山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0124民初1868号原告：淮海物业管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：周成彬，执行董事。委托诉讼代理人：庄绪超，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱宁，女，系该公司员工。被告：翟某某，男，汉族，户籍所在地山东省平阴县，现住山东省平阴县。原告淮海物业管理有限公司（以下简称淮海公司）与被告翟某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告淮海公司的委托诉讼代理人庄绪超、朱宁，被告翟某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告翟某某支付物业服务费842.2元及逾期付款违约金（暂定1154.66元，具体数额按照合同约定计算方式计算至判决确定的付款之日止）；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，淮海公司将第一项诉讼请求中的物业服务费数额由842.2元变更为946.6元。事实和理由：基于原告与石家庄市日晔兴房地产开发有限公司济南分公司（以下简称日晔兴济南分公司）签订《平阴县腾跃苑小区一期、二期项目前期物业服务合同》，翟某某作为平阴县腾跃苑小区二期A2号楼2单元1402室的业主，于2017年9月16日与原告签订《腾跃苑前期物业服务协议》，约定由原告对该小区一期、二期项目进行物业管理服务。在物业管理服务期间，原告积极履行合同义务，依约对该小区提供规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，但被告拖欠2018年3月16日至2019年5月7日期间物业服务费，经原告多次催要，被告拒不支付。现原告诉至法院，诉求同前。被告翟某某辩称，1.翟某某于2017年4月与日晔兴济南分公司签订商品房（预）销售合同，约定小区由出卖人委托济南环秀物业管理有限公司（以下简称环秀公司）管理，应与环秀公司签订《前期物业服务协议》。但在2017年9月交房时，原告全程参与交房，让被告误以为是开发商的内部人员；且物业公司要求业主先签订物业服务协议、预交物业费、垃圾清运费，而后才交钥匙，业主是被错误引导形成欺骗事实。原、被告于2017年8月15日签订《物业管理协议》（从合同），但原告通过招标于2017年11月2日与日晔兴济南分公司签订《前期物业服务合同》（主合同），根据合同法规定，从合同应当以主合同存在为前提，故原、被告所签《物业管理协议》应为无效合同。2.原告未按合同约定对房屋共用设施进行维护管理，导致路灯长期失修，A2号楼公共车位路面塌陷长期无人维修，形成安全隐患；电梯内无应急救援电话、无特种设备检验记录及检验标志、无维护保养单位承诺书。未对公共场所卫生进行清理，导致绿化带内垃圾遍地，垃圾堵塞应急通道，未通知业主进行消杀。未对公共秩序进行管理，A2号楼出入口无门岗、无人24小时值守。未对绿化植物进行养护、修整，病虫害防治工作不到位，且有业主在小区内开地种菜。未对交通秩序、车辆停放进行管理，楼前无停车位线，车辆乱放、占用消防通道，外来车辆及闲杂人员随意进入，对小区造成安全隐患。物业服务质量极差，从未进行年度满意度调查，对业主提出的问题从不正面答复，就是不停的索要物业费。3.原告在业主毫不知情的情况下要求家人签订撤离小区同意书，但对物业服务期间未履行的义务无任何答复或赔偿，且在无任何书面催收的情况下直接起诉至法院。二期业主入住后长达一年的时间里未与任何单位签订正式的物业服务合同，经向开发商和街道居委会寻求帮助未果。4.因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行庭审质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院分析认定如下：对于淮海公司提交的以下证据：1.电费、电梯维保费、消防设施维护保养费发票照片打印件一宗，拟证实淮海公司的服务期间以及在服务期间内对电梯及消防设施进行维护保养；2.环境卫生检查批次表、巡逻登记表及交接班登记簿、车辆出入登记表一宗、公示通知一宗，拟证实淮海公司的服务质量符合前期物业服务协议约定；3.服务照片打印件一宗，拟证实淮海公司提供了物业服务;4.淮海公司的资质证书复印件一份，拟证实该公司具有从事物业管理服务的二级资质。经质证，翟某某对证据1的真实性无异议，但认为发票记载的最晚日期为2019年3月，但撤离公告的落款日期为2019年3月29日，且业主几乎都曾被困在电梯里；对证据2有异议，认为公示的内容只见过一次，对于杂物、电动车停放均未进行治理；对证据3的真实性有异议，认为存在工作人员打扫完后立即拍照的可能，楼道卫生一年打扫一次;对证据4有异议，认为该证书记载的有效期至2017年6月30日，双方签订合同时，该资质证书已失效。对于翟某某提交的以下证据：1.购房合同照片打印件一页，拟证实购房合同记载的物业公司为环秀公司；2.淮海公司于2019年3月29日作出的《撤场通知》复印件一份，拟证实淮海公司已于2019年3月29日撤离腾跃苑小区；3.《腾跃苑小区业主联名信》一份，照片打印件一宗，拟证实淮海公司物业管理混乱，收费与服务质量不成正比；4.淮海公司工作人员与业主对话录音一份，拟证实淮海公司系因消防问题而撤场的；5.翟某某的不动产登记证书复印件一份。经质证，淮海公司对证据1有异议，认为在前期物业管理期间更换物业公司是正常的，且在原、被告双方签订合同后，原合同已经作废；对证据2的真实性无异议，认可系由该公司为提前告知业主而张贴，但通知上未有记载具体的撤场时间，实际撤场时间应为2019年5月7日；对证据3中联名信业主签字真实性有异议，对照片有异议，认为该组照片只是其中一点，不能代表公司的全部物业服务；对证据4的真实性有异议，不能核实录音时间、地点以及是否存在删减；对证据5无异议，翟某某的房产建筑面积为77.99平方米。本院依据被告翟某某申请，到平阴县房屋管理服务中心（以下简称平阴房管中心）调取了《平阴县腾跃苑小区一期、二期项目前期物业服务合同》以及相关的招标备案文件。经质证，淮海公司与翟某某均无异议。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.平阴房管中心于2019年9月29日向日晔兴济南分公司发出平物招备第2号物业管理项目招标备案通知，载明项目名称为平阴县腾跃苑小区（一期、二期工程），项目类型为（小）高层住宅；坐落地点为平阴县榆山街道办事处黄河路北段以西。2.招标人日晔兴济南分公司与招标代理单位济南金恒鑫工程招标有限公司于2017年11月2日共同向济南淮海物业管理有限公司（以下简称济南淮海公司）发出《中标通知书》，载明济南淮海公司于2017年10月30日所递交的平阴县腾跃苑小区一期、二期项目前期物业服务投标文件已被接受，被确定为中标人，中标价为2236946.76元，物业服务三年，工程质量符合三星级标准。3.日晔兴济南分公司（甲方）与济南淮海公司（乙方）于2017年11月2日签订《平阴县腾跃苑小区一期、二期项目前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对平阴县腾跃苑小区一期、二期项目提供前期物业服务。第一条“物业基本情况”约定：物业类型为高层住宅，建筑面积74795.18平方米。第二条约定：服务内容包括物业共用部位的维护和管理，共用设施设备的运行、维护和管理，公共区域环境卫生的维护，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理服务，公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务，物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等，物业共用部分、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务，装修装饰管理服务，物业档案及物业服务档案保管，公共部位人防设施、消防设施养护管理。第四条约定：普通住宅项目的物业服务质量为，公共性物业服务标准达到《平阴县人民政府关于同意调整全县普通住宅物业服务收费标准基准价格及住宅小区共用车库内车位租赁基准价格的批复》（平政字[2013]101号），电梯、自动消防设施维护运行服务达到前述文件规定的特种设施设备维护运行服务标准。第五条约定：物业服务收费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体为小高层0.9元/月·平方米（其中公共性物业服务费0.6元/月·平方米，电梯维护运行费0.2元/月·平方米，自动消防设施维护运行费0.1元/月·平方米）。第六条约定：业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在12月15日/6月15日（每次交费的具体时间）履行交纳义务……业主无正当理由拖延办理房屋交付手续的，业主应以甲方书面通知其办理房屋交付手续之日起交纳物业服务费。业主所购物业空置半年以上的，经业主或物业使用人与乙方确认后，可按照物业服务收费标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费，并签订临时协议……第三十一条约定：本合同期限自2017年11月2日至业主委员会成立止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十七条约定：本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第壹种方式即向济南仲裁委员会申请仲裁……日晔兴济南分公司在该合同尾部“甲方签章”处加盖“石家庄市日晔兴房地产开发有限公司济南分公司”印鉴一枚，并在“法定代表人”处加盖“张旗”印鉴一枚，济南淮海公司在“乙方签章”处加盖“济南淮海物业管理有限公司”印鉴一枚，并在“法定代表人”处加盖“庄昱”印鉴一枚。平阴房管中心在该合同尾部中间位置加盖“平阴县房屋管理服务中心物业合同备案专用章”印鉴一枚。4.平阴房管中心于2017年11月22日出具平前物备第2017002号前期物业管理备案证明，载明物业管理区域为平阴县腾跃苑小区一期、二期，建筑面积74795.18平方米，项目开发建设单位为日晔兴济南分公司，物业服务企业为济南淮海公司。5.翟某某、李金荣（甲方）与腾跃苑物业服务中心（乙方）于2017年9月16日签订《前期物业服务协议》，载明甲方所购房屋为，未载明建筑面积。原平阴县国土资源局于2019年3月22日为翟某某颁发鲁（2019）平阴县不动产权第******号不动产登记证书一份，载明权利人为翟某某，共有情况为共同共有，不动产坐落为平阴县腾跃苑小区A2号楼二单元1402室，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，房屋建筑面积为77.99平方米。6.济南淮海公司系于2010年12月1日注册成立的有限责任公司，经营范围包括物业管理、园林绿化工程等。山东省住房和城乡建设厅于2016年11月15日向济南淮海公司颁发鲁物012076号物业服务企业资质证书，载明资质等级为贰级，有效期限至2017年6月30日。济南淮海公司于2018年8月29日在济南市历下区市场监督管理局办理变更登记，将企业名称由“济南淮海物业管理有限公司”变更为“淮海物业管理有限公司”。7.淮海公司于2019年3月29日向平阴县腾跃苑小区业主公开发出《撤场通知》一份，载明：2017年8月至今，淮海公司在平阴县腾跃苑小区开展物业管理工作一年零七个月时间，由于大部分业主未能按照《物业服务合同》约定按时交纳物业服务费，造成公司经营困难，连年亏损，无力继续支撑本小区物业服务工作。经公司研究决定，确定于年月日撤离本小区物业服务现场，结束小区各项物业管理工作，并按照相关规定，在离场前提前公示……淮海公司并于2019年3月29日将涉案小区的物业服务微信群予以解散。本院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，前期物业服务合同的缔约主体系建设单位与物业服务企业，前期物业服务合同对业主产生约束力基于法定。由建设单位与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。由于物业服务的公共性、整体性，业主大会成立后由业主大会选聘物业服务企业，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在业主大会成立之前由建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务，单个业主无权就共有物业签订物业服务合同。法律及行政法规并未要求物业服务企业需要与每位业主分别签订前期物业服务合同，单个业主并非前期物业服务合同的签订主体。本案中，依据被告翟某某申请，本院在平阴房管中心调取的《平阴县腾跃苑小区一期、二期项目前期物业服务合同》，系由建设单位通过招投标程序与济南淮海公司签订的，并在平阴县房屋管理服务中心办理了备案登记手续，应为合法有效合同，对该小区一期、二期的业主具有约束力。对于淮海公司与翟某某签订的《前期物业服务协议》是否合法有效，本院不予审查，应当以日晔兴济南分公司与济南淮海公司签订《平阴县腾跃苑小区一期、二期项目前期物业服务合同》确定本案双方当事人的权利义务。翟某某作为业主与淮海公司是共存共荣的关系：一方面淮海公司作为物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，消除彼此误会，而不应当让矛盾长期存在；另一方面翟某某作为业主与淮海公司之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以继续，更无法保障其能提供优质的物业服务管理工作。长此以往，对整个小区的物业服务管理工作亦极为不利。关于淮海公司的资质问题，翟某某辩称淮海公司的资质证书有效期至2017年6月30日止，至双方于2017年9月份签订合同时已经失效。本院认为，山东省住房和城乡建设厅已于2016年11月15日向淮海公司颁发了物业服务企业资质证书，资质等级为二级，故应认定淮海公司具有物业服务企业资质。资质证书记载的有效期限应当理解为该证件的有效期限，与淮海公司不具有物业服务企业资质并非同一概念。现翟某某以淮海公司的资质证书已经超过有效期为由，主张涉案前期物业服务合同无效，于法无据，对其答辩意见本院不予采纳。关于翟某某是否应当支付拖欠的物业服务费问题，淮海公司主张翟某某拖欠自2018年3月16日起至2019年5月7日止的物业服务费用共计964.6元。翟某某对起始时间无异议，但对结束时间及计费标准有异议，辩称淮海公司于2019年3月29日已经张贴撤离腾跃苑小区的公示，认为应计算至2019年3月29日止；且淮海公司的物业服务水平与收费标准不符。本院认为，物业服务是一个连续的、系统的、全方位的小区服务过程，淮海公司依约提供了物业服务，包括翟某某在内的小区业主实际接受了淮海公司提供的服务，根据权利义务相一致的原则，翟某某应当按照合同约定支付物业服务费。翟某某辩称淮海公司的物业服务不到位，其提交的照片、录音资料及部分业主联名信等证据可以反映出淮海公司的物业服务存在一定瑕疵，但物业服务的质量应从整体性和持续性综合衡量，暂时的、局部的问题不足以反映物业服务的整体状态，故本院认为翟某某提交的证据不能全面、系统的反映淮海公司提供物业服务的全貌，仅能反映案涉小区某一特定时间段的局部状况。综上，淮海公司主张翟某某支付拖欠的物业服务费，于法有据，本院依法予以支持。对于具体数额，本院认为，淮海公司在庭审中认可该公司于2019年3月29日在案涉小区张贴《撤场通知》，但未有明确具体的撤场日期。根据其提交的车辆登记簿、值班交接班记录簿、物业交接清单等证据不足以证明淮海公司自2019年3月29日起至2019年5月7日期间仍然按照合同约定提供正常的物业服务，且被告翟某某不予认可。故对物业服务费的结束日期，本院认定为《撤场通知》发布之日即2019年3月29日。因此，翟某某拖欠的物业服务费期间应为12月零13天即12.42个月[12月+（13天÷31天/月）]，物业服务费数额应为872元（77.99平方米×0.9元/平方米·月×12.42月）。鉴于淮海公司在履行合同的过程中存在着一定瑕疵，在物业服务过程中确有欠缺之处，管理有待进一步完善。因此，淮海公司主张翟某某支付违约金，证据不足，本院不予支持。综上所述，淮海公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持；翟某某的答辩意见部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十四条第二款、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告翟某某于本判决生效后十日内支付原告淮海物业管理有限公司物业服务费872元；二、驳回原告淮海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告淮海物业管理有限公司负担15元，被告翟某某负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  安自强二〇一九年八月三十日书记员  程 欢