贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5920号原告：贵州集成房地产开发有限公司，住所地本市南明区见龙洞路**。法定代表人：张丹。委托诉讼代理人：代琴琴，系公司员工。被告：杨贤，男，汉族，1982年12月2日生，住本市晴隆县。原告贵州集成房地产开发有限公司（以下简称：集成房开）与被告杨贤商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人代琴琴到庭参加诉讼，被告杨贤经本院合法传唤无故未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年1月1日签订的编号为黔契合字30-18-1735号的《商品房买卖合同》；2、判令被告于本案判决生效之日起三日内协助原告办理位于贵阳市恒大帝景项目20栋1单元19层3号房屋的商品房预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号：Y18146764）；3、本案诉讼费用由被告全部承担。事实及理由：原被告于2019年1月1日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于贵阳市恒大帝景20栋1单元19层3号建筑面积115.67平米的房屋一套，房屋总价款为1068559元，按揭方式付款：首期款218559元，按揭款850000元向银行按揭支付。其中，《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条第一款第三项约定：“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房”；《补充协议》第十六条第五款约定：“买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项。出卖人依据合同约定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。”被告现由于自身原因未能办理按揭贷款，经原告催告后仍未如期支付，故原告特依约诉请解除合同。被告庭审后提交书面陈述意见，认为1、在签订合同前被告向原告销售人员就交易能否办理贷款事宜进行核实，原告明确告知被告只要本人征信正常就能以按揭方式购买涉案房屋，原告在知晓被告征信无异常后，认为可以办理抵押贷款，对签订合同并支付首付款。但在办理银行贷款审批手续过程中，被告才知道因自己存在首付贷款，导致贷款审批手续未能通过，对首付贷款会影响按揭贷款的事实，原告为促成房产交易故意隐瞒影响被告签订合同的重要因素，原告对本案争议的产生存在过错；2、根据《补充协议》第四条第三项的约定，书面催告是原告解除合同的前置条件，被告未曾收到书面催告的通知，故原告的起诉不符合合同约定；3、原告提供的是格式合同，要求被告承担10%违约金的条款应属无效；4、原告诉请的违约金过高，请求进行调减。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，被告基于购买原告开发的位于云岩区××号恒大帝景项目第20栋1单元19层3号房屋与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字30-18-1735）及《补充协议》，该合同第八条约定“买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款218559元，余款850000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人”；第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。附件十二《补充协议》三双方同意本合同第八条补充如下：（一）4、约定“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行，公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房”。四、双方同意本合同第十条补充如下：“3、非因出卖人原因导致买受人未按本合同及补充协议所确定时间支付房款或者与其办理按揭手续的，经出卖人书面催告后仍为履行的，出卖人自书面催告履行期届满之日起有权解除合同。出卖人多次催告的，每次催告履行期届满后买受人未履行的，出卖人均有权解除合同。”十四、其他约定：“1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，且该地址同时为人民法院诉讼的送达地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。（5）买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项。出卖人依据合同约定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。”合同签订当日，原告向被告出具收到首付款218559元的收据。原告已将上述合同办理了贵阳市商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y18146764）。2019年1月24日，原告向被告所在的位于重庆市××龙坡西郊××村××号地址邮寄送达《催款通知书》，该通知书载明：现因阁下原因致使阁下的按揭申请未获银行最终审批同意，请阁下务必于2019年1月28日前到贵阳恒大帝景销售中心，一次性付清剩余房款850000元，逾期不支付上述款项，我司将按照与阁下签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定追究阁下的相关法律责任。2019年2月19日，因截止至2019年2月15日，被告已逾期未办理完毕银行按揭申请手续达39日，故原告继续按照上述地址向被告邮寄《解除的函》。原告认为被告由于自身原因未能办理按揭贷款，经原告催告后仍未如期支付，故将被告诉至我院，诉请如前。另查明，2018年12月23日，原告作为出卖人、甲方与被告作为买受人、乙方就上述房屋签订《贵阳恒大帝景商品房认购书》，该认购书第八条约定“甲乙双方的联络方式以本人购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任”。该认购书中被告的通讯地址为：重庆市××龙坡西郊××村××号。上述事实，有原告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2019年1月1日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告采取银行按揭贷款的方式购买了原告开发的位于云岩区××号恒大帝景项目第20栋1单元19层3号房屋，但在向原告支付了首付款后，未按照合同约定按期向原告支付剩余购房款，被告构成违约，按照双方约定，原告有权解除合同，故对原告要求“解除原告与被告双方于2019年1月1日签订的《商品房买卖合同》”的诉请，本院予以支持。因该房屋现已办理商品房预售合同备案登记，现原告依约定有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告应当协助原告办理撤销该房屋的商品房预售合同备案登记。关于被告辩称原告为促成交易未履行如实告知义务，导致被告未能按照合同约定支付房款，原告存在过错的意见，因其未提交证据予以证实，故对其该意见，本院不予采纳。关于被告提出被告未曾收到书面催告通知，合同未达到解除条件的意见，本案双方签订《商品房买卖合同》前，双方还签订了《贵阳恒大帝景商品房认购书》，该认购书中约定了被告的通讯地址，后原告按照认购书中的通讯地址向被告邮寄了《催款通知书》及《解除的函》，按照《贵阳恒大帝景商品房认购书》第八条的约定，原告已履行了通知义务，故对被告的该意见，亦不予采纳。关于被告提出的违约金的意见，因本案诉请中未涉及违约金的诉请，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，判决如下：一、解除原告贵州集成房地产开发有限公司与被告杨贤于2019年1月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字30-18-1735）；二、被告杨贤于本判决生效之日起十日内协助原告贵州集成房地产开发有限公司办理云岩区××号恒大帝景项目第20栋1单元19层3号房屋的《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续（预售合同登记号：Y18146764）。案件受理费60元，减半收取30元，由被告杨贤负担。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年八月二日书记员  刘航