湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终2877号 上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司。 法定代表人：汤斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：颜建华，男，1974年1月28日出生。 被上诉人（原审原告）：向元清，女，1977年2月24日出生。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。 上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人颜建华、向元清商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初2644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回颜建华、向元清的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由颜建华、向元清合理负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，一审判决认定汇龙公司存在违规建设，擅自将A1-A7、B2-B6（共12栋）每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改为房间的事实错误。上述违规建设并非汇龙公司所为，而是业主所为。其次，一审判决认定未在合同约定的期限内办证是汇龙公司的原因并非政策原因属于认定事实错误。1.根据《郴州市人民政府办公室关于加快推进不动产统一登记工作的通知》【郴政办函（2016）60号】载明2016年5月20日，市、县（市）政府发布公告实施统一登记，暂停办理不动产登记业务。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通（2016）3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明，2016年6月28日起依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。在此之前郴州市不动产登记中心并未正式成立或挂牌，办理不动产权属登记需提供资料清单未明确，办证程序未明确。2.不动产首次登记与房产初始登记在程序和资料要求上有明显不同，不动产首次登记相当于将之前的办理房产证和国土证的工作合二为一，在原办理房产初始登记的基础上，增加了办理原国有土地使用权证等工作流程。3.因不动产登记是将房产部门和国土部门的登记工作合二为一，就必然牵涉到两个部门的数据、人员、机构等各方面的整合，而在整合过程中必然会出现一些问题，汇龙公司在实际办证过程中，也因为数据等方面的问题耽误了大量时间。综上，之所以导致汇龙公司未在合同约定的期限内办证主要有两方面的原因：一方面是因为业主违规改建、扩建导致规划验收不能通过；另一方面是因为不动产统一登记制度的实施，比原初始登记增加了许多程序和资料，正是因为增加的工作，才导致办证迟延。因此，未在合同约定期限内办证并非汇龙公司的原因所致。二、一审判决适用法律错误。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决汇龙公司承担高额违约金明显不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是指在开发商逾期办证给买受人造成损失的情况下，为了弥补损失可以按照该条规定计算损失额。案涉房屋已经交付给颜建华、向元清，颜建华、向元清没有损失，一审法院根据该条规定，按照贷款利率计算颜建华、向元清的损失明显违反公平原则。 颜建华、向元清辩称，一、汇龙公司上诉提出的违规建设是汇龙公司在商品房销售过程中承诺赠送给相关买受人的房屋，由汇龙公司付款，福建成森建设集团公司施工，规划部门因此对汇龙公司进行了行政处罚，汇龙公司对行政处罚没有提出异议，因此，违规建设系汇龙公司所为。二、业主已按照合同约定支付了全部购房款，不存在没有付清购房款的事实。但是汇龙公司没有在合同约定期限内办理初始（首次）登记，完全是因为汇龙公司违规建设没有按时通过规划验收所致，不是因为不动产登记政策调整所致。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。 颜建华、向元清向一审法院起诉请求：一、判令汇龙公司立即向颜建华、向元清提供办理不动产权证相关材料并协助颜建华、向元清办妥产权转移登记；二、判令汇龙公司支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成颜建华、向元清无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金41,565.06元（违约金计算至2018年6月12日）；三、本案诉讼费用由汇龙公司承担。 一审法院认定事实：一、2013年1月12日，颜建华（买受人）及向元清（共有人）与汇龙公司（出卖人）签订编号为20120291402的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定颜建华、向元清购买汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的第B5栋4层402号房，建筑面积115.88平方米，每平方米4233.41元，总房款为490,567元。汇龙公司在2014年12月30日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：1.……。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.详见附件四：合同补充协议”。在附件四《合同补充协议》第五条中第1项约定，“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”合同签订后，颜建华、向元清依约向汇龙公司支付了购房款490,567元，汇龙公司于2014年12月30日将案涉房屋交付颜建华、向元清使用。二、2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》取消了原来的“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”。三、因汇龙公司存在违规建设行为，郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字【2016】14号行政处罚决定书，对汇龙公司予以罚款。四、“汇龙.万宝国际城”项目部分商品房不动产首次登记已经办理完毕，其中A2栋于2018年4月19日办理完毕，A3、B2栋于2018年5月24日办理完毕，A1、A5、A6、A7、B3、B4、B5、B6栋于2018年6月12日办理完毕，A4栋于2018年6月29日办理完毕。 一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，当事人均应按照合同内容履行。汇龙公司已经办理涉案房屋的不动产首次登记，只是尚未办理转移到原告名下的转移登记。按照《附件四：合同补充协议》第五条，“出卖人应当向产权登记机关提交应当由出卖人提供的有关材料并协助买受人办妥产权登记”的约定，办妥产权登记不仅包括登记在开发商名下的不动产首次登记，还包括登记在业主名下的转移登记，完成了登记在业主名下的转移登记才能是办妥产权登记。故对于颜建华、向元清要求汇龙公司提供不动产权证相关材料并协助颜建华、向元清办妥产权转移登记的诉请，予以支持。对于汇龙公司逾期办证是否存在违约行为的问题，汇龙公司与颜建华、向元清在《附件四：合同补充协议》中约定，汇龙公司应于2016年6月23日（即从2014年12月31日起540天内）前为颜建华、向元清办理商品房初始登记，而汇龙公司于2018年6月12日才办好此证，且汇龙公司也没有证据证明其在2016年6月21日前向产权登记机关提交应当由其提供的办证相关材料，故汇龙公司应当承担违约责任。对于违约金承担问题：鉴于郴州市不动产登记中心从2016年6月28日开始核发不动产登记权属证或登记证明，故酌情以2016年7月1日开始计算违约金，至2018年6月12日汇龙公司完成涉案不动产首次登记为止，违约天数711天，违约金的计算标准应参照中国人民银行2016年公布的6个月至1年同期商业银行贷款基准利率即年利率4.35%为宜，违约金41,568.50元（490,567元×4.35%÷365天×711天），鉴于颜建华、向元清的诉讼请求金额为41,565.06元，法院予以认可。对汇龙公司提出的案涉房屋产权登记面积大于合约面积，颜建华、向元清应当补交合同差价，在颜建华、向元清补足差价前，汇龙公司有权拒绝办理转移登记的辩解，因属另一法律关系，本案不予处理，汇龙公司可另行主张权利。对汇龙公司提出因颜建华、向元清违规加建，导致规划验收不能按期和房屋权属登记政策改变等不可抗力因素，导致不能如期办理不动产首次登记的辩解，因证据不充分，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告颜建华、向元清办理位于郴州市青年大道南侧“汇龙·万宝国际城”B5栋4层402号商品房的不动产转移登记；二、被告郴州汇龙置业有限公司支付给原告颜建华、向元清逾期办证违约金41,565.06元，此款项限被告于本判决发生法律效力后十天内付清。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取460元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担。” 本院二审期间，汇龙公司、颜建华、向元清均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：汇龙公司是否应承担逾期办证的违约责任，如需承担，应如何计算违约金。汇龙公司与颜建华、向元清签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。该合同关于产权登记约定为：“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起90日内完成该商品房的初始登记；出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。”据此，汇龙公司应当在2014年12月30日交房之次日起90日内完成案涉商品房的初始登记、540日内向产权登记机关提交应当由其提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记，汇龙公司没有在2016年6月23日前办理案涉房屋产权证书并向产权登记机关提交应当由其提供的相关资料，汇龙公司构成逾期办证。汇龙公司主张逾期办证系实施不动产统一登记的政策调整和业主违建导致，不应承担违约责任。对此，本院认为：1.《不动产登记条例》于2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；2.郴州市、区两级房产登记机构在2016年6月20日停止受理登记业务，但汇龙公司未提供证据证明其在此之前曾向房产登记机构递交了办证申请和资料；3.郴州市不动产登记中心已于2016年6月21日起正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明，但汇龙公司未提供证据证明其此时已向不动产登记中心递交了办证申请和资料，无法证明是不动产登记政策调整导致逾期办证；4.2016年9月12日，郴州市城乡规划局对案涉的“汇龙．万宝国际城”项目存在违规建设行为作出郴规罚字【2016】14号行政处罚决定书，说明了违规建设及被处罚主体是汇龙公司，汇龙公司因此被行政处罚而缴纳了684,572.15元罚款，故违规建设的责任主体是汇龙公司，不是各购房业主,汇龙公司主张违规建设是购房业主建设，没有事实依据；根据上述事实，同时可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的涉案楼盘并不具备办证条件。综上，汇龙公司关于逾期办证是业主违建和政策原因所致的主张不能成立，汇龙公司逾期办证构成违约，应承担违约责任。对于涉案违约金如何计算的问题。1.关于违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案双方当事人在合同中虽然没有约定逾期办证违约金，由于汇龙公司存在逾期办证的违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务。具体到本案，由于政策的调整确实给办证带来了困扰，且涉案房屋早已交付给颜建华、向元清，合同的主要目的已经实现，一审法院按照中国人民银行贷款基准利率4.35%，不再予以上浮或下调来计算违约金，并无不当。2.关于违约金计算的起止时间。根据涉案合同及附件的约定，汇龙公司应在2016年6月23日前向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助颜建华、向元清办妥产权登记，一审法院考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始核发不动产权属证书或登记证明，酌定从2016年7月1日开始计算违约金，至2018年6月12日汇龙公司已完成涉案房屋首次登记，一审法院认定汇龙公司逾期办证711天，逾期违约金为41,568.50元（以已付购房款490,567元为基数，按年利率4.35%计算），一审法院认可颜建华、向元清诉讼请求的违约金41,565.06元，并无不当。 综上所述，汇龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费839元，由上诉人郴州汇龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 杨爱华 审 判 员 李惠铭 二〇一九年八月二十六日 法官助理 翁方丽 书 记 员 李东雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。