贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6171号原告：杨仁吉，男，汉族，1984年2月8日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告：盖菊，女，汉族，1983年11月27日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：杨仁吉（特别授权代理），系原告盖菊之夫，被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205200310883797。委托诉讼代理人：顾志东（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205200910912294。原告杨仁吉、盖菊与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨仁吉（亦为原告盖菊之委托诉讼代理人），被告碧阳置业公司之委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨仁吉、盖菊向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告碧阳置业公司支付原告杨仁吉、盖菊涉案商品房逾期办证违约金暂计人民币10,000.00元(违约金具体数额以395,759.00元为基数，按照中国人银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍从2015年11月21日起计算至被告实际办理完毕涉案房屋的不动产权证并交付给原告之日止)；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月17日，被告碧阳置业公司与原告杨仁吉、盖菊签订了合同编号为2013-3156号的《商品房买卖合同》。合同约定被告将其开发的位于毕节××××大道旁碧阳国际城第3幢1单元13层1号商品房卖与原告，房屋建筑面积为136.85平方米，房屋总价款为人民币395,759.00元。同日，双方签订《补充协议》，虽然该协议8.4约定：“买受人应当在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金”。但该约定过低，不足以弥补被告给原告造成的损失，应当按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定计算违约金。合同签订后，原告以公积金贷款的方式向被告支付了全部房款，被告于2015年8月21日将涉案房屋交付原告使用，但被告至今未给原告办理商品房转移登记。期问虽经原告多次催促，被告均以各种理由拖延，拒不履行合同义务。综上，原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法真实有效。原告已经按照合同约定履行了交付全部房屋价款的义务，被告应严格按照合同约定和法律规定按期为原告办理涉案房屋的转移登记。被告拒不履行为原告办理商品房转移登记的行为已构成成约，严重侵害了原告的合法权益。故原告根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，诉至贵院。望贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。被告碧阳置业公司辩称：一、案涉房屋是在不具备正式交房条件的情况下先行交付给原告等使用。是合同的非正常履行状态。合同中的产权转移登记是在正常履行状态下，在原告等提供包括已完税凭证的办证资料并出具委托代办的委托书之日起360日内完成转移登记。因此如按在不具备正式交房条件下的交房日期作为开始计算办证日期显然不当。二、产权转移登记也并不是答辩人的完全单方义务，答辩人承担的是协助义务，而不是直接办证义务。如承担责任也是在被答辩人等提交了办证资料并出具委托代办委托书之后答辩人未在360日内办理才按合同约定的日万分之一承担违约责任。事实上现在均未进入资料提供的环节，如因此就判决答辩人承担责任，是否意味被答辩人等不需要提交资料以及完成法定完税义务，或者一直不提交就一直计算违约金，这显然是不应当的，没有这些资料答辩人同样也是无法办理的，也请法庭充分考虑。答辩人正在积极也施工单位及政府相关部门协调，争取早日完成涉案1至4号楼的手续。如简单判决将答辩人置于困境，最后受到伤害也被答辩人等业主，请法庭充分考虑。三、关于被答辩人等的诉讼是否符合民法总则规定的诉讼时效内的请法庭查眀。对已经过诉讼时效规定的不应当予支持。本院经审理认定事实如下：2013年6月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节××××大道碧阳国际城第3幢1单元13层1号房，房屋建筑面积136.85平方米，套内建筑面积109.32平方米；该商品房总价款为395,759.00元，买受人以公积金贷款付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款118,144.00元，余款277,000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》第五条约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”该《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2013年6月17日，原告向被告交纳了房屋维修基金10,264.00元、各项开户费及交易费4,581.00元。2015年8月21日，被告将涉案房屋交付原告使用，但未向原告出具正式购房发票，亦未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，故原告以上述诉请诉至本院。另查明，涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备为原告办理不动产权证书的条件。本院认定的上述事实，有原被告的陈述，原告提交的原告身份证复印件、商品房买卖合同、借款凭证、收据。原告提交的以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。《补充协议》约定：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”原告已于2015年8月21日办理了涉案房屋的入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续。对于被告提出在原告提供包括已完税凭证等办证资料360日后被告才按合同约定承担违约责任的答辩意见，因缴纳契税需要出卖人出具正式购房发票后才能缴纳，而被告尚未向原告出具正式的购房发票，且涉案商品房至庭审时仍未取得所有权初始登记，不具备为原告办理转移登记的条件，故被告的答辩意见与客观事实不符，本院不予采纳。被告于2015年8月21日将涉案房屋交付原告，根据上述约定被告应于2015年8月21日后的360日内，即2016年8月15日前为原告办理不动产权证书，而被告至今未履行，构成违约，应承担违约责任，原告诉请被告支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。对于原告以违约金过低为由，主张按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍为计算标准的诉请，《补充协议》第8.3条就被告逾期交付涉案房屋产权过户相关手续的违约责任所作约定具体明确，上述违约责任条款基于双方当事人意思自治缔结，不违反法律规定，应予尊重。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，对逾期办证的违约金由低调高的条件是合同约定的违约低于实际损失，且违约金的调整以实际损失为限。原告未举证证明其因被告违约遭受实际损失及具体数额，故原告主张调高违约金缺乏事实依据，本院不予支持。根据《补充协议》之约定，违约金的计算方式为：以原告所付购房款为基数，按日万分之一从交房起360日后，即2016年8月15日之次日（2016年8月16日）开始计算，截止时间为办理并交付不动产权属证书之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨仁吉、盖菊逾期证违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款395,759.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年8月16日起计算至被告为原告办理并交付涉案房屋不动产权属证书之日止；二、驳回原告杨仁吉、盖菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费434.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年八月二日书记员  蔡薇