陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终8338号 上诉人（原审被告）：闵健，男，1966年6月30日出生，汉族，陕西日报社职工，住西安市碑林区。被上诉人（原审被告）：法晓静，女，1976年10月18日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。诉讼委托代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司总经理。上诉人闵健因与被上诉人法晓静，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕报集团与地建公司在本市长安区XX花园项目，闵健系陕报集团职工，拥有南山花园项目住房的购房指标。2016年5月1日，闵健（甲方）与法晓静（乙方）签订《商品房转让协议书》，约定：甲方将南山花园商品房（不含车位）的购房名额（资格）转让给乙方，转让费40000元；购房中的程序启动后（交定金、选房、网签等），由甲方向乙方通知，甲方陪同乙方履行。点房以后所有费用（认购金和房款等）由乙方承担；甲方有义务配合乙方做好有关此次购房工作的相关事宜；购房程序启动后，甲方通知乙方，乙方按要求（程序）履行购房事宜等等。之后，法晓静向闵健支付转让费40000元。2016年5月7日，法晓静（乙方）以闵健名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：乙方认购甲方开发的南山花园8号楼1单元17层西户商品房，建筑面积约为156平方米，单价为3980/㎡。协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金50000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，法晓静向地建公司支付房屋认购款50000元。2016年8月24日，法晓静向地建公司支付房款74176元。2018年7月，南山花园第二次车位认购及剩余房款收缴工作开始，针对认购人更名发生纠纷的情况，陕报集团工会和地建公司于2018年7月20日发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后，法晓静、闵健就房屋及车位问题进行了协商，但未达成一致，法晓静遂向一审法院起诉。2018年8月9日法晓静向地建公司交纳保证金286264元。法晓静于2018年08月28日起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1．请求确认法晓静和闵健2016年5月1日签订的《商品房转让协议书》合法有效；2．请求判令闵健协助法晓静在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；3．诉讼费用由闵健承担。事实和理由：陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团XX花园项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。闵健系陕西日报传媒集团职工，拥有南山花园项目的住房购房指标，愿意将该购房指标转让给法晓静。2016年5月1日，法晓静、闵健双方签订《商品房转让协议书》约定闵健将认购南山花园的购房指标转让给法晓静，转让费为40000元。2016年5月7日，法晓静和闵健共同到地建公司处，由法晓静支付房屋认购款50000元，以闵健名义和地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0637），协议约定认购地建公司开发的南山花园8号楼1单元17层西户商品房，建筑面积为156平方米，认购单价为3980元／平米。之后，法晓静按约向地建公司支付房屋首付款20%即124176元。现闵健迟迟不协助法晓静办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续，导致法晓静无法按地建公司的要求支付购房款。法晓静认为，双方签订的转让购房指标的协议不违反法律的强制性规定，具有法律效力。闵健应当根据地建公司的通知协助法晓静办理认购协议的更名手续。为维护法晓静合法权益，特提起诉讼，望判如所请。闵健辩称，一、本案所涉南山花园房产系陕西日报社传媒集团为陕西日报社职工争取的，带有强烈人身属性，是陕西日报社根据职工的工龄、职位、职务等排名分配的价格优惠的福利性质的房产，并非五证齐全的商品房。二、本案是购房资格指标转让，而非房屋产权转让。法晓静与其签订《商品房转让协议书》以后，其才作为报社职工，与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》，即法晓静、闵健签订《商品房转让协议书》时，《南山花园商品房认购协议》尚未签订，故本案的权利义务指向的对象只能是购房资格（指标）转让。三、《商品房转让协议书》中仅涉及购房资格转让，不含车位购买资格转让。南山花园系报社内部集资房，购房资格与购买车位资格均来源报社职工身份，法晓静非报社职工，没有在南山花园购房和购买车位的权利，因此才以闵健的名义缴款购买。但闵健仅对房屋购买名额受让，闵健名下的车位、包括购买资格在内的完全权利在房屋更名之前仍属于闵健。在《南山花园商品房认购协议书》中，地建公司和闵健是协议书的两方主体，而法晓静只是以闵健名义进行交款的购买人。地建公司发布的《南山花园商品房及地下车库认购协议补充协议》明确指出“根据陕西日报传媒集团与地建签署的《合作建设协议》约定，每套房配建一个车位，因此每户购房者必须至少购买一个车位。”说明报社和地建公司给拥有购买《南山花园商品房》资格的报社职工绑定了一个车位，闵健作为报社职工理应拥有《南山花园商品》车位的购买资格。法晓静、闵健签订的《商品房转让协议书》中明确约定不含车位，而地建公司对车位的绑定，使协议中的“不含车位”的约定已不成立。因此，法晓静、闵健应就南山花园商品房转让一事重新签订转让协议。最终没有成功履行更名程序的原因在于法晓静不配合闵健达成转让认购车位资格的协议，闵健无任何违约行为。四、法晓静称闵健迟迟不协助法晓静办理南山花园商品房更名手续，导致法晓静无法按地建公司的要求支付房款的内容，与事实不符。根据《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》内容，2018年8月6日是南山花园8号楼的更名日期，而法晓静却在2018年7月17日已向法院起诉。其次，闵健并没有表示不协助办理更名手续。如前所述，由于地建公司捆绑车位的要求与法晓静、闵健之前所签署的《商品房转让协议书》中所约定的“不含车位”的内容不符，闵健多次主动与法晓静进行沟通交流，欲重新订立协议，并向法晓静发出通知，但法晓静始终未来办理更名手续，故未办理更名手续的责任并不在闵健。综上，请求法庭驳回法晓静的全部诉讼请求。地建公司辩称，其公司会配合法院的生效判决进行执行。一审法院认为，闵健作为陕西日报传媒集团职工，有南山花园商品房认购资格，后闵健自愿将该认购资格转让给法晓静，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。本案争议的焦点为：闵健以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约？首先，如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，当小区车位与房屋配比达到1:1时，认购人取得房屋认购资格之时，则当然取得车位认购资格，车位认购资格即为房屋认购人的从权利。根据合同法第八十一条的规定，本案中闵健签订商品房转让协议书之日起，购买车位的资格即一并转让给法晓静，即便双方对此未进行约定。其次，地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。闵健在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。再次，办理认购协议更名手续是闵健的合同附随义务，双方即使未进行约定，闵健亦有办理更名手续的义务；另双方在《商品房转让协议书》中约定“购房中的程序启动后（交定金、选房、网签等），由甲方向乙方通知，甲方陪同乙方履行。点房以后所有费用（认购金和房款等）由乙方承担；甲方有义务配合乙方做好有关此次购房工作的相关事宜”，也明确约定了闵健应协助法晓静办理购房相关手续。综上所述，闵健的行为已构成违约。法晓静请求判令闵健协助法晓静在地建公司处办理认购协议更名手续，理由正当，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、法晓静与闵健签订的《商品房转让协议书》有效。二、本判决生效之日起十五日内闵健协助法晓静在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费800元由闵健负担（此款法晓静已预交，闵健于本判决生效之日起十五日内直接给付法晓静）。宣判后，闵健不服，向本院提起上诉称，一、一审判决事实认定错误。1、上诉人无违约行为。2018年7月24日地建公司发表的第二次车位认购及剩余房款收缴工作方案规定，更名程序须认购人与实际购买人共同到场签署变更确认书，必须认购车位，购房资格与车位认购资格同时更名。上诉人及时向被上诉人履行了告知义务，并提出由于双方签订的商品房转让协议书中明确约定转让购房名额不包含车位，需进一步协商就车位认购资格转让事项达成补充协议。双方在更名前应就车位名额转让达成协议后更名。在2018年7月27日商谈中，被上诉人丈夫明确说明被上诉人已经起诉。双方约定8月6日就不用来了。被上诉人却在2018年8月5日和6日要求上诉人履行更名手续。在此期间上诉人没有拒绝过履行更名手续，被上诉人多次要求上诉人履约，被上诉人没有到场履约。2、一审判决认定上诉人拒绝办理房屋认购资格更名手续是错误的。双方未就车位购买资格达成合意。其次，地建公司的捆绑销售行为跟上诉人与被上诉人签订的《商品房转让协议书》没有任何关联，超出了本案审理范围。二、一审判决适用法律错误。1、房屋资格和车位资格是主权利和从权利的关系无法律明确规定，两者不是主权利和从权利的关系。房屋认购资格和车位认购资格必须同时转让，不能反抗约定并无法律明确规定。2、根据物权法第七十四条规定，车位认购资格可以独立存在。3、南山花园项目第一次车位认购是2016年12月，是否购买车位是自愿购买原则。证明南山花园车位和房屋是可以分开由当事人约定的。三、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。南山花园项目，地建公司没有缴纳土地出让金，没有土地证及其他证件。四、被上诉人在一审中存在虚假诉讼行为。被上诉人2018年7月17日起诉时地建公司尚未开始办理房屋更名手续，法院仅有权审查起诉之前上诉人是否构成违约。被上诉人起诉时是猜测上诉人怠于履行的事实不能成立，上诉人不构成违约，不用承担违约责任。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回法晓静的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由法晓静承担。法晓静辩称，一、双方签订的商品房转让协议书不违反法律强制性规定，合法有效。二、被上诉人不存在违约行为，上诉人应当基于诚信原则协助被上诉人办理更名手续。三、根据地建公司一审时的答辩、陈述，车位认购资格取决于谁具有南山花园项目的房屋认购资格。被上诉人作为实际认购人，当然具有车位认购资格。房屋和车位的比例是1:1.5，因此，车位认购资格属于房屋认购资格的从权利，即便双方对车位资格转让未约定，因此，上诉人不能以没有转让车位认购资格为由拒绝协助答辩人办理房屋更名手续。且协助办理房屋认购更名手续是上诉人的随附义务。四、双方争议的是房屋、车位认购资格，不存在违法建筑确权问题，更不存在虚假诉讼。请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，闵健已预交，由闵健承担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年八月二十六日  书 记 员  张 静 妍 1