河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终1457号上诉人（原审原告，案外人）：崔占义，男，1966年10月27日出生，汉族，住张家口市桥**。被上诉人(原审被告，申请执行人)：张树兰，女，1955年8月6日出生，汉族，住沽源县。委托诉讼代理人：梁文杰，河北震河律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：胡野，男，1988年1月10日出生，汉族，农民，住沽源县。上诉人崔占义因与被上诉人张树兰,原审第三人胡野执行异议之诉一案，不服河北省沽源县人民法院（2018）冀0724民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔占义，被上诉人张树兰的委托诉讼代理人梁文杰到庭参加诉讼，原审第三人胡野没有到庭。本案现已审理终结。崔占义上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原诉讼请求，一、二审诉讼费由张树兰承担。理由是：崔占义与胡野的房屋买卖不存在任何担保借贷关系，不适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，原审以该条认定双方以物抵债无效属适用法律不当。之前胡野向崔占义借钱，无力归还时用房屋作价抵给崔占义以偿还债务，属以物低债的行为。借钱时，胡野并没有以该房屋提供但保，双方也没有签订任何担保协议。借钱在前，以物抵债在后，但原审错误的认为，双方的借款是但保借款，违背了客观事实。原审适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条也是错误。双方的房屋买卖价格不属于明显低于市场价的情况，原审对这一事实的认定没有事实和法律依据。沽源恋家房屋中介服务中心与沽源县家帮房屋中介中心虽都证明沽源县东围子2016年的房价是每平米3000至3300元，2017年是3800至4000元，但崔占义买的是2011年的旧房，不能与新房的市场价相比较。该房价应当由有资质的评估机构进行评估，不能由没有资质的房屋中介进行确定。原审还认为崔占义与胡野有亲属关系，不排除胡野归还了房贷后将收据给了崔占义的可能性，但事实上崔占义手中除胡野归还房贷的收据外，还有房屋买卖合同等证据，能够证实崔占义已买下了该房。《中华人民共和国共和国》民事诉讼法第六十九条规定，经法定程序公证证明的法律事实文书，人民法院应当作为认定事实的根据。但是原审没有相反的证据推翻崔占义与胡野的买卖公证协议，未对公证文书的合法性给予否定，就武断地否定了双方的房屋买卖关系，违反了上述法律的规定。张树兰辩称，该房原来有房本，当时抵押在银行，由于购房合同原件和购房发票在向张树兰借款时抵押给了张树兰，所以过不了户。在一审中崔占义及其委托代理人称他们在张家口市住，并且房屋水、电、暖气费全是胡野交的，20万元是代胡野偿还了赌债，并不是购房款，崔占义与胡野确实是亲属关系。崔占义在一审中提出诉讼请求：1、撤销沽源县人民法院的(2018)冀0724执异I4号执行裁定书；2、解除对崔占义所买下的沽源县的查封；3、诉讼费用由张树兰承担。理由是：2017年8月2日，崔占义通过以物抵债的方式，以20万元的价款购买了第三人胡野的坐落于沽源县，并在沽源县公证处进行了公证。同时，胡野和妻子师慧芬委托刘彪办理过户手续。2017年8月4日，崔占义将全部房款交清，并实际占有了该房至今。但因开发商未交回土地使用证。一直未办成过户手续。2018年4月21日，沽源县人民法院应张树兰的申请以(2018)冀0724民初498号民事裁定将上述房屋查封。崔占义随即以案外人身份提出执行异议。第三人胡野不反对崔占义的执行异议。沽源县人民法院于2018年9月8日，以(2018)冀0724执异14号执行裁定。驳回了崔占义的执行异议。张树兰在一审中辩称，崔占义诉状中所称以物抵债的方式取得房屋，违反了法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。诉状中称2017年8月4日崔占义交付了全部房款，但在公证书、购房合同中称是2017年6月支付全部房款明显前后矛盾，以物抵债又何来支付房款一说。张树兰起诉前胡野一直在该房内居住，不存在崔占义所说2017年8月4日实际占有该房。如果崔占义购买了该房支付了20万元的房款，胡野应当将购房合同、发票、房本原件交由崔占义保管。如果崔占义既不能提供2017年6月购房合同，也不能提供当日支付房款的转账记录，说明双方不存在购房的真实交易。崔占义与胡野是以物抵债，该债务是否真实存在不得而知。如果存在，那么崔占义享有的就是一般债权，对该房屋并不享有物权，即使抵债协议已履行完毕，由于未办理物权变更登记，崔占义仅享有普通债权请求权，而不能直接获得该房屋的所有权，所以胡野将该房屋以物抵债的行为不能排除法院的强制执行。首先，根据《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定，尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》但该合同并不是合法有效的，即使作了公正但1503、984、983号公证书并不能证明崔占义与胡野房屋交易情况，更不能证明房子已实际出售。崔占义在起诉状中自述是2017年8月2日以物抵债购买了争议房屋，但公证书记载为2016年7月购买该房，崔占义当庭提供的合同系后补合同且该合同与其陈述的时间均不一致。其次，双方当事人签订《商品房买卖合同》即使做了公正也并不导致抵押权的成立，却在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。第三，根据《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》第二十八条（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定，崔占义并未提供证据证明其合法占有了该不动产，崔占义当庭提交水、电、暖交费凭证记录交款人均为胡野，说明该房屋一直由胡野居住并使用，且崔占义当庭陈述自己在张家口桥西居住。以上可以说明崔占义并未占有该不动产。第四，根据《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》第二十八条（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；984、983号公证书并不能证明崔占义实际支付了房款，984号公证书中崔占义与胡野称是2016年7月交付的房款，但在开庭时崔占义当庭提交的收条为2017年8月4日收取的房款，起诉状中又自述是2017年8月2日以物抵债实际并未支付过房款；以上崔占义提供的证据说明崔占义实际并未支付过购房款且当庭也未出示银行的转账或取款记录来证明其支付房款情况；崔占义当庭提交的银行还款凭证记录还款人为胡野，并不能证明是购房款且崔占义当庭陈述实际并未支付过房款，只是代胡野偿还了赌债，胡野当庭也称该笔从银行贷出的款项用于赌博。第五，根据最高院人民法院《关于人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，非因买受人自身原因未办理过户登记，但实际崔占义及胡野明知购房合同及购房发票原件均在张树兰丈夫王润富手中导致无法办理过户，且崔占义及胡野明知该房抵押贷款是无法办法过户手续的主要原因；房屋管理部门提交的证明无法办理房本，但崔占义当庭又提交了该房屋登记在胡野名下的房本，所以对于崔占义主张非自身原因未办理过户登记不能认可。第六，参照最高院人民法院《关于人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，购买与被执行人恶意串通，以明显不合理低于市场价格购买被执行人的不动产或者伪造交付房款证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。张树兰提交两份房屋中价证明足以说明崔占义所称20万的房屋价格明显低于市场价。崔占义与胡野当庭陈述双方为亲戚关系，系在法律上有利害关系。双方是否以物抵债，该债务是否真实存在经审理仍然不得而知。如果存在，那么崔占义享有的就是一般债权，对该房屋并不享有物权，即使抵债协议已履行完毕，由于未办理物权变更登记，崔占义只享有普通债权请求权，而不能直接获得房屋的所有权，所以胡野将房屋以物抵债的行为不能排除法院的强制执行。从房屋来源看，涉案房屋崔占义及胡野均想通过以房抵债方式来阻止执行，但在这转让法律关系中，权利转让人并未依法办理物权变动登记。退一步而言，即使抵债协议已履行完毕，由于未办理物权变更登记，所以崔占义对案涉房屋享有权利的主要性质应为债权上的权利。其次，崔占义继受取得的法定公示要件尚未达成，因此案涉房屋的物权并未发生变动。崔占义主张之权益系因以物抵债而产生的普通债权请求权，而不能直接获得涉案房屋的所有权。第七，根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；《中华人民共和国物权法》第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；《中华人民共和国物权法》第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。崔占义因以物抵债而产生的民事权益仍属债权范畴，并未产生任何物权范畴的民事权益。而且，崔占义并未向人民法院提交实际占有案涉房屋的证据，亦不能产生对外公示物权的效力。故崔占义对案涉房屋不享有物权期待权。房屋属于不动产，根据我国民法通则和相关法律的规定，不动产物权的转移，系采取登记要件主义，同时以登记为不动产物权的公示方法；现该房屋登记在胡野名下。第三人胡野在一审中述称，崔占义说的都是事实，其把房屋卖给了崔占义，并且公证。崔占义在一审中提交以下证据：一、1、（2017）沽证经字第983公证书；2、（2017）沽证经字第984公证书；3、（2017）沽证经字第1503公证书，主张其通过以物抵债的方式购买了诉争房屋，胡野委托刘彪办理过户手续，胡野妻子师慧芬同意委托刘彪办理过户手续，买房时间是2017年8月2日；二、1、胡野为崔占义出具的收条；2、崔占义为胡野给付银行贷款的凭证；3、异议申请书的补充材料；4、崔占义交水、电、取暖费的凭证；5、诉争房屋的产权证一份。主张崔占义于2017年8月4日之前已交清的房款，崔占义交完房款的同时占有、使用该房屋，胡野已将房产证交给了崔占义；三、沽源县不动产管理中心情况说明一份，主张未办理过户手续不属崔占义过错；四、（2018）冀0724民初498号裁定书一份，主张法院查封该房屋的时间是2018年4月21日，在崔占义购买、交钱、占有之后。张树兰质证称，对公证书注明的买卖合同三性不认可，该买卖合同中没有说明2016年7月前是否支付房款。该合同签订日期是2017年8月2日，明显与事实不符。任何人买房时都必须在第一时间订立购房合同，该合同是后补的。对于当时的购房情况不认可。且该合同与崔占义诉状中陈述不一致，该合同说是房屋价款20万，合同中说是以物抵债，实际上没有付房款，对于983号公证书，只能证明2017年8月双方签订该份买卖合同，并不能证明房屋实际买卖情况，更不能证明已付房款和实际居住情况。对于984号公证书，三性不认可，该公证书只能证明2017年8月2日是视频通话，并不能证明崔占义已经实际购买该房和实际支付房款。对其工作记录三性不认可，工作记录中出示房屋所有权证书，存有异议，因为该公证书未附有胡野和开发商签订的购房合同、发票及房本。对于1503号公证书三性不认可，该公证书只能证明2017年8月2日胡野在委托书上签字按手印，并不能证明房子的实际买卖情况，对于三份公证书只能说明2017年8月2日的情况，并不能证明2016年7月2日的情况。对收条三性不认可，正常的实际情况收到款项出具一张收条，而崔占义提交了两张收条原件。2017年8月4日出具的收条，就应该收到钱，984号公证书是2016年7月给付的房款，而崔占义诉状中称2017年8月2日以物抵债，又称2017年8月4日给付的房款，崔占义自己对交付房款的就有三种说法，所以对三性不认可。对银行还贷凭证真实性、合法性无异议，关联性有异议，该凭证只能证明胡野向信用社偿还了贷款，和本案没有关联性，不能证明原告交付了房款。对异议补充材料三性不认可。异议补充材料实际崔占义与胡野是借贷关系，根据物权法186条，根据最高法院民间借贷解释第24条，崔占义对胡野只享有普通债权，而不享有对房屋的物权。该材料违反强制性规定。该三张收据证明2017年7月17日胡野在该房中居住，并不能达到崔占义的证明目的，因为交款单位是胡野。对该房本的真实性无法核实。胡野当时和张树兰借款时把他项权证中登记时间为2013年3月14日，该房本中登记时间2013年3月13日，给张树兰的他项权证有抵押，法庭提交的房本没有抵押登记，购房合同显示购买该房屋是分期付款，贷款期是40个月，该房本原件中没有显示，该房本中没有钢印。对房本的真实性不认可。张树兰提交以下证据：1、2014年8月16日、2014年9月4日借款合同各一份，胡野以借款的形式将该房屋抵押给张树兰丈夫，依据法律申请执行；2、00016947号他项权证复印件，胡野在借款时交付我方，该房屋在借款时还是在抵押状态；3、2013年3月8日不动产发票，该原件都是借款是交于张树兰手里保管。没有不动产发票，房屋不可以过户；4、购房合同原件，证明胡野当时知道这些原件在张树兰手中保管。崔占义质证称，不认可胡野和张树兰借款的时候把合同张树兰被告，而且张树兰有要求法院直接拍卖的权利。物权法和担保法都有明确规定，房屋抵押必须到有关部门办理登记，未办理登记不生效。当时胡野仅把这些材料交于张树兰是不生效的，张树兰直接申请拍卖该房屋是违法的。张树兰以他项权证证明当时房屋是抵押状态，他项权证明确显示已经抵押给银行。该房屋事实上在按揭抵押中。崔占义拿现金替胡野把贷款交清，从银行取出房本。这一过程完全符合法律规定。崔占义买胡野的房屋以后需要胡野配合办理过户手续，原来的购房发票在胡野手里，胡野把发票交于别人，崔占义不知道。如果办理过户手续过程中，需要发票，那么胡野应该无条件的提供。张树兰与胡野的房屋抵押合同是无效的，那么张树兰再扣留胡野的这些资料就是违法的，即到现在为止这些资料没有用。胡野述称，其向王润富借款时，把购房合同、首付发票抵押给王润富。第一次借款9万元，第二次借款5万元，共借款14万元。2014年第二次借款时给了张树兰不动产发票。在起诉中达成调解协议，胡野余欠王润富25万元。王润富和张树兰是夫妻关系，王润富已经去世。当时没有给他们他项权证书。该房屋是胡野2011年3月10日和开发商签订的购房合同，房总价15.4735万元。2013年3月8日实际交付16.6359万元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、2014年8月16日和2014年9月4日胡野向张树兰的丈夫王润富分别借款97000元和50000元。并用胡野自有房屋沽源县桥东路路北聚馨苑住宅小区3-2-502约定了抵押，胡野交于王润富房屋他项权利证书复印件和销售不动产统一发票(代开)原件。因不能还款，双方在诉讼中达成调解。之后进入执行程序。二、2011年3月11日胡野与沽源县远东房地产开发有限责任公司签订购房合同，购买了3-2-502住宅楼，建筑面积97.44平方米，每平方米1588元。后在胡野的岳母中介下，2017年8月3日崔占义与胡野签订该房屋买卖合同，胡野以20万元将该房屋转让给崔占义，并说明已于2016年7月将购房款全部给付胡野。2017年8月4日在沽源县公正处对该买卖合同进行公证。在诉状中崔占义陈述，2017年8月4日崔占义将全部房款交清，并实际占有了该房至今。没有办理过户手续。对张树兰的执行提出异议，被驳回。三、2017年7月27日崔占义陈述为胡野归还了沽源县西辛营乡农村信用社的贷款19万多元（但票据显示15万元和36034.75元的利息，还款人为胡野）。并拿回聚鑫北苑小区3-2-502的房本，即房屋确权证书。以此款作为购房款。但无证据证明实际出款人是谁。四、2018年11月14日沽源县恋家房屋中介服务中心证明：沽源县东围子聚鑫北苑区域2017年上半年五楼的成交价在3800-4000元左右；2018年11月15日沽源县家帮房屋中介中心证明：沽源县东围子聚鑫北苑区域2016年下半年五楼的成交价在3000-3300元左右；据此，该房屋在2016年正常价格以最低价应为97.44平方米乘以每平方米3000元，应为292320元。在2017年应为370272元。五、胡野是案外人崔凤梅的女婿，崔凤梅是崔占义的姑姑。一审法院认为，崔占义为胡野归还贷款，并拥有第三人胡野的房屋，已构成以物抵债行为。违反了最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的人民法院裁定驳回起诉。”和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”又因崔占义和胡野为亲属关系，而且胡野之前有对外债务，崔占义又以明显低于市场价购买胡野的房屋；从另一方面，对是否是由崔占义为第三人归还借款的事实，从崔占义提供的所有证据来看，没有排除其他可能性，比如有可能第三人用自己的钱归还借款后再把收据递给崔占义。综上，实属崔占义和其妹夫胡野恶意串通损害第三人利益的行为。符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，崔占义的买卖合同应属于无效。崔占义对第三人胡野应享有债权的请求权，没有取得对该房屋的所有权。应该请求第三人胡野归还借款。并享有对第三人胡野的拍卖物房屋的受偿权利。故崔占义对涉案房屋享有的权利并不足以排除人民法院的强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定判决，驳回原告崔占义的诉讼请求。案件受理费100元，由原告崔占义负担。本院查明事实与一审法院查明事实相同。本院认为，崔占义在《崔占义异议之诉材料的补充说明》中自认，2015年10月，胡野被放高利贷者扣押，其妻向崔占义借款10万元。后由崔占义作担保，以胡野之妻施惠芬的名义借款10万元。2016年7月胡野岳母称胡野卖房，崔占义出于收回借款的目的决定买房，并还清了胡野在信用社的贷款，赎回了胡野抵押在信用社的房本。2017年8月崔占义与胡野一起办理了房屋买卖合同并办理公证。崔占义在二审庭审中也自认之前借给过胡野好多钱。一审卷中第二十七页《贷款本金利息收回凭证》载明，归还本金150000元结欠利息36034.75元。崔占义称该款是其代胡野归还的银行借款，也是其向胡野购房的购房款。但该还款本息并不是购房合同中约定的200000元。且崔占义称是以35万元的价格买的涉案房产，但其与胡野的买卖合同中约定的房价是20万元。根据以上事实，崔占义是以收回贷款的目的购买了涉案房产，收回借款才是其真实目的。公证书也只公证了签订合同的过程，不能证明其真实目的是购房。一审法院驳回崔占义的诉讼请求并无不当综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由崔占义负担。本判决为终审判决。审判长  王艳龙审判员  姜 兵审判员  牟 键二〇一九年八月二日书记员  王璐璐