四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2021民初2246号 原告（反诉被告）：四川省紫竹物业服务有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇学沟湾路（紫竹馨城小区）。 法定代表人：代述洪，董事长。 委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周德兵。 委托诉讼代理人：尹元华，四川兴岳律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川省紫竹物业服务有限公司（以下简称“紫竹物业公司”）与被告（反诉原告）周德兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，本院依法适用简易程序，被告周德兵于2019年7月4日提出反诉，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）紫竹物业公司法定代表人的委托诉讼代理人李志伟，被告（反诉原告）周德兵的委托诉讼代理人尹元华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 紫竹物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令周德兵给付紫竹物业公司2016年11月1日至2019年3月1日所欠物业费4246元、物业费违约金3584元、2018年2月至2019年2月停车费4546元（合计12376元）；二、请求判令周德兵承担本案全部诉讼费用。事实和理由：周德兵系紫竹物业公司所管理服务的XXX小区的业主（房号为X-X-XXX号，建筑面积为XXX㎡）。2014年4月15日，安岳县晶盛房地产开发有限责任公司与紫竹物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定紫竹物业公司向XXX小区提供物业服务管理服务，物业费用按照物价局审核的价格全额向业主或物业使用人收取，逾期不缴纳的，按照每天应交服务费的千分之三交纳滞纳金。委托管理期限自2014年4月15日起至第一届业主委员会成立时止。2019年1月1日，XXX小区业主委员会与紫竹物业签订了《XXX小区物业服务合同》，合同约定紫竹物业公司向XXX小区提供物业管理服务，业主或物业使用权人按建筑面积1.35元/㎡的标准向紫竹物业公司缴纳物业管理费，每年首月全额缴纳。如超过缴纳期限，每天加收未收款项总和千分之三的违约金，累计加收。合同生效后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告未依约缴纳自2016年11月1日至2019年3月1日期间的物业费4246元、违约金3584元和2018年2月至2019年2月的停车费4546元（共计12376元）。原告多次催收未果，向本院提起诉讼，由此形成本案。 周德兵辩称：一、周德兵系XXX小区X-X-XXX号（房屋面积XXX㎡）的业主，未交2016年11月1日至2019年3月1日期间的物业费；二、紫竹物业公司与XXX小区、与周德兵无物业服务合同关系，也未向周德兵提供物业服务。紫竹物业公司粗鲁的行为导致周德兵物业、物质损失。紫竹物业公司主张的物业费未产生，也就无相关物业违约的违约金；三、紫竹物业公司主张的停车费收费无依据。 周德兵向本院提出反诉请求：一、请求人民法院调解或判决紫竹物业公司赔偿周德兵汽车挡风玻璃修复费用6000元；二、本案诉讼费用由紫竹物业公司承担。事实和理由：2019年2月2日，周德兵居住在XXX期间，其停放于XXX小区地下停车场内的轿车被损毁，造成周德兵直接经济损失6000元。事发当日经安岳县公安局北坝派出所报案并调解未果。周德兵自行垫付了修理费用。紫竹物业公司自称是该小区物业管理者，应对周德兵在其管理区域内的物品有安全管理义务。紫竹物业公司疏于管理造成周德兵直接经济损失，应当承担赔偿责任。周德兵为维护自身合法权益，向本院提起反诉。 紫竹物业公司对周德兵的反诉辩称：一、本案紫竹物业公司提起的本诉系基于物业服务合同关系，周德兵提起的反诉是根据保管合同关系，两者不是同一法律关系，故反诉不成立，周德兵应另行起诉；二、如果周德兵车辆的挡风玻璃在保管期间确实存在损失，因紫竹物业公司与周德兵之间是无偿保管的关系，在周德兵未支付相关保管费用、紫竹物业公司不存在重大过失情形下，紫竹物业公司不应当承担赔偿责任；三、周德兵车辆何时受损、是否在保管期间受损无法确认；四、物业合同中有明确的免责条款规定，紫竹物业公司不对周德兵的财产损失承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的紫竹物业公司的营业执照、法定代表人身份证、资质证书、开户许可证及庭审中双方当事人的一致陈述等证据，与本案有关联，其来源及形式要件合法，能证明本案的基本事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：对于紫竹物业公司提交的2014年4月15日安岳县晶盛房地产开发有限责任公司与紫竹物业公司签订的《前期物业服务合同》、2019年1月1日安岳县XXX业主委员会与紫竹物业公司签订的《XXX小区物业服务合同》，周德兵认为：周德兵不是《前期物业服务合同》的合同相对人，该合同与业主周德兵无关，与本案无关联，《XXX小区物业服务合同》系安岳县XXX业主委员会与紫竹物业公司签订，业主委员会不能代表业主周德兵的意见，无资格代表业主周德兵签订合同。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，该《前期物业服务合同》、《XXX小区物业服务合同》对业主周德兵具有约束力，与本案相关联，本院予以采信。对于紫竹物业提交的2019年1月1日安岳县XXX业主委员会与紫竹物业公司签订的补充协议，该协议签订时间与紫竹物业公司诉讼请求主张停车费的时段2018年段之后，协议约定的小区停车管理费60元/月与紫竹物业公司诉讼请求主张的停车费计算方式不一致，与本案无关联，本院不予采信。对于紫竹物业提交的催收通知张贴照片打印件、业主报修回访记录（XXX万国琼停车费记录）、通知、通知张贴照片打印件、情况说明、特别提示，因该证据均系紫竹物业公司单方制作，无法确认其真实性，周德兵未签收也未认可，本院不予采信；其中2019年1月21日、2019年4月29日的通知张贴照片，通知落款时间在原告诉讼请求主张周德兵交纳停车费的时段之后，与本案无关联，本院不予采信。对周德兵提交的安岳县公安局北坝派出所2019年2月3日的接（报）处警登记表、安岳县佛安汽修厂2019年7月1日开具的发票，接警内容仅记录周德兵报案自称内容，发票开票日期与周德兵主张的车辆受损时间相距较长，无法排除车辆在非停放时间受损，无法确认车辆受损时间等事实，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： XXX小区由安岳县晶盛房地产开发有限责任公司开发建设。2014年4月15日，紫竹物业公司与安岳县晶盛房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定：一、原告为该小区提供物业服务，期限自2014年4月15日起至第一届业主委员会成立时止；二、业主和物业使用人逾期不交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三交纳滞纳金；第三、建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋买卖合同，即有义务履行本合同内容。该合同到期后，紫竹物业公司继续提供物业服务。2019年1月1日，安岳县XXX业主委员会与紫竹物业公司签订了《XXX小区物业服务合同》，约定：第一、原告为该小区提供物业服务；第二、合同期限为3年，自2019年1月1日起至2021年1月1日止；第三、小区物业服务费按照建筑面积每月每平方米1.35元/月·㎡的标准收取；第四、物业服务费按照每年全额收取。业主无故拖欠应交费用，超过交纳期限，紫竹物业公司有权每天加收未交款项总和千分之三的违约金，累计加收。 周德兵与万国琼系夫妻关系。周德兵系该小区X-X-XXX号房屋（建筑面积为XXX㎡）的业主，应当按照前述物业服务合同约定交纳物业费，但却未交纳2016年10月1日至2019年3月1日期间的物业服务费4246元和物业费违约金3584元。 2019年2月3日，周德兵向安岳县北坝派出所报警称：2019年2月1日晚上8时许，周德兵将自己的小车停放在安岳县岳阳镇普州大道南段XXX小区地下停车场内，2019年2月3日下午4时发现小车前挡风玻璃被人损坏。周德兵认为紫竹物业公司对其管理区域内的物品有安全管理义务，紫竹物业公司疏于管理造成周德兵直接经济损失，应当承担赔偿责任。 双方为维护自身合法权益，向本院提起诉讼，由此形成本案诉讼。 本院认为，紫竹物业公司与建设单位安岳县晶盛房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，与XXX小区业主委员会签订了《XXX小区物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，紫竹物业公司与周德兵之间的物业服务合同关系真实有效，被告周德兵有交纳物业服务费的义务，其未按时交纳物业费已构成违约。紫竹物业公司要求周德兵交纳2016年11月1日至2019年3月1日期间的物业服务费符合合同约定，本院予以支持，并将物业服务费确认为4246元（XXX㎡×1.35元/月·平方米×28个月）。 紫竹物业公司要求周德兵交纳物业费违约金3584元，虽系按照合同约定计算，但金额明显过高，故本院参照《最高人民法院》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，将原告主张的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自逾期之日起计算至实际付款之日止，2016年11月1日至2016年12月31日期间的违约金以303元（XXX㎡×1.35元/月·平方米×2个月）为基数自2016年12月1日起算。此后当年新增的欠缴物业费之违约金以相同方式自当年2月1日起算。 紫竹物业公司要求周德兵交纳2018年2月至2019年2月1日期间的停车费4546元，因紫竹物业公司提交的业主报修回访记录（XXX万国琼停车费记录）、通知、通知张贴照片打印件、情况说明、特别提示均系紫竹物业公司单方制作，无法确认其真实性，周德兵未签收也未认可，与其主张停车费的时段、停车费计算方式无关联，因此紫竹物业公司提交的证据不足以证明和支撑该诉讼主张，故本院对紫竹物业公司的该诉讼请求应不予支持。 周德兵认为基于紫竹物业公司系小区物业管理者，紫竹物业公司疏于管理造成周德兵直接经济损失应当承担赔偿责任。周德兵提出反诉要求紫竹物业公司赔偿周德兵汽车挡风玻璃修复费6000元。因周德兵提交的接（报）处警登记表、发票，因接警内容仅记录周德兵报案自称内容，发票开票日期与周德兵主张的车辆受损时间相距较长，无法排除车辆在非停放时间受损，无法确认车辆受损时间等事实，因此周德兵提交的证据不足以证明和支撑该诉讼主张，故本院对紫竹物业公司的该诉讼请求应不予支持。 综上，本院对紫竹物业公司主张的物业服务费4246元、部分违约金予以支持。对紫竹物业公司主张的停车费4546元不予支持。对周德兵反诉主张的挡风玻璃修复费用6000元不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院》第二十四条第四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由周德兵于本判决生效之日起十日内向四川紫竹物业服务有限公司支付所欠2016年11月1日至2019年3月1日期间的物业服务费4246元； 二、由周德兵于本判决生效之日起十日内向原告四川紫竹物业服务有限公司支付违约金，违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自逾期之日起计算至实际付款之日止，2016年11月1日至2016年12月31日期间的违约金以303元为基数自2016年12月1日起算，此后当年新增的欠缴物业费之违约金自当年2月1日起算； 三、驳回四川省紫竹物业服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回周德兵的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费110元，减半收取55元（已交），由四川省紫竹物业服务有限公司负担36元，周德兵负担19元；反诉受理费50元，减半收取25元，由周德兵负担25元（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 王明宏 二〇一九年八月二十一日 法官助理 王 露 书 记 员 李坤键