丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙1102民初2526号 原告：丽水市辉煌大酒店有限公司。住所地：丽水经济开发区绿谷大道**。统一社会信用代码：91331100775712687T。 法定代表人：陈英亚。 法定代表人（特别授权）：毛庆京、徐梦影，浙江泽大（丽水）律师事务所律师。 被告：丽水市幜泰汽车销售有限公司。住。住所地：丽水市莲都区南明山街道枫岭街**一社会信用代码：91331100323460626X。 法定代表人：朱法兴。 委托代理人（特别授权）：李建成，浙江博翔律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：张海虎，男，1987年9月9日出生，汉族，住丽水市莲都区。系该公司员工。 原告丽水市辉煌大酒店有限公司为与被告丽水市幜泰汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月23日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员吴威丽独任审判，于同年5月17日公开开庭进行了审理。原告丽水市辉煌大酒店有限公司的委托代理人毛庆京，被告丽水市幜泰汽车销售有限公司的委托代理人李建成、张海虎到庭参加诉讼。审理过程中，被告丽水市幜泰汽车销售有限公司于2019年5月13日向本院提出鉴定申请，请求对两份房屋租赁合同签订的先后顺序进行鉴定，经原、被告协商确定，上海润家生物医药科技有限公司司法鉴定所为鉴定机构，本院于2019年6月6日作出司法鉴定委托书，委托该所进行鉴定。2019年6月24日，该所审查后，不予受理该鉴定。本案现已审理终结。 原告丽水市辉煌大酒店有限公司诉称：2015年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将丽水市辉煌大酒店2号楼一层门面出租给被告，租赁期限从2015年12月28日起至2018年12月28日，年租金为130000元，第三年租金在第二年基础上递增8%，租金一年一付，先付租金后使用。保证金为30000元，后经双方协商调整为10000元。合同签订后，原告如约交付了租赁房屋，被告分次支付租金，到2017年12月止，尚欠2017年租金15000元；2018年度租金仅支付了40000元。被告一直未支付应缴纳的保证金。2016年4月10日，被告出具了承诺书，内容为：因经营需要，对原告房产墙外临时建房及在墙身上打两个洞、一个门，承诺在租期到期后10天内自动拆除，否则原告有权没收保证金。 综上，被告逾期支付租金115400元、垃圾分摊费800元，产生违约金10000元；违反其承诺书事项，产生违约金10000元；共计136200元。后查明，被告原名为丽水市幜泰汽车服务有限公司，于2018年12月20日变更为现名称。原告多次催讨，被告拒不支付上述款项。为此，诉请判令：一、被告丽水市幜泰汽车销售有限公司向原告支付租金115400元、分摊垃圾费800元；二、被告丽水市幜泰汽车销售有限公司支付原告合同违约金10000元；三、被告丽水市幜泰汽车销售有限公司支付原告未履行承诺书义务违约金10000元；四、被告丽水市幜泰汽车销售有限公司支付原告实现债权的费用10000元。 被告丽水市幜泰汽车销售有限公司答辩称：一、案涉房屋租金并不是每年130000元，双方原签订的年租金为130000元的合同已经变更，变更后年租金为50000元。除案涉房屋外，原告另有房屋出租给被告，被告至今不存在欠付租金的行为。二、关于保证金10000元，被告已经支付给原告。三、原告诉请的违约金无依据，被告并没有拖欠租金不存在违约行为，且合同并未约定违约金。四、原告诉请要求被告支付未履行承诺义务的违约金10000元也无依据，事实上在合同到期前，双方达成协议，原告转租给案外人，而案外人仍在使用，另外，承诺书上没有约定违约金10000元。五、原告诉请的律师代理费用10000元，双方未约定具体金额，且被告未违约，请求予以驳回。 原告丽水市辉煌大酒店有限公司为支持其诉讼主张，提供如下证据：一、原告的营业执照、被告的工商登记信息及变更登记信息，待证原、被告诉讼主体资格；二、2015年12月28日签订的房屋租赁合同、房屋所有权证，待证原、被告之间存在房屋租赁关系、年租金130000元，及双方于2016年4月将履约保证金从30000元调至10000元；三、承诺书，待证被告对租赁物进行改建，并作出恢复原状的承诺及违约责任；四、法律服务委托合同书，待证原告为主张案涉债权支付律师代理费用10000元；五、律师函、顺丰速运邮寄回单及跟踪单，待证原告向被告发送律师函，要求被告限期支付房租130000元、垃圾分摊费800元、房产保险费800元、保证证10000元；六、原告庭审后补充的，被告向其支付两笔38000元房租的银行交易明细，待证被告所说的其支付的租金二十几万有部分支付另外承租房屋的租金并非事实。 被告丽水市幜泰汽车销售有限公司对原告提供的证据质证如下：证据一，无异议。证据二，房屋所有权证无异议，房屋租赁协议已变更。证据三，承诺书的真实性无异议，但双方并没有约定违约金10000元。证据四，真实性、合法性无异议，但双方签订的合同未明确对律师费用金额作出约定。证据五，该份证据只有复印件，收件人名称不清晰，也不能证明原告把律师函寄给了被告。证据六，被告向原告支付的两笔38000元为错付款项，不能证明原告的待证事实。 被告丽水市幜泰汽车销售有限公司为支持其抗辩主张，提供如下证据：一、原、被告于2015年12月20日签订的房屋租赁合同，待证原、被告双方的租赁关系及年租金为50000元；二、原、被告于2014年11月19日签订的房屋租赁合同，待证被告向原告支付租金超过年租金50000元的部分系支付该合同项下租金；二、银行交易明细查询单，待证被告向原告支付租金280000元多，未欠付房租。 原告丽水市辉煌大酒店有限公司对被告提供的证据质证如下：证据一，2015年12月20日签订的房屋租赁合同，已由双方协商一致后变更，原告提交的合同为变更后的合同，年租金为130000元。证据二，与本案不具有关联性。证据三，真实性、合法性无异议，对款项作下说明：1、2016年1月5日、2016年1月20日支付的款项131600元，系第一年租金及垃圾分摊费；2、2017年2月28日支付的41040元，系被告前述的签订于2014年的租赁合同项下第三年租金（第三年租金在第二年租金基础上递增8%，即38000+38000×8%=41040元），与本案不相关；3、2017年5月9日支付的款项115000元，系支付案涉租赁合同第二年部分租金。 结合原、被告提供的证据，本院认定事实如下：2015年12月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将丽水市辉煌大酒店2号楼一层门面出租给被告，房屋总面积约410平方米（除KTV大厅两间，张村路之北3间）；租期3年；年租金50000元；履约保证金30000元。2015年12月28日，双方重新签订了一份房屋租赁合同，约定的租赁场所、租期、履约保证金与第一份相同，年租金变更为130000元。合同签订后，被告分别于2016年1月5日、2016年1月20日，向原告支付款项71600元、60000元。2016年4月，双方对履约保证金作出调整，调至10000元，并约定被告违约的，履约保证金作为违约金支付。2017年5月9日，被告向原告支付租金115000元。后被告又向原告支付租金40000元。 使用过程中，被告对租赁房屋进行了部分改造，并于2016年4月10日向原告出具承诺书，承诺合同到期后，将在10天内拆除墙外临时建筑，恢复墙体原样，如违约，原告有权没收保证金。被告搬离后，未按约恢复房屋原状。 另查明，被告原名丽水市玉梅汽车服务有限公司，于2016年1月19日变更为丽水市幜泰汽车服务有限公司，后又于2018年12月20日变更为丽水市幜泰汽车销售有限公司。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：一、原告提供的原告营业执照、被告工商登记信息及变更登记信息、房屋所有权证、2015年12月28日签订的房屋租赁合同、承诺书；二、被告提供的房屋租赁合同、银行交易明细查询单（金额为71600元、60000元、115000元的三份）；三、到庭当事人庭审陈述。 原告提供的律师函、顺丰速运邮寄回单及跟踪单，均为复印件，其真实性无法确认，本院不予采信。被告提供的金额为41040元的银行交易明细查询单、原告提供的被告向其支付两笔38000元租金的银行交易明细查询单，均与本案无关，本院不予采信。 本院认为： 一、原、被告应基于哪一份房屋租赁合同履行权利义务？被告有无欠付租金？若有，金额为多少？原告诉称，双方于2015年12月28日签订的房屋租赁合同系对2015年12月20日签订合同的变更。被告认为，虽从落款时间看，年租金为130000元的合同签订在后，但此与事实不符，实际上系因原告未完全交付租赁房屋双方协商后将年租金变更为50000元。关于落款时间，被告签订合同当时并未填写。本院认为，被告不能提供证据证明其抗辩主张，应承担举证不能的不利后果。况且，被告在合同签订后一个月向原告支付了第一年租金，若如被告所言，即便其在支付第一年租金时尚且不知原告不能完全交付，但至少双方于2016年4月就履约保证金作出调整当时，被告已明确知悉，但其仍在年租金为130000元的合同上签字确认变更履约保证金。被告称，其向原告支付的租金逾280000元，案涉租赁合同租金已支付完毕，多余部分系支付其他合同项下租金。原告认可被告支付了上述款项，且其中一笔41040元系其他合同项下租金，但本合同租金尚未付清。本院认为，两份租赁时间、场地皆不同的合同，混合支付房租不合常理，且被告另向原告支付两笔38000元恰好是前两年的租金，其亦不能证明各部分支付明细，故对被告的抗辩本院不予采纳。综上，原、被告双方于2014年12月28日签订的房屋租赁合同合法有效。被告尚欠租金115400元（第二年租金15000元，第三年100400元）、垃圾分摊费800元。 二、被告应支付违约金金额为多少？原告诉请要求被告支付违约金10000元，被告辩称，其未违约不应支付。本院认为，如上所述，被告未按时支付房租的行为已构成违约，应依双方约定支付违约金，故原告的该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称，其已向原告支付10000元履约保证金，但其不能提供证据予以证明，本院不予采纳。关于因被告未履行承诺书义务将案涉租赁房屋恢复原状的违约金10000元，被告抗辩，双方未明确约定其不应支付，被告的该项抗辩有事实和法律依据，本院予以采纳。 三、被告是否应承担原告实现债权费用？原告诉请要求被告支付律师代理费用10000元，被告辩称，双方未明确约定金额其不应支付，本院认为，虽双方约定被告违约的，应向原告支付实现债权费用，但并未明确约定具体金额，本院结合本案事实对此作出调整，对该部分诉请支持3000元，超出部分予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告丽水市幜泰汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丽水市辉煌大酒店有限公司租金人民币115400元、垃圾分摊费800元； 二、被告丽水市幜泰汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丽水市辉煌大酒店有限公司违约金10000元； 三、被告丽水市幜泰汽车销售有限公司于本判决生效之日起支付原告丽水市辉煌大酒店有限公司实现债权费用3000元； 四、驳回原告丽水市辉煌大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3724元，减半收取1862元，由原告丽水市辉煌大酒店有限公司负担362元，由被告丽水市幜泰汽车销售有限公司负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 吴威丽 二〇一九年八月二十六日 法官助理江海燕 代书记员 沈琛琛