重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初52号 原告:汪泉春，男，汉族，1980年5月28日生，住江西省上饶市万年县。 委托诉讼代理人：吴志强，重庆劲源律师事务所律师。 原告：余书琴，女，汉族，1982年7月16日生，住江西省上饶市万年县。 委托诉讼代理人：吴志强，重庆劲源律师事务所律师。 被告：重庆银海房地产开发（集团）有限公司，住所地：渝**龙溪街道黄泥磅五童街**，统一社会信用代码915001122028545579。 法定代表人：蒋利，董事长。 委托诉讼代理人：邓三忠，重庆莱曼律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住，住所地：重庆市渝**两路街道双凤路**一社会信用代码9150011290350615XC。 负责人：罗波，行长。 委托诉讼代理人：李晓江，系该行员工。 原告汪泉春、余书琴与被告重庆银海房地产开发（集团）有限公司（以下简称银海公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告汪泉春以及二原告的共同委托诉讼代理人吴志强，被告的委托诉讼代理人邓三忠，第三人的委托诉讼代理人李晓江到庭参加了诉讼。后本案因案情复杂依法转为普通程序，由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员王先容、晏慧耘组成合议庭公开开庭进行了审理，原告汪泉春以及二原告的共同委托诉讼代理人吴志强，被告的委托诉讼代理人邓三忠，第三人的委托诉讼代理人李晓江到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告汪泉春、余书琴的诉讼请求为：1、请求法院判决被告依据合同向第三人办理渝北区××街道××街××号××幢××号房屋的抵押权注销登记；2、请求法院判决被告依据合同履行将渝北区××街道××街××号××幢××号门面房屋权属转移过户登记给原告；3、请求法院判决被告每日按已付房款0.005%向原告支付违约金至实际办理转移登记手续之日止（从合同约定办理过户时间即2017年10月1日开始计算）；4、本案所产生的诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：原被告双方于2016年8月22日签订《重庆市房屋买卖合同》，约定被告将其承建的商业门面出售给原告，房屋总价款为382620元，原告方在合同签订时支付250000元，剩余房款132620元在转移过户登记时付清，原告现已接房。《合同》第五条第（二）款第2项约定，该房屋已经设立抵押权，抵押权人为第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，并明确抵押权人已经出具了同意转让的书面材料，约定被告于2017年6月30日前办理抵押注销手续；《合同》第七条约定双方于2017年7月后90日内办理房屋权属转移登记。时至今日，被告并未依据双方签订的《重庆市房屋买卖合同》办理注销和转移过户登记，导致原告迟迟不能处分房屋。综上所述，双方之间签订的合同合法有效，具有约束力，被告违反合同义务，构成严重违约，已侵犯了原告的合法权益。故起诉。 被告银海公司辩称，一、与原告签订房屋买卖合同属实，目前我司正在联系第三人准备办理解除抵押登记手续，也将按照合同约定办理房屋的转移过户登记手续；二、对于违约金的约定，合同中有详细的表述，对原被告双方都是平等的，且原告在签订合同时完全知晓，因此对于违约金的约定，应按合同进行。 第三人农行渝北支行述称，一、请求法庭调查核实房屋买卖交付付款的真实性；二、所涉及到的房屋，如果是被告提供给我行贷款的抵押合同核实之后，我方愿意在清偿完毕案涉房屋担保贷款本息后配合注销抵押登记。 经审理查明：2016年8月22日，以二原告为购买人（乙方）与被告为出卖人（甲方）签订重庆市房屋买卖合同，约定乙方购买位于渝北区回兴街道××街××号××幢××商业门面，建筑面积54.66平方米，总成交金额382620元；第五条，该房屋已设定抵押权，抵押权人已出具同意转让的书面材料，抵押权人为中国农业银行渝北支行，甲方应于2017年6月30日前办理抵押注销手续。第六条，乙方按分期付款方式按期付款：1、第一期：在签合同时支付房款￥250000元整；2、第二期：余款132620元整在办理房地产权证时付清，另办证费用约19000元在办理产权时付清。第七条，甲乙双方同意，自本合同签订之日起2017年7月后90日内，由甲乙双方共同向房屋所在地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。第九条，甲方应当在签订合同之日起将房屋交付给乙方。第十条（三）未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任：甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理：因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.005的违约金。合同补充条款载明：一、该商业门面现属抵押状态；二、本公司承诺该门面在2017年的10月份前办理房地产权证；三、预交的2016年9-12月的房屋租金3936元在办证费中扣除。被告在该处加盖印章。 2016年8月18日，原告汪泉春通过网上银行向案外人汪建蓉转账25万元，电子回单载明交易用途为汪泉春购房款。同日，被告向原告开具25万元收据，载明：交款单位汪泉春，收款事由购门面，收据中被告加盖印章，汪建蓉签字。 另查明，因案外人重庆东首商贸有限公司向第三人贷款，被告提供抵押担保，故包括案涉房屋在内的建筑办理了抵押登记，至今未注销，抵押权人为第三人。案涉房屋已实际交付原告使用。 审理中，第三人陈述案涉房屋系一个可分割不动产单元，其单独还贷款可以区分出来，同意以案涉房屋的面积占整个抵押物的面积比例对应的贷款金额分摊进行还款，同意在偿还抵押担保的贷款本息后配合注销案涉房屋的抵押登记。 上述事实有各方当事人陈述、重庆市房屋买卖合同、收据、网上银行电子回单、抵押登记证明等证据在案佐证。 本院认为：原被告所签订的重庆市房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，购房时原告知晓案涉房屋存在抵押登记，抵押权人无异议，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同履行中，被告或债务人重庆东首商贸有限公司尚未向第三人清偿贷款本息，案涉房屋的抵押权登记未达到注销条件，原告亦未主张行使涤除抵押权代为清偿案涉房屋项下的贷款本息，故对原告要求被告依据合同向第三人办理案涉房屋的抵押权注销登记的诉请，本院不予支持。案涉房屋尚未解押，无法办理权属转移过户登记，因此对原告的该项诉请，本院亦不予支持。合同约定，双方自2017年7月后90日内办理房屋权属转移登记手续，被告承诺在2017年10月份前办理，按通常理解应为2017年9月30日前办理，因被告未解押导致迟延，其行为构成违约，被告应按约以已付房价款25万元为基数，自2017年10月1日起至实际取得不动产登记受理单之日止，按照每日万分之0.005计算向原告支付违约金，对原告诉请超出部分，本院不予支持。原告认为合同既采用了“万分之”又使用了百分号的表述容易引起购房者误解，故应视为按照万分之五计算，本院认为，关于迟延办理房屋权属转移登记手续的违约责任，合同约定按日万分之0.005计算，该表述明确具体，对原告的辩论意见，不予采纳。综上所述，被告违反合同约定，未按约办理抵押注销手续，逾期办理房屋权属转移登记，本案案件受理费应由其承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下： 一、被告重庆银海房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后三日内向原告汪泉春、余书琴支付违约金（以250000元为基数，从2017年10月1日起至实际取得不动产登记受理单之日止，按每日万分之0.005计算）； 二、驳回原告汪泉春、余书琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7040元，由被告重庆银海房地产开发（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  陶 立 人民陪审员  王先容 人民陪审员  晏慧耘 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  马 瑞