湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初2713号原告：罗锋，男，1976年4月29日出生，土家族，住湖北省利川市，委托诉讼代理人：邓毅，湖北施南律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：王乾锋，男，1983年10月6日出生，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：邓霖，湖北铄观律师事务所律师。代理权限，特别授权。委托诉讼代理人：谭文，湖北铄观律师事务所实习律师。代理权限，特别授权。被告：柯昌军，男，1968年8月8日出生，土家族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：邓霖，湖北铄观律师事务所律师。代理权限，特别授权。委托诉讼代理人：谭文，湖北铄观律师事务所实习律师。代理权限，特别授权。原告罗锋与被告王乾峰、柯昌军租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月22日、2019年5月23日两次公开开庭进行了审理。原告罗锋及其委托诉讼代理人邓毅，被告柯昌军、王乾锋的共同委托诉讼代理人邓霖、谭文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗锋向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年5月26日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退所租赁房屋并交还给原告；3、判令被告按每年13万元的标准支付2018年3月18日起至房屋退还之日止的房屋租金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月20日，恩施渊博印业包装有限公司与宋宗兵签订《房屋租赁合同》，约定将公司所有的位于恩施市下官田的房屋租赁给宋宗兵经营使用，租赁期限为2017年9月20日至2029年1月20日。2018年1月18日，宋宗兵与宋成琳签订《房屋租赁合同》，约定将其租赁的房屋转租给宋成琳经营使用，租赁期限为2018年1月18日至2027年1月18日，恩施渊博印业包装有限公司股东廖桂秀在租赁合同上签字同意。2018年1月18日，宋成琳与原告签订《房屋租赁合同》，将所租赁的房屋租给原告，租赁期限为2018年1月18日至2024年1月18日，廖桂秀及宋宗兵在《房屋租赁合同》上签字同意。2018年5月26日，原告与被告王乾锋签订《房屋租赁合同》，约定原告将所承租房屋中的一部分转租给被告王乾锋及共同承租人柯昌军，租赁期限为2018年3月18日至2024年1月18日止，前三年租金为每年13万元，第四年至第六年租金为每年15万元，租金按年度支付，先支付后使用。廖桂秀及宋成琳在《房屋租赁合同》上签字同意，恩施渊博印业包装有限公司在合同上签章。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告一直未履行支付租金的义务，经原告多次催收，被告柯昌军于2018年9月26日出具《承诺书》，承诺于2018年10月30日前支付完毕应付全部租金，并承担因再次延期所产生的一切后果，被告王乾锋也在《承诺书》上签字认可。但时至今日，被告仍未支付租金。原告认为，原、被告所签《房屋租赁合同》合法有效，被告应按照合同约定履行支付租金的义务，现被告的行为已经严重违反合同约定及法律规定，原告可以解除合同并要求支付租金，故具状起诉。被告王乾锋辩称，双方签订的房屋租赁合同依法应当确认无效。被告柯昌军辩称，柯昌军并非合同当事人，在本案中不应该承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合庭审查明事实综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月20日，恩施市渊博印业包装有限公司将登记在其名下的位于湖北省恩施市下官田【土地使用权证号为恩市国用（2007）第170058号，房产证号为房权证恩市公字第**】，土地使用权面积为1833.30平方米，其上房屋为钢混结构共三层，建筑面积为1435.93平方米场地出租给案外人宋宗兵并与之签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2017年9月20日至2029年1月20日，并就其他相关事项进行了详细约定。2018年1月18日，案外人宋宗兵将其承租的上述房屋、场地转租给案外人宋成琳并与之签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期为2018年1月18日至2027年1月18日止，且就其他相关事项进行了约定。2018年1月15日，案外人宋成琳将其承租的上述房屋、场地转租给原告罗锋并与之签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2018年1月18日至2024年1月18日，并就其他相关事项进行了详细约定，恩施市渊博印业包装有限公司在该合同中“房东”一栏盖章；宋宗兵在合同中“监证人”一栏签字捺印。2018年5月26日，原告罗锋（甲方）与被告王乾锋（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为“第一条租赁内容：甲方将自己承租位恩施市庙下官田，房产证号房房权证恩市公字第**号；土地证号：恩市国用（2007）第1700**，一楼约1200平米，以实验室向江边延伸两米以外至土地证边界，租赁给乙方生活经营使用，甲方对所出租的房屋具有合法产权，来源合法（注：签此合同需经原出租房签字同意，此房屋产权有任何变动，乙方使用权不得变动。乙方需要使用房产证办理营业执照等证件时甲方和房东有义务提供）。产权证详见附件。第二条租赁期限租赁期自2018年3月18日至2024年1月18日止。第三条本房屋租金：自2018年3月18日至2021年1月18日，每年租金（大写）130000元（￥壹拾叁万元整），第四年至第六年每年租金（大写）壹拾伍万元整（150000元）。每12个月为一个租赁年度，乙方租金按年度交纳，以后每年先支付租金后使用房屋，既每个租赁年度开始前一个月内交纳。第四条双方利益与义务1、甲方保证出租的房屋及设施完好并能使用；2、甲方对乙方所能租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查及时提出意见，乙方对装修的质量、安全负责。3、乙方保证在国家法律、法规政策允许的范围内合法使用。4、在合同有效期内，乙方所租赁的房屋及设施拥有合法的使用权。5、在合同期内，乙方如将所租用的房屋及厂房部分或全部转租给他人，需经甲方知晓，如转租他人属正常合法经营，甲方不得干涉。6、租赁期间，所产生的水、电、气费以及各种税费等由乙方承担。第五条租赁房屋及厂房如果被征用，拆迁、开发所产生的装修经济厂房搬迁补偿归乙方所有，同时甲方应退还剩余的租金，乙方才会同意销毁此合同。第六条续租及优先购买权的行使1、在本合同期满后，乙方有优先续租权。2、在合同有效期内，如果房东想出售该房屋，需先与本合同乙方协商购买意向，除非本合同乙方放弃优先购买权，否则房东将房屋出售给他人的行为视为违约，甲方需付给本合同乙方租金的双倍违约金。第七条如果房东出租房屋出现抵押及拍卖的情况，导致乙方不能正常使用该房屋，房东应提前3个月通知，甲方退回后期未使用房屋的全部租金，以及厂房装修及搬迁费用，以评估价为准。第八条房屋装修及改造乙方租赁房屋后，在不影响建筑结构安全的前提下，可对所租赁房屋进行装修及改造，装修改造的费用由乙方负责。第九条合同变更解除本合同自签订时生效，甲乙双方不得解除，否则视为违约，违约金为200000元整。第十条其他1、以双方自然人身份证及复印件，借条、收据等为附件。2、本合同一式两份，双方各执一份，均具有同等法律效应。第十一条备注合同期间该房屋有任何产权及其它争议均有乙方同房东直接协商解决，任何情况下均不影响乙方向甲方支付房屋租金，否则甲方有权回房屋或者是从甲方原租房合同中将争议部分房屋剥离出来扣除租金后交还宋成琳处理。”原告罗锋、被告王乾锋均在该合同上签字，案外人宋成琳则在该合同上“见证人”一栏签字，案外人恩施渊博印业包装有限公司及廖桂秀在该合同上的“房东”一栏盖章签字。上述合同签订后，原告罗锋依约将案涉房屋交付给被告王乾锋使用，但是被告王乾锋一直未向原告罗锋支付租金。2018年9月26日，被告柯昌军向原告罗锋出具了内容为“王乾锋租用罗锋位于红庙下官田房屋租费壹拾伍万元整.本人同王乾锋承诺于2018年10月30前全部支付完毕，因两次延期产生的一切后果由本人负责”的《承诺书》一份。被告王乾锋在该《承诺书》的尾部签字认可。此后，被告王乾锋、柯昌军仍未依约支付租金，致原告罗锋诉至本院，请求判准前述诉请。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告罗锋与被告王乾锋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，除了合同中的第九条之外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告罗锋依约将案涉房屋交付给被告王乾锋使用，但被告王乾锋至今仍未支付租金，已构成违约，致原告罗锋要求解除该合同，而被告王乾锋于2019年5月23日当庭表示同意解除，故该合同于2019年5月23日解除，本院予以确认。该合同解除后，被告王乾锋应及时腾退房屋并交还给原告罗锋。关于租金的问题，根据该合同第三条“本房屋租金：自2018年3月18日至2021年1月18日，每年租金（大写）130000元（￥壹拾叁万元整），第四年至第六年每年租金（大写）壹拾伍万元整（150000元）。每12个月为一个租赁年度，乙方租金按年度交纳，以后每年先支付租金后使用房屋，既每个租赁年度开始前一个月内交纳。”之约定，虽然双方对第一年13万元的租金支付时间未明确约定，但被告王乾锋在2018年9月26日的《承诺书》中承诺在2018年10月30日前付清，但其至今未付，已构成违约，故对原告罗锋要求被告王乾锋自2018年3月18日起按照每年13万元的标准支付租金至房屋腾退之日止的诉讼请求，本院予以支持。关于原告罗锋认为被告柯昌军系案涉房屋的共同承租人并要求解除与被告柯昌军于2018年5月26日签订的《房屋租赁合同》及要求被告柯昌军腾退案涉房屋并交还的诉讼请求，因其未提供充分的证据予以证明，且无事实与法律依据，本院不予支持。但因被告柯昌军于2018年9月26日与被告王乾锋共同出具了《承诺书》，承诺其对被告王乾锋下欠原告罗锋租金中的15万元在2018年10月30日前付清，此系其与原告罗锋的约定，亦即其对该债务的自愿负担，不违反法律规定，应当依约履行，故对原告罗锋要求被告柯昌军对案涉房屋租金中的15万元与被告王乾锋承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，因无合同约定无事实支撑也无法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告罗锋与被告王乾锋2018年5月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月23日解除。二、被告王乾锋于本判决生效之日起十五日内向原告罗锋腾退位于湖北省恩施市红庙下官田【土地使用权证号为恩市国用（2007）第170058号，房产证号为房房权证恩市公字第**】楼（约1200平方米）以实验室向江边延伸两米至土地证边界的房屋。三、被告王乾锋于本判决生效之日起十五日内按照每年13万元的标准支付原告罗锋自2018年3月18日起至案涉房屋腾退之日止的租金。四、被告柯昌军对上述租金中的15万元承担共同支付的责任并于本判决生效之日起十五日内付清。五、驳回原告罗锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费200元,减半交纳100元，由被告王乾锋、柯昌军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  区海玲二〇一九年八月二十二日书记员  唐蔚霖