陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终9193号 上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：段惠生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩文华，女，汉族，1968年5月13日出生，现住西安市高新区。委托诉讼代理人：朱仁松，男，汉族，1966年3月18日出生，现住西安市高新区，系韩文华之夫。上诉人西安西水置业有限公司（以下简称：西水公司）因与被上诉人韩文华商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初4724号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，韩文华、西水公司签订合同登记号为Y15150121的《商品房买卖合同》（预售），约定韩文华购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款778319元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条商品房相关设施设备交付条件中，对于天然气、供暖、供电的交付条件均有具体约定，如在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，确属出卖人责任的，买受人可要求出卖人按日向买受人支付50元的违约金，且违约金数额最高不得超过总房款的1%，但买受人不得以此为由要求解除合同。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。买受人在办理入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证，未提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二第五条对合同第九条的补充约定：经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人交付房屋的必要条件是买受人已签订备案合同并按合同规定缴纳全部房款（若为按揭付款方式，则除首期款外，还包括银行已将全部按揭贷款划入出卖人账户）。买受人若未签订备案合同或未按期缴纳全部房款或者其他费用（包括房屋面积补差款、逾期付款的违约金）的情形下，除应按合同及补充协议规定承担违约责任外，出卖人有权不为其办理房屋交付手续；如果在此期间，该房屋产生任何费用，则买受人在补齐相关费用后（包括物业费、采暖费等），方能要求出卖人为其办理房屋交接手续。上述合同签订后，韩文华按照合同约定向西水公司支付全部购房款。西水公司于2017年10月31日通过EMS邮件通知韩文华收房，韩文华于2017年11月25日收房。另查，涉案房屋所在项目截止庭审时仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件。审理中，西水公司提交西安普迈5项目管理有限公司西水•水岸阳光监理处出具的《政府治污减霾及异常天气等因素影响工期情况统计》，主张涉案项目自2013年6月19日至2017年10月31日受不可抗力因素影响延误工期416天，交房时间应随之顺延416天。西水公司辩称其已通过发放礼品、免费封阳台及发送告知函等形式通知韩文华变更交付时间至2017年8月，但其没有提交证据证明，其也没有证据证明韩文华因此放弃本案的诉讼请求。韩文华诉至原审法院称，西水公司售楼人员于2015年春开始多次电话邀约韩文华至西水公司处位于西安市高新区XX路XX号XX楼盘看房、选房。经过半年多时间协商，韩文华与西水公司于2015年9月19日签订《西水水岸阳光认购协议书》，约定韩文华购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号西水水岸阳光的1幢2单元5层20501号房屋（以下简称涉案房屋），总房款778319元。2015年12月31日，韩文华、西水公司双方正式签订《商品房买卖合同》，约定西水公司应于2016年12月31日前向韩文华交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及基础设施完善并符合该合同约定交付条件的商品房，逾期交付则西水公司按日向韩文华支付全部房价款万分之三的违约金（每日233.5元），但西水公司至今仍未取得涉案房屋所在楼盘之建筑工程消防验收和建设工程竣工验收备案证明文件，天然气、暖气、电力等尚未接入，小区弱电、安防、道路、景观绿化等工程至今尚未完工。现韩文华诉至法院，请求判令：1、西水公司向韩文华支付逾期交房违约金103440.5元（自合同约定的交房期限2016年12月31日起算至2018年3月19日共443天，乘以每天233.5元）及继续计算至涉案房屋达到双方签订的《商品房买卖合同》第四章《商品房交付条件与交付手续》的全部约定之日止；2、西水公司承担本案诉讼费。西水公司辩称，1、其公司曾告知韩文华交房时间推至2017年8月，且已就此取得韩文华的同意和谅解，属双方协商一致对交房时间的变更；2、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截止其公司通知的收房日期（即2017年11月8日）并不构成迟延交房；3、韩文华至今未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向韩文华交房；4、其公司已于2017年10月31日通知韩文华于2017年11月8日前收房，韩文华于2017年11月25日收房，故即便不考虑上述几点，韩文华也无权主张2017年11月8日以后的迟延交房违约金；5、涉案房屋所在楼栋的地基与基础分部和主体分部已分别于2015年12月17日、2016年12月14日由西水公司会同设计、勘察、施工、监理单位在高新区建设工程质量安全监督站的主导和参与下验收合格，达到合同约定的交房条件，韩文华主张西水公司瑕疵交付无事实依据，更无权以瑕疵交付为由要求西水公司承担逾期交付的违约责任；6、韩文华主张的违约金标准过分高于其损失，依法应予调低；7、其公司代已收房的韩文华交纳了2017年11月1日至2018年10月31日的费用，包括物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费共计2568元，该部分费用及资金占用期间的利息应从韩文华的诉请中扣减。原审法院认为，韩文华、西水公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。现韩文华已向西水公司履行了支付购房款的义务，西水公司应按合同约定时间向韩文华交付房屋。虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定和《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未达到法律规定的交付条件，西水公司的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于西水公司辩称违约金约定过高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水公司原因涉案房屋至今未达到交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，原审法院酌情降至日万分之一。西水公司应以房价款为基数按日万分之一的标准向韩文华支付2017年1月1日至收房日即2017年11月25日的逾期交房违约金，计算为25606.7元（778319元×329天×0.01%）。关于韩文华主张的其收房之后的违约金，韩文华已自愿接收了房屋，此时无论房屋是否达到合同约定以及法定的交付条件，韩文华都已实际占有并使用该房屋，其自愿收房的行为应视为韩文华认可西水公司交付的房屋现状，因此韩文华在收房之后再主张逾期交房违约金，原审不予支持。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无证据佐证，故该项辩称依法不予采信。关于西水公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西水公司亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，且西水公司作为专业的房产开发企业，在约定交房时间时应充分考虑到天气等可能造成工期延误的商业风险，加之西水公司至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，导致涉案房屋至今未达到交付条件，违约行为明显，故西水公司该项辩称依法亦不予采信。关于西水公司辩称韩文华未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向韩文华交房一节，合同约定韩文华需在办理房屋入住手续前将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户，但涉案房屋截止韩文华实际收房之日仍未满足交房条件，其无权以此抗辩韩文华。至于西水公司辩称代韩文华缴纳物业费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，原审法院遂判决：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩文华支付2017年1月1日至2017年11月25日的逾期交房违约金25606.7元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告韩文华的其余诉讼请求;本案案件受理费2369元，由韩文华、被告各半负担1184.5元。因原告已预交，故被告应在履行判决义务时将其负担的案件受理费一并支付给原告。宣判后，西水公司不服，向本院提起上诉称，一、一审判决以涉案房屋至今不具备法律规定的交付条件为由认定西水公司违约属法律适用错误。第一，法律规定的交付条件是指“验收合格”，并非“取得竣工备案证明”。根据《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程能否交付使用的判断标准为是否经过验收合格。而根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，工程竣工验收备案是工程竣工验收合格后应当进一步办理的手续。这意味着，一方面，未办理竣工验收备案手续不等同于工程未进行竣工验收或竣工验收不合格；另一方面，要求建设单位在工程竣工验收合格后继续办理工程竣工验收备案是从行政管理角度出发的管理型规定，不是效力型规定。其次，合同约定的“该商品房所在楼栋经验收合格”的交房条件并未违反法律禁止性规定，属有效条款。再次，西水公司在一审中提交了《验收会议纪要》等证据足以证明涉案房屋已经验收合格，具备合同约定的交付条件。二、韩文华至今未缴纳涉案房屋的住宅专项维修资金，西水公司依法、依约可不向其交付房屋。三、一审判决以证据不足及涉案房屋未能取得竣工验收备案表证明为由认定涉案房屋工期不存在不可抗因素无事实和法律依据。首先，西水公司一审中提交的《工期情况统计》显示，涉案房屋所在西水水岸阳光项目因不可抗力导致工期延误416天，而该证据系由西水水岸阳光项目的监理公司西安普迈项目管理有限公司根据其监理日志整理汇总，能够客观真实反应项目工期延误的具体情况。其次，未办理竣工验收备案证明并不违反涉案合同约定，西水公司主张的不可抗力因素也并未发生在西水公司违约期间，应予采信。四、一审判决未认定双方协商一致将交房期限延期至2017年8月，与事实不符。五、西水公司曾于2017年10月31日通知韩文华收房，韩文华因自己原因推迟2017年11月25日收房，其应自己承担不利后果。一审判决西水公司承担延迟交房违约金错误。上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回韩文华的全部诉讼请求；3、韩文华承担本案全部诉讼费。韩文华辩称，1、双反签订的《房屋买卖合同》约定2016年12月30日以前交房，并且约定交房需要具备《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，西水公司现仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件违反合同约定；2、天气是可以遇见的，西水公司可以应自己有预见性，对此进行避免，并且在签合同时对此应有预判，西水公司应承担延期交房的违约责任。3、房子现在没有合格证明文件，所以大部分人都没有交大修基金，房子的质量存在问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，涉案房屋所在楼栋楼高25层，于2015年12月17日进行了地基与基础分部工程验收，2016年12月14日进行了主体分部工程验收。但至二审时西水公司并未提供涉案楼盘通过消防验收、取得竣工验收备案证明文件的证据。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，西水公司与韩文华签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得于法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。此外，西水公司关于其与韩文华就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，且空气污染、高温等原因所导致的停工，亦非属于不可抗力因素，故原审法院认定西水公司应依法承当相应逾期交房违约责任并无不当，西水公司认为其公司尚不构成违约迟延交房的主张，本院不予支持。最后，截止目前，涉案房屋并未达到合同约定的入住条件，且涉案楼盘逾期交付的主因系西水公司未依约按期竣工所致，故韩文华未给付专项维修基金之事实，并非是西水公司可以推迟交房的抗辩理由。综上，西水公司的上诉请求本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。西安西水置业有限公司预交的440元，由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年八月二十六日  书 记 员  范  致  远      1