广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8907号原告：广州市白云山鸣春谷景区管理中心，住所地广州市白云山山顶公园。法定代表人：王艾君，主任。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓昕，广东纵横天正律师事务所实习律师。被告：广州市白云山三特滑道有限公司，住所地广州市白云区白云山风景区内（百花园）。法定代表人：彭敏，董事长。委托诉讼代理人：郭蕾，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家晖，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心与被告广州市白云山三特滑道有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心委托诉讼代理人李跃，被告广州市白云山三特滑道有限公司委托诉讼代理人郭蕾、林家晖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2001年2月26日签订的《租赁合同书》超过20年部分的合同租期无效，被告应于合同期限届满将租赁场地交还原告；2、由被告承担本案受理费。事实与理由如下：2001年2月26日，广州市白云山风景区游览服务中心与被告就租赁景区内10887平方米场地用于经营蹦极跳、滑草、滑车的项目一事，签订了《租赁合同书》，租期为自2000年1月28日至2021年5月31日。之后，双方均有履行交付场地和支付租金等义务。2005年10月28日，广州市白云山风景区游览服务中心与原、被告三方签订《权利转让协议书》，将其在上述《租赁合同书》项下的权利义务全部转让给原告，由原告与被告继续履行该租赁合同。2017年下半年，市政府审计机关对白云山风景区相关租赁项目开展审查专项工作，认定上述《租赁合同书》的租赁期限超过20年，违反了相关法律规定。原告认为，双方签订的《租赁合同书》不得超过20年，超过20年部分的约定无效，届时被告应将项目场地全部交还原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告广州市白云山三特滑道有限公司辩称：一、《租赁合同书》的签订日期为2001年2月26日，因2000年1月28日至2001年2月25日期间，被告与出租方尚未签订租赁合同且租赁期限超过6个月，根据合同法第215条的规定，该期间应视为不定期租赁，且《租赁合同书》中对2000年7月至2001年2月的费用进行清算，故该期间不应计算在《租赁合同书》的合同期限内，合同期限应自2001年2月26日至2021年5月31日。二、被告在1996年还签署了一份《租赁合同书》，该两份合同地块紧密相连，均系用于建设白云山三特极限运动中心整体项目以及茗园餐厅，内设项目之间具有整体和不可分性，为保证项目整体不被分割，不破坏项目的统一性，该两份合同到日期均为2021年5月31日，故应认定两份合同不可分割。三、被告投入巨额资金在白云山建设游览项目，支持当地旅游业发展，承担了巨大的社会责任，如因超过20年租赁期限将导致后续合同部分无效，被告将因此承担巨大损失，且白云山旅游建设也会受到很大影响，后续可引发一系列社会问题。经审理查明，1996年11月19日，广州市白云山风景名胜区管理局取得广州市白云山风景区的房地产证，用地面积20987494平方米。2001年2月26日，广州市白云山风景区游览服务中心（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将白云山风景区百步梯旁占地面积约10887平方米的场地租赁给乙方经营游乐项目（蹦极跳、滑草滑车），租赁期限自2000年1月28日至2021年5月31日，其中2000年1月28日至2000年6月30日为试运期（免租），乙方必须在2001年3月5日和5月10日前将2000年7月1日至2000年12月31日租金192000元及2001年1-2月租金64000元分二期全部缴清，从2001年3月起，乙方必须在每月10号前向甲方财务一次性缴交当月租金；乙方以独立法人资格，按照国家有关法规和本合同规定，进行自主经营，独立核算、自负盈亏承担项目经营活动的全部风险和责任，按时缴交项目租金和水、电费等费用；合同期满，属该场地的一切附属设施及项目机械设备无条件归甲方所有，甲方无条件收回场地；本合同自双方签字盖章并经市公证机关公证后生效；等等。2005年10月28日，广州市白云山鸣春谷游览区管理处（甲方）与被告（乙方）及广州市白云山风景区游览服务中心（丙方）签订《权利转让协议书》，约定丙方将其在2001年2月26日与乙方签订的《租赁合同书》中由丙方享有的权利义务全部转让给甲方，乙方同意上述权利义务的转让；自本协议生效之日起，甲方享有在《租赁合同书》中由丙方享有的权利，履行原由丙方承担的义务；本协议自各方签订之日起生效；等等。被告称其承租涉案场地后，又将上述场地转包给案外人进行经营，并出示以下证据：1.《滑道、综合项目（内部）承包经营协议书》，由被告（甲方）与案外人广州滑翔游乐有限公司（乙方）于2018年12月1日签订，约定甲方将位于白云山鸣春谷濂泉路上段的滑道项目、快乐今天及现有综合项目区域（包含：滑道、快乐今天一期、小蹦极、草地冲锋车、斗牛、射箭、滑道票房游戏机区域，详见实际勘测图）整体打包后由乙方承包经营，经营年限自2018年9月1日至2021年4月30日；等等。2.《蹦极项目承包经营协议书》，由被告（甲方）与案外人广州市云海蹦极俱乐部有限公司（乙方）于2018年12月1日签订，约定在项目承包经营期间，甲方拥有项目相关设备的财产所有权（详见相关设备移交清单）及公司对外主题品牌和对外关系协调的主题权益，乙方享有项目相关设备和对外主题品牌的使用权，承包期限原则上自2018年9月1日至2021年4月30日；等等。被告另称涉案租赁场地从业人员众多，并出示广州市滑翔有限公司2019年员工花名册、广州市云海蹦极俱乐部有限公司2019年蹦极项目员工花名册拟证实。原告对上述证据均不予确认，称其并非签订主体，且上述合同即使属实也是被告与承包人发生的内部关系，与原、被告之间的租赁合同并无关联。2019年5月9日，中共广州市委机构编制委员会办公室出具穗编办[2019]59号文，记载根据《广州市机构改革方案》及《涉改部门机构编制职数框架》，经市委深化机构改革工作领导小组同意，现将有关事业单位调整事宜通知如下：……广州市白云山鸣春谷游览区管理处更名为广州市白云山鸣春谷景区管理中心。2019年6月13日，广州市白云山风景名胜区管理局出具《关于三特项目租赁管理的说明》，内容为该局对原告与被告存在的租赁关系予以确认。审理中，原告称案涉的三特项目场地，在国家住建部审批确认的《白云山总体规划》中已有标注，是作为白云山风景名胜区的规划游览设施，租赁的项目场地具有其合法性并出示国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009-2025）附图6游览设施现状图拟证实，该图中白云山三特极限运动中心被标记为娱乐设施；另，原告在庭审中确认撤回要求被告将场地交还的诉讼请求，本院当庭口头裁定予以准许。被告称原、被告之间实际为合作开发关系，系原告出地、被告出资，被告每月向原告给付“租金”作为投资回报。被告确认若涉及场地返还造成被告的损失，被告另行主张权利。以上事实，有《租赁合同书》、《权利转让协议书》、《滑道、综合项目（内部）承包经营协议书》、《蹦极项目承包经营协议书》、广州市滑翔有限公司2019年员工花名册、广州市云海蹦极俱乐部有限公司2019年蹦极项目员工花名册、穗编办[2019]59号文、国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009-2025）附图6游览设施现状图、《绿化保养及卫生保洁合同书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据原、被告均确认的《租赁合同书》以及《权利转让协议书》可知，涉案《租赁合同书》已变更为原告与被告签订，租期自2000年1月28日至2021年5月31日。虽《租赁合同书》约定该合同需经公证后生效，现原、被告均未举证证实已履行公证约定，但双方均以实际行动实际履行，故应视为原、被告通过实际履行的行为变更了上述《租赁合同书》中关于公证生效的约定。1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，涉案《租赁合同书》约定的租赁期限自2000年1月28日至2021年5月31日，违反了上述法律规定，故上述协议的租赁期限应自2000年1月28日起20年即到2020年1月27日，本院依法确认涉案《租赁合同书》的租期届满时间是2020年1月27日，2020年1月28日之后的租期约定无效，并对原告要求确认2020年1月28日之后的租期约定无效的诉请予以支持。关于被告抗辩涉案系合作开发关系，但未能举证证实原告有实际参与经营、参与承担风险，且亦无证据证实原告实际参与经营收益的分配；结合原告于固定时间收取固定租金、水电费的情况，应认定原、被告之间应为租赁合同关系；关于被告称应自2001年2月26日起算租赁期限，该主张无合同约定予以支持，应以合同记载的租期为准；故本院对被告上述抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心与被告广州市白云山三特滑道有限公司签订的落款时间为2001年2月26日的《租赁合同书》中租赁期限超过20年部分（自2020年1月28日起）无效。本案受理费100元，由被告广州市白云山三特滑道有限公司负担。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年八月六日书记员  蔡佳丽