陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民 事 判决 书     （2019）陕01民终7487号     上诉人（原审被告、反诉原告）：杨慧玲，女，1967年6月19日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区内。   委托诉讼代理人：邹酉洪，陕西众致律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦雷，男，1984年8月17日出生，汉族，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：张莹，北京市盈科（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨月婷，北京市盈科（西安）律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：西安优合房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区与文景路十字世茂都。   法定代表人：井星宇，公司总经理。   委托诉讼代理人：田冲，男，1993年3月3日出生，汉族，该公司员工，住该公司。   上诉人杨慧玲因与被上诉人韦雷、西安优合房地产营销策划有限公司（以下简称优合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   一审法院经审理查明，2018年2月5日，杨慧玲（甲方、卖方）与韦雷（乙方、买方）签订了《西安市存量房买卖合同》（以下简称合同），约定：杨慧玲将其所有的位于西安市未央区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX室的房屋（合同登记号X14150911）出售给韦雷，房屋面积为143.02平方米，无抵押，无租赁，无附属设施；房屋总价款155万元，房价款的支付方式为按揭支付，首期房价款为47万元，第二期房价款为108万元，韦雷于网签当日打入资金监管账户；交易过程中产生的税费，均由韦雷承担；第七条其他约定为手写，杨慧玲结清过户之前房屋物业费，如杨慧玲违约，需返还韦雷10万元定金，赔偿韦雷总房价10%作为违约金，如韦雷违约，杨慧玲不退还定金，赔偿杨慧玲总房价10%作为违约金；优合公司协助杨慧玲、韦雷于2018年5月20日前办理完房屋所有权过户手续，杨慧玲收到购房款，否则算违约，杨慧玲可另行处理。2018年2月5日，韦雷向杨慧玲交付购房定金10万元，杨慧玲出具收条。2018年2月10日，韦雷与优合公司签订《补充协议》，约定韦雷承担中介费、交易费用，共计180780元；如因优合公司未办理完手续，无法让本次交易继续履行，优合公司退还韦雷全部中介费31000元；优合公司协助韦雷于2018年5月20日之前办理完所有过户手续。2018年3月11日，韦雷通过支付宝向杨慧玲转账31500元，2018年3月12日，杨慧玲交付大修基金20737.9元，契税10511.96元。2018年4月15日，西安市不动产登记局颁发陕（2018）西安市不动产权第113236。2018年7月5日，韦雷申请诉前财产保全，交纳保全费5000元，一审法院于2018年7月5日作出（2018）陕0112财保301号民事裁定书：“对被申请人杨慧玲名下的银行账户存款155万元予以冻结或对其他同等价值财产予以查封、扣押。”庭审中，韦雷提交合同、收条、佣金收据、补充协议、支付宝转账截图、完税证明、微信支付截图、不动产权证书，证明签订合同后，杨慧玲一直未办理产权证书，导致无法办理网签及相应的过户手续，其积极履行合同，自愿承担应缴纳的大修基金及契税、并委托优合公司加速办理不动产权证书，杨慧玲对合同的真实性认可，证明目的不予认可，认为无法证明其拖延办理相关房屋转让手续，对补充协议的真实性及证明目的均不予认可，认为与其无关，系韦雷与优合公司之间的协议，对收据、完税证明、支付宝转账截图的真实性认可，证明目的不予认可，认为韦雷对房屋的状况以及自身应负担的义务在签订合同之前是知悉的，支付款项亦是正常履行义务，对于加急费3000元，系韦雷与优合公司之间的约定，与其无关，并且房屋管理部门未有此项收费；韦雷提交微信聊天截图、短信截图、录音资料，证明其一直积极履行合同义务，杨慧玲无故拖延房产证的领取，导致合同履行期限多出2个月，杨慧玲便借此提高房屋售价，目的是按照目前市场价格出售房屋，杨慧玲对该证据的真实性及证明目的均不予认可，认为韦雷一直和优合公司的员工联系，即使合同最后一页记载有其联系方式，韦雷从未主动与其联系过，聊天记录均非合同相对方的，无法证明其在推托合同的履行，并且韦雷与优合公司明知案涉房屋不符合交易政策，还表示愿意花钱办理房屋过户手续，韦雷应承担相应的责任；韦雷提交西安市人民政府办公厅通知，证明西安市商品房交易政策变化，其购买的房屋符合上市交易的条件，杨慧玲应当按照合同的约定办理过户手续，杨慧玲对证据的真实性均认可，证明目的不予认可，认为韦雷在签订合同时明知房屋不符合交易条件，2018年6月13日，西安市商品房交易的相关政策调整，此时合同履行期限已经届满，韦雷在已经违约的情况下仍要求继续履行合同，无法律依据。杨慧玲提交2018年6月12日其与韦雷的电话录音，证明韦雷在签订合同的时候，已经知道案涉房屋不满五年网签的状况，不具备上市交易的条件，韦雷在明知违反购房合同的前提下，通过不正当、不合法的方式操作，已经根本违约，造成的损失均系韦雷违规操作造成的，应当自行承担损失以及违约责任，韦雷认为杨慧玲提交的录音非原始载体，真实性及证明目的均不予认可，优合公司对真实性认可，证明目的不予认可。   韦雷于2018年07月18日起诉至西安市未央区人民法院提出诉讼请求：1、请求法院判令杨慧玲继续履行与韦雷签订的《西安市存量房买卖合同》，将位于西安市未央区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX号房屋过户至韦雷名下；2、请求法院判令杨慧玲赔偿韦雷因维权支付的律师代理费用63000元；3、请求法院判令杨慧玲赔偿韦雷因维权支付的保全费5000元和保险费6200元；4、本案诉讼费用由杨慧玲承担。事实和理由：2018年2月5日，其与杨慧玲通过优合公司签订《西安市存量房买卖合同》（以下简称合同），约定其购买杨慧玲所有的位于西安市未央区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX号房屋，价格为155万元，首付47万元，剩余的108万元于双方网签当日打入资金监管账户。合同签订当日，其向杨慧玲支付定金10万元。因杨慧玲未交纳大修基金、契税，案涉房屋出售时未取得不动产权证。2018年2月10日，其与优合公司签订《补充协议》，由其支付中介费3.1万元、大修基金2.1万元及其他契税128780元，用于办理案涉房屋的不动产权证书，待产证办理完毕后进行过户。2018年3月1日，其为履行合同，将其唯一所有的房屋出售，以保证履行支付购房款的义务。2018年4月25日，案涉房屋的产证办理完毕，开发商多次通知杨慧玲领取，杨慧玲均以各种理由推托，直至2018年5月7日，杨慧玲才领取了产证，并于当日将产证交予优合公司。因杨慧玲领取产证时间过长，导致商品房网签时不满五年，无法于2018年5月20日办理过户手续。2018年6月23日，西安市人民政府市政办发（2018）61号文件，商品房网签三年且取得不动产权证书的可上市交易，在案涉房屋具备交易条件的情况下，杨慧玲却反悔不愿继续履行合同，给其造成无法弥补的损失，故诉至法院，请求如前所述。   杨慧玲辩称，韦雷诉状中陈述的内容与事实不符，因韦雷的违约行为，造成了目前的结果，其始终严格按照合同约定履行义务，未有违约行为。   优合公司述称，签订购房合同时，杨慧玲明确告知韦雷案涉房屋未交纳大修基金及契税；产权证的办理发放由开发商负责，双方约定的2018年5月20日过户，确实属于不满五年不能过户的情况，其公司亦将房屋政策告知了买卖双方。2018年5月20日至6月30日，韦雷积极弥补损失，杨慧玲要求严格按照合同履行。   杨慧玲向一审法院提出反诉请求：1、请求贵院判令解除杨慧玲与韦雷2018年2月5日所签订的《西安市存量房买卖合同》；2、请求贵院判令韦雷承担违约金155000元；3、请求贵院判令由韦雷赔偿杨慧玲因维权所支付的律师代理费50000元；4、本案诉讼费用由韦雷承担。事实与理由：2018年2月5日，其与韦雷签订了合同，约定其将位于西安市未央区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX号房屋出售予韦雷，房屋总价为155万元，韦雷以银行按揭的方式支付购房款，首付款为47万元，贷款108万元。根据合同第七条第三款的约定：“杨慧玲与韦雷于2018年5月20日之前办理房屋过户手续，杨慧玲应在5月20日前收到总房款，否则韦雷违约，杨慧玲可另行处理。”但韦雷未按照合同约定履行，经多次沟通，未有结果。韦雷的行为已经构成根本违约，故其提起反诉，请求如前所述。   韦雷辩称，其未违约，杨慧玲因自身原因导致双方无法在2018年5月20日之前办理房屋过户手续，双方签订的合同应当继续履行；因房价上涨，杨慧玲故意拖延合同履行期限，造成出现履约障碍，目的就是以现阶段的市场价格重新出卖房屋。   一审法院认为，韦雷与杨慧玲签订的《西安市存量房买卖合同》（以下简称合同）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。杨慧玲已取得案涉房屋的产权证书，韦雷已支付定金及大修基金、契税等相关费用。合同履行过程中，双方协商付款方式由银行按揭贷款变更为一次性付款，且房屋具备过户条件，双方均应当继续履行合同完成房屋交易。韦雷主张继续履行合同，并向一审法院提交证据证明其具备一次性付款的能力，故对其主张，一审法院予以支持，韦雷应向杨慧玲支付剩余购房款145万元。韦雷作为买受人在签订合同时，应采取审慎的态度，充分了解房屋政策，最大限度保障房屋交易的完成，但其明知房屋不符合交易条件的情况下签订合同存在过错，故对其主张的律师费6.3万元、保全费5000元、保险费6200元，一审法院不予支持。杨慧玲反诉主张韦雷承担违约金15.5万元、律师费5万元，其作为案涉房屋所有权人，在签订合同时，更应采取审慎态度，不能以不了解房屋政策作为免责事由，故其在签订合同时亦存在过错，故对上述反诉主张，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、杨慧玲于本判决生效之日起三十日内协助韦雷将西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX号房屋【权属证号陕（2018）西安市不动产权第1132363号】过户至韦雷名下；二、韦雷于本判决生效之日起三十日内支付杨慧玲剩余购房款145万元；三、驳回韦雷的其余诉讼请求；四、驳回杨慧玲的反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费19417元（韦雷已预交），由韦雷负担；反诉费1700元（杨慧玲已预交），由杨慧玲负担。   宣判后，杨慧玲不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清。1、一审判决对双方提供的证据没有一个明确的认定界限。一审判决只以双方不了解房屋买卖政策作为判决理由，对双方提供的证据未做任何认定，有违以事实为根据，以法律为准绳的原则。2、韦雷存在明显违约行为。韦雷未在合同约定的期限支付剩余购房款。按照合同约定，杨慧玲有权处理此房屋，包括解除双方签订的房屋买卖合同。同时，韦雷在一审提交的证据也证明其并未在合同约定的日期准备好剩余的足额房款。但一审判决对此均未认定。二、韦雷及优合公司采用非法手段办理买房手续，属于违法行为。韦雷及优合公司在庭审中均承认在办理房屋买卖期间有过不正当行为。一审法院对此不闻不问。杨慧玲认为法院应对韦雷与优合公司之间的不正当交易交由相关机关查处。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回韦雷的诉讼请求或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。   韦雷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的西安市存量房买卖合同合法有效，应当继续履行。   优合公司辩称，双方所说属实，其他没有意见。   本院经审理查明，韦雷与杨慧玲签订的《西安市存量房买卖合同》第5.2条约定，若非甲、乙双方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延。在签订《西安市存量房买卖合同》后，韦雷、杨慧玲又协商将购房款支付方式由按揭改为一次性支付。一审判决认定事实属实。   本院认为，韦雷与杨慧玲签订的《西安市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方应当按照合同约定履行各自的义务。因涉案房屋在2018年5月20日前不符合西安市二手房交易政策，无法上市交易。这是由于西安市二手房交易政策导致，并非韦雷或杨慧玲的原因。因此，根据双方签订的《西安市存量房买卖合同》第5.2条的约定，有关交易日期顺延。至2018年6月13日，西安市二手房交易政策调整，涉案房屋符合交易条件，可以上市交易，双方应当继续履行合同义务。另外，在2018年5月20日前，涉案房屋因不符合西安市二手房交易政策，韦雷和杨慧玲无法办理网签手续、建立资金监管账户。因此，韦雷未能在2018年5月20日前将购房款打入资金监管账户，使杨慧玲未在2018年5月20日前取得购房款，并非韦雷违约造成的。其后，因西安市二手房政策变化，涉案房屋可以上市交易，韦雷主张继续履行合同，并愿意一次性支付剩余购房款，一审判决因而判决合同继续履行，并无不当，应予维持。综上，杨慧玲的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费18750元，杨慧玲已预交，由杨慧玲承担。   本判决为终审判决。   审判员  辛   娟     二○一九年七月十日      书 记 员  石 李 婷            1