广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执复483号复议申请人：邓诗怀，女，1984年6月18日出生，汉族，身份证地址四川省南充市高坪区。利害关系人：李玉香等81人。被执行人：黎俊勇，男，1979年8月24日出生，汉族，住广州市。被执行人：苏健，男，1976年4月30日出生，汉族，住广州市海珠区。现于广东省阳江监狱。复议申请人邓诗怀因不服广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）作出的（2018）粤0106执异940号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院查明：被执行人（被告人）苏健、黎俊勇非法吸收公众存款罪一案，天河法院（2016）粤0106刑初1485号刑事判决已经发生法律效力。上述判决判令：……三、继续追缴本案违法所得人民币448719659.62元，按比例发还给各被害人不足以弥补的损失部分，责令被告人苏健、黎俊勇在其违法所得内退赔[发还比例详见附表数额。其中，广州市公安局天河区分局已冻结账户：深圳中海合润七号投资企业（有限合伙）名下中国建设银行账号44×××42（2017年11月13日冻结余额为人民币19571058.3元）、深圳国叶合润股权投资基金管理有限公司名下中国建设银行账号44×××25（2017年9月28日冻结余额为人民币18048469.17元）、深圳中海合润十四号投资企业（有限合伙）名下中国建设银行账号44×××08（2017年9月28日冻结余额为人民币7892.92元）、广东国叶绿屋科技有限公司名下中国建设银行账号44×××03（2017年9月28日冻结余额为人民币8656.45元）；已扣押苏健款项人民币26352.6元（现存于广州市公安局天河区分局）；已查封房产：广州市竣联贸易有限公司名下广州市番禺区沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔珊辉径6号房产（首轮查封）、广州市越秀区恤孤院路春园后街8号、10号房产（轮候查封）；苏健名下广州市天河区金穗路727号3801房、广州市白云区新市南街19号107房、201房（均为轮候查封）；黎俊勇名下广州市白云区新市南街19号105房、广州市天河区华明路2号1505房、广州市天河区华成路1号地下三层60车位（均为轮候查封）；苏健妻子傅泳贤名下广州市白云区新市南街19号102房、广州市海珠区江燕路南景街32号404房（均为轮候查封）]。案涉房屋由天河法院另案首先查封。天河法院于2018年3月27日以（2018）粤0106执8228号立案执行。2018年9月26日，天河法院以（2018）粤0106执8228-2号裁定拍卖包括案涉房屋在内的两被执行人的财产。案涉房屋建筑面积26.30平方米，规划用途为商铺。2018年12月18日，执行员到现场进行勘查，发现案涉房屋无人，但有个人衣物等生活用品。异议人提供以下证据证明其主张：1、《个人房屋租赁合同》，落款日期为2015年6月10日，载明：出租方为苏健，承租方为异议人；苏健将案涉房屋出租给异议人使用，月租金为12万元，一次性结清；租赁期限为2015年6月10日至2035年6月10日；2、《个人房屋租赁合同》，落款日期为2015年10月25日，载明：出租方为异议人，承租方为李婉静；异议人将案涉房屋出租给李婉静使用，月租金为1300元，一次性结清；租赁期限为2015年10月25日至2018年10月25日；3、中国工商银行自助服务终端凭条，载明：转账金额为120000元，卡号62×××*8，未显示转出卡号账户名称，收款人为*健；交易时间为2015年6月10日；4、中国工商银行个人客户卡内账户详细清单，载明：卡号：62×××53，户名邓诗怀（异议人），证件号码511303198406184763；5、李婉静支付宝账户截屏，载明李婉静支付宝账号为138********（已实名）；6、工商银行灵通卡，卡号62×××78，持卡人签名为李婉静；7、通过李婉静支付宝账号及工商银行卡号62×××78的灵通卡自2015年10月至2017年8月、11月，2018年2月至2019年1月转账至异议人中国工商银行62×××53账户的记录，每月转账金额为1300元至1301.30元不等。异议人称其与苏健及苏健的司机相互认识，其考虑长期承租房屋比周边同类房屋租金低200-300元，故承租案涉房屋用于居住，后因工作地点变动而把案涉房屋转租给李婉静。天河法院认为：异议人与苏健的《租赁契约》落款日期虽在天河法院查封案涉房屋之前，但首先，《租赁契约》约定租期20年，并一次性支付租金，该约定不符合常理。其次，《租赁契约》约定的租金明显不合理地低于市场租金价，不能排除异议人与被执行人恶意串通以明显不合理低价承租案涉房屋的嫌疑。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，于2019年1月15日裁定驳回异议人邓诗怀的异议请求。邓诗怀不服天河法院（2018）粤0106执异940号执行裁定，向本院提起复议称：复议人向被执行人苏健承租位于广州市番禺区东环街东环路242号江南新村2街12座4号,期限从2015年6月10日起至2035年6月10日止,每月租金为500元,租期共计20年。合同签定之日,邓诗怀一次向被执行人苏健支付了二十年租金12万元整,被执行人向邓诗怀交付了物业,邓诗怀装修并使用至今。邓诗怀对房屋进行全面的装修,作为善意承租人,法律应当保护申请人邓诗怀的合法权益,因为异议人对该物业进行了全面的装修,包括地板,地下管道全是重新装修的,几乎花费邓诗怀所有的积蓄。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖的财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应该依法将其他除去后进行拍卖。”。天河法院判定理由为:“不符合常理”以及“不排除嫌疑”，没有事实根据。根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第一条，人民法院的裁判文书应当依法引用相关法律、法规等规范性法律文件作为裁判依据。引用时应当准确完整写明规范性法律文件的名称、条款序号,需要引用具体条文的,应当整条引用。另外根据《最高人民法院关于人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》,天河法院没有任何证据、法律文书支持嫌疑一说,本判无法无据，故请求中级人民法院撤销天河法院错误判定,维护善意承租人的合法权益。即使产权变动,邓诗怀仍有权承租涉案房屋,但是,拍卖公司并未提及标的物上的租赁权瑕疵,这将使邓诗怀的租赁权得不到保护,装修费也收不回来。邓诗怀请求撤销天河法院（2018）粤0106执异940号执行裁定，依法裁定带租约拍卖广州市番禺区东环街东环路242号江南新村12座4号房屋。对天河查明的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款规定，“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定对本案作出处理，属于适用法律错误，本院对此予以指正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”关于邓诗怀称其已于法院查封之前承租了涉案房屋，该主张是否成立的问题。其提交的租赁合同显示，其与苏健于2015年6月10日签订了《个人房屋租赁合同》，承租了广州市番禺区东环街东环路242号江南新村12座4号房，租赁时间为自2015年6月10日起至2035年6月10日止，长达20年，租金为12万元。对此，本院认为，对于租赁时间长达20年的租赁合同，当事人未去相关部门办理租赁登记备案，消极履行应尽义务，既影响相关部门行使管理职责，亦导致其不能提供充分证据证实其实际租赁涉案房屋的时间，仅凭邓诗怀提交的租赁合同，不足以证实其在法院查封之前承租了涉案房屋。因此，邓诗怀提交的证据不足以证实其享有可排除执行的实体权利，天河法院驳回其异议请求并无不当，本院对此予以维持。如邓诗怀与苏健之间因此产生争议的，双方可另循法律途径解决。综上所述，复议申请人邓诗怀的复议申请不能成立，本院不予采纳。天河法院适用法律虽有错误，但处理结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条、第二十三条第一款第（一）项、第三十一条的规定，裁定如下：驳回邓诗怀的复议申请，维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106执异940号执行裁定。本裁定为终审裁定。审审判长  李小明审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇一九年八月三十日书记员  莫乔珍陈燕霞