北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0117民初8861号原告：徐申明，男，1958年10月29日出生，汉族，北京市平谷区×小区居民。公民身份号码：×××被告：北京北燃绿谷供热科技发展有限公司，住所地：北京市平谷区平谷镇×路×号，统一社会信用代码：9111011759766110XK法定代表人：胡克修，总经理。委托诉讼代理人：周源，男，1980年1月17日出生，北京北燃绿谷供热科技发展有限公司职员。委托诉讼代理人：赵一凡，北京市方桥律师事务所律师。被告：北京泰浩盛垣置业有限公司，住所地：北京市平谷区大兴庄镇×路×号，统一社会信用代码：911101170828002899。法定代表人：王守玉，总经理。委托诉讼代理人：王旭，北京鼎烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雪成，北京鼎烁律师事务所实习律师。原告徐申明与被告北京北燃绿谷供热科技发展有限公司（以下简称绿谷供热公司）和被告北京泰浩盛垣置业有限公司（以下简称泰浩盛垣公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐申明，被告绿谷供热公司的委托诉讼代理人周源、赵一凡，被告泰浩盛垣公司的委托诉讼代理人王旭、朱雪成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐申明向本院提出诉讼请求：1、要求绿谷供热公司和泰浩盛垣公司赔偿我屋顶维修费10000元；2、诉讼费由绿谷供热公司和泰浩盛垣公司负担。事实及理由：2018年10月29日，2019年1月16日，2019年2月21日，2019年3月10日，四次供暖管道漏水，致使我家屋顶滴水，客厅、厨房、卧室、屋顶多处均有水渍，墙面、沙发、灯具都有不同程度的受损，后我联系物业人员，随后绿谷供热公司和泰浩盛垣公司的人员均到现场勘查，经他们检查得知：五层主供暖气管道漏水导致我家屋顶被淹，现房屋多处出现破损。后绿谷供热公司和泰浩盛垣公司均互相推诿不愿赔偿我的损失，故诉至法院，请求依法解决。绿谷供热公司辩称：徐申明的损失与我无关，理由如下：根据我公司和泰浩盛垣公司双方签订的供热采暖合同的第五条约定，房屋由泰浩盛垣公司负责建设，如果造成徐申明的损失需要我们管理维修的话，泰浩盛垣公司应该与我公司签订维修协议并负担相关的费用，现在我们只是承担供热义务。此外平谷法院之前审理的2019京0117民初987号案件已经查明漏水的原因是京源水仪表公司提供的表垫损坏而导致漏水，故徐申明的损失与我公司无关。泰浩盛垣公司辩称：徐申明家的漏水与我公司无关，徐申明起诉时称因为我们没有和绿谷供热公司办理移交手续，故让我公司承担责任。但是2016年8月24日我公司与绿谷供热公司办理了移交手续，并且签订了《平谷区新建建筑供热计量收费承诺书》，该承诺书中明确载明由绿谷供热公司负责节能设备的巡查、维修工作。且《北京市供热采暖管理办法》也写明供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，我们交接已经超过两年的维修期限，供暖期开始时应该由供暖公司事先检查、巡查，本案漏水处是徐申明室外楼道的热计量表的活接垫受损引起的，并且是五层的供暖设施，绿谷供热公司既然收取了管理费，就应该由其管理维护，如绿谷供热公司活接垫损坏属质量问题，其应在承担赔偿责任后，向产品制造者京源公司追索，故我们公司不同意徐申明的诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、徐申明提交与绿谷供热公司签订的供热采暖合同，证明绿谷供热公司应该就徐申明家房屋漏水承担赔偿责任。绿谷供热公司认可该合同的真实性，但不认可证明目的，认为根据合同第七条第（二）项第3点的内容，绿谷供热公司与本案无关，因为本案并不是室内共用供热设施出现漏水，因此绿谷供热公司不负有管护义务。泰浩盛垣公司不认可该证据，认为该合同是徐申明与绿谷供热公司签订的，与自己无关。2、徐申明提交与泰浩盛垣公司签订的北京市商品房预售合同和北京市前期物业服务合同，均证明开发商应该与绿谷供热公司承担连带责任。绿谷供热公司认可该合同的真实性，但不认可该合同的证明目的，认为该证据与本案无关。泰浩盛垣公司认可该合同的真实性，但不认可证明目的。3、徐申明提交照片4张，证明自己的房屋因为漏水导致其房屋的墙面和北卧室屋顶的破损，以及漏水点的位置。绿谷供热公司不认可该照片的真实性，认为该照片是徐申明自己拍摄的，且照片不清楚。泰浩盛垣公司对该证明不发表意见，因为照片是复印件且不清楚。4、徐申明提交年度供暖期间跑水登记表，证明管道漏水与绿谷供热公司有关系。绿谷供热公司认可该证据的真实性，但是不认可证明目的。泰浩盛垣公司对该证据不认可。5、绿谷供热公司提交现场漏水照片三张，证明2018年10月29日漏水点的位置。徐申明和泰浩盛垣公司均对该证据认可。6、绿谷供热公司提交与泰浩盛垣公司签订的供热采暖合同，证明依据合同第五条的约定，该供热采暖设施是由泰浩盛垣公司进行管理和维修。并且根据合同的第六条第四款的约定，泰浩盛垣公司对采暖设施有管护、排查安全隐患，并对存在安全隐患的设施有及时更新、改造的责任。徐申明对该证据认可。泰浩盛垣公司对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。7、绿谷供热公司提交与北京京源水仪器仪表有限公司、绿谷供热公司、泰浩盛垣公司签订的平谷区×小区热计量系统运行保障三方协议，证明泰浩盛垣公司与北京京源水仪器仪表有限公司签订过热计量系统采购及安装工程合同，其中仪表的保质期为六年。徐申明对该三方协议不认可。泰浩盛垣公司认可该证据的真实性，但不认可该证据的证明目的。8、泰浩盛垣公司提交北京市平谷区市政市容管理委员会建筑工程供暖验收意见书一份，证明泰浩盛垣公司承建的悦洳汇小区的供暖设施是经过北京市平谷区市政市容管理委员会验收合格的。徐申明认可该证据，绿谷供热公司认可该证据的真实性，不认可证明目的。9、泰浩盛垣公司提交平谷区新建建筑供热计量收费承诺书一份、《北京市供热采暖管理办法》、京价（商）字【2001】372号北京市物价局关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知、《北京市住宅锅炉供暖管理规定》，均证明绿谷供热公司对涉案小区的供暖设备有维修、养护和更新改造的义务。徐申明认可上述证据，绿谷供热公司认可该上述证据的真实性，但不认可上述证据的证明目的，认为其已经履行了对供热管道的维护义务，并且其中的《北京市住宅锅炉供暖管理规定》已经作废。10、泰浩盛垣公司提交与绿谷供热公司、北京京源水仪器仪表有限公司签订的平谷区悦洳汇小区热计量系统运行保障三方协议，证明因为管道发生漏水时绿谷供热公司没有及时通知泰浩盛垣公司，所以泰浩盛垣公司不承担责任。徐申明对该证据不认可，绿谷供热公司认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的。关于开发商泰浩盛垣公司与供暖公司绿谷供热公司就×小区供热管道维护责任如何区分的问题，在2019京0117民初987号案件中，本院依法去北京市平谷区供热管理科进行了调查，与相关工作人员进行谈话，并制作了谈话笔录。谈话笔录的主要内容：开发商泰浩盛垣公司在建楼之前要向供热单位即绿谷供热公司报装供热设施，供热公司在开发商建楼安装供热设施中是全程进行参与和进行技术指导的。一般情况下，开发商和供热单位会约定在前两个供暖季内如果包括室内和室外的供热设施出现问题由开发商负责维修和管理，两个供暖季之后供热设施出现问题的话，由供热公司负责维修和管理。×小区开发商和供热公司也是约定了两个供暖季。泰浩盛垣公司和绿谷供热公司签订的关于平谷区×街区×项目供热采暖合同第五条1.第二段的内容：“甲方可以委托乙方承担相应的供热采暖设施管理、维修的责任，相关的费用由双方另行协商确定。”的理解，该工作人员回答：这个是指在两个采暖季内本来属于开发商管理维修的责任，如果委托供热单位管理、维修的话需要另附费用。徐申明、绿谷供热公司、泰浩盛垣公司均对法院调取的该证据认可。本院经过审查后，对当事人提交的证据认证如下：徐申明提供的与绿谷供热公司签订的供热采暖合同与本案待证事实有关联，本院均予以确认。其提供的北京市商品房预售合同、北京市前期物业服务合同，年度供暖期间跑水登记表的真实性本院予以认定，但对其证明目的，本院将综合本案其他证据以及事实作出判断。其提交的4张照片打印件因为十分模糊无法说明其漏水点和漏水导致的损失，故对该证据不予认可。绿谷供热公司提供的照片1张，因徐申明和泰浩盛垣公司对该证据认可，故对该证据本院予以确认。其提交的与泰浩盛垣公司签订的供热采暖合同的真实性本院予以认定，但对其证明目的，本院将综合本案其他证据以及事实作出判断。其提交的热计量系统运行保障三方协议的真实性本院予以认定，但该证据与待证事实不具有直接关联性，故本院对该三方协议的证明目的不予确认。泰浩盛垣公司提供的北京市平谷区市政市容管理委员会建筑工程供暖验收意见书、供热计量收费承诺书、《北京市供热采暖管理办法》、京价（商）字【2001】372号北京市物价局关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知与本案待证事实有关联，本院予以确认。其提交的《北京市住宅锅炉供暖管理规定》已经于2004年6月1日废止，故本院对该证据不予确认。本院依法到北京市平谷区供热管理科进行调查并制作的谈话笔录，与本案待证事实有关联，且双方当事人均认可，亦具有真实性，应予采纳。2019年8月8日本院去涉案房屋进行勘察徐申明家中的客厅屋顶、北面卧室屋顶、厨房屋顶处均有不同程度的墙面起皮、水渍，墙面起皮面积大约为40平方米，此外还拍摄了漏水点具体的位置，即徐申明所居住的×号住宅楼五层楼道的阀门井中的热计量表垫处。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月29日、2019年1月16日、2019年2月21日、2019年3月10日徐申明所居住的×地块×号住宅楼的五层楼道的阀门井的热计量表垫漏水，导致徐申明家中的客厅屋顶、北面卧室屋顶、厨房屋顶处均有不同程度的墙面起皮、水渍，墙面起皮面积大约为40平方米。徐申明、泰浩盛垣公司、绿谷供热公司均当庭认可徐申明的漏水损失为5200元。2015年1月8日出卖人泰浩盛垣公司与买受人徐申明签订了北京市商品房预售合同，徐申明购买位于平谷区大兴庄镇×地块×号的涉案房屋，该合同的第十三条1、市政基础设施：（3）供暖：2016年9月30日达到线路已经铺设完毕，且商品房交付后第一个采暖季具备使用条件。2016年8月29日北京市平谷区市政市容管理委员会出具关于平谷区大兴庄镇×小区住宅楼供暖验收意见书，验收结论为供暖验收合格。2016年9月28日泰浩盛垣公司向徐申明交付涉案房屋，并且在当天徐申明（甲方）与绿谷供热公司（乙方）签订了供热采暖合同，合同的第六条乙方权利义务2.负责热计量装置的运行、维护、检定及更新改造，并承担相应的费用……。3.应当对甲方的采暖情况、用热设施的运行状况进行巡检。6…….采暖期内接到甲方保修后，乙方应当及时回复甲方；供暖设施出现泄漏等紧急状况的，乙方应当立即处置……。第七条违约责任（二）乙方违约责任3.乙方未尽到管护义务，导致甲方室内的共用供热设施出现泄漏，造成甲方、其他用热人和公共设施损失的，乙方应当承担赔偿责任。在2019京0117民初987号案件的笔录中，绿谷供热公司承认合同的该条是有问题，因为涉案小区的业主家中已经没有那种老式的共用设施了，所以该条对涉案小区不适用，但绿谷供热公司认为该合同是北京市的供热合同示范版本，自己无权修改。泰浩盛垣公司和徐申明都认可涉案小区业主家中是没有室内共用设施了。但在本案中绿谷供热公司将徐申明和其签订的供暖合同是示范合同而无权修改作为其抗辩理由；第九条合同的生效本合同自双方签字、盖章之日起生效，有效期为3年，自2016年11月15日至2019年3月15日合同有效期届满，如双方未订立新合同的，本合同自动延续。2015年11月10日，甲方泰浩盛垣公司和乙方绿谷供热公司签订了平谷区×街区×项目供热采暖合同，合同第四条采暖费缴费标准、期限及方式2.缴费金额：（2）供暖采暖费：①依据平谷新城×街区特许经营协议，对于当年计划并网的实际面积双方在共同确认后，甲方于并网当年10月31日之前应一次性交付当年并网的已办理入住的第一采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的供暖费；第五条供热采暖设施的维修、更新改造责任1.甲乙双方约定，供热采暖设施管护责任分界点为：甲方负责换热站部分土建、设备、小区供热管网及热用户投资建设，乙方负责运营管理（甲方从设备选购至安装验收，乙方应全程参与并提出合理化建议），未来发展过程中，如发生区域系统（换热站、二次网等）内增容、大修及技术改造的，所需费用由甲方负责；甲方可以委托乙方承担相应的供暖采暖设施管理、维修的责任，相关的费用由双方另行协商确定。绿谷供热公司和泰浩盛垣公司对该条的第二小节即甲方可以委托乙方承担相应的供暖采暖设施管理、维修的责任，相关的费用由双方另行协商确定，产生争议。绿谷供热公司认为因泰浩盛垣公司没有与其另行签订一份关于供暖采暖设施的管理维修合同，故其对徐申明因五层楼道中的热计量表垫漏水产生的财产损失不承担责任，徐申明的损失应该由泰浩盛垣公司承担。关于对该条的内容本院依法到北京市平谷区供热管理科进行了调查并制作调查笔录，得到的答复是：“这个是指在两个采暖季内本来属于开发商管理维修的责任，如果委托供热单位管理、维修的话需要另付费用。”徐申明、绿谷供热公司、泰浩盛垣公司均对法院制作的该谈话笔录认可。该合同第八条其他约定3.依据中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》，甲方应当依法承担供热采暖设施保修期内（2个采暖季）的保修责任。本院认为,依法成立的合同具有法律拘束力，当事人均应信守承诺，严格按照合同约定行使权利、履行义务。徐申明与绿谷供热公司签订的《供热采暖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。该合同规定了绿谷供热公司对涉案小区的热计量装置负有运行、维护、检定、更新改造等义务，亦规定了在徐申明室内的共用供热设施出现泄漏，造成徐申明遭受财产损失时绿谷供热公司应当承担赔偿责任。本案争议的焦点问题是绿谷供热公司是否应当承担因徐申明所居住的×号住宅楼的五层楼道中的热计量表垫漏水而造成财产损失的赔偿责任，以及就该损失泰浩盛垣公司是否应与绿谷供热公司承担连带责任的问题。关于绿谷供热公司是否应该承担赔偿责任的问题，根据徐申明与绿谷供热公司签订的供热采暖合同，绿谷供热公司对涉案小区的热计量装置负有运行、维护、检定、更新改造等义务。此外合同还规定了在徐申明室内的共用供热设施出现泄漏，造成徐申明损失的绿谷供热公司应当承担赔偿责任。关于该合同中室内共用供热设施的理解，在本院之前审理的2019京0117民初987号案件中双方对该条的理解发生争议，但一致认为涉案小区在业主家中是没有共用供热设施的，并且经过现场勘查涉案小区的共用供热设施都位于楼道内的阀门井中。所以本案中位于徐申明所居住的×号住宅楼的五层楼道中的热计量表以及热计量表的配件表垫都应该属于绿谷供热公司维护和管理的范畴。本案中漏水的热计量表垫实际上是属于热计量表的配件之一，故其发生漏水并造成相应的财产损失也应该由绿谷供热公司承担。关于绿谷供热公司与泰浩盛垣公司因泰浩盛垣公司没有另行委托绿谷供热公司对涉案小区的供热采暖设施进行维修和管理，所以绿谷供热公司抗辩其不应该承担赔偿责任一节，属于当事人对合同条款的理解产生争议。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。关于该争议本院依法去北京市平谷区供热管理科进行了调查，并制作了谈话笔录，针对该条内容的理解得到的答复是：“这个是指在两个采暖季内本来属于开发商管理维修的责任，如果委托供热单位管理、维修的话需要另付费用。”本案中泰浩盛垣公司和绿谷供热公司双方签订的供热采暖合同的第八条其他约定3、依据中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》，甲方（泰浩盛垣公司）应当依法承担供热采暖设施保修期内（2个采暖季）的保修责任。所以根据行业惯例，只有当开发商将原本属于其应该承担的两个采暖季供热设施保修责任委托给供热公司承担时，开发商才需要与供热公司另行签订委托合同。本案中泰浩盛垣公司于2016年9月28日向徐申明交付房屋，泰浩盛垣公司对供热设施承担保修责任的期间为2016年11月15日-2017年3月15日、2017年11月15日-2018年3月15日两个采暖季。徐申明家发生漏水的最初时间为2018年10月29日，其已经超过泰浩盛垣公司对涉案小区供热设施的保修年限，从2018年11月15日-2019年3月15日起的第三个供暖季起，绿谷供热公司对涉案小区的供暖设施负有维修和管理义务，并且承担因供热设施出现泄漏而导致业主遭受财产损失后的相关责任。此外根据徐申明与绿谷供热公司签订的供热采暖合同，该合同的有效期自2016年11月15日至2019年3月15日，合同有效期为三年，徐申明家中2018年10月29日，2019年1月16日，2019年2月21日，2019年3月10日，四次发生漏水的时间也均在徐申明与绿谷供热公司签订供热采暖合同的期间，故对于徐申明遭受的漏水损失绿谷供热公司应该承担相应的责任，本院对于绿谷供热公司的抗辩意见不予采纳。关于绿谷供热公司提出根据其与泰浩盛垣公司和北京京源水仪器仪表有限公司签订的运行保障三方协议，因漏水是由于热计量表表垫损坏引起的，所以其不承担责任的抗辩意见，根据合同的相对性原则，因徐申明不是该合同的主体，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于绿谷供热公司和泰浩盛垣公司就徐申明遭受的损失是否承担连带赔偿责任的问题，因为双方签订的合同并未约定该事项，泰浩盛垣公司与徐申明签订的商品房预售合同和前期物业合同中亦未约定，故本院对徐申明的该项诉讼请求不予支持。公民的合法财产受到法律保护。2018年10月29日，2019年1月16日，2019年2月21日，2019年3月10日，徐申明所居住的A04-02地块1#住宅楼2层2单元的五层楼道中的热计量表垫漏水导致徐申明位于平谷区大兴庄镇×号住宅楼的涉案房屋屋顶有不同程度的起皮、渗水，绿谷供热公司应该赔偿徐申明的合理经济损失。庭审中，徐申明、绿谷供热公司、泰浩盛垣公司对徐申明所遭受的财产损失达成一致，一致认为损失数额为5200元。本院认为该损失主张合理，故依法确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告北京北燃绿谷供热科技发展有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告徐申明5200元；二、驳回原告徐申明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京北燃绿谷供热科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杜德利二〇一九年八月二十八日书记员  关 兴