广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初8894号原告陈桂兰。委托代理人陈佳杰。被告深圳西部义乌小商品城有限公司。法定代表人邓伟康。委托代理人吴云华。原告陈桂兰与被告深圳西部义乌小商品城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理.原告委托代理人陈佳杰到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月25日，原告与被告签署《铺位使用合同》，约定原告向被告一次性支付铺位使用费100000元，租赁被告位于深圳*号的深圳西部义乌小商品批发城*号的商铺，租赁期限为2017年5月1日至2030年4月30日。合同签订后，原告已按约定向被告支付了铺位使用费100000元及履约保证金2000元，被告亦已确认收到原告支付的款项。经了解，原告向被告承租的商铺是没有取得房产证或建设工程规划许可证的。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告向原告出租的商铺是没有取得房产证或建设工程规划许可证的，依据上述规定，被告与原告签署《铺位使用合同》应当属于无效合同。故，恳请人民法院在查清事实的基础，依法确认原告与被告签署的《铺位使用合同》属无效合同并判令被告向原告返还原告已向其支付了的相关费用。具体诉讼请求为：1、确认《铺位使用合同》无效；2、判令被告向原告返还铺位使用费100000元及履约保证金2000元；3、判令被告向原告支付利息（利息以102000元为本金，按银行同期贷款利率从2016年8月25日起计至全部款项清偿之日止，暂计至2019年3月18日为15691元；以上合计117691元；4、本案诉讼费、保全费由被告负担。被告深圳西部义乌小商品城有限公司提交书面答辩意见，称：一、涉案商铺未取得建筑工程规划许可证，有关涉案商铺的合同效力认定不属于人民法院管辖的范围。被告与原告签订《铺位使用合同》，被告将涉案商铺出租，随后，双方又签订了《委托经营协议》，原告将涉案商铺返租给被告，因此《委托经营协议》实际上是返租协议，与《铺位使用合同》同属于租赁合同性质，两者之间属于主从合同关系。另外，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，根据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违章建筑的处理决定》，行政主管部门对于违章建筑区分情况进行处理。涉案房产性质和权属认定应由行政机关处理，在行政机关作出相应的处理前，人民法院无法对涉案房产及合同效力作出相关认定。二、原告主张要求全部返还铺位使用费和履约保证金没有法律依据。因被告与原告之间签订了《铺位使用合同》以及《委托经营协议》，现原告主张被告全部返还铺位使用费和履约保证金的请求不应获得支持。原告在《委托经营协议》签订后，收取了被告相应的铺位经营费，若原告主张全部返还铺位使用费和履约保证金，则应将房屋返还给被告，被告在委托经营期间已支付相关的铺位经营费34500元，相应的要求与原告要求返还的租金相互抵消。经审理查明，2016年8月25日，原告与被告签署《铺位使用合同》，约定被告将位于深圳*号的深圳西部义乌小商品*的商铺给原告有偿使用，经营范围为小家电、小五金；租赁期限为2017年5月1日至2030年4月30日。该合同签订时，原告应向被告一次性支付铺位使用费100000元及履约保证金2000元。同日，双方签订《委托经营协议》，约定原告（甲方）将位于*西部义乌小商品*号铺位委托给被告（乙方）经营，委托期限为2017年7月1日起至2020年4月30日止。委托经营期间，被告应向原告支付铺位经营费用，支付的标准为：2017年7月1日起至2020年4月30日止，按每月人民币1500元支付，每月10日前支付当月费用。委托经营期间，市场或国家政府部门应收取的相关费用(包括经营税费等)，均由被告承担，与原告无关。委托经营期间，该铺位的具体经营事宜(包括但不限于铺位的装修、格局改变、经营类别、经营方式、人员安排等)，完全由被告自主决定，原告不得以任何理由干涉、干扰被告对该铺位的经营使用，铺位的维修维护等事务及费用均由被告承担，与原告无关。协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币(大写)壹拾万元整(￥100000)，同时守约方可单方解除本协议，另向违约方追究违约责任和相关损失。原告主张在上述合同签订后，其按约定向被告支付了铺位使用费100000元及履约保证金2000元，其中37000元通过银行转账支付，剩余款项65000元均为现金支付。2016年8月25日，被告向原告出具了相应收款收据。此后，被告根据合同约定按照1500元/月的标准向原告支付涉案铺位经营费用，原告主张被告支付了2017年5月至2019年3月期间共23次铺位经营费用，合计34500元。被告在书面答辩意见中确认其已支付原告涉案铺位委托费34500元。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。再查明,2019年3月25日，被告将其法定代表人由吴*变更为邓伟康，股东由黄*变更为黄*、邓伟康，企业类型由自然人独资有限责任公司变更为有限责任公司。以上事实，有《铺位租赁合同书》、《委托经营协议》、刷卡记录、收款收据、2015年、2019年企业变更登记资料（企业变更登记申请书、公司章程、承诺书、股东会决议、股权转让协议书）等及庭审笔录附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。原告关于确认涉案合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告深圳西部义乌小商品城有限公司基于涉案合同收取的铺位使用费100000元及履约保证金2000元，应予返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2016年8月25日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的涉案商铺返租给被告，被告按1500元/月的标准向原告支付委托经营费用，应视为原告对涉案商铺已实际享有使用权，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。鉴于《铺位使用合同》和《委托经营协议》均于2016年8月25日签订，但《委托经营协议》明确约定被告自2017年5月1日开始向原告支付铺位委托经营费，如被告2016年8月25日便已经实际交付涉案商铺，且原告又已委托被告经营，原告却不收取委托经营费用，于常理不合。因此本院认为原告自2017年5月1日起占有使用涉案商铺更为合理。因被告最后一次向原告支付返租“委托经营费”1500元的时间为2019年3月，应视为原告在此之后不再享有涉案商铺的使用权，则原告应当向被告支付的房屋占有使用费应计算至2019年3月止，其自2017年5月1日承租，实际租赁期为1年11个月。经核算，原告应支付费用为14743.59元【100000元÷13年÷12个月×（12+11）个月】。该费用可从被告应返还原告的铺位使用费100000元及履约保证金2000元中扣除，扣除后被告尚应返还原告费用87256.41元【102000元-14743.59元】。对原告要求被告向原告返还铺位使用费100000元及履约保证金2000元的诉讼请求，本院在合法范围内予以支持。由于原、被告双方签订的《委托经营协议》以《铺位租赁合同书》的存在为前提，是《铺位租赁合同书》的从合同。现主合同《铺位租赁合同书》因违反法律强制性规定而无效，从合同《委托经营协议》亦自始无效。被告已向原告支付的2017年5月至2019年3月期间的“委托经营费”合计34500元，可视为被告实际占有租赁铺位期间的房屋占有使用费，故被告关于其在委托经营期间已支付原告的铺位经营费与其应返还原告的铺位使用费相互抵消的抗辩，本院不予支持，上述“委托经营费”原告无需再退还被告。关于原告请求判令被告向原告支付利息（利息以102000元为本金，按银行同期贷款利率从2016年8月25日起计至全部款项清偿之日止）的诉讼请求，涉案租赁合同虽然无效，但双方对此租赁合同的无效均存在过错，原告据此要求被告支付利息于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈桂兰与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2016年8月25日签订的《铺位租赁合同书》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告陈桂兰返还铺位使用费及履约保证金人民币87256.41元；三、驳回原告陈桂兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1327元，保全费1108元，原告已预缴，由原告陈桂兰承担629.68元，被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担1805.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 徐 江 明二〇一九年八月十四日书记员 陈 淑 仪书记员 苏莉（兼）附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。