四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初4766号 原告：韦慎，女，1967年5月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：胡平，男，1972年9月13日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告韦慎与被告胡平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判。后因被告胡平下落不明，本院依法对其进行公告送达，故转为普通程序继续审理，由本院审判员林旭担任审判长，与人民陪审员祝捷、人民陪审员杨喆组成合议庭，本院于2019年7月19日、8月6日、8月15日公开开庭进行了审理。原告韦慎到庭参加诉讼，被告胡平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦慎向本院提出如下诉讼请求：1、判令韦慎与胡平签订的房屋租赁合同依法解除；2、判令胡平偿还拖欠韦慎的租赁金92481元；3、赔偿因胡平管理不善给韦慎方造成的经济损失96225元。事实与理由：2016年9月11日，韦慎与胡平签订《房产租赁合同》，约定韦慎将位于成都高新区中海国际社区碧林一期15幢3单元11号住房及126号车位出租给胡平，租期三年，合同中对租金和支付方式、物管费的支付、合同的解除、违约责任的承担等均作出了明确约定。自2017年4季度起，胡平便存在拖欠租金情况。2018年，韦慎欲出售案涉房屋，与胡平协商终止租赁合同，胡平表示拒绝。截至2019年2季度，胡平拖欠韦慎租金63750元及其他相关费用。另，胡平在租赁房屋期间造成房屋地板及墙面严重毁损，给韦慎造成损失。综上，韦慎认为胡平在租赁案涉房屋期间为未履行合同义务，应承担违约责任，并赔偿给韦慎造成的损失。 被告胡平未到庭参加诉讼，也未向本院提交任何书面答辩意见和证据材料。 经审理查明，2016年9月11日，韦慎与胡平签订《房产租赁合同》，主要约定：1、韦慎将位于成都市高新区汇川街599号碧林1期15栋3单元6楼11号房屋出租给胡平，租期三年自2016年9月15日起至2019年9月14日止；2、每月租金4250元（含426号地下车位的租金），胡平按季度向韦慎支付租金，首次租金在合同签订当日支付，此后租金支付时间为上次租金期满前15日内；3、合同签订当日，胡平向韦慎支付租赁押金4250元，租赁关系终止时，韦慎收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由胡平承担的费用外，剩余部分无息归还胡平；4、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、天然气、通讯、设备、物业管理等有关费用由胡平承担；5、胡平应按约向韦慎交付租金、押金，按期支付水、电、气、物业管理等相关费用，如胡平未按约支付上述费用，视为违约，胡平应当向韦慎支付一个月租金的违约金，同时韦慎有权终止合同；6、2016年9月15日至2018年9月14日的租金每月4250元不变，2018年9月15日至2019年9月14日租金随市场价格确定，426号车位额物业管理费由胡平承担；7、双方确认韦慎的水、电、气费用已经结清，2016年9月的物业管理费由韦慎承担。合同后附有物品清单，载明房屋内设施情况。协议签订后，韦慎将案涉房屋交付给胡平使用。胡平支付租金至2018年3月31日，自2018年4月1日起欠付租金。 2018年9月10日，韦慎委托四川君合律师事务所律师向胡平身份证上的住所地邮寄律师函，催告胡平支付欠付租金以及韦慎垫付的物管费、水电气费、换锁费、疏通排水管道费用合计32473元并要求胡平在收到函件5日内着手房屋地板修复事宜，将地板恢复至韦慎交付时的状态。根据邮政EMS查询记录显示，该份律师函于2018年9月11日投递并签收，签收人为他人收。另，韦慎曾多次向胡平发送短信要求及时结清拖欠的租金及相关费用。 还查明，根据成都中海物业管理有限公司物管费缴费流水显示，案涉房屋从2018年3月至2019年6月共计产生物管费用6765.62元，上述费用系韦慎通过“优你家”手机ＡＰＰ进行缴纳。2018年3月至12月，韦慎通过微信生活缴费小程序为案涉房屋缴纳燃气费153元。 韦慎称2018年6月3日因屋内长期无人居住，适逢连续暴雨，胡平未将门窗关严，阳台、露台垃圾成堆导致下水道严重堵塞，造成上下楼被水淹，经小区物管通知，韦慎在与胡平联系后，胡平委托韦慎处理，韦慎遂更换门锁后进屋疏通管道，为此产生换锁费480元。 本案审理过程中，韦慎对其诉讼请求予以进一步明确，要求胡平支付2018年4月1日至2019年8月的租金72250元、支付违约金25500元（4250元×6个季度＝25500元）并赔偿损失，损失范围包括韦慎垫付的物管费7529.98元（计算至2019年8月）、换锁费480元，下水管道疏通费80元，燃气费153元，韦慎为开具律师函支付1000元。 以上事实，有原告的当庭陈述及其提交的《房产租赁合同》、短信截图、微信聊天记录、收据、缴费记录流水等证据予以证明。 本院认为，韦慎与胡平签订的《房产租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为： 一、韦慎是否有权解除与胡平签订的《房产租赁合同》。本院认为，根据《房产租赁合同》的约定，胡平应按约向韦慎交付租金、押金，按期支付水、电、气、物业管理等相关费用，如胡平未按约支付上述费用，视为违约，韦慎有权终止合同。胡平自2018年4月1日起至今未支付租金，已经构成违约，韦慎享有合同约定解除权，有权主张解除双方签订的《房产租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，合同应自解除通知到达对方时解除，由于韦慎并未举证其在起诉前曾向胡平发出过解除合同的通知，故韦慎向胡平发出的解除合同的通知应以起诉状副本送达之日作为通知到达之日，本院向胡平公告送达起诉状副本的时间为2019年6月16日，因此本院认定韦慎与胡平签订的《房产租赁合同》于2019年6月16日解除。 二、关于韦慎主张胡平向其支付案涉房屋租金72250元的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉《房产租赁合同》虽于2019年6月16日解除，但胡平仍应当向韦慎支付其欠付租金之日（2018年4月1日）至合同解除之日前（2019年6月15日）的租金61625元（4250元×14个月＋4250元÷30天×15天＝61625元），故对于韦慎主张的租金的合理部分，本院予以支持。 三、关于韦慎要求胡平支付违约金并赔偿损失的诉讼请求。本院认为，违约金与赔偿损失均系违约责任的承担方式，当事人不应一并主张，但在违约金不足以弥补损失的前提下，当事人有权请求法院增加违约金数额。本案案涉《房产租赁合同》因胡平违约导致解除，韦慎代胡平支付了截止2019年6月的物业管理费5626元、燃气费153元，支付换锁费480元，上述款项韦慎均提供了支付凭证或收据，可以认定为其实际损失。而韦慎主张的下水道疏通费80、门禁卡费80元，因其未举证证明该费用的支出，本院不予认可，对于韦慎主张的为开具律师函支付的1000元，由于其仅举证微信转账凭证，未举证委托代理合同以及律师费发票，本院不予认可，故本院认为胡平违约给韦慎造成的实际损失为6259元。《房产租赁合同》约定，胡平违约应支付1个月租金即4250元的违约金，该违约金金额不足以弥补韦慎的实际损失，且韦慎当庭请求法院将违约金金额予以调高，故本院将违约金数额调整至6259元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告韦慎与被告胡平在2016年9月11日签订的《房产租赁合同》于2019年6月16日解除； 二、被告胡平于本判决生效之日起十日内支付原告韦慎租金61625并支付违约金6259元； 三、驳回原告韦慎的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5038元，由被告胡平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 林 旭 人民陪审员 祝 捷 人民陪审员 杨 喆 二〇一九年八月十五日 书 记 员 王炼石