云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1138号原告（反诉被告）：云南鼎宏商业运营管理有限公司。法定代表人：简姚楠。住所：云南省昆明市。委托诉讼代理人：周玉娇，系北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：沈兴毕，男，汉族，1994年3月7日生，住云南省保山市龙陵县，现住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：赵玉华，系云南会凌律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“云南鼎宏公司”）与被告沈兴毕租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，被告沈兴毕提出反诉，本院经审查，同意被告沈兴毕的反诉申请。本案依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）云南鼎宏公司委托诉讼代理人周玉娇、被告（反诉原告）沈兴毕及其委托诉讼代理人赵玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）云南鼎宏公司本诉诉称：2016年10月24日，原告与被告签订《领秀知识城商铺租赁合同》(合同编号为DH-2016-10-20Z)，约定原告将位于昆明市嵩明职教园区【领秀知识城】项目F-1-6区商业全部面积共计1间商铺及设施出租给被告，该商铺建筑面积59.16平方米。租赁期限3年，自2016年10月25日起至2019年10月24日止，免租期自2016年10月25日至2017年10月24日。租金30元每平方米每月，从2018年10月25日开始，在上一年租金标准基础上递增为60元每平方米每月（以建筑面积计算），被告按照“先交租金后使用”的方式按半年预付租金，每期租金为半年一付，需按以上支付时间规律提前支付。此外，双方还约定被告应向原告交纳10000元作为租赁保证金，合同签订日支付1000元，余下9000元于12月1日前一次性支付给原告。若被告未按本合同约定期限足额交纳保证金，视为被告放弃承租权，原告有权就租赁物另行安排使用，且不承担任何责任，同时被告已交纳的部分保证金（若有）归原告所有……合同期满如被告不再续租或双方就续租未能协商一致或合同终止的，被告应在合同期满日或收到原告书面解除或终止通知后7日内撤出。被告若迟延撤离，撤离期内应按当月租金和物业管理费合计标准的三倍按日向原告支付房屋占用损失直至被告实际返还房屋之日止。租赁合同在履行中发生争议，双方友好协商解决，协商不成，可向原告住所地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告按约将商铺交由被告进行使用，但是被告却一直未向原告足额支付租赁保证金，且擅自停止营业，不再露面。原告多次联系被告，但被告一直未积极处理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、原被告签订的《领秀知识城商铺租赁合同》于2017年8月29日解除；2、被告立即搬离货物，并按照合同约定自2017年8月29日起向原告支付场地占用费，直至被告实际搬离为止（暂计算至起诉之日为53106.95元，主张至实际搬离之日）；3、由被告向原告赔偿免租期租金、违约金、预期利益等损失共计19167.6元；4、由被告承担本案的诉讼费、保全费。在庭审中，原告对第二项诉讼请求予以明确，场地占用费计算标准为按月按租金和物业费标准的一半计算；对第三项诉讼请求予以明确，免租期租金、违约金、预期利益损失的计算标准为按合同正常履行情况下能收到的租金总和的30%计算。被告（反诉原告）沈兴毕针对本诉辩称：对于2017年8月29日的收铺通知表示认可，该合同解除属于双方协商一致的解除。被告于2017年8月就搬离了铺面，不存在拖欠房租的行为，且原告提供的商铺本身就没有经过环保验收不能投入使用，按照原告自己的主张，在2017年8月29日原告就要求解除了合同，被告没有违约行为，不承担违约责任。原被告双方在租赁合同中并没有约定免租期租金，原告要求被告赔偿免租期租金不存在法律及事实依据，应当予以驳回。原告主张逾期利益损失的主张没有事实及法律依据，应当予以驳回。原告提供的租赁物没有通过环保验收，原告的出租行为违反了相关的法律规定，被告反诉要求原告退回保证金的请求符合法律规定，请求法院予以支持。在原告陈述的事实中有提到，原告在2017年8月10日催款通知书上就已经说过在2017年8月29日后原告就将停止对商铺的一切服务，按约定收回商铺，这说明过了2017年8月29日被告就已经无法使用商铺，原告在诉状中陈述是被告擅自停止营业，相互矛盾。反诉原告（被告）沈兴毕反诉称：2016年10月24日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同》，反诉原告向反诉被告支付了保证金4000元，但从反诉原告经营以来，因小区商铺整体没有通过环保审批及验收，一直未能办理餐饮业环保手续、营业执照等，也无法办理卫生许可证，但反诉被告没有就此进行任何的整改和解决，导致原告无法继续经营。对于领秀知识城众多餐饮商铺的困境，反诉被告置之不理，反诉原告无奈，只好于2017年8月搬离了铺面。综上所述，因反诉被告交付房屋没有通过环保审批，导致本案反诉原告无法经营，反诉被告应当返还4000元的押金及上述其他款项。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1、由反诉被告云南鼎宏公司返还反诉原告沈兴毕已支付租房保证金4000元；2、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告云南鼎宏公司针对反诉辩称：反诉原告的请求没有事实及法律依据。1、反诉被告交付的商铺完全合法合规，反诉原告也实际经营商铺近一年的时间，最后搬离是因为反诉原告经营能力有限。2、反诉被告不应当返还租房保证金，理由：反诉原告违约在先，租赁合同中已经明确约定反诉原告应当于2016年12月1日前交纳剩余保证金9000元，但是至今反诉原告都没有交齐，因此按照合同约定租赁保证金由我方直接扣留，不应返还。原告（反诉被告）云南鼎宏公司针对其主张，向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同复印件，证实双方存在租赁关系；2、收据复印件、催缴通知单、收铺通知书，证实合同签订后，被告（反诉原告）仅向原告（反诉被告）交纳了4000元的租赁保证金，其余部分一直未付。2017年8月29日，原告（反诉被告）发函解除双方之间的合同关系，并将解除通知送达被告（反诉原告）；3、工商登记信息（B区1-16号）、嵩明职教基地“学府名邸（一期）建设项目竣工环境保护验收意见”，证明被告（反诉原告）签订合同前，领秀知识城就一直可以办理营业执照，原告（反诉被告）交付的商铺完全可以按照合同目的使用；4、商铺现状照片，证明合同签订后，被告（反诉原告）已实际使用商铺经营了一年左右，合同解除后，被告（反诉原告）仍有货物滞留在店内至今未搬走。经质证，被告（反诉原告）沈兴毕对于第一组证据的三性予以认可，但证明目的需要补充，在双方解除合同时还在免租期内。对第二组证据予以认可。对第三组证据中的工商登记信息不予认可，是其他商铺的登记信息，与本案无关；对验收意见三性不予认可，是原告单方面提供的，真实性无法核实。对第四组证据的照片，对商铺现状我方不知情，故不予认可，对于原告的证明目的，我有两点意见：一是原告（反诉被告）已经承认商铺上的锁是他们上的，二是原告（反诉被告）在收铺通知书里载明，商铺内所有物品视为被告（反诉原告）放弃处置权，由原告（反诉被告）进行处置，就是说即使现在商铺内有货物，也是由原告（反诉被告）负责，商铺的现状与本案无关。被告（反诉原告）沈兴毕针对其主张，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，证实2016年10月24日双方签订《商铺租赁合同》，约定原告（反诉被告）将位于领秀知识城F-1-6区出租给被告（反诉原告）用于餐饮经营；证实免租期为12个月，自2016年10月25日-2017年10月24日；2、收据1张、关于领秀知识城F区F-1-6号商铺的收铺通知，证实被告（反诉原告）交纳了租赁保证金4000元；证实被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）的收铺通知，原告（反诉被告）告知被告（反诉原告）自2017年11月7日起不得使用商铺，如2017年11月10日前不交欠款则收回商铺；证实原告（反诉被告）最迟在2017年8月29日收回商铺；3、照片，证实被告（反诉原告）经营的“岁月年轮”餐馆屋顶排烟管道的照片，证实整片商铺的排烟管道设置在居民楼下；4、沈兴毕户口证明，证实沈兴毕承租店铺时原告（反诉被告）承诺其可以办理贷款；5、昆明市环境保护局昆环保复[2014]68号文件、嵩明县环境保护局嵩环复[2018]30号文件，证明在被告（反诉原告）经营期间，领秀知识城的房屋未通过环保验收。经质证，原告（反诉被告）对第一组证据的三性及证明目的予以认可。对第二组证据的收据予以认可，但不够完整，应以我方的4000元收据为准；对F-1-6号商铺收铺通知予以认可，但我方提交的是2017年8月29日的通知，被告（反诉原告）提交的是2017年11月7日的收铺通知，两个收铺通知的内容是不同的，我方8月份发出通知时被告（反诉原告）就已经停止营业并且不再露面，因此我方发出的11月的通知里加上了租金的内容，我方现在主张的是场地占用费并非租金，收铺通知里虽然写了商铺内的货物由我方处理，但只是我方单方的意思表示，商铺里的物品还是由被告（反诉原告）享有物权。对第三组证据照片的三性不予认可，与事实不符，F区是一个商业区，与居民区没有关系。对第四组证据的三性不予认可，与本案没有关系，不存在贷款的事情。对第五组证据的真实性予以认可，关联性不予认可，两份批复都是针对学府名邸二期项目，但是争议商铺是位于一期的，且根据嵩明县的实际情况，环评是要在项目投入使用后才能看出是否合格，所以领秀知识城的房屋环评会晚于验收时间。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：2016年10月24日，原告（反诉被告）云南鼎宏公司与被告（反诉原告）沈兴毕自愿签订《领秀知识城商铺租赁合同》，在合同中约定：1、云南鼎宏公司（甲方）将位于昆明市嵩明职教园区（领秀知识城）项目F-1-6区商铺及其设施设备出租给沈兴毕（乙方），该商铺建筑面积为59.16平方米；2、商铺的经营范围为餐饮；3、租赁期限为3年，自2016年10月25日至2019年10月24日止，经云南鼎宏公司（甲方）确认后，租赁期以双方实际交付商铺时间为准起算；4、免租期自2016年10月25日起至2017年10月24日止，免租期内免收租金，但该期间所产生的水电费、物业管理费由沈兴毕（乙方）按期交纳；5、租金30元每月每平方米，从2017年10月25日开始计算租金，从2018年10月25日开始租金在上一年租金标准基础上递增为60元每月每平方米；6、沈兴毕（乙方）向云南鼎宏公司（甲方）交付10000元作为租赁保证金，合同签订日支付1000元，余下9000元于12月1日前一次性支付给云南鼎宏公司（甲方）。合同期限届满或本合同终止后，沈兴毕（乙方）完好交还租赁房屋10个工作日无息退还。沈兴毕（乙方）未按本合同约定期限足额交纳保证金，视为放弃承租权，云南鼎宏公司（甲方）有权就租赁物业另行安排使用，且不承担任何责任，同时已交纳的部分保证金（若有）归云南鼎宏公司（甲方）所有。7、租赁期限内，沈兴毕（乙方）未经云南鼎宏公司(甲方)书面同意，中途擅自退租的，已交租金及保证金不予退还，按合同期内最高月租金额标准（建筑面积乘以月租金）3倍向云南鼎宏公司（甲方）支付违约金。合同期满如沈兴毕（乙方）不再续租或双方就续租未能协商一致或合同终止的，沈兴毕（乙方）应在合同期满日或收到云南鼎宏公司（甲方）书面解除或终止通知发出后7天内撤出，沈兴毕（乙方）如延迟撤离未能在约定期限内将租赁房屋返还云南鼎宏公司（甲方），云南鼎宏公司（甲方）有权强制性清场，收回租赁物。合同签订后，云南鼎宏公司将位于将嵩明职教园区(领秀知识城)项目的F-1-6区商铺交付给沈兴毕。沈兴毕于合同签订之日向云南鼎宏公司交纳1000元作为商铺租赁保证金，于2017年3月30日向云南鼎宏公司交纳了3000元的保证金，共计交纳保证金4000元。剩余6000元保证金沈兴毕未再交纳。沈兴毕经过装修，在该商铺经营“岁月年轮”餐馆。2017年8月29日，沈兴毕收到云南鼎宏公司下发的《商铺收铺通知》，通知沈兴毕因其剩余的6000元租赁保证金未交纳，云南鼎宏公司按合同约定收回商铺。沈兴毕于2017年8月搬离了商铺，未通知云南鼎宏公司，云南鼎宏公司在发出收铺通知后将商铺门上锁。2017年11月7日，云南鼎宏公司再次发出收铺通知，载明沈兴毕应向其支付租赁保证金6000元及2017年10月25日至2018年4月25日的半年租金10649元，商铺内所有物品视为沈兴毕放弃处置权，由云南鼎宏公司进行处理。此后沈兴毕未向云南鼎宏公司支付过任何租金及违约金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对支持自己主张或反驳对方当事人的主张负有提供证据的义务，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案本诉部分，云南鼎宏公司与沈兴毕自愿签订《领秀知识城商铺租赁合同》，合同签订后，云南鼎宏公司将嵩明职教园区(领秀知识城)项目F-1-6区商铺交给沈兴毕使用，故本院确认云南鼎宏公司与沈兴毕之间形成了租赁关系，该协议对当事人双方均具有法律约束力，双方均应按约定履行义务。云南鼎宏公司于2017年8月29日已向沈兴毕发出收铺通知，且沈兴毕于2017年8月就已经搬离商铺，不再经营，且在庭审中，被告也认可原、被告双方于2017年8月29日解除合同。故对云南鼎宏公司请求确认双方签订的《领秀知识城商铺租赁合同》于2017年8月29日解除的主张，本院予以支持。对云南鼎宏公司请求沈兴毕支付自2017年8月29日起至实际搬离之日止的场地占用费的主张，因沈兴毕已于2017年8月搬离商铺，且云南鼎宏公司在2017年8月29日发出收铺通知后将商铺上锁，商铺以及商铺内的东西已处于云南鼎宏公司的实际控制中，云南鼎宏公司对商铺内的东西实际控制后，并未通知沈兴毕搬离自己的物品。故对云南鼎宏公司要求沈兴毕支付自2017年8月29日起至实际搬离之日止的场地占用费的主张，本院不予支持。对云南鼎宏公司要求沈兴毕搬离货物的诉讼请求，因云南鼎宏公司与沈兴毕的租赁合同已解除，且云南鼎宏公司起诉要求沈兴毕搬离货物，应视为云南鼎宏公司已要求沈兴毕搬离货物，故对该诉讼请求，本院予以支持。对云南鼎宏公司要求沈兴毕赔偿免租期租金的诉讼请求，合同中明确约定免租期不支付租金，且合同的解除是在免租期内，故云南鼎宏公司主张免租期租金的请求没有事实及法律依据，本院对该主张，不予支持。对云南鼎宏公司要求沈兴毕赔偿预期利益等损失的诉讼请求，因云南鼎宏公司未向本院提交沈兴毕未租赁商铺对云南鼎宏公司造成实际损失的证据，且预期利益等损失并非直接损失，而是云南鼎宏公司的间接损失。故本院对该主张，不予支持。对云南鼎宏公司要求沈兴毕支付违约金的诉讼请求，双方已在合同中明确约定，沈兴毕在未经云南鼎宏公司书面同意中途擅自退租时，沈兴毕按合同期内最高月租金额标准3倍向云南鼎宏公司支付违约金，故对该主张，本院依法认定由沈兴毕向云南鼎宏公司支付违约金10648.75元（42595元÷12月×3）。对于本案反诉部分，沈兴毕主张云南鼎宏公司返还已支付租房保证金4000元，双方在合同明确约定：“沈兴毕（乙方）未按本合同约定期限足额交纳保证金，视为放弃承租权，云南鼎宏公司（甲方）有权就租赁物业另行安排使用，且不承担任何责任，同时已交纳的部分保证金（若有）归云南鼎宏公司（甲方）所有。”、“租赁期限内，沈兴毕（乙方）未经云南鼎宏公司（甲方）同意，中途擅自退租的，已交租金及保证金不予退还”，故对该主张本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第第六十条、一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）沈兴毕签订的《领秀知识城商铺租赁合同》于2017年8月29日解除；二、被告（反诉原告）沈兴毕于判决生效后七日内搬离在F-1-6区商铺内的物品；三、由被告（反诉原告）沈兴毕于判决生效后十五日内向原告（反诉被告）云南鼎宏商业运营管理有限公司支付违约金10648.75元；四、驳回原告(反诉被告)云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈兴毕的诉讼请求。本诉案件受理费1607元，减半收取803.5元，由原告(反诉被告)云南鼎宏商业运营管理有限公司承担203.5元，由反诉被告沈兴毕承担600元；反诉案件受理费25元，减半收取12.5元，由反诉被告沈兴毕承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  余海二〇一九年八月十四日书记员  黄馨