包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初3185号原告：包头市青北物业服务有限责任公司。法定代表人：武钢，该公司经理。委托诉讼代理人：武龙，内蒙古金矢律师事务所律师。被告：郭利英，女，汉族，1967年6月21日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：郭立明(系被告郭利英丈夫)，男，汉族，1964年4月17日出生，住内蒙古自治区包头市。原告包头市青北物业服务有限责任公司（以下简称青北物业公司）与被告郭利英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序并于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告青北物业公司的委托诉讼代理人武龙、被告郭利英及其委托诉讼代理人郭立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青北物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告2017年6月1日至2019年5月31日物业费3037元（84.39平方米*1.5元/月*24个月=3037元）；2、判令被告向原告支付银行同期贷款利息，以3037元为基数，利率按银行同期贷款利率计算，自2018年5月23日起算，至被告向原告实际履行为止；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2014年5月13日，被告办理完成了青山区**花园**栋**单元**号房屋的交付手续。2014年6月25日，包头市松石房地产开发有限责任公司与原告签订前期物业服务合同，约定原告为负责包头市松石国际城小区物业管理服务工作的单位。被告从2017年5月23日起未缴纳物业管理服务费。原告多次催促被告履行缴费义务，被告仍拒不缴纳。至起诉前，已产生欠费3037元，为维护原告的合法权益，现原告向人民法院提起诉讼。被告郭利英辩称，我不缴纳物业费的理由：第一、房屋没有交工综合验收手续。房屋应该是通过有关部门的联合验收和住户的签字认同，才能算有效的验收竣工，没有验收的房屋是不具备入住条件的，在《商品房买卖合同》第8条和1条中，均对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明（验收合格文件为《建筑工程竣工验收备案表》），而开发商没有向购房人出示验收合格文件《建筑工程竣工验收备案表》，证明房屋没有验收，就说明不具备入住条件。第二、青北物业公司没有为小区业主提供服务的资格。1、《物业管理条例》第二十一条规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，而交房领钥匙时只跟广东中澳物业公司签订过前期物业服务合同，至今未与青北物业公司签署过物业服务合同，所以青北物业没有服务资格，当然也不存在交物业费的问题。以起诉书中青北物业公司所称2014年6月25日就和松石地产公司签订前期物业服务合同，小区前期物业公司莫名更换存在违规操作，根据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，青北物业公司没有招投标手续，也没有资质，青北物业公司是在没有业主的委托，没有解除原委托及业主不知情的情形下，强行对小区进行管理。2、开发商的房屋没有验收，规划、绿化、消防、环保、交警、防雷、人防、卫生、土地复核等方面都存在诸多的遗留问题，建筑质量存在问题，而物业公司没有及时的进行维修处理。根据《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交有关资料，资料中可看到房屋质量存在问题。所以对青北物业公司负责松石国际城小区的条件、资质和承接手续存在质疑，起诉书中青北物业公司称2014年6月25日开始负责松石国际城小区的物业管理服务工作，青北物业公司在此日期并未取得物业公司资质，一个没有资质的微小企业没有能力接管一个拥有39栋住宅上千户居民的庞大小区。第三、质疑青北物业公司没有各种合法手续及物价管理部门各项审批文件原件。第四、青北物业公司服务质量根本达不到国家物业服务规定的标准;公共设施维修、养护及卫生方面存在瑕疵，服务水平低下，拒绝提供业主提出的房屋质量维修、房前大垃圾场处理等的服务。1.小区大门门禁和道闸一直没启用，之前青北物业公司曾向业主办理过车辆蓝牙卡，每辆车50元，但小区大门道闸一直常开着无人管理，造成任何人员、车辆都可随意出入小区，给小区造成严重安全隐患。2.单元门禁从交房日起一直未启用，因为无门禁造成每层每户的门上都被贴满了小广告，在楼道内停放的电动车、自行车经常丢失。2018年6月，小区业主投诉之后单元门禁才于2018年年底启用的。3、消防通道堵塞。由于青北物业公司的管理缺失小区消防通道长期堵塞，造成一旦发生紧急避险情况下，消防等抢险车辆无法进入小区，存在极大安全隐患。小区内机动车随意停放，造成小区内经常堵车，遇紧急情况应急车辆无法移动。4.非机动车随意停放，小区内无电动车、自行车存放处，大量电动车和自行车堆放单元走廊和单元大堂，发生火灾后果不堪设想。5.房屋工程质量问题虽不属于物业公司范畴，但物业公司有责任帮助业主联系施工单位积极维修，但青北物业公司一直未帮助业主联系，造成很多房屋质量问题直至脱保也没给解决。6.之前青北物业公司给未交物业费的住户停水停电，经业主投诉政府监管部门后，青北物业公司才给业主恢复水电。7.物业垃圾车将小区垃圾随意堆放于小区东北角，造成污水横流，臭味刺鼻。遇到刮风天气，垃圾四处飞扬，二次污染小区环境。8、青北物业公司办公室门前单独设计道闸，小区业主车辆无法进入，只能物业公司单独使用。9.由于青北物业公司的管理缺失，造成小区绿化得不到有效养护，致使小区杂草丛生，伤痕累累。综上所述，被告根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定拒交物业费，请求人民法院支持被告。本院认为，2014年6月25日，包头市松石房地产开发有限责任公司与原告青北物业公司签订前期物业服务合同，合同约定原告青北物业公司为负责包头市松石国际城小区物业管理服务工作的单位，合同签订后原告即入驻该小区提供物业服务。被告主张其房屋没有交工验收手续不具备入住条件、被告未与青北物业公司签署过物业服务合同、青北物业公司没有为小区业主提供服务的资格、房屋在规划、绿化、消防、环保、交警、防雷、人防、卫生、土地、建筑质量等方面存在问题，因此拒绝缴纳物业服务费，被告的上述主张没有法律依据，本院不予支持。被告主张原告的物业服务质量达不到国家物业服务规定的标准、公共设施维修、养护及卫生方面存在瑕疵、小区大门门禁和道闸一直没启用、非机动车随意停放，小区内无电动车、自行车存放处、物业垃圾车将小区垃圾随意堆放、小区绿化得不到有效养护等问题，并就小区物业服务现场状况提供照片，该小区的其他业主也提出相关主张，本院认定原告服务期间的物业服务部分内容未达到合同所约定的标准，履行合同存在瑕疵。故原告要求被告支付2017年6月1日至2019年5月31日物业管理服务费3037元，被告按实际数额的90%向原告支付，应为2733元；原告请求被告以3037元为基数向原告支付自2018年5月23日起的银行同期贷款利息并承担本案律师费，原告的该项请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郭利英支付原告包头市青北物业服务有限责任公司物业服务费2733元，于本判决书生效之日起十日内付清；二、驳回原告包头市青北物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告郭利英负担。本判决为终审判决。审判员 王满祥 二〇一九年八月二十二日书记员 董富超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。