贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5129号上诉人（原审被告）：张廖成，男，1971年2月12日出生，仡佬族，贵州省务川仡佬族苗族自治县人，现住务川仡佬族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：遵义市和舒安物业服务有限公司。住所地：遵义市红花岗区海尔大道南关邮支局小区********。法定代表人：彭扬坤，该公司董事长。上诉人张廖成因与被上诉人遵义市和舒安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0326民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张廖成上诉请求：撤销贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0326民初860号民事判决。事实和理由：上诉人未与任何物业公司签订过合同，也未委托任何人、任何机构与物业公司签订过合同。业主委员会是被上诉人自行成立，因此从未召集过业主会议，业主从未见过所谓的《业主守则》。上诉人入住后未经任何业主许可，强行将小区绿化地、业主休闲活动地、消防通道用作停车场等收取租金，因消防通道杜塞造成小区火灾致死两人的重大事故。该公司保洁人员将一楼楼梯间当废品库使用，将收集的废纸板、塑料瓶等堆在一楼楼梯间给业主形成很大安全隐患，业主多次反映仍未改善，卫生工作差。上诉人住房为117平方米，而不是139平方米。遵义市和舒安物业服务有限公司辩称，南山广场业主委员会系答辩人担任南山广场物业公司前就已经依法成立的组织，并非由答辩人自行成立，且答辩人与业主委员会签订的物业服务合同均是经社区备案，上诉人系南山广场小区业主，应当受该物业合同约束。答辩人积极履行合同义务，但是上诉人至今未缴纳物业费。答辩人在催收物业费时，在小区公告栏及上诉人家门上均张贴了缴费通知，答辩人已经履行了催告义务。上诉人所述将其房屋面积起诉错误属实，其房屋确是117平方米，对此答辩人表示歉意，并愿意承担本案的上诉费。遵义市和舒安物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令张廖成支付遵义市和舒安物业服务有限公司物业管理费2952元；2．判令张廖成从逾期之日起每日按交纳物业管理费的3‰支付遵义市和舒安物业服务有限公司滞纳金；3．本案全部诉讼费由张廖成承担。一审法院认定事实：2014年12月28日，遵义市和舒安物业服务有限公司与南山广场业主委员会签订《务川自治县南山广场物业服务合同》，合同中约定2015年1月1日至2017年12月3日由遵义市和舒安物业服务有限公司为南山广场的业主提供物业服务，业主应当按照合同约定按时交纳物业管理费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的3‰交纳滞纳金，直到付清为止，该合同中还约定11单元按建筑面积每月每平方米0.5元计收物业管理费，张廖成在南山广场有住房一套位于11单元5-1室，面积为139.61平方米，2015年1月1日至2017年12月31日，遵义市和舒安物业服务有限公司为张廖成提供了物业管理服务，而张廖成未向遵义市和舒安物业服务有限公司交纳物业管理费，三年张廖成应交纳给遵义市和舒安物业服务有限公司的物业管理费为3×12×0.5×139.61=2512.98元。合同到期后，遵义市和舒安物业服务有限公司与南山广场的业主委员会又签订了《务川自治县南山广场物业服务合同》，合同约定的期限为2018年1月1日至2020年12月31日止。合同中约定遵义市和舒安物业服务有限公司为南山广场的业主提供物业管理服务，业主应当按时交纳物业管理费，其中住宅每月每平方米按0.6元计收物业管理费，2018年1月1日至2018年12月31日遵义市和舒安物业服务有限公司为供张廖成提供了物业管理服务，张廖成未向遵义市和舒安物业服务有限公司交纳物业管理费，一年张廖成应交纳给遵义市和舒安物业服务有限公司的物业管理费为12×0.6×139.61=1005.19元。前后两项合计张廖成应支付遵义市和舒安物业服务有限公司物业管理费为2512.98＋1005.19=3518.17元。一审法院认为，遵义市和舒安物业服务有限公司与南山广场业主委员会签订的物业管理合同，对遵义市和舒安物业服务有限公司与张廖成双方均具有约束力，遵义市和舒安物业服务有限公司与张廖成均应当按照合同约定履行自己的义务。遵义市和舒安物业服务有限公司在南山广场为张廖成提供了物业管理服务，张廖成作为南山广场小区的业主应当履行交纳物业管理费的义务，张廖成未按照物业管理合同的约定交纳物业管理费，其行为违反合同约定及法律规定。综上，根据《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款的规定，遵义市和舒安物业服务有限公司要求张廖成支付物业管理费的请求，原审法院予以支持。张廖成应支付遵义市和舒安物业服务有限公司的物业管理费为3518.17元，遵义市和舒安物业服务有限公司主张的金额为2952元，是对其实体权利的处分，符合法律规定，原审法院予以确认。对遵义市和舒安物业服务有限公司要求张廖成支付滞纳金的请求，因遵义市和舒安物业服务有限公司在采取书面方式向张廖成进行催收物业管理费时，并未明确告知逾期交纳物业管理费将承担滞纳金的法律后果，且合同关于滞纳金的约定系格式条款，过分加重业主责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条的规定，该条款无效，故原审法院不予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张廖成于本判决生效之日起十日内支付原告遵义市和舒安物业服务有限公司2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费共计2952元；二、驳回原告遵义市和舒安物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告张廖成负担。本院二审期间，张廖成提交了遵房权证务川字第**房屋产权证，证明其房屋为117.11平方米。另提交照片复印件三张。遵义市和舒安物业服务有限公司对张廖成房屋面积为117.11平方米予以认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，遵义市和舒安物业服务有限公司与南山广场业主委员会签订的物业管理合同，遵义市和舒安物业服务有限公司对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同有效，对南山广场小区业主具有约束力。张廖成作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现张廖成未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。张廖成上诉称遵义市和舒安物业服务有限公司所提供的物业服务存在瑕疵，如小区卫生差、公共区域、绿地被另作他用等。本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共性，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从张廖成的陈述来看，尚不足以证明遵义市和舒安物业服务有限公司的物业服务存在重大瑕疵。故张廖成的上述上诉理由不能成立，本院不予采信。但一审在认定张廖成房屋面积是确有错误，张廖成房屋面积应当为117.11平方米，遵义市和舒安物业服务有限公司也予以认可，故相应的物业服务费也计算错误，本院予以纠正。张廖成应当缴纳的物业服务费依据相关合同约定为3×12个月×0.5元／平方米×117.11平方米＋12个月×0.6元／平方米×117.11平方米=2951元（四舍五入）。遵义市和舒安物业服务有限公司在二审中自愿承担二审案件受理费，本院遵其意愿。综上所述，张廖成的上诉请求部分成立，本院对其诉讼请求予以相应支持；一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0326民初860号民事判决；二、限上诉人张廖成于本判决生效之日起十日内支付被上诉人遵义市和舒安物业服务有限公司2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费共计2951元；三、驳回原告遵义市和舒安物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由张廖成负担。二审案件受理费50元，由遵义市和舒安物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇一九年八月二十日法官助理杨颜竹书记员何芳芳