成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4968号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：杜雨珊，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：姚志虎，男，1976年8月16日出生，汉族，住四川省青川县。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓公司”）与被告姚志虎物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人杜雨珊、孙叶涛，被告姚志虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1、判令姚志虎支付欠付的物业公共服务费6020.96元；2、判令姚志虎支付物业公共服务费逾期之违约金（以每季度应交数额为基数，按照每日万分之五的标准，自拖欠之日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年3月31日为1129.47元）；3、判令姚志虎支付律师费1000元；4、本案诉讼费由业主负担。事实和理由：九龙仓公司（原为成都天府时代广场物业管理有限公司）是时代小镇项目建设单位依法选聘的物业管理企业。姚志虎购买时代小镇项目物业，并依据《商品房买卖合同》等的约定，签订了《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，约定业主应按照所购房屋面积（房屋建筑面积105.26平方米）以2.6元/月·平方米交纳物业公共服务费；缴费时间为每个季度第一个月的5日前；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金，一个月内未补交的，九龙仓公司有权采取相应法律行动，与此有关的法律费用由业主方承担。九龙仓公司经多次催收无果后，故诉至法院。 被告姚志虎辩称：我方于2016年入住后一直按约缴纳物业公共服务费，后自2017年起拒绝缴纳是因为九龙仓公司物业服务不到位，存在种种问题：包括我家楼下小区1楼开设了两个麻将馆，声音太大导致我及家人睡眠不好，我的妻子受此影响患上中度抑郁症；小区曾出现电梯夹人事件，九龙仓公司对此并未处理，也未安装红外线；邻近业主违章搭建阳光房等，导致小偷更容易进入小区，存在极大的安全隐患；小区中存在遛狗不纤绳的问题。 本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，姚志虎与成都天府时代广场物业管理有限公司（2016年9月18日企业名称变更为九龙仓公司）签订《前期物业服务协议》，约定九龙仓公司为位于成都市双流区贸园街800号时代小镇二期（2A、2B区）小区提供前期物业管理服务；姚志虎所购房屋的建筑面积为105.26平方米；九龙仓公司对房屋共用部位、共用设施设备以及绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；姚志虎按照所购房屋的建筑面积2.6元/平方米·月的标准缴纳物业公共服务费，九龙仓公司同意按以下优惠方式向姚志虎收取物业公共服务费：2014年12月31日前，实际收费标准为2元/平方米·月，从2015年1月1日起至2015年12月31日止，实际收费标准为2.2元/平方米·月，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，实际收费标准为2.4元/月·平方米，2017年1月1日以后，实际收费标准为2.6元/月·平方米；姚志虎应在房屋办理交接手续时向九龙仓公司提前一次性付清3个月的物业公共服务费。3个月之后的物业公共服务费按季缴纳，每次缴纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第一个工作日。为方便姚志虎，也可一次性预付半年或一年的物业公共服务费。无论姚志虎的单元是否空置，姚志虎须按约定全额缴纳物业公共服务费及其它费用；九龙仓公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，姚志虎有权要求九龙仓公司限期改正，逾期未改正给姚志虎造成损失的，九龙仓公司承担相应的法律责任；姚志虎违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓公司有权要求姚志虎补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取姚志虎违约金，如果姚志虎在一个月内仍未补交的，九龙仓公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、聘请律师的费用）由姚志虎承担。同日，姚志虎签署《时代小镇临时管理规约》（以下简称“临时管理规约”），约定业主应当向物业服务企业提供联系地址、通讯方式。已办理房屋交付手续的业主，联络方式以业主在办理房屋交付手续时提供的电话、传真、通信地址为准，如未办理房屋交房手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为收件地址。业主保证对所提供资料的真实性负责。联络方式如有变更，业主应当在变更五日内以书面形式通知物业服务企业，如果业主与物业服务企业另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份书面通知约定为准。 2016年1月15日，姚志虎在时代小镇小区13幢3单元4层402号《业主单元内物品交接单》上签字完成收房。自2017年6月1日起，姚志虎开始欠付物业公共服务费。2017年11月、2018年5月，九龙仓公司分别向姚志虎邮寄律师函，催收物业公共服务费，并于每月5日通过平台定期向姚志虎发送催收信息。 2017年11月3日，九龙仓公司与北京大成（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，载明：时代小镇（双流）项目，九龙仓公司拟起诉业主，一审阶段每一案件九龙仓公司向律师事务所支付代理费用1000元。2019年7月16日，律师事务所开具增值税专用发票，载明收到代理费29000元。 上述事实，有当事人身份信息、企业名称变更核准通知书、前期物业服务协议及临时管理规约、业主单元内物品交接单、律师函、快递单、催收记录、委托代理合同、增值税发票及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，九龙仓公司与姚志虎签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。 关于九龙仓公司主张物业公共服务费，姚志虎辩称，九龙仓公司提供的物业服务不到位，如不处理案涉小区开设麻将馆、电梯夹人事件、小偷进入小区、遛狗不纤绳的问题等事宜，故其有权拒绝缴纳物业公共服务费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，姚志虎如认为九龙仓公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业公共服务费。并且姚志虎所举证据不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。姚志虎作为案涉小区业主，九龙仓公司向其提供了物业服务，姚志虎应当按照协议的约定履行交纳物业公共服务费的义务。2017年6月1日至2019年3月31日，姚志虎应交纳的物业公共服务费为6020.87元（105.26平方米×2.6元/平方米·月×22个月）。 关于九龙仓公司主张违约金。本院认为，姚志虎逾期缴纳物业公共服务费的行为违约，应承担相应的违约责任。《前期物业服务协议》约定，业主应于每季度第一个月的5日前交纳物业公共服务费，未按收费标准和时间缴纳的，应从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。违约金应从逾期之日起分段计算。 关于九龙仓公司主张律师费，本院认为，《前期物业服务协议》约定，九龙仓公司聘请律师的费用应由姚志虎承担，但因九龙仓公司聘请律师处理的物业纠纷不仅此一件案件，再结合九龙仓公司与姚志虎双方的责任大小，本院酌情判令姚志虎承担500元的律师费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告姚志虎于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付自2017年6月1日至2019年3月31日的物业公共服务费6020.87元及违约金（违约金应从2017年6月6日起，以每季度欠付的物业公共服务费为基数，按每日万分之五的标准，分别自逾期之日起计算至实际付清之日止）； 二、被告姚志虎于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费500元； 三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告姚志虎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年八月十六日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇