湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初700号原告王启芳，女，1954年10月1日出生，汉族，潜江市人，住湖北省潜江市，委托诉讼代理人胡珩，系原告之子，代理权限为特别授权被告鄂州市汉华房地产开发有限公司，住所地：鄂州市华容镇城东小区。法定代表人王建兵，系公司总经理。委托诉讼代理人黄江林，鄂州市华容区华正法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人戴锦洲，系公司员工，代理权限为特别授权原告王启芳与被告鄂州市汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告王启芳的委托诉讼代理人胡珩、被告鄂州市汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄江林、戴锦洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告承担违约责任，向原告退还全部购房款238202元外，向原告支付累计已付款的1%违约金2382.02元，支付买受人全部购房款违约至今的同期贷款利息5148.43元；2.承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2017年5月15日，被告隐瞒所售房屋未取得预售许可证，并强调付款后可以立刻办理房产证，与原告签订了鄂州市华容区华容镇锦发小区2号楼1单元8层801号房《房屋买卖合同》。并于当日交首付75000元，签订购房合同，口头告知半年内交清尾款后即可立刻办证。原告于2017年10月25日交清余款163202元后，没有延用与原告签订的合同，而是要原告重新签订合同，将合同日期更改2017年10月25日，交房时间推迟到2017年12月31日，原告被迫接受。2017年12月31日后，原告多次找被告，要求开具发票、提供办证资料办理产权证被拒绝；被告未办理涉案房屋备案手续。原告多次电话告诉被告要求退房，被告以让原告应追回被告付出的销售提成后再谈退款为由拒绝，更没有提到赔偿原告的损失。根据合同约定，出卖人应在2017年12月31日前，房屋验收合格，并交付买受人使用。在2018年10月，被告在没有联系原告办理交房验房的情况下，私自把原告的交房钥匙给原告弟弟，让其转交。根据合同第8、9、11条，出卖人逾期交房30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达30日内退还全部已付款，并按买受人已付款项的1%向买受人支付违约金；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2019年2月21日，物业方短信通知原告需要交物业费，可以办证。经过询问，才知道原告未收房验房就要开始收取物业费，并且需要交纳黄沙费850元、水改费1350元，否则，就不能办证。根据合同条款第15条，被告最晚应在2018年12月26日前办理权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，未能办理房屋所有权登记，出卖人应该承担违约责任。根据《合同法》的有关规定，赔偿原告全部购房款的同期贷款利息。被告辩称：原、被告于2017年10月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告与被告签订正式合同前已于2017年6月19日取得了商品房预售许可证，说明被告可以依法对外出售所开发的商品房。根据合同第8条、第9条第1款第2项的约定，原告行使解除权应为2018年1月30日；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第15条的规定，解除权应当在解除条件发生之日起一年内行使。原告自2018年2月1日取得合同解除权，但2019年6月5日才提起诉讼要求解除，已超过法律规定的一年期限。同时，被告已于2018年10月将房屋交付给原告。原告根据双方于2017年10月25日签订的商品房买卖合同第8条约定的房屋交付期限为由主张解除合同退还房款理由不充分，原告的解除权已丧失。原告依据双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内办理权属登记；被告已履行该义务（2018年11月29日已在不动产权登记部门办理了该套房屋不动产登记手续）。原告要求被告退还全部房款以及承担违约责任及其房款的利息事实与理由不能成立。请求法庭驳回原告的诉讼请求。依据上述有效证据，结合法庭调查，认定如下事实：2017年10月25日，原告王启芳与被告鄂州市汉华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定，原告王启芳购买被告鄂州市汉华房地产开发有限公司开发的“锦发小区”第二幢801号商品房，建筑面积为106.34平方米。房屋总价款为238202元，付款方式为买受人于2017年5月15日付首付款75000元，余款163202元于2017年10月25日付清。出卖人于2017年12月31日前，该商品房经验收合格交付买受人使用；如逾期交房，逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列1.2.3.项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人已按房价款的1%向买受人支付违约金；3.给于30日宽限期，如出卖人仍未能办理登记备案的按前项处理。合同签订后，原告已按合同约定交清全部购房款。2018年10月30日、2019年4月26日，原告的儿子胡珩通过手机询问被告方项目负责人戴锦洲涉案房屋备案、办理不动产权证事宜及物业费缴纳、欲办理退房事宜。双方未达成一致意见。被告于2018年10月欲将涉案房屋的钥匙通过原告的弟弟带给原告，后发现钥匙是错误的；又于2019年1月将涉案房屋的钥匙给原告。被告分别于2019年2月21日、2019年4月1日以短信的方式通知原告交纳物业费及办理不动产权证。双方至今未办理不动产权转移登记手续。被告于2017年6月19日获得商品房预售许可证；2017年10月30日，华容区住建局对涉案工程核准《工程竣工验收备案证明书》载明，本工程已于2017年9月11日办理竣工验收备案。2018年11月29日，被告已办理涉案房屋不动产权证。本院认为，本案争议的焦点为被告的行为是否构成根本违约、合同是否应当予以解除。原、被告间于2017年10月25日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。虽然原、被告双方在合同约定了合同解除条件，但原告在解除条件成就时未及时通知相对方解除合同。该案不应适用《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定解除合同。关于涉案房屋是否交付及交付时间的确定问题。被告已于2018年10月将涉案房屋的钥匙通过原告的弟弟带给原告，原告已知晓该情况，应视为被告已将涉案房屋交付给原告；至少应视为被告已在该时间通知原告收受涉案房屋。故涉案房屋是已交付，交付时间确定为2018年10月。关于不动产权转移登记时间的确定问题。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（办理不动产权属登记）。既然涉案房屋实际延期交付，办理不动产权属登记的时间也应该顺延。被告应当最迟于2019年10月前协助原告办理不动产权属登记。关于被告是否违约问题。1、涉案房屋交付方面。虽然被告已于2017年10月30日具备交付涉案房屋的条件，但其未按合同约定（2017年12月31日前）及时交付涉案房屋，构成违约。2、不动产权属登记方面。被告已于2018年11月29日办理了不动产权属登记，且已通知原告可以办理不动产权属登记；同时，办理不动产权属登记需双方共同到不动产权属登记机关办理；原告未提交证据证明被告拒绝协助办理不动产权属登记。故被告在不动产权属登记方面并未构成违约。关于涉案合同是否应予解除问题。首先，原告已收受涉案房屋，应视为双方已就交付涉案房屋从新约定。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，被告逾期交付涉案房屋，原告可以按合同约定解除合同，但是原告未按合同约定通知对方解除合同，而是在本案提出解除合同。原告的解除权已因超过一年的除斥期间而消灭。原告主张解除涉案合同，没有法律依据，该请求不予支持。《合同法》立法本意是鼓励交易，原、被间的商品房买卖合同应当继续履行；但是，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告承担延期交房违约金的诉讼请求应予支持。原告请求违约金2382.02元、利息损5148.43元，共计7530.45元。鉴于原告的诉讼能力，其请求表述不准确。本院核算违约金为7241.34元(以已付购房款238202元为基数按日万分之壹自2017年12月31日计算至2018年10月31日止)。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项，第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告王启芳关于解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款238202元的诉讼请求；二、被告鄂州市汉华房地产开发有限公司于本判决生效三、驳回原告王启芳其他诉讼请求。本案受理费4986减半收取计2493元，由原告王启芳负担2417元、被告鄂州市汉华房地产开发有限公司负担76元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  谢泉章二〇一九年八月七日法官助理徐卫华书记员姜颖