云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初1089号原告：云南国银实业有限公司，住所地：云南省昆明市经开区云大西路新广丰食品物流中心****第****。法定代表人：王庭泉。委托诉讼代理人：朱志刚，云南广度佰佳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：宗翔，男，1965年9月22日出生，汉族，住昆明市五华区，系云南国银实业有限公司员工，特别授权代理。被告：昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司，住所地，住所地：云南省昆明市经开区昆明出口加工区海关监管大楼**iv>法定代表人：董洪齐。委托诉讼代理人：李康鸣，云大法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告云南国银实业有限公司（以下简称：“国银实业公司”）诉被告昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司（以下简称：“阿诗玛珠宝公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告国银实业公司的委托诉讼代理人朱志刚，被告阿诗玛珠宝公司的委托诉讼代理人李康鸣到庭参加诉讼。原、被告双方申请进行协商和解，本院依法延长审限。本案现已审理终结。国银实业公司诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2012年签订的《国际珠宝城房屋买卖合同》及补充协议和2017年签订的《债权债务终了协议》、《房屋转让合同》；2、由被告阿诗玛珠宝公司为原告办理昆明市经济技术开区昆明出口加工区国际昆明珠宝城第三栋房屋的不动产权证；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2012年签订《国际珠宝城房屋买卖合同》及《补充协议》约定被告将其开发的位于昆明市经济技术开发区昆明出口加工区的国际昆明珠宝城第三栋整栋房屋转让给原告。签订合同后，原告支付了购房款39065644元，但被告一直到2015年才交付房屋，且因被告自身原因迟迟未能为原告办理房屋不动产权证登记。后经原、被告双方共同协商达成协议，截止2017年12月8日被告应向原告支付逾期交付房屋违约金，逾期交房违约金用于冲抵原告应付房屋尾款10195077.80元，原告已履行了支付清购房款义务，但被告至今仍不履行为原告办理涉案房屋的不动产权证过户登记的义务。阿诗玛珠宝公司辩称，原告所诉购买被告开发的昆明市经济技术开发区昆明出口加工区的国际昆明珠宝城第三栋整栋房屋的事实属实，由于被告经营困难，确实出现了逾期交房、逾期办理房屋不动产权证过户登记的情况，但经过双方协商已达成协议，因原告还欠购房款10195077.80元未付，被告同意将原告尚欠的购房款10195077.80元作为逾期交房的违约金赔偿给原告，冲抵原告所欠的购房尾款。对于购买房屋办理过户登记手续的相关税费，依法应由原告自己承担，但由于原告自己不愿意承担缴税，为此双方对房屋过户税费的承担问题了生争议，导致房屋未能完成过户登记手续，时至今日，在客观上已经不存在继续办理过户登记手续的可能，希望与原告协商解除合同。原告向法庭出示了双方签订的《国际昆明珠宝城房屋买卖合同》及补充协议、《房屋转让合同》、付款凭证、银行进账单、收据、业主验房单。被告对原告提交的上述证据三性均予以认可。由于双方对上述证据均无异议，本院予以采信。被告提交了向原告出具的商榷函、不动产登记信息，原告对上述证据也无异议，本院予以采信。根据双方当事人提供的证据及陈述，确认本案事实如下：原、被告双方签订《国际昆明珠宝城房屋买卖合同》约定，原告购买被告开发的昆明市经济技术开发区昆明出口加工区的国际昆明珠宝城第三栋整栋房屋，面积11660平方米，总价款48，832，080元，采取分期付款方式，被告于2011年8月31日交付房屋，逾期交付房屋期满三个月，应支付每日按购房总价款的0.05%的违约金，合同继续履行。房屋交付后，被告应于原告手续齐全之日起180个工作日内办理房屋产权过户登记手续。之后双方签订补充协议，对分期付款金额及时间作出明确约定，并确定2014年4月30日前交付房屋。至2013年3月29日，原告共计支付购房款39，065，664元。2015年5月11日，双方办理了房屋交接手续。2017年12月8日，双方签订《债权债务终了协议书》约定，原告购买的昆明市经济技术开发区昆明出口加工区的国际昆明珠宝城第三栋整栋房屋，面积11762.35平方米，总价款49260721.80元，原告已支付购房款39，065，664元，尚欠购房款10195077.80元未付。双方协商同意，原告欠付的购房尾款10195077.80元冲抵被告应赔偿的逾期交房违约金、逾期过户违约金等违约赔偿，原告不再支付购房尾款。由原告承担应向税务机关缴纳的房屋过户所产生的税费200万元，于接通知后10日内交付给被告或者向税务机关缴纳。之后，双方签订《房屋转让合同》对房屋面积、价款进行了明确，房屋交付后，由被告在原告提交齐全资料后180个工作日内向相关部门申请办理房屋产权登记手续。由于被告一直未办理房屋过户登记手续，原告诉到法院。另查明，双方合同约定的昆明市经济技术开发区昆明出口加工区的国际昆明珠宝城第三栋整栋房屋共分10层，其中：第一层964.33平方米、第六层1199.78平方米、第七层1199.78平方米、第八层1199.78平方米、第九层1199.78平方米、第十层1199.78平方米，因其他案件被上人民法院查封。尚余第二、三、四、五屋分别为1199.78平方米，因本案原告申请诉讼保全被本院查封。综合诉、辩双方意见，审理本案争议焦点是：双方合同是否应当继续履行，被告是否应当履行合同约定为原告办理房屋过户登记手续的义务。本院认为，原、被告双方签订《房屋转让合同》系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。由于被告未按照合同约定交付房屋，导致延期交房，经双方协商达成协议，被告将其应赔偿原告的延期交房违约金冲抵原告尚未支付的购房尾款，原告已经履行了支付全部购房款的义务，之后，被告虽实际交付了房屋，原告已接收并实际占用、使用房屋。由于本案系房屋买卖交易，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”，第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”以及《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权产的设立、变更、转让和消灭、经依法登记、发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另规定的除外”。由于房屋买卖合同标的物所有权的转移具有不同于一般动产交付所有权即转移的特殊性，须向不动产登记部门办理房屋产权过户登记手续，取得房屋产权证，才能取得房地产的所有权，故双方的合同尚未履行完毕，应当继续履行。本案中，原、被告签订《房屋转让合同》第十条约定“被告在原告交齐产权登记资料后180个工作日内将完整资料提交房屋登记部门，为原告申请办理房屋产权登记手续（原告应交资料由被告出具清单）”，由于申请办理不动产权登记手续也是被告应履行的合同义务，被告未履行义务，违反了双方合同的约定，因申请办理房屋产权登记手续须提交房屋买受人的相关资料，故原告也应承担提交完整的相关资料的责任，配合被告完成申请办理房屋产权过户登记手续，办理不动产过户登记需缴纳的相关税、费，按照有关法律规定，由相关义务人承担。原告要求被告继续履行合同义务的诉讼请求成立。鉴于双方买卖合同约定的标的物第一层、第六至十层因其他案件被人民法院查封或已经拍卖，实际上已经无法正常履行，该部分合同目的不能实现，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第六十条及《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下：一、由被告昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司继续履行《房屋转让合同》，为原告云南国银实业有限公司申请办理昆明市经济技术开发区昆明出口加工区的国际昆明珠宝城第三栋第二、三、四、五层房屋建筑面积4799.12平方米的不动产过户登记手续；二、驳回原告云南国银实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288104元，保全费5000元，共计293104元，由被告昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  姚永祥人民陪审员  伍本才人民陪审员  施方梅二〇一九年八月二十二日书 记 员  陈 瑞