安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1622民初2850号 原告：安徽江淮安驰汽车有限公司，住所地蒙城县经济开发区工业园区，统一社会代码913416225606913997。 法定代表人：李明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王婵，女，该公司员工。 被告：安徽鑫润风力发电设备有限公司，住所地蒙城县经济开发区尉迟大道西侧、黄庄路南侧、白洋沟北侧、王冠路东侧，统一社会代码91341622MA2Q43FD6N。 法定代表人：花建山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐远江，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈杨，江苏恒桥律师事务所律师。 原告安徽江淮安驰汽车有限公司(以下简称江淮安驰公司)与被告安徽鑫润风力发电设备有限公司（以下简称鑫润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江淮安驰公司的委托诉讼代理人王婵，被告鑫润公司的委托诉讼代理人徐远江、陈杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江淮安驰公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告之间于2017年11月22日签订的《房屋租赁合同》并限期搬离；2、判令被告支付拖欠原告房屋（办公楼）租赁使用费人民币168018元（暂计至2019年2月22日，实际要求计算至被告返还房屋之日），计算公式:1120.12平方米×10元×15个月；3、判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币174604元（每逾期一天，按月度租金的3‰暂计至2019年2月22日，实际要求计算至被告履行之日），计算公式为：1120.12平方米×10元/平方米/月×6个月×（457天十334天）×3‰+1120.12平方米×10元/平方米/月×3个月×150天×3‰；4、判令被告返还租用房屋（公寓309、303）并支付拖欠原告2018年11月22日--2019年2月22日拖欠原告房屋（公寓）租赁费人民币1560元，支付拖欠原告2017年11月22日一2019年11月22日水电费人民币2553,6元，合计（暂计）人民币4113.6元（实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）：以上诉求费用共计346735.6元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、2017年11月22日，被告因办公需要与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告蒙城县经济开发区老蒙蚌路北侧园区1#路东侧厂区内办公楼四楼共计1120.12平方米，功能用于写字楼办公，租金按10元／平方米／月计算，租赁期为3年，即自2017年11月22日至2020年11月22日；结算方式：被告在合同签订一周内向原告支付3万元保证金，并一次性预支6个月的房租，房租使用到期前2个月（当月25日前），被告要以现汇的方式支付接下来6个月房租，以此类推。如逾期支付，则每逾期一天需按月租金的3‰支付违约金。然而，在合同签订后，被告并未在合同约定期内按约定向原告支付3万元保证金以及预支和应付房租等费用；期间，原告经过多次向被告催讨，被告均以作出在宽限期内付款承诺，但拒不履行付款义务，截至2019年2月22日，被告已拖欠原告2017年11月至2019年2月共计15个月房屋租赁费人民币168018元。二、2017年11月22日，被告因业务需耍与原告签订了《住房公约》（以下简称公寓租赁协议），协议约定：被告租赁原告生活区2#公寓309和313并明确了房屋配置标准；租金收费标准为260元／间／月，电费收取标准为0.6元／度，水费收取标准为24元／间／月（合同约定水费24元／吨存在笔误，后期己向被告解释并达成合意，以24元／间／月为准）；租赁期限为1年，即2017年11月22日至2018年11月22日；结算方式：按月支付，其中，房屋租赁费由被告方住户于每月22日-24日向原告综合管理部后勤业务支付，水电费由被告方住户按月按实际使用支付。然而，截至合同约定期满日，被告仅履行支付公寓租赁费用，未履行协议约定期限内水费及电费缴纳义务，且截至租赁期满，被告未按照协议约提前半月向原告提出续租要求，仅以口头形式表达继续租赁意愿并以房屋上锁的方式继续占用原告2#公寓309和313室，造成水电费的持续产生，原告经过多次向被告催讨，被告均拒不履行支付拖欠款，亦不履行返还房屋义务。截至2019年2月22日被告拖欠原告公寓租赁使用费2018年11月22日至2019年2月22日人民币1560元，拖欠2017年11月22日至2019年2月22日水电费人民币2553,6元。被告与原告签订了《房屋租赁合同》（办公楼）和《公寓租赁协议》均拒不履行约定义务，原告经多次催讨，被告仍然未支付上述费用和返还房屋，已构成根本性违约，严重损害了原告合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。诉讼中原告将诉讼请求中第4项请求变更为：判令被告返还租用房屋，（公寓309/313）并支付拖欠原告2018年5月22日-2019年2月22日（公寓）租赁费人民币4680元，支付拖欠原告2017年11月22日-2019年2月22日水电费人民币2553.6元，合计（暂计）人民币7233.6元（实际要求计算值被告返还所占用房屋之日）总费用合计349855.6元。变更原因及理由：被告已支付生活区租赁费为2017年11月22日-2018年4月22日，而非2017年11月22日-2018年10月22日，由于业务人员统计错误，在原诉讼请求中对于被告拖欠生活区租赁费的起始计算时间定为2018年11月22日始，存在错误，应更改为按实际起始拖欠时间即2018年5月22日计算。 被告鑫润公司辩称：原告将办公楼租赁合同和公寓租赁合同合并起诉，违反法律规定，首先原告两份合同诉讼标的不一致，办公楼租赁合同诉求是解除合同，支付租金并承担违约金，而公寓租赁合同诉求是返还房屋支付房屋占用期间的使用费及拖欠的水电费，其次两份合同的内容不一致，办公楼租赁合同与公寓租赁合同租赁期间租赁费标准、支付时间等均不一致，最后两份合同的履行情形不一致，故不应当将两份合同合并起诉。 针对性办公楼租赁合同:1、双方合同约定原告出租办公楼面积为1120.12平方米，但实际交付被告使用的仅为楼梯以西部分，为合同约定的一半面积，楼梯以东部分未按约定交付被告使用，直到2018年3月底原告才将楼梯以东部分杂物清理，但也没有通电，同时存在严重的漏雨问题，导致被告无法正常使用，且原告已经交付的楼梯以西部分同样存在严重的渗漏问题，双方合同订立时，租金标准是原告保证承租办公楼、办公室均有空调，但原告在交付房屋时已将全部完好可以使用的空调拆走，根据以上事实应当减少相应的房租租金；2、原告于2018年4月20日将被告承租的办公楼强制上锁，导致被告在此时间之后未能使用承租的办公楼，双方合同于2018年4月20日实质上已经终止履行，故自该时间之后的租金不应当由被告承担；3、原告主张的违约金及违约金计算方法违反双方合同约定，双方办公楼租赁合同第4.1条约定乙方如逾期支付租金则每逾期一天须按月租金的千分之3支付违约金，按此约定原告延期支付租金每天产生的违约金为33.6元，且仅能计算至2018年4月20日，原告将房屋上锁之日。 针对公寓租赁合同：该合同承租期限实际已经届满，对于被告已经支付的租金没有异议，但原告主张自2018.4.20日之后的租金无法律依据。因为原告在将办公楼上锁后导致被告无法实际使用承租的办公楼也就没有必要继续使用被告的公寓房屋，自2018.11.22日合同期满原告主张租金缺乏法律依据，双方合同届满对之后占有、使用房屋应当支付的为房屋占用期间的使用费，而非租金，该两者存在本质的区别。 本院经审理认定事实如下：2017年11月22日原被告签订了房屋租赁合同（办公楼），合同约定将其位于蒙城县经济开发区东侧厂区内办公楼（合计1120.12平方米）出租给被告使用，租期3年，即从2017年11月22日起至2020年11月21日止，租金标准为每月每平方米10元，办公楼四楼每月租金11201.2元，被告在合同签订一周内向原告支付30000元保证金，租赁期届满后，被告向原告交清全部房屋租金及租赁行为所产生的水、电等全部费用，双方确认租赁物及附属设施无损后无息返还，被告应在合同签订一周内向原告一次性支付6个月的房租，房租到期前两个月，被告要以现金方式支付接下来6个月的房租，以此类推如逾期支付，则每逾期一天，须按月租金的3‰支付违约金，违约金直接在保证金中扣除，若被告达1个月未交房租，原告有权直接解除合同，在租赁期内原告应保证出租办公楼符合安全使用要求等。合同签订后，被告未在合同约定期内按约定向原告支付3万元保证金及应付房租等费用，期间原告于2018年4月10日向被告发出关于租赁合同依法履行的通知，通知被告务必在4月13日前将所欠租金完成清缴；4月26日原告约谈被告，要求其在5月25日前交齐半年租金，原告职工赵利雅用微信告知被告人员徐远江已停电；5月16日晚被告人员徐远江用微信视频及图片向赵利雅发出房屋漏雨情况，5月17日早赵利雅微信回复四楼楼顶整个要修，现在维修方报价在报批，5月24日被告承诺在5月30日前缴纳6个月租金，但要求在租期限内房顶漏雨情况必须处理好；7月19日原告再次约谈被告，要求其在8月10日前交齐8个月的租赁费用；11月15日又向被告发出催缴租金的通知，要求被告在11月20日前将所欠租金11个月完成清缴，而且即日起被告公司人员一律禁止出入租赁区域（包括生活区），直到解决租金事宜为止。被告至今未履行支付租金义务。 2017年11月22日，双方还签订了住房公约，公约约定原告将江淮安驰生活区2#309、313租赁给被告使用，房间配置标准一室一厅，租期1年，租期至2018年11月22日，租金每月每间260元，电费收取标准为0.6元／度，水费收取标准为每月每间24元，按月收取。截至合同约定期满日，被告仅履行支付公寓租赁费用，未履行协议约定期限内水费及电费缴纳义务。 另查：为解决房顶漏雨问题，原告于2018年7月11日与蒙城宋峰防水保温有限责任公司签订屋顶漏雨合同，蒙城宋峰防水保温有限责任公司已于6月8日开工，6月15日竣工，8月20日通过验收。 上述事实有原告提供的原告房屋租赁合同、住房公约、被告付款承诺、租赁房屋图片、屋顶漏雨合同，被告提供承诺书、催缴通知、承租办公室照片、微信聊天，当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，可以认定。 本院认为：本案双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方应合同约定履行。被告不按合同支付租金构成违约，应当承担支付租金56006元（自2017年11月22日至2018年4月21日的租金11201.2元×5个月），并承担违约金25202.7元（自2017年11月22日至2018年4月21日150天，11201.2元×5个月×150天×3‰）。原告在催要租金过程中采取停电、上锁，一定程度上影响被告使用所租赁房屋，加之房屋屋顶漏雨、被告多次承诺支付不兑现等因素，双方均有责任，租金应酌情减半，自2018年4月22至11月20日的租金11201.2元×7个月×50%=39204.2元；原告在11月20日催要租金采取禁止被告人员出入租赁场所，被告已实际丧失对房屋的使用权，从该日起不应支付租金，考虑到被告物品存放在出租房屋内，其应酌情支付房屋占用费，租金的30%为宜（即自2018年11月22日至2019年2月22日的占用费11201.2元×3个月×30%=10081.08元），故原告要求解除租赁合同应予支持；对原告要求被告支付电费394.2+1439.4=1833.6元、水费576元（从合同签订之日起计算至2018年11月20日，24元×12个月×2间），应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、解除原告安徽江淮安驰汽车有限公司与被告安徽鑫润风力发电设备有限公司签订的房屋租赁合同； 二、被告安徽鑫润风力发电设备有限公司于判决生效10日内支付原告安徽江淮安驰汽车有限公司132903.58元（其中租金105291.28元，水、电费2409.6元，违约金25202.7元）； 三、被告安徽鑫润风力发电设备有限公司于判决生效10日内将其存放在原告出租房内东西搬离，原告应予积极配合； 四、驳回原告安徽江淮安驰汽车有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6500元，减半收取3250元，原告安徽江淮安驰汽车有限公司负担2000元，被告安徽鑫润风力发电设备有限公司负担1250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  王宝琴 二〇一九年八月五日 书记员  李 瑞 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合租同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。