河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终4674号上诉人（原审原告）：韩环跃，男，1968年10月20日生，汉族，开滦集团员工，现住唐山市。上诉人（原审原告）：刘志全，男，1970年10月11日生，汉族，中英人寿保险公司保险代理人，现住唐山市。上诉人（原审原告）：李兰华，男，1950年7月26日生，汉族，铁路退休职工，现住唐山市。上诉人（原审原告）：谭建强，男，1949年1月30日生，汉族，丰润第二化肥厂退休职工，现住唐山市。被上诉人（原审被告）：大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司，住所地：河北省唐山市路**万达广场****。统一社会信用代码：91130202692077059T。负责人：胥盈，该公司区域总经理。委托诉讼代理人：秦慧潾，河北冀华（唐山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐山万达广场投资有限公司，，住所地:河北省唐山市路**长青里万达广场**公寓**法定代表人：黄国斌，该公司总裁。委托诉讼代理人：顾娟娟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴铁军，北京市盈科律师事务所律师。原审原告：贾丹颖，女，1978年6月3日生，汉族，开滦集团员工，现住唐山市。上诉人韩环跃、刘志全、李兰华、谭建强与被上诉人唐山万达广场投资有限公司、大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司、原审原告贾丹颖物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院(2018)冀0202民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩环跃、刘志全、李兰华、谭建强、被上诉人大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司的委托诉讼代理人秦慧潾、被上诉人唐山万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人顾娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩环跃、刘志全、李兰华、谭建强上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.被上诉人签订的前期物业服务合同缺少物业承接验收内容、未按规定签订承接查验协议、办理备案手续，没有依法订立履行前期物业服务合同。被上诉人万达投资公司未移交业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，被上诉人物业公司擅自承接未经查验的物业，违反《物业管理条例》第二十七条、第二十八条的强制性规定。请求被上诉人承担继续承接查验责任。2.万达投资公司不能提供本住宅区前期物业服务合同应当包含的物业的承接验收结果和物业承接查验协议，以及被上诉人始终侵占业主依法享有的物业擅自经营牟利的事实，证明万达投资公司未按法定方式和时间将住宅物业共有部分交给业主，违反《物业管理条例》第五十条和第五十五条，侵犯业主物权。要求万达投资公司通过承接查验移交业主依法享有的物业、3.被上诉人提交的唐价经函字（2013）36号备案的复函，违反《河北省物业服务收费管理实施办法》第八条“具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的等级基准价及其浮动幅度在物业服务合同中约定，并向当地政府价格主管部门和房地产行政主管部门备案”，其备案缺乏依法约定本住宅区具体收费标准的物业服务合同以及规定的等级基准价及其浮动幅度等依据，仅以自定收费标准“1.88元”申办备案，属于违反《价格违法行为行政处罚规定》的行为，不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈。物业公司以非法前期物业服务协议实施收费，被上诉人不依法承接查验妨害业主共有和共同管理的权利。一审对证据的审查有误，适用法律错误。被上诉人大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.四上诉人对本案的诉讼请求不具有合法的诉讼主体资格，上诉人主体不适格，四上诉人仅是小区的几位业主，在没有取得全体业主授权的情况下，无权以小区共有权受到侵害代表小区全体业主行使权力。2.根据物业承接查验办法的相关规定，物业承接查验义务的双方是建设单位与物业公司，并且物业承接查验是为了减轻物业公司责任的承担，与业主没有任何权利义务关系，业主无权要求物业公司与建设单位进行物业的承接查验，而且即使物业公司没有进行物业承接查验，根据该办法34条的规定，物业公司在物业交接之日起也应按物业服务合同的约定向业主提供物业服务，因此物业公司是否与建设单位完成物业承接查验，均不影响业主的合法权益。我司也正在履行物业服务合同，向业主提供物业服务，并且事实上我司与第一被上诉人早已经完成了承接查验手续。3.四上诉人通过诉讼，要求变更物业收费标准，没有任何法律依据，程序不正当。根据唐山市物业服务收费管理实施办法第14条的规定，变更物业收费标准应当在物业所在地的居委会、街道办事处的指导下，整个小区建筑物总面积过半数的业主、占总人数过半数的业主同意，约定调整方案，到所在地市区政府、价格主管部门等相关部门备案，事实上，我司的物业收费标准已经相关部门批准备案，收费合法。4.上诉状中称我司是以格式条款胁迫买受人订立前期物业服务合同，与事实不符。该合同均是在双方自愿平等的条件下所签订，并不存在胁迫的情况。上诉人在签订合同之时，也交纳了物业费，显然也是对该合同内容的认可，故上诉人在无任何证据支持的情况下主张其受胁迫，该主张根本不能成立。综上，请求维持原判。被上诉人唐山万达广场投资有限公司辩称：1.《前期物业服务协议》是上诉人与大连万达物业管理有限公司唐山分公司签订的合法有效合同，未经法定途径变更或撤销前，合同双方当事人均应遵照执行，而截至目前该协议仍在正常履行过程中，并不存在被变更或撤销的情况，更不存在无效的情形。2.《前期物业服务协议》中约定的1.88元/月/平方米的标准是根据物价局下发的相应文件确定的，也是经过物价局批准备案的，不存在违法自定收费标准的情况。另外，《前期物业服务协议》是否备案属于行政管理范畴，并不必然导致前期物业服务合同无效。3.小区地下停车位、、地下建筑物不属于全体业主共有上诉人无权要求答辩人移交。对于地下停车位、非人防部分地下建筑物，上诉人作为业主对共有部分地面之下的土地并非当然具有使用权，且房屋买卖合同中已经明确约定房价款不包含地下停车位、、地下建筑物的使用费上诉人也没有证据能够证明地下停车位、、地下建筑物的成本已摊入房价面积已摊入房屋销售面积，因此上诉人无权要求答辩人向业主移交。4.对于人防部分地下建筑物，人防资产作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有，并不属于业主共有的道路或其他场地的范畴，用于人防工程的地下建筑物由答辩人利用地下空间建造而成，并未占用小区总土地使用面积，且在建造过程中答辩人需要另行投入建筑成本，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，上诉人无权要求答辩人移交。5.根据《物业管理条例》、《物业承接查验办法》的相关规定，建设单位与物业服务企业的承接查验活动是指物业服务企业对承接物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收，所产生的法律后果是明确了对物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理的义务主体，而业主并非承接查验活动的主体，与承接查验没有直接的利害关系，因此上诉人无权要求答辩人承担继续承接查验的责任。6.本案案由为物业合同纠纷，被上诉人不是《前期物业服务协议》的当事人，大连万象美公司在一审开庭时向法院提交了承接查验交接表，证明其与被上诉人之间已经完成承接查验义务。韩环跃、刘志全、李兰华、谭建强向一审法院起诉请求：1.判令被告依法履行前期物业服务合同承担继续承接查验责任；2.判令被告唐山万达广场投资有限公司限期通过承接查验移交业主依法享有的物业；3.确认前期物业服务合同违法自定收费标准1.88元条款无效；4.确认未依法备案监制用于违规收费的前期物业服务协议属合同无效；5.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：五原告均为唐山万达广场小区的业主，原、被告均主张原告李兰华并非该小区回迁户。原告刘志全、韩环跃与被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司向原告提供物业管理服务，原告按照住宅建筑面积每月每平方米1.88元标准向被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司缴纳物业费。原告贾丹颖、谭建强系回迁户，分别于2011年7月10日、2012年5月31日办理完成房屋验收、钥匙领用手续，同意接收回迁住房。《长青楼住宅回迁安置方案》规定开始办理入住手续之日起两个月后，免收三年的物业费，自第四年开始按照住宅建筑面积每月每平方米0.8元标准向被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司缴纳物业费。2016年9月29日，“大连万达物业管理有限公司唐山分公司”将企业名称变更为“大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司”。一审法院认为，原告业主与大连万达物业管理有限公司唐山分公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。大连万达物业管理有限公司唐山分公司将名称变更为大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司，故被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司应继续享有大连万达物业管理有限公司唐山分公司相应的权利、义务，在《前期物业服务协议》未经法定途径变更或撤销前，各方当事人应当依据《中华人民共和国合同法》的相关规定严格予以遵守，《物业管理条例》、《物业承接查验办法》等规定亦不是审理本案合同纠纷案件应当适用的法律依据，故本院对于原告主张确认双方签订的《前期物业服务协议》无效及确认前期物业服务合同违法自定收费标准“1.88元”条款无效的诉讼请求，依法不予支持。原告主张被告应当承担继续承接查验责任、限期通过承接查验移交业主依法享有的物业的诉讼请求，并未约定在《前期物业服务协议》中，不能作为双方履行协议的条件，亦不属于民事诉讼的调整范围，不能成为本案的审理范围，本院对原告该项诉讼请求不予支持，原告可向相关行政执法部门反映解决。综上所述，对五原告的诉讼请求，依法不予支持。遂判决：驳回原告韩环跃、贾丹颖、刘志全、李兰华、谭建强的诉讼请求。案件受理费80元，由原告韩环跃、贾丹颖、刘志全、李兰华、谭建强负担。本院二审查明:经本院到原唐山市物价局（现已并入唐山市发改委）调查核实，关于被上诉人大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司一审诉讼中提交的唐价经费函字（2013）36号《唐山市物价局关于唐山万达广场住宅区物业服务收费备案的复函》复印件，该单位保存有原件，经核对复印件与原件内容相一致。大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司一审诉讼中提交的收费许可证复印件，其原件当时被唐山市物价局收回后已经销毁。本院二审查明的其他事实与原审法院认定事实相同。本院认为，《物业承接查验办法》由中华人民共和国住房和城乡建设部制定，该办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。《物业承接查验办法》第五条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。”第四十一条规定：“物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。”第四十二条规定：“建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。”故上诉人韩环跃、刘志全、李兰华、谭建强主张被上诉人唐山万达广场投资有限公司、大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司应进行承接查验，并通过承接查验移交业主依法享有的物业的上诉请求，不属于人民法院民事诉讼的调整范围，一审法院对其该项诉讼请求不予支持符合法律规定，上诉人可向相关行政主管部门反映。前期物业服务合同及前期物业服务协议中约定的物业服务费收取标准，在唐山市物价局进行了备案，上诉人主张该收费标准违反《河北省物业服务收费管理实施办法》、《价格违法行为行政处罚规定》，属于价格欺诈的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人韩环跃、刘志全、李兰华、谭建强负担。本判决为终审判决。审判长 姚春涛审判员 高贺莉审判员 李建波 二○一九年八月十二日书记员 王 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