湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1127民初2421号原告：湛定娥，女，汉族，生于1966年11月25日，住黄梅县。委托诉讼代理人：陈朝奎，黄梅县黄梅镇法律服务所法律工作者。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。被告：湖北方程商业运营有限公司。住所地：黄梅县鄂东新农茂市场**。统一社会信用代码：91421127MA48R0D44Q。法定代表人：潘仲良，该公司招商部经理。委托诉讼代理人：徐林书，该公司客户部经理。代理权限为特别授权代理，即提出、变更、放弃诉讼请求，提起反诉，申请回避，提出证据，进行辩论，接受和解与调解，代领法律文书等。原告湛定娥诉被告湖北方程商业运营有限公司（以下称方程商业）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湛定娥的代理人陈朝奎，被告方程商业的代理人徐林书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湛定娥向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方之间的商铺租赁合同关系。2、判决被告支付原告商铺租金26547元并支付违约金6488元。3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月3日，原告与被告签订了《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》，按照合同的约定，原告将其位于鄂东新农茂大楼1楼1135号商铺租赁给被告经营使用，租金逐年递增，按每半年度提前10日支付。还约定：如不能按时按数支付，视为严重违约，合同即行终止，并承担违约责任。然而，被告言而无信，拒不按合同约定支付租金，截至2019年6月23日止，被告欠付租金累计达26547元。原告多次催讨未果，遂请求判决如前所请。被告方程商业辩称，1、2017年3月25日，黄梅县鄂东新农茂业主委员会与方程商业签订了《协议书》，约定该业主委员会尽力促成所有业主与方程商业签订《鄂东新农贸委托统一经营管理服务合同书》，由方程商业整体租赁鄂东新农贸业主拥有的一楼、二楼全部商铺。但到今天为止，全部700余间商铺中签约的不足一半，导致鄂东新农贸一楼、二楼无法整体开发运营，方程商业向外出租后收取的租金根本不能足额支付签约业主的租金。2、湛定娥于2017年4月3日签订租赁合同书，方程商业按约定分别于2017年4月9日支付保证金6487.93元，2017年5月11日支付租金12075.86元，2018年7月4日支付租金12975.86元，以购物卡的形式支付2000元。3、租赁合同书第五条第五项约定了方程商业进行统一改造、装修的权利，但因湛定娥一直未办理商铺交接手续和提供消防合格证书，致使商铺不能正常投入使用。因此，被告同意解除与原告签订的《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》，先前支付的保证金应抵扣欠付租金，但应驳回原告的其他请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的如下证据有异议：被告与鄂东新农茂业主委员会签订的“协议书”、鄂东新农茂业主委员会的“公告”（2019.5.16）、“通知”，黄梅县市场发展管理中心的“通知”、“工作联系函”（2019.6.24），认为与本案缺乏关联，不能达到被告的证明目的。本院对此分析认定如下：关于被告提供的“协议书”的认定。首先，被告未提供业主大会表决的记录及原告参加该会议的情况证明。其次，被告提供的“协议书”中涉及的是房屋（商铺）的整体出租，属于各商铺业主基于物权的收益权，该项权利超越了《物业管理条例》“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的范围，业主委员会不能代表其他商铺业主作出是否出租，或以“协议书”内容为出租前提的决定。再次，从被告提供的“协议书”第二条中“甲方尽力促成所属业主签订统一租赁合同”的约定可以看出，业主委员会并不是承诺、也不能确保全部业主与被告签订租赁合同，故被告应当预见将来因部分业主不与被告签约而产生的后果。最后，被告亦未在规定期限内提供该业主委员会的机构组成或负责人。综此，该证据不能达到证明目的，被告因未整体开发运营产生的经营亏损后果，既不是原告的违约所致，更不能由原告担责。至于原告有异议的其他证据，缺乏证据的关联性，本院不予采信。依据上述有效证据并结合双方当事人陈述，本院经审理查明如下事实：2017年4月3日，原告湛定娥与被告方程商业共同签订了一份《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》，约定将其位于鄂东新农茂一楼1135号商铺（计30.41㎡，购置价格为648793元）出租给方程商业，由方程商业统一向外招租。约定租赁期限共10年又3个月，即2017年3月23日至2027年6月22日。其中前三个月为免租金期。约定从计租第一年度（2017.6.23至2017.6.22）的租金为商铺购买价的4%，以后每年度租金计算比例递增0.4个百分点。签订本合同七日内，被告向原告支付保证金，金额为第一年租金总额的3/12。该合同约定如一方有严重违约的情形，给对方造成损失，除赔偿对方等同与此前支付的保证金金额外，还应赔偿对方的直接和间接损失。该合同还约定了“甲乙双方的权利义务”、“违约责任及解除合同”等内容。2017年4月9日，方程商业向原告支付了保证金6487.93元，2017年5月11日支付了上半年租金12975.86元（证据显示金额），2018年7月4日支付了下半年租金12975.86元，此后，方程商业还向原告交付鄂东新农茂购物卡2000元，原告认可该购物卡的保价值为2000元。又查，前述鄂东新农茂一楼1135号商铺系原告湛定娥与桂攀峰共同共有，于2014年12月16日办理了房权证（黄梅镇字第**）。桂攀峰诉讼中亦追认原告的出租行为，并同意由原告行使该合同项下的全部权利和义务。原、被告签订租赁合同之前，2014年3月25日，黄梅县鄂东新农茂业主委员会与被告方程商业签订了《协议书》，约定前者同意将鄂东新农茂业主拥有的自主产权的一楼二楼全部商铺共用部位和共用设施设备，整体出租给被告统一经营和管理服务，前者尽力促成所属业主与被告签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》等内容。本院认为，原、被告所签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。原告湛定娥将商铺移交给被告后，计租租赁期按租赁合同从2017年6月23日起至2019年6月22日止共两年，被告应付两年租金总额合计为54498.61元[648793×（4.0%+4.4%）]，但被告仅在付清第一年租金25951.72元后，再付2000元，仍下欠26547元未付，属于未全面履行合同义务，依法应当承担继续履行义务。被告未按合同约定时间和数额支付后续租金，属严重违约，依据双方租赁合同第三条第三项的约定，被告应当按租赁合同第三条第四项的约定承担违约责任，即应向原告支付与履约保证金等额的违约金6487.93元（648793×4.0%×3/12）。考虑到被告庭审中有关保证金抵扣的请求，故被告先前向原告交纳的保证金可以抵扣其应履行的给付金额。被告方程商业同意原告要求解除双方签订的租赁合同的请求，属双方合意解除，本院予以准许。原告请求租金的金额是计算至第二个出租年度届满时，故解除合同的时间应确定为第二个出租年度届满日的次日，即2019年6月23日。综上，原告的诉讼请求，本院予支持。被告的辩论意见，不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湛定娥和湖北方程商业运营有限公司于2017年4月3日签订的《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同》自2019年6月23日起解除。二、限湖北方程商业运营有限公司于本判决生效之日起十日内向湛定娥支付商铺（1楼1135号）租金26547元。三、湖北方程商业运营有限公司赔偿湛定娥违约金6487.93元，与湖北方程商业运营有限公司交纳的保证金6487.93元相抵清。四、驳回湛定娥其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，减半收取312.50元，由湖北方程商业运营有限公司负担262.50元，湛定娥负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 陈 吉二〇一九年八月三十日书记员 艾萌萌