河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0481民初1784号原告：舞钢市某某房地产开发有限公司，住所地舞钢市龙泉路。法定代表人：张某某，董事长。委托诉讼代理人：何佳，河南金豫律师事务所律师。被告：李某，男，1987年9月20日生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：李国红，河南广宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红艳（实习），河南广宏律师事务所律师。被告：刘某某，男，1988年11月12日生，汉族，住河南省舞钢市。原告舞钢市某某房地产开发有限公司与被告李某、刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭审理了本案。原告舞钢市某某房地产开发有限公司委托诉讼代理人何佳，被告李某及其委托诉讼代理人李国红、刘红艳，被告刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舞钢市某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2013年8月3日签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月1日解除；2、请求判令二被告立即搬离租赁房屋；3、请求判令二被告按年租金323,139.9元的标准向原告支付自2017年10月起至被告实际搬离租赁房屋之日的租金，租金现暂计算至2019年6月3日为532,459.52元；4、请求判令被告向原告支付违约金48,470.99元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月3日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，被告承租原告位于舞钢市××路××北金源国际城（御龙湾小区）A、B座商铺从西往东排一楼第二至第五间、二楼第一至第五间、共约740.31平方米的房屋用于经营婚纱摄影。租赁期限自2013年8月3日起至2018年11月3日止。合同生效后的前三个月不计租金，租金期从2013年11月3日开始。第一年租金为242,779.8元，第二年和第三年租金均为267,057.78元，第四年租金为293,763.56元，第五年租金为323,139.9元。每年度期限届满前的第十个月交纳下一年度的全部租金。任何一方违约，应向对方支付当年租金总额百分之十五的违约金。一方违约，另一方有权解除合同，合同解除后，承租人应于解除后五日内离场，清理走所有可移动物品。《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。2018年11月3日《房屋租赁合同》期满后，原、被告双方未重新签订合同，被告一直实际使用租赁房屋至今。但被告仅按合同约定向原告支付租金到2017年9月份，自2017年10月份至今，被告未再向原告支付过租金。经原告向被告多次追要，被告至今未支付任何款项。2019年6月1日，原告向被告送达了解除《房屋租赁合同》函，但被告至今未搬离租赁房屋。被告的行为严重侵犯了原告合法权益，特提起诉讼，请求判决支持原告诉讼请求。李某辩称，原告所诉不属实，我和原告的房屋租赁合同自2016年10月底已解除，刘某某自2016年11月1日开始承租房屋并开始交纳租金。拖欠租赁费的事情与我无关，请求依法驳回原告对我的诉讼请求。刘某某辩称，我是2016年11月1日开始承租房屋并开始向本案原告交纳租金，一直交到2017年9月份。自2017年10月至今的租金未支付原告，我认为原告租金过高，一时拿不出那么多，愿意按我们口头约定的每年20万元租金向原告支付拖欠的租赁费。如果每年租金少些，同意继续租赁，如果租金过高，同意搬出租赁房屋，但需要一定时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。舞钢市某某房地产开发有限公司提交的证据有：1、2013年8月3日舞钢市某某房地产开发有限公司与李某所签《房屋租赁合同》，证明租金及违约金情况；2、物业管理服务合同一份，证明李某和刘某某均是涉案房屋的承租人；3、律师函及送达凭证，证明2019年6月1日，舞钢市某某房地产开发有限公司向李某、刘某某送达了解除《房屋租赁合同》律师函，与李某签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月1日解除。李某质证意见为，对房屋租赁合同的真实性无异议，但双方所签订的房屋租赁合同已于2016年10月底解除，之后由刘某某承租，原告提供的物业管理合同与原告证明的问题不相干；刘某某质证意见为，没有与原告签过房屋租赁合同，物业管理合同是代表李某签的名字，不能证明房子是其租的。李某未向本院提交相关证据。刘某某提交的证据有：转账记录一组，证明自2016年11月1日起开始承租涉案房屋，与李某无关，并且证明一年的房租为20万元。舞钢市某某房地产开发有限公司质证意见为，对该组证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，原告从未与刘某某约定将年租金变更为20万元，刘某某的转账凭证仅能证明其在2017年间向原告支付了20万元的租金，但不能证明刘某某已向原告支付了该年度的全部租金。李某的质证意见为，原告所要租金是2017年10月以后的，与被告李某无关，李某已经于2016年10月底与原告解除房屋租赁合同。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月3日，舞钢市某某房地产开发有限公司与李某签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，李某承租舞钢市某某房地产开发有限公司位于舞钢市××路××北金源国际城（御龙湾小区）A、B座商铺从西往东排一楼第二至第五间、二楼第一至第五间、共约740.31平方米的房屋用于经营婚纱摄影，租赁期限自2013年8月3日起至2018年11月3日止。合同生效后的前三个月不计租金，租金期从2013年11月3日开始。第一年租金为242,779.8元，第二年和第三年租金均为267,057.78元，第四年租金为293,763.56元，第五年租金为323,139.9元。每年度期限届满前的第十个月交纳下一年度的全部租金。任何一方违约，应向对方支付当年租金总额百分之十五的违约金。一方违约，另一方有权解除合同。合同解除后，承租人应于解除后五日内离场，清理走所有可移动物品。《房屋租赁合同》签订后，舞钢市某某房地产开发有限公司依约向李某交付了租赁房屋。李某按照该房屋租赁合同约定租赁使用房屋并交纳租金持续到2016年10月底。自2016年11月1日起，李某将租赁房屋内经营的婚纱摄影生意转由刘某某经营，房屋承租人开始变更为刘某某，并由刘某某开始向舞钢市某某房地产开发有限公司支付租金。舞钢市某某房地产开发有限公司认可刘某某支付涉案房屋租赁费至2017年9月份。自2017年10月1日至今，刘某某未再向舞钢市某某房地产开发有限公司支付过房屋租金。另查明，刘某某提供的转账记录显示，2017年1月3日，刘某某曾转账20万元给舞钢市某某房地产开发有限公司用于支付房屋租赁费。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案属房屋租赁合同纠纷，承租人应当按照约定的期限支付租金。舞钢市某某房地产开发有限公司和李某签订《房屋租赁合同》后，李某按照合同约定租赁使用房屋并交纳租金持续到2016年10月底。自2016年11月1日起，李某将租赁房屋内经营的婚纱摄影生意转由刘某某经营，房屋承租人开始变更为刘某某，并由刘某某开始向舞钢市某某房地产开发有限公司支付租金至2017年9月份。期间舞钢市某某房地产开发有限公司未对涉案房屋承租人提出过异议，应视为对涉案房屋承租人变更的默认。刘某某作为新的房屋承租人，虽未同舞钢市某某房地产开发有限公司签订新的房屋租赁合同，但在舞钢市某某房地产开发有限公司与李某间的《房屋租赁合同》未到期情况下、刘某某继续承租房屋并交纳租金且未签订新的房屋租赁合同的行为，应视为对原租赁合同关于租金数额的意思认同。对拖欠的房屋租赁费，刘某某辩称年租金20万元，没有相关证据支持，应参照李某与舞钢市某某房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同租金数额，及时支付相应租金。因刘某某自2016年11月1日已实际承租房屋，舞钢市某某房地产开发有限公司未提异议，故其与李某2013年8月3日所签《房屋租赁合同》已实际解除。刘某某长期拖欠租金未支付，舞钢市某某房地产开发有限公司要求其限期搬离租赁房屋的请求，理由正当，本院予以支持。关于拖欠房屋租金数额，参照舞钢市某某房地产开发有限公司和李某签订的房屋租赁合同约定的租金数额，自2017年10月1日至舞钢市某某房地产开发有限公司起诉状中请求的暂计算至2019年6月3日应为536,118.48元，但舞钢市某某房地产开发有限公司向本院起诉时主张532,459.52元，不违反法律规定，本院予以支持，刘某某应按此数额及时予以支付；关于违约金问题，因李某未拖欠房屋租金，刘某某未实际签订涉案房屋租赁合同，故对舞钢市某某房地产开发有限公司要求支付48,470.99元违约金的诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、刘某某于本判决生效之日起15日内支付舞钢市某某房地产开发有限公司拖欠的房屋租赁费（2017年10月1日至2019年6月3日）532,459.52元；自2019年6月4日起，按照年租金323,139.9元的标准支付至实际搬离租赁房屋时止。二、刘某某于本判决生效之日起15日内搬离所租赁的舞钢市某某房地产开发有限公司位于舞钢市龙泉路中段路北金源国际城（御龙湾小区）A、B座商铺从西往东排一楼第二至第五间、二楼第一至第五间共约740.31平方米的房屋。三、驳回舞钢市某某房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,810元，减半收取4,905元，由刘某某负担4,399元，舞钢市某某房地产开发有限公司负担506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  曹俊美二〇一九年八月十九日书记员  李 旭附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。