四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8258号 原告：贺庆涛，女，汉族，1951年3月1日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：韩伟，北京市惠诚（成都）律师事务所律师 委托诉讼代理人：许涛，北京市惠诚（成都）律师事务所律师 被告：詹筱宁，女，汉族，1952年5月4日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：熊永林，四川君合律师事务所 委托诉讼代理人：刘俊茹，四川君合律师事务所 被告：毛晓燕，女，汉族，1968年1月20日出生，住成都市青羊区。 被告：乔晓渝，男，汉族，1957年6月6日出生，住成都市锦江区。 原告贺庆涛诉被告詹筱宁、毛晓燕、乔晓渝案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人韩伟，被告詹筱宁的委托诉讼代理人熊永林、刘俊茹，被告毛晓燕，被告乔晓渝的委托诉讼代理人毛晓燕到庭参加诉讼。证人何某出庭作证。本案现已审理终结。 原告贺庆涛诉称，2018年10月18日，原告与乔晓渝和毛晓燕签订《房产买卖合同》（合同编号0000372），合同约定购买位于成都市金牛区房屋，原告于2019年1月1日实际占有并使用房屋，在办理过户登记过程中，法院受理詹筱宁诉毛晓燕、乔晓渝民间借贷纠纷案（案号：2019川01**民初5119号），并对房屋进行楼查封（2019川01**执保553号），导致不能办理过户手续。原告已将购房款2983365.72元支付给卖房人乔晓渝和毛晓燕，并愿将剩余价款16634.28交付执行。2019川01**执异246号裁定在没有听证的情况下作出，没有询问原告是否愿将剩余价款16634.28元交付执行是错误的。故诉至法院请求判令：解除对金牛区永陵后巷66号4栋1单元6层606号房屋的查封。 被告詹筱宁辩,1.原告提供的支付凭证，不足以证明原告已支付大部分房款。原告于2018年12月1日支付的2万元银行流水上对方户名、账户信息不全，不能证明该笔房款已转入毛晓燕账户；有一笔1533365.72元的款项是支付给四川瀚华小额贷款有限公司，原告并未提出证据证明毛晓燕与四川瀚华小额贷款有限公司有贷款交易的证据，也未提供案涉房屋解除四川瀚华小额贷款有限公司抵押的证据或毛晓燕委托原告代为还贷的证据，所以不能证明该笔款项适用于支付给毛晓燕的房款；原告提供的佣金说明不足以证明原告已支付完全部房款。2.原告提供的证据不足以证明原告在案涉房屋查封前已合法占有该房屋。签订《物业交割协议》并不能证明原告已占有案涉房屋，物业缴费收据上交款人记载的是毛晓燕、乔晓渝，并无记载原告的姓名，收据上虽有原告签字，可能是原告事后补签的，因此不能证明原告已占有案涉房屋；入住证明上加盖的并不是该物业公司在公安机关备案的公章，不具有对外的法律效力，并不具有能够证明小区内哪户房屋是由谁在居住的能力。3.案涉房屋未及时完成过户登记的原因在于原告本人。原告未严格按照合同约定支付房款，导致未及时解除案涉房屋的抵押；原告提前将用于归还银行贷款的部分房款支付给毛晓燕，导致未能提前还清按揭银行贷款；原告未及时行使其对抵押的涤除权；办理公证委托手续后，原告应当将房款转至任晓牧账户，由任晓牧代为办理提前还贷业务、解除抵押、申请过户等手续，因此案涉房屋未及时完成过户登记的原因在于原告本人。4.签订房屋买卖合同时，原告不具有购买和过户资格。 被告毛晓燕、乔晓渝辩称，1.自己与原告的交易是真实的，房屋交易之前互不认识。自己也是为了偿还债务才变卖房屋的。自己的房屋上面除了有银行的抵押贷款之外，还有一个在小额贷款公司的二次抵押贷款。原告按照合同付清了所有款项，自己也把房屋按时交给了对方。2.由于自己把原告支付的部分房款清偿了另外的债务，所以没有能在银行预约的时间结清债务进而消除抵押，消除抵押的时间往后延迟了一些。对因此给原告造成的麻烦，自己深感抱歉。请求法院判决支持原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年10月18日，乔晓渝、毛晓燕（二人系夫妻关系）与贺庆涛、成都信驰房产信息服务有限公司签订《房产买卖合同》。合同约定的主要内容有：乔晓渝、毛晓燕向贺庆涛出售位于成都市金牛区房屋。房屋总价款300万元。签订合同的同时，贺庆涛向乔晓渝、毛晓燕支付定金5万元，于2018年11月1日前支付首付款30万元。余款265万分三次支付，首次为70万元，由双方共同去中国银行结清按揭，第二次为160万元，由双方共同去小额贷款公司结清贰抵，第三次为35万元，在双方做完公证付清。乔晓渝、毛晓燕在2018年12月31日之前腾出房屋，在成都信驰房产信息服务有限公司的协助下办理物业交割手续。本次交易的居间服务费共计6万元，由乔晓渝、毛晓燕支付3万元，由贺庆涛支付3万元。 合同签订后，2018年10月19日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了定金5万元。毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年10月30日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了首付款30万元，毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年10月31日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了20万元，毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年11月10日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了5万元，毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年11月28日，贺庆涛通过银行转账向四川瀚华小额贷款有限公司转款1533365.72元，结清了毛晓燕、乔晓渝与该小额贷款公司的债务，解除了该小额贷款公司对涉案房屋的第二次抵押，毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年11月28日，，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了30万元。毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年12月1日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了2万元。毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2019年1月14日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了5万元。毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2019年4月18日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了48万元。毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 至此，贺庆涛向毛晓燕、乔晓渝共计支付购房款2983365.72元。 另查明，2015年9月14日，毛晓燕、乔晓渝购买取得涉案房屋。…… 2013年2月5日，毛晓燕将其位于成都市金牛区的房屋向中国银行股份有限公司成都青羊支行抵押贷款89万元，截至2019年1月21日尚欠贷款647000元，毛晓燕于2019年1月21日向中国银行股份有限公司成都青羊支行申请提前结清个人贷款，2019年4月18日中国银行股份有限公司成都青羊支行出具结清证明：证明毛晓燕已结清在中国银行股份有限公司成都青羊支行的贷款89万元。 另查明，2018年3月22日，毛晓燕将其位于成都市金牛区的房屋再次向四川瀚华小额贷款有限公司抵押借款1630000元。 另查明，2018年12月31日，乔晓渝、毛晓燕与贺庆涛签订《物业交割协议》，将房屋交付给贺庆涛。 本院在审理原告詹筱宁诉被告乔晓渝、毛晓燕民间借贷纠纷一案中，詹筱宁提供担保，申请人对乔晓渝、毛晓燕的财产进行保全，本院于2019年4月22日作出（2019）川0105民初5119号之一民事裁定书及（2019）川0105执保553号之一协助执行通知书，对乔晓渝、毛晓燕所有的位于成都市金牛区的房屋予以查封，查封期限三年。贺庆涛于2019年5月16日对本院的该查封提出执行异议，本院于2019年5月28日作出（2019）川0105执异246号《民事裁定书》，认为贺庆涛提交的现有证据材料并不能证明其已付清全部购房款，故尚不足以排除本院在诉讼保全中对案涉房屋的查封，故裁定驳回贺庆涛对位于成都市金牛区房屋的执行异议。贺庆涛不服该裁定，向本院提起诉讼。 以上事实有当事人身份信息、房产买卖合同、物业交割协议、（2019）川0105民初5119号之一民事裁定书、（2019）川0105执保553号之一协助执行通知书、银行转账记录、收条、中国银行个人贷款提前还款申请表、中国银行提前还款提示、房屋信息查询记录、贷款结清证明、不动产登记证明、公证书、案情说明书及当事人陈述、证人证言等证据在案为证。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。本案中，原告贺庆涛与被告乔晓渝、毛晓燕在本院查封前已签订合法有效的《房产买卖合同》，并支付大部分价款2983365.72元且愿意将剩余的价款16634.28元按照人民法院的要求交付执行，且已实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记的原因是乔晓渝、毛晓燕未及时结清中国银行的贷款，而非因买受人贺庆涛的原因未办理过户登记。故对于原告贺庆涛要求停止对案涉房屋的执行，本院予以支持。 综上，参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行成都市金牛区房屋。 案件受理费5800元，由毛晓燕、乔晓渝承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  赵 勇 人民陪审员  苗春香 人民陪审员  朱惠蓉 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  彭雨堃 郭莉霞 本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，归纳二审的争议焦点为：马雪娇对位于成都市新都区木兰镇香岸北路168号7栋2单元30楼3003号房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。对此，本院作如下分析： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款所规定的条件，须为同时满足方能排除执行。具体到本案，针对双方是否在查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题，马雪娇向一审法院提交了其与杨学川于2017年1月9日签订的《房屋买卖合同》，以及邓孟倩于2017年2月25日出具的《授权委托书》，虽然邓孟倩在一审审理过程中否认该事实，《委托授权书》上的签字亦与其他邓孟倩签字的文书不一致，但马雪娇二审提交的录音证据又显示邓孟倩知晓并同意杨学川将案涉房屋卖与马雪娇的事实。邓孟倩作为本案当事人，陈述前后矛盾，因邓孟倩、杨学川系夫妻关系，即使《委托授权书》上邓孟倩的签字系杨学川代签，亦不足证明《房屋买卖合同》《委托授权书》违反其本人意愿。案涉房屋查封时间在2017年10月19日，故马雪娇主张在查封前已签订书面买卖合同的事实成立。 针对购房款的支付，马雪娇向一审法院提交了转账凭证四张、杨学川出具的收条一张，拟证明其已按照约定支付购房款20万元。杨学川对转账凭证的真实性予以认可，但认为在收到转账后全部以现金形式归还马雪娇，马雪娇不予认可，杨学川未能提交任何证据予以证明，本院确认马雪娇于2017年1月9日按照《房屋买卖合同》的约定向杨学川四次转账共计20万元。但《房屋买卖合同》约定的房屋总价为人民币497157元，马雪娇提供的证据不能证明其已支付完全部购房款，也未按照合同约定的剩余价款交付执行。 针对查封之前是否已合法占有案涉房屋的问题。首先，本案审理过程中，虽然马雪娇一方主张案涉房屋已经交付其使用，但在本案二审审理过程中，马雪娇与杨雪川均认可案涉房屋的现状系清水房，马雪娇未实际在案涉房屋中居住，并且签订《房屋买卖合同》后的大部分按揭款仍是杨学川在负责偿还，故本院对马雪娇主张案涉房屋已经实际交付其使用的事实，本院不予确认。 针对是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。因马雪娇与杨学川在签订《房屋买卖合同》时，均清楚杨学川并未取得案涉房屋产权证书，案涉房屋尚有按揭款未支付完毕，短期内不具备办理过户登记的条件，马雪娇主张其对未办理过户登记不存在过错的主张，缺乏事实依据，本院对此不予确认。 综上所述，虽然马雪娇在人民法院查封案涉房屋之前签订了书面买卖合同、付了部分房款，但并未实际占有案涉房屋，对不能办理过户登记亦存在过错，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，故其主张排除执行的依据不足，本院不予支持。上诉人马雪娇的上诉请求不成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，