呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3172号上诉人（原审原告）：刘晶华，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯霏，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古蒙通房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区昭乌达路心想是城商务综合体****。法定代表人：张宏茂，该公司执行董事。委托诉讼代理人：乔博，内蒙古鸿举律师事务所律师。上诉人刘晶华因与被上诉人内蒙古蒙通房地产开发有限责任公司（以下简称蒙通房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初10号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘晶华的委托诉讼代理人冯霏，被上诉人蒙通房地产公司的委托诉讼代理人乔博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晶华上诉请求：一、依法撤销(2019)内0105民初10号民事判决，改判支持刘晶华的一审诉求。二、本案一、二审诉讼费由蒙通房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案涉房屋虽符合交付条件，但蒙通房地产公司并未实际交付。本案通过一审查明，蒙通房地产公司已于2014年取得《勘察单位工程质量检查评定报告》、《设计单位工程质量检查评定报告》、《建设工程竣工报告》、《监理单位工程质量评估报告》、《建设工程竣工验收报告》，符合交房条件，但蒙通房地产公司并未按照双方2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》中第八条的约定“蒙通房地产公司应当在2015年12月31日前，将经建筑工程质量验收合格的商品房交付刘晶华使用”履行交房义务。事实上，刘晶华至今仍不知道所购房屋的具体位置，购房合同所附房屋平面图与该楼层目前状态完全不符。二、一审法院认为蒙通房地产公司将案涉房屋直接交付给蒙通商管公司系事实认定错误。根据合同相对性及买卖合同约定，蒙通房地产公司应将案涉房屋交付给房屋买受人即刘晶华，而不是蒙通商管公司。事实上，刘晶华也从未委托蒙通商管公司代为接收案涉房屋。三、蒙通房地产公司应向刘晶华承担违约责任。蒙通房地产公司至今未履行交房义务，应根据该合同第九条的约定承担相应的逾期交房违约责任。该条约定“买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。所以，蒙通房地产公司应向刘晶华承担从2015年12月31日至今的违约金。四、刘晶华提交的证据足以证明电商费5000元缴纳给蒙通房地产公司。刘晶华在房屋买卖过程中按照蒙通房地产公司的要求，在2015年9月10日缴纳该笔费用，交款形式为现金。蒙通房地产公司下属销售部出具收据，并加盖销售部印章。根据相关法律之规定“公司内设机构所实施行为应由公司承担相应责任”。公司销售部是其内设机构，那销售部所实施行为应当由公司承担相应责任。因此，在蒙通房地产公司未给刘晶华做相应线上宣传的情况下，应返还电商费5000元。五、基于一审法院认定的事实，刘晶华与蒙通房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效。案涉项目经过五方验收符合约定交付条件。但是一审法院在没有查清房屋是否由蒙通商管公司接收的情况下，混淆法律的交付概念。本案应追加蒙通商管公司为本案当事人，以便查清本案事实。综上，刘晶华认为一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院予以改判，支持刘晶华的上诉请求。蒙通房地产公司辩称，一、刘晶华与蒙通房地产公司签订合同时所支付的购房款已经折抵了部分租金收益，视为收房。二、5000元的电商费是给了另一家公司，并非蒙通商管公司或蒙通房地产公司，是由蒙通房地产公司委托另一家公司代为销售，收取电商费的主体并非蒙通房地产公司。三、本案属于房地产买卖合同纠纷，而刘晶华与蒙通商管公司之间是委托合同纠纷，并非同一法律主体，蒙通房地产公司不同意追加蒙通商管公司为本案当事人。刘晶华向一审法院起诉请求：1、判令蒙通房地产公司向刘晶华交付位于呼和浩特市××区以西、朝阳电脑城以南“心想是城”第五层332号房；2、判令蒙通房地产公司给付刘晶华违约金18703.5元（按合同额30％计算）；3、判令蒙通房地产公司返还刘晶华电商费5000元；4、判令蒙通房地产公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月10日，刘晶华（买受人）与蒙通房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同第一条、第三条约定，买受人购买的商品房位于赛罕区昭乌达路以西、朝阳电脑城以南心想是城商业裙楼5层332号房，用途为商业，建筑面积4.53平方米。第四条约定，商品房总金额62345元。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将经建筑工程质量验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。蒙通房地产公司提交《签约审核单（一次性）》一份，载明心想是城5-332号房销售总价为137966元，折后总价89065元，前三年返租金额26720元，合同总价62345元，客户签字处有刘晶华签名及捺印。2015年9月10日，刘晶华与内蒙古蒙通商业管理有限公司（以下简称蒙通商管公司）签订《心想是城委托经营合同书》一份，约定刘晶华将涉案商铺委托给蒙通商管公司经营，委托经营期限自2015年9月10日起至2023年9月9日止。2015年9月5日，蒙通房地产公司出具收据一张，载明收到刘晶华交来5-331、332、333、334、335、336号商铺定金6万元。2015年9月10日，蒙通房地产公司出具收据一张，载明收到刘晶华交来5-332商铺款52345元。刘晶华提交收据一张，载明于2015年9月10日交纳电商费3万元，加盖心想是城销售中心印章。蒙通房地产公司已于2014年取得《勘察单位工程质量检查评定报告》、《设计单位工程质量检查评定报告》、《建设工程竣工报告》、《监理单位工程质量评估报告》、《建设工程竣工验收报告》。一审法院认为，刘晶华与蒙通房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。关于刘晶华要求蒙通房地产公司交付涉案房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院认为，刘晶华与蒙通房地产公司于2015年9月10日签订《商品房买卖合同》，此时涉案项目已经建成并经过五方验收，符合合同约定的交付条件。刘晶华向蒙通房地产公司支付全部购房款后，蒙通房地产公司应当按照合同约定向刘晶华交付涉案房屋。但涉案房屋用途为商业，刘晶华与蒙通商管公司于2015年9月10日签订了《心想是城委托经营合同书》，经营期限自2015年9月10日起算，结合涉案项目开业经营的客观情况，蒙通房地产公司并未向刘晶华交付涉案房屋，而是将涉案房屋直接交付给蒙通商管公司。另外，根据《签约审核单（一次性）》载明的内容，刘晶华实际支付的购房款系核减三年返租金额后的数额，即刘晶华已经收取了涉案房屋的租金。故刘晶华要求蒙通房地产公司向其交付房屋及支付逾期交房违约金，无事实及法律依据，不予支持。关于刘晶华要求蒙通房地产公司返还电商费5000元的诉讼请求，一审法院认为，刘晶华提交的证据不足以证明该费用系交纳给蒙通房地产公司，故对刘晶华该诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回刘晶华的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取976元，由刘晶华负担。本院二审期间，蒙通房地产公司举示两组新证据，第一组新证据：蒙通商管公司出具的《情况说明》一份，其上载明：……我公司于2019年9月10日与刘晶华签订《心想是城委托经营合同书》，刘晶华将其购买的位于呼和浩特市××区、332、333、334、335、336共计六个商铺委托我公司经营。签订《心想是城委托经营合同书》当日，刘晶华已经实际收取了前三年的委托经营收益即租金回报。另外，涉案六个商铺至今仍处于委托我公司代理经营状态。第二组新证据：租房协议一份、电子缴税付款凭证六张、税务机关代开统一发票记账联二张、企业名称变更核准通知书，拟证明：蒙通商管公司原名内蒙古蒙通数码市场有限公司。2014年12月19日蒙通房地产公司将“心想是城”商业体部分一层至五层租赁给原内蒙古蒙通数码市场有限公司经营并缴清相关税费，租赁期限试营业期间暂定一年，自2015年1月19日至2016年1月18日止。由此可见，在刘晶华购买涉案商铺之前，涉案商铺已交付蒙通商管公司经营使用。刘晶华签订买卖合同和委托合同之后，取代蒙通房地产公司成为涉案商铺的委托经营方。刘晶华实际占有、使用涉案商铺同时认可收取了三年的租金回报，所以蒙通房地产公司就涉案商铺应履行的交付义务已经事实履行完毕。刘晶华对第一组新证据的质证意见为：真实性认可，关联性不认可。该证据并不能证明刘晶华诉请应交付的房屋已交付蒙通商管公司，其未明确答复已在2015年9月10日实际收到蒙通房地产公司交付的六套商铺。蒙通商管公司并不具有接收房屋的主体资格，因为根据合同相对性应由刘晶华接收房屋，其后刘晶华也未委托蒙通商管公司负责接收房屋。所以，房屋应交付给刘晶华。刘晶华对第二组新证据的质证意见为：对证据的真实性认可，关联性、合法性不认可，证明问题不认可。蒙通房地产公司与蒙通商管公司之间的租赁合同签订于2014年12月19日，也就是刘晶华购买房屋之前半年多，且租赁期限为2015年1月19日至2016年1月18日。与刘晶华委托蒙通商管公司经营时间完全不符。刘晶华购买之前交付的房屋与刘晶华不发生任何关系，所以该组证据与本案不具有关联性。租赁面积为“心想是城”商业体1-5层，建筑面积约23749.83平方米，不能证明包括刘晶华所购买的六间商铺。所以根据合同相对性原则，刘晶华所购买的商铺仍应交付买受人。蒙通商管公司在未受刘晶华委托的情况下要证明涉案房屋已交付其使用，无事实及法律依据。本院对两组新证据的真实性均予以确认。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，关于刘晶华要求蒙通房地产公司交付涉案房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求。蒙通房地产公司与蒙通商管公司于2014年12月19日签订《租房协议》，约定蒙通房地产公司将“心想是城”商业体部分一层至五层租赁给蒙通商管公司经营，租赁期限试营业期间暂定一年，自2015年1月19日至2016年1月18日止。刘晶华与蒙通房地产公司于2015年9月10日签订《商品房买卖合同》，此时涉案项目已经建成并经过五方验收，符合合同约定的交付条件。刘晶华已向蒙通房地产公司支付全部购房款，蒙通房地产公司按照约定应向刘晶华交付涉案房屋。签订买卖合同当日，刘晶华又与蒙通商管公司签订《心想是城委托经营合同书》，约定刘晶华将涉案房屋委托蒙通商管公司经营。刘晶华亦应向蒙通商管公司交付涉案房屋。但刘晶华委托蒙通商管公司经营之时，蒙通商管公司基于此前与蒙通房地产公司的租赁关系已事先占有涉案房屋，刘晶华与蒙通商管公司的委托经营合同书一经生效，涉案房屋就视为已经交付蒙通商管公司。且根据《签约审核单（一次性）》载明的内容，刘晶华向蒙通房地产公司实际支付的购房款系核减前三年返租金额后的数额，即刘晶华已经收取了涉案房屋三年的租金。故刘晶华要求蒙通房地产公司向其交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于刘晶华要求蒙通房地产公司返还5000元电商费的诉讼请求。刘晶华并未举证证明其向心想是城销售中心交纳的电商费的用途为蒙通房地产公司给刘晶华做相应线上宣传。故对于刘晶华的该项诉讼请求，本院不予支持。关于刘晶华提出追加蒙通商管公司为本案当事人的申请。因蒙通商管公司不属于必须参加诉讼的当事人，本院依法驳回刘晶华的该申请。综上所述，刘晶华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1952元，由刘晶华负担。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年八月十九日书记员 曹 文 婷