山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终3153号上诉人（原审原告）：贾金龙，男，1962年8月16日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。上诉人（原审原告）：刘保平，女，1965年8月6日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：贾晓光（系二上诉人之子）,男，1988年8月26日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。上诉人（原审被告）：济宁春天置业有限公司，住所地山东省济宁市任城区琵琶山北路瑞马大公馆9楼。法定代表人：任彬，经理。委托诉讼代理人：全庆涛，山东中昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾乃鼎，山东中昊律师事务所律师。上诉人贾金龙、刘保平因与济宁春天置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。贾金龙、刘保平上诉请求：1、请求在一审判决的基础上增加19610.24元的违约金；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决扣除1.2016年12月16日政府通知，停工8天、2.2017年1月13日政府通知，停工2天、3.2017年8月1日政府通知，停工3天、4.2017年11月3日政府通知，停工5天，而上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同签订于2017年12月4日，晚于以上政府通知，被上诉人在签署商品房买卖合同时应充分考虑了以上情况，不能作为免除其违约责任的理由。二、被上诉人作为济宁地区房地产开发企业，且开发了多处综合性高档住宅，保证施工的环保与安全是其应当承担的责任与义务，不能以此作为免除其违约责任的理由。三、被上诉人至今未提供上诉人购买的商品房竣工验收合格报告，上诉人保留被上诉人实际交房之日期限的违约金诉权。济宁春天置业有限公司针对贾金龙、刘保平的上诉答辩称：一审法院判决扣减的18天没有异议，但是该扣减的天数明显过少，该部分在上诉状中进行了陈述。上诉人于2016年11月7日在春天置业公司预定了涉案房屋，经过春天置业公司多次催促其签订合同，但其不予配合，直到2017年12月4日才到售楼处签订了商品房买卖合同。对于各项权利义务双方在预定房屋时已经达成了合意，故对于因为政府行为而造成的工期延误应当对上诉人产生约束力，应驳回上诉人的上诉请求。济宁春天置业有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定2017年11月15日至2018年3月底前本案所涉工程已不涉及土石方作业及房屋拆迁（拆除）施工没有事实依据。2016年底至2018年上半年我市为创建国家卫生城市和国家文明城市，大力开展了环境污染整治工作，政府及相关部门多次下发文件和通知，要求在重污染期间停止施工。尤其是2017年底采暖季，济宁市住建局下发济建[2017]268号《关于做好全市2017-2018秋冬季建筑工地“封土行动”工作的通知》，要求2017年11月15日至2018年3月15日期间，城市建成区内全面实施“封土行动”，基本停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁施工；2018年3月12日济宁市任城区污染防治攻坚指挥部办公室下发关于做好近期大气污染防治工作的紧急通知，要求3月底前，所有涉及土石方作业的工程项目一律停工，以上期间共计136天。一审法院直接主观认定在上述期间即2017年11月15日至2018年3月底本案所涉工程没有事实依据。涉案工程的小区系一个整体工程，2017年11月份小区还存在土石方作业工程，包括小区景观、道路铺设、管网铺设、楼体大理石的施工等等。因采暖期间空气污染严重，在后续过程中，已口头告知各类工程全部停工，并不是单纯的土石方作业等。二、涉案房屋已经于2018年9月18日经勘察、设计、施工、工程监理单位验收合同，符合双方合同约定的交付条件。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件十一第一条第3项约定：双方同意将商品房买卖合同第九条约定的交付条件变更为该“商品房经验收合格”，“该商品房经验收合格”，是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人（甲方）组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格。2018年9月18日，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位综合出具质量验收报告，工程评定为合格，涉案房屋已符合合同约定的交付条件，且上诉人已于2019年9月28日通知被上诉人办理交房手续。一审法院将违约金计算至2018年10月1日没有事实和法律依据。综上，扣除上述因政府行为造成的无法施工期限外，上诉人已在合理期限内履行了房屋交付义务，请求二审法院在查明事实的基础上依法予以改判。贾金龙、刘保平针对济宁春天置业有限公司的上诉答辩称：被上诉人作为济宁地区房地产开发企业，开发了多处综合性高档住宅，保障施工的环保和安全是其应当承担的责任与义务，不能以此作为免除其违约责任的理由，该涉案的房屋至今不符合交房条件，因为商品房交付应当具备建筑工程、消防、环保等均验收合格才能交付，未经验收或者验收不合格的不应当交付房屋（城市房地产管理法49条、61条、消防法第十条第三款）。详见上诉状。贾金龙、刘保平向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告履行《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20171204005）义务，向原告交付购买济宁瑞马名门瑞马意墅一期洋房29号楼01单元1—3层0101号房屋并向原告按合同约定支付逾期交房违约金120014.64元（违约金计算金额截止2018年10月1日，保留被告实际交房之日期限的违约金诉权）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2017年12月4日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的济宁瑞马名门意墅一期洋房29号楼01单元1—3层0101号商品房，总价款3922047元。合同第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、具体约定见附件十一：双方同意将商品房买卖合同第九条约定的交付条件变更为“该商品房经验收合格”，“该商品房经验收合格”，是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格。合同第十一条（一）约定于2018年4月30日交付房屋。并约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2）因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、××等）造成工期延误或房屋毁损灭失的；3）施工期间温度超过37度，日降雨量超过120毫升致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；4）因出现霾橙色及以上预警致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；5）因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；6）因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；7）其他不可归责于出卖人的。第十二条约定除不可抗力外，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告支付全部房款,被告未在约定时间即2018年4月30日前，将经验收合格的商品房交付原告。被告在施工期间因政府及相关部门的指令停工25天，被告于2018年9月29日将涉案房屋交付原告。2018年9月14日，被告开发的济宁瑞马名门.瑞马意墅（一期）1-6号楼经检查，符合竣工验收条件。一审法院认为，被告未按照合同约定履行义务，已构成违约，应当承担违约责任。原告的诉讼请求合理部分，予以支持。被告抗辩涉案工程停工系不可抗力所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”多年以来，济宁市政府对环境空气污染进行综合治理，创建国家卫生城市、文明城市，济宁市政府及相关部门为治理环境空气污染，多次下发文件及通知，要求存在污染因素的企业自查自检，减少污染物排放，在重污染预警期间停止施工。被告系房地产开发企业，在济宁市开发多处综合性高档住宅小区。被告在开发的房地产工程施工期间，为维护社会公共利益，积极响应政府及相关部门的指令，多次在重污染预警期间停止施工。且双方合同中已约定政府指令暂停施工的可据实予以延期，被告交房时间应当予以顺延。被告未向法院提交原告购买商品房的房地产开发项目竣工验收备案证明文件或单体建设工程竣工验收合格报告，不符合交房条件。原告主张逾期交房违约金计算至2018年10月1日，予以支持。应在其逾期交房时间中予以扣减。综上所述，被告逾期交房时间为2018年5月1日至2018年10月1日共计153天，扣除停工时间25天，为128天，原告主张违约金应按购房价款3922047元，以合同约定日万分之二计算为100404.4元（3922047元×128天×万分之二）。故依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决：一、限被告济宁春天置业有限公司于本判决生效后三日内向原告贾金龙、刘保平支付违约金100404.4元。二、驳回原告贾金龙、刘保平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由原告贾金龙、刘保平负担196元，被告济宁春天置业有限公司负担1154元。二审中，济宁春天置业有限公司提交开工令一份、济宁聚丰安装工程有限公司出具的证明一份，欲证明：在封土行动期间，涉案房屋存在室外热力管网安装工程，因封土行动而被迫停工的事实；上海农垦绿化工程有限公司出具的证明各一份，瑞马名门瑞马意墅景观施工合同一份，欲证明：在封土行动期间，涉案房屋存在景观工程，因封土行动而被迫停工的事实；济宁市任城区建筑施工安全监督站确认的情况说明一份、建设工程监理合同一份、济宁市兴业建设监理有限责任公司出具的证明两份、监理日志一份，欲证明：济宁市兴业建设监理有限责任公司系涉案工程的监理单位，在2017年11月15日至2018年3月31日“封土行动期间”，上诉人存在热力管网开挖、景观建设、石材切割等土石方工程，对于因封土行动而对涉案工程进行停工的事实属实；涉案房屋竣工验收合格报告五份，欲证明：被上诉人购买的位于瑞马名门瑞马意墅一期洋房29号楼01单元1-3层0101号房已于2018年9月18日竣工，并经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的事实；购房定单一张、签约审批单三张、收据四张、发票一张，欲证明：涉案房屋是由被上诉人于2016年11月7日在上诉人处预定，2017年1月10日交付110万首付款后，因其自身原因要求变更付款方式，后陆续于2017年9月20日交纳完毕全部房款。上诉人多次通知被上诉人签订商品房买卖合同，但被上诉人未予配合，一直到2017年12月4日才到售楼处签订合同。虽然系2017年12月4日签订合同，但双方对于合同权利义务早已达成合意，因政府导致的停工行为对其亦应产生约束力；济宁中山公用水务有限公司出具的情况说明一份，欲证明：封土行动影响施工共计137天，非公司自身原因所致；交房手续会签单、收楼钥匙卡及相关物品接收清单、收楼套件书清单、防火责任书、业主临时管理规约承诺书等各一份，欲证明：2018年9月29日双方办理了交房手续。贾金龙、刘保平的质证意见为：这些证据都是春天置业内部提供的证据，对于本案来说没有任何意义，也没有任何法律效力，对于证据的真实性有异议，在这些证据中没有一点能表明是政府行为，让其停工的。并且，监理日志中2017年12月4日显示的施工是内饰工程刮腻子装修施工，足以证明在2017年12月4日之前该房屋就已封顶完工，而封土日期中主要是土石方作业，根据春天置业提供的证据，应认定涉案房屋在封土阶段不涉及土石方作业施工。关于房屋交接手续中贾金龙签名认可，当时是不签名就不给钥匙，是2018年9月29日签的名，但是在2018年10月1日才去验房，给的钥匙。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是：济宁春天置业有限公司是否存在违约行为，是否应支付逾期交房违约金。本案双方当事人签订商品房买卖合同后，贾金龙、刘保平支付全部房款,济宁春天置业有限公司未在约定时间即2018年4月30日前，将经验收合格的商品房交付贾金龙、刘保平，已构成违约，应当承担违约责任。关于济宁春天置业有限公司抗辩所称的因政府行为造成的无法施工问题。为创建国家卫生城市、文明城市，济宁市政府及相关部门为治理环境空气污染，多次下发文件及通知，要求存在污染因素的企业自查自检，减少污染物排放，在重污染预警期间停止施工。济宁春天置业有限公司作为房地产开发企业，在开发的房地产工程施工期间，为维护社会公共利益，积极响应政府及相关部门的指令，多次在重污染预警期间停止施工，并且双方合同中已明确约定政府指令暂停施工的可据实予以延期，因此本案中济宁春天置业有限公司交房时间应当予以顺延。贾金龙、刘保平请求违约金计算至2018年10月1日，但济宁春天置业有限公司提交的交房手续会签单等手续中显示交房时间为2018年9月29日，贾金龙认可交接清单中签名系其所签，但主张是2018年9月29日签的名，2018年10月1日才去验房给的钥匙。因贾金龙的该项主张没有证据证明，本院以济宁春天置业有限公司提交的书证证明内容为准，逾期交房违约金计算至2018年9月29日。关于应扣除停工时间的认定。根据济宁春天置业有限公司提交的政府下发的停止施工通知：2016年12月16日政府通知，停工8天；2017年1月13日政府通知，停工2天；2017年8月1日政府通知，停工3天；2017年11月3日政府通知，停工5天。而上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同签订于2017年12月4日，济宁春天置业有限公司在签订商品房买卖合同之前对于上述期间内环境重污染情况下实施该预案而导致建设施工停工应是明知的，而非不可预见，济宁春天置业有限公司本应在施工工期及交房时间上作出合理安排，其主张因落实大气污染防治所导致停工构成合同约定的出卖人无法预见和控制的客观原因，与事实不符，因此2017年12月4日之前的上述政府通知停工共计18天不应扣除。济宁春天置业有限公司还主张2017年11月15日至2018年3月底因政府“封土行动”导致工程停工136天，该期间停工时间应予扣除。根据济宁春天置业有限公司提交的《关于2017-2018年秋冬季建筑工程“封土行动”土石作业停工施工的情况说明》，该说明上盖有济宁市任城区建筑施工安全监督站的公章，经本院核实，该情况说明上的“情况属实”及公章系济宁市任城区建筑施工安全监督站所出具，该证据的真实性应予以确认。结合济宁春天置业有限公司提交的监理日志、济宁聚丰安装工程有限公司出具的证明、上海农垦绿化工程有限公司出具的证明、济宁中山公用水务有限公司出具的情况说明、济宁市兴业建设监理有限责任公司出具的证明等证据，应当认定济宁春天置业有限公司在政府部门下发2017-2018年秋冬季建筑工程“封土行动”期间停止了涉案工程的土石作业，原审法院认定涉案工程在此期间已不涉及土石方作业不当。但根据济宁春天置业有限公司提交的监理日志，自2017年11月15日至2017年12月4日期间，施工动态显示仍存在内外装饰工程等施工作业，因此该段时间内济宁春天置业有限公司并未完全停止施工，该期间不应扣除。综上，逾期交房时间为2018年5月1日至2018年9月29日共计152天，扣除停工时间124天，为28天，贾金龙、刘保平主张的违约金应按购房价款3922047元，以合同约定日万分之二计算为21963.5元（3922047元×28天×万分之二）。综上，贾金龙、刘保平请求增加支付19610.24元违约金的上诉请求不能成立，应予驳回；济宁春天置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定违约金数额不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初597民事判决第二项；二、变更山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初597民事判决第一项为：济宁春天置业有限公司于本判决生效之日起三日内向贾金龙、刘保平支付违约金21963.5元；三、驳回贾金龙、刘保平的其他诉讼请求。一审案件受理费1350元，由贾金龙、刘保平负担1000元，济宁春天置业有限公司负担350元；二审案件受理费2598元，由贾金龙、刘保平负担795元，济宁春天置业有限公司负担1803元本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  张思平二〇一九年八月十九日书记员  米 阳