呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2963号上诉人（原审被告）：呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区呼哈路西侧正源小区1号楼。法定代表人：马正正，该公司董事长。委托诉讼代理人：李学勤，女，该公司员工，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘爽，女，该公司员工，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：徐蓉，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：沈萍，内蒙古融兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佩佩，内蒙古融兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白建文，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：沈萍，内蒙古融兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佩佩，内蒙古融兴律师事务所律师。上诉人呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源公司）因与被上诉人徐蓉、白建文房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人正源公司的委托诉讼代理人李学勤，被上诉人徐蓉、白建文的委托诉讼代理人沈萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正源公司上诉请求：1、驳回一审法院判决；2、本案一、二审的案件受理费用由徐蓉、白建文承担。事实和理由：一、本案双方是自愿并且按照真实意愿签署的《商品房买卖合同》，合同中约定了违约金赔偿方式，应按照合同条款进行违约赔偿；二、本案双方已签署了办理产权登记的授权委托书,为有效委托，费用无需退还；三、本案已过诉讼时效。徐蓉、白建文辩称：一、一审法院关于逾期办理房地产权属证书违约金的事实认定清楚，适用法律正确。《商品房买卖合同》关于逾期办理产权登记的约定属于无效约定，正源公司应当按照合同法及司法解释的规定承担违约责任；二、正源公司应当返还已收取的公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等办理房地产权属证书的相关费用，授权委托书无效，不能作为收取契税等房地产权属证书费用的依据。正源公司收取该笔费用违反法律规定；三、本案不适用诉讼时效，正源公司持续违约，而徐蓉、白建文一直在主张权利，且诉讼时效应当在一审中提出。徐蓉、白建文向一审法院起诉请求：1、判令正源公司立即给徐蓉、白建文办理房屋权属证书；2、判令正源公司向徐蓉、白建文支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币108922元（按照存款利率3％年利率计算，暂计算至2019年1月20日）至房屋产权权属证书办理完毕之日止，以总房款为本金，按银行同期同类存款利率计算逾期办证违约金；3、判令正源公司向徐蓉、白建文返还已收取的公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等办理房地产权属证书的相关费用共计42042元，并支付非法占用期间的利息；4、本案诉讼费用、保全费等一切费用由正源公司承担。一审法院认定事实：2012年8月27日，徐蓉、白建文（买受人）与正源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定徐蓉、白建文购买的××园，建筑面积为142.13平方米，单价为每平方米5770元，总金额为820090元；出卖人应当在2012年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。附件四《补充协议》约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金（公共维修基金）和契税等费用，并在接收该商品房的同时将包括契税、印花税、贴花税、登记费、手续费、公共维修基金费及其他办理房产证费用一并交给出卖人。2015年1月21日，正源公司为徐蓉、白建文出具《销售不动产统一发票》，写明：付款方名称白建文，不动产项目名称山水文园，销售的不动产楼牌号3-1-402，金额837861.7元，款项性质购房款。2013年9月26日，正源公司为徐蓉、白建文出具《收据》两张，分别写明：今收到白建文3-1-402交来产权登记90元、产权手续436元、印花5元、他项100元、2013-2014取暖3206元，人民币3837元；今收到白建文3-1-402交来契税25136元、维修基金13069元，人民币38205元；以上合计人民币42042元。另查明，庭审中，徐蓉、白建文和正源公司均认可正源公司于2013年9月26日将房屋交付徐蓉、白建文。一审法院认为，徐蓉、白建文和正源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，正源公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；现因正源公司未按照合同约定履行义务，导致徐蓉、白建文未能在规定期限内取得房屋产权属证书，正源公司已经构成违约，应当承担违约责任；对于徐蓉、白建文请求正源公司立即为徐蓉、白建文办理房屋产权证的诉请，因办理房屋产权证需要徐蓉、白建文和正源公司共同履行相应的程序，亦需要交纳办理房屋产权证的费用，正源公司仅有协助的义务，故一审法院支持徐蓉、白建文请求的正源公司协助徐蓉、白建文办理房屋产权证的诉请；对于徐蓉、白建文请求正源公司按照银行同期同类存款利率支付逾期办证违约金的诉请，正源公司辩称，应当按照合同约定计算违约金，徐蓉、白建文陈述合同约定的违约金过低，请求予以调整，根据双方合同约定：徐蓉、白建文不退房，正源公司按已付房价款的0.01％支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，因违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，综合考虑正源公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及徐蓉、白建文可能获得的预期利益等因素，调整后的违约金应以不超过实际损失额为限；因徐蓉、白建文未提供证据证明其实际损失额，依据现房屋状况和市场情形来看，双方合同中约定的违约金数额过低，一审法院酌情支持徐蓉、白建文请求的违约金36480元；对于徐蓉、白建文请求正源公司返还已支付的各项费用，及支付占用资金期间的利息诉请，因正源公司未按照合同约定的时间协助徐蓉、白建文办理房屋产权证，且办理房屋产权证的相关费用，应由买受人即徐蓉、白建文缴纳，故对于徐蓉、白建文请求正源公司返还已缴纳的公共维修基金、契税、产权登记、产权手续、印花、他项产权费等费用合计人民币38836元的诉请，予以支持；对于徐蓉、白建文请求正源公司返还2013-2014年取暖费的诉请，因正源公司代收取暖费的行为，不属于房屋买卖合同纠纷，故对于徐蓉、白建文的此诉请，本案不予处理，徐蓉、白建文可另行主张解决；对于徐蓉、白建文请求正源公司支付占用资金期间的利息损失的诉请，因上述费用系徐蓉、白建文交付正源公司，由正源公司代徐蓉、白建文向房地产部门缴纳的办理房屋产权证的费用，正源公司已经承担了逾期办理房产证的违约责任，故对于徐蓉、白建文的此诉请，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决：一、被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内协助原告徐蓉、白建文办理位于呼和浩特市××区房屋的权属证书；二、被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告徐蓉、白建文支付的公共维修基金、契税、产权登记、产权手续、印花、他项产权费人民币38836元，支付逾期办证的违约金人民币36480元，以上合计人民币75316元；三、驳回原告徐蓉、白建文的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。即违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。一审法院综合考虑正源公司的违约情形、过错程度以及当事人的实际损失、预期利益等因素，酌定由正源公司向徐蓉、白建文支付违约金36480元，于法有据，本院予以维持。又根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人享有委托合同随时解除权。本案中，虽然正源公司、徐蓉、白建文均认可授权委托书的真实性，但该授权委托书未约定代理期限，同时正源公司怠于履行其受托义务，致使委托目的至今仍未实现，因此徐蓉、白建文有权解除对正源公司的委托，并要求正源公司返还相应款项。关于正源公司主张的诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情况除外。本案中正源公司一审未提出诉讼时效抗辩，二审中亦未提出新证据证明徐蓉、白建文的请求权已经超过诉讼时效，故本院对正源公司的该上诉请求不予支持。综上所述，正源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1756元，由呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年八月二十一日书记员 曹 文 婷