广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异620号案外人：张晓凤，女，2000年10月16日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：黄思凝，海南卫伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙丽妃，海南卫伦律师事务所实习律师申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层。（仅限办公用途）法定代表人：黄俊平，职务：总经理。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛杜律师事务所律师。被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。住所地：三亚市三亚湾中海路5号金中海.蓝钻小区10号别墅。法定代表人：祝军。被执行人：南京市泰发物资贸易有限公司。住所地：南京市鼓楼区山西路24号金山大厦B楼21楼C座。法定代表人：祝军。被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出，汉族，住南京市白下区。在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）与被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、南京市泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙借款合同纠纷一案，执行依据（2018）粤01民初99号《民事调解书》。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请人向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行【案号为：（2019）粤01执465号】，执行中本院查封了被执行人金中海公司名下位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻9栋（独栋低层住宅）【产权证号：三土房（2011）字第010615号】房产。现异议申请人张晓凤向本院提出书面异议请求本院中解除查封上述房产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。异议申请人张晓凤向本院提出书面异议称：贵院立案受理的（2019）粤01执465号执行案件中查封了位于三亚市××海坡度××区金中海.蓝钻9栋（独栋底层住宅）【产权证号：三土房（2011）字第010615号】房产，异议人认为：异议人对三亚市××海坡度××区金中海.蓝钻9栋（独栋底层住宅）【产权证号：三土房（2011）字第010615号】房产所享有的权利能够排除执行，理由如下：异议人张晓凤与原案被执行人金中海公司于2018年3月1日签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定：异议人自愿购买原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司开发建设的位于三亚市××·××别墅××号房屋独栋户型壹套，建筑面积为352.67平方米，单价78323元/平方米，总价27692706元；异议人在签订本协议之同时，为确保其选定物业的优先权，自愿缴纳定金人民币壹佰万元整；定金交付后，双方确定买卖关系，异议人须在2018年3月20日前携带本协议原件、按揭所需资料到现场售楼中心与原案被执行人金中海有限公司签订《商品房买卖合同》并交付首期款或全额房款；异议人选择付款方式如下：1、一次性付款优惠/，单价51039.21元/平方米，总价18000000元。协议签订后，异议人依约依法于2018年3月1日向原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司支付了100万元的定金，于2018年3月15日向原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司支付了1000万元，于2018年3月19日向原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司支付了700万元（上述款项均由异议人父亲张连城代为支付）。2018年3月27日，原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司将涉案房屋交付异议人占有、使用至今。2018年5月10日，原案被执行人金中海公司向异议人开具了两张发票（每张发票金额900万元，两张发票总额共计1800万元）。异议人曾多次要求原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司将三亚市××海坡度××区金中海·蓝钻9栋（独栋底层住宅）过户到异议人名下，但因三亚市××海坡度××区金中海.蓝钻9栋（独栋底层住宅）房产被贵院查封，三亚市××海坡度××区金中海.蓝钻9栋（独栋底层住宅）房产一直登记在原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司名下。由上可见，异议人与原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司在贵院查封之前已签订合法有效的书面合同，所购商品房系用于居住且异议人已实际占有、使用该房产，异议人已支付全部价款且非异议人自身原因未能办理过户。异议人购买涉案房产是用于居住，且异议人在三亚市无其他用于居住的房屋，根据于我们所查阅的申请执行人华融公司以及被执行人金中海公司、泰发公司及朱金龙金融借款纠纷一案的卷宗，我们认为华融公司是允许金中海公司对外销售的，且异议人向被执行人三亚金中海公司所支付的1800万元购房款，被执行人金中海公司已作为还款支付给申请执行人也就是华融公司。其中于2018年3月15日向金中海公司所支付的1000万元购房款，该购房款元是由贵院冻结。原案申请执行人华融公司得知异议人向金中海公司支付了1000万元购房款后，于2018年6月29日向贵院提交解除金中海公司名下账号为22×××40的账户，该账户的解封之后，金中海公司才于2018年7月12日将该账户当中的共计1150万元支付给中国华融公司。可见申请执行人是允许涉案房屋对外销售，也知晓该情况即金中海公司将涉案房屋销售给异议人张晓凤，张晓凤向三亚金中海公司所支付的1800万元购房款已作为还款支付给申请执行人，且华融广东分公司均已接受。申请执行人以被执行人的调解书当中第五页就有写明，2018年7月12日，金中海公司向华融公司支付了1150万元的事实内容，证明申请执行人已经接收了这笔款项，华融公司申请解封之后，金中海公司支付给了华融公司。因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，异议人对三亚市××海坡度××区中海.蓝钻9栋（独栋底层住宅）享有足以排除强制执行的民事权益。为维护异议人的合法权益。综上所述：请求法院解除对位于三亚市××海坡度××区金中海.蓝钻9栋（独栋底层住宅）【产权证号：三土房（2011）字第010615号】房产的查封，并停止对该房产执行。异议人提交如下证据：1.《金中海·蓝钻商品房认购协议书》；2.中国民生银行个人汇款业务凭证（2张）、业务受理单（2张），拟证明异议人于2018年3月15日向原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司支付了1000万元，于2018年3月19日向原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司支付了700万元的事实；3.海南增值税普通发票（2张），拟证明（1）2018年5月，原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司向异议人开具了两张发票（每张发票金额900万元，两张发票总额总计1800万元）；（2）异议人已依约向原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司支付1800万元房款；4.交房通知书；5.物业费；6.水电周转金缴费明细单，物业管理费缴纳承诺书、空调安装承诺书，物业管理缴纳明细单，证据4-6拟证明原案被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司于2018年3月27日将三亚市××海坡度××区金中海·蓝钻9栋（独栋底层住宅）房产交付给异议人，异议人于2018年3月27日已收取涉案房屋并缴纳物业费、水电周转金的事实；7.维修基金专专项收据和天然气开户费专项收据拟证明张晓凤于2018年3月27日交纳了维修基金及天然气开户费的事实；8.交房配置用品领用表，拟证明张晓凤于2018年3月17日收房后领取了床上用品、冰箱、电视机、洗衣机餐具等房配备用品的事实；9.电费、电费公摊、水费、及水费公摊缴费明细单，拟证明张晓凤缴纳了2018年4月至2018年12月的电费、电费公摊、水费及水费公摊共计8751元的事实；10.物业费免除协议，拟证明金中海公司、张晓凤以及三亚金伯特物业服务有限公司三方协商，三亚金伯特物业服务有限公司同意免除张晓凤2019年4月1日到2022年3月31日物业管理费；11.金中海蓝钻9号别墅装修维修及家具购置明细表，拟证明张晓凤为装修装饰三亚市三亚湾3186海坡度假区金中海蓝钻九栋房屋，支出了合计662657.75元的装修费用；12.装修管理费缴费明细单及承诺书，拟证明张晓凤为装修装饰涉案房屋缴纳了装修管理费并签署了装修承诺书；13.金中海蓝钻9号别墅装修及修缮工程合同，拟证明张晓凤与广东震雄装饰工程有限公司签订了涉案的合同，并对涉案房屋进行了装修；14.金中海蓝钻九栋别墅装修装单、工程结算表；15.装修装饰工程发票收据共有17张，发票五张；16、委托付款书，三份材料拟证明张晓凤装修装饰涉案的九栋房屋房产工程款为418952.75元的事实；17.购买家具及空调收据、pos机刷卡的回执单；18.智能马桶采购单、pos机刷卡回单；19.美乐乐家具订单收据及pos机刷卡回执单；20.喜盈门建材家具订单订货单、pos机刷卡回执单；21.嘉世豪庭软装软装馆的墙布、窗帘、纱窗订货合约、收据、pos机的刷卡回执单；22.普瑞思顿空气能购销合同以及pos机的回执单，拟证明张晓凤为涉案的房产购置了空调、家具、墙布、窗帘等共计支出了223706元。拟说明第4份证据到第22份证据也证明了张晓凤已经占有使用涉案房屋，并已对涉案房屋进行装修装饰和居住使用；23.金中海南幢别墅改造工程结算明细表，用以证明张晓凤为涉案房屋的装修装饰支出了改造费用共计477788.94元的事实；24.三亚市房地产权属登记查询信息、结果，证明三亚市××海坡度××区土地用途为城镇单一住宅用地；25.土地房屋登记信息查询结果，用以证明截至2019年7月22日，张晓凤在三亚市无土地，无土地房屋登记信息。证据24与证据25拟证明涉案的房屋为张晓凤居住所购买在三亚的唯一住房。同时向法庭提交贵院审理申请执行人被执行人金中海公司等的案卷当中的询问笔录，用以证明涉案的中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司是知道涉案房产对外销售，并解除了涉案账户，才获取了1000万元的还款事实。申请执行人华融公司对异议人提供证据质证认为：对证据1认购协议真实性认可，但是该证据显示，被答辩人与金中海公司之间未签订正式的房屋买卖合同，也没有办理房屋备案登记手续，其次根据协议签署时间可以看出，晚于答辩人抵押权设立的时间，其中约定的实际付款的金额明显低于合同总价，被答辩人以低价购买设立抵押权的涉案房屋存在主观过错。被答辩人目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权并非物权，不能对抗答辩人享有的已经登记公示的具有对世效力的抵押权。证据2定金收据、房款收据三性不予认可。对民生银行会汇款单的真实性认可，其中可以看出汇款时间是2018年3月15日，而华融公司当时对此并不知晓。华融公司主张在2018年6月29日申请解除金中海公司的账户与与本案没有关联性，并不知晓该款项是由被答辩人提供的购房款。证据三增值税发票。发票金额是两张，金额是一千八百万，但是根据转账记录只有1700百万的汇款记录。证据四和证据五交房通知及其他承诺书的三性不予认可，证据是由三亚金中海公司提供，其与本案有利害关系，真实性无法确认。关于交房通知，被答辩人陈述于2018年3月27日收房，但是根据被答辩人提交的证据十、物业费免除协议中明确说明是在2018年12月21日才交房，所以该证据不认可。时间存在矛盾。证据七的质证意见与上述一致。证据八没有任何签章，对真实性无法确认。对证据10到11的三性不予认可，该证据由金中海物业公公司提供，其与本案有关联性，真实性无法确认。证据12到23的三性不予认可，首先，被答辩人提供的装修及购买家具是否用于涉案房屋无法证实，其次，被答辩人所提供的证据与本案的执行异议无关，关联性不予认可。证据24的三性不予认可，由于明细表是手填的，也没有任何签字盖章，真实性无法确认，而且该证据与本案也没有关联性。对证据26的真实性认可，关联性不予认可，涉案房屋在答辩人与金中海公司签订购房协议时与设立抵押登记，其合同债权无法对抗华融公司所有的抵押权。针对询问笔录，我方回应如下，首先笔录时间迟于张晓凤被答辩人付款的时间，我方对该款项是购房款并不知情，笔录内容也没有提到该款该账户的金额是与被答辩人之间有任何的关联性。我方认为该款项不能证明金中海公司的金额还款，该庭审笔录不能证明答辩人同意或者知晓三亚金中海公司的售房行为。申请执行人华融公司答辩称：第一，涉案房屋作为答辩人的抵押物，已于2014年10月17日完成抵押登记手续，取得他项权证具有明显的公示和优先效力，并经贵院（2018）粤01民初99号民事调解书依法进行确认。在被执行人金中海公司未按执行通知履行法律文书确定的义务时，法院有权查封，答辩人依法享有优先受偿权。第二，《根据最高人民法院关于人身人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，被答辩人目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权并非物权，不能对抗答辩人享有的已经登记公示的具有公示效力的抵押权。其中本法第28条，只能适用于金钱、债权执行，而不能适用于实现抵押权等非金钱债权的执行。第三，被答辩人与金中海公司之间未签订正式的商品房买卖合同，未办理备案登记手续。被答辩人以相对低价购买已设立抵押权的房屋，存在主观过错。第四、对于被答辩人认为华融公司是允许金中海公司对外销售的，且被答辩人向被执行人三亚金中海公司所支付的1800万元购房款，被执行人金中海公司已作为还款支付给申请执行人也就是华融公司。首先，华融公司并不知晓一切，且不同意将抵押房产销售。在双方履行合同过程中，金中海公司的还款，申请执行人只认可是金中海公司的还款，并不认可系购房人的还款或者是代偿款，我们认为两者之间没有关联关系。另外，案涉的房产的抵押是对应所有的未清偿的债权只要现在还有债权未清偿，对应所有的抵押物，并没有做具体对应性的区分。因此我们认为被答辩人的抗辩理由不能成立，请求贵院予以驳回。申请执行人华融公司提供如下证据：1.《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》查册资料；2.《抵押物变动情况汇总表》；3.历次变更抵押登记查册资料；4.《三亚市房地产权属登记查询结果》；5.（2018）粤01民初99号《民事调解书》复印件。被执行人金中海公司、泰发公司、祝金龙经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，本院在审理华融公司与金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤01民初99号]过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的涉案房屋等财产。另查明，本院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初99号《民事调解书》，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议。二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金O元。期后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元。三、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产[土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……2.蓝钻2号楼(望海阁)(不含第一层架空部分)，产权证号：三土房(2011）字第××号，他项权证号：琼(2017)三亚市不动产证明第0008833号；……]，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。查明，2018年3月1日，金中海公司与张晓凤签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定金中海·蓝钻9栋（独栋低层住宅）【产权证号：三土房（2011）字第010615号】房产房产面积352.67平方米，总价为27692706元。其中一次性付款总价为18000000元，该协议约定购买人须在7日内与金中海公司签订《商品房买卖合同》。2018年3月19日，根据中国民生银行大同御河西路支行出具的《业务受理单》、《个人汇款凭证》显示，张连成名下银行卡号662×××89账户向金中海公司分别支付购房款10000000、7000000元。2018年3月27日，金中海公司出具交房通知书，并为张晓凤办理了入住登记。2018年5月10日，金中海公司出具海南增值税普通发票，确认收取张晓凤房款18000000元。经查，张连成与张晓凤为父女关系。再查，涉案的金中海公司名下的金中海.蓝钻9栋（独栋底层住宅）【产权证号：三土房（2011）字第010615号】房产，于2014年10月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于被执行人金中海公司等未能依约履行本院作出的生效的（2018）粤01民初99号《民事调解书》约定的义务，申请执行人华融公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且查封了被执行人金中海公司名下的涉案房产符合法律规定，并无不当，本院予以支持。对于案外人张晓凤对本院查封的涉案的金中海·蓝钻9栋（独栋低层住宅）【产权证号：三土房（2011）字第010615号】房权属提出的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。该规定第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。根据本院查明的事实证实，被执行人金中海公司已于2014年10月17日将涉案的房产抵押给华融公司，并且办理了抵押登记，本院生效的民事调解书也已确认金中海公司等如果未依约履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的上述涉案房产，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。据此，申请执行人华融公司对涉案的上述房产享有优先受偿权已经得到法院生效法律文书的确认，除非案外人具有法律或司法解释除外规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，案外人与被执行人金中海公司订立的《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，明确约定要双方须订立正式的商品房买卖合同。由于认购协议书并不是正式的商品房买卖合同，因此，不能认定双方已经订立合法有效的书面的买卖合同。本院认为，由于涉案房产在案外人与金中海公司订立《金中海·蓝钻商品房认购协议书》之前已经设立抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。案外人与金中海公司签订上述认购协议时未征得抵押权人华融公司的同意，导致购买的房产不能够办理房产备案登记以及过户登记，对此，案外人没有尽到购房前基本的注意义务存在过错，因此，案外人的行为并不符合司法解释规定的上述情形，故其提出的对涉案房产享有实体权利排除执行的异议不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人张晓凤的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（此页无正文）审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年八月三十日二〇一九年八月二十九日书记员  赖泽钊陈燕霞