广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初2965号原告：李红，女，1959年12月出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：何金州、吴强，均系广东深长城律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县XX镇大埔屯富力湾会所**。法定代表人：李思廉，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊，女，公司工作人员。委托诉讼代理人：胡志豪，男，公司工作人员。（已于2019年8月8日撤销委托代理）委托诉讼代理人：叶珊，广东金轮律师事务所律师。原告李红与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李红的委托诉讼代理人吴强、被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理不动产权证的违约金144785.78元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年6月30日暂计算至提起诉讼之日为144785.78元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；2.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2015年12月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币2305506元，商品房用途为住宅，该商品房买卖合同第十一条约定，被告应在2016年6月30日前交付该商品房。合同第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为该商品房交付之日起360日内，若被告违约，则被告应自期限届满的次日起至实际完成房屋所有权登记止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。此外，该商品房买卖合同第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同约定为准。在该商品房交付之后，被告一直未为原告办理房屋产权证。2018年10月22日，被告发出一份《关于办理产权证的通知》，要求原告携带身份证原件、复印件及《商品房买卖合同》原件于2018年11月2日前的工作日到XX镇房管所办理产权证。但是，原告按其通知多次前往XX镇房管所均被告知无法办理产权证。2019年3月5日，惠东县国土资源局向全体xx别墅业主发出《关于申请查询登记信息的回复》，明确回复：“经查截止今天（即2019年3月5日）我局暂未收到xx别墅申请国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记（确权）的材料，须待开发单位申请办理初始登记后，方可办理不动产权证至购房人名下”。由此可见，被告作为开发单位根本未向惠东县国土资源局提交房屋所有权初始登记（确权）的材料，原告所购房屋还不具备办理不动产权证的条件。被告2018年10月22日发出的《关于办理产权证的通知》是一份虚假的通知。按照原被告双方商品房买卖合同第二十条之约定，被告应自约定的房屋交付时间2016年6月30日起360日内（即2017年6月30日前）为原告办理不动产权证。但是截至原告提起诉讼之日，被告仍未为原告办理不动产权证。原告认为，原告与被告之间商品房买卖合同合法有效，依法受法律保护，被告违反合同约定，迟延履行办证义务，依法应当按照商品房买卖合同第二十条约定的标准，向原告支付逾期办理不动产权证的违约金。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，1、涉案房产之所以未能办出不动产权证，系因不可抗力导致，涉案房产的土地使用权上存在两个问题，被答辩人对此两点均是明知的，一是原土地使用用途为商业和教育，与住房用途不符，为保证答辩人的利益，答辩人为被答辩人办出土地用途为住宅，并在2017年10月完成变更，该问题已解决；二是土地出让年限尚未解决，因惠东县国土部门人事变迁，其原先承诺的无偿延长土地变更年限，现要求答辩人支付巨额土地出让金后方可办理延长土地出让年限，致使答辩人无法及时办理不动产权证。2、退一步讲，即使答辩人因逾期办证构成违约，也应当按照商品房买卖合同补充协议第十一条的约定来确定答辩人的违约金数额，双方约定如因出卖人原因，造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，且双方在补充协议二第五条中明确约定，商品房买卖合同补充协议约定与主合同不一致的，按照补充协议的约定来履行。3、答辩人已积极采取措施防止损失持续扩大，在2019年3月29日已办理了涉案房产的大确权，并于2019年5月23日向被答辩人寄送了办证通知，因被答辩人拒不配合导致损失扩大的，答辩人不对被答辩人的扩大损失进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原告李红（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2015年12月14日签订了编号为HT001xxxx的商品房买卖合同，合同约定标的房屋为惠东县XX镇xxx房，约定交付日期为2016年6月30日前，总楼款为2305506元。商品房买卖合同第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。2.原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间将房屋交付原告。被告于2019年3月29日取得案涉房屋的首次登记告知书，但未举证证明实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案的时间。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力问题；2.原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准。另外，因办理权属证书前需缴纳案涉房屋的契税，原告亦应向相关部门及时足额缴纳该款项。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，结合以上分析可知，被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在涉案商品房交付之日起360日内提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案，逾期未提供相关资料，应当自应提交之次日起至实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以已付楼款总额为基数按日万分之一计算违约金。涉案商品房买卖合同约定房屋交付日期为2016年6月30日前，被告应当提交相关资料备案的截止日期为2017年6月25日，而原告诉请从2017年6月30日起计算违约金，本院予以支持，即本案违约金应自2017年6月30日起至被告惠州富茂房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以总楼款2305506元为基数按每日万分之一计付。关于原告所提及的房产证是4××年而不是70年的问题，由于本案审理的是办证时间迟延问题，而非办出的证件是否符合合同约定，两者属于不同的法律关系，故本院在此不予处理。待本案诉讼终结后，权利人可以持相应的证据另循法律途径请求处理。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告李红支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金自2017年6月30日起至被告惠州富茂房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以总楼款2305506元为基数按每日万分之一计付）；二、驳回原告李红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3196元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  李建波人民陪审员  钟海雄二〇一九年八月十六日法官助理陈丹茹书记员钟玉妙