山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0214民初3540号原告：青岛四季春天广场有限公司，住所地山东省青岛市城阳区文阳路**。法定代表人：陶然，职务执行董事。委托诉讼代理人：肖佶玲，山东有容律师事务所律师。被告：城阳区甲一方媚娘火锅店，住，住所地山东省青岛市城阳区文阳路**宝龙城市广场**楼2175-2177网点/div>经营者：尹仙花，职务经理。被告：张坤，男，1987年6月25日出生，汉族，住吉林省舒兰市。两被告共同委托诉讼代理人：杨财基，山东纳源律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吕青青，山东纳源律师事务所律师。第三人：宝龙集团（青岛）置业发展有限公司，住所地，住所地山东省青岛市城阳区文阳路**iv>法定代表人：许××职务董事长。委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。第三人：青岛宝龙商业物业管理有限公司，住所地山东，住所地山东省青岛市城阳区城阳街道文阳路**>法定代表人：许××职务董事长。委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。原告青岛四季春天广场有限公司（以下简称“四季春天公司”）与被告城阳区甲一方媚娘火锅店（以下简称“甲一方火锅店”）、被告张坤、第三人宝龙集团（青岛）置业发展有限公司（以下简称“宝龙置业公司”）、第三人青岛宝龙商业物业管理有限公司（以下简称“宝龙物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告四季春天公司委托诉讼代理人肖佶玲与被告甲一方火锅店、被告张坤共同委托诉讼代理人杨财基、吕青青，第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司共同委托诉讼代理人周重骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四季春天公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的租赁合同于2016年1月15日解除；2、被告立即腾让租赁的商铺并交还原告；3、被告支付原告至2016年1月15日的租金99589元、2016年1月16日起到2016年6月10日的场地占用费241080元、2015年9月1日起到2016年6月10日的物业管理费64553元以及2016年6月10日起至被告实际腾让租赁场地之日止按日租金标准4元/平方米/天计算的场地占用费、按17.3元/平方米/月计算的物业管理费；4、被告支付原告违约金190158元；5、本案的诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2012年，原告与被告张坤签订《租赁合同》，原告将其位于青岛市城阳区文阳路269号二层[2175、2176、2177]单元商铺租赁给被告使用，用于经营甲一方火锅店，双方共同确认租赁面积为410平方米，租期五年，第一年为1.5元/日/平方、第二年租金为1.7元/日/平方、第三年租金为1.8元/日/平方、第四年租金为2元/日/平方、第五年的租金为2.2元/日/平方，双方确定被告应在每历月的15日前支付原告次月的租金及物业管理费。物业管理费第一年为13元/平方米/月、第二年为14.3元/平方米/月、第三年15.7元/平方米/月、第四年17.3元/平方米/月、第五年为19元/平方米/月。支付时间与支付方式与租金相同。被告张坤承租商铺后，由其配偶尹仙花设立甲一方火锅店对外经营，但租赁经营期间，二被告未按合同约定按期缴纳租金、物业管理费，已达到合同约定的解除条件。原告于2016年1月15日向被告寄送《解除商铺租赁合同的通知》告知二被告，若被告不按期交清一切费用，租赁合同至2016年1月15日解除，并要求二被告于2016年1月15日前腾退房屋，二被告未按期交清费用，且拒不履行腾房义务。2016年6月7日，原告再次发函告知被告交清一切费用及腾退房屋，被告仍置之不理。二被告的行为已构成违约和侵权，原告为维护自身合法权益，特依法诉至贵院，望判如所请。被告甲一方火锅店、被告张坤辩称，原告所诉与事实不符，本案是因原告违约导致合同目的无法实现，才产生后面一系列履约问题，两被告与原告约定的违约条款不符合法律规定，且违约金部分过高，原告在与宝龙公司之间发生争议后没有及时采取措施，致使损失进一步扩大，因此，对于扩大损失部分应承担相应法律责任。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司述称，第三人与原告之间于2010年10月25日签订租赁合同，2016年5月31日第三人与原告之间签署解约协议，就涉案租赁商铺解除双方之间签订的租赁合同，原告与被告之间的租赁合同关系与第三人无关，第三人与原告之间租赁合同关系履行期间内全部权利义务也在2016年5月31日的解约协议中全部协商解决，第三人与原告之间不再存在其他争议。为支持其主张，原告四季春天公司向法庭提交如下证据：1、《租赁合同》1份，证明：原告与被告张坤签订《租赁合同》，约定了位置、用途、租赁期限、租赁面积、租金交纳时间等内容，根据合同第8条第8.2款、第8条第8.5款、第9条第9.1款、第10.4款、第10.5款、第10.7款约定，被告自2015年8月开始拖欠租金及物业费，构成严重违约，达到了合同约定的解除条件，原告有权解除合同，并按照合同约定的标准主张违约金、逾期占用使用费等。被告未在通知限期内腾退房屋，应按照合同约定支付逾期占用使用费及产生的一切费用，同时视为放弃店内装修、设备及其他设施的所有权、使用权。被告甲一方火锅店、被告张坤：对该证据真实性无异议，但对证明事项有异议，认为：1、本合同对违约金的约定明显过高；本合同是因为原告违约致使被告无法正常经营而产生的一系列履约问题，对此原告应承担责任；2、对于文书送达的约定，不符合法律规定；3、对于合同终止后，装修部分的约定显失公平，应当认定为无效。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无法确认，与第三人无关。2、《解除甲一方媚娘品牌时尚火锅租赁合同的通知》1份及解约通知EMS快递单两份，证明：根据双方租赁合同约定，被告应于2015年8月15日前缴纳下月的房租及物业费，但至今未向原告缴纳，构成违约，已经达到合同约定的解除条件，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金及腾退房屋等。2016年1月5日，原告已经依照合同约定的地址用EMS向被告送达了解约通知，并同时向被告店铺寄送了解约通知，且该两份解约通知均经被告签收。二被告未依照解约通知上规定的日期缴清拖欠的费用，双方合同已于2016年1月15日解除。被告甲一方火锅店、被告张坤：对《解除甲一方媚娘品牌时尚火锅租赁合同的通知》真实性无法确认，与本案无关，对EMS快递单真实性不予认可，系复印件，没有原件核对，且该两份EMS快递单邮寄地址不同但签收人是相同的，一个人不可能同一天在两个地方签收快递，不符合常理，另外，签收人与本案没有任何关系，两被告对此不认可，即便原告曾发出过两份EMS，原告也无法证明发出的两份EMS里面的内容就是《解除甲一方媚娘品牌时尚火锅租赁合同的通知》。综上，两被告没有接到原告所称的解除租赁合同通知，原告没有任何证据证明与两被告解除了租赁合同，租赁合同现继续有效。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性无法确认，与第三人无关。3、甲一方媚娘火锅商铺腾退房屋通知1份、EMS快递单两份、邮件全程跟踪查询结果1份及邮件改退批条1份，证明：因被告违约，原告向被告送达解约通知后，被告仍未履行缴清费用及腾退房屋的义务，原告于2016年6月7日向被告送达腾退房屋通知，要求被告2016年6月10日前结清拖欠原告的全部款项。同时在通知中，原告已经将宝龙同意继续按不高于原条件履行合同的相关事项告知了被告。被告如果愿意继续承租店铺，于2016年6月10日前书面通知原告。若不继续承租则应于2016年6月10日前腾退房屋。上述通知原告通过EMS快递方式向被告在合同上约定的地址及被告店铺进行了送达，其中送达至合同约定地址（城阳区德阳路221号）的邮件经被告签收。综上，原告已经将被告违约、解约以及被告可同宝龙置业继续承租的事宜告知被告，被告至今未结清费用及腾退房屋，应按照合同约定承担违约责任。被告甲一方火锅店、被告张坤：对该组证据真实性无法确认，两被告从未收到过原告称的上述通知，即便原告确实邮寄过EMS，也无法证明其邮寄的具体内容。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性无法确认，与第三人无关。4、《限期补交租金及物业费等费用的通知》及《费用缴纳通知单》各1份，证明：1、因被告2013年2月份以后一直未依照合同约定缴纳租金、物业管理费，拖欠租金达113160元，拖欠物业费31980元，2013年1月起未按照约定交纳水电费，拖欠水电费32631.4元，原告多次催收被告一直拒付，原告2013年8月7日发函通知被告自收到函件之日起5日内付清拖欠费用。2、因被告拖欠2015年5月至2015年8月租金及物业费达111479元，构成严重违约，原告于2015年7月27日向被告发函要求收到函件3日内缴清费用，该函件送达被告店铺，被告员工签收。上述证据证明被告在合同履行期间多次违约，给原告造成重大损失。被告甲一方火锅店、被告张坤：对该组证据真实性无法确认，两被告未收到过原告所称的通知，且通知与本案无关。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性无法确认，与第三人无关。5、《解约协议》1份，证明：2016年5月31日原告与涉案商铺产权人宝龙集团（青岛）置业发展有限公司签订了解约协议，所有与原告有租赁关系的商户宝龙集团愿意在现有同等条件下接收，所有与原告有租赁关系的商户宝龙集团愿意在现有同等条件下接收协议第五条约定，2016年6月1日至7月31日期间，租金物业费以原告与商户签订的租金物业费支付宝龙集团，2017年7月31日后未撤离租户按上述租金双倍支付。被告甲一方火锅店、被告张坤：因被告不是合同的当事人，无法确认合同的真实性，但是根据本协议正是因为原告与第三人提前解除合同致使原告与被告的合同无法继续履行，原告存在违约行为，应对被告的装修损失及物品损失承担赔偿责任。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无异议，通过该证据可以看出，2016年5月31日原告与第三人已经解除租赁协议，并就租赁期间的权利义务协商解决完毕，双方不再有其他争议。6、付款申请单4份、发票9份、工商银行往来户历史明细清单两份及建设银行客户专用回单两份，证明：因包括红屋牛排、汉庭轩及原告在内的三家商铺违法占用，导致原告于2016年6月、7月依照与宝龙公司的解约协议赔偿宝龙公司租金损失116137.9元，物业费31506元，并导致原告向宝龙公司支付8-10月份租金物业费共计50万元，以上款项为被告违法占用商铺给原告造成的实际损失，原告有权要求两被告赔偿其中因两被告的违法占用行为应赔偿的部分。被告甲一方火锅店、被告张坤：对付款申请单的真实性不予认可，对发票及工商银行往来户历史明细清单真实性没有异议，付款申请单系原告单方制作，该证据并不能证明原告向宝龙公司付款的理由是由两被告的行为造成的，发票及打款记录上也并未显示原告的付款理由，因此该组证据并不能证明是由两被告的原因给原告造成的损失。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性无异议，2016年5月31日原告与第三人已经解除租赁协议，并就租赁期间的权利义务协商解决完毕，双方不再有其他争议。为支持其主张，被告甲一方火锅店、被告张坤向法庭提交如下证据：1、青岛新闻网新闻截图两份，证明：原告无法经营导致被告火锅店无法继续经营，另外宝龙物业房屋存在严重质量问题无法通过验收，房屋无法正常使用。原告四季春天公司：对该组证据真实性有异议，系打印件，对其真实性无法核实，根据民诉法相关规定，网页打印件应经公证才能使用，且该新闻报道内容与本案无关，即使原告于2016年4月闭店，但两被告2015年8月15日就已经没有履行交纳房租的义务，原告已经根据合同约定向其发出了解约通知。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性不予认可，无法确认内容的真实性。2、通告照片1份，证明：原告已经停业。原告四季春天公司：对该证据真实性无法确认，原告确实发过一个关于内场暂时闭店的公告，但该公告仅涉及内场，与外街店铺无关，包括被告在内的所有外街店铺都是正常经营的，另外原告发布公告的时间与该公告照片也不一致。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该证据真实性无法确认，与第三人无关。3、证人证言、录音光盘及文字整理材料各1份，证明：原告所述与事实不符，原告违约在先，在距2015年年底四五个月前被告经营处入口电梯停运，导致大量客人无法到达被告经营处，被告多次与原告协商，但一直未修好，另原告商场内长期经营惨淡，客流量稀少，专柜纷纷撤柜，未能给被告提供一个良好的经营设施及氛围。原告四季春天公司：对该组证据真实性有异议，证人应当出庭作证，对证人证言不予认可，对录音真实性不予认可，在（2017）鲁0214民初1360案中，宝龙公司已明确了不存在被告所述电梯停运问题，也否认了录音中被告陈述的刘经理、张经理等是宝龙的员工，另外，即使2015年6、7月份电梯停运，也不构成被告2015年9月份起不交房租的理由。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对录音真实性无法确认，被告所称的宝龙工作人员并非第三人处职工，对证人证言真实性不予认可，内容与事实不符。4、证人庄某出庭作证，证明：原告所述与事实不符，原告违约在先，在距2015年年底四五个月前被告经营处入口电梯停运，导致大量客人无法到达被告经营处，被告多次与原告协商，但一直未修好，另原告商场内长期经营惨淡，客流量稀少，专柜纷纷撤柜，未能给被告提供一个良好的经营设施及氛围。原告四季春天公司：对证人证言有异议，对证明事项不予认可，证人与被告有利害关系，私交甚笃，且证人与原告解除了租赁合同关系，所作不利于原告的证言不应采信，所作的证言完全不具备真实性，而且同被告提供的录音证据互相矛盾，被告的录音证据中明确提到电梯在2015年6、7月份两个月一到周五、周末电梯就停，而证人却某2015年7、8月至其与原告解除租赁合同时都一直是坏的，明显不符合实际，证人所陈述的是因为商场冷清没有盈利才与原告解除合同，明显是带有主观情绪的，2015年底时包括被告在内的其他店铺都在正常经营，证人是因为自己的原因与原告协商解除，与商场经营情况无关。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对证人身份无法核实，且所述与事实不符。五、青岛威尔斯餐饮有限公司工商登记资料及私营企业登记信息查询结果各1份，证明：第三人已于2016年12月12日前将涉案商铺租赁给青岛威尔斯餐饮有限公司。原告四季春天公司：对该组证据真实性无异议，但对其证明事项有异议，该组证据不能证明涉案房屋已经另行出租的事实，且被告甲一方火锅店工商登记仍然在涉案商铺。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司：对该组证据真实性无异议，但对证明事项有异议，工商登记资料上房屋产权所有人和合法支配权人处签字并非第三人，也非第三人法定代表人许健康本人所签，该材料系青岛威尔斯餐饮有限公司伪造签订，被告提交该组证据并不能证明在被告承租商铺期间第三人已将涉案商铺出租，且第三人与被告之间并无任何合同关系，第三人何时转租涉案商铺与被告无关。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司未向法庭提交证据。经审理查明，一、被告甲一方火锅店为个体工商户，经营者为尹仙花，工商营业发照时间为2013年12月18日。张坤与尹仙花系夫妻关系。2012年，原告四季春天公司（甲方）与被告张坤（乙方）签订《租赁合同》，主要约定甲方将其位于山东省青岛市城阳区文阳路269号二层[2175、2176、2177]单元（以下称“涉案商铺”）出租给乙方，用于经营甲一方媚娘品牌时尚火锅，租赁期限为5年，其中2012年10月1日至2012年12月31日为免租期，双方共同认可租赁面积为410平方米，第一年为1.5元/日/平方、第二年租金为1.7元/日/平方、第三年租金为1.8元/日/平方、第四年租金为2元/日/平方、第五年的租金为2.2元/日/平方，乙方应在每历月15日前向甲方支付次月的租金及物业管理费，物业管理费第一年为13元/平方米/月、第二年为14.3元/平方米/月、第三年15.7元/平方米/月、第四年17.3元/平方米/月、第五年为19元/平方米/月，物业管理费支付时间与支付方式与租金相同，其它费用乙方应在收到甲方通知后五日内交清上述费用，否则甲方有权停止向乙方供应水、电。其中第8.1条约定：乙方应按照合同的约定支付租金、物业管理费、水电费等其他费用，……，如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费、水电费等其他任何费用时，甲方都有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金，扣除后乙方须在五日内补足该保证金；若乙方欠缴租金或物业管理费或其他费用达15天，甲方还有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利。……第8.2条约定：若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不返还乙方保证金，且乙方还应向甲方支付相当于六个月基本租金和物业管理费总和的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。同时甲方有权立即解除或终止本合同。……（二）逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日。……第8.5条约定：任意一方按本合同约定行使提前终止合同的权利时，以解约方向对方出示的书面通知为准。解约方的书面通知按本合同的规定送达至对方时，本合同提前终止。第9.1条约定：在本合同期满或因任何原因终止后，乙方应在接到甲方离场通知后，应立即将该商铺恢复原状后（如甲方要求保留已形成附合的装饰装修物，则该装饰装修物无偿归甲方所有，乙方无需对该部分装修部分恢复原状）交还给甲方。未经甲方书面同意逾期占用该商铺的（包括以人或物品占用）：1）乙方应按日基本租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用；2）且乙方将被视为是自动放弃该商铺内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方保证金中扣除上述费用。第10.4条约定：乙方的联系方式约定如下：联系地址城阳区德阳路221号；联系电话186××******；联系人员张坤；第10.5条约定：在合同履行过程中若双方的业务联系人或公司住所地等发生变更，变更方应在变更后三日内书面通知对方。任何一方按照合同确认地址（通知变更的按变更后的地址）送达法律文书的，无论对方是否真正收到，法律文书到达该地址起三日内都视为送达对方。2014年12月31日，原告四季春天公司（甲方）与被告张坤（乙方）签订《租金及物业费调整补充协议》，被告甲一方火锅店在乙方落款处盖章，主要约定：双方同意乙方商铺第三年（即2014年12月8日-2015年12月7日期间）的租金按1.7元/日/平方的标准收取，物业管理费按15.7元/月/平方的标准收取。庭审中，原告与两被告一致确认涉案《租赁合同》的出租方是四季春天公司，承租方是张坤。二、2016年1月5日，原告按照约定的送达地址通过中国邮政EMS特快专递方式向张坤送达《解除甲一方媚娘品牌时尚火锅租赁合同的通知》，于同日由张丽冰签收，该《解除甲一方媚娘品牌时尚火锅租赁合同的通知》主要内容为：因多次拖欠租金及物业费，不履行最主要的合同义务，通知张坤收到通知后五日内将拖欠费用146754.9元一次性缴清，否则将于2016年1月15日解除甲一方商铺的租赁合同，张坤将租赁房屋内的相关设施撤离并将租赁房屋恢复原状交还，逾期按日基本租金的2倍收取逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用。2016年6月7日，原告按照约定的送达地址通过中国邮政EMS特快专递方式向张坤送达《甲一方媚娘火锅商铺腾退房屋通知》，于次日由樊秀华签收，该《甲一方媚娘火锅商铺腾退房屋通知》主要内容为：原告曾于2016年1月4日发函通知张坤解除合同，现租赁合同已于2016年1月15日解除。租赁合同解除后，张坤并未按《租赁合同》约定将租赁房屋恢复原状后交还，反而继续占用该房屋，且仍未将之前拖欠的费用缴齐，也未缴纳任何房屋占用费。现根据《商铺租赁合同》第九条的约定再次通知：1、请张坤在2016年6月10日前结清拖欠原告的全部款项（包括租金、物业服务费、逾期腾退损失等）；2、若张坤愿意继续承租该商铺，请于2016年6月10日前书面通知原告，原告已协调房屋所有权人宝龙置业公司，其同意以不高于张坤与原告原租赁合同的标准将该商铺继续租赁给张坤使用；若张坤不愿继续承租，请于2016年6月10日前租赁商铺内所涉物资、设备搬迁腾退完毕并原告办理书面移交确认手续。若张坤未在上述期限内搬迁腾退完毕的视为放弃对置放在租赁商铺内所涉物资、设备的全部权利，届时，原告将有权对尚未搬迁腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由张坤承担。三、2016年5月31日，第三人宝龙置业公司（甲方）与案外人青岛中山巴黎春天百货有限公司（乙方）、原告四季春天公司（丙方）、第三人宝龙物业公司（丁方）签订《解约协议》（以下称“四方《解约协议》”），主要约定：甲、乙、丙、丁四方协商一致，同意于本协议签署之日（以下称“解约日”）解除租赁合同及其补充协议，就上述租赁合同及其补充协议的提前解除，乙方、丙方除根据本协议第三条约定支付补偿款外，各方互不承担违约责任。其中第三条约定：乙方、丙方已支付给甲方的履约定金954274元不另行退还，丙方就租赁合同及其补充协议的提前解除事宜一次性向甲方支付全部补偿款1150万元，向丁方支付全部补偿款1150万元，甲方、丁方指定的收款开户行为中国工商银行青岛城阳支行。第四条约定：1、丙方可于本协议签署之后开展撤场工作，对于百货商场内所有乙方、丙方的供应商，若其有意在百货商场内继续经营，且甲方愿意在现有同等条件下进行接收的，由甲方、丙方、供应商签订三方协议。2、对于无意在百货商场内继续经营的供应商或甲方不愿意在现有同等条件下接收的供应商，由丙方负责撤场工作。针对该等供应商：（1）丙方承诺于2016年7月31日或之前完成该等供应商的结算及撤场工作。（2）自2016年6月1日至撤场期间的租金、物业管理费由甲方和丁方所有，租金及物业费标准按照乙方或者丙方与供应商签订的租赁协议、物业服务协议标准执行。租金及物业管理费由乙方或者丙方与供应商签订的租赁协议、物业服务协议标准执行。租金及物业管理费由乙方或者丙方支付给甲方和丁方。（3）2016年7月31日丙方仍未办理完毕该等供应商的撤场工作，则丙方向甲方和丁方按照上述租金、物业管理费每日标准的双倍支付每日的租金和物业管理费。（4）该等供应商的撤场费用由丙方承担。（5）乙方对丙方的本条第2项约定承担连带责任。2016年11月9日，原告四季春天公司根据上述《解约协议》约定向第三人宝龙置业公司转账支付宝龙红屋、汉庭轩、甲一方2016年6月、2016年7月租金116137.9元（原告明确红屋25254元、汉庭轩40863.9元、甲一方50020元）。同日，原告根据上述《解约协议》约定向第三人宝龙物业公司转账支付宝龙红屋、汉庭轩、甲一方2016年6月、2016年7月物业费31506元（原告明确红屋9200元、汉庭轩8120元、甲一方14186元）。2016年12月6日，原告根据上述《解约协议》约定向第三人宝龙置业公司转账支付未撤离租户2016年8月至10月租金200000元（原告明确红屋43000元、汉庭轩70000元、甲一方87000元）。同日，原告根据上述《解约协议》约定向第三人宝龙物业公司转账支付未撤离租户2016年8月至10月物业费、撤场费用等300000元（原告明确红屋物业费27600元、撤场费用68494元，汉庭轩物业费24360元、撤场费用68494元，甲一方物业费42558元、撤场费用68494元）。四、被告张坤向原告四季春天公司缴纳租金到2015年8月31日。被告甲一方火锅店、被告张坤主张使用涉案商铺至2016年4月5日闭店，2016年6月份被第三人将屋内东西强制搬空。原告四季春天公司主张两被告一直没有把商铺交还给原告。第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司否认2016年6月份将涉案商铺内东西强制搬空，并称是本案被告2017年2月份左右将商铺内物品清理完毕后交给第三人的。另查明，青岛威尔斯餐饮有限公司于2016年12月21日在青岛市城阳区市场监督管理局注册成立，住所地为涉案商，住所地为涉案商铺div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上述事实，有当事人提交的证据、询问笔录、质证笔录及庭审笔录等在卷作证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告四季春天公司与被告甲一方火锅店、被告张坤一致确认涉案《租赁合同》出租方是四季春天公司，承租方是张坤，根据合同相对性原则，原告四季春天公司与被告张坤之间存在房屋租赁合同关系，所签《租赁合同》意思表示真实，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。综合本案查明事实和各方当事人诉辩主张，本院对原告四季春天公司的诉讼请求评判如下：一、关于原告要求确认原、被告之间的《租赁合同》于2016年1月15日解除。被告关于原、被告之间的合同继续有效并没有解除，在没有解除的情况下，原告出租的网点处于停业状态，且原告又与第三人解除了租赁合同，使原、被告之间的合同无法实现合同目的，原告属于违约，应当赔偿被告损失的抗辩意见，本院认为，本案中，被告张坤向原告四季春天公司支付租金到2015年8月31日，后未再依约租金，且逾期支付租金超过30日，原告依据《租赁合同》第8.2条约定行使合同解除权，本院依法应予支持。原告2016年1月5日按照约定的送达地址通过中国邮政EMS特快专递方式向张坤送达《解除甲一方媚娘品牌时尚火锅租赁合同的通知》，符合《租赁合同》第10.4条约定，故原告要求确认原告四季春天公司与被告张坤之间的《租赁合同》于2016年1月15日解除，本院依法予以支持。二、关于原告要求被告立即腾让租赁的商铺并交还原告。涉案《租赁合同》解除后，被告未在2016年6月10日前腾让并交还原告商铺，但涉案商铺后已被第三人宝龙置业公司、第三人宝龙物业公司收回，故本院对原告该项诉讼请求不再予以支持。三、关于原告要求被告支付至2016年1月15日的租金99589元、2015年9月1日起到2016年6月10日的物业管理费64553元。被告张坤未支付原告2015年9月1日至2016年1月15日期间租金、2015年9月1日至2016年6月10日期间的物业管理费属实，经本院依法核算，被告张坤应依约支付原告上述期间租金99589元（1.7元/平方米/天×410平方米×97天+2元/平方米/天×410平方米×39天）、物业管理费64080元（15.7元/平方米/月×410平方米×3个月+15.7元/平方米/月×410平方米÷30天×7天+17.3元/平方米/月×410平方米×6个月+17.3元/平方米/月×410平方米÷30天×3天），本院对原告要求过高部分不予支持。四、关于原告要求被告支付2016年1月16日起到2016年6月10日的场地占用费241080元、2016年6月10日起至被告实际腾让租赁场地之日止按日租金标准4元/平方米/天计算的场地占用费、按17.3元/平方米/月计算的物业管理费。被告没有有效证据证实2016年6月份第三人将涉案商铺内东西强制搬空的事实，亦没有证据证实就涉案商铺与原告进行过交接或通知过原告进行交接，另外，原告基于四方《解约协议》约定向第三人宝龙置业公司支付了涉案商铺2016年6月、2016年7月租金50020元，并按双倍租金标准赔付了第三人宝龙置业公司2016年8月至10月租金87000元，同时向第三人宝龙物业公司支付了涉案商铺2016年6月、2016年7月物业费14186元，并按双倍物业费标准赔付了第三人宝龙物业公司2016年8月至10月物业费42558元，还另行赔付了第三人宝龙物业公司撤场费用68494元，综上所述，本院认为，原告要求被告按照《租赁合同》第9.1条约定标准支付场地占用费及物业管理费，从可以弥补被告给原告所造成该期间的实际损失综合考虑，本院酌情支持被告张坤支付原告2016年1月16日至2016年6月10日期间的场地占用费120540元（2元/平方米/天×410平方米×147天），及被告张坤支付原告按4元/平方米/天计算的自2016年6月11日起至2016年10月31日期间410平方米的场地占用费及按17.3元/平方米/月计算的自2016年6月11日起至2016年10月31日期间410平方米的物业管理费。五、关于原告要求被告支付违约金190158元。《租赁合同》第8.2条约定被告逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，原告还应向被告支付相当于六个月基本租金和物业管理费总和的违约金，如上所述，本院已综合考虑被告张坤给原告所造成该期间的实际损失，故原告要求被告张坤另行支付违约金190158元，本院不予支持。被告甲一方火锅店并非涉案《租赁合同》相对方，原告要求被告甲一方火锅店在本案中承担责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告青岛四季春天广场有限公司与被告张坤签订的《租赁合同》于2016年1月15日解除。二、被告张坤于本判决生效后十日内支付原告青岛四季春天广场有限公司2015年9月1日至2016年1月15日期间租金99589元及2015年9月1日至2016年6月10日期间物业管理费64080元。三、被告张坤于本判决生效后十日内支付原告青岛四季春天广场有限公司2016年1月16日至2016年6月10日期间的场地占用费120540元。四、被告张坤于本判决生效后十日内支付原告青岛四季春天广场有限公司按4元/平方米/天计算的自2016年6月11日起至2016年10月31日期间410平方米的场地占用费及按17.3元/平方米/月计算的自2016年6月11日起至2016年10月31日期间410平方米的物业管理费。五、驳回原告青岛四季春天广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9754元，由原告青岛四季春天广场有限公司负担5097元，被告张坤负担4657元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  纪仁峰审判员  李 珂审判员  徐 鹏二〇一九年八月三十日书记员  张 磊