重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初12949号原告（反诉被告）：汪晓玲，女，1981年9月28日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：秦君红，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏结君，男，1992年9月5日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：王贤贵，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）汪晓玲与被告（反诉原告）夏结君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，于2019年7月12日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪晓玲的委托诉讼代理人秦君红、被告（反诉原告）夏结君及其委托诉讼代理人王贤贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汪晓玲向本院提出诉讼请求：1.立即解除原告与被告于2017年4月29日签订的《门面租赁合同》；2.被告立即将承租的房屋腾空后返回给原告；3.被告立即向原告支付自2018月12月15日起至返还房屋时止的租金；4.被告向原告支付以每季度拖欠的租金数额为基数，自2018年11月16日起按年利率24%的标准计算至付清时止的逾期支付租金的违约金；5.被告立即向原告支付自2017年7月起至返还房屋时止的物业管理费，按照每月400元计算；6.被告立即向原告支付拖欠的2019年3月16日至2019年5月22日期间的水、电费1300元；7.被告立即向原告支付违约金13000元；诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月29日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定被告承租原告的位于重庆市渝北区金竹路106号附4号房屋，还约定了租期、租金标准和支付时间、违约金、费用承担等内容。合同签订后，被告一直占用房屋，但未按期足额支付租金，经原告多次催收被告拒不支付。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告（反诉原告）夏结君辩称，双方签订的《门面租赁合同》无效，案涉房屋是案外人重庆渝高新兴科技有限公司所有的，原告无权出租案涉房屋；原告擅自转租案涉房屋，属于非法转租；合同无效，则不存在解除合同的问题，也不存在被告向原告支付租金、违约金、物管费和水电费的问题；被告无义务向原告返还案涉房屋，被告应向产权人返还房屋；合同无效，原告还应退还被告保证金39000元。被告（反诉原告）夏结君向本院提出反诉请求：1.依法确认原告与被告签订的《门市租赁合同》无效；2.原告退还被告的门市保证金39000元；诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年4月29日，原告与被告签订《门面租赁合同》，被告向原告支付了保证金39000元。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。2019年3月，案涉房屋的业主即重庆渝高新兴科技有限公司找到被告收取租金，若被告不支付租金则就要赶走被告。此时，被告才知晓原告并非案涉房屋的所有权人、原告无权出租案涉房屋，双方签订的合同是无效的，故被告拒不向原告支付租金。被告为了维护自己的合法权益，遂起诉来院。原告（反诉被告）汪晓玲辩称，第一，双方的合同没有违反合同法第五十二条关于无效的规定；第二，即使原告不是案涉房屋的所有权人，但不影响原告转租房屋给被告，被告无证据证明案涉房屋的所有权人禁止转租案涉房屋，此外，案涉房屋出租给被告后长达2年时间，所有权人并未主张转租合同无效，已经超过了司法解释规定的6个月时间；第三，即使转租合同无效，被告也应当支付原告房屋占用费，并向原告返还案涉房屋；第四，保证金非被告直接支付给原告，而是被告从案外人但建全处转租案涉房屋时，但建全向原告支付的保证金转为了被告支付给原告的保证金，且即使应当退还保证金，双方现在互负到期债务，应先进行抵消。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《门面租赁合同》、收条5张等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告举示的2014年12月8日案外人唐世洪与李路签订的《门面租赁合同》，无法核实真实性和履行情况，故不予采信。经审理查明：2017年4月29日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订了一份《门面租赁合同》，主要约定：甲方出租的商铺坐落于金竹路106号附4号，建筑面积约110平方米；双方商定房屋租期为自2017年4月29日起至2020年1月15日止；三、承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋，3、承租方拖欠租金累计达10天的，并赔偿违约金13000元；四、租金及保证金交纳方式，1、2017年4月29日-2018年4月14日，每月租金为15163元/月，即每季租金为45489元，2018年4月15日-2019年4月14日，每月租金为16376元/月，即每季租金为49128元，2019年4月15日-2020年4月14日，每月租金为17686元/月，即每季租金为53058元，每年租金在上年的基础上递增8%（合同期内不得额外增加房租），租金提前一个月支付，每3个月支付一次，2、承租方以现金（或银行转账）形式向出租方支付租金，租金暂定为每季支付一次，并必须提前一个月时间交至出租方，3、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的5%加收滞纳金，乙方应于本合同生效之日向甲方支付保证金39000元（保证金已由原承租人但建全代缴），保证金用于乙方正常履约的担保，如出现乙方违约、乙方故意或非故意损坏房屋的基本设施，违约金和损失赔偿额可在保证金中抵扣；六、各项费用的缴纳，1、物业管理费，乙方每月向甲方交纳400元物业管理费，如果物业费上涨，乙方物业费相应上涨，2、水电费，由乙方缴至甲方，水表底数为819度，电表底数为44761度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告向被告出具了《收条》，主要载明：今收到被告交来门市保证金39000元，此款项由但建全转租门市代付。被告举示了原告出具的4张《收条》，显示被告于2018年1月14日向原告支付了2017年12月15日至2018年3月14日期间的租金30000元；被告于2018年3月6日向原告支付了2018年3月15日至2018年6月14日期间的租金47915元；被告于2018年5月19日向原告转账20000元，于2018年6月3日转账29128元，合计47915元，支付的是2018年6月15日至2018年9月14日期间的租金；被告于2019年1月16日向原告转账支付了2018年9月15日至2018年12月14日期间的租金49128元。庭审中，原告与被告一致确认，案涉房屋的所有权人为重庆渝高新兴科技有限公司。原告陈述，案涉房屋是其配偶李路从案外人唐世洪处承租的，原告一直按时向唐世洪支付租金；被告之前的承租人是但建全，但建全向原告支付了租赁保证金39000元，但建全退租时，其支付的保证金转为了被告向原告支付的保证金；被告已向原告付清了2018年12月14日之前的租金，2018年12月15日之后的租金未支付；案涉房屋整条街门面的所有权人均是重庆渝高新兴科技有限公司，原告在案涉房屋旁边的门面经营彩票店，重庆渝高新兴科技有限公司从未向被告催收过租金；原告依据合同第三条第3款主张解除合同及解除合同的违约金13000元，合同解除给原告造成了另行寻租期间的租金损失；原告主张被告支付逾期支付租金违约金的依据是合同第四条第3款，该条款约定的滞纳金就是指的违约金，被告应于2018年11月15日之前支付2018年12月15日至2019年3月14日期间的租金49128元，故原告主张从2018年11月16日起计算违约金；被告未向原告支付过2017年7月后的物管费；被告支付水电费是通过微信转账的，原告没有出具过水电费的收条；水电表在案涉房屋内，原告无法查看，被告之前缴纳的水电费每月1200元左右，原告据此估算主张被告支付2019年3月16日至2019年5月22日期间的水电费1300元；同意用被告支付的保证金39000元抵扣欠付款项。被告陈述，被告从2017年4月29日开始在案涉房屋内经营串串生意；合同签订当日被告向原告现金支付了保证金39000元，不清楚但建全是谁，不清楚原告出具的《收条》上为何写但建全；被告向原告付清了2019年3月14日之前的租金；被告向原告付清了2019年3月15日之前的物管费和水电费，有的现金支付，有的微信转账支付，基本是支付给原告彩票店内的工作人员，但原告从未出具过收条；原告向被告多收取了一年半的水电费8000多元，不认可欠付水电费1300元；目前案涉房屋空置的，被告持有钥匙；2019年3月所有权人重庆渝高新兴科技有限公司找到被告收取租金，才知晓真正的所有权人，被告因生意不好就没有经营了，原告也向被告催收租金，被告不清楚应将钥匙还给谁。本院认为：被告主张双方于2017年4月29日签订的《门面租赁合同》无效，理由是原告未经所有权人同意擅自转租案涉房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。据此，若原告未经出租人同意擅自转租的，有权主张转租合同无效的应是出租人，被告作为次承租人无权以原告擅自转租为由主张转租合同无效。此外，被告亦无证据证明《门面租赁合同》存在《中华人民共和国民法总则》规定的民事法律行为无效的情形，故被告主张合同无效无事实和法律依据，不予认可。原告和被告于2017年4月29日签订的《门面租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同、返还房屋、解除合同的违约金。被告作为支付租金和相关费用的义务人，其应当对按合同约定向原告支付了租金和相关费用承担相应的举证责任，其未对此举示证据予以证明，应承担举证不能的责任。被告主张其向原告付清了2019年3月14日之前的租金，但未对此举示证据予以证明，故对原告主张被告欠付2018月12月15日之后租金的事实予以认可。合同第三条第3款规定，被告拖欠租金累计达10天的，原告有权终止合同、收回房屋，被告还应向原告赔偿违约金13000元。被告拖欠租金已经超过10天，原告有权解除合同，被告于2019年6月10日收到本院送达的诉状副本等法律文书，故判决于2019年6月10日解除双方签订的《门面租赁合同》。合同解除后，被告应向原告返还案涉房屋，故对原告要求被告腾空并返还重庆市渝北区金竹路106号附4号房屋的诉讼请求，本院予以支持。因被告原因导致合同提前解除，被告应按约向原告支付解除合同的违约金13000元。关于租金、逾期支付租金的违约金。合同于2019年6月10日解除，被告应向原告支付2018年12月16日至2019年6月10日期间的租金16376元/月×3.97个月＋17686元/月×1.87个月＝98085.54元。其后被告仍占用房屋的应向原告支付房屋占用费而非租金。原告主张其诉请的逾期支付租金违约金的依据是合同第四条第3款，该条款约定，被告如无故拖欠租金，原告有权向被告每天按实欠租金的5%加收滞纳金。该滞纳金即逾期支付租金的违约金。该违约金计算标准过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。合同第四条约定，租金提前一个月支付，每3个月支付一次。故2018年12月16日至2019年1月14日期间的租金15884.72元，被告应于2018年9月14日前支付，被告未支付，应向原告支付以15884.72元为基数从2018年9月15日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金。2019年1月15日至2019年4月14日期间的租金49128元，被告应于2018年12月14日前支付，被告未支付，应向原告支付以49128元为基数从2018年12月15日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金。2019年4月15日至2019年6月10日期间的租金33072.82元，被告应于2019年3月14日前支付，被告未支付，应向原告支付以33072.82元为基数从2019年3月15日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金。关于物管费、水电费。合同第六条第1款约定被告应向原告按照每月400元标准支付物管费。被告称其向原告付清了2019年3月15日之前的物管费，但并无证据予以佐证，不予采信，故对原告要求被告向其支付自2017年7月1日起按照每月400元的标准计算至返还房屋之日止的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。合同第六条第2款约定水电费由被告向原告支付。原告诉请被告支付2019年3月16日至2019年5月22日期间的水、电费1300元，被告称其付清了2019年3月15日之前的水电费、多支付了原告水电费8000多元，均无证据予以佐证，故不予采信，其应向原告支付2019年3月16日至2019年5月22日期间的水、电费，但是原告并无证据证明该期间实际产生的水电费金额，其估算金额1300元无依据，故对原告诉请被告支付2019年3月16日至2019年5月22日期间的水、电费1300元，因无证据证明具体金额，故不予支持。关于保证金。合同第四条第3款约定如出现被告违约、被告故意或非故意损坏房屋的基本设施，违约金和损失赔偿额可在保证金39000元中抵扣。因被告违约导致合同解除，保证金应按合同约定与违约金、损失赔偿额相抵扣，抵扣后若有剩余部分原告应予以返还。被告应向原告支付解除合同的违约金13000元和逾期支付租金的违约金，保证金39000元抵扣前述款项后若有剩余，原告应返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：于2019年6月10日解除原告（反诉被告）汪晓玲与被告（反诉原告）夏结君于2017年4月29日签订的《门面租赁合同》；被告（反诉原告）夏结君于本判决生效后立即向原告（反诉被告）汪晓玲腾空并返还重庆市渝北区金竹路106号附4号房屋；被告（反诉原告）夏结君于本判决生效后立即向原告（反诉被告）汪晓玲支付2018年12月16日至2019年6月10日期间的租金98085.54元；被告（反诉原告）夏结君于本判决生效后立即向原告（反诉被告）汪晓玲支付解除合同的违约金13000元；五、被告（反诉原告）夏结君于本判决生效后立即向原告（反诉被告）汪晓玲支付以15884.72元为基数从2018年9月15日起、以49128元为基数从2018年12月15日起、以33072.82元为基数从2019年3月15日起，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金；六、被告（反诉原告）夏结君于本判决生效后立即向原告（反诉被告）汪晓玲支付从2017年7月1日起按照每月400元的标准计算至返还房屋之日止的物业管理费；七、被告（反诉原告）夏结君已付的保证金39000元抵扣第四、五项的款项后若有剩余，原告（反诉被告）汪晓玲应向被告（反诉原告）夏结君予以返还；八、驳回原告（反诉被告）汪晓玲的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）夏结君的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）夏结君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3378元减半收取1689元、反诉案件受理费387.5元，由被告（反诉原告）夏结君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄明真二〇一九年八月九日书记员  陈 实