广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4434号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王大军，男，1977年2月19日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：何雪莲，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈采芹，广东广瀚律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：何翠嫦（HO,ChuiSheung），女，1978年10月15日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。委托诉讼代理人：秦高亭，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秉，广东卓而立律师事务所实习律师。上诉人王大军因与被上诉人何翠嫦房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初10807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王大军上诉请求：撤销中山市第二人民法院（2018）粤2072民初10807号民事判决，改判支持其的一审反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人只收到定金90000元，被上诉人将另外10000元作为押金交给了居间方；二、中介公司并未在补充协议上盖章，只有何大展的签名，而何大展在买卖合同中作为被上诉人的委托代理人，何大展既作为被上诉人的委托代理人又作为居间方，双方存在恶意串通的行为，且补充内容违反合同法的公平原则，损害上诉人的合法权益，依法无效；三、因涉案房屋存在两个抵押登记，微信聊天记录证实双方约定由被上诉人注销一押，上诉人注销二押，而上诉人注销二押后，被上诉人一直未依约支付购房款400000元，并且未取得银行贷款批复，导致合同无法继续履行；上诉人只能向他人借款归还注销二押的过桥款并按照要求再次抵押涉案房屋，而被上诉人一直未履行合同义务，可见其没有履行合同的能力；四、被上诉人已无继续购买涉案房屋的意愿，并且合同无法履行系因被上诉人先违约，上诉人有权依约解除合同关系，并没收定金90000元。何翠嫦辩称，一、其向对方支付定金100000元，至于上诉人收到定金后其中10000元的用途不影响定金金额；二、补充协议合法有效，并不存在其与何大展串通的情形；三、涉案合同无法履行的违约方系上诉人；四、虽然其对一审没有支持其除双倍返还定金以外的请求存在异议，但对一审判决认定的事实和判决结果不持异议。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。何翠嫦向一审法院起诉请求：1.王大军向何翠嫦返还定金100000元；2.王大军向何翠嫦支付违约金310000元；3.王大军退还中介费17000元。王大军向一审法院反诉请求：1.确认《二手房屋买卖合同补充协议》无效；2.解除《房地产买卖（居间）合同》；3.王大军没收何翠嫦定金90000元。一审法院认定事实：2017年9月21日，在万虹公司的居间下，何翠嫦与王大军签订《房地产买卖（居间）合同》，约定何翠嫦以1350000元向王大军购买中山市横栏镇长安北路288号启宸花园27幢202房，定金20000元于合同签订之日支付，定金80000元于合同签订之日20日内支付，首期房款400000元于王大军办理赎楼手续前支付，剩余850000元由经纪方协助买方向银行申请按揭支付给卖方，申请银行按揭所需相关资料、签署相关法律文书相关费用由买方支付。买方违约，应支付相关费用和佣金40500元，卖方没收定金；卖方违约，须双倍返还定金，支付相关费用和佣金40500元。服务佣金部分，卖方不用支付，买方支付20000元，其中合同签署当日支付10000元，于物业产权过户当日支付10000元。何大展在何翠嫦的委托代理人处签名，何翠嫦于2017年10月9日在合同上签名。2017年9月26日，万虹公司向何翠嫦出具收到10000元服务费收据，收款人何大展。2017年10月9日，王大军向何翠嫦出具收到定金100000元的收据；同日，万虹公司向何翠嫦出具标注按揭律师费的5000元服务费收据。何翠嫦另提供2017年10月8日向何大展转账2000元的微信转账记录。2018年3月27日，王大军、何翠嫦签订《二手房屋买卖合同补充协议》，内容为现因王大军原因导致交易无法进行，王大军违约。经双方协商达成协议如下：一、双方解除房屋买卖合同。二、王大军支付中介费外全部定金100000元退还给何翠嫦，另外再赔偿定金100000元；王大军支付1350000元的3%作为经纪方中介费；双方退回定金时间为2018年3月27日至2018年5月26日，逾期没有完成上述退款和补偿，双方需重新签订协议，以该房价定位1250000元卖给何翠嫦，何翠嫦要帮王大军还款（一押和二押），如因政策问题何翠嫦不能贷款，则需全部现金购买该房；王大军和中介方协商，如后续房子在中介方成交，则王大军只付中介方20000元，如在其他中介方成交，则付40500元。三、协议签订之日起，买卖合同终止，何翠嫦收回全部应收款后，王大军收回房屋，双方的买卖合同争议全部解决。万虹公司的员工何大展在中介方处签名。王大军提供2017年10月31日至11月3日间其与小夏（王大军主张系万虹公司员工）的聊天记录，王大军称资金周转不开无法解二押，小夏称叫客户准备帮你还一押，聊天还涉及其他有关解除抵押的内容。另查明，横栏镇长安北路288号启宸花园27幢202房已取得不动产登记证书，建筑面积142.08平方米，套内面积111.95平方米。他项权登记显示，该房第一、二顺序为2015年12月1日设定抵押，债权金额517000元，权利人为中国建设银行股份有限公司中山市分行，2018年6月27日注销抵押登记；第三、四顺序为2016年3月22日土地、房屋分别设定抵押，债权金额120000元，权利人为中国对外经济贸易信托有限公司，2017年11月8日注销抵押登记；第五顺序为2017年11月15日设定抵押，债权金额1250000元，权利人为张春玲，2018年6月20日注销抵押登记。2018年8月27日查询该房产显示产权已变更。庭审时，何翠嫦的代理人登陆腾讯房产网、房天下、Q房网等，以证实同地段房屋交易均价为11000元/平方米，购买同样面积的房屋需额外支付多310000元。一审法院认为：本案系涉港房屋买卖合同纠纷，应比照涉外案件处理。双方当事人未约定处理本案争议应适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，双方同意适用内地法律作为解决本案争议的准据法，予以确认。王大军向何翠嫦出具100000元定金收据，在无相反证据的情况下，本院对其主张何翠嫦仅支付90000元定金的事实不予采信。万虹公司出具的10000元服务费及5000元律师服务费收据，明确了费用名称，结合《房地产买卖（居间）合同》约定佣金的数额及支付时间，一审法院认定何翠嫦已支付的中介费为10000元，5000元律师服务费属交易过程中产生的其他费用。双方确认《房地产买卖（居间）合同》系真实意思表示，不违背法律的强行性规定，合同成立并生效。何大展作为居间方的员工，其责任就是向双方提供服务促成交易，王大军主张何大展与何翠嫦恶意串通，但没有提供证据，且无法举证存在欺诈、受胁迫等情形，该补充协议合法有效。同时，王大军在2017年11月8日解除对120000元债权的抵押担保后，又于2017年11月15日对1250000元的债权提供抵押担保，并无履行房屋买卖合同的意愿，存在违约，补充协议中其自认违约也有事实依据。根据补充协议，《房地产买卖（居间）合同》已经解除，王大军在期限内未退款项给何翠嫦，期后也已经将涉案房屋转让，约定以1250000元出售给何翠嫦的条款已无法履行。鉴于何翠嫦不对房屋价值进行评估，一审法院对其主张的310000元损失不予采信。在损失不明且已经产生15000元费用的情况下，王大军作为收取保证金的卖方，双倍返还能平衡双方的利益，故对何翠嫦超出该部分的诉求及王大军的反诉请求，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王大军应于判决生效之日立即支付何翠嫦（HO,ChuiSheung）200000元；二、驳回何翠嫦（HO,ChuiSheung）的其他诉讼请求；三、驳回王大军的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7704元、减半收取计3852元，申请费2655元，合计6507元，由何翠嫦（HO,ChuiSheung）负担3507元，王大军负担3000元；反诉费1025元，由王大军负担。二审期间，当事人均未提交新证据。对于一审判决查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案是涉港房屋买卖合同纠纷。一审判决根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条适用内地法律作为本案准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点是涉案补充协议的效力以及违约责任的认定。经查，首先，涉案补充协议是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按照约定履行自身义务；王大军所提涉案补充协议因何翠嫦与何大展串通以及补充协议中介方仅有何大展签名无中介公司盖章导致无效的意见，缺乏理据，本院不予采信。其次，涉案补充协议已明确涉案买卖合同的解除系因王大军违约，且对违约责任的承担作出明确约定，王大军应按约定履行其义务，而王大军出具的收据以及涉案补充协议均载明何翠嫦支付的定金为100000元，一审判决据此判令王大军双倍返还定金200000元，并无不妥，本院予以维持；王大军所提因何翠嫦违约导致合同无法履行以及其只收到定金90000元的意见，均与查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，王大军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7704元（上诉人王大军已预交），由上诉人王大军负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇一九年八月十六日书记员  吴淑贞