黑龙江省桦川县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0826民初559号原告：王晓娟，女，1979年2月10日出生，汉族，无职业，住桦川县。委托诉讼代理人：靳力红，系桦川县中心法律服务所法律工作者。被告：佳木斯金鑫房地产开发有限公司。住所地佳木斯市郊区万象路3号。法定代表人：赵发军，董事长。委托诉讼代理人：赵玉明，系佳木斯市郊区中实法律服务所法律工作者。第三人：李英勇，男，1978年9月8日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。原告王晓娟与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、第三人李英勇所有权确认纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓娟及其委托诉讼代理人靳力红到庭参加诉讼，被告金鑫公司、被告李英勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。原告王晓娟向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告优先履行世纪星城B#3-402房屋的买卖合同（房屋标的：135896元）；2、请求判令被告履行协助原告办理不动产证书；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：在2015年3月7日，原告以交付全款买卖方式获得本案争议的房屋，并与被告签订了《世纪星城认购预定书》，且原告购房当日交付全款并办理了入户手续，交付了一切入户相应的费用，原告自入户以来一直实际居住使用至今。但是在2013年7月9日被告将此房屋再次销售给本案第三人李英勇，为了保护原告的合法权益不受侵害，无奈原告诉至法院，请依法支持诉讼请求。被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司未作答辩。被告李英勇未作答辩。原告王晓娟围绕诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部为原告出具的世纪星城认购预定书及定金票据一份，物业费、水费、取暖费、电费票据六份，证明自2015年3月7日原告已经全款购买的方式购置了本案争议的房屋，且至今一直居住使用，是本案实际合法占有使用人。证据二、2015年3月7日佳木斯市亿汇物业管理有限公司为原告出具的物业服务管理合同一份，证明原告自购买此房屋之日起就已经占有使用本案争议的房屋。证据三、2015年9月29日黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民事判决书一份（2015向民商初字第241号）。证明案外人于波与被告之间存在民间借贷关系，该案原告于波所诉签订30套商品房买卖合同为借款履行还款义务的担保，其中于波本人与金鑫公司签订的商品房买卖合同是13套，案外人李英勇与进行公司签订的商品房买卖合同是12套，还有于波丈夫李德友与金鑫公司签订的商品房买卖合同是5套，买卖合同的标的是向阳法院判决梁雪枫偿还于波借款本金161万元及逾期利息，金鑫公司对上述款项承担连带责任。尽管在该判决中没有体现出李英勇是否是欠款的出资人，但经过佳木斯向阳法院执行异议的判决以及中级人民法院对执行异议案件的终审判决可以认定登记为李英勇名下的12套房产也是为梁雪枫的借款所办理的商品房买卖合同。因本判决中原告于波与李英勇共同出资借款给被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司、被告梁雪枫，在本判决中佳木斯向阳区人民法院判决二被告给付欠款161万元本金及逾期利息，且向阳区执行局将针对此欠款所做的预告登记合同（包括于波名下13套，李英勇名下12套，李德友5套）共计30套全部查封，涉案房屋在本案担保之内，所以仅对被告为李英勇所做房屋的机打合同以及预告登记不是真实的买卖合同的意思表示，此合同是为了掩盖被告与第三人之间的民间借贷关系，且此判决书已经认定被告与实际借款人梁雪枫承担还款责任，而被告与第三人之间的商品房买卖合同自开始就没有履行相应的权利以及义务，所以其合同自始不能成立。证据四、佳木斯市向阳区人民法院民事判决书（2016）黑0803民初594号，证明佳木斯中级人民法院民事判决书（2018）黑08民终434号均对向阳区人民法院查封涉案房屋做出的解除强制执行措施的判决，且现已生效。证据五、房产局出具的在2013年7月9日被告与李英勇签订的商品房买卖合同一份、2013年7月10日被告为李英勇办理的预告登记一份，证明被告为李英勇签订的商品房买卖合同和预告登记均是为于波与被告之间因民间借贷办理的让与担保性质的商品房买卖合同及预告登记行为，其买卖不是真实的意思表示，不应当得到法律保护。本院经审查认为，根据民事证据规则规定，对上述已经生效的法律判决，当事人无需质证，案外人于波对被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司及案外人梁雪枫的债权关系已经该判决认定。由于被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司、李英勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不能发表质证意见，亦未向本庭提交书面质证意见，将承担对自己诉讼不利的后果责任。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查认证的证据，结合原告的陈述，本案基本事实如下：案外人梁雪枫于2011年挂靠被告金鑫公司开发建设桦川县世纪星城工程。因施工需要于2013年7月10日以桦川县世纪星城项目部的名义向于波借款，桦川县世纪星城项目部为于波出具了借据，约定2013年10月9日还款，为了保证还款，于波与被告金鑫公司桦川县世纪星城项目部于2013年7月9日签订了《商品房买卖合同》30份，将包括本案争议的房屋在内的30套房产抵押给第三人并办理了销售预告登记，该房屋登记在第三人李英勇名下。借款到期后，由于金鑫公司及梁雪枫未能偿还借款本息，于波提起诉讼，请求金鑫公司及梁雪枫偿还借款本息及对抵押的房产享有优先受偿权，该案经佳木斯市向阳区法院审理后作出（2015）向民商初字第241号民事判决，判令梁雪枫偿还于波借款161万元及利息，金鑫公司承担连带还款责任，但驳回了于波关于对争议的房产具有优先受偿权的诉讼请求，该判决已发生法律效力。向阳区人民法院在执行该案时，曾对上述30套房屋予以查封，经原告提出执行异议，向阳区法院和市中级人民法院审理后，认为异议成立，解除了查封。2015年3月7日，原告王晓娟与被告桦川县世纪星城项目部签订了《世纪星城认购预定书》，购买了本案争议的房屋，并交纳了全额价款，此后实际使用至今。本院认为，案外人于波与被告金鑫公司的经济关系已经由其认可且已经被生效的法律判决认定是民间借贷的法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》包括本案李英勇的合同是为了履行民间借贷关系的保障，双方不存在买卖房屋的真实目的，在解决双方的民间借贷关系时，案外人于波选择了基础法律关系争取自己的合法权益，可以认定双方的买卖关系自始无合意。因其买卖关系不存在，那么对该房屋办理的预告登记亦不复存在，且预告登记只是为了将来实现债权而设立的，该债权应当是房屋买卖合同双方因买卖房屋而产生的债权债务关系，并不是其与被告金鑫公司的民间借贷关系，双方并无买卖房屋的合意，所产生的仅是非典型的担保，物权并未设定，并非具有担保法所规定的对抵押的财产有优先受偿的性质。由于债权无排他性，即不受顺位的约束，法律其对他债权亦具有平等的保护性。原告因需要，欲购买房屋而与被告金鑫公司签订了《世纪星城认购预定书》，并交付了价款，且实际占有并使用，因此双方之间产生了房屋买卖的法律关系，该房屋在双方买卖关系成立时，没有禁止被告出售的情况下，原告对该房屋具有购买权。按照《民间借贷司法解释》的相关规定，第三人对让与担保的标的物仅是在该房屋无其他交易的情形时可申请法院对其评估拍卖，现原告已经购买了争议的房屋，在《世纪星城认购预定书》并无无效的情况下，案外人于波胜诉的债权只能通过其他途径解决。因原告对争议的房屋已经实际占有并使用，因此其具备了物权设立的原因条件，具备准物权的性质，故本案争议的房屋对原告所有，原告与被告应履行《世纪星城认购预定书》。综上所述，原告的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：本案争议房屋的所有权归原告王晓娟所有。原告王晓娟与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司履行2015年3月7日签订的《世纪星城认购预定书》。于本判决发生法律效力后，被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司协助原告王晓娟办理产权登记。案件受理费3018元，由被告负担，与上款一并执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张 宏审 判 员  崔焱火人民陪审员  张星云二〇一九年八月二十六日书 记 员  刘皆成