江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民终397号上诉人（原审被告）：魏贞，女，1977年3月25日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：胡云峰，湖南精彩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜，江西坤豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈仲灿，男，1975年8月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：陈桦，上海锦天城（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨龙，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。原审被告：上海克徕帝投资管理有限公司,住所地：上海市浦东新区东靖路****，组织机构代码：69723475-4。法定代表人：孙赛娉，系该公司总经理。上诉人魏贞因与被上诉人陈仲灿、原审被告上海克徕帝投资管理有限公司（以下简称克徕帝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。魏贞的委托诉讼代理人胡云峰、王胜，陈仲灿的委托诉讼代理人陈桦、刘晨龙到庭参加诉讼。克徕帝公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。魏贞的上诉请求为：撤销一审判决第一项并改判上诉人不承担该项违约金（上诉金额150万元）。事实与理由：一、上诉人并非恶意解除合同的实质违约，一审将合同解除的所有责任归责于上诉人，并判决上诉人承担巨额违约金是不公平的。1.上诉人解除合同是由于被上诉人违约在先所致。上诉人在另一解除合同之诉案件中，向法院提交了详尽的证据，以证明被上诉人在上诉人严重亏损无力按期交租的情况下，一再通过随意停电的方式逼迫上诉人，导致上诉人雪上加霜无法营业，上诉人才迫不得已提出解除合同。后虽然该案一审法院判决以上诉人证据不充分为由对被上诉人违约行为未予认定，但被上诉人违约随意停电的事实是客观存在的。该判决的生效是上诉人为减少讼累未提起上诉所致。本案应全面客观考虑这一事实。2.本案合同履行的争议，虽然起因于上诉人未及时交纳租金（特别要说明的是，上诉人并未欠交租金，至上诉人起诉时，所交租金均有剩余且另在被上诉人处存有三个月的保证金，事实上上诉人仅仅是无力按合同约定的时间提前一次性交纳季度租金而分批提前交纳而已），但并非上诉人恶意为之，而是因为胜利路步行街改造以及网购冲击而导致上诉人严重亏损。网购导致实体零售亏损，这是人尽皆知的事实。胜利路步行街改造在南昌也是人尽皆知。胜利路步行街以前热闹非凡，但自2014年7月开始，政府对胜利路步行街进行改造并同步建设地下商业街，此次改造为整体改造且时间周期长，改造期间两厢门面基本处于半封闭状态。上诉人所承租的门面不仅受到改造影响，同时因门前有地下商业街开出口的原因，门面一直被围档封闭，仅有一个口出入，自2014年7月一直持续到上诉人解除合同，改造均未结束，由此导致上诉人自2014年7月一直处于严重亏损状态。但即便如此，上诉人在苦苦支撑的同时，一直足额向被上诉人支付租金。而被上诉人不体谅上诉人的困难，在上诉人虽未依约提前足额支付至2016年12月31日的租金、但已提前支付至2016年11月21日租金且在被上诉人处另存有三个月保证金的情况下，于2016年9月开始采取随意停电（特别是在十一黄周期间）的方式逼迫上诉人，导致上诉人无法正常营业。在此情况下，上诉人才被迫发函解除合同并撤离。由此可见，并非上诉人恶意欠租并恶意解除合同。对此，（2016）赣01民初字第543号民事判决书及（2017）赣民终593号民事判决书均已确认“鉴于魏贞在履行合同过程中受到胜利路步行街改造工程等客观因素的影响”。3.虽然上诉人发函解除合同，但最终合同解除并非依据上诉人所发函件，而是法院判决解除，且判决合同解除的原因是因为“胜利路步行街改造等客观因素的影响且双方的租赁合同已无法继续履行”，并没有认定最终判决合同解除是基于上诉人根本违约。一审判决在违约金数额上，却等同于按上诉人恶意根本违约的原则处理，在上诉人另案已承担违约金（52.5万元保证金及189940.28元租金补差）及双方所约定的年租金总额仅210万元的情况下，判决上诉人承担违约金150万元，是不公平的。二、上诉人另案已就“违约”足额承担了违约金，本案再判违约金属重复计算，是错误的。1.另案判决的52.5万元保证以及189940.28元租金补差，实质是上诉人已承担的违约金，本案即使判决违约金，也应在违约金总额中扣除。52.5万元保证金属于上诉人所有而存放在被上诉人处的资金，根据（2016）赣民初字543号民事判决书及（2017）赣民终593号民事判决书，该款项被判决不予返还且确认不予返还的原因为上诉人“违约”。而且，该保证金不予返还的条款是在双方所签订合同的违约条款之中，因此该最终未予返还的52.5万元保证金，理应属于上诉人已承担的违约金。另案判决的189940.28元租金补差，是网购冲击全国性的门面租金下调、以及胜利路改造无法正常经营而本应减少且事实上已减少的租金。即使补充协议注明了追偿所减免的租金不计入违约金，但客观上减免租金其性质也为违约金。2.上诉人在另两案所承担的违约金71万余元（52.5万元+189940.28元=714940.28元），已足额承担了违约金，本案不应再判处违约金。另两案所承担的71万余元已达到合同约定的4个月的的租金（合同约定的年租金为210万元），已超出司法实践中的违约金承担标准。三、本案是基于同一事实的第三件案件，本应一案解决却成三个案件，完全是被上诉人恶意诉讼缠讼以期获得重复不当利益所致，请求法院明察。1.双方房屋租赁合同纠纷，上诉人已于2016年10月24日向法院提起诉讼，而且上诉人在提起诉讼之前，已向被上诉人发送合同解除函件，在函件中明确之合同即日解除，并指出上诉人即日撤出门店交还被上诉人自行处置。因此，被上诉人已明知双方合同无再继续履行可能，而此时被上诉人却不按法定程序进行反诉，而另行提起诉讼，致使一案变成两案。2.被上诉人另行起诉，本来第一次起诉书已提出合同解除违约金的主张，但此时被上诉人又变更诉讼请求，将违约金等诉讼请求予以变更，并在第二个案件诉讼过程中，又提起第三起违约金的诉讼（即本案）。客观上，被上诉人将一案变成三案，期望通过三案重复获得不当利益。陈仲灿答辩称：一、答辩人不存在任何违约行为，已被生效判决所确认。上诉人将合同解除的原因归咎于答辩人违约在先，显然与事实不符。而上诉人擅自单方解除合同，构成根本违约，才是导致本案诉争合同解除的唯一原因。1.在上诉人魏贞作为原告起诉陈仲灿的案件[一审案号（2016）赣01民初543号，二审案号（2017）赣民终593号]中，一、二审判决已经认定陈仲灿不存在违约，魏贞无权解除合同。2.本案导致租赁合同解除的最根本的唯一原因是上诉人魏贞擅自单方解除合同，该事实已经为上述生效判决所确认。尤其是南昌中院（2016）赣01民初543号民事判决更是直接指出“原告单方解除合同违反了合同约定，但考虑到原告不愿继续履行租赁合同，租赁合同的目的已无法实现，且该义务性质又不宜强制履行，故本院认定双方租赁合同应予解除”，由此可见，上诉人魏贞单方解除合同的违约行为才是本案合同解除最根本的唯一的原因。二、上诉人关于其未欠交租金，且未缴纳租金系因经营亏损故未恶意违约的主张，与事实不符，不能成立。1.上诉人欠交租金是不争的事实。从本案租赁合同正常履行角度看，魏贞应按约支付2016年10月1日至2016年12月31日的租金525000元，但魏贞只交了30万元；从生效判决的结果看，截止合同解除时间12月31日，魏贞也是欠交租金。因此，上诉人魏贞关于其起诉时仍有剩余租金的主张显然与事实不符。2.违约是指违反合同约定，只要违反合同约定即构成违约，与主观上是否恶意无关。而本案上诉人魏贞的违约行为有两项，一是没有按约交租，二是擅自单方解除合同。3.上诉人关于以胜利路步行街改造及网购冲击导致严重亏损故不存在恶意违约的主张，没有任何证据。（1）胜利路步行街改造虽是事实，但双方签订《补充协议》达成降低租金解决了步行街改造可能造成影响的问题。而且，在双方达成《补充协议》之后，步行街改造的持续进行应当属于可以看得见的正常的商业风险。现上诉人再以步行街改造作为合同解除的理由，显然违背双方达成的补充协议，更有悖诚信，不能成立。（2）上诉人并未举证证明胜利路步行街改造造成上诉人经营严重亏损，只是臆断二者之间存在因果关系。（3）上诉人没有任何证据证明网购对其经营造成冲击并导致其经营亏损。三、上诉人关于生效判决已被合同解除的原因认定为“胜利路步行街改造等客观因素的影响且双方的租赁合同已无法继续履行”，而非上诉人根本违约的主张，不仅没有事实依据，且错误理解生效判决，最高法院驳回申请再审的裁定也有了认定，上诉人的观点不能成立。四、上诉人魏贞关于生效判决没收保证金和补足减免租金共计714940.28元，故其不应再支付150万元违约金的主张，与事实不符，不能成立。1.合同约定上诉人擅自解除合同及因欠付租金等根本违约行为导致合同终止，答辩人有权没收履约保证金，并有权要求对方一次性支付违约金150万元，此外还应赔偿超出上述两项以外的经济损失包括但不仅限于合同解除后本合同租期尚未履行完毕期间的租金收入等。可见，答辩人的主张有合同依据。2.上诉人的主张实际是认为违约金过高要求调整。因此上诉人应对其主张予以举证。但是，上诉人并未举证证明，故其主张不成立。3.答辩人主张的违约金非但没有过高，反而明显过低。答辩人因上诉人擅自解除合同导致合同剩余租期7年的租金收入1932.215万元无法实现。而根据诉争租赁合同约定，2017年1月1日至12月31日止的年租金237.315万元。可见，保证金52.5万元加上违约金150万元也才202.5万元，不及一年的租金，也仅约合同剩余7年租期租金的1/10，足见违约成本之低。答辩人主动降低要求，仅主张三年的租金收入损失8721352元，但是一审法院未予支持。在此情形下，如果没收保证金和支付150万元违约金不予支持，则是不公平的。五、上诉人关于答辩人恶意诉讼的主张，根本不成立。答辩人对此问题已经在一审庭审中作了详细说明，不存在所谓恶意诉讼。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。克徕帝公司未提交答辩意见。陈仲灿向一审法院提起民事诉讼，请求判令：一、被告魏贞向原告陈仲灿支付违约金150万元。二、被告魏贞赔偿原告陈仲灿损失人民币8721352元。三、被告克徕帝公司就上述两项债务向原告承担连带偿还责任。四、两被告共同承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等）。一审法院审理查明，2013年12月9日，陈仲灿作为出租方（甲方）与魏贞作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》一份，合同对租赁物的情况、租赁用途、租赁期限、租金、租金支付方式、物业管理、违约责任均进行了约定。合同约定：第一条，所在的建筑物坐落于江西省南昌市胜利路155号商场，房屋结构为框架。……建筑面积约219平方米。第四条，4.2双方约定租赁期限：自2014年7月1日至2023年12月31日。第五条5.1甲乙双方签订本租赁合同时，乙方应向甲方支付租赁合同履约保证金525000元。该保证金不计利息，合同届满或终止，待双方结清租金及各项费用，乙方按合同要求返还租赁物给甲方后，甲方应在十天内全额返还乙方。5.2该租赁物第一租赁年每月租金为175000.00元，第一年租赁年的年租金为210万元。此后，每一租赁年的年租金在上一租赁年的年租金基础上递增5%，以此类推，直至租赁期满。具体如下；第一租赁年自2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为210万元整。第二租赁年自2015年7月1日至2016年6月30日止，年租金为220.5万元。第三租赁年自2016年7月1日至2017年6月30日止，年租金为231.53万元。第四租赁年自2017年7月1日至2018年6月30日止，年租金为243.1万元。第五租赁年自2018年7月1日起至2019年6月30日止，年租金为255.26万元……。5.3租金支付时间及方式：“采取先付租后使用”的方式支付，租金每叁个月缴付一次，每期租金应从该期的起始日起计，提前十天缴付，乙方应与2014年6月21日前向甲方支付首期三个月的租金共计525000元。之后每期租金应从该期的起始日起计，提前十天缴付，直至租赁期满。……第九条9.2乙方按照当地相关部门核准的价格和实际用量向甲方支付水费、电费。……乙方在收到甲方出具的水费、电费（含电损费用）的收款收据后五个工作日内无条件向甲方收取租金的账户付款。逾期付款的，每逾期一天乙方应按欠交金额5‰向甲方加付违约金。逾期15天的，甲方有权停止供水供电，由此造成的后果，由乙方自行承担。第十三条：任何一方违反本合同约定或法律规定而导致本合同全部或部分中止或终止履行（例如擅自解除合同的），按以下约定处理：13.1若因甲方原因造成的，甲方应退还履约保证金，并一次性向乙方支付违约金150万元，此外，若实际经济损失超出上述两项以外的，双方另行协商解决。13.2若因乙方原因造成的，甲方有权没收履约保证金，并有权要求乙方一次性支付违约金150万元，此外乙方还应向甲方赔偿超出上述两项以外的经济损失包括但不仅限于：合同解除后本合同租赁期尚未履行完毕期间的租金收入等。第十四条：乙方有下列情形之一的，则视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同并收回租赁物。乙方所交的租赁合同保证金作为违约金支付给甲方，且乙方还应一次性赔偿甲方150万元，此外甲方还有权向乙方追偿超出上述两项赔偿以外的经济损失包括但不仅限于：合同解除后本合同租期尚未履行完毕期间的租金收入等。14.4拖欠租金达15天或拖欠物业费、水费、电费达20天。第十五条：甲方有下列情形之一的，则视为甲方根本违约，乙方有权单方解除合同，甲方必须退还乙方所交付的租赁合同保证金，并赔偿与租赁合同保证金等额的违约金，且甲方还应一次性赔偿乙方150万元，此外乙方还有权向甲方追偿超出上述两项赔偿以外的经济损失。15.1合同有效期限内，非法律规定或非不可抗力因素致使甲方未能依约、依法履行合同造成乙方租赁场地无法经营达二个月。甲方还应免除乙方停业期间的租金……。同日，陈仲灿（甲方）与魏贞（乙方）、克徕帝公司（丙方）签订了《保证合同》一份，合同约定：“一、丙方均已知悉并详细阅读甲乙双方于2013年12月9日签订的关于江西省南昌市胜利路155号商场一层胜利路与后墙路交接处，建筑面积约219平方米的店面。二、丙方同意无条件地为乙方履行上述《租赁合同》约定的义务提供连带保证担保。三、若乙方违反其在《租赁合同》作出的保证或承诺或没有按约定履行义务及承担违约的，丙方作为保证人自愿与乙方连带向甲方承担违约责任并支付《租赁合同》约定的违约金和赔偿损失。……”合同签订后，魏贞向陈仲灿支付了履约保证金525000元，并按期支付了租金。2015年7月1日，陈仲灿（甲方）、魏贞（乙方）签订《补充协议》一份，“由于乙方自身的原因或市场大环境的变化或胜利路步行街改造工程的影响等非甲方原因，乙方称目前该租赁店面的经营遇到暂时的困难，且乙方多次向甲方提出申请要求甲方适当降减房租或调整租金递增幅度，为了双方长期友好的合作，双方对《租赁合同》的个别条款作出如下调整和补充：……三、甲方双方经友好协商对《租赁合同》第五条第5.2款做如下调整：该租赁物租赁期内租金为：2014年7月1日至2015年6月30日210万元；2015年7月1日至2016年6月30日210万元；2016年7月1日至2017年6月30日210万元；2017年7月1日至2018年6月30日2249507元；……四、如乙方未能严格履行租赁合同和本《补充协议》，出现提前解约或根本违约行为，则甲方任何时候都有权依据《租赁合同》和本补充协议向乙方追偿因减免递增所损失的租金（此减免租金不含在《租赁合同》约定的违约金之内）”。魏贞自向陈仲灿支付第一笔租金后，按时向陈仲灿支付相应租金。2016年9月26日，陈仲灿向魏贞发出《函告》一份，称“……按照合同约定，贵方应于2016年9月20日支付（2016年10月1日－2016年12月31日期间）租金525000元（伍拾贰万伍仟元）。截止发函之日，你方尚未支付上述所欠租金，现本人正式书面通知你，敦请贵方立即将所欠房租交付我方，……”2016年10月6日，魏贞向陈仲灿转款支付租金100000元，2016年10月12日，魏贞向陈仲灿转款支付租金150000元，2016年10月17日，魏贞向陈仲灿转款支付租金50000元。2016年10月21日，魏贞向陈仲灿发出《关于要求停止违约行为，立即恢复代电的告知函》一份，2016年10月23日，魏贞向陈仲灿发出《解除合同告知函》一份，称自国庆黄金周开始，陈仲灿在魏贞未欠缴水电费的情况下，数次对门店进行停电，导致门店无法经营，故通知陈仲灿解除双方签订的租赁合同，并会于10月23日锁闭封店。10月22日晚，魏贞将其经营的货物撤出门店。为租赁合同能否解除、欠付租金、水电费的缴纳、履约保证金的返还、减免租金的支付、克徕帝公司是否要承担连带责任，陈仲灿和魏贞分别作为原告起诉了对方，魏贞起诉陈仲灿一案，南昌市中级人民法院和江西省高级人民法院分别作出了（2016）赣01民初字543号《民事判决书》、（2017）赣民终593号《民事判决书》，生效判决确认：双方未达成解除合同的合意，鉴于魏贞在履行合同过程中受到胜利路步行街改造工程等客观因素的影响，且双方的租赁合同已无法继续履行，判决《租赁合同》在2016年12月31日解除，魏贞并未多交付租金。陈仲灿起诉魏贞一案，南昌市中级人民法院和江西省高级人民法院分别作出了（2016）赣01民初字626号《民事判决书》、（2018）赣民终408号《民事判决书》，生效判决确认：确认《租赁合同》在2016年12月31日解除，上诉人陈仲灿起诉要求魏贞到2018年3月21日的租金及逾期付款的利息没有法律依据，对于魏贞单方解除《租赁合同》不作认定处理，并判决支持了南昌市中级人民法院判决的魏贞向陈仲灿支付2016年11月22日到2016年12月31日的租金225000元及逾期付款的利息，补足2015年7月1日至2016年11月21日期间租金差额189940.28元，支付拖欠的水电费5983.96元，克徕帝公司对以上债务承担连带责任。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、被告魏贞在履行租赁合同中是否存在违约？2、若存在违约，其违约责任如何承担？对于争议焦点1：本案诉讼前，魏贞起诉陈仲灿违约停电及锁店门，造成其无法经营，要求解除与陈仲灿签订的《租赁合同》，并退回履约保证金525000元、承担违约金150万元、支付装修损失，（2016）赣01民初字543号和（2017）赣民终593号生效的判决书中对魏贞提出的履约保证金、装修损失、违约金的诉讼请求，认为魏贞提供的证据不足以证明系陈仲灿违约导致《租赁合同》合同解除、装修损失是陈仲灿造成，判决驳回了魏贞对履约保证金、装修损失、违约金的诉讼请求，魏贞和陈仲灿均未对此提出上诉，且江西省高级人民法院也认为解除《租赁合同》不是陈仲灿根本违约造成，解除合同不属于法定解除条件，而是步行街改造等客观因素造成的。而后陈仲灿起诉魏贞支付欠付租金、补足租金差额的案件，作出的（2016）赣01民初字626号和（2018）赣民终408号生效判决均对陈仲灿的这几项诉讼请求予以了支持。结合以上情况，一审法院认为导致本案《租赁合同》合同解除，是由于魏贞未按合同约定交付租金、欠付租金等违约行为造成，陈仲灿主张魏贞在履行租赁合同中存在违约，应予支持。对于争议焦点2：原告陈仲灿与被告魏贞签订的《租赁合同》和《补充协议》及原告与被告魏贞、克徕帝公司签订的《保证合同》，均是签订合同各方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。被告魏贞拖欠租金已构成根本违约，原告有权按照合同约定在合同被确认解除后，按照要求支付违约金和赔偿损失。原告陈仲灿要求被告魏贞支付违约金人民币150万元，这在《租赁合同》和《补充协议》及原告与两被告签订的《保证合同》有明确的约定，也未明显过高，一审法院予以支持。鉴于《租赁合同》在2016年12月31日已被生效判决予以解除，按照合同法规定的“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，陈仲灿有权要求被告魏贞按照租赁合同的违约条款的约定，主张被告魏贞承担赔偿损失的责任，但因被告魏贞和克徕帝公司本案诉讼中提出原告诉讼的违约金计算过高，根据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，请求法院予以调整，一审法院综合考虑到被告魏贞实际承担违约责任的金额，对陈仲灿要求被告魏贞支付解除租赁合同之后几年的租金损失8721352元，这明显与实际情况和租赁市场的商业惯例不符，也明显超出了合同相对方的预见，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。因克徕帝公司签订了保证合同，且违约金损失在其约定的保证范围内，对陈仲灿要求被告克徕帝公司对魏贞应付违约金承担连带清偿责任，一审法院予以支持。综上，被告魏贞因根本违约导致与原告陈仲灿的《租赁合同》被法院判决解除，在合同解除后，被告魏贞应当按照《租赁合同》和《补充协议》的约定承担违约责任，被告克徕帝公司因签订了保证合同，对被告魏贞按合同承担的150万元违约金承担连带偿还责任。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条之规定，一审法院判决：一、被告魏贞在本判决生效之日起十日内支付原告陈仲灿违约金150万元；二、被告上海克徕帝投资管理有限公司对以上款项承担连带清偿责任；三、驳回原告陈仲灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83128.11元，由魏贞、克徕帝公司共同负担23128元，陈仲灿承担60000.11元。二审期间，魏贞、克徕帝公司均未提交证据。陈仲灿提交了一份证据：最高人民法院（2019）最高法民申248号《民事裁定书》，用以证明：1.本案步行街的改造问题不是合同解除的原因，最高院明确了双方对步行街改造的问题已经通过《补充协议》降低租金予以解决。2.最高院已经明确上诉人单方解除合同构成违约，且因单方解除合同搬离门店、员工辞职等问题是导致合同解除的根本问题。经质证，魏贞对该份裁定书的真实性没有异议，但认为对方提交证据超过了举证期限，同时对关联性提出异议。魏贞提出，裁定的最终结论是驳回了被上诉人的再审申请，裁定书没有确认租赁合同是上诉人单方违约解除合同，不能达到被上诉人的证明目的。本院对该份裁定书的真实性认可，至于能否达到举证目的，本院将结合本案其他证据在论述理由部分予以阐述。本院二审查明的事实与一审判决相同。本院认为，本案二审争议的焦点为魏贞在履行租赁合同中是否存在违约？若存在违约，其违约责任应当如何承担。关于上诉人魏贞在履行租赁合同中是否存在违约的问题。魏贞上诉主张，其没有违约行为，本案合同解除是由于被上诉人随意停电构成违约、胜利路步行街改造、网购冲击导致上诉人亏损等原因造成的。对此，本院认为，本案诉讼之前，魏贞以陈仲灿违约停电及锁门封店的行为致其门店无法再继续经营为由诉讼，请求确认案涉房屋租赁合同已解除，并由陈仲灿承担相应的违约责任，该案一、二审案号分别是（2016）赣01民初字543号和（2017）赣民终593号。一、二审法院根据双方当事人提交的证据，认定尚不能证明停电及锁门封店的行为系陈仲灿做出，无法据此认定陈仲灿违约，二审判决明确认定“魏贞并不享有解除权，其单方解除合同，不履行合同义务构成违约”，因此，魏贞上诉提出被上诉人陈仲灿随意停电构成违约的主张，不能成立，本院不予支持。胜利路步行街改造是客观事实，但并非陈仲灿的原因导致。双方当事人对此问题在补充协议中已经约定了解决方案。2015年7月1日，陈仲灿和魏贞签订补充协议，约定：“由于乙方（魏贞）自身的原因或市场大环境的变化或胜利路步行街改造工程的影响等非甲方（陈仲灿）原因，乙方称目前该租赁店面的经营遇到暂时的困难，且乙方多次向甲方提出申请要求甲方适当降减房租或调整租金递增幅度，为了双方长期友好的合作，双方对《租赁合同》的个别条款作出如下调整和补充：租赁期内租金调整为2014年7月1日至2015年6月30日210万元；2015年7月1日至2016年6月30日210万元；2016年7月1日至2017年6月30日210万元；2017年7月1日至2018年6月30日2249507元。”从补充协议约定内容看，双方均认可胜利路步行街改造非陈仲灿的原因所导致，而且降低租金解决了胜利路步行街改造可能造成的影响。魏贞关于其未按约定支付租金是由于胜利路步行街改造所致，其不构成违约的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。至于魏贞上诉还提出网购冲击导致亏损无法履行租赁合同的主张，由于网购冲击是正常商业风险，并非欠交租金的理由，故其该点上诉主张，亦不予支持。关于违约责任如何承担的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，魏贞拖欠租金构成违约，陈仲灿有权按照合同约定在合同被确认解除后，要求魏贞支付违约金、赔偿损失。本案租赁合同第十三条约定：“若因魏贞的原因造成本合同全部或部分中止或终止履行（例如擅自解除合同的），陈仲灿有权没收履约保证金，并有权要求魏贞一次性支付违约金150万元，此外魏贞还应向陈仲灿赔偿超出上述两项以外的经济损失包括但不仅限于：合同解除后本合同租赁期尚未履行完毕期间的租金收入等。”一审判决魏贞支付违约金150万元有合同依据，是双方当事人的真实意思表示。魏贞关于没收保证金和支付违约金不能同时适用，保证金应从违约金中扣除的上诉主张，明显与合同约定相悖，本院不予支持。至于魏贞关于189940.28元租金补差应从违约金中扣减的上诉主张，2015年7月1日双方签订的补充协议第四条约定：“如乙方（魏贞）未能严格履行《租赁合同》或本补充协议，出现提前解约或根本违约行为，则甲方（陈仲灿）任何时候都有权依据《租赁合同》和本补充协议向魏贞追偿因减免递增所损失的租金，此减免租金不含在《租赁合同》约定的违约金之内”，可见该条约定的是减免租金的条件，而不是魏贞违约所要承担的违约责任。在条件不成就的情形下，魏贞向陈仲灿补还该协议所减免的租金，不影响魏贞违约金的承担。因此，一审法院认定本案合同约定的违约金没有过高，并综合考虑全案情况，认定魏贞支付150万元违约金，并无不当，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，魏贞的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由魏贞负担。本判决为终审判决。审判长  黄颖审判员  王冬审判员  周辉二〇一九年八月二十三日书记员  陈娟附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……