北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初3377号原告（反诉被告）：北京诚通嘉晟物业管理有限公司，住所地北京市大兴区团河路**院**楼**107。法定代表人：孙建伟，总经理。委托诉讼代理人：于力伟，男，1964年7月27日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天虎存旺停车场管理有限公司，，住所地北京市海淀区翠微路**院（地下室翠隆招待所001、002房间。法定代表人：张淑英，执行董事。委托诉讼代理人：王承存，男，1972年1月7日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：黄义明，北京市盈科律师事务所律师。原告(反诉被告)北京诚通嘉晟物业管理有限公司（以下简称诚通嘉晟公司）与被告(反诉原告)北京天虎存旺停车场管理有限公司（以下简称天虎存旺公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诚通嘉晟公司委托诉讼代理人魏金明，天虎存旺公司委托诉讼代理人王承存、黄义明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚通嘉晟公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《停车场委托经营管理合同》；2.判令天虎存旺公司支付诚通嘉晟公司2017年10月7日至2018年12月31日的承包费343498元；3.判令天虎存旺公司支付违约金（自2018年11月1日起至实际撤场之日止，按每日740元的标准计算）；4.判令天虎存旺公司赔偿经济损失130000元；5.判令天虎存旺公司将人员、岗亭、停车起降设备从北京市大兴区团河路48号院盛嘉华苑地面停车场撤出；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2014年4月份就北京市大兴区团河路48号院盛嘉华苑地面停车场经营管理事宜签订了《停车场委托经营管理合同》。由于天虎存旺公司持有的停车备案证过期失效，被当地行政主管部门责令备案整改。但天虎存旺公司迟迟未能完成新的证照备案，并在未告知诚通嘉晟公司的情况下将停车场配置的人员撤走，导致项目园区出入口无人管理车辆出入，大量外来车辆混入小区随意停车，严重侵害了园区业主利益。由此引发园区业主对诚通嘉晟公司的强烈不满和投诉，造成了诚通嘉晟公司物业费收缴难度。为此，诚通嘉晟公司曾多次致函天虎存旺公司，要求其尽快完成新的备案，同时安排人员对停车场进行正常管理，但其对此置若罔闻。为了维护园区正常停车秩序，保证业主利益不受侵害，诚通嘉晟公司额外聘请了相关人员对停车场进行日常管理。为此支付人员工资等管理成本246315元，该费用仍在持续增加中。另，根据双方签订的上述合同第五条第二、第三款约定，天虎存旺公司应按时交纳承包费，但经多次催促，天虎存旺公司至今仍未交纳2017年度承包费278100元、2018年度承包费278100元。天虎存旺公司的行为已经严重违约，不仅严重损害了诚通嘉晟公司的社会形象，也给诚通嘉晟公司造成巨大的经济损失。天虎存旺公司答辩称，1.双方的合同合法有效，有效期至2023年10月，现在合同处于有效期内，诚通嘉晟公司无权要求解除合同。2.因为诚通嘉晟公司的干涉，使天虎存旺公司无法正常经营，致使天虎存旺公司自2017年2月至今没有营业收入。3.在诚通嘉晟公司严重多次违约的情况下，天虎存旺公司一直在履行经营管理停车场的义务，除2018年度诚通嘉晟公司同意免除的承包费外，天虎存旺公司每年都按期支付了承包费。4.诚通嘉晟公司擅自聘请第三方的违约行为所造成的开支，不应由天虎存旺公司承担。5.天虎存旺公司在前期投入了大量的设备、资金、人力，这是天虎存旺公司履行合同所投入的成本，也是以后继续经营的设施，不同意拆除。天虎存旺公司向本院提出反诉请求：1.判令确认双方签订的停车场委托经营管理合同合法有效，双方继续履行该合同；2.判令诚通嘉晟公司支付天虎存旺公司自2017年8月至2019年3月的违约金900000元；3.诉讼费由诚通嘉晟公司承担。事实与理由：双方于2014年4月签订了《停车场委托经营管理合同》，就北京市大兴区团河路48号院盛嘉华苑地面停车场750个停车位经营管理及双方的权利义务、违约责任等进行了约定，明确双方确认的合作方式为：乙方承包经营。合同约定的合同有效期为9年，从2014年4月7日到2023年4月6日（含6个月免费期）。但诚通嘉晟公司无正当理由派人强行断电，致使停车设备无法正常工作，驱赶工作人员，导致天虎存旺公司无法经营管理停车场。诚通嘉晟公司试图引入另一家停车管理公司强行取代天虎存旺公司，甚至要求解除双方合法有效的《停车场委托经营管理合同》，后来双方又达成了一致，诚通嘉晟公司同意继续履行合同，由天虎存旺公司继续对该停车场进行经营管理。但诚通嘉晟公司出尔反尔，又向贵院提起了要求解除《停车场委托经营管理合同》等无理请求的诉讼。诚通嘉晟公司的行为已构成违约，而且导致2017年3月至2019年3月期间反诉人损失70万元（其中人力成本每年约30万元、缴纳承包费20万元、可期待利益每年约20万元）。诚通嘉晟公司应当无条件赔偿天虎存旺公司的经济损失。诚通嘉晟公司针对反诉答辩称，涉案合同已经达到了解除的条件，实际上诚通嘉晟公司也通知天虎存旺公司解除涉案的委托经营管理合同，解除合同的原因是由于天虎存旺公司逾期交纳相应的管理费，故不同意继续履行合同。关于天虎存旺公司所主张的损失，既没有相应的证据予以支持，也是其经营期间自行应承担的商业成本，不能向诚通嘉晟公司追索。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2014年4月，诚通嘉晟公司（甲方）与天虎存旺公司（乙方）签订《停车场委托经营管理合同》，载明：甲方将位于北京市大兴区团河路48号院盛嘉华苑地面停车场委托给乙方进行经营管理，该停车场有停车位750个（以政府相关部门审批备案书为准），所报车位须经甲方认可。本合同有效期为9年，第一阶段（免费期）自2014年4月7日起至2014年10月6日止，期限6个月，第二阶段（缴费期）自2014年10月7日起至2023年4月6日止，期限102个月。双方确认的委托方式为乙方承包经营，乙方对该停车场管理的质量方针为出入方便、停放安全、整洁有序、和谐美观，不断满足甲方和车主的服务要求。甲方在本合同执行期间，不应单方面与第三方签订与本停车场经营、管理相关的任何合同或协议；为方便乙方对该停车场实施24小时有效管理，甲方无偿向乙方人员提供办公、食宿场地（项目地下室约20平米/间，4间）。乙方在本项目设置3个24小时车管员岗位（大门岗1个、一期巡视岗1个、二期巡视岗1个）、领队1人，办公室收费员1人，大门形象岗人员要求年龄在25-38岁之间；乙方只能向住户收取每次不超过12个月的车位费和签署不超过12个月的车位管理协议；乙方负责解决合同期内与车辆管理有关需配合相关各级政府部门的管理工作和本车场有关的各类证照办理、年检、安检工作，甲方提供完整准确的相关资料；自签约之日起，乙方有责任在甲乙双方履行合同前取得本合同约定区域的停车场收费备案等行政许可，甲方协助提供申报必要的文件。本合同签订后5日内，乙方需缴纳押金5万元（已付），如乙方违约甲方不予退还押金。承包费的年缴费基数为27万元，在年缴费基数的基础上，第二、三年度承包费递增1%，第四、五、六年度年承包费递增3%，第七、八、九年度承包费递增5%；签约后五日内乙方向甲方交纳押金（已付），合同执行后的前六个月为免费承包期，乙方第一个缴费期12个月的承包费27万元应于合同签订后5个工作日内向甲方缴纳，其余各年承包费缴纳标准按本合同第五条第二款执行，乙方应于每个缴费期10月7日前10日内向甲方缴纳，最后半年2022年10月7日至2023年4月6日的承包费应于2022年10月7日前10日内向甲方缴纳；逾期10日未交则视为乙方违约，甲方可单方解除合同，押金不予退还，甲方发出解约书面通知书起5日内乙方须配合甲方完成甲方指定的各类交接手续，乙方所有人员退出本小区，逾期未完成本条约定的，甲方除追偿实际损失外，每逾期一日，乙方须每日按车场年总营收额120万的千分之五向甲方支付违约金。天虎存旺公司称其停车场经营备案证于2016年12月16日到期，因诚通嘉晟公司不予配合，直至2018年6月29日天虎存旺公司才取得新的备案证，有效期至2019年6月28日。诚通嘉晟公司则主张其一直积极协助天虎存旺公司办理备案证，但因天虎存旺公司管理人之间内部矛盾，导致停车证迟迟无法办理。诚通嘉晟公司提交天虎存旺公司于2018年3月19日出具的《承诺书》一份，内容为：本人系天虎存旺公司代表人王承存，由于本公司经营管理疏漏，致使我公司在盛嘉华苑停车场备案工作未能如期完成，目前已被政府行政主管部门责令整改。受天虎存旺公司委托，现承办停车场收费管理的备案工作，特向贵司申请在停车场备案资料上盖章。本人代表公司正式承诺，须在2018年4月18日前完成停车场备案工作，如在规定时间内，无论何种原因导致备案手续未能实现，天虎存旺公司自愿终止与诚通嘉晟公司签订的停车场委托经营管理合同，解除双方合同关系，并于一周内完成管理权的移交并撤离现场。天虎存旺公司对该证据的真实性认可，但主张该承诺书系为取得诚通嘉晟公司的盖章应诚通嘉晟公司的要求所出具。诚通嘉晟公司称因天虎存旺公司疏于对停车场进行经营管理，且未取得停车场经营备案证，导致停车场管理混乱，故诚通嘉晟公司自2018年2月1日开始引入第三方的人员辅助天虎存旺公司进行停车管理，直至天虎存旺公司于2018年6月取得停车场备案证。天虎存旺公司认可诚通嘉晟公司自2018年2月1日引入第三方人员的事实，但主张诚通嘉晟公司引入第三方的目的是试图驱赶和取代天虎存旺公司，干扰天虎存旺公司的正常管理，并将天虎存旺公司的工作人员从原宿舍中驱赶出去，致使天虎存旺公司只能另行租房安排员工住宿。经天虎存旺公司申请，证人韩某、张某、刘某、徐某到庭作证。四人均称系天虎存旺公司职员，在盛嘉华苑停车场负责停车管理或巡逻工作，宿舍在盛嘉华苑小区16号楼，房屋是天虎存旺公司租的。诚通嘉晟公司对证人证言的真实性不认可。诚通嘉晟公司称因天虎存旺公司未按时交纳2017年10月7日至2018年10月6日及2018年10月7日至2019年10月6日的承包费，故要求解除《停车场委托经营管理合同》。天虎存旺公司认可未缴纳2018年10月7日至2019年10月6日的承包费，未缴纳的原因是诚通嘉晟公司同意免除该年度的承包费；但已于2017年11月28日通过案外人北京城雅清洁有限公司的账户支付了2017年10月7日至2018年10月6日的承包费20万元。天虎存旺公司提交中国工商银行转账记录一份、北京城雅清洁有限公司出具的证明一份，证明天虎存旺公司通过北京城雅清洁有限公司账户支付2017年10月7日至2018年10月6日的承包费20万元。诚通嘉晟公司认可收到上述20万元。天虎存旺公司提交与诚通嘉晟公司法定代表人孙建伟的电话录音，证明诚通嘉晟公司同意将承包费减免为20万元。孙建伟在该通话录音中称“我们这两年实际上原来本身按合同应该收你们27万元的管理费，这两年实际上我们就收了20万，因为也知道你那儿经营不好，……，等于实际上十几万都给你免了”。诚通嘉晟公司对该证据的真实性认可，但证明目的不认可。诚通嘉晟公司提交其公司职员马经理与天虎存旺公司法定代表人张淑英的微信聊天记录，显示：2018年10月20日，马经理向张淑英发送《关于解除停车场委托经营管理合同关系的函》。经当庭查验张淑英的手机微信，确认马经理系张淑英的微信好友。另，天虎存旺公司认可公司在盛嘉华苑小区设有岗亭一个、起降设备一套，且公司安排的停车管理人员至今仍在该小区内。上述事实，有双方当事人提交的证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，涉案《停车场委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《停车场委托经营管理合同》明确载明天虎存旺公司应于每个缴费期10月7日前10日内缴纳承包费，逾期10日未交则视为天虎存旺公司违约，诚通嘉晟公司可单方解除合同，押金不予退还。现天虎存旺公司认可未缴纳2018年10月7日至2019年10月6日的承包费，并主张未缴纳的原因系诚通嘉晟公司同意免除该年度的承包费，诚通嘉晟公司对此不予认可，而天虎存旺公司对此亦未提交证据予以证明，故本院对天虎存旺公司的该项答辩意见不予采纳。故诚通嘉晟公司有权依法单方解除合同，鉴于诚通嘉晟公司已于2018年10月20日向天虎存旺公司发送解除函，故本院确认双方的《停车场委托经营管理合同》已于2018年10月20日解除。对于诚通嘉晟公司所主张的2017年10月7日至2018年12月31日的承包费，对于2017年10月7日至2018年10月6日的承包费，天虎存旺公司已交纳；对于其中2018年10月7日至2018年10月19日期间的承包费，本院予以支持，数额经核算为9905元；对于2018年10月20日及之后的承包费，鉴于双方的合同关系已解除，本院不予支持。对于诚通嘉晟公司所主张的违约金，首先，合同注明“甲方发出解约书面通知书起5日内乙方须配合甲方完成甲方指定的各类交接手续，乙方所有人员退出本小区，逾期未完成本条约定的，甲方除追偿实际损失外，每逾期一日，乙方须每日按车场年总营收额120万的千分之五向甲方支付违约金。”，而本案中，诚通嘉晟公司未提交证据证明其曾就需要办理哪些指定的交接手续向天虎存旺公司进行过释明或提出相关要求；其次，天虎存旺公司虽未将相关人员撤离小区，但诚通嘉晟公司未提交证据证明上述人员对之后停车场的管理造成干扰；最后，合同注明“甲方在本合同执行期间，不应单方面与第三方签订与本停车场经营、管理相关的任何合同或协议”，而诚通嘉晟公司在合同履行过程中，在未征得天虎存旺公司同意的情况下于2018年2月1日擅自引入所谓的第三方人员并签订相关合同，干扰了天虎存旺公司的正常管理，亦存在明显的违约行为；综上，对于诚通嘉晟公司所主张的违约金，依据不足，本院亦不予支持。对于诚通嘉晟公司所主张的经济损失13万元，因该笔费用系因其违约行为所产生的额外支出，应由其自行承担。对于诚通嘉晟公司要求天虎存旺公司将人员、岗亭、停车设备从小区停车场撤出的诉讼请求，本院予以支持。因《停车场委托经营管理合同》已于2018年10月20日解除，故对天虎存旺公司反诉要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。对于天虎存旺公司所主张的违约金90万元，证据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京诚通嘉晟物业管理有限公司与北京天虎存旺停车场管理有限公司所签订的《停车场委托经营管理合同》于二〇一八年十月二十日解除；二、北京天虎存旺停车场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京诚通嘉晟物业管理有限公司承包费9905元；三、北京天虎存旺停车场管理有限公司于本判决生效之日起十日内将人员、岗亭、起降设备从盛嘉华苑小区撤离；四、驳回北京诚通嘉晟物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京天虎存旺停车场管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9534元，由北京诚通嘉晟物业管理有限公司负担9369元，（已交纳），由北京天虎存旺停车场管理有限公司负担165元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费6400元，由北京天虎存旺停车场管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按照不服判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨会芳人民陪审员  解春燕人民陪审员  田颖丽二〇一九年八月十五日书 记 员  张 萌