山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终5155号上诉人（原审被告）：蒙阴华商置业有限公司，住所地蒙阴县经济开发区。法定代表人：于增义，总经理。委托诉讼代理人：王明礼，山东泰蒙律师事务所律师。上诉人（原审原告）：姚远，男，1989年8月25日出生，汉族，居民，住蒙阴县。上诉人蒙阴华商置业有限公司（以下简称华商置业公司）、上诉人姚远因商品房买卖合同纠纷一案，均不服山东省蒙阴县人民法院(2018)鲁1328民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华商置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或驳回姚远的诉讼请求；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。首先，姚远从未到房屋产权登记管理部门申请办证事宜，未提交办证申请书，未缴纳契税、印花税等相关税费，其至今不具有办证的相关资料，是姚远至今未能办理房屋产权证的原因。因此，本案未能办证的原因在于姚远，姚远请求的逾期办证违约金不应得到支持。一审判决华商置业公司支付逾期办证违约金，与《不动产登记暂行条例》第14、15、16条的规定不符，属于适用法律错误。其次，双方之间的《商品房预售合同》第14条对未办理房产证作了特殊约定，应适用该条的规定。根据该约定，华商置业公司的责任是将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理产权登记的其他义务，由买受人即姚远办理。该约定排除了逾期办证违约金的使用。一审判决华商置业公司承担办证违约金与双方的约定不符。综上所述，一审判决认定事实、适用法律均错误，所作的判决也就不正确，请贵院公正审理。姚远答辩理由同其上诉理由。姚远上诉请求：1.依法改判华商置业公司立即或在明确的合理期限内提供相应资料向产权登记机关为姚远办理房产权登记备案手续；2.一、二审诉讼费由华商置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定涉案房屋同栋楼1单元102室、401室及2单元101室、102室业主改变了其房屋设计，造成本栋楼房与设计图纸不符，本案涉案房屋至今未通过相关部门的验收，致使华商置业公司无法向产权登记机关提供办理产权的资料进行备案，最终导致姚远至今未能及时办理房屋产权证与事实不符。2、根据(2018)鲁13民终8257号判决书认定的事实可知，至2018年4月10日，涉案房屋所在的汶水城小区后续手续未完善，房地产开发商未到不动产登记中心申请土地登记，是导致不能办理房产证的根本原因。同时，华商置业公司提供的鲁(2018)蒙阴县不动产权第003040号不动产权证书至2018年7月25日才办理，能够印证上述事实。3、华商置业公司并未提供证据证明涉案房屋同栋楼其他业主改变了其房屋设计，造成本栋楼房与设计图纸不符，本案涉案房屋至今未通过相关部门的验收，最终导致姚远至今未能及时办理房屋产权证。4、专项验收(办证)是开发商在开发楼盘时必须履行的法定义务，和业主在装修过程中有没有违建无关。即使是业主装修违建造成无法验收是原因之一，那也是开发商怠于履行职责造成的。同时，即使违建属实，作为具备专业资质的开发商完全可以提前采取合理合法的必要手段，包括诉讼等手段来制止业主的违建行为，或者提前通知业主进行整改，而华商置业公司至今未提交充分证据证实对此已经采取了适当措施，其存在的过错不能由业主承担。二、一审判决适用法律错误。一审判决华商置业公司自涉案房屋整栋楼通过相关部门验收合格后，及时向产权登记机关提供相应资料为姚远办理不动产登记备案手续，未明确履行期限，且判决不公。根据《城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例(2011修订)》第十七条规定，验收合格，既是开发商的法定义务，也是交付的法定条件。华商置业公司一直未将涉案房屋进行验收，更未办理房产证，其义务一直未履行，一审判决并未明确验收合格的时间，亦未明确多长时间为姚远办理房产证，属于没有明确履行期限。假如涉案房屋一直通过不了验收，那等于免除了华商置业公司验收、办证的义务，对于姚远来讲是极不公平的。请二审法院公正审理。华商置业公司答辩称，本案所涉及的房屋所在楼房一单元102室等住户，在房屋交接后改变了房屋设计，造成了该房屋与设计图纸不符，有关部门不予验收，至今无法办理产权证明。这一客观事实责任在于本案所涉及房屋所在楼房改变房屋设计住户，上诉人华商置业公司制止无效，并非华商置业公司不愿意办证。姚远向一审法院起诉请求：1.判令被告立即提供相应资料向产权登记机关为原告办理房产权登记备案手续。2.被告支付逾期交房违约金63.93元/天*60天=3835.88元，逾期办证违约金115076.52元(按照房款639314元*0.006*36个月计算)，共计118912元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告华商置业公司具有独立的法人资格，从事房地产开发经营等。被告开发了华商?汶水城项目，并取得了相应开发资质和预售许可。2015年1月9日，原告姚远与被告华商置业公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0015616）一份，约定原告购买被告预售的位于华商?汶水城B-16号楼1单元1-502号商品房及车库一套，房屋总价款639314元，原告向被告支付首付房款199314元，余款440000元，作为银行按揭贷款。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房单体经验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条关于产权登记的约定载明：出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因买受人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人向买受人提供所需资料，由买受人自行办理，确权费用由买受人承担；该合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告付清全部房款，被告于2015年6月21日将涉案房屋交付给原告。原告入住涉案房屋后，同栋楼1单元102室、401室及2单元101室、102室业主改变了其房屋设计，造成本栋楼房与设计图纸不符，本案涉案房屋至今未通过相关部门的验收，致使被告无法向产权登记机关提供办理产权的资料进行备案，最终导致原告至今未能及时办理房屋产权证。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照诚实信用的原则认真履行。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”商品房买卖合同的出卖人在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，房屋所有权转移应通过所有权转移登记的方式实现。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”本案中，因涉案房屋同栋楼1单元102室、401室及2单元101室、102室房主改变了其房屋设计，造成本栋楼房与设计图纸不符，本案涉案房屋至今未通过相关部门的验收，致使被告无法向产权登记机关提供办理产权的资料进行备案，最终导致原告至今未能及时办理房屋产权证。因此，原告至今未能办理涉案房屋产权证是由同栋楼其他业主改变房屋设计造成整栋楼未通过相关部门验收造成的，被告应当自该整栋楼通过相关部门验收合格后，及时提供相应资料向产权登记机关为原告办理不动产登记备案手续。对于原告请求的逾期办证违约金，一审法院认为，依据双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，被告作为房地产开发企业，应在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，据此，被告应在2016年6月21日前将办证资料报产权登记机关备案，但被告提交的不动产登记证载明的发证时间为2018年7月25日，已经超过合同约定的履行期间，根据合同约定，被告已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案双方当事人在合同中未就迟延办理房屋权属证书的违约金进行约定，故对原告的请求，应按该条规定的标准支付违约金。综上，原告请求的违约金的计算自2016年6月22日起至2019年4月16日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。具体计算如下：639314元×0.005/30×1028天=109535.8元。关于逾期交房违约金，起止日期为自2015年2月1日起至2015年6月21日止，计算如下：639314元×0.0001×140天=8950.4元，原告请求的逾期交房违约金3835.88元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告蒙阴华商置业有限公司自涉案房屋整栋楼通过相关部门验收合格后，及时向产权登记机关提供相应资料为原告姚远办理不动产登记备案手续。二、被告蒙阴华商置业有限公司于判决生效后十日内，向原告姚远支付逾期办理房屋权属证书的违约金109535.8元。三、被告蒙阴华商置业有限公司于判决生效后十日内，向原告姚远支付逾期交房的违约金3835.88元。四、驳回原告姚远的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2678.24元，减半收取1339.12元，由原告负担25元，被告负担1314.12元。本院二审期间，华商置业公司提交本院（2016）鲁13民终1746号民事判决书一份，拟证实其上诉理由第一条应予支持。姚远质证认为，该证据无法证实华商置业公司的主张，并且房屋未验收因此无法给姚远办证是客观事实，并非由于姚远的原因导致无法办证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.对华商置业公司提交的民事判决书真实性本院予以确认，但该判决书与本案不具有关联性，对此不予采信；2.姚远于2015年6月19日向蒙阴县房产和住房保障局交纳了房屋专项维修资金7965.65元；2015年1月22日向房产局交纳房产登记费160元；华商置业公司主张该160元系按揭贷款的抵押登记费。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人华商置业公司与上诉人姚远于2015年1月9日签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且内容不违背法律规定，应为有效合同。现双方对华商置业公司至今未能向房产登记机关提交案涉房屋的办理权属登记所需备案资料均无异议，对此本院予以确认。双方二审争议的焦点为：一、华商置业公司是否应支付姚远逾期办证违约金；二、姚远要求华商置业公司立即或在明确的期限内就案涉房屋产权登记内向房产登记机关提供备案资料的请求应否支持。关于争议焦点一，即逾期办证违约金应否支付的问题。依据双方商品房买卖合同的约定，华商置业公司应在2015年1月31日前将单体验收合格的案涉房屋交付给姚远。而华商置业公司实际于2015年6月21日才交付房屋，已构成违约。依据合同约定，上诉人应在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，上诉人应在2016年6月20日前将办证资料报产权登记机关备案。但华商置业公司认可，因其他居民私自改变房屋设计致使案涉楼房未能通过五方验收，其至今未能将办证所需资料提交房产登记机关备案。华商置业公司的逾期办证行为显然已构成违约。即便按照双方商品房买卖合同第十四条约定，如因华商置业公司的责任，姚远不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由华商置业公司向姚远提供所需资料，由姚远自行办理，确权费用由姚远负担。但华商置业公司至今仍未能将上述合同约定的资料交给姚远，故一审法院认定华商置业公司构成违约，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定判令华商置业公司支付姚远逾期办证违约金并无不当。对华商置业公司以姚远未缴纳相关办证费用导致未能办证为由要求不支付逾期办证违约金的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。关于争议焦点二，即姚远要求华商置业公司在明确的合理期限内协助办证的请求应否支持的问题。如上所述，华商置业公司至今未能将涉案房产办理权属登记的资料提交房产机关备案或直接交付姚远的原因系因其他住户自行改建，导致案涉房屋未能通过验收。华商置业公司作为房屋买卖合同的出卖人，应履行保证房屋能够通过验收并办理权属登记的义务，在此情形下，华商置业公司应积极催促改变设计的住户履行恢复义务，以便尽快通过验收，保证姚远等住户能尽快办理房产登记手续。但案涉房屋在未通过验收之前仍不具备办证条件，且具备办证条件的期限至今尚不能确定，故一审法院确定华商置业公司在涉案房屋通过验收后及时向房产部门履行协助办证手续并无不当。对姚远要求明确在具体的期限内由华商置业公司协助办证的上诉理由本院不予支持。如华商置业公司仍未能及时履行合同义务，姚远可依法要求其承担违约责任。综上，上诉人华商置业公司、姚远的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2678.24元，由上诉人蒙阴华商置业有限公司负担2578.24元；上诉人姚远负担100元。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊二〇一九年八月十五日书记员  孙 云