浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终4858号 上诉人（原审被告）：杭州余杭兆祺餐饮管理有限公司，住杭州市余杭区塘栖镇西横头街**。统一社会信用代码：913301103282590161。 法定代表人：汪鑫喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司，住址杭州市余杭区塘栖镇广济路**。统一社会信用代码：91330110670622335C。 法定代表人：甘敏彪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张森伟，浙江金宏律师事务所律师。 原审被告：杭州阿二餐饮管理有限公司，住所杭州市，住所杭州市龙井路**用代码：9133010178238081X2。 法定代表人：胡亦一，该公司经理。 委托诉讼代理人：张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。 上诉人杭州余杭兆祺餐饮管理有限公司（以下简称兆祺公司）因与被上诉人杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司（以下简称运河公司）、原审被告杭州阿二餐饮管理有限公司（以下简称阿二公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初11277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定：《国有资产权属证明》载明：位于塘栖水北街物业和西石塘街、西横头街物业属于国有资产，房产性质为商业，由运河公司出租，包括西横头街A-05-12号。 2011年9月1日，运河公司（出租方）与阿二公司（承租方）签订《塘栖水南街商铺租赁合同》一份，约定坐落于商铺（建筑面积1147平方米）租赁给阿二公司经营餐饮，租赁期限2012年1月1日至2021年12月31日；租金1.6元/平方米/天，二年后根据市场情况每年在上年租金的基础上上涨5%；先付租金后使用房屋，合同生效之日一次性支付第一年租金，之后每年租金在上年度租赁期满前一个月内一次性支付；逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的10%收取逾期付款损失；优惠政策免租金13个月；承租方应于合同签订之日支付当年租金、物业管理费及物业保证金3万元，租赁期间水电费、煤气费、电话费、物业管理费等由承租方支付，但未明确计算标准。落款处加盖有阿二公司印章，何学峰作为承租方授权代表签名。 2018年6月15日，运河公司工作人员与何学峰约谈，并形成《江南阿二欠租情况约谈记录》，记载如下内容：一、与西横头街1-12号江南阿二商铺承租方确认拖欠费用情况。1.2012年1月1日至2013年12月31日，该商铺尚欠租金612957元、物业管理费27528元；2.2014年1月1日至2017年5月31日，该商铺应交租金2476749元、物业管理费47027元，已交租金966822元、物业管理费47027元；3.2017年6月1日至2017年12月31日，该商铺尚欠租金470888元、物业管理费8029元；4.2018年1月1日至2018年5月31日，该商铺尚欠租金353677元、物业管理费5735元；5.至2018年4月18日无电费欠款。二、江南阿二商铺承租方承诺之具体还款方案。江南阿二承租方同意在不产生新欠款前提下，每月还款10万元及以上于两年内付清。三、告知江南阿二商铺承租方就达成还款协议之前提原则。所有约谈条件必须建立在欠租商户将其店铺积欠的水电费及物业管理费用缴清的前提下进行。四、江南阿二商铺承租方在谈判后，同意及仍坚持的租赁合同履行意见。1.江南阿二商铺承租方同意，2012年1月1日至2013年12月31日（含合同免租期13个月），该商铺尚欠租金612957元，除免租期外的11个月计租期，同意支付5个月租金费用；2.江南阿二商铺承租方同意，2017年6月1日起至今租赁费用按原租赁面积计算，但向综保公司申请退还部分经营面积，按原退还方案进行，结合退还部分的装修评估值及下家同意承租的装修使用费两者考虑，形成一个较为合理的装修使用费金额，在该金额基础上适当考虑装修残值抵扣还款期间的部分房租欠款。被约谈人落款处有何学峰签名并加盖兆祺公司公章。 期间，阿二公司、兆祺公司支付部分租赁费用，其中兆祺公司支付租金650000元、物业费47027元。运河公司陈述兆祺公司、阿二公司均未交纳保证金。 另查明，（1）杭州阿二餐饮管理有限公司塘栖分公司成立于2012年2月29日，负责人林霞，于2015年4月23日申请注销；（2）兆祺公司成立于2015年4月23日，法定代表人林霞，股东林霞、袁爱云、胡亦一；（3）兆祺公司接手案涉商铺后仍以“江南阿二”名称对外经营；（4）运河公司起诉时提交承租方落款处仅签有何学峰名字的《塘栖水南街商铺租赁合同》一份，承租方抬头兆祺公司，合同主文与上述租赁合同基本一致，后因何学峰签名真实性存疑，运河公司撤回该证据并重新提交上述租赁合同；（5）运河公司为本案诉讼已支出财产保全申请费5000元。 2018年7月10日，运河公司诉至一审法院，请求判令：1.确认运河公司与阿二公司签订的《塘栖水南街商铺租赁合同》已于2015年4月22日解除，并解除运河公司与兆祺公司之间的事实租赁关系，兆祺公司立即搬离，将房屋返还运河公司；2.兆祺公司支付运河公司拖欠的租金3101562元（其中2012年1月1日至2015年4月22日为1226085元，2015年4月23日至2018年6月30日为1875477元，2018年7月1日至2018年12月31日的租金按每月71828元计算，此后至实际搬离之日止的租金按租赁合同约定标准计算，其中2019年租金按每月74805元计算）；3.兆祺公司支付运河公司逾期支付房屋租金损失310156.2元，2018年7月1日至租金付清之日止的租金损失按欠租总额的10%计算；4.兆祺公司支付拖欠的物业费42439元；5.阿二公司对第2项诉请中的1226085元租金（2012年1月1日至2015年4月22日）以及第4项诉请中的42439元物业费承担共同清偿责任；6.诉讼费用由兆祺公司、阿二公司承担。 一审法院认为，运河公司、兆祺公司对阿二公司于2012年1月1日开始承租案涉商铺、2015年4月23日起案涉商铺由兆祺公司承租的事实，以及运河公司与阿二公司之间的租金计算方式没有异议，争议焦点是案涉租金和物业管理费应否支付以及由谁承担、运河公司要求解除与兆祺公司租赁关系能否成立的问题。 首先，运河公司与阿二公司签订租赁合同约定阿二公司承租案涉商铺至2021年底，该约定系双方真实意思表示，且未发现存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为合法有效，当事人均需按照约定全面履行自己的义务。现双方均确认案涉租赁合同已于2015年4月22日解除，但至2015年4月23日阿二公司未如期交纳租金，对此应承担相应的法律责任。关于阿二公司已经交纳的租金金额，虽阿二公司主张已交租金为384851元，但未提交相应证据予以证明，故一审法院以运河公司自认收到的金额316822元为准。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，可适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。现阿二公司抗辩认为自2015年4月起至今运河公司均未向其催讨租金及物业管理费，运河公司诉讼请求中有关阿二公司的主张已过诉讼时效。虽运河公司提交与何学峰的约谈记录予以反驳，但阿二公司否认何学峰有权代表其作出同意还款承诺，运河公司也未进一步提供证据证明其在诉讼时效期间内曾向阿二公司主张过权利，故阿二公司的上述抗辩意见成立，运河公司有关要求阿二公司支付租金及物业管理费的诉讼请求，因诉讼时效业已届满，不予支持。 其次，兆祺公司自2015年4月23日起实际占有并使用案涉商铺，与运河公司之间形成不定期租赁关系。依据法律规定，不定期租赁合同除另有约定外，当事人双方均可随时解除合同。因兆祺公司未及时支付租金，现兆祺公司起诉要求解除与兆祺公司之间的租赁关系，符合法律规定，予以支持。据此，运河公司有权依照法律规定，要求兆祺公司腾退租赁的案涉商铺。 再者，关于兆祺公司应否承担案涉租金、物业管理费的问题。虽运河公司与兆祺公司之间未签订书面合同，但根据约谈记录，运河公司和兆祺公司以阿二公司签订的租赁合同为基础商谈租金并确定了物业管理费的数额，兆祺公司亦未提供证据予以反驳，结合案涉商铺系兆祺公司转租自阿二公司，阿二公司、兆祺公司均由何学峰代表与运河公司商谈租赁事宜，且兆祺公司原法定代表人系阿二公司塘栖分公司负责人等事实，一审法院确认运河公司与兆祺公司按阿二公司签订的租赁合同租金标准承租案涉商铺，即2014年7月31日前的租金为1.6元/平方米/天，此后每满一年在上一年租金基础上上浮5%，其中2018年租金自1月1日起上浮。兆祺公司辩称运河公司表示免除其成立后的租金，故其没有支付租金、物业管理费的义务，但运河公司不予认可，兆祺公司也未进一步提供证据证明，且该抗辩意见与约谈记录相矛盾，不予采信。因兆祺公司使用案涉商铺至今，而2015年4月23日起的租金以及物业管理费已在约谈记录中予以确认，此后亦不存在退还部分经营面积等情形，故该部分租金及物业管理费应由兆祺公司承担。而此前阿二公司所欠的租金，因兆祺公司同意由其承担2012年1月1日至2013年12月31日租赁期间5个月租金、2014年1月1日至2015年4月22日期间的租金以及上述期间的物业管理费，该行为已形成并存的债务承担，且该债务承担无需取得原债务人同意即可成立生效，故运河公司有权按阿二公司签订的租赁合同租金标准和约谈记录要求兆祺公司支付相应的租金和物业管理费。其中租金具体数额核算如下： 序号 承租时间段 面积（平方米） 租金单价（元/平方米/天） 承租时间（天） 租金（元） 2012.1.1-2013.12.31 1.6 5个月 278616.73 2014.1.1-2014.7.31 1.6 389062.00 2014.8.1-2014.12.31 1.68 294825.00 2015.1.1-2015.4.22 1.68 215820.00 2015.4.23-2015.7.31 1.68 192696.00 2015.8.1-2015.12.31 1.764 309566.00 2016.1.1-2016.7.31 1.764 428941.00 2016.8.1-2016.12.31 1.8522 325044.00 2017.1.1-2017.5.31 1.8522 320795.00 2017.6.1-2017.7.31 1.8522 129592.00 2017.8.1-2017.12.31 1.94481 341296.00 2018.1.1-2018.5.31 2.0420505 353677.00 2018.6.1-2018.6.30 2.0420505 70266.96 总计 3650197.69 备注：2014.1.1-2018.5.31时间段内的租金，双方约谈记录中均取整数，且小于实际金额 2016.1.1-2016.7.31时间段内，实际为213天，双方约谈记录中按212天计算 又因阿二公司及兆祺公司已支付2014年1月1日至2017年5月31日期间的租金966822元，故一审法院认定截至2018年6月30日兆祺公司尚欠运河公司租金2683375.69元，此后至本判决生效之日止的租金以及本判决生效之次日起至兆祺公司实际腾退之日止的占有使用费按照《塘栖水南街商铺租赁合同》约定的租金标准计算，其中2018年案涉商铺日租金为2342.23元，此后每年在上一年租金基础上上浮5%。另，因运河公司与兆祺公司在约谈记录中确认2012年1月1日至2018年5月31日期间的物业管理费为88319元，经折算物业管理费标准为每月1147元，现兆祺公司已支付物业管理费47027元，截至2018年5月31日尚欠物业管理费41292元，而此后兆祺公司仍需承担相应物业管理费，故运河公司主张的物业管理费42439元，未违反法律规定，予以支持。 最后，关于逾期支付租金的违约责任。虽兆祺公司在约谈记录中承诺每月还款10万元以上且于两年内付清，但运河公司于该约谈记录形成之次月即提起本案诉讼，双方也未就逾期付款违约责任进行约定，故运河公司主张按阿二公司签订的租赁合同计算逾期付款利息损失，依据不足，不予支持，但鉴于兆祺公司未及时缴清物业管理费用，且其逾期支付租金确已给运河公司造成损失，一审法院确认兆祺公司自运河公司起诉之日起以应付未付金额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准向运河公司支付逾期付款利息损失。综上所述，运河公司诉讼请求中合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、运河公司与阿二公司于2011年9月1日签订的《塘栖水南街商铺租赁合同》已于2015年4月22日解除；二、运河公司与兆祺公司就《塘栖水南街商铺租赁合同》项下商铺形成的不定期租赁关系于判决生效之日起解除；三、兆祺公司于判决生效后十五日内腾退《塘栖水南街商铺租赁合同》项下商铺并交还运河公司；四、兆祺公司于判决生效后十日内支付运河公司租金2683375.69元及自2018年7月1日起至判决生效之日止的租金和自本判决生效之次日起至兆祺公司实际腾退《塘栖水南街商铺租赁合同》项下商铺之日止的占有使用费（租金及占有使用费标准为2018年日租金2342.23元，此后每年在上一年基础上上浮5%）；五、兆祺公司于判决生效后十日内支付运河公司自2018年7月10日起至上述第四项款项实际清偿之日止的逾期付款利息损失（以未付金额为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；六、兆祺公司于判决生效后十日内支付运河公司物业管理费42439元；七、兆祺公司于判决生效后十日内支付运河公司财产保全申请费5000元；八、驳回运河公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33695元，由运河公司负担7105元；由兆祺公司负担26590元。 宣判后，兆祺公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定兆祺公司对阿二公司的债务通过《约谈记录》形成并存的债务承担，该认定事实错误。首先，兆祺公司承担阿二公司的债务，是有条件的债务承担。该具体条件可见《约谈记录》。根据《约谈记录》第二条，兆祺公司对包括阿二公司在内的所有债务，还款方式为每月还款100000元及于两年内付清。可见，如果兆祺公司要代为承担阿二公司的债务，那么所有债务的支付方式为每月支付100000元。如果运河公司要求兆祺公司一次性支付所有债务，那么自然丧失了要求兆祺公司承担江南阿二公司债务的权利。其次，根据《约谈记录》第四条第2款，兆祺公司尚有退还部分经营面积及由退还部分的装修评估值抵扣还款期间房租的诉求。正基于此，双方签订《约谈记录》，就各项事宜展开洽谈解决。可见，如果要其承担第三方的债务，也是基于继续承租运河公司房屋经营的本意。但是，双方于2018年6月15日签订的《约谈记录》，就记录中多项事宜如何落实尚未细化，运河公司即于7月提起诉讼，要求解除和兆祺公司的租赁合同、并一次性支付所有费用。如果兆祺公司得知运河公司的目的在此，断然不会作出承担第三方债务的承诺。在此情况下，承担阿二公司的债务，不是兆祺公司的真实意思表示。所以对该份《约谈记录》，应该一分为二来看。如果运河公司接受兆祺公司在该记录中的处理方案，就该和兆祺公司落实记录中的多项事宜，然后全面履行记录中的各项义务，至少丧失了立即起诉兆祺公司的权利，因为兆祺公司承担他人的债务，前提是能继续经营，并分期支付债务。而运河公司于记录形成后次月即起诉兆祺公司，该结果显然和兆祺公司承担阿二公司的债务的初衷不符，便无法再行向兆祺公司主张代为清偿第三人之债。因为运河公司的真实目的，显然是以洽谈为由，使得兆祺公司相信能继续经营，进而又将《约谈记录》作为追究兆祺公司支付租金及代阿二公司承担债务的证据，兆祺公司基于此作出的意思表示不真实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备真实意思表示的民事法律行为方为有效。所以兆祺公司代为清偿的意思表示不真实，不发生效力。 二、一审判决以运河公司和阿二公司的《房屋租赁合同》条款来确认兆祺公司的租金标准没有法律依据。首先，判定租金标准，应以书面合同或其他能直接证明双方就租金及涨幅达成一致的材料为依据，而一审判决仅以兆祺公司从阿二公司处接手房屋、兆祺公司原法定代表人系阿二公司塘栖分公司负责人等事实，来认定兆祺公司按阿二公司签订的租赁合同租金标准来履行，没有法律依据。其次，运河公司在一审中仅提交国有资产权属证明一份，用以证明其系房屋的所有权人。兆祺公司认为该份证据不足以证明涉案房屋的合法性。若涉案房屋系违章建筑，那么房屋租赁合同系无效合同，更不能作为兆祺公司应付租金的标准。综上，请求判令：1.撤销一审判决，依法改判兆祺公司向运河公司支付占有使用费1042698元（以55820元每月的标准，从2015年4月23日计算至2018年4月22日，支付方式是从判决生效开始每月支付100000元，直至付清）；2.一二审诉讼费用由运河公司承担。 运河公司答辩称：一、关于附条件的承担债务是没有法律依据的。二、关于租赁标准，在一审判决中已经查明，租赁标准的依据也是非常充分的，主要是依据是约谈记录上所体现出来的租金的变动以及租金原本的数额和本案另外的一些事实经过，所以一审法院认定租金的涨幅以及相关的标准是有法有据的。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，兆祺公司的上诉理由于法无据，请求驳回上诉，维持原判。 阿二公司发表意见称：同意兆祺公司的意见。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审期间提交的加盖杭州市余杭区国有资产管理办公室、杭州余杭塘栖城建发展有限公司印章的《国有资产权属证明》载明包括案涉商铺在内的房屋属于国有资产，该房产权清晰，用途合法，房产性质为商业，由运河公司出租。故兆祺公司认为租赁合同应属无效的理由不能成立，本院不予采信。2015年4月23日起兆祺公司实际占有使用案涉商铺，后运河公司与兆祺公司约谈，形成《江南阿二欠租情况约谈记录》，该约谈记录被约谈人栏有何学峰签名并加盖兆祺公司印章，约谈记录载明案涉房屋拖欠费用情况，兆祺公司承诺了具体还款方案。约谈记录系以兆祺公司与阿二公司签订的租赁合同为基础商谈租金，确定物业管理费，据此，兆祺公司应当支付相应的租金、物业管理费及占有使用费。兆祺公司认为不应以兆祺公司与阿二公司的租金约定计算租金，以及兆祺公司承担他人债务的前提是能够继续经营等上诉理由均不能成立，本院不予采信。综上所述，兆祺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19948元，由杭州余杭兆祺餐饮管理有限公司负担。杭州余杭兆祺餐饮管理有限公司已预交二审案件受理费26590元，应退6642元。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年八月二十六日 书记员 朱创威