湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初6827号原告：长沙市星润物业服务有限公司，住所地在湖南省长沙市雨花区汇金路**嘉华城**公寓楼**房。法定代表人：李键，总经理。委托诉讼代理人：奉满霞，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告：刘顺，男，1983年6月19日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被告：肖育可，女，1984年11月6日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告长沙市星润物业服务有限公司（以下简称原告）与被告刘顺、肖育可（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人奉满霞，两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付自2017年5月1日至2019年3月31日欠缴的物业服务费3147元，并支付违约金997.80元（暂算至2019年3月31日止）；2、判令两被告承担本案律师费用331元；3、判令两被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实与理由：两被告与湖南嘉华房地产开发有限公司（以下简称湖南嘉华公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了位于长沙市雨花区，建筑面积为127.41平方米，合同约定由湖南嘉华公司选聘物业管理企业为业主提供物业服务，物业服务费按2.3元／㎡／月（按住宅面积收取，前三年按照1.9元／㎡／月）。两被告违反合同约定，自2017年5月1日至今一直未交纳物业费，其中截至2019年3月31日，已拖欠物业费3147元。原告多次向两被告发函催交，但两被告至今仍未履行交纳物业费的义务。根据《前期物业合同》第十四条第六款的约定，两被告应于每月十日前交纳当月物业费，在下月首日及之后交纳视为违约，每逾期一日，按每日万分之五支付违约金。因此，两被告的行为已构成违约，应向原告履行交纳物业费的义务，并支付违约金997.80元。两被告辩称：原告不能按照物业合同第三章物业服务质量标准所约定的提供第五级标准执行物业服务，违约在先。公共设施养护不及时，私自经营公共部位，广告收益不公示，安全管理松懈，停车场管理特别混乱，环境卫生处理不及时。原告违反了收费标准与服务水平相适应规则，收费过高无依据。原告没有按照合同约定履行第五级标准服务，违约在先，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费，原告提出的滞纳金是霸王条款。如果原告按合同履行了第五级服务标准，物业费被告绝不拖欠。请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，两被告系夫妻关系。2015年11月2日，两被告向湖南嘉华公司购买了其开发的位于长沙市雨花区（汇金城）第1幢Ｎ单元21层2106号房屋，该房屋建筑面积为127.41㎡。《商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人选聘原告对该房屋进行前期物业管理，前期物业服务期限至小区业主委员会成立时止；物业服务费标准为2.3元／月·平方米（房屋交付日起三年内按1.9元／月·平方米优惠收取）。合同附件四为《前期物业服务合同》，约定物业服务内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，项目共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；物业服务质量标准约定为按《湘价服（2010）76号文》附件一《〈湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准〉中第五级标准》执行。附件五《临时管理规约》约定，开发商依法委托原告为该物业提供前期物业服务，并因此与物业管理公司签订的《前期物业服务合同》，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。两被告签署了《承诺书》，确认已详细阅读《临时管理规约》以及《前期物业服务合同》，认同并承诺遵守规约的一切条款及依此而制定的与该物业管理区域相关的各项公共管理规定。2017年4月19日，两被告接收了上述房屋，并再次对遵守《临时管理规约》作出承诺。原告依照《前期物业服务合同》约定为被告提供了物业服务，但两被告认为原告维护服务不及时、安全管理不到位，对原告服务质量不满意，在交纳了一年的物业服务费后，拒绝交纳物业服务费。原告于2018年12月30日在被告房门上粘贴物业费缴费通知单，要求两被告交纳2018年12月31日前的物业服务费1937元。庭审中，嘉华城小区原业主委员会成员杨凯陈述，其所在的嘉华城小区业主委员会于2017年4月20日备案登记，但未就物业公司更换事宜形成会议决议；《嘉华城一期物业服务中心关于业委会第二次沟通会议复函》记载，原告对业委会提出的小区物业用房、业主大会及业委会工作经费的列支、财务审计、资料移交等事项进行了一一回复，并要求业委会成员及时缴纳物业服务费。两被告未对起诉状中所记载的房屋建筑面积提出异议，亦未提供房产登记证明。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》及附件《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《嘉华城一期物业服务中心关于业委会第二次沟通会议复函》、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，违反合同约定应当承担违约责任；人民法院依法维护小区业主自治机制，鼓励建立良好的物业服务秩序，促进安居乐业的和谐小区建设。原告与湖南嘉华公司签订的《前期物业委托服务合同》是双方的真实意思表示，合法有效；两被告购买了湖南嘉华公司开发的商品房，签署了《承诺书》，确认已详细阅读、认同并承诺遵守《临时管理规约》以及《前期物业服务合同》的相关约定，享受了原告为小区提供的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，两被告应当根据合同约定交纳物业费。经原告书面催交，两被告未及时足额交纳2018年12月31日前的物业服务费用，现原告主张两被告支付2018年5月1日至2018年12月31日欠交的物业费1936.6元（1.9元/㎡/月×127.41㎡×8月），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但对于2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费，原告未提供书面催交的证据，本院不予支持。两被告以原告物业服务不到位为由，长期拒绝交纳全部服务费用属于违约，但考虑原告服务瑕疵等情形，对于原告主张的违约金，本院不予支持。原告主张的律师费、保全费，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘顺、肖育可应当在本判决生效之日起七日内向原告长沙市星润物业服务有限公司支付物业服务费1936.6元；二、驳回原告长沙市星润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告刘顺、肖育可共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴香玲二〇一九年八月二十日书记员  张拓展附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。