陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书  (2019)陕01民终9764号  上诉人（原审原告）：李志虎，男，1976年2月6日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：纪玲艳，陕西奉长律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹春喜，男，1973年3月5日出生，汉族，住西安市阎良区。被上诉人（原审被告）：陕西创鑫房地产开发有限公司，住所地西安市经开区东侧、。法定代表人：牛伟星，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩丽媛，女，1997年6月9日出生，陕西创鑫房地产开发有限公司员工，住西安市雁塔区。上诉人李志虎因与被上诉人曹春喜、陕西创鑫房地产开发有限公司（以下简称创鑫房地产公司）合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志虎上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由曹春喜、创鑫房地产公司负担。事实和理由：一、李志虎作为涉案房屋受让人，已继受取得《世茂都商铺租赁合同》中出租人的全部权利义务，有权行使解除权。2017年12月27日李志虎通过银行按揭贷款方式购得位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（即涉案房屋），约定交付日期为2018年3月31日，该房屋已于2016年9月12日由创鑫房地产公司租赁给曹春喜，同日，双方签订《世茂都商铺租赁合同》。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，李志虎已继受取得《世茂都市商铺租赁合同》中出租人的主体资格，享有合同约定的所有权利义务。在曹春喜未依约交纳租金的情况下，有权依据租赁合同约定行使解除权，因此，一审法院认定李志虎无权解除《世贸都商铺租赁合同》之判决明显有误。二、一审法院认定“曹春喜不知涉案房屋已经出售”的事实有误。购房之后，李志虎到涉案房屋已告知曹春喜房屋的出售情况。2019年1月4日本案立案至今曹春喜已承认自己知道该房屋出售，一审法院认定事实有误。三、在明知实际出租人变更时，承租人应当依法将租金交付实际出租人，否则构成违约。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中，李志虎已于2018年3月31日成为实际出租人，依法享有收取租金的权利，而至今未收取任何租金。一审以“因被告创鑫房地产开发有限公司并未直接告知曹春喜房屋已经出售的情况”认定曹春喜并未构成违约，存在明显错误。创鑫房地产公司未将涉案房屋出售情况告知曹春喜系创鑫房地产公司的主观过错行为。不能由于创鑫房地产公司单方过错即认定创鑫房地产公司未依约向李志虎缴纳租金不构成违约。因此，李志虎有权依据《世茂都商铺租赁合同》第5.4条13.1条：“若乙方（曹春喜）未按时向甲方（出租权人）支付保证金、租金、物业管理费或者其他费用的…逾期超过三十日的，甲方（出租人）有权单方面终止合同”的约定行使解除权，并有权要求曹春喜依据合同第5.4条的约定：“按未付款日千分之一承担违约责任”。四、一审关于违约金认定有误，创鑫房地产公司应当依照《世茂都商铺租赁合同》之约定承担违约责任。本案系租赁合同纠纷，未按期缴纳租金的违约责任已在《世茂都商铺租赁合同》第5.4条明确约定：“按未付款日千分之一承担违约责任”，一审法院酌情认定违约金系2000元违背了承租人与出租人之间真实的意思表示。综上，创鑫房地产公司的行为已侵犯李志虎之合法权益，请求二审法院依法判决，支持李志虎之诉求。曹春喜辩称，房租已全部交清，合同系其与创鑫房地产公司所签订，故曹春喜认定创鑫房地产公司系合同相对方。2018年夏天李志虎告知曹春喜涉案房屋归其所有，曹春喜表示把租赁合同的出租人改为李志虎，就把租金交给李志虎，但李志虎后来并未进行更改，故曹春喜不同意李志虎的上诉请求，曹春喜表示只要创鑫房地产公司出具书面意见书同意把租金直接交给李志虎，曹春喜就将租金交给李志虎。租金交纳方式系每个季度交一次，具体租金支付到何时，一般系创鑫房地产公司通知曹春喜，下一次应于9月初交纳租金。创鑫房地产公司辩称，李志虎所称创鑫房地产公司应按照《世茂都商铺租赁合同》约定承担违约责任，无合同、法律依据，不应予以支持。李志虎在接受该房屋租赁条件并购买该商铺后，向承租人提出涨价要求未被允许的情况下，一直拒绝接受承租人租金，且未与创鑫房地产公司办理交付手续，承租人在无法向李志虎支付租金的情况下，只能按原租赁合同约定向创鑫房地产公司支付租金。创鑫房地产公司在收到租金后亦认为不妥，曾多次要求李志虎尽快提供银行账户用于接受租金，但李志虎却以租金过低为由拒绝提供账户，未收到租金的过错方系李志虎。一审法院在无任何证据的情况下，认定创鑫房地产公司存在违约行为实属不当。另，创鑫房地产公司代收租金系因承租人曹春喜与李志虎之间纠纷不能达成一致且李志虎拒收租金。对于收取租金一事，创鑫房地产公司无主观上的占有故意，亦无客观上的使用行为，一审法院将违约金强加于创鑫房地产公司实属不妥。故，创鑫房地产公司在买卖合同、租赁合同履行过程中无任何违约行为，不应承担违约责任，一审法院认定事实缺乏证据及法律支持，应予纠正。李志虎向一审法院起诉请求：1、解除创鑫房地产公司与曹春喜于2016年9月12日签订的租赁合同；2、创鑫房地产公司、曹春喜支付租金106545.6元（房屋总面积163.08平方米，按照市场价值每月80元/平方米计算，自2018年3月31日起至曹春喜搬离房屋之日止，暂计算至2018年12月1日）；3、创鑫房地产公司、曹春喜赔偿逾期支付租金违约金26103.67元（以106545.6元为基数，按照日1‰自2018年3月31日起主张至实际支付之日止，暂计算至2018年12月1日）；4、本案诉讼费由创鑫房地产公司、曹春喜承担。 一审法院认定事实，2016年9月12日，创鑫房地产公司（甲方）与曹春喜（乙方）签订《世茂都商铺租赁合同》，由曹春喜承租位于西安世茂都2-10号门面，租金价格55元/平方米，计租面积163.08平方米，承租期为60个月，自2016年12月1日至2021年11月30日。甲方转让该房屋产权的，乙方如未书面提出购买申请则视为放弃优先购买权，乙方有权依照本合同继续承租，但应当在房屋产权转移时（买卖双方签订商品房买卖合同时）与甲方签订本合同的终止协议，与购买方按照租赁合同条件重新签订房屋租赁合同。另合同约定免租期（2018年3月、4月为免租期）。2017年12月27日，李志虎（买受人）与创鑫房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：李志虎购买创鑫房地产公司开发的位于西安市XX区XX城XX路世融嘉境（世茂都）2幢2单元1层20110号房屋，实测建筑面积共163.08平方米，总价款2004698元；该商品房的租赁情况为出租，租赁期限：从2016年12月1日至2021年12月1日，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归/所有。出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，李志虎办理商业贷款将房屋价款付清，但没有与创鑫房地产公司签署商品房交接单。曹春喜一直租赁该商铺经营。2018年7月后曹春喜陆续向创鑫房地产公司交纳了自2018年5月至2019年2月共计98663.4元租金。李志虎以创鑫房地产公司、曹春喜未向其支付租金为由现诉至法院，称其购买商铺后成为该商铺所有权人，要求解除2016年9月12日曹春喜与创鑫房地产公司签订的租赁合同，曹春喜按照市场价每月80元/平方米支付租金；曹春喜称商铺尚在租赁期间，其可以将后续租金交给李志虎，但还应当按照其与创鑫房地产公司签订的租赁合同租金标准缴纳。另创鑫房地产公司未明确告知曹春喜涉案房屋已出售的情况，也未与曹春喜签订终止协议。创鑫房地产公司称因李志虎与曹春喜关于租金一直未达成一致意见，故没有重新签订租赁合同，且未在公司办理收房手续，未签署房屋交接单，曹春喜的租金只能由其公司代收，李志虎办理完收房手续后，其公司同意将收取的租金98663.4元返还给李志虎。一审庭审中，双方对于创鑫房地产公司收取曹春喜的租金98663.4元无异议。一审法院依法主持调解，因双方各执己见，致调解未果。一审法院认为，曹春喜与创鑫房地产公司2016年9月12日签订的《世茂都商铺租赁合同》及李志虎与创鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。关于李志虎主张解除创鑫房地产公司、曹春喜签订的租赁合同的诉讼请求，因租赁合同履行期间租赁商铺所有权已发生转移，买卖不破租赁，李志虎已实际自涉案商铺交付之日起继受了创鑫房地产公司的出租人身份并同曹春喜形成事实上的租赁关系，现其主张解除创鑫房地产公司、曹春喜之间签订的租赁合同，于法无据，一审法院不予支持。关于原告主张创鑫房地产公司、曹春喜支付其租金106545.6元的诉讼请求，因李志虎已成为实际出租人，其有权要求承租方支付租金，一审庭审中，双方对于创鑫房地产公司在2018年3月30后收取曹春喜98663.4元租金无异议，创鑫房地产公司亦同意返还其代收取的租金，故创鑫房地产公司应当将收取的98663.4元租金返还给李志虎。因创鑫房地产公司并未直接告知曹春喜房屋已出售的情况，且曹春喜已将房租交给创鑫房地产公司，履行了其支付租金的义务，故曹春喜不再向李志虎承担2019年2月20日之前的房租给付义务。李志虎主张应当按照市场价支付租金的请求，因创鑫房地产公司、曹春喜租赁合同形成在先，在租赁期间房屋所有权发生变动，不影响租赁合同的效力，原租赁合同条款对承租人和新房主继续有效，李志虎亦未同曹春喜重新签订新的租赁合同，故李志虎要求创鑫房地产公司、曹春喜按照80元/平方米价格支付租金的诉讼请求，依据不足，不予支持。关于李志虎主张创鑫房地产公司、曹春喜赔偿逾期支付租金违约金的诉讼请求，因创鑫房地产公司在房屋产权转移后实际收取并占有房屋租金，应向李志虎支付占用期间的违约金。根据本案实际情况，结合创鑫房地产公司收取租金的时间、金额，酌情认定2000元。李志虎其余诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条之规定，判决：一、被告陕西创鑫房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将收取被告曹春喜98663.4元租金（截止2019年2月20日前）返还给原告李志虎;二、被告陕西创鑫房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告李志虎违约金2000元；三、驳回原告李志虎的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2952元（原告已预交），由被告陕西创鑫房地产开发有限公司负担2066元，剩余由原告李志虎自行负担。被告陕西创鑫房地产开发有限公司负担部分于本判决生效后五日内给付原告李志虎。本院二审查明，案涉《商品房买卖合同》第五条关于租赁情况中约定“自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有”， 一审判决查明其余事实属实，本院予以确认。另查明，二审审理中创鑫房地产公司与曹春喜一致确认2019年2月20日曹春喜向创鑫房地产公司转账支付案涉房屋2019年5月租金8969.4元，2019年5月28日曹春喜向创鑫公司转账支付2019年6月至8月租金共计26908.2元。本院认为，2016年9月12日，创鑫房地产公司与曹春喜签订《世茂都商铺租赁合同》，由曹春喜承租案涉房屋，承租期自2016年12月1日至2021年11月30日。后，2017年12月27日，李志虎与创鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，并约定创鑫房地产公司应当在2018年3月31日前向李志虎交付房屋，自约定交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归李志虎所有。根据创鑫房地产公司与李志虎关于房屋租赁期间收益的相关约定，案涉房屋自2018年4月起房租收益应归李志虎所有，根据本案一、二审查明事实，曹春喜已将自2018年4月至2019年8月租金共计134541元支付至创鑫房地产公司，现创鑫房地产公司理应将该款项依约给付李志虎。李志虎称曹春喜未向其支付租金已属违约并据此主张解除租赁合同，对此本院认为基于曹春喜已将租金支付至创鑫房地产公司以及李志虎未与创鑫房地产公司签署商品房交接单的情况，本案不足以认定李志虎所称之曹春喜在履行案涉租赁合同中存在构成解除合同情形的违约行为。至于李志虎关于违约金的主张，一审法院酌情创鑫房地产公司支付2000元，尚属适当，本院不再调整。综上，一审判决第二项、第三项应予维持，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初1512号民事判决第二项、第三项；二、陕西创鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向李志虎支付房屋租金收益134541元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2952元（李志虎已预交），由李志虎负担886元，陕西创鑫房地产开发有限公司负担2066元；二审案件受理费5904元（李志虎已预交），由李志虎负担。本判决为终审判决。                    审  判  长    刘      琪                  审  判  员    秦  燕  燕                  审  判  员    师      婷                 二○一九年八月二十六日                  书 记 员  程   姣  1