湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初1178号 原告：阮延礼，男，1968年3月15日出生，瑶族，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。 被告：湖南中迈建设有限公司，住所地：汝城县城关镇（现卢阳镇）西正街**（城关镇院内）。 法定代表人：何伟平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱小刚，湖南郴华律师事务所律师。 被告：袁恩明，男，1964年4月8日出生，汉族，住湖南省汝城县，现在湖南省郴州监狱服刑。 被告：李细阳，男，1955年12月12日出生，汉族，住湖南省汝城县，现在湖南省湘南监狱服刑。 原告阮延礼与被告湖南中迈建设有限公司（以下简称中迈公司）、袁恩明、李细阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮延礼的委托诉讼代理人朱的良、被告袁恩明、被告李细阳、被告中迈公司的法定代表人何伟平及委托诉讼代理人朱小刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮延礼向本院提出诉讼请求：1、判决确认袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义与阮延礼签订的田庄商贸市场店面住房合同无效；2、判令中迈公司与袁恩明、李细阳返还阮延礼购房款130万元，其中80万元从2013年6月30日起按银行同期贷款年利率6％支付利息损失直至购房款返还完毕时止，50万元从2013年10月1日起按银行同期贷款年利率6％支付利息损失直至购房款返还完毕时止；3、判令中迈公司、袁恩明、李细阳承担本案诉讼费、公告费、保全费、保全保险费等所有与诉讼有关的费用。事实与理由：中迈公司、袁恩明和李细阳系田庄农贸市场开发商。2013年6月29日，在汝城县卢阳镇吉祥路袁恩明的办公室里，袁恩明经过李细阳同意，以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部的名义与阮延礼签订了田庄商贸市场店面住房合同，将田庄乡商贸市场B栋第8、9、10、12、13、14、15、16号共8间店面，以每间店面18万元的价格出售给阮延礼，并向阮延礼出具两张收款收据，编号为037552收据收款80万元、编号为037558的收据收款50万元，收B栋8、9、10、12、13、14、15、16店面款130万元。至此，阮延礼已经付清90％以上的购房款。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，袁恩明、李细阳二人合伙为承包汝城县农产品交易中心项目开发，挂靠中迈公司，并与中迈公司签订建筑施工项目管理协议书，约定由袁恩明、李细阳组建项目部。中迈公司同意袁恩明、李细阳挂靠该公司，并以中迈公司的名义与汝城县人民政府签订了田庄乡农产品交易中心整体开发协议书，该协议约定由中迈公司全额投资兴建田庄乡农产品交易中心，自主经营、自负盈亏。袁恩明、李细阳作为中迈公司的委托代理人在该协议上签字。袁恩明、李细阳成立了田庄商贸市场扩建工程项目部，并以该项目部的名义对外与阮延礼签订田庄商贸市场店面住房合同。阮延礼作为涉案项目的购房者有充分理由相信与其签订合同的项目部是由中迈公司成立的项目部。故中迈公司应当对袁恩明、李细阳成立项目部并对外销售涉案项目店面住房的行为承担责任。中迈公司与袁恩明、李细阳之间的建筑施工项目管理协议书系其内部对项目管理的约定，对阮延礼不能产生约束力。阮延礼认为，被告袁恩明、李细阳未取得土地使用权证，未取得预售许可证，将房屋销售给阮延礼并与阮延礼签订田庄商贸市场店面住房合同，该合同违反法律的强制性规定，属无效合同，并且阮延礼所购买的店面至今没有交付。无效的合同自始没有法律约束力，因合同无效后，被告袁恩明、李细阳所收取的阮延礼的购房款，应当予以返还。被告袁恩明、李细阳不具备房地产开发资质对本案纠纷的发生存在过错，应当赔偿占用阮延礼资金的利息损失。 中迈公司辩称，一、阮延礼起诉情况与事实严重不符。1、阮延礼诉称：“已经付清全部购房款”与事实不符。无论是中迈公司，还是李细阳、袁恩明都没有收到阮延礼130万元购房款，也没有用任何人的借款冲抵130万元购房款，而是阮延礼从未给付一分一文购房款，袁恩明虽然开具了收款收据，但仍然没收到阮延礼的购房款。2、阮延礼诉称：“阮延礼作为涉案项目的购房者，有充分理由相信与其签订合同的项目部是由中迈公司成立的项目部”与事实不符。评判是否“有充分理由相信与其签订合同的项目部是由中迈公司成立的项目部”的时间点是双方在合同上签字之前的客观情况，而不应当以签订合同之后的情况予以评判。首先，整个田庄墟场，包括售楼部始终没有一块宣传牌、招牌、宣传单上有中迈公司的字样。其次，合同上的甲方是田庄商贸市场扩建工程项目部，公章是李细阳、袁恩明刻制的“湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部”，均与中迈公司的名称毫无联系。二、阮延礼的诉讼请求没有理据。由于阮延礼至今未支付购房款，依据阮延礼与袁恩明签订的田庄商贸市场店面住房合同第4条第1、第2、第3、第4款之约定，以及《合同法》第45条之规定，该合同于签订当日24:00时即已失效，阮延礼又凭什么要求返还购房款呢，阮延礼的全部诉请都没有合同依据以及事实依据。综上所述，恳请人民法院查明事实，依法驳回阮延礼的诉讼请求，并依法追究阮延礼虚假诉讼的法律责任。 袁恩明辩称，何富堂与朱敢峰、阮延礼一起来买店面，谈好价钱后写了一份合同，朱敢峰、阮延礼说顺便写好收据，何富堂说最迟明天会将钱打入账户，袁恩明相信何富堂，最后朱敢峰、阮延礼一分钱未付。袁恩明与何富堂是投资关系，何富堂告诉袁恩明朱敢峰、阮延礼也投资在何富堂名下，因阮延礼、朱敢峰未付款，袁恩明故将店面卖给他人了，朱敢峰、阮延礼说将投资款抵购房款，总投资（何富堂）300万。至于何富堂与朱敢峰、阮延礼之间内部投资多少袁恩明不知道，朱敢峰说2013年借了一笔75万元给袁恩明，没这回事，袁恩明没收到朱敢峰、阮延礼的购房款，不存在退款的事，也不存在以房抵债的情况，现在债务还没抵，钱也没付，袁恩明、李细阳并不欠朱敢峰、阮延礼的钱，只是何富堂投了钱在袁恩明、李细阳这里，袁恩明、李细阳只与何富堂打交道，何富堂与阮延礼、朱敢峰内部的事袁恩明不清楚。 李细阳辩称，李细阳、袁恩明与阮延礼签订了联合开发协议，包括田庄、井坡、濠头三个农贸市场。阮延礼与李细阳、袁恩明签订联合开发协议后开始向购房者收取购房款，朱敢峰也收取了购房款。李细阳与袁恩明开发田庄、井坡、濠头三个农贸市场，又对文泉村农村改造，因欠资金要求朱敢峰、阮延礼、何富堂等一起投资。因袁恩明、李细阳资金周转不过来，向朱敢峰、阮延礼、何富堂借款以田庄农贸市场店面作抵押，购房合同实际是抵押合同。李细阳没有收取朱敢峰、阮延礼一分钱购房款，与中迈公司无关。李细阳与袁恩明没有算账。 阮延礼为支持其诉讼请求向本院提供证据如下：1.田庄商贸市场店面住房合同、收款收据；2.（2017）湘1026刑初39号刑事判决书；3.（2018）湘10民终2656、2253号民事判决书；4、田庄乡农产品交易中心二期开发协议、田庄乡农产品交易中心整体开发协议。中迈公司为支持其答辩理由向本院提供证据如下：5、袁恩明讯问笔录、李细阳讯问笔录；6、何富堂、阮延礼、朱敢峰讯问笔录；7、庭审笔录；8、（2016）湘1026刑初98号、（2017）湘1026刑初39号刑事判决书；9、田庄商贸市场店面住房合同。本院组织了双方质证并已记录在卷。证据1、证据4、证据7、证据9符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据2、证据3、证据8为生效法律文书，本院予以采信。证据5、证据6，（2016）湘1026刑初98号、（2017）湘1026刑初39号刑事判决书认定的部分予以采信。 本院经审理认定事实如下：2011年汝城县人民政府拟新建农产品交易中心，袁恩明、李细阳二人建立合伙关系，向田庄乡人民政府提出开发建设意愿，在双方协议过程中，袁恩明、李细阳成立湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部，刻制项目部公章，负责田庄乡农产品交易中心工程的建设、管理和房屋销售。之后，袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义对外进行招商和店面预售。袁恩明、李细阳征得郴州市华兴建筑有限公司的同意，借用该公司资质。2011年1月15日，袁恩明（甲方）与郴州市华兴建设有限公司（乙方）签订建筑施工项目管理协议书，约定：乙方同意甲方使用乙方公司资质进行汝城县农产品交易中心开发工程的承包施工，甲方负责组建该项目的项目部，自主经营、独立核算、自负盈亏。该协议还对甲方使用资质过程中的其他责任进行了约定。2011年3月7日，汝城县田庄乡人民政府（甲方）与郴州市华兴建筑有限公司（乙方）签订了田庄乡农产品交易中心整体开发协议书，袁恩明、李细阳作为乙方的委托代理人在该协议上签字。该协议中约定的开发模式为：田庄乡农产品交易中心由乙方全额投资兴建，甲方不投入资金，新建商业店面由乙方自主经营、自负盈亏，其他一切公共设施由乙方建好后，全部无偿移交给甲方所有和使用。袁恩明、李细阳的涉案项目是先挂靠中迈公司，后出卖店面。 2013年6月29日，袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义（甲方）与阮延礼（乙方）签订田庄商贸市场店面住房合同，合同载明乙方购买田庄商贸市场B栋8、9、10、12、13、14、15、16号店面，房屋面积共680m2，每间店面房价款为18万元，总价款为144万元。合同约定：双方达成协议时，乙方应预付订金80万元给甲方，甲方完成第一层主体工程时，乙方应预付50万元给甲方。其余款项待工程竣工验收后5天内一次性付清，甲方把土地使用证、房产证移交给乙方。整个工程大约在2013年12月开工至2014年4月底竣工验收，交付使用。袁恩明开具了2张收据给阮延礼，收据上加盖了湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部公章，填票人为袁恩明，其中2013年6月29日的收据金额为80万元，2013年9月30日的收据金额为50万元。至今，袁恩明、李细阳未取得田庄乡农产品交易中心建设用地土地使用权证，未取得预售许可证，未办理建设工程规划许可证、施工许可证。田庄商贸市场B栋8、9、10、12、13、14、15、16号店面未交付给阮延礼。另查明，郴州市华兴建筑有限公司于2004年9月10日成立，2014年变更名称为湖南中迈建设有限公司。 本院认为，袁恩明、李细阳合伙开发汝城县田庄乡农产品交易中心，未取得土地使用权证，未取得预售许可证与阮延礼签订田庄商贸市场店面住房合同，该合同违反法律的强制性规定，为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，对合同双方没有法律约束力。袁恩明、李细阳均陈述虽开具了收款收据给阮延礼但并未收取阮延礼一分钱购房款。（2017）湘1026刑初39号刑事判决书中，何富堂的证明内容有：何富堂、阮延礼、何爱明曾一起开宏远修理厂，2009年左右，该厂及地皮均转卖，每人分得大概90万元，因何富堂作生意，阮延礼不急用钱，何富堂对阮延礼说将钱借给何富堂，何富堂向阮延礼支付利息，阮延礼同意。2013年6月份的某天晚上，何富堂、阮延礼与朱敢峰到袁恩明办公室喝茶，何富堂与袁恩明商定好，2012年3月26日以转账的方式借了70万元给袁恩明、李细阳，因为何富堂欠阮延礼的钱，何富堂就跟袁恩明说把那70万元借款过账到阮延礼那里，袁恩明出售田庄商贸市场的店面给阮延礼，这70万元的债务就抵扣了，袁恩明当时同意了。何富堂与袁恩明、李细阳之间还没有算账，到时候算账会扣除这70万元借款，已经过账到阮延礼那里抵扣了。阮延礼的证明内容有:2012年3月26日，阮延礼以3分的月利息，借了70万元给袁恩明，一直到2013年6月29日，袁恩明没有支付过一分钱本金和利息。在袁恩明还不起钱的情况下，阮延礼就让袁恩明用田庄乡商贸市场的店面来抵扣借款，袁恩明同意，并告诉了李细阳，并在汝城吉祥路袁恩明的办公室里，同袁恩明签订了田庄商贸市场店面住房合同，向袁恩明购买了田庄乡商贸市场8间店面(B栋8、9、10、12、13、14、15、16号)，谈好每间价格是18万元，总共是144万元，袁恩明写了一张80万元的收款收据和一张50万元的收款收据给阮延礼，合同和收据都盖有田庄商贸市场项目部的章。阮延礼再补充以下情况：2013年6月29日，阮延礼、朱敢峰、何富堂、袁恩明四人在袁恩明的办公室里，何富堂告诉袁恩明说其欠阮延礼90万元卖地皮的钱，何富堂还说2012年3月26日其以转账的方式借了70万元给袁恩明、李细阳，要袁恩明出售店面给阮延礼抵扣那70万元借款，袁恩明当时同意了，并与阮延礼签了田庄商贸市场店面住房合同。何富堂本来欠阮延礼90万元卖地皮的钱，从袁恩明那里抵扣了70万元的店面款，那么何富堂就只欠阮延礼20万元了，袁恩明出售了8间店面给阮延礼，就抵扣了袁恩明、李细阳2012年3月26日向何富堂所借的那笔70万元的账。阮延礼与袁恩明、李细阳、何富堂之间抵扣借款，没有凭证，只是口头上约定好的。李细阳的证明内容有：2013年6月12日，为了濠头农贸市场重新开工，袁恩明和何富堂、朱敢峰、阮延礼他们谈好，将田庄、濠头、井坡三个农贸市场捆在一起，店面的全部收入用来归还欠何富堂他们的钱，于是袁恩明以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部的名义，将田庄农贸市场B栋的33-36号4间店面出售给了朱敢峰，将田庄农贸市场的B栋8、9、10、12、13、14、15、16号共8间店面出售给阮延礼，并与其签订田庄商贸市场店面住房合同，并加盖了湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部的公章。袁恩明的证明内容有：2013年6月29日，在汝城县卢阳镇吉祥路袁恩明的办公室里，当时袁恩明、阮延礼、朱敢峰、何富堂在场，袁恩明与李细阳打了电话，告诉李细阳说阮延礼等人不放心借给袁恩明、李细阳的资金，要抵田庄农贸市场的店面，李细阳同意，袁恩明与阮延礼签订了田庄商贸市场店面住房合同，根据合同将田庄乡农贸市场B栋第8、9、10、12、13、14、15、16号共8间店面，以每间店面18万元的价格出售给阮延礼，袁恩明还写了两张收款收据给阮延礼，编号037552的收款收据收B栋8、9、10、12、13、14、15、16号店面付款80万元，编号037558的收款收据收B栋8、9、10、12、13、14、15、16号店面预付款50万元，总共是130万元，因以前袁恩明、李细阳借了阮延礼等人的钱没有还，阮延礼实际没有给付钱给袁恩明，也没有减账，当时约定以后再算账。……。本院于2019年7月31日向阮延礼制作询问笔录时，阮延礼陈述田庄商贸市场店面住房合同约定的购房款144万元中实际支付了130万元，其中70万元是以借款抵扣的，另外60万元是现金支付的，但没有支付凭证。从（2017）湘1026刑初39号刑事判决书中当事人及案外人何富堂对阮延礼购买田庄商贸市场店面的相关陈述可明显看出阮延礼并未支付涉案店铺的购房款，该刑事判决书中也未记载阮延礼曾以现金方式支付了60万元的购房款，现阮延礼也未向本院提供证据证实其主张的支付现金60万元的事实，故不予采纳。阮延礼陈述的以借款抵扣的房款70万元，袁恩明、李细阳对此的陈述与阮延礼陈述不一致，且从袁恩明、李细阳的陈述中体现与阮延礼还有其他经济往来。阮延礼提供的现有证据并结合当事人的陈述，阮延礼主张的购房款70万元并非实际支付的购房款，阮延礼主张的以现金方式支付的购房款60万元也未向本院提供证据证实，现阮延礼要求返还购房款130万元依法无据，本院不予支持。阮延礼与袁恩明、李细阳之间的经济往来应结算后根据基础法律关系主张权利。现根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义与阮延礼签订的田庄商贸市场店面住房合同无效； 二、驳回阮延礼的其他诉讼请求。 案件受理费16500元，减半收取8250元，由阮延礼负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  朱美凤 二〇一九年八月三十日 书记员  何 莹