湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5189号原告(反诉被告)：湖南九子餐饮管理有限公司，住所地长沙市开福区湘江中路一段52号凯乐国际城9栋1414（15A14）。法定代表人：张群丽，总经理。委托诉讼代理人：黄奇斌，湖南五之律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺征，湖南五之律师事务所律师。被告（反诉原告）：粟威，男，1981年，11月17日出生，苗族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：卢井才，湖南琼武律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏，湖南琼武律师事务所律师。被告（反诉原告）：粟海，男，1988年12月6日出生，苗族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：卢井才，湖南琼武律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏，湖南琼武律师事务所律师。原告湖南九子餐饮管理有限公司（简称九子公司）与被告粟威、粟海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告粟威、粟海就本案提出反诉，本院依法决定合并审理。公开开庭进行了审理。九子公司的委托诉讼代理人黄奇斌，被告粟威、粟海共同的委托诉讼代理人李鹏、卢井才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告九子公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿原告房屋装修等损失共计609204元（详见损失清单）；2.判令两被告给予原告一年租金共计242550元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与粟杰签订《房屋租赁协议》，被告将位于五一安置小区A-6栋4单元，建筑面积390平方米的房屋出租给原告从事饭店经营。租赁期限从2012年8月15日至2019年8月14日。合同签订后，原告对房屋进行了装修，支付装修费及购买设备、设施等共计1078010元。在租赁期限内，原告按照约定缴纳租金及相关费用。2018年4月左右，原告因战略调整，欲将该房屋向第三方转租，并达成了转租协议。原告将转租情况向被告说明后，被告要求原告支付巨额转让费，双方经过多次协商仍无法达成协议。两被告为了达到向他人转租的目的，将房屋的大门锁上，将安装的监控设备损坏，并擅自将原告的全部装饰装修损坏。最后将店内所有设备设施搬离。在合同期限届满前，两被告未征得原告同意，强行将房屋另行出租给第三方经营。两被告的一系列行为导致《房屋租赁协议》无法继续履行，严重侵害了原告的合法权益。根据协议约定，被告应赔偿原告一年租金共242550元及房屋装修赔偿。根据房屋使用及折旧情况，两被告的行为共造成原告损失609204元。还应按合同月约定给予原告意见的租金作为单方面解除合同的违约金。被告粟威、粟海共同辩称，1、本案房屋租赁合同解除的原因是九子公司未按约缴纳租金。九子公司应于2018年8月5日前向两被告支付2018年8月15日至2019年2月14日的租金，粟威在2018年6月份就开始提示九子公司，但九子公司未按时缴纳，被告方采取多种方式向九子公司催要，九子公司提出赚到钱后再交租金的额无理要求。2、九子公司诉称对房屋进行了高档装修与事实不符。九子公司支付的装修费及购买设备设施的1078010元并未全部用于两被告所有的门面，相当大一部分用于案外人范伟的门面的装修，以及九子其他连锁店的设备购买。九子公司遗留的涉案房屋的物品，两被告已运至仓库保管，并未损坏。涉案房屋及设施已使用六年多，折旧后的价值应按比例扣除。3、原租赁合同约定转租的前提条件是“经过出租方同意”。故未就转租事宜协商一致的情况下，九子公司无权转租。4、九子公司以经营困难为由拒付租金已构成根本违约，两被告将涉案房屋内的遗留物品搬至仓库保管合理合法，无须向九子公司支付违约金。被告粟威、粟海向本院提出反诉请求：1.判决解除原、被告之间的租赁关系；2.判令九子公司向两被告支付房屋占有使用费47162.5元（自2018年8月15日至2018年10月26日，计算方式为242550元/年÷12个月×2+242550元/年÷12个月÷30天×10天）；3.判决九子公司向两被告支付违约金242550元；4.判决九子公司向两被告支付水电费2941.7元（其中水费1664.7元、水费1277元）；5.判决九子公司向两被告支付已先行垫付的保管费用15000元（至2019年8月15日为1500元），并向两被告支付2019年8月16日至九子公司实际提取物品之日的保管费用；6.判决九子公司向两被告支付搬运费（将租房内的遗留物品运至保管仓库产生的费用）3000元；7.判决九子公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年2月29日，粟杰（粟威的叔叔、粟海的父亲）与九子公司签订《房屋租赁协议》，将位于长沙市雨花区五一安置小区A-6栋4单元面积390平方米的房屋出租给九子公司。该出租房屋的107、207所有权人为粟威，108、208的所有权人为粟杰。约定租期自2012年8月15日起，每年租金20万元，租金在前一期期满前10天预交，半年交付。2018年下半年粟杰生病，粟威在同年6月即开始提示九子公司按时交租。后两被告多次表示如九子公司拒不交租将解除租赁关系，经两被告四个月的催讨，九子公司拒绝未按时交租，两被告于2018年10月11日向九子公司致函要求其腾空房屋、处理相关物品，九子公司置之不理。九子公司的行为已构成根本违约。两被告特提起反诉。九子公司就两被告的反诉辩称，1、根据原被告签订的租赁合同约定，原被告任何一方不可单方面解除合同，被告方没有解除合同的权利。2、被告方提交的证据可以证明被告方是同意原告方转租的，但未转租成功的原告是被告要求原告补偿高额的转让费。3、被告将原告承租房屋内的设备全部搬离，还要求原告赔偿相关的搬运费用不合理。4、根据两被告的反诉请求可知双方的租赁合同并未解除。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据,本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：原告提供了转让费收据、装饰装修相关票据，拟证明原告租赁涉案门面后，支付门面转让费32万元，因装饰装修支付工程款58万元、设计费5万元、招牌制作费53500元、门面拆除费用29500元、油烟净化器21000元、酒店用品70850元、桌椅款148000元、燃气管道工程款2000元、雨棚8800元、侧面外棚广告（2次）25000元、海鲜池制作费9000元、空调费60360元、闭路监控安防系统费用14000元、窗帘款6000元，上述费用共计1398010元。两被告质证称：1、转让费32万元系粟杰2009年将房屋租赁给原告时收取，与原告在本案中依据2012年2月29日的《房屋租赁协议》主张权利没有关系；2、酒店用品有少量用于“湖北宜昌店”、“江苏泰州店”；3、闭路监控安防系统、大部分酒店用品、桌椅等由被告拆除后在仓库中保管；4、装饰装修工程款、设计费、拆除费、窗帘、雨棚、招牌制作等系用于整个门店，不仅仅是两被告的107、207、108、208房，还用于案外人范伟的106房，燃气管道款、抽油烟机系统的费用全部用于范伟的106房。上述费用不应全部由两被告承担，且还应考虑折旧因素。本院经审查认为，原告主张的项目基本上提供了相应凭证，可以认定客观上发生了支出，但被告的质证意见亦有事实依据，应予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告粟威系高桥乡五一村拆迁安置小区A6栋107、207房的所有权人。被告粟海的父亲粟杰系A6栋108、208房的所有权人。2012年2月29日，原告（乙方）与粟杰（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将自建私房五一安置小区A-6栋4单元面积约390平方米（即前述107、108、207、208房）租赁给乙方作饭店用，租金按20万元每年计算，保证2016年9月前租金价格不变，按先预交租金后使用房屋的原则，租金在前一租期届满前10天预交，按半年交付；乙方在租赁使用期间的水、电费（按实际使用收取）、有线电视费、卫生费由乙方负责；租期暂定7年，从2012年8月15日至2019年8月19日止，租赁期满前双方均不得提前解除租赁协议，否则须按一年的租金赔偿对方损失，如甲方提前解约，将给予乙方一年的租金及房屋装修赔偿。双方还约定：如要改变用途或转租他人，须经甲方同意。2016年8月，双方达成补充协议：从2016年8月15日后，甲方房租按22万元每年计算，从2017年8月15日后，按每年5%递增（2017年8月15日至2018年8月15日为231000元，2018年8月15日至2019年8月15日为242550元）。上述协议签订后，原告在租赁房屋内经营“九子香辣蟹”。2013年3月，原告与案外人范伟签订房屋租赁协议，承租了范伟所有的A6栋106房，租赁期6年。原告为扩大经营重新装修，将106作为厨房，107、108为大厅，二楼为包厢。至2018年上半年止，原告均能按约缴纳租金。后因经营陷入困境，原告欲将承租的房屋转租他人，与被告协商未果。2018年8月，原告未按时支付下一个半年的租金。经社区及美食协会组织双方多次协调，双方均未能达成一致。被告粟威于2018年8月15日向原告发送《催缴通知》，要求原告在同年8月17日前支付2018年8月15日至2019年2月14日的租金121275元及2018年2月15日至2018年8月14日的水费，逾期将视为原告拒不履行合同义务的单方违约，被告方将解除《房屋租赁合同》并收回房屋。原告于同年8月21日函复被告：1、因被告于2018年8月15日将饭店大门上锁，而《房屋租赁协议尚未到期》，被告的行为严重影响了原告的正常经营，被告应承担由此造成的损失；2、根据《租赁协议》，被告应赔偿原告一年的租金损失；3、由于被告将房屋上锁，被告对房屋的所有设施设备负有无条件保管义务；4、由于原告在与粟杰签订合同时已支付转让费32万元，原告与第三方进行的协商转让事宜，被告应予同意。2018年10月11日，被告粟威、粟海委托湖南琼武律师事务所李鹏律师向原告发送《律师函》，告知原告：经社区调解后，双方既未达成调解，原告也不交租金，原告的行为已经构成违约，因此解除前述租赁协议，通知原告在10日内搬迁遗留物品，否则将自行处理并由原告承担处置费用。2018年10月18日，原告委托湖南五之律师事务所向李鹏律师邮寄《律师函》，告知被告：1、原告2012年与粟杰签订《房屋租赁协议》时，向粟杰支付了转让费32万元，合同签订后，添置了大量设施设备，支付近150万元。2、2018年6-7月间，双方就转租事宜多次联系，但因粟威提出要求收取绝大部分转让费及其他相关请求，致无法达成协议。3、2018年8月18日，粟威将门面强行上锁，强行拆除监控设备，导致无法正常经营及转租，侵害了原告的合法权益。鉴于上述情况，原告明确表示并非自动放弃房屋内的所有物品，被告方无权处置，在此期间，原告一直会寻找合适的转租人。2018年10月26日，两被告在美食协会和社区工作人员的见证下，将原告置于107、108、207、208的物品运至租赁的仓库中保管。另查明，1、被告粟威租用长沙县江背镇福田村西薮组范检的私房存放原告的物品，租金为1500元每月，粟威已支付2018年10月26日至2019年8月25日租金15000元。为搬运物品至该仓库，支付搬运费3000元。2、原告经营至停业期间，拖欠水费1664.7元，电费1277元，共计2941.7元。3、被告粟威对于粟杰代其与原告签订《房屋租赁协议》没有异议。粟杰去世后，其合同中的相关权利义务由被告粟海承担，双方均无异议。4、两被告在2018年11月10日与第三方就涉案门面另行签订了租赁合同，并于数日后将门面交付该第三方使用。本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定切实履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告未按合同约定时间支付租金的行为已构成违约，虽然在此之前原告向被告提出过转租，但依据《房屋租赁协议》，转租须经被告同意，否则视为违约，故在原、被告双方就转租达成协议前，原告拒不支付租金，且经催告后仍不缴纳，两被告依法可行使合同解除权。被告诉请解除双方的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。租赁关系解除的时间为被告向原告发送《律师函》之日，即2018年10月11日。关于本诉。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案系原告延期支付租金导致解除合同，故原告诉请被告赔偿租金损失和支付违约金，本院不予支持。关于反诉。被告方在《律师函》送达原告，告知原告解除合同前已于2018年8月18日将涉案门面强行上锁，导致原告在合同解除前即已被迫停止经营，两被告解除合同的行为存在瑕疵。两被告诉请原告支付自2018年8月15日至2018年10月6日的房屋占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告诉请原告支付违约金，虽然原告的行为已构成违约，考虑到违约金具有赔偿性，而本案被告及时行使了合同解除权，避免了损失扩大，且被告解除合同的行为存在瑕疵，对被告的该项主张，本院不予支持。关于水电费，系原告实际使用产生，应由原告负担。关于被告主张的搬运费及保管费用，系被告为解除合同代原告垫付的费用，应由原告承担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)湖南九子餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）粟威、粟海的租赁关系于2018年10月11日解除；二、原告(反诉被告)湖南九子餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内向（反诉原告）粟威、粟海支付水电费2941.7元；三、原告(反诉被告)湖南九子餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内向（反诉原告）粟威、粟海支付保管费（按1500元每月计算，至2019年8月25日为15000元，并支付至将物品提取之日止）；四、驳回原告(反诉被告)湖南九子餐饮管理有限公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）粟威、粟海的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12318元，因适用简易程序减半收取计6159元，由原告（反诉被告）湖南九子餐饮管理有限公司负担，反诉受理费2980元，由被告（反诉原告）粟威、粟海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  林湘邕二〇一九年八月十五日书记员  符梦瑶