广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初1802号 原告：南宁市木仙胶合板有限公司，住所地南宁市经济技术开发区吴圩镇友谊公路水文队北空闲军产营房，统一社会信用代码914501003991194320。 法定代表人：王兴堂,经理。 委托诉讼代理人：李仕钧，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志鹏，广西创想律师事务所律师。 被告：梁坛芝，男，1961年2月8日出生，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。 原告南宁市木仙胶合板有限公司（以下简称木仙公司）与被告梁坛芝租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告木仙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其拖欠的原告租金550000元，租金暂从2017年6月1日计至2018年2月28日止。逾期租金另计；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年5月20日，原告出资1000000元依法设立了南宁市木仙胶合板有限公司，经营范围为加工、销售胶合板……。2017年2月1日，原告南宁市木仙胶合板有限公司（甲方）与被告梁坛芝（乙方）就胶合板生产厂的租赁问题协商一致，签订《租赁协议书》。协议书第一条：甲方自愿将位于北面，南宁市木仙胶合板有限公司的胶合板生产厂，面积约15亩产，两个厂房，厂房内的机器设备，办公室一间（甲方自用两间），员工宿舍区等范围承租给乙方生产胶合板（附明细单一份）；第二条：租赁期限自2017年2月1日起至2019年2月1日止；第三条：年租金（不含水电费）共计660000元，租金自合同签订支付2017年2月1日至5月1日的租金165000元给甲方（每月租金55000元）。双方协商每个月支付租金，每次交付租金提前一个月支付。乙方同意缴纳甲方100000元作押金；第七条：必须依法依规生产经营，必须按时缴纳各项税费、管理费、年审等费用；第九条：甲方协助乙方办理相关生产经营业务、提供各种证照保证乙方生产经营，不受干扰。乙方因逾期拒付租金的，每逾期一日，甲方收取一年租金千分之五的违约金，逾期一个月甲方有权终止本协议并停水停电。签订合同后，乙方仅支付了2017年2月1日至5月1日的租金，之后均未支付。至2018年2月28日，已经拖欠原告十个月的租金，拖欠租金545000元。经原告多次催促，被告均以种种理由拒绝。以上事实有双方签订的《租赁协议书》及其机械设备清单和被告支付租金的凭证证实。原告认为，双方签订的《租赁协议书》是名为租赁实为承包经营的协议，双方协商一致签订的协议，是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告仅支付原告一个季度承包金，至今尚欠十个月承包金应当支付。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告梁坛芝辨称：1.木仙公司在王兴堂担任法定代表人前欠被告的木材款九十多万元，被告已经就此提起诉讼；2.从原告提交的证据中，证明原告已经从其欠被告的货款中扣除287500元作为租金。本案的场地已经于2017年8月8日由中国人民解放军95072部队通知解除与原告的场地租赁合同，原告与解放军95072部队的军队租赁合同已经解除，故原告有权收取被告的租金应该为165000元，原告支付的租金已经超过该数额。 根据原告的起诉、被告的答辩，归案本案的争议焦点为：1.原、被告之间签订的租赁协议效力如何认定？2.原告诉请被告支付租金有何事实和法律依据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 原告木仙公司于2014年5月20日成立，2016年12月2日，木仙公司的投资人由李得礼、王沛侠变更为王兴堂，法定代表人由李得礼变更为王兴堂。 2011年7月12日，原告木仙公司的投资人李得礼、王沛侠（乙方）与案外人九五一七八部队（甲方）签订《95178部队空闲营房租赁协议书》，约定：第一条.甲方自愿将坐落在广西自治区南宁市江南区，95178部队的一处闲置营房（详情见土地范围图中红线标注地方），其中房屋建筑面积约1000平方米，场地约5亩，出租给乙方使用。乙方对甲方所要出租的空闲营房做了充分了解，愿意承租该营房。第二条.租赁用途为模板加工生产；第三条.租赁期限自2012年1月1日起至2027年1月1日止；第七条第（五）项.租赁期内，乙方只有上述土地的使用权，没有所有权。因此，未经甲方允许，乙方不得抵押贷款，不得擅自将所承租的营房分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租协议，并经95178部队营房主管部门审核同意，但不得以所承租的房地产作为抵押或者入股联营。 2011年7月12日，原告木仙公司的投资人李得礼（乙方）与案外人中国人民解放军95072部队（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：第一条.甲方自愿将位于广西自治区南宁市的房屋（坐落号：空广桂字第0020D），建筑面积1000平方米，场地面积3668平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该营房。第二条.租赁用途为木制品生产加工；第三条.租赁期限自2014年1月1日起至2027年1月1日止；第八条第（四）项.不得以所承租的房地产作为抵押或者入股联营，不得擅自将所承租的房地产转借给他人使用或与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核后实施。 2017年2月1日，原告木仙公司（甲方）与被告梁坛芝（乙方）签订《租赁协议书》约定：第一条.甲方自愿将位于北面，南宁市木仙胶合板有限公司的胶合板生产厂，面积15亩，两个厂房，厂房内的机器设备，办公室一间（甲方自用2间），员工宿舍区等范围承租给乙方生产胶合板（附明细单一份）；第二条.租赁期自2017年2月1日起至2019年2月1日止；第三条.租金（不含水电费）共计人民币陆拾陆万元整。租金自合同签订之日起支付2017年2月1日至5月1日的租金壹拾陆万元伍仟元整给甲方。双方协商每三个月支付租金，每次交付租金时间提前一个月支付。乙方安装自己的专用电表，电费按月缴付，缴到甲方指定账户，每度电0.95元整。乙方同意缴给甲方壹拾万元整作押金，协议结束时退还；第五条.由于该土地权属是中国人民解放军95178部队的闲置土地，若该土地必须军事用途时，乙方必须遵照迁移，终止协议，甲方则退还剩余的租金。 2017年2月21日，被告梁坛芝向原告木仙公司支付押金100000元及2017年2月1日至2017年5月1日租金165000元。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 原告木仙公司将厂房及设备交付给被告梁坛芝使用、收益，而被告梁坛芝则向原告木仙公司支付租金，完全符合租赁合同的特征，双方在本案中签订的《租赁协议书》应认定为租赁合同。对于原告木仙公司关于《租赁协议书》实为承包经营合同的主张，本院不予采信。 对于原告木仙公司与被告梁坛芝于2017年2月1日签订的《租赁协议书》法律效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。换言之，无权处分人订立的合同在未得到追认的情形下效力待定，对于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的情形应该理解为承租人擅自转租，出租人有权确认转租合同无效，出租人在知道或者应当知道六个月内未提出异议，视为追认，则合同有效。本案中，原告木仙公司与被告梁坛芝之间的《租赁协议书》实为转租合同，而李得礼、王沛侠与95178部队以及李得礼与95072部队签订的租赁合同中，明确约定了承租人不得擅自将涉案厂房进行转租。案件审理过程中，木仙公司未提交证据证明将涉案厂房转租给被告梁坛芝得到了的95178部队、95072部队同意，或进行追认。综上，认定原告木仙公司无权对案涉厂房进行转租被告梁坛芝，原告木仙公司与被告梁坛芝于2017年2月1日签订的《租赁协议书》，属于效力待定合同且事后未获得追认，合同应认定无效。 本院向原告释明租赁合同无效后，原告表示不变更诉讼请求，本院将据实判决。对于原告木仙公司诉请被告梁坛芝支付拖欠的租金550000元的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”至于使用费的计算金额，本院分析如下：1.使用费的计算标准，根据原、被告在《租赁协议书》约定，2017年2月1日起至2017年5月1日的租金为165000元，即每月的租金为55000元；2.使用费计算的时间，原告木仙公司主张使用费从2017年6月1日计算至2018年2月28日，被告梁坛芝辩称使用费应计算至2017年8月8日，因为95178部队于2017年8月8日向李得礼发出《解除合同通知书》。本院认为，被告梁坛芝提交的证据《解除合同通知书》为复印件，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品。被告梁坛芝提供一份《解除合同通知书》复印件来证明其主张，未提供该通知书原件，无法核实其真实性，且被告梁坛芝未能提交相应证据证明已经实际退出涉案的厂房，应承担举证不能的不利后果。故对于被告梁坛芝关于使用费计算时间的抗辩意见，本院不予采信。综上，被告梁坛芝应按照每月55000元的标准，向原告木仙公司支付2017年6月1日至2018年2月28日（共9个月）的厂房占有使用费，即55000元×9=495000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告梁坛芝向原告南宁市木仙胶合板有限公司支付占用使用费495000元。 本诉案件受理费4650元，由原告南宁市木仙胶合板有限公司负担465元，被告梁坛芝负担4185元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦益情 二〇一九年八月二十九日 书记员  陆英骞 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据： （一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言； （二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言； （三）存有疑点的视听资料； （四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品； （五）无正当理由未出庭作证的证人证言。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。