安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0104民初1404号原告（反诉被告）：合肥市蜀山区项冀餐饮店，住所地合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场4号楼4层L4-14号，统一社会信用代码92340104MA2Q4A1H9U。经营者：项本国，男。委托诉讼代理人：刘坤，安徽万世律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽骏誉投资置业有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路与政通路交口卓誉中心34层，统一社会信用代码913401000570007148。法定代表人：李应亮，经理。委托诉讼代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：万应旭，安徽美林律师事务所律师。原告合肥市蜀山区项冀餐饮店（以下简称项冀餐饮店）与被告安徽骏誉投资置业有限公司（以下简称骏誉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，被告骏誉公司提出反诉，本院依法适用简易程序于2019年8月5日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）项冀餐饮店的经营者项本国、委托诉讼代理人刘坤，被告（反诉原告）骏誉公司的委托诉讼代理人万应旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。项冀餐饮店向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告赔偿原告损失155080元（86000元+69080元）、返还租金47693.67元及租赁保证金31795.78元，赔偿装修费128956.14元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月19日订立《租赁合同》1份，约定租赁骏誉公司所有的位于蜀山区潜山路588号天珑广场项目第4号楼第四层L4-14号商铺。涉案商铺由骏誉公司委托安徽锦灏商业运营管理有限公司（以下简称锦灝公司）进行物业管理。项冀餐饮店为经营牦牛锅餐饮业务，对涉案商铺进行装修花费13万元。自项冀餐饮店租赁涉案商铺后，就发现大厅、厨房等多处有轻微漏水及墙体开裂情况，报由骏誉公司安排人员维修，经过多次维修仍不见好转。2018年3月15日合肥市发生特大暴雨，涉案商铺大面积漏水及所在天珑广场整体所有商铺漏水，原、被告达成调解协议，由骏誉公司赔偿86000元。2018年4月27日，因合肥特大暴雨造成涉案商铺内伸缩缝漏水，原、被告达成调解协议由骏誉公司赔偿69080元。项冀餐饮店的商铺及所在楼层的其他商铺因骏誉公司的原因处于停业状态。故项冀餐饮店提起诉讼，请求法院维护合法权益。骏誉公司辩称：骏誉公司同意解除合同，根据合同第15.3条的约定，骏誉公司不予退还租赁保证金。骏誉公司同意支付2018年6月30日协议中约定的86000元，但该款项应当在欠付的租金中予以扣除。项冀餐饮店经营至2018年12月份，漏水早已经修复，不影响其经营，要求赔付装修费、退还房屋租金等无事实依据。骏誉公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令项冀餐饮店支付骏誉公司租金143084.01元（2018年8月1日计算至2019年4月30日，合计三期租金）、逾期缴纳租金的违约金11331元；2、被反诉人承担反诉案件受理费。事实和理由：2017年10月，项冀餐饮店与骏誉公司签订《租赁合同》，约定租赁骏誉公司所有的天珑广场4号楼4层L4-14商铺用于餐饮经营。租期为2017年9月19日至2020年11月24日，免租装修期为61天，每月租金为15897.89元，租金支付方式为该期上一个自然月第10日前支付，每逾期一日按欠费额的0.3%支付违约金（骏誉公司自愿调整为按欠费额的0.06%/日支付违约金）。后经协商，项冀餐饮店首期租金使用期间调整为2018年5月1日至2018年7月31日。截止目前，项冀餐饮店仅支付了首期租金，仍然拖欠2018年8月1日至今的租金。项冀餐饮店辩称：1、骏誉公司主张租金及违约金的前提应当是自身不存在违约责任的情况。骏誉公司在反诉状事实与理由部分对自身的违约责任只字未提。其与项冀餐饮店于2018年6月30日、2018年11月27日签订的赔偿协议至今没有履行。2、项冀餐饮店所在的天珑广场商铺4号楼4层L4-14号因为房屋质量问题存在严重漏雨、墙体开裂等情况，故与项冀餐饮店签订了两份赔偿协议。说明骏誉公司在房屋租赁合同法律关系中，存在对涉案商铺的漏水等房屋质量问题及违约责任的自认。3、项冀餐饮店与骏誉公司于2017年7月19日签订的租赁合同，约定租期为2017年9月19日-2020年11月24日。涉案商铺所在的天珑广场4号楼4层L4-14号因为不具备交付条件，实际交付时间为2017年10月13日，实际经营时间为2018年1月13日。比合同约定的交付时间迟延一个月左右。2018年年初天气回暖融雪，项冀餐饮店就已经发现店铺内有明显漏水现象，项冀餐饮店及时向物业公司及骏誉公司报修，一直没有维修成功。2018年3月15日合肥发生特大暴雨，天珑广场因为房屋漏水及墙体开裂等房屋质量问题在合肥市乃至安徽省级媒体刊物报道，事实明确。4、因为涉案商铺的漏水、墙体开裂等情况一直得不到及时根本的处理，项冀餐饮店内艺术装修处理的墙体大面积被破坏，失去艺术价值；厨房操作间、食材堆放间、就餐大厅均因为店铺上方大量漏水及墙体开裂（位于就餐大厅，超过5cm裂缝，目前尚存在，并未维修）情况，已经造成了直接、间接的经济损失和一定程度的食品安全卫生问题、人身安全问题。没人敢在这样的店内用餐。5、项冀餐饮店入驻天珑广场后，与骏誉公司签订了租赁合同、与案外人锦灝公司签订了物业管理合同。因为商场经营不善及以上所述的诸多问题，已经在本市造成了极其恶劣的影响，商场的声誉直线下降，门可罗雀，难以盈利。6、项冀餐饮店自正式开业以来，与骏誉公司达成了两次赔偿协议，虽然一直并未解除租赁合同，但是涉案商铺确系自始存在严重的房屋质量安全问题，不具备对外招商的条件，即使骏誉公司持有竣工验收合格报告，也无法推翻客观存在的事实。7、骏誉公司自始存在根本性违约直接导致项冀餐饮店直接、间接损失，无法达到其经营目的。骏誉公司违约在先，且一直未履行赔偿协议，不存在主张租金、违约金的事实和法律基础，请求依法驳回骏誉公司全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年10月19日，项本国（承租人、乙方）与骏誉公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》1份，约定：甲方同意出租位于合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场项目第4号楼第四层L4-14号物业给乙方使用，租赁物业使用性质为商业；面积为435.32平方米；租赁物的交付日期为2017年9月19日；租期为2017年9月19日至2020年11月24日；第一年租金每月15897.89元；乙方在合同签订之日向甲方交纳首期租金，此后租金按期结算（每3个月为一期），乙方须在该期上一个自然月第10日前向甲方支付本期租金；若乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则按欠费金额的0.3%向甲方支付违约金。若乙方逾期付款超过30天，甲方有权单方解除本合同；合同签订之日，乙方应向甲方交纳租赁保证金31795.78元。合同签订前，项本国即于2017年8月28日交纳了租赁保证金31795.78元和首期租金（骏誉公司认可系2018年8月1日之前的租金）47693.67元。2017年11月6日项冀餐饮店注册成立，类型为个体工商户，经营者为项本国，经营场所为合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场项目第4号楼第四层L4-14号。项本国与骏誉公司均认可双方签订的《租赁合同》中项本国的权利义务全部转让给项冀餐饮店。2018年6月30日项本国与骏誉公司签订《协议书》1份，约定因2018年3月15日特大暴雨造成项冀餐饮店铺内漏水产生损失，由骏誉公司补偿项冀餐饮店86000元。2018年11月27日项本国与骏誉公司签订《协议书》1份，约定因2018年4月27日特大暴雨造成项冀餐饮店伸缩缝漏水产生损失，由骏誉公司补偿项冀餐饮店69080元。上述款项骏誉公司均未支付。2018年12月4日项冀餐饮店向骏誉公司发出《闭店通知》，内容为：项冀餐饮店（牛飘香藏牦牛）自与骏誉公司签订租赁合同实际经营至今，每逢阴雨天气，商铺内严重漏水，店铺大堂、厨房、仓库均需要水桶接水以防地面湿滑产生安全隐患（目前已经有就餐客人因地面湿滑造成轻微伤的情况），多次的漏雨已经对本店的库存食材、配料等造成严重损失，导致客流量严重减损，本店已无法正常生产经营。本店已因漏雨等问题多次向贵公司报修均无法修理正常，越修越漏。本店自租赁商铺经营以来，缴纳房屋租赁费、物业费，却得不到及时、有效、满意的解决方案。因为商铺的质量问题已经导致本店亏损严重，无法正常经营，现正式向贵公司通知闭店。骏誉公司于当日收到该份《闭店通知》。项冀餐饮店申请对其商铺的装饰装修费用进行鉴定，本院依法委托安徽瑞邦工程造价有限公司进行鉴定，该公司于2019年6月20日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：经实施上述工程造价鉴定程序后，我所测算得“蜀山区潜山路588号天珑广场项目第4号楼第四层L4-14号商铺（合肥市蜀山区项冀餐饮店）装饰装修”工程鉴定造价：128956.14元（仅工程实体造价不包含利息违约金）。项冀餐饮店缴纳鉴定费10000元。以上事实，有双方当事人陈述及原告提供的个体工商户营业执照1份、租赁合同复印件1份、2018年6月30日签订的《协议书》1份、2018年11月27日签订的《协议书》彩印件1份、收款收据2张、《工程造价鉴定意见书》1份；被告提供的《闭店通知》1份在卷佐证，足以认定。本院认为，骏誉公司与项本国签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方应按约履行各自的义务。骏誉公司、项本国均认可《租赁合同》中项本国的权利义务全部转让给项冀餐饮店，故项冀餐饮店作为本案原告（反诉被告）的主体适格。项冀餐饮店租赁涉案房屋的目的是为了经营餐饮，而骏誉公司提供的房屋却因漏雨导致项冀餐饮店的合同目的无法实现，故项冀餐饮店有权单方解除合同。2019年2月1日本院将诉状副本送达给骏誉公司，视为项冀餐饮店的解除合同通知到达骏誉公司，《租赁合同》应于该日解除。项冀餐饮店主张骏誉公司应当退还2018年8月1日之前的租金，本院不予支持；截止到合同解除之日项冀餐饮店所拖欠的租金95387.34元（15897.89元×6个月）应予支付，骏誉公司主张的其他租金本院不予支持。因骏誉公司未能提供符合质量要求的房屋供项冀餐饮店使用，导致项冀餐饮店不能实现合同目的，系违约在先，故其主张项冀餐饮店支付逾期付款违约金，本院不予支持。因房屋漏水给项冀餐饮店造成的损失，双方已达成补偿协议，项冀餐饮店要求骏誉公司按照协议支付155080元，本院予以支持。骏誉公司违约导致合同解除，其应当赔偿项冀餐饮店剩余租赁期限内装饰装修残值损失，本院结合鉴定意见酌定装饰装修残值损失为85000元。《租赁合同》已解除，项冀餐饮店缴纳的租赁保证金31795.78元应由骏誉公司退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）合肥市蜀山区项冀餐饮店与被告（反诉原告）安徽骏誉投资置业有限公司签订的《租赁合同》于2019年2月1日解除；二、被告安徽骏誉投资置业有限公司支付原告合肥市蜀山区项冀餐饮店损失补偿款155080元，退还租赁保证金31795.78元，赔偿装饰装修残值损失85000元，共计271875.78元；三、反诉被告合肥市蜀山区项冀餐饮店支付反诉原告安徽骏誉投资置业有限公司租金95387.34元；四、上述二、三两项折抵后，被告（反诉原告）安徽骏誉投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）合肥市蜀山区项冀餐饮店176488.44元；五、驳回原告合肥市蜀山区项冀餐饮店的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告安徽骏誉投资置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3376元（原告预交），由被告安徽骏誉投资置业有限公司负担2689元，由原告合肥市蜀山区项冀餐饮店负担687元；鉴定费10000元（原告预交）由原告合肥市蜀山区项冀餐饮店、被告安徽骏誉投资置业有限公司各负担5000元；反诉案件受理费减半收取为1694元（被告预交），由反诉被告合肥市蜀山区项冀餐饮店负担1092元，由反诉原告安徽骏誉投资置业有限公司负担602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张磊二〇一九年八月二十九日书记员  宋蝶附本案所适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。