浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1884号上诉人（原审被告）：嘉兴市安远物业管理有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区嘉北街道嘉州美都欢聚园62幢623013室。统一社会信用代码：91330401794395277U。法定代表人：白清苏，执行董事。委托诉讼代理人：徐明福，浙江君度律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹凤，浙江君度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴香榭园实业投资有限公司。住所地：嘉兴市新文化广场裙楼博物馆。统一社会信用代码：913304015505004138。法定代表人：查玉强，经理。委托诉讼代理人：王浩斌，嘉兴市天安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：金永水，系该公司员工。上诉人嘉兴市安远物业管理有限公司（以下简称安远公司）与被上诉人嘉兴香榭园实业投资有限公司（以下简称香榭园公司）物业服务合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。安远公司上诉请求：撤销（2018）浙0411民初1243号民事判决，请求发回重审或依法改判驳回香榭园公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误、超范围审理，应当予以改判。（一）一审认定业主水电费结余属于经营性收入，显属认定事实错误。关于业主水电费，可以明确将其定义为业主缴纳的水费、电费，不属于物业收入的范围，故在审计时不应纳入物业收支范围。《物业管理条例》第44条明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”安远公司与小业主之间的《前期物业管理服务协议》第五条明确约定：“受有关部门或单位的委托，安远公司可提供水费、电费、燃(煤)气费等代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业服务费用)”。因此水电费即使存在差额，也不属于物业收入结余，不能认定为经营收入。（二）水电费差额权利主体系交纳水、电费的小业主。安远公司与小业主之间的委托代收代缴关系与本案没有关联性。一审法院将权利主体认定为香榭园公司，显然存在权利主体认定错误。（三）本案的案由为物业服务合同纠纷，所谓物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。关于小业主水电费委托代收代缴的权益归属处理不属于本案的审理范围。（四）退一步讲，即便水电费差额可以纳入双方结算。应当统筹结算全部水电费的交纳和支出，应从委托代收代缴之日起结算至委托代收代缴结束之日止，不能单独抽取其中的一段。其中某一年度的水电费收入，其实是前一年甚至前两年安远公司代垫的费用。水电费的交纳和支出具有特殊性，小业主交纳水电费都是先使用，后交纳的，绝大部分小业主存在未交纳或迟延的情况，而安远公司作为物业服务企业，每月都必须按水电总表的数值向有关部门交纳水电费，据安远公司统计案涉的五四新文化广场2014年10月-2015年12月期间小业主的水电费收支情况为，收入1334931.82元，支出1826510.69元，收支相抵后出现亏损491578.87元。一审法院就水电费处理单独截取2016年1月至2016年10月期间的水电费差额予以认定，明显脱离客观事实，致使安远公司的合法权益受到损害。香榭园公司辩称，业主水电费按照《前期物业管理服务协议》第五条的约定，属于物业费用。代收代缴的水电费和物业收取的水电费是两项费用。另外，安远公司认为2014年、2015年水电费收、开支差额是41余万元也不是事实，香榭园公司已经提供了相应的证据，证明其已将2014年、2015年的水电费全额支付了，而且还结余73万元。故请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2015年12月28日，香榭园公司、安远公司签订《物业服务品牌合作协议》一份，该协议载明：香榭园公司、安远公司对嘉兴五四广场物业服务项目达成如下合作事宜。第二章品牌战略合作期限一、协议有效期为1年，自2016年1月1日至2016年12月31日，原前期前物业服务合同补充协议（协议期限：2014年11月1日至2015年12月31日）自然终止。第三章品牌战略合作内容一、协议期间，安远公司授权香榭园公司在本项目物业服务管理过程中使用“安远物业”品牌并以安远公司名义与本项目业主签订前期物业服务协议；二、协议期间，开具物业服务费发票、停车费发票所产生的相关税金由香榭园公司承担，香榭园公司授权安远公司从收缴的物业服务费中直接扣除；三、协议期间，双方参照向辖区主管部门备过案的前期前物业服务合同来履行物业管理服务职能。香榭园公司派驻本项目的物业服务人员与安远公司建立劳动关系（2016年1月1日起整个嘉兴五四广场的物业由香榭园公司接管经营，原有人员继续留用，薪资待遇不低于原有标准，香榭园公司将人员工资详细清单报安远公司备案并作为安远公司发放依据），项目管理所需的人员工资等所有费用支出由香榭园公司承担，安远公司负责协助香榭园公司办理员工劳动用工手续、社保缴纳手续及工伤申报手续，并根据香榭园公司提供的人员及标准代缴社会保险、代发工资奖金及福利等，香榭园公司授权安远公司从物业服务费中列支，香榭园公司转入的物业费专款专用，安远公司不得借故它用；四、协议期间，安远公司派遣管理人员对本项目的岗位设置、人员配置、薪资标准、社保缴纳、岗位流程、日常管理、服务品质等进行督察，有权对存在的问题或可能影响安远公司声誉的问题提出整改建议，香榭园公司应接受安远公司的督察、整改建议并及时进行整改。所涉及的人员工资、加班工资、交通、食宿等管理费用由香榭园公司承担，香榭园公司授权安远公司从收缴的物业服务费中直接扣除；五、协议期间，本项目所有收缴的物业服务费、停车费等统一进入安远公司账户，香榭园公司日常支出凭正规发票至安远公司财务部报销，本项目所有财务报表由香榭园公司编制并按月报送安远公司审核。第四章双方权利与职责……8、在本项目物业服务管理实施过程中盈亏均由香榭园公司承担，所发生的任何劳动纠纷，法律纠纷、赔偿责任均由香榭园公司承担责任。第五章品牌合作费用、支付期限及支付方式一、品牌合作费用10万元／年，8333.33元／月；二、支付时间及支付方式：每半年支付一次（5万元），第一次在2016年4月底前支付，第二次在2016年10月底前支付，香榭园公司授权安远公司从收缴的物业服务费中直接扣除。第六章其它服务费用的结算一、根据原前期物业服务合同补充协议（协议期限：2014年11月1日至2015年12月31日），香榭园公司所欠安远公司物业服务费约60万元（暂定，具体以截至2015年l2月31日的数据为准，多退少补）分三次付清，其中2015年12月底前支付20万元，2016年3月底前支付20万元，其余款项于2016年6月底前支付完毕。2016年10月20日，香榭园公司、安远公司签订终止协议一份，载明：一、物业服务品牌合作协议终止时间为2016年10月31日；二、香榭园公司于2016年10月20日前与安远公司结清2016年7月1日至10月31日的品牌合作费用33333.33元；三、香榭园公司所欠安远公司2015年费用余额为164607.54元（以实际结算为准），香榭园公司于2016年10月20日前先行支付8万元，余额待双方交接完成后20天内支付完毕。结算时安远公司附上2015年五四广场项目财务收支明细；五、小业主（用户）水电保证金、装修押金的处理：在交款人同意的前提下，安远公司可以将保证金（押金）转交给香榭园公司保管，由香榭园公司开出同等金额的收款收据给交款人并承担退还责任，交款人将原来安远公司开出的收款收据交还给安远公司；六、截至到2016年10月31日止，已经收取的属于2015年度应收费用的，统一归结于2015年收入，香榭园公司、安远公司双方按2014年10月21日签订的补充协议约定来履行结算义务；2015年欠收费用（另附明细），此部分债权由香榭园公司享有，香榭园公司按此部分债权的50％一次性结算给安远公司，归属安远公司所有。2016年10月22日，香榭园公司、安远公司共同向五四新文化广场业主出具业主告知书，业主告知书载明：一、安远公司终止提供物业服务时间为2016年10月31日；二、自2016年11月1日起，项目物业管理服务工作由香榭园公司承担；三、原《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等约定的业主权利、义务及服务标准延续不变；四、原物业服务收费内容、收费标准延续不变；五、业主／用户巳向安远公司交纳的2016年11月1日以后的物业服务费，由安远公司如数移交给香榭园公司，并由香榭园公司承担后续的物业服务提供；六、2016年1月1日以后物业服务费用未交的，由香榭园公司负责向业主／用户按原收费标准收取；七、水电保证金、装修保证金集中办理退还、重新交纳的时间为：2016年10月28日至2016年11月3日。请携带好原收据到五四新文化广场西楼物业服务中心办理。逾期未来办理的，安远公司将把上述保证金移交给香榭园公司并由其履行退还义务。2016年10月20日，安远公司出具新文化广场业主水电费押金对账清单1份，对账清单载明：截至2016年11月15日止，新文化广场小业主水电费押金转换情况如下：1．共收取业主水电保证金总额为263500元；2．已办理退还手续163500元；3．结余10万元待办退还手续费。装修履约金明细如下：1．共收取业主装修履约金总额为15000元；2．结余15000元待办退还。另查明，本案审理中，香榭园公司申请进行评估，2018年12月26日，浙江中铭会计师事务所有限公司出具浙中会专（2018）第1736号专项审计报告1份，审计报告载明：我们接受委托对贵院办理的香榭园公司诉安远公司物业服务合同纠纷案相关债权债务进行审计，具体包括香榭园公司欠安远公司60万元物业费的还款情况，2016年1月至2016年10月安远公司在提供物业服务品牌期间关于“五四新文化广场”的物业收支结余情况，以及安远公司在“五四新文化广场”物业服务过程中产生的与香榭园公司相关的其他债权债务进行审计。……经审计，香榭园公司与安远公司债权债务抵销后，安远公司尚欠香榭园公司7654.35元。注1：上表收支中不包含在新的物业公司（嘉兴禾商物业管理有限公司）列支2016午1～10月期间的下列支出，合计89695.51元。注2：上表收支中不包含安远公司为“五四新文化广场”员工支付的社保费，杜保费安远公司估算金额84519.00元，因安远公司未能提供证明材料，末在上表的收支结余反映……因安远公司不认同香榭园公司主张的水电费收支结余属于双方债权债务，故其未提供与水电费相关缴款及纳税凭证。因此，本报告将水电费收支结余情况单独列示。根据香榭园公司、安远公司对账后的新文化广场收费流水账及安远公司提供的历史累计费用结算明细反映，在2016年l～11月期间，安远公司收到水电费3111627.80元。根据香榭园公司向嘉兴市嘉源给排水有限公司、国网浙江省电力有限公司嘉兴供电公司申请后取得的水电费资料及香榭园公司提供的水电税金数据等相关资料反映，由香榭园公司交纳2016年10月电费77622.19元；由安远公司交纳2016年1～10月水电费及相关税金2577465.6元。水电费收支相抵后结余456540.01元。根据安远公司提供的时间力2017年8月12日的《五四新文化广场对账明细》反映，小业主已交安远公司水电保证金余额中，已办理收款收据更换的小业主水电保证金163500元，未办理水电保证金和装修押金退还手续或收款收据更换的余额为111000元。香榭园公司支付评估费40000元。一审法院认为，经司法鉴定，鉴定机构出具相应专项审计报告，审计报告载明：香榭园公司与安远公司债权债务抵销后，安远公司尚欠香榭园公司7654.35元，对水电费收支结余情况、小业主水电保证金和装修押金另行单独列示。香榭园公司对审计报告中金额无异议，安远公司对水电费金额有异议，对其余金额无异议。《物业服务品牌合作协议》第四章第一条第8项约定，在本项目物业服务管理实施过程中盈亏均由香榭园公司承担，嘉兴市新文化广场业主水电费结余，属于经营收入，安远公司应支付给香榭园公司，由香榭园公司进行处理。关于水电费结余金额，因安远公司在鉴定期间应提供，但未提供与水电费相关缴款及纳税凭证，应由安远公司承担不利后果；鉴定机构根据安远公司在庭审中提供的证据，及香榭园公司向嘉兴市嘉源给排水有限公司、国网浙江省电力有限公司嘉兴供电公司申请后取得的水电费资料及香榭园公司提供的水电税金数据等相关资料，得出水电费结余金额456540.01元，予以确认。《物业服务品牌合作协议》提前终止后，安远公司不再为嘉兴市新文化广场提供物业服务，安远公司应退还小业主水电费保证金260500元及装修押金14000元。根据水电费保证金及装修押金性质，该款不宜径行退还给小业主，故可在本案中一并处理；且香榭园公司、安远公司双方有相应约定，并已更换及交付部分收据，安远公司即应按约履行向香榭园公司支付的义务。安远公司提出扣除安远公司支付的社保费用80322.81元，从本案第一次开庭到审计结束，安远公司有充分时间提交相应证据，但安远公司在第二次开庭前1天才提交社保证明及申请鉴定机构人员出庭，应由安远公司承担不利后果，但由于香榭园公司在庭审中自认予以扣除该社保费用，安远公司该抗辩意见，予以采信。双方债务相互抵销后，除安远公司欠香榭园公司7654.35元外，安远公司还应支付水电费结余456540.01元，小业主水电费保证金260500元与装修押金14000元，再扣除香榭园公司自认的安远公司已付社保费用80322.81元，安远公司尚应支付香榭园公司658371.55元，香榭园公司只主张576875.2元，因香榭园公司有权处分自己的民事权利，予以准许。综上，香榭园公司的诉讼请求，予以支持；反之，安远公司的相应抗辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：安远公司在判决生效之日起十日内支付香榭园公司576875.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4784元，评估费40000元，由香榭园公司、安远公司各半负担。二审中，安远公司提供新文化广场2014-2015年水电费收支明细表一份，用以证明2014年10月至2015年2月，案涉新文化广场水电费收支相抵，亏损481578.87元。香榭园公司质证认为，对该组证据的真实性无异议，安远公司仅提供了从业主处收取的费用，没有提供香榭园公司与其之间的来往明细。本院认证认为，该组证据与本案无关联，本院不予采信。香榭园公司提供以下证据：1.《关于嘉兴新文化广场物业管理项目合作协议》一份，用以证明2015年11月至2015年12月期间新文化广场物业管理项目的权利义务；2.2014年至2015年新文化广场客服中心收取物业费明细19页，用以证明收取物业费1159119.01元，该款项全部交给安远公司；3.香榭园公司与安远公司物业往来明细账共40页，用以证明香榭园公司支付安远公司的物业费、水电费共计1818629.57元，其中只开税务发票1085351.4元，还欠开税务发票733278.17元。安远公司质证认为，对发票的真实性没有异议，对其他证据的真实性有异议，并且，此证据材料并不能达到其证明目的。本案争议的是2014、2015年代扣代缴的水电费，而香榭园公司提供的证据均不包含双方争议的内容，仅涉及物业费，与本案并无关联。本院认证认为，该组证据与本案无关联，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，按照小业主与安远公司签订的新文化广场《前期物业管理服务协议》第四条的约定，安远公司向小业主收取的物业服务费用包含水电费，水费：4.8元/吨、电费1.1元/度，此与安远公司向供电、供水部门缴纳的水电费之间存在差额。安远公司上诉认为该差额不能认定为香榭园公司的经营性收入、不应归还给香榭园公司、不属于本案物业服务合同纠纷处理范围以及一审不应截取一段时间核算水电费差额，而应总体审计。对此，本院逐一分析如下：首先，安远公司称其与小业主之间系代扣代缴水电费的关系，但其并未提供与小业主之间的委托代扣代缴协议。并且，小业主向国家电网申请安装电表是其委托代扣代缴的前提，而新文化广场内业主并不具备该条件。故安远公司与小业主之间并非代扣代缴关系，其仅是按照《前期物业管理服务协议》第四条约定的标准向小业主收取水电费用，而《物业管理条例》第44条规定适用的前提是物业服务企业接受委托代收水电费用，故安远公司以该条主张水电费差额不属于经营收入依据不足。其次，虽然双方合同中均未涉及水电费结余的约定，但按照《物业服务品牌合作协议》的约定，安远公司仅将其品牌授权香榭园公司使用，香榭园公司才是实际的物业管理方，在管理过程中盈亏自负，故水电费用的结余由安远公司退还给香榭园公司符合双方的合同目的。第三，水电费结余对于香榭园公司来说属于经营性收入，系其使用安远公司名义管理物业过程中产生的费用结余，其在物业服务合同纠纷中进行主张，并无不当。安远公司上诉认为小业主水电费委托代收代缴的权益归属处理不属于本案的审理范围，不能成立。最后，一审单就2016年1月至2016年10月间的水电费差额予以认定，确实存在不妥，但一方面，一审中，安远公司并未提供2016年1月份之前的水电费收、缴材料，对此应承担一定的责任；另一方面，若安远公司认为此前如其所述水电费结余存在负值，可另行向香榭园公司主张权利。综上，安远公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9568元，由嘉兴市安远物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年八月二十一日书记员  张叶娟