广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2906号原告：张照兵，男，1971年5月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘宝平，广东龙浩律师事务所律师。被告：黎方模，男，1981年10月11日出生，汉族，住广东省怀集县。原告张照兵与被告黎方模房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月31日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月18日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人刘宝平，被告黎方模均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年8月27日签署的《房屋买卖合同》；2.被告向原告支付违约金160000元，并支付利息276元（以160000元为本金，按照贷款年利率5.3%计算，自2019年1月16日计算至实际支付之日，现暂计算至2019年1月28日）；3.被告向原告支付因本案支付的律师费15000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年8月27日签署《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告将其所有的坐落于佛山市南海区××路××号××房（以下简称涉讼房屋）出售予原告；双方对房屋价款、房款给付方式、税费等作了约定。合同签订后，原告支付了定金200000元。因为要凑钱购买涉讼房屋，原告将其原有房屋按低于市场价每平方米近2000元出售，造成损失近150000元。中介要求被告对涉讼房屋进行查册，被告再三拖延，后原告发现涉讼房屋已于2018年2月9日、2018年9月4日分别被佛山市南海区人民法院和佛山市禅城区人民法院查封，被告违反了涉讼合同第三条约定。由于原告已将其原有房屋出售，且孩子又急需上学，所以一直希望能够买下涉讼房屋。后双方又签订《房屋买卖补充协议》，约定：2018年12月前被告处理完涉讼房屋的债务查封等问题，确保2019年1月15日办理过户手续，否则按照涉讼合同有关违约执行即支付210000元予原告。后被告明确告知原告不再出售涉讼房屋予原告，并退还了200000元定金和支付了50000元违约金。另原告已支付的中介费15000元，被告已退回予原告。但原告多次要求被告支付剩余违约金160000元，被告对此未予回应。被告辩称：同意解除涉讼合同。对原告主张的违约金有异议，签订涉讼合同时原告称其尚不具备购房资格，因其已有一套房产，被告亦明确告知原告涉讼房产属于按揭贷款，故双方未约定何时交房，双方承诺完成各自的前提工作再进行交易。期间，原告出售其原有房产以获得购房资格，而被告筹集资金以还清按揭款项时发现涉讼房屋存在查封，被告立即与原告协商将交易时间延后，原告表示同意。但后来原告提出不愿再久等，要求中止交易，并要求退回200000元定金和15000元中介费，被告亦予同意。但被告考虑后仍想继续履行合同，与原告再次协商，原告提出需要被告提供保证，后双方签订了《房屋买卖补充协议》，被告也向原告妻子支付了50000元保证金。2019年1月15日被告尚未处理完涉讼房屋查封事宜，原告又提出不想再交易，也不同意与被告继续协商。被告已退回了200000元定金及15000元中介费，双方也同意不再进行交易，被告没有对原告造成直接损失，且被告还支付了50000元保证金以此表示诚意，所以被告不同意支付违约金及利息。律师费是双方同意不再进行交易后才产生的费用，被告也不同意支付。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋买卖合同》原件1份，《房屋买卖补充协议》原件1份，用以证明原告向被告购买涉讼房屋。3.收据原件1份，收款收据原件1份，用以证明原告向中介佛山中原地产代理有限公司支付了中介费15000元，向被告支付200000元。4.不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋被南海区法院及禅城区法院多次查封。5．中国工商银行明细清单原件6页，微信转账记录截图打印件3页，用以证明原告给被告转账200000元，被告给原告退款215000元（200000元购房款、15000元中介费），其中被告通过微信向原告转账1700元。6．中国建设银行明细清单原件1页，用以证明被告转给原告妻子50000元违约金。7．民事委托代理合同、发票原件各1份，用以证明原告支付了委托代理费用。经质证，被告对原告举证1-7的真实性均无异议，但认为举证6中的50000元并非违约金而是保证金。诉讼中，被告没有举证。经审查，被告对原告举证的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合以上采信的证据及原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××路××号××房，登记权属人为被告。涉讼房屋于2013年5月27日办理了抵押登记，于2018年2月11日、9月4日、11月16日被法院查封及轮候查封。2018年8月27日，原告（买方）、被告（卖方）与案外人佛山××有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（即涉讼合同），约定：涉讼房屋成交价为2100000元，签订本合同时支付200000元作为定金，卖方于收到楼款750000元当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，楼款1100000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，余款50000元作为交房保证金在确认交楼当天支付卖方；买方于本合同签订之日向经纪方支付15000元作为咨询及中介服务费；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，且卖方需向经纪方支付买方应付未付的咨询及中介服务费。同日，佛山××有限公司出具《收据》，确认收到原告交来承购涉讼房屋中介服务费15000元。2018年8月28日，被告出具《收款收据》，确认收到原告交来承购涉讼房屋定金200000元。被告于2018年10月18、21、22、23日分别转账支付了54300元、108000元、50000元、1500元，于2018年10月21、23日通过微信分别转账支付了700元、500元予原告，合共215000元。诉讼中，原被告均确认：该215000元为被告退还原告所支付的定金200000元、被告赔偿原告所支出的中介费15000元。2018年12月10日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：卖方因涉讼房屋的有关产权纠纷（债务、查封、抵押等），前期没有处理完毕，导致该房屋无法正常交易，现卖方承诺2018年12月日前将影响涉讼房屋正常交易事宜处理完毕，并确保2019年1月15日当天办理过户手续给买方；卖方逾期未能及时将涉讼房屋过户给买方，按照涉讼合同违约责任执行，并于2019年1月15日当天将所有违约金一次性支付给买方；买卖双方在履行本协议中若发生争议导致诉讼的，由违约方承担守约方的维权费用。2019年1月23日，被告转账支付了50000元予案外人赵××，并附言“代付张照兵款项”。诉讼中，原告主张该款是被告支付给原告的违约金。2019年1月28日，原告因本案纠纷委托广东龙浩律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定律师费为15000元。原告于2019年4月4日支付了该律师费。本院认为：涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定是原被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。被告在2018年8月28日收取原告支付的购房定金200000元后，又于2018年10日将该定金退还予原告，并赔付了原告支出的中介费15000元，被告辩称双方此时已协商一致解除了涉讼合同，本院予以采信，并确认涉讼合同于2018年10月解除。此后，双方就涉讼房屋的买卖达成了新的合意并签订了《房屋买卖补充协议》，该协议是原被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按约行使权利、履行义务。被告未能在约定的期限2019年1月15日前涂销涉讼房屋的抵押、解除涉讼房屋的查封限制，导致涉讼房屋未能在约定期限内具备转让给原告的条件，构成违约，现原告要求被告承担合同不能履行的违约责任，于法有据，本院予以支持。至于违约金的数额，因双方签订《房屋买卖补充协议》时，原告对于涉讼房屋存在抵押、查封等限制转让的情况是清楚的，且该协议签订后，原告并未实际支付过购房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，本院酌定违约金按50000元计算，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。至于律师费，虽然原被告在《房屋买卖补充协议》中约定维权费用由违约方承担，但被告在本案诉讼之前所支付给原告的50000元已足以弥补原告因合同无法继续履行导致的损失，原告另行提起本案诉讼而支出的律师费不应再由被告承担，原告请求被告承担该律师费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张照兵与被告黎方模于2018年8月27日签订的《房屋买卖合同》项下关于买卖双方权利义务的约定已于2018年10月解除。二、驳回原告张照兵的其他诉讼请求。本案受理费3800元，财产保全费1396.38元，合共5196.38元（原告已预交26398.58元），由原告负担。对原告多预交的受理费21202.2元（26398.58－5196.38），在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。审 判 员  梁惠妍人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇一九年八月九日书 记 员  程学斌