陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0902民初1508号   原告：安康市大千商业管理有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区。   统一社会信用代码：9161XXXXXXXXXXXXXX。   法定代表人：来涛。   委托代理人：张春生，陕西恒典律师事务所律师   被告：安康市民荣实业（集团）有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区。   统一社会信用代码：9161XXXXXXXXXXXXXX。   法定代表人：张仁明。   委托代理人：李天喜，系该公司副总经理。    委托代理人：袁善仓，陕西腾浩律师事务所律师   原告安康市大千商业管理有限公司与被告安康市民荣实业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安康市大千商业管理有限公司委托代理人张春生、被告安康市民荣实业（集团）有限公司委托代理人李天喜、袁善仓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，2016年3月30日原告安康市大千商业管理有限公司(简称安康大千公司)与被告安康市民荣实业(集团)有限公司(简称安康民荣公司)就位于安康市汉滨区XX路XX号的商业用房的租赁，签订《房屋租赁合同》，双方在平等自愿的基础上就房屋情况、租赁期限及用途、租金及支付方式、租赁期间税金及相关费用、房屋交付时间及范围、房屋装修及使用等内容进行了约定，《房屋租赁合同》是原被告双方真实的意思表示。《房屋租赁合同》签订以后，由于客观情况发生变化，以及双方在签订合同未预料的问题发生，双方又经多次友好磋商，在充分沟通协商一致的前提下，于2017年9月20日又签订了《房屋租赁补充合同》，《房屋租赁补充合同》对2016年3月30日签订《房屋租赁合同》部分内容予以变更，并补充完善了部分条款，原被告双方特别约定，《房屋租赁补充合同》与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。《房屋租赁补充合同》、《房屋租赁合同》签订以后，安康大千公司投资巨额资金对租赁楼房进行改建、装修、装饰，同时投入大量的人力物力财力进行招商工作，安康大千公司于2017年10月28日正式开业，安康大千公司做为安康一个规模很大的商业综合体运营之时，恰逢电商对实体店的冲击从大中城市蔓延到四、五线城市。电商冲击实体店早已成为全球性的问题，网店的崛起让电商在销售业中拥有越来越多的主导权，综合类电商已经从线上领域渐渐触摸到线下传统销售业来，而在线上销售额不断增长的同时，线下却有不少实体店关闭。中国电子商务研究中心监测数据显示中国消费者的主要购物方式正逐渐由线下转为线上，50％以上消费者都已将购物主战场向网络平台转移，安康作为一个消费性城市，电商对实体店的生存造成严重的威胁。面对前期投资过大，运营成本加大等内部因数的影响，安康大千公司一方面采取多种措施加强企业管理服务和推出优惠政策招商安商惠商，另一方面安康大千公司董事长及股东积极和安康民荣公司的负责人和股东多次沟通，请求共商应对实体店经济下滑的对策，并提出过协商适当降低租金等协调方案，双方股东和高管在口头协商之外，2018年9月6日安康大千公司给安康民荣公司递交了《商磁函》，2018年11月22日还给安康民荣公司送达了《协商函》，安康民荣公司也提出了解决问题的几条意见，但原被告双方没有达成一致意见。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，"合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除"。原被告签订合同及补充合同以后，在合同履行期间，国际、国内的市场环境发生巨大变化，这是原被告签订合同及补充合同无法预见的，这也是实体店经营者无法自身克服和改变的，若仍按照合同及补充合同的约定执行，对安康大千公司明显不公平，安康大千公司多次请求安康民荣公司变更合同部分内容，但安康民荣公司不予协商解决，安康大千公司只得请求人民法院变更合同及补充合同的部分内容，并请求原、被告按变更内容后的合同继续履行。为维护企业合法权益，原告只得根据《中华人民共和国民事诉讼法》之有关规定，提起诉讼：1、请求变更原被告签订的《房屋租赁合同》第十三条第1款违约金计算方式为“乙方按照当年租金的10％向甲方支付违约金”； 2、请求变更原被告签订的《房屋租赁补充合同》第2条第2款第一年租金为“伍佰伍拾万元整”；3、依法判令被告按变更后的内容履行《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》；4、判令被告承担诉讼费用。   原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：   1、安康市大千商业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证复印件。证明原告是适格诉讼主体。   2、2016年3月30日《房屋租赁合同》。证明原、被告双方签订的租赁合同对合同租赁物租金价格以及相关条款进行约定。   3、2017年9月20日《房屋租赁补充合同》。证明在房屋租赁合同签订后由于当下环境的影响，原、被告双方就合同内容进行完善，说明在签订合同后出现变更的情形。   4、2018年9月6日《商磋函》及往来文件签收表。证明由于外部经营环境大千受到外部环境的冲击，以及其他安康商场改变经营模式对于大千造成了外部影响，大千书面致函民荣公司请求对房租进行调整，证实送达了民荣公司。   5、2018年9月10日《回函》。证明回函中民荣认定外部情况的发生不是调价的理由坚持按原合同及原约定时间交付。   6、2018年11月22日《协商函》。证明大千再次书面致函民荣，提出了两个方案，一是请求阶段性付房租，二是请求民荣公司将大千公司股东的股权进行收购，双方进行了口头协商，双方对于协商调解的方案仍然在进行。   被告辩称，一、首先原告在起诉书中对2016年3月30日签订的《房屋租货合同》和2017年9月20日《补充合同》是在双方平等自愿、意思表示真实的情况下所签订的房屋租赁赁合同，答辩人对原告人的如实陈述是肯定的。合同不是一天两天形成的，自合同意向到正式签订历时两年，双方经过多次协商确定的合同，合同内容不存在任何瑕疵和不足之处。二、原告提出变更《房屋租赁合同》之条款，该条款内容不违反法律强制性规定，仅是双方当事人的自治条款，而非法律强制规定条款，原告提起诉讼无法律依据，其要求违约金变更和房屋价款的变更，该条只能是当事人约定，而非法律强制性判决变更，法律提倡遵循市场规律，自我达成合意，在先原告已提出是双方的公平自愿的真实意思表示，现要求法院判决变更合同价款依据在什么地方?该价款不是由国家定价，也更没有政府指导价，纯属市场双方定价，原告起诉要求人民法院判决改变租赁价款没有依据，应予以驳回。三、原告引用《合同法》解释二第二十六条规定，属引用法律错误，该条款规定:“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”该条款已明确界定为非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，本案答辩人将房屋租给原告使用，不存在发生重大不可预见性，答辩人的房屋是不变的不动产，它的使用价值、面积客观存在，不存在有重大变化的情况发生。如何使用、如何给原告创造价值，这是商业风险，与答辩人的房屋无关。如果是因答辩人没有按合同约定的面积及使用性能，导致对合同有错误认识，如交付的标的物与合同约定不一致，这才是合同有客观情况发生，房屋已交付使用两年，怎么会有不能实现合同目的情况出现，我们仅仅是将房屋使用权租赁，再无其他权利设定，并且按实际使用面积要求原告交付租金，和原告的使用经营没有任何关系，因经营风险转嫁给房屋出租人头上还是少有的，也是让人无法信服的，更是得不到法律支持的。四、原告人提出的合同的变更与解除诉权灭失时效已过，根据《合同法》55条之规定:“有下列情形之一的，撤销权消灭:(-)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;”原告行使撤销权应适用除斥期间的规定，自合同签订之日起，其在一年内未行使撤销权，其诉权灭失。根据《合同法》54条之规定，“可撤销下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销(一)因重大误解订立的合同:(二)在订立合同时显示公平:(三)ー方以欺诈、胁追的手段或者乘人之危，使双方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。”本案中既不存在重大误解，也不存在显示公平的情形，原告诉讼理由不能成立，应依法驳回。五、原告在答辯人已解除合同后提出变更合同条款其丧失了主张变更合同的诉权，该合同条款的变更是基于双方合同未解除的前提下，合同在履行中，需经双方意见共同一致，现在只是原告单方的，丧失合同继续履行的基础，原告和谁变更条款?所以原告人的起诉请求应依法不能成立。   被告未向本院提交证据。   经审理查明：2016年3月30日，被告安康市民荣实业（集团）有限公司（甲方）与原告安康市大千商业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定民荣公司将其位于汉滨区XX路XX号《民荣﹒曼哈顿》项目1-4层的商业用房出租给大千公司，面积为13114平方米，租赁期限为15年零5个月，自2016年6月30日起至2031年11月30日止，装修期5个月免租金，支付15年租赁费。2016年-2021年间，租赁费为7238928元/年；2022年-2026年，租赁费为7673263元/年；2027年-2031年，租赁费为8440589元/年。第一年租金在合同签订之日起10天内付4000000元，2016年11月1日前支付下余房租3238928元，第二年及以后每年租金，在当年11月1日前30日交纳。该合同的第九条第3款约定了房屋在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，整体转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；（7）由于乙方过失造成本合同无法正常履行的，并且给甲方造成严重损害的，甲方有权单方终止合同的同时进行追责。合同第十三条约定了乙方的违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应当按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。1.(4)拖欠房租累计30天以上的，按所欠金额的银行四倍贷款利息承担滞纳金。超过60天未交租金的甲方有权终止合同；2、在租赁期内，乙方逾期未交纳本合同约定除租金之外应由乙方负担费用的，每逾期1日，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金；4、乙方如逾期30天以内未支付租金，每逾期1日，则乙方需按日租金的2倍向甲方支付滞纳金；5、租赁期满或合同解除后10天内，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期1日应向甲方支付原日租金的2倍数额计算损失，并累计计算。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的各项损失。合同第15条第1款约定在本合同签订时，乙方应向甲方交纳履约保证金1000000元整，保证金在租赁期间不计付利息，租赁期满双方结算凊时甲方一次性退还乙方。合同加盖了原、被告双方公司印章，且法定代表人均在合同文本上签字。   2016年8月12日，民荣公司将位于安康市XX路XX号《民荣﹒曼哈顿》项目1-4层移交给大千公司，原、被告双方在《民荣﹒曼哈顿》项目商业用房交接单上盖章签字。   2017年9月20日，原告民荣公司与被告大千公司签订《房屋租赁补充合同》，对于双方于2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》进行补充。该补充合同第一条第1款将原租赁合同约定租赁期限为15年的起止时间变更为：2017年10月1日起至2032年9月30日止；第2条确认大千公司在原合同签订后交纳履约保证金1000000元和第一年租金6700000元合计7700000元，已经交纳7200000元，下欠租金500000元，民荣公司同意大千公司延迟至2018年2月底前一次性交清。第二年租金交纳期限为2018年8月31日前一次性交清，以后每年交付租金期限均为一年期限届满的交款对应日（每年8月30日）前按原合同约定及递增比例一次性交纳。该合同第三款第1条：在原合同约定解除合同条件基础上，乙方具有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同："a、乙方未按约定时间进行开业的；b、乙方拒不配合甲方办理房屋转让或抵押手续的；c、乙方因违法停业或非正常停业超过二个月以上的；d、乙方不按期足额交纳房租的"；2、因乙方违约致使甲方解除合同，合同终止时间为合同解除通知书送达之日。乙方应在收到解除合同通知书后10日内，与甲方办理结算手续，并无条件将房屋全部交还甲方经营。乙方逾期交还房屋，每天按照当年租金的日平均数额五倍计算损失向甲方计算赔偿，累计计算。如超过10日未移交，甲方有权采取相应措施促使权利移交。并由乙方承担甲方因实现权利所产生的诉讼费、律师费、评估鉴定费等一切费用损失。该合同第四条第4款：除原合同约定违约责任外，甲乙双方违反本合同有关条款规定的，应按年租金的10%向对方承担违约责任。原、被告均在该份补充合同上加盖公章并签字。   2018年9月6日大千公司向民荣公司致《商磋函》，请求民荣公司阶段性降低房租。2018年9月10日，民荣公司回函不同意被告阶段性降低房屋租金的请求。同日，民荣公司向大千公司发出催收函，要求大千公司在收到此函后的15日内一次性支付拖欠房租及滞纳金8280400元，否则将按照合同约定除由大千公司承担违约责任外，将终止《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》。2018年11月6日，民荣公司向大千公司发出《解除合同通知书》，解除双方于2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》和2017年9月20日签订的《补充协议》，要求大千公司在收到通知之日起10日内将房屋移交给民荣公司，并依照合同约定承担违约责任和赔偿损失，办理合同结算相关手续。2018年11月22日，大千公司向民荣公司致《协商函》，希望民荣公司可以将原租金降至550万元/年。   上述事实有原告营业执照、法定代表人身份证复印件、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《商磋函》、《回函》、《协商函》及原、被告陈述等证据在案佐证。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原、被告双方在签订《房屋租赁合同》的基础上又签订《房屋租赁补充合同》，均对房屋租金及违约金进行了约定，被告向原告交付了房屋，原告支付了部分租金，双方已经部分履行了合同。电商冲击、前期投资过大，系商业风险，原告应当预见而非不可抗力，原告也未向法院提供其存在重大误解及被告对其欺诈、胁迫的证据，故原告要求变更合同价款及违约金的理由不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回原告安康市大千商业管理有限公司的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告安康市大千商业管理有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审判长  黄蓁   人民陪审员  徐少林   人民陪审员  黄洪琴   二〇一九年七月二十五日   书 记 员  郑明玥