广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2398号上诉人（原审原告）：黄加成，男，1981年1月2日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈晓雯，广东尚宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓均玲，广东尚宽律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：叶衬联，女，1984年11月2日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：邓自芬，广东法仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽素，广东法仕律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：东莞市爱卓实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城区福民大厦北楼1705号。统一社会信用代码为914419000614996264。法定代表人：刘伟轩，执行董事。委托诉讼代理人：张柏洪，广东莞泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫敏如，广东莞泰律师事务所律师。原审第三人：王志荣，男，1969年3月15日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：张小恙，广东君谋律师事务所律师。原审第三人：东莞市置地投资发展有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇村头村107国道边。注册号为44900000013188。法定代表人：徐龙江。原审第三人：东莞市厚街镇厚街社区居民委员会。住所地：广东省东莞市厚街镇菊塘路4号。负责人：王德来。上诉人黄加成因与被上诉人叶衬联、东莞市爱卓实业投资有限公司（以下简称爱卓公司），原审第三人王志荣、东莞市置地投资发展有限公司（以下简称置地公司）、东莞市厚街镇厚街社区居民委员会（以下简称厚街居委会）案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄加成向一审法院起诉请求：1.解除对东莞市厚街镇厚街村雅元路商场AA016号铺位、AA017号铺位及其铺位夹层和AA015号、AA016、AA017号铺位二楼、AA015号铺位夹层(下称案涉铺位)建筑使用权的强制执行并解除对上述铺位的查封措施，物业总共价值3790000元；2.确认上述铺位的使用权（从案涉铺位转租协议生效之日至2050年12月31日止）归黄加成所有3.本案的诉讼费用由叶衬联、爱卓公司负担。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第三百一十一条的规定，判决：驳回黄加成的诉讼请求。一审案件受理费37120元，由黄加成负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初1450号民事判决。黄加成不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄加成一审的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定黄加成依据租赁合同关系享有的债权不能阻却执行法院对案涉铺位的强制执行及不能请求解除对案涉铺位的查封措施，没有事实及法律依据。1.黄加成对案涉铺位享有使用权并已实际占有使用，完全可以阻却人民法院的强制执行。①黄加成已就案涉铺位与置地公司签订书面转租协议并支付了租金。黄加成支付的款项包括：通过银行转账方式向置地公司的财务邓雪梅转账3550000元，在一审中邓雪梅出庭作证确认上述事实，并称已将全部款项交给置地公司；通过银行转账方式向置地公司的指定收款人叶近香转账转让款200000元；在签订案涉《转租协议》时，由于案外人杨承芳承租了AA016号、AA017号物业，置地公司与黄加成约定将该租户的押金40000元抵扣黄加成的转让款。至此，黄加成已完成了支付案涉铺位转让款的义务。2008年5月16日，置地公司向黄加成的母亲陈凤香（收据简写为陈香）分别出具了金额为150万、160万、69万（总计379万元）的三张收据，确认收到案涉铺位的转让款。同时，置地公司也向黄加成出具了盖章确认的案涉铺位平面图，明确了黄加成系案涉铺位的承租人及实际使用权人。②黄加成对案涉铺位享有的实际是“买断”的长期使用权，即排除了其他人对案涉铺位享有使用权的残余价值的实际可能性。黄加成已支付使用期限至2050年12月31日的全部转让款3790000元，该款项与王志荣与置地公司签订的《转租协议书》中自留的AA04、AA05、AA05三个铺位的价款3750000元相近。③黄加成一直对案涉铺位进行合法占有并使用。比如办理了水电报装、对外出租等事项，此有黄加成提交的补充证据为证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，即“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”黄加成对案涉铺位享有使用权并已实际占有使用，可以阻却执行法院对案涉铺位的强制执行。2.本案中爱卓公司对案涉铺位不享有使用权。①在法律上，置地公司授权东莞银行股份有限公司虎门支行（以下简称东莞银行虎门支行）将黄加成享有长期使用权的案涉铺位转租给爱卓公司，构成了“一房多租”。根据相关法律规定，应认定案涉铺位的承租人为黄加成，执行法院应解除对案涉铺位的执行措施。黄加成从2008年起早已合法占有、使用案涉铺位。直至2014年12月8日，东莞银行虎门支行、置地公司才与爱卓公司签订《权益转让协议书》。并且强调按现状转让给爱卓公司，其中包括黄加成拥有长期使用权的案涉铺位，该行为构成了“一房多租”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，即“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”因此，叶衬联申请执行法院对黄加成具有合法承租权及使用权的铺位采取执行措施没有任何事实及法律依据，执行法院应对该执行措施予以解除。②事实上，爱卓公司从置地公司受让的物业不包括黄加成享有使用权的案涉铺位。其一，在一审庭审中，置地公司的原法定代表人卢达成出庭作证，其确认置地公司委托东莞银行虎门支行转让给爱卓公司只是二楼以上的物业。其二，爱卓公司受让置地公司案涉土地及地上物业，系以置地公司与王志荣签订的《转租协议书》所约定范围按现状受让，而当时该物业现状的权利负担除了王志荣自留的AA04、AA05、AA05号铺位外，还包括黄加成的案涉铺位。因此，爱卓公司受让物业的权利不能阻却其他商户和置地公司签订合同而取得使用权或租赁权，因为爱卓公司与这些承租人的权利都是基于债权而享有的平等的使用权。其三，从爱卓公司以对价3900000元从置地公司处受让物业，而置地公司以对价20250000元从王志荣处受让物业的角度考量，爱卓公司受让的物业必然不包含已被他人合法取得使用权的铺位，否则与市场规则不符。3.爱卓公司系基于债权而取得部分物业使用权，一审法院却认为黄加成同样基于债权而取得的案涉铺位的使用权无法阻却执行法院对爱卓公司的使用权的执行措施，有失偏颇。（二）执行法院不加以区分地对案涉土地及地上建筑物统一查封，不仅不符合司法实践的相关精神，也损害了其他拥有合法使用权的商户利益，二审法院应对该执行行为应予以纠正。其一，置地公司受让取得案涉物业经营多年，必然大量存在对该物业分租、转租、买断租期等行为，而该物业的铺位必然也存在或大或小的权利负担。执行法院没有对该物业上的铺位的具体情况作必要分析，甄别剔除置地公司已转让、转租等物业，不仅破坏历史已完成的交易、物业的营业稳定性，还存在造成社会不稳定因素的风险。依据最高人民法院转发的住建部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》第二条关于“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时…不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋”规定，在物业未能进行确权登记情况下，执行法院在采取执行措施时应尊重物业交易历史、尊重物业当前使用现状与权利负担现状，依法现状处置。其二，在本案执行过程中，执行法院应剔除置地公司已无租期或无使用期待权的部分物业再进行查封。叶衬联辩称，坚持一审答辩意见。爱卓公司辩称，坚持一审答辩意见。黄加成的主张及其提供的证据均不能证明其对案涉铺位享有足以排除法院强制执行的民事权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王志荣述称，坚持一审答辩意见。置地公司与厚街居委会均未向本院陈述意见，亦未参加二审诉讼。二审诉讼期间，黄加成提供了中国银行电子回单、房租费信息截图、人民法院财产查封清单、商铺租赁合同、收据、转账凭证、委托书等证据，拟证明其支付款项及其对案涉铺位占有、使用情况。叶衬联、爱卓公司除认可人民法院财产查封清单外，对其他证据均不认可，且爱卓公司明确提出了逾期举证的抗辩。由于黄加成无正当理由在二审期间提供上述证据，本院对上述证据不予采纳。其他当事人均未提供补充证据。本院经审理查明：二审诉讼期间，爱卓公司确认，在签订《权益转让协议书》时，其知道有人使用案涉铺位，但认为这属于非法使用。除了对于黄加成占有、使用案涉铺位的事实认定不当，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人黄加成上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、黄加成对案涉铺位享有何种权利或者权益；二、是否应当解除对案涉铺位的强制执行措施。首先，根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定，我国实行物权法定原则。因此，对于黄加成主张的对案涉铺位使用权的所有权，应根据该法的规定进行审查。本案中，无论是黄加成的陈述，还是黄加成提供的证据，均可得出黄加成对案涉铺位未取得所有权的结论，这是毫无疑义的。至于所有权以外的物权，《中华人民共和国物权法》有担保物权与用益物权之分。黄加成主张对案涉铺位享有使用权，与担保物权无关，但根据《中华人民共和国物权法》相关规定，我国法定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权及地役权，黄加成所主张的对铺位的使用权显然也不属于这些用益物权类型。因此，黄加成并未取得案涉铺位使用权的所有权。黄加成请求确认其取得案涉铺位使用权的所有权，本院不予支持。其次，黄加成依据其与置地公司签订的《转租协议》取得何种权利或者权益。案涉铺位所在的综合办公楼虽然经东莞市厚街镇人民政府规划建设办公室审批同意报建，但尚未取得建设工程规划许可证，同时也没有证据证明已取得房屋权属证书或者已被有关行政机关认定为非法建筑。根据各方当事人陈述，该办公楼自竣工后已投入使用，办公楼及其内部单位（包括案涉铺位）均有流转的事实，即该办公楼及其内部单位存在使用价值。基于上述《转租协议》，黄加成以有偿方式取得一定期限内对案涉铺位的使用权，符合房屋租赁合同的构成要件。虽然案涉铺位所在办公楼尚未取得建设工程规划许可证，但是置地公司及黄加成均未依据《转租协议》主张合同无效，且本案并非租赁合同纠纷，本院认定黄加成在支付相应对价的前提下对案涉铺位的占有系自主占有、善意占有。此外，案外人执行异议之诉中，案外人明确对执行标的主张实体权利的，该事项属于法院的审理范围。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。再次，爱卓公司基于其与东莞银行虎门支行、置地公司签订的《权益转让协议书》，并未经诉讼、仲裁等法定程序认定为合法有效之合同。而且，爱卓公司在明知包括案涉铺位在内的办公楼内部单元被《权益转让协议书》三方当事人以外的他人实际占有、使用的情况下，未对案涉铺位的占有、使用现状仔细审查，比如没有要求置业公司提供《权益转让协议书》签订时各铺位的租赁合同或者作出权利瑕疵保证的承诺等，即签订《权益转让协议书》，难谓善意。至于厚街居委会在相关案件执行过程中向执行法院的回复，内容上与本案诉讼期间查明的黄加成对案涉铺位先行占有、使用的事实存在明显矛盾，本院对于该回复不予采信。《权益转让协议书》载明：上述土地及地上建筑物按置地公司与王志荣于2008年5月13日所签订的《转租协议书》所约定的转租范围、转租期限、转租权限等按现状（附具体面积、层数）转让给爱卓公司。虽然名为转让，但是由于置地公司对包括案涉铺位在内的办公楼从王志荣处取得的仅是承租权，故爱卓公司对案涉铺位即使享有权益，其从置地公司取得的权益在性质、范围两方面均未超过在先占有、使用案涉铺位的黄加成所享有的权益，仍然是基于租赁合同性质的债权。即，对于案涉铺位,爱卓公司亦未取得所有权。执行法院根据厚街居委会的回复对案涉铺位采取查封措施，实为认定案涉铺位系专属于爱卓公司可供执行的财产，但是，因置地公司先后将案涉铺位以租赁形式转租给黄加成、爱卓公司，涉及一房二租问题，且不能排除黄加成对案涉铺位的权益，故执行法院的该强制执行措施不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人黄加成的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及第二款的规定，判决如下：一、撤销东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初1450号民事判决；二、不得执行东莞市厚街镇厚街村雅元路商场AA016号铺位、AA017号铺位及其铺位夹层和AA015号、AA016、AA017号铺位二楼、AA015号铺位夹层；三、驳回黄加成的其他诉讼请求。一审案件受理费37120元，由黄加成负担12374元，叶衬联、东莞市爱卓实业投资有限公司各负担12373元；二审案件受理费37120元，由黄加成负担12374元，叶衬联、东莞市爱卓实业投资有限公司各负担12373元。黄加成已预交一、二审案件受理费，叶衬联、东莞市爱卓实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将应当负担的案件受理费分别向东莞市第二人民法院及本院缴交。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年八月二十一日书记员  肖静茹郑承怡附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。