河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初6400号原告郑丽，女，汉族，1971年10月15日出生，住河南省周口市川汇区。原告郑艳灵，女，汉族，1974年4月24日出生，住河南省周口市川汇区。二原告共同委托代理人郭杰、李信瑞，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告郑州鑫达实业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**嘉秀园**，社会统一信用代码91410100752265087K。法定代表人郭杰，董事长。委托代理人张熠航、刘明，河南国银律师事务所律师。原告郑艳灵、郑丽诉被告郑州鑫达实业有限公司（以下简称“郑州鑫达”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑艳灵、郑丽委托代理人郭杰，被告郑州鑫达实业有限公司委托代理人张熠航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑丽、郑艳灵诉称，2010年9月11日，原被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同第二条约定，原告购买被告郑州宏达国际车业广场一区二层A13、A14号商铺，该商品房为现房，面积143平方米，每平方米7500元，价款计1072500元。第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人即原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即2、买受人即原告不退房，出卖人即被告按已付房价款的日1‰向买受人原告支付违约金。并且约定合同签订之日即为交付使用日。2010年9月20日，2010年9月20日，原告支付了上述商铺价款计1072500元，全部付清了房款。原告购买被告上述商铺后，即委托被告租赁经营。但被告截止目前为止，却严重违反了《商品房买卖合同》约定，没有将原告的相关办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益，被告应协助原告办理宏达国际车业广场一区二层A13、A14号商铺的房屋产权证和土地使用权证。被告应自2010年9月12日后的540日，即应从2012年3月4日起至办理完房产证过户手续之日止向原告支付违约金，现只能暂时计算至起诉之日2018年8月1日计2336天，按照原告已付房款1072500元的日1‰向原告支付违约金2505360元，因和原告类似合同起诉被告的其他业主，起诉到法院后，贵院以日1‰过高，酌定为日万分之五，本案中，原告也以日万分之五计算违约金，原告要求被告支付违约金1252680元。原告多次找被告协商办理商铺的房屋产权证和土地使用证事宜，被告均以各种理由予以拒绝，为此，原告特诉至贵院，请求贵院依法裁决。诉讼请求：1、被告完全履行《商品房买卖合同》义务，协助原告办理郑州宏达国际车业广场（宏达国际汽车用品城）一区二层A13、A14号商铺（价款1072500元）的房屋产权和土地使用权的过户手续；2、被告支付原告违约金1252680元（自2012年3月4日起至办理完房产证过户手续之日止，暂计算至2018年8月1日计2336天，以后另计）；3、本案诉讼费由被告承担。被告郑州鑫达辩称，一、被告同意协助原告办理房屋权属过户登记手续，且被告一直积极履行其义务，但根据《不动产登记暂行条例》相关规定，现如今，不动产权证已经取代房屋所有权证与土地使用证，被告已无法协助原告办理房屋所有权证与土地使用证的过户手续，只能协助被告办理不动产权证。因此，原告第一项诉讼请求无法实现，不具有可诉性，贵院应予驳回。二、原告要求被告支付违约金无事实与法律依据。首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房款日十万分之一的标准支付违约金，原告主张按日万分之五的标准计算违约金，无任何依据。且根据相关法律法规，买受人即原告是办理房屋过户登记的责任主体，原告需提交相应的证件、签署相关协议及资料、交纳相应税费等，被告只有协助的义务，在本案中，原告对涉案房屋有拆迁的预期，未与被告就办理房屋权属过户达成一致意见，也没有向被告提供办证所需的资料和证件，也未缴纳相关税费，而非被告责任，被告不应支付违约金。其次，原告与被告于2015年6月6日签订《协议书》，第四条约定“具体办妥的时间以房管局下发房产证的时间为准，乙方对此不持异议，并不再因此追究甲方违约责任”，该协议书是对《商品房买卖合同》中权属证书办理及违约责任条款的变更，且未违反相关法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，现原告起诉要求被告支付违约金于法无据。再次，违约金系补偿性质，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金应不超过造成损失的30%，而本案中，原告无任何损失，也未提供相应证据证明，相反，原告从购买涉案房屋之日就委托被告代为出租，至今一直享受着租金收益。最后，违约金请求权属于债权请求权，权利的主张受诉讼时效的限制，原告主张违约金时已超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求。根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，本院查明如下事实：原、被告于2010年9月11日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：出卖人被告，买受人原告；原告购买被告公司位于郑州宏达国际车业广场一区二层A13、A14房，该商品房建筑面积共143平方米套内面积85.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积57.2平方米；房屋价款按建筑面积计算，该房屋单价为7500元/平方米，总金额1072500元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终面积由房管部门测绘为准，据实结算房款；原告自合同签订之日起首付50万，剩余房款十日内付清；被告应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的日1‰向原告支付违约金；产权期限2007.11-2057.11，合同签订之日即为交付使用日；等等。原告提交的2010年9月20日宏达国际车业广场收据载明：兹收到一区二层A13/14郑艳灵交来商铺房款全款1072500元。被告对原告提交的收据无异议。同日，原、被告签订《委托租赁合同》一份，主要约定：委托方（甲方）原告，受托方（乙方）被告公司，原告将自己购买的上述房屋从2010年9月11日至2020年9月10日委托被告出租经营，被告风险自担，在十年委托期限内，被告应每年向原告支付租金107250元，每季度租金为26812.5元；等等。2015年6月6日，原、被告签订《协议书》一份，主要约定：甲方（即被告）同意以位于金水区××楼××号房屋过户给乙方（即原告）；双方积极配合争取尽早为原告办理金水区××楼××号房屋的《房屋所有权证》，具体办妥时间以房管局下发房产证的时间为准，原告对此无异议，不再因此追究被告违约责任；双方《商品房买卖合同》项下所购房产办理完《房屋所有权证》后，原告不再依据双方在2010年9月11日签订壹份《商品房买卖合同》的任何条款追究甲方的任何法律责任等。被告当庭认可该《协议书》所涉金水区××楼××号房屋即为原、被告于2010年9月11日签订壹份《商品房买卖合同》中原告所购的郑州宏达国际车业广场一区二层A13、A14商品房。原告提交的不动产登记资料查询结果证明（房屋）显示，坐落于金水区郑花路****的不动产产权人为被告，面积5941.16平方米，该房产于2017年4月26日由被告抵押给招商银行股份有限公司郑州分行。本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》、《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，原、被告均应按照合同约定履行义务。原告已经依据《商品房买卖合同》的约定足额交付了购房款，被告应依约协助原告办理案涉房屋的相关登记手续。但涉案房屋所在郑州宏达国际车业广场使用土地性质为仓储，暂不具备分割条件，原告诉求办理过户手续不具备执行条件，本院不予支持。关于违约金，双方于2015年6月6日签订的《协议书》约定“具体办妥时间以房管局下发房产证的时间为准”，该约定内容未明确具体的办证期限。故对原告所诉违约金本院不予支持。但本案系因被告原因导致合同不能履行而引发，应由被告承担诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，之规定，判决如下：驳回原告郑丽、郑艳灵的诉讼请求。案件受理费25401元，由被告郑州鑫达实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张 艳人民陪审员  张美荣人民陪审员  樊红慧二〇一九年八月十五日书 记 员  杨 萌