广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初3440号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号，统一社会信用代码91450103898287393U。 负责人：黎栋国，行长。 委托诉讼代理人：易瑾，广西创想律师事务所律师。 被告：李麦珍，女，壮族，1963年12月8日出生，住南宁市江南区。 被告：广西高英投资建设有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道92-1号新城国际26层2602-2号房，统一社会信用代码914501007188981987。 法定代表人：苏安杰，执行董事。 诉讼代表人：广西高英投资建设有限公司管理人，住所地南宁市东葛路86号皓月大厦12楼。 负责人：叶健汉。 委托诉讼代理人：丰顺强，广西高英投资建设有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：黄旭妮，广西高英投资建设有限公司管理人工作人员。 原告中国农业银行股份有限公司南宁分行（以下简称农行南宁分行）与被告李麦珍、广西高英投资建设有限公司（以下简称高英公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告农行南宁分行的委托诉讼代理人易瑾，被告李麦珍，被告高英公司的委托诉讼代理人丰顺强、黄旭妮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行南宁分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的（合同编号：45020120150018216）《个人购房担保借款合同》；2.被告李麦珍归还原告贷款本金208771.01元；3.被告李麦珍支付原告贷款利息、罚息及复利2573.11元（以上利息、罚息及复利按个人购房担保借款合同约定计算暂截止2019年1月28日，此后以本金208771.01元基数，按照个人购房担保借款合同约定计付至实际清偿之日止）；4.为实现上述债权，原告有权对权属为被告李麦珍的江南区房屋，折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；5.被告高英公司对上述债务承担连带清偿责任；6.被告李麦珍、高英公司共同承担本案诉讼费（含公告费、评估费、鉴定费、财产保全费等）。事实和理由：被告李麦珍因购买被告高英公司开发的江南区房屋资金不足向原告申请个人住房贷款，原告经审核同意向其放贷。为此，2015年3月26日，被告李麦珍、高英公司与原告共同签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150018216），约定：由原告向被告李麦珍发放购房贷款250000元，贷款期限180个月，用于购买被告高英公司开发的江南区房屋。借款利率约定以借款发放日中国人民银行同期档次人民币贷款基准利率上浮0%后确定。贷款利率以浮动利率方式计息，合同履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息办法，本合同项下贷款利率即相应调整，按月均等额本息还款。如被告李麦珍未按期还款，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息计收复利。被告李麦珍以所购八桂凤凰城·凤锦园1号楼1单元602号房屋作抵押，向原告提供担保并在抵押登记机关办理抵押登记。上述《个人购房担保借款合同》签订后，原告按约定发放了购房贷款250000元。截止2019年1月28日，被告李麦珍未能依约偿还贷款，尚欠原告贷款本金208771.01元，利息2573.11元（含合同约定利息及罚息、复利），被告李麦珍的根本违约行为损害了原告的合法权益。原告与被告李麦珍签订合法有效的借款合同，原告已按合同约定发放了购房贷款。被告李麦珍却未按期支付贷款本息已构成违约，原告依据《个人购房担保借款合同》通用条款第十条第2款第1项、第十二条第1款、3款、4款第（2）项、第9款的约定请求解除原告与被告李麦珍签订的《个人购房担保借款合同》，要求被告李麦珍归还全部尚欠贷款本金、利息、罚息、复利及诉讼费。被告李麦珍抵押给原告的房屋原告尚未取得他项权证。被告高英公司作为《个人购房担保借款合同》的保证人，依据《个人购房担保借款合同》通用条款中第十条第1款（1）项、第（2）项、第三十七条的约定，亦应对被告李麦珍抵押应当清偿的债务承担连带清偿责任。原告为维护合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告李麦珍辩称，其未按期偿还贷款本息是因为被告高英公司未能按期交房，其没有得到房子却要继续偿还房贷不合理，如被告高英公司能够按约交房，其也愿意继续偿还贷款本息。 被告高英公司辩称，对原告的第2项、第3项诉讼请求要求被告高英公司承担连带清偿责任无异议，但是关于第2项诉请，原告应提供被告的还款记录，以证明尚欠贷款本息的数额，关于第3项诉请，被告高英公司已进入破产程序，故其承担的利息应计算至破产申请受理之日即2018年8月2日止；对原告的第4项诉讼请求有异议，原告虽已取得预购商品房抵押权预告登记证明，但并非现实的抵押权，并不产生物权变动的效力，故其不享有对涉案房屋的优先受偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年3月26日，原告（贷款人）与被告李麦珍（借款人）、高英公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150018216），合同主要约定：借款人向贷款人借款人民币250000元，贷款用途为购买住房，贷款期限为180个月，自2015年3月26日至2030年3月25日止；还款方式为按月等额本息还款；借款利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期档次人民币贷款基准利率上浮0%后确定。贷款利率以浮动利率方式计息，合同履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息办法，本合同项下贷款利率即相应调整；罚息及复利：借款人未按期还款，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息计收复利；担保：借款担保采用阶段性保证+抵押的方式，由保证人提供连带责任保证，保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权要求保证人承担担保责任；抵押：借款人以座落于江南区房屋为抵押物为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围为借款合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；违约责任：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。被告李麦珍在该合同借款人处及抵押人处签字捺印，被告高英公司在保证人处盖章。 2015年4月29日，原告向被告李麦珍发放了贷款250000元，并于2015年8月14日就涉案房屋办理了抵押权预告登记。被告李麦珍收到借款后，未依约按时足额还款。截止2019年1月28日，被告李麦珍尚欠原告借款本金208771.01元、利息2573.11元。 另查明，2018年8月2日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院根据案外人南宁万国典当有限责任公司的申请，以（2018）桂01破申25号民事裁定书裁定受理广西高英投资建设有限公司破产重整一案，并指定南宁市江南区人民法院审理。2018年9月14日，南宁市江南区人民法院指定广西同望律师事务所担任广西高英投资建设有限公司管理人。 再查明，原告于2018年1月29日办理了企业名称变更登记，企业名称由中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部变更为中国农业银行股份有限公司南宁分行。 本院认为，原告与被告李麦珍、高英公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约于2015年4月29日向被告李麦珍指定的银行账户发放了贷款250000元，但被告李麦珍自2018年12月19日后未依合同约定偿还借款本金及利息，其违约行为致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，原告要求解除其与被告李麦珍、高英公司签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。截至2019年1月28日，被告李麦珍尚欠原告借款本金208771.01元、利息2573.11元。现原告要求被告李麦珍偿还尚欠借款本金208771.01元，以及截止2019年1月28日的利息2573.11元及其后的利息、罚息和复利，于法有据，本院亦予以支持。被告李麦珍辩称被告高英公司未按期交房，故其不偿还借款本息。本院认为，原告与被告李麦珍之间的金融借款合同关系与被告李麦珍与被告高英公司之间的房屋买卖合同关系系相互独立的合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，如被告高英公司确未按期交付房屋，被告李麦珍可通过协商解决或者通过其他合法途径督促被告高英公司按约履行义务，如造成其损失还可要求被告高英公司承担相应的违约责任，而不应采取拒付购房贷款的方式来处理问题，故被告李麦珍之辩解无法律依据，本院不予采信。 关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题，直至本案法庭辩论终结时，涉案房产只办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，原告尚未取得房地产他项权证。预购商品房抵押权预告登记属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的一种，其设立目的是为保障将来实现物权、维护交易安全，法律赋予预告登记权利人以预告登记的形式使不动产所有权人未经预告登记权利人同意而处分不动产不发生物权效力，但是涉案房产上设立的预购商品房抵押权预告登记不属于抵押权登记，并不产生优先受偿的效力，即该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，原告不能对涉案房产行使抵押权，故原告对涉案房产亦不享有优先受偿权。因此原告请求对拍卖或变卖涉案房产所得价款优先受偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于被告高英公司是否应对被告李麦珍的上述债务承担连带保证责任的问题，因《个人购房担保借款合同》约定被告高英公司对被告李麦珍在本案《个人购房担保借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用向原告提供连带保证责任，保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，若贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权要求保证人承担担保责任。现尚处于合同约定的保证期间，因此原告要求被告高英公司对借款本金承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。关于被告高英公司应负连带保证责任的利息范围，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条之规定，“未到期债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”本案中，南宁市中级人民法院已于2018年8月2日受理对被告高英公司的破产重整申请，则被告高英公司需承担的连带保证责任的利息、罚息及复利应截至2018年8月2日止，被告李麦珍借款本金及利息已偿还至2018年12月19日止，故被告高英公司无需对被告李麦珍剩余借款利息、罚息及复利承担连带清偿责任。被告高英公司承担借款本金的清偿责任后，有权向被告李麦珍进行追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、三十一条及《中华人民共和国企业破产法》第四十六条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司南宁分行与被告李麦珍、广西高英投资建设有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150018216）； 二、被告李麦珍于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南宁分行偿还借款本金208771.01元； 三、被告李麦珍于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南宁分行支付借款利息（含利息、罚息和复利，计算方法：截至2019年1月28日止，利息、罚息及复利总计2573.11元；从2019年1月29日起至被告李麦珍实际清偿借款之日止，以208771.01元为基数，按本案《个人购房担保借款合同》中约定的利率计付）； 四、被告广西高英投资建设有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任，被告广西高英投资建设有限公司承担清偿责任后有权向被告李麦珍追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2235元，由被告李麦珍、广西高英投资建设有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王小佳 二〇一九年八月六日 法官助理 蒋环宇 书 记 员 陆英骞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国企业破产法》 第四十六条未到期债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 ——