广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异621号案外人：钟子路，男，1994年3月25日出生，汉族，住江西省南昌市南昌市西湖区。委托诉讼代理人：王立海，北京德恒（三亚）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯希建，北京德恒（三亚）律师事务所实习律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层。（仅限办公用途）法定代表人：黄俊平，职务：总经理。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛杜律师事务所律师。被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。住所地：三亚市三亚湾中海路5号金中海.蓝钻小区10号别墅。法定代表人：祝军。被执行人：南京市泰发物资贸易有限公司。住所地：南京市鼓楼区山西路24号金山大厦B楼21楼C座。法定代表人：祝军。被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出，汉族，住南京市白下区。在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）与被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、南京市泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙借款合同纠纷一案，执行依据（2018）粤01民初99号《民事调解书》。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请人向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行【案号为：（2019）粤01执465号】，执行中本院查封了被执行人金中海公司名下位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻逸海阁1805号房产。现异议申请人钟子路向本院提出书面异议请求本院中中止对上述房产执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。异议申请人钟子路向本院提出书面异议称：钟子路于2018年2月5日与金中海公司签订了金中海·蓝钻认购协议书，购买了逸海阁1805房，总价550万元，2018年2月6日全部付清购房款并马上入住，开发商开具了购房发票。现收到贵院公告，拟拍卖本人所购买房屋及其他房屋，因本人已付全款并已入住一年半之久，对贵院拟拍卖本人所购房提出异议，望暂缓拍卖。本人认为，房产虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但是根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷当中，第五条已经有明确的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照合同约定收受房款的，该协议也应当认定为商品房买卖合同。案外人钟子路和金中海公司签订了认购协议，根据商品房销售办法里面的规定，这些主要条款都已经具备了，并且已经预付了全部的房款，那么认购协议已经具备了商品房买卖合同当中的主要内容，也应该视为是商品房的买卖合同。第二，房子没有进行网签和以后办理房产证的问题，我们认为是开发商金中海公司原因造成的。案外人钟子路和金中海公司签订认购协议之后，也多次找他们要求签正式的商品房买卖合同和进行网签备案，但是他们都以各种理由来搪塞。最后还跟钟子路签订了网签协议，实际上都说什么时间进行网签。没有网签备案原因都是开发商的原因，并不是案外人钟子路的原因造成的。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》根据第28条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的，且其权利能够排除执行的人民法院应当支持，这四个条件，案外人均符合该4条件，请求法庭支持我们的请求。综上所述：请求法院暂缓对位于三亚市三亚湾路海坡度假区金中海.蓝钻逸海阁1805号房产的拍卖，中止对涉案房屋的执行。异议人提交如下证据：1.商品房认购协议书，拟证明案外人钟子路向金中海公司购买了涉案逸海阁1805号房屋，双方签订了认购协议；2.海南增值税发票、银行汇款的凭证，拟证明案外人钟子路已经支付了全部的购房款是550万元，分了五笔支付了全部的购房款；3.交房通知书，拟证明涉案的房屋已经在2018年的27日交付给案外人钟子路；4.维修基金的专项收据，拟证明案外人钟子路已缴纳维修基金7941元；5.各种的缴费的明细、物业费这个缴费承诺书，天然气开户的专项收据、水电费、缴纳水电费的周转金、水电费、电梯使用费等等收据，拟证明买受人也是案外人钟子路，他们已经实际入住了涉案的房屋；6.买卖合同、网签等事宜协议，金中海公司与钟子路签订了关于如何办理网签的协议，拟证明买受人多次找金中海公司要求其办理网签，金中海公司没有办理下来，在这种情况下和案外人签订了协议，案外人没有办理网签是没有过错。申请执行人华融公司对异议人提供证据质证认为：对证据1认购协议真实性认可，但是该证据显示，被答辩人与金中海公司之间未签订正式的房屋买卖合同，也没有办理房屋备案登记手续，其次根据协议签署时间可以看出，晚于答辩人抵押权设立的时间，其中约定的实际付款的金额明显低于合同总价，被答辩人以低价购买设立抵押权的涉案房屋存在主观过错。被答辩人目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权并非物权，不能对抗答辩人享有的已经登记公示的具有对世效力的抵押权。关于银行交易流水的，首先它的形式上，我方认为这个是没有金融机构的盖章，如果是在柜员机打出来的，应该是一般的查询使用，达不到证据证明标准，对该证据的真实性不予认可。我方只能看到应该是钟姓的人打出来的，但是跟本案的涉案房屋购买人不是同一人，所以对这个我们也不予认可。证据三交房通知三性不予认可，该证据是由金中海公司提供，其与本案有利害关系。证据四、证据五维修基金收据及缴费明细的证据是由三亚金中海公司提供，其与本案有利害关系，真实性无法确认。申请执行人华融公司答辩称：第一，涉案房屋作为答辩人的抵押物，已于2014年10月17日完成抵押登记手续，取得他项权证具有明显的公示和优先效力，并经贵院（2018）粤01民初99号民事调解书依法进行确认。在被执行人金中海公司未按执行通知履行法律文书确定的义务时，法院有权查封，答辩人依法享有优先受偿权。第二，《根据最高人民法院关于人身人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，被答辩人目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权并非物权，不能对抗答辩人享有的已经登记公示的具有公示效力的抵押权。其中本法第28条，只能适用于金钱、债权执行，而不能适用于实现抵押权等非金钱债权的执行。第三，被答辩人与金中海公司之间未签订正式的商品房买卖合同，未办理备案登记手续。被答辩人以相对低价购买已设立抵押权的房屋，存在主观过错。因此我们认为被答辩人的抗辩理由不能成立，请求贵院予以驳回。申请执行人华融公司提供如下证据：1.《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》查册资料；2.《抵押物变动情况汇总表》；3.历次变更抵押登记查册资料；4.《三亚市房地产权属登记查询结果》；5.（2018）粤01民初99号《民事调解书》复印件。被执行人金中海公司、泰发公司、祝金龙经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，本院在审理华融公司与金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤01民初99号]过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的涉案房屋等财产。另查明，本院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初99号《民事调解书》，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议。二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金O元。期后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元。三、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产[土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……2.蓝钻2号楼(望海阁)(不含第一层架空部分)，产权证号：三土房(2011）字第××号，他项权证号：琼(2017)三亚市不动产证明第0008833号；……]，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。查明，2018年2月5日，金中海公司与钟子路签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定金中海·蓝钻逸海阁1805号房房产面积132.35平方米，总价为6216612元。其中一次性付款总价为5500000元，该协议约定购买人须在7日内与金中海公司签订《商品房买卖合同》。2018年2月5日，金中海公司出具收取钟子路购房定金1000000元的收据。2018年2月6日，金中海公司出具收取钟子路购房款3900000、600000元的收据。2018年2月7日，金中海公司出具交房通知书，并为钟子路办理了入住登记。2019年1月28日，金中海公司与钟子路签订《关于房屋买卖合同网签等事宜的协议》，约定：1.金中海公司正积极办理房屋不动产证，钟子路对此情况了解；2.金中海公司自本协议签订一年内与钟子路网签商品房买卖合同；3.金中海公司如未按第二条约定网签合同，承担全部法律责任。再查，涉案的金中海公司名下的金中海·蓝钻逸海阁1805号，于2014年10月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于被执行人金中海公司等未能依约履行本院作出的生效的（2018）粤01民初99号《民事调解书》约定的义务，申请执行人华融公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且查封了被执行人金中海公司名下的涉案房产符合法律规定，并无不当，本院予以支持。对于案外人钟子路对本院查封的涉案的金中海·蓝钻逸海阁1805号房权属提出的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。该规定第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。根据本院查明的事实证实，被执行人金中海公司已于2014年10月17日将涉案的房产抵押给华融公司，并且办理了抵押登记，本院生效的民事调解书也已确认金中海公司等如果未依约履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的上述涉案房产，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。据此，申请执行人华融公司对涉案的上述房产享有优先受偿权已经得到法院生效法律文书的确认，除非案外人具有法律或司法解释除外规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，案外人与被执行人金中海公司订立的《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，明确约定要双方须订立正式的商品房买卖合同。由于认购协议书并不是正式的商品房买卖合同，因此，不能认定双方已经订立合法有效的书面的买卖合同。其次，案外人提交转账给金中海公司5500000元的银行流水单并不足以证明该款项已经支付给金中海公司，无证据证实金中海公司收取涉案房产的购房款项。本院认为，由于涉案房产在案外人与金中海公司订立《金中海·蓝钻商品房认购协议书》之前已经设立抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。案外人与金中海公司签订上述认购协议时未征得抵押权人华融公司的同意，导致购买的房产不能够办理房产备案登记以及过户登记，对此，案外人没有尽到购房前基本的注意义务存在过错，因此，案外人的行为并不符合司法解释规定的上述情形，故其提出的对涉案房产享有实体权利排除执行的异议不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人钟子路的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年八月三十日书记员  赖泽钊陈燕霞