甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初2470号 原告：天水华茂物业管理有限公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：彭振华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：段君，男，该公司经理。 被告：张晓晨，男，汉族，中国人民财产保险股份有限公司天水分公司职员，住天水市秦州区。 原告天水华茂物业管理有限公司与被告张晓晨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天水华茂物业管理有限公司委托诉讼代理人段君、被告张晓晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天水华茂物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2010年1月至2019年3月期间拖欠的物业服务费8554.5元，二次供暖电费1320元，合计9874.5元；2.判令被告支付2010年1月1日至2019年3月31日期间拖欠物业费产生的滞纳金77247.14元。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付2010年1月至2019年3月期间拖欠的物业服务费8554.5元，二次供暖电费990元，合计9544.5元。事实和理由：原告受兰天新华苑业主委员会的委托为兰天新华苑小区业主提供物业服务，保证了小区物业服务的正常运行，被告理应按月缴纳物业服务费。2009年7月8日天水市物价局核准兰天新华苑小区高层住宅物业收费标准为1.10元每平方米每月，多层为0.30元每平方米每月。但考虑到业主的承受能力，实行分步调整、逐步到位，暂按照高层住宅物业费0.80元每平方米每月，多层为0.30元每平方米每月，目前，小区大多数业主都能给予理解和支持，积极履行缴费义务。原告曾多次向被告催收其应交的物业费，但被告从2010年1月至今，以各种理由恶意拖欠各种费用。按《业主管理规约》第三十条：欠费业主还应从逾期之日起按每日千分之三承担滞纳金，被告应承担所欠物业费滞纳金77247.14元。原告目前严重经营亏损，物业服务费是唯一的收入来源，是维护小区物业服务正常运行的基本保证。被告的拖欠行为，不仅严重违背了《业主管理规约》的约定和业主应该履行的法定义务，而且造成对正常缴费业主利益的侵害，导致物业管理服务难以正常运行，特向法院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。 张晓晨辩称，由于原告没有履行住宅楼前绿地花园的建设，在入住时，原告承诺在绿地花园建好之前免收物业费及电梯费用，而现在绿地花园已经无法建成，故原告不应向被告收取物业费。而且物业费用属于服务费，原告的服务质量太差，不应上涨物业服务费。2010年至2016年因为暖气不热、响声大、压力小，所以被告没有缴纳供暖二次转换费，2017年暖气热了之后的供暖二次转换费被告全部缴清了。由原告的服务有瑕疵被告才没有缴纳物业费，所以不应收取滞纳金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 天水华茂物业管理有限公司为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.《物业服务合同》1份，拟证明原告为被告提供物业服务，被告应缴纳物业费的事实； 2.天水市住房和城乡建设局天市建纪[2010]22号文件1份和明细账4张，拟证明被告应缴纳供暖二次转换费的事实。 经质证，被告对证据1真实性认可，但认为原告没有按照合同约定提供物业服务，对证据2不认可，认为暖气不热时，原告并未要求被告支付过该费用。 本院审核认为，被告对原告提交的证据1真实性认可，该证据可以证明原告与被告之间存在物业服务合同关系的事实，被告对原告提交的证据2不认可，认为暖气不热，不应收取供暖二次转换费，但天水市住房和城乡建设局下发的文件显示供热公司收取的供热费用并不包括供暖二次转换费，而其他住户也缴纳了该部分费用，故对于原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 张晓晨为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.收款收据3张，拟证明被告缴纳了2018年的供暖二次转换费和2016年6月、7月的物业费及所有电梯费使用费的事实； 2.照片10张，拟证明原告提供的物业服务存在瑕疵的事实。 经质证，原告对被告提交的证据无异议，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系原告提供物业服务的天水市秦州区兰天新华苑小区1号楼的业主，被告住宅建筑面积为137.5㎡。2017年12月22日，兰天新华苑小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定委托服务内容包括物业共用设备设施及其运行的维护和管理（主要包括小区内共用上下水管道、落水管、污水管、共用照明、安防监控、避雷、消防设施设备以及供电、供水、供暖等设施设备）和环境卫生、绿化管理服务（主要包括楼道、走道、门厅、屋顶、天台等部位的定时清扫、内墙壁的除尘、公共门窗的清洁、绿化、园地、路面的清扫、生活垃圾和建筑垃圾的收集及清运、灭鼠、洒药、雨及污水管道的疏通）等。2010年1月至2016年9月，原告按照0.4元/㎡收取物业费，2016年10月至2019年3月，原告按照0.8元/㎡收取物业费。被告在2010年1月1日至2019年3月期间，仅缴纳了2016年6月和7月的物业费，其他费用均未缴纳，故被告拖欠物业费的数额为7645元。2010年11月1日，天水市住房和城乡建设局下发文件，提出现行供热价格不包括供热二次转换费，兰天新华苑、兰天嘉园的供暖二次转换费具体由兰天物业公司与用户协商解决，被告按照1.2元/㎡缴纳2015年、2016年和2018年的供热二次转换费。在原告提供物业服务期间，被告居住的住宅楼下水管道、污水道等经常出现堵塞溢出的情况，住宅楼前路面的清扫、生活垃圾清运也存在一定的瑕疵。原告对于被告拖欠的费用催要未果，故状诉到院，要求处理。 本院认为，原告与兰天新华苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》系真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。原告已提供了主要的物业服务，被告应履行交纳物业费的义务，被告辩称原告承诺因绿地花园未建好而免收物业费，原告对此并不认可，被告并未举证证明原告曾作出过该承诺，且修建绿地花园并非原告作为物业公司的义务，故被告的该辩称理由不能成立，对于原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。对于应收取物业费的数额，庭审查明按照收费标准，被告共拖欠物业费7645元，从被告提交的照片看，原告提供的物业服务存在很多不到位的情形，并未全面履行《物业服务合同》约定的委托服务内容，被告所居住的楼房的下水管道、污水道等经常出现堵塞溢出的情况，而且路面的清扫、生活垃圾的清运等方面也有一定瑕疵，对原告应收取的物业费，本院酌情按拖欠物业费7645元的70%支持即5351.5元，故被告应支付原告2010年1月1日至2019年3月期间拖欠的物业费5351.5元。对于原告要求的2010年至2014年、2017年的供热二次转换费990元，被告辩称暖气不热不应收取该费用，且其缴纳了2017年的暖气二次转换费。而供热二次转换费系原告用于高层供热支出的电费，该部分费用应由业主承担，暖气的温度与供热公司的供暖效果有关，与暖气二次转换费无关，被告也按照1.2元/㎡缴纳了2018年的暖气二次转换费，被告称其缴纳了2017年的该费用，原告并不认可，被告并未提交相关缴款票据，故被告的辩称理由不能成立，对于原告要求被告支付拖欠的供热二次转换费990元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金77247.14元的诉讼请求，被告未缴纳物业费也是因为原告提供的物业服务存在部分瑕疵，双方并未就该问题积极协商并采取有效的措施予以解决，原告对此也有一定过错，故原告的该诉请，本院不予支持。 综上，被告应支付原告拖欠的物业费及供热二次转换费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条和《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张晓晨于本判决生效之日起十日内向原告天水华茂物业管理有限公司支付拖欠的物业费5351.5元及供热二次转换费990元，共计6341.5元。 二、驳回原告天水华茂物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1980元，减半收取计990元，由原告天水华茂物业管理有限公司负担940元，被告张晓晨负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  马冰 二〇一九年八月二十六日 书记员  王琪