河北省唐山市丰润区人民法院民事判决书（2019）冀0208民初3506号原告：王金东，男，1975年5月5日出生，汉族，住唐山市玉田县。委托代理人：于化国，河北杰大律师事务所律师。委托代理人：杨淼，河北杰大律师事务所实习律师。被告：陈友胜，男，1962年3月13日出生，汉族，住唐山市。被告：陈磊，男，1988年1月10日出生，汉族，住唐山市。被告：赵静，女，1987年5月26日出生，汉族，住唐山市。三被告共同委托代理人：王进余，唐山市丰润区新军屯法律服务所法律工作者。第三人：卢井宣，男，1967年3月10日出生，汉族，住唐山市。原告王金东与被告陈友胜、陈磊、赵静、第三人卢井宣租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐俊月独任审判，公开开庭进行了审理。原告王金东及其委托代理人于化国、杨淼，被告陈友胜及三被告共同委托代理人王进余到庭参加诉讼，第三人卢井宣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金东诉称，原被告双方于2018年6月11日签订了《天城购物经营管理协议》，约定原告方承租天城购物商业用房门市3号，租期从2018年6月12日起至2021年7月11日止，年租金75000元。《协议》签订后，原告即向被告交付了2018年6月12日至2019年7月11日租金人民币75000元和经营保证金人民币5000元，被告为其出具了收据。后原告按协议约定开展了经营活动。2019年5月13日，被告陈友胜以收取下一年度租金的名义要求原告缴纳下一年度的租金，原告于是向被告预付了2019年6月12日至2020年6月11日租金，被告为原告出具了收据。2019年5月21日，原告收到第三人卢井宣的《限期搬离通知书》，始知第三人卢井宣为新军屯十字街西路南商场的所有权人，被告仅为此商场承租人。被告与第三人的租房协议载明，被告的租期为5年（自2015年4月1日至2020年3月31日止）,但是被告在与第三人的承租期内并没有向第三人卢井宣缴纳租赁费，致使第三人向原告出具《限期搬离通知书》并不允许原告继续经营，被告陈友胜对外出租的涉案商场的其他商户都已经撤离搬出。后经过公安部门协调处理。因为原告是经营蛋糕生意，前期诸如广告、人力等投入巨大，为了减少损失，且第三人已经明确表示与被告解除了双方《租房协议》，被告也已经实际撤出商场。原告与第三人卢井宣重新签订新的《房屋租赁协议》向第三人卢井宣支付自2019年6月1日至2020年5月31日的租金130000元。因为被告陈友胜等已经不能实际履行原被告双方签订的《天城购物经营管理协议》的后续使用期间，已经不能达到原告租赁经营该商场房屋的目的。被告等构成根本性违约，但被告等提前收取的2019年至2020年的75000元预付租金和2018年收取的经营保证金5000元应当向原告返还，并赔偿原告的相关损失63424.65元，其中包括因被告违约造成原告租金被上调的损失55000元，2018年度至2019年度合同没有履行完毕的41天租金8424.65元。原告多次找被告等人要求返还租金并赔偿相关损失。被告总是以种种借口予以推脱。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据我国《民诉法》的规定，依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。1、依法解除原被告双方的《天城购物经营管理协议》；2、依法判令各被告连带向原告返还收取的租金75000元及2018年度至2019年度合同没有履行完毕的41天租金8424.65元；3、依法判令各被告连带赔偿原告因被告违约造成原告租金被上调的损失55000元，；4、依法判令被告连带返还原告的经营保证金5000元；5、依法判令被告承担诉讼费、保全费。被告陈友胜、陈磊、陈静辩称，原告诉请解除天城购物经营管理协议应当经过原告、被告、第三人三方同意，在协商一致的基础上解除租赁合同，否则给原告造成的损失被告不承担任何责任。原告诉请解除天城购物经营管理协议应当经过原告、被告、第三人三方同意，在协商一致的基础上解除租赁合同，否则，给原告造成的各项损失被告不承担任何责任。本案的基本事实是，2015年4月1日，答辩人与包括本案第三人在内的王志国、万宝明、周志静、杨荣彬等四名房主共同签订了为期5年的租房协议，协议主要内容是五户房主将自建楼房门市整体出租答辩人主要经营服装及共他行业，年租金66万。答辩人承租后将租赁门市划分经营摊位后由各商户经营，由答辩人管理。2018年6月11日，经答辩人与原告协商，签订了天城购物经营管理协议，原告租用门市3号做蛋糕生意，租赁期限为三年，即从2018年6月12日起至2021年7月11日止，每年租金75000元。采取上交租金的方式，另交5000作为保证金，协议期满商户撤场三个月后已出售产品无质量问题，无欠款等法律纠纷后无息返还保证金。由于商户较少加之缺乏经营理念，答辩人交付2019年至2020年房租出现困难、在临近交房和时，第三人催促要求答辩人在2019年5月25日前交清下一年房租，否则租房协议自2019年5月31日起自行解除。在此期间,答辩人一方面与其他房主沟通协商另找门市，另一方面稳定商户情绪继续经营，直到答辩人与第三人解除合同前，原告经营未受任何影响。因此，原告要求答辩人赔偿损失无任何理由。一、答辩人有权将租赁门市摊位转交经营者使用。2018年4月1日答辩人与第三人等五户房主签订的租房办议合法有效，对当事人各方具有约束力。2019年5月25日第三人下达给原告的限期交纳租金通知书对答辩人不产生任何效力，答辩人虽然没有支付给第三人租金不存在根本违约，租房协议。二、原告与第三人签订的房屋租赁协议对答辩人没有约束力。虽然原告与第三人在2019年6月1日签订了房屋租赁协议，但与答辩人尚未解除门市三号摊位的经营管理协议，在此期间，原告经营未受任何影响。2018年6月11日收取原告摊位75000元租金应为年租金，而非13个月，属于计算有误。天城购物经营管理协议第一条第三项和第二条第一项均对经营管理期限进行了明确约定，按照交易习惯和2019年5月13日为原告出具的和金收款收据为一年期。事实上答辩人与第三人解除租赁合同的时间为2019年6月16日，原告要求出答辩人赔偿多收取41天租金8424.65元缺乏事实证据，要求答辩人赔偿被上调租金55000元是原告与第三人在协商一致的基础上为了扩大经营面积所签订的协议，除在75000元租金的基础上，根据谁使用谁收益的原则，增加了经营面积提高租金55000元的后果，对答辩人不产生任何约束力。三、原告要求陈磊、赵静连带承担合同责任无事实根据和法律依据。陈磊、赵静是答辩人儿子儿媳，均是家庭成员，但在天城购物经营管理协议中，答辩人为甲方，原告为乙方，具体实施经营管理也是答辩人所为，个体营业执照登记经营者为答辩人，财产的管理使用由答辩人管，儿子为商场后勤管理，儿媳为会计。其二人均未参与经营也未收益。所以，依据合同相对性原理，由陈磊、赵静承担合同责任无事实根据和法律依据。综上所述、原告诉请解除天城购物经营管理协议应当协商一致、在明确解除合同的时间上根据客观事实依约解除，在增加租金的问题上，原告与第三人经过协商给付的租金由答辩人赔偿明显不合理。故此，根据答辩人提出的答辩意见，为维护答辩人合法权益，希望法庭充分调查本案事实，依法判决。第三人卢井宣未提交证据及答辩。经审理查明，2015年4月1日，被告陈友胜（乙方）与王志国、万宝明、周志静、杨荣彬、第三人卢井宣（甲方）签订租房协议，约定甲方将位于××屯南商场租给乙方租期5年（自2015年4月1日至2020年3月31日止）；租金每年66万，每年3月31日前交清下一年房租……。被告陈友胜为唐山市丰润区天城购物商场的经营者。2019年6月11日，原告王金东（乙方）与被告陈友胜（甲方）签订《天城购物经营管理协议》，约定将天城购物的商业用房第门市3号（即上述协议中属于第三人卢井宣的房产）租赁给原告使用，建筑面积：100㎡，租金从2018年6月12日起至2021年7月11日止，每壹年租金为人民币75000元。经营管理期限共叁年，自2018年6月12日起至2021年7月11日止，如甲方开业时间因故推迟，则乙方同意本协议期限也随之顺延。乙方经营范围为蛋糕。为保障消费者和其他商户权益，乙方应向甲方交付经营保证金5000元，此费用2018年6月12日前交清。作为乙方在该房内合法经营的经济担保，由甲方保管（此保证金在协议期满商户撤场三个月后，已出售产品无质量问题，无欠款等法律纠纷后无息返还）……。协议签订后，原告向被告缴纳经营保证金5000元，缴纳2018年6月12日至2019年7月11日（应为2019年6月11日）摊位租金75000元，收款人为被告赵静。2019年5月13日，被告收原告王金东2019年6月12日至2020年6月11日的租金75000元，收款人为被告赵静，收款账户为被告陈磊。2019年5月21日，因被告未如期缴纳租金，第三人卢井宣张贴限期搬离通知书：“各位租户：我们是该商场门店的业主。很遗憾通知您，因该门店承租人陈友胜逾期不缴纳租金已然违约，且陈友胜将门店转租给你方时未经我们同意属于擅自转租，因此，我们决定与其解除租赁合同，收回房屋。请各位租户于2019年5月31日前搬离，腾清房屋，并恢复原状。如逾期不搬，我方将予以封门”。原告王金东为减少损失于2019年6月1日与第三人签订房屋租赁协议，承租第三人所有的十字街路南底商（建筑面积215.91㎡），租赁期限5年，自2019年6月1日起至2014年6月20日止，约定租金每年13万元，按年缴纳……。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、收据、天城购物经营管理协议、租房协议等证据予以证实。本院认为，因被告陈友胜未及时向第三人缴纳租赁费致使原被告之间签订的协议无法继续履行，被告亦同意解除该协议，该协议于2019年6月1日予以解除。原告向被告缴纳的2019年6月12日至2020年6月11日的租赁费及经营保证金5000元，被告应退还原告。原告主张的协议未履行完毕期间应为2019年6月1日至2019年6月11日，租赁费数额为2260元，被告应予以退还。关于三被告是否应承担连带偿还责任，被告陈友胜对于被告陈静、赵磊在商场如何参与经营管理并未作出合理解释，故虽协议为被告陈友胜一人签订，但上述商场经营应认定为家庭共同经营，三被告对上述偿还责任应承担连带责任。关于原告主张的租金上调损失，因两次租赁面积不同，该主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告与被告签订的天城购物经营管理协议于2018年6月1日解除；二、被告陈友胜、陈磊、赵静于本判决生效后十日内返还原告王金东2019年6月12日至2020年6月11日的租赁费75000元及经营保证金5000元；三、被告陈友胜、陈磊、赵静于本判决生效后十日内返还租赁费2260元；四、驳回原告王金东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1584元，保全费1220元，由被告陈友胜、陈磊、赵静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 徐俊月 二〇一九年八月二十一日书记员 舒 蕊