陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0902民初 315号   原告：安康市民荣实业（集团）有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区XX路XX号。   统一社会信用代码：9161XXXXXXXXXXXXXX。   法定代表人：张仁明。   委托代理人：李天喜，系该公司副总经理。    委托代理人：袁善仓，陕西腾浩律师事务所律师。                                                           被告：安康市大千商业管理有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区XX路XX号。   统一社会信用代码：9161XXXXXXXXXXXXXX。   法定代表人：来涛。   委托代理人：张春生，陕西恒典律师事务所律师。                                    原告安康市民荣实业（集团）有限公司（以下简称民荣公司）与被告安康市大千商业管理有限公司（以下简称大千公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安康市民荣实业（集团）有限公司委托代理人李天喜、袁善仓、被告安康市大千商业管理有限公司法定代表人来涛、委托代理人张春生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，原、被告双方于2016年3月30日签订《房屋租赁合同》，原告将其所有位于汉滨区XX路XX号XX层商业用房（总面积为13114出租给被告从事商业经营使用。租赁期限自2016年6月30日起至2031年11月30日止。装修期5个月免租金，被告支付15年租赁费：租金按不同楼层的平方米价格计算，分三个固定期间的不同价格予以交纳。其中第一个五年（2016～2021）租金为7238928元／年，第二个五年（2022～2026）租金为7673263元／年，第三个五年（2027～2031）为8440589元／年。交纳期限为第一年租金在2016年11月1日前交清，第二年及以后租金在当年11月1日前30日内缴纳（合同第三条3款）。对于违约责任、逾期缴纳租金应支付的滞纳金、合同解除后交还房屋时限、损失賠偿计算方法等事项分别在租赁合同第13条、15条作出了明确约定。合同签定后，原告依照合同约定履行了交房义务，但被告并未按时如期交纳全部租金。   2017年9月20日，原告根据被告请求并充分考虑商业租赁和自身出租收益时间较长的客观现实，对原租赁合同的租期、租金交纳时间、第三方产权处理方式、合同解除及处理方式等内容又签定了补充协议。其中第一条将租赁期限和交款时间变更为：“从2017年10月1日起到2032年9月30日止；第一年租金变更下调为670万元，下欠50万元租金原告同意被告于2018年2月底前一次交清。第二年租金交纳期限为2018年8月31日前一次交清，以后每年交付租金期限均为一年期限届满的交款对应日（每年8月30日）前按原合同约定及递增比例一次交纳”。三、合同解除及处理方式：“1、在原合同约定解除合同条件的基础上，乙方（大千公司）具有下列情形之一的，甲方（民荣公司）有权单方解除合同：d、乙方不按期足额交纳房租的。2、因乙方违约致使甲方解除合同，合同终止时间为合同解除通知书送达之日。乙方应在收到解除合同通知书后10日内，与甲方办理结算手续，并无条件将房屋全部交还甲方经营。乙方逾期交还房屋，每天按照当年租金日平均数额的5倍计算损失向甲方计算赔偿，累计计算。如超过十日不移交，甲方有权采取相应措施促使权利移交，并由乙方承担因甲方实现权利所产生的诉讼费、律师费、评估鉴定费等一切损失”。补充合同签定后，被告并未在2018年2月底前交纳第一年所欠租金50万元。经原告多次催要，被告一再推拖，始终未履行交纳义务。   2018年9月11日，原告在第二年租金交纳期限届满（2018年8月30日前）及多次催要租金未果后向被告送达了书面催收函，要求被告在收函后15日内一次性交纳租金和滞纳金，逾期被告仍未履行义务，致使原告的合法权益受到严重损害，其行为已构成根本违约。作为原告之所以和被告签定补充合同，给被告让渡15个月的租金收益（8375000．00元），主要基于对未来15年固定租金收益的期待。由于被告的违约行为，不仅导致原告未来十四年的租金收益受到严重影响，而且造成原告让渡的15个月房租收益已成为直接损失；无奈，原告于2018年11月6向被告送达了解除合同通知书，要求被告在收到通知后十日内办理结算和交还房屋手续。被告收到通知后既未交纳租金，也未在限定期限内交还房屋。2018年11月20日原告向汉滨区人民法院提出财产保全申请，同日该院以（2018）陕0902财保223号民事裁定书对被告的账户予以冻结。综上所述，原、被告之间依法签定房屋租赁合同，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应依法严格全面履行合同。原告在合同签定后已履行了合同全部义务，被告在原告多次催缴后未能按约定交纳租金已构成根本违约。原告依照合同及法律规定解除合同合法有据，被告拒绝交纳租金和交还房屋已严重侵害原告的合法权益。因此，被告应当依法承担违约责任。同时，对于原告让渡的房屋租金损失和逾期交还房屋损失等应依法予以全部赔偿。为此，根据《民事诉讼法》第101条、119条及《合同法》第107条、109条、113条等规定，请求依法判令： 1、依法解除原、被告于2016年3月30日签定的《房屋租赁合同》和2017年9月30日签定的《房屋租赁补充合同》，并立即返还租赁房屋；2、判令被告立即支付原告2018年10月1日至11月16日租金902111.06元，2017年下欠租金500000.00元，共计房屋租金1402111．06元，并从逾期付款之日（50万从2018年3月1日起算，902111．06元从2018年9月1日起算）按银行贷款年利率6.7％的4倍计算利息至2018年12月17日计147372．64元；3、判令被告按合同总租金的10％计算支付违约金10807100．00元；4、判令被告立即返还房屋，并从2018年11月17日起按日租金18611.11元的5倍，即93055.55元／日计算损失到2018年12月17日计2791666.50元，该损失计算至被告向原告返还房屋之日止；5、判令被告赔偿2016年6月30日至2017年9月30日期间[（6700000元/12个月）x15个月］的免租损失8375000.00元；6、判令被告承担原告律师代理费、诉讼费等相关费用。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、营业执照、国有土地使用权证和建设工程规划验收证。证明：（1）原告诉讼主体合法；（2）原告对商业房产具有合法产权，出租主体合法。   2、2016年3月30日房屋租赁合同。证明：（1）出租房屋的位置、面积、价款和租金支付方式；（2）解除合同的违约责任按总租金的10%计算（13条一款）；（3）逾期交纳租金在30日内应按银行贷款利息二倍计算支付滞纳金、超过30日以上按银行贷款4倍计算承担利息（第十三条1款（4）项、第4款）；（4）交还房屋期限为租赁届满或合同解除后10日内；（5）违约方应支付守约方律师费、诉讼费及其他费用。   3、2017年9月20日房屋租赁补充合同。证明：（1）租赁合同期限变更为2017年10月1日起到2032年9月30日止；（2）第一年下欠的50万元租金交纳期限为2018年2月底以前，第二年租金交纳期限为2018年8月31日前，被告未按期交纳租金构成违约；（3）合同解除的约定条件“乙方不按期交纳租金的”和交还房屋时限及赔偿损失的计算方法等（补充合同第三条1、2款）；（4）被告违约使原告15个月免租期造成直接损失。   4、房屋租赁转款票据和催收函。证明：（1）被告逾期未交纳房租构成违约的事实；（2）催促被告交纳房租和滞纳金，并告知被告不交纳房租除承担违约责任外将面临解除合同的风险。   5、解除合同通知书。证明：（1）被告行为构成根本违约，原告解除合同合法有据；（2）告知解除合同收回房屋的期间，被告未履行义务应当依照合同约定赔偿损失。   6、原告起诉后委托陕西腾浩律师事务所律师的委托书和票据。证明按合同约定的被告方应付的律师费。   7、2015年12月20日交接单。证明当天原告将房屋整体交给了被告。   被告辩称，一、《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》约定解除合同的条件不成就，安康市民荣实业（集团）有限公司无权单方行使解除权。2016年3月30日安康民荣实业（集团）有限公司（简称安康民荣公司）与安康市大千管理有限公司（简称安康大千公司）签订房屋租赁合同，《房屋租赁合同》中对于解除权的约定为：第九条第3项对甲方有权解除合同的情形进行了约定：（1）未经甲方书面同意，整体转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租的房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。（7）由于乙方过失而造成本合同无法正常履行的，并且给甲方造成严重损害的，甲方有权单方终止合同的同时进行追责。第十三条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方不支付违约金，则甲方将扣除合同履约金，若合同履约金不够扣，乙方需继续支付。（1）未经甲方书面同意，将房屋整体转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损害房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计30天以上的，按所欠金额的银行四倍贷款利息承担滞纳金。超过60天未交纳租金的甲方有权终止合同。4、乙方如逾期30天以内未支付租金的，每逾期1日，则乙方需按日租金的2倍向甲方支付滞纳金。   2017年9月20日安康民荣公司与安康大千公司签订《房屋租赁补充合同》，《房屋租赁补充合同》对于解除权又进行约定，《房屋租赁补充合同》第三条第1项 ，在原合同约定解除合同条件的基础上，乙方具有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：A乙方未按约定时间开业的；B乙方不配合甲方办理房屋转让或抵押手续的；C乙方因违法停业或非正常停业超过两个月以上的；D乙方不按期足额交纳房租的。第2项，因乙方违约致使甲方解除合同，合同终止时间为合同解除通知书送达之日。乙方应在收到解除通知书后10日内，与甲方办理结算手续，并无条件将房屋全部交还甲方经营。乙方逾期交还房屋，每日按照当年租金的日平均数额的五倍计算损失向甲方计算赔偿 ，累计计算。如超过十日不移交，甲方有权采取相应措施促使权利移交。并由乙方承担甲方因实现权利所产生的诉讼费、律师费、评估鉴定费等一切费用损失（含第三方损失）。第4项，无论双方结算是否终结或存在异议，乙方均应按时向甲方交还房屋。如乙方不按时交还房屋除按本条第2项承担损失外，甲方有权自行采取措施并直接收回房屋，若存在乙方和第三方商家签订合同及相关经营投入损失所产生的争议和纠纷，由乙方独自处理和承担，甲方对此不承担任何损害赔偿责任。《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》对于甲方单方解除权作了多次、多处约定，内容不统一，而且有相互矛盾的地方。《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》多次混淆了合同解除和合同终止的概念，合同解除和合同终止不是同一个法律行为，其后果也是不同的。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同双方在协商调解过程中，安康民荣公司采取多种方式督促安康大千公司交纳房租，是继续履行合同的表现，而非单方行使解除权。   二、安康大千商业管理公司的行为不符合法定解除的五种情形，不构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。作为房屋租赁合同的一方当事人，安康大千公司在2017年9月20日与安康民荣公司签订《房屋租赁补充合同》以前已交纳资金720万元，其合法使用期间为2017年10月1日至2018年9月30日，按照《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》的约定，安康大千公司应于2018年8月31日交纳第二年度的租金，但安康大千公司鉴于前期投资过大，作为大型实体店遭受“网店”等严重冲击，入驻店铺合同起算点滞后及先期免租等综合因素的影响，资金周转有一定困难等实际因素，安康大千公司董事长及股东积极和安康民荣公司负责人和股东多次沟通，协商迟延支付租金的合适方案，双方股东和高管在口头协商的之外 ，2018年9月6日安康大千公司给安康民荣公司递交了《商磋函》，2018年9月10日安康民荣公司给安康大千公司送达《回函》，回函内容真实表达了相互体谅并愿意进一步合作。2018年9月10日安康民荣公司给安康大千公司送达了《催收函》，安康大千公司股东积极筹备资金，股东还多次和安康民荣公司予以沟通协调，原准备凑够670万元后，一次性向安康民荣公司支付，但安康民荣公司却于2018年11月6日给安康大千公司送达了《解除合同通知书》，要求解除合同并将房屋移交安康民荣公司。安康大千公司在接到《解除合同通知书》以后，一方面仍采取多种途径与安康民荣公司沟通协调，2018年11月20日安康民荣公司申请汉滨区人民法院诉前保全安康大千公司银行基本账户内资金1400万元，储备在公司账户内的200万元，2018年11月20日，安康大千公司在账户被安康民荣公司冻结后，安康大千公司仍然在该账户存入20万元，以用于向安康民荣公司支付租金。2018年11月22日还给安康民荣公司送达了《协商函》，安康民荣公司也提出了解决问题的几条意见。另一方面安康大千公司于2018年12月8日、12月10日、12月20日分三次支付给安康民荣公司租金350万元，安康大千公司储备在公司账户内的220万元也是用于向安康民荣公司支付租金。2018年11月6日安康民荣公司给安康市大千公司送达《解除合同通知书》时，安康市大千公司并不实际拖欠房租；2018年11月20日安康民荣公司诉请汉滨区人民法院冻结安康市大千公司银行账户时，安康市大千公司迟延支付第二年度房租的时间并未超过60天。安康大千公司与安康市民荣实业（集团）有限公司在履行房屋租赁合同过程中，虽然安康大千公司未能一次性交纳下一年度的租金，但截至安康民荣公司2018年1月28日起诉之日，安康大千公司已支付和筹备在账户内拟支付的房租已高达570万元，而按照补充合同约定，安康大千公司应提前支付2019年8月30日前的租金也仅为670万元。虽然按照合同的约定，安康大千公司迟延支付了部分租金，但尚未构成根本违约。   三、本案的审理应以其他案件的审理结果外为依据，而其他案件尚未审结，本案应中止审理。本案原告的6个诉讼请求，第二条、第四条，诉讼请求相互矛盾，第二条按银行贷款利息的四倍计算利息，第四条按日租金的五倍计算损失。第三条按合同总租金的10%计算违约金，这是终止合同的违约金的计算方式，而非解除合同违约金的计算方式。第五条，2016年11月9日民荣公司才将钥匙交给大千公司，2017年6月大千公司在安装中央空调的过程中，被小区业主围堵，民荣公司承诺空调待环保部门检测达标后使用，2017年9月20日签订补充合同，重新起算租赁时间，计算2016年6月30日至2017年9月30日的租金缺乏事实依据。安康民荣公司于2018年11月6日给安康大千公司送达了《解除合同通知书》，安康大千公司诉请确认《解除合同通知书》无效一案，2019年1月30日安康市汉滨区人民法院于2019年1月30日已依法受理，《解除合同通知书》是否被人民法院确认无效？是本案民荣公司诉请解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》的依据，而该案汉滨区人民法院尚在审理中。安康民荣公司在本案中的第二个诉讼请求为支付“判令被告支付原告2018年10月1日至11月6日租金902111.06元，2017年下欠租金500000元，共计房租1402111.06元”，其计算年房租的标准为670万元，第三个诉讼请求“判令被告按合同总租金的10%计算支付违约金”，2019年3月18日安康大千公司在汉滨区人民法院另行提起诉讼，诉请将《房屋租赁补充合同》第一条第2款第一年租金变更为550万元，诉请将《房屋租赁补充合同》第十三条第1款“判令被告按合同总租金的10%计算支付违约金”变更为“乙方按照当年租金的10%向甲方支付违约金”，该案的裁决结果是本案结算房租及违约金的一个依据，而该案汉滨区人民法院尚在审理之中。   被告为支持其答辩理由，向本院提交以下证据：   1、安康市大千商业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证复印件。证明安康市大千商业管理有限公司诉讼主体适格。   2、2016年3月30日《房屋租赁合同》。证明2016年3月30日安康市大千商业管理有限公司与安康民荣实业（集团）有限公司签订了《房屋租赁合同》，双方在平等自愿的基础上就房屋情况、租赁期限及用途、租金及支付方式、租赁期间税金及相关费用、房屋交付时间及范围、房屋装修及使用等十七条内容进行了约定。   3、2016年8月12日《民荣﹒曼哈顿》项目商业用房交接单。证明2016年8月12日安康市大千商业管理有限公司与安康民荣实业（集团）有限公司交接了民荣﹒曼哈顿项目1至4层13114平方米房屋的交接手续。   4、2016年11月9日钥匙移交单。证明2016年11月9日安康民荣实业（集团）有限公司将小区商业用房1楼西边商业货运电梯及消防通道门钥匙交付给安康市大千商业管理有限公司。   5、2017年3月20日关于《民荣曼哈顿》中央空调安装的函。证明2017年3月20日安康民荣实业（集团）有限公司同意安康市大千商业管理有限公司报送的中央空调设计要求安装位置。   6、2017年6月14日承诺书（草稿）、2017年6月14日承诺书（正式）。证明安康市大千商业管理有限公司按照安康民荣实业（集团）有限公司同意中央空调设计要求安装位置施工时，遭到小区业主阻挡，安康市大千商业管理有限公司在请示安康民荣实业（集团）有限公司对小区业主作出承诺，这是整个商场延迟开业的重要原因之一，也是签订《房屋租赁补充合同》的重要原因。   7、2017年9月20日《房屋租赁补充合同》。证明2017年9月20日安康民荣实业（集团）有限公司与安康市大千商业管理有限公司签订《房屋租赁补充合同》，《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》对于解除合同作了多次、多处约定，内容不统一，而且有相互矛盾的地方。   8、安康市大千商业管理有限公司交纳720万元资金的凭据。证明安康大千公司一期已交纳资金720万元，其合法使用期间为2017年10月1日至2018年9月30日。   9、2018年9月6日《商磋函》及往来文件签收表。证明原、被告之间做过多次协商。   10、2018年9月10日《回函》。证明鉴于实体商业经济遭受电商的冲击的现实情况，2018年9月6日安康市大千商业管理有限公司就阶段性降低房屋租金致函安康民荣实业（集团）有限公司，磋商函安康民荣实业（集团）有限公司，2018年9月10日安康民荣实业（集团）有限公司予以回复，说明双方在新问题发生后在协商处理。   11、2018年9月10日《催收函》。证明2018年9月10日安康民荣实业（集团）有限公司致函安康市大千商业管理有限公司，安康市大千商业管理有限公司15日内不一次性交纳租金和滞纳金，将终止《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》。   12、2018年11月6日《解除合同通知书》。证明2018年11月6日安康民荣实业（集团）有限公司致函安康市大千商业管理有限公司，要求：解除合同，终止履行，10日内移交房屋，承担违约责任和赔偿损失，办理合同相关结算手续。   13、2018年11月20日安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902财保223号民事裁定书。证明安康民荣实业（集团）有限公司申请汉滨区人民法院对安康市大千商业管理有限公司名下银行存款1400万元予以冻结。   14、2018年11月22日《协商函》。证明2018年11月22日安康市大千商业管理有限公司仍然致函给安康民荣实业（集团）有限公司，提出了多种解决问题的方案，供安康民荣实业（集团）有限公司选择。   15、2018年12月8日200万元汇款凭证、2018年12月10日100万元汇款凭证、2018年12月20日50万元汇款凭证。证明虽然公司的银行账户被安康民荣实业（集团）有限公司申请人民法院查封，安康市大千商业管理有限公司的股东仍然筹措资金支付给安康民荣实业（集团）有限公司，安康民荣实业（集团）有限公司实际接受了房屋租金，说明安康市大千商业管理有限公司仍然克服困难履行协议。   16、入驻商铺名单、拖欠安康市大千商业管理有限公司租金部分入住商户名单及金额统计表。证明安康大千公司经营管理的“大千印象城”大型商业综合体，已入驻商户57家，从业人员300多人，因多次协商无果，如果《解除合同通知书》一旦生效，势必影响到众商户的经营，将带来一系列社会问题，甚至不稳定因素。   17、2019年1月28日民事起诉状及汉滨区人民法院案件受理费通知单、2019年3月16日民事起诉状及汉滨区人民法院案件受理费通知单。证明安康市大千商业管理公司诉请确认《解除合同通知书》无效一案，汉滨区人民法院已依法受理。安康市大千商业管理公司诉请变更租赁合同条款及履行合同一案，汉滨区人民法院已依法受理。本案审理应以汉滨区人民法院已受理的案件的审理结果未依据，本案因终止审理。   经审理查明：2016年3月30日原告安康市民荣实业（集团）有限公司（甲方）与被告安康市大千商业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定民荣公司将其位于汉滨区XX路XX号《民荣﹒曼哈顿》项目1-4层的商业用房出租给大千公司，面积为13114平方米，租赁期限为15年零5个月，自2016年6月30日起至2031年11月30日止，装修期5个月免租金，支付15年租赁费。2016年-2021年间，租赁费为7238928元/年；2022年-2026年，租赁费为7673263元/年；2027年-2031年，租赁费为8440589元/年。第一年租金在合同签订之日起10天内付4000000元，2016年11月1日前支付下余房租3238928元，第二年及以后每年租金，在当年11月1日前30日交纳。该合同的第九条第3款约定了房屋在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，整体转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；（7）由于乙方过失造成本合同无法正常履行的，并且给甲方造成严重损害的，甲方有权单方终止合同的同时进行追责。合同第十三条约定了乙方的违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应当按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。1.(4)拖欠房租累计30天以上的，按所欠金额的银行四倍贷款利息承担滞纳金。超过60天未交租金的甲方有权终止合同；2、在租赁期内，乙方逾期未交纳本合同约定除租金之外应由乙方负担费用的，每逾期1日，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金；4、乙方如逾期30天以内未支付租金，每逾期1日，则乙方需按日租金的2倍向甲方支付滞纳金；5、租赁期满或合同解除后10天内，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期1日应向甲方支付原日租金的2倍数额计算损失，并累计计算。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的各项损失。合同第15条第1款约定在本合同签订时，乙方应向甲方交纳履约保证金1000000元整，保证金在租赁期间不计付利息，租赁期满双方结算凊时甲方一次性退还乙方。合同加盖了原、被告双方公司印章，且法定代表人均在合同文本上签字。   2016年8月12日，民荣公司将位于安康市XX路XX号《民荣﹒曼哈顿》项目1-4层移交给大千公司，原、被告双方在《民荣﹒曼哈顿》项目商业用房交接单上盖章签字。2016年11月9日，民荣公司将《民荣.曼哈顿》小区商业用房1楼西边商业货运电梯门及消防通道门钥匙各7把（含2把装修钥匙，5把正式钥匙）移交给大千公司，双方在钥匙移交单上盖章签字。2017年3月20日，原告民荣公司向大千公司致函，同意大千公司在《民荣﹒曼哈顿》项目1-4层商场安装中央空调机。2017年6月14日大千公司向民荣公司及民荣曼哈顿小区业主做出承诺，空调安装完毕后请相关环保部门监测达标后使用。   2017年9月20日，原告民荣公司与被告大千公司签订《房屋租赁补充合同》，对于双方于2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》进行补充。该补充合同第一条第1款将原租赁合同约定租赁期限为15年的起止时间变更为：2017年10月1日起至2032年9月30日止；第2条确认大千公司在原合同签订后交纳履约保证金1000000元和第一年租金6700000元合计7700000元，已经交纳7200000元，下欠租金500000元，民荣公司同意大千公司延迟至2018年2月底前一次性交清。第二年租金交纳期限为2018年8月31日前一次性交清，以后每年交付租金期限均为一年期限届满的交款对应日（每年8月30日）前按原合同约定及递增比例一次性交纳。该合同第三款第1条：在原合同约定解除合同条件基础上，乙方具有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：“a、乙方未按约定时间进行开业的；b、乙方拒不配合甲方办理房屋转让或抵押手续的；c、乙方因违法停业或非正常停业超过二个月以上的；d、乙方不按期足额交纳房租的”；2、因乙方违约致使甲方解除合同，合同终止时间为合同解除通知书送达之日。乙方应在收到解除合同通知书后10日内，与甲方办理结算手续，并无条件将房屋全部交还甲方经营。乙方逾期交还房屋，每天按照当年租金的日平均数额五倍计算损失向甲方计算赔偿，累计计算。如超过10日未移交，甲方有权采取相应措施促使权利移交。并由乙方承担甲方因实现权利所产生的诉讼费、律师费、评估鉴定费等一切费用损失。该合同第四条第4款：除原合同约定违约责任外，甲乙双方违反本合同有关条款规定的，应按年租金的10%向对方承担违约责任。原、被告均在该份补充合同上加盖公章并签字。被告大千公司将承租原告的房屋部分转租给第三方用于商业经营。   2018年9月6日大千公司向民荣公司致《商磋函》，请求民荣公司阶段性降低房租。2018年9月10日，民荣公司回函不同意被告阶段性降低房屋租金的请求。同日，民荣公司向大千公司发出催收函，要求大千公司在收到此函后的15日内一次性支付拖欠房租及滞纳金8280400元，否则将按照合同约定除由大千公司承担违约责任外，将终止《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》。2018年11月6日，民荣公司向大千公司发出《解除合同通知书》，解除双方于2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》与2017年9月20日签订的《补充协议》，要求大千公司在收到通知之日起10日内将房屋移交给民荣公司，并依照合同约定承担违约责任和赔偿损失，办理合同结算相关手续。2018年11月22日，大千公司向民荣公司致《协商函》，希望民荣公司可以将原租金降至550万元/年。   另查明，被告大千公司已向原告民荣公司交纳履约保证金1000000元，及2017年10月至2018年10月的房屋租金6200000元，尚欠原告2017年10月至2018年10月的房屋租金500000元。另，2018年12月8日、2018年12月10日、2018年12月20日，萧淳分别向民荣公司转账2000000元、1000000元、500000元，合计3500000元，用于支付大千公司2018年10月—2019年10月的房租。   再查明，民荣公司向本院申请诉前财产保全，请求查封、冻结大千公司名下银行账户1400万元。2018年11月20日，本院作出（2018）陕0902财保223号民事裁定书，对大千公司名下银行存款予以冻结，期限为一年。   因本案涉及众多第三方承租户，在审理过程中，原告民荣公司向本院出具承诺书，承诺：1、在交房时对原有租户予以接受；2、对真实客观的租赁户与安康市大千商业管理有限公司所签订的租赁合同继续保留合同的履行，判决生效交房时将原有合同内容不变，变更安康市大千商业管理有限公司为安康市民荣实业（集团）有限公司；3、判决生效交房变更合同出租人时，以后的房租由安康市民荣实业（集团）有限公司收取；4、对弄虚作假的租户或其他人，公司拒绝与其续签合同，后果由其自行承担。   上述事实有原、被告营业执照、法定代表人身份证复印件、《房屋租赁合同》、《民荣﹒曼哈顿》项目商业交接单、钥匙移交单、《民荣﹒曼哈顿》中央空调移交的函、承诺书、《房屋租赁补充合同》、转款票据、《商磋函》、《回函》、《催收函》、《解除合同通知书》、民事裁定书、《协商函》、汇款凭证、入驻商铺名单、入住商户名单及金额统计表及原、被告陈述等证据在案佐证。   本院认为，合同解除以合同有效成立为前提。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应依法认定合法有效。本案中，原、被告签订的两份合同中均约定了原告单方行使解除权的条件：《房屋租赁合同》第九条约定逾期未交纳按约定应当由被告方缴纳的各项费用；《房屋租赁补充合同》第三条约定被告不按期足额交纳房租的。且原、被告双方已在《房屋租赁补充合同》中明确，被告尚欠原告房屋租金50万元，延迟至2018年2月底前一次性交清，第二年房租交纳期限为2018年8月31日前一次交清，但被告未按约定履行，原告也于2018年11月6日向被告送达了解除合同通知书。故原告要求解除双方于2016年3月30日签定的《房屋租赁合同》和2017年9月30日签定的《房屋租赁补充合同》的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告返还租赁房屋，但被告承租原告的房屋除自营外大部分已转租给第三方，第三方尚在租赁期限内，且原告承诺在交房时对原有租户予以接受，故原告要求被告返还房屋，原告应当保持房屋经营现状。   原告要求被告立即支付原告2018年10月1日至11月16日租金902111.06元，2017年下欠租金500000.00元，共计房屋租金1402111．06元，本案在审理过程中，被告已于2018年12月向原告交纳20181012019930租金350万元，该诉讼请求本院不予支持。   被告未按约定支付租赁费，应承担相应的违约责任。原告主张按合同总租金的10%计算违约金，被告提出违约金过高，本院综合考虑原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告按照第一个五年租金额7238928元的10%支付原告违约金723892.8元为宜。另原告从2018年11月17日起按日租金的5倍计算损失及要求被告赔偿2016年6月30日至2017年9月30日期间的免租损失，未向本院提交证据，不予支持。原告要求被告支付律师费，双方在合同中有约定，该诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告安康市民荣实业（集团）有限公司与被告安康市大千商业管理有限公司于2016年3月30日签定的《房屋租赁合同》及2017年9月30日签定的《房屋租赁补充合同》，并于本判决生效后十日内由被告安康市大千商业管理有限公司向原告安康市民荣实业（集团）有限公司返还租赁房屋，但对被告租赁给第三方且租赁期未满的房屋，原告对原商户接受，不需交付。   二、由被告安康市大千商业管理有限公司向原告安康市民荣实业（集团）有限公司支付违约金723892.8元。   三、由被告安康市大千商业管理有限公司向原告安康市民荣实业（集团）有限公司支付律师费90000元。   以上二、三项限判决生效后十日内履行完毕；   四、驳回原告安康市民荣实业（集团）有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费159416元由原告安康市民荣实业（集团）有限公司承担50000元，被告安康市大千商业管理有限公司承担109416元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审判长  黄蓁   人民陪审员  徐少林   人民陪审员  马福琴   二〇一九年七月二十五日   书 记 员  郑明玥