天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初7770号原告：天津市泓昊天物业管理有限公司，住所地：天津市蓟州区山倾城**楼中央大街**。法定代表人：王丽萍，执行董事。委托诉讼代理人：徐会平，天津市泓昊天物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：李若涵，北京隆安（天津）律师事务所律师。被告：杨会庆，女，1989年6月14日出生，汉族，身份证住址天津市蓟州区，现住天津市蓟州区。原告天津市泓昊天物业管理有限公司（以下简称泓昊天物业公司）与被告杨会庆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李若涵、徐会平，被告杨会庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓昊天物业公司诉讼请求：1.请求法院判令被告杨会庆立即给付原告泓昊天物业公司2015年12月6日至2019年3月5日期间所拖欠的物业费6981元以及延期产生的违约金2000元（计算至2019年3月5日）；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：杨会庆购买了位于天津市蓟州区，建筑面积127.93平方米，物业费标准每月1.4元／平方米。2015年12月6日和2018年12月6日，泓昊天物业公司与天津市蓟县远景城小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，委托泓昊天物业公司对小区进行物业管理。杨会庆拖欠泓昊天物业公司2015年12月至2019年3月物业费6981元。被告杨会庆辩称：不认可原告的诉讼请求。因房屋漏水从2015年一直找物业，但物业公司没有人管。2017年10月5日杨会庆进行了维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于泓昊天物业公司物业服务质量是否达标问题。泓昊天物业公司提交证据，证明其已按照物业服务合同标准提供物业服务，包括：车辆管理、公共部位和设施进行维修维护、绿化养护、安保、卫生、违章违建等方面。进驻小区后，泓昊天物业公司对该小区履行了全面服务管理的责任和义务。泓昊天物业公司2016、2017年度被天津市国土资源和房屋管理局信用等级评为3A级企业。杨会庆当庭质证称，对证据4.2016年2月-2018年9月期间小区2号楼的清洁状况记录表不认可，小区的清洁状况不满意；对证据9.违约金计算表的真实性、合法性、关联性没有异议，但其不同意交纳违约金。杨会庆为证明其主张提交证据12.维修房屋的票据一张和四张房屋漏水照片，证明房屋漏水物业一直没有人管；证据13.提交小区卫生不达标照片1张，证明小区卫生不达标。泓昊天物业公司当庭质证称，对房屋漏水的照片及票据不认可，因为照片时间不具备连续性和持续性；房屋漏水超出了物业的管理范围，与物业纠纷没有关系。本院认为，泓昊天物业公司提交的证据4.2016年2月-2018年9月期间小区2号楼的清洁状况记录表系物业公司日常工作记录，具有客观真实性，本院予以采信；证据9.违约金计算表系泓昊天物业公司自己核算的违约金计算结果，杨会庆对其真实性、合法性、关联性均认可，本院予以采信；泓昊天物业公司提交的2-1-1802号房屋维修改造方案书面确认明细表，因庭后两日内未向本院提交证据，本院对该证据不予采信。杨会庆提交的证据12.维修房屋的票据和四张房屋漏水照片，照片虽然是瞬间的、局部的景象，但也能看出房屋漏水情况，本院对照片的真实性予以认定，但房屋漏水损失与本案无关，对维修房屋的票据和房屋漏水照片证明目的不予认定。证据13.小区卫生不达标照片1张,因庭后两日内未向本院提交证据，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泓昊天物业公司是经营物业管理等业务的企业，杨会庆是天津市蓟州区（原蓟县）中节能远景城小区2-1-1801业主，其住房建筑面积127.93平方米。2015年12月6日，泓昊天物业公司与天津市蓟县远景城小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，2018年12月6日双方续签了《天津市住宅物业服务合同》。约定泓昊天物业公司为天津市蓟州区远景城小区提供物业管理服务；多层住宅（1号楼-12号楼）物业费标准为每月1.4元∕平方米（按建筑面积计算），业主于每季度交纳当季度物业费，逾期交纳，从逾期之日起按应交物业费的1％支付违约金等条款。合同签订后，泓昊天物业公司如约为远景城小区提供了物业管理服务。杨会庆是该小区业主，接受了泓昊天物业公司提供的物业管理服务，却未如约向原告交纳物业费，拖欠了泓昊天物业公司2015年12月6日至2019年3月5日期间的物业费6984元。泓昊天物业公司在杨会庆门口张贴物业费催收函，但杨会庆未向泓昊天物业公司交纳其所拖欠的物业费，故原告提起本案诉讼。另查，庭审中，泓昊天物业公司变更违约金的诉讼请求为2000元（截止到2019年3月5日）。本院认为，《物业管理条例》明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。杨会庆拖欠原告2015年12月6日至2019年3月5日期间的物业费，事实清楚，证据充分。杨会庆已经接受泓昊天物业公司提供的物业管理服务，理应如约给付泓昊天物业公司物业费。泓昊天物业公司请求杨会庆给付物业费6981元，低于杨会庆实际拖欠数额6984元，属于泓昊天物业公司对其权利进行处分，本院照准。泓昊天物业公司要求杨会庆给付6981元物业费，理据充分，本院予以支持。由于物业费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的主要资金来源，业主在对物业公司提供服务存在异议时，应及时向物业公司提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题，必要时可提议召开业主大会解聘现有物业公司，重新选聘新的物业公司。业主不宜采取拒交物业费的方式解决问题，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯交费业主的整体利益；物业公司在收到业主的投诉和建议后，也应积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可，通过业主和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。杨会庆以泓昊天物业公司服务质量不达标而拒交物业费，其行为已构成违约，本应承担延迟履行的违约责任，但鉴于其行为属于主张权利方式不当并非恶意拖欠，且房屋确实有漏水现象，泓昊天物业公司对其工作未提交证据证明，故宜免除其应承担的违约责任，因此对于泓昊天物业公司主张的诉讼请求中的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告杨会庆给付原告天津市泓昊天物业管理有限公司物业费6981元(自2015年12月6日至2019年3月5日），于判决生效后十日内付清。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告杨会庆负担。本判决为终审判决。审判员  艾世尧二〇一九年八月一日书记员  盛长普附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。2、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。3、《最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。