陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终3886号 上诉人（原审被告、反诉原告）：何学松，男，1970年4月21日出生，汉族，无业，住福建省福清市。委托诉讼代理人：郑士东，陕西众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡长桥，陕西众邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦琼，女，1989年7月8日出生，汉族，西北工业大学启迪中学英语老师，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李菊歌，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯山山，（系焦琼丈夫），男，1987年7月3日出生，汉族，中国邮政储蓄银行陕西省分行公司部职工，住西安市莲湖区XX城一期。上诉人何学松因与被上诉人焦琼房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何学松上诉请求：1、撤销一审民事判决书第二项、第五项判决，改判支持何学松一审反诉请求，驳回焦琼一审诉讼请求； 2、判令由焦琼承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：违约金除了具有补偿性功能，还具有惩罚性功能，目的是维护合同交易稳定，何学松与焦琼签订《西安市存量房买卖合同》时，双方对各自的权利义务是明确的，在一审过程中，焦琼的违约事实已经查明。根据《合同法》第一百零七条规定，焦琼应该按照合同约定赔偿违约金。关于定金，本案中定金的数额符合法律规定的范围，焦琼应该按照定金罚则，丧失定金。综上，一审判决查明的事实不清，适用法律错误。请求贵院依法改判。焦琼辩称，一、一审法院基本事实认定正确。本案中双方对网签及首付款支付时间未明确约定的情形下，焦琼一直积极促成合同履行，一开始焦琼与何学松、中介达成一致，由焦琼介绍他人接盘涉案房产，在焦琼与中介沟通过程中，中介也是积极配合找人接盘。在2017年8月23日何学松催促尽快办理手续，焦琼于2017年9月13日请求何学松继续履行合同，并确认其可于9月13日的次周内进行网签、及支付首付款，但何学松及中介公司均未予以理会，何学松于2017年9月16日发送律师函给焦琼，并要求于发函后5日内与何学松联系，焦琼于2017年9月18日即与何学松及中介联系请求继续履行合同，何学松要求焦琼对购房款加价至130万才愿意将房屋继续卖给焦琼，由于焦琼不同意加价，何学松遂于2017年10月19日将涉案房屋擅自卖给他人，导致本次交易失败。正是何学松将房屋另行转让的行为旨在获取更多的转让收益，而且实际上何学松确实以133万高出双方合同125元总价款将涉案房产卖出，何学松系违约方。二、一审认定焦琼构成违约不符合法律规定。一审适用法律有瑕疵，在2017年8月23日，何学松催促焦琼继续履行原合同，此时依照双方合同，网签时间并未明确约定，此时双方仍然是以短信方式进行沟通协商确定网签时间，当日中介要求焦琼明确答复是否还继续履行合同，焦琼并未明确表明拒绝履行合同。依据《合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。一审法院，并未按照法律规定给予焦琼合理的准备时间，仅以何学松于2017年8月23日当日催促焦琼，焦琼于当日“不予配合办理网签合同备案手续，也拒绝回复是否解除合同”径行认定焦琼违约实属错误，事实上焦琼于2017年9月1日办理了按揭贷款利率优惠申请审批表，表明积极配合购买意愿。在收到律师函之前（2017年9月16日对方发送律师函），在2017年9月11日、2017年9月13日，焦琼均与何学松及中介均联系请求继续履行合同，据此，在焦琼未明确拒绝履行合同的情况，并积极办理按揭贷款利率申请表的情况下，尤其是在焦琼收到何学松及中介律师函后，在2017年9月18日即明确告知愿意继续履行原合同的情况下，何学松违反合同约定，不履行合同约定的义务，何学松系违约方，焦琼不构成违约。何学松擅自将房屋另售他人，根本违反合同约定，何学松构成违约，无权请求返还定金、赔偿违约金、律师费等。此外，何学松认为违约与定金同时适用更无法律依据。三、一审判决焦琼支付何学松律师费有误。何学松系违约方，无权请求焦琼支付律师费，且何学松出示的律师费并无发票予以证明，焦琼不应支付何学松的律师费。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律虽有瑕疵，但焦琼本着息事宁人的态度，想要尽快拿到支付的定金，将其损失降到最低，何学松的上诉虽是其一项法定权利，但实质上是滥用上诉权企图拖延判决，从而让焦琼的损失一再扩大。请求二审法院驳回何学松的上诉，及时依法判决，维护焦琼的合法权益。  焦琼向一审法院起诉请求:1.判令解除焦琼、何学松于 2017 年 7 月 11 日签订的《西安市存量房买卖合同》，何学松返还焦琼购房定金 100000 元；2.判令何学松赔偿焦琼违约金 250000 元；3.本案诉讼费由何学松承担。何学松向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方所签订的 《西安市存量房买卖合同》；2.判令焦琼支付何学松违约金250000元和律师费10000元，共计260000元；3.本案诉讼费由焦琼承担。一审法院认定事实：2017 年 7 月 11 日，出卖人（甲方）何学松与买受人（乙方）焦琼签订《西安市存量房买卖合同》一份，合同约定如下: 一、交易房屋基本情况：1.1 出卖人所售房屋座落：西安市莲湖区团结南路 238 号（建筑物名称：XX城）23 幢 2 单元 20201 室。1.2 规划用途为住宅。1.3 房屋所有权证编号：购房合同登记号 Y11002928。1.4 建筑面积为 131.83 平方米，所有权人为何学松。1.5 案涉房产上有抵押，他项权利人为中国银行长安路支行，出卖人应于 2017 年 7 月 19 日前办理抵押注销手续； 二、房价款及付款方式:2.1 双方协商一致，该房屋成交总价款为人民币 1250000 元整。2.2 乙方购买方式为按揭。2.3 定金 100000 元，乙方应于 2017 年 7 月 11 日之前支付给甲方， 该定金应于甲乙双方过户时存入房管部门资金监管指定账户。 2.5 甲乙双方同意过户前将首期款 380000 元进行资金监管， 按揭款项由乙方贷款银行存入监管账户。乙方向银行申请 870000 元按揭贷款（金额以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准；三、房屋产权及具体状况的承诺： 3.1 出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋产的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定、且无他人对该房屋享有优先购买权；四、关于过户、交房、户口迁出约定：4.1甲、乙双方约定的办理过户日期，即乙方贷款申请审核通过后银行将按揭款存入监管账户后五日内；4.2 甲、乙双方约定的 房屋交付日期，即房产交易中心出具以乙方为所有权人的产权 证书后叁日内，甲、乙双方对该房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方将该房屋交付乙方，双方签署《房地产买卖交接书》； 4.2.1 在签署《房地产买卖交接书》之日，甲方须结清该房屋交付日之前发生的所有物业、水、电、暖气等已经产生的费用， 交付日以后产生的费用由乙方承担；五、关于交易税、费约定， 5.1 交易过程中甲乙双方须按照国家规定支付税费，本合同中关于该房屋税费缴纳均由乙方全额承担；5.2 签署本合同后， 如遇政府及相关部门税费调整，对于增加部分，乙方全额承担； 六、违约责任，6.1 本合同签署后，若甲、乙双方任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币贰拾伍万元整（￥250000.00）给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方，造成的一切损失，包括但不限于律师费、交通费、通讯费等；八、其他，1、甲方承诺所提供的房屋产权资料均真实有效，保证房屋无纠纷等； 2、乙方为商业贷款，承诺个人征信良好，具备贷款资格；3、 乙方自行办理落户或提供西安市连续缴纳 2 年以上社保及个人完税证明，保证具备购房资格；4、甲方银行按期撤押还款自行偿还，若产生费用由甲方承担；5、该房产成交价为甲方净拿到手的价位，过户过程中产生的缴费等相关费用均由乙方承担；6、乙方自本合同签约之日起二十个工作日办理完西安市落户手续，具备购房资格。合同签订当日，焦琼向何学松支付定金 100000 元，其中有定金 50000 元由何学松直接收取，剩余定金 50000 元何学松同意由居某某百年行公司代为保管。另外，合同签订时，因案涉房屋还涉及其他共有权人的权利，何学松在合同签订当日还向居某某提交了《共有权人未到场声明》：该合同由本人代表共有权人何美娟真实意愿签订，若因共有权人未到场签字造成了上述合同无效或撤销，本人将向买方支付赔偿人民币贰拾伍万元整（￥250000.00），并向西安百年行房地产营销策划有限公司支付佣金人民币叁万柒仟伍佰元整（￥37500.00）。立据声明人：何学松。上述协议签订后，何学松按照合同约定办理了抵押注销手续，还通过百年行公司催促焦琼继续履行合同并支付购房首付款。焦琼于 2017 年 8 月 1 日向百年行公司工作人员答复，其“要不起房子”，无力支付购房首付款，建议何学松到法院起诉。之后，百年行公司工作人员继续催促焦琼付款，焦琼于 2017 年 8 月 18 日回复称其资金紧张，可以找人“接盘”。2017 年 8 月 23 日，百年行公司工作人员告知焦琼，何学松最后一次通知焦琼，要求焦琼继续履行合同并支付购房首付款，要求焦琼明确答复是否还继续履行合同。焦琼当时未答复何学松是否继续履行。2017 年 9 月 13 日， 焦琼短信通知何学松其已基本凑齐购房首付款，与何学松协商继续办理后续交易手续，何学松不愿意再与焦琼协商。2017 年 9 月 16 日，百年公司工作人员通过微信将何学松发出的《律师函》 电子版发给焦琼。该《律师函》告知焦琼如不继续履行合同， 则应承担相应违约责任。2017 年 9 月 18 日，焦琼又通过短信联系何学松，称购房首付款已准备好，与何学松协商继续履行合同及办理网签合同备案手续，何学松未同意配合办理。2017 年 9 月 18 日，焦琼又催促何学松，何学松仍未同意配合办理。2017 年 10 月 19 日，何学松与案外人汤某签订《西安市存量房买卖合同》， 将案涉房屋售予他人。焦琼遂将何学松诉至本院。 一审法院认为，焦琼、何学松所签订的《西安市存量房买卖合同》 系双方当事人的真是意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《中华人 民共和国合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。…”本案中，焦琼、何学松就支付购房首付款的期限并未明确约定。但根据二手房买卖交易习惯，买卖双方在办理网签合同备案手续的同时应签订资金监管协议，还应协商约定将购房款存入资金监管账户的期限。何学松按照合同约定办理房产抵押注销手续后，双方应继续履行合同到不动产交易管理部门办理网签合同备案手续并办理资金监管手续。截止 2017 年 8 月 23 日，何学松一直持续催促焦琼继续履行合同，但焦琼在何学松催促的合理期限内不予配合办理网签合同备案手续，也拒绝回复是否解除合同，焦琼的行为已构成违约。何学松在得知焦琼明确表示无力支付购房首付款以及另寻他人“接盘”后，有理由相信焦琼没有能力继续履行合同，其将案涉房屋另售他人，不构成违约。本案审理中，焦琼、何学松均表示同意解除双方所签订的《西安市存量房买卖合同》， 本院对此予以支持。另考虑到何学松已经将案涉房屋以较高价格另售他人，焦琼的违约行为并未给何学松造成损失，本院认为何学松应将收取焦琼的购房定金予以退还，双方可互不支付违约金。焦琼违约后将何学松诉至本院，何学松为本案诉讼向陕西伟天律师事务所支付的律师费 10000 元属于其合理损失，应当由焦琼承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二 条（四）项、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、解除原告焦琼和被告何学松于 2017 年 7 月 11 日所签订的《西安市存量房买卖合同》； 二、本判决生效后十日内，被告何学松返还原告焦琼定金 100000 元； 三、驳回原告焦琼其余的诉讼请求； 四、本判决生效后十日内，反诉被告焦琼赔偿反诉原告何学松律师费 10000 元； 五、驳回反诉原告何学松要求反诉被告焦琼支付违约金 250000 元的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加 倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费 5050 元（原告已预交），由原告焦琼承担。反 诉费 9195 元（反诉原告已预交），由反诉被告焦琼承担。  本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，焦琼与何学松订立的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，符合意思自治原则，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。在合同履行期间，焦琼明确表示无力支付购房首付款，建议何学松到法院起诉，属违约行为。故焦琼主张何学松返还定金及支付违约金，依法不予支持。我国合同法关于违约金的赔偿以填平损失为原则，何学松已将涉案房屋另行出售他人，且出售价格高于其与焦琼的交易价格，故何学松主张焦琼赔偿违约金，依法不予支持。综上，何学松的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初515号民事判决第一、四、五项；二、撤销西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初515号民事判决第二、三项；三、驳回焦琼的诉讼请求。一审案件受理费 5050 元，焦琼已预交，由焦琼负担。反诉费 9195 元，何学松已预交，由何学松负担6437元，焦琼负担2758元。 二审案件受理费6550元，何学松已预交，由何学松负担4585元，焦琼负担1965元。焦琼应负担之诉讼费在执行案款时一并支付何学松。本判决为终审判决。 审判长  王  宏    审判员  侯新省    审判员  张  伟二〇一九年八月二十一日                          （院 印）书记员 宁越