文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0119民初3884号原告:吴小宏，男，1979年2月7日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：重庆新申佳实业有限公司，住所地重庆市南川区东城街道花山南路**，统一社会信用代码91500119569914472Q。法定代表人：肖家运，系该公司董事长。诉讼委托代理人:邱兴宇，该公司员工。委托诉讼代理人：彭黎，该公司员工。原告吴小宏与被告重庆新申佳实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，由审判员刘丹适用简易程序独任审判，于同年7月18日、8月1日公开开庭进行了审理，原告吴小宏，被告重庆新申佳实业有限公司的委托代理人邱兴宇到庭参加了诉讼、被告委托诉讼代理人彭黎第一次庭审到庭，第二次庭审未到庭。本案现已审理终结。原告吴小宏向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付逾期办证违约金37576.23元（487370元×771天×0.0001）。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年2月10日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，原告按揭购买了被告开发的重庆市南川区xxxxxxxxx（xxxxxx）xxxxxx号预售商品房，合同成交价为487370元，合同还约定了房屋面积、交付时间、办证时间，并对逾期办证进行了约定。同时还签订了房屋租赁合同，委托出租。按合同约定于2014年12月30日前接房，被告于2017年8月7日取得房屋产权登记机构出具的受理通知书，未按照合同约定的办证时间为原告办理房屋产权证，应当按照合同约定每日按房屋总价款的万分之一支付原告违约金。为此原告诉至法院。被告重庆新申佳实业有限公司辩称，1、双方于2014年2月10日签订重庆市商品房买卖合同及补充协议，按照合同约定被告已于2014年12月17日向原告寄送了房屋交付通知书。原告购买的两个商铺的房屋款项于2015年4月16日、2015年4月24日通过中国银行南川支行支付给被告。2、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应当得到法律支持。依法双方签订合同期间以及办证期间所适用的相关法律规定，向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效为两年。本案中，按照合同及补充协议约定，被告认为实际办证时间应当从原告房款付清之日起180日内计算，经计算已经超过2年诉讼时效。且本案不存在诉讼时效中止、中断或延迟的情形。原告失去胜诉权，应当驳回其诉讼请求。3、鉴于双方签订商品房买卖合同后，被告已经按照合同约定将案涉房屋交付给原告，且原告在使用过程中也获得了利润，未给原告造成其他损失。我方认为原告主张的违约金标准过高，请求人民法院予以下调，我方建议下调按照银行同期贷款利率计算违约金。经审理查明，被告系南川区xxxxxx的开发商。2014年2月10日，原告（乙方）与被告（甲方）于签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：乙方（原告）购买了甲方（被告）开发的重庆市南川区xxxxxxxxx（xxxxxx）xxxxxx商服用房；房屋总成交金额为487370元；付款方式为按揭付款；交房时间为2014年12月30日之前；第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该条第4款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。该合同还约定了其他事项。双方于同日签订《合同补充协议》，补充协议第六条第2款约定“预售商品房的，甲方应自商品房买卖合同签订并且乙方向甲方交齐全部相关证件、费用以及履行完毕其他附随义务之日起30日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门办理合同登记备案；甲方在商品房交付使用并且乙方向甲方交齐全部相关证件、费用以及履行完毕其他附随义务之后180日内，应申请办理（房地产权证）；但甲方履行前述义务后，由于非甲方原因造成合同延迟备案或《房地产权证》延迟办理的，甲方不承担责任。另查明，原告向被告付清房款时间为2015年4月16日，被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的时间为2017年8月7日。还查明，2014年2月10日，原告（甲方）与重庆浙商市场经营管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，该合同约定：甲方自愿将本案所涉房屋委托给乙方经营、管理，委托管理时间自该物业《商品房买卖合同》签署完毕第三日其顺延8个月开始计算，即2014年10月11日至2017年10月10日止。为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将该商铺前三年无偿委托给乙方经营，即2014年10月11日至2017年10月10日。从第4-10年，乙方根据市场价格租赁该商铺，该商铺年租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用。合同还约定了其他事项。2015年7月16日，原告（甲方）与重庆浙商市场经营管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同补充协议》，协议约定原托管时间2014年10月11日至2017年10月10日，现调整为2014年10月11日至2019年6月30日止。即2017年10月11日至2019年6月30日托管年收益率为5%（年收益计算方法为：甲方商品房买卖合同总价*5%）。支付时间为：乙方于次年3月1日把甲方商品房买卖合同总价的5%收益通过银行转账的方式支付给甲方……。上述事实，由原、被告的陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、房屋产权证、业务登记受理单、发票、《委托经营管理合同》和被告提交的中国银行贷款放款回单、重庆市建设工程竣工验收备案登记证等证据在案佐证，该证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的，合同双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务。补充协议第六条系对商品房买卖合同第十二、十三条的补充，故按照补充协议约定，被告方在商品房交付使用并且原告向被告交齐全部相关证件、费用以及履行完毕其他附随义务之后180日内，应申请办理房地产权证。而本案中，原告付清房款时间为2015年4月16日，被告实际为原告办理房屋产权证时间为2017年8月7日，已经远远超出180日，应当认定存在违约行为，依法应当承担违约责任。关于诉讼时效的问题。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定，被告逾期办理房地产权登记的，应从实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。被告于2017年8月7日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，原告于2019年7月1日提起诉讼，按此约定，未超过诉讼时效。关于违约金的计算问题。本案中，被告交付原告涉案房屋在前，原告付清购房款在后，按照补充协议约定，被告为原告办理房屋产权证的起算时间应从原告付清房款次日开始计算，从付清付款之次日（2015年4月17日）到被告取得房屋产权登记机构出具的登记受理单之日（2017年8月7日），扣除《重庆市商品房买卖合同补充协议》第六条第2款约定的被告提交办理本商品房《房地产权证》的申请期限180日，被告应承担逾期办证违约责任的期限为663天。原告已付的房屋价款为487370元，故被告应向原告支付的逾期办证违约金为32312.63元（487370元×663天×0.0001）。由于被告提出办证延迟未对原告造成实际损害，当庭请求人民法院依法降低违约金，加之原告亦未举示证据证明其具体损失。故，本院酌情予以降低，将上述违约金依法调整为16156.32元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、由被告重庆新申佳实业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告吴小宏支付逾期办证违约金16156.32元。二、驳回原告吴小宏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取370元（原告已预交），由被告重庆新申佳实业有限公司承担102元，由原告吴小宏承担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  刘丹二〇一九年八月六日书记员  李珑