江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5000号上诉人（原审原告）:苏州善洽堂市场营销策划有限公司，住所地苏州市姑苏区西环路**。法定代表人：侯友旺，总经理。委托诉讼代理人：赵瑞、王晨露，上海市国泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴江月亮湾房产有限公司，住所，住所地苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区div>法定代表人：徐蓉芳，负责人。委托诉讼代理人：侯兵兵、廖振权，江苏米来律师事务所律师。上诉人苏州善洽堂市场营销策划有限公司（以下简称善洽堂公司）因与被上诉人吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初11804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人善洽堂公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、月亮湾公司未能确保涉案房屋争议消除，导致房屋销售存在困难，双方签订的《补充协议》显失公平，月亮湾公司应当退还保证金。2、善洽堂公司作为月亮湾公司委托的涉案项目独家代理销售方，已成功销售七套房屋，月亮湾公司理应支付相应佣金。被上诉人月亮湾公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告善洽堂公司向一审法院起诉请求：1、月亮湾公司向善洽堂公司退还保证金200万元；2、月亮湾公司支付善洽堂公司佣金727577.16元；3、月亮湾公司赔偿逾期付款利息损失（以27275577.16元为基数，按同期银行贷款利率，自2018年1月19日起计算至款项付清止）；4、诉讼费用由月亮湾公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年9月15日，月亮湾公司作为甲方，善洽堂公司作为乙方，双方签订《全程营销策划及代理销售服务战略合作协议》，约定甲方委托乙方营销策划及独家代理销售月亮湾商业办公（公寓）168套，委托期限自2017年10月1日起至2017年12月31日止。销售指标：2017年10月1日起算，第一个月销售指标30套，第二个月销售指标50套，在2017年12月31日前销售止90%。乙方代理销售费：合同底均价8500元/平方，每套房源下手的底价详见双方确认的《一房一价表》，如乙方房源销售价在8500元/平方以上，12000元/平方以内，含12000元/平方的溢价部分全部归乙方所有，其中乙方需承担超出约定底价溢价部分18.5%的税费；如销售价格超过12000元/平方以上的部分，扣除超过约定底价溢价部分18.5%的税费之后，溢价部分甲乙双方五五分成。甲乙双方合作关系终止事由包括合作期限到期、双方协商一致终止、可售房源于原约定的合作关系终止之日前售罄等。无论合作关系因何终止，均不影响代理服务费用结算（需满足结算条件），对于实际产生的乙方对甲方享有的债权，双方应当在合作关系终止之日起三个工作日内签订确认函，甲方在确认函签署后的15天内按照规定的代理销售费和支持费、支付条件、结算时间及程序向乙方履行。乙方代理保证金为200万元，其中每套对应房源对应1万元/套合计168万元，另外32万元作为总指标考核的保证金，甲乙签订合同之日二日内支付。乙方保证自2017年10月1日起正式销售，并保证10月成功销售套数超过30套，11月成功销售套数超过50套，甲方保证每周正常结算乙方对应佣金，每周进行结算一次，每次结算金额为对应佣金的50%，剩余的50%待乙方完成本月销售考核指标后次月7日前一次性给到乙方。如乙方连续两个月未能完成销售考核指标，甲方有权解除合同。甲方需结算乙方已完成销售部分的全部佣金，乙方负责已销售房源客户的售后工作对接，乙方支付给甲方的保证金剩余部分，可按照合同约定不予退还。合同下销售成功的定义是购房客户首付付清。销售考核标准按照客户首付付清的销售量进行计算。佣金结算标准按照客户签署《房屋买卖合同》并提交所有银行审批资料，获得银行贷款准入。结算佣金的结算标准是一套结算一套，结算周期为周结。如未完成指标，所结算佣金全部退回甲方。在本代理期限内依附乙方的推广并于代理期结算后签订买卖合同的客户以及自访客户，是乙方客户。在合同“其他”项的约定中，乙方承诺按照项目实际情况向客户推荐，不得欺骗、隐瞒、夸大宣传，不违法、违规收取客户任何费用，一经发现，乙方已结所有款项退还，未结所有款项不予结算支付。2017年9月19日，善洽堂公司即按约将合同保证金200万元汇入月亮湾公司账户。2017年12月1日，月亮湾公司作为甲方，善洽堂公司作为乙方，双方签订《月亮湾项目销售代理协议之补充协议》，约定双方签订《全程营销策划及代理销售服务战略合作协议》，因乙方未完成销售指标，故保证金200万元不予退还，原合同终止。2017年12月1日至12月10日前完成十二套房源销售指标的佣金条件（售价在8500元/平方以上，12000元/平方以内，含12000元/平方的溢价部分全部归乙方所有，其中乙方需承担超出约定底价溢价部分18.5%的税费；如销售价格超过12000元/平方以上的部分，扣除超过约定底价溢价部分18.5%的税费之后，溢价部分甲乙双方五五分成），乙方未完成十二套房源销售指标该阶段佣金（含溢价部分）减半。其他事宜及销售成功定义参照原合同。乙方同意在项目代理期间甲方引进其他销售团队。甲方有权任何时间解除合同（无需书面告知）。经查，案涉项目2017年10月1日起至2017年11月30日止，仅有黄振桓签约的1套公寓的买卖合同备案。2017年12月1日至2018年1月30日，有6套公寓的买卖合同备案，姓名分别为王彦昭、朱建佳、徐建国、陈为民、陈华、孙修岭。以上查明事实，由善洽堂公司提供的合作协议、房管局查询表，银行交易查询表，月亮湾公司提供的补充协议及一审法院的庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为：善洽堂公司与月亮湾公司之间签订的《全程营销策划及代理销售服务战略合作协议》（以下简称战略合作协议）、《月亮湾项目销售代理协议之补充协议》（以下简称补充协议）系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方当事人的约定，战略合作协议已于2017年12月1日终止。第一，对于善洽堂公司举证的微信聊天内容、报警记录用于证明因月亮湾公司原因导致销售困难应当退还保证金，因上述证据与本案缺乏关联性，一审法院碍难采信。根据补充协议，双方约定月亮湾公司对于善洽堂公司交纳的保证金200万元不予退还，故对于善洽堂公司要求退还保证金200万的诉讼请求不予支持。第二，对于善洽堂公司主张的佣金，善洽堂公司仅提交黄振桓、陈华签订的信息表复印件，陈为民、徐建国、王彦昭签约的所有材料的复印件以及房管局查询单，主张销售成功了7套公寓。首先，对于善洽堂公司提交的复印件，一审法院无法认定其真实性。对于房管局查询单，因销售成功的定义为购房客户首付付清。销售考核标准按照客户首付付清的销售量进行计算。仅凭上述证据，一审法院无法计算佣金。其次，根据战略合作协议第五条的约定，善洽堂公司应保证2017年10月成功销售套数超过30套，11月成功销售套数超过50套，如未完成指标所结算佣金全部退回月亮湾公司。因善洽堂公司未完成销售指标，所以即使善洽堂公司销售成功了数套公寓，因未满足支付条件，故月亮湾公司无需支付佣金。最后，根据补充协议的约定，自2017年12月1日起月亮湾公司可引进其他销售团队，善洽堂公司已不再是该项目的独家代理销售商。故对于善洽堂公司提交的陈华签约信息表复印件，即使复印件为真，善洽堂公司也无法证明陈华签约的公寓系其销售。第三，对于善洽堂公司主张的逾期付款利息损失，因善洽堂公司主张的退还保证金以及给付佣金的主张不能成立，故对此，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回苏州善洽堂市场营销策划有限公司的全部诉讼请求。案件受理费29578元，由苏州善洽堂市场营销策划有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。二审中，善洽堂公司向本院申请调取王彦昭、朱建佳、冯玲玲、徐建国、陈为民、陈华、孙修岭、黄振恒付款至月亮湾公司的银行流水信息，以证明上述交易均发生在善洽堂公司的独家代理期限内,月亮湾公司应支付相应的佣金。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，善洽堂公司和月亮湾公司签订的补充协议系双方真实意思表示，合法有效。善洽堂公司上诉主张该补充协议显失公平，但善洽堂公司未行使撤销权，请求撤销该补充协议，故该补充协议人对协议双方仍具有法律约束力，根据双方当事人的约定，月亮湾公司对于善洽堂公司交纳的保证金200万元不予退还，故善洽堂公司要求退还保证金200万的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。善洽堂公司认为其销售成功7套房屋，上诉主张该7套房屋的佣金，对此本院认为，根据已查明的事实，案涉项目2017年10月1日起至2017年11月30日止即在善洽堂公司独家代理销售期间，仅有黄振桓签约的1套公寓的买卖合同备案，而善洽堂公司和月亮湾公司在战略合作协议中约定，善洽堂公司应保证2017年10月成功销售套数超过30套，11月成功销售套数超过50套，如未完成指标所结算佣金全部退回月亮湾公司，故善洽堂公司未完成相应销售指标，无权主张已售房源的佣金。在双方签订补充协议即2017年12月1日之后，双方约定月亮湾公司可引进其他销售团队，即便王彦昭等六位买受人签约成功并付清首付，善洽堂公司也应举证证明该六位买受人是经其代理销售，就善洽堂公司提供的现有证据，并不足以证明上述事实。同理，善洽堂公司向本院申请调查王彦昭等买受人的银行流水并不能达到该证明目的，对该项调查申请，本院不予准许。对善洽堂公司该项上诉理由，本院不予采纳。综上，善洽堂公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29578元，由上诉人苏州善洽堂市场营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年八月十四日书记员  黄 婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。