浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异125号案外人吴国祥，男，1968年9月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。申请人王力，男，1977年11月26日出生，汉族,住杭州市滨江区。委托代理人（特别授权代理）高立贵，北京华泰（杭州）律师事务所律师。被申请人叶莉，女，1980年3月11日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人（特别授权代理）徐世汇，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。在本院执行申请人王力与被申请人叶莉执行保全一案中，案外人吴国祥向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴国祥称，2018年10月18日，杭州市滨江区人民法院在审理（2018）浙0108民初5051号案件中，基于申请人王力的申请作出（2018）浙0108执保975号裁定书，查封了坐落于绍兴市××城区运河人家××龙××单元××室房产（以下简称涉案房产）。但是涉案房产已于2017年3月25日由被申请人叶莉作价100万元出售给案外人。案外人于2017年3月23日支付了被申请人10万元的定金，2017年3月31日支付了40万元，2017年5月2日支付了50万元，已经全额支付了所有的房款。根据绍兴市人民政府《城中村改造及农村拆迁安置房“三证"办理有关问题的专题会议纪要》，涉案房产要两年后才能过户，故双方同意两年后过户。案外人在购房后即开始装修，于2018年1月陆续办理了水、电、煤气、有线电视等手续，并且开始居住。案外人认为案外人已经支付了相应的房款，并且实际占有、居住、使用涉案房产，该房产理应属于案外人所有，故向贵院提出异议，请求贵院撤回对涉案房产的查封。申请人王力称，一，申请人申请财产保全查封涉案房产具有合法性。涉案房产登记在被申请人叶莉名下，应为被申请人个人财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，申请人因本案被申请人叶莉有转移财产的可能性，经调查发现其名下财产后，向人民法院申请对其财产采取保全措施，系为维护自身利益及便于执行的合法措施。同时根据《绍兴市不动产登记查档证明》显示，涉案房产所有权人为被申请人叶莉，产权登记时间为2017年3月2日，查封之前没有抵押、转让的情形，因此，申请人申请保全、查封的涉案房产系被申请人叶莉的个人财产。二，案外人与被申请人叶莉之间的房地产买卖合同没有网签备案，案外人明知该房产不能上市交易，违背公共秩序，属于无效合同，案外人自身存在过错而不能过户，应当承担不利后果。申请人认为案外人并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的四个条件，理由如下:第一、案外人与叶莉签订的书面买卖合同是无效的。众所周知，房地产买卖合同均需提供网签备案合同才是合法有效的房地产买卖合同，但案外人明知涉案房产在2017年3月25日并不具备上市交易条件，故其与被申请人私下签订的买卖合同系无效合同。案外人提出其与被申请人叶莉是因为根据绍兴市《关于城中村改造及农村拆迁安置房“三证”办理有关问题的专题会议纪要》之要求，房屋需要两年后才能过户。但是，该《会议纪要》相关内容为“城中村改造及农村拆迁安置房自房产证颁发之日起两年后允许上市交易”。两年之后才能过户与文件规定的“两年后允许上市交易”有着天壤之别，“两年后允许上市交易”隐含的意思是在此两年内是不允许上市交易的。不允许是禁止性、强制性规范。依据此项强制性规范内容，涉案房产应在被申请人叶莉领取房产证两年后才可以买卖，而涉案房产房产证登记时间为2017年3月2日，案外人提供的房屋买卖合同签订时间为2017年3月25日。因此，案外人在知晓《会议纪要》关于涉案房产两年内禁止交易的内容之后仍然与被申请人签订房屋买卖合同属于无效合同。按照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，民事法律行为违反公共秩序的是无效的，绍兴市人民政府《会议纪要》已经明确禁止此类房屋房产证颁发之日起两年内上市交易，案外人知道这一事实，并且在无法网签房地产买卖合同的情况下仍与叶莉私自交易，其私自交易的买卖合同无效。第二、案外人在涉案房屋买卖中存在过错，属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形。本案中，案外人明知涉案房产在2017年3月25日签订房地产买卖合同时，不能上市交易，仍与叶莉签订买卖合同并支付相应价款，存在明显过错。在双方的买卖合同第十条约定，“叶莉应在2017年5月30日前迁出房屋内所有户口，然后双方办理过户手续。”而实际上双方均明知在2017年5月30日至2019年3月3日期间不可能办理过户手续，并且双方草签的合同不是网签备案合同，到2019年3月3日之后还要签一个有效的网签备案合同才能办理过户手续。因此，案外人与叶莉的房地产买卖是不受法律保护的，不能对抗第三人。申请人申请法院于2018年10月19日查封涉案房产是有效的查封。第三、即使案外人与叶莉草签的合同不是无效合同，也是成立未生效合同。由于双方明知合同签订之日起至2019年3月3日涉案房屋不能上市交易，因此无论双方合同是否约定合同附期限生效，由于标的物不能上市交易，该合同实质上均应是附期限生效合同，即该合同应当至2019年3月3日生效。在此之前，即使案外人付清款项并入住，但由于买卖标的不能交易，合同并未生效。而本案的查封是在2018年10月19日，未生效合同不能对抗本案的查封。综上，请求依法驳回案外人的执行异议。被申请人叶莉对案外人主张的事实及异议请求无异议。本院查明：被申请人叶莉名下于2017年3月2日登记有坐落绍兴市越城区运河人家××小区××单元××室、建筑面积109.29平方米、权证号为浙（2017）绍兴市不动产权第0004545号的不动产。杭州市滨江区人民法院在审理原告王力与被告叶莉买卖合同纠纷一案中，于2018年9月28日作出（2018）浙0108民初5051号民事裁定书，裁定：冻结被告叶莉银行存款人民币1625108.28元或者查封、扣押其相应价值的财产。2018年10月18日，杭州市滨江区人民法院在该案中诉讼保全查封了叶莉名下的上述房产。此后，杭州市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）浙01民辖终402号民事裁定书，裁定将该案移送本院处理。本院于2019年5月9日以（2019）浙0602民初4574号案件立案受理。诉讼中，案外人吴国祥向本院提出书面异议，遂致本案争议发生。案外人吴国祥为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、卖方为叶莉（甲方），买方为案外人（乙方），落款日期为2017年3月25日的《房地产买卖合同》1份。主要内容为：甲方同意将涉案房产及附属车棚、设施作价100万元出卖给乙方；乙方于2017年3月23日支付给甲方定金10万元，至2017年4月10日前付40万元，2017年5月15日前付清房款50万元；甲方应在2017年5月30日前迁出房屋内所有户口，然后双方办理过户手续。2、收款人为叶莉、落款日期为2017年3月23日的《收条》1张，内容为：今收到吴国祥购买运河人家会龙坊15-305室房款定金10万元。3、落款日期为2017年3月31日的中国银行汇款申请书及对应的客户留存联各1份，其中记载案外人于2017年3月31日向叶莉汇款40万元，客户联中备注内容为“吴国祥购房款”。4、落款日期2017年5月2日的中国银行汇款申请书及对应的客户留存联各1份，其中记载案外人于2017年5月2日向叶莉汇款50万元，申请书中用途附言为“购房款”。5、供气方为绍兴市燃气有限公司、用气方为案外人、落款日期为2018年6月16日的《居民生活供用气合同》1份，其中记载的用气地址为涉案房产。6、受理日期为2018年5月16日，原户名为叶关祥、新户名为案外人的《客户变更用电（丙类）申请表》1份，其中记载用电地址为涉案房产。7、用户名为案外人、装表地址为涉案房产、落款日期为2018年5月16日的《绍兴自来水有限公司业务受理回执单》1份。8、原户主为叶关祥、新户主为案外人、受理日期为2018年5月16日的《绍兴市燃气有限公司居民用户过户申请表》1份。9、原客户名为叶关祥、新客户名为案外人、受理日期为2018年5月18日的《数字电视业务受理登记表》1份。10、2018年1月1日至2018年12月22日期间的涉案房产用水清单1份，其中记载用户名为案外人。11、户名为案外人、用电地址为涉案房产的历月电费明细1组。12、购买方名称为案外人、地址为涉案房产的水费、电费、燃气费增值税电子普通发票1组。本院认为：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。本案系案外人对本院保全裁定实施过程中查封涉案房产的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产所提出的书面异议，故依法应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查处理。本案中，案外人吴国祥提供的与被申请人叶莉之间签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。该合同签订于涉案房产被法院查封之前，且案外人提供的证据相互印证足以证明其在涉案房产被法院查封之前已按合同约定支付全部价款并合法占有了涉案房产的事实，申请执行人亦未提供充分证据证明系因案外人自身原因导致涉案房产未办理过户登记。因此，案外人的执行异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定情形，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被申请人叶莉名下位于坐落绍兴市越城区会龙坊15幢三单元305室、权证号为浙（2017）绍兴市不动产权第0004545号的不动产的执行，并解除对该不动产的查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  戴 剑二〇一九年八月二十日书 记 员  陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。