贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1266号上诉人（原审被告）：聂群丽，女，1977年9月13日生，汉族，住贵州省天柱县。被上诉人（原审原告）：龙向华，男，1971年11月13日生，侗族，住贵州省天柱县。被上诉人（原审第三人）：杨长海，男，1968年11月24日生，侗族，住贵州省天柱县。上诉人聂群丽因与被上诉人龙向华、杨长海房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2019）黔2627民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。聂群丽上诉请求：撤销贵州省天柱县人民法院（2019）黔2627民初259号判决，依法改判。事实及理由如下：原审判决认为“杨长海不认可该12500元款项由被告聂群丽在原告龙向华的租金中扣除，也不认可原告龙向华从欠付杨长海的购房款中扣除，即杨长海认为该12500元系其与被告个人之间的关系，与原告无关，故被告从应该支付给原告的租金中扣除的12500元应该支付给原告”该部分事实认定不清、适用法律错误，恳请查明并改判。1、聂群丽已支付完天柱县中心市场××、××号门面2017年全部租金。2016年10月1日至2017年10月1日门面房租共计69000元，扣除杨长海欠聂群丽借款及电脑款共计12500元后，支付代理人杨长煌56500元，杨长煌出具了69000元的书面收条。2、2016年10月15日，杨长海将其所有的三号门面及三楼房屋转让给龙向华所有，虽聂群丽与龙向华形成事实上的房屋租赁关系。但聂群丽并不知情，也没有收到龙向华与杨长海的任何一方的书面通知，聂群丽一直按照以往交易惯例将租金支付至杨长煌。3、在聂群丽支付2017年天柱县中心市场A2栋3、4号门面租金时，龙向华与杨长煌都在场，对支付方式及支付金额明细均知情。龙向华对聂群丽将租金支付给杨长煌并无异议，对抵扣杨长海欠聂群丽的借款和电脑款也无异议。4、从龙向华在一审中提供的《证明》材料可知（该证明也有杨长煌的签名），该费用系两龙向华与杨长海之间纠纷，与聂群丽无关。被上诉人龙向华答辩称：1、聂群丽诉称不知道杨长海将其所有的三号门面及三楼房屋转让给龙向华，不符合本案客观事实。在杨长海另案起诉龙向华支付其购房款的案件中，即天柱县人民法院（2018）黔2627民初1712号《民事判决书》，聂群丽和杨长煌一起于2018年7月20日出具了一份“证明”，该证明可以证实聂群丽知道早在2016年10月份，杨长海就已将本案的三号门面及三楼房屋转让给龙向华的事实。且自2016年10月份以后，聂群丽也是一直在向龙向华和杨长煌支付租金，再也没有向杨长海支付过租金。2、聂群丽诉称其已经向龙向华支付完2017年的全部租金无事实和法律依据。聂群丽是在扣除了杨长海欠付其购买电脑款2500元以借款10000元（共计12500元）后，龙向华实际得到了聂群丽2017年租金金额为22000元。在杨长海另案起诉龙向华支付其购房款案件的（2018）黔2627民初1712号《民事判决书》，杨长海不认可聂群丽扣除的这12500元用于抵付龙向华支付给杨长海的购房款，并庭审中明确表明该12500元系其与聂群丽之间的关系，与龙向华无关。现杨长海又在本案一审中辩解12500元已经算在购房款里，显然与其在（2018）黔2627民初1712号案件中的陈述自相矛盾，与（2018）黔2627民初1712号案件的判决结果相违背。请求驳回聂群丽的上诉请求。龙向华向一审法院起诉请求：请求法院判令聂群丽支付欠龙向华的2017年门面租金款12500元。一审法院认定的事实：被告聂群丽从2007年10月开始，一直租用位于天柱县中心市场××、××号两门面，用于经营电子产品销售，直至2017年12月30日止。其中3号门面属于第三人杨长海所有、4号门面属于杨长煌所有。该两门面房租费为69000元/年，杨长煌和杨长海各收取一半即34500元。2016年10月15日，龙向华与杨长海签订了房屋买卖合同书，杨长海将3号门面及三楼房屋出售给龙向华，购房款共计960800元。因杨长海欠聂群丽本金10000元，购买电脑款2500元，共计12500元。聂群丽在2017年年底支付该年度的房屋租金时扣除了杨长海欠聂群丽的借款及电脑款12500元，实际支付2017年房租费为56500元，其中杨长煌得到房租34500元、龙向华得到22000元。一审法院认为，聂群丽与杨长煌、杨长海自愿签订了房屋租赁合同合法有效。2016年10月15日，杨长海将其属于自己所有的三号门面及三楼房屋转让给龙向华所有，故聂群丽与杨长煌、龙向华形成了事实上的房屋租赁合同，聂群丽有向龙向华支付租金的义务。聂群丽在支付2017年的房屋租金时，应该支付69000元，实际支付56500元，尚欠12500元未支付，故对龙向华要求聂群丽支付剩余12500元房屋租金的请求予以支持。对于杨长海欠聂群丽现金10000元、电脑款2500元共计12500元，属于民间借贷和买卖合同的两种法律关系，聂群丽可以另行向杨长海主张权利，本案不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，判决：聂群丽于本判决生效之日起十日内支付龙向华剩余房屋租金12500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元减半收取56元，由聂群丽负担。二审期间，上诉人聂群丽重复提交了在一审期间已提交的两份证据外（即杨长煌在2016年12月26日出具给聂群丽的《收条》一份、有杨长煌、尹利群、聂群丽签名捺印的落款日期为2018年7月20日的《证明》一份），双方当事人均没有提交新的证据。因上述两份证据已在一审期间提交并已质证，故本院二审不再重复组织双方当事人进行质证。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：2016年10月15日，杨长海将案涉房屋的一楼门面和三楼住房转让给龙向华后，龙向华成为新的房东。在杨长海起诉龙向华欠购房款的（2018）黔2627民初1712号案件中，杨长海向法院提交了一份有聂群丽签名捺印的《证明》，从该《证明》中“……于2016年10月份杨长海已将自己的门面转让给龙向华，从2016年10月份起龙向华有权收取A2栋3号门面的房租费”的内容看，说明聂群丽已知道2016年10月份杨长海已将该门面已转让给龙向华，并认可从2016年10月份起龙向华有权收取A2栋3号门面房租费的事实。因此，聂群丽在本案中又称其不知道该门面已转让龙向华的辩解理由与其在（2018）黔2627民初1712号案件中的作证内容相矛盾，也违反了民事诉讼“禁反言”的规则。虽然在转让之前，聂群丽辩称支付租金的交易习惯是“支付给杨长煌”，但既然聂群丽作证时称已知道门面转让的事实并认可从2016年10月份起龙向华有权收取A2栋3号门面房租费，那么按正常人的认知能力及通常的交易规则，因为房东已变更，聂群丽应该把2016年10月份起的租金直接支付给龙向华。聂群丽把原杨长海向其借款10000元和欠电脑货款2500元抵扣其应付的部分租金，但没有证据证明该抵扣行为已经取得龙向华的同意，且杨长海在本案及（2018）黔2627民初1712号案件中也不认可其欠聂群丽的借款10000元和电脑货款2500元（共计12500元）可抵扣聂群丽应付给龙向华的门面租金，也不同意直接冲抵龙向华尚欠的部分购房款项以清偿三方之间的“三角债”。因此，三方之间的债权债务关系应“各账各清”。即杨长海欠聂群丽现金10000元、电脑款2500元（共计12500元），属于民间借贷和买卖合同的两种法律关系，聂群丽可以另行向杨长海主张权利。综上所述，上诉人聂群丽的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由上诉人聂群丽负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  王 莉审判员  吴竹春二〇一九年八月十四日法官助理罗惠书记员陈照