广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1232号 上诉人（一审被告）：吴克宁，男，1962年4月30日出生，汉族，住广西南宁市。 被上诉人（一审原告）：李运章，男，1968年7月22日出生，汉族，住广东省化州市。 一审第三人：覃家茵，女，1985年12月27日出生，汉族，住玉林市。 一审第三人：丁小全，男，1984年11月11日出生，汉族，住玉林市。 一审第三人：邹妮，女，1988年6月8日出生，汉族，住玉林市。 上诉人吴克宁因租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初4213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人吴克宁，被上诉人李运章到庭参加诉讼，一审第三人覃家茵、丁小全、邹妮经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴克宁提起上诉，请求判令：撤销玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初4213号民事判决，改判上诉人与被上诉人李运章签订的《租房合同》无效，并终止此合同。事实和理由：1、被上诉人将房子转租给邹妮用于开餐饮店，虽然被上诉人在转租房子时与邹妮签订的《门面出租合同》条款中，也明确要求不得经营餐饮，但实际上邹妮是在经营餐饮，每晚营业时间至半夜，导致上诉人母亲及左邻右舍投诉干扰睡眠，为此上诉人将房屋收回转租给罗燕要求进行整改，不能用于餐饮，但被上诉人在一审庭审中没有认可该事实是不当的；2、上诉人于2016年10月31日与被上诉人签订《改造与租房协议》，主要条款是租期两年，并严禁用于餐饮，否则无条件收回另行出租，但后来又哄骗上诉人改签《租房合同》，强调可能会亏本赚不到钱，上诉人对此善意诚信地明确表示，若不能赚回改造成本愿全额补足并保证其盈利，并让被上诉人提交改造房子预算造价表，可被上诉人为掩盖造价成本，达到多延长一年租期的目的，一直推托借口没算出来而未向上诉人提交预算造价预算表，直至2018年十一时，上诉人回家探亲才发现被上诉人不仅将房子违约转租给邹妮做餐饮，左右两铺面分别加收租金近两年时间，远远超过双方签订的《改造及租房协议》，又以收不回投资成本为借口，胁迫上诉人于2016年12月1日改签《租房合同》，将两年租期改为三年，而实际上造价为33615元，收到的租金多出几倍大大超过改造成本，《租房合同》是不公平合理的，且被上诉人还电话威胁上诉人称要对其进行报复，在一审庭审中还威胁上诉人。 被上诉人李运章辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。 一审第三人覃家茵、丁小全、邹妮未作陈述。 一审法院查明事实，位于现玉林市洞口荔枝垌，房屋所有权证号：00019777），属吴少荣（系吴克宁和吴巧宁的父亲，已去世）、吴巧宁和吴克宁共同共有的房屋。2016年10月中旬，原告看见上述房屋的招租广告后，按招租电话打给被告吴克宁，约谈改建事宜。2016年10月31日，原告和被告吴克宁达成《改造及租房协议》，协议约定：“甲方（吴克宁）将玉林市运美集团老干部局自家住房底层一楼，交给乙方（李运章）拆建改造成临街铺面，乙方预付租金及定金人民币壹万元，工期壹拾捌天，拆建必须架横梁并打立柱，从定金打入吴克宁账户第二天计算工期，十八天后开始计算房租，每月租金人民币壹仟元整，按季收取，先付租金后使用，由吴克宁母亲曾洁贞收取，暂定租期两年租金不变，两年后如乙方续租，租金按市场价下浮10%收取，改造所产生的一切费用由乙自理，若出现工伤等一切事故由乙方全部负责，乙必须按期保质保量完成工期，禁止租房用于餐饮及生产等污染及噪音影响邻居的用途，如不听劝阻，甲方有权无条件收回房子另行出租。……”。2016年12月1日，原告又与被告吴克宁经过协商，双方达成新的《租房合同》，合同约定：“甲方（吴克宁）把玉林市运美老干局的私人二层楼房的一楼套房租给乙方（李运章），由乙方出资拆、修建做门面，由乙方使用或出租，为了明确双方的责任及利益，特立合同如下：1、作为乙方投资、拆、建、装修风险及回报甲方要把门面租给乙方自营或出租，最少三年，如甲方家人干涉，甲方负责处理好给乙方使用。2、前两年租金为每年12000元，按半年交一次，押金为1000元。3、第三年每年租金为2万元，按半年交一次。4、如果三年后房屋无拆建，一定要租给乙方经营使用，但门面租金提高20%，第二年提一次。5、乙方包甲方二楼母亲使用的水电费，乙方一楼一切费用自理。……”签订《租房合同》后，原告于2016年12月10日将定金1万元交给被告吴克宁。之后，原告将上述房屋一楼改造成三间门面房，并于2016年12月底将该三间门面房分别转租给第三人丁小全、邹妮和覃家茵，并与第三人分别签订了《门面出租合同》，合同约定第三人丁小全的承租期为3年，每月租金为2000元，每3个月缴纳一次租金；第三人覃家茵的承租期也是3年，每月租金为1800元，每3个月缴纳租金一次；第三人邹妮从2018年8月10日起承租，租期1年，每月租金1600元，租金每3个月缴纳一次。2018年6月4日原告将2018年下半年的租金一共6000元汇入被告吴克宁的账户。2018年10月3日原告向第三人丁小全、邹妮、覃家茵收第四季度租金时，得知被告吴克宁分别与第三人丁小全、邹妮、覃家茵签订《租房合同》，并收取了第三人丁小全、邹妮、覃家茵的租金，第三人丁小全、邹妮、覃家茵拒绝向原告缴交2018年第四季度的租金，目前第三人丁小全、邹妮、覃家茵继续租用上述铺面。之后，原告李运章与被告吴克宁多次协商未果诉至该院。庭审中，被告吴克宁承认，收取了丁小全（东面第一间铺面）2018年11月、12月、2019年1月的租金，收取罗燕（中间铺面，与原告签订合同的承租人是邹妮）2018年12月10日—2019年3月10日租金4500元；收取覃家茵（西面第一间铺面）2018年11月、12月、2019年1月的租金，且丁小全和覃家茵的租金每月低于原告与第三人的合同价格。 李运章向一审法院提出诉讼，请求判令：1、被告吴克宁继续履行与原告2016年12月1日签订的《租房合同》；2、被告吴克宁将三位第三人2018年第四季度的租金一共16200元支付给原告；3、被告承担本案的诉讼费。 一审法院认为，一、关于原告李运章与被告吴克宁于2016年12月1日签订的《租房合同》是否应继续履行的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告李运章与被告吴克宁之间是在平等自愿的基础上签订的《租房合同》，该合同不违反法律的规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同的约定履行各自的权利和义务。现原告主张，原、被告之间签订的《租房合同》未到期，要求被告吴克宁继续履行2016年12月1日签订的《租房合同》，事实清楚，证据充分，该请求该院依法予以支持；被告吴克宁抗辩，原告在签订《改造及租房协议》签订后，采取欺瞒及威逼的手段逼其签订《租房合同》，该合同存在诸多不公平、不合理、不合情条款，要求废除此不合法、理、情的《租房合同》，且原告还将房屋出租给邹妮用于餐饮，违反了双方在《改造及租房协议》中约定的条款，其有权按协议无条件收回房子另行出租；该院认为，1、原、被告双方签订的《改造及租房协议》及《租房合同》，均是在平等协商自愿的基础上签订，被告没有证据证实其在签订合同时受到原告的胁迫；2、如果被告在签订《租房合同》时受到对方的胁迫，或者认为合同显失公平，完全可以在合同签订后，向有关机关举报或向人民法院主张合同无效，或申请解除合同，但被告至今未主张合同无效或解除合同；3、原告出租给邹妮用于经营“三只馋猫花茶店”，并未违反双方在《改造及租房协议》中约定的“禁止租房用于餐饮及生产等污染及噪音影响邻居的用途”，对于该经营“餐饮及生产等污染及噪音”的理解，应当是产生严重油烟或较大噪音的生产经营活动；而经营“三只馋猫花茶店”的这种茶饮品，被告吴克宁没有证据证实该“三只馋猫花茶店”经营中产生有大量油污或噪音；且被告自行向罗燕（中间铺面，与原告签订合同的承租人是邹妮）收取租金时，并未反对该铺面继续经营茶饮品，因此，被告辩称原告违反双方约定“禁止租房用于餐饮及生产等污染及噪音影响邻居的用途”的理由也不成立，综上所述，被告吴克宁的抗辩理由，无事实和法律依据，依法不予采信。 二、被告吴克宁是否应将三位第三人2018年第四季度的租金一共16200元支付给原告李运章的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告主张，其2018年10月3日打电话向第三人丁小全、邹妮、覃家茵收第四季度租金时，三位第三人以已与被告吴克宁签订《租房合同》，并将租金交给了吴克宁为由拒绝缴交租金，现要求被告吴克宁交租金16200元支付给其；被告吴克宁辩称，因原告违约其有权无条件收回房屋自行出租，该院认为，根据合同相对性原则，本案原告向第三人丁小全、邹妮、覃家茵收取租金的依据，是原告与三位第三人丁小全、邹妮、覃家茵签订的《门面出租合同》中约定的条款，三位第三人丁小全、邹妮、覃家茵未依据合同约定向原告按期支付租金，系三位第三人丁小全、邹妮、覃家茵未依法履行合同义务，构成违约，原告应当按照其与第三人丁小全、邹妮、覃家茵签订的《门面出租合同》约定主张权利；而不应当直接向该《门面出租合同》中的案外人，即被告吴克宁主张权利，且被告吴克宁并不拖欠原告租金。只有在原告向合同相对人丁小全、邹妮、覃家茵主张权利，且权利未能够依法实现的情况下，原告才有权向造成损失的案外人主张权利。因此，现原告要求被告吴克宁支付2018年第四季度租金16200元，无事实和法律依据，依法予以驳回。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告吴克宁继续履行与原告李运章于2016年12月1日签订的《租房合同》；二、驳回原告李运章的其他诉讼请求。案件受理费205元，由原告李运章负担105元，被告吴克宁负担100元。 在二审诉讼中，上诉人在举证期限内向本院提交2018年10月6日、2018年10月8日的两段电话录音，欲证明第二份合同是其被恐吓、欺骗所签，是不公平合理的。被上诉人亦提交吴克宁立写的《承诺书》，欲证明承诺双方签订的合同约定是三年，第一份合同已叫吴克宁销毁，其是否销毁被上诉人不清楚。 经组织质证，被上诉人对上诉人提交的证据认为不是真实的，不是其声音，录音是后来的事情与2016年签合同无关，都不是事实。上诉人对被上诉人提交的证据认为是真实的，但是在其欺瞒、欺骗和误导之下立写的。 对于上述证据材料并结合本案其他证据，本院认为，上诉人提交的证据无法证明其要证明的内容，依法不作为本案事实认定的依据；被上诉人提交的证据上诉人认可其真实性，上诉人虽主张为欺骗、误导所签但没有提供相关证据证明，故该证据依法可作为本案事实认定的依据。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2016年11月26日，吴克宁立写《承诺书》交李运章收执，载明“吴克宁在此承诺总站老干自有房第三年的租金为年租20000元/年，则年租按贰万元正收取。第四年开始李运章承诺在原租金上浮20%。特此承诺，两年调整壹次，半年预付壹次”。 还查明，在二审庭审中，吴克宁认可租金没有按2016年10月31日签订的《改造及租房协议》的时间收取，租金是从2016年12月1日起算的；在收回邹妮经营的“三只馋猫花茶店”前，吴克宁没有与李运章反映过便直接收回。 本院认为，关于双方当事人于2016年12月1日签订的《租房合同》应否继续履行的问题，吴克宁上诉主张《租房合同》是在李运章的胁迫下签订的，但没能提供相关证据证实，还主张是在李运章在改造涉案房屋造价上存在欺骗、误导而下所签订也没能提供相关证据证实，亦没有行使撤销权撤销该合同，且在履行过程中，双方在2016年10月31日《改造及租房协议》约定是从定金打入吴克宁账户第二天计算工期，十八天后开始计算房租，而在《租房合同》中约定是从2016年12月1日起计算房租，实际亦是按该时间履行，同时，吴克宁在签订《租房合同》之前承诺租期为三年，故本院对吴克宁该上诉主张依法不予采信，《改造及租房协议》、《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，亦已实际履行，该两份合同是合法有效的；吴克宁还上诉主张由于李运章违反合同的约定将涉讼房屋转租给第三人覃妮用于经营餐饮店，虽然双方在《改造及租房协议》约定禁止房屋用于餐饮及生产等污染及噪音影响邻居的用途，如不听劝阻吴克宁可无条件收回房屋，本案中，邹妮自2016年12月底取得涉案房屋后至2018年12月前经营花茶店，由于吴克宁与李运章在协议中对房屋用于餐饮没有进行具体明确的约定范围，邹妮经营的花茶店虽涉餐饮，但邹妮经营近两年的时间里，吴克宁均没有对此提出异议及劝阻，也没有向承租人李运章反映，故吴克宁主张解除与李运章的《租房合同》无事实与法律依据，一审判决双方当事人继续履行2016年12月1日签订的《租房合同》并无不当，本院依法予以维持。一审法院没有支持李运章请求吴克宁将第三人的2018年第四季度的租金共16200元符合事实及法律规定，李运章对此亦没提起上诉，本院对一审法院该项判决依法亦予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费205元（上诉人已预交），由上诉人吴克宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇一九年七月五日 书记员  苏 宇