湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初6709号原告：长沙金海物业管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉北路街道湘江北路三段1388号架区Z54号。法定代表人：肖瑞阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴利思，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓智兴，湖南金厚律师事务所实习律师。被告：罗海龙，男，1979年2月2日出生，汉族，住长沙市开福区。原告长沙金海物业管理有限公司（以下简称“金海公司”）与被告罗海龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王小强独任审判，代理书记员沈沙担任庭审记录，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告长沙金海物业管理有限公司的委托诉讼代理人戴利思、邓智兴到庭参加了诉讼。被告罗海龙经本院传票传唤，无正当理由未能到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告金海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠原告的物业管理费2728.9元；2、判令被告向原告支付拖欠原告的物业管理费所产生的违约金（违约金以2728.9元为基数，以日3‰计算，从2019年1月1日暂计算至2019年3月15日为598元，后续违约金仍按上述标准计算至实际清偿之日止）；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与金帆小区业主委员会存在着长期的合作关系，金帆小区业主委员会委托原告对金帆小区范围内的公共设施、绿化、安保、卫生、公共秩序等进行维护、管理，各业主或物业使用人按照物业管理费收取标准按时支付物业管理费用给原告，按照合同约定，原告为金帆小区提供物业管理服务，各业主或物业使用人每月6日至10日到物业管理处交纳本月的物业管理服务费用。被告是金帆小区的业主，系5栋707号房屋的所有人，房屋占地面积为134.38平方米。被告从2016年1月起至2018年5月未按约缴纳物业管理费给原告，给原告的正常经营活动造成很大影响，被告累计拖欠原告的物业管理费用为人民币2728.9元（2012年6月之前按0.5元/㎡计算，2012年6月开始按照0.7元／㎡计算）。合同履行至2018年5月，原告按合同约定为被告所在的小区提供良好的物业管理服务，被告却不按约履行自己的缴费义务，原告多次催缴无果，现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。被告罗海龙未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。本案中，原告向本院提交了物业管理委托合同，金帆小区工作交接协议，金帆小区业主大会公告，物业管理费、水费催缴通知单等证据；被告未向本院提交证据。对于原告提交的证据，被告未出庭进行质证，亦未向本院提出书面质证意见，本院经审查后予以确认。根据上述确认的证据，本院查明的本案事实如下：2005年10月1日，金帆小区业主委员会（委托方，甲方，以下简称“金帆业委会”）与长沙金海林物业管理有限公司（受托方，乙方，以下简称“金海林公司”）签订《物业管理委托合同》约定，1、甲方将位于长沙市开福区四方坪街道金帆小区的物业服务等事项委托乙方管理服务；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米人民币，多层0.5元，洋房1元向业主或物业使用人收取等。2012年5月17日，经金帆小区业主委员会同意后，原告将物业服务收费标准进行了调整，即从2012年6月1日起，普通住宅每月0.7元/平方米，门面每月1.4元/平方米，洋房每月1.2元/平方米，金帆小区业主委员会并对此进行了公告。2014年3月26日，金海林公司（甲方）与被告（乙方或用户）签订《物业管理服务协议》对上述《物业管理委托合同》予以确认，同时约定，如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准的时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金，对无正当理由且逾期三个月仍拒交的，甲方可采取必要的催缴措施等。2018年5月2日，长沙金海物业管理有限公司（甲方，以下简称“金海公司”）与金帆业委会签订《金帆小区物业工作交接协议》（以下简称《交接协议》）约定，甲方因金帆小区项目经营状况不佳，在无新的收入增长可能的情况下，经与乙方协商一致，定于2018年5月31日退出金帆小区项目等。另查明，被告罗海龙系长沙市开福区四方坪金帆小区5栋707号房屋的所有人，房屋占地面积为134.38平方米。被告拖欠原告自2016年1月1日起至2018年5月31日的物业管理费用共计人民币2728.9元。经原告催收，被告未支付上述物业管理费用。还查明，金海林公司经工商登记变更为金海公司。本院认为，一、原告和被告之间签订的物业服务合同未违反国家强制性规定，应合法有效。原告已根据合同约定的服务标准提供物业服务，被告尚欠原告2016年1月1日至2018年5月31日物业费2728.9元，故对于原告要求被告支付物业费2728.9元的诉讼请求，本院予以支持。二、对于原告提出的违约金问题。根据物业管理服务合同，违约金应按照日千分之三计算，故对于原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。本案中，虽物业服务合同约定以未支付金额为基数，以日千分之三的标准计算违约金，但该标准明显过高，本院酌情认定违约金为200元。三、被告罗海龙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告罗海龙在本判决生效之日起十日内向原告长沙金海物业管理有限公司支付物业费2728.9元；二、被告罗海龙在本判决生效之日起十日内向原告长沙金海物业管理有限公司支付违约金200元；三、驳回原告长沙金海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元,由被告罗海龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王小强二〇一九年八月十六日代理书记员  沈 沙附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。