陕西省宝鸡市渭滨区人民法院   民事判决书                  （2019）陕0302民初1635号   原告（反诉被告）：李建波，男，住宝鸡市渭滨区。   委托诉讼代理人：郑曦耀，陕西秦川律师事务所律师。   被告（反诉原告）：宝鸡金航物流有限责任公司，住所地：宝鸡市高新开发区体育场，统一社会信用代码91610301078616753N。   法定代表人：屈卫孝，执行董事。   委托诉讼代理人：马卫军，陕西本玄律师事务所律师。   原告李建波与被告宝鸡金航物流有限责任公司（以下简称金航物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，被告金航物流公司于2019年5月13日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告李建波委托诉讼代理人郑曦耀，被告金航物流公司法定代表人屈卫孝、委托诉讼代理人马卫军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告李建波向本院提出诉讼请求：1、被告搬离位于宝鸡市渭滨区石鼓镇王家河村一组原宝鸡市赛孚石油机械有限公司（以下简称赛孚公司）场地，并返还占用的厂房、办公楼等；2、被告将上述场地恢复原状，拆除私自搭建的临时板房、恢复花园植被；3、被告支付原告从2019年3月2日起至搬离之日止按照前期租赁费每月18333.33元标准计算的占用费；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年12月16日签订《租赁合同》，约定由被告承租位于宝鸡市渭滨区石鼓镇王家河村一组的办公楼及厂房等，租赁期限为三年。被告未经原告允许在租赁场地中搭建了临时板房。2019年3月1日租赁期限届满后，被告拒不搬出承租的厂房，原告多次与其协商交涉，被告始终不愿意搬离。为维护原告合法权益，诉至人民法院。   被告金航物流公司辩称，原、被告虽签订合同，但是原告非合同主体，案涉租赁场地是赛孚公司的，原告签订合同系履行职务行为。合同履行过程中，原告并未向被告提供其具有合法转租权以及租赁物权属登记、区划批复等证据，故原告主体不适格。原、被告明确约定，合同期满后被告在同等条件下享有优先承租权，但原告将场地和房屋向他人出租，构成严重违约。被告在案涉场地建造房屋是经过原告同意的，原告陈述不属实。被告要求继续履行合同，否则，原告应当对被告添附财产承担赔偿责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。   被告金航物流公司向本院提出反诉请求：1、原告在与案外人同等条件下优先与被告签订租赁合同并继续履行该合同；2、案件受理费及实现债权的其他费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2015年12月16日签订《租赁合同》，约定被告承租位于宝鸡市渭滨区石鼓镇王家河村一组的办公楼及厂房等，租赁期限为三年。2019年3月1日租赁期限届满，被告依据合同约定要求继续承租上述租赁物，但原告在被告未放弃优先承租权的情况下将该房屋出租案外人，损害被告合同权利。为维护被告合法权益，现提起反诉。   原告李建波对被告金航物流公司的反诉辩称，被告的第二项诉讼请求不明确。本案中被告仅对己有利的事实认为正确，原告并不认同。被告答辩称原告主体不适格，又要求原告与其继续签订租赁合同，其意见前后矛盾。原、被告签订租赁合同期限已经届满，且原告多次要求被告搬离，但其并未搬离。虽然双方约定在同等条件下可以优先承租，但通过电话录音证明被告已经放弃优先承租权。被告反诉无事实和法律依据，请求予以驳回。   本院经审理认定事实如下：2005年1月1日，XX村XX组（甲方）与赛孚公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将荒滩地10.94亩出租给乙方使用，租赁期限从2005年1月1日起至2024年12月31日止，租赁费包括村委会管理费为每年每亩4000元，双方同时约定了其他事项。该XX村XX组村民代表在甲方处签字，原告在乙方处签字并加盖赛孚公司公章，同时该合同上加盖有渭滨区石鼓镇王家河村村民委员会（以下简称王家河村委会）公章。2015年12月10日，赛孚公司出具《授权证明》，授权原告将原赛孚公司院落及房屋、设备等向外出租。2015年12月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将位于宝鸡市石鼓镇王家河一组原赛孚公司厂房、办公楼、附属房屋及厂院内设施整体出租给乙方使用；租赁期限为三年，从2016年3月1日起至2019年3月1日止；每年租金220000元，乙方须提前一个月交给甲方；乙方向甲方交纳20000元房屋租赁押金，乙方退租时无欠款的情况下，甲方无息退给乙方，租金和押金由甲方出具收款收据；承租期满时，乙方如需续租在同等条件下享有优先权承租，如乙方不续租提前三个月通知甲方；乙方因使用需要，需对承租厂房、车间进行装饰、分割，需征得甲方同意后方可进行，等租赁期满后乙方自行拆除恢复原貌。双方同时对其他权利义务进行了约定。原告在该合同甲方处签名，被告在乙方处加盖公章并有法定代表人屈卫孝签名。该合同履行期间，被告向原告依约支付租赁费。被告在案涉场地内建造了钢结构房屋，将原场地内花园拆除后修建硬化了路面。2019年3月11日，原告向被告发出通知，主要内容如下：1、限被告于2019年3月16日前全部搬离；2、2019年3月12日前将原厂房及院内所有设施恢复原样；3、原告将从即日起对原厂房及院内设施进行维修整改；4、截止2019年3月17日未搬离的物品及设施将视为自动放弃，原告有权自行清理。被告工作人员于当日签收该通知。2019年2月26日、3月30日，原告与被告法定代表人屈卫孝曾电话协商案涉场地及厂房租赁事宜。2019年6月5日，王家河村委会出具证明一份，载明“……2004年在本村集体土地范围内的原河道上通过垃圾回填造地并设立王家河工业园，该土地性质为四荒地。并于2005年1月1日，与宝鸡市赛孚石油机械有限公司签订租赁合同，将其中面积为10.94亩的土地承包给赛孚石油公司，并同意其修建厂房用于经营使用”。上述事实，原告向本院依法提交了《租赁合同》《授权证明》《通知》《土地租赁合同》《证明》，被告向本院提交了手机通话录音予以佐证，双方对上述证据真实性均无异议，结合当事人陈述，本院予以确认并在卷为凭。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告对双方签订《租赁合同》的事实均无异议，本院予以确认，但双方对合同效力存在争议。经本院审查，原、被告签订合同系双方真实意思表示，约定租赁物为“原赛孚公司厂房、办公楼、附属房屋及厂院内设施”，不违反法律效力性强制规定，被告已经在约定期限内占有使用租赁物，故本院认定原、被告签订的《租赁合同》合法有效。依据王家河村委会出具《证明》，案涉土地性质为四荒地，本案租赁物附着其上，若相关租赁物的建造违反法律管理性强制规定，应当由相关主管部门依法予以处理。故对被告关于合同效力的意见，本院不予采信。对于被告辩称的原告主体是否适格问题，本院认为，案外人赛孚公司授权原告将案涉租赁物对外出租，原告基于与被告订立的合同将租赁物交付被告占有使用，并且被告认可合同履行期间其实际向原告支付租赁费，依据合同相对性原理以及案涉合同的履行情况，原告依据合同主张相关权利并无不当，故原告主体适格。   《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”，第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，本案中，原、被告约定租赁期限已于2019年3月1日届满，原告要求被告搬离场地并返还租赁物的请求符合上述法律规定，本院予以支持。合同履行期间，被告在案涉场地内建造了钢结构房屋，将租赁场地内花园拆除后修建硬化了路面，双方对此节事实均无异议，但原告认为被告该行为未经其允许，要求被告拆除建造房屋并将场地恢复原状，被告提出异议。经本院审查，原、被告合同履行期限三年，期间被告进行施工建设，建造钢结构工程并不隐蔽，且被告陈述其建造面积达1280平方米，原告称其不知情与常识不符，并且双方约定“乙方如需改造需征得甲方同意，安全自负”，原告未提交证据证明其于合同履行期间就被告上述改造行为提出异议，结合双方合同履行情况，本院认定，被告上述改造行为原告知情并允许，并且修建房屋、改造道路符合被告承租经营目的，此种情形下，被告行为亦不构成违约。同时，案涉租赁物包括厂房、附属房屋等，被告建造钢结构房屋与案涉租赁物使用性质一致，被告仅使用三年期限，尚具有财产价值，若恢复原状不利于保护财产价值。故，对原告要求被告拆除房屋并恢复原状的请求，本院不予支持。原、被告并未明确约定合同履行中添附财产的处置条款，本案审理中，被告未就其建造的钢结构房屋等财产处置、价值利用提出明确的诉求，本案中不予处理，若有争议，双方可另行通过其他合法途径解决。   依据原、被告约定，租赁期限于2019年3月1日届满，年租金220000元，即每月18333.33元。本案审理中，被告认可其现仍占有使用案涉租赁物的事实。被告未依法履行向原告返还租赁物的义务，应当赔偿原告因此造成的损失，故本院对原告要求被告支付从2019年3月2日起至搬离之日止按照每月18333.33元标准计算的占用费的请求予以支持。   依据原、被告约定，被告应当向原告交纳20000元房屋租赁押金，但双方均未提交证据证明该笔款项实际发生，故对房屋租赁押金20000元，本案中不予处理。   被告认为其依据双方约定享有优先承租权，反诉要求原告继续签订租赁合同并予以履行。本院认为，订立合同应当平等自愿，缔约条款应当明确具体，本案中，被告提交证据仅证明原、被告曾就案涉租赁事宜进行协商，并无充分证据证明双方协商结果，并且原告明确对被告反诉请求提出异议，同时，被告本诉辩称本案原告主体不适格，认为原告非案涉合同相对人，与其反诉事实依据矛盾，经本院释明后其拒绝更改，其对案件事实陈述并不明确，故，本院对被告的反诉请求不予支持。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：   一、被告宝鸡金航物流有限责任公司于本判决生效之日起三十日内搬离位于宝鸡市渭滨区石鼓镇王家河村一组原宝鸡市赛孚石油机械有限公司场地，并向原告李建波返还占用的厂房、办公楼、附属房屋及厂院内设施。   二、被告宝鸡金航物流有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李建波从2019年3月2日起至搬离之日止按照每月18333.33元计算的占用费。   三、驳回原告李建波的其他诉讼请求。   四、驳回被告宝鸡金航物流有限责任公司的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费260元，减半收取130元，由被告宝鸡金航物流有限责任公司承担，其余130元退还原告。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告宝鸡金航物流有限责任公司承担，其余25元退还被告。   如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                        审  判  员  姚胜兰                        二〇一九年七月十六日                  书  记  员  梁小龙        1