上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初14635号原告：曾伟宏，男，1977年4月20日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。被告：张维涟，女，1981年1月21日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：傅磊，男，1984年6月8日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：钱陈，上海市申汇律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行，住所地上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号。法定代表人：沈晓泉，行长。委托诉讼代理人：王晓丹。委托诉讼代理人：施轶。原告曾伟宏诉被告张维涟、傅磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序。经原告申请，本院追加中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行作为第三人参加诉讼，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金韶峰、被告张维涟、被告傅磊的委托诉讼代理人钱陈、第三人中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行的委托诉讼代理人王晓丹、施轶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾伟宏向本院提起诉讼请求：判决确认原告与被告张维涟、傅磊于2015年6月2日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告张维涟、傅磊立即协助原告就上海市奉贤区西闸公路XXX弄XXX号XXX室房屋办理产权过户手续恢复至原告名下。事实与理由：原告曾伟宏原系上海市奉贤区西闸公路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2015年，原告为了发展业务，急需资金周转。两被告系夫妻关系，被告傅磊系原告的表弟，被告张维涟系原告的表弟媳，故原告与两被告通过协商后决定，由原告形式上将系争房屋转让给两被告，以此通过被告向银行贷款方式帮助原告筹集资金，原告获取银行贷款后逐月归还银行。后原告与被告签订了虚假房屋买卖合同，遂将上述房屋以买卖方式形式上过户至两被告名下。合同转让款为人民币225万(币种下同)，首付款68万，银行贷款157万元。实则两被告分文未付。被告傅磊2015年3月26日向案外人借款10万元，随后将该10万元分7次转入原告的银行账户，原告再转出与他，连续往返7次后，制作了被告已经支付了首付款的转账凭证，以此获得了房地产交易中心的批准过户。随后又以被告张维涟名义向银行贷款157万元。自2015年8月17日起，由原告定期向张维涟尾号为9867账户汇款归还按揭贷款，即该房屋的所有贷款均由原告负责偿还。原告一家也一直居住在此，居住所发生的水电煤等费用均由原告所支付。被告方不仅未支付任何购房款，相反为了感谢被告的配合行为，原告则支付了被告一笔酬谢费。最近,原告得知两被告离婚后，正在进行离婚诉讼，欲分割本案系争房屋。为此，原告提起诉讼。被告张维涟辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的房屋买卖是真实的。首付68万元确实未付，贷款157万元是张维涟从工商银行贷出后作为购房款打到原告账户中，还贷确实由原告在归还，但从2018年11月起由傅磊的父亲在归还。2017年，被告用卖真北路房子的钱款支付了原告购房款229万元。2016年傅磊与曾伟宏的老婆出轨，导致张维涟与傅磊离婚，故傅磊多给付了曾伟宏161万元房款。被告傅磊辩称，原告所述基本属实，同意原告的诉请，愿意配合将房屋过户至原告名下。2018年7月张维涟提起离婚诉讼，涉及到系争房屋，原告暂停还贷，两被告也不还贷，故傅磊的父亲代为还贷。傅磊支付给原告的229万元，系傅磊和父母真北路房屋的出售款，该房系傅磊父母全额出资，傅磊父母觉得这个钱款放在家里不放心，才让傅磊将钱款打到原告账户，替他们保管，是傅磊父母的养老钱。第三人中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行述称，我行在和被告办理贷款的过程中，经过审批通过，于2015年7月按照借款合同约定将该笔贷款157万元直接打入原告账户，之后也是按照合同约定从被告张维涟的借记卡中扣款，借记卡的资金来源实际情况我行不掌握；截止2019年7月20日贷款本金余额为1,469,194.23元。若结清贷款，我行同意涤除抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告傅磊与被告张维涟原系夫妻关系(2008年5月17日登记结婚)，张维涟向本院提起离婚诉讼，本院于2018年7月3日立案受理，于2018年10月12日判决两人离婚，经二审法院判决维持原判，二审判决书于2018年12月27日生效。原告曾伟宏系被告傅磊表哥。2015年3月27日，傅磊向曾伟宏银行转账10万元，随后曾伟宏又将10万元转回傅磊银行账户，如此连续往返7次。2015年6月2日，曾伟宏与傅磊、张维涟签订《上海市房地产买卖合同》，约定傅磊、张维涟向曾伟宏购买位于奉贤区西闸公路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价225万元，于2015年9月2日前办理过户手续；合同的其他填空式条款均为空白。2015年6月16日，张维涟向第三人贷款157万元；2015年7月2日，第三人放款至曾伟宏银行账户。2015年6月29日，系争房屋登记至傅磊、张维涟名下；同日，系争房屋设定了抵押，抵押权人为第三人，债权数额为157万元。银行放贷后，曾伟宏逐月向张维涟银行账户打款(银行卡在曾伟宏处)，用于归还上述银行贷款。自2018年11月起，由傅磊父亲向张维涟银行账户打款归还银行贷款。2017年1月12日、3月2日，傅磊分别向曾伟宏银行转账77万元和152万元，合计229万元。2019年4月1日，张维涟起诉傅磊离婚后财产纠纷，就本案系争房屋列入诉请范围。庭审中，两被告均确认：1、两被告未支付购房首付款；2、两被告均未出资归还银行贷款；3、自出卖房屋后原告一家均居住系争房屋至今，期间两被告曾居住过系争房屋。被告傅磊确认收取了原告曾伟宏好处费40.7万元。被告张维涟表示，当初购买房屋其并不知情，只听傅磊说曾伟宏生意周转需要资金，让傅磊购买系争房屋，经傅磊多次劝说才予同意；银行卡是交过傅磊的，不知道傅磊是否交给曾伟宏；傅磊收取好处费其也不知情；2017年傅磊支付给曾伟宏的两笔钱款共229万元，第一笔77万元为购房首付款，第二笔152万元是傅磊在转移夫妻共同财产。曾伟宏表示，该229万元系舅舅、舅妈(傅磊父母)让其保管的养老钱。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案争议焦点在于，本案的房屋买卖合同究竟是真实的房屋买卖合同，还是为套取银行贷款的虚假房屋买卖合同。曾伟宏和傅磊均确认为后者；而张维涟却坚持认为是前者，是真实的房屋买卖关系。根据查明的事实，双方的房屋买卖合同约定极为简单，仅约定了房屋总价及过户时间，对房款的支付、房屋交付时间等重要事项均未作出约定。从合同履行情况看，傅磊、张维涟未向曾伟宏支付过首付款，并且通过银行往返走账制造出已支付首付款的假象，贷款后两人也未向银行归还过贷款，并且张维涟的还贷银行卡在曾伟宏处，至2018年11月前一直由曾伟宏归还贷款，傅磊也收取了曾伟宏为此支付的好处费。此外，房屋过户后曾伟宏一直居住至今，也未将房屋交付给傅磊、张维涟。这一系列情况，均有违房屋买卖的交易习惯，而张维涟对此仅表示并不知情，无法作出合理解释，故本院结合本案的实际情况，认定本案系争房屋买卖合同是曾伟宏为套取银行贷款，而与傅磊和张维涟作出虚假的房屋买卖行为。至于2017年的两笔转账229万元，已距房屋买卖合同一年半有余，其后曾伟宏还在继续归还银行贷款，而两笔钱款229万元已然超过购房款225万元，亦有违常理；且张维涟对此款的性质前后表述不一，故本院认定此款并非支付的购房款，至于其性质，与本案无关联性，本院不作认定。综上，本院确认本案系争房屋买卖合同无效，傅磊、张维涟应将系争房屋过户回曾伟宏名下，但系争房屋尚设定有第三人的抵押，过户尚存在障碍，曾伟宏有义务先行予以涤除。至于上述229万元钱款，其性质尚未确定，应依照其法律关系处理，本案中不作处理；至于傅磊父亲向银行归还的贷款，应由曾伟宏与傅磊父亲另行处理，本案中亦不作处理。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、原告曾伟宏与被告张维涟、傅磊于2015年6月2日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告曾伟宏于本判决生效之日起十日内涤除上海市奉贤区西闸公路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的第三人中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行为抵押权人的抵押；三、被告张维涟、傅磊于上述抵押涤除后立即将上述房屋过户至原告曾伟宏名下。案件受理费人民币24,800元，减半收取计人民币12,400元，由两被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一九年八月二十八日书记员  蒋伊婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。……二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。