天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初7570号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司，住所地天津市河**怒江道创智东园2-915，统一社会信用代码：9112010355948267XP。负责人：熊翊华，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁学敏，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：戴明月，国浩律师（天津）事务所实习律师。被告：罗昂，男，1994年3月28日出生，汉族，住天津市河**。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司（以下简称“华润公司”）与被告罗昂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁学敏和被告罗昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2014年7月1日至2018年12月31日的物业费共计51388.02元和违约金256.94元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区双港镇华润中央公园香薇邸11-7号房屋的业主，该房屋建筑面积为250.43平方米。原告和被告居住小区的开发建设单位签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：原告为被告居住的小区提供物业服务，被告按每月每平方米3.81元交纳物业费，物业服务合同自2010年11月9日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳2014年7月1日至2018年12月31日的物业费，经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。罗昂辩称，我确系天津市津南区双港镇华润中央公园香薇邸11-7房屋的业主，该房屋面积为250.43平方米，原告诉请的期间我未交纳物业费，理由如下：1、2015年9月11日，我家的装修工人在门口休息被不明身份的人员殴打，造成装修工人受伤严重，后我们报警，警察到保安处询问，保安人员说不知道，物业说没有摄像头，造成该刑事案件至今未侦破。小区门前的道路上之前有路霸封锁道路，对外购的沙子和水泥不允许运进小区，业主只能购买他们的沙子和水泥。当时11-8号房屋的业主没有购买他们的材料，造成我的装修工人受伤，至今物业也没有向我家道歉。2、物业的服务不到位，小区门禁不能识别所有的车辆，小区脏乱差，物业和业主不沟通，只知道催缴物业费。3、未经业主同意，物业出租了部分设施开办幼儿园、健身房、洗车服务，侵占了业主的公共绿地。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市商品房买卖合同1份、不动产登记查询明细表1份，以此证明被告系本案涉及房屋的业主及房屋面积。2、商品房交接单和物品签收单各1份，以此证明被告办理了房屋入住手续。3、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了《前期物业合同》。4、确认书1份，以此证明被告承诺按照前期物业合同的约定履行其义务。5、催款函、快递单、快递回执各2份，以此证明原告曾向被告催缴过物业费。被告对原告提交的证据1-5均无异议，本院对其证明效力予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、照片10张，以此证明被告家装修工人被打、小区状况和地下室漏水的事实。2、光盘1张（包含照片，视频资料），以此证明被告家装修工人被打、小区状况和地下室漏水的事实。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性均不认可，照片无法确定拍摄的时间和地点，装修工人被打无法认定系涉案小区发生的事件。本院对被告提交的证据1、2的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区双港镇华润中央公园香薇邸11-7号房屋的业主，该房屋面积为250.43平方米。2010年11月9日，原告和被告居住小区的开发建设单位华润置地（天津）有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2010年11月9日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及的房屋按每月每平方米3.81元交纳物业费，业主于每月31日前按月交纳物业费，逾期缴费，则从逾期之日起按应交物业费的千分之五比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2014年7月1日至2018年12月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于装修工人被打事件，被打的事实是否存在需要被告举证，如存在该事件，也是第三方侵权造成的，应由第三方承担责任，被告可另行以侵权纠纷主张权利，与原告提供的物业服务无关，被告不能以此为由拒交物业费。原告和第三方不存在勾结行为，原告尽心尽力为小区提供服务且未出租幼儿园、健身房、洗车服务，不存在涉黑涉恶行为。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准（3.8元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称其装修工人被打事件，由于原告提供的系对全体业主的整体物业服务，其服务内容具有不可分割性，如被告认为原告在装修工人被打事件中负有责任，其可另行主张权利，但不能以此为由拒交物业费。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院酌情认定被告应按应交物业费的90%交纳物业费。经核算，被告应支付原告2014年7月1日至2018年12月31日的物业费共计46249.22元。现原告主张上述期间的物业费51388.02元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张违约金256.94元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务存在瑕疵、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、罗昂于本判决生效后十日内给付华润公司2014年7月1日至2018年12月31日的物业费共计46249.22元。二、驳回华润公司的其他诉讼请求。如罗昂未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545.5元，由华润公司承担54.55元，由罗昂承担490.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年八月九日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。