重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初5889号原告：李应蓉，女，1962年12月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：唐永彬，重庆正智律师事务所律师。委托诉讼代理人：程雪梅，重庆正智律师事务所律师。被告：重庆鑫宝物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区临华路**，统一社会信用代码91500103202932594P。法定代表人：李大江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘勇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈安林，北京金开（重庆）律师事务所律师。被告：刘健欣，男，1955年12月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：重庆房地综合开发公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街****，统一社会信用代码9150000020280420XY。法定代表人：张文武，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴远程，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陶建，重庆红岩律师事务所律师。原告李应蓉诉被告重庆鑫宝物业管理有限公司（以下简称鑫宝公司）、刘健欣、重庆房地综合开发公司（以下简称房地公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭应诉。本案现已审理终结。李应蓉向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告与第二被告的换房申请无效；二、请求判决二被告返还渝中区桂花园X-X-X-X房屋，并赔偿损失（暂定房屋价值损失10万元，最终以评估或协商价值为准）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：李应蓉因拆迁获得渝中区桂花园X-X-X-X房屋，面积20多平方米。后李应蓉搬到人民路居住，有时也回该房屋居住和照看，房屋面貌至今与原居住时无异。但最近发现鑫宝公司不知何时以李应蓉与刘健欣互换房屋名义，把房屋权利确认给了刘健欣。到鑫宝公司查询换房申请，发现该申请纯属伪造。为此特起诉至法院，请求判如所请。鑫宝公司辩称，一、鑫宝公司是涉案房屋的所有权人。涉案房屋登记的所有权人为重庆市渝中区房屋建设开发公司，但该公司已未实际经营，鑫宝公司已实际管理该房屋，房租实际也是鑫宝公司人员收取，但该公司印章仍由鑫宝公司管理，收房租出具的收据也是出具该公司的印章。房地公司与涉案房屋没有直接关系，在1997年为了方便人民群众就近上班，国家政策支持房屋互换。当时鑫宝公司为了响应政策，每次在收到房地公司出具的《重庆市市政建设工程拆迁户互换安置租房协议书》之后，便立即辅助余下的换房手续，李应蓉与刘健欣当时的换房事宜，该公司是收到该协议书后才辅助办理了余下的换房手续。比如涉案房之前是否有欠缴租金，如果有欠缴租金则必须补缴租金才能换房，在李应蓉与刘健欣整个换房的事宜中，鑫宝公司只清楚很小的一部分换房交接事宜，至于双方是否满足换房条件，换给李应蓉的房屋是什么情况等等，鑫宝公司都不清楚。因为当时整个换房流程都是房地公司在主要经办。二、李应蓉诉讼主体不适格，李应蓉没有证据证明涉案房屋的使用权人。三、本案已经过诉讼时效，假设鑫宝公司真的侵犯了李应蓉的权利，但1997年至今已经过诉讼时效。四、1997年的换房事实存在，换房协议上的签字虽经过鉴定不是李应蓉本人所为，但李应蓉当时肯定认可换房事实。因为自换房后，刘健欣一家人一直居住在诉争房屋内，李应蓉在起诉状中提到，期间会去诉争房屋内看房，偶尔还会住几天，假设鑫宝公司真的侵犯了李应蓉的使用权，那么不论是常识还是逻辑上讲，李应蓉应该自1997年就发现了侵权的事实，而不是向李应蓉在诉状中陈述的最近才发现侵权的事实。而且李应蓉自1997年开始，便未向鑫宝公司缴纳房租。综上事实可以看出，无论换房协议还是李应蓉丈夫还是当时的经办人代签的，李应蓉是知道并且认可换房这一事实的。五、假设换房事实不存在，但是1997年李应蓉就搬走，之后也不缴纳房租，鑫宝公司不可能让国有资产流失，根据合同法94条第二款、232条的规定，鑫宝公司在1997年就可以解除双方的租赁关系，现在不可能返还房屋使用权，更不可能给李应蓉损失赔偿。六、综上所述，李应蓉的诉讼请求无法律依据，鑫宝公司无需承担相应责任，请求法院驳回李应蓉的全部诉讼请求。刘健欣辩称，刘健欣因拆迁其原健康路119号的房屋而于1997年安置到桂花园新村X栋X单元X-X房屋内，并一直缴纳房租至今。健康路XX号的房屋是私房，安置的房屋是公房。安置的流程为：当时需要一次性解决，当时拆迁办工作人员就带刘健欣去看涉案房屋，当时房屋空置，有一些旧家具，看满意了之后，也没有办手续，就把钥匙交给刘健欣。入住之后，就把租约证给刘健欣。具体入住时间记不清楚了。房地公司辩称，一、该公司非本案适格的被告。该公司与李应蓉及鑫宝公司、刘健欣及诉争房屋没有利害关系。李应蓉对房地公司没有任何诉讼请求。该公司与涉案房屋也没有任何关系。本案的关键为是否符合交换条件，由鑫宝公司作为产权人才清楚并且决定事情的走向，本案房屋不是该公司的拆迁房。《重庆市市政建设工程拆迁户互换安置住房协议书》盖章是该公司内部印章，对外不具有任何效力。根据推断，部门盖章的原因为在当时的环境下，为了降低过户费用，且鑫宝公司为了把房屋过户到刘健欣名下，鑫宝公司就找到该公司盖了章，过户费用就更低。房地公司当时是拆迁单位，但不是涉案房屋的拆迁单位，所以找到该公司盖章就相当于找一个拆迁单位来辅助盖章。房地公司与李应蓉、鑫宝公司、刘健欣没有任何关系，没有任何利害冲突，该事情取决于李应蓉与刘健欣是否愿意互换。二、本案已经过了最长的诉讼时效。从1997年至今已经超过20年。请求驳回李应蓉对房地公司的诉讼请求。本院经审查认定事实如下，重庆市渝中区桂花园新村X栋登记在重庆市渝中区房屋开发公司名下。重庆市渝中区人民政府[2008]152号文件及“渝中区建设委员会三家国有公司改制工作小组会议纪要”显示，因改革原因，包括重庆市渝中区房屋开发公司的物业全部委托鑫宝公司进行管理。鑫宝公司保存的《重庆市市政建设工程拆迁户互换安置住房协议书》显示内容如下：一、拆迁户姓名刘健欣原住学田湾X#人口4人，住房贰间，有居住面积26.7㎡，房屋产权刘健欣（已放弃）。二、换房顶替户李应蓉，现住桂花园****住房2间，有居住面积24.4㎡，房屋产权区统建。三、我们双方经过协商，自愿互换住房，拆迁户刘健欣迁入换房顶替户现住的桂花园X-X#X-X#号2间房屋居住，作一次性固定安置。换房顶替户李应蓉自行解决临时住处，在拆迁户搬空后，领取拆迁户的房屋拆迁协议，待安置拆迁户的新房建成后，凭协议享受原拆迁户按规定应安置的分房面积，服从统一分配，在渝中区内地区安置住房。该协议“拆迁户盖章”处有“刘健欣”签名字样以及捺印痕迹；“换房顶替户签章”处有“李应容”签字字样以及捺印痕迹；“公司盖章”处有“重庆房地综合开发公司拆迁安置工程处”盖章；“经办人盖章”与“部室主任盖章”处均有签字字样。刘健欣与李应蓉均不认可上述签字与捺印是其本人所为。鑫宝公司保存的时间为1997年8月12日的《申请》一份载明，“渝中区统建房管科：我是桂花园X-X#X-X#房的户主李应容，我自愿与学田湾片区拆迁户刘健欣互换、居住，永不反悔。如我们双方发生任何纠纷，由我们自行负责处理，与贵公司无关”。该申请下方申请人处有“李应容”签字字样以及捺印痕迹。该申请同时附有刘健欣与“李应容”公民身份证复印件，其中刘健欣的公民身份证于1985年12月31日签发，刘健欣住址为“重庆市市中区健康路XX号”；“李应容”身份证于1991年12月31日签发，住址为“重庆市市中区桂花园新村**”，“编号51020262120XXXX”。刘健欣现持有桂花园新村X栋X单元X-X号房屋（计租面积33.5㎡）租约证。鑫宝公司举示了刘健欣从1999年开始交纳房租的缴费凭证。刘健欣现户籍地亦为重庆市渝中区桂花园新村****X-X。审理过程中，李应蓉申请对《重庆市市政建设工程拆迁户互换安置住房协议书》及1997年8月12日《申请》上“李应容”的签字及捺印是否是其本人所为进行鉴定，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心出具鉴定意见书载明：1、认定标称日期为“1997年8月10日”、拆迁户为“刘健欣”、换房顶替户为“李应蓉”的《重庆市市政建设工程拆迁户互换安置住房协议书》原件上换房顶替户签章处“李应蓉”署名字迹不是李应蓉本人所写；同部位押名指印不是李应蓉手指所留。2、认定标称日期为“97.8.12”、申请人为“李应容”的《申请》原件上申请人处的“李应容”署名字迹不是李应蓉本人所写；同部位押名指印不是李应蓉手指所留。李应蓉支付鉴定费4600元。李应蓉在审理过程中就其获得涉案房屋的过程，作出如下陈述：李应蓉于1986年购买了渝中区富城路一巷18号房屋，该房屋是私房。因李应蓉姐姐与姐夫拆迁安置了涉案房屋，李应蓉将富城路房屋与涉案房屋进行了互换，李应蓉与李应蓉姐姐进行互换履行了手续，与当时收公房房租的人办理了手续，于1988年左右给李应蓉发了租约证，富城路的房屋过户给了李应蓉姐姐。李应蓉就居住在桂花园涉案房屋至1996年，当时涉案房屋是公房。李应蓉于1995、1996年搬到人民路房屋居住。李应蓉在1997年之前会间断的回该房屋内居住和照看，1997年之后就没有回该房屋内居住。1996年春节前李应蓉给了一个冰箱和900元给房管员，之后就没有再交纳房租。当时房租约二十几元每月。李应蓉于2018年1月发现涉案房屋由刘健欣居住。审理过程中，经本院询问，李应蓉表示不就涉案公房价值申请评估。经本院释明，李应蓉变更其诉讼请求为确认1997年8月12日的《申请》以及《重庆市市政建设工程拆迁户互换安置住房协议书》不成立。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，关于1997年8月12日的《申请》以及《重庆市市政建设工程拆迁户互换安置住房协议书》是否成立问题。虽该《申请》上签名及捺印并非李应蓉所为，其申请内容也并非李应蓉真实意思表示，但因该申请内容系申请人向公房管理人所作的单方意思表示，其是否产生相应的法律效力系事实认定问题，并非一项独立的诉讼请求，本院不予支持。而《重庆市市政建设工程拆迁户互换安置住房协议书》上李应蓉的签名及捺印经鉴定并非其本人所为，而刘健欣陈述其成为该房屋公房承租人是因拆迁其原所有的健康路119号的房屋后安置到该房屋内，该互换安置住房协议书上签字也并非其本人所为。故该协议书并非所载明的协议双方即李应蓉和刘健欣作出的意思表示，并未依法成立。关于房屋返还问题，现刘健欣系该房屋公房承租人并占有使用该房屋，鑫宝公司作为事实上的公房管理人亦举示了其按约缴纳租金的证据并认可其公房承租人的身份，故对李应蓉要求返还的请求不予支持。至于涉案房屋公房承租人由李应蓉变更为刘健欣的原因，原、被告各方均未举示其他证据予以证明，本院认为，公房承租人对公房占有、使用的权利具有财产属性，公房承租人对该权利的处分理应具备相应的法律原因。李应蓉作为该房屋原公房承租人，在享有占有、使用该房屋权利的同时，负有按照相关标准依法支付公房租金的义务。而李应蓉在庭审中陈述其在1997年之前会间断的回该房屋内居住和照看，1997年之后就没有回该房屋内居住，且搬离该房屋后一直未缴纳租金，在时隔20多年后的2018年才发现该房屋已由刘健欣居住。该陈述显然与通常的公房承租人占用、使用公房的方式大相径庭。刘健欣成为该公房承租人虽并非因与李应蓉房屋互换，但二人却认可提出该换房申请所附的身份证均系二人当年所持有的身份证件，故在李应蓉并未就其在长达20年期间对未缴纳公房租金且对该房屋不闻不问这一事实作出合理解释的情况下，其应当承担举证不利的后果。现李应蓉起诉要求赔偿，但在审理过程中明确表示不就该公房价值申请评估，无法证明其损失金额，故对其要求赔偿的诉讼请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、换房顶替户为原告李应蓉、拆迁户为被告刘健欣的《重庆市市政建设工程拆迁户互换安置住房协议书》不成立；二、驳回原告李应蓉其他诉讼请求。本案受理费减半收取计1150元，鉴定费4600元，合计5750元，由原告李应蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 任 科二〇一九年八月三十日书记员 白皇佳