河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初3277号原告（反诉被告）：中信银行股份有限公司洛阳分行。住所地：洛阳市西工区中州中路**。负责人：杨勇，行长。委托代理人：庞少伟、李朋涛，河南中冶律师事务所律师（一般代理）。被告（反诉原告）：洛阳市盛达建筑设备租赁有限公司。住。住所地：洛阳市涧**西苑路**725所院内/div>法定代表人：李博，总经理。委托代理人：许科飞、张玺（实习），河南成昊律师事务所律师（特别授权）。本院2019年7月16日受理原告（反诉被告）中信银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中信洛阳分行）与被告（反诉原告）洛阳市盛达建筑设备租赁有限公司（以下简称洛阳盛达公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员杜六斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中信洛阳分行的委托代理人庞少伟、李朋涛、被告（反诉原告）洛阳盛达公司的委托代理人许科飞、张玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中信洛阳分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令贵院确认解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月6日解除；2、请求判令被告支付原告违约金472696.875元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年6月9日，原告与被告签订了洛阳市涧西区五十三号街坊名仕嘉园10号楼114、115、116、117号商铺的《房屋租赁合同》，经房屋所有权人（李应征、李京华）授权、委托，租赁期限自2014年8月15日至2024年8月14日止，租赁标的为洛房权证市字第××、00×**9、00238012、00××13房产。年租金为1715000元，前三年租金不变，第四年至第十年每年递增5%，2018年6月9日至2019年6月9日租金为1890787.5元。原告已向被告支付租金945393.75元，至2019年2月14日。2015年12月3日，李应征将涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢116号商铺、洛房权证市字第**房屋过户至耿保兴名下，相应证号变更为洛房权证市字第**。2019年1月24日，洛阳市洛龙区人民法院向原告送达（2017）豫0311执1678号协助执行通知书，要求原告停止支付洛阳市涧西区五十三号街坊名仕嘉园10号楼1××号、117号房产（所有权人为李应征410306197009110517）的所有租金。涧西区五十三号街坊名仕嘉园10号楼1××号房产（房房产证号为洛房权证市字第**）别于2018年9月、11月进行司法拍卖，洛龙区人民法院于2019年3月8日出具裁定该房产归张月香所有，并于3月14日完成送达。依据租赁合同第一条1.2款约定：“甲方承诺为租赁房屋的合法所有权人或已获得房屋租赁的合法授权、委托……”及第七条违约责任第7.2款：“租赁房屋交付乙方（我行）使用后，因甲方（盛达公司）原因出现法律纠纷或者其他纠纷，或因甲方违反本合同的约定致使乙方不能按照本合同的约定正常使用租赁房屋，或阻碍乙方按照约定履行本合同，视作甲方违约。乙方须书面通知甲方，在乙方无法正常使用承租房屋期间，乙方有权拒绝支付该期间内的租金。遇上述情况，自乙方书面通知甲方之日起满30日，甲方仍未解决的，乙方有权解除本合同，且甲方应支付相当于三个月租金的违约金，以及赔偿乙方的全部损失”，依据前述合同约定，被告未取得房产房产证号为洛房权证市字第**、权证房权证市字第**房权人的授权，且因（2017）豫0311执1678号协助执行通知书，原告无法支付租金，履行合同约定义务。原告多次与被告协商解决合同事宜，被告均不予回应，为保证原告正常、稳定经营，原告于2019年3月6日向被告发送解除合同告知函，解除租赁合同。2018年6月9日至2019年6月9日租金为1890787.5元，三个月租金为472696.875元。请求贵院确认解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月6日解除，并按照合同约定支付原告违约金472696.875元。被告（反诉原告）洛阳盛达公司当庭辩称：一、两份租赁合同真实有效，各方均应严格遵守。2014年6月9日盛达公司与李应征、李京华签订了一份门面房租赁协议，出租期限为10年，盛达公司在取得该涉案房屋10年承租权后同日与中信银行签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：盛达公司将涉案房屋转租给中信银行洛阳分行，租赁期为10年，合同还对租金的支付进行了明确约定，上述合同均是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守。二、盛达公司并不存在原告所主张的违约情形。首先，盛达公司作为转租方已取得涉案房屋所有权人的授权，同意盛达公司将涉案商铺转租给第三方使用并获取收益，其中涉案1××号房产虽在租赁期间产权发生变动（该房产经裁定归张月香所有），但根据买卖不破租赁原则，该产权变更行为并未对盛达公司与原告间的租赁合同效力产生影响。其次，洛阳市中级人民法院已对洛龙区人民法院（2018）豫0311执1678号协执作出撤销裁定，其理由释明部分认为中信银行依据租赁协议约定向盛达公司支付租金这一行为并无不当，即明确了租金接受方为盛达公司，且该裁定复议申请人正是中信银行自己，在其复议理由中也表明中信银行对盛达公司负有支付租金义务的法律关系其自身是认可的，并非其诉状中所声称的出现了“无法支付租金的情形”。再次，符合中信银行所声称的无法支付租金的情形前提条件系因甲方（盛达公司）原因出现法律纠纷或其他纠纷，即盛达公司在法律纠纷中为过错方，但所谓阻碍中信银行未能按照约定履行原租赁合同的原由系因洛龙区法院下达错误的协执事项所致，其内容也并未显示系因盛达公司原因致使上述协执事项产生。故中信银行所声称的无法支付租金情形与盛达公司无关。最后，即便出现了中信银行所声称的无法支付租金的情形，其对中信银行的实体权利也并未造成影响。根据《合同法》第41条规定“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供一方格式条款”，本案协议约定，中信银行未能按照约定履行原租赁合同义务时，权利受损方应为盛达公司，在盛达公司未就其权利主张救济前，中信银行无权擅自解除合同，并要求答辩人承担违约责任。故无法支付租金的情形对中信银行而言不构成根本违约。三、中信银行其行为已构成违约，中信银行洛阳分行无故于2019年2月停止向盛达公司支付租金，在未与盛达公司协商一致的情况下，于2019年4月29日擅自搬离房屋，违反了双方租赁合同的约定，故本案涉及的租赁合同无法履行的情形系因中信银行违约行为所致，其应向盛达公司承担相应的违约责任。综上所述，答辩人并不存在合同违约之情形，而被答辩人以其实际行动致使原租赁合同已履行不能，构成根本违约。请求贵院依法驳回中信银行的诉讼请求，并支持答辩人所请事项。补充答辩：盛达公司并未收到中信银行的解除通知函，因此，双方租赁合同解除的时间应当自盛达公司提起反诉之日视为解除。被告（反诉原告）洛阳盛达公司向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人、被反诉人于2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被反诉人向反诉人支付租金430679元（该租金自2019年2月6日计至2019年4月29日）、违约金472697元（按照合同约定，违约金标准为当年三个月租金），其他各项损失暂计为472697元，以上共计1376073元；3、依法判令被反诉人向反诉人支付免租期租金285833元；4、依法判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年6月9日，反诉人、被反诉人签订《房屋租赁合同》一份，合同约定将反诉人享有使用权的位于洛阳市涧西区五十三号街坊名仕嘉园10号楼114-117号商铺租赁给被反诉人作为经营场地，用于被反诉人营业、办公活动。双方约定了租赁期限、租金费用及计收方法、违约责任、合同的解除条件等权利义务。后反诉人如约将租赁房屋交付被反诉人正常使用，前期被反诉人也大体履行了相应的支付义务，但从2019年2月起至4月29日被反诉人自行搬离出租赁房屋时止，期间应向反诉人交纳的租金也无故拖欠，而对其擅自改造房屋结构致使租赁标的损坏的部位也未予以修复。根据合同约定，被反诉人其实际行为已构成违约，反诉人有权要求解除合同，并要求被反诉人承担相应的违约责任。综上所述，为维护反诉人的合法权益不受损失，特诉至贵院，望判如所请。原告（反诉被告）中信洛阳分行针对反诉当庭辩称：一、针对解除《房屋租赁合同》的诉求，中信银行认可，解除的时间以及原因应以中信银行的起诉状为准；二、关于支付违约金的诉求。答辩人认为合同解除是由于盛达公司的违约行为造成的，应当由盛达公司来支付违约金。关于盛达公司主张的其他损失472697元，不应得到支持，一方面违约原因在于盛达公司，另一方面，租赁合同8.1条款约定，提前解除合同的情况下，中信银行无需恢复原状；三、关于支付免租期租金的诉求。免租期是合同约定的，该约定真实有效，盛达公司要求支付免租期租金没有合同依据和法律依据。补充答辩：涉案租赁关系并非盛达公司从李应征、李京华处承租后转租给原告。根据李应征、李京华提供的委托书、承诺函、合作经营协议等，涉案房屋是基于该二人的委托，盛达公司作为受托人与原告签订的租赁合同。中信银行没有无故拖欠租金，而是基于洛龙区法院的裁定和协执停止支付。另有1××号房屋的租金依据裁定要求支付给案外人或1××号房屋的受让人张月香，中信银行已实际不能按租赁合同整体履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月9日，被告（反诉原告）洛阳盛达公司分别与李京华（涧**联盟路**街坊名仕嘉园****房屋所有权人）、××（××联盟路××街坊××、××、××号房屋所有权人）签署《合作经营协议书》、《门面房屋租赁协议》，租赁协议约定：李京华、李应征将其房屋租赁给洛阳盛达公司，租期十年，自2014年7月9日至2024年7月8日，免去2014年6月9日至2014年7月9日的房租。合作经营协议约定：合作经营期限自2014年8月15日至2024年8月14日共十年，在合作经营期限内，李京华、李应征均认可与承租人签订的房屋租赁合同等文件。2014年6月9日，被告（反诉原告）洛阳盛达公司作为出租人（甲方）与原告（反诉被告）中信洛阳分行（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，将涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢114-117号商铺合计1021.14平方米出租给中信洛阳分行，租赁期限120个月，自2014年8月15日起至2024年8月14日，免租期2个月，自2014年6月15日起至2014年8月14日；年租金1715000元，前三年不得要求增加租金，第四年至第十年每年递增5%，乙方收到甲方发票后，按年向甲方支付租金；租赁期间，乙方若需进行装修，不得损坏原建筑结构；无论属租赁期限届满或提前解除合同的情况下，乙方无需把承租房屋恢复到原交房时的装修状态。违约责任约定：1.甲方应保证完整拥有本租赁房屋的所有权并已取得房屋出租所需的审批许可，保证乙方的合法承租权利不因第三方而产生影响，否则乙方有权单方面解除合同，且甲方应支付相当于三个月租金的违约金，以及赔偿乙方的全部损失；2、租赁房屋交付乙方使用后，因甲方原因出现法律纠纷或其他纠纷，或因甲方违反本合同的约定致使乙方不能按照本合同的约定正常使用租赁房屋，或阻碍乙方按照约定履行本合同，视作甲方违约。乙方须书面通知甲方，在乙方无法正常使用承租房屋期间，乙方有权拒绝支付该期间内的租金。遇上述情况，自乙方书面通知甲方之日起满30日，甲方仍未解决的，乙方有权解除本合同，且甲方应支付相当于三个月租金的违约金，以及赔偿乙方的全部损失。房屋租赁合同签订后，洛阳盛达公司将房屋交付中信洛阳分行作为商业经营使用。因李应征拖欠债务不还被洛阳市洛龙区人民法院立案执行。2017年3月21日，洛阳市洛龙区人民法院向中信洛阳分行送达协助执行通知书，协助事项：暂停支付李应征位于涧××联盟路××街坊××、××房租600万元。2018年4月19日，又给中信洛阳分行送达协助执行通知书，协助事项：提取涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢1××号、117号房产租金11234.38元等。2018年6月5日，再次给中信洛阳分行送达协助追款通知书，责令中信洛阳分行7日内追回擅自支付的款项1800750元。中信洛阳分行对洛阳市洛龙区人民法院提出执行异议，被洛阳市洛龙区人民法院驳回。中信洛阳分行向河南省洛阳市中级人民法院申请复议，2018年9月18日，河南省洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03执复字145号执行裁定书，撤销洛阳市洛龙区人民法院的（2018）豫0311执异28号异议裁定、（2017）豫0311执1678号协助执行通知书及责令协助单位追款通知书。在中信洛阳分行承租期间，李应征将涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢116号商铺过户到耿保兴名下。耿保兴于2015年12月3日与洛阳盛达公司签订《门面房租赁协议》。2018年12月5日，耿保兴给中信洛阳分行出具承诺书，称：自愿委托洛阳盛达公司与贵行签订房屋租赁合同，产生的任何责任由我承担。中信洛阳分行于2018年12月将2018年8月15日至2019年2月14日期间的租金945393.75元支付给了洛阳盛达公司。2019年1月24日，洛阳市洛龙区人民法院向中信洛阳分行送达（2017）豫0311执1678号协助执行通知书，协助事项：停止支付涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢1××号、117号房产（所有人为李应征）的所有租金。2019年3月8日，洛阳市洛龙区人民法院作出（2017）豫0311执1678号执行裁定书，将中信洛阳分行承租的李应征的涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢1××号房产裁定归申请执行人张月香所有，并于2019年4月1日向中信洛阳分行送达（2017）豫0311执1678号之五协助执行通知书，协助事项：将涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢1××号房产自2019年3月14日以后的房屋租金支付给申请执行人张月香并依据你单位需要或实际情况与张月香订立新的房屋租赁合同。2019年2月27日，中信洛阳分行通知李京华来到原告处，告知其洛阳市洛龙区人民法院2019年1月24日的协助执行事宜以及解除2014年6月9日签订的房屋租赁合同，李京华未签收《告知函》。2019年3月6日，中信洛阳分行向洛阳盛达公司工商登记住所地邮发《解除租赁合同告知函》，该邮件被退回。2019年4月26日，中信洛阳分行张贴《公告》，向客户告知辖下联盟路支行终止营业。2019年4月30日，中信洛阳分行向洛阳盛达公司工商登记住所地邮发《交付房产告知函》，该邮件也被退回。当日，中信洛阳分行的职员还与李京华进行了电话联系。2019年5月15日，中信洛阳分行向本院递交起诉状，申请诉前调解，本院立诉前调解案号（2019）涧民调字第1018号。2019年7月5日，洛阳盛达公司的法定代表人李博将出租的房屋钥匙从中信洛阳分行处领回。本院认为，被告（反诉原告）洛阳盛达公司经房屋所有权人同意，将房屋出租给原告（反诉被告）中信洛阳分行，故双方于2014年6月9日签订的房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效。在中信洛阳分行承租期间，房屋所有权人变更，尤其是洛龙区人民法院对涉案房产租金等的执行行为，对中信洛阳分行承租房屋带来一定的不利影响。这种影响的根本原因系房屋所有权人李应征作为债务人不及时、主动履行法律义务被人民法院强制执行所导致。李应征房屋产权变更、人民法院强制执行给租赁合同的履行造成影响时，洛阳盛达公司负有协调并排除不利影响的合同义务，洛阳盛达公司未及时协调、消除该影响，存在不足，但构不成根本违约。洛龙区人民法院于2019年1月24日和3月8日，分别要求中信洛阳分行协助执行“停止支付涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢1××号、117号房产（所有人为李应征）的所有租金”、“将涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢1××号房产自2019年3月14日以后的房屋租金支付给申请执行人张月香并依据你单位需要或实际情况与张月香订立新的房屋租赁合同”，此种情况下，中信洛阳分行无法再继续履行原房屋租赁合同，应与洛阳盛达公司协商解除、变更租赁合同或依法处理。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二条、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。中信洛阳分行于2019年3月6日向洛阳盛达公司邮寄了《解除租赁合同告知函》，但洛阳盛达公司未签收该邮件，该《解除租赁合同告知函》不发生合同解除的法律效力。2019年7月5日，洛阳盛达公司的法定代表人李博将出租的房屋钥匙从中信洛阳分行处领回，应属于同意中信洛阳分行解除租赁合同。本次诉讼中，原、被告又均要求或同意解除双方的租赁合同，本院尊重当事人的意愿予以照准。综上，双方的租赁合同予以解除，原告（反诉被告）中信洛阳分行2019年2月15日至2019年4月29日租用房屋期间的租金383337.73元（1890787.5元÷365×74天）应向被告（反诉原告）洛阳盛达公司支付。原告（反诉被告）中信洛阳分行的诉讼请求证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）洛阳盛达公司的其他反诉请求，证据不足，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中信银行股份有限公司洛阳分行、被告（反诉原告）洛阳市盛达建筑设备租赁有限公司2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》。二、原告（反诉被告）中信银行股份有限公司洛阳分行于判决生效后十日内向被告（反诉原告）洛阳市盛达建筑设备租赁有限公司支付租金383337.73元。三、驳回原告（反诉被告）中信银行股份有限公司洛阳分行的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）洛阳市盛达建筑设备租赁有限公司的其他反诉请求。案件受理费4195.5元（已减半收取），由原告（反诉被告）中信银行股份有限公司洛阳分行负担。反诉费9879元，由被告（反诉原告）洛阳市盛达建筑设备租赁有限公司负担7579元，原告（反诉被告）中信银行股份有限公司洛阳分行负担2300元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杜六斌二〇一九年八月二十二日书记员  王丽媛