文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初2774号原告：重庆君爵物业管理有限公司，住所地重庆市江**春晖园**2-4，统一社会信用代码91500105688948536T。法定代表人：任宏，该公司经理。委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，系特别授权。被告：熊毅，男，生于1986年11月21日，汉族，住重庆市忠县，户籍地重庆市南岸区。委托诉讼代理人：熊孟荣（熊毅之父），生于1965年6月6日，汉族，住重庆市忠县，系一般代理。原告重庆君爵物业管理有限公司（以下简称君爵公司）与被告熊毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，在对本案适用小额诉讼程序审理过程中，发现被告熊毅下落不明，本案不宜适用小额诉讼程序审理，于2019年5月30日裁定将本案转为普通程序审理。本案依法由审判员罗燕担任审判长，与人民陪审员李波、人民陪审员吕小军组成合议庭，共同负责对案件的审判，公开开庭进行了审理。原告君爵公司的委托诉讼代理人任成羽到庭参加诉讼，被告熊毅经本院公告送达传票期满后，委托其父亲熊孟荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君爵公司向本院提出诉讼请求：１、被告向原告支付拖欠的物业服务费1242.34元、电梯维保费172.12元、电梯运行电费124.40元、电梯更换配件费7.60元、电梯年检费33.60元、花园路灯费8.44元、楼院路灯费21.62元、消防用水费（清洁用水费）2.55元、楼层系数费38.50元等费用，共计1651.17元；２、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告购买了忠县X小区附4号（B栋）楼18-4室房屋一套，其房产面积为153.20㎡。原告分别于2015年4月1日、2015年4月6日、2016年4月1日与X小区全体业主成立的忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》和《补充协议》，并在忠县住房保障中心进行了备案登记。根据《物业管理服务合同》约定，物业服务合同期限为2015年4月1日起至2019年3月31日止。忠县X小区业主委员会依法履行职责，代表和维护全体业主在物业管理服务活动中的合法权益。原告从2015年4月1日开始至今在X小区对全体业主提供了物业管理服务，按《物业管理服务合同》约定，原告履行了全部物业管理服务义务。根据《物业管理服务合同》第三章“物业管理服务费用”的约定，原告向被告按月收取约定的各项物业管理服务费用。物业服务费住宅：0.55元/月/㎡（按建筑面积计算），房屋未入住使用的业主（含未装修的住户）按物业管理费正常讲价的50%计收；其他费用按合同约定计算并经业主委员会确认后收取。2018年8月31日，被告所在X小区业主委员会召开业主大会，解除了与原告签订的物业服务合同关系。被告从2017年5月1日至2018年8月中旬期间共拖欠物业服务费1242.34元、电梯维保费172.12元、电梯运行电费124.40元、电梯更换配件费7.60元、电梯年检费33.60元、花园路灯费8.44元、楼院路灯费21.62元、消防用水费（清洁用水费）2.55元、楼层系数费38.50元等费用，共计1651.17元。原告一直向被告催收拖欠的上述费用，但被告至今拒不交纳。被告熊毅辩称，原告诉称的被告房屋地址、面积均属实，但欠费时间不属实。被告的房屋一直是被告的代理人在居住，被告并不欠原告费用，反而还多交了费用。被告的委托代理人作为小区业主委员会成员之一，并不知道业委会和原告签订物业管理服务合同，因此被告不认可该物业管理服务合同。因为当时胡尔良以原告的名义私下给被告的代理人承诺，物业费只是象征性收取，被告代理人就答应每年支付500元，胡尔良也同意，其实500元就是多给了。被告2016年、2017年每年亲自交给胡尔良500元。至于原告是多久退出小区，被告不清楚。小区服务不到位，请的保安岁数大多数是六、七十岁的老人，未经过正规培训，有时指挥车辆在化粪池上方停靠过多，导致化粪池坍塌。原告借消防改造为名，对被告所在的B栋楼房欲动用X大修基金，后被小区业主集体抗议后才没有动用。被告认为被告物业费已经交清，所以不该再交纳物业费等任何费用，被告现在要求原告对小区化粪池进行恢复。本院经审理认定事实如下：被告熊毅系忠县X小区附4号（B栋）楼18-4室的业主，其房产建筑面积153.20㎡。原告先后于2015年4月1日、2016年4月1日与X小区全体业主成立的忠县白公街道X业主委员会签订《物业管理服务合同》，并在忠县住房保障中心进行了备案登记。根据《物业管理服务合同》约定，物业服务合同期限为2015年4月1日起至2019年3月31日止。根据《物业管理服务合同》约定，原告向被告按月收取约定的各项物业管理服务费用。物业服务费住宅：0.55元/月/平方米（按建筑面积计算），房屋未入住使用的业主（含未装修的住户）按物业管理费正常讲价的50%计收；其他费用按合同约定计算并经业主委员会确认后收取。自2015年4月1日开始，原告在X小区对全体业主提供了物业管理服务，按《物业管理服务合同》约定，履行了物业管理服务义务。2015年4月6日，原告与忠县白公街道X业主委员会签订《补充协议》，约定电梯的系数分摊方式为：楼层系数为每栋楼的11层为基数，每高一层，2个月增加0.50元，每低一层，2个月减少0.50元，照此类推，由物业管理处每2个月核算到各业主。自2017年5月1日起至2018年8月12日止，被告未交物业服务费1239元、电梯维保费172.12元、电梯运行电费124.40元、电梯更换配件费7.60元、电梯年检费33.60元、花园路灯费8.44元、楼院路灯费21.62元、消防用水费（清洁用水费）2.55元、楼层系数费28元等费用，共计1637.33元。2018年5月9日，因被告小区部分业主拒交物业服务费，原告向X业主委员会提出歇业申请。2018年8月13日，原告在被告小区张贴公告，宣告原告从2018年8月13日起开始歇业。2018年9月1日，X业主委员会同意解除与原告签订的《物业管理服务合同》。上述事实，有原告提交的《物业管理服务合同》，《补充协议》《备案证明》，《公司日检表》，《日常工作照片》，《物业收费说明》，《电梯日常维护保养合同》，《歇业申请》，《关于解除物业服务合同的通知》，《催收物业费用公告书》，张贴公告照片，《房屋产权登记信息查询回执》等证据证实，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告按照约定提供了基本的物业服务，被告作为原告提供物业服务小区的业主应当支付住宅物业服务费、电梯维保费、电梯运行电费等相关费用。被告的代理人辩称其作为业主委员会成员之一并不知道签订了《物业管理服务合同》，据此未提交任何证据证实，对该辩称本院不予支持。关于住宅物业服务费计算标准。原告主张被告自2017年5月1日起至2018年8月12日止的物业服务费1242.34元，本院根据原告提交的欠费明细一览表，审查后认为其计算有误，应依法变更为1239元（26.74元+0.55元/月/㎡×153.2㎡×14个月+0.55元/月/㎡×153.2㎡÷31天×12天）。关于电梯维保费、电梯运行电费、电梯更换配件费、电梯年检费、花园路灯费、楼院路灯费、消防用水费（清洁用水费）等费用，原告对其主张的金额有《物业管理服务合同》及相关票据印证，且经小区业主委员会确认，其主张的相关费用符合物业服务合同约定的计算标准和计算方式，对此本院予以支持。原告主张楼层系数费为38.50元，根据合同约定“楼层系数为每栋楼的11层为基数，每高一层，2个月增加0.50元，每低一层，2个月减少0.50元，照此类推，由物业管理处每2个月核算到各业主”，故原告主张的金额有误，本院依法变更为0.50元×（18层-11层）×16个月÷2=28元。被告辩称其多交纳了物业费，现不欠任何物业费等费用，未提交任何证据予以证实，对此本院不予支持。被告辩称原告物业服务不到位，导致化粪池坍塌等，其未提交任何证据予以证实，被告不能否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。若业主因物业服务导致损失，业主亦可另案主张，但不能以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主或物业使用人的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主或物业使用人间的沟通交流；作为小区业主或物业使用人也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主或物业使用人提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主或物业使用人提出的要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条之规定，判决如下：一、被告熊毅在本判决生效后十日内支付原告重庆君爵物业管理有限公司自2017年5月1日起至2018年8月12日止的物业服务费、电梯维保费、电梯运行电费、电梯更换配件费、电梯年检费、花园路灯费、楼院路灯费、消防用水费、楼层系数费等费用共计1637.33元。二、驳回原告重庆君爵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告熊毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。审 判 长 罗 燕人民陪审员 李 波人民陪审员 吕小军二〇一九年八月二十一日书 记 员 陈艳玲