北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初8012号原告：北京海天一色餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人:康奇，经理。委托诉讼代理人：温杰，男，1958年3月11日出生，汉族，北京海天一色餐饮有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：北京穆恩楼清真饮食有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：何军，总经理。原告北京海天一色餐饮有限公司（以下简称原告）与被告北京穆恩楼清真饮食有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温杰到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加2018年7月16日庭审，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:判令被告支付我自2017年4月6日至2017年7月5日装修期内租金611010元；被告支付我自2018年1月6日至2018年1月23日租金120528元；被告支付我合同违约金733212元。事实理由：2017年4月6日，原、被告签订《合作协议》，约定被告向原告承租位于北京市朝阳区**号地上二层部分房屋（以下简称涉案房屋）用于经营场地使用，建筑面积2480平米。合作期限为2017年4月6日至2027年7月5日。其中2017年4月6日至2017年7月5日为装修筹备期，不计场地使用费。两年内如果被告因自身原因解除合同的，被告另支付我方三个月租金。合同同时约定乙方不按合同约定违约的，乙方支付甲方的履约保证金不退换，并按当年场地使用费的30%向甲方补齐剩余违约金并及时交还房屋。否则我方有权收回房屋使用权，产生损失由被告承担。被告未履行的剩余场地费、物业费、采暖费等各项费用不予退还。2017年12月12日，被告在没有告知我方也没有跟我方办理交接的情况下违约搬离涉案房屋，我们多次与被告联系解决租赁合同纠纷均被被告拒绝。因被告的违约行为造成了我方重大经济损失，故诉至法院，望判如所请。被告辩称：我们同意合同已经解除，但是合同解除的原因是因为原告公司的实际控制人张某称自己有个消防公司可以承接我公司装修项目中的消防改造工程，并承诺可以取得全套消防手续。所以我公司与北京**公司签订了《消防工程承包合同》，并约定2017年6月20日前完成消防整体工程，取得所有手续。但此后消防一直没有办理完毕。2017年12月11日，涉案房屋因消防不合格被消防部门查封。因此系原告违反承诺导致房屋消防手续未能通过验收，我方因此遭受了巨大的经济损失。2017年12月12日，原告将涉案房屋上锁并收回了涉案房屋。我方租金交纳至2018年1月5日。对于原告的各项请求，装修期租金一节没有事实和法律依据，违约金数额过高，即便我方违约也应当予以调整。另外，我们没见过涉案房屋的房产证和规划许可证，我们认为涉案合同是无效合同。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议》，约定被告向原告承租涉案房屋，建筑面积2480平方米。合同第七条费用条款约定，乙方需于本合同生效之日起？天内向甲方缴纳履约保证金（押金）407340元，及首期（半年）场地使用费1222020元，乙方自入场之日起每半年须提前一个月向甲方支付场地使用费。合作期限为十年三个月（2017年4月6日至2027年7月5日），其中2017年4月6日至2017年7月5日为装修筹备期，装修筹备期内不计场地使用费。两年内因乙方自身原因解除合同的，乙方应另行支付甲方三个月租金。付款方式押二付六；入场费递增标准：每三年递增9%。本合同约定的履约保证金在整个合作期内保持不动，乙方无权要求将拖欠甲方的任何费用从履约保证金中冲抵，乙方所欠承租人的费用均应另行支付。合同第七条约定，合作期内，如乙方违约导致合同解除的履约保证金将不予退还。此外在本合同中止或解除时，若乙方清结各项费用并交还甲方经营场地之日起30日内，由甲方将该保证金如数退还给乙方。如因乙方原因导致本协议提前终止或解除，甲方不对乙方的装修进行任何形式的赔偿或补偿。若乙方不按本合同约定履行，或违反上述相关条款的，视为乙方违约，乙方支付甲方履约保证金不退还并按照当年场地使用费的30%向甲方补齐剩余违约金并即时交还房屋。否则甲方有权收回房屋使用权，所产生的损失由乙方承担。乙方未履行的剩余场地使用费、物业费、采暖费等各项费用不予退还。合同第九条约定，二次消防报建及验收等责任和费用均由乙方承担。上述合同签订后，双方均按照租赁合同履行，被告向原告交付租金至2018年1月5日。2017年12月11日因涉案房屋未通过二次消防验收，北京市朝阳区公安消防支队将涉案房屋查封。被告称系原告公司实际控制人张某承诺其经营的北京**公司（以下简称德水公司）可以承接消防工程并办理二次消防验收手续，但在签订《消防工程承包合同》后消防还是没能通过验收。对此原告不予认可，称德水公司与其无关。2018年1月3日，原告向被告邮寄《通知/催告函》称鉴于被告在2017年12月12日未与原告达成解除《合作协议》情况下单方私下撤离涉案房屋，构成根本违约，要求被告在2018年1月15日联系原告并协商解除《合作协议》及涉案房屋返还等纠纷。庭审中，双方均认可《合作协议》已经解除。原告称被告在2017年12月12日自行搬离涉案房屋，但还遗留了大量的物品，就此原告提交了2018年1月19日的照片予以佐证。2018年1月23日原告自行收回涉案房屋。被告对此不予认可，称系原告在2017年12月12日将房屋上锁，导致其大量物品无法取出。原告主张被告支付2018年1月5日至2018年1月23日的房屋租金及装修期内租金。被告认为双方合同在2017年12月12日已经解除，原告无权要求支付上述两笔租金。原告另主张被告支付违约金，被告主张其并非故意违约，系原告未按承诺协助其办理消防验收，故不同意承担违约责任，同时主张违约金数额过高。另查，涉案房屋已经取得规划许可证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，应予履行。根据合同约定，涉案房屋的二次消防验收系被告义务，现涉案房屋未能通过消防验收且被消防支队查封，合同目的不能实现，双方合同应当解除，被告应当就此向原告承担违约责任。现有证据不能证明被告未通过消防验收系原告原因导致，故对于被告主张的原告承诺并未履行协助被告通过二次消防验收一节，本院不予采信。对于合同解除的时间，双方各执一词，本院确定以合同不具备继续履行条件即房屋被消防支队查封之日为双方合同解除之日。合同解除后，被告并未向原告返还房屋，被告虽主张系原告将房屋上锁，但未就此提交证据予以佐证，根据原告提交之证据，涉案房屋尚有电梯可以通行，故被告应当履行腾空并返还房屋的义务，被告逾期未返还房屋，应当支付房屋占有使用费，故对于被告要求原告支付2018年1月5日至2018年1月23日房屋租金的请求，本院调整为房屋占有使用费，原告主张的数额合理，本院予以支持。就装修期内租金一节，双方确有约定，原告主张该请求合理，本院予以支持。违约金一节，系原告合理主张，但考虑到原告的实际损失，其主张之数额确实偏高，本院予以酌减。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京海天一色餐饮有限公司与被告北京穆恩楼清真饮食责任有限公司于二〇一七年四月六日签订《合作协议》于二〇一七年十二月十一日解除；二、被告北京穆恩楼清真饮食责任有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京海天一色餐饮有限公司二〇一七年四月六日至二〇一七年七月五日装修期内租金六十一万一千零一十元；三、被告北京穆恩楼清真饮食责任有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京海天一色餐饮有限公司二〇一八年一月六日至二〇一八年一月二十三日的房屋占有使用费十二万零五百二十八元；四、被告北京穆恩楼清真饮食责任有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京海天一色餐饮有限公司违约金四十万元；五、驳回原告北京海天一色餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理17982元，由原告北京海天一色餐饮有限公司负担2999元（已交纳）；由被告北京穆恩楼清真饮食责任有限公司负担14983元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  周 墨审 判 员  孙 赫人民陪审员  陈秀珍二〇一九年八月二十八日书 记 员  祁文然