宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2292号原告:沈亮,男,生于1989年1月14日,汉族,住宁夏中卫市沙坡头区。被告:段宝平,男,生于1972年6月30日,汉族,住宁夏中卫市沙坡头区。被告:蔡军,男,生于1977年8月1日,汉族,住宁夏中卫市沙坡头区。被告:史明昊,男,生于1979年4月30日,汉族,住宁夏中宁县。被告:宁夏鑫泰建筑安装工程有限公司。住所地:宁夏中卫市沙坡头区黄河花园******。法定代表人:董俊杰,该公司经理。委托诉讼代理人：温馨，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住。住所地:中卫市沙坡头区迎宾大道西侧黄河花园综合楼**楼**营业房o:p>法定代表人:马仲林,该公司董事长。委托诉讼代理人：丁一凡，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告沈亮与被告段宝平、蔡军、史明昊、宁夏鑫泰建筑安装工程有限公司（以下简称鑫泰公司）、中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）房屋买卖合同纠纷，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈亮、被告史明昊、被告鑫泰公司委托代理人温馨、被告楚雄公司委托代理人丁一凡均到庭参加了诉讼，被告蔡军、段宝平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令五被告立即向原告交付位于中卫市沙坡头区福润苑小区36号楼1单元204住宅房一套,并配合原告办理房屋产权登记手续;如五被告无法交付房屋,则向原告返还购房款共计37万元；2、本案诉讼费由五被告承担。庭审中原告放弃要求五被告立即向原告交付位于中卫市沙坡头区福润苑小区36号楼1单元204住宅房一套,并配合原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求。事实及理由:2014年7月3日,被告史明昊与段宝平签订《房屋转让协议》,被告史明昊将位于中卫市沙坡头区福润苑小区36号楼1单元204住宅房一套转让给被告蔡军、段宝平,约定该房屋价格为369563元。2014年12月5日,因蔡军欠付原告转土方、拉运夹砂石16万元机械费,遂原告与段宝平签订《房屋转让协议》,被告段宝平将位于中卫市沙坡头区福润苑小区36号楼1单元204住宅房一套转让给原告,转让价格为369563元,其中蔡军欠付原告的16万元机械费抵付部分房款,剩余21万元以现金支付。房款付清后,被告史明昊于2017年12月8日配合原告办理了房源手续,但至今原告无法正常使用该房屋。被告蔡军、段宝平经本院合法传唤既未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状和证据材料。被告史明昊辩称，史明昊不认识原告，蔡军是给史明昊干了宁夏医科大中宁附属医院的土方工程，史明昊把涉案房屋抵顶给蔡军抵顶工程款。被告鑫泰公司辩称，沈亮要求鑫泰公司承担责任的诉请没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。原告与段宝平、蔡军对机械费进行结算，并且以房抵顶的方式支付，至此机械费已付清，对于抵顶的房屋因顶房协议是楚雄公司出具的，原告因房屋不能交付，不能办理产权证书，应当向楚雄公司主张房屋买卖合同关系享有的权利，鑫泰公司与原告、段宝平、蔡军、史明昊之间没有任何法律关系，也从未与其签订过任何协议，对于原告陈述的机械费，鑫泰公司不知情，也不存在承担任何责任的可能性，鑫泰公司对房屋不能交付，也不存任何过错，依法不应当承担责任。被告楚雄公司辩称，涉案房屋系楚雄公司以顶付工程款的方式抵顶给被告史明昊，后因政府政策调控将该房屋予以收回，现无法办理房屋过户手续。涉案房屋由被告史明昊做何处分被告楚雄公司不知情。楚雄公司与原告及被告段宝平、蔡军不具有建设工程类合同关系，也不具有任何商品房买卖合同关系，并未收取过原告的购房款，原告在未解除房屋转让协议之前应驳回原告的起诉。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告证据认证如下：顶房协议书1份（原件）、房屋转让协议2份（原件）、结算单1份（原件）、段宝平的身份证1份（复印件），原告的上述证据之间相互印证，本院对其真实性予以确认。办理房源手续许可凭证1份（复印件）、应理新社区东区结算单1份（复印件），被告均不认可，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。本院经审理认定事实如下，2013年9月18日，被告楚雄公司（甲方）与被告鑫泰公司、史明昊（乙方）签订《顶房协议书》，约定：鉴于乙方承建甲方开发建设的应理新社区3-1#、3-2#、14#楼工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致就以房抵付工程款事宜达成协议如下：经初步核算，乙方已完工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于福润苑小区36#楼1-204室以3650元/㎡，房款总价369563元抵付乙方工程款。暂定面积101.25平方米.....。被告鑫泰公司在乙方处盖章，被告史明昊在乙方处签名。2014年7月3日，被告史明昊（甲方）与被告段宝平（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方于2013年9月18日顶账楚雄公司开发建设的福润苑小区36号楼1-204号房，暂定面积101.25平方米，单价3650元，总价369563元，甲乙双方经协商，实际成交价369563元，将此房转让给乙方，并同意将该房的所有手续都办给乙方，.....。2014年12月5日，被告段宝平（甲方）与原告沈亮（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方于2013年9月18日顶账楚雄公司开发建设的福润苑小区36号楼1-204号房，暂定面积101.25平方米，单价3650元，总价369563元，甲乙双方经协商，实际成交价369563元，将此房转让给乙方，并同意将该房屋的所有手续都办给乙方，.....。2014年12月5日，被告蔡军给原告出具结算单，载明：“沈亮应理新社区转土方，拉运夹砂石，合计壹拾陆万元整（￥160000）机械费以福润苑36号楼1204号房抵付，差价以现金支付，”该结算单中还注：贰拾壹万差价已付清。本院认为，被告蔡军给原告出具结算单，确认用本案房屋抵顶欠付原告的16万元款项，蔡军在结算单中注明21万元的差价已经付清。蔡军在出具结算单后将涉案房屋的抵顶手续交付原告，并且原告在被告段宝平作为出卖方签名的涉案房屋《房屋转让协议》上作为买受人签名。现楚雄公司认可涉案房屋已被政府收回，无法交付并办理房屋产权登记手续。原告要求解除与被告段宝平签订的《房屋转让协议》符合法律规定，本院依法予以支持。依据法律规定，合同解除后，被告蔡军应当向原告返还结算单中载明的抵付的16万元款项及原告支付的21万元差价，共计37万元，本院依法予以支持。关于被告段宝平是否应当返还购房款的问题。原告认可给被告蔡军干活，并向蔡军支付了房屋差价。被告蔡军给原告出具结算单，确认将涉案房屋抵顶给原告。虽《房屋转让协议》上签有段宝平的名字，但原告认可段宝平系蔡军的雇佣人员，因此段宝平与原告之间实际上无房屋买卖合同关系，原告要求被告段宝平返还购房款无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告楚雄公司、鑫泰公司、史明昊是否应当向原告返还购房款的问题。被告楚雄公司将涉案房屋抵顶给被告鑫泰公司、史明昊，被告史明昊将涉案房屋转让给被告段宝平。被告楚雄公司、鑫泰公司、史明昊与原告之间没有房屋买卖合同关系，故不应承担返还购房款的责任。被告蔡军、段宝平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告沈亮、被告段宝平于2014年12月5日签订的《房屋转让协议》；二、被告蔡军于本判决生效后三十日内向原告沈亮返还购房款37万元；三、驳回原告沈亮的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6950元，已减半收取3475元，由被告蔡军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审  判  员   马彦坤二○一九年八月十四日书  记  员   郝 霞本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。