北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初103317号原告：董某，男，1952年1月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。被告：董某1，男，1962年12月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田某（董某1之妻），女，1966年12月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告董某与被告董某1共有纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董某向本院提出诉讼请求：依法分割位于北京市朝阳区1307房屋（以下简称涉诉房屋）。事实和理由：我与董某1是兄弟关系，涉诉房屋是我们的父亲董某2去世后，由我、董某1及母亲杨某共同按份继承的。杨某在去世前，将她持有的涉诉房屋的份额全部给予董某1，并于2015年10月13日将涉诉房屋登记在我和董某1名下，我占10%的份额，董某1占90%的份额。为了维护自己的合法权利，故提起本案诉讼。董某1辩称：认可董某所述的房屋权属情况。我不同意分割涉诉房屋，因为在2005年办理公证前，杨某曾组织全家召开家庭会议，要求董某当众承诺涉诉房屋不卖不拆，由我永久居住，董某不能为难我，如涉诉房屋或拆或卖，我按房屋成交价格支付董某10%的折价款，董某也作出了相应承诺，因此我不同意分割。如要分割，我也不同意涉诉房屋全部归董某所有，涉诉房屋应全部归我所有，我对董某所有10%的房屋份额进行折价补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：董某、董某1系董某2与杨某之子。2005年1月18日，杨某、董某、董某1向北京市朝阳区公证处申请办理析产协议书公证，该公证处于2005年1月25日作出（2005）朝证字第0306号公证书，经公证：根据（2005）朝证字第0305号继承公证书，董某1、董某继承父亲董某2的房产份额，杨某、董某、董某1就涉诉房屋达成《析产协议书》，杨某分得十分之五，董某1分得十分之四，董某分得十分之一。2005年1月31日，杨某在北京朝阳区公证处作出公证遗嘱，将涉诉房屋中属于其本人的份额由董某1继承。后杨某将其所有的房屋份额赠与董某1，并于2015年10月13日办理了房屋权属转移登记手续。涉诉房屋现登记在董某、董某1二人名下，二人按份共有，其中董某1占90%的份额，董某占10%的份额，该房屋性质为商品房，建筑面积64.4平方米。涉诉房屋现由董某1占有使用。庭审中，董某1主张与董某就涉诉房屋的分割达成过协议，约定涉诉房屋由董某1使用，待房屋拆迁或出卖后，董某1支付董某10%的房屋对价款，并提交如下证据予以证明：1.杨某于2011年12月30日的自述录音，内容包括“（房子）给岗（董某1）了就是岗永远居住”“如果说这个房子拆迁了，或者是岗要卖这个房子，就是给志辉十分之一，当时我问志辉你同不同意，这个志辉是同意的，后来我又说了，我说如果是这个房子，他那个他也不卖，他也没有能力买新房子，就是让他永远居住，志辉不能为难他，不能说，你的，我要十分之一，你得给我，你得给我弄出一间来，或者弄出点来，我说这不行，志辉也答应了”“志辉既然都表态了，所以的话呢，我也就同意去公证去”。董某认可录音中是杨某说话，但系单方录制，且并不在场，且其已取得了涉诉房屋10%的份额，他人无权干预其处置。2.董某3的证人证言。董某3系董某、董某1之兄弟。董某3作证称其听见杨某对董某说过，如涉诉房屋不拆迁或不出卖的话，不能让董某1走，等涉诉房屋拆迁或出卖后，再把10%的房款对价给董某，董某点点头。董某不认可董某3证言的真实性和证明目的。3.董某4书写的《证明》。董某4系董某、董某1之姊妹，《证明》内容与董某3的证人证言基本一致。董某称证人应出庭作证，且董某从未作出同意待房屋拆迁或出卖后再行分割的承诺。4.董某4、董某3、董某5（董某3之子）、董某6（董某1之女）自述的录像材料，董某4自述内容包括“我母亲（杨某）当着全家人的面对董某提出条件，房屋不拆不卖由董某1永久居住，如房子拆或者卖按成交价格董某1给董某10%的房款，董某当场同意并无反对”；董某3自述内容与董某4的自述内容基本一致；董某5自述内容包括“2016年10月我奶奶临终在松堂关怀医院特意嘱咐我很多次，在我奶奶逝世后这个房子分割问题，是我大爹（董某）有10%的份额，当时我大爹答应全家人这个房子不卖不拆迁不管我老叔（董某1）要钱……让我叔如果这房子卖了或者拆了另有10%的份额一定要给我大爷”；董某6自述内容是关于杨某在2011年12月30日要求董某6协助其录制前述证据1录音的经过。董某不认可录像的真实性和证明目的。就具体分割方式，董某同意涉诉房屋归双方任意一方所有，由另一方支付相应份额的折价款。董某1要求涉诉房屋归其所有，其向董某支付10%份额的折价款。本案审理中，董某与董某1协商一致，确认涉诉房屋现价值为3700000元，并同意以此价格计算折价款。另，董某1主张其为办理涉诉房屋“危改回迁房、安居房和集资建房屋按照经济适用住房产权管理的房屋上市”补缴了土地出让金42154元，并要求董某承担相应份额。董某同意在分割涉诉房屋时一并承担。本院认为，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，涉诉房屋系由董某、董某1按份共有，董某要求分割涉案房屋，董某1以双方就分割涉诉房屋的条件达成一致，现分割条件尚未成就为由不同意分割。董某不认可董志刚所述约定，董某1应就其主张存在分割条件的约定承担证明责任。董某1虽提交了录音、证人证言、录像等证据，但上述证据中仅能反映其母杨某为家庭成员和睦相处，与董某就涉诉房屋的使用及分割事宜进行过沟通，要求董某不得妨碍董某1使用涉诉房屋，不得因其对房屋享有10%的份额而向董某1主张对涉诉房屋的使用或相关费用，但不足以证明董某与董某1之间就分割涉诉房屋的条件达成过明确约定。另外，董某1占涉诉房屋90%的份额且实际控制涉案房屋，如双方之间存在以拆迁或出售房屋为涉诉房屋分割条件的约定，属于对董某作为按份共有人行使物权的限制，该限制应以董某明确的意思表示为成立条件，但现有证据不足以证明董某作出了相应的意思表示。综上，本院对董某1的抗辩意见不予采纳，董某要求分割涉诉房屋有法律依据。就分割方式，董某1要求涉诉房屋归其所有，其向董某支付对价，董某亦不持异议，且双方均同意按照协商确定的房屋现价值3700000元进行分割，故本院判决涉诉房屋归董某1所有，董某1支付董某10%份额的房屋折价款370000元。另，考虑到董某1为办理房屋上市手续支付了全部土地出让金，属于为取得房屋产权所支出的必要成本，应由全体共有权人分担，现董某亦同意负担其所占份额对应的部分，故本院一并从董某1应支付董某的房屋折价款中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、登记在董某、董某1名下的位于北京市朝阳区1307房屋归董某1所有；二、董某1于本判决生效后十五日内支付董某房屋折价款365784.6元（已扣除10%的土地出让金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由董某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李甲军审判员  白星晖审判员  柯 岩二〇一九年八月二十六日书记员  丁 楠