湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终2163号 上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南湘滨房地产开发有限责任公司。 法定代表人：邓晓梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈伟祥，该公司法务部工作人员。 委托诉讼代理人：南新丹，湖南善道律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：文超，男，1977年4月19日出生。 委托诉讼代理人：雷险峰，嘉禾县东塔法律服务所法律工作者。 原审第三人：嘉禾县嗨贝儿童成长乐园。 经营者：文爱媛。 委托诉讼代理人：李土仁（文爱媛之夫）。 原审第三人：湖南雅空间物业管理有限公司嘉禾分公司。 负责人：邓颖盛，该分公司经理。 委托诉讼代理人：黄建玲，该分公司副经理。 委托诉讼代理人：冷勇，该分公司法务部工作人员。 上诉人湖南湘滨房地产开发有限责任公司（以下简称湘滨公司）、上诉人文超因与原审第三人嘉禾县嗨贝儿童成长乐园（以下简称嗨贝乐园）、湖南雅空间物业管理有限公司嘉禾分公司（以下简称雅空间公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湘滨公司的委托诉讼代理人陈伟祥、南新丹，上诉人文超及其委托诉讼代理人雷险峰，原审第三人嗨贝乐园的经营者文爱媛及其委托诉讼代理人李土仁，原审第三人雅空间公司的委托诉讼代理人冷勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湘滨公司上诉请求：一、撤销湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初29号民事判决第二、三、四、五项，依法改判：一、由文超支付逾期租金237,712元（自2018年4月1日起，暂计算至2018年11月15日），并按原合同约定租金标准支付租金直到返还商铺之日止；二、由文超补交免租期租金118,856元（暂计算2017年12月15日至2018年4月14日期间租金，后期文超应根据实际享受免租期情况据实补交）；三、由文超支付逾期付款违约金10,607.9元（暂计算至2018年11月15日），并按合同约定违约金标准计算至文超实际还清款项之日；四、由文超支付合同提前终止违约金59,428元（两个月租金、设备使用费、物业费），租赁保证金89,142元不予退还；五、本案一、二审诉讼费由文超承担。事实与理由：一、一审判决部分事实认定错误。1、湘滨公司与文超签订的《商铺租赁合同》第1.4条约定“房屋交付以现状为准，乙方已现场考察不持异议”，该约定是文超现场考察后作出的真实意思表示，文超是完全认同商铺租赁前的状态的情况下才签订租赁合同的，同时，案涉房屋是经消防验收合格的房屋，上述事实表明湘滨公司在签订合同时不存在欺骗、隐瞒等行为；2、文超自办理《营业执照》后经营至今从未因消防安全问题遭受损失，一审判决认定湘滨公司因消防问题需要向文超承担赔偿责任错误；3、案涉商铺东北面出入口的使用和东边落地玻璃窗采光事实认定问题，该区域属于公共区域，不是湘滨公司所出租商铺的管理范围，对此产生的问题文超应与相邻商铺租户、物业公司等协调处理，一审判决认定湘滨公司承担协调管理责任错误；4、湘滨公司与文超签订的《商铺租赁合同》3.1条仅约定在7栋不再引入水吧、能量吧等业态，酸奶屋系在7栋以外的区域经营，且引进酸奶屋的时间在嗨贝乐园取得《食品经营许可证》之前，经营业务与嗨贝乐园项目也明显不同，一审判决认定湘滨公司引进经营同类型食品造成文超严重盈利损失的事实错误；5、文超因长期欠缴雅空间公司物业费，雅空间公司暂停对文超开展充缴水电费的物业服务，并不是湘滨公司停止向嗨贝乐园供电，且文超一直自行发电正常营业至今，一审判决认定湘滨公司于2019年4月27日停止向文超经营的商铺供电致其停业损失的事实错误。二、一审判决适用法律错误。湘滨公司与文超订立租赁合同过程中并未恶意磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等违背诚实信用原则的事实，一审也认定案涉租赁合同有效，故一审法院认定湘滨公司存在缔约过失责任属于适用法律错误。本案是案涉商铺区域外公共部分的使用及相邻租户间的纠纷问题，文超应与相邻租户、物业公司等协商解决，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，不得以与他人之间纠纷问题作为拒绝履行租金支付义务的理由，一审未适用该条法律规定作出裁决，属适用法律错误。 文超辩称，湘滨公司在签订合同时以欺诈的形式隐瞒了案涉商铺还有两条安全门，导致文超在经营过程中无法通过二次消防验收，至今仍是违法经营。消防大队对文超下发了消防不合格的整改通知，文超在去申请消防验收时才知道湘滨公司对本来应有的安全门进行了封闭。文超租赁商铺东边落地玻璃窗采光受到影响，且湘滨公司违反合同约定引进相同类型的经营户，没有按照合同约定提供适合文超的租赁环境。因湘滨公司拒不提交消防验收合格的报告，故文超暂时拒交物业费是湘滨公司引起的。综上，请求二审驳回湘滨公司的上诉请求。 嗨贝乐园述称，拒交租金和物业费是因为商铺北面的玻璃门被雅空间公司锁住，且湘滨公司不按合同约定在嗨贝乐园附近引进与嗨贝乐园水吧、能量吧经营项目同类型的一品酸奶屋，商铺被停止供电也是湘滨公司委托雅空间公司实施的。 雅空间公司述称，对湘滨公司的上诉没有意见。 文超上诉请求：一、撤销湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初29号民事判决第二、三、六项，依法改判由湘滨公司退还文超租金178,284元，赔偿文超各项损失542,876元，赔偿因湘滨公司从2019年4月27日停止供电直至供电前文超的经营损失。二、本案一、二审诉讼费由湘滨公司承担。事实与理由：一、一审判决认定2018年2月雅空间公司出租嗨贝乐园北侧商铺占用公共区域作为第三方仓库错误，出租方应为湘滨公司，一审判决以未造成文超停业等影响认定未造成文超经营利润损失错误。二、一审判决以《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》来认定房屋租赁合同效力是适用法律错误，本案中，湘滨公司是先期消防验收合格后，又改变验收合格时的现状，将商铺出租给文超，成功欺诈了文超，在消防部门责令改正时，湘滨公司又不作为，致使文超无法正常经营。且如果需要恢复安全疏散出口，那么肯定会影响文超经营场地使用，对此，文超如事先知道绝不会承租该商铺，湘滨公司以隐瞒欺诈手段把商铺租给文超，致使文超的投资损失应当全部承担。一审判决以损失的大小缺乏量化依据为由没有判决湘滨公司赔偿文超相应损失属适用法律错误。因湘滨公司的欺瞒行为导致未能在租赁期间保持商铺符合约定的正常用途，致使文超不能正常经营，应该免交应交和之前已交的租金。三、湘滨公司于2019年4月27日强行对嗨贝乐园停止供电，导致文超无法正常经营，迫使文超购买发电机自行发电，严重影响文超的经营收入和对商誉造成极其恶劣影响，湘滨公司对此应当比照往年同期的收入情况给予赔偿。 湘滨公司辩称：一、一审判决认定2018年2月雅空间公司将嗨贝乐园北侧商铺出租作为第三方仓库是事实，未造成停业未影响文超经营利润也是事实，但出租商铺给第三方作为仓库并未占用公共区域。二、一审判决认定本案租赁合同有效是正确的，商铺经过了消防验收合格，没有改过外墙，湘滨公司以现状租赁，并没有欺骗文超，文超没有按照规定进行消防安全检查合格就开业经营嗨贝乐园，导致被消防部门责令改正，是文超的过错，且消防部门并没有责令停业，嗨贝乐园一直在正常经营，不存在经营损失，文超违反约定拒付租金，已构成根本违约，按照合同约定，应承担支付租金、补交免租期租金并支付违约金等责任。三、湘滨公司没有停电的权利，也从未强行停止供电。因文超违反物业管理合同约定，物业公司对其停止水电费代收代付服务，是文超明知违约不交物业管理费应承担的违约责任，与湘滨公司无关，且文超一直在自行发电经营嗨贝乐园，并没有停止营业，没有停业损失。 雅空间公司述称，一、本案是文超与湘滨公司之间的租赁合同纠纷案件，与作为物业管理方的雅空间公司无关。二、雅空间公司于2019年4月27日起对文超停止开展代收水电费服务不属于违约行为。雅空间公司与文超签订的《商铺前期物业管理服务协议》第九条第4款明确约定了“文超逾期三个月拒缴费用的，雅空间公司可以采取公示、暂停代收代付等服务，产生的相关损失及费用由文超承担”，文超从2018年10月1日起一直未交纳物业管理费，根据上述协议约定，雅空间公司于2019年4月27日起对文超停止开展代收水电费服务不存在违约。三、文超未按照《商铺前期物业管理服务协议》约定及时履行物业费交纳义务，按照协议约定，对其欠缴的物业管理费及违约金雅空间公司将会另行起诉。 嗨贝乐园述称，同意文超的上诉意见。 湘滨公司向一审法院起诉请求：一、判决解除湘滨公司与文超签订的编号为ZWJTJH-2017-0006的《商铺租赁合同》，判决文超立即向湘滨公司返还中伟神农步行街7栋130号商铺a区；二、判决文超支付逾期租金237,712元（自2018年4月1日起，暂计至2018年11月15日），并按原合同约定租金标准支付租金直到其向湘滨公司返还商铺之日止；三、判决文超向湘滨公司补交免租期租金118,856元（暂时只计算2017年12月15日至2018年4月14日期间租金，后期文超应根据实际享受免租期情况据实补交）；四、判决文超支付逾期付款违约金10,607.9元，并按合同约定违约金标准计算至文超实际还清款项之日；五、判决文超支付合同提前终止违约金59,428元（两个月租金、设备使用费、物业费），租赁保证金89,142元不予退还；六、本案诉讼费用由文超承担。 文超向一审法院反诉请求：一、依法判决确认湘滨公司与文超签订的编号为ZWJTJH-2017-0006的《商铺租赁合同》无效；二、判决湘滨公司退还文超交的租赁保证金89,142元；三、判决湘滨公司退还所交商铺租金178,284元及支付同期银行贷款利息；四、判决湘滨公司赔偿文超损失582,876元；五、本案的诉讼费用由湘滨公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月，湘滨公司、文超就中伟神农步行街7栋130号商铺a区出租事宜达成一致，文超于同年3月30日向湘滨公司交纳租赁保证金89,142元、2017年6月15日至9月14日的租金89,142元。2017年4月20日，湘滨公司、文超正式签订编号为ZWJTJH-2017-0006的《商铺租赁合同》，湘滨公司将位于嘉禾县人民北路与珠泉路交汇处的中伟神农商业步行街7栋130号商铺a区出租给文超使用，租赁合同约定：①出租商铺，建筑面积为1350.64平方米，房屋交付以现状为准，文超已现场考察且不持异议；②租赁期限，租期为10年，即2017年6月15日起至2027年6月14日止；③商铺用途，文超承租房屋的用途为儿童游乐园项目，湘滨公司承诺在中伟神农步行街7栋不再招商引进此类型业态；④租金支付，按建筑面积计算，前3年度的月租金为人民币29,714元，第四年度的月租金为31,200元，以此类推，租金的支付方式为每季度一付。租赁保证金为89,142元，文超于签订合同时向湘滨公司支付，作为文超履行合同义务的保证；⑤商铺交付，交付日期为2017年6月14日之前；⑥免租期约定，免租期为12个月，详细免租时间为2017年12月15日至2018年4月14日、2018年12月15日至2019年4月14日、2019年12月15日至2020年4月14日；⑦承租人违约责任，在租赁期限内，承租人逾期交付租金，每逾期一日，按逾期交付金额的万分之三支付违约金等等。湘滨公司、文超签订租赁合同的同时，文超与雅空间公司签订《商铺前期物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务进行了约定。上述合同签订后，湘滨公司按照约定向文超交付了租赁商铺，文超对商铺进行了装修并购置相关设备开始试运营，并经行政审批于2017年5月5日取得了《营业执照》，营业执照载明经营者为文爱媛，名称为嘉禾县嗨贝儿童成长乐园，经营范围为儿童乐园、副食、零售。文超在经营过程中，于2017年9月2日向湘滨公司支付了2017年9月15日至12月14日的租金89,142元。2017年12月22日，雅空间公司以文超拖欠物业费8104元为由，曾向文超发出《停电通知单》，要求文超限期交纳物业费。嗨贝乐园在经营过程中，于2018年6月12日取得《食品经营许可证》，经营项目为预包装食品（含冷藏冷冻食品）销售，散装食品（含冷藏冷冻食品）销售，自制饮品（含饮料现榨）制售。2018年2月，文超以雅空间公司出租嗨贝乐园北侧商铺占用公共区域作为第三方仓库，东北面安全出口被第三方嘉家福超市上锁为由，向湘滨公司和雅空间公司申请处理纠纷，后被第三方上锁一事得到了处理。2018年4月后，案外人李莉经湘滨公司和雅空间公司准许，在文超承租商铺旁的神农步行街中心广场搭建木屋，开设“一品酸奶屋”，为此文超提出抗议。2018年7月以后，文超向湘滨公司及雅空间公司、嘉禾县房产局提出报告，以商铺东北面出入口所在的公共场所被封闭，商铺东边落地玻璃窗采光受到严重影响，商铺南面违法搭建“一品酸奶屋”，给文超经营带来严重影响为由，要求湘滨公司赔偿损失、减少租金和物业费，而湘滨公司则以文超的请求超出了租赁合同的范围，商铺东北面出入口使用和东边落地玻璃窗采光均系与相邻承租方发生关系，属物业管理的问题，另搭建“一品酸奶屋”，湘滨公司并未违反租赁合同的约定等为由，拒绝了文超的请求。自2018年4月以来，湘滨公司曾多次向文超催收租金，并于2018年6月、7月向文超发出《催款通知单》和《函》，但文超持上述理由一直拒绝交纳租金。2019年1月31日，嘉禾县公安消防大队对嘉禾县中伟神农步行街进行消防监督检查，发现湘滨公司存在封闭疏散通道、安全出口，擅自改变局部使用性质的问题。其中文超所租赁商铺存在：“7栋一层局部安全疏散出口被封堵（与原施工图纸不一致）”的问题，嘉禾县公安消防大队于2019年2月1日向嘉禾县中伟神农步行街发出《责令立即改正通知书》。通知书发出后，虽然文超曾要求处理租赁商铺存在的消防安全问题，但湘滨公司、文超双方均未采取改正措施。由于湘滨公司、文超双方协商未果，湘滨公司遂于2019年1月2日向一审法院提起诉讼。另查明，文超承租经营的商铺湘滨公司于2019年4月27日停止供电，文超自此停止营业。上述事实，有当事人的陈述，商铺租赁合同、商铺前期物业管理服务协议、房屋产权证、建设工程消防验收意见书、责令立即改正通知书、竣工图复印件、现场照片、催款函件、收据、信函等证据材料予以证实。 一审法院认为：本案争议的焦点主要有以下几点: （一）关于租赁合同的效力问题。本案中，湘滨公司、文超签订《商铺租赁合同》是双方当事人实地查验后自愿签订的，合同是双方当事人的真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。本案湘滨公司在商铺出租前，将商铺局部安全疏散出口封堵，擅自改变局部使用性质，且在与文超签订合同时隐瞒了真相，在合同签订过程中存在过错，应承担缔约过失责任。但商铺并非因不符合《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的强制性规定而导致承租人不能使用，嘉禾县公安消防大队也只是责令改正，并未因违反《中华人民共和国消防法》而停业，承租人作为申报消防安全检查的义务人，既可以要求湘滨公司恢复安全出口，也可以自行恢复安全出口，再要求湘滨公司承担相应的费用。更何况租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，不应当以该房屋未经消防验收合格为由简单地认定合同无效。综上，湘滨公司虽存在封堵商铺局部安全疏散出口和缔约过失的行为，但文超主张合同无效不符合本案实际，其辩解意见不予采纳。 （二）关于租赁合同应否予以解除的问题。《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，文超经湘滨公司多次催讨，自2018年4月至今一直未交纳租金，其行为已构成违约，加上文超本人亦主张合同无效，不主张继续履行合同，故湘滨公司主张解除合同符合当事人意愿和法律规定，予以支持。 （三）关于违约责任的承担问题。《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。文超在承租商铺期间，未按约定履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应承担向湘滨公司支付尚欠租金的违约责任，湘滨公司诉请判令文超支付逾期租金237,712元，予以支持。但对湘滨公司的其他诉讼请求，鉴于文超拒付租金有如下理由：其一，湘滨公司在签订租赁合同时，隐瞒了封堵商铺局部安全疏散出口，擅自改变局部使用性质的真相，存在缔约过失行为；其二，湘滨公司在与文超及相邻商铺签订租赁合同时，对可能发生的相邻纠纷估计不足，对文超与相邻方因商铺东北面出入口的使用和东边落地玻璃窗的采光发生纠纷时，湘滨公司对相邻纠纷的协调处理不力；其三，湘滨公司引进商户，在文超商铺相邻广场搭建“一品酸奶屋”，经营同类型食品，客观上挤占了文超的盈利空间，造成了文超的盈利损失。为此，认定湘滨公司在合同签订和履行过程中亦存在过错，对湘滨公司请求判令文超补交免租期租金118,856元、支付逾期付款违约金10,607.9元、支付合同提前终止违约金59,428元以及租赁保证金89,142元不予退还的诉讼请求，不予支持；与此相对应，对文超请求判令湘滨公司退还租赁保证金89,142元的请求予以支持。关于文超反诉请求判令湘滨公司退还所交商铺租金178,284元的请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持；关于文超请求判令湘滨公司赔偿损失582,876元的问题，因湘滨公司的缔约过失行为和其他行为，未造成文超停业之类的影响，对损失的大小缺乏量化依据，故酌情确定由湘滨公司补偿反诉文超因终止合同造成的商铺装修损失40,000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：“一、解除原、被告签订的编号为ZWJTJH-2017-0006的《商铺租赁合同》。限被告文超于本判决生效之日起三十日内，将中伟神农步行街7栋130号商铺a区返还原告湖南湘滨房地产开发有限责任公司；二、由被告文超支付尚欠原告湖南湘滨房地产开发有限责任公司租金237,712元；三、驳回原告湖南湘滨房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、由反诉被告湖南湘滨房地产开发有限责任公司退还反诉原告文超租赁保证金89,142元；五、由反诉被告湖南湘滨房地产开发有限责任公司补偿反诉原告文超经济损失40,000元；六、驳回反诉原告文超的其他诉讼请求。上述第二项与第四项、第五项相抵，被告（反诉原告）文超尚欠原告（反诉被告）湖南湘滨房地产开发有限责任公司人民币108,570元，限被告（反诉原告）文超于本判决生效之日起十五日内清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4479元、反诉案件受理费6152元，合计10,631元，由原告（反诉被告）湖南湘滨房地产开发有限责任公司负担4479元，被告（反诉原告）文超负担6152元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 湘滨公司提交了五组证据。证据一、消防安全检查合格证、照片三张，拟证明1、嗨贝乐园在投入使用、营业前办理消防安全检查合格证的责任人是嗨贝乐园经营者，不是湘滨公司；2、消防改正通知书针对的是消防安全检查的问题，不是消防验收的问题；3、湘滨公司确保该商铺已经通过消防验收，不是消防安全检查；4、嗨贝乐园没有履行法定义务和合同义务导致被消防部门要求整改；5、嗨贝乐园的西面外墙是一个整体，无开门和堵门的痕迹，证明消防验收合格时，西门外墙无需开门，租赁场地系现状租赁，租赁现状就是西面无门，湘滨公司并无隐瞒和封堵行为，也无欺诈行为；综上，湘滨公司无缔约过失责任。 证据二、案涉房屋平面图，拟证明嗨贝乐园北门外的区域是湘滨公司130号房屋产权范围，不是公共区域和消防通道，嗨贝乐园的北门有通道供通行，文超以湘滨公司占用公共区域和消防通道作为第三方仓库影响经营的理由不能成立。 证据三、照片二张，拟证明东面落地玻璃的采光问题已经由雅空间公司协调解决，湘滨公司作为租赁人无协调相邻纠纷的合同义务和法定义务。 证据四、营业执照、照片二张，拟证明一品酸奶屋经营地点是神龙步行街中心广场，不是神龙步行街7号栋，一品酸奶屋的经营范围是饮食、冷饮、服务，嗨贝乐园的经营范围淘气屋、沙地、电玩世界、迷你KTV、幼儿教育、手工DIY、水吧、能量吧、儿童图书馆，二者的经营项目不同，且一品酸奶屋已经搬离了神龙步行街中心广场。 证据五、请求处理嗨贝乐园发电机事宜、投诉信、照片七张，拟证明嗨贝乐园自行发电营业，未停止营业，无停业损失。 文超质证意见：对证据一的真实性无异议，证明方向不认可，正因为文超去办理消防合格证的时候才发现湘滨公司改变了商铺的用途，现实状况和消防竣工验收图不一致；对证据二的真实性和证明方向均不予认可，湘滨公司提供的手绘图纸是虚假的，西面和西南面各有一个安全门没有标示出来，因为商铺出租导致西北面通道关闭对文超的经营也造成了影响；对证据三的真实性无异议，2018年9月4日前对经营环境造成了影响，文超于2018年2月开始进行书面投诉，通道的右边是嗨贝乐园，可以看通道拉闸门拉下来的时候嗨贝乐园那边没有采光；对证据四的真实性无异议，证明目的不认可，一品酸奶屋直到2019年6月15日才拆除的，2018年4月-2019年6月都对嗨贝乐园的经营造成了影响；一品酸奶屋与嗨贝乐园的能量吧所经营的项目是同一个类型，一品酸奶屋的地点离案涉商铺所在的7号栋只有5、6米远；对证据五，嗨贝乐园被停止供电后，确实是在自己发电、提水继续经营，但与本案无关。 嗨贝乐园质证意见：同意文超的质证意见。 雅空间公司质证意见：对湘滨公司提交的证据无异议。 文超提交了三组证据。证据一、审计报告，拟证明嗨贝乐园投资总额有833,165元；证据二、嗨贝乐园营业额情况，拟证明营业经营情况；证据三、光碟，拟证明嗨贝乐园现经营情况。 湘滨公司质证意见：对证据一的三性均不认可，项目支出明细表833,165元与文超一审提供的数据不一致，且该审计报告是单方自行委托鉴定的，作为一个营业的商户，对其投资风险应自行承担，湘滨公司不应对其投资风险承担责任；对证据二的三性均不认可，这只是文超自己列的表，没有其他证据佐证，电压表也看不出来是为了案涉商铺的发电而进行的测量，照片无法证明电压不稳、灯光不亮，对于停止水电代收代付服务是物业公司的事情，与湘滨公司无关；对证据三，嗨贝乐园现在确实在自行发电、提水经营，说明嗨贝乐园并没有停业损失，只产生发电的费用，但停水停电不是湘滨公司所为，即使有停业损失也不应由湘滨公司承担，停水停电是因为嗨贝乐园不交纳物业管理费，根据物业物理合同的规定，雅空间公司停止对其代收代付服务，故嗨贝乐园被停水停电是其自行造成的。 雅空间公司的质证意见：同意湘滨公司的质证意见。 嗨贝乐园的质证意见：对文超提交的证据无异议。 雅空间公司提交了两份证据。证据一、场地租赁合同，拟证明雅空间公司在将文超租赁商铺相邻商铺出租给嘉家福超市做临时仓库使用时已考虑到文超所租赁的商铺的利益；证据二、物业费催缴通知，拟证明文超自2018年9月15日起至今未向物业公司交纳过物业管理费。 湘滨公司的质证意见：对雅空间公司提交的证据无异议。 文超的质证意见：对证据一真实性无异议，但该证据是不合法的，物业公司没有权力将场地租赁给他人，若湘滨公司认可该租赁协议的话，那么说明湘滨公司和雅空间公司是一体的，该协议未考虑到文超的利益，湘滨房地产公司提供的证据说考虑了文超的利益是不真实的；对证据二的真实性无异议，正因为与湘滨公司产生纠纷后，湘滨公司要求物业公司对文超的商铺进行停水停电，消防设施没有通过验收，所以才产生物业费和租赁费暂时没有给付。 嗨贝乐园的质证意见：同意文超的质证意见。 本院认证意见：对于湘滨公司提交的五组证据认证如下：证据一，该组证据证明消防安全检查的责任人是承租人，案涉商铺西面外墙是一个整体，并无开门和堵门痕迹，文超对该组证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信；证据二，该份证据系复印件，没有其他证据佐证其真实性，本院对该证据不予采信；证据三证明文超所租商铺东面落地下班采光问题已解决，文超对此亦无异议，本院对该证据予以采信；证据四，文超对该组证据真实性无异议，一品酸奶屋经营地点在神龙步行街中心广场，不是神龙步行街7号栋，湘滨公司未违反合同的约定，且一品酸奶屋已拆除，本院对该证据予以采信；证据五，文超对真实性无异议，亦认可在被停止供电后自行发电经营的事实，本院对该证据予以采信。 对文超提交的三份证据认证如下：证据一，审计报告系文超单方委托，且所依据的资料均是文超自行提供，本院对该证据不予采信；证据二，嗨贝乐园的营业额情况系文超自行制作，湘滨公司不予认可，本院对该证据不予采信；证据三，可以证实嗨贝乐园目前是自行在外接水、自行发电营业，本院对该证据予以采信。 对雅空间公司提交的两份证据认证如下：文超对该两份证据真实性均无异议，亦认可因产生纠纷拖欠物业管理费，但该两份证据与本案无关，本院不予采信。 二审查明的事实，2019年4月27日，嗨贝乐园被停止供水、供电后，自行在外接水、自行发电营业至今。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是：一、湘滨公司是否应承担缔约过失责任；二、本案违约责任应如何认定及湘滨公司在一审的诉讼请求和文超在一审的反诉请求是否应得到支持。 关于争议焦点一。湘滨公司与文超于2017年4月20日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，受法律保护，双方均应按合同约定享受权利、履行义务。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的依赖利益的损失，并应承担损害赔偿的责任。《商铺租赁合同》第1.4条约定：“房屋交付以现状为准，乙方（文超）已现场考察且不持异议。”据此，文超是在对承租房屋现状进行了实地考察不持异议的情况下，与湘滨公司签订的《商铺租赁合同》。湘滨公司提交的湖南省郴州市公安消防支队于2013年6月6日作出的[郴公消验字（2013）第0048号]《关于嘉禾中伟·神农步行街建设工程消防验收意见书》，证实嘉禾中伟·神农步行街1号栋至11号栋、总建筑面积74629.92平方米的房屋已经“综合评定该工程消防复验合格”，案涉租赁房屋已经公安消防验收合格，而《责令立即改正通知书》是嘉禾县公安消防大队于2019年2月1日出具的，故湘滨公司在签订合同时没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，本案不构成缔约过失的情形，湘滨公司不应承担缔约过失责任。一审判决认定湘滨公司应承担缔约过失责任错误，本院予以纠正。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”《商铺租赁合同》第4.1.2条约定：“租金的支付方式为每季度一付，第一个季度的租金于签订租赁合同当日支付，以后每个季度租金需在上个季度最后一个月的15号以前交纳。如遇中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延。”文超在承租案涉商铺期间，只支付了2017年12月14日之前的租金，2017年12月15日至2018年4月14日系合同约定的免租期，文超没有按照合同约定在2018年3月15日之前交纳2018年第二个季度的租金，且在湘滨公司于2018年6月、7月向文超发出《催款通知单》和《函》后，仍然拒绝交纳租金。文超欠缴2018年4月15日至今的租金，构成违约，湘滨公司有权主张解除合同。 文超从2018年3月开始就拒绝交纳租金，《责令立即改正通知书》是嘉禾县公安消防大队于2019年2月1日出具的，文超以《责令立即改正通知书》中指出“7栋一层局部安全疏散出口被封堵（与原施工图纸不一致）”作为其拒绝交纳租金的理由，显然与事实不符。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案中，文超承租案涉商铺后，以文爱媛的名义举办了嗨贝乐园，根据上述法律规定，嗨贝乐园应在营业前向消防机构申请消防安全检查。由于嗨贝乐园在营业前未向消防机构申请消防安全检查，嗨贝乐园如不能办理二次消防验收，责任在嗨贝乐园。嘉禾公安消防大队对嘉禾中伟·神农步行街进行消防监督检查后，下达的是《责令立即改正通知书》，并未影响嗨贝乐园的经营；《商铺租赁合同》第3.1.条约定：“乙方承租房屋的用途为儿童游乐园，项目含：（百万海洋球、智能大冲关、儿童拓展项目）沙池、电玩世界、迷你KTV、幼儿教育、手工DIY、水吧、能量吧、儿童图书馆，甲方承诺在中伟·神农步行街7栋不再招商引进此类型业态。”据此，湘滨公司仅承诺在中伟·神农步行街7栋不再招商“此类型业态”，而“一品酸奶屋”虽然经营与嗨贝乐园水吧、能量吧有相似的商品，但是“一品酸奶屋”是设立在中伟·神农步行街广场，并不是设立在中伟·神农步行街7栋，且“一品酸奶屋”已拆除，故文超称湘滨公司经营与嗨贝乐园经营范围水吧、能量吧相似的商品，构成违约，没有事实依据。文超称湘滨公司出租嗨贝乐园北侧商铺占用公共区域作为第三方仓库，影响嗨贝乐园经营收入。经查，该区域为湘滨公司的产权区域，双方签订的《商铺租赁合同》并未约定该区域禁止湘滨公司自行或者租赁给他人使用，文超以此主张湘滨公司违约，没有事实依据。综上，湘滨公司在本案中没有违约行为，不应承担本案违约责任。 关于湘滨公司的诉请是否应得到支持。《商铺租赁合同》第14.1条规定：“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、设备使用费、物业管理费和/或本合同约定应由乙方缴纳的其他费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的万分之三支付违约金。”文超没有按约定交纳2018年4月15日至2018年12月14日的租金，湘滨公司诉请文超交纳欠缴租金237,712元及逾期付款违约金10,607.9元，本院予以支持；《商铺租赁合同》第6.4条约定：“若因乙方原因导致合同提前解除，则乙方应按免租当年年度的租金标准向甲方补交免租期的租金。”因文超未按期交纳租金，导致本案合同提前解除，故湘滨公司诉请文超交纳2018年12月14日至2019年4月15日免租期的租金118,856元，本院予以支持；由于文超一直占用案涉商铺，考虑到2019年4月27日以后嗨贝乐园是自行在外接水、自行发电营业，对湘滨公司诉请文超交纳2019年4月15日至交付案涉商铺之日的租金，本院酌情由文超交纳该期间的租金50%。鉴于文超承租案涉商铺后，对商铺投入较大，经营时间较短，投资成本尚未收回，且在经营几个月以后，因嗨贝乐园东北面出入口的使用、东边落地玻璃窗的采光、“一品酸奶屋”等事项与湘滨公司、雅空间公司发生纠纷，虽然上述问题最后均予以了解决，但是在文超申请湘滨公司解决上述纠纷过程中，湘滨公司协调处理不力，客观上给嗨贝乐园的经营造成了一定的影响，且本案系湘滨公司提出解除双方签订的《商铺租赁合同》，故对湘滨公司主张文超支付合同提前终止违约金59,428元、租赁保证金89,142元不退还文超以及不予赔偿文超经济损失40,000元的上诉请求，本院不予支持。 关于文超的诉请是否应得到支持。文超承租案涉商铺后，占有、使用案涉商铺，理应按照合同的约定交纳租金，故文超主张湘滨公司退还已交纳的租金178,284元，本院不予支持；因本案系文超违约导致湘滨公司提出解除双方签订的《商铺租赁合同》，故文超主张湘滨公司赔偿因终止合同造成的商铺装修损失除一审判决的40,000元之外再赔偿542,876元以及赔偿经营损失，本院不予支持。 综上所述，上诉人文超的上诉请求不成立，应予驳回，上诉人湘滨公司的部分上诉请求成立，成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初29号民事判决第一、二、四、五项，即“解除原、被告签订的编号为ZWJTJH-2017-0006的《商铺租赁合同》。限被告文超于本判决生效之日起三十日内，将中伟神农步行街7栋130号商铺a区返还原告湖南湘滨房地产开发有限责任公司”、“由被告文超支付尚欠原告湖南湘滨房地产开发有限责任公司租金237,712元”、“由反诉被告湖南湘滨房地产开发有限责任公司退还反诉原告文超租赁保证金89,142元”、“由反诉被告湖南湘滨房地产开发有限责任公司补偿反诉原告文超经济损失40,000元”； 二、撤销湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初29号民事判决第三、六项，即“驳回原告湖南湘滨房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求”、“驳回反诉原告文超的其他诉讼请求”； 三、由上诉人文超支付上诉人湖南湘滨房地产开发有限责任公司逾期付款违约金10,607.9元； 四、由上诉人文超支付上诉人湖南湘滨房地产开发有限责任公司2018年12月15日至2019年4月14日免租期的租金118,856元，并从2019年4月15日起按月租金14,857元（29,714元的50%）交纳至上诉人文超交还案涉商铺给上诉人湖南湘滨房地产开发有限责任公司之日止； 五、驳回上诉人湖南湘滨房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 六、驳回上诉人文超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4479元、反诉案件受理费6152元，合计10,631元，由上诉人湖南湘滨房地产开发有限责任公司负担3583元，由上诉人文超负担7048元。上诉人湖南湘滨房地产开发有限责任公司交纳的二审案件受理费3278元，由上诉人湖南湘滨房地产开发有限责任公司负担2622元，由上诉人文超负担656元；上诉人文超交纳的二审案件受理费10,314元，由上诉人文超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨爱华 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇一九年八月二十三日 法官助理 邝玲娟 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。