安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初1518号原告：合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司，住所地合肥市蜀山区井岗路**蜀山区检察院****，统一社会信用代码91340100719932159A。法定代表人：谢公平，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴博瑄，该公司员工。委托诉讼代理人：李瑞，该公司员工。被告：孙开荣，男，1969年2月2日出生，汉族，户籍地合肥市庐阳区。原告合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司（以下简称蜀山区城投公司）与被告孙开荣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司的委托诉讼代理人吴博瑄、李瑞，被告孙开荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蜀山区城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令孙开荣支付所欠房屋租金27846元（租期2017年4月23-2018年12月23日共计20个月）及违约金39000元（自2017年4月23日开始暂计算至2018年12月23日延期600天，每天65元，款清日停止计算）；2.判令解除蜀山区城投公司与孙开荣之间的《房屋租赁合同》，孙开荣向蜀山区城投公司返还租赁房屋；3.判令孙开荣承担本案诉讼费用。庭审中，蜀山区城投公司变更其诉讼请求为：1.判令孙开荣支付蜀山区城投公司2017年4月23日至2019年7月8日期间房屋租金37162元及违约金39000元（自2017年4月23日开始暂计算至2018年12月23日延期600天，每天65元，款清日停止计算违约金）；2.依法判令孙开荣承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月,蜀山区城投公司与孙开荣签订《房屋租赁合同》，约定蜀山区城投公司将位于合肥蜀山新村18幢402室的房屋出租给孙开荣，租期自2016年4月23日至2019年4月22日，首年租金为15600元，以后每年递增5%。蜀山区城投公司按约定交付了房屋，孙开荣一直未缴纳租金，在蜀山区城投公司多次催促之下，孙开荣于2017年11月2日支付了2016年4月23日至2017年4月22日期间的租金，但后期租金一直拖欠，虽经上门催要，孙开荣一直拒付。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。孙开荣辩称，案涉房屋系我本人租赁使用，但在2019年7月已经将该房屋返还给蜀山区城投公司。对蜀山区城投公司主张的租金无异议，因为经济原因我愿意于今年年底前付清欠付的租金；但蜀山区城投公司同时主张违约金，且计算标准过高，希望可以免除违约金。本院经审理查明：坐落于合肥市蜀山区蜀山新村****的房屋房地产权利人为蜀山区城投公司。2016年4月，蜀山区城投公司（房屋出租方、甲方）与孙开荣（房屋承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁物坐落于合肥市蜀山新村18幢402室，面积58.42平方米，租赁期限自2016年4月23日至2019年4月22日；房屋履约保证金为2000元，乙方应在接收房屋之前将履约保证金交付给甲方；如乙方承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息），如乙方发生违约行为，则违约金直接从履约保证金中扣除；合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从履约保证金中扣除；首年租金为15600元，递增情况为自第二年起，每年租金均按上一年实际租金的5%比例递增；乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金计15600元，租金每十二个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始20日前向甲方支付；租赁期满或租赁合同解除后，乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后10日内无条件将房屋归还甲方；乙方不支付或者不按照约定支付租金达20日的，应承担违约责任，并向甲方支付首年度三个月租金的违约金；租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按65元/天标准承担违约金；租赁到期或合同解除后，乙方未按约定时间清场并返还甲方房屋的，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间段内的租金外，每延迟一天还应按65元/天标准承担违约金；乙方承租期间内发生的违约金均直接从乙方履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行缴纳等内容。后孙开荣交纳履约保证金2000元，蜀山区城投公司将案涉房屋交付给孙开荣租赁使用。后孙开荣实际占有使用房屋至2019年7月8日，但仅支付了2016年4月23日至2017年4月22日期间的租金，尚欠2017年4月23日至2019年7月8日期间的租金及占有使用费共计37162元（16380元+17199元+17199元/年÷12个月×2.5个月）至今未予支付。诉讼中，蜀山区城投公司、孙开荣均同意将孙开荣缴纳的履约保证金2000元抵扣其欠付的房屋租金。上述事实有当事人的当庭陈述及合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司提交的《房屋租赁合同》、转账凭证及发票在卷佐证，本院予以确认。本院认为，蜀山区城投公司与孙开荣签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行义务。孙开荣在租赁期内未按期足额支付租金，在租赁期满后未按约返还房屋，其行为显属违约。现蜀山区城投公司起诉要求孙开荣支付房屋租金及占有使用费35162元（37162元-履约保证金2000元），具有事实和法律依据，本院予以支持。虽然租赁合同对于孙开荣存在违约行为时的违约金标准进行了约定，但该约定明显过高，综合考量合同的履行状况及本案的实际情况，对于蜀山区城投公司主张的违约金本院酌减为2000元；蜀山区城投公司相关诉请中的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告孙开荣于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司房屋租金及占有使用费35162元；二、被告孙开荣于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司违约金2000元；三、驳回原告合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1704元，由被告孙开荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  李荣誉人民陪审员  晁惠芳人民陪审员  夏守余二〇一九年八月十四日书 记 员  王 琼附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。