山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初5318号 原告：曹贺翔，男，1994年3月2日出生，汉族，居民，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：房祥慧，山东舜铭律师事务所专职律师。 被告：日照市东港众信房产中介服务中心，住所地山东省日照市东港区海曲东路**日广沿街楼，统一社会信用代码92371102MA3JDAR18Q。 经营者：贺培森。 委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。 原告曹贺翔与被告日照市东港众信房产中介服务中心居间合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹贺翔及其委托诉讼代理人房祥慧，被告日照市东港众信房产中介服务中心的委托诉讼代理人单子洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曹贺翔向本院提出诉讼请求：判令被告偿还原告房款10000元及利息。事实与理由：2017年11月3日，原告通过被告将原告所有的位于日照市人王兴翠，并签署了三方《房屋买卖合同》。合同约定，由第三人在合同签订的同时支付原告购房定金10000元（大写：壹万元），该10000元定金暂由被告保管。在原告与第三人双方房屋交接完成后，被告按照合同约定应将其保管的10000元购房定金款交付给原告，但是原告向被告索要，被告拒绝支付。原告认为，被告保管的10000元购房定金款系购房款的一部分，第三人将合同约定的购房总款扣除已交付10000元定金之外的795000元已全部交付原告，被告应该将其保管的10000元交付给原告。被告拒不支付的行为，严重侵犯了原告的合法权益。另外，三方签订的《房屋买卖合同》是被告制作的格式合同文本，合同只对买方和卖方权利义务进行了约定，对于中介方确只约定了收费的权利，没有对应的义务，显然是权利义务不对等，被告拒不支付其手中持有的属于原告所有的10000元房款，明显存在违约，应当按照合同中对买方和卖方约定的违约追究被告的违约责任，故向法院提起诉讼，请求依法处理。 被告日照市东港众信房产中介服务中心辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告曹贺翔提交如下证据：证据一《房屋买卖合同》原件一份，证明涉案房屋的买卖情况以及根据该《房屋买卖合同》第七条第二款约定，被告在双方房屋交接完成后，原告凭被告开具的《交房保证金》收据，到被告处领取交房保证金，现房屋已经交付完成并办理过户登记，被告拒不返还保证金属于违约；证据二、《收据》一份，证明2017年10月16日，原告向被告交付1万元交房保证金，被告向原告出具的相应的《收据》一份；证据三、《不动产登记申请书》一份，证明原告委托代理人配合买方办理完毕不动产登记的事实，该证据加盖有日照市不动产登记中心查询专用章；证据四《公证书》（庭后提交）一份，证明原告为办理案涉房屋买卖事宜，委托案外人孙小梅代为办理的相关事项，该公证书载明了相应的授权范围，并由德信公证处进行公证，并未包含书写承诺书的事项，孙小梅书写的《承诺书》也未经曹贺翔授权，事先未询问曹贺翔的意见，事后原告也不追认该行为，属于加大了对曹贺翔的义务，原告不予认可孙小梅出具的《承诺书》。 被告日照市东港众信房产中介服务中心质证认为：对证据一《房屋买卖合同》真实性无异议，但该合同的第七条第二款约定原告支取保证金10000元的前提是原告与买方办理完房屋交接，而事实上，被告至今未收到双方已办理房屋交接完成的任何信息。且原告也未到被告处办理过支取手续，该合同同时约定原告出卖的房屋附带车位一个；证据二真实性无异议，需要说明的是，原告的涉案房屋的交易包含有使用权的车位一个（系人防工程，无产权），但该车位未按原告承诺和合同约定办理交接手续，原告在办理涉案房屋交易时，其委托代理人孙小梅已向买方出具承诺，将此10000元保证金作为违约金赔偿给买方，该款项已经向买方交付；证据三真实性无异议，但该申请书只能证明原告与买方已办理完房屋的产权过户手续，不能证明双方已办理完房屋及车位的交接；同时该申请书也证实原告在办理房屋交易时的委托代理人为孙小梅；对证据四《公证书》真实性无异议，其中的委托书明确载明孙小梅的代理权范围为“办理涉案房屋转移登记的一切有关事宜，并代为签署一切相关文件”，还载明了“代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件我均予承认”。孙小梅出具的《承诺书》系办理案涉房屋交易的相关流程，故其出具的《承诺书》符合委托手续约定的代理权限，合法有效。 被告日照市东港众信房产中介服务中心提交证据如下：证据一、《声明》一份，系由涉案房屋的买方徐某（王兴翠之夫）出具，并由被告分店工作人员李某签字见证，证明原告在履行合同过程中存在严重违约，10000元交房保证金已作为违约金赔偿给买方，并且买方已自被告处支取了该保证金；证据二、《承诺书》一份，系由原告办理房屋交易手续的代理人孙小梅于2017年11月16日出具，证明涉案房屋车位如未按约办理交接手续，房屋尾款10000元保证金赔付给买方。 原告曹贺翔质证认为：对证据一不予认可，该声明系买方徐某单方向被告出具，其均系个人单方陈述，不符合事实，本案涉及的是居间合同纠纷，该证据与本案无关；买房人如存在车位纠纷，买房人会单独以房屋买卖合同纠纷为由起诉原告，徐某单独向众信公司发出的声明，是其与被告之间的纠纷解决机制，被告作为中介公司应当严格按照合同法以及签订的协议第七条第二款约定，履行中介公司的居间义务；对证据二真实性有异议，不能证明系孙小梅的手写材料，孙小梅应当作为证人出庭接受原、被告询问、法庭询问，才能对证人证言进行认定，且原告从未授权孙小梅书写该材料，也未让其自愿承认该违约情形，该材料不能作为证据使用；况且该份材料原件按理应该在买受人处，不应作为被告的证据使用，能够证实被告与证人之间存在串通关系。 被告申请的证人徐某到庭陈述：其为涉案《房屋买卖合同》中王兴翠（买方）之夫，原告及其母翟志华均系东北人。签订《房屋买卖协议》当天，原告与其母翟志华均在场，当天翟志华认为房屋出售价值过低，要求增加5000元，买方同意后，在《房屋买卖合同》的后方备注做了约定。协议达成后，原告与其母离开日照，委托了孙小梅为代理人，全权代理房屋买卖事宜。在孙小梅代理原告办理房屋买卖过程中，原告多次发生违约：1.原告作为卖方，未按时将房屋附带车位及时移交买方，同时亦未告知买方车位号，系买方后期自行到物业查询到车位号为D95；该车位为人防工程，不能买卖，但可以转让使用权，该使用权的转让在《房屋买卖协议》中有约定；为此，买方又找原告及其代理人协商，原告当时否认将该车位使用权进行转让，说是中介逼迫其书写的；另，买方还查明原告在将涉案房屋出售后，仍将该车位继续出租与他人，明显构成违约；2.原告在房屋产权办理完成后，未与该小区物业结清相关物业费，再次构成违约，买方再次与其协商，并协调中介方与原告沟通，原告不接电话回避问题；基于原告的上述行为，买方联系到原告代理人孙小梅及中介要求处理问题，孙小梅作为原告代理人，当着中介及买方的面，打电话询问原告之母翟志华意见，翟志华告知孙小梅可出具承诺，载明若未按期交付车位使用权（及凭证），则买方有权支取剩余的房款10000元；3.因卖方未按《承诺书》载明的时间移交案涉车位的使用权及凭证，买方于2018年5月17日向中介支取了案涉10000元保证金。涉案车位至今未办理完成交接，物业费亦由买方结清，现涉案房屋及车位均已转卖予他人；被告提交的《承诺书》系其交予被告的，孙小梅出具《承诺书》的时间是在买方交首付款之前，尚未办理完成过户。 被告申请的证人李某到庭陈述：其系被告的员工，原告委托其对案涉房屋进行出售，案涉房屋通过网络发布售卖信息后，买方与其取得联系，并由其介绍、联系买卖房屋事宜。原告与买方约定了附带车位房屋买卖的相关事宜，并签订了《房屋买卖合同》，约定由卖方提供车位买卖的相关手续。在后续交接过程中，被告多次与原告进行沟通，原告仍不配合车位使用权及手续的转移。因原告尚有10000元购房款在被告处，中介方联系原告卖房时的委托人孙小梅，由其与原告沟通，如果再不将车位的相关手续邮寄与买方，则该10000元当作违约金赔偿给买方，孙小梅并为此出具《保证书》一份。后因原告仍未将案涉车位手续交接给买方，买方支取了10000元的保证金。李某同时提交了与原告母亲的《通话记录》、《微信聊天记录》、《短信记录》。 证人李某提交的部分《微信聊天记录》（显示最后交流时间2018年1月3日）载明：李某催促原告母亲翟志华尽快将涉案车位使用权的购买手续邮寄过来，不能一而再的不配合，让其工作很被动；翟志华否认将车位出卖，拒绝给买方邮寄车位的相关手续，认为系买方与中介蒙骗把车位写在合同上，要求买方加价，她才给邮寄车位使用权的购买手续。 证人李某提交的《通话录音》（2018年5月17日）内容显示，李某向翟志华催寄涉案车位的手续，翟志华回答“车位没卖给他”，随即挂断通话。李某随后给翟志华短信留言：……你在我公司还留有一万块钱的交房保证金，咱们合同明确标注了附带车位，现在麻烦您把车位的收据协议一周之内给邮寄过来，我把交房保证金余款打给您。无回复。 原告对上述证人证言均不予以认可，认为徐某的证言能够证实原告将涉案房屋及车位进行了交接，买方也实际使用，原告不存在违约行为；证人李某的证言不能采信，其与被告存在利害关系；从两证人的证言看，被告在办理所有的房屋买卖合同时，均未向双方当事人索要书面的交接手续，故原告已履行了房屋及车位的交接义务。李某提交的证据不予认可，原告曹贺翔已成年，未授权其母亲对案涉房屋进行任何操作，翟志华与被告工作人员的通话记录与聊天记录与本案无关；从证明内容看，微信聊天记录中的第16、17条中载明的内容可以看出翟志华并未同意对方扣10000元违约金，也就不存在授权孙小梅书写《承诺书》的行为。双方之所以存在争议，是因为买方并未按照合同约定将全款先行支付给原告，原告认为案涉10000元是购买房屋全款，没收到全款是买方存在违约，应当将10000元交付给原告。故，原告未委托翟志华与被告工作人员李某对案涉房屋进行处置，该证据法庭应不予采信。 被告对上述证人证言的意见：通过两证人证言可以充分证实，原告方至今未按合同约定完成车位的交付义务，根据合同及原告代理人孙小梅的承诺，交房保证金已经作为违约金赔偿给买方。证人证言真实可信，请法庭予以采信。被告对证人李某提交的证据无异议。 经审查，本院对原、被告双方均认可的证据予以确认，对原、被告有异议的证据，本院将结合关联证据予以综合确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月3日，原告（甲方、卖方）、王兴翠（乙方、买方）及被告（中介）三方签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方出售之房屋位于：日照市天诚华尔兹005幢03单元102室并附带?车位?储藏室?车库?阁楼，此房标准层建筑面积约为88.23平方米，具体面积以房管部门确权为准。不动产证号：鲁（2016）日照市不动权第0007692号。二、1.……甲方出售该房屋的总售价共计人民币（大写）捌拾万零伍仟元整，本合同签订的同时，乙方支付甲方购房定金款人民币大写壹万元整。甲乙双方同意暂由见证方保管。2.2017年11月3日前乙方支付购买房屋首付款叁拾万零伍仟元整，……乙方欠甲方房屋余款：（大写）伍拾万元整由乙方申请办理银行二手房按揭方式支付给甲方。四、1.甲方收到乙方购房全款后于三日之内将该房交付乙方使用，甲方并结清该房交方房前水电物业费、等所欠开发商相关费用。六、中介方提供的中介服务为有偿服务，本合同签订后乙方同意支付给中介方￥20000元整中介服务费。七、……乙方在交付首付房款时，由中介方暂管交房保证金￥10000元，在甲乙双方房屋交接完成后，甲方凭中介方开具的交房保证金收据到中介方领取。店长电话：李某：133××××1378。同时在合同的备注处注明：①此房附带使用权车位一个，包含在总房价内，归乙方所有；②自甲乙双方提供银行贷款材料齐全之日起，四十五日内甲方收到银行贷款尾款，如在此时间收不到尾款，则由中介方垫付，如不能垫付，则由中介方赔付壹万元整，每超出一个月赔付壹万。甲方：曹贺翔，乙方：王兴翠。中介方在落款处签章。案涉房屋的车位系人防工程车位，车位号为D95。 合同签订后，买方依照合同约定向原告支付了795000元，剩余房款10000元（交房保证金）按合同约定暂由中介方保管，准备在办理完成房屋过户后由原告持《收据》到中介处支取。期间，在办理付款、贷款、过户及交接的过程中，因购买方提出车位使用权购买凭证的交付异议，原告方的代理人孙小梅为购房人出具《承诺书》，承诺在指定时间内向购房人交付上述车位使用权购买票据（手续），故涉案房屋双方于2017年11月16日办理了不动产登记申请，随后将房屋产权变更至购买方徐某、王兴翠名下。但此后原告始终未向房屋购买人交付案涉车位使用权的购买票据手续等，亦未向房屋购买人告知车位号等相关信息。购买方及被告均认为原告构成违约，经多次催要未果后，购买人于2018年5月17日将案涉10000元自被告处支取。原告以被告作为中介方拒不按合同约定向其交付保管的购房款10000元为由，诉至法院，要求依法处理。 同时查明，原告与购买方签订购房合同后即回东北，委托案外人李小梅为代理人，为其办理出售房屋等相关事宜。2017年11月3日，原告曹贺翔经山东省日照市德信公证处公证，授权孙小梅办理案涉案房屋出售事宜，载明委托事项如下：1、办理出售上述房产过程中订立网签合同（包括网上挂牌、网上签约）、协助买方办理二手房银行贷款签字（包括商业贷款及公积金贷款），代为签署一切相关文件；2、办理出售上述房产过程中不动产所有权转移登记的一切有关事宜，代为缴纳房产交易过程中所产生的各种税费，代为签署一切相关文件；3、代理我到房地产管理部门及不动产登记中心查询与该房产有关的档案资料（包括契税发票，购房发票、维修基金），打印及复印与该房产有关的相关信息资料，协助买方办理房产过户后维修基金变更登记的有关事宜；4、到房管部门及不动产登记中心开具首套房证明。代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件我均予承认。代理人有转委托权。委托期限：自公证之日起一年。委托人：曹贺翔二〇一七年十一月三日。 合同履行过程中，因牵涉贷款、过户及房屋交接等问题，为防止卖方不给购买方提交案涉车位使用权购买票据，经交涉，原告的代理人李小梅出具《承诺书》一份，载明：“我承诺，今晚提供车位交费收据照片，并于办理房产抵押前把原件邮寄给买方（没有收到收据可先不办理抵押）如未能按承诺执行，卖方愿把房屋尾款10000元赔付给买方，并承担相应法律责任！天城华尔兹5-3-102。承诺人：曹贺翔孙小梅代见证人：孙裕。2017.11.18。” 本院认为，原告与案外人王兴翠在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效。本案争议焦点：一、原告方是否构成违约；二、原告之母翟志华的行为及孙小梅出具的《承诺书》，效力应如何认定；三、案涉10000元的性质应如何认定及是否应当返还给原告。根据当事人陈述、举证，本院做如下分析： 焦点一、原告方是否构成违约问题。 1、原告是否同意转让案涉车位使用权。 原告与案涉房屋买受人王兴翠签订的《房屋买卖合同》第一条中明确在附带?车位中画“√”，同时在合同的备注处约定：①此房附带使用权车位一个，包含在总房价内，归乙方所有。由此可见，原告与房屋买受人签订的是包含车位在内的总价款为805000元的《房屋买卖合同》，原告对出卖案涉车位使用权与买受人做了明确约定。 2、原告有无协助买受人办理车位使用权转移的义务。 案涉车位为人防工程，虽不能进行所有权的买卖，但可对使用权进行转让，作为合同相对人，原告应当积极履行合同义务，协助买受人办理车位使用权的移转手续，该使用权的转移手续包含交付指定车位及购买手续。原告作为完成民事行为能力的成年人，合同备注的条款均系手写备注，说明在签订《房屋买卖合同》时，原告已尽到了交易上的合理的审查注意义务，明确且同意以全部房款为805000元的价款，出售包含车位使用权在内的房屋，其后不予协助买受人办理车位使用权交付转移的行为，已构成违约。 焦点二、原告之母翟志华的行为及孙小梅出具的《承诺书》，效力应如何认定问题。 1、原告与房屋买受人在办理完毕房屋产权过户登记手续后，原告之母翟志华向被告索要房屋尾款10000元，因车位使用权尚未发生交接，被告作为中介方，为协助房屋买受人办理车位交接手续，多次通过微信、电话及短信沟通的方式，告知其应邮寄车位转让手续的相关材料，但原告之母均予以拒绝，且原告之母以“卖价低”、“车位不卖”等等理由，明确表示拒绝将案涉车位交付给买受人，明显属于失信。原、被告出现纠纷后，一直由原告之母翟志华向被告索要剩余10000元尾款，亦一直由原告之母翟志华与被告工作人员进行沟通，原告曹贺翔在明知应协助房屋买受人办理案涉车位使用权交接的情况下，未及时将案涉车位使用权的相关手续移转买受人，并放任其母以“没卖车位”为理由为其索要房屋尾款，该行为已经构成违约；涉案房屋买卖的过程中，一直系原告母亲翟志华与被告方的工作人员进行交流，足以说明其母亲的意思表示即为原告的意思表示，亦或构成表见代理，故由此产生的违约后果，应由原告承担。 2、原告的委托人孙小梅出具《承诺书》效力应如何认定。原告委托孙小梅办理房屋出售事宜，孙小梅有权就原告委托权限范围内行使代理人的权利。原告给代理人孙小梅出具的《委托书》中载明了“代为签署一切相关文件”、“代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件我均予承认”等内容，充分说明原告给予孙小梅办理房屋买卖事宜过程中的相应权限。就涉案房屋车位手续交付问题，代理人孙小梅出具的《承诺书》载明：“……于办理房产抵押担保前把原件邮寄给买方……如未按承诺执行，卖方愿把房屋尾款10000元赔付给买方，并承担相应的法律责任”；本案原告与房屋买受人尚未完成车位使用权移转交付手续，代理人孙小梅的代理目的尚未完成，其代理权尚未消灭，原告虽否认委托孙小梅出具该《承诺书》，但根据原告与房屋买受人签订《房屋买卖合同》约定的内容，以及结合原告多次向被告催要剩余房款10000元的事实，再结合原告委托孙小梅代理其办理关于案涉房屋买卖的其它事宜，足以使房屋买受人及中介方相信，原告为支取剩余房款10000元而委托代理人出具该《承诺书》的行为属实。故，该《承诺书》合法有效，本院予以确认。 三、案涉10000元的性质应如何认定，是否应当返还给原告。 原告与买受人约定将房屋尾款10000元暂由被告中介方进行保管，在双方房屋交接完成后，由原告凭中介开具的交房保证金收据到中介方领取。案涉《房屋买卖合同》中的房屋买卖及车位使用权的转移为一个整体，原告拒不协助买受人移转案涉车位使用权，应视为未完成房屋的完全交接。结合孙小梅出具的《承诺书》载明的内容，可见该10000元的性质已由“交房保证金”转化为“履约保证金”或“违约金”，原告违约后，买受人向被告支取保证金的行为，符合双方合同及承诺约定。 综上，原告与房屋买受人签订的《房屋买卖合同》，约定了房屋的产权变更登记以及车位使用权的移转，系一个整体合同，应从合同的整体解释合同。原告在房屋买卖合同过程中，因未协助房屋买受人办理案涉车位使用权的移转，构成违约。孙小梅出具的《承诺书》亦对违约行为做出了约定。故，对原告要求被告偿还原告房款10000元及利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告曹贺翔要求被告偿还原告房款10000元及利息的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告曹贺翔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  刘善霞 二〇一九年八月十三日 书记员  张翠翠