上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5267号原告(反诉被告)：上海慧丰餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴洪军，总经理。委托诉讼代理人：於莉蔚，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海长川资产经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴桂生，总经理。委托诉讼代理人：戚小花，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈冬毅，上海巨明律师事务所律师。原告上海慧丰餐饮管理有限公司(以下简称“慧丰公司”)与被告上海长川资产经营有限公司(以下简称“长川公司”)装饰装修合同纠纷，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年5月8日，被告长川公司提起反诉，本院依法受理。本案于2019年7月16日公开进行审理。原告法定代表人吴洪军及其委托诉讼代理人张梓琳、被告委托诉讼代理人戚小花均到庭参加诉讼。本案经院长同意，简易程序适用延长3个月。现已审理终结。原告慧丰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年6月28日签订的《租赁经营协议书》无效；2、被告向原告赔偿损失2,000,000元。事实和理由如下：2016年8月1日，原、被告续签《松江区新陈家村农贸市场租赁经营协议书》，约定原告续租松江区三新路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)用于经营农家乐，双方对租金、租金标准进行了约定。后因广富林路郊野公园施工，周边房屋相继拆除，原告得知系争房屋并非合法建筑，故与被告协商赔偿事宜，双方协商未果，故诉至本院提出如上诉请。被告长川公司辩称，认可合同无效。原告于2011年开始租赁系争房屋，装修至今已经折旧。另，原告明知双方合同无效，故即使原告存在损失也不应由被告全部承担赔偿责任。被告要求法院根据本案实际情况合理确定被告应当承担的责任。同时，被告长川公司就本案提起反诉：1、被告返还系争房屋；2、原告支付被告欠付的2016年8月1日至2019年7月31日房屋占有使用费156,150元；3、原告向被告支付利息损失6,000元。事实和理由如下：2011年3月15日，原、被告就系争房屋签订《松江区新陈家村农贸市场租赁经营协议书》，约定原告承租系争房屋用于经营农家乐。租期届满后双方续签合同，约定租期至2019年7月31日，租金合计1,179,000元。现原告尚欠被告租金，据此，被告提起反诉要求原告返还房屋、支付租金并承担逾期支付租金的利息损失。原告就被告反诉辩称，2017年6月至2018年6月郊野公园施工时将入口的主干道全部挖掘，每天土方机、挖掘机在门口，施工期间设置路卡，社会车辆无法进入，原告无法正常使用房屋，故不同意支付房租。此外，房屋还经常停水停电。综上，被告不同意原告反诉主张。经审理查明，2011年3月15日，原、被告签订《松江区新陈家村农贸市场租赁经营协议书》。协议书约定，原告租赁被告系争房屋，面积1,394.41平方米，租赁用途为农家乐经营，租赁期限从2011年3月16日至2016年7月31日。履约保证金50,000元。该合同还对租金、支付方式、违约责任、双方权利义务进行了约定。后，原、被告签订《松江区新陈家村农贸市场租赁经营补充协议书》，约定双方于2011年3月15日签订《松江区新陈家村农贸市场租赁经营协议书》，鉴于以下几个原因进行部分调整：一、原告在承租该场所建农家乐时投入较多资金对该场所进行装修，并添置大量设施、设备。同时，原告当时要求租赁10年，被告考虑到该场所可能会碰到市政建设所以和原告只签订了5年的租赁协议；二、年初中央出台“八项规定”对餐饮业普遍影响较大；三、辰花公路的改造，一定程度上影响了原告的经营。综上所述，被告根据原告的实际情况，在原协议基础上变更同条款部分内容，特订立以下补充协议。一、协议内容变更部分为：1、租金、支付方式和期限：由原协议4-1内容变更为乙方第三至第五年的租金标准延续第一、第二年的租金标准。……三、除本协议中明确所修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。2016年6月28日，原、被告签订《租赁合同(续签)》，合同约定原告租赁被告系争房屋，面积1,394.41平方米，租赁用途为农家乐经营，租赁期限从2016年8月1日至2019年7月31日。第一年租金37.4万元，第二年租金39.27万元，第三年租金为41.23万元。每半年缴纳一次，先付后用。第一期租金由原告于2016年7月底前付给被告，后期租金由被告在每期到期前5日内向原告支付下期租金。履约保证金50,000元(此合同为续签，按原履约保证金5万元不变)。该合同还对违约责任、双方权利义务进行了约定。2016年8月30日，被告作出会议纪要，载明：2016年8月30日关于上海慧丰餐饮管理有限公司房屋租金减免召开公司集体会议，出席会议的有：吴桂生、徐东英、陆玲、游泳、王松梅、王桔。集体磋商内容：2016年8月30日，上海慧丰餐饮管理有限公司向长川公司递交书面减免租金申请，经走访调查了解，慧丰农家乐周边陈家村已经完成动拆迁，人员全部搬离，此前村民关于婚嫁丧礼及日常酒水的业务量一落千丈，门前的唯一市政道路辰花公司翻新改造至今，阻碍了车辆行驶，进出通道都是依靠铁板和木板搭造的临时通行措施，宾客不便严重影响业务经营。慧丰农家乐因房屋漏水，对农家乐的破旧建筑自行投资清理修缮，施工期间暂停营业。由此向长川公司提前减免贰个月房租，公司综合业务科经过现场核实呈报建议：根据上海慧川餐饮管理有限公司反映的具体实际情况，长川公司给予上海慧丰餐饮管理有限公司减免2016年下半年的一个月31,217元房屋租金，作为对慧丰公司缓解目前困难的支持。2018年1月8日，被告长川公司制作会议纪要，会议内容为：上海慧丰餐饮管理有限公司地处辰花公路新城家村，因2016年受郊野公园开发建设，不允许其竖相关广告牌，建设期间道路长时间封锁，另加地理位置偏僻导致客流流失，生意惨淡持续亏损。酒店提出申请：郊野公园建设期间免房租。就上述商铺的租赁事宜，经公司管理层集体讨论，所有与会人员一致同意如下：一、免去新陈家村上海慧丰餐饮管理有限公司三个月租金；免租期限2018年1月1日至2018年3月31日，共计3个月。另查明，《租赁合同(续签)》合同期限内，被告于2016年9月6日支付155,783元，2017年3月24日支付187,000元，2017年9月23日支付65,450元，2018年4月20日支付98,175元，2018年7月31日支付130,900元，2018年9月5日支付34,360元，2018年10月10日支付34,360元，2018年10月31日支付34,356元，2018年11月12日支付34,358元，2018年11月8日支付34,358元。2018年12月8日支付34,358元。审理中，原告陈述其于2011年对系争房屋进行了整体装修，2014年6月进行了二次局部整修，2016年6月进行了第三次装修，2018年4月进行了第四次装修。以上事实，由《松江区新陈家村农贸市场租赁经营协议书》、《松江区新陈家村农贸市场租赁经营补充协议书》、《租赁合同(续签)》、会议纪要及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，系争房屋并无合法建造手续，故原、被告签订的《租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告要求原告返还系争房屋的主张，本院予以支持。尽管合同无效，原告仍应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现根据双方合同约定的租金标准扣除被告给予原告的两次免租期、原告已经支付的该期间使用费及押金，原告还欠付被告房屋占有使用费156,150元。原告辩称的因辰花公路施工给其造成的影响，根据被告提供的会议纪要，被告已经就租金进行了减免。现原告并未就其实际遭受影响的期间和影响程度进行充分举证，进而证明被告减免的租金金额尚不足以抵偿其损失，故原告关于道路施工给其经营造成影响进而不予支付欠付款项的辩称意见本院不予采信。原告应付被告主张的欠付的房屋占有使用费。现原告逾期支付上述费用，被告有权主张逾期支付的利息。现被告主张6,000元利息损失，于法不悖，本院予以支持。就原告提出的补偿主张，首先，系争房屋本次租期为续租期间，根据原告自述其对系争房屋进行的装饰装修主要投入期间为前一租赁期间发生；其次，双方本期(续签)租赁合同期限亦已经届满，原告使用房屋的目的已经实现，故其主张补偿主张亦缺乏事实和法律依据。据此，对于原告提出的补偿主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海慧丰餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海长川资产经营有限公司于2016年6月28日签订的《租赁合同(续签)》无效；二、原告(反诉被告)上海慧丰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海长川资产经营有限公司位于上海市松江区三新路XXX号的房屋；三、原告(反诉被告)上海慧丰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海长川资产经营有限公司从2016年8月1日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费156,150元；四、原告(反诉被告)上海慧丰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海长川资产经营有限公司逾期付款的利息损失6,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海慧丰餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,880元，减半收取11,440元，反诉案件受理费1,801.5元，合计诉讼费用13,241.5元，由原告(反诉被告)上海慧丰餐饮管理有限公司负担13,201.5(已付)，被告(反诉原告)上海长川资产经营有限公司负担40元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吕荣珍二〇一九年八月二十六日书记员  李 俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。