广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21838号原告：李作燕，男，汉族，住广东省佛山市南海区，原告：李娟，女，汉族，住广东省佛山市南海区，两原告委托诉讼代理人：廖建文，广东正明扬律师事务所律师。被告：张晓东，男，汉族，住广东省饶平县，原告李作燕、李娟与被告张晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查，依法作出（2018）粤0605民初21838号之一民事裁定予以驳回。被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查，依法作出（2019）粤06民辖终102号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2019年8月6日公开开庭审理了本案。原告李作燕及两原告的委托诉讼代理人廖建文到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结并已当庭宣判。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告于2018年8月22日签订的《房屋买卖合约》；2.被告向两原告返还购房款人民币680000元及支付从起诉之日起到实际返还之日止按中国人民银行商业贷款同期利率标准计算的利息；3.被告向两原告支付违约金人民币134500元、赔偿中介服务费13450元、财产保全担保费1300元；4.由被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：在经纪方佛山市南海区圆家房地产中介服务部（以下简称圆家中介服务部）的促成下，两原告与被告于2018年8月22日签订《房屋买卖合约》，约定被告将其所有的位于广东省佛山市南海区**房（以下简称涉讼房屋）出售给两原告，房屋成交价为1345000元。《房屋买卖合约》签订生效后，两原告于2018年8月22日向被告转账支付首期购房款680000元（含定金100000元），向经纪方支付中介服务费13450元，依约履行了支付定金及首期购房款的义务。当被告在办理房屋抵押银行提前还贷申请过程中，两原告发现涉讼房屋已于2018年9月21日被佛山市南海区人民法院查封，查封案号为（2018）粤0605执保4151号，查封期限为2018年9月20日起至2021年9月19日止。两原告经与被告交涉得知，涉讼房屋系被告因借款事宜被债权人起诉查封，现被告又无能力偿还该债权人的相关债权，故也无法申请法院解除对涉讼房屋的查封措施。由于涉讼房屋已被法院查封，两原告无法办理涉讼房屋的贷款按揭手续及产权过户手续，从而造成两原告无法实现《房屋买卖合约》的交易目的。两原告认为，涉讼房屋系被告因自身债务纠纷而被法院查封，过错全部在于被告，被告实施了根本性的违约行为。同时，涉讼房屋已被查封从而造成两原告无法实现《房屋买卖合约》的交易目的。根据《房屋买卖合约》第六条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，两原告有权依约依法解除《房屋买卖合约》、要求被告向两原告返还购房款人民币680000元及支付从起诉之日起到实际返还之日止按中国人民银行商业贷款同期利率标准计算的利息，并有权要求被告向两原告支付违约金人民币134500元、赔偿中介服务费13450元、财产保全担保费1300元。为维护原告的合法权益，故起诉。被告没有答辩。两原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.两原告身份证复印件1份、被告身份证复印件1份，用以证明两原告与被告的诉讼主体资格。2.商品房买卖合同复印件1份，用以证明被告有权将其所有的涉讼房屋出售给两原告。3.房屋买卖合约原件1份，用以证明在经纪方圆家中介服务部的促成下，两原告与被告于2018年9月22日签订一份房屋买卖合约，约定被告将其所有的涉讼房屋出售给两原告，房屋成交价为1345000元。4.中国农业银行业务凭证原件2份，5.收款收据原件2份，6.收据原件1份，证据4-6用以证明两原告于2018年8月22日向被告转账支付首期购房款680000元（其中有100000元为定金），同日两原告向中介支付中介服务费13450元。7.佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果复印件1份，用以证明涉讼房屋已被佛山市南海区人民法院在2018年9月21日查封，查封案号为（2018）粤0605执保4154号，查封期限为2018年9月20日至2021年9月19日。8.委托担保协议原件1份，用以证明为实现债权，原告委托担保公司提供担保而支出的费用1300元。本院另在诉讼中依法调取了成交确认书、（2019）粤0605执1278号之一执行裁定书、（2019）粤0605执1278号之二执行裁定书各1份并当庭出示，两原告对本院调取的上述材料无异议。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，两原告提交的前述证据及本院调取的材料来源合法、客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议或举证反驳，本院均予以采信。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2016年5月19日，被告与佛山市南海盈冠房地产开发有限公司（以下简称盈冠公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告以总价718601元向盈冠公司购买涉讼房屋，首期款148601元在预售合同签订之日起1日内支付，余款570000元应于2016年5月21日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，盈冠公司应于2017年8月25日前向被告交付涉讼房屋。2018年8月22日，两原告（买方）、被告（卖方）、圆家中介服务部（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：两原告以总价1345000元向被告购买涉讼房屋；定金100000元在签约当日支付，被告应于收到定金后120日内提供齐全办理因银行贷款所需要的资料，且配合两原告申请银行按揭；两原告应在签约后120日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；两原告向银行申请20年650000元的银行按揭贷款（以银行批准结果为准）；被告同意在收取定金后60日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；两原告同意在被告收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，两原告提取首期楼款（不含定金）580000元转入被告的贷款账号内，银行到账后即视为被告已收取相应楼款；首期楼款余额15000元两原告应在房管部门出具成功受理本次交易房地产权证/不动产权证递件回执当天直接支付给被告；楼价余款650000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给被告，如银行批准贷款金额少于两原告申请的贷款金额，二者相差金额，两原告应在房管部门出具成功受理本次交易房地产权证/不动产权证递件回执当天直接支付给被告；签约后，买卖双方有以下情形之一[（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致合约的目的不能实现；（4）在守约方，或有关政府部门，或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后十天，仍不履行合同之条款；（5）违反有关合约的其他补充协议或其他不履约或不完全履约的情形的]，即视为违约，届时守约方有权解除合同，并有权要求违约方双倍返还定金和支付成交价10%作违约金；买卖双方任何一方出现前述违约行为的，违约方除应即时向经纪方支付应付未付的中介服务费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失；守约方已支付中介服务费及咨询费的，应由违约方赔偿给守约方。该合同第十二条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改及补充）”处手写约定：两原告同意签订合同时转账680000元给被告，被告现还欠银行本金约530000元（以实际银行查询为准），两原告同意届时承担垫资530000元产生的手续费。同日，原告李娟向被告转账680000元，转账附言为“购房首期含定金”。被告于同日出具两份《收款收据》，分别确认收到两原告支付的定金100000元、首期楼款（不含定金）580000元。同日，原告李娟向马爱娣转账支付13450元。圆家中介服务部于同日出具《收据》，确认收到两原告支付的承购涉讼房屋的中介服务及咨询费13450元。2018年9月10日，涉讼房屋办理不动产权登记，登记权利人为被告，占有份额为单独所有，权利证号为粤（2018）佛南不动产权第0214889号。同日，涉讼房屋还办理抵押登记，登记抵押权人为中国银行股份有限公司佛山南海狮山支行，不动产登记证明号为粤（2018）佛南不动产证明第0136434号。2018年9月21日，涉讼房屋被本院以（2018）粤0605执保4151号案查封，查封期限为2018年9月20日至2021年9月19日。2018年10月30日，两原告提起本案诉讼，本院于同年11月18日将本案应诉材料送达予被告。另查明，本院在办理邓智峰申请执行张晓东民间借贷纠纷一案[（2019）粤0605执1278号]的过程中，于2019年3月25日作出（2019）粤0605执1278号之一执行裁定，裁定拍卖涉讼房屋。同年7月9日，涉讼房屋由梁浩文以1140000元竞得。本院于同年7月19日依法作出（2019）粤0605执1278号之二执行裁定，确认涉讼房屋的所有权及相应的土地使用权归买受人梁浩文所有。诉讼中，两原告向本院提交了其与深圳市友帮达融资担保有限公司签订的《委托担保协议》，该协议约定两原告申请该公司就其在本案向本院申请财产保全出具财产保全担保函，两原告向该公司支付担保费用1300元。庭审中，两原告陈述称因涉讼房屋被查封，故本案交易的抵押债务没有清偿，两原告也尚未办理按揭贷款申请。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。两原告与被告签订的《房屋买卖合约》项下既包含了原、被告买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含了圆家中介服务部为原、被告买卖涉讼房屋提供居间服务的权利义务约定，为混合合同。现原、被告因履行该合同项下买卖涉讼房屋的权利义务约定产生纠纷并致本案，本院仅就此进行审查处理。经审查，《房屋买卖合约》项下原、被告买卖涉讼房屋的权利义务约定是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，双方均应依约履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。在签约之后，涉讼房屋因被告的个人债务被查封，后又被法院依法处置，致合同目的无法实现，被告构成根本违约，两原告诉请解约有事实和法律依据，本院予以支持，并根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，确认《房屋买卖合约》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定于被告收到本院送达的本案应诉材料之日（2018年11月18日）解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，因《房屋买卖合约》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定已经解除，两原告诉请被告返还购房款680000元理据充分，本院予以支持。因被告在合同解除之后才负有返还上述款项的义务，现被告至今未返还上述款项予两原告给两原告造成利息损失，故被告应以购房款680000元为本金从2018年11月19日起至实际返还购房款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予两原告，两原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。因被告根本违约导致合同解除，两原告诉请被告按涉讼房屋成交价1345000元的10%计付违约金134500元、赔偿其已支付的中介服务费13450元有事实和法律依据，且符合双方约定，本院予以支持。两原告诉请被告赔偿财产保全担保费1300元，该费用属于两原告自愿支出的诉讼成本，且相关损失已在本院判令被告支付的违约金中得以补偿，故对该项诉请，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告李作燕、李娟与被告张晓东、案外人佛山市南海区圆家房地产中介服务部于2018年8月22日签订的《房屋买卖合约》项下关于买卖广东省佛山市南海区狮山镇松岗商业大道北2号海逸桃源花园6栋2904房的权利义务约定于2018年11月18日解除；被告张晓东应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款680000元及以该款为本金从2018年11月19日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告李作燕、李娟；被告张晓东应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金134500元予原告李作燕、李娟；被告张晓东应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介服务费13450元予原告李作燕、李娟；驳回原告李作燕、李娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费12092.5元，财产保全费4666.25元，合共16758.75元（两原告已预交28860.25元），由两原告负担50元，由被告负担16708.85元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对两原告多预交的案件受理费和财产保全费共28810.25元，在本判决发生法律效力后，经两原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  甘湛虹二〇一九年八月六日本件与原本核对一致书记员许晓璇