吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初775号 原告：李振成，男，1963年1月6日出生，汉族，户籍地吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：栾凤云，吉林耘鼎律师事务所律师。 被告：徐长林，男，1968年4月12日出生，汉族，户籍地吉林省吉林市。 被告：徐广英，男，1972年4月2日出生，汉族，户籍地吉林省吉林市。 被告：董桂荣，女，1972年1月10日出生，满族，户籍地吉林省吉林市。 原告李振成与被告徐长林、徐广英、董桂荣执行异议之诉一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振成及其委托诉讼代理人栾凤云、被告徐长林、董桂荣到庭参加诉讼，被告徐广英经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李振成向本院提出诉讼请求：1、立即停止对昌邑区桦皮厂镇吉长公路中段北侧，产权证号为吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号商业用房的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认原告与被告董桂荣签订的《房屋买卖合同》有效，判决坐落于××区中段北侧，产权证号为吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号面积58.73平方米的房屋归原告所有；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月1日，原告与董桂荣签订《房屋买卖合同》1份，原告以50万元的价格购买董桂荣所有，坐落于昌邑区桦皮厂镇吉长北侧混合结构房屋（**），该房屋共2个房屋所有权证书（XXX号、XXY号）。按双方约定，合同签订时原告支付了30万元购房款。合同签订后，被告董桂荣将房屋全部交付给原告占有、使用，并协助原告先行将2-3层楼房更名过户至原告名下，由原告用于办理二手房抵押贷款已支付剩余购房款。2017年7月25日，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司吉林市分行签订《个人购房款及担保合同》，以所购2-3层楼房屋抵押贷款25万，贷款期限10年。合同第七条约定借款人（原告）委托银行直接将贷款划付至董桂荣银行卡中（中国储蓄银行XXXX）用于支付剩余购房款。被告在收到原告支付的购房款及银行直接划付的购房款后为原告出具了收款收据。原告用所购房屋经营吉林市昌邑区金来泉供水站及金圣居快捷宾馆并分别自工商行政管理部门办理《营业执照》。原告在邮政银行将贷款划付给董桂荣支付了全部购房款后，在办理更名过户手续时得知，该房屋因被告徐长林依据吉林市中级人民法院（2018）吉02民终958号民事判决书申请强制执行，要求徐广英、董桂荣履行债务7万元，由贵院依法查封原告所购房屋，即坐落于吉林市××区中段北侧，产权证为吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号面积58.73平方米的商业用房，导致原告无法办理更名过户。原告立即向贵院提出执行异议，贵院于2019年2月21日作出（2019）吉0202执异12号执行裁定书：驳回异议人李振成的异议请求。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告在法院查封前已与被告董桂荣签订了《房屋买卖合同》，购买董桂荣名下1-3层房屋用于从事生产经营，二楼、三楼已过户至原告名下，被告查封的房屋位于一楼，是前往二楼、三楼的唯一通道，也是原告用于生产经营不可分割部分。且原告已支付全部房款，并占有、使用该房屋，贵院的查封行为对原告的正常生产经营产生严重不利影响，有违民法基本精神。原告并不知晓徐长林与徐广英、董桂荣之间的诉讼案件，人民法院亦未通知原告将剩余房款向人民法院予以交付，现要求原告承担不利的法律后果，有悖司法公正。且徐广英、董桂荣名下尚有其他房产可供查封，完全满足其履行生效法律文书确定的义务需要。原告对（2019）吉0202执异12号执行裁定书有异议，依据《民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关法律法规提起诉讼，请法院查明事实，支持原告诉讼请求。 被告徐长林辩称：答辩人徐长林对本案执行标的申请强制执行符合法律规定，原告李振成对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对执行标的的强制执行及解除对该房屋查封的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。原告李振成在提出执行异议时在异议申请书中自认在2017年3月份于被执行人董桂荣达成买卖涉案房屋约定，约定房屋买卖价格50万元，3月31日给付董桂荣30万元，4月1日签订房屋买卖协议，同日，董桂荣将房屋交付给他所有，后又于2017年6月11日给付董桂荣购房款5万元，8月24日给付房款15万元。昌邑区执行局于2018年11月6日向该房屋张贴查封公告时才得知买卖的房屋被查封。另外，原告李振成在本次起诉时又称“合同签订后，被告董桂荣将房屋全部交付给原告占有、使用，并协助原告先行将2、3楼房屋更名过户至原告名下，原告在邮政银行将贷款划给被告董桂荣支付了全部购房款后，在办理更名过户手续时得知该房屋被查封，导致原告无法办理更名过户。”按照原告李振成自认的事实，自双方在2017年3月达成买卖房屋约定；2017年4月1日签订房屋买卖协议，2017年8月24日给付最后一笔购房款15万元；直到2018年11月6日法院向该房屋张贴查封公告或者原告在邮政银行将贷款划给被告董桂荣支付了全部购房款后，在办理更名过户手续时才得知买卖的房屋被查封了，也就是说在长达一年零八个月的时间，原告李振成从来没有向不动产登记管理机关提出过对执行标的要求过户的请求，也没有申请查档核实房屋信息，却申请办理了对2-3楼房屋的更名过户手续，这显然不符合逻辑，更不符合常理，恰恰证明了执行标的没有办理过户登记手续完全是由于原告李振成自身的原因造成的，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。昌邑区人民法院早在2017年5月9日就依申请执行人的申请对涉案房屋采取了保全查封措施，而不是李振成所说的昌邑区法院执行局于2018年11月6日向该房屋张贴查封公告时才得知买卖的房屋被查封。法院查封执行标的之前，原告李振成并未支付全部价款，仅支付了部分款项，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条所规定的“己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。第三，早在2017年夏天（民间借贷纠纷第一次开庭审理和第二次开庭之间）时，原告李振成曾经和被告董桂荣一同来到九站法庭要求更换查封标的，当时九站法庭副庭长卢生组织答辩人和董桂荣进行调解，原告李振成当时也一同在现场，我当时不同意更换房屋，并提出如果想出卖查封的房屋应当将卖房款交给法院提存，优先偿还我的债务，因董桂荣不同意调解未成。因此，原告李振成明知执行标的被查封仍继续向董桂荣支付购房款，未将剩余款项交付执行，对此事实法院在执行异议审查时已查明认定，足以认定原告李振成有意在隐瞒事实真相，达到和董桂荣恶意串通，逃避人民法院对查封房屋进行执行的非法目的，李振成涉嫌假诉讼罪，董桂荣涉嫌拒绝履行判决裁定罪，请求人民法院依法将二人移交公安机关处理。关于原告李振成请求确认其与董桂荣之间签订的《房屋买卖合同》有效，以及判决执行标的归其所有的诉讼请求，因原告李振成（案外人）就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，该项请求不能对抗答辩人的强制执行申请，也不能对抗人民法院依法采取的强制执行措施，故诉讼请求没有事实和法律依据，该项诉讼请求依法应予驳回。综上所述，原告（案外人）李振成提出的两项诉讼请求均无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告李振成的全部诉讼请求，以维护法律的公平与正义，维护答辩人（申请执行人）的合法权益。 被告董桂荣没有答辩意见。 被告徐广英经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 本院经审理认定事实如下：徐长林诉徐广英、董桂荣民间借贷纠纷一案，在审理过程中，本院根据徐长林的保全申请，于2017年5月9日作出（2017）吉0202民初1733号民事裁定书，查封董桂荣所有的坐落于吉林市××区中段北侧建筑面积为58.73平方米的不动产一处，不动产权证号：吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号，查封期限为三年。后本院于2017年12月20日作出（2017）吉0202民初1733号民事判决书，判决徐广英、董桂荣共同给付徐长林代为偿还的借款本金70,000元。董桂荣不服该判决，上诉到吉林市中级人民法院（以下简称中院），中院于2018年4月23日作出（2018）吉02民终958号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，徐广英、董桂荣未履行义务，徐长林申请强制执行，本院于2018年7月12日立案执行，案号为（2018）吉0202执1189号。在执行过程中，李振成对本院查封的案涉房屋提出书面异议，申请中止对案涉房屋的执行，本院受理后对其异议进行了审查，于2019年2月21日作出（2019）吉0202执异12号执行裁定书，以李振成在法院查封案涉房屋前未支付全部价款，仅按照合同约定支付了部分价款，其在明知法院查封后仍继续向董桂荣支付房款15万元，未将剩余交付执行为由，对李振成的申请不予支持，裁定驳回李振成的异议请求，李振成对该裁定不服，遂向本院提出诉讼。在执行过程中本院于2018年11月6日张贴查封公告。 另查明，2017年4月1日董桂荣与李振成签订房屋买卖合同，约定董桂荣将吉林省吉林市××区.73平，不动产单元号XXXX；三楼246.23米，不动产单元号XXXY；二楼面积不详，以过户面积为准）出卖给李振成，出售价格为50万元。首付现金30万元，剩余房款20万一年内还清。2017年3月31日李振成给付董桂荣购房款30万；2017年6月11日给付房款5万元；2017年7月25日李振成称2017年6月、7月份得知房屋被查封，2017年8月24日给付房款15万元。该房屋于2017年4月份交付给李振成占有使用。 再查明，李振成购买的房屋为一至三层，一楼和三楼有各自独立的产权证书，二楼因有其他问题未解决，尚未办理产权证，三楼房屋已更名至李振成名下，一楼楼梯为上三楼的必经通道。李振成购买的该一至三层案涉房屋用于经营供水站和宾馆。 认定上述事实的证据有：当事人陈述、（2019）吉0202执异12号执行裁定书、《房屋买卖合同》、收条、中国农业银行交易明细清单、中国邮政储蓄银行《个人购房/购车借款及担保合同》、中国邮政储蓄银行交易明细清单、水电费缴费清单1份、装修费票据16份、吉林市昌邑区金圣居快捷宾馆《营业执照》1份、吉林市昌邑区金来泉供水站《营业执照》、吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号不动产权证书、吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号不动产权证书、照片、裁定书，上述证据经当事人质证及本院认证，真实、合法且与本案有关联，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。 本院认为，一、关于李振成与董桂荣于2017年4月1日签订的关于坐落在吉林市××区中段北侧房屋的《房屋买卖合同》效力的问题，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同； 二、关于李振成的权益是否足以排除强制执行的问题：本院认为，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列条件的，执行异议能够成立，不满足这些条件的，执行异议之诉的请求未必不成立。是否成立，应根据案件具体情况和异议人主张的权利、申请执行债权实现的效力及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。李振成在案涉房屋被保全查封前已与董桂荣签订了房屋买卖合同，并已占有该房屋，未能办理转移登记的原因在于该房屋被查封，原因不可归结于李振成。李振成所购买的案涉房屋为不可分割的三层楼，一楼楼梯为三楼的必经通道，若一楼和三楼的产权分属于不同的人，势必会对双方的生产生活造成重大困扰和不必要的纠纷，难以保障双方当事人均享有完整的物的使用权。李振成在得知房屋被查封前已交纳35万元房款，其继续向董桂荣付款是为了获得房屋完整的物权及使用权，不能认定为是虚假交易。其交付房款的行为均发生在执行程序之前，虽有两笔款交付于保全后，但保全只是限制当事人处分的强制措施，此时的债权债务尚未被生效的判决所确认，李振成继续付款的行为并无过错。另外，李振成已为案涉房屋支付50万元房款，而徐长林与徐广英、董桂荣之间的债权债务金额为7万元，且没有证据表明徐广英、董桂荣仅有该案涉房屋一处财产可供执行。基于以上综合判断，李振成享有的民事权益足以排除强制执行，其要求停止对涉案房屋执行的请求，本院依法予以支持。 三、关于李振成请求确认案涉房屋归其所有的请求，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产物权变更须经依法登记始发生效力，而李振成尚未办理权属转移登记，故李振成要求确认该房屋所有权归其所有没有事实和法律依据，本院不予支持。 四、关于李振成关于判决解除查封的诉讼请求，该请求系具体的执行行为，并非执行异议纠纷审理的裁判结果，且根据审执分离原则，本院对解除查封的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告李振成与被告董桂荣于2017年4月1日签订关于坐落在吉林市××区中段北侧房屋的《房屋买卖合同》有效； 二、停止对被告董桂荣所有的坐落于吉林市××区中段北侧、建筑面积58.73平方米的产权证号为吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号房屋的强制执行； 三、驳回原告李振成其他诉讼请求。 案件受理费2,050元，由被告徐长林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 本院（2019）吉0202执异12号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  邵明强 人民陪审员  王 宏 人民陪审员  袁长江 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  张金鑫