陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终3310号上诉人（原审被告）：西安酷爱休闲娱乐有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：兀林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王刚，陕西秦鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈洪益，男，1972年9月13日出生，汉族，陕西汉道房地产开发总公司副总经理，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：孙喜民，陕西古渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂菲菲，陕西古渡律师事务所律师。上诉人西安酷爱休闲娱乐有限公司（以下简称酷爱公司）因与被上诉人陈洪益租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初2515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。酷爱公司上诉请求：一、撤销原判，改判酷爱公司按照28元/平方米·月的统一标准承担租金并驳回陈洪益的其余诉讼请求；二、案件受理费、鉴定费由双方分担。事实和理由：一、一审判决腾交48套合计597.15平方米房屋不符合客观情况。1、酷爱公司自2011年即开始整体承租莲湖区西大街369号上海城负一层4353.29平方米房屋，陈洪益自2016年3月23日取得其中597.15平方米房屋所有权，但其拒绝依照莲湖区人民法院及街办对其他业主进行调解的整体方案签订合同，导致其一直未能进入酷爱公司付款名单，其对此亦负有责任。2、本案涉及的上海城负一层系由酷爱公司整体承租，陈洪益所有部分至今仅是图纸划分，并未实际分割。一审判决将负一层4353.29平方米中的597.15平方米房屋进行腾交不符合客观情况，无益于双方的后期使用。二、一审判决的租金和房屋占用费过高，应参照实际情况予以降低。莲湖区人民法院及街办对其他217位业主调解的整体方案是按照28元/平方米·月统一标准支付租金，酷爱公司必须按照整体方案统一处理。一审判决的租金标准，对其他已经签订合同的217位业主不公平。陈洪益辩称，当其得知酷爱公司。与其他业主签订《商铺委托租赁合同》时，主动与酷爱公司协商签订合同事宜，但因酷爱公司故意刁难并拒绝支付欠付的房屋占有使用费，导致双方未能签订《商铺委托租赁合同》。2、陈洪益有权要求酷爱公司立即腾退房屋。陈洪益于2016年3月23日取得涉案房屋所有权，原《租赁合同》于2017年4月30日到期后，酷爱公司一直占用涉案房屋至今，陈洪益有权根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，要求酷爱公司立即腾退房屋。3、酷爱公司与其他业主达成28元/平方米·月的租金标准仅对其他业主有效，不能以此约束陈洪益。一审判决中所确定的租金和房屋占用费是经过鉴定的，且鉴定程序合法，结果真实可靠，不存在过高的情形。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。陈洪益向一审法院起诉请求：一、请求依法判令酷爱公司立即腾房；二、依法判令酷爱公司按照45元/平方米向陈洪益支付自2016年3月23日至实际腾房之日的房屋占用费及利息（按年利率24%计算自2016年3月23日至实际腾房之日）；三、由酷爱公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年3月15日，上海城128名业主签订《业主经营自治公约》，全体业主同意选举西安上海城商场业主管理委员会（以下简称上海城业委会）作为业主大会常设执行机构，有权选择商业经营机构签订或者解除与商业经营机构签订的《租赁合同》。同年12月，上海城业委会经所在街道办事处批准成立，并于2012年1月6日在西安市莲湖区住房制度改革委员会备案。2011年12月12日，上海城业委会与商洛市商州区XX酒店（以下简称商州君诚酒店）签订《租赁合同》，将位于西安市XX大街XX号XX层、三层及负一层建筑面积11982.84平方米房屋租赁给商州君诚酒店，并约定合同终止时，商州君诚酒店将商品及其他财产全部搬离物业，装修或改造与物业有关的设施全部无偿归业主所有（可移动设施除外）。XX酒店XX城后，将负一层转租酷爱公司，并签订《租赁合同》，约定租赁期限为五年，从2012年5月1日至2017年4月30日；合同终止当日，酷爱公司将商品及其他财产全部搬离物业，装修或改造与物业有关的设施全部无偿归商州君诚酒店所有（可移动设施除外）。因商州君诚酒店拖欠租金，上海城业委会要求解除双方签订的《租赁合同》，并出具承诺书，承诺与商州君诚酒店解除《租赁合同》后，XX城XX层、二、三层现有承租户继续租赁原有商铺。XX城XX层XX套总建筑面积597.15平方米房屋，并于2016年3月23日办理房屋所有权证。2017年9月上海城负一层217名业主与酷爱公司签订《商铺委托租赁合同》，将该217名业主所有的2948.39平方米房屋租赁给酷爱公司使用。在酷爱公司使用房屋期间从未向陈洪益支付租金，后因双方对租金标准及支付方式未能协商一致，陈洪益未与酷爱公司签订《商铺委托租赁合同》。一审法院认为，上海城业委会经全体业主选举产生，并经所在街道办事处批准设立，办理备案手续。其按XX酒店XX商场《租赁合同》开展经营活动，后在与商州君诚酒店解除合同时承诺与商州君诚酒店解除《租赁合同》后，XX城XX层、二、三层现有承租户继续租赁原有商铺，XX城XX层租赁房屋。陈洪益在2016年3月23日取得涉案房屋所有权后，并未对酷爱公司的租赁使用提出异议，视为其认可与酷爱公司之间的租赁合同关系，此时，酷爱公司应向陈洪益支付房屋租金，但酷爱公司并未支付,故陈洪益主张该期间的租金，符合法律规定，依法应予支持。双方签订的租赁合同于2017年4月30日到期后,酷爱公司继续使用涉案租赁房屋,但仍未向陈洪益支付租金，陈洪益就此多次向酷爱公司提出异议，后诉至法院，不符合“原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期”的情形，应认定双方的租赁合同已于2017年4月30日终止，在双方就续约问题达不成一致意见时,陈洪益要求酷爱公司腾房,依法应予支持，但应给予酷爱公司合理的腾房期限，以60日为宜，同时酷爱公司应向陈洪益支付该期间的房屋占用费。XX城XX酒店签订的《租赁合同》及商州君诚酒店与酷爱公司签订的《租赁合同》均约定合同终止后，承租方将商品及其他财产全部搬离物业，装修或改造与物业有关的设施全部无偿归出租方所有（可移动设施除外），故在酷爱公司腾交房屋时应将其可移动设施搬离，其余不可拆除部分无偿归陈洪益所有。陈洪益主张租金利息，无事实及法律依据，依法不予支持。酷爱公司辩称租金标准应按与其他业主在法院及街道办事处主持下达成的28元/平方米·月计算，不认可鉴定意见，但28元/平方米·月的租金标准是其他业主与酷爱公司协商一致的意见，仅对上述业主有效，不能据此约束陈洪益。此次鉴定程序合法，鉴定机构亦具备相应的鉴定资质，对鉴定标准依法予以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、自本判决书生效之日起六十日内，被告西安酷爱休闲娱乐有限公司将原告所有的位于西安市莲湖区西大街369号1幢1F103号、1F142号、1F181号、1F182号、1F183号、1F184号、1F186号、1F187号、1F188号、1F189号、1F194号、1F198号、1F199号、2F101号、2F102号、2F103号、2F104号、2F105号、72F106号、2F107号、2F108号、2F109号、2F110号、2F121号、2F170号、2F176号、2F179号、2F188号、2F195号、2F196号、2F199号、3F101号、3F144号、3F145号、3F178号、3F179号、3F180号、3F185号、3F186号、3F187号、4F109号、4F120号、4F133号、4F134号、4F135号、4F136号、4F137号、4F138号48套房屋腾交原告，屋内可移动设施由被告自行搬离，其余不可拆除的装修及设施均无偿归原告所有；二、自本判决书生效之日起十五日内，被告西安酷爱休闲娱乐有限公司一次性向原告陈洪益支付建筑面积597.15平方米房屋的租金，具体计算方式为：自2016年3月23日至2016年12月31日按29元/平方米·月标准计算；自2017年1月1日至2017年4月30日按30元/平方米·月标准计算；三、自本判决书生效之日起十五日内，被告西安酷爱休闲娱乐有限公司一次性向原告陈洪益支付建筑面积597.15平方米房屋的房屋占用费，具体计算方式为：自2017年5月1日至2017年12月31日按30元/平方米·月标准计算；自2018年1月1日至实际腾交房屋之日按31元/平方米·月标准计算；四、驳回原告陈洪益的其余诉讼请求。案件受理费11862（原告已预交），减半收取5931元，鉴定费11943元，均由被告承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。本院认为，上海城业委会经按XX酒店XX商场《租赁合同》开展经营活动，商州君诚酒店后又将负一层转租与酷爱公司至2017年4月30日，上海城业委会对此并无异议，且在与商州君诚酒店解除合同时承诺负一层、二、三层现有承租户继续租赁原有商铺，故商州君诚酒店与酷爱公司签订的转租合同的权利义务此时转移到上海城业委会，酷爱公司据其与商州君诚酒店所签订的XX城XX层的涉案房屋。2016年3月23日，陈洪益取得涉案的XX城XX层XX套总建筑面积597.15平方米房屋，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，故酷爱公司有权继续合法使用涉案房屋至2017年4月30日。但陈洪益取得涉案房屋所有权后，其亦因此有权向酷爱公司主张其取得房屋所有权之后至2017年4月30日期间的房屋租金。2017年4月30日后，双方之间原有租赁关系消灭且未形成新的租赁关系但酷爱公司仍继续使用涉案房屋，故陈洪益有权请求酷爱公司腾交所租赁的涉案房屋并支付房屋占用费。关于租金和房屋占用费的计算标准，一审经评估认定的租金及占用费标准合法有据，据此判决酷爱公司向陈洪益按该计算标准支付租金和占用费并无不当，依法应予维持；酷爱公司上诉主张按照其与其他业主协商的标准计算租金和房屋占用费依据不足，本院不予支持。综上所述，酷爱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，上诉人西安酷爱休闲娱乐有限公司已预交，由上诉人西安酷爱休闲娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈平审 判 员 李刚审 判 员 李涛二〇一九年八月十三日 书 记 员 李伟