江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣03民终330号上诉人（原审被告）：萍乡市华宇置业有限公司，住所地萍乡市安源区凤凰街广场路萍乡商城。法定代表人：叶永跃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟鹏程，江西公平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓建平，男，1972年12月22日出生，汉族，住吉安市吉水县。被上诉人（原审原告）：邓小云，女，1976年1月11日出生，汉族，住址同上。二被上诉人的委托诉讼代理人：谭棠武，江西荟萃律师事务所律师。原审被告：萍乡市华宇置业有限公司上栗分公司，住所地江西省上栗县上栗镇建设东路。法定代表人：罗某某。上诉人萍乡市华宇置业有限公司（以下简称“华宇公司”）因与被上诉人邓建平、邓小云，原审被告萍乡市华宇置业有限公司上栗分公司（以下简称“华宇上栗分公司”）买卖合同纠纷一案，不服江西省上栗县人民法院（2019）赣0322民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华宇公司的法定代表人叶永跃及其委托诉讼代理人钟鹏程，被上诉人邓建平及其委托诉讼代理人谭棠武，原审被告华宇上栗分公司的法定代表人罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华宇公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、邓建平、邓小云为隐名股东属认定事实错误，华宇上栗分公司实际为罗某某、刘某某、潘某某三人合伙挂靠华宇公司的名义开发上栗“桃园盛景”房地产项目，邓建平、邓小云与三人并无合伙关系，一审所提供的证据不能证明系合伙关系，认定被上诉人作为隐名投资人以罗某某的名义对项目进行投资没有事实依据。2、认定本案诉争房屋为投资回报，并认定被上诉人已支付购房款系认定事实错误。被上诉人的投资不是投在在华宇上栗分公司，而是投资在罗某某名下，该项目尚未清算，三人合伙是否存在回报不得而知，案涉房屋分配方案合伙人潘某某并未同意，该分配方案不具有法律效力。3、一审判决认定《挂靠协议》、《承诺书》无效，因无效行为所产生的其他行为也应属无效，即被上诉人与原审被告签订的《商品房买卖合同》无效，上诉人没有义务为其办理备案及其他登记手续。二、一审判决程序违法。原审被告的实际权利义务由罗某某、刘某某、潘某某享有和承担，合伙人之一的潘某某向一审提出参加诉讼被驳回，上诉人依法委托潘某某为诉讼代理人被法庭拒绝，违反了民事诉讼法的规定。邓建平、邓小云辩称，一、一审判决认定事实清楚。被上诉人提供的《商品房买卖合同补充协议》、《收条》及银行回证，均能证明由罗某某收取投资款的事实，上诉人一审质证并无异议，认可了这一事实。华宇上栗分公司并未上诉，认可一审判决。二、罗某某、刘某某、潘某某是否进行合伙清算不影响案涉房屋买卖合同的效力。被上诉人与华宇上栗分公司签订买卖合同，并以商品房抵偿投资款及回报是事实，华宇上栗分公司对外经营行为的法律效力不受合伙人是否清算的影响，《挂靠协议》和《承诺书》无效与房屋买卖合同的效力没有关联性。三、一审程序合法。因为《商品房买卖合同》具有相对性，潘某某不是案涉合同主体，无权参与诉讼。潘某某并非华宇公司工作人员，也不能以公民身份接受华宇公司委托参与诉讼。因此，请求驳回上诉，维持原判。华宇上栗分公司述称，对一审判决没有异议。邓建平、邓小云向一审法院起诉请求：1、判令华宇公司、华宇上栗分公司按照2012年12月18日签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，为其购买的上栗县滨河小区房屋办理权属登记事项履行协助义务。2、本案诉讼费用由华宇公司、华宇上栗分公司承担。一审法院认定事实：华宇上栗分公司是由华宇公司于2009年7月22日登记设立的分公司，罗某某为该公司负责人，该分公司实际是罗某某、潘某某、刘某某三人借用华宇公司资质用于开发滨河小区桃园盛景地产项目，双方为此签订了《挂靠协议》及《承诺书》。邓建平于2010年7月2日、2010年12月24日、2011年1月20日交付给罗某某合计30万元用于投资该项目，2012年12月18日，邓建平、邓小云与华宇上栗分公司签订《萍乡市商品房买卖合同》，并于2013年6月18日签订《商品房买卖合同的补充协议》，约定华宇上栗分公司以位于萍乡市上栗县滨河小区的商品房抵偿邓建平的投资款及投资回报，双方就此两清，邓建平、邓小云无需再向华宇上栗分公司支付《萍乡市商品房买卖合同》中约定的房款282175元。2018年9月21日，邓建平、邓小云按房产登记部门的要求分别缴纳了个人房产必须缴纳的增值税、房屋专项维修资金及契税，并获得相关票据。然而，邓建平、邓小云到房产部门领取《上栗县不动产转移登记表》、《转移登记询问表》，填写完毕后，到华宇公司要求加盖公章，凭此两份表格到上栗县不动产登记中心办理上述套房的不动产权证，遭到华宇公司的拒绝，邓建平、邓小云为此向一审法院提起诉讼。经查，华宇公司拒绝为其加盖公章的原因是2014年罗某某与潘某某、刘某某产生矛盾，潘某某与刘某某提出未收到邓建平、邓小云购房款，从而要求华宇公司拒绝履行相应的办证义务。再查，华宇上栗分公司于2017年6月28日被依法吊销营业执照。一审认为，本案中邓建平、邓小云与华宇上栗分公司签订《萍乡市商品房买卖合同》之前，邓建平作为隐名投资人以罗某某的名义，投资30万元参与滨河小区项目开发。经协商，华宇上栗分公司以其开发的位于萍乡市上栗县滨河小区的商品房抵偿邓建平的投资款及投资回报，双方就此签订了《萍乡市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同的补充协议》，对房屋交付、产权登记、违约责任等权利义务作出了约定，并在补充协议中对购房款支付方式作出了新的约定，约定邓建平无需另行支付购房款。一审判决认为民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需通过法律关系参与主体的意识表示一致形成，邓建平与华宇上栗分公司签订的购房合同及补充协议有邓建平的签字以及华宇上栗分公司的公章，且在国家规定的相关部门登记备案，系双方真实意思表示，双方愿意以建立商品房买卖合同关系来终止投资、结算收益，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，其内容与形式不违反法律、行政法规的强制性规定，应当予以准许，华宇公司以邓建平未支付购房款为由拒绝履行办证义务，理由不成立，构成违约。华宇公司辩称，其与罗某某、潘某某、刘某某采用借用华宇公司资质挂靠等手段开发房地产是法律、行政法规所禁止的行为，故该约定无效，华宇公司的答辩意见应不予支持。根据《公司法》第十四条之规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故邓建平提出让华宇公司按照《商品房买卖合同》的约定为其办理权属登记的诉讼请求，于法有据，予以支持。一审判决：华宇公司、华宇上栗分公司在本判决生效之日起五日内为邓建平、邓小云购买的位于上栗县滨河小区房屋协助办理权属登记。案件受理费5533元，由华宇公司、华宇上栗分公司负担。本院二审期间，上诉人华宇公司提交了：1、罗某某、刘某某、潘某某签订的《协议书》一份；2、罗某某的《民事起诉状》一份；3、刘某某的《答辩状》一份；4、江西省吉水县人民法院（2014）吉民初字第1572-1号民事裁定书一份。拟证明桃园盛景项目的实际合伙人为罗某某、刘某某、潘某某三人。2014年10月28日前三合伙人对桃园盛景项目并未清算，被上诉人在2012年12月18日前不可能通过投资回报的方式取得房产，因此不能视为被上诉人已经支付购房款。经质证，被上诉人认为不属于二审新证据，应当一审时提交，拒绝质证。原审被告华宇上栗分公司未发表意见。本院经审查认为，证据1所证明的合伙事实已经一审判决予以确认，双方均未提出异议，本院予以认定。证据2、3、4可以证明投资款所涉项目合伙人之间的关系，且与本案存在关联，本院予以采信。被上诉人邓建平、邓小云和原审被告华宇上栗分公司未提供二审中的新证据。经二审开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2010年罗某某、刘某某、潘某某三人签订《协议书》约定三人以股份制形式投资，共同开发建设上栗县滨河小区（桃源盛景）项目，其中罗某某已出资90万元占股51%，刘某某投资63万元占股25%，潘某某已出资45万元占股24%。三人在以后建设中共同按股份比例出资，开发建设项目，所获红利按股份比例分红，风险也按比例承担。再查明，案涉房屋现已被案外人装修并居住。本院认为，原审被告华宇上栗分公司与被上诉人邓建平、邓小云签订的《萍乡市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上诉人华宇公司提出“买卖合同无效”的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同的补充协议》，约定以邓建平投资在罗某某名下的投资款和投资回报来抵偿房屋的购房款，而邓建平仅是合伙人之一罗某某名下的隐名合伙人，其入伙并无证据证明得到了其他合伙人的同意或认可，应当认定无效。邓建平退回投资款及投资回报，仅在其与罗某某之间发生法律效力。罗某某通过以合伙资产抵偿其与邓建平之间的个人债务，导致合伙项目资产减少，侵害了其他合伙人以及债权人的利益，该《商品房买卖合同的补充协议》应属无效。一审认定补充协议有效错误，应予纠正。本案现有证据不足以认定被上诉人已经支付了《萍乡市商品房买卖合同》的购房款，故上诉人华宇公司以被上诉人邓建平、邓小云未支付购房款为由拒绝协助其办理产权登记手续，于法有据，应予支持。另外，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但本案所涉房屋仅办理备案手续，尚未办理预告登记，并不产生登记请求权的物权效力。且经二审查明，案涉房屋已被他人居住使用，案涉房屋权属未明，一审判决直接认定上诉人应当协助被上诉人办理权属登记错误，本院予以纠正。因此，上诉人华宇公司提出“被上诉人并非合伙人，案涉房屋的购房款并未支付”的上诉理由成立，本院予以支持。至于上诉人提出的程序问题，因潘某某不是案涉房屋买卖合同的签订主体，与本案事实亦无关联，且其并非华宇上栗分公司员工，不具备代理诉讼的资格，故一审法院不准许追加其作为当事人、不同意其作为代理人参加诉讼并无不当。综上，上诉人华宇公司的上诉请求成立，予以支持；依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第51条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第六十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省上栗县人民法院（2019）赣0322民初19号民事判决；二、驳回邓建平、邓小云的诉讼请求。一审案件受理费5533元，二审案件受理费5533元，共计11066元，由被上诉人邓建平、邓小云负担。本判决为终审判决。审判长  黄红建审判员  王 娟审判员  周金颉二〇一九年八月十三日书记员  李雅婷