西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终9065号 上诉人（原审原告）：孙莉，女，1973年6月13日出生，汉族，住西安市未央区楼。被上诉人（原审被告）：西安珠江投资有限公司。住所地：西安市未央区团34D。法定代表人：吴彦俊。委托诉讼代理人：李斌，男，1982年12月9日出生，汉族，系该公司法务经理，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：付晨芬，女，1991年2月12日出生，汉族，系该公司法务助理，住陕西省铜川市耀州区。 上诉人孙莉因与被上诉人西安珠江投资有限公司（以下简称珠江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初4593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙莉上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判支持其一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由西安珠江投资有限公司承担。事实与理由：珠江公司以代缴免除其物业费为标的，诱导其签署承诺书放弃起诉或投诉的权利，明显违背了合同法规定的诚实信用原则和公平交易原则，已构成欺诈；珠江公司与广东康景物业公司存在天然的利害关系，物业公司在开庭后新提交的证明未经双方当事人当庭质证，珠江公司没有提交其代缴免收物业费的发票，不能证明承诺代缴的物业费已经实际缴纳的事实；涉案房屋至今没有通过竣工验收，珠江公司明知涉案房屋没有竣工验收而交付房屋的行为违反了消防法和建设部法令等相关法律规章的规定，珠江公司诱使其签订的承诺书系以合法形式掩盖非法目的的承诺书应属无效；承诺书是基于双方房屋买卖合同义务的补充条款，依据合同法第五十三条规定，承诺书中的免责的条款无效；《西安市物业管理条例》第五十九条规定，房屋交付使用后的物业服务费由业主承担，建设单位不得向物业买受人承诺减免物业服务费。承诺书中代缴减免物业费违反了物业条例的相关规定，应属无效；承诺书中让其放弃起诉、投诉的权利也损害了其他业主权利。珠江公司辩称，孙莉掌握的文化素养和社会阅历完全可以评判其在签署承诺书时应承担的责任，其向珠江公司出具的承诺书，系真实意思表示，根本不存在珠江公司诱导其签署承诺书的情形；其公司在一审时提供了孙莉向其公司出具的承诺书及物业公司出具的其公司代为支付物业费《物业费缴纳证明》，因孙莉也向法院出示了其缴纳物业费的票据，为对物业费缴纳情况作出补充说明，物业公司才又补充《缴费情况说明》，一审法院对证据的审查中并未违反法定程序；其公司已经代孙莉支付了物业费，物业公司给其公司出具的发票属于其公司内部财务资料，与本案没有关联性，孙莉无权要求其公司在本案中提交物业费发票；其公司以代缴物业费的形式向业主进行赔付，本质是对商品房买卖合同履行过程中纠纷的处理，孙莉向其公司出具的承诺书是对其民事权利的一种处分行为，该处分行为不违反法律、法规强制性规定，合法有效；其公司没有承诺孙莉可以减免物业费，承诺书系孙莉向其公司单方出具，其公司亦未擅自处分物业公司的任何权利，孙莉援引的《西安市物业管理条例》并不适用本案情形。请求驳回上诉，维持原判。孙莉向一审法院提出诉讼请求：1.判令珠江公司向其支付逾期交房违约金 858.76 元；2.判令珠江公司向其赔偿损失4000元，其中防盗门更换费用 2200 元，管道由卫生间接入厨房的直接人工、材料费 1800 元；3.判令珠江公司向其赔偿违约损失 1702 元，以及更换厨房铁窗与卫生间铁窗；其已更换主卧与次卧钢窗，塑钢窗主卧窗面积 2.52 平米，次卧窗面积 1.96 平米，计 4.48 平 米，每平米 380 元，即 1702 元，厨房窗面积 2.8 平米，卫生间窗面积 1.22 平米，没有更换铁窗，请求珠江公司遵照合同，予以更换；4.本案诉讼费珠江公司承担。一审法院经审理查明：2015 年 5 月 29 日，孙莉（买受人）与珠江公司（出卖人）签订《商品房买 卖合同》，约定孙莉购买珠江公司开发的西安市未央区北二环东段井上村珠江新城二期第 46 幢 4 单元 602 号房，建筑面积为 95.34 平方米，房屋总价款 373372 元；珠江公司以划拨方式取得土地使用权；珠江公司应于 2016 年 6 月 30 日前将经相关部门验收合格的房 屋交付孙莉；逾期交房在240日之内及逾期超过 240 日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同附件四约定，入户门为防盗门，外墙窗户为塑钢窗，厨房和卫生间预留水管接口及排水管接口。2016 年 7 月 23 日，孙莉、珠江公司就涉案房屋办理了交付接收手续。庭审中，珠江公司提交一份承诺书，内容为：本人于 2015 年 5 月29日与西安珠江投资有限公司签订商品房买卖合同一份，楼号为 46 栋单元 4-602 房，合同约定交房时间为 2016年 6月30 日。现经本人现场查验，上述房屋已达到使用条件，经与西安珠江投资有限公司协商，本人同意按现状接收使用房屋。本人办理 完全部手续后，西安珠江投资有限公司代本人支付该房屋 2016 年 7 月 23 日起至 2016 年 11 月 22 日的房屋物业费。本人签署本承诺书后不得再以任何理由、任何方式包括但不限于诉讼、通过新闻媒体、向行政部门投诉等要求西安珠江投资有限公司承担因房屋逾期交付责任等给本人造成的损失或提出任何其他方面的经济要求。本人承诺未经西安珠江投资有限公司许可， 不得以任何方式公布、披露给任何第三方，或许可任何第三方了解本承诺书。承诺人：孙莉、身份证号 61210119730613022X、2017年3月19日。 孙莉表示承诺书是物业办让办理的手续，物业办说签了承诺书减物业费，所以才签字。承诺书签订后，珠江公司依约替孙莉缴纳了 2017年10月1日至2018年1月31日物业费458.20元。                                                                                                  一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，合同约定交房时间为 2016年6月30日，入户门为防盗门，外墙窗户为塑钢窗，厨房和卫生间预留水管接口及排水管接口，而珠江公司实际交房日期为2016年7月23日，入户门实际安装的为防火门，外墙窗户及厨房和卫生间预留的水管接口也不符合合同约定，珠江公司构成违约应当承担相应的违约责任。但珠江公司与孙莉就涉案房屋交付等事宜协商，孙莉签名承诺同意按现状接收使用房屋，不要求珠江公司承担因房屋逾期交付责任等给其造成的损失或提出任何其他方面的经济要求，系对其权利的自由处分，不违反法律、法规的强制性规定，亦未侵犯第三人的合法权益，依法予以确认。因孙莉系成年人，其应该承担签订承诺书所应负的相应法律责任。现要求珠江公司按照涉案《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金及珠江公司未按照合同约定安装入户门，预留水管接口等给其造成的损失，因既未提交相应的证据予以证明，亦与该承诺书内容相悖，故不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决： 驳回原告孙莉的诉讼请求。案件受理费 50 元（孙莉已预交），由孙莉负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。吴才友签署的《承诺书》载明：……本人签署承诺书后不得再以任何理由、任何方式包括但不限于诉讼、通过新闻媒体、向行政部门投诉等要求珠江公司承担因房屋逾期交付责任等给本人造成的损失或提出任何其他方面的经济要求。本院认为，涉案房屋交付后，孙莉向珠江公司出具《承诺书》属实。本案中，珠江公司根据孙莉签署《承诺书》及《承诺书》的相关内容，主张孙莉已经放弃了要求其公司赔偿逾期交房违约金、防盗门更换、管道由卫生间接入厨房的人工及材料费，以及更换铁窗等费用的权利，孙莉虽主张《承诺书》系其受珠江公司诱导所签署，承诺内容违反强制性法律规定，应属无效，但孙莉作为完全民事行为能力人，应当知晓其出具《承诺书》的相应法律后果。涉案《承诺书》确由孙莉签署，其在诉讼中提供的证据，既不能证明其所述的珠江公司诱导其签署《承诺书》的事实，也不能证明《承诺书》的内容存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，孙莉应当承担举证不能的不利后果。一审法院认定《承诺书》载明内容系双方真实意思表示，具有法律效力，裁量并无不当。然根据孙莉出具的《承诺书》载明内容，孙莉仅在《承诺书》中承诺放弃了因房屋逾期交付责任等给其造成的损失或提出任何其他方面的经济要求的权利，并没有放弃其在本案所诉更换防盗门、管道由卫生间接入厨房费用以及更换铁窗等损失费用的权利，综合考虑孙莉诉讼请求、举证证据，并结合合同约定以及履行实际等因素，本院酌情认定珠江公司就防盗门问题向孙莉赔偿800元，就预留水管接口问题向孙莉赔偿600元。对于孙莉所诉塑钢窗问题，孙莉的举证证据并不足以证明其主张费用的必要性、合理性等基本事实，本院对其该项请求不予支持。综上，本院对孙莉合理的上诉意见予以采纳，对一审判决予以撤销，并进行改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初4593号民事判决。二、西安珠江投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿吴才友1400元（防盗门800元，预留水管接口600元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回孙莉其余诉讼请求。一审案件受理费50元，由孙莉负担。二审案件受理费50元，由西安珠江投资有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长  何  强审判员  肖晓通审判员  朱利安 二〇一九年八月二十一日 书 记 员 周伟  1