广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1511号 上诉人（原审被告）:甘海燕，女，1976年9月23日出生，汉族，住玉林市。 被上诉人（原审原告）：北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司，住所地玉林市金港路31号，统一社会信用代码9145090032265164XH。 主要负责人：李春生，该公司经理。 委托诉讼代理人：苏相玲，女，1989年11月10日出生，汉族，该公司员工，住玉林市玉州区。 上诉人甘海燕因与被上诉人北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院(2019)桂0902民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 甘海燕上诉请求：一、判决驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审或改判；二、因广西玉林中鼎物业管理有限公司存在合同欺诈行为，请求法院判令上诉人甘海燕与广西玉林中鼎物业管理有限公司于2013年1月7日签订的《滨江公馆业主临时管理规约》和《前期物业服务协议》合同无效；三、请求法院判令自上诉人甘海燕与广西玉林中鼎物业管理有限公司签订《滨江公馆业主临时管理规约》和《前期物业服务协议》之日即2013年1月7日起直至滨江公馆B区所有设施完善之日所产生的全部费用由开发商与广西玉林中鼎物业管理公司支付。事实和理由：一、玉州区人民法院和被上诉人违反“一事不再理”原则。被上诉人曾于2017年6月20日以物业服务合同及相同的事由起诉至玉州区法院后，玉州区法院已经做出(2017)桂0902民初2513号民事判决，玉林市中级法院已经于2018年3月5日裁定撤销玉州区法院的(2017)桂0902民初1856号民事判决，并驳回被上诉人的起诉，因此被上诉人仍再起诉，法院不应受理，应裁定驳回起诉。二、被上诉人不是适格的法人主体。北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司作为北京众慧天成物业管理有限公司的一个分公司，依据公司法，原告根本不具有法人资格，根本不是适格的法人主体，按有关法律程序应当驳回被上诉人的起诉。三、上诉人没有与被上诉人众慧天成物业公司签订前期物业服务协议，上诉人与被上诉人根本没有合同关系。其只与广西玉林中鼎物业管理有限公司于2013年1月5日签订有前期物业服务协议。四、玉林市柳和岛房地产开发公司与北京众慧天成物业管理公司的前期物业委托合同无效。2015年8月6日玉林市柳和岛房地产开发公司与北京众慧天成物业管理公司签订的前期物业合同是私自交易，有失公平公正，并且在合同上面签字人是吴东升，并非公司的法人代表杨文斌签字，存在造假欺诈嫌疑，合同无效。再者，柳和岛房开公司于2009年8月26日已经将前期物业管理业务经委托于广西玉林中鼎物业管理有限公司，同一业务进行两次委托，出现同一业务同时有两个公司的运作，我方现在都不知道交物业费给哪家公司了。五、广西玉林中鼎物业管理有限公司与北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司之间的玉林市滨江公馆小区物业管理服务移交协议无效。滨江公馆小区的物业管理服务已形成了社会公共资源，2015年10月30日，广西玉林中鼎物业管理有限公司不经全体业主同意的情况下，私自将作为社会公共资源的滨江公馆小区物业管理业务移交北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司，依据国家物业管理条例中总则第三条，我们业主有权利通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理公司，这种私自交易有失公平公正，并且在合同上面没有法人代表签字，存在造假欺诈嫌疑，合同无效。六、被上诉人在没有通过合法的途径下取得本小区的物业管理业务的情况下,在没有合适的法人主体的情况下，原告提交的催费照片和律师函无效，而且原告提交的催费照片也明显造假，上诉人与中鼎公司产生的物业费已超过诉讼时效。七、中鼎公司根本没有任何管理资质，答辩人与中鼎公司“签订”的物业服务协议是可变更合同。答辩人所住小区总建筑面积约为202603.73平米，按照建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定的第八条第二款规定，业主所在小区必须是二级资质物业服务企业管理。玉林市住建委物业科于2017年7月5日在其官方网站上公布《玉林市物业服务企业基本情况一览表》后，答辩人才知道中鼎物业公司一直隐瞒其本身没有物业管理资质的事实，据此我方认定中鼎物业管理有限公司在合同签订过程中存在欺诈行为，依据合同法，答辩人与中鼎物业公司的前期物业管理合同同样是无效的。原告于2017年7月31日后才被评为三级资质，2017年7月31日前，其也是没有任何资质，而众慧天成物业公司玉林分公司却在2015年10月30日不经全体业主同意，私自承接中鼎物业公司的物业管理业务，这种做法和中鼎当初没有物业管理资质有什么两样呢？至于原告提到的国务院关于取消中央指定地方实施行政许可事项的决定，我方根据其提供的文件发现：只是取消物业服务企业二级资质以下的认定，而且本小区的面积必须具有二级资质以上的物业服务公司才有资质。八、滨江公馆B区设施不完善。答辩人与柳和岛房开公司的购房合同纠纷调解书及判决书已经认定本小区没有完善基础设施，达不到交房标准，根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务费收费管理办法》（桂价格[2013]62号）第十三条第三款，达不到法定交房条件的住宅小区物业服务收费由柳和岛房开公司承担。九、原告仅有玉林市物价局和市住建委对A区住宅物业服务收费项目及标准的批复，并没有B区的物业服务收费项目及标准的批复。A区设施完善，环境优美。在滨江公馆B区设施不完善的情况下原告却按A区的0.8元一平方标准收纳B区的服务费是没有任何依据的。十、原告提供的电梯维护费发票为手写收据，而且为政府非税收入专用收据，不可能为手写收据，在提供政府非税收入收据的同时应同时提供其存入国库的银行凭证，否则存在造假欺诈嫌疑。十一、原告没有履行合同和履行合同存在严重不符合同约定，业主依《合同法》、最高院的司法解释的规定，完全可以拒绝交纳物业管理费并依法对物业公司进行抗辩。在公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务中未做到协助管理和服务，物业公司应当承担违约责任。十二、原告与答辩人的物业服务合同规定服务等级为一级，但实际上服务并没有达到一级标准。此合同为一份欺诈合同。原告只一味的要求答辩人交物业费，但是其并没有做到服务合同中的服务标准，属于先违约，其有权利拒交合同所产生的费用，不存在答辩人拖欠的事实，只是行使先后履行抗辩权。十三、我方在小区交付初期交过九个月的物业费用，因小区不完善基础设施，中鼎物业管理公司存在以上所说的问题，违约在先，故其方有权拒交物业费。本案合同为欺诈合同，没有产生的物业管理费，如果产生有也应该由柳和岛房产公司承担。 北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司辩称，1、答辩人基于北京众慧天成物业管理有限公司与柳和岛房地产公司签订的前期物业服务协议及中鼎与北京众慧天成物业管理有限公司的债权转让协议提起诉讼并无不妥。请求法院对2017年2月28日以前的费用予以判决。2、本案没有签订物业合同的问题。答辩人是依据上诉人与滨江公馆项目开发商签署的前期物业服务协议提起本案诉讼。3、上诉人要求退还之前所交的费用属于无稽之谈。4、上诉人主张中鼎公司没有任何管理资质与答辩人一审提供的证据不符。5、上诉人长期拖欠物业费用，却指责答辩人未做到尽善尽美不当。6、答辩人作为前期物业服务提供商，不仅要履行对业主服务的责任，还要履行合同中开发商提出的要求，尽量做到更好，以维护楼盘形象，多年来是亏损经营，不堪重负，请求判令享受了物业服务的业主依法支付费用。 北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司向一审法院起诉请求：判令被告支付物业服务费4909.32元（欠费时段：2013年11月1日至2018年2月28日）及滞纳金11266.89元（欠费时段：2013年12月1日至2018年2月28日），电梯维护费：1813元（欠费时段：2014年2月1日至2018年2月28日）及滞纳金3916.08元（欠费时段：2014年3月1日至2018年2月28日）。 一审法院认定事实：滨江公馆是柳和岛公司开发的房地产项目，该公司于2009年与中鼎公司签订了《物业管理委托合同》，明确了柳和岛公司聘请中鼎公司对滨江公馆（ABCD区）实施物业管理。中鼎公司为取得三级资质登记的物业服务公司。被告甘海燕与柳和岛公司于2013年3月3日办理了滨江公馆小区16幢2单元1304房房屋交付使用手续，同日被告甘海燕与中鼎公司签订了前期物业管理服务协议，并预付了9个月的物业管理费（2013年2月1日至2013年10月底）。2015年6月中鼎公司的股东决定将持有的100%股份转让给北京众慧天成物业管理有限公司。2015年8月6日，柳和岛公司与原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司签订《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》，协议明确了双方的权利和义务，物业管理服务内容，物业管理服务质量，物业管理服务费用和其他有偿服务费用等。其中物业管理服务费用约定：业主交纳费用的时间为每月10日前缴纳当月费用；物业管理收费，住宅按每月每平方米0.80元收取；杂物房按10元/月收取；车库按15元/月收取，带电梯的房屋交纳电梯设备运行维护费37元/月收取。物业管理服务实行先收费后服务原则，业主入伙时应一次性预付一年的物业管理费，一年期满后逐月缴纳，物业管理费的收取自开发商正式通知办理入伙手续之日起记收。支付物业服务费用的违约责任：物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退多收费用，退还利息并支付违约金；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司为取得营业执照的分公司，于2015年7月31日取得《异地物业服务企业资质备案证书》［玉住异地﹝2015﹞第001号］。2015年9月16日，原告向滨江公馆业主公告进驻滨江公馆小区、中鼎公司原所属的债权、债务归原告所有。2015年9月30日，柳和岛公司正式解聘中鼎公司对滨江公馆的物业管理，于2015年10月1日起聘请原告对滨江公馆的物业管理进行接管。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司接管滨江公馆物业后，对该小区进行了物业管理。因被告甘海燕拖欠物业费及电梯维护费，原告于2017年6月20日向一审法院提出诉讼，请求：1、判令被告甘海燕支付自2013年11月1日起至2017年2月28日的物业服务费3776.40元及违约金5055.65元（2013年12月1日至2016年9月30日），电梯维护费1369元（2014年2月1日至2017年2月28日）及电梯维护费滞纳金1651.68元，代收水费4.89元，代收电费57.59元，代收公摊电费54.95元，代收生活垃圾处理费28元，合计11998.16元给原告。一审法院作出（2017）桂0902民初2513号民事判决后，甘海燕不服，向玉林市中级人民法院提起上诉。玉林市中级人民法院于2018年3月5日作出（2017）桂09民终1856号民事裁定书，裁定“一、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2513号民事判决；二、驳回被上诉人北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司的起诉。”此后，被告继续拖欠物业费及电梯维护费。其中2017年3月1日至2018年2月28日的物业费为1132.92元，2017年3月1日至2018年2月28日的电梯维护费444元。 一审法院认为，原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司为具有物业经营资质并领取了营业执照的物业管理公司，可以作为原告参加诉讼。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”原告与滨江公馆小区的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，该合同对被告甘海燕有约束力。原告对滨江公馆进行前期物业管理，被告甘海燕接受了原告的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向原告交纳物业服务管理费及《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》约定的各项费用。被告抗辩B区设施不完善、达不到法定交房条件的住宅小区物业服务收费由柳和岛公司承担，为被告与开发商之间的纠纷；原告是否有B区的物业服务收费项目及标准的批复属行政管理范畴，均不属本案处理范畴。被告抗辩不予缴纳各项费用的理由不成立，不予支持。被告欠原告2017年3月1日至2018年2月28日的物业费为1132.92元，2017年3月1日至2018年2月28日的电梯维护费444元。现原告要求被告支付尚欠的费用，依法予以支持。从被告拖欠上述费用至今未超过法定的诉讼时效三年期间，被告抗辩本案已超诉讼时效不予采纳。《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》约定“不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。”原告与开发商在合同约定逾期不缴纳费用的计收滞纳金，是违约后应支付的惩罚性费用，其真实意思应为违约金。被告未按合同约定在每月的10日前缴纳物业管理各项费用属违约，原告请求按合同约定的每日3‰计算明显过高，该约定属格式条款，显失公平，超高部分没有法律效力。考虑到原告亦存在不足，经综合考虑依法调整违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计。对原告要求超出部分，不予支持。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司对被告甘海燕自2013年11月1日起至2017年2月28日的物业服务费3776.40元及违约金5055.65元（2013年12月1日至2016年9月30日），电梯维护费1369元（2014年2月1日至2017年2月28日）及电梯维护费滞纳金1651.68元，代收水费4.89元，代收电费57.59元，代收公摊电费54.95元，代收生活垃圾处理费28元已于2017年6月20日提起过诉讼，现再次提起诉讼要求被告甘海燕支付2013年11月1日起至2017年2月28日的物业服务费3776.40元及违约金5055.65元，电梯维护费1369元（2014年2月1日至2017年2月28日）及电梯维护费滞纳金1651.68元；该诉讼请求与原告2017年6月20日向提出诉讼请求相重合，根据“一事不再理”原则，原告于2017年6月20日已诉请的部分本案不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第五项之规定，判决：一、被告甘海燕支付2017年3月1日起至2018年2月28日的物业服务费1132.92元及违约金给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司［违约金的计算：从2017年3月1日起按当月欠交物业费94.41元为基数，之后逐月累积增加计算基数（即2017年3月1日开始是以94.41元为基数，2017年4月1日开始为94.41元×2=188.82元，依此类推计至2018年2月28日）按中国人民银行规定的短期贷款基准利率计至实际清偿之日止］；二、被告甘海燕支付电梯维护费444元（2017年3月1日至2018年2月28日）及违约金给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司［违约金的计算：从2017年3月1日起按当月欠交电梯维护费37元为基数，之后逐月累积增加计算基数（即2017年3月1日开始是以37元为基数，2017年4月1日开始为37元×2=74元，依此类推计至2018年2月28日）按中国人民银行规定的短期贷款基准利率计至实际清偿之日止］。案件受理费370元，减半收取计185元；由原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司负担160元，被告甘海燕负担25元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，涉案甘海燕的房屋位于滨江公馆B区，该区的商品房虽已基本售完，但滨江公馆A、B区至今未能通过审批成立业主委员会。中鼎公司被北京众慧天成物业管理有限公司收购全部股份后，逐步停止经营活动，目前已停止业务开展。 本院认为，小区建筑物竣工后，就需要对相关建筑物和设施进行管理，随着业主的入住，卫生、停车及保安等相关服务也必须跟上，但在开发商销售房屋后的相当一段时期内，符合法律规定业主委员会无法及时成立，因此，由建设单位先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务是必要的，对此《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中柳和岛公司聘请中鼎公司对滨江公馆实施前期物业管理并无不妥，由于中鼎公司于2015年被北京众慧天成物业管理有限公司收购全部股份后计划停止业务经营，而滨江公馆小区的业主委员会未能设立，柳和岛公司为了维护广大业主的权益，解除与中鼎公司的前期合同，与北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司另行签订前期物业服务合同并无不妥，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对包括上诉人在内的业主具有合同约束力。前期物业合同签订后，北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司已经履行了合同义务，上诉人以与北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司未签订有《物业合同》且未经业主大会通过为由主张不承担向被上诉人支付物业管理费及电梯维护费的义务，理由不能成立，上诉人提出被上诉人存在不按合同提供服务的严重违约情形，并无切实证据，据此主张不用支付相应费用，本院不予支持。在涉案期间中鼎公司的物业服务已经停止，是被上诉人为小区提供物业服务，上诉人提出不知应当向谁支付物业费的主张不能成立。本院受理的（2017）桂09民终1856号民事案件中北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司的请求是支付2017年2月28日以前的物业费及电梯维护费，而本案一审法院审理判决的是2017年3月1日至2018年2月28日的物业费及电梯维护费，两案件的诉讼标的并不相同，上诉人提出本案属于“一事不再理”原则，应当驳回被上诉人的起诉，理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张本案已超出法定的诉讼时效，与《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年期限不符，本院不予支持。北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司是经相关部门核准登记成立并领取营业执照的法人分支机构，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第八项规定，其有权以自己名义提起诉讼，上诉人提出北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司不是本案适格原告的主张不能成立。上诉人在二审中提出的第二、三项上诉主张，已超出一审诉讼请求范围，本案不予审理。 综上所述，甘海燕的上诉理由不能成立，本院应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人甘海燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 甘伟强 审 判 员 谭 政 审 判 员 李 伟 二〇一九年八月五日 法官助理 周冬梅 书 记 员 许泰榕