甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民终288号上诉人（原审原告、反诉被告）：张国庆，男，1961年4月1日出生，汉族，住白银市平川区。委托诉讼代理人：范宏生，甘肃明源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张永娟，女，1974年1月30日出生，汉族，住白银市平川区。委托诉讼代理人：汪启东，甘肃沁川律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：成维斌，男，1974年6月1日出生，汉族，住白银市平川区。委托诉讼代理人：汪启东，甘肃沁川律师事务所律师。上诉人张国庆因与被上诉人张永娟、成维斌房屋租赁合同纠纷一案，不服平川区人民法院（2018）甘0403民初2795号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张国庆上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；驳回被上诉人的反诉请求；被上诉人承担本案诉讼费事实及理由：1、2016年11月，上诉人与被上诉人协商一致，将自建房屋一套卖与被上诉人，约定价款145000元，不上诉人已支付60000元，以工资抵偿房款13500元，剩余房款71500元被上诉人一直没有支付，被上诉人入住后一直不缴纳水电费及采暖费，遂起纠纷。被上诉人反诉请求判令合同无效，返还购房款，赔偿房屋装修损失。上诉人认为：上诉人对涉案房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系双方真实意思表示，不存在损害国家和第三人利益的情形。上诉人、被上诉人在约定房屋买卖合同时，被上诉人明确知道所购房屋的实际情况，不存在隐瞒和欺诈的情形。虽然上诉人未依法登记取得土地权属证书，但不属于城市房地产管理法或其他法规所规定的不得转让的情形。未办理土地使用权证并不必然影响房屋买卖合同的效力，因此本案房屋买卖合同合法有效。案涉房屋买卖协议不存在《合同法》第五十八条的情形，《土地管理法》调整的是土地法律关系，不调整房屋买卖法律关系。2、原审认定上诉人在老宅基地附近推平大山建造了40多套平房，上诉人没有宅基地使用证，属认定事实错误。上诉人持有贺家川村委会出具的宅基地使用证明。3、原审酌定返还被上诉人装修费2万元无法律依据。被上诉人没有提交证据证明装修花费35000元，且即便有损失也不是上诉人的原因造成的。成维斌、张永娟辩称，请求维持原判，一、二审诉讼费由被答辩人承担。张国庆向一审法院起诉请求：1.判令张永娟、成维斌立即向张国庆支付房款71500元；2.判令张永娟、成维斌立即向张国庆支付水、电费658元，取暖费1564元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月，成维斌、张永娟与张国庆经协商达成协议，张国庆将位于平川区宝积镇贺家川村黄土岘的张国庆的自建平房中的路南第一排自东向西第三套房屋以145000元的价格出售给成维斌、张永娟。成维斌、张永娟向张国庆支付了购房款60000元。成维斌、张永娟对该房屋进行了装修并于2017年入住。2018年7月6日，经成维斌与张国庆核算，成维斌向张国庆出具了条据，部分内容为欠张国庆房款71500元，该条据中对张国庆欠张永娟的13500元工资也算入了房款之中。张国庆陈述其在平川区宝积镇贺家川村黄土岘原有老宅一处，前20年其将两座大山推平后在老宅及推平大山的基础上建造了40多套平房，其没有宅基地使用证，推平大山亦未经过相关部门批准，所建房屋的土地性质为农民集体所有土地，出售给成维斌、张永娟的房子属于40多套平房中的一套。该房屋的暖气供由张国庆供应，双方均同意供暖面积按78平方米计算。双方约定，水费由成维斌、张永娟按照4元每立方米向张国庆支付，电费按照电表显示度数依照每度电0.6元钱向张国庆支付。成维斌、张永娟入住该房屋后并未向张国庆缴纳过水电费及暖气费用。在本案的审理过程中，经现场勘查张国庆出售给成维斌、张永娟的房屋，电表显示数字为“01389kw/h”，水表显示数字为“00067/8立方米”。成维斌、张永娟表示愿意依据证据承担水电费。成维斌、张永娟不要求对房屋升值进行鉴定。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，张国庆提交的欠款单据，成维斌与张永娟提交的房屋装修照片，一审法院工作人员的勘察笔录予以证实。一审法院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律。张国庆未提供证据证明其出售给成维斌、张永娟的房屋系其宅基地上所建造的房屋，亦未提交该房屋系合法建造的其它证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三）以合法形式掩盖非法目的；(四）损害社会公共利益；(五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》规定：“国家实行土地用途管理制度”，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。即使出售给成维斌、张永娟的房屋系使用农民集体所有的土地而建造，张国庆与成维斌、张永娟之间的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。成维斌、张永娟要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因双方之间的合同无效，成维斌、张永娟应向张国庆返还房屋，张国庆应当返还成维斌、张永娟已支付的房款，对于张国庆要求成维斌、张永娟给付剩余房款的诉讼请求，本院不予支持。本案中，成维斌、张永娟向张国庆支付的购房款为60000元，该60000元应由张国庆向成维斌、张永娟返还。对于张国庆应向张永娟支付的13500元工资，可另案处理。对于张永娟、成维斌要求张国庆支付房款占用期间的利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。张国庆作为房屋出卖人明知其所出卖的房屋没有合法的相关手续，其应对合同无效承担主要责任。现合同无效，张永娟、成维斌需向张国庆返还房屋，其对房屋的装修不能和房屋相分离，该装修所花去的费用即属于张永娟、成维斌的损失，本院酌定张国庆应赔偿张永娟、成维斌装修损失2万元。对于张永娟、成维斌要求张国庆赔偿房屋升值损失的诉讼请求，因张永娟、成维斌不要求对房屋是否升值进行鉴定，致使本院无法确定该房屋是否升值，对于该诉讼请求，本院不予支持。虽张国庆与成维斌、张永娟之间的房屋买卖合同无效，但双方之间的水、电、供暖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。成维斌、张永娟应按合同约定向张国庆给付费用。按双方约定，成维斌、张永娟实际使用的水按照67.5立方米计算，应向张国庆支付水费270元（67.5立方米×4元），使用电1389度，应向张国庆支付电费833.4元（1389度×0.6元）。对于暖气费，成维斌、张永娟未提交证据证明张国庆未正常供热，本院酌定按其白银市平川区暖气供应收费标准向张国庆交付暖气费即交纳暖气费1606.8元（20.6元/平方米×78平方米），张国庆只要求成维斌、张永娟支付1564元，是其对自己权利的处分。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、确认张国庆与成维斌、张永娟之间的房屋买卖合同无效；二、成维斌、张永娟于本判决生效后十五日内将位于平川区宝积镇贺家川村黄土岘的张国庆自建平房中的路南第一排自东向西第三套房屋腾退给张国庆及向张国庆支付水费270元、电费833.4元、暖气费1564元；三、张国庆于本判决生效后十五日内返还成维斌、张永娟购房款60000元、给付房屋装修损失20000元；四、驳回张国庆的诉讼请求；五、驳回成维斌、张永娟的其它诉讼请求。本诉案件受理费1644元，减半收取822元，张国庆负担797元，成维斌、张永娟负担25元；反诉案件受理费2774元，减半收取1387元，成维斌、张永娟负担487元，张国庆负担900元。二审中双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，根据已查明的事实，2016年11月双方当事人协商一致，上诉人将案涉房屋以145000元的价格出售给二被上诉人，并约定了水、电、暖的支付标准。协议达成后，二被上诉人向上诉人支付了60000元购房款。2018年7月6日双方核算，将上诉人张国庆欠被上诉人张永娟的13500元工资抵顶了房款，二被上诉人欠上诉人房款71500元。2017年二被上诉人装修入住案涉房屋。依据以上事实可以认定，该合同的主要内容，标的、价款约定明确，双方对已付价款及欠付房款数额均无异议，且合同已实际履行。故，应当认定案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示。一审判决认为，上诉人售与被上诉人的自建房屋，因无土地权属证书及缺乏相关审批手续，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定而归于无效。本院认为，案涉房屋土地的权属确认及变更土地用途的登记属于行政管理的范畴，系管理性强制性规定而非效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项所指的法律、法规的强制性规定系效力性强制性规定。故，上诉人没有合法的建造手续不必然导致本案房屋买卖合同无效。二被上诉人购买案涉房屋时未审查上诉人的房屋所有权证书及土地所有权证书，系其自身过错，不能据此认定上诉人有欺诈行为。故而，案涉房屋买卖合同有效。一审判决认定案涉房屋买卖合同无效，属适用法律错误。因此，二被上诉人的反诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人请求二被上诉人支付剩余购房款的请求，于法有据，本院予以支持。关于上诉人请求二被上诉人支付水电费、采暖费的请求，因双方对一审中法院现场勘查结果无异议，故，对于水、电费按照一审认定的1103.4元支付。对于采暖费的请求因上诉人未提交证据证明其主张，本院不予支持。综上所述，张国庆的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销平川区人民法院（2018）甘0403民初2795号民事判决；二、被上诉人成维斌、张永娟于本判决生效30日内支付上诉人张国庆购房款71500元；三、被上诉人成维斌、张永娟于本判决生效30日内支付上诉人张国庆水、电费1103.4元；四、驳回上诉人张国庆的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人成维斌、张永娟的反诉请求。一审案件受理费822元，由张国庆负担22元，成维斌、张永娟负担800元。反诉案件受理费1387元，由成维斌、张永娟负担。二审案件受理费1644元，由张国庆负担44元，成维斌、张永娟负担1600元。本判决为终审判决。审判长  高登云审判员  栾春鹏审判员  刘红雅二〇一九年八月十二日书记员  王 露