广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0804民初567号原告：肖丽娟，女，汉族，1970年3月4日出生，住广东省湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：胡余旺，广东朝胜律师事务所律师。被告：湛江市俊丞贸易有限公司，住所地：湛江市坡头区鸡咀山路北海湾商住城**楼。法定代表人：文泓铸，职务：总经理。原告肖丽娟诉被告湛江市俊丞贸易有限公司（以下简称俊丞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖丽娟的委托诉讼代理人胡余旺到庭参加诉讼，被告俊丞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肖丽娟向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金人民币110580元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月30日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同号：湛房商201214365），购买湛江市坡××区××山路××花园××房。原告按合同要求完成交款纳税等各项手续与义务，无任何违约。合同第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。被告于2013年12月通知原告收房，但在收房时原告发现被告未能提供证明该房产经过验收合格的书面证明材料（无实测面积报告、无规划验收报告、无消防验收报告、无环保验收报告等），违反国家法律规定，原告与被告交涉，要求被告尽快整改达到交付条件。然而被告至今未能有效整改，该房产依旧未具备“经验收合格”的交房条件。根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人要承担违约责任。按照合同第八条约定，被告应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。因此，被告应该在2013年12月31日后360日（2014年12月31日前）内办理好房地产权属证书。但被告至今未能办理好房地产权属证书，需承担违约责任。依据合同第十五条之约定，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，被告应该按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。从2015年1月1日起计算，至2019年1月3日，被告已违约1034天，原告已支付房款356480元，所以被告应支付逾期办理房地产权属证书违约金总额是：356480（购房款）×0.0003×1034=110580元。请法院支持原告的各项诉讼请求。被告丞俊公司不到庭应诉、答辩，在举证期限内没有证据提交。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，本院对原告提交的如下证据予以确认并在卷佐证：1、《商品房买卖合同》，证明被告交房违约、办理房地产权属证书违约；2、《购房发票》，证明原告履行交付购房款义务；3、《完税凭证》，证明原告履行了购房的纳税义务。4、《权证综合费收据》，证明原告缴纳了权证综合费（办理房地产权属证书费用）；5、《住宅专项维修资金缴款单》，证明原告缴纳了住房维修资金；6、《原告身份证》复印件，证明原告身份。根据原告的陈述及原告提供的证据，结合本案庭审的查明，本院认定事实如下：2012年12月30日，被告俊丞公司（出卖人）与原告肖丽娟（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201214365），合同约定原告肖丽娟购买俊丞公司开发的位于湛江市坡××区××山路××花园××房，该商品房建筑面积89.12平方米，房屋总价款为356480元，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项约定：买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二日起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已支付了全部购房款及住宅专项维修基金和契税，并于2014年1月14日办理了收房手续。被告应依约在2015年1月9日前为原告办理房地产权属证，但至本院作出判决前，被告仍未给原告办理涉案房屋的房地产权登记。因涉案房屋的纠纷，被告从未向原告支付过违约金。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告就涉案商品房在2012年12月30日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，被告是在2014年1月14日将涉案房屋交付给原告使用，按照合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内（即2015年1月9日前）协助原告办理取得涉案房屋的房地产权证，但被告至今仍未能履行完毕其义务，其行为已构成违约，应依约承担逾期办证的违约责任，逾期办证责任从2015年1月10日起算。原告主张按已交付房价款每日万分之三来计算违约金属于双方的约定，并没有违反法律规定，本院予以支持。原告在庭审中主张逾期办证违约金从2015年1月10日起计算至2019年1月3日止，实际违约天数为1454日，但原告只请求按1034天计算逾期办证违约金，因原告主张的天数不超出实际逾期天数，本院予以认可。原告主张按已交付房价款每日万分之三来计算违约金，即是356480×0.0003×1034=110580元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告主张的违约金应参照上述规定来计付，即违约金不能高于已付房款的30%，涉案房屋总价款为356480元，房屋总价款的30%即106944元。原告请求的逾期办证违约金比上述金额多出了3636元，对于超出部分，本院依法不予支持。被告俊丞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告湛江市俊丞贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖丽娟支付从2015年1月10日起至2019年1月3日止的逾期办理房地产权证的违约金106944元。二、驳回原告肖丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2511.6元，由被告湛江市俊丞贸易有限公司负担2429元，原告肖丽娟负担82.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄木荣审 判 员  单晓冬人民陪审员  宋克礼二〇一九年八月十三日代书 记员  庞占春附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。