陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终8261号上诉人（原审原告）:余永东，男，1953年5月2日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）:西安市未央区大明宫街道东前进社区居民委员会。住所地：西安市未央区。法定代表人：张志发，该社区书记。委托诉讼代理人：赵毅林，男，1967年4月5日出生，汉族，该村委会党委委员，住西安市未央区。委托诉讼代理人：吕胜学，男，1968年10月12日出生，该村委会委员，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）:陕西前进建设发展有限公司。住所地：陕西省西安市未央区东前进居委会内。法定代表人:张志发，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵毅林，男，1967年4月5日出生，汉族，该村委会党委委员，住西安市未央区。委托诉讼代理人：吕胜学，男，1968年10月12日出生，该村委会委员，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）:陕西江林房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人:王占林，该公司执行董事。上诉人余永东因与被上诉人西安市未央区大明宫街道东前进社区居民委员会（以下简称：东前进居委会）、陕西前进建设发展有限公司（以下简称：前进建设公司）、陕西江林房地产开发有限公司（以下简称：江林房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。余永东上诉请求：上诉请求：1、请求二审法院依法对西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16941号民事判决依法改判，判令解除东前进居委会、前进公司代表上诉人余永东与江林公司签订的《商业用房租赁合同》；要求东前进居委会、前进公司、江林公司分割并返还分配给余永东所有的位于未央区XX城XX区东大门以南一、二层临街20.4㎡商业用房，由余永东自行联合经营；判令东前进居委会、前进公司连带向余永东支付商业用房租金56334.6元，违约金11513.76元；2、本案诉讼费用由东前进居委会、前进公司、江林公司承担。事实与理由：一、一审法院没有审查东前进居委会的主体资格。二、东前进居委会、前进公司与江林公司签订的《商业用房租赁合同》应予解除。三、东前进居委会、前进公司与江林公司恶意串通，应承担连带责任。四、余永东等户的所有商业用房应予分割，并予以返还。    东前进居委会、前进建设公司辩称，1、余永东所述村委员、前进公司江林公司恶意串通，是概念性错误，6.8㎡商业用房是部门村民拥有的，大约有200多户，并不是村委会、前进公司出租出去， 200多户自己组织对外出租联合经营这个房子，包括余永东等五十多户没有参于这个组织内。2、一审庭审东前进就委会没有说居委会与江林公司解除合同的话，直至现在也没有见过解除合同的东西。第二次把房要回来后，村上自发成立组织，拥有6.8㎡商业用房的人才有选举权，选举出五人吕胜学、刘峰、黄景军、吕宁、刘素琴（又名刘某某），面向社会公开招租，租的情况比较好，再没有租给江林公司。现在该房屋已经解封。现在收回的租金上诉人可以去领取。江林公司经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 余永东向一审法院提出请求：1、解除东前进居委会、前进公司代表其与江林公司签订的《商业用房租赁合同》；东前进居委会、前进公司、江林公司返还并分配其所有的位于未央区XX城XX区东大门以南一、二临街20.4㎡商业用房，由余永东自行联合经营；2、东前进居委会、前进公司、江林公司连带向余永东支付商业用房租金56334.6元，违约金16900.38元，合计73234.98元；3、本案诉讼费由东前进居委会、前进公司、江林公司承担。事实和理由：2005年8月其所在的村组进行城中村改造，东前进居委会、前进公司与江林公司签订了《城中村改造项目合同书》，该合同第十一条第三款约定“依据城中村改造的要求，凡是所建临街楼房须将一、二层建为商业用房，除按商业用房总建筑面积的30%给江林公司，作为长期安置村民生活出路的方式来保证村民生活水平稳中有升”。2008年1月8日，东前进居委会、前进公司、江林公司承诺2010年1月20日前向其交付该商业用房，该房屋所有权归其所有，其可以采取联营或其他方式经营。其一户共计三人，应当分配商业用房面积20.4㎡。2012年7月20日东前进居委会、前进公司、江林公司向其发放了商业用房权益证书。2012年10月18日，东前进居委会、前进公司以自己的名义与江林公司签订了《商业用房租赁合同》，该合同约定：房屋租期12年，即2012年7月20日至2024年7月19日，租金标准为每平方米50元，每三年依次按10%递增。同时约定：江林公司逾期支付租金达15日或逾期支付本合同约定的应由其承担的其他费、税60日视为根本违约，东前进居委会、前进公司有权终止本合同，并有权无偿收回房屋、装修、设备设施及物品、追偿其他房屋使用费及赔偿经济损失等权利。但是自2014年7月20日至今，江林公司未按照合同约定支付租金，而代表其的东前进居委会、前进公司亦未向江林公司主张任何权利，导致合同目的不能实现，造成严重社会问题。现诉至法院，请求如前所述。东前进居委会、前进公司共同辩称，其公司对余永东提出的要求解除其村委会、其公司与江林房地产公司的《房屋租金合同》的诉讼请求，不持反对意见。但从租赁合同解除后，余永东与其居委会、其公司之间的委托代理关系随之终止。故之后余永东的权益是否得到保障及实现，与其居委会、其公司无关。其居委会、其公司并非余永东商业用房的占有、使用、受益人，而仅是余永东商业用房的出租代理人，且其居委会、其公司在代理过程中并无任何过错，故余永东要求其居委会、其公司返还并分配其商业用房，支付租金及违约金既无事实依据也无法律依据，不应得到支持，而应当予以驳回。江林公司未答辩。一审法院认定事实如下：2005年8月26日，东前进居委会及前进公司（甲方）与江林公司（乙方）签订《关于城中村改造项目合作开发合同书》，就东前进村127.44亩土地的城中村改造项目开发建设达成协议，约定项目为开发商住用地，由甲方提供土地，乙方提供资金合作开发，建成后乙方应确保甲方成本商业门面房1.5万平方米。2008年1月8日，东前进居委会、前进公司及陕西江林建设工程有限责任公司出具承诺书，载明：东前进居委会、前进公司及陕西江林建设工程有限责任公司对愿意继续执行原合同、分配门面房的村民做如下承诺：1、东前进居委会、前进公司及陕西江林建设工程有限责任公司保证于2010年1月20日前向该部分村民交付门面房；2、村民应分门面房面积按人均6.8平方米进行分配，产权归该户所有；3、如果在2010年1月20日前不能按期将门面房交付给村民，由陕西江林建设工程有限责任公司按照门面房当时地区租赁价格向村民支付租金，直至交房为止；4、门面房具体分配位置根据规划设计，可采取联营或其他经营模式。2012年7月20日，东前进居委会、前进公司、江林公司向余永东出具《商业用房权益证书》。根据该权益证书，余永东一户共三人，享有权益面积20.4平方米。2012年9月6日，东前进居委会召开全体股东代表大会，决定将人均6.8平方米的商业用房出租给江林公司。2012年10月18日，东前进居委会、前进公司（甲方）与江林公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将拥有所有权的西安市未央区大明宫街道东前进村太和路XX城XX区东大门向南延伸的商业用房出租给乙方使用，建筑面积5567.16平方米；租赁计费起始日为2012年7月20日，租期自2012年7月20日至2024年7月19日共计12年，2012年7月20日至2015年7月19日期间每月每平方米租金为50元，2015年7月20日至2018年7月19日期间的租金为每月每平方米55元，2018年7月20日至2021年7月19日期间租金为每月每平方60.5元，租金按年交付，第一次租金缴纳为合同签订后三日内，以后各年的租金应在租赁年度届满30日前10日内缴纳；合同签订前乙方尚未向甲方租赁房屋，故合同约定的起租日即视为租赁物交付日。合同签订后，江林公司向东前进居委会支付了2012年7月20日至2014年6月30日期间的租金，东前进居委会亦将该租金作为收益款项按照余永东一户享有的权益面积进行了分配。此后江林公司未再向东前进居委会告支付租金，酿成本诉。另查明，西安市中级人民法院确曾对汇林华城13号楼、16号楼之间共计9985.44平方米的商业用房进行了查封。但西安市中级人民法院于2019年1月3日对上述房屋进行了解封。原审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。本案中，余永东、东前进局委会、前进公司均认可东前进居委会、前进公司系余永东的委托代理人，故东前进居委会、前进公司与江林公司之间签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人自愿达成，内容不违反法律，应为有效合同。《商业用房租赁合同》系东前进居委会、前进公司代表全体村民与江林公司签订。现余永东作为独立个体要求解除该合同，返还20.4平方米商业用房的诉讼请求，因涉及其他村民权益且商业用房四至不明，故原审法院不予支持。2014年7月20日至2018年11月20日江林公司共欠余永东租金57568.8元（50元/月·平方米×20.4平方米×12个月＋55元/月·平方米×20.4平方米×36个月＋60.5元/月·平方米×20.4平方米×4个月）。现余永东主张仅主张东前进居委会、前进公司、江林公司向其支付56334.6元租金的诉讼请求，原审法院予以支持。《商业用房租赁合同》中约定的违约金数额较高，原审法院酌情认定违约金数额为所欠租金的20%，为11513.76元。余永东主张东前进居委会、前进公司连带支付上述租金及违约金的诉讼请求，因余永东提供的证据不足以证实东前进居委会、前进公司、江林公司之间存在恶意串通的行为，故原审法院不予支持。江林公司经合法传唤拒不到庭，应承担由此带来的法律后果。据此，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西江林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告余永东2014年7月20日至2018年11月20日租金56334.6元、违约金11513.76元。二、驳回原告余永东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4298元，原告余永东已预交，现由被告陕西江林房地产开发有限公司承担。被告陕西江林房地产开发有限公司承担部分于本判决生效之日起十五日内付给原告。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为,《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百六十四条规定，“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”本案事实表明，东前进居委会、前进建设公司作为包系余永东在内的居委会成员的委托代理人与江林房地产公司签订的《商业用房租赁合同》对余永东发生效力。案渉《商业用房租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于余永东要求解除《商业用房租赁合同》并返还其6.8平方米商业用房的诉讼请求，因《商业用房租赁合同》系东前进居委会、前进建设公司代表全体村民与江林房地产公司签订,涉及其他村民权益，且该6.8平方米商业用房无明确的四至，无法进行物理上的分割，故一审对余永东的该项诉讼请求不予支持，并无不当。2014年7月20日至2018年11月20日江林公司共欠余永东租金57568.8元（50元/月·平方米×20.4平方米×12个月＋55元/月·平方米×20.4平方米×36个月＋60.5元/月·平方米×20.4平方米×4个月）。现余永东主张仅主张东前进居委会、前进公司、江林公司向其支付56334.6元租金的主张，依法应予以支持。《商业用房租赁合同》约定的违约金数额较高，对此，一审酌情调整为江林房地产公司支付余永东违约金11513.76元，与法不悖，并无不妥。余永东并未提供充分证据证明东前进居委会、前进建设公司、江林房地产公司之间存在恶意串通行为，因此，对余永东要求东前进居委会、前进建设公司连带支付上述租金及违约金的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，余永东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3564元，由余永东负担。本判决为终审判决。 审判长董凡审判员肖晓通审判员辛娟二○一九年八月十六日书记员范致远    1