吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉05民再9号 抗诉机关：吉林省通化市人民检察院。 申诉人（原审被告）：鲁一新，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。 被申诉人（原审被告）：梅河口市宏宇房地产开发有限公司。住所，吉林省梅河口市莲湖假日小区。 法定代表人：寇文杰，董事长。 委托诉讼代理人：张玉龙，吉林荣华律师事务所律师。 被申诉人（原审原告）：胡艳林，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：张红旭，住吉林省梅河口市。 申诉人鲁一新因与被申诉人梅河口市宏宇房地产开发有限公司（以下宏宇开发公司）、胡艳林商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2018）吉0581民再1号民事判决，向吉林省梅河口市人民检察院申请监督，吉林省梅河口市人民检察院提请吉林省通化市人民检察院抗诉，吉林省通化市人民检察院于2019年4月12日作出抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年4月28日作出（2019）吉05民抗3号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吉林省通化市人民检察院未派员出庭。申诉人鲁一新及其委托代理人迟泽东，被申诉人宏宇开发公司委托代理人张玉龙，胡艳林委托代理人张红旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省通化市人民检察院抗诉认为：1.胡艳林与鲁一新存在债权债务关系，因宏宇开发公司欠鲁一新工程建筑款，由该公司“以房抵债”代为偿还鲁一新的债务，该交易不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2012年10月22日，该公司与胡艳林签订商品房销售合同，合同约定了车库单价、面积、车库号等信息，该公司加盖公章并给胡艳林出具了24.592万元的房款收据，该公司的行为，视为该公司、鲁一新和胡艳林间债权债务的转让成功并已履行完毕，胡艳林与鲁一新之间的债权债务消灭。上述合同不存在我国合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形。法院认为胡艳林的合同目的无法实现，当履行不能实现时，胡艳林与鲁一新的债权债务关系未消灭，该事实的认定缺乏证据证明。2.法院根据合同法第六十五条规定判决鲁一新偿还胡艳林的债务。虽然鲁一新与胡艳林有债权债务关系，但经过债权债务转让后，根据合同相对性原则，承担交付房屋义务的主体是宏宇开发公司，因此该公司是债务人，其与鲁一新之间债权债务结算不能对抗胡艳林的还款主张，不能免除作为合同一方的主体责任，负有最终交付房屋的义务。2016年11月，该公司实际交付的车库面积与合同约定不符，因该公司与胡艳林之间的合同合法有效，故该公司应当对胡艳林承担违约责任。 鲁一新称：原审（2017）吉0581民初57号民事判决已经生效，宏宇开发公司没有正当理由提出再审，法院再审违背了两审终审制的民事诉讼基本原则。该公司与鲁一新达成销售房屋抵顶工程款协议，并与胡艳林签订了商品房购销合同，且为胡艳林出具收据，宏宇开发公司不能免除作为合同一方的主体资格，应当为不能提供标的物而承担返还价款的责任。 宏宇开发公司辩称：1.胡艳林拟购买的车库是李某靠挂该公司资质开发的，其后以楼房抵顶鲁一新的工程款，这是胡艳林诉状中自认的事实。可见，鲁一新出售的是自己享有处分权的标的物，买卖合同双方仅限于胡艳林与鲁一新，该公司仅是代鲁一新履行签约过程。胡艳林认为自身权益受损应向鲁一新主张权利，与该公司无关。2.实际开发人李某已于2014年11月19日同鲁一新将工程款结算完毕，并且多支付了18,980.53元，在不欠鲁一新工程款的情况下，该公司没有义务为鲁一新的个人行为承担连带责任。3.鲁一新通过抵顶工程款的方式已实际取得所售楼盘的所有权，只是手续尚未交割完毕，这才有该公司在售楼处协助其签订商品房购销合同并加盖公章的情节。究其实质，此买卖合同的双方仅限于胡艳林和鲁一新，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。综上，请驳回胡艳林对该公司的告诉。 胡艳林辩称：胡艳林有宏宇开发公司出具的收据及合同，应由该公司返还购房款。 胡艳林向原审法院起诉请求：1.解除与宏宇开发公司签订的商品房购销合同；2.该公司返还购房款24.592万元及其利息7.2万元。事实与理由：2012年10月22日，其与鲁一新协商购买车库事宜，商定购买梅河口宏宇开发公司开发的英华园小区1号楼A区3号车库，每平方米5,800元。其与鲁一新到售楼处，业务员给签订了商品房购销合同并加盖了该公司的公章，合同约定单价5,800元，建筑面积42.4平方米。业务员同时给其出具了24.592万元的收据。2016年11月22日，其持合同去售楼处取钥匙，业务员称面积只有26平方米，说通过鲁一新买的去找鲁一新。其找鲁一新，鲁一新说账顶完了解决不了。其购买的车库实际面积比合同约定的面积小了16平方米，损害了其合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条一款二项的规定，特起诉要求宏宇开发公司返还购房款及利息，不向鲁一新主张权利。 原审法院查明：梅河口市英华园小区房屋是宏宇开发公司开发建设。鲁一新挂靠梅河口市宏宇建筑工程公司（以下简称宏宇建筑公司）投资施工建设了该小区二号楼，宏宇开发公司以部分小区房屋和车库房源划归鲁一新，由鲁一新出售抵顶工程款，宏宇开发公司给出具买卖合同等手续。胡艳林与鲁一新存在债权债务关系。胡艳林与鲁一新协商购买英华园小区1号楼A区3号42.4平方米车库，每平方米5,800元，以鲁一新欠款本息抵顶房款，胡艳林另给付鲁一新差价款1万元，房款结算完毕。2012年10月22日，鲁一新与胡艳林共同到英华园售楼处，宏宇开发公司出具了其与胡艳林间的商品房购销合同，合同约定单价5,800元，建筑面积42.4平方米。宏宇开发公司加盖了公章并给胡艳林出具了24.592万元的房款收据，胡艳林在买受方签字。2016年11月，胡艳林持合同去售楼处取钥匙，得知所购买的车库只有26.35平方米，与合同约定的面积不符，特起诉要求解除商品房购销合同，由宏宇开发公司返还购房款24.592万元及自2012年10月22日开具收据之日起至2017年1月4日起诉之日止按银行利率计算的利息7.2万元。因测绘重新排序原因，原英华园小区1号楼A区3号车库现编号为英华园小区1号楼A区16号车库。 原审法院认定，宏宇开发公司作为房地产开发企业，其开发的房产对外应归其所有。该公司对因欠鲁一新工程款而以划拨房源由鲁一新出售并由该公司出具销售合同抵付工程款没有异议。该公司就争议车库给出具销售合同说明是以销售价款抵付工程款，而不是以争议车库抵付工程款，销售时的车库权属应归该公司。经鲁一新与胡艳林协商后，该公司与胡艳林签订了商品房购销合同，并出具收款收据，应视为是对这种交易方式和交付房款的确认，该合同是合法有效的。该公司实际交付的车库面积与合同约定的不符，致使胡艳林无法实现合同目的，对此胡艳林和鲁一新均无过错，该公司不能免除作为合同一方的主体责任，该公司与鲁一新间债权债务结算等因素不能对抗胡艳林的返款主张，所以胡艳林要求解除购销合同并由宏宇开发公司返还车库价款24.592万元的主张应予支持。关于胡艳林要求给付利息的主张，胡艳林没有实际向该公司交付车库价款，而是以抵账方式抵顶借款本息，所以其要求该公司给付房款利息的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，遂作出（2017）吉0581民初57号判决：1.解除胡艳林与宏宇开发公司于2012年10月22日签订的《商品房购销合同》；2.宏宇开发公司于本判决生效后立即返还胡艳林购房款24.592万元；3.驳回胡艳林的其他诉讼请求。 宏宇开发公司不服一审判决，向本院申请再审，本院于2017年11月23日作出（2017）吉05民申90号民事裁定书，指令原审法院再审。 原审法院再审查明的事实与原审查明的事实一致。 原审法院再审认为：本案形式上表现为胡艳林与宏宇开发公司签订商品房购销合同，胡艳林缴纳购车库款24.592万元，实为胡艳林与鲁一新存在债权债务关系，为实现以物抵债而进行的交易，胡艳林以鲁一新欠款本息抵顶购车库款，胡艳林并未实际支付购车库款，后因交付车库与约定不符，导致合同无法履行，胡艳林要求解除合同，应予支持，但要求返还购车库款，因并未实际交付车库款，而用债权抵顶，致使胡艳林无法实现合同目的，胡艳林和鲁一新虽均无过错，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”因此，本案无论鲁一新是以自己的车库抵顶债务，还是以宏宇开发公司的车库抵顶债务，当履行不能实现时，胡艳林与鲁一新的原债权债务关系并不因此消灭，胡艳林的债权，应向鲁一新主张返还，要求宏宇开发公司返还没有事实及法律依据。原审判决宏宇开发公司返还不当，应予纠正。至于宏宇开发公司抵顶给胡艳林车库面积不符问题，鲁一新可与宏宇开发公司另行解决。关于胡艳林要求利息主张，考虑到原债务有利息约定，但购房期间该笔债务并无利息约定，但占款期间应给付利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按年利率6％支付利息为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十四条第（四）项、第一百九十六条《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，遂判决：1.撤销该院(2017)吉0581民初57号民事判决；2.鲁一新于本判决生效后立即返还胡艳林人民币24.592万元，并从2012年10月22日起按年利率6％支付利息；3.驳回胡艳林对宏宇开发公司的诉讼请求。原审案件受理费3,035元，再审案件受理费6,070元，合计9,105元，由鲁一新负担。 围绕当事人的再审请求，本院对争议的证据及事实认定如下：二审时鲁某证实，宏宇开发公司及宏宇建筑公司均是梅河口市宏宇建工集团有限公司下属公司，均独立核算，独立承担民事责任。案涉房屋为李某（已死亡）于2011年10月29日挂靠宏宇开发公司开发，由宏宇建筑公司施工，宏宇建筑公司三个项目经理分别施工三栋楼，其中项目经理之一的鲁一新施工一栋楼。工程款由宏宇开发公司与宏宇建筑公司结算，全部用楼抵顶，宏宇开发公司不再欠宏宇建筑公司工程款。李某分别列出三张明细，将房屋分别确认给三个项目部经理，并将明细交到售楼处。其中案涉房屋面积为26.35平方米。宏宇开发公司与宏宇建筑公司之间的工程款已全部结算完毕。各方当事人对该证人证实均无异议，本院予以确认。 本院再审查明事实如下：宏宇开发公司于2010年4月2日成立，原投资人为梅河口市宏宇建工集团有限公司（法定代表人鲁某），2012年3月26日，投资人变更为张秀娟。2011年10月29日，李某挂靠宏宇开发公司开发建设梅河口市英华园小区，由宏宇建筑公司承包施工，鲁一新为宏宇建筑公司项目经理，对该小区二号楼进行施工。施工过程中，宏宇开发公司以部分小区房屋和车库房源通过宏宇建筑公司划给鲁一新，由鲁一新出售抵顶工程款，由宏宇开发公司出具买卖合同等手续。鲁一新欠胡艳林款，俩人协商用该小区1号楼A区3号42.4平方米车库抵顶鲁一新欠款本息，胡艳林另给付鲁一新差价款1万元，双方账目结清。2012年10月22日，鲁一新与胡艳林共同到该小区售楼处，宏宇开发公司与胡艳林签订《商品房购销合同》，合同约定单价5,800元，建筑面积42.4平方米。鲁一新亦在该合同乙方代表人处签字。宏宇开发公司在甲方处加盖了公章并给胡艳林出具了24.592万元的房款收据。2014年11月19日，宏宇开发公司与宏宇建筑公司结算工程款，宏宇开发公司将应付给宏宇建筑公司的抵账房列出清单，其中案涉位置的车库变为26.35平方米。宏宇开发公司与宏宇建筑公司之间工程款全部结算完毕。2016年11月，胡艳林持合同去售楼处取钥匙，得知所购买的车库只有26.35平方米，与合同约定的面积不符，便诉至法院。 本院再审认为：从各方的陈述及鲁某证实，能够认定案涉房屋是宏宇开发公司抵账给宏宇建筑公司、宏宇建筑公司用此房抵顶鲁一新工程款，案涉车库是由鲁一新出售，在鲁一新签字确认后，由宏宇开发公司出具购房合同及发票等，并非单纯的胡艳林向宏宇开发公司购房。现宏宇开发公司与宏宇建筑公司之间账目已结算完毕，案涉车库结算面积为26.35平方米。胡艳林要求解除合同，宏宇开发公司及鲁一新未提出异议，只是认为应由对方返还购房款。本案形式上表现为胡艳林与宏宇开发公司签订商品房购销合同，胡艳林缴纳购车库款24.592万元，实为胡艳林与鲁一新存在债权债务关系，鲁一新用宏宇开发公司的抵账房抵顶欠胡艳林款，胡艳林并未实际支付购车库款。即未经鲁一新同意，宏宇开发公司不会与胡艳林签订购房协议，胡艳林与宏宇开发公司之间并不存在真实的买卖关系。因交付车库与约定不符，导致合同无法履行，胡艳林要求解除合同，应予支持。胡艳林要求返还车库款，应向鲁一新主张权利。胡艳林在原审法院审理时及本院再审时明确表示要求宏宇开发公司返还购房款24.592万及利息，不向鲁一新主张权利，故应驳回胡艳林该诉讼请求。 综上所述，鲁一新的部分再审请求成立，应予支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会（2019）第十六次、第十八次会议讨论决定，判决如下： 一、撤销吉林省梅河口市人民法院（2018）吉0581民再1号民事判决； 二、撤销吉林省梅河口市人民法院（2017）吉0581民初57号判决； 二、解除胡艳林与梅河口市宏宇房地产开发有限公司、鲁一新于2012年10月22日签订的《商品房购销合同》； 三、驳回胡艳林其他诉讼请求。 一审案件受理费3,035元，一审再审案件受理费6,070元，合计9,105元，由胡艳林负担；本案再审案件受理费免予收取。 本判决为终审判决。 审判长 刘 凤 审判员 崔红霞 审判员 范立华 二〇一九年八月二十二日 书记员 单铄然