广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24108号原告：陈军，男，1975年7月15日出生，汉族，住湖北省南漳县，委托诉讼代理人：马敬山，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴蒿，广东红棉律师事务所律师。被告：万德贵，男，1968年4月28日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县，委托诉讼代理人：彭亚，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：席苏健，广东法制盛邦律师事务所实习人员。原告陈军与被告万德贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈军及其委托诉讼代理人柴蒿、被告万德贵的委托代理人彭亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈军向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《*商务大厦租赁合同无效》；2、被告赔偿原告装修款及因搬迁而产生的其他费用合计109198元。事实和理由：2018年11月12日，原、被告签订《*商务大厦租赁合同》（下称该合同），约定被告将位于广州市白云区*街*村*路自编10号A栋*商务大厦4楼（下称该房屋）出租给原告，租赁期限为六年，从2018年12月11日至2024年12月11日，每月租金为16900元。合同第2.6条约定被告应在2018年12月11日将租赁物交付给原告，并由原告指定施工单位进行装修，装修期为33天。合同签订后，原告委托陈想来对该房屋进行装修、委托广州鼎格家具有限公司针对房屋的构造定制专属家具（尺寸特定），又委托鸿兴家电冷气维修部拆装空调，因此支出了若干装修及其他相关费用。原告对该房屋装修完毕并且将公司入驻到该房屋所在地后，2019年5月份被告突然告知原告该房屋为违法建筑，房屋不能继续出租，要求原告必须在5月24日前腾空房屋，不然政府将进行强拆，但是被告只给了原告不足十日的搬迁期限，在如此短的时间将整个公司搬迁实属困难。但因强拆日期将至，若原告不搬迁将对公司造成更为严重的损失，原告无奈之下只得仓促搬迁，并为本次搬迁支出了若干费用。就本案而言，被告作为房屋出租方，应当保证房屋产权清晰，建设合法，但在原告对该房屋投入资金进行装修并且入驻该房屋仅三、四个月后却因“房屋为违法建筑”而被强行清离，对原告实有不公，原告为装修及搬迁投入了大量的时间和资本成本，被告对此应当承担全部责任，望法院依法支持原告全部诉讼请求。被告万德贵辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，双方签订的《*商务大厦租赁合同》是双方真实意思表示，原告也是在对周边的地形、地貌进行考察过以后，对此认可才与原告签订租赁合同，所以该合同是双方真实意思表示。第二，合同中约定被告将租赁物按现状租赁给原告使用，并且被告已经明确告知原告该租赁物系*村的建筑，因历史原因未能办理产权证书。第三，双方合同明确约定，若遇政府相关部门征用，双方解除合同，甲方也就是本案的被告退还乙方的租赁保证金，也就是原告收回租赁保证金。第四，政府的拆迁行为，对于原、被告双方来说都是不可抗力。被告租赁该商务大厦的房屋面积有两千多平方米，政府也没有给予分文补偿。因此，被告没有得到政府的补偿，也不可能支付给原告任何的补偿。基于上述几点，被告恳请法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告无理的诉讼请求，以保障被告的合法权益，以维护法律的尊严。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《商业楼租赁合同书》、《*商务大厦租赁合同》、《现场定制合同》、转帐记录、施工协议、收据、视频资料、照片、《商业楼租赁合同书（A栋）》、《关于清理*两旁50米范围内临建（构）筑物、简易棚和其他设施等违法建设的通知》、《关于强制拆迁、封存*两侧50米范围内违法建设的通知》、手绘图，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月12日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《*商务大厦租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区*街*村*路自编10号A栋*商务大厦4F（以下简称涉案房屋）按现状租赁给乙方使用，租赁面积经甲乙双方确认为建筑面积700平方米，所租楼层位置及面积见附图纸所示，功能为办公；租赁期限为6年，从2018年12月11日起至2024年12月11日止，每月租金为16900元，乙方在签订本合同时向甲方一次性缴纳租赁保证金33800元，乙方必须在每月28号前向甲方缴清下月的租金，每月5号前必须缴清上月的水电费用；地区年租金不变，第2年起每年租金按3%递增计算；现暂按电费15元/度，水费6元/吨；在本合同生效之日起，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，乙方同意按此现状承租；甲方于2018年12月11日将租赁物交付给乙方，乙方指定施工单位进行装修，装修期为33天；在合同期内，如遇政府相关部门对该规划征用，甲乙双方解除合同，甲方退还乙方租赁保证金；等等。合同签订后，原告依约向被告支付押金，被告交付场地给原告使用。原告接收涉案房屋后，对涉案房屋进行装修，共花费80398元。装修花费具体包括：1、家具定制（展架、前台、圆弧展柜、玻璃夹、灯槽、台面、圆板）15778元；2、装饰装修64620元（墙体拆装及批灰、吊顶及刷漆、广告牌、照明路线、办公用电路线及设备、茶水房平整地面及清理、地毯供应及施工、窗帘及施工等，施工协议约定工程价款71220元，已实际支付64620元）：（1）2018年12月8日支付2000元，（2）2018年12月22日支付1400元，（3）2019年5月8日支付8000元，（4）2019年5月11日支付14000元，（5）2018年11月28日支付6000元，（6）2018年12月8日支付2000元，（7）2018年12月22日支付1400元，（8）2019年1月30日支付6000元，（9）2019年3月10日支付1820元，（10）2019年5月8日支付8000元，（11）2019年5月11日支付14000元。2019年1月3日，原告支付搬迁费8000元。同年1月8日，原告支付拆装空调费3900元。同年4月23日广州市白云区人民政府*街道办事处向*沿线单位发出《关于清理*两旁50米范围内临时建（构）筑物、简易棚和其他设施等违法建设的通知》，内容：根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强违法建设治理工作的意见》（穗府办函[2018]160号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市违法建设治理三年行动方案（2018—2020年）》（穗府办函*号）、《白云区违法建设治理工作领导小组办公室关于印发广州市白云区违法建设拆除2019年实施方案的通知》和《白云区违法建设治理工作领导小组办公室关于做好26条主干道50米范围违法建设拆除计划的通知》的文件要求，将对*两旁50米范围内建设的临时建（构）筑物和违法建设等予以拆除，请各业主于2019年4月29日17时前提供上述建（构）筑物产权证明等资料，逾期未能提供，将认定为违法建设，并于2019年5月3日前自行拆除，若未按要求拆除的，将组织强制拆除，届时未搬离的所有物品按弃物处理，强拆过程中所产生的一切费用均由业主承担。同年5月13日，广州市白云区人民政府*街道办事处向*沿线单位发出《关于强制搬迁、封存*两侧50米范围内违法建设的通知》，主要内容：我街已于2019年4月23日张贴并发放通知，要求各业主于2019年4月29日17时前提供**两旁50米范围内建设的临时建（构）筑物产权证明等资料，至今你单位仍未能提供，视为违法建设，现我街要求各业村社及业主于2019年5月23日前清理租户并搬迁完毕，5月24日上午断水断电，届时未搬离的所有物品按弃物处理。同年5月15日，被告电话通知原告在2019年5月23日完成搬迁。涉案房屋位处被拆建筑物内。同年5月22日，被告将收取原告的押金全额退回原告。同年5月23日，原告支付搬迁费6500元。同年5月24日，涉案房屋被拆除。同年5月28日，原告支付拆装空调费3200元。庭审中，被告表示涉案房屋为*村建筑，因为历史原因未能办理产权证书。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原告与被告签订的《租赁合同》系无效合同。因此，对原告主张确认双方签订的《*商务大厦租赁合同》无效的诉讼请求本院予以支持。合同无效，相应的条款亦无效，被告依据无效合同约定条款抗辩其免责本院不予采纳。对于原告主张赔偿装修款及因搬迁而产生的费用109198元的诉讼请求。根据原告举证，其装修为附合装修。经核算，原告支出的装修款为80398元，租赁合同无效，双方对损失发生都具有过错。被告作为出租人，将违法建筑出租给原告，过错较大，应当按照60%的过错比例赔偿原告的装饰装修损失。对于搬迁费14500元（8000元+6500元），被告亦应当按照60%的过错比例赔偿原告。空调虽未形成附合，但拆装费用损失7100元（3900元+3200元）系租赁合同无效导致，被告也应当按照60%的过错比例赔偿原告。经计算，装修款、搬迁费、拆装空调费合计101998元。原告要求被告赔偿装修款及因搬迁而产生的费用61198.8元（101998元×60%）本院予以支持。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。被告以政府拆迁未给予其补偿而无需对原告支付补偿或赔偿款提出的抗辩意见无事实、法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈军与被告万德贵于2018年11月12日签订的《*商务大厦租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起五日内，被告万德贵向原告陈军赔偿经济损失合计61198.8元；三、驳回原告陈军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7875.6元，由原告陈军负担3150.6元，由被告万德贵负担4725元并于本判决生效之日起五日内原告陈军直接支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年八月二十七日书记员 林嘉仪