江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终2009号上诉人（原审原告）：马辉，女，1985年2月1日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彪，江苏永信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏两淮盐化有限公司，住所地江苏省连云港市海州区苍梧路**。法定代表人：杨永，董事长。委托诉讼代理人：张春艺，女，该公司工作人员。上诉人马辉、上诉人江苏两淮盐化有限公司（以下简称两淮盐化公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初9343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。马辉上诉请求：1.在（2018）苏0706民初9343号民事判决基础上，改判两淮盐化公司增加赔偿违约金15928元；2.一审、二审案件受理费由两淮盐化公司承担。事实与理由：上诉人与两淮盐化公司房屋买卖合同纠纷一案，上诉人向两淮盐化公司主张逾期交房违约金，虽然一审法院支持了上诉人调整逾期交房违约金的诉讼请求，但关于违约金计算的截止日期一审法院却仅计算至两淮盐化公司向上诉人交付装修钥匙之日止，一审法院认定两淮盐化公司逾期交房截止时间的事实错误。上诉人认为，两淮盐化公司在2018年8月10日之前交付装修钥匙的行为，系将未经竣工验收合格、水电气不通、不具备正常生活条件的商品房交付给上诉人，不应当算是正式交房。两淮盐化公司的正式交房时间应当以其向上诉人送达的交房通知书上由其确定的办理交房手续的时间为准。两淮盐化公司辩称：一审法院认定的逾期交房时间为拿钥匙时间无任何问题，适用法律正确。根据双方签署的合同附件四补充协议第5条约定，双方签署商品房交接单交接钥匙后为交付；补充协议第11条约定，合同第八条约定的商品房经验收合格指房屋需经出卖人、施工单位、设计单位、监理单位共同验收后为合格并可以交付。涉案房屋在交付时已经过四方验收，符合合同约定的交付条件。根据江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答第33条规定，当事人选择竣工验收合格，交付标准只需建设、设计、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案，涉案房屋有无竣工备案不影响房屋交付使用；第34条规定，买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接收房屋，买受人要求出卖人承担逾期交付责任的不予支持。本案中业主提前收房的行为视为对双方交付条件进行实质性的变更。两淮盐化公司上诉请求：1.依法撤销连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初9343号民事判决第一项，并依法改判；2.本案诉讼费用由马辉承担。事实与理由：一审法院将双方合同约定的日万分之0.05的违约金标准调整至日万分之一，无事实和法律依据。本案中上诉人与马辉签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定逾期交付房屋的，上诉人按照日万分之0.05的标准支付马辉延期交房违约金。该条约定系双方签字确认的真实意思表示，双方均应本着契约精神，尊重合同；且该条约定并未违反任何法律规定，人民法院应当予以认可，一审法院不应进行调整。马辉辩称：一审法院将逾期交房违约金计算标准从日万分之0.05调整至日万分之一合法合理，两淮盐化公司逾期交房给业主造成了房屋租金的损失，因此违约金计算标准的调整有法律依据。马辉向一审法院起诉请求：1.判令两淮盐化公司支付逾期交房违约金24387元（暂计算至2018年8月10日，按照已交付房屋价款的日万分之一计算）;2.诉讼费用由两淮盐化公司承担。一审法院认定事实如下：2016年5月20日，马辉（买受人）与两淮盐化公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定两淮盐化公司将其开发的坐落于连云港市海州区苍梧路同科汇丰国际第E6#楼2单元2-2201室房屋出卖给马辉，总价款1098518元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.05的违约金，合同继续履行。2.逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.05的违约金。合同签订后，马辉支付全部购房价款。2018年3月18日，马辉领取房屋钥匙进行装修。一审法院认为，马辉与两淮盐化公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。两淮盐化公司未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金计算标准，马辉诉称，日万分之0.05的违约金明显低于其实际损失，要求调整为日万分之一。一审法院认为，合同约定的逾期交房违约金按照日万分之0.05计算，确实低于马辉的实际损失，一审法院参照同地段同类房屋租金标准，将逾期交房违约金酌定为按照日万分之一计算。关于逾期交房违约金计算期间，马辉诉称，两淮盐化公司承诺违约金计算至正式交房之日，即房屋经验收合格后；一审法院认为，马辉于2018年3月18实际接收房屋并进行装修，应当认定为马辉放弃了原合同约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了实质性的变更，马辉实际收房之日即为房屋交付之日，马辉再主张收房之后的逾期交房违约金，法院不予支持。两淮盐化公司逾期交房期限应当从2018年1月1日起计算至2018年3月18日止，共77日。因此，两淮盐化公司应支付马辉逾期交付房屋违约金为8458.57元(1098518元×0.01%/日×77日)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院遂判决：1.两淮盐化公司于判决生效之日起十日内给付马辉逾期交付房屋违约金8458.57元；2.驳回马辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费410元（马辉已预交），由马辉负担268元，由两淮盐化公司负担142元（该费用马辉已预交，两淮盐化公司于履行判决时一并将该款项给付马辉）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，在马辉于2018年3月18日实际接收房屋并进行装修的情况下，一审法院认定马辉实际收房之日即为房屋交付之日，并无不当。在两淮盐化公司逾期交房构成违约且合同所约定逾期交房违约金明显偏低情况下，一审法院参照同地段同类房屋租金标准，对逾期交房违约金进行调整，酌定为按照已交房价款日万分之一计算，并无不当。综上，马辉、两淮盐化公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（马辉已预交），由上诉人马辉负担。二审案件受理费50元（江苏两淮盐化有限公司已预交），由上诉人江苏两淮盐化有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 峰审 判 员  乙 斌审 判 员  刘 宁二〇一九年八月六日法官助理  寇运龙书 记 员  王雪竹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。