陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终8078号 上诉人（原审被告）：康喜才，男，汉族，1933年9月27日出生，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，汉族，1957年5月27日出生，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。上诉人（原审被告）：康亚联，男，汉族，1964年3月24日出生，陕西泰康人寿股份有限公司职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，汉族，1957年5月27日出生，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：樊新才，男，汉族，1977年7月2日出生，环球时报记者，住西安市长安区。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人康喜才、康亚联因与被上诉人樊新才、原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕报集团与地建公司在本市长安区XX花园项目，康喜才系陕报集团职工，拥有南山花园项目住房的购房指标。康喜才委托其子康亚联与樊新才于2016年5月2日签订《房屋购买名额转让合同》，康亚联（甲方）与樊新才（乙方）约定：1、经甲乙双方协商，甲方将康喜才所在单位内部职工认购房屋的名额转让给乙方。康喜才系陕报集团离退休职工，是该住宅项目房屋的有权购买人。现甲方受康喜才委托转让该房屋购买名额。甲方保证康喜才本人对房屋拥有完全的转让权，且转让房屋权利不受陕报集团限制。转让费4万元。甲方及其委托人需配合乙方完成购买该房屋的所有手续等等。2016年5月4日，樊新才向康亚联支付转让费4万元。2016年5月4日樊新才以康喜才名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》约定：乙方认购甲方开发的南山花园4号楼1单元3层西户商品房，建筑面积约为148平方米单价为3980/㎡。协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金5万元，认购金将作为商品房首付款的组成部分，在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，樊新才向地建公司支付房屋认购款5万。2016年8月23日，樊新才向地建公司支付房款67808元。2018年7月，南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴工作开始，针对认购人更名发生纠纷，2018年7月20日陕报集团工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后樊新才、康喜才、康亚联就车位认购问题进行了协商，但未达成一致，樊新才遂向一审法院起诉。2018年8月6日樊新才向地建公司交纳保证金276712元。樊新才于2018年08月28日起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2016年5月2日签订的《房屋购买名额转让合同》合法有效；2、请求判令康喜才、康亚联协助樊新才在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；3、诉讼费用由康喜才、康亚联承担。事实和理由：陕西日报传媒集团（以下简称陕报集团）与地建公司XX花园项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。康喜才系陕报集团职工，拥有南山花园项目的住房购房指标，2016年5月2日，双方签订《房屋购买名额转让合同》（以下简称名额转让合同），康喜才将该购房指标转让于樊新才，转让费为4万元。樊新才按约向康亚联支付转让费后，共同到地建公司处，由樊新才支付房屋认购款5万元，以康喜才名义和地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（以下简称认购协议），认购地建公司开发的南山花园4号楼1单元3层西户商品房，建筑面积为148平方米，认购单价为3980元／平方米。2016年8月23日，樊新才按约向地建公司支付房款67808元。现原审被告以单位搬迁和房价上涨为由，要求解除名额转让合同。樊新才认为，双方签订转让不违反法律的强制性规定，具有法律效力。原审被告应当根据地建公司的通知协助樊新才办理认购协议的更名手续。为维护樊新才合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。关于是否从康喜才处受让车位认购资格能否导致房屋进行更名的问题。樊新才认为双方签订的名额转让合同合法有效，基于名额转让合同及认购协议第四条的约定，原审被告有协助樊新才进行房屋更名的义务。另，地建公司车位销售的对象是房屋的认购人，而非基于康喜才职工的身份。原审被告将房屋认购指标转让给樊新才后，樊新才作为实际认购人即取得车位认购资格。本案中，樊新才诉请仅涉及房屋更名，更名后樊新才可依据地建公司要求决定是否购买车位。康喜才、康亚联辩称，其自始至终没有任何违约行为，依据陕报集团的福利政策，康喜才作为陕报集团职工具备购房及购车位资格。康喜才委托其子康亚联签署名额转让合同。双方名额转让合同的标的仅是购房资格。后地建公司要求购房必须购车位，且车、房必须为同一主体才能更名，因樊新才拒绝受让车位，故名额转让合同不能履行的责任在樊新才而非其。樊新才要求其协助办理更名手续，实质上是对商品房认购协议权利义务的概括转让，未征得地建公司的同意。地建公司在前述概括转让之前，有权变更合同内容，可对车位、房屋捆绑销售。樊新才不是南山花园商品房认购协议的主体，地建公司变更该合同内容，不用通知樊新才也不用经过樊新才同意。因购房、车位资格均来源于其的职工身份，樊新才与地建公司之间没有法律关系。如果支持樊新才诉请，就是用双方之间的合同去约束第三方，此行为违反缔约自由的原则。本案涉及的南山花园项目不具备五证及网签条件，亦不具备网签更名条件。 地建公司辩称，车位捆绑销售是陕报集团与我司签订的前期框架协议约定的，购买房子就要购买车位。车位和房子比是1.5比1，车位远超房屋数量。我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。一审法院认为，康喜才作为陕报集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，委托其子康亚联将该认购资格转让给樊新才，双方所签名额转让合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故该名额转让合同有效。对此双方当事人并无实质性争议。本案争议的焦点为，原审被告以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理认购协议更名手续，是否构成违约。就此一审法院认为，首先，地建公司的捆绑销售行为因违反合同自由原则而无效。其次，办理认购协议更名手续是原审被告的合同附随义务，双方即便对此未进行约定，原审被告亦有协助义务。再次，原审被告以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。综上所述，原审被告的行为已构成违约。现樊新才要求继续履行合同，请求判令原审被告协助樊新才在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、樊新才与康亚联代康喜才签订的《房屋购买名额转让合同》有效；二、本判决生效之日起十五日内康喜才、康亚联协助樊新才在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续；案件受理费800元，由康喜才、康亚联负担（此款樊新才已预交，原审被告于本判决生效之日起十五日内直付樊新才）。宣判后，康喜才、康亚联均不服，共同向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝上诉人将购房资格转让给被上诉人，不是上诉人的违约行为，依法上诉人无须且无法承担法定继续履行的违约责任。是否购买车位超出了上诉人与被上诉人签订协议的约定范围。地建公司要求必须认购车位才能办理更名手续。而上诉人与被上诉人未就车位认购达成合意，地建公司因此拒绝办理更名手续，从而导致上诉人履约不能。地建公司的行为不能认定为上诉人违约。上诉人已告知被上诉人到现场更名，履行了义务。康喜才因年龄已高，不能自己办理认购南山花园商品房相关手续，委托儿子康亚联作为其合法代理人，全权代表其办理相关事项。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为。五、一审认定的焦点“上诉人以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约”是事实认定的严重错误。上诉人从未拒绝办理商品房认购协议更名手续，拒绝更名的是地建公司。一审判决认定地建公司的捆绑销售行为因违反合同自由原则无效，超出了本案审理范围。六、本案的核心焦点是，在2018年8月2日更名当日，上诉人和被上诉人同时到地建公司处就购房资格进行更名时（即履行双方之间的合同义务），地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。樊新才辩称，一、上诉人有协助被上诉人办理南山花园商品房认购协议更名的义务，双方签订的商品房购买权转让协议不存在合同法第一百一十条规定的法定情形。一审判决上诉人协助办理更名手续适用法律正确。二、南山花园认购协议不符合八民会议纪要第二十一条规定。一审判决适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，康喜才购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非康喜才，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而康喜才仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且康喜才转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，康喜才作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，康喜才认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的交易并不存在康喜才所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故康喜才认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。另，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”涉案房屋购买资格属于康喜才，在康亚联与樊新才签订的《房屋购买名额转让合同》中也明确约定，康亚联受康喜才委托转让房屋购买名额，康喜才也向康亚联出具了委托书，委托康亚联办理相关手续。因此，《房屋购买名额转让协议》是康亚联作为康喜才的受托人与樊新才签订的，且樊新才在签订转让协议时是明知这一情况的，故该《转让协议》直接约束康喜才与樊新才，应由康喜才按照《转让协议》约定，协助樊新才办理更名手续。康亚联作为受托人，不享有《转让协议》的权利义务，故一审判决康亚联协助办理更名手续应予撤销。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立。一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13204号民事判决第一项；二、变更西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13204号民事判决第二项为：本判决生效之日起十五日内康喜才协助樊新才在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。一审案件受理费800元，由康喜才负担（此款樊新才已预交，康喜才于本判决生效之日起十五日内支付樊新才）。二审案件受理费800元，康喜才、康亚联已预交，由康喜才负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年八月十二日 书 记 员  张 静 妍 1