北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初18868号原告（反诉被告）：夏威，男，1976年7月19日出生，汉族，住昌平区。委托诉讼代理人：许正豪，北京市鉴杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛新峰，北京华衍一律师事务所律师。被告（反诉原告）：白春禹，男，1986年4月12日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：田园，新疆佟巨律师事务所律师。原告夏威与被告白春禹房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告白春禹提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告夏威及其委托诉讼代理人许正豪，被告白春禹的委托诉讼代理人田园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏威向本院提出诉讼请求：1、确认双方合同解除，合同解除的时间由法院判定；2、支付2017年3月到2018年9月房屋租金37722.75元；3、被告支付违约金，按照年租金的万分之五，以每日117.5元的标准，从2018年12月1日起支付至租金实际支付之日止；4、被告腾退房屋，并按照每个月两万元的标准，支付自2018年12月1日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费。事实和理由：2017年3月1日原被告签订《商铺租赁合同》原告将位于昌平区底商×租给被告，自2017年3月1日至2020年2月28日，年租金235000元。但被告未能按照合同交纳房租，经原告催促拒不缴纳，已构成严重供违约。被告白春禹辩称，答辩人请求法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。一、答辩人不同意解除《商铺租赁合同》，该合同为有效合同，应继续履行。原被告签订合同后，被告一直诚信履行该合同，按时按约缴纳了房屋租金，原告要求解除合同没有法定依据。根据我国合同法第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、被答辩人违背严格履行与诚实信用的原则，多报房屋出租面积，并收取房租，起诉欠租金的数额与真实欠租金数额不符。答辩人同意按照房屋实际面积支付租金。被答辩人在合同签订时，多报了13平米左右的房屋面积，意图多收房租，违背诚实信用原则。对此被告事先不知情，按照合同约定的面积支付租金到2018年6月。在实际经营过程中，被告经测量得知面积不够，多次找原告要求减少租金，原告拒绝抵扣下一季度租金或退还房租。被告无奈之下，在交纳6月份至9月份的租金时，自行抵扣了自签订合同至2018年9月原告多报面积的租金。原告采用断电锁门的方式阻拦答辩人正常经营，给答辩人带来重大经济损失。在房屋业主调解减少季度租金后，又违约起诉。以上证据有答辩人提交的付款记录可以证明，答辩人支付租金至2018年11月底。原告四次阻拦被告正常经营，有派出所的报警笔录。根据我国合同法第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。而本案原告对于房租拒不按房屋实际面积计算租金，违背诚实信用原则。且其多次阻挠被告合法经营，应当按照合同法第107条规定：承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据以上事实和理由，望贵院驳回其全部诉求。反诉原告白春禹向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令反诉人和被反诉人于2017年3月1日签订的《商铺租赁合同》继续履行，反诉人按照租赁房屋的实际面积，每日5.3元一平米的标准支付租金（以测量数据为准）;2、被反诉人赔偿反诉人经济损失50000元整;3、被反诉人承担本案诉讼费、反诉费。事实与理由：根据反诉人和被反诉人于2017年3月1日签订的《商铺租赁合同》，第一条1款规定，该门面房建筑面积共约130平米，租期三年。该合同补充协议规定，年租金为235000元，每天5.3一平米。租金支付方式为每年1-3季度按照6万元/季度交纳，第4季度按照5.5万/季度交纳。按此标准，反诉人支付租金至2018年6月1日。在实际经营过程中，反诉人发现上述租赁合同记录的面积与实际使用面积误差达13平方米左右。反诉人要求按照实际面积支付租金，并退回误差面积的租金，被反诉人拒不同意。为了维护自己的合法权益，反诉人于2018年6月1日，在交纳6月份至9月份的租金时，自行扣除了被反诉人多收部分的房租款37722.75元，给被反诉人实际支付该季度的租金为22277.25元；被反诉人收取租金后，分别于2018年6月5日、6月6日、7月2日、7月4日通过锁门、断电、堵门的方式，阻拦原告正常经营。反诉人经营生鲜店，炎热的夏天没有电，冰冻海鲜腐烂变质，店铺无法营业，反诉人还要继续支付工人工资，损失严重。事后，经过该商铺业主张辉协调，反诉人和被反诉人均同意以后每季度房租为56900元，为此，反诉人于2018年8月31日交纳了9月份到12月份的房租租金56900元。但被反诉人又反悔，起诉反诉人解除合同。根据以上事实和理由，反诉人认为：被反诉人在签订合同之前，虚报房屋面积，获取不当利益，被发现后，又拒绝退还多收的租金，且不诚信履行之后的减少租金的调解方案；以上种种行为足以证明被反诉人违反合同法诚信履行的原则。原告无奈之下，依法反诉，望判如所请。反诉被告夏威辩称，白春禹的反诉请求与事实不符，应当驳回。1、白春禹并没有证据证明涉案房屋面积有差额，在没有证据证明的情况下擅自少交甚至不交房租，严重违约，原告有权解约，被告应该承担违约责任，补交应该缴纳的部分。2、白春禹指控夏威在2018年6月5日到7月4日通过锁门断电阻挠经营，没有事实依据，原告没有上述行为。3、白春禹提出经张辉协调双方减少房租没有事实依据，原告从来没有同意减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年3月1日，出租方夏威（甲方）与承租方白春禹（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要约定甲方将其拥有的坐落于北京市昌平区底商×出租给乙方用于经营，租赁期为3年，自2017年3月1日起至2020年2月28日止，乙方按季度缴纳房租。合同第八条合同的变更和解除第1项，双方约定：乙方未按约定期限交付租金，超过30天以上的，甲方有权解除合同。合同第九条违约责任及赔偿，双方约定：符合本合同第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。同日，双方签订《商铺租赁合同补充协议》，协议约定：1、经测量，本商铺实际使用面积一层实际使用面积100平米，地下实际使用面积15平米，年租金为235000元（每年1-3季度按照6万/季度缴纳，第四季度按照5.5万/季度缴纳）；2、针对本商铺外围扩建部分，如若因不可抗力因素拆除造成乙方实际使用面积（1层面积100平米）减少，由甲方按减少的实际面积（每天5.3元/平米）相应减少月租金（自拆除日开始计算）。合同签订后，白春禹按照合同约定交纳了2017年3月1日至2018年5月31日的房屋租金。2018年6月1日，白春禹交纳房屋租金22277.25元。2018年8月31日，白春禹交纳房屋租金56900元。2018年6月5日、2018年6月7日、2018年7月2日，李广安、夏威曾报警称在超市发生纠纷，民警到现场了解双方因租房问题发生纠纷，民警告知双方自行协商解决，协商不成法院自诉。本案庭审中，白春禹称6月1日至8月31日的租金未按照合同约定交纳，系因为经测算房屋面积未达到约定，故在扣除之前对面积不足部分多交的租金37722.75元后，认为应交纳22277.25元。白春禹称2018年9月1日至2018年11月31日交纳56900元，系因为经协商双方达成一致意见，今后每季度交纳56900元。夏威对此均不予认可。本庭询问白春禹承租房屋前是否实际看过房屋，夏威称有实际看房，但当时没有对面积进行实际测量。另查，本院向夏威邮寄送达起诉状，由李广安于2018年9月26日签收。本案审理过程中，白春禹称李广安系其表弟，认可李广安系代自己签收起诉状。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，夏威与白春禹签订的商铺租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，白春禹未按照合同约定支付租金，按照合同约定，夏威有权解除合同。合同应自通知到达对方时解除，现白春禹于2018年9月26日收到本院送达的起诉状，视为其已接到夏威的解除通知，双方的合同于当日解除。白春禹辩称出租房屋未达到合同约定的面积，但白春禹在承租房屋前已实际看房，对房屋的现状应当了解，现其以面积不足为由自行扣减房屋租金，没有事实依据。对于白春禹要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。合同期内，白春禹应按合同约定的标准补足欠付的租金。合同解除后，白春禹已不再享有占有使用涉案房屋的法律基础，应将房屋腾退后返还给夏威，并向夏威支付房屋占用期间的使用费。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。白春禹虽欠付租金，但拖欠数额不大，双方约定按合同总额的万分之五支付违约金过分高于其所造成的实际损失，本院对违约金酌情予以调整。白春禹称合同期内夏威断水断电造成损失，但并未提供相应证据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、确认夏威与白春禹之间签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》于2018年9月26日解除；二、白春禹于本判决生效之日起十日内支付夏威租金37722.75元；三、白春禹于本判决生效之日起十日内支付夏威违约金（以37722.75元为基数，按照20元/天的标准，自2018年12月1日起支付至租金实际支付之日止）；四、白春禹于本判决生效之日起十日内将房屋腾退于夏威，并按照19600元/月的标准支付自2018年12月1日起至实际腾退之日止的占有使用费;五、驳回夏威的其他诉讼请求；六、驳回白春禹的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4825元，由白春禹负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2413元，由白春禹负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  赵凯民人民陪审员  张淑珍二〇一九年八月二十六日书 记 员  王婵娟