广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初34222、35852、42300号34222、35852原告（35852号反诉被告、42300被告）深圳市赛格地产投资股份有限公司，住所深圳市福田区华强北路群星广场**，统一社会信用代码91440300192176333A。法定代表人：薛宁。委托代理人：李寅午，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。34222、35852被告（35852号反诉原告、42300原告）深圳市世杰投资有限公司，住，住所深圳市福田区华强北路赛格广场4510A一社会信用代码9144030059569256XQ。法定代表人：蔡觐洲。委托代理人：陈涛，广东德荣律师事务所律师。35852被告（35852号反诉原告、42300原告）委托代理人：吴东全，男，汉族，1988年2月16日出生，系该司员工。深圳市赛格地产投资股份有限公司（下称赛格公司）与深圳市世杰投资有限公司（下称世杰公司）房屋租赁合同纠纷三案，本院立案受理后，世杰公司在法定期限内对35852号案件提起了反诉，本院依法受理了该反诉，依法适用普通程序，于2018年11月1日对34222号案件进行了公开开庭审理，于2019年8月9日对35852号案件的本诉及反诉、42300号案件进行了合并审理，赛格公司的代理人李寅午到庭参加诉讼，世杰公司未到庭参加34222号案件的诉讼，世杰公司的代理人陈涛、吴东全到庭参加了35852、42300号案件的诉讼。本院依法对34222号案件进行缺席审理，三案现已审理终结。赛格公司提起34222号案件诉称，双方于2015年7月8日签订的编号为03201507007802的《深圳市房屋租赁合同书》，约定由赛格公司将位于深圳市福田区华强北路赛格科技工业园4栋3层A-D轴与1-4轴、A-D轴与4-7轴的房屋租赁给世杰公司使用，世杰公司按月支付租金。但世杰公司自2017年7月起，即有拖欠租金的及物业管理费的行为，经赛格公司多次发函催促，世杰公司至今仍拖欠2018年1月-3月的租金未支付，经赛格公司多次书面发函催促及沟通，世杰公司仍未支付。2018年3月21日，赛格公司再次书面发函世杰公司，告知世杰公司应于2018年3月26日前缴清所欠费用及违约金，否则将视为赛格公司依据合同于2018年3月27日解除合同。赛格公司认为，赛格公司已按照合同约定将租赁物交由世杰公司使用，世杰公司应按合同的约定及时交纳租金及物业管理费，世杰公司延期支付的，还应按照合同的约定承担相应的违约责任。请求法院判令：1、确认赛格公司、世杰公司于2015年7月8日签订的编号为03201507007802的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年3月27日解除；2、世杰公司支付拖欠的2018年1月-3月租金共计490608元及逾期支付违约金122652元（按拖欠金额的日5‰计算至世杰公司实际支付之日止，暂计算至起诉之日）；3、世杰公司支付2017年7月-12月延期支付租金的违约金共计354495元（按拖欠金额的日5‰计算至2017年12月25日）；4、世杰公司支付赛格公司占用费654144元（自2018年3月27日起计算至世杰公司实际交付场地之日止，暂计算至起诉之日）；5、赛格公司无需退还世杰公司租赁保证金281958元；6、世杰公司支付赛格公司违约金981216元；7、世杰公司承担本案诉讼费用。世杰公司未答辩，开庭时缺席。赛格公司提起35852号案件诉称，双方于2015年7月21日签订的编号为03201507008302的《深圳市房屋租赁合同书》，约定由赛格公司将位于深圳市福田区华强北路赛格科技工业园4栋3层D-（A）轴与1-3轴的房屋租赁给世杰公司使用，世杰公司按月支付租金。但世杰公司自2017年7月起，即有拖欠租金的及物业管理费的行为，经赛格公司多次发函催促，世杰公司至今仍拖欠2018年1月-3月的租金未支付，经赛格公司多次书面发函催促及沟通，世杰公司仍未支付。2018年3月21日，赛格公司再次书面发函世杰公司，告知世杰公司应于2018年3月26日前缴清所欠费用及违约金，否则将视为赛格公司依据合同于2018年3月27日解除合同。赛格公司认为，赛格公司已按照合同约定将租赁物交由世杰公司使用，世杰公司应按合同的约定及时交纳租金及物业管理费，世杰公司延期支付的，还应按照合同的约定承担相应的违约责任。请求法院判令：1、确认赛格公司、世杰公司于2015年7月21日签订的编号为03201507008302的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年3月27日解除；2、世杰公司支付拖欠的2018年1月-3月租金共计193062元及逾期支付违约金48265.50元（按拖欠金额的日5‰计算至世杰公司实际支付之日止，暂计算至起诉之日）；3、世杰公司支付2017年7月-12月延期支付租金的违约金共计154532元（按拖欠金额的日5‰计算至2017年12月25日）；4、世杰公司支付赛格公司占用费257416元（自2018年3月27日起计算至世杰公司实际交付场地之日止，暂计算至起诉之日）；5、世杰公司支付赛格公司违约金386124元；6、赛格公司无需退还世杰公司租赁保证金110956元；7、世杰公司承担本案诉讼费用。世杰公司口头答辩称，第一点，赛格公司诉讼请求第二项所主张的延期支付租金的违约金及第五项所主张的违约金已明显超出法律允许的范围内;第二点，赛格公司与世杰公司已于2018年3月27日开始进行租赁场地次承租人的交接工作，赛格公司世杰公司与几十家次承租人已陆续签订协议并办理租赁房屋交接工作，将次承租人直接与赛格公司承租，至赛格公司起诉时的租金均由世杰公司代为收取，并按收取的实际金额直接转给赛格公司，世杰公司不存在占用租赁场地的问题且已足额向赛格公司转交实际代为收取的租金，因此，世杰公司不应再支付赛格公司诉讼请求第四项所主张的占有使用费；第三点，赛格公司出租的租赁房屋合同约定用途与房产证载明的用途不符，因此赛格公司对世杰公司所产生的经济损失负有过错，应赔偿世杰公司装饰装修及办公设备损失。世杰公司提起反诉称，世杰公司与赛格公司于2015年7月21日签订《深圳市房屋租赁合同书》(合同编号03201507008302)，约定由世杰公司承租赛格公司位于深圳市福田区华强北赛格科技工业园4栋3层D-(A)轴与1-3轴的房屋。合同签订后，世杰公司对租赁房屋进行大规模装饰装修并添置大量办公设备，投入巨额装饰装修费用及添置办公设备费用逾600万元。双方租赁合同约定租赁房屋用途为办公用途，但后来世杰公司发现租赁房屋性质实为厂房，对世杰公司办理相关消防手续及向次承租人再次出租带来不便。因租赁房屋为厂房性质，世杰公司向次承租人出租时，租金无法达到世杰公司向赛格公司交付的租金金额，以致世杰公司由此造成巨额亏损。因上述赛格公司未向世杰公司表明租赁房屋真实使用性质等违反诚实信用原则的行为，致使世杰公司亏损巨大。赛格公司因计划收回该出租物业用作小型办公室出租，经世杰公司与赛格公司多次谈判协商，赛格公司要求世杰公司于2018年6、7月期间办理租赁房屋交接手续，由世杰公司、赛格公司、次承租人签订协议，由次承租人与赛格公司直接建立新的租赁关系，世杰公司退出原有租赁关系。因赛格公司为国企，世杰公司同意先办理租赁房屋的交接，赛格公司口头同意按照世杰公司与赛格公司签订两份租赁合同的总面积补偿世杰公司由此投入的装饰装修及添置办公设备的损失195万元。然而世杰公司交接完毕租赁房屋后，赛格公司迟迟未兑现该补偿承诺。请求法院判令：1、赛格公司向世杰公司赔偿装饰装修及设备损失450000元；2、赛格公司承担全部诉讼费用。赛格公司口头答辩称，第一、本案租赁合同是基于世杰公司违约而解除，赛格公司对此没有任何过错；第二、赛格公司在收回场地后继续使用，请法院依法查明本案事实，依据法律规定依法裁判。世杰公司提起42300号案件的诉称，世杰公司与赛格公司于2015年7月8日签订《深圳市房屋租赁合同书》(合同编号03201507007802)，约定由世杰公司承租赛格公司位于深圳市福田区华强北路赛格科技工业园4栋3层A-D轴与1-4轴、A-D轴与4-7轴的房屋。合同签订后，世杰公司对租赁房屋进行大规模装饰装修并添置大量办公设备，投入巨额装饰装修费用及添置办公设备费用逾600万元。双方租赁合同约定租赁房屋用途为办公用途，但后来世杰公司发现租赁房屋性质实为厂房，对世杰公司办理相关消防手续及向次承租人再次出租带来不便。因租赁房屋为厂房性质，世杰公司向次承租人出租时，租金无法达到世杰公司向赛格公司交付的租金金额，以致世杰公司由此造成巨额亏损。因上述赛格公司未向世杰公司表明租赁房屋真实使用性质等违反诚实信用原则的行为，致使世杰公司亏损巨大。赛格公司因计划收回该出租物业用作小型办公室出租，经世杰公司与赛格公司多次谈判协商，赛格公司要求世杰公司于2018年6、7月期间办理租赁房屋交接手续，由世杰公司、赛格公司、次承租人签订协议，由次承租人与赛格公司直接建立新的租赁关系，世杰公司退出原有租赁关系。因赛格公司为国企，世杰公司同意先办理租赁房屋的交接，赛格公司口头同意按照世杰公司与赛格公司签订两份租赁合同的总面积补偿世杰公司由此投入的装饰装修及添置办公设备的损失195万元。然而世杰公司交接完毕租赁房屋后，赛格公司迟迟未兑现该补偿承诺。请求法院判令：1、赛格公司向世杰公司赔偿装饰装修及设备损失1500000元；2、赛格公司承担全部诉讼费用。赛格公司口头答辩称，第一、本案租赁合同是基于世杰公司违约而解除，赛格公司对此没有任何过错；第二、赛格公司在收回场地后继续使用，请法院依法查明本案事实，依据法律规定依法裁判。经审理查明，2015年7月8日、7月21日，赛格公司（出租方、甲方）与世杰公司（承租方、乙方）分别签署编号为03201507007802、03201507008302的《房屋租赁合同》及附页约定，赛格公司将深圳市福田区华强北路赛格科技工业园4栋3层A-D轴与1-4轴、A-D轴与4-7轴，D-（A）轴与1-3轴的房屋（下称涉案房产），面积分别为1409.79平方米、554.78平方米出租给世杰公司作办公、商业使用，世杰公司应于每月5日前支付租金，租赁期限分别为2015年7月10日至2020年7月9日、2015年7月22日至2020年7月21日，赛格公司向世杰公司收取租赁保证金281958元、110956元，租赁期间，经赛格公司同意，世杰公司可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续；合同终止后，世杰公司应于7日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，逾期不返还的，赛格公司有权就逾期部分向世杰公司收取相当于双倍租金的赔偿金。附页约定，世杰公司已对租赁房屋现状进行了实地查看并认真阅读、明确知悉了租赁房屋的权属、用途、面积和房屋安全性检测报告等有关情况。世杰公司签署本合同及其他与本合同项下租赁行为有关的所有法律文件均为世杰公司在前述基础上作出的真实意思表示。世杰公司自行办理上述租赁房屋的营业执照及政府规定的其他相关营业手续，并承担营业须缴纳的各项税费。租金按年递增，其中2017年7月10日至2018年7月9日期间的月租金为163536元，2017年7月22日至2018年7月21日期间的月租金为64354元。世杰公司拖欠费用应向赛格公司按日5‰的标准支付迟延履行金。世杰公司逾期费用时间达15天或以上的，赛格公司有权解除合同，世杰公司无权要求赛格公司退还租赁保证金和已付尚未到期的租金，且世杰公司须按当个租赁年租赁房屋月租金金额的6倍向赛格公司支付违约金。世杰公司装修房屋，费用自理，世杰公司应按规定办理有关装修手续并经甲方书面同意及有关政府部门批准后方可开始施工，不得改变房屋结构，涉及消防系统等的接驳、更改或迁移，必须事先取得赛格公司及有关部门的书面同意，且保证租赁房屋消防系统与赛格公司消防监控中心联动。上述合同签署后，世杰公司向赛格公司支付了租赁保证金281958元、110956元，按时支付租金至2017年6月，于2017年11月6日、2017年11月15日、2017年12月25日分别支付2017年7月至12月的租金30元、25万元、811059.06元，之后未再支付租金。2017年10月25日，赛格公司向世杰公司发出《关于尽快支付租金及费用的催促函》称，世杰公司已逾期支付租金达111天，要求其于2017年10月31日前支付租金905279.06元及滞纳金291631.63元。2018年3月21日，赛格公司再次向世杰公司发出《关于尽快支付租金及滞纳金的催促函》称，世杰公司经催促后，已付清了2017年7月至12月的房屋租金，但仍未支付滞纳金。2018年1至3月的租金没有支付，世杰公司应于2018年3月26日前向赛格公司付清所拖欠的租金683670元及滞纳金659433.32元，如上述时间内，世杰公司仍没有缴清拖欠的全部费用，则视为双方所签署的租赁合同已经于2018年3月27日解除，届时赛格公司将没收租赁保证金。函件附件的滞纳金明细表载明，编号为03201507007802的合同2017年7月1日至31日期间的租金为160261.45元，之后月租金为163536元，03201507008302的合同2017年7月1日至31日期间的月租金为61347.61元，之后的月租金为64354元。2018年4月27日，赛格公司与世杰公司的员工代表召开《关于解除世杰公司租赁合同》的会议，会议纪要载明，鉴于世杰公司未按合同约定支付租金，赛格公司于2018年3月21日向世杰公司发函催缴，但世杰公司仍未在指定的时间即2018年3月26日前缴清所欠费用，根据函件可知，赛格公司已于2018年3月27日终止了租赁合同。会议就世杰公司拖欠租金及滞纳金、租赁合同解除等问题进行沟通及协商，具体如下：一，双方租赁合同已于2018年3月27日终止，世杰公司应及时缴清所欠租金、滞纳金及违约金。二、世杰公司愿意缴纳所拖欠的租金，但因滞纳金及违约金过高，加上之前因投资失败，损失过大，现已无力偿还，希望予以减免。三、世杰公司愿意将承租房屋装修、设施设备及现在客户一并转移给赛格公司，并全力配合做好交接工作，希望赛格公司给予房屋装修及设备设施进行适当补偿。四、赛格公司确认世杰公司所描述的情况基本属实，赛格公司有计划收回租赁物业用作小型办公室出租，会慎重考虑世杰公司的申请，将尽快评估可行性，进行公司内部开会讨论。双方参会人员均在该会议纪要上签字，赛格公司确定代表其公司参会的人员在会议召开时为公司的员工。另查，赛格公司继续与次承租人签署租赁合同，各次承租人于2018年6月开始直接向赛格公司支付租金，世杰公司对承租房产的装饰装修及添置的设备由次承租人继续使用。再查，本院在审理35852、42300号案件的过程中，赛格公司、世杰公司均申请对世杰公司承租的涉案房产的装饰装修及添置的设备残值进行评估鉴定，双方确认装修时间为2015年7月、租赁期限至2020年7月，评估的时间节点为2018年6月1日。本院依法委托深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，该公司于2019年7月5日作出深融资评报字（2019）第060164号评估报告书，评估总值为1971868元。世杰公司预付了评估费13000元。双方对该评估报告无异议。庭审时，双方确认世杰公司一起支付两份合同项下的租金，租金的计费区间为一个自然月。本院认为，赛格公司与世杰公司签署的两份《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同明确载明世杰公司已对租赁房屋现状进行了实地查看并认真阅读、明确知悉了租赁房屋的权属、用途、面积和房屋安全性检测报告等有关情况。世杰公司签署本合同及其他与本合同项下租赁行为有关的所有法律文件均为世杰公司在前述基础上作出的真实意思表示，即世杰公司应明确知晓承租房产的性质为厂房，世杰公司亦实际自2015年承租后占有使用承租房产至2018年，无证据显示世杰公司承租涉案房产后因涉案房产的性质而无法使用涉案房产的情况，对世杰公司抗辩赛格公司出租的房产约定的用途与房产证载明的用途不符，本院不予采信。合同约定世杰公司应于每月5日前支付租金，逾期支付租金超过15天的，赛格公司有权解除合同并不予返还租赁保证金。世杰公司逾期支付2017年7月至12月期间的租金，至今没有支付2018年1月至3月期间的租金，世杰公司已构成根本违约，赛格公司有权解除合同并不予返还世杰公司已支付的租赁保证金。双方的租赁合同应于赛格公司函件载明的时间即2018年3月27日实际解除。世杰公司逾期支付2017年7月至12月份的租金，还应按合同约定自逾期之日即应付租金当月的6日起按日向赛格公司支付滞纳金，合同约定的日5‰的滞纳金过分高于世杰公司未按期支付租金给赛格公司造成的损失，本院酌定世杰公司按日万分之五的标准向赛格公司支付滞纳金共计46630元。涉案合同于2018年3月27日解除，合同解除后，世杰公司未按合同约定按期向赛格公司返还租赁房屋，但基于涉案房产当时由次承租人占有使用，且双方于2018年4月召开的会议亦载明世杰公司将其客户及次承租人移交赛格公司，鉴于此，世杰公司未向赛格公司返还涉案房产并非主观恶意，因此，对于2018年4月、5月期间的占有使用费应参照合同约定的月租金标准计算。如上所述，世杰公司构成根本违约，赛格公司有权没收世杰公司支付的租赁保证金，在本院已认定世杰公司应向赛格公司支付逾期支付租金滞纳金，且赛格公司亦未举证证明其因世杰公司违约而产生了其他的损失的情况下，对赛格公司主张的违约金，本院不予支持。综上，世杰公司应向赛格公司支付2018年1至3月的租金683670元[（163536+64354）×3]及滞纳金，2018年4月、5月的占有使用费455780元[（163536+64354）×2]，对世杰公司主张滞纳金、占有使用费超出的部分，本院不予支持。世杰公司承租涉案房产后进行了装饰装修及添置固定资产，在涉案合同解除后，该装修装修及固定资产直接由赛格公司交付新的承租人继续使用，双方亦共同向本院申请对该装饰装修及固定资产进行评估，赛格公司继续使用世杰公司的装饰装修及固定资产，赛格公司因此受益，其应对世杰公司予以补偿。评估公司已对该部分的剩余价值进行了评估，双方对评估结果没有异议，本院予以采信。世杰公司要求赛格公司支付装饰装修及设备补偿款195万元未超出评估机构的评估价值，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认深圳市赛格地产投资股份有限公司与深圳市世杰投资有限公司签署的编号为03201507007802、03201507008302的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除；二、深圳市世杰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市赛格地产投资股份有限公司支付2017年7月至12月期间逾期支付租金的滞纳金46630元；三、深圳市世杰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市赛格地产投资股份有限公司支付2018年1月至3月期间的租金683670元及滞纳金（滞纳金按日万分之五的标准，以当月应交租金金额即227890元为计算基数，其中2018年1月的租金滞纳金自2018年1月6日起计算，2018年2月租金滞纳金自2018年2月6日起计算，2018年3月租金滞纳金自2018年3月6日起计算，均计算至实际清偿之日止）；四、深圳市世杰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市赛格地产投资股份有限公司支付2018年4月、5月的占有使用费455780元；五、深圳市赛格地产投资股份有限公司无需退还深圳市世杰投资有限公司的租赁保证金281958元、110956元；六、深圳市赛格地产投资股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市世杰投资有限公司支付装饰装修及资产补偿款195万元；七、驳回深圳市赛格地产投资股份有限公司的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。34222号案件受理费29881元（赛格公司已预交），由赛格公司承担18135元，世杰公司承担11746元。35852号案件受理费18628元（赛格公司已预交），由赛格公司承担13192元，世杰公司承担5436元；反诉受理费4025元（世杰公司已预交），由赛格公司承担。42300号案件受理费18300元（世杰公司已预交），由赛格公司承担。35852号、42300号案件评估费13000元（已由世杰公司预交），由赛格公司承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  刘紫薇人民陪审员  吴日莲二〇一九年八月二十日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。