文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初3128号原告：王啟辉，男，1982年10月4日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：张春梅，重庆尚泽律师事务所律师。被告：谭永川，男，1985年7月7日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：谭光玉，男，1958年11月18日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告王啟辉与被告谭永川、谭光玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王啟辉及委托诉讼代理人张春梅，被告谭永川、谭光玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王啟辉诉称，原告于2019年4月6日与被告签订《商品房买卖合同》，房屋位于重庆市南川区XX街道XX路X号，合同总价55万元，约定原告将定金10万元于2019年4月6日支付给中介。中介保管至2019年4月9日，待被告完善相关资料后，由中介将10万元转交给被告。合同第三条约定，余下房款于2019年4月9日前支付。合同签订后，原告将定金10万元于2019年4月6日支付给中介，原告在4月9日电话通知被告拿首付款时，被告表示价格便宜不卖了，不划算，至少要57.5万元左右才可以卖。原告认为双方的《商品房买卖合同》合法、真实、有效，被告无故违约，依据合同第五条违约责任的约定，任何一方拒绝履行合同或解除合同的，均由违约方向另一方支付房产总价的30%作为违约金。被告告知原告房屋不卖了，已构成违约，依约应支付违约金给原告。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判令：1、被告支付原告违约金165000元；2、诉讼费由被告负担。诉讼中，原告增加诉讼请求要求二被告承担中介服务费5500元。被告谭光玉、谭永川辩称，1、原告与被告谭光玉签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。被告谭光玉系被告谭永川的父亲。案涉位于南川区XX街道XX路X号的房屋系被告谭永川的个人财产。被告谭光玉系在未征求被告谭永川意见的情况下自行将房屋挂到中介进行出售。被告谭永川对此并不知情。被告谭永川明确表示不同意被告谭光玉代为出售房屋的行为，因此，该合同并未得到被告谭永川的追认，依法应属无效。2、原告与被告谭光玉签订的《房屋买卖合同》尚未履行。因合同签订后，被告谭光玉已向中介和原告明确表示了被告谭永川不同意出售房屋的意思，并明确表示终止合同且不再履行，因此，当时合同的权利义务即应终止，且原告至今未向被告谭光玉支付过购房款的行为，也表明了其明确知晓合同已终止的事实。但至于为什么原告事后还要将10万元购房款交给中介，原因令人不解，应是中介和原告串通了来诈骗被告谭光玉的违约金。3、《房屋买卖合同》第五条第3项第4小点关于违约金按房地产市场价值30%计算的约定，违反了法律规定。即便人民法院认定被告谭光玉存在违约，该违约责任的约定过分高于实际损失，人民法院依法应当予以减少。根据《合同法司法解释二》第二十九的规定，当事人约定的违约金不得超过因违约造成实际损失的30%。就本案而言，即便人民法院认定被告谭光玉违约，但原告的损失也只限于其已交纳购房款10万元的资金占用损失即该10万元的利息损失，即违约金最多也仅为利息损失的30%。同时被告谭光玉从未收到过10万元的购房款，也未实际占有过10万元的购房款，因此，即便原告存在资金占用损失，也应由中介进行赔付，与被告谭光玉无关。此外，根据合同的相对性，本案合同的相对人为原告和被告谭光玉，即便产生了违约责任，也应由被告谭光玉承担，与被告谭永川无关。综上，请求人民法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2019年4月6日，王啟辉与谭光玉签订《房屋买卖合同》。重庆市南川区月丰房产经纪有限公司作为丙方（见证方）列入该合同。该合同约定：甲方（谭永川、谭光玉，售房方）自愿将坐落于重庆市南川区XX街道XX路X号X幢X-X房屋（即案涉房屋）出售给乙方（王啟辉，购房方）；甲、乙双方协商后的实际成交价格为55万元，该房屋产权、土地使用权过户的相关费用由乙方指定人承担，税费标准以产权过户当日国家政策规定为标准；甲、乙、丙三方签订本合同时，甲乙方必须向丙方缴纳中介服务费成交价的百分之一，非丙方原因该宗交易终止或合同违约时上述中介佣金不予退还；经甲、乙双方同意，乙方2019年4月6日缴纳购房定金10万元给丙方，收到乙方定金的同时，甲方不得将该房屋再次出售给他人，否则按定金的双倍赔付给乙方，乙方如不购买该房，该定金不予退还；乙方于2019年4月9日以前支付甲方第二部分购房款，第二部分购房款为总价减去定金减去银行剩余本金再减去尾款3万元（第三部分房款），余下购房款于乙方接甲方银行按揭贷款，每月按时足额支付给银行；甲、乙双方约定2019年4月16日的月供由甲方负责缴纳，乙方于2019年5月16日起每月按时缴纳月供；第三部分购房款于甲方过户到乙方指定人名下时当场支付给甲方；甲、乙双方约定于2019年4月6日将按揭贷款和过户所需材料交丙方保管；该合同第五条第三项第4点约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同。或发生本项上述1、2、3、4条违约责任，均由违约方向另一方支付此房地产违约时市场价值总额的30%，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的中介佣金一律不予退还。”该合同还约定了其他相关内容。谭光玉在合同尾部甲方处签名捺印并代签了谭永川的名字；乙方处系原告签名捺印；丙方处系“重庆市南川区月丰房产经纪有限公司”的打印内容并无签章。此外该合同的备注处载明：“1、此房价包含家具家电（以家具家电清单为准）。2、乙方在未过户期间有权将此房出租、出售，甲方不得干涉，并第一时间配合买房人办理此房的按揭贷款和过户事宜。3、甲方将提供一张银行借记卡（一类卡）给乙方作为按揭贷款收款使用，此卡上的放款金额归乙方所有，甲方不得注销此卡。4、第一部分购房款10万元由丙方保管，待2019年4月9日以前甲方提供完善此房相应资料后，此房款由丙方转交给甲方。5、以上谭光玉为谭永川的售房代理人，以上签字按印后生效，具有同等法律效力。”同日，王啟辉通过其在重庆农村商业银行的银行账户向周小琴在中国建设银行的银行账户转账10万元。谭光玉也在当日将案涉房屋的产权证交给王啟辉。周小琴于2019年4月6日出具《收条》并加盖了重庆市南川区月丰房产经纪有限公司的印章，该《收条》载明：“今收到王啟辉（身份证号：XXXXXXXXXX********）交来购买南川区XX街道办事处XX路X号X幢X-X房屋中介服务现金5500元，大写伍仟伍佰元整。”诉讼中，（一）王啟辉当庭举示了显示为谭光玉出具的《收条》，该《收条》载明：“今收到王啟辉身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX购买南川区XX街道办事处XX路X号X幢X-X号此房屋第一部分购房款小写：¥100000.00元整，大写：壹拾万元正。”该《收条》的收款人处系谭光玉签名捺印，落款时间为2019年4月6日；此外，原告还举示了《XX江山X幢X单元X-X家具家电清单》，清单内容包括沙发椅、电视、冰箱、洗衣机、空调、油烟机、燃气灶、饭桌餐椅、玻璃茶几、木床、饮水机、热水器等，该家具家电清单底部有谭光玉签名捺印。（二）谭永川当庭提出：签订《房屋买卖合同》的时候其并不在现场，同时该合同应一式三份，而谭光玉却没有该合同，存在王啟辉事后私下单独修改合同的可能；王啟辉举示的有谭光玉签名的《收条》和家具家电清单上谭光玉的签名属实，但谭光玉并未收到王啟辉支付的10万元购房款，该款是打给了中介；而且当时谭永川提出等其回来后再定房屋是否出售的问题，但中介欺骗谭光玉先行签订了《房屋买卖合同》、收条、家具家电清单等资料；而谭光玉是在签订相关资料后才打电话告知其情况，谭永川明确表示等其回来再说且不同意出售房屋，因为房屋出售后家人就没有住处。谭光玉当庭提出：其本人并不识字，中介将合同写好之后让其在上面签字加盖手印；当时中介来看房子时，其与中介约定的房价是57.5万元；其在中介看房当天就去了中介所，中介提出购房款55万元给现钱，当时谭光玉是同意的，双方为此才签订了《房屋买卖合同》，谭光玉不知道合同约定的是分期付款，以为签订合同之后就能收到55万元现钱，但王啟辉当天并未给现钱；当天下午谭光玉找到中介提出房屋不卖了，要求中介想办法将合同解除，中介就一直不理还躲着不见，就这样拖起直至收到本案人民法院的传票；《收条》和《房屋买卖合同》是一起签订的，内容是中介提前写好的，谭光玉不懂也不识字就签了字；10万元购房款系王啟辉与中介协商的，具体谭光玉并不清楚，且该款也未支付给谭光玉；但是谭光玉出售房屋是考虑到谭永川在外有债务想把债务还清，没有想过房屋系谭永川的名字其不能出售；家具家电清单是中介在房屋内将物品清点后形成，谭光玉签了字后中介就将该清单拿走了。（三）对《房屋买卖合同》的合同主体问题，王啟辉提出谭光玉作为谭永川的父亲，其有权代谭永川签订合同，且谭光玉在签订合同前与谭永川进行电话沟通过，取得了谭永川的同意后才签订的合同，因此合同的签订主体是谭永川；谭永川提出系谭光玉在出售房屋，并非其本人出售房屋，因此该合同的签订主体是谭光玉。对《房屋买卖合同》的解除问题，王啟辉提出系谭永川不同意出售房屋，合同目的不能实现，由此要求解除合同；谭永川提出系合同是在其2019年4月9日找到中介要求退还资料时，即已明确表示不同意出售房屋时，合同也自此终止；谭光玉提出其在2019年4月7日上午9点半找到中介要求收回房屋资料并告知不再出售房屋，当时中介一直不搭理且也未通知王啟辉见面；王啟辉不认可谭永川的意见，同时提出不清楚谭光玉陈述的情况，但认可其在2019年4月9日双方约定付第二笔购房款的时候去过中介，才知晓谭永川不同意出售房屋，同时也打了谭永川的电话进行了确认。谭永川提出：谭光玉、谭永川之前协商过房屋出售事宜，当时挂在中介的价格是65万元；谭光玉签订《房屋买卖合同》后打电话给谭永川，并未告知房屋价格是55万元，只是告知签订了合同，谭永川的意思是等其回来之后再签合同；当天晚上谭光玉才告知其价格是55万元，谭永川不同意，提出低于57.5万元就不卖了；谭光玉认可谭永川的陈述；（四）对违约金的计算及支付主体问题。王啟辉提出按55万元的30%计算，且应由谭永川支付，谭光玉承担连带责任，因谭光玉对合同不能履行存在过错；谭永川提出违约金过高，且合同并未其签字，其怀疑王啟辉与中介存在联合欺骗的行为，因王啟辉从未去过案涉房屋看过房屋，不符合社会常理和逻辑，且合同一式三份，谭光玉并未拿到《房屋买卖合同》。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》一份、《收条》二份、房屋产权证一份、重庆农村商业银行客户付款回单二份、家具清单一份、身份证复印件二份、电话录音及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，一、关于《房屋买卖合同》合同主体的认定问题。从谭永川、谭光玉的陈述可知，案涉房屋登记在谭永川名下，谭永川与谭光玉就案涉房屋的出售事宜提前进行过协商，且谭永川对案涉房屋在中介机构的价格亦系明确知晓，本院由此认定，谭永川事前已有明确出售房屋的意思表示以及行为，基于谭光玉、谭永川的父子关系，同时谭光玉在签订《房屋买卖合同》时亦在合同尾部甲方处代签了谭永川名字的行为以及该合同备注第5条载明谭光玉为谭永川的售房代理人的内容，本院足以认定谭光玉系代表谭永川与王啟辉签订的《房屋买卖合同》，因此，《房屋买卖合同》的合同主体应为谭永川和王啟辉。对谭永川提及的其在谭光玉签订《房屋买卖合同》前并不知晓55万元的房屋售价以及其知晓后明确不同意按此价格出售房屋的辩解意见，即便属实，亦系谭永川与其代理人谭光玉在委托代理关系中出现的沟通问题，同时本案中谭光玉代签合同过程中亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形，因此，本院对该辩解意见依法不予采纳。二、关于《房屋买卖合同》终止时间的认定问题。谭光玉、谭永川表示谭光玉在合同签订后的当天以及次日均找过中介提及过解除合同、要回房屋资料的事宜，王啟辉自认在2019年4月9日去中介处才知晓谭永川不同意出售房屋以及当日给谭永川打电话进行过确认的陈述，足以说明其在2019年4月9日即已知晓谭永川已明确表示不再履行《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项关于履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同的规定，同时谭永川明确提出合同于2019年4月9日终止，因此，本院依法认定案涉《房屋买卖合同》已于2019年4月9日依法解除。三、关于原告主张的违约金的认定问题。根据《房屋买卖合同》约定，王啟辉将10万元购房款支付给中介，中介对该款仅具有保管义务，且合同明确约定了该款支付给谭永川的前提是在其提供完善案涉房屋相应资料后，再由中介转交给谭永川，本院由此可知，王啟辉支付给中介的10万元购房款尚未支付给谭永川。从本案双方陈述可知，案涉《房屋买卖合同》的解除确系谭永川对房屋价格不满意单方反悔所致，因此，谭永川依法构成违约。而正是因为谭永川的违约行为才导致王啟辉预期合同利益的落空。原告主张按合同约定房屋售价55万元的30%计算违约金，谭永川提出违约金过高，考虑到案涉合同从签订至解除之间仅间隔3天，合同解除确系导致王啟辉的预期合同利益损失，以及谭永川自身的过错等因素，本院亦认为王啟辉主张的违约金过分高于实际损失，故，本院酌定由谭永川支付王啟辉违约金5000元。对王啟辉要求谭光玉对违约金承担连带责任的主张，于法无据，本院不予采纳。四、关于王啟辉主张的中介费损失的认定问题。因谭永川违约导致合同解除导致王啟辉产生中介费损失，故本院对王啟辉要求谭永川承担中介费损失5500元的诉讼请求依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第二项、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告王啟辉与被告谭光玉代被告谭永川于2019年4月6日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月9日解除。二、被告谭永川在本判决生效之日起十日内向原告王啟辉支付违约金5000元。三、被告谭永川在本判决生效之日起十日内向原告王啟辉支付中介费损失5500元。四、驳回原告王啟辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，减半交纳1800元（原告已预交），由被告谭永川负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 冯 骥二〇一九年八月九日书记员 龙军宏