广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0981民初1700号 原告：广西嘉迪房地产开发有限公司，住所南宁市青秀区民族大道**水电大厦**。统一社会信用代码914500007821281983。 法定代表人：邹东良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑为忠、张学清，广西钰锦律师事务所律师。 被告：邹恒基，男，1965年10月15日出生，汉族，户籍地北流市，住北，住北流市div> 委托诉讼代理人：江武，广西济见律师事务所律师。 原告广西嘉迪房地产开发有限公司（以下简称嘉迪公司）诉被告邹恒基确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告分别于2009年6月2日、2011年11月14日签订的《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》无效。2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2009年6月2日，原告嘉迪公司与被告邹恒基签订了《房地产合作开发协议》、2011年11月14日签订了《房地产合作开发补充协议》，原告将位于北流城区百花塘变电站南面的北政土储【2005】20号地块（包括花果山庄的12宗地及宿舍区、仓库土地）面积15745.37平方米交给被告开发，分为三期完成，开发所需资金及经营费用由被告自行承担，被告对开发项目有独立的开发权与经营权，被告单独承担本项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务，开发所得利润亦由被告单独处理;合同约定原告只收取开发地块的土地使用金23000000元。2009年7月，被告开始对项目进行开发建设，对开发所得的商品房进行销售并收益。截至2010年3月止，被告完成总项目第一期工程（占地面积3761.77平方米），因多方面原因，至今项目的第二、三期工程（占地面积11983.60平方米）无法启动。 综上，从原、被告签订的《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》的内容来看，约定原告只收取开发项目土地使用金，被告负责项目出资并独自开发建设、自行承担开发建设的债权，项目开发建设的盈亏与原告无关，可见原、被告签订的名为合作合同实为土地使用权转让合同。既然是土地使用权转让合同，依城市房地产管理法相关规定，土地在项目主体投资达到百分之二十五以上时方可转让，否则合同无效，本项目原告并没有开发就转让给被告，违反法律规定。同时，项目地上还有职工的宿舍楼，土地转让时并未征得职工的同意，也未对宿舍楼价值进行评估和补偿，该行为严重侵犯职工的权益。因此，原告认为双方签订合同及补充协议违反相关法律、法规强制性规定，且有损害国家、集体和他人的合法权益，均为无效的合同。 被告邹恒基辩称，第一、被告邹恒基与原告嘉迪公司签订的《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》为双方的真实意思表示，并不存在违反任何法律、法规强制性规定的情形，更不存在任何损害国家、集体和他人的合法权益情形，应认定合法有效。第二、在本案合同签订时，原告同时办理了国有土地使用证，对涉案土地拥有完全的处置权，被告以原告名义进行投资开发，已经完成并交付了第一期房屋，原告亦进行了预售，被告也按照合同约定支付了原告收益400万元（其中100万元为原告购房抵收益）。第二期开发兴建，因原告原因，迟迟不能动工，责任在原告。被告已经按照约定履行了协议的内容，应认定合同合法有效。第三、虽然原、被告双方在本案协议订立时，对土地没有进行任何开发，但在合作过程中，被告已经履行了投资开发，在原告起诉前符合转让条件，应当可以认定转让合同有效。《城市房地产管理法》第三十八条中完成开发投资总额的百分之二十五的限制是基于行政管理的需要，属于管理性规定，与合同是否有效无关，不影响合同的效力。原告提出双方签订的《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》名为合作开发实为土地使用权转让，双方的协议无效的依据不足。综上，依法应驳回其诉讼请求。 本院经审理认定案件事实如下： 就合作开发百花园商业居住小区及北流城区花果山庄A区12宗地项目事宜，经过协商一致，以嘉迪公司为甲方、邹恒基为乙方于2009年6月2日共同签订《房地产合作开发协议》一式四份（以下简称《房地产合作开发协议》）。《房地产合作开发协议》主要写明：“一、项目概况本项目位于北流城区百花塘变电站南面的北政土储【2005】20号地块，项目暂定名为“百花园商住小区”。项目用地是花果山庄的12宗地及甲方宿舍区、仓库的土地，用地面积15745.37平方米（约23.64亩），其中花果山12宗地占地面积3737.37平方米，宗地号为北政储[2005120号、北建规条字066号，规划土地用地使用年限为70年。土地四至界址为:百花塘变电站南面，东:西河开发区;南:西河开发区;西:百花路（25米）;北:空地。上述土地是甲方通过土地拍卖形式获得。本项目规划按北建规条字066号及北流市花果山庄12宗地的规划批文为准。二、项目建设期限为便于开发，本合作开发房地产项目建设分为三期进行。第一期：花果山庄，开发时限为14个月。第二期:甲方的职工宿舍区开发时限为8个月。第三期:甲方仓库区，开发时限为8个月。总开发时限为连续的30个月。从本合同签订之日起开始计算。三、合作形式根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式。1、甲方已通过土地拍卖的形式获得本项目建设用地的使用权，负责提供该项目的建设用地，项目用地是花果山庄的12宗地及甲方宿舍区、仓库的土地，用地面积15745.37平方米（约23.64亩），土地四至界址为:百花塘变电站南面，东:西河开发区;南:西河开发区;西:百花路（25米）:北:空地，双方认可的价格为人民币壹仟捌佰万元（即¥180000000元）。该建设用地是甲方作为与乙方合作开发房地产投资的股份。2、乙方负责使用甲方即广西嘉迪房地产开发公司的名称办理项目的国有土地使用证，图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用;乙方使用甲方即广西嘉迪房地产开发公司的名称进行本合作项目的开发建设与房屋销售:本合作开发的项目建设所需的所有启动资金及经营费用全部由乙方负责，作为乙方与甲方合作开发房地产投资的股份。3、本合作项目每期项目（共三期）建设竣工后即由乙方支付给甲方土地使用金，经协商，第一期项目的土地使用金为人民币肆佰万元整（即¥4000000元），第二期项目的土地使用金为人民币柒佰万元整（即¥700000000元），第三期项目的土地使用金为人民币柒佰万元整（即¥7000000元）。乙方如不能在项目每期工程完工后支付相应的土地使用金给甲方，则本项目的后几期工程自动作废，甲乙双方的合作终止，并且甲方有权收回项目建设完毕的各期商品房自行销售。四、甲方权利与义务1、甲方负责提供本项目的建设用地，用地面积15745.37平方米（约23.64亩），双方认可的价格为人民币壹仟捌佰万元（即¥18000000元）。2、甲乙双方合作开发建设的房地产，乙方建设工程竣工验收一幢（期），则在一个月内付清该幢（期）土地使用金，具体金额见甲方购买该宗地的发票。乙方如不能按时支付给甲方建设用地的资金，甲方有权收回与建设用地等值的商品房自行销售，乙方须全力配合相关工作。3、甲方应向乙方移交项目地块以及保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利，在项目开发期间，甲方负责协调乙方确保项目顺利开发。4、甲方有权派出工作人员监督乙方开发本合作项目的顺利进行。5、甲方负责将水、电引至花果山庄的12宗地及甲方宿舍区、仓库土地的边界上。6、甲方在未收回每宗土地的土地使用金之前，仍为该宗土地的全权所有者。乙方须在双方约定的期限内开工和竣工，并及时支付各宗土地的土地使用金，否则甲方有权收回土地及将广西嘉迪房地产开发有限公司的法人代表变更为甲方指定的人员，乙方须全力配合，本合同终止。五、乙方权利与义务1、乙方必须在协议签订后7日内向甲方支付项目建设保证金人民币伍拾万元（即¥50000元），乙方如在两个月的规定期限内尚未开工建设的，甲方有权没收乙方支付的保证金伍拾万元（即¥500000元），乙方按时开工的，甲方在乙方开工后一个月内将项目建设保证金返还给乙方。2、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方支付本协议第三条第三款约定的项目收益。3、乙方对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并在每期项目建设完工后，即按甲乙双方事先约定的比例返还甲方购买项目建设用地的资金。4、甲方负责取得本项目的《国有土地使用证》，乙方负责办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（含深基坑手续）等项目建设所需的各种证件，并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条的内容一致。5、乙方负责承担项目前期的各项规费与配套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）、图纸设计费，以及办理施工许可证的相关费用（包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用）。6、在项目建设过程中，乙方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对项目正当开发建设工作的干扰，保证项目开发建设工作的顺利进行。7、乙方应当做好开发项目建设的施工质量管理以及安全施工管理并对其负全部责任，每期项目建设必须连贯进行，中途不得无故停工，如连续停工一个月，甲方有权收回已建设的商品楼房自行销售，乙方无权干涉。8、为保证项目开发工作的顺利进行，甲方派出一名工作人员协助乙方的规划报批、图纸设计以及申请施工许可等相关工作。9、乙方单独承担本项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。10、乙方不得将本项目的开发用地作为抵押贷款获得资金。11、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。12、如乙方不能按时支付给甲方已建设工程的土地使用金，甲方则有权收回余下未开发的土地，并对花果山土地建成的商品房按照每平方米2000元、宿舍区及仓库土地建成的商品房按照每平方米1600元的价格回收相应等值的商品房作为甲方购买项目土地的资金，回收原则为先整幢后相连的原则。13、乙方单独承担本项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。甲方只需收回与乙方合作开发房地产投资的股份即花果山庄的12宗地及甲方宿舍区、仓库的土地共价人民币壹仟捌佰万元（即¥180000000元）。在合作开发期间的经营全权由乙方负责，经营所得利润亦由乙方单独处理。14、乙方负责平整项目开发的土地（包括破拆土地上的楼房等）。乙方在每期工程土地开发前三个月书面通知甲方开工时间，由甲方负责搬迁该期工程土地上的住户及生产、办公设施。六，付款方式1、自本协议签订之日起一个月以内，甲双方在工商银行共同设立帐户，用于乙方向甲方分期支付本协议第三条约定的甲方项目收益。2、乙方每期项目建设完成后，乙方应当按照甲乙双方事先约定的比例返还甲方购买土地的资金。七、项目相关资料手续的移交甲方向乙方移交的相关行政手续包括:甲方的工商营业执照正副本法人代码证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、财务专用章、银行帐户。甲方所提供的一切行政手续由甲乙双方共同派专人保管，甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方行政手续的正常使用，直至项目最后完成由甲方负责收回。八、违约责任……九、不可抗力……十、适用法律及争议解决……十一、其他……” 2011年11月14日，以嘉迪公司为甲方、邹恒基为乙方又签订《房地产合作开发补充协议》一式四份（以下简称《房地产合作开发补充协议》）。《房地产合作开发补充协议》主要写明：“一、土地使用金及支付方式经双方友好协商，该项目的士地使用金总额由原来的壹仟捌佰万元整（即¥180000000元）提高至贰仟叁佰万元整（即¥230000000元）。在原已支付土地使用金人民币叁佰元整（¥3000000元）的前提下，双方对200年6月2日签订的《房地产合作开发协议》第三条第三款作以下调整，即乙方还需向甲方支付贰仟万元整（即¥20000000元），支付方式如下:1、在乙方开工前，乙方支付甲方壹佰万元整（¥10000）2、甲方清空该项目施工场地时7天内，乙方即支付甲方肆佰万元整（¥400000元）3、乙方从开工之日起计算，满240天时7天内即支付甲方肆佰万元整（¥4000000元）；4、在全部商品房封顶后2个月内，乙方即支付甲方陆佰万元整（¥6000000元）;5、乙方在商品房全部竣工验收完毕时15天内即支付甲方伍佰万元整（¥50000000）（从开工之日起计算，最长不得超过16个月）。6、乙方如违反上述1-5条规定，按甲乙双方2009年6月2日签订的《房地产合作开发协议》第八条及第十条解决。7、在未收完土地使用金之前，乙方在该项目开发中所收取的售房款应存入甲乙双方指定的帐户，由双方共同监督使用。二、不可抗力……三、其他1、乙方销售本合作项目房屋时，应优先向北流供电公司员工销售，且销售价按该项目市场销售价的95%予以优惠……3、如补充协议与原双方于2009年6月2日签订的《房地产合作开发协议》有冲突，以该补充协议为准。4、本协议签订后一个月内，乙方须开工建设;如超过一个月不开工，应视为已开工。如因甲方原因造成阻碍开工，则开工期顺延。5.本协议未尽事宜、经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力”。 另查明，嘉迪公司为依法成立领取了《营业执照》，从事房地产开发经营等的企业。《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》项下的土地是嘉迪公司通过土地拍卖形式获得，已取得《国有土地使用证》﹝证号：北国用（2010）第09-22368号，使用权类型为出让﹞、《建设用地规划许可证》（地字第**）及《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，上述四本证登记的土地使用权人、用地单位、建设单位均为嘉迪公司。被告邹恒基已按《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》投入资金建设并交付了第一期房地产开发工程，同时按约定支付原告嘉迪公司400万元（含以房产所抵扣的100万元）。第二、三期房地产开发建设，因原告的原因，经被告多次催促开工建设未果。在本案整个房地产合作开发过程中，原告均没有投入资金。 上述事实有当事人陈述和当事人提供的《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程设计合同》、《土地使用金支付凭证》、《工作联系函》、《关于恢复施工的函》、《关于请求恢复“富康花园”接续开工的函》等证据证实并附卷佐证。 本院认为，原告嘉迪公司为依法成立从事房地产开发经营的企业法人，《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》为基于原告与被告邹恒基的真实意思表示而签订，两份合同约定提供土地使用权的原告不承担经营风险，只收取固定利益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”规定，本案原、被告之间的法律关系为土地使用权转让合同关系。原告主张与被告之间存在的是土地使用权转让合同关系，依法予以采纳。本案《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》的内容没有违反有关法律、行政法规效力性的强制规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，依法认定为该两份合同有效，受法律保护。 原告提出本案合同项目并没有开发就转让给被告，违反了城市房地产管理法关于土地在项目主体投资达到百分之二十五以上时方可转让，否则合同无效的规定；土地转让时并未征得职工的同意，也未对宿舍楼价值进行评估和补偿，该行为严重侵犯职工的权益，原、被告签订的本案两份合同无效的主张。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……”、第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”规定，为对以出让方式取得土地使用权不得转让房地产的法律条文，是土地房产管理部门对依出让方式取得土地的受让人的约束。原告嘉迪公司已经取得土地使用权证书，符合上述第三十九条第（一）项条件，而上述第三十九条第(二)项“按照出让合同约定进行投资开发……”为对土地使用权人（本案指原告嘉迪公司）是否按照原出让合同约定进行投资开发的规范约束，该项条件属于相关土地房产管理部门针对依出让合同取得土地后的使用权人（原告）的管理性规定，并非对合同内容的规范性约束，即并非对合同内容的效力性的强制规定。况且，所签订的本案两份合同，实质为借被告投资而代原告进行完成“按照出让合同约定进行投资开发……”事项，被告按合同约定进行了投资建设，履行了合同义务。至于，本案两份合同签订是否征得职工同意，为原告内部先自行处理之范围，是原告与其职工之间的法律关系，与被告按合同约定支付土地使用金（履行合同）之间并无必然法律关联，如在合同履行过程中发现土地使用金明显过低（低于法律规定的市场价格），双方可以通过协商进行解决，但并不影响本案两份合同的效力。综上理由，原告主张确认原、被告签订的《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》无效的诉讼请求，理由不成立，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决如下： 驳回原告广西嘉迪房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元（原告已预交），由原告广西嘉迪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满后七日内预交上诉人案件受理费100元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账户：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨东 二〇一九年八月五日 书记员  罗镇