盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初263号原告盐城市文峰物业管理有限公司，统一社会信用代码91320902714131619M，住所地盐城市区建军中路******。法定代表人王家余，该公司总经理。委托诉讼代理人陈淑明，盐城市亭湖区大洋法服所法律工作者。被告陈越，男，汉族，1971年4月9日生，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人周春华，江苏华晓律师事务所律师。被告黄静生，男，汉族，1965年10月25日生，住盐城市钱江方州**。被告陈书萍，女，汉族，1964年2月12日生，住址同上。原告盐城市文峰物业管理有限公司（以下简称文峰物业公司）与被告陈越、黄静生、陈书萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后,依法适用简易程序由审判员李呈蕴于同年3月21日公开开庭进行审理。原告文峰物业公司的委托诉讼代理人陈淑明，被告陈越及其委托诉讼代理人周春华到庭参加诉讼。被告黄静生、陈书萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告文峰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈越立即支付拖欠的2017年1月1日-2019年12月31日物业费81070元（1217.27平米*1.85元/月*36个月），并按合同约定承担违约金（合同约定日万分之五）；2、被告黄静生、陈书萍对上述请求承担连带清偿责任；3、判令本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经招投标程序，依法获得盐城市东进路美食街1#楼-16#楼物业服务经营权。2016年12月14日，原告与开发商盐城华祥置业有限公司（以下简称华祥置业公司）签订该项目《盐城市前期物业服务合同》。该合同对双方的权利、义务、收费标准、交费时间等均作出约定。原告从2016年12月4日进场服务，被告于2016年9月10日与房屋产权人陈书萍签订房屋租赁合同，合同的第三条第2款约定物业费由乙方承租人陈越负担，合同租赁期限自2016年9月10日至2021年9月10日止；被告应当按照合同约定交纳案涉物业费。期间，原告与被告多次协商催收并书面催告，被告无正当理由拒不支付。原告认为：被告的行为严重侵害了原告的合法权益。据此，原告特具状诉至贵院。被告陈越辩称：对于原告诉请支付物业费及违约金标准，被告均有异议。虽然原告与华祥置业公司签订了前期物业合同，但被告均没有收到该物业合同具体内容条款，也没有在合同上进行签字，没有任何人向被告告知收费标准，也没有就逾期违约责任进行告知，因此前期物业合同中的服务内容被告没有异议，但对其收费标准以及主张违约金我方不予认可。就原告所履行物业合同内容看，原告有重大违约行为，建筑物屋顶出现漏雨，多次交涉无果情况下，被告无奈自行维修，本应由物业公司向房产管理部门申请基金维修，而原告却采用推脱的方式处理，给陈越造成了三楼的闲置状态，在陈越使用期间消防大队对消防设施进行了检查，发现没有供水，证明原告对水泵房、楼内消防设备根本没有进行维护管理，是一个不负责任的安全责任行为，如因消防问题出现事故，物业公司应当承担责任。陈越在使用物业期间向有关部门缴纳垃圾处置费，说明原告没有就垃圾处理付出额外劳动，是由其他部门进行实施，原告仅在道路上进行不定期清洁，同时原告在台风刮倒树木后长达一周时间内未能发现，却将责任推脱给园林管理处，证明原告在治安巡逻、绿化管理以及紧急事件巡查方面存在严重服务质量瑕疵，也可以证明园林绿化虽然合同约定是其服务内容，但是由园林管理处进行实施，因此单凭原告单方制作的证据材料均不能证明原告实际履行了物业服务约定的五大项内容，应当提交原告提供整个监控录像，证明其雇佣人员已经按照物业服务合同约定提供了五方面的服务，不仅仅是提交员工巡查清单等单方制作的证据，同时要求原告提供公司花名册，证明其有相应人员从事了物业服务。被告仅提供了道路保洁行为，其余都没有接收到相应的物业服务内容。原告服务内容有严重缺陷及严重违约行为，被告据此有不予支付物业费的充分理由，请求驳回原告诉请。另，原告要求支付至2019年12月31日的物业费不合理，我们与被告黄静生、陈书萍的合同已在2019年3月2日已经终止了。被告黄静生、陈书萍未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告提供的告业主书和美食街物业服务收费标准，原告欲证明其入驻案涉区域提供物业服务前已以书面形式向被告告知相关事项，被告陈越辩称其没有收到，无人告知，不知道原告对东进路美食街进行物业服务，只知道康居物业。对此，本院认为，上述两份证据为原告单方出具，原告未提供证据证明其已向业主履行告知义务，本院对原告的证明目的依法不予认定。但从被告陈越辩称其因树木修理、空调铝管问题多次通过业主找原告协商处理的情况、原告提供保洁、保安等物业服务的实际情况以及原告曾向陈越催缴过物业费等情况可知，被告陈越并非对原告文峰物业公司不知晓。对于原告提供的房屋面积汇总表，被告陈越认为应当以产权证登记面积为准。本案审理过程中，经向盐城市不动产登记中心调查，案涉承租房屋面积为1217.27平方米。对于被告陈越提供的《房屋维信（修）合同》，被告欲证明因原告未能及时履行物业服务，导致其自行修复所支付的修复费用。对此，本院认为，被告陈越未提供证据证明其向原告申请专项基金维修，其自行找人维修的证据与案涉物业纠纷无关，故本院对该证据依法不予认定。对于被告陈越提供的《税收完税证明》，被告欲证明其每月缴纳生活垃圾处置费，该垃圾处置是由环卫处执行，并非由原告提供服务。对此，本院认为，该垃圾处置费系政府有关部门对酒店因经营行为所产生的垃圾按照一定标准收取的垃圾处置费，与原告对案涉公共区域的保洁工作无关，故本院对该证据的关联性、证明目的不予认定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2016年9月10日，黄静生、陈书萍（出租方、甲方）与陈越（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定（摘要）：甲方将市区东进路美食城7幢101、101-1、101-2、市区东进路美食城7幢102整幢商业用房（建筑面积月1227.6平方米）出租给乙方经营使用。为明确双方权利、义务，经协商一致，订立本合同。第一条，房屋交付装修时间、租赁期限及用途：1.该房屋租赁期共60个月，自2016年9月10日起至2021年9月10日为止。第二条，租金及支付方式：1、该出租房屋金标准按房屋总价的年回报计算，其中第一年为40万元；第二年为40万元；第三年为45万元；第四年为45万元；第五年为45万元。2.租金支付方式按年支付，实行先交租金后使用的原则。具体为每年的8月10日前预缴下一年全年租金。乙方承诺守法经营，经营税费、经营风险等由乙方自行承担（包括水电、物业费、税金等）。2016年12月14日，委托方（房地产开发企业，甲方）华祥置业公司与受托方（物业服务企业，乙方）文峰物业公司签订《盐城市前期物业服务合同》一份，合同摘要：甲方资质等级为三级，通过公开方式将盐城市东进路美食休闲一条街1#楼-16#楼委托乙方实行前期物业服务，物业类型：商业、住宅、公寓。第二章：服务内容和标准：第二条，乙方前期介入提供的服务内容有：1.共用部位的维修、养护和管理，包括商住楼楼梯间、走廊通道门厅以及所有建筑物屋顶墙面等；共用设施的运行、维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、高压水泵房、商住楼共用照明、楼内消防设施设备、电梯等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、井、花池等。2.公共环境卫生，包括公共场所、共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集入箱、雨污水管道的疏通。3.维持公共秩序，包括安全监控、治安巡逻、车辆停放管理、绿化带清杂、装饰装修管理工作服务等。4.物业资料档案管理等。第五条在本物业管理区域内由乙方设立物业服务机构负责日常管理工作，委派有岗位资格证书的人员履行本合同，并在管理区域内主要出入口显著位置公示项目负责人、服务内容、服务标准、收费标准等。项目经理更换时需在小区公示，并将新的人员信息在5个工作日内报所在地的县（市、区）级物业管理行政主管部门备案。第六条乙方为本物业管理区域的业主提供的前期物业管理服务的等级为盐城市普通住宅物业管理服务等级标准级，具体内容为：1.综合服务：乙方应配合甲方制定业主临时管理规约，向业主提供物业服务手册；有完善的管理制度和方案，建立岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准、财务管理制度等；健全财务管理工作，财务规范运作、账目清晰；项目经理、专业管理人员具备相应的岗位资格证书，本项目招投标时承诺的项目经理即为本项目的项目经理，项目经理为刘红。本项目的管理人员总数为2人，配备每班在岗管理人员为1人。管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范。周一至周日在服务处实行8小时业务接待，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话；按照物业服务合同规定，公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；物业服务费（含公共服务费和代收代缴费用）收支情况每半年公布1次。物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。制定完整的社区文化活动计划，配合街道做好社区精神文明建设相关工作。2.保洁服务：乙方须按照每1.5-2万平方米配备一名人员的标准配置专职的保洁人员，本项目的保洁人员总数为6人，配备每班在岗保洁人员为3人。制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度。各类清洁设施设备配备齐全，保洁人员按各项规定做到保洁到位，垃圾日产日清。3.公共秩序维护服务：乙方须按照每1-1.5万平方米配备一名人员的标准配置专职的秩序维护员（最低不得少于3人），本项目的秩序维护人员总数为12人，配备每班在岗秩序维护人员为4人。乙方须保持24小时有人在岗值班，其中立岗值班时间不少于小时。乙方在本项目秩序维护的管理规章制度完善；公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。制定火警、盗警、地震、台风、防、地震炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；对车辆进行有效管理和疏导，确保进入小区的车辆有位可停且停放有序。4.绿化养护服务：乙方或由乙方雇佣的专业人员进行绿化养护管理。本项目的绿化养护人员总数为/人，配备每班在岗绿化养护人员为/人。制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前告知业主；打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。5.物业共用部位和共用设施设备维护服务：乙方的专业维保人员均需持证上岗（每个项目最少配备人员为1人）。本项目的维保人员总数为1人，配备每班在岗维保人员为丛人。电梯、消防、泵房、智能化等设施设备需安排专业化的维护保养单位。建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识。建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级（物业共用部位明细见附件六，物业共用设施设备明细见附件七）。单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定（服务标准按不低于招标时确认的服务标准及分类执行）。甲乙双方在《前期物业服务协议》中与物业买受人约定物业服务的内容和质量标准应与本合同中明确的物业服务的内容和质量标准相一致。第十二条，物业服务收费采取包干制方式，物业服务费（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，在《前期物业服务合同》中约定，由乙方向业主或者物业使用人收取，物业服务费按年度收取，在年底前20日内交纳下年度物业服务费。高层（小高层）住宅：1.35元/平方米·月;商业用房：1.85元/平方米·月；其他物业：2.00元/平方米·月。物业服务收费采取酬金制方式的，由甲方与乙方另行约定。第二十五条，业主违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，按照应交金额向乙方支付每日万分之五违约金。第二十七条，本合同期限自2016年12月6日起至2019年12月31日止。合同期满双方可协商续约，同等条件乙方优先。乙方在合同期满退出时，应严格按照《盐城市物业项目服务退出管理办法（试行〉》执行。2017年5月，盐城市清悦酒楼因消防管网无水被罚款1000元。2019年1月8日，文峰物业公司向陈越出具《东进路美食街物业服务费催缴通知书》一份，载明：为了确保东进路美食街物业服务工作正常运行，前期物业管理服务协议约定，您户已欠缴2017年1月1日至2019年12月31日年度物业管理费81070元，请在接本通知后在七日内履约缴费，逾期不交将依法追缴。2019年3月2日，黄静生出具《收条》一份，载明：收到陈越房租费拾万元整，截止2019年3月2日前房租费全部结清，同时终止租房合同，物业费由陈越负责结清。另查明，文峰物业公司为证明其按照《盐城市前期物业服务合同》约定履行了相应物业服务职责，提供了保安值班记录、消防泵巡查记录、保洁签到簿等证据予以证明。陈越为证明原告物业服务不到位，提供了房屋维修合同及照片、收条、录像、城南消防大队罚款缴纳书、税收完税证明等证据。此外，关于案涉房屋屋顶漏水维修问题，被告陈书萍、黄静生自行找人维修，花费3.5万元。被告陈书萍虽称其向原告口头汇报过，但未提供书面证据，亦未提供证据证明其向原告申请使用公共维修基金。还查明，黄静生、陈书萍系陈越所承租的案涉房屋的所有权人。盐城市清悦酒楼个体工商户状态为“企业直接申请注销”，经营者姓名为陈越。本案争议焦点为：1、《盐城市前期物业服务合同》是否对被告具有法律约束力？2、被告需缴纳物业费数额为多少？本院认为，《盐城市前期物业服务合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法、有效的。被告陈越辩称原告虽与华祥置业公司签订前期物业合同，但其并未在合同上签字，原告亦未向被告告知收费标准、逾期违约责任，故被告对该合同的服务内务无异议，但对收费标准、违约金条款有异议。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，东进路美食休闲一条街尚未成立业主委员会，华祥置业公司与文峰物业公司签订《盐城市前期物业服务合同》，对包括陈越在内的东进路美食休闲一条街的全体业主和物业使用人均具有法律约束力。陈越是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有合同中相关权利的同时，也应受合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。被告辩称原告履行物业合同存在如下重大违约行为：一是案涉房屋屋顶漏水，其与原告多次交涉未果遂自行维修。对此，本院认为，被告未提供证据证明其向原告报告了屋顶漏水一事，亦未提供证据证明其向原告申请专项维修基金，故该笔费用与原告物业服务无关，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。二是案涉消防管网无水被罚款。对此，本院认为，原告虽称当时是在案涉区域消防管网的维修期间，并在停水期间已向消防部门做了书面汇报，但未提供证据予以证明，且结合（2018）苏0991民初559号盐城市文峰物业管理有限公司与盐城市城南新区丽都商务宾馆、徐金旗、王粉书物业服务合同纠纷一案，被告及其他业主在同一时期均因消防管网未供水问题被消防部门罚款，原告称对此不知情，以上均能证明原告履行物业服务合同存在一定瑕疵。三是原告在治安巡逻、绿化管理以及紧急事件巡查方面存在严重服务质量瑕疵。对此，本院认为，原告为小区提供了物业管理服务，被告事实上也享受了原告提供的物业服务，理应向原告支付物业费用。从被告提供的照片、视频等证据以及法院在另案中实地调查走访情况看，案涉小区存在消防管网未供水导致部分业主被罚款、保安、保洁等服务不到位等瑕疵。但也应看到，物业服务行为是一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动为业主提供服务的法律行为，由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务过程中可能存在各种各样的问题，实践中很难达到十全十美，业主可以通过向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映等合法有效的途径予以解决。小区业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。关于被告应缴物业费的数额，因黄静生、陈书萍与陈越签订的《房屋租赁合同》中约定物业费由陈越自行承担，而陈越与黄静生、陈书萍的租赁合同已于2019年3月2日终止，故原告仅能向陈越主张自2017年1月1日起至2019年3月2日止的物业服务费。综合双方的利益以及原告提供物业服务的实际情况，本院酌定被告陈越向原告支付自2017年1月1日起至2019年3月2日止的物业费49768元（1217.27平方米*1.85元/月*26月*0.85）。对于2019年3月2日之后的物业费用，原告可另行向相关义务人主张。小区业主或物业使用人按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，也是其应当履行的合同义务，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。关于原告主张的违约金。本案中，被告对于2017年度、2018年度的物业费用均未交纳，对于2019年1月1日至3月2日的物业费用亦未缴纳，其迟延交付物业费的行为构成违约，原告向其主张违约金，符合法律规定及合同约定。但鉴于原告所提供的物业服务仍存在需进一步提高改善之处，且如按照原告主张的标准计算违约金数额过高，故本院酌情对原告的该部分诉讼请求予以调减。由此，被告应当承担违约金8958元（49768.1*0.05%*30*12）。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”由此，原告主张黄静生、陈书萍对陈越的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。总之，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合，被告认为文峰物业公司存在物业服务不到位造成其损失之情形，可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。同时，文峰物业公司在日常提供物业服务过程中，除尽职尽责履行职责外，也应着力提高服务质量，切实站在为业主、物业使用人服务的角度，解决业主、物业使用人的实际问题，如此，双方才能建立互信、稳固的合作关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈越应于本判决生效之日起十日内向原告盐城市文峰物业公司管理有限公司支付物业费49768元及违约金8958元，合计58726元。二、被告黄静生、陈书萍对被告陈越的上述债务承担连带责任。三、驳回原告盐城市文峰物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1892元，依法减半收取946元，由原告盐城市文峰物业公司管理有限公司负担46元，被告陈越、黄静生、陈书萍负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 李呈蕴二〇一九年八月八日法官助理 李静静书 记 员 张 聃附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。