苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初7774号原告（反诉被告）：罗敏珺，女，1995年6月28日生，汉族，户籍所在地苏州市，现住苏州。委托诉讼代理人：倪健，江苏恒之律师事务所律师。被告（反诉原告）：周湘，女，1987年9月21日生，汉族，户籍所在地苏州市，现住苏州市。委托诉讼代理人：周惠，系被告姐姐。原告罗敏珺与被告周湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理。审理中，被告提出反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。本案依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人倪健、被告及其委托诉讼代理人周惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗敏珺诉称，原、被告于2018年4月11日通过中介公司即苏州某房地产经纪有限公司（下称某公司）签订了《房屋买卖合同》1份，由原告向被告购买房屋1套，总价款为1390000元。根据合同约定，原告于当日向被告支付定金20000元，被告将房屋钥匙交付给原告进行装修。原告拿到房屋后即开始装修，目前房屋在装修中。在被告取得房屋不动产证后，双方于2018年7月3日进行了网签，并签订存量房交易信息确认书及存量房交易资金托管协议，原告于当日存入托管账户417000元。2018年7月19日原告向住房置业担保有限公司申请办理组合贷款，并于2018年8月8日与住房置业担保有限公司签订《个人住房抵押（反担保）合同》1份。根据银行规定，银行审批贷款时，被告应提供身份证等原件交于银行审核，并于银行审批发放组合贷款前结清房屋项下的贷款。原告通过中介公司向被告告知了银行的要求并与被告姐姐进行了沟通，但被告迟迟不予配合，导致原告申请的组合贷款无法提交银行审批，合同无法继续履行。综上，请求判令继续履行房屋买卖合同，被告配合原告办理申请组合贷款的手续及配合原告办理房屋过户手续。被告周湘辩称，双方签订房屋买卖合同后，其已配合原告履行了其应承担的所有义务，没有违约行为，是原告没有履行付款义务，致合同无法继续履行。按房屋交易的相关规定，应该由原告先将房屋全款存入资金托管账户后双方才能继续交易。同时被告反诉称，合同是原告父母代原告签订的，签订合同时，中介及原告父母没有提出要贷款，其以为对方全款购买，基于此，其同意当天交付钥匙并承担过户前的物业费。2018年6月22日中介和其约办理网签时间时才告知原告想要采用组合贷款支付房款。虽其对此不满但还是于7月3日上午办理了网签。当日下午中介电话告知买方办理组合同贷款的前提是卖方的房屋无贷款，故希望其将房屋贷款还清。按交易习惯是买方全部购房款存入资金托管账户后卖方再去还清房屋贷款，故其不同意提前还贷。合同没有约定其有配合原告办理组合贷款的义务，原告无权要求其先还清贷款，原告无法采用组合贷款系她事先未了解组合贷款的规定，且只有公积金贷款有此规定，采用商业贷款无需卖方先还清贷款，故该规定并不影响合同继续履行。后其多次催促原告履行合同义务，且其提出如原告同意签订关于贷款方式的补充协议，其愿意配合同原告办理组合贷款，但原告仍不履行合同义务。其于2018年8月1日发出解约催告，给原告合理期限，但原告仍未履行合同义务，致其无法实现合同目的。综上，请求确认双方签订的房屋买卖合同于2018年8月20日解除，判令原告支付违约金139000元。针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉请求无事实和法律依据，造成合同不能履行是因被告未能按约配合原告办理贷款手续，即是被告违约所致。只要被告配合，合同是能够履行的，故其认为合同应当继续履行，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，2018年4月11日，原告罗敏君（乙方）与被告周湘（甲方）通过某公司（丙方）签订房屋买卖合同1份。合同载明，甲方将位于苏州市吴中区的房屋出售给乙方。成交价格为1390000元。付款约定：乙方于2018年4月11日交付甲方定金20000元，甲乙双方以成交价进行资金托管，定金部分由甲方在托管当天托入房管局。相关事宜：甲方承诺付完定金后，先交付乙方房屋，并将房屋钥匙交于乙方。违约责任：甲方认可乙方贷款方式付款时，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失。乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付房屋成交价格的10%作为违约金。约定的其它事宜：（1）甲方承诺该房屋产权清晰，过户无任何产权纠纷。（2）甲方承诺乙方在交付定金后先交付乙方钥匙装修，待甲方拿到该房产证的半个月之内办理相关的过户手续、资金托管。（3）乙方为本市户口，无限购，无信用不良。（4）甲方承担该房的增值税，乙方承担该房的个人所得税及契税。（5）若因乙方装修原因导致该房屋结构损坏，由乙方承担所有责任。（6）物业费在该房过户之前的由甲方承担，之后的由乙方承担。签订合同当日，原告支付被告定金20000元，被告交付原告一把钥匙并交付房屋让原告进行装修。2018年5月8日，被告取得涉案房屋的不动产证。2018年6月22日，某公司的经办人李某和原、被告约去办理网签手续及资金托管的时间时，双方因原告采用组合贷款发生争议。被告称，李某于6月22日和其约网签时间时告知原告要采用组合贷款，这是其第一次知道，其当时强烈反对。因其姐姐之前卖过房子，买房人采用组合贷款用了4个半月才拿到贷款，李某亦告知其办理组合贷款要4个月时间，故其对李某说不能接受原告采用组合贷款。而且中介等到要网签了才告知其，其感觉被骗了，就不愿意继续交易。李某说合同里没有约定原告不能采用组合贷款，故其不能拒绝交易，如其不配合，其就构成违约。同时李某说只是增加2个月时间，他去和房东沟通看能不能给一些补偿，其同意了李某的建议。但原告不同意加钱。之后李某一直联系其，劝其同意原告采用组合贷款。后李某转告了原告的意思，要其确定卖还是不卖，如明确不卖要求其出具书面材料。其迫于合同已签订了故同意去网签，李某就约双方去网签了。原告称，双方发生分歧后，其让李某和被告去沟通，因其一开始就说要采用组合贷款的，李某告知其被告不愿卖了，要加价10000元，其不同意，之后没再沟通。直到7月2日李某联系其确定7月3日去办理网签手续。2018年7月3日上午，原、被告至苏州市吴中区房产交易中心办理了房屋买卖合同的网签手续，签订了存量房交易信息确认书及存量房交易资金托管协议。上述确认书载明了房屋基本情况、房屋价款，并明确支付方式为贷款支付。税费约定为买进方承担。该确认书载明重要提示即本确认书仅供存量房交易双方申请资金托管及银行贷款审批使用。资金托管协议明确了双方买卖房屋的基本信息、托管账户及结算账户等。当日原告向托管账户存入购房款417000元。同时被告向原告退还定金20000元。7月3日下午，李某经向公积金管理中心咨询，公积金管理中心告知买方采用组合贷款，先要卖方将房屋项下的贷款还清，否则买方不能办理贷款。李某将此情况告知原、被告后，双方又引发争议。被告提出组合贷款审批时间长，要求其先还清房屋项下的贷款，双方先要对其先行归还贷款而增加的垫资费用协商好如何负担。双方经中介多次沟通未能达成一致意见。期间，2018年7月6日，原告发短信给被告，要求被告尽快归还房屋项下贷款，以便其可以去办理贷款手续。被告短信回复称，等原告申请的贷款下来，其会第一时间去还自己的贷款。2018年7月中旬，原告向中国银行股份有限公司及苏州公积金管理中心递交办理组合贷款的材料。中国银行股份有限公司向原告出示了办理组合贷款需向银行递交的材料明细，其中一项为二手房必须提供房东的身份证、户口本、结婚证或离婚证原件。同时原告向公积金管理中心申请办理公积金贷款，公积金贷款的担保公司即住房置业担保有限公司要求原告签署承诺书1份，承诺所购房屋无贷款、无抵押且无房屋权属清楚可以过户，即所购房屋项下如有贷款，需先还清贷款后才能办理担保手续，再向公积金管理中心申请办理公积金贷款。原告通过李某告知被告，要求被告提供身份证等原件配合其办理贷款手续。审理中，原告称，其还是想采用组合贷款，故其把其能办的手续先办好，等被告把贷款还清了，银行就可以审批贷款了，在办理过程中，才知道银行需要被告的身份证等原件，但被告拒绝提供。2018年8月1日，被告发短信给原告称“因你方不同意支付组合贷款而产生的多余的垫资费用，我方无法协助办理组合贷款，由你方自行办理商业贷款，限你方20日办理贷款手续。逾期视为你方拒绝履行合同，我方将解除合同并收回房屋”。2018年8月8日，原、被告至某公司进行协商。某公司起草补充协议1份。协议载明，房屋贷款由被告自行偿还，由原告通知后还贷，还贷后一个月之内的利息部分由被告自行承担，超出一个月的利息由原告承担。原告拿到贷款材料后的三个工作日内，双方必须配合过户，如有一方不配合所导致的利息部分由不配合方承担。对此协议，原告同意，被告不同意，被告起草补充协议1份，协议内容：1、卖方只承担20天垫资费用，超出20天的垫资费用由买方承担。2、双方因付款方式约定不明，买方拖延至8月8日才愿意签补充协议。卖方在买方贷款批准后，会立即还清贷款。如10月1日后买方贷款还没下来，买方需承担卖方10月1日后房贷利息，每月约2200元。原告不同意被告提出的要求，双方协商未成，故被告拒绝提供相关证件，亦不同意先还清贷款。2018年8月19日，原告委托律师向被告发律师函，要求被告在收到律师函后10个工作日内提供身份证等交银行审核，于原告的组合贷款发放前结清房屋项下的贷款，并办理房屋过户手续。2018年8月20日，被告发短信回复原告称“在不增加卖方义务的前提条件下，卖方会积极配合买方贷款，卖方已经多次催告买方签补充协议或办理商业贷款买方都拒绝接受。经合理期限的催告仍不去办理。因买方违约在先，卖方8月1日已经通知买方20日后收回房屋，特要求买方8月21日下午17点前腾空房屋，并承担拖延履行合同约定义务的违约责任。卖方也同意8月30日前，买方在不侵犯卖方权益的情况下与卖方协商，双方继续履行合同。希望8月22日24点前尽快答复，逾期视为卖方拒绝履行合同，我方将解除合同并收回房屋”。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同及不动产证复印件、定金收条、存量房交易信息确认书、资金托管协议、资金托管存款凭证、2018年7月19日的组合贷款商贷部分申请条件调查表、组合贷款预审银行所需材料明细、2018年8月8日的个人住房抵押（反担保）合同、补充协议、律师函、微信聊天记录、被告提供的微信聊天记录、短信、补充协议及当事人陈述予以证实。本案原、被告双方争议的焦点是房屋买卖合同无法继续履行的责任在谁，针对该争议焦点，双方争执之一是被告是否知晓原告要申请组合贷款支付购房款，二是被告是否应配合原告办理组合贷款手续，即被告是否应向原告提供身份证原件及户口本原件、是否应先还清涉案房屋项下的贷款。原告称，其向被告买房时就说了其是要采用组合贷款方式支付购房款。双方于2018年7月3日办理网签手续时确认其是要贷款支付购房款，被告没有提出异议。双方办理网签手续后，其向银行申请办理组合贷款。贷款银行规定，申请贷款，需要二手房房东提供身份证、户口本、结婚证等原件。另其向公积金管理中心申请公积金贷款，公积金管理中心告知交易房屋项下贷款不还清，无法进行公积金贷款的审批。被告拒绝提供身份证等原件、拒绝还清涉案房屋项下的贷款，致其无法办理贷款手续，房屋买卖合同无法继续履行。据此，原告提供了原告母亲顾某与李某的微信聊天记录。原告称根据聊天记录，可证明被告知道原告要采用组合贷款及其要求被告提供证件并还清房屋项下的贷款，被告拒绝。其中，2018年4月25日李某发微信给顾某“做组合贷款的话要流水的”，“你女儿公积金可以贷多少”。6月27日顾某微信李某称“在没签合同之前就跟你讲要组合贷款的，你到现在跟我讲房东不同意，这个事情只能你去协调了”。李某回复称“当时签合同时公积金贷款是1个半月到2个月，我跟房东讲的，这个时间她是接受的”。2018年7月3日李某发微信顾某“组合贷款的话，一定要先把你们的贷款还清，这个是我们之前所不知道的。……，我们对这方面的信息不知道”。2018年7月7日顾某发微信李某称“贷款方式我们一开始就和你确认过的，要组合贷款”，李某回复称“你们要组合贷款我是知道的，……，主要是公积金管理中心也没有告知我要提前还款的事情，我当时只是帮你去确认能不能组合同贷款”。2018年7月16日顾某发微信李某“我女儿今天去公积金管理中心交材料了，现在就缺房东的原件”。2018年7月19日顾某发微信李某“你原件拿到了吗”，李某回复称“我催过房东了的，房东不回我信息了”。另原告还提供了被告与李某的微信聊天记录。李某称“客户办理公积金贷款现在必须需要你的身份证和户口本原件，或者你本人去也可以的”，被告回复称“关于对方贷款的事，请不要再找我。我咨询过银行，他们贷款，不需要提供卖方身份证，而且身份证是本人重要资料，不可能随意给别人”。经质证，被告称，对微信聊天记录无异议，原告提供的微信聊天记录无法证明其在签订合同时就知道原告要办理组合贷款。原告向李某提到组合贷款是在2018年4月25日。被告称，在中介公司签订合同时，其不知道原告要采用组合贷款，当时原告父母让其价格低一点，说原告不要贷款就可以买了。据此其认为原告是要全款支付才同意签订合同的。合同的有些条款也能反映其当时认为原告是要全款支付的。其是到2018年6月25日左右才知道原告要采用组合贷款，是李某打电话和其约办理网签手续的时间时才告诉。原告是在签订合同后才说要申请组合贷款，原告办理组合贷款要求其提供身份证、户口本原件，这不是其应履行的合同义务，故其拒绝。另原告采用组合贷款，要求其先还清房屋项下的贷款，合同没有约定其应先归还房屋贷款，且原告及中介公司是在2018年7月3日才了解到该规定。原告申请商业贷款是不需要卖方先还清房屋贷款的，其多次催促并给原告合理期限履行合同义务，但原告仍未履行。因原告要采用组合贷款才导致合同履行出现问题，故合同无法履行在于原告没有积极履行付款义务。据此，被告提供了被告与李某及原告与李某的微信聊天记录、被告姐姐与某公司的李某及老板的微信聊天记录。其中，2018年7月2日被告发微信给李某称“在我一直跟你约时间的时候，你告诉我她要进行一个组合贷款，我是最后一个知道这个消息的”。2018年7月7日原告发微信给李某称“我们和银行确认过了，现在是原告房子贷款不先还清什么贷款都无法办理”，李某回复称“我们有好几套房子房东没还清贷款现在买房子的客户在贷款，商业贷款肯定是可以的”。被告姐姐与某公司老板及李某的微信聊天记录的主要内容是被告姐姐与某公司老板及李某沟通签订补充协议的事情。审理中，本院经向中国银行股份有限公司某支行调查。该支行的工作人员称，原告确实向其支行申请办理组合贷款中的商业贷款。其支行明确规定了购房人申请办理组合贷款需要递交的资料，购房人需递交的资料明细其就放在柜台给购房人看的。其中二手房买卖，要求提供房东身份证、户口本、结婚证或离婚证原件，是为了审查二手房买卖的真实性，防范虚假交易。且按规定不能提供这些证件的复印件，必须是原件。原房屋所有权人在交易房屋上还有贷款，不需要房东先把贷款还掉，只需要购房人递交规定的资料，其支行就可办理贷款审批了。另，购房人办理纯商业贷款，也需要提供房东的这些证件。对此原、被告无异议。本院经向公积金管理中心及住房置业担保有限公司调查。公积金管理中心及住房置业担保有限公司的工作人员称，购房人向公积管理中心申请办理公积金贷款，由住房置业担保有限公司提供担保。按住房置业担保有限公司的审批流程，所购房屋项下如有贷款，必须要还清贷款，故购房人办理担保手续时，公司会要求购房人在其出具的承诺书上签名，承诺所购交易房屋无贷款、无抵押等。对此原、被告均无异议。就房屋状况，原告称，其于2018年6月初左右开始装修房屋，因贷款一直没办下来，装修就停下来了。经现场勘察，涉案房屋的水电已做好，卫生间、厨房墙地砖已铺，客厅、北房间、阳台及走廊地砖已铺，阳台已封，阳台玻璃门拆除并做了整改，墙面原涂料已铲除。审理中，经本院释明，原告提出基于被告不配合其办理贷款手续，现其同意全款支付购房款。据此，原告向本院交纳购房余款973000元，并变更诉讼请求为要求继续履行合同，被告配合原告办理房屋过户手续。被告称，之前双方的争议在于因原告采用组合贷款致其多产生的费用如何承担的问题，不是其不配合原告办理贷款。原告起诉后，其不同意继续交易，双方合同已解除。关于过户产生的税费问题，原告称，合同明确其承担个人所得税及契税，被告承担增值税，应以合同为准，存量房交易信息确认书只是备案所需，不是双方真实意思表示。被告称，签订合同时其同意承担增值税。后被告称应以存量房交易信息确认书为准，所有税费由原告承担。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方理应恪守履行。关于本诉，首先，关于被告是否知道原告购房需采用组合贷款的方式支付购房款的问题。原告称其在签订合同前就提出要采用组合贷款的方式支付购房款。被告称签订合同时其根据原告父母的陈述认为原告要全部现款支付。对此原告不予认可，被告未能提供证据证明。双方签订的房屋买卖合同未明确原告需全部现款支付。双方办理网签手续时签订的存量房交易信息确认书亦明确原告采用贷款方式支付购房款，故原告采用组合贷款，未超出双方约定。另根据原告母亲顾某与中介公司经办人李某的沟通，可确认原告在购房前就告知李某原告要采用组合贷款支付购房款。且根据李某与顾某的往来微信，李某称其亦告知了被告。即使李某在双方签订合同前未告知被告原告要采用组合贷款，但在合同未约定原告应全款支付购房款的情况下，被告理应想到原告可能会采用贷款包括组合贷款方式支付购房款。由上所述，被告称原告在签订合同后才提出要采用组合贷款，缺乏依据，本院不予采纳。其次，关于被告是否应配合原告办理贷款手续的问题。第一、关于提供身份证及户口本原件的问题。原告办理组合贷款，其中原告向银行申请商业贷款时，银行要求原告提供二手房房主的身份证、户口本等原件。另本院经向银行调查，即使是购房人申请纯商业贷款，亦应提供卖方的身份证、户口本等原件，目的是审查房屋买卖的真实性，防范虚假交易。如前所述，原告在购房前即提出要采用组合贷款，存量房交易信息确认书载明原告需贷款支付购房款。在被告明知原告要采用贷款支付购房款的情况下，其理应配合原告向贷款银行提供身份证、户口本原件，由贷款银行审查交易的真实性。原告拒绝提供，构成违约。第二、关于被告是否应先行归还原房屋贷款的问题。经本院调查，原告办理组合贷款，公积金贷款的担保公司要求交易房屋项下贷款清偿后才能办理公积金贷款手续。因原告不同意被告提出的承担相关超期费用的意见，故被告不同意先行归还贷款，致原告无法办理贷款手续。双方签订的房屋买卖合同对被告是否应配合原告办理贷款手续及相应的费用如何承担等未作出明确约定。根据中介公司经办人李某与原、被告的往来微信，可确认在签订合同时各方均按操作商业贷款的惯例认为被告可在原告申请的贷款进入托管账户后再归还房屋项下的贷款，即各方在原告办理贷款手续前均未意料到原告采用组合贷款需被告先归还贷款。而卖方先行归还房屋项下贷款确实会对被告的垫资费等费用产生影响。由此本院确认该问题是合同履行中产生的新问题，对此双方未能达成补充意见。由上所述，原告无法办理贷款手续是因交易房屋项下存在贷款及被告拒绝提供身份证等原件，故由此致合同无法继续履行的责任，不可归责于原告。就被告的责任，对在合同履行中产生的新问题，在双方对可能产生的相关费用未能协商一致的情况下，被告不同意先行归还贷款致合同无法继续履行，亦不能归责于被告。现原告提出其全部现款支付购房款并要求继续履行合同。因原告无法办理贷款手续致合同无法继续履行，不可归责于原告。同时考虑到原告已对房屋进行了部分装修，而被告拒绝提供身份证等原件构成违约，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。原告要求被告协助履行过户手续，本院亦予以支持。关于税费的问题，合同第二条明确，房屋过户产生的增值税由被告承担，其他税费由原告承担。合同第八条即约定其他事项中明确原告承担个人所得税及契税，被告承担增值税。虽存量房交易信息确认书载明税费由买进方承担，但该确认书系格式文本，且确认书上有提示即该确认书仅供存量房交易双方申请资金托管及银行贷款审批使用。据此，本院确认因房屋过户产生的税费按合同约定承担，即原告承担个人所得税及契税，被告承担增值税。关于反诉，如前所述，因原告并非无故拖延履行付款义务，合同拖延履行的责任不可归责于原告，故被告以原告不履行付款义务为由主张解除房屋买卖合同，本院不予支持。被告据此要求原告支付拒绝履行合同的违约金，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告罗敏珺与被告周湘于2018年4月11日签订的房屋买卖合同继续履行。二、被告周湘于本判决生效之日起二十日内协助原告罗敏珺办理房屋过户手续，同时原告向被告支付购房款1390000元，因过户产生的契税及个人所得税由原告承担，增值税由被告承担。三、驳回被告周湘的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17310元，反诉案件受理费17310元，合计人民币34620元，由原告负担人民币8655元，被告负担人民币25965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  王丽芳人民陪审员  金素芬人民陪审员  夏密英二〇一九年八月二十八日书 记 员  杨珺如