云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3635号上诉人（原审被告）：余琼娴，女，汉族，1956年11月20日生，户籍登记地址昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李筱娟，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明柯润企业管理有限公司。住所：昆明市官渡区官渡古镇二期。法定代表人：杨发青，该公司总经理。委托诉讼代理人：李莉，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘春艳，女，汉族，1948年4月10日生，户籍登记地址昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）：李艳凤，女，汉族，1963年2月24日生，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨舒杰（系被上诉人李艳凤的女婿），男，汉族，1982年11月18日生，住昆明市五华区。特别授权代理。上诉人余琼娴与被上诉人昆明柯润企业管理有限公司（以下简称“柯润公司”）、刘春艳、李艳凤租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初1287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日受理此案后，依法组成合议庭，于2019年7月23日对本案公开开庭进行了审理。上诉人余琼娴的委托诉讼代理人李筱娟、被上诉人柯润公司的委托诉讼代理人李莉、刘春艳、李艳凤的委托诉讼代理人杨舒杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余琼娴的上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决书的第一项判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、请求判令由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实错误，案外人史佰义缴纳的185万租金、物管费、保证金真正所有者应是原审三被告，一审被告于2015年11月17日支付的120万元应从《欠款确认书》中扣除。原审原告主张的物管费不应得到支持。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人柯润公司辩称：案外人史佰义于2017年11月7日至2018年6月30日租赁期间支付的租金100万元与原审三被告所欠柯润公司的租金抵扣后并无剩余，保证金也与史佰义结算清楚，原审三被告于2015年11月17日支付的120万元在2017年11月8日签订的《欠款确认书》中已经扣除，物业管理费在《欠款确认书》中进行了确认，上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人刘春艳辩称：我不认可和柯润公司签订了300多万元的欠款确认书，签字我不认可。我不该付租金，也不清楚账目。被上诉人李艳凤辩称，三方按照法律规定与柯润公司签订了租赁合同，上诉人认为李艳凤是柯润公司的法定代表人具有双重身份，要多承担责任，我方不认可。一审原告向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与三被告之间签订的《商铺租赁合同》，由三被告即刻返还租赁物给原告；2、判令由三被告向原告支付至返还之日止的租金（截止2017年12月31日为人民币3,709,312元）；3、判令由三被告向原告支付至返还租赁物之日止的物业管理费(截止2017年12月31日为人民币320,000元)；4、判令三被告向原告支付违约金285,668元。一审法院认定事实：被告刘春艳以“刘春梅”的名义与被告余琼娴、李艳凤作为共同承租人，与出租人原告柯润公司签订《商铺租赁合同》，约定租赁物位于昆明市广福路官渡古镇二期B-5、6、7栋，建筑面积3400.81㎡。租赁期间自2013年7月1日起至2018年6月30日止，租金合计6,223,482元。合同约定，在租赁期限内，乙方（承租人被告余琼娴、刘春艳、李艳凤）同意接受甲方（出租人原告柯润公司）指定的物业管理公司的管理。乙方在签订本合同的同时还需与甲方指定的物业管理公司签订《官渡古镇二期物业管理服务协议》，并按物业管理公司的规定按时、足额支付物业管理费。乙方逾期交付租金及其他费用的，除应及时如数补交外，每逾期一天，还应按欠交款金额的1%向甲方支付逾期付款违约金，逾期交付租金及其他费用超过30天，甲方有权解除合同，乙方交给甲方的保证金作为违约金不予退还，并向甲方支付当年租金总额20%的违约金。合同签订后，三被告在承租期间，于2017年11月8日共同出具《欠款确认书》，以书面方式确认截止2017年12月31日，欠付租金3,709,312元（2015年5月25日至2017年12月31日），欠付物管费320,000元（2014年1月1日至2017年12月31日），欠付卫生费80,000元，水电费39,780元。三被告与史佰义于2017年11月12日签订租赁合同，将该商铺转租给史佰义，租赁期间自2017年11月7日起至2018年6月30日止，租金为1,000,000元，物管费为150,000元，另应支付保证金500,000元。因三被告欠付原告柯润公司租金，史佰义于2017年11月17日将该转租合同约定的165,000元付至原告柯润公司及原告柯润公司相关联的物管公司。被告李艳凤、余琼娴、刘春艳于2014年10月31日签订《合伙协议书》，约定由三人共同投资承租位于昆明市官渡古镇二期B区5、6、7幢房屋用于经营餐饮项目，由被告李艳凤出资40%、被告余琼娴及被告刘春艳各出资30%。一审法院认为，被告余琼娴、刘春艳、李艳凤于2017年11月8日向原告出具的欠款确认书具有租赁合同结算的效力，现原告以该欠款确认书主张权利，应予支持。被告余琼娴辩称史佰义于2017年11月17日付款1,650,000元应予抵扣的观点，一审法院认为，三被告与史佰义形成转租关系，其向原告柯润公司所交款项是支付2017年11月7日至2018年6月30日间的相关费用，其中与被告余琼娴、刘春艳、李艳凤确认的债务履行期相重叠的部分为2017年11月7日至2017年12月31日，故一审法院按重叠天数/合同履行其间，确认史佰义所交付的租金233,050.85元、物管费34,957.63元可抵扣三被告应向原告支付的租金及物管费。其余租金3,476,261.15元、物管费285,042.37元仍应支付，并承担相应的违约责任。被告余琼娴的辩解与欠款确认书确定的义务不符，一审法院不予采纳。被告李艳凤主张应按三被告约定的合伙出资比例分担债务，属另一法律关系，应由三被告依合伙协议纠纷另行主张权利，不在本案中一并处理，三被告作为合伙人，对本案所涉合同之债仍应承担无限连带责任。本案所涉租赁合同及转租合同履行期限均已届满，故对原告主张解除合同的诉讼请求不予支持。其余部分按照三被告实际应支付的金额予以支持，并承担相应的违约责任。本案涉及到原、被告之间的租赁合同及三被告与史佰义签订的转租合同2018年1月1日至6月30日间的租金结算等，亦不在本案中判处。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告余琼娴、刘春艳、李艳凤于本判决生效后十日内一次性支付原告昆明柯润企业管理有限公司租金3,476,261.15元、物业管理费285,042.37元、违约金285,668，合计4,046,971.52元；二、原告昆明柯润企业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。二审中，上诉人余琼娴、被上诉人刘春艳、李艳凤均未提交新的证据。被上诉人柯润公司提交了以下证据：一、民事裁定书、保全费收据，欲证明上诉期间，被上诉人申请了诉讼保全，产生的1270元保全费应由一审三被告共同承担。二、授权委托书，欲证明2017年11月12日，一审三被告经协商一致，同意由一审原告柯润公司收取案外人史佰义转租商铺的所有费用。三、签约申请、史佰义身份证复印件，欲证明史佰义支付的款项中，只有100万元的租金与一审三被告的承租期重合，一审三被告在2018年1月1日至6月30日之间还应向柯润公司支付714170元租金。四、《租赁合同》、物品赔偿清单、灿芬商贸法定代表人身份复印件、灿芬商贸营业执照、银行卡复印件、转账汇款电子单、财务人员情况说明、财务人员身份证复印件，欲证明一审原告柯润公司根据史佰义的申请，与昆明灿芬商贸有限公司签署了2018年7月1日至2018年12月31日的《租赁合同》，《租赁合同》到期后，在扣除赔偿金之后，已将收取的保证金退还给了灿芬商贸。上诉人余琼娴对上述证据质证如下：对证据一，三性认可，但二审期间新增加的费用不应当得到支持。对证据二，真实性认可，但处分这一个费用的权利还是在一审三被告手上。对证据三，签约真实性、合法性不认可，关联性认可。但是关于被上诉人提出的2018年6月30日还应向柯润公司支付714170元，一审法院并未对此进行判决。对证据四，对三性均不予认可。7万元的物品损害赔偿，应当赔偿给一审的三被告，而不是赔偿给柯润公司。被上诉人刘春艳发表了如下质证意见：对证据一，我方不认可承担保全费。对证据二，授权书真实性予以认可。对证据三，签约真实性予以认可。史佰义身份真实性予以认可。对证据四，该组证据我不清楚。被上诉人李艳凤未对上述证据发表质证意见。在二审中，上诉人余琼娴、被上诉人刘春艳除对一审法院审理确认欠付租金的数额有异议外，对一审判决确认的其他事实均无异议。被上诉人柯润公司对一审法院审理确认的事实无异议。根据二审审理，除上述对欠付租金的数额外，本院审理确认的事实与一审法院认定的其他事实一致。本院依法予以确认，不再赘述。本院另确认，柯润公司与案外人史佰义指定的昆明灿芬商贸有限公司签订了一份《租赁合同》，租赁物为本案涉案租赁物，租期为2018年7月1日至2018年12月31日，租金为100万元，保证金和物业管理费都未作约定。涉案租赁物于上述租赁合同到期后已经移交给了柯润公司。根据双方的诉辩主张，本院认为：余琼娴、刘春艳、李艳凤三人应支付的租金及其他费用的数额是多少；三人应承担多少违约金。关于余琼娴、刘春艳、李艳凤三人应支付的租金及其他费用的数额是多少的问题。本院认为：（一）余琼娴、刘春艳、李艳凤三人作为一方与柯润公司签订的《商铺租赁合同》，系双方在自愿的基础上签订，系双方的真实意思表示，合同内容并不违反国家的法律法规。故该合同应属有效。（二）根据《中华人民共和国合同法》第226条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。1、根据《商铺租赁合同》的约定，承租人余琼娴、刘春艳、李艳凤的租赁期间为2013年7月1日起至2018年6月30日止。2、2017年11月8日，双方签署了一份《欠款确认书》，其中载明了余琼娴等三人应补缴租金、物管费卫生费、水电费，共计4099092元。三人对该《欠款确认书》上各自的签名的真实性无异议。但在诉讼中，刘春艳认为该签名是被胁迫所签，不认可该确认书，针对其理由，本院认为，刘春艳在诉讼中并未提交证明系受胁迫所为，故该确认书应属有效。3、根据《合同法》第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”以及第226条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定。根据该确认书载明的内容，截止2017年12月31日，余琼娴等三人应交付租金为3709312元。根据审理确认的事实，2017年11月12日，余琼娴、刘春艳、李艳凤与案外人史佰义签订了一份《租赁合同》，将上述商铺转租给史佰义，租赁期间自2017年11月7日起至2018年6月30日止，租金为1,000,000元，物管费为150,000元/年，另应支付保证金500,000元。同日，余琼娴、刘春艳、李艳凤与柯润公司签订了一份《授权委托书》，委托柯润公司向史佰义全额收取上述转租相关费用。对该转租作为出租人的柯润公司认可，并实际收取了史佰义的费用，故柯润公司收取的该租金100万元，其应属转租人支付租金的行为，该利益应属转租人享有，根据该确认书载明的内容，截止2017年12月31日，余琼娴等三人应交付租金为3709312元，本院确认，余琼娴等三人欠付的租金应为3423482元(3709312元+714170合同约定租金-1000000元)。4、根据该确认书载明的内容，余琼娴等三人还欠付至2017年12月31日止的物管费320000元，按照确认书中载明的标准，每月为6666.66元/按此标准，2018年1月1日至2018年6月30日，承租人还需向出租人支付物管费40000元。据此，在确认书后至合同期限届满租赁期间，承租人向出租人需要支付的物业管理费合计为360000元。根据余琼娴、刘春艳、李艳凤与案外人史佰义签订了一份《租赁合同》约定的物管费，柯润公司已经收取了史佰义一年的物管费15万元，故2018年1月1日至2018年6月30日的半年物管费75000元的利益，应当由余琼娴等三人享有，该物管费可视为承租人余琼娴、刘春艳、李艳凤向柯润公司交纳的物业管理费，故该三人还应向柯润公司支付物管费285000元（360000元-75000元=285000元）。5、上诉人主张其于2015年11月17日通过电汇向原审原告支付过120万元，应该从《欠款确认书》扣除，本院认为，《欠款确认书》签订于2017年11月8日，内容系根据原审原告与原审被告签订的《商铺租赁合同》，得出剩余数额为3709312元。故2015年11月17日交纳的120万元，在《欠款确认书》中已经作了扣减，且双方已经签名对此予以了确认，故上诉人的上述主张不成立。6、上诉人主张其不应交纳物业管理费，是因为根据原审原告和原审被告签订的《商铺租赁合同》中，原审被告要与相应的物业公司签订物业管理协议，但该管理协议一直未签订，本院认为，在《欠款确认书》中明确约定原审被告应向柯润公司补缴的款项之一就有物管费一项，虽然原审被告没有和相应的物业管理公司签订物业管理协议，但原审被告通过签字认可了物管费的存在，上诉人主张不应交纳物业管理费不能成立。7、本案余琼娴等三人系作为一方与柯润公司签订的合同，作为合同的相对方其三人应共同对外承担责任，至于三人之间各自的责任大小，不属本案租赁合同调整的范围。8、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据原审原告和原审被告签订的《商铺租赁合同》第十条违约责任的约定，原审被告逾期支付租金及其他费用，应向原审原告支付当年租金总额20%的违约金。由于原审被告没有按约定向原审原告按时按额交纳租金等费用，原审被告构成违约，应当按其约定条款向原审原告支付约定的违约金，原审原告主张原审被告应当支付违约金285668元（1428340元×20%）并无不当，本院予以认可。案外人史佰义交纳的保证金50万元，系被上诉人柯润公司与案外人史佰义之间的关系，与余琼娴等三人无关，其三人对该保证金没有权利。综上所述，上诉人余琼娴的上诉请求部分成立。本院依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初1287号民事判决；二、上诉人余琼娴、被上诉人刘春艳、被上诉人李艳凤于本判决生效后十日内向被上诉人昆明柯润企业管理有限公司支付租金3423482元、物业管理费285000元、违约金285668元，合计3994150元;三、驳回昆明柯润企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回余琼娴的其他诉讼请求。一审案件受理费41320元由余琼娴、刘春艳、李艳凤负担；二审案件受理费41320元，由上诉人余琼娴负担38220元，由昆明柯润企业管理有限公司负担3100元。保全费1270元由余琼娴、刘春艳、李艳凤负担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年八月二十一日书记员  王希辰