固阳县人民法院   民事判决书   （2019）内0222民初771号   原告：包头市佳宝物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李志成，该公司总经理。   委托诉讼代理人：朱越红，该公司项目经理。   被告：闫文俊，男，1945年4月27日出生，汉族，固阳县水利局退休职工，住内蒙古自治区包头市固阳县。   委托诉讼代理人：张兰弟（夫妻关系），女，1951年1月13日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市固阳县。   原告包头市佳宝物业服务有限责任公司（以下简称佳宝物业公司）与被告闫文俊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳宝物业公司委托诉讼代理人朱越红，被告闫文俊及其委托诉讼代理人张兰弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告佳宝物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业服务费2696.9元、垃圾清理费129元、楼道亮化费71.7元、违约金134.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月20日，原告与包头市华嘉城房地产开发有限责任公司签订《华城豪庭小区前期物业服务合同》，双方约定对该小区进行物业服务，合同约定住宅物业服务费为每月每平米0.7元，底店物业服务费为每月每平米1元。2018年11月22日，固阳县物管中心、华城豪庭小区业主代表、包头市佳宝物业服务有限责任公司三方开联席会议，协商住宅物业费从2018年1月1日开始降至每月每平方米0.6元。被告在××区东户），自2016年5月20日起至2019年12月31日止，为期43个月，共计拖欠物业服务费2897.6元，违约金134.8元，合计3032.4元。经原告多次催缴，被告以种种理由拒绝交纳，现原告依法向被告提起诉讼请求，判如所请。   被告闫文俊辩称，1.原告不具有物业服务合同主体资格，与被告没有合同上的权利义务关系，没有权利向被告主张物业服务费；2.因建设单位华庭项目工程至今没有全部建成，且工程没有竣工验收合格，根据《业主临时管理规约》第九条约定、《包头市物业管理条例》第三十六条之规定，所建项目全部建成，经竣工验收合格并且满足其他三个条件，物业服务公司才能向业主收取物业服务费，此外，华城豪庭小区项目的硬化绿化工程2018年才完工，现在还处于施工方的养护期，没有向小区业主交付；3.原告与建设方签订的《前期物业服务合同》内容自相矛盾，涉嫌伪造进入小区物业的起始时间，欺诈业主，获取非法利益；4.原告提供的《前期物业服务合同》因违法无效。华城豪庭小区物业服务应当通过招标选聘。原告自称通过招投标程序中标华城豪庭物业服务项目，但没有向法庭提交招投标文件、中标通知书等书面材料，佳宝物业公司应当提供政府相关部门对其物业收费的批复依据，提供其物业服务收费项目和收费标准；5.原告所列的楼道亮化费、垃圾费、违约金没有收费依据，楼道亮化电表系另外接表，费用由楼道内住户分摊即可。   本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。包头市佳宝物业服务有限责任公司于2003年1月22日依法成立，营业期限自2003年1月22日至2038年1月22日，营业范围是小区物业管理。   2016年7月20日，包头市华嘉城房地产开发有限责任公司（甲方建设单位）与包头市佳宝物业服务有限责任公司（乙方物业企业）签订了《前期物业服务合同》，合同中约定，甲方将华城豪庭小区第一期物业委托乙方实行前期物业管理服务。乙方提供的前期物业服务包括：共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理；公共秩序维护、安全防范；共有绿地养护；物业管理区域的清扫、保洁；物业装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法律法规规定和物业合同约定的其他事项。合同亦约定，物业服务区域物业服务费用采用包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅多层0.7元/月·平方米，商业用房1.00元/月·平方米；住宅物业服务费用主要用于以下开支：综合管理服务费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修费用；物业服务区域清洁卫生费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维护费用。合同还约定，业主或物业使用人如未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按千分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限为2014年9月18日起至2019年9月17日止，但在本合同履行期间，业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日起，本合同终止。   另查明，被告闫文俊系华城豪庭小区29号楼2单元201号房屋业主，房屋面积97.36平方米，被告闫文俊欠缴2016年5月20日至2019年12月31日为期43个月的物业费。   本院认为，根据《物业管理条例》规定，所谓前期物业管理服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业前，由小区的开发商通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业所签订的合同，该前期物业服务合同对物业买受人有约束力。且，本案中，开发商和闫文俊签订房屋买卖合同之时，就同时签订了《业主临时管理规约》，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意在其中，因此由开发商作为合同当事人出面签订的前期物业服务合同对物业买受人即后来的业主之所以产生约束力，根源在于业主对开发商所签订的前期物业服务合同的概括承受。所以，原告佳宝物业公司按照与开发商之间的合同约定为华城豪庭小区提供了相关的物业服务，被告闫文俊作为该小区业主，且也实际接受了原告佳宝物业公司提供的物业服务，故被告闫文俊应向原告佳宝物业公司缴纳物业服务费。2016年5月20日至2017年12月31日，共19个月，物业费为1294.9元（97.36平方米×0.7元×19个月）。后根据固阳县物业管理中心、华城豪庭小区业主代表、包头市佳宝物业服务有限责任公司三方联席会议决定，协商住宅物业费从2018年1月1日起降至0.6元/月/平方米，故2018年1月1日至2019年12月31日，共24个月，物业费应为1402元（97.36平方米×0.6元×24个月）。上述两阶段物业费共计2696.9元。   关于楼道亮化费、垃圾清运费，虽然《前期物业服务合同》中并无相关条款，但本院认为上述费用均为处理小区公共区域内事务所发生的必要费用，与佳宝物业公司提供的物业服务具有不可分性，故佳宝物业公司有权要求被告闫文俊给付该部分费用，被告闫文俊应当给付2016年5月20日-2019年12月31日的楼道亮化费及垃圾处理费200.7元（20元/户/年÷12个月×43个月＋36元/户/年÷12个月×43个月）。   关于佳宝物业公司要求被告支付违约金的诉讼请求，根据本案事实，因客观上佳宝物业公司确实存在一定程度的瑕疵，有待在后续物业服务中改进，故佳宝物业公司主张的违约金，本院不予支持。   综上，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告闫文俊于本判决生效后三日内支付原告包头市佳宝物业服务有限责任公司2016年5月20日至2019年12月31日的物业费2696.9元、垃圾清运费和楼道亮化费共计200.7元；   二、驳回原告包头市佳宝物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告闫文俊负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本   院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。   审判员 赵琰     二〇一九年八月二十日   书记员 敖登   附：相关法律条文及司法解释   《物业管理条例》   第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。