汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初3205号 原告：柳根，男，汉族，生于1982年4月26日，住陕西省汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字建昌·卡斯迪亚小区18号楼3301室。 委托诉讼代理人：陈玫佳，女，汉族，生于1955年10月18日，住陕西省城固县陕飞集团********，系柳根母亲。 被告：汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地陕西省汉中市汉台区紫柏路卡斯迪亚小区**楼3-2。 法定代表人：蔡国正，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马江宏，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：李君，汉中市148法律服务所法律工作者。 原告柳根与被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称为泽顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法由审判员冯汉军适用简易程序独任审判,于同年8月6日公开开庭进行了审理，原告柳根委托诉讼代理人陈玫佳，被告泽顺公司委托诉讼代理人马江宏、李君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳根向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告30日内为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金25739元；3、请求被告对预收的契税与维修基金承担银行贷款利息，按贷款利率进行赔偿2628元。以上合计28367元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月29日，原告向被告支付295145元，用于购买被告开发的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚18#楼3301住房一套，由于小区是期房预售，原告于2014年5月29日收房并向被告支付该房屋契税及维修基金等，合计13413元，之后被告一直未办理房屋所有权证，期间原告多次督促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延未给原告办理房屋所有权证。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，理应按照双方购房合同第16条约定的交房后365日内办理房屋所有权证，但被告却至今未予办理，其行为已构成违约，应当按照已交房款的日0.005%向买受人支付违约金。被告对预收的契税与维修基金也应承担银行贷款利息。原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。 被告泽顺公司辩称，1、不动产权属登记是相关政府部门的行政权力，答辩人不具有办理不动产登记的行政主体资格，被答辩人的请求30日内为其办理好房屋所有权证并非答辩人权力范围。答辩人只能帮助被答辩人向不动产登记部门申报和提交相关的材料、资料，答辩人也愿协助被答辩人向相关部门申报和提交资料。该栋楼因建筑施工企业的原因，致使验收迟延，从而影响了房屋权属证书资料的申报。依照《中华人民共和国契税暂行条例》和《住宅专项维修资金管理办法》，被答辩人办理权属登记前应当缴纳契税和住宅专项维修资金，被答辩人与答辩人发生争议后，答辩人根据被答辩人请求退还了房屋契税和维修基金，从实际条件上答辩人也无法为被答辩人申报办理权属登记资料；2、答辩人仅有按照合同约定向被答辩人支付违约金的义务。房屋买卖合同签订后，被答辩人2018年8月31日一次性支付了购房款294707元，2014年5月29日向被答辩人交付房屋，根据答辩人与被答辩人所签订的编号为YS0054545号《商品房预售合同》第16条约定，答辩人按照已付房款的0.005%支付违约金，本案诉争的房屋购房款为294707元，因此，答辩人仅有义务支付违约金14.74元；3、房屋契税及维修基金都是答辩人为了方便房屋买受人办理产权登记所代收代缴的费用，这些费用都是依据《中华人民共和国契税暂行条例》或者《住宅专项维修资金管理办法》所代收的，最终都是交给了相关政府部门，也是房屋买受人取得不动产权属证书的条件之一，答辩人代收是为了方便买受人。发生争议后，答辩人已经把房屋契税及维修基金等费用退给被答辩人。因此，被答辩人提出支付此笔费用的违约金的请求没有任何法定依据，答辩人与被答辩人之间也没有合同上的约定，答辩人没有支付该违约金的义务。 原告柳根为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：1、《商品房预售合同》，证明：原被告双方于2013年11月11日签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字建昌卡斯迪亚小区18号楼3301室，建筑面积87.39平方米，原告按合同付清购房款294707元；合同第十六条关于办理产权证的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日之后，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人需承担违约责任，由于出卖人的原因没有办理产权证应当向原告支付违约金，被告交房后未在期限内为原告办证，其行为已构成违约，应当为原告办理房产证并承违约责任；2、销售不动产发票金额，证明：原告按照合同约定已向被告交清购房款；3、契税及大修基金收据，证明：原告已经向被告交纳了契税（4427元）及维修基金（8752元）、工本费90元、测绘费114元，合计13413元。原告提交的证据经当庭质证，被告对证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为其没有为原告办理房屋产权证书的义务，不应承担违约责任。庭审后补充提交汉中市汉台区建昌·卡斯迪亚小区业主委员会出具的工作记录摘要一份，补强证明其向被告催促办理房屋产权证书的事实。 被告泽顺公司为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据材料：1、接房手续书，收楼书，证明：2014年5月29日向原告交付房屋；2、给原告退款的收据和工商银行的《业务回单》，证明2019年1月11日给原告退回契税及维修基金等费用总计13383元的事实。被告提交的证据经当庭质证，原告对证据的真实性没有异议。庭审后被告补充提交《建设工程竣工验收报告》一份，用于补强证明涉案房屋于2015年7月24日经五大主体综合验收合格。 本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：2013年11月11日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚18#楼3301住房一套，房屋建筑面积为87.39平方米，房屋每平方米单价为3372.32元，合同总价款为294703元。关于原告逾期付款的违约责任，合同第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出买人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.005%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”；关于房屋的交付期限，合同第九条约定，被告应当于2013年9月30日之前在满足以下两个条件的情况下向原告交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于被告逾期协助办理房屋权属证书的违约责任，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”；合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款295145元，经原告催要，被告于2014年5月29日才给原告开具金额为295145元的销售不动产统一发票（自开），根据双方合同的约定，原告于当日向被告缴纳办理产权证书用的维修基金、契税及其他费用合计13383元，被告给原告出具金额为13383元的收款收据一份。原告向被告支付购房款和办理产权证书用的维修基金、契税及其他费用当天，被告向原告交付了所购房屋，原告在被告的接房手续书、收楼书上签订确认。后因被告一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，给原告办理房屋权属登记手续，经催促无果。原告要求被告退还办理房屋权属登记的维修基金、契税及其他费用合计13383元，准备自行办理。被告于2019年1月11日通过工商银行给原告退还13383元上述费用。但因被告至今仍未将原告所购房屋的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告至今未能办理房屋权属证书，原告遂诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，《商品房预售合同》真实、合法、有效，当事人应依约履行。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，并按照被告的要求向其交纳了办理房屋权属证书的维修基金、契税及其他费用，原告已履行合同义务。被告虽然按照约定向原告交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定需由被告提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，致使原告至今无法办理房屋权属登记证书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求被告限期协助办理房屋权属证书，并要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，但原告要求被告在30日内协助办理好房屋权属证书，未能给予被告必要的准备时间以及办证过程中必要的流程时间，本院酌定由被告在判决书生效后三个月内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房屋权属登记手续。关于迟延办证违约金，原告提出合同约定“出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”，该违约金约定标准过低，显失公平，请求调整至每日按已付房价款的0.005%支付违约金。本院认为，如按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日被告应支付违约金金额仅为14.74元，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失。结合本案实际，参照合同第八条有关原告逾期付款违约金比例的约定，本院酌定将逾期办证违约金标准调整为每日按已付房价款的万分之0.5的标准支付违约金，即被告应当自2015年5月29日起，以购房款295145元为基数，按照每日万分之0.5的标准向原告支付逾期办证违约金至被告将办理原告柳根购买的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字建昌卡斯迪亚小区18号楼3301室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止。关于原告起诉要求被告按照贷款利率赔偿预收的办理房屋权属证书的维修基金、契税及其他费用13383元的利息，因双方合同对此未作约定，原告该项请求缺乏合同依据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条、第十八条第二款的规定，判决如下: 一、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后三个月内，将办理原告柳根购买的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字建昌卡斯迪亚小区18号楼3301室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房屋权属登记手续； 二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后二十日内，以购房款295145元为基数，自2015年5月29日起，按照每日万分之0.5的标准向原告柳根支付逾期办证违约金至被告将办理原告房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止； 三、驳回原告柳根其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费610元，原告柳根负担60元，被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员  冯汉军 二〇一九年八月十三日 书记员  赵 聪