福建省厦门市思明区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0203民初5224号 原告：张平原，男，1972年7月26日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：叶兴宁，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖英英，福建均融律师事务所律师。 被告：厦门市莲花广场小区业主委员会，住所地厦门市思明区香莲里****。 负责人：王铁鹰，该业委会主任。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方俊艺，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 原告张平原与被告厦门市莲花广场小区业主委员会（以下简称莲花广场业委会）业主撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张平原及其委托诉讼代理人叶兴宁与被告莲花广场业委会的委托诉讼代理人傅剑平、方俊艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张平原向本院提出诉讼请求：撤销莲花广场业委会于2018年9月18日和2018年10月15日作出的通过改造小区二次供水蓄水池、维修小区消防控制系统、续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务的决定。 事实和理由：张平原系莲花广场香莲里34号23F室业主。2018年7月20日，莲花广场业委会作出《关于召开莲花广场小区业主大会会议的公告》，通知要以书面意见征求形式召开莲花广场小区业主大会，会议将表决改造小区二次供水蓄水池、维修小区消防控制系统、续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务。会议时间自2018年7月30日起至2018年8月20日止。2018年8月2日，莲花广场业委会作出《补充公告》，将业主大会时间变更为自2018年8月14日起至2018年9月15日止。 2018年9月18日，莲花广场业委会作出《莲花广场业主大会意见征询统计情况公示》，记载征询意见统计结果为：同意改造二次供水蓄水池事项的单元数共1261个，建筑面积共128594.01平方米；同意维修小区消防控制系统事项的单元数共1262个，建筑面积共128912.12平方米；同意续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务事项的单元数共1256个，建筑面积共127889.26平方米。 2018年10月15日，莲花广场业委会又作出《厦门市思明区莲花广场业主大会表决票情况公示》，记载的表决情况为：同意改造小区二次供水蓄水池事项的户数共766户、占比50.13%，建筑面积共127310.7平方米、占比61.09%；同意维修小区消防控制系统事项的户数共767户、占比50.2%，建筑面积共127545.19平方米、占比61.21%；同意续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务事项的户数共764户、占比50%，建筑面积共127134.29平方米,占比61.01%。上述三项表决事项已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意表决通过。 莲花广场业委会组织的本次业主大会违反法律法规和《厦门市思明区莲花广场小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）中的程序性规定，侵害业主合法权益，依法应当予以撤销。具体理由如下： 1.本次业主大会的通知开会时间程序违法。莲花广场业委会第一次在2018年7月30日通知，会议时间为2018年7月30日起至2018年8月20日止，即通知时间与开会时间重合，明显违法。2018年8月2日，莲花广场业委会第二次作出《补充公告》，将业主大会时间变更为2018年8月14日起至2018年9月15日止，但通知时间与开会时间间隔未达15日。根据《物业管理条例》第十四条、《议事规则》第十条规定，莲花广场业委会应于会议召开前15日通知全体业主，包括开会时间也要提前15日通知，莲花广场业委会作出的上述两次通知开会时间明显违反法定程序。 2.本次会议表决票送达业主的程序违法。依据建设部《业主大会和业主委员会指导规则条例》第二十二条规定，业主大会会议形式采用书面征求意见的，应当将征求意见书送交每一位业主；《议事规则》第十二条规定，征求意见书送达可以业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或被授权主体签收，按业主提供的地址，以挂号信或邮政专递邮寄，未签收视为送达，与业主电话确定，投入信报箱或屋内，且须经两个以上业主或居委会工作人员见证；第二十二条（六）规定，已送达未反馈意见的，莲花广场业委会应书面催告一次。但，莲花广场业委会不仅委托有利害关系的物业工作人员分发表决票，也未将表决票依法依规送达到每一位业主，没有催告投票。莲花广场业委会没有公示如何送达，即使按最后公示总业主和应投票权权数1528人，发放表决票1497张，也有31人未收到表决票，程序违法。 3.本次征求意见书回收违规、统计有效票极其混乱。依据《议事规则》第十二条规定，回收征求意见书可以在物业管理区域分设多个投票箱、上门收集。但莲花广场业委会没有分设多个投票箱，也没有邮寄，而是委托对本次投票有利害关系的物业工作人员上门收票。而且，回收票1442张皆未编号，第一次公示统计的是1442张全部有效，第二次公示统计的却只有919张有效票，前后相差36.2%，其投票结果不实显而易见。 4.本次业主大会的票数统计不仅业主的总人数及总面积混乱，还违规加入车位业主的投票权数和面积。 （1）业主总人数及投票数有误。莲花广场业委会本次公示总业主人数1528人，总人数投票数1528票。但2015年9月28日选举业委会时，莲花广场业委会公示总业主人数1726人，总人数投票数1726票。2017年4月6日，莲花广场业委会公示涨物业管理费和公维金时，总户数为1448户。莲花广场业委会本次公示的总业主数1528人，即使扣除之前未计入投票的车位业主328户后为1200户，比之前公示户数少17.1%和30.4%，差距巨大。 （2）小区总面积有误。莲花广场业委会本次公示小区投票总面积208383.88平方米，但2015年9月28日选举业委会时公示总面积204419.38平方米，《议事规则》第二条载明小区建筑面积208961平方米，2017年4月6日公示涨物业管理费和公维金时，建筑面积180703.62平方米。 （3）莲花广场业委会加入车位业主的投票权数，明显违规。莲花广场业委会本次投票第一次将车位的业主数和车位面积计算到业主总人数和面积，参与投票和统计，是错误的。依据建设部《业主大会和业主委员会指导规则条例》第二十五条，只有业主大会制定的议事规则，才有权将车位等特定空间计入业主投票权数的专有部分面积。而《议事规则》未明确车位等特定空间的计票规则，莲花广场业委会无权将车位等特定空间计入业主投票权数。按莲花广场业委会公示，车位业主收回328票，占总回收票的22.7%，严重影响到了投票的结果。 5.2018年10月15日公示的表决票情况存在错误。 （1）公示的三个表决事项的票数合计面积不一致，且与公示的与会业主有效票的专有部分总面积也不一致。2018年10月15日莲花广场业委会公示“本次会议与会业主所持专有部分面积146103.01平方米”，而该公示的三项表决事项中：①拟改造小区二次供水蓄水池的同意票、不同意票、弃权票的建筑面积合计为145690.31平方米；②维修小区消防控制系统的同意票、不同意票、弃权票的建筑面积合计为145690.31平方米；③续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务的同意票、不同意票、弃权票的建筑面积合计为145577.19平方米。 （2）公示的三个表决事项的合计户数不一致，且与公示的与会业主有效票的户数也不一致。2018年10月15日莲花广场业委会公示有效票919张，与会业主人数919人。而该公示的三个表决事项中：①拟改造小区二次供水蓄水池的同意票、不同意票、弃权票的户数合计为917户；②维修小区消防控制系统的同意票、不同意票、弃权票的户数合计为917户；③续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务的同意票、不同意票、弃权票的户数合计为916户。 6.就本次表决未附方案和预算、物业合同等有关资料，表决人数及同意人数也未达法定要求，严重违反法定程序。 （1）改造小区二次供水蓄水池和维修小区消防控制系统的表决事项（涉及使用专项维修资金和改建建筑物附属设施）未附方案和预算等有关资料，表决也未经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，严重违反法定程序。 （2）续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务的表决事项，未按会议公告另行公示合同内容，且会议公告称按原来的服务标准签订新物业服务合同，但新签订的物业合同服务标准与原合同并不同。 综上所述，莲花广场业委会公示通过表决的三个事项存在大量的程序违法行为，且表决票的收回和统计混乱，严重影响投票结果。同时，公示三个事项表决户数通过率仅为50.13%、61.09%、50.2%，明显系恶意操作投票结果。张平原提起本案诉讼，望判如所请。 莲花广场业委会辩称，一、讼争诉求事项涉及小区公共管理事务，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，张平原自行起诉提出请求不符合上述法律规定的条件，应依法裁定驳回起诉。改造小区二次供水蓄水池、维修小区消防控制系统和续聘福建南方物业管理有限公司，其内容实质是关于莲花广场小区公共管理事务，而非张平原个人事件。业主起诉要求撤销业委会涉及小区整体管理的决定也应符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。 二、因一、二期消防报警系统存在严重故障，消防大队整改通知书责令于2018年12月30日前完成维修。莲花广场业委会于2018年10月10日作出《关于应急维修消防报警系统的公告》。在程序上，关于维修小区消防控制系统的决定是基于小区消防控制系统存在安全隐患涉及小区业主的生命和财产安全，完全符合《福建省物业管理条例》关于紧急情况下使用公维金的情形。况且《议事规则》第十五条和第十六条分别就日常专项维修资金和首期专项维修资金的使用规则作出了规定，其中对于日常专项维修资金的使用经房屋总人数50%以上且专有部分面积占总面积50%以上的业主同意使用即可由业主委员会审议决定进行使用。由于维修小区消防控制系统所使用的资金是日常专项维修资金，因此张平原主张莲花广场业委会做出的上述决定违法，缺乏事实和法律依据。 三、关于改造小区二次供水蓄水池事项，莲花广场业委会仅是在《厦门市思明区莲花广场业主大会表决票情况公示》中客观阐述整个表决结果情况，即该事项已经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意表决通过。由于因蓄水池改造政府有补贴，莲花广场业委会尚未就是否基于上述表决结果对小区二次供水蓄水池改造作出最终决定。因此，张平原要求撤销关于改造小区二次供水蓄水池的决定缺乏事实依据。根据《议事规则》第十五条和第十六条规定，改造小区二次供水蓄水池涉及的资金是日常专项维修资金，张平原主张莲花广场业委会作出的上述决定违法，缺乏事实和法律依据。 四、莲花广场业委会于2018年10月15日作出的《厦门市思明区莲花广场业主大会表决票情况公示》的整个投票过程程序合法、真实有效，张平原的诉求没有事实依据，不应予以支持。 本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张平原系厦门市思明区房屋的产权人。 2018年7月20日，莲花广场业委会向莲花广场全体业主发出《关于召开莲花广场小区业主大会会议的公告》。会议内容为：1.表决改造小区二次供水蓄水池，拟将地下砖彻蓄水池改造为不锈钢蓄水池，改造费用由小区公维金支付，不足部分由小区公共场所经营收益支付，改造单位和改造费用确定后在小区另行公示；2.表决维修小区消防控制系统，拟维修小区消防控制系统，维修费用由小区公维金支付，不足部分由小区公共场所经营收益支付，维修单位和维修费用确定后在小区另行公示；3.表决续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务，续聘合同期三年，合同期内保持服务标准及收费标准不变，合同内容在小区另行公示。会议表决规则为小区业委会授权相关人员入户征询并回收业主意见征询表，业主委员会在小区公告会议决定。会议时间（含公告期）自2018年7月30日起至2018年8月20日止。 2018年8月2日，莲花广场业委会向莲花广场全体业主发出《补充公告》，将本次业主大会时间更改为2018年8月14日起至2018年9月15日止，公告其他内容不变。 2018年8月18日，莲花广场业委会向莲花广场全体业主发出《补充公告（二）》，公告内容包括：本届业委会就业主大会表决事项分两步走，第一步召开业主大会让业主选择是否同意，第二步另表决改造方案、改造费用、维修金额和其他内容等；本次业主大会入户征询小组，由业委会授权物业人员和业委会成员共同组成。 2018年9月18日，莲花广场业委会发出《莲花广场业主大会意见征询统计情况公示》（2018年8月14日至9月15日），公示时间为7天，自2018年9月18日至2018年9月24日。 2018年10月15日，莲花广场业委会发出《厦门市思明区莲花广场业主大会表决票情况公示》，公示内容如下：本小区总建筑面积208383.88平方米，总面积投票权数208383.88票，总业主人数1528人，总人数投票权数1528票；本次会议发放表决票1497张，收回表决票1442张，其中有效票919张；本次会议与会业主所持有专有部分面积146103.01平方米，占总建筑面积70.11%，与会业主人数919人，占总业主人数60.1%，符合相关法律法规规定；根据《物业管理条例》等相关法律法规的规定，改造小区二次供水蓄水池、维修小区消防控制系统、续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务等表决事项已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意表决通过。 另查明，《议事规则》载明：莲花广场小区建筑物总面积为208961平方米；业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定；业主大会会议分为定期会议和临时会议；业主大会定期会议由业主委员会组织召开，召开时间视具体情况而定，业主委员会应当于会议召开15日前将业主大会会议时间、地点、、地点议程告知业主和物业所在地居民委员会；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，包括不限于临时需要动用专项维修资金、发生重大自然灾害、安全事故需要及时处理等，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议；业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 此外，莲花广场小区多次公示的总建筑面积、总业主人数均不相同。 还查明，因莲花广场存在重大火灾隐患，厦门市公安消防支队思明区大队于2018年5月8日发出《重大火灾隐患整改通知书》，责令莲花广场于2018年12月30日前改正。后，莲花广场业委会决定应急维修一期、二期消防报警系统。 审理中，张平原表示其有看到本次业主大会公告，但没有人向其发放选票，其也没有参与投票，后其有到街道参与验票。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施等事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，莲花广场小区已召开业主大会对改造小区二次供水蓄水池、维修小区消防控制系统以及续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务等事项进行表决，虽然本次业主大会在公示、表决、统计过程中存在一定的程序瑕疵，但程序上的瑕疵并不足以否定表决结果。除张平原提起本次诉讼行使业主撤销权外，未有证据证明超过法定人数的业主对本次业主大会的表决结果存有异议。并且，从本次业主大会的表决事项来看，改造小区二次供水蓄水池、维修小区消防控制系统以及续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务均涉及小区全体业主的切身利益，并具有一定的紧迫性，故对于表决结果，未达法定人数不宜轻易撤销。再者，莲花广场小区建筑面积大，业主数量多，物业管理难度大，就改造小区二次供水蓄水池、维修小区消防控制系统以及续聘福建南方物业管理有限公司提供物业服务而言，张平原也并未举证证明业主大会表决通过上述三个事项具体侵犯了其何种实体权益。综上，张平原自行提起本案诉讼，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下： 驳回原告张平原的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  朱 晨 二〇一九年八月二十二日 代书记员楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： …… （三）驳回起诉； ……