四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1324民初2178号 原告：郑帮继，男，汉族，1967年4月2０日出生，住仪陇县。 原告：张亚君，女，汉族，1969年3月8日出生，住仪陇县。 二原告委托诉讼代理人：周泽，四川泽航律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：周益帆，四川泽航律师事务所律师。 被告：何虹泉（又名何洪权），男，汉族，1975年7月17日出生，住仪陇县。 被告：何家成，男，汉族，1948年2月13日出生，住仪陇县。 被告：黎碧清，女，汉族，1967年9月7日出生，住仪陇县。 被告：王小英，女，汉族，1972年2月24日出生，住仪陇县。 被告：蒲素芳，女，汉族，1963年7月5日出生，住仪陇县。 第三人：何清权，男，汉族，1973年5月28日出生，住仪陇县。 第三人：袁开英，女，汉族，1974年8月2日出生，住仪陇县。 原告郑帮继、张亚君与被告何虹泉、何家成、黎碧清、王小英、蒲素芳，第三人何清权、袁开英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。原告张亚君及其委托诉讼代理人、五被告到庭参加诉讼。第三人何清权、袁开英经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告郑帮继、张亚君向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《承诺书》；2、被告退还原告购房款85000元，并按现在市场价赔偿130000元，共计215000元；3、第三人与被告承担连带赔偿责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年8月25日，被告何虹泉、何家成、黎碧清、王小英、蒲素芳五人将其按份共有的位于仪陇县新政镇六一一安置区21幢二单元86号门面房以98000元价格卖与原告，双方签订《承诺书》，原告支付了85000元购房款，约定剩余款项用于原告支付办理不动产登记产生的费用，若不够则由五人补足。原告自签订房屋买卖合同后一直占有并使用该房屋。2014年该处房屋确权时被告何家成在未经其他共有人同意的情况下，私自将该处房屋过户登记给了其儿子、儿媳即第三人何清权、袁开英，导致无法给原告过户。原告知晓情况后，多次找到被告要求将房屋过户给原告，但却一直迟迟不肯协助原告办理相关手续，甚至在此期间还私自将该处房产用于借款的抵押担保。原告无可奈何于2019年1月11日向仪陇县人民法院起诉要求确认该处房产归自己所有并要求被告协助办理房屋过户手续，后该院作出（2019）川1324民初280号民事判决书确认原告与被告何家成等五人签订的房屋买卖合同真实有效，但基于该处房产已被何清权、袁开英用于借款抵押且办理了抵押登记，何清权、袁开英又不能偿还该笔借款解除抵押，事实上要求还房过户的诉讼请求无法实现，遂判决驳回原告的诉讼请求。但同时在判决主文说明原告依法可以主张合同权利。经多次协商未果，为维护原告合法权益，请求支持原告诉讼请求。 被告何虹泉辩称，房屋买卖协议是虚假的、系欺诈行为，没有我的签字。请求判令房屋买卖协议无效、承诺书无效。 被告何家成辩称，卖方并未违背协议，因双方并并在协议中约定何时必须交房和办理过户手续，未约定违约事项。因此原告要求赔偿损失是不合理的。被告没有给原告造成任何损失，相反原告在出租房屋的10年里，还盈利8万元左右。本案与何清权、袁开英有直接关系，全部责任应由何清权、袁开英承担。请求驳回原告对被告的诉讼请求。 被告黎碧清辩称，何清泉用房屋贷款的事情我事先并不知情，是2013年左右才知晓，后我找过何清权，其说负责解决。 被告王小英辩称，赔偿责任应由何清权承担。 被告蒲素芳辩称，房屋最初登记在何家成名下何虹泉签字认可了的，他不会不知情。后为何登记在何清权名下我不知情，本案与我无关。 第三人何清权、袁开英未发表意见。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。被告何家成与何虹泉、何清权系父子关系，何清权、袁开英系夫妻关系。 2005年12月5日，蒲素芳之夫张治勇与郑帮继签订一份《房屋买卖协议》，约定将六一安置区3号楼1单元5楼一号住房及3号楼1单元的第六个口面（属3号楼一单元集体所有、面积33㎡）转让给郑帮继，门面转让费98000元（属一单元集体所有）。何家成在合同尾部作为监证人员签字。陈普强（黎碧清之夫）、王英（即被告王小英）、蒲德轩作为在场人员签字。该份合同郑帮继的签名由马敦志代签。 2006年8月25日，卖方何家成、黎碧清、王小英、蒲素芳向原告出具承诺书，主要内容为：“现有六一安置区3号楼一单元五户人将一共同口面卖与郑帮继，共同商议卖价为98000元，现已付85000元，还下欠13000元。此欠款用于给买方郑帮继办房产所有权手续及一切税费。如办证不够由卖方五户人共同补足，如此欠款办证有剩余的由五户人共同分享，买方应立即给付，不得拖延”。买卖双方在承诺书上签字，其中何虹泉的名字由其父何家成代签。原告曾于2006年2月16日支付买房款60000元，何家成、陈普强、蒲素芳、王英等出具收条。于2006年8月25日支付买房款20000元，由黎碧清、何家成出具收条。 案涉门面属于被告何虹泉、何家成、黎碧清、王小英、蒲素芳五人共有，系拆迁安置组团联建而得，门面具体地址为新政镇望云路185号（六一一安置区第21幢1层86号）、面积34.09平方米。办理产权登记时因其他被告名下已有门面房，该门面只好登记于何家成个人名下，后何家成在未经其他共有人同意的情况下，将该门面私自赠与何清权、袁开英，并办理了过户登记。2014年何清权、袁开英在仪陇县银行贷款用案涉门面抵押担保，与银行签订抵押合同并办理了抵押登记。2017年何清权、袁开英再次在惠民银行贷款用于借新还旧，继续使用此门面抵押担保。 原告曾于2019年1月14日向本院起诉，要求确认案涉门面归其所有，被告及第三人协助办理过户手续。本院在该案审理中，追加了惠民银行作为第三人参加诉讼，后认为银行已合法取得抵押权，且银行已就何清权夫妇的金融借款提起诉讼，原告要求过户的请求根据现有情况实际不能实现。故作出（2019）川1324民初280号民事判决书驳回了原告的诉讼请求。现该判决已生效。 案涉门面买卖后，被告将门面交付原告使用。原告自2007年6月起至今将该门面出租给仪陇县新华汽车运输有限责任公司使用并收取租金。根据原告提供与新华公司所签合同，2007年至2010年6月19日每年租金4000元，2011年6月20日至2012年6月19日每年租金5000元，2012年6月19日至2013年6月18日每年租金4800元，2014年6月20日至2018年6月20日每年租金5000元，2018年6月20日后原告陈述涨价为6000元一年。原告至今已收租金57600元。 关于案涉门面的市场价值，本院有（2017）川1324民初3530号案件的涉案门面与本案的涉案门面邻近，有四川圆通土地房地产资产评估有限公司于2018年5月7日对六一小区第20幢1层门面作出过评估报告，评估单价为5198元∕㎡。原告初始不同意该评估报告的价格，申请重新鉴定，选取鉴定机构后，又撤回鉴定申请，申请参照5198元∕㎡计价。被告何家成、黎碧清、王小英、蒲素芳对该评估价格无异议。 本院认为，原、被告之间签订的《承诺书》实为案涉门面的房屋买卖合同，经本院（2019）川1324民初280号生效民事判决书确认为合法有效合同。双方当事人本应按合同约定履行各自义务，但因被告何家成的无权处分行为，在能办理过户的情况下，未通知其他被告与原告，私自将产权转移登记于第三人用于抵押贷款，抵押权人现已通过诉讼主张权利，抵押至今没有涂销，不能产生物权变动效力，合同目的已不能实现，被告构成根本违约。原告仍有权主张合同权利，按照法律规定，原告有权要求解除合同并赔偿损失。原告现主张解除《承诺书》，应予支持。解除合同后，被告方收取的购房款85000元应予以退还。双方关于违约责任没有具体约定，结合本案事实，原告方要求被告赔偿损失符合法律规定。损失赔偿范围按照法律规定应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。案涉房屋为门面，本案合同履行后可以获得的利益为租金收入与房价增值部分。本案门面已在签订合同后交付于原告使用，原告所收取的租金应归原告所有，不再退还被告或作抵扣。他案的案涉门面与本案的案涉门面邻近，位于同一地段，在双方均不申请评估的情况下，虽他案的鉴评估报告建议参考时间为一年，但现在仅过去几个月，本院认为仍可参考适用该评估价格。则增值部分为5198元∕㎡×34.09㎡-85000元=92199.82元。根据合同的相对性原则，被告方抗辩相关责任应由第三人承担的理由不能成立。卖方内部的相关责任承担以及与第三人的相关法律关系可依照法律规定或者按照约定解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告何虹泉、何家成、黎碧清、王小英、蒲素芳于本判决生效后三十日内退还原告郑帮继、张亚君购房款85000元，赔偿原告郑帮继、张亚君损失92199.82元； 二、驳回原告郑帮继、张亚君对第三人何清权、袁开英的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2263元由被告何虹泉、何家成、黎碧清、王小英、蒲素芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  吴俊青 二〇一九年八月二十六日 书记员  卢云根