陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终4066号 上诉人（原审被告）：陕西春天房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：陈浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈佳，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁然，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周静，男，1968年8月17日出生，汉族，西安铁路局西铁工程建筑有限公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：秦惠妍，陕西沃智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈郁，陕西沃智律师事务所律师。上诉人陕西春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）因与被上诉人周静商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初8516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。春天公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由周静承担。事实和理由：一、上和城项目取得的《国有土地使用证》证载用地红线范围内，存在土地被占压的情形，该土地遗留问题属于情势变更情形，且经政府部门认可，该情势变更情形使得《商品房买卖合同》第十五条约定的权属登记及违约条款不具备可履行性，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，其公司不存在违约行为，不应承担合同约定的逾期办证违约责任，一审法院判决其公司承担违约责任，系认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院在上和城项目车位不具备权属登记的前提下，并未认定其公司存在过错，却判令其公司作为过错方承担逾期办证的违约责任，无事实及法律依据。三、上和城项目车位逾期办证，非其公司主观过错或重大过失，其公司不应承担由此导致的全部不利后果，恳请二审法院查明事实，依法裁判，支持其公司的上诉请求。周静辩称，一、涉案土地被第三人压占的情形不属于情势变更。二、春天公司在诉讼中未以情势变更为由提出变更或解除合同，法院不能主动适用该原则。三、法院适用情势变更原则需慎重并经审核。四、不能将政府解决房屋办证遗留问题想当然地认为是对情势变更事由的认可。五、春天公司上诉称一审判决并未认定其公司存在过错显然属于理解错误。综上，其认为土地压占不属于情势变更情形，更没有经过政府部门认可，一审判令春天公司支付违约金合理合法，请求驳回春天公司的上诉请求。周静向一审法院起诉请求：1、春天公司办理车库产权证书；2、春天公司支付逾期办证违约金11760元；3、春天公司承担本案诉讼费用。事实与理由：春天公司与其于2014年6月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定春天公司将位于西安市莲湖区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号的车库出卖给其，价款总计150000.00元；春天公司应在2014年11月15日前向其交付车库；春天公司应在房屋交付使用后365个工作日内办理权属登记备案手续。合同签订后，其依约履行全部合同义务，但春天公司未按合同约定期限履行产权登记备案义务，导致其无法依约取得房地产权属证书，按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，春天公司逾期向产权机关提交资料的，每逾期一日，春天公司按其已付房价款的万分之一向其支付违约金，春天公司逾期办证已达784日（暂计至2018年6月30日），违约金已达11760元，严重损害了其合法权益。现诉至法院，请求依法判如所请。春天公司辩称，一、因其公司开发建设的上和城项目存在情势变更事由，导致上和城项目不具备按照正常途径办理房屋（含车位）初始登记的条件。1、上和城项目存在非其公司或业主过错导致、也不属于不可抗力和商业风险的情势变更事由，导致上和城项目不具备按照正常程序办理初始登记的条件。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。据此，情势变更是指发生了双方当事人不能预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化事由。本案的客观情况是，其公司依法取得上和城项目《国有土地使用证》，办理上和城项目开发建设所需的相关手续，证照手续齐全。但项目土地证载用地红线范围内北侧的部分土地被衡器厂临时施工建筑占压，东侧部分土地被青门村村民房屋占压，使得上和城项目公共配建不能完全到位，项目后续手续无法按照正常程序办理；上述事由继而导致项目用地范围内除其公司外，还存在衡器厂、青门村等权利主体，亦不符合《房屋登记办法》等的规定，致使上和城项目不能正常进行初始登记及产权转移登记。其公司认为，上述情形并非其公司主观过错所致，也不属于不可抗力或商业风险，依法应属于重大情势变更情形。2、政府相关部门对上和城项目上述情势变更事由予以认可，通过处理遗留问题方式解决了房屋初始登记问题，但车位问题未纳入解决范围。2017年，西安市政府成立了处理房屋办证遗留问题办公室，专项处理房屋产权证书办理遗留问题。其公司立即将上和城项目报送至西安市莲湖区处理房屋办证遗留问题办公室（简称莲湖区处遗办），说明了项目存在的红线内部分用地被占压问题。莲湖区处遗办将上和城项目作为重点解决对象，2017年12月7日，上和城项目被列入莲湖区处遗办公布的第一批不动产初始登记名录，其公司方于2017年12月26日，完成了上和城项目住宅房屋的初始登记。但车位涉及的办证遗留问题不在处遗办本次处理范围内，是否能够通过处遗办办理尚不明确。综上，其公司认为，上和城项目至今无法办理车位初始登记及权属转移登记手续，并非其公司主观过错所致，依法应属于情势变更，在上述情势变更事由消失前，上和城项目车位办理初始登记的时间较难预计。二、因发生情势变更情形，如继续履行其公司与业主签订的《商品房买卖合同》中关于办理车位权属证书期限及违约责任的相关约定，明显履行不能且对其公司严重显失公平，应依法依规对上述约定条款进行变更。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定，发生情势变更情形，若继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。其公司与业主签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在车位交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如出卖人逾期向产权机关提交资料的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，因上和城项目存在上述情势变更情形，导致《商品房买卖合同》约定的车位初始登记期限已不具备可履行性，应对该期限进行调整。且若继续按照该合同的约定，要求其公司向业主按日支付已付价款的万分之一违约金，对其公司明显显失公平，其公司申请应依法依规对《商品房买卖合同》第十五条的约定予以变更，待情势变更事由消失后，其公司立即办理车位初始登记手续，怠于办理的，其公司愿意承担违约责任。三、上和城项目车位办证逾期，非其公司主观过错或重大过失导致，其公司不应承担不利责任。上和城项目用地红线内土地被占压的这一情势变更事由，直接影响了车位初始登记手续的办理，上和城项目用地红线内土地被占压的客观事实系其公司与业主不能预见且不可归责于其公司与业主的事实，并非其公司主观过错或重大过失导致，其公司不应承担由此导致的不利责任。综上，其公司恳请贵院查明事实，依法裁判，驳回周静的全部诉讼请求。一审法院认定事实：春天公司与周静于2014年6月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定春天公司将位于西安市莲湖区XX巷XX城XX幢XX单元XX层XX号的车库出卖给周静，价款总计15万元；周静一次性于2014年6月6日付清全部价款15万元。春天公司应于2014年11月15日前向周静交付车库。关于产权登记约定为：春天公司应当在车库交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人逾期向产权机关提交资料的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，周静支付车库款15万元，春天公司按协议约定将车库交付周静使用至今。2017年1月4日西安市莲湖区处理房屋办证遗留问题办公室向上和城小区业主发出《公告》，载明，按照市政府办公厅《关于印发处理房屋办证遗留问题工作方案和处理商品房办证遗留问题实施细则的通知》，经前期摸排、企业申请、登记机构审核，现已完成上和城小区1－7幢1579户的首次登记登簿工作，已具备给业主办理转移登记的条件，请相关业主向陕西春天房地产开发有限公司提供办证资料，由陕西春天房地产开发有限公司收集资料后及时向不动产登记机构申请办理业主的不动产权证书。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》关于产权登记约定为：春天公司应当在车库交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。审理中，春天公司称因遗留问题，导致上和城项目不具备按照正常途径办理房屋（含车位）初始登记的条件，其未能将资料报产权登记机关。因涉案车库未办理初始登记，故周静要求办理转移登记本案暂不处理。关于违约金，根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人逾期向产权机关提交资料的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。现周静主张要求春天公司支付截止2018年6月30日止违约金11760元，符合合同约定，亦不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第一百零七条，最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，之规定，遂判决：本判决生效后十五日内，被告陕西春天房地产开发有限公司支付原告周静违约金11760元人民币。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），本院减半收取25元，由被告陕西春天房地产开发有限公司负担。经审理查明，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，周静就购买地下车位与春天公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.出卖人逾期向产权机关提交资料的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。合同签订后，周静依约向春天公司支付了全部车位款，春天公司向周静交付了车位，但春天公司至今未将办理涉案车位权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担违约责任。现周静在一审起诉要求春天公司给其办理涉案车位产权证书，并支付其逾期办证违约金。对于一审判决以涉案车位尚未办理初始登记，故对周静要求办证的请求暂不处理的认定，双方当事人均未提起上诉，本院予以确认。对于一审判决的逾期办证违约金，春天公司上诉称，由于上和城项目存在因土地遗留问题导致的情势变更情形，使得《商品房买卖合同》第十五条约定的权属登记及违约条款不具备可履行性，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，其公司不存在违约行为，不应承担《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约责任的理由，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”，而春天公司上诉所称的其不应承担逾期办证违约金的事由与该法条规定的适用情势变更的情形以及出现情势变更后当事人行使诉权的方式均不符，依法不能适用该法条的规定，对春天公司该上诉理由，本院不予采纳。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，陕西春天房地产开发有限公司已预交，由陕西春天房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。   审 判 长  张 亚 凤审 判 员  王 慧 芳审 判 员  辛   娟 二○一九年七月二十九日 法 官 助 理    孙  静  文书 记 员  刘  燕  子2019014066971010119688171221221012018010485161212117603201466911115015000000201411153657842018630117601220172017127201712263653653320186301176011760502536533941