河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16000号上诉人（原审原告）：方存刚，男，1988年2月18日，汉族，河南省商城县冯店乡螺丝畈村方湾组。委托诉讼代理人：赵荣亮、周斌，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路**楼******。法定代表人：李青显，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪亚鸽，女，该公司员工。上诉人方存刚与被上诉人河南成益置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初4914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。方存刚上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二项，改判支持上诉人的一审诉请；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人要求河南成益置业有限公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，要求河南成益置业有限公司协助上诉人办理商品房转移登记，将商品房登记至上诉人名下，符合双方合同约定及法律规定。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，河南成益置业有限公司应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由河南成益置业有限公司提供的资料到产权登记机关备案。该“权属登记”不仅包括产权初始登记（后改为首次登记），也包括转移登记。《不动产登记暂行条例》对不动产范围、登记性质、登记程序、登记期限、登记权责等事项做了明确规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。2016年8月16日，郑州市人民政府发布了自2016年8月20日起，在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告，明确规定时间节点。2017年郑州市不动产登记中心作出《郑州市不动产登记业务指南》，对房屋首次登记需要提交的材料做了规定。本案中，上诉人按照河南成益置业有限公司的要求缴纳了产权代办费，无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，或是房屋产权资料备案登记，均是商品房××取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记部门及房地产权属登记资料政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行为××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。河南成益置业有限公司作为专业的房地产开发、销售企业，其应当对政策的理解强于上诉人。现距离不动产登记政策实施已近3年，上诉人要求河南成益置业有限公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，要求河南成益置业有限公司协助上诉人办理商品房转移登记的诉求合情合法合理，应得到支持。二、一审判决对上诉人要求提高违约金的诉求不予支持不符合法律规定。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。案涉《商品房买卖合同》系河南成益置业有限公司提供的格式合同，其中对河南成益置业有限公司逾期办理产权登记的违约金约定极低，导致无论河南成益置业有限公司逾期多长时间，总共的违约金就是已付房价款的1%。案涉房屋交付时间为2016年3、4月份，从交房后480日起计算，河南成益置业有限公司应于2017年8月份为上诉人办理产权登记，而河南成益置业有限公司怠于履行其义务，严重侵犯了上诉人的合法权益。上诉人诉请按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并要求按月支付，应该得到支持。三、一审判决驳回上诉人要求河南成益置业有限公司完成供水供电方式的整改属于事实认定错误。涉案房屋所在小区属于临时供水供电的方式，且河南成益置业有限公司多次向上诉人作出提供市政供水供电的承诺。双方签订的《承诺书》系双方真实意思表示，河南成益置业有限公司供水未达到市政供水，在约定的时限内也未达到市政供电，理应对供水供电方式进行整改，且承担水电费。目前，上诉人缴纳电费仍然不能通过银行、支付宝、供电公司交纳费用，而是到物业公司交纳电费。请求依法查明案件事实，正确适用法律，改判支持上诉人的一审诉请。河南成益置业有限公司辩称：一、河南成益置业有限公司无义务在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续及在逾期情况下支付违约金。1、河南成益置业有限公司无义务在30日内向所属房地产行政管理部门递交完毕所有相关房屋产权首次登记手续。河南成益置业有限公司与上诉人签订《商品房买卖合同》约定的办理产权登记提供的资料提交时间为商品房交付后480日内。《商品房买卖合同》签订时提交产权登记所需资料的行政部门是房管局，现接受办理上述手续的机关为不动产局，所需提交材料亦发生变化。房屋管理部门职权的变化应视为情势变更，河南成益置业有限公司不应当对政府行为负责，也不应当由河南成益置业有限公司承担相应违约责任。河南成益置业有限公司愿意在产权登记所需资料具备提交条件后向房管部门提交上述资料。2、办理完毕所有相关房屋产权首次登记系政府行为，非河南成益置业有限公司所能控制。河南成益置业有限公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四第15条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：出卖人在商品房交付后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》。最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。产权登记机关发证时间系政府行政行为，非河南成益置业有限公司所能确定。3、上诉人诉称的由河南成益置业有限公司协助办理商品房转移登记，将房屋产权登记至上诉人名下无事实及法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》未约定河南成益置业有限公司需要协助上诉人办理商品房转移登记，上诉人该项诉求无事实及法律依据。二、上诉人诉称的由河南成益置业有限公司在逾期递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续情况下承担违约金无合同及法定依据。1、逾期递交办理产权登记所需资料系因政府部门机构调整所致，河南成益置业有限公司不存在违约行为。河南成益置业有限公司提交办理产权登记所需的资料受到行政部门机构调整、职权变化等多方面因素影响，均非河南成益置业有限公司所能预料及控制。河南成益置业有限公司事实上不存在违约行为，不应向上诉人支付违约金。但基于起诉业主数量较多，且河南成益置业有限公司基于化解矛盾、解决纠纷的理念，在一审判决河南成益置业有限公司承担1%违约金的情况下，并未进行上诉。《商品房买卖合同》签订时提交产权登记所需资料的行政部门是房管局，现接受办理上述手续的机关为不动产局，所需提交材料亦发生变化。2016年8月房管局已不再受理“初始登记”业务，新成立的郑州市不动产登记中心与郑州市房管局不属于同一行政机关，其受理的房屋权属“首次登记”与“初始登记”并非同一行政行为，两者审核的资料、所需时间并不一致，房管局与不动产中心并不是同一行政机关。房管局与不动产中心的隶属机构、行政职能均不相同，两者并非同一行政机关；“初始登记”和“首次登记”审核内容不同，所需报送的资料也不相同，两者不是同一行政行为。2、上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定无事实依据。首先，上诉人与河南成益置业有限公司签订的《商品房买卖合同》已对逾期提交备案资料的违约责任进行明确的约定。且涉案房屋已交付，提交办理产权登记所需的资料不是合同主义务，约定的违约金1%已经较高，不存在应提高的情形；其次，××未能取得不动产证也并非河南成益置业有限公司原因所致，系政府政策变化及部门调整所致；此外，上诉人并未举证其因未能取得不动产证遭受损失。三、涉案小区的供水、供电均为正式水电，不存在需要整改的情况，且所述水电费也不应由河南成益置业有限公司承担。案涉小区水电均为市政供水、供电，是物业公司与供水、供电单位签订协议书，由市政供水、供电部门向购房业主供水、供电。河南成益置业有限公司一审时已进行举证，且承诺书中已经明确列明，供水已为市政正式供水。承诺书作出后，2016年6月30日前供电也已由市政供电正式供应。可以明确市政供水、供电即为正式水电。此外，河南成益置业有限公司仅对部分业主作出承诺，上诉人并未提交证据证明且对签订的业主进行了授权，即承诺书的权利义务不及于上诉人。另外，承诺书的约定应视为无权处分或债务转让，未得到物业公司的认可不发生效力。四、上诉人为本案诉讼而支出的费用不应由河南成益置业有限公司承担。上诉人的诉讼请求、上诉请求不具备事实及法律依据，故诉讼费用不应由河南成益置业有限公司承担。方存刚向一审法院起诉请求：1.依法判令河南成益置业有限公司30日内向原告支付逾期办理房屋产权权属登记违约金，即房款的1%；2.依法判令河南成益置业有限公司在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续；逾期的，按日以合同约定房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月向原告支付利息至原告取得房地产权属证书止；3.依法判令河南成益置业有限公司协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；4.判令河南成益置业有限公司在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定的市政直接供水、供电方式；整改完成前，原告的水电费由河南成益置业有限公司承担，直至达到市政供水、供电止；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为：判令被告在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，所有手续具体有哪些，应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。因为合同对逾期办理房屋产权权属登记约定的违约金过低，原告要求以合同约定总价款为基数，判令被告在30日内未完成首次登记之日起，按照银行同期贷款利率标准，按日计算违约金至原告取得不动产权属登记证书为止，违约金应按月支付。一审法院认定的事实：2014年4月15日，河南成益置业有限公司（出卖人）与原告（××）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买河南成益置业有限公司建设的位于新郑市××镇龙泊南路××魏庄村××东北卡·风情17幢2单元4层402号房屋，房屋总价款721179元，付款方式及期限：约定金额221179元，付款方式现金，付款时间2014-04-15；约定金额500000元，付款方式商业贷款。出卖人应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用。其中，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺于商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1、交房时水、电达到使用条件……；如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人同意提供替代产品或服务，但使用费用由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款1%向××支付违约金。合同附件四合同补充协议第15条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为，出卖人在商品房交付使用后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。合同履行中，原告向河南成益置业有限公司支付了购房款。合同中约定的商品房现已建成，小区名称现为龙湖镇维也纳湖畔小区。原告在诉状中认可房屋已在2016年3、4月份实际交付使用。原告提交河南成益置业有限公司针对维也纳湖畔二期交房过程中产生的问题与二期业主代表协商后于2016年6月4日达成《承诺书》一份，其中第一条约定河南成益置业有限公司承诺赔付二期业主自2016年4月1日起至2016年6月30日期间的延期交房违约金；第四条三通问题约定目前公司供水已为市政正式供水，承诺在2016年6月30日前提供市政供电，如若达不到市政供电，在达到市政供电前，物业费、水电费由公司承担直至达到市政供电止等。河南成益置业有限公司提交该公司与国网河南新郑市供电公司签订的《高压供用电合同》、与新郑市龙湖镇水厂签订的《供水协议》，水电费的交纳票据，证明现新郑市龙湖镇维也纳湖畔小区为市政供水、供电。原告在庭审中确认所购房屋已正常供水、供电，但以其不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费为由，认为未实现市政供水、供电。一审法院另查明，2012年1月1日施行的《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定：新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，申请新建商品房所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）企业法人营业执照和资质证书；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及附图；（四）房屋竣工验收备案证明；（五）房屋测绘报告；（六）法律、法规、规章规定的其他材料。2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要郑国土联会纪〔2017〕1号文件第十项关于首次登记的流程问题记载：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。郑州市不动产登记中心作出的《郑州市不动产登记业务指南》（2017修订版）第五项国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记显示，首次登记提交资料及要求为：（1）不动产登记申请审批表后附清册；（2）申请人营业执照，法定代表人身份证明及身份证号或其他有效身份证件；（3）授权委托书及受托人身份证明；（4）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（5）建设工程规划许可证；（6）规划核实意见书；（7）房屋竣工验收备案证书；（8）公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明；（9）权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；（10）国有建设用地尚未办理首次登记的，还应当提供契税等相关税费。原告所购买的项目部分楼栋（7-17号楼）现未经综合竣工验收。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。该合同第十五条约定河南成益置业有限公司应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由河南成益置业有限公司提供的资料到产权登记机关备案，如因河南成益置业有限公司的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，河南成益置业有限公司按已付房价款1%向××支付违约金。原告认可河南成益置业有限公司已于2016年3、4月份实际交房，河南成益置业有限公司未提交相关证据反驳该主张，该院对此予以采信。原告购买商品房应当取得相应的产权证书，现据合同约定的期限已逾期1年以上，原告至今未取得房屋权属证书，考虑合同本身约定的办理房屋所有权登记的期限较长，河南成益置业有限公司亦未举证证明其已依约为原告履行了提供相关资料到产权登记机关备案的义务，故河南成益置业有限公司应当承担相应的违约责任。郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，河南成益置业有限公司需要提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案也发生了变化，客观上增加了办证的难度，但河南成益置业有限公司作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋权属登记材料的报送工作做充分准备，完成报送义务，配合业主办理产权登记，以实现合同目的，不能因为登记备案机构及内容发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，现距离郑州市不动产登记政策实施已近3年，据合同约定的提交办证备案材料时间已逾期1年以上，河南成益置业有限公司未有任何证据证明其已履行了相关权属登记资料备案的报送义务，其仅以受理机构发生变化，新政策实施给其报送工作带来迟延抗辩不应支付违约金不应成立。河南成益置业有限公司应按照合同约定按已付房价款1%向原告支付违约金。原告请求河南成益置业有限公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，所有手续具体有哪些，应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。该项诉讼请求并不明确，且原告要求河南成益置业有限公司办理完毕首次登记，但河南成益置业有限公司仅能报送相关资料向不动产中心申请办理首次登记，首次登记能否被受理及能否办理完毕属不动产登记机关的行政事务。彭勇、河南成益置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对房屋的首次登记（原为初始登记）未有约定，但房屋的首次登记有关房屋产权登记的办理，河南成益置业有限公司有义务为彭勇购买的房屋向不动产登记机构办理不动产首次登记。原告、河南成益置业有限公司未提交相关证据证明案涉楼房符合了办理不动产首次登记的条件，故在办理不动产首次登记的条件尚未成就期限下，河南成益置业有限公司履行上述义务的期限尚不能确定，原告要求限期办理不动产首次登记，因客观上不具备办证条件，应不予支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，河南成益置业有限公司应履行办理案涉不动产的首次登记义务，原告可另行主张。原告要求河南成益置业有限公司自30日之内未完成首次登记之日起，按照银行同期贷款利率标准，按日计算违约金，至原告取得不动产权属登记证书为止，且应按月支付。但双方对逾期办理首次登记未有违约金的约定。原告认为合同对逾期办理房屋产权权属登记约定的违约金过低，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告并未提交相关证据证明因河南成益置业有限公司违约给其造成的损失高于合同约定的违约金，证据不力。因此，该院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告请求河南成益置业有限公司协助其办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下，但在无证据证明案涉房屋已符合办理产权登记的情形下，原告请求协助办理转移登记的条件尚未成就，客观上不具备履行条件，应不予支持。待具备办证条件后，河南成益置业有限公司应履行协助义务，原告可另行主张。原告请求河南成益置业有限公司在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，原告的水电费由河南成益置业有限公司承担，直至达到市政供水、供电止。但原告未提交证据证明案涉房屋的供水、供电并非市政供水、供电，而河南成益置业有限公司提交的证据证明龙湖镇维也纳湖畔小区现使用的生活用电系国网新郑公司所供，水系龙湖镇水厂所供；原告不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费是水电费结算方式的问题，原告不能以此证明非市政供水、供电；且《商品房买卖合同》和承诺书中对市政供水、供电的方式并没有约定，故原告的该项诉讼请求，证据不力，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，经院审判委员会讨论决定，判决：一、河南成益置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向方存刚支付违约金7211.79元；二、驳回方存刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由河南成益置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方当事人均应当依约全面履行各自的义务。本案中，因涉案房屋尚未办理不动产首次登记，上诉人请求河南成益置业有限公司协助办理转移登记的条件亦尚未成就，一审法院对上诉人请求河南成益置业有限公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记及协助办理商品房转移登记的请求不予支持，并告知上诉人可待条件成就后另行主张权利并无不当。河南成益置业有限公司作为房屋出卖人，应当遵循诚实信用原则，积极促成条件成就并履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。上诉人未举证证明因河南成益置业有限公司违约给其造成的损失高于合同约定的违约金，故一审法院对上诉人要求提高违约金的主张不予支持并无不当。关于供水、供电方式问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“交房时，水、电达到使用条件”，河南成益置业有限公司出具的《承诺书》关于“三通问题”的约定称“目前公司供水已为市政正式供水，公司承诺在2016年6月30日前提供市政供电。”《商品房买卖合同》及《承诺书》对市政供水、供电的具体方式及水电费支付方式并无约定，也没有约定如果达不到水电费直接向供水、供电部门交纳的方式则应予整改的内容。河南成益置业有限公司提交的证据能够证明案涉房屋所在小区现使用的系市政供水、供电。本案中，根据上诉人提交的证据，并不能认定河南成益置业有限公司的供水、供电方式违反相关法律、法规或技术规范等的相关规定并实际损害了上诉人的合法权益，上诉人以不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费为由，主张河南成益置业有限公司未按约定向其提供市政供水、供电的理由不能成立，一审对上诉人要求河南成益置业有限公司在45日内对供水、供电方式完成整改等诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，方存刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人方存刚负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  贾建新审判员  邵晓斐二〇一九年八月二十二日书记员  王阳涛