河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初1868号原告：平彩霞，女，1982年4月2日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：李华普，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅玉倩，河南神龙剑律师事务所律师。被告：郑州兴联置业有限公司，住所地郑州市上街区新安路**院**。法定代表人：张震，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨得欣，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚晶晶，河南元慧律师事务所律师。原告平彩霞与被告郑州兴联置业有限公司（以下简称兴联置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平彩霞委托诉讼代理人畅玉倩、李华普、被告兴联置业公司委托诉讼代理人杨得欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平彩霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房的违约金65,520元；2.判令被告支付原告逾期办理初始登记的违约金21,882元；3.判令被告支付原告逾期办理转移登记的违约金15,540元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月4日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将位于上街区新安东路11号院13栋1单元4层3A-02号房以总房款420,000元出售给原告。原、被告在合同中约定被告应当在2015年7月30日前将具备“该商品房建筑工程已经验收合格并依法向有关部门备案，商品房取得面积实测技术报告书”条件的商品房交付给原告使用，逾期交房的，被告应当按日按总房款的万分之三支付原告违约金。另约定产权初始登记应当在2015年7月30日前完成，否则被告按日按总房价的万分之一支付原告违约金；还约定被告在取得该商品房初始登记后360日内，取得原告的房屋所有权证，否则按日按总房款的万分之一支付原告违约金。合同签订后，原告在2015年10月29日才领取该房屋的钥匙，但截止到2019年1月15日原告领取该房屋不动产权证书才发现，该房屋的竣工日期为2017年1月1日。根据合同约定，被告只有房屋竣工验收后才能交付使用，且按照法律法规，被告进行初始登记应当提交竣工验收备案表，现根据该不动产登记的竣工日期，被告在给原告房屋钥匙时，该房产尚未竣工，也即不具备合同约定的交付条件，因此，依据原、被告之间的《商品房买卖合同》相关条款约定，被告存在逾期交付、逾期办理初始登记及转移登记的情形。兴联置业公司辩称，1.被告为原告办理了房屋交付手续且在办理房屋交付手续时，房屋可以正常使用，符合房屋使用的交付、使用、入住等手续。依据郑州市房产开发项目交付使用管理办法第七条之规定，交付双方对房屋符合合同约定以及达到交付使用条件的意见，达成一致的，可以自行交付使用。而本案所涉及的房屋已达成一致意见，并交付使用。因此，对于原告所起诉的在该房屋交付之后而要求的违约交付房屋的违约金不应当支持。2.依据合同之规定，该房屋在交付之后，应当在60日之内办理初始登记，而在60日之后至2016年8月20日之前因政府的环保、环卫等因素致使被告未能在该期间内进行办理，而对于在2016年8月20日之后，由于政府房产管理以及不动产管理进行新的部门之间合并调整，造成在2016年8月20日之后无法办理初始登记以及转移登记，因该行为而延期办理是属于政府的原因所造成，属于合同中法律直接规定的情势变更。因此，对于2016年8月20日之后所造成的无法办理初始登记以及转移登记的情况，不能视为被告的违约行为，不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据和事实，本院认定如下：1.关于兴联置业公司与平彩霞实际交房是否违反合同约定的交房条件而构成违约。庭审中，平彩霞提交了合同编号为SJ150××××****的《商品房买卖合同》、不动产权证书、郑州市上街区住房和城乡建设局出具的证明各一份，证明其所居住的新安路××小区××、××、××、××、××、××楼竣工验收备案时间为2017年1月11日、所购房屋竣工日期为2017年1月1日，兴联置业公司将不具备合同约定交付条件的房屋进行交付，构成违约。兴联置业公司提交了郑州市房地产开发项目交付使用管理办法郑政［2011］96号文件一份，以证明双方已就争议的商品房达成一致意见。根据平彩霞提交的证据和其诉状陈述2015年10月29日领取该房屋的钥匙，虽然涉案商品房所属楼号竣工验收备案时间为2017年1月11日，但平彩霞已领取房屋钥匙，证明兴联置业公司已于2015年10月29日将具备入住条件的商品房交付给平彩霞，平彩霞并未拒收，应视为双方变更了合同约定的房屋交付条件，兴联置业公司交付房屋因双方变更了商品房交付的条件而未构成违约。2.关于兴联置业公司是否逾期交付商品房。双方商品房买卖合同约定出卖人应当于2015年7月30日前交付买受人，根据平彩霞诉状陈述2015年10月29日领取该房屋的钥匙，本院认定，兴联置业公司存在逾期交付商品房的违约行为，逾期时间自2015年7月31日至2015年10月29日，共计91天。3.关于兴联置业公司未按《商品房买卖合同》约定时间办理产权初始登记、转移登记是否构成违约。平彩霞提交了郑州市上街区不动产登记中心2019年6月11日出具的证明、不动产权证书各一份，证明兴联置业公司就其所购房屋首次登记的时间为2017年10月13日，办理不动产权证书为2019年1月15日，并未按合同约定办理初始登记和转移登记。兴联置业公司提交了2016年8月19日郑州市住房和房地产管理局通告一份，证明郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即停止办理房屋的初始登记、转移登记等手续，该项通告属于政府的行政行为，在该合并期间所发生的影响办理初始登记和转移登记的事项，应当归责于合同法中所规定的情势变更，因情势变更所发生的违约行为，其公司不承担违约责任。根据郑州市住房和房地产管理局通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，停止办理房屋的初始登记、转移登记等手续，2016年8月19日前已经受理的登记业务按原模式继续办理完毕。本案涉案房屋买卖合同签订于《不动产登记暂行条例》实施之前，涉案房屋首次登记的时间为2017年10月13日，兴联置业公司在2015年10月29日房屋交付60日后即2015年12月29日至2016年8月19日期间共计235天未办理初始登记即首次登记，构成违约。兴联置业公司自2016年8月20日至2017年10月13日前未办理初始登记即首次登记，系产权登记部门停止办理房屋初始登记、转移登记的原因造成，构成合同履行的情势变更，该期间未办理初始登记，不构成违约。根据双方的举证和陈述，兴联置业公司在平彩霞按揭贷款办理完毕后，于2018年1月份通知业主办理房产证。平彩霞于2018年11月2日缴纳了所购商品房的契税。兴联置业公司于2019年1月15日为平彩霞办理了不动产权证书。考虑郑州市2016年8月20日停止办理房屋初始登记、转移登记的情势变更情形以及办理不动产证需以买受人缴纳契税为前提，兴联置业公司在平彩霞缴纳契税后为其办理了不动产权证书，不存在违约办理转移登记的事实。另查明，双方2015年4月4日签订《商品房买卖合同》的房屋价款为420,000元，平彩霞以按揭方式购买，并按约支付了首付款为130,000元。《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交付违约金自交付期限第二日至实际交付之日止，按日向买受人支付房价款万分之三的违约金；出卖人未在约定期限内办理初始登记、转移登记的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应依约履行。被告兴联置业公司未按约定期限交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任，故原告平彩霞诉请被告兴联置业公司支付逾期交房的违约金，本院予以支持。逾期交房的违约金为420000×3÷10000×91=11,466元。被告兴联置业公司在2015年10月29日房屋交付60日后即2015年12月29日至2016年8月19日期间共计235天未办理初始登记即首次登记，应当按日向买受人支付总房款万分之一的违约金即420000×1÷10000×235=9,870元。原告平彩霞另诉请支付逾期办理转移登记的违约金，因合同履行中发生情势变更，且其本人未缴纳契税，对该项诉请，本院不予支持。被告兴联置业公司辩解2016年8月20日之后无法办理初始登记、转移登记的情况不能视为其违约行为进而不应当承担违约责任的意见，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、被告郑州兴联置业有限公司于判决生效后十日内支付原告平彩霞逾期交房的违约金11,466元；二、被告郑州兴联置业有限公司于判决生效后十日内支付原告平彩霞逾期办理初始登记的违约金9,870元；三、驳回原告平彩霞的其他诉请。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,002元，由原告平彩霞负担794元、被告郑州兴联置业有限公司负担208元（于判决生效后十日内支付给原告平彩霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  禹红岩二〇一九年八月九日书记员  许晓萌