山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终2161号上诉人（原审原告）：丁瑞军，男，1964年10月27日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张广存，山东国曜（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王红霞，女，1967年4月28日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：朱志勇，济宁任城金德法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘云腾，男，1987年1月26日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审被告）：王桂荣，女，1966年12月13日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审被告）：张宗书，男，1962年11月29日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审被告）：济宁鲁淀生物产业有限公司,住所地山东省邹城市工业园区，统一社会信用代码913708836644224842。法定代表人：张宗书，总经理。张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司的共同委托诉讼代理人：秦红梅，济宁太白湖柏景湾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张忠振，男，1963年1月10日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审被告）：曹丽，女，1977年6月17日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。上诉人丁瑞军因与被上诉人王红霞、刘云腾、王桂荣、张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司、张忠振、曹丽案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初11653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丁瑞军上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。2014年7月12日上诉人与王红霞签订房屋租赁合同，约定上诉人租赁被上诉人所有的位于上海市浦城路366弄8号楼604室房屋一套，租赁期限为2014年7月12日至2032年7月11日，合同签订后上诉人依约向被上诉人支付了房屋租金和押金，被上诉人也向上诉人交付了房产，上诉人随后装修入住至今，是涉案房产租赁合同合法的权利主体。为证明上诉人的诉讼请求，上诉人一审提交了执行裁定书、房屋租赁合同、中院判决书、收条、房屋租赁交接清单、电费水费发票、营业执照、居住证等证据，足以证明上诉人实际交付租赁费，租赁房屋后工作、生活均位于涉案房产处的事实。一审王红霞、张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司提交的证据佐证了上诉人的诉讼请求，因此上诉人与王红霞之间的租赁关系明确、事实清楚。对于上述事实一审法院不予认定，侵害了上诉人作为租赁权人的合法权益。二、一审适用法律错误。一审法院适用民法总则、合同法、物权法的相关规定驳回上诉人的诉讼请求，但一审适用的法律条文不是裁判本案的准确依据。本案应当适用合同法第229条、230条，城市房屋租赁管理办法第11条，最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件司法解释第20条等规定，上诉人的租赁权利应当得到保护。综上，请求二审法院查明事实，依法予以改判。王红霞答辩称：1、王红霞与上诉人签订的房屋租赁合同以及补充协议合法有效，理应受到法律的保护；2、关于租金的交付方式，王红霞收取的租金指令上诉人将该款项汇入鲁淀生物会计王桂荣账户内，合情合理合法，因被上诉人王桂荣与鲁淀公司法定代表人张宗书发生纠纷，现在王桂荣已经不再是鲁淀公司的会计，因此王桂荣在一审法庭的陈述不能作为认定事实的依据；3、陆家嘴街道菊园委员会出具的居住证明是依据王红霞具有房屋的所有权而出具的，并不能单独证明为王红霞就在该房屋内居住，这与王红霞对外出租并不矛盾；4、上诉人提交的相关的交纳水电费的证明，虽然写的是王红霞的名字，但并非是王红霞交纳的，该组证据与上诉人办理房屋交接的事实相一致。刘云腾答辩称：请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王桂荣未作答辩。张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司答辩称：1、王红霞与上诉人签订房屋租赁的行为是合法有效的民事法律行为；2、因鲁淀公司与王红霞之间有借贷关系，因此房屋租赁合同租赁费中有60万元汇入了鲁淀公司出纳王桂荣的银行卡，该民间借贷法律关系成立且通过双方的履行行为已经生效。张忠振、曹丽未作答辩。丁瑞军向一审法院起诉请求：1、依法确认原告丁瑞军与被告王红霞于2014年7月12日签订的《房屋租赁合同》、2017年2月3日签订的《房屋租赁补充协议》合法有效；2、依法确认原告享有位于上海市浦城路366弄8号楼604室房屋从2017年7月12日至2032年7月11日的完整租赁权及其相关的用益物权，拍卖后停止向受让人移交占有被执行的不动产；3、诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，原告丁瑞军与被告王红霞为亲戚关系，被告王红霞与被告张宗书原为夫妻关系。本院于2014年11月12日受理了被告刘云腾与被告王红霞、张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司、王桂荣、张忠振、曹丽民间借贷纠纷一案，并依据被告刘云腾诉讼保全的申请于2014年12月24日查封了被告王红霞名下位于上海市浦城路366弄8号楼604室房产一处（房产证号：沪房地浦字2001第**，该房产为被告王红霞和张宗书共有），且根据查明的事实于2015年12月10日作出了（2014）任民初字第5275号民事判决书，该判决书确认：一、被告张宗书、王桂荣于该判决生效后十日内偿还原告刘云腾借款本金1214780.5元，并继续支付自2014年11月20日起按月利率24%计算至该判决确认给付之日的利息；二、被告王红霞对第一项确认的给付义务承担共同还款责任；三、被告张忠振、曹丽对第一项确认的给付义务承担连带还款责任；四、被告济宁鲁淀生物产业有限公司对第一项确认的给付义务承担连带还款责任。被告王红霞不服上述判决，向济宁市中级人民法院提起上诉，该案经二审认定被告王红霞的上诉理由于法无据，以（2016）鲁08民终3603号民事判决书驳回了被告王红霞的上诉，维持了法院（2014）任民初字第5275号民事判决。诉讼期间，被告王红霞提交了2015年8月9日上海市浦东新区陆家嘴街道菊园居委会出具的王红霞与其子张峻瑞自2001年3月起居住于浦城路366弄8号604室的证明及2015年3月21日开具的物业管理费发票一张。法院在对上述案件的执行过程中，于2016年11月3日对诉争房产进行了续查封。期间，被告王红霞以该房产系其生活必需品及该房屋的价值远高于执行标的额为由向法院提出执行异议。法院于2017年2月28日以（2017）鲁0811执异37号执行裁定书，驳回了王红霞的异议请求。后异议人丁瑞军向本院提交一份《房屋租赁合同》，合同的签订日期为2014年7月12日。该合同约定，丁瑞军承租被告王红霞的诉争房屋，租赁期限为18年，租金合计237.6万元，六年结算一次，首期租金于2014年10月31日支付79.2万元，剩余租金分别于2020年7月和2026年7月支付。丁瑞军称其向被告王桂荣银行卡内转账5笔合计60万元用于支付房租，本院执行机构经审查认为，查封不动产的时间为2014年12月24日，结合诉争房屋街道居委的证明，原告丁瑞军无证据证实其在诉争房屋查封前占有和使用不动产，异议人的主张不能成立，故以（2017）鲁0811执异199号执行裁定书驳回了异议人丁瑞军的异议请求。原告丁瑞军认为涉案房产涉及到其切身利益，为切实维护其合法权益，请求依法支持其合法的诉讼请求。一审法院认为，本案的焦点问题为：1、在法院查封涉案房屋前，原告丁瑞军与被告王红霞是否签订《房屋租赁合同书》，原告丁瑞军与被告王桂荣之间的转款是否为支付涉案房屋的租金，原告丁瑞军是否占有和使用了涉案房屋。2、原告丁瑞军的诉求是否正当，是否能够阻却该案的执行。被告刘云腾、王桂荣对原告丁瑞军与被告王红霞签订《房屋租赁合同书》的真实性有异议，认为其签订《房屋租赁合同书》应在本院查封涉案房屋后。根据上海市《城市房屋租赁管理办法》及上海市实施《城市房屋租赁管理办法》的意见：房屋租赁实行登记制度，未办登记的，不得对抗第三人。当事人应在签订房屋租赁合同后15天内持租赁合同及有关证件到房地产管理部门办理房屋租赁登记手续。根据公安部发布的《暂住证申请办法》和《上海市流动人口管理条例》的相关规定，暂住在出租房屋的，有房主携带租赁合同，带领暂住人员到暂住地派出所（警察署）申领暂住证。离开暂住地时，应当到暂住地派出所（警察署）办理注销暂住手续。原告丁瑞军与被告王红霞签订《房屋租赁合同书》的真实性及签订的时间应结合被告王红霞到房地产管理部门办理登记备案和原告丁瑞军申领暂住证的时间来确认。原告丁瑞军与被告王红霞之间的房屋租赁未到房地产管理部门办理登记备案手续，且原告丁瑞军在暂住地派出所（警察署）申领的暂住证并非涉案房屋的地址。结合原告丁瑞军与被告王红霞之间的亲属关系，原告丁瑞军与被告王红霞签订的《房屋租赁合同书》，不能对抗第三人。原告丁瑞军与被告王桂荣之间的转款并未载明用途，转款本身不能说明所转款项是支付的被告王红霞的房屋租金，还是与被告张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司之间的借款。虽然，原告丁瑞军、被告王红霞、张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司均认可所转款项是支付的被告王红霞的房屋租金，但被告王桂荣作为被告张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司的会计，且汇入的部分资金进入的是被告王桂荣的账户，被告王桂荣作为经手人和当事者，明确说明原告丁瑞军的转款为被告张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司之间的借款，并由其代表济宁鲁淀生物产业有限公司向原告丁瑞军出具了手写的借条，济宁鲁淀生物产业有限公司出具的与被告王红霞之间的借款手续是虚假的；结合原告丁瑞军、被告王红霞、张宗书之间的特殊关系，法院依据原告丁瑞军提供的现有证据不能确认原告丁瑞军与被告王桂荣之间的转款是支付的被告王红霞的房屋租金。被告王红霞向法院提供的上海市浦东新区陆家嘴街道菊园委员会于2015年8月9日开具的居住证明，能够证明被告王红霞及其儿子自2001年3月份起至2015年8月9日前一直居住在涉案房屋，能够说明被告王红霞在此期间未将涉案房屋交付原告丁瑞军；且被告王红霞在向法院执行机构提出异议请求时，认为涉案房屋为其唯一生活必需品，并未提及将涉案房屋进行出租的问题。原告丁瑞军提供的水费、电费以及网络费用等缴纳的票据显示的缴纳人并非原告。原告丁瑞军提供的其与被告王红霞于2014年7月12日将涉案租赁房屋交接的清单，与被告王红霞向法院提供的上海市浦东新区陆家嘴街道菊园委员会于2015年8月9日开具的居住证明的内容和证明的问题相矛盾，且与法院查明的事实不符，依法不予采信。原告丁瑞军与被告王红霞2017年2月3日签订的《房屋租赁补充协议》发生在法院查封涉案房屋后，双方所签租赁协议及支付租金的行为均不能对抗法院的查封。综上，原告丁瑞军与被告王红霞签订的《房屋租赁合同书》因未在房地产管理部门办理备案登记，且原告丁瑞军办理暂住证所载明的并非涉案房屋的地址，故原告丁瑞军与被告王红霞签订的《房屋租赁合同书》不能对抗第三人。原告丁瑞军与被告王红霞2017年2月3日签订的《房屋租赁补充协议》发生在法院查封涉案房屋后，双方所签租赁协议及支付租金的行为均不能对抗法院旳查封。原告丁瑞军提供的现有证据不足以让法院确认原告丁瑞军与被告王桂荣之间的转款为向被告王红霞支付的租金。原告丁瑞军提供的其与被告王红霞之间的交接清单与被告王红霞向法院提供的上海市浦东新区陆家嘴街道菊园委员会于2015年8月9日开具的居住证明的内容和证明的问题相矛盾，且与法院查明的事实不符。原告丁瑞军的诉求和主张，证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告丁瑞军的诉讼请求。案件受理费12220元，由原告丁瑞军负担。二审中，刘云腾提交银行卡交易明细一份，欲证明：王红霞收取上诉人房租的方式有违常理，有明显的造假行为，转账方式是以一笔资金为基础多次进行倒换，最终交易金额达到了房租数额。丁瑞军的质证意见为：该证据是复印件不具备证据效力，法院不应当采信。王红霞的质证意见为：该证据不能证明举证人的观点。张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司的质证意见为：该证据呈现的是王红霞与上诉人之间的转账情况，我方不知情，不再发表质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是：丁瑞军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。丁瑞军主张与王红霞签订了合法有效的《房屋租赁合同》及《补充协议》，要求确认其享有涉案房屋的租赁权，并提供了相应证据予以证明。根据城市房屋租赁管理的相关法律规定，丁瑞军与王红霞签订《房屋租赁合同书》的真实性及签订的时间应结合王红霞到房地产管理部门办理登记备案和丁瑞军申领暂住证的时间来确认。丁瑞军与王红霞之间的房屋租赁未到房地产管理部门办理登记备案手续，且丁瑞军在暂住地公安机关申领的暂住证并非涉案房屋的地址，结合丁瑞军与王红霞之间系亲属关系的事实，丁瑞军与王红霞签订的房屋租赁合同不能对抗第三人。关于房屋租金，丁瑞军与王桂荣之间的转款并未载明用途，该转款本身不能说明所转款项是支付的王红霞的房屋租金，还是与张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司之间的借款。虽然丁瑞军、王红霞、张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司均认可所转款项是支付的王红霞的房屋租金，但王桂荣作为张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司的会计，且汇入的部分资金进入的是王桂荣的账户，王桂荣作为经手人明确说明丁瑞军的转款为张宗书、济宁鲁淀生物产业有限公司之间的借款，并由其代表济宁鲁淀生物产业有限公司向丁瑞军出具了手写的借条，济宁鲁淀生物产业有限公司出具的与王红霞之间的借款手续是虚假的；结合丁瑞军、王红霞、张宗书之间的特殊关系，根据丁瑞军提供的现有证据不能认定丁瑞军与王桂荣之间的转款是支付的王红霞的房屋租金。关于丁瑞军是否实际占有使用涉案房屋问题。王红霞向法院提供的上海市浦东新区陆家嘴街道菊园委员会于2015年8月9日开具的居住证明，能够证明王红霞及其儿子自2001年3月份起至2015年8月9日前一直居住在涉案房屋，说明王红霞在此期间未将涉案房屋交付丁瑞军；且王红霞在向法院执行机构提出异议请求时，认为涉案房屋为其唯一生活必需品，并未提及将涉案房屋进行出租的问题。丁瑞军提供的水费、电费以及网络费用等缴纳的票据显示的缴纳人并非丁瑞军。同时，丁瑞军提供的其与王红霞于2014年7月12日将涉案租赁房屋交接的清单，与王红霞向法院提供的上海市浦东新区陆家嘴街道菊园委员会于2015年8月9日开具的居住证明的内容和证明的问题相矛盾，与法院查明的事实不符，依法不予采信。丁瑞军与王红霞2017年2月3日签订的《房屋租赁补充协议》发生在法院查封涉案房屋后，双方所签租赁协议及支付租金的行为均不能对抗法院的查封。综上，根据丁瑞军提交的证据，不能证明其主张的对涉案房屋享有租赁权的事实存在，丁瑞军对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院判决驳回丁瑞军的诉讼请求并无不当。综上，丁瑞军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12220元，由丁瑞军负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  张思平二〇一九年八月一日书记员  米 阳