安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初2294号 原告：宛平，男，1968年10月3日出生，汉族，安徽庐江县人，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：陈少云，安徽银鼎律师事务所律师。 被告：鸿厦建设有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道永宁西路**龙跃大厦**，统一社会信用代码91330300716132527N。 法定代表人：张以国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄爱光，上海浩信（温州）律师事务所律师。 被告：宋兴旺，男，1964年7月1曰出生，汉族，安徽南陵县人，住安徽省南陵县。 原告宛平诉被告鸿厦建设有限公司、宋兴旺房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宛平及其委托诉讼代理人陈少云，被鸿厦建设有限公司的委托诉讼代理人黄爱光均到庭参加诉讼，被告宋兴旺经本院传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宛平向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与被告鸿厦建设有限公司于2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》；2、被告鸿厦建设有限公司返还原告购房款125000元，支付违约金50000元，赔偿原告房屋装修损失20000元（暂定，待鉴定后确定实际损失）；3、被告宋兴旺返还收取的购房款30000元，并对第2项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费、鉴定费等由被告承担。后变更第2项诉请为被告鸿厦建设有限公司返还原告购房款125000元，支付违约金50000元，赔偿原告房屋装修损失25308.04元、诉公代理费4000元。事实和理由：2018年2月9日，原告与被告鸿厦建设有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告鸿厦建设有限公司将合肥市中级人民法院（2016）皖01执252号裁定抵债的位于巢湖市房屋出售给原告，总价款250000元，并约定合同签订日起2日内付款50%至指定的账号，余款自所购房屋在不动产登记部门办理变更登记后3日内支付完毕。同时还约定，鸿厦建设有限公司（甲方）在宛平（乙方）支付首付款后不能将房屋过户到宛平名下，或者因特殊原因导致宛平不能继续占有并使用该房屋，鸿厦建设有限公司除承担上述违约责任外还应赔偿宛平其他损失。合同签订后，宛平按要求将购房款125000元汇付到鸿厦建设有限公司、宋兴旺指定的账号,鸿厦建设有限公司也交付了房屋钥匙。此外，原告为了放心购买涉案房屋，又支付30000元购房款给被告宋兴旺，宋兴旺保证原告与被告鸿厦建设有限公司的购房合同全面有效履行。原告收房屋后，对房屋进行装修，装修快结束时，被他人强行阻止，经报警处理后，原告被责令停工，损失近十万元。后经了解，涉案18栋1402号（即18幢1单元402室）房屋在2016年12月28日被（2014）巢委执字第00021-8号裁定抵债给王亚男，并登记在王亚男名下。进一步了解到，被告鸿厦建设有限公司销售槐林镇幸福新村18幢1单元402室的法律依据（2016）皖01执252号裁定，己被合肥市中级人民法院撤销，原告购房合同目的根本无法实现，被告不但不赔偿损失，甚至连房款都不退还，造成原告巨大财产损失。为了维护合法利益，原告依据相关法律规定，具状起诉至人民法院，请求人民法院查明事实，依法支持原告请求。 被告鸿厦建设有限公司辩称：1、本案的合同是属于无效的合同，被告签订合同的时候是依据（2016）皖01执252号裁定书，现该裁定书与其他裁定书有冲突，属于效力待定合同，而且被告也未获得王亚男的追认，故属于无效合同。2、宋兴旺私下收取30000元的好处费,与原告恶意串通，将价值40多万的房子作价25万元出卖给原告，损害被告利益，故即使（2016）皖01执252号裁定书没有撤销，被告也可以依据合同法52条的规定确认合同无效。3、被告同意返还125000元购房款，但是不应承担50000元违约金，因为合同无效所以违约的责任无效。双方签订合同时已经达成共识，仅仅取得裁定书确认权属，双方签定合同的基础是裁定书合法有效，现非因被告原因导致合同目的无法实现，并不是被告违法合同义务造成的，因此被告不应承担违约责任。4、关于装潢损失，被告认为是不需要承担的，因为该损失是原告与宋兴旺恶意串通造成的，被告在2018年初收到合肥中院的裁定书后本打算先办理产权再出售，但宋兴旺以与原告达成协议为由，要求鸿厦建设有限公司配合签订合同，进而导致本案的诉讼，退一步说就算需要被告承担也应该按照实际的损失结合各方的过错进行分担。5、关于宋兴旺收取的30000元与鸿厦建设有限公司无关。 被告宋兴旺未作答辩。 案经审理，可以确认以下案件事实：2007年11月，鸿厦建设有限公司中标承建安徽省巢湖市皖中房地产开发有限责任公司开发的巢湖市槐林镇幸福新村1＃-3＃及11＃楼（后变更为14＃楼），后施工完毕。因安徽省巢湖市皖中房地产开发有限责任公司未按约定支付工程款，致鸿厦建设有限公司向安徽省合肥市中级人民法院提起诉讼，要求安徽省巢湖市皖中房地产开发有限责任公司支付下欠工程款，安徽省合肥市中级人民法院经审理后于2015年10月23日作出（2014）合民一初字第00637号民事判决书，判决安徽省巢湖市皖中房地产开发有限责任公司支付鸿厦建设有限公司下欠工程款2832735元等。该判决生效后，鸿厦建设有限公司向安徽省合肥市中级人民法院申请强制执行，安徽省合肥市中级人民法院在执行过程中，通过向房产登记部门查询，安徽省巢湖市皖中房地产开发有限责任公司开发的幸福新村18幢1单元102、202、402、502、602房屋尚未出售备案，该院遂对上述未售房屋进行评估拍卖，经过两次流拍，该院依法于2019年1月22日作出（2016）皖01执252号裁定书，裁定确认“安徽省巢湖市皖中房地产开发有限责任公司名下位于巢湖市房屋所有权归鸿厦建设有限公司所有”。后经人介绍，2018年2月9日，宛平（乙方）与鸿厦建设有限公司（甲方）的委托代理人孙善金签订《房屋买卖合同》，约定鸿厦建设有限公司自愿将（2016）皖01执252号裁定书确认给其的402室房屋出售给宛平，房屋价款250000元，付款方式为合同签订日起2日内付款50%至宋兴旺的指定账号，余款50%自所购房屋在不动产登记部门办理变更登记后3日内转入鸿厦建设有限公司的指定账号。同时约定，自合同签订之日起一年内，鸿厦建设有限公司应将过户手续办理完毕，如鸿厦建设有限公司在宛平支付首付款后不能将房屋过户到宛平名下，或者因特殊原因导致宛平不能继续占有并使用该房屋，鸿厦建设有限公司需向宛平支付购房总额的20%违约金，并承担宛平其他损失等。宋兴旺在该合同中甲方处签名担保。合同签订后，宛平按要求分别向鸿厦建设有限公司、宋兴旺转账支付62500元，计125000元,鸿厦建设有限公司也交付了房屋钥匙给宛平。另查明，原告通过宋兴旺向介绍购房的中间人支付30000元中介费，并有宋兴旺向宛平出具收条。原告收房后，在对房屋进行装修的过程中，被他人强行阻止停工。本案在审理过程中，宛平向本院申请对房屋装修损失进行鉴定，本院遂委托安徽省鑫诚工程咨询有限公司进行鉴定，经鉴定，装修损失为25308.04元，原告为此支出鉴定费3500元。 另查明，2016年12月28日，安徽省巢湖市人民法院作出（2014）巢委执字第00021-8号执行裁定书，裁定“一、将被执行人安徽省巢湖市皖中房地产开发有限责任公司开发建设的坐落巢湖市槐林镇幸福新村18栋1202、1402号房产分别作价256343元和278885元（合计535228元），交付申请执行人王亚男抵偿被执行人安徽省巢湖市皖中房地产开发有限责任公司中所欠的相应债务；二、申请执行人王亚男可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”（2016）皖01执252号裁定现已被安徽省合肥市中级人民法院撤销。 本院认为:宛平与鸿厦建设有限公司自愿签订房屋买卖合同，内容符合法律规定，应为有效，双方均应当按照合同约定履行合同约定义务。由于案涉房屋已于2016年12月28日被生效法律文书抵债给案外人王亚男，鸿厦建设有限公司据以取得案涉房屋产权的裁定书也因此被撤销，故鸿厦建设有限公司事实上已不能履行其与宛平所签订的合同，致宛平签订合同的目的无法实现，现宛平诉请要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同既已解除，鸿厦建设有限公司基于房屋买卖合同收取的购房款125000元失去依据，应当予以返还，故对宛平要求鸿厦建设有限公司返还购房款125000元，本院亦予以支持。关于原告主张的房屋装修损失25308.04元，有鉴定依据为凭，原、被告均未提出异议，本院予以认定，现原告主张，本院予以支持。对于原告主张购房款占用期间的利息损失，本院参照银行贷款利率按年利率6%暂计算至2019年8月9日为11250元。根据合同约定，任何一方违约则承担合同总价款20%的违约金，被告鸿厦建设有限公司提出该约定违约金过高，进而提出应不超过实际损失30%为宜，对于被告鸿厦建设有限公司提出的该异议，符合法律规定，本院予以采信，故对于原告主张的违约金，本院调整为按已确定损失的30%计算为10967.4元【（11250元+25308.04元）×30%】。被告宋兴旺自愿签字担保，未注明担保方式，应为连带责任担保，故对原告主张宋兴旺承担连带责任，本院予以支持。原告为购买案涉房屋，向宋兴旺交纳介绍费30000元，对此，鸿厦建设有限公司并不知情，故原告要求被告鸿厦建设有限公司返还该30000元，依据不足，本院不予支持。现合同已解除，原告购买房屋的目的落空，被告宋兴旺应当将该30000元返还原告，故对原告要求被告宋兴旺返还该30000元，本院予以支持。被告宋兴旺辩称该款与其无关，其转手交予他人，但此为宋兴旺与他人之间的关系，与原告无关，故对宋兴旺的该抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、原告宛平与被告鸿厦建设有限公司于2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告鸿厦建设有限公司应于本判决生效之日起五日内给付原告宛平购房款125000元、利息损失11250元、装修损失25308.04元、违约金10967.4元，计172525.44元，并以125000元为本金，自2019年8月10日起按年率6%支付原告资金占用期间利息至款清之日止； 三、被告宋兴旺对上述第二判项承担连带给付责任； 四、被告宋兴旺应于判决生效之日起五日内给付原告宛平介绍费30000元； 五、驳回原告宛平的其他诉讼请求。 案件受理费简易程序减半收取2340元，鉴定费3500元、诉讼代理费4000元，计9840元，由被告鸿厦建设有限公司、宋兴旺9000元，原告宛平承担840元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱月林 二〇一九年八月五日 书记员  龚 雪 附：判决依据法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； ……。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 ……。 二、《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 三、《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。