河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初9183号原告：李花，女，汉族，1963年5月6日出生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：张亚东、何源源，河南啸谦律师事务所律师。被告：闫福仓，男，汉族，1965年10月11日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：张静，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告李花与被告闫福仓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李花的委托诉讼代理人何源源、被告闫福仓及其委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李花向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告双方2010年1月13日、2010年1月14日签订的两份《协议书》；2.请求判令被告返还原告已付购房款30万元及利息98236元（以银行同期贷款利息年6％计算，利息自2013年12月31日计算至实际还清房款之日，暂计至2019年6月15日）；3.请求判令被告向原告赔偿损失暂计100万元（待实际评估后确定该损失）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2010年1月13日、2010年1月14日签订的《协议书》，约定甲方（闫福仓）出售拆迁安置房给李花，每平方米3500元，共计42万元。由原告分次向被告支付购房款，被告应于2013年12月份交房，并在原告给付完剩余款项后协助办理不动产权证。然原告在支付了相应款项后至今，被告在分得拆迁房屋后未向原告交房并协助原告办理不动产权证。经法院庭前会议调查、质证，被告自认与妻子在2015年7月15日的离婚协议书中写明名下所有回迁安置房均已归其儿子闫志鹏名下，且2018年12月已将房屋全部以闫志鹏名义办理网签，被告自认上述行为均未通知原告，由此合同履行不能的责任应当归于被告，对此原告要求被告承担因房屋不能交付，致使原告无房可住，如今重新购置房屋面临的房价上涨损失，被告闫福仓名下已无房产。因此被告的违约行为致使不能实现合同目的致使原告合同目的无法实现，原告现主张要求解除合同，并要求被告返还购房款、利息和支付赔偿金，赔偿金暂计为100万元（待实际评估后确定该损失）。综上，原告向法院提起诉讼。原告庭审中出示的证据为：1.购房协议、录音光盘及文字版、银行流水单；2.拆迁安置补偿协议、拆迁费用结算单、建筑许可证；3.集体土地建设用地使用权证。被告闫福仓辩称：第一，原告所述不实。在庭前会议中李花女士亲自自认她于合同签订后十年间从未联系过闫福仓，只是2019年3月31日给闫福仓打过一次电话。闫福仓于那次电话中也告知其现在协议无法继续履行，同意赔偿她那35万元的违约金。第二，原告对协议无法继续履行，有重大过错。如前所述，协议签订后十年间，原告从未联系过被告。因原告不是郑州当地人，被告无法主动联系，双方2010年1月14日协议书中也说到2013年12月份房屋要交付，原告应当清楚地知道该时间节点是其权利实现的重要节点，但其自2013年至今也从未主动联系过，直至房价因不可预见的原因飞速上涨之后再来联系。对于扩大的损失部分，原告应当承担主要责任。第三，原告所主张的违约金过高。依据最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释二第29条的规定，当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失30％的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中原告所主张的违约金是双方在签约时任何一方都不能预见到的。2010年1月13日和1月14日两份协议书中，均明确固定数额的违约金是35万元，该数额在当时也是天价。合同总价只有42万。原告支付的房款只有30万，协议约定了35万元的违约金已经完全能够涵盖住原告的损失。因此应当依据双方真实意思表示的35万元违约金，对原告进行赔偿。第四，并非被告不愿意与原告协商，而是原告并没有给被告机会与其协商。2019年3月31日，原告打过一次电话后就在4月10号起诉了原告，被告没有机会与其协商。经审理查明，被告闫福仓系郑州市二七区齐礼阎乡齐礼阎村本地居民。2009年，因“城中村改造”项目，被告闫福仓所有的房屋被依法拆迁，共可获得拆迁安置房屋约800平方米。2010年1月13日，原告李花与被告闫福仓签订《协议书》一份，约定被告闫福仓卖给原告李花面积100-120平方米的房子，每平方米按3500元计算。被告闫福仓从交房日期开始三年内给原告李花办好房本。原告李花先交纳30万元给被告闫福仓，剩余款项等交房时一次性付清。协议同时约定，如任何一方违约，则应赔偿对方35万元给证明人。原告李花、被告闫福仓、证明人闫兰香在协议书上签字按手印。2010年1月14日，原告李花与被告闫福仓再签订《协议书》一份，约定由原告购买被告上述800平方米拆迁安置房屋中的120平方米，每平方米3500元，共计42万元。原告李花应当于《协议书》签订之日向被告闫福仓交纳购房款30万元，并于2013年12月份交房之日再向被告闫福仓交纳购房款7万元，剩余5万元于被告闫福仓协助李花办理《房屋产权证》之后交纳。《协议书》同时约定，双方应切实予以履行约定内容，如任何一方违约，均应支付对方违约金35万元。原告李花、被告闫福仓及证明人闫兰香在协议书上签字按手印。《协议书》签订之日，原告李花通过交通银行郑州政通路支行向被告闫福仓的银行账户汇款30万元。后原、被告再未联系，也未履行过各自的合同义务。2015年7月15日，被告闫福仓与其配偶崔若燕达成《离婚协议书》一份，约定上述拆迁房屋回迁后所有的房产都归其子闫志鹏所有，且该《离婚协议书》于2015年7月15日在二七区民政局备案登记。2018年12月份，被告闫福仓将其名下所有的房屋均给其子闫志鹏办理了网签手续。2019年3月31日，原告李花找到被告闫福仓协商处理上述协议书事项，但双方不能达成一致。故原告诉至本院。本院认为，原告李花向被告闫福仓购买拆迁安置房，并向原告支付300000元购房款，被告未按约定向原告交付所购的拆迁安置房屋，故原告要求解除双方于2010年1月13日、2010年1月14日签订的两份《协议书》的请求，本院予以支持。原告请求被告返还原告已付购房款300000元的请求正当，本院予以支持。因双方没有约定利息，且原告单独主张实际损失，故本院对利息部分不予支持。双方约定的违约金350000元低于给原告造成的损失，原告请求增加，本院予以支持。本院酌定按房屋差价进行计算。结合本地区二手房交易价格，本院酌定房屋现价按每平方米10000元计算，差价为每平方米6500元，故原告的实际损失为780000元。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李花、被告闫福仓于2010年1月13日、2010年1月14日签订的《协议书》二份；二、被告闫福仓于本判决生效后十日内返还原告李花已付的购房款300000元；三、被告闫福仓于本判决生效后十日内赔偿原告李花的损失780000元；四、驳回原告李花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17384元，减半收取8692元，由原告李花负担1978元，被告闫福仓负担6714元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张彦鹏二〇一九年八月二十九日书记员  王 涛