北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初7003号原告：马海祥，男，1977年7月2日出生。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生。原告马海祥与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马海祥之委托诉讼代理人唐容、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人卢承书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马海祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋差价损失16545元；2.判令被告赔偿原告2017年4月20日起至2017年7月13日止的利息损失3090元（以269201元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告对（2017）京0118民初9995号民事判决书中的中介服务费50000元承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系密云区绿地朗山国际健康产业园开发商，对外宣传在产业园建loft公寓进行销售，宣称城市公寓属于稀缺性产品，本项目公寓优势还在于层高可高达4.2米（一般建筑层高为2.7米），可加层增加使用面积，并双层设置有卫生间、厨房及上下水，“双轻轨、双机场、双高速、双城、双园、双河流、双层空间”，“小公寓大生活，一切乘双”，宣传定位为住宅用途。原告购买了被告开发的北京市密云商务区绿地朗山项目中的X号房屋（以下简称涉案房屋）一套。2015年12月26日，原告与被告签订《绿地密云朗山选房确认单》，约定涉案房屋购买价款为单价15879.21元，建筑面积为56.51平方米，成交总价款为897334元等。当日，原告支付首付款89734元，2016年3月30日原告向被告支付首付款179467元，被告向原告出具了收据。2017年5月，被告因在密云以“商改住”名义进行虚假宣传，违规售房受到行政机关处罚，原告方得知被告出售给其的房屋没有商品房预售许可证和销售许可证，后原告与被告就退房事宜达成一系列协议，被告承诺如法院生效判决确定赔付计算标准高于原协议约定，原告可就差额部分提出主张，为维护原告的合法权益，故诉至法院。绿地京纬公司辩称，原告与我公司合同关系已经解除，双方就合同解除的各项事宜达成一致意见，我公司已经按照约定退还原告全部款项，原告已经丧失请求权基础，不应再向我方主张房屋差价损失，且其他房屋的价格与本案房屋存在位置、朝向、面积等差异，其他房屋的评估价格不能直接用于涉案房屋。中介服务费已经由法院审理完结判决已生效，与我公司无关，故不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月26日，马海祥与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，约定购买涉案房屋，建筑面积为56.51㎡，单价15879.21元/㎡，成交总价897334元，当日付款金额89734元。签约当日，马海祥向绿地京纬公司付款89734元，向北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司支付了电商款50000元。2016年3月30日，马海祥向绿地京纬公司支付了房款179467元。2017年6月16日，马海祥（乙方）与绿地京纬公司（甲方）签订了《退房协议书》，约定：“1、甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》/或《绿地密云朗山定购协议》即解除。2、甲方于本协议签署之日起一个月内退还乙方已付房款……款项合计283798元”。庭审中，双方认可2017年7月13日该协议已经履行完毕，款项已退还。2017年6月16日，双方另签订《补充协议（一）》，约定“……1、对于第三方中介公司或个人违法向乙方收取的上述房屋的中介费用，如第三方中介公司或个人无力偿还的，甲方承诺将在有关违法事实被主管行政部门或司法机关认定后1个月内，代第三方中介公司或个人将其收取的费用先行支付受损失的业主。上述费用被追回后，直接支付甲方……”；签订《补充协议（二）》，就退房事宜补充约定：“……1、如绿地朗山国际健康产业园项目其他业主就退房事宜起诉我司，在案情相同、法律关系相同的情况下，如人民法院生效判决确定的赔付计算标准高于原协议约定的同期人民银行贷款利率的，乙方可就差额部分向甲方提出主张，双方无异议的，甲方自收到乙方书面申请之日起1个月内支付差额，双方有异议的，均可另行提起诉讼……”。2018年5月21日，经本院（2017）京0118民初9995号民事判决书判决：“北京铭源嘉琪商贸有限公司于本判决生效后十日内退还马海祥中介服务费五万元”。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。另在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A038号及A039号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山X号办公用房房地产2016年3月26日的市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X号房屋与本案涉案房屋相类似。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》、《绿地控股集团有限公司房款交款确认单》、收据、刷卡单据、《退房协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》等证据材料在案佐证。本院认为：马海祥与绿地京纬公司签订的《退房协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》系双方真实意思表示，合法有效。在确认上述事实的基础上，本院对马海祥的诉讼请求逐项分析。对于马海祥主张的房屋差价损失及利息的诉讼请求，因绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传且在未取得预售许可证的情况下违规销售房屋，故绿地京纬公司在与马海祥签订购房协议时存在明显过错，应当对马海祥因购房协议履行不能而遭受的损失承担赔偿责任。后绿地京纬公司与马海祥自愿签订《退房协议书》，绿地京纬公司虽已按协议内容履行完毕，但双方在《补充协议（二）》中明确约定“……1、如绿地朗山国际健康产业园项目其他业主就退房事宜起诉我司，在案情相同、法律关系相同的情况下，如人民法院生效判决确定的赔付计算标准高于原协议约定的同期人民银行贷款利率的，乙方可就差额部分向甲方提出主张，双方无异议的，甲方自收到乙方书面申请之日起1个月内支付差额，双方有异议的，均可另行提起诉讼……”，故马海祥有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失及利息损失。本院对马海祥该项主张中的合理部分，予以支持。关于马海祥主张因北京铭源嘉琪商贸有限公司无履行能力主张由绿地京纬公司对50000元中介费承担连带责任的诉讼请求，马海祥未充分举证，且本院无法认定其所述内容属于双方当事人签订的《补充协议（一）》中第三方中介公司违法向乙方收取中介费用的情况，故对马海祥该项诉讼请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告马海祥房屋差价损失一万六千五百四十五元。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告马海祥自二〇一七年四月二十日起至二〇一七年七月十三日止的利息损失二千六百九十五元。三、驳回原告马海祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百七十一元（系原告马海祥预交），由原告马海祥负担六百三十一元（已交纳），被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担一百四十元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇一九年八月十九日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠