河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终1375号上诉人（原审原告）：张家口鸿棕物业服务有限公司，住所地怀来县沙城镇龙道匍泊园小区商业S1-9。法定代表人：赵颜，总经理。委托诉讼代理人：徐敏，河北海龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高治中，男，1982年10月15日出生，汉族，住怀来县。委托诉讼代理人：徐春娥（高志中爱人），1983年6月21日出生，汉族，住怀来县。上诉人张家口鸿棕物业服务有限公司（以下简称鸿棕物业公司）因与被上诉人高治中物业服务合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。鸿棕物业公司上诉请求：撤销怀来县人民法院（2019）冀0730民初529号民事判决，发回重审或改判。事实和理由：高志中所使用的阁楼不在其购买的龙道·葡泊园小区5-2-1102不动产范围内，购房合同中并无此项记载。阁楼位于高志中所在楼顶，设立的初衷是为了外观造型，高志中所购买的不动产紧邻阁楼，对此享有使用的优势，高志中以不属于自己产权的物品在使用中出现质量瑕疵，拖欠物业费实属不合理。根据物业管理委托合同中的约定，鸿棕物业公司对于房屋共用部位、共用设施设备等维修、养护，物业公司已经尽到了维修义务，高志中所在楼栋相邻业主也能够证实。一审判决描述的阁楼漏水、物业未能尽到管理义务不应成立。目前阁楼坡面楼顶瓦片需要全部更换，已经超出了物业合同约定的小修范围，应当使用维修基金进行修缮，鸿棕物业公司也已经在启用维修基金进行修复楼顶的工作。物业服务费所涵盖的内容是多方面的，其中还包含垃圾清运、电梯维保等方面，高志中居住于高层，生活中每天都要乘坐电梯，有关电梯的维修、保养等各项费用均是由物业费支撑。高志中拖欠物业费的行为仅仅影响了物业企业的正常运行，还间接的侵占了其他业主的合法权益。庭审中，鸿棕物业公司补充陈述高志中在一审中未提交证据证实其对阁楼享有使用权，一审法院仅将其个人陈述作为定案依据，缺乏证据支持，房屋在五年的质保期内存在质量瑕疵应当由承建商承担责任，在质保期届满之后如果需要维修也应当通过启用维修基金进行，一审法院将以上都不属于鸿棕物业公司的责任强加到其身上，是及其不公平的。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷的司法解释有关规定，一审判决认定事实不清，适用法律错误，证据不足，应当依法予以撤销。高治中答辩称，高志中对阁楼享有使用权，曾多次找到鸿棕物业公司要求维修，但还是漏水。鸿棕物业公司向一审法院起诉请求：高志中交纳2015年6月30日至2018年12月31日的物业费4065.6元，高层自来水二次加压费300元，环卫代收生活垃圾处理费108元，合计4474元，并按照日万分之三支付滞纳金。一审法院认定事实：河北龙道房地产开发有限公司（以下简称龙道房开公司）与怀来鸿棕物业服务有限公司于2014年4月10日签订了“龙道•萄泊园住宅小区物业管理委托合同”，约定由怀来鸿棕物业服务有限公司承包管理龙道房开公司开发的龙道•萄泊园住宅小区物业管理服务，怀来鸿棕物业服务有限公司于2015年5月20日名称变更为鸿棕物业公司，即本案原告。高治中于2013年12月22日购买了龙道•萄泊园5栋2单元1102室房产，因使用的阁楼在雨季时多处漏水，多次找鸿棕物业公司维修，未得到解决，认为鸿棕物业公司未尽到管理义务，亦未提供标准的物业服务，因此自2015年6月30日至2018年12月31日期间，未缴纳物业服务费，共计42个月合款4065.6元，另有自来水二次加压费300元、生活垃圾处理费108元未交纳。一审法院认为，鸿棕物业公司所主张的高层自来水二次加压费300元、代收环卫处生活垃圾处理费108元，共计408元，高治中对此无异议，予以确认。鸿棕物业公司作为物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定，为业主提供符合约定的服务，在鸿棕物业公司提供了符合约定的服务后，业主应当依约定交纳物业服务费用，在物业服务企业所提供的服务不符合约定时，业主有权行使先履行抗辩权。本案中，高志中未交物业费的主要原因系阁楼漏水问题未得到解决，并非恶意拖欠。在鸿棕物业公司所提供的与龙道房开公司签订的物业管理委托合同第四条，约定了房屋建筑共用部位的维修、养护和管理包括楼盖、房顶；第二十六条，约定了房屋公用设施、设备的小修、养护费用，由物业管理承担，大、中修费用由维修基金承担，更新改造费用由维修基金承担。因此，鸿棕物业公司认为阁楼漏水是传统质量缺陷、不归物业负责的抗辩意见不能成立，对其请求高志中给付4065.6元物业费的诉讼请求不予支持。判决：一、高治中应于本判决发生法律效力之日起三日内，给付张家口鸿棕物业服务有限公司高层自来水二次加压费用300元、环卫处生活垃圾处理费108元，共计408元；二、驳回张家口鸿棕物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，鸿棕物业公司围绕其上诉请求提交了龙道房开公司的工商登记信息一份、龙道房开公司出具的证明一份，拟证明对阁楼并未进行出售，也未收取占有使用费用，委托鸿棕物业公司对小区进行管理，阁楼不在服务维修范围内，漏雨属于承建商的管理范围。高志中提交了其与龙道房开公司签订的补充协议一份，拟证明其对阁楼享有使用权。对于以上证据，本院组织双方当事人进行了质证。高志中认为其享有阁楼的使用权，对房屋的承建方并不知情，无法进行救济，只能去向鸿棕物业公司反映情况。鸿棕物业公司对高志中提交的协议真实性不持异议，但认为不能证明阁楼属于其提供物业服务的范围，关联性不予认可。经合议庭评议认为，高志中所提交的协议鸿棕物业公司对真实性不持异议，能够证实其对案涉阁楼享有使用权，鸿棕物业公司所提交的龙道房开公司出具的证明虽能够证实未对阁楼进行出售亦未收取占有使用费，但并不能排除高志中对阁楼的使用权，且该证据不能证实阁楼存在质量瑕疵。故对于高志中所提交的协议，本院确认为有效证据；对于鸿棕物业公司所提交的证据，因其不能达到证明目的，本院不予确认。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。龙道•葡泊园小区的开放商龙道房开公司与鸿棕物业公司签订的物业管理委托合同，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且该小区并未成立业主委员会，亦未签订新的物业服务合同，上述合同依法成立并生效，鸿棕物业公司应当按照合同约定提供物业服务，高志中作为该小区业主应当按照以上合同履行义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。高志中陈述其所使用的阁楼楼顶漏水，并多次找鸿棕物业公司沟通解决，鸿棕物业公司对此不持异议，故能够确认阁楼楼顶漏水的事实。根据龙道房开公司与鸿棕物业公司所签订的物业管理委托合同，其中明确约定了物业所承包管理的事项中包括屋顶。故对于鸿棕物业公司认为阁楼楼顶不属于服务范围的抗辩，本院不予支持。鸿棕物业公司主张其已经履行了维修义务，小区其他业主能够证实，但并未提交楼顶已经维修完好的证据，虽然鸿棕物业公司已经说明需用维修基金对阁楼顶进行大维修，但目前阁楼尚未修复的事实能够认定鸿棕物业公司在服务过程中存在一定的过错。根据物业管理委托合同的约定，鸿棕物业公司所提供的物业服务并不只有屋顶的维修，还包括共有部分的维护、管理，及卫生、绿化等多个方面，高志中以阁楼楼顶漏水作为不支付全部物业费的理由，事实依据不足，鸿棕物业公司要求高志中交纳物业费的主张成立，结合物业服务合同的履行情况，考虑到鸿棕物业公司的过错程度，本院酌定高志中交纳80%的物业费较为适宜，即4065.6元×80%＝3252.5元。对于鸿棕物业公司所主张的滞纳金，虽然在合同中约定了迟延交纳物业费应当按照日万分之三支付滞纳金的违约责任，但并未明确约定物业费具体的给付时间，且鸿棕物业公司亦未明确其所主张的滞纳金起算时间，故鸿棕物业公司的该项诉讼请求不明确，本院对此不予支持。综上所述，张家口鸿棕物业服务有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初529号民事判决第一项；二、变更河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初529号民事判决第二项为：高志中于本判决生效之日起十日内向张家口鸿棕物业服务有限公司交纳2015年6月30日至2018年12月31日期间80%的物业费3252.5元；三、驳回张家口鸿棕物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由高志中负担。本判决为终审判决。审判长  马瑞云审判员  宋凯阳审判员  闫 格二〇一九年八月六日书记员  田 佳