浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初7688号 原告：浙江喜得力钢结构有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇塘康路**。 法定代表人：陈力贇，总经理。 委托诉讼代理人：朱俊刚，浙江华新律师事务所律师。 被告：杭州安氏大地工贸有限公司，住，住所地：杭州市余杭区塘栖镇塘康路**/div> 法定代表人：安永旺，总经理。 委托诉讼代理人：温作潮，浙江泰正律师事务所律师。 原告浙江喜得力钢结构有限公司（以下简称原告）诉被告杭州安氏大地工贸有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月16日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判。2019年4月25日，被告提出管辖异议，本院于同月28日裁定驳回该申请。被告不服，上诉至杭州市中级人民法院。该院于2019年6月24日作出（2019）浙01民辖终725号民事裁定，驳回上诉。本院于2019年8月21日公开开庭审理了本案。原告法定代表人陈力贇及委托诉讼代理人朱俊刚和被告法定代表人安永旺及委托诉讼代理人温作潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2014年1月，原告与被告就杭州市余杭区塘栖镇工业园区塘康路132号（德胜坝）【目前该门牌号××】工业厂房签订《租赁合同》一份，合同约定原告出租厂区一层主厂房及附属用房总面积2600平方米。土地性质为工业用地，内有行车2台。租赁期限为10年，自2014年1月15日至2023年12月31日（厂房2014年1月15日交付，2014年1月15日至2014年2月14日为免租期）。租金半年支付一次，目前2019年租期的年租金为47.19万元。合同签订生效后被告支付了5万元作为履约保证金。合同第5条约定违约责任，…甲方（原告）如提前终止租赁，甲方需支付当年一季度租金作为补偿。2018年7月，因厂区道路上搭建临时违章建筑，影响原告产业优化、企业引进、房屋使用审批及环评工作，双方签订补充协议一份，乙方承担场地使用费给甲方（原告）每年5万元，以弥补甲方收入，从2018年7月1日起签订至合同履行结束。2018年底，由于政府要求企业转型升级，去低效益、高能耗的企业，目前现有厂区企业被定性为三类企业（低税无税企业），故存在土地被政府收回的风险，用电高峰期停四开三，故原告欲将厂房收回进行产业升级调整为智能机器制造园区。2018年底原告多次与被告协商要求按照合同约定终止租赁收回厂房，但是被告拒绝配合。2018年12月28日，原告通过EMS邮寄《解除租赁合同通知书》给被告，但被拒收退回；2019年1月2日，原告经过公证将《解除租赁合同通知书》（内容为解除租赁，要求在2019年3月30日前腾退厂房、基于提前终止租赁，贵方的投资和搬迁我司将租赁合同约定进行处理）再次通过EMS投递给被告，并承诺会按照合同约定退回剩余租金且支付搬迁补贴等费用。2019年4月6日原告员工在被告租赁的厂房内张贴公告，第三次表明终止租赁合同，并再次给予被告7日的腾退时间。目前被告依旧占用厂房，给原告厂区的转型升级造成重大损失，为此提出诉讼。诉讼请求：一、确认原、被告双方于2014年1月签订的《租房合同》及2018年7月签订的《补充协议》解除；二、被告腾退并归还承租厂房；三、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确其提出解除合同是依据租赁合同第5.1条，依约定解除；原告认可租金被告已支付至2019年6月，2019年6月被告向原告公司账户及一股东账户支付了3笔款项，但此前原告已发送了解除通知书并提起诉讼。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1.租赁合同、补充协议各1份，用以证明原、被告双方就承租厂房签订合同，约定年租金及补偿和本案解除依据合同第5条第1款的事实； 2.房产证2份、国有土地使用权证1份、地名证、地名证明1份明原告对厂房享有产权以及房产证地址与新门牌号不一致的事实； 3.提前终止《房屋租赁合同》通知及EMS详情单各1份（单号1018520996532的未拆封邮件）、邮件查询结果1份（打印件），用以证明原告向被告发出解除租赁合同通知书，根据EMS邮寄单证显示拒收退回的事实； 4.提前终止《房屋租赁合同》通知及EMS详情单各1份（编号1093664552929的未拆封邮件）、邮件查询结果1份（打印件）、公证书1份，用以证明被告拒收2018年12月28日解除租赁合同通知书后，原告通过公证再次邮寄解除租赁合同通知书，表明合同解除并要求被告在2019年3月30日前腾退厂房，根据EMS单证显示已收，但之后被被告退回，原告认为本次解除租赁合同通知书为有效送达的事实； 5.光盘1份、解除租赁合同并要求归还厂房的通知书1份，用以证明原告在被告承租的厂区内张贴公告，表明厂房租赁解除，并再次给予被告7日腾退时间的事实； 6.领款通知1份、EMS详情面单1份，用以证明原告通知被告领取款项的事实。 被告答辩称：第一，被告不同意解除租赁合同并腾退厂房，被告与原告于2014年1月签订十年期的租赁合同，租赁期限至2023年12月31日，于2018年7月1日签订补充协议，将租赁期限延长至2028年12月31日，被告与原告之间的租赁合同是依法成立的合同，根据合同法规定受法律保护，对合同各方具有法律效力及合同效力。第二，被告是余杭区内依法设立的公司，并依照法律法规纳税，原告在起诉状中称被告为三类企业（低税无税企业），与事实严重不符，且原告未提供证据证明被告为三类企业（低税无税企业）。同时，原告也未提供证据证明其起诉状中所称余杭区政府要求企业转型升级、回收土地的相关文件政策。故原告起诉状中的解除原因也与实际事实不符，原告无权单方解除合同。第三，原告随意解除租赁合同，违反合同约定，缺乏契约精神，不应得到法院的支持。适格民事法律关系主体作出民事行为时，一方发出邀约，一方进行承诺，本案中的租赁合同及补充协议已发生法律效力，系意思表示真实。被告按合同约定按期支付租金，已经履行了合同义务，应享有相对应的权利租赁厂房，而原告如期收取租金，应当履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同，任何人不得单方解除。第四，原告单方随意地、任意地解除合同，违反了诚实信用原则和当事人法律地位平等原则，原告将单方的意志强加于被告，违反了民事法律基本原则。如若无端解除合同，被告的经济损失不可估量，解除合同影响的不只是被告，还将影响被告公司的劳动者及其家人，对社会的稳定也有一定影响。被告按照十几年租赁期限规划搭建厂房、投入生产设备以及装饰装修，故恳请法院能够侧面考虑解除合同所带来的社会影响力。第五，解除合同与终止合同是不同概念，二者不可混淆。第六，本案中原告解除合同的条件没有成就（包括法定、合同约定），根据合同法第107条、第110条，被告有权要求继续履行合同。综上，从事实方面、合同方面、法律方面及社会影响方面，原告要求解除租赁合同、腾退归还厂房无事实依据和法律依据，也违反了合同的约定，还会造成一定的社会影响，请求法院驳回原告请求。 被告为支持其抗辩意见，在庭审中陈述并出示了以下证据： 1.税收完税证明1组，用以证明被告是余杭区内依法设立并纳税的公司，原告诉称被告为三类企业与事实不符，原告也未提供证据证明其诉称政府要求企业转型升级、回收土地的相关文件政策，原告单方解除合同于法、于事实无据的事实； 2.台州银行付款回单8份、台州银行对账单2份，用以证明被告按合同约定按时支付租金，履行合同义务的事实； 3.企业信用信息查询1份（网页打印件），用以证明陈祖良系原告股东的事实； 4.台州银行付款回单2份、农业银行个人交易明细10份，用以证明被告按合同约定按时支付租金，履行合同义务的事实； 5.回复函1份（打印件）、EMS详情单1份（照片打印件）、邮件查询结果1份（打印件），用以证明被告不同意解除合同，原告解除合同的条件没有成就，原告也没有支付相关违约金的事实。 上述证据，经双方当事人质证，本院认证如下： 原告提供的证据，被告对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能证明原告有权解除合同，即违约责任条款是关于终止租赁，不是解除租赁，也没有说原告可以单方终止或解除租赁，解除合同的条件没有成就，原告无权解除；对证据2的三性无异议；对证据3、4的合法性、真实性有异议，认为违反了合同法和民法基本原则，没有达到解除条件就解除合同，被告也从未收到过快递内容，不能实现证明目的，原告所说的有效送达没有事实依据，快递回单是快递柜收取，而不是被告收取，被告没有收件；对证据5的合法性、关联性有异议，理由同证据3、4，也无法达到证明目的；对证据6的三性有异议，被告根据合同要求按约定支付租金，履行合同，原告无权单方认为它不是租金，该行为没有法律效力。经审查，证据1、2符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据3、4、5、6的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实，在本院认为部分阐述。 被告提供的证据，原告对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为交纳的税非常低，和原告陈述的被告是低税企业吻合；对证据2的三性无异议；对证据3的三性无异议；对证据4无异议，但不认可2019年所付款项为租金；对证据5，表示已收到，但认为不能说明原告没有解除权，原告会按合同约定支付违约金，由于目前双方尚未办理移交，违约金尚未支付。经审查，证据1-4的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实，在本院认为部分阐述；证据5虽为打印件，但原告予以认可，真实性本院予以确认。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 原告于2005年1月以出让方式取得余杭区塘栖镇河西埭村一宗工业用地，后建造钢结构1号厂房（一层，建筑面积4232.02平方米）、钢混结构2号厂房（5层，建筑面积3601.3平方米），并于2008年领取了房屋所有权证，地名更，地名更改为余杭区塘栖镇塘康路**iv> 2014年1月，原告与被告签订《租赁合同》一份，被告承租塘康路132号（德胜坝）原告厂区一层主厂房及附属用房总面积2600平方米（主厂房8间，门口2间平台，河边小房子，2间宿舍），内有行车2台，并约定：租赁期限为10年，自2014年1月15日至2023年12月31日（2014年1月15日交付，2014年1月15日至2014年2月14日为免租期）；租金半年支付一次，其中2019年的年租金为47.19万元，先付后用，原告提供年租金50%的发票（其余50%须现金支付），合同签订生效后被告支付履约保证金5万元；合同第5条违约责任，…1、被告不缴纳租金超过一个月或提前退出租赁，乙方需承担当年一季度租金作为对原告进行补偿，原告如提前终止租赁，需支付当年一季度租金作为补偿给被告。后原、被告签订《补充协议》，载明至2018年6月30日由于被告在厂区道路上搭建临时违章建筑，影响原告产业优化、企业引进、房屋使用审批及环评工作，签订本协议，约定被告承担场地使用费给原告每年5万元，以弥补甲方收入，从2018年7月1日签订至合同履行结束，每年一次性支付，先付后使用，不开具发票；若由于政府及政策原因等，至院内搭建物和设施需清除，并无法继续使用保留的，原告不承担责任，被告应无条件服从，原告停止收取约定的费用，租赁合同如提前结束，场地费也相应结束；至合同2023年12月31日结束时未遇到拆迁，在原合同的基础上再延迟至2028年12月31日，延迟时间与原租赁合同有同等效益等。被告在案涉租赁物内生产经营至今。至案涉纠纷发生时，被告均按合同约定交纳租金，其中50%转入原告公司账户，50%转入原告股东陈祖良个人账户（包括补充协议所涉场地费）。案涉纠纷发生后，被告于2019年6月4日向原告和陈祖良账户分别转账117975元，附言房租；于6月25日向陈祖良账户转账5万元，附言补充协议场地使用费。 2018年12月24日，原告以其产业结构调整需使用厂房，案涉房屋租赁合同需提前终止为由，发函要求被告于2019年3月30日前腾退厂房，被告的投资和搬迁将根据合同约定处理。该邮件被拒收退回。2019年1月2日，原告以全球邮政特快专递方式再次向被告寄送《提前终止〈房屋租赁合同〉通知》，并办理了公证手续。被告未收取该邮件。后原告又采用在厂区张贴的方式，告知被告终止租赁合同，要求腾退租赁房屋。被告曾于2019年4月9日复函，表示于4月7日发现原告于6日晚张贴的通知书，认为案涉租赁合同、补充合同具有法律效力，任何一方不得无故任意解除，被告未出现违约事项，原告未享有解除合同权利，不同意解除或终止合同。同月11日原告收到该回函。现原告起诉要求确认案涉租赁合同、补充合同已解除，并要求被告腾退租赁物。原告于2019年6月6日函告被告，要求其领回2019年6月4日二笔汇款，否则作暂管款处理。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。本案原、被告对被告在租赁期内按约支付租金的事实没有异议，现原告主张其依据案涉租赁合同第5.1条的约定已通知被告终止租赁关系，而被告认为原告无权单方解除合同，要求继续履行该租赁合同。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。经查，案涉租赁合同第5.1条后半句虽有“原告如提前终止租赁，需支付当年一季度租金作为补偿给被告”的表述，但合同权利义务的终止须存在合同解除等法律规定或当事人约定终止的情形，而原告主张的因现有厂区企业被定性为低税无税企业而需收回进行产业升级的意见，不属于合同法第九十四条规定的情形，案涉租赁合同亦未就此作出约定，且该合同中也未约定当事人单方解除合同的条件，其第5.1条文义应理解为一方请求解除合同，双方协商一致合同解除时，请求一方应承担的违约责任。现无证据表明被告存在违约或存在双方约定解除合同条件且条件成就的情形，亦不存在法定终止合同情形的情况下，原告无权以单方通知方式终止合同的履行，即原告起诉要求确认案涉租赁合同解除以及由此主张的腾退租赁物，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告浙江喜得力钢结构有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取40元，由原告浙江喜得力钢结构有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇一九年八月二十二日 法官助理张飞 书记员范书荟