浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初1446号 原告：李永恩，男，1958年7月8日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 被告：嘉兴嘉晨房地产营销策划有限公司，住所地:嘉兴市佳园圣淘沙苑**营业用房**，统一社会信用代码：91330411MA28AA5A3G。 法定代表人：戴兵华。 原告李永恩因与被告嘉兴嘉晨房地产营销策划有限公司（以下称嘉晨房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭审理，后因本案案情复杂，于2019年6月2日转为普通程序并依法组成合议庭，于2019年8月19日再次公开开庭进行审理。原告李永恩两次庭审均到庭参加诉讼，被告法定代表人戴兵华第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李永恩起诉称，2017年8月22日，嘉兴嘉晨房地产营销策划有限公司法人代表戴兵华等两人联系原告租房。双方商谈约定：因为被告要重新装修，所以将每月房租金从网上招租的1000元降到750元，租期6年，并给予一个半月的装修期进行重新装修，承租期满后，房内装修及所有设施归房东所有。双方签合同后，被告按约定付了三个月的租金和一个月的房租押金。至10月底戴兵华打电话给原告说：“公司己无能力装修，将房子退还给你，我们不租了。”原告进入房子一看，四扇内门己被敲掉，厨房间和浴室内的设施己被破坏拆除，房子内的家电和家具己被擅自拿走。给原告造成了严重的经济损失，故诉请判令：一、被告因不履行租房合同、破坏原告房屋装修设施、擅自拿走房内家电及家具，给原告造成的经济损失，人民币7770元整；二、被告赔偿原告房租损失人民币3000元整；三、被告承担本案诉讼费用。庭审中原告明确、变更并增加诉讼请求：第一项诉讼请求明确为要求被告赔偿因出租房屋内物品毁损、灭失产生的损失7770元；第二项诉讼请求变更为被告赔偿原告自2018年8月起至实际清偿之日的房租损失（按照每月750元/月的标准计算，扣除已支付的3000元）；增加一项诉讼请求，要求确认双方的房屋租赁合同于2019年1月15解除。 被告嘉晨房产公司答辩称，双方签订租房合同时间是2018年8月22日，合同上的租金是协商后的价格，这个地段的房子差不多就是这个价格。原告提出的物品丢失不属实，退房子给原告的时候东西都还在，除了一个洗衣机确实没看到，可能是装修师傅不知道放哪里去了。双方合同中约定了由被告进行装修和装修的内容，被告出资帮原告把房子翻新了。去年年底的时候双方已经协商好了，水电已经结清，钥匙也已交还，所以不同意再赔偿原告物品损失和房租损失。 针对自己的主张，原告李永恩向本院提供证据如下： 1.房产证一份，证明出租房屋系原告所有。 2.《房屋租赁托管合同》一份，证明原、被告双方的房屋租赁合同关系及相关权利、义务的约定。 3.物品损失清单一份，证明遗失物品情况以及折旧后的损失金额。 4.照片、微信聊天记录、语音光盘一组，证明2018年11月17日至2019年1月24日期间，原、被告就房屋租赁以及物品损失处理的沟通过程，被告在对话中认可物品被拿走存在他处。 经质证，被告对原告提供的证据1、证据2无异议；对证据3有异议，被告没有签字确认过，出租房屋内的物品应当以租赁合同列明的为准，除了合同中列明的物品即柜式空调一台、柜式冰箱一台、洗衣机一台、热水器一台、衣柜一个、桌子一张，床两张、老式的脱排油烟机一个、煤气钢瓶一个、房间内的四扇门是有的，其他原告清单上列的东西没看到。签合同时被告和原告说过合同上的东西被告要用的，其他物品被告不需要可以由原告拆走或带走，因为装修是包给姓施的装修老板做的，装修的时候被告不在现场所以不清楚原告自己有没有把房屋内物品清走。后来向原告退还房屋时油烟机、煤气瓶不见了，两张床还是在的；对证据4没有异议，聊天记录中被告也提到东西不是被告拿的，被告联系过姓施的装修老板，对方说如果是工人拿走了会让他们再拿回来的。 针对自己的抗辩，被告嘉晨房产公司提供了下列证据： 1.照片一组，证明被告在2019年1月15日将房屋钥匙交还给原告时，屋内的床一张、冰箱一台、热水器一台、桌子一张都还在，厨房重新贴了瓷砖，照片由被告当天在房屋内拍摄。 2.录音材料一组，证明原、被告双方在2019年1月15日已结清水电费、交还房屋钥匙了结租赁纠纷。 经质证，原告对被告提供的证据1无异议，屋内还在的东西原告没有列在损失清单上，房屋内本来有三张床，这张小床不是原告列明的物品清单中的床，小床本来是放在一张大床下面的，屋内地面还有印子在，房屋虽然只有两个房间但因为原来出租给别人是合租的，所以有三张床。厨房确实重新贴了瓷砖；对证据2真实性没有异议，但水电结清收回钥匙不代表原告放弃对自己物品损失的主张。 本院认证如下：对于原告提供的证据1、2、4和被告提供的证据1、证据2经质证真实性、合法性无异议，且与本案具有关联性，本院予以认定。原告提供的证据3系其单方制作，经质证被告持有异议，视为当事人陈述。 本院经审理，认定案件事实如下： 原告李永恩系嘉兴市小西门横街物资宿舍**的房屋所有权人，房屋建筑面积62.94平方米。2018年8月22日，原、被告双方签订编号为0000612的《房屋租赁托管合同》一份，约定：甲方（即原告）将坐落于嘉兴市小西门横街物资宿舍703室及车库的房屋租赁事宜全权委托给乙方（即被告），具体权限包括“1.房屋出租事宜（包含房屋的推荐、带看、签订租赁合同事宜）；2.收取租金；3.管理房屋修缮事宜；4.有关房屋室内设施的保管措施；5.其他事项”；出租期限从2018年10月10日至2024年10月10日，总计6年；甲方应于本合同生效日起当日将房屋按约定条件交付给乙方，双方签订房屋交割清单后视为甲方完成交付；出租期限届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方按照合同约定返还房屋及房屋交割清单中的设施设备，甲乙双方应对房屋和设施、设备及水电使用等情况进行验收并签字确认，且结清各自应承担的费用；双方约定房屋租金每月人民币750元整，租金为3个月付一次（先付后住）；房屋在租赁管理过程中，如果乙方出租价格高于甲方委托价格，其他的差额利益归乙方以作为委托报酬，在委托期限内，如房屋空置（即房屋没有被承租的情形）给甲方带来的租金损失，由乙方承担；等等。双方在合同第五条第3款约定，租赁期限内，乙方应保障房屋及设施、设备、物品处于正常使用和安全状态，包括：…（2）因乙方保管或使用不当导致房屋及设施设备损坏，乙方负责维修或承担赔偿责任；…（4）在不改变房屋承重结构，且不影响房屋安全及符合法律法规基础上，乙方可自主决定房屋的装修风格及布局，并进行装修装饰，同时添增相应设备设施；（5）承租期满后，乙方应维持房屋现状，不需要将房屋回复至承租前状态，也不得故意对房屋损坏，但房屋内的乙方购置的设施设备及其他可处置、易拆除的装修装饰物及资产归乙方所有。双方在合同的补充条款中对乙方装修工程约定：（1）卫生间和厨房敲掉再重新装修，墙面涂料重新做好，窗帘、灯全部换掉，卫生间和厨房、房间门换掉。若在租赁期内遇到拆迁不可抗力因素，合同自动终止，双方免责，两台空调留给甲方，装修和家电一概不动；（2）阳台地面地砖铺好；（3）房间地板铺好；（4）油烟机、燃气灶配好；（5）物业费由乙方承担，每年120元/天。庭审中双方确认第（1）项所述“两台空调留给甲方，装修和家电一概不动”指由被告安装两台新的空调以及其他家电，合同终止后，装修和新安装的家电归原告所有，非按合同第五条第3款第（5）项履行。 合同签订当天，被告支付押金750元和三个月的房屋租金2250元，合计3000元，原告出具收据一份。同日，原告将房屋钥匙以及上述房屋交付给被告，双方签署房屋交割清单，列明屋内物品包括柜式空调一台、柜式冰箱一台、洗衣机一台、热水器一台、衣柜一台、桌子一张。庭审中，被告确认除上述物品外，房屋交付时屋内另有床两张、老式脱排油烟机一台、煤气瓶一个以及四扇房门。后被告联系装修人员对承租房屋进行装修，但装修工程未能完工。2019年1月15日，原、被告双方经协商确认结清水电费用，被告按原告要求交还房屋钥匙。原告认为退房时合同上列明的衣柜和其他一些房内物品（包括洗衣机、彩色电视机、机顶盒、脱排油烟机等，未列在合同的物品交割清单中）遗失，而被告则表示退还房屋时洗衣机、油烟机、煤气瓶确实不在屋内，可能被装修人员带走了，房内四扇门因装修需要已经拆除，其他合同列明的物品以及两张床均在屋内，对于原告另外主张的遗失物品均不予认可，双方由此产生争议，遂纠纷成诉。 另查明，原告确认涉案房屋内被告已重新装修和添置的物品设施包括：卫生间和厨房的地砖已重新铺好，墙面新贴了一米多高的瓷砖，卫生间安装了新的马桶（无盖）及水箱、洗脸台盆。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告要求确认双方的房屋租赁合同已于2019年1月15日解除，具有事实和法律依据，被告亦不持异议，本院予以支持。根据庭审中双方的诉、辩主张，本案主要争议焦点在于原告主张的损失赔偿有无合理依据。 第一，关于物品毁损、灭失的损害赔偿问题。我国合同法第二百二十二条、第二百三十五条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁的性质使用后的状态。本案中，原、被告双方在合同中明确约定，出租期限届满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告按照合同约定返还房屋及房屋交割清单中的设施设备；租赁期限内，被告应保障房屋及设施、设备、物品处于正常使用和安全状态，包括因被告保管或使用不当导致房屋及设施设备损坏，被告负责维修或承担赔偿责任。现根据庭审查明的事实，可以确认被告在交还房屋钥匙时，原告出租房屋内部分物品确实存在毁损、灭失的情况，故原告要求被告承担损害赔偿责任，于法有据，本院予以支持。关于被告抗辩认为部分灭失、毁损的物品可能被原告自行取走或被装修工人取走的意见，鉴于其未提供相关证据予以证明，本院不予采信。退一步讲，被告作为承租人对租赁物具有妥善保管的义务，装修人员亦是经被告联系和雇佣进场施工，即使部分物品被装修人员取走属实，也不能因此免除被告对原告的损害赔偿责任，至于被告和装修人员之间的争议，双方可另行解决。 关于损害赔偿的金额，应结合原告损失范围、物品折旧以及双方合同履行情况、违约情形等因素，根据公平合理原则综合衡量确定，具体分析如下：1.根据民事诉讼证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，结合在案有效证据及当事人陈述，可以确认原告出租房屋内毁损、灭失的物品包括洗衣机一台、脱排油烟机一台、煤气钢瓶一个、房门四扇、五尺大床一张，大衣柜一个。其中需特别指出，关于大床和衣柜的认定，原告主张屋内原本共有三张床、一个大衣柜，但就床的张数未能提供充分证据予以证明，而被告则认为屋内原本只有两张床和一个大衣柜且交还房屋时都还在，但从其提供的照片反映，屋内目前仅有一张床遗留，本院经审核并结合双方陈述及举证情况，推定原告遗失物品包括五尺大床一张，大衣柜一个。关于原告另外主张的灭失物品，如彩色电视机两台、煤气灶一台、厨房器皿、组合梳妆柜等，鉴于双方未在合同约定的房屋交割清单中列明，原告亦未能提供其他证据予以证明，故本院不予采信。2.原告庭审中表示在考虑上述灭失物品的购买价格、使用年限、折旧情况以及向相关方（如厂商等）进行市场调查的情况下，自行制作物品损失清单并一一罗列了物品折算后的单价，包括洗衣机680元、脱排油烟机300元、煤气钢瓶150元、房门800元、五尺大床300元、大衣柜250元，上述价格除房门单价外，其余价格经审核具有合理性，被告亦未提出足以反驳的相反证据，故本院予以照准。关于房门价格，考虑原物的折旧率以及重新购买、安装的一般市场价格，本院酌情确定为500元/扇。据此计算原告物品毁损及灭失损失，合计3680元。3.同时本院也注意到，被告在经原告同意的情况下对承租房屋进行了一定程度的装修和物品添置，按照双方约定在租赁合同解除后装饰装修和新添置的物品归原告所有，现尽管因被告违约导致双方合同解除，但考虑到被告就上述装饰装修及新添置物品基本未投入使用，原告亦认可其具有一定利用价值，因此基于公平原则的考量，本院在被告应承担的损害赔偿责任中作适当折抵考虑。综合以上因素，本院酌情确定被告应赔偿原告租赁房屋内物品毁损、灭失产生的损失3200元。 第二，关于房租损失赔偿问题。我国合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相对于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。考虑本案情形，原告主张的房租损失实质为被告在承租房屋期间应支付的房屋租金及合同解除后给原告造成的可得利益损失。原、被告双方约定的租期为6年（2018年10月10日至2024年10月10日），因被告违约导致双方在2019年1月15日协议解除租赁合同，当日被告交还房屋钥匙并自承租房屋内腾退，但房屋内因装修改造中途停工导致堆放较多建筑垃圾、物品摆放凌乱、部分设施毁损。鉴于被告的违约情形以及合同履行情况，考虑原告清理房屋、重新装修并进行招租的合理期间，本院确定被告除应当承担2018年10月10日至2019年1月15日期间的的房屋租金3125元外，须另行赔偿原告可得利益损失，酌情确定为2250元（按照750元/月，自2019年1月16日起计算三个月），合计5375元，扣除被告已经支付的3000元，还需赔偿原告房租损失2375元。 关于原告主张房租损失从2018年8月起计算至实际清偿之日的意见，经审查:1.双方合同签订之日虽在2018年8月，但原告自愿给予被告一个半月的装修期免收租金，并在合同中约定租赁期从2018年10月10日起，因此原告主张2018年8月至10月10日期间的租金，缺乏依据。2.根据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。此为原告作为违约相对人防止损失扩大的义务，即在2019年1月15日双方协议解除租赁合同、被告返还房屋钥匙并腾退后，原告应采取积极、适当措施防止因房屋长期空置而造成的损失进一步扩大，现原告要求被告赔偿截至实际清偿之日的房租损失，缺乏依据。关于案涉房屋腾退后进行重新清理、装修和招租的合理期间内的损失，本院已在上述损失金额核定中予以考虑，故对原告主张的超出部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李永恩与被告嘉兴嘉晨房地产营销策划有限公签订的编号为0000612的房屋租赁托管合同于2019年1月15日解除； 二、被告嘉兴嘉晨房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李永恩租赁房屋内物品毁损及灭失损失3200元； 三、被告嘉兴嘉晨房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李永恩房租损失2375元； 四、驳回原告李永恩的其他诉讼请求。 如未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费70元，由原告李永恩负担34元，被告嘉兴嘉晨房地产营销策划有限公司负担36元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  范春郁 人民陪审员  段菊萍 人民陪审员  郜玉根 二〇一九年八月二十九日 法官助理陈叶君 书记员赵雯霆 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。