山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9715号 原告：李志华，女，1976年11月17日出生，汉族，住湖北省孝昌县。 委托诉讼代理人：张磊、房信宇，均系北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 被告：山东银座商城股份有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913700002671803546。 法定代表人：侯功海，董事长。 被告：山东银座商城股份有限公司洪楼分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100677260314R。 代表人：郑远，总经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：苏谦谦，山东舜翔律师事务所律师。 原告李志华与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称银座商城）、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司（以下简称银座商城洪楼分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法追加济南世纪海蔚商贸有限公司（以下简称海蔚公司）作为第三人参加诉讼，后海蔚公司于2019年7月2日因决议解散被注销。审理中，本院根据原告的财产保全申请，依法冻结被告的银行存款147000元。本院依法适用普通程序，于2019年7月24日公开开庭对本案进行了审理，原告李志华的委托诉讼代理人房信宇，被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司的共同委托诉讼代理人苏谦谦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李志华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年10月1日至2018年5月31日按照建筑面积每日4.5元/㎡计算的房屋占用费80311.65元；2.判令被告支付自2018年6月1日至被告返还原告房屋之日按照建筑面积每日5元/㎡计算的房屋占用费；3.判令被告返还原告位于历城区花园路101号海蔚广场商业北侧XX号房屋；4.判令两被告支付自2016年10月1日至实际支付之日止按照同期银行贷款利率，以建筑面积每日4.5元/㎡计算的房屋租赁费/占用费为基数的利息;5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年1月31日，海蔚公司与原告李志华补签《委托租赁合同》1份。该租赁合同约定：房屋的委托期间从2008年1月1日起至2016年9月30日止。在委托租赁期间内，海蔚公司将原告的房屋转租给被告银座商城洪楼分公司，后海蔚公司与原、被告的租赁合同同时到期。原告无奈之下分两次与被告银座商城洪楼分公司签订领取租赁费《协议书》。《协议书》第二款第二项载明“以上支付标准为暂时支付标准，后期以正式租赁合同约定条款为准，多退少补”。自2016年至今，原告李志华多次与两被告洽谈关于房租及重新签订租赁合同的相关事宜，均未达成一致。原告李志华于2018年5月份向两被告分别寄发《律师函》一封，要求两被告在限期内与原告签订租赁合同，并支付租赁费、占用费，否则立即返还房屋，但截止起诉前两被告依然没有与原告协商、未支付占用费，亦未返还原告的商铺。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告银座商城与被告银座商城洪楼分公司共同辩称，一、原告主体不适格，应驳回起诉，原告所属的房屋不具有构造上的独立性，且在使用上不具有独立性，不能排他使用，与其他所有业主为按份共有关系，海蔚大厦B座2楼内部无任何墙壁间隔，总面积为16982㎡，原告仅占小部分，构造上不具有独立性，无独立出口，整个二楼的业主共有一个卫生间，共有一个楼梯等公共设施，其任何单独的业主都不能单独使用，因此海蔚B座2楼归全体业主按份共有。虽然原告提供了房屋产权证，但实际上该证根本不能对应确定原告正常的具体权利范围，客观上更无法确定原告的单独物权，无法单独使用，不具有独立性，需要和楼层中其他所有面积共同构成一个整体才能正常使用，因此海蔚大厦B座2楼属于法律意义上的按份共有，应当共同管理且该共有权不可分割，业主对共有部分享有共有和共同管理权力，管理方式应通过业主大会的形式，在海蔚大厦B座2楼实行民主管理，通过民主协商少数服从多数，采取多数决方式决定物业管理处分使用等事项。根据物权法96、97条规定，仅有海蔚大厦B座2楼全体业主或占全体份额三分之二以上的按份共有人才有权决定是否提起本案的诉讼，原告仅是其中一位业主，无权代表全体业主而单独提起诉讼，因此原告主体不适格，应驳回。二、目前原被告已经形成事实租赁合同，原告无权要求单独解除合同，答辩人同意按年租赁费为收益率9%继续履行房屋租赁合同，以维护大多数业主权利。自20，答辩人一直租赁使用海蔚大厦B座2楼至今，且经过与海蔚大厦B座2楼大多数业主的沟通谈判，已经分四批向部分业主支付了租金并签订了付款协议书，在第三批和第四批付款协议书中，更是明确约定业主同意我方在后期继续租赁该房产经营，可见原告的行为已经侵犯了其他业主的共有利益，根据物权法76条规定，目前原被告已经形成事实租赁合同，原告无权单独解除合同。答辩人同意按年租赁费为收益率（年租赁费与原物业总价款的比值，原物业价款指业主自开发商购置的房产价格，如有二次买卖含二次以上仍以开发商出售该房产的价款为本项所指的原物业价款）9%的情况下继续履行房屋租赁合同，以维护其他大多数业主的利益。综上所述，请求法院依据相关法律法规，驳回原告的不合理诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 原告李志华提交如下证据：证据1.不动产权登记证书复印件1份，拟证明原告是涉案商铺合法的所有权人，享有对该商铺使用、收益、处分等权利；证据2.委托租赁合同复印件1份，拟证明2008年初原告与海蔚公司签订委托租赁合同1份，租赁期限自2008年1月1日至2016年9月30日，该合同到期届满解除，现该商铺实际由被告银座商城洪楼分公司占有；证据3.《告知书》、《房屋移交通知书》、《同意办理商铺移交告知书》复印件各1份，拟证明海蔚公司与原告之间的租赁关系届满解除，海蔚公司已经向原、被告发出撤场和移交的通知，原告李志华已经同意海蔚公司的移交。但至今一直未移交，一直由被告银座商城洪楼分公司侵占；证据4.房地产估价报告书1份，参照C-066号商铺的评估报告，C-066商铺所有人为许同华，拟证明评估报告中载明有转租价格，因被告银座商城洪楼分公司与入驻的品牌商、专卖店、专柜及各类商家均签有符合转租形式的租赁合同，法院应当按转租租金价格进行认定。 被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司质证认为：对证据1、证据2真实性无异议；证据3系复印件，真实性不认可，不予质证；对证据4真实性无异议，辩称不能参照该评估报告，应按原购买价款的年利率9%支付。 被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司提交如下证据：证据1.业主租金发放明细表、说明、协议复印件各1份，拟证明业主分四批签订过协议，大部分业主已经领取过租金，并同意洪楼银座继续使用房屋；证据2.消防平面图复印件1份、营业前消防安全检查合格证复印件1份，拟证明涉案房屋不具有单独构造上的独立性且不具有使用上的独立性，不能排他使用；证据3.部分涉案业主领取租金的明细表复印件1份，拟证明有十四个业主领取租金，本案原告李志华领取租金16656.60元。 原告李志华质证认为，对证据1的协议书真实性无异议，辩称该协议书只是部分业主从被告处领取款项的证明，且该协议的第二条第二项说明“以上支付标准为暂时支付标准，后期以正式租赁合同约定的条款为准，多退少补”。根据被告提交的明细表显示，第一次领取房租的户数有重复，实际领取户数不到200户，第二次领取房租的人数明显减少到180户，并未达到北楼总面积的63.926%，所占比例不足50%，原告对被告提供的数据不认可。主张最后一次领款协议被告在第五条末尾加注“甲方同意乙方在后期继续租赁该房产经营”不符合法律规定，该协议是领款协议，仅起到收款证明作用，并非对是否承租涉案房产进行约定，同时，被告未加粗提醒业主，对该条款提出异议，所以业主对是否同意出租的问题不能认定为其真实的意思表示，后经了解，签字的业主大多没有注意到隐藏的该条款。证据1中的付款明细系被告自行制作，对其真实性不予认可。对证据1的《说明》需要进行核实；对证据2消防平面图、营业前消防安全检查合格证的真实性无异议，但该证据与本案无关；证据3系被告自行制作，需要核实。 对于原、被告提交的证据，本院认定如下：原告李志华提交的证据1、证据2及证据3可以相互印证，本院依法予以采信，上述证据能够证明涉案房屋的所有权归属及原告李志华与海蔚公司签订的《委托租赁合同》及海蔚公司与被告银座商城签订的《租赁合同》的合同期限均于2016年9月30日届满的事实；原告李志华提交的证据4能够证明山东嘉和土地房地产资产评估有限公司对C-066商铺租金情况的相关评定意见，且被告对该证据真实性没有异议，本院对其证明力予以认定。被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司提交的证据1能够证明银座商城洪楼分公司向部分业主支付商铺占用费的情况；提交的证据2仅能够证明银座商城洪楼分公司经营场所消防安全检查合格；提交的证据3载明领取租金的业主中包括本案原告李志华，李志华领取租金16656.60元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2007年12月28日，山东海蔚置业有限公司与被告银座商城签订《租赁合同》，合同约定：山东海蔚置业有限公司/济南世纪海蔚商贸有限公司作为出租方将A部分房屋（建筑面积共21537平方米）及B部分房屋（建筑面积共16982平方米）整体出租给银座商城，其中A部分的房屋产权归属于山东海蔚置业有限公司，因B部分房屋的产权已经分别销售给包含原告李志华在内的各个业主，该部分由济南世纪海蔚商贸有限公司获得出租权后租赁给银座商城使用，B部分的租赁期限到2016年9月30日结束，租期自装修期结束或开业之日起次日计算（取其较早者）。 2008年1月28日，原告李志华作为甲方（委托人）与海蔚公司作为乙方（受托人）及案外人山东海蔚置业有限公司（担保方）签订《委托租赁合同》1份，合同约定：甲方委托乙方出租其位于济南市海蔚商业广场步行街的商铺，铺位号为XX，建筑面积35.50平方米，房屋总价为277610元；房屋出租的委托期间从2008年1月1日起至2016年9月30日止。无论乙方是否将甲方委托出租的房屋租赁出去，乙方均需按照合同的约定向甲方支付保底租金。从2008年1月1日至2011年9月30日支付保底租金为22209元/年，即月租金为1851元；从2011年10月1日至2016年9月30日支付保底租金为23597元/年，即月租金为1966元；乙方对该房屋的代租享有自主决定权，乙方可自主决定承租对象及与承租人签订的租赁合同的内容等事宜，不受甲方任何干涉；合同期满后双方如不再续签本合同，乙方对房屋装修装饰的物品和购置的营业设施归乙方所有，不可拆除的归甲方所有；乙方逾期向甲方支付保底租金，每逾期一日，由乙方按保底月租金的1‰向甲方支付违约金；山东海蔚置业有限公司自愿为乙方在本合同有效期间支付保底租金的义务提供保证担保。上述合同期满后，各方当事人均未续签书面租赁合同，二被告亦未向原告李志华返还涉案商铺。 2016年9月18日，海蔚公司向海蔚广场商铺房屋业主出具《房屋移交通知书》，内容为：因双方签订的委托租赁合同将于2016年9月30日到期，虽经海蔚公司努力，但广大业主内部分歧依然较大，少数业主明确拒签。海蔚公司将于委托合同到期后全面撤出对海蔚广场的经营、管理。另，鉴于10月1日至3日为法定节假日，请于2016年10月4日至2016年10月15日的8:30-17:00之间前往房屋现场与海蔚公司办理房屋移交手续；逾期视为房屋已按约定移交给业主，之后发生的风险及费用均由业主承担，与海蔚公司无关。2016年9月27日，原告李志华向海蔚公司回复《同意办理商铺移交告知书》，同意办理商铺移交手续。2016年10月1日，海蔚公司向海蔚商场广大业主发出《告知书》，要求各业主在2016年10月4日至2016年10月15日进行房屋移交，但因银座商城洪楼分公司仍在实际经营，未能按时移交。 另查明，涉案商铺房屋所有权证载明房产所有权人为李志华，建筑面积为35.50平方米。 又查明，被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具备法人资格。 本院认为，原告李志华与海蔚公司签订《委托租赁合同》，由海蔚公司将原告所有的位于济南市海蔚广场商业北侧XX号商铺出租给被告经营使用，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应诚信履约。该合同履行期限于2016年9月30日届满后被告银座商城洪楼分公司仍旧继续占有、使用原告李志华所有的商铺并从中获取收益，应向原告李志华支付相应的商铺占用使用费用。本案的争议焦点为：一、关于涉案商铺使用占用费的计付标准问题；二、关于涉案商铺是否应当返还的问题。关于本案的争议焦点一，原告李志华要求被告按照日租金4.5元/平方米支付涉案商铺自2016年10月1日至2018年5月31日的房屋租赁费，按照日租金5元/平方米支付涉案商铺自2018年6月1日至被告返还房屋之日的房屋占用费，被告辩称应按涉案商铺原始购买价款的年利率9%支付租赁使用费。原告李志华对涉案商铺的租金价格未申请鉴定评估，提交许同华所有的C-066号商铺的评估报告进行参照。二被告对该评估报告真实性无异议，辩称不能参照该评估报告，应按涉案商铺原购买价款年利率的9%支付。本院认为，该评估报告系评估人员通过对估价对象的具体位置、周围环境、景观的优劣进行亲身感受，并对估价对象的外观、建筑结构、实际装修、内部格局、内置设备等影响租金价格的现实状况进行现场勘查所作出的专业性分析及判定，具有客观公正性。被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司虽主张不能参照，但未提交证据予以反驳，且C-066号商铺与本案涉案商铺XX号商铺位置相近，租金水平相一致，故本院对该评估报告予以采信，认定涉案商铺参照C-066号商铺，自2016年10月1日至2019年5月8日，初始租金的日租金为2.06元/平方米，初始租金与转租租金相结合的日租金为2.69元/平方米，转租租金的日租金为3.36元/平方米。鉴于现实中商场为了盘活资产，提高经济效益，结合自身行业特点和经营管理目标，存在自营、联营、租赁等多种经营模式，并且整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、运营费用、市场接受能力并不一致，涉案商铺所处商场进行了装修，安装了中央空调、扶梯等设施设备，增加了运营成本的投入，其实际租金应当与市场经济发展水平、现行物价、税收政策等因素相适应。涉案原《委托租赁合同》中约定自2008年1月1日至2011年9月30日保底租金为22209元/年即按照商铺总价款（277610元）年利率的8%计算，自2011年10月1日至2016年9月30日保底租金为23597元/年即按照商铺总价款（277610元）年利率的8.5%计算，综合考虑本案的特殊性，采用初始租金与转租租金相结合的评估价格计算商铺占用使用费较为适宜。故被告银座商城洪楼分公司应向原告李志华支付自2016年10月1日至2019年5月8日涉案商铺房屋占用费计算为：2.69元/平方米×35.50平方米×950天=90720.25元。扣减原告李志华已领取的租金16656.60元，故被告银座商城洪楼分公司应向原告李志华支付自2016年10月1日至2019年5月8日涉案商铺房屋占用费为：90720.25元-16656.60元=74063.65元，其后至判决生效之日止的占用使用费继续按该标准计算为宜。关于本案的争议焦点二，涉案商铺属于产权式商铺，其所有权的行使应受到一定的限制。此类商铺系商业性房产开发商为了迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割成若干独立的部分分别进行销售。产权式商铺的特征是没有明确的物理分割，各商铺业主出于投资目的,将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权行使要受到一定的限制,主要表现为:一是在委托经营期间内,业主享有收益权和处分权,但不直接占有商铺,也不经营商铺;二是委托经营期满后,业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务,必须符合大多数业主的共同利益，遵从大多数业主的共同决定。本案中，李志华将未就物理性分割的涉案商铺委托租赁给海蔚公司,海蔚公司又将涉案商铺租赁给银座商城洪楼分公司使用,李志华每年收取租金，上述事实表明，本案商铺的性质即是产权式商铺。根据本案查明的事实,李志华在购买商铺时应当知晓该商铺的性质，故其应承担所有权行使受限的相应风险。在李志华与海蔚公司、海蔚公司与银座商城的合同相继到期后，银座商城洪楼分公司也向三百余户业主中的部分业主按照一定租金价格进行了支付。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项关于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，李志华并未提交证据证实所涉及的三百余商铺的收回已形成过半数的业主意见。由于本案涉案商铺系产权式商铺，每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，因此该涉案商铺不具备返还条件，对李志华要求返还涉案商铺的诉讼请求本院不予支持。关于原告李志华主张的自2016年10月1日至实际支付之日止按照同期银行贷款利率，以建筑面积每日4.5元/平方米计算的房屋占用费为基数的利息，因原、被告双方之间未有约定，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具有企业法人资格，故被告银座商城与被告银座商城洪楼分公司应共同承担偿付责任。 依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告李志华2016年10月1日至2019年5月8日的房屋占用费74063.65元； 二、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告李志华自2019年5月9日起计算至本判决生效之日止的房屋占用费（按2.69元/平方米/日的标准，根据涉案商铺的建筑面积35.50平方米计算）； 三、驳回原告李志华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1808元，由原告李志华负担156元，由被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司负担1652元；财产保全费1255元，由被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙 刚 人民陪审员  樊换琳 人民陪审员  邢仁全 二〇一九年八月二十一日 法官 助理  王兴云 书 记 员  尹 瑞