吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终1100号 上诉人（原审被告）：吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司，住所地吉林市昌邑区。 法定代表人：王莉茗，总经理。 委托诉讼代理人：李思维，吉林佳誉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张法东，男，1955年9月29日生，汉族，吉林市热力集团退休职工，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：宋智萃，吉林雪柳律师事务所律师。 上诉人吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司（以下简称正鸿基房产公司）因与被上诉人张法东房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正鸿基房产公司委托诉讼代理人李思维、被上诉人张法东及其委托诉讼代理人宋智萃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正鸿基房产公司上诉请求：1.撤销吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初186号民事判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由张法东承担。事实和理由： 一、一审认定事实错误。1.张法东并非通过抹账方式获得诉争房产，而是其用现金向吉林市龙潭区遵义建筑工程公司（以下简称遵义公司）购买的低价抹账房,遵义公司应当按房产管理规定缴纳相关税款办理房证后再过户给张法东，张法东没有产权证是他们双方以偷逃二手房交易和契税为目的违规买卖房屋造成的。一审判决正鸿基房产公司协助过户无法履行，因为开发商的房子都没有落户也就无法过户。一审判决的内容其实就是“改底单”的违规操作，将二手交易变成一手交易是违规违法行为，正鸿基房产公司无法履行。2.因抹账房是抵付的等额工程款，取得房屋的一方应该给付正鸿基房产公司工程款发票。因张法东未给付正鸿基房产公司工程款发货票，应认定张法东未完全履行抹账协议，正鸿基房产公司有理由拒绝为张法东办理过户手续。 二、一审判决证据不足。一审法院一方面认定张法东是通过抹账方式获得的房屋，一方面又判令其不必履行开具工程款发票的义务。既然张法东有权以抹账的身份向正鸿基房产公司主张权利，该公司也应当有权向其主张开具工程款发票完成抹账的义务。因为第三方遵义公司已经将权利义务转让给了张法东。一审判决的逻辑是主张产权时按抹账协议，履行义务时又变成买房人身份，逻辑混乱。要么按抹账协议的第四方开具工程款发票，直接对开发商办理房屋产权手续;要么张法东是二手房买方身份向由遵义公司主张过户，遵义公司给开具工程款发票，正鸿基房产公司再给遵义公司办理产权手续，遵义公司落户后再过户给张法东。总之如果按抹账房认定就应该谁给正鸿基房产公司开具工程款发票，就给谁办理产权手续，权利义务是对等的。所以工程款发票应当是法院认定抹账协议是否实际履行的重要考量因素，现协议的丙方未向正鸿基房产公司开具工程款发票，应当视为协议未完全履行。 三、一审法院简单的理解四方协议，忽略了张法东对正鸿基房产公司具有给付发票的义务。张法东有给付正鸿基房产公司工程款发票的义务,其作为第四方承接了遵义公司第三方转让给他的权利义务,共同具有向正鸿基房产公司提供工程款发票的义务。由于正鸿基房产公司就抵账房屋与吉化建设公司建筑二公司（以下简称吉化建设二公司）、遵义公司、张法东四方签订了四方抵账协议，四方协议与双方当事人协议不同，抵账协议本身具有多重法律关系，既包含建设工程施工合同内容，也包括房屋买卖法律关系内容;既有给付工程款的内容，也包含抵消的法律意义。张法东是抵账协议的一方当事人，在抵账协议中相对于正鸿基房产公司，张法东与建筑承建商遵义公司具有一致的利益，均属于接受房屋一方,因此均具有向正鸿基房产公司提供工程款发票的义务。张法东应当承担遵义公司未给付本套房产工程发票行为的法律后果。本案不同于一般的商品房买卖合同,不能将给付正鸿基房产公司工程款发票的义务简单理解为是抹账协议中建筑承建人的义务。 四、一审法院遗漏案件当事人。张法东依据四方协议向正鸿基房产公司主张办理房屋过户手续，案件事实与另外两名当事人密切相关，因此，应追加这两方为本案当事人。 张法东辩称：1.正鸿基房产公司与张法东签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容客观真实，依法有效。虽然正鸿基房产公司没有直接收取张法东的房款，但其通过此种以物抵债的方式实现了债务清偿，张法东也因此种交易方式实际取得了合同标的物，并且正鸿基房产公司还为张法东办理了进户手续，双方的买卖合同成立并实际履行，故张法东要求正鸿基房产公司办理更名过户请求并无不当。2.正鸿基房产公司主张系二手房买卖、规避税费等理由并不成立，依法应予驳回。案涉房产不属于二手房，其交易方式不属于恶意串通规避税费，损害国家利益的行为。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》规定，只有权属转移才需纳税。本案中正鸿基房产公司向案外人交付以物抵债的房屋，没有进行房屋权属转移，不存在再次交易的问题。因此，没有纳税义务主体，不存在交纳税款的问题。况且并无证据证实案外人转让房屋从中赚取差价利益，因此，正鸿基房产公司主张案涉房产的交易方式属于恶意串通、规避税费的理由不成立。3.张法东是依据其与正鸿基房产公司之间签订的商品房买卖合同中出卖人的义务，主张正鸿基房产公司协助张法东办理更名过户手续。在该合同中，并无要求商品房买受人提供工程款发票的义务。正鸿基房产公司与案外人遵义公司是建筑工程施工合同法律关系，其交付房屋后，视为其已经向遵义公司支付了工程款，因此遵义公司向其提供工程款发票是法定的义务。4.是否追加当事人要根据案件事实及权利义务关系来确定。本案中，四方签署抹账协议后，完成了以物抵债的过程，另外两方当事人已经退出了债的关系，本案的案由为商品房买卖合同纠纷，另两位当事人并非该法律关系的必要共同诉讼人，对诉讼标的没有独立的请求权，案件的处理结果与其也没有法律上的利害关系。 张法东向一审法院起诉请求：1.判令正鸿基房产公司继续履行合同，协助张法东将涉案房屋更名过户到张法东名下；2.判令正鸿基房产公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2000年9月30日，作为甲方的王峻岭与作为乙方的张法东签订《买卖房屋协议书》，约定甲方自愿将涉案房屋商住房卖给乙方，总价值为17万元，进户费等后期费用由乙方自负，甲方收乙方预付款5万元整，钱款于办理完抹账协议后一次付清，甲方负责乙方进户前一切相关费用，甲方为乙方办理合法有效的购房发票与购房合同。2000年11月8日，作为甲方的正鸿基房产公司、作为乙方的吉化建设二公司、作为丙方的遵义公司、王峻岭与作为丁方的张法东签订《抵抹账款协议书》，约定：甲方欠乙方工程款，乙方欠丙方工程款，抹账款项为以物抵账：涉案房屋，面积为115.92平方米的房屋，按每平方米2000元，合计抵抹账款金额为231,840元，此房顶给水暖队王峻岭，并且同意王峻岭出售给张法东，同意进户。2000年11月26日，王峻岭出具收条一份，载明“今收购房余款壹拾贰万元整。（房号为涉案商住）”2002年9月10日，作为出卖人的正鸿基房产公司与作为买受人的张法东签订《商品房买卖合同》，约定正鸿基房产公司将位于涉案房屋，面积为114.765㎡的房屋出售给张法东，房屋单价为2000元/㎡，总金额为229,530元。付款方式为一次性付款并载明：购房款已付清。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，所需费用由买受人自行承担。 另查明，案涉房屋不动产权证书号为：吉（2018）吉林市不动产权第XXXXXX号，房屋坐落：昌邑区涉案房屋，张法东向正鸿基房产公司缴纳进户费6224.03元，并自2002年11月21日至今，一直占有使用案涉房屋。 一审法院认为，《抵抹账款协议书》《买卖房屋协议书》《商品房买卖合同》系当事人之间真实意思表示，内容合法，未违反国家法律法规强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”关于张法东要求正鸿基房产公司继续履行《商品房买卖合同》，协助将涉案房屋更名过户到其名下的诉请，正鸿基房产公司抗辩称张法东未向其缴纳购房款，并未完全履行合同义务，因此，正鸿基房产公司无义务协助张法东对案涉房屋进行更名过户。本案中，正鸿基房产公司将其开发的东昌小区7号商品楼发包给吉化建设二公司，经正鸿基房产公司同意，吉化建设二公司将此工程转包给遵义公司，遵义公司为东昌小区**商品楼的实际施工人。正鸿基房产公司、遵义公司、王峻岭及张法东之间存在《抵抹账款协议书》，正鸿基房产公司将应支付给遵义公司的部分工程款用其所有的商品楼抵顶给遵义公司，遵义公司顶账给王峻岭，顶账价格为2000元/㎡，后王峻岭与张法东签订《买卖房屋协议书》，将案涉房屋出售给张法东，出售价格为17万元，张法东已实际支付170,000元，为配合王峻岭出售房屋的行为，正鸿基房产公司与张法东签订《商品房买卖合同》，约定房屋单价为2000元/㎡，总金额为229,530元。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因《抵抹账款协议书》与《商品房买卖合同书》中约定的案涉房屋单价一致，因此，可以认定在正鸿基房产公司同遵义公司、王峻岭及张法东签订《抵抹账款协议书》时，正鸿基房产公司欠付遵义公司的工程款已转化为案涉房屋的购房款，可视为张法东已履行了缴纳购房款的义务，且正鸿基房产公司在《商品房买卖合同》明确写明“购房款已付清”，在出具的入户通知单中明确写明“正鸿基房地产开发公司房款已收齐”，亦可佐证正鸿基房产公司认可案涉购房款的缴纳方式。因此，正鸿基房产公司抗辩张法东未履行缴纳购房款的义务的主张不成立。另正鸿基房产公司抗辩称张法东从入住至今一直拖欠自2003年9月10日-2010年12月31日的物业费，总计10748.30元与本案并无关联性，属于另外一种法律关系，本案不予调整，故张法东要求正鸿基房产公司继续履行合同，协助其对案涉房屋更名过户的诉请，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条的规定，判决：一、正鸿基房产公司于本判决生效之日起三日内协助张法东将坐落于吉林市昌邑区涉案房屋，不动产权证书号为：吉（2018）吉林市不动产权第XXXXXX号的房屋更名过户至张法东名下；二、驳回张法东的其他诉讼请求。案件受理费2371元，由正鸿基房产公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本相同。 本院认为，正鸿基房产公司的上诉主张依法不能成立。正鸿基房产公司、吉化建设二公司、遵义公司、王峻岭与张法东签订的抵抹账款协议书是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。五方当事人签订的抹账协议没有任何附加协议，只要正鸿基房产公司具备了办理房屋产权证的条件后，理应按照合同的约定协助张法东办理产权登记手续。关于正鸿基房产公司提出的张法东应给付正鸿基房产公司工程款发票的问题，张法东依据其与正鸿基房产公司签订的商品房买卖合同要求正鸿基房产公司办理更名过户，该合同并未约定张法东负有出具工程款发票的义务，故正鸿基房产公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于正鸿基房产公司与吉化建设二公司、遵义公司、王峻岭之间工程款是否结算的问题，与张法东无关，吉化建设二公司、遵义公司、王峻岭并非必须参加诉讼当事人，故正鸿基房产公司要求追加吉化建设二公司、遵义公司参加诉讼的上诉主张，本院不予支持。一审法院依据现有证据，判决正鸿基房产公司协助张法东办理更名过户，并无不当。 综上所述，吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初186号民事判决第一项； 二、撤销吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初186号民事判决第二项。 二审案件受理费4743元，由上诉人吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年八月二日 书记员  聂 力