福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽03民终759号 上诉人（原审原告）：福建省莆田嘉达鞋业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇洞湖村，统一社会信用代码913503006112542968。 法定代表人：王唯，总经理。 委托诉讼代理人：吕丽敏，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：福建省莆田嘉德鞋业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇洞湖村，统一社会信用代码91350304155519587A。 法定代表人：邓炳余，总经理。 委托诉讼代理人：郑长山，福建思阳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林海星，福建思阳律师事务所实习律师。 上诉人福建省莆田嘉达鞋业有限公司（以下简称“嘉达公司”）因与上诉人福建省莆田嘉德鞋业有限公司（以下简称“嘉德公司”）租赁合同纠纷一案，不服莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第2716号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。嘉达公司的委托诉讼代理人吕丽敏、嘉德公司的委托诉讼代理人郑长山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉达公司上诉请求：1、嘉德公司应支付嘉达公司租金及占用费4035804.3元（按厦门市精功测量有限公司测绘结果，即嘉德公司单独使用面积9902.58平方米，共用面积630.66平方米，其中2013年1月1日至2014年12月31日期间的租金按9.5元/平方米每月计算，2015年1月1日至实际完整返还房屋之日止的租金及占用费按7.9元/平方米每月计算）。具体如下：自2013年1月1日起至2014年12月31日止的租金为2329683.48元；自2015年1月1日起至2016年9月的租金是1695151.27元；自2016年10月至12月，租金是10969.545元；2、撤销莆田市荔城区人民法院(2015)荔民初字第2716号民事判决书第三项；3、本案一、二审诉讼费用及其他费用由嘉德公司承担。事实及理由：1、原审法院认定嘉德公司有出资建设讼争厂房缺乏事实和法律依据，且与本案无关，以此扣减应计算租金及占用费的面积是错误的。2、嘉德公司的侵占行为导致嘉达公司巨大损失，包括为实现本案债权所付出的损失、无法向第三方履约的违约损失等，原审法院不予支持嘉达公司的损失请求是错误的。综上所述，原审法院认定事实错误，且将与本案无关的事实作出认定，并以此扣减面积，导致计算嘉德公司应支付的租金及占用费错误，且对因嘉德公司的侵占行为造成的损失不予认定，违反法律规定，依法应改判支持嘉达公司的上诉请求。 嘉德公司辩称，1、原审认定讼争厂房有存在部分系由嘉德公司出资建设，嘉德公司也因此事向西天尾法庭起诉，并提供充分的证据，证明有混合使用的情况，故原审法院相应的扣减租赁的面积及租金是正确的；2、嘉达公司主张为实现本案债权所付出的损失以及预期损失，不是本案租赁合同必然产生的损失，也不是实际发生的损失，故嘉达公司该部分的上诉请求及理由缺乏依据，不能成立，请求驳回嘉达公司的上诉。 嘉德公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判按月租金2万元的标准向嘉达公司支付尚欠租金90万元。事实及理由：1、原审判决以市场价认定本案租赁合同租金不能成立。双方自2007年起租金均按年租金24万元，即月租金2万元的标准支付涉案厂房租金，属双方交易惯例，双方不存在争议，嘉达公司要求变更按市场租金标准计付租金缺乏依据，不能成立。2、原审判决认定2014年5月后嘉德公司单独使用的厂房面积为6493.69平方米，缺乏依据，也与事实不符。嘉德公司实际使用面积应由嘉达公司提供证据证实，而且本案双方一直按年租金24万元包干价承租，与使用面积大小无关。综上所述，嘉德公司认为原审判决确有错误，请求依法改判。 嘉达公司辩称，1、嘉德公司主张双方计算租金的标准缺乏依据。如果按照嘉德公司主张的租金标准，每平方米只有2元，这与评估价差距甚远，根据一审委托评估机构的评估，讼争厂房在2013年至2014年每平方米每月是9.5元，2015年至2016年是7.9元，由于双方没有签订租赁合同，属于不定期租赁，对租金没有明确约定，根据合同法第62条的原则，租金约定不明确的，应参照市场价来履行，故一审按照评估价计算是正确的。且嘉达公司也有权利根据市场估价主张租金，与之前租金多少无关。2、一审时嘉达公司有申请委托对嘉德公司实际使用的面积进行测绘，一审也有组织双方及测绘机构到现场进行勘察，根据测绘结果显示嘉达公司单独占用使用面积是9902.58平方米，共用面积是630.66平方米，并不是一审判决6000多平方米，故嘉达公司认为一审判决嘉德公司使用面积6000多平方米是错误的。嘉德公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，应予驳回。在本案中，嘉德公司自始至终没有提供相反证据证明其有对讼争厂房进行建设，也没有反诉，故就本案而言，应当按照实际测绘结果以及评估的租金来计算嘉德公司实际占用期间应支付的租金及占用费。 嘉达公司向一审法院起诉请求：判令确认嘉德公司与嘉达公司的不定期房屋租赁合同（租赁物为莆田市荔城区西天尾镇洞湖村的厂房）已经解除；判令嘉德公司立即完整返还莆田市荔城区西天尾镇洞湖村的厂房，并配合办理电费缴费账户更名等手续；判令嘉德公司支付给嘉达公司自2013年起至2014年12月止尚欠租金等合计约152万元（租金暂按每月每平方米7.5元计算，具体以评估为准）；判令嘉德公司赔偿给嘉达公司自2015年1月起至实际完整返还房屋之日止的损失，暂计至2015年7月10日约45万元（含预期租金损失等，具体以评估为准）；判令嘉德公司实行承担清场费用、律师费用等一切实现债权的费用。 一审法院认定事实：嘉德公司自2000年6月起长期使用嘉达公司厂房、场地及设备，双方至今没有签订厂房租赁协议，在厂区内嘉德公司经嘉达公司默认以嘉达公司的名义建设宿舍楼、配电房及其他生产、生活配套设施，双方并混合使用，共同聘请门卫、使用同一用电设施等，根据嘉达公司提供的2007年至2010年间每年租金发票收入系按24万元收付。2015年5月27日嘉德公司向嘉达公司发出律师函，要求解除不定期租赁关系，支付尚欠租金并搬离，并于2015年7月10日即提起本案诉讼。嘉达公司于2015年11月10日提起追偿代垫电费诉讼后，双方于2015年12月16日进行结算，签订《对账确认单》确认，代垫代付的电费等共摊费用无异议部分为1225698.72元，本院据此于2015年12月11日作出（2015）荔民初字第4315号民事判决书，双方均无异议不上诉。《对账确认单》确认本案的租金自2013年1月1日起存在争议，并未确认租金按之前的租金习惯支付。因双方存在混合使用的情况，以嘉德公司自己出资建设的房屋及附属设施不计算租赁面积的前提下，依据测绘机构厦门市精功测量有限公司测绘报告书及分项补充报告，经现场勘察并计算：嘉德公司单独使用嘉达公司房屋租赁面积6493.69平方米（其中2014年5月前单独使用面积5028.93平方米）、共用面积190.88平方米。福州建融房地产评估咨询有限公司建融（2016）估字第16005100号房地产估价报告书对本案租金单价作出估价：2013年度租金单价9.5元／㎡·月、2014年度租金单价9.5元／㎡·月、2015年度租金单价7.9元／㎡·月、2016年度租金单价7.9元／㎡·月。评估费2万元、测绘费29783.05元均由嘉达公司预缴。诉讼期间嘉德公司迁出租赁嘉达公司的厂区，并与嘉达公司达成确认厂房及相关设备交还清楚时间为2016年9月，除了测绘图幢号11第二层厂房其中462.85㎡交还清楚时间为2016年12月23日。在庭审中因嘉达公司对嘉德公司租赁使用范围及租金单价意见不一，无法达成和解协议，致诉讼。 一审法院认为，嘉德公司实际占有使用了嘉达公司提供的租赁物，双方业已形成租赁合同法律关系，嘉达公司作为出租方享有请求嘉德公司承租方支付租金的权利，嘉德公司自2013年起没有支付租金而且已届连续三个月，嘉达公司主张解除租赁合同和要求嘉德公司支付尚欠的租金并无违反法律的强制性规定，依法予以支持，故依嘉达公司主张解除合同自通知送达至嘉德公司时生效，又因嘉德公司没有按照解除合同通知如期搬离，已构成侵权并应承担赔偿责任，因此应承担逾期占用期间的占用费，尚欠的租金及合同解除后的占用费经本院核算确定为2369869.11元。因双方已确认租赁物交接返还清楚，以及嘉达公司并未提供律师费损失金额依据，故嘉达公司要求嘉德公司承担清场费用、律师费的主张不能成立，不予支持。嘉达公司要求嘉德公司承担其自建厂房部分的租金、占用费及变压器用电账户变更没有事实证据及法律理由，不予采纳；嘉德公司此节抗辩部分成立，但其认为双方没有租金纠纷不能成立，不予采纳。据此，为维护正常经济秩序，保护合法租赁的正当权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、确认原告福建省莆田嘉达鞋业有限公司与被告福建省莆田嘉德鞋业有限公司之间厂房租赁关系于2015年5月27日解除；二、被告福建省莆田嘉德鞋业有限公司在判决生效之日起十五日内支付给原告福建省莆田嘉达鞋业有限公司租金及占用费2369869.11元；三、驳回原告福建省莆田嘉达鞋业有限公司其他的诉讼请求。本案案件受理费25759元、评估费2万元、测绘费29783.05元，共计75542.05元，由被告福建省莆田嘉德鞋业有限公司负担49860.5元，原告福建省莆田嘉达鞋业有限公司负担25681.55元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的事实，本院认定如下：嘉达公司对一审认定以下事实有异议：异议1：对“在厂区内嘉德公司经嘉达公司默认以嘉达公司的名义建设宿舍楼、配电房及其他生产、生活配套设施”有异议，主张该建筑物不是嘉德公司建设的；异议2：对“根据嘉达公司提供的2007年至2010年间每年租金发票收入系按24万元收付”有异议，主张24万元不是本案厂房一年的租金，因嘉德公司辩称系免费使用，不需要付租金，嘉达公司提供发票系用于证明有偿使用，且嘉德公司没有完整支付租金；异议3：对“嘉达公司于2015年11月10日提起追偿代垫电费诉讼后”有异议，主张是嘉德公司提起追偿，不是嘉达公司；异议4：对关于提到嘉德公司出资建设的均有异议；异议5：对共用面积有异议，主张嘉德公司单独使用的面积9902.58平方米，共同使用面积630.66平方米，对其它事实没有异议。嘉德公司对一审认定以下事实有异议：异议1：对“《对账确认单》确认本案的租金自2013年1月1日起存在争议，并未确认租金按之前的租金习惯支付”有异议，主张与之前的事实认定相互矛盾，之前租金习惯是每年按24万元交付；异议2：对“经现场勘察并计算：嘉德公司单独使用嘉达公司房屋租赁面积6493.69平方米”有异议，主张嘉德公司单独使用的面积是5028.93平方米，原审判决将由嘉达公司使用的1464.76平方米认定为嘉德公司使用；异议3：对有关租金的评估、估价有异议，对本案的租金不适用市场评估价，故评估价与本案无关，对原审认定的其它事实没有异议。本院对一审法院认定的双方当事人均无异议的事实予以确认。关于嘉达公司提出的异议1、异议4，已生效文书本院（2019）闽03民终713号民事判决已确认，嘉德公司在租赁嘉达公司厂房生产期间，双方签订《莆田嘉达鞋业宿舍楼建设及使用协议》，并认定该协议合法有效。故一审认定嘉达公司以嘉达公司的名义建设宿舍楼、配电房及其他生产、生活配套设施并无不当；异议2，一审法院根据嘉达公司提供的2007年至2010年间每年租金发票认定该事实亦无不当；异议3，根据莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第4315号民事判决，应是嘉德公司于2015年11月10日提起追偿代垫电费诉讼，本院予以纠正。嘉达公司的异议5、嘉德公司的异议2，系双方均对对一审法院认定嘉德公司单独使用嘉达公司房屋租赁面积6493.69平方米有异议，该异议事实亦是本案争议的焦点，在本院认为部分一并予以分析认定。关于嘉德公司的异议1：嘉德公司对《对账确认单》真实性没有异议，一审法院根据《对账确认单》认定上述事实，并无不当。异议3：因嘉德公司与嘉达公司对于双方争议的租金未签订相关合同予以确认，一审法院按照房地产估价报告书认定本案租金单价亦无不当。 本院另查明：一审认定“2015年5月27日嘉德公司向嘉达公司发出律师函，要求解除不定期租赁关系，支付尚欠租金并搬离，并于2015年7月10日即提起本案诉讼”有误，根据案涉律师函内容，该事实应为：2015年4月21日，福建建达律师事务所依据嘉达公司的委托向嘉德公司发出律师函，要求解除不定期租赁关系，支付尚欠租金并搬离。2015年5月27日，嘉德公司收到该律师函。2015年7月10日，嘉达公司提起本案诉讼。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”嘉达公司、嘉德公司对双方形成租赁合同法律关系，并对一审认定的合同解除时间均无异议。本案双方争议的焦点主要是嘉德公司单独使用的承租面积、共同使用的承租面积及租金计算问题。关于嘉德公司的承租面积问题。嘉达公司主张应按测绘报告书认定嘉德公司单独使用面积及共同使用面积，但因该测绘报告书认定嘉德公司单独使用的面积中包含嘉德公司依据《莆田嘉达鞋业宿舍楼建设及使用协议》建设的面积，该协议第二条约定，该建设项目完工后，嘉德公司即取得该项目的所有权，嘉达公司不得变卖该建筑物。依据该约定，要求嘉德公司对其取得所有权的建设面积支付租金，不符合常理。而该测绘报告书没有将嘉德公司建设的面积予以剔除，故不予采纳该报告书认定的嘉德公司单独使用的面积及共同使用的面积。而嘉德公司提供的设备移交清单及租赁合同并不足以证实其主张，故一审法院依据测绘机构厦门市精功测量有限公司测绘报告书及分项补充报告，并经现场勘察认定嘉德公司单独使用嘉达公司房屋租赁面积及共用面积并无不当。关于租金计算问题。因嘉德公司与嘉达公司对于双方争议的租金未签订相关合同予以确认，一审法院按照房地产估价报告书认定本案租金单价亦无不当。因一审时双方已确认租赁物交接返还清楚，且嘉达公司、嘉德公司双方未对律师费、清场费用达成相关协议，嘉达公司要求嘉德公司承担清场费用、律师费的主张不能成立。嘉达公司要求嘉德公司对变压器用电账户进行变更没有相关法律事实依据，不予采纳。 综上所述，嘉达公司、嘉德公司的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，有误部分已予以纠正，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25759元，由福建省莆田嘉德鞋业有限公司负担17000元，福建省莆田嘉达鞋业有限公司负担8759元。 本判决为终审判决。 审判长  柯萍萍 审判员  黄 征 审判员  郑飞鹏 二〇一九年八月二十六日 书记员  韩美燕                                                                                                陈  纾 附本案相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； -11-