西安市未央区人民法院民事判决书(2019)陕0112民初2688号原告(反诉被告)：西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司。住所地：西安曲江新区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX7977。法定代表人：狄洁华，董事长。委托诉讼代理人：吴博文，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：谢再兴，男，汉族，1979年2月14日出生，无业，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：马春丽，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，陕西瑞森律师事务所实习律师。原告(反诉被告)西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司（以下简称大明宫公园管理公司）与被告（反诉原告）谢再兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。原告大明宫公园管理公司的委托诉讼代理人吴博文、马丹，被告谢再兴及其委托诉讼代理人马春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大明宫公园管理公司向本院提出诉讼请求：1、被告依据《租赁协议》的约定立即拆除其的设备、清理撤离租赁场地，向原告返还租赁场地及空调、立式冰柜、货柜等附属设施；2、被告向其支付2018年11月、12月水电费共计5829元；3、被告向其支付场地占有使用费9042元(占用费应计算至被告实际完成撤场义务将场地返还其且经验收合格之日止，暂计算至2019年1月23日)；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年底，其与被告签订了一份《西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司临时场地租赁协议》（以下简称租赁协议），约定其将位于XX园XX城XX广场场地出租给被告，租赁用途为：亲子乐园（小型游乐项目）；租赁期限自2017年12月15日至2018年12月14日；场地租金共计10万元整，押金共计5000元整，被告应于场地租赁协议签订当日一次性向其支付全部场地租金及押金；租赁期满当日，被告拆除设备等可移动物品，将租赁场地清理干净，保证场地无任何遗留垃圾，经其确认后，将场地返还给其。协议签订后，其依约向被告交付了租赁场地及空调、立式冰柜、货柜等附属设施。租赁期限届满后，被告拒绝拆除设备、清理撤离租赁场地并返还租赁场地及附属设施。致使其遭受了巨大经济损失，为维护其合法权益，故诉至法院，请求如前所述。被告谢再兴辩称，1、其与原告签订的《租赁协议》已经终止，其明确表示同意撤场，但原告未向其交付过空调，故无法返还；2、对原告诉请的水电费5829元无异议，其已向原告支付了1.74万元的水电费押金及租赁押金5000元，扣除后剩余16571元应向其返还；3、其于2012年开始租赁涉案场地，至今已六年有余。双方签订的《租赁协议》约定的合同有效期为2017年12月15日至2018年12月14日，协议到期前，其一直未收到撤场的通知，反而在2018年10月26日、2018年11月2日及2018年11月16日合同即将到期时接连收到原告物业管理人员发出的整改通知，其均按照原告的要求进行了整改，因原告终止合同给其造成了12.85万元的整改费用损失。在合同到期当日即2018年12月14日，原告未提前通知即停水停电，经营的游乐设施断电后无法经营，故没有理由占有场地。其多次预与原告协商撤场、押金退还及整改费用承担问题，原告均避而不见。综上所述，双方签订的合同已经到期，其一直同意撤场，原告拒绝与其协商，自合同到期时，其已无法经营，原告诉请的占用费不应由其承担，应予以驳回。反诉原告谢再兴向本院提出诉讼请求：1、反诉被告向其赔偿整改费用损失12.85万元；2、反诉被告向其退还预交水电费1.74万元及租赁押金5000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年，其与反诉被告签订了《租赁协议》，约定反诉被告将位于XX园XX城XX广场场地出租给其。协议签订之前，其已连续五年租赁该场地从事经营活动。在2012年签订合同时，其向反诉被告缴纳了5000元的租赁押金。2015年1月16日及2015年3月19日，其又按照反诉被告的要求缴纳了1.74万元的水电费押金。在2018年12月14日合同到期前并未收到反诉被告发出的正式解约要求撤场的通知，反而在2018年10月26日、11月2日及11月16日收到反诉被告发出的整改通知，其按照该整改通知的要求对经营项目进行了整改，话费了12.85万元。在2018年2月14日合同到期当日，反诉被告一直停水停电，给其造成了巨大的经济损失，故提出反诉，请求如前所述。反诉被告大明宫公园管理公司辩称，1、根据《租赁协议》的约定，反诉原告的整改工作应是其自行承担费用履行的义务，反诉原告要求其赔偿整改费用缺乏事实与法律依据。自双方建立关系以来，反诉原告多次存在怠于履行合同义务的情形。自2012年起，其先后向反诉原告发送42份《整改通知书》，要求反诉原告对租赁场地范围内的卫生、营业标准、营业范围进行整改。依据合同约定，上述各项义务应由反诉原告本人履行，且整改工作系因反诉原告违约而产生的，反诉原告应自行承担因其违约而产生的不利后果。同时，《租赁协议》也明确约定租赁期间所产生的水、电、垃圾清运等费用及与租赁场地有关的一切费用均由反诉原告承担，其作为出租方，主要承担交付房屋的责任，在使用房屋过程中产生的各项费用，均应由反诉原告自行承担。此外，反诉原告依据约定履行整改义务，不因合同即将到期而免除；2、反诉原告要求其退还押金与事实不符，场地租赁协议明确约定，租赁期限届满，且反诉原告撤离经营场地，并将清理完毕的场地交付其后10日内，若双方无争议，其应一次性无息将上述押金退还反诉原告，因反诉原告违约强占租赁场地，拒绝履行撤场义务，未与其办理费用结算手续，退还押金的条件尚未成就，其并无向反诉原告退还租赁押金的合同义务；3.关于反诉原告要求其退还水电费押金，因反诉原告未提供任何证据，故不应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：2017年12月15日，原告(出租方、甲方)与被告（承租方、乙方）签订了一份《租赁协议》，约定由甲方将其将位于西安市XX园XX城XX广场场地出租给乙方，租赁场地用途为：亲子乐园（小型游乐项目）；面积约为800平方米；租赁期限为2017年12月15日至2018年12月14日；乙方向甲方支付场地租金为人民币10万元整，乙方向甲方支付押金共计5000元整，本协议约定的租赁期限届满，乙方安排全部商家撤离经营场地，并将清理完毕的场地交付甲方后10日内，若双方无争议，甲方一次性无息将上述押金退还乙方；租赁期间所产生的水、电、垃圾清运等费用与租赁场地有关的一切费用均由乙方承担，协议终止后由甲方工程部根据乙方的实际用量收取相关费用；协议签订当日，乙方以银行转账方式一次性向甲方支付场地租金10万元、押金5000元，合计10.5万元；乙方应遵守甲方管理制度，保证租赁范围内卫生整洁，做到“门前三包，门内达标”，并符合甲方环境卫生等要求，在每天的经营活动结束后，乙方须将经营摊点打扫干净，场地内无乙方遗留垃圾，同时配合清洁工做好环境卫生等工作，并根据各项标准要求接受政府相关部门的整改或处罚；租赁期限届满，乙方拆除设备等可移动物品，将租赁场地清理干净，保证场地无任何遗留垃圾，经甲方确认后，将租赁场地返还甲方；租赁期届满，乙方需结清租赁期内所有的水、电、卫生等相关费用；乙方应在合同约定租赁期满后向甲方返还租赁场地；乙方应在协议约定租赁期满或合同解除后1日内向甲方返还租赁场地及附属设施，若乙方提出需延期搬离租赁场地，则甲方允许乙方最长延期1日，且该期限内免收租金，逾期超过2日（含2日），视为乙方放弃其所有物品所有权，由甲方任意处置，甲方有权将乙方租赁场地上所有设备设施拆除，所有损坏丢失乙方自行承担，甲方的拆除费用，由乙方向甲方据实支付；租赁协议还约定了其他事宜。《租赁协议》履行中，2018年10月26日，原告向被告发出了一份《整改通知书》，载明：“在公司现场办公会检查中发现存在以下问题需要整改：1、铺设的绿色地毯破旧，需更换；2、管理用房房顶掉漆，需重新刷漆；3、全部管理用房进行冲洗；4、彩绘娃娃管理用房周围伞底座石墩子撤离；5、棉花糖禁止售卖，棉花糖机撤离；6、充气堡落地后按照统一标准覆盖。请商户在2018年10月31日前完成整改：接受检查，未如期整改将按公司管理制度进行处罚。”2018年11月2日，原告又向被告发出了一份《整改通知书》，载明：“在对督查巡园检查中发现贵商户存在以下问题需要整改：1）北夹城游乐场商户游乐设施环境卫生差。2）XX城XX座XX园区标准。请商户在2018年11月5日11：00前完成整改接受检查，如期未完成整改者将按照物业管理办法对该商户进行处罚。”2018年11月16日，原告再向被告发出了一份《整改通知书》，载明：“在对督查巡园检查中发现贵商户存在以下问题需要整改：1）游乐场西侧吃奶鱼游戏处有杂物堆放。请商户在2018年11月20日11:00前完成整改接受检查，如期未完成整改者将按照物业管理办法对该商户进行处罚。”庭审中，被告提交了一份《XX城XX园提升改造工程合同书》及增值税发票两张，证明因原告向其发出了上述《整改通知书》，其遂与陕西格朗建筑工程有限公司（以下简称陕西格朗公司）签订了合同，委托陕西格朗公司对涉案租赁场地的设施进行提升改造，产生12.85万元的整改费用损失，原告应予以承担，原告对该证据真实性无异议，但表示系被告的商业行为，与本案无关，对该工程报价的真实性不予认可。原、被告均认可双方自2012年8月以来一直存在租赁关系。被告承认尚欠原告水电费5829元。被告对返还立式冰柜及货柜无异议。另查明，被告向原告预交了水电费1.3万元及租赁押金5000元。由于双方各执己见，致调解未果。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年12月15日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，应属有效合同，双方应按照合同约定履行。《租赁协议》到期后，原、被告未续签合同，原、被告之间租赁合同关系应当终止，被告应拆除设备设施，向原告腾交租赁场地，并返还原告立式冰柜、货柜。被告承认尚欠原告水电费5829元，故对原告关于被告支付其2018年11月、12月水电费5829元的诉讼请求予以支持。因原告一直停电，导致被告无法正常经营，故本院对原告关于被告支付占有使用费的诉讼请求不予支持。被告虽辩称因原告向其发出了《整改通知书》，其遂与陕西格朗公司签订了合同，委托陕西格朗公司对涉案租赁场地的设施进行提升改造，产生12.85万元的整改费用损失，原告应予以承担，但根据《整改通知书》载明的：“铺设的绿色地毯破旧，需更换；2、管理用房房顶掉漆，需重新刷漆”等内容，可以看出原告并未要求被告大规模进行整改，且被告理应知道《租赁协议》中租赁期限截止于2018年12月14日，在未与原告续签合同的情况下，被告大规模进行整改产生的费用损失的主要责任在于被告，故本院酌情原告赔偿被告整改费用损失2万元。因被告预交了水电费1.3万元及租赁押金5000元，故本院对被告关于原告退还预交水电费1.3万元、租赁押金5000元的反诉请求应予支持。综上所述，依照《《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)谢再兴于本判决生效后十日内将位于西安市XX园XX城XX广场的设施、设备清理撤离，并向原告（反诉被告）西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司返还租赁场地及立式冰柜、货柜；二、被告(反诉原告)谢再兴于本判决生效后十日支付原告（反诉被告）西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司2018年11月、12月水电费共计5829元；三、原告(反诉被告)西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）谢再兴赔偿整改费用损失2万元；四、原告(反诉被告)西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）谢再兴退还预交水电费1.3万元、租赁押金5000元，共计1.8万元；五、驳回原告(反诉被告)西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)谢再兴的其余反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费171元(原告西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司已预交)，现由原告西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司承担100元，被告谢再兴承担71元，被告谢再兴承担部分于本判决生效后十日内支付原告西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司。反诉案件受理费1659元(被告谢再兴已预交)，现由被告谢再兴承担1241元，原告西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司承担418元，原告西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司承担部分于本判决生效后十日内支付被告谢再兴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长   汶 辉人民陪审员樊魁元人民陪审员强晓晨二〇一九年八月十三日书  记  员   金智华1