四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0923民初2031号 原告：文家华，女，1976年12月4日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡贤国，四川兴蓉律师事务所律师。 被告：吴九江（曾用名吴欣），男，1965年6月11日出生，汉族，住四川省大英县。 第三人：黄友，男，1973年10月30日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原告文家华与被告吴九江及第三人黄友债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月16日、2019年8月7日先后2次公开开庭缺席进行了审理。原告文家华的特别授权委托诉讼代理人胡贤国到庭参加诉讼。被告吴九江及第三人黄友经公告传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文家华向本院提出诉讼请求：1.请求撤销被告同第三人之间恶意低价转让房产的行为（大英民201502142、土地证号2015-&tim**;×6；大英民201502144、土地证号2015-&tim**;×8）；2.判令被告承担本案诉讼费用、财产保全费、执行等费。事实与理由：2013年8月15日、2014年3月14日原被告双方签订借款合同，二次借款280万元。2015年7月9日被告为逃避债务将位于大英县土地证号2015-&tim**;×8）和位于大英县住宅（大英民201502142、土地证号2015-&tim**;×6）低价恶意转让给第三人黄友。被告为恶意逃避巨额债务，低价转让房产行为属恶意逃避债务，其行为已经侵害了原告的合法权益，根据法律规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。 被告吴九江未作答辩，也未到庭参加诉讼和提供证据，视为放弃答辩、举证和质证权利。 第三人黄友未作述称意见，也未到庭参加诉讼和提供证据，视为放弃陈述、举证和质证权利。 原告围绕诉讼请求提交的证据： 1.原告身份证、被告及第三人人口信息复印件各1份，证实原被告及第三人诉讼主体资格； 2.四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初343号民事判决书复印件1份，证实被告向原告借款280万元，已被该院判决并生效，而被告逃避债务外出无下落； 3.来源于大英县房地产管理局的大英民字第201502142号、土地证号2015-&tim**;×6及《房屋买卖合同》，大英民字第201502144号、土地证号2015-&tim**;×8及《房屋买卖合同》复印件各1份，证实被告将其所有的住宅87.47㎡以17.49万元、商用房38.66㎡以4.63万元均低价转让给第三人； 4.《售房协议》及张X咏出具的证明复印件各1份，《房屋买卖协议》复印件1份及刘X华向陈X会出具的收条复印件2份、钟X军向陈X会出具的收条复印件1份，证实2005年2月22日被告之子吴建华与张X咏签订《售房协议》，将案涉住房卖与张X咏；2012年9月19日张X咏又卖与刘X华；2013年1月17日刘X华以价款27.4万元再转卖与陈X会，且陈X会向刘X华给清了购房款，其父母从2013年入住该房至今；以此证实涉案住房与第三人没有任何关联系，但从房管局档案资料登记显示涉案住房的产权已由被告变更过户登记在了第三人名下； 5.证人肖X凤的当庭证词，证实证人之子陈X会从刘X华处购买案涉住房，刘X华又从张X咏处购买，张X咏从吴建华处购买，而与本案第三人没有任何关系，且案涉住房至今未办到房屋产权证。 本院依职权收集证据：依据原告申请委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司四川分公司对位于大英县的住宅（大英民字第201502142号）在2015年7月期间价值进行评估，该公司于2019年5月20日作出川杜鸣评估Ｑ（2018）字第0044号房地产司法鉴定估价报告，结论为：评估单价2923元／㎡，评估总价人民币25.57万元，发生评估费2813元。 本院认证如下：对原告提供的1号、2号、3号证据，本院经审查认为，证据来源合法，具有证据三性，且能够相互印证，予以确认；对原告提供的4号、5号证据，本院经审查认为，因既无事实依据证实吴建华系案涉住房原产权人，又无事实依据证实被告与吴建华系父子关系，且吴建华与张X咏、张X咏与刘X华、刘X华与陈X会各自之间就同一案涉住房的买卖行为分别发生在2005年2月、2012年9月、2013年1月，上述各买卖行为至今均未进行产权变更过户登记，同时上述各买卖合同双方，除陈X会之母肖X凤出庭作证外、其余合同当事人均未出庭作证，致使无法核实真伪。相反，2015年7月被告作为案涉住房原产权人将案涉住房卖与第三人，即行将案涉住房的产权由原产权人即被告变更过户登记在第三人名下。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”之规定，案涉住房的产权已于2015年7月由原产权人即被告变更过户登记在第三人名下，故对原告提供的4号、5号证据在本案不作证据使用；对本院依职权收集证据，原告质证认为，①原告没有按照法定程序收到评估报告；②2013年1月刘X华以价款27.4万元卖与陈X会，2015年7月10日这期间大英的房屋价值处于上涨趋势，案涉住房经评估在该期间价值25.57万元低于两年半前的价值，显然不符合客观实际，需申请重新鉴定。本院经审查认为，原告的特别授权委托代理人虽称没有按照法定程序收到评估报告，但2019年5月28日本院以法院专递邮件方式将评估报告及开庭传票按代理人提供的收件人、联系电话、投递地址向原告的委托代理人投递后，经查邮件回执得知系其本人签收，因此其异议理由不能成立；原告认为案涉住房评估价值过低，因不同地区在不同时期房地产价值受市场等诸多因素影响存在不同变化，造成房地产价值时涨时迭，且原告并未提供有力证据足以推翻该评估鉴定结论，故对其当庭表明申请重新评估的意见不予采纳。综上，对该评估报告予以确认，并作为定案依据。 经审理查明：2015年7月9日，被告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定“甲方:（卖方）吴欣（吴九江），乙方：（买方）黄友。依照中华人民共和国相关法律法规，乙方以对甲方的所出售的房屋做了充分了解，已知道房产的真实情况，自愿平等的原则，甲方将一套住房出售给乙方，经双方协商同意，订立本合同，共同遵守：一、房屋地址蓬莱。二、房屋面积38.66㎡土地使用面积5.54㎡。四、成交金额46392元（大写：肆万陆仟叁佰玖拾贰元）。五、经双方协议买卖房屋，甲乙双方办理过户手续所产生的各种税费全部由甲方负责。六、违约责任：甲乙双方任何一方违约，就按房屋总价30%赔付给另一方。七、如果买卖双方存在有房产的经济责任或刑事责任，或弄虚作假，都与中介方无关，由违约方承担全部经济与刑事责任。八、交房时间和付款方式：1.在签订合同之日，乙方首付甲方预付款人民币30000.00元（大写：叁万元整）。2.在两证过户到乙方后，乙方将房屋尾款16392元全部付给甲方。3.款清交房。九、本协议一式三份，甲乙双方各一份，中介方一份，签字生效。”，双方在该合同上各自位置签名并捺有各自手印。被告即行将位于大英县㎡）变更过户登记在第三人名下（大英民字第201502144号、土地证号2015-&tim**;×8）。 2015年7月9日，被告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定“甲方:（卖方）吴九江，乙方：（买方）黄友。依照中华人民共和国相关法律法规，乙方以对甲方的所出售的房屋做了充分了解，已知道房产的真实情况，自愿平等的原则，甲方将一套住房（原所有权证号201305203）出售给乙方，经双方协商同意，订立本合同，共同遵守：一、房屋地址蓬莱。二、房屋面积87.47㎡土地使用面积12.71㎡。四、成交金额174940元（大写：壹拾柒万肆仟玖佰肆拾元整）。五、经双方协议买卖房屋，甲乙双方办理过户手续所产生的各种税费全部由甲方负责。六、违约责任：甲乙双方任何一方违约，就按房屋总价30%赔付给另一方。七、如果买卖双方存在有房产的经济责任或刑事责任，或弄虚作假，都与中介方无关，由违约方承担全部经济与刑事责任。八、交房时间和付款方式：1.在签订合同之日，乙方首付甲方预付款150000.00元（大写：壹拾伍万元整）。2.在两证过户到乙方后，乙方付清全部尾款24940元。3.款清交房。九、本协议一式三份，甲乙双方各一份，中介方一份，签字生效。”，双方在该合同上各自位置签名并捺有各自手印。2015年7月10日，被告将位于大英县住宅（原所有权证号201305203）变更过户登记在第三人名下（产权证号201502142号、土地证号2015-&tim**;×6）。 2016年1月18日，原告向四川省遂宁市船山区人民法院起诉被告及吴应祥民间借贷纠纷，该院经审理查明：2013年8月15日，被告吴九江与原告文家华（出借人代表）签订了《借款合同》，约定向原告借款2500000元。合同约定月利率为1.6%，若逾期未偿还，应按约定利率的80%为标准支付违约金。合同签订后，实际出借人朱红梅、杜小霞等人按上述借款合同约定向被告吴九江提供了借款共计2500000元。2014年3月14日，被告吴九江再以相同借款条件与原告签订了《借款合同》，再次向原告借款300000元。同日，二被告签订了《补充协议书》，被告吴应祥自愿为上述共计2800000元借款提供保证担保，双方未约定保证期间。借款到期前，经原告与二被告协商，将借款期限变更为2014年5月13日，现借款已到期，被告吴九江未按合同约定偿还借款本息。该院认为：原告文家华作为出借人代表与被告吴九江签订了借款合同，该借款合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，借款人应当按照约定的期限返还借款，故对原告要求被告吴九江偿还借款本金2800000元的诉讼请求，本院予以支持。出借人与借款人既约定了利率，又约定了违约金，出借人可以一并主张，对年利率不超过24%的部分，人民法院应予支持，故对原告要求被告吴九江从2014年5月14日起按照月息2%的标准支付利息及违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告吴应祥自愿为上述借款本息及违约金等提供连带责任担保，未约定保证期间的，保证期间为主债权到期之日起六个月，即保证期间为2014年5月14日至2014年11月13日。原告虽于保证期间内寻找过保证人，但寻找未果，原告要求保证人承担保证责任的意思表示并未送达被告。虽原告对未能找到保证人并无过错，但在寻找保证人未果的情况下，原告本可以积极地以其他有效方式如公告，诉讼方式向保证人主张权利，但原告自身怠于行使上述权利，而是于2016年才向本院提起诉讼，致使保证期间经过，保证人应当免除保证责任。故对原告要求被告吴应祥对上述债务承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。并于2016年9月5日作出（2016）川0903民初343号民事判决：一、被告吴九江于本判决生效之日起十日内向原告文家华偿还借款本金2800000元及利息，并支付违约金。利息及违约金的计算方法为：从2014年5月14日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以月息2%为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息及违约金计算至本金付清之日止；二、驳回原告文家华对被告吴应祥的诉讼请求。 2018年11月20日，原告申请对案涉房产的价值进行评估。2019年3月14日，本院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司四川分公司对案涉房产（大英民字第××号商用房、大英民字第201502142号住宅）在2015年7月期间价值进行评估，后原告仅申请对大英民字第201502142号住宅的价值进行评估，本院于2019年5月9日变更原委托事项委托该公司对大英民字第201502142号住宅在2015年7月期间价值进行评估，该公司于2019年5月20日作出川杜鸣评估Ｑ（2018）字第0044号房地产司法鉴定估价报告，结论为：评估单价2923元／㎡（大写：每平方米建筑面积贰仟玖佰贰拾叁元整），评估总价人民币25.57万元（大写：贰拾伍万伍仟柒佰元整），发生评估费2813元。但原告未再坚持对位于蓬莱商用房（建筑面积38.66㎡，大英民201502144、土地证号2015-&tim**;×8）在2015年7月期间价值的评估。 原告申请财产保全，发生保全费5000元。 本院认为，债权人的撤销权，是指因债务人放弃对第三人的债权、实施无偿转让或低价处分财产的行为而有害于债权人的债权，债权人可以依法请求人民法院撤销债务人行为的权利，是债的保全方式的一种。撤销权制度设置的主要目的是为了防止债务人财产的不当减少，保障债权人实现其债权。原告对被告享有的债权已经四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初343号民事判决书予以确认，吴九江应当按照判决积极履行还款义务。但根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”之规定，从本案看，一是被告以价款17.494万元将其所有位于蓬莱住宅出售给第三人，该套住宅现经评估在2015年7月期间参考价值25.57万元，接近交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十，且原告并未举出事实依据证实第三人知晓低价转让的情形，不能视为明显不合理的低价；二是被告以价款4.6392万元将其所有的位于蓬莱商用房出售给第三人，该房构建虽为商用房，但该房并未位于临街面，现状仅能作为库房使用，缺乏应有的商用价值，且被告虽申请对该商用房在2015年7月期间价值进行评估，后又未再坚持对该商用房价值的评估，故无事实依据证实该商用房也存在低价转让的事实；三是上述案涉房地产均已在2015年7月由原产权人即被告变更过户登记在第三人名下，且原告并未举出事实依据证实存在第三人恶意受让。综上，原告主张被告恶意低价转让上述房产，损害了原告的合法权益，缺乏事实依据佐证。 综上所述，原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决如下： 驳回原告文家华的诉讼请求。 本案案件受理费9800元、财产保全费5000元、评估费2813元合计17613元，由原告文家华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  向孝金 人民陪审员  钱北川 人民陪审员  孙吉成 二〇一九年八月十三日 法官 助理  彭 静 书 记 员  冷美玲