湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初3336号原告：长沙盈佳房地产开发有限公司，住所地宁乡县历经铺乡金盆北路。法定代表人：林依坤。委托诉讼代理人：焦阳，湖南金厚律师事务所律师。被告：贵州鑫盈商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区甲秀北路**北大资源·梦想城1.**地块第******。法定代表人：刘安强。委托诉讼代理人：彭锦，湖南海天律师事务所律师。原告长沙盈佳房地产开发有限公司（盈佳房地产公司）与被告贵州鑫盈商业管理有限公司（鑫盈商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告长沙盈佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人焦阳及被告贵州鑫盈商业管理有限公司的委托诉讼代理人彭锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盈佳房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告2018年12月25日签订《宁乡正大广场售楼部租赁合同》；2.判决被告立即腾退涉案房屋并返还租赁合同附件一中的房屋物件；3.判决被告支付履约保证金25000元；自2019年2月15日至2019年4月15日的房屋租赁费共计50000元，并按月利率2%的标准自应付款之日起支付违约金，后段房屋租赁费计算到实际腾退房屋之日止；4.判决被告承担本案诉讼费、公告费、律师费等费用。事实和理由：2018年10月，原告与被告签订了《宁乡盈佳正大广场项目物业认购及服务协议》，约定被告公司先从原告方购买“正大广场”项目再另行销售。2018年12月25日双方签订了《宁乡正大广场售楼部租赁合同》，约定原告将位于宁乡县创业大道与金玉路交汇处的正大广场2栋1楼104-111、120、125等商铺（约600㎡）出租给被告，用于正大广场物业销售；合同中原、被告的权利义务均已约定，原告按照合同将房屋交付给了被告使用，但被告仅支付了2018年12月15日至2019年3月14日期间的租金75000元，尚欠付25000元履约保证金。根据合同约定，被告应在2019年3月5日前向原告支付3月15日至6月14日的房租。2019年3月18日，经原告书面催收，被告至今未付。原告遂起诉。被告鑫盈商业管理公司辩称：第一，原告的诉讼请求与事实严重不符，被告租金已经支付至2019年3月14日，所以原告的第三项诉讼请求要求被告支付房屋租赁费是没有事实依据。第二，2019年3月15日之后的租金被告未支付系行使抵消权和抗辩权。原、被告之间签订的租赁合同，是从双方形成委托关系延伸而来。原、被告签订的物业认购及服务协议，实际上是原告委托被告销售原告开发的物业，原告应当为被告提供销售场所，而且原告承诺在2019年2月28日之前取得预售证，每延期一天按照被告已经付款的万分之五支付违约金，逾期超过60日原告应当按照被告已付款双倍支付违约金，被告已经支付定金是200万，原告按照合同约定每一天需要支付违约金是1000元每天，这个数字是超过被告应当支付给原告的租金，到目前为止原告逾期超过60日，按照合同约定应当支付违约金400万元，原告应当向被告支付的债务已经远远超过房屋租金，所以被告依据合同规定行使抵消权和抗辩权不违反合同法的规定；第三，双方签订租赁合同租赁售楼部是为了履行认购及服务协议，因为原告严重违约未如期取得预售证，被告已经致函原告解除认购期服务协议，在发函之日被告已经腾退了房屋，再履行租赁合同不能达到合同目的，所以被告同意解除租赁合同，但是原告要求被告再支付履约保证金25000元及违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据。经审理查明：2018年12月25日，原、被告签订了《宁乡正大广场售楼部租赁合同》一份，约定：原告将位于宁乡县创业大道与金玉路交汇处的正大广场2栋1楼104-111、120、125等商铺（约600㎡）出租给被告使用，用于正大广场物业销售；租赁期限自2018年12月15日起至2019年6月14日止；每月租金25000元，按季度支付，每三个月为一个支付周期，每个支付周期开始前10日支付该季度租金；合同签订之日，被告应向原告缴纳首期租金75000元；且被告应于该日向原告缴纳押金25000元，待租赁合同到期后若出租房屋无损坏则无息退还；被告拖欠租金、费用逾期20日（含20日）以上，经原告书面催缴10日内仍未缴纳的，原告有权解除租赁合同且不退还押金并有权要求被告支付剩余租赁期租金总额10%的违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付了2018年12月15日至2019年3月14日期间的租金75000元。因被告未向原告交纳约定押金25000元及2019年3月15日之后的租金，原告遂于2019年3月18日向被告的法定代表人刘安强的微信发送了催款函。因被告未向原告交纳欠付租金，原告遂诉至法院。本院于2019年6月4日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书、举证通知书及开庭传票。另查明，2018年10月，原告与被告签订了《宁乡盈佳正大广场项目物业认购及服务协议》。因双方在履行该合同时产生争议，现被告公司已另案诉讼，该案正在审理之中。上述事实，有租赁合同、短信记录、微信记录及工作联系函等证据及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：1.原、被告签订的租赁合同合法有效。被告既未按时交费，也对解除合同无异议，原告有权依照约定行使解除权，故原被告合同解除。因原告未向被告送达解除通知，故被告收到本案起诉状副本的2019年6月4日即为租赁合同解除之日。2.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告作为承租人，在租赁合同解除后应将房屋腾退予原告。原告有权要求被告支付2019年3月15日至2019年6月4日期间的房租68333元（共82天，按25000元/月计算）。根据合同约定，被告应于2019年3月25日之前支付第二个支付周期的租金，被告逾期未付构成违约，原告要求被告按照月利率2%的标准支付逾期违约金，于法有据，应予支持。因原、被告合同已解除，故原告要求被告继续交纳约定押金25000元的请求，于法无据，本院不予支持。3.关于原告要求被告承担律师费、公告费的诉讼请求，无证据证实，本院不予支持。4.关于被告所提出的其有权根据另案合同行使抵消权抵消本案债务之抗辩主张，本院认为，因被告已另案诉讼且尚未审结，另案合同中双方债权债务暂未确定，故对被告提出的该项抗辩主张，本院在本案中不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告长沙盈佳房地产开发有限公司与被告贵州鑫盈商业管理有限公司于2018年12月25日签订的《宁乡正大广场售楼部租赁合同》已于2019年6月4日解除；二、被告贵州鑫盈商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内将位于宁乡县㎡）腾退交予原告长沙盈佳房地产开发有限公司；三、被告贵州鑫盈商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告长沙盈佳房地产开发有限公司支付房租68333元、并应以欠付租金为基数按月利率2%的标准自2019年3月25日起至租金付清之日向原告支付逾期付款违约金；四、驳回原告长沙盈佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元（已减半收取），由原告长沙盈佳房地产开发有限公司负担238元，由被告贵州鑫盈商业管理有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢卫华二〇一九年八月九日书记员  陶宁岳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。