成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初6978号 原告:李一诺,女,1994年12月25日出生,汉族,住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：蒋涛，四川未知律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨念念，四川未知律师事务所律师。 被告:蔡起清,男,1963年9月24日出生,汉族,住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：陈秋明，四川润森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代红梅，四川润森律师事务所律师。 被告：李争光，男，1990年10月15日出生，汉族，住河南省博爱县。 委托诉讼代理人：郭玲，四川律治律师事务所律师。 第三人：成都玛雅富地房地产经纪有限公司，住所地成都高新区。 法定代表人：陈庚。 委托诉讼代理人：吴朝学，四川六顺律师事务所律师。 原告李一诺与被告蔡起清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理后，于2018年11月29日公开开庭审理，在审理中发现漏列当事人，依当事人申请追加被告李争光、第三人成都玛雅富地房地产经纪有限公司（以下简称玛雅富地公司）参加诉讼。2019年4月9日再次开庭审理，审理中玛雅富地公司申请公章鉴定。2019年7月12日依法适用普通程序第三次公开开庭进行了审理，原告李一诺的委托诉讼代理人蒋涛，被告蔡起清的委托诉讼代理人陈秋明，被告李争光的委托诉讼代理人郭玲，第三人玛雅富地公司的委托诉讼代理人吴朝学到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 李一诺向本院提起诉讼请求：1.确认《房地产买卖合同》及2017年10月27日的《补充协议》自蔡起清收到本案诉状之日解除；2.蔡起清向李一诺返还购房款33.1万元，并支付利息（利息以33.1万元为基数，从2017年9月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3.第三人玛雅富地公司向李一诺返还购房款7万元，并支付利息（利息以7万元为基数，从2017年8月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；4.玛雅富地公司赔偿李一诺损失31万元；5李争光对第三人玛雅富地公司债务承担连带责任。事实及理由：李一诺与蔡起清于2017年8月26日签订《房产买卖合同》，约定蔡起清向李一诺出售位于成都市成华区房屋，价格89万元，李一诺应当支付首付款40万元，剩余部分银行按揭贷款支付。合同签订当日，李一诺支付定金5万元，2017年8月30日向蔡起清转账支付24万元。因李一诺在签订合同前于2017年8月24日向中介玛雅富地公司员工郭娟支付了11万元，各方同意由郭娟将此款转给蔡起清。之后，郭娟通过微信向李一诺发送了一张向蔡起清转款7万元的凭证，李一诺认为郭娟已将11万元转给了蔡起清。而事后得知郭娟在2017年9月19日仅向蔡起清支付了4万元，另外在2017年9月18日和9月27日向蔡起清转款3.1万元。郭娟与蔡起清串通没有将实情告诉李一诺。直到2017年10月9日收到蔡起清律师函，李一诺才知道郭娟没有将款项全部转给蔡起清。2017年10月27日，李一诺、蔡起清、玛雅富地公司签订《补充协议》，协议就继续履行合同及违约金的承担等进行了重新约定。但之后，玛雅富地公司以公章虚假为由，拒绝履行合同。 蔡起清辩称，1.李一诺未按照约定向蔡起清支付购房款，其行为构成违约。李一诺诉称将款项交由居间方进行支付，并未得到蔡起清的认可。居间方未付款同样认定为李一诺未付款。李一诺逾期付款长达44天，蔡起清多次催告后向李一诺发送律师函，解除了三方签订的房屋买卖合同，并根据合同约定要求李一诺承担违约金。在律师函送达后，李一诺愿意继续购买房屋，因此李一诺与蔡起清及玛雅富地公司签订了补充协议，约定了涨价31万元，及李一诺在过户当日应当支付蔡起清剩余的购房款。但在该协议履行过程中，李一诺仍未按该协议履行付款义务。蔡起清作为出卖方，主要目的就是收取购房款，李一诺作为购房者主要义务就是交付购房款，但无论是房屋买卖合同还是补充协议，均是李一诺未支付购房款导致双方的买卖合同无法继续推进。蔡起清无任何过错。现案涉房屋的买卖完全可以继续履行，不存在任何履行不能的障碍。李一诺作为违约方，提出解除合同，无任何法律依据。如果法律赋予违约方擅自解除合同的权利，将损害守约方的利益。2.补充协议真实有效。在该协议履行中，李一诺与玛雅富地公司均存在违约行为，蔡起清也将会追究其相应的违约责任。 李争光辩称，1.李争光就买卖合同纠纷案件已代蔡起清返还购房款11.6万元，还于2017年11月17日代郭娟返还了购房款4万元，玛雅富地公司代蔡起清返还了5万元购房款。蔡起清返还购房款也应当先返还李争光、玛雅富地公司代付款项后，其余部分才能返还给李一诺。买卖合同并未约定利息，李一诺主张利息无事实和法律依据。2.买卖合同不能履行完全系郭娟的犯罪行为所致，应通过刑事附带民事程序主张权利。3.补充协议上加盖的玛雅富地公司的印章，系郭娟伪造的，该协议应为无效协议，故李争光的担保应为无效。4.李一诺主张的31万元损失，无事实依据。 第三人玛雅富地公司辩称，1.李一诺称其转给郭娟7万元，要求玛雅富地公司返还，实际上郭娟支付已经超过11万元。2.补充协议印章是假的，该协议无效，不存在解除。其主张的损失没有依据，向玛雅富地公司主张也没有依据，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月24日，李一诺欲通过房屋中介玛雅富地公司购买位于成都市龙泉驿区某房屋，向玛雅富地公司缴纳了11万元购房诚意金，收款人为郭娟（玛雅富地公司锦江国际花园店店长），郭娟向李一诺出具了《玛雅房屋现金专用收据》，该收据上加盖了玛雅富地公司财务专用章。但该次购房未果。 2017年8月26日，在玛雅富地公司居间下，李一诺与蔡起清达成房屋买卖合意。三方签订《房产买卖合同》，蔡起清将其所有的位于成都市成华区出售给李一诺。合同约定价款为89万元，合同签订当日支付定金5万元，2017年8月28日转账支付35万元首付款，余款49万元通过银行按揭贷款的方式支付。并于产权下达被告方且原告贷款主体审核通过后7个工作日内前往房产交易中心办理过户手续。玛雅富地公司作为居间方在合同上加盖了公司印章，郭娟作为经纪人签字。 合同签订当日，李一诺向蔡起清支付5万元购房定金。三方约定玛雅富地公司所收的李一诺11万元诚意金作为房款支付给蔡起清。2017年8月30日，李一诺向蔡起清转账支付24万元购房款。2017年9月19日，郭娟向蔡起清转款4万元，剩余7万元一直未转付。 2017年10月9日，蔡起清向李一诺发出律师函，告知李一诺7万元购房款未付已构成违约，解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求按合同约定支付违约金267000元。 2017年10月27日，蔡起清、李一诺、玛雅富地公司、李争光（玛雅富地公司锦江国际花园店经纪人、担保人）四方在玛雅富地公司锦江国际花园店签订《补充协议》，约定：1.2017年8月26日的《房产买卖合同》继续履行；2.房屋价款由89万元变更为120万元，房屋价款增涨31万元，由玛雅富地公司承担；3.过户时间2017年10月30日；4.玛雅富地公司扣留的7万元在过户当日支付给蔡起清，价格差31万元在过户当日支付给蔡起清，李一诺向蔡起清承担的违约金3.1万元，玛雅富地公司自愿承担（该款已于2017年9月18日、9月27日通过微信转账给蔡起清），李一诺在不承担任何资金占用费、利息等一切费用的情况下，由玛雅富地公司先行垫付48万元的购房余款给蔡起清，待李一诺办理48万元银行按揭贷款后支付给蔡起清后，由蔡起清返还给玛雅富地公司；5.过户当日，玛雅富地公司支付上述房屋尾款86万元，李一诺支付蔡起清1万元（其中0.5万元为48万元按揭贷款的资金监管，余款0.5万元于过户当日支付）；。7.如蔡起清未配合办理过户手续，应向李一诺支付房屋总价（120万元）30%的违约金，如李一诺未配合办理过户手续，则向蔡志清、玛雅富地公司各支付房屋总价（120万元）30%的违约金，如玛雅富地公司未配合办理过户手续，则向蔡志清、李一诺各支付房屋总价（120万元）30%的违约金；。9.李争光为玛雅富地公司承担连带保证责任，保证期限为主债务履行期届满之日起两年。补充协议加盖了玛雅富地公司公章。补充协议签订后，玛雅富地公司以补充协议上郭娟提供的印章虚假为由不同意按约定付款，房屋过户未果。 2017年11月12日，李一诺在新浪微博就此次购房事件发贴。成都市锦江房产管理局介入调查。2017年11月17日，李争光代郭娟向李一诺退还购房款4万元。 2017年11月23日，李一诺、玛雅富地公司、郭娟、李争光四方在成都市锦江区房产管理局主持下签订《协议》，约定：1.玛雅富地公司、郭娟、李争光同意于2017年12月13日之前垫付李一诺已向蔡起清支付购房款36万元；2.上述36万元，玛雅富地公司承担5万元、郭娟承担20万元、李争光因担保责任承担11万元；3.李一诺、玛雅富地公司承诺在郭娟支付20万元后，不再追究郭娟的任何责任（包括刑事、民事责任等），若有关部门要追究郭娟的的刑事责任时，李一诺、玛雅富地公司自愿出具刑事调解书；4.李一诺承诺收到玛雅富地公司、郭娟、李争光垫付的36万元后，向郭娟出具起诉蔡起清的相关资料和保证其不得向法院撤诉的承诺书，并积极配合委托玛雅富地公司、郭娟、李争光向蔡起清追偿事宜，且追偿或法院执行回来的款项，归玛雅富地公司、郭娟、李争光分别所有（玛雅富地公司占14%、郭娟占56%、李争光占30%），若李一诺违反本条规定，应全额退还垫付的36万元；4.另郭娟自愿赔偿李一诺2万元、李争光自愿赔偿李一诺2万元。当日，成都市锦江房产管理局就玛雅富地公司居间交易引发的此次购房事件向成都市房地产市场服务中心发出违规处罚建议函，建议对玛雅富地公司、郭娟、李争光分别予以处罚。 协议签订后，李争光按约定支付向李一诺支付了11万元，另补偿了李一诺0.6万元。审理中，玛雅富地公司、李争光均陈述玛雅富地公司按协议向李一诺支付了5万元，但李一诺未认可，玛雅富地公司、李争光也未提供支付5万元的证据。 2018年3月19日，李一诺委托宋烨与蔡起清电话联系，李一诺希望蔡起清按原房屋买卖合同履行，蔡起清称原房屋买卖合同已变更且李一诺构成违约给其造成损失，不同意按原房屋买卖合同履行。李一诺遂向本院提起诉讼。 审理中，玛雅富地公司申请对2017年10月27日《补充协议》上加盖的玛雅富地公司印章进行鉴定。2019年6月25日，四川求实鉴定所依据本院委托作出《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：《补充协议》第五页居间方的玛雅富地公司的印章与备案印章不同一、与《房产买卖合同》及《协议》上的印章也不同一。李一诺质证意见：对鉴定的真实性和合法性无异议，但对鉴定的证明目的存在异议。即便补充协议的印章不是玛雅富地公司的印章，但一系列行为，李争光构成表见代理，仍然不能免除玛雅富地公司应当承担的责任。蔡起清质证意见：对鉴定的真实性和合法性无异议，关联性有异议，不能达到玛雅富地公司申请鉴定的证明目的。根据锦江区房管局出具的两份建议函，郭娟与李争光为玛雅富地公司国际花园店的店长，蔡起清有理由相信该二人有权代表玛雅公司签订协议。作为善意第三方，无法判断该二人使用的印章的真实性。补充协议签订后，作为玛雅富地公司的店长，郭娟也一直在与蔡起清沟通履行该协议，玛雅富地公司从未对此提出过任何异议。郭娟和李争光使用假章，属于玛雅富地公司内部管理失职，属于该公司内部纠纷，玛雅富地公司可以追究该二人的责任，因此，即使鉴定意见载明盖印章为假章，玛雅富地公司也应该受该合同约束。李争光及玛雅富地公司对鉴定的真实性和合法性无异议，认为该印章系郭娟私刻伪造，补充协议应为无效。 上述事实，有各方当事人陈述，及《玛雅房屋现金专用收据》、《房产买卖合同》、《补充协议》、《协议》、收据、银行转账凭证、微信及支付宝转账记录、通话录音、违规处罚建议函等证据证实。 本院认为，2017年10月27日签订的《补充协议》上第五页居间方的玛雅富地公司的印章虽系伪造，但郭娟、李争光均系玛雅富地公司员工，该印章加盖在补充协议上，蔡起清、李一诺在不清楚该枚印章真实性的情况下有理由相信郭娟、李争光的行为代表玛雅富地公司，构成表见代理。玛雅富地公司的印章到底由谁伪造本院根据现有证据无法查清，但均属玛雅富地公司管理不当所致。该《补充协议》对玛雅富地公司具有约束力。《房地产买卖合同》及《协议》是合同当事人真实意思表示，不违背法律及行政法规强制性规定，应为有效。 2017年10月9日，蔡起清向李一诺发出解除合同的律师函后，蔡起清、李一诺、玛雅富地公司签订《补充协议》约定继续履行房屋买卖合同，玛雅富地公司承担蔡起清房屋的涨价损失及违约金，并代李一诺垫付房屋尾款，还约定玛雅富地公司未配合办理过户手续，则向蔡志清、李一诺各支付房屋总价（120万元）30%的违约金，李争光为玛雅富地公司提供担保。但由于玛雅富地公司未按合同履行，致李一诺继续履行房屋买卖合同的目的不能实现。之后，李一诺、玛雅富地公司、郭娟、李争光又签订《协议》约定由玛雅富地公司、郭娟、李争光代为退还李一诺向蔡起清缴纳的购房款，李一诺收到购房款后委托玛雅富地公司、郭娟、李争光向蔡起清进行追偿，并作出相应赔偿。根据《协议》内容，玛雅富地公司、李争光与李一诺均同意不再按《补充协议》约定履行。不履行《补充协议》，但守约方仍可向违约方主张不能履行的违约责任。 根据上述分析，本院对李一诺的诉讼请求分别评判如下： 1.关于确认《房地产买卖合同》、《补充协议》解除问题。《补充协议》是对《房地产买卖合同》补充和变更，根据《补充协议》约定，《房地产买卖合同》继续履行的前提须以玛雅富地公司支付相应款项为前提。由于玛雅富地公司在签订补充协议之后未按约定付款，李一诺、玛雅富地公司、郭娟、李争光又签订《协议》明确表示不再按《补充协议》履行，由玛雅富地公司、郭娟、李争光代为退还李一诺已支付的购房款。该协议虽对蔡起清不具有法律约束力，但在玛雅富地公司超过约定期限付款后，蔡起清又不根据补充协议向玛雅富地公司、李一诺主张权利，致李一诺继续购买房屋的合同目的迟迟无法实现。李一诺主张解除合同的理由正当，本院予以支持。李一诺请求确认在蔡起清收到本案诉状之日解除，但蔡起清在审理中提出异议，故李一诺请求确认《房地产买卖合同》、《补充协议》在蔡起清收到本案诉状之日解除不当。《房地产买卖合同》、《补充协议》应在本判决生效之日起解除。 2.蔡起清向李一诺返还购房款33.1万元，并支付利息问题。根据查明事实，蔡起清收到了李一诺给付的现金为33万元（李一诺付29万元、郭娟付4万元），双方解除合同后，蔡起清应当退还。但双方签订《房地产买卖合同》后，由于玛雅富地公司未及时将11万元款转给蔡起清，致双方发生纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。根据上述法律规定，该次合同的不能履行系李一诺违约。之后，由于玛雅富地公司违约未履行补充协议，致房屋继续交易无法履行。整个买卖行为中蔡起清均不具有过错，蔡起清在合同未解除前占有李一诺购房款并无不当，故对李一诺请求支付利息的诉讼请求不予以支持。 3.第三人玛雅富地公司向李一诺返还购房款7万元，并从2017年8月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的问题。玛雅富地公司收取了李一诺11万元的诚意金，之后郭娟向蔡起清支付了4万元。2017年11月17日，李争光又代郭娟向李一诺退还购房款4万元。玛雅富地公司实际尚有3万元购房款未退还。该笔款项应从2017年8月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。 4.玛雅富地公司赔偿李一诺损失31万元问题。由于玛雅富地公司违约，致李一诺未能取得案涉房屋造成损失，应予赔偿。双方在《补充协议》中均认可房屋已涨价31万元，该部分损失系李一诺可得利益，李一诺主张31万元赔偿有事实根据且于法有据，本院予以支持。 5.李争光对第三人玛雅富地公司债务承担连带责任问题。李一诺主张李争光承担连带责任，其依据为《补充协议》。但该补充协议中约定的玛雅富地公司主要责任为向蔡起清支付前期欠付的款项及房屋涨价款并支付违约金、代李一诺垫付后期尾款，如违约则向蔡起清、李一诺各支付120万元总房价30%的违约金。而李一诺在本案中主张玛雅富地公司退还购房款及解除合同因此产生的损失赔偿均未在《补充协议》中约定，该两项债务不属李争光的保证范围，故李一诺主张李争光对玛雅富地公司上述两项债务承担连带责任的诉讼请求本院不予以支持。 李争光根据《补充协议》代蔡起清向李一诺退还了11万元购房款。李一诺收到李争光11万元款项后，仍然向蔡起清、玛雅富地公司全额主张退还。本院依据合同相对性予以支持，于是产生李争光与李一诺支付款项的争议。但因蔡起清不认可其代退行为且李争光未在本案中主张权利，故本院对李争光争议的11万元不作审理。李争光可另行主张权利。蔡起清基于合同相对人违约产生的法律后果，因其未在本案中未主张权利，本院不作审理，可另行诉讼主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告李一诺与被告蔡起清签订的《房地产买卖合同》； 二、解除原告李一诺与被告蔡起清、第三人成都玛雅富地房地产经纪有限公司签订的《补充协议》； 三、被告蔡起清于本判决生效之日起十日内向原告李一诺退还购房款330000元； 四、第三人成都玛雅富地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李一诺退还购房款30000元并支付利息（该利息以3万元为基数，从2017年8月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至30000元支付完毕为止）； 五、第三人成都玛雅富地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李一诺赔偿损失310000元； 六、驳回原告李一诺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10910元，由第三人成都玛雅富地房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘宗华 人民陪审员  陈远发 人民陪审员  赵永红 二〇一九年八月八日 书 记 员  王华琳