上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初463号原告：侯胜敏，男，1950年12月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈丙斌，上海铭森律师事务所律师。被告：常纲英，女，1947年6月2日出生，汉族，户籍地上海市。被告：王曙风，女，1986年6月8日出生，汉族，住江西省吉安市。委托诉讼代理人：熊登洲，河南蓼阳律师事务所律师。第三人：郑海宁，男，1971年12月23日出生，汉族，户籍地上海市光复西路**。第三人：中信银行股份有限公司上海浦东分行，营业场所中国(上海)自由贸易试验区东方路XXX号。负责人：郭志刚，行长。委托诉讼代理人：王磊，上海市虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：方标，上海市虹桥正瀚律师事务所律师。原告侯胜敏与被告常纲英、王曙风，第三人郑海宁、中信银行股份有限公司上海浦东分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理，于2016年1月25日作出(2015)普民四(民)初字第457号民事判决书，并发生法律效力。被告王曙风不服,向上海市第二中级人民法院申请再审。上海市第二中级人民法院再审认为，原审在寄送诉状副本、应诉通知书、传票等法律文书时，未依法对王曙风进行有效送达等方面存在不足，于2018年11月26日作出(2018)沪02民再70号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯胜敏及其委托诉讼代理人陈丙斌，被告王曙风及其委托诉讼代理人熊登洲，第三人中信银行股份有限公司上海浦东分行(以下简称浦东分行)的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼，被告常纲英及第三人郑海宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯胜敏诉称，本案的诉讼请求为：1、确认两被告间于2011年4月22日就上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告常纲英协助原告办理产权变更登记手续，将房屋产权登记在原告名下。事实和理由：2009年10月23日，原告和被告常纲英签订了系争房屋买卖协议，协议约定被告常纲英将属其所有的房屋以人民币70万元(以下币种同)的价格出售给原告，双方并约定于2012年7月3日办理系争房屋的过户手续。协议签订后，原告按约履行付款义务，共计支付房款60万元，被告常纲英将系争房屋的房地产权证原件交付原告，且与原告办理了房地产实物交接，原告居住至今。双方约定的过户时间已至，但被告常纲英拒绝与原告办理房地产的过户事宜。经原告调查发现，两被告于2011年4月22日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，是恶意串通，被告常纲英以达到其拒绝履行与原告签订的协议为目的，第三人郑海宁代理常纲英与王曙风签订房屋买卖合同为的是骗取银行贷款，故两被告间的合同无效。被告常纲英未到庭答辩。被告王曙风辩称，原告没有有效证据证明被告常纲英与己之间的买卖合同存在无效情形，两人签订的买卖合同真实合法有效，并且被告常纲英已将房屋依法过户给了自己，故不同意原告的诉讼请求。第三人郑海宁未到庭陈述。第三人浦东分行述称，两被告间的房屋买卖合同的效力不影响第三人对系争房屋抵押权，第三人按约发放了贷款，抵押权已经合法成立，第三人的抵押权应得到保护。被告王曙风提供的2011年4月22日签订的买卖合同并非在第三人处办理贷款抵押留存的合同，该份合同的效力无法确认。常规情形下，一般不应该出现办理银行贷款与房屋产权过户为两份不同合同的情况。本院结合当事人提供的证据、质证意见及当庭陈述，经审理查明事实如下：被告常纲英与第三人郑海宁系母子关系。坐落上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋原产权人为被告常纲英。原《上海市房地产权证》上载明，房屋竣工日期为2005年，产权登记日为2007年6月29日，该房屋为配套商品房，自2007年6月29日起5年内不得转让、出租。一、原告侯胜敏与被告常纲英就系争房屋签订买卖协议及履行情况2009年10月23日，原告和被告常纲英签订《协议》一份，协议约定，系争房屋总价为70万元；原告于2009年10月23日前支付定金4万元，于2009年11月15日前支付首付房价款56万元；剩余房价款10万元过户时付清；双方于2012年7月3日办理系争房屋的过户手续。产权人为常纲英的《上海市房地产权证》原件现在原告侯胜敏处。上海市普陀区桃浦镇古浪苑社区居民委员会出具证明，证明原告自2009年11月起居住于上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室，并居住至今。房款履行情况为：落款日期为2009年10月27日的收条显示：“收到侯胜敏古浪路的房款伍拾陆万元”，收款人处有被告常纲英签名。2009年12月3日本票申请单上载明，原告通过银行转账的形式向被告常纲英支付购房款55万元。原告对该两份材料解释为，协议签订当日先付给被告常纲英定金4万元，后又付1万元。2009年10月27日常纲英提前写好收条，待2009年12月3日转账后，常纲英儿子郑海宁把收条给了原告。之所以是56万元，是先前支付的1万元现金和55万元银行转账款的总和。4万元定金常纲英未向原告出具收据。目前原告已支付房款60万元，愿意按照协议约定，在过户后向常纲英支付剩余购房款10万元。2012年7月，原告要求被告常纲英办理系争房屋过户手续时发现两被告于2011年4月22日签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，房屋产权已于2011年5月23日登记在被告王曙风名下。因系争房屋一直由原告居住，期间未发现有人上门看房，原告据此认为，两被告间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》为虚假买卖应为无效，并诉至法院请求判决如其诉请。二、两被告就系争房屋签订买卖合同及履行情况2011年1月18日，两被告签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同载明：被告常纲英将系争房屋转让给被告王曙风，房屋总价为139万元，王曙风于2011年1月14日支付定金3万元，2010年1月31日前，双方签订《上海市房地产买卖合同》时，支付房款39万元，2011年3月20日前，王曙风申请银行贷款放贷97万元给常纲英。常纲英于2011年2月28日前腾出房屋并通知王曙风进行验收交接，在2011年2月28日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。两被告分别在合同落款本人签章处签名。该合同于当事人向第三人浦东分行申请银行贷款时留存。2011年4月22日，两被告又签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同载明：被告常纲英将系争房屋转让给被告王曙风，房屋总价为139万元，王曙风于2011年2月23日支付定金3万元，2011年4月22日前，双方签订《上海市房地产买卖合同》时，支付房款39万元，2011年6月6日前，王曙风申请银行贷款，银行放贷97万元给常纲英，常纲英于2011年5月9日前腾出房屋并通知王曙风进行验收交接，在2011年5月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同落款甲方本人签章处显示“郑海宁代常纲英”字样，乙方本人签章处为王曙风签名。该合同备案留存于相关房地产交易中心。房款履行情况为：在第三人浦东分行向法庭递交的证据显示：2011年1月14日和2011年1月18日，常纲英分别出具收款收据二份，言明收到王曙风定金3万元和房款39万元。2011年7月28日，第三人将贷款97万元发放至常纲英银行账户。庭审中王曙风表示，买房均由其原男友操办，买房前曾上门看房，对方称有租客居住；产权过户后其未过问过房屋交付等情况，相关贷款也由原男友归还；42万元首付款中，其通过银行转账方式支付房款13万元，其余款项均由原男友支付；原男友支付钱款的性质是为了结婚买房赠送，之后双方分手，支付款项和系争房屋产权等双方未作分割，原男友现在已联系不到。三、被告王曙风向第三人浦东分行申请贷款及履行情况被告王曙风向第三人浦东分行提供合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》申请贷款。第三人浦东分行按约放贷并在系争房屋上办理了抵押权登记。因被告王曙风向第三人浦东分行还款至2012年11月，之后未按时归还银行贷款，第三人浦东分行向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，并经上海市浦东新区人民法院以(2014)浦民六(商)初字第1494号立案审理后，于2014年6月25日作出民事判决：一、王曙风应于本判决生效之日起十日内归还浦东分行借款本金965511.15元；被告王曙风应于本判决生效之日起十日内归还浦东分行上述借款至2013年8月1日的借款利息39345.26元，逾期利息1235.11元；三、王曙风应于本判决生效之日起十日内归还浦东分行自2013年8月2日起至实际清偿之日止的借款利息，逾期利息(按中国人民银行的规定以及双方约定的利率计算)；四、如王曙风届期不履行上述第一至第三项付款义务的，浦东分行可以与王曙风协议，以位于上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿，该房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归王曙风所有，不足部分由王曙风继续清偿。该案审理中王曙风未到庭应诉，现该判决已生效，但未执行。截止2019年6月4日，被告王曙风应付款项为XXXXXXX.54元，包括本金、利息、逾期利息、案件受理费、保全费、迟延履行的利息等。另查明，被告王曙风在上海市第二中级人民法院(2018)沪02民再70号案件审理中表示：“……房子不是我的我也不想要，但支付银行和首付的钱要还给我。”、“希望还清银行贷款，首付还给我，房子给不给我无所谓。”本案审理中，原告出示其与第三人郑海宁、被告常纲英弟弟、余宗勇2014年4月1日的录音及文字整理摘录。其中第三人郑海宁表示：“她(指王曙风)是外地人，做个贷款，作了97万，就这个房子，当时卖给老侯了，当时没有过户，……我妈不知道，以为卖给你了(指侯胜敏)，开了个公证委托买卖就可以了。当时不是想忽悠老侯，是想开个餐厅，那个餐厅装修100多万，在南京路，哪知道亏了一年多，亏不起。”“我那个朋友合伙开饭店，我说没钱，想了半天，想了一个，就他教我的呀，拿那个房子房产证去贷款，做人家不认识的，我朋友的女朋友，没关系的，有钱么每个月把它还掉就是了。”被告王曙风对该录音真实性不认可，表示说话人的身份无法确定。另，对拖欠第三人浦东分行贷款本金、利息、逾期利息等应付款项，原告表示如被告王曙风无力清偿银行贷款等债务，愿在保留追偿权利的前提下代为清偿。被告王曙风表示，系争房屋是其原男友操办购买赠送，愿意履行和第三人浦东分行的合同，把钱还上。以上事实，有原告与被告常纲英签订的《协议》、交通银行汇款回单、产权人为被告常纲英的《上海市房地产权证》原件、合同编号为XXXXXXX和编号为XXXXXXX的两份《上海市房地产买卖合同》、2009年10月27日收款人为被告常纲英的收条、2011年1月14日和1月18日收款收据、被告王曙风银行流水、2014年4月1日录音摘要以及上海市普陀区桃浦镇古浪苑社区居民委员会出具的《证明》、产权人为被告王曙风的《上海市房地产权证》、借款人为被告王曙风的工商银行流水、抵押贷款合同、借款人王曙风向第三人贷款97万元凭证及客户回单、《中信银行个人购房借款合同》、《个人借款凭证》、《个人贷款借款信息》、上海市浦东新区人民法院(2014)浦民六(商)初字第1494号《民事判决书》、第三人债权数额计算说明、(2018)沪02民再70号案件庭审笔录等证据，以及原告侯胜敏、被告王曙风和第三人浦东分行陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告和被告常纲英就系争房屋买卖自愿签订的《协议》，形式上虽相对简单，但双方就买卖房屋事项的主要条款约定明确。协议签订当日原告即支付定金，被告常纲英即将其产证原件交付原告。协议签订不久，原告亦按约支付了购房款项，被告常纲英即将房屋交付原告，并由原告居住至今。双方实际的履行行为亦充分体现了被告常纲英将系争房屋出售予原告的意思表示，故双方签订的协议真实、合法有效。关于被告常纲英在明知已将系争房屋出售予原告的情况下再行与被告王曙风签订的合同编号为XXXXXXX和XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》的效力。首先，在短时间内买卖一套房屋签订两份合同，并将两份不同的合同分别留存于贷款银行和房产交易中心，有违常规；其次，两份合同在支付房款时间、腾房验收交付以及过户时间均不相同，尤其编号为XXXXXXX的合同中约定的第二笔房款付款时间几乎早于第一笔付款时间一年，合同的拟定草率，随意性大；再次，房屋买卖是重大投资事项，现未有证据证明被告王曙风在购买系争房屋时曾上门察看，作为房屋买受方之后也从未对房屋交付、贷款归还等事项予以关注及主张权利，而且，被告王曙风与原男友分手后双方未就房产分割、贷款归还等事项进行处置，上述现象均有违房屋买受方在交易过程中及后续对其权益维护所应持有的态度和作为；最后，结合两被告签订系争房屋买卖合同的大部分房款(97万元)系以向银行申请贷款方式支付，而被告王曙风从未参与过贷款归还，并且目前绝大多数贷款因当事人违约未偿还等情况，本院认定，两被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》实非当事人双方买卖房屋的真实意思表示，应为无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。两被告间的房地产买卖合同被判无效后，根据本案现有证据，被告常纲英出具收据收取被告王曙风的房款42万元以及第三人浦东分行发放贷款支付的97万元，总计房款139万元应予返还。第三人浦东分行作为善意第三人在系争房屋设定的贷款抵押权应予保护，被告王曙风应及时清偿银行贷款。第三人浦东分行在被告王曙风清偿银行贷款和相关费用后，应清洁设定于系争房屋上的抵押。若被告王曙风逾期未清偿银行贷款等费用，原告自愿以保留其追偿权而代为清偿，无不当，可予准许。在第三人浦东分行撤销系争房屋的抵押权后，被告王曙风应协助被告常纲英办理系争房屋产权恢复登记至被告常纲英名下的手续。原告要求被告常纲英协助办理产权变更登记手续，将房屋产权登记于原告名下，符合双方约定和法律规定，本院应予支持。关于原告根据协议履行房款一节，被告常纲英出具收到56万元的收条，本院予以确认。原告主张另支付了4万元定金，从双方签订日为2009年10月23日的《协议》约定“原告应于2009年10月23日前支付定金4万元”的内容以及原房屋产证原件已交由原告保管的情况分析，本院有理由相信原告已按约支付了定金4万元。据此，本院认定原告已支付房款共计60万元，尚应支付被告常纲英剩余房款10万元，该款项应于双方办理产权过户登记手续时支付。被告常纲英、第三人郑海宁无正当理由未到庭参加诉讼，可视为放弃其诉讼权利，不影响本院依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一款第(三)项、第五十六条、第五十八条、第六十条以及第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告常纲英与被告王曙风就上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告常纲英应于本判决生效之日起三十日内返还被告王曙风房款人民币139万元；三、被告王曙风应于本判决生效之日起十日内与第三人中信银行股份有限公司上海浦东分行结清上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋的银行贷款等费用(结清金额以第三人中信银行股份有限公司上海浦东分行出具的单据为准)；四、准许原告侯胜敏在被告王曙风未按上述判决第三项履行时，与第三人中信银行股份有限公司上海浦东分行结清上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋的银行贷款等费用(结清金额以第三人中信银行股份有限公司上海浦东分行出具的单据为准)；五、第三人中信银行股份有限公司上海浦东分行应于上述银行贷款等费用结清后十日内办理撤销该房屋抵押权登记的手续；六、被告王曙风应于第三人中信银行股份有限公司上海浦东分行撤销房屋抵押手续之日起十日内协助被告常纲英办理将上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复至被告常纲英名下的手续；七、被告常纲英应在上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记恢复至其名下之日起十日内协助原告侯胜敏办理房屋产权过户登记至原告侯胜敏名下的手续；八、原告侯胜敏应于被告常纲英协助其办理上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至其名下手续之日支付被告常纲英房款人民币10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币2300元，由两被告各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长 金 红审判员 徐 妍审判员 余莉敏二〇一九年八月二十八日书记员 卢震宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。