四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3426民初1609号 原告：西昌市宏友物业管理有限公司 统一社会信用代码：91513401MA62H4QP3Q 住所地：西昌市仿古一条街F幢4-302室 法定代表人：白云龙，系董事长 委托诉讼代理人：胡胜英，女，1969年12月27日出生，汉族，四川省西昌市人，西昌市宏友物业管理有限公司会东分公司经理，初中文化，住西昌市，特别授权。 委托诉讼代理人：陈伯华，四川担当律师事务所律师，特别授权。 被告：谢良胜，男，1982年4月14日出生，汉族，四川省会东县人，教师，大专文化，住会东县。 被告：杨淑兰，女，1986年5月7日出生，汉族，四川省泸定县人，教师，大学文化，现住会东县，系谢良胜之妻。 委托诉讼代理人：谢良胜，男，1982年4月14日出生，汉族，四川省会东县人，教师，大专文化，住会东县，系杨淑兰之夫。特别授权。 原告西昌市宏友物业管理有限公司与被告谢良胜、杨淑兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告谢良胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告西昌市宏友物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告物业管理服务费3938元，每天应交物业管理服务费的千分之三缴纳滞纳金；2、判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与会东县宝利创投有限公司于2017年5月17日签订《宝利•国际香江小区前期物业管理合同》，全面委托原告对会东宝利•国际香江小区进行物业管理，合同约定原告提供管理服务，该小区业主及使用人按照建筑面积￥1元/㎡向原告缴纳物业管理服务费用。二被告系“国际香江”小区业主，房屋建筑面积164.09平方米，按照合同约定应当向原告缴纳从2017年7月1日至2019年6月30日的物业管理服务费共计3938元，但二被告一直拒绝缴费。合同履行期间，原告按照合同约定，依约履行了义务，为二被告所在的小区提供了物业管理服务，但二被告却拒不履行自己的缴费义务。原告为维护合法权利诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告谢良胜、杨淑兰辩称，一、原告在物业管理服务过程中存在严重的问题：1、原告不具备物业服务能力。根据会东县宝利创投有限公司《关于西昌市宏友物业管理有限公司在会东县“国际香江”小区进行物业服务过程中存在严重问题的公告》中明确写到原告根本不具备物业服务能力。2、原告在进行物业服务过程中存在严重的问题，会东县宝利创投有限公司与原告签订《宝利•国际香江小区前期物业管理合同》，全面委托原告对小区进行物管，可是在原告管理过程中存在严重问题，以致本小区业主身心受损，在原告的服务过程中，不仅没有给业主带来方便，还给业主生命安全带来威胁。3、原告管理缺乏，人员配备不到位，部分人员没有上岗资格证，保安人员配备不到位，保洁人员不够，绿化人员未配置，地下车库人员未配置。所以在2018年原告进行物业管理服务过程中造成原告公司电工身亡。4、原告在对本小区服务管理过程中，迷信之风盛行，在公告楼道拜神拜鬼，业主曾多次反映此事，原告以各种理由搪塞，导致本单元业主夜不能寐，学生更是不能集中注意力上课，成绩一落千丈，精神上受到严重的打击而致身心受损。5、原告在对本小区服务管理过程中，本小区小广告之风盛行，违规乱停乱放严重，生命通道受阻，没有进行公共设施设备的维修维护。6、原告在对本小区服务管理过程中，因与业主发生纠纷，擅自停电梯半年，自2018年2月至2018年8月，不给业主充水电费等来要挟业主。原告不仅侵犯了居民的用水用电权利，也侵犯了供水供电人的合法权利。7、原告在对本小区服务管理过程中，违规搭建现象严重，业主家里漏水严重，原告未做任何有效措施来阻止此类事件发生，导致业主不能办理有关房屋的各种证件。8、原告在对本小区服务管理过程中，车辆被砸被盗、家中被盗现象严重，业主曾多次找原告，原告都以各种理由搪塞，最后不了了之。二、原告主张的物管费收取标准存在乱收费现象：1、《购房合同》中明确写到，前期物业服务费标准为0.8元/㎡的，可是原告擅自做主乱收费，居然是1元/㎡，根据《物业管理条例》第四十一条之规定，原告未与物价主管部门备案、核定、审批，没有与业主协商收费标准，单方面主张收费，业主曾多次要求原告拿出物价主管部门相关文件，都被原告搪塞不了了之。2、原告在收取本小区物管费后，以经济纠纷为由撤场，很多业主的押金未退，让业主的利益受损。综上所述，原告提供物业管理服务期间，在收取费用的同时，没有对公共设施设备进行维修维护，没有对绿化及车库进行人员配置，在物业服务期间，徇私舞弊，在明知道6号楼商家在将配重土石方外运，会影响房屋结构破坏等问题的情况下，依然我行我素，不做任何有效处理，擅自主张收取高标准物管费，但是又未履行高标准物业服务要求。所以，二被告无需支付原告主张的物管费及滞纳金，相反，原告违背被告在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益，二被告保留起诉原告导致被告身心受损的权利，并恳请法院驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕各自的诉讼请求、答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对原、被告无异议的证据：原告《营业执照》、《物业服务企业资质证书》本院予以确认并在卷佐证。原、被告对对方举出的其他证据均互有异议，本院认定如下： 1、原告与会东县宝利创投有限公司签订《宝利•国际香江前期物业管理合同》符合相关法律、法规和政策，合同合法有效，原告按照合同约定为宝利•国际香江小区提供前期物业管理服务，本院对该证据予以采信。 2、原告所举《公告》加盖有原告及会东县宝利创投有限公司印章，应认定具有真实性、合法性。同时会东县宝利创投有限公司系本案房屋的开发方，其具备与物业公司签订前期物业管理合同的资质，本院对项证据的证明力予以认可。 3、原告所举《物业费催缴通知书》系原告向二被告发出，二被告自认原告确实发过，但认为原告物业管理服务不到位故没有签字。本院认为，该证据能证明原告向二被告发出《物业费催缴通知书》的事实，本院对该证据予以采信。 4、原告所举保安值班记录、电梯巡查记录表、电梯保养服务报告、电工日常巡查记录本具有真实性、合法性，反映原告日常运营过程中人员值班情况、电梯巡查保养情况、电工巡查情况，本院对该项证据的证明力予以确认。 5、二被告所举《公告》加盖有原告及会东县宝利创投有限公司印章，应认定具有真实性。但原告系会东县宝利创投有限公司经审核具有物业管理能力后才签订合同进行物业管理，会东县宝利创投有限公司的该公告内容与签订合同的行为前后矛盾，本院对其证据的证明力不予采信。 6、二被告所举照片具有真实性、合法性，原告认可照片系在小区内拍摄，该证据能认定在小区在拍摄时间段内存在的情况，本院综合本案事实对该证据予以认定。 7、二被告所举《商品房买卖合同》约定会东县宝利创投有限公司选聘的物业管理企业为西昌市祥和物业管理有限公司，物业服务收费价格为0.8元/月。本院对其真实性、合法性予以确认。而原告与会东县宝利创投有限公司于2017年5月17签订了《前期物业管理服务合同》，原告合法取得宝利•国际香江小区物业管理服务资格，《前期物业管理服务合同》对二被告具有约束力。故本院对《商品房买卖合同》关联性及证明目的不予确认。 8二被告所举《申明》系宝利•国际香江部分业主签名捺印，无证人身份证资料，也未出庭作证，且系多人在同一证明上签名，不符合证据规则，本院对该项证据依法不予确认。 9、证人周某、杨某系宝利•国际香江小区业主，均拖欠原告物业管理费，因此证人属与本案争议具有利害关系的人，其证言内容需其他证据佐证，本院仅就证言内容与本案其他证据印证的部分认定具有真实性。结合庭审查明的事实，本院对该项证据仅就宝利•国际香江小区于2019年前未规划电动车停车位而现已规划、原告未收取电动车停车费的内容确认其证明力。根据原、被告陈述，结合庭审查实的证据，本院认定事实如下： 原告西昌市宏友物业管理有限公司经营范围为社区服务、物业管理、家政服务等业务。被告谢良胜、杨淑兰是会东县宝利国际香江小区6幢3单元7楼1号房屋业主，房屋建筑面积为164.09平方米。 2017年5月17日，原告与会东县宝利创投有限公司签订了《宝利•国际香江前期物业管理合同》。《宝利•国际香江前期物业管理合同》约定：会东县宝利创投有限公司将宝利•国际香江小区委托原告进行前期物业管理服务，前期物业管理服务合同期限自2017年5月18日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。竣工验收合格交付业主使用后的物业管理服务费，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.00元由业主缴纳；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元由业主缴纳……业主应在每月15日前缴纳。业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日按每天应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。二被告自2017年7月起未缴纳物业管理费，至2019年6月30日共欠付物业管理费3938.16元（1.00元×164.09平方米×24月）。 《宝利•国际香江前期物业管理合同》签订后，原告开始为宝利•国际香江小区提供物业管理服务。二被告自2017年7月1日至今未缴纳物管费，原告于2018年9月17日、2019年3月4日通过张贴方式向二被告发出《物业费催缴通知书》，要求二被告缴纳物管费。2019年7月1日，原告撤出对宝利•国际香江小区的物业服务。 另查明，原告在物业服务期间所提供的物业管理服务存在不符合《宝利•国际香江前期物业管理合同》约定的情况，其物业服务质量需要改进。 本院认为，一、关于原告要求二被告缴纳物业管理费的诉讼请求应否予以支持的问题。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”二被告系宝利•国际香江小区业主，日常居住在该小区，享受原告提供的物业管理服务，《宝利•国际香江前期物业管理合同》对二被告当然具有约束力，二被告应当缴纳物业管理费用。 1、物业解释第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此在原告按约提供物业管理服务后，二被告除非有正当理由，否则即应当按照《宝利•国际香江前期物业管理合同》的约定缴纳物业管理费。 2、二被告辩称，原告在提供物业管理服务期间存在严重问题，如不具备物业服务能力、缺乏管理、违规乱放车辆等造成业主身心受损，因此拒绝缴纳物业管理费。该辩称理由不属本案审查范围，二被告拒交物管费的理由不能成立，本院不予支持。前已述明，原告履行的部分物业服务确实存在不符合约定的情况。物业解释第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此规定，在本案中，在原告履行的部分物业服务不符合约定时，二被告可要求原告通过继续履行、采取补救措施的方式改进、提高服务质量，对原告在履行物业服务合同过程中侵害自己权益的行为可以要求原告赔偿损失，直至向业主委员会反映物业管理的情况，由业主委员会解除终止物业管理服务合同，重新选聘物业服务企业。但庭审查明，二被告未依上述规定的方式维护权益，因此二被告以拒付物业费对抗原告履行物业服务不符合约定的行为无法律依据。原告在宝利•国际香江小区提供的物业服务具有普遍性、持续性，不针对特定业主。虽然原告提供的物业服务确实存在不符合约定的情况，但二被告主观上未通过规定的方式主张权利，客观上享受了原告提供的物业服务。诉讼中，二被告未举证证明因原告提供的部分物业服务不符合约定严重影响其生活，构成根本违约。 综上，二被告拒付物业管理费的理由不具有正当性，其行为无法律依据，在原告履行物业管理服务后二被告应当依约缴纳物业管理费，故对原告的诉讼请求应予以支持。 二、关于原告主张的滞纳金应否予以支持的问题。 二被告至今未缴纳物业管理费的行为显然不符合物业解释第六条的规定，当属违约行为。《宝利•国际香江前期物业管理合同》第七条虽约定了违约责任，但未约定原告提供的部分物业管理服务不符合约定时如何承担违约责任。《宝利•国际香江前期物业管理合同》第七条第6项约定“业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三缴纳滞纳金。”该滞纳金实质为违约金，且不论依该约定计算的违约金数额是否超出法律规定的违约金上限，就《宝利•国际香江前期物业管理合同》来说，原告负有先提供物业管理服务的义务，在其物业管理服务部分不符合约定的情况下，仍然要求二被告给付滞纳金显然有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院对原告要求二被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要指出的是，物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续改进服务质量，加强物业服务管理方面的职责。也需要业主持有一定的容忍度，对物业公司在提供管理服务过程中可能存在的困难与问题应给予相应的理解。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大，进入恶性循环。如果每个小区的几百户业主都以各自的理由，拒绝缴纳物业费，那么物业企业就会失去经济来源，到时会连最基本的物业服务也无法提供，更谈不上好的、高质量的物业服务。如此恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。如果大部分业主认为物业企业服务不好，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业，维护广大业主的合法权益。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告谢良胜、杨淑兰于本判决生效后五日内给付原告西昌市宏友物业管理有限公司物业管理费3938元。 二、驳回原告西昌市宏友物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担7元，二被告承担18元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  张天艳 二〇一九年八月二十六日 书记员  何 丹 附一：本案证据 原告举证 西昌市宏友物业管理有限公司营业执照及其资质证书---欲证明，原告具有诉讼主体字根，属于叁级资质服务企业。 《宝利•国际香江前期物业管理合同》《公告》---欲证明，原告与会东县宝利创投有限公司于2017年5月17日签订了《宝利•国际香江前期物业管理合同》，约定由西昌市宏友物业管理有限公司对宝利•国际香江小区提供进行物业管理服务，小区住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元由业主交纳，业主应在每月15日前交纳，对宝利•国际香江小区2、6（B1、B3）栋全体业主提供管理服务。 《物业缴费通知书》、《物业缴费通知书》张贴于二被告门上照片---欲证明2018年9月17日，原告向二被告出具《物业缴费通知书》，要求被告缴费，经被告谢良胜签字确认。2019年3月4日，原告再次出具《物业缴费通知书》，要求被告缴费。 保安值班记录、电梯巡查记录表、电梯保养服务报告、电工日常巡查记录本---欲证明原告严格履行了合同约定，提供了物管服务。 二被告举证 《公告》---欲证明原告不具备物业服务能力，物业服务不到位。 照片1张---欲证明原告在小区内拜神拜佛，影响小区业主正常休息。 照片7张---欲证明宝利•国际香江小区内车辆乱停乱放，原告没有进行管理。 照片11张---欲证明宝利•国际香江小区内存在违规搭建、小区公共部分漏水、动物粪便未清理的情况，原告没有进行管理，原告提前撤出小区。 《商品房买卖合同》2页---欲证明二被告是与会东县宝利创投有限公司签订的合同，物业管理企业为西昌市祥和物业管理有限公司，西昌市祥和物业管理有限公司，约定的物业服务价格为0.8元/月•平方米。西昌市祥和物业管理有限公司没有与被告签过合同。 《关于西昌市宏友物业管理有限公司对宝利•国际香江小区进行物业服务过程中存在严重问题的未交物管费业主的申明》---欲证明原告根本就不具备物业服务能力，在管理中存在严重问题。 周万户证人证言---欲证明，原告在管理宝利•国际香江小区小区物业期间，停电梯半年。小区内基本上房屋都是漏水的，周万户自家门被水泡坏。 杨自康证人证言---欲证明，杨自康的电动车停在保安室对面，锁被撬了但是没有被偷走，原告没有处理此事，且原告每月安装监控。宝利•国际香江小区内2019年（月份记不清楚了）前没有完善附属设施，没有规划电动车停车位，原告未收取过停车费。 附二：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。