广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1514号 上诉人（原审被告）:黄姗姗，女，1988年4月18日出生，满族，住玉林市。 委托诉讼代理人：庞锐（系黄姗姗丈夫），男，1986年4月18日出生，汉族，住玉林市。 被上诉人（原审原告）：北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司，住所地玉林市金港路31号，统一社会信用代码9145090032265164XH。 主要负责人：李春生，该公司经理。 委托诉讼代理人：苏相玲，女，1989年11月10日出生，汉族，该公司员工，住玉林市玉州区。 上诉人黄姗姗因与被上诉人北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日受理后，依法组成合议庭进行审理了本案。本案现已审理终结。 黄姗姗上诉请求：一、依法撤销玉林市玉州区人民法院(2019)0902初字第707号民事判决书。二、驳回被上诉人（原审原告）诉讼请求。事实和理由：一审法院在事实认定和法律适用中存在错误。一、玉州区人民法院和被上诉人违反“一事不再理”原则。被上诉人曾于2017年6月20日以物业服务合同及相同的事由起诉至玉州区法院后，玉州区法院已经做出(2017)桂0902民初2512号民事判决，玉林市中级法院已经于2018年3月5日裁定撤销玉州区法院的(2017)桂0902民初2512号民事判决，并驳回被上诉人的起诉，因此被上诉人仍再起诉，法院不应受理，应裁定驳回起诉。二、被上诉人不是适格的法人主体。原主体中鼎物业管理有限公司，仍旧存在。所以按照有关法律程序应当驳回被上诉人的起诉。三、上诉人没有与被上诉人众慧天成物业管理有限公司签订过任何协议，也就不存在物业合同关系。我方只与广西玉林中鼎物业管理有限公司于2013年1月5日签订有前期物业服务协议，本案遗漏应当参加诉讼的当事人中鼎公司。四、我方本着安家落定，维稳社会主义精神，即使前期小区内开发商诸多条件未完善，物业多管理不当；我们仍旧按时缴纳物业费，但最后发现种种生活设施，无管理，无服务，物业费白交；故我方有权拒交物业费。五、在上诉人不知情的情况，中鼎公司与被上诉人签订的转让合同转让各项服务关系，不符合法律规定。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。 北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司辩称，1、答辩人基于北京众慧天成物业管理有限公司与柳和岛房地产公司签订的前期物业服务协议及中鼎与北京众慧天成物业管理有限公司的债权转让协议提起诉讼并无不妥。请求法院对2017年2月28日以前的费用予以判决。2、本案没有签订物业合同的问题。答辩人是依据上诉人与滨江公馆项目开发商签署的前期物业服务协议提起本案诉讼。3、上诉人要求退还之前所交的费用属于无稽之谈。4、上诉人主张中鼎公司没有任何管理资质与答辩人一审提供的证据不符。5、上诉人长期拖欠物业费用，却指责答辩人未做到尽善尽美不当。6、答辩人作为前期物业服务提供商，不仅要履行对业主服务的责任，还要履行合同中开发商提出的要求，尽量做到更好，以维护楼盘形象，多年来是亏损经营，不堪重负，请求判令享受了物业服务的业主依法支付费用。 北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司向一审法院起诉请求：判令被告支付给原告拖欠的物业服务费3661.30元（欠费时段：2014年4月1日至2018年2月28日）及滞纳金7578.91元（欠费时段：2014年5月1日至2018年2月28日），电梯维护费1702元（欠费时段：2014年5月1日至2018年2月28日）及电梯维护费滞纳金3446.55元（欠费时段：2014年6月1日至2018年2月28日），住宅专项维修资金194.80元（欠费时段：2014年4月1日至2015年1月1日）及住宅专项维修资金滞纳金622.33元（欠费时段：2014年5月1日至2018年2月28日），合计17205.89元。 一审法院认定事实：滨江公馆是柳和岛公司开发的房地产项目，该公司于2009年与中鼎公司签订了《物业管理委托合同》，明确了柳和岛公司聘请中鼎公司对滨江公馆（ABCD区）实施物业管理。中鼎公司为取得三级资质登记的物业服务公司。被告黄姗姗与柳和岛公司于2013年3月3日办理了滨江公馆小区16幢2单元903房房屋交付使用手续，同日被告黄姗姗与中鼎公司签订了前期物业管理服务协议，并预付了一年的物业管理费。2015年6月中鼎公司的股东决定将持有的100%股份转让给北京众慧天成物业管理有限公司。2015年8月6日，柳和岛公司与原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司签订《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》，协议明确了双方的权利和义务，物业管理服务内容，物业管理服务质量，物业管理服务费用和其他有偿服务费用等。其中物业管理服务费用约定：业主交纳费用的时间为每月10日前缴纳当月费用；物业管理收费住宅按每月每平方米0.80元收取；杂物房按10元/月收取；车库按15元/月收取，带电梯的房屋交纳电梯设备运行维护费37元/月收取。物业管理服务实行先收费后服务原则，业主入伙时应一次性预付一年的物业管理费，一年期满后逐月缴纳，物业管理费的收取自开发商正式通知办理入伙手续之日起记收。支付物业服务费用的违约责任：物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退多收费用，退还利息并支付违约金；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司为取得营业执照的分公司，于2015年7月31日取得《异地物业服务企业资质备案证书》［玉住异地﹝2015﹞第001号］。2015年9月16日，原告向滨江公馆业主公告进驻滨江公馆小区、中鼎公司原所属的债权、债务归原告所有。2015年9月30日，柳和岛公司正式解聘中鼎公司对滨江公馆的物业管理，于2015年10月1日起聘请原告对滨江公馆的物业管理进行接管。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司接管滨江公馆物业后，对该小区进行了物业管理。因被告黄姗姗拖欠物业费及电梯维护费，原告于2017年6月20日向一审法院提出诉讼，请求：1、判令被告黄姗姗支付自2014年4月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.50元及违约金3049.80元（2014年5月1日至2016年9月30日），电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28日）及滞纳金1351.98元（2014年6月1日至2016年9月30日），住宅专项维修资金194.80元（2014年4月1日至2015年1月1日）及住宅专项维修资金滞纳金429.50元（2014年5月1日至2016年9月30日），合计9010.58元给原告。一审法院做出（2017）桂0902民初2512号民事判决后，黄姗姗不服，向玉林市中级人民法院提起上诉。玉林市中级人民法院于2018年3月5日做出（2017）桂09民终1851号民事裁定书，裁定“一、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2512号民事判决；二、驳回被上诉人北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司的起诉。”此后，被告继续拖欠物业费及电梯维护费。其中2017年3月1日至2018年2月28日的物业费为934.80元，2017年3月1日至2018年2月28日的电梯维护费444元。 一审法院认为，原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司为具有物业经营资质并领取了营业执照的物业管理公司，可以作为原告参加诉讼。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”原告与滨江公馆小区的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，该合同对被告黄姗姗有约束力。原告对滨江公馆进行前期物业管理，被告黄姗姗接受了原告的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向原告交纳物业服务管理费及《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》约定的各项费用。被告欠原告2017年3月1日至2018年2月28日的物业费为934.80元，2017年3月1日至2018年2月28日的电梯维护费444元。现原告要求被告支付尚欠的费用，依法予以支持。《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》约定“不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。”原告与开发商在合同约定逾期不缴纳费用的计收滞纳金，是违约后应支付的惩罚性费用，其真实意思应为违约金。被告未按合同约定在每月的10日前缴纳物业管理各项费用属违约，原告请求按合同约定的每日3‰计算明显过高，该约定属格式条款，显失公平，超高部分没有法律效力。考虑到原告亦存在不足，经综合考虑依法调整违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计。对原告要求超出部分，不予支持。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司对被告黄姗姗自2014年4月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.50元及违约金3049.80元（2014年5月1日至2016年9月30日），电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28日）及滞纳金1351.98元（2014年6月1日至2016年9月30日），住宅专项维修资金194.80元（2014年4月1日至2015年1月1日）及住宅专项维修资金滞纳金429.50元（2014年5月1日至2016年9月30日）已于2017年6月20日提起过诉讼，现再次提起诉讼要求被告黄姗姗支付2014年4月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.50元及违约金3049.80元，电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28日）及滞纳金1351.98元，住宅专项维修资金194.80元（2014年4月1日至2015年1月1日）及住宅专项维修资金滞纳金429.50元，该诉讼请求与原告2017年6月20日向提出诉讼请求相重合，根据“一事不再理”原则，原告于2017年6月20日已诉请的部分本案不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告黄姗姗支付2017年3月1日起至2018年2月28日的物业服务费934.80元及违约金给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司［违约金的计算：从2017年3月1日起按当月欠交物业费77.90元为基数，之后逐月累积增加计算基数（即2017年3月1日开始是以77.90元为基数，2017年4月1日开始为77.90元×2=155.80元，依此类推计至2018年2月28日）按中国人民银行规定的短期贷款基准利率计至实际清偿之日止］；二、被告黄姗姗支付电梯维护费444元（2017年3月1日至2018年2月28日）及违约金给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司［违约金的计算：从2017年3月1日起按当月欠交电梯维护费37元为基数，之后逐月累积增加计算基数（即2017年3月1日开始是以37元为基数，2017年4月1日开始为37元×2=74元，依此类推计至2018年2月28日）按中国人民银行规定的短期贷款基准利率计至实际清偿之日止］。案件受理费230元，减半收取计115元，由原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司负担90元，被告黄姗姗负担25元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，涉案黄姗姗的房屋位于滨江公馆B区，该区的商品房虽已基本售完，但滨江公馆A、B区至今未能通过审批成立业主委员会。中鼎公司被北京众慧天成物业管理有限公司收购全部股份后，逐步停止经营活动，目前已停止业务开展。 本院认为，小区建筑物竣工后，就需要对相关建筑物和设施进行管理，随着业主的入住，卫生、停车及保安等相关服务也必须跟上，但在开发商销售房屋后的相当一段时期内，符合法律规定业主委员会无法及时成立，因此，由建设单位先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务是必要的，对此《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中柳和岛公司聘请中鼎公司对滨江公馆实施前期物业管理并无不妥，由于中鼎公司于2015年被北京众慧天成物业管理有限公司收购全部股份后计划停止业务经营，而滨江公馆小区的业主委员会未能设立，柳和岛公司为了维护广大业主的权益，解除与中鼎公司的前期合同，与北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司另行签订前期物业服务合同并无不妥，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对包括上诉人在内的业主具有合同约束力。前期物业合同签订后，北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司已经履行了合同义务，上诉人以与北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司未签订有《物业合同》且未经上诉人同意为由主张不承担向被上诉人支付物业管理费及电梯维护费的义务，理由不能成立，上诉人提出被上诉人存在不按合同提供服务的严重违约情形，并无切实证据，据此主张不支付相应费用，本院不予支持。在涉案期间中鼎公司的物业服务已经停止，是被上诉人为小区提供物业服务，上诉人主张被上诉人不是本案的适格诉讼主张且遗漏应当参加诉讼的当事人中鼎公司，理由不能成立，本院不予支持。本院受理的（2017）桂09民终2512号民事案件中北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司的请求是支付2017年2月28日以前的物业费及电梯维护费，而本案一审法院审理判决的是2017年3月1日至2018年2月28日的物业费及电梯维护费，两案件的诉讼标的并不相同，上诉人提出本案属于“一事不再理”原则，应当驳回被上诉人的起诉，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，黄姗姗的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄姗姗负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 甘伟强 审 判 员 谭 政 审 判 员 李 伟 二〇一九年八月五日 法官助理 周冬梅 书 记 员 许泰榕