甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初2152号 原告：天水麦积农村合作银行，住所地天水市麦积区。 法定代表人：张明，该行行长。 委托诉讼代理人：周翔，甘肃鑫盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵亚平，甘肃鑫盾律师事务所律师。 被告：谢凯龙，男，天水茗龙轩茶艺文化传播有限公司法定代表人，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：高雁，女，天水茗龙轩茶艺文化传播有限公司员工。 委托诉讼代理人：黄炎，女，天水茗龙轩茶艺文化传播有限公司员工。 被告：天水宏业房地产开发有限责任公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：腾道法，该公司总经理。 委托诉讼代理人：亢乐，甘肃端方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭二玲，甘肃端方律师事务所律师。 被告：甘肃盛华源矿业有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。 法定代表人：毕启良，该公司经理。 委托诉讼代理人：崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。 被告：陕西新丰禾制药有限公司，住所地陕西省铜川市新区。 法定代表人：汪进红，该公司经理。 委托诉讼代理人：靳续兵，甘肃昊峒律师事务所律师。 原告天水麦积农村合作银行（以下简称麦积合行）与谢凯龙、天水宏业房地产开发有限责任公司（以下简称宏业房地产公司）、甘肃盛华源矿业有限公司（以下简称盛华源矿业公司）、陕西新丰禾制药有限公司（以下简称新丰禾制药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦积合行委托诉讼代理人周翔和赵亚平、被告谢凯龙委托诉讼代理人高雁和黄炎、被告宏业房地产公司委托诉讼代理人亢乐和彭二玲、被告盛华源矿业公司委托诉讼代理人崔文奎、被告新丰禾制药公司委托诉讼代理人靳续兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 麦积合行向本院提出诉讼请求：请求判令四被告向原告返还案涉商铺租金885134元。事实与理由：2015年7月，盛华源矿业公司向原告申请贷款1900万元，同时以其所有的坐落于天水市秦州区合作南路尚方苑小区宏业大厦XXX号商铺为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。借款到期后，盛华源矿业公司未履行还款义务，原告诉至法院，法院依法进行了裁决，后因盛华源矿业公司未履行生效裁决文书确定的还款义务，2019年4月11日，原告实现抵押权并办理了甘（2019）天水市不动产权第xxx号不动产权证书，原告系该房产的现不动产权人。2014年6月7日，盛华源矿业公司将该房产出租给谢凯龙，合同约定租赁期限自2014年7月1日起至2024年10月1日止。2015年4月8日，原告告知谢凯龙其承租商铺已为贷款设立抵押，在保证双方签署的原有租赁合同依然合法有效的情况下，承租人要依法配合抵押权人实现债权。2017年9月18日，原告委托甘肃鑫盾律师事务所向谢凯龙发出律师函，要求其将案涉商铺租金交由麦积合行或者天水市中级人民法院提存。2019年5月，原告在天水市中级人民法院执行部门的主持下，对2014年6月签订的《房屋租赁合同》中的物权人进行变更时，才得知谢凯龙在2017年9月29日向宏业房地产公司交付了2017年至2019年房屋租金885134元，宏业房地产公司出具了收条，后将该笔款项转账给新丰禾制药公司。谢凯龙明知承租商铺系抵押物仍将租金支付给宏业房地产公司和新丰禾制药公司。盛华源矿业公司和谢凯龙的行为违反了合同义务，宏业房地产公司和新丰禾制药公司的行为侵犯了原告合法财产权益，均应承担相应的责任。 谢凯龙辩称，原告并未于2015年4月8日告知谢凯龙案涉商铺已经设定抵押，原告对案涉商铺设定抵押时，谢凯龙已使用该房屋一年之久，其并未向谢凯龙了解案涉商铺出租的相关情况，根本不存在其善意提醒的情形；谢凯龙给盛华源矿业公司交付租金时原告与盛华源矿业公司借款纠纷案件未进入强制执行阶段，在原告告知谢凯龙案涉商铺产权人发生变化时，谢凯龙已经将房屋租金通过宏业房地产公司转交给盛华源矿业公司。谢凯龙作为承租人，支付租金是其最重要的合同义务，在合同履行期间已经严格按照与原产权人签订的《租赁合同》的约定支付了租金，现案涉商铺产权人已经发生变化，原告作为新的产权人，根据“买卖不破租赁”的原则，应严格按照原产权人与谢凯龙租赁合同的约定收取租金，保障谢凯龙的租赁权利，谢凯龙也愿意按照与原产权人租赁合同的约定向新产权人履行合同义务。原告和谢凯龙不存在合同关系，原告认为盛华源矿业公司侵犯其权益应该直接向该公司主张权利，与谢凯龙没有任何关系。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 宏业房地产公司辩称，原告与宏业房地产公司之间没有合同关系，宏业房地产公司收取谢凯龙支付来租赁费是受盛华源矿业公司的委托，收款单上明确载明系代收行为，对此代收行为作为房屋承租人的谢凯龙是明知的，且宏业房地产公司收到房屋租金后按照盛华源矿业公司的要求将该租金转入盛华源矿业公司指定的账户，对此行为所产生的法律后果应由盛华源矿业公司承担，与宏业房地产公司无关。故请求驳回原告的诉讼请求。 盛华源矿业公司辩称，原告诉称其于2014年4月8日向谢凯龙告知案涉商铺已设立抵押，并要求提存不是事实，当时其没有履行告知义务，原告在本案起诉前从未要求盛华源矿业公司将案涉商铺租金直接交付给原告，原告取得案涉商铺所有权时，盛华源矿业公司已经收取了谢凯龙交付的第四、五年的房屋租金，并且盛华源矿业公司收取第四年租金时，原告根本不是案涉商铺的所有权人，盛华源矿业公司之所以将案涉商铺租金支付给新丰禾制药公司是因为盛华源矿业公司曾在天水市秦州区农村合作银行贷款1200万元，当时新丰禾制药公司的法定代表人滕晓琳以自己所有的房产进行抵押，由于盛华源矿业公司经营不善，导致该笔借款无力偿还，滕晓琳的房产被人民法院强制执行抵偿借款，给滕晓琳造成极大损失，经盛华源矿业公司与滕晓琳协商，盛华源矿业公司以案涉商铺租金偿还给滕晓琳弥补造成的部分损失，盛华源矿业公司在原告未取得房屋所有权前收取的租金是合法收取行为，原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。 新丰禾制药公司辩称，原告与新丰禾制药公司之间既没有合同关系，也没有租赁关系。2014年12月，盛华源矿业公司与天水秦州农村合作银行签订《流动资金借款合同》，约定由天水秦州农村合作银行向盛华源矿业公司发放贷款1200万元，滕晓琳以其所有的位于秦州区尚义巷口的房产为该贷款提供抵押担保，借款期限为两年，借款到期后盛华源矿业公司未按期还款，滕晓琳的抵押房产被强制执行，后盛华源矿业公司与滕晓琳达成口头协议，约定盛华源矿业公司将商铺租金支付给滕晓琳以弥补其损失，谢凯龙于2017年9月29日支付的租赁费1373176.28元是盛华源矿业公司为了赔偿新丰禾制药公司原法定代表人滕晓琳的损失要求打入新丰禾制药公司的，是合法的支付行为，对此产生的法律后果应该由盛华源矿业公司承担，与新丰禾制药公司无关，故请求驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 麦积合行为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.《不动产权证书》1本，拟证明案涉商铺已经过户至原告名下，现不动产权人为原告的事实； 2.收条、电汇凭证1份，拟证明宏业房地产公司代收谢凯龙的房屋租赁费1695429.55元，其中322253.27元以现金方式交付给盛华源矿业公司，1373176.28元以转账方式交付给新丰禾制药公司的事实； 3.《房屋租赁合同》1份，拟证明盛华源矿业公司作为原产权人与谢凯龙签订《房屋租赁合同》，租赁期限为十年，每两年交一次房租的事实； 4.《委托评估函》1份，拟证明2014年12月4日，盛华源矿业公司为申请贷款委托评估机构对抵押房产价值进行评估的事实； 5.《房屋抵押告知书》1份，拟证明2015年4月8日，原告向谢凯龙履行了告知义务，告知其盛华源矿业公司为向原告申请贷款，以谢凯龙承租的案涉商铺作为抵押物，谢凯龙要配合原告实现债权的事实； 6.《律师函》1份，拟证明原告委托律师告知谢凯龙将之前或者之后未付或应付的房租交由原告和天水市中级人民法院提存的事实。 经质证，谢凯龙对证据1无异议；对证据2-5真实性认可，但认为证据2证明其已经履行了支付租金的合同义务，证据3该《房屋租赁合同》已经解除，现在是按照2014年7月1日的《房屋租赁合同》履行，证据4与本案没有关联性，证据5是谢凯龙的签名捺印，但是盛华源矿业公司拿来让谢凯龙签字的，并非原告让谢凯龙签字的；对证据6不认可，谢凯龙从来没有见过该《律师函》。 宏业房地产公司对证据1、2无异议；对证据3、4真实性认可，但认为证据3中的该《房屋租赁合同》已经解除，现在是按照2014年7月1日的《房屋租赁合同》履行；对证据5-6不发表质证意见，因为与宏业房地产公司无关。 盛华源矿业公司对证据1、2、4无异议；对证据3真实性认可，认为与本案无关联性；对证据5真实性认可，证明目的不认可；对证据6，同意谢凯龙的意见，但该《律师函》只有催告的作用，并没有强制执行力。 新丰禾制药公司对证据2真实性认可，认为是由盛华源矿业公司委托谢凯龙支付给新丰禾制药公司原法定代表人滕晓琳的赔偿款；认为其他证据与新丰禾制药公司无关，不发表质证意见。 本院审核认为，四被告对证据1、2无异议，本院予以采信并在卷佐证；证据3系盛华源矿业公司与谢凯龙签订，双方对该合同的真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证；证据4系甘肃林信房地产评估有限责任公司给盛华源矿业公司出具的房产评估函，盛华源矿业公司对该证据无异议，故本院予以采信并在卷佐证；证据5系原告给谢凯龙发放的《房屋抵押告知书》，谢凯龙认可系其本人签名捺印，故对于该证据本院予以采信并在卷佐证；证据6系原告给谢凯龙发出的《律师函》，谢凯龙表示其并未收到，原告也未提交相关证据证明谢凯龙收到该《律师函》，故本院不予采信。 宏业房地产公司为证明其主张向本院提交了2014年7月1日《房屋租赁合同》和2015年3月12日《补充协议》各1份，拟证明2014年7月1日，宏业房地产公司受盛华源矿业公司委托与谢凯龙签订房屋租赁合同，一直按照该合同履行，2015年3月12日，宏业房地产公司与谢凯龙签订了《补充协议》，盛华源矿业公司对该《补充协议》进行了追认的事实。 经质证，原告对该证据不认可，认为房屋产权人为盛华源矿业公司，《房屋租赁合同》是以宏业房地产公司名义签订的，宏业房地产公司并没有得到盛华源矿业公司的授权，无权替盛华源矿业公司与谢凯龙签订《房屋租赁合同》。谢凯龙、盛华源矿业公司对该证据无异议，新丰禾制药公司认为该证据与其无关，不发表质证意见。 本院审核认为，谢凯龙实际承租了位于天水市秦州区宏业大厦商铺及地下一层，面积共计6934平方米，其中包括盛华源矿业公司享有所有权的848.61平方米二楼商铺，2014年7月1日，宏业房地产公司与谢凯龙就宏业大厦整体商铺（6934平方米）签订了《房屋租赁合同》，2015年3月12日，宏业房地产公司与谢凯龙针对该租赁合同签订了《补充协议》，盛华源矿业公司在该补充协议上签章，现宏业房地产公司、谢凯龙及盛华源矿业公司均认可该合同并表示一直按照该合同履行，故对于上述证据，本院予以采信并在卷佐证。 新丰禾制药公司为证明其主张向本院提交了（2017）甘05民初10号《民事判决书》1份、（2017）甘05执112号和（2018）甘05执恢18号《民事裁定书》2份，拟证明盛华源矿业公司向天水秦州农村合作银行贷款时用新丰禾制药公司原法定代表人滕晓琳的房产作为抵押，盛华源矿业公司未能归还贷款导致滕晓琳房产被强制执行，2017年9月29日盛华源矿业公司将案涉商铺租金汇入新丰禾制药公司是为了补偿滕晓琳房产被执行的损失的事实。 经质证，原告认为该证据与本案没有关联性，不予认可；谢凯龙、宏业房地产公司认为该证据与其无关，不发表质证意见；盛华源矿业公司对该证据无异议。 本院审核认为，该证据发生在天水秦州农业合作银行与盛华源矿业公司、新丰禾制药公司原法定代表人滕晓琳之间，盛华源矿业公司对该证据无异议，可以证实新丰禾制药公司取得案涉商铺租金的合法性，与本案有关联性，故本院予以采信并在卷佐证。 谢凯龙、盛华源矿业公司未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月27日，盛华源矿业公司与谢凯龙签订《房屋租赁合同》，约定盛华源矿业公司将其所有的宏业大厦B座二层商铺租赁给谢凯龙，建筑面积848.61平方米；租赁期限自2014年7月1日起至2024年10月1日；租金每平方米每月41元，从租赁开始后第三年起，每叁年的租金按6%的比例上涨，租期最后一年按前一年租金计算；租金由承租方分年度一次性支付，第一年的租金在合同签订后的30日内付清，承租方不能按照约定时间付清第一年租金时按违约处理，所交的定金不再抵做租金，以后每年的租金在当年的9月10日前一次性交情，依次类推等。2014年7月1日，宏业房地产公司就天水市秦州区宏业大厦整体商铺（6934平方米）与谢凯龙签订了《房屋租赁合同》，其中包括盛华源矿业公司享有所有权的二层848.61平方米的商铺，合同约定租赁期限自2014年7月1日起至2024年10月1日；A、B座一至三楼租金每平方米每月41元，从租赁开始后第肆年起，每叁年的租金按6%的比例上涨等。2015年3月12日，宏业房地产公司与谢凯龙针对2014年7月1日的《房屋租赁合同》签订了《补充协议》，后盛华源矿业公司在该《补充协议》上签章（但未标注签章时间），该协议将租赁期限变更为自2014年7月1日起至2034年10月1日止；租金变更为前四年租金每平方米每月41元，从第五年开始租金每三年按3%比例上涨，2015年10月1日至2019年10月1日租金每两年交付一次，2019年10月1日至合同到期租金每年交付等。2015年3月10日，盛华源矿业公司向原告申请贷款2300万元，同年4月8日，原告向谢凯龙发放《房屋抵押告知书》，告知其盛华源矿业公司将其承租商铺作为抵押物向原告贷款。2015年7月7日，原告与盛华源矿业公司签订《流动资金借款合同》和《抵押担保合同》，原告向盛华源矿业公司发放贷款1900万元，盛华源矿业公司以其所有的天水市秦州区宏业大厦B幢商业2层1-201室商铺作为抵押，该抵押办理了他项权证。2017年9月29日，谢凯龙向宏业房地产公司支付了宏业大厦B座二楼和三楼2017年10月1日至2019年10月1日的房屋租金1695429.55元，宏业房地产公司应盛华源矿业公司要求将其中1373176.28元转入新丰禾制药公司账户，剩余322253.27元以现金方式支付给盛华源矿业公司。2017年9月13日，原告以盛华源矿业公司未按期归还贷款为由将盛华源矿业公司起诉至天水市中级人民法院，天水市中级人民法院于2017年11月29日作出《民事判决书》，原告于2018年2月28日申请强制执行，于2019年4月11日取得案涉商铺的不动产权。 另查明，2014年12月17日，盛华源矿业公司以新丰禾制药公司原法定代表人滕晓琳的位于天水市秦州区尚义巷西侧4号楼商铺作为抵押物向天水秦州农村合作银行贷款1200万元，因盛华源矿业公司未能按期归还贷款导致抵押的滕晓琳的商铺被强制执行。 本院认为，宏业房地产公司与谢凯龙签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》，后盛华源矿业公司对《补充协议》进行了追认，宏业房地产公司收取案涉商铺租金后全部转交给盛华源矿业公司，宏业房地产公司并未使用案涉商铺租金，且在合同履行过程中并无过错，故宏业房地产公司不应作为返还案涉商铺租金的主体；《中华人民共和国担保法》第四十七条规定：“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。”，2017年9月13日，原告以盛华源矿业公司未按期归还贷款为由将盛华源矿业公司起诉至天水市中级人民法院，天水市中级人民法院于2017年11月29日作出《民事判决书》，2017年9月29日案涉商铺并未被人民法院依法扣押，谢凯龙按照合同约定于2017年9月29日将案涉商铺租金交付给宏业房地产公司的行为并不违反上述法律规定，故谢凯龙不应作为返还案涉商铺租金的主体；2014年12月17日，盛华源矿业公司以新丰禾制药公司原法定代表人滕晓琳的位于天水市秦州区尚义巷西侧4号楼商铺作为抵押物向天水秦州农村合作银行贷款1200万元，因盛华源矿业公司未能按期归还贷款导致抵押的滕晓琳的商铺被强制执行，2017年7月29日，盛华源矿业公司要求宏业房地产公司将案涉商铺部分租金转入新丰禾制药公司账户以弥补滕晓琳的损失并不违反法律规定，故新丰禾制药公司不应作为返还案涉商铺租金的主体；综上，应驳回原告对谢凯龙、宏业房地产公司、新丰禾制药公司的诉讼请求。 盛华源矿业公司将案涉商铺两年的租金用于补偿其给新丰禾制药公司原法定代表人滕晓琳造成的损失，而原告于2019年4月11日因实现抵押权取得了案涉商铺的不动产权，对案涉商铺享有收益的权利，盛华源矿业公司对案涉商铺不再享有任何权利，故应将2019年4月11日至2019年10月1日的租金返还给原告。关于以2014年6月7日签订的《房屋租赁合同》还是以2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》和2015年3月12日签订的《补充协议》的约定为准返还租金的问题，盛华源矿业公司和谢凯龙均表示其二人2014年6月27日签订的《房屋租赁合同》已经解除，双方均按照宏业房地产公司与谢凯龙2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》和2015年3月12日签订的《补充协议》执行，既然盛华源矿业公司认为2014年6月27日签订的《房屋租赁合同》已经解除，其向原告申请贷款时就不应再提供该份《房屋租赁合同》，而原告作为金融机构，不可能在明知合同已经解除的情况下，依然用该合同作为备案进行贷款，故可以认定盛华源矿业公司在向原告申请贷款时仅提供了2014年6月27日的《房屋租赁合同》，应按2014年6月27日《房屋租赁合同》计算租金数额，案涉商铺面积为848.61元，2018年10月1日至2019年10月1日每月每平米的租金在41元的基础上上浮6%即43.46元，2019年4月11日至2019年10月1日的租金确定为208990元。 综上，盛华源矿业公司应返还原告案涉商铺租金208990元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决如下： 一、被告甘肃盛华源矿业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天水麦积农村合作银行租金208990元； 二、驳回原告天水麦积农村合作银行对被告谢凯龙、天水宏业房地产开发有限责任公司、甘肃盛华源矿业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12650元，减半收取计6325元，由原告天水麦积农村合作银行负担4825元，被告甘肃盛华源矿业有限公司负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  马冰 二〇一九年八月二十一日 书记员  王琪