广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2207号上诉人（原审被告）：黄某，男，侗族，1986年12月13日出生，住所地：湖南省洪江市。委托诉讼代理人：蒲某，系上诉人的舅舅。被上诉人（原审原告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1705号房，统一社会信用代码：914413005666615535。法定代表人：林少勇。委托诉讼代理人：曾环钦、许泳珊，均系广东增华律师事务所律师。上诉人黄某因与被上诉人惠州市京粤实业有限公司（下称京粤实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄某向本院提出上诉请求：1、判令撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(20l7)粤1391民初57l号民事判决书;2、改判驳回被上诉人的所有诉讼请求;3、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:2015年3月25日，上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》，约定上诉人向被上诉人买惠州市大亚湾西区创新世纪花园第XX栋XXXX号房，总价款为488776元。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了首期款l48776元，并于2015年5月26日，上诉人与广州银行股份有限公司惠州分行签订了《楼宇按揭贷款合同》，贷款340000元。从2016年6月开始，上诉人不按约定偿还贷款。广州银行股份有限公司惠州分行与被上诉人签订了《债权转让协议》，将债权转让给了被上诉人。被上诉人与广州银行股份有限公司惠州分行签订的《债权转让协议》由于没有通知上诉人，对上诉人不发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第80条规定:债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。在本案中，被上诉人与广州银行股份有限公司惠州分行签订都没有通知上诉人，其转让对上诉人不发生效力，因此，被上诉人与上诉人之间并不存在债权债务关系，被上诉人并非适格的主体。本案的债权债务应发生在广州银行股份有限公司惠州分行与上诉人之间。一审判决对本案的主体没有进行审查，也没有审查清楚《债权转让协议》对上诉人是否适用，损害了上诉人的权益。上诉人请求贵院根据我国相关法律规定，依法改判，以维护上诉人的合法权益!上诉人补充上诉意见：黄某2015年1月通过惠州市京粤实业有限公司业务员黄某购买该公司开发的创新世纪花园，当时开发商为了售楼顺利垫支部分首付款140776元，分五年偿还给开发商，每月还2346元，向广州银行按揭贷款340000元，每月供2000元。黄某在正常还款及供款到2016年6月后，因家中母亲身患淋巴癌花费大量医疗费用而导致断供，广州银行和京粤实业有限公司在未给黄某任何口头或书面通知情况下将按揭贷款债权相互转让，然后一纸诉状起诉黄某违约，并需支付违约金97755.20元，购房合同及抵押登记都无效，这样黄某不仅房子不属于他，反而要背负上巨额的债务:应偿还开发商首付款11297O元+违约金14077.60元房屋买卖违约金97755.20元，合计224802.80元，这还没包括前期购房的各项税费和付了一年多的按揭月供:2000*l5个月+各种购房税费5000=35000元，总计负债259802.80元，尚不包括诉讼费。买房非但没有安居乐业，反而身负巨债。黄某与开发商京粤实业有限公司所签订的正式合同后面附加的补充协议，所有条款都以维护开发商的前提出发，根本未保护购房者的合法权益:例如补充协议第二条只要购房者逾期支付月供款，协议中未列明是一个月或几个月，或是一天几天，都可以不需通知购房者解除合同，并需支付总房款20%的违约金，此条补充协议对购房者明显有失公平，使购房者随时都处于被违约状态。再例如补充协议第五条约定房屋交付使用360日内发展商如未办理房地产权属证，在450日之后起才按日支付总房款千分之一违约金，而按中华人民共和国商品房销售合同相关规定，在房屋交付使用之日起90日内应办理房产权属证，时间跨度过长也未说明原因，该补充协议对购房者也明显有失公平，黄某从2015年4月房屋交付使用，到2016年6月因家中变故断供整整过去15个月*30日=450日房屋所有权属证都还没有办好，最后发展商以断供为由房产证未办理而解除购房合同并承担高额违约金，请问这合理公平吗?依据中华人民共和国合同法第五十四条第二款规定，在订立合同时显失公平的，当事人有权要求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。另黄某从2015年4月起按贷款340000元付月供款到2016年断供也已支付了一年多的月供，而广州银行转让给发展商的债权不减反增为346702.90元，这一数字也未经过黄某确认，在一审中法院也从未把这认定为黄某有该方面损失。综合上诉状和补充答辩所述，上诉人黄某请求法院根据我国相关法律规定，依法改判，给上诉人一个合法、合情、合理的判决。被上诉人京粤实业公司发表答辩意见：我方认为一审查明事实清楚，适用法律正确。原审原告京粤实业公司向一审法院提出起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《创新世纪花园补充协议书》。2、解除涉案房屋的预购商品房预告登记。3、被告向原告支付违约金97755.2元。4、本案的诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告增加了一项诉讼请求如下：请求法院判令解除涉案房屋的预购商品房抵押预告登记。一审法院查明的事实：原告是惠州大亚湾西区创新世纪花园的房地产开发商。2015年3月25日，原告作为出卖人与被告作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2015）03XXX，预告登记号：粤房地预登惠州字第××号]，商品房为预售商品房，为创新世纪花园第XX栋XXXX号房，用途为住宅。第六条约定了该商品房按套出售，建筑面积64.59平方米，套内建筑面积46.04平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米10616.33元，总价款为488776元。合同第六条约定：总房款的30%即148776元，于2015年3月25日付清；余款70%即340000元，于2015年4月10日前以银行按揭贷款。合同附件四《补充协议》第二条约定：在房产证办好并交银行抵押之前，若买受人不按期支付按揭月供款，导致银行向出卖人发出回购通知书或要求承担保证责任，则出卖人无需通知买受人，有权解除本《商品房买卖合同》和《按揭担保合同》。回收房屋另行出售，买受人按总房款20%向出卖人支付违约金，并全额赔偿出卖人损失。合同还约定了其他相关权利义务。合同签订后，被告即向原告支付了首期款148776元，并于2015年5月26日，由原告作为连带责任保证人，与广州银行股份有限公司惠州分行签订了《楼宇按揭贷款合同》，并，贷款金额为340000元。同时，双方还就涉案商品房办理了抵押权预告登记［粤房地预登惠州字第××号]。被告贷款后，从2016年6月开始，便不按约定偿还贷款，至2017年1月16日共欠借款本金346702.9元。广州银行股份有限公司惠州分行遂与原告签订了《债权转让协议》，将《楼宇按揭贷款合同》项下的债务以346702.9元全部转让给原告。遂于2017年3月30日诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的义务。合同签订后，被告未按约定履行偿还按揭贷款的义务，导致银行要求原告代被告承担提前还款责任，已经构成违约，原告有权依约解除合同并要求被告支付违约金。被告提出的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。合同解除后，原告应当将被告已交的购房款予以退还。关于违约金的计算问题。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条的约定，被告不按期支付按揭月供款，导致银行向原告发出回购通知书或要求承担保证责任的，原告无须通知被告，原告有权解除合同，被告应按合同约定总房价的20%向原告支付违约金。故原告要求被告支付违约金97755.20元（488776元×20%），合法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州市京粤实业有限公司与被告黄某于2015年3月25日签订的《广东省商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2015）03XXX]。二、被告黄某支付原告惠州市京粤实业有限公司违约金人民币97755.20元。三、原告惠州市京粤实业有限公司向原告退还购房款人民币148776元。四、被告黄某于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告惠州市京粤实业有限公司注销惠州大亚湾西区创新世纪花园第XX栋XXXX号房的预告登记[预告登记号：粤房地预登惠州字第××号]。五、被告黄某于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告惠州市京粤实业有限公司注销惠州大亚湾西区创新世纪花园第XX栋XXXX号房的抵押权预告登记［粤房地预登惠州字第××号]。六、上述二、三项相抵，原告惠州市京粤实业有限公司应支付被告黄某的款项计51020.8元，该款在本判决发生法律效力之日起三十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2244元,由被告黄某负担；该款可在执行中由被告迳付原告。本案二审中，上诉人黄某提交两份新证据，证据1：（2018）粤1391执1437号执行通知书，京粤实业公司名下的惠州市贝莱物业管理有限公司向黄某追讨首付款的执行通知书；证据2：创新世纪花园《商品房买卖合同》补充协议书，与京粤实业公司签订的补充协议。上述两份证据拟证明因京粤实业公司要求解除合同之后，黄某所面对被追讨的首付款；签订补充协议对黄某有失公平。被上诉人京粤实业公司发表质证意见：对证据1的真实性、合法性由法院核实，对关联性不予认可，该证据与本案无关。对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据我方在一审时由我方作为证据提供，在该证据的第二条倒数一段证明被上诉人有权利提起诉讼，要求解除商品房买卖合同。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：涉案商品房买卖合同是否应当予以解除。本院对此分析如下：本案中黄某与京粤实业公司签订《商品房买卖合同》后，通过支付首期款和办理银行按揭的方式支付了全部购房款，已履行了其作为买受人的付款义务。2016年6月开始，黄某不按约定偿还贷款。广州银行股份有限公司惠州分行遂与京粤实业公司签订《债权转让协议》，将《楼宇按揭贷款合同》项下的债权转让给了京粤实业公司。京粤实业公司依据《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》中第二条“在房产证办好并交银行抵押之前，若买受人不按期支付按揭月供款，导致银行向出卖人发出回购通知书或要求承担保证责任，则出卖人无需通知买受人，有权解除本《商品房买卖合同》和《按揭担保合同》”之约定，诉请解除涉案商品房买卖合同。对此，本院认为，本案中，京粤实业公司与黄某在《商品房买卖合同》中属于商品房买卖合同关系，在《楼宇按揭贷款合同》中属于借款担保关系，二者为不同的法律关系。涉案《补充协议书》第二条的约定实际是将京粤实业公司承担担保责任后的追偿权与商品房买受人的付款义务挂钩，加重了买受人的责任和义务。此种对双方权利义务有重大影响的特殊约定，在本案合同中没有做出让买受人予以注意的明显标志，京粤实业公司亦未提供证据证明其已经对于上述条款的内容在签订《补充协议》之前已经对黄某作出足够的提醒。该格式条款加重了买受人的责任，上诉人主张涉案合同不应依据该条款而解除，有事实与法律依据，本院予以支持。一审法院的认定有所不当，本院予以纠正。京粤实业公司可就其代偿的本息及相关损失向黄某另行主张权利。综上所述，上诉人黄某的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初571号民事判决；二、驳回惠州市京粤实业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费由原审原告惠州市京粤实业有限公司负担。二审案件受理费2244元，由被上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。惠州市京粤实业有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院交纳2244元诉讼费。上诉人黄某预交的二审诉讼费2244元由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一九年八月八日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷