四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3426民初1236号 原告：四川省广频物业管理有限责任公司。 住所地:西昌市石塔街****，统一社会信用代码：91513401MA62H5ME0C。 法定代表人：江勇。 委托诉讼代理人：何建国，男，1964年10月22日出生，住四川省会东县鲹鱼河镇德馨家园小区**（代理权限，特别授权）。 委托诉讼代理人：陶全兵，四川毫达（凉山）律师事务所律师（代理权限，一般代理）。 被告：李国林，女，1980年2月18日出生，，住四川省会东县 委托诉讼代理人：孔令华，男，1973年1月7日出生，，，住四川省会东县代理权限特别授权）。 原告四川省广频物业管理有限责任公司（以下简称：广频物业公司）与被告李国林物业服务合同纠纷一案，本院2019年6月10日受理立案后，依法适用简易程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何建国、陶全兵，被告李国林委托诉讼代理人孔令华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2014年至2018年6月30日物业管理费及垃圾清运费共计2114.40元；2.判决被告支付滞纳金1337元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系德馨家园经济适用房3栋1单元6楼02号房屋的业主。原告会东分公司2010年起与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告会东分公司为被告提供物业管理服务。被告应当按照合同约定缴纳物业管理费、停车管理费以及其他费用，但被告自2014年一直未按时缴纳物业管理费、垃圾清运费，至2018年6月30日共欠付物业费、垃圾清运费用共计2114.40元。原告会东分公司多次催收未果。故原告诉至人民法院，请求判如所请。 被告李国林委托诉讼代理人答辩称，在2010年答辩人不签订合同不拿钥匙的协迫下，与被告答辩人签了为期3年的合同，在履行合同中，被答辩人违反物业合同及物权法、合同法的规定，不与答辩人沟通、协商。在三年期满后，被告答辩人就未与答辩人签订合同，而强制占有小区进行管理，但物业管理一片混乱，大小门形同虚设，甚至出现各住户门边做记号，疑是盗贼所为，，住户多次反映投诉无任何改进。被答辩人没有对物业合同和国家物业管理规定中对物业管理的事项和义务。未对公共设施、设备尽到维保养义务、改造、降低品质。德馨家园小区期间存在业主车辆不能停放、消防通道被堵塞，运输爆炸物品的车辆停放在小区内，给小区安全造成隐患；小区门卫名存实亡，造成住户财产（自行车2辆、皮球1个）被盗事件；部分路灯长期不能正常照明；擅自提高收费标准等现象，以上种种情况明显与合同约定的服务内容不符合，答辩人在不得已的情况下，采取拒交物业费的方式敦促被告答辩人作出改进复务。请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。 原、被告围绕各自的诉讼请求、答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对原、被告无异议的证据：广频物业公司会东分公司通知及通告、会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组通知、2018年6月30日前欠费人员名单（部分），本院予以确认并在卷佐证。原、被告对对方举出的其他证据均互有异议，本院认定如下： 1.原告营业执照记载信息与全国企业信息公示网登记信息一致；有限责任公司变更登记申请书及附件加盖西昌市市场监督管理局登记档案查询专用章，应当认定上述证据具有真实性、合法性；以上证据反映了西昌广平物业管理有限责任公司经营范围、2013年4月27日申请变更名称为四川省广频物业管理有限责任公司等情况，上述信息与认定原告与本案纠纷是否具有利害关系关联，本院对以上证据的证明力予以确认。 2.《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》（以下称《物业管理合同》）加盖会东县德馨家园第一届业主委员会印章、广频物业公司会东分公司印章，具有真实性；广频物业公司会东分公司是经依法登记成立的分支机构；《物业管理条例》第十五条第二项规定“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责:(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同;”可见业主委员会有权与原告签订《物业管理合同》，因此该项证据具有合法性。《物业管理合同》内容与原告主张、被告辩解意见关联，本院对此项证据的证明力予以确认。 3.会东县城镇规划建设领导小组办公室《会东县城北第一期经济适用房建设相关资料选编》由会东县城镇规划建设领导小组根据工作内容制作，具有真实性、合法性；记载的关于德馨家园小区业主委员会选举情况、物业管理服务选聘情况与《物业管理合同》内容关联，本院对该项证据的证明力予以确认。 4.原告会东分公司工作人员签到表、保安人员出勤表虽具有真实性、合法性；但该项证据反映的是原告会东分公司日常运营过程中人员管理情况，未记载原告履行物业管理服务内容、质量情况，因此签到表、出勤表与本案待查明案情：原告履行物业管理情况不关联，本院对该项证据的证明力不予确认。 5.《关于物业管理工作移交的通知》加盖会东县德馨家园第二届业主委员会印章，虽具有真实性、合法性；但该通知系针对原告作出，应当向原告送达后才产生应有效力。庭审中原告否认收到该通知，被告也未举证证明向原告送达了通知，因此本院对该项证据与被告主张“曾于2018年1月10日要求原告停止物业管理服务，移交相关材料、设施”的意见是否具有关联性不能核实，故本院对该项证据的证明力不予确认。 6.被告李国林委托代理人提交了下列证据：《关于物业管理工作移交的通知》、《物业管理服务协议》、照片（打印件15张）、张清银证明1份、会东县公安局刑警大队《现场勘验检查工作记录》、立案决定书、房屋照片、光碟2张。勘验工作记录、立案通知书具有真实性、合法性；能证明德馨家园的住户财产被盗的事实。因此本院对该项证据的证明力予以确认。被告李国林提供的德馨家园照片，确认反映垃圾堆放、爆炸物品车辆停放的照片具有真实性；德馨家园小区绿化带、道路、房屋建筑有其固有特点；从被告举出照片背景特征来看，应当认定背景特征明显的照片系拍摄自德馨家园小区，可确定其中反映德馨家园小区公用设施、道路损坏、垃圾堆放、车辆停放的情况具有真实性。因此本院对该项证据仅就德馨家园小区车辆停放混乱、运输爆炸危险品车辆停放在小区、垃圾堆放杂乱、小区道路损坏未修理的内容确认其证明力。根据原、被告陈述，结合庭审查实的证据，本院认定事实如下： 西昌广平物业管理有限责任公司从事物业管理、园林工程施工、通信业务代理服务、家政服务等业务。2013年4月27日，西昌广平物业管理有限责任公司申请变更名称为四川省广频物业管理有限责任公司。被告李国林系会东县德馨家园小区3栋1单元2层6号房屋业主。 2013年6月20日，广频物业公司设立会东分公司，并由会东分公司与会东县德馨家园第一届业主委员会签订《物业管理合同》。《物业管理合同》约定，物业管理期限为：2013年6月20日至2016年6月20日；物业管理服务费实行包干制，电梯公寓按建筑面积每月每平方米0.75元收取，多层普通住宅按每月每平方米0.40元收取，垃圾清运费按每月5元收取；业主逾期交纳物业管理费的自逾期之日按每天1元交纳滞纳金。被告李国林自2013年11月起未缴纳物业管理费及垃圾清运费，至2018年6月30日共欠付物业管理费（1874.40元）、垃圾清运费240元。2018年6月30日，原告按照主管部门要求终止提供物业服务，撤出德馨家园小区。 另查明，1.2013年7月5日，广频物业公司会东分公司经主管部门核准取得营业执照，经营范围为物业管理、家政服务。2.原告会东分公司在管理德馨家园物业期间，存在车辆停放混乱、垃圾清理不及时、小区道路损坏未及时修复等现象；期间德馨家园曾多次发生盗窃事件。3.2019年4月1日，原告会东分公司在德馨家园小区张帖通告，要求未缴纳物业管理费的业主支付欠付费用。 本院认为，一、关于广频物业公司是否具有本案纠纷原告主体资格的问题。被告辩称，《物业管理合同》是由四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司与“会东县德馨家园第一届业主委员会”签订，因此四川省广频物业管理有限责任公司不是《物业管理合同》当事人，无权提出本案诉讼请求。根据《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，分公司是公司基于经营便利等原因，根据公司的意志设立的分支机构，是公司的组成部分。分公司可以对外从事公司部分经营业务，以自己的名义签订合同，但分公司不具备法人资格，不具有完全的民事权利能力和民事行为能力，分公司的工商注册也无注册资本的要求，其用于承担民事责任的财产多少取决于公司的意思决定。如果不将分公司签订的合同权利义务归集给公司享有，基于公司撤销分公司的便利，就会产生公司基于投机或其他不利于合同相对方的目的设立、撤销分公司，损害合同相对方的利益。广频物业公司显然不能只负有合同责任，而不享有合同权利。据此原告会东分公司以自己名义签订的合同，广频物业公司并非合同相对性原则中明确排斥的合同关系以外的第三方，广频物业公司基于独立法人性质享有《物业管理合同》的权利和义务，即四川省广频物业管理有限责任公司具有本案原告诉讼主体资格。 二、《物业管理合同》甲方小区业主委员会是否合法的问题。被告辩称，德馨家园第一届业主委员会如何产生，其不清楚，所签订的《物业管理合同》属无效合同。会东县城镇规划建设领导小组办公室《会议纪要》记载“德馨家园第一届业主委员会选举会议于2010年5月13日召开，会议由经过业主推荐的业主代表25人参加，经过选举程序确定了第一届业主委员会主任、副主任、秘书长。”德馨家园住宅交付、业主入住是一个持续的过程，在这个阶段要求所有业主或具备投票权三分之二以上的业主投票形成业主大会是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需。因此，被告既使未参加第一届业主大会，不了解第一届业主委员会如何产生，也不能据此认定第一届业主委员会不合法。 三、关于原告会东分公司提供的物业管理服务是否符合《物业管理合同》约定的问题。 1.虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己的主张，有责任提供证据”但在物业管理服务关系中，业主相对于物业服务公司来说，在物业服务质量举证问题上存在天然弱势，一是在物业服务知识方面，业主相对于物业服务公司而言显得非常匮乏；二是物业服务固有的长期性、重复性、琐碎性等特点，很多情况下已提供的服务质量难以再现、证明；若原告会东分公司严格按照合同约定履行物业管理服务义务就会在履行物业服务合同过程中形成书面记录。因此对于原告提供的物业管理服务质量是否符合约定，应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定进行认定。 2.《物业管理合同》第五章就原告提供的物业管理服务质量进行了明确约定；全面提供符合约定质量的物业管理服务是原告首要义务。《物业管理合同》第二十条第一项第2款约定“对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修和养护记录齐全”、第二项第2款约定“建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全”、第五项第2款约定“对进出小区车辆实行发证管理”、……。假若原告按照《物业管理合同》约定的质量要求履行了物业管理服务，则必然建立相应档案材料，诉讼中，原告对服务约定事项提交了业主报修记录、保安巡查登记表、电梯维护保养记录等证据证明。本院对原告关于小区车辆管理、公用设施及绿化带保养维护、保安巡查服务的陈述予以部分支持。可以认定原告提供的部分物业管理服务不符合约定。 四、原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求应否予以支持的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称物业解释）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”被告是德馨家园业主，日常居住在德馨家园，享受原告提供的物业管理服务，因此《物业管理合同》对被告当然具有约束力。 1.物业解释第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此在原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则即应当按照《物业管理合同》的约定给付物业管理费。 2.被告辩称，原告履行的部分物业服务不符合约定，造成其财产被盗，管理混乱等，因此拒绝支付物业管理费。前已述明，原告履行的部分物业服务确实存在不符合约定的情况。物业解释第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此规定，具体到本案，在原告履行的部分物业服务不符合约定时，被告可要求原告通过继续履行、采取补救措施的方式改进、提高服务质量，对原告在履行物业服务合同过程中侵害自己权益的行为可以要求原告赔偿损失，直至向业主委员会反映物业管理的情况，由业主委员会解除终止物业管理服务合同，重新选聘物业服务企业。但庭审查明，被告未依上述规定的方式维护权益，因此被告以拒付物业费对抗原告履行物业服务不符合约定的行为无法律依据。 2.原告在德馨家园小区提供的物业服务具有普遍性、持续性，不针对特定业主；虽然原告提供的物业服务确实存在不符合约定的情况，但被告主观上未通过规定的方式主张权利，客观上享受了原告提供的物业服务；诉讼中，被告未举证证明因原告提供的部分物业服务不符合约定严重影响其生活，构成根本违约。 因此被告拒付物业管理费的理由不具有正当性，其行为无法律依据，在原告履行物业管理服务后应当依约支付物业管理费，故对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求应予以支持。 五、原告主张的滞纳金应否予以支持的问题。被告至今未缴纳物业管理费的行为显然不符合物业解释第六条的规定，当属违约行为。《物业管理合同》第七章虽约定了违约责任，但未约定原告提供的部分物业管理服务不符合约定时如何承担违约责任。《物业管理合同》第二十一条第7项约定“业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金”该滞纳金实质为违约金，且不论依该约定计算的违约金数额是否超出法律规定的违约金上限，就《物业管理合同》来说，原告负有先提供物业管理服务的义务，在其物业管理服务部分不符合约定的情况下，仍然要求被告给付滞纳金显然有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要指出的是物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续改进服务质量，加强物业服务管理方面的职责。也需要业主持有一定的容忍度，对物业公司在提供管理服务过程中可能存在的困难与问题应给予相应的理解。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大，进入恶性循环。如果每个小区的几百户业主都以各自的理由，拒绝缴纳物业费，那么物业企业就会失去经济来源，到时会连最基本的物业服务也无法提供，更谈不上好的、高质量的物业服务。如此恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。如果大部分业主认为物业企业服务不好，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业，维护广大业主的合法权益。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、之规定判决如下： 一、被告李国林于本判决生效后五日内给付四川省广频物业管理有限责任公司物业管理费1874.40元、垃圾清运费240元，共合计2114.40元。 二、驳回四川省广频物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元（已减半收取），由原告承担7元，被告承担18元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 汤 健 二〇一九年八月二十日 书记员 朱正琴 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。