江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民终410号上诉人（原审被告、反诉原告）：周润菊，女，汉族，1984年11月18日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李乃智，江西宏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕾，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张熠峰，男，1988年11月5日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：苏刚哲，江西博太律师事务所律师。原审被告：周海玲，女，1965年6月22日出生，汉族，住江西省九江市修水县。上诉人周润菊因与被上诉人张熠峰及原审被告周海玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭对本案进行了审理。上诉人周润菊及其委托诉讼代理人张蕾，被上诉人张熠峰委托诉讼代理人苏刚哲，原审被告周海玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周润菊上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三、五项，并依法发回重审；2．本案一、二审的费用由张熠峰承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，主要表现为：第一、一审判决认定《单位团购房转让协议》合法有效错误，《单位团购房转让协议》违反了城市房地产管理法第三十八条第六款未依法登记领取权属证书的不得进行转让的强制性规定；第二、一审判决认定周润菊授权委托张熠峰全权代理周润菊参与选房工作，该事实认定错误。一审证人戴某承认2017年11月24日由其代周润菊签订授权委托书，然后由张熠峰进行签字，该委托书是张熠峰与戴某共同伪造；第三、一审判决认定周润菊同意将案涉房屋指标转让给张熠峰错误，周润菊出具《更名申请》时并不知道房屋的具体情况，不存在同意将房屋转让给张熠峰；第四、一审判决认定本案诉争房屋的市场价值为1,246,300元计算张熠峰的损失存在错误。涉案房屋所在小区的房价平均为4000-5000元/㎡，不存在房地产估价报告中的价值。双方签订协议并非房屋买卖合同，只能就未取得指标所造成的指标损失要求周润菊赔偿，而非房价差额的赔偿。一审判决仅凭估价报告与房屋买卖合同的差额来确定损失，不考虑合同性质及张熠峰的过错行为，存在明显错误。（二）一审判决超出诉讼请求违反民事诉讼法。张熠峰的起诉状中并无判令解除涉案协议诉讼请求，其也未提交变更诉讼请求的书面文件。（三）一审判决适用法律错误。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、一百零七条作出判决，明显适用错误。周润菊是在被欺骗的情形下，签订了对自己显失公平的协议，不存在所列条款规定的情形。张熠峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）转让协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。周润菊以转让协议违反了城市房地产管理法第38条，认为应属无效，法律概念错误，第38条只是管理性规定，不是效力的禁止性规定。（二）一审法院以鉴定机构的评估价值作为判定损失的数额完全合法。我方已按转让协议，全面诚信履行义务，无过错。周润菊见利忘义，不守诚信，过错十分明显，应当受到法律制约。本起房屋转让协议不存在显失公平和欺诈，一审法院依法依规审理，没有瑕疵。周海玲辩称，支持周润菊的意见。张熠峰向一审法院起诉请求：1．解除涉案协议；2．周海玲、周润菊支付张熠峰已付房款和双倍定金计27万元，周海玲、周润菊支付违约金和赔偿损失80万元，共计107万元；3．本案诉讼费由周海玲、周润菊承担。周润菊向一审法院提出反诉请求：1．撤销周润菊与张熠峰签订的《单位团购房转让协议》；2．本诉及反诉的一切费用由张熠峰承担。一审法院认定事实：周海玲与周润菊系母女关系。经案外人戴某介绍，2017年12月20日，卖方周润菊、买方张熠峰与保证人周海玲签订《单位团购房转让协议》，约定：周润菊自愿将名下参与江西省统计局单位“新建城”在建住宅小区团购房住房一套的购房指标和房屋产权转让给张熠峰；周润菊、张熠峰约定房屋购房指标及产权的成交总价格为25万元整，该价格包括团购房首期款人民币16万元整及该房屋团购指标转让费、团购房屋附属设施及其他配套设施的所有转让费用，周润菊不得以任何理由再向张熠峰要求支付任何费用；张熠峰已将前期预付定金5万元整于2017年10月16日汇入周海玲账户；自协议签订起，周润菊应将购房预付款收据及房屋购买相关手续交给张熠峰，余款3万元在办理完落户到张熠峰名下的房产证手续后立即支付；周润菊在收到张熠峰支付的第一笔定金后，应当积极与张熠峰签订该协议并办理购房的相关手续；若因房产不能过户或者出现纠纷，视为周润菊违约，周润菊应向张熠峰支付违约金人民币100万元整，另张熠峰有权单方面解除协议并要求周润菊退还全部房款并赔偿损失；若周润菊违反本协议约定有违约行为或者给张熠峰造成损失，由周海玲自愿对此承担无限连带责任。2017年10月16日，张熠峰通过银行卡现金存款方式向周海玲账户存款5万元整，并附言：购房定金。2017年11月24日，周润菊授权委托张熠峰全权代表周润菊参与选房工作。2017年12月21日，张熠峰通过银行卡转账方式向周海玲转账17万元整，并附言：“新建城”团购房转。2018年1月6日，周润菊同意将案涉房屋指标转让给张熠峰并将购房款项16万元无偿交由张熠峰使用，周润菊与张熠峰均在《更名申请》上签字捺印。2018年1月10日，江西省通源地产开发有限责任公司与周润菊在新建区签订《商品房买卖合同》，约定：案涉房屋单价为每平方米4170元，总价款为553,943元。至今，张熠峰未取得该房屋的所有权。一审法院认为，因周润菊系香港地区居民，本案属涉港民事纠纷，双方当事人在庭审中一致同意适用中华人民共和国内地法律作为审理本案的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用中华人民共和国内地法律。本案的争议焦点为：案涉《单位团购房转让协议》效力如何认定；周润菊是否应当向张熠峰返还已付房款17万元并双倍返还定金10万元；周润菊是否应当向张熠峰赔偿损失，该损失如何认定。关于案涉《单位团购房转让协议》的效力，该《房屋买卖合同》系周润菊、张熠峰、周海玲的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自合同义务。周润菊反诉称在签订合同时存在重大误解及显失公平的情形，证据不足，故案涉协议不存在合同法规定的可撤销情形。对于周润菊主张撤销案涉协议的请求，不予支持。周润菊应当依照协议约定履行义务。在张熠峰作为买受方按约支付定金、购房款的情况下，周润菊未依约协助张熠峰办理相应手续，而是自行与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，构成违约。张熠峰请求解除《单位团购房转让协议》，符合协议约定，应予支持。因周润菊构成违约，根据法律规定，其应当向张熠峰返还已付房款17万元，故对于张熠峰的该诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，江西省通源地产开发有限责任公司与周润菊签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋总价款为553,943元，而《房地产估价报告》对涉案房屋的价值评估为1,246,300元，故周润菊的违约行为给张熠峰造成的损失为692,357元，应当予以赔偿，一审法院对张熠峰要求周润菊支付违约金即赔偿损失的诉请予以部分支持。张熠峰还要求周润菊双方返还定金10万元，然根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，张熠峰既已选择适用违约金条款，则无权要求双方返还定金，周润菊仅需向张熠峰返还定金5万元。另周海玲作为涉案合同的保证人，应当按照其自愿承担保证责任的意思表示，对以上债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决：一、张熠峰与周润菊签订的《单位团购房转让协议》于本判决书生效之日起解除；二、周润菊于本判决生效之日起十日内返还张熠峰定金5万元、购房款17万元，赔偿张熠峰购房损失692,357元，共计912,357元；三、周海玲就周润菊所负上述第二项债务对张熠峰承担连带清偿责任，周海玲承担连带清偿责任后可在承担责任的范围内向周润菊追偿；四、驳回张熠峰的其他诉讼请求；五、驳回周润菊的反诉请求。本诉案件受理费14,430元，反诉案件受理费2525元，鉴定费7200元，共计24,155元，由张熠峰负担3535元，由周润菊、周海玲负担20,620元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。对于一审判决查明的事实，张熠峰无异议，周润菊认为：1．对《单位团购房转让协议》本身没有异议，但对其效力有异议；2．一审判决认定“2017年11月24日，周润菊授权委托张熠峰全权代表周润菊参与选房工作”有异议，对“2018年1月6日，周润菊同意将案涉房屋指标转让给张熠峰并将购房款项16万元无偿交由张熠峰使用，周润菊与张熠峰均在《更名申请》上签字捺印”有异议。周润菊根本没有委托张熠峰选房，选房授权委托书是伪造的，授权委托书的委托人签名是证人戴某签名。《更名申请》邮寄给周润菊签名时是空白的，周润菊只是签了名。对其他事实无异议。周海玲称对一审判决认定的事实都不清楚，只是在转让协议上签了字。经审查，针对选房作出的《授权委托书》并非委托人周润菊签名出具，一审判决认定“2017年11月24日，周润菊授权委托张熠峰全权代表周润菊参与选房工作”不当；《更名申请》除打印字体外，其他填写内容均空白邮寄给周润菊签名，周润菊签名后邮寄给戴某，由戴某、张熠峰填写相关内容，应视为周润菊同意填写内容，周润菊对此提出的异议不予支持。因此，一审判决查明事实中，除“2017年11月24日，周润菊授权委托张熠峰全权代表周润菊参与选房工作”外，其他事实属实，本院予以确认。本院二审查明，2017年11月24日，戴某在《授权委托书》中委托人处签名“周润菊”，张熠峰于2017年12月1日在该授权委托书上签名。《授权委托书》的内容为：委托人周润菊，周润菊的性别及身份证号码，被委托人张熠峰，张熠峰的性别及身份证号码。本人因工作原因身在香港，不能亲自办理新建团购房选房事宜等相关手续，特委托张熠峰作为我的委托代理人，全权代表我参与选房工作，对委托人在上述事项过程中做出的选择，我均予以认可，并承担相应的责任。本院认为，一审判决关于本案适用法律问题的认定正确，本院不再赘述。根据当事人的诉辩主张，并经当事人确认，本案二审的争议焦点为：1．《单位团购房转让协议》是否存在欺诈、能否撤销？2．周润菊是否构成违约？如构成，周润菊应如何承担违约责任？一审判决将《房地产估价报告书》与《商品房买卖合同》之间的差价认定为张熠峰因违约造成的损失，该认定是否正确？（一）关于《单位团购房转让协议》是否存在欺诈、能否撤销的问题。周润菊与张熠峰自愿以25万元的价格转让案涉房屋的购房指标，该转让价格包含第一期已付购房款16万元，对此双方均无异议，并签订了《单位团购房转让协议》。该协议系双方当事人自愿达成，且内容不违反法律法规的禁止性规定，周润菊的一审反诉请求也是要求撤销该协议，可见双方均主张该协议具有法律效力，因此，《单位团购房转让协议》合法有效，一审判决对此认定正确。至于一审判决将《单位团购房转让协议》表述为《房屋买卖合同》，属于用语不规范，但不影响对《单位团购房转让协议》法律效力的认定。虽然在签订《单位团购房转让协议》前，张熠峰已代周润菊参与选房，且未告知周润菊选房事宜，但由于张熠峰在2017年10月16日已支付5万元定金，双方对于《单位团购房转让协议》的基本内容已达成一致，所以，张熠峰未主动告知私自选房行为尚不构成《单位团购房转让协议》的撤销事由。周润菊要求撤销《单位团购房转让协议》的上诉请求，不能支持。（二）关于周润菊是否构成违约及应否承担违约责任的问题。《单位团购房转让协议》合法有效，协议当事人应按约履行各自的义务，张熠峰按照约定支付了22万元转让款，周润菊以自己的名义于2018年1月10日与开发商签订购房合同，不履行《单位团购房转让协议》约定的出让方的义务，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于张熠峰一审提出的双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失的诉请，一审判决按照张熠峰已选择违约金条款进行处理符合法律规定。对于违约金的数额应综合以下因素考虑：第一、《单位团购房转让协议》从签订到违约的期间。2017年12月20日，双方签订《单位团购房转让协议》，随后双方就发生争议，周润菊于2018年1月10日自行与开发商签订购房合同，表明不履行《单位团购房转让协议》，从签订协议到违约只经历20天，时间较短，张熠峰可及时防止损失扩大；第二、《单位团购房转让协议》的合同金额。《单位团购房转让协议》总金额为25万元，张熠峰实际支付22万元，合同金额、履行金额都不是很大；第三、张熠峰对本案违约的发生有过错。周润菊因案涉房屋施工进展较慢而提出转让，但张熠峰在2017年12月20日签订《单位团购房转让协议》前未经周润菊同意私自代周润菊选取房号，且在签订《单位团购房转让协议》时隐瞒了该情节，对于争议的产生具有明显过错。尽管通过中介机构评估了案涉房屋单位团购与市场交易价格的差异，但该数额只是对本案违约金考量的一个要素，基于以上理由，本院酌定周润菊承担20万元违约金。综上所述，周润菊的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民初116号民事判决的第一项、第三项、第五项，即：一、张熠峰与周润菊签订的《单位团购房转让协议》于本判决书生效之日起解除；三、周海玲就周润菊所负上述第二项债务对张熠峰承担连带清偿责任，周海玲承担连带清偿责任后可在承担责任的范围内向周润菊追偿；五、驳回周润菊的反诉请求；二、撤销江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民初116号民事判决第四项，即：四、驳回张熠峰的其他诉讼请求；三、变更江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民初116号民事判决第二项为：周润菊于本判决生效之日起十日内返还张熠峰定金5万元、购房款17万元，支付违约金20万元，共计42万元；四、驳回张熠峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14,430元，一审反诉案件受理费2525元，鉴定费7200元，二审案件受理费24,098.86元，共计48,253.86元，由张熠峰负担8253.86元，由周润菊负担40,000元。本判决为终审判决。审判长  胡俊涛审判员  徐快华审判员  徐清华二〇一九年八月二日书记员  何全伟附：本案适用的法律法规1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。