四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3426民初1607号 原告：西昌市宏友物业管理有限公司，住所地：西昌市仿古一条街F幢4-302室,统一社会信用代码：91513401MA62H4QP3Q。 法定代表人：白云龙，董事长。 委托诉讼代理人：马晓凤，女，1986年11月20日出生，汉族，四川省西昌市人，大专文化，住四川省西昌市，该公司员工，代理权限为特别授权。 被告：陈晨，男，1992年10月8日出生，汉族，四川省会东县人，居民，初中文化，住四川省会东县。 委托诉讼代理人：谢良胜，男，1982年4月14日出生，汉族，四川省会东县人，教师，大专文化，户籍地：四川省会东县，现住会东县，代理权限为特别授权。 被告：谢良胜，男，汉族，1982年4月14日出生，四川省会东县人，教师，大专文化，户籍地：四川省会东县，现住会东县。 被告：杨淑兰，女，1986年5月7日出生，汉族，四川省泸定县人，教师，本科文化，现住会东县，（与被告谢良胜系夫妻关系） 委托诉讼代理人：谢良攀，男，1979年6月12日出生，汉族，四川省会东县人，教师，本科文化，户籍地：四川省会东县。 原告西昌市宏友物业管理有限公司（以下简称宏友物业公司）与被告陈晨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依原告申请本院于2019年8月9日，依法追加谢良胜、杨淑兰为本案被告，依法适用简易程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马晓凤、被告陈晨的委托诉讼代理人、被告谢良胜、被告杨淑兰的委托诉讼代理人谢良攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费4857元；按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金5086.35元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与会东宝利创投有限公司双方于2017年5月17日签订《宝利国际香江小区前期物业管理合同》，全面委托原告对会东宝利“国际香江”小区进行物业管理，合同约定原告提供管理服务，该小区业主及使用人按建筑面积1元/㎡向原告缴纳物业管理服务费用。被告系“国际香江”小区业主，房屋建筑面积202.37平方米，按合同约定应当向原告缴纳从2017年7月1日至2019年6月30日的物业管理服务费共计4857元，但被告一直拒绝缴费。合同履行期间，原告按照合同约定履行了义务，为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果。特向法院起诉，请支持原告的诉讼请求。 三被告辨称，一、原告在物业管理服务过程中存在严重管理漏洞与管理缺陷：1、根据会东县宝利创投有限公司《关于西昌市宏友物业管理有限公司在会东县“国际香江”小区进行物业服务过程中存在严重问题的公告》中明确写到原告在物业服务过程中存在严重的管理问题。2、原告在对本小区服务管理过程中，本小区小广告之风盛行，违规乱停乱放严重，生命通道受阻，没有进行公共设施设备的维修维护。3、原告在对本小区服务管理过程中，车辆被砸被盗、家中被盗现象严重，业主曾多次找原告，原告都以各种理由搪塞，最后不了了之。二、原告主张的物管费收取标准存在乱收费现象：1、《购房合同》中明确写到，前期物业服务费标准为0.8元/㎡的，可是原告擅自做主乱收费，居然是1元/㎡，根据《物业管理条例》第四十一条之规定，原告未与物价主管部门备案、核定、审批，没有与业主协商收费标准，单方面主张收费，业主曾多次要求原告拿出物价主管部门相关文件，都被原告搪塞不了了之。2、原告在收取本小区物管费后，以经济纠纷为由撤场，很多业主的押金未退，让业主的利益受损。综上所述，原告提供物业管理服务期间，出现了种种严重的管理问题，主张收取的费用不与业主签订的物业管理合同相符合，没有给本小区业主提供最佳的物管服务，直接违背了物管公司的服务宗旨，严重损害了大多数业主的合法权益，原告在物业管理服务期间只做了卫生与保安工作，被告也只能给相应的物管服务费用，物管公司违背物管服务条例，收取滞纳金一说，更是站不住脚的，所以恳请法院依法审理，以维护被告的合法权益。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:原告提交的《营业执照》、《物业服务企业资质证书》、《物业费催缴通知书》，被告提交的《商品房买卖合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、针对宏友物业公司提交的（1）原告与会东县宝利创投有限公司签订的《宝利国际香江前期物业管理合同》符合相关法律、法规和政策，合同合法有效，原告按照合同约定为宝利•国际香江小区提供前期物业管理服务，本院对该证据予以采信。（2）《公告》加盖有原告及会东县宝利创投有限公司印章，具有真实性、关联性和合法性。同时会东县宝利创投有限公司系本案房屋的开发商，其具备与物业公司签订前期物业管理合同的资质，本院对项证据的证明力予以认可。（3）《收费标准》图片、维护绿化现场图、《通知》图片、保安值班记录、电梯巡查记录表、电梯保养服务报告、电工日常巡查记录本反映原告日常管理过程中收费标准、进行管理的情况、人员值班情况、电梯巡查保养情况、电工巡查情况，具有真实性、关联性和合法性，本院对该项证据的证明力予以确认。2、针对被告提交的（1）《公告》虽加盖有会东县宝利创投有限公司印章，但原告系会东县宝利创投有限公司经审核具有物业管理能力后才签订合同进行物业管理，会东县宝利创投有限公司的该公告内容与签订合同的行为前后矛盾，本院将结合其他采信的证据综合进行认定。（2）照片，原告对真实性无异议，该组证据能反映出涉案小区在拍摄时间段内存在的情况，本院将结合其他证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告宏友物业公司经营范围为：社区服务、物业管理、家政服务等业务。2017年5月17日，原告宏友物业公司与会东县宝利创投有限公司签订《宝利国际香江前期物业管理合同》一份，合同主要约定：会东县宝利创投有限公司委托宏友物业公司对宝利国际香江小区实施前期物业管理服务，物业服务费交纳标准为：竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元由业主交纳；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳。……；业主应在每月15日前交纳。业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同期限自2017年5月18日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日止。2017年6月30日，会东县宝利创投有限公司、原告宏友物业公司联合公告“原相合物业管理公司自2017年6月30日起终止管理合同，原告宏友物业公司自2017年6月30日起对B1、B2栋进行管理，管理要求按国家物业2-3级物业服务标准执行”。宏友物业公司于2019年7月1日撤离。 另查明，2014年8月25日，被告陈晨与会东县宝利创投有限公司签订《商品房买卖合同》购买位于会东县三鑫路北段宝利国际香江小区6幢2单元7楼3号住房一套，房屋建筑面积为202.37平方米。2017年7月，被告陈晨将该住房转让给二被告谢良胜、杨淑兰。双方均未办理不动产权证书。原告宏友物业公司于2018年9月17日用书面方式及2019年3月4日通过张贴方式向被告陈晨发出《物业费催缴通知书》，向被告陈晨催收2017年7月至2019年6月物业费4857元未果。2018年9月17日的《物业费催缴通知书》上是被告谢良胜的签名。 另，原告在提供物业管理服务期间，存在不符合《宝利国际香江前期物业管理合同》约定的情况，其相应的管理服务存在一些能克服、能改进的瑕疵。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1、三被告应不应该向原告缴纳物业服务费，缴费标准如何计算；2、原告主张的滞纳金能否得到支持。 关于争议焦点1。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，本案中，原告宏友物业公司受开发商会东县宝利创投有限公司的委托按照前期物业服务合同约定对宝利国际香江小区进行物业管理，原告宏友物业公司于2017年7月至2019年6月对涉案宝利国际香江小区开展物业服务的事实存在，而被告陈晨所有的6幢2单元7楼3号房屋即在涉案小区中，属于原告提供物业服务的范围，原告与该小区全体业主形成物业服务合同关系。被告陈晨购买涉案房屋后，在原告提供物业管理服务期间转让给二被告谢良胜、杨淑兰，二被告谢良胜、杨淑兰是本案中物业使用人，日常居住在该小区，享受原告提供的物业管理服务，三被告理应按照《前期物业管理服务合同》履行义务。依照《物业管理条例》第七条第(五)项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，作为业主之一及物业使用者的三被告在物业服务企业提供了合同约定的物业服务管理之后应当按时向物业服务企业交纳物业服务费用。三被告未交纳2017年7月至2019年6月物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，三被告应承担继续履行的法律责任。 三被告辩称，原告在提供物业管理服务期间存在严重的管理问题，物管费收取存在乱收费现象,因此拒绝缴纳物业服务费。三被告拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。原告履行的部分物业服务确实存在不符合约定的情况。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此规定，在本案中，在原告履行的部分物业服务不符合约定时，三被告可要求原告通过继续履行、采取补救措施的方式改进、提高服务质量，对原告在履行物业服务合同过程中侵害自己权益的行为可以要求原告赔偿损失，直至向业主委员会反映物业管理的情况，由业主委员会解除终止物业管理服务合同，重新选聘物业服务企业。但庭审查明，三被告未依上述规定的方式维护权益，因此三被告以拒付物业费对抗原告履行物业服务不符合约定的行为无法律依据。原告在宝利•国际香江小区提供的物业服务具有普遍性、持续性，不针对特定业主。虽然原告提供的物业服务确实存在不符合约定的情况，但三被告主观上未依法律规定的方式主张权利，客观上享受了原告提供的物业服务。诉讼中，三被告未举证证明因原告提供的部分物业服务不符合约定严重影响其生活，构成根本违约。 综上，三被告拒付物业服务费的理由不具有正当性，其行为无法律依据，在原告履行物业管理服务后三被告应当依约缴纳物业服务费，故对原告的诉讼请求应予以支持。经计算，二被告应交纳2017年7月至2019年6月期间的物业服务费为4857元(1元/㎡×202.37㎡×24月)。 关于争议焦点2。三被告至今未缴纳物业管理费的行为不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，属违约行为。《宝利•国际香江前期物业管理合同》第七条虽约定了违约责任，但未约定原告提供的部分物业管理服务不符合约定时如何承担违约责任。《宝利•国际香江前期物业管理合同》第七条第6项约定“业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三缴纳滞纳金。”该滞纳金实质为违约金，根据《宝利•国际香江前期物业管理合同》，原告负有先提供物业管理服务的义务，在其物业管理服务部分不符合约定的情况下，仍然要求二被告给付滞纳金显然有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院对原告要求三被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要指出的是，物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续改进服务质量，加强物业服务管理方面的职责。也需要业主持有一定的容忍度，对物业公司在提供管理服务过程中可能存在的困难与问题应给予相应的理解。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大，进入恶性循环。如果每个小区的几百户业主都以各自的理由，拒绝缴纳物业费，那么物业企业就会失去经济来源，到时会连最基本的物业服务也无法提供，更谈不上好的、高质量的物业服务。如此恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。如果大部分业主认为物业企业服务不好，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业，维护广大业主的合法权益。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、三被告陈晨、谢良胜、杨淑兰于本判决生效之日起五日内连带给付原告西昌市宏友物业管理有限公司2017年7月至2019年6月物业服务费4857元。 二、驳回原告西昌市宏友物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告西昌市宏友物业管理有限公司负担13元，三被告陈晨、谢良胜、杨淑兰负担12元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 姚 珊 二〇一九年八月二十九日 书记员 王加豪 附一：本案证据 原告举证 1、西昌市宏友物业管理有限公司《营业执照》、《物业服 务企业资质证书》，拟证原告有诉讼主体资格，属于三级资质物业服务企业。 2、《宝利•国际香江前期物业管理合同》一份、《公告》一张，拟证2017年5月17日，原告与会东县宝利创投有限公司签订了《宝利国际香江前期物业管理合同》，约定由原告对宝利国际香江小区进行物业管理服务，小区住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳，业主应在每月15日前交纳。原告于2017年7月1日正式进入宝利·国际香江小区，对宝利·国际香江小区2、6（B1、B3）栋全体业主提供物业管理服务。 3、2018年9月7日《物业费催缴通知书》一份、2019 年3月4日《物业费催缴通知书》张贴在被告门上的照片一份，拟证明2018年9月17日，原告向被告陈晨出具《物业缴费通知书》，要求被告缴费，经被告谢良胜签字确认。2019年3月4日，原告通过贴在被告门上向被告出具《物业费催缴通知书》要求被告缴费。 4、原告在该小区物业办公室公示的《收费标准》图片 （彩印件）、原告在该小区维护绿化现场图（彩印件）、原告在该小区楼道张贴的《通知》图片（彩印件）、《保安值班记录》（4页，复印件）、《电梯巡查记录表》（5页，复印件，电梯巡查记录表从今年1月开始到今年7月）、《电梯保养服务报告》（4页，复印件）、《电工日常巡差记录本》（6页，复印件），拟证原告严格履行了《物业管理合同》约定，对物业服务项目收费进行了公示，并严格按照合同约定提供了物管服务。 二、被告举证 1、《公告》一张，拟证明原告物业管理出现的管理漏洞和管理失误。 2、照片12张，拟证明原告管理过程中存在很多问题。 3、照片2张，拟证明原告退场未按照物业管理条例来执行，在6月18日提出撤场，不到60日就撤出。 4、照片2张，拟证明案涉小区内小广告盛行，说明管理不到位。 5、照片4张，拟证明管理内部存在徇私舞弊现象以及管理漏洞。 6、《商品房买卖合同》1份，拟明被告陈晨与会东县宝利创投有限公司签订《商品房买卖合同》购买位于会东县三鑫路北段宝利国际香江小区6幢2单元7楼3号住房一套，房屋建筑面积为202.37平方米。 附二：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合 同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条第(五)项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用……。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在 催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证 据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。