新疆维吾尔自治区图木舒克市人民法院             新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院   民事判决书   （2019）兵0302民初443号   原告：付凡爱，女，1958年12月29日出生，住新疆哈密市。   委托诉讼代理人：罗伟，新疆叶尔羌(图木舒克)律师事务所律师。   被告：新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司，住所地新疆图木舒克市沁馨园小区18号楼3单元202室。   法定代表人：范小林，经理。   委托诉讼代理人：鲁涛，新疆叶尔羌律师事务所律师。   被告：新疆德润房地产开发有限公司，住所地新疆喀什市健康路37号。   法定代表人：范小林，经理。   委托诉讼代理人：鲁涛，新疆叶尔羌律师事务所律师。   被告：喀什金太阳房产经纪有限责任公司，住所地新疆喀什地区喀什市帕依纳普路181号（西子湖畔小区）3幢1层S02号商铺。   法定代表人：王迎刚，总经理。   委托诉讼代理人：朱国勋，新疆叶尔羌(乌鲁木齐)律师事务所律师。   被告：王迎刚，男，1980年10月29日出生，住新疆图木舒克市。   委托诉讼代理人：朱国勋，新疆叶尔羌(乌鲁木齐)律师事务所律师。   被告：宋永红，女，1977年12月7日出生，住新疆图木舒克市。   委托诉讼代理人：朱国勋，新疆叶尔羌(乌鲁木齐)律师事务所律师。   原告付凡爱与被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司（以下简称德润图市分公司）、新疆德润房地产开发有限公司（以下简称德润公司）、喀什金太阳房产经纪有限责任公司（以下简称金太阳公司）、王迎刚、宋永红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付凡爱委托诉讼代理人罗伟、被告德润图市分公司、德润公司委托诉讼代理人鲁涛、被告金太阳公司、王迎刚、宋永红委托诉讼代理人朱国勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告付凡爱向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付购房款125 000元及利息30 000元，赔偿损失75 000元，合计230 000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月26日，被告德润图市分公司与被告金太阳公司签订《房地产委托代理销售合同》约定，被告德润图市分公司委托被告金太阳公司销售其图木舒克市绿城花园项目商品房事宜，委托期限自2011年10月1日至2015年9月30日。2014年10月，原告从被告售房部购买位于图木舒克市绿城花园20幢2单元261室（现改为9号楼2单元261室），建筑面积为89.54平方米的住宅一套，并与被告签订商品房买卖合同，约定该套房屋总价款125 000元，且原告向被告宋永红账户转入125 000元，履行了付款义务。2014年10月20日，被告金太阳公司为原告出具收款收据，被告王迎刚在该收据上签字确认，并向原告交付房屋钥匙，原告对该住宅进行了装修，购置家具电器并居住至今。2017年6月，原告准备办理该套住房的产权登记时，被告德润图市分公司否认其购买该套房屋，并与被告金太阳公司互相推诿。2019年1月16日，案外人刘璐的母亲报警要求原告搬离该住宅，原告才得知该房屋由被告二次出卖给他人，且于2018年6月在图木舒克市不动产登记局登记备案。原、被告双方已签订《商品房买卖合同》，并且被告已向原告交付房屋，原告也全额支付了购房款，现被告将房屋一房二卖，严重侵犯了原告的合法权益，导致原告购房目的无法实现。   被告德润图市分公司、德润公司辩称，原告的起诉没有事实依据，被告德润图市分公司、德润公司并未委托被告金太阳公司代售本案所涉房产，若原告支付房款属实，该款也并未打入被告德润图市分公司、德润公司账户，该买卖合同关系不成立，请求驳回原告的诉讼请求。   被告金太阳公司、王迎刚、宋永红辩称，请求驳回原告对被告金太阳公司、王迎刚、宋永红的诉讼请求。原告诉讼主体不适格，被告王迎刚、宋永红都是被告金太阳公司的工作人员，是代表被告金太阳公司履行职务的行为，产生的权利、义务应当由被告金太阳公司承担，不应作为本案被告参加诉讼。被告金太阳公司、王迎刚、宋永红是代理被告德润图市分公司销售房屋，根据法律规定，代理人因代理行为产生的权利、义务由被代理人承担。原告亦无权要求解除合同，原告与被告德润图市分公司的买卖合同合法有效，且已履行完毕，原告已经入住五年多，办理备案登记不是被告金太阳公司、王迎刚、宋永红的义务，也不是合同生效的条件。被告德润图市分公司将涉案房屋出售给案外人刘璐的行为无效，案外人刘璐系被告德润图市分公司股东周晓珊的女儿，其知晓被告金太阳公司已将涉案房屋销售给原告，故其取得该房屋并非善意。在一房二卖中，有权要求解除合同的应是无法实现合同目的的购买方，即案外人刘璐，但原告从购买房屋至今，一直合法占有该房屋，并没有影响合同目的的实现。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对有争议的证据和事实，认定如下：原告付凡爱提交的1.房地产委托代理销售合同复印件，欲证明2012年4月26日，被告德润图市分公司与被告金太阳公司签订《房地产委托代理销售合同》，被告德润图市分公司委托被告金太阳公司销售其投资开发的位于图木舒克市绿城花园房产商住小区项目，该房产项目的销售面积暂定为117066平方米，委托期限为48个月，自2011年10月1日至2015年9月30日止，被告德润图市分公司保证客户所购买房屋如发生产权纠纷，产生的责任和赔偿损失均由其承担，被告金太阳公司不得超过授权向购房者作出任何承诺，坚决杜绝一房多卖，因房屋重卖造成的后果由被告金太阳公司承担，被告金太阳公司不得收取客户所付的款项，不得以被告德润公司图市分公司名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他项目的事实。被告德润图市分公司、德润公司认为该证据系复印件，无法核实其真实性，故不予认可。被告金太阳公司、王迎刚、宋永红认可该证据的真实性，但对其证明的问题仅认可委托代理销售法律关系和代理销售时间。2.商品房买卖合同、收据、中国农业银行借记卡明细对账单，欲证明2014年10月20日，原告在被告金太阳公司设立的绿城花园销售部购买被告德润图市分公司投资开发的位于图木舒克市绿城花园第20幢2单元261号（现改为9号楼261室）房屋一套，建筑面积为89.54平方米，总房款为125 176.92元，被告金太阳公司于2014年10月20日以被告德润图市分公司名义与原告签订了《商品房买卖合同》，原告于2014年10月20日向被告金太阳公司指定账户6228483668199536872（被告宋永红）汇入购房款125 000元，被告金太阳公司出具收据，法定代表人王迎刚在该收据上以收款人的名义签字确认的事实。被告德润图市分公司、德润公司对《商品房买卖合同》真实性不认可，其认为出卖人一栏中没有被告德润图市分公司或被告金太阳公司的公章；收据也不是被告德润图市分公司、德润公司出具的，真实性无法确认；对中国农业银行借记卡明细对账单真实性认可，但对其关联性不认可，其认为购房款没有打入被告德润图市分公司、德润公司账户中。被告金太阳公司、王迎刚、宋永红认可该组证据。3.供暖合同、2015年-2018年暖气费收据、2015年-2019年2月物业费、电费、水费收据、2015年6月-2018年3月天然气初装费、二次安装费、购气费收据、购买住宅内设备、电器收据，欲证明原告于2015年4月开始装修该套房屋，同年6月安装天然气表，2015年10月搬迁入住，居住至今的事实。被告德润图市分公司、德润公司对该组证据的真实性认可，但认为与本案没有关联性，无法证明原告合法购买该房屋。被告金太阳公司、王迎刚、宋永红认可该组证据。4.现场照片，欲证明原告房屋已装修，并已购置家具、电器设备，涉案房屋内装修完整，设备齐全，具备良好的居住条件的事实。被告德润图市分公司、德润公司不认可该组证据，其认为照片的真实性无法确认，也不能证实原告的损失情况。被告金太阳公司、王迎刚、宋永红对该组证据的真实性认可，因其看过现场，但认为照片只能证明本案争议房屋适合居住，不能证明原告有损失。5. 图木休克垦区人民法院调查令、图木舒克市房产管理所出具的证明、购（卖）房屋合同复印件、收据复印件2份，欲证明2014年12月6日，被告德润图市分公司将涉案房屋以折抵工程款的方式出售给案外人刘志明，案外人刘志明又于2018年3月15日将该房屋出售给案外人刘璐，被告德润图市分公司于2018年8月15日为案外人刘璐出具房屋认购金收据，并于2018年8月20日共同向图木舒克市房屋管理所申请商品房买卖合同备案，将涉案房屋登记备案在案外人刘璐名下，存在一房二卖的事实。被告德润图市分公司、德润公司对该组证据中图木休克垦区人民法院调查令及图木舒克市房产管理所出具的证明、收据真实性认可；对购（卖）房屋合同的真实性不认可。被告金太阳公司、王迎刚、宋永红对该组证据的真实性认可，并认为该组证据可以证明案外人刘璐与被告德润图市分公司不存在房屋买卖关系，而是以折抵工程款的方式出售给案外人刘志明，存在一房二卖的行为。   被告金太阳公司、王迎刚、宋永红提交的1.喀什金太阳房产经纪有限责任公司出具的证明，欲证明被告宋永红是被告金太阳公司员工的事实。原告付凡爱及被告德润图市分公司、德润公司对该证据的真实性不认可，其认为没有劳动合同或缴纳社保的证明相互印证。2.房地产委托代理销售合同，欲证明被告金太阳公司与被告德润图市分公司之间存在图木舒克市绿城花园委托代理销售关系，起止时间为2011年11月1日至2015年9月30日的事实。原告付凡爱认可该证据。被告德润图市分公司、德润公司仅对盖有公章的一页真实性认可，对其他页面均不认可，其认为该合同首页与尾页记载的期限及内容不一致，合同签订日期为2012年4月26日，合同约定的代理期限却起始于2011年10月1日，且合同首页仅体现了绿城花园，但尾页却也出现了唐城御景苑的销售。   对以上证据，本院认证如下：原告付凡爱提交的房地产委托代理销售合同复印件与被告金太阳公司、王迎刚、宋永红提交的房地产委托代理销售合同原件一致，该合同来源合法，内容真实，能够证实本案部分待证事实，本院对该两份合同予以确认；商品房买卖合同、收据、中国农业银行借记卡明细对账单，因能够与房地产委托代理销售合同相互印证本案部分待证事实，本院予以确认；供暖合同、2015年-2018年暖气费收据、2015年-2019年2月物业费、电费、水费收据、2015年6月-2018年3月天然气初装费、二次安装费、购气费收据、购买住宅内设备、电器收据及现场照片、图木休克垦区人民法院调查令、图木舒克市房产管理所出具的证明、购（卖）房屋合同复印件、收据复印件，因能够相互印证本案部分待证事实，本院予以确认。   对被告金太阳公司、王迎刚、宋永红提交的喀什金太阳房产经纪有限责任公司出具的证明，因系被告金太阳公司单方出具，无其他证据印证其真实性，本院不予确认。   经审理查明，2012年4月，被告德润图市分公司（甲方）与被告金太阳公司（乙方）签订《房地产委托代理销售合同》约定：甲方委托乙方代理销售甲方开发经营或拥有的位于图木舒克市人民北路与锦绣东街交汇处绿城花园项目的商住小区；代理期限48个月，自2011年10月1日至2015年9月30日；乙方负责认购书、销售合同的签订及催款，负责项目的交房、验房，足额催交客户应交的各种税费，乙方不得收取客户所付款项，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动；同时还约定了佣金的计算方式及支付方式等等。2014年3月25日，原告付凡爱通过被告金太阳公司签订被告德润图市分公司出卖的位于锦绣东街6号绿城花园20幢2单元261室的《商品房买卖合同》，该房屋建筑面积89.54平方米，单价每平方米1398元，总金额125 176.92元。2014年10月20日，被告金太阳公司收到原告付凡爱支付的购房款125 000元，并向原告付凡爱出具收据。被告金太阳公司将房屋交付原告付凡爱后，原告付凡爱对该房屋进行装修，购置家具电器并占有、使用至今。   另查明，图木舒克市绿城花园20幢2单元261室已于2018年8月20日，经案外人刘璐在图木舒克市房产管理所登记备案。   本院认为，商品房销售合同纠纷是指，当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告之间是否形成商品房买卖关系；二、原告付凡爱是否有权解除针对本案争议房屋签订的《商品房买卖合同》；三、五被告是否应返还原告付凡爱已付的购房款，并支付利息，赔偿损失。   关于争议焦点一，被告德润图市分公司为了推销其开发的位于图木舒克市人民北路与锦绣东街交汇处绿城花园项目的商住小区，委托被告金太阳公司进行代理销售，双方形成委托代理关系。2014年，原告付凡爱通过被告金太阳公司购买了被告德润图市分公司开发的位于锦绣东街6号绿城花园20幢2单元261室，并按被告金太阳公司的要求支付购房款125 000元，与此同时被告金太阳公司将房屋交付于原告付凡爱，原告付凡爱装修后占有、使用至今。本案中，被告德润图市分公司虽未在《商品房买卖合同》中加盖印章，但原告付凡爱已实际占有和使用了位于锦绣东街6号绿城花园20幢2单元261室，并将购房款支付完毕，应认定原告付凡爱与被告德润图市分公司之间商品房买卖关系成立并合法有效。故对被告德润图市分公司辩解，其未收到原告付凡爱的购房款，也未与其签订《商品房买卖合同》的意见，于法无据，不予采纳。原告付凡爱购买的位于图木舒克市锦绣东街6号绿城花园20幢2单元261室的开发商系被告德润图市分公司，故对原告付凡爱主张其与被告德润公司、金太阳公司、王迎刚、宋永红存在房屋买卖合同关系，于法无据，不予支持。   关于争议焦点二、三，图木舒克市房产管理所证明本案争议房屋已于2018年8月20日进行登记备案，买受人为案外人刘璐，可以证明被告德润图市分公司存在将原告付凡爱所购绿城花园20幢2单元261室房屋出卖的行为。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第八条:“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同 ，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”被告德润图市分公司在与原告付凡爱签订房屋买卖合同且原告付凡爱已经交纳全部房款后，未能信守约定，又将绿城花园20幢2单元261室房屋出卖给第三人，并办理了备案登记，导致原告付凡爱不能取得该房屋，原告付凡爱要求解除房屋买卖合同，返还其购房款125 000元并自2014年10月起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至本案开庭之日，并要求赔偿损失（该损失未超过已付购房款一倍）的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。因绿城花园20幢2单元261室的开发商系被告德润图市分公司，且代理产生的权利义务由被代理人承担，故对原告付凡爱主张被告德润公司、金太阳公司、王迎刚、宋永红承担上述义务的请求，于法无据，不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条第(二)项的规定，判决如下：   一、解除原告付凡爱与被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司签订的《商品房买卖合同》；   二、被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司于本判决生效之日起十五日内返还原告付凡爱购房款125 000元，支付资金占用期间利息30 000元；   三、被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告付凡爱75 000元；   四、驳回原告付凡爱的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2375元，由被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司负担（于本判决生效之日起十五日内支付原告付凡爱）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第三师中级人民法院。       审  判  员   韩庆莉           二〇一九年八月九日     书  记  员   刘 敏         1