黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0811民初2号原告（执行案外人）:杜思文，男，1986年11月1日出生，汉族，住佳木斯市东风区。委托代理人：商显锋，黑龙江商显锋律师事务所律师。被告（申请执行人）:刘玉林，男，1952年6月12日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。委托代理人：刘洪生，男，1981年12月24日出生，汉族，住佳木斯市向阳区，刘玉林长子。被告（申请执行人）:梁珊，男，1957年1月1日出生，汉族，住佳木斯市郊区。被告（申请执行人）:王志刚，男，1970年5月27日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。刘玉林、梁珊、王志刚共同委托代理人：李洪伟，黑龙江明阳律师事务所律师。第三人（被执行人）：佳木斯市向阳溶解乙炔防爆电器安装公司，住所地佳木斯市向阳区**正义街中段。第三人（被执行人）：潘湧泉，男，1941年8月4日出生，汉族，住佳木斯市郊区。原告杜思文与被告刘玉林、梁珊、王志刚，第三人佳木斯市向阳溶解乙炔防爆电器安装公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序,于2019年4月12日、2019年7月31日两次公开开庭进行了审理。原告杜思文及其委托代理人商显锋，被告刘玉林及其委托代理人刘洪生，刘玉林、梁珊、王志刚共同委托代理人李洪伟到庭参加诉讼，第三人佳木斯市向阳溶解乙炔防爆电器安装公司（以下简称：向阳乙炔公司）、潘湧泉经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜思文向本院提出诉讼请求：1.停止对佳木斯市前进区胜安社区房屋一处（建筑面积134.62平方米、层数2层、房权证号佳房权证前字第**、价值30万元）的强制执行行为；2.确认上述房屋归原告所有。事实和理由：2017年12月11日，佳木斯市郊区人民法院（2016）黑0811民初1567号民事判决书对被告与第三人之间的建设工程施工合同纠纷一案，作出民事判决书：“一、向阳溶解公司给付刘玉林、梁珊、王志刚工程款332326.9元及利息……。二、潘文晖与向阳溶解公司承担连带给付责任……”。2018年11月26日，原告对执行标的提出书面异议。佳木斯市郊区人民法院于2018年11月29日作出（2018）黑0811执异59号执行裁定书：驳回案外人杜思文的异议请求。事实上，原告通过潘文晖张贴的广告得知其有房屋欲出售，并于2012年10月2日与潘文晖签订了《房屋买卖协议书》，购买了登记在潘文晖名下的本案诉争房屋，协议约定房屋价款为30万元。当日，原告将定金10万元支付给潘文晖。2012年10月9日，原告与潘文晖准备办理更名过户手续，并在佳木斯市不动产登记管理局的要求下进行了房产交易课税评价报告。报告形成后，2012年10月12日、17日，原告分两次将剩余20万元购房款以现金的方式支付给潘文晖，并要求其配合办理过户登记手续，但其以有急事推脱没有当日进行办理，后原告多次联系潘文晖其均推脱不予办理。直至2013年，原告与潘文晖失去了联系，拨打其电话根本联系不到。原告又曾多次到潘文晖曾经经营的该小区物业公司去找，但其已经不在该物业公司。原告并不认识潘文晖，多次联系不到，导致无法办理产权过户。但原告购买房屋后一直对房屋进行占有和使用，从事经营活动，并缴纳物业费、水电费等各项费用，期间还将房屋借用给朋友，原告一直占有使用至今。原告在查封前已经签订合法有效的房屋买某，并在2012年10月12日前以银行转账和现金的方式向潘文晖支付了全部购房款，在法院查封前已合法占有本案诉争房屋，未过户系潘文晖的原因造成的，并不是原告的过错。因此，原告系该房屋的实际所有权人，该房屋不能作为被告的执行标的进行执行行为。三被告共同辩称,1.原告自称与对方不认识，买房信息是通过广告得知，并与潘文晖取得联系。被告认为该说法实属对方有意撇清与潘文晖的朋友关系，证据二里对方说明将购房全款交付潘文晖，请问非亲非故，又不是朋友，是什么原因能让一个人在不认识另一个人的情况下，房屋归属权又没变更并且能将全款交予一个不认识的房主手里。原告的这种说辞脚趾就是无稽之谈，可笑至极；2.证据二里对方强调已将购房款全款交付，有二人签订的协议，收据等一系列证据，想证明他与潘文晖在此次购房中形成了完整的交易链。被告认为，原告出示的所有证据不足以说明问题，房产交易的流程众所周知，买房者交付定金，双方到房屋产权处对房屋进行认定，交纳交易税，办理过户手续，最后将尾款付清。这才是二手房买卖的正确流程。但原告与潘文晖此次交易并没有形成完整的交易流程，只是原告单一的将房屋全款交付潘文晖，房屋产权归属权并没有变更，所以原告方该证据只能说明二人进行了交易但没有完成交易，房屋产权仍属于潘文晖；3.证据三原告出示房屋生活缴费收据，该证据无法说明房屋归原告所有，只能说明原告正在使用该房屋，在房屋租赁过程中原房主不参与房屋各项杂费的缴纳，任何一位房主都不会给租房者缴纳水、电、物业、煤气等费用，因此原告正在使用该房屋自己缴纳这些费用实属合理合法，也是原告应该缴纳的费用，说明不了什么问题；4.原告强调多次要求潘文晖进行房屋过户，但潘文晖推辞，直至最后联系不到潘文晖，无法办理过户手续。最后陈述时间为2012年10月，被告认为原告与潘文晖有着不为人知的事情，原告在2012年10月至今，没有拿着与潘文晖买卖协议等相关证据到管辖法院进行自己的权益维护，如果向原告所说找不到潘文晖了，你就没感觉到该交易出现问题，自己是否被骗，房屋归属权到底归谁等相关问题吗？六年了不对自己进行维权，偏偏在被告对该房屋准备强制执行时拿出所有证据。另外原告说2012年10月后找不到潘文晖，是没找还是找不到，一个大活人为什么找不到，2012年至2016年潘文晖就在本市，这几年里潘文晖多次与我方到法院进行开庭，事后多次每个月到佳木斯向阳区人民法院执行局领取执行款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋买某书、房产交易课税评估报告、账户交易明细、房照、房产档案查档联系单。此组证据能够相互印证，形成证据链条，证实了潘文晖与杜思文之间的房屋买卖关系，对此组证据，本院予以采信；2.物业费票据、电费照片、电费缴费发票、2013年供暖费票据、业主基本信息表。三被告对证据的真实性并未提出质疑，对证据的真实性本院予以采信，该组证据证实杜思文自2013年起占有使用该房屋，交纳了房屋的相关费用；3.本院（2016）黑0811民初1567号民事判决书。此证据是本院生效的法律文书，该案审理过程中，因潘文晖下落不明，对其适用了公告送达程序，对此证据，本院予以采信；4.证人王某出庭作证。证人证实的内容能够与买某及交易明细相互吻合，能够证实杜思文与潘文晖之间的交易过程，对其证言，本院予以采信；5.潘文晖常住人口详细单。此证据系潘文晖的户籍信息，显示潘文晖疑似死亡，对此证据，本院予以采信；6.执行和解协议书。此证据能够证实潘文晖与王志刚于2013年11月5日在佳木斯市向阳区人民法院签署了执行和解协议书，对此证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月2日，杜思文与潘文晖签订房屋买卖协议书一份，约定潘文晖将坐落在胜利小区1号楼，产籍号为3-0210-058-000201的私产房一座，建筑面积134.62平方米出卖给杜思文，杜思文先交定金100000元，余款200000元10天付清。杜思文当日通过其在中国邮政储蓄银行股份有限公司的银行账户中汇款100000元给潘文晖。2012年10月9日，潘文晖持该房屋的所有权证（佳房房权证前字第**）请办理房屋转移登记，欲将房屋所有权转让给杜思文，产权部门出具了房产档案查档联系单，佳木斯天兴房地产评估有限责任公司出具了房产交易课税估价报告。2012年10月12日、2012年10月17日，杜思文两次分别取款160000元、40000元，将剩余购房款交付给潘文晖。潘文晖将房照原件交给杜思文。此后，双方没有办理完成产权转移登记。杜思文2013年交纳了该房屋的物业费，入住并使用该房屋。刘玉林、梁珊、王志刚与佳木斯市向阳溶解乙炔防爆电器安装公司、潘文晖建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年12月11日作出（2016）黑0811民初1567号民事判决书，判决向阳溶解公司给付刘玉林、梁珊、王志刚工程款332326.9元，潘文晖承担连带给付责任。案件进入执行程序后，本院于2018年8月22日作出（2018）黑0811执296-2号执行裁定书，评估拍卖被执行人潘文晖所有的坐落在佳木斯市胜安社区房权证号佳房权证前字2012005976，建筑面积为134.62平方米房屋一处。杜思文向本院提出执行异议，要求解除对此房屋的拍卖，本院于2018年11月29日作出（2018）黑0811执异59号民事裁定书，驳回了杜思文的异议请求，杜思文不服，提起执行异议之诉。另查明，潘文晖户口已因疑似死亡被注销，疑似死亡日期为2017年5月10日。本院认为，从潘文晖与潘湧泉的常住人口信息中，不能看出潘湧泉与潘文晖之间的关系，故潘湧泉作为本案第三人，主体并不适格。由于本案系案外人执行异议之诉，潘文晖是否死亡以及潘文晖的法定继承人是何人，均不影响本案的实体审理。本案的争议焦点为杜思文对登记在潘文晖名下的佳房权房权证前字**房有的权利能否排除执行。首先，杜思文与潘文晖于2012年10月2日签订了合法有效的买某，时间先于查封时间；其次，杜思文提交的电费、取暖费票据中虽户名为潘文晖，但证据原件在杜思文处，手机支付宝缴费记录亦可以证实杜思文交纳了该房屋的相关费用。佳木斯市吉星物业有限公司业主基本情况可以证实，案涉房屋在物业部门登记的业主已于2012年10月5日变更为杜思文。以上书面证据，结合证人证言，本院能够认定杜思文已于2013年占有使用案涉房屋；再次，根据转账记录，杜思文交纳了购房款100000元。虽剩余200000元购房款仅有取款记录，但结合房屋交易课税估价报告，杜思文与潘文晖到产权部门欲办理转移登记，潘文晖将房屋证照原件交给杜思文等事实，能够认定杜思文已交纳了全部购房款300000元；最后，本院及佳木斯市向阳区人民法院的多个涉及潘文晖的案件均适用公告送达程序亦能证明，潘文晖难以寻找，故房屋没有办理过户的原因不在于杜思文。综上所述，房屋买某、房产交易课税估价报告、杜思文的银行转款、取款记录、业主基本信息表、物业缴费票据、证人证言等证据之间，能够相互印证，形成证据链条，证实杜思文与潘文晖之间的房屋买卖关系系真实合法有效的，且已实际履行。杜思文对佳房权房房权证前字第**有所有权，可以排除执行，但杜思文对该不动产所享有的物权，需经依法办理登记。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行佳木斯市前进区胜安社区佳房权房权证前字**、为134.62平方米房屋；二、确认杜思文对该房屋享有所有权；案件受理费5800元，由佳木斯市向阳溶解乙炔防爆电器安装公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2019）黑0811执异59号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  董 磊人民陪审员  张智恩人民陪审员  孙杰伟二〇一九年八月五日书 记 员  罗雅心