广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终53号 上诉人（一审被告）：广西信立康药业有限公司，住所地广西梧州市工业园区星宇路**东辉纺织基地D-1地块，统一社会信用代码91450400775956198M。 法定代表人：李歆妍。 委托诉讼代理人：吴建国，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。 被上诉人（一审原告）：韦荣新，男，1966年8月26日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：黄坚兰，藤县东城法律事务所法律工作者。 一审第三人：梧州市千成砖厂，住所地广西梧州市长洲区长洲镇龙平村龙平**。 法定代表人：覃贻艺，该厂厂长。 一审第三人：覃贻艺，男，1987年12月9日出生，汉族，住广西岑溪市。 一审第三人：梧州市长洲区长洲镇龙平村第八村民小组，住所地广西梧州市长洲区长洲镇龙平村第八村民小组。 诉讼代表人：李明强，组长。 上述三名一审第三人共同的委托诉讼代理人：潘冠生，广西荣御律师事务所律师。 上述三名一审第三人共同的委托诉讼代理人：蔡卫旗，广西荣御律师事务所实习律师。 上诉人广西信立康药业有限公司（以下简称“信立康公司”）因与被上诉人韦荣新、一审第三人梧州市千成砖厂（以下简称“千成砖厂”）、覃贻艺、梧州市长洲区长洲镇龙平村第八村民小组（以下简称“第八村民小组”）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日受理后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 上诉人信立康公司上诉请求：1.撤销梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初793号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.一审法院认为上诉人与被上诉人未对涉案租赁物的土地权属进行审查，而认定双方当事人对导致合同无效均存在过错是错误的。上诉人向工商管理部门办理营业执照时，一审第三人第八村民小组出具了涉案营业场所的使用证明，上诉人有理由相信涉案租赁场地属于第八村民小组所有。2.上诉人到相关政府部门进行查询涉案场地的权属情况是难以做到的，一审法院认定上诉人未对涉案租赁物的土地权属进行审查，上诉人对此存在过错，是错误的。3.本案租赁物出租的是经营场地而非商铺，且涉案租赁场地是一审第三人千成砖厂搭建并租赁给上诉人的，上诉人在本案中没有过错，一审法院酌定上诉人承担55000元的赔偿显失公平。二、涉案租赁场地是一审第三人千成砖厂搭建并租赁给上诉人的，同时一审第三人第八村民小组出具相关材料证明双方租赁的土地属其所有，依照上诉人与一审第三人千成砖厂签订的租赁合同第六条（2）项约定，对被上诉人韦荣新的损失应由一审第三人千成砖厂与一审第三人第八村民小组共同赔偿，上诉人不应承担赔偿责任。三、上诉人与被上诉人韦荣新签订的场地租赁合同第九条第（2）项约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，造成一方损失的，双方互不承担责任。且被上诉人提交的评估报告，没有通知上诉人在场确认，属于单方委托评估，该评估报告没有法律效力。 被上诉人韦荣新辩称，一审判决正确。一、被上诉人有理由相信涉案租赁物的权属清晰明确，但上诉人在与被上诉人签订合同时并未将涉案租赁物的土地属性等真实情况告知被上诉人，被上诉人没有义务审查涉案租赁物的土地属性；二、上诉人隐瞒涉案租赁物真实情况下与被上诉人签订了涉案租赁合同，导致合同无效的责任完全在于上诉人，被上诉人对此没有过错；三、涉案租赁合同为上诉人方提供的格式合同，上诉人信立康公司对该合同的条款并未向被上诉人进行特别提醒，上诉人不能据此免除己方的责任；四、涉案资产评估报告是广西合生资产评估有限公司作出的，该公司具备相应评估资质，评估程序合法，评估结论客观公正，且该公司与被上诉人无任何利害关系，故该评估可以作为认定本案事实的依据；五、被上诉人与一审第三人并无合同上的权利义务关系，被上诉人同意一审法院的处理意见。 一审第三人千成砖厂、覃贻艺、第八村民小组共同述称，一、龙平八组和千成砖厂的《场地租赁合同》合法有效的，龙平八组不应承担赔偿责任。千成砖厂至2008年11月仍然正常生产，政府征用龙平八组的土地是在2009年签订协议书，故龙平八组与千成砖厂签订的租赁合同是合法有效的。二、千成砖厂将承租地块进行分组或转租，与政府的征地补偿问题有直接的管理，且不存在隐瞒土地被征用的事实。1、政府与龙平八组签订的征地补偿协议，里面的补偿款没有包括千成砖厂的搬迁补偿款，千成砖厂没有得到任何补偿；2、因政府上述行为且被征收土地长期被闲置，千成砖厂才于2015年5月21日将承租地块中约2500平方米场地出租给信利康公司，双方签订的合同内约定因城市规划建设致双方解除合同的，双方互不承担责任，故被上诉人商铺拆除造成的损失与千成砖厂无关。3、由于合同相对性，一审判决认定不处理超出涉案租赁合同范围的法律关系是正确的。一审判决正确，请求二审予以维持。 被上诉人韦荣新向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告双方于2017年10月20日签订的《广西信立康有限公司场地租赁合同》；2.依法判决被告赔偿原告装饰装修物、购置物及租金损失共计101415.80元；3.评估费2000元及案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月20日，原告作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告信立康公司签订《广西信立康有限公司场地租赁合同》，主要约定，1.经营场地位于梧州市长洲区边（梧州市千成砖厂旁），面积120平方（以最后实地测量为准），场地用途为商业；2.租赁期三年，出租方从2017年11月1日起将出租经营场地交付乙方使用，至2020年10月31日收回；3.租金标准：3000元/月不含税，从第二年起，月租金标准按上一年度月租金基础上递增5%，第三年月租金标准按上一年度月租金基础上递增10%；4.租金支付时间：每月5日前；5.租赁押金6000元；6.免责条款：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方其中一方造成损失的，双方互不承担责任等内容。合同签订后原告对其租赁的铁架搭盖物进行装修，经营韦记烧卤快餐店。2018年4月4日，梧州市长洲区建设局发布《公告》，载明：根据相关规定，我市及区政府相关部门将对龙平村新人民医院旁及周边经六路国土收储用地上的违建铁棚进行集中依法拆除及整治。请各相关人收到本公告后，于2018年4月8日前自行拆除并清理龙平村新人民医院旁及周边违建铁棚及堆放的所有物品，逾期不清理的，作无主物清理并依法追究相关责任。2018年4月8日，梧州市长洲区建设局向原告发出《限期搬离通知书》，要求原告于2018年4月9日至2018年4月11日3日内，将位于龙平村新人民医院旁自编LP-16007号铁架搭盖内的物品搬离腾空。原告委托广西合生资产评估有限公司对韦记烧卤快餐店装饰装修物市场价值进行评估，2018年4月22日，广西合生资产评估有限公司出具《资产评估报告》，评估结论为在评估基准日，评估对象所表现的公允市场价值为52000元。原告为此支出2000元评估费。另查明，2015年5月21日，被告信立康公司与第三人千成砖厂签订《房屋土地租赁合同》，约定1.千成砖厂将位于边的千成砖厂，即梧州市机动车驾驶人考试中心前面及新人民医院北侧约2500平方米场地出租给信立康公司使用；2.信立康公司可在承租地上建设商铺和生产生活设施，并可以分租和转租他人，千成砖厂需无条件提供信立康公司分租商铺在工商局等部门办理各种证件所需的资料文件（如村委提供的临建证明等）；3.租期从2015年8月21日至2027年10月30日止；4.信立康公司在千成砖厂租赁的场地上搭建临时建筑，千成砖厂需无条件协调好政府和村委村民关系并办理好相关临建手续。如因千成砖厂未能协调政府等各方关系，造成信立康公司临建遭强行拆除的，千成砖厂需赔偿信立康公司实际搭建的工程总费用，并赔偿信立康公司因千成砖厂违约而造成的实际损失；5.在本合同转租后，因千成砖厂的原因致使转租合同不能履行，给转租后的承租方造成损失的，千成砖厂应承担相应的责任；6.如因政府原因不能搭建临时建筑，信立康公司有权解除合同。2015年6月15日，第三人千成砖厂向梧州市长洲区建设局申请，其厂租用位于睇牛冲山地7.844亩地块，搭建临时钢结构建筑，以解决其厂生产问题，希望梧州市长洲区建设局批复给予支持（申请搭建临时钢结构生产及办公用房：约3000平方米）。2015年6月30日，梧州市长洲区建设局回复：拟同意上报，呈市住建委审批，市住建委审批后方可开工建设。上述事实有原告提供的《广西信立康有限公司场地租赁合同》、广西合生资产评估有限公司《资产评估报告》及评估费发票，被告信立康公司提供的《房屋土地租赁合同》、《公告》，第三人千成砖厂提供的千成砖厂搭棚申请报告及庭审笔录予以佐证并经庭审质证，该院予以确认。 一审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，讼争租赁物系国土收储用地上的违建铁棚，故被告信立康公司与原告韦荣新签订的《广西信立康有限公司场地租赁合同》无效。因无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，对原告主张解除《广西信立康有限公司场地租赁合同》的诉请，该院不予支持。涉案的铁棚搭建物未经有关部门批准的情况下，原、被告签订合同，原告在与被告签订前也未对涉案租赁物的土地属性进行审查，故双方对导致合同无效均存在一定的过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张的损失，该院认为原告对租赁的铁棚进行了装饰装修，仅经营几日便收到限期搬离通知，为此造成原告的经济损失：1.参照原告提供的《资产评估报告》，在评估基准日，原告的韦记烧卤快餐店装饰装修物评估公允市场价值为52000元；2.评估费用2000元；3.租金损失18000元；合计72000元。综合全案证据以及本案实际情况，该院酌情确定被告应向原告赔偿的经济损失费用为55000元。原告诉请的购置物品损失31415.80元，未形成附合的装饰装修物，其要求被告赔偿没有法律依据，该院不予支持。至于被告辩称本案的赔偿责任应由第三人千成砖厂及第八村民小组承担的意见，依据合同的相对性原则，本案因租赁合同所产生的权利义务关系存在于原、被告之间，被告与第三人的纠纷，不是本案处理的范围，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条之规定，判决：一、被告广西信立康药业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韦荣新损失55000元；二、驳回原告韦荣新的其他诉讼请求。案件受理费2368元，减半收取计1184元，由原告韦荣新承担554元，被告广西信立康药业有限公司承担630元。 二审期间，上诉人信立康公司向本院提交了以下证据：证据1、信立康公司第十二分店的营业执照复印件，拟证明该店的经营地址是涉案土地，2017年涉案土地已经由政府收归国有后，已经不属于龙平八组的情况下，上诉人到工商局办理营业执照得到了批准核准，从营业执照可以反映出营业场所在龙平八组，即原千成砖厂。证据2、龙平八组出具的证明复印件一份，是2017年10月20日龙平八组出具给信立康公司用于办理信立康公司第十二分店办理营业执照所用，证明了2017年10月20日龙平八组出具证明涉案土地属其所有，证据原件存于长洲区工商局。以上两份证据证明了上诉人与被上诉人签订租赁合同的时候并不知道该土地已经收归国有而不属于龙平八组所有，也证明了在涉案土地权属审查的责任中，上诉人不存在过错。 对于上诉人信立康公司提交的证据，被上诉人韦荣新质证后认为，上诉人提交的证据两份材料在一审已经提交过，被上诉人坚持一审的质证意见，由于没有见过原件，对于证据1、2的真实性及合法性由法院依法认定，对证据1、2的关联性不予认可。由于合同的相对性，被上诉人认为该份证据与本案无关。 对于上诉人信立康公司提交的证据，一审第三人梧州市千成砖厂、覃贻艺和梧州市长洲区长洲镇龙平村第八村民小组质证后认为，对证据一没有异议。对证据二，说明了“该场所属于龙平…合法占有”，是由于政府没有给梧州市千成砖厂搬迁费，又要求梧州市千成砖厂停产，所以经过2015年6月30日，政府同意了给梧州市千成砖厂搭棚，且梧州市千成砖厂还有未尽事务需要处理，所以政府是给梧州市千成砖厂合法占有的。 本院经审理查明，上诉人信立康公司与一审第三人梧州市千成砖厂共同确认涉案的临时建筑是由一审第三人梧州市千成砖厂建设。广西信立康大药房连锁有限公司十二分店在办理营业执照时，梧州市长洲区长洲镇龙平村民委员会于2017年10月20日出具的《住所（营业场所）使用证明》中记载，广西信立康大药房连锁有限公司十二分店住所（经营场所）地址位于梧州市长洲区（原梧州市千成砖厂），该场所属于龙平村第八经济合作社集体所有（合法占有），同意该场所作为该企业的住所（营业场所）。另载明，无法提交权属证明材料的原因：产权权属及土地登记等事宜尚在办理中，暂未能提供土地证及产权证。除上述事实外，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：造成被上诉人韦荣新因本案租赁合同的租赁物被拆除造成损失的责任应该由谁承担？被上诉人韦荣新因此受到的损失数额是多少？ 1、关于涉案《广西信立康有限公司场地租赁合同》的效力问题。本案中，上诉人信立康公司将其向一审第三人千成砖厂承租的位于梧州市长洲区边（梧州市千成砖厂旁），面积约120平方米的场地（铁棚）转租给被上诉人韦荣新。在案证据证实，上述租赁场地内搭建的铁棚为未经相关政府部门批准建设的临时建筑，该临时建筑已被有关部门予以拆除。且该场地内的土地在签订涉案《广西信立康有限公司场地租赁合同》前已经被政府相关部门征收。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，一审法院认定涉案《广西信立康有限公司场地租赁合同》无效正确，本院予以维持。上诉人信立康公司主张涉案《广西信立康有限公司场地租赁合同》合法有效，缺乏理据，本院不予采纳。 二、关于上诉人信立康公司应否对被上诉人韦荣新的经济损失承担赔偿责任的问题。鉴于涉案《广西信立康有限公司场地租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，上诉人信立康公司作为涉案场地的出租人应确保该场地具备合法出租的基本条件，而上诉人信立康公司却将该场地出租给被上诉人韦荣新，故上诉人信立康公司在本案中存在明显的过错，其对被上诉人韦荣新因涉案租赁合同无效所造成的经济损失，依法应承担相应的赔偿责任。上诉人信立康公司主张其在本案中没有过错，不应承担赔偿责任，缺乏理据，本院不予采纳。被上诉人韦荣新作为承租人其在明知该租赁物为临时建筑的情况下，未对该租赁场地的相关情况进行必要的了解，而与上诉人信立康公司签订涉案租赁合同，被上诉人韦荣新在本案中亦存在一定的过错，依法应承担相应的责任。 关于本案财产损失的确定问题，被上诉人韦荣新主张其在本案的经济损失包括租赁场地装修损失52000元、评估费2000元以及租金损失18000元。被上诉人韦荣新为证明其主张提供了广西合生资产评估有限公司出具的桂合生资评字（2018）第606号《资产评估报告》、评估费发票等证据予以佐证。对于涉案场地的装修损失，被上诉人韦荣新委托广西合生资产评估有限公司对涉案场地的装饰装修物的价值进行评估，广西合生资产评估有限公司经评估后作出桂合生资评字（2018）第606号《资产评估报告》，广西合生资产评估有限公司以及参与评估的工作人员具有相应的资质，评估的程序并无不当，上诉人信立康公司虽然对该《资产评估报告》不予认可，但其并没有足以反驳的相反证据和理由，故对广西合生资产评估有限公司出具的《资产评估报告》本院予以采信。经广西合生资产评估有限公司评估，涉案租赁场地内的装饰装修价值为52000元，被上诉人韦荣新主张其租赁涉案场地的装修损失为52000元，理据充分，本院予以支持。对于被上诉人韦荣新支出的评估费2000元，有相应的证据予以证实，故本院予以确认。对于被上诉人韦荣新向上诉人信立康公司支付的租金18000元，一审法院在综合考虑本案的实际情况以及上诉人信立康公司与被上诉人韦荣新的过错程度，酌定上诉人信立康公司应向被上诉人韦荣新赔偿55000元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1175元（上诉人广西信立康药业有限公司已预交），由上诉人广西信立康药业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇一九年八月二十日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 覃 烯 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。