河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初16568号原告：河南盛世物业管理有限责任公司，住所地郑州市**。法定代表人：张大军，总经理。委托代理人：赵小林，女，汉族，1983年9月4日出生，系公司员工，住河南省濮阳市华龙区。委托代理人：蔡倩，女，汉族，1991年4月5日出生，系公司员工，住河南省开封县。被告：张国宏，男，汉族，1968年9月25日出生，住郑州市。原告河南盛世物业管理有限责任公司诉被告张国宏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡倩、被告张国宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付欠付的物业管理服务费8289元及违约金1105.2元，共计9394元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2012年3月29日签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告的高层住宅提供物业管理服务，物业管理服务费为1.10元/月/平方米，另按建筑面积每月每平方米0.05元交纳电子监控设备运行维护费用，每半年交纳一次，逾期交纳的按每天未交金额的千分之五交纳违约金。被告自2015年1月物业费至今未交纳，经原告多次催收，被告拖欠不付。被告长期拖欠物业费的行为，已构成对原告合法权益的侵犯，故原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告辩称，一、在2012年交房时和原告签订的《前期物业管理服务协议》部分条款我是不认同的。《前期物业管理服务协议》第八条第二款规定业主不得以任何理由拒绝缴纳物业管理相关费用。这条款有失明显公平。理由如下：1、双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则；2、盛世物业公司没有和我协商，利用事先编印填写好的条款，不允许更改协议内容，否则不与交房等条件下，违背我的意愿前提条件下签的物业服务协议。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。如果按照协议也就是如果物业不提供任何服务，业主也要付给物业公司物业费服务费，这是明显有失公平的。原告2019年4月12日诉被告自从2015年一月至今未缴纳物业费。根据最高人民法院关于诉讼时效第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算的规定，2016年4月11日之前欠缴的物业费已经超过诉讼时效，被告不再履行相应的义务。二、交房后前三年我都是缴纳物业费的，由于物业服务太差，不到位，侵害业主利益的事件时有发生，我也多次向楼管反映情况问题，直得不到整改，特别是原告在明确答复拒绝按照物业协议服务的内容服务的前提下，我只有采取停交物业费的措施迫使物业公司整改，提高服务质量。根据第三条物业服务内容规定，物业要对公共部位、公共设备、环境、卫生、绿化等日常维护和管理，维护物业区域的公共设备安全。第四条物业管理服务质量规定消防设施设备完好无损，随时启用等规定。物业违反《前期物业管理服务协议》具体情况如下：1、消防设施损毁，防火门灭失，消防通道堵塞，安全出口不畅通，严重威胁四千多户小区业主的生命财产安全，小区已经发生多次火灾；2、原告不让业主在消防通道内停车，物业反而在消防通道、安全出口私自设立停车位收费经营，严重侵害其他业主利益，影响社区居民生活安全，存在巨大安全隐患。3、、地下车库排水通道损毁原告竟然把多处排水通道填埋堵死，一旦发生重大洪涝灾害，，地下车库有被淹风险4、单元楼禁大门对讲系统，从交房至今没有启用，造成违法人员经常进出，小区治安事件多次发生，违法小广告严重污损墙面。5、维修水平质量低下，原告没有按照《前期物业管理服务协议》第四条第八款规定的维修及时高效维修质量合格的要求。公共走廊区域地板砖严重大面积损坏，原告维修只是用白水泥抹抹，墙面小广告太多，物业也经营设置广告，甚至把墙面严重损坏也不维修，墙壁破损就在不修补的情况下刷白，楼道防火门严重损坏，上面各种广告涂抹，电梯少皮没毛，电梯门口地板漏个大洞就用木板挡住，电梯天花板损毁就用废旧木地板来遮挡，电梯经常发生失速事故，存在严重安全隐患，楼道内吸顶灯大多损坏需要维修，灯不亮就撤一根临时电线照明，无障碍通道长时间严重损毁至今没有维修，严重影响特殊人员出行，排水系统损坏，就用土或者水泥等填充物填埋堵死等。这些现象完全无法用质量合格这四个字来描述。高效更不能用来描述，很多设施设备损坏几年至今都没有维修。6、原告没有达到《前期物业管理服务协议》第四条第三款规定公共部位要完好整洁，无堆积杂物及违章占用等现象的要求。。地下车库及公共区域私搭乱建违章建筑堆积杂物，及违章占用，既不美观也严重损坏其他业主权益。7、在小区内部主要道路上以及消防通道上设置电动车充电装装置，严重影响消防安全和美观。8、原告利用公共场地及公共设施设备进行多种经营，从交房至今，其经营应该有几百万的收入，按照《前期物业服务协议》应该用于物业管理和小区公共部位维修。其账目应该公开接受监督。我没有看到这项资金用的去向和用途。9、原告管理服务不到位存在重大安全隐患。社区业主多有不满意和反映，有2016年业主大会录音为证。10、盛世物业工作人员素质低下，在地下车库、楼道口常年有尿骚味道，经常有人大小便，经业主发现是原告工作人员所为，被业主用手机录像，有视频为证。三、物业给我们提供服务，我们交物业费天经地义，是必需的。但是物业公司没有提供服务，或者服务不到位，甚至损害业主利益，生命安全遭到威胁，我们也要用我们业主的权利来维护我们的利益。原告对我们业主的服务，已经造成我居住的房产外观和功能的破坏损毁，我们业主资产已经造成损失。如果我们业主在原告这种服务水平下还继续缴纳物业费，原告就会认为这是业主对他们服务不到位损害业主权益的行为无能为力，原告正是看到业主前几年都交物业费感觉业主好应对，才疏忽对业主的服务，在近几年问题越积越多，矛盾越来越大，不交物业费的业主越来越多。业主也是在这种情况下停止缴纳物业费敦促物业整改。原告收到物业费不履责在先，业主被逼无奈停缴物业费在后。根据《前期物业管理服务协议》第九条违约责任第二条规定物业没有达到管理质量约定的目标，业主有权限期改正，逾期未改给业主造成损失的有物业承担相应责任。原告的不履责已经给我们业主造成房屋资产损失，原告理应承担赔偿责任，把我们业主购买的房产消除各种安全风险隐患，恢复到交房时的状态，请求法院驳回原告的诉讼请求。我们小区是有四千多户，万人以上的社区，小区位置在东风渠边，北边是连霍高速，南边是北三环高架，东边是中州大道，目前小区旁边正在修地铁，小区对面是金水区市民活动中心，离东区龙湖森林公园也近在咫尺。我们小区本应该是环境优美交通便利，配套设施齐备的社区，我们都是辛辛苦苦工作几十年不容易买了这小区的住房，本应该是安居乐业，我们把一生的资产托付给盛世物业公司来管理，现在小区却是脏乱差安全隐患问题矛盾众多的社区，我们业主期望通过这次司法渠道督促盛世物业尽快消除安全隐患，规范服务，使业主生活在这个小区安心顺心，自觉自愿缴纳物业费，感觉买到的服务，物有所值。小区物业也走上正规渠道。业主安居乐业，物业生意兴隆，小区和谐安定。经审理查明：1、2012年3月29日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告的高层住宅提供物业管理服务，物业管理服务费为1.1元/平方米/月，另按照建筑面积每月每平方米0.05元交纳电子监控设备运行维护费用，每半年交纳一次，逾期交纳的按日的5‰的标准向原告支付逾期付款违约金等。2、原告提交的《物业服务费欠费明细表》显示：姓名：张国宏；房号：3-3-2201；面积（平方米）：133.48；物业费标准（元/月/平米）1.15；欠费时间：2015.1.1-2019.6.30；本金共计8289元；违约金1105.2元。3、原告提交的《催收物业费通知》显示：原告从2015年3月10日至2019年4月3日每年四次对被告欠缴物业费进行催收。4、在法庭审理中，被告张国宏称，被告张国宏表示对物业服务费欠费金额无异议，针对原告诉讼请求，2016年下半年诉讼时效已经经过。原告对此提出异议，并称物业工作人员会定时通过电话、信息催要，原告向法庭提交的证据里面也能显示2015年张贴物业费催收通知单的记录，物业服务是持续存在的，交纳物业费是业主的主要义务。被告张国宏称对原告张贴物业费催收通知单的时间有异议。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，双方之间形成物业服务合同关系。原告据此协议履行了相应的合同义务，被告作为业主，系该物业服务的受益人，应当依照约定支付物业管理费。被告拖欠原告2015年1月1日至2019年6月30日之间物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告按照合同约定的标准要求被告缴纳所欠的物业服务费8289元的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。原告要求的违约金1105.2元，计算标准过高，结合实际情况，本院酌定支持其中的828.9元（8289元×10%）。被告辩称，2016年4月11日之前欠缴的物业费已经超过诉讼时效，证据不力，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张国宏于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司支付物业服务费8289元及违约金828.9元；二、驳回原告河南盛世物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担6元，由被告负担19元。本判决为终审判决。审判员  刘延峰二〇一九年八月十九日书记员  韩朝阳