福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终1712号 上诉人（原审原告）：陈文贤，男，1972年2月2日出生，汉族，住莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：林美雄，福建众益律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：吴小海，男，1976年10月20日出生，汉族，住莆田市秀屿区。 上诉人陈文贤因与被上诉人吴小海房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2019)闽0304民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文贤上诉请求：撤销一审判决第二、三项，裁定将本案发回重审或改判：1.吴小海返还购房定金5万元及该款自2017年4月30日起至实际还清之日止按月利率2%支付的利息；2.吴小海赔偿陈文贤因《房地产买卖合同书》无法履行造成的损失60万元；3.本案一、二审诉讼费用、鉴定费由吴小海负担。事实与理由：1.吴小海无法将合同约定的房产交付给陈文贤的行为，已经构成了实质违约，吴小海的违约行为给陈文贤造成了巨大的经济损失。2.一审法院以双方订立合同时未能预见房价波动为由，驳回陈文贤要求吴小海赔偿损失的诉求，是错误的。3.一审法院驳回陈文贤要求吴小海赔偿损失的诉求，是以实际判例纵容和鼓励普通大众可以不尊重契约精神，可以不遵守诚实信用原则，可以为一己私利故意违约，对社会导向不好。综上所述，《房地产买卖合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。一审法院判令吴小海无需为其故意违约行为承担任何责任，缺乏事实和法律依据，损害了陈文贤的合法权益，客观上也纵容和鼓励违约行为的存在，请求判如所请。 吴小海辩称，讼争房屋登记在本人名下，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈文贤向一审法院起诉请求判决：1.解除陈文贤、吴小海双方于2017年4月30日签订的《房地产买卖合同书》；2.吴小海立即向陈文贤返还购房定金5万元及该款自2017年4月30日起至实际还清之日止按月利率2%支付的利息；3.吴小海赔偿陈文贤因《房地产买卖合同书》无法履行造成的损失60万元；4.本案的诉讼费用和鉴定费用由吴小海承担。 一审法院认定事实：2017年4月30日，陈文贤与吴小海在莆田市荔城区永斌房产中介服务部的见证下签订《房地产买卖合同书》，约定陈文贤以总价款131万元的价格向吴小海购买坐落在莆田市荔城区阳光小区的房屋（建筑面积73.97㎡、58.24㎡，以下简称涉案房屋）。该合同第三条约定，吴小海负责还清银行欠款（中介介绍垫资解押）。该合同第四条约定，吴小海同意陈文贤按支付定金、支付首期款，并以所购房产作抵押物办理按揭贷款方式支付购房余款：1.在合同签订之日，陈文贤支付给吴小海购房定金5万元。2.在2017年5月30日前，双方办理房屋产权交易过户手续时，陈文贤支付给银行托管平台。3.陈文贤不动产证办出当天首付款到吴小海户头。4.陈文贤领到证后5个工作日内贷款额度到吴小海户头。5.吴小海收到银行贷款后三天内交房，陈文贤并付清5万尾款给吴小海。吴小海同意给予协助陈文贤申请二手房按揭贷款手续，陈文贤应及时提供按揭材料并办理相关按揭手续和支付评估费、保险费等相关费用……。该合同第六条约定，1.吴小海保证出卖的房屋没有产权和财务纠纷，该房屋如不能办理产权过户登记或房屋交付后发生该房屋交付前既已存在的权利和财务纠纷，概由吴小海承担责任。……5.在产权过户前，吴小海若中途毁约不卖，应双倍的定金偿还给陈文贤。陈文贤若中途毁约不买，无权要求返还定金。该合同独立约定特别条款：上述合同无论有效与否，若因吴小海方面的原因（重复出售、被查封变卖或拍卖、第三人主张权利、私下取得权证用于设立抵押等）导致陈文贤丧失上述合同项下房屋所有权，吴小海承诺均愿以陈文贤已付房价款的两倍赔偿给陈文贤。当日，陈文贤向吴小海支付定金5万元。另查明，2017年6月1日，由陈文贤指定的陈建腾与吴小海、中国民生银行股份有限公司莆田分行（以下简称民生银行莆田分行）三方签订《房地产三级市场交易资金委托监管协议》，约定：吴小海、陈建腾授权民生银行莆田分行对购房资金进行委托监管。将涉案房屋买卖的部分款项25万元存入陈建腾账户，由民生银行莆田分行对上述陈建腾账户内的资金进行监管。在上述房地产办妥以陈建腾为权利人的《房屋所有权证》等情形后，民生银行莆田分行可以不另行征得陈建腾同意直接将监管账户的资金划入吴小海的账户。当日，陈文贤向陈建腾在上述监管协议中约定的监管账户内转账汇款25万元。吴小海以涉案房屋系其子吴振涛所有、其无权签订买卖合同为由，不同意继续履行合同。2019年2月27日，陈文贤向一审法院提交《司法鉴定申请书》，申请事项：请求选择有资质的司法鉴定机构对涉案房屋价值进行评估。 一审法院认为，陈文贤与吴小海于2017年4月30日签订的《房地产买卖合同书》双方意思表示真实，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，是合法有效的，具有法律约束力。涉案房屋办理转移登记前，吴小海以涉案房屋系其子吴振涛所有、其无权签订买卖合同为由拒不履行合同，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。吴小海拒不履行合同义务，致使陈文贤不能实现合同目的，故陈文贤主张解除《房地产买卖合同书》，符合相关法律规定，予以支持。陈文贤主张吴小海返还购房定金5万元，符合合同约定，予以支持。陈文贤主张吴小海支付以购房定金5万元为基数自2017年4月30日起至实际还清之日止按月利率2%支付的利息，因吴小海违约致产生利息损失，而合同未对该损失计算方式进行约定，故吴小海应支付以5万元为基数自起诉之日（即2019年1月9日）起至付清该款之日止按年利率6%计算的利息，超过部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，履行合同可获得利益的损失不得超过违反合同一方即吴小海订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而房地产交易符合价格规律存在上下波动，目前的房价并非属于订立合同时所能预见的范围。因此，对于陈文贤请求选择有资质的司法鉴定机构对涉案房屋目前的价值进行评估的申请，不予准许；陈文贤主张吴小海赔偿因《房地产买卖合同书》无法履行造成的损失60万元，无合同依据且不符合法律规定，不予支持。吴小海经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除陈文贤与吴小海于2017年4月30日签订的《房地产买卖合同书》；二、吴小海应在本判决生效之日起十日内向陈文贤返还购房定金50000元及以该款项为基数自2019年1月9日起至付清该款之日止按年利率6%计算的利息；三、驳回陈文贤的其他诉讼请求。案件受理费16590元，减半收取计8295元，由吴小海负担。 二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 经审理查明，陈文贤对一审法院查明的事实中“吴小海以涉案房屋系其子吴振涛所有、其无权签订买卖合同为由”有异议，认为吴小海是因为房价上涨才故意不出售讼争房屋的；陈文贤对一审法院查明的其他事实没有异议。吴小海对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实部分予以确认。 本院认为，陈文贤和吴小海签订的《房地产买卖合同书》是合法有效的，因吴小海的过错导致该合同目的不能实现，一审法院判决解除上述合同，双方对该判决均无异议，予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉合同已解除，陈文贤请求吴小海返还已支付的定金5万元有事实和法律依据，应予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。陈文贤主张的房屋差价损失系吴小海不能履行合同义务造成的，且自双方签订协议以来，本市房屋交易价格处于上涨态势，吴小海对其不继续履行合同义务给陈文贤造成的损失应是可以预见的。因同一小区内同一户型因楼层差等因素，房产价格也不尽相同，故本院酌定吴小海应赔偿因其不履行案涉合同给陈文贤造成的经济损失15万元，对陈文贤其他不合理的诉求不予采纳。因陈文贤主张的定金利息损失本质上也属于损失填补性质，故不再另行支持。 综上所述，陈文贤的上诉请求有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市荔城区人民法院(2019)闽0304民初481号民事判决第一项； 二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院(2019)闽0304民初481号民事判决第二、三项； 三、吴小海应在本判决生效之日起十日内向陈文贤返还购房定金50000元； 四、吴小海应在本判决生效之日起十日内赔偿给陈文贤经济损失15万元； 五、驳回陈文贤的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费16590元，减半收取计8295元，由陈文贤负担3995元，由吴小海负担4300元；二审案件受理费10300元，由陈文贤负担6000元，由吴小海负担4300元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇一九年八月十三日 书记员  高小福 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -9-