江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初249号原告：赵嫒媛，女，汉族，1978年1月21日出生，住江西省南昌市青云谱区xxx。被告：余佳斌，男，汉族，1990年7月31日出生，住江西省xxx。委托诉讼代理人：傅诚波、王海霞，江西三人行律师事务所律师。原告赵嫒媛与被告余佳斌租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵嫒媛、被告余佳斌及其委托诉讼代理人傅诚波、王海霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵嫒媛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付自2018年10月28日至2019年6月28日期间的租金33200元及逾期支付违约金16334.4元(从2018年10月28日至2019年6月28日,按每日2‰计算)；3、判令被告支付自2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业管理费5130元及逾期支付违约金8423.46元（从2017年4月1日至2019年6月30日，按每日2‰计算）；4、判令被告支付维修基金5691.6元及逾期支付违约金8569.14元（从2017年6月7日至2019年6月30日，按每日2‰计算）；5、判令被告赔偿店面损失费23683.24元；6、判令被告向原告赔偿后期维修金额4950元;7、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2017年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：原告将位于景德镇市假日广场二期18幢31号商铺出租给被告使用，租赁期为2017年3月28日起至2022年3月28日止，每月租金为4000元，每三个月支付一期租金，每期租金提前20天支付。租赁期间产生的物业管理费、共同维修基金及使用房屋费用由被告承担，如逾期缴纳则每逾期一天按照应缴费用额每日千分之二加收违约金。若被告提前解除合同，不得将其装修且不可分割的财物拆走，该财产应归属原告。2018年12月份，被告在未缴清房租的情况下，将原告出租的店面装修设备进行拆除，并将钥匙留置后自行离去，原告多次要求被告缴清房租及所欠各项费用，并修复房屋均未果，无奈诉至贵院，请求判如所请。被告余佳斌辩称，1、根据被告的通话录音可证明被告于2018年12月6日将租赁店面的钥匙交还给原告，并明确向原告表明解除租赁合同的意思表示，原告亦接受到该意思表示，并与被告商量解除租赁合同的后续事宜，且原告诉状也认可被告于2018年12月份已经离开租赁店面，故本案租赁合同解除时间应认定为2018年12月6日，被告只应支付给原告2018年10月28日至2018年11月28日的店面租金费4000元，及2017年3月28日起至2018年11月28日的物业管理费3800元；2、虽然原、被告约定了在租赁期间的公共维修基金由被告承担，该约定违反了物权法定的原则而无效，且被告租赁涉案店面期间，原告未举证证明店面因修缮动用了维修基金，故原告要求被告承担维修基金于法无据；3、原告交付给被告的涉案租赁店面为毛坯房，所有的装饰装修物皆为被告出资，根据法律规定，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。被告拆除涉案店面的总开关、木楼梯、厨房门，确实影响了涉案租赁店面建筑结构，被告同意赔偿，其余拆走的装饰物件未形成附合，被告有权拆除，不同意赔偿；4、后期维修金额不存在也未有证据支持，被告不同意承担；5、原告主张的按日千分之二计算违约金过高，且存在重复计算，请予以核减；6、评估费原、被告应按比例承担。原告赵媛媛为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证、房产证各一份，证明原告主体资格；2、租赁合同，证明原、被告约定租赁事宜及相关违约责任；3、维修基金发票，证明维修基金金额；4、转款凭证，证明被告交纳租金至2018年10月，之后再无继续交纳租金；5、物业费发票，证明被告未缴纳物业费；6、业主手册，证明被告未及时缴纳物业管理服务费应承担违约责任；7、评估报告，证明被告拆走及损坏原告店铺的相关费用;8、诉讼费、评估费发票，证明原告诉讼实际产生的费用。原告余佳斌为证明其主张，向本院提交了以下证据：电话录音一份，证明被告已于2018年12月6日交付钥匙给原告，完成了房屋的交付，等于解除了合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的身份证、房产证、租赁合同、维修基金发票、转账凭证、物业管理费发票、诉讼费发票、评估费发票、评估报告及原告对被告提交的电话录音的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的业主手册，被告质证认为该手册的管理条例并未加盖管理公司的公章，并且其中有修改的痕迹，对该证据的三性均有异议，本院认为该手册未有物业管理公司、业主的公章及签名，无法确认其真实性，对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：景德镇市城区通站路假日商业广场18栋31号店面的所有权人为原告。2017年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方（出租方、原告）将坐落于假日广场二期18栋31号商铺租给乙方（承租方、被告）使用；租赁期限自2017年3月28日至2022年3月28日止；乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金12000元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收店面合格后，甲方退回保证金给乙方；房屋租金为每月4000元，租金的支付方式为每三个月支付一次，每期支付租金在当期使用之日前20日；租赁期间乙方承担的费用有物业管理费、公共维修基金等费用；乙方迁出时店面内所增设的一切的嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方也不予补偿。另该合同第六条就合同的变更与解除约定：本合同生效至租赁届满期间，确需变更或解除租赁合同的应提前协商，经双方书面同意，方可解除合同；若乙方提前解除本合同，乙方不得将其装修且不可分割的财产拆走，该财产应归属出租方，乙方所付甲方保证金归甲方所有。该合同第七条就违约责任约定：租金及其他乙方应缴费用，乙方应按合同的约定如期缴纳，否则每逾期一天，按应缴总费用每日千分之二加收违约金，逾期超过10天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，并收回所出租的房屋，且乙方不得将其租赁房屋已装修不可分割的财产拆走，该财产无偿归甲方所有，否则按相应价值赔偿给甲方等。该租赁合同签订后，原告将涉案商铺交由被告，被告对涉案商铺进行装修后经营使用。被告根据合同约定向原告支付保证金12000元，向原告缴纳了自2017年4月28日至2018年10月28日止的租金。2018年12月，被告搬出涉案商铺，并将商铺钥匙交还给原告，同时拆走了店内部分装修装饰财产，为此双方发生纠纷，原告诉至法院。在审理中，原、被告明确了被告所拆走的十二类财产，原告向本院申请就被告所拆走的财产予以评估，2019年5月20日，景德镇景审资产评估事务所做出景审所评报字（2019）第004号资产评估报告，评估结论为：1、射灯96个566.4元，2、插座16个148.8元，3、总开关1个298.1元，4、硅镁合金推拉门5.83平方米2915元，5、木楼梯（扶手及护栏）8.1米1944元，6、木地板63.2平方米7520.8元，7、厨房门(0.88米×2米)1套1399元，8、排气扇1个189元，9、不锈钢盆（0.74米×0.4米）1套970元，10、不锈钢盆（0.38米×0.54米）1套870元，11、马桶扣水箱2套318元，12、洗脸池2套1220元；另运输费550.77元、安装费3671.82元、管理费734.36元、清理等费用367.18元,截止评估基准日2019年4月3日，景德镇市珠山区假日广场二期18栋31号店铺装修及附属设施等财产市场价格及相关损失的评估结果为23683.24元。原、被告对评估结果均未提出异议。另查明，2017年6月7日，原告缴纳了公共维修基金5691.60元；被告在承租期间未缴纳物业管理费，原告于2019年6月20日向景德镇港菲物业有限公司缴纳了自2017年4月1日至2019年6月30日止的物业管理费5130元。本院认为，本案的争议焦点为合同解除时间认定的问题。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制、禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告按约将涉案商铺交付给被告余佳斌使用，履行了自身的义务，被告余佳斌自2018年10月28日起未再向原告交纳租金，已构成违约。虽然被告通过电话告知及交还涉案商铺的钥匙的行为已明确表示不再履行租赁合同，但根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条的约定解除合同应经双方书面同意，被告未有证据证明双方有书面的解除合同协议，被告交还钥匙等行为系被告单方的解除合同的意思表示，双方并未达成解除合同的合意，因此双方约定解除合同的条件未成就，合同并未因被告的行为而解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告作为守约方享有法定的合同解除权，原告要求解除租赁合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告作为违约方除不可抗力外并不享有法定的解除权，被告抗辩其已明确向原告表示解除租赁合同，原告收到该意思表示即为合同解除，认定合同解除时间为其交钥匙的时间即2018年12月6日，不符合法律规定，本院不予支持。本案系租赁合同法律关系，承租人的主要义务是支付租金，合同解除时间的确定影响当事人的实体权利义务的执行。原告请求人民法院依法判令解除租赁合同，其提起诉讼可视为意思表示的一种表达方式，在庭审中，原告已明确变更诉请要求被告支付租金的截止时间为2019年6月28日，故，根据双方就合同履行情况以原告要求被告支付租金截止时间即2019年6月28日为解除合同的时间为宜。关于原告要求被告支付自2018年10月28日起至2019年6月28日止的租金33200元及违约金16334.4元的诉讼请求。本院认为，被告余佳斌自2018年10月28日起至2019年6月28日止就未向原告缴纳租金，涉案租赁合同在此期间亦未解除，被告余佳斌仍应按合同约定向原告支付租金，故被告应向原告支付自2018年10月28日起至2019年6月28日止的租金32000元（4000元×8个月）。被告余佳斌未按时支付租金，应负违约责任，原告主张双方约定延期缴纳租金的违约金按应缴总费用每日千分之二计算，该违约金计算标准折算年利率为73％，参照审理民间借贷纠纷案件法律允许年利率24%的标准，本院认为，原告主张的标准过高，被告要求核减，本院予以采纳，按年利率5.655%（中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准）计算逾期付款违约金。根据双方约定的支付方式是从2017年4月28日起每三个月支付一次，每期支付租金在当期使用之日前20日。被告于2018年10月28日起未再支付租金，逾期违约金：一、从2018年10月28日至2019年6月27日止的违约金848元[1、2018年10月28日至2019年1月27日租金12000元的违约金为452元（12000元×5.655%÷12个月×8个月），2、2019年1月28日至2019年4月27日租金12000元的违约金为283元（12000元×5.655%÷12个月×5个月），3、2019年4月28日至2019年6月27日租金8000元的违约金为113元（12000元×5.655%÷12个月×2个月）]；二、2019年6月28日至租金还清之日止的违约金以32000元为基数按年利率5.655%计算。关于原告要求被告支付2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业费5130元及违约金8423.46元和自2017年6月7日至2019年6月30日期间的维修基金5691.6元及违约金8569.14元的诉讼请求。原、被告签订的房屋租赁合同中明确约定，租赁期间，乙方（被告）承担的费用有物业管理费、公共维修基金等费用。本院认为，该约定不违反法律、行政法规的强制、禁止性规定，合法有效。故被告抗辩由原告承担公共维修基金的理由，本院不予以支持。被告自承租涉案房屋起就未缴纳物业费和公共维修基金费用，故原告主张被告支付物业费5130元和公共维修基金费用5691.6元，本院予以支持。至于原告要求支付物业管理费费和公共维修基金费用的违约金的诉讼请求，本院认为，因原、被告在合同中对这两项费用支付的期限未有明确约定，且物业管理费滞纳金并未实际发生，故对该主张本院不予以支持。关于原告要求被告赔偿店面损失23683.24元的诉讼请求。本案中，被告承租原告的涉案店铺时，该店铺属毛坯房，被告2017年3月28日与原告签订租赁合同后出资装修后进行经营，至2018年12月被告因故要求解除合同，同时拆走了包括射灯、插座、总开关、硅镁合金推拉门等十二类财物，原告主张被告予以赔偿拆走的十二类财物的评估价值23683.24元,被告认为涉案店面的总开关、木楼梯、厨房门，确实影响了涉案租赁店面建筑结构，同意赔偿，其余拆走的装饰物件未形成附合，被告有权拆除，不同意赔偿。本院认为，对于被告能否拆走涉案商铺的装修物及附属设施的判断，首先看合同是否有约定，有约定从约定，没有约定遵法定。针对涉案商铺的装修物及附属设施，原、被告合同中约定，被告迁出时店面内所增设的一切的嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，原告也不予补偿；若被告提前解除本合同，被告不得将其装修且不可分割的财产拆走，该财产应归属原告。针对被告所拆走的十二类财物中，被告同意赔偿总开关、木楼梯、厨房门，本院予以认可。对其他被告拆走的九类财物，本院认为，插座属于嵌装在建筑物结构内、马桶扣水箱与马桶属不可分割的整体、硅镁合金推拉门与其装修的门框属于定制的不可分割的整体，被告不应拆走，其他被告可拆走，综上，被告应予赔偿原告总开关1个298.1元、木楼梯（扶手及护栏）8.1米1944元、厨房门(0.88米×2米)1套1399元、插座16个148.8元、马桶扣水箱2套318元、硅镁合金推拉门5.83平方米2915元，及其他费用5324.13元按比例分摊2057元，共计9080元。至于原告要求被告支付后期维修金额4950元的诉讼请求，因原、被告没有在合同中约定，故对该主张本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告赵媛媛与被告余佳斌签订的房屋租赁合同于2019年6月28日予以解除；二、被告余佳斌于本判决生效后十日内向原告赵媛媛支付自2018年10月28日至2019年6月27日期间房屋租金人民币32000元及违约金848元，2019年6月28日至租金还清之日止的违约金以32000元为基数按年利率5.655%计算；三、被告余佳斌于本判决生效后十日内向原告赵媛媛支付自2017年4月至2019年6月期间的物业管理费人民币5130元及公共维修基金人民币5691.6元；四、被告余佳斌于本判决生效后十日内向原告赵媛媛赔偿房屋店面损失人民币9080元；五、驳回原告赵媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2317元、评估费2000元，由原告承担诉讼费1106元、评估费1234元，被告余佳斌承担诉讼费1211元、评估费766元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王磊英人民陪审员  余明洲人民陪审员  黄小明二〇一九年八月五日法官助理吴琴书记员杨怡