甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初6122号原告何英福，男，1964年2月2日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人赵耀，甘肃三重律师事务所律师。被告刘聪慧，女，1949年5月5日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人祁军玲，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被告：兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地兰州市城关区静宁路****。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人薛爱明，女，该公司员工。委托诉讼代理人甘玉萍，女，该公司员工。原告何英福与被告刘聪慧、兰州宏辉房产经纪有限公司（以下简称：宏辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何英福及其委托诉讼代理人赵耀、被告刘聪慧的委托诉讼代理人祁军玲、被告宏辉公司的委托诉讼代理人薛爱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何英福向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告刘聪慧向原告双倍返还定金40000元，被告宏辉公司承担连带返还责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月7日，经被告宏辉公司居间斡旋，原、被告签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：被告刘聪慧将其所有的位于兰州市城关区房屋以总价505000元的价格出售给原告，原告应支付定金2万元，并由被告宏辉公司代收后转付给刘聪慧。协议签订后，原告依约于2018年9月5日、9月9日分两次向被告支付定金2万元，被告宏辉公司代收后给原告出具了收据。后因被告刘聪慧拒不履行合同，原告于2018年11月12日向兰州市城关区人民法院起诉，要求被告刘聪慧继续履行合同，但被告刘聪慧明确表示不履行合同。无奈，原告撤诉。原告认为，被告刘聪慧因房屋价格上涨故意毁约，明确表示拒不履行合同，其已构成违约，合同已符合解除条件，并且被告应向原告双倍返还定金。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告刘聪慧辩称，原告的诉讼请求不成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。1、刘聪慧与何英福所签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年4月12日已经解除。刘聪慧于2019年4月12日以发邮政特快专递的方式向何英福发出《解除合同通知书》，通知书内容为：何英福，我与你签订的《房屋买卖（居间）合同》，因你方未按照合同约定的时间支付房款，现我通知你解除该《房屋买卖（居间）合同》，自2019年4月12日起合同即告解除。特此通知。当日，何英福即签收了特快专递，其已收到了解除合同通知书。因此，《房屋买卖（居间）合同》自2019年4月12日起已经解除。2、被告刘聪慧没有违反合同约定，不应当承担双倍返还定金的违约责任。《房屋买卖（居间）合同》第四条约定：“乙方于2018年9月5日交付定金2万元予丙方，丙方于签订《房屋买卖（居间）合同》当时代乙方向甲方支付定金1万元，剩余定金1万元整乙方委托丙方托管，待过户后冲抵房款。”根据上述约定，原告应当于2018年9月5日支付定金2万元，但刘聪慧当天只收到5000元定金。可见，原告没有按照合同约定履行义务，已构成违约，不能适用双倍返还定金的条款。此外，按照合同约定原告应当于2018年10月25日前将购房款一次性支付给刘聪慧，但原告并未按照合同约定时间履行其义务，刘聪慧没有收到房款。由于原告违反合同约定，致使合同不能继续履行，其应当承担违约责任。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。被告宏辉公司辩称，1、原告于2018年9月5日下午签订了《买卖斡旋金协议》并交付了5000元斡旋金，经原告的承购条件与被告刘聪慧的出售条件一致，斡旋金转为定金。当日，刘聪慧收取了5000元定金并签订了《房屋买卖（居间）合同》。原告于2018年9月9日补交15000元定金给被告处并签订了《房屋买卖（居间）合同》。2018年9月7日，被告刘聪慧要求涨价，否则不愿继续出售涉案房屋。2018年9月9日，被告刘聪慧拒绝收取原告交付的定金，故合同约定仍由宏辉公司托管定金，同时刘聪慧明确表示不再出售涉案房屋。2、《房屋买卖（居间）合同》涉及两个法律关系，原告与被告刘聪慧之间属于房屋买卖合同关系，原告与被告宏辉公司之间属于居间合同关系。虽然被告刘聪慧在签订合同后，随意提高价格，其行为构成违约。但根据合同约定及合同相对性原则，甲乙双方任何一方无权主张丙方承担定金，故原告应向被告刘聪慧要求双倍返还定金，无权向被告宏辉公司主张。综上，请求依法驳回原告对被告宏辉公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提供的2018年9月7日的《房屋买卖（居间）合同》、2018年9月5日的收据、2018年9月9日的收据、2018年9月5日的《买卖斡旋金协议》，被告刘聪慧提供的兰房权证（城关区）字第**房屋所有权证、2018年9月7日的《房屋买卖（居间）合同》、解除合同通知书、ＥＭＳ邮政特快专递单、中国邮政速递物流单，被告宏辉公司提供的2018年9月7日的《房屋买卖（居间）合同》、（2018）甘0102民初11665号民事判决书、（2019）甘01民终1560号民事判决书，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认。对于被告宏辉公司提供的系统业务截图，本院审查后认为，该证据系宏辉公司单方制作，故本院对此不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月5日，原告何英福与被告宏辉公司签订了《买卖斡旋金协议》，协议约定：宏辉公司为原告提供居间服务，买卖坐落于兰州市城关区建筑面积为41.00平方米的房屋（即涉案房屋）一套，居间人已提供该房屋资料给原告详阅并实地查看了上述房屋，原告愿意向宏辉公司支付5000元斡旋金，由宏辉公司代为斡旋；原告对该房产认购金额为505000元；斡旋期限自即日起至2018年9月12日止；本协议经卖方填写出售条件且出售条件与委托人承购条件完全一致并签字后斡旋即告成功，斡旋金即转为定金，委托人同意居间人将定金支付给卖方。双方还约定了其他事宜。协议签订当日，原告向被告宏辉公司支付了斡旋金5000元。同日，被告刘聪慧在该协议上签字确认，并且签订了《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定：原告以505000元的总价购买被告刘聪慧名下的上述房屋；原告于2018年9月5日交付定金20000元给宏辉公司，宏辉公司于签订合同时代原告向被告刘聪慧支付定金10000元，剩余定金10000元刘聪慧委托宏辉公司托管，待过户后冲抵房款；如定金交付后因刘聪慧原因使本合同无法继续履行或解除，刘聪慧应按原告交付的全额定金双倍返还原告；原告采用首付加按揭方式付款，原告于2018年10月25日前将首付款285000元支付至资金监管账户，买卖双方于2018年9月15日前备齐本次贷款所需相关证件及资料交给宏辉公司并到现场办理相关手续；被告刘聪慧收取定金后如违反本合同约定或其他原因而无法将该房屋售予原告的，应当按原告支付的全额定金（即包括宏辉公司托管的定金）双倍返还原告；遇到不可抗力等因素，买卖双方均享有解除权；签约后该房屋被证实列入冻结、拆迁或市政成套改造范围的情况，买卖双方均享有解除权；因国家政策调整导致的税费上涨，经买卖双方协调均不愿承担此税费，合同解除，返还原状，不追究买卖双方及居间方的法律责任，卖方需退还所有已收款项。双方还约定了其他事宜。被告刘聪慧在签订该合同当日收到了宏辉公司代为转交的定金5000元。随后，宏辉公司通知了原告，原告便于2018年9月7日在上述合同上签字确认，并且原告于2018年9月9日向宏辉公司支付了房屋定金15000元。但被告刘聪慧却在合同签订后对合同中约定的购房款不予认可，要求增加费用，导致该合同无法继续履行，双方遂发生纠纷。2018年12月12日，宏辉公司以刘聪慧为被告诉至本院，要求刘聪慧向宏辉公司支付中介服务费。2019年3月27日，本院作出（2018）甘0102民初11665号民事判决书，该判决认定“合同签订后，刘聪慧对合同中约定的购房款不予认可，要求增加费用，导致该合同无法继续履行”，遂判决刘聪慧向宏辉公司支付服务费10000元。宣判后，刘聪慧不服该判决向兰州市中级人民法院提出上诉，兰州市中级人民法院于2019年7月19日作出（2019）甘01民终1560号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。期间，被告刘聪慧于2019年4月12日以ＥＭＳ的方式向原告发出《解除合同通知书》，该通知书内容为：“何英福，我与你签订合同编号为“1806:0001609号”的《房屋买卖（居间）合同》，因你方未按照合同约定的时间支付房款，现我通知你解除该《房屋买卖（居间）合同》，本合同自2019年4月12日起即告解除。”当日，何英福即收到了该解除合同通知书。之后，原告诉至本院。另查，原告庭审时明确其要求解除原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求是指解除原告与被告刘聪慧签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告何英福与被告刘聪慧、宏辉公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，三方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方当事人应当严格遵守，适当履行，非因法定或约定事由，不得擅自变更或解除。对于被告刘聪慧认为其签订合同时，合同中手填的部分均为空白的辩称，因刘聪慧对此并未并提供证据予以证明，故本院对被告该辩称不予采信。关于原告要求解除与被告刘聪慧签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，虽然合同约定原告应于2018年9月5日向宏辉公司支付定金20000元，但根据本案查明的事实，原告是2018年9月7日才签订的房屋买卖合同，也就是说合同约定的定金支付时间在前，原告签订合同时间在后，即原告在签订合同前并不知晓该约定，且被告刘聪慧亦未提供证据证明原告在签订合同前知悉该约定。而原告在签订合同后即向宏辉公司支付了定金，积极履行了支付定金20000元的义务，因此，原告未在2019年9月5日支付定金20000元并不构成违约。相反，生效裁判文书中“合同签订后，刘聪慧对合同中约定的购房款不予认可，要求增加费用，导致该合同无法继续履行”的认定，足以说明本案纠纷系因被告刘聪慧的违约行为所引起，在此情况下，原告未按合同约定时间支付房款的行为亦不构成违约。综上，《合同法》第九十六条和合同法解释二第二十四条关于合同的约定解除权和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案被告刘聪慧通知解除合同的情形。刘聪慧以《解除合同告知书》通知原告解除合同的行为，不发生解除合同的效力。因被告刘聪慧的违约行为，导致合同目的无法实现，因此，原告要求解除与被告刘聪慧签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系的诉请，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告双倍返还定金40000元的诉讼请求，如上所述，被告刘聪慧的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。而刘聪慧之所以只收取了5000元定金系因其违约后未领取剩余定金所致，根据《房屋买卖（居间）合同》中“被告收取定金后如违反本合同约定或其他原因而无法将该房屋售予原告的，应当按原告支付的全额定金（即包括宏辉公司托管的定金）双倍返还原告”的约定，被告刘聪慧应按合同约定即原告支付的全额定金20000元向原告双倍返还定金。鉴于15000元定金现由宏辉公司代管，故被告刘聪慧按定金罚则应向原告返还定金25000元。因定金条款约束的是买卖双方，故原告要求宏辉公司承担连带双倍返还定金的责任于法无据，但15000元定金尚在宏辉公司处托管，故宏辉公司应将托管的定金15000元返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告何英福与被告刘聪慧签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告刘聪慧于本判决生效后十日内向原告何英福返还定金25000元；三、被告兰州宏辉房产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告何英福返还定金15000元；四、驳回原告何英福的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（已减半），由被告刘聪慧承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇一九年八月十二日书记员  王淑娟