山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0505民初1462号原告：张小涛。委托诉讼代理人：张楠楠，山东正义之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：扈中乾，山东正义之光律师事务所律师。被告：冯兰彩。原告张小涛与被告冯兰彩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小涛及委托诉讼代理人扈中乾，被告冯兰彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小涛向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年11月30日签订的《租赁合同》；2、判令被告返还剩余租金32000元，预充值电费2150.42元，赔偿原告搬家造成的损失9779.5元，并支付违约金5000元，共计48929.92元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月30日，原告与被告签订了《租赁合同》，租赁被告位于垦利区北大院的院落及房屋，租赁期限为36个月。合同签订后，原告依约支付一年租金48000元。2019年3月26日被告单方面违约，要求原告从租住房屋内搬出。原告多次与被告协商返还剩余租金，但一直未达成一致意见。为维护原告的合法权益诉至贵院，望判若所请。冯兰彩辩称：同意解除租赁合同，退还部分租金，原告的主张的电费数额不属实。张小涛围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、《租赁合同》、收据各1份。拟证明：2018年11月30日，签订租赁合同，冯兰彩将位于垦利区北大院——院落的三分之二、房屋15间，出租给胜利油田金海岸石油技术开发有限公司，租赁期限为36个月，自2018年12月1日起至2021年11月30日止。租金为每年48000元，如有一方违约，需赔偿违约金5000元。合同签订后，一次性支付了租金48000元，冯兰彩开具收据，涉案房屋及院落交付使用。经质证，冯兰彩称：对证据的真实性无异议。证据2、编号为0723341552账户的电费余额截图1份、电费收据3份。拟证明：电费账户余额剩余2150.42元，被告应予返还。经质证，冯兰彩称：对原告的缴费数额没有异议，对剩余的电费也没有异议，当时原告搬进去的时候，我电费余额还剩480多元，应予以扣除。证据3、收据5份、垦利明珠家电商场销货发票1份、工商服务业统一收款收据1份、福华五金建材装饰灯具大全销货清单2份。拟证明：因被告的违约行为导致提前搬家，产生的费用应当由冯兰彩承担：柴油运费800元、搬家用工1050元、租车费1400元、吊车费400元、移空调费（明珠家电）700元、室内电路安装费2400元、五金材料费3029.5元，以上合计9779.5元。经质证，冯兰彩称：对证据的真实性不予认可。证据4、债权转让通知书1份、债权转让协议1份、手机微信截图1份。拟证明：胜利油田金海岸石油技术开发有限公司将对被告的全部债权转让给原告，并通知冯兰彩，债权转让生效，被告应当向原告履行相关义务。胜利油田金海岸石油技术开发有限公司实际使用房屋的时间是自2018年12月1日起至2019年3月26日共计不到4个月时间。因此，被告应当返还剩余8个月的租金32000元（48000元÷12个月×8个月）。经质证，冯兰彩称：对证据的真实性不予认可。证据5、2018年12月6日、2018年12月12日电费缴费凭证2份（复印件），回复意见1份。拟证明：原告在2018年12月1日交接房屋时被告的电费余额应该在38元左右。经质证，冯兰彩称：没有意见。冯兰彩围绕其抗辩主张向本院提交了以下证据：证据1、安全生产行政执法文书1份。拟证明：因张小涛停放危化品车辆，给我造成的损失。经质证，张小涛称：对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，该证据是对冯兰彩发出的通知，对张小涛没有约束力，同时张小涛停放的车辆运输的不是危化品，是运输水的车辆，也就是普通型货车。证据2、东营市垦利区综合行政执法责令期限改正通知书1份、电脑截图8份、光盘1份，东营市垦利区兴隆街道办事处五一村民委员会出具的证明1份。拟证明：违法停放大型车辆及罐车，车身喷有严禁烟火字体，当时是因为原告违章违法停车，东营市垦利区综合行政执法责令整改。2018年12月1日至2019年3月28日水费共计431.2元。经质证，张小涛称：第一段视频中车辆是原告停放的，停放的是普通货车；对视频的真实性无异议，对证明目的不予认可；部分车辆车号无法看清并不能确认是我方的车辆，根据其中一段视频（3月1日白天）显示，一辆拉着油桶的皮卡车经被告确认并非原告的车辆说明涉案院子里并非仅停放着原告的车辆；同时，据掌握的情况涉案院子里也停放着被告的车辆，同样是大型车辆；对照片8张真实性不予认可，该组证据无法看清车号，无法确定所显示的车辆为原告的车辆，其中一张照片上车体上印有字样的车辆明显不是原告的车辆。对东营市垦利区综合行政执法责令期限改正通知书1份的真实性及证明目的均不予认可，该份证据显示是带泥上路，与被告主张的停放危化品车辆而导致被强制整改相互矛盾。对东营市垦利区兴隆街道办事处五一村民委员会出具的证明予以认可，我们以被告提交的为准。冯兰彩申请证人张某、刘某出庭作证，张某称：3月份左右，刘丰中打电话说他院里不能放车，借用我的地方放车，停放了五辆车，都是罐车，罐车体上有防火标注，我不确定是油罐车，同时开进去的，当时是张小涛带着车过去的，在我的院里停放车辆大约10天左右，是无偿停放；院子在七干北。刘某称：冯兰彩给我打电话，说司机不够，让我当司机挪车，挪的不是冯兰彩的车，是油罐车，可能是四辆，我是最后一个走的，罐车是租这个院子的人的，没有看清楚车上的标志，都是带罐的车，挪车时间是3月份左右。经质证，冯兰彩称：与证人张某并不存在利害关系，在他工地干过几天零工，知道他有个停车场，当时检查情况紧急，我对象就联系张某，在他那里停放车辆，停放车辆的原因是因为在之前相关部门检查的时候院里停放了4、5辆左右，责令整改，不让停车。我对象多次与原告张小涛沟通，不要向院里停放车辆，原告说车辆放在停车场费用很高，让我们帮忙找个地方停车，所以我对象就联系的张某，并不存在利害关系。经质证，张小涛称：对证人张某与被告冯兰彩的丈夫认识多年，证人刘某与被告冯兰彩的丈夫系兄弟，有利害关系，其证言不能作为证据使用；两证人均不能确定所停放的车辆是油罐车，也足以说明被告主张的原告停放危化品车辆不能成立；证人张某对停放车辆的时间并不清楚，证人刘某对车辆的数量与冯兰彩、证人张某矛盾，说明两证人对事情不了解，不能达到被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月30日，冯兰彩（甲方）与张小涛（乙方）签订《租赁合同》，冯兰彩将位于垦利区北大院一处院落的三分之二、房屋15间，租赁期限为36个月，自2018年12月1日起至2021年11月30日止，租金为48000元/年；乙方自行承担水费、电费、天然气费，使用期间需要对房屋的维修、水电改造等，与甲方无关；乙方在使用期间，如果有非法经营，给甲方造成的任何损失，全部由乙方承担；如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金5000元。《租赁合同》签订后，张小涛一次性支付了租金48000元，冯兰彩开具收据，涉案房屋及院落交付张小涛使用。2019年3月26日,张小涛从涉案房屋中搬出，张小涛在2018年12月1日交接房屋电费余额38元，搬出时电费账户余额剩余2150.42元。2018年12月1日至2019年3月28日，水费共计431.2元，由冯兰彩缴纳。另查明，张小涛与《租赁合同》中张涛系同一人。胜利油田金海岸石油技术开发有限公司将对冯兰彩的全部债权转让给张小涛。冯兰彩当庭表示：同意解除《租赁合同》，返还1万元租金，电费扣除之前缴纳的剩余部分返还，搬家损失、违约金不同意承担。2019年3月25日，东营市垦利区综合行政执法局向冯兰彩出具责令期限改正通知书，载明：你（单位）带泥上路，禁止大型车辆出入、停放，该行为违反《东营市城镇容貌和环境卫生管理条例》，现责令你（单位）在2019年4月1日24时前对下列事项进行改正，改正事项：限期自行改正违法行为。2019年3月25日，东营市垦利区安全生产监督管理局向冯兰彩出具责令限期拆除指令书，载明：你院落按照《东营市危化品道路运输车辆专用停车场验收标准（试行）》的通知要求，该院落不符合危化品运输车辆停车标准。未购置应急物资、设施配备，未编制应急预案，未办理消防审核验收等相关手续，现责令限期5天内拆除完毕。张小涛主张：解除原被告于2018年11月30日签订的《租赁合同》；返还剩余租金32000元（48000元/12个月×8个月），预充值电费2150.42元，搬家损失9779.5元，违约金5000元，共计48929.92元。本院认为，张小涛与冯兰彩签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《租赁合同》中约定：乙方（张小涛）在使用期间，如果有非法经营，给甲方（冯兰彩）造成的任何损失，全部由乙方承担；如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金5000元。庭审中，张小涛称“2019年3月26日搬出的，冯兰彩要求我们搬出是因为土地使用性质的原因，不能对外经营性租赁，当时签订涉案房屋口头约定停放运水车。我从金海岸承包的拉水车队，都是普通货车拉水，拉水的车辆是带罐的，是浅灰色的车辆，拉水是工地用，共有6辆车，以停车为主，除了我停车外，还有其他的大型工程车辆停放，3、4辆停放，还有一辆厢式货车停放在里面”，结合冯兰彩提交的视频、照片，可以看出，张小涛租用冯兰彩的院子用来停放带罐运水车辆，租赁期间院内及罐车停放处有明显水迹，也与东营市垦利区综合行政执法局向冯兰彩出具责令期限改正通知书载明的内容“带泥上路，大型车辆出入、停放”一致，故张小涛在租赁房屋期间违反《东营市城镇容貌和环境卫生管理条例》，存在违法行为。冯兰彩辩称“违法停放大型车辆及罐车，车身喷有严禁烟火字体，违章违法停车”，从其提交的视频、照片、证人证言均不能证实张小涛在租赁院子停放危化品车辆。冯兰彩提交的视频中显示“有冯兰彩的车辆在院子里出入”与其“没有车辆停放，我们没有大型的车辆在哪里停放”相矛盾，冯兰彩提交的证据不足以证实张小涛在租赁房屋停放危化品运输车辆。综上，张小涛在租赁房屋期间在院内停放大型车辆，存在带泥上路情形，违反《东营市城镇容貌和环境卫生管理条例》，存在违法行为，也并没有自行改正违法行为。同时，涉案院落存在停放危化品运输车辆情形，并且被责令限期拆除。庭审中，张小涛、冯兰彩均同意解除《租赁合同》。对剩余8个月租金，考虑到张小涛在租赁期间存在违法行为，也并没有自行改正，本院酌情支持退还租金22400元（32000元×70%）。对搬家损失9779.5元、违约金5000元，冯兰彩不予认可且张小涛自身具有过错，《租赁合同》约定为：“乙方自行承担水费、电费、天然气费，使用期间需要对房屋的维修、水电改造等，与甲方无关”，故搬家损失、违约金，本院依法不予支持。张小涛主张的电费应为2112.42元（2150.42元-38元），需扣除冯兰彩缴纳的水费431.2元，故本院支持冯兰彩退还电费1681.22元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、解除冯兰彩与张小涛签订的《租赁合同》；二、冯兰彩于本判决生效之日起十日内退还张小涛租金22400元、电费1681.22元；三、驳回张小涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1023.25元，减半收取511.62元，由冯兰彩负担259.82元，由张小涛负担251.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员 孙 敏二〇一九年八月五日书记员 任慧娟