广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初157号 原告：周锐，女，1974年1月2日出生，汉族，身份证登记地址：广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：杨炳忠，广西金益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伯康，广西金益律师事务所律师。 被告：潘泽新，男，1966年3月20日出生，汉族，身份证登记地址：江西省上饶市鄱阳县。 第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：广西南宁市星光大道238号玫瑰园四期一区3号楼1层3-47号铺面1号，统一社会信用代码91450103690232510J。 法定代表人：梁锡伟,该公司董事长。 委托诉讼代理人：庞伟彪,该公司员工。 委托诉讼代理人：温家庭,该公司员工。 第三人：广西大唐世家投资有限公司，住所地：广西南宁市邕宁区龙福路2号大唐世家8#楼2层，统一社会信用代码91450100083640221A。 法定代表人：陈超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁永军,该公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行，住所地：广西南宁市青秀区双拥路36号综合楼，统一社会信用代码914501037087383348。 法定代表人：黄绍仑,该行行长。 原告周锐与被告潘泽新、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（简称辉煌公司）、第三人广西大唐世家投资有限公司（简称大唐公司）、第三人中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行（简称农行南湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案，依法适用普通程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理，原告周锐及其委托诉讼代理人杨炳忠、第三人辉煌公司的委托诉讼代理人庞伟彪、温家庭，第三人大唐公司的委托诉讼代理人梁永军到庭参加诉讼，被告潘泽新、第三人农行南湖支行未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告、被告潘泽新、第三人辉煌公司于2018年4月28日签订的《房屋买卖合约》为有效合同；2.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年4月28日，由第三人辉煌公司（中介方）居间促成，原告与被告、第三人辉煌公司签订了一份《房屋买卖合约》，就原告购买位于南宁市邕宁区大唐世家20号楼1单元1401号房达成一致意见。《房屋买卖合约》就定金的支付方式、首付款的支付、余额的支付。以及有关查档、解押、过户手续的办理方式、违约责任、争议解决等事项进行了约定。《房屋买卖合约》签订后，原告依约履行了自己的义务，包括向被告转入汇款让其支付第三人农行南湖支行的按揭贷款、向被告交付定金、交付房款等。2018年11月份，原告突然被告知，由于被告拖欠第三人农行南湖支行的按揭贷款而被诉讼至南宁市青秀区人民法院，原告在惊诧之余依法向受理案件的南宁市青秀区人民法院申请以第三人身份参加诉讼，但未有得到答复。原告认为，原告向被告购买的涉案房屋为被告从第三人（即开发商）大唐公司购买的，虽未取得房屋所有权证，但法律未有禁止此类交易。同时，涉案房屋虽办理有银行按揭贷款，但是根据《中华人民共和国物权法》以及最高人民法院审理民事案件会议纪要等相关规定，《房屋买卖合约》是各方真实意思表示，未违反法律、法规之强制性规定。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求人民法院支持原告诉讼请求。 原告向本院提供的证据：1.《房屋买卖合约》，拟证明原告、被告以及第三人辉煌公司存在房屋买卖关系，原告向被告购买本案涉案房屋；2.《南宁市商品房买卖合同》，拟证明被告购买涉案房屋来源是由被告向第三人大唐公司购买取得；3.《个人购房担保借款合同》，拟证明被告按揭贷款购买涉案房屋；4.收款收据、收条、转账电子回单等，拟证明原告支付相应的购房定金、购房款等；5.转账电子回单，拟证明原告支付一部分按揭贷款； 6.收款收据，拟证明原告支付装修垃圾清理费；7.委托书，拟证明原告办理涉案房屋装修开通燃气水电等事宜。 被告潘泽新在答辩期间内未进行答辩，在举证期间亦未提交证据。 第三人辉煌公司陈述，对原告的诉讼请求以及事实均没有异议。 第三人辉煌公司提交证据不动产档案查询告知单，拟证明第三人辉煌公司已经告知原告截止2018年4月11日涉案房产存在抵押。 第三人大唐公司陈述：1.确认原告和被告双方签订的《房屋买卖合约》无效，涉案房产未办理不动产权证，还存在抵押，且第三人大唐公司仍为涉案房产提供连带担保责任，第三人辉煌公司明知上述情况仍促成原告和被告签订《房屋买卖合约》，原告、被告和第三人之间存在恶意串通的行为，损害到第三人大唐公司的利益。根据《中华人民共和国合同法》的规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。2.即便原告和被告双方签订的《房屋买卖合约》合法有效，但仅能体现原、被告双方存在债权债务关系，根据合同相对性原则，《房屋买卖合约》的效力仅及于原被告之间，对第三人大唐公司并不具有法律约束力；3.原告、被告上述的买卖行为并未导致物权发生变动，该房屋物权仍归属于第三人大唐公司。 第三人大唐公司在举证期间内未提交证据。 第三人农行南湖支行在答辩期间内未进行陈述，在举证期间亦未提交证据。 经本院依法传票传唤，被告潘泽新、第三人农行南湖支行无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论等诉讼权利。 经庭审举证质证，关于原告提交的证据，第三人辉煌公司均无异议，鉴于第三人大唐公司对证据2、4、5均无异议，故本院对证据2、4、5予以确认；鉴于第三人大唐公司对证据1、3、6的真实性均无异议，故本院对上述证据真实性予以确认；对于证据7，与本案没有关联性，本院不予采纳。关于第三人辉煌公司提交证据不动产档案查询告知单，经本院依法核实，与本案具有关联性，予以采纳。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下：2018年4月28日，原告周锐（买方）、被告潘泽新（卖方）、第三人辉煌公司（经纪方）签订了《房屋买卖合约》，主要约定买卖双方独家委托经纪方促成位于南宁市邕宁区大唐世家20号楼1单元1401号的买卖事宜。成交价为700000元（此成交价：包含该物业所有房款及现有己缴交之相关费用（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费、物业维修基金、电话初装费及入住费用）。卖方收到买方支付房款共计260000元，当日交付买方使用物业。同时三方约定其他事项:1、在签署本合约当天，买方己知悉该物业的所有权人（卖方）来签署本合约当天只持有与广西大唐世家投资有限公司(以下简称“开发商”）签署的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《契税完税证明》等原件来签署本合约,并知悉该宗交易是到该物业的开发商处办理好卖方的《不动产权证书》后再办理申报缴税及产权过户等购房手续，且买方同意在签署本合约的同时，同意向卖方支付定金。卖方须保证提供该物业所有证件的真实有效性。否则因此产生的一切法律责任及经济纠纷由买卖双方各自承担，与经纪方无关。2、卖方在收到开发商的办证通知后的5个工作日内，必须到该物业的开发商处申请办理《不动产权证书》等手续（具体出新证时间以有关部门规定为准）……。……。9、由于卖方该物业还欠银行按揭贷款（欠银行贷款以银行最终结果为准）……。11、该宗交易买卖双方同意办理好卖方的《不动产权证书》后再办理银行提前还款手续，且买卖双方在签定本合约之日起，卖方的银行按揭抵押贷款在还未申请解押前，该物业从2018年5月1日起卖方该物业每个月的银行按揭贷款由买房负责月供偿还（且买方每个月负责偿还月供产生的利息由买方负责，偿还的本金由卖方负责）……。12、从2018年5月起每月29日前买方将月供3630元支付至卖方指定该物业的贷款银行扣款账户上……。上述合同签订后，原告按照约定支付了被告共计260000元，同时，原告在2018年5月至2018年11月期间每月支付3630元给被告，被告亦交付了涉案房产给原告。原告认为被告拖欠第三人农行南湖支行的按揭贷款而被诉讼至南宁市青秀区人民法院。原告为维护其合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持其全部诉讼请求。 另查明，2016年3月23日，被告与第三人大唐公司签订《南宁市商品房买卖合同》，购买第三人开发的位于南宁市邕宁区大唐世家20号楼1单元1401号房屋。被告为此向第三人农行南湖支行办理按揭贷款，并在2018年4月11日之前办理了抵押登记，抵押权人为第三人农行南湖支行。 本院认为：原告周锐、被告潘泽新、第三人辉煌公司于2018年4月28日签订的《房屋买卖合约》，系各方的当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认上述合同合法有效。在本案中，首先，虽然涉案房屋存在抵押、未办理不动产权证情形，但是法律、法规并未禁止性规定上述情形下不能进行房产交易，因此，涉案房屋存在上述情形并不影响原告和被告签订《房屋买卖合约》的合同效力。其次，根据《房屋买卖合约》约定的其他事项内容可知，均是各方真实意思表示一致的结果。原告周锐在签订合同时知晓涉案房屋存在抵押、未办理不动产权证的情形，原告与被告签订《房屋买卖合约》时，双方对可能出现的风险均已经具有相当预见性，但是对于上述合同风险并未损害到国家、集体或者第三人的利益。最后，鉴于第三人大唐公司未提供证据证明因原告、被告及第三人辉煌公司存在恶意串通损害到其利益，故关于第三人陈述原告与被告签订《房屋买卖合约》损害到其合法利益的意见，本院不予采纳。综上，原告周锐、被告潘泽新、第三人辉煌公司于2018年4月28日签订了《房屋买卖合约》合法有效。 依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告周锐、被告潘泽新与第三人辉煌公司于2018年4月28日签订的《房屋买卖合约》合法有效。 案件受理费200元，由被告潘泽新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林子焜 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  陆明湖 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  陆晓宁