济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初615号 原告：谢华清，男，1970年9月2日出生，住山东省商河贾庄镇北谢村55号，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：李明，北京市君致（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪雪华，北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：王梓良，男，1989年6月27日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。 被告：山东利泽房地产经纪有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：9137010410408403088XK。 法定代表人：董在朋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡天鹏，男，1990年1月15日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 原告谢华清与被告王梓良、被告山东利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，原告谢华清向本院申请财产保全并提供担保，本院经审查后作出（2019）鲁0104民初615号民事裁定书，依法查封了被告王梓良名下坐落于济南市槐荫区二环西路两侧、经十路南侧蔚蓝香缇x号楼2-3302号房产。因被告王梓良下落不明，本院作出（2019）鲁0104民初615号之一民事裁定书，本案转为普通程序审理。本院依法向被告王梓良公告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法适用普通程序，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告谢华清的委托诉讼代理人李明，被告利泽公司的委托诉讼代理人胡天鹏到庭参加诉讼。被告王梓良经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢华清向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第一被告2017年5月31日签订的《房屋买卖合同》有效，第一被告继续履行合同并协助原告办理过户登记；2.判令第一被告支付原告违约金28.80万元，服务佣金4.65万元；3.判令第二被告对第二项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费、律师费、公告费由两被告承担。事实与理由：2017年5月22日，原告经第二被告居间，购买第一被告位于济南市槐荫区蔚蓝香缇x号楼2单元3302室房产，并于当日支付定金一万元。2017年5月31日，原告与第一被告正式签订编号为LZA1001932的《房屋买卖合同》，合同对房屋价款、违约责任、房屋交接等均作了明确约定，原告于当日付清交接房屋款40万元，第一被告经房产交付原告，随后原告对涉案房产进行了装修，现已入住该房产。2017年7月6日，原告付清首付款45万元。第一被告没有依约将首付款向北京银行八一市中分行办理解除抵押手续，导致无法给原告办理过户手续，经原告多次催促，被告均未履行上述义务。后原告委托律师查询，涉案房产于2017年5月26日就已经被济南市槐荫区人民法院查封，第二被告作为居间人，在明知房产已查封的情况下，没有审查核实与交易相关的权属等证明材料的真实性，没有告知原告第一被告的查封情况，反而为了收取居间费，催促原被告签订合同，没有履行相应的义务，对原告已经构成欺诈，第二被告应承担连带赔偿责任。综上所述，二被告的行为已经严重侵犯原告的权益，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 谢华清在本庭庭审中明确第一项诉讼请求中继续履行合同的具体内容为要求第一被告解除抵押及相应的查封，办理房产登记，并按照合同约定过户给原告，第二项诉讼请求违约金是根据双方签订的房屋买卖合同第十二条第二项。 王梓良未作答辩。 利泽公司辩称，2017年5月22日由王梓良和买方代理人谢贵清签订买卖合同，委托人是谢云凯。2017年5月31日，经谢华清要求重新签订买卖合同，把买受人改为谢华清，所以我方不承担谢华清要求的请求。2017年5月22日，谢贵清即谢云凯的叔叔是被委托人，谢云凯是委托人，谢云凯与谢华清是父子关系。 谢华清围绕诉讼请求依法提交了证据，包括定金支付书、《房屋买卖合同》、2017年5月31日中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单及当日《收据》《佣金确认单》、2017年7月6日《收条》《房屋权属状况信息》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。利泽公司对谢华清提供的以上证据除2017年7月6日《收条》说明不知情外，其他证据无异议。因王梓良未到庭质证，亦未提供书面质证意见，对以上证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、谢华清在本案中陈述其系谢x凯之父、谢x清之兄。其委托谢x清为其子谢x凯购买房屋。 坐落于济南市槐荫区二环西路两侧、经十路南侧蔚蓝香缇x号楼2-3302号房屋（以下简称3302号房屋）为王梓良购买取得，于2014年4月29日进行了合同备案。 2017年5月22日，王梓良作为甲方（卖方），谢云凯作为乙方（买方），在利泽公司济南第一分公司的见证下，签订《定金支付书》，内容为：今经甲乙双方共同确认，就3302号房屋，产权证号：销售字2014130466xx，产权人王梓良，甲乙双方达成一致买卖意向。售房价格96万元整。付款方式为支付宝，乙方向甲方交纳定金壹万元整。本定金收付书经甲乙签署后，如乙方违约，则相应定金不予退还。如甲方违约，则已收定金双倍返还。甲方签字：王梓良，乙方签字：谢贵清。 王梓良与谢云凯曾签订编号为LZA1000131的房屋买卖合同。 二、2017年5月31日，王梓良作为出卖人（甲方），谢华清作为买受人（乙方），利泽公司作为居间人（丙方），签订编号为LZA1001932的《房屋买卖合同》。合同约定，甲方自愿出售3302号房屋给乙方，房屋有抵押、无租赁，成交价格为96万元；乙方使用按揭贷款（商业贷款）的方式付款。于2017年5月31日前（见补充条款）将首付房款存入甲方邮储银行账户，剩余房款51万元于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足。合同第六条约定，甲、乙双方应在本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。合同第八条约定，须有甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合。由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方和丙方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定承担违约方责任：若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。合同第九条解除抵押约定，该房产在北京银行八一市中分行设有房地产权抵押，甲方应当在收到乙方首付款后，有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的欠款来源为客户首付款，甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。合同第十一条约定双方同意甲方于收到乙方40万元当日通知乙方进行房屋验收交接。合同第十二条违约责任约定，1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第二项的计算标准承担损失，乙方有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价款30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第二项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；……5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，丙方所收取乙方佣金由甲方直接支付给乙方，丙方所收取乙方佣金不退；如乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收佣金不退；甲、乙任何乙方违约，造成合同无法继续履行的（或解除合同的），由违约方承担丙方三倍以上佣金；若甲、乙双方协商解除合同，各自必须无条件向中介方支付成交价的1%作为服务佣金。合同第十三条约定：1.乙方保证无任何银行不良记录，并积极提供银行所需各种贷款资料；乙方保证非限购成员，符合购房条提供购房资料。2.如果按揭贷款，甲、乙双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日内办理房产过户手续。3.本房产为合同待下证，甲方已告知，乙方已知晓，双方自愿买卖，因交易周期较长，本合同签订的价格及内容不受市场和时间变化等任何因素的影响，否则违约方承担首付款双倍的违约责任……。6.甲、乙双方经协商，首付款45万元分两次付清，第一次乙方于2017年5月31日付39万元不含定金，第二次5万元于2017年6月30日前付清。该合同中还注明原合同字LZA1000131作废，已（以）此合同为准。 合同签订当日，谢华清向王梓良支付39万元，王梓良出具收据，写明收到谢华清购买3302号房屋首付款39万元。谢华清在本案诉讼中说明当日王梓良向其交付了该3302号房屋。 同日，谢华清与利泽公司签订《佣金确认单》，载明成交物业为3302号房屋，交易为买入，成交金额96万元，佣金金额为15500元，支付日期为当日。 2017年7月6日，谢华清另向王梓良支付首付款5万元，王梓良出具收条，写明收到谢华清购买3302号房屋首付款剩余5万元。 三、3302号房屋于2017年5月26日被本院查封，查封期限至2020年5月25日止；后又于2017年12月12日和2018年11月6日分别被本院查封，查封期限分别至2020年12月11日和2021年11月5日止。 谢华清在本案中陈述其因王梓良一直未给其办理3302号房屋的转移登记，后其又联系不上，其对该房屋进行了查询（查询时间为2019年1月14日），此时其才正式知道3302号房屋被查封。利泽公司陈述其原不知道3302号房屋被查封，是谢华清给其发了通知函后才得知。 谢华清在本案诉讼中提交的《房屋权属状况信息》显示3302号房屋无抵押，并显示该房屋至今尚未进行不动产权登记；谢华清主张该房屋王梓良可以办理不动产权登记。 本院认为，3302号房屋为王梓良购买取得，其在利泽公司居间下于2017年5月31日与谢华清签订《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。谢华清在本案诉讼中提出的第一项诉讼请求为要求确认该合同有效，对其此项诉讼请求本院予以支持。 谢华清在本案中除要求确认合同有效外，还要求王梓良继续履行合同。其就继续履行合同的内容明确为要求王梓良解除抵押及相应的查封、办理房产登记，并按照合同约定过户（即将不动产权转移登记）给其。对其以上诉讼请求，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同有效成立后，合同当事人均应严格履行合同义务，如有违反，则应承担相应的违约责任。 依《房屋买卖合同》的约定，谢华清作为买受人，主要合同义务是按照合同约定支付购房款；王梓良作为出卖人，主要合同义务是按合同约定交付房屋、办理解押手续，并在符合条件时办理房屋过户手续。现王梓良已向谢华清交付房屋，履行了合同约定的部分义务。关于房屋抵押，双方签订的《房屋买卖合同》中确有约定，但按谢华清提供的《房屋权属状况信息》，显示3302号房屋并未设定抵押，因此该合同约定及谢华清现提出要求王梓良解除抵押并不存在，本院对谢华清该项诉讼请求不予支持。谢华清还要求王梓良解除3302号房屋的查封，对此本院认为，王梓良将3302号房屋出卖给谢华清，后房屋被查封，确实对谢华清购买该房屋后的权利造成不利影响。但该3302号房屋因为什么原因被查封、是否能够解除查封并不确定。谢华清要求本院判令王梓良解除查封缺乏依据，本院对其该诉讼请求不予支持。谢华清另要求王梓良将该3302号房屋过户给其，但谢华清在本案诉讼中提供的《房屋权属状况信息》，显示王梓良尚未就该房屋进行不动产权登记，且谢华清也未提供证据证明房屋现已符合办理不动产权登记的条件，另该房屋已被多次查封，，由此说明3302号房屋目前尚不具备不动产权转移登记的条件。因此本院对谢华清的该项诉讼请求亦不予支持。 除以上诉讼请求外，谢华清还要求王梓良支付违约金28.80万元及服务佣金4.65万元。关于违约金，谢华清认为其履行支付首付款的义务，按合同约定王梓良应该办理解押手续，但王梓良未按约定办理解押手续，导致无法给其办理过户手续。对此，本院认为，《房屋买卖合同》约定谢华清应于2017年6月30日前付清首付款，而按谢华清提供的收条来看，其实际于2017年7月6日付清以上款项。如果仅从付款时间上看，谢华清存在着逾期支付首付款的违约行为。另按谢华清提供的《房屋权属状况信息》，显示3302号房屋并未设定抵押，对此本院在前面已作说明。按该信息，不存在王梓良不解除抵押构成违约的事实。因此，本院对谢华清要求王梓良支付违约金的诉讼请求不予支持。关于服务佣金，《房屋买卖合同》第十二条第五款约定，签订合同后，若甲方（王梓良）违约，则定金双倍返还给乙方（谢华清），丙方（利泽公司）所收乙方佣金由甲方直接支付给乙方，丙方所收取乙方佣金不退；如乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收佣金不退；甲、乙任何乙方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方三倍以上佣金：若甲、方双方协商解除合同，各自必须无条件向甲方支付成交价的1%作为服务佣金。按以上约定，只有在甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的或者解除合同的，由违约方承担丙方三倍以上佣金。而谢华清在本案中提出的诉讼请求为要求确认《房屋买卖合同》有效并要求继续履行，在此情形下不符合合同关于违约方承担三倍佣金的约定。因此，对谢华清的该项诉讼请求，本院不予支持。 因本院对谢华清的以上诉讼请求未予支持，因此其要求利泽公司就王梓良支付违约金、服务佣金承担连带赔偿责任亦不予支持。 谢华清在本案中还要求王梓良及利泽公司承担其律师费，但其在本院指定的举证期限内未提交关于律师费的任何证据，在超过举证期限后本案开庭审理时当庭提交《委托代理合同》，本院不予组织质证，对其该项诉讼请求亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、谢华清与王梓良于2017年5月31日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回谢华清的其他诉讼请求。 案件受理费13400元，由谢华清负担13300元，王梓良负担100元；诉讼保全费5000元，由谢华清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨春疆 人民陪审员  韩春华 人民陪审员  张云琴 二〇一九年八月五日 书 记 员  刘 微