陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书(2019)陕01民终7809号上诉人（原审被告）：陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区楼。法定代表人：朱克亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高云，男，汉族，1981年9月24日出生，无业，住陕西省神木县委托诉讼代理人:任亚林,陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人:原本,陕西金镝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘雨田，男，汉族，1980年3月5日出生，住陕西省神木县。委托诉讼代理人:任亚林,陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人:原本,陕西金镝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘利军，男，汉族，1981年2月26日出生，住陕西省神木县。委托诉讼代理人:任亚林,陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人:原本,陕西金镝律师事务所律师。上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地佳和公司）因与被上诉人高云、刘雨田、刘利军商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。金地佳和公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判其公司按照已付房款日万分之一的标准向高云、刘雨田、刘利军支付逾期交房的违约金，逾期时长为2017年3月1日至2018年10月25日。2、本案诉讼费由高云、刘雨田、刘利军承担。事实与理由：金地佳和公司应交付的涉案房屋已于2018年10月25日取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件，因此逾期时长应计算至2018年10月25日为止，而非涉案房屋的实际交付日。高云、刘雨田、刘利军共同辩称，一审判决正确，应予维持。高云、刘雨田、刘利军共同向一审法院提出诉讼请求：1、金地佳和公司按每日 115.25 元的标准支付其三人自 2017 年 3 月 1 日起至实际交房之日的逾期交房违约金（暂计至 2018 年 10 月 10 日，暂计算 588 天，违约金为 67767 元）；2、本案诉讼费由金地佳和公司承担。 一审法院经审理查明，高云、刘雨田、刘利军 (买受人)和金地佳和公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》(合同登记号:Y13021363)一份,双方约定由高云、刘雨田、刘利军购买金地佳和公司开发的位于西安市曲江新区曲江池北路北侧“金地湖城大境 1 号地”第 12 幢 3 单元 2 层 30206 号房。该房屋预售预测面积 47.04 平方米,单价为每平方米 24500 元,总金额 1152480 元。合同第八条约定,出卖人应当在 2013 年 12 月 28 日前,按照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定,出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过 30 日的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 30 天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的 1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付交房价款万分之一的违约金。第十一条规定,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。高云、刘雨田、刘利军于 2013 年 3 月 5 日向金地佳和公司支付首付款 582480 元,于 2013 年 5 月 31 日通过中国建设银行贷款向金地佳和公司支付 570000 元。高云、刘雨田、刘利军至今尚未收房。高云、刘雨田、刘利军曾于 2017 年 1 月 11 日向法院起诉，要求金地佳和公司支付其三人逾期交房的违约金共计 133341.936 元(日违约金 115.248 元,自 2013 年 12 月 28 日起至 2017 年 2 月 28 日共 1157 日)，法院作出了（2017） 陕 0113 民初 1991 号民事判决，判令金地佳和公司赔付高云、刘雨田、刘利军逾期交房违约金 89778.192 元，金地佳和公司不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，2018 年 10 月 24 日，西安市中级人民法院作出了（2018）陕 01 民终 5356 号民事判决，驳回了金地佳和公司的上诉，维持了原判。庭审中, 金地佳和公司主张涉案房屋依约符合交付条件,并提交了《建设工程竣工验收报告》,显示 2013 年 12 月 25 日金地湖城大境 1 号地 A 标段 9-14#楼及地下车库经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格。另提交了《建设工程消防验收意见书》,显示涉案项目已于 2015 年 12 月 31 日经西安市公安消防支队验收合格。提交了《建设工程竣工验收备案表》。高云、刘雨田、刘利军称 2015 年 12 月 31 日后金地佳和公司并未通知其三人收房。对此, 金地佳和公司辩称其已经通过公告和邮寄的方式通知该三人收房，但并未提交相关证据。一审法院认为，高云、刘雨田、刘利军和金地佳和公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应严行恪守,完全履行各自的合同义务。按照合同约定, 金地佳和公司应当在 2013 年 12 月 28 日前,按照国家和地方人民政府的有关规定, 将经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付高云、刘雨田、刘利军使用。商品房达到交付使用条件后, 金地佳和公司应当书面通知高云、刘雨田、刘利军办理交付手续。双方进行验收交接时, 金地佳和公司应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的, 金地佳和公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金地佳和公司不出示证明文件或出示不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由金地佳和公司承担。庭审中, 金地佳和公司提交的《建设工程竣工验收报告》显示,2013 年 12 月 25 日涉案项目经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格。金地佳和公司提交的《建设工程消防验收意见书》显示涉案项目于 2015 年 12 月 31 日经西安市公安消防支队验收合格。前述情况表明,案涉房屋在合同约定的 2013 年 12 月 28 日并未取得公安消防验收合格证明,更未取得竣工验收备案,不属于合同约定的“验收合格”。高云、刘雨田、刘利军有权拒绝交接。2015 年 12 日 31 日后, 金地佳和公司辩称通过公告、邮寄的方式通知过高云、刘雨田、刘利军接收房屋，因未向法庭提交证据予以证明,故法院对金地佳和公司的辩称意见不予采信。故金地佳和公司应从 2013 年 12 月 29 日向高云、刘雨田、刘利军支付交房价款万分之一的违约金，因高云、刘雨田、刘利军已经主张过自 2013 年 12 月 28 日起至 2017 年 2 月 28 日的逾期交房违约金，其三人诉请主张的金地佳和公司向其三人支付自 2017 年 3 月 1 日起至实际交房之日的逾期交房违约金，应当予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付高云、刘雨田、刘利军自 2017 年 3 月 1 日起至 2018 年 10 月 10 日止的逾期交房违约金 67767 元,之后按每日 115.25 元赔付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止。该案件受理费 1494 元，减半后由金地佳和公司负担，因高云、刘雨田、刘利军已预交，故金地佳和公司在支付上述款项时一并向高云、刘雨田、刘利军支付。二审经审理查明，高云、刘雨田、刘利军第一次起诉金地佳和公司要求支付涉案房屋逾期交房违约金一案，本院于2018年10月24日作出的（2018）陕01民终5356号民事判决认定房屋交付标准为取得竣工验收备案登记表。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人违约时应根据违约情况按照合同约定向对方承担违约金。高云、刘雨田、刘利军与金地佳和公司签订《商品房买卖合同》，约定高云、刘雨田、刘利军购买金地佳和公司开发建设的涉案房屋，双方合同约定的交房标准为经验收合格，交房时间为2013年12月28日前，并约定涉案房屋在达到交付使用条件后，金地佳和公司应当书面通知高云、刘雨田、刘利军办理交付手续。关于房屋的交付标准，双方当事人在二审中均认可为取得竣工验收备案登记表，与生效判决认定的标准相同，故一审法院认定房屋的交付标准为取得竣工验收备案登记表是正确的。金地佳和公司于2018年10月25日取得了涉案房屋的竣工验收备案登记表，至此涉案房屋已具备交付条件。因为已超过合同约定的交房时间，故对于涉案房屋之后何时符合交付条件，高云、刘雨田、刘利军无从得知。根据合同约定，金地佳和公司应在涉案房屋符合交付条件时书面通知高云、刘雨田、刘利军办理收房手续，但金地佳和公司并未按照合同约定履行书面通知义务，导致涉案房屋未实际交付，金地公司构成违约。 本案二审审理中，本院要求金地公司庭后三日向高云、刘雨田、刘利军发送收房通知，办理收房手续。高云、刘雨田、刘利军明确表示收到金地佳和公司的收房通知后会立即前往办理收房手续，但金地佳和公司仍不向高云、刘雨田、刘利军发送收房通知，拒不履行合同约定的通知义务，构成违约，故对金地公司上诉主张其公司应承担违约金至取得竣工验收备案登记表之日的请求本院不予支持，一审法院判令金地公司按照合同约定承担逾期交房违约金至涉案房屋实际交付之日止是正确的，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2036元，陕西金地佳和置业有限公司已预交，由陕西金地佳和置业有限公司承担。本判决为终审判决。 审 判 长  王  宏审  判  员  侯新省审  判  员  张  伟二○一九年八月十五日书 记 员  袁  萱   1