河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1502民初2905号原告符春燕，女，汉族，1982年2月1日出生，住河南省淮滨县，（送达地址：信阳市羊山新区新七大道行政服务大厅二楼）。委托代理人薛俊，河南正声律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告闵亚丽，女，汉族，1980年7月25日出生，住河南省信阳市浉河区，（送达地址：信阳市羊山新区阳光华府小区）。委托代理人朱晓琴，河南银辉律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告符春燕与被告闵亚丽因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告双方及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告符春燕诉称，2017年3月30日，经百特房地产中介介绍，原告与被告闵亚丽签订了《存量房买卖合同》，合同约定：闵亚丽将坐落于领秀城福华园32号楼3301室出售给原告，房屋成交总价为58万元整，并约定我方于合同签订当日向卖方即被告交付定金1万元；同时原、被告双方就房屋支付方式和权属转移及房屋交付日期均作了相关约定。之后，原告本着诚实信用原则依约交付了定金，原、被告双方又于2017年5月11日签订了二手房买卖补充条款。现被告无故表示不履行合同约定的退还房屋总价的超出部分，根据补充条款的规定，若一方构成根本性违约，应向守约方支付退款金额每日1%的违约金。被告的行为违背了诚实信用的交易原则和相关法律规定，且已构成严重违约。故请求人民法院依法判令被告闵亚丽继续履行合同的相关义务；判令被告闵亚丽向原告符春燕支付超出房款总价部分26000元，并向原告按应退还金额的每日1%支付违约金；本案诉讼费由被告承担。被告闵亚丽辩称，1、被答辩人的第一项诉讼请求不明确，依法应当驳回。双方签订的合同条款众多，被答辩人没有明确要求答辩人履行哪一条或哪几条义务，属于诉讼请求不具体不明确。2、超出房款总价的76000元，答辩人早已全部退还给被答辩人，被答辩人的诉讼请求没有合法依据。答辩人经信阳百特房地产代理有限公司介绍与被答辩人签订《存量房买卖合同》，将位于领秀城的一套房屋出售给被答辩人，被答辩人首付11.6万元，余款46.4万元通过银行贷款支付，合同签订后答辩人即将房屋钥匙交给了被答辩人。此后，在答辩人不知情的情况下，被答辩人与中介公司联合从银行贷款54万元，此款到答辩人账户后，答辩人不明白为何贷款金额比合同约定的贷款金额多出7.6万元，遂要求被答辩人做出了合理的解释，但是被答辩人不予理睬，威胁答辩人赶紧将超出总购房款部分退还。答辩人向银行工作人员询问后，被告知此行为涉嫌骗贷，在此情况下，答辩人向公安机关进行备案，并要求被答辩人作出声明与承诺。经原、被告双方与中介公司共同协商，被答辩人于2018年1月16日作出《关于购房贷款情况说明及声明承诺》，答辩人另要求被答辩人将其单方持有的《二手房买卖补充条款》协议给答辩人一份后再将7.6万元退还。当天答辩人从银行取出7.6万元现金，但因被答辩人没有将《二手房买卖补充条款》给答辩人，双方协商，答辩人先给付被答辩人2.6万元现金，等协议拿过来后再将余款全部交付，被答辩人同意并向答辩人出具了2.6万元的现金收条。2018年1月20日，被答辩人将协议交给答辩人后，双方在报晓新村建行自助机对余款5万元进行转账，被答辩人向答辩人出具内容为“今日收到闵亚丽76000元”的收条，并将2.6万元的现金收条收回。后因操作失误，此款没有转账成功，经被答辩人提醒后，答辩人于2018年1月28日通过银行转账将余款5万元转入被答辩人账户。以上为整个事情的经过，答辩人已将7.6万元全部退还，被答辩人要求答辩人再支付2.6万元与事实不符。3、被答辩人要求答辩人按应退款金额的每日1%支付违约金不能成立。首先，答辩人已经将7.6万元全部退还，不存在违约责任。其次根据《二手房买卖补充条款》第三条的约定，违约责任承担的前提是“如果甲方恶意拖延不退还该款”，本案中答辩人并没有恶意拖延，7.6万元延后支付的原因是贷款金额超出合同约定，涉嫌骗贷，且被答辩人未作出合理解释造成的，答辩人没有过错。另外，《二手房买卖补充条款》协议中关于违约责任的约定明显超出相关法律规定，此条款约定应当无效。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予全部驳回。经审理查明，2017年3月30日，经居间服务方（中介公司）信阳百特房地产代理有限公司介绍，被告闵亚丽作为卖方（甲方），与作为买方（乙方）的原告符春燕签订《存量房买卖合同》一份。该《存量房买卖合同》共约定有十个条款，其中与本案争议有关的内容如下，第一条甲方所售房屋基本信息：1、房屋位于领秀城福华园32号楼3301室，建筑面积为93.4平方米；2、房屋当前状态，抵押贷款中（卖方自行解除抵押状态，使房屋处于有证可交易状态）；3、附属设施为毛坯房、开发商赠送地暖燃气炉。第二条房屋价格及其他费用说明：1、甲方出售房屋后净收总房款为人民币58万元（大写伍拾捌万元整）；……。第三条付款方式：1、乙方先付11.6万元，剩下46.4万元通过银行贷款支付；2、乙方在交定金后5天内将首付款支付甲方，甲方在2017年5月20日前配合乙方办理贷款及产权过户，恶意拖延办理每天按总房款2‰赔偿违约金；3、买方出证后2个工作日内乙方应去办理抵押贷款，恶意拖延办理每天按总房款2‰赔偿违约金。第四条房屋交付：1、甲方收到首付房款后将房屋交付乙方进行装修，因不可抗力等因素造成延期可以适当延长；2、甲方配合乙方办理物业和水电等变更手续，房屋交付使用前所产生的物业、水电费等由甲方承担；3、附属设施相符、钥匙交付、产权变更完成、户口迁出、物业及水电结算完毕视为房屋交付完成。第九条补充条款：装修押金由买方承担，交房前所欠物业费由买方符春燕承担。上述《存量房买卖合同》签订的当日，原告符春燕向被告交纳购房定金10000元，被告闵亚丽出具《购房定金单》载明“今收到买方符春燕交来的用于购买本人的自有房屋的定金10000元（大写壹万元整），本定金单与上述合同同时签订才能有效”。被告闵亚丽在收取原告符春燕支付的首付款11.6万元后，即按约定履行了房屋交付及配合原告办理物业和水电变更等手续的合同义务，原、被告双方对此均未持异议。2017年5月11日，原告符春燕作为买方（乙方）与卖方（甲方）闵亚丽又签订《二手房买卖补充条款》一份，该补充条款载明：“1、本补充条款与初次签订的原始合同合并使用才能有效、且本次补充条款如和原始合同有冲突的地方，以本补充条款为准。2、甲方出售房屋后净收款总额58万元（大写伍拾捌万元整），净收总额为首付款+银行（或公积金）贷款的总和。3、甲方收到贷款后2日内退回房屋总价58万元的超出部分，如果甲方恶意拖延不退还该款，按应退款金额的每日1%进行赔偿违约金。4、乙方收到甲方的退还款后本补充条款自动作废”。2017年7月1日，原告符春燕在交通银行以二手房买卖按揭贷款的方式贷款54万元，该笔贷款于当日由交通银行信阳分行营业部委托支付给被告闵亚丽。因该笔贷款的数额超出剩余购房款76000元（540000元—464000元），原告符春燕向被告闵亚丽索要该部分款项期间，原、被告双方由此对交易合同相关条款的理解发生分歧，被告闵亚丽认为依照《存量房买卖合同》约定，原告以购买的二手房按揭贷款数额应以尚欠的剩余购房款464000元为限，多贷出的部分涉嫌骗取贷款，并于2017年9月8日向信阳市公安局浉河派出所五星社区警务中队报警称“有人利用自己骗银行贷款”，要求公安机关登记备案。后经原、被告双方及中介信阳百特房地产代理有限公司三方协商，2018年1月16日，被告闵亚丽作为“声明人”、原告符春燕作为“承诺人”，出具《关于购房贷款情况说明及声明承诺》，载明：“买方符春燕和卖方闵亚丽在2017年3月份达成协议，购买闵亚丽位于领秀城福华园的房屋一处，当时双方根据市场行情谈定的成交价格为58万元整，付款方式为银行按揭，双方在商定最终成交价格58万元整的前提下由中介公司促成并签订了房屋买卖协议。后来在卖方闵亚丽毫不知情的情况下，买方符春燕要求评估公司按精装修价格70万元进行评估，把房屋装修款一并从银行贷出，并在银行贷款到位后要求卖方闵亚丽把房屋成交价格多出的款项退还给符春燕。在此情况下，卖方闵亚丽第一时间在公安机关进行法律备案，要求符春燕做出合法解释并要求其声明和承诺，关于银行多放出贷款的情况是由买方符春燕及中介公司一手操作，卖方闵亚丽对此情况毫不知情，如果退款过程中由此引发的任何法律责任均由符春燕和中介公司全部承担，卖方闵亚丽不承担任何法律责任”，中介信阳百特房地产代理有限公司亦在该文件下方签章认可。现原、被告双方因退款的数额及方式发生纠纷，原告符春燕遂诉至本院，要求被告闵亚丽继续履行合同义务，退还多支付的购房款26000元及承担违约金；被告闵亚丽抗辩称《二手房买卖补充协议》是原告及中介公司夹带在其他文件中导致其认识错误签的字，其本人对补充条款第3条关于“甲方收到贷款后2日内退回房屋总价58万元的超出部分”的内容毫不知情，其本人在三方达成共识即2018年1月16日签订《关于购房贷款情况说明及声明承诺》的当日即支付符春燕现金26000元，余款50000元已转账付清。被告闵亚丽为支持其抗辩主张，提交2018年1月16日信阳××新村支行及信阳农行客户回单各一份，证明其于当日从个人银行卡提取现金合计76000元，用于退还符春燕争议款项，因当天符春燕未按双方口头约定将《二手房买卖补充条款》提交，故暂支付现金26000元，由符春燕本人出具现金收条认可；提交2018年1月20日符春燕出具的《收条》一张，该《收条》载明“今日收到闵亚丽76000元（柒万陆仟元整）”，称双方于当日共同去信阳××新村支行办理余款50000元转账支付手续后，原告符春燕将26000元现金收条收回后，出具“今日收到闵亚丽76000元”的总条，证明其收取的超出房价款部分的贷款76000元已全部退还。庭审质证过程中，原告符春燕对被告提交的上述证据的证明内容不予认可，否认其收到过被告退还的现金26000元，认可2018年1月20日双方约定在信阳××新村支行办理转账支付手续的事实，但因闵亚丽的操作失误，导致其本人误认为被告已办理转账支付76000元后才出具的《收条》，其本人当天未收到任何款项，实际收到被告闵亚丽转账支付的时间是在2018年1月28日、收款金额为50000元，据此认为其出具《收条》的意思表示不真实、《收条》记载内容不真实。另查明，2018年1月20日即原告出具《收条》之日，原、被告双方无银行交易记录；原、被告双方均认可2018年1月28日，被告闵亚丽通过银行ATM机转账支付给原告符春燕现金50000元。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案原、被告双方均认可超出房价款的按揭贷款为76000元，2018年1月28日被告闵亚丽通过转账支付的方式已退还原告符春燕50000元，本院对该部分事实予以确认。双方争议焦点首先在于剩余的26000元款项是否已退还，依据证据规则的相关规定，原告已举证证明被告存在多收取相关款项的事实，因此被告闵亚丽负有举证证明该债务已消灭的义务，被告闵亚丽提供的关键证据即原告符春燕于2018年1月20日出具的《收条》，对该《收条》内容的真实性本院不予采信，理由如下：第一，《收条》记载的内容即“今日收到闵亚丽76000元”不真实，双方均认可当日原告既未收取被告的现金亦未收到转账支付的款项，被告对此解释为操作失误，后经原告提醒才于2018年1月28日再次转账支付50000元；第二，原告出具《收条》的原因基于被告于2018年1月20日转账支付的操作和操作失误，存在认识错误的可能性，即意识表示不真实；第三，依据交易习惯，交易双方将相关往来凭证汇总是对大额或多次经济往来的结算行为，本案被告辩称的退款过程是2018年1月16日退还原告现金26000元并由原告出具现金《收条》，在2018年1月20日在办理银行转账支付手续时原告将原现金《收条》收回、并另行出具收到全部退款76000元的总《收条》，但本案原、被告双方的债权债务关系且较清楚，由原告收回原现金《收条》并另行出具总《收条》的方式不是合同约定或双方债权债务结算的必需程序。基于上述理由，依据民事诉讼的优势证据原则，本院认为被告闵亚丽已退还原告符春燕的26000元的抗辩理由不能成立。本案第二个争议焦点在于违约金是否应当支付的问题，依据原、被告双方共同签署的《二手房买卖补充条款》及《关于购房贷款情况说明及声明承诺》，被告闵亚丽对交易过程的相关情况有知情权，原告符春燕及中介公司在办理二手房买卖按揭贷款过程中，疏于交流与沟通，因此被告闵亚丽不存在合同约定的“恶意拖延不退还”的情况，不应承担相关违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条和《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告闵亚丽应于本判决生效后十日内退还原告符春燕多支付的房价款26000元。二、驳回原告符春燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费450元，由被告闵亚丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  胡海涛审判员  向自生审判员  万 欣二〇一九年八月十六日书记员  饶 静