云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初796号 原告：西双版纳创兴物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91532800778563728N。 住所地：景洪市勐泐大道（版纳乐园内） 法定代表人：陈纯武，总经理。 委托诉讼代理人：周娜，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：周晓柱，系西双版纳创兴物业管理有限公司副总经理。特别授权代理。 被告：尹浩，男，1980年1月8日生，汉族，公务员，身份证住址勐海县，现住景洪市。 委托诉讼代理人：郑重，女，1979年8月4日出生，汉族，系被告妻子，身份证住址勐海县，现住勐海县。特别授权代理。 原告西双版纳创兴物业管理有限公司（以下简称创兴物业公司）与被告尹浩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告创兴物业公司的委托诉讼代理人周娜、周晓柱，被告尹浩的委托诉讼代理人郑重到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费6,289元，生活垃圾代运费1,008元，水费853.6元，水损费128.7元，合计6,799.3元；2、判令被告支付违约金1,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年3月14日，原告与鑫海花园小区建设单位西双版纳际通房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》(以下筒称“合同”)，将鑫海花园小区物业管理服务委托给原告。由于《前期物业委托合同》的物业项目在勐海，原告为方便提供服务，特授权勐海分公司具体向被告提供相应的服务。合同期满后，小区未召开业主大会，也未另行委托物业服务企业，原告经小区各业主的同意，继续按照《前期物业委托合同》的内容为被告等鑫海花园小区业主提供物业服务至今。 被告是鑫海花园小区22栋4单元401号房屋的业主，房屋建筑面积为123.32平方米，物业服务费按建筑面积计算，2012年4月1日至2014年4月1日，按每月0.5元/平方米收取；2014年4月1日至2019年4月1日按每月0.65元/平方米收取。原告为鑫海花园小区物业提供物业管理服务期间，已按照合同约定切实提供了相关的物业服务，被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》规定及合同约定向原告交纳物业管理费、垃圾代运费、水费以及水损费。但被告自2012年起至今，无故拖延缴纳物业管理服务费等上述费用，经原告多次催缴，被告仍置之不理，不予缴纳。综上，被告的行为已违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。 被代尹浩辩称，2012年3月底，被告按时到小区物业管理办公室缴纳物管费，收费人员才告知被告物管费涨价一事，每平方米按0.50元收取，在此之前，原告都未通过任何形式履行告知的义务，被告认为原告擅自涨价无依据，不符合双方签订的物管合同明文规定每平米0.4元的收费标准。2014年，六楼房顶因防水层年久失修，雨水渗透到被告家导致墙壁浸水、隔断柜变形，被告向原告反应，但是并未来查看。2016年10月26日，被告家被盗，损失部分财物价值大约1万余元，当晚发现被盗后被告立即报警，警方到现场后调取监控室的录像，原告告知警方被告家单元门口的监控已损坏。被告认为原告服务水平低下，小区绿化带住户随处养鸡，住户随意破坏绿化开挖停车位。原告还曾将绿化水塘租给他人养鱼，属于全体业主的绿化直接给他人建盖门面，且收取的费用不公示，损害了被告等业主的共同利益。现被告要求原告赔偿其损失5,000元后再向被告收取物管费。 综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告是否按照合同约定履行了自己的义务？双方谁的行为构成违约？被告是否应当向原告支付物管费、水费、垃圾代运费、水损及违约金？ 原告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，对双方无异议的证据《律师催告函》、《物业服务资质证书》、《物业服务收费备案表》、原告无异议的证据《收款收据》，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： A1、《前期物业服务合同》（复印件）1份，欲证明原告与西双版纳际通房地产开发有限公司就勐海县鑫海花园小区物业管理事宜签订《前期物业委托合同》，由原告对小区提供前期物业管理服务的事实。经质证，被告不认可该证据，并称其与原告之间单独签订了合同。本院认为，该证据能证明原告观点，本院予以采信； A2、《欠费明细表》（原件）1份，欲证明被告自2016年至2019年欠缴的物业费、垃圾代运费、水费、水损明细的事实。经质证，被告认为其与原告之间签订了合同，故对该证据的计算明细不予认可。本院认为，因被告在庭审过程中同意支付水费、垃圾代运费及约定物管费按照每平米0.4元收取，本院对水费、垃圾代运费及物管费的计算时间段予以部分采信。 被代郑重向本院提交证据： B2、《收款收据》及《回执单》（原件）1份，欲证明被告家中被盗及物管公司未尽到安保服务的事实。经质证，原告对该证据的真实性认可，但不认可关联性。本院认为，该证据能证实被告的观点，本院予以采信； B3、《照片》（原件）1份，欲证明被告房屋受损及物管公司管理不善的事实。经质证，原告对该证据的真实性认可，但不认可关联性。本院认为，该证据能证实被告的观点，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2006年3月14日，原告与西双版纳际通房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》（以下简称合同），合同约定原告对鑫海花园提供前期物业服务管理事宜，服务期限为2006年3月14日至2009年3月14日，物业服务费按照物价部门批准的标准收取，原告提供的有偿服务包括代收水费、有限电视费及垃圾处理费，生活垃圾处置费108元/户/年，还约定西双版纳际通房地产开发有限公司与业主签订的买卖合同应包含本合同约定的内容，业主签订物业买卖合同即为接受本合同内容。同时合同还对服务质量、标准、物业的经营管理、使用维护、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，双方间单独签订了合同，约定了物业管理费按照0.4元每平米收取，2010年2012年被告系按照0.4元每平米收取物管费。后原告开始为鑫海花园小区提供物业服务，在此期间，小区内存在车辆乱停乱放、交通混乱、拥堵，绿化带无人管理、被业主占用成私人车位，小区部分业主散养家畜，小区门禁系统无法使用等等情况，并且被告家中发生盗窃事件，原告提供的监控系统损坏导致公安无法查实盗窃人。自2012年开始被告就未交纳物业服务费用，期间，原告向业主公示物管费涨价为0.5元每平米并予以备案。另查明，本案被告房屋为22栋4单元401号，房屋面积123.32平方米。鑫海花园小区至今未成立业主委员会，合同到期后，西双版纳际通房地产开发有限公司未重新选聘物业服务企业，原告为被告提供物业服务至今。 经审理和查明的案件事实，本院评判如下： 被告是否应当按照原告主张的数额向原告支付物业管理费、生活垃圾代运费、水费及水损费用的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，本院认为，双方间重新签订了合同，并约定了物管费按照每平米0.4元收取，后原告涨价为0.5元每平米并予以公示、备案，备案表上登记的住宅收费亦为0.5元，故物管费应按照0.5元每平米收取，即123.32平方米×0.5元/平方米×84个月=5,179.44元，因原告对小区内存在的私搭乱建、乱停乱放车辆、发生盗窃事件、监控损坏等问题，未尽到合理管理及安保义务，其行为构成违约，本院参照《前期物业委托合同》中对服务质量的要求及约定的按照一年物管总费用的15%的标准予以扣除，即5,179.44元×15%=777元，物管费本院予以部分支持4,402.44元；在庭审过程中，被告同意支付水费及垃圾代运费，本院予以支持；对原告主张的水损，因双方对水损没有进行约定，经庭审核实，水损属于小区对接水务公司的总表与每户业主水表总和的误差，按照《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”的规定，水损的产生是因为没有抄表到户产生，即使约定代收水费亦不应当产生水损费用，该费用不应当由业主负担，对原告主张的水损，本院不予支持。综上对原告主张的物业管理费，本院予以支持4,402.44元，对垃圾清运费予以支持1,008元，水费予以支持853.6元，以上合计6,264.04元。对被告因盗窃等问题产生的损失，可在法律规定范围内另案起诉。 关于本案违约金是否应当支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案存在原告未完全按照约定对小区内存在的问题进行妥善处理的行为，并且未尽到基本的安保义务，其行为构成违约，故对原告主张的违约金本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下： 一、被告尹浩于本判决生效之日起向原告西双版纳创兴物业管理有限公司支付物业管理费4,402.44元、垃圾清运费1,008元、水费853.6元，合计6,264.04元； 二、驳回原告西双版纳创兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告尹浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 刀 娅 二〇一九年八月六日 书记员 杨艳红