贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4333号原告张勇军，男，汉族，1984年8月28日生，住四川省岳池县。委托代理人：方先敏、张小美，贵州创文律师事务所律师。被告贵阳三力房地产开发有限责任公司，地址：贵州省贵阳市云岩区普陀路**。法定代表人：刘昱锋，职务：董事长。被告贵阳千禧苑物业管理有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区普陀路**。法定代表人：严立，职务：经理。二被告共同委托代理人：何忠奎、黄成，贵州泽行律师事务所律师。原告张勇军诉被告贵阳三力房地产开发有限责任公司（以下简称“三力房开”）、贵阳千禧苑物业管理有限公司（以下简称“千禧苑物业”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张勇军之委托代理人方先敏、张小美，被告三力房开、千禧苑物业之共同委托代理人何忠奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向我院提出如下诉讼请求：1、判令二被告退还原告水、电、燃气、闭路等开户费共计4475元，并确认该费用是由原告承担的约定无效；2、判令被告向原告支付资金占用费，占用费自2012年12月30日起，以4475元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至退还款项为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年，原告与被告三力房开签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房在交付时水、电、燃气、有线电视等均达可使用条件，房屋交付时，二被告向原告收取水、电、燃气、闭路等开户费4475元。2018年年末，经媒体报导后，原告才知道根据相关规定，水、电、煤气、有线电视等房屋附属设施建设安装费用已包含在商品房销售价格中，被告收取上述开户费属违规违约行为，侵犯原告的合法权益，特诉至法院。被告三力房开辩称：本案所涉合同及补充协议没有违反法律的禁止性规定，不存在合同无效的情形，且系双方的真实意思表示，应为有效，费用的收取已经多年，我方已将费用交付相关部门，没有加重购房者的负担，从维护交易稳定的目的出发，亦应有效。针对不同的类型，我方认为：1、合同的签订和原告缴纳三通费是在2009年《贵州省物价局关于规范管道燃气设施建设及服务收费的通知（黔价费【2009】51号文件下发前，该类案件在09年以前并没有规定认为房开建设成本包含三通费，收取三通费系合法收取，且原告的起诉已过诉讼时效。2、2009-2012年期间签订合同和缴纳的三通费，该类案件已过诉讼时效；3、对不存在诉讼时效问题的案件，同意按以前案件的意见处理。4、原告系通过二手房买卖取得房屋的，房开与原告不存在商品房销售关系，不应退还三通费。被告千禧苑物业辩称：我方是作为管理物业的机构接受房开的委托，系代收代付行为。我方依据相关文件的收费标准收取费用，并交至相关部门，合理合法，不应退还原告。本院经审理认定如下事实：原告因购买被告三力房开修建的贝地卢加诺项目的房屋，于2011年7月16日与被告三力房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定未进行约定。附件十二《补充协议》第二条约定：“本《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表开户费、有线电视安装开户费、电话安装开户费、宽带安装开户费、物业维修资金等款项，买受人应在签订《商品房买卖合同》时向出卖人预缴物业维修资金，该维修资金由出卖人代收后，按规定缴入主管部门所设立的房屋维修资金专用账户。”合同签订后，原告于2012年12月30日向被告千禧苑物业支付燃气2690元、闭路电视费265元、电表开户费520元、智能系统费1000元，共计4475元，被告千禧苑物业于同日向原告出具了《收款收据》。审理中被告表示智能系统费非建设成本，不应退还。另查明：2005年、2012年、2017年被告三力房开分别向千禧苑物业出具授权委托书，委托其收取三通费等款项。被告表示该委托已经在原告收房时在公示栏公示告知业主，对此原告表示，收房时只看到被告提供的收费一览表，不知道房开委托物管。被告另行提交记账凭证，收据及清单，拟证明千禧苑已经将三通费交给三力房开，且因千禧苑与三力房开相互之间有往来账目，故从三通费中进行抵扣，千禧苑不应承担责任。原告认为从被告提交的清单中未载明原告的三通费已缴给三力房开，对此千禧苑物业应当承担责任。上述事实有当事人的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、三通费收据，被告提交的《授权委托书》、《业主入住涉及费用一栏表》、《记账凭证》、《清单》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、千禧苑物业代三力房开收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用？二、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还原告？应由谁退还原告？关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户。结合被告对于独立电表费、独立燃气费、有线电视费具体使用范围的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第二条有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第二条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳独立电表费、水表费、燃气费、有线电视费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告三力房开提供的涉及上述独立电表费、水表费、燃气费、有线电视费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》中关于上述费用由原告承担的约定无效的主张，于事实法律有据，本院予以支持。至于被告辩称案件已超诉讼时效，因原告主张为合同条款无效，属确认之诉，不属于诉讼时效客体范围，对其基于合同无效而提出的返还主张，其诉讼时效应自《商品房买卖合同》相关内容被确认无效之后起算，故原告主张退还三通费的诉请并未超过诉讼时效。另安防智能系统不属于贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中规定的建设成本，故对原告退还该项费用的主张本院不予支持。对原告主张的资金占用损失，因三力房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金即收取之日2012年12月30日起计算至实际退还之日止。由于千禧苑物业系该楼盘的物业管理公司，其虽系受三力房开的委托代为收取独立电表费、独立燃气费、有线电视费，但是其是以自己的名义向原告出具收条，且在本案审理中，其也未提交证据证明其在收取费用时已将受托事宜告知业主，而原告亦当庭表示不予认可，同时依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，因前述理由，本院已认定被告三力房开收取三通费的行为违反相关规定，千禧苑物业知道或应当知道该代理事项违法，其仍然实施代理行为，被告千禧苑物业应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告张勇军与被告贵阳三力房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条涉及独立电表费、独立水表费、独立燃气费、有线电视安装开户费的约定无效；二、被告贵阳三力房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告张勇军独立电表费、独立燃气费、有线电视费共计3475元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2012年12月30日起至上述款项实际退还之日止）；三、被告贵阳千禧苑物业管理有限公司对上述第二项承担连带付款责任。四、驳回原告张勇军的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳三力房地产开发有限责任公司和贵阳千禧苑物业管理有限公司连带承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  章放忠二〇一九年八月二十六日书记员  乔维姗