贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3113号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区胜利路******，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所专职律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告）：郭友品，男，1979年3月13日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：陈孝琴，女，1978年8月25日出生，汉族，住贵州省毕节市。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：龙杰，贵州众正律师事务所律师，执业证号：1520520121046893。 二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：左帅，贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201910080353。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人郭友品、陈孝琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 博泰房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、销售部出具的说明，涉及到被上诉人多交的部分房款、违约金赔偿、税费抵扣以及合同优惠等内容，该行为未得到上诉人的授权，属无权代理，未经上诉人追认，对上诉人不具有法律效力，故上诉人不应承担该说明中载明的退款义务。二、《置业计划》单未经上诉人盖章确认，本案亦无证据证明签署《置业计划》单的冯合贤与上诉人之间具有何种法律关系，故《置业计划》单不应作为认定上诉人负有退款义务的依据。三、《置业计划》单以及销售部出具的说明中涉及的违约金、合同优惠等款项系如何产生，并无相应的证据予以证明，一审法院据此判决上诉人承担退款义务，缺乏事实及法律依据。 被上诉人郭友品、陈孝琴未作答辩。 郭友品、陈孝琴一审诉讼请求：1.被告及时为原告办理(位于毕节市七星关区××路陈家祠堂东客站旁)地)地上****房屋产权登记并交付相关产权证.被告向原告承担《商品房买卖合同》约定的违约赔偿责任，赔偿金额暂定20,000.00元(具体金额计算至被告履行完毕合同义务之日止)；3.被告返还原告多支付的购房款34,659.00元；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第2项诉请为，被告向原告承担逾期交付房屋及未向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记有关手续的违约责任，逾期交付房屋的违约金计算方式为，按日以原告已付房款的万分之一，从2015年12月31日次日起计算至被告实际交付房屋之日止。之后，原告撤回第1、2项诉讼请求。事实及理由:原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将位于毕节市七星关区××路××东家祠堂东客站旁)地上7层5-2)地上****房屋出售给原告年12月31日前向原告交付商品房，约定日期起60内交付房屋的，出卖人按日支付已交付房屋价款万分之一的违约金给原告;约定日期起60以后交付房屋的，出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日支付已交付房屋价款万分之一的违约金。被告另承诺在商品房实际交付使用之日起180日内申请商品房所有权初始登记，并于初始登记之日起180内为原告办理房屋产权转移登记并交付有关文书(不动产产权证)，超出约定日期起180日内出卖人交付上述有关文书(不动产产权证)的，按已付房款的0.3%承担违约责任;约定日期起180日以后出卖人未交付上述有关文书(不动产产权证)的，出卖人“自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交房款1%的违约金”。被告为让原告购买涉案商品房，通过降低单价以及给予其他优惠的方式，促使原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告曾支付给被告购房款284,144.00元，而实际商品房总价为257,600.00,故被告应返还差价26,544.00元，加上被告承诺的签订合同优惠款10,000.00元，则被告应返还原告购房差价款36,544.00元。后被告通知原告以该差价款冲抵税费及其他办证费，原告同意，因此被告向原告出具了一份证明，证明被告应退原告差价款34,659.00元。然时至今日，已过去5年时间，被告仍未向原告办理交付不动产产权证，也未向原告支付违约金，被告一直不履行合同义务，严重损害了原告的合法权利，请求支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2012年8月28日，原告向被告支付购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠二期5栋2-7-04号房屋价款284,144.00元。2014年10月2日，被告销售顾问冯合贤签署《置业计划》，载明：5号楼2单元7楼4号房，112㎡，单价2,300.00元/㎡，应退房款26,544.00元；税费12,256.00元，签合同优惠10,000.00元，违约金10,371.00元，应退8,115.00元；合计34,659.00元。2014年10月2日，被告“销售部”出具说明，该说明载明：业主郭友品购博泰美欣二期5-2-704号房，因之前一次性付款，应退34,659.00元。之后，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT5-2-704）。合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠第5幢2单元7层4号房，房号为5-2-704，建筑面积112平方米，套内建筑面积92.71平方米，房屋总价款为257,600.00元等事项。至今，被告未支付上述应退款项，原告起诉请求处理。 一审法院认为：民事主体的合法权益受法律保护。在本案中，被告销售顾问冯合贤签署《置业计划》和被告“销售部”出具说明是代表被告作出的民事行为，是原、被告双方签订《商品房买卖合同》内容的一部分，对原、被告双方均有约束力，被告应当按其承诺支付原告应退款34,659.00元。由于双方没有约定退款时间，原告可以随时要求被告支付，但应当给予被告适当的准备时间。故对原告主张被告返还原告多支付的购房款34,659.00元的诉讼请求，予以支持，对被告提出原告的起诉已过诉讼时效的抗辩事由不予采纳。因该款项是双方在签订合同时确认的原告多支付的购房款，不是因涉案商品房约定的面积与实际交付商品房的面积差异所产生补差款项，故对被告提出的“房屋并未实际交付，房屋面积也未经检测确认，无法确认是否应当退还该购房款，原告诉请应驳回”的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭友品、陈孝琴应退购房款34,659.00元；二、驳回原告郭友品、陈孝琴的其他诉讼请求。案件受理费583.00元，由原告郭友品、陈孝琴负担200.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担383.00元。 本案审理过程中，双方当事人均未提交证据。 经审理查明：本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为：被上诉人主张上诉人向其承诺退款34,659.00元的事实，有被上诉人提交的上诉人销售部出具的书面说明与《置业计划》单相互印证，一审采信该证据作为本案定案依据，并无不当。上诉人以其销售部的行为系无权代理为由，主张不应承担退款义务的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1166元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年八月六日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青