北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初48962号原告：王博，男，1987年11月25日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：兰云霞，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：于江民，女，1972年11月18日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。被告：佟振坤，男，1973年3月17日出生，满族，住辽宁省义县。原告王博与被告于江民、被告佟振坤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王博及其委托诉讼代理人兰云霞，二被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王博向本院提出诉讼请求：1.请求判令于江民支付我转让费172000元；2.请求判令于江民返还我租金5000元、押金50000元；3.请求判令于江民支付我以下利息损失，以5000元为基数自2017年9月24日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止，以172000元为基数自2017年10月30日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止，以50000元为基数自2018年1月31日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止；4.请求判令于江民承担我主张权利的损失即律师费19360元；5.请求判令于江民向我提供2016年8月31日至2017年8月31日的房屋租金增值税专用发票；6.请求判令佟振坤对于江民上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：我与于江民于2015年8月3日签订《房屋租赁合同》，约定我自于江民处承租北京市朝阳区（以下简称涉案房屋）用于餐饮经营，租赁期限自2015年8月11日至2018年8月31日止。2017年9月因于江民想将包含涉案房屋的全部三层房屋整体对外出租，故双方协商一致于2017年9月24日签订《解除协议书》。该协议约定，于江民于2017年10月30日前支付我转让费27万元；2017年9月24日前返还我已付的未到期租金151931元；于江民返还我押金5万元；如于江民未按期支付转让费或退还到期租金，应承担因此给我造成的律师费等损失。佟振坤作为担保人在该协议上签字。此后，于江民仅返还我转让费9.8万元及部分租金，仍欠付租金5000元及押金5万元。故诉至法院。二被告辩称：王博在合同履行期间内有迟延支付租金的行为，在合同解除后没有及时将涉案房屋上的工商登记注销，王博有违约行为。对王博各项诉讼请求意见如下，第一，合同解除后王博没有及时注销工商登记，导致我方无法及时将房屋出租产生经济损失，故不应当支付172000元的转让费。第二，同意退还押金，王博租金没有交齐，故不同意退还租金5000元。第三，因租金5000元及转让费172000元不应当支付，故不应当计算利息。押金系因王博有违约行为故不应收取利息。第四，双方合同中没有约定我方开具发票，我方已经支付王博8000元用于由王博自行找发票。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月3日，王博与于江民签订《房屋租赁合同》，主要约定：王博自于江民处承租涉案房屋用于餐饮；租期为2015年8月11日至2018年8月31日，租金为57万元每年。同日，王博支付于江民押金5万元。2017年9月24日，王博与于江民签订《解除协议书》（以下简称《解除协议》），约定双方目前为止履行《房屋租赁合同》情况良好，因于江民将涉案房屋与其相连的二、三层整体对外转让要求解除合同，经双方协商一致，就解除合同事宜达成以下条款：于江民于2017年10月30日前向王博付清转让费27万元，无论于江民是否对外整体转让或整体转让费是否收回，均不影响其应向王博支付本条约定的转让费；《房屋租赁合同》提前解除，租赁期计至2017年9月25日，尚未履行的合同内容终止履行；《房屋租赁合同》解除后，于江民于2017年9月24日退还王博已支付未到期的租金151931元；于江民支付王博未到期租金151931元后，王博于2017年9月26日前腾空涉案房屋；于江民于涉案房屋营业执照注销手续办理完毕3日内退还王博押金5万元；如于江民未按期支付转让费或退还未到期租金，应承担因此给王博造成的损失，包括王博为追偿债务所支付的交通费、住宿费、诉讼费、律师费及其他费用。佟振坤于《解除协议》尾部担保人处签字。《解除协议》签订后，王博于2017年9月23日将涉案房屋腾退交付给于江民。于江民陆续支付王博转让费9.8万元，退还王博租金15万元，此后未再支付王博任何款项。2018年1月29日，王博注册在涉案房屋的北京三千禧商贸中心由工商管理部门核准注销。二被告称涉案租赁合同解除后，2018年3月方与新租户签约，此前有协商租赁事项的租客，但没有实际入住使用，直到2018年3月才有新租户签约，2018年1月王博注销工商登记后，新租户于2018年3月注册了新公司，迟延时间较长是因为恰逢过年放假。2018年4月19日，王博与北京大成（银川）律师事务所签订《委托代理协议》，约定王博委托该所代理其与二被告房屋租赁合同纠纷一案的一、二审诉讼及执行事宜，律师代理费19360元，签订协议时一次性支付。同日，北京大成（银川）律师事务所向王博开具金额为19360元的代理费发票。就其主张的王博逾期注销工商登记造成的房屋空置损失，二被告提交于江民与王博的部分微信聊天记录及新租户于2018年3月12日在涉案房屋上登记的营业执照照片。王博对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，主张微信记录不完整，新租户先签订合同再办理的营业执照故不能证明于江民真实存在损失。另，王博提交其与于江民自2017年9月24日至2018年8月3日的完整微信聊天记录，证明双方聊天的大部分内容为王博催促于江民付款，于江民一直同意支付但一直要求王博等待；期间于江民提及影响新租户的营业执照属于北京凤凰翔餐饮有限公司，与王博无关；王博注销北京三千禧商贸中心的工商注册登记后于江民亦未积极办理新的工商登记。二被告对该证据真实性认可，证明目的不认可。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，各方签订的《解除协议》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。各方应按照约定全面履行各自的义务。现王博已按约定腾退涉案房屋并注销工商登记，于江民应按约定返还王博转让费27万元、退还租金151931元及押金5万元。因其已退还转让费98000元、租金15万元，故仍应支付王博转让费172000元、租金1931元及押金5万元。针对王博主张因其提前腾退，于江民应合计退还租金5000元一节，《解除协议》明确约定王博于2017年9月26日前腾退，于江民返还租金总额为151931元，王博未提交充分有效证据证明双方变更了该合意，故对王博主张于江民额外退还的租金，本院不予支持。针对王博主张的律师费，符合双方合同约定，本院予以支持。针对王博主张的利息损失，于江民未如期履行返还金钱之债的义务，于江民应支付相应的利息。佟振坤作为担保人，未明确其保证方式的情形下应对上述给付义务承担连带保证责任。针对王博主张的开具2016年8月31日至2017年8月31日的一年期房屋租金（即57万元）发票一节，双方租赁房屋用于商业餐饮经营，开具发票系于江民应履行的合同附随义务，王博该项请求，本院予以支持。针对于江民抗辩因王博迟延注销工商登记构成违约并导致其产生损失一节，于江民为整体转让出租房屋而与租赁合同尚未到期的王博签订《解除协议》，协议中并未约定合同解除后办理营业执照注销手续的期间要求及违约条款，约定内容为以注销营业执照作为退还押金的条件。于江民自述称《解除协议》签订后有人与之商谈租赁合同签约事项，但实际的租客系于王博注销工商登记后2个月方与于江民签约，于江民未能提交证据证明王博在《解除协议》签订后3个月注销工商登记对于江民产生的实际损失。故其抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十九条判决如下：一、被告于江民于本判决生效后七日内返还原告王博转让费172000元及利息（以172000元为本金自2017年10月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止）；二、被告于江民于本判决生效后七日内返还原告王博租金1931元及利息（以1931元为本金自2017年9月25日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止）；三、被告于江民于本判决生效后七日内返还原告王博合同押金50000元及利息（以50000元为本金自2018年2月2日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止）；四、被告于江民于本判决生效后七日内支付原告王博律师费19360元；五、被告佟振坤对前款被告于江民承担的给付责任负担连带给付义务；六、被告于江民于于本判决生效后七日内向原告王博开具金额为57万元的房屋租金发票；七、驳回原告王博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告王博负担105元（已交纳），由被告于江民、佟振坤负担4945元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 罗 曼审判员 史 震审判员 李甲军二〇一九年八月二十日书记员 高世华