上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初17125号原告：朱三星，男，1964年11月21日生，汉族，住吉林省。委托诉讼代理人：曹兴龙，浙江新台州(杭州)律师事务所律师。被告：上海金笋轻工商贸城有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：高健，董事长。委托诉讼代理人：江东，上海江晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，上海江晨律师事务所律师。原告朱三星诉被告上海金笋轻工商贸城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹兴龙、被告的委托诉讼代理人江东、刘超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付3年的房屋使用费、收益权损失人民币177,966.71元(币种下同，包括2015年度半年租金损失32,400元、2016年度租金损失69,984元、2017年度租金损失75,582.72元)；2、判决被告对原告坐落于上海市奉贤区望园路2165弄1幢122、124、224、322号房屋恢复通水、通电；3、判决被告拆除坐落于上海市奉贤区望园路2165弄内围墙、铁丝网。庭审中，原告放弃第二项诉讼请求。事实和理由：原告于2010年，在被告强制统一管理经营的施压下，将其购买的望园路2165弄1幢122、124号(一层商铺)，224、322号(二、三层商务套房)房屋交于被告公司统一经营管理，并与被告公司签署为期10年的《委托经营管理协议》。因被告不给付租金，原告与其接触合同。协议履行期间及期后,被告对原告房屋持续实施破坏,从偷拆水表、电表到砌围墙堵路,甚至拆房屋拉电线,挖开关。原告所在的本幢楼共24间房屋,已被被告拆除多间。被告在2015年5月下旬,未经有关部门审批,把市场消防安全通道和道路用黄砖砌墙封堵,甚至拆了房屋水、电表,把整个市场砌起围墙,后来则用铁丝网围堵道路。《委托经营管理协议》第5.1条委托经营期间,所发生的水、电、通讯、有线电视、物业管理费等费用,均由乙方承担。此条款证明原告的房屋设施齐全,且市场硬件符合。所以被告必须恢复房屋的原有设施及消防安全通道和道路的畅通！(见《上海市商品房出售合同》第17页：奉贤农产品交易市场整体图一该房屋相邻关系及小区布局)。被告的前述行为给原告房屋的使用权、收益权造成了重大损失,导致原告房屋不能出租,应以租金收益为标准进行赔偿。原告没有依据当前的市场租金价格计算被告所造成的损失,仍按照被告与原告在2010年签署的《委托经营管理协议》中的第4.1条来计算赔偿。《委托经营管理协议》中的第2.1条规定：甲方委托乙方经营管理期限10年,自2010年1月1日起到2019年12月31日止。第4.1条规定：甲方和乙方共同确认,在甲方委托乙方经营管理该物业的期限内,乙方应按下述计算标准向甲方支付固定的租金(含税)：每满一年为一个租约年,前两个租约年甲方免收乙方租金;第三个租约年,年租金为每年每套商铺10,000元。第四个租约年,年租金为每年每套商铺20,000元,第五个租约年,每年每套商铺租金30,000元。即2014年每套商铺年租金为30,000元。以后每年租金在上一年的基础上增加8%。即2015年的租金为32,400元。2016年租金34,992元,2017年租金37,791.36元。除要求被告赔偿损失外,原告还请求法院以《委托经营管理协议》第5.1条和《上海市商品房出售合同》中的该房屋相邻关系及小区布局图为依据,判决被告归还原告房屋所处市场原来的道路,确保原告取得其所购买的40年产权的商业用房一一上海市奉贤农产品交易市场的产权商铺的市场经营管理权！综上,被告的行为已严重违反了《合同法》和《民法通则》的相关法律条款,侵犯了原告的合法权益，为此原告提起诉讼。被告辩称，不认可第一项诉请，原、被告合同已经法院判决解除，且有证据证明原告自2018年3月27日起已将涉案房屋出租，故租金应当从2015年7月1日开始计算至2018年3月26日，且应当按照2015年租金标准计算，总计金额为88,681.23元，但认为部分已经超过诉讼时效；对第三项诉请，另案中已经作出处理，不应再作处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月27日，原告与被告签订两份《委托经营管理协议》，原告将坐落于上海市奉贤区现代农业园区望园路XXX号2165弄1幢122户号和楼上322户号房屋、1幢124户号和楼上224户号房屋委托被告经营管理，期限为10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。原告授权被告对该物业全权进行经营管理和物业管理活动，包括但不限于被告以自己名义对外招租等。被告应按下述计算标准向原告支付固定的租金(含税)：每满一年为一个租约年；前两个租约年免收租金；第三个租约年，年租金为每年每户商铺10,000元；第四个租约年，年租金为每年每户商铺20,000元；第五个租约年，年租金为每年每户商铺30,000元；第六至第十个租约年双方根据情况对租金标准另行协商，协商不成的应确保每户商铺每年租金收入不低于30,000元的基础上，以第五年租金为基础按照8%的比例逐年递增；被告在每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前向原告账户划付当季度的固定租金。2015年11月30日，原告曾就涉案合同提起诉讼，要求解除涉案合同，并由被告返还涉案房屋和支付原告自2014年4月1日起至2015年6月30日的租金及利息等。2015年12月25日，本院作出(2015)奉民三(民)初字第5134号民事判决，解除了原、被告于2010年8月27日签订两份《委托经营管理协议》并由被告返还涉案房屋和支付原告自2014年4月1日起至2015年6月30日的租金。(2015)奉民三(民)初字第5134号民事判决书已生效。原告就本案涉诉事项一直与被告协商和催讨。庭审中，原告确认其已在2018年3月27日将涉案房屋出租给了案外人，也同意被告对房屋使用费的计算方式，计算至2018年3月26日，合计金额为88,681.23元。另查明，本案市场其他业主崔明福、林雪琴等62人诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日作出(2017)沪0120民初10979号民事判决，其中一项判决：被告于判决生效之日起十日内拆除坐落于上海市奉贤区望园路2165弄、2351弄内围墙、铁丝肉。2018年7月31日，上海市第一中级人民法院作出二审判决，维持一审判决。该案已进入执行程序，案号(2018)沪0120执8194号。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》已经判决解除，被告应当将涉案房屋按照其用途返还原告，因未返还涉案房屋而造成原告的损失的，被告应当承担相应的民事责任。对于房屋占用使用费的计算，原告同意按照被告的计算方式，对此本院予以确认。对于被告提出诉讼时效抗辩，本院认为原告已在时效内主张，应当适用时效中断，故对被告的这一辩称本院不予采信。对于原告请求被告拆除围墙、铁丝网的诉讼请求，(2017)沪0120民初10979号案件已经作出判决，本判决中不再进行处理。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：被告上海金笋轻工商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱三星截止2018年3月26日止的占用使用费88,681.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,016元，由被告上海金笋轻工商贸城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 菁审 判 员  张劲松人民陪审员  陈祖良二〇一九年八月三十日书 记 员  倪 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。