陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5039号上诉人（原审原告）：高振国，男，1980年8月6日出生，汉族，淡泊酒业公司员工，现住西安市莲湖区高振国，男，1980年8月6日出生，汉族，淡泊酒业公司员工，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍洁如，陕西明萌律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：樊汀汀，女，1988年7月16日出生，汉族，陕西凯撒世嘉旅行社旅游顾问，籍住陕西省韩城市，现住西安市未央区樊汀汀，女，1988年7月16日出生，汉族，陕西凯撒世嘉旅行社旅游顾问，籍住陕西省韩城市，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：范春华，陕西华宝卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玙璠，陕西华宝卓律师事务所律师。原审被告：贾金香，女，1961年6月1日出生，汉族，籍住陕西省渭南市韩城市，现住西安市莲湖区贾金香，女，1961年6月1日出生，汉族，籍住陕西省渭南市韩城市，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：蒋莉，西安市莲湖区西关法律服务所法律工作者。原审第三人：陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：陈明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱双红，男，1980年6月24日出生，汉族，该公司员工，住陕西省XX城县朱双红，男，1980年6月24日出生，汉族，该公司员工，住陕西省XX城县。上诉人高振国因与被上诉人樊汀汀、原审被告贾金香、原审第三人陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初5637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年2月7日，樊汀汀以贾金香的名义（甲方）与高振国（乙方）及第三人佳和公司（丙方）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定：甲方所售房屋位于西安市莲湖区XX路XX苑XX号楼XX室，房屋建筑面积118.5平方米；甲方所售房屋总金额为960,000元，乙方在签订本合同时向甲方支付购房定金50,000元，甲方在签订本合同时应向丙方缴纳售房保证金人民币25,000元（售房保证金为定金的50%）；付款方式为银行贷款支付；甲乙双方需应于乙方按揭审批通过并放款后五个工作日内在房地产权登记机关办理完成该房产权属过户手续；甲乙双方在房地局交易所办完过户手续三日内，甲方应将房屋交付乙方；甲方承诺提供的有关上述房屋的信息客观、真实；甲方违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的购房定金，并承担因本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用。双方在合同中还对贷款有关事项、乙方承诺、乙方违约责任、丙方违约责任等事项进行了约定。樊汀汀代理贾金香在合同上签字。合同签订后，高振国通过佳和公司向樊汀汀支付定金50,000元，樊汀汀向高振国出具《定金收条》一份，记载：今樊汀汀收到高振国购买陕西省西安市莲湖区XX路XX苑XX号楼XX室房屋定金50,000元整。樊汀汀按照合同约定将其中的25,000元作为合同履约保证金交由佳和公司保管。合同在履行过程中，高振国催促樊汀汀履行合同并办理后续手续，樊汀汀告知高振国称，其无法取得案涉房屋所有权人贾金香的授权委托，贾金香不同意售房的情况下，其无权出售案涉房屋，故无法继续履行合同。高振国遂将樊汀汀、贾金香诉至法院。另查明，案涉房屋登记在贾金香名下，上海浦东发展银行股份有限公司西安分行对案涉房屋享有抵押权，贾金香称其并未授权樊汀汀与高振国签订《房屋买卖定金合同》，也拒绝追认该合同。  高振国于2018年7月4日向原审法院提出诉讼请求：1．判令解除高振国、樊汀汀所订立的《房屋买卖定金合同》；2．判令樊汀汀双倍返还高振国购房定金100,000元；3．判令樊汀汀赔偿高振国房屋增值部分损失540,000元；4．判令樊汀汀赔偿高振国其他损失40,020元；5．本案诉讼费由樊汀汀承担。事实和理由：高振国、樊汀汀于2018年2月7日在佳和公司居间组织下签订了房屋买卖定金合同，该合同约定由樊汀汀将其位于西安市莲湖区XX路XX苑XX号楼XX室、建筑面积118.5平方米的房屋以960,000元的价格出售给高振国。合同签订之日，高振国向樊汀汀支付定金50,000元，樊汀汀向高振国出具定金收条一份。在房屋交易过程中，樊汀汀以贾金香之女儿的名义在与高振国订立的房屋买卖定金合同中出卖人处签字，并在收到高振国支付的50,000元定金后向高振国出具了定金收条。因房屋价格上涨，樊汀汀以该房屋并非贾金香的房屋为由，拒绝履行合同，虽经高振国多次催促其履行合同义务，但均无任何进展。故高振国诉至法院，请求判如所请。樊汀汀辩称，一、其出售案涉房屋系误解贾金香意愿，在高振国及佳和公司的多次催促之下仓促签订该房屋买卖定金合同；二、高振国在签订房屋买卖定金合同中时有明显过错，且高振国在签订合同时不具备购房资格，高振国应当承担过错责任，无权要求其支付赔偿款及房屋增值损失；三、佳和公司明知其无权出售房屋，也未核实房屋情况，便告知其可代替贾金香签订合同，也存在一定过错，且应向其退还售房保证金25,000元；四、高振国和佳和公司均知晓房屋基本情况，仍旧与其签订合同，不排除二者恶意串通的情况，恳请法院查明事实。综上所述，本案高振国与佳和公司均有过错，各方应承担相应赔偿责任，高振国要求赔偿房屋增值部分损失及其他损失的诉讼请求无事实及法律依据，恳请贵院依法驳回。贾金香辩称，其将案涉房屋借给樊汀汀居住，对房屋出售事宜并不知情，未接到任何人对房屋情况进行核实的信息，其并非本案适格被告。其未收取高振国购房定金，高振国无权要求其退还该定金。其在本案中无任何过错，高振国无权要求支付赔偿款及房屋增值损失。高振国与佳和公司均知晓房屋基本情况，仍旧与樊汀汀签订合同，不排除二者恶意串通的情况，恳请法院查明事实。请求驳回高振国要求其承担责任的全部诉讼请求。佳和公司述称，佳和公司为高振国、樊汀汀提供居间服务，促成签订房屋定金买卖合同。签订合同后，高振国向樊汀汀支付购房定金50,000元。樊汀汀当时称其是贾金香的女儿，而且当时也给贾金香打电话确认过此事。大概在2018年3月份左右，高振国催促要求继续办理过户手续。佳和公司要求出卖人提供过户所需要的相关资料，此时樊汀汀称案涉房屋涉及的银行按揭贷款没有还清，要求与高振国协商贷款由谁来付的问题。高振国表示不同意后，又过了二十几天，樊汀汀又称案涉房屋不是她的，是她姨的，而且贾金香本人在美国，该房屋无法进行交易。高振国要求解除三方签订的房屋买卖定金合同，佳和公司没有异议，但是要求违约方承担中介服务费。原审法院认为，本案案涉房屋登记在贾金香名下， 樊汀汀在庭审中并未提供充分有效证据证明其系受贾金香的委托并有权代理贾金香出售该案涉房屋，故依法认定樊汀汀在签订该《房屋买卖定金合同》时没有代理权。樊汀汀在没有代理权的情况下，与高振国签订《房屋买卖定金合同》，并收取了定金50,000元，事后也未得到贾金香的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，故上述《房屋买卖定金合同》仅约束高振国、樊汀汀和佳和公司，对贾金香并无法律约束力。现因贾金香对樊汀汀的代理行为不予追认，高振国与樊汀汀及佳和公司之间所签订的《房屋买卖定金合同》已无法继续履行，合同目的不能实现，故高振国诉请要求解除《房屋买卖定金合同》，依法予以支持。根据双方协议约定，甲方违反合同约定义务，致使合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的购房定金，并承担因本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用，现高振国主张要求樊汀汀双倍返还定金100,000元，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，予以支持。樊汀汀辩称高振国不具备购房资格，但其提供的政策依据在双方签订《房屋买卖定金合同》已发生改变，并不构成合同履行的障碍，故对樊汀汀的该项抗辩意见，依法不予采信。因樊汀汀的行为导致高振国无法按照合同约定价格购买案涉房屋，高振国主张的房屋差价损失亦属高振国的实际损失，并不违反相关法律规定，予以支持，且赔偿金额的确定不应高于违约造成的损失。现为减少当事人讼累，且2018年上半年西安市二手房交易市场房价水平稳中有涨亦属事实，樊汀汀无法继续履行合同应预见到可能给高振国造成房屋差价损失，可参照房天下、安居客、58同城等房屋出售网站与案涉房屋附近地段、类似户型2018年2月至6月期间所示出售价格考量樊汀汀应赔偿高振国损失的数额，酌定樊汀汀应向高振国赔偿房屋差价损失50,000元。樊汀汀违约后，高振国为准备本案诉讼支出的保函保险费2,000元和保全费3,020元，均属于其为实现债权而支出的合理损失，依法应当由樊汀汀承担。关于高振国主张的律师费35,000元一节，该费用系高振国为本案诉讼自愿支付的费用，双方在合同中也并未约定该费用应当由樊汀汀、贾金香承担，原审法院认为应当由高振国自行承担。因本案所涉《房屋买卖定金合同》对贾金香不发生法律效力，故对高振国要求贾金香承担民事责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告高振国与被告樊汀汀、第三人陕西佳和商业运营管理有限公司所签订的《房屋买卖定金合同》；二、本判决生效后十日内，被告樊汀汀支付原告高振国双倍定金100,000元；三、本判决生效后十日内，被告樊汀汀赔偿原告高振国房屋差价损失50,000元；四、本判决生效后十日内，被告樊汀汀赔偿原告高振国保函保险费2,000元；五、驳回原告高振国其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,570元和保全费3,020元（高振国已预交），由樊汀汀承担。宣判后，高振国不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，改判樊汀汀向其赔偿房屋差价损失500,000元；2、撤销原审判决第五项，改判一、二审律师代理费43,000元由樊汀汀承担；3、二审诉讼费用由樊汀汀承担。事实与理由：一、原审法院在认定房屋差价损失时存在严重错误。根据《合同法》第一百一十三条，樊汀汀应当承担因与其订立的书面房屋买卖定金合同无法继续履行给其造成的实际损失。原审法院对樊汀汀根本违约的事实认定正确，对樊汀汀的违约行为给其造成的实际损失也予以认定，但原审法院酌定樊汀汀赔偿其房屋差价损失5万元属于事实认定错误。房屋差价损失应以给其造成的实际损失为准。首先，其于2018年6月诉至原审法院，请求解除合同，同时向原审法院递交了房屋价格鉴定申请，经原审法院明示，可以以第三方房屋租售平台登记的房屋价格作为参考依据，随后其向原审法院提交了第三方平台同时期（2018年7月至8月）涉案房屋的市场价格。其并未提交2018年2月至6月期间第三方房屋机构销售价格数据，樊汀汀在原审中所提交的第三方数据系2018年12月份的数据，亦无2018年2月至6月期间的房屋售价数据，原审法院何以得出以2018年2月至6月为时间节点。其次，其与樊汀汀于2018年2月7日订立书面房屋买卖定金合同，合同签订后其向樊汀汀支付了定金，直至2018年4月底，樊汀汀一直表示可以履行合同，到5月才表示因未得到房屋所有权人授权，房屋买卖不能正常进行。其认为，2018年2月至4月因其与樊汀汀仍就所售房屋存在买卖的合意，因此该期间不应作为计算房屋市场价值的时间节点。其与樊汀汀多次沟通后，确定房屋买卖无法进行即向法院提起诉讼，因此，其认为，应当以2018年6月份的市场价格作为计算赔偿损失依据的时间节点。最后，不管依据哪个时间节点，原审法院判令樊汀汀赔偿其损失5万元无法弥补因樊汀汀违约给其造成的实际损失。因为樊汀汀的违约行为，导致其错过了购买房屋的时间，随着市场行情的变化，其不能在以与樊汀汀订立合同中所确定的价款购买相同或相类似的房屋，其现在购买该房屋需多支付50万元甚至更多的价款。二、原审法院驳回其要求樊汀汀赔偿律师代理费属认定事实错误。其与樊汀汀于2018年2月7日签订的房屋买卖定金合同，该合同第十二条第二款明确约定，违约方需承担因违约所产生的评估费、按揭费等费用，从该条约定中可以看出，违约方应承担的费用不仅应包括在交易中产生的全部费用，还应当包括守约方为实现违约责任而产生的其他相关费用，虽然律师代理费未在该条款中明确列出，但律师代理费系樊汀汀违约给其造成的直接损失，该费用应当由樊汀汀承担。樊汀汀辩称，其不知道高振国上诉，从一审判决以后，其一直联系高振国，想要把钱给高振国，但是高振国不回电话，也没有联系其，直到其收到上诉状，才知道高振国提出上诉。其认为虽然其存在过失，但是一审判决过重，本着息事宁人的态度，未提起上诉。高振国要求改判赔偿房屋差价损失50万元没有依据，本案房屋价格并未经过评估，无法客观证明房屋增值情况，退一步讲，即便赔偿损失，也应该考虑各方过错问题，导致本案发生，高振国、佳和公司均有过错，佳和公司没有审核房屋权属，也没有审核代理权限，违反房地产经纪管理办法，高振国未尽到合理审慎义务，其明知房屋所有权非樊汀汀所有，却没有看委托书，就与樊汀汀签订合同，具有过错。高振国不具备购房资格，户籍在子长县。一审庭审时，佳和公司说限购令在签订合同时发生改变，佳和公司会提供证据证明此事，不知道是否提供，其没有看到。本案发生属因物权产生纠纷，根据《民事诉讼法》第171条的规定，本案定损时应考虑各方过错，一审判决未阐述过错责任，就判决其承担全部责任明显不公。关于高振国主张的律师费无合同和法律依据，该上诉意见应予驳回。贾金香述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。其不是本案适格主体，其对该房屋未出示委托，也未追认，樊汀汀没有委托权限，其不应作为被告，其认为应驳回高振国对其的诉请。佳和公司述称，关于其公司核实房产证真实性的问题，其公司已经核实樊汀汀和父母在涉案房屋居住，在签订合同时，樊汀汀也已向贾金香核实，贾金香同意出售房屋，樊汀汀可以办理出售房屋事宜，在签订合同前，樊汀汀一直说是她母亲的房屋，在不履行合同时，樊汀汀又说房屋是她姨的房屋，樊汀汀无权出售，那么如果樊汀汀无权出售房屋，为什么收取定金。而且樊汀汀一开始违约说的是房屋存在按揭贷款，并非她无权出售房屋。                        经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，樊汀汀没有贾金香的委托授权，以贾金香名义与高振国、佳和公司签订了《房屋买卖定金合同》，现贾金香对樊汀汀的代理行为不予追认，故樊汀汀的代理行为属无效代理。该《房屋买卖定金合同》仅约束高振国、樊汀汀和佳和公司，对贾金香并无法律约束力。樊汀汀在未取得贾金香授权情况下出卖他人房屋，存在过错，高振国、佳和公司在樊汀汀无代理权情况下与樊汀汀签订合同，亦存在过错，致使该《房屋买卖定金合同》无法履行，均应承担相应的缔约过失责任。《房屋买卖定金合同》无法履行，合同应予解除。樊汀汀在合同解除后，应双倍返还收取的定金，原审法院判决樊汀汀支付高振国双倍定金100,000元正确，予以维持。对于高振国主张的房屋差价损失，因本案中致使《房屋买卖定金合同》无法履行的原因系合同各方的缔约过失造成，而樊汀汀的过失相对较大，结合房屋的涨价情况，原审法院酌定由樊汀汀赔偿高振国房屋差价损失5万元并无不当，予以维持。高振国上诉要求赔偿该项损失50万元，依据不足，依法不予支持。原审法院对高振国主张的保函保险费2,000元和保全费3,020元予以支持，当事人无异议，予以维持。关于高振国主张的律师费，因合同无明确约定由樊汀汀承担，原审法院不予支持亦无不当，予以维持。高振国该项上诉请求无合同依据，本院不予支持。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,695元，由上诉人高振国负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟    二○一九年八月十九日  书 记 员  陈   歆  1