北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初28155号原告：北京银泰置业有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街**北京银泰中心****。法定代表人：沈国军，董事长。委托诉讼代理人：刘文娟，北京市中咨律师事务所律师。被告：博华资产管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇吉晟别墅**楼102。法定代表人：郑清，职务不详。原告北京银泰置业有限公司（以下简称原告）与被告博华资产管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人刘文娟到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未按时到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失3399403.6元（包括租金926805.6元、房屋占有使用费1255672.1元、物业管理空置费79860.8元、空置期租金损失597939.1元、恢复装修施工费539126元）；2.判令被告支付的租金保证金1390208.4元予以扣留，归原告所有。事实和理由：原告与被告于2017年2月26日签订了《写层字楼租赁合同》，约定原告将北京银泰中心C座写字楼电梯楼层47层4701、4704单元出租给被告用于办公，面积为1050.8平方米，租期为三年，自2017年3月1日至2020年2月28日，租金为每月463402.8元，月物业管理费为35727.2元。根据《写字楼租赁合同》约定，被告应于每月第一个工作日前向原告预付当月的租金和物业管理费，但截至2018年6月20日，被告仍未缴纳应于2018年6月1日前支付的6月份租金，故原告于2018年6月20日向被告发出《催款函》，要求被告履行支付义务。被告在收到《催款函》后，于2018年7月4日向原告发送了《通知函》。该《通知函》表明，被告拟于2018年6月30日与原告解除《写字楼租赁合同》。原告对此不予同意，于2018年7月9日向被告发送了《关于的回复》，表示除非被告向原告支付全部欠款且给予原告充分赔偿，否则不同意解除租赁关系，并要求被告继续履行合同义务。2018年7月11日，针对原告的回函，被告向原告发送《回函》，坚持解除《写字楼租赁合同》，并表示愿意支付2018年6月1日至2018年7月31日期间欠付的租金、物业管理费等费用，同时同意由原告和物业管理公司没收保证金，并向原告额外支付一个月租金作为解约后对租赁物业恢复装修的补偿，原告不同意被告的赔偿方案，再次拒绝被告的解约请求。鉴于被告拒不支付拖欠的租金、物业管理费等应付费用，且自2018年6月起，被告的相关工作人员已停止在租赁物业中办公（但其全部家具、办公用品及部分员工个人物品等仍遗留在租赁物业中），被告已不可能再继续履行合同，2018年7月24日，原告为了避免自己的损失继续扩大，向被告发送了《关于提前终止的通知书》，通知被告于2018年7月31日解除《写字楼租赁合同》，同时要求被告缴纳全部欠款、对租赁物业进行恢复装修并就原告遭受的损失予以赔偿。《写字楼租赁合同》解除后，直至原告起诉之日，被告始终没有向原告支付拖欠的租金、物业管理费、能源费等租期内的应付费用，也没有对租赁物业进行恢复装修，亦未就原告遭受的空置期损失等其他损失予以赔偿。另外，因被告的行为构成根本违约，被告已经支付的租金保证金应当归原告所有。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月26日，原告作为出租人、被告作为承租人，就北京市朝阳区建国门外大街2号北京银泰大厦电梯楼层47层4701、4704单元（以下简称涉案房屋），签订《写字楼租赁合同》（以下简称涉案合同），主要约定：被告承租涉案房屋，用作办公用途，租赁期间自2017年3月1日至2020年2月29日止。房屋租金为每月463402.8元，按月支付（应于每月第一个工作日前支付当月租金）。物业管理费为每月35727.2元，按月支付（每月第一个工作日前支付当月物业管理费）。保证金1497390元，包括租金保证金1390208.4元、物业管理费保证金107181.6元。如果承租人未按时支付租金、物业管理费或保证金及其他应由承租人支付的费用达七日，出租人有权终止本合同并扣留部分或全部保证金作为因承租人违约而对出租人的合理补偿和/或赔偿。在租期届满或提前终止合同的，承租人应于合同到期日前或提前终止日前，将租赁物业恢复至涉案合同附件二规定的标准状况，同时交还归出租人所有之租赁物业内部所有固定设备、装置以及一些附加设备，并使这些设备装置保持良好、清洁、可出租状态。若在租期届满或提早终止时仍有属于承租人的物品、固定附着物或装置遗留或弃置在租赁物业内，出租人有权（但无义务）在不另行通知承租人的情况下处理或处置此等物品，所涉及费用由承租人负担...等内容。涉案合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋。被告向原告支付保证金1390208.4元及涉案合同约定的租金、物业管理费。截止2018年6月1日前，被告一直按约履行。2018年6月1日后，被告未向原告支付租金。2018年6月20日，原告向被告发送《催款函》，大意为：被告欠付原告2018年6月1日至2018年6月30日的租金，已经构成对涉案合同约定的主要义务的违反，并且给原告造成了实际损失。原告通知被告立即向其支付6月份租金463402.8元及滞纳金33365元。2018年7月4日，被告向原告发送《通知函》，大意为：被告自该日解除涉案合同，租赁期限截止至2018年6月30日。因被告单方解除涉案合同，根据合同约定并结合实际情况，被告允诺除补充交纳2018年6月租金外，并将保证金及外加一个月租金作为恢复原状及相关全部补偿。2018年7月9日，原告向被告发送《关于的回复》，大意为：如果被告坚持解除涉案合同，需向原告缴清被告欠付的全部租金及滞纳金、物业管理费、能源费等全部应付费用；自费将涉案房屋恢复装修并通过物业管理公司的验收，缴纳截至租赁物业通过验收之日所产生的全部租金、物业管理费、能源费等全部应付费用；全部保证金由原告没收；被告另外赔偿金额相当于6个月租金的费用作为原告因被告方违约所遭受的包括但不限于空置期租金损失等其他损失的赔偿。2018年7月11日，被告向原告发送《回函》，大意为：被告同意缴清全部欠付租金（2018年6月1日至2018年7月31日）、滞纳金、物业管理费、能源费等全部应付费用；全部保证金作为补偿不予退还；根据合同实际履行情况，被告向原告支付一个月租金作为房屋恢复原状成本及补偿。对于原告所提其他条件，被告无法接受。2018年7月24日，原告向被告发送《关于提前终止的通知书》，大意为：因被告多次违反涉案合同，故原告决定于2018年7月31日解除涉案合同，并要求被告于2018年7月31日前支付原告租金、物业管理费、能源费等费用，腾空涉案房屋并恢复原状。当日，被告收到该通知书。2018年8月24日，被告公司部分员工至涉案房屋，领取了办公及个人物品。2018年8月25日，原告收回涉案房屋。2018年9月19日，原告与案外人北京市居达装饰工程有限公司就涉案房屋拆除恢复工程签订《工程施工承揽合同》，约定案外人北京市居达装饰工程有限公司拆除涉案房屋内的现场装饰、空调及消防。该工程于2018年10月22日通过验收。原告为此支付工程款539126元。2018年10月25日，原告与案外人之江新实业有限公司就涉案房屋租赁事宜签订《写字楼租赁合同》，约定案外人之江新实业有限公司租赁涉案房屋，租赁期限自2018年12月1日至2022年1月15日。免租期为2018年12月1日至2019年1月31日、2021年12月16日至2022年1月15日。租金标准为每月507536.4元。审理中，案外人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司银泰分公司向我院出具“证明”，载明：因被告提前退租，根据其与原告签订的物业服务合同，原告向其支付2018年8月至11月期间的空置费79860.8元。本院认为，原告被告签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。本案中，根据查明的事实，被告未按合同约定向原告支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原告据此要求解除《写字楼租赁合同》并向被告送达《关于提前终止的通知书》，于法依约有据，本院予以确认，《写字楼租赁合同》于2018年7月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告欠付原告2018年6月1日至2018年7月31日期间租金，故对于原告要求被告支付租金之诉讼请求，本院予以支持；因《写字楼租赁合同》解除后，被告一直占有使用房屋直至2018年8月24日才将涉案房屋内的物品搬离，故对于原告要求被告支付房屋占有使用费之诉讼请求，本院予以支持，占有使用费标准依据房屋租金标准予以计算；根据《写字楼租赁合同》约定，如果提前终止合同的，承租人应于合同到期日前或提前终止日前，将租赁物业恢复至涉案合同附件二规定的标准状况。因被告并未按此约定将涉案房屋恢复原状，现原告已自行恢复并支付相应款项，故对于原告要求被告支付恢复装修施工费之诉讼请求，本院予以支持；因被告提前退租，确会导致原告无法及时将涉案房屋出租，在此期间产生的物业空置费及租金损失，应当由被告承担，故对于原告要求被告向其支付物业空置费及空置期租金之诉讼请求，本院予以支持；因保证金具有惩罚性及补偿性双重属性，在被告赔偿原告上述费用后，能够弥补原告的损失。在此情况下，原告主张不向被告退还保证金之诉讼请求，本院不予支持。但根据《写字楼租赁合同》约定，保证金应作为因承租人违约而对出租人的合理补偿和/或赔偿，为减少当事人诉累，故本院认定保证金折抵被告应承担的费用。被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告博华资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京银泰置业有限公司房屋租金九十二万六千八百零五元六角、房屋占有使用费一百二十五万五千六百七十二元一角、物业管理空置费七万九千八百六十元八角、空置期租金损失五十九万七千九百三十九元一角、恢复装修施工费五十三万九千一百二十六元（被告博华资产管理有限公司已支付一百三十九万零二百零八元四角）；二、驳回原告北京银泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22558元，由被告博华资产管理有限公司负担（原告北京银泰置业有限公司已预交，被告博华资产管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京银泰置业有限公司）。公告费560元，由被告博华资产管理有限公司负担（原告北京银泰置业有限公司已预交，被告博华资产管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京银泰置业有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭审 判 员  高 祺审 判 员  裴小星二〇一九年八月五日法官助理  高 磊书 记 员  胡琪汶