广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1225民初634号原告：曾志坚，男，1981年7月10日出生，汉族，住广东省云浮市云安区，原告：黄周兰，女，1981年12月2日出生，汉族，住广东省云浮市云安区，被告：封开县鹏翔房地产开发有限公司，住所封开县江口镇封州一路无号后座首层至夹层商铺，统一社会信用代码：91441225086807074D。法定代表人：黄东荣，系该公司总经理。原告曾志坚、黄周兰与被告封开县鹏翔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾志坚、黄周兰到庭参加了诉讼；被告封开县鹏翔房地产开发有限公司经本院送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾志坚、黄周兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告之间签署的【盛世商贸城】认购书；2.判令被告全额退回两原告购房款373493元，并按中国人民银行同期贷款利率分别自每次付款之日起计算利息至还清之日止；3.判令被告承担欺诈销售的法律责任，增加赔偿原告373493元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告分三次付款共373493元（定金25000元，2018年5月24日付款168493元，2018年12月15日付款180000元）向被告购买坐落于封开县××镇××号盛世商贸城C幢1805房，并于2018年12月15日与被告签订盛世商贸城签署合同确认单。2019年5月15日，两原告经向封开县不动产登记中心查询，发现该房产已被被告于2016年6月8日抵押给了德庆县农村信用合作联社，抵押期为2016-6-8至2019-6-8。被告销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋，严重侵害了两原告的合法权益。2018年12月起，两原告多次与被告交涉，要求被告办理不动产产权证，被告均以各种理由推脱。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失。为此，两原告根据相关法律规定特向法院提起诉讼，望法院依法判决。被告封开县鹏翔房地产开发有限公司在答辩期间和在举证期限内未向本院提交书面答辩意见，也未提供任何证据为其辩解。本院根据当事人的陈述和对质证的证据审查，认定事实如下：2017年5月中，两原告与被告达成商品房买卖合意，并分别于2017年5月15日、6月9日、6月16日、6月30日向被告微信转账5000元、5000元、5000元、10000元，四共25000元定金（办证杂费）。2017年6月30日，两原告与被告签订【盛世商贸城】认购书（编号：0000346），约定由两原告购买被告名下位于封开县××镇××号盛世商贸城C幢1805房，房价为373493元，乙方（两原告）于2017年6月30日交齐税费25000元，赠送物业管理费一年，从甲方（被告）交付乙方使用计起。被告于当日向两原告补充出具25000元办证杂费收据。2018年5月24日，原告曾志坚向被告提交盛世商贸城特殊申请，申请内容为“本人因资金不足，现向贵公司申请一次性分期：该房折后房款为373493，现申请分二期，如下：第一期于2018年5月24日交清193493元，第二期于2018年11月23日交清180000元，望贵公司批准。”，被告销售经理于当日签名同意、总经理于2018年5月25日签名同意；两原告于2018年5月24日向被告支付购房款168493元后，被告向两原告出具收据。2018年12月15日，两原告向被告支付购房款180000元后，被告向两原告出具收据。两原告与被告于当天签订盛世商贸城签署合同确认单，确认两原告交付清购房款；并口头约定于付清购房款后一个星期内交付房屋。之后两原告多次要求被告为其办理房产过户手续，被告均以各种理由推脱。2019年5月15日，两原告到封开县不动产登记中心查询得知，涉案房屋已于2016年6月8日由被告抵押给德庆县农村信用合作联社，抵押期限为2016年6月8日至2019年6月8日。但被告在向两原告出售涉案房屋时故意隐瞒了涉案房屋已设立抵押的事实，并导致截止起诉之日，被告仍未办理房屋过户手续。原告据此而诉至本院，望判如所请。以上事实有原告提供的微信转账记录、【盛世商贸城】认购书、盛世商贸城特殊申请、收据（3份）、盛世商贸城签署合同确认单、不动产登记资料查询结果证明予以证实，并有庭审笔录记录在案，本院予以确认。本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷，而非两原告主张的商品房预售合同纠纷。本案的焦点是：两原告与被告之间是否存在商品房销售合同关系？虽然两原告没有与被告签订商品房买卖合同，但两原告与被告签订了【盛世商贸城】认购书以及盛世商贸城签署合同确认单并支付了全部的购房款，且认购书、合同确认单、特殊申请中具备了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等条款，符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定。据此，本院认为两原告与被告之间存在商品房销售合同关系，【盛世商贸城】认购书为商品房买卖合同，盛世商贸城特殊申请及盛世商贸城签署合同确认单为其附件。关于两原告要求解除合同、被告返还购房款、支付利息及赔偿一倍损失购房款的问题。被告于2016年6月8日就涉案房屋设立抵押，抵押期限为2016年6于8日至2019年6月8日，而两原告向被告购买涉案房屋时被告没有向原告说明房屋抵押事宜，现商品房买卖合同成立并已全部支付购房款。虽经两原告多次催促，但自2017年6月30日签订【盛世商贸城】认购书至庭审辩论终结之日（2019年8月8日），被告仍未为两原告办理房屋登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，两原告有权解除与被告之间的商品房买卖合同关系。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”、第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”、第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，对两原告的第3项诉求本院予以支持，对第2项诉求中返还购房款的主张予以支持，但利息应自实际付款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告封开县鹏翔房地产开发有限公司经本院送达传票，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证质证的权利，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第五条、第九条、第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曾志坚、黄周兰与被告封开县鹏翔房地产开发有限公司于2017年6月30日签订的【盛世商贸城】认购书；二、被告封开县鹏翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告曾志坚、黄周兰返还购房款373493元及利息，利息自实际付款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算：以5000元为基数自2017年5月15日起计至还清之日止、以5000元为基数自2017年6月9日起计至还清之日止、以5000元为基数自2017年6月16日起计至还清之日止、以5000元为基数自2017年6月30日起计至还清之日止、以168493元为基数自2018年5月24日计至还清之日止、以180000元基数自2018年12月15日计至还清之日止；三、被告封开县鹏翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告曾志坚、黄周兰赔偿373493元；四、驳回原告曾志坚、黄周兰的其他诉讼请求。本案受理费11269.86元，由被告封开县鹏翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  莫炎生人民陪审员  陈韵倩人民陪审员  曾坤华二〇一九年八月二十八日书 记 员  陈汉荣