四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1102民初6536号 原告：四川东安房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市中心城区滨江路汇景苑。统一社会信用代码：915111007175323387。 法定代表人：向旭东，执行董事兼总经理。 委托代理人：李建兵，四川得助律师事务所律师。 被告：宋科奇，男，1980年8月20日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托代理人：宋启明，男，1957年5月2日出生，汉族，宋科奇之父，住四川省乐山市市中区。 原告四川东安房地产开发有限公司（以下简称：东安房开司）与被告宋科奇商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案受理后，于2018年8月16日作出（2018）川1102民初3482号之一民事裁定书，裁定：驳回东安房开司的起诉。东安房开司不服该裁定，上诉至四川省乐山市中级人民法院。该院于2018年11月2日作出（2018）川11民终1377号民事裁定书，裁定：一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2018）川1102民初3482号之一民事裁定；二、本案指令四川省乐山市市中区局人民法院审理。本院于2018年11月27日重新受理本案，并依法组成合议庭于2019年4月3日、2019年5月6日、2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告东安房开司的委托代理人李建兵，被告宋科奇的委托代理人宋启明到庭参加了诉讼。诉讼中，双方当事人均申请庭外和解。本案现已审理终结。 原告东安房开司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2007年10月18日签订的003294号《商品房买卖合同》及附件；2、判令被告协助原告办理撤销003294号《商品房买卖合同》的备案登记；3、判令被告支付原告为其垫付的房贷本息款，其中，代偿款44596.28元的利息，从2014年8月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至全部款清之日止；代偿款70730.28元的利息，从2014年8月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至全部款清之日止；4、判令被告向原告支付逾期支付垫付房贷本息款的违约金，违约金按垫付房贷本息款共计115326.56元的5%计算；5、判令被告按购房总价款835467元的10%的标准向原告支付违约金83546.70元。后，原告变更第3、4项诉讼请求为：3、判令被告支付原告为其垫付的房贷本息款及其利息（截止2018年6月19日，原告已为被告垫付了共计：631038.18元的房贷本息款等费用，其中代偿款44596.28元的利息，从2014年8月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至全部款清之日止；代偿款70730.28元的利息，从2017年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至全部款清之日止；代偿款515711.62元的利息，从2018年6月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至全部款清之日止）；4、判令被告向原告支付逾期支付垫付款的违约金，违约金按垫付款共计631038.18元的5%计算，共计31551.9元。后,原告在庭审中当庭撤回第3、4项诉讼请求。 事实与理由：2007年10月18日，被告以按揭贷款的付款方式购买了原告位于乐山市市中区商品房一套，并签订了合同编号为003294号《商品房买卖合同》及附件，建筑面积200.93平方米，总价835467元。随后，被告于2007年12月5日与商业银行股份有限公司市中区支行签订了《个人住房借款合同》，约定：贷款50万元，期限从2007年12月6日起至2027年12月5日止，以本房抵押的同时由原告承担连带保证责任。签订以上协议后，因被告在贷款期间多次逾期未付房贷本息款，截止2017年7月24日，原告已为被告垫付了115326.56元。且商业银行市中区支行已通过诉讼并判决东安房开司代偿剩余款项，现该案已进入执行阶段，并冻结了东安房开司账户上的相应款项。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出上述请求。 被告宋科奇辩称：1、宋科奇、宋启明、卢林伟在收到（2018）川1102执恢234号执行通知书时才知道被商业银行起诉了，整个案件从起诉到判决都没有收到任何通知，没有开庭就被判决执行了，被告觉得非常委屈。2、原本是被告与乐山市商业银行的贷款纠纷，现在演变为东安房开司起诉被告的商品房买卖合同。3、被告购买的位于乐山市市中区的房屋，是被告全家唯一的住房，相对于原告，被告是弱势群体，如果要解除003294号合同，被告将无家可归，请求法院在解除003294号合同前必须要东安公司全额支付合同首付购房款335467元、银行按揭已付款197276.83元，另外被告还支付了现金10267.01元给东安公司，房屋装修花费了50万元，希望法院判决折旧补偿10万元，20年的通货膨胀房价增值请法院支持10万元，合计743010.84元。4、如果东安房开司全额支付以上款项，被告将同意解除合同并在规定时间内搬离。 本院经审理查明事实如下：2007年10月18日，原告作为出卖人，被告作为买受人，共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：003294）（以下简称：《合同》），约定“被告购买原告开发的位于乐山市市中区的住房，建筑面积200.93平方米，总价款835467元。”《合同》第六条“付款方式及期限”约定“买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向乐山市商业银行或住房公积金管理机构借款支付。……”。该《合同》已于2007年10月22日在乐山市房地产管理局进行商品房买卖合同登记备案。 同日，原告作为出卖人，被告作为买受人，共同签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）作为《合同》的附件四、五，约定：“五、对合同第六条第3项补充约定：买受人采用银行抵押贷款付款方式购房，向商业银行申请六成20年抵押贷款，首期款人民币叁拾叁万伍仟肆佰陆拾柒元已付清。应买受人要求，出卖人就买受人向银行的抵押贷款提供保证。经双方协商一致，就出卖人保证期内有关事宜达成如下一致：……2、出卖人保证期内，如因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，在此情况下，若出卖人不解除合同，有权在承担保证责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房价款5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金。……” 2007年9月23日，被告向原告缴纳购房定金50000元；2007年10月20日，被告向原告缴纳购房款285467元。2007年12月5日，乐山市商业银行股份有限公司市中区支行（以下简称：乐山商行市中区支行）作为乙方、贷款人、抵押权人，被告作为甲方、借款人、抵押人，共同签订《个人住房／商业用房贷款借款合同》（以下简称：《借款合同》），约定：被告向乐山商行市中区支行借款50万元用于购买座落于乐山市市中区的住房（建筑面积200.93平方米，《商品房买卖（预售）合同》编号003294）；借款期限为20年，自2007年12月5日至2027年12月4日；年利率为6.6555%，按月结息；按月等额本息还款，每月还本付息日为6日，还款金额为3773.78元；为保证本合同的履行，甲乙双方约定采用抵押加保证的担保方式，担保的范围包括本合同第一条项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；甲方未按本合同的约定还本付息，乙方对甲方未按时还清的贷款本金和利息（包括被乙方宣布全部或部分提前到期的贷款本金和利息），有权宣布贷款立即到期，要求甲方立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用，以及要求保证人履行连带保证责任、依法处分抵押物。合同签订后，乐山商行市中区支行于2007年12月6日向被告宋科奇发放了50万元贷款。 2007年8月17日，乐山商行市中区支行作为乙方、债权人，东安房开司作为甲方、保证人，共同签订《个人住房/商业用房贷款保证合同》（以下简称：《保证合同》），主要约定：为确保乙方债权的实现，甲方愿意为乙方对因购买座落于乐山市中心城区滨河路99号的项目御景苑住房及商业用房而向乙方借款的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证担保；被保证的主债权是指2007年8月17日至2008年8月17日期间因乙方向上述全部债务人发放贷款而形成的一系列债权，最高额为人民币7000万元；甲方提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下的全部借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方实现债权发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期间按乙方对债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款债务履行期限届满后两年;若因发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间为债务提前到期之日后的两年;当债务人未履行主合同约定时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。 2014年7月6日，宋科奇最后一次还本付息，此后未按借款合同约定履行还款义务。截至2015年7月19日，宋科奇尚差欠乐山商行市中区支行借款本金391972.42元、利息32258.09元、复利188.12元。2015年7月22日，乐山商行市中区支行向宋科奇邮寄《乐山市商业银行宣布贷款提前到期通知书》；2015年7月23日，乐山商行市中区支行向东安房开司邮寄《乐山市商业银行宣布贷款提前到期通知书》，宣布借款合同项下未偿还的全部借款全部到期，要求宋科奇立即偿还全部借款本息，宋启明、卢林伟、东安房开司承担连带保证责任。 2015年11月5日，本院受理乐山商行市中区支行与宋科奇、宋启明、卢林伟、东安房开司金融借款合同纠纷一案，经审理，本院作出（2015）乐中民初字第3874号《民事判决书》，判决：一、宋科奇在该判决生效之日起十五日内向乐山商行市中区支行偿还借款本金391972.42元及利息（截至2015年7月19日差欠的利息为32258.09元、复利为188.12元；2015年7月20日起至付清之日止的利息、复利分别以未还本金、利息为基数按日利率万分之2.773125元计算，上述利息、复利按月结算）；二、宋科奇在该判决生效之日起十五日内向乐山商行市中区支行支付律师费10200元；三、宋启明、卢林伟、东安房开司对上述第一、二判项确定的债务承担连带清偿责任。判决后，各方当事人均未上诉。 乐山商行市中区支行依据已经生效的（2015）乐中民初字第3874号民事判决，向本院申请强制执行，在执行过程中，本院强制执行了东安房开司的银行存款70730.28元。2017年12月4日，乐山商行市中区支行扣划了东安房开司在该行缴纳的保证金44596.28元。2018年6月19日，本院划拨东安房开司银行存款459935元和55776.62元。2018年6月26日，本院强制执行东安房开司银行存款7818元和6699元。 诉讼中，针对被告第3项答辩意见，本院多次反复告知被告应提起反诉，但被告未提起反诉。 上述事实，有原告东安房开司提交的《合同》及附件、《补充协议》、《借款合同》、《保证合同》、（2015）乐中民初字第3874号《民事判决书》、（2017）川1102执571号之四《执行裁定书》、代偿证明、（2018）川1102执恢234号《执行裁定书》、（2018）川1102执恢234号《结案通知书》，被告宋科奇提交的《收据》以及双方当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告签订《合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》约定“出卖人保证期内，如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金”，现因被告未按期归还银行贷款导致原告承担担保责任，双方约定的解除合同条件已经成就，原告作为解除权人可以解除合同。原告以起诉的形式要求解除《合同》及附件，实际上是通过诉讼让被告知晓原告解除合同的意思，视为向被告履行了解除的通知程序，故原告请求解除《合同》及附件的主张，本院予以支持，解除时间为本判决生效之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，针对被告的第3项答辩意见，本院认为已构成反诉，并反复多次告知被告提起反诉，但被告拒不提起反诉，视为其放弃提起反诉的权利。对于解除后的法律后果，原告未充分主张，被告未提起反诉，故原、被告双方可另案解决。 案涉《合同》（合同编号：003294）已于2007年10月22日在乐山市房地产管理局进行商品房买卖合同登记备案。因此，合同解除后，被告配合原告办理撤销该《合同》的备案登记属于解除合同后的附随义务，故原告要求被告配合办理《合同》（合同编号：003294）的撤销备案登记手续的诉讼请求应当予以支持。 关于违约金。原告作为被告的保证人按《借款合同》及《保证合同》的约定向乐山商行市中区支行偿还借款人宋科奇所欠贷款本息，承担了担保责任。根据《补充协议》“买受人应承担总房价款10%的违约金”之约定，被告应当向原告支付违约金83546.7元（835467元×10%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告四川东安房地产开发有限公司与被告宋科奇于2007年10月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：003294）及附件于本判决生效之日解除； 二、被告宋科奇在本判决生效后十五日内协助原告四川东安房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：003294）的撤销备案登记手续； 三、被告宋科奇在本判决生效后十五日内向原告四川东安房地产开发有限公司支付违约金83546.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12154元、保全费4697元，共计16851元（原告四川东安房地产开发有限公司已预缴），由被告宋科奇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  龚正杰 人民陪审员  郑清平 人民陪审员  陈 捷 二〇一九年八月十五日 书 记 员  章 敏