湖南省株洲市荷塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0202民初1992号 原告：株洲泉大物业管理有限公司，住所地：株洲市荷塘区文化路**。 法定代表人：胡晓东，系公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：陈卓，湖南火炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：过一龙，湖南火炬律师事务所实习律师。 被告：刘桂松，男，汉族，1972年9月10日出生，住株洲市荷塘区。 被告：刘金娥，女，汉族，1973年10月28日出生，住株洲市荷塘区。系被告刘桂松妻子。 原告株洲泉大物业管理有限公司（以下简称泉大物业公司）与被告刘桂松、刘金娥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泉大物业公司的委托诉讼代理人陈卓、过一龙，被告刘桂松到庭参加诉讼，被告刘金娥经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉大物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费8256元（192×43＝8256）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是泉盛金域半岛小区的物业管理服务机构，被告是泉盛金域半岛小区业主。该小区物业管理服务费标准为1.4元/㎡/月，被告房屋建筑面积为137.43平方米，被告每月的物业管理服务费为192元。原告一直积极地对被告小区进行规范的物业管理，为被告提供了完备的物业管理服务，但被告从2015年12月1日到2019年6月31日期间从未缴纳物业管理服务费，拖欠的服务费共计人民币8256元，经原告多次向被告催收，被告均未予理睬。综上所述，现原告依据《民事诉讼法》、《民法总则》、《合同法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告刘桂松辩称：1、答辩人认为原告不是本案适格主体，应当驳回原告的起诉。本人自2010年12月入住小区以来，仅与开发商签订深圳公元物业公司管理和服务协议，从未与株洲泉大物业管理有限公司签署任何形式的物业合同或管理协议，根据《合同法》以及《物业管理条例》第二条、第二十一条、第二十三条规定，原告与答辩人之间不存在任何合同关系。因此，原告不是本案适格的当事人，原告在没有双方签订的物业服务合同下的前提下起诉答辩人，缺乏法律依据。金域半岛业主委员会系2015年才成立的，故其出具的证明不足以证明原告于2010年就向答辩人提供了物业服务。因此，原告应当提供充分的证据证实其与答辩人存在物业服务关系，否则就应当驳回原告的起诉。2、原告提起诉讼，要求答辩人按照1.4元/㎡的标准交纳物业费缺乏事实和法律依据。（1）答辩人虽与深圳公元物业公司约定了按照1.4元/㎡的标准交纳物业费，但原告没有提供任何证据证实答辩人与原告之间也应当参照上述标准交纳物业费。（2）原告诉状中称“一直积极地对被告小区进行规范的物业管理，为被告提供了完备的物业管理服务”，这与客观事实严重不符。①2015年小区业委会成立后，曾多次驱赶不合法强行入驻的泉大物业，但原告坚决拖着不走。小区业主和原告之前的纠纷，街道和社区还有荷塘区物业办以及月塘派出所都介入并进行了多次调解，均始终不能解决。原告曾多次假冒业主签名，骗取房屋维修资金。2019年5月就曾假冒业主之名企图窃取维修基金，后被识破。②2013年5月15日答辩人车子停在自己的小区内被人为砸坏左前灯，报警才知所谓三级服务标准连监控设备都没有，多次找物业都置之不理。整个小区的电井地线全部被盗割，而这竟然是业主先发现的。几年过去了，地，地线仍然缺失区居民雷雨天战战兢兢，生命财产安全受到严重威胁。③小区里还多次发生摩托车被盗、汽车被剐蹭事件，物业对此视而不见，对业主的投诉置若罔闻。部分业主顶层房屋漏水，部分业主外墙漏水以及其他建筑损坏情况，原告对维修请求拖着不配合处理，拖过房屋保修期后让业主动用维修基金，故漏水事件，一直拖而未决，导致多户业主无法居住。④小区电梯因安保维修不当多次出现故障，业主多次被困电梯；入住不到5年就动用房屋维修基金进行大修，答辩人所在单元至今已动用维修基金大修三次。其中答辩人所在单元曾半个月无电梯使用，后在业主强烈抗议、政府机关介入后才动用维修基金先行维修一台。给业主生活带来了极大的不便。⑤小区入住之初配有单元管家，3年后全部撤出。原办公室1人，综合部5人，客服部8人，保安部14人，保洁部7人，机电部1人。现小区只有2个门卫和2个保洁基本的卫生打扫。门禁系统损坏，门卫对小区进出车辆和人员无任何管理，形同虚设，导致偷窃事件频发。⑥小区的很多配套设施被破坏。避雷系统缺失;水景池多年未用，喷淋系统已生绣；排水系统不畅，污水臭水横流；小区路灯楼道灯不亮；小区门面门口的几株古老樟树悉数死亡，空留光秃秃的花坛。⑦小区的消防设施喷淋系统是摆设，一旦发生火灾，后果不堪设想。小区油烟污染噪声污染蚊蝇老鼠滋生，让业主无法忍受。⑧2015年元月27日凌晨，答辩人所住楼栋2个单元楼底到楼顶30余户偷盗，物质损失和精神损失都很大，这有月塘派出所报案笔录为证。但事发时小区安防处于真空状态，答辩人发现被偷盗跑到物业找人，仅找到了一个门卫，门卫临时跑到相距几百米的另一个院子的二期喊保安，四十分钟后物业保安才姗姗来迟，直到这时才知道号称24小时安保所谓三级服务标准的高档小区连监控设施都没有!事后物业宣称对此不负有任何责任，至今近5年，仍没有任何答复。正是此次事后业主凉了心，以拒缴物业形式进行抵抗。⑨原告从未公开过物业服务费和其他费用的开支，财务管理混乱，运作极不规范。原告也曾因资金转移导致拖欠员工工资，导致物业员工于2016年6月全体罢工一个月，全体业主的合法权益和服务没有得到保障。⑩由于物业不作为，业主无奈之下自发分单元成立了义工小组，维护小区的正常秩序和一些维修安防等理应由物业承担的任务。⑪物业公司不是只有收费的权利，也有履行服务的义务。泉大物业公司申明提供的是物业三级服务，且按三级服务物业收费，请原告按照《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》提供泉大物业公司履行了相关三级服务的举证，否则就是原告违约在先，辩护人要求原告对违约行为造成的相关后果以及相关损失提出赔偿。⑫株洲泉大物业管理有限公司声称要按照每平方米1.4元的三级标准收取物业费，但这收费标准是只有具有三级服务资质的物业企业经物价部门核准才能实行。但依据《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》，原告提供的三级服务项目缺失或者不达标，具体如下：参照三级综合管理服务标准与收费基准价条款，答辩人认为泉大物业公司综合管理服务这一块连一级服务标准都达不到，一级服务0.10元/㎡，我认为其服务水准仅值0.08元/㎡；参照三级公共区域清洁卫生服务标准与收费基准价条款，三级服务0.2元/㎡，公共部位窗户玻璃无服务应减0.03元，水景系统从未启用减0.02元，扣除其他项不达标的，答辩人认为泉大物业公司公共区域清洁卫生服务这一块，其服务水准仅值0.10元/㎡；参照三级公共区域秩序维护服务标准与收费基准价条款，扣除泉大公司物业服务缺项目或不达标项目，答辩人认为泉大物业公司公共区域秩序维护服务这一块，其服务水准仅值0.05元/㎡；参照三级公共区域绿化日常养护服务标准与收费基准价条款，扣除泉大公司物业服务缺项目或不达标项目，答辩人认为泉大物业公司公共区域绿化日常养护服务这一块，其服务水准仅值0.02元/㎡；参照共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费基准价条款，扣除泉大公司物业服务缺项目或不达标项目，答辩人认为泉大物业公司公共部位日常养护服务这一块，其服务水准仅值0.01元/㎡，供水系统服务水准仅值0.01元/㎡，排水系统服务水准仅值0元/㎡，公共照明服务水准仅值0.02元/㎡；参照消防系统、避雷系统、弱电系统、电梯系统、水景（动力）条款扣除泉大公司物业服务缺项目或不达标项目，答辩人认为泉大物业公司消防系统日常养护服务这一块，其服务水准仅值0.01元/㎡，避雷系统不能使用，服务水准值0元/㎡，弱电系统不能使用，服务水准仅值0元/㎡，电梯系统服务水准仅值0.1元/㎡，水景系统不能使用，服务水准仅值0元/㎡。故依据《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》，扣除未服务的或者服务不达标的项目，泉大物业公司的三级服务水准核算下来其物业服务费价值如下:综合管理0.08元/㎡；公共区域清洁卫生服务0.10元/㎡；公共区域秩序维护服务0.05元/㎡；公共区域绿化日常养护服务0.02元/㎡；共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务：公共部位0.01元/㎡，供水系统0.01元/㎡，排水系统0元/㎡，公共照明0.02元/㎡,消防系统0.01元/㎡，避雷系统0元/㎡，弱电系统0元/㎡，电梯系统0.1元/㎡，水景系统0元/㎡，以上合计公共性服务价值0.4元/㎡。综上，本人要求泉大物业公司撤销将本人列为被告。原告没有提供任何证据证实其与答辩人之间存在物业服务关系，即使有，原告亦没有按照《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》的要求提供物业服务，故原告要求1.4元/㎡的标准收取物业费与事实和法律严重不符，答辩人只同意按照0.4元/㎡的标准交纳物业费。另外，泉大物业公司2009年7月5日成立，泉盛置业公司与泉大物业公司签订的前期物业合同时间是2009年6月份，我对物业服务有异议。 被告刘金娥未予答辩，也未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了原告营业执照复印件、被告身份信息、房屋产权登记信息、电梯维护保养合同、物业设施图片、水费发票、电费发票、物业服务证明、株洲市物业管理服务收费标准通知单、收费申报审核表、收房确认书、交房资料签收表、物业管理费缴费收据、物业管理费催缴通知单、前期物业服务合同及委托协议书；被告刘桂松提供了承诺书、补充条款、情况说明、解除前期物业服务通知、金域半岛1、2栋业主意见征求公告、业主选取物业服务形式公投表、关于金域半岛1、2栋强电井地线问题的函、金域半岛一期1、2栋业主集会座谈纪要、业主议事纪要、关于使用房屋专项维修资金进行电梯维修的公告、楼道墙壁瓷砖整改函、关于2-118到2-121门面后面雨水沟整改函、物业公司员工通讯录、金域半岛二栋二单元提前预购空调费用预交费用明细表及图片。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院结合全案予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两被告系夫妻关系。2009年3月23日，被告刘桂松、刘金娥与湖南泉盛置业有限公司签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，被告刘桂松、刘金娥向湖南泉盛置业有限公司购买了位于株洲市荷塘区文化路775号金域半岛房屋，建筑面积为137.43㎡，规划用途为成套住宅，房屋性质为商品房。合同附件五中，两被告承诺确认已详细阅读深圳公元物业公司制定的“业主临时管理规约”及“前期物业管理服务合同”。合同签订后，深圳公元物业公司并没有对株洲市荷塘区文化路775号金域半岛1、2栋进行物业管理服务。2010年6月15日，原告进入株洲市荷塘区文化路775号金域半岛小区(以下简称金域半岛小区)进行物业管理服务。2010年7月14日，被告刘桂松办理了金域半岛小区房屋的交房手续，并在《收房确认书》上予以签名，该《收房确认书》已载明原告名称、物业管理费自2010年8月1日开始计收等内容。2010年9月10日，株洲市物价局向原告发出了《株洲市物业管理服务收费标准通知单》,确定原告管理的金域半岛小区高层住宅的前期管理服务费为1.40元/月/平方米。2013年5月15日，被告刘桂松到株洲市公安局荷塘分局月塘派出所报案，称：“停放在株洲市荷塘区文化路金域半岛1栋停车坪的一辆速腾黑色小车停放在金域半岛1栋楼下，被人砸坏左前雾灯。”截止2015年11月30日，被告按照1.40元/月/平方米的标准向原告缴纳了物业服务费。此后，被告以原告物业服务不到位、小区管理混乱为由，自2015年12月1日起拒绝缴纳物业服务费。目前金域半岛小区内没有保安及监控，安全缺乏保障，车辆停放较乱，偷盗情况时有发生。 另查明，原告泉大物业公司于2010年7月5日注册成立，住所为株洲市荷塘区文化路**，经营范围为物业管理服务（凭资质证经营）、停车管理服务、商场经营管理、市政设施清洁与维护、中央空调维修保养、房屋租赁。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告刘桂松在办理房屋交房手续时签收了《收房确认书》，该《收房确认书》已载明原告名称、物业管理费自2010年8月1日开始计收等内容，虽然被告没有收到变更前期物业服务公司的通知，但是原告泉大物业公司实际履行了对金域半岛小区进行物业管理服务的义务，且被告刘桂松已按照1.40元/月/平方米的标准向原告缴纳了2015年11月30日前的物业服务费。现原告泉大物业公司提交的《前期物业服务合同》、《株洲市物业管理服务收费标准通知单》、株洲市金域半岛业主委员会出具的《物业服务证明》足以证明原告泉大物业公司对两被告共同所有的金域半岛小区房屋进行了物业管理服务，而且是该房屋的唯一物业服务企业，被告刘桂松签收《收房确认书》和向原告缴纳2015年11月30日前的物业服务费的行为在事实上已接受了原告泉大物业公司的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。对于原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据两被告共同所有的金域半岛小区房屋性质、规划用途、建筑面积以及《株洲市物业管理服务收费标准通知单》所确定的高层住宅前期管理服务费1.40元／月／平方米，两被告应向原告交纳从2015年12月1日起至2019年6月31日止的物业服务费计算为8256元（建筑面积137.43平方米×1.4元／平方米／月×43个月）。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告泉大物业公司在对金域半岛小区提供物业服务的过程中存在诸多不足和瑕疵，对两被告拒绝交纳物业服务费负有一定责任。综合考虑原告泉大物业公司的实际损失、服务质量、双方过错程度等因素，本院酌定按照40%的比例相应扣减两被告应承担的物业服务费，即两被告应向原告支付的物业服务费为4953.60元（8256元×60%）。被告刘桂松提出泉大物业公司不是本案适格主体、双方不存在物业服务关系、应按照0.4元/平方米的标准交纳物业费的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因被告不同意调解，本院无法主持调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、被告刘桂松、刘金娥在本判决生效后十日内向原告株洲泉大物业管理有限公司支付物业服务费4953.60元； 二、驳回原告株洲泉大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告株洲泉大物业管理有限公司承担10元，被告刘桂松、刘金娥共同承担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提出上诉状的，应递交上诉状后七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  文勇 二〇一九年八月十三日 书记员  舒敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。