重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初8145号原告：孙伟，男，1953年11月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：孙小健（孙伟之子），住重庆市渝中区。被告：重庆品优行房地产经纪有限公司，住所地重庆市经开区南城大道********，统一社会信用代码91500108MA5YT8PKXG。法定代表人：常伟，总经理。委托诉讼代理人：刘宇，男，公司员工。原告孙伟与被告重庆品优行房地产经纪有限公司（以下简称品优行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，原告孙伟的委托诉讼代理人孙小健，被告品优行公司的委托诉讼代理人常伟刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙伟向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2018年9月至2019年4月期间的垃圾处置费64元、2019年1月至2019年4月水费101.87元、2019年1月至2019年4月燃气费153.3元、2018年11月至2019年4月电费184.63元、2018年9月30日至2019年4月29日共计7月的租金14000元、违约金10000元。事实及理由：孙伟与品优行公司就重庆市江北区洋河四村X号X-X号房屋签订租房合同，约定租期3年，每月租金2000元，品优行公司按季度缴费。在第二季度应付租金时，品优行公司提出要孙伟将两台冷窗机换成冷暖空调，孙伟明确表示不能满足品优行公司提出的超出合同约定的要求。协商未果的情况下，品优行公司提出退房单方解除合同，但品优行公司除第一月缴纳2000元外，仅答应补偿1000元。孙伟拒绝后，被告至今未缴纳租金和水电气费，也不交房交钥匙，遂诉至法院。被告品优行公司辩称，垃圾处置费、水电燃气费用，品优行公司愿意支付；租金、违约金不同意支付。品优行公司当时是要求孙伟维修空调而非更换空调，因双方未达成一致意见，被告根据合同约定单方解除了合同，不需要支付违约金；单方解除合同的时间是在2018年12月，具体日期记不清。2019年1月至3月期间，品优行公司已不在使用租赁房屋，合同解除后的时间不需要支付租金，之前支付了一个月租金，加上约定的两个月免租期，因此不存在拖欠租金的情形。且合同约定的违约责任过高，若品优行公司需承担违约责任，则要求将违约金调整至合同约定的50%标准。本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，出租方（甲方）孙伟与代理方（乙方）品优行公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定：该房屋坐落于重庆市江北区杨河四村X号X-X，建筑面积113平方米，乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；代甲方向税务部门缴纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期自2018年8月30日至2021年8月29日，共计三年。本合同约定的房屋代理期中开始的前60天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。甲方应于2018年8月30日前将房屋交付给乙方。出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回；如乙方有续租需求，应与甲方另行协商；如甲方同意继续出租，甲乙双方应当另行签订续租协议；如果甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间；延长期的具体时间有乙方确定，并通知甲方，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方。每月房屋租金（含税价）2000元，乙方按约定将租金划入甲方账户，甲方账户开户人孙伟，开户银行工商银行；乙方将各期租金划入甲方账户的日期2018.8.30、2018.11.29、2019.2.29、2019.5.29，以此类推。甲方确认将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租，为便于房屋出租，乙方代为甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务。乙方代甲方与承租人前述租赁合同并收取押金、租金等。乙方从代收租金中支付甲方固定租金及扣除代甲方垫付的装修、家具、家电配置费用后，剩余部分为乙方的管理服务费，甲方认可因乙方为房屋提供了装修、配置、卫生、管理等增值房屋并垫付相关费用从而造成一定成本支出，乙方对外租赁收取的租金可高于乙方向甲方支付的固定租金。无论乙方代收租金是否高于租金回报，乙方都需按约定向甲方支付固定租金。出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费。水表、电表、燃气表、燃气入户管道、改变暖气及管道、自采暖炉、空调设备、防水等除以上乙方负责维修的范围外，均为甲方负责维修的范围。经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行，本合同自行解除。甲方有以下情形之一的，乙方有权单方解除合同：迟延交付房屋达5天的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：未按约定划付租金达5日以上的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；利用房屋从事违法活动；放任承租方的上述行为的。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的500%支付违约金。甲方有导致乙方可以行使单方解除权的情形之一的，应按月租金的500%向乙方支付违约金。乙方有导致甲方可以行使单方解除权的情形之一的，应按月租金的500%向甲方支付违约金。甲方同意乙方打隔断，经甲乙双方确认后，合同期内首年共2个月空置期，扣除方式为首年第一季度扣除2个月，第二年2无空置期，第三年第一付款季度扣除1个月月空置期。如果乙方未租满两年，第三年免租期费用全款退还甲方。嗣后，孙伟将本案所涉房屋交付给了品优行公司。庭审中，孙伟陈述，双方在合同中有首年两个月空置期的约定，即头两个月不用支付租金；在诉讼请求中要求支付2018年9月30日至10月29日期间租金是因为品优行公司存在违约行为，就应当支付该月租金，之前约定不再有效；品优行公司虽陈述单方解除了合同，但实际并未单方解除合同，而是一直在使用房屋；因品优行公司一直不交房也不支付租金，因此要求按照合同约定支付违约金。庭审中，品优行公司陈述，2018年12月将钥匙给孙伟本人，但是孙伟拒收钥匙，2019年1至3月品优行公司并未居住。另查明，品优行公司仅向孙伟支付租金2000元。以上事实，有《房屋出租委托代理合同》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，孙伟与品优行公司签订《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性规定，合法有效。双方虽将合同名称确定为《房屋出租委托代理合同》，但合同中“乙方都需按约定向甲方支付固定租金”等约定，符合房屋租赁合同的构成要件，因此本院认定本案所涉纠纷为房屋租赁合同纠纷。关于合同是否解除的问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，孙伟与品优行公司在合同中赋予了品优行公司合同单方解除权，且品优行公司陈述其要求孙伟“维修空调”，但因孙伟存在“不承担约定的维修义务”的行为导致其达到行使单方解除权的条件并行使了该权利。但根据合同约定，“水表、电表、燃气表、燃气入户管道、改变暖气及管道、自采暖炉、空调设备、防水等除以上乙方负责维修的范围外，均为甲方负责维修的范围”，本院确定孙伟并无维修空调的义务，品优行公司据此行使单方解除权缺乏事实依据，亦无法律依据，且，品优行公司亦未举示证据证明其曾向孙伟提出过解除合同，而孙伟亦未同意品优行公司解除合同的意见，因此双方未就合同解除达成合意；综合前述意见，本院认定本案所涉合同并未解除。因合同并未解除，而品优行公司表示其从2018年12月后不再租赁涉案房屋，此时孙伟与品优行公司所签订合同并未到期，故，品优行公司应就其不再租赁涉案房屋的陈述举示相关证据。现品优行公司并未举示相关证据，本院由此确认品优行公司在2018年9月30日至2019年4月29日期间仍在履行合同，租赁涉案房屋。关于租金的问题，孙伟与品优行公司在合同中明确约定了两个月房屋空置期，且双方均确认品优行公司已支付了2000元租金，因此，本院认定在孙伟主张租金权利的期间应付租金为12000元，实付租金2000元，尚欠租金为10000元。孙伟认为品优行公司存在违约，空置期约定不再有效的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。因此孙伟要求品优行公司支付租金的请求，本院以10000元为标准予以支持，对于超出部分的请求，本院不予支持。关于垃圾处置费、水费、燃气费、电费的问题。因双方明确约定“出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的税费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费”，且品优行公司庭审中自认应当支付前述款项，因此孙伟要求品优行公司支付前述款项的请求，本院予以支持。关于违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案查明，品优行公司未按约支付租金，已构成违约，应按照约定支付违约金，但鉴于双方对于违约金标准约定过高，本院酌情对违约金计算标准进行调整。因此孙伟要求品优行公司支付违约金的请求，本院以5000元为标准予以支持，对于超出部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆品优行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙伟2018年9月至2019年4月期间的垃圾处置费64元、2019年1月至2019年4月期间的水费101.87元，2019年1月至2019年4月期间的燃气费153.30元，2018年11月至2019年4月期间的电费184.63元、2018年9月30日至2019年4月29日期间的租金10000元、违约金5000元；二、驳回原告孙伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取204.57元，由被告重庆品优行房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 彭磊二〇一九年八月十三日法官助理 张畅书 记 员 张黎