北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初7894号原告：杜治国，男，1977年11月8日出生，汉族，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：孙春晓，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：田润苏，北京市京都律师事务所律师。被告：郭馨镁，女，1968年8月28日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱久虎，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：徐英，女，北京麦田房产经纪有限公司职员。原告杜治国（以下简称原告）与被告郭馨镁（以下简称被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙春晓、田润苏，被告及委托诉讼代理人朱久虎，第三人委托诉讼代理人徐英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2017年7月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《购房资格协议》、六份《补充协议》、2017年8月21日的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（网签合同编号：C1544245）、2017年9月15日的《补充协议》于2019年1月2日解除；2、判令被告返还原告定金200万元及利息，利息以200万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年9月15日计算至实际给付之日止；3、判令被告赔偿原告违约金420万元。事实和理由：2017年7月1日，原告作为买受人与被告作为出卖人、第三人作为居间人签订《房屋买卖合同》及相关协议，约定原告以2100万元的价格购买被告名下位于北京市朝阳区XX三里X号楼X至X层XXX房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积312.65平方米。2017年9月15日，双方另行签订一份《补充协议》，对付款方式和合同履行事宜作出变更调整。合同约定：（一）原告向被告支付购房定金200万元，原告于过户前七个工作日通过银行资金监管方式分别支付600万元、460万元，通过自有资金监管账户支付840万元。（二）涉案房屋存在抵押权登记，抵押权人为中信银行，抵押金额为600万元，被告应于2017年10月1日前申请提前还款，并于取得结清证明后10个工作日办理抵押权注销登记手续。（三）被告于2017年11月1日将涉案房屋交付原告装修使用，于2017年12月31日前办理缴税事宜，并于取得完税证明后10个工作日内办理产权转移登记手续。（四）被告将其承租并已支付全部租金的XXX南区XX号楼XXX室负一层（新楼号为XX二里X号楼）和XXX南区XX号楼XXX室西南侧仓库（以下简称涉案仓库）的相关权益转让给原告，确保由原告与涉案仓库产权人续签租赁合同，其承诺于2017年8月1日清偿欠款并解除涉案房屋查封措施。（六）任何一方根本违约，守约方有权单方解除合同，违约方于合同解除后15日内按照房屋成交价20%的标准向守约方支付违约金，违约金不足以弥补损失的，违约方还应赔偿损失。合同签订后，原告依约向被告支付定金200万元，涉案房屋查封措施已于2017年8月份解除，双方签署房屋买卖网签合同。此后被告拒绝履行合同义务导致合同目的已无法实现，具体包括：（一）被告未按约定清偿银行贷款注销抵押权，反而办理新的抵押权登记手续，亦未办理缴税和产权转移登记手续；（二）被告未按承诺期限交付房屋，反而将房屋另行出租收取租金；（三）被告未按承诺将涉案仓库相关权益转让，无法实现原告另行与产权人签署租赁合同的承诺；（四）被告因自身债务，涉案房屋于2018年4月13日被孝义市人民法院查封，于2018年4月23日被朝阳区人民法院轮候查封；（五）被告在合同履行过程中曾明确表示不再继续履行合同，同意配合解除网签合同实现原告另行购房的目标，返还购房款并给予赔偿，但此后反复无常恶意拖延造成原告损失扩大。原告认为，双方签订合同是各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。被告拒不履行合同义务，导致原告无法取得房屋，且涉案房屋在合同履行过程中被司法机关查封，合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告起诉状中对各方共同约定的事实有的陈述不完整，有些遗漏事实。第一项原告称其向被告支付200万元定金，其中100万元是原告应付解除抵押款的一部分；原告起诉状第二段称房屋存在抵押，被告应于2017年10月1日前申请提前还款，该陈述不完整，抵押金600万元，其中500万元应由原告先予支付；各方共同约定被告于2017年11月1日交付原告使用，于2017年12月31日前办理缴税事宜，契税是由原告支付，被告一个人是办不了的，需要双方配合到场；共同约定的第四点陈述不完整，遗漏重要前提，转让前提是原告将全部资金交由银行监管。原告在起诉状中陈述的理由不能成立，原告没有支付约定的用于解抵押的500万元，违约在先，原告主张被告办理了新的抵押是虚构事实，被告提交的证据能够证明未办理缴税是原告违约，原告不缴税是不能进行产权转移登记的根本原因；原告称被告另行出租，被告认为，依照合同约定交付房屋的前提是支付500万元，原告未支付，故其主张不成立。出卖人之所以出租，因为网签后，原告未交税费，恶意阻止被告获得房款，被告为减少损失才出租，被告承诺租户可以随时搬离。原告没有履行在先义务，没有将剩余房款交由银行监管。两个法院对涉案房屋的查封，是因为原告拖延不履行义务，是其过错造成的，该查封不能让原告依法具有合同解除权。原告没有证据证明被告明确不再履行合同，相反原告在网签后不履行义务，反复无常，致使不能达成合同目的，应继续履行合同。第三人述称，本案为房屋买卖合同纠纷，第三人为居间方，与第三人没有利害关系，第三人不发表意见，同意协助法院进行案件事实陈述，服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：涉案房屋的所有权人系被告。2017年7月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定出卖人将涉案房屋，建筑面积312.65平方米，出售给买受人。《买卖合同》约定：“第二条房屋权属情况：（四）该房屋的抵押情况为：2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行。该房屋已经设定抵押的，出卖人应按附件二约定办理抵押注销手续。（五）该房屋的租赁情况为：1、出卖人未将该房屋出租。第四条房屋成交总价、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币21000000元。其中：净房屋价格为8400000元；家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格为12600000。”《买卖合同》附件二约定：“第一条房屋成交总价：该房屋按套计价，成交总价为人民币21000000元。包括房价款、公共维修基金、家具家电、装饰、装修、附属配套设施、、地段升值补偿金及搬迁补偿金等第二条付款方式：1、定金为人民币1000000元（不高于房屋成交总价的20%）。定金支付时间及支付方式：（1）买受人于出卖人开完监管卡后，一个工作日内以银行资金监管方式支付定金1000000元；2、解押款：抵押权人1：中信银行，抵押数额为：人民币6000000元；出卖人承诺，除上述抵押外，该房屋不存在其他抵押及担保。与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2017年10月1日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。3、物业费用保证金：出卖人同意将购房款100000元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付。6、剩余购房款（剩余购房款=房屋成交总价-定金-物业费用保证金-室内设施保证金-户籍迁出保证金）：（1）买受人于网签后一个工作日内支付出卖人购房款4000000元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；（2）买受人于过户前三个工作日支付出卖人购房款11500000元，，支付方式为银行资金监管；（3）买受人于过户前三个工作日支付出卖人购房款4400000元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管。第四条所有权转移登记：1、买卖双方于网签后20个工作日办理缴税手续。2、买卖双方于取得《契税完税凭证》后15个工作日且在2017年11月1日前含当日办理房屋所有权转移登记手续。第五条房屋租赁及交付：A、出卖人未将该房屋出租，应于网签后，买受人支付出卖人肆佰万元整将该房屋交付买受人。第八条违约责任：2、具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》。出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价款的20%向买受人支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等的），出卖人还应赔偿买受人损失：（1）出卖人逾期履约超过十五个工作日；（3）出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋；（5）房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续；（7）其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。”同日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《购房资格协议》，约定乙方确认签订本协议时已具备购房资格。2017年7月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》（以下称《补充协议一》），约定：“一、买受人于网签后三个工作日支付出卖人房款人民币5000000元，出卖人将该房屋交付买受人，视为买受人如期收房，买卖双方完成房屋交接手续。二、自该房屋交付后，买受人所购房产所产生的费用（包括：物业管理费，供暖费，水费，电费，燃气费，有限电视费等）由买受人承担；该房屋交付前所产生的费用（包含：物业管理费，供暖费，水费，电费，燃气费，有限电视费等），由出卖人自行交付。四、物业交接办理完毕后，买受人可提前安排装修工人到房屋进行房屋装修，在买受人装修过程中，只要在该房屋所产生的装修事故或者对房屋造成的损害责任，由买受人自行承担。”同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》（以下称《补充协议二》），约定：“该房屋成交总价为人民币21000000元，此价格包含：①坐落于朝阳区XX三里X号楼X至X层XXX和②XXX南区XX号楼XXX室负一层（新楼号为：XX三里X#楼）和③XXX南区XX号楼XXX室西南侧（新楼号为：XX三里X#楼）详见附图。其中①坐落于朝阳区XX三里X号楼X至X层XXX房权证号为：X京房权证朝字第XXXX号，②XXX南区XX号楼XXX室负一层（新楼号为：XX三里X#楼）和③XXX南区XX号楼XXX室西南侧（新楼号为：XX三里X#楼）由出卖人和原开发商及XXX物业公司签署的租赁协议，此租赁协议目前转租给买受人，期限为法定最长租赁期限，买受人可无偿续签原租赁合同，并且买受人将不再支付任何租赁费用。附：出卖人应积极配合买受人租赁房屋②和③转租事宜。上述三部分不可单独购买或出售，价款由买受人一并支付给出卖人。”同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》（以下称《补充协议三》），就坐落于XXX南区XX号楼XXX室西南侧（新楼号为：XX三里X#楼）号（室）房屋，建筑面积113.52平方米，出卖人将原租赁合同中的权利义务转让给买受人以及就买受人继续承租该房屋的有关事宜达成以下约定：“一、出卖人与XXX物业有限公司已于2012年8月15日就租赁房屋签订了《房屋租赁合同》（以下简称‘原租赁合同’），租赁期限贰拾年，自2012年8月15日至2032年8月14日为止，租金人民币：1600000元；出卖人已经向XXX物业有限公司支付完毕，租赁期满后，现约定买受人与XXX物业有限公司续签租赁合同，租赁期限为法定最长租赁，续签租赁合同，不再收取任何费用。二、买卖人双方均同意出卖人将原租赁合同的权利义务转让给买受人享有和承担。该房屋的使用用途，承租该房屋的租赁期限、租金、租金支付方式、费用承担等以原租赁合同相关规定执行。”同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》（以下称《补充协议四》），就坐落于XXX南区XX号楼XXX室负一层（新楼号为：XX三里X#楼）号（室）房屋，出卖人将原租赁合同中的权利义务转让给买受人以及就买受人继续承租该房屋的有关事宜达成以下约定：“一、出卖人与XXX物业有限公司已于2012年8月15日就租赁该房屋签订了《房屋租赁合同》（以下简称‘原租赁合同’），租赁期限贰拾年，自2012年8月15日至2032年8月14日为止，租金人民币：240000元，每年12000元；出卖人已经向XXX物业有限公司支付完毕，租赁期满后，现约定买受人与XXX物业有限公司续签租赁合同，租赁期限为法定最长租赁，续签租赁合同，不再收取任何费用。二、买卖人双方均同意出卖人将原租赁合同的权利义务转让给买受人享有和承担。该房屋的使用用途，承租该房屋的租赁期限、租金、租金支付方式、费用承担等以原租赁合同相关规定执行。”同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》（以下称《补充协议五》），约定：“一、该房屋成交总价为21000000元，所有房款都做资金监管，由于出卖人欠款李某某7000000元，故出卖人开银行监管卡两张，浦发银行和中信银行，其中浦发银行监管7000000元。二、解除郭馨镁名下房产的查封。”同日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）、第三人（丙方）签订《补充协议》（以下称《补充协议六》），约定：“鉴于，该房屋现被甲方债权人申请查封，查封涉及的债务数额为人民币7000000元。甲乙双方均已知晓，并同意签署《买卖合同》。一、甲方应于2017年8月1日前（含当日）向债权人清偿债务并解除该房屋的查封及基于该债务设立的抵押登记（如有）。查封解除前，如有钱款交接均采用资金监管方式进行。二、若甲方于上述期限内解除查封及抵押登记，则甲乙双方按照《买卖合同》及附件二等相关文件的约定履行义务。三、若甲方未于上述期限内解除查封及抵押登记，则买受人有权单方解除《买卖合同》，出卖人应于《买卖合同》解除后三日内返还收取的房款（如有），配合买受人办理房款解冻手续，并向买受人支付定金的100%作为违约金，买卖双方互不追究其他责任。”2017年7月6日，原告向被告支付了定金1000000元。2017年8月7日，被告解除涉案房屋的查封，《补充协议六》约定被告应在2017年8月1日前解除查封。2017年8月21日，原、被告办理了涉案房屋网签。2017年9月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》（以下称《补充协议七》），约定：“一、买卖双方经协商后同意，买受人支付给出卖人购房定金1000000元帮业主偿还中信银行的房款，另浦发银行资金监管的1000000元重新监管在买受人卡里，该俩笔款项共计2000000元受定金罚则约束。二、买卖双方经协商同意，11月1号后买受人进行房屋装修。三、买卖双方一致同意变更办理税费缴纳手续、权属转移登记手续时间，具体如下：1、买卖双方于12月31日之前办理缴税手续；2、买卖双方于取得《契税完税凭证》后10个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。四、剩余购房款双方按下列约定交接：（1）买受人于过户前柒个工作日支付出卖人购房款6000000元，支付方式为银行资金监管。（2）买受人于过户前柒个工作日支付出卖人购房款8400000元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管。（3）买受人于过户前柒个工作日支付出卖人购房款4600000元，支付方式为银行资金监管。以上银行监管的钱都监管在买受人监管卡里。五、买受人的资金全部监管后，在房屋所有权转移登记手续之前，出卖人配合将XXX南区XX号楼XXX室负一层（新楼号为XX二里X#楼）和XXX南区XX号楼XXX室西南侧（新楼号为XX二里X#楼）交接到买受人名下。六、买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约未超过十五个工作日（含），则守约方无权单方解除《买卖合同》。每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的0.5%向守约方支付违约金。若造成买卖双方其中一方根本违约，守约方有权单方解除《买卖合同》。违约方应于守约方解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向守约方支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，违约方还应赔偿守约方损失。七、买卖双方就此变更互不追究任何责任。”该《补充协议七》落款处有第三人的洪某某、李某签名及手印。同日，原告向被告支付了购房定金1000000元。关于《补充协议一》约定的500万元的支付及2017年9月15日《补充协议七》的签订，各方陈述如下：原告称《补充协议一》中的500万元包含合同签订时的定金100万元，该笔款项双方约定资金监管，开设资金监管账户需要双方到场，网签后三个工作日原告应当付款时被告不在北京，双方协商放入中信银行账户中，等被告回京原告又出差了，双方商量等原告回京一起办理。2017年9月6日三方一起前往中信银行，中信银行要求被告先还100万元才能不查封，因为被告欠中信银行的600万元已经逾期，被告以为将这笔钱监管到中信银行就可以不查封，但中信银行要求被告先还100万元，被告没钱，让原告先付100万元，原告将这笔100万元还到了被告应当还给中信银行的还款账户中，在支付100万元之前，双方已经协商好了2017年9月15日的《补充协议七》，该协议是在中信银行签订，签完协议原告就转账支付了100万元至被告中信银行账户，双方之后按照《补充协议七》履行。被告称双方在《补充协议一》约定网签后三个工作日支付500万元，这与合同约定2017年10月1日前被告解除600万元中信银行抵押有关联，以这500万元解除抵押，但原告违约一直不支付，到2017年9月15日只同意支付100万元，400万元和剩余款项约定到过户前七个工作日支付，后来原告又没有支付、继续违约。第三人称《补充协议一》中的500万元包含《买卖合同》附件二的定金100万元和购房款400万元，定金100万元双方约定开完监管卡一个工作日内支付，实际于签约后一周内原告已将100万元支付到被告名下浦发银行监管卡中。400万元一是因为双方协商将之前监管到被告浦发银行监管卡上的100万元转移到原告监管卡上，在《补充协议七》第一条有约定，因为监管到被告卡上有可能因为查封被法院划走，所以约定监管到原告卡上；二是因为400万元本来约定监管到浦发银行卡上，因为被告存在600万元的中信银行抵押，中信银行工作人员联系被告因被告逾期还款可能要查封，经过与中信银行协商一致，400万元要监管到中信银行卡上，中信银行在2017年9月15日前不久，要求被告先还100万元抵押借款，400万元不要求监管到中信银行，只要先还100万元就不查封。2017年9月15日的《补充协议七》已提前准备好，当日原告将100万元定金付至被告中信银行账户，双方在中信银行签署了《补充协议七》。2018年3月29日，被告将涉案房屋出租，租赁期限至2023年。被告称其为减少损失将涉案房屋出租，承租人可以随时搬出涉案房屋。2018年4月13日，涉案房屋被孝义市人民法院查封。2018年4月23日，涉案房屋被北京市朝阳区人民法院再次查封。被告认为合同约定的违约金过高，目前房价下跌，原告没有什么损失，即便有损失也是200万元的利息损失。双方当事人有争议的事实有：关于《补充协议七》未继续履行的原因。原告称原因有三，一是被告未在2017年10月1日前解除抵押；二是被告没有按照合同约定在2017年11月2日将涉案房屋交付原告由原告装修；三是2017年12月份被告告知原告涉案仓库承租权无法更名，原因是物业不同意。原告申请证人李某出庭作证称：“我是麦田公司员工，原告是客户，被告是业主。。地下室仓库和房屋是一块卖给原告的，是不可分割的，合同有约定。双方约定700万元做浦发银行资金监管，剩余款项做中信银行资金监管，因得知被告要被查封，去中信银行监管可以解决查封问题，但实际我们去和中信银行沟通，监管不能解决查封问题，帮被告还100万元尾款才能解决查封，故拟定了2017年9月15日的《补充协议》。没有交付房屋的原因是被告认为《补充协议》只给了小额定金不能交房，而且我和被告沟通是担保公司的李先生不让被告交房。交房的条件是原告付200万元，补充协议中有写，在10月我忘记几号了。房屋没有解抵押不能办理过户，没有办理交税的原因是房屋没有按时交付，，地下室和储藏室无法转租给原告装修问题原告和我协商过程中做出了退步，最大原因是地下室和储藏室不能转租给原告，分开卖双方对于价款没有达成一致意见。2017年9月15日签订的《补充协议》中约定的11月1日后装修包括交房。原告要装修房屋，双方约定在11月1日交房并装修，原告有要求被告交房，我和被告协商，被告说200万元太少了不同意交房装修。”原告、第三人对证人证言的真实性认可，被告对证人证言的真实性不认可。被告称《补充协议七》约定剩余款项在过户前七个工作日支付，那么解抵押也应当变更到支付剩余全部购房款之后，被告认为其已不受2017年10月1日前解抵押的约束，如果原告要求2017年10月1日前解抵押，应当支付500万元，否则其没有权利要求解除抵押，交房的条件也是支付500万元，原告提出过交房，因为原告没有支付500万元，被告不同意交房。关于装修原告要求过，被告去物业公司询问，物业公司说产权未过户，装修需要提交一系列申请资料，条件不具备。关于地下室和储藏室更名，被告询问过物业，物业称涉案房屋过户后租赁合同可以更名，没有过户不能更名。被告提交装修管理规定、2019年1月11日北京XX**物业服务有限公司XXX管理处出具的《证明》，内容为：“朝阳区XX三里X号楼XXX室业主郭馨镁，于2017年10月下旬向我司咨询办理装修事宜及相关费用。”用以证明原告主张的被告未在2017年11月1日将涉案房屋交付给原告装修使用是原告自己造成的，被告就涉案房屋装修和物业公司进行了交涉，但原告未向物业公司交纳装修保证金、装修管理服务费、装修管理押金、装修设计图纸、装修项目清单、工程进度计划等材料，导致无法进场。原告对《证明》的真实性、关联性、证明目的不认可；对装修管理规定的真实性认可，关联性、证明目的不认可。第三人对《证明》、装修管理规定的真实性、关联性认可，证明目的未发表意见。被告提交2019年6月24日北京XX**物业服务股份有限公司出具的《情况说明》，主要内容为：“郭馨镁将其上述XX三里X号楼XXX卖给杜治国，郭馨美曾与我公司沟通，买受人如按照其与郭馨镁于2017年9月15日签订的《补充协议》第五条的约定履行了‘买受人的资金全部监管’后，我公司同意按照该第五条约定将XXX南区XX号楼XXX室负一层（新楼号为XX二里X#楼）和XXX南区XX号楼XXX室西南侧（新楼号为XX二里6#）的承租人更名为杜治国。另外，关于我公司于2019年1月11日向贵院出具的‘证明’中所涉及的装修问题，只要符合我公司有关规定进行申报，办理有关手续，即可进行装修。”原告对该《情况说明》真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为该说明中被告与物业公司沟通承租可以变更没有载明时间，被告主张的可以符合要求装修恰恰证明被告没有向原告交房让原告装修。第三人对《情况说明》的真实性、关联性认可，证明目的不认可，被告一直表示物业不同意更名，该说明不能显示被告询问的具体时间。被告提交2018年8月23日视频一段并申请证人赵某出庭作证称：“我与被告是朋友关系。我和我朋友、被告去麦田，被告说麦田的李某约好她在麦田XXX的办公点与原告商量买房的事情，我们到了后等了两分钟，麦田说李某不在，原告一会就过来了，我们互相见了面，坐下来说买郭馨镁房子的事情，原告说买这个房子就像超市买东西买一送一，和被告说价格太高了，我就拿着手机在旁边录像，我说了一件事，我问原告，如果被告不卖被告要赔原告，如果原告不买怎么办，原告没有表态、没吭声，我就说了这么一句话，其他人说的话时间太长我记不起来了。我证明的是原告说被告房子贵，我在旁边听着，等到后来就说到那句话。在这次会面后，我没有参与签订合同、履行合同的过程。谈话过程中，原告没有提到被告没有解押、交付房屋想解除合同。”原告对视频真实性、关联性认可，证明目的不认可；对证人赵某证言真实性、证明目的不认可，关联性认可。被告对证人赵某证言真实性认可。第三人对视频的真实性、关联性认可；对证人赵某证言真实性、关联性认可，证明目的不认可。第三人称《补充协议七》没有继续履行原因有二，一是被告没有交房，原告无法装修；二是地下室和储藏室无法在物业办理更名。被告在签约前告知可以办理更名，2017年11月份到交房时原告让我们向被告核实能否办理更名手续，第三人询问被告如何办理，被告称物业说不能办理，如果转让就要收回，第三人无法确认租赁能否更名。本院认为，结合证人出庭情况及各方质证意见，本院对证人李某、证人赵某证言的真实性予以采信，对装修管理规定、《证明》、《情况说明》的真实性予以采信。从《补充协议七》可以看出，原、被告对2100万元购房款的支付时间做了重新安排，在原告支付200万元定金后，2017年11月1日后原告可以对涉案房屋进行装修，双方在2017年12月31日前办理缴税手续，取得完税凭证后10个工作日内办理过户手续，过户前七个工作日原告应当分三次支付购房款共计1900万元。关于装修问题，被告承认原告要求过装修，但被告称由于涉案房屋未过户不具备装修条件，本院认为《补充协议七》约定的2017年11月1日后原告可以对涉案房屋进行装修系原告权利，被告应当保障原告上述权利的行使，被告所称的涉案房屋未过户不具备装修条件、原告未向物业公司提供装修相关材料不能构成其不按合同约定履行义务的理由。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原告在支付200万元定金后，有权按照《补充协议七》的约定对涉案房屋进行装修，被告未保障原告上述权利的行使，构成违约，原告有权解除合同。原告主张以本案起诉状送达被告之日即2019年1月2日作为合同解除时间并无不当，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告支付的200万元定金。关于原告主张的定金利息，被告在合同解除前占有定金有合同依据，本院对原告的利息请求不予支持。关于原告主张的违约金，本院综合考虑合同履行情况、原告支付购房款的比例、原告损失情况等，酌定63万元。综上，对原告诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告杜治国与被告郭馨镁于二〇一七年七月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《购房资格协议》、六份《补充协议》、二〇一七年八月二十一日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1544245）、二〇一七年九月十五日签订的《补充协议》于二〇一九年一月二日解除；二、被告郭馨镁于本判决生效之日起退还原告杜治国定金二百万元；三、被告郭馨镁于本判决生效之日起赔偿原告杜治国违约金六十三万元；四、驳回原告杜治国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146800元，由原告杜治国负担26800元（已交纳）；由被告郭馨镁负担120000元（原告杜治国已预交，被告郭馨镁于本判决生效后七日内给付原告杜治国）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  骆尚朴人民陪审员  王艳芬二〇一九年八月二十九日书 记 员  刘茵茵书 记 员  栾晨焕书 记 员  李雅雯