内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1484号     上诉人（原审被告）：吕翠风，女，1973年1月15日出生，住内蒙古自治区锡林浩特市。   委托诉讼代理人：张海军，内蒙古瀛昊律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：秦江青，女，1973年8月19日出生，住内蒙古自治区。   被上诉人（原审原告）：李乐义，男，1974年6月12日出生，住内蒙古自治区。   二被上诉人的代理人：连静，内蒙古诚誉律师事务所律师。   原审被告：温海亮，男，1973年8月19日出生，住内蒙古自治区锡林浩特市。   上诉人吕翠风因与被上诉人秦江青、李乐义，原审被告温海亮房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人吕翠风的委托诉讼代理人张海军，被上诉人秦江青、李乐义及委托诉讼代理人连静到庭参加诉讼。原审被告温海亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。   吕翠风上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人所签的售房合同名为买卖，实为抵押，是二被上诉人在得知温海亮外债众多的情况下，为了保证自己的债权将来能够实现所签，故对于买卖合同而言，属于无效合同。一审法院判令上诉人协助二被上诉人办理过户登记手续错误。该套房屋有银行抵押贷款，目前仍处于网签合同状态，房屋尚未办理产权证，显然上诉人是无法办理过户登记手续的。   秦江青、李乐义辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   原审被告温海亮未答辩。   秦江青、李乐义向一审法院起诉请求：1.依法确认合同有效，被告继续履行合同并配合办理过户手续；2.依法确认包头稀土高新技术产业开发区青工南路悦城B栋818号归原告秦江青、李乐义所有；3.诉讼费、保全费由被告承担。   一审法院认定事实：原告秦江青、李乐义系夫妻关系，被告温海亮、吕翠风系夫妻关系，二原告与二被告系朋友关系。2013年，被告温海亮、吕翠风从案外人封某2封某2借款100000元，后原告李乐义为被告偿还了上述借款本息共计150000元。2016年，被告温海亮、吕翠风又向案外人封某1借款125000元，一直未予偿还。2017年，被告温海亮、吕翠风提出将其所有的房屋转让原告，并与原告秦江青签订《售房合同》，合同约定，被告吕翠风自愿将其位于包头稀土高新技术产业开发区幸福路以东、青工南路以北的悦城B栋818号房屋（建筑面积76.12平方米）出售给原告秦江青，房屋转让价格为587730元。双方同意自合同签订之日起，中信银行未还贷款286540元由原告秦江青接手继续还贷，其余301190元房款由原告秦江青即日一次性付给被告吕翠风，被告吕翠风将商品房网签合同及开发商出具的所有收据交给原告秦江青。双方约定被告吕翠风于2017年7月24日将涉案房屋交付给原告秦江青，并配合其办理该房产的过户手续。其中301190元购房款包括原告已为被告偿还给封某1的欠款本息150000元、被告尚欠封某1的125000元债务，及原告零星支付给被告的购房款。   另查明，涉案房屋为被告吕翠风所有，房屋实测面积76.12平方米，其中补差面积0.77平方米，补差价款7040元。2017年11月12日，原告秦江青代被告吕翠风支付房屋补差面积价款7040元，并支付了契税、产权登记费等费用共计50215元。原告接收房屋后缴纳了物业费、热力、电力等费用并对房屋进行了装饰装修，涉案房屋现由原告秦江青、李乐义占有使用。   以上事实，有原告秦江青、李乐义提供的《售房合同》、收条、欠条、证明、转款凭证、银行流水、查询明细、商品房买卖合同、首付款收据、购房清单、缴费凭证、装饰工程合同、交款凭证（收据及发票）、订货单，及原告李乐义、被告温海亮的谈话笔录等证据材料，经庭审质证认证在案予以佐证。   一审法院认为,原告与被告签订的《售房合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了购房款并偿还贷款，被告按照合同约定，应当为原告办理房屋过户登记手续。故对原告提出依法确认合同有效，被告继续履行合同并配合办理过户手续的诉讼请求予以支持。   关于原告提出确认包头稀土高新技术产业开发区青工南路悦城B栋818号的涉案房屋归原告所有的诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故原告请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告秦江青与被告吕翠风于2017年7月24日签订的《售房合同》有效，被告吕翠风、温海亮继续履行合同；二、被告吕翠风、温海亮于本判决生效之日起十五日内协助原告秦江青、李乐义办理包头稀土高新技术产业开发区悦城B-818号房屋过户登记手续；三、驳回原告秦江青、李乐义“依法确认包头稀土高新技术产业开发区悦城B-818号房屋归原告所有”的诉讼请求；四、驳回原告秦江青、李乐义的其他诉讼请求。   案件受理费9678元，减半收取4839元（原告已预交），由被告吕翠风、温海亮负担4839元；保全费3459元（原告已预交），由被告吕翠风、温海亮负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   另查明，登记在上诉人吕翠风名下的包头稀土高新技术产业开发区悦城B-818号房屋，因上诉人吕翠风、原审被告温海亮与案外人有其他纠纷，已被内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院于2018年10月24日予以查封。   本院认为，上诉人与被上诉人间所签订的《售房合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，被上诉人收到房屋后，按合同约定每月缴纳房屋贷款并足额缴纳购买该房屋所产生的税费、维修基金、物业费等相关费用，其已实际履行了合同的义务。但上诉人未能积极履行配合被上诉人办理房屋过户登记的合同附随义务，导致被上诉人对该房屋的合法权益无法得到实现，上诉人应当承担违约责任。关于上诉人吕翠风所提出的要求撤销原判第一项的上诉理由，虽然被上诉人支付首付款的方式是通过债权抵顶，但该行为不违反法律法规的规定，且已实际履行完毕。根据相关法律规定，房地产被查封导致不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。因此，一审法院认定《售房合同》有效，判令继续履行并无不当。关于上诉人吕翠风所提出的要求撤销原判第二项的上诉理由，虽然涉案房屋现处于查封状态，办理房屋过户暂不能实现，但原因是因上诉人吕翠风及原审被告温海亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼也未提供相关证据，导致人民法院作出错误认定。故上诉人吕翠风待阻却物权实现的情形消失后，还应当继续履行协助被上诉人办理房屋过户的合同义务。   综上所述，吕翠风的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初69号民事判决第一项即原告秦江青与被告吕翠风于2017年7月24日签订的《售房合同》有效，被告吕翠风、温海亮继续履行合同；   二、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初69号民事判决第二项、第三项、第四项，即二、被告吕翠风、温海亮于本判决生效之日起十五日内协助原告秦江青、李乐义办理包头稀土高新技术产业开发区悦城B-818号房屋过户登记手续；三、驳回原告秦江青、李乐义“依法确认包头稀土高新技术产业开发区悦城B-818号房屋归原告所有”的诉讼请求；四、驳回原告秦江青、李乐义的其他诉讼请求。   三、驳回被上诉人秦江青、李乐义一审的其他诉讼请求。   一审案件受理费4839元，二审案件受理费9678元，由上诉人吕翠风负担7258.5元，由被上诉人秦江青、李乐义负担7258.5元。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 赵红玲     二○一九年八月二十八日   法官助理 于 雁   书 记 员 于 雁