北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初18281号原告杨会珍，女，1943年6月6日出生，汉族，北京市顺义区×××村民。委托代理人王红利，北京市玖典律师事务所律师。被告高桂英，女，1950年10月27日出生，汉族，北京市顺义区×××号居民，住北京市顺义区×××。被告赵艳波，男，1980年8月8日出生，汉族，北京市顺义区×××号×××居民。被告赵艳军，女，1975年6月22日出生，汉族，北京市顺义区×××号居民。原告杨会珍诉被告高桂英、赵艳波、赵艳军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨会珍之委托代理人王红利、被告高桂英、赵艳波、赵艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨会珍向本院提出诉讼请求：1.判令确认2015年4月6日签定的《本村村民之间房屋买卖合同》合法、有效；2.判令如遇村庄整体规划或占地进行拆迁，此房屋及整体院落赔偿款全部归乙方所有，甲方需无偿配合乙方办理相关手续；3.判令被告支付原告未将户口迁出的违约金50000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告高桂英系赵勤（已去世）之妻，被告赵艳波、赵艳军系二人子女。2015年4月6日，原告经中人介绍，与赵勤（已去世）、被告高桂英签定《本村村民之间房屋买卖合同书》，原告出资购买二人闲置房产一处，位于顺义区×××村×××号。双方约定价款为350000元，原告于签定合同书后一次性将房款支付给了被告，并于当年将上述房产扩大翻建，后原告发现《本村村民之间房屋买卖合同书》第四条第2款出现笔误，原告及时联中人及被告要求更正，但被告一直拖延至今，为维护原告的合法权益，故诉法院。被告高桂英、赵艳波、赵艳军共同辩称：我方认可房屋买卖合同书，不认可房屋买卖合同书的更正说明。我方卖房时是按照房屋买卖合同书中的内容卖给原告，我方只是将涉诉宅院内地上物房屋卖给原告，并非是将涉诉土地卖给原告使用。若以原告方提供更正说明的条款的话我方是不会出卖涉诉房屋的。对于户口迁出问题，高桂英的户口在涉诉宅院内，原告没有要求原告户口迁入，我方户口迁出。高桂英的户口是非农业户口，但高桂英为×××村村民，有权不迁出户口。不同意原告方的第二、三、四条诉讼请求。经审理查明：高桂英与赵勤系夫妻关系，赵艳波、赵艳军系该二人所生子女。2015年4月6日，甲方赵勤与乙方杨会珍签订《本村村民之间房屋买卖合同书》，其中约定：“一、出售房屋的基本情况出售房屋（以下简称该房屋）位于顺义区×××村×××号，房屋结构为砖木结构共五间平房，该房屋包括整体院落总体使用面积为364.48m2，该房屋包括整体院落的四至为东至道、南至赵广田、北至彭善财、西至道。集体土地建设用地使用证为宅基建字第×××号。二、甲方的权利保证责任1.该房屋为甲方独自享有完整所有权，无共有权人。2.甲方保证就该房屋不与第三人发生任何纠纷和诉讼。三、房屋及整体院落成交价格及交付时间本房屋及整体院落成交价格为人民币叁拾伍万元整（￥：350000元），甲乙双方签字完毕后，全部房款由乙方一次性付给甲方（银行转账形式支付），产权随之转移乙方（包括集体土地建设使用证、购电卡等与该房屋有关的一切手续原件）以后该房屋由乙方整理自便，甲方不得干涉。四、违约责任1.如果甲方对所售房屋及整体院落单方撤销协议，甲方需支付所售全部房款的五倍价格赔付乙方违约金。2.如遇村庄整体规划或占地进行拆迁，此房屋及整体院落赔偿款全部归甲方所有，乙方需无偿配合甲方办理相关手续，如果甲方违约需支付所售全部房款的五倍价格赔付乙方违约金。3.甲方现已将户口落户于该房屋内，如果乙方以后要将户口迁入该门牌号内，甲方应无条件将户口及时迁出此处房产，否则按违约承担责任。五、甲方有关的配合义务由于现在平房未能过户，如果以后允许过户或重新确权，甲方应无条件的协助配合乙方过户或确权。六、本合同未尽事宜，双方可协商解决，本合同一式两份，双方各执一份具有同等的法律效力，双方签字立即生效。”该合同尾部甲方签字处，有赵勤、高桂英签字并按手印。乙方签字处，有杨会珍签字并按手印。中人处，有赵保忠、彭淑香、王晓丽签字并按手印。杨会珍已将全部房款转账赵艳波账户内，赵勤出具收条收到房款35万元。杨会珍购买房屋后，对房屋进行了翻建。2018年11月18日，赵保忠、王晓丽、彭淑香出具《更正说明》,内容为：本村村民赵勤（甲方，出卖方，身份证号：×××）与本村村民杨会珍（乙方，买受方，身份证号：×××）于2015年4月6日签订的《本村村民之间房屋买卖合同书》第四条第2款，因当时打字错误未能及时发现，出现笔误，现更正如下：“如遇村庄整体规划或占地进行拆迁，此房屋及整体院落赔偿款全部归乙方所有，甲方需无偿配合乙方办理相关手续，如果甲方违约需支付所售全部房款的五倍价格赔付乙方违约金。”（原合同书第四条第2款内容为“如遇村庄整体规划或占地进行拆迁，此房屋及整体院落赔偿款全部归甲方所有，乙方需无偿配合甲方办理相关手续，如果甲方违约需支付所售全部房款的五倍价格赔付乙方违约金。”）杨会珍系北京市顺义区×××村农业户口。审理中，杨会珍申请赵保忠、彭淑香、王晓丽出庭作证。（一）赵保忠出庭证实如下内容：1.写房屋买卖协议书后，杨会珍找到赵保忠说协议中写错了；2.原来的买卖合同书是杨会珍写好后，用村委会的电脑打印的；3.签完协议后协商卖房款什么时候给以何种方式给，如果遇到拆迁，拆迁补偿款都归买方所有，卖方要积极协助买方办理相关手续；4.现场另有杨会珍的大女儿和大女婿也在场；5.原来买卖房屋没有约定拆迁问题，是近十年来才有此约定，约定拆迁款归买方所有；6.在签订房屋买卖合同时，赵保忠未仔细看合同的内容，因双方已经谈好合同条款。杨会珍认可证人陈述事实，通过证人陈述事实可以证实合同中第四条第二款是由于打字失误将甲乙双方的位置颠倒了。根据证人当庭陈述，农村在房屋买卖交易中约定如遇拆迁，补偿款应归买房人所有。高桂英、赵艳波、赵艳军则不认可赵保忠的证言。（二）彭淑香出庭证实如下内容：1.对于拆迁的问题，甲乙双方颠倒了；2.如果拆迁，拆迁款与卖房一方就没有关系了；3.签订房屋买卖合同时，记不清除了签字人员在场还有谁在场。杨会珍、赵艳波认可彭淑香的证人证言。高桂英、赵艳军不认可彭淑香的证人证言。（三）王晓丽出庭证实如下内容：1.协商时拆迁款是归买房人所有，合同中甲乙双方写反了；2.买卖农村房屋，如果遇到拆迁，拆迁款应该归买方所有；3.签订房屋买卖合同时，除了签字人员在场外，有杨会珍的大女儿及女婿，及赵艳波在场。杨会珍认可王晓丽的证人证言。赵艳军不认可王晓丽的证人证言。高桂英、赵艳波认可王晓丽陈述事实。针对“根据合同第四条第二款，赔偿款归甲方，乙方需配合办理相关手续，为何该条款没有约定，乙方违约应当承担什么责任”的问题，赵艳军、赵艳波、高桂英表示，杨会珍草拟合同时，存在失误，没有写到此方面。本院询问：若涉诉村庄2016年拆迁，拆迁款应归谁所有，赵艳军、赵艳波、高桂英表示应归其所有；针对是否需要退换购房款或给付一定补偿款的问题，该三人则表示双方会协商解决。本院另询问：如果你方购买他人房屋，你方是否同意如遇拆迁，拆迁款归对方所有，赵艳军拒绝回答该问题，高桂英、赵艳波则表示应根据合同约定。上述事实，有双方当事人陈述，本村村民之间房屋买卖合同书，收据、中国工商银行汇款凭证、中国工商银行个人业务凭证，集体土地建设用地使用证，村委会证明，户口本等在案佐证。本院认为：杨会珍系北京市顺义区×××村集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖合同，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间关于购买×××村农村房屋的合同应属有效。针对合同书中有关“如遇村庄整体规划或占地进行拆迁，此房屋及整体院落赔偿款”的归属问题，根据原合同约定“如遇村庄整体规划或占地进行拆迁，此房屋及整体院落赔偿款全部归甲方所有，乙方需无偿配合甲方办理相关手续，如果甲方违约需支付所售全部房款的五倍价格赔付乙方违约金”,若双方真实意思系约定赔偿款归卖方所有，买方应配合办理相关手续，该条款的违约条款应约定买方不配合办理手续的责任，根据赵艳军、赵艳波、高桂英的陈述，杨会珍草拟合同时存在失误。由此可见，赵艳军、赵艳波、高桂英也认可，杨会珍在草拟合同中存在出现失误的可能性。根据一般人的常识，买方购买房后一方面会承担房屋产生的相应风险，另一方面也会享有相应的收益，本案中，杨会珍出资35万元购买涉诉房屋，若近期遇到拆迁，而一切拆迁利益与其无关，显然不符合常理。同时结合合同第三条内容，并参考三位证人的证言，本院认为，双方的真实意思应为：如遇村庄整体规划或占地进行拆迁，此房屋及整体院落赔偿款全部归买方所有，卖方需无偿配合买方办理相关手续。针对杨会珍要求赔偿未将户口迁出的赔偿金一节，因双方合同中仅约定“如果乙方以后要将户口迁入该门牌号内，甲方应无条件将户口及时迁出此处房产，否则按违约承担责任”，但双方没有应承担何种违约责任的明确约定，本院对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、原告杨会珍与赵勤于二〇一五年四月六日所签《本村村民之间房屋买卖合同书》合法有效；二、《本村村民之间房屋买卖合同书》第四条第二款真实意思应为：如遇村庄整体规划或占地进行拆迁，此房屋及整体院落赔偿款全部归原告杨会珍所有，被告高桂英、赵艳波、赵艳军需无偿配合原告杨会珍办理相关手续；三、驳回原告杨会珍的其他诉讼请求。案件受理费三十五元，由被告高桂英、赵艳波、赵艳军负担，于本判决生效之日七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇一九年八月二十九日书记员  张亚男