大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初1756号 原告：大连中庚物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区。 法定代表人：梁衍锋，该公司经理。 委托诉讼代理人：王景通，男，汉族，大连中庚物业管理有限公司秩序经理，住大连市旅顺口区。 被告：李世远，男，汉族，农民，现住大连旅顺经济开发区。 原告大连中庚物业管理有限公司与被告李世远物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连中庚物业管理有限公司委托诉讼代理人王景通、被告李世远到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间物业费3，066元；2.逾期缴费违约金613元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由为：2011年10月30日，被告李世远按合法程序与大连中庚房地产开发有限公司、大连中庚物业管理有限公司办理全部商品房手续后，购买位于大连市旅顺经济开发区住宅一套。在办理该商品房交付手续过程中，被告李世远自愿与大连中庚物业管理有限公司和大连中庚房地产开发有限公司分别签署了《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务合同》，并承诺遵守合同，履行合同义务。同时按要求缴纳了当期物业费，但2016年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费3，066元未缴纳，并产生违约金613元，经原告通过多种方式多次催缴未果，故诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。《辽宁省物业管理条例》规定，建设单位应当按照国家有关规定选聘物业服务企业，并接受县物业行政主管部门，街道办、或者乡镇人民政府的监督。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期服务合同，合同期限不得超出三年，并报县物业行政主管部门备案，合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。中庚物业与业主的签订的前期物业服务合同超出三年，已是无效合同，双方应当续签，开发商无权与原告中庚物业进行续签。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，经营者向消费者提供商品或者服务应当恪守社会公德、诚信经营，保证消费者的合法权益，不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。现原告强行提供服务，属于强行交易行为，故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交证据一业主欠费情况说明，拟证明业主欠费时间。证据二催费联系函，拟证明原告向被告催缴过物业费。证据三商品房交付程序表、业主收楼验收表、业主领取资料、钥匙确认表、业主基本情况。拟证明被告为本小区业主在小区内居住，房屋交付时间以及被告家庭基本情况。证据四《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《承诺书》，拟证明按照合同约定，原告提供物业费，被告应当缴纳物业费。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均持不持异议。上述证据符合证据形式及内容要件，且具有客观性，本院对其真实性予以认定。原告提交证据五《前期物业服务委托合同》，拟证明开发商委托原告负责被告居住小区的物业服务。被告对该份证据的关联性持有异议，认为开发商无权与原告继续签订合同。被告对该份证据的真实性、合法性不持有异议，且对关联性质疑无反驳事实之依据，故该份证据的真实性本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月30日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定：原告为被告购买物业所在的小区提供房屋共有部分、共用设施设备和附属建筑物构造物、绿化、公共环境卫生、车辆行驶与停放秩序、公共秩序维护等项目的维护、修缮、服务与管理等物业服务。服务期限截止至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。原告依照本合同约定向开发商或业主收取物业管理服务费用、水电公摊费及法律规定的其他费用。被告依据本协议及时足额向原告交纳物业管理费用。竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费用由业主交纳。交纳标准：高层住宅1.20元/月.平方米。交纳费用时间，物业管理费自开发商书面通知载明的交付日开始，业主在每个月的10日前缴纳当月相关费用。业主逾期缴纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应缴纳物业管理服务费的3‰缴纳滞纳金。2010年6月14日原、被告签订《业主临时管理规约》、《承诺书》。《前期物业服务合同》中规定，本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业费。被告于《承诺书》中承诺遵守临时管理规约内的一切条款。 2016年6月1日，原告与案外人大连先锋房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定大连先锋房地产开发有限公司选聘原告对中庚香海连天提供前期物业管理服务事宜，合同期限截止至业主委员会成立。 被告李世远购买案外人大连先锋房地产开发有限公司坐落位于大连市旅顺口区房屋一套，建筑面积70.99平方米。2011年10月31日，原告领取房屋钥匙并进行验收交付。被告未缴纳2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。建设单位与原告签订的《前期物业服务委托合同》以及原、被告双方签订的《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《承诺书》，均为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案原告为被告居住小区物业服务企业，被告已实际接受原告提供的物业服务，且合同履行情况仍为延续状态，原告有权按照合同约定要求被告履行缴费义务。经查，被告确实未缴纳2016年1月1日至2018年12月31日期间物业费，已构成违约，应继续履行缴纳物业费之义务，原告诉请标的额未违反合同约定，本院予以照准。关于被告抗辩开发商无权与原告续签物业委托服务合同，应由原、被告续签一节，因无事实与法律依据所依托，其抗辩主张本院不予支持。 关于原告要求被告支付延期缴费违约金一节，双方虽然在《前期物业服务协议》中明确约定了逾期付款违约责任的负担方式，但是其目的在于督促业主能够及时履行义务，弥补守约方的损失，而不是处罚违约的相对方，况且本次诉讼原告按照欠付总额的20%主张违约金，并无事实与法律依据。本庭考量双方合作的基础及延续，缓和双方之间的矛盾，原告该项诉讼请求，本次诉讼本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下： 一、被告李世远于本判决生效之日起十日内支付原告大连中庚物业管理有限公司物业费人民币3，066元； 二、驳回原告大连中庚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告李世远负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。 审 判 长  王 燕 人民陪审员  李树贞 人民陪审员  王玉梅 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  王蕾蕾 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。