广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1135号 上诉人（原审被告）：广西贵港市中大发展有限公司，住所地：贵港市工业品批发市场西侧（南梧公路）。统一社会信用代码：91450800747959201W。 法定代表人：谭济昊，执行董事。 委托诉讼代理人：马彬华，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄婷，广西骏扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄蕊静，女，1984年5月2日出生，汉族，住广西贵港市港北区。 被上诉人（原审原告）：冼某1，男，2012年7月8日出生，汉族，住广西贵港市港北区。 被上诉人（原审原告）：冼某2，女，2007年3月4日出生，汉族，住广西贵港市港北区。 上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：李文旺，广西万益（贵港）律师事务所律师。 上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈坤，广西万益（贵港）律师事务所实习律师。 上诉人广西贵港市中大发展有限公司（以下简称中大公司）因与被上诉人黄蕊静、冼某1、冼某2商品房预售合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，经过阅卷、调查、询问当事人，本案现已审理终结。 中大公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，导致判决错误。上诉人不存在违约行为，没有能够在约定的时间办讫房屋所有权登记是由于办证机关不履行职务导致，与上诉人无关。政府相关部门以上诉人未全部缴纳土地出让金等费用为由不予办证，这不是上诉人自身的原因所致。2、一审法院判决上诉人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。根据双方签订的补充协议约定：“由于办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任”，上诉人已经依约履行了合同义务，依法在限定的时间内向政府相关部门提出了办证申请，但办证机关不履行职务，从而导致被上诉人未能办理房产证，这与上诉人无关。 被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 黄蕊静、冼某1、冼某2向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告承担逾期办证违约金（违约金计算方法：以417952元为基数，按日万分之一计算，从2014年11月27日起算计至2019年1月16日止暂计63236.14元）并付至被告办证并取得房屋所有权登记之日止；2.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年8月3日，冼国韶（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房预售合同》，约定：买受人冼国韶购买被告开发建设的位于贵港市北面城市怡景12幢第3层1单元1-304号房，房屋总价款为418253元；合同第十九条约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权证登记的，如买受人选择不解除合同，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，买受人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；合同第二十五条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十三），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十六条约定，本合同及附件共46页。附件十三补充协议第5条第3点约定由于房屋权属证书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任。该合同文本共46页，加盖了骑缝章（被告公司印章），其中第46页系附件十三补充协议的内容，在45页后部分就承诺人处有原告的签字捺印，第46页无原、被告的签章。最后一页双方在出卖人、买受人处签名。合同签订后，原告依约支付购房款417952元（按实际建筑面积计收）。根据房屋概况记载，交房日期为2013年6月12日，竣工日期为2013年6月30日，保修期起始日为2013年6月30日。原告就此主张交房时间为2013年6月12日，被告对此不予认可。庭审中，被告出示一份双方于2012年3月18日签订的《商品房预售合同》，该合同文本共56页，加盖了骑缝章（被告公司印章），其中第55页后半页、第56页系附件十三补充协议的内容，第在55页中间部分就承诺人处有原告的签字捺印，第56页无原、被告的签章。附件十三补充协议第5条第3点约定由于房屋权属证书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任。第4点约定出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日，逾期出卖人未按规定提交相关办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。另查明，买受人冼国韶于2014年4月6日因病死亡，涉案房产由其妻子黄蕊静、儿子冼某1、女儿冼某2三人共同继承。被告开发的城市怡景小区第11、12、18、19、20幢楼均属于城市怡景二期工程项目。被告在预售涉案房屋前已依法办理其答辩所述的五证。2016年9月3日，被告向该小区的业主发出《致城市怡景业主公开道歉信》，称因历史遗留问题，政府核计土地出让金的数额与该公司取得土地享受的优惠政策不符而存在争议，导致被告迟延办证，被告就此而向业主致歉。被告至今未就办理讼争房屋的相关房屋产权登记资料报产权登记机关完成备案登记，未能在约定的期限办讫房屋所有权证，至今原告亦未能取得房屋所有权证。为此，原告遂提起本案诉讼。 一审法院认为，原告、被告分别提交的《商品房预售合同》在签订时间及补充协议约定都不一致，根据原告提交的《商品房预售合同》中，冼国韶在补充协议的前一页签名，并在补充协议后一页有冼国韶及被告的签名、盖章，而被告提交的《商品房预售合同》在补充协议第五点中的第56页中未有双方的签名或盖章，因此，以原告的提交的《商品房预售合同》为准，据此认定冼国韶与被告于2011年8月4日所签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，原告已支付购房款417952元。关于涉案房屋的交付时间，被告抗辩在房屋概况记载的交房时间存在笔误，交房时间应为2013年6月30日的意见，根据被告出具给原告的房屋概况中明确记载交房时间为2013年6月12日，及收款收据落款时间也是2013年6月12日，据此认定涉案房屋交付时间为2013年6月12日，对被告的抗辩意见不予采信。根据合同有关产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内办讫房屋所有权登记，但在该约定期限届满后至今原告仍未取得房屋权属证书。综合本案到案证据，被告提供的证据不足以证明其在商品房交付使用后365个工作日内将所需办理房屋所有权证相关的资料报产权登记机构备案并已完成了备案登记，亦无证据证实被告至今为止已完成该房产相关权属资料的备案登记，而被告就该相关资料备案登记的行为，系能否办理房屋所有权证的前提条件，故为被告须履行的义务。因冼国韶已于2014年4月6日死亡，黄蕊静、冼某1、冼某2作为冼国韶的遗产继承人，有权向被告主张权利。因此，双方签订合同后，因被告未就办理房屋权属证明相关资料完成备案登记，至今尚不具备房产权属转移登记的条件，是导致原告至今未取得房屋所有权证的根本原因，无关原告委托被告办证与否，故被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，根据双方的约定，原告主张被告支付逾期办证违约金，以417952元为基数，按日利率万分之一计，从2014年11月27日起至实际取得房屋所有权登记之日止，暂计至2019年1月16日的违约金为63236.14元，有事实和法律依据，予以支持。被告提出未能办理房屋所有权证系政府有关部门的责任，其不应承担责任的抗辩，从被告所提供的证据分析，因城市怡景因二期用地土地出让金问题尚未解决，导致其未能完成办理产权权属登记的备案登记。由于被告系有偿取得城市怡景小区土地使用权，其应依法缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后方可使用土地，其应依法解决前述问题。但因被告自身的原因其未依法解决前述问题，且前述问题并不符合双方合同所约定被告免责事由的情形，且系其与政府有关部门之间的关系，不能对抗原告。被告亦未能提供充分的证据证明有关出让金等问题以及未能办理房屋所有权证系有关政府部门的责任，故被告该抗辩理由，依据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：被告广西贵港市中大发展有限公司向原告黄蕊静、冼某1、冼某2支付逾期办证违约金63236.14元（违约金暂计至2019年1月16日，之后以417952元为基数，按日利率万分之一计，从2019年1月17日起至实际取得房屋所有权登记之日止）。 二审期间，双方当事人没有提供新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认。 本院认为，上诉人主张涉案房屋不能办理房屋所有权证系政府相关部门以上诉人未全部缴纳土地出让金为由不予办证，责任在政府相关部门，与上诉人无关，故上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。上诉人的上述理由与其在一审中的抗辩理由完全一致，一审判决中对此已做详尽阐述，本院予以确认，在此不再赘述。上诉人以另一法律关系抗辩涉案违约责任的承担，缺乏事实和法律依据，不予支持。上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1381元，由广西贵港市中大发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 黄钰雄 审 判 员 苏洁平 二〇一九年八月二十六日 法官助理 钟继冰 书 记 员 周燕妮