海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终825号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：三亚椰蓝湾酒店物业管理有限公司，住所地海南省三亚市海坡七横侧西路。法律代表人：杨钧，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵钢，该公司行政经理。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张黎娜，女，1982年7月21日出生，汉族，公民身份号码×××，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：单龙，海南卫伦律师事务所律师。上诉人三亚椰蓝湾酒店物业管理有限公司（以下简称椰蓝湾公司）因与被上诉人张黎娜物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初5360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。椰蓝湾公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持椰蓝湾公司一审诉讼请求；2、本案诉讼费由张黎娜承担。事实和理由：一、一审判决认定内容缺乏事实及法律依据。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，本案涉案房屋阳台与整栋楼宇外墙相连接，阳台的部分结构属于楼宇外墙的一部分，张黎娜对其房屋的阳台并不享有完全所有权，一审法院认定张黎娜对阳台享有专属支配权，与法律规定及与双方合同约定不符。其次，张黎娜购买的房屋并非普通的商品房，该小区属于产权式酒店，张黎娜购买的是产权式酒店客房，需要遵守《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》。再次，张黎娜签订的《商品房买卖合同》第十八条约定，张黎娜不得擅自封闭阳台、擅自在室内搭建阁楼。二、一审判决认定事实不清，适用法律不当。首先，椰蓝湾公司作为物业管理企业，根据项目开发商为案涉椰蓝湾度假村碧云阁提供物业服务，因椰蓝湾度假村碧云阁至今尚未成立业主委员大会，所以一审适用法律错误。其次，椰蓝湾公司与张黎娜于2007年3月26日签订的《三亚椰蓝湾度假村碧云阁物业管理服务合同》、《管理公约》合法有效，双方应恪守履行。再次，张黎娜违反《管理公约》约定，擅自封闭阳台、搭建阁楼行为确已改变房屋原有状态和外貌，椰蓝湾公司有权要求张黎娜拆除并恢复原状。三、椰蓝湾公司要求张黎娜拆除擅自改造的电路并恢复原状的诉讼请求应得到支持。四、一审法院将椰蓝湾酒店的损失调减至12,000元错误。综上，请二审法院支持椰蓝湾公司的上诉请求。张黎娜答辩称：一、一审判决认定事实清楚。张黎娜于2007年向开发商购房时签署物业管理服务合同，该合同已经于2013年3月26日期限届满，之后双方没有再签署过物业管理服务合同，该合同附件中的《管理公约》是开发商指定前期物业管理的临时规约，对张黎娜没有约束力。退一万步讲，即使公约有效，根据该公约第八条约定，张黎娜已提出了自行装修申请并获得许可。因此，张黎娜可以根据自己的需要装修。二、《管理公约》排除了张黎娜的主要权利，根据《合同法》第四十条规定，应属无效，且张黎娜并未影响小区整体美观，也没有损害其他业主的合法权益。三、张黎娜已对部分电路进行整改，椰蓝湾公司要求恢复原状属于无理诉求。四、椰蓝湾公司诉请张黎娜赔偿经营损失缺乏客观事实依据，应予驳回。张黎娜是在行使对自己房屋的装修权利，没有损害到其他业主的利益，椰蓝湾公司阻挠或者干涉的行为是侵权行为，因此造成的损失应由椰蓝湾公司承担。综上，请二审法院驳回椰蓝湾公司的上诉请求。椰蓝湾公司向一审法院起诉请求：1.张黎娜将擅自封闭的阳台拆除并恢复原状；2.张黎娜拆除擅自在房间增加的阁楼，拆除擅自改造的电路并恢复原状；3.张黎娜赔偿椰蓝湾酒店5天不能经营的损失36,140元。张黎娜向一审法院反诉请求：1.椰蓝湾公司赔偿张黎娜住宿费2100元；二、反诉费由椰蓝湾公司承担。一审法院认定事实：张黎娜系椰蓝湾度假村碧云阁一层108号房屋所有权人。2007年3月26日，椰蓝湾公司、张黎娜签订《三亚椰蓝湾度假碧云阁客房管理服务合同》，合同约定：委托管理期限为2007年3月26日至2013年3月26日，该合同附有《管理公约》并与本合同具有同等的法律效力，业主和物业使用人员应遵守公约，若违反均应承担违约责任。业主接受物业后不得自行装修房屋所有的装修行为由管理公司统一进行，以维护酒店的价值和形象。在本物业范围内，不得有下列行为：1、擅自改变房屋结构，外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；2、对房屋内外承重墙、梁、板、柱阳台进行违章凿、拆、搭等；3、损坏、增减或改造供水、供电、供气有线电视等；....12、法律、法规及政府规定禁止的其他行为。合同还约定了其他事项。2018年5月，张黎娜向椰蓝湾公司申请装修涉案房屋，椰蓝湾公司同意并收取张黎娜的押金3000元，装修的范围为张黎娜以平摧可开合的方式加装于阳台上，在屋里搭建钢化、木板阁楼，对部分线路进行改造。诉讼中，椰蓝湾公司向一审法院提出申请，请求1、对张黎娜擅自改造电路造成故障是否导致椰蓝湾公司6个房间停电进行鉴定；2、对张黎娜擅自在室内建造阁楼是否存在防火安全隐患进行鉴定；3、对张黎娜损毁消防设施（拆除一个烟感器，改变两个烟感器的位置）是否存在安全隐患进行鉴定；4、对张黎娜擅自私改室内电路是否存在安全隐患进行鉴定。经一审法院对外委托，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司作出（质鉴）字（2018）第1106号《质量鉴定意见书》，鉴定结论为：1、该电气工程施工质量不符合《建筑电气工程施工质量验收规范》第5.2.10条第2款、第8.7.2条2款、第18.2.1条；《剩余电流动作保护装置安装和运行》第4.5.1条、第5.7.4条；《民用建筑电气设计规定》第7.7.10条的规定。主要表现为：配电箱回路无标识，（阁楼）插座回路无单独安装漏电开关，部分电线截面积1.5平方毫米，多根电线接入同一端子无接续端子或拧紧搪锡，上下级配电开关选型不匹配。2、经现场核实，配电房公共总开关控制一层8120房、二层8221房、8222房、四层8419、8420、8421、8422房配电，当配电房公共总开关跳闸时，以上7个房间均同时断电。3、本鉴定意见书真实反映鉴定现场实际情况；对鉴定前出现的并已修复的其他问题不予鉴定。张黎娜对鉴定意见书的合法性没有异议，但对真实性、关联性和证明目的均有异议。另查明，根据椰蓝湾公司聘请的技术人员叶林、见证人罗上及椰蓝湾公司物业公司的职工文清健于2018年5月27日的现场笔录，经查验因张黎娜装修改造线路导致短路停电，故障排除送电试验恢复正常，停电时间自2018年5月21日至2018年5月25日。一审法院认为，一、对椰蓝湾公司请求张黎娜拆除封闭的阳台并恢复原状及拆除在房间内增加阁楼的问题。首先，阳台的产权属于业主所有，业主在其物权范围内有权合理使用。本案中，张黎娜的房屋在一楼，张黎娜将涉案房屋栏杆开放式阳台改装为以平摧可开合的铝合金玻璃门加装成封闭式阳台，其目的出于满足日常生活的需要，并非改变阳台原有结构和用途，没有向墙体外侧扩展或搭建其他建筑物，没有危及建筑物的安全或损害其他业主的合法权益。同样，张黎娜在其屋内用钢化材料和木板搭建阁楼，也是业主在其物权范围内有权合理使用，没有危及建筑物的安全或损害其他业主的合法权益。该阁楼的功能主要为堆放杂物，未影响到酒店的价值和外观形象。其次，张黎娜在装修房屋时取得椰蓝湾公司的许可，并向椰蓝湾公司支付3000元的押金。最后，根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，制定和修改管理规约由业主共同决定，业主大会作出的决定对全体业主具有约束力。涉案的《三亚椰蓝湾度假碧云阁客房管理服务合同》及《管理公约》系椰蓝湾公司提供的格式合同，内容未经业主大会或业主委员会授权通过，其中约定业主不得擅自改变阳台形状,该条款排除了业主对其房屋专属部分阳台的专属支配权，根据合同法第四十条的规定，该条款无效。张黎娜改造阳台，既无来自小区业主集体意志的限制，椰蓝湾公司亦未能提供证据证明张黎娜对阳台的改造损害其他业主的利益。故椰蓝湾公司请求张黎娜将擅自封闭的阳台拆除并恢复原状，拆除在屋内搭建的阁楼，不予支持。二、对椰蓝湾公司请求张黎娜拆除擅自改造的电路并恢复原状，赔偿椰蓝湾公司经营损失36,140元。经一审法院对外委托，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司作出的《质量鉴定意见书》，程序合法，客观真实，予以采信。鉴定结论为：1、该电气工程施工质量不符合《建筑电气工程施工质量验收规范》、《剩余电流动作保护装置安装和运行》、《民用建筑电气设计规定》的相关规定。主要表现为：配电箱回路无标识，（阁楼）插座回路无单独安装漏电开关，部分电线截面积1.5平方毫米，多根电线接入同一端子无接续端子或拧紧搪锡，上下级配电开关选型不匹配，事后张黎娜也对部分的线路进行整改，至今未发生任何故障，故该项诉求不予支持。2、经现场核实，配电房公共总开关控制一层8120房、二层8221房、8222房、四层8419、8420、8421、8422房配电，当配电房公共总开关跳闸时，以上7个房间均同时断电。根据技术人员叶林、见证人罗上及椰蓝湾公司的职工文清健的现场笔录，造成停电的原因系张黎娜装修改造线路导致短路，再根据鉴定结论，张黎娜装修改造线路导致短路断电，导致该酒店的二层8221房、8222房、四层8419、8420、8421、8422房停电，停电时间为5天。对椰蓝湾公司请求张黎娜赔偿损失，椰蓝湾公司提交了三份《三亚椰蓝湾度假村碧云阁客房代理出租合同书》，证明业主将上述涉案房屋由椰蓝湾公司代理出租。椰蓝湾公司请求损失36,140元，是根据酒店客房价目表计算，因该房价可根据市场调节，椰蓝湾公司也未提供涉案房屋停电期间有效订单，结合本案实际情况及酒店的地理位置，酌情张黎娜向椰蓝湾公司赔偿六间房停电期间的损失12,000元（400元／天×6房×5天）。三、对张黎娜反诉请求椰蓝湾公司赔偿在停电期间安排其父母住旅馆费用2100元。该费用并非张黎娜住宿产生的，而停电的原因是张黎娜装修改造线路短路所致，其反诉请求不予支持。另，张黎娜申请对其所有的108号房于2018年5月21日断电的原因进行司法鉴定。根据叶林、罗上及文清健的现场笔录，造成停电的原因系张黎娜装修改造线路导致短路。故一审法院决定不对外委托。综上，判决：一、张黎娜在本判决书生效之日起五日内向椰蓝湾公司经济损失12,000元；二、驳回椰蓝湾公司的其他诉讼请求；三、驳回张黎娜的反诉请求。一审本诉案件受理费703.5元，减半收取351.75元（椰蓝湾公司已预交），由椰蓝湾公司承担235.75元，张黎娜承担116元；鉴定费18,252.43元，由椰蓝湾公司负担；反诉费25元，（张黎娜已预交），由张黎娜负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：张黎娜已取得涉案房屋的土地房屋权证，因此，张黎娜系涉案房屋的所有权人，阳台系涉案房屋的组成部分，因此椰蓝湾公司上诉主张张黎娜对涉案房屋的阳台不享有所有权，没有事实和法律依据。由于张黎娜在对涉案房屋的阳台进行封闭改造及增加阁楼之前，张黎娜已向椰蓝湾公司提出申请，椰蓝湾公司已同意并收取了张黎娜的装修押金3000元。据此证明椰蓝湾公司已同意张黎娜封闭阳台及增加阁楼。因此，椰蓝湾公司上诉主张张黎娜擅自对涉案房屋封闭阳台及增加阁楼，没有事实和法律依据，不予支持。至于椰蓝湾公司上诉主张一审法院判决赔偿六间房停电期间的损失12,000元不合理的问题，椰蓝湾公司的损失系根据酒店客房价目表计算，因该房价可根据市场调节，椰蓝湾公司也未提供涉案房屋停电期间有效订单，并且张黎娜已对部分的线路进行整改，至今未发生任何故障，因此一审法院结合实际情况及酒店的地理位置，酌情张黎娜向椰蓝湾公司赔偿六间房停电期间的损失12,000元（400元／天×6房×5天）公平合理，本院予以维持。因此，椰蓝湾公司的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，椰蓝湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费703.5元，由三亚椰蓝湾酒店物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 朝审判员 陈太洪审判员 李 祎 二〇一九年八月二十七日书记员 唐 毅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。