河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初7066号原告：朱书铭，女，1970年8月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：程建平，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧丽，金博大律师事务所律师。被告：河南绿都物业服务有限公司，住所地郑州市郑汴路**。法定代表人：丁剑，公司总经理。委托诉讼代理人：韩小雷，公司员工。第三人：郑州绿湖置业有限公司，，住所地新郑市滨湖路与祥云路交叉口北500米路东绿都.温莎城邦售楼部**法定代表人：路向前，公司总经理。委托诉讼代理人：安晓东，公司员工。第三人：郑州绿都地产集团股份有限公司，，住所地河南自贸试验区郑州片区（经开）经开第八大街**行政楼**法定代表人：杨张峰，公司总经理。委托诉讼代理人：刘笑通，公司员工。原告朱书铭与被告河南绿都物业服务有限公司（以下简称绿都物业公司）、第三人郑州绿湖置业有限公司（以下简称绿湖置业公司）、郑州绿都地产集团股份有限公司（以下简称绿都地产集团）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告朱书铭的委托诉讼代理人刘慧丽，被告绿都物业公司的委托诉讼代理人韩小雷，第三人绿湖置业公司的委托诉讼代理人安晓东、绿都地产集团的委托诉讼代理人刘笑通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱书铭向本院提出诉讼请求：1、判决被告依照协议约定，向原告及本小区业主公布物业费用收支账目，公布的具体期间为2015年1月至今的财务年度，公布的具体内容包括各项费用的收入、支出情况及原始凭证、财务报表；2、请求被告及第三人将本小区的用电移交至国家电网，申请本小区的电网改造，做到分表到户、一户一表；3、请求判令被告依法将本小区25号楼、26号楼前与温莎城邦小区高层用绿化带和铁栅栏相隔离，以依据承诺做到真正分区管理；4、请求判决被告降低物业收费标准，从3.76元/月/平方米降低至1.78元/月/平方米，并判决被告擅自从1.78元/月/平方米左右提高至3.76元/月/平方米的行为无效；5、请求判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告是新郑市龙湖镇滨湖路118号郑州绿都温莎城堡小区25号楼2单元101室的业主。被告绿都物业公司是该小区的前期物业服务公司，第三人绿湖置业公司是该小区的开发商，也是绿都物业公司的选聘者。第三人绿都地产集团是绿湖置业公司的全资控股母公司。原告与被告建立了物业服务合同关系，双方签有《前期物业服务协议》，约定按3.76元/月/平方米收取物业费用。在前期物业服务协议履行过程中，第一，被告未能兑现承诺、全面履行各项义务与管理责任，其超高的物业收费标准与极其低端的服务质量严重不相匹配。第二，根据《前期物业服务协议》第四条第九项之约定，被告应每年向业主公布物业费收支账目，但被告从未公布。第三，被告及第三人在交房时承诺将本小区的用电移交至国家电网统一管理，申请本小区的电网改造，做到分表到户、一户一表，但交房几年以来，被告及第三人至今未向国家电网申请，使得至今本小区的电费收取仍然是物业代管，供电所根据物业总表收费。因电表收费不透明，小区内多家业主对每年高昂的电费存在疑惑，多次找物业反映未果，2017年初小区业主向《百姓315》栏目求助后，被告承诺一周内给答复，但至今仍然未见任何答复。第四，被告违规改变小区规划，擅自处分业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备。第五，被告的物业服务收费违背了合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，尤其是在本小区旁边温莎城邦（高层）交房后，被告未能依据原约定将该高层小区与本小区有效隔离，未能实现真正的分区管理。被告在本小区内增加了多处道闸屏障，使得本小区的25、26号楼与该高层相连，该高层的物业收费标准是1.78元/月/平方米。涉案本小区房屋并非别墅，均是多层复式普通住宅，前期物业服务协议约定与实际不符，建设单位即第三人绿湖置业公司在选聘物业服务企业过程中存在违反《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国招投标法实施条例》的规定，具有选聘不当及行政违法行为，导致前期物业服务协议无效，前期物业收费标准为1.68元至2.82元之间，从2017年、2018年开始被告擅自提高了物业收费标准，该提高行为未经法定程序而无效，应按之前较低的收费标准来收取，被告擅自提高物业服务收费标准的行为违反《中华人民共和国价格法》以及郑州市物价局、郑州市房地产管理局联合颁布的《郑州市物业服务收费的管理实施办法（试行）》（郑价公2004.2）、国家发改委原建设部联合印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格【2003】.1864号）。由于被告未尽到管理责任，使得非本小区的大量人员和车辆进入本小区，既降低了本小区居民的生活品质，也贬损了本小区的物业价值，更给本小区带来了巨大的安全隐患，侵害了本小区业主的权益。原告及多名业主多次与被告沟通，但至今未能解决。第三人作为前期物业服务公司的选聘人，应依法履行选聘职责和监督义务，积极协调小区各业主与被告的关系。但当小区业主与被告发生纠纷时，第三人未能协助各业主维护权利，反而推卸责任。被告绿都物业公司辩称，原告所述与事实不符且无法律依据。1、小区物业按照前期物业服务约定定期在公告栏中已经公示了物业服务收支情况，且原告要求公示的原始凭证等资料并无法律依据。2、物业公司仅为物业服务公司，按照双方签订的前期物业服务协议，并无电网移交、电网改造的职责义务，且本小区业主已为一户一表，电费也是由电力公司直接收取，物业公司从未代收。3、小区是否实行分区管理，并非物业公司职责义务，且本小区开发手续健全，建成后已依法取得相关政府部门验收备案。4、物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》，协议中已对物业收费标准作出明确约定，且已经过新郑市房地产管理局进行备案，应合法有效，其后物业公司按照协议约定，提供了相关物业服务，也从未有过擅自提高物业费的行为。第三人绿湖置业公司述称，1、对原告的第一项、第四项诉讼请求的答辩内容同被告答辩内容。2、原告房屋已经竣工验收合格，且已交付并已办理产权证，绿湖置业公司与原告的商品房买卖合同约定，电力设施的交付为达到使用条件，该房屋已经交付多年，原告也是在正常使用，绿湖置业公司已依约履行了义务。3、针对原告的第三项诉讼请求答辩内容同被告答辩内容，补充一点，此房屋相同业态其他业主已经就其主张的小区高层与别墅分区管理分别向新郑市人民法院及郑州市中院起诉和提出上诉，但最终被中院驳回，也能证明原告主张没有事实及法律依据。4、原告在购买绿湖置业公司该房产时已经对绿湖置业公司选聘的物业服务公司知悉，且没有表示异议，在交房时原告又一次对绿湖置业公司选聘的物业公司进行了确认并办理了交房手续，也说明这是原告的真实意思。同时绿湖置业公司选聘的物业服务公司在资质和经营范围上符合法律规定，故绿湖置业公司对于选聘物业公司没有过错。物业公司选聘以及物业服务合同均在物业管理部门进行了备案，是合法合规的。原告所主张的物业公司的选聘程序以及物业价格等诉求没有法律及事实依据，即使原告的诉求是真实的，也不属于人民法院的审理范围，原告可以通过其他行政途径来表达原告的诉求。第三人绿都地产集团述称，绿都地产集团非开发商及物业公司，与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，绿湖置业公司选聘绿都物业公司为温莎城堡小区的物业服务企业，自温莎城堡小区房屋交付业主后，绿都物业公司一直为该小区提供物业服务至今。2013年11月24日，案外人李海江为购买新郑市龙湖镇轩辕璐西侧、纬二路北侧绿都温莎城堡25幢2单元1-2层101号房，与绿湖置业公司签订有《商品房买卖合同》及附件一至附件四，《商品房买卖合同》载明有：该房屋户型为1-2层复式，建筑面积共218.19平方米。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电：交房时达到使用条件……合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。其中附件四合同补充协议6.1规定，根据《物业管理条例》，出卖人通过法定程序选聘河南绿都物业服务有限公司作为该房屋所在项目的前期物业服务企业。买受人同意在业主委员会成立之前，接受出卖人选聘的前期物业服务企业的管理。物业服务收费标准按本合同及《前期物业服务合同》约定标准执行。出卖人与买受人签订本合同及本补充协议的同时，须签订《业主临时管理规约》等有关文件，并按照《前期物业服务合同》约定标准、期限承担物业服务费用。6.2买受人按照本合同约定接收了房屋（包括视为交付），无论是否居住或使用，买受人认可与物业服务企业之间存在事实上的物业服务合同关系，均须按照《前期物业服务合同》约定足额交纳前期物业服务费用。物业服务费的计费起始日为房屋交付（包括视为交付）之日；前期物业服务期限至新选聘的物业服务企业与业主委员会签订新的物业服务合同生效并实际接管本小区物业管理服务之日止。7.2双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间可能根据需要建有设施、设备，买受人对此无异议，不提出任何主张。李海江购买前述房屋后成为温莎城堡小区的业主，并于2016年11月24日与绿都物业公司签订了《前期物业服务协议》，协议载明：第四条、甲方的权利义务……九、每年向乙方公布物业费用收支账目……第十四条、本协议自签订之日起至业主委员会与新选聘物业服务企业签订《物业服务合同》时止。第十五条、物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），别墅住宅按3.76元/月/平方米（包括物业公共区域清洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设备设施的维养、小区智能化管理、小修、小区日常综合管理等）；物业服务费用标准将按省市法规、政策调整；交纳费用时间：每季度首月5日前交纳当季的物业服务费。2016年11月24日，李海江交纳2015年2月1日至2016年11月30日期间的物业服务费9845元。2016年12月18日，李海江交纳2016年12月1日至2018年1月31日期间的物业服务费9845元。后原告与李海江签订《房地产买卖合同》一份，购买了李海江所有的上述房屋。另查：1、截止本案庭审之日（即2019年7月22日），温莎城堡小区未成立业主委员会；2、绿湖置业公司已组织设计、施工、工程监理和有关单位对温莎城堡1#-3#楼、5#-13#楼、15#-23#楼、25#-28#楼进行了竣工验收，并在新郑市住房和城乡建设局进行了竣工验收备案；3、2018年1月8日，涉案小区其他业主白晓霞以绿湖置业公司、绿都地产集团为被告，向本院提起业主共有权纠纷诉讼，其第一项诉讼请求是：判决二被告共同完成涉案楼盘26号楼商品房与北侧高层之间实现有效的人和车隔离，具体隔离方式与购房时告知的相同，也与本小区东侧南北方向已经实现的绿化带加铁质栏栅方式相同。本院于2019年1月17日作出（2018）豫0184民初168号民事判决：驳回白晓霞的诉讼请求。白晓霞不服该判决，上诉于河南省郑州市中级人民法院，河南省郑州市中级人民法院经审理作出（2019）豫01民终6151号民事判决：驳回上诉，维持原判；4、原告提交建设工程规划许可证附件一份，拟证明涉案小区的商品房类型均为6层、7层住宅，属于多层住宅，而非别墅，涉案小区设计面积超过5万平方米，根据法律规定，应当采用公开招标的形式选聘物业服务企业。被告对该组证据的证明目的不予认可，认为规划许可证未显示小区业态，也未显示属于7层住宅，物业公司系经过合法合规的程序选定。上述事实，有各方当事人陈述、《房地产买卖合同》，《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》，物业费收据，《新郑市物业管理项目中标备案表》，《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，民事判决书及本案庭审笔录等相关证据予以证明。本院认为，原告从李海江处购买涉案房屋，成为温莎城堡小区的业主后，有权行使作为该小区业主所享有的相关权利。物业费用收支账目与小区业主的利益息息相关，且《前期物业服务协议》中明确约定绿都物业公司应当每年向乙方（原告）公布物业费用收支账目，绿都物业公司提供的证据不足以证明其依约公布了自入驻该小区至今的物业费用收支账目，原告要求绿都物业公司公布该小区自2015年1月至2019年7月的各项费用收支情况，对其中涉及该小区物业管理费用的收支情况，本院予以支持。对物业服务费用收支原始凭证和财务报表的知悉有助于更清楚的了解物业费用收支情况，但原始凭证和财务报表在财务上有严格的管理规范，客观上不适于公示，业主对原始凭证和财务报表的知情权可以通过查阅的方式实现，故原告要求绿都物业公司公布自2015年1月至今物业费用收支涉及的原始凭证、财务报表，本院不予支持。原告要求绿都物业公司、绿湖置业公司、绿都地产集团将涉案小区的用电移交至国家电网，并申请电网改造，做到分表到户、一户一表，但本案系物业服务合同纠纷，涉案房屋在交房时用电是否符合《商品房买卖合同》的约定，是否达到“一户一表”，是开发建设单位与购房者之间的房屋买卖合同关系，与本案不属同一法律关系，故本案不予处理。原告要求绿都物业公司将本小区25号楼、26号楼与温莎城邦小区高层用绿化带和铁栅栏相隔离，但绿都物业公司、绿湖置业公司对原告提供的证据不予认可，原告所提供的证据也不能证明在该小区的原规划设计中即设定有绿化带和铁栅栏将本小区25号楼、26号楼与温莎城邦小区高层相隔离，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。物业服务是一个长期、持续、可改善的过程，具有集体性、公共性的特点，物业服务的收费标准应当对全体业主保持一致。降低物业收费标准涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定。现原告作为涉案小区的其中一户，要求降低涉案小区的物业收费标准缺乏依据，本院不予支持。原告认为绿都物业公司在涉案小区的房屋交付时按实际折合1.68元/月/平方米至2.82元/月/平方米收取物业服务费，是对物业服务费收取标准的变更，现绿都物业公司要求按照3.76元/月/平方米收取物业服务费是擅自提高物业费收取标准，对此绿都物业公司不予认可，认为是对业主给出的优惠。《前期物业服务协议》签订后双方并未就变更物业服务费收取标准（3.76元/月/平方米）另行达成过补充协议；某一期间内的物业服务费收取情况，亦不能视为双方对整个前期物业服务协议履行期间内物业服务费收取标准作出的变更，故绿都物业公司不存在擅自提高物业服务费收取标准的行为，原告主张绿都物业公司擅自提高物业服务费的行为无效，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、被告河南绿都物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内在温莎城堡小区公告栏内或公共区域内张贴公布该小区自2015年1月至2019年7月的物业管理费用收支情况；二、驳回原告朱书铭的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南绿都物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴云锋二〇一九年八月六日书记员  乔洋洋