浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终4861号 上诉人（原审被告）：卓观明，男，1969年2月11日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：陈明仁，浙江威亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州城市伯爵假日酒店有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区湖州街**，统一社会信用代码：9133010567397052XC。 法定代表人：陈祖良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈国杭，杭州市拱墅区经纶法律服务所法律工作者。 上诉人卓观明因与被上诉人杭州城市伯爵假日酒店有限公司（以下简称伯爵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2012年3月，伯爵公司与卓观明签订一份《饭店转租协议》，该协议约定：伯爵公司将位于杭州市及附房，共计面积245.763平方米的饭店转租给卓观明经营使用；转租年限为9年，自2012年4月1日至2021年3月30日止；年租金为160000元，从第二年起在上年租金基础上递增5%；结付方式为：先付款后使用原则，费用不得拖欠，如拖欠，每天加收当期应付款的1‰滞纳金。卓观明需一次性支付伯爵公司财产使用保证金20000元，承租期满后，如不违反协议约定，按原额无息退还该保证金；如遇政府及产权方集体行为需要改房屋地块使用时，双方应无条件服从，当即终止协议。协议还对转租、装潢、提前解约等作了约定。协议签订后，伯爵公司将房屋交付给卓观明使用，卓观明向伯爵公司支付保证金20000元，卓观明按约交付租金至2018年6月30日。协议履行过程中，因涉案房屋地块遇拆迁，双方就赔偿问题协议未达成一致意见，卓观明既不归还租赁房屋，也不支付租金。一审庭审后，伯爵公司确认卓观明已支付保证金20000元。伯爵公司诉至原审法院，请求：1.依法判令解除伯爵公司与卓观明签订的《饭店转租协议》并由卓观明把该转租的饭店房屋腾空及饭店内的设施设备归还给伯爵公司；2.依法判令卓观明立即支付租金107200元（从2018年7月1日至2018年12月31日止，以后的租金计算至该转租的饭店腾空及饭店内的设施设备归还给伯爵公司止，按饭店转租协议的租金标准计算）、滞纳金14793.60元（从2018年7月1日至2018年12月31日止，以后的滞纳金计算至该转租的饭店腾空及饭店内的设施设备归还给伯爵公司止，按每天当期应付款的1‰标准计算）；暂合计121993.60元；3.本案诉讼费用由卓观明承担。 原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”杭州城市伯爵假日酒店有限公司与卓观明之间所签订的《饭店转租协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，该合同对双方均有约束力。卓观明既不支付租金，也不按照合同约定和法律规定返还租赁物，故伯爵公司要求与卓观明解除合同腾退涉案房屋以及支付租金的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。关于卓观明缴纳的房屋保证金20000元，因伯爵公司要求解除合同，故该保证金应当在应支付的租金中予以先行扣除。对于伯爵公司要求卓观明归还设施设备的诉讼请求，因未提供有效的证据予以佐证，故该诉讼请求原审法院不予支持。关于伯爵公司要求卓观明支付滞纳金的诉讼请求，因造成涉案合同的解除，伯爵公司也存在过错，故伯爵公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，原审法院于2019年4月22日判决：一、解除杭州城市伯爵假日酒店有限公司与卓观明于2012年3月签订的《饭店转租协议》；二、卓观明于判决生效之日起十日内将位于杭州市下城区及附房，共计面积245.763平方米的房屋腾空退还给杭州城市伯爵假日酒店有限公司；三、卓观明于判决生效之日起十日内支付给杭州城市伯爵假日酒店有限公司租金87200元（暂计算至2018年12月31日，此后按《饭店转租协议》约定的租金计算至实际房屋腾空日止）；四、驳回杭州城市伯爵假日酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2740元，因适用简易程序，减半收取为1370元，由杭州城市伯爵假日酒店有限公司负担50元，卓观明负担1320元。 宣判后，卓观明不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，且严重违反程序。首先，卓观明根本不存在逾期支付租金的事实。自2012年4月1日起至2018年6月30日期间，卓观明均遵照《饭店转租协议》约定履行义务，支付租金从未迟延或拖欠。在2018年第三季度（即7月1日至9月30日）待支付前，卓观明即收到案涉房屋地块需拆迁的消息，伯爵公司也告知其无需支付租金，待拆迁事项确定后双方根据法律规定及合同约定处置拆迁补偿款项。2018年6月26日卓观明收到伯爵公司转交的通知书一份，载明“因城中村改造需要，涉及农居点周边的集体房屋也列入拆迁范围，因此根据《租赁协议》的相关条款精神特通知贵公司/个人，望贵公司/个人接到通知后，于2018年8月31日前做好相应的搬迁工作。”随后，卓观明根据通知要求做好搬迁准备工作，并停止了经营行为，而伯爵公司却迟迟未办理交接手续。实际上，正是由于案涉房屋拆迁因素的介入，导致《饭店转租协议》处于中止状态，卓观明也未行使对案涉房屋的占有、使用等权益，无需支付租金，伯爵公司对此亦是认可的。现伯爵公司罔顾事实，对卓观明提出支付租金的权利主张，确属不妥。其次，卓观明不存在违约行为。卓观明一直严格遵照合同约定履行义务，并未迟延或存在其他违约事项。卓观明不支付2018年7月l日之后的租金并不构成违约，而是有着正当理由的，伯爵公司对此亦是认可的。反之，如果伯爵公司不认可杭州市石桥经济合作社的通知内容，则完全没必要将其转交于卓观明，更不会在卓观明“连续三期租金未支付”的情况下，不经催讨索要。显然伯爵公司所谓卓观明逾期支付租金的违约行为是不成立的，其基于此提出的解除协议及要求卓观明腾退的请求也就失之根本，变得亳无根据。更何况，《饭店转租协议》并未约定逾期支付租金系伯爵公司单方解除合同的约定事项，伯爵公司依法不享有合同解除权。再次，原审法院审理程序违法。原审法院是以调解为由通知卓观明到庭的，以致卓观明在缺乏对民事诉讼权利最基本的了解的情况下，莫名进行了一场诉讼程序。卓观明未能在原审中充分、适当地行使诉讼权利，以致原审判决于卓观明明显不利，原审法院审理程序确属违法，请求：1、撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回伯爵公司全部诉讼请求或发回重审。2、本案诉讼费用由伯爵公司承担。 被上诉人伯爵公司答辩称：一、根据伯爵公司与卓观明在2012年3月签订的《饭店转租协议》约定：租金结付方式为：先付款后使用原则，年度转租费用按季度分四期结付，每次付款均提前5天支付，具体付款日期为3月25日、6月25日、9月25日、12月25日，费用不得拖欠。卓观明支付租金至2018年6月30日止，但卓观明应在2018年6月25日前支付下期租金，未能支付，已逾期构成违约。伯爵公司从未告知卓观明无需支付租金。二、由于涉案房屋因城中村改造需要，也列入拆迁范围。伯爵公司于2018年7月6日告知卓观明，其应在2018年8月31日前做好相应的搬迁工作。卓观明收到通知后，未能在约定的期限内搬迁及办理移交手续（卓观明在一审中也陈述“伯爵公司要求卓观明搬离涉案房屋”），同时，根据双方签订的协议约定：“政府及产权方集体行为需要该房屋地块使用时，双方应无条件服从，当即终止协议，损失各自承担”。但是，卓观明至今仍不归还租赁房屋而且继续使用，租金一直未能支付，已严重违约。三、根据双方签订的协议约定：如卓观明违反协议，除按上述条款执行外，伯爵公司有权当即停供水电、终止协议。根据《合同法》第227条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。伯爵公司的诉讼请求符合法律规定。四、一审法院诉讼程序合法有效，并未违法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回卓观明的上诉请求。 二审中，上诉人卓观明向本院提交杭州市石桥经济合作社发给杭州永汇铭洲大酒店有限公司（城市伯爵）的通知书，证明案涉房屋租赁合同因城中村改造被列入拆迁范围而中止的事实。被上诉人伯爵公司对该证据真实性、合法性、关联性没有异议。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，该证据能够证明杭州市石桥经济合作社通知卓观明案涉房屋列入拆迁范围的事实，但不能证明房屋租赁合同因此而中止。 被上诉人伯爵公司向本院提交伯爵公司发给卓观明的通知书，证明伯爵公司是在2018年7月6日通知卓观明搬迁的事实。卓观明对该证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象不予认可；认为该通知虽于2018年6月26日由房屋所有权人发出，卓观明于2018年7月6日签收，但卓观明获知案涉房屋被列入拆迁范围的时间远远早于正式通知下发时间，是故2018年6月25日起便未再缴纳租金。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，该证据能够证明伯爵公司于2018年7月6日通知卓观明案涉房屋列入拆迁范围的事实。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为：本案争议焦点为伯爵公司是否有权解除合同并要求卓观明腾退房屋、支付租金等。首先，《饭店转租协议》系双方真实意思表示，系合法有效，对双方均有约束力。伯爵公司主张，依据案涉合同第6条及第10条有权解除该协议。《饭店转租协议》第6条约定了租金结付方式、具体付款日期及费用不得拖欠等内容。本院认为，伯爵公司自认曾与卓观明就拆迁问题进行协商，并承诺如卓观明2018年8月底前搬迁则免收2018年7、8月租金，卓观明因知晓拆迁情况未于2018年6月25日支付下一期的租金有合理理由，伯爵公司亦未对租金进行过催收，伯爵公司主张因卓观明未按照约定支付租金解除合同的理由不能成立。其次，《饭店转租协议》第10条约定“政府及产权方集体行为需要该房屋地块使用时，双方应无条件服从，当即终止协议，甲方按实际使用期收取租金，财产使用保证金按5条款规定退还，其他损失各自承担。”卓观明收到杭州市石桥经济合作社出具的通知书，亦签收伯爵公司出具的通知书，卓观明对于案涉房屋已列入拆迁范围的事实系明知。原审法院判决解除《饭店转租协议》有事实和法律依据。再次，根据双方的约定及两份通知书的内容，卓观明应于2018年8月31日前做好相应的搬迁工作。但卓观明迄今为止即未腾退亦未支付租金，原审法院判决卓观明腾退房屋、支付租金等并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2740元，由卓观明负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年八月二十二日 法官助理曹姝隽 书记员张诗雯