河北省涉县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0426执异19号 异议人(被执行人)：邯郸市龙门贸易有限公司，住所地涉县商贸城花卉市场。 法定代表人：张国平，系该公司经理。 申请执行人：李海元，男，1962年5月13日生，汉族，职工，住涉县。 被执行人：邯郸市龙门贸易有限公司，住所地涉县商贸城花卉市场。 法定代表人：张国平，系该公司经理。 在本院执行李海元与邯郸市龙门贸易有限公司（以下简称龙门公司）建设工程合同纠纷一案中，异议人龙门公司提出书面异议，认为估价报告不合法、拍卖程序严重违法，要求撤销对涉县商贸城花卉市场房产的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 龙门公司称，一、拍卖所依据的《房地产司法鉴定估价报告》不合法、该报告没有依法送达申请人。1、该报告委托不合法，所评估建筑占用土地系租用，建筑未取得规划许可，明显系不合法存在，对此委托鉴定，明显违法；2、该报告属超范围评估，本案涉案建筑为临建市场非房地产，该报告适用房地产的有关规定予以估价，不符合法律规定。3、委托的是对房产进行价格评估，该报告却对该房产的重置价格评估，明显有悖于委托事项。4、该评估报告鉴材基础不合法。该报告中注明确定估价结果是基于估价对象符合规划要求并办理相关证件、具备拍卖条件并可以公开上市交易的前提下测算的市场价值，但本案的鉴定对象系没有规划许可的临时建筑，占用的土地系租用，不符合其设定条件。5、该报告依据不正确，该报告依据的是估价委托人提供的资料，估价委托人根本不清楚该建筑物的详情，该报告依据不正确、不充分。6、该报告采用的价值标准错误，该报告提供的估价对象的价值标准采用市场价值标准，但实际估价时却采用成本法进行评估，确定重置价格，明显与该建筑物实际价值不符。7、该报告没有所评估对象的明细表，没有各项估价对象的单价、计算公式等，仅有面积及结论的记载，至于结论如何得出，无法得知，即使当事人想申请复核，也无从下手。8、该报告未保障申请人的申请复核、重新鉴定的合法权益，没有合法送达申请人，且涉县人民法院也未明确告知申请人不服鉴定可申请重新鉴定。二、涉县人民法院拍卖程序严重违法。1、本案所拍建筑系没有审批规划手续的临时建筑，《拍卖法》规定“法律、行政法规禁止买卖的物品或财产权利不得作为拍卖对象”，对于违法建筑，法院不得以拍卖、变卖、抵债等方式交易、转让、流通，现在法院强制处置不合法建筑，有通过司法行为使违法建筑合法化的嫌疑。也就是说本案所拍建筑没有合法手续，不符合拍卖条件，如果强行拍卖，通过司法行为使其合法化，势必侵害行政主管部门的行政职权。2、本案所拍建筑系在租赁土地上建造，该土地的租赁期仅有三年便到期，且其土地的租赁权来源不合法，出租方属于无权出租，土地所有人现正准备收回租赁土地，依据房随地走、地随房走，二者不可分割的原则，该建筑更属不能随意处分的情况。3、该拍卖行为严重侵害其他债权人利益，申请人为拓展业务等，外欠众多，对于本案所拍建筑，尚有地上一层建筑商、其他债权人等利害关系人的债权没有得到清偿，如果仅就李海元一个债权人，便对该建筑予以拍卖保障其一人债权，势必侵害其他债权人利益，且法院现在拍卖的不仅是李海元一人所建部分，其连同其他建筑人所建造的部分也一并予以拍卖，并未征询相关人员的意见。4、拍卖行为侵害优先购买权人利益，依照相关法律规定“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人，书面明确放弃的可不通知”。涉县人民法院并未通知到所拍卖建筑的现承租人60户，也就是说法院没有将相应的通知手续送达给所有的承租人，未保障该60户承租人的优先购买权。5、涉县人民法院对案外人张玉龙提出的异议裁定驳回、并撤销涉县人民法院2018年7月2日张贴的通知错误。 综上所述，涉县人民法院在上述案件中，委托违法，鉴定机关受托违法，鉴定结论违法，执行程序严重违法，严重剥夺了申请人申请重新鉴定及案外人异议权，严重侵害了其他债权人利益、优先股买权人利益，故请求涉县人民法院撤销对上述房产的拍卖行为。 异议人对其提出的执行异议未提供相应证据。 申请执行人李海元未提供自己的答辩意见。 本院查明，李海元与龙门公司建设工程合同纠纷一案，本院于2016年10月19日查封了被执行人龙门公司位于涉县商贸城龙门花卉交易市场的所有房产。2017年4月18日通过随机方式确定邯郸市华源房地产估价有限公司为上述房产的评估机构，2018年11月20日，邯郸市华源房地产估价有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，评估价格为200.1776万元，本院于2018年11月23日向龙门公司邮寄送达该报告，龙门公司于2018年11月29日收到估价报告书。2019年3月30日告知龙门公司司法拍卖事项。2019年4月29日通过淘宝网司法拍卖网络平台对上述房产进行拍卖，2019年4月30日第一次拍卖流拍，2019年6月11日第二次拍卖流拍，申请执行人同意以物抵债。 另查明，2018年7月2日，本院在龙门公司花卉市场张贴通知书，通知花卉市场的租赁户将租金交付至涉县人民法院。案外人张玉龙提出书面异议，要求停止执行李海元与龙门公司的执行案件并撤销本院在龙门公司花卉市场张贴的通知书。2018年10月26日，本院作出（2018）冀0426执异18号执行裁定书，裁定：1、驳回案外人要求停止执行李海元与邯郸市龙门贸易有限公司建设工程合同纠纷一案的异议请求；2、中止对龙门公司花卉市场租赁费的执行。该执行裁定作出后，各方当事人均未在规定期限内提起诉讼。 本院认为，一、龙门公司于2018年11月29日收到《房地产司法鉴定估价报告》，2019年6月20日对估价报告提出异议，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定当事人或利害当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。龙门公司超期提出异议，不符合执行异议案件的受理条件，因此龙门公司对《房地产司法鉴定评估报告》的异议申请应当予以驳回。二、龙门公司认为拍卖房产系在租赁土地上建造，没有审批规划手续，不符合拍卖条件，强行拍卖使其合法化将侵害行政主管部门的行政职权。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》的规定，对于无证房产，具备初始登记条件、暂时不具备初始登记条件、不具备初始登记条件的人民法院均可进行处置，故本院对上述房产拍卖符合法律规定。三、龙门公司认为司法拍卖损害了其他债权人利益，龙门公司作为本案的被执行人，代其他债权人提起案外人异议主体不适格，相反，其他债权人的权益受到损害并非因法院司法拍卖造成，而是龙门公司未按规定履行债务造成的。四、龙门公司认为拍卖行为侵害优先购买权人利益，网络司法拍卖的事项本院已经在拍卖公告发布三日前告知了当事人，拍卖公告、须知已送达被执行人，且在淘宝网司法拍卖网络平台进行公示，规定期限内没有优先购买权人提出优先购买申请，故该拍卖行为未侵害优先购买人权益。五、龙门公司认为本院作出的（2018）冀0426执异18号执行裁定理由错误，结果错误。该执行裁定作出时，已明确告知其救济途径：案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。龙门公司未按照法律规定寻求救济，而对异议裁定再行提起异议不符合法律规定，应当予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回邯郸市龙门贸易有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向邯郸市中级人民法院申请复议。 审判长  周炳勋 审判员  王俊亮 审判员  杨彦波 二〇一九年八月六日 书记员  王东方