贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2652号 上诉人（原审被告）：毕节市星城房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。 法定代表人：王敏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：叶俊峰，贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201110665708。 被上诉人（原审原告）：郭鹏，男，汉族，1989年10月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称：星城房开公司）因与被上诉人郭鹏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 星城房开公司上诉请求：1.撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5220号民事判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，对于办证时间的约定是基于当时政策考虑，综合政府办证部门的行为而作出的合理的预判。根据政策未调整时办理商品房初始登记手续所需要的最后一个文件是中华人民共和国房产测绘成果报告书，后因政策调整不再需要该报告书，而是将上述《测绘成果报告书》变换为《不动产测量报告》，上诉人只能重新制作《不动产测量报告》。因此，上诉人于2015年9月5日已经具备办理商品房转移登记的条件，上诉人迟延办证系因政策调整及办证部门的原因导致，一审上诉人对此已充分举证证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”上诉人不应承担案涉房屋办证迟延的违约责任。二、申请商品房转移登记的主体系被上诉人，被上诉人需提交办理商品房转移登记的申请书，并交纳契税、住房登记费、交易费及土地使用证办理费，但被上诉人于2016年5月4日才提交，故即便认定上诉人的违约责任，违约期间亦应从2016年5月4日开始计算。 郭鹏答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郭鹏一审诉讼请求：1.被告立即为原告办理位于毕节××××杜鹃大道（区政府礼堂对面)星城商住楼二期(锦星苑)第2幢2单元17层2号房(房号为：2-2-17-2)的权属证书并交付给原告；2.被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金，以已付房款470528元为基数，按每日0.03%从2015年10月31日起至被告将上述房屋权属登记在原告名下并将权属证书交付给原告之日止，暂计138052元(暂计至2018年7月4日)。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由，原、被告于2015年8月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节××××杜鹃大道（区政府礼堂对面)星城商住楼二期(锦星苑)第2幢2单元17层2号房(房号为:22-17-2)(建筑面积147.04、套内建筑面积122.79平方米，房屋总价款为470528元)的商品房一套，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、交房日期、交接手术、房屋登记等进行了明确约定。其中第二十二条约定。转移登记(一)出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理:。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第(2)项处理:。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”。合同签订后，原告即按合同约定将上述房屋的房款共计470528元支付给被告。被告向原告交付上述房屋后，并未按合同约定在2015年10月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将上述房屋不动产权属登记至原告的名下。期间，原告一直要求被告早日为原告办理房屋不动产登记证书，但被告一直以种种原因拖延，时至今日，被告仍然拒绝为原告办理上述房屋的所有权登记手续。为此，特提起诉讼，请求判如所诉。 一审法院认定事实：2015年8月12日，原告郭鹏与被告星城房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015239），合同约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）第2幢2单元17层2号房，建筑面积为147.04平方米，套内建筑面积122.79平方米；商品房总价款470,528.00元；出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告于2015年8月12日向被告支付首期购房款150,528.00元，并以银行按揭的方式支付了剩余房款320,000.00元，共计支付了购房款470,528.00元。2016年5月4日，被告代收相关代办费用35,862.00元，包括契税14,115.00元，房屋备案登记费、抵押登记费、房产证工本费240.00元，交易费441.00元，土地使用证100.00元等费用。 另查明，涉案房屋工程消防在2016年11月3日经毕节市公安局消防支队验收合格，毕节市七星关区城乡规划局于2017年5月26日向被告颁发《建设工程竣工规划认可证》。2017年7月2日，被告向相关部门填报建设工程竣工验收备案表。2018年9月3日，涉案房屋取得《毕节市商品房屋备案证明书》，涉案商品房已具备了办理商品房不动产权证书的条件。 一审法院认为：综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：被告应否承担因逾期交付办理商品房转移登记有关文书所产生的违约金。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2015年10月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。理由为：1、毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告时间为2016年9月19日，此时被告已处于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约状态内，且该公告并未规定暂停办理登记；2、对于被告认为“因为政策调整及登记部门的行为，无法及时办理相关证明，且无法办理相关证明的原因并非被告造成，因此被告不应承担违约责任”的辩解，因合同约定被告应在2015年10月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，但涉案房屋工程消防才在2016年11月3日经毕节市公安局消防支队验收合格，毕节市七星关区城乡规划局于2017年5月26日才向被告颁发《建设工程竣工规划认可证》，2017年7月2日被告才向相关部门填报建设工程竣工验收备案表，此时被告已处于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约状态内，且被告所举证据不足以证明相关部门暂停办理登记。因此，被告的上述辩解理由不成立，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是被告的原因所致，其应承担因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条对违约金的计算有相应约定。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款470，528.00元为基数，按日0.03%的标准，从2015年10月31日起开始计算。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了办理不动产权证书所需的费用，2018年9月20日庭审时，被告出示了《毕节市商品房屋备案证明书》，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，予以支持，同时，计算违约金的截止时间应当为2018年9月20日。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持。被告的辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于原告郭鹏提供相关办证所需文书之日起90日内为原告郭鹏办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告毕节市星城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告郭鹏支付迟延办理不动产权证书的违约金，违约金的计算方式为：以470,528.00元为基数，按日0.03%的标准从2015年10月31日起计算至2018年9月20日止；三、驳回原告郭鹏的其他诉讼请求。案件受理费1,531.00元，保全费1,210.00元，合计2,741.00元，由被告毕节市星城房地产开发有限公司负担。 本案审理过程中，上诉人向本院提交了案涉商品房所在商住楼第2幢的《不动产权证书》以及案涉商品房的《不动产权证书》，拟证明：上诉人已经为被上诉人办理取得案涉商品房的产权证。 被上诉人质证认为：对三性不持异议，但两证取得的时间均晚于一审庭审之日，上诉人的违约状态持续存在，其应当承担违约责任。 本院认为，上诉人提交的证据符合证据三性，且被上诉人对此无异议，故予以采信。 本院经审理查明：上诉人于2018年12月25日取得案涉商品房所在商住楼第2幢的《不动产权证书》，始具备办理案涉商品房转移登记的条件。上诉人于2019年7月3日为被上诉人办理取得案涉商品房的转移登记即不动产权证。二审认定的其余事实与一审认定的一致。 本院认为：根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2015年10月30日前取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，而办理商品房竣工验收以及备案登记是商品房出卖人为取得商品房所有权初始登记需独立完成的必备工作。在案证据显示，上诉人于2017年7月2日即合同约定的履行义务期限届满后，才组织案涉商品房建设工程竣工验收。可见，本案上诉人未如期办理取得商品房初始登记以及向被上诉人交付有关文书系其自身原因所致。上诉人将其违约归责于不动产登记政策的变化，并据此主张免于承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。被上诉人是否拖延缴纳办证税费以及迟延交付买受人应当提交的办证资料，与上诉人是否在约定期限内取得商品房初始登记以及交付办证所需由出卖人提交的文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费和提交资料为必要条件。据此，对上诉人所称由于被上诉人原因致其迟延履行合同义务的上诉意见，本院不予采纳。 根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人负有限期取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人迟于2018年9月3日才取得涉案商品房屋备案证明书，此时基于不动产统一登记制度施行，上诉人取得商品房屋备案证明书不能视为其已具备办理转移登记的条件，一审判决以上诉人取得商品房备案证明书认定其具备交付有关文书和办理产权转移登记的条件不当。上诉人称其于2015年9月5日就已具备办理商品房转移登记的条件，亦缺乏事实依据。上诉人于2018年12月25日才取得案涉商品房的初始登记，始具备交付有关文书和办理产权转移登记的条件，故本案上诉人的违约责任应当计算至本案二审中上诉人向被上诉人披露其取得初始登记之日，但因被上诉人对一审判决支持的违约金不持异议，本案仅就上诉人的上诉理由及请求进行审理，故对一审判决支持的违约金数额不作变更。 上诉人已为被上诉人办理取得案涉商品房转移登记即不动产权证，一审判决上诉人限期90日内办证已无事实依据，故对一审判决的第一项予以撤销。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5220号民事判决第二、三项，即“被告毕节市星城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告郭鹏支付迟延办理不动产权证书的违约金，违约金的计算方式为：以470,528.00元为基数，按日0.03%的标准从2015年10月31日起计算至2018年9月20日止”；“驳回原告郭鹏的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5220号民事判决第一项，即“被告毕节市星城房地产开发有限公司于原告郭鹏提供相关办证所需文书之日起90日内为原告郭鹏办理涉案商品房的不动产权证书”； 三、驳回上诉人毕节市星城房地产开发有限公司的上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1531元，保全费1210元，二审案件受理费3062元，由上诉人毕节市星城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年八月五日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青