河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初20490号原告张传旭，男，1988年12月6日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托代理人杨学林，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人鲁鸿贵，河南亚太人律师事务所律师。被告河南金荣房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区朝凤路****楼******。法定代表人杨振国，经理。委托代理人袁培皓，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托代理人章志鹏，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告郑州隆竹泽建筑工程有限公司，住，住所地河南自贸实验区郑州片区（郑东）商务外环******/div>被告河南取予房地产开发有限公司，住所地，住所地郑州经济技术开发区第一大街与经南六辅路交叉口西南角iv>法定代表人杨海波，董事长。委托代理人李向阳，女，1990年3月10日出生，汉族，住郑州市中原区，系公司员工。委托代理人赵红芳，女，1989年2月16日出生，汉族，住河南省封丘县，系公司员工。原告张传旭与被告河南金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣公司）、郑州隆竹泽建筑工程有限公司（以下简称隆竹泽公司）、河南取予房地产开发有限公司（以下简称取予公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张传旭及其委托代理人杨学林、鲁鸿贵，被告金荣公司的委托代理人章志鹏、取予公司的委托代理人赵红芳到庭参加诉讼。被告隆竹泽公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月13日，原告与被告金荣公司达成购房协议，主要约定：1.金荣公司将其开发的位于郑州市经济技术开发区第一大街西、经南六辅路南的金荣熙园（缇香苑）5号楼东二单元18层中西户住房一套（建筑面积90平方米）出售给原告；2.房屋总价款58.5万元，签订协议时支付25万元，余款于项目建设至地面15层时一次性付清；3.金荣公司自足额收到房款之日起36个月完工，逾期不交房按国家规定执行。协议生效后，原告按照协议约定支付给被告金荣公司25万元，履行了协议约定的义务。被告金荣公司本应出让取得涉案房产地块的土地使用权，进行房地产开发建设，以履行购房协议的交房义务。但是，金荣公司以售房为名圈钱，逃避售房责任，利用政府给予的土地置换便利条件，安排其实际控制的隆竹泽公司（原名郑州福鸿元商贸有限公司）将政府挂牌出让的涉案房产土地摘牌，取得土地使用权。隆竹泽公司取得该地块土地使用权后，为开发该地块设立了项目公司即取予公司，由取予公司负责该地块的开发经营。取予公司将金荣熙园项目变更为现在的碧桂园天悦花苑。取予公司开发该项目的楼盘现已销售一空，致使原告与被告金荣公司的购房协议无法履行，原告的合同目的不能实现。金荣公司、隆竹泽公司、取予公司系同一实际控制人，三被告人格混同，人员、财务、资产、业务混同，系利益共同体。涉案地块团购房客户的团购权益保障义务也实际由取予公司继承，并在政府主导的会议纪要中作出承诺。故金荣公司、隆竹泽公司、取予公司应当共同承担导致合同不能履行的法律责任。三被告不信守承诺，不按协议约定履行相关义务，将本应向原告交付的房屋销售给他人，恶意获取房屋涨价带来的巨额利润，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判令：1.解除原告与被告金荣公司2015年2月13日签订的购房协议；2、三被告共同向原告返还购房款25万元、赔偿购房款差价损失85.5万元、赔偿已交购房款1倍损失25万元，合计135.5万元；3、被告承担本案诉讼费、保全费、评估费、公告费、律师费等。被告取予公司辩称，一、被告取予公司不是本案的适格被告，不应承担民事法律责任。二、涉案认购协议仅为预约合同，原告主张的赔偿房屋差价损失和已付房款的一倍损失无法律依据。三、即便原告主张该协议具有商品房买卖合同的性质，被告金荣公司并未取房屋认购协议中约定的金荣熙园项目的预售许可证，取予公司取得的预售许可证并不能等同于金荣公司取得，则认购协议书应认定为无效。四、被告金荣公司与取予公司均是完全的独立法人，在人员、业务、财务上并不存在混同的情形，原告称二公司为一家公司的论述无事实及法律依据。被告金荣公司辩称，一、被告金荣公司从未取得涉案房屋的商品房预售许可证，涉案协议自始无效，原告主张解除协议的请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。二、原告主张被告金荣公司赔偿其购房差价损失没有事实依据和法律依据，应予以驳回。原告未提证据证明其损失，原告所主张的损失不符合法律规定。房价是一个随市场波动变化的价格，没有人可以在订立合同时预见房价巨额涨幅，如果可以预见郑州市近年房地产行情，被告作为理性的商人根本就不会按照这个价格出售房屋。原告主张的损失不属于订立合同时可以或者应当预见的损失，应当依法予以驳回。协议无效被告金荣公司只需返还原告支付的购房款，无须承担其他责任。原告所主张的购房差价损失缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。原告主张赔偿已交房款1倍损失的诉讼请求不符合相关司法解释的规定，应予驳回。本案中，原告与被告金荣公司并未订立商品房买卖合同，在签订协议时原告答辩人金荣公司尚未取得商品房预售许可证，因此原告主张赔偿已交房款1倍损失的请求没有法律依据，应予驳回。在被告金荣公司坚持认为认购协议无效的前提下，即使法庭认为协议有效，该协议也只属于预约合同而非本约合同，原告所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，该主张不适用于本案，应予驳回。计算原告损失也仅应计算至2016年8月，对于该时间之后的损失，即使存在，也应由原告自行承担。被告金荣公司是完全独立的法人，原告关于取予公司、隆竹泽公司向其共同承担责任的主张，没有事实依据和法律依据，应予驳回。被告金荣公司是独立的法人主体，应自行对外承担法律责任。被告取予公司、隆竹泽公司未与原告建立任何合同关系，其不可能向原告承认任何责任。金荣公司与取予公司是相互独立的法人主体，被告金荣公司对外应承担的债务与取予公司和隆竹泽公司无关。被告取予公司与原告亦未建立保证关系，其无需向原告承担责任。原告所述的“涉案地块购房客户的团购权益保障义务实际由取予公司承担”可能是基于《关于解决金荣房地产团购房有关问题的会议摘要》中“取予公司的财产承担金荣公司房地产团购客户的团购权益”的表述作出的，而被告金荣公司认为，取予公司并不因会议摘要中的前述表述对原告承担任何责任。即使法院认为取予公司因前述与原告建立保证关系，但因作为主合同的涉案协议无效，该保证也因主合同无效而无效。所以取予公司不应向原告承担任何责任。综上所述，原告要求解除协议以及赔偿购房差价损失和赔偿已交房款1倍损失的主张没有事实依据和法律依据，其对协议无效亦存在过错。应自行承担相应损失，请求法院驳回原告相关诉讼请求，自行承担本案的相关诉讼费、保全费、保全担保费等。被告隆竹泽公司未答辩。经审理查明：2015年2月13日，原告与被告金荣公司签订《协议》一份，协议约定：原告认购被告金荣公司开发法人金荣熙园项目，认购房屋位于郑州经××大街、××单元××中西户。单价6500元每平方米，付款方式为签订本协议时交纳25万元，余款于项目建设至地面15层时一次性付清。2014年12月31日被告金荣公司向原告出具收据一张，显示收到原告25万元。协议签订后，被告金荣公司在合同约定的地块进行施工建设，项目名称为“金荣熙园”。2015年8月14日，郑州福鸿元商贸有限公司（后变更为被告隆竹泽公司）通过出让方式取得了朝凤路以东、经南六辅路以南，面积53544.89平方米的国有建设用地土地使用权，后于2015年8月21日，郑州福鸿元商贸有限公司、取予公司及郑州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为被告取予公司，涉案项目更名为缇香苑。2017年12月12日，被告取予公司取得涉案项目建设用地规划许可证，涉案项目多次更名，最终确定为“碧桂园天悦花苑”，被告取予公司于2017年12月12日取得涉案项目的《商品房预售许可证》。被告金荣公司于2003年10月31日成立，法定代表人为杨振国。被告取予公司于2015年7月30日成立，法定代表人为杨海波，2015年12月1日股东决定变更法定代表人为薛栋。金荣公司与取予公司在工商登记的经营范围一致，都为房地产开发经营。金荣公司的金荣熙园项目与取予公司的缇香苑项目所属为止是同一位置，项目的《建设用地设计条件通知书》系同一文件，金荣熙园与缇香苑项目的施工单位均为郑州市第二建筑责任有限公司，两个项目的监理单位均是河南方大建设工程管理有限公司。2016年4月6日，金荣公司杨大为、取予公司法定代表人薛栋在会议上认可：“金荣公司与取予公司事实上一家公司，取予公司的财产承担金荣公司地产团购客户的团购权益”。2016年4月14日，杨大为、薛栋分别代表金荣公司、取予公司出具承诺书一份，显示金荣公司与取予公司承诺从2016年4月7日起不再发生新的债务。后薛栋、杨大为再次出具保证一份显示薛栋为金荣公司、取予公司实际控制人。被告取予公司（项目公司）、上海廪益投资合伙企业、薛楠、薛栋、郑州福鸿元商贸有限公司、河南金荣房地产开发有限公司于2015年签订的《河南取予地产项目融资合作框架协议》中写明，目标项目为郑州经开熙园项目，薛楠、薛栋为项目公司、金荣公司、郑州福鸿元及目标项目的实际控制人，郑州福鸿元持有项目公司100%股权，杨大为同时任金荣公司总经理和取予公司监事。朱登飞即是金荣公司驻派熙园项目的工程师，任职工程部经理，也是取予公司驻派缇香苑项目的工程师。赵强同为金荣熙园项目和缇香苑项目的扬尘监管责任人。杜丁丁同时任金荣公司、取予公司办理工商登记的代理人。根据原告提供的薛栋、薛楠、金荣公司、取予公司、隆竹泽公司的银行流水明细显示：（1）2015年7月24日，金荣公司79×××96账户1.2773亿元汇给薛栋；2015年7月27日薛栋将上述款项中的1.21亿元汇给福鸿元公司账户；2015年7月27日案外人孙峰汇给福鸿元公司0.8亿元；2015年7月27日，福鸿元公司收到上述共计2.01亿元后，将其全部汇入郑州市国土资源局账户。（2）2015年11月27日，金荣公司79×××96账户汇入薛栋光大银行账户1.5363亿元，然后薛栋转付取予公司账户4367万元，薛栋转付福鸿元公司41001523017050209105账户0.8亿元，福鸿元公司向案外人孙峰还款0.8亿元；（3）薛栋通过建行商交所支行62×××76账户支付薛楠、薛栋、杨大为、朱登飞、赵强、王浩、杜丁丁工资、售楼部建设费、招待费、基坑支护工程费、医疗保险费、失业保险费；（4）金荣公司汇入薛栋光大银行62×××59账户1.1亿元，薛栋转汇给福鸿元公司支付土地款；（5）金荣公司向薛楠光大银行62×××53账户频繁汇入巨额资金。（6）取予公司设立前，薛楠账户光大银行账号62×××53给薛栋、杨大为、朱登飞、赵强、王浩、杜丁丁支付工资；取予公司设立后，薛栋账户给薛楠支付工资；薛楠以金荣公司名义退金荣熙园团购客户房款、车位款、保证金，借款、还款、支付税金、利息、承担金荣熙园3#楼、6#楼二建劳务费368万元，工伤养老金、医疗保险、保险、审计费等，承担取予公司咨询费20万元，支付金荣熙园基坑支护款。（7）褔鸿元公司以金荣公司名义支付施工单位工程款（①2016年8月9日、2016年09月18日、2017年2月15日支付郑州二建5932071元；②2016年11月04日、2017年1月19日支付河南平原基础建设有限公司4358502元）。（8）褔鸿元公司支付取予公司施工个人款项（2016年11月04日支付杨鸿彦金荣熙园）项目围挡款230000元）。（9）金荣、取予、褔鸿元三公司实际控制人资金频繁转入转出。（10）2015年7月25日至今，福鸿元公司仍以金荣公司名义向团购房业主约600户退还房款；（11）2015年12月25日，取予公司以金荣公司名义向涉案工程项目监理单位支付监理费5万元。以上案件事实由协议、收据、工商登记信息、会议摘要、国有建设用地使用权出让合同、融资合作框架协议、预售许可证、承诺书、保证、银行流水及庭审笔录予以证明。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告金荣公司签订的《协议》系双方真实意思表示，由双方签字确认，内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告李晓瑞按照合同约定履行了付款义务。经审理查明，协议约定项目的房屋未按照双方原约定的规划建造，已建成的房屋也已售出，合同目的无法实现，构成根本违约，故关于原告要求退还原告购房款25万元诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求赔偿购房款一倍损失25万元和房屋增值差价损失85.5万元，共计135.5万元的诉请。本案被告实际存在违约情形，使双方的合同无法继续履行，故本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，根据诚实信用原则，综合考虑郑州近年来房地产市场发展的态势、合同不能履行的原因、当前使用资本成本、原告方支付房款的金额等因素，对原告上述诉求，本院酌定支持362482元。该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。关于原告要求被告金荣公司、取予公司、隆竹泽公司承担连带返还购房款及赔偿责任的诉请，根据原告提供的证据显示，薛栋、薛楠是三被告公司的实际控制人，取予公司设立之初福鸿元公司（现被告隆竹泽公司）持有取予公司100%的股权，金荣公司与取予公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上相互之间界限模糊、人格混同。一是两个公司人员混同，两公司的实际控制人及高管、管理人员存在交叉任职的情形；二是两个公司业务混同，两个公司的经营范围一致，所开发的项目仅是换了项目名称，其他均一致；三是两公司的财务混同，金荣、取予、鸿福元公司之间及三个公司通过其实际控制人有频繁的资金往来，且福鸿元公司（现被告隆竹泽公司）以金荣公司名义支付施工单位工程款及向600名团购房主退还房款。同时，根据取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：取予公司承担金荣公司房地产团购户的权益。根据《民法总则》第61条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，薛栋的承诺对取予公司具有约束力，应由取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。在《保证》中薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司和取予公司的实际控制人，故可以确认金荣公司和取予公司人格高度混同。公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”。公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保障，公司的独立人格也突出表现在财产的独立上。被告三公司及其实际控制人薛楠、薛栋财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同，严重损害了债权人的利益，故被告金荣公司、取予公司、隆竹泽公司应承担连带责任。被告隆竹泽公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张传旭与被告河南金荣房地产开发有限公司于2015年2月23日签订的协议；二、被告河南金荣房地产开发有限公司返还原告张传旭购房款250000元、赔偿购房损失362482元；三、被告河南取予房地产开发有限公司、郑州隆竹泽建筑工程有限公司对被告河南金荣房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回原告张传旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8499元，由原告王国亮负担3537元，被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司共同负担4962元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年八月二十八日书记员  王 聪