内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终267号上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司乌海分行。负责人:梁栋，该分行行长。委托诉讼代理人：徐慧芳，内蒙古锐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽，内蒙古锐信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:郭海明，1968年12月18日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：张飞虎，内蒙古济海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌海市宏丰房地产开发有限责任公司。法定代表人：罗永钢，该公司董事长兼总经理。被上诉人（原审被告）：乌海市联丰工贸有限责任公司。法定代表人：高培东，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：乌海市和泰物业服务有限责任公司。法定代表人：樊英，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：罗永钢，1972年1月23日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。被上诉人（原审被告）：樊英，女，1977年1月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：罗永钢，男，1972年1月23日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。上诉人中国银行股份有限公司乌海分行（以下简称中行乌海分行）与被上诉人郭海明、乌海市宏丰房地产开发有限责任公司（以下简称宏丰公司）、乌海市联丰工贸有限责任公司（以下简称联丰公司）、乌海市和泰物业服务有限责任公司（以下简称和泰公司）、樊英、罗永钢执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌海市中级人民法院(2018)内03民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中行乌海分行的委托诉讼代理人徐慧芳、冯丽，被上诉人郭海明的委托诉讼代理人张飞虎，被上诉人罗永钢并作为被上诉人宏丰公司的法定代表人、被上诉人樊英的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被上诉人联丰公司、和泰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行乌海分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一审法院根据该例外情形，适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，即建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，因此，对本案中买房人的物权期待权的保护应优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。上诉人认为一审法院适用法律错误。根据上述规定，消费者的生存居住权应受法律优先保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定亦系为了保护消费者的生存居住权，二者目的与宗旨相同。因此，在适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》时，亦应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。该条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审法院未查清案涉房屋是否系郭海明名下唯一住房，且未提供案涉房屋是否系抵顶而来的证据，无法证明已经支付50%房款，不足以排除强制执行。被上诉人郭海明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十八、二十九条的适用并无效力高低或优先适用的问题，中行乌海分行要求适用规定第二十九条依据不足。二审应适用规定的第二十八条对普通购房者弱势群体地位予以保护。被上诉人宏丰公司、樊英、罗永钢辩称，抵押借款时系以土地作为抵押，由于房地的不分割性，将在建工程一并进行了抵押。建设过程中由于欠施工方、材料方费用，经政府协调，利用开发的房屋抵顶欠付的施工方、材料方等费用，为保护施工方和材料方的利益，请求维持原判。被上诉人联丰公司、和泰公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。中国银行乌海分行向一审法院提出诉讼请求：1.准予执行乌海市中级人民法院（2018）内03执1号之二执行裁定书执行标的中的乌海市××区；2.本案的诉讼费用由全部被告共同承担。一审法院认定事实：中行乌海分行与宏丰公司、联丰工贸公司、和泰公司、罗永刚、樊英借款纠纷一案，一审法院作出（2016）内03民初4号民事判决书，该判决书已生效，中行乌海分行据此判决书向一审法院申请执行。一审法院于2018年2月8日作出（2018）内03执1之二执行裁定书，查封了宏丰公司位于乌海市××区南、乌兰路西的国有土地使用权两处证号：海勃湾分国用（2012）第796号、海勃湾分国用（2011）第728号；查封了宏丰公司名下位于乌海市××区坊盛世华庭商住区北区住宅70套、商业房39套、车库及储藏室43套。本案诉争标的××区亦在查封范围内。执行过程中郭海明向该院执行局提出书面执行异议，请求解除查封。一审法院执行局作出（2018）内03执异65号执行裁定书。裁定：“中止对案外人郭海明位于乌海市××区房屋的执行。”，后中行乌海分行向一审法院提起本案诉讼。一审法院另查明，宏丰公司于2012年5月8日向郭海明出具一份收到“意向金”50000元的收据。该收据上载明：房号为8#-4-东户一楼。2012年5月16日双方签订一份认购书。约定郭海明购买盛世华庭8-4-102室，面积为90.11平方米，认购总价为467229元。2013年2月27日郭海明作为内蒙古长城建筑安装有限责任公司的代表与宏丰公司就盛世华庭南区的建设办理了结算。2015年4月2日郭海明向宏丰公司交纳了20000元的交房费用，宏丰公司出具了收据。就涉案房屋郭海明交纳了2014年至2017年的采暖费用，办理了用水手续并交纳了费用。以上事实有乌海市中级人民法院（2016）内03民初4号民事判决书、乌海市中级人民法院（2018）内03执1号之二裁定书、乌海市中级人民法院（2018）内03执异54号执行裁定书、他项权证书、竣工结算审批表、结算汇总表、认购书、采暖费发票、水费发票及双方当事人陈述在案为凭，一审法院予以确认。一审法院认为，涉案房屋在人民法院查封之前，宏丰公司就与郭海明签订了认购书，该认购书内容明确，是双方的真实意思表示，合法有效。郭海明作为买受人向宏丰公司交纳部分房款，宏丰公司亦同意以其欠内蒙古长城建筑安装有限责任公司工程款抵顶剩余房款。郭海明已入住涉案房屋。现中行乌海分行否认郭海明买房人身份及购房行为的合法性，但未能提交有效反驳证据，仅简单否认对方证据不足以支持其主张。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该例外情形，在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条、第二条进行了规定，即建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，对本案中郭海明的物权期待权的保护应优先于抵押物权的保护。综上所述，买受人郭海明对其购买的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故中行乌海分行诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回中行乌海分行的诉讼请求。案件受理费8308.43元（中行乌海分行已预交），由中行乌海分行负担。二审中，郭海明提交了新证据即取暖费电子发票和房屋照片，拟证明其已实际占有案涉房屋。中行乌海分行质证称，对该证据证明目的不认可，采暖费凭证不是原件所以真实性不认可，对房屋照片真实性无法确认，不能证明系案涉房屋照片。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋应否继续执行。本案中，案涉房产系由宏丰公司开发销售，郭海明因与宏丰公司有关工程款结算事宜，签订了《房屋认购书》，购买了案涉房屋，系商品房消费者。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，商品房消费者享有物权期待权优于抵押权受到法律保护。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，案涉房屋查封前，郭海明与宏丰公司签订《房屋认购书》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。并向宏丰公司支付了全部购房款，且根据郭海明出具的交房费用收据、采暖费及用水费等证据可以证明，案涉房屋在查封前已由其实际占有。案涉房屋未能办理产权登记系出卖人宏丰公司欠税导致，并非买受人郭海明自身原因。综上，郭海明对案涉房屋享有的民事权益能够排除法院的强制执行，一审法院驳回中行乌海分行的诉讼请求并无不当。综上所述，中行乌海分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：二审案件受理费8308.43元，由中国银行股份有限公司乌海分行负担。本判决为终审判决。审判长  蒲伟刚审判员  王彦凯审判员  张志宏审判员  张 静审判员  牛瞳哲二〇一九年八月十九日书记员  宝娜佳书记员  郭 娟