福建省泰宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0429民初592号 原告：廖嵩，男，1986年11月18日出生，汉族，住泰宁 县朱口镇中山街70号。 委托诉讼代理人：苏林华，泰宁县君行法律服务所法律工 作者。 被告：吴启燕，男，1975年6月16日出生，汉族，住泰宁 县杉城镇金湖西路邮政宿舍楼301室。公民身份号码： 350426197506160018。 被告：廖仰东，男，1972年6月18日出生，汉族，住泰宁 县杉城镇上北洲路金岁坊11巷3号102室。公民身份号码： 350429197206188018。 原告廖嵩与被告吴启燕、廖仰东、陈德义房屋买卖合同纠 纷一案，本院于2019年5月10日立案后,依法适用简易程序。 2019年5月15日，原告廖嵩申请撤回对陈德义的起诉，本院裁 定予以准许。本院于2019年6月17日、2019年7月23日二次 公开开庭进行了审理。原告廖嵩及其委托诉讼代理人苏林华。 被告吴启燕、廖仰东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖嵩以吴启燕、廖仰东未协助办理房屋产权转移登记构成 违约为由提出诉讼请求：1.确认廖嵩与吴启燕、廖仰东签订的 《房屋转让合同》有效；2.判令吴启燕、廖仰东向廖嵩支付违 约定金200000元；3.本案诉讼费用由吴启燕、廖仰东承担。 吴启燕、廖仰东辩称，1.房屋买卖合同是双方平等、自愿、 诚信的基础上签字确认的，具有法律效力；2.廖嵩与吴启燕、 廖仰东签订合同时房屋已经建好，廖嵩实地查看过房屋，吴启 燕、廖仰东在签定合同前也向廖嵩出示过土地使用权转让合同、 规划许可证等材料，廖嵩知晓房屋存在超层违建问题。同时合 同第7条“乙方已对该房屋各项基本情况作了充分了解”，进 一步说明廖嵩知晓该房屋基本情况，双方是在就已经超层的房 屋进行交易的，要共担风险；3.合同第6条明确约定：在县里 政策法规规定可以办理这类房屋产权登记、过户手续时，甲方 应及时协助办理相关手续。目前县政府的政策规定暂时不能办 理此类房屋产权登记。目前吴启燕、廖仰东已经办理了很多前 期手续，花费了该花的费用；4.房屋转让价格大约在每平方米 3000元左右，与周边开发商的楼盘每平方米5000多元，价格相 差这么多就是因为这是安置地块自建房，存在施工缺乏正规性、 违建和产权办理不及时等不确定因素，享受了低价格的好处。 就得承担相应的风险；5.合同第2条约定了协助办理产权过户 手续后付款50000元，这条是对吴启燕、廖仰东未办证的约束。 即押金，就算没有过户，也只能在该协议条款内承担责任，而 不是适用第8条的约定。综上，吴启燕、廖仰东不存在违约情 况，请求法院驳回廖嵩的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进 行了证据质证。 廖嵩向本院提交了下列证据：1.廖嵩身份证复印件一份。 证明其主体资格；2.《房屋转让合同》一份，证明双方当事人 法律关系及内容；3.付款凭据（微信截图）两份，证明廖嵩已 履行前三期付款义务；4.房屋照片两份，证明案涉房屋现状；5. 《函》及挂号收据一份，证明廖嵩及购买案涉房屋的购房者催 促吴启燕、廖仰东协助办理过户手续；6.廖应芳出具的证明复 印件一份，证明吴启燕、廖仰东未履约。吴启燕、廖仰东对廖 嵩提供的证据真实性均无异议，但表示上述证据材料不能证明 吴启燕、廖仰东违约，吴启燕、廖仰东已履行相关义务，目前 系因县政府政策原因不允许办证。 廖嵩为了证明其主张的吴启燕、廖仰东违约，申请了证人 廖应芳出庭作证。证人廖应芳证实，其系廖嵩的父亲，2013年 7月，廖嵩通过小广告了解到吴启燕、廖仰东处有房源，便实地 查看了案涉已盖好六层的房屋，后向吴启燕、廖仰东购买案涉 第二层房屋。廖嵩对证言无异议，吴启燕、廖仰东表示廖应芳 系公职人员，其与廖嵩在了解到房源后向吴启燕、廖仰东索要 了房屋规划的相关材料后才确定购买，其已切实了解案涉房屋 的超盖情况及当时县政府关于产权办理的政策情况。 吴启燕、廖仰东提供以下证据：1.与陈德义签订的《土地 使用权转让合同》复印件一份，证明案涉土地使用权转让情况； 2.《房屋转让合同》复印件一份，证明双方签订的合同有效；3. 陈德义关于案涉地块完工时间的证明复印件一份，证明吴启燕、 廖仰东是在房屋建好后才对房屋进行出卖，廖嵩知道案涉房屋 加盖情况；4.前期手续发票复印件五份，证明吴启燕、廖仰东 有在办理相关手续，但因县政府政策原因导致未最终办理产权 过户。廖嵩对吴启燕、廖仰东提供的证据均无异议，并表示案 涉房屋的土地使用权人是陈德义，吴启燕、廖仰东应从陈德义 处取得案涉土地及房屋的产权，再履行与廖嵩的《房屋转让合 同》。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据 当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月13日，案外人杉城镇红卫村拆迁安置户陈德义 获得泰宁县上戈安置用地（108、109号地块）的有关审批手续。 2012年8月12日，吴启燕、廖仰东与案外人陈德义签订《土 地使用权转让合同》一份，约定出让人陈德义出让位于泰宁县 城西上戈安置地109#土地（面积88平方米）给吴启燕、廖仰东。 出让价款为980000元。合同签订后，吴启燕、廖仰东开始施工 建设房屋。2013年4月，案涉房屋框架结构屋面完成封顶，房 屋楼层共五层，局部六层。 2013年7月间，廖嵩了解到吴启燕、廖仰东处有房源，经 实地查看过案涉房屋后，于同年7月13日与吴启燕、廖仰东签 订《房屋转让合同》一份。合同约定主要内容：第一条，房屋 基本情况：房屋座落于泰宁县上戈安置区（陈德义）地 块第二层，房屋结构为框架结构，面积约113㎡（包括房屋实 际面积和公共楼梯面积）另配地下室杂物间一间（约10㎡）。 第二条，房屋转让价格：双方确认该房屋转让总价款为380000 元。第三条，付款方式：双方约定以现金方式分四期付清房款： 第一期于签订协议后，乙方支付该套房屋定金200000元，作为 该套房屋首付款；第二期于2014年1月20日前支付房款40000 元；第三期于2014年8月15日前支付90000元；第四期到甲 方协助办理产权过户手续完之日，付清余款50000元。……第 六条，关于产权登记的约定：为能使该房屋顺利过户，甲方办 理房、地产两证后，在法律法规的规定时间可以办理房屋过户 手续时，甲方应及时协助乙方办理过户手续，房屋过户由甲方 提供一切相关文件资料并协助乙方办理好房地产权转移过户及 变更登记，否则视为违约。……第七条，乙方对该房屋的各项 基本情况均做充分了解。……第八条，甲方双方应按照有关法 律法规履行合同，否则造成损失由责任一方承担。甲方收取该 套房屋的第一期房款定金，不得以任何借口中止合同或将该房 屋转让给他人；第一期、第二期、第三期房款，乙方应按期支 付，否则视为违约；乙方付款后，不得以任何借口违约，否则 已付款甲方不予退回；甲方中途不履约，甲方将定金以及所有 房款退还乙方，另付给乙方相当于定金的违约金。合同还对双 方的其他权利义务作了具体约定。合同签订后，吴启燕、廖仰 东将案涉房屋交付给廖嵩，廖嵩分三次共支付了购房款330000 元。现廖嵩以吴启燕、廖仰东未协助其办理产权转移登记手续 已构成违约为由起诉至本院。 另查明，案涉房屋未按建设规划许可的层高进行建设，该 房屋建成后至今仍未办理房屋所有权初始登记手续。 关于《房屋转让合同》效力问题。本院认为，虽然双方当 事人对《房屋转让合同》效力均不持异议，但合同的效力是法 院应当审查的内容。案涉房屋因未按建设用地规划许可证的规 定进行建设，该房屋建成后至今尚未办理房屋所有权初始登记 手续，但原被告签订的《房屋转让合同》并不因此而无效。虽 然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不得 转让未依法登记领取权属证书的房地产等强制性内容，但该法 律规范属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。房屋买 卖合同的订立只是在买卖双方当事人之间建立了债权债务关 系，房屋买卖合同的效力取决于合同行为本身的效力。在本案 中，廖嵩与吴启燕、廖仰东在合同签订后，积极履行交付房屋、 支付已到期购房款等合同义务，双方对合同内容也均无异议。 双方签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，不存在《中 华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因此案涉 《房屋转让合同》应认定有效。 关于廖嵩要求吴启燕、廖仰东支付违约定金200000元的诉 求。本院认为，廖嵩要求吴启燕、廖仰东支付违约定金的事实 和理由为吴启燕、廖仰东未协助办理产权转移登记手续。在双 方签订的《房屋转让合同》第八条明确约定“为能使该房屋顺 利过户，甲方办理房、地产两证后，在法律法规的规定时间可 以办理房屋过户手续时，甲方应当及时协助乙方办理过户手续。 房屋过户由甲方提供一切相关文件资料并协助乙方办理好房地 产权转移过户及变更登记，否则视为违约”，该约定的实质为： 吴启燕、廖仰东对廖嵩负有附条件的协助办理过户手续的合同 义务，即在法律法规允许办证的条件成就时，吴启燕、廖仰东 应当提供相关文件资料协助廖嵩办理过户手续。同时，根据查 明的事实，廖嵩在实地查看房屋后与吴启燕、廖仰东签订《房 屋转让合同》，并在合同中约定“对该房屋的各项基本情况均作 了充分了解”，对房屋产权过户又未明确约定具体时间，说明廖 嵩在购买房屋时就已经知晓案涉房屋未按建设规划许可超层建 设，并可能因此导致无法及时办理产权的事实，由此产生的风 险责任应由房屋买卖双方共同承担。故廖嵩要求吴启燕、廖仰 东因未按房屋转让合同约定协助办理房屋产权转移登记构成违 约应支付违约定金200000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。 廖嵩与吴启燕、廖仰东签订的《房屋转让合同》系双方真实意 思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的 无效情形，该合同有效。因原被告《房屋转让合同》约定的房 屋过户条件尚未成就，廖嵩以吴启燕、廖仰东未协助办理房屋 产权转移登记构成违约为由要求支付违约定金200000元的诉讼 请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和 国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决 如下： 一、廖嵩与吴启燕、廖仰东签订的《房屋转让合同》有效； 二、驳回廖嵩的其他诉讼请求。 案件受理费4400元，减半收取计2200元，由廖嵩负担1100 元，由吴启燕、廖仰东负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市 中级人民法院。 审判员  李吉星 二〇一九年七月二十三日 法官助理丁鑫 书记员吕美玉 附： 一、主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政 法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当 事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习 惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行 合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或 者赔偿损失等违约责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时 效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算； 法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日 起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 您对本案有任何疑问，可以通过扫描下方二维码（泰宁法 院判后答疑工作号），或登入泰宁县人民法院官方网站 HTTP://WWW.FJTNFY.COM/INDEX.PHP?M=PHDY，或拨打判后答疑热线 0598-7832551。