广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终395号 上诉人（一审原告）：梧州东海电力有限公司，住所地广西梧州市万秀区富民三路****仓，统一社会信用代码91450400057506395F。 法定代表人：于炳辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李左、练靖华，广西通途律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：梧州宏通房地产开发有限公司，，住所地广西梧州市文澜路**军分区综合**楼**2437-3439现于广西梧州市万秀区富民二路35-1号办公，统一社会信用代码91450400619419470N。 法定代表人：胡裕烈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎阳锦，广西彤日律师事务所律师。 上诉人梧州东海电力有限公司因与被上诉人梧州宏通房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2018）桂0403民初769号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月15日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人梧州东海电力有限公司不服一审判决，上诉请求：一、请求维持梧州市万秀区人民法院（2018）桂0403民初769号民事判决第一项，撤销梧州市万秀区人民法院（2018）桂0403民初769号民事判决第二项，改判被上诉人支付上诉人利息47248.13元（按中国人民银行六个月贷款利率，以2300112元为基数，自2017年12月21日起计至2018年6月8日），支付上诉人聘请律师费用50000元，并赔偿上诉人2300112元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以上诉人与被上诉人签订的《梧州市商品房买卖合同补充协议》为以物抵债协议为由，认为本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，与本案事实和解释规定不符，不能成立。涉案的《梧州市商品房买卖合同补充协议》虽约定上诉人以工程款抵扣购房款，但实质上只是商品房买卖合同的付款方式是以工程款相抵，除此外与通常的商品房买卖并无二致，双方成立的是商品房买卖合同关系，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，上诉人有权依据规定要求被上诉人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二、一审判决不支持上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉请，与《合同法》第五十八条规定不符，也有违《合同法》诚实守信原则。 被上诉人梧州宏通房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 梧州东海电力有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、撤销原告与被告于2017年12月21日签订的《梧州市商品房买卖合同》及《梧州市商品房买卖合同补充协议》；二、判令被告支付利息47248.13元（按中国人民银行六个月贷款利率，以2300112元为基数，自2017年12月21日起计至2018年6月8日），支付原告聘请律师费用50000元，并赔偿原告2300112元。 一审法院经审理查明，2017年12月21日，原、被告订立《梧州市商品房买卖合同》，约定出卖人（被告）以出让方式取得位于广西梧州市地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名合富花园第8幢；买受人（原告）购买的商品房为本合同上述规定的项目中的（房屋坐落）梧州市富民二路19-4号第8幢二层5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15号房，该商品房单价为每平方米4800元，总金额为2300112元。买受人按一次性付款方式按期付款，出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等内容。 同日，原、被告又订立《梧州市商品房买卖合同补充协议》，约定双方以抵扣工程款方式付款：双方确认合富花园配电工程甲方（被告）应付未付乙方（原告）工程款总金额人民币2823629.26元；双方约定本宗商品房总价为人民币2300112元，房款在中抵扣；房款抵扣后甲方尚欠乙方合富花园配电工程工程款为人民币523517.26元。甲方应在2018年10月31日前将乙方所购商品房验收合格交付乙方……甲方确保乙方购房的商品房不会出现抵押及一房多卖的情况，如甲方擅自抵押或再次出卖，导致乙方无法取得房屋的，甲方应返还乙方购房款2300112元及利息、及支付乙方因此产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费等），并赔偿乙方2300112元等内容。 另查明，坐落于梧州市办公用房于2017年2月16日办理不动产抵押登记，抵押给中国建设银行股份有限公司梧州分行[证号：桂（2017）梧州市不动产证明第0000535号]。此外，坐落于梧州市并无不动产登记信息。 2018年7月2日，原告向法院提起本案诉讼，请求法院撤销《梧州市商品房买卖合同》及《梧州市商品房买卖合同补充协议》，由被告以中国人民银行公布的金融机构六个月以内人民币贷款基准利率计付自2017年12月21日至2018年6月8日的利息及支付律师费50000元、赔偿损失2300112元，并提供《委托代理合同》（记载原告因工程欠款纠纷一案委托广西通途律师事务所参加代理活动，广西通途律师事务所接受委托并指派李左、练靖华律师为原告与被告工程欠款纠纷一案的第一审或仲裁、非诉讼代理人，广西通途律师事务所向原告收取律师代理费50000元等内容）、转账凭证及发票（记载原告向广西通途律师事务所转账支付律师费50000元）以证实其律师费主张；被告则以上文答辩理由进行抗辩。庭审中，双方当事人均确认《梧州市商品房买卖合同》所涉房屋座落应为梧州市，至今被告未将上述房屋交付予原告。 再查明，一、原告向法庭提交的《授权委托书》记载有“现委托上列受委托人在我单位与梧州宏通房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，作为我方代理人”等内容；二、案涉《梧州市商品房买卖合同补充协议》用作抵扣房款的2300112元工程款及自2018年7月2日起算的利息，原告已于（2018）桂0403民初768号原告梧州东海电力有限公司与被告梧州宏通房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中另行主张，代理人情况与本案一致，《授权委托书》记载案由为“工程欠款纠纷一案”。 一审法院认为，对于本案讼争《梧州市商品房买卖合同》、《梧州市商品房买卖合同补充协议》订立前，双方因案涉合富花园配电工程存在建设工程施工合同法律关系之事实，原、被告均无异议，故该《梧州市商品房买卖合同》、《梧州市商品房买卖合同补充协议》实为双方协商以房屋给付替代原工程价款给付而形成的以物抵债协议。又因双方当事人均确认《梧州市商品房买卖合同》约定的房屋座落应为梧州市，且梧州市并无不动产登记信息，故应以梧州市认定标的物所在。而根据梧州市国土资源局不动产登记资料的记载，双方订立买卖合同及补充协议之前，原告欲受让的梧州市房已经抵押给案外人，但被告仍于合同中作出“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷”、“甲方确保乙方购房的商品房不会出现抵押及一房多卖的情况”等承诺，向原告故意隐瞒案涉房屋已经抵押的真实情况，致使原告作出错误意思表示，其行为已经构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，原告有权请求法院对上述合同予以撤销。故原告对应诉讼主张，具有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。被告虽以口头告知抵押情况、原告仍有可能取得讼争房屋为由进行抗辩，但又未对其辩解的如实告知行为加以举证，亦未提供证据证明案涉房屋设定的抵押权已经涤除，故对其上述抗辩理由，本院依法不予采纳。 此外，原告还据《梧州市商品房买卖合同补充协议》关于“如甲方擅自抵押或再次出卖，导致乙方无法取得房屋的，甲方应返还乙方购房款2300112元及利息、及支付乙方因此产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费等），并赔偿乙方2300112元”之约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”之规定，主张被告支付利息、律师费及赔偿一倍房款。对此应认为，其一，本案《梧州市商品房买卖合同补充协议》系双方基于在先的建设工程施工合同权利义务关系而订立的以物抵债协议，现原告已通过另案起诉的方式要求履行原债权债务合同，对《梧州市商品房买卖合同》及《梧州市商品房买卖合同补充协议》被撤销后应返还的财产即用作抵扣房款的2300112元工程价款以及利息损失，已经另行提出主张。虽计息时段与本案有别，但其于另案何时起算利息系其对自身诉讼权利的处分，与本案并无关联。因此，原告于本案并不存在本金请求的情形下主张孳息，缺乏相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。其二，如前所述，原、被告订立《梧州市商品房买卖合同补充协议》这一以物抵债协议，目的在于消灭在先的金钱债务，双方于协议约定的交付房屋仅为消灭债务的履行方式，与基于买卖合同产生的物权期待权具有基础性的区别。由此，原告作为以物抵债协议中拟受让抵债物的受让人，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中界定的因房地产开发企业向社会销售房屋而支付对价取得房屋所有权的买受人存在差别，故原告援引该项规定请求对方赔偿一倍房款的主张难以成立。此外，因被撤销的合同自始没有法律约束力，原告又据双方关于违约责任所作约定请求对方赔偿一倍房款，亦缺乏相应的法律依据。故对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。其三，对于原告主张的律师费，因该笔费用并非原告实现本案债权的必要费用，且其据以主张的《委托代理合同》记载事由与本案案由及其提交法院的《授权委托书》记载案由并不一致，难以证实与本案有所关联，故原告该项诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院依法亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、第一百二十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、撤销原告梧州东海电力有限公司与被告梧州宏通房地产开发有限公司于2017年12月21日订立的《梧州市商品房买卖合同》、《梧州市商品房买卖合同补充协议》；二、驳回原告梧州东海电力有限公司其他的诉讼请求。本案案件受理费25979元（原告梧州东海电力有限公司已预交），全部由原告梧州东海电力有限公司负担。 在二审期间，各方当事人均没有提供新的证据材料。一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人支付利息、聘请律师费用和赔偿2300112元。 本案《梧州市商品房买卖合同补充协议》系双方基于在先的建设工程施工合同权利义务关系而订立的以物抵债协议，现上诉人对《梧州市商品房买卖合同》及《梧州市商品房买卖合同补充协议》被撤销后应返还的财产即用作抵扣房款的2300112元工程价款以及利息损失，已经另案起诉提出主张。故上诉人在本案主张购房款的利息，缺乏相应的事实和法律依据，一审判决依法不予支持正确，本院予以认可。《梧州市商品房买卖合同》及《梧州市商品房买卖合同补充协议》是双方以物抵债的协议，目的在于消灭在先的金钱债务，双方于协议约定的交付房屋仅为消灭债务的履行方式，与基于买卖合同产生的物权期待权具有基础性的区别。上诉人作为以物抵债协议中拟受让抵债物的受让人，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中界定的因房地产开发企业向社会销售房屋而支付对价取得房屋所有权的买受人存在差别，一审判决认为本案的合同及补充协议不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正确，本院予以认可。故上诉人要求被上诉人支付其利息及赔偿一倍房款损失没有依据，本院不予支持。上诉人主张的律师费并非上诉人实现本案债权的必要费用，且其据以主张的《委托代理合同》记载事由与本案案由及其提交法院的《授权委托书》记载案由并不一致，难以证实与本案有所关联，一审判决不予支持并无不妥，本院予以确认。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25979元（上诉人已预交），由上诉人梧州东海电力有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎    江    玲 审 判 员 李    庆    春 审 判 员 莫        芮 二〇一九年八月九日 法官助理 韦    钦    仁 书 记 员 覃烯附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。