江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0981民初6162号原告：陈明，男，1966年10月2日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：沈涛，江苏东亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩芳，江苏东亭律师事务所律师。被告：缪丽霞，女，1980年12月16日出生，汉族，居民，户籍地东台市，现住东台市。委托诉讼代理人：姜惠兵，江苏天全律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙建军，江苏天全律师事务所律师。第三人：赵杰，男，1989年12月5日出生，汉族，居民，住东台市。原告陈明与被告缪丽霞、第三人赵杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2019年5月29日、2019年8月27日公开开庭进行了审理。审理中，被告缪丽霞申请追加赵杰为第三人，本院予以准许。第一次庭审时，原告陈明及其诉讼代理人沈涛、被告缪丽霞及其诉讼代理人姜惠兵、第三人赵杰到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告陈明及其诉讼代理人沈涛、被告缪丽霞及其诉讼代理人孙建军到庭参加诉讼，第三人赵杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈明向本院提出诉讼请求：依法判决缪丽霞协助陈明办理东台市车库所有权人及国有土地使用人变更为陈明的过户手续。审理中，陈明变更诉讼请求为：1.解除陈明、缪丽霞所签《房屋买卖合同》；2.要求缪丽霞退还陈明购房款200000元及其利息（自2018年12月1日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3.要求缪丽霞赔偿陈明因解除合同造成的损失188900元；4.诉讼费、评估费由缪丽霞负担。后陈明又提交书面申请，撤回第2项诉讼请求中关于利息的主张。事实和理由：2018年4月3日，陈明、缪丽霞签订《房屋买卖合同》，约定缪丽霞将其位于东台市车库转让给陈明，转让价500000元，陈明于2018年4月3日预交购房定金30000元，于2018年11月30日前付首付款200000元，余款待房产交付办理产权证、土地证过户手续后一个月付清。合同签订后，陈明按约定交付定金及首付款，但缪丽霞以房价上涨为由，拒绝办理过户手续。陈明认为缪丽霞的行为侵害其合法权益，故具状起诉，要求如前所请。缪丽霞辩称，1.缪丽霞与陈明、赵杰从未相识，也未通过其他渠道与该二人商谈案涉房屋买卖事宜；2.缪丽霞在收到本案传票后才知悉案涉房屋涉诉问题，此前没有人与其商谈房价问题，更谈不上陈明所诉其以房价上涨为由拒绝办理过户手续；3.缪丽霞对《房屋买卖合同》并不知情，未作为出卖人签字，亦未收到案涉房屋的定金及首付；4.案涉合同并非陈明与缪丽霞当面协商确定，且合同中缪丽霞签名是在买方位置，存在重大瑕疵；5.陈明主张的第二项诉讼请求中利息与第三项诉讼请求中的损失赔偿是重复的。综上，本案纠纷系陈明与他人恶意串通，妄图以欺诈行为非法占有缪丽霞房屋的行为，缪丽霞就本起纠纷可能涉及的刑事犯罪问题向公安部门报案，请求法院驳回陈明的全部诉讼请求。赵杰述称，1.赵杰从事房屋中介工作。2017年7月左右，缪丽霞丈夫王晓飞到赵杰店里委托出卖案涉房屋。2017年7-8月，陈明因购买房屋找到赵杰，确定购买案涉房屋并由赵杰收取其定金30000元。赵杰在协助办理房屋产权证的过程中发现案涉房屋因未还贷款差欠银行违约金，该违约金已由案涉房屋开发商东台健源置业有限公司（以下简称健源公司）垫付。2018年5月8日，赵杰和王晓飞一起去健源公司归还垫付款23191.24元。同时，赵杰还为案涉房屋向江苏东台农村商业银行归还贷款利息3024.50元。上述款项以收取的陈明的定金缴纳，余款3784.26元已交给王晓飞，且王晓飞另外向赵杰借款15000元用于办理房产证，款项至今未归还；2.2018年4月2日，陈明先在《房屋买卖合同》上签字，2018年4月3日，赵杰将合同交由王晓飞带回去给缪丽霞签字，2018年4月5日，王晓飞将缪丽霞签字后的合同带给赵杰。后赵杰与王晓飞到中国银行拿到案涉房屋的不动产权登记书，后赵杰多次联系缪丽霞未果，故将房屋所有材料交与陈明，由陈明诉讼主张权利；3.赵杰看到王晓飞能够到中国银行和开发商处取得办理房产证的资料，且房屋买卖合同中缪丽霞签字为其本人签字，故一直相信缪丽霞和王晓飞系夫妻关系。陈明为证明其主张，向本院提交了《商品房买卖合同(预售)》、《房屋买卖合同》、健源公司收款收据、江苏东台农村商业银行收贷收息凭证、转账凭条、不动产登记申请书、不动产初始登记证明单、盐城市锐信价格评估有限公司出具的评估意见书及评估发票等证据；缪丽霞为证明其辩称，向本院提交了江苏东台农村商业银行银行卡流水打印件、《房屋买卖合同》、东台市公安局不予立案通知书等证据，本院依法组织当事人进行质证，并发表了质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月22日，缪丽霞与案外人健源公司签订《商品房买卖合同(预售)》1份，合同编号为20160122070，向健源公司购买位于东台市车库（以下简称案涉房屋）。2017年7月左右，缪丽霞前夫王晓飞（缪丽霞与王晓飞于2016年1月21日办理离婚登记）找到赵杰，要求出售案涉房屋。2017年8、9月左右，陈明找到赵杰要求购买房屋，经赵杰介绍，陈明确定购买案涉房屋，并交给赵杰定金30000元。2018年4月3日，陈明、缪丽霞签订《房屋买卖合同》1份，约定：陈明向缪丽霞购买案涉房屋作为住家使用，成交价500000元，陈明于2018年4月3日预交购房定金30000元，2018年11月30日前付200000元首付款，剩余款项在办理房产交付、产权证及土地证过户手续后一个月付清。2018年11月30日，陈明向缪丽霞名下银行卡转账170000元，备注“购房首付款”。后陈明、赵杰多次联系缪丽霞未果，陈明诉至本院，要求如前所请。庭审中，缪丽霞确认《房屋买卖合同》中其签名系本人书写，并表示即使《房屋买卖合同》有效，也不愿意履行。另查明，2018年4月30日，赵杰为缪丽霞向江苏东台农村商业银行的借款缴纳利息3024.50元，2018年5月8日，赵杰向健源公司交款23191.24元，健源公司出具的收款收据载明交款单位为缪丽霞，余款3784.26元赵杰述称已交给王晓飞（王晓飞于2018年9月病故）。2019年7月24日，东台市公安局作出东公（东）不立字〔2019〕44号《不予立案通知书》并向缪丽霞送达，告知缪丽霞其于2019年6月1日提出控告的被诈骗案，该局认为没有犯罪事实，故决定不予立案。审理中，陈明申请对案涉房屋立案时点(2018年12月7日)价格进行评估，本院依法委托盐城市锐信价格评估有限公司进行评估，2019年8月19日，该公司作出盐锐信鉴估字[2019]第045号评估意见书，认定案涉房屋在评估基准日的市场总价格为688900元。为此，陈明支出评估费6000元。本案在审理过程中，陈明提供保单保函担保，申请对缪丽霞银行存款500000元或其等值财产进行冻结、查封或扣押，本院作出（2018）苏0981民初6162号民事裁定，并依法采取保全措施。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一、关于本案《房屋买卖合同》的合同效力问题。缪丽霞辩称未委托赵杰卖房、其前夫王晓飞无权处分缪丽霞的房屋，故案涉合同系无效合同。本案中，虽然陈明未在《房屋买卖合同》上签名，但其认可赵杰代其签名，且其积极向赵杰缴纳定金、向缪丽霞缴纳首付款，该行为可视为对《房屋买卖合同》的认可。缪丽霞在合同上签字，其辩称签字时对合同内容不知情，但未能举证予以证明，本院对此不予采信。至于合同是否双方面对面洽谈，双方签名位置是否存在瑕疵，对合同成立并无实质性影响。综上，案涉《房屋买卖合同》系陈明、缪丽霞在平等、自愿基础上签订，其内容不违反法律、法规强制性的规定，该合同合法有效，可以认定缪丽霞将案涉房屋出卖给陈明。二、关于陈明的诉讼请求能否支持的问题。首先，陈明主张解除《房屋买卖合同》，缪丽霞明确表示其不愿履行合同，同时未按照合同约定协助陈明办理过户手续，导致房屋过户受阻，构成根本违约，故陈明可以要求单方解除合同。其次，陈明主张缪丽霞退还其购房款200000元，对于其中2018年11月30日转账170000元，缪丽霞同意退还，对于定金30000元，缪丽霞表示未收到该款项，但陈明将款项交给赵杰情况属实，且赵杰已实际为缪丽霞使用26215.74元，陈明未能提供证据证明余款3748.26元已被缪丽霞收取或使用，故缪丽霞应向陈明返还已付购房款196215.74元（170000元+26215.74元）。赵杰述称其将余款3784.26元已交给王晓飞，未能举证予以证明；其又述称王晓飞向其借款15000元用于办理房产证，与本案处理及与缪丽霞无关，本案对此不予理涉。再次，陈明主张缪丽霞赔偿其因解除合同造成的损失188900元，陈明与缪丽霞签订的《房屋买卖合同》约定案涉房屋总价500000元，而盐锐信鉴估字[2019]第045号评估意见书认定案涉房屋在评估基准日的市场总价格为688900元，该价格比合同签订价格上浮188900元。本院认为，合同解除后，违约一方给对方造成损失的，应赔偿对方损失，该损失包括可得利益损失的赔偿即实现合同如约履行后给守约方造成的损失，故该部分损失188900元应由缪丽霞赔偿。综上，本院对陈明合理合法部分的主张予以支持。第二次庭审时，赵杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼视为其对自身诉讼权利的放弃，由此可能产生的对其不利的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈明与被告缪丽霞于2018年4月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告缪丽霞于本判决生效之日起15日内向原告陈明返还购房款196215.74元；三、被告缪丽霞于本判决生效之日起15日内赔偿原告陈明因解除《房屋买卖合同》造成的损失188900元;四、驳回原告陈明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14572元，财产保全费3020元，评估费6000元，合计23592元，由原告陈明负担174元，被告缪丽霞负担23418元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨为民人民陪审员  缪建忠人民陪审员  金 雯二〇一九年八月三十日法官 助理  潘佳文书 记 员  冯芸芸