北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初595号原告：李天彪，男，1977年3月17日出生，汉族，无业，住山东省陵县。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏，北京市三维律师事务所律师。被告：北京市大兴区魏善庄镇西枣林村民委员会，住所地北京市大兴区魏善庄镇西枣林村。法定代表人：孙启良，主任。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜锋钰，北京泓聚律师事务所律师。第三人：史有海，男，1960年5月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。第三人：李连刚，男，1957年11月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。第三人：孙久龙，男，1989年2月23日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告李天彪诉被告北京市大兴区魏善庄镇西枣林村民委员会（以下简称西枣林村委会）、第三人史有海、第三人李连刚、第三人孙久龙农村土地承包合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李天彪的委托诉讼代理人王雷、高敏，被告西枣林村委会的委托诉讼代理人王国鹏，第三人史有海、李连刚到庭参加诉讼。第三人孙久龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告李天彪向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2012年3月1日签订的《土地租赁合同》、于2012年3月5日签订的《补充变更合同》、于2015年7月31日签订的《关于北京市大兴区魏善庄镇西找枣林村村委会及史有海、李连刚、孙久龙等与李天彪与2012年签署的土地租赁合同的补充合同》无效；2.判令被告向原告返还租金211.8万元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月1日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市大兴区魏善庄镇西枣林村委会东侧工业区内6亩土地，租赁限期50年，租期自2012年3月1日至2062年2月30日止，租金240万元一次性交清。后因付款期限问题，原、被告两次协商，于2012年3月5日签订《补充变更合同》、于2015年7月31日签订《关于北京市大兴区魏善庄镇西找枣林村村委会及史有海、李连刚、孙久龙等与李天彪与2012年签署的土地租赁合同的补充合同》。其中《补充变更合同》第六条约定：“在租赁期内，遇到国家占地，乙方未使用土地的年限租金甲方应折算退回”。后原告依约将所有租金款项付清，合同正常履行。2017年10月起，北京市大兴区魏善庄镇政府因北京市政府及大兴区政府要求，对涉案土地进行了拆除腾退。2018年1月初，北京兴展地产置业有限公司与原告签订拆除腾退补偿协议，原告将上述房屋交付拆除腾退部门。原告与被告多次协商解除合同及退租事宜，被告无正当理由拒绝退租。被告西枣林村委会辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.合同签订的背景是原告与史有海、李连刚、孙久龙三人进行洽谈，要求租赁该三村民承包的土地，具体的条款由他们之间直接协商。由于李天彪不是本村村民，不放心，就要求这个合同必须由村里盖章，三位村民为了打消李天彪的顾虑，协调西枣林村委会盖章予以确认，故西枣林村委会并非真正的合同主体。2.从实际履行看，由三位村民直接向原告进行交付土地，租金也是原告直接交付给三位村民，西枣林村委会并未收取任何款项，故没有义务返还租金。3.关于程序问题，因为当时三位村民承包土地时，已经经过民主程序，并报镇政府备案，之后三位村民进行转租，西枣林村委会只是配合所以未严格履行法定程序，原告也未提出相应的要求。原告进行拆除腾退是为了获取更大收益，其在自愿签订拆除腾退协议后要求确认合同无效，违反诚实信用原则。第三人史有海、李连刚、孙久龙述称，1.涉案土地是我们三人的承包地，李天彪想租这块地，合同是村里的相关负责人拟定好的，租金数额也是村里定的，我们只是在合同上签字。2.《补充变更合同》上没有我们三人签字，我们不知道该变更合同的内容。《土地租赁合同》约定不能私搭乱建，但原告违约私自建房，故原告要求确认合同无效没有依据。3.我们三人虽然签字确认240万元已收到，但实际并没有收到240万，有部分我们并没有收到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定事实如下：2012年3月1日，西枣林村委会作为出租方（甲方），史有海、李连刚、孙久龙作为西枣林村委会代表，李天彪作为租赁方（乙方）签订《土地租赁合同》，载明：甲方将6亩土地出租给乙方使用，承租期限自2012年3月1日起至2062年2月30日止，共计50年，租金一次性交清共240万元。乙方应依法保护和合理利用土地，应增加投入以保持土地肥力，不得使其荒芜，不得从事掠夺性经营，不得搭建违章建筑，不得擅自改变土地用途，不得给土地造成永久性损害；乙方在承租期间私搭乱建或改变土地使用用途，致使本合同无效的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿因此给乙方造成的经济损失。2012年3月5日，西枣林村委会与李天彪签订《补充变更合同》，载明：原合同约定租金一次性交清变更为分数次交清，合同签订时交20万，3月10日交50万，剩余170万租金陆续交清；原合同约定土地使用性质是村工业用地，甲方保证所租土地为其合法拥有，并且保证其租地行为不违反国家和政府的法律、法规，如因此给乙方造成损失，甲方则赔偿乙方的一切损失（包括乙方在该土地上的建筑物、构筑物、机械设备等一切动产与不动产原值，以及每亩土地20万元人民币的额外损失）；乙方将甲方的地租下后，可以在该块地上打井、盖房，乙方将房盖成后可以将富余厂房出租给他人，甲方无权干涉，但不能从事违法经营；在租赁期间，遇到国家占地，乙方未使用土地的年限租金甲方应折算退回；补充变更合同和主合同发生冲突以补充变更合同为准，补充变更合同与主合同具有同等法律效力。西枣林村委会作为甲方在该《补充变更合同》上加盖公章，并由负责人孙启良签字确认；李天彪作为乙方签字确认。2015年7月31日，西枣林村委会及史有海、李连刚、孙久龙共同作为甲方，李天彪作为乙方签订《关于北京市大兴区魏善庄镇西找枣林村村委会及史有海、李连刚、孙久龙等与李天彪与2012年签署的土地租赁合同的补充合同》，载明：原租赁合同与补充合同有冲突的或涉及的，以本合同为准，未涉及部分继续有效；在合同有效期内，乙方有权将富余厂房转租给他人，转租后乙方应通知甲方，转包合同不得超过甲、乙双方约定的期限，不得超过双方合同约定的内容。李天彪提交收条及收据若干，证明其已向史有海、李连刚、孙久龙支付了全部租金240万元。史有海、李连刚、孙久龙对该证据的真实性认可，但主张其中有19万元并未实际收到。上述收条和收据的最早形成日期是2012年3月7日，最晚形成日期为2016年1月15日。其中2016年1月15日的收据系史有海、李连刚、孙久龙共同出具，内容为：仅收李天彪地租210000元，至此位于北京市大兴区西枣林村租地款项全部给清，《关于北京市大兴区魏善庄镇西找枣林村村委会及史有海、李连刚、孙久龙等与李天彪与2012年签署的土地租赁合同的补充合同》中土地租金全部付清，其他事宜如约履行。庭审中，李天彪称其租赁涉案土地后在地上建造了厂房用于生产经营，从事仓储和运输，部分厂房进行了对外出租。经李天彪申请，本院调取了涉案土地的相关拆迁材料。其中的《魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》载明：腾退人北京兴瑞临福置业有限公司，被拆除腾退人李天彪，为推进魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目（二期）腾退工作的顺利进行，需拆除乙方在腾退范围内的所有房屋及附属物；乙方在腾退范围内有建筑面积2534.63平方米房屋，被腾退房屋位于大兴区魏善庄镇西枣林村；本协议项下腾退补偿款总价款共计2804412元，其中房屋重置成新价0元，房屋拆除费0元，拆迁腾退费1781972元，装修、设备及附属物补偿费为889613元，一次性停产停业综合补助费0元，搬迁补助费126732元，设备迁移补助费6095元。其中的《交房条》显示，李天彪的交房时间为2017年12月20日。经本院与北京兴瑞临福置业有限公司确认，此次拆迁腾退仅就地上物进行补偿，涉案土地将由北京兴瑞临福置业有限公司进行统一上市。另，2018年5月，李天彪以土地租赁合同纠纷为案由起诉西枣林村委会，要求西枣林村委会返还租金211.8万元。本院于2018年10月26日作出(2018)京0115民初10115号民事裁定书，裁定驳回李天彪的起诉。该裁定书“本院经审查认为”部分载明：“本案涉案土地并非建设用地，故法律关系不属于土地租赁合同纠纷，经向李天彪释明，其仍坚持以土地租赁合同起诉，应予驳回。”该裁定书已生效。本院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，第三人孙久龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，视为其放弃在本次庭审中陈述、质证和辩论等诉讼权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，根据已生效裁定书查明的事实，涉案土地的性质并非建设用地。而李天彪与西枣林村委会所签订的《补充变更合同》明确约定“土地使用性质是村工业用地”、“乙方将甲方的地租下后，可以在该块地上打井、盖房，乙方将房盖成后可以将富余厂房出租给他人，甲方无权干涉，但不能从事违法经营”，上述内容明显违反法律强制性规定，符合合同无效的法定情形，故本院确认涉案《土地租赁合同》、《补充变更合同》、《关于北京市大兴区魏善庄镇西找枣林村村委会及史有海、李连刚、孙久龙等与李天彪与2012年签署的土地租赁合同的补充合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现李天彪以涉案合同无效为由，要求西枣林村委会返还其未占有使用土地期间的租金。对此，本院认为，首先，涉案土地的地上物系李天彪自愿与北京兴瑞临福置业有限公司达成《拆迁腾退补偿协议》并领取相关补偿，李天彪未提交证据证明其在签订该协议前已征得西枣林村委会的同意。另，土地目前由北京兴瑞临福置业有限公司实际控制,西枣林村委会及三位村民均无法使用土地。故在李天彪尚未履行将土地交还西枣林村委会的情况下直接要求退还剩余租金，依据不足。其次，合同无效的后果是因该合同取得的财产相互返还，李天彪因在涉案土地上加盖地上物所取得的拆迁补偿亦属于“因该合同取得的财产”，在李天彪未返还该财产的情况下直接要求返还剩余租金，依据不足。最后，李天彪系将全部租金直接交付三位村民，其现仅要求西枣林村委会返还租金，依据不足。综上，对李天彪要求西枣林村委会返还租金211.8万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认李天彪与北京市大兴区魏善庄镇西枣林村民委员会所签订的《土地租赁合同》、《补充变更合同》、《关于北京市大兴区魏善庄镇西找枣林村村委会及史有海、李连刚、孙久龙等与李天彪与2012年签署的土地租赁合同的补充合同》无效；二、驳回李天彪的其他诉讼请求。案件受理费23744元，由李天彪负担11872元（已交纳），由北京市大兴区魏善庄镇西枣林村民委员会负担11872元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨会芳人民陪审员  赵亚玲人民陪审员  狄秀梅二〇一九年八月二十一日书 记 员  张 萌