山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2019）晋01民终4894号   上诉人（原审原告）：赵润香，女，1941年2月20日出生，汉族，太原市尖草坪区柴村街道办事处西张村居民，住太原市。   上诉人（原审原告）：刘春梅，女，1962年3月24日出生，汉族，太原市尖草坪区柴村街道办事处呼延村居民，住太原市。   上诉人（原审原告）：刘亚梅，女，1965年4月5日出生，汉族，太原市万柏林区东社街道办事处袁家庄居民，住太原市。   上诉人（原审原告）：刘转梅，女，1968年5月28日出生，汉族，太原市尖草坪区柴村街道办事处三给村居民，住太原市。   上诉人（原审原告）：刘玉梅，女，1970年10月13日出生，汉族，太原市万柏林区东社街道办事处西南寨村居民，住太原市。   五上诉人共同委托代理人：刘伟，男，汉族，1974年1月27日出生，住太原市。   上诉人（原审原告）：刘伟，男，1974年1月27日出生，汉族，太原市尖草坪区柴村街道办事处西张村居民，住太原市。   六上诉人共同委托代理人：郭常云，北京盈科（太原）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：张批修，男，1968年6月12日出生，汉族，太原市尖草坪区柴村街道办事处西张村居民，住太原市。   委托诉讼代理人：高清明，山西龙宇律师事务所律师。   上诉人赵润香、刘春梅、刘亚梅、刘转梅、刘玉梅、刘伟与被上诉人张批修确认合同效力纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初299号判决向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。   上诉人赵润香、刘春梅、刘亚梅、刘转梅、刘玉梅、刘伟上诉请求：1、请求依法撤销太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初299号民事判决书；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求；3、本案的一审、二审案件受理费由上诉人承担。   事实与理由：1、《房屋买卖协议》并无上诉人中的任何一人签字确认，因此，不能据此推断上诉人对此事知晓并认可；2、被上诉人无证据证明其按合同履行了交付价款的义务，合同并未实际履行；3、被上诉人在本村已有一处宅基地，即使其购买房屋也是为了投资，其并未在争议房屋内居住和生活过；4、被上诉人名义是购买房屋，实际为购买宅基地，因宅基地不允许买卖，因此，被上诉人购买争议宅基地的行为应属无效；5、《房屋买卖协议》中约定的房屋早已拆除，争议宅基地上已无房屋。而本案争议宅基地使用权一直登记在户主刘金栋及其家庭成员名下，从未变更。因此，房屋拆除后，宅基地使用权仍应归刘金栋及其家庭成员享有，因刘金栋已故，因此，该宅基地使用权应归各上诉人共同享有；6、被上诉人提供的证据表明争议宅基地上早已没有房屋，因此，被上诉人不能借购买房屋为名，变相购买宅基地，谋取不正当利益；7、西张村委会对《房屋买卖协议》一事并不知情。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。   被上诉人张批修辩称：1、刘金栋是涉案宅院的宅基地使用权人和房屋所有权人，刘金栋是上诉人家庭的一家之主。在宅基地使用证上刘金栋登记为该户的户主。所以，刘金栋有权利对其所有的房屋进行出卖，有权利签订房屋买卖协议。被上诉人也完全有理由相信刘金栋能够代表上诉人一家签订房屋买卖协议，出卖其所有的房产。上诉人在协议上是否签字，不影响房屋买卖协议的法律效力；2、根据《房屋买卖协议》第二条的约定：“双方协商房价为玖仟伍佰元（9500元），从签字日起乙方付清甲方房款”。被上诉人按照协议的约定在签订协议的当日付清了9500元的购房款。同时，卖方刘金栋将出卖的房子交给了被上诉人，将宅基地也按约定的尺寸划分给了被上诉人。如果被上诉人没有支付购房款，刘金栋也不会将出卖的房子交给被上诉人。所以，在签订协议的当时，双方就一手交钱、一手交货，银货两清。被上诉人买下房子后，对购买下的房子行使所有权十八年的时间，直到房子被政府拆迁。在此期间，没有任何人说过被上诉人没有支付房款；3、被上诉人在西张村只有一处宅基地，上诉人的陈述与事实不符；4、被上诉人买下这处房院后，因为原有的房子已经破旧，不能居住。所以，被上诉人将买下的旧房子拆除，垒起了五米多长的地基，修建了大门、围墙，对整个院子进行了修整。因为被上诉人的孩子在市内上学，被上诉人一家一直在市内居住，村里的房子没有顾得上盖；5、西张村村委会对被上诉人与刘金栋买卖房屋一事非常清楚，西张村的村民也都知道被上诉人买了刘金栋的房子。西张村委会办理不动产确权登记时是和被上诉人办的确权登记手续。因为修路需要拆迁时，村委会进行摸底登记、签订拆迁补偿协议，都是由被上诉人签字办理的相关手续。综上，被上诉人认为上诉人的上诉理由不能成立，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。   上诉人赵润香、刘春梅、刘亚梅、刘转梅、刘玉梅、刘伟向一审法院起诉请求：1、判决确认刘金栋与被告张批修签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令诉讼费由被告承担。   一审法院审理查明：刘金栋（已故）与原告赵润香系夫妻关系，二人育有四女一子，分别为原告刘春梅、刘亚梅、刘转梅、刘玉梅、刘伟。刘金栋作为户主在位于太原市尖草坪区柴村街道办事处西张村有宅基地一处（四至为：东至予制厂，西至宋根寿，南至道，北至予制厂，折合面积0.83亩）并建有房屋。家庭主要成员为赵润香、刘春梅、刘亚梅、刘转梅、刘玉梅、刘伟。刘金栋于2008年9月28日去世。2001年11月8日，刘金栋与被告张批修签订《房屋买卖协议》，约定：刘金栋（甲方）将自己的后院两间半旧房出卖给张批修（乙方）；1、甲方所售房屋界限，南北长为16米（南至刘新房的后墙），东西宽为15米（西至张连生东墙）；2、双方协商房价为玖仟伍佰元（9500元），从签字日起乙方付清甲方房款；3、甲方给乙方留2米的通道，通道上甲方不得给乙方堆积脏物，影响乙方通行；4、乙方自己垫院，应给甲方留在1.5米内（按甲方正房基础）；5、将来办理房产证，费用各自负担。《房屋买卖协议》签订后，被告张批修向刘金栋交付购房款9500元，刘金栋将协议约定的房屋及院落交付被告张批修，被告张批修对所购院落进行了相应投资建设并使用至涉案宅院拆迁。2017年，因汾西路改造，涉案宅院被列入拆迁范围，2017年6月，村委会、柴村街办等部门对涉案宅院进行了摸底调查，被告张批修及各方代表均在《汾西路北延拆迁摸底表》签字确认。现涉案宅院已经拆除。   另查明，被告张批修原系太原市尖草坪区柴村街道办事处西张村村民，后因工作户口曾迁出本村，2002年又迁回原籍，现系太原市尖草坪区柴村街道办事处西张村村民。   一审法院认为，2001年11月8日，刘金栋与被告张批修签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思的表示，现原告六人诉请确认该协议无效理由为：一、原告六人对刘金栋签订协议的行为不知情；二、签订协议时被告张批修不属于西张村村民。第一，涉案《房屋买卖协议》由刘金栋与被告张批修于2001年签订并履行完毕，距今约18年，期间，被告在购买的涉案宅院进行了大量投资建设，原告六人作为刘金栋的配偶、子女，居住在涉案房屋的前院，且刘金栋与被告2001年签订协议至其2008年去世，一直与原告六人共同生活，原告六人客观上不可能对此一无所知，原告六人及刘金栋均未对交易提出异议，故原告六人主张其对交易行为不知情的理由不能成立。第二，被告张批修原系西张村的村民，后因工作原因户口曾迁出本村，2002年又迁回本村，并于2003年至2008年期间担任该村村委会主任，事实上已取得该村集体经济组织成员资格，有权以村集体经济组织成员的身份合法使用该村宅基地，2017年汾西路北延拆迁工程进行摸底时，由被告在涉案宅院摸底表上签字，村委会、柴村街办亦进行了签字确认，应视为被告张批修与刘金栋的交易结果得到村集体、街办等组织的认可，故原告六人主张被告张批修不具备村民主体资格的主张不能成立。民法应当鼓励人民诚实守信并保护交易双方的合理信赖利益，本案刘金栋作为家庭代表与被告张批修就房屋已买卖交易十八年，双方均已实际履行完毕，期间各方均无异议，被告已实际占有使用房屋多年并对房屋进行了大量的再建设投资，现交易标的亦经拆迁不复存在，径行认定合同无效，不利于彰显民法的诚实信用原则，将造成极为恶劣的社会导向，亦不利于维护交易秩序和农村的社会稳定。   综上，六原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告赵润香、刘春梅、刘亚梅、刘转梅、刘玉梅、刘伟的诉讼请求；案件受理费100元，由原告赵润香、刘春梅、刘亚梅、刘转梅、刘玉梅、刘伟负担。   二审中双方当事人没有提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：刘金栋（已故）与被上诉人张批修签订的《房屋买卖协议》是否有效。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，被上诉人张批修与刘金栋（已故）系同一集体经济组织成员，双方之间签订的《房屋买卖协议》并不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。被上诉人张批修与刘金栋（已故）签订《房屋买卖协议》时上诉人赵润香等六人虽未签字，但2011年11月8日被上诉人张批修与刘金栋签订《房屋买卖协议》后，被上诉人张批修在购买的院落进行了投资建设，并一直使用至今。期间，上诉人赵润香等六人对此未提出异议，上诉人赵润香等六人主张对房屋买卖行为不知情不符合常理。故上诉人赵润香等六人以作为房屋共有人及宅基地共同使用人对《房屋买卖协议》不知情为由认为协议应当认定为无效的主张本院不予支持。   综上所述，上诉人赵润香、刘春梅、刘亚梅、刘转梅、刘玉梅、刘伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人赵润香、刘春梅、刘亚梅、刘转梅、刘玉梅、刘伟负担。   本判决为终审判决。   审判长 李 哲   审判员 赵四民   审判员 成志刚     二Ｏ一九年八月二十六日   书记员 程贝贝