西安市雁塔区人民法院西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01**民初798号原告：张振宇，男，汉族，1974年1月29日出生，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，住西安市碑林区，系西安城市电网公司员工。委托代理人：牛小广，陕西菲尔律师事务所律师。被告：李鹏，男，汉族，1975年8月8日出生，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，籍住陕西省渭南市临潼区，现住西安市高新区都市之门C，D座第1幢1单元4层10413号。原告张振宇诉被告李鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人牛小广到庭参加了诉讼，经公告向被告李鹏送达民事起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、司法公开告知书、廉政监督卡、开庭传票，期限届满后，被告李鹏无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院遂依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张振宇诉称：2017年1月11日，原告、被告及居间方西安康融房地产营销策划有限责任公司第二分店签订《房屋租赁合同》，约定被告租用原告高新区XX路都市之门C、D座第1幢1单元4层10413号房屋，租期为2017年2月1日至2019年1月31日。租金标准为每月7800元，支付方式为每半年支付一次。合同签订后，原告按照合同约定于2017年1月16日之前将房屋交付被告使用。被告在租用原告房屋后，初期尚能按照约定支付租金，但至2018年元月起，被告就开始拖欠租金，经原告多次催要，被告一直未支付2018年2月1日至今的房屋租金。基于被告长期拖欠房屋租金的严重违约事实，原告现依法向本院提起诉讼，请求判令：1.要求立即解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还租用房屋；3.被告支付房屋租金人民币93600元（暂计至2019年1月31日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；4.被告支付物业管理费约27828元（2018年1月至2019年1月31日的费用，实际要求计算至被告返还占用房屋之日）；5.被告支付迟延支付租金违约金人民币7800元；6.本案诉讼费用由被告承担。被告李鹏既未出庭参加诉讼，亦未提交任何答辩意见。经审理查明：2011年1月11日，原告张振宇、被告李鹏及居间方西安康融房地产营销策划有限责任公司第二分店签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条（一）房屋坐落于西安市高新区XX路都市之门C、D座第1幢1单元4层10413号；第三条（一）房屋租赁期为2年，自2017年02月01日至2019年01月31日，（二）甲方（注原告）应于2017年01月16日前将房屋按约定条件交付给乙方（注被告）。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；第四条（一）租金标准每月为：人民币（大写）柒仟捌佰元整（7800.00元/月），（二）支付方式按半年支付，结算方式为转账。乙方应在每期租金到期前30日支付下一期租金；第五条，租赁期内的下列费用中：水费、电费、电话费、采暖制冷费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内装修费等，由乙方（具体由使用方）承担；第九条（三）乙方不按照约定支付租金达15日或欠缴各项费用达叁仟玖佰元整的，甲方有权要求乙方按照第某某约定支付违约金并单方解除合同；第某某（一），乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿损失；第十二条业主收款账号开户银行为招商银行西安市解放路支行，开户名为张振宇，账号为：XXXXXXXXXXXX0129。合同签订后原告按约交付房屋，被告在2017年1月16日通过其银行账号支付租金50700元；2017年9月1日，被告通过西安西人马电子科技有限公司支付房租46800元，在租赁期间总计交付房租97500元。2019年1月12日，原告张振宇到物业公司交房屋2018年1月至6月公共能耗、物业费、中央空调费共计12254.64元；在2019年5月12日又到物业处缴纳房屋2018年7月至2019年5月15日公共能耗、物业费、中央空调费等共计16802.8元。另外，在2019年5月12日，原告在小区物业的见证下，清点被告留存物品后现已收回了租赁房屋。原告当庭放弃“要求判令被告返还租用房屋”之诉讼请求，同时将诉讼请求3、4中要求被告支付房屋租金、物业管理费的时间从返还房屋之日变更至2019年5月12日。上述事实，有商品房买卖合同、房屋租赁合同、招商银行西安市解放路支行交易流水、物品交接清单、西安永绿物业服务有限公司证明等证据及庭审笔录在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：1.本案的房屋租赁合同是否应该解除问题，本案中原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定的其它无效情形，故合同合法有效。在履行过程中，原、被告双方对支付房租产生争议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”并且本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第九条规定，被告不按照约定支付租金达15日、欠缴各项费用达叁仟玖佰元整的，原告有权要求按照月租金的100%支付违约金并单方解除合同。因此，原告主张房屋租赁合同应该解除的诉讼请求，本院依法予以支持；被告迟延支付租金的情况符合当事人签订的《房屋租赁合同》第九条的规定，原告有权要求按照月租金的100%支付违约金，所以原告诉请判令被告支付迟延支付租金违约金人民币7800元的主张，本院依法予以支持；2.被告是否应该向原告缴纳租金问题，本案中被告在2017年1月16日通过其银行账户向原告张振宇的账号为XXXXXXXXXXXX0129的账户支付租金50700元；2017年9月1日委托西安西人马电子科技有限公司向原告银行账户支付房租46800元，在租赁期间总计交付房租97500元。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”被告具有向原告按照约定的期限与方式支付房屋租金的法定义务，而被告是从2018年2月1日起，就未向原告缴纳租金。直至2019年5月12日原告会同物业人员收回了租赁房屋之日，被告拖欠原告租金总计116220元，且原告在庭审中已经同意将租金计算至2019年5月12日，因此，被告应该缴纳2018年2月1日计算至2019年5月12日的房屋租金总计116220元；3.关于被告是否应当向原告支付物业费问题，本案中，原告提供了西安永绿物业服务有限公司证明，证明其缴纳了2018年1月至6月公共能耗、物业费、中央空调费共计12254.64元，以及2018年7月至2019年5月15日的公共能耗、物业费、中央空调费等共计16802.8元。按照双方签订的《房屋租赁合同》第五条，租赁期内的下列费用中：水费、电费、电话费、采暖制冷费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内装修费等，由乙方（具体由使用方）承担。被告李鹏具有缴纳物业管理费用的义务，因此，对原告主张判令被告支付物业管理费的意见，本院依法予以支持。但对于其支付的金额问题，原告在2019年5月12日已经会同小区物业，清点了被告留存物品后已收回了租赁房屋，故在计算其物业管理费时应该计算至2019年5月12日原告收回房屋之日。本案原告第二次缴纳物业费，即2019年5月12日缴纳的16802.8元，时间为2018年7月至2019年5月15日，共计319天，日均约为52.67元，故截止2019年5月12日，被告应该缴纳物业费16644.78元。另外，由于原告在庭审中自愿放弃“要求判令被告返还租用房屋”的第二项诉讼请求，这是原告对其权利的依法处理，本院依法予以准许。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、立即解除原告张振宇与被告李鹏签订的《房屋租赁合同》。二、被告李鹏于本判决生效之日起十日内向原告张振宇支付房屋租金人民币116220元。三、被告李鹏于本判决生效之日起十日内向原告张振宇支付物业管理费16644.78元。四、被告李鹏于本判决生效之日起十日内向原告张振宇支付迟延支付租金违约金人民币7800元。案件受理费2885元，由被告李鹏承担。鉴于本案案件受理费原告张振宇已预交，故被告李鹏将应承担的案件受理费2885元于本判决生效之日起十日内直接支付给原告张振宇。如未按照本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级⼈民法院。   审  判  长     王  万  民⼈民陪审员     章  小  云⼈民陪审员     廖  兴  才 二〇⼀九 年  八  月十五日 书  记  员     史  丽  娜