呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2461号上诉人（原审被告）：内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司，住所地呼和浩特市回民区工农兵路西侧昌盛小区**办公楼。法定代表人：张俊世，该公司董事长。委托诉讼代理人：武瑞东，男，公司员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张杏枝，女，农民，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：郭志钢，男，农民，住呼和浩特市。二被上诉人委托诉讼代理人：张立鸿，内蒙古申宏律师事务所律师。上诉人内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司（以下简称兴吉隆泰公司）因与被上诉人张杏枝、郭志钢房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初4570号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人兴吉隆泰公司的委托诉讼代理人武瑞东、张金来，被上诉人郭志钢及被上诉人张杏枝、郭志钢的委托诉讼代理人张立鸿，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兴吉隆泰公司上诉请求：撤销一审判决,并依法改判驳回张杏枝、郭志钢的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。2013年5月27日,案外人孙某与兴吉隆泰公司协商,拟挂靠兴吉隆泰公司的资质承建内蒙古奈林房地产开发有限责任公司（以下简称奈林房地产公司）开发的龙新家园29号楼、32号楼项目。规划设计的楼层为28层以下。因兴吉隆泰公司的资质为国家二级资质,可以承建该规划的条件。双方协商好管理费用后,经兴吉隆泰公司同意,孙某刻制了“内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部”公章,并到公安机关办理了备案登记手续。2014年6月份,因奈林房地产公司变更规划设计将开发的××园以上。这样,以兴吉隆泰公司现有资质水平则不能对该项目进行施工。随后,孙某告知兴吉隆泰公司,双方签订的承建奈林房地产公司开发的龙新家园项目的挂靠协议则不能履行。因该挂靠协议没有实际履行,具体的建设施工工程也没有开工和施工,故孙某随后与兴吉隆泰公司再未进行联系,双方也未相互追究合同未予履行的违约责任。但是,因孙某与奈林房地产公司的法定代表人关系密切,故,奈林房地产公司依然将其开发的龙新家园29号楼、32号楼项目交由孙某施工。即孙某是奈林房地产公司开发的龙新家园29号楼、32号楼项目的实际施工人。孙某在后来的实际施工中,急需资金用于龙新家园29号楼32号楼项目的建设,故以兴吉隆泰公司龙新家园项目部的名义对外进行销售其施工的××园部分楼房,并收取售房款。其中就包括在2014年8月15日向本案的张杏枝、郭志钢销售了龙新家园32号楼东单元3层西户的房屋。兴吉隆泰公司认为,孙某以兴吉隆泰公司龙新家园项目部名义与张杏枝、郭志钢签订《内部认购协议书》的行为中，孙某作为奈林房地产公司开发的龙新家园29号楼、32号楼项目的实际施工人,其属于建设施工工程的承建人,即,实际施工人。孙某的身份不是奈林房地产公司的房屋销售人员,没有经奈林房地产公司的授权进行销售房屋,因此孙某没有销售房屋的权力。同时,孙某也不是兴吉隆泰公司的工作人员,更没有销售房屋的权力。那么孙某销售龙新家园29号楼的房屋就不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,即孙某的行为不属于无权处分中合同有效的情形。对于孙某的行为应当是涉嫌诈骗的刑事违法行为。本案应当认定该《商品房预售合同》无效,孙某返还张杏枝、郭志钢的购房款,或移送公安机关予以处理。综上,一审法院认定事实及适用法律错误,请二审法院依法驳回张杏枝、郭志钢的一审诉讼请求。张杏枝、郭志钢辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张杏枝、郭志钢向一审法院起诉请求：1、依法解除张杏枝、郭志钢与兴吉隆泰公司签订的（龙新）房预合字83号《商品房预售合同》；2、退还张杏枝、郭志钢交纳的购房款33万元，按2014年中国人民银行同期贷款基准利率5.6承担利息至付清应退还的购房款止（自2014年8月15日计算至截止2018年11月共计51个月7.85万元）；3、依法判决兴吉隆泰公司承担因一房二卖的违约责任，赔偿张杏枝、郭志钢33万元。一审法院认定事实：1、2014年8月15日，郭志钢（买受人）、张杏枝（买受人）与内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定郭志钢、张杏枝购买龙新家园32栋东单元3层西户的房屋一套，建筑面积118.3平米，成交单价5560元，总房价657748元。出卖人在合同上加盖内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部专用章，下方盖有孙某个人印章。合同签订当日，郭志刚、张杏枝支付购房款330000元，内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部为其出具收据，记载收到购房款并加盖内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园财务专用章。该项目部至今未向郭志刚、张杏枝交付上述房屋，各方因此酿成纠纷。2、本案与一审法院审结的案号为(2016)内0103民初1413号原告刘志强诉被告内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司房屋买卖合同纠纷、（2018）内0103民初1438号原告云全明诉被告内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司、孙某房屋买卖合同纠纷案属于同类案件。其中(2016)内0103民初1413号案件已生效，另（2018）内0103民初1438号该案经过呼和浩特市中级人民法院二审，案号为（2017）内01民终1601号，也已生效。根据上述两个生效判决，一审法院认定如下事实：本案32号楼房屋所在项目由内蒙古奈林房地产开发有限公司开发，由兴吉隆泰公司承建并成立内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，《商品房预售合同》中的房屋所在32号楼为龙新家园项目工程，系兴吉隆泰公司承建并成立项目部，但项目部不具有承担民事责任的主体资格，其行为后果应当由兴吉隆泰公司承担。兴吉隆泰公司庭审中认可对该房屋并无处分权，至今也未向张杏枝、郭志钢交付房屋。故张杏枝、郭志钢主张解除张杏枝、郭志钢与兴吉隆泰公司签订的（龙新）房预合字83号《商品房预售合同》，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故张杏枝、郭志钢主张返还张杏枝、郭志钢交纳的购房款33万元，并支付利息（按年利率5.6%的标准自2014年8月计算至实际偿还购房款之日止），不违反法律规定，予以支持。对于张杏枝、郭志钢主张依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求兴吉隆泰公司承担因一房二卖的违约责任，赔偿张杏枝、郭志钢33万元。因《商品房预售合同》签订的主体非房地产开发企业且兴吉隆泰公司未与房地产开发企业就上述涉案房屋所在项目签订包销合同，故不能适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。故对于张杏枝、郭志钢的上述主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除郭志钢、张杏枝与兴吉隆泰公司签订的（龙新）房预合字83号《商品房预售合同》；二、兴吉隆泰公司于本判决生效后十五日内一次性返还郭志钢、张杏枝购房款330000元并支付利息（以330000元为基数，按照年利率5.6%的标准从2014年8月15日起计算至实际偿还购房款之日止）；三、驳回郭志钢、张杏枝的其他诉讼请求。案件受理费5590元，由兴吉隆泰公司负担3092元，郭志钢、张杏枝负担2498元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据生效判决可以认定，涉案房屋所在项目由奈林房地产公司开发，由兴吉隆泰公司承建并成立内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部，聘用孙某负责监督施工。兴吉隆泰公司抗辩称其与孙某之间的“挂靠协议”未实际履行，因该事实无其它证据予以佐证，故不能对抗善意第三人，本院不予采信，即孙某以兴吉隆泰公司名义作出的民事行为及其后果应由兴吉隆泰公司承担。结合以上事实，本院认为，因奈林房地产公司不认可授权孙某处分房屋，且孙某作为施工负责人亦不能提交证据证明其对涉案房屋拥有所有权或处分权，故《商品房预售合同》签订时兴吉隆泰公司对涉案房屋没有所有权或者处分权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，上述《商品房预售合同》应属有效，一审法院判决并无不当。兴吉隆泰公司至今未向郭志钢、张杏枝履行交付房屋的义务，故一审法院判决解除《商品房预售合同》及兴吉隆泰公司向郭志钢、张杏枝返还购房款、赔偿利息正确。综上所述，兴吉隆泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年八月二十三日书记员 吴丽诗