云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0127民初1143号原告：杨万贵，男，汉族，1955年3月30日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：李向刚，系云南进国律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：杨桂英，女，汉族，1946年5月4日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。被告：杨丽芬，女，汉族，1965年5月23日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。以上二被告委托诉讼代理人：陈建伟，男，汉族，1980年8月15日生，云南省西山区人，住云南省昆明市西山区。系二被告亲属，代理权限为特别授权代理。原告杨万贵诉被告杨桂英、杨丽芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告杨万贵及委托诉讼代理人李向刚，被告杨桂英、杨丽芬及共同委托诉讼代理人陈建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告杨桂英、杨丽芬系母女关系。被告杨桂英与韩必林（已去世）原系夫妻关系，也是房产证号昆明市房权证嵩明县字第**房屋的共同所有人。2016年11月2日，原告与被告杨桂英、韩必林协商一致，并经他人代书签订《房屋买卖协议》,协议约定：杨桂英、韩必林自愿将二人共同共有的位于嵩明县杨林镇嵩明公路管理段15幢2-202号2层住宅(47.03平方米)以38000元的价格出售给原告，原告当天将该款以信用社转账方式支付给二人，房屋所有权证由原告保管。原告收到杨桂英、韩必林交付的房屋后，开始装修并住进了该房屋，直到现在已经居住了2年多。2018年8月，由于韩必林去世，房屋过户手续虽经原告多次催促，但被告未能配合原告办理相关手续，导致原告至今未办理房产过户手续，严重侵害到原告的合法权益,为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1、由二被告配合原告办理昆明市房房权证嵩明县字第**屋的过户手续；2、本案诉讼费由二被告承担。被告杨桂英、杨丽芬辨称：《房屋买卖协议》是无效的，该份合同应该最少一式两份，但原告没有给答辩人一份。当时卖房的价格是不合理的，家属也不知道卖房经过，是后面才知道的。韩必林于2017年10月2日死亡，签订《房屋买卖协议》时韩必林是意识不清，原告和韩必林此时是不可能达成协议的，签字按手印是原告拉着韩必林的手按印，此时买卖房屋原告最起码要和房主的儿女商量后才能决定，答辩人认为原告存在诱骗老人的做法。买卖合同是原告单方制作的，答辩人杨桂英也是不认识字，家属也不知道情况。原告针对其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、原告身份证明，证明原告身份符合诉讼主体资格；二、被告户口证明各一份，证明二被告的身份情况；三、房产证、房屋买卖协议、银行流水各一份，证明韩必林、杨桂英于2016年11月2日将自有的位于嵩明县杨林镇320国道旁嵩明公路管理段15幢2-202号2层的房屋出售给原告，并且原告按协议约定持有被告房屋房产证原件的事实；四、电水费缴纳单据复印件1份，证明原告自被告出售房屋后就一直居住于该房屋的事实。经质证，被告对第一、二组证据没有意见；对第三组证据房产证真实性、证明内容没有意见，对房屋买卖协议的真实性不认可，该协议是无效的，签订买卖房屋合同时，两位老人一个意识不清楚，一个不识字，是原告拉着韩必林的手按印的，故该协议是无效的；对银行流水真实性没有意见；对第四组证据真实性不予认可，该份证据是手写的，原告是自行进入居住的。被告针对其答辩主张，向本院提交了如下证据：一、被告身份证复印件，证明被告身份信息；二、证明3份，证明卖房期间韩必林是属于意识不清楚的；三、杨金标出院记录、杨金标出院证、杨金标病情诊断证明、杨围明云南省医疗住院收费票据、杨围明省/市医保普通住院病号医疗费用结算单、杨围明出院证、杨围明出院小结，证明买卖房屋期间被告家属在住院的事实；四、证人证言，证明韩必林因脑梗塞、老年痴呆、小脑萎缩等疾病，自2014年起就生活不能自理，意识不清，经常出门后即找不到回家。经质证，原告对第一组证据没有异议；对第二组证据的三性及证明目的不予认可，意识不清只是个人陈述，也不能证明韩必林属于限制民事行为能力人，对第三组证据的真实性、合法性予以认可，但与本案的关联性及证明目的不予认可，杨金标及杨围明是本案的一个案外人，住院或者生病与本案没有关系。对第四组证据，韩必林意识是否清楚，应该由鉴定机构出具鉴定意见，不是由证人予以证实。庭审结束后，本院到嵩明县不动产登记中心调取了与诉讼房屋对应土地证号为云（2018）嵩明县不动产权第00062**的土地证，经质证，原告对真实性没有异议，被告杨桂英、杨丽芬没有异议。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：原告与被告系亲戚关系，被告杨桂英与杨丽芬系母女关系，被告杨桂英与韩必林原系夫妻关系，韩必林因病于2014年3月左右起意识不清，丧失自理能力,于2018年8月韩必林因病去世。2016年11月2日，原告与被告杨桂英及韩必林签订《房屋买卖协议》，约定：“韩必林、杨桂英夫妻现有嵩明县杨林镇320国道旁嵩明公路管理段15幢2-202号2层混合结构住宅47.03平方米，因夫妻年岁已高，经和买方杨万贵自愿协商，该房屋于2016年11月2日以38000元卖给杨万贵，买方于2016年11月2日以信用社转付方式已付给韩必林、杨桂英，买卖双方属自愿买卖，互不反悔，房屋所有权证韩必林、杨桂英已拿给杨万贵保管，谁反悔谁负经济及法律责任”，原告杨万贵在买方处按手印，韩必林、杨桂英在卖方处按手印。《房屋买卖协议》签订当天，原告向被告杨桂英及韩必林支付了购房款38000元。原告对房屋经过简单装修后，就搬进去居住至今，后因被告杨桂英及其子女提出异议，故该房屋至今未办理产权过户手续。另查明，原被告争议房屋房权证为嵩明县字第**，位于嵩明县，房屋属于韩必林、杨桂英共同共有，房屋性质为私有，规划用途为住宅，建筑面积为17.02平方米；该诉争的房屋对应的土地的权利人为嵩明公路分局，发证日期为2000年6月6日，新登记土土地证号为云（2018）嵩明县不动产权第00062**权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，从土地管理部门的资料来看，诉争的房屋对应的土地属于国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”，因此，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。但庭审结束前，原告未提供证据证实原告与被告已经向有关部门申请或是有关部门已经就此进行过批准，对此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。根据上述规定，本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖协议》，违背了法律、行政法规的强制性规定，现原告主张要求被告配合原告办理昆明市房房权房权证嵩明县字第**过户手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：驳回原告杨万贵的诉讼请求案件受理费750元，减半收取375元，由原告杨万贵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  杨劲松二〇一九年八月六日书记员  李美玲