上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初13627号原告：曹伟，男，1978年12月8日生，汉族，住上海市松江区。原告：周薇，女，1976年6月18日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：曹伟。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。原告曹伟、周薇与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称绿茵公司)委托合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹伟(暨原告周薇委托诉讼代理人)、被告委托诉讼代理人向磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告绿茵公司向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间店铺租金收益人民币(以下币种均为人民币)93,000元；2、判令被告绿茵公司按《南翔绿茵商业广场商铺经营管理协议》第6.1条约定支付原告违约赔偿金465,000元(计算方式1,550,000元*30%)；3、判令被告支付《承诺书》中约定的违约金155,000元(计算方式1,550,000元*10%)；4、判令被告归还原告2017年7月1日起至2018年6月30日的培育金93,000元。事实与理由：2016年5月8日，原告与绿茵公司就购买上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室商铺(以下简称系争商铺)签订《上海市商品房出售合同》(以下简称《出售合同》)，房屋总价为1,550,000元。同日，双方就系争商铺签订了《南翔绿茵商业广场商铺经营管理协议》(以下简称《商铺经营管理协议》)，约定原告将系争商铺委托给绿茵公司统一经营管理，委托期限20年，自2016年12月15日起至2036年12月14日止，合同另对租金收益分配方案、支付期限及违约金等作了约定。嗣后，原告取得系争商铺产权证。但被告未按约支付租金收益，应按照合同约定及被告向原告出具的《承诺书》承担违约责任并返还2017年7月1日起至2018年6月30日的培育金。原告经催讨未果，遂诉至法院。被告绿茵公司辩称，1、关于租金收益，对于原告主张的租金计算标准、期限以及金额均无异议；2、关于违约金，不同意原告诉请，逾期支付租金的违约金应按《商铺经营管理协议》第6.2条约定，第6.1条约定的是解约违约金，不适用于本案；而《承诺书》不适用委托合同中的租金纠纷，在原告未要求退房前提下，亦不能适用该《承诺书》，原告要求违约赔偿金的诉请缺乏合同及法律依据；3、培育金归被告所有，且原告已主张租金收益，故原告主张返还培育金缺乏依据。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月8日，曹伟、周薇(乙方、买方)与被告绿茵公司(甲方、卖方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买位于嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室商铺，总房价款为1,550,000元。同日，原告(乙方、委托人)与被告绿茵公司(甲方、受托人)签订一份《南翔绿茵商业广场商铺委托经营管理协议》(以下简称委托经营管理协议)，约定原告将系争商铺委托给被告绿茵公司实施统一的商业经营管理。协议第3.1条约定：商铺经营管理期限第一阶段为10年，从2016年12月15日至2026年12月14日止。租金收益计算日期从2016年12月15日至2026年12月14日止。商铺经营管理期限第二阶段为10年，从2026年12月15日至2036年12月14日止。租金收益计算日期从2026年12月15日至2036年12月14日止。协议第4.1条约定：为保障市场的兴旺，乙方同意将所购商铺自2016年12月15日至2017年12月14日的全部租金收益作为市场培育补贴全部归甲方所有，供甲方进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有招商投入、培育成本、广告费用、管理规划成本、市场审批交际等费用和租营风险均由甲方承担。2016年12月15日前因市场运营所产生的所有费用由甲方自行承担。协议第4.3条约定：第一阶段委托期内，从2017年12月15日起算至2026年12月14日乙方保底年收益为该商铺买卖合同签约总价的6%。乙方应得的年收益由甲方每年度支付一次，支付时间为下一年度的第一个月15日以前。乙方在领取上述收益前向甲方提供等额有效发票。如乙方无法提供发票的，由甲方代开发票并扣除代开发票税金后向乙方支付收益。协议第6.1条约定：双方均应按本协议约定履行义务，任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的，均应构成违约。违约方应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，并按该商铺买卖合同签约总价的30%承担违约责任；若违约金不足以赔偿守约方损失的，则需另行赔偿由此给守约方所造成的损失，并承担守约方为维护自身权益所产生的相关费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用。协议第6.2条约定：甲方应按期支付乙方费用，逾期支付在60日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按每日万分之一计算的违约金，本协议继续履行；逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之二计算的违约金，本协议继续履行；逾期支付超过90日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)本协议继续履行，超过90日部分的违约金，按逾期应付款的每日万分之四计算;(2)在与甲方另行签订自营管理协议后，解除本协议，由乙方自营或自行出租经营，乙方承诺在自营或自行出租经营时遵守商场管理公约及甲方与第三人的约定。如乙方无事先书面通知甲方并擅自违反约定，将承担相应违约责任。本协议的解除，并不免除甲方所欠费用及违约金的支付义务。之后，原告向绿茵公司支付了相应的购房款，并于2017年1月12日就系争商铺取得不动产权证。本院认为，曹伟、周薇与绿茵公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。曹伟、周薇将系争商铺委托给绿茵公司经营管理，双方之间形成委托合同关系，绿茵公司应当按照约定向原告支付租金收益。现曹伟、周薇要求绿茵公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间租金收益93,000元，绿茵公司对该租金收益亦予以认可，本院予以确认。关于曹伟、周薇依据《委托经营管理协议》第6.1条主张的违约赔偿金，绿茵公司抗辩称逾期付款违约金应当依据《委托经营管理协议》第6.2条约定计算，且曹伟、周薇主张的违约金过高；本院认为，《委托经营管理协议》第6.2条已对逾期支付租金收益的违约责任进行了专门约定，该条款优先适用，且绿茵公司逾期支付租金时间较短，鉴于绿茵公司本应在2019年1月15日前支付曹伟、周薇该租金收益，但其并未支付，显属违约，故本院将该违约金酌情调整为4,000元。关于曹伟、周薇依据《承诺书》主张的违约金，绿茵公司抗辩称该违约金系解除《出售合同》情况下的关于违约责任的承诺，不适用于本案《商铺委托经营管理协议》中的逾期支付租金收益的违约责任，该抗辩意见成立。关于返还市场培育金的诉请，《商铺委托经营管理协议》第4.1条已明确约定了系争商铺自2016年12月15日至2017年12月14日的全部租金收益作为市场培育补贴全部归绿茵公司所有，故曹伟、周薇的该项诉请无合同及法律依据，本院实难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曹伟、周薇支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金收益93,000元；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曹伟、周薇支付逾期付款违约金4,000元；三、原告曹伟、周薇的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,990元，减半收取3,995元，由原告曹伟、周薇负担2,882.5元，由被告上海绿茵置业有限公司负担1,112.5元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇一九年八月十四日书记员  陈伊菡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……