河南省叶县人民法院民 事 判 决 书(2019）豫0422民初1869号原告：乔乃影，男，1954年4月25日出生，汉族，住河南省叶县。原告：乔乃昂，男，1956年10月28日出生，汉族，住河南省叶县廉村乡乔庄3组16号，身份证号：410422195610287037。委托诉讼代理人：乔猛（系乔乃昂弟弟），男，1973年9月18日出生，汉族，住河南省叶县昆阳镇北街许南大街8号院1号，身份证号：410422197309180010。原告：乔亚丽，女，1965年10月8日出生，汉族，住河南省叶县。原告：乔丽童，女，1968年9月14日出生，汉族，住河南省叶县昆阳镇北关新生街142号，身份证号：410422196809140061。原告：乔猛，男，1973年9月18日出生，汉族，住河南省叶县昆阳镇北街许南大街8号院1号，身份证号：410422197309180010。被告：平顶山市玉衡房地产开发有限公司，住所地：平顶山市新华区建设路中段天湖苑小区1号楼三单元二楼西户，统一社会信用代码：91410400786213795F。法定代表人：高佑，经理。委托诉讼代理人：张洪，河南首位律师事务所律师。委托诉讼代理人：李枭鹏，河南首位律师事务所律师。被告：王遂生，曾用名王遂山，男，1957年5月20日出生，汉族，住河南省叶县昆阳镇南关自由路250号，身份证号：。原告乔乃影、乔乃昂、乔亚丽、乔丽童、乔猛与被告平顶山市玉衡房地产开发有限公司（以下简称玉衡公司）、王遂生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，平顶山市中级人民法院于2019年5月5日作出（2019）豫04民终801号民事裁定书，裁定撤销河南省叶县人民法院（2018）豫0422民初1401号民事判决，发回河南省叶县人民法院重审，本院于2019年5月23日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔乃影、乔亚丽、乔丽童、乔猛及乔乃昂的委托诉讼代理人乔猛，被告玉衡公司的委托诉讼代理人张洪、李枭鹏到庭参加诉讼，被告王遂生经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔乃影、乔乃昂、乔亚丽、乔丽童、乔猛向本院提出诉讼请求：1、判令被告玉衡公司向五原告支付2500000元，被告王遂生承担连带清偿责任；2、判令二被告自2012年1月起，每月向原告支付经济补偿2000元直至房屋交付之日；3、保全申请费、案件受理费由被告负担。事实和理由：五原告的父亲乔涛生前，于2005年通过中国工商银行平顶山分行自有资产内部职工拍卖取得了坐落于叶县××北占地面积157平方米的房屋，2010年5月29日，被告平顶山市玉衡房地产开发有限公司与乔涛签订了《房屋开发补偿协议》，约定将开发后的最东边两间临街门面房补偿给乔涛，并由王遂山提供担保。协议签订后，乔涛及其配偶崔棉依约将房屋交付给被告平顶山市玉衡房地产开发有限公司进行开发建设，后乔涛及配偶崔棉死亡。现楼盘已竣工并具备交付房屋条件，但被告平顶山市玉衡房地产开发有限公司迟迟不履行交付房屋的义务。《房屋开发补偿协议》约定被告平顶山市玉衡房地产开发有限公司应当在2011年12月交付房屋，每延迟一月，赔偿2000元，但二被告一直未履行。为此，五原告诉至法院。原一审审理中，原告阐明，变更后的诉讼标的额250万元是指：(1)评估报告中，门面房的价格1079931元；（2)63.984平米商品房的价格201997元；（3)协议约定延期交房的话，每月赔偿2000元，自2012年1月起至2018年3月底止共75个月，应赔偿15万元;（4)承担按照门面房的价值1079931元一倍的赔偿责任，即赔偿原告1079931元。以上合计2511859元，因此，要求二被告支付五原告共计250万元。此次审理中，关于延期交房的经济补偿按照每月2000元，自2012年1月起计付至房屋交付之日，其他项目未作变化。玉衡公司辩称，1、关于王遂山的身份问题，王遂山与玉衡公司法定代表人高佑系亲戚关系，该项目前期系王遂山借用玉衡公司资质进行开发，公司对前期房屋拆迁补偿安置协议不知情。后期，因王遂山无力继续开发，玉衡公司才接手该项目。本案争议协议签订时间为2010年5月29日，在该协议签订时，无论是王遂山还是玉衡公司，均未取得土地证、建设项目土地文件、建设用地规划许可证，也没有具体的拆迁计划和拆迁证明，更没有向项目所在地的叶县人民政府拆迁管理部门申请房屋拆迁许可证明，王遂山和玉衡公司都不具有合法的拆迁资格，协议应当认定为无效。2、即使上述协议有效，玉衡公司介入后获取了相关许可证，但经相关部门许可的建设用地规划与原协议约定的建筑图纸发生变化，这种变化系行政行为导致，并非公司与王遂山所能左右，面对客观情况的变化，应适用情势变更，依照公平原则由双方重新达成协议；3、原告要求我方承担2500000元赔偿款，双方协议中并未予以约定，同时原告在审理中亦未提出解除双方签订的相关协议，故请求驳回五原告的诉讼请求。被告王遂生在法定期间内未向本院提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明：乔涛、崔棉夫妇（现已离世）共育有子女五人，分别为长子乔乃影、次子乔乃昂、长女乔亚丽、次女乔丽童、三子乔猛。2005年12月20日，乔涛在中国工商银行平顶山分行自有资产内部职工拍卖活动中拍得编号为“叶县7号叶县昆阳大道北段东侧”房产（即本案争议的被拆迁房屋）。2010年1月19日，王建涛（以开发商名义）与乔涛签订房屋开发协议，约定乔涛将上述房产交给甲方（王建涛）开发建设，甲方向乔涛提供门面房103.68㎡，共二间，每间长度约14.4米，宽约3.6米，计51.84㎡，门面房高度不得低于坐北朝南右边“彦民楼房”等。2010年5月29日，玉衡公司（甲方）、王遂生（丙方）与乔涛（乙方）签订《房屋开发补偿协议》，协议约定，乙方将上述房屋（157㎡）交给甲方进行房地产开发，甲方完成房地产开发后，应补偿乙方总面积最低为103.68㎡的门面房两间，其中，每间长度为14.4米，宽度为3.6米，每间面积为51.84㎡，此两间门面房应为开发后的整体楼房最东边紧挨两间；另在合同第二条约定，乙方房屋面积为157㎡，扣除甲方应补偿给乙方两间门面房的面积后的剩余面积补偿办法，采用以下方式解决：乙方购买甲方上述开发楼盘，甲方须提供给乙方四楼或五楼130㎡左右的套房，乙方所购套房面积首先冲减45㎡后，余下面积按开盘价（若实际对外出售价格低于开盘价，应以实际对外出售价格为准。）每平方优惠100元计付房款；第六条约定，甲方应在甲乙双方签订本协议后尽快开工建设，并于2011年12月交房。如延期交房，每延迟一月，甲方应赔偿乙方人民币2000元的经济补偿；第九条约定，丙方自愿作为担保人，向乙方提供连带责任保证，保证范围为乙方根据本协议享有的全部债权及收益，保证期间为两年。双方争议的房地产开发项目现已完工，建成后的商铺共三层，其中最底层商铺部分低于“彦民楼”底商地平面，部分高于前者。因双方就补偿问题发生争议，合同约定的商铺及住房均未交付。2018年10月17日，郑州宏信价格评估咨询有限公司作出郑宏价估字（2018）1095号房屋资产价格评估报告书，经评估九龙国际项目坐南朝北第一层最东边第二间建筑面积103.68㎡门面房价格：人民币壹佰零柒万玖仟玖佰叁拾壹元整（人民币￥：1079931元）。坐南朝北五楼东户建筑面积130平方米商品房房产价格：肆拾壹万零肆佰壹拾元整（人民币￥：410410元）。另查明，2010年1月12日，王建涛（甲方）曾以开发商名义与王冬至（乙方）签订《房屋开发协议一份》，约定将王冬至位于争议开发项目规划范围内的110㎡房产交给甲方开发建设，甲方需向乙方提供82.08㎡的门面房作为交换；2017年12月11日，玉衡公司（甲方）与王冬至（乙方）签订《房屋置换协议》，约定王冬至将其相关房产（叶县2号叶县昆阳大道北段东侧）交给甲方开发，甲方以九龙国际小区底商一层08商铺面积为91.8㎡的商用房作为置换房屋等，二审审理中，玉衡公司委托诉讼代理人将上述两份合同作为证据出示，并称“提交平顶山市玉衡房地产开发有限公司与王冬至签订的房屋开发协议及房屋置换协议……”，“其中，房屋开发协议系我公司与王冬至签订，约定我公司将最东面一间的门面房交付给王冬至。房屋置换协议签订于2017年12月11日，约定我公司将九龙国际小区底商一层008商铺负一层最东面一间约91.8平交付给王冬至适用，该协议签订后，当天我公司就将这间门面房交付给王冬至了，王冬至已经装修并出租使用”。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二审中，玉衡公司称“平顶山市玉衡房地产开发有限公司与王冬至签订的房屋开发协议及房屋置换协议”，即2010年1月12日王建涛（以开发商名义）与王冬至签订的《房屋开发协议》亦属玉衡公司与王冬至就房屋拆迁补偿达成的合意之列，据此，同样为王建涛（以开发商名义）与乔涛于2010年1月19日签订的《房屋开发协议》亦应对玉衡公司产生法律约束力，其中关于门面房高度不得低于坐北朝南右边彦民楼房的约定在后合同（2010年5月29日《房屋开发补偿协议》）未予抵触约定的情况下，应继续对玉衡公司及乔涛等合同当事人产生约束力。当事人关于新房建成后，门面房高度的约定依照其目的，应解释为当事人基于房产价格、商用价值等综合考虑作出的理性选择，双方争议的九龙国际项目在建设过程中，因种种原因，实际建成的门面房与地面相对高度出现偏差，此种偏差难免造成经济价值遭受较大影响，且未就相关变更或偏差与乔涛达成新的协商意见（亦无证据证明其在过程中尽到了提示、说明等附随义务），玉衡公司出示的房权证显示最底层用途为地下室（负一层），一层、二层为商业用房，但实际使用中，最底层亦被用作商业用途，同时2017年12月11日，玉衡公司与王冬至签订的《房屋置换协议》中也使用了“九龙国际小区底商一层08商铺”的表达，上述不一致的出现，容易给被拆迁人或买受人造成关于楼层的混淆与误解。此外，商用房置换的主要着重点在于房产的商业价值，实际建成的商品房与地面相对高度的变化，有违诚信信用原则，并构成对双方合同的违反，合同相对方有权行使解除权，解除上述合同，并请求玉衡公司承担违约责任。关于行使解除权的依据，除上述理由外，因本案涉及拆迁补偿安置房，同时，玉衡公司与乔涛合同约定标的物中的商品房已经另行售予他人，以商用房交付为基础的住房交付亦无法如约完成，合同相对方有权依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定解除合同，并请求被告玉衡公司承担相应惩罚性赔偿责任，其赔偿责任的数额参照门面房评估价值为1079931元，即在支付房屋价值1079931元的同时另按照该数额支付惩罚性赔偿金。2010年5月29日,《房屋开发补偿协议》第二条约定，甲方（玉衡公司）须提供给乙方（乔涛）四楼或五楼130平方米左右的套房，乙方所购套房面积首先冲减45平方米，该45平方米的价格可参照评估意见书关于五楼130平方米价格410410元，计算为142065元。另，该合同第六条约定了逾期交房时的经济补偿金支付方法，其经济补偿数额自2012年1月计算至2019年7月，为182000元。综上，被告玉衡公司应向原告支付的款项为：1079931元×2+410410元÷130㎡×45㎡+182000元=2483927元。现因乔涛已故，原告乔乃影、乔乃昂、乔亚丽、乔丽童、乔猛作为其第一顺序法定继承人有权获得上述款项。关于被告玉衡公司答辩意见的认定:1、2010年5月29日，玉衡公司与乔涛签订的《房屋开发补偿协议》的效力，玉衡公司称依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《城市房屋拆迁管理条例》规定，该协议违反法律、行政法规的强制性规定而应当认定为无效。法律、行政法规的强制性规定，包括取缔性规定和效力性规定，只有违反效力性（强制性）规定的合同才能依据该认定为无效，上述协议未出现违反效力性规定之情形，故不能据此认定无效；2、玉衡公司认为，九龙国际项目建设中，因行政许可等因素，最初的规划及图纸发生变化，应属于情势变更，应由合同双方基于公平原则重新达成协议。所谓情势变更，是指合同有效成立后，履行完毕前，合同赖以订立的客观情势发生了当事人是订立合同时不可预见的异常变动，导致合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用，将导致显示公平的后果。即情势变更的发生不可归责于当事人。如前所述，玉衡公司在合同履行过程中存在违约行为，同时争议门面房现已另行出卖于他人，故本案不符合情势变更的适用情形；3、玉衡公司称，原告诉请的2500000元赔偿款无相关合同约定，不应予以支持。如上所述，该赔偿数额以评估意见为基础，同时依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条关于惩罚性赔偿金的规定计算得出，同时，审理中，原告已提出解除双方签订的相关协议。对于王遂生责任的认定，2010年5月29日《房屋开发补偿协议》中约定，王遂生对协议的履行提供连带责任保证，保证期间为两年，原告虽称，期间，乔涛等多次找到王遂生主张权利无果，但仅有其陈述而未提供其他证据予以佐证，为此，对于其要求王遂生对玉衡公司应支付款项承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告平顶山市玉衡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告乔乃影、乔乃昂、乔亚丽、乔丽童、乔猛人民币2483927元（其中逾期交房的经济补偿金计算至2019年7月底）；二、驳回原告乔乃影、乔乃昂、乔亚丽、乔丽童、乔猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，诉讼保全申请费5000元，被告平顶山市玉衡房地产开发有限公司负担31596元，原告乔乃影、乔乃昂、乔亚丽、乔丽童、乔猛负担204元。评估费14000元，由被告平顶山市玉衡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长 张 旗审判员 朱德星审判员 任敬敬二〇一九年八月十日书记员 董 星