湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0822民初259号原告:荆门宝丽景房地产有限公司，住所地荆门市沙洋县平湖路**。统一社会信用代码91420822744647480C。法定代表人：王杰，该公司经理。委托诉讼代理人：谢奇洲，男，1964年11月20日出生，汉族，湖北沙洋县人，公司职员，住湖北省沙洋县。特别授权。被告：陈勇华，男，1980年4月11日出生，汉族，湖北沙洋县人，个体工商户，住湖北省沙洋县。被告：鲁超慧，女，1982年10月10日出生，汉族，湖北荆门市人，个体工商户，住湖北省沙洋县。系陈勇华之妻。委托诉讼代理人：陈勇华，男，1980年4月11日出生，汉族，湖北沙洋县人，个体工商户，住湖北省沙洋县。特别授权。原告荆门宝丽景房地产有限公司诉被告陈勇华、鲁超慧合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后,依法适用普通程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告荆门宝丽景房地产有限公司的委托诉讼代理人谢奇洲，被告陈勇华，被告鲁超慧的委托诉讼代理人陈勇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告共同向原告按合同约定给付购房款1135.96万元，并以1135.96万元为基数从2011年1月21日起按合同约定的日万分之八计算向原告支付违约金至付清之日止（其中给付为其垫付购房首付款1058.5万元、给付合同调整的购房差额款58.5万元、给付房屋面积增加应付房款18.96万元）。2、判决二被告共同按合同约定向原告支付供水、供电、供气等设施建设费用114.3444万元，并以114.3444万元为基数从2013年1月1日起按沙洋农商银行同期贷款利率计算向原告支付损失费至付清之日止。3、判决二被告共同按合同约定及商业用房收费标准向原告支付物业管理费83.23万元，并以83.23万元为基数从交付之日2011年3月1日起按沙洋农商银行同期贷款利率计算向原告支付损失费至付清之日止。4、判决二被告共同按合同约定向原告腾退违法占用的共用公共烟道、风道、通道，并恢复原状。5、判决二被告共同承担全部诉讼费用。事实和理由：一、二被告对原告开发的宝丽景国际城3A栋房屋非常中意，准备经营酒店，当时首付款不够，请原告为其先垫付购房首付款，最迟三个月还清，如果不还清，就不给办理房屋产权证和土地使用证，违约按《商品房买卖合同》履行，经商议，原告同意被告所提要求，于2011年1月21日、1月24日双方分别签订三份《沙洋县商品房买卖合同》（合同编号SY11000078-SY11000113号、SY11000114-SY11000141号、SY11000380号），2011年1月24日、2月14日对所签三份《沙洋县商品房买卖合同》的65套房屋在沙洋县房管局进行了网上备案（当时规定要先签订书面合同后，再根据所签订的书面合同到房管局网上备案），书面合同与网上备案合同号完全一致，且总合同的购房金额都一样为2117万元。合同上网备案后，原告按合同总金额2117万元的50%所需购房首付款要求，为二被告先期垫付了购房首付款1058.5万元，后因二被告的购房按揭贷款额度每人只有500万元，而上网备案合同的总金额已超过每人500万元按揭贷款额度。二被告又要求将已签订书面合同的购房总价2117万元调整为2012万元，调整后造成的58.5万元购房款差额部分由二被告用现金支付给原告。经再次商议，原告同意二被告要求及承诺，将已签订的2117万元购房总价的合同部分作了变更，于2011年1月24日签订了与以前书面合同及网上备案合同号一样、购房总价为2012万元、落款日期均为2011年1月1日的三份《沙洋县商品房买卖合同》，显然原告诉请的第一项主张的事实清楚、理由充分。二、根据原、被告签订的三份书面《沙洋县商品房买卖合同》及上网备案的《商品房买卖合同》第十四条的规定，供水、供电、供气约定二被告应履行支付费用，第二十条、第二十一条、第二十二条的规定，明确约定了附件四《合同补充协议》是《商品房买卖合同》的重要组成部分及延续，附件四《合同补充协议》第二条的约定，显然原告诉请的第二项主张的事实清楚、理由充分。三、2011年3月1日，二被告就对所购房屋开始进行全面装修，但至今分文未交物业管理费，根据《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第十条的约定及沙洋物价局核定的收费标准，二被告至今所欠物业管理费83.23万元未支付，显然原告诉请的第三项主张的事实清楚、理由充分。四、根据原、被告签订的三份书面合同及65份网上备案合同第十八条的约定，二被告不得擅自改变用途及独占公共空间、公共设施，而二被告将公共通道、整个公共烟道、风道独自占用，将一楼公共通道的大厅也独自占用，显然原告诉请的第四项主张的事实清楚、理由充分。综上，原告诉至法院。二被告辩称，1、2011年1月1日，二被告购买原告开发的宝丽景国际城3a幢1单元第1层115号商铺，建筑面积为177.75m2，单价为13164.56/m2，价款为2340000.54元；第5至11层、19层中501-509、601-609、701-709、801-809、901-909、1001-1009、1101-1104、1901-1906号房屋，合计64套，建筑面积为4231.33m2，单价为1950元/m2，价款为8251093.50元。合计总价款为10591094.04元，因二被告所购客房大部分处于中、低楼层，故原告给予优惠36094.04元，实际购房款为10555000.00万元。二被告已全部支付给原告（通过银行转账5笔：2011年1月1日、2月1日、3月18日、3月22日付款25万元、8.5万元、8万元、7万元+7万元；2011年3月5日，通过工行按揭贷款1000万元），共支付1055.5万元。原告因项目建设在沙洋工商银行贷款5000万元即将到期，无法按时偿还。原告为了缓解其资金压力，多次恳求二被告及田耘、程书怡帮忙，共同购买其开发的宝丽景国际城房产，并承诺由他们想办法来解决贷款问题，保证不需太多资金即可购得该房产。于是，双方商定价格为1950元/m2签订一份《商品房买卖合同》。为获取银行贷款，双方签订了另一份比实际履行合同价格高的虚假合同。因此，二被告与原告签订的合同为阴阳合同，其中约定的购房单价为虚假约定。主要是为获取银行按揭贷款办理零首付贷款手续，系双方恶意串通的行为。原告实际控股人谢奇洲转给二被告的1058.5万元的所谓首付垫付款，再由二被告转入原告账户的行为，系制造虚假支付房款的银行转账记录，其目的是通过恶意串通虚高房价以获取银行零首付贷款。因此，双方签订的另一份虚假的《沙洋县商品房买卖合同》中的房屋价格及总价条款系双方恶意串通虚构而无效。商品房真实的价格依据是《宝丽景国际城认购书》约定的购房单价为1950元/m2，商铺的单价为13416.25元/m2。二被告与同时购房的田耘、程书怡在与原告协商后，同时按约定的交易价格、相同方式，通过原告的运作获得了银行贷款。原告起诉二被告前，也以同样事由起诉田耘、程书怡，该案沙洋县人民法院2018年12月28日作出判决，其事实真相已查明。因此，原告的第一项诉请没有事实依据，不能成立。2、原告要求被告承担供电、供水、供气等设施建设费用问题。事实上，被告经营酒店所需的供电、供水、供气等相关费用，都是被告出资自行解决的。3、原告要求二被告支付物业费用，缺乏事实根据和法律依据，不能成立。本案所涉酒店的经营管理及物业管理工作都是酒店自行负责的，原告根本没有为二被告提供任何物业管理服务，不存在有收取物业管理费的事实和理由。4、原告要求二被告腾退占用的公共烟道、风道、通道，并恢复原状的诉请，没有事实和法律依据，不能成立。被告已经按真实交易价格支付了购房款，该房的产权已经属于二被告。二被告在不损害公共利益的情况下自主合法使用自己的房产，与原告没有任何关系。另外，原告要求被告支付超出合同约定面积的房款问题，必须以《不动产权证书》核定的房屋面积为准，原告的诉求缺乏事实依据支撑。综上所述，原告的各项诉请既无事实依据，又无法律依据，故请人民法院驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据[原告提交的证据：一（第二组6、7）、营业执照、宝丽景房地产有限公司变更信息复印件各一份；二（第三组8）、沙土国用（2008）第319号土地使用权证复印件一份；三（第三组9）、沙房预售字[2010]015号商品房销售许可证书复印件一份；四（第三组10）、房屋所有权证书复印件一份。二被告提交的证据：居民身份证复印件各一份；结婚证复印件一份]，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据五（第四组11、12、13）、沙洋县房管局网上备案的65套《商品房买卖合同》，5至10层、19层房屋分层分户平面图、照片，应付购房款及利息计算表复印件各一份，证明：二被告根据沙洋房管局认定备案的合同第四条的约定所购商品房总价为2117万元的事实；第五条的约定应给付购房面积增加应付购房款18.96万元的事实；第六条的约定应给付为其垫付的购房首付款1058.5万元及购房差额款58.5万元的事实；第七条的约定应以所欠购房款1135.96万元为基数按2011年1月21日起按日万分之八计算给付违约金至付清之日止的事实。第十四条、第二十条、第二十一条、第二十二条的约定应给付供水、供电、供气等设施建设费114.3444万元，并以114.3444万元为基数从2013年1月1日起按沙洋农商银行同期贷款利率支付损失费至付清之日止的事实；第十八条的约定应无条件腾退违法占用的公共烟道、风道，并恢复原状的事实；原告起诉主张的事实依据，全面得到了沙洋县房管局备案认定的事实。二被告对该组证据有异议，认为：1、65套房屋买卖网上备案合同，是原告为让被告购买其开发的房屋时，能取得零首付资格而通过虚高价格单方编造的。该合同一事被告方才得知，网上备案合同既无事实存在，也没经被告签字认可，实属虚假合同。2、5至10层及19层房屋分层分户平面图及照片的真实性无异议，但不能证实其所诉占用其公共烟道、风道的目的。因按真实协商价格，被告已付清房款，其房屋产权和使用权已属被告。3、《应付购房款及利息计算表》系原告臆想单方编制的，既无合同依据，也无被告认可。4、水、电、气等设施费用是被告自行出资建设的，所有工程的设计、施工等费用均由被告自行解决，原告没施工以上设施的事实。5、原告自行编造的网上备案合同约定的房价款4000多元/m2是虚假的，当时沙洋的房价市场行情只在1700元/m2左右，现在市场价格也只有3000元/m2左右，黄金地段也只有3160元/m2。6、公共通道、风道，开发商无权主张，被告不存在侵权的问题。该组证据对被告不具有法律约束力，不能达到其证明目的。经审核，该组证据65套网上备案合同的来源虽复印房管部门，但合同上缺乏形式要件，无买受人签字，即被告未签字确认，不符合法律规定；该组证据分层分户平面图及照片、应付购房款及利息计算表，证据的形式、来源不符合法律规定。故该组证据的证明力，本院不予确认。六（第五组14）、沙洋县房地产管理局房地产开发管理科出具的证明（2018.7.10）复印件二份，证明：原告与二被告签订的《沙洋县商品房买卖合同》落款时间为2011年1月1日实际分别于同年1月21日、2月14日签订65套《商品房买卖合同》，并分别于同年1月24日、2月14日进行上网备案的事实；原告起诉主张的事实依据，全面得到了沙洋县房管局备案认定的事实。二被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：原告为获取银行信任，虚高房价编造65套购房合同，被告不知情也无签字确认，房管局出具的证明亦无权证实合同的真实性、合法性。经审核，该证据与原件相符，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实相关，其证明力本院予以确认。七（第六组15、16）、沙洋县房管局纸质备案的《沙洋县商品房买卖合同》复印件三份，应付购房款及利息计算表复印件一份，证明：1、原告应二被告要求，满足其在银行按揭贷款额度条件，将书面签订并在网上备案认定的购房总价为2117万元的《商品房买卖合同》变更调整为购房总价为2012万元的事实。2、纸质备案的合同第四条、附件四《合同补充协议》第九条，将所购商品房总价变更调整为2012万元的事实。3、纸质备案的合同第五条，约定应向原告给付商品房增加面积购房款18.96万元的事实。4、纸质备案的合同第六条，约定应向原告给付为其垫付的购房首付款1006万元及合同调整后的购房差额款111万元的事实。5、纸质备案的合同第七条，约定应向原告以所欠购房款1135.96万元为基数从2011年1月21日起按日万分之八计算给付违约金至付清之日止的事实。6、纸质备案的合同第十四条、第二十条、第二十一条、第二十二条，附件四《合同补充协议》第二条，约定应向原告给付供水、供电、供气等设施建设费114.3444万元并以114.3444万元为基数从2013年1月1日起按沙洋农商银行同期贷款利率支付损失费至付清之日止的事实。7、纸质备案的合同第十八条，约定应无条件腾退违法占用的公共烟道、共用的公共风道并恢复原状的事实。8、纸质备案的合同第二十条、第二十一条、第二十二条，附件四《合同补充协议》第十条，约定应向原告支付物业费83.23万元，并以83.23万元为基数从2011年3月1日起按沙洋农商银行同期贷款利率计算损失费至付清之日止的事实。9、宝丽景公司章、合同章在同一份中出现，更充分证实了该《商品房买卖合同》部分变更的事实是为了帮助二被告而变更签订的事实。10、原告起诉主张的事实依据，全面得到了沙洋县房管局备案认定的事实。二被告对组该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：原告为促使被告购买其开发的宝丽景国际城房产，以虚高房价为手段，通过银行的关系帮被告实现零首付贷款目的，引诱与原告签订了虚假合同，却被原告恶意利用，实际购房价格应以被告和共同购买人田耘与原告同时谈判协商确认的《认购书》为证。被告的贷款1000万元直接从银行转入原告账户，加上被告支付的55.5万元，付清了房款，不存在原告所述拖欠房款、利息等。因原告所称合同就是用来获取银行贷款的虚假合同，不能成为合法依据，不能证明原告主张的购房款及利息具有真实性、合法性。经审核，该组证据三份纸质合同的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实相关，其证明力本院予以确认；该组证据应付购房款及利息计算表系原告单方制作，证据的形式、来源不符合法律规定，其证明力本院不予确认。八（第七组17、18）、建设工程施工合同，工程造价咨询报告书，建设工程规划许可证，宝丽景付友邦工程款凭证，供水供电工程款及利息损失计算表复印件各一份，证明：二被告应无条件、按合同约定向原告支付供电、供水、供气等设施建设费用114.3444万元，并以114.3444万元为基数从2013年1月1日起按沙洋农商银行同期贷款利率计算支付损失费至付清之日止的事实。二被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：友邦公司也是原告的公司，所涉工程款、利息等均是原告单方编造的，原告既没有实施合同的事实，被告也不知情，属原告两公司间的行为，与被告无关。经审核，该组证据施工合同、报告书、许可证、宝丽景付友邦工程款凭证，证据的形式、来源虽符合法律规定，但与本案事实缺乏关联性；该组证据计算表系原告单方制作，证据的形式、来源不符合法律规定。故该组证据证明力，本院不予确认。九（第八组19、20、21、22）、房屋预告登记申请书（2011.2.15）复印件三份、房屋预告登记询问表（2011.2.15）复印件三份、预购商品房预告登记约定（2011.2.15）复印件三份、预告登记证（2011.2.24）复印件三份，证明：1、二被告认可网上备案纸质合同等书面材料，系真实有效的事实。2、二被告购房总金额为2117万元的事实。3、二被告对经办机关询问人张楠就登记事项等询问都作了肯定回答的事实。4、原告起诉主张的事实依据得到了二被告、沙洋县房管局全面认定的事实。二被告对该组证据无异议，但认为：被告签字同意，一是基于双方协商的真实价格确认书；二是仅为办理预告登记手续，因合同上载明的购房款双方当时都明确是为了获取银行贷款之目的，是虚假的价格，不能证明其证明目的。只要调查一下当时和今天的房产市场价格水平，就足以证明其价格虚假的真相。经审核，该组证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实相关，其证明力本院予以确认。十（第九组23）、工商银行个人业务凭证（签单）复印件十五份，证明：1、原告为二被告垫付购房首付款1058.5万元的事实；2、原告为二被告垫付购房首付款实际流水过程的事实；3、二被告没有支付购房首付款的事实；4、原告为二被告垫付购房首付款所有银行转款手续均由原告出纳人员艾萍负责具体经办的事实。5、二被告应向原告无条件支付2117万元购房总价的事实。6、二被告应向原告按合同约定给付购房款1135.96万元，并以1135.96元为基数从2011年1月21日起按合同约定的日万分之八计算违约金至付清之日止（购房首付款1058.5万元、购房差额款58.5万元、房屋面积增加应付款18.96万元）的事实确凿，证据充分，主张完全成立的事实。二被告对该组证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为：不是原告为被告垫付首付款。1、体现原、被告真实意愿的价格即认购书上确认的被告购房款是1058.5万元。原告开始就承诺让被告“零首付”购买其房产，其运作手段就是通过制造1058.5万元的首付款付齐记录，来获取银行按揭贷款全额支付购房款的目的；2、原告向被告转账，让被告再转入原告，是为了制造被告真实付齐首付款的银行流水现象，以此来让银行相信并让被告获得银行按揭贷款的条件，不是为被告垫付首付款，只是为留下一个银行流水记录；3、原、被告实际交易购房总价是1055.5万元，实获银行贷款1000万元，被告支付55.5万元，原告基本实现对被告“零首付”的承诺。经审核，该组证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实相关，其证明力本院予以确认。十一（第十组24、25）、房屋分层分户平面图及照片、建筑平面图、装修平面布置图、照片，沙洋鑫宝丽景酒店管理有限公司营业执照（1份）、股东发起人名录（1份）、房屋租赁合同（1份）复印件各一份，证明：二被告应无条件、按合同约定腾退违法占用的共用公共烟道、风道、通道，并恢复原状的事实。二被告对该组证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为：不能证明原告的诉求成立，达不到其证明目的。经审核，该组证据中房屋分层分户、建筑、装修平面图及照片，证据的形式、来源不符合法律规定；该组证据营业执照、房屋租赁合同，证据的形式、来源虽符合法律规定，但与本案事实缺乏关联性。故该组证据证明力，本院不予确认。十二（第十一组26、27、28）、通知、快递邮寄单、给据邮件跟踪查询系统打印单复印件各二份，催收函、快递邮寄单、给据邮件跟踪查询系统打印单复印件各二份，承诺书复印件一份，证明：1、二被告于2013年8月1日至2016年2月8日用酒店住宿费冲抵购房款48812元。2、二被告未按纸质备案合同和网上备案合同的约定时间、金额付款，已构成严重违约。3、原告多次向二被告催讨所欠购房款1135.96万元，供水、供电、供气、强弱电建设费114.3444万元，物业费83.23万元的事实。4、沙洋鑫宝丽景酒店总经理认可欠原告购房款及利息并承诺于2016年2月29日前解决所有购房款及利息等费用，并证实了不断追讨的事实。5、本案不存在诉讼时效的问题。二被告对该组证据真实性无异议，关联性、证明目的有异议，认为：被告未收到邮件单、催收单，不能达到其证明目的。承诺书是原告与酒店负责人之间的事，与被告无关。经审核，该组证据通知、催收函系原告自制行文；该组证据邮政快递包裹、给据邮件跟踪查询系统，证据的来源虽符合法律规定，但快递包裹上收件人签收签名处无签字，即无被告签收。故该组证据证明力，本院不予确认。十三（第十二组29）、陈勇华、鲁超慧网签合同明细及实测面积明细表复印件各一份，证明：二被告应支付给原告实测面积增加购房款18.96万元及按合同约定的日万分之八计算向原告支付违约金至付清之日止的事实。二被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：系原告自行制作，未得到房管局部门及被告的确认。经审核，该证据的形式、来源不符合法律规定，其证明力本院不予确认。十四（第十三组30、31、32）、业主临时公约、前期物业服务合同复印件各一份，陈勇华、鲁超慧2013-2018年未缴物业费明细表复印件各一份，证明：二被告应支付物业管理费83.23万元，并以83.23万元为基数从交付之日2011年3月1日起按沙洋农商银行同期贷款利率计算向原告支付损失费至付清之日止的事实。二被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：该证据是原告单方编造的，酒店的物业是酒店自己管理的，原告没有事实理由收取物业管理费。经审核，该组证据业主临时公约、前期物业服务合同，证据的形式、来源虽符合法律规定，但与本案事实缺乏关联性；该组证据物业费明细，证据的形式、来源不符合法律规定。故该组证据证明力，本院不予确认。十五（第十四组33、34、35、36、37、38）、执行通知书、报告财产令、执行公开通知书、个人购房借款/担保合同、荆门仲裁委员会裁决书、荆门仲裁委员会裁决书复印件各一份，证明：1、原告为二被告担保，被荆门市中级人民法院执行的事实。2、原告举证全部《商品房买卖合同》的效力已被法律文书认可，真实合法有效的事实。3、二被告实际购买价格为2012万元的事实。4、二被告逾期还款，原告已为其逾期还款承担连带保证责任的事实。5、原告的诉讼主张于法有据，应得到全面支持。二被告对该组证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为：该组证据不能证明购房款为2012万元，只能证明被告贷款支付了购房款，欠银行贷款属另一个法律关系。经审核，该组证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实亦有关联性，其证明力本院予以确认。被告提交的证据1、宝丽景国际城认购书，陈勇华、田耘楼层、面积划分确认协议，工商登记的股东凭证，《沙洋县商品房买卖合同》（合同编号为SY11000380）复印件各一份，证明：1、二被告系与田耘夫妇共同购买宝丽景国际城房屋；2、二被告以13164.56元/m2购买宝丽景国际城3a幢1单元第1层的115号商铺，建筑面积为177.75m2，价款2340000.00元；以1950元/m2购买3a幢1单元第5至11层、19层中的501-509、601-609、701-709、801-809、901-909、1001-1009、1101-1104、1901-1906号客房，合计64套，建筑面积为4231.33m2，价款8251093.50元。原告对该组证据《沙洋县商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能达到其证明目的；该组证据其他三份证据有异议，认为：认购书未提供原件，不符合证据要求，田耘签字与被告无关，没有实际履行，不能达到其证明目的；股东凭证无公司名称和公司章程，与个人无关，不能达到其证明目的。2、《个人购房借款/担保合同》复印件各一份，证明：二被告与工行沙洋支行签订借款合同，以按揭贷款的方式支付原告购房款。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为：不能达到其证明目的。3、收据（编号3457413、3462990、3462900、3462899、3462057、1029070、1029072）复印件各一份，证明：二被告已向原告支付购房款1055.5万元。原告对该组证据的真实性无异议，关联性有异议，认为：有一部分是与公司的借款，需与财务核实后再进行书面质证。4、工行进账单、银行流水打印件复印件各一份，证明：原告实际控股人谢奇洲通过工行沙洋支行向二被告账户转入1058.5万元，进入被告账户后被告将此款转入了原告账户，所谓的首付垫付款系制造虚假支付房款的银行转账记录。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为：不能达到其证明目的，恰好证明了首付款1058.5万元是原告代为垫付的事实。5、现金缴款单、收据复印件各一份，证明：通过农行付款沙洋县青大电力公司4.7万元，相关电力设施系被告经营的酒店自行出资解决。原告对该组证据的真实性、关联性无异议，但认为：不能达到其证明目的，前期水、电、气99%的建设工程及费用都是原告投资建设的，恰好证明被告应向原告支付费用。6、建筑业统一代开发票复印件一份，证明：付款沙洋县自来水公司2.5万元，相关供水设施系被告经营酒店自行出资解决。原告对该证据的真实性、关联性无异议，但认为：不能达到其证明目的，前期都是原告投资建设的，恰好证明被告应向原告支付费用。7、供用气合同、管道燃气设施配套建设合同复印件各一份，证明：相关供气设施系被告经营酒店自行出资解决。原告对该组证据的真实性、关联性无异议，认为：不能达到其证明目的，前期都是原告投资建设的，恰好证明被告应向原告支付费用。经审核，上述证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实亦有关联性，其证明力本院予以确认。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈勇华、鲁超慧系夫妻关系。2011年1月1日，陈勇华、田耘与宝丽景公司协商购买其开发建设的宝丽景国际城商品房，签订了《宝丽景·国际城认购书》，载明：出卖人荆门宝丽景房地产有限公司、买受人（购房者）田耘；一、买受人认购出卖人开发建设的位于沙洋县××大道中路，项目名称宝丽景·国际城，楼名3a#，单元1单元，楼层5-17层、房号01号至09号，楼层18-19层、房号01-06号，面积共8483.04㎡，房间129套的商品房。楼层1层、房号113，面积354.65㎡。其中一层131.67㎡，二层222.98㎡的商铺。二、该商品房用途是商铺，建筑面积8837.69㎡，建筑面积以房地产主管部门出具的实测数据为准。三、该商品房以建筑面积计价，1、客房8483.04㎡×1950元/㎡＝16541928.00元；2、商铺354.65㎡×13416.25元/㎡＝4758072.00元；两项合计总房款21300000.00元。3、付款方式：按揭付款。五、……六、在签订本认购书时，买受人应向出卖方支付人民币500000元的认购定金（定金在签订正式《商品房买卖合同》即转为购房款）。……七、本认购书一式两份，双方各执一份，自双方签订之日起生效。同时，陈勇华、田耘就所购房屋楼层、房号（间）面积进行了划分。随后，陈勇华、鲁超慧和田耘、程书怡分别与宝丽景公司签订《沙洋县商品房买卖合同》。陈勇华与宝丽景公司签订一份《沙洋县商品房买卖合同》（合同编号：SY11000078-SY11000113），合同约定：（见第三条）买受人所购商品房的基本情况：第3a幢1单元5、6、7、8层501-509、601-609、701-709、801-809号房；建筑面积共2408.96㎡，其中：套内建筑面积1499.08㎡，公共公用分摊建筑面积909.88㎡；（见第四条）计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为4200.98元/㎡，总金额10120000.00元；（见第五条）面积确认及面积差异处理：以房地产部门实测登记面积为准，依据本合同约定的单价，多退少补，交房前结清；（见第六条）付款方式及期限：买受人在签订本合同之日付款5060000.00元，余款5060000.00元以按揭贷款方式于合同生效之日起30日内付清；（见第二十条）本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；（见第二十一条）合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力；（见第二十二条）本合同连同附件共17页……。合同还就项目建设依据、商品房销售依据、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。鲁超慧与宝丽景公司签订二份《沙洋县商品房买卖合同》（合同编号：SY11000114-SY11000141、SY11000380），合同约定：（见第三条）买受人所购商品房的基本情况：第3a幢1单元9、10、11、19层901-909、1001-1009、1101-1104、1901-1906号房，115号房；建筑面积共1822.37㎡、177.75㎡，其中：套内建筑面积1154.42㎡、138.28㎡，公共公用分摊建筑面积667.95㎡、39.47㎡；（见第四条）计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为4203.32元/㎡、13164.56元/㎡，总金额7660000.00元、2340000.00元；（见第五条）面积确认及面积差异处理：以房地产部门实测登记面积为准，依据本合同约定的单价，多退少补，交房前结清；（见第六条）付款方式及期限：在签订本合同之日付款3830000.00元、1170000.00元，余款3830000.00元、1170000.00元以按揭贷款方式于合同生效之日起30日内付清；（见第二十条）本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；（见第二十一条）合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力；（见第二十二条）本合同连同附件共17页……。合同还就项目建设依据、商品房销售依据、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。上述三份《沙洋县商品房买卖合同》约定购房的总价款为2012万元。《宝丽景国际城认购书》、《沙洋县商品房买卖合同》签订后，陈勇华、鲁超慧于2011年1月1日、2月1日、3月18日、3月22日通过POS机刷卡和银行汇款向宝丽景公司付款合计55.5万元（25万元、8.5万元、8万元、7万元+7万元）；陈勇华、鲁超慧于2011年3月5日通过银行按揭贷款向宝丽景公司付款合计1000万元（500万元、500万元）。2011年1月31日，宝丽景公司通过时任法定代表人谢奇洲账户转账1058.5万元到陈勇华账户后即转入宝丽景公司账户上，作陈勇华、鲁超慧已支付首付购房款。2011年2月15日，陈勇华、鲁超慧与宝丽景公司向沙洋县房地产管理局提出房屋预告登记申请书。2011年2月24日，沙洋县房地产管理局办理了预登记商品房预告登记。2011年4月1日，宝丽景公司将上述房屋交付陈勇华、鲁超慧。2011年2月25日，陈勇华、鲁超慧作为借款人，宝丽景公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司沙洋支行签订二份《个人购房借款/担保合同》。合同签订后，该行发放购房借款共1000万元（500万元、500万元）。本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。一、购房价款如何认定。原、被告签订的三份《沙洋县商品房买卖合同》，已在房产管理部门、工商银行办理了预购商品房预告登记、按揭贷款，并按照合同的价款完成了50%的首付。同时，依据该合同在房产管理部门办理了商品房预售抵押预告登记，已产生公示的效力。从形式上看，原、被告所签的三份合同应视为双方当时真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属有效合同。但庭审中，二被告辩称所签的三份合同，是原告为了获取银行更多按揭贷款，实现零首付购房款目的，恶意串通，虚构高房价和已支付首付购房款与二被告所为。结合原告时任法定代表人谢奇洲账户转账1058.5万元到被告账户后即转入原告账户上，双方未办理任何借贷手续及沙洋县房地产市场行情，二被告的陈述和所主张购房付款方式为“零首付”更符合常理和实际。原、被告恶意串通，虚构二被告已支付首付款，提高合同约定价款，从而达到增加银行贷款额度，实现“零首付”目的的事实发生具有高度的盖然性，故对该事实，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”及《中华人民共和国合同法》第五十六条“……合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，原、被告签订的三份《沙洋县商品房买卖合同》中的房价及总价条款无效，其他部分仍然有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《宝丽景˙国际城认购书》详实载明：出卖人、买受人，商品房的具体位置、面积及楼层、房号、房间套数，商品房单价及总价，付款方式等，且有当事人签字盖章，其内容不违反法律法规强制性规定，具有商品房买卖合同的基本要件。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书应认定为商品房买卖合同，具有法律效力。商品房买卖合同本应与认购书相对应。该认购书买受人虽无被告名字、亦无被告签字，但庭审中被告陈述与田耘一同参与协商购房，并提交相关证据加以证明，且其所购65套商品房亦在认购书中。故二被告主张依据《宝丽景·国际城认购书》约定的客房价1950元/㎡和商铺价13416.25元/㎡、总购房款为10591094.04元支付购房款的意见，本院予以支持。二、原告诉讼请求是否支持。1、购房款是否付清问题。依据《宝丽景˙国际城认购书》约定的客房价1950元/m2、商铺价13416.25元/m2，及二被告所购客房建筑面积为4231.33㎡、商铺建筑面积为177.75㎡，购房总价款应为10591094.04元，二被告分别于2011年1月1日、2月1日、3月18日、3月22日通过POS机刷卡和银行汇款向原告付款合计55.5万元；2011年3月5日通过工商银行按揭贷款向原告付款合计1000万元。共支付购房款10591094.04元（其中优惠36094.04元）。由此可见，二被告已向原告付清了合同约定的购房款10591094.04元。2、房屋面积是否增加问题。依据原、被告签订的《沙洋县商品房买卖合同》第五条约定以房地产部门实测登记面积为准，原告未提供房地产部门实测登记面积证据，且案涉房屋未经不动产登记，房屋面积未确定。3、供水供电等设施建设费用问题。附件四：合同补充协议，是商品房买卖格式合同的组成部分。且双方在签订的商品房买卖合同中明确约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），双方在没有另行签订的情况下，该协议不能成立，即在双方之间不产生法律拘束力。原告依补充协议（附件四），并以附件四：合同补充协议在银行贷款和房产管理部门登记时均已出示为由主张该费用，二被告并不认可，且原告未提供足以证明其事实的证据。4、物业管理费及共用通道、烟道、风道问题。原告该项诉讼请求，二被告不认可，且原告提交的证据不足以证明其主张的事实，缺乏事实和法律依据。综上所述，原告的各项诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告荆门宝丽景房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费101812元，由原告荆门宝丽景房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  王在军审 判 员  周曲曲人民陪审员  卢礼斌二〇一九年八月十五日书 记 员  徐旋旋