宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2639号原告：贾淑玲，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告：马盟，宁夏中卫市人，现住宁夏回族自治区平罗县。原告：马晶，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告：马腾云，宁夏中卫市人，现住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。原告：马广玲，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。共同委托诉讼代理人：李文，宁夏永东律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：雍金生，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：刘金保，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：马广存，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：李华，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲与被告雍金生、马广存确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾淑玲、马腾云、马广玲及五原告共同委托诉讼代理人李文，被告雍金生及其委托诉讼代理人刘金保，被告马广存及其委托代理人李华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告雍金生与被告马广存于2014年3月2日签订的《房屋买卖协议》无效；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：马登龙与王淑霞（又名王淑侠）共育有五个子女，长子马腾峰、次子马腾云、三子马广存、长女马广玲、次女马秀玲。马腾峰、贾淑玲夫妇育有马盟、马晶两个子女。马登龙与王淑霞在获得位于中卫市××区的宅基地后，先后在该宅基地上修建了11间房屋。1987年，王淑霞以户主身份登记取得卫土宅字第4023号宅基地使用证。2007年3月，王淑霞去世。2008年9月，马登龙去世。自2008年10月至拆迁时，涉案房屋一直处于空置状态，未进行过翻建。2014年3月2日，被告马广存在既未告知也未征询兄弟姐妹意见的情况下擅自将涉案的11间房屋以35000元的价格出售给了被告雍金生。2017年，被告雍金生将院落内的牛棚等附属设施推掉重建，原告贾淑玲见状阻拦施工时，才得知被告马广存已将案涉房屋擅自出售给了被告雍金生，各方遂发生纠纷。2018年9月19日，马腾峰去世。2018年9月26日，前述11间房屋被拆迁，政府对涉案房屋拆迁补偿646513.20元。原告认为，被告马广存明知各原告对涉案房屋均享有权利，其无权独自处分该房屋，但为了实现一已私利，擅自出售涉案房屋且长期隐瞒已将涉案房屋出售的事实。被告雍金生与各原告作为同村村民，其在市区有别墅，老家有新房，出于投机之目的，为了获得涉案房屋拆迁后取得的巨额拆迁款，在明知各原告对涉案房屋均享有权利且在买卖发生时涉案房屋早已传闻即将拆迁的情况下，在未通知更未征询原告等权利人意见的情况下购买该房屋。被告雍金生与被告马广存的行为明显属于恶意串通，二人所达成的《房屋买卖协议》既损害了各原告的合法权益，也违背了诚实信用原则。根据《合同法》第五十二条之规定，该《房屋买卖协议》为无效合同。各原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。被告雍金生辩称，1.被告马广存的父母生前已经为马腾峰、马腾云、马广玲安置了家庭，且三人都拥有相应的宅基地，只有被告马广存一直跟随父母生活，至今单身，名下也无宅基地。根据相关法律规定及生活习俗等传统，涉案房屋应当为被告马广存的个人财产，各原告不是涉案房屋的权利人，无权提起确认合同无效之诉；2.本案因继承而引发，现已过法定诉讼时效，综上请求依法驳回各原告的诉讼请求；3.被告雍金生与被告马广存签订的《房屋买卖协议》合法有效，法庭应当予以确认。被告马广存辩称，同意被告雍金生的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据一中卫市沙坡头区人民法院（2018）宁0502民初4401号民事判决书、法庭审理笔录，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实，对其证明效力予以确认；证据二中调查笔录、《证明》、《房屋买卖协议》，来源合法、内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实，对其证明效力予以确认；证据二中卫星云图照片，该照片无拍摄时间及坐标方位，无法核实其真实性，对其证明效力不予确认；证据二中照片（12张），被告雍金生质证后确认该组照片反映了涉案房屋被拆迁前后的状况，故该证据仅能够证明涉案房屋被拆迁前后的状况，并不能达到原告的其他证明目的；证据二中微信自媒体新闻截屏照片，与本案无关联性，对其证明效力不予确认；证据三中卫市公安监所管理中心建设项目房屋征收补偿安置协议（卫房征字2018第6号），来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实，对其证明效力予以确认。被告雍金生提交的证据一《收条》，其中20000元《收条》与本案无关联性，对其证明效力不予确认；其中35000元《收条》，结合原告提交的证据二中《房屋买卖协议》，能够证明被告雍金生与被告马广存达成《房屋买卖协议》，被告雍金生向被告马广存支付购房款35000元的事实；证据二中卫市沙坡头区人民法院（2009）沙民初字第282号民事判决书，来源合法，内容客观真实，但与本案无关联性，对其证明效力不予确认；证据三中卫市沙坡头区人民法院（2018）宁0502民初2044号民事判决书、中卫市沙坡头区人民法院（2018）宁0502民初4401号民事判决书，来源合法，内容客观真实，能够证明被告雍金生所主张的事实；证据四中卫市沙坡头区柔远镇柔远村房屋信息调查及资料补收情况表，该证据仅能够证明对包含涉案房屋在内的房屋进行信息及补收资料的登记情况，并不能达到其他证明目的，对其证明效力不予确认。被告马广存未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中卫市沙坡头区柔远镇柔远村三队原村民马登龙和王淑霞（又名王叔侠）生育五个子女，长子马腾峰、次子马腾云、三子马广存、长女马广玲、次女马秀玲。王淑霞于2007年3月去世，马登龙于2008年9月去世。马腾峰与原告贾淑玲原系夫妻关系，生育原告马盟、马晶。马腾峰于2018年9月19日去世。马登龙和王淑霞遗留位于中卫市××区的位于中卫市××区宅基地一处（登记证号为卫土宅字第xxx号）及宅基地之上房屋十一间。该宅基地使用权证自1987年颁发至今登记在王淑霞名下。马登龙去世一个月后，被告马广存从上述房屋中搬出，至2018年9月涉案房屋被拆迁时无人居住。2014年3月2日，被告马广存与被告雍金生签订《房屋买卖协议》一份，约定：被告马广存将位于中卫市××区房屋出售给被告雍金生；被告马广存所出售的房屋系自建房屋，为家庭共同财产，被告马广存保证该房屋出售时已经全部房屋共有产权人同意；房屋价格为35000元；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告雍金生向被告马广存支付了购房款35000元，被告马广存也向被告雍金生交付了宅基地使用权证。2017年11月，原告贾淑玲得知被告雍金生修建涉案房屋的院落围墙的情况后，阻止了被告雍金生的施工。另查明，被告雍金生系中卫市沙坡头区柔远镇柔远村三队村民，其在该村已分配到了宅基地。本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其所有权受法律的保护，任何人不得干涉和侵犯。对他人所有的财产进行分配的行为系无权处分行为，无权处分行为需要得到所有权人的追认方能确认其效力。本案中，涉案房屋系马登龙和王淑霞生前遗留的财产，至今登记在王淑霞名下，根据《中华人民共和国继承法》的规定，继承人依法享有对涉案房屋继承的权利。因此，涉案房屋在分割前应当属于所有继承人共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权”之规定，在共同共有关系存续期间，共同共有财产的使用、处分应由全体共有人协商一致决定，部分共有人无权擅自处分共有物之所有权。因此，被告马广存出售涉案房屋的行为系无权处分。根据庭审查明的事实可知，被告雍金生与马广存及原告系同村村民，且经常来往，关系密切。根据农村现状与生活常识，一般关系密切的村民邻里之间相互对不动产的归属有基本了解，且民法为一般理性人标准，作为一般理性人在进行不动产交易前，应尽到一般注意义务，如了解不动产的所有权、家庭成员等情况。故本院认为被告马广存与被告雍金生在签订《房屋买卖协议》时存在恶意，被告雍金生与被告马广存之间的房屋买卖行为明显损害各原告的合法权益。因此，该《房屋买卖协议》因恶意损害第三人合法利益而无效。故原告要求确认被告雍金生与被告马广存于2014年3月2日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告雍金生辩解根据传统生活习俗，涉案房屋系被告马广存的个人财产，但其并未提交被告马广存系涉案房屋所有权人的证据。相反，根据审理查明的事实，涉案房屋系马登龙与王淑霞的遗产，并非被告马广存的个人财产。被告雍金生另辩解本案原告起诉时已过法定诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，原告提起诉讼的时间起点为自知道或者应当知道权利受损害之日起计算，而被告也未提交证据证明原告知道或应当知道权利受损的具体日期。因此，被告雍金生上述辩解意见均不能成立，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（二）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国物权法》第九十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告雍金生与被告马广存于2014年3月2日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告雍金生、马广存负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 王小勇 二〇一九年八月三十日书记员 徐玉梅本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。