广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初4662号原告：农洁婷，女，1978年12月3日出生，壮族，住广东省信宜市。委托诉讼代理人：瞿彰良，广东宝杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜山，广东宝杰律师事务所律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：钟秀娟，女，1969年5月31日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁****、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。被告：钟文志，男，1973年11月5日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。上述四被告的共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。上述四被告的共同委托诉讼代理人：张佩莎，广东约克律师事务所律师。被告：广东格雷兄弟律师事务所。住所。住所地：广东省东莞市东城西路**鸿福大厦******社会信用代码为3144000074172468XM。负责人：杨月彬，该所主任。委托诉讼代理人：梁永强，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚栋珉，广东格雷兄弟律师事务所律师。被告：东莞市诚业按揭服务有限公司。住所地：广。住所地：广东省东莞市东城街道火炼树台商大厦****之一用代码为91441900MA4UTD021P。法定代表人：黄燕嫦。原告农洁婷与被告袁进邦、钟秀娟、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）、钟文志、广东格雷兄弟律师事务所（以下简称格雷律所）、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）房屋买卖、居间合同纠纷一案，原告于2019年1月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员黄方圆担任审判长，与人民陪审员李松锦、人民陪审员殷毓德组成合议庭于2019年5月28日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人瞿彰良、姜山，被告袁进邦、钟秀娟、星汇园公司、钟文志的共同委托诉讼代理人王学持，被告格雷律所的委托诉讼代理人姚栋珉到庭参加了诉讼。被告诚业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖及居间合同》；2.被告袁进邦、钟秀娟、星汇园公司、钟文志连带返还原告购房款222947元并支付违约金23477元（按日万分之三自2018年3月17日计至2018年7月25日共131个自然日，违约金为8762元；按日万分之五自2018年7月26日计至2018年12月4日共132个自然日，违约金为14715元）、逾期归还利息（以246424元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日为止）；3.被告格雷律所对被告袁进邦、钟秀娟、星汇园公司、钟文志的法律责任承担补充清偿责任；4.被告诚业公司向原告返还费用1500元；5.被告袁进邦、钟秀娟、星汇园公司、钟文志、诚业公司连带赔偿原告律师费20000元；6.六被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：第一，原告与袁进邦签订《房屋买卖及居间合同》，约定原告购买了袁进邦位于东莞市××××东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）的商铺。合同对转让价格、支付价款方式进行了约定。该合同同时约定了袁进邦应当在2017年5月1日向原告交付物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记。合同签订后，原告如约交付了购房款。因迟迟未见袁进邦通知办理物业产权过户手续，原告等买方遂向东莞房地产主管部门查询，得知目前尚未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。第二，星汇园公司作为袁进邦的委托诉讼代理人全程代理了房屋买卖行为，并收取原告所交付的房屋款项。星汇园公司的控股股东为案外人东莞市金耀民实业投资有限公司，该公司的实际控制人为袁进邦和钟秀娟夫妻二人，换言之即星汇园公司的间接实际控制人也是袁进邦、钟秀娟。钟秀娟作为袁进邦的妻子，钟文志作为星汇园公司的法定代表人，二人都参与了房屋买卖行为，并接受袁进邦的委托收取购房款。由此可见，四被告为利益共同体，应当共同对原告承担连带责任。格雷律所作为专业的律师事务所，对房屋买卖进行见证活动，并收取律师见证费，应当对客户所要求见证的事项内容进行专业审查，然而格雷律所的行为显然与律师见证所要求的专业知识及相关事项的审查要求不符，未能尽到合理的注意义务，存在重大过失，应当对以上四被告的责任承担补充清偿责任。诚业公司作为房屋买卖合同的中介方，实际上就是各被告指定的中介公司，是由各被告一手安排的，与各被告一起隐瞒房屋产权现状，骗取购房款及居间服务费，违反了商事主体应有的诚实信用原则，依《房屋买卖及居间合同》第十九条约定，应向原告返回居间费。被告袁进邦、钟秀娟、星汇园公司、钟文志共同辩称：第一，涉案商铺依法可以进行分割，且袁进邦已经依法提交资料，但是行政部门并未对此进行明确回复。袁进邦已经依法维权，行政机关回复未办理的原因是商铺目前处于查封状态。被告袁进邦自始至终没有怠于办理产权变更登记之恶意。第二，原告主张解除合同的情况下，袁进邦同意解除合同并且退还购房款。第三，关于违约金，根据合同第十条的约定，未约定双方解除合同需支付违约金。第四，关于逾期归还利息，合同未约定需支付解除合同返还楼款所产生的利息。第五，关于费用1500元，居间人已促成原告与袁进邦签订合约，居间费用由居间人收取，不应返还。第六，关于律师费，如果合同解除，原告主张律师费没有依据。第七，星汇园公司是有限公司与袁进邦是委托代理关系，星汇园公司为袁进邦提供服务，受袁进邦委托收取款项，收取后的款项已经交给袁进邦不应承担责任。原告认为袁进邦、钟秀娟、星汇园公司、钟文志为利益共同体，是其个人主观推测，要求上述四被告承担连带责任，没有依据。被告格雷律所辩称：第一，原告要求我方承担返还合同款及定金，没有依据。我方与袁进邦签署的非诉讼法律事务合同是接受袁进邦的委托为其提供服务，对其负责，至于我方提供的服务是否符合合同约定，与原告无关。我方与原告之间不存在任何形式的委托关系，也未直接授权第三方向原告收取任何费用。原告诉请解除《房屋买卖及居间合同》及返还购房款是因为袁进邦的违约行为造成，与我方不存在任何因果关系。第二，原告要求解除《房屋买卖及居间合同》是没有依据的。袁进邦根据原告的授权将案涉商铺交付给星汇园公司，原告一直享受租金收益权。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，房屋分割转让是可行的，袁进邦也有依法依规办理房屋分割手续。案涉商铺未能进行分割的原因在于原告查封原因导致。被告诚业公司未提交答辩意见、证据及质证意见。本院经审理查明：2016年10月8日，原告作为乙方、袁进邦作为甲方、诚业公司作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00010402号），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺二楼150号铺，建筑面积为10.16平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为370947元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年9月23日前支付第一期楼款（含定金）222947元，余款乙方应在甲方通知后通过办理贷款支付。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，见证方处加盖了广东格雷兄弟律师事务所的印章。星汇园公司出具的收款收据显示，其分别于2016年9月11日、9月12日、9月12日、9月18日、9月23日收到原告支付的涉案款项10000元（定金）、40000元（定金）、1500元（代收律师费）、166200元（商铺首期款）、6747元（商铺首期款）。原告主张其为涉案诉讼支出律师费20000元，未提交证据予以证明。另查明：坐落于东莞市××××东新城凯兴阁**（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第××、19××30号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××30、19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。以上事实，有原告提交的《房屋买卖及居间合同》、《商铺认购书》、东莞市金耀民实业投资有限公司工商登记信息、《委托经营管理协议》、收款收据、房地产权证、委托书及见证材料、图片、东莞阳光网公开调查回复意见，袁进邦、钟秀娟、星汇园公司、钟文志提交的物业交付确认书、行政诉讼答辩状，格雷律所提交的非诉讼法律事务委托合同，东莞市房产管理局应本院调查作出的回复及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖、居间合同纠纷。原告与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权诉请袁进邦返还商铺购房款及其孳息。原告主张按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自起诉之日（即2019年1月24日）起计算利息，本院予以支持。至于违约金，因袁进邦违约致使合同解除，按照《房屋买卖及居间合同》第十条的约定，违约金应分段计算，即逾期前90个工作日（2018年3月17日至2018年7月25日131天）的违约金按每日万分之三计算为8762元（222947元×0.0003×131天）；逾期90个工作日至180个工作日（2018年7月26日至2018年12月4日132天）的违约金按每日万分之五计算为14715元（222947元×0.0005×132天），以上违约金合计23477元，故本院对原告诉请的违约金予以支持。原告诉请超出上述部分的违约金，本院予以驳回。上述违约金已经是违约责任的承担方式，原告诉请违约金的利息，没有法律依据，本院不予支持。原告主张其为涉案诉讼支出律师费20000元，未提交予以证明，本院不予支持。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，钟秀娟、星汇园公司、钟文志代袁进邦收取款项，并非款项的实际收取方，也不是合同相对方。因此，原告诉请钟秀娟、星汇园公司、钟文志对涉案债务承担责任，依据不足，本院予以驳回。原告没有提交证据证明诚业公司收取了1500元，也没有证据显示合同解除是诚业公司所致，其要求诚业公司返还费用1500元没有依据。合同解除并非格雷律所的过错所致，原告要求格雷律所承担补充清偿责任亦没有依据。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告农洁婷与被告袁进邦、东莞市诚业按揭服务有限公司签订的《房屋买卖及居间合同》（编号为第00010402号）；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告农洁婷返还购房款222947元并支付利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2019年1月24日计至购房款还清之日）、违约金23477元；三、驳回原告农洁婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费7539元，原告农洁婷负担323元，被告袁进邦负担7216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄方圆人民陪审员  李松锦人民陪审员  殷毓德二〇一九年八月二十六日书 记 员  李蕙儒附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。