河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终7508号上诉人（原审原告）：郝飞，女，1981年10月2日出生，汉族，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：田峰磊，河北俱时律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝英，女，1972年6月20日，汉族，住石家庄赵县，系郝飞姐姐。被上诉人（原审被告）：石家庄紫涵房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈固东街**紫鑫苑小区商业**。统一社会信用代码：91130102MA07R2GR9E。法定代表人：李书玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王敬宝，河北硕琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：程娟娟，河北硕琨律师事务所律师。上诉人郝飞因与被上诉人石家庄紫涵房地产开发有限公司（以下简称紫涵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郝飞及其委托诉讼代理人田峰磊、郝英、被上诉人石家庄紫涵房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王敬宝、程娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝飞上诉请求：1.请求撤销石家庄市桥西区人民法院于2019年4月26日作出的（2019）冀0104民初1594号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误。1.上诉人向被上诉人出具的《承诺函》系被上诉人乘人之危要求上诉人出具，应予以撤销。上诉人因身患癌症、孩子早产急需用钱治疗，使的上诉人没有能力支付银行贷款，被上诉人乘人之危要求上诉人出具承诺函，承诺函中上诉人明确表明承诺系其在急需用钱的情况下，系被上诉人要求出具；上诉人被要求出具的承诺函中房屋的再次销售价格明显高于双方达成的合同价格，双方于2017年12月24日签订的《订购协议》中约定的房屋总价为1395290元，单价15450元，但是被上诉人要求上诉人在承诺函中写明房屋销售低于单价17200元的差价部分由上诉人承担，上诉人购买单价和被上诉人再次销售房屋的单价相差近2000元，而当时房价市场趋于稳定，该价格系被上诉人乘人之危要求上诉人所写，因上诉人急需用钱，故在违反自己真实意思的情况下出具该承诺函，这严重损害上诉人合法权益；上诉人支付被上诉人首付款共计471072元，而被上诉人却扣留上诉人首付款15万元及购房优惠款1.5万，扣留款项超过支付总款项的30%，明显损害上诉人合法权益，被上诉人系在上诉人急需用钱时，为谋求非法利益，要求上诉人在违反自己真实意思表示的情况下出具的承诺函，应撤销该承诺函，返还上诉人15万元。2017年3月23日上诉人另外支付1.5万元折扣优惠款，被上诉人告知上诉人可以交1.5万元折3万元购房款，故上诉人向被上诉人支付1.5万元，上诉人向法院提交银行流水表明该笔款项。2.上诉人与被上诉人双方于2017年12月24日达成房屋《订购协议书》的总价为1395290元，虽然双方曾于2017年3月30日签订《订购协议书》，该协议书签订在先，后签订的协议书对先签订的协议书在房价上进行了变更，因此应以后签订的为准。后签订的协议书在石家庄市房管局进行备案，并且予以公示，故应以此合同为准。被上诉人于2017年12月24日和上诉人重新签订《订购协议书》，同时向上诉人出具《房款收据》，重新出具的收据是认可双方对房屋价款进行了变更。上诉人与被上诉人签订的《委托配套建设协议》与总价无关。《委托配套建设协议》系双方就商品房配套设施建设单独进行的约定，与本案中的房屋总价款并不存在关联性。3.上诉人与被上诉人双方之间于2017年12月24日达成的房屋订购协议已经解除，石家庄城建局2018年6月14日发布的公告可以表明，原被上诉人双方房屋买卖合同已经解除，被上诉人应当返还上诉人购房款。4.上诉人最多承担15万元为限两次在房管局备案的销售价格的差价部分。被上诉人销售给上诉人的单价为15450元，应以单价15450元的总价和实际销售价格之间的差价，而不应认定为单价17200元销售价格和实际销售价格的差价，上诉人与被上诉人之间销售价格为15450元，该价格是双方的备案价格，而被上诉人提供的其和第三人之间的备案销售单价为14800元，即使按照承诺函所称认定上诉人应承担责任的话，也不应超过该房屋销售单价为15450元销售价格和单价为14800元销售价格的差价。综上所述，因上诉人在急需用钱的情况下，被上诉人乘人之危要求出具该承诺函，并且被上诉人所提供实际销售价格并非其实际销售价格，故请贵院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。石家庄紫涵房地产开发有限公司辩称：1.上诉人出具的承诺函是其真实意思表示，上诉人所述被上诉人是乘人之危与事实不符，其要求撤销承诺函无事实依据和法律依据。2.上诉人购买被上诉人开发建设的商品房，实际成交单价为17200元/平米,房屋总价为1561072元,上诉人所述房屋总价为1395290元与事实不符。上诉人与被上诉人于2017年3月30日签订定购协议书，后因政府出台限价政策，为备案需要，双方对房屋价款进行了拆分，于2017年12月24日同时重新签订定购协议及签订委托配套建设协议两份合同，两份合同的价款总和为实际房款。双方2017年3月30日签订的合同才是双方当事人真正的意思表示，该合同上的房屋单价和总价才是房屋真正成交价格。上诉人所述另外支付1.5万折扣优惠款与事实不符，被上诉人从未收到上述费用。3.上诉人因自身原因导致合同解除应当对被上诉人的损失承担赔偿责任。合同解除后，因房地产市场价格下行，被上诉人将房屋以当时市场单价14800元/平米的价格出售给他人，再次销售价格低于双方2017年3月份的房屋实际成交价，上诉人应当对被上诉人的损失承担赔偿责任。4.被上诉人牺牲自身利益帮助上诉人的行为应当得到肯定，上诉人违反诚实信用的原则不应得到支持。郝飞向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告15万元购房款及利息损失暂计4450元（利息主张自2018年6月21日起按照年利率6%计算至被告清偿止），暂计154450元；2.判决撤销原告向被告出具的承诺函；3.本案的诉讼费用由被告来承担。一审法院认定事实：2017年3月30日原告郝飞（乙方）与被告紫涵公司（甲方）签订《紫林湾·樾府定购协议书》，约定房屋建筑面积：90.76平米，单价17200元/平米，总价款1561072元，原告在签订《定购协议书》时交付房屋总价款30%，合计471072元，剩余房款1090000元以贷款方式付清。后因石家庄市限购政策出台，致双方无法按之前价格签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续，原、被告双方于2017年12月24日重新签订《紫涵樾府定购协议书》及《委托配套建设协议》，定购协议约定：案涉房屋建筑面积90.31平米，总价款1395290元，原告交付房屋总价款36%，合计505290元，剩余房款以贷款方式付清890000元，双方并于2017年12月24日签署收据一张，被告收到原告471072元。《委托配套建设协议》约定，原告于协议签订之日支付0元，2018年12月31日之前支付被告8042元，2019年12月30日之前支付150000元，共计158042元。定购协议第八条均载明：乙方未按期签订《商品房买卖合同》、不能按期支付房款及中途退房的视为违约，甲方有权单方解除本协议，将乙方定购的房屋另行出售或以其它方式进行处理，同时，甲方扣除乙方总房款的20%作为违约金后，其余房款退还乙方。原告为获得购房优惠，向被告另支付折扣优惠费15000元。上述协议签订后，原告向被告支付首付款共计471072元并签订了编号为2018010310581301635的《商品房买卖合同》，也办理了按揭贷款手续。2018年原告以患病及早产急需资金、无力偿还银行贷款为由，要求解除购房合同并返还首付购房款，同年5月24日原告出具承诺书一份。该承诺书载明：“被告将原告退还的房屋以不低于17200元的价格卖出后才退还该15万元，否则差价从15万元中扣除”。在此基础上，被告退还原告321072元购房款，并与2018年6月4日经石家庄市政府和城乡建设局公告撤销了编号为2018010310581301635的《商品房买卖合同》，余款150000元未予退还。2018年8月24日被告紫涵公司与马兰、杨少昆签订编号为NO:2018082415492575786的《商品房买卖合同》，对案涉商品房另行出售，单价为14800元/㎡，总价为1336588元，同年9月18日办理备案登记。以上事实，有《紫林湾·樾府定购协议书》、《紫涵樾府定购协议书》、《委托配套建设协议》、付款收据、银行交易流水、《商品房买卖合同》、诊断证明、公告以及庭审笔录等证据，在案佐证。一审法院认为，首先，关于解除合同的效力问题。原、被告分别于2017年3月30日和12月24日签订的定购协议书，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原、被告应当全面履行定购协议及商品房买卖合同的义务。原告以患病治疗不能还贷为由解除合同，不属于可归责于被告的情形，被告基于自身正当利益有权拒绝。为解除合同，原告出具书面承诺，是其真实意思表示，不构成《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行)》第70条规定的“乘人之危”，撤销承诺，于法无据。原、被告协议解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，解除行为有效。其次，关于解除合同的后果问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，原、被告应相互履行返还义务，恢复至订立合同之前的状态。现原告已取得返还的购房款321072元，剩余150000元的返还取决于案涉房屋重新销售的价格是否符合承诺书的条件。根据被告提供的买受人为马兰、杨少昆的《商品房买卖合同》及《预售商品房合同备案书》，案涉房屋另行销售的价格低于原告的买受价格，故此，承诺返还150000元的条件并未成就。最后，关于紫涵公司反诉郝飞赔偿损失131767元（已扣除150000元首付款）的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，既然郝飞在解除合同时出具了书面承诺，那么紫涵公司在另行售房后亦应秉持善意履行通知义务，以便于双方及时清结债权债务关系。诉讼中，没有证据证明紫涵公司在另行售房后、原告起诉前履行了通知义务，该信息的不对称对妥处纠纷显然不利，但不影响双方通过提起诉讼的方式解决争议。对于反诉赔偿的金额，本院认为，商品房的成交价格受市场行情、营销策略等诸多因素影响，紫涵公司将两次交易的差价作为其遭受的损失，要求郝飞全部承担，明显有失公允，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回郝飞的诉讼请求；二、驳回石家庄紫涵房地产开发有限公司反诉请求。本诉受理费1695元，反诉受理费1468元，由郝飞和石家庄紫涵房地产开发有限公司各自承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，双方二审争议焦点为：1.上诉人出具承诺函是否属于乘人之危，承诺函应否予以撤销？2.房屋差价损失如何认定？首先，上诉人与被上诉人分别于2017年3月30日和2017年12月24日签订的定购协议书，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人以身患重病，无法偿还银行贷款为由单方要求解除合同，该解除事由并非法定或者合同约定事由，被上诉人有权予以拒绝。同时，订购协议书约定有合同总价款20%的违约金，被上诉人暂扣上诉人150000元购房款作为弥补损失的担保并非显失公平，上诉人也未因出具承诺书导致单方解除合同损失扩大，故上诉人出具承诺函不属于乘人之危，其撤销承诺函的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于房屋差价损失的认定。上诉人主张应以单价15450元的总价和实际销售价格之间的差价，而不应认定为单价17200元销售价格和实际销售价格的差价。然而，上诉人在承诺函中明确写到“在开发商销售过程中低于17200/㎡则差价部分由客户郝飞承担”，因此，上诉人主张以单价15450元和实际销售价格之间的差价作为房屋损失价差缺乏事实和法律依据。综上所述，郝飞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3390元，由郝飞负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉伟审判员  郝东霞审判员  李 莉二〇一九年八月二十日书记员  王雅惠