上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初14354号原告(反诉被告)：上海市嘉定舞林同盟艺术发展中心,住所地上海市嘉定区洪德路****。法定代表人：梁潇，理事长。委托诉讼代理人：张琳，上海序伦事务所律师。被告(反诉原告)：上海川银房地产有限公司,住所地,住所地上海市嘉定区塔秀路******iv>法定代表人：梅川波，总经理。委托诉讼代理人：雷芳、万凤，上海开觉律师事务所律师。原告(反诉被告)上海市嘉定舞林同盟艺术发展中心(以下简称舞林同盟)与被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司(以下简称川银公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)舞林同盟法定代表人梁潇及委托诉讼代理人张琳，被告(反诉原告)川银公司委托诉讼代理人雷芳、万凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)舞林同盟向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告间签订的《上海星波购物广场物业租赁合同》于2017年12月28日解除；2、要求被告返还押金24,318元；3、要求被告赔偿装修损失62,310.95元。事实和理由：2015年6月18日，原、被告签订《上海星波购物广场物业租赁合同》，由原告承租位于上海市嘉定区塔秀路XXX号五层511房间、512房间(面积为106.6平方米)，租期8年(2015年6月28日至2023年6月27日)，租金：起算日为2015年12月28日，第一年租金为2.5元/平方米/天,以后每年递增5%；押金为3个月租金。同日，原告法定代表人实控的另一公司上海舞道文化传媒有限公司(现更名为上海舞道艺术培训学校有限公司)与被告另行签订了1份《上海星波购物广场物业租赁合同》，约定承租位于上海市嘉定区塔秀路XXX号上海星波广场的五层平台部分物业。上述合同签订后，原告对上述承租的房屋进行了装修并用于舞蹈相关的推广、策划经营。在经营期间，因租赁房屋的消防存在问题，原告于2017年7月被消防部门进行了处罚(罚款1万元)。由于无法整改为符合消防要求的场地，原告无奈于2017年12月27日搬离房屋。原告认为被告出租的房屋不符使用规定且无法整改，被告应赔偿原告因此遭受的损失，故诉至法院。被告(反诉原告)川银公司辩称，对解除合同无异议，但解除日期应为2018年1月2日，且被告在合同履行中不存违约，不应承担装修损失，押金亦应在相关费用结清后返还，故不同意原告相关诉清，并提出反诉，要求：1、确认原、被告间签订的《上海星波购物广场物业租赁合同》于2018年1月2日解除；2、原告拆除增设的设施、隔墙并将房屋恢复至承租前的状态；3、原告支付2017年12月28日至2018年1月2日期间的房屋使用费1,765.3元；4、原告支付违约金25,534.03元；5、原告支付自2018年1月3日起至原告迁离、注销房屋地址上的注册信息之日止的违约金(按照8.28元/日计算)。针对反诉，原告(反诉被告)舞林同盟辩称，合同解除系被告出租的房屋不符消防规定所致，且原告在使用中无损坏房屋的情形，另原告系民办非企业单位，未经工商登记，故不同意反诉请求。经审理查明：梁潇、朱旭慧、陆道阳系上海舞道文化传媒有限公司(以下简称舞道文化)和上海市嘉定舞林同盟艺术发展中心(即本案原告)的筹建人。2015年6月18日，梁潇、朱旭慧、陆道阳代表筹建中的舞道文化和舞林同盟分别与川银公司签订《上海星波购物广场物业租赁合同》2份，约定由梁潇、朱旭慧、陆道阳代表筹建中的舞道文化和舞林同盟向川银公司承租经营用房，其中舞林同盟承租的是川银公司所有的位于上海市嘉定区塔秀路XXX号上海星波广场的五层511房间、512房间(合计建筑面积为106.6平方米，以下简称系争房屋)，该份合同(及本案所涉合同)约定：租期8年：2015年6月28日起至2023年6月27日止；租金：第一年租金为2.5元/平方米/天,以后每年递增5%；租金每3个月支付一次(提前30天支付)，先付后用；履约保证金(押金)为3个月租金。合同另约定：若承租人没有法定或约定情形擅自解除合同或以行为表示不再履行合同的，应承担三个月租金标准的违约金；对房屋进行装修需经川银公司事先书面同意；承租人应在合同解除之日起10日内将注册在该房屋地址上的工商注册信息迁离或撤销，每逾期一日应承担当时租金3倍的违约滞纳金直至迁离或撤销。双方另签订租赁合同约定川银公司自行搭建的位于上海市嘉定区塔秀路XXX号上海星波广场的五层平台部分物业(建筑面积为854平方米)由舞道文化承租。上述合同签订后，川银公司收取了本案合同的履约保证金(押金)24,318元。2015年8月14日，舞道文化经工商注册成立，法定代表人为梁潇。2016年4月29日，舞林同盟作为民办非企业单位进行了登记，法定代表人为梁潇，住所地为上海市嘉定，住所地为上海市嘉定区塔秀路******层平台部分物业(建筑面积为854平方米)进行了装修并由舞道文化和舞林同盟共同经营使用。2017年7月11日，因经营场所存在消防安全隐患，舞道文化被上海市嘉定区公安消防支队责令整改并处罚款1万元。2017年12月底，舞道文化及舞林同盟开始搬离系争房屋及五层平台部分物业。另查明：1、系争房屋属川银公司所有并办理了产权登记，而舞道文化承租的五层平台部分物业(建筑面积为854平方米)系系川银公司自行建造，无产证及建设许可。2、2019年1月21日，舞道文化经工商登记变更名称为上海舞道艺术培训学校有限公司(以下简称舞道艺术)。3、系争房屋的租金舞林同盟已支付至2017年12月27日，之后未再支付。4、舞林同盟称于2017年12月28日搬离了系争房屋，但未能提供相应证据，而川银公司确认的搬离时间为2018年1月2日。5、2018年11月3日，舞林同盟已将登记地址变更为上海市嘉定区洪德路XXX号XXX楼。6、审理中，双方对合同解除日期以2017年12月28日确定达成一致。以上事实，有《上海星波购物广场物业租赁合同》、《房屋及场地租赁合同》、租金收据、上海市房地产权证等及庭审笔录为证。本院认为：一、舞林同盟与川银公司基于《上海星波购物广场物业租赁合同》建立的关于系争房屋的租赁合同关系系双方真实意思的体现且不违反了相关法律法规，应属有效。在合同履行中，舞林同盟已搬离系争房屋且双方对合同解除不存异议，故本案租赁合同关系应予解除，解除日期以双方确认的日期(即2017年12月28日)确定。合同关系解除后，系争房屋应予返还，因舞林同盟已搬离系争房屋，故本案对房屋返还不再处理，而川银公司应将收取履约保证金(押金)24,318元返还舞林同盟。二、租赁合同关系解除后，对截至搬离、返还系争房屋之日的房屋租金及使用费仍应由舞林同盟承担，本案中，舞林同盟租金已支付至2017年12月27日并称于2017年12月28日搬离了系争房屋，虽然对实际搬离系争房屋的日期双方存在6天的差异，但考虑到搬离所需的合理时间，故对川银公司反诉主张的该6天的房屋实际使用费，本院不予支持。三、关于违约责任。本案租赁合同约定租期尚未届满，而舞林同盟提前搬离，显然不符合同约定，应属违约，但舞林同盟及舞道艺术(原舞道文化)承租系争房屋及五层平台部分物业是为了共同经营舞蹈相关项目之用，且系争房屋面积仅为总承租房屋面积的小部分(用作办公及卫生设施)，主要经营场所为五层平台部分物业，对上述经营方式川银公司应属明知，现由于主要经营场所即五层平台部分物业部分属无证违建而无法继续使用，而仅以使用作为附属设施的系争房屋来经营舞蹈相关项目，已无可能，故舞林同盟继续租赁使用系争房屋已无法实现其合同目的，由此可见川银公司出租无证违建的五层平台部分物业的行为亦是本案租赁合同解除原因之一。据此，本院认为本案合同解除虽系舞林同盟提前搬离的违约行为所致，但川银公司亦存过错，故对川银公司主张的解除合同违约金，本院不予支持，而舞林同盟主张的装修损失因其存在违约行为且未提供相应证据，故本院不予支持。另未有证据表明系争房屋上存在舞林同盟的工商注册信息且舞林同盟的民政局注册地址也已进行了变更，故川银公司主张迁离、注销注册信息违约金不符合同约定，本院不予支持。至于其主张的恢复原状的诉请，本院认为系争房屋已由舞林同盟承租使用多年，未有证据表明川银公司对房屋的装修等提出过异议，应视为其认可房屋的装修行为，故对该诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海市嘉定舞林同盟艺术发展中心与被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司间关于位于上海市嘉定区塔秀路XXX号上海星波广场的五层511房间、512房间的租赁合同关系于2017年12月28日解除；二、被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海市嘉定舞林同盟艺术发展中心履约保证金(押金)24,318元；三、原告(反诉被告)上海舞道艺术培训学校有限公司的其他诉讼请求不予支持；四、被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司的其他反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,965元，减半收取982.5元，由原告(反诉被告)上海舞道艺术培训学校有限公司负担706.5元，被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司负担276元(应于本判决生效后7日内付至本院)；反诉受理费241元，由被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司负担；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张奚二〇一九年八月二十六日书记员  王豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据实际情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。