连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初5535号原告：张金训，男，1963年5月5日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：李连东，江苏盈喆律师事务所律师。被告：张进先，男，1955年2月28日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：李玉玲，女，1954年6月12日出生，汉族，住连云港市赣榆区。二被告的共同委托诉讼代理人：刘永杰，江苏四季青律师事务所律师。原告张金训与被告张进先、李玉玲宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年5月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张金训及其委托诉讼代理人李连东、被告张进先、李玉玲及二被告的委托诉讼代理人刘永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金训向本院提出诉讼请求如下：1、依法确认原、被告之间的《宅基地转让协议》无效；2、判令被告张进先、李玉玲返还宅基地转让款220000元及利息（利息自2015年9月18日期至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准刘利率计算）。事实与理由：2015年9月18日，被告张进先向原告转让宅基地，并收取转让款220000元。后经核实，被告张进先对该宅基地并无使用权，该土地也没有纳入宅基地规划，原告无法建房。因被告张进先对该地无使用权，转让行为无效，被告李玉玲与被告张进先系夫妻关系，应共同返还转让款。被告张进先、李玉玲共同辩称，1、双方转让范围包括楼基础和回填土，并不是单纯的宅基地转让，原告要求确认转让协议无效，缺乏事实和法律依据；2、原告张金训购买涉案的楼基础时明知并非答辩人张进先所有，而系贺某所有，原告系经过张某介绍购买，并非答辩人张进先主动出售。答辩人已将涉案用地交付原告，原告占用至今；3、涉案的楼基础周边房屋均已建好，该处符合张城社区的规划，不能建房系原告的原因；4、答辩人刘玉玲对转让一事并不知晓，也未收到原告的转让款，不应承担责任。答辩人张进先在收到原告的转让款之后，将转让款转交给了贺某；经本院审理查明认定事实如下：被告张进先与被告刘玉玲系夫妻关系。涉案争议土地位于连云港市赣榆区张城社区。2015年9月18日，原告张金训与被告张进先签订《宅基地转让协议》，约定：“一、甲方转让的宅基地位置为青口镇张城社区，该宅基地东至徐允波，西至巷子，南至张洪跃，北至空地。该宅基地东西13.8米，南北18米，计248.4平方米；二、该宅基地甲方已建好楼房基础及回填土。双方协议转让价格为220000元。签订转让合同之日乙方一次性付清转让费用；三、甲方保证对该宅基地有处分权；如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该宅基地的一致同意；四、甲方负责协调乙方建房事宜，确保乙方今年建好房屋，在建房期间如有上级部门干涉，由甲方负责协调，所需费用由甲方负责，上交土管所及建管所所需费用由乙方负责……甲方签字：张进先，乙方签字：张金训，2015.9.18”。签订协议当天，原告张金训向被告张进先支付了转让款220000元，被告张进先出具了220000元收条一份。该宅基地在转让时已建好楼房基础，并进行了回填。但后涉案土地无法办理相关产权手续，原告方也未进行任何建设，争议土地一直维持转让时的状态。被告张进先提交了案外人徐允波的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》证明涉案土地周边可以进行建设，无法取得产权证书进行建设的原因在原告。原告方不予认可，主张被告张进先曾承诺为其办理相关产权手续，而且协议中存在约定。经查明，被告张进先未取得该宅基地的使用权，该土地也一直未有产权登记。被告张进先申请贺某出庭作证，证明贺某系涉案土地转让前的实际权利人，原告在转让时知道其受贺某的委托转让争议宅基地及楼房基础的事实，原告支付的220000元已转交给贺某。证人贺某陈述，其从他人处以110000元的价格取得涉案宅基地使用权，后另支付了110000元在宅基地上进行了楼房基础建设，并做了回填，但因其并非张城社区户籍，无法办理相关土地产权，遂口头委托被告张进先出售该宅基地，也未说明价款，后张进先向其转交了出售的宅基地款220000元。原告张金训对此不予认可，主张其并不知情，也不知道存在委托出售的情况。被告张进先在庭审中亦承认在转让涉案争议土地时，其未向原告告知系受托转让争议宅基地。原告张金训另申请证人张某出庭作证，证人张某陈述其系介绍人，原、被告签订转让协议时其也在场，其并不清楚涉案宅基地的使用权人，但陈述楼基础“是被告家的一个亲戚建的”，“卖宅基地前好几个月”建好的，其也未向原告告知过相关情况。现原告张金训要求确认原、被告之间签订的《宅基地转让协议》无效，并要求二被告返还转让款220000元及利息。本院认为，个人之间转让宅基地应当遵守法律规定。本案中，涉案宅基地虽然进行了房屋地基建设，并进行了回填，但未建成房屋，被告张进先也未取得涉案土地的产权证书，被告张进先对该土地并不具有处分权。被告张进先主张系贺某委托其代为转让涉案争议土地及楼基础，但贺某并非张城社区户籍，不能够合法占有、使用、处分涉案土地。协议中也未有村委会加盖印章，被告张进先不能证明村委会已同意，该土地转让违背法律强制性规定，故原、被告之间的《宅基地转让协议》无效。证人张某的陈述能够证明被告张进先并非宅基地的使用权人，但被告张进先在与原告订立转让协议时未告知宅基地的权属情况，其也未能提交证据证明原告张金训事先知道委托事宜，且原告张金训将转让款220000元交付给被告张进先，在转让协议无效后，原告张金训要求被告张进先返还转让款220000元，并从2015年9月18日期至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算资金占用期间的利息，不违反法律规定，本院予以支持。被告李玉玲虽系夫妻关系，但原告张金训未能提供证据被告张进先收取上述款项用于家庭共同生活，故其要求被告李玉玲承担还款责任的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告张金训与被告张进先之间的《宅基地转让协议》无效；二、被告张进先应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张金训返还转让款220000元及利息（利息自2015年9月18日期至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5328元，减半收取计2664元，由被告张进先负担（原告已预交，被告张进先应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告给付上述款项）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5328元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  刘 彬二〇一九年八月三十日法官助理  王 艳书 记 员  徐雪妮法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条：夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。（户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧路支行营业部，账号：10×××94）上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。