委托合同》对被告具有约束力,依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，在原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则即应当按照合同约定给付物业管理费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，在原告履行的部分物业服务不符合约定时，被告可要求原告通过继续履行、采取补救措施的方式改进、提高服务质量，对原告在履行物业服务合同过程中侵害自己权益的行为可以要求原告赔偿损失。在庭审中被告称，其未缴纳物业管理费的原因在于被告家中于2013年1月28日被盗一苹果牌笔记本电脑后，原告会东分公司答应赔偿其2500元及一年的物业管理费，但原告会东分公司未履行承诺，对于被告关于原告会东分公司答应赔偿的主张，被告未提交充足的证据证实，由其自行承担不利后果，对于其家中被盗苹果牌笔记本电脑一事，被告可依法依据另行向原告主张其损失。故对原告要求被告足额支付物业管理费及垃圾清运费的诉讼请求应予以支持。 四、原告主张的滞纳金是否予以支持的问题。被告至今未缴纳物业管理费的行为显然不符合物业解释第六条的规定，当属违约行为。《物业管理服务委托合同》第七章虽约定了违约责任，但未约定原告提供的部分物业管理服务不符合约定时如何承担违约责任。《物业管理服务委托合同》第二十一条第7项约定“业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金”该滞纳金实质为违约金，且不论依该约定计算的违约金数额是否超出法律规定的违约金上限，就《物业管理服务委托合同》来说，原告负有先提供物业管理服务的义务，在其物业管理服务部分不符合约定的情况下，仍然要求被告给付滞纳金显然有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要特别指出的是，物业公司作为提供服务一方，业主作为接受服务一方，理应本着互谅互让、友好相处的精神处理服务过程中出现的矛盾和问题，积极构建和谐、和睦的生活圈。业主在物业公司服务过程中造成的损失可以提交有效证据，通过合法途径救济手段进行沟通解决问题，而不应将管理中存在的瑕疵作为拒不交纳物业服务费用的理由。物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间进入一个恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。如果大部分业主认为物业企业服务不好，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业，维护广大业主的合法权益。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条之规定判决如下： 一、被告张道全于本判决生效后五日内给付原告四川省广频物业管理有限责任公司物业管理费、垃圾清运费共计5569.53元； 二、驳回原告四川省广频物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担6元，被告承担19元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  李素梅 二〇一九年八月十八日 书记员  李 飞 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《中华人民共和国合同法》 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。