吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初1029号原告（反诉被告）：门景新，男，1966年10月12日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱敏，男，1981年2月8日出生，吉林市xxx培训学校校长，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：林晶，北京大成（长春）律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉林市船营区博大教育培训学校，住所地吉林市船营区。法定代表人：朱敏，校长。委托诉讼代理人：林晶，北京大成（长春）律师事务所律师。原告（反诉被告）门景新与被告（反诉原告）朱敏、吉林市船营区博大教育培训学校（反诉原告，以下简称博大教育学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）门景新的委托诉讼代理人杨娜、被告（反诉原告）朱敏的委托诉讼代理人林晶、被告（反诉原告）博大教育学校的委托诉讼代理人林晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。门景新就本诉向本院提出诉讼请求：1、确认门景新与朱敏签订的《房屋租赁合同》合法、有效；2、朱敏、博大教育学校立即给付年租金36万元、供热费20115元；3、朱敏、博大教育学校支付逾期利息，自2018年9月7日起至实际给付之日止，以380115元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；4、诉讼费由朱敏、博大教育承担。事实和理由：2016年10月6日，门景新与朱敏签订《房屋租赁合同》，约定门景新将坐落在吉林市××区部分房屋2、3楼大约500-600平方米，租赁给朱敏用于博大教育学校的经营。租赁期限三年，自2016年10月至2019年10月。双方约定每年提前一个月一次性交付全年租金。合同签订后，门景新按双方约定履行交付房屋的义务，朱敏、博大教育学校用该房屋进行博大教育培训。两名被告应于2018年9月6日前缴纳2018年10月至2019年10月的房租，经多次催要，未支付租金，故诉至法院。朱敏本诉辩称，因门景新并非涉案租赁房屋的房屋产权人，主体不适格，应该依法驳回起诉；涉案租赁房屋第三层为非法建筑，无产权手续，门景新无权主张租金损失；在2018年9月24日朱敏已经搬离涉案租赁房屋，当时联系门景新要求其与房屋产权人至涉案租赁房屋交接钥匙，但是门景新无法联系房屋产权人，其本人不配合接收钥匙，故剩余一年的租金其无权主张；朱敏于2018年9月24日撤场，原因系门景新在涉案租赁房屋的一楼对外出租开设名门电玩城，开设时间是2017年12月，开设电玩城后朱敏与门景新联系要求解除租赁合同，但是门景新未予回应，电玩城的开设，导致博大教育学校无法招新生，在校生家长也提出解除教育培训合同并退费，门景新的行为导致双方租赁合同无法实现合同目的，朱敏有权依法解除租赁合同；关于供热费因涉案租赁房屋并非市政统一供热，在朱敏撤场后，门景新没有提供供热服务，无法提供市政统一供热的票据，该部分损失没有主张依据；关于逾期利息，因为解除房屋租赁合同系因门景新原因导致，在租金损失未产生的前提下，逾期利息不应由朱敏承担。博大教育学校本诉辩称：因涉案租赁合同签订主体系朱敏与门景新，船营校区并非本案租赁合同纠纷当事人，门景新属于主体告诉错误，应依法驳回起诉，其他答辩意见同朱敏。朱敏及博大教育学校就反诉向本院提出诉讼请求：1、解除朱敏与门景新签订的房屋租赁合同；2、门景新向博大教育学校赔偿涉案租赁房屋装修装潢损失5万元（具体损失数额以鉴定结论为准）及学生退费损失110854.82元，合计160854.82元；3、案件受理费、鉴定费由门景新承担。事实和理由：2016年10月6日，朱敏与门景新签订《房屋租赁合同》，约定，门景新将坐落于吉林市××区部分房屋2、3楼大约500-600平方米，租赁给朱敏用于博大教育学校的经营，租赁期限为三年，自2016年10月至2019年10月。2017年12月，门景新将涉案房屋一楼出租开设电玩城，遭到博大教育学校在校生家长的强烈反对，陆续产生退费。且招生时学生家长看到一楼开设的电玩城就拒绝给孩子报名，导致学校无法继续找到生源。2018年9月末，受电玩城的负面影响学校最终无法维持经营，应剩余学生家长要求将未上课时费如数返还，将案涉租赁房屋腾空，撤场停业。根据国家法律规定，学校200米范围内禁止开设电玩城，以避免给孩子带来巨大诱惑而无法正常接受教学。在得知涉案房屋一楼开设电玩城后，朱敏及博大教育学校一直与门景新沟通解除租赁合同事宜，但协商未果，且在朱敏、博大教育学校撤场后，门景新不配合接收钥匙，现诉至法院，请求解除合同，并赔偿损失。门景新反诉辩称，1、不同意解除，根据双方合同租期尚未届满，双方没有达成一致意见解除合同，不存在法定解除条件，2、不同意赔偿反诉人所要求的损失，双方合同约定第四条，合同期满后，装潢装饰无条件归甲方所有，不存在赔偿反诉原告损失问题，3、本案反诉被告不存在违约情况，通过反诉原告的反诉可以明确反诉原告为违约方，如果本案存在损失，或者给反诉被告造成损失，都应该由违约方承担，4、关于学生是否退费，无论是否真实均是经营风险与本案无关，不应当由反诉被告承担，5、本案的受理费和鉴定费、我方损失均由对方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对门景新就本诉及反诉所举证据所举证据（除录音外）、朱敏及博大教育学校就本诉及反诉所举证据（除采暖照片、朱群劳动合同书及证人出庭证言外）真实性予以确认。对于门景新所举证据录音，无法核实录音双方，不予采信。对于朱敏及博大教育学校所举证据采暖照片，为照片且其已经交纳了相关采暖费用，对该份证据不予采信；对朱群劳动合同书及相关证人出庭证言，证人与博大教育学校存在利害关系，且其出庭证言无其他证据佐证，在门景新不予认可的情况下，对相关证据，不予采信。审理查明：2016年10月6日，门景新（甲方）与朱敏（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方同意将坐落在吉林市××区部分房屋2、3楼大约500-600平米，租赁给乙方使用。租赁期限三年。自2016年10月至2017年10月止，年租金为30万元。自2017年10月至2018年10月，年租金为33万元，自2018年10月至2019年10月，年租金为36万元。租金及交付时间：每年提前一个月一次性交付全年租金。租房用途：教育行业。乙方租赁房屋后，不得改变经营用途，未经甲方同意，不能擅自转租。否则视为乙方违约。乙方如需对房屋进行重新装修，须将涉及图纸报给甲方，并经甲方同意方可实施。乙方在装修时不能破坏原房屋的主体结构。合同期满后不准自行拆除及破坏，装潢部分与房屋相关的功能设施等无条件归甲方所有（浮动物除外）。乙方在租赁房屋期间所发生的水、电、供热费，按实际发生额由乙方自行承担，不得拖欠，否则视为乙方违约。甲方要保证租赁期间，乙方经营场地的正常使用。甲方同意给乙方15天免租装修期。合同还对双方其他权利义务进行了约定。甲方处门景新签字，乙方处朱敏签字。2017年8月31日，博大教育学校成立，法定代表人为朱敏，住所地为吉林市船营区解放大路**。庭审中，门景新陈述其在朱敏经营博大教育学校期间将博大教育学校住所地楼下房屋租给名门（电玩城动漫城）使用，已悬挂牌匾，但未营业。博大教育学校玻璃门张贴：有事出去了，来了打电话，136XXXX****。2019年5月24日，朱敏及博大教育学校向门景新邮寄《交接通知》，内容为：我方与贵方于2016年10月6日签订了《房屋租赁合同》，承租了坐落于吉林市××区部分房屋2、3楼约500-600平方米，用于博大教育学校的经营。因贵方于2017年12月在我方租赁房屋的一楼开设电玩城，遭到我方学生家长的强烈反对，陆续产生退费。之后，学校也因此无法找到新的生源。至2018年9月末，学校最终受电玩城影响无法经营，遂将房屋腾空撤场停业。从2018年1月份开始我方就与贵方沟通解除租赁合同事宜，但贵方一直未予回应，我方撤场后贵方也一直怠于接收房屋钥匙。我方已于2019年5月向吉林市船营区人民法院提起诉讼，要求与贵方解除《房屋租赁合同》并赔偿经济损失。现我方将房屋钥匙交接贵方，请贵方接收以避免不必要的损失。2019年5月25日，门景新签收了该邮件。另，坐落在吉林市××区）：所在层数为1-2层（建筑面积为550平方米）、3层（建筑面积为181.45平方米）房屋所有权人为林任子；所在层数为3-7层（建筑面积为720平方米）所有权人为崔丽华。林任子将其上述两处房屋委托崔丽华代办房屋出租手续等事宜。崔丽华与门景新系夫妻关系。现门景新以朱敏及博大教育学校未支付租金为由，诉至本院。朱敏及博大教育学校以门景新存在违约行为应赔偿损失为由，向本院提出反诉。本院认为：一、关于合同效力问题朱敏与门景新签订房屋租赁合同，合同内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。对于朱敏及博大教育学校认为门景新并非产权人，主体不适格、租赁房屋部分为违章建筑的主张，门景新已经提供了相关房产证、公证书及结婚证，故对该主张不予采纳。朱敏应当按照合同约定交纳房屋租金。二、关于合同当事人问题本案中，签订合同主体为门景新及朱敏，博大教育学校为朱敏租赁房屋使用，现门景新主张博大教育学校支付租金等，无法律依据，不予支持。三、关于朱敏认为门景新在涉案房屋一楼开设电玩城存在违约行为，要求解除合同问题在租赁合同中，明确写明朱敏租赁房屋用途为教育培训，而一楼房屋现悬挂名门电玩城动漫城牌匾，该电玩城动漫城按照《娱乐场所管理条例》规定，不得设立在居民住宅区和学校、医院、机关周围，虽门景新主张其对一楼房屋为对外出租且未营业，但其对于一楼开设电玩城系明知，其行为仍构成违约，朱敏解除合同合理，应予支持。解除之日，按照法律规定为其交接通知到达门景新时（2019年5月25日）。四、关于租金支付问题朱敏租赁房屋，应当按期交纳租金至合同解除之日（2019年5月25日），即21.4万元，关于朱敏及博大教育学校认为其撤场，不予支付租金的主张，朱敏及博大教育学校没有提供证据证明其撤场时已通知门景新解除合同或与门景新协商解除合同，且该主张与其在玻璃门关于“有事出去了，来了打电话，136XXXX****”的告知内容相悖，其主张无事实及法律依据，不予采纳。五、关于供热费问题房屋租赁合同并未约定该部分费用由朱敏向门景新交纳，而门景新亦没有证据证明该笔费用实际发生，故对门景新要求支付供热费及逾期利息的请求，不予支持。六、关于门景新主张租金损失（逾期利息损失）及朱敏和博大教育学校主张赔偿损失问题对于装修损失，朱敏及博大教育学校未举证证明其装修前房屋情况，其提交装修清单亦为单方制作，相关费用支付对象为朱敏亲属，考量租赁期间即将届满，合同关于期满装潢部分归出租方所有的约定等因素，对该项请求，不予支持。同时，鉴于因归责于门景新原因解除合同，对门景新要求逾期支付租金利息损失的请求，亦不予支持。对于朱敏及博大教育学校主张学生退费损失，无证据证明系门景新违约行为导致，对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）门景新与被告（反诉原告）朱敏于2016年10月6日签订的关于用于教育行业的坐落在吉林市××区部分房屋2、3楼大约500-600平方米房屋《房屋租赁合同》有效，于2019年5月25日解除；二、被告（反诉原告）朱敏自本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）门景新支付房屋租金21.4万元；三、驳回原告（反诉被告）门景新的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）朱敏、吉林市船营区博大教育培训学校的其他反诉请求。被告朱敏如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费3501元由原告门景新负担1246元，由被告朱敏负担2255元，被告朱敏负担部分于本判决生效之日起三日内向本院交纳。反诉诉讼费1759元由被告朱敏和被告吉林市船营区博大教育培训学校负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  张艺凡二〇一九年八月九日书记员  徐 妍