河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀11民终2010号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩晓宁，男，1989年7月29日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥西区，委托诉讼代理人：石广军，河北合明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鹏鹏，河北合明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：衡水弘瀚房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水市桃城区中心街221号1栋1层1号，统一社会信用代码：91131102559086458X。法定代表人：魏彦芳，执行董事。委托诉讼代理人：张树可，河北威仑律师事务所律师。上诉人韩晓宁、衡水弘瀚房地产开发有限公司（以下简称：弘瀚公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，河北省衡水市桃城区人民法院2016年8月22日作出（2016）冀1102民初1364号民事判决，韩晓宁不服向本院提起上诉。本院经审理以原审认定基本事实不清为由，于2017年1月12日作出（2016）冀11民终2169号民事裁定，发回重审。桃城区人民法院经审理于2018年8月13日作出（2017）冀1102民初966号民事判决，判决后，双方当事人不服，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人韩晓宁及委托诉讼代理人石广军、杜鹏鹏，上诉人弘瀚公司委托诉讼代理人张树可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩晓宁上诉请求：一、依法撤销原判决第二项、第四项内容，改判支持上诉人韩晓宁在一审提出的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人要求弘瀚公司按合同约定向上诉人交付位于桃城区××楼××号门店（约197.52平方米）并退还预交差价款72236.56元，有充分的事实和法律依据。第一、双方当事人签订的拆迁补偿协议约定上诉人与被上诉人之间补交差价款的数额为0元，即根本不存在上诉人向被上诉人补交回迁楼面积差价款的约定。上诉人与被上诉人双方是按照所有权调换的拆迁补偿方式签订的拆迁安置补偿协议。上诉人应得的被拆迁房屋是位置、用途特定的位于桃城区××楼××号门店，建筑面积为159.56平方米。上诉人与被上诉人签订的《拆迁安置补偿协议》中第二条第二款明确约定“产权调换方式；被上诉人在本拆迁区域内根据区域规划建设回迁楼房，上诉人选择调换楼房为1号楼1层1号门店；选择回迁房产建筑面积为159.56平方米，选择回迁房屋按补偿标准折算基准层后为159.56平方米，多于应回迁面积0平方米，少于应回迁面积0平方米。主楼调换户型面积折算后多于应回迁面积的，乙方于签订协议之日起十五日内向甲方补交差价款的,主楼面积差价款0元;乙方在回迁楼建设完毕回迁时补交差价款的,主楼、储藏间，均低于市场价格100元每平方米计算，计0元。”第二、上诉人向被上诉人缴纳的10万元是用于购买可能超出应回迁面积159.56平方米的、位于诉争门店东北角十几平方米部分（现为诉争的门店东北角12.15平方米）房产的房价款。补偿协议签订后，被上诉人工作人员称回迁房屋交付时如果要求回迁门店东西宽八米的话、可能要超出协议约定应回迁面积约十几平方米，为此要求上诉人预交的10万元，为此上诉人在签订协议后即2013年4月2日从银行支款10万元预交给被上诉人。但原审判决却无视补充协议中明确写明的被拆迁房屋建筑面积108.61平方米、按照补偿方案应回迁安置面积159.56平方米、上诉人选择回迁房屋建筑面积按补偿标准折算为基准层后应回迁建筑面积159.56平方米补交差价款为0元的约定，认定上诉人补交的10万元系被拆迁房屋面积108.61平方米与设计回迁建筑面积159.56平方米之间的面积差价款实属错误。原审判决认定上诉人与“一拆两改”指挥部按照1:1的赔率就被拆迁面积与回迁面积达成一致约定与事实完全不符，证人姜某也证实上诉人出示的补充协议上1:1.5的赔率是其亲笔书写，“一拆两改”指挥部也在该份补偿协议上盖章予以确认，说明上诉人与“一拆两改”指挥部约定的赔率是1:1.5而非1:1。第三、上诉人与被上诉人所签补偿合同约定的回迁房屋的建筑面积是确定的159.56平方米，合同签订后被上诉人违反合同约定，在建设回迁楼房期间单方变更了图纸，将门店南北总长度从17.6米变更为24.2米，导致面积增加，现在被上诉人实际建成的门店（含被上诉人擅自分割出的12.15平方米在内）为197.52平方米，即便不包括上述被上诉人擅自分割出的12.15平方米也有184.31平方米，远远超出了建设房屋不得超出约定面积正负3%的合理误差，达到24%之多。以上事实也足以证实被上诉人单方变更了设计和施工图纸，被上诉人不仅单方增加了1号门店的建筑面积，还擅自将1号门店东北角12.15平方米的房产面积擅自分割给2号门店，明显违反了合同约定。原审审理期间当事人双方提供的证据均不同程度的证实了被上诉人单方变更了施工图纸。原审法院认定房屋产权登记建筑面积184.31平方米与设计建筑面积159.56平方米之间的差异是因设计范围与房屋测绘部门所执行的国家标准不同造成的没有任何事实依据，实属错误。第四、按照拆迁安置补偿协议第三条第四款明确约定“回迁楼建成后建筑面积最终以房管局实际测量面积数为准，超出或不足面积按第二条第二款和第三条第一款的标准结算”，如前所述，上述协议第二条第二款约定的差价款结算标准为零元，第三条第一款约定的是住宅的差价款计算方式，并未约定门店的差价款计算标准。由此可见，当事人双方并未就因回迁门店面积产生误差、进而产生的房屋差价款如何结算达成协议，由于被上诉人单方违反协议约定造成的房屋面积误差产生的房屋差价应当参照《商品房销售管理办法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的标准进行结算。因此，上诉人主张的“被上诉人交付回迁房屋建筑面积与拆迁安置补偿协议约定面积误差比绝对值3%部分可以按照合同约定的价格据实结算，面积误差比超出3%部分的房价款应由被上诉人自行承担”有充分的事实和法律依据。上诉人在拆迁安置补偿协议签订后十五日内已经向被上诉人预交差价款10万元，应回迁面积159.56平方米的3%为4.7868平方米，按每平方米5800元计算为27763.44元，上诉人多交部分72236.56元被上诉人应退还上诉人。综上，被上诉人应按照合同约定向上诉人交付总面积为197.52平方米的诉争门店，并向上诉人退还多收差价款72236.56元。二、原审法院认定自2015年11月被上诉人未交房直接原因为上诉人未补交房屋面积差价款、并据此驳回上诉人要求被上诉人赔偿逾期交付房产的经济损失缺乏事实和法律依据。被上诉人按照合同约定向上诉人交付位置、用途特定的符合双方约定标准的一号门店是其应负的合同义务，补充协议第三条第三项约定被上诉人应在全部住户搬迁完毕后30个月内将回迁楼交付给上诉人，姜某也出具证明证实回迁房屋应在2015年5月1日前交工，原审判决认定被上诉人应向上诉人给付逾期交付违约金9000元也说明被上诉人并没有于2015年9月通知上诉人交房，上诉人2015年11月之后多次要求被上诉人交房未果的情况下，于2016年3月向原审法院起诉要求被上诉人交付房产是在积极行使自己的权利，被上诉人未按照合同约定按期向被上诉人交付合同约定标的物也就是门店，给上诉人造成的损失依法据理均应予以赔偿。被上诉人为达到不向上诉人交付房产的目的，在诉讼过程中仍然漫天要价，以上诉人应缴纳六十余万元差价款、维修基金、契税、测绘费等为由拒不交付房产，明显违约。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，被上诉人应按照同地段同类房屋租金标准向上诉人支付逾期交付房产违约金。原审过程中，为了明确同地段同类房屋租金标准，上诉人向原审法院提出了评估申请，但原审法院未予准许并依法进行了鉴定评估，我们认为原审法院驳回上诉人的上述申请无事实和法律依据，违反了法定程序，因此现申请贵院依法委托有资格的房地产评估机构对涉案房产同地段同类房屋租金标准进行评估鉴定，并按照确定的租金标准由被上诉人向上诉人赔偿给上诉人造成的经济损失。自2015年11月至今将近三年的时间，判决生效仍需时日，被上诉人以种种理由拒不向上诉人交付房产，给上诉人造成巨大的经济损失，依法据理应予赔偿。综上所述，原审法院判决认定事实部分错误、适用法律不当，上诉人的上诉请求有充分的事实和法律依据，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人在原审的全部诉请。二审庭审中，对逾期交房的损失上诉人韩晓宁同意按双方约定的每月3000元标准计算至实际交房之日止，不再申请对涉案房产同地段同类房屋租金标准进行评估鉴定。弘瀚公司答辩称：我公司不同意韩晓宁提出的交房、退款、赔偿的所有诉求，不同意向韩晓宁交房，同意在符合规定条件的情况下向韩五奎交房，姜某的证明对我公司没有任何约束力，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，因本案不是商品房买卖合同纠纷，而是回迁安置补偿协议纠纷，与商品房买卖纠纷分属不同的案由。本案的第095号协议不真实，且违法无效。韩晓宁不是案涉被拆迁房产的产权登记人，自始至今在法律上不享有基于产权的房屋拆迁安置补偿权益。2013年3月21日，韩五奎以韩晓宁的名义签订第095号协议时，并未持有韩晓宁的授权委托书，也未持有韩五奎对韩晓宁的赠与合同。早在2012年衡水市人民政府就公开发文撤销了“一拆两改”指挥部并作废了印章。韩五奎抑或韩晓宁对政府公示的决定推定其已经知道。在明知“一拆两改”指挥部机构已经被撤销的情况下，仍然签订第095号协议，韩五奎有过错且非善意，不适用于表见代理。韩五奎明知拆迁的是门店，也要求回迁安置门店，而签订的却是专门针对回迁安置住宅的第095号协议。政府对门店和住宅分别制定了不同的回迁安置实施方案，各个方面均作出不同的规定，住宅的回迁安置政策当然不适用于门店，况且韩五奎也不会同意适用住宅的回迁安置政策标准。有关第095号协议不真实和违法无效的详细理由见弘瀚公司提交的上诉状及补充理由，以及一审代理词和补充代理词。既然第095号协议违法、无效，且不真实，那么韩晓宁基于第095号协议有效而提出的全部上诉请求和理由则均不成立，不应当得到支持，应判决驳回。韩晓宁以专门用于住宅回迁安置的第095号协议，有关几个空白处均填写的是“0”，进而主张签订协议后补交的10万元，是补交的159.56㎡至184.31㎡之间的差价款，进而主张退还多交的72236.56元。这一主张毫无事实根据和法律依据。其一，签订第095号协议时，确定的回迁建筑面积是159.56㎡，当时尚不能预知建筑面积是184.31㎡，补交的10万元又怎能是补交的这个面积差的价款呢，违背常理。再者，如果韩五奎的观点成立，则仅需要补交27763.44元，而不需要补交10万元，多补交将近4倍的价款，显然违背常理。第三，第095号协议也未就面积发生或发现增加而作出约定，如果发现有大数额的面积增加，需要韩五奎补交差价款，韩五奎当然会要求就此签订补充协议，或在第095号协议上作备注，或者以其他书面方式载明，但都没有，说明签订第095号协议和补交10万元价款时，没有发生也预知不到建筑面积是184.31㎡。所以，韩五奎补交的10万元款的性质只能是就拆迁的108.61㎡与约定回迁的159.56㎡之间的面积差而补交的价款。施工图纸自2011年10月由北京威斯顿建筑设计有限公司设计，并经有资质的审图单位审图，再将全部施工图纸报备到衡水市城乡规划局和衡水市住建局，经过严格审查和备案后，据此核发用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，以及预售许可证。工程竣工后，规划部门逐项核实无误后，予以核发规划核实认可证，建筑主管部门逐项核实无误后，准予办理竣工备案，准许产权初始登记（即办理大证）。上述事实充分说明，施工图纸没有发生任何变更。综上，韩晓宁的所有上诉理由均不能成立，依法应判决驳回。弘瀚公司上诉请求：撤销原审判决第一项、第三项、第四项涉及上诉人的内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求。如果确认拆迁安置补偿协议有效且认为被上诉人系涉案房产权利人，则增判61895.10元。事实和理由：一、第095号拆迁安置补偿协议因主体违法、内容违法而无效。法院不能支持原告直接依据不动产转让（赠与）合同诉请确认物权（物权权益）；未办理房屋过户登记即未取得房屋所有权的当事人不是被征收人，与房屋征收行为没有法律上的利害关系，法律规定的被征收人是房屋所有权人，征收补偿的对象也是房屋所有权人。由此可见，本案唯一的正确判决就是驳回韩晓宁的全部诉讼请求。首先，协议文本名称和内容都与实际不符，也与法律规定相违背。本案所涉是门店回迁安置，而非住宅回迁安置，商业门店与住宅的回迁安置政策标准，以及面积差异的计价标准都是完全不同的。其次，无论是已经废止的《拆迁管理条例》，还是已经实施的《征收与补偿条例》，都规定了“被拆迁人”即“被征收人”只能是房屋所有权人（见《征收条例》第一条和第二条），且根据《物权法》第九条、第十四条的规定，物权变动未经登记的，不发生物权转移的效力。韩五奎（韩晓宁之父）也承认，涉案房屋所有权人即被征收人是韩五奎，而非其子韩晓宁。根据物权法定原则，韩五奎将房产转让给韩晓宁必须到不动产登记机构办理过户，才发生物权转移的效力，否则，具有签订补偿协议的主体只能是韩五奎，而不能是韩晓宁。《征收条例》第四条、第五条、第二十五条规定，市县级人民政府是征收房屋的责任主体，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。可见，《征收补偿协议》的征收人与被征收人都是法定的，一方只能是政府部门，另一方只能是房屋所有权人，而不能一方是开发商另一方是房屋所有权人指定的非产权人。这就决定了本案第095号《拆迁安置补偿协议》的乙方主体不能是韩晓宁而只能是其父韩五奎，弘瀚公司不能接受政府委托或者转让成为协议的履行主体。第三，第095号协议的甲方是衡水市市区“一拆两改”指挥部，盖章是衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部，签署于2013年3月21日。而衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部在2012年就被衡水市人民政府决定撤销。其被撤销后再签署第95号协议就是非法的，也是无效的。第四，第095号协议中1:1.5的赔率也是以合法的形式掩盖非法的目的，损害国家利益。根据衡水市人民政府制定的统一拆迁安置政策，商业门店回迁安置比例是1:1。违反了政策就是损害社会公共利益，同一区域甚至全市区商业门店的拆迁安置，都执行同一政策。为了别人违反政策，具有极大的社会敏感性。第095号协议1:1.5，实为了逃避多购买的50.95m2根据法律需要缴纳各种税费30多万元，以此来损害国家利益和国家对不动产交易的管理制度。根据《合同法》第五十二条规定，损害公共利益的合同无效。根据司法解释和司法实务，以及《民法总则》的规定，违反政府统一政策规定的行为，应当以违反公共利益为由，认定合同无效。二、弘瀚公司的反诉请求有充分的事实和法律依据。如果确认本案拆迁安置补偿协议有效，且一定要认定韩晓宁系涉案房产的法定权利人，那么原判就应当增判61895.10元。产权登记面积为184.31m2，应当由韩晓宁按《大庆路以南中心街东侧区域沿街门店拆迁补偿安置实施方案》（下称门店补偿方案）规定的标准支付面积差价款：24.75m2×7854元/m2=194386.5元。纯一层门店优惠价7854元/m2的来源依据和折算过程：依据《方案》，纯一层货币补偿6500元/m2，回迁二层按4800元/m2计算回迁面积，补交整体二层多余面积的优惠价5800元/m2。据此，回迁安置纯一层门店多余面积补交差价优惠价为：4800:6500=5800:7854。原判已判令被上诉人补交143550元，但少计算了50836.50元。缴纳维修资金60元/m2×184.31m2=11058.6元。该笔资金已由上诉人弘瀚公司交纳，且有关部门目前做法只向房产开发商收取，不直接向购房户、回迁户收取。根据国家《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定，在如数缴纳维修资金之前，开发建设单位不得向其交付房屋。据此应当认定，弘瀚公司不向韩五奎交付房屋具有法定的利益和抗辩权，无需向韩五奎承担任何法律责任。以上合计应交款61895.10元。三、原判第三项认定错误，应予撤销。原判决以姜某个人2013年3月21日所出具的证明，作为回迁房交房日期依据和支付逾期交房违约金依据缺乏关联性。姜某当时的工作身份是衡水市市区一拆两改指挥部工作人员，该证明是其个人出具给韩五奎的，效力不能及于韩晓宁，也不能及于我公司，因为我公司并未在该证明上盖章确认，也不知道该证明的存在，因此原判第三项缺乏充分的证据支持。上诉人弘瀚公司另补充称：1.关于第095号协议的效力。被征收房产的所有权人是韩五奎夫妇，房产证产权登记人为韩五奎，而非韩晓宁。原判认定韩五奎夫妇将被拆迁房屋所得安置补偿权益已实际赠与韩晓宁的事实是错误的。依照《物权法》第九条、第十四条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》（《城市房屋拆迁管理条例》）第一条和第二条，未经依法登记，不产生物权转移的法律效力和后果。“房屋安置补偿权益”与房屋产权同根同体，房屋安置补偿权益产生的根基是房屋产权，虽然可以赠与，但必须依法经过登记后才产生法律效力。《合同法》第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。如果不依法办理登记手续，就会发生法院判决认定的产权人，与法定不动产登记管理机关永久性存档的“不动产登记薄”发生冲突的情形；且《合同法》第十一章关于赠与合同的规定，赠与人还可以随时撤销赠与。如果不依法办理登记，就使得产权处于不确定、不稳定、不一致的状态，是妨碍国家法定机关对不动产行使正常管理职权和公共秩序的行为，是违反公序良俗的行为。根据《民法总则》第一百五十三条第二款的明文规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。特别是，持第095号协议办理产权登记，衡水市人民政府房屋征收办公室已经以书面公函的方式，向人民法院表明不予办理备案。而得不到备案，就不能办理产权登记。这就造成人民法院的判决要么与政府管理行为冲突，要么人民法院的判决无法得到执行。如果得到强制执行，则需要以破坏政府依法和正常的管理秩序为代价，且帮助某些人逃避了其应当向国家缴纳的巨额税金。韩五奎在诉讼中明确承认，就是为了逃避税金，才在这个环节以韩晓宁的名义签订第095号协议的。2.原审判决认定，韩五奎在2013年3月21日，以韩晓宁的名义，是与原拆迁指挥部的工作人员姜某协商签订的，并不是与衡水市人民政府房屋征收办公室签订的。因为早在2012年衡水市人民政府就公开发文撤销了“一拆两改”指挥部并作废了印章。韩五奎抑或韩晓宁对政府公示的决定推定其已经知道。在明知“一拆两改”指挥部机构已经被撤销的情况下，仍然签订第095号协议，韩五奎有过错且非善意，不适用于表见代理，第095号协议对衡水市人民政府房屋征收办公室不发生法律效力，由此，对弘瀚公司也不发生法律效力。3.韩晓宁主张的1:1.5的赔率，明显违反政府制定的《衡水市市区“一拆两改”工作实施方案》和《衡水市“一拆两改”指挥部关于印发市区拆违和旧居住区城中村改造补偿安置补偿标准的通知》，以及依据前述政府文件制定的《大庆路以南中心北大街东侧区域沿街门店拆迁补偿安置实施方案》规定的补偿标准中的1:1赔率，属于违反公序良俗的行为，依照法律明文规定，该民事行为无效。4.需要特别指出，韩五奎以韩晓宁的名义签订第095号协议时，并未持有韩晓宁的授权委托书，也未持有韩五奎对韩晓宁的赠与合同。韩五奎明知拆迁的是门店，也要求回迁安置门店，而签订的却是专门针对回迁安置住宅的第095号协议。政府对门店和住宅分别制定了不同的回迁安置实施方案，各个方面均作出不同的规定，住宅的回迁安置政策当然不适用于门店，况且韩五奎也不会同意适用住宅的回迁安置政策标准。综上，第095号协议违反了《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《合同法》和《民法总则》有关合同效力方面的法律规定。该协议不具有真实性与合法性。据此，应当认定第095号协议无效，韩晓宁不是与案涉房产及房屋安置补偿权益有法律上的利害关系的当事人，人民法院不能以民事判决的方式，为某些人串通逃避国家税金和破坏国家管理秩序作司法背书。应当判决驳回其全部诉讼请求。我公司认可韩五奎的诉讼主体资格。韩晓宁答辩称：1.弘瀚公司一直说物权转移和物权变更登记，但恰恰弘瀚公司忘记了本案是拆迁安置补偿合同，韩五奎原有房产因拆迁而消灭，这是物权的消灭，消灭该物权签订的补偿协议将应取得的拆迁安置补偿权利转让给其子韩晓宁，这是权利的赠与，不是不动产的权属转移，是消灭不动产物权设立新的不动产物权的产权登记；2.本案是住宅回迁还是门店回迁，对弘瀚公司上诉不屑一驳；3.对于拆迁指挥部的问题，其指挥部不管是否撤销，本案是根据加盖有指挥部公章的拆迁安置补偿协议在拆迁指挥部的办公地点由拆迁指挥部工作人员也同时是弘瀚公司工作人员的姜某与韩五奎签订的，姜某同时作为指挥部和弘瀚公司工作人员与我方签订协议是职务行为，代表的就是指挥部和弘瀚公司，即便是指挥部被撤销，后期履行该职责的人员实施的行为也是职务行为，弘瀚公司称姜某的行为既不代表指挥部也不代表弘瀚公司没有任何事实依据。我方不知道弘瀚公司是否认为韩五奎和韩晓宁父子之间转让财产权利违反公序良俗谁来判断，谁能阻挡父子之间的权利转让；4.关于维修基金的问题，弘瀚公司的反诉状没有提到这一项，维修基金在交房时才有。韩晓宁向一审法院起诉请求：一、判令被告按照合同约定向原告交付位于桃城区××楼××号门店（197.52平方米），并退还预交差价款72236.56元；二、判令被告赔偿因其逾期交付房产给原告造成的经济损失9000元（已计算至2015年11月，其他损失自2015年11月1日至实际交付房产之日按年租金10万元计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。弘瀚公司向一审法院提出反诉请求：判令反诉被告韩晓宁支付回迁房屋建筑面积差价款约50万元。理由是：一、反诉被告韩晓宁的父母韩五奎、李淑茹才是涉案房屋的被征收人。二、反诉被告韩晓宁提起诉讼所依据的第095号拆迁补偿协议因内容违法而无效，不产生法律效力。三、李淑茹支付了面积108.61㎡与159.56㎡的差价款10万元，但对于当时不能预见的产权登记建筑面积184.31㎡，其与159.56平方米之间的差价款至今未给付，要求按照市场价格2万元/㎡优惠200元，应给付面积差价款490050元，维修资金11058.6元，契税32849元，测绘费184.31元，共计534141.91元。一审法院认定事实：本案所涉被拆迁房屋（房产证号：衡房权证路北字第××号）产权登记人为原告的父亲韩五奎，上述房屋为韩五奎与李淑茹夫妻的共同财产，二人将上述被拆迁房屋所得安置补偿权益已实际赠与原告韩晓宁。2013年3月21日，原告父亲韩五奎以原告韩晓宁的名义与当时衡水市市区“一拆两改”指挥部的工作人员姜某协商签订了第095号路北烟花爆竹周边区城住宅拆迁安置补偿协议，协议约定甲方（衡水市市区“一拆两改”指挥部）拆迁乙方（韩晓宁）位于桃城区××号门店，建筑面积108.61㎡，房产证号13-××3。手写赔率1:1.5。拆迁补偿方式为产权调换方式：甲方在本拆迁区域内根据区域规划建设回迁楼房，乙方选择调换楼房为1号楼1层1号门店，建筑面积为159.56㎡。协议第三项第九条约定，中标企业自中标之日起以甲方身份履行上述协议条款，并加盖公章，市区“一拆两改”指挥部监督协议执行。原告提交的拆迁补偿协议加盖了衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部及被告弘瀚公司的印章。原告父亲韩五奎代签了原告的名字。衡水市人民政府房屋征收办公室的归档件上没有被告弘瀚公司的印章，亦没有关于赔率1:1.5的约定。拆迁指挥部工作人员姜某于2013年3月21日出具证明一份，载明回迁楼房于2015年5月1日前交工，如延期则每月付租金叁仟元，按回迁标准把159.56㎡无偿装修好。2013年4月2日，原告母亲李淑茹向被告交纳拆迁置换房产的面积差价款10万元。本案所涉回迁房产为衡水市桃城区大庆东路98号凤凰城1号楼，该回迁房产竣工后，于2015年10月19日经勘察、设计、施工等相关单位进行了验收，确定合格后，于2015年11月5日向业主交付。被告已给付原告2015年5月至7月的逾期交房违约金每月3000元，共计9000元。本案诉争的凤凰城1号楼1号商业门店，经衡水市房产测绘队于2015年6月24日测绘，确定产权登记面积为184.31㎡，其中套内面积为153.41㎡，分摊面积为30.9㎡。一审法院认为：一、关于该案是否属于法院民事诉讼的范围问题。被告以房屋征收的主体为人民政府，原告应提起行政诉讼，要求驳回原告的起诉，但本案原告诉请并非对人民政府作出的征收决定不服，而是以被告未按合同约定履行义务提起诉讼，故对被告上述主张，本院不予采信。二、关于第095号拆迁补偿协议的签订主体及内容是否有效的问题。被告以原告不是被拆迁房屋所有权人，不是被征收人，第095号拆迁补偿协议不是原告本人签字为由，主张原告签订拆迁安置补偿协议主体无效，但依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，应给予被征收房屋所有权人公平补偿，涉案被拆迁房屋为原告父母韩五奎与李淑茹的夫妻共同财产，其二人均表示在拆迁时将拆迁补偿权益赠与原告，故由原告父亲韩五奎签了原告的名字，系对自身财产权益的合法、自愿处置，故原告作为接收补偿权益的一方，享有涉案拆迁房屋的补偿权益。被告提交了衡水市人民政府房屋征收办公室于2016年11月15日出具的回函，称房屋产权人在签订安置补偿协议时，将乙方直接写成子女或其他指定人员的名字，应不予准许，该办不予备案。但2010年制定的《大庆路以南中心北大街东侧区域沿街门店补偿安置实施方案》中并没有此规定，“一拆两改”指挥部及被告公司在2013年签订第95号补偿协议时，亦认可原告父亲将原告韩晓宁作为乙方享受拆迁补偿权益，不能仅以该函追溯否定原告韩晓宁作为拆迁安置补偿协议主体的有效性。被告称涉案拆迁房屋为门店，但协议为住宅补偿协议，但被告的证人姜某称当时没有关于门店拆迁补偿的制式协议书。协议书的格式并不能否定双方确认的协议内容。被告称“一拆两改”指挥部在2012年12月份已被衡水市人民政府决定撤销，故其在2013年签订的第095号拆迁安置补偿协议上的盖章行为无效。但《大庆路以南中心北大街东侧区域沿街门店补偿安置实施方案》是2010年11月8日制定的，“一拆两改”指挥部在第095号拆迁安置补偿协议上的盖章行为系对上述方案的后续实施，并非实施新的法律行为，故不能简单的以时间节点断定签订第95号拆迁安置补偿协议的行为无效，同时，加盖衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部的印章亦可保证同区域拆迁补偿协议书的同一性，故对被告的主张，本院不予认可。被告作为中标企业，应以“一拆两改”指挥部的身份履行补偿协议的条款，被告是本案适格的诉讼主体。原告提交的拆迁补偿协议有手写赔率1:1.5，但房屋征收办公室的归档件上没有，姜某称被拆迁房屋建筑面积为108.61㎡，回迁建筑面积为159.56㎡，按照赔率1:1，以6500元/㎡计算原告应补交面积差款33万元，除去应给付原告2011年到2015年的房屋拆迁过渡费每月3000元共计18万元，另给原告补偿5万元，原告于协议签订后十五天内补交了剩余10万元房款。手写赔率1:1.5是为了不缴纳契税而为。原告称其交纳的10万元是补交的建筑面积159.56㎡之外的13㎡（东北角4.05米×3米区域，加该部分的公摊面积1.32㎡）的款项，但没有证据显示原被告签订合同时，4.05米×3米区域属于凤凰城1号楼1号门店，对原告所称本院不予采信，原告方补交的10万元应为被拆迁房屋面积108.61㎡与设计回迁建筑面积159.56㎡之间的面积差价款。原告与“一拆两改”指挥部按照赔率1:1就被拆迁面积与回迁面积之间的差价已达成一致约定，原告并已实际交付差价款。故原告提交的第095号拆迁安置补偿协议中的手写赔率1:1.5既与事实不符，亦违反2010年《大庆路以南中心北大街东侧区域沿街门店补偿安置实施方案》的相关规定，该约定无效，但协议部分无效，不影响双方确认的协议其他内容的效力。三、关于被告在施工过程中是否单方更改设计图纸，并故意将商铺东北角4.05米×3米区域划割出去不交付原告的问题。原告称被告私自修改图纸，导致应交付其的1号门店建筑面积变大，且商铺东北角4.05米×3米区域被划割出去，要求被告交付共计197.52㎡的面积，并返还差价款。原告提交的图纸，被告不予认可，原告亦没有说明该图纸来源，该图纸无原件及相关单位印章，对其真实性本院不予认可。被告提交的涉案房屋施工图纸及衡水市建设工程竣工验收报告相互佐证，表明被告已“完成工程设计和合同中规定的各项工作”，被告并没有在施工过程中变更建设工程施工设计图纸。而房屋产权登记建筑面积为184.31㎡，其与设计建筑面积159.56㎡之间的差异是因设计单位与房屋测绘部门所执行的国家标准不同造成的，被告一方对此并无责任，且依照图纸显示，东北角4.05米×3米区域并不包含在凤凰城1号楼1号门店内。原告主张的要求被告交付含东北角4.05米×3米区域在内的共计197.52㎡，对超出应回迁面积159.56㎡的3%即4.7868平米，按照5800元/㎡计算为27763.44元，超过3%的部分费用由被告自行承担。原告在签订协议15日内，预交10万元差价款，多交部分72236.56元退还给原告。原告上述主张与事实不符，本院不予支持。四、关于原告应补交费用问题。因回迁门店已竣工验收，产权登记面积已确定，故对原告要求被告交付衡水市桃城区大庆东路98号凤凰城1号楼1号门店的主张，本院予以支持。同时原告应按照《大庆路以南中心北大街东侧区域沿街门店补偿安置实施方案》关于拆迁安置补偿标准的规定，依照回迁整体二层门店5800元/㎡的价格向被告补交产权登记建筑面积184.31㎡与设计建筑面积159.56㎡之间的面积差价款143550元。被告主张要求原告按照市场价格20000元/㎡优惠200元，给付面积差价款490050元，但《大庆路以南中心北大街东侧区域沿街门店补偿安置实施方案》第四条第2款门店产权调换标准中规定的：调换门店面积多于应安置面积的，在签订协议后十五日内补交差价款的，整体二层门店按5800元/㎡结算，到回迁拿钥匙时补交差价款的按该区域门店市场价格优惠200元/㎡结算。该规定针对的应是签订协议时能够明确的回迁面积与被拆迁面积存在差距时适用，原告在签订协议后15日内已补交了协议上的回迁面积159.56㎡与被拆迁面积108.61㎡之间的面积差款，最后房屋产权登记建筑面积184.31㎡并不在原、被告签订协议时所预知，原告未交纳亦不是原告方的过错，故被告要求原告按照市场价格优惠200元/㎡给付差价款的主张，并不符合补偿安置实施方案的文件精神，对被告上述主张，本院不予支持。被告要求原告给付维修资金11058.6元、契税32849元及测绘费184.31元，但上述款项应是相关房产部门征收，不包含在涉案拆迁安置补偿协议内，本院不予涉理。原告称拆迁置换房屋于2015年11月5日向全体业主交付，但被告拒不向原告交付，被告不予认可，称2015年9月已通知原告交房，但原、被告均未提交证据，被告弘瀚公司应按照与原告的约定给付自2015年8月份至10月份的延期交付违约金，每月3000元，共计9000元。自2015年11月，造成被告未将房屋交付给原告的直接原因为原告未补交房屋面积差价款，故对原告要求被告自2015年11月起按照同地段同类房屋租金标准支付逾期付款违约金的主张，本院不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款、第二十五条之规定，判决：一、被告衡水泓瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告韩晓宁交付位于衡水市桃城区××凤凰城××楼××号商业门店；二、原告韩晓宁于本判决生效后十日内给付被告衡水泓瀚房地产开发有限公司回迁楼面积差价款143550元；三、被告衡水泓瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告韩晓宁逾期交房违约金9000元；第二、三项相抵后，原告韩晓宁于本判决生效后十日内给付被告衡水泓瀚房地产开发有限公司款项134550元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费1832元，反诉费4400元，由原告承担1600元，由被告承担4632元。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明与一审查明事实基本一致。本院认为，2010年2月，为对案涉房产所在区域旧居住区进行改造，衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部（简称“一拆两改”指挥部）成立旧居住区改造第二十一分指挥部，具体负责该区域的拆迁改造工作。因拆迁改造涉及回迁安置补偿面广，社会敏感性高，政策性强等特点，就该区域拆迁的住宅、沿街商业门店等房产，第二十一分指挥部根据衡水市住房保障和房产管理局提供的该区域住宅、门店市场参考价格，制定了拆迁补偿安置实施方案。并委派专人对改造区域及住户的房屋产权进行摸底、登记造册，然后根据住户提出的意见与拆迁人签订安置补偿协议，报市区“一拆两改”指挥部批准发布实施，所签协议一式四份，市区“一拆两改”指挥部、市政府拆迁办（征收办）、被拆迁人和拆迁人各一份。根据在本案一审中韩晓宁之父韩五奎及拆迁指挥部工作人员姜某的出庭证言以及查明的案件事实，被拆迁房屋的产权人是韩五奎，房屋是建筑面积为108.61㎡的纯一层商业门店，按照中标企业弘瀚开发公司施工图纸，回迁1#门店图纸面积为159.56㎡，双方经多次洽谈，于2013年3月21日签订第095号《路北烟花爆竹周边区域住宅拆迁安置补偿协议》，被拆迁人（乙方）签的韩晓宁的名字。同年4月2日，韩五奎、李淑茹夫妇向弘瀚公司交纳10万元房款。一、关于韩晓宁主张弘瀚公司应退还其72236.56元预交差价款问题。根据政策规定，拆迁安置补偿协议应签订一式四份，报市区“一拆两改”指挥部批准后发布实施，虽姜某代指挥部签订的韩晓宁第095号协议，有手写赔率1:1.5的内容，但市政府房屋征收办提供的情况说明及留存的第095号协议并没有1:1.5赔率的内容，本案拆迁的韩五奎的房屋系纯一层门店，面积为108.61㎡，按1:1.5的赔率回迁调换安置纯一层门店，违反了关于沿街门店补偿安置实施方案的规定，一审认定无效并无不当。事实上，被拆迁房屋面积108.61㎡的1.5倍也并非是159.56㎡，而是162.915㎡，根据一审证人证言，159.56㎡实际是新建1#门店的图纸面积，也是被拆迁人选定的回迁安置房的面积。韩晓宁上诉称，协议签订后其向弘瀚公司缴纳的10万元是用于购买可能超出应回迁面积159.56㎡的位于诉争门店东北角12.15㎡（3米×4.05米）房产的房价款，但没证据证实。其又称按有关规定，面积误差比超出3%部分的房价款应由开发企业承担，应回迁面积159.56㎡的3%为4.7868㎡，按5800元/㎡计算，为27763.44元，其多交的部分72236.56元应予退还。双方签订协议时，楼房也仅建到三层，在没有对建成房产测量的情况下，是不能预知超出或减少多少面积的。本案是回迁安置房，而非商品房的买卖，被拆迁人未选择货币补偿，选定的是产权调换方式进行安置补偿。根据政策规定及当事人陈述，按政策纯一层门店是按1:1的比例回迁，而1#门店面积159.56㎡是图纸确定的面积，对超出的50.95㎡，如能在签订协议后十五日内补交差价款的，则不再按该区域门店市场价格优惠200元的价格结算，而按安置实施方案6500元/㎡的价格，即需补交差价款为331175元，2011年至2015年每月3000元过渡费60个月计18万元，因拆迁不当行为给其造成的损失又优惠5万余元，其再缴纳10万元，符合双方当时真实的交易状况，说明韩五奎夫妇补交10万元后，按1#门店159.56㎡面积回迁，其差价款已结清。韩晓宁之父韩五奎作证时也称当时签协议时，过渡费已经算到了2015年5月1日，诉讼中韩晓宁一方并未主张2015年5月1日以前的过渡费，亦能看出上述交易的真实性。因此，韩晓宁上诉主张弘瀚公司应退还其多交纳的72236.56元，缺乏事实和法律依据，一审未予支持是正确的。二、关于弘瀚公司是否擅自变更图纸、将本属于1#门店东北角12.15㎡的空间分割给2#门店问题。房地产开发经勘察、设计、施工、监理几个阶段，各阶段均有严格的程序，包括建设单位在内均不可擅自变更，案涉整体工程竣工后，有关参与单位出具了竣工验收报告，本工程按设计图纸和约定的范围施工完毕，工程合格。根据设计图纸，1#商业门店159.56㎡，未包括东北角12.15㎡的空间，2#商业门店279.82㎡，包括上述12.15㎡空间，竣工后根据衡水市房产测绘队的测量报告，1#商业门店产权面积184.31㎡，包括套内面积153.41㎡、公摊面积30.90㎡；2#商业门店产权面积327.06㎡，包括套内面积272.22㎡、公摊面积54.58㎡。设计面积与建成房屋产权面积的差异，是因设计部门、房产测绘部门根据各自部门所执行的国家标准的不同造成的，有时不可能完全一致，这并非是建设单位擅自变更所致。东北角12.15㎡空间，图纸设计时就属2#商业门店的范围。韩晓宁上诉称，本属于1#门店的东北角12.15㎡空间，分割给了2#门店所有，没有证据证实。三、关于被拆迁人应否补交房款问题。案涉回迁门店已竣工验收且属合格工程，产权面积、套内面积、分摊面积经有权部门测量均已确定，本案实际交付面积与应交付回迁面积误差为24.75㎡（184.31㎡-159.56㎡）。双方签订的第095号协议，对超出应安置面积是按住宅标准补交差价款，明显不合理。韩晓宁一方要求的是按纯一层商业门店回迁安置，根据沿街门店补偿安置政策要求，如果要求货币补偿则纯一层门店按6500元/㎡补偿，而该区域产权调换的门店为整体二层，按回迁整体为两层的门店4800元/㎡计算回迁安置面积，对调换门店面积多于应安置面积的，整体二层按5800元/㎡结算，但对纯一层门店的补偿标准，方案没有具体规定，如果交付房屋时按市场价格优惠200元补交差价，对被拆迁人亦不公平。因此，根据政策规定以及韩晓宁一方要求按纯一层商业门店回迁的情况，按7854元/㎡（4800÷6500＝5800÷X;X=7854）的价格补交差价款公平合理。另外，双方协议也约定回迁楼建成后最终以房管局实测面积为准，而面积的超出也非归责于双方的原因，它是测绘部门对房产测量的结果，其中包括了30.90㎡的公摊面积，如应交付，弘瀚公司应交付产权面积为184.31㎡的1#回迁门店。同时，对超出应安置面积的门店差价款194386元，韩晓宁一方应予交纳。四、关于弘瀚公司主张的维修基金、契税等问题。本案是房屋拆迁安置补偿纠纷，审理的是应否交付回迁房以及应否补交差价款问题，其主张的款项亦不属于弘瀚公司收取的范围，一审对此未予理涉并无明显不当，本院予以支持。但依照法律规定，当事人应缴纳的维修基金、契税应予缴纳。五、关于弘瀚公司应否向韩晓宁交付案涉1#回迁门店问题。被拆迁房屋产权人是韩晓宁的父亲韩五奎，韩五奎一审出庭作证时也称，其就一个儿子（韩晓宁），办新门店的证就直接办到其儿子的名下，并没有其他考虑。双方经多日洽谈，最终安置补偿协议是签的韩晓宁的名字，甲方衡水市“一拆两改”指挥部加盖了印章，经办人姜某也签字，弘瀚公司作为中标企业在协议上盖章，说明弘瀚公司最终对韩晓宁的在协议中的权利、义务是认可的。弘瀚公司上诉称，签订协议时，衡水市“一拆两改”指挥部的印章已不再使用，对协议上印章的真实性存疑。印章是否废止，韩晓宁一方针对当时区域拆迁情况没有充分注意的义务，即便因故废止，当时姜某的职责还是存在的，因此，协议部分有效。按协议约定在双方回迁楼房款结算完毕后，弘瀚公司要把钥匙交到乙方韩晓宁的手中，并不得转给他人。六、关于上诉人韩晓宁主张逾期交房违约金问题。签订协议时，姜某出具证明，承诺回迁楼2015年5月1日前交工，如延期则按每月按3000元支付租金，其向韩晓宁一方出具证明系履行职务行为，诉讼中弘瀚公司也称，在交付差价款331175元时，是用五年每月3000元共18万元抵顶的差价款。回迁房具备交付条件后至今弘瀚公司未向韩晓宁一方支付，自2015年8月1月至2019年8月底共47个月，按上述标准应支付违约金14.1万元，但弘瀚公司未能按期交房，主要在于韩晓宁一方未能按房屋产权面积结算超出面积的差价款，以至房屋迟迟得不到交付，其责任是主要的；另外，弘瀚公司作为中标实施拆迁改造建设的房产开发企业，先拆迁后签协议，对政府的回迁政策以及是按住宅还是按门店回迁标准安置，未向韩晓宁一方讲透彻，致使双方发生纠纷，有一定过错，应承担次要责任，本院酌定弘瀚公司承担30%的责任。综上，一审判决部分有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初966号民事判决第一、四项内容，即：1.衡水泓瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向韩晓宁交付位于衡水市桃城区大庆东路98号凤凰城1号楼的1#商业门店；4.驳回衡水泓瀚房地产开发有限公司、韩晓宁其他诉讼请求。二、变更河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初966号民事判决第二项内容为：韩晓宁于本判决生效后十日内给付衡水泓瀚房地产开发有限公司回迁楼面积差价款194386元。三、变更河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初966号民事判决第三项内容为：衡水泓瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付韩晓宁逾期交房违约金42300元。第二、三项相抵后，韩晓宁于本判决生效后十日内给付衡水泓瀚房地产开发有限公司款项152086元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，支付迟延履行金。一审案件受理费1832元、反诉费4400元，共计6232元，由上诉人衡水泓瀚房地产开发有限公司负担2492元，上诉人韩晓宁负担3740元；二审案件受理费4339元，由上诉人衡水泓瀚房地产开发有限公司负担1736元，上诉人韩晓宁负担2603元。本判决为终审判决。审判长  张天杲审判员  张 晓审判员  安 君二〇一九年八月三十日书记员  刘 珍