福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初178号 原告:泉州中瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市磁灶镇大宅村8队，统一社会信用代码91350582696613330U。 法定代表人：王文质，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙连仕，福建伟立律师事务所律师。 被告：吴坫春，男，1989年3月19日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：杨莉红，女，1987年2月27日出生，汉族，住福建省长汀县。 第三人：中国工商银行股份有限公司晋江磁灶支行，住所地福建省晋江市磁灶镇陶东路海西星城**01、02、03、04、05号店面，统一社会信用代码：9135058285626031XQ。 法定代表人：林映琳。 原告泉州中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）与被告吴坫春、杨莉红、第三人中国工商银行股份有限公司晋江磁灶支行（以下简称工行磁灶支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法通知诉争房屋抵押权人工行磁灶支行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，工行磁灶支行未在本院指定的期限内向本院书面答复，视为不参加诉讼。审理中，中瑞公司申请追加工行磁灶支行为第三人，本院依法予以准许。原告中瑞公司的委托诉讼代理人孙连仕到庭参加诉讼，被告吴坫春、杨莉红、第三人工行磁灶支行经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中瑞公司向本院提出诉讼请求：1.解除中瑞公司与吴坫春、杨莉红于2016年10月15日签订的编号为号的《商品房买卖合同》；2.吴坫春、杨莉红立即向中瑞公司返还位于晋江市商品房；3.吴坫春、杨莉红立即向中瑞公司偿还被银行划扣的款项21145.84元；4.吴坫春、杨莉红立即向中瑞公司支付违约金141130元（按照总房价款705650元的20%计算）；5.吴坫春、杨莉红协助中瑞公司办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及房屋预告登记手续。审理中，中瑞公司变更第四项诉讼请求为：吴坫春、杨莉红立即向中瑞公司支付违约金70565元（按照总房价款705650元的10%计算）。事实和理由：双方于2016年10月15日签订合同编号为号的《商品房买卖合同》一份，约定吴坫春、杨莉红向中瑞公司购买位于晋江市商品房，总房款为705650元。合同签订后，吴坫春、杨莉红支付首付款145650元，余款560000元申请银行按揭贷款。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第2条约定：“买受人获得银行贷款后，应按合同约定按时归还贷款，在出卖人担保期间内，因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到归还日期间的利息，买受人累计达六个月或者持续三个月不交按揭贷款，也不到出卖人处归还相关款项，出卖人有权单方面解除合同，收回房产，在扣除总房款的20%作为违约金后，余额不计利息退还买受人。”吴坫春、杨莉红在签订《商品房买卖合同》后，依约支付了首付款145650元，但截止至今，未按时偿还按揭款项，导致中瑞公司被工行磁灶支行划扣款项总计人民币21145.84元。根据合同约定，中瑞公司有权解除合同，并扣除总房款的10%作为违约金。中瑞公司已委托律师向吴坫春、杨莉红发送《律师函》，要求吴坫春、杨莉红于收到律师函之日起3个工作日内联系中瑞公司偿还以上代垫款项，但吴坫春、杨莉红至今未联系中瑞公司偿还以上代垫款项。 吴坫春、杨莉红、工行磁灶支行均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中瑞公司向本院提供以下证据：1.吴坫春、杨莉红的身份证一份，拟证明吴坫春、杨莉红的主体资格适格；2.预售许可证一份，拟证明中瑞公司有权出售涉案房屋；3.《商品房买卖合同》一份，拟证明中瑞公司与吴坫春、杨莉红于2016年10月15日签订《商品房买卖合同》；4.《个人贷款还款凭证》一份，拟证明因吴坫春、杨莉红逾期偿还按揭贷款导致中瑞公司被工行磁灶支行划扣款项21145.84元；5.《代偿逾期银行按揭款催收通知书》及回执各一份，拟证明中瑞公司于2018年8月8日向吴坫春、杨莉红发函，要求其偿还代垫的款项；6.国家企业信息公示报告一份，拟证明工行磁灶支行的诉讼主体信息；7.EMS邮寄回执单一份，拟证明中瑞公司于2018年8月8日向吴坫春、杨莉红发函的事实。吴坫春、杨莉红、工行磁灶支行均未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1-7来源合法，内容客观真实，依法予以认定。 经审理查明，2016年10月15日，中瑞公司与吴坫春、杨莉红签订合同编号为的《商品房买卖合同》一份，约定吴坫春、杨莉红向中瑞公司购买位于晋江市商品房，总房款为705650元。合同签订后，吴坫春、杨莉红支付首付款145650元，余款560000元向工行磁灶支行申请银行按揭贷款。中瑞公司于2016年12月12日将涉案房屋交付给吴坫春、杨莉红使用。涉案房屋所有权尚未办理登记至吴坫春、杨莉红名下。因吴坫春、杨莉红未能依约偿还银行按揭贷款，中瑞公司于2018年7月27日代吴坫春、杨莉红偿还银行按揭贷款21145.84元。中瑞公司于2018年8月8日发函通知吴坫春、杨莉红，要求吴坫春、杨莉红在收到函件后三日内归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到归还日期间的利息，买受人累计达六个月或者三个月不交按揭贷款项，也不到出卖人处归还相关款项，出卖人有权单方面解除合同，收回房产，并在扣除总房款的20%作为违约金后，余额不计利息退还买受人。中瑞公司于2019年1月2日向本院提起诉讼。 另查明，诉争房屋于2019年5月30日被广东省深圳市福田区人民法院查封。 综上所述，本院认为，中瑞公司与吴坫春、杨莉红签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充合同均系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。因吴坫春、杨莉红未能依约偿还银行按揭贷款，致使中瑞公司于2018年7月27日代吴坫春、杨莉红偿还银行按揭贷款21145.84元。且吴坫春、杨莉红经中瑞公司催告后在合理期限内仍未偿还代偿款。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第2条约定：“买受人获得银行贷款后，应按合同约定按时归还贷款，在出卖人担保期间内，因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到归还日期间的利息，买受人累计达六个月或者持续三个月不交按揭贷款项，也不到出卖人处归还相关款项，出卖人有权单方面解除合同，收回房产，在扣除总房款的20%作为违约金后，余额不计利息退还买受人。”，吴坫春、杨莉红的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。吴坫春、杨莉红向中瑞公司购买诉争房屋并办理了商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记，但诉争房屋的所有权尚未登记于吴坫春、杨莉红名下，吴坫春、杨莉红对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权。虽然诉争房屋被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响中瑞公司行使合同解除权。鉴于中瑞公司作出解除合同的意思表示，故关于解除双方签订的合同，本院予以支持。中瑞公司关于要求吴坫春、杨莉红返还房屋、偿还被工行磁灶支行划扣的款项21145.84元的主张，本院也予以支持。双方约定违约金按总房款的20%计算，中瑞公司主动调整为按总房款的10%计算。即，中瑞公司主张吴坫春、杨莉红支付违约金70565元，符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。合同解除后，吴坫春、杨莉红还应协助中瑞公司办理《商品房买卖合同》解除后的注销合同备案登记及房屋预告登记手续。为避免当事人诉累，且出于中瑞公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。中瑞公司应就收取的吴坫春、杨莉红已付购房款705650元，在扣除代吴坫春、杨莉红偿还的银行按揭贷款及吴坫春、杨莉红还应偿还银行的按揭贷款、相应利息、罚息后，将剩余款项退还吴坫春、杨莉红。鉴于诉争房屋已被司法机关预查封，中瑞公司应退还给吴坫春、杨莉红的款项，则应提交于首封的司法机关。吴坫春、杨莉红、工行磁灶支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除原告泉州中瑞房地产开发有限公司与被告吴坫春、杨莉红于2016年10月15日签订的合同编号为的《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告吴坫春、杨莉红应于本判决生效之日起三十日内返还原告泉州中瑞房地产开发有限公司位于晋江市商品房； 三、被告吴坫春、杨莉红应于本判决生效之日起十日内偿还原告泉州中瑞房地产开发有限公司代偿的银行按揭贷款21145.84元； 四、被告吴坫春、杨莉红应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州中瑞房地产开发有限公司违约金70565元； 五、被告吴坫春、杨莉红应于本判决生效之日起十日内协助原告泉州中瑞房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》解除后的注销合同备案登记及房屋预告登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费10857元，由被告吴坫春、杨莉红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  王美珍 二〇一九年八月五日 书 记 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －10－ －9－