福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申2334号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：厦门市合嘉实业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区坂尚370号1楼。 法定代表人：林万青，该公司总经理。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：厦门合佳酒店有限公司，住所地福建省厦门市思明区文园路66号1-12层。 法定代表人：陈远祝，该公司总经理。 上列二再审申请人共同委托诉讼代理人：王雨田，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上列二再审申请人共同委托诉讼代理人：周魏捷，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：叶建坤，男，1971年11月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈朝旺，男，1975年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈净煊，男，1968年4月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄嘉霖，男，1990年7月1日出生，汉族，住福建省南安市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄顺明，男，1974年12月4日出生，汉族，住福建省南安市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄一智，男，1977年2月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄亚胜，男，1978年11月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：罗文柱，男，1968年7月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：钟清霞，女，1970年1月22日出生，畲族，住福建省泉州市泉港区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：林春成，男，1960年8月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李剑锋，男，1972年11月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江庭辉，男，1970年11月25日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。现住福建省惠安县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王友志，男，1965年6月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区（一）。 上列十三名被申请人共同委托诉讼代理人：刘冬云，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 上列十三名被申请人共同委托诉讼代理人：蔡建荣，北京炜衡（厦门）律师事务所实习律师。 原审第三人：厦门市汉众酒店管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路299-309号裙楼102单元之一。 法定代表人：颜丽红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘冬云，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡建荣，北京炜衡（厦门）律师事务所实习律师。 再审申请人厦门市合嘉实业有限公司（以下简称合嘉公司）、厦门合佳酒店有限公司（以下简称合佳酒店）因与被申请人叶建坤、陈朝旺、陈净煊、黄嘉霖、黄顺明、黄一智、黄亚胜、罗文柱、钟清霞、林春成、李剑锋、江庭辉、王友志（以下简称叶建坤等13人）及原审第三人厦门市汉众酒店管理有限公司（以下简称汉众公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市中级人民法院（2018）闽02民终5411号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 合嘉公司、合佳酒店申请再审称：1.一、二审判决认定合嘉公司“连续3个月未按合同条款缴纳租金”构成违约，缺乏证据证明。案涉房屋所有权人叶建坤等13人人数众多，又故意不将收取租金的账户告知合嘉公司，致使合嘉公司无法确定租金收取账户，无法向出租人缴纳租金。合嘉公司没有按月提存租金的义务，一次性提存8个月租金的行为不构成违约。即使合嘉公司有提存租金的义务，其于2013年4月一次性提存8个月租金的行为，也不构成违约。2.一、二审判决认定叶建坤等13人享有合同解除权，适用法律确有错误。叶建坤等13人与本案没有直接利害关系，不是适格原告。叶建坤等13人起诉时在案涉房屋上的权利已转移给第三人，亦非租赁合同的相对方，不享有合同解除权。叶建坤等13人拒绝提供收取租金的账户，属违反合同义务的一方，不应享有合同解除权。即使叶建坤等13人享有合同解除权，在2012年11月就已经享有，但直至2015年10月才起诉，也已经超过合理行使期限。3.一、二审判决认定合嘉公司在2013年4月将2012年8月至2013年3月期间的租金汇入厦门市公证处提存款账户的行为，构成违约，与厦门市中级人民法院已作出的另案生效判决相矛盾。如前所述，早在2013年汉众公司就以相同事由起诉合嘉公司、合嘉酒店，要求解除本案房屋租赁合同。厦门市中级人民法院于2014年8月7日作出（2014）厦民终字第981号民事判决，认定“合嘉公司的行为足以表明其有诚意并积极履行该租赁合同，其无法向汉众公司交纳租金的原因在于汉众公司并未向其提供支付租金的账户”、“汉众公司以合同约定乙方连续三个月未按合同条款向甲方缴纳房屋租金，甲方有权单方面终止本合同为由要求解除与合嘉公司之间的租赁合同不能成立。”同样，本案中合嘉公司无法向叶建坤等13人支付租金的原因，也是叶建坤等13人未向合嘉公司提供支付租金的账户。但同为厦门市中级人民法院，针对同一事实，二审判决却做出与在先生效判决完全相反的认定，自相矛盾。4.一、二审判决程序违法，存在同一案件二次发回重审情形，且与前案厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第981号汉众公司诉合嘉公司、合佳酒店解除租赁合同纠纷一案构成重复起诉，违反“一案不二理”原则。综上，一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，请求再审，撤销一、二审判决，改判驳回叶建坤等13人的起诉或驳回其全部诉讼请求。 叶建坤等13人提交意见称：1.合嘉公司未依约向叶建坤等13人支付2012年8月至2013年3月期间的租金，已构成违约。2.合嘉公司、合佳酒店关于叶建坤等13人不享有合同解除权的主张不能成立。3.本案与（2014）厦民终字第981号民事判决书的基础事实、解除合同的理由皆不相同，内容并不矛盾。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，合嘉公司、合佳酒店的申请再审理由不能成立，应依法予以驳回。 本院经审查认为，在租赁关系存续期间，租赁物所有权因出租人的买卖行为发生变动时，原租赁合同的效力并不受影响，新的所有人取代原出租人地位后，应尊重承租人的使用收益权。新的所有人与承租人之间的权利义务内容，应依照原租赁合同的约定履行。新的所有人当然地承继原出租人享有租赁合同中的权利，同时承担租赁合同的义务。而原出租人则脱离租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，也不再享有相应的权利。本案中，签订讼争《房屋租赁合同》的合同相对方为合嘉公司与厦门塑胶总厂。叶建坤等13人作为房屋受让人，基于合同法第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是“买卖不破租赁”原则，承继了原厦门塑胶总厂与合嘉公司之间的租赁合同。后叶建坤等13人将案涉房屋转让给汉众公司，汉众公司于2013年2月22日取得案涉房屋的权属证书，作为房屋受让人，亦承继了原厦门塑胶总厂与合嘉公司之间的租赁合同。叶建坤等13人于2015年8月向一审法院起诉解除讼争《房屋租赁合同》时，已将案涉房屋转让给汉众公司，且相关租金已结清，汉众公司也已作为案涉房屋产权人继续履行讼争《房屋租赁合同》。因此，叶建坤等13人转让案涉房屋后在没有产权人身份的情况下已丧失了讼争《房屋租赁合同》的解除权。 综上，合嘉公司、合佳酒店的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款之规定，裁定如下： 一、指令厦门市中级人民法院再审本案； 二、再审期间，中止原判决的执行。 审 判 长  林锦斌 审 判 员  张 挺 代理审判员  周晓芳 二〇一九年八月十六日 书 记 员  吴晓燕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 第二百零六条按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。