安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初3299号 原告：张源，女，1986年6月30日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：聂一凡，安徽治邦律师事务所律师。 被告：绿城物业服务集团有限公司安徽分公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。 负责人：贾迎。 委托诉讼代理人：吕丹，该公司法务。 原告张源与被告绿城物业服务集团有限公司安徽分公司（以下简称绿城物业安徽分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张源及其委托诉讼代理人聂一凡，被告绿城物业安徽分公司的委托诉讼代理人吕丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张源向本院提出诉讼请求:请求确认张源与绿城物业安徽分公司签订的《前期物业服务协议》中第十三条关于能耗费的约定条款无效，退还已经收取的能耗费1009.2元。 事实与理由：2017年4月17日，张源购买了合肥汇美置业投资有限公司开发的位于的云之谷财创中心（又名汇美广场）的公寓房一套，建筑面积为42.04平方米，房屋总价为330239元，并与绿城物业安徽分公司签订了《前期物业服务协议》以及《临时管理规约》。但在与向合肥汇美置业投资有限公司咨询并购买该房屋时，其工作人员只告知了物业服务价格，即从房屋交付之日起两年内物业费按照2.96元平米收取，期满后，按照3.6元平米收取，但是至始至终并未告知也未公示收取能耗费事宜。 2018年6月，合肥汇美置业投资有限公司通过邮寄通知书的方式告知张源于2018年6月25日至2018年6月27日交付房屋，并将各种费用包括能耗费在通知书上进行告知，6月26日，张源验房并领房，但是被告知交房顺序是先交齐各种费用，才给验房。张源被逼无奈的情况下才交齐了各种费用。综上所述，绿城物业安徽分公司的行为已经严重侵害了张源作为消费者的知情权利，且绿城物业安徽分公司在收取费用时，除了物业费是开具发票以外，其余全部是以开收据的方式进行收取，其行为已经严重侵害了张源的合法权益，张源遂诉至本院。 被告绿城物业安徽分公司辩称：1.张源购买的房屋用途为办公，非住宅的物业服务收费实行市场调节价，绿城物业安徽分公司向张源收取的能耗费的相关法律依据是《物权法》第72条、《物业管理条例》第68条、《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第7条；2.绿城物业安徽分公司向张源收取的物业费中没有包含能耗费，能耗费是分开预收取的，每3个月公布一次收支情况，据实分摊、多退少补，收取方式符合双方签订的《云之谷财创中心前期物业服务协议》中第9.4条及13条的约定；3.关于发票，当时是因为公司系统没有录入好，现在都可以开具正规发票。综上，请求驳回张源的诉讼请求。 原告张源提供如下证据：1.《商品房买卖合同》，证明张源系汇美广场D栋408室业主；2.《云之谷财创中心前期物业服务协议》，证明绿城物业安徽分公司在该合同中条款中关于能耗费的约定没有公示和明确标注，且合肥汇美置业投资有限公司在向张源销售该房屋时没有明确告知需要缴纳能耗费的事实；3.交房通知、收据、发票，证明张源在交房过程中已经缴纳了各项费用，其中包括能耗费2元/月，且在交房过程中，绿城物业安徽分公司强制要求缴纳各项费用，如不缴纳将无法对房屋进行验收。 被告绿城物业安徽分公司针对张源提交的证据的真实性均无异议，但对证据的证明目的有异议，绿城物业安徽分公司的收费符合法律规定，且在合同中已经明确约定了收费标准，张源主张能耗费条款无效，无法律依据。 被告绿城物业安徽分公司向提供如下证据：1.汇美广场D座公共区域用电明细及公示照片，证明绿城物业安徽分公司在公共区域内对能耗费的使用及公摊情况进行了公示；2.《物权法》第72条、《物业管理条例》第68条、《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第7条，证明绿城物业安徽分公司有权向张源收取能耗费。 原告张源对绿城物业安徽分公司提交的证据1的三性均有异议，绿城物业安徽分公司没有按照合同约定履行公布义务，且数据之间的差距较大，应该拿出有公信力的计算方式和依据；对证据2没有发表质证意见。 经双方当事人举证质证，本院对张源提交的所有证据的真实性予以确认，并在卷佐证；对绿城物业安徽分公司提交的证据1，本院结合其他证据进行综合认定。绿城物业安徽分公司提交的证据2系法律法规，不能作为证据使用。 本院另查明：张源购买合肥汇美置业投资有限公司开发的商品房D-408室，该商品房的用途为办公，产权登记建筑面积共42.04平方米。 张源与绿城物业安徽分公司签订的《云之谷财创中心前期物业服务协议》第十三条约定的内容为：“本物业管理区域前期物业服务费乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下： 商业用房：4.5元/月·平方米； 写字楼：4,5元/月·平方米； C座6-21层、D座3-28层：3,6元/月·平方米； 地下车位：80元/月·个。 (商业、写字楼物业费自交付之日起两年内实际按照4元/月·平方米向业主收取，两年期满后按照4.5元/月·平方米收取； C座6-21层、D座3-28层物业费自交付之日起两年内实际按照2.96元/月·平方米向业主收取，两年期满后按照3.6元/月·平方米向业主收取）。 物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费乙方预收后按建筑面积据实向业主分摊，每3个月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：4.00元/月·平方米（据实分摊、多退少补）” 2018年6月26日，绿城物业安徽分公司实际按照2元/月·平方米的标准向张源预收取2018年7月1日-2019年6月30日期间的能耗费1009.2元。 本院认为，本案的争议焦点为张源与绿城物业安徽分公司签订的《云之谷财创中心前期物业服务协议》第十三条约定是否有效。 《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。中华人民共和国发展改革委、建设部于2004年1月1日发布的《物业服务收费管理办法》第六条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。本案张源所购房产所在小区位于合肥市经济技术开发区，服务费的收取应当依据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》执行。该办法第七条第二款规定：非住宅的物业服务费、别墅和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。因本案所涉小区楼房性质为办公用房，物业公司与业主可以按市场调节价约定物业费收费标准。本案绿城公司与张源在签订《云之谷财创中心前期物业服务协议》第十三条中明确约定物业服务费中未计入高能耗公用设施设备运行所需的能耗费用，该能耗费用由物业公司预收后按照建筑面积据实向业主分摊。并注明能耗费预收标准为4.00元/月·平方米（据实分摊、多退少补）。该约定不违反法律、法规的强制性规定，应为有效条款。张源在合同上签字确认该条款内容后，又以物业公司未告知其收取能耗费为由，要求确认该条款无效的理由不成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告张源的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告张源负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判长  刘正红 二〇一九年八月九日 书记员  许丽丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。