福建省武夷山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0782执异16号 案外人：陈宝华，女，1982年2月25日出生，汉族，住武夷山市。 申请执行人：福建武夷山农村商业银行股份有限公司，住所地武夷山市环岛西路**，统一社会信用代码91350700MA2XR1RJ8W。 法定代表人：郑子才，董事长。 委托诉讼代理人：许凤玉，女，1968年10月8日出生，汉族，住武夷山市。 被执行人：武夷山市夷之韵茶业有限公司，，住所地武夷山市环岛西路德兴商贸住楼**统一社会信用代码91350782581125708F。 法定代表人：余秋萍，总经理。 被执行人：余秋萍，女，1969年9月23日出生，汉族，住武夷山市。 被执行人：张煌，男，1968年11月26日出生，汉族，住武夷山市。 在本院执行申请执行人福建武夷山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被执行人武夷山市夷之韵茶业有限公司（以下简称夷之韵茶业）、余秋萍、张煌金融借款合同纠纷一案中，案外人陈宝华提出书面异议，本院于2019年8月14日立案受理。本院受理后，依法另行组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人陈宝华称，其于2014年2月28日与张煌、余秋萍签订《房屋租赁合同》，约定：张煌、余秋萍将坐落于武夷山市度假区××（××）116幢1层、2层、3层房屋出租给其，租赁期限15年，每年租金4万元等。2019年4月，其得知该房屋因张煌、余秋萍无法偿还农商行贷款被法院执行，故要求依据“买卖不破租赁”原则，确认法院拍卖给买受人后，不影响其《房屋租赁合同》效力，买受人应继续履行该租赁合同，且其作为承租人，在同等条件下依法享有优先购买权。 申请执行人农商行称，夷之韵茶业早在2014年就开始向农商行贷款，并将武夷山市度假区××（××）116幢1层、2-3层以及武夷山市星村镇齐云小区白云岩路三巷1号-1（齐云小区）幢-1-3层房产抵押给农商行，并办理了抵押登记。在贷款办理过程中，夷之韵茶业提交了房屋租赁合同，但度假区慧苑街1号（双利新区）116幢1层、2-3层房屋的承租人是吴新强，租赁期限从2014年8月1日起至2016年8月1日等。而且，陈宝华未能提供其所称的自2014年以来的租金支付凭证。综上，陈宝华提供的《房屋租赁合同》虚假，请法院驳回案外人的异议。 被执行人张煌称，吴新强租我慧苑街1号房子大概有十年左右时间了，吴新强一直承租到2018年7月30日。之后，我夫妻将该房屋租赁给陈宝华，陈宝华租赁开始的时间是2018年8月1日，陈宝华承租后再转租给吴新强。因为陈宝华想对该房屋提优先购买权，所以她要求合同期限签订15年，从2014年开始。但实际上我只收到她一年的租金，而她支付的这一年租金，也从吴新强那收回了。 被执行人夷之韵茶业、余秋萍未提交书面答辩材料。 本院查明，余秋萍、张煌系夷之韵茶业股东。2014年5月23日，夷之韵茶业因资金周转向农商行借款300万元，并签订《抵押借款合同》，余秋萍、张煌等人将包括武夷山市度假区××（××）116幢在内的房屋为借款作抵押担保，并于2014年5月23日对上述房屋办理了抵押登记，农商行作为抵押权人取得武夷山字第201401449号房他证。之后，农商行向夷之韵茶业发放贷款300万元，夷之韵茶业亦偿还部分借款，余款逐年转贷。农商行对度假区慧苑街1号（双利新区）116幢房屋再次于2015年5月25日取得武夷山字第201501450号房他证，于2016年7月8日取得武夷山字第201601991号房他证。2017年1月12日，福州市鼓楼区人民法院以（2016）闽0102民初6955号案件查封了慧苑街1号（双利新区）116幢1层、2-3层房产。2017年9月6日，农商行起诉夷之韵茶业、余秋萍、张煌金融借款纠纷一案，当日，本院作出（2017）闽0782民初1793号民事调解书，确认夷之韵茶业应清偿农商行借款本金250万元及利息，农商行对抵押的房屋享有优先受偿权等。该民事调解书生效后，农商行于2018年3月19日向本院申请执行，本院于2018年6月5日查封了慧苑街1号（双利新区）116幢1层、2-3层房产。 另查明，讼争的武夷山市度假区××（××）116幢1层、2-3层房屋系张煌、余秋萍出租给吴新强有十年左右时间，租赁期限至2018年7月30日止。2016年7月8日，农商行为甲方与余秋萍为乙方、吴新强为丙方签订《补充协议书》，主要约定乙方已经将抵押房产出租给丙方，乙方、丙方承诺，一旦出现甲方为实现债权，需要处置乙方的抵押财产时，乙方、丙方同意所签订的房产租赁合同即时解除等。2019年7月31日，本院向吴新强制作调查笔录，其陈述“我从2007年开始向张煌租的，2019年6月开始向陈宝华租的，租期一年，租金一年六万元”等。 本院认为，根据张煌的陈述，夷之韵茶业、余秋萍、张煌向农商行办理贷款过程中提交的《房屋租赁合同书》《补充协议书》及本院向吴新强制作的调查笔录可以证实，讼争的武夷山市度假区××（××）116幢1层、2-3层房屋一直由吴新强承租使用至2018年7月30日。而一物不能二租，因此，陈宝华提供的《房屋租赁合同》其租赁开始时间不真实。由于农商行作为抵押权人已于2014年开始即取得该房屋的他项权证，鼓楼区人民法院及本院亦分别于2017年1月12日、2018年6月5日查封了该房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一、二款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，即使2018年8月1日之后陈宝华租赁了该房屋，也因该租赁关系迟于已登记的农商行抵押权和法院的查封措施，故不得对抗申请执行人，不得有阻碍执行的行为，在抵押权实现后，其租赁合同对受让人亦不具有约束力。 综上，陈宝华提出的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一、二款规定，裁定如下： 驳回陈宝华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  孟宪福 审判员  徐 欢 审判员  姜 欢 二〇一九年八月二十六日 书记员  周军军 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 三、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 五、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一、二款被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。