北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初5685号原告（反诉被告）：北方智能微机电集团有限公司，住所地北京市通州区佟麟阁街**。法定代表人：邱延民，董事长。委托诉讼代理人：杨晓勇，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏，北京市京伦律师事务所律师。被告（反诉原告）:中通普华（北京）科技孵化器有限公司。法定代表人：邹洋，总经理。委托诉讼代理人：杨大成，北京济和律师事务所律师。被告:北京顺通益合商贸有限公司，住所地北京市通州区梨园南大街**。法定代表人：王朝阳，执行董事。委托诉讼代理人：李波，北京市中普律师事务所律师。被告:北京嘉华基业投资有限公司，住，住所地北京市朝阳区亮马桥路**光明饭店内****/div>法定代表人：杨海波，执行董事。委托诉讼代理人：闫川，北京市金台律师事务所律师。第三人：北京红旗宾馆有限公司，住所地北京市，住所地北京市通州区佟麟阁大街**法定代表人：浩歌，执行董事。委托诉讼代理人：杨晓勇，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪聪，北京市京伦律师事务所律师。第三人：陈有梁，男，1983年11月6日出生，汉族，福建省政和县岭腰乡西坑村农民。委托诉讼代理人：刘永飞，天津良存律师事务所律师。第三人：周长旺，男，1969年7月13日出生，汉族，福建省政和县石屯镇长城村农民。委托诉讼代理人：刘永飞，天津良存律师事务所律师。原告（反诉被告）北方智能微机电集团有限公司（以下简称微机电公司）与被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司（以下简称中通普华公司）、北京顺通益合商贸有限公司（以下简称顺通益合公司）、北京嘉华基业投资有限公司（以下简称嘉华基业公司），第三人北京红旗宾馆有限公司（以下简称红旗宾馆公司）、陈有梁、周长旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告微机电公司的委托诉讼代理人杨晓勇、李鹏，被告中通普华公司的委托诉讼代理人杨大成，被告顺通益合公司的委托诉讼代理人李波，被告嘉华基业公司的委托诉讼代理人闫川，第三人红旗宾馆公司的委托诉讼代理人杨晓勇、李聪聪，第三人陈有梁、周长旺及其共同委托诉讼代理人刘永飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）微机电公司向本院提出诉讼请求：1.解除微机电公司与中通普华公司签署的《房屋租赁合同》及相关协议；2.中通普华公司向微机电公司支付自2016年1月1日起至中通普华公司将涉案房屋拆除，恢复原状后交还给微机电公司之日止的占有使用费；3.中通普华公司承担微机电公司为本次诉讼所支付的律师费用18万元；4.中通普华公司支付微机电公司违约金，暂估为80万元；5.中通普华公司限期拆除涉案房屋，恢复原状后交还微机电公司；6.判令顺通益合公司、嘉华基业公司对中通普华公司的上述债务承担连带保证责任；7.诉讼费由中通普华公司承担。事实和理由：微机电公司、顺通益合公司于2014年4月1日签定《房屋租赁合同》，约定微机电公司将坐落于北京市通州区新华南路39号红旗宾馆西侧木工房及其院落租赁给顺通益合公司用于商业用房及停车场，租赁期限为5年。同日，微机电公司、顺通益合公司又对《房屋租赁合同》到期后续租事宜签定《补充协议》。之后，微机电公司、顺通益合公司、中通普华公司签署《权利义务转让协议》约定将顺通益合公司在前述合同、补充协议及其他相关协议项下的权利义务概括转移给中通普华公司。后，在上述合同履行过程中，微机电公司发现中通普华公司对本项目所建建筑物的用途和面积均有较大改变，实质上违反了原合同。故微机电公司与中通普华公司另行签署了《补充协议》，约定中通普华公司应完善所建建筑物的合法建设规划手续。但中通普华公司在没有合法建设手续的情况下继续施工。微机电公司多次向中通普华公司发出《停止施工通知书》、《自行拆除通知书》，要求中通普华公司立即停止相关工程建设并拆除已建成工程，将所建违章建筑自行拆除完毕。但中通普华公司对此置之不理。目前涉案房屋经北京市通州区城市管理综合行政执法监察局（以下简称城管执法局）认定为违法建筑，并作出《行政强制执行决定书》，欲对中通普华公司上述所建的违法建设实施强制拆除。有鉴于此，微机电公司为保障自身合法权益，现依法诉至贵院，请求法院支持微机电公司诉求，以维护微机电公司的合法权益。被告（反诉原告）中通普华公司辩称，不同意微机电公司的诉讼请求。首先，双方签定的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定应属无效。其次，合同无效，中通普华公司无需向微机电公司支付租金及违约金。最后，中通普华公司出资建设房屋，建设费用应冲抵租金，10年后如果中通普华公司还继续使用租赁房屋才开始交纳租金。同时，中通普华公司提出反诉请求如下：1.确认微机电公司与顺通益合公司签定的《房屋租赁合同》及《补充协议》等相关协议无效；微机电公司、顺通益合公司、中通普华公司签定的《合同权利义务转让协议》无效，微机电公司、顺通益合公司、中通普华公司、嘉华基业公司签定的《协议书》无效，微机电公司与中通普华公司签定的《补充协议》无效；2.依法判令微机电公司赔偿中通普华公司损失15042898元；3.诉讼费、鉴定费由微机电公司承担。反诉的事实理由补充如下：2014年4月1日，微机电公司、顺通益合公司签定《房屋租赁合同》，其主要内容为约定微机电公司将坐落于北京市通州区新华南路39号红旗宾馆西侧木工房及其院落1995平方米租赁给顺通益合公司用于商业用房及停车场，租赁期限为10年，起租日为该合同签定之日起9个月后开始计算（即起租日为2015年1月1日），但自本合同签定之日起至起租日之前一日，乙方应向甲方支付此期间的占用费8万元。2015年9月10日，微机电公司、顺通益合公司、中通普华公司签署《权利义务转让协议》约定前述租赁合同中的承租人由顺通益合公司变更为中通普华公司。协议签定后，中通普华公司依照微机电公司的要求对《房屋租赁合同》项下房屋及停车场进行改扩建，为此投入2000余万元。现因微机电公司提供的房屋及停车场改扩建文件不完备特别是《房屋租赁合同》、《合同权利义务转移协议》等合同违法，致使中通普华公司遭受重大损失。为此，中通普华公司曾多次要求微机电公司尽快取得《房屋租赁合同》项下房屋即停车场改扩建工程的相关手续。但微机电公司却向法院提起诉讼，为维护中通普华公司的合法权益，故提起反诉。原告（反诉被告）微机电公司针对中通普华公司反诉请求辩称，不同意中通普华公司的诉讼请求。理由如下：1.我方与中通普华公司签署的是房屋租赁合同，我方出租的标的物是房屋及所在院落，且该院落是经过地表硬化和相关建设取得，之前用于内部车辆停靠，故该房屋租赁合同属于地上建筑物出租并非土地出租。该合同并未违反效力性强制规定，故不影响其效力。2.微机电公司与顺通益合公司签定房屋租赁合同时并未涉及房屋改扩建的问题，顺通益合公司当时想保留相关房屋继续使用，不涉及审批的问题，中通普华公司接手之后私自将房屋拆除进行建设。综上所述，中通普华公司的反诉请求，均没有事实和法律依据，致使涉案房屋被认定为违法建筑，是中通普华公司的过错，因此请求法院驳回其反诉请求。被告顺通益合公司针对微机电公司的诉讼请求辩称，不同意微机电公司的诉讼请求。微机电公司与中通普华公司在签定了租赁合同之后更改了租赁合同的内容拆除了租赁房屋不属于顺通益合公司的保证范围。微机电公司与中通普华公司签定《补充协议》变更了租金的条款，未经过保证人的同意，故顺通益合公司不同意承担连带责任。对于中通普华公司的反诉请求辩称，顺通益合公司认为各方签署的合同均未违反强制性规定应属有效。中通普华公司的其他诉讼请求与顺通益合公司无关。被告嘉华基业公司针对微机电公司的诉讼请求辩称，不同意微机电公司的诉讼请求。嘉华基业公司对于签定合同不知情，《协议书》上加盖的公章系伪造的公章。涉案租赁合同与嘉华基业公司无关。对于中通普华公司的反诉请求辩称，与嘉华基业公司无关。第三人红旗宾馆针对微机电公司的诉讼请求述称，同意微机电公司的诉讼请求。针对中通普华公司的反诉请求述称，不同意中通普华的反诉请求，理由同为微机电公司意见。第三人陈有梁、周长旺针对微机电公司的诉讼请求述称，不同意微机电公司的诉讼请求。微机电公司与中通普华公司签定的合同为无效合同。陈有梁、周长旺与中通普华之间的房屋租赁合同纠纷已经另案解决。对于中通普华公司的反诉请求述称，我方认为对于微机电公司与中通普华公司的合同性质应当结合双方合同中约定的内容和实际的履行情况来判断。截止目前，涉案的租赁房屋未取得规划手续，亦被认定为违法建设，故该合同应认定为无效的合同。同意中通普华公司关于建设损失的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：（一）房屋、土地权属登记情况经查，涉案房屋坐落于通县佟麟阁街9、11、13、15号9、11、13、15号旁门，所有权人为北京北方精密机械厂，产权证书号为通全字第XXXX号。另查，北京北方精密机械厂经北京市工商行政管理局核准于2001年7月16日更名为北京北方红旗机电有限公司。北京北方红旗机电有限公司经北京市工商行政管理局核准更名为北方智能微机电有限公司。（二）合同签定及履行情况2014年4月1日，微机电公司（甲方、出租房）委托红旗宾馆公司（红旗宾馆公司的权限为在代微机电公司签定房屋租赁合同及补充协议中出租方签字盖章处加盖红旗宾馆公司公章）与顺通益合公司（乙方、承租方）签定《房屋租赁合同》。合同约定甲乙双方在平等自愿的基础上，甲乙双方就红旗宾馆西侧木工房及其院落的租赁事宜达成协议如下：第一条租赁房屋基本情况甲方拟出租给乙方的红旗宾馆西侧木工房建筑面积共494.9平方米及其院落面积1995平方米，坐落于北京市通州区新华南路**，房屋所有权证号为通全字第**，房屋管理人为甲方，该房屋及院落以下简称租赁房屋。第二条租赁房屋用途1.租赁房屋用途为商业用房及停车场。除甲乙双方另有约定外，乙方不得改变租赁房屋用途。……第三条租赁期限租赁房屋的租赁期限为5年，考虑到乙方取得相关手续、建房及招商洽谈需要一定的时间，经双方协商，起租日自本合同签定之日起顺延9个月后开始计算（即起租日为2015年1月1日），但自本合同签定之日起到起租日的前一日止，乙方应向甲方另行支付此期间的占用费8万元。第四条租金及支付方式租赁房屋租赁期限内具体年度租金见下表：第一年10万元、第二年11万元、第三年12万元、第四年13万元、第五年14万元。2.租金实行一年一付，先交后用制。乙方应于本合同签定之日一次性向甲方支付8万元及第一年度租金10万元，合计18万元。其余年度的租金，乙方应在每年的1月1日前交纳下一年度的租金。乙方应采用转账方式将应付租金付至甲方指定的收款账户。……第七条合同的解除1.经甲乙双方协商一致，可以解除合同。2.有下列情形之一的，任何一方可解除本合同，双方互不承担违约责任，甲方退还乙方本年度剩余租期租金：（1）租赁房屋因城市建设需要被依法列入征收范围的；（2）租赁期内，因甲方上级主管单位或甲方需要收回租赁房屋另作他用的；（3）因国家政策调整变化或法律法规规定，导致本合同必须解除的。3.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同并收回租赁房屋，乙方的经济损失由乙方自行承担：（1）利用承租房屋存放危险品或进行违法活动的；（2）故意损坏承租房屋的；（3）未经同意，改变承租房屋使用用途的；（4）不支付或者不按照约定支付租金或其他费用达30日的；（5）将租赁房屋部分或全部转租给第三人的。4.租赁期限届满或本合同提前解除的，租赁房屋及乙方对租赁房屋进行新的装饰、装修、改建、改造、添附而形成附合的装饰装修物无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方给予补偿。第八条租赁房屋的返还租赁期限届满或本合同解除后，乙方应在15日内将租赁房屋返还交付给甲方。第九条违约责任1.乙方发生本合同第七条第3款约定的情形之一的，乙方除应按实际使用时间支付租金和按本合同约定承担责任外，还应按当年租金的30%向甲方支付违约金，如该违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。2.在租赁期内，因乙方自身原因需要提前解除合同的，应提前60日通知甲方，本合同自解除合同通知书送达甲方之日起解除。在此情况下，租赁房屋及乙方对租赁房屋进行装饰装修与租赁房屋形成附合的装饰装修物及配套设施等全部无偿归甲方所有，且乙方已交但还未履行期间的租金不予退还，乙方不得以任何理由要求甲方给予补偿。3.乙方未按照本合同约定时间返还和交付租赁房屋的，每延迟一日，甲方有权按照本合同约定的租赁期限最后一年日租金标准的200%按日向乙方收取违约金直至实际收回为止。第十一条通知与送达1.本合同项下各方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料等（以下简称“通知”）应当以书面形式，以面呈送达、邮政特快专递送达给（1）甲方地址……（2）乙方地址。2.任何更改上述地址必须提前7日以本条规定的通知与送达程序书面告知对方。3.任何面呈的函件在递交给对方，并于对方在该函件上签字后视为送达；任何以邮政特快专递方式发出的函件，在投邮后7日后视为送达。第十二条争议的解决本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，双方均可向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。合同还约定了其他内容。同日，红旗宾馆公司还代微机电公司（甲方、出租方，由红旗宾馆公司代微机电公司盖章）与顺通益合公司（乙方、承租方）签定了《补充协议》。该协议显示鉴于甲方与乙方就红旗宾馆西侧木工房及其院落的租赁事宜签定了《房屋租赁合同》，双方均同意，如前述合同期满，在满足下述条件下乙方可继续租赁租赁房屋，租赁期限为五年。1.未出现①政府因规划建设导致租赁房屋需要拆迁的、拆除的情形。②甲方上级单位或者甲方因规划建设导致租赁房屋需要拆迁、拆除的情形。③甲方上级单位或甲方需要收回租赁房屋另作他用的情形；2.双方在合同期内遵守合同约定，未出现任何未解决的争议的情形。协议还约定了其他内容。2015年9月10日，微机电公司（甲方）、顺通益合公司（乙方）、中通普华公司（丙方）签定了《合同权利义务转让协议》。协议约定鉴于甲乙双方于年月日签定《房屋租赁合同》、《补充协议》及其它相关协议（以下简称“原合同”），约定甲方将坐落于红旗宾馆西侧木工房及其院落出租给乙方用于商业用房及停车场。现甲乙丙三方经友好协商，就乙方将其在原合同项下的全部权利义务概括转移给丙方事宜达成如下协议（以下简称本协议）：一、乙方同意按本协议的条款和条件，自本协议签定之日起将其在原合同中合法享有的全部权利义务一并转让给丙方。本协议生效后，乙方不再享有原合同中约定的各项权利，亦不承担原合同中约定的各项义务。二、丙方同意按本协议的条款和条件，自本协议签定之日起受让乙方在原合同中合法享有的全部权利义务。本协议生效后，丙方将享有乙方在原合同中约定的各项权利，亦承担乙方在原合同中约定的各项义务。三、甲方同意，乙方按照本协议的条款和条件自本协议签定之日起将其在原合同中合法享有的全部权利义务一并转让与丙方。本协议生效后，乙方不再基于原合同向乙方履行义务。四、本协议自甲乙丙三方盖章之日起生效。后，微机电公司（甲方、出租方）、中通普华公司（乙方、承租方）、顺通益合公司（丙方、担保方）、嘉华基业公司（丁方、担保方）签定《协议书》。协议书约定，鉴于：1.甲方与丙方于2014年4月1日签署《房屋租赁合同》、《补充协议》及其它相关协议（以下如无特别指明，则《房屋租赁合同》、《补充协议》及其他相关协议合称“原合同”），约定甲方将坐落于红旗宾馆西侧木工房及其院落出租给丙方用于商业用房及停车场。2.甲方、丙方与乙方于2015年月日签署，《合同权利义务转让协议》，约定丙方将其在原合同项下的全部权利义务概括转移给乙方。甲方、丙方与乙方约定，自《合同权利义务转让协议》生效之日起，乙方将享有丙方在原合同中约定的各项权利，亦承担乙方在原合同中约定的各项义务。3.丙方、丁方自愿作为乙方的保证人，同意为乙方在履行原合同及本协议书项下各义务向甲方承担连带责任的保证。甲乙丙丁四方经友好、平等协商就原合同项下未尽事宜及丙方、丁方的担保事宜签定本协议，以次共同信守。第一条声明与保证1.1甲方的声明与保证1.1.1甲方声明与保证，其系依法设立并合法存续的企业法人，拥有合法的主体资格。1.1.2甲方声明，其在签署《合同权利义务转让协议》与本协议书之前已将原合同项下红旗宾馆西侧木工房及其院落（以下简称租赁房屋）的基本情况及现状向乙方披露，并就《合同权利义务转让协议》与本协议书签署后乙方可能面临的法律风险和商业风险以口头方式向乙方进行了充分提示。1.2乙方的声明与保证1.2.1乙方声明并保证，其系依法设立并合法存续的企业法人，拥有合法的主体资格。1.2.2乙方声明，其在签署本协议之前已通过甲方披露的信息及风险提示完全知悉了租赁房屋的基本情况及现状，同意按照原合同、本协议书约定的条件租赁房屋，自愿承担因合同履行可能造成的法律风险、投资损失及商业风险。1.2.3乙方声明，其签署《合同权利义务转让协议》与本补充协议书系其在全面了解租赁房屋的现状后作出的真实意思表示，不存在重大误解、显失公平。1.3丙方、丁方的声明和保证1.3.1丙方和丁方声明并保证，其系依法设立并合法存续的企业法人，拥有合法的主体资格。1.3.2丙方、丁方的声明，其签署本协议系其真实意思表示，不存在被胁迫、重大误解、显失公平。第二条租赁期限2.1甲乙双方同意，将原《房屋租赁合同》第三条“租赁房屋的租赁期限为5年，考虑到乙方取得相关手续、建房及招商洽谈需要一定的时间，经双方协商，起租日自本合同签定之日起顺延9个月后开始计算（即起租日为2015年1月1日），但自本合同签定之日起到起租日的前一日止，乙方应向甲方另行支付此期间的占用费8万元。”变更为“租赁房屋的租赁期限为5年，考虑到乙方取得相关手续、建房及招商洽谈需要一定的时间，经双方协商，起租日自本合同签定之日起顺延至2016年1月1日起（即起租日由2015年1月1日变更为2016年1月1日），但自本合同签定之日起到起租日的前一日止，乙方应向甲方另行支付此期间的占用费18万元。”2.2如本协议第2.1条约定的租赁期限届满，且原《补充协议》约定乙方可继续租赁租赁房屋的条件全部满足的，双方开始履行补充协议，原《补充协议》约定的续租期限变更为即2021年1月1日起至2025年12月31日止。第三条违法建设甲乙双方约定，在原合同和本协议书履行过程中，乙方自建建筑物及配套设施被政府主管部门列为违法建筑责任限期拆除的，乙方应自政府主管部门作出限期拆除文书之日起30日内将目标房屋（包括次承租人重新对目标房屋进行新的装饰、装修、改建、改造、添附而形成附合的装饰装修物）全部返还交付给甲方。在此情况下，甲方不需要向乙方支付任何费用，乙方的损失由其自行承担。第四条担保4.1丙方、丁方愿意为乙方履行原合同及本协议项下的担保责任。4.2保证方式：连带共同保证。乙方在原合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，甲方可以要求乙方履行债务，也可以要求丙方或丁方承担全部保证责任。丙方或丁方承担保证责任后，向乙方不能追偿的部分，由丙方和丁方按其内部约定的比例分担。没有约定的平均分担。4.3保证范围：主债务、主债务的利息、损害赔偿金、违约金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。4.4保证期间自本协议生效之日起至原合同履行期届满之日后两年止。第五条安全责任乙方负责租赁期限内租赁物的安全生产工作，因安全生产问题产生的一切责任和损失由乙方承担。第六条附则6.1本协议自甲乙丙丁四代表签字并加盖公章后生效。6.2本协议是原合同的重要组成部分，与原合同具有同等法律效力。6.3本协议与原合同约定相冲突的部分，按本协议约定执行。6.4本协议一式五份，甲方两份、乙丙丁方各执一份，具有同等法律效力。至此另起一页为签章页，加盖甲乙丙丁各方公章。前述《协议书》签定后，微机电公司（甲方）与中通普华公司（乙方）签定了《补充协议》（以下称补充协议二）。约定“鉴于：1.甲方、乙方和他方就甲方将坐落于红旗宾馆西侧木工房及其院落出租给乙方商业用房及停车场事宜（以下称“本项目”）签定了《房屋租赁合同》、《合同权利义务转让协议》、《协议书》等一系列合同（以下合称原合同）；2.乙方在本项目施工过程中（木工房占地面积约495平方米，院落面积1995平方米），建起了一座跨红旗宾馆后院和木工房的钢结构房屋（总面积8162平方米，长106米，宽15.4米，共五层）。其中，位于木，位于木工房区域面积为5946平方米.2米、宽15.4米）；位于红；位于红旗宾馆后院面积为2216平方米本项目所建建筑物的用途和面积均有较大改变，实质上违反了原合同的约定。为加强本项目的管理，甲方要求乙方暂停施工，并经双方友好协商就原合同履行过程中出现的问题和未尽事宜签定本补充协议，以咨共同信守。第一条所建建筑物的处理1.在租赁期间，乙方应完善所建建筑物的合法建设手续，本租赁期限届满或本合同提前解除的，乙方所建建筑物无偿归甲方所有；2.乙方将钢结构房屋在木工房区域和红旗宾馆后院区域的边界进行分割，确保建筑完全分离，且间距不低于1米；3.将原合同中房屋租赁费用‘以10万为起始点每年递增1万元’变更为自2016年底起，房屋租赁费起始点为120万元，每年递增6万元。第二条水电供应甲方将于2017年9月底前停止对本项目所建建筑物的水电供应。乙方应当以自身名义就所建建筑物的水电供应与政府部门、电力及自来水等供应部门协商办理供应接入。第三条消防管理……第四条安全保卫管理…………第五条规划管理1.乙方应按照相关规定和原合同约定尽快完成本项目的建设规划手续，并于2017年3月底前报甲方备案。在此之前，如遇到政府拆迁或被认定为非法建筑的，乙方承担全部责任。2.乙方应于2017年3月前完成其在本项目所租赁区域从事的业务和行业的梳理整改工作。按照法律法规的要求，取得相关资质，在未取得资质前不得违法经营或超出经营范围从事相关业务。第六条建设管理1.本项目建设期间，乙方负责项目的建设管理，包括但不限于建筑改建、翻建的设计、施工、竣工验收、试运行和交付等。同时，乙方应聘请有资质的合法单位进行本项目的设计、施工、建设、监理、验收，相关资料原件报甲方备案。2.项目投入使用前，乙方应组织工程竣工验收，经竣工验收合格后方可投入使用。2017年6月前应完成竣工验收的相关手续。3.本项目建设期间产生的管理责任由乙方承担。第八条其他1.乙方如与次承租人签定租赁合同的，应提前通知甲方，经甲方书面同意后，乙方与次承租人签定租赁合同，并报甲方备案。2.本补充协议自双方法定代表人或授权代表签字并盖章后生效。3.除本补充协议约定外，甲乙双方其他的权利义务仍按照原合同的约定履行。4.本补充协议一式四份，甲乙双方各执二份，每份具有同等法律效力。”该补充协议还约定了其他内容。2016年5月30日，中通普华公司（出租方）与第三人陈有梁、周长旺（承租方）签定《房屋租赁合同》。合同约定：第一条甲方承诺并保证1.1.甲方对本合同项下的租赁物享有完全合法的出租权和转租权。……第二条租赁物的基本情况1.位置北京市通州区新华南路21号红旗宾馆西院占地面积共约12亩，北临中山街；2.面积：甲方改造该地块地上物建筑钢结构房屋总面积平方米，其中包括72米公寓楼2栋面积为平方米，回廊面积约为平方米。第三栋商业楼106米面积为平方米。第四栋46米现没有动工,如改造也是该项目内的租赁物、甲方诚若（承诺）租金同1.1元/平米租给乙方，甲方不得反悔。（以实地测量为准）；3.特别备注：院内的空地亦在本合同的租赁范围之内，乙方有权免费使用。第三条租赁用途1.本合同约定的场地用途为：公寓、办公及配套商业。2.承租期内，未经甲方同意乙方不得私自改变租赁用途。第四条租赁期限1.租赁期限：十年（不包括免租期），从全部房屋具备交房条件甲乙双方正式办理书面交房手续之日起算，即2017年1月1日-2026年12月31日。2.免租期限：因甲方向乙方交付的是毛坯房，故甲方同意在向乙方正式交房后给予乙方六个月的装修、招租期，该期限内乙方免付全部租金。免租期时间：2016年7月1日-2016年12月31日。注：如2016年7月1日未能交房，租赁期限按天顺延。3.合同期内不论租赁物的产权、经营权、管理权如何变更，甲方应保障乙方的承租经营权不受影响。……支付时间及方式：首期租金2016年7月1日甲方交房封顶后十天内缴纳第一年全部租金。合同还约定了其他内容。2017年5月8日，中通普华公司（出租方）与第三人陈有梁、周长旺（承租方）签定《补充协议》。协议约定：一、特订立以下更改合同条款1.面积及租金：甲方改造该地块地上物建筑钢结构房屋总面积：20715平方米×1.1元×365天=8317072元/年。具体面积如下：南楼72米×14米×6层=6048平方米。南楼一层：36米×8米=288平方米。回廊：5米×7.2米×7层=252平方米。中楼：72米×14米×6层=6048平方米-345.6平方米（7.2米×8米×6层）=5702.4平方米。中楼一层：21.6米×14米=302.4平方米。中楼一层电梯：6米×7.2米=43.2平方米。北楼一层：100.4×15米=1506平方米。北楼：104米×15.8米×4层=6573平方米。2.租赁期限：十年（不包括免租期），从全部房屋具备交房条件甲乙双方正式办理书面交房手续之日起算，即：2017年3月15日-2027年3月14日。3.免租期限：因甲方向乙方交付的是毛坯房，故甲方同意向乙方正式交房后给予乙方六个月的装修、招租期，该期限内乙方免付全部租金。免租期时间：2016年9月16日-2017年3月15日。支付时间及方式：首期租金2016年9月16日甲方交房封顶后十天内缴纳第一年全部租金。合同还约定了其他内容。2015年11月20日，微机电公司向中通普华公司送达《停止施工通知书》，该通知书显示“经我公司近期巡查发现，你单位在我公司红旗宾馆后院及木工工房区域动工建设房屋，因你公司所建工程目前尚未取得规划行政主管部门合法的建设工程规划许可证等许可文件，所有建设均属违规建设。请你公司接此通知后立即停止相关工程建设并拆除已建成工程，待相关手续办理完毕后再行施工，否则你公司将自行承担违规建设的所有责任，与我公司无关，如果给我公司造成损失，我公司将行使追偿的权利。”该《停止施工通知书》由案外人龚某签字并加盖中通普华公司公章。2016年12月14日，微机电公司向中通普华公司送达《自行拆除通知书》，该通知书显示“根据2016年12月13日通州区和北京市经信委现场办公有关精神，你单位在我公司红旗宾馆后院及木工工房区域所建设房屋，因未取得规划行政主管部门合法的建设工程规划许可证等许可文件，所建房屋属于违章建筑，要求于2017年1月底自行拆除完毕。现将该情况通知你公司，请你公司按照区政府有关要求，尽快自行拆除相关建筑，如在规定的时间内不能完成相关工作，相关责任由你公司承担，如果给我公司造成损失，我公司将行使追偿的权利。”该《自行拆除通知书》由案外人龚某签字并加盖中通普华公司公章。经询问，各方均认可顺通益合公司向微机电公司支付的占用费18万元在各方签定《合同权利义务转让协议》后，视为中通普华公司交纳的截至2016年1月1日前的占用使用费。（三）翻建房屋相关的批示、请示情况2010年5月18日，国务院机关事务管理局出具《关于拆迁占用北京北方红旗机电有限公司厂区部分土地有关问题的函》国管房地[2010]215号。该文件显示“中国兵器工业集团公司：你公司《关于北京市通州区拆迁中国兵器工业集团公司所属北京北方红旗机电有限公司部分厂区有关问题的请示》（兵器资字[2010]20号）收悉。现就有关事项函复如下：一、原则同意通州区人民政府为修建新城南街道路拆迁占用通州区佟麟阁街15号北京北方红旗机电有限公司南侧约6195平方米土地，拆迁房屋建筑面积月3136.03平方米。二、拆迁占地补偿事宜由你公司协助北京北方红旗机电有限公司与通州区有关部门协商办理。拆迁补偿款可用于搬迁项目建设和现厂区拆除建筑物的恢复重建。三、此函有效期2年，请据此办理相关手续。”2012年11月7日，北京市规划委员会通州分局作出《关于北方智能微机电集团有限公司在现状大院南北两侧危险房屋及围墙改造的意见》（2012规复函118号）。该意见对微机电公司“关于北方智能微机电集团有限公司南北两侧危险房屋改造的请示”提出如下答复意见：“你单位北临中山大街，规划道路红线宽度为25米，南临新城南街，规划道路红线为20米。鉴于你单位现状房屋破旧处于危险房屋状态和现状破旧围墙，参差不齐，急需改造的实际情况下，原则同意该厂区按照已拆除建筑规模，并保证退让北侧中山大街、南侧规划新城南街道路红线的情况下实施危房改造，涉及沿街建筑物、构筑物要充分考虑城市景观效果，达到满足城市美观效果。请你单位按照相关法律、法规、规章程序办理相关手续。”2015年2月4日，国家机关事务管理局出具《关于同意原北京北方红旗机电有限公司厂区部分土地拆迁占地事宜文件延期的函》国管房地[2015]66号。文件显示“中国兵器工业集团公司：你公司《关于申请对延期的请示》（司函[2014]78号）收悉。经研究，同意将《关于拆迁占用北京北方红旗机电有限公司厂区部分土地有关问题的函》（国管房地[2010]215号）文件有效期延长至2016年5月18日。请你公司督促北方智能微机电集团有限公司（原北京北方红旗机电有限公司）尽快完善相关手续，推进项目实施。”（四）行政处理的情况经查，北京市通州区城市管理综合行政执法监察局（以下简称城管执法局）于2016年12月23日对中通普华公司在北京市通州区红旗宾馆西侧建设的房屋，位于北，位于北京市通州区红旗宾馆西侧的钢架结构墙体，水泥板顶七层楼房，建筑面积14024.7平方米；位于该；位于该楼房西北角建设的地下部分为砖混结构墙体分为钢架结构，轻体砖墙体，水泥板顶房屋，建筑面积157.3平方米；位于红；位于红旗宾馆西侧建设的**楼房西北角楼顶的钢架结构墙体，彩钢板顶房屋，建筑面积25.47平方米；位于红；位于红旗宾馆西侧西北角建设的钢架结构三面为轻体砖墙体，北面为玻璃幕墙，水泥板顶五层楼房，总建筑面积6232平方米；位于红；位于红旗宾馆西侧西北角**楼房东南角楼顶建设的钢架结构墙体，彩钢板顶房屋，建筑面积30.46平方米；位于红；位于红旗宾馆西侧两栋**楼房之间建设的钢架结构，钢面板悬空三层楼间通道，建筑面积11.25平方米；位于红；位于红旗宾馆西侧北面建设的钢架结构三面为轻体砖墙体，北面为玻璃幕墙，水泥板顶五层楼房，总建筑面积2158.4平方米；位于红；位于红旗宾馆西侧东北角建设的钢架结构**楼房三面为轻体砖墙体，一二层北面为玻璃墙体，三四层北面内为轻体砖墙体外为铝扣板墙体，总建筑面积1879.5平方米；位于红；位于红旗宾馆西侧东北角**楼房东侧钢结构，钢面板三层外挂楼梯，建筑面积48.24平方米；合计总建筑面积24567.32平方米的违法建设制发了《限期拆除决定书》（京通城管限拆字[2016]第030018号），并责令其限期拆除。2017年9月26日,城管执法局又作出的京通城管强执字[2017]第030003号行政强制执行决定书。2018年5月，城管执法局在该违法建设现场进行公告提示将于2018年7月29日后组织相关部门对上述违法建设采取停止供应水、电、天然气等措施，并依法实施强制拆除。经核实，涉案房屋在城管执法局监督下于2018年7月29日腾退完毕，现已被拆除。（五）本案中涉及的鉴定情况1.建设工程造价评估根据中通普华公司申请，本院委托北京泛华国金工程咨询有限公司对涉案的75.8米的公寓楼进行工程造价评估。经评估，所涉工程工程造价鉴定金额如下：1.鉴定金额14764772元，2.争议鉴定金额278126元。鉴定报告争议金额主要来源于微机电公司主张施工时间为2015年10月，中通普华公司主张施工时间为2016年3月。各方当事人均未在指定期限内提出异议。2.嘉华基业公司否认其曾在该《协议书》上加盖公章，主张该公章系伪造，并申请进行对印章的真实性及关于印文是否同一的鉴定。经摇号，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对印文是否同一进行鉴定。该研究所于2018年7月20日出具法大[2018]物鉴字第283号司法鉴定意见书，该意见书显示“四、分析说明综合评断检材与样本中的‘北京嘉华基业投资有限公司’印文，两者盖印特征差异点数量多、价值高，特征总和反映了不同枚印章的盖印特点。五、鉴定意见检材末页和骑缝处‘北京嘉华基业投资有限公司’印文与样本中的‘北京嘉华基业投资有限公司’印文不是同一枚印章盖印。”各方当事人未对该鉴定意见书提出异议。3.中通普华于2018年7月27日申请对《停止施工通知书》、《自行拆除通知书》是否为同一时间形成，是否为同一支笔书写形成进行鉴定。后又于2018年8月10日申请对（2018）京0112民初3961号案件与（2018）京0112民初5685号案件中四张《停止施工通知书》、《自行拆除通知书》是否为同一时间形成，是否为同一支笔书写形成进行鉴定。对此中天司法鉴定中心以委托事项涉及时间鉴定和同一支笔书写鉴定，超出该中心鉴定范围为由，出具《不予受理通知书》。中通普华公司撤回了该鉴定申请。此外，中通普华公司还申请证人龚某出庭作证以证明上述通知书均为同一时间形成，证人龚某陈述（2018）京0112民初3961号案件与（2018）京0112民初5685号案件中四张《停止施工通知书》、《自行拆除通知书》均系其经手签字、盖章，是一起办理的，时间大概在2016年12月或者2017年1月。微机电公司对此不予认可。中通普华公司未能进一步举证证明其主张，应就此承担举证不能的法律后果。对各方有争议的事实和证据本院认定如下：（一）智能微机电公司与中通普华公司所签定的房屋租赁合同的效力最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，微机电公司与顺通益合公司签定《房屋租赁合同》与《补充协议》不违返法律强制性规定，且顺通益合公司未实施建设行为，故对中通普华公司关于上述合同无效的主张，本院不予采信。微机电公司、顺通益合公司、中通普华公司签定的《权利义务转让协议》亦不违法效力性规定，应属有效，故对中通普华公司关于该协议无效的主张，本院亦不予采信。应特别注意的是微机电公司与顺通益合公司签定《房屋租赁合同》、《补充协议》以及微机电公司、顺通益合公司、中通普华公司签定的《权利义务转让协议》合法有效，但中通普华公司受让上述合同的权利义务后，实际与微机电公司建立了新的房屋租赁合同关系，该合同关系独立于微机电公司与顺通益合公司之间的房屋租赁合同关系。因新的房屋租赁合同履行过程中，目标房屋被认定为违法建筑，从而导致了新的合同无效，该效力不及于上述合同及协议。但上述合同及协议有效不能反推出微机电公司与中通普华公司之间房屋租赁合同有效。如上所述，四方签定的《协议书》及微机电公司与中通普华公司签定的《补充协议》合同的目的并非租赁原有房屋而是建设后的目标房屋，其内容主要涉及了目标房屋租赁的相关权利义务。现目标房屋建被相关部门认定为违法建筑。故微机电公司与中通普华公司签定的上述合同应属无效。（二）中通普华公司的改扩建行为是否经微机电公司同意租赁合同约定扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行改扩建，但在合理期限内未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意改扩建，或者放弃再提出异议的权利。根据查明的事实，首先，《协议书》中虽未对建设房屋进行详细约定，但仍约定了取得相关手续、建房等、乙方自建建筑等内容。其次，智能微机电公司于2015年11月20日向中通普华公司送达《停止施工通知书》就违法建设情况提出异议后，又与中通普华公司签定《补充协议》，调整租金标准，应视为继续履行合同。综上，本院认为，微机电公司在发现违法建设情况后在合理期限内提出异议，但其在违法建筑投入使用后有继续履行合同的行为，视为同意其改扩建。（三）智能微机电公司与中通普华公司对涉案违法建筑的建设、对合同无效是否均有过错？过错责任如何分配？中通普华公司在未取得规划审批手续情况下开工建设，严重违反合同约定、违反法律法规规定的情况下建设目标房屋，应对导致合同无效承担主要责任。微机电公司在规划审批手续不完善的情况下与中通普华公司签定租赁合同，并在发现中通普华公司违法建设的情况下，提出异议，又签定《补充协议》，态度不明，未能采取行之有效的措施制止违法建设行为，其应就此承担次要责任。如上所述，综合双方违约行为，本院认定微机电公司承担30%责任，中通普华公司承担70%责任。（四）对于损失的认定微机电公司主张目标房屋于2015年10月开工建设，中通普华公司主张目标房屋于2016年3月开工建设。但双方均未能提供充分证据证明其主张。本院结合微机电公司于2015年11月发出《停止施工通知书》及城管执法局查处的情况、中通普华公司与周长旺、陈有梁签定房屋租赁合同等情况，对微机电公司关于目标房屋于2015年10月开始建设的主张予以采信。本院将根据工程造价评估结果，综合考虑房屋使用、经营、折旧等情况对损失数额予以确定。（五）顺通益合公司与嘉华基业公司是否应就中通普华公司承担的责任承担连带保证责任根据《中华人民共和国担保法》第五条规定担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。根据查明的事实，微机电公司、中通普华公司、顺通益合公司签定的《协议书》中关于租赁合同部分为主合同，现被认定无效，故担保合同亦无效。结合案件事实，顺通益合公司与中通普华公司进行权利义务转让时并未对涉案原租赁房屋进行拆除，更未参与建设违法建筑。故顺通益合公司无过错，无需就中通普华公司因租赁合同产生的债务承担相应民事责任。此外，根据鉴定结论，四方协议上嘉华基业公司的印章与嘉华基业公司印章不同一，故嘉华基业公司不承担相应保证责任。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。双方签定租赁合同的目的并非租赁原有房屋而是建设后的目标房屋，本案中，目标房屋建设并未履行相关规划和建设手续，被相关部门认定为违法建筑，故四方签定的《协议书》及微机电公司与中通普华公司签定的《补充协议》应属无效。综上，对微机电公司要求解除双方租赁合同及补充协议的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。如上所述，对微机电公司主张中通普华公司给付违约金的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。对中通普华公司要求确认《协议书》及《补充协议》无效的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。针对中通普华公司要求确认微机电公司与顺通益合公司2014年4月1日签定的《房屋租赁合同》及《补充协议》相关协议无效，微机电公司、顺通益合公司、中通普华公司于2015年9月10日签定的《合同权利义务转让协议》无效的反诉请求，依据不足，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。现微机电公司主张按照《房屋租赁合同》约定标准计算房屋占有使用费，本院对此不持异议。故对微机电公司要求房屋占有使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额由本院予以核定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但如上所述，微机电公司与中通普华公司应就中通普华公司因合同无效受到的损失，按照责任比例承担相应责任。故对中通普华的此项反诉请求的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额由本院予以核定。关于微机电公司主张中通普华公司限期拆除涉案房屋，恢复原状后交还微机电公司的诉讼请求，鉴于：1.微机电公司与中通普华公司签定租赁合同之目的就在于拆除旧屋，翻建新屋，中通普华公司拆除微机电公司原有房屋系合同约定应有之义。2.原有房屋破旧本已申请进行翻建、改造，恢复原状意义不大，造成资源浪费。3.违法建筑已被城管部门拆除，涉案房屋规划有待进一步理清，微机电公司未能对于房屋恢复原样给出充分理由。故对于微机电公司该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于微机电公司主张中通普华公司支付其律师费的诉讼请求，因合同被认定无效，微机电公司依据合同约定要求中通普华支付律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。根据查明的事实，微机电公司与中通普华公司签定的租赁合同为主合同，现被认定无效，故担保合同亦无效。现并无证据显示顺通益合公司存在过错。此外，根据鉴定结果可见，嘉华基业公司在四方协议上的公章系伪造。综上，对微机电公司要求顺通益合公司、嘉华基业公司承担连带保证责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院》第二条、第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北方智能微机电集团有限公司与被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司、北京顺通益合商贸有限公司、北京嘉华基业投资有限公司签定的《协议书》无效，原告（反诉被告）北方智能微机电集团有限公司与被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司签定的《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司支付原告（反诉被告）北方智能微机电集团有限公司二〇一六年一月一日至二〇一八年七月二十九日期间房屋占有使用费279342元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）北方智能微机电集团有限公司赔偿被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司各项建设损失共计2607596元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）北方智能微机电集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16134元，由原告（反诉被告）北方智能微机电集团有限公司负担10644元（已交纳），由被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司负担5490元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费56029元，由被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司负担42199元（已交纳），由原告（反诉被告）北方智能微机电集团有限公司负担13830元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费509401元，由原告（反诉被告）北方智能微机电集团有限公司负担152820元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司负担356581（已交纳）。鉴定费14900元，由原告（反诉被告）北方智能微机电集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王宝荣人民陪审员  张仕忠人民陪审员  李淑玲二〇一九年八月二十三日法官 助理  张 培书 记 员  聂培培