大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初4715号原告：谷惟墨，女，汉族，1987年2月18日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：田安国，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鹏飞，系北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。被告：大连绿地置业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港隆路********01-02。法定代表人：徐伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁圣福，系该公司职员。原告谷惟墨与被告大连绿地置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷惟墨的委托诉讼代理人高鹏飞、被告的委托诉讼代理人鲁圣福到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金19137.71元（1087370元×0.0001×88天×2套=19137.71元，自2015年5月31日起至2015年8月26日止）；2、判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金19007.23元（1087370元×0.00001×874天×2套=19007.23元，自2016年2月23日起至2018年7月15日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于大连市中山区两套房屋，建筑面积均为57.23平方米，房款总额均为1087370元。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年05月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”案涉两套房屋自2015年5月31日起至实际交付2015年8月26日止，逾期交付88天。《商品房买卖合同》第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，依据该规定被告应向原告支付逾期交付案涉房屋的违约金19137.71元。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行；期限届满后超过1年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同并按照已付购房款的3%支付违约金。”案涉两套商品房实际交付日期为2015年8月26日，依据合同约定，被告应于2016年2月22日（交付日后第180日）前到产权登记机关进行备案，但被告于2018年7月15日才通知原告办理产权登记，逾期874天。依据《商品房买卖合同》第十五条之约定，被告应向原告支付案涉房屋逾期办理产权证的违约金19007.23元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告辩称：对第一项诉讼请求，原告主张延期交房违约金已经超过三年诉讼时效，法院不应予以支持；对第二项诉讼请求，原告主张延期办理违约金，根据合同约定，应自实际交付自2015年8月26日之后180日开始即2016年2月23日开始计算，应计算至我方按合同约定将办理产权由出卖人提供的资料提交至不动产交易登记中心之日止即2018年5月21日，但原告部分主张已经超过三年诉讼时效。原告主张违约金之日即2019年5月16日（具体以当事人立案起诉之日为准）倒推三年，应计算2016年5月16日至2018年5月21日期间的违约金，而原告主张的2016年2月23日至2016年5月15日期间的违约金已过法定诉讼时效，法院不应予以支持。经审理查明，原告与被告于2015年4月3日分别签订了编号为12030095、12030096的《商品房买卖合同》，约定原告购买位于大连市中山区两套房屋，建筑面积均为57.23平方米，房款总额均为1087370元，付款方式为买受人于合同签订当日一次性付清人民币1087370元。原告于当日付清了两套房屋的房款总额，被告亦于当日出具了两份《销售不动产统一发票（自开）》，备注均为“全部房款已收讫”。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议，约定“除上述通知方式外，出卖人可以选择在大连日报上公告的方式履行通知义务。出卖人通过上述报纸公告之日后三日届满，视为已经履行了书面通知义务。”《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行；期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同并按照已付购房款的3%支付违约金。”查，案涉两套商品房交付时间均为2015年8月26日。又查，被告于2018年5月21日向产权登记机关提交了办理案涉房屋权属登记需要出卖人提供的资料备案，并于2018年6月25日于《大连日报》刊登关于大连绿地中心办理交房的产权登记公告。案涉两套房屋的《不动产权证书》均于2018年8月9日下发。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》原件两份、被告向原告出具的《销售不动产统一发票》原件两份、2015年8月26日上海科瑞物业管理发展有限公司大连第二分公司出具的物业费发票原件两份、垃圾清运费原件一份、水电费保证金收据原件一份、案涉两套房屋的《不动产权证书》原件二份；被告提供的不动产登记收件回执（大连市房地产档案馆出具）、大连日报（2018年6月25日）以及原、被告的陈述笔录在案为凭，这些材料已经本院审查，应予采信。本院认为，本案争议焦点主要有如下三点：一、原告主张逾期交付房屋的违约金是否已过诉讼时效；二、《商品房买卖合同》约定的买受人在规定期限内取得房地产权属证书应计付至何时；三、原告主张逾期办理产权证的违约金诉讼时效期间从何时起算。第一，关于原告主张逾期交付房屋的违约金是否已过诉讼时效的问题，本院认为，《民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行。”《商品房买卖合同》约定被告应在2015年5月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，被告实际上于2015年8月26日交房，逾期88日。截至2017年10月1日《民法总则》施行前，该请求诉讼时效期间已过，不能适用《民法总则》第一百八十八条的规定。故被告抗辩称原告该项诉讼请求已过诉讼时效，本院予以采纳，因此原告诉请要求被告支付逾期交付房屋的违约金19137.71元（1087370元×0.0001×88天×2套=19137.71元，自2015年5月31日起至2015年8月26日止），本院不予支持。第二，关于《商品房买卖合同》约定的买受人在规定期限内取得房地产权属证书应计付至何时的问题，本院认为，《商品房买卖合同》补充协议约定被告可以选择在大连日报上公告的方式履行通知义务，被告通过上述报纸公告之日后三日届满，视为已经履行了书面通知义务。被告于2018年6月25日履行了通知义务，按照合同约定公告之后三日届满，视为被告已经履行书面义务，即截至2018年6月28日，被告通知义务履行完毕。从办理房屋产权证的通常做法和主要环节来看，应先由开发商完成初始登记，再由购房人持开发商提供的相关材料至产权登记机关申请登记，产权登记机关依照相关程序进行产权登记、核发产权证。即房屋产权证的取得不仅需开发商完成初始登记，还需开发商的通知与协助，故认定购房人最迟至2018年6月28日才可办理案涉房屋的产权证比较符合常理。第三，关于原告主张逾期办理产权证的违约金诉讼时效期间从何时起算问题，本院认为，《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告于2015年8月26日交房，故被告提交材料的最晚时间应为2016年2月22日，故违约金应从2016年2月23日计付至2018年6月26日,此时违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个别债权，每个个别债权具有独立性。即逾期一日算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效违约金系继续性合同，应按日计付，诉讼时效期间为三年。截至原告起诉之日，原告针对2016年2月23日至2016年5月16日的违约金之诉请诉讼时效期间已过。故原告主张被告支付自2016年5月17日至2018年6月26日的违约金的诉请，本院予以支持。被告共逾期771天，欠付原告违约金16767元（1087370元×0.00001×771天×2套=16767元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告大连绿地置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告谷惟墨自2016年5月17日起至2018年6月26日止期间的逾期办理产权证违约金16767元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告谷惟墨其他诉讼请求。案件受理费750元（原告已预交），由原告谷惟墨负担人民币420元，被告大连绿地置业有限公司负担人民币330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  牛小琦人民陪审员  高 杰人民陪审员  孙亚芹二〇一九年八月九日书 记 员  周思雨