天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初25907号原告（执行案外人）：李瑶，女，1992年7月22日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：刘津华，天津世杰律师事务所律师。被告（申请执行人）：天津市塘沽汇利建材租赁有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园乐山道185号，统一社会信用代码911201161036630189。法定代表人：董立印，总经理。委托诉讼代理人：张登峰，天津市塘沽汇利建材租赁有限公司员工。委托诉讼代理人：薛世才，天津晋和律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林省连发房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市经济开发区自由大路7168号，统一社会信用代码91120101744574816E1-1。法定代表人：吕德刚，总经理。委托诉讼代理人：朱雪雷，吉林省连发房地产开发有限公司员工。原告李瑶与被告天津市塘沽汇利建材租赁有限公司（以下简称汇利公司）、第三人吉林省连发房地产开发有限公司（以下简称连发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑶向本院提出诉讼请求：1.依法确认坐落于长春市净月开发区鼎雅苑（鼎山华府）22栋1单元122号房屋（以下简称案涉房屋）属于原告所有；2.停止对案涉房屋的执行；3.本案诉讼费用由汇利公司负担。事实和理由：案涉房屋由连发公司开发建设。2007年11月24日，案外人刘凝与连发公司签订《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，并通过吉林省生态实业有限公司账户分四次向连发公司支付购房款300万元，购买了位于长春市净月开发区东鼎雅苑项目第63幢房屋（即案涉房屋），但一直未办理网签备案。2012年10月22日，刘凝与李瑶协商一致并经连发公司同意，将所购房屋权利转让给李瑶，刘凝与李瑶签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，李瑶支付给刘凝房屋转让款600万元。后李瑶与连发公司签订了《商品房买卖认购书》，约定由李瑶购买案涉房屋，房屋价款323.4140万元，刘凝先期转帐支付给连发公司的购房款转为李瑶的付款，即首付款300万元，剩余房款办理商品房买卖合同时交齐，连发公司为李瑶开具了300万元的收款收据。根据对应记帐需要，李瑶与连发公司将商品房买卖认购书签署时间、收款收据开具时间标注为刘凝与连发公司签署合同的时间，即2007年至2008年期间。《商品房买卖认购书》签署时，连发公司将房屋钥匙交给李瑶，李瑶认可房屋具备交付条件对房屋进行了验收，但并未办理水电气暖等附属设施的交接手续。2014年3月至4月间，连发公司通过物业公司将案涉房屋的质量保证书、使用说明书交付给李瑶。李瑶名下在长春市及其他城市有其他用于居住的房屋，接收案涉房屋后未装修使用。由于连发公司至今未能办理网签备案等初始登记手续，致使无法办理案涉房屋权属过户登记。2015年1月22日，天津市滨海新区人民法院在审理汇利公司与连发公司租赁合同一案中，将案涉房屋查封，李瑶于2019年4月9日提出执行异议。2019年4月15日，法院作出（2019）津0116执异20024号执行裁定书，驳回了李瑶的异议请求。综上，李瑶在法院查封案涉房屋之前，已经与连发公司签订了合法有效的书面买卖合同，已合法占有案涉房屋，已支付300万元购房款且剩余房款可按要求随时支付，案涉房屋未办理过户登记非因李瑶自身原因。上述情形符合法律及司法解释的相关规定，足以排除执行，故提起本案之诉。汇利公司辩称，李瑶的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。李瑶及连发公司陈述和提供的证据对案涉房屋地址记载不同，不能说明与法院查封房屋的同一性。李瑶与连发公司之间所签订的商品房买卖认购书不属于合法有效的书面买卖合同，应属无效协议；李瑶当庭陈述其名下有用于居住的其他房屋且并未合法占有案涉房屋；李瑶系向案外人刘凝付款，与连发公司之间并无直接支付购房款的关系；李瑶对案涉房屋不能办理过户手续应当明知，其自身亦有过错。综上，李瑶对案涉房屋的权利主张，不符合相关法律和司法解释的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益。连发公司述称，认可李瑶的陈述和对案涉房屋的权利主张。案涉房屋所在的东鼎雅苑（鼎山华府）商品房项目由连发公司开发建设，案涉房屋曾内部编号为63幢，与现地址及法院查封所记载地址系同一房屋。案外人刘凝于2007年购买案涉房屋并通过吉林省生态实业有限公司向连发公司支付了300万元购房款，该项目于2008年5月21日取得商品房销（预）售许可证后，由于当时属在建房屋有抵押尚未注销、刘凝欲将房屋“更名”等原因，一直未继续办理后续手续。2012年10月，刘凝将案涉房屋转让给李瑶，系经过连发公司同意，连发公司与李瑶重新签订了认购协议，刘凝交纳的购房款转为李瑶的付款。与李瑶签订认购协议时，案涉房屋虽未取得竣工验收报告，但已完成验收具备交付条件，且购房款已支付，故将房屋钥匙交给李瑶。与刘凝、李瑶签订的认购协议，均未在房屋管理部门网签备案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对李瑶提供的十二组证据，汇利公司分别对真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，连发公司则认为不了解刘凝与李瑶之间签订合同的情况，故对该部分证据不发表质证意见，认可李瑶提供的其他证据。对汇利公司提供的证据，李瑶及连发公司对真实性及证明目的不予认可。对连发公司提供的证据，李瑶均予以认可，汇利公司对证明目的不予认可。对于在案证据，本院经综合分析认定，查明如下事实：2007年11月24日，案外人刘凝与连发公司签订《商品房认购书》及《商品房买卖合同》各一份。《商品房认购书》约定：刘凝作为认购人，有意购买连发公司所开发项目中的商品房，但连发公司现有相关手续尚不具备出售（预售）商品房的条件，为明确双方在《商品房买卖合同》生效前及生效后的权利义务，签订本认购书；认购的商品房为长春市净月开发区东鼎雅苑项目中的第63幢；刘凝自签订认购书之日起3日内支付认购定金50万元，在《商品房买卖合同》生效后自动转为购房款；连发公司承诺于2018年5月1日前取得出售（预售）商品房的全部批准文件；《商品房买卖合同》作为认购书的附件，在连发公司取得商品房销（预）售许可证时生效。《商品房买卖合同》约定：房款金额323.4210万元，采取分期付款方式，签订《商品房认购书》3日内付定金50万元整，其余房款在本项目取得预售许可证5日内缴清；连发公司应当于合同生效后90日内，将经过综合验收合格的商品房交付刘凝；自合同生效之日起30天内，由连发公司申请登记备案。上述认购书及合同签订后，吉林省生态实业有限公司分四笔向连发公司转账260万元，分别为2007年11月26日50万元、2008年4月1日100万元、2008年6月13日100万元、2008年6月16日10万元，注明用途为“房款”、“购房订金”。2008年5月21日，连发公司取得东鼎雅苑（鼎山华府）项目《商品房销（预）售许可证》，销售范围为1#-45#，房屋用途为商品住宅、商服，销售方式为预售。连发公司取得预售许可后，未与刘凝继续办理登记备案手续，亦未向刘凝交付房屋。2012年10月22日及23日，刘凝与李瑶签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份。《房屋买卖合同》约定：刘凝于2007年11月24日购买“鼎山华府”小区第63栋别墅，已支付全部购房款323.4140万元，房屋未交付，也未办理产权登记、竣工验收、交付手续，李瑶对上述情况完全明了，愿意以现状购买上述房屋项下权利；房屋总价600万元，在合同签订前由李瑶支付至刘凝账户，刘凝确认收齐房款后将与连发公司签订的购房协议转至李瑶名下，并由李瑶以323.4140万元为购房价格与连发公司签订正式购房合同。《补充协议》约定：首期房款500万元已于2012年10月23日汇至刘凝指定账户；尾期房款100万元将于连发公司将刘凝原正式合同在房地产交易中心取消注册时交付至刘凝账户。2012年10月23日、2013年5月30日，李瑶之母姚丹滨分两笔向刘凝账户转账共600万元。上述合同及协议签订后，李瑶与连发公司签订《商品房买卖认购书》一份，约定：李瑶向连发公司认购位于“鼎山华府”22幢1单元122号房屋，房款金额323.4140万元；付款方式为首次付款300万元整，剩余房款办理商品房买卖合同时交齐；买卖双方在签订《商品房买卖合同》当日，本认购书自行失效；因之前就该房已与刘凝签订《商品房买卖合同》，在办理李瑶《商品房买卖合同》时连发公司要全力配合。该《商品房认购书》签订时间被倒签为“2008年9月20日”，连发公司还向李瑶出具倒签日期的房款收据四份，金额共计300万元，收据出具时间和金额分别注明为2007年11月26日50万元、2008年3月31日100万元、2008年6月13日100万元、2008年6月16日50万元。连发公司与李瑶签订认购书后，未签署《商品房买卖合同》，未办理登记备案手续。李瑶名下有用于居住的其他房屋。2014年12月8日，本院受理了汇利公司诉连发公司租赁合同纠纷一案，诉讼中根据汇利公司财产保全申请，于2015年1月15日作出（2014）滨塘民初字第8004号民事裁定，查封了连发公司坐落于长春净月潭旅游经济开发区净月分团14号地东鼎雅苑（鼎山华府）22栋122号房屋一套。该案判决后，连发公司提起上诉，二审裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2016年2月15日重新立案予以审理。2016年6月8日，本院作出（2016）津0116民初21111号民事判决书，判决连发公司给付汇利公司租金、违约金，并承担诉讼费用。该判决生效后，连发公司未履行义务。汇利公司于2016年11月2日申请强制执行，本院立案执行。2016年12月9日，本院作出（2016）津0116执22789号之一执行裁定，续行查封连发公司名下上述房屋。2019年4月9日，李瑶向本院提出异议，本院经审查驳回其异议请求，故提起本案之诉。本院认为，本案的争议焦点是李瑶对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故李瑶应当承担举证证明责任。因当事人对本案法律适用、证据的关联性、证明目的等问题均存在争议，本院综合全案情况，分别予以评述。一、关于当事人诉争房屋与本院查封房屋是否为同一标的物问题。汇利公司认为，刘凝及李瑶分别与连发公司签订的房屋认购书及合同中对所购房屋的地址记载不对应，均与法院查封裁定中记载的房屋地址不同，故不能证实李瑶提出权利主张的房屋与被查封房屋是同一房产。对此，李瑶向本院提交了认购书、购房合同等证据，上述证据对房屋地址分别记载为“长春市净月开发区东鼎雅苑第63幢”、“鼎山华府小区第63栋”、“鼎山华府22幢1单元122号”；连发公司向本院提交的房屋预售许可证记载的项目名称为“东鼎雅苑（鼎山华府）”，销售范围为“1#--45#”；上述记载与本院执行裁定书对查封房屋地址“长春净月潭旅游经济开发区净月分团14号地东鼎雅苑（鼎山华府）22栋122号”的记载相比对，小区名称一致，门牌号码虽不完全一致，但经本院当庭询问，连发公司对房屋编号问题予以解释说明，李瑶予以认可并明确表示其提出权利主张的就是本院裁定查封的房屋，且并无相反证据证明汇利公司的异议成立。综合上述理由，本院确认上述证据所记载的地址均指向同一房屋，即案涉房屋。二、关于本案的法律适用问题。李瑶主张其自刘凝处购买了案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条所列情形；汇利公司主张案涉房屋仍然登记在连发公司名下，且李瑶系与连发公司签订认购书，故本案应适用《异议复议规定》第二十九条。纵观本案先后形成的数份认购书及合同，能够说明刘凝自连发公司处认购案涉房屋，后转让给李瑶，李瑶再向连发公司认购案涉房屋的过程，因连发公司系被执行人，案涉房屋系由其开发建设的商品房，仍登记在其名下，且李瑶最终系与连发公司签订认购书，故本案符合《异议复议规定》第二十九条规定的“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，应依照商品房买卖合同的相关法律及司法解释审查李瑶与连发公司之间是否存在合法有效的买卖合同。同时，对于《异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，本院亦将结合全案情况，予以综合评述。三、李瑶与连发公司签订的《商品房买卖认购书》是否属于合法有效的商品房买卖合同问题。本院经审查认定，李瑶与连发公司之间不成立合法有效的买卖合同。理由如下：首先，李瑶与连发公司之间签署的《商品房买卖认购书》不是正式的商品房买卖合同。根据认购书记载，本认购书未尽事项，以双方签订的《商品房买卖合同》为准，双方在签订《商品房买卖合同》当日，认购书则自行失效。上述约定表明，认购书是李瑶与连发公司之间为将来订立正式的商品房买卖合同所达成的合意，签订目的是为了将来订立商品房买卖合同。此外，该认购书在内容方面严重欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款和内容，且订立日期系倒签，形成时间存疑。故该《商品房买卖认购书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，不应认定为商品房买卖合同。其次，对于李瑶与刘凝之间签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》，刘凝与连发公司之间签署的《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，由于上述合同的签署主体均涉及案外人，是否真实有效、履行情况等不属于本案审理范围，李瑶提供上述证据的目的是为了证实系自刘凝处受让案涉房屋，但根据证据的相关记载，能够说明李瑶受让案涉房屋时，对刘凝并未取得房屋所有权、尚未竣工交付、需要与连发公司另行签订买卖合同等情况完全明了，故上述证据不能证实李瑶的主张成立，也不能据此认定李瑶与连发公司之间存在合法有效的买卖合同。四、关于《异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定的其他情形是否成立问题。李瑶主张，与连发公司签订认购书后并取得案涉房屋钥匙，进行验收后认可房屋符合交付条件，后又取得房屋相关证明文件，故虽未实际装修入住，但已经构成合法占有案涉房屋。但经本院当庭询问及审查认为，李瑶不能提供交接验收清单等能够证实房屋主体及各项配套、附属设施设备已经完整验收交付的证据，且其陈述在未明确案涉房屋是否经竣工验收合格具备交付条件、房屋水电气等配套设施未进行交接的情况下即接收案涉房屋，与商品房买卖通常情况下的流程不符，违背常情常理，本院对其已经合法占有案涉房屋的主张不予采信。且李瑶陈述，其在长春市及其他地区有用于居住的房屋。综上，李瑶对案涉房屋所提主张既不符合《异议复议规定》第二十八条第二项，也不符合第二十九条第二项所规定情形。综上所述，李瑶对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对李瑶要求确认案涉房屋归其所有并排除强制执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回李瑶的诉讼请求。案件受理费32640元，由李瑶负担（已缴纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  程思渭审 判 员  吕东辉人民陪审员  林桂虎二〇一九年八月十六日书 记 员  万宏伟