安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初4246号 原告：安徽百商置业有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区香樟大道**，统一社会信用代码91340100796427420R。 法定代表人：徐德平，总经理。 委托诉讼代理人：徐启文，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许业圣，安徽皖和律师事务所律师。 被告：李香云，女，1987年10月12日出生，汉族，住安徽省霍山县。 委托诉讼代理人：胡亚榴，安徽徽商律师事务所律师。 原告安徽百商置业有限公司（以下简称百商公司）与被告李香云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百商公司的委托诉讼代理人徐启文，被告李香云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百商公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋出租协议》于2019年4月1日解除;2、李香云向百商公司支付租金100880元并赔偿百商公司损失27374.8元（暂计至2019年3月31日，此后损失以100880元为基数，按每日万分之八计算，至款清之日）。3、李香云将位于合肥高新技术产业开发区之间，紧邻3＃106的101室（上下二层）返还给李香云，并恢复原状；4、李香云支付占有使用费用（自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止，按6725元／月计算）；5、李香云承担本案诉讼费。 事实与理由：2015年7月13日，百商公司与李香云签订《房屋出租协议》，约定李香云承租百商公司的尚成花园商铺房101室（上下二层），面积为183平方米，月租金为35元/平方米。租金支付方式为，第一年按季度支付，从第二年开始，按半年支付，从第三年开始，增涨按每两年5%递增。每期租金均提前30天缴纳（第一年每季度为一期，第二年起每半年为一期）。李香云逾期缴纳租金超过15日的、擅自转租的，百商公司有权解除合同。 李香云存在逾期支付租金的违约行为。根据协议约定，李香云应于2017年12月1日支付2018年1月至6月这半年的租金，于2018年6月1日支付2018年7月至12月的租金，于2018年I2月1日支付2019年1月至6月的租金，但李香云未支付。李香云多次逾期支付租金且逾期时间远超15天，故构成严重违约，百商公司依据协议第六条第1款第有权解除协议。根据协议第七条第3款约定：“如乙方未按合同约定缴纳租金，每逾期一日，乙方须按照万分之八的标准赔偿甲方损失至租金全部给付之日。”李香云应赔偿百商公司损失。 被告李香云辩称：一、李香云已经支付至2019年9月19日的全部租金，至今没有欠付行为，百商公司诉称李香云从2018年1月开始未支付租金，完全与事实不符。合同签订初期，一般是百商公司的工作人员王国成上门收取租金，百商公司财务后期向李香云出具收据。自2018年1月1日开始，百商公司要求李香云将租金支付至其指定的乌鲁木齐绿地生态源仓储有限责任公司的帐户。接到百商公司通知后，李香云一直按指示将租金支付到乌鲁木齐绿地生态源仓储有限责任公司的帐户。李香云租金一直支付至2019年9月19日，至今没有欠付行为。 百商起诉提起本案诉讼后，李香云了解到，百商公司不仅要求李香云将租金支付至此账户，也要求部分其他租户将租金支付到该帐户，为此，我们也申请了部分租户作为证人出庭作证。同时李香云还了解到，乌鲁木齐绿地生态源仓储有限责任公司与百商公司系关系企业，百商公司的执行董事兼总经理徐德平同时也是乌鲁木齐绿地生态源仓储有限责任公司的监事。退一步说，若李香云拖欠租金，百商公司不可能两年来不向李香云催收。为此，李香云已经向法庭提交了全部的租金支付凭证，可以证实李香云已经支付全部租金，没有欠付行为。 二、百商公司在已收取全部租金的情况下提起本案诉讼，系恶意解除合同，以实现其不法目的。整个合同履行过程中，李香云一直按照百商公司的指示支付租金，百商公司从未提出异议。百商公司之所以起诉要求解除房屋租赁合同，是其意图出售涉案房屋，恶意要求解除合同。百商公司在起诉前一直要求李香云搬走，说准备出售房屋，李香云也在网上发现了百商公司出售涉案房屋发布的信息。李香云与百商公司签订的合同租期长达十年，李香云为此也对洗衣店进行了大量装修和宣传的投入。百商公司出租案涉房屋的目的是为了获取租金，在其已经依约收取了租金的情况下，百商公司的合同目的已经实现，其无权要求解除合同。 综上，本案中，李香云已经按照百商公司指示支付全部租金，没有欠付行为，百商公司也予以接受。租赁合同约定“逾期支付租金超过15天的，出租人有权解除协议”的本意是防止承租人恶意拖欠租金或者无力支付租金，对出租人利益造成不可弥补的重大损害，因此设定出租人单方解除合同的条件。显然，从承租人支付租金的行为看并无此意图和风险。对单方解除权生效的认定既要考虑合同的解除条件设立的本意和目的，又要从案件事实出发，根据诚实信用的原则确定解除条件是否成就，还应遵循合同法鼓励交易的原则，因而，出租人单方解除房屋出租协议的条件尚未成就，百商公司无权解除合同，涉案房屋租赁协议应当继续履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了审查。对原告提交审查的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合庭审陈述，本院认定事实如下：2015年7月13日，百商公司（出租人、甲方）、李香云（承租人、乙方）签订《房屋出租协议》，约定由李香云承租百商公司所有的合肥高新技术产业开发区之间，紧邻3＃106的101室（上下二层），商铺建筑面积共计183平方米，租赁期限为2015年9月20日至2025年9月20日。协议约定：“租金35元／平方，月租金为6405元，第一年按季度支付，从第二年开始，按半年支付，从第三年开始，增涨按每两年5%递增。”、“每期租金均提前30天缴纳（第一年每季度为一期，第二年起每半年为一期）”、“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，保证金不予退还，乙方立即将租赁房屋返还给甲方，造成甲方损失的，须承担赔偿责任：……（5）逾期缴纳租金超过15日的”。 李香云租金现已经交付至2019年9月19日。其交付租金一直采用季付周期。百商公司至2017年12月向李香云出具的《租金收据》均采用季付支付方式。百商公司工作人员王国成一直负责向李香云催收租金。2017年12月15日，王国成要求李香云将租金转至案外人乌鲁木齐绿地生态源仓储有限责任公司账户。2018年9月25日，王国成通过微信催收时，李香云回复“好，明天去银行，10、11、12”，王国成未提出任何异议。 双方有争议的事实，本院认定事实如下：庭后百商公司向本院提交李香云与案外人王波签订的《商业门面租赁合同》，主张李香云违约将案涉门面转租，但其主张超出民事起诉状陈述，系新的事实，且证据已经超过举证期限，故对李香云是否存在违约转租事宜，本院不予审查，百商公司可另案诉讼。 本院认为：百商公司、李香云签订《房屋出租协议》，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。李香云已经将房屋租金交付至2019年9月19日，故其在总额中并未出现欠付租金。百商公司主张李香云应在第二年即采用半年付交付租金，但通过百商公司工作人员王国成的催收微信可知，百商公司与李香云实际仍采用季付，并未进行变更。且实际支付行为中，承租方短期欠付后，已经对欠付数额进行补充，出租方未提出异议，双方继续交付其后的租金，应视为出租方同意对短期欠付的行为不再追究违约责任。百商公司主张李香云阶段欠付租金构成根本违约，本院不予支持。 因李香云并未出现百商公司陈述的违约事由，故百商公司单方提出解除双方签订的《房屋出租协议》仅为不愿意继续履行协议的单方意思表示，不会直接产生《房屋出租协议》已解除的法律后果。故其主张确认《房屋出租协议》已解除、恢复原状并返还房屋、支付租金及损失、占有使用费，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告安徽百商置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费1433元，由原告安徽百商置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  李章伦 人民陪审员  王永清 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  苏明宇 附本案法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。