福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初6430号 原告（反诉被告）：厦门市灿烂教育咨询有限公司，住所地福建省厦门市思明区会展南三路**之一，统一社会信用91350203093682273Y。 法定代表人：苏晓娟，董事长。 委托诉讼代理人：林伟豪，职工。 被告（反诉原告）：厦门市健体无极体育产业投资有限公司，，住所地福建省厦门市思明区洪文七里**统一社会信用代码91350200562835536A。 法定代表人：张军，总经理。 被告：张长山，男，1960年9月9日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县乐平矿务局仙槎煤矿水泥厂区。 上列被告共同委托诉讼代理人：赵东波，福建建达（厦门）律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：赵紫璇，福建建达（厦门）律师事务所实习律师。 原告(反诉被告)厦门市灿烂教育咨询有限公司（以下称灿烂教育公司）与被告（反诉原告）厦门市健体无极体育产业投资有限公司（以下称健体无极公司）、被告张长山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案，依法适用简易程序公开审理。灿烂教育公司的委托诉讼代理人林伟豪，健体无极公司、张长山的共同委托诉讼代理人赵东波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 灿烂教育公司向本院提出诉讼请求：1、判决原告与健体无极公司签署的《租赁合同》于2019年2月1日终止；2、判决健体无极公司返还原告已经支付的履约保证金240000元及滞纳金（自2019年2月10日起至还清之日止按未付部分金额的日千分之二计算滞纳金）；3、判决健体无极公司承担因健体无极公司严重违约给原告造成的经济损失，包括但不限于律师费、停业损失、停工损失等费用以及本案保全费用、诉讼费用等合计2万元；4、判决张长山对前述第2项、第3项诉讼请求健体无极公司所负债务向原告承担连带责任。事实及理由：原告于2018年10月31日与健体无极公司签署《租赁合同》，承租坐落于厦门市思明区洪文七里32号的房屋，租赁期限为2018年11月1日至2019年1月31日。原告严格按租赁合同约定缴纳履约保证金、房屋租金以及物业费等费用，且于租赁合同约定的租期届满之日（2019年1月31日）搬迁完毕，并联系健体无极公司交接返还租赁物业。但健体无极公司未依约向原告返还履约保证金，经原告多次联系，健体无极公司始终持消极沟通的态度，期间以各种不合理的理由迟迟不肯就返还履约保证金事宜给与合理的处理意见。因健体无极公司的严重违约行为，原告催告无果后依据租赁合同以及《合同法》第九十四条之规定向健体无极公司发送《公司函》，要求健体无极公司在2019年2月25日前返还原告已经支付的履约保证金240000元，并按照未支付部分金额的日千分之二向原告支付滞纳金。健体无极公司至今并未支付任何款项，目前原告为追讨履约保证金指派员工专门处理。产生了停工损失，给原告增加了经营成本。张长山作为健体无极公司的股东，使用其个人银行账户直接收取原告支付的房屋租金、履约保证金等各项原应由健体无极公司收取的款项，与健体无极公司之间发生公司与股东之间的财产混同。在原告催告后，健体无极公司扔拖延支付欠付款项占用原告资金。根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，张长山滥用公司法人独立地位和股东有限责任，应对本纠纷健体无极公司所负债务承担连带责任。 健体无极公司、张长山共同辩称，租赁合同期满后，是原告违约在先。原告在讼争房屋墙面张贴宣传图纸。如果将这些粘贴物拆除，整个墙面会损坏，必须进行重新装修。依据合同约定，原告合同期满后应按原状返还房屋。合同还约定保证金可以作为装修破损的抵扣。原告要求返还保证金没有依据。原告诉求3的损失没有相关依据。二被告同意合同终止，但原告有原样返还房屋的义务。但至今原告仍未履行该义务。张长山虽然是公司股东，但其个人财产不与公司财产混同，原告对张长山的相关诉求没有依据。 健体无极公司向本院提出反诉请求：1、判令灿烂教育公司向健体无极公司赔偿健体无极公司装修损失（实际以评估结果为准）；2、判令灿烂教育公司向健体无极公司支付案涉房产重新进行涂料装修后，为达到幼儿使用空气环保标准空置期间的租金损失（实际以评估的空置期间按原租金标准每月12万元计算为准）；3、判令灿烂教育公司向健体无极公司支付案涉房产自2019年2月1日起暂计至2019年5月13日止的空置期间的租金损失530322元（120000元/月*4个月+120000元/月*13天/31天），该租金损失应当计算至本案判决生效之日止。事实与理由：健体无极公司与灿烂教育公司于2018年10月31日签订《租赁合同》一份，健体无极公司将坐落于厦门市思明区洪文七里32号的部分房屋租赁给灿烂教育公司使用。租赁合同第三条短期租赁期限约定：“1、租赁期限：本租赁物业的租赁期限为3个月整，即自2018年11月01日起至2019年01月31日止。租金的计算从2018年11月01日起算。”第四条租金标准及相关费用约定：租金每月12万，三个月共计36万。第五条履约保证金及补偿金约定：“3、本合同提前解除或期满终止时，该保证金除可用于充抵合同约定的由乙方承担的租金、相关费用以及违约金、赔偿金、现装修物的破损等款项外，剩余部分在乙方按返还租赁物业后十日内，甲方无息返还给乙方。”第七条租赁物业交接约定：“1、租赁物业交接：甲方同意在本合同生效后3日内按租赁物业的现状固定装修移交乙方使用（备注：该场地现状是一切空调、照明、水电、装修及其他是完备的经营状态，（详细见现场拍摄照片，双方签字该照片与现场一致），在归还场地需复原该场地原来经营现状。）”第八条租赁物业的装修：“1、乙方在承租期间应严格遵守《健体无极运动馆管理》、《健体无极区域管理》及《瑞景花园业主公约》等小区物业管理规定，如有装修装饰并依相关规定进行审批装修等。2、乙方的装修装饰不得随意损坏房屋、场地的设施，改变房屋的内部结构或设置对房屋结构影响的设备。乙方要保证装修质量不影响后期甲方的使用，装修装饰方案也应报甲方备案。”第十条：“1、租赁期满后本合同即终止。本合同终止/解除时，乙方应在合同终止/解除之日，将租赁物业按照原先交给乙方布置还原后归还给甲方。归还时应符合物业性质处于正常合理使用的状态，并根据租赁物业交付时双方确认的租赁物品清单进行移交，结清该租赁物业租金及管理费、水电气费等其他应付费用。”案涉房产是健体无极公司为满足瑞景社区居民子女教育所需，仅供幼儿教育培训机构租赁使用的场地，健体无极公司进行精装修后只对幼儿教育培训机构出租。灿烂教育公司自已的经营场地设在前埔，因装修完毕后空气质量达不到幼儿使用标准，不得不向健体无极公司短期租赁案涉场地。供幼儿教育使用的场地其空气质量要求非常严格，一般在装修后要空置数月，经空气检测机构检测合格后方可投入使用。在签订《租赁合同》时，被上诉人承诺不对案涉房产进行装修，按现状使用，并按现状交还租赁物。《租赁合同》中也强调灿烂教育公司按原来经营现状返还。灿烂教育公司在经营中未向健体无极公司申请，就对案涉房产进行了装修。将原来的空白墙面贴满了宣传画，若拆除该宣传画，必将损坏原来雪白的墙面，导致重新进行墙面涂料装修，该装修必然造成健体无极公司巨大的经济损失。健体无极公司重新装修后，还需对重新装修过的房产空置数月才能对外招租使用。空置期间，健体无极公司还要承担房产空置期间的租金损失。灿烂教育公司明知其违约装修行为给健体无极公司造成了巨大损失，于2019年1月31日致函健体无极公司愿意将其承租场所内的物品送给健体无极公司，以赔偿健体无极公司的损失。健体无极公司对此赔偿方案没有同意，要求其以保证金赔偿健体无极公司的实际损失。双方协商不成，灿烂教育公司提起本案诉讼。健体无极公司租赁给灿烂教育公司的是精装修的房产，租期只有三个月，租金仅有36万元。若健体无极公司自己承担重新进行装修的费用，再承担装修后空置期间的租金损失，承担双方纠纷期间的租金损失，显失公平。 灿烂教育公司对健体无极公司的反诉请求辩称，一、讼争房屋已交接完毕，健体无极公司予以确认，且未提出异议。【2019年1月31日】租期最后一天，灿烂教育公司与健体无极公司协商“迟延半日搬出剩余物品”。健体无极公司对此予以同意，并确认灿烂教育公司未违反合同约定。【2019年2月1日】双方交接完毕房屋。健体无极公司予以确认，且未提出异议。【2019年2月12日】保证金返还期限于2月10日届满后，灿烂教育公司再次催款，并询问未按期还款理由。健体无极公司回复“等公司财务上班时返还保证金”。由上可知，双方已对房屋交接完毕。健体无极公司对此予以认可，且未提出异议。依据《租赁合同》第七条第1款约定“甲乙双方在交接物业应出具交接书，若有异议应在3天内提出，否则视为符合约定”，双方已完成交接，且健体无极公司在3天内未提出异议，应视为灿烂教育公司交还房屋符合约定。健体无极公司未返还保证金的真实原因，是其资金紧张，挪用了保证金（冻结银行账户余额仅存1万元左右)，致使一再拖延，最终反咬灿烂教育公司违约。二、灿烂教育公司未装修房屋。1.灿烂教育公司无装修的动因。双方于2018年10年31日签约，租期为3个月整。灿烂教育公司于11月7日搬入讼争房屋。所以灿烂教育公司实际使用时间仅2个多月，并无装修房屋的必要和可能。2.“房屋现场拍摄照片”非房屋原经营状态。健体无极公司举证的“房屋现场拍摄照片”不是房屋交接时的现状，而是灿烂教育公司在2019年2月22日发送的、讼争房屋之前的承租人使用房屋的照片。《租赁合同》第七条第1款约定“1、租赁物业交接：甲方同意在本合同生效后3日内按租赁物业的现状固定装修移交乙方使用(备注：该场地现状是一切空调、照明、水电、装修及其他是完备的经营状态，(详细见现场拍摄照片，双方签字该照片与现场一致)，在归还场地需要复原该场地原来经营现状。”因此，房屋现场照片须经双方签字确认后作为凭证。3.相框、镜子、储物架等属于房屋原有物品。根据历史承租人使用房屋的照片所示，讼争房屋之前就存在“相框(灯箱)、镜子、储物架、软包”等物品。4.照片、贴士、装饰物等是之前承租人的遗留物。根据历史承租人使用房屋的照片所示，“宜贝亲子园”等教育培训机构曾租用讼争房屋。当时讼争房屋的“墙面、门、窗、相框”上就已经存在“告示、图画、照片、节庆装饰”等物品。三、灿烂教育公司己按合同约定交还房屋。1.《租赁合同》关于房屋“原经营状态”的定义。合同第七条第1款约定：“原经营状态是一切空调、照明、水电、装修及其他是完备的状态。”合同第十条第1款约定：“归还时应符合物业性质处于正常合理使用的状态。2.《租赁合同》关于“租期届满时装饰装修”的约定。合同第十条第4款约定：“合同终止时，乙方的房屋的装潢、装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除。”3，合同实际履行情况。房屋的空调、照明、水电、装修均无毁损、均处于完备的状态，且能披正常合理使用。房屋已处于原经营状态，且灿烂教育公司未拆除房屋历史遗留的装演、装修。四、健体无极公司未受到损失。1.摘取贴士、更换照片不会损坏墙面。(1)并非所有贴土、照片均是灿烂教育公司所张贴的。(2)贴士是贴在“玻璃窗、玻璃镜、木门”等材质之上，且仅贴四个边角。因此，摘取贴士不会损坏物品。(3)照片是放置于相框之中，未形成附合。因此，仅须打开相框，即可取出照片。2.健体无极公司继续出租房屋不会受影响。幼儿园选择租赁房屋的首要考量因素是房屋的地理位置、土地和房屋使用牲质、房屋安全性质等，而非房屋内部是否张贴宣传画。况且新的幼儿园承租房屋后，通常会重新装饰装修。房屋即使需要装修，也可以使用环保涂料，井不必然存在因空气污染而须空置房屋的情形。讼争房屋未继续被承租的原因是幼儿教育行业市场因素所决定的。讼争房屋地理位置不佳，且偏居健身馆二楼，加上周围已存在数家幼儿园，市场竞争激烈，饱和度高，再加上健体无极公司宣称只出租给幼儿园，故导致讼争房屋未继续被承租。3.健体无极公司已取得租金，作为房屋正常损耗、折旧的对价。《租赁合同》第二条第1款约定：“本租赁物业出租给乙方作为厦门儿童教育、培训中心经营之用。”租金是房屋因使用而产生正常损耗、折旧的对价。灿烂教育公司已经按约支付了足额租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”4.如确有损失，或者有受损之虞，健体无极公司理应拒接交接，并提出异议。然而实际上，健体无极公司已认可房屋交接完毕，井承诺返还保证金。可见，健体无极公司未真正受到损失。综上所述，健体无极公司的诉讼请求与事实和法律规定不符，恳请法院依法驳回健体无极公司全部诉讼请求。 围绕本诉诉讼请求和反诉答辩意见，围绕本诉答辩意见和反诉诉讼请求，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人就真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月31日，健体无极公司（甲方）与灿烂教育公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：健体无极公司将坐落于厦门市思明区莲前东路瑞景城内瑞景中心公园健体无极会所洪文七里32号二层场地面积约为950平方米的房屋（以下称讼争房屋）出租给灿烂教育公司作为儿童教育、培训中心经营使用。合同第三条“短期租赁期限”约定：“1、租赁期限：本租赁物业的租赁期限为3个月整，即自2018年11月1日起至2019年1月31日止。租金的计算从2018年11月01日起算。”合同第四条“租金标准及相关费用”约定：租金每月12万元，三个月共计36万元，租金一次性支付。第五条“履约保证金及补偿金”约定：“1、乙方应于本合同签订之日起3日内缴纳租赁物业的履约保证金相当于两个月的租金24万元，作为乙方履行本合同项下义务的担保……2、如乙方拖欠甲方租金款项或因拖欠与租赁物业有关费用而可能导致甲方承担责任的，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣上述款项或违约金等以弥补损失，履约保证金不足抵扣的，甲方还有权向乙方追偿。履约保证金被抵扣后30日内，乙方即使有异议，也须无条件先补足履约保证金，否则，甲方有权解除合同，并根据本合同第十二条第2款的约定追究乙方的违约责任。乙方依约补足履约保证金，并不意味着乙方放弃相关的异议权。3、本合同提前解除或期满终止时，该保证金除可用于充抵合同约定的由乙方承担的租金、相关费用以及违约金、赔偿金、现装修物的破损等款项外，剩余部分在乙方按返还租赁物业后十日内，甲方无息返还给乙方。”第七条“租赁物业交接”约定：“1、租赁物业交接：甲方同意在本合同生效后3日内按租赁物业的现状固定装修移交乙方使用（备注：该场地现状是一切空调、照明、水电、装修及其他是完备的经营状态，（详细见现场拍摄照片，双方签字该照片与现场一致），在归还场地需复原该场地原来经营现状；甲乙双方在交接租赁物业应出具交接书，若有异议应在3天内提出，否则视为符合约定……”第八条“租赁物业的装修”约定：“1、乙方在承租期间应严格遵守《健体无极运动馆管理》、《健体无极区域管理》及《瑞景花园业主公约》等小区物业管理规定，如有装修装饰并依相关规定进行审批装修等。2、乙方的装修装饰不得随意损坏房屋、场地的设施，改变房屋的内部结构或设置对房屋结构影响的设备。乙方要保证装修质量不影响后期甲方的使用，装修装饰方案也应报甲方备案……”第十条“租赁物业的归还”约定：“1、租赁期满后本合同即终止。本合同终止/解除时，乙方应在合同终止/解除之日，将租赁物业按照原先交给乙方布置还原后归还给甲方。归还时应符合物业性质处于正常合理使用的状态，并根据租赁物业交付时双方确认的租赁物品清单进行移交，结清该租赁物业租金及管理费、水电气费等其他应付费用……”合同签订后，灿烂教育公司依约向健体无极公司支付租金和履约保证金，健体无极公司将讼争房屋交付灿烂教育公司使用。 2019年1月31日，灿烂教育公司通知健体无极公司当日交接讼争房屋，健体无极公司的行政负责人陈文华与灿烂教育公司的园长石桂兰于该日互加微信沟通相关事宜。该日微信聊天记录显示，其时健体无极公司要求灿烂教育公司在前者提供的一份《致厦门市健体无极体育产业投资有限公司告知函》上签章确认。该告知函内容为“厦门市健体无极体育产业投资有限公司：我司因经营策略调整，将于1月31日搬离，在经营期间关于学员学费及转移、员工薪资、工商税务、周边租户产生债权债务、民事、行政或刑事诉讼与贵司一概无关。我司承担所有的法律责任、经济责任。因我司违约在先，租赁场所内的物品归厦门市健体无极体育产业投资有限公司所有。厦门市灿烂教育咨询有限公司。2019年1月31日。”石桂兰通过微信向陈文华提出异议：“这句话（即‘因我司违约在先，租赁场所内的物品归厦门市健体无极体育产业投资有限公司所有。’微信聊天中石桂兰将该部分内容用红线圈出）不对哦，我刚才都没看。”陈文华回复：“没事的。”陈文华还称：“明天再搬，不算违约。”石桂兰回复：“请记得明天10:00交接哦。” 2019年2月1日，双方再次进行房屋交接。石桂兰于通过微信向陈文华发送《物品交接清单》和讼争房屋现场照片，并发送了一个接收退还履约保证金的银行账户。陈文华回复：“收到。” 2019年2月22日，灿烂教育公司向健体无极公司发送《公司函》要求按时返还履约保证金。 本案审理过程中，健体无极公司申请撤回其第二项、第三项反诉诉讼请求。 另查明，讼争房屋出租给灿烂教育公司之前，系出租给案外人作为儿童教育培训机构使用。 本院认为，健体无极公司与灿烂教育公司签订的《租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。合同约定的租赁期限至2019年1月31日届满，灿烂教育公司付清租金并于次日交还讼争房屋，合同债务已经按照约定履行完毕，故《租赁合同》于2019年2月1日终止。健体无极公司接收房屋当场未提出异议，此后三日内亦未提出异议，根据讼争合同约定应认定其认为交接房屋符合约定。在案证据表明灿烂教育公司承租讼争房屋期间系按合同约定的“儿童教育、培训中心”用途正常使用房屋，交还时讼争房屋未见毁损、未见不可正常使用状态，健体无极公司反言主张讼争房屋需重新装修，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，健体无极公司应于灿烂教育公司返还讼争房屋后十日内（2019年2月10日）无息退还履约保证金。健体无极公司逾期未退还履约保证金，本院酌情认定健体无极公司按同期银行贷款利率赔偿灿烂教育公司逾期还款利息损失。灿烂教育公司要求健体无极公司赔偿律师费、停业损失、停工损失等，没有事实和法律依据，本院不予支持。灿烂教育公司要求健体无极公司的股东个人承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对灿烂教育公司的诉讼请求，本院部分支持。对健体无极公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认厦门市健体无极体育产业投资有限公司与厦门市灿烂教育咨询有限公司签订的《租赁合同》于2019年2月1日终止； 二、厦门市健体无极体育产业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市灿烂教育咨询有限公司返还履约保证金240000元并赔偿逾期返还保证金利息损失（按照同期银行贷款利率，自2019年2月11日起计算至实际返还之日止）； 三、驳回厦门市灿烂教育咨询有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回厦门市健体无极体育产业投资有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2701元，灿烂教育公司负担330元，健体无极公司负担2371元。反诉案件受理费25元，由健体无极公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费1820元由健体无极公司负担，灿烂教育公司已垫付，健体无极公司应于本判决生效之日起七日内向灿烂教育公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年八月十三日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条第一项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。