云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0326民初2166号原告：会泽俊泽物业服务有限公司，住所地曲靖市会泽县宝靖花园****。统一社会信用代码：915303263096917357。法定代表人：戚文刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人:倪德俊，男，1993年5月27日生，彝族，云南省人，系会泽俊泽物业服务有限公司员工，住昆明市官渡区，特别授权代理。被告：李典文，女，1979年1月29日生，汉族，云南省彝良县人，原住普洱市江城哈尼族彝族自治县宝藏乡前进村民委员会上寨小组，现住深圳市。委托诉讼代理人：李典云（系李典文的姐姐），女，1969年9月6日生，汉族，广东省紫金县人,住曲靖市会泽县，特别授权代理。原告会泽俊泽物业服务有限公司（以下简称俊泽物业）与被告李典文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俊泽物业的委托诉讼代理人倪德俊、被告李典文的委托诉讼代理人李典云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俊泽物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年8月30日至2018年8月30日期间的物业费及其他费用4424.28元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：我公司与开发商签订了前期物业委托管理协议《物业服务委托合同》，根据合同第四条第二款：物业服务费交费周期为壹年一次性预交，物业服务费首次交费时间自交房公告之日起全体业主于一个月内交清首次物业服务费（特殊情况可视为业主需要另签补充协议，按半年、季、月交纳），在没有特殊情况的前提下，自2014年8月30日至2018年8月30日，被告未依约交纳物业费，在我公司电话催收、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝交纳物业费。被告的行为违反了双方签订的物业服务合同，应承担相应的违约责任。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了应有的物业服务，但被告拒不履行交费义务，原告多次催收，没有效果，由于欠费业主过多，公司不堪重负，于2018年9月4日退出小区。请公正判决。李典文辩称，1、原告称与开发商签订了前期物业委托协议，但其是否依法通过招投标方式选聘或经行政主管部门批准采用协议方式选聘，原告应提供相应证据；2、被告于2011年11月4日接房时与开发商指定的曲靖和琪物业签订物业服务协议，自签订协议后，被告至今未装修使用房屋，原告主张被告未交物业费违反了双方签订的物业服务合同，但被告从未与原告签订过任何物业服务合同，从未收到过催收通知，被告与原告不存在任何关系；3、原告在不合法不合理的情况下进入宝靖花园小区，没有与被告取得过任何联系，并且原告没有极积主动管理小区，导致小区脏、乱、差，消防设施处于瘫痪状态，发生过火灾，还发生过多家被盗事件，车辆乱停乱放。综上所述，请求法院在准确认定事实的基础上驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。俊泽物业向本院提交了以下证据：1、营业执照，欲证明法人主体资格；2、法定代表人身份证复印件，欲证明法定代表人身份；3、《物业服务委托合同》，欲证明原告与被告之间存在服务合同关系；4、欠费单、电话催缴记录备注，欲证明原告2014年至2018年都在对被告进行催交，诉讼时效未到期；5、2014年交纳电梯维护费发票、水费发票、电费发票，欲证明原告在小区所做工作记录，服务证明；6、2015年交纳电梯维护费发票、水费发票、电费发票、垃圾清运费发票，欲证明原告在小区所做工作记录，服务证明；7、2016年交纳电梯维护费发票、水费发票、电费发票、垃圾清运费发票，欲证明原告在小区所做工作记录，服务证明；8、2017年交纳电梯维护费发票、水费发票、电费发票、垃圾清运费发票，欲证明原告在小区所做工作记录，服务证明；9、2018年交纳电梯维护费发票、水费发票、电费发票、垃圾清运费发票，欲证明原告在小区所做工作记录，服务证明；10、欠费明细表，欲证明被告所欠费用明细；11、2014年至2018年垃圾清运协议，欲证明收取垃圾清运费的依据；12、退管公告，欲证明原告公司退出时所粘贴的公告，退出时间为2018年9月4日。经过质证，李典文对俊泽物业提交的证据无意见。李典文向本院提交了以下证据：1、照片3张，欲证明原告没有进行催交，被告房屋没有装修；2、照片35张，欲证明小区环境脏、乱、差；3、《宝靖花园业主临时管理规约》1份，欲证明开发商指定的物业公司是和琪物业，被告与和琪物业签订过合同；4、证明1份，欲证明2014年8月至2018年期间小区物业管理不好，2018年1月6日垃圾起火，消防设施处于瘫痪状态；5、接待报警案件三联单2份、韩珊珊身份证复印件1份，欲证明小区不安全，发生多起被盗事件。经过质证，俊泽物业对李典文提交的证据1真实性没有意见，但照片没有反应出催交单，每次催交单都粘贴到门上，也电话催交了，电话是开发商提供的；证据2照片上没有拍摄时间，不能证实照片拍摄的时间，与本案无关；证据3与本案无关，原告是进驻宝靖花园的第三个物业；证据4与本案无关，管理期间由于疏忽的确发生过起火，真实性认可的；证据5与本案没有关联性。本院认为，俊泽物业提交的证据，李典文无异议，本院予以确认并在卷佐证。李典文提交的证据中，俊泽物业对证据4、5的真实性无异议，本院予以确认；证据1不能反映俊泽物业未催交的事实，本院对该部分证明内容不予采信；证据2因无拍摄时间、地点，不能反映李典文的待证目的，本院不予确认；证据3与本案无关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：俊泽物业受会泽县乾靖房地产开发有限公司的委托，对宝靖花园小区提供前期物业服务，双方于2014年8月25日签订了《物业服务委托合同》。合同明确，俊泽物业负责向业主和物业使用人收取物业服务费用、代收代缴费用及其它相关费用；委托服务期限自合同签订之日起至宝靖花园小区业主委员会成立并签订物业服务委托合同止；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.65元计收物业服务费，物业服务费用交费周期为壹年一次性预交，垃圾清运处置费按相关部门收费标准代收。李典文系宝靖花园小区36幢2单元302室业主，房屋面积为117.51平方米，其未向俊泽物业交纳2014年8月30日至2018年8月30日期间的物业服务费、垃圾清运处置费等相关费用。俊泽物业在本案中实际以0.6元每月每平方米的标准主张物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”李典文作为宝靖花园小区业主，俊泽物业与会泽县乾靖房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》对其具有约束力，本院对其提出的与俊泽物业无合同关系而拒绝交费的抗辩理由不予采纳。俊泽物业主张的费用4424.28元中，包含物业服务费117.51㎡×0.6元/㎡×48个月＝3384.28元、生活垃圾清运费132元/年×4年＝528元、水池清洗费8元/年×4年＝32元、二次加压费120元/年×4年＝480元，李典文对水池清洗费、二次加压费的收取无异议，本院予以确认；对于物业服务费，李典文提出，未感受到物业服务的存在，而俊泽物业在庭审中亦认可其公司的服务有瑕疵，但根据当事人的举证及陈述，俊泽物业并未造成根本违约，视为俊泽物业对合同的不完全履行，本院对其主张的物业服务等费用酌情予以扣减；因李典文未对房屋进行装修使用，对俊泽物业主张的生活垃圾清运费本院不予支持。综上所述，结合本案实际，由李典文对俊泽物业主张的物业服务费、水池清洗费、二次加压费承担70%的交纳义务，交费金额为：（3384.28元+32元+480元）×70%＝2727元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、由李典文于本判决生效后10日内向会泽俊泽物业服务有限公司交纳2014年8月30日至2018年8月30日期间的物业服务费、水池清洗费、二次加压费等共计2727元；二、驳回会泽俊泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已由会泽俊泽物业服务有限公司预交25元），减半收取计25元，由李典文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决指定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。审判员  王绍英二〇一九年八月二十六日书记员  王文超