文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初3833号原告：重庆速达物业服务有限公司，统一社会信用代码9150022675008221XH，住所地重庆市荣昌区昌州街道富安南路56号。法定代表人：廖正中，总经理。委托诉讼代理人：吕林芳，女，公司员工。委托诉讼代理人：刘志忠，重庆秉诚律师事务所律师。被告：夏延菊，女，汉族，1976年9月25日出生，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：刘亚东（系被告配偶），男，1973年7月19日出生，住重庆市荣昌区。原告重庆速达物业服务有限公司（以下简称速达物业）与被告夏延菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告速达物业的委托诉讼代理人吕林芳、刘志忠和被告夏延菊的委托诉讼代理人刘亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。速达物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠交原告从2014年1月1日到2019年5月31日期间的物业服务费合计5886.37元。2.判定被告支付从2014年1月至2017年12月公共能源费286.83元（据实分摊应为347.83元，扣除已缴费61元，故为286.83元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系荣昌区“拓新上河城”小区的物业服务企业，被告系该小区XXX房屋（建筑面积为114.99平方米）的产权所有人，系小区的业主之一。2008年7月5日，重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司（甲方）与被告夏延菊（乙方）签订书面《前期物业管理服务协议》；2015年4月23日，荣昌区上河城业主委员会与原告签订书面《上河城物业服务委托合同》（2015年）；2018年9月2日，荣昌区上河城业主委员会与原告签订《上河城物业服务委托合同》（2018年）。合同约定由原告提供物业服务并由被告支付约定合同价款等事项。但被告拒交物业服务费、公共能源费，使原告不能安排足够的资金用于提供小区物业管理服务，不仅违反了物业服务协议，还严重损害了本小区其他业主的合法权益。为此，原告特诉至本院。夏延菊辩称，对原告诉称的欠费期间和欠费金额均无异议，但原告未履行合同管理服务义务，未清理楼顶的花草、蔬菜和花椒树以及堆放的杂物，造成楼顶积水，进而导致被告房屋漏水、墙面脱落。被告房屋漏水后影响了该房屋的销售价格，在房产中介公司挂价价格从40多万跌至24万，且无人问津。从2014年起被告多次向原告反映漏水问题，原告一直未解决。经审理查明：被告系“拓新上河城”小区XXX房屋（建筑面积为114.99平方米）的产权所有人。2008年7月5日，重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司（甲方）与被告夏延菊（乙方）签订书面《前期物业管理服务协议》，合同自2008年7月5日起生效，协议中载明“多层住宅物业服务费：按建筑面积每月0.5元/平方米。多层住宅日常维护养护费：按建筑面积每月0.15元/平方米……共用能源消耗费：每户预收150元/年（一年后结算多退少补）”。2015年4月23日，荣昌区上河城业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订书面《上河城物业服务委托合同》，合同期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止，合同载明“乙方提供的物业服务主要内容为……公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；合同服务期间内的物业服务费用，分时段以分户产权证建筑面积收取（按建筑面积计算）：无楼梯住宅0.85元/平方米*月（含日常养护费）……业主在每年第一季度向乙方预交150元公共能源费，乙方按年以户为单位据实分摊至每户业主账上”。2018年9月2日，荣昌区上河城业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《上河城物业服务委托合同》，合同期限为五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，合同中载明“乙方提供的物业服务主要内容为……公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；多层住宅（无电梯住宅）2018年7月1日至2021年6月30日物业服务费：0.85元/平方米*月……业主在每年第一季度向乙方预交150元公共能源费，乙方按年以户为单位据实分摊至每户业主账上。”2016年7月21日，“重庆拓新控股集团速达物业管理有限公司”名称变更为“重庆速达物业服务有限公司”。被告从2014年1月1日起至2019年5月31日未足额缴纳物业服务费和公共能源费，经原告催收后仍拒交。其中，原告自认2015年3月22日至2015年4月30日期间未进行物业服务，故不收取该时段的物业服务费；2018年5月1日至2018年8月31日，虽合同期届满，由于小区业主委员会换届故未签订新的物业合同，但原告仍为拓新上河城小区提供物业服务。另查明，被告房屋的楼顶堆放有杂物，种植了花草，曾经栽种过花椒树。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《上河城物业服务委托合同》、《上河城物业服务委托合同》、物业服务费催缴通知、欠费明细表、公共能源费收支明细及公示照片、房产产权信息、照片、通话录音，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，业主依法与物业服务企业签订的前期物业服务协议，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告夏延菊签订的《前期物业管理服务协议》以及原告与荣昌区上河城业主委员会签订的两份《上河城物业服务委托合同》均系依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定缴纳相关的物业服务费用。2018年5月1日至2018年8月31日，虽然合同到期，但原告继续为小区提供物业服务至双方签订新的物业服务合同，原、被告形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当按照原合同约定的物业服务费用标准向原告交纳物业服务费用。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告主张物业服务费为5886.37元，被告对欠缴物业服务费的起止时间和金额无异议，但认为物业未履行合同约定的服务管理义务。根据合同约定的物业服务费标准计算，2014年1月1日至2015年3月21日期间的物业服务费应为114.99平方米×0.65元/平方米/月×14月+114.99平方米×0.65元/平方米/月×21天/31天=1097.04元；2015年5月1日至2018年8月31日期间物业服务费应为114.99平方米×0.85元/平方米/月×40月=3909.66元；2018年9月1日到2019年5月31日期间物业服务费应为114.99平方米×0.85元/平方米/月×9月=879.67元。2014年1月1日至2019年5月31日期间被告应交物业服务费合计为5886.37元。被告夏延菊辩称原告未履行合同义务，未及时清理楼顶堆放的杂物和花草导致其房屋漏水造成财产损失，原告对此不予认可，被告亦未举示充分证据证实其财产损失系楼顶堆放的杂物和花草所致，故本院对被告的辩解意见依法不予采信。但根据合同约定，原告对公共场所、房屋共用部位的清洁卫生负有管理责任，原告疏于管理被告楼顶堆放的杂物，其提供的物业服务存在瑕疵，因此本院酌情对被告应支付的物业服务费减免10%，即5886.37元×90%=5297.73元。2、公共能源费，原告主张2014年1月至2017年12月的公共区域能耗费为347.83元，被告对欠缴公共能源费的起止时间和金额无异议，本院依法予以支持。以上两项共计5645.56元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二之规定，判决如下：一、被告夏延菊于本判决生效之日起十日内支付原告重庆速达物业服务有限公司2014年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费5297.73元、2014年1月至2017年12月期间的公共能源费347.83元，共计5645.56元；二、驳回原告重庆速达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告夏延菊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半实际收取25元（原告重庆速达物业服务有限公司已预交），由被告夏延菊负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 姚梅二〇一九年八月二十日法官助理 柳叶书 记 员 马悦