山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初7914号 原告：张慧，女，1971年5月6日出生，汉族，户籍地济南市。 委托诉讼代理人：张磊、房信宇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 被告：山东银座商城股份有限公司，住所地济南市。 法定代表人：侯功海，董事长。 被告：山东银座商城股份有限公司洪楼分公司，住所地济南市。 负责人：郑远，总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：苏谦谦、刘晓旭，山东舜翔律师事务所律师。 原告张慧与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称银座商城）、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司（以下简称银座商城洪楼分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法追加济南世纪海蔚商贸有限公司（以下简称海蔚公司）作为第三人参加诉讼，2019年7月2日海蔚公司办理注销登记。本院适用普通程序，于2019年7月17日公开开庭对本案进行了审理。原告张慧的委托诉讼代理人房信宇，被告银座商城、银座商城洪楼分公司的共同委托诉讼代理人刘晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张慧向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2016年10月1日至2018年5月31日按照建筑面积每日4.5元/㎡的房屋占用费，共计318438.27元（4.5元/㎡×37.64/78.94㎡×607天）；2.请求判令被告支付自2018年6月1日至被告返还原告房屋之日按照建筑面积每日5元/㎡的房屋占用费；3.请求判令被告立即返还原告位于历城区XX号房屋（产权证号：济房权证历城字第X1/**）；4.请求判令两被告支付自2016年10月1日至实际支付之日止按照同期银行贷款利率，以建筑面积每日4.5元/㎡的房屋租赁费/占用费为基数的利息；5.请求判令两被告承担律师费6708元；6.请求判令被告承担本案的所有诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、公告费、送达费、执行费等）。当庭放弃第五项诉讼请求及第六项诉讼请求中公告费、送达费、执行费的主张。事实与理由：2008年1月31日，海蔚公司与原告补签《委托租赁合同》一份。租赁合同约定：房屋的委托期间从2007年2月1日起至2016年9月30日止。在委托租赁期间内，海蔚公司将原告的房屋转租给第二被告，后海蔚公司与原、被告的租赁合同同时到期。自2016年至今，原告多次与两被告洽谈关于房租及重新签订租赁合同的相关事宜，均未达成一致，后原告多次要求两被告返还原告的房屋并支付占用费，两被告对原告置之不理。原告被逼无奈于2018年5月向两被告分别寄发《律师函》一封，要求两被告在限期内与原告签订租赁合同，并支付占用费，否则应立即返还房屋，但截止起诉前两被告依然未与原告协商、未支付占用费，亦未返还原告的商铺。两被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，并给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 被告银座商城与被告银座商城洪楼分公司共同辩称，一、原告主体不适格，应驳回起诉。原告所属的房屋不具有构造上的独立性，原告仅占小部分，在使用上不具有独立性，海蔚大厦B座2楼内部无任何墙壁间隔，总面积为16982㎡，无独立出口，整个二楼的业主共用一个卫生间，共用一个楼梯等公共设施，其任何单独的业主都不能单独使用，因此海蔚B座2楼归全体业主按份共有。原告虽提供了房屋产权证，但该证根本不能确定原告正常的具体权利范围，客观上更无法确定原告的单独物权，需和楼层中其他所有面积共同构成一个整体才能正常使用，因此海蔚大厦B座2楼属于法律意义上的按份共有关系。业主对共有部分享有共有和共同管理的权力，该共有权不可分割，管理需通过业主大会民主协商，采取多数决方式决定物业管理处分使用等事项。根据物权法96、97条规定，仅有海蔚大厦B座2楼全体业主或占全体份额三分之二以上的按份共有人，才有权决定是否提起本案诉讼，原告仅是其中一位业主，无权代表全体业主单独提起诉讼，故原告主体不适格，应驳回。二、原、被告已经形成事实租赁合同，原告无权要求单独解除合同。自2016年10月1日起海蔚大厦B座2楼一直由被告租赁使用至今，且经与大多数业主沟通谈判，已分四批向部分业主支付了租金并签订了付款协议书，在第三批和第四批付款协议书中，更是明确约定业主同意被告在后期继续租赁该房产经营，可见原告的行为已经侵犯了其他业主的共有利益。根据物权法76条规定，原告无权单独解除合同。我方同意按年租赁费为收益率9%（年租赁费与原物业总价款的比值，原物业价款指业主自开发商购置的房产价格，如有二次买卖含二次以上仍以开发商出售该房产的价款为本项所指的原物业价款）的情况下继续履行房屋租赁合同，以维护其他大多数业主的利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2007年12月28日，山东海蔚置业有限公司与被告银座商城签订《租赁合同》，合同约定：山东海蔚置业有限公司/济南世纪海蔚商贸有限公司作为出租方将A部分房屋（建筑面积共21537平方米）及B部分房屋（建筑面积共16982平方米）整体出租给被告银座商城，其中A部分的房屋产权归属于山东海蔚置业有限公司，因B部分房屋的产权已经分别销售给包含原告张慧在内的各个业主，该部分由济南世纪海蔚商贸有限公司获得出租权后租赁给被告银座商城使用，B部分的租赁期限到2016年9月30日结束，租期自装修期结束或开业之日起次日计算（取其较早者）。 2008年1月28日，原告张慧与海蔚公司补签《委托租赁合同》两份，将其位于济南市海蔚商业广场步行街的商铺（铺位号为X，建筑面积78.94平方米；铺位号为X-1X3，建筑面积37.64平方米）委托海蔚公司租赁，房屋出租的委托期间自2007年6月1日至2016年9月30日止。 上述合同期满后，各方当事人均未续签书面租赁合同，二被告亦未向原告张慧返还涉案商铺。 2016年9月18日，海蔚公司向海蔚广场商铺房屋业主出具《房屋移交通知书》，内容为：因双方签订的委托租赁合同将于2016年9月30日到期，虽经海蔚公司努力，但广大业主内部分歧依然较大，少数业主明确拒签。海蔚公司将于委托合同到期后全面撤出对海蔚广场的经营、管理。另，鉴于10月1日至3日为法定节假日，请于2016年10月4日至2016年10月15日的8:30-17:00之间前往房屋现场与海蔚公司办理房屋移交手续；逾期视为房屋已按约定移交给业主，之后发生的风险及费用均由业主承担，与海蔚公司无关。2016年9月27日，原告张慧向海蔚公司回复《同意办理商铺移交告知书》，同意办理商铺移交手续。2016年10月1日，海蔚公司向海蔚商场广大业主发出《告知书》，要求各业主在2016年10月4日至2016年10月15日进行房屋移交，但因被告银座商城洪楼分公司仍在实际经营，未能按时移交。 2019年2月24日，本院在另案（原告张永新与被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司（2018）鲁0112民初2262号房屋租赁合同纠纷一案)中委托山东嘉和土地房地产资产评估有限公司对涉案商铺所在的济南市海蔚商业广场步行街的部分商铺的租金价格进行价格评估，山东嘉和土地房地产资产评估有限公司于2019年6月11日针对相邻商铺X-0X5号商铺作出鲁嘉和评（2019）第1247号《房地产估价报告》，认定自2016年10月1日至2019年5月8日，初始租金的日租金为1.96元/平方米，初始租金与转租租金相结合的日租金为2.56元/平方米，转租租金的日租金为3.2元/平方米。原告张慧申请参照该相邻商铺价格计算涉案X-0X3号、X-1X3号商铺的房屋占用费。 另查明，涉案X-0X3号、X-1X3号商铺均于2008年6月6日办理房产权属登记，房屋所有权人均为原告张慧，X-0X3号商铺建筑面积78.94平方米，X-1X3号商铺建筑面积37.64平方米。 又查明，被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具备法人资格。 本院认为，原告张慧委托海蔚公司将其所有的位于济南市海蔚广场X-0X3号/X-1X3号商铺出租给被告经营使用，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应诚信履约。该合同履行期限于2016年9月30日届满后，被告银座商城洪楼分公司仍旧继续占有、使用原告张慧所有的商铺并从中获取收益，应向原告张慧支付相应的商铺占用使用费。关于涉案商铺占用使用费的计付标准问题。原告张慧要求按照日租金4.5元/㎡支付涉案商铺自2016年10月1日至2018年5月31日的房屋占用费，自2018年6月1日至被告返还房屋之日的房屋占用费按照日租金5元/㎡标准支付。二被告辩称应按涉案商铺原始购买价款的年利率9%支付租赁使用费。实践中，商场为了盘活资产，提高经济效益，存在自营、联营、租赁等多种经营模式，并且整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、运营费用、市场接受能力并不一致，涉案商铺所处商场进行了装修，安装了中央空调、扶梯等设施设备，增加了运营成本的投入，其实际租金应当与市场经济发展水平、现行物价、税收政策等因素相适应。庭审中，原告张慧申请参照山东嘉和土地房地产资产评估有限公司于2019年6月11日针对相邻D-075号商铺所作出的评估价格计算涉案X-0X3号/X-1X3号商铺的房屋占用费。综合考虑本案的特殊性，本院认为宜采用相邻X-0X5号商铺中认定的初始租金与转租租金相结合的日租金价格2.56元/平方米计算，故本院认为银座商城洪楼分公司应向原告张慧支付自2016年10月1日至2019年5月8日（评估报告注册房地产估价师现场查勘日）的房屋占用费283522.56元[2.56元/㎡×（78.94+37.64）㎡×950天]，其后至判决生效之日止的占用使用费仍继续按该标准计算。关于涉案商铺是否应当返还的问题。产权式商铺系商业性房产开发商为了迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割成若干独立部分分别进行销售，其特征是无明确的物理分割，各商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权行使要受到一定的限制，主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须符合大多数业主的共同利益，遵从大多数业主的共同决定。本案中，原告张慧将未就物理性分割的涉案商铺委托租赁给海蔚公司，海蔚公司又将涉案商铺租赁给被告银座商城洪楼分公司使用，原告张慧每年收取租金。上述事实表明，本案商铺的性质即产权式商铺。根据本案查明的事实，原告张慧在购买商铺时应当知晓该商铺的性质，故其应承担所有权行使受限的相应风险。在原告张慧与海蔚公司、海蔚公司与被告银座商城的合同相继到期后，被告银座商城洪楼分公司已向三百余户业主中的部分业主按照一定租金价格进行了支付。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，原告张慧并未提交证据证实所涉及的三百余商铺的收回已形成过半数的业主意见。由于涉案商铺系产权式商铺，每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，因此该涉案商铺不具备返还条件，对原告张慧要求返还涉案商铺的诉讼请求本院不予支持。关于原告张慧主张的自2016年10月1日至实际支付之日止，按照同期银行贷款利率，以建筑面积每日4.5元/㎡计算房屋占用费为基数的利息的诉讼请求，因双方对该部分利息主张未有约定，且本案系双方就租金一事未达成一致所致，并非被告银座商城洪楼分公司故意拒交租金，综合上述情况，本院对原告张慧要求支付利息的诉讼请求不予支持。被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具有独立的法人资格，故被告银座商城应当与被告银座商城洪楼分公司共同承担偿付责任。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告张慧2016年10月1日至2019年5月8日的房屋占用费283522.56元； 二、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告张慧自2019年5月9日起计算至本判决生效之日止的房屋占用费（按2.56元/平方米/日的标准，根据涉案X-0X3号商铺的建筑面积78.94平方米，X-1X3号商铺建筑面积37.64平方米分别计算）； 三、驳回原告张慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6177元，由原告张慧负担791元，被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司共同负担5386元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵翠竹 人民陪审员  张百静 人民陪审员  张小玲 二〇一九年八月十六日 书 记 员  袁 萌