河北省阜城县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1128民初2号原告（申请执行人）：刘建平，男，1984年1月26日出生，汉族，住阜城县，委托诉讼代理人：谭淑艳，河北刘爱国律师事务所律师。被告（案外人）：谭福来，男，1958年3月20日出生，汉族，住阜城县，委托诉讼代理人：徐遂龙，河北合明律师事务所律师。被告（被执行人）：陆爱军，男，1966年5月7日出生，汉族，住阜城县，原告刘建平与被告谭福来、陆爱军执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月26日、2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告刘建平的委托诉讼代理人谭淑艳、被告谭福来及其委托诉讼代理人徐遂龙、被告陆爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建平向本院提出诉讼请求：判令继续执行被告陆爱军名下位于阜城县府前路北侧××楼××号门市的房产。事实和理由：2018年1月10日原告申请阜城县人民法院对伊福强、刘金玲及被告陆爱军的财产进行诉前财产保全，同日阜城县人民法院作出（2018）冀1128财保4号裁定书对陆爱军名下位于阜城县府前路北侧××楼××号门市的房产进行了诉前财产保全，2018年1月30日原告向阜城县人民法院起诉伊福强、刘金玲及被告陆爱军，2018年3月12日阜城县人民法院作出（2018）冀1128民初251号民事判决书，判决被告陆爱军对伊福强、刘金玲的债务负连带偿还责任，判决生效后，原告已申请法院强制执行。在执行过程中，阜城县人民法院对案涉房产进行拍卖，2018年9月10日被告谭福来提起案外人执行异议，2018年12月10日阜城县人民法院向原告送达了（2018）冀1128执异21号执行裁定书，裁定被告（案外人）谭福来的执行异议成立，中止对陆爱军名下案涉房产的执行。原告对阜城县人民法院(2018）冀1128执异21号执行裁定不服，主要理由是：一、该执行裁定认定被告之间的买卖合同有效，不符合法律规定；二、被告之间签订的买卖合同不具真实性。诉争房产系被告陆爱军的房产，应对案涉房产继续执行。谭福来辩称，我与原告刘建平素不相识。2017年3月27日阜城县人民法院对孟繁雷诉陆爱军民间借贷纠纷一案作出（2017）冀1128民初397号民事判决，判决被告陆爱军于判决生效之日起偿还孟繁雷借款220000元及违约金,案件受理费2300元、保全费1820元由陆爱军负担。后孟繁雷向阜城县人民法院申请强制执行，2017年11月2日阜城县人民法院作出（2017）冀1128执457号之一执行裁定书，裁定拍卖被告陆爱军名下位于阜城县府前路北侧××楼××号门店。案涉房产拍卖了2次无人竞拍，后经谢建军、沈志刚介绍我向被告陆爱军购买了该房产。2018年1月8日被告谭福来从银行取现金40000元、儿媳妇王俊盈从银行取现金160000元、儿媳妇从她父亲王金明的银行卡中取现金100000元、谭福来的妻子寇芝平从银行取现金10000元；同日将其中20万元通过谢建军名下现金转账方式转给孟繁雷的指定代收人丁龙奎，并支付给丁龙奎现金10万元，丁龙奎出具收条1份。2018年1月8日孟繁雷向阜城县人民法院申请撤销对（2017）冀1128执457号案件的执行，法院作出（2017）冀1128执457号之二执行裁定书终结案件执行。2018年1月9日王俊盈在其父王金明银行卡中取现金20000元，被告谭福来、陆爱军在谢建军、沈志刚、闫风春的见证下签订转让协议1份，约定房款34万元，其中30万元用于偿还孟繁雷，剩余4万元给付被告陆爱军。五人均在上面签字捺印，同日被告陆爱军在收到被告谭福来给付的现金4万元后，出具了收条1份，被告谭福来在法院拿到了孟繁雷给的房产证和房屋钥匙。2018年1月10原告申请法院财产保全时查封了案涉房产，在此之前被告谭福来已经和被告陆爱军签订了房屋买卖合同，并支付了全部房款，拿到了房产证和钥匙，合法占有了案涉房屋。房屋未能办理过户登记的原因是涉案房屋于购买的第二日被查封。综上所述，被告谭福来的权利能够排除执行，应当驳回原告的诉讼请求。陆爱军辩称，孟繁雷起诉我后把案涉房屋在网上进行拍卖没有成功，孟繁雷让我自己找人把房子卖了，把本金还给他，利息不要了。卖房的时候我找的谢建军，谢建军经过沈志刚找的谭福来，我就把房子卖给了谭福来。我和谭福来签订买卖协议，谭福来给了我4万元，还没办理手续房屋又被封了。2018年4月8日闫风春（陆爱军前妻）又继续租用了案涉房屋。本院经审理认定事实如下：2017年3月27日本院对孟繁雷诉陆爱军民间借贷纠纷一案作出（2017）冀1128民初397号民事判决，判决被告陆爱军偿还孟繁雷借款220000元及违约金并承担案件受理费2300元、保全费1820元。后孟繁雷向本院申请强制执行，2017年11月2日本院作出（2017）冀1128执457号之一执行裁定，裁定拍卖被告陆爱军名下位于阜城县府前路北侧××楼××号门店（房屋所有权证编号：阜字第2010号）。房产于2017年12月7日至2017年12月8日在阜城县人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，起拍价格为370285元，竞价结果为流拍。2017年12月21日本院发布公告，定于2018年1月8日至2018年1月9日在阜城县人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，起拍价格为333256元。后经谢建军、沈志刚介绍，被告谭福来与被告陆爱军达成房产买卖意向。2018年1月8日被告谭福来及其亲属在银行支取现金31万元，将其中20万元由谢建军通过现金转账方式转给孟繁雷的指定代收人丁龙奎，并给付丁龙奎现金10万元，丁龙奎出具30万元的收条1份。孟繁雷申请撤回强制执行，同日本院作出（2017）冀1128执457号之二执行裁定，终结（2017）冀1128民初397号民事判决执行并解除了陆爱军名下案涉房产的查封。2018年1月9日被告谭福来、陆爱军签订房屋转让协议1份，约定陆爱军将案涉屋转让给谭福来，房款34万元，其中30万元用于偿还孟繁雷，谭福来收到房产证、付清转让款即取得该门店所有权，谭福来在一年内办理房屋过户手续，因陆爱军及家人在该门店内生活，故限陆爱军3个月内搬走店内个人物品。谭福来、陆爱军、谢建军、沈志刚、闫风春均在协议上签字捺印。同日陆爱军收到其余4万元后为被告谭福来出具了4万元的收条1条。同日谭福来收到案涉房屋的房产证。2018年4月8日谭福来与闫凤春签订租赁协议，由闫凤春承租案涉房屋。2018年1月10日原告刘建平因民间借贷纠纷申请对伊福强、刘金玲、陆爱军进行诉前财产保全，同日本院作出（2018）冀1128财保4号裁定书，查封了陆爱军名下案涉房产。2018年3月12日本院作出（2018）冀1128民初251号民事判决，判决被告陆爱军对伊福强、刘金玲的债务负连带清偿责任。判决生效后，原告申请强制执行，本院对案涉房产进行拍卖，2018年9月10日被告谭福来提起案外人执行异议，2018年12月4日本院作出（2018）冀1128执异21号执行裁定，中止对陆爱军名下案涉房产执行。原告刘建平对（2018）冀1128执异21号执行裁定不服，提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是被告谭福来就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，被告谭福来经谢建军等人介绍与被告陆爱军达成案涉房屋买卖意向，按照陆爱军的意见于2018年1月8日向被告陆爱军的债权人孟繁雷指定的代收人丁龙奎付款30万元，当日孟繁雷向阜城县人民法院申请撤销了对被告陆爱军的执行案件，2018年1月9日被告谭福来与被告陆爱军在谢建军等人的见证下签订了房屋转让协议，该协议合法有效，被告谭福来给付被告陆爱军剩余房款4万元，可以认定被告谭福来已经向被告陆爱军交付了全部房款。之后因房屋被查封未能办理过户登记。因本案被告陆爱军及家人一直住在门店内，协议约定三个月搬走物品，三个月后谭福来与闫风春签订了租赁合同，虽然现有证据不能证明谭福来是入住占有，但双方已在协议中进行了约定，谭福来已经取得了支配控制该房屋的权利，可以视为对该房屋的占有，可以排除法院强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告刘建平的诉讼请求。案件受理费3980元，由原告刘建平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判长  代彦新审判员  梁晓宁审判员  孟 胜二〇一九年八月二十七日书记员  刘俊秋