文书内容四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川17民终742号上诉人（原审被告）：鲁力，男，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：唐超，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：达州市电化教育与技术装备中心，住所地达州市通川区西外镇白塔路366号。法定代表人：张栩铭，主任。委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。上诉人鲁力因与被上诉人达州市电化教育与技术装备中心租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2018）川1702民初2343号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁力的上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一审法院认定事实不清。一审判决在第二页中认定“合同签订后，被告将所租赁的房屋...部分用房适用至今”系事实认定错误，上诉人承租本案所涉房屋并实际使用一年时间后，发现房屋存在严重安全隐患，甚至作为房屋主体结构与房屋安全有重大关联的承重墙都存在重大隐患，除此之外还存在多处不具备出租条件的情形。导致租期内上诉人耗费大量资金用于修缮承租房屋，无形间增大了上诉人经营的成本，加之后来经营不善，上诉人不得不关门停业。关门后上诉人随即通知了被上诉人不再承租其房屋，并向上诉人提出了赔偿损失的要求，也即上诉人从关闭停业后并未占用出租房屋，因此一审法院认定事实不清。鉴于此，上诉人不承担2017年5月20日至2018年5月19日期间的占用费支付责任，一审判决上诉人支付房屋使用费以及自2018年5月20日后继续计算明显错误，应予以纠正。综上所述，一审法院在认定事实不清的基础上做出的判决应予纠正。被上诉人达州市电化教育与技术装备中心答辩称：上诉人在2015年6月已接受使用了案涉房屋，关于房屋维修加固问题，上诉人在2015年5月已完成加固，与其上诉理由不符。达州市电化教育与技术装备中心向一审法院提出的诉讼请求：1.请求人民法院解除原、被告于2016年5月20曰签订原“家宴私房菜”二楼出租合同；2.判决被告向原告方支付房屋租金和违约金共计22000元。一审法院查明的案件事实：原告以达州市电化教育馆的名义将原“家宴私房菜”二楼出租给被告。2016年5月20日，原、被告签订《原“家宴私房菜”二楼出租合同》。该合同主要约定，房屋面积30㎡，年租金11000元，租赁期限为2016年5月20日至2019年5月19日止。被告在房屋租期内，不得改变或损坏房屋内外结构和其他设施。必须改变时，应征得原告书面同意后方可施工，改造装饰费用被告自理。若任何一方违约，按年租金费20%向另一方支付违约金。该合同签订后，被告将所租赁的房屋作为所经营的“咔咔网咖”部分用房使用至今。被告向原告交纳2016年5月20日至2017年5月19日的房屋租金1.1万元。2017年5月20日至今的房屋租金未交纳。原告于2017年6月30日向被告催收房屋租金未果。同时查明，原告于2013年6月3日经达州市委机构编制委员会决定达州市教育技术装备所和达州市电化教育馆整体合并成立。“私房家宴”原承租人因所租赁改变房屋结构，对承重墙开洞，达州市建工工程鉴定有限责任公司于2015年8月14日作出《房屋鉴定报告》。鉴定结论为，在承重墙上开门及拆除内纵重墙，对房屋结构安全有影响，应将承重墙上门洞进行恢复施工，应进行加固处理。被告在租赁后进行了加固处理。原告出租给被告房屋属原告办公楼一部分，系国有资产。一审法院认为，《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项规定“有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押，未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”依据前述法律和行政法法规的规定，原告在所出租房屋存在安全隐患的情况下出租给被告违反法律和行政法规的规定，依法属无效合同。因原、被告签订房屋租赁合同，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依照该司法解释的规定，被告应当以参照合同中约定的租金标准即每年1.1万元向原告支付房屋占有使用费。对于原告主张的违约金，因原、被告于2016年5月20日签订的《原“家宴私房菜”二楼出租合同》无效，不符合法律规定，不予支持。关于被告抗辩原告未尽到出租人义务，导致经济损失，原告应当承担一定的赔偿责任的主张，因被告未提供具体的赔偿金额和举证证明，不予支持。关于被告抗辩应当依照法律规定减少租金的主张，因被告已实际占有使用租赁房屋，不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《城市房屋租赁管理办法》第六条第（六）款的规定，判决：一、由被告鲁力在本判决生效后次日向原告达州市电化教育与技术装备中心支付2017年5月20日至2018年5月19日的房屋使用费11000元及2018年5月20日后的房屋使用费（2018年5月20日后的房屋使用费按被告鲁力实际使用房屋的天数以11000元为基数计算）；二、驳回原告达州市电化教育与技术装备中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由被告鲁力负担。二审中，上诉人陈述，其于2018年正月关门歇业，案涉租赁房屋退还给了被上诉人。被上诉人称至今未进行交接，未退还租赁房屋。二审查明的其他案件事实与一审查明的一致，予以确认。本院认为，《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项规定“有下列情形之一的房屋不得出租:…(六)不符合安全标准的;…”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”依据前述法律法规规定，被上诉人在所出租房屋存在安全隐患的情况下仍出租给上诉人，双方签订的《原“家宴私房菜”二楼出租合同》属无效合同。虽案涉房屋存在安全隐患，双方签订的租赁合同无效，但上诉人鲁力实际使用了该房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，上诉人鲁力应当参照合同中约定的租金标准即每年1.1万元向被上诉人支付房屋占有使用费。上诉人称其于2018年正月关门后将案涉租赁房屋退还给了被上诉人，但未提供确实充分的证据证实。被上诉人在上诉人未及时给付租金的情况下，本应积极主动联系承租人即本案的上诉人了解情况，特别是在被上诉人明知上诉人未交纳2017年5月20日至2018年5月19日期间的占有使用费且已起诉上诉人主张权利的情况下，本应知晓上诉人已关门的事实，至少在占有使用费缴纳的该年度期满即2018年5月20日后应及时收回案涉租赁房屋，防止损失扩大。但从查明的事实看，被上诉人在2018年5月20日后并未及时收回租赁房屋，由此导致损失扩大部分（即2018年5月20日后的房屋占有使用费损失）应由其自行承担，上诉人对此不承担责任，一审判决上诉人对2018年5月20日后的占有使用费承担给付责任不当，本院予以纠正。综上所述，鲁力的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省达州市通川区人民法院（2018）川1702民初2343号民事判决；二、双方签订的《原“家宴私房菜”二楼出租合同》无效；三、由上诉人鲁力在本判决生效后次日向被上诉人达州市电化教育与技术装备中心支付2017年5月20日至2018年5月19日的房屋占有使用费11000元。四、驳回达州市电化教育与技术装备中心的其他诉讼请求。一审案件受理费350元，二审案件受理费350元，共700元，由上诉人鲁力负担400元，由被上诉人达州市电化教育与技术装备中心负担300元。本判决为终审判决。审判长  王邦鑫审判员  张爱东审判员  段添天二〇一九年八月八日书记员  王淑芳