江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏02执异85号异议人(利害关系人)：沈桂亮，男，1974年1月24日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：卢俊成、高朋（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨、高朋（上海）律师事务所律师。申请执行人：江苏资产管理有限公司，统一社会信用代码91320200067695492H，住所地江苏省无锡市。法定代表人：汤兴泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔淑平，江苏德聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛晔佳，江苏德聚律师事务所律师。被执行人：无锡市华武木业有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区。法定代表人：鲁力，该公司董事长。被执行人：鲁力，男，1963年4月14日生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被执行人：鲁丽琼，女，1961年8月24日生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：谢武，男，1961年4月25日生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。利害关系人：俞振荣，男，1974年12月29日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。利害关系人：周惠江，男，1973年4月1日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。利害关系人：钱召其，男，1940年8月18日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。利害关系人：张峰，男，1978年3月8日生，汉族，户籍地安徽省利辛县。本院在执行申请执行人江苏资产管理有限公司（以下简称资产公司）与被执行人无锡市华武木业有限公司（以下简称华武公司）、鲁力、鲁丽琼金融借款合同纠纷执行一案中，异议人沈桂亮对本院作出的（2018）苏02执恢48号之一执行裁定书不服，向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人沈桂亮异议称：其作为涉案房屋第二顺位抵押权人，请求立即终止（2018）苏02执恢48号之一执行裁定书中带租赁拍卖、变卖被执行人华武公司名下坐落于无锡市锡山区鹅湖路81号房地产的拍卖、变卖活动。事实与理由：首先、俞振荣、周惠江、钱召其、张峰等人主张的所谓租赁关系不具备真实性、合法性，他们提交的租赁合同、租金收据等相应证据的三性亦存疑。其次，实体上，租赁关系的真实性不应仅凭证据材料进行简单的“形式”认定，而应当实质审查俞振荣等四人是否实际租赁涉案房屋开展生产经营，是否在抵押权设立、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用涉案房屋。俞振荣等四人提交的租赁合同的租赁期间均自2013年开始，但此时华武公司仍需在涉案房屋开展生产经营，不存在对外出租涉案房屋的客观需要，俞振荣等四人的租赁关系并不真实，异议人合理怀疑俞振荣等四人与被执行人恶意串通、虚构涉案房屋的租赁法律关系，目的是规避法院的执行。故法院应实质审查俞振荣等人在涉案房屋办理的装修或者入住手续证明以及依照租赁合同缴纳水费、电费、燃气费、通讯费等证明，并根据相关规定，裁定除去租赁关系后拍卖涉案房屋。被执行人鲁丽琼述称：对这些事实情况不了解。利害关系人俞振荣辩称：其于2013年4月将2万多平方米全租下来了，实际上其租赁情况早发生了，其在几年前就已经在里面了。当时4月份借给鲁力400多万元，有付款凭证，因为他一直没还这个钱，6月份的时候他说生产经营不善，就把厂房一次性租给我。付款方式是分两笔，第一笔是4月份，他一直没付清这个钱，就把厂房租给我们。我借他400多万元，他什么原因需要钱我也不清楚，当时是银行人介绍的，他因为资金周转需要，借贷协议已经被他收掉了，付款转账凭证已提供给法院。俞振荣提供如下证据：1、其与华武公司签订的《无锡市房屋租赁合同》，该合同约定：俞振荣租赁的鹅湖镇鹅湖路81号，建筑面积21931.3平方米，租期为2013年6月29日至2031年6月28日，每年租金70万元，租金以借款1250万元冲抵，18年租金一次性全部支付。该协议未有签订日期。2、俞振荣向鲁力支付款项的凭证，包括2013年5月24日的银行本票60万元、2013年5月28日的银行本票450万元和2013年6月27日的银行卡转账78.5万元和鲁力写的收款凭条。3、华武公司出具的《共同借款及资金冲抵说明》，载明：华武公司分别于2013年5月24日、2013年5月28日、2013年6月27日向俞振荣借款600万元、450万元、200万元，并确认双方于2013年6月29日签订的《无锡市房屋租赁合同》的18年租金，由借款一次性冲抵1260万元（含10万元利息）。4、华武公司出具给俞振荣的《借据》三份。利害关系人周惠江辩称：其是2004年就到华武公司租的房子，2004年华武公司生意是最萧条的时候，其进去是老钱介绍的，老钱在其之前，租进去之后有时候签一年，有时候租三年，操作的过程中大家也变成朋友了，鲁力生意也越做越大，其不知道他后来怎么会变成这样子，我们的钱都有借给他这个情况，我们催他还钱，他就跟我们签了2013年5月份的这个租房协议。其已经借了好多年了，以前都是10万元开始借，后来就100万元，再后来200万元，建这个大楼开始他借钱就是几百万的开始借，他当时是借了几个月开始还，哪知道后来就还不上了。不是说他借了我们钱不还，是借借还还。周惠江提供如下证据：1、其与华武公司于2012年12月5月的《厂房租赁合同》，约定：华武公司将其公司内的1839.79平方米的厂房及750平方米的场地面积出租给周惠江，租期自2012年12月1日至2015年12月31日，每年厂房租金为每平方米150元、场地租金为每平方米30元，租金总额921134元在合同签订后3日内一次付清。该合同签订后，原2012年1月9日及2012年12月1日签订的合同作废。2013年5月28日，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，约定：租赁面积与前相同，租期自2013年6月1日至2033年5月31日，租金为每年每平方米130元，租金总计6733454元在合同签订后30天内付清。并约定原合同未履行部分解除，今后履行以本合同为准。2、借条5份，载明鲁力向周惠江合计借款600万元.3、华武公司出具证明，载明其公司与周惠江于2013年5月28日签订的合同是真实的。3、华武公司于2013年6月5日向周惠江出具的《交费清单》，证明前后两份合同的租金经过折算，华武公司已于2013年6月5日收到房租6733454元。利害关系人钱召其辩称：其1997年向鲁力租房子，华武公司的房子其是2013年1月1日和鲁力签的租赁房屋协议。房子现在是2300多平方米，签协议签的两张，一份自己签的，面积有1000多平方米，一份帮别人签的。钱召其提供如下证据：1、2013年1月1日，其和沈永刚分别与华武公司签订的《房屋租赁合同》，租赁面积分别为华武公司厂内建筑面积1050平方米和1500平方米，租期自2013年1月1日至2024年12月31日。租金为每年每平方米95元，租金总额分别为119.7万元和171万元于合同签订后60日内一次付清。另沈永刚的场地租金14.4万元亦应一并付清。2、付款收据，钱召其分别于2013年1月9日支付租金70万元，2015年3月20日支付租金49.7万元。沈永刚分别于2013年1月8日支付租金90万元，2013年3月10日支付租金95万元，2013年4月1日支付租金4000元。利害关系人张峰辩称：其是2008年进去的，协议都是一年一年签的，2013年的协议是续签的，最早都是和副总签的，最后一张是和鲁力签的，其是使用的华武公司最南边的那块地，最后面的废纸回收站，1140平方米，里面有约1000平方米的空地。张峰提供如下证据：1、其与华武公司于2013年9月1日签订的《厂房及场地租赁合同》，约定：华武公司将其公司内的建筑面积1147平方米、场地面积990平方米出租给张峰使用，租期为2013年9月1日至2025年8月31日，租金为房屋及场地租赁费用为每年13.99万元，于合同签订之日3日内一次性支付。2、华武公司于2013年9月5日，开出的收到2013年9月1日至2023年8月31日的租金120.91万元。本院经审查查明：2014年2月20日，本院作出（2013）锡商初字第0281号民事判决书，判令：华武公司应于判决生效后10日内向中国农业银行股份有限公司无锡太湖支行（以下简称太湖支行）归还贷款本金3000万元及相应利息和罚息、律师费损失等。二、对华武公司的上述第一项债务，太湖支行有权在990万元、1280万元和1330万元的范围内分别以锡房他证字第××号房屋他项权证、锡房他证字第××号房屋他项权证和锡锡他项（2013）第000499号土地他项权证项下华武公司提供最高额抵押的房屋所有权和土地使用权折价或者以拍卖、变卖前述房屋所有权和土地所有权的价款优先受偿。三、鲁力、鲁丽琼对华武公司上述第一项债务，在3360万元的范围内承担连带清偿责任。该判决生效后，因被执行人未能按期履行义务，本院于2014年3月28日立案执行。在执行过程中，太湖支行将本案债权转让给资产公司。2014年10月10日，本院裁定变更资产公司为本案申请执行人。在对被执行人华武公司名下坐落于无锡市锡山区鹅湖路81号的房地产（建筑面积21931.3平方米、国有土地使用权面积33800.3平方米）拍卖流拍后，本案于2016年9月28日以终结本次执行程序方式结案。2018年11月6日，资产公司向本院申请本案恢复执行。在执行中查明，无锡市锡山区鹅湖路81号厂房共有16套房屋（房号为：5、7-21号），面积共计21931.3平方米，其中5、7-19号建成于1999年，20、21号建成于2012年，20号房共七层，面积7677.81平方米，21号房面积1839.79平方米。20、21号房领证时间为2013年6月28日，其他房屋领证时间为2013年6月26日。又查明，华武公司于2013年6月29日与太湖支行签订抵押合同，抵押金额计3600万元，并于2013年7月1日办理了抵押登记手续。2013年7月24日，华武公司又将涉案房屋抵押给沈桂亮。2013年9月23日，该房被无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）首封，后被无锡两级法院先后查封16次。2014年4月8日，锡山法院作出（2013）锡法民初字第0680号民事判决，判令：华武公司归还沈桂亮本金600万元及相应利息，如华武公司不履行上述债务，则沈桂亮有权就无锡市锡山区鹅湖路81号的房屋的价款余额优先受偿。华武公司未予履行，沈桂亮遂申请锡山法院强制执行。在本院执行调查中，俞振荣称其与华武公司于2013年6月29日签订租赁合同时，鲁力欠其1250万元，故将其未租赁出去的厂房全部租赁给其。周惠江亦称其与鲁力早有多次借贷往来，该合同签订前，鲁力还欠其670多万元，后来鲁力就用2000多平方米的厂房抵租金。钱召其称：其与鲁力也存在借贷往来，截止到2013年止，鲁力应欠其300多万元，其中租赁合同的119.7万元只是其中一部分。张峰则称：其是2009年开始租赁的，截止2013年尚欠其120万元，于是续签了合同。2019年3月28日，本院作出（2018）苏02执恢48号之一执行裁定书，认为：俞振荣、周慧江、钱召其、张峰提供的相应证据在形式上可以证明上述四人在涉案房屋被抵押或查封之前已与华武公司签订了租赁合同，并以债权冲抵租金，且实际占有使用了租赁物，故裁定“带租赁拍卖、变卖被执行人华武公司名下坐落于无锡市××区××号的房地产”。上述事实有民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、当事人举证材料及本院调查笔录等证据在卷佐证。本案争议焦点为：对涉案房屋应带租拍卖还是去租拍卖。本院认为，承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，主张保护其租赁权，由此承租人与申请执行人对租赁事实产生争议的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：1、租赁合同的订立时间；2、租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；3、租金支付是否违反常理；4、是否办理房屋租赁登记备案手续；5、是否存在名为租赁实为借贷情形；6、租赁房屋是否实际转移占有使用；7、是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。本案中利害关系人俞振荣、周慧江、钱召其、张峰向本院提供的与被执行人华武公司及鲁力签订的相关房屋租赁合同的期限均长于5年，故对该四份合同的真实性的审查均可依据上述要求来确定。结合本案的实际情况，涉案房屋法院首查封的时间为2013年9月23日，但该房屋于2013年6月29日被华武公司抵押给太湖支行，并于2013年7月1日办理了抵押登记手续。2013年7月24日，该房又被华武公司再次抵押给沈桂亮，亦办理了抵押登记手续。因此本案中张峰提出的租赁权迟于太湖支行及沈洪亮的抵押权，张峰提出的带租拍卖请求不应得到支持。而其余三人虽提供的租赁协议在签订时间上早于太湖支行的抵押生效时间，但是否符合带租拍卖的情形，还需分别情况进行判断。一、关于俞振荣的租赁情况。首先从俞振荣与华武公司签订的租赁协议来看，双方均称签订合同的时间为2013年6月29日，而此时也是华武公司与太湖支行签订抵押合同的时间，且华武公司领取该房的相关证件仅有一到三天。其次，俞振荣与华武公司签订的合同租赁房屋建筑面积为21931.3平方米，而华武公司领取的涉案房屋的16套房屋总面积亦为21931.3平方米，但俞振荣却在执行审查中称其租赁的面积系扣除了周慧江、钱召其、张峰等人已租赁的面积，现周慧江等人主张的租赁面积已达到几千个平方米，与俞振荣主张的租赁面积存在着事实上的冲突。再次，俞振荣提出的每年租金70万元的协议约定，如根据使用面积21931.3平方米计算，则每年每平方米仅为31.92元，该租金与周惠江主张的每年每平方米130元和钱召其主张的每年每平方米95元有较大的差距，应属于租金约定明显低于所在区域同类房屋的租金水平。第四、俞振荣多次承认其系向鲁力多次出借款项，因鲁力未能归还借款，双方达成了以借款抵租金的协议，故存在名为租赁实为借贷的情形。现俞振荣提供的《房屋租赁协议》因与实际情况存在差异，不具有完全的真实性。双方实际履行的是鲁力借款后的还款行为，履行的是合同之债而非房屋租赁合同，故不适用于“买卖不破租赁”原则，俞振荣与华武公司签订的《房屋租赁协议》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。综上，俞振荣提供的证据不能完全证明其租赁房屋的真实性，亦未提供在有关部门办理房屋租赁登记备案手续的依据，且存在“以租抵债”和明显不合理低价承租的事实，故对其提出的带租拍卖的请求不应支持。二、关于周惠江与钱召其的租赁情况，该二人主张的租赁面积与俞振荣的主张存在冲突，且也存在“以租抵债”的事实，亦未提供在有关部门办理房屋租赁登记备案手续的依据，且订立租赁合同的时间在华武公司取得合法所有权证之前，该租赁行为不能对抗已取得合法抵押权的太湖支行和沈洪亮的抵押行为，故对其二人提出的带租拍卖的请求亦不应支持。综上，异议人沈桂亮的异议请求，符合法律的规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下：变更本院（2018）苏02执恢48号之一执行裁定为：去租拍卖、变卖被执行人无锡市华武木业有限公司名下坐落于无锡市锡山区鹅湖鹅湖路81号的房地产。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  孙晓敏审判员  刘永刚审判员  俞 彤二〇一九年八月二十日书记员  杨钦雅本案援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。