广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终7455号上诉人（原审被告）：谢晓刚，男，汉族，1960年10月14日出生，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：艾齐智，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟子聪，男，汉族，1984年7月4日出生，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：葛凤梅，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶红芹，广东德寰律师事务所实习律师。原审被告：谢晓冬，男，汉族，1957年12月18日出生，住广东省广州市越秀区，上诉人谢晓刚因与被上诉人孟子聪以及原审被告黎佩贤、谢晓冬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初17040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢晓刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孟子聪的诉讼请求。事实和理由：（一）在涉案房屋未依法完成法定继承的情况下，黎佩贤无权单方处分涉案房屋，其处分行为无效。（二）涉案房屋买卖为谢晓冬与孟子聪恶意串通，损害了谢晓刚的利益，该合同无效。黎佩贤自2015年4月起至今下落不明，且患有老年痴呆，无法核实涉案房屋买卖是否为黎佩贤本人的真实意思表示；涉案房屋在交易后实际一直由谢晓冬居住使用、交纳物业管理费；涉案房屋的交易价格远低于市场价，交易过程亦与常理不符。孟子聪答辩称，一审判决查明事实属实，适用法律正确，应予维持。涉案房屋权属证书登记人为黎佩贤，并且孟子聪与黎佩贤之间的房屋买卖合同已经生效的裁判文书确认，是双方真实意思表示。谢晓刚与谢晓冬作为黎佩贤的继承人，有义务协助孟子聪办理房屋过户登记手续。谢晓冬述称其对黎佩贤生前对涉案房屋的处置没有异议。孟子聪向一审法院起诉请求：黎佩贤、谢晓刚、谢晓冬限期履行合同，即协助孟子聪完成房屋过户手续；2.黎佩贤、谢晓刚、谢晓冬支付迟延办理房屋产权过户的违约金，以35万为本金从2015年11月31日起计至黎佩贤、谢晓刚、谢晓冬完成过户手续之日止，以日千分之一每日标准计算；3.本案诉讼费用由黎佩贤、谢晓刚、谢晓冬承担。一审法院认定事实：涉讼房屋的登记权利人为黎佩贤，权利证号为0022394，占有份额为单独所有。2015年7月7日，孟子聪（买方）与黎佩贤（卖方）签订《房屋买卖合同》（合同编号为6256号），约定：卖方将位于黄岐北海路××房及××室（面积78.49平方米，以下统称涉讼物业）以成交价350000元出售予买方；该物业按套销售，不带租约、家私电器和户口；卖方保证该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，出售该物业没有侵犯第三人的权利，保证该物业的情况以及所提供的全部资料均为真实合法，由于卖方原因造成该物业不能办理过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方的全部损失；本次交易所产生的税费、手续费、土地出让金及房改房公用分摊面积费用由买卖双方各自支付；卖方交付物业予买方使用之日为卖方收齐楼款当天，卖方在交付物业前必须付清一切有关物业欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）；买卖双方一致同意由买方一次性支付楼款并办理交易手续，签订合同时买方支付定金10000元予卖方，买卖双方在合同签订后7个工作日内到房管部门办理交易过户手续，买方首期楼款（不含定金）120000元在到行政服务中心递件问税当天支付给卖方；买方于交易过户完成领取房产回执证当天付清楼款余额220000元给卖方；卖方拒绝按约定收取定金、楼款的，卖方不能按本合同约定将物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付物业成交价的10%作为违约金，卖方必须退回买方已付的所有费用，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。2015年7月16日，孟子聪（买方）与黎佩贤（卖方）签订《房屋买卖合同》补充协议（一），就原合同约定楼款支付事宜及该物业交付事宜达成协议，约定：买方于2015年7月25日前向卖方支付楼款185000元；余下楼款35000元买方于交易过户完成领取房产证回执当天付清；卖方应在收到买方上述楼款后向买方出具收款收据；卖方应在收到买方依补充协议第一条支付房款185000元后5个工作日内将物业交付给买方；补充协议作为原合同补充，与原合同约定不一致的，以本补充协议约定为准，本补充协议没有约定的，以原合同约定为准。2015年7月7日、7月15日、7月24日，黎佩贤出具购房款收据，确认分别收取孟子聪支付的涉讼房屋的购房款10000元、120000元、185000元。2015年7月26日，案外人佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司管理处开具收据，确认收取孟子聪在2015年7月至12月涉讼房屋的管理费210元。2015年7月29日，孟子聪与黎佩贤签订《房屋交接书》，黎佩贤将房屋钥匙交给孟子聪，孟子聪确认涉讼物业移交时的状态符合《房屋买卖合同》及补充协议的约定。2017年11月3日，孟子聪提起本案诉讼。另查明：1.2015年5月25日，一审法院立案受理谢晓刚与谢晓冬、黎佩贤法定继承纠纷一案，案号为（2015）佛南法沥民一初字第413号。诉讼中，谢晓冬在答辩期内对一审法院提出管辖权异议，一审法院经审查依法作出（2015）佛南法沥民一初字第413-1号民事裁定，驳回谢晓冬对本案管辖权提出的异议。谢晓冬不服上述裁定提起上诉，佛山市中级人民法院经审查，依法作出（2015）佛中法立民终字第1550号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。另在诉讼中，一审法院根据当事人申请，于2015年7月13日查封了涉讼房屋。后申请人孟子聪向一审法院提出查封异议，一审法院经审查，依法作出（2015）佛南法执异字第320号执行裁定，驳回申请人孟子聪的异议申请。在（2015）佛南法沥民一初字第413号案的审理过程中，一审法院查明，谢燕琳、黎佩贤于1954年3月10日登记结婚，双方共生育了谢晓冬、谢晓刚两个儿子。谢燕琳于2011年2月26日死亡，谢燕琳的父母均先于其死亡，并判令：位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐岐怡丰新村****（登记权利人：黎佩贤，权利证号：0022394）的二分之一份额属于被继承人谢燕琳的遗产，该遗产由黎佩贤、谢晓刚、谢晓冬各继承三分之一份额；经继承后，黎佩贤占有该房产的三分之二份额，谢晓刚占有该房产的六分之一份额，谢晓冬占有该房产的六分之一份额。后谢晓冬不服该判决提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后依法作出（2017）粤06民终8335号民事判决，认定涉讼房屋的原所有权人黎华生前没有生育子女或收养子女，父母均早于其死亡，生前只有包括黎佩贤在内的四个兄弟姐妹，其他三人均早于黎华死亡，故根据《中华人民共和国继承法》的规定，涉讼房屋作为黎华的遗产由黎佩贤一人继承，并判令驳回上诉，维持原判。2.一审法院于2015年12月1日立案受理孟子聪与黎佩贤房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2015）佛南法民三初字第1702号。该案孟子聪的诉讼请求为：1.黎佩贤继续履行合同，无条件协助孟子聪办理房屋产权过户手续；2.黎佩贤支付迟延办理房屋产权过户的自2015年7月15日起至2015年11月30日止按每天350元标准计算的违约金47950元；3.诉讼费用由黎佩贤承担。经审理，一审法院依法作出（2015）佛南法民三初字第1702号民事判决，认定《房屋买卖合同》合法有效，但涉讼房屋现因另案被查封，在解封前无法办理产权过户，故对孟子聪请求黎佩贤继续履行合同、协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求不予支持，孟子聪可待阻碍房屋过户情形消失后另行主张权利，并判令：一、黎佩贤应于判决发生法律效力之日起十日内支付计算至2015年11月30日止逾期办理房屋过户手续的违约金23800元予孟子聪；二、驳回孟子聪其他诉讼请求。后孟子聪不服该判决提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后依法作出（2016）粤06民终4848号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。3.2016年6月24日，广州市白云区人民法院立案受理申请人谢晓刚申请认定被申请人黎佩贤无民事行为能力一案，案号为（2016）粤0111民特266号。因被申请人黎佩贤及其代理人谢晓冬经法院合法传唤后均未到庭参加诉讼，申请人谢晓刚亦确认其不清楚被申请人黎佩贤及其代理人谢晓冬的现居住地址及联系方式，故该院认定申请人谢晓刚提供的病历资料不足以证实被申请人黎佩贤无民事行为能力，而被申请人黎佩贤无到庭参加诉讼，客观无法对其是否具有民事行为能力进行鉴定，申请人谢晓刚主张宣告被申请人黎佩贤为无民事行为能力人并指定其为被申请人黎佩贤的监护人无据，故判决驳回谢晓刚的申请。再查明：根据佛山市南海区国土城建和水务局提供的2018年4月4日涉讼房屋的不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋无抵押，除因本案孟子聪申请而被一审法院查封[案号（2017）粤0605执保3863号]外，无其他权利限制的情形。诉讼中，谢晓刚明确不同意以35万元出售涉讼房屋予孟子聪，并于2018年4月28日在向一审法院提交的《处理意见》中对涉讼房屋主张优先购买的权利。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，孟子聪与黎佩贤签订的《房屋买卖合同》已经生效法律文书确认为有效合同。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，黎佩贤出售涉讼房屋即使构成无权处分，也并不导致《房屋买卖合同》无效；谢晓刚主张黎佩贤签订《房屋买卖合同》时为限制行为能力人、合同非其真实意思表示，但不能举证证明，一审法院不予采纳。综上，一审法院对谢晓刚主张《房屋买卖合同》为无效合同不予采纳。关于《房屋买卖合同》是否具备继续履行的条件问题。黎佩贤、谢晓刚、谢晓冬根据继承取得涉讼房屋的物权依法受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。基于此，在黎佩贤、谢晓刚、谢晓冬未举证证明其对处分涉讼房屋存在其他约定的情况下，黎佩贤作为享有涉讼房屋三分之二权属份额的共有权人，在其他共有权人不行使优先购买权的情况下，有权不经其他共有权人的同意处分涉讼房屋。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本案中谢晓刚虽然明确其主张对涉讼房屋享有的优先购买权，但考虑在（2015）佛南法沥民一初字第413号案的诉讼中，孟子聪已根据其与黎佩贤签订《房屋买卖合同》、支付购房款并实际占用涉讼房屋的事实，向一审法院提出查封异议，提交了相应的房屋买卖合同、付款凭证及交接凭证等材料，谢晓刚还就此进行了答辩，一审法院也就此于2016年3月30日作出（2015）佛南法执异字第320号民事裁定，并将裁定送达各方。此时谢晓刚、谢晓冬知道或应当知道其优先购买的权利受到侵害及最终确定的同等条件，并应及时主张权利。但本案中谢晓刚、谢晓冬并未提交证据证明其在知道或应当知道黎佩贤向孟子聪出售涉讼房屋及最终确定的同等条件之后，有在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的第十一条第三项规定的期限内向孟子聪、黎佩贤主张优先购买的权利，故其无权再在本案中对涉讼房屋主张优先购买的权利。综上，鉴于黎佩贤有权出售涉讼房屋，且涉讼房屋不存在其他权利限制的情况，孟子聪已经支付涉讼房屋购房款315000元，并同意在办理过户手续的同时一次性支付剩余的购房余款35000元，故《房屋买卖合同》可继续履行，黎佩贤作为涉讼房屋的共有权人、合同相对方，谢晓冬、谢晓刚作为涉讼房屋的共有权人，依法应配合孟子聪办理过户手续，故孟子聪诉请黎佩贤、谢晓刚、谢晓冬配合其办理涉讼房屋的不动产权过户登记手续理据充分，一审法院予以支持。谢晓冬、谢晓刚如认为黎佩贤处分涉讼房屋损害了其共有权的，应另行主张权利，一审法院在本案中不作处理。孟子聪诉请黎佩贤、谢晓刚、谢晓冬以350000元为本金，按每日千分之一的标准计付从2015年11月31日起至黎佩贤、谢晓刚、谢晓冬完成过户手续之日止计付迟延办理房屋产权过户的违约金，一审法院经审查认为，首先，《房屋买卖合同》的合同相对方是黎佩贤，谢晓冬、谢晓刚并非合同相对方，也没有证据证明其对黎佩贤签署《房屋买卖合同》知情且同意，而且谢晓刚在本案中明确反对出售涉讼房屋，谢晓冬也未对黎佩贤处分涉讼房屋的行为进行追认，因此，孟子聪诉请谢晓冬、谢晓刚计付违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。其次，孟子聪与黎佩贤签订的合同约定签约后七个工作日内办理交易过户手续，即双方应于2015年7月16日前办理，但涉讼房屋于2015年7月13日被查封，依照合同约定，黎佩贤应承担房屋逾期过户违约责任。考虑到黎佩贤的违约情节及过错程度、涉讼房屋已实际交付孟子聪使用、孟子聪明知涉讼房屋被查封而坚持不解约清算至今，以及孟子聪主张按成交价日千分之一计算逾期过户违约金过高的事实，一审法院酌情确定黎佩贤应支付予孟子聪的违约金计付标准为以成交价为本金按同期贷款利率计付，并根据本案涉讼房屋尚未办理过户手续且存在不确定因素的实际情况，判令黎佩贤应计付从2015年12月1日（因2015年11月没有31日，孟子聪主张从2015年11月31日起计付违约金有误，故调整为从2015年12月1日起计付）起至本案庭审辩论终结之日（2018年4月10日）期间的违约金39761.46元予孟子聪。至于此后的违约金，孟子聪可根据黎佩贤的履约情况另行主张权利，一审法院在本案中不作处理。孟子聪诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。黎佩贤、谢晓冬经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、黎佩贤、谢晓冬、谢晓刚应于判决发生法律效力之日起十日内配合孟子聪办理将位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐岐怡丰新村E座306房的不动产权登记变更至孟子聪名下的相关手续，孟子聪应在办理不动产权变更登记当日支付购房余款35000元予黎佩贤；二、黎佩贤应于判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年12月1起计算至2018年4月10日止逾期办理房屋过户手续的违约金39761.46元予孟子聪；三、驳回孟子聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用普通程序结案，受理费16555.04元，财产保全费2270元，合共18825.04元（孟子聪已预交），由黎佩贤负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对孟子聪预交的案件受理费和财产保全费18825.04元，在判决发生法律效力后，经孟子聪申请，一审法院退还予孟子聪。二审中，谢晓刚向本院提交以下新证据：1.佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司收据一份；2.资产评估报告。其他当事人均未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，谢晓刚提交的证据不能证明本案存在恶意串通的情形，本院对此不予采信。另查明，黎佩贤于2018年7月20日死亡。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为涉案房屋买卖合同是否有效以及谢晓刚是否应协助办理涉案房屋的不动产权变更登记手续。谢晓刚上诉主张黎佩贤无权处分涉案房屋，涉案房屋买卖合同无效。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据此规定，即便黎佩贤对涉案房屋不享有所有权或处分权，也不导致涉案合同无效。谢晓刚该上诉主张缺乏理据，本院不予支持。谢晓刚上诉主张谢晓冬与孟子聪恶意串通，涉案合同无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。恶意串通包括两个要件，一是订立合同的双方当事人构成恶意串通，即双方明知或者应当知道所实施的民事行为或者订立的合同将损害国家、集体或者第三人的利益；二是对于恶意串通订立的合同，当事人具有损害国家、集体或者第三人利益的主观目的，或者在客观上损害了国家、集体或者第三人的利益。谢晓刚主张涉案合同因存在恶意串通的情形而无效，应对此负举证证明责任。首先，谢晓刚在本案中主张构成恶意串通的是孟子聪与谢晓冬，但涉案合同双方当事人是黎佩贤与孟子聪，谢晓冬并非合同当事人。本案中无证据显示黎佩贤与孟子聪存在恶意串通的情形。即便谢晓冬与孟子聪存在恶意串通的情形，也不能以此推定黎佩贤与孟子聪亦存在恶意串通。谢晓刚主张黎佩贤的意思表示受谢晓冬影响，但没有提交证据予以证明。其二，黎佩贤是谢晓刚的母亲，而且在签订涉案合同时，黎佩贤享有涉案房屋三分之二的份额，而谢晓刚仅有六分之一份额，涉案房屋交易价格与黎佩贤利益关系更大，也难以认定黎佩贤具有通过低价出售房屋损害谢晓刚利益的主观故意。而且根据本案查明的事实，黎佩贤向孟子聪开具收据确认收取了房款，其中185000元是孟子聪通过银行转账的方式支付给黎佩贤，可印证孟子聪实际支付了房款，谢晓刚主张涉案房屋买卖不符合常理、涉案房屋买卖为虚假交易缺乏事实依据。其三，虽然涉案房屋的交易价格为35万元，低于谢晓刚在二审期间提交的评估报告所评估的房屋价值，但在无其他证据证明黎佩贤与孟子聪存在恶意串通的主观故意的情况下，仅凭交易价格也不足以认定二者存在恶意串通。而且根据谢晓刚在（2015）佛南法沥民一初字第413号案中提交的《执行异议答辩状》中的陈述，谢晓刚已审阅过孟子聪与黎佩贤签订的涉案房屋买卖合同，谢晓刚早已知悉黎佩贤向孟子聪出售涉案房屋的交易条件，谢晓刚在该时如认为房屋价格过低也可通过行使优先购买权购买该房屋，但谢晓刚也未在法定期限内行使其优先购买权。而且即使涉案房屋交易价格可能低于市场价格，但在涉案房屋交易办理缴税过程中，税务部门经审核后也同意按该金额作为计税金额。因此，谢晓刚主张涉案合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因孟子聪已支付大部分房款，黎佩贤应按约定履行协助办理房屋不动产物权变更登记的义务。由于（2015）佛南法沥民一初字第413号民事判决已确认黎佩贤、谢晓刚、谢晓冬是涉案房屋的按份共有人，现黎佩贤已去世，故涉案房屋现在的共有人为谢晓刚、谢晓冬，故谢晓刚、谢晓冬作为涉案房屋的共有人以及黎佩贤相关权利义务的继受者应协助孟子聪办理涉案房屋的不动产物权变更登记手续，孟子聪同时也应当在办理不动产权变更登记手续当天将购房余款支付予谢晓刚、谢晓冬。一审法院判令黎佩贤向孟子聪支付违约金，黎佩贤对此未提起上诉，本院对违约金的数额予以维持。但因黎佩贤在一审判决后已去世，故谢晓刚、谢晓冬作为黎佩贤的法定继承人应在继承黎佩贤遗产的范围内向孟子聪支付前述款项。综上所述，谢晓刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案因出现当事人去世的新事实而改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初17040号民事判决第三项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初17040号民事判决第一项为：谢晓冬、谢晓刚应于本判决发生法律效力之日起十日内协助孟子聪办理将位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐岐怡丰新村E座306房的不动产权登记变更至孟子聪名下的相关手续，孟子聪应在办理不动产权变更登记当日支付购房余款35000元予谢晓刚、谢晓冬；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初17040号民事判决第二项为：谢晓刚、谢晓冬应于本判决发生法律效力之日起十日内在继承黎佩贤遗产范围内支付自2015年12月1起计算至2018年4月10日止逾期办理房屋过户手续的违约金39761.46元予孟子聪；四、驳回孟子聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16555.04元，财产保全费2270元，合共18825.04元，由谢晓刚、谢晓冬在继承黎佩贤遗产范围内负担。二审案件受理费16555.04元，由谢晓刚负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一九年八月十四日法官助理彭振宇书记员覃心怡