山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2018）晋0106民初5468号原告：张仁雨，男，1964年3月13日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：姜雪婷，山西泽润律师事务所律师。委托诉讼代理人：董丽春，山西泽润律师事务所律师。被告：何灵美，女，1966年3月17日出生，汉族，浙江省台州市黄岩区东城街道坦下里**。被告：任鸿，女，1974年10月2日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张凌，山西思行律师事务所律师。委托诉讼代理人：石雨卉，山西思行律师事务所律师。原告张仁雨与被告何灵美、任鸿返还原物纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张仁雨的委托诉讼代理人姜雪婷、董丽春，被告任鸿的委托诉讼代理人张凌、石雨卉到庭参加诉讼，被告何灵美经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张仁雨向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认二被告于2016年3月3日签订的《房屋转让协议书》无效；2、依法判令被告任鸿返还房产及车位；如返还不能的，被告任鸿应照价向原告赔偿损失2942940元；并由二被告赔偿因擅自转让房产给原告造成的损失（比照房屋市场差价确定）;3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告何灵美与原告张仁雨原系夫妻关系，2015年6月16日办理离婚登记。在此之前2015年6月7日，被告何灵美与任鸿在原告不知情的情形下签订还款承诺，将原告与何灵美共有的位于太原市南屯北区的房产和车位抵押给了被告任鸿。该房产在原告张仁雨与被告何灵美离婚时并未做出分割。随后在2016年3月，被告何灵美与被告任鸿在原告毫不知情的情形下，私自订立房屋转让协议，将原告与被告何灵美共同所有的位于太原市南屯北区面积分别为258.77平方米、197.72平方米的两套房屋及两个地下车位以2942940元的价格低价转让。二被告上述行为严重侵害了原告合法权益，故请求人民法院依法确认该《房屋转让协议书》无效。被告任鸿辩称，1、本案的《房屋转让协议书》合法有效。原告与被告何灵美是2015年6月16日解除婚姻关系，二被告之间签订《房屋转让协议书》的时间是2016年3月3日，且本案房屋登记在何灵美名下,根据物权公示原则，本人有理由相信涉案房屋所有权人为何灵美。本人作为善意第三人取得涉案房屋没有过错，不违反强制法的规定，该协议合法有效；协议签订后，何灵美将涉案房屋交付给本人，我方也支付了对价，该协议已履行完毕。2、原告张仁雨不应向我主张返还房屋。根据相关法律规定，即使二被告是在婚姻存续期间何灵美未经张仁雨同意转让其共有的房屋，只要我方是善意的并且支付了合理对价，我方受让涉案房屋也是合法有效的；3、原告张仁雨对涉案房屋的处置情况是明知的。何灵美早在2015年6月就明确表示如其未能按约还款将涉案房屋过户到我方名下，这距2018年12月张仁雨主张转让协议无效长达三年半之久。张仁雨未针对涉案房屋缴纳过任何费用，也未对涉案房屋的实际占有人主张过任何权利，从其表现来看，长期对自己的房屋不闻不问，不符合常理，显然，张仁雨对涉案房屋的处置情况是明知的。请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据7“涉案房产的现在市场房价单价”，用以证明2019年5月南屯房屋市场单价10296元每平米，被告任鸿质证意见为不认可，因其系网络打印件，出具的标价出处、依据没有来源，且系争房屋是小产权，不可能有公信力的机构对房价进行准确的评估。被告任鸿的质证意见成立，对原告该证据的证明力本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：原告张仁雨与被告何灵美原系夫妻关系，2015年6月16日办理离婚登记，离婚协议书中未涉及本案争议房屋。2015年6月7日，被告何灵美与任鸿签订《还款承诺书》，内容为：乙方（何灵美）分别于2013年12月3日、2014年3月7日向甲方（任鸿）共借款人民币肆佰万元整，月利息四分，用于公司的经营，承诺在六个月之内全部还清，并将其购买的位于太原市万柏林区南屯村南屯苑北区四幢二单元501、502及车库作为抵押物抵押给甲方，如不能按期归还，甲方有权将该房屋进行处置。由于乙方资金周转困难，没有按期将上述款项予以偿还，现乙方同意将上述房屋过户到甲方名下。并同意将其名下的股权及资产抵押给甲方，并承诺在三个月内全部清偿完毕，如不能按期归还，乙方支付甲方本金20%的违约金并有权在原告有管辖权的法院进行诉讼。2016年3月3日，二被告签订《房屋转让协议书》，内容为：经双方自愿协商达成一致，甲方（何灵美）将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方（任鸿），…第一条房屋基本情况。本协议转让房屋位于太原市南屯北区4幢二单元501、502室及地下车位，建筑面积分别为258.77平方米、197.72平方米。第二条转让价格。双方商定转让价格为2942940元整；每平米为6000元，两个车位每个车位120000。第三条付款方式。双方一致同意购房款由乙方一次性支付。第四条房屋交付。甲方应于乙方交清购房款之日起，将该房屋的全部钥匙及相关资料交付乙方，同时乙方即享有该房屋的占有、使用、收益和处分权第五条该房屋系小产权，由甲方配合乙方办理有关手续……。2019年4月2日南屯社区居委会出具情况说明：“何灵美于2013年5月向我社区（原南屯村村委会）购买了太原市万柏林区南屯苑北区4幢2单元501、502号两套房屋及两个地下车位，并签订了合同，随后，何灵美将该两套房屋和车位转让给了他人并在我社区办理了更名手续。”庭审时被告任鸿陈述在签订《房屋转让协议书》之后不久被告何灵美将涉案房屋已完成交付，其已将房屋又转让他人。本院认为，2016年3月3日二被告所签订《房屋转让协议书》中转让的太原市南屯北区4幢二单元501、502房屋及地下车位，庭审中原告及被告任鸿均陈述该房屋为“小产权房”，即在农民集体所有的土地上所建用于对集体组织之外的不特定人员销售的房屋，未经法定程序审批，也无权属证书，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。该《房屋转让协议书》中所涉及的标的物违法，违反法律的效力性强制性规定，与该标的物有关的转让行为同时也损害了社会公共利益，故案涉《房屋转让协议书》应为无效。依照合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在未经原告同意的情况下何灵美与任鸿订立《房屋转让协议书》将夫妻关系存续期间购置的不动产转让，使原告丧失了对案涉房屋的占有，损害了原告的占有利益，应当承担合同无效后的法律义务。任鸿辩称其受让房屋属于善意取得，但其并未取得不动产登记，且该房屋也不具备物权登记条件，不符合善意取得的法定要件，故任鸿没有取得案涉房屋的所有权，其抗辩意见不成立。庭审中任鸿陈述在取得涉案不动产后又转让他人，自己已不实际占有，原告对此亦无异议，该不动产在法律上和事实上的现状无法认定，故返还案涉不动产在本案无法履行，对原告要求判令任鸿返还房产及车位的请求不予支持；案涉不动产虽然不具有法律意义上的交换价值，但不动产本身具有临时可用性，具有财产的用益属性，在均知晓案涉房屋系“小产权房”的情况下，何灵美与任鸿一致确认转让价格为2942940元，原、被告对该数额均未提出异议，故应以此确定折价补偿，任鸿应向原告补偿2942940元。原告未就损失的事实主张提供充分证据，故其“赔偿因擅自转让房产给原告造成的损失”的诉讼请求无法支持。综上所述，案涉协议书违反效力性强制性规定，且违反国家有关禁止性政策而导致损害社会公共利益，故应属无效合同。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告何灵美、任鸿于2016年3月3日所签订《房屋转让协议书》为无效合同；二、被告任鸿于本判决生效之日支付原告张仁雨人民币2942940元；三、驳回原告张仁雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费30344元由被告何灵美、任鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 李彩娟人民陪审员 倪 娜人民陪审员 王 晶 二○一九年八月十六日书 记 员 孟繁蓉相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。