北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初24566号原告：北京星霓物业管理中心，住所地北京市朝阳区劲松南路。法定代表人：王强，总经理。委托诉讼代理人：杨贻娣，女，1972年1月1日出生，汉族，北京星霓物业管理中心职员。被告：于瑞波，男，1967年6月11日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京星霓物业管理中心（以下简称原告）与被告于瑞波（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨贻娣，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2004年3月1日至2016年12月31日期间的物业费20990.99元。事实和理由：原、被告双方签订有物业管理委托合同，但被告未按时缴纳物业费，原告曾多次催缴，并于2017年3月10日以特快专递的形式发给被告劲松南路3号楼某号业主物业费催缴通知。自2004年3月至今，被告未给付原告分文物业费，到目前为止，被告仍欠原告物业费人民币20990.99元，对被告的行为，原告无奈只能诉至法院，请法院公正依法判决，维护原告的利益。被告辩称：对电梯和水泵的收费有异议，卫生什么的另说，因为被告住一层，不能全收被告电梯费，水泵被告是自来水直供，不用使水泵。原告的物业服务不到位，收费混乱，没有提供相应规范的物业服务，跟物业协商交费的时候没有谈成，没有达成一致，只能诉诸法院。原告电梯跟水泵被告应该怎么交被告不懂，应该有个法律尺度，对物业公司的服务也应该有尺度，比如玻璃应该是干净的，停车场应该是收费停车，原告都没做到，被告家烟囱两年后就没有通过，一直开着油烟机，被告反映多次没有人管。以前楼的结构是垃圾倒被告门口，没有人管。按物业法，被告跟物业公司收费有纠纷，应该先由业主委员会进行沟通，而原告没有，原告现在在被告楼底下是人防，以前把人防和地下室出租收费，没跟被告说，账目没公开，被告作为业主，原告按合同让被告交钱，不管原告有没有服务，就让被告交钱。本院经审理查明：被告系北京市朝阳区劲松南路某房屋（以下简称102号房屋）业主，该房屋建筑面积为95.12平方米。2004年2月19日，原（作为乙方）、被告（作为甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方同意将自有产权房住宅楼委托给乙方进行物业管理。第一条物业的基本情况一、物业类型：住宅二、坐落位置：劲松南路xxx三、建筑面积：95.12平方米；共计1套。第二条委托管理事项一、房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊、门厅等。二、公共设施、设备的维修、养护、运行的管理，包括：共有的上下水、落水管、垃圾道、烟筒、共有照明、天线、高压水泵、楼内的消防设施设备、电梯等。三、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室内外水管道、化粪池、沟渠、池井、停车场。四、公用绿地、花木等的养护和管理。五、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公有部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运。六、交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第三条物业管理费与服务质量本合同中的物业管理费标准、服务内容、服务标准均与京价（房）字[1997]第196号《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称暂行办法）办理。以后的收费标准按国家规定的变动而作相应调整。一、物业管理费费用：按2.4元/平方米*年计算，建筑面积95.12平方米，共计228.29元/年。二、绿化费费用：按0.55元/平方米*年，建筑面积95.12平方米，共计52.32元/年。三、化粪池清掏费费用：按0.30元/平方米*年，建筑面积95.12平方米，共计28.54元/年。四、小修费费用：按2.36元/平方米*年计算，建筑面积95.12平方米，共计224.48元/年。五、中修费费用：按3.32元/平方米*年计算，建筑面积95.12平方米，共计315.80元/年。七、小区公共设施费费用：按1.00元/平方米*年计算，建筑面积95.12平方米，共计95.12元/年。八、电梯费费用：依据京价（房）字[1996]5京274号文件执行，经计算电梯费6.30元/平方米*年/户，建筑面积95.12平方米，共计599.26元/年。九、高压泵及消防泵费费用：依据京价（房）字[1996]第274号文件执行，经计算高压水泵费1.96元/平方米*年，建筑面积95.12平方米，计186.44元/年。十、电梯检验费费用：依据京价房字[1996]第170号、第196号文件执行。电梯检验费0.07元/平方米*年，建筑面积95.12平方米，共计6.66元/年。十一、生活垃圾清运费：30元/户*年，共1户，合计30元。根据有关文件，乙方向甲方收取以下费用：1、按照服务业税目5.5%税率计算，征收营业税，合计97.18元。十二、各项应该由住房个人交纳的费用，由乙方直接向住户收取，可在办理入住手续与住户签订合同，服务内容、服务标准、收费标准均按《暂行办法》执行。十六、本年物业管理费合计：1864.09元，人民币（大写）壹仟捌佰陆拾肆元零玖分。……原告提交了高层房屋委托代管收费明细表，证明2007年1月1日起物业收费标准产生了变化，物业费按照1.35元/月.平米收取，102号房屋每年应交纳物业费总计1570.94元。经询，原告称物业费收费标准变化后未与被告重新签订物业服务合同。原告未提交与小区同类房屋业主签订的物业服务合同。被告称其于1998年购买102号房屋，小区物业确实由原告一直提供，2004年3月1日之前的物业费其单位已交纳，之后单位有无交纳不清楚，因在交费的时候原告向被告收取电梯费，双方产生争议被告就没有交费，其不清楚现物业费收费标准。原告提交了顺丰速运快递单，证明其曾向被告催缴过费用，对此被告称是否收到快递单已经不记得了。原告还提交了照片，证明其提供物业服务符合标准，被告认可照片的真实性，但对其证明目的不认可，称原告提供的照片不全。被告提交了管理费单据两张，证明之前物业一直向其收取保安费、公用电费及保洁费等。原告称不清楚是否单独收过保安费、保洁费，公用电费一直在按每户每年30元收取，两张纸条现其无法核实。被告还提交了照片一组，证明小区存在的各项问题，物业公司提供服务不到位。原告认可部分照片的真实性，对部分照片称不能证明系本案小区。上述事实，有当事人提交的《物业管理委托合同》、高层房屋委托代管收费明细表、快递单、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，针对被告使用的房屋，原、被告签订了《物业管理委托合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应如约履行，原告应依约提供物业服务，针对合同中约定的各项物业服务费用，被告应当依约足额交纳。原告称2007年1月1日变更物业费收费标准，但双方未签订物业服务合同，因原告继续为102号房屋提供物业服务，被告亦应当交纳该期间物业服务费。原告主张此期间物业费为每月每平方米1.35元，不高于《物业管理委托合同》计算收取的费用，本院不持异议，本院以此标准计算物业费。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，只有在物业公司存在未履行合同主要义务时，即物业公司出现根本性违约的情况下，业主拒交、减免物业费的要求才有可能得到法院的支持。根据本案现有证据，尚不足以证明原告在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，不构成业主拒交或减免物业费的事由。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告于瑞波于本判决生效后七日内支付原告北京星霓物业管理中心2004年3月1日至2016年12月31日期间的物业费20691.03元；二、驳回原告北京星霓物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，由原告北京星霓物业管理中心负担10元（已交纳），由被告于瑞波负担314元（北京星霓物业管理中心已交纳152元，于瑞波于本判决生效后七日内支付北京星霓物业管理中心152元；余款162元，于瑞波于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王丽英人民陪审员  杨文荣人民陪审员  陈立芬二〇一九年八月二十八日法官 助理  韩 龙书 记 员  徐川涵