文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初2677号原告：重庆市星海物业管理有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州街道红星路28号第三层，统一社会信用代码915002337842419366。法定代表人：周顺勇，系公司总经理。委托诉讼代理人：谭祥军，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，系一般授权。委托诉讼代理人：向娇，重庆泰源（忠县）律师事务所实习律师，系一般授权。被告：陈琳，男，生于1973年9月14日，汉族，住重庆市忠县，户籍地重庆市南岸区。被告：赵明霞，女，生于1978年3月24日，汉族，住重庆市忠县，户籍地重庆市南岸区。原告重庆市星海物业管理有限责任公司与被告陈琳、赵明霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，在适用小额诉讼程序审理过程中，发现被告陈琳、赵明霞下落不明，本案不适用小额诉讼程序进行审理，于2019年5月27日裁定将本案转为普通程序，并由审判员罗燕担任审判长，与审判员周红宇、人民陪审员李波组成合议庭，共同负责对本案进行审理。原告重庆市星海物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人谭祥军、向娇到庭参加诉讼，被告陈琳、赵明霞经本院公告送达传票，期满后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市星海物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付截止2018年7月31日拖欠的物业服务费2662.71元，违约金1981元，共计4643.71元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对该房地产开发有限公司开发的X小区进行前期物业管理，物业费用实行包干制，住宅物业服务费用标准按建筑面积计算为1元/月•平方米（含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收。合同期限自2014年1月13日起至2016年1月14日止。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费用，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。因X小区一直未成立业主委员会，所以在合同期限届满后，双方在2016年1月30日续签了《前期物业服务合同》，合同内容与前述合同一致，但将合同期限确定为2016年1月30日至2019年1月31日止。原告于2018年8月1日退出X小区。被告于2012年3月13日与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了关于X小区2-31-3房屋的商品房买卖合同，该房屋的建筑面积为115.77平方米。被告于2015年2月13日接房，并于同日签订了《承诺书》，明确了已经详细阅读《X管理规约》，并同意履行业主、各物业使用人的所有责任和义务，同意承担违反规约的法律责任。被告作为小区的业主，享受了原告提供的物业服务，支付了一段时间的物业服务费，但从2016年10月至2018年7月31日止，被告拖欠物业服务费2662.71元，违约金1981元，共计4643.71元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由拖延，原告遂提起本案诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告陈琳、赵明霞未到庭置辩，亦未提交书面答辩意见和任何证据。本院经审理认定事实如下：原告重庆市星海物业管理有限责任公司系物业管理企业，被告陈琳、赵明霞系忠县X小区2-31-3住房的业主，该房屋建筑面积为115.77平方米。2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：“由原告对重庆皇华文典房地产开发有限公司开发的X小区进行前期物业管理。物业服务费用实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），住宅物业服务费用标准（按建筑面积计算）为1元/月•平方米（含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收。合同期限自2014年1月13日起至2016年1月14日止或者业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应当就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应当在合同届满后三个月内继续履行本合同。”。《前期物业服务合同》还对物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2016年1月30日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司再次签订了《前期物业服务合同》，合同内容与前述合同一致，但将合同期限确定为2016年1月30日至2019年1月31日止。截止2018年7月31日，上述《前期物业服务合同》合法有效。2018年8月1日，原告退出了X小区，停止了对该小区的物业服务。经原告书面催交，被告尚拖欠原告2016年10月至2018年7月31日止的物业服务费2546.94元（1元/月·平方米×115.77平方米×22个月）。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》，《交房确认书》，《前期物业服务合同》，《催费通知及张贴公告》，《告示》，《来访来电登记表》，业主违章搭建报告，照片，收据等证据证实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订的两份物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。从《前期物业服务合同》签订至今，原告依约对X小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告却未依约向原告支付物业服务费、能耗费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告主张要求被告支付物业服务费2662.71元。经审查，其计算有误，本院依法纠正为2546.94元（1元/月·平方米×115.77平方米×22个月）。关于原告主张被告应当支付违约金，本院认为原告虽依照合同约定提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费，但鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。被告陈琳、赵明霞经本院公告传唤，逾期无正当理由未到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律后果。物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主物业服务要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈琳、赵明霞于本判决生效之日起十日内向原告重庆市星海物业管理有限责任公司支付自2016年10月起至2018年7月31日止的物业服务费2546.94元。二、驳回原告重庆市星海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈琳、赵明霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。审 判 长  罗 燕审 判 员  周红宇人民陪审员  李 波二〇一九年八月十四日书 记 员  陈艳玲