陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终7952号上诉人（原审被告）：西安英大医疗科技有限责任公司，住所地西安市高新区科技路**金桥国际大厦****。法定代表人：王瑛，该公司总经理。委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉庚，北京英淇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安机床电器厂，住所地，住所地西安市莲湖区红光路**iv>法定代表人：李军锋，男，1971年3月1日出生，汉族，该厂负责人，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：吴锟，陕西洪振律师事务所律师。上诉人西安英大医疗科技有限责任公司（以下简称英大公司）因与被上诉人西安机床电器厂（以下简称机床电器厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初6741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。英大公司上诉请求：上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回机床电器厂诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院已经查明西安市人民政府于2013年12月作出征收决定，将其承租的位于西安市莲湖区红光路101号厂房纳入征收范围，但机床电器厂并未将该情况通知其。其不存在拖欠租金行为，机床电器厂也未就租金问题向其进行过催告。双方的纠纷在于承租人与被拆迁人、拆迁人之间的补偿安置纠纷，不属于人民法院民事案件管辖范围。在一审庭审中，机床电器厂旁听人员向法官出示一份录音材料，称其与该厂进行了沟通，但该录音材料并未作为证据提交法庭，一审法院在未对该该录音材料组织质证的情况下，依据该录音材料作出事实认定，程序违法。机床电器厂在一审中虽提交了一份函，但该函并未向其送达，机床电器厂提交的短息中也未显示向其催要过租金的内容，要求解除合同的诉讼请求已超过法定诉讼时效。一审对其就机床电器厂作为原告诉讼主体资格提出的异议未予以审查，且机床电器厂未提交任何证据证明其对涉案厂房具有所有权，故一审认定事实不清。其在一审中提交申请调取证据，涉及到本案基本事实的查明，但一审对该申请不予支持，不符合法律规定，一审判决无法解决双方的矛盾。西安机床电器厂辩称，双方系租赁纠纷，并不涉及土地征收安置问题，英大公司称本案不属于民事纠纷于法无据。2014年，根据土门商圈规划，涉案土地被征收，规划为征收安置住宅使用地。由于企业存在历史遗留问题尚未处理完毕，该土地的征收工作暂缓实施今日。机床电器厂在一审中提交的证据未超过举证期限，没有违反相关程序，且证据来源合法，证明事实清楚，机床电器厂在一审庭审中当庭提交了双方之间沟通的录音并经法官允许后当庭播放，无论是录音资料的载体或出示证据的方式均符合法律规定，英大公司当庭以未提供书面文本为由拒绝质证，无明确的法律规定，一审法院结合其他证据综合认定该证据效力符合法律规定。关于英大公司提及的涉案合同签订主体问题，机床电器厂是隶属于西安工业投资集团公司的国有工业企业，于2008年实施了人资分离的企业改制工作，改制后企业的法人主体资格依旧存在，继续履行国有企业法人的经济、民事及其他法律责任，西安正和物业机床电器分公司是在机床电器厂改制后成立的，隶属于西安工业投资集团公司、西安正和物业管理有限公司管理的子公司，主要是承接企业改制后对原企业各类职工人员的善后事务，债权债务清理，土地房屋等资产的经营管理、家属区的物业管理职责，上述两个单位实际是两个牌子、一套人马，租赁经营收益均为国有资产经营收益，租赁收入均入机床电器厂的财务。机床电器厂多次就租金问题向英大公司进行催要，但是英大公司以种种理由推脱，避而不见，甚至就机床电器厂将本案起诉后，英大公司以各种方式拖延时间，致使机床电器厂向法院提出公告，可以看出英大公司躲避债务，拒绝履行租金交纳义务。一审认定事实清楚，证据充分，程序合法。西安机床电器厂向一审法院起诉请求：1.判令英大公司交还租赁房屋，并支付自2014年4月1日至实际腾房之日（暂计至2018年7月10日）的租金及滞纳金217412.61元；垃圾管理费、物业管理费及滞纳金44878.75元；2.诉讼费由英大公司负担。一审法院认定事实：西安机床电器厂系西安工业资产经营有限公司（原西安市冶金机电工业局）全资设立的全民所有制企业。2003年5月22日，机床电器厂、英大公司签订《厂房租赁合同》，机床电器厂将生产区内原开关板装配车间和工会两层楼房租赁给英大公司，租期三年。2008年12月3日，西安正合物业管理有限公司机床电器分公司（以下简称“正合物业公司”）注册成立，西安机床电器厂厂长任晓民担任该公司负责人。2008年12月25日，机床电器厂、英大公司签订《房屋租赁合同》，机床电器厂将办公楼一层原生产科、技术科两个大办公室（合四间）租赁给英大公司，租期一年，合同加盖西安机床电器厂、正合物业公司印章。2009年6月6日，机床电器厂、英大公司签订《房屋租赁合同》，机床电器厂将红光路101号生产区原开关板车间与工会办公楼租赁给英大公司使用，租期一年，合同加盖西安机床电器厂、正合物业公司印章。2010年6月5日，机床电器厂、英大公司签订《房屋租赁合同》，英大公司继续承租该房屋，租期一年。2012年，机床电器厂、英大公司签订《房屋租赁合同》，约定机床电器厂将红光路101号面积400平方米厂房租赁给英大公司，租赁期限自2012年7月6日至2013年7月6日，年租金46000元，每半年支付23000元，水电费按表计量，英大公司生成过程中造成的污染由英大公司负责，租赁期间的防火防灾防盗安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，英大公司应执行当地规定并承担全部责任，配合机床电器厂监督检查，租赁期间双方可协商变更或解除合同，如英大公司不按约定交付租金达2个月以上、或出现政府、机床电器厂主管部门或机床电器厂需要整体开发、出租、转让或企业因发展需要对其进行拆迁等情形，机床电器厂有权单方面解除合同并提前十五日书面通知英大公司，无条件收回出租房屋。租赁期满或合同解除，英大公司须按时搬离，将房屋完好退还机床电器厂，租赁期满时合同即终止，如英大公司要求续租，应于一个月前书面提出，机床电器厂同意后可续签合同。英大公司每逾期支付租金一天，应当支付月租金总额3‰的滞纳金，英大公司逾期交纳应负担费用的，每逾期一天按5‰支付滞纳金，租赁期满英大公司逾期归还出租房屋的，每逾期一天，应向机床电器厂支付月租金总额5‰的房屋占用费，每月垃圾费50元、物业管理费700元。2014年6月，机床电器厂工作人员在合同上签注“本合同顺延至2014年6月”。2013年12月16日，西安市人民政府作出市房征决字[2013]6号《关于对莲湖区郝家巷棚户区综合改造等5个项目涉及的国有土地上房屋予以征收的决定》，决定对莲湖区郝家巷棚户区、振华路棚户区、标牌市场及周边棚户区、团结南路道路拓宽项目、土门地区综合改造集中安臵区项目涉及的国有土地上的房屋予以征收。2018年3月1日，机床电器厂在英大公司承租房屋处张贴《通知》，载明英大公司长期拖欠租金，亦未办理退租或续租手续，机床电器厂多次催促无果，决定即日起对房屋进行封存，督促英大公司尽快予以解决。2018年4月19日，机床电器厂出具《关于处理西安英大医疗科技有限责任公司租赁厂房拖欠租金问题的函》，载明英大公司自2014年7月至2018年4月租赁机床电器厂厂房，一直未交房租及物业费用，机床电器厂多次催促，英大公司均不予理会，决定自2018年5月1日起收回英大公司租赁的厂房，不再出租，限英大公司自2018年4月30日前交清欠费并搬离厂房。2018年6月13日，西安市莲湖区人民政府信息公开工作领导小区办公室作出《关于对西安英大医疗科技有限责任公司申请政府信息公开的答复》，载明英大公司在申请中提到的莲湖区红光路101号在西安土门地区综合改造集中安置区项目征收范围内，市政府已于2013年12月16日作出征收决定，并在项目征收现场进行过张贴，并通过莲湖区人民政府网进行过公示。2018年6月14日，机床电器厂催促英大公司处理欠费，英大公司认为没有收到政府的信息公开答复，无法进行商谈，待收到政府信息后联系。2018年6月20日，西安市规划局作出告字（2018）第129号《政府信息公开告知书》，载明已于2018年6月4日受理了英大公司提出的西安市莲湖区红光路101号用地规划手续（2010-2018年）政府信息公开申请，经调查核实，莲湖区红光路101号地块尚未办理建设用地规划许可手续，用地规划信息不存在。另：含莲湖区红光路101号地块已于2013年5月22日依法取得了西规大兴选字第（2013）05号建设项目选址意见书，项目为西安市土门地区综合改造集中安置区项目。机床电器厂认为英大公司自2014年4月起拖欠各项费用，至今仍占用租赁房屋，要求英大公司交还房屋并支付拖欠租金及费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。英大公司自2003年起承租机床电器厂房屋，双方签订有租赁合同，后机床电器厂经历企业改制，双方续签合同时加盖有正合物业公司的印章，因相关合同已到期履行完毕，本案不予处理。2012年，机床电器厂、英大公司签订《房屋租赁合同》，英大公司承租机床电器厂红光路101号面积400平方米厂房，合同约定了租赁期限、租金标准、物业费用、交费方式、污染责任、安保责任及违约责任等权利与义务，系当事人真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同到期后，房屋由英大公司实际占用至今，双方形成不定期租赁关系。英大公司认为房屋被列入政府征收范围，周边环境发生变化，无法正常使用，应当及时与机床电器厂协商变更或者解除合同，减少自身损失。英大公司占用房屋至今，未向机床电器厂支付租金，机床电器厂主张英大公司交还租赁房屋、支付拖欠租金及物业费用，理由充分，于法有据，应予支持，双方租赁合同应予解除，根据合同约定的计费标准，英大公司应向机床电器厂支付2014年4月1日至实际腾房之日的租金。截至2018年7月10日，英大公司应当支付租金196728.77元、物业费及垃圾费38490元；英大公司迟延支付租金，应当承担违约责任，按照合同约定的计算标准，英大公司应当支付逾期付款违约金23805.25元。本案系房屋租赁合同纠纷，而非拆迁安置补偿争议，属于人民法院民事诉讼的受案范围，英大公司申请调取房屋征收补偿协议，与本案无关，不予准许。英大公司认为2011年房屋两次被盗，申请向公安机关调取案件材料，因相关合同已到期履行完毕，不予准许。英大公司认为房屋周边800米范围内不能有污染，但合同中并无相关约定，不予采信。合同约定如有英大公司欠付租金等情形，机床电器厂有权单方面解除合同并提前十五日书面通知英大公司，该条款系合同赋予机床电器厂解除合同的权利，而非义务，英大公司认为机床电器厂未在合同约定期限内行使合同解除权，不予采纳。机床电器厂多次联系英大公司，催促英大公司付款，诉讼时效中断，英大公司应向机床电器厂交还房屋，并支付拖欠费用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、解除原告西安机床电器厂与被告西安英大医疗科技有限责任公司之间的《房屋租赁合同》；二、本判决书生效之日起十日内，被告西安英大医疗科技有限责任公司向原告西安机床电器厂返还西安市莲湖区红光路101号西安机床电器厂生产区工会办公楼及开关板车间厂房（共二层，面积400平方米）；三、本判决书生效之日起十日内，被告西安英大医疗科技有限责任公司向原告西安机床电器厂支付自2014年4月1日至2018年7月10日的租金196728.77元、物业费及垃圾费38490元，合计235218.77元；四、本判决书生效之日起十日内，被告西安英大医疗科技有限责任公司向原告西安机床电器厂支付逾期付款违约金23805.25元；五、本判决书生效之日起十日内，被告西安英大医疗科技有限责任公司按照每日126.03元向原告西安机床电器厂支付自2018年7月11日起至实际返还租赁房屋之日止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5234元，公告费400元，由西安英大医疗科技有限责任公司承担（在西安英大医疗科技有限责任公司执行本判决时一并支付西安机床电器厂）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2012年，机床电器厂与英大公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年7月6日至2013年7月6日。2014年6月，机床电器厂工作人员在该合同上签注本合同顺延至2014年6月。合同到期后，英大公司继续使用涉案房屋，机床电器厂不持异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2018年4月19日，机床电器厂出具函件，载明其决定收回涉案厂房，要求英大公司交清欠费并限期搬离。2018年7月10日，机床电器厂诉至一审法院，要求英大公司交还涉案房屋并支付租金、违约金等，形成本诉。故一审认定双方的租赁合同关系于2018年7月10日解除，并无不妥，本院依法予以确认。但因机床电器厂的诉讼请求并未有该项主张，故一审判决第一项应予以撤销。合同解除后，英大公司应当在限期内向机床电器厂腾交涉案房屋。因英大公司至今仍占用涉案房屋，故英大公司除应当支付机床电器厂自2014年4月1日至2018年7月10日的租金、物业费及垃圾费外，还应当按照原租赁合同标准支付租赁合同解除之后的房屋占用费至实际返还租赁房屋之日止。本案一审判令英大公司支付机床电器厂自2018年7月11日起至实际返还房屋之日止的租金，表述不当，应予以纠正，英大公司应按照每日126.03元计算自2018年7月11日实际腾房之日止的房屋占用费。英大公司欠付机床电器厂相关费用的行为构成违约，故对机床电器厂要求英大公司按照合同约定计算支付违约金23805.25元的诉讼请求，依法予以支持。英大公司上诉称，涉案房屋已被列入政府征收范围，不属于人民法院民事案件受理范围；机床电器厂称厂区范围内的征收工作已暂停，并未签订拆迁协议。因目前未有证据证明涉案房屋已被政府征收，且本案系租赁合同纠纷，故对英大公司的以上所称，依法不予采信。综上所述，英大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销(2018)陕0104民初6741号民事判决第一项；二、维持(2018)陕0104民初6741号民事判决第二项、第三项、第四项；三、变更(2018)陕0104民初6741号民事判决第五项为：本判决书生效之日起十日内，西安英大医疗科技有限责任公司按照每日126.03元向西安机床电器厂支付自2018年7月11日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5234元，由西安英大医疗科技有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇一九年八月十九日法官助理 高喜平书 记 员 王达锐