云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初3166号原告：王平全，男，1969年3月28日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：熊诗琪、王俊杰，云南八谦律师事务所律师。被告：宋盛碧，男，1953年5月18日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被告：高玉珍，女，1989年8月24日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上述二被告共同委托诉讼代理人：冯强，云南义声律师事务所律师。被告：云南恒誉房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑****。法定代表人：占斌佳，董事长。委托诉讼代理人：钟安伟、陈鸣飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告王平全与被告宋盛碧、被告高玉珍、被告云南恒誉房地产开发有限公司（以下简称“恒誉地产”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告王平全的特别授权代理人熊诗琪，被告宋盛碧及被告高玉珍的特别授权代理人冯强，被告恒誉地产的特别授权代理人钟安伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王平全向本院提出诉讼请求：1.停止对位于昆明市西山区“金坤尚城”D6幢3001号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封措施;2.确认位于昆明市西山区“金坤尚城”D6幢3001号房屋归原告所有。(购房时房屋价值905216元)3.本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2012年5月12日，原告与被告恒誉地产签订《认购资格确认协议》，同日一次性付清购房款905216元，购买了位于昆明市西山区“金坤尚城”D6幢3001号的房屋。2014年10月1日，原告与被告恒誉地产办理了接房手续，并与被告恒誉地产委托的昆明银海物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，支付了物管费9321元，实际占有了涉案房屋。2017年5月12日，原告向被告恒誉地产支付了涉案房屋的配套费12600元。上述期间，原告一直积极与被告恒誉地产联系，要求与被告恒誉地产备案登记的商品房购销合同以便办理产权证，被告恒誉地产以各种理由搪塞。其后原告得知，不能签订备案登记的商品房购销合同的根本原因在于三被告之间借款纠纷中涉案房屋被采取查封措施并已进入执行程序，执行案号为(2017)云01执1844、1845号，执行法院为云南省昆明市中级人民法院。原告作为案外人于2018年7月24日向昆明市中级人民法院提出书面执行异议，昆明市中级人民法院于2018年9月14日作出(2018)云01执异1568《执行裁定书》并于2018年10月24日送达给原告，裁定驳回原告的执行异议请求。原告与被告恒誉地产签订的《认购资格确认协议》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。同时根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告作为涉案房屋买受人，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住原告名下无其他用于居住的房屋，且已支付全部价款并合法占有涉案房屋至今情况下，对已出售给原告但仍登记在被告恒誉地产名下的涉案房屋能够排除执行。原告为维护自身的合法权益，特依法向人民法院提出执行异议之诉，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告宋盛碧、高玉珍共同答辩称：原告主张的第一项、第二项诉讼请求无异议，但我方无过错，诉讼费不应当由我方承担。被告恒誉地产答辩称，请求法院依法裁判。原告王平全为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.《认购资格确认协议》、《收据》各一份，证明：2012年5月12日原告与恒誉地产签订了《认购资格确认协议》，约定由原告购买恒誉地产开发的“金坤世纪”（现名称为“金坤尚城”）祥和里5幢（原D组团D6幢）30层3001号商品房，房款总价为905216元，支付方式为在签订《认购资格确认协议》时一次性付清全款。2012年5月12日原告一次性付清购房款905216元，由恒誉地产出具了收条。原告与恒誉地产签订的《认购资格确认协议》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房买卖合同。2.《前期物业服务协议》、《收款收据》、《刷卡凭证》、《住宅接房费用结算清单》、《收据》各一份。证明：涉案房屋达到交房条件后，原告于2014年10月1日与昆明银海物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，并交纳了物业费，实际占有了涉案房屋；原告已向恒誉地产交纳了房屋配套费，购买房屋的相关款项已全部付清。3.《工程款抵房协议》、《房产抵账及部分特殊房源处理会议纪要》、《与昆明恒誉基础工程有限公司抵账房产明细表》，证明:涉案房屋为工程抵款。被告宋盛碧、被告高玉珍及被告恒誉地产对原告王平全的前二组证据均予以认可。第三组证据认为如果原告王平全无相应的工程合同予以佐证，原告王平全的主张则应予以驳回；如果原告王平全有相应的工程合同，我方请求法院依法裁判。本院认为，被告对原告提交的无异议的证据予以认可，本院予以确认。对于原告王平全提交的第三组证据，与本案其他证据相互印证，本院对此予以确认。被告宋盛碧、被告高玉珍、被告恒誉地产未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月12日，原告王平全与被告恒誉地产签订《认购资格确认协议》，主要内容为：原告王平全认购住宅一套，即祥和里5幢（原D组团D6幢）30层3001号商品房，房款总价为905216元，认购款支付方式为原告王平全于签订本协议时一次性向被告恒誉地产支付房屋总价款的100%作为认购住宅诚意金，本次实收905216元。协议中对房屋面积、交房时间及违约责任进行了约定。上述协议签订后，原告王平全向被告恒誉地产支付了905216元。被告恒誉地产于2012年5月12日出具收据，载明收到原告王平全诚意金905216元。2014年10月1日，原告王平全与昆明银海物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，交纳了物业费。原告王平全还交纳了上述房屋的配套费。宋盛碧与杨稳昆、何燕、恒誉地产、昆明恒誉投资有限公司民间借贷纠纷再审一案审理期间，以及高玉珍与杨稳昆、何燕、恒誉地产民间借贷纠纷再审一案审理期间，云南省高级人民法院以（2016）云民再19、18号民事裁定生效，有保全需要为由，于2016年3月3日向西山区住建局发出（2016）云执保11-2、11-3、12-3号《协助执行通知书》，查封了被执行人恒誉地产名下的“金坤尚城”有关房产。2016年8月23日，云南省高级人民法院对两案作出（2016）云民再19、18号民事判决；2017年5月24日，最高人民法院对两案作出（2017）最高法民终95、98号民事判决，驳回上诉，维持云南省高院（2016）云民再19、18号民事判决。2017年10月10日，云南省高级人民法院以（2017）云执46、45号执行裁定书指定（2017）最高法民终95、98号生效民事判决由昆明市中级人民法院执行。之后根据宋盛碧申请，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执1844号《执行裁定书》，冻结、划拨被执行人杨稳昆、何燕、恒誉地产、昆明恒誉投资有限公司在银行的存款15701.8343万元及利息，或对被执行人杨稳昆、何燕、恒誉地产、昆明恒誉投资有限公司价值15701.8343万元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖；根据高玉珍申请，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执1845号《执行裁定书》，冻结、划拨被执行人杨稳昆、何燕、恒誉地产存款278382339元及利息，或对被执行人杨稳昆、何燕、恒誉地产价值278382339元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。云南省高级人民法院于2016年3月3日查封的恒誉地产名下的“金坤尚城”有关房产，包含原告王平全提出执行异议的金坤世纪学府里D6幢3001号房屋。原告王平全对上述两份裁定提出书面异议，昆明市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）云01执异1568号执行裁定书，裁定驳回案外人王平全的异议请求。归纳各方的诉辩主张，本案争议焦点是：原告王平全对诉争的房产有无权利，能否排除执行。本院认为，关于原告王平全对诉争的房产有无权利，能否排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备〈商品房销售管理办法〉第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告王平全与被告恒誉地产于人民法院查封之前已经签订了合法有效的《认购资格确认协议》，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人恒誉地产已经按照约定收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。从原告王平全提交的证据看，其通过以房抵债的行为，取得了诉争房产，应视为已经全额支付了房款，涉案房屋用于其居住，为此还交纳了相应物业费，且各被告对原告王平全的主张未提出异议，由此原告王平全的执行异议理由成立，对诉争的房产享有权利能够排除执行。关于原告王平全要求确认位于昆明市西山区“金坤尚城”D6幢3001号房屋归其所有的诉讼请求，本院认为与本案审理的案外人执行异议之诉不属于同一法律关系，故在本案中不予处理。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对位于昆明市西山区“金坤尚城”D6幢3001号房屋的执行；二、驳回原告王平全的其他诉讼请求。本案受理费12852元，由被告宋盛碧、高玉珍、云南恒誉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  杨章亮审判员  李 娜审判员  刘 涛二〇一九年八月二日书记员  袁 源