广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终7048号 上诉人（原审被告）：杨丽芳，女，1966年4月15日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：王凤，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈剑锋，广西欣源律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：华夏银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市民族大道**华润大厦**首层**。 主要负责人：王莉，该分行行长。 委托诉讼代理人：王少锋，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄程，广西欣和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韦雄，男，1966年11月14日出生，壮族，住南宁市。 原审被告：南宁市合泰兴房地产开发有限公司，住所地南宁市东葛，住所地南宁市东葛路**东葛华都****div style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：邓秀群，执行董事。 原审第三人：南宁市东宇运输有限公司，住所地南宁市兴宁区二塘，住所地南宁市兴宁区二塘村北面（**）东面鸡村** style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：刘德金。 委托诉讼代理人：廖永龙，广西方园律师事务所律师。 上诉人杨丽芳、华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称华夏银行南宁分行）因与被上诉人韦雄、原审被告南宁市合泰兴房地产开发有限公司（以下简称合泰兴公司）、原审第三人南宁市东宇运输有限公司（以下简称东宇公司）金融借款合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014)青民二重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 杨丽芳上诉请求：一、撤销（2014)青民二重字第3号民事判决第二、第三项，改判驳回华夏银行南宁分行对杨丽芳的诉讼请求；二、华夏银行南宁分行承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、华夏银行南宁分行在杨丽芳仍按约偿还借款的情况下，向法院提起诉讼要求解除合同，杨丽芳并未违约不应当支付罚息及起诉之后的利息；另，一审判决未将杨丽芳于2009年10月至12月期间偿还的3期款项予以剔除，认定事实不清；二、华夏银行南宁分行在一审庭审中，未能提供证据原件证明尚欠借款本金数额，应当承担举证不力的后果；三、一审判决杨丽芳对合泰兴公司的债务承担连带清偿责任没有法律依据。 华夏银行南宁分行上诉请求：一、撤销（2014)青民二重字第3号民事判决第四项，改判华夏银行南宁分行有权对处置抵押物所得价款优先受偿；二、本案诉讼费用由杨丽芳、韦雄负担。理由：一、涉案抵押房产已办理《预购商品房贷款抵押登记证明》，该证明记载华夏银行南宁分行为抵押权人，根据物权登记公示原则，华夏银行南宁分行已取得涉案房产的抵押权；二、涉案抵押房产所涉及的《商品房买卖合同》虽然被认定无效，但华夏银行南宁分行符合善意取得抵押权的条件，华夏银行南宁分行对涉案抵押房产享有优先受偿权。 杨丽芳答辩称，华夏银行的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。 华夏银行南宁分行答辩称，一、杨丽芳有意隐瞒涉案的抵押房产存在纠纷的事实，影响银行债权的实现，华夏银行南宁分行提前收回贷款本金有合同依据；二、涉案部分证据虽为复印件，但在此前多次诉讼中已经法院核对无异，且杨丽芳在答辩状中对其与华夏银行南宁分行之间存在抵押关系及借款本金数额均予认可，一审法院对相关证据予以采信，并无不当；三、杨丽芳与合泰兴公司恶意串通、隐瞒涉案抵押物存在纠纷的事实，最终导致购房合同无效，杨丽芳对此有过错，一审法院判决杨丽芳对合泰兴公司返还贷款及支付利息承担连带责任并无不当。 原审第三人东宇公司答辩称，请求驳回杨丽芳、华夏银行南宁分行的上诉请求，维持原判。 被上诉人韦雄未作答辩。 华夏银行南宁分行向一审法院起诉请求：一、解除华夏银行南宁分行与杨丽芳及合泰兴公司之间签订的两份《个人房屋抵押借款合同》，并要求杨丽芳立即提前归还贷款本息合计1888355.75元（利息暂计至2009年9月30日，以后利息按照合同约定的利率乘以实际用款天数计算至清偿完毕之日止）；二、判令韦雄对以上债务承担共同还款责任；三、判令合泰兴公司对以上债务承担连带清偿责任；四、华夏银行南宁分行有权请求法院处分抵押物，并以所处置的价款优先受偿；五、判令本案所用诉讼费用全部由杨丽芳、合泰兴公司、韦雄承担。在一审庭审过程中，华夏银行南宁分行撤回解除其与杨丽芳、合泰兴公司签订的两份《个人房屋抵押借款合同》的诉讼请求。 一审法院判决：一、合泰兴公司返还华夏银行南宁分行借款本金共计1844435.17元；二、合泰兴公司向华夏银行南宁分行支付利息、罚息（计算方法：至2017年11月19日止利息、罚息为1479409.19元，此后以本金1844435.17元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付至被告实际清偿完毕之日止）；三、杨丽芳、韦雄对合泰兴公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回华夏银行南宁分行的其他诉讼请求。案件受理费21795元、财产保全费5000元，二项合计26795元，由合泰兴公司承担，杨丽芳、韦雄对该费用承担连带清偿责任。 二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认定事实如下：2007年11月14日，华夏银行南宁分行（乙方）与杨丽芳（甲方）、合泰兴公司（丙方）签订一份《个人房屋抵押借款合同》（编号为NN0191021070040）。合同约定：甲方向乙方贷款133.5万元用于购买丙方开发的坐落于南宁市办公用房，贷款期限自2007年11月19日始至2017年11月19日止。贷款利率为年利率8.613%，利息自贷款发放之日起计收。利率按年进行调整，调整时均按人民银行调整后的相应基准利率上浮10%确定。全部贷款一次性划入丙方指定账户，用于支付甲方购房款。甲方自愿以所购房产向乙方提供抵押，作为合同项下贷款的担保。丙方自愿为该合同项下所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任。合同签订后，2007年11月14日杨丽芳与华夏银行南宁分行在南宁市房屋产权交易中心办理了上述南宁市产的预购商品房贷款抵押登记证明。华夏银行南宁分行依约将该笔贷款发放至合同指定账户。 2007年12月17日，华夏银行南宁分行（乙方）与杨丽芳（甲方）、合泰兴公司（丙方）签订一份《个人房屋抵押借款合同》（编号为NN0191021070112）。合同约定：甲方向乙方贷款83万元用于购买丙方开发的坐落于南宁市办公用房，贷款期限为10年，实际贷款期限以借款凭证为准。贷款利率为年利率8.613%，利息自贷款发放之日起计收。利率按年进行调整，调整时均按人民银行调整后的相应基准利率上浮10%确定。全部贷款一次性划入丙方指定账户，用于支付甲方购房款。甲方自愿以所购房产向乙方提供抵押，作为合同项下贷款的担保。丙方自愿为该合同项下所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任。合同签订后，2007年12月19日杨丽芳与华夏银行南宁分行在南宁市房屋产权交易中心办理了上述南宁市产的预购商品房贷款抵押登记证明。华夏银行南宁分行依约将该笔贷款发放至合同指定账户。 另查明，本案华夏银行南宁分行于2009年11月向一审法院起诉杨丽芳、韦雄、合泰兴公司、东宇公司金融借款合同纠纷一案，一审法院作出（2009）青民二初字第1393号判决，判决解除华夏银行南宁分行与杨丽芳、韦雄、合泰兴公司签订的编号为NN0191021070040《个人房屋抵押借款合同》和编号为NN0191021070112《个人房屋抵押借款合同》；合泰兴公司返还华夏银行南宁分行借款本金1888355.75元并支付利息（利息计算：从2009年9月30日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金1888355.75元为基数，按合同约定利率计付）；杨丽芳、韦雄对上述债务承担连带清偿责任，在其承担连带清偿责任后有权向南宁市合泰兴公司追偿；为实现上述债务，在合泰兴公司、杨丽芳、韦雄未能偿还上述债务时，华夏银行南宁分行有权对抵押物以折价、拍卖、变卖该财产的价款在抵押范围内享有优先受偿权。第三人东宇公司不服该判决，上诉至本院。经本院裁定发回一审法院重审。 又查明，2008年，东宇公司与合泰兴公司，第三人杨丽芳、邢秀梅、华夏银行南宁分行因合作开发房地产合同纠纷向南宁市西乡塘区人民法院提起诉讼。南宁市西乡塘区人民法院于2009年8月25日作出（2008）西民一初字第1846号民事判决书，该案合泰兴公司不服判决提出上诉，本院经审理于2010年1月20日作出（2010）南市民一终字第339号民事判决书，维持原判。后该案经南宁市西乡塘区人民法院再审，作出（2013）西民再初字第2号民事判决，判决确认：一、确认东宇公司与合泰兴公司签订的《合作开发合同》及两份《补充合同》为合作开发房地产合同；二、合泰兴公司与杨丽芳于2007年10月26日及2007年12月1日订立的《商品房买卖合同》为无效合同；三、合泰兴公司与杨丽芳于2007年9月3日订立的《商品房买卖合同》为无效合同；四、南宁市秀厢大道东段29号“万宇苑”临街综合楼（1号楼）的第2层房产由杨丽芳、韦雄交付给东宇公司，该楼第1、3层房产由杨丽芳交付给东宇公司，“万宇苑”地下停车场由合泰兴公司;地下停车场由合泰兴公司交付给东宇公司办理上述全部房产的权属登记手续，将上述房产的产权过户至东宇公司名下；五、东宇公司退还合泰兴公司100万元；六、东宇公司支付合泰兴公司100万的利息（利息的计算，以100万元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，自2007年5月31日起分段计算至本案生效判决决定的履行期限最后一日止）。合泰兴公司不服该判决，上诉至本院。经审理，本院于2016年6月6日作出（2015）南市民再终字第5号民事判决书，该判决书认为：因杨丽芳与合泰兴公司存在恶意串通，损害他人利益的情形，故合泰兴公司与杨丽芳订立的《商品房买卖合同》应属无效，遂判决：一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民再初字第2号民事判决第二、三、五、六项；二、变更南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民再初字第2号民事判决第一项为：确认东宇公司与合泰兴公司签订的《合作开发合同》及两份《补充合同》为土地使用权转让合同；三、变更南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民再初字第2号民事判决第四项为：南宁市秀厢大道东段29号“万宇苑”临街综合楼（1号楼）的第二层房产由杨丽芳、韦雄、合泰兴公司交付给东宇公司；该楼第1、3层房产由杨丽芳、合泰兴公司交付给东宇公司；“万宇苑”地下停车场由合泰兴公司;地下停车场由合泰兴公司交付给东宇公司并协助办理过户手续。 截止2009年9月30日，被告杨丽芳尚欠两笔贷款，本息共计1888355.75元。华夏银行南宁分行在本案庭审中确认：起诉后，杨丽芳继续有还款，截止2017年11月17日，杨丽芳133.5万元的贷款中尚欠本金为1134137.02元，利息和罚息为909986.1元；83万元的贷款尚欠本金为710298.15元，利息和罚息为569423.09元；两项贷款本金共计1844435.17元；利息、罚息共计为1479409.19元。 本院认为，根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案争议的问题为：一、华夏银行南宁分行对南宁市、三层办公用房是否享有优先受偿权；二、杨丽芳应否对合泰兴公司在本案中的债务承担连带清偿责任。本院对此认定如下：一、讼争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。在预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记就无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。因此，华夏银行南宁分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。故华夏银行南宁分行请求处分抵押物，并以所处置的价款优先受偿的诉求，没有法律依据。一审判决不予支持正确，本院予以维持。二、华夏银行南宁分行认可其起诉后，杨丽芳仍有继续还款，并于本案中提供了截止至2017年11月17日的欠款数据。杨丽芳认为该数据未将其2009年10月至12月期间偿还的3期款项予以剔除，但未提交证据证实，本院对杨丽芳的主张不予采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，开发商为套取银行资金与自然人恶意串通而获得的银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。由于合泰兴公司与杨丽芳恶意串通、损害他人利益而导致双方签订的《商品房买卖合同》无效，华夏银行才据此提起本案诉讼，杨丽芳对此具有明显过错，一审法院判决方丽芳对合泰兴公司在本案中的债务承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。 综上所述，华夏银行南宁分行、杨丽芳的上诉请求均不成立。本院依据二审查明的事实，仅对合泰兴公司尚欠利息、罚息的截止日期进行调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、维持南宁市青秀区人民法院（2014）青民二重字第3号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、变更南宁市青秀区人民法院（2014）青民二重字第3号民事判决第二项为：南宁市合泰兴房地产开发有限公司向华夏银行股份有限公司南宁分行支付利息、罚息（计算方法：至2017年11月17日止利息、罚息为1479409.19元，此后以本金1844435.17元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付至被告实际清偿完毕之日止）。 一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费21795元，由杨丽芳负担10897.5元，由华夏银行股份有限公司南宁分行负担10897.5元。杨丽芳多预交的10897.5元，由本院予以退回；华夏银行股份有限公司南宁分行多预交的10897.5元，由本院予以退回。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 黄 蔚 审判员 黄 琴 审判员 陆 宁 二〇一九年八月九日 书记员 唐玉林