北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初59831号原告（反诉被告）：葛梅，女，1969年11月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京市创家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京街2号楼2层206。法定代表人：宋伟，总经理。委托诉讼代理人：尤宝柱，北京市威创律师事务所律师。原告（反诉被告）葛梅（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京市创家房地产经纪有限公司（以下简称创家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。葛梅、创家公司之委托诉讼代理人尤宝柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除葛梅与创家公司签订的《房屋租赁委托代理合同》；2、判令创家公司支付葛梅房屋租金27273元；3、判令创家公司支付葛梅水费2103元；4、判令创家公司赔偿葛梅违约金18181.82元；5、判令创家公司赔偿葛梅1000元。事实和理由，2015年8月6日，我与创家公司签订《房屋租赁委托代理合同》，我将位于北京市朝阳区望京新城甲410号楼室（以下简称某某室房屋），委托创家公司代理出租，约定代理租期33个月，租赁时间为2015年9月26日至2018年9月25日，租金按季付。创家公司违反出租屋规定，擅自将我的房屋私搭乱建用于群租，被南湖派出所两次贴出《群租屋整改责任书》，2018年4月19日，南湖派出所和望京街道办进行了联合强拆，且创家公司自2018年3月26日起没有再支付我租金，创家公司违约，为维护合法权益，故诉至人民法院。创家公司辩称，1、关于《房屋租赁委托代理合同》，因为某某室房屋在2018年5月1日已经交付给葛梅，故《房屋租赁委托代理合同》是已经解除了；2、我方认为支付租金应该截止到2018年5月1日；3、水费应该据实结算；4、我方没有单方解除合同，合同第7条有约定，我方没有向葛梅主张单方解除合同的请求，第7条不适用我方，我方不构成违约；5、葛梅主张的1000元损失并未实际发生，不应当赔偿。双方签订合同后，我方按照约定履行合同义务，2017年10月10日，葛梅与我方另签订房屋租赁合同，葛梅搬到某某室房屋的主卧，约定葛梅按季度向我方交纳租金，提前一个月缴纳下个季度的租金，2018年3月10日应该缴纳2018年4月10日至7月10日的租金4800元，但葛梅未交。2018年2月下旬，葛梅告知我方要求涨房租，变相增加一万元充当房屋安全保证金，因不属于合同义务，我方不同意缴纳。从2月开始，室房屋的其他租客都向我方反映，葛梅自称房东，因我方欠其房租，要求其他租客向其缴纳房租，否则就断水断电，要不就尽快搬离，因未达目的，葛梅多次骚扰其他租客并发生吵闹。期间葛梅以投诉拆除隔断威胁我方达到其涨房租的目的，因协商不成，葛梅在3月份向街道举报，我方在3月28日收到整改责任书。葛梅继续骚扰租客，导致其他租客无法正常居住，我方与四个租户协商，在4月18日，两个暗间隔断和明间隔断及其厨房间拆除门，剩余两家租户也在4月底办理手续后搬走，5月1日，葛梅要求与我方结算，葛梅单方违约解除合同的行为给我方造成经济损失。创家公司向本院提出反诉请求：1、判令确认葛梅与创家公司在2015年8月6日签订的《房屋租赁委托代理合同》于2018年5月1日解除；2、判令葛梅赔偿创家两个月租金作为违约金，共计18181.82元；3、判令葛梅赔偿创家公司因提前解除与租户的房屋租赁合同而支付的违约金损失7833元；4、判令葛梅赔偿创家公司5个月（2018年4月25日至2018年9月25日）的预期收益损失13262.5元；5、判令葛梅赔偿创家公司装修与配套设施未到租期的损失5000元。葛梅对创家公司的反诉请求辩称，不同意创家公司全部反诉请求。1、我方认为合同的解除时间应为2018年6月25日，创家公司需要支付我此阶段的房租，2018年5月1日时有租户在租住，且主卧至今都有租户租住，即我本人，创家公司自2018年3月26日起欠我房租，没有与我办理房屋交接，合同一直没有解除，我才主张2018年6月25日作为解除的日期；2、双方之间合同没有解除，合同没有约定我需要支付违约金的事项；3、不同意创家公司的第三项反诉请求，我没有道理进行赔偿；4、不同意赔偿创家公司逾期收益损失；5、创家公司在我家私建隔断，应该赔偿我。我不存在变相涨房租的行为，我在2017年10月底搬回某某室房屋，发现屋内很多物品都是坏的，包括防盗门、油烟机、冷水开关、主卧空调等，按照合同约定创家公司负责维修，创家公司又未经我同意私建隔断，以及屋内十余人都在使用过期的热水器洗澡，我便主张收取1万元的安全保证金，我进行维修后再结算。本案经审理查明事实如下，2015年8月6日，葛梅与创家公司签订《房屋租赁委托代理合同》，约定葛梅将某某室房屋委托创家公司代理出租，代理租期为33个月，免租期为3个月，共计36个月，租赁时间为2015年9月26日至2018年9月25日。自双方签订合同之日起，双方均不得以任何理由单方解除合同。如果任何一方不遵守约定视为违约，违约方需赔偿对方二个月房租违约金及一切经济连带损失。其他事项约定：2015年10月5日至2016年10月4日，年房租共计96000元整，每年分11个月付款；2016年10月5日至2017年10月4日，年房租共计100000元，每年分11个月付款；2017年10月5日至2018年10月4日，年房租共计100000元，每年分11个月付款。双方约定每整年到期日创家公司配合葛梅到物业结清创家公司租赁期内所使用水电燃气费的所欠费用。2017年10月16日，创家公司与葛梅签订《代理房屋租赁合同》，创家公司将其代理的某某室房屋主卧租给葛梅居住使用，租赁期自2017年10月10日至2018年9月25日止，租金为每月1600元，付款方式为季付，葛梅交纳1个月房租作为各项费用押金。2018年3月28日，北京市朝阳区人民政府望京街道办事处（以下简称望京街道办）与北京市公安局朝阳分局南湖派出所（以下简称南湖派出所）下发《群租房屋整改责任书》，内容为某某室房屋为群租房，要求出租某某室房屋的业主或创家公司于7日内自行整改，消除各项安全隐患，整改要求：1.将分割隔断和上下铺自行进行拆除，回复房屋原貌；2.厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住···。2018年4月12日，望京街道办和南湖派出所再次下发《群租房屋整改责任书》，要求对某某室群租房屋进行整改。经询，双方均认可葛梅出租给创家公司某某室房屋的每月租金为9090.91元，创家公司租金交纳至2018年3月25日。本院认为：葛梅与创家公司签订的《房屋租赁委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案中，创家公司违反商品房屋租赁管理的相关法律法规，在某某室房屋内打隔断、进行群租，被有关行政部门责令整改，并被强制拆除，创家公司存在违约行为，其应承担违约责任。针对本诉请求，关于解除合同一节，双方均诉求解除且现合同履行期限已届满，关于解除的时间，在2018年5月1日某某室房屋内除葛梅之外的租户均已搬离，葛梅已实际掌握控制某某室房屋，故本院确定合同解除的时间为2018年5月1日。关于租金一节，创家公司应交纳葛梅租金的截至日期为2018年5月1日。关于水费一节，现葛梅主张2103元，创家公司以葛梅实际使用，应自行承担费用，鉴于双方未结算、葛梅结算水费时间、实际居住情况，故本院酌定创家公司需要向葛梅支付的水费1500元。关于葛梅诉求的违约金、损失一节，两者存在重复，考虑创家公司违约问题、合同履行情况、创家公司抗辩意见等因素，本院确定创家公司应支付葛梅违约金18181.82元。针对反诉，关于合同解除一节，上文已述，现不再赘述。关于违约金、损失等，鉴于创家公司作为一家从事房地产经纪业务的公司，结合其违约行为，本院对其违约金、损失等均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）葛梅与被告（反诉原告）北京市创家房地产经纪有限公司在2015年8月6日签订的《房屋租赁委托代理合同》于2018年5月1日解除；二、被告（反诉原告）北京市创家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）葛梅房租10850.44元；三、被告（反诉原告）北京市创家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）葛梅水费1500元；四、被告（反诉原告）北京市创家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）葛梅违约金18181.82元；五、驳回原告（反诉被告）葛梅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京市创家房地产经纪有限公司的其他反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费518元，由原告（反诉被告）葛梅负担338元（已交纳），被告北京市创家房地产经纪有限公司180元（葛梅已交纳，北京市创家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内转交给葛梅）。案件反诉费454元，由被告北京市创家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  欧阳华审判员  孙茜倩审判员  李清华二〇一九年八月十五日书记员  彭林海