福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3695号 上诉人（原审被告）：杨钧派，男，1955年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈小明，福建理则达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈慧君，福建理则达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市同安区祥桥社区居民委员会，住所地厦门市同安区祥平街道祥桥社区。 法定代表人：蔡阿阳，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：张英瑜，福建同翔律师事务所律师。 上诉人杨钧派因与被上诉人厦门市同安区祥桥社区居民委员会（以下简称祥桥居委会）租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨钧派上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误，导致作出错误判决，损害上诉人的合法利益。理由如下：一审法院以“上诉人在承租使用过程中造成原五坎工房及59米简易搭棚灭失”为由错误认定上诉人未按租赁物的用途使用租赁物，并以此错误判决解除案涉的《房屋租赁合同》、上诉人返还讼争的办公楼、五坎工房、空地。一审判决没有事实和法律依据。首先，上诉人对租赁物（简易搭棚、工房）进行修缮、改造的行为，并没有违反合同的约定，也未造成被上诉人损失。1、上诉人与第二十村民小组签订书面合同时，已就双方的权利义务进行了约定，《房屋租赁合同》第五条中明确约定“租赁期间，上诉人作为乙方可根据需要，在租赁财产内安装设备和进行改造。”这句话中的改造指的是上诉人有权对租赁物进行改造，一审法院将该约定中的改造认定为只能在租赁财产内进行改造明显偷换概念与事实不符。双方签订租赁合同及交付只是租赁场地，并未附带任何设备，至于租赁场地的简易搭盖工房等，系依附于租赁场地的付着物，与判决认定的设备显系不同的概念。同时，讼争《租赁合同》中并未对租赁物的使用性质作出任何约定与限制，上诉人在租用该场地后，历经长时间的风风雨雨，原来的简易搭盖及工房等已自然毁损，上诉人从正常使用的需要角度出发，对简易搭盖及工房进行修缮和改造，在此过程中，被上诉人的财产并没有因此减少而造成损失，被上诉人明知承租人在租赁场地上的修缮和改造而未加阻止，进一步说明上诉人的修缮和改造是双方订立合同时的合意，且上诉人现办理的产权上的建筑物也是上诉人改造后的建筑物。因此，第二十居民小组将讼争的工房、办公楼、空地出租给上诉人，上诉人系依据该《租赁合同》合法使用、改造讼争的租赁物系上诉人的权利，被上诉人无权以“上诉人未经被上诉人同意擅自对租赁物进行改造，造成被上诉人损失”为由主张解除合同。2、上诉人使用、改造讼争的租赁物，并在讼争场地改造租赁物的行为属践行、实现讼争合同的目的。上诉人在讼争合同签订时已向第二十村民小组明确，其订立讼争合同的目的在于使用、改造讼争的租赁物，在讼争场地投建设施，并在征得第二十村民小组同意的前提下，与第二十村民小组就投建、改造、使用等事宜签订书面合同。案涉《房屋租赁合同》中关于“租赁期间，上诉人（乙方）可根据需要，在租赁财产内安装设备和进行改造”、“财产归属：出租期限届满时，凡由上诉人（乙方）投建的设施归上诉人（乙方）所有”这两条约定，足以证明：合同签订时，上诉人与第二十村民小组已就上诉人在讼争工房、办公楼、空地上进行投建、改造、安装等事宜作出明确的约定，第二十村民小组在合同签订时同意并允许上诉人在讼争的工房、办公楼、空地上进行投建、改造、安装。现上诉人在讼争场地内修缮、改造的行为没有违反合同的约定，且上诉人对租赁物的修缮、改造行为不仅没破环租赁物价值，相反是为租赁物增值。 其次，上诉人从未擅自对租赁物进行改造，其一直按租赁物性质使用租赁物。上诉人承租租赁物的根本目的在于办公使用，上诉人承租后也一直将租赁物作为办公楼、工房在使用。租赁物（工房、简易搭棚）之所以进行过修缮、翻建的原因在于：承租期间，租赁物因木石结构遭受白蚁侵蚀，进而导致屋顶坍塌，再加之台风暴雨等恶劣气候的影响，租赁物在承租期间已无法实际使用。2006年8月10日，祥桥居委会已就上述存在的问题须予以维修加固进行过相应的报告。上诉人作为承租人，出于保障自身安全的目的，出于保障承租人继续使用承租物的权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，有权对租赁物进行维修。上诉人在承租期间因租赁物无法实际使用且有可能危害生命的前提下修缮工房、拆除简易搭棚实属无奈之举。一审法院却将上诉人的修缮行为认定为擅自对工房进行翻建，并造成50平方米的简易搭棚灭失没有事实依据。 最后，上诉人与第二十村民小组于2000年6月1日签订的《房屋租赁合同》已经一审法院认定为合法有效的合同。该份合同中均就租赁物（工房、空地）约定了租赁期限，租赁期限自2000年7月1日起至2030年7月1日止。现讼争的工房、空地仍在合同约定的租赁期限内，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，被上诉人无权要求上诉人提前归还租赁物。 综上所述，讼争《租赁合同》并未将讼争物的修理、改造，以及投建建筑物等行为作为解除合同的条件，相反在讼争合同中明确约定“投建财产的归属”。上诉人为了维护自身权益对租赁物进行修理，为实现合同目的在租赁场地进行修缮、改造的行为均未致使租赁物受到任何损失，上诉人在履行租赁合同过程中未有违约情由，被上诉人的诉求不符合法定解除合同和约定解除合同的条件，其要求上诉人提前归还讼争的租赁物缺乏事实和法律依据。上诉人有权按照合同的约定使用占有该讼争租赁物直至承租期限届满之日，请求依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。 祥桥居委会辩称，一审法院认定杨钧派未经祥桥居委会同意，在承租使用租赁物的过程擅自中对原五坎工房的建造并造成50平方米简易搭棚灭失不但违背双方《房屋租赁合同》中约定，而且违反了《合同法》等相关法律的规定，导致租赁合同目的无法实现，判决解除双方之间的租赁关系事实清楚、依据充分，应予维持。主要理由如下；首先，祥桥居委会与杨钧派签订《房屋租赁合同》后，答辩人将办公楼、工房、简易搭盖及空地出租给杨钧派，根据双方签订的合同第五条约定“杨钧派可根据需要，在租赁财产内安装设备和进行改造”，杨钧派作为承租人，无论是在租赁物中安装设备或者进行修缮管理等，都需以不改变租赁物的使用性质为前提，以期更好实现租赁目的。而经一审法院组织现场查看证实，因杨钧派的不当使用，祥桥居委会交付给其的租赁物，原五坎工房被其改建、简易搭棚被其拆除重建彻底灭失，杨钧派对租赁物的使用已远超双方约定的仅限于在租赁的房屋内进行设备安装和修缮等改造行为，导致祥桥居委会有合法权属登记的建筑物灭失，并且杨钧派后续翻建未经过审批也未确权登记到祥桥居委会名下，给祥桥居委会的物权利益造成重大损害，造成了集体财产的流失，而非其所述使租赁物增值。 其次，杨钧派将改建后的工房用于出租经营餐饮、改变工房用途的行为，与《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》等法律规定相悖。一审法院查明上诉人对祥桥居委会交付的原工房进行改建、拆除简易搭盖进行翻建，导致该租赁物彻底灭失，并用于出租经营餐饮，以及改变工房的用途，致使租赁合同的目的无法实现，使租赁物丧失其原来的使用价值，而绝非其所述是对租赁物进行修缮改造并且使租赁物增值。因杨钧派对租赁物的建造和使用，均违反合同和法律规定，出租人享有解除租赁关系的权利，一审判决依法解除双方租赁关系符合法律规定。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回。 祥桥居委会向一审法院起诉请求：1.判令解除祥桥居委会、杨钧派的租赁合同，杨钧派立即将租赁物腾空归还祥桥居委会；2.判令杨钧派向祥桥居委会支付从2018年4月1日起至实际腾空归还租赁物之日止，按10400元/年计算的租金。 一审法院认定事实：杨钧派是祥桥居委会第20小组的居民。祥桥居委会的前身是祥桥村民委员会，祥桥居委会第20小组的前身是祥桥村民委员会第20小组，即祥桥村20小组。2000年6月1日，祥桥村20小组的小组长杨基助，以该村小组的名义与杨钧派签订一份《房屋租赁合同》。该合同第一条约定，乙方（即杨钧派）向甲方（即祥桥村第20小组）租赁原公路边工房五坎、办公楼一座，面积为306㎡，每平方米月租金2.30元，计人民币703.80元；简易搭棚50㎡，每平方米月租金1.5元，计人民币75元；空地280㎡,每平方米0.30元，计人民币84元。月租金合计862元。第二条约定，租赁期限三十年，从2000年7月1日起至2030年7月1日止。每年租赁金额为10353.6元，于每年一次性付清。第五条约定，乙方可根据需要，在租赁财产内安装设备和进行改造。第七条约定，出租期限届满时，凡由乙方在租赁期间投建的设施归乙方所有。合同落款处有杨钧派和杨基助的盖印及签名，另盖有“同安县新民公社祥桥大队甲场竹器厂”印签。合同签订后，祥桥村第20小组向杨钧派交付了上述租赁物。2017年10月30日，祥桥社区居委会向杨钧派发出《关于房屋租赁期限及缴纳租金告知书》，称“您与2000年6月与祥桥村20小组签订《房屋租赁合同》，承租祥桥居委会20小组较场原公路边工房五坎、办公楼一座306㎡，简易搭棚50租金为270元/月；租赁期限为三十年，从2000年7月1日起至2030年7月7日止……根据1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条有关‘租赁期限不得超过二十年，超过部分无效’的规定，您与祥桥村20小组签订《房屋租赁合同》中合法有效的期限应至2020年7月1日止，超过该期限的部分无效。截止2017年10月31日您尚欠租金3500元。根据政府有关部门对祥桥居委会集体资产租赁遗留问题的处理意见，祥桥居委会及祥桥居委会20小组决定前述出租的房屋及空地于2020年7月1日租期届满时收回，请您提前做好准备，…..” 另查明，1999年5月颁发的厦农房证同大字第××号、第××号《厦门市农村房屋所有权证》记载，座落在同安区外较场竹器组建筑面积为658.09平方米的2层楼砖木结构建筑,以及座落在上述竹器组建筑面积为158平方米的2层楼混合结构建筑的所有权人均为祥桥居委会。庭审中，双方当事人对案涉五坎工房、办公楼系以上所有权证上登记的建筑物均无异议，但杨钧派辩称以上建筑物的实际产权人是祥桥居委会第20小组，并述称其已通过其弟弟杨专红向祥桥居委会第20小组交清了至2018年3月30日之前的租金。经本院现场查看，双方当事人确认现门牌号码为××进门左侧一栋2层楼建筑，进门右侧一排2层楼建筑，以及中间的空地，分别为以上《房屋租赁合同》中载明的办公楼、五坎工房及空地,并确认现场已无简易搭棚。双方当事人还确认，上述进门右侧一排2层楼建筑系杨钧派在原工房地址上后来翻建，原工房已不存在。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》由双方当事人自愿签订，除了约定的三十年租赁期违反了法律的强制性规定，超过二十年的部分应当认定无效之外，其他内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，且已履行十几年，应当认定合法有效。合同生效后，当事人不得因名称的变更而不履行合同义务，而且该合同虽然是以祥桥村20小组（后变更为祥桥居委会第20小组）的名义与杨钧派签订，但祥桥村委会（后变更为祥桥居委会）是相关租赁物的登记所有权人，且祥桥居委会事后以催缴租金的形式对合同进行了追认，故可认定在案涉合同签订上祥桥居委会与祥桥居委会第20小组存在委托关系。即使杨钧派不清楚这种委托关系，但经受托人祥桥居委会第20小组向委托人祥桥居委会披露合同相对方为杨钧派后，祥桥居委会可以行使祥桥居委会第20小组对杨钧派的权利。因此，杨钧派辩称祥桥居委会不具备原告主体资格，请求驳回祥桥居委会全部诉讼请求的理由不能成立，不予采纳。 关于祥桥居委会提出杨钧派未经该居委会同意擅自改变租赁物，以及未按租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物因杨钧派大范围改变而受到损失，该居委会有权依照合同法的相关规定解除合同的诉讼主张。一审法院认为，合同法第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，祥桥村20小组将登记在祥桥村委会名下的办公楼、五坎工房、还有50平方米的简易搭棚交付杨钧派承租使用，但杨钧派在承租使用过程中已造成上述原五坎工房及50平方米简易搭棚的灭失，对此，但杨钧派既未举证证实其改变租赁物原状经得祥桥居委会或祥桥居委会20小组的同意，也未向一审法院举证证实其对原工房翻建取得相关政府部门许可，或翻建后的房屋确权到了祥桥居委会名下。因此，祥桥居委会的该项主张，事实和理由充分，予以采纳。 关于杨钧派提出根据租赁合同第五条约定以及该合同未对租赁物的使用性质作出任何约定与限制，所以祥桥居委会无权以“被告未经原告同意擅自对租赁物进行改造及未按租赁物的性质使用租赁物为”由解除合同的答辩主张。本院认为，合同第五条约定“乙方可根据需要，在租赁财产内安装设备和进行改造”，从该条确定的字面含义，应指乙方可以在租赁财产（即办公楼、工房、简易搭棚、空地）范围内进行设备安装和设备改造。杨钧派以其可根据该条约定对租赁财产（即办公楼、工房、简易搭棚、空地）本身进行改造，依据和理由不足。而且租赁合同的其他条款也未赋予杨钧派该项权利。故杨钧派在承租期间擅自对工房进行翻建，并造成50平方米的简易搭棚的灭失，可以认定为未按租赁物的用途使用租赁物，并造成了祥桥居委会的损失。杨钧派的该项答辩主张，不予采纳。关于祥桥居委会主张的租金数额问题。根据案涉租赁合同第二条的约定，杨钧派每年应交的租金数额为10353.6元。而且，杨钧派提交的其弟弟杨专红代替其向祥桥20组交纳的2017年4月1日至2018年3月30日期间的租金亦是10353.6元。故祥桥居委会要求杨钧派从2018年4月1日起至腾空返还租赁物止按照10400元/年交付租金，缺乏依据，一审法院只支持其10353.6元/年计算杨钧派应交的租金数额。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第六十一条、第七十六条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百一十九条、第四百零三条第一、三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杨钧派于2000年6月1日与祥桥村20小组杨基助签订的《房屋租赁合同》，自本判决生效之日起解除；二、杨钧派应当自本判决第（一）项载明的《房屋租赁合同》解除之日起三十日内，将该《房屋租赁合同》项下的租赁物包括办公楼、五坎工房、空地腾空返还给厦门市同安区祥桥社区居民委员会；三、杨钧派应当按照10353.6元/年（折算为28.37/日）的标准，向厦门市同安区祥桥社区居民委员会交纳自2018年4月1日起至本判决第（二）项载明的租赁物腾空返还之日止的租金，款限于本判决生效之日起四十日付清；四、驳回厦门市同安区祥桥社区居民委员的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由杨钧派负担。 本案二审期间，杨钧派、祥桥居委会对一审判决已认定的事实没有异议。杨钧派提出一审遗漏查明如下事实：原五坎工房及50平米简易搭棚，是在村集体协调下，会同祥平街道、祥平执法局，同意杨钧派以及在这个地方的其他租户统一翻建危房建筑，投建以后的建筑物都是共墙、而不是自墙，这就是统一翻建的结果。杨钧派投资翻建时是用水泥浇铸的二楼建筑，其价值并不少于原五坎工房及简易搭棚，后村委会办产权也是将这些作为村财产办理产权，产权也办理到村委会名下。祥桥居委会对杨钧派提出一审遗漏查明的事实则认为，杨钧派没有提交证据证明其改建经过了社区的同意。本院对双方无异议的事实予以确认。 二审中，杨钧派提交5张照片，用于证明杨钧派的翻修是与其他租户统一时间翻修的，使用的是同一墙体。祥桥居委会质证认为，对上述证据的真实性无异议，该照片与祥桥居委会二审提交的照片能对应，对关联性、证明内容不予确认。周边承租的租户与杨钧派是如何进行改建的，都没证据证明经过社区的同意，并且这些新建筑并没有登记到村委会名下。 祥桥居委会提交2张照片，用于证明杨钧派将沿路边的五坎工房用于出租经营餐饮，改变了租赁物的用途。杨钧派质证认为，对真实性予以认可，对关联性有异议，原来的租赁合同对于双方房屋租赁的用途没有明确约定，不存在杨钧派违约的问题。 二审查明，一审法院于2018年7月13日组织各方当事人现场勘验，就勘验情况制作勘验笔录并附示意图，由各方当事人签名。勘验笔录载明“大门右侧为工房共2层，在原工房地址上由杨钧派翻盖。其中，该工房前五分之三部分由杨钧派交与其弟弟杨耀斌开饮食店用，后五分之二部分至露天楼梯二楼门口止，由杨钧派租给他人存放酒及租给他人作喷绘用。” 本院认为,案涉《房屋租赁合同》第五条约定：“租赁期间，乙方可根据需要，在租赁财产内安装设备和进行改造”。杨钧派在租赁财产内安装设备、进行改造的行为应具有合法性。根据查明事实，杨钧派在原工房地址上翻盖建筑，并未取得批建手续，亦未就所涉建筑取得产权证。杨钧派二审提交的证据不足以证实其在原工房地址上翻盖建筑经过祥桥居委会的同意，本院不予采信。祥桥居委会二审提交的证据可以证实杨钧派将沿路边的五坎工房用于出租经营餐饮，且与一审法院现场勘验结果相符，本院予以采信。根据一审法院现场勘验结果，案涉工房前五分之三部分开饮食店，后五分之二部分至露天楼梯二楼门口止，由杨钧派租给他人存放酒及租给他人作喷绘用，由此看出，杨钧派翻盖的建筑并未作为工房使用。综合在案证据，可认定杨钧派翻盖的建筑、使用违反了案涉《房屋租赁合同》的约定及有关法律规定，一审判决解除杨钧派与祥桥村20小组签订的《房屋租赁合同》、杨钧派腾空返还《房屋租赁合同》合同项下的租赁物并无不当，应予维持。 综上所述，杨钧派的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨钧派负担。 本判决为终审判决。 判长（曾聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇一九年八月二十日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。