江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6313号上诉人(原审原告)：孙奎，男，1981年8月16日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：周振宇，江苏简文律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：韩平亮，男，1977年3月14日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：王步林，昆山市新天平法律服务所法律工作者。上诉人孙奎因与被上诉人韩平亮项目转让合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初18697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人孙奎上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、韩平亮应对涉案宾馆内存在6间违建房屋的瑕疵作充分披露,其存在隐瞒的主观故意，转让合同所载面积和权证面积相近与其不存在隐瞒的主观故意之间不存在因果关系。2、孙奎客观上无法发现该房屋系违建，主观上也无法预测到经营中的宾馆房屋是违建，孙奎无过错。3、一审审理程序有严重瑕疵。被上诉人韩平亮答辩称：1、双方在商谈项目转让时，韩平亮明确告知孙奎涉案宾馆楼顶平台存在违章搭建，孙奎多次实地察看，对此应当知情。2、孙奎与韩平亮2018年7月24日签订转让合同后于2018年7月27日与房屋所有权人吴建东签订了租赁协议，该协议中约定房屋面积约700平方米（原搭建部分如政府部门拆除甲方（吴建东）无承担任何责任，再此之前吴建东已被城管部门责令改正，孙奎在该情况下仍与吴建东签订租赁协议，对涉案宾馆存在的违建情况应属知情，但孙奎在租赁协议签订后仍多次向韩平亮支付转让款，系其选择继续履行转让合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。原审原告孙奎向一审法院起诉请求：1.韩平亮向孙奎返还多支付的费用24400元、转让款136800元及利息（利息自2018年8月2日起以136800元为基数按中国人民银行同期同档贷款利率计算至清偿之日止）；2.韩平亮赔偿孙奎营业损失78300元；3.本案诉讼费用由韩平亮承担。一审法院经审理认定事实如下：2013年5月，吴建东与张立新、裴建江签订宾馆转让协议，约定吴建东将开发区规七路934号东成宾馆转让给张立新、裴建江，转让费70万元，年租金25万元，自第二年起每年5%递增。2017年1月21日，裴建江、张立新又将宾馆转让给韩平亮，转让费80万元。2018年7月24日，韩平亮（甲方）与孙奎（乙方）签订宾馆转让合同，约定一、甲方自愿将坐落于昆山开发区归七路1006、1008号昆山开发区天龙宾馆及其附属设施转让给乙方，建筑面积700平方米。二、甲方把宾馆现有的固定资产、易耗品等全部转让给乙方（包括柜台桌椅、空调电视、整体装修、饰品等相关配套设施），乙方在转让前确认合同后，甲方不得再随意变动。三、甲方保证宾馆的权属无任何争议，保证经营的合法性及证照手续齐全，宾馆名称或延用原名称、或变更新名称，均由乙方自行决定，甲方不得干涉，甲方需将该宾馆运营所需的营业执照正副本、税务登记证、特种行业许可证、消防合格证、卫生许可证等证件全部交给乙方，并协助乙方办理相应证照变更过户手续，如因政策性问题不能变更过户，甲方需与原经营者协调疼沿用原运营证照。四、双方约定办理证照变更过户手续产生的有关费用由乙方承担。五、双方在该合同签署之日前，该宾馆的一切债权债务由甲方承担，该宾馆涉及的员工薪酬、水电费、宽带电话费、物业管理费等由甲方全部结清，乙方概不负责。六、甲方提供原有房屋租赁协议，确保原房屋租赁合同无纠纷，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与利益，尽量与房东协商房屋租金不逐年递增，甲方签订了为期八年的房屋租赁合同，租期到2021年6月19日，年租金310000元，房屋租赁押金为30000元，宾馆交给乙方后，乙方同意继续履行该租赁合同，该合同期满后由乙方继续签订租赁合同，租赁押金归乙方所有。七、乙方接管宾馆后，不得经营违法乱纪商业活动，所产生的债权债务由乙方负责，甲方不承担任何责任。八、甲方一次性转让昆山开发区天龙宾馆给乙方，整体转让价格798000元（电梯除外），甲方已交半年房租155000元，2018年7月1日至7月31日房租25833元，由甲方承担，乙方于2018年8月1日接管经营，实际剩余房租为129167元，房屋租赁押金30000元，合计乙方应支付甲方957167元。九、以上合同内容甲乙双方确认签署后，乙方向甲方交付首付款500000元，乙方应在2018年8月1日前完成该宾馆的所有交接事宜，并支付甲方余款457167元。双方还约定了其他事项。2018年7月11日，昆山市城市管理行政执法局向吴建东发送责令整改通知书，要求其改正昆山市衡山路南侧、嵩山路沿河楼顶搭建的建筑物。2018年8月2日，孙奎签订拆除承诺暨委托书，承诺2018年8月6日前拆除上述违法建筑。2018年7月26日，孙奎支付韩平亮宾馆转让费50万元，2018年7月31日，孙奎通过昆山万邦制冷设备有限公司支付宾馆转让费2万元，2018年8月1日孙奎支付韩平亮宾馆转让费428679元。另外孙奎支付韩平亮防水款13500元。该防水款系双方在微信中约定由孙奎承担。2018年7月27日，孙奎（乙方）与吴建东（甲方）签订租赁协议，约定：一、设备设施使用以双方交接签字认定为准，电梯只限使用权，使用所需维护费用由乙方承担，甲方应提供新办公司所需的材料；二、房屋租赁原宾馆位置，1.面积约700平方米（原搭建部分如政府部门拆除甲方无承担任何责任），2.租赁期2018年5月20日至2021年6月19日，总期限3年；3.第一年租金31万元，第二年33万元，第三年33万元；4.保证金3万元；5.付款方式半年支付一次；6.乙方在租赁期内有权转让，如需改变使用性质需经甲方同意后方可（书面认定）；7.租赁期满后乙方不得拆除固定装饰、装修部分，乙方如需续租享有优先权；8.租赁期内如一方违约的按照合同剩余租金的10%作为违约金赔偿对方。昆山开发区天龙宾馆登记为个体工商户，经营场所为昆山开发区规七路**，经营者登记为裴建江。昆山开发区规七路1006、1008号房产建筑面积571.31平方米，房屋所有权人为吴建东。昆山开发区规七路1004号房屋建筑面积206平方米，房屋所有权人吴建东。一审法院认为：孙奎与韩平亮签订的宾馆转让合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，一审法院依法予以认定。孙奎认为韩平亮在转让宾馆时隐瞒违章搭建的事实，导致其多支付了六间客房的转让费且损失了六间客房的盈利，一审法院认为孙奎的主张不能成立，理由如下：一、双方签订的宾馆转让合同明确了宾馆面积约700平方米，与房屋所有权证载明的面积一致，并未将违章搭建面积计算在内；二、双方签订的宾馆转让合同并未明确客房的数量，孙奎以违章搭建拆除后客房数量减少为由要求韩平亮退还转让费依据不足；三、孙奎主张其对违章搭建不知情，但是其与吴建东签订的租房协议中明确房屋中存在违章搭建；四、韩平亮从上一手裴建江处转让的价格为80万元，转让给孙奎的价格为798000元，其并无隐瞒违章搭建的必要；五、孙奎在签订合同前已经要求韩平亮出示了宾馆的营业执照、税务登记证、租赁合同及产证，也实地查看了宾馆，在执法部门要求拆除违章搭建时后主张事先不知情没有依据。综上，首先，孙奎并无证据证明转让的标的中含违章搭建部分，其次，即使双方转让标的中包括违章搭建部分，孙奎亦未能提供证据证明其事先不知情，故对孙奎要求韩平亮返还转让款136800元及利息以及赔偿营业损失的诉讼请求一审法院不予支持。关于孙奎主张的多支付的款项24400元，双方合同约定孙奎应当支付的款项为957167元（不含防水款），孙奎实际支付的转让款为948679元，防水款为13500元，故孙奎并未多支付韩平亮款项，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回孙奎的全部诉讼请求。案件受理费4892元，减半收取2446元，保全费1717.5元，合计4163.5元，由孙奎负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，孙奎与韩平亮签订的《宾馆转让合同》合法有效，对双方均有法律约束力。合同约定韩平亮将昆山开发区天龙宾馆及其附属设施转让给孙奎，建筑面积为700平方米，应认定双方是按建筑面积进行转让，而非按宾馆客房数量转让。诉讼中，孙奎对涉案宾馆所有权证所载面积为777平方米不持异议，故应认定韩平亮交付的宾馆面积不低于合同约定的面积，不存在隐瞒、欺诈情形，孙奎以客房的数量减少为由要求韩平亮退还转让费的上诉理由缺乏合同及法律依据，本院不予支持。另经本院审查，一审法院审理程序并无不当之处。综上，孙奎的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4892元，由上诉人孙奎负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年八月二十六日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜、经营场所进行搜查div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。