广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初3595号 原告（反诉被告）：南宁市玫瑰园物业服务有限公司，住所地南宁市星光大道**，统一社会信用代码914501007188804067。 法定代表人：梁华锦，执行董事。 委托诉讼代理人：蓝晓星，男，系南宁市玫瑰园物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘运武，广西双贺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐文芳，女，1980年5月12日出生，壮族，户籍所在地南宁市江**，现住南宁市。 原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司（以下简称玫瑰园物业公司）与被告（反诉原告）唐文芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，被告唐文芳提起反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，本案依法适用简易程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玫瑰园物业公司的委托诉讼代理人蓝晓星、刘运武，被告（反诉原告）唐文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玫瑰园物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付人民币4499,90元(其中物业管理费1840.80元、水电公推费1145.60元、电梯维护费720.00元、水费481.50元和生活垃圾处理费312.00元)给原告；2.请求法院依法判决被告支付上述各项物业管理费用的违约金4000.00元给原告；3.请求法院依法判决被告承担本案诉讼所产生的各项费用。后原告变更第二项诉讼请求为“请求法院依法判决被告支付物业管理费违约金给原告（以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率4.35%计算）”事实与理由：原告系南宁市房产管理局核发的三级资质的物业管理企业,于2007年8月1日与南宁市玫瑰园小区的开发商广西玉力房地产有限责任公司依据国务院《(物业管理条例》的规定,签订了《玫瑰园高层住宅物业服务合同》,并依法依约对玫瑰园小区进行全面物业管理服务。被告系攻瑰园007栋A座A-2012号房业主,面积52.42㎡。依照《物业管理条例》、南经物价备案号2015002号文,《玫瑰园高层住宅物业服务合同》及《玫瑰园业主临时公约》的相关规定,被告应当按月支付各项物业管理费,从2016年1月起至2019年3月,被告应交物业理服务1840.80元、水电公摊费1145.60元、电梯维护费720.00元、水费481.50元和生活垃圾处理费312.00元。由于上述费用未能按时交纳,被告还应按每日千分之三支付上述各项物业管理服务费的违约金7635.92元。综上所述,原告认为:遵守国家法律法规的各项规定和社会公德,维护小区的和谐稳定是每个小区业主应尽的义务,被告在接受了原告所提供的物业管理服务后未能依规交纳相关物业管理费用,有违于我国法律法规的规定,也是有驳于社会公德的,故根据我国相关法律之规定,特依法向贵院提起诉讼,请求贵院能作出公正的判决为盼。 被告唐文芳辩称：原告提交的《前期物业服务合同》为伪造的，原告作为涉案小区的物业服务企业主体资格不合法，原告主体不适格；物业服务费收费是按第三等级的收费标准收取，但原告提供的服务标准却远没有达到相对应的标准；共用设施设备运行以及公共性服务之外所产生、应由业主共同分摊的水电费，收费计算无依据，涨价更无依据；被告不存在任何违约情形；本案部分诉讼请求已超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求；原告怠于提供物业服务，并存在多处严重违法违规情形。 被告唐文芳向本院提出的反诉请求为：1.请求判令被反诉人公开2009年-2019年各项水电公摊费用计算明细和开支依据,并请求被反诉人退还无收费依据的水电公摊费用；2.请求判令确认被反诉人无权对占用业主共有道路或者其他公共场地停放车辆并收取费用;并判令已收取停车费用归属全体业主共有,被反诉人无权处分；3.请求判令被反诉人公开2009-2019年物业费、电梯维护费、停车费、水电公摊、公共维修资金的收支账目以及开支依据;4.请求判令被反诉人公开2009-2019年利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收支账目；并请求判令被反诉人收取的公共收益归全体业主共有,被反诉人无权处分；5.请求判令被反诉人出示前期物业服务备案登记、各项收费的备案证明；6.请求判令被反诉人返还电梯维护费；7.请求判令被反诉人对小区按照国家规范设置安防措施；8.请求判令被反诉人对电动车充电桩报装独立电表；9.请求判令被反诉人对007号楼A座A单元报装独立电表,并判令每个月15号左右在单元电梯门口公示电表读数,以及计算公式；10.请求判令被反诉人公示其人员配备以及工作人员的社保参保情况；11.请求判令被反诉人公示2009年至2018年的所有税务申报情况。事实与理由：被反诉人自2009年为涉案小区提供物业务至今,经常向小区业主收取不合理的高额的公水电费、电梯维护费,且占用小区公用道路,对停放在公用道路上的车辆收取停车费,并将小区的公用部位、公用设备对外出租,收取出租费用。但对于上述费用,被反诉人从来未进行公开,对于这些费用的去向小区业主完全不清楚,其应该公开这些费用使用情况,对于其工作人员的情况也应该予以公开。另外,小区经常有许多外来人员进入,给小区居民带来了许多的不确定性的安全隐患,涉案小区市场发生盗窃事件,都是因为被反诉人管理不到位,没有对小区安装有效的防护装置所致。在小区的电动车停放区域,被反诉人对于进行电车充电的小区业主收取了高额的不合理的充电费用进行牟利,严重违背其作为物业服务提供者的立场,损害了小区业主的利益,应安装单独的电柱电表,据实收费。故反诉人提起反诉要求被反诉人对于各项收费提供有关依据,对于其使用小区全体业主共有部分出租牟利的所得也属于全体小区业主所有,应予以公开,对于其不按照合同履行物业服务的行为也予以改正。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问的解释》第三条定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约任的,人民法院应予支持。为了维护反诉人的合法利益,现特向贵院提起反诉,请依法支持反诉人的合理诉求。 原告玫瑰园物业公司针对被告唐文芳的反诉辩称：请求法庭依法驳回被告的反诉，因为反诉诉请是没有任何事实和法律依据，只是片面之词。 经审理查明：南宁玫瑰园小区的开发商系广西玉力房地产有限责任公司。玫瑰园物业公司成立于2000年6月27日，具有物业管理叁级资质。 唐文芳系星光大道238号玫瑰园007栋A座A-2012号房业主，建筑面积52.42平方米。 2007年8月1日，玫瑰园物业公司与南宁市玫瑰园小区的开发商广西玉力房地产有限责任公司签订了《玫瑰园高层住宅物业服务合同》,约定：广西玉力房地产有限责任公司委托玫瑰园物业公司代管南宁市江南路（现星光大道）238号玫瑰园小区007号高层住宅楼物业管理事项；物业管理费用为玫瑰园物业公司向小区各业主收取物业服务等有关费用和公共维修资金；若业主未能如期缴纳物业管理等费用，自逾期欠交之日起，玫瑰园物业公司有权每日按业主应缴纳费用额的千分之三收取违约金，对于业主超过三个月不缴纳物业管理等费用的，玫瑰园物业公司可向人民法院起诉依法收取；合同期限从2007年8月1日起至小区成立业主委员会并签订新的物业服务合同之日止。 2008年8月7日，玫瑰园物业公司与唐文芳签订了《业主临时规约》，约定物业管理费用1.物业综合服务费是物业管理公司对小区实施物业管理服务所需的费用，包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的费用，以及企业管理费、法定税费、合理利润等；2.物业综合服务收费标准：按物价部门审批的标准收取；3.物业综合服务费实行先交费后服务原则；4.物业管理应缴纳的其他费用包括：公共场地占用费、装修管理费、特约服务费等；5.停车费：有偿使用小区露天或专用停车地方的场地占用费；6.装修管理费；7.特约服务费；8.由物业公司代收的费用有：电梯维护费、水电费、公用水电分摊费、专项维修资金等，电梯维护费按30元/月·户交纳，交房时业主须一次性预交六个月的电梯维护费，期满后逐月交纳。水电费由业主按实际数额逐月结算缴纳。公用水电公摊费为小区公共利益而发生的水费和电费。若业主未能如期交纳物业管理综合服务费、水电公摊费、专项维修资金等费用，自逾期欠交之日起，物业管理公司有权每日按业主应交纳费用额的千分之三收取滞纳金。 2015年6月11日，玫瑰园小区物业服务费等项目收费标准在南宁市经济技术开发区物价局进行备案，其中，住宅物业服务费无电梯为0.45元/平方米·月，带电梯0.90元/平方米·月。从2016年1月1日至2019年12月31日，南宁经济技术开发区市政环卫管理站一直委托玫瑰园物业公司代收生活垃圾处理费，其中，城镇居（村）民按8元/户·月。 2016年4月15日，南宁经济技术开发区房产管理局向玫瑰园物业公司出具了《南宁市玫瑰园007号高层住宅楼前期物业服务合同备案证明》，对玫瑰园物业公司与广西玉力房地产有限责任公司签订的玫瑰园007号高层住宅楼前期物业服务合同进行备案。 另查明，自2016年1月起的物业服务费，唐文芳未再向玫瑰园物业公司缴纳。 本院认为，关于《玫瑰园高层住宅物业服务合同》对被告是否具有拘束力的问题：广西玉力房地产有限责任公司是玫瑰园小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《玫瑰园高层住宅物业服务合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，《玫瑰园高层住宅物业服务合同》对唐文芳具有拘束力。唐文芳关于原告主体不适格的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告欠缴的物业服务费问题：玫瑰园小区物业服务费带电梯0.90元/平方米·月，该收费标准已在南宁市经济技术开发区物价局进行备案，本院予以确认。被告建筑面积52.42平方米，每月物业费为47.2元，故其应交纳自2016年1月至2019年3月的物业服务费1840.8元。唐文芳关于物业服务费收费是按第三等级的收费标准收取，但提供的服务标准却远没有达到相对应的标准的主张，经查，南宁经济技术开发区物价局在《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》明确市住房局已确认的物业服务等级为三级，备案的物业服务费为三级物业服务等级的收费标准。唐文芳提出的服务标准没有达到相对应的标准的主张，本院认为物业管理服务属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、化粪池清淘等等项目，被告的主张没有证据予以证明，本院不予支持。 关于被告欠缴的水电公摊费、电梯维护费、水费、生活垃圾处理费问题：《玫瑰园高层住宅物业服务合同》约定了玫瑰园物业公司向小区各业主收取物业服务等有关费用和公共维修资金，《业主临时规约》约定了对于水电公摊费、电梯维护费、水费等由物业公司代收，生活垃圾处理费亦由南宁经济技术开发区市政环卫管理站委托玫瑰园物业公司代收，且原告提供了《玫瑰园高层住宅物业服务合同》、《业主临时规约》、《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》、《城市生活垃圾处理费收缴委托书》，小区水电费票及水电公摊表等证据予以佐证，本院予以确认。故玫瑰园物业公司要求被告支付2016年1月至2019年3月的水电公摊费1145.60元、电梯维护费720.00元、水费481.50元和生活垃圾处理费312.00元，于法有据，本院予以支持。 关于违约金问题：本案中，《玫瑰园高层住宅物业服务合同》约定若业主未能如期缴纳物业管理等费用，自逾期欠交之日起，原告有权每日按业主应缴纳费用额的千分之三收取违约金。现原告主张被告支付违约金以每月拖欠的物业管理费为基数，从逾期之日起按年利率4.35%计算，系在法律规定的范围内行使自己的权利，并无不当，本院予以支持。被告每月应交纳的物业管理费为47.2元，本案违约金应从2016年1月起至2019年3月，按月依次计算。 关于唐文芳主张的本案部分诉请已过诉讼时效问题，唐文芳认为按照《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，物业公司直至2019年4月12日才提出主张，对于2016年4月12日前的诉讼请求的诉讼时效届满，应予驳回。本院认为，业主连续拖欠或有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算，玫瑰园物业公司主张的最后一期物业管理费的时间为2019年3月，因此，玫瑰园物业公司的主张未超过诉讼时效，故唐文芳关于本案部分诉请已过诉讼时效的主张，本院不予支持。 关于唐文芳的提起的第一项反诉请求:要求玫瑰园物业公司公开2009年-2019年各项水电公摊费用计算明细和开支依据,并请求被反诉人退还无收费依据的水电公费用。经查，玫瑰园物业公司对相关收费已经进行公示，且提交了《2014-2018年度玫瑰园高层别墅公共水电公摊表》、照片予以佐证；玫瑰园物业公司依据《玫瑰园高层住宅物业服务合同》、《业主临时规约》等证据及约定收取水电公摊费，有事实依据，并无不当，唐文芳主张玫瑰园物业公司无收费依据的水电公摊费用，没有事实和法律依据。故对唐文芳的提起的该项反诉请求，本院不予支持。 关于唐文芳的提起的第二项反诉请求:确认被反诉人无权对占用业主共有道路或者其他公共场地停放车辆并收取费用;并判令已收取停车费用归属全体业主共有,被反诉人无权处分。本院认为，小区共有道路或空地划定的车位属于占用全体业主共有道路或其他场所增设的车位，为全体业主共有，而非某个业主单独所有，为保障全体业主平等地享有权利，物业公司可以要求停车位的使用人按照小区规定交纳停车费。根据《业主临时规约》约定，玫瑰园物业公司有权代收停车费，唐文芳关于确认被反诉人无权对占用业主共有道路或者其他公共场地停放车辆并收取费用的主张，于法无据，本院不予支持。玫瑰园物业公司亦主张已收取停车费用系属全体业主共有，其并没有非法处分、据为己有。故对唐文芳的提起的该项反诉请求，本院不予支持。 关于唐文芳的提起的第三项反诉请求:要求被反诉人公开2009-2019年物业费、电梯维护费、停车费、水电公摊、公共维修资金的收支账目以及开支依据。经查，玫瑰园物业公司对相关收费已经进行公示，且提交了《2014-2018年度玫瑰园高层别墅公共水电公摊表》、照片予以佐证，反诉原告的主张缺乏证据，没有事实和法律依据。故对唐文芳的提起的该项反诉请求，本院不予支持。 关于唐文芳的提起的第四项反诉请求:要求被反诉人公开2009-2019年利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收支账目，并请求判令被反诉人收取的公共收益归全体业主共有,被反诉人无权处分。经查，玫瑰园物业公司对相关收费已经进行公示，且提交了《2014-2018年度玫瑰园高层别墅公共水电公摊表》、照片予以佐证，玫瑰园物业公司亦主张已收取公共收益用扣除物业服务成本支出外系属全体业主共有，其并没有非法处分、据为己有，并建立了公共账户。故对唐文芳的提起的该项反诉请求，本院不予支持。 关于唐文芳的提起的第五项反诉请求:判令被反诉人出示前期物业服务备案登记、各项收费的备案证明。因庭审过程中，玫瑰园物业公司已通过举证的方式将前期物业服务备案登记、各项收费的备案证明予以举证，唐文芳亦进行了质证。故唐文芳的该项反诉主张，本院不再行处理。 关于唐文芳的提起的第六项反诉请求:判令被反诉人返还电梯维护费。根据《业主临时规约》约定，电梯维护费属于全体业主所有，由物业公司代收、统一管理，唐文芳要求返还电梯维护费，于法无据，本院不予支持。 关于唐文芳的提起的第七项反诉请求:判令被反诉人对小区按照国家规范设置安防措施。根据《业主临时规约》约定，物业综合服务是物业管理公司对小区实施物业管理服务，包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等，设置安防措施应由全体业主召开业主大会进行决议，唐文芳要求玫瑰园物业公司设置安防措施，于法无据，故对唐文芳的提起的该项反诉请求，本院不予支持。 关于唐文芳的提起的第八项反诉请求:判令被反诉人对电动车充电桩报装独立电表。经查，玫瑰园小区的充电桩有独立的电表，玫瑰园物业公司对2016年至2018年玫瑰园007号高层公共水电公摊统计表中已明确电单车充电用量使用度数及金额，故对唐文芳的提起的该项反诉请求，本院不予支持。 关于唐文芳的提起的第九项反诉请求:判令被反诉人对007号楼A座A单元报装独立电表,并判令每个月15号左右在单元电梯门口公示电表读数,以及公摊计算公式。根据《业主临时规约》约定，物业综合服务是物业管理公司对小区实施物业管理服务，包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等，对于小区的报装独立电表等电路改造行为应由全体业主召开业主大会进行决议，唐文芳的该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。 关于唐文芳的提起的第十项反诉请求:判令被反诉人公示其人员配备以及工作人员的社保参保情况。本案中，《玫瑰园高层住宅物业服务合同》、《业主临时规约》等均未约定物业管理公司应当向业主公示其人员配备以及工作人员的社保参保情况，唐文芳的该项反诉主张，没有事实依据，本院不予支持。 关于唐文芳的提起的第十一项反诉请求:判令被反诉人公示2009年至2018年的所有税务申报情况。本案中，《玫瑰园高层住宅物业服务合同》、《业主临时规约》等均未约定物业管理公司应当向业主公示其税务申报情况，唐文芳的该项反诉主张，没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）唐文芳向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2016年1月至2019年3月的物业管理费1840.8元； 二、被告（反诉原告）唐文芳向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2016年1月至2019年3月的水电公摊费1145.6元； 三、被告（反诉原告）唐文芳向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2016年1月至2019年3月的电梯维护费720元； 四、被告（反诉原告）唐文芳向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2016年1月至2019年3月的水费481.5元； 五、被告（反诉原告）唐文芳向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2016年1月至2019年3月的生活垃圾处理费312元； 六、被告（反诉原告）唐文芳向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付逾期违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业管理费47.2元为基数，自次月1日起按年利率4.35%，从2016年1月起至2019年3月，按月依次计算）； 七、驳回被告（反诉原告）唐文芳的反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）唐文芳负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）唐文芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  裴永林 二〇一九年八月十五日 书记员  黄 玲