吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初357号原告：中国农业银行股份有限公司珲春市支行，住所地珲春市。法定代表人：张刚，行长。委托诉讼代理人：郎国臣。委托诉讼代理人：许丽贤。被告：魏德刚，男，1975年4月14日出生，汉族，住珲春市。被告：徐冬云，女，1976年1月21日出生，汉族，住珲春市。被告：珲春华汇房地产开发有限公司。住所地珲春市河南街。法定代表人：李光乾，经理。委托诉讼代理人：刘建民，吉林何晓明律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司珲春市支行(以下简称“农业银行珲春支行”)与被告魏德刚、徐冬云、珲春华汇房地产开发有限公司（以下简称“华汇房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。农业银行珲春支行的委托诉讼代理人郎国臣、许丽贤，华汇房地产公司的委托诉讼代理人刘建民到庭参加诉讼，被告魏德刚，徐冬云经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行珲春支行向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的个人购房担保借款合同；2.要求被告魏德刚、徐冬云立即偿还剩余借款本金809298.41元及利息（截止2019年8月15日止的所欠利息为12857.97元，自2019年8月16日起至还清之日止,按年利率11.505%计算）；3.农业银行珲春支行对魏德刚、徐冬云办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权；4.判令华汇房地产公司对上述借款本金及利息、罚息承担连带保证责任；5.诉讼等费用由被告承担。事实和理由：2015年3月30日,我行与魏德刚签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为220XXXXXXXXXXXX16,借款期限为10年，还款方式为等额本息还款，担保方式为阶段性保证+抵押。2015年3月30日，我行向魏德刚提供借款人民币1,210,000元，借款用途为用于购买华汇房地产公司开发的位于珲春市××街、建筑面积324.8平方米的一处房产，并以该房产提供抵押，在珲春市房屋产权管理中心办理了抵押权预登记，抵押人为魏德刚、徐冬云。华汇房地产公司提供连带保证。现魏德刚、徐冬云未按约定偿还贷款，经我行多次催告，仍不履行偿还义务。截止到2019年8月15日，贷款剩余本金为809298.41元，所欠利息为12857.97元。魏德刚未答辩。徐冬云未答辩。珲春华汇房地产开发有限公司辩称，根据物权法的相关规定，因被告魏德刚、徐冬云已经就该房屋提供抵押担保，因此农业银行珲春支行应在该房屋价值范围内行使优先受偿权，不足的部分由华汇房地产公司承担保证责任。农业银行珲春支行围绕其诉讼请求依法提交了《个人购房担保借款合同》、借款凭证一份、魏德刚还款记录一份、农业银行珲春支行魏德刚个人贷款凭证管理表一份、房屋预告登记复印件一份。华汇房地产公司对证据表示无异议。魏德刚、徐冬云经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其质证权利。本院经庭审质证，对上述证据予以采信。本院经审理认定如下事实：魏德刚与徐冬云系夫妻关系。2015年3月30日，农业银行珲春支行与魏德刚、徐冬云、华汇房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，借款金额为121万元，借款用途为购买房产，借款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮30%，还款方式为等额本息还款法，借款担保为阶段性保证+抵押，由华汇房地产公司提供连带保证担保，由魏德刚、徐冬云以在华汇房地产公司购买的商品房提供抵押担保。合同第十一条11.1约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。11.3约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利;逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款;(6)借款人、担保人违反本合同其他约。合同第二十一条（21.1）约定，本合同所称“期限届满”或“到期”包括本合同项下债务履行期限届满，以及贷款人依照国家法律法规规定或本合同的约定宣布本合同项下债务提前到期的情形。当日，农业银行珲春支行向魏德刚提供贷款121万元，借款期限为2015年3月30日至2025年3月19日，还款方式为等额本息还款，还款日为每月的20日，执行利率为年7.67%，逾期利率为年11.505%。2015年3月30日，农业银行珲春支行与魏德刚在珲春市房屋产权管理中心办理预购商品房抵押权预告登记（珲房预珲字第2015XXXXX9号），标的物的丘地号为3-X-XXX-101。2018年10月份起，魏德刚未按期偿还借款。截止到2019年8月15日，贷款剩余本金为809298.41元，所欠利息为12857.97元。本院认为，农业银行珲春支行与魏德刚、徐冬云、华汇房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。农业银行珲春支行已向魏德刚提供了借款，魏德刚作为借款人应按双方约定的还款方式偿还借款本金及利息。徐冬云与魏德刚系夫妻关系，本案借款用途为购买房屋，该借款属于夫妻共同债务房，故徐冬云与魏德刚共同偿还借款本金及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，魏德刚自2018年10月份起未按约定按期足额偿还借款，已构成违约，农业银行珲春支行根据《个人购房担保借款合同》第十一条约定有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。农业银行珲春支行要求解除双方之间签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同被确认解除后，魏德刚应当按照合同约定偿还剩余借款本金利息，农业银行珲春支行要求被告按年利率11.505%计算利息的主张，符合原、被告签订的《个人购房担保借款合同》第二十一条（21.1）约定，本院予以支持。截止到2019年8月15日，魏德刚所剩贷款本金为809298.41元，所欠利息为12857.97元，故魏德刚、徐冬云应当偿还农业银行珲春支行剩余借款本金809298.41元和截止2019年8月15日止所欠利息12857.97元，并自2019年8月22日起至实际清偿之日止，按年利率11.505%支付利息。关于农业银行珲春支行要求对魏德刚抵押预告登记的房屋（珲房预珲字第2015XXXXX9号）行使抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。抵押权预告登记属于法律规定的物权预告登记情形，其实质为债权请求权，是对将来可能发生的物权变动的目的的请求权的登记，与真正具有担保物权效力的抵押权登记不同，并不具有排他对世的担保物权效力，故农业银行珲春支行要求对魏德刚已办理抵押权预告登记的房屋优先受偿的请求本院不予支持。关于农业银行珲春支行要求华汇房地产公司承担连带保证责任问题。农业银行珲春支行与魏德刚、徐冬云、华汇房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》中约定，由华汇房地产公司为魏德刚的借款提供阶段性保证，保证方式为连带保证责任方式。因农业银行珲春支行与魏德刚之间办理的抵押权预告登记未具有抵押权效力，故华汇房地产公司应当按照《个人购房担保借款合同》约定对魏德刚的全部债务承担连带保证责任。华汇房地产公司抗辩农业银行珲春支行应当在魏德刚抵押权预告登记的房屋行使优先受偿权，不足的部分由华汇房地产公司承担保证责任的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司珲春市支行与被告魏德刚、徐冬云、珲春华汇房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告魏德刚、徐冬云于本判决发生法律效力后，立即偿还原告中国农业银行股份有限公司珲春市支行借款本金809298.41元及利息（截止2019年8月15日止的所欠利息为12857.97元，自2019年8月16日起至还清之日止,按年利率11.505%计算）；三、珲春华汇房地产开发有限公司对本判决第二项内容承担连带保证责任；四、珲春华汇房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向魏德刚、徐冬云追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司珲春市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元，由魏德刚、徐冬云、珲春华汇房地产开发有限公司负担，公告费600元，由魏德刚、徐冬云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 金银珠人民陪审员 郎艳芳人民陪审员 郑小兰二〇一九年八月二十七日书 记 员 张金妮