河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1××28民初1668号本诉原告（反诉被告）闫修鹏，男，1984年3月24日出生，汉族，住江苏省赣榆县。委托诉讼代理人苏燕鸣，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人刘耘溢，北京炜衡（天津）律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）王晓龙，男，1988年8月3日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人李满，河北瀛川律师事务所律师。委托诉讼代理人王会，河北瀛川律师事务所律师。本诉原告（反诉被告）闫修鹏与本诉被告（反诉原告）王晓龙房屋买卖合同纠纷一案，本诉原告（反诉被告）闫修鹏于2019年6月13日向本院提起本诉，本诉被告（反诉原告）王晓龙于2019年7月18日向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员杨利华独任审判，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告闫修鹏委托诉讼代理人苏燕鸣，被告王晓龙委托诉讼代理人李满、王会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）闫修鹏向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行本诉原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。2、判令本诉被告支付本诉原告剩余购房款1300000元及违约金577000元（自2017年11月1××日起暂计算至2019年6月1××日止）。3、本诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月1××日，本诉被告委托董玉松与本诉原告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定本诉被告购买本诉原告名下位于大厂潮白河孔雀城英国宫二期1××-2--1603号房屋，房屋总价款2000000元，首付款700000元，双方在本诉原告取得房屋产权证书后十个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，如本诉被告不能银行批贷，本诉被告应自行筹齐剩余房款并支付给原告，一方如未按约履行义务，应按总房款的日万分之五的标准支付违约金。合同签订后，本诉被告依约向本诉原告支付了首付款，本诉原告依约向本诉被告交付了房屋。本诉被告接收房屋后，将涉案房屋出租至今。本诉原告取得房屋产权证书后通知本诉被告办理贷款手续时，本诉被告以出台限贷政策导致无法申请银行贷款为由拒绝继续履行合同。故诉至法院，望判如所请。本诉被告（反诉原告）王晓龙辩称，根据廊政办（2017）61号文件规定，本诉被告非涉案房产所在地居民且不能提供3年及以上社保缴纳证明，基于上述政策原因，本诉被告无法继续履行合同，并不存在违约行为。双方《房屋买卖合同》第四条中“贷款交易”一项的约定系中介公司提供的格式条款，因受限购政策影响，本诉被告无法办理银行贷款，不具备自筹资金支付房款的条件，而该项约定明显加重了购房人付款义务，应认定无效。反诉原告（本诉被告）王晓龙提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》并返还反诉原告首付款700000元。2、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，廊坊市人民政府于2017年3月份下发“限购令”，反诉原告失去了购房资格，故双方合同应予解除并返还反诉原告首付款，望判如所请。反诉被告（本诉原告）闫修鹏辩称，反诉原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》早于限购政策出台时间，故双方合同的履行不受限购政策的调整。反诉被告已向反诉原告支付了首付款，反诉被告亦已将房屋交付反诉原告，双方已履行了合同大部分义务，限购政策出台后，反诉被告亦未主张解除合同，而是在其后两年一直将房屋出租，故合同应继续履行。经审理查明，2016年11月1××日，本诉被告委托案外人董玉松与本诉原告签订《房屋买卖合同》，约定本诉被告购买本诉原告位于大厂潮白河孔雀城英国宫2期1××-2-1603号房屋，房屋成交价格2000000元，买受人应于合同签订当日支付定金1××0000元，于2016年11月30日前将首付款（含已付定金）700000元支付给出卖人。合同第四条第（六）项第2小项约定：“买受人向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币1300000元。买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，双方同意按照第（2）种方式解决：（1）买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人；（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若该银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人”。关于交易方式及权属转移登记，合同第五条约定：“买卖双方同意，于甲方（出卖人）领取房产证1××日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。关于房屋交付，合同第七条约定：“出卖人应当在收到买受人首付款3日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：（一）出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接相关物品；……（三）移交该房屋房门钥匙”。关于违约责任，合同第九条约定：“因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金”。合同第十三条约定：“双方达的其他约定：以补充协议为准”。本诉原告（甲方）、本诉被告（乙方）委托的代理人董玉松、及居间方（丙方）三河市顺心置地房产经纪有限公司于2016年11月1××日签订的《补充协议》第一条约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币（大写）贰佰万元整，此价格为甲方净得价，不含税”。关于房屋交易事宜，该协议第二条约定：“3、甲方应在开发商通知领取房产证之日起1××个工作日内领取房产证。4、甲乙双方应于甲方取得房产证后1××个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续，甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估”。关于违约责任，该协议约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的。每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。合同签订后，本诉原告按约向本诉被告支付购房定金及首付款共计700000元。2016年11月30日，本诉被告支付600000元首付款当日，本诉原告将涉案房屋及房屋内设施设备等一并交付给本诉被告。2017年1××月31日，本诉原告取得了涉案房产的不动产权登记证书，证书中涉案房产坐落为鸿祥苑小区1××号楼2单元1603号。另查明，2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知（〔2017〕27号），该意见对涉案房屋所在地实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策：“非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房……”。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号），该意见对涉案房屋所在地实行住房限购措施：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。再查明，原告于2018年7月28日以快递的形式向董玉松邮寄关于履行《房屋买卖合同》及《补充协议》的催告函，该快递于2018年7月31日签收，签收人为“他人收”。本案受理时间为2019年6月14日，本院以法院专递邮寄的方式向被告送达诉状及应诉手续，于2019年7月4日由董玉松代为签收。上述事实，有本诉原告与本诉被告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》，本诉原告提交的涉案房产的不动产权证书、《居间服务合同》、本诉被告与董玉松的委托书、催告函及快递单及双方当事人当庭陈述在案为证。本院认为，本诉原告（反诉被告）闫修鹏与本诉被告（反诉原告）王晓龙签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本诉原、被告签订《房屋买卖合同》与《补充协议》及支付首付款、交付房屋的时间均早于限购政策出台时间，本案双方当事人的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整，涉案房屋买卖合同应当继续履行。买卖合同中关于付款方式的约定，将在贷款过程中可能出现的情况和遇到的问题予以充分考虑，并提出解决办法，是有利于保证交易安全，促使当事人顺利履行合同的约定，并未加重购房人的付款义务，本诉被告关于该条约定系格式条款的主张，本院不予采信。本诉原告所提交的邮寄单及快递查询结果显示，催告函为他人签收，本诉被告亦不认可知晓该通知内容，本诉原告不能证明本诉被告知晓本诉原告取得房产证并要求其继续履行付款义务情况，故本诉原告要求本诉被告自其取得房产证的第十日，即2017年11月1××日起给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。违约金应从本诉被告收到民事诉状后十日开始计算。合同关于以总房款为基数计算违约金的约定，显示公平，本院酌定以未给付的剩余房款1300000元为基数，按照日万分之五的标准自本诉被告收到民事诉状后十日开始计算至实际付清剩余购房款之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）闫修鹏、本诉被告（反诉原告）王晓龙继续履行双方于2016年11月1××日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》。本诉被告（反诉原告）王晓龙于本判决生效之日起三十日内给付本诉原告（反诉被告）闫修鹏剩余购房款1300000元。并以1300000元为基数，按照日万分之五的标准支付本诉原告自2019年7月15日起至实际付清剩余购房款之日止的违约金。二、本诉原告（反诉被告）闫修鹏在本诉被告（反诉原告）王晓龙付清剩余购房款之日起三日内配合办理关于河北省大厂回族自治县鸿祥苑小区1××号楼2单元1603号房屋产权过户手续。本诉被告（反诉原告）王晓龙承担河北省大厂回族自治县鸿祥苑小区1××号楼2单元1603号房屋过户登记至其名下的税费及相关费用。三、驳回本诉原告闫修鹏其他诉讼请求。四、驳回本诉被告王晓龙全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取8250元，反诉案件受理费减半收取5400，两项共计13650元，由本诉被告（反诉原告）王晓龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  杨利华二〇一九年八月八日书记员  杨雨欣附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。