内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终361号上诉人（原审原告）：刘志军，1972年1月12日出生，汉族，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：乌向阳，男，1965年4月12日出生，汉族，住河北省秦皇岛市。被上诉人（原审被告）：红旗渠建设集团有限公司。法定代表人：李强，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷世涛,该公司员工。原审第三人：内蒙古尚华置业集团有限公司。法定代表人：田爱民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：侯竹林,该公司员工。委托诉讼代理人：田爱国,该公司员工。上诉人刘志军因与被上诉人红旗渠建设集团有限公司(以下简称红旗渠公司)、原审第三人内蒙古尚华置业集团有限公司（以下简称尚华置业）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2017）内02民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人刘志军的委托诉讼代理人乌向阳，被上诉人红旗渠公司的委托诉讼代理人雷世涛，原审第三人尚华置业的委托诉讼代理人侯竹林、田爱国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘志军上诉请求：1.改判支持刘志军的诉讼请求，判决不得对尚华置业开发的、坐落在内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗商铺的执行。事实和理由：一审法院认定交房时间错误。2013年11月1日，刘志军与尚华置业签订《杭锦旗大欣商住小区商铺认购书》（以下简称商铺认购书），确定以施工单位拖欠刘志军租赁费抵顶购房款1858000元。2013年11月2日，刘志军、施工单位以及尚华置业共同将房屋抵账手续办理完毕。2016年6月8日，刘志军与尚华置业就涉案房屋交付进行了协商，因当时尚华置业资金问题以及人员管理不规范，刘志军又远在河北，多次找尚华置业人员交涉，就出现两份交房费用统计表。虽然两份统计表记录的内容不一致，但反映了尚华置业因费用困难履行交房的过程。虽然收据是2017年8月1日出具的，也是履行2016年6月8日就房屋交接后费用的具体内容，所以更能印证早于查封前交付房屋的事实。一审庭审中尚华置业也认可房屋交付早于查封这一事实。原审没有查清房屋已经使用的事实。刘志军作为善意人己经将房屋出租给第三人装修后经营使用，在接收房屋后到提起执行异议之前并不知晓房屋已经被查封，也从未发现过涉案房屋被查封。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》一书中分析认为，占有是对不动产的管理和支配，拿到房屋的钥匙，办理了物业的入住手续，即视为对房屋有事实上的管理和支配权。最高法民申2736号民事裁定书也认为“无论购房人是否实际居住，只要实际控制房屋即属于合法占有”。本案中，刘志军已于2016年6月拿到了房屋钥匙，管理控制了房屋。因为尚华置业内部管理不规范、出具相关手续较为粗糙和简单、各类资料不完善导致没有规范的交接手续。交房费用统计表可以证明双方已经办理房屋交接手续并由刘志军承担了交房以后的各项费用。原审法院认定交房事实错误。刘志军依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求中止对涉案房屋的执行，具有事实和法律依据。红旗渠公司辩称：对刘志军的上诉请求及事实理由均不认可。1.刘志军购房款没有按照预收费许可的规定流入特定账户，而是进入了非本企业法人的第三人账户，且无法证明其所缴纳的款项是购房款；2.刘志军未按照预售许可规定交纳所需购房款，亦未办理合法有效的房屋网签手续；3.2016年7月红旗渠公司查封案涉房产时，当地房屋主管部门并没有刘志军的登记或者网签的信息，查封合法有效；4.2016年7月案涉房屋的水电暖设施均未完善，并未投入使用，门前的硬化道路也没有实施，当时现场属于烂尾楼的情况，无法交付使用；5.案涉房屋在红旗渠公司查封、评估期间才进行完善、装修及使用，行为违法；6.案涉房屋买卖协议是双方当事人签署的，没有法定认可依据。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，刘志军提出的执行异议不能阻却红旗渠公司的执行程序。一审判决认定事实正确，应予维持。尚华置业述称：同意刘志军的上诉请求，认为红旗渠公司查封房屋的过程不清楚。刘志军向一审法院起诉请求：判决不得对尚华置业开发的坐落在内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗商铺的执行。一审法院认定事实：1.2010年至2012年期间，刘志军为诉争房屋所在小区的建筑工程提供钢管、扣件等器材，2013年尚华置业以杭锦旗大欣商住××区商铺即诉争房屋抵顶了欠付刘志军器材租赁费及器材丢失赔偿费共计1858000元，并于同年11月7日由尚华置业与刘志军签订了《杭锦旗大欣商住小区商铺认购书》。同日，尚华置业为刘志军出具了收款收据，交款人处注明“抵顶工程款”。2.尚华置业向刘志军出具交房预付款12000元收据一张，收据时间2017年8月1日。尚华置业向刘志军出具销售交房费用统计表两份，载明同意交房，落款时间分别为2016年6月18日、2017年8月1日。3.2012年8月20日，内蒙古自治区××区房管事业服务中心为尚华置业核发商品房预销售许可证一份，预销售对象包括诉争房屋所在楼号D1-A5。4.红旗渠公司因与尚华置业建设工程施工合同纠纷一案，红旗渠公司依据最高人民法院2014年7月25日作出的（2014）民一终字第15号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请执行。内蒙古自治区高级人民法院于2014年10月15日作出(2014）内执字第16号执行裁定，裁定由一审法院执行。一审法院于2016年7月19日查封了诉争房屋。刘志军提出执行异议，要求解除对诉争房屋的查封，一审法院于2017年9月22日作出（2017）内02执异131号执行裁定书，驳回刘志军的异议。刘志军不服该裁定，提起执行异议之诉。一审法院认为，本案是刘志军作为案外人在人民法院执行生效判决过程中，认为对被执行房产享有足以排除强制执行的民事权益而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为刘志军对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，刘志军在尚未办理诉争房屋产权变更登记的情形下，必须满足签订合法有效的书面合同、支付全部价款或按要求支付剩余价款、在查封前实际占有使用以及对未办理过户手续没有过错四项条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，刘志军与尚华置业签订了《杭锦旗大欣商住小区商铺认购书》，并以建筑器材租金及赔偿费抵顶了房屋价款。但就诉争房屋刘志军提交了两份销售交房费用统计表，载明时间分别为2016年6月18日和2017年8月1日，虽然其中一份交房费用统计表载明交房时间为2016年6月18日，早于诉争房屋被查封的时间，但该统计表中总计费用处的预付12000元，其收据出具时间为2017年8月1日。2016年交付房屋时，该12000元尚未缴纳却作为预付款予以扣除，不符合常理。刘志军也未能提供其他证据证明其早于人民法院查封时间而占有诉争房屋。综上所述，刘志军主张其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，证据不足，其提出的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回刘志军的诉讼请求。案件受理费21522元，由刘志军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。红旗渠公司提交了新证据：1.和解协议，拟证明开发商同意执行案涉房屋。2.房管局调档证明，拟证明2012年至2016年6月，尚华置业一直在办理房屋产权证，他项权利证书及回迁房屋的网签办理。刘志军质证认为，尚华置业将案涉房屋作价3500元与红旗渠公司签订和解协议侵害业主以及实际投资人的利益，是无效的，不认可合法性，对于证据2未发表质证意见。尚华置业对和解协议不认可，认为是虚假的。本院对于上述证据予以综合认证。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系刘志军作为案外人，认为其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益而提起的案外人执行异议之诉。本案争议焦点为案涉房屋应否停止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人应同时满足上述规定的四种情形，方可享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，刘志军虽与尚华置业签订了商铺认购书，并以建筑器材租金及赔偿费抵顶了房屋价款。但是，对于是否已经实际占有案涉房屋的问题，一、二审庭审中尚华置业均陈述案涉房屋尚不具备交付条件。刘志军提交了两份销售交房费用表拟证明其已经预交了物业费等费用而实际占有该房屋，而该两张表上显示同一套房屋交付相同费用，日期却并不一致，刘志军在一审庭审中明确表述该销售交房费用表系因诉讼而制作，故对于该销售交房费用表拟证明内容的真实性本院不予认可。刘志军亦不能提交其他有效证据证明在法院查封前其已经合法占有房屋，应承担举证不能的法律后果，其不能享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，刘志军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21522元，由刘志军负担。本判决为终审判决。审判长  张志宏审判员  张 静审判员  牛瞳哲审判员  王乔莉审判员  周 波二〇一九年八月十八日书记员  闫 凌