黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初173号原告：哈尔滨水投沣实商务管理有限责任公司，住所地哈尔滨市松**哈黑公路8公里处李家道口。法定代表人：张娜，职务董事长。委托诉讼代理人：张明浩，黑龙江佳鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李郁，黑龙江佳鹏律师事务所律师。被告：北京桑德环境工程有限公司，住所地北京市海淀区北下关街道皂君庙**。法定代表人：文一波，职务董事长。委托诉讼代理人：王实，男，该公司员工。原告哈尔滨水投沣实商务管理有限责任公司（以下简称沣实公司）诉被告北京桑德环境工程有限公司（以下简称桑德公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沣实公司的委托诉讼代理人张明浩、被告桑德公司委托诉讼代理人王实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沣实公司向本院提出诉讼请求：一、要求桑德公司支付2017年度至2018年度两年物业管理费21600元；二、要求桑德公司支付拖欠的水、电费24509.3元；三、要求桑德公司按日千分之一支付逾期违约金至缴清全部物业管理费、水电费之日止（2017年3月16日至2018年12月25日欠付的物业费、水电费的违约金计算为21533.25元）。2019年4月4日开庭审理中，沣实公司于法庭调查阶段变更诉讼请求第一项为：要求桑德公司支付2018年3月15日至2019年3月14日止的物业服务费10800元；变更诉讼请求第三项为：要求桑德公司按日千分之一支付逾期违约金直至缴清全部物业管理费、水电费之日止（其中自2016年3月15日至2018年12月27日物业管理费、水电费违约金计算为24925.96元、物业管理费自2018年3月15日至2018年12月27日违约金计算为3099.6元），其他诉讼请求不变。事实和理由：沣实公司一直为哈尔滨水务投资集团有限公司（以下简称水投公司）所有的房产（哈尔滨市××大道××）提供物业管理服务并代收水电费。2016年桑德公司租赁水投公司房产中的部分办公场所，交纳了2016年度、2017年度的物业费。2017年，沣实公司与桑德公司签订服务管理协议，约定物业管理期限自2017年3月15日至2018年3月14日，物业费每年10800元,由沣实公司代收水电费，并约定逾期缴费每日按应缴费用的千分之一加收滞纳金。被告北京桑德环境工程有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。一、关于沣实公司主张的物业管理费10800元。答辩人在物业服务管理协议期限内已缴纳物业费，原告现主张的10800元物业费于法无据；二、关于原告主张的水电费24509.3元对其数额有异议，答辩人现金交付过500元水电费，但沣实公司未开具收据和发票，故后续水电费未缴纳；三、关于沣实公司主张逾期交纳水电费违约金24925.96元、物业管理费违约金3099.6元。有关违约金的条款仅在履行期限为2016年3月15日至2017年3月14日的物业管理服务合同中有体现，沣实公司主张的2017年3月14日后的违约金数额没有合同约定，此部分违约金的主张于法无据；如桑德公司承担滞纳金，该滞纳金的标准过高。同时答辩人已交纳500元水电费，该部分不应支付违约金。沣实公司自2019年1月对案涉物业用房停水停电，导致答辩人不能正常使用房屋。答辩人与水投公司签订的房屋租赁协议于2019年4月15日到期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1.对原告提交的证据哈尔滨水务投资集团有限公司出具的情况说明，被告认为与本案无关联性，本院认为单位出具证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，该情况说明仅有水投公司公章，不符合证据形式要求，且该证据表明被告未交纳2017年度物业服务费已为原告自认所否认，本院对该证据不予采信；2.对证据3电表登记表、水表登记表、用电确认单，上述沣实公司制作表格是对桑德公司用电用水的记载，且有桑德公司工作人员签名确认，关于对水表损坏的426、429房间，如何计费，沣实公司做出合理解释，对上述证据予以采信；3.沣实公司举示的水费缴纳票据、电费缴纳票据，能够证明其已代交上述水电费，该证据与证据3相互印证，对沣实公司所举该证据予以采信。桑德公司举示的与原告签订的房屋租赁协议为复印件，无法与原件核对，且沣实公司对该证据有异议，认为其作为物业服务公司非房屋所有人无权签订房屋租赁合同，桑德公司已与案涉物业所有人签订了房屋租赁合同，故本院对该证据不予采信。根据采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2016年3月15日前，甲方沣实公司与乙方桑德公司签订了服务管理协议，约定由沣实公司对桑德公司使用的哈尔滨市松北大道139号建筑面积为750平方米的物业提供服务，以建筑面积每平米1.2元收取物业费，每年收费10800元，自2016年3月15日至2017年3月14日。服务内容为：房屋建筑共用部位的维修、养护；共用设施、设备的维修、养护、运行；公共环境卫生清洁；办公秩序维持等。同时合同还约定，由沣实公司代收水电费。合同第四项第7条约定：对使用人逾期交纳服务管理及其他费用的，甲方可以从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一加收滞纳金。双方未约定交付物业费期限。合同约定履行期届满后，桑德公司一直使用该物业，沣实公司继续提供服务。双方多次确认水电使用量，最后一次确认日期为2018年12月27日，桑德公司用电21038度、用水399吨。截止沣实公司提起诉讼时止，桑德公司已交付2018年3月14日前物业费，尚欠水电费24509.3元，2018年3月15日至2019年3月14日的物业费10800元。本院认为：沣实公司与桑德公司签订的物业服务协议意思表示真实，不违反法律、法规效力性规定，合法有效，双方均应依约履行，虽合同约定的履行期已过，但沣实公司一直提供物业服务，桑德公司也一直接受服务，双方亦未重新协商签订合同，应视为桑德公司同意按双方已签订的合同继续履行。该合同的违约条款亦有效，惟违约金（滞纳金）约定显属过高，桑德公司亦提出抗辩，本院依法予以调整，按人民银行公布的同期贷款基准利率执行。当事人对自己的主张应提供证据，没有证据应负担不利后果。关于已交付500元水费的抗辩，沣实公司未予认可，桑德公司亦未举示证据，对其该项抗辩，不予采纳。原告关于物业费、水电费违约金主张，如何确定计算违约金起始日，因双方未约定物业费交付日期，物业服务年度的最后一日为2019年3月14日、未交水电费总额最后一次确认日期为2018年12月27日，以上述日期之次日起计算违约金较为适宜。综上，对原告诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京桑德环境工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付哈尔滨水投沣实商务管理有限责任公司自2018年3月15日至2019年3月14日止的物业服务费10,800元，并自2019年3月15日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准以上述物业费金额为基数支付违约金；二、北京桑德环境工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付哈尔滨水投沣实商务管理有限责任公司水电费24509.3元，并自2018年12月28日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准以上述水电费金额为基数支付违约金；三、驳回哈尔滨水投沣实商务管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1491元，由原告负担716元；被告北京桑德环境工程有限公司负担775元(于本判决生效之日起七日内给付原告)。审 判 长  许湘辉人民陪审员  徐艳婷人民陪审员  赵文全二〇一九年八月一日法官助理李超群书记员刘莹