四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0522民初3303号 原告：武小兰，女，生于1978年7月2日，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：林延江，四川蜀泸律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：泸州正力房地产开发有限公司，住所地：四川省合江县合江镇符节路法院大楼左侧。统一社会信用代码：91510522744664766T。 诉讼代表人：四川长江会计师事务所有限公司，住所地：泸州市江阳区春景路****楼**808至812。统一社会信用代码：91510500708931628N。 委托诉讼代理人：苏首元，四川程信律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 第三人：四川久益建设工程有限公司，住所地：四川省泸州市纳溪区顺江街**楼。统一社会信用代码：915105036969684656。 法定代表人：邹云春。 法定代表人：邹云春，男，生于1969年1月16日，汉族，四川省泸州市人，住四川省泸州市江阳区。 原告武小兰与被告泸州正力房地产开发有限公司、第三人四川久益建设工程有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月30日公开开庭进行了审理，原、被告到庭参加诉讼，第三人无正当理由逾期未到庭，本院依法缺席审理。因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年5月29日第二次公开开庭进行了审理。原告、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武小兰向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即向原告交付合江县荔城大道南1号5层5-1号、5-2号、5-3号、5-4号、5-5号、5-6号、5-7号、5-8号、5-9号、5-10号、5-11号、5-12号、5-13号共13套商品房，并立即为原告办理该13套商品房的所有权转移登记手续。2、要求被告向原告支付至实际交房时止的逾期交房违约金。事实和理由：2015年12月18日，被告以其开发的合江县荔城大道南1号正力·太平洋购物广场的5层1-13号共13套商品房抵付第三人四川久益建设工程有限公司工程款，并按第三人要求将上述商品房与原告签订《商品房买卖合同》，且已网签致原告名下。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年8月10日前向原告交付商品房，否则应按合同约定支付逾期交房违约金；交房后应依法办理产权转移登记手续。但是，合同签订后，被告至今未向原告交付商品房，也未将商品房转移登记到原告名下。原告因此起诉，并提出上列诉讼请求。 被告泸州正力房地产开发有限公司辩称：被告与第三人之间的工程款纠纷目前尚未明确，被告与原告之间无债权债务关系，故不存在以房抵工程款的事实；原、被告签订《商品房买卖合同》的真实意图是担保第三人向原告履行支付工程款的义务，不是原、被告的真实意思表示，属无效的民事行为；即使原、被告间的商品房买卖合同关系有效，现被告已进入破产程序，对于双方均未履行完毕的合同，原、被告均没有通知对方在一定期限内继续履行，按照破产法的规定，双方签订的合同实际上已解除；原告主张的违约金不是实际损失，不属于破产债权，不应得到支持。 第三人四川久益建设工程有限公司述称：第三人承建被告开发的合江县荔城大道南1号正力·太平洋购物广场，被告未向第三人足额支付工程款，遂以本案所涉13套商品房折抵工程款的方式向第三人支付工程款；因第三人欠案外人四川华展物资有限公司钢材款，又将该13套商品房直接抵付给四川华展物资有限公司，四川华展物资有限公司则以原告武小兰的名义与被告签订《商品房买卖合同》。以上情况均属实。 经审理查明：第三人承建被告开发的合江县荔城大道南1号正力·太平洋购物广场，被告未向第三人足额支付工程款，遂以本案所涉合江县荔城大道南1号5层5-1号、5-2号、5-3号、5-4号、5-5号、5-6号、5-7号、5-8号、5-9号、5-10号、5-11号、5-12号、5-13号共13套商品房折抵工程款的方式向第三人支付工程款；因第三人欠案外人四川华展物资有限公司钢材款，又将该13套商品房直接抵付给四川华展物资有限公司。2015年12月18日，四川华展物资有限公司以原告武小兰的名义与被告签订上述13套商品房的《商品房买卖合同》，并办理了网签登记。2016年6月21日，被告向原告出具13张收据，载明收到原告的购房款共10279250元。每张收据中均特别注明“以资抵四川久益建设工程有限公司工程款”。《商品房买卖合同》约定：付款方式为一次性付款；出卖人应当在2016年8月10日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过90日，则自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。房屋交付期限届满后，被告一直未能向原告交付房屋。2018年5月28日，泸州市龙马潭区巨峰小额贷款股份有限公司以本案被告不能清偿到期债务为由向本院申请对被告公司进行破产重整。本院于2018年6月8日作出（2018）川0522破申3号民事裁定书，裁定受理了泸州市龙马潭区巨峰小额贷款股份有限公司对本案被告的破产重整申请。至破产重整受理日至今，本案所涉房屋仍处于在建状态，且整个正力·太平洋购物广场项目自2018年2月起即处于停工状态，并一直持续至今。该项目何时能开始续建、何时能交付使用也不能确定。 上述事实，有本案所涉13套房屋的《商品房买卖合同》、被告向原告出具的收到购房款的13张收据、四川华展物资有限公司出具的确认书及《钢材购销合同》、原告填写的债权申报表、被告破产重整管理人出具的《关于网签到武小兰名下13套房屋现状及后续发展趋势的情况说明》等证据在卷佐证，证据来源合法，内容真实，本院予以认定，并对上述事实予以综合确认。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是因原、被告及第三人三方之间的债权债务关系转换而形成的，被告对此已明确的在购房款收据上进行了确认，该13份《商品房买卖合同》应是原、被告在平等自愿的基础上签订，内容不违反法律法规的强制性规定，故是合法有效的。被告辩称原、被告签订《商品房买卖合同》的真实意图是担保第三人向原告履行支付工程款的义务，不是原、被告的真实意思表示，属无效的民事行为，被告对这一主张未提供任何证据证明，不能成立。合法有效的合同对原、被告均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据原、被告及第三人三方之间债权债务关系的转换，原告实际上已向被告支付了全部13套房屋的购房款共10279250元，原告已按约履行了合同义务。被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋，已构成违约。因本案所涉房屋未修建完毕，自2018年2月起停工至今，2018年6月8日，被告公司已进入破产重整程序，整个正力·太平洋购物广场项目何时能开始续建、何时能交付使用不能确定。审理中，经本院释明，原告不愿以一般债权或者工程款债权向被告管理人申报，仍坚持交付房屋的诉讼请求。本院认为，因被告事实上无法在可确定的期限内向原告交付房屋，故原告要求被告立即交付房屋并办理所有权转移登记的诉讼请求不能得到支持。被告认为其已进入破产程序，对于双方均未履行完毕的合同，原、被告均没有通知对方在一定期限内继续履行，按照破产法的规定，双方签订的合同实际上已解除。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”该条规定的可解除或者可视为解除的合同是双方均未履行完毕的合同，本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已全部履行了合同义务，故不能适用该条规定，被告所持合同已实际解除的主张不能成立。原告主张的违约金与房屋交付行为密切相关，在房屋事实上可交付时，原告一并向被告主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决如下： 驳回原告武小兰的诉讼请求。 案件受理费83936元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  吴 宏 人民陪审员  王晓玲 人民陪审员  李洪云 二〇一九年八月十五日 书 记 员  林 娟