广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异601号 案外人：深圳市中企融通投资有限公司。住所地：深圳市罗湖区桂圆街道深南中路地王商业公寓2012室，统一社会信用代码：9144030006798215XE。 法定代表人：刘方平。 委托诉讼代理人：孙坚，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅亿红，广东广和律师事务所律师。 申请执行人：陈佳彬，男，1983年10月27日出生，身份证住址广东省揭东县。 委托诉讼代理人：罗保星，广东舜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凤眉，广东舜华律师事务所律师。 被执行人：深圳市普天通数码实业有限公司。住所地：深圳市南山区粤海街道高新中一道9号软件大厦8层811、822室，统一社会信用代码：91440300724748188C。 法定代表人：王国贤。 本院在执行申请执行人陈佳彬与被执行人深圳市普天通数码实业有限公司（以下简称普天通公司）借款合同纠纷一案过程中，案外人深圳市中企融通投资有限公司（以下简称中企融通公司）对执行被执行人普天通公司名下位于深圳市宝安区福永镇桥头村万延工业城六栋一至五层厂房（不动产证号分别为5000395599、5000395597、5000395602、5000395543、5000395545，以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人中企融通公司异议称，一、涉案房产是异议人与被执行人普天通公司房屋买卖合同纠纷一案的涉案房产，异议人已经依法购买涉案房产，是涉案房产的合法权利人，法院应当依法中止对涉案房产的执行。依据异议人与被执行人普天通公司于2017年1月21日签订《房地产买卖合同》及《补充协议》，异议人已于2017年1月22日、2017年2月20日向普天通公司支付定金共计1000万元，因普天通公司不配合办理资金监管手续，异议人无法支付剩余房款。2017年12月19日，异议人就涉案房地产买卖合同的继续履行提起诉讼，要求支付剩余房款，继续履行合同。该案案号为（2017）粤03民初2598号，并已于2018年10月11日开庭审理。二、异议人剩余应付购房款达1.26亿元，足以清偿（2018）粤03执恢539号案件的执行款，法院应当依法中止对涉案房产的执行。在（2018）粤03执恢539号案件的执行款得到清偿之后，该案应当解除对涉案房产的查封，上述（2017）粤03民初2598号房屋买卖合同纠纷案转为正式查封，异议人应当依法取得涉案房产，在异议人之后的轮候查封案件均无权从涉案房产获得权益。为维护异议人对涉案房产的合法权益，请求法院裁定中止对涉案房产的执行。 申请执行人陈佳彬答辩称，一、涉案房产在本案原执行过程中已于2016年4月19日轮候查封，异议人与被执行人所签房屋买卖合同及补充协议发生在查封之后，且涉案房产处于抵押状态，即法院查封在前，合同签订在后，异议人明知涉案房产已被查封仍购买，明显违反法律规定，存在恶意。异议人与被执行人所签房屋买卖合同及补充协议依法认定为无效合同。二、异议人未提供任何证据证明其在法院查封前已经合法占有涉案房产，事实上异议人至今未合法占有过涉案房产。三、异议人明知涉案房产已被人民法院查封，依法限制转让，但其仍与被执行人签订房屋买卖合同，导致涉案房产不能办理过户及合同无效的过错在于异议人。因此，异议人依据无效合同不能排除本案的执行，请求依法驳回异议人的异议请求。 本院查明，申请执行人陈佳彬与被执行人普天通公司借款纠纷一案，深圳仲裁委员会[2016]深仲裁字第43号裁决书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人于2016年3月14日向本院申请强制执行，请求强制被执行人偿付借款本金7500万元及利息、仲裁费用等。本院依法受理，执行案号为（2016）粤03执798号。在该次执行过程中，本院依法轮候查封了涉案房产；扣划被执行人银行存款78201.92元；并从本院（2014）深中法执恢字第182号案件扣划执行余款22203831元。上述执行款项扣除申请执行费89672元后，本院已将剩余款项22192360.92元划付给申请执行人。因被执行人暂无可供执行的财产，本院于2016年10月25日作出（2016）粤03执798号之一执行裁定书，裁定终结该次执行程序。 2018年12月11日，申请执行人以发现被执行人有可供执行的财产为由向本院申请恢复执行，本院依法受理，执行案号为（2018）粤03执恢539号。2019年3月19日，本院作出（2018）粤03执恢539号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房产以清偿债务。 另查明，中企融通公司诉普天通公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月19日依法立案，案号为（2017）粤03民初2598号。中企融通公司向本院提出诉讼请求：确认中企融通公司与普天通公司于2017年1月21日签订的《房地产买卖合同》及其《补充协议》合法有效；判令普天通公司继续履行上述《房地产买卖合同》及《补充协议》；办理第二部分房款人民币1.26亿元的资金监管手续，解除涉案房产的查封、办理注销抵押登记，并办理将涉案房产过户登记给中企融通公司的手续；判令普天通数码公司承担本案的诉讼费、保全费及其他相关费用。本院经审理认为，中企融通公司与普天通公司签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效；因涉案房产迄今仍处于查封和抵押的状态，涉案买卖合同在事实上无法继续履行，中企融通公司请求继续履行涉案合同没有事实依据。2019年6月17日，本院作出（2017）粤03民初2598号民事判决书，判决一、确认中企融通公司与普天通公司于2017年1月21日签订的《房地产买卖合同》及其《补充协议》合法有效；二、驳回中企融通公司的其他诉讼请求。之后，中企融通公司不服，向广东省高级人民法院提起上诉，现正在二审审理过程中。 又查明，根据深圳市不动产资料查询结果表显示，涉案房产现登记在被执行人普天通公司名下，于2013年8月2日抵押给上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行，至今未注销抵押登记。2015年4月8日，涉案房产因上海浦东银行股份有限公司深圳分行诉普天通公司金融借款合同纠纷一案被深圳市福田区人民法院首位查封。2016年4月19日，本院以(2016)粤03执798号案件即本案依法轮侯查封了涉案房产，并于2019年3月22日转为正式查封。2018年2月9日，本院以（2017）粤03民初2598号案件第一顺位轮侯查封了涉案房产。2018年10月30日，本院又以（2018）粤03执2240号案件第二顺位轮候查封了涉案房产。2019年3月13日，南山区人民法院以（2018）粤0305执2929号案件第三顺位轮候查封了涉案房产。 本院认为，本案审查的焦点为涉案房产是否应当中止执行程序。 首先，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，不动产物权的公示方式就是不动产登记，而不动产登记就是将不动产权利纳入不动产登记簿。不动产登记簿则是物权法规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。又，根据物权法第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”和第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，可以看出，不动产登记簿所载明的内容，是执行程序中判断不动产物权的重要根据，即不动产的权属情况应当以不动产登记簿载明的内容为准。从上述查明的事实来看，涉案房产是登记在被执行人普天通公司名下。根据物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，说明涉案房产对外已经具有物权效力。因此，本院在执行（2018）粤03执恢539号案件中，据以对涉案房产采取执行措施，符合法律、法规和司法解释的规定。 其次，虽然案外人中企融通公司与被执行人普天通公司之间所签订的《房地产买卖合同》及其《补充协议》被本院（2017）粤03民初2598号民事判决认定为合法有效，但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，基于本案查明的事实情况，涉案房产目前仍处于查封和抵押状态，不具备继续履行上述房屋买卖合同的条件，且案外人中企融通公司与被执行人普天通公司之间所签订的《房地产买卖合同》及其《补充协议》及本院（2017）粤03民初2598号民事判决均发生在涉案房产被查封之后，案外人中企融通公司与被执行人普天通公司明知涉案房产被查封、抵押和被执行人普天通公司未清偿相关债务的前提下，仍签订《房地产买卖合同》及其《补充协议》，损害了申请执行人的合法权益，并不能阻止本案执行涉案房产。因此，案外人中企融通公司以此为由提出排除执行的异议请求，本院不予支持。 综上所述，案外人中企融通公司的异议理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十六条第二款规定，裁定如下： 驳回案外人深圳市中企融通投资有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  杨伟军 审判员  曹 勇 审判员  张文佳 二〇一九年八月十四日 书记员  韦东晋