重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初11939号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，住所地：重庆市渝中区民权路**新华国际大厦3504-2，统一社会信用代码91500103563461847L。负责人：胡裕华，总经理。委托诉讼代理人：谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：唐淼，女，1984年6月3日出生，土家族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜媛媛，重庆扬华律师事务所实习律师。被告：卢某某，男，2009年12月29日出生，土家族，住重庆市渝**。法定代理人：唐某（系卢某某的母亲），住重庆市渝**。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜媛媛，重庆扬华律师事务所实习律师。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司与被告唐淼、卢某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人谭笑、兀阳洋，被告唐淼、卢某某的委托诉讼代理人余孟江、辜媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年7月至2018年8月的公摊水费809.98元、公摊电费1953.46元，2016年10月至2018年8月的物业费30821.79元，共计33585.23元；2、判令被告向原告支付违约金（以当月未交的公摊水费、公摊电费、物业服务费为基数，按照每日3‰的标准，从应交而未交之日起算至付清物业服务费之日止）；3、判令被告承担因本案需支付的律师费。事实和理由：2015年4月24日，被告与重庆怡置北郡房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了X二期的房屋一套。被告在购房时与原告签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规约》。被告尚欠原告物业服务费、公摊水费、公摊电费，原告多次催收无果。被告唐淼、卢某某辩称，1、对于公摊水电费、物业费，被告只同意按照建筑面积171.19平方米为基数进行交纳，应扣除车库面积240.67平方米，这符合被告与重庆怡置北郡房地产开发有限公司之间的《重庆市商品房买卖合同》的合同目的及补充协议的约定，也是被告的真实意思；《重庆市商品房买卖合同》约定涉案房屋用途为城镇住宅用地，根据该合同补充协议的约定，物业服务费中不包含停车场物业费；原、被告签订的《前期物业服务协议》第五条第3.1款约定停车场的车位物业费按个计收，《临时管理规约》附件七第1款约定面积包含在所购房屋产权的车位不收取物业费；涉案房屋的负一层为车库，属于停车用房，不应按住宅收取物业费。2、本案物业费按照411.86平方米计算对被告不公平，导致利益失衡。3、被告自接房之日起一直同意按照城镇住宅用地建筑面积171.19平方米交纳公摊水电费及物业费，不存在违约，不应当支付违约金，且违约金计算标准过高。4、被告不存在违约行为，不清楚原告是否实际支付律师费，出现本案纠纷并非被告过错，被告不应当承担律师费。本院经审理认定事实如下：被告唐淼、卢某某系房屋的业主。原告提供的《重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果》载明该房屋的用途为成套住宅，建筑面积为411.86平方米；被告提供的《房屋产权证》载明该房屋的用途为城镇住宅用地/成套住宅，建筑面积为411.86平方米，其中负一层为停车用房，面积为240.67平方米，土地用途为其他商服用地。2015年4月24日，重庆怡置北郡房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定被告购买位于重庆市北部新区X号地块X号的房屋，属预售商品房，建筑面积为411.86平方米，在2016年6月30日前交房。该商品房买卖合同的《合同补充协议》第十八条第2款约定，物业服务费中不含地上停车费，，地下停车费即车位管理服务费为保证车位的正常使用，乙方须与物业服务企业签订相关协议，并根据协议约定使用车位，不使用自己未取得使用权的车位，同时应按协议约定按时交纳相关费用并自己遵守协议及物业管理规约；第二十一条第4款约定，若本商品房附带车位，土地使用年限按国家文件相关规定执行，乙方不承担使用该车位的租金和物业服务费。该房屋于2016年6月30日交付给被告。重庆怡置北郡房地产开发有限公司作为甲方、与作为乙方的第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司曾签订《前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为X二期实施前期物业服务，合同期限自2014年10月15日至2019年6月30日。该合同首部的1.2条约定，本合同的“管理人”是指第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司及其授权的重庆分公司。该合同第六条约定，别墅物业服务费6元/月/平方米、洋房物业服务费5元/月/平方米、商业物业服务费9元/月/平方米，车库车位物业服务费以物价局批准的标准为准；住宅共用部位、共用设备的用水、用电费用进行独立计量核算，按户向业主分摊计收。第九条约定，业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费。第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同于2014年12月12日在房管部门办理了备案手续。2015年4月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》一份，约定乙方同意提供、甲方同意接受乙方对X二期提供物业服务。该协议第五条第1.4款约定，公用水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，从交房通知文书确定的交房日期至次年12月31日按建筑面积0.3元/月/平方米计算，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算；第2.1款约定，洋房的物业服务费为3.3元/月/平方米；第3.1.1款约定，X二期的物业服务费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售协议（或合同）注明的建筑面积计算，批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准，面积核定前后乙方收取的物业服务费差额不作退补，停车（场）库车位物业服务费以个为单位计收；第3.1.2款约定，物业服务费应按月交纳，可以预存，甲方在当月10日之前将费用全额交清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的违约金。第3.1.4款约定，停车（场）库车位交付后无论是否空置，物业服务费按收费标准全额收取。第六条约定，X二期由乙方根据本协议内容服务，为期三年，期满后本协议自动顺延至本小区业主大会选聘或续聘产生新物业公司，并由业主委员会与新物业服务公司签订服务协议生效时自动终止。2015年4月24日，被告签署《X二期业主临时管理规约》一份，该规约第四十六条约定，业主、使用人违反临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，物业服务企业可依据合同及临时管理规约的授权，向违约业主提起诉讼，由此产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费等由败诉方承担。该规约附件七第1款约定，除车位产权、面积包含在所购买房屋产权、面积内的车位外，本小区为业主（使用人）居住出行方便提供室内停车库或室外停车场，对进出车辆均实行有偿服务。上述物业服务合同签订后，原告对X二期提供了物业服务，本院在原告起诉本案小区其他业主的案件中查明原告提供的物业服务在质量上存在一定瑕疵。因被告未向原告足额交纳物业服务费，原告曾向被告书面催收。审理中，对于物业服务费，原告称计费面积为411.86平方米、计费标准为3.3元/月/平方米，被告称除了负一层外同意按照3.3元/月/平方米的标准交纳。对于公摊水电费，原告提供了公示照片及交费发票予以证明，但公示照片模糊不清，看不出张贴地点。另查明，被告向原告交纳了2016年7月至2016年9月期间的物业服务费，交费面积为411.86平方米。原告（甲方）与北京大成（重庆）律师事务所（乙方）曾签订《法律事务委托合同》一份，约定甲方因与郭余、杨小环、卢某某、唐淼的物业服务合同纠纷，委托乙方提供法律服务。该合同中未明确约定律师费数额。原告提供了开票日期为2018年10月22日的一张《重庆增值税专用发票》，该发票上载明的律师费金额为3000元；原告还提供了一张《中国工商银行进账单》，该进账单上载明原告于2019年1月24日向北京大成（重庆）律师事务所转账6000元。上述事实，有重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、房屋产权证、重庆市商品房买卖合同、合同补充协议、新建商品房使用说明书、质量保证书、前期物业服务合同、备案证明、前期物业服务协议、业主临时管理规约、交费通知书、EMS单、收款收据、法律事务委托合同、重庆增值税专用发票、中国工商银行进账单、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆怡置北郡房地产开发有限公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订的《前期物业服务合同》在房管部门办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对X二期全体业主均具有约束力。原、被告签订的《前期物业服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告作为物业服务企业为X二期提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。对于物业服务费，根据被告提供的《房屋产权证》，涉案房屋的负一层为停车用房，但其用途为其他商服用地，现原告要求按照住宅的标准收取物业服务费，被告也曾按照411.86平方米的面积向原告交纳过物业服务费，故本院认为负一层应当按照住宅的标准支付物业服务费。被告辩称根据《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定不应承担负一层的物业费，根据合同的相对性，因原告并非该合同及补充协议的相对人，故该合同及补充协议不能约束原告，被告的该辩称理由不能成立，本院不予采纳。被告还辩称《临时管理规约》附件七第1款约定面积包含在所购房屋产权的车位不收取物业费，与《临时管理规约》附件七第1款的约定不符，本院亦不予采纳。在2016年10月至2018年8月期间，被告应交纳的物业服务费为3.3元/月/平方米×411.86平方米×23个月=31260.17元。原告诉请主张物业服务费30821.79元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。对于公摊水电费，根据《前期物业服务协议》的约定，2016年7月至2017年12月期间的标准为0.3元/月/平方米，故该期间的公摊水电费为0.3元/月/平方米×411.86平方米×18个月=2224.04元；对于2018年1月至2018年8月期间的公摊水电费，原告提供的公示照片模糊不清、看不出张贴地点，不能达到原告的证明目的，本院不予支持。对于违约金及律师费，因原告提供的物业服务在质量上存在一定瑕疵，且根据原、被告的诉辩意见，被告并非无故拒交物业服务等费用，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告唐淼、卢某某在本判决生效之日起十日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2016年10月至2018年8月期间的物业服务费30821.79元；二、被告唐淼、卢某某在本判决生效之日起十日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2016年7月至2017年12月期间的公摊水电费2224.04元；三、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费320元（已减半收取），由原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司负担5元，被告唐淼、卢某某负担315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张晓华二〇一九年八月十二日书记员  刘明哲