吉林省四平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉03民初331号 原告（案外人）：韩春江，男，1970年10月6日出生，汉族，住吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：温雅萍，四平市铁西区三鑫法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：皮继伟，男，1969年6月17日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。 第三人（被执行人）：北京京沪房地产开发有限公司。 法定代表人：董贵宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷秀梅，该公司工作人员。 原告韩春江与被告皮继伟、第三人北京京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩春江及其委托诉讼代理人温雅萍，被告皮继伟的委托诉讼代理人邵文超，第三人京沪公司的委托诉讼代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩春江向本院提出诉讼请求：确认京沪公司在四平市辽河农垦管理区孤家子镇开发的京沪广场（以下简称京沪广场）A7号1单元1601号房屋为韩春江所有，请求四平市中级人民法院停止对该房屋的执行。事实和理由：四平市中级人民法院作出（2018）吉03执异80号执行裁定，查封了案涉房屋,因该房屋是韩春江于2015年5月22日向京沪公司购买，韩春江提出执行异议被驳回，为此提起案外人执行异议之诉。 皮继伟辩称，一、韩春江虽然与京沪公司签订了商品房买卖合同，但是未办理过户手续，故案涉房屋物权未发生转移。二、韩春江未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。三、韩春江提交的房屋买卖合同显示其与京沪公司约定应对房屋进行备案，但双方未在合同约定期限内进行备案，故韩春江提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应予驳回。四、对于韩春江确认房屋所有权的请求，因本案是执行异议之诉，其提出确权的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。 京沪公司述称，双方未对案涉房屋进行备案是因为工程没有验收，仅按揭的房屋可以备案，其余房屋均不能备案。其他意见同韩春江的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 韩春江提交了下列证据：一、商品房买卖合同1份、商品房销（预）售许可证，证明韩春江在四平市中级法院查封前即与京沪公司签订了合法有效的商品房买卖合同。二、购房收据1张、收取房款的收据存根3张，证明韩春江以现金分期的形式全额支付了案涉房屋的购房款419839元，其中韩春江于2014年6月3日付款3万元，于2014年9月18日付款22万元，于2015年5月22日付款169839元。三、工程款支付单3张，证明京沪公司以韩春江交付的购房款支付开发工程的工程款等相应费用，也进一步证明了韩春江实际交付购房款的事实。四、房屋钥匙、房屋室内照片，证明韩春江已实际占有案涉房屋。五、房屋开发现状，证明韩春江对未登记备案没有过错，未登记备案的主要原因是皮继伟没有施工完毕。六、（2019）吉03执异第39号执行裁定书，证明另案案外人朴永哲，案情与本案完全相同，执行异议得到支持，现已排除执行。七、证人杨国波、证人李金龙证言，杨国波出庭证实，其每年都在韩春江处买猪，每次购买一百二十头左右，结算数额大概二十七八万，均以现金形式支付；李金龙出庭证实，2014年9月份证人帮忙韩春江卖猪，几天后又陪同韩春江一起去取卖猪款交房款22万元，2015年5月份韩春江又卖猪七十余头，得价款16万余元，取钱后即到京沪公司交付购房款，两次交购房款都是证人开车与韩春江同去。皮继伟质证认为，一、商品房买卖合同不具有真实性，申请对公章加盖时间及文字书写时间进行鉴定。案涉房屋已具备办理商品房预售登记的条件，同时双方在合同中约定备案，而在具备办理登记备案的条件下，韩春江既不主张登记备案，也未向京沪公司主张交付房屋，不符合常理。皮继伟申请查封案涉房屋时，人民法院未对已登记备案的房屋进行查封，京沪公司所述不实。二、房屋开发现状可证明案涉房屋所在小区未通水电，部分房屋未安装门窗，建设工程未竣工验收，故韩春江取所持钥匙，来源及取得时间无法确定，且韩春江在执行听证中未表示过有房屋钥匙。三、对合同和收据的签订时间不真实。案涉小区五证俱全，已具备办理备案登记的条件，两份商品房合同的付款方式、交付期限、出卖人交房的违约责任等条款均未填写，不符合一般房屋买卖的交易习惯，故韩春江主张的房屋买卖不真实。皮继伟于2016年申请查封房屋，韩春江于2019年才提起执行异议，在此期间其未向开发商备案，也未主张交付房屋，不符合常理。四、证人杨国波的证言只能证明双方有生意往来，不能证明韩春江养猪一定会盈利，且其明确陈述不知道卖猪和买房之间的关系；证人李金龙虽陈述陪同交钱的过程，但不能说明韩春江购房的总价和单价，不符合常理。京沪公司质证认为，案涉房屋未进行备案是因为工程没有验收，除了按揭的房屋均不能备案。 皮继伟、京沪公司未提交证据。 经审理查明：申请执行人皮继伟因与被执行人京沪公司建筑工程施工合同纠纷一案，皮继伟诉请1.依法判令皮继伟与京沪公司分公司签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；2.判令给付皮继伟工程款34294702.40元及逾期付款违约金800万元；3.判令皮继伟对案涉工程的价款享有优先受偿权。在案件审理过程中，皮继伟提出保全申请，本院于2016年1月15日作出（2015）四民二初字第56号民事裁定，将京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋（建筑面积16849.33平方米）查封。后本院于2018年6月29日作出（2015）四民二初字第56号民事判决，判决：“一、原告（反诉被告）皮继伟与被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公司于2014年2月20日与2014年3月5日签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；二、被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）皮继伟工程款34294702.40元并支付利息损失（以34294702.40元为基数自2015年9月19日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至给付完毕时止）；三、驳回原告（反诉被告）皮继伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司、北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公的反诉请求。”判决生效后，皮继伟申请执行，在执行过程中，本院作出（2018）吉03执80号执行裁定，续行查封本案在审理期间查封的京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋，并于2019年3月14日发布（2018）吉03执80号之一执行公告，将上述查封的房屋交由申请执行人皮继伟保管。案外人韩春江对此提出异议，2019年5月17日，四平市中级人民法院作出（2019）吉03执异52号民事裁定，驳回案外人韩春江的异议请求。韩春江不服，提起执行异议之诉。 另查明，京沪公司于2013年10月9日取得《建设用地规划许可证》、2013年11月15日取得《建设工程规划许可证》、2014年1月8日取得《建设工程施工许可证》。京沪广场A3、A7号楼于2014年3月19日取得商品房销（预）售许可证，案涉房屋建设工程尚未竣工验收。韩春江于2015年5月22日与京沪公司签订商品房买卖合同，分三次支付了全部购房款419839元。皮继伟申请对韩春江提交的商品房买卖合同、收据加盖的公章及手写文字形成时间，商品房买卖合同记载的签订时间和收据记载的出具时间是否一致进行鉴定，庭后撤回鉴定申请。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此，本院评析如下：一、关于案涉房屋应否停止执行的问题。1.结合韩春江提交的证据一、证据二、证据三，案涉小区已经具备商品房销（预）售许可证，商品房买卖合同对双方房屋买卖各项条款进行了明确约定，应为双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。韩春江提交的交款收据、现金支付收据等因与商品房买卖合同及收据相互佐证，足以认定其真实性。结合证人杨国波及证人李金龙的证言，能够证实韩春江具有支付能力以及韩春江交付购房款的事实。综上，在案证据能够形成比较完整的证据链，可以证实韩春江作为商品房消费者，在本院查封诉争房屋之前已与京沪公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并已经支付了合同约定的全部购房款。2.韩春江所购诉争房屋系用于居住，且韩春江名下在房屋所在地房屋登记部门没有其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，韩春江享有足以排除强制执行的民事权利，案涉房屋应当停止执行。 二、关于案涉房屋的所有权确认问题。案涉房屋现在尚未竣工验收、不能办理产权登记，依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。……”之规定，物权的取得以登记为生效要件。案涉房屋现在尚未竣工验收、不能办理产权登记，故韩春江因未办理登记而未取得案涉房屋的所有权，其请求确认房屋所有权无事实依据，本院不予支持。 综上所述，韩春江的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、不得执行四平市辽河垦区孤家子镇京沪广场A7号楼1单元1601号房屋； 二、驳回韩春江的其他诉讼请求。 案件受理费7597.59元，由被告皮继伟负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  刘晓东 审 判 员  刘玉霞 代理审判员  王立新 二〇一九年八月三十日 法官 助理  殷晓慧 书 记 员  兴琪典