武川县人民法院民事判决书（2019）内0125民初815号原告：武民中，男，个体，住内蒙古武川县。被告：张宇龙，男，武川县二中教师，住内蒙古武川县。委托诉讼代理人：李学婷（系张宇龙之妻），女，住内蒙古武川县。委托诉讼代理人：兰贵云，内蒙古蒙拓律师事务所律师。原告武民中与被告张宇龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武民中，被告张宇龙及其委托诉讼代理人李学婷、兰贵云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武民中向本院提出诉讼请求：1.判令被告张宇龙支付原告武民中购房款30000元；2.请求判令被告张宇龙支付原告武民中违约金69000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月10日，原告武民中将位于××园西户一套商业住宅出售给被告张宇龙，房屋面积110平方米，房屋总价款为230，000元。原被告双方签订了《房屋买卖协议》，约定被告张宇龙首次支付150，000元，双方约定剩余房屋尾款80000元于2019年5月份付清，被告张宇龙先后支付了50000元，剩余30000元至今未付，依据《房屋买卖协议》第五条的约定，被告张宇龙构成违约，应当承担违约责任，根据《合同法司法解释二》第二十九条规定，原告武民中自愿按总房价的30%主张违约金，被告张宇龙应支付原告武民中违约金69000元。综上，原告武民中诉至法院，请求判如所请。被告张宇龙辩称，购房款尚欠原告武民中30000元认可，本案的房屋因工程款抵顶而取得的未装修新建商品房，2018年12月4日，原被告签订房屋买卖协议，约定由按230，000元的价款将涉案房屋卖给被告张宇龙，被告前期付款150，000元，2019年又付了50000元，共计200，000元。被告张宇龙已经履行了合同付款义务，根据协议约定，原告武民中应向被告交付符合国标的房屋，被告购买房屋后，于2019年4月份装修好房屋后，因进入雨季发生房屋漏水，屋顶未做防水处理，存在严重的质量问题，被告提出请求修缮房屋，但原告拒绝，至今未处理漏水现象，导致被告房屋内装修受损，因此给被告造成损失21584元，原告武民中应当承担修复费用。根据协议第六条约定，原告武民中应当将涉案房屋转迁到被告名下，原告武民中至今没有将房屋手续转接到被告名下，也未向被告出具加盖开发商财务公章的收款收据，因此被告张宇龙不支付尾款30000元，是其行使不安抗辩权，被告不存在违约行为，已经履行大部分付款义务，是由于原告武民中未及时为被告办理房屋买卖手续和未及时修缮屋顶，而行使不安抗辩权，而原告未按协议履行相应的义务。关于违约金额，应按照未付款金额计算，原、被告协议中约定的违约金不全面，双方虽约定了，但是其计算方式不明确，不能作为原告主张的依据，而应按照相关规定，按照未付金额30000元计算违约金为360.25元。原告武民中围绕其诉讼请求依法提交房屋买卖协议一份，前述证据能够作为本案的定案依据，本院予以确认并在卷佐证。被告张宇龙出具视频资料，与本案没有关联性，不能作为本案的定案依据。本院认定的事实如下：2018年12月10日，原告武民中与被告张宇龙签订了《房屋买卖协议》，约定原告武民中将位于××县西户（以下简称涉案房产），房屋面积110平方米，卖给被告张宇龙，总房价为230，000元，付款方式为分期付款：首次支付150，000元，余款于2019年5月份付清。该合同第五条约定了违约责任，即甲、乙双方均不得违约，如有违约，由违约方承担房屋50%的违约金。前述合同备注写明，涉案房产所有权人为辛林伟，甲方即本案原告武民中负责转签到乙方即被告张宇龙名下，如产生费用由甲方负责，乙方负责开发商除房款以外的其他费用。合同签订后，被告依约给付原告武民中购房款200，000元，尚欠原告武民中购房款30000元未付。另查明，被告张宇龙于2018年12月19日就涉案房产与天赋雅园的开发商签订了商品房买卖合同，购买人已变更为被告张宇龙，现已装修入住。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规范，属于合法有效，原告武民中依约将涉案房产交付被告张宇龙使用并履行了转签合同义务，即协助被告张宇龙与天赋雅园开发商就涉案房产签订了商品房买卖合同，被告张宇龙需按照约定期限付清购房款，即2019年5月30日前付清购房款，被告张宇龙付了原告武民中200，000元房款后，尚欠30000元未付构成违约，故原告武民中要求被告张宇龙给付购房款30000元的请求理据充分，本院予以支持。被告张宇龙关于主张行使不安抗辩权等答辩意见，因没有事实依据，本院不予采纳。关于被告张宇龙主张房屋存在质量问题的答辩意见，本院认为，若被告张宇龙所购涉案房产的房屋共用部位存在质量问题需要维修的，被告张宇龙理应向涉案房产建设单位主张权利，与本案原告没有关联，故被告张宇龙以此拒付剩余购房款的答辩意见，缺乏法律依据，本院实难采纳。关于原告武民中主张违约金的问题，原告武民中要求被告张宇龙支付违约金69000元，被告张宇龙则认为违约金过高请求不合理，请求减少，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”前述法律条文规定违约金调整需以实际损失为基础进行利益衡量，本案中，被告张宇龙按约给付大部分购房款，结合本案的实际情况，基于公平原则，本院依法对违约金金额予以调整，即由被告张宇龙支付原告武民中违约金5000元为宜。按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款规定，判决如下：被告张宇龙于本判决生效后十日内给付原告武民中购房款30000元，并支付违约金5000元；驳回原告武民中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1138元，由原告武民中负担735.68元。由被告张宇龙负担402.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。（此页无正文）审判员 安飞 二〇一九年八月二十六日书记员 张洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(http://law.lawtime.cn/lifadongtai/22130.html""民事诉讼法释义：第63条""_blank)当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。……