广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异624号案外人：李爱国，男，1953年3月25日出生，汉族，住河北省承德市鹰手营子矿区。委托诉讼代理人：黄景友，北京市东元（广州）律师事务所律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市天河区庆亿街******整层。（仅限办公用途）法定代表人：黄俊平，职务：总经理。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛杜律师事务所律师。被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。住所地：三亚市三亚湾中海路**金中海.蓝钻小区**别墅。法定代表人：祝军。被执行人：南京市泰发物资贸易有限公司。住所地：南。住所地：南京市鼓楼区山西路**金山大厦******>法定代表人：祝军。被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出，汉族，住南京市白下区。在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）与被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、南京市泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙借款合同纠纷一案，执行依据（2018）粤01民初99号《民事调解书》。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请人向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行【案号为：（2019）粤01执465号】，执行中本院查封了被执行人金中海公司名下位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻逸海阁1616号房产。现异议申请人李爱国向本院提出书面异议请求本院中止对上述房产执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。异议申请人李爱国向本院提出书面异议称：2019年5月份广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民初99号民事调解书，广东省广州市中级人民法院公告（2019）粤01执465号，查封了金中海公司开发的三亚市中海路5号金中海蓝钻小区逸海阁1616室。李爱国认为，第一，案外人与金中海公司2017年7月21日签订的认购协议书。双方虽未签正式签订的商品房买卖合同，认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且案外人李爱国以工程款抵扣全部房款188万元交清房款。该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要条款，因此该认购协议应认定为商品房买卖合同。第二，关于房款支付问题，案外人李爱国以江苏苏兴建设工程有限公司享有的工程款抵付的方式支付了房款188万元，并出具房屋产权确认函。指定被执行人金中海公司将涉案房屋转至李爱国名下，其工程价款与抵债标的的价值相当，该种支付方式不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。第三，至涉案房屋被查封之前，案外人李爱国名下在三亚市无住宅类的不动产登记信息。并且李爱国在庭前提交的证据均可证明案外人李爱国已实际合法占有使用涉案房屋。因此根据《最高人民法院关于人民办理执行异议裁定合法和复议案件若干问题》第29条规定，案外人享有能够排除华融公司申请执行。金中海公司名下的涉案房屋的的权利，由于金中海公司方面原因，导致涉案房屋至今未办理网签以及过户登记，即使案外人多次催促金中海公司办理网签，但金中海公司各种理由推脱，案外人对此并不存在任何的过错，完全是善意的。因此根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产规定》第17条规定，案外人已经以支付工程款抵付全部价房款的方式，以及实际占有使用涉案房屋，即使未办理过户登记，但案外人对此并没有任何过错。且该查封房产系于2017年7月21日购买，并已签订认购协议书，开发商并于当日交房，办理了相关手续（收据及合同附后），李爱国居住至今，现特向贵院提出异议，请求对李爱国已购买的上述房屋予以解除查封，停止执行。综上所述：请求人民法院中止对金中海·蓝钻逸海阁1616号房的查封。异议人提交如下证据：1.广州市中级人民法院（2019）粤01执465号公告；2.金中海·蓝钻商品房认购协议书；3.交房申请表；4.交房通知书；5.房屋产权确认函；6.工程款抵押房款收据；7.天燃气开户费、天燃气收费收据、天燃气缴费银行流水（中国银行）；8.维修基金、物业费水电周转金、水电费、物业费等收据；9.金中海·蓝钻物业管理费缴费承诺书、空调安装承诺书；10.住宅使用说明书、住宅质量保证书。申请执行人华融公司对异议人提供证据质证认为：对认购协议书的真实性认可，从购协议书也可以看出，双方并未按照约定签署正式的商品房买卖合同，签署的日期晚于涉案房屋设立抵押登记的。被答辩人主张实际支付的房款总额明显低于合同约定的是价款。被答辩人以低价购买涉案房屋存在主观过错，被答辩人目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权，并非物权，不能对抗答辩人享有的已经登记公示的具有对抗效力的，对示效力的抵押权。关于房屋产权确认函是复印，没有相对应的原件，对三性不予认可，该证据也不能够显示被答辩人以工程款抵房款，无法证明被答辩人已全部支付房款，其中剩余的交房证、交房通知书及收据三性不予认可。对工程款抵房款的收据三性不予认可，对方未提交任何证据证明已经支付。申请执行人华融公司答辩称：第一，涉案房屋作为答辩人的抵押物，已于2014年10月17日完成抵押登记手续，取得他项权证具有明显的公示和优先效力，并经贵院（2018）粤01民初99号民事调解书依法进行确认。在被执行人金中海公司未按执行通知履行法律文书确定的义务时，法院有权查封，答辩人依法享有优先受偿权。第二，《根据最高人民法院关于人身人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，被答辩人目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权并非物权，不能对抗答辩人享有的已经登记公示的具有公示效力的抵押权。其中本法第28条，只能适用于金钱、债权执行，而不能适用于实现抵押权等非金钱债权的执行。第三，被答辩人与金中海公司之间未签订正式的商品房买卖合同，未办理备案登记手续。被答辩人以相对低价购买已设立抵押权的房屋，存在主观过错。因此我们认为被答辩人的抗辩理由不能成立，请求贵院予以驳回。申请执行人华融公司提供如下证据：1.《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》查册资料；2.《抵押物变动情况汇总表》；3.历次变更抵押登记查册资料；4.《三亚市房地产权属登记查询结果》；5.（2018）粤01民初99号《民事调解书》复印件。被执行人金中海公司、泰发公司、祝金龙经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，本院在审理华融公司与金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤01民初99号]过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的涉案房屋等财产。另查明，本院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初99号《民事调解书》，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议。二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金O元。期后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元。三、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产[土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……2.蓝钻2号楼(望海阁)(不含第一层架空部分)，产权证号：三土房(2011）字第××号，他项权证号：琼(2017)三亚市不动产证明第0008833号；……]，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。查明，江苏苏兴建设工程有限公司出具《房屋产权确认函》，约定根据黄山市黄山区名人艺术家庄园置业有限公司于其签订的关于金中海·蓝钻《工程款抵扣楼款协议书》的约定，将原江苏苏兴建设工程有限公司名下金中海·蓝钻2号楼逸海阁1616房办理至李爱国名下。2017年7月21日，金中海公司出具李爱国工程款抵扣房款的收取，抵扣金额为1880000万。同日，金中海公司与李爱国签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定金中海·蓝钻逸海阁1616号房房产面积84.76平方米，总价为3475160元。其中一次性付款总价为1880000元，该协议约定购买人须在7日内与金中海公司签订《商品房买卖合同》。同日，金中海公司出具交房通知书，并为李爱国办理了入住登记。再查，涉案的金中海公司名下的金中海·蓝钻2号楼逸海阁1616房，于2014年10月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于被执行人金中海公司等未能依约履行本院作出的生效的（2018）粤01民初99号《民事调解书》约定的义务，申请执行人华融公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且查封了被执行人金中海公司名下的涉案房产符合法律规定，并无不当，本院予以支持。对于案外人李爱国对本院查封的涉案的金中海·蓝钻2号楼逸海阁1616房权属提出的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。该规定第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。根据本院查明的事实证实，被执行人金中海公司已于2014年10月17日将涉案的房产抵押给华融公司，并且办理了抵押登记，本院生效的民事调解书也已确认金中海公司等如果未依约履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的上述涉案房产，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。据此，申请执行人华融公司对涉案的上述房产享有优先受偿权已经得到法院生效法律文书的确认，除非案外人具有法律或司法解释除外规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，案外人与被执行人金中海公司订立的《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，明确约定要双方须订立正式的商品房买卖合同。由于认购协议书并不是正式的商品房买卖合同，因此，不能认定双方已经订立合法有效的书面的买卖合同。虽然案外人也办理了入住手续，但是江苏苏兴建设工程有限公司出具的《房屋产权确认函》是复印件，江苏苏兴建设工程有限公司并非本案的当事人，其发给金中海公司的函称：根据黄山市黄山区名人艺术家庄园置业有限公司于其签订的关于金中海·蓝钻《工程款抵扣楼款协议书》的约定，将原江苏苏兴建设工程有限公司名下金中海·蓝钻2号楼逸海阁1616房办理至李爱国名下。对该证据，申请执行人华融公司不予确认该证据的真实性及关联性。对此，案外人并未提交工程施工合同、工程款抵扣楼款协议书，无法证实该工程款的债权人是谁，该工程款如何产生，该工程的双方当事人是谁，该工程款有否结算等问题，而上述事实必须通过诉讼或仲裁等法律途径予以解决。案外人依据《房屋产权确认函》复印件，以及金中海公司出具的工程款抵房款的收据，欲证实其已经支付涉案房产的全款依据不足。对于案外人是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。本院认为，由于涉案房产在案外人与金中海公司订立《金中海·蓝钻商品房认购协议书》之前已经设立抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。案外人与金中海公司签订上述认购协议时未征得抵押权人华融公司的同意，导致购买的房产不能够办理房产备案登记以及过户登记，对此，案外人没有尽到购房前基本的注意义务存在过错，因此，案外人的行为并不符合司法解释规定的上述情形，故其提出的对涉案房产享有实体权利排除执行的异议不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人李爱国的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年八月三十日书记员  赖泽钊陈燕霞