沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初15392号原告：罗彤亮，男，1979年10月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：贺欣，系辽宁晟誉律师事务所律师。原告：羿思尧，女，1980年6月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：贺欣，系辽宁晟誉律师事务所律师。被告：辽宁万祥置业有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码912101007887007068。法定代表人：武文勇，系该公司董事长。委托代理人：陈浩，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：高源，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告罗彤亮、羿思尧与被告辽宁万祥置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗彤亮、羿思尧及其委托代理人贺欣、被告辽宁万祥置业有限公司委托代理人陈浩、高源均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告罗彤亮、羿思尧诉称，2010年7月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的沈阳市和平区车库，总价款是248000元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人按日支付已付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告履行了付款义务，被告于2010年10月30日将车库交付原告使用。被告应在2012年10月19日前协助原告办理车库权属登记证书，但被告至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定。2018年7月31日，被告向原告邮寄《远洋天地东一、东三地下车库无法办理产权的协商解决告知函》，告知原告由于地下车库是否可以办理产权及办理产权日期均无法确定，原告与被告就购买车库签署的《商品房买卖合同》已无法继续履行。原告认为，被告的行为构成违约，依照商品房买卖合同的约定应当承担相应的违约责任。诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告办理位于沈阳市和平区车库的房地产权属证书；2、判令被告给付从2012年10月20日起至判决确定给付之日止逾期办理房地产权属证书违约金，暂计至2018年9月10日为53344.80元；3、案件受理费由被告承担。庭审中，原告放弃第1项诉讼请求。被告辽宁万祥置业有限公司辩称，被告不认可原告的全部诉讼请求，因客观原因发生重大变化，导致案涉车库无法办理产权证相关手续的备案工作，被告无法继续履行合同。一、沈阳市规划国土局颁布了《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》但未实际实施，导致被告无法办理地下车库产权证备案手续。双方签订《商品房买卖合同》后，被告如约向原告交付了车库。然而，2016年11月21日沈阳市规划国土局颁布了《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》（下称办法），规定地下车位如需办理产权证的，需要缴纳土地出让金。第十一条规定：对于已经完工入住的，缴纳土地出让金的标准和办理程序另行规定，但所谓另行规定并未实际出台，无具体办理流程和实施细则，出让金无实际收取部门，出让金计算依据也不明确，导致该办法从颁布至现在，全市类似车位车库都无法办理产权证。因此原告要求办理产权证的请求不应得到支持。二、原告要求支付逾期违约金的请求不应得到支持。2016年11月21日，沈阳市规划国土局颁布了管理办法，该办法并未实际实施，导致案涉车库的产权证备案手续迟迟不能办理，这一状态并非被告的原因所导致，而是合同签订后由于客观政策发生重大变化导致被告无法继续履行合同，属于情势变更。因此，在2016年11月21日出台办法之后，未能办理车库产权备案手续并非被告的过错，在此日之后被告不应当承担违约责任。综上，案涉地下车库因客观原因实际上无法办理产权备案手续而导致无法继续履行合同，合同签订后客观情况后出现了重大变化导致继续履行合同对被告极不公平也不能实现合同目的，并且将导致被告持续的支出违约金，为此被告不同意支持原告全部诉求。经审理查明，2010年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区，建筑面积20.79平方米的地下一层车库，总价款248000元。出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付购房款248000元，被告于2010年10月30日交付涉诉车库。另查明，2016年11月21日沈阳市人民政府办公厅印发《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》，第十一条规定对于已办理建筑工程施工许可证、商品房预售许可证或已完工入住的项目，本着“谁主张、谁举证”的原则，由业主自愿申请，在经过法律、公证等方式确定非人防部分地下停车位所有权关系清晰、无争议的基础上，补缴相应的土地出让价款，按规定程序办理停车位不动产登记手续。补缴土地出让价款的标准及具体办理程序另行规定。2018年10月19日，被告完成涉诉房屋建筑面积测算审核，产权登记机关未受理需由出卖人提供的备案材料。上述事实，有商品房买卖合同，销售不动产统一发票、商品房准住通知单、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、房屋建筑面积测算审核报告书、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、房屋电子登记查询证明、商品房预售许可证、《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》以及原、被告的当庭陈述笔录等证据，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已交付全部车库款，被告于2010年10月30日交付涉诉车库，按照合同约定被告应于2012年10月19日前将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但被告直至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，系违约，应承担相应的违约责任。因政府出台新法规，现双方未能实现合同约定的办理权属登记的目的，系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属不可抗力，故被告对此不应承担民事责任，但《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》系2016年11月21日出台，被告直至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，故被告延迟期间亦应承担违约责任，计算违约金的期间为2012年10月20日至2018年11月30日。关于违约金的支付标准，合同中已作出明确约定，本院从其约定，被告应支付原告2012年10月20日至2018年11月30日期间违约金55378.40元（248000元×1?×2233天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告辽宁万祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗彤亮、羿思尧违约金55378.40元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的利息。案件受理费5020元，退还原告罗彤亮、羿思尧3835元，由被告辽宁万祥置业有限公司负担1185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  费秀云二〇一九年八月六日书 记 员  王俊恫本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。