广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0515民初823号原告：汕头市澄海区城区房地产管理所，住所地汕头市澄海区常春园交易中心大楼。代表人：谢伟銮，所长。委托诉讼代理人：蔡雁飞，广东正治律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕾，广东正治律师事务所律师。被告：潘盛茂，男，1983年7月5日出生，汉族，住汕头市澄海区。原告汕头市澄海区城区房地产管理所诉被告潘盛茂租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张蕾到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于汕头市澄海区东港路东益轩2幢503号房产及27号车位立即返还原告；2、判令被告支付原告欠付的租金7584元及房屋占有使用费用（按每月316元标准计算，自2016年9月1日起计至返还房屋之日止）；3、判令被告支付原告违约金（欠付租金及房屋占有使用费自欠付之日起，按月利率2%计算）；4、判令被告支付原告补偿费用1054.8元；5、判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告对诉讼请求3关于违约金的计算方式进行明确：按逾期支付的租金及房屋占用费用累计按月利率2%计算。事实与理由：原告与被告前签订《澄海区直管公有房地租赁合同书》，约定：被告向原告租赁位于汕头市澄海区东港路东益轩2幢503号房产一间及27号车位一个，租期为2013年9月1日至2016年8月31日，2013年9月1日至2014年8月31日期间每月租金253元，2014年9月1日至2016年8月31日期间每月租金316元；若被告拖欠租金，每天按2%支付违约金；在租赁期内被告私自转让房屋，原告有权解除合同并按租赁面积每平方米一次性向被告收取补偿费10-20元。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用至今，但被告自2014年9月1日开始拒不支付房租，甚至私自发布房屋转让信息，意图将原告合法管理的房屋转让给他人。原告多次向被告催讨房租并要求被告返还房屋，但被告拒不支付及返还房屋。被告的行为已侵犯国家的合法权益，为避免国有资产流失，特提起诉讼，请求判准如前所请。被告没有提出答辩，也没有提交证据。原告围绕其诉讼请求提交了证据。因被告没有到庭对原告提交的证据进行质证，本院视为其自动放弃对证据质证的权利。原告提交的证据，除证据《限期退房通知书》1份及照片1张外，其余证据因没有相反证据予以反驳，也没有影响证据证明力的因素存在，本院予以采信。关于原告提供的证据《限期退房通知书》及照片，本院经审查认为，上述两份证据均系原告单方制作，其中：《限期退房通知书》未经被告签名确认；照片内容显示的地点不明确，无法确认地点位于涉讼房地产；且上述两份证据均无法与其他证据相互印证，故本院对上述两份证据的真实性和合法性不予确认，并对原告据此主张的事实不予认定。综合上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2013年9月24日，原告与被告签订《澄海区直管公有房地租赁合同书》一份，约定：被告向原告承租房屋位于汕头市澄海区东港路东益轩2幢503号房产及27号车位，建筑面积52.74平方米，租赁期限为自2013年9月1日起至2016年8月31日止，其中，自2013年9月1日起至2014年8月31日止的租金为每月253元，自2014年9月1日起至2016年8月31日止的租金为每月316元，当年租金应于每年头个月十日前交清。合同订立之时，原告向被告收取保证金2000元，合同终止时，保证金扣除被告租赁期间应承担的修复、赔偿费用及拖欠的租金、滞纳金后，多退少补。若被告拖欠租金，则按逾期天数按每天处以滞纳金2%的罚款，如被告故意连续拖欠租金半年以上的，原告除向被告追收欠租外，有权终止租赁合同，收回房屋及用地。在租赁期限内，被告私自将租赁房屋、用地分租、转租、转借、转让或以房入股联营等行为的，原告有权解除租赁关系，收回房屋、用地，没收被告非法所得，并有权按租赁面积每平方米一次性向被告收取10-20元的补偿费。合同订立后，被告向原告缴交保证金2000元，并实际缴纳至2014年8月31日的租金。2016年12月5日，被告向原告出具《检讨书》一份，承认其家人将承租的上述房屋信息交由房产中介发布上网，现已撤销相关信息。因被告没有缴交租金也没有腾退，原告遂诉至本院。本院认为：本案是一宗租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉讼房产及车位系原告管理的直管公有房地产，被告的租赁期间已经届满，但至今该房产及车位实际仍由被告使用，原告要求被告返还该房产及车位，请求合法，理由成立，本院予以支持。租赁期间，被告作为承租人应当按照约定的期限支付租金；被告自2014年9月1日起没有支付房产及车位租赁费用；租赁期限届满后的房产及车位占用期间的使用费可参照租金标准计算，被告前已缴交的保证金2000元可先予抵扣欠付租金；现原告要求被告支付尚欠租金7584元及房产和车位占用期间的使用费用，不能全部照准，依法仅可支持原告向被告主张支付尚欠租金5584元及自2016年9月1日起至返还涉讼租赁房产及车位之日止按316元/月的标准计算的房产及车位占有使用费用。关于原告向被告主张违约金的问题。根据双方的约定，租金按年计付，且应在每年头个月十日前交清当年租金；如被告拖欠租金，属违约，应按逾期天数每天计算2%的滞纳金。现原告自愿将违约金的计算标准调整为按月利率2%计算，不超过当事人的约定，且不违反法律的规定，可予支持，但计算基数和计算期限应以本院确定为准：被告应于2014年9月10日前付还原告自2014年9月1日起至2015年8月31日止的租金为3792元，于2016年8月31日抵除保证金2000元后，尚欠租金1792元；被告应于2015年9月10日前付还原告自2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金为3792元；因此，被告应向原告支付的违约金为：租金3792元自2014年9月11日起计至2016年8月31日止按月利率2%计算；租金1792元自2016年9月1日起、租金3792元自2015年9月11日起分别计至返还涉讼租赁房屋之日止按月利率2%计算。合同终止后，被告继续占用原告管理的房产及车位系无权占有，而不属于合同违约行为，且双方当事人对租赁期限届满后双方的权利义务没有进行明确约定，因此，原告请求被告支付房产及车位占用期间使用费用按月利率2%计算的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付补偿费用的问题。被告私自发布租赁房地产转让信息，经原告发现后已及时撤回，尚未造成租赁房地产权属实际变动的后果，原告未能提供证据证明被告的上述行为造成原告损失，也没有其他证据表明被告有其他行为符合原告向被告收取补偿费的条件，因此，原告主张被告支付补偿费1054.8元，证据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告潘盛茂应于本判决生效之日起10日内从位于汕头市澄海区东港路东益轩2幢503号房产及27号车位腾退，并将上述房地产及车位返还给原告汕头市澄海区城区房地产管理所；二、被告潘盛茂应于本判决生效之日起10日内付还原告汕头市澄海区城区房地产管理所租金5584元，并支付自2016年9月1日起至返还涉讼租赁房产及车位之日止按316元/月的标准计算的房产及车位占有使用费；三、被告潘盛茂应于本判决生效之日起10日内支付原告汕头市澄海区城区房地产管理所逾期欠付租金按月利率2%计算的违约金（其中：租金3792元自2014年9月11日起计至2016年8月31日止；租金1792元自2016年9月1日起、租金3792元自2015年9月11日起分别计至返还涉讼租赁房产及车位之日止）；四、驳回原告汕头市澄海区城区房地产管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1140元（其中：受理费580元，公告费560元），由原告汕头市澄海区城区房地产管理所负担受理费140元，被告潘盛茂负担受理费440元和公告费560元。公告费已由原告汕头市澄海区城区房地产管理所支付，被告潘盛茂应于本判决生效之日起10日内向本院缴纳应负担的受理费和向原告汕头市澄海区城区房地产管理所支付应负担的公告费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长 陈  洁  珊审判员 江  一  珩审判员 陈  良  生二〇一九年八月二十一日书记员 刘修齐（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。