贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2697号 上诉人（原审被告）：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市南部新区**路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼），统一社会信用代码：91520500709552726W。 法定代表人：徐忠杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐卫东（特别授权），男，1972年4月6日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，该公司职工。 委托诉讼代理人：徐华（特别授权），男，1980年10月7日出生，汉族，住贵州省大方县，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：张梅，女，1988年11月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：吴宪志，男，1981年8月2日生，土家族，住贵州省毕节市流仓桥办事处毕节地区。 上诉人毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称：政通公司）因与被上诉人张梅、吴宪志商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 政通公司上诉请求：一、撤销毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初140号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：第一，关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金问题。1.上诉人已经为被上诉人办理了商品房预售合同备案登记手续，争议房屋的物权已转移登记到被上诉人名下，其行使占有、处分、收益全能均无任何障碍，取得权属证书只是整个权属转移登记环节中的最后一环，并没有达到上诉人根本违约致使合同目的无法实现的情形；2.上诉人尚未办理权属证书交付被上诉人，并没有造成被上诉人任何经济损失，一审中被上诉人也没有举证证明其有任何经济损失。违约金的本质是补偿而非惩罚，一审判决支持的违约金惩罚性过重，违背客观经济规律和公平原则；3.《商品房买卖合同》约定的违约金系工作人员失误所致。合同约定的逾期交房与逾期办理转移登记的违约金标准，相差十倍。如上诉人一直不交付房屋，反而会承担更少的违约金，显然这一约定与客观规律相背离。一审判决没有考虑到上诉人积极履行合同的事实，判决上诉人按同期同类银行贷款利率的1.69倍支付违约金，显失公平；4.造成未办理权属证书的过错不完全在于上诉人。被上诉人一直不联系上诉人，不提交相关资料共同推进办理也有一定过错。一审判决将责任全部归咎于上诉人，显失公平。第二，关于逾期交房违约金问题。事实上双方当事人就逾期交房问题早就达成处理协议并得以切实处理。被上诉人为了谋取非法利益，恶意提起诉讼，一审判决对此未予查明。 张梅、吴宪志未作答辩。 张梅、吴宪志向一审诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金，以购房总款358,880.00元为基数，从2016年2月29日起按照每日万分之一点一计算至2018年12月30日止,共计40,900.00元;2.被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金,以已付房款358,880.00元为基数,按每日0.2%从2017年1月1日起计算至2018年12月30日,共计52,396.00元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年10月23日签订《商品房买卖合同》,约定原告向被告购买位于毕节市××区××杜鹃大道中××“××财富大厦××号”(建筑面积112.81平方米,套内建筑面积91.82平方米,房屋总价款为358,880.00元)商品房一套,双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、交房日期和条件、交接手续、房屋登记等进行了明确约定。其中第十一条约定:“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房……”。第十三条约定:“逾期交房的,按照每日万分之一点一支付违约金”。第二十二条约定:“出卖人承诺于2016年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付绐买受人。买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”。合同约定交房日期是2015年12月31日，而房子还没修好还没验收，被告就以电话和发通知的形式用欺诈手段通知原告2015年12月8日收房，至今房子都没有修好，仍未达到验收条件和交房条件，且被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将上述房屋不动产权属登记至原告名下。期间，原告一直要求被告早日为原告办理房屋不动产登记证书，但被告一直以种种原因拖延，时至今日，被告仍然拒绝为原告办理上述房屋的所有权登记手续。 一审法院认定事实：2014年10月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节市××区××杜鹃大道中××财富大厦××、××单元××号房（房××），建筑面积112.81平方米,套内建筑面积91.82平方米,按套计算房屋总价款为358,880.00元；付款方式为首期付款108,880.00元，公积金贷款付款250,000.00元;买受应当于签订合同之日支付首期付款108,880.00元,公积金贷款付款250,000.00元；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房,……逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之1.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付，合同继续履行；出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2%的违约金；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，并于2014年10月23日支付被告办证及相关费用5,620.00元，2016年2月29日支付相关税费13,199.00元。涉案商品房于2016年2月26日实际交付原告使用，该楼栋至今未取得综合验收合格备案登记。 一审法院认为：原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告未按合同约定交付涉案商品房和交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求被告支付逾期交房违约金和逾期交付办理涉案商品房转移登记的相关文书的违约金，应予支持。 关于逾期交付房屋的违约金问题。原、被告双方约定交房时间为2015年12月31日前，实际交房时间为2016年2月26日，逾期交房时间为56天。根据《商品房买卖合同》第十一条“……出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”和第十三条“……逾期在180日之内……，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之1.1的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付，合同继续履行”约定，被告应支付原告逾期交付房屋违约金2,210.70元（358,880.00元×0.00011×56天）。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2%的违约金”约定，被告应当按日以已付购房总款的0.2%向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，但综合被告违约行为给原告造成的损失、原告签订合同时的预期利益及诚实信用和公平原则进行衡量，该约定过高，酌情予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，违约金调整为以原告已付购房款358,880.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍从2017年1月1日起计算至2018年12月30日。被告政通公司提出的抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张梅、吴宪志逾期交付房屋违约金2,210.70元；二、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张梅、吴宪志逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款358,880.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍从2017年1月1日起计算至2018年12月30日）；二、驳回原告张梅、吴宪志的其他诉讼请求。案件受理费1,066.00元，由原告张梅、吴宪志负担500.00元，由被告毕节市政通房地产开发有限责任公司负担566.00元。 本案审理过程中，双方当事人均未提交证据。 经审理查明：本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，上诉人称双方已就本案逾期交房问题达成协议并得以切实处理，但上诉人对其该事实主张未提交证据予以证明，其据此主张不承担逾期交房违约责任，于法无据，本院不予支持。 根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，上诉人未如期履行上述义务，违反双方合同约定，应当承担违约责任。上诉人以其违约未对被上诉人造成损失为由，主张不承担违约责任，无事实及法律依据。《商品房买卖合同》约定违约金按日以被上诉人已付购房款的0.2%计付，一审结合本案实际将其调减为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍，并无不当，本院予以确认。上诉人主张《商品房买卖合同》约定的上述违约金标准系笔误，缺乏事实依据，本院不予采信。至于被上诉人是否向上诉人提交办证资料，与上诉人是否在《商品房买卖合同》约定的期限内取得商品房所有权初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书无涉，上诉人履行办理初始登记和文书交付义务，不以被上诉人提交资料为必要条件，故对上诉人所称由于被上诉人原因致其迟延履行合同义务的上诉意见，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉请求、理由不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2132元，由上诉人毕节市政通房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年八月五日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青