吉林省四平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉03民初348号 原告（案外人）：于凌冰，男，1975年4月1日出生，汉族住梨树县。 委托诉讼代理人：太史功科，吉林卓瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝宽，吉林卓瑞律师事务所律师。 被告（申请执行人）：皮继伟，男，1969年6月17日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。 第三人（被执行人）：北京京沪房地产开发有限公司。 法定代表人：董贵宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷秀梅，该公司工作人员。 原告于凌冰与被告皮继伟、第三人北京京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于凌冰及其委托诉讼代理人太史功科、祝宽，皮继伟的委托诉讼代理人邵文超，京沪公司的委托诉讼代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于凌冰向本院提出诉讼请求：撤销(2019)吉03执异66号执行裁定书、（2018）吉03执80号之一执行裁定书，解除对A7栋楼1406号、1506号、1606号、1706号房屋的查封，停止对上述争议的房屋的执行。事实和理由：一、2015年8月16日，京沪公司与于凌冰签订以房抵债协议，以案涉房屋抵偿其拖欠于凌冰的工程款3429750元。后皮继伟申请对案涉房屋执行，于凌冰提出异议被驳回。二、皮继伟在听证会上提出对涉案所有合同、收据上的公章进行朱墨时序及书写文字书写时间进行鉴定，但事后未向法庭提交鉴定申请。四平市中级人民法院以于凌冰未申请登记备案和未对该项约定主张权利为由驳回于凌冰的异议请求,程序违法,缺乏依据,故于凌冰提起案外人执行异议之诉。 皮继伟辩称，一、于凌冰虽然与京沪公司签订了商品房买卖合同，但是未办理过户手续，故案涉房屋物权未发生转移。二、于凌冰未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。三、于凌冰提交的房屋买卖合同显示其与京沪公司约定应对房屋进行备案，但双方未在合同约定期限内进行备案，故于凌冰提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应予驳回。 京沪公司述称，双方未对案涉房屋进行备案是因为工程没有验收，仅按揭的房屋可以备案，其余房屋均不能备案。其他意见同于凌冰的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 于凌冰向本院提交了下列证据：一、于凌冰身份证复印件，证明其符合诉讼主体资格。二、商品房买卖合同四份及商品房预售许可证，证明京沪公司在人民法院查封之前以案涉房屋抵偿拖欠于凌冰的工程款3429750元。三、收款收据，证明京沪公司为于凌冰出具了履行商品房买卖合同的收据。四、协议书，证明京沪公司拖欠于凌冰工程款3429750元，并以案涉房屋抵偿上述工程款，该协议同时也是结算的凭证。五、房屋钥匙，证明案涉房屋已经交付使用，已被于凌冰实际占有。六、（2019）吉03执异66号执行裁定书，证明于凌冰提出异议的依据。皮继伟质证认为，一、商品房买卖合同签订时间不真实；案涉房屋已具备办理商品房预售登记的条件，且于凌冰与京沪公司在合同中约定应在合同生效之日起三十日内申请备案，而于凌冰既未申请登记备案，也未要求京沪公司交付房屋，故商品房买卖合同不真实。在皮继伟申请查封案涉房屋时，执行局未对已登记备案的房屋进行查封，京沪公司所述不实。二、对于于凌冰所持钥匙，无法确认其来源及取得时间，且于凌冰在执行听证中未表示过有房屋钥匙。三、商品房买卖合同上一些主要条款未填写，不符合一般房屋交易的习惯，可见双方商品房买卖不真实。皮继伟于2016年申请查封房屋，于凌冰于2019年才提起执行异议，在此期间其未要求京沪公司备案，也未主张交付房屋，不符合常理。四、以房抵债的协议书签订时间、内容不真实。于凌冰只提交了结算协议，没有提交承包协议书，无法确定具体的承包内容、施工价款、施工进度，无法确定结算价格是否合理。京沪公司无意见。 皮继伟、京沪公司未提交证据。 经审理查明：申请执行人皮继伟因与被执行人京沪公司建筑工程施工合同纠纷一案，皮继伟诉请1.依法判令皮继伟与京沪公司分公司签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；2.判令给付皮继伟工程款34294702.40元及逾期付款违约金800万元；3.判令皮继伟对案涉工程的价款享有优先受偿权。在案件审理过程中，皮继伟提出保全申请，本院于2016年1月15日作出（2015）四民二初字第56号民事裁定，将京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋（建筑面积16849.33平方米）查封。后本院于2018年6月29日作出（2015）四民二初字第56号民事判决，判决：“一、原告（反诉被告）皮继伟与被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公司于2014年2月20日与2014年3月5日签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；二、被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）皮继伟工程款34294702.40元并支付利息损失（以34294702.40元为基数自2015年9月19日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至给付完毕时止）；三、驳回原告（反诉被告）皮继伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司、北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公的反诉请求。”判决生效后，皮继伟申请执行，在执行过程中，本院作出（2018）吉03执80号之一执行裁定，裁定：“查封北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公司在四平市辽河农垦管理区孤家子镇京沪广场小区的下列资产:一、查封锅炉房及附属设施;二、查封配电室及附属设施;三、查封深水井及二次供水附属设施;四、查封地下室16号至75号车位;五、查封A7号楼2单元1603，面积92.22平方米、A7号楼2单元204，面积93.42平方米、A7号楼2单元304,面积93.42平方米、7号楼2单元404,面积93.42平方米、A7号楼2单元504，面积93.42平方米、A7号楼3单元1306,面积92.03平方米、A7号楼3单元1406,面积92.03平方米、A7号楼3单元1506,面积92.03平方米、A7号楼3单元1606,面积92.03平方米、A7号楼3单元1706,面积92.03平方米、43号楼3单元106,面积80.29平方米的房屋。查封期限为二年。”将上述查封的房屋交由申请执行人皮继伟保管。案外人于凌冰对此提出异议,请求本院解除对位于四平市辽河农垦区孤家子镇京沪广场A7栋楼三单元1406号、1506号、1606号、l706号房屋的查封。2019年6月14日，本院作出（2019）吉03执异66号民事裁定，驳回案外人于凌冰的异议请求。于凌冰不服，提起执行异议之诉。 另查明，京沪公司于2013年10月9日取得《建设用地规划许可证》、2013年11月15日取得《建设工程规划许可证》、2014年1月8日取得《建设工程施工许可证》。京沪广场A3、A7号楼于2014年3月19日取得商品房销（预）售许可证，案涉房屋建设工程尚未竣工验收。于凌冰主张京沪公司拖欠其工程款3429750元，以案涉房屋抵偿该工程款，并在人民法院查封案涉房屋之前签订了房屋买卖合同和以房抵债协议。皮继伟申请对于凌冰提交的商品房买卖合同、收据及抵债协议加盖的公章及手写文字形成时间，商品房买卖合同记载的签订时间和收据记载的出具时间是否一致进行鉴定，庭后撤回鉴定申请。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此，本院评析如下：于凌冰以以房抵债受让人的身份主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，则应提供证据证明其与京沪公司以房抵债的行为客观存在且在人民法院查封之前签订以房抵债协议并合法占有案涉房屋，并证明抵债时原债务履行期限已经届满且经清算数额已经确定并与用于抵债的房屋价值合理对应。现于凌冰未向本院提交施工合同及反映施工过程和拖欠工程款的证据，证实其与京沪公司之间的以房抵债协议所载的原债务客观存在、数额真实且履行期限已经届满，其向本院提交的以房抵债协议书、商品房买卖合同及收据反映的原债务数额缺乏计算的依据，不足以证明原债务经过清算已经确定且与用以抵债的房屋价值合理对应，亦不足以证明双方之间的以房抵债行为客观存在。同时，案涉房屋建设工程尚未竣工验收，不具备水电气等居住使用必须的条件，不符合房屋交付的法定条件，仅凭于凌冰提交的房屋钥匙无法证明其在人民法院查封前已合法占有使用该房屋。据此，于凌冰对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上，于凌冰的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回于凌冰的诉讼请求。 案件受理费13371.12元，由原告于凌冰负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  刘晓东 审 判 员  刘玉霞 代理审判员  王立新 二〇一九年八月三十日 法官 助理  殷晓慧 书 记 员  兴琪典