北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初24348号原告：岳振豹，男，1980年1月19日出生，汉族，农民，住河北省邯郸市邱县。被告：严和发，男，1978年8月29日出生，汉族，自由职业，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：何泽华，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵野，北京市广盛律师事务所实习律师。原告岳振豹与被告严和发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告岳振豹，被告严和发的委托诉讼代理人何泽华、赵野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳振豹向本院提出诉讼请求：1.判令严和发返还我2016年11月15日以后的房租130000元；2.本案诉讼费由严和发承担。事实和理由：2016年10月14日，我与严和发签订了《房屋租赁合同》一份，由我承租严和发位于北京市大兴区青云店镇东赵村的厂房及办公室，租赁期限为10年，自2016年11月15日起至2026年11月14日止，年租金为260000元，支付方式为半年支付130000元。2016年10月9日，我支付严和发2016年11月15日至2017年5月14日房租130000元，租赁期间，我于2017年2月收到北京市大兴区青云店镇政府告知信，因本市环境整治，我单位被列入清退范围之列，故我于2017年3月1日正式腾退租赁房屋，迁至他址。综上所述，我认为严和发应将未实际使用期间的房屋租金返还给我。为维护我的合法权益，故我诉至法院。严和发辩称：一、诉争厂房及办公室被清退的事实属于双方签订的《房屋租赁合同》中约定的不可抗力情形，按照合同约定双方互不承担责任，损失由各方自行承担。我与岳振豹签订的《房屋租赁合同》中第八条不可抗力明确约定“在租赁期间，如遇国家政策调整征用土地及整体改造或其他不可抗力因素造成的损失，双方不承担责任”，岳振豹在起诉状中陈述的“因本市环境整治，我单位被列入清退范围之列”，此类情况属于《房屋租赁合同》中第八条不可抗力约定的情形，按照合同约定，未到期的租金损失应当由其自身承担，故岳振豹的诉请没有事实和法律依据。二、诉争厂房及办公室实际清退的时间为2017年9月，在实际清退之前，诉争厂房及办公室的使用不受影响，租赁合同可以正常履行，岳振豹于2017年3月搬离的实际原因是自身生产安全不合格。根据大兴区青云店政府腾退指挥部的说明，诉争厂房及办公室的通知清退的时间是2017年7月，实际清退时间为2017年9月，且在实际清退之前诉争厂房及办公室通水通电，实际使用未受到任何影响，岳振豹于2017年2月收到北京市大兴区青云店镇政府的告知信是因为其自身经营安全问题不过关，其2017年3月搬离的实际原因也是自身安全生产不合格，并非是清退项目的原因，租赁合同可以正常履行，岳振豹并未符合合同约定或法律规定的单方解除租赁合同的条件，故其诉请没有事实和法律依据。三、岳振豹单方腾退诉争厂房及办公室并未通知我，未与我进行协商，属于违约行为，我不应对岳振豹的违约行为承担赔偿责任，退一步讲，即使岳振豹存在损失，岳振豹擅自腾退而未同我协商的行为导致了房屋的空置，对损失的形成具有主要过错，故岳振豹应当承担租金损失的大部分责任。双方签订的《房屋租赁合同》第六条第1款明确约定“本合同在正常履行期间，未经协商，任何一方不得擅自变更或解除合同”，岳振豹在2017年2月无论收到何种告知，如要求变更或解除合同，应当及时与我沟通协商，但实际上我从未接到岳振豹关于上述事项沟通的信息，对其搬迁也是不知情的，直到2017年的4月底，我主动联系岳振豹要求其支付下半年租金时，岳振豹说看看情况再说吧，其当时并未主张要求返还租金损失也未告知其不续租，后岳振豹一直未缴纳租金，我认为岳振豹已经违约，租赁关系已经解除。岳振豹隐瞒事实，单方腾退诉争厂房及办公室未通知我，未与我进行协商，也未缴纳下半年租金，属于违约行为，我不应对岳振豹的违约行为承担赔偿责任。退一步讲，即使岳振豹存在损失，岳振豹擅自搬迁而未同我协商的行为，导致了房屋的空置，对损失的形成具有主要过错，故岳振豹应当承担租金损失的大部分责任。即使合同无效，我也不同意全额返还租金，因为岳振豹实际占用了，双方在租赁合同中没有约定房屋可以转租，故岳振豹的转租行为违法、违约，岳振豹转租后向承租方承担赔偿责任与本案无关，我不知道转租一事，不应承担责任。厂房及办公室位于东赵村内，双方签订合同时对土地性质及房屋用途是明知的，认可目前房屋状况及用途，对房屋可能会被清退和拆迁的情况在合同中做了约定，在对方知情的情况下产生的损失不应由我承担。综上，岳振豹起诉我要求返还租金的诉请没有事实与法律依据，请法院查明事实，依法驳回岳振豹的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年10月14日，严和发（甲方、出租方）与岳振豹（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方现有位于北京市大兴区青云店镇东赵村的厂房及办公室2000平方米，出租给用于生产、经营及办公使用。……本合同有限期为10年，自2016年11月15日至2026年11月14日止。……年租金数额：260000元，支付方式为：半年支付一次130000元，提前一个月支付下半年房屋租金……递增方式为每3年递增一次，递增率为6%。八、不可抗力。在租赁期间，如遇国家政策调整征用土地及整体改造或其他不可抗力因素造成的损失，双方不承担责任。如遇拆迁，停产营业损失补偿费，甲方占80%，乙方占20%，搬迁费补偿归乙方所有，本协议自行终止，双方未尽事宜，可协商做出协议补充。2016年10月19日，岳振豹向严和发支付2016年11月15日至2017年5月14日的租金130000元。2016年11月15日，严和发将《房屋租赁合同》中约定的厂房及办公室交付给岳振豹。另查，涉案房屋无建设工程施工许可证和规划许可证，亦无相关产权证明。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案争议焦点为岳振豹何时将房屋交还严和发。岳振豹向本院提交告知信复印件，证明涉案房屋因拆迁腾退自合同签订后不能使用；严和发对该证据的真实性认可，证明目的不认可，岳振豹将房屋违法转租给高耗能的企业，企业自身安全和耗能污染不符合青云店镇及国家规划，岳振豹违法转租后转租企业不能使用，责任不在我方。岳振豹向本院提交（2018）京02民终11269号民事判决书1份，证明岳振豹将房屋进行转租，而其与转租人的租赁合同因拆迁腾退自2017年3月7日终止，其亦没有实际使用该房屋，故应认定其实际使用房屋至2017年3月7日。严和发对该证据的真实性认可，关联性不认可，与本案无关，岳振豹的转租行为是违法的，对岳振豹要求退还全部租金的诉讼请求有异议。另，岳振豹当庭述称岳振豹一直拨打严和发的电话，一直无法联系，庭前拨打严和发电话显示其被拉黑了。严和发当庭述称对于岳振豹陈述无法联系严和发的情况，不认可岳振豹陈述拉黑的情况，如果是拉黑了岳振豹也可以通过其他手机与其联系，即使拉黑了也不代表是2017年10月份起开始拉黑的。经本院当庭询问，岳振豹未与严和发办理涉案厂房交接手续。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，严和发向岳振豹出租的厂房无建设审批手续，故双方签订的合同无效。关于严和发应否退还岳振豹租金（实为占有使用费）一节，2016年11月15日，严和发将《房屋租赁合同》中约定的厂房及办公室交付给了岳振豹，至于嗣后涉案厂房被案外人占有使用一事，应视为系岳振豹在占有使用涉案厂房，占有使用费以参照《房屋租赁合同》中约定的租金为宜，故对于岳振豹主张退还2016年11月15日至2017年3月7日期间占有使用费的请求，本院不予支持。对于岳振豹主张退还2017年3月8日至2017年5月14日期间占有使用费的诉讼请求，岳振豹未举证证明其与严和发办理了涉案厂房的交接手续，故本院无法认定岳振豹在2017年3月8日至2017年5月14日期间未占有使用涉案房屋，故对其主张退还2017年3月8日至2017年5月14日期间占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告岳振豹的全部诉讼请求。案件受理费1450元，由原告岳振豹负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 海二〇一九年八月二十九日法官助理  胡文硕书 记 员  苏 舫