广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初16037号原告（反诉被告）：广州建材企业集团有限公司，住所地广州市越秀区较场东路****。法定代表人：申志明，董事长。委托诉讼代理人：周晶晶，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯静雯，广东大篆律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市白云区富岛酒店，住所地，住所地广州市白云区增槎路**河畔东街**之一首层******iv>法定代表人：石立勋。被告（反诉原告）：石立勋，男，1969年1月1日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县。两被告共同委托诉讼代理人：卓文兵，广东润科律师事务所律师。（委托诉讼代理期间为2018年12月16日至2019年3月10日）两被告共同委托诉讼代理人：刘伟渊，广东纵横天正律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘琰，广东纵横天正律师事务所实习人员。原告（反诉被告，以下简称原告）广州建材企业集团有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市白云区富岛酒店（以下简称富岛酒店）、石立勋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州建材企业集团有限公司的委托诉讼代理人周晶晶、冯静雯，被告石立勋及其与被告富岛酒店的共同委托诉讼代理人被告卓文兵、刘伟渊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州建材企业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告富岛酒店向我司赔偿涉案房屋损毁修复的工程费用2136200元（含电气照明系统、空调系统、电梯、土建部分装修修复、垃圾清理外运项目）；2.被告石立勋对第一项诉请赔偿承担无限连带责任；3.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：我司与被告富岛酒店于2010年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告富岛酒店向我司租赁位于广州市白云区（富力半岛）河畔东街3号之一首层104房、二层201房和河畔东街61号二层作旅业、商业用途使用，租赁期自2010年1月1日起至2018年4月30日止。租赁合同终止时，被告富岛酒店应负责及时清场，十日内将属于被告富岛酒店的物品及时搬离，并确保在十个工作日内将租赁房屋、场地完整完好的移交甲方。未能按协议规定的日期内清理、搬离的，视为所有权人放弃上述资产的所有权，我司有权自行处理，因此产生的责任均由被告富岛酒店负责。且租赁房屋、场地内被告富岛酒店的装修、增设的固定设施设备无偿移交转让给我司。后因被告富岛酒店经常拖欠租金，且经我司多次催缴未支付，租赁期限届满后拒不腾房，我司为此于2018年6月27日向法院提起诉讼，要求被告富岛酒店支付拖欠租金、房屋占有使用费及返还房屋。法院作出判决后，我司发现在被告石立勋的指挥下，强行拆除租赁物内原有的电气照明系统、空调系统、电梯，租赁房屋的墙体、天花及其附属的装修因此受到及其严重的损坏。我司立即通知大厦物业管理处叫停对方的破坏行为，并报警处理，向被告发出《关于请富岛酒店对物业停止破坏、恢复原状的紧急通知》，但被告对我司的警告、叫停置之不理，还聘请废品回收公司对屋内设备进行拆卸以取得回收费、唆使其工作人员、废品回收人员闹事，直到上述设施搬离才停止。我司认为，被告富岛公司违反合同约定，擅自搬离依约归属我司的固定设施设备，破坏租赁房屋内装修及土建，严重影响物业的再租和再使用，应承担房屋损毁修复的工程费用。被告石立勋作为被告富岛酒店的投资人，对企业的债务应当承担无限连带赔偿责任。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于两被告的反诉请求，原告广州建材企业集团有限公司辩称，我司不同意被告的反诉请求。理由如下：1.双方签订的租赁合同约定被告逾期支付租金达一个月的，我司有权解除合同，并对被告支付的保证金不予退回。因被告在履约期间多次严重违约，数次拖欠租金，拒不交还房屋等，我司有权根据上述约定不予退还保证金合情合理。2.现有证据可表明，被告存在欠付租金的事实，（2018）粤01民终19077号案件判决后，被告均未完全履行其偿还义务。被告支付的3469元是履行其支付租金的义务，原告要求返还该款项没有事实和法律的依据。被告富岛公司、石立勋共同辩称，我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。由上述两条规定可见，合同到期后，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除，形成附和的装饰装修费用，如果有约定的，作为出租人还要补偿给我方。如果合同没有约定，则不补偿，但不补偿不是意味着就归出租人所有，并未禁止我方拆除。双方签订的租赁合同约定，租赁合同终止时，乙方在十日内将属于乙方的物品及时搬离，把房屋、场地完整完好的移交给甲方，未能在日期内清理、搬走的，视为所有权人放弃上述资产的所有权。由此可见，我方装修的物品我方才是所有权人，除非我方放弃，否则我方均可搬离。根据上述约定的分析，无偿移交转让给甲方，实际表明了租赁合同到期后，我方添附的装修物实质上是归属于我方。所有我方拆走的空调、电梯在合同到期后，物权本身还是属于我方的。在办理到期合同后续事宜上，这些设施设备归我方，双方可协商补偿事宜，如协商不成我方也不能要求赔偿。转让是民事法律行为，无偿转让是赠与的法律行为，从法理上分析，在交付前我方可以撤销赠与，本案中我方在移交前搬走了属于自己的空调和电梯，属于撤销赠与，原告无权要求我因此承担违约责任。2.原告在（2018）粤0111民初7890号案中提出要求我方将租赁房屋恢复原状后返还的诉请，意味着，我方需要将房屋恢复到当年的毛坯状态后再返还给原告，由此也可表明，我方对装修和设施设备是可以拆走的。3.我方拆除空调、电梯等设备是经原告同意的，我方曾向原告提出申请，原告同意后还对我方拆除后的设施设备进行了检查，检查后同意放行，我方才最终搬走了拆卸物品。现在原告要求我方赔偿是因我方走后，原告发现场地内凌乱、堆放了杂物、淤泥，才以未经同意为由要求我方赔偿。4.我方只拆除了空调、电梯，其他的电器照明系统、电线、土建墙体均与我方无关，我方也不予确认。5.因我方拆除空调、电梯是合法有据的，我方不需要赔偿这些设备本身。即使赔偿，电梯和空调已经使用十年之久，基本丧失了使用工程、价值，也是赔偿剩余的残值。需要说明的是，虽我方与原告签订的合同是2010年签定，但事实上，我方于2008年就与原告承租了涉案租赁场地，当时因富岛酒店尚未成立，由石立勋另外注册成立的广州市白云区鑫星宾馆与原告签订合同，后对场地进行了装修。故我方拆除的电梯、空调事实在2008年就已添附，且电梯用的是二手货，没有合格证，安装后安监局并未出具使用证、特征验收合格证，至今电梯更是分文不值。我方认为，本案是原告的恶意诉讼。双方的合同在2018年4月30日到期前，我方曾多次向原告提出重新签订合同，原告一直没有否定与我方续约，并称场地仍然会作为酒店继续出租，但需要重新招标，同意我方继续经营。我方才在到期后未退场，继续经营。我方对原告在（2018）粤0111民初7890号案中主张的2015年前所欠的47832元是不认可的，就算原告主张也超过了诉讼时效。在该案受理后，我方曾找原告沟通，原告为尽快收回场地。一方面提起诉讼，一方面同意与我方达成和解方案，要求我支付5、6月份的租金135664元加上之前的历史欠租47832元，抵扣我支付的押金18万元，要求我再支付3496元，我支付款项后原告承诺撤回该案的起诉。我方出于好聚好散，且石立勋身患重病考虑，同意了原告的意见，并向原告支付了3496元，并没有参加（2018）粤0111民初7890号案的庭审。但没有想到，原告并未撤诉。我方认为原告出尔反尔，毫无诚信可言，在我方履行义务后，并未兑现承诺撤回（2018）粤0111民初7890号案的起诉，导致我方错失最佳的辩论时机，故我方提交的庭外和解函中所表达的内容也不生效，而该案二审判决中，法院继续支持了所谓的房屋占用费，但并未将押金和我另外支付的3469元进行抵扣，故现我方反诉要求原告返还我方支付的保证金18万元及2018年7月26日支付的3496元。综上，我方现提出反诉请求：1.原告向我方返还房屋租赁押金18万元；2.原告向我方返还2018年7月26日为履行和解所支付的3496元；3.原告承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区河畔东街3号之一104房、201房及白云区增槎路河畔东街61号第二层房屋（以下简称涉案房屋）的房屋是原告和广州市建材房地产开发有限公司共有的房产。2009年12月31日，广州市建材房地产开发有限公司将涉案房屋委托给原告经营、管理。2010年1月1日，原告（出租人，甲方）与被告富岛酒店（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作旅业、商业用途使用，建筑（或使用）面积约2618平方米。租赁期限自2010年1月1日至2018年4月30日。其中2010年1月1日至2011年4月30日期间的租金为61523元/月，2011年5月1日至2015年4月30日期间的租金为64612元/月，2015年5月1日至2018年4月30日期间的租金为67832元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或银行转账的付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳18万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同，甲方收回租赁房屋且乙方结清租金、物业管理费用、水电等费用后五个工作日内将保证金不计利息退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的日千分之五向甲方支付滞纳金，拖欠一个月的，甲方有权解除合同，乙方除支付滞纳金外乙方支付的保证金作为违约金不予退回；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同；本租赁合同终止、解除时，乙方应负责及时清场，十日内将属于乙方或承租人的物品及时搬离，并确保在十个工作日内将租赁房屋、场地完整完好的移交给甲方。未能按协议规定的日期内清理、搬离的，则视为所有权人放弃上述资产的所有权，甲方有权自行处理，因此产生的责任均由乙方负责；租赁期满或乙方违约提前终止合同的，租赁房屋、场地内乙方的装修、增设的固定设施设备，无偿移交转让给甲方等。上述合同签订后，被告富岛酒店向原告支付了押金18万元，原告向被告富岛酒店交付涉案房屋。被告将涉案房屋用于经营酒店使用。双方的合同期限届满后，原告向被告富岛酒店提出交还涉案房屋，并结清欠付租金费用的通知，后双方就上述事宜协商未果。原告于2018年6月27日向本院提起租赁合同纠纷诉讼，要求被告富岛酒店返还涉案房屋、支付欠缴租金、支付2018年5月1日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋占有使用费等。该案中，被告富岛酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。该案审理过程中，原告提交分别于2016年10月12日和2018年1月向被告富岛酒店发出的《租金催收通知书》、《催收通知书》证明被告富岛酒店在履行合同过程中存在持续欠付租金的情况。后本院根据查明的事实作出（2018）粤0111民初7890号民事判决书，判决被告富岛酒店向原告腾空返还涉案商铺、限期支付欠付租金47832元及自2018年5月1日起至返还涉案房屋之日止的场地占用费等。被告富岛酒店不服，提起上诉。广州市中级人民法院经审理作出（2018）粤01民终19077号民事判决书，该案中，法院就场地收回向原告予以释明，要求其在2018年11月12日庭审后5个工作日内收回案涉房屋，避免扩大损失的发生。并因此将场地占用费的截止时间调整为2018年11月20日止，维持了一审判决的其他判决内容。本案诉讼中，原告表示，其在（2018）粤0111民初7890号民事判决书作出前的2018年8月7日，到涉案房屋进行现场巡视发现在被告石立勋的指挥下，强行拆除了涉案房屋内的电气照明系统、空调系统、电梯，租赁房屋的墙体、天花及其附属的装修因此受到严重损坏。并在本案中就上述受损修复费用申请评估鉴定。本院根据原告的申请依法委托广州德高价格评估有限公司（以下代称评估公司）对涉案房屋包括电气照明系统、空调系统、电梯、土建部分装修修复、垃圾清理外运的修复所需费用进行评估。期间，评估公司曾组织双方到涉案房屋现场进行现场勘查。后评估公司发函要求原告补充提交零星受损部分项目的面积、电梯具体型号规格、购置时间等资料，但原告表示无法提供。2019年2月18日，原告以鉴定评估费过高为由，申请撤销对涉案房屋修复费用进行评估鉴定的委托。另被告表示在（2018）粤0111民初7890号案的审理过程中，其之所以未参加庭审，是因原告在该案开庭前已同意与其协商解决双方纠纷，原告同意其提出的和解方案，其亦根据和解方案向原告支付了抵扣押金后的欠付费用3496元。同时，原告亦同意在其向物业管理处缴纳45000元的电费后允许其拆除涉案房屋内的中央空调、空气热水器、酒店用品等物品，所以其才能顺利取得原告和物业管理处的放行。原告的负责人员当时表示将对（2018）粤0111民初7890号案撤回起诉，但原告并未兑现承诺。并提交《关于同意用合同保证金抵交房屋占用费的函》、《关于请求庭外和解的函》、银行电子回单、《物品放行条》等证据予以证明其上述陈述。原告对上述证据的真实性均予以确认，但对关联性不予认可，并表示被告提交的《关于同意用合同保证金抵交房屋占用费的函》、《关于请求庭外和解的函》均是被告的单方意思表示，其从未予以确认。对《物品放行条》认为被告搬离涉案房屋内的设施设备是在其工作人员进行现场巡查时才发现的，其发现后对被告进行了当场制止，但被告拒不停止损坏行为，还唆使其人员闹事，物管公司见状不肯放行，要求其司在现场的人员李翼鹏签名后才放行，由于被告聚集人员众多，为避免事态进一步恶化，工作人员才被迫无奈签字放行，故同意放行并不意味着其对被告拆除设施设备的行为是同意和认可的。此外，被告表示，涉案租赁合同签订前，因富岛酒店尚未成立，故其于2007年即以广州市白云区鑫星宾馆的名义与原告就涉案房屋签订了租赁合同，并对涉案房屋进行了装修，其安装的电梯是二手电梯，十年后已分文不值，故原告所主张的其拆除设施设备的价值毫无依据。被告提交《租赁房屋交接书》、《场地、房屋租赁补充合同》等证据予以证明。原告对上述证据的真实性予以认可，但认为上述证据可表明涉案房屋出租给被告时并非毛坯状态，即使是毛坯状态，合同终止后，被告亦理应将房屋恢复至毛坯状态。2019年4月10日，本院组织双方当事人到涉案房屋现场进行现场勘查，现场勘查情况如下：涉案房屋分上下两层，处于空置状态，酒店客房内的空调被拆除、电梯被拆除，部分照明灯具及开关插座被拆除，各类拆除设备周边的装修受损，地面垃圾散乱。另就，地面垃圾散乱体情况，本院向原委托的评估公司调取了组织双方到现场勘查所记载的受损情况的《现场勘查笔录》，该笔录显示：经现场勘查，拆除部分主要有电气照明系统、空调系统、电梯、部分受损装修及现场垃圾清运部分，具体以下明细：1.拆除空调室内机及灯具造成天花受损面积为：1.8m×1.2m+1.5㎡共85间。2.中央空调系统一套及85间房室内机（一匹机）。3.客梯一台（因电梯已拆除：具体型号规格由当事人另行提供）。4.其他装修受损部分因现场断电，无法勘查到。5.拆除部分垃圾清运按合同面积计算。6.电器照明部分按合同约定面积。另查，被告富岛酒店属于个人独资企业，被告石立勋是被告富岛酒店的投资人。（2018）粤01民终19077号民事判决书生效后，被告富岛酒店至今未履行判决义务。两被告曾向本院提交向广州市白云区安全生产监督管理局调取涉案房屋内电梯设备有无合格使用证等情况的材料、向广州宜家创生物业管理有限公司调取2018年7月29日签发的《物品放行条》的证据原件、向原告的员工李翼鹏核实2018年7月29日在《物品放行条》中签名确认情况的《调取取证申请书》。本院认为，原告与被告富岛酒店签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据该合同约定“本租赁合同终止、解除时，乙方应负责及时清场，十日内将属于乙方或承租人的物品及时搬离，并确保在十日工作日内将租赁场地完整完好的移交给甲方。”和“租赁期满或乙方违约提前终止合同的，租赁房屋、场地内乙方的装修、增设的固定设施设备，无偿移交转让给甲方。”的约定表明，租赁合同到期后，涉案房屋内乙方的装修、增设的固定设施设备无偿归原告所有，被告富岛酒店作为承租人应依约将租赁场地完整完好的移交给原告，此亦作为善意承租人应尽的诚实守信的法定义务。根据双方当事人的陈述和本院到现场勘查的情况可见，被告富岛酒店在搬离涉案房屋前，将附属的照明系统、空调系统、电梯等设施进行了拆除，并造成了拆除设施周边部位装修的受损，该行为显属违约，现原告要求被告赔偿因涉案房屋受损所致损失合理合法，本院予以支持。对于损失的数额的认定问题。原告未能提供证据证明受损设施设备、装修部位的价值，且坚持不在本案中继续申请评估鉴定，应承担举证不能的法律后果，本院对原告主张的2136200元依据不足，本院不予采纳。从双方就涉案房屋的租赁关系成立的时间可反映，涉案房屋的装修确实达10年之久，房屋内的设施设备较为老旧，本院另综合到现场勘查的情况及评估公司到现场勘查清点的受损设备的具体情况及垃圾清理成本等因素，酌定被告富岛酒店应向原告赔偿8万元。对原告主张多出上述数额的诉请予以驳回。被告抗辩其拆除涉案房屋内的设施设备经原告同意，从被告提交的现有证据与原告同意拆除无必然关联性，故被告的上述抗辩意见依据不足，本院不予采纳。因被告富岛酒店属个人独资的企业，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，被告石立勋作为被告富岛酒店的投资人，其未能举证证实公司财产独立于其自己的财产，故被告石立勋应当对被告富岛应付的责任承担连带责任。原告要求被告石立勋对被告富岛酒店应承担的责任承担连带责任有据，本院予以支持。关于被告要求原告退还房屋租赁押金18万元的问题。涉案《房屋租赁合同》约定“乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的日千分之五向甲方支付滞纳金，拖欠一个月的，甲方有权解除合同，乙方除支付滞纳金外乙方支付的保证金作为违约金不予退回”，由此表明，被告富岛酒店在拖欠租金达1个月以上的，原告有权解除合同并没收保证金。从（2018）粤01民终19077号民事判决书查明的事实可反映，在合同实际履行过程中，被告富岛酒店确实存在欠付租金，且欠付时间达一个月的行为，但因原告并未在合同履行期限内以被告欠付租金为由提出解除合同，现双方的租赁合同已届满，原告以被告逾期支付租金达一个月其有权要求没收该保证金不予退回的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。因原告已在（2018）粤01民终19077号案中主张被告欠付租金和场地占用费、亦在本案中向被告主张因被告拆除设施设备所致的损失，本院均对上述费用的支付问题作出了认定和处理，现被告要求原告退还保证金18万元有据，本院予以支持。关于被告要求原告返还于2018年7月26日为履行和解所支付的3496元的问题。根据被告对该款项支付原因的解释，被告向原告支付的该3496元实为（2018）粤01民终19077号民事判决书中判决被告应向原告支付的欠付租金和场地占用费。因被告至今未履行（2018）粤01民终19077号民事判决书中的义务，故现被告要求原告退还该款项缺乏依据，本院不予支持。关于被告申请调查取证的问题。因被告申请调取的三项内容不属于法律规定应当由法院调取的证据范围，且涉案房屋内的电梯设备有无合格使用证的情况与本案的处理并无必然关联，原告对《物品放行条》的真实性及其中李翼鹏的签名亦予以认可，故本院对被告的上述调查取得的申请均不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区富岛酒店、石立勋向原告广州建材企业集团有限公司赔偿损失8万元；二、本判决生效之日起五日内，原告广州建材企业集团有限公司向被告广州市白云区富岛酒店、石立勋退还保证金18万元；三、驳回原告广州建材企业集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市白云区富岛酒店、石立勋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23889.6元，由原告广州建材企业集团有限公司负担22089.6元，被告广州市白云区富岛酒店、石立勋共同负担1800元；反诉受理费1984.96元，由原告广州建材企业集团有限公司负担1950元，被告广州市白云区富岛酒店、石立勋共同负担34.96元。原告广州建材企业集团有限公司负担的反诉受理费和被告广州市白云区富岛酒店、石立勋负担的本诉受理费并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  黎卫国人民陪审员  莫结珍二〇一九年八月二十六日书 记 员  陈玉梅