贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2601号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。社会统一信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 上诉人（一审原告）：阮勇，男，汉族，1973年1月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（一审原告）：汪红芳，女，汉族，1981年11月6日出生，住湖南省临澧县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈广，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610875336。 委托诉讼代理人（一般授权）：张露，贵州圣谋律师事务所实习律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商置业）因与上诉人阮勇、汪红芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 招商置业上诉请求：1.纠正一审法院认定的部分事实，维持一审判决结果；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。 阮勇、汪红芳二审未作答辩。 阮勇、汪红芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：依据合同约定，被上诉人应当在2016年9月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，被上诉人未按照合同约定履行义务，应当承担违约责任至其实际履行合同义务之日。 招商置业答辩称：案涉商品房于2018年7月12日完成了“幢首登”，故违约期间应当截至2018年7月12日。 阮勇、汪红芳向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理招商花园第E5幢28层5号房的权属登记并交付原告；2.判令被告支付原告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，违约金暂计10000元(具体金额以412158元为基数，从2016年10月1日起，参照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，计算至被告实际交付房屋权属证书之日止);3.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定如下事实：2014年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买由被告开发建设的位于毕节市南部新区招商花园城××号房屋，房屋总房价为412158元。被告承诺于2016年9月30日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条约定：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。第6.4条约定，买受人确认本合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实性、准确性，若该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任。合同及补充协议签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。2015年12月16日，被告向原告邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，缴费通知单载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记费、土地使用证费、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时须带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，原告在收楼意见书上签字确认。2015年12月17日，涉案房屋取得竣工验收合格证书。2016年1月14日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2015年12月24日，原告依照缴费通知单上载明的金额向被告缴纳了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税等费用。一审法院另查明，2018年12月，原告为被告办理涉案房屋的不动产权证书，证书编号为：黔（2018）毕节市不动产权28773号。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而原告在2015年12月24日已将公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取相关费用并出具相应收据的行为，可以视为原、被告双方重新达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得不动产权证书，证书编号为：黔（2018）毕节市不动产权28773号。故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，无事实依据，不予支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使涉案商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理涉案商品房转移登记的有关资料及缴纳相关税费。被告已于2016年1月14日取得涉案房屋所在楼盘商品房备案证明书，且于2015年12月16日向原告邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》时，已在缴费通知单中载明：我司（被告）为方便你（原告）收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时须携带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。而原告于2015年12月24日依照缴费通知单上载明的金额向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税等费用。虽然被告通知原告缴纳相关税费的时间早于其取得涉案房屋所在楼盘商品房备案证明书的时间，但是被告取得涉案房屋商品房备案证明书的时间（2016年1月14日）并未超过《商品房买卖合同》约定的2016年9月30日，且原告已按照被告的要求于2015年12月24日缴纳相关税费。故被告已在合同约定的2016年9月30日前取得商品房备案证明书并通知原告缴纳相关税费和提交资料。因此，被告并不存在逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约行为，不应当向原告支付违约金。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告阮勇、汪红芳的诉讼请求。案件受理费25元，由原告阮勇、汪红芳负担。 本院审理本案期间，招商置业向本院提交以下证据：2018年8月23日邮政快递单，证明目的：涉案商品房具备办证条件后，招商置业向买受人进行了第二次邮寄通知，尽到了通知义务。 阮勇、汪红芳质证认为：对该证据三性均有异议，经查询快递单号，显示为他人代收，且内件名称是由招商置业自行填写，无法核实；同时，该邮寄单没有确认已妥投，达不到招商置业的证明目的。 经审查，本院对招商置业举示证据的真实性、合法性予以确认；对于相关证据的证明力，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约期间和违约金如何认定。 关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，依据《商品房买卖合同》第二十二条，出卖人应当于2016年9月30取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商置业已代为收取公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等应由买受人缴纳的办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商置业关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，招商置业应当限期办理商品房初始登记，并向阮勇、汪红芳交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于招商置业已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向阮勇、汪红芳交付有关文书已无实际意义，此时招商置业依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知阮勇、汪红芳其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商置业交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。阮勇、汪红芳据此得以向招商置业提交应由买受人提交的办证资料，用于其代为办理转移登记。 根据一审法院查明的事实，本案双方于2014年9月30日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即“幢首登”为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，招商置业是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合其取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，招商置业于2016年1月14日取得商品房备案证明书，其主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务。本院审查认为，从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系招商置业为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商置业已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知招商置业在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知，认定招商置业已履行完毕合同约定的文书交付义务。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。招商置业提交的2018年8月23日的邮政快递单，可以证明招商置业通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向阮勇、汪红芳披露了案涉房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商置业至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，招商置业应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，违约责任的期间应为2016年10月1日至2018年8月23日。 关于违约金如何计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商置业应以阮勇、汪红芳已付购房款412158元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付阮勇、汪红芳2016年10月1日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 综上所述，上诉人招商置业的上诉请求不成立，本院不予支持；上诉人阮勇、汪红芳的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1179号民事判决。 二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起三十日内，向上诉人阮勇、汪红芳支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以412158元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止）。 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求。 四、驳回上诉人阮勇、汪红芳的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担50元，上诉人阮勇、汪红芳负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年八月十五日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何曼青