北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初48373号原告：李子，女，1967年11月16日出生，朝鲜族，住北京市朝阳区。被告：李辉，男，1990年2月13日出生，汉族，住北京市东城区。被告：欧阳德一，男，1989年5月16日出生，侗族，住北京市西城区。二被告共同委托诉讼代理人：张永杰，北京天驰君泰律师事务所律师。原告李子与被告李辉、欧阳德一租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2015）海民初字第37944号民事判决书，李辉、欧阳德一不服一审判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2017年8月23日二审裁定撤销（2015）海民初字第37944号民事判决，发回我院重审。本院对该案于2017年9月13日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李子，被告李辉、欧阳德一委托诉讼代理人张永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李子向本院提出诉讼请求如下：1.请求法院判决解除租赁合同；2.李辉、欧阳德一支付拖欠的租金43000元；3.李辉、欧阳德一支付违约金15000元；4.李辉、欧阳德一赔偿实际经济损失67500元；5.李辉、欧阳德一支付补发营业执照和餐饮卫生许可证手续费损失2000元；6.李辉、欧阳德一支付欠缴的水电费532元；7.李辉、欧阳德一支付上述款项128032元的利息和滞纳金（从2014年7月27日至付款之日止）；8诉讼费由其承担。事实与理由：2012年7月27日，双方签订租赁协议，李子将北京市海淀区成府路×场地租赁给李辉、欧阳德一经营鸡排，租金每月15000元，租期2年，合同到期后，双方同意延长合同至2020年8月7日，约定每年的7月27日和1月27日是交纳租金的日期，同时李子将北京金世本家餐饮管理公司成府路古特比萨餐饮分公司营业执照和卫生许可证借给李辉、欧阳德一使用。现李辉、欧阳德一在合同约定期限内拒绝交纳租金，严重违反了合同约定，应承担违约责任。李辉、欧阳德一辩称，我们同意支付水电费，但不同意其他诉讼请求。租赁的房屋是否具备合法的土地和建设手续尚未得知，合同效力存疑。合同履行过程中，我们发现该商铺不能办理营业执照，李子也没有给我们提供办理营业执照的资料，故只能向她借用相关证照。租赁期间，因李子与隔壁的蛋糕店存在纠纷，该蛋糕店多次不间断的停电达33日，导致我们不能正常经营，为此，我们多次与李子协商解决未果，故应扣除该段期间的费用。我们已将店铺交还，并迁移了物品，双方也协商解除了合同。李子主张的损失没有事实依据，违约金属重复计算，证照已按李子要求交还了蛋糕店负责人，李子已办理了注销。李子主张的利息和滞纳金没有事实和法律依据，且与其主张的经济损失重复。因李子未提供电力，造成经营不便，且出租手续不全，故其违约在先，导致我们巨额损失，现反诉要求：1.李子承担我方损失185701.7元；2.李子返还押金15000元；3.反诉费由其承担。李子针对李辉、欧阳德一的反诉辩称，不同意李辉、欧阳德一的全部反诉请求，理由是：在双方合同履行过程中，李子一直按合同约定提供电力保障，没有任何违约行为，相反是李辉、欧阳德一存在恶意拖欠租金、私自转让他人、打架斗殴等严重违约行为，在李子与李辉、欧阳德一多次沟通后，李辉、欧阳德一明确表示租赁场所内的物品不再享有权属，李子才代为保管，后又向李辉、欧阳德一如数返还。因此，李辉、欧阳德一应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年7月27日，李子（甲方）与欧阳德一（乙方）签订《场地租赁协议》约定：乙方承租甲方北京市海淀区成府路×，面积约15平方米的场地；租赁期限自2012年8月8日至2014年8月7日；月租金15000元，电费、自来水费、垃圾清理费、供暖费等自行负责；乙方于协议生效当日交付甲方首付款（一个月履约保证金、三个月租金）；甲方不单独提供房屋经营手续的文件，但提供给乙方电、上下水等，保障乙方进行正常经营活动的基础条件，乙方不得经营除餐饮以外的产品，按时交纳租金、水、电费等，乙方由于经营不善无法继续经营下去，在经得甲方同意的情况下，乙方有权将自己的设施、设备及租赁权转让给他人；租期满后乙方有意续租的，应提前30天书面通知甲方，乙方享有同等条件下优先承租的权利，到期退租时乙方要完好无损的归还甲方设施、设备，乙方挪走自己所有的设施设备，但不得破坏已有装修，影响甲方租赁，甲乙双方都应认真履行双方的责任和义务，否则视为违约，违约方应承担造成的损失和一个月的押金损失，并解约。2014年8月20日，李子（甲方）与李辉（乙方）签订《场地租赁补充协议》，对2012年7月27日李子和欧阳德一（合伙人：李辉）签订的《场地租赁协议》作出补充约定：经营品牌为“皇家鸡排”，双方同意续签6年，即从2014年8月8日至2020年8月7日；月租金15000元，每两年递增月租金2000元，租金半年付，以现金方式，提前15天交租金，每年的缴纳日为7月27日和1月27日；如遇乙方需转租转让给第三方经营，此协议租金另行商定；双方确认原协议延期6年，协议内容有变化的以最新补充协议为准，此补充协议未定事宜以原协议为准。上述合同签订后，李辉、欧阳德一向李子交纳了押金15000元，并交纳了截至2015年8月7日的租金。2015年1月30日，金某（出借方）与李辉（借用方）签订《借用餐饮营业执照安全要求》，约定将北京金世本家餐饮管理有限公司成府路古特比萨餐饮分公司的营业执照和卫生许可证原件借给李辉、欧阳德一使用。后李子将上述证照实际出借给李辉、欧阳德一使用。履约过程中，双方发生争议，李子于2015年11月3日将租赁场地中的设施设备搬出租赁场所，李辉、欧阳德一于2015年11月11日自李子处接受上述设施设备，相关证照亦已交还。本次诉讼期间，李辉、欧阳德一称因李子未能保障租赁场地电力供应，导致其在2015年5月6日至2015年8月8日累计停电33天，故系李子违约在先，其未按期交纳租金系行使同时履行抗辩权，并就此提交微信及对话记录。李子对上述证据真实性无异议，但不认可其证明目的，并就此提交李辉、欧阳德一在上述期间的经营小票，用以证明李辉、欧阳德一一直正常经营。李辉、欧阳德一对上述证据真实性认可，但认为停电事实仍然存在。另，李辉、欧阳德一向本院提交了营业额日报表、现金登记帐、员工工资表、加油发票等证据，用以证明李辉、欧阳德一因李子未能保障电力供应而导致的经济损失。李子对上述证据的关联性均不予认可。李子就证照手续费一节未提供证据。另查，海淀区成府路29号国际食尚苑于2012年改造完毕。本院就租赁场地的土地性质和房屋建设规划许可事宜致函北京市海淀区东升镇人民政府规划建设科，该部门答复海淀区×场地的土地性质为集体建设用地；上述房屋没有取得过建设工程规划许可证及相关审批手续。上述复函内容已告知双方当事人，李子将其主张的租金项目变更为占用使用费。本院认为，通过重审调查，本案诉争地上物的形成时间迟于《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》，其土地性质虽为集体建设用地，但该土地上的地上物未取得建设工程规划许可证及相关审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依照上述法律规定，李子与李辉、欧阳德一签订的《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》应属无效。合同无效后，双方应相互返还。场地现已实际交还，李辉、欧阳徳一应支付交还场地前的使用费及水电费，李子亦应退还相应的押金。李辉、欧阳德一提交的微信记录内容，不足以证明李辉、欧阳德一所主张的自2015年5月6日至2015年8月8日期间累计停电33天的事实，且李子对此亦不予认可，故李辉、欧阳徳一关于同时履行抗辩权的抗辩意见，本院不予采信。因双方间的合同已被确认无效，李子要求违约金的请求，于法无据，本院不予支持。合同的无效导致双方均存在一定的经济损失，但该损失不属于直接经济损失，故各方的该项诉请，本院均不予支持。李子主张的证照手续费，因其未提供证据，本院亦不予支持。李子要求利息及滞纳金，没有事实根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、李子与李辉、欧阳德一于2012年7月27日签订的《场地租赁协议》及于2014年8月20日签订的《场地租赁补充协议》无效；二、李辉、欧阳德一于本判决生效后7日内给付李子使用费及水电费共计43532元；三、李子于本判决生效后7日内退还李辉、欧阳德一押金15000元；四、驳回李子的其他诉讼请求；五、驳回李辉、欧阳德一其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3299元，由李子负担2411元，已交纳；由李辉、欧阳德一负担888元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费2279元，由李辉、欧阳德一负担2104元，已交纳；由李子负担175元，于本判决生效后7日内交纳。。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐卫京人民陪审员  贾玉英人民陪审员  郭春燕二〇一九年八月十四日书 记 员  徐 鹏