河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2450号上诉人（原审被告）：驻马店市经盛置业有限公司，住所地：驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角。法定代表人：蒋义海，总经理。委托诉讼代理人：张书功，河南公义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘通，男，1987年9月9日出生，汉族，住河南省确山县。上诉人驻马店市经盛置业有限公司（以下简称经盛公司）因与被上诉人刘通商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初2998号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人经盛公司的委托诉讼代理人张书功，被上诉人刘通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经盛公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原判认定建设工程竣工验收意见书中施工单位中建七局第四建筑有限公司未加盖印章，该意见书不足以证明施工单位对2#B楼验收合格，故对被告主张诉争房屋已经验收合格的意见不予采纳。并以此认定诉争房屋尚未验收合格，至今无法交付房屋，构成违约。这是错误的。其一，虽然施工单位中建七局第四建筑有限公司，在该《建设工程验收书》上没有盖章，但是在该《竣工验收意见书》上，施工单位所有参加验收人员都签了字，验收意见是合格。其二，该工程验收是施工单位申请上诉人组织验收的，施工单位在《工程竣工意见书》认为该工程经他们单位检查验收，符合有关工程建设强制标准，符合设计文件及合同要求，这就证明施工单位认为其施工的该工程是完全合格的。其三，该竣工验收意见书的综合验收等级是合格，就证明了参与验收的单位都认为该工程是合格的，自然也就包括施工单位。其四，就本案2#B楼工程竣工验收意见书，已经生效的（2018）豫17民终2019、2031等判决书均认定该工程验收合格。其五，上诉人也提供了该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上诉人在该工程经勘察、设计、施工、工程、监理、建设五单位验收合格后，于2017年10月15日在驻马店日报上向被上诉人公告交付房屋，是符合合同约定和《建设工程质量管理条例》第十六条以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定。刘通辩称：请求驳回上诉，维持原判。刘通向一审法院起诉请求：判令经盛公司支付逾期交房违约金暂定19454.49元及利息（违约金从2017年10月1日至2018年12月31日止，之后违约金按日向其支付已交付房价款的万分之一至商品房验收合格交付之日止，利息以19454.49元为基数，自2017年10月1日起计至2018年12月31日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。一审法院认定的事实：2015年1月16日，刘通（××）与被告经盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于团结路与××路交叉口西北角编号为ZMD-2010-45-2的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名新加坡花园城；第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房管预字第20150009号；第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2B幢东2单元806号房。该商品房合同约定建筑面积共129.48平方米；第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3288.12元，总金额425746元……第六条、付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：××应于2015年1月16日前付清首期款计135746元，同时需提供按揭贷款所需资料，并承担贷款相关费用，剩余房款290000元，××应于定房五日内办理个人住房贷款手续……第八条、交付期限。出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.见附件四；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。2.见附件四补充协议等内容。该合同的附件四显示：第八条、8.1双方约定出卖人发出房屋交付、不可抗力及其他情况的书面通知，其形式包括1.在驻马店市地方报纸刊登通知；2.通过信函方式邮寄送达。这两种方式都是双方约定的书面通知等内容。2017年10月15日，经盛公司在驻马店日报上公告交房。后刘通以诉称理由提起诉讼，酿成纠纷。庭审中，经盛公司提交《建设工程竣工验收意见书》一份，显示：工程名称为新加坡花园城住宅小区2#B楼；建设单位为驻马店市经盛置业有限公司、监理单位为河南省育兴建设工程管理有限公司、设计单位为河南省城市规划设计研究总院有限公司、勘察单位为河南省地矿建设工程（集团）有限公司、施工单位总包为中建七局第四建筑有限公司，其中施工单位总包的法定代表人为金宗朝、项目负责人为谢继红；验收意见处勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的验收意见均为合格，并均加盖有单位印章，其中施工单位的验收意见处显示为合格，但未加盖印章，仅项目负责人处显示“谢继红”署名、单位负责人处显示“金宗朝”署名；验收意见处上述五单位的验收落款日期均为2017年7月3日。被告据此证明：诉争房屋经验收合格，符合交房条件。刘通质证意见为：验收意见处施工单位并未进行盖章确认。另查明，①2017年9月份，经盛公司取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；②诉讼中，经盛公司称2#B楼尚未取得竣工验收备案表；③根据刘通提交的刘通诉经盛公司商品房预售合同纠纷一案（2017）豫1702民初8519号民事判决书显示：庭审中，刘通向本院提交一份房款首付款收款收据及一份契税税收缴款书，用以证明其已向被告足额支付了全部购房款425746元。经盛公司对此无异议。上述事实，有刘通提交的民事判决书、《商品房买卖合同》，经盛公司提交的《建设工程竣工验收意见书》、驻马店日报、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。一审法院认为，刘通与经盛公司签订《商品房买卖合同》，约定经盛公司将其开发的预售商品房出售给刘通，刘通向经盛公司支付价款，双方形成商品房预售合同关系。合同双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。诉讼中，经盛公司提交《建设工程竣工验收意见书》一份，并据此主张诉争房屋已验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一、三款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，现该意见书验收意见处施工单位中建七局第四建筑有限公司未加盖印章，该意见书不足以证明施工单位对2#B楼验收合格，且被告也未提交其他证据证明诉争房屋现经施工单位验收合格，故对被告主张诉争房屋已验收合格的意见，不予采纳。对经盛公司抗辩主张延期交房系承包方延期交付工程，一审法院认为，承包方是否延期交付工程，系经盛公司与他人之间的关系，与本案无关，且承包方延期交付工程不属合同约定的经盛公司可延期交房的事由，故对该主张，不予采纳；对经盛公司、抗辩主张系因政府“六城联创”造成逾期交房，因其未提交相关证据，亦不予采纳。本案中，原告依约支付购房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》之规定，经盛公司应在2016年5月31日前，将经验收合格的商品房交付刘通，但诉争房屋尚未验收合格，尚不符合合同约定的交房条件，至今无法交付房屋，经盛公司构成违约，合同约定“逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”，该内容系对逾期交房违约金计算标准的约定，按照该违约金计算标准，2017年10月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金为19454.49元（19454.49元=425746元×万分之一/日×457日），现刘通请求金盛公司支付2017年10月1日至2018年12月31日期间的违约金19454.49元，于法有据，予以支持；原告请求按日万分之一的标准继续计算违约金至商品房验收合格交付之日，因实际交房日期至今尚未确定，无法核算该期间的违约金数额，刘通可待条件成就后另行主张权利，故对刘通的该部分请求，不予支持；因经盛公司支付逾期交房违约金已能弥补刘通的损失，故刘通又请求违约金的利息损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、限驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向刘通支付逾期交房违约金19454.49元。二、驳回刘通的其他诉讼请求。如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元（已减半收取），由驻马店市经盛置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。其中，二审庭审中，经盛公司提交新加坡花园城住宅小区2#B号楼施工单位项目部及监理单位出具的《工程竣工报告》一份，拟证明该案涉房屋验收是施工单位项目部让上诉人组织验收的，施工单位在让上诉人验收前已经对涉案楼房进行了先期验收，验收结果是案涉工程符合建设强制标准合格。刘通提供《信访事宜处理意见书》一份，拟证明案涉房屋至今尚未交房。庭审后，经盛公司提交加盖涉案工程施工单位中建七局第四建筑有限公司印章的《建设工程竣工验收意见书》一份，拟证明一审法院认定涉案工程未经施工单位验收合格是错误的。对于上诉人经盛公司提交的证据，被上诉人刘通发表质证意见称：1、对该竣工报告的真实性存疑；2、对于《建设工程竣工验收意见书》，由于该竣工验收报告上施工单位的公章系上诉人2019年7月29日提供，其效力不及于未加盖公章时，上诉人的主张不能成立。对于被上诉人刘通提交的证据，上诉人经盛公司发表质证意见称：其一、对处理意见书的真实性有异议，系复印件；其二、该处理意见书的内容称部分楼盘未交房，不一定指的是本案案涉楼房；其三、事实是被上诉人购买的案涉楼房已经验收合格并公告交房。本院经审查认定如下：1、对于上诉人提交的《工程竣工报告》，该竣工报告上加盖有施工单位项目部、监理单位的公章，并有相关负责人的签字，形式合法，内容客观，予以采信；2、对于上诉人提交的《建设工程竣工验收意见书》上施工单位中建七局第四建筑有限公司加盖印章的真实性予以确认。因《建设工程竣工验收意见书》上施工单位的印章是在原验收人员的验收意见及签名的基础上加盖，证明当时参与验收的人员有权代表施工单位对涉案工程进行验收，该工程已于2017年7月3日经施工单位验收合格。3、对于被上诉人提交的《信访事宜处理意见书》，由于该信访意见书本身并未不涉及案涉2#B楼，因此该证据与本案缺乏关联性，不予采信。二审经审理查明：2017年6月3日，施工单位中建七局第四建筑有限公司项目部向作为建设单位的上诉人提交《工程竣工验收报告》，该竣工验收报告记载：“我单位承建的新加坡花园城住宅小区2#B楼工程，目前已经完成工程设计和合同约定的各项内容，经其单位检查验收，符合有关工程建设强制标准，符合设计文件及合同要求，请组织勘察、设计、施工、监理、其他有关单位的专家组成验收组，并向监督单位填写工程竣工验收申请书，确定具体的验收时间。”。此外，作为监理单位的河南省豫兴建设工程管理有限公司的审查意见为同意。另查明，2017年10月15日，经盛公司在驻马店日报上发布交房通知，内容为：“新加坡花园城第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼购房业主：你们购买本公司开发的新加坡花园城第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼，现已达到交付使用条件，今日通知你们于2017年10月22日前到驻马店市欢居物业管理有限公司（驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角新加坡花园城内）办理交房手续，并按规定交清相关费用，逾期不来办理房屋交接手续的，自本通知之日起视为已交付你所购房屋。”再查明，本院已生效的（2018）豫17民终2018、2019、2025、2031号民事判决认定，2#B号楼已于2017年7月3日经勘察、设计、施工、监理等单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格。本院对一审法院判决认定的其他事实予以确认。本院认为，刘通与经盛公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担违约责任。因2#B号楼已于2017年7月3日经包括施工单位在内的验收主体验收合格，且本院生效判决已对此亦作出认定。由此，根据《商品房买卖合同》第八条中买卖双方对房屋交付条件的约定，刘通所购房屋此时已符合交房条件。对于交付方式和交付时间，《商品房买卖合同》附件4（合同补充协议）第八条的约定：“出卖人发出房屋交付的书面通知，其形式包括在驻马店市地方报纸刊登通知和通过信函方式邮寄送达。”；该合同第十一条约定：“………….由于××的原因未能按期交付，双方当事人同意按以下方式处理：1、自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合合同约定条件交付房屋………”。本案中，在刘通所购房屋符合交房条件后，经盛公司于2017年10月15日在驻马店日报发布交房公告，通知刘通于2017年10月22日前办理交房手续，但刘通未在上述期限内办理交房手续，由此依照上述合同约定，应视经盛公司已于2017年10月22日履行了向刘通交付房屋的义务。刘通请求该公司支付2017年10月1日至2018年12月31日以及此后直至房屋验收合格并交付之日的逾期交房违约金，合理部分，予以支持。至于违约金的具体数额，依照双方的合同约定及案件实际，经盛公司应支付2017年10月1日至2017年10月22日期间的逾期交房违约金936.64元（425746元×万分之一/日×22日）。综上所述，驻马店市经盛置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院判决认定事实有误，判决结果错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初2998号民事判决；二、驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向刘通支付逾期交房违约金936.64元；三、驳回刘通的其他诉讼请求。如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费143元（已减半收取），由驻马店市经盛置业有限公司负担。二审案件受理费280元，由驻马店市经盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇一九年八月一日书记员  曾 克