贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1372号上诉人（原审被告）：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建英，女，1964年7月13日出生，汉族，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：张昌胜，贵州铁力律师事务所律师。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）因与被上诉人张建英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：⒈请求依法撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初658号民事判决，改判驳回张建英的诉讼请求。⒉全部诉讼费用由被上诉人张建英承担。事实及理由：1、本案诉讼时效期间已届满，被上诉人的诉讼请求不应得到支持。民法总则第188条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。起算点为商品房预售合同约定的办理转移登记日期2015年11月30日，是不争事实。至被上诉人起诉之日，已超过三年，也是不争事实。2、一审判决刻意曲解诉讼时效，违反法律的规定。民法总则第197条规定，诉讼时效的期间、计算方法以及中止、中断的事由由法律规定，当事人约定无效。一审判决无权以另外的计算方法进行计算，属于刻意曲解诉讼时效。针对凯威房开公司的上诉理由，张建英答辩意见如下：1、张建英于2019年1月17日向法院提起诉讼，向人民法院请求保护的时间为2019年1月17日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适应《中华人民共和国民法总则》，诉讼时效为3年。2、因逾期交房、逾期办证每天的违约事实依据数额都是独立的，房开商一直不办证，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，去除民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，对剩余部分的违约金，应予以支持。张建英向一审法院起诉请求：⒈判令被告凯威房开公司支付原告张建英2015年12月1日至2019年1月10日的逾期办证违约金75020.17元（2019年1月11日之后的逾期办证违约金以原告已付房款659808元为基数，按日万分之一计算违约金至被告为原告办理房产证之日止）；⒉本案相关诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年12月2日，原告张建英作为买受人与出卖人凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的凯威现代物流城第3幢2单元10层2号房，房屋建筑面积为227.52㎡，房款总价为659808元；出卖人承诺在2015年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张建英向凯威公司支付了购房款659808元。凯威公司已于2015年12月9日将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了张建英。还查明，截至庭审结束，被告凯威公司尚未取得涉案房屋的建筑工程竣工合格证明文件。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2015年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。但在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记是事实，由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。但本案原告与被告签订合同的时间实为2015年12月2日，与合同格式条款约定期限明显不符，双方在签订该合同时未结合实际情况就被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行明确具体的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，因本案所涉房屋尚未取得建筑工程竣工合格证明文件故应按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2015年12月9日实际交付使用的客观事实，本院确认涉案房屋于2016年3月8日前为本案办理房屋权属证书的期间。关于本案争议焦点之诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2019年1月17日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2019年1月17日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房、逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。截至本案原告主张的起诉之日即2019年1月10日，被告仍未能向原告交付办理商品房转移登记有关文书，结合原告起诉时间及约定办证时间、实际接房时间等，故本院对逾期办证违约金的支持时间从2016年3月9日计算至起诉之日即2019年1月17日，现原告诉请违约金的截止日期为2019年1月10日，在前述时间范围内，本院予以认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》中的约定，已经对逾期办理转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。关于2019年1月11日后的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况下可另行提起诉讼。综上所述，原告应获得的2016年3月9日至2019年1月10日的逾期办证违约金为68422.09元（1037天×0.0001×659808元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付张建英逾期办证违约金68422.09元。二、驳回张建英的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为838元，由原告张建英负担74元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担764元。该款原告已向本院预交，该院不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：被上诉人诉请是否超过诉讼时效？一审计算违约金的方式是否正确？被上诉人张建英提出要求凯威房开公司承担逾期办证的违约责任，从双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办理转移登记的约定内容来看，明确约定若“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，说明双方约定的违约金的计算方式以日为单位累计计算，应属于继续性债权，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》解读精神，继续性债权应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即应每日为一个独立的债权，每一个债权应单独适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二、三条等法律规定，一审判决对于民法总则施行时已经超过两年诉讼时效期间的债权部分即2015年9月30日之前的每日违约金不予支持，对于2015年9月30日之后的每日违约金已超过三年诉讼时效期间的部分不予支持符合法律规定。故，一审法院根据查明的事实及法律规定认定2016年3月9日至2019年1月10日期间的违约金未超过诉讼时效，从而予以支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1676元，由黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  王 莉审判员  吴竹春二〇一九年八月二十日法官助理罗惠书记员陈照