江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初3911号原告：张喻，女，1974年12月4日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：杨征宇，江西三松律师事务所律师。被告：陈艳丽，女，1979年2月28日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。被告：杨英平，男，1976年2月10日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。原告张喻诉被告陈艳丽、杨英平合同纠纷一案，原告于2019年7月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张喻及其委托诉讼代理人杨征宇、被告陈艳丽、杨英平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张喻向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告损失28.97万元（包括幼儿园收入损失及装修花费）；2、判令两被告返还原告房屋押金1万元；3、判令两被告返还原告房屋租金4.546万元；4、判令被告陈艳丽返还幼儿园转让费7.6万元；5、诉讼费由两被告承担。原告陈述的事实与理由：2017年9月15日原告与案外人章晶珠与被告陈艳丽签订《新星幼儿园转让协议合同》及《租赁合同》，约定被告陈艳丽将其管理的新星幼儿园转让给原告与案外人章晶珠（后章晶珠退出经营），并将幼儿园三年承租期（至2020年8月30日）转让给原告，为此原告支付被告陈艳丽转让费7.6万元，另还支付8个月租金1.766万元及押金1万元等其他费用，共计10.7万元。原告于当日接手幼儿园（当期学费10.6万元，已由陈艳丽收取，另外原告支付1000元现金，双方约定抵扣前面的10.7万元），后被告陈艳丽将1万元房屋押金交给被告杨英平，被告杨英平向原告出具收据。2019年2月抚州市临川区政协起诉了原、被告三人，原告才发现幼儿园的房屋所有权人是政协，政协将涉案房屋出租给被告杨英平，杨英平又转租给被告陈艳丽，两被告无权再转租给他人，后经判决租赁合同无效。原告不得不清场幼儿园，无法继续经营，期间损失请法院判如所请。被告陈艳丽辩称，一、被告陈艳丽无须向原告赔偿任何损失。1、原告主张损失28.97万元没有事实和法律依据。房屋转租我只是承担协助义务，原告也明知校舍所有权不属于陈艳丽，原告之后的房屋押金和租金都是不是交付给我，而是通过被告杨英平交付租金；2、《新星幼儿园转让协议合同》第五条约定：自2017年9月15日，乙方（原告张喻）负责经营幼儿园相关费用，由乙方引起的债权债务由乙方承担，与甲方（被告陈艳丽）无关。原告自主经营，自负盈亏，与我无关，合同没有保证原告每年至少盈利28.97万元，这违背了双方约定和法律规定；3、原告明知幼儿园场地正在发生纠纷，原告在接手幼儿园时应当预知纠纷的发生，自身应当积极规避经营风险，原告消极、被动应对幼儿园纠纷行为的后果，属于原告自身经营过程中产生的经营风险，责任后果由其本人承担；二、被告陈艳丽无须向原告返还幼儿园转让费。幼儿园整体经营权已全权交给原告及案外人章晶珠，我将幼儿园生源、无形资产、办园所有证件变更一并转让给原告，我已尽到所有转让义务，收取7.6万元转让费符合双方约定与法律规定；三、被告陈艳丽无须向原告返还租金和押金。我没有收取原告租金或押金，也未使用幼儿园，原告直接将租金和押金支付给被告杨英平，故租赁、使用房屋产生的法律关系属于原告与被告杨英平、政协三者之间的关系，与我无关；四、本案遗漏了章晶珠必要的共同诉讼人。章晶珠和原告作为新星幼儿园转让协议合同的乙方签约人，属于必要共同诉讼人，应当作为诉讼主体参与本案诉讼。被告杨英平辩称，1、本人作为被告主体不适格，原告对我的起诉没有事实和法律依据，应予以驳回；2、原告与被告陈艳丽于2017年9月15日签订的新星幼儿园转让协议合同及租赁合同我并不知情，我既没有参与也没有从中受益，根据合同的相对性上述合同均与我无关；3、本人没有向原告收取过押金，我将涉案场地转租给被告陈艳丽时，已约定不得再转租，至于原告所说的押金1万元并不是我向原告收取的，是被告陈艳丽与我签订房屋租赁合同时交付的，之所以原告有我手中出具的收据，是被告陈艳丽说她的收据丢了，请我向她的合伙人即原告补签一份收据，但实际上我没有直接向原告收取过押金，这点在原告手中的收据中我已做特别说明，原告也在诉状中说了押金是交给被告陈艳丽，由被告陈艳丽转交给我，但事实上我没有收到任何现金；4、房屋租金经过上次庭审我已经交付政协了，综上，我不是新星幼儿园转让协议合同及租赁合同的相对人，我没有收取原告的转让费，也没有收取原告押金，原告与被告陈艳丽告诉我她们是合伙开幼儿园，我只是按我与被告陈艳丽签订的房屋租赁合同收取租金，与原告并无关联，故原告对我的起诉没有事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明，本案房屋所有权人为中国人民政治协商会议江西省抚州市临川区委员会（以下简称临川区政协）。2015年6月1日，临川区政协（甲方）与被告杨英平（乙方）签订《房屋租赁合同》,租赁时间从2015年6月1日起至2018年5月30日止，租赁期3年。2015年8月，被告杨英平将涉案房屋转租给被告陈艳丽，用于经营幼儿园。2015年10月20日，被告陈艳丽向临川区政协出具承诺书，内容为“我园租用临川区政协原抚临路办公楼开办新星幼儿园，我园承诺租用期间一切安全责任问题由我园自行承担，与临川区政协无关，并做好周边及园内卫生环境的保持”。被告杨英平亦在承诺书的承诺人处签名。2017年9月15日，被告陈艳丽（甲方）将涉案房屋转租给原告张喻及其合伙人章晶珠（乙方）用于经营幼儿园，并签订《租赁合同》，主要约定：“甲方现将临川区政协老办公楼1至2楼共13间及大院出租给乙方做幼儿园，合同期限自2017年5月1日至2020年8月30日止，合同期间如遇拆迁甲方不负责赔偿投入费用，在拆迁下文后不收租金，租赁结束时乙方如需续租须提前三个月，乙方须一次性交纳押金壹万元整，租赁期满后如乙方无违约行为，甲方须将押金如数退还。年租金贰万陆仟伍佰元，付款方式一年一交，每年以5%递增，交租为每年的前一周”。同日，被告陈艳丽（甲方）与原告及章晶珠（乙方）签订《新星幼儿园转让协议合同》，约定：“新星幼儿园转让给乙方使用，房屋租期三年，乙方一次性支付甲方转让金7.6万元。幼儿园现有装修、装饰、设备、办园证件等在甲方收到乙方第一次转让金后全部无偿归乙方使用。乙方付清转让款后甲方办妥法人变更手续”。原告当时支付了8个月租金1.76万元，押金1万元及幼儿园转让费7.6万元给被告陈艳丽。2018年4月22日原告支付了一年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金2.78万元给被告杨英平，再由杨英平交给房屋所有权人临川区政协。当日，被告杨英平还向原告出具1万元押金收据一份，并注明以前关于本房押金一概不认，陈艳丽的收据条作废，具体由张喻与陈艳丽商讨。2019年2月临川区政协起诉原、被告三人，2019年4月17日本院作出（2019）赣1002民初772号民事判决书，认定原告与被告陈艳丽签订的《租赁合同》无效。庭审时，原告陈述在接手幼儿园后，其对幼儿园两次装修花费7万元，现仅经营两年要求被告按幼儿园上一年度盈利赔偿损失21.97万元。另，针对庭审时被告陈艳丽提出的章晶珠作为新星幼儿园转让协议乙方签约人之一，属于必要共同诉讼人，应当作为诉讼主体参与本案诉讼。为此，本院于2019年8月23日向章晶珠进行询问，其陈述和原告有过合伙开办新星幼儿园，但在2018年7、8月份和原告拆伙，拆伙后幼儿园与其无关。上述事实，有书证、当事人陈述、庭审笔录、询问笔录等附卷佐证。本院认为，本案争议焦点：1、原告对被告陈艳丽的诉请是否有事实和法律依据？2、被告杨英平作为本案被告主体是否适格？被告是否要承担返还原告房屋租金、押金、转让费及赔偿损失的责任？焦点1：原告与被告陈艳丽之间的转租事实已经本院查明，且双方签订的《租赁合同》亦经本院认定无效，现原告就《租赁合同》无效后涉及自身合法权利的维护，向被告陈艳丽主张权利符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。焦点2：（1）关于杨英平作为本案被告主体是否适格。被告杨英平是房屋第一承租人，其将房屋转租给被告陈艳丽，而后陈艳丽转租给原告，但租金及押金实际均交给被告杨英平，租金由其转交，故其与本案存在利害关系，为本案适格被告。（2）关于被告是否返还原告房屋租金。原告在《租赁合同》被认定无效之前，依据该合同实际经营幼儿园两年，且交付房租至被要求搬离房屋止，故对原告主张返还房屋租金的诉请不予支持。（3）关于原告主张返还房屋押金。虽原告将押金给付给被告陈艳丽，但被告杨英平实际在第一次转租时，已收取被告陈艳丽的押金，从其向原告出具的押金收据中也可确认，现因房屋被收回，故被告杨英平应将房屋租赁押金1万元予以退还。（4）关于是否返还转让费。本案中，《新星幼儿园转让协议合同》中关于房屋租赁的部分经本院认定无效，但根据合同法的规定合同部分无效不影响其他部分效力，《协议》其余约定，属于经营转让费范畴，为双方真实意思表示，不违反相关强制性法律法规，合法有效。被告陈艳丽将幼儿园转让给原告经营，协议中约定园舍承租期限为三年，现因《租赁合同》无效，导致原告经营中断，仅经营了两年，对原告经营确已造成一定影响，故转让费应当酌情予以返还，由被告陈艳丽返还转让费的30%，即2.28万元（7.6万元×30%）。（5）关于被告是否承担赔偿损失的责任。原告要求被告赔偿损失28.97万元，其中装修费用为7万元，幼儿园收入损失21.97万元。首先，原告与被告陈艳丽签订的《租赁合同》经本院认定无效，对造成合同无效双方都有过错；其次，原告主张的装修费，未能提供证据证明，缺乏事实依据；第三，根据合同法规定，合同无效情形下的损害赔偿不包括履行利益，即在《租赁合同》有效情形下经营幼儿园后可以获得的利益。故对原告该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈艳丽在本判决生效后五日内返还原告张喻转让费2.28万元；二、被告杨英平在本判决生效后五日内退还原告张喻房屋押金1万元；三、驳回原告张喻其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7618元，减半收取计3809元，由原告张喻负担3599元，被告陈艳丽负担185元、杨英平负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款规定在二年内向本院申请执行。审判员  邹节辉二〇一九年八月二十六日法官助理刘星余书记员王大鹏