云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1135号原告（反诉被告）：云南鼎宏商业运营管理有限公司住所：云南省昆明市嵩明职教基地文林路6号领袖知识城售楼部法定代表人：简姚楠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周玉娇，系北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：方全广，男，汉族，1979年2月19日生，四川省隆昌县人，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：赵玉华，系云南会凌律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“云南鼎宏公司”）与被告方全广租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，后被告方全广提出反诉，本院予以受理并进行审理，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）云南鼎宏公司委托诉讼代理人周玉娇、被告（反诉原告）方全广委托诉讼代理人赵玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）云南鼎宏公司诉称：2014年11月27日，原告与被告签订《领秀知识城商铺租赁合同》(合同编号为DH-2014-1-008)，约定原告将位于昆明市嵩明职教园区【领秀知识城】项目B区商业第1-2层B-1-16商铺及设施出租给被告，该商铺建筑面积96.49平方米，租赁期限5年，自2014年11月28日起至2019年11月27日止，其中免租期为2年，每平方米每月租金为60元，从2016年11月28日开始，每年租金标准在原始租金标准基础上每月每平方米递增1.8元累加（以建筑面积计算），被告按照“先交租金后使用”的方式按半年预付租金……以后每期租金为半年一付，需按以上支付时间规律提前支付。合同签订后，原告按约交由被告进行使用，但是免租期届满后，被告却存在逾期缴纳租金的情况，原告多次向被告催缴，但被告一直未积极处理，并且擅自退租，自行搬空商铺，为维护原告的合法权益，特向法院起诉：1、判令解除原被告于2014年11月27号签订的《领秀知识城商铺租赁合同》；2、判令由被告向原告支付自2018年11月28日起至《领秀知识城商铺租赁合同》解除之日止的租金，暂计至起诉之日起为人民币35338.49元；3、判令由被告向原告赔偿免租期租金、违约金、预期利益等损失共计22717.62元；4、由被告承担本案的诉讼费、保全费。在庭审中，原告将第三项诉讼请求予以明确，免租期租金、违约金、预期利益损失的22717.62元以2018年11月28日至2019年11月27日的年租金75725.4元×30%计算。被告（反诉原告）方全广辩称：1、同意解除，但被告只是经营到2018年11月20日就被原告停水停电被逼匆匆搬出，且被告搬出已经告知了原告，原告是完全知情且同意的，因此双方的租赁合同至迟于2018年11月27日实际解除；且被告搬离后，原告已经实际控制店面，无论如何租金都只能算到搬离，原告诉请至解除是没有事实依据及法律依据；2、商铺租金支付到了2018年11月27日，因此并没有拖欠房租；3、由于本案商铺无环保“三同时”等相关验收，本来就不能出租投入使用，因此本案商铺租赁合同的解除是基于原告过错产生的，被告不存在违约的行为，违约金不应支持。退一步说，即使按照原告陈述的违约金计算方法，违约金数额过分高于损失，违约金数额过高，被告请求调低。4、关于免租期租金，双方租赁合同中，免租期的约定已经履行完毕，且不存在赔偿免租期租金约定，原告诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回；5、预期利益损失无事实依据及法律依据，应当予以驳回；6、原告提供的租赁物没有通过环保验收，原告的出租行为违反《建设项目环境保护管理条例》强制性规定，被告解除租赁合同并反诉原告退回保证金符合法律规定，被告的保证金及停水停电损失应当予以支持。反诉原告（本诉被告）方全广诉称：2014年11月27日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同》，反诉原告按照合同约定支付了保证金20000元，并支付了到2018年11月27日为止的租金。从反诉原告经营以来，因小区商铺整体没有通过环保审批及验收，一致未能办理餐饮业环保手续、营业执照等，也无法办理卫生许可证，但反诉被告没有就此进行任何的整改和解决，导致原告无法继续经营。对于领袖知识城众多餐饮商铺的困境，反诉被告不但置之不理，反而天天催要租金，还对商铺停水停电3天之久，导致反诉原告损失惨重。反诉原告无奈，只好于2018年11月20日搬离了铺面。综上所述，因反诉被告交付房屋没有通过环保审批，导致本案反诉原告无法经营，反诉被告应当返还20000元的押金及上述其他款项。为维护反诉被告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、由反诉被告云南鼎宏公司返还反诉原告方全广已支付租房保证金20000元；2、由反诉被告赔偿反诉原告因停水停电3天带来的损失3000元；3、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告（本诉原告）云南鼎宏公司辩称：反诉被告不应当返还租赁保证金20000元，理由是违约方是反诉原告方全广，按照租赁合同约定中途退租的，租赁保证金是不予退还的；对于停水停电带来的损失，首先，反诉被告没有停水停电，其次，对于营业执照，反诉原告已经办了，并且经营了四年；对于环保手续，反诉被告不知道反诉原告有没有办，但反诉原告已经经营了四年，而且反诉原告也没有找过反诉原告要过材料来办理环保手续。原告（反诉被告）云南鼎宏公司针对其主张，向本院提交了如下证据：一、领袖知识城《商铺租赁合同》，证明被告与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告的B-1-16的商铺做餐饮，租期5年，自2014年11月28日至2019年11月27日止，其中免租期2年；二、工伤登记信息（嵩明职教园区方记饭店）、收据（租金）、证明1.合同签订后，被告开始经营，并办理了工商登记，取得营业执照；2.被告按约向原告支付了2014年11月28日至2018年11月27日共计四年的租金；三、租金缴纳通知单、关于催办B区B-1-16号商铺缴纳租金的通知、快递单、收件单，证明被告一直未向原告缴纳2018年11月27日起的租金；四、申请、方全广现经营商铺图片、嵩明职教基地“学府名邸”（一期）建设项目竣工环境保护验收意见，证明原告交付的商铺完全可以按照合同目的经营使用，本案真实情况是被告认为房屋租金过高单方毁约，又不愿承担违约责任；2、被告逃铺后，又在领袖知识城商业区（f区）承租商铺继续经营餐饮；五、领袖知识城《商铺租赁合同》（胡哲）、领袖知识城《商铺租赁合同》（杜玉格），证明被告的违约应当参照其他商户的合同约定进行确定。经质证，被告对第一组证据予以认可；对第二组证据予以认可；对第三证据关于租金缴纳通知单予以认可，这份证据与我方反诉的事实一致，原告于2018年11月20日停止了水电供应；《关于催办B区B-1-16号商铺缴纳租金的通知》，对三性不予认可，因被告没有收到；对证据快递单真实性，对其内容不予认可，原告确实向被告老家邮寄快递，但无法查清快递内容是什么，因为没有收到；对证据收件单不予认可，因为被告当时在云南，EMS记录本人签收不是事实；对第四组证据关于《申请》，对真实性认可，但被告当时签字是因为原告要求退出的商户都拿一个《申请》签字，作为退出理由之一；对证据方全广现经营商铺图片予以认可，原告在本案中商铺是被告现在经营商铺租金的两倍，同时被告现在经营的商铺与本案无关；对证据嵩明职教基地“学府名邸”（一期）建设项目竣工环境保护验收意见三性不予认可，首先，该份证据由领袖知识城的开发商出具的，该份证据只是一份意见，没有的带相关部门的审核批准，其次开发商出具已经通过验收的证据，被告无法核实真实性；对第五组证据三性及证明目的不予认可，该份证据与本案无关。被告（反诉原告）方全广针对其主张，向本院提交了如下证据：一、房屋租赁合同，证明2014年11月27日，原被告双方签订商铺租赁合同，约定原告将位于领秀知识城B区商业1-2层B-1-16商铺出租给被告用于餐饮，每年有6个月免租；二、收据五张，证明被告缴纳了租赁保证金2万元及商铺于2014年11月28日到2018年11月28日（含免租期）的租金；三、照片五张，证明被告经营的“川味地道菜”已经搬空，并被原告用统一的锁来锁上，并且贴上了《商铺租赁请咨询招商部》的广告；被告经营的“川味地道菜”餐馆屋顶排烟管道设置在居民楼的门前；四、1.昆明市环境保护局《关于对嵩明职教基地“学府名邸”（一、二期）建设项目环境影响报告书》的批复，证明2014年2月27日，昆明市环保局出具《嵩明职教基地“学府名邸”（一、二期）建设项目环境影响报告书》批复第十一条“严格遵守建设项目环境管理条例”，项目竣工后，经我局批准方可投入试运行，试运行三个月内须委托有资质的环境检测部门进行验收检测，环保设施经我局验收合格后，项目方可投入正式使用；2.嵩明县环境保护局关于《学府名邸A、B地块项目环境影响报告》的批复，证明2018年4月26日，嵩明县环境保护局出具《学府名邸A、B地块项目环境影响报告》的批复，要求“项目竣工后应按照《建设项目环境保管理条例》的规定，组织环保同时竣工验收，验收合格后方可投入正式运营”；五、证人证言，证明原告提供的店面存在排烟、下水道堵塞、办不了工商营业执照、卫生许可证的问题；在2018年4月被告和其他商户一起找到原告办公室，口头提出因环境等各种问题不解决，商铺无法经营，告知原告本次租期满就不做了，原告公司经理答复可以，不做搬走就可以了；被告及各商户搬走前都交了书面的退租申请给原告公司；在2018年11月20日起，被告店面就被停水停电，被告损失惨重，不得不匆匆搬离了店面；被告商铺搬走时候，原告公司都派人来将店门锁上。经质证，原告（反诉被告）云南鼎宏公司对第一组证据三性予以认可；对第二组证据予以认可；对第三组证据真实性予以认可，但对证明目的不予认可，第一，被告商铺搬空已经是事实，第二，被告承租的商铺不是位于居民楼下面的商铺，跟居民楼有一定的空间，被告拍照的角度有偏差问题，第三，该商铺并不存在排烟管道设置在居民楼里的问题；对第四组证据真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可，环保验收法律明文规定由开发商自主来验收，这就是原告出示证据开发商验收意见的依据；昆明市环保局关于领袖知识城二期的批复，然而涉案的商铺是处于领袖知识一期，故与本案无关；对第五组证据三性不予认可；这些商户都是违约方，与本案有利害关系，不具有客观性；这些商铺都是办理了工商登记执照，并且被告已经办了工商登记，经营了四年；下水道堵塞跟原告没有关系，应跟物业有关；排烟的问题不应当归结到原告，被告作为经营者，在装修时没有做好这些。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：2014年11月27日，原告（反诉被告）云南鼎宏公司与被告（反诉原告）方全广自愿签订《领袖知识城商铺租赁合同》，约定:“1、云南鼎宏公司（甲方）将位于昆明市嵩明职教园区（领袖知识城）项目B区商业地1-2层B-1-16商铺及其设施设备出租给方全广（乙方），该商铺建筑面积为96.49平方米；2、商铺的经营范围为餐饮（家常菜）；3、租赁期限为5年，自2014年11月28日至2019年11月27日止，经云南鼎宏公司确认后，租赁期已双方实际交付商铺时间为准起算；4、装修期自2014年11月28日起至2015年3月10日止，装修期内免收租金，但该期间所产生的水电费、物业管理费由方全广按期缴纳；5、租金60元每月每平方米，从2016年11月28日开始，每年租金标准在原始租金标准基础上每月每平方米递增1.8元累加，具体为：2014年11月28日至2015年11月27日，年租金34736.4元，免租金为6个月，2015年11月28日至2016年11月27日，年租金34736.4元，免租金为6个月，2016年11月28日至2017年11月27日，年租金35778.5元，免租金为6个月，2017年11月28日至2018年11月27日，年租金36820.6元，免租金为6个月，2018年11月28日至2019年11月27日，年租金75725.4元，方全广按先交租金后使用的方式按半年预付租金。签订本合同后方全广于2015年3月10日前向云南鼎宏公司交纳2014年11月28日至2015年11月27日（含免租期）共计人民币34736.4元；6、每期租金为半年一付，需按以上支付时间规律提前支付；7、方全广于本合同签订日期向云南鼎宏公司一次性支付租赁区域定金20000元，待方全广装修期结束后，此定金自动转化为本合同保证金；8、保证金20000元，方全广未按本合同约定的期限足额缴纳保证金，视为方全广放弃承租，云南鼎宏公司就租赁物业另行安排使用，且不承担任何责任，同时方全广缴纳的部分保证金归云南鼎宏公司所有；9、云南鼎宏公司于2014年11月28日将租赁物交付给方全广，方全广需于云南鼎宏公司规定的2015年3月10日前开业；10、租赁期限内，方全广未经云南鼎宏公司书面同意，中途擅自退租的，已交租金及保证金不予退还，按合同期内最高月租金额标准（建筑面积乘以月租金）5倍向云南鼎宏公司支付违约金”。合同签订后，原告云南鼎宏公司将位于将嵩明职教园区(领袖知识城)项目的B区商业地1-2层B-1-16商铺交付给被告方全广。此后，被告方全广按照合同约定分四次向原告云南鼎宏公司缴纳了2014年11月28日至2018年11月27日的租金及向原告云南鼎宏公司支付了20000元租赁保证金，原告云南鼎宏公司分别向被告方全广出具租金收据及租赁保证金收据。被告经过装修后，在该商铺经营《川味地道菜》。2018年11月6日，被告方全广收到原告云南鼎宏公司下发的催款通知单，通知被告应于2018年11月20日14:30时向原告交清2018年11月28日至2019年5月27日租金37862.7元，如果未按时交清以上欠款，将对方全广的商铺不限于停止对贵商铺的一切相关服务（例如停止水电供应）而不再另行通知，此外还将追究方全广拖欠租赁期间的违约金、滞纳金等一切违约责任。2018年11月16日，被告方全广向原告云南鼎宏公司提出《申请》，因房租过高，客源过少，无法正常经营下去，特此申请不做。2018年11月20日，被告方全广将商铺内物品搬至重新承租的领袖知识商业区（f区）商铺经营店铺为《四川家常菜》。2019年2月21日，原告向被告发出《关于催办B区B-1-16号商铺缴纳租金的通知》，要求被告于2019年2月25日前交清37862.7元租金及违约金等，被告方全广于2019年2月27日签收。此后被告方全广未向原告云南鼎宏公司支付过任何租金及违约金，原告云南鼎宏公司也未向被告方全广返还房屋租赁保证金20000元。该商铺现原告云南鼎宏公司在商铺大门外张贴广告对外招租。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案本诉部分，对于云南鼎宏公司要求解除2014年11月27签订的《领袖知识城商铺租赁合同》的诉讼请求，该合同系双方的真实意思表示，合同签订后，云南鼎宏公司履行了合同主要义务将商铺交付给方全广使用，方全广亦按照合同的约定交纳了保证金和商铺租金，云南鼎宏公司与方全广之间形成了租赁关系，该租赁合同成立并生效；现方全广已实际搬离该商铺，并表示同意解除双方的租赁合同，故对于云南鼎宏公司的该项诉请本院予以支持；对于云南鼎宏公司要求支付自2018年11月28日起至《领秀知识城商铺租赁合同》解除之日止的租金（暂计至起诉之日租金为35338.49元）的诉讼请求，根据庭审查明的事实和庭审当中双方的举证，本院确认方全广已于2018年11月20日搬离了B区商业第1-2层B-1-16商铺并在同商圈的不同地段租赁了其他商铺继续从事餐饮，本院认为，方全广已经通过其行为表明不再履行与云南鼎宏公司签订的租赁合同，并且云南鼎宏公司也已经对外将商铺进行了重新招租，本院综合上述事实确认双方合同解除的时间为2018年11月20日，故对云南鼎宏公司主张方全广支付自2018年11月28日之后的租金本院不予支持；对于云南鼎宏公司要求赔偿免租期租金、违约金、预期利益等损失共计人民币22717.62元的诉讼请求，方全广庭审中提交了昆明市环境保护局《关于对嵩明职教基地“学府名邸”（一、二期）建设项目环境影响报告书》的批复、嵩明县环境保护局关于《学府名邸A、B地块项目环境影响报告》的批复及证人证言，欲证实云南鼎宏公司出租的商铺管道排烟设计不合理影响住户生活、下水管道堵塞影响租户使用商铺，以及云南鼎宏公司未通过环保部门“三同时”验收擅自出租商铺，本院认为，该两份批复针对的是嵩明职教基地“学府名邸”（一、二期）建设项目的整个开工建设的环境评估和在施工时需要注意的环境问题，该两份批复不足以达到证实云南鼎宏公司存在擅自出租商铺的证明目的，对该意见本院不予采纳，方全广在2018年11月20日搬离商铺，已经以自己的行为表明不愿再继续履行双方签订的商铺租赁合同，在未发生云南鼎宏公司违反合同约定的情形下，方全广擅自退租的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定免租期系促成合同成立的重要因素，在合同中，双方未明确约定若方全广违约是否承担免租金租金的问题，故对云南鼎宏公司主张赔偿免租期的租金本院不予支持；对于违约金和预期利益，根据双方签订的合同年限、租金递增比例、合同违约金计算标准，过分高于了云南鼎宏公司的实际损失，现云南鼎宏公司主动调整违约金的计算标准不违反法律规定，综合考虑云南鼎宏公司现已重新对外招租、该片区的整体人流量未达预期、实际损失等因素，本院支持云南鼎宏公司的违约金和预期利益为7572.54元[以第五年租金75725.4元×10％]。对于本案反诉部分，对方全广主张云南鼎宏公司返还反已支付租房保证金20000元的诉讼请求，在租赁合同中已明确约定：“租赁期限内，未经云南鼎宏公司（甲方）书面同意，中途擅自退租的，已交租金及保证金不予退还”，因本院已认定方全广存在中途擅自退租的事实，故对其诉讼请求本院不予支持。对方全广主张云南鼎宏公司赔偿因停水、停电3天带来的损失3000元的诉讼请求，本院认为，方全广未提供证据证实云南鼎宏公司对其经营期间采取了停水、停电及因停水、停电带来实际损失，庭审中，云南鼎宏公司对此不予认可，故对其诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）方全广签订的《领秀知识城商铺租赁合同》于2018年11月20日解除；二、由被告（反诉原告）方全广自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南鼎宏商业运营管理有限公司违约金和预期利益共计7572.54元；三、驳回原告（反诉被告）云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）方全广的诉讼请求。本诉案件受理费1251元，减半收取625.5元，由原告(反诉被告)云南鼎宏商业运营管理有限公司承担215.5元，由被告（反诉原告）方全广承担410元；反诉案件受理费150元，减半收取75元，由被告（反诉原告）方全广承担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  杨劲松二〇一九年八月二十日书记员  李美玲