四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0411民初761号 原告（反诉被告）:李成莲，女，1968年10月20日出生，彝族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：起正宗，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201410353770。 委托诉讼代理人：张海余，男，1988年10月4日出生，汉族，系原告的女婿，住四川省攀枝花市仁和区。 被告（反诉原告）：四川邑度酒庄有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区平地镇街子组**，统一社会信用代码：915104005632558407。 法定代表人：薛维洪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈小茹，四川卓乐律师事务所律师，执业证号：15104201611507384。 委托诉讼代理人：王成红，女，1971年11月8日出生，汉族，系被告（反诉原告）公司员工，住四川省攀枝花市**。 原告李成莲诉被告四川邑度酒庄有限公司（以下简称“邑度酒庄”）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案受理。在审理过程中，被告邑度酒庄向本院提起反诉。经审查，被告的反诉符合立案受理条件，本院依法立案受理。经原、被告双方同意，本案本诉、反诉合并审理。本案由审判员姚春晓适用简易程序于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告李成莲（反诉被告）的委托诉讼代理人起正宗、张海余、被告邑度酒庄（反诉原告）的委托诉讼代理人沈小茹、王成红到庭参加诉讼。庭审结束后，双方申请庭外和解一个月，本院依法准许。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李成莲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告（反诉原告）之间的租赁合同；2.判令被告支付原告所欠租金16664元；3.判令被告支付原告房屋损害修复费10000元；4.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年11月10日，原告（反诉被告）将其自有的位于攀枝花市仁和区平地镇平地村街子组122号房屋2层11间租给被告（反诉原告）作为员工宿舍，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定租金为20000元/年，租期至2023年11月10日。被告在签订合同时支付了租金20000元，2018年6月支付了10000元，后被告就未向原告支付过房屋租金。另，被告在未经原告同意的情况下私自搭建太阳能、水桶等设施，由于被告疏于管理和水桶承水过重，造成房屋大面积漏水，对房屋造成严重损害。原告多次要求被告支付租金并处理漏水事宜，但均未果。现原告为维护自身合法权益，诉讼来院。 被告（反诉原告）邑度酒庄辩称：被告现已另行租住第三人的房屋，同意解除租赁合同。认可目前尚欠原告（反诉被告）的租金为5000元，而非16664元。对原告所述的被告私自搭建太阳能不认可，且导致房屋漏水的原因在于原告，不认可原告提出的房屋损害修复费的诉讼请求。 被告（反诉原告）邑度酒庄向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告（反诉被告）支付被告装修费用150000元；2.本案反诉费用由原告负担。事实与理由：2016年11月10日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于攀枝花市仁和区平地镇平地村街子组122号房屋2层11间作为员工宿舍；原告对被告承租的房屋每年有检查、修缮义务；若原告先提前终止合同，则需补偿被告装饰装修费用150000元。2018年，被告承租的房屋屋顶漏水，原告未按约定对承租房屋进行检查、修缮，反而让承租房屋断水断电，还用铁条封了承租房屋的大门，导致被告公司员工无法正常居住，租赁合同已事实上无法达到履行目的。原告在本案本诉中提起诉讼请求，要求解除租赁合同，故根据《房屋租赁合同》约定，原告应支付被告装修费用150000元。现被告为维护自身合法权益，诉讼来院。 原告（反诉被告）为证明其主张，提交了如下证据： 1.原告（反诉被告）身份证、家庭居民户口簿各1份。欲证明原告（反诉被告）主体适格。 2.原、被告（反诉被、原告）于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》1份。欲证明具有房屋租赁合同关系，租期自2016年11月10日至2023年11月10日止，租金为2万元/年，支付时间为每年11月。同时原告（反诉被告）在对房屋进行检查、修缮时被告（反诉原告）应当积极配合，被告（反诉原告）不得随意损坏房屋设施，如需要改变房屋内部结构和装修或设置，对房屋结构影响的设施需要征得原告（反诉被告）的书面同意。 3.国家电网四川省电力公司攀枝花市仁和供电分公司（以下简称：国家电网）出具的《电力线路安全隐患告知书》1份。欲证明被告（反诉原告）未经原告（反诉被告）同意擅自安装水塔，存在重大安全隐患，国家电网多次找被告（反诉原告）要求移除水塔并且避免人员在屋顶走动，被告（反诉原告）均拒绝签字。 4.原告（反诉被告）于2018年7月9日以粘贴形式向被告（反诉原告）出具的《通知》1份。欲证明被告（反诉原告）对诉争房屋上安装太阳能管使用不当导致漏水，原告（反诉被告）告知要求被告（反诉原告）配合维修，未被理会。 5.攀枝花市仁和区平地镇平地社区村民委员会于2018年10月23日出具的《调解意见书》，攀枝花市仁和区平地镇人民调解委员会于2018年11月9日出具《调解终止意见书》各1份。欲证明原告（反诉被告）就纠纷先后申请到攀枝花市仁和区平地镇平地社区村民委员会、攀枝花市仁和区平地镇人民调解委员会调解，但因双方争议较大未达成协议。 6.平地镇村镇供水管理站于2018年11月9日出具《水费催缴通知书》1份。欲证明被告（反诉原告）欠缴10个月水费共计4154.12元，平地供水管理站多次向原告（反诉被告）催收。 7.《照片》22张。欲证明被告（反诉原告）在未经原告的同意的情况下安装大型水塔及大型太阳能，由于水塔及太阳能重量过重致使房顶无法承重导致开裂加上被告违规使用水导致诉争房屋长期漏水形成安全隐患。 8.《微信转账明细》1份。欲证明2018年5月4日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了1万元房屋租金，被告（反诉原告）未按合同约定及时足额支付租金，存在违约情况。 9.《短信通话记录》1页。欲证明原告（反诉被告）女儿陈云艳告知被告（反诉原告）工作人员，房屋存在安全隐患，电力公司现场勘查，但被告（反诉原告）拒绝签字情况。 经庭审质证，被告（反诉原告）对证据1、8的三性均无异议，予以认可。对证据2三性均认可，但认为不能佐证其欲证目的，其中合同约定被告（反诉原告）确认装修费用为20万元，不需要另行出具凭证。对证据3、9的真实性、合法性予以认可，但关联性不认可，2018年年初、年中，被告（反诉原告）均在向原告（反诉被告）反映电力安全问题，要求其对房屋进行维修，但原告（反诉被告）未按照合同约定进行修缮或者检查。对证据4，认为系原告（反诉被告）过后补充，在通知时间内被告（反诉原告）未收到该通知，不予认可。对证据5真实性、合法性予以可，但关联性不认可，认为被告（反诉原告）没有收到过该两份调解书，去政府调解是因为原告（反诉被告）将租住的房屋锁了，所以才找到了政府处理。对证据6，认为被告（反诉原告）交纳了全部水费，并有相关发票，不予认可。对证据7真实性合、法性予以认可，但关联性不认可，认为不能证明是被告（反诉原告）单方面原因导致的问题，原、被告（反诉被、原告）双方都有责任。 本院认为，对于原告（反诉被告）提交的证据1、8，被告（反诉原告）无异议，本院予以采信。对证据2，能够证明原、被告（反诉被、原告）存在租赁合同关系，予以确认，对能否佐证原告（反诉被告）欲证目的，本院将结合全案案情综合认定。对证据3、9，能够证明国家电网曾向被告（反诉原告）发出整改通知，予以确认，对能否佐证原告（反诉被告）欲证目的，本院将结合全案案情综合认定。对证据4，为原告（反诉被告），且被告（反诉原告）不予认定，不予确认。对证据5，予以确认。对证据6，因被告（反诉原告）提交相关反驳证据证明其已交纳水费，不予确认。证据7，因无法达到原告（反诉被告）欲证目的，不予确认。 被告（反诉原告）为辩驳其主张，提交了如下证据： 1.原、被告（反诉被、原告）于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》1份。欲证明双方约定，原告（反诉被告）每隔一年对房屋及其附着物设施检查修缮一次，但从租房至今，原告（反诉被告）未按约履行修缮义务，同时约定租金每年2万元，每月租金1666.67元。 2.《转款凭证》1份。欲证明被告（反诉原告）按约支付了2016年11月10日至2018年5月10日共18个月的房租费3万元。 3.《照片》1张、《关于四川邑度酒庄有限公司员工王成红的相关报警情况》1份。欲证明原告（反诉被告）于2018年7月9日将房屋唯一入户门用钢条焊死，导致被告（反诉原告）租住人员无法正常出入房屋。在房屋出现漏水需要修缮时，原告（反诉被告）不但履行义务，还以实际行为阻止被告（反诉原告）使用房屋。 4.水费结算票据、购电卡、电费交纳凭条、电费报销凭证各1张，照片4张。欲证明被告（反诉原告）在房屋租赁期间按时交纳了水费和电费，不存在拖欠水、电费而导致停水停电的情况。是原告（反诉被告）为不让被告（反诉员工）继续居住房屋，将电表箱上的电线扯断，导致该房屋在交纳了水电费的情况下从2018年7、8月停水停电，无法居住。 5.被告（反诉原告）于2018年8月9日与案外人张自元签订的《租房合同》1份。欲证明被告（反诉原告）在涉案房屋停水停电无法居住情况下与张自元重新签订新的租房协议，被告（反诉原告）住进了新的出租房内。从被告（反诉员工）搬离至今，原告（反诉被告）未对该房屋的漏水情况进行修缮，未履行合同义务。 经庭审质证，原告（反诉被告）对证据1三性无异议，但认为不能佐证其欲证目的，因维修需被告（反诉原告）协助移除太阳能及水塔，但被告（反诉原告）未允许原告（反诉被告）移除或者配合。对证据2，认可被告（反诉原告）支付租金3万元，但是第二年支付时间应为2017年11月，被告（反诉被告）未按时支付，其支付延后，违反合同约定。对证据3无异议，但认为不能佐证其欲证目的，报警记录上载明是由于长期存在安全隐患，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）移除水塔，因为发生口角，双方在派出所调解后已经当天解决。对证据4，认为票据从时间上看，载明欠费时间为2018年1月至10月，被告（反诉原告）交费时间在此之后，恰可证明被告（反诉原告）未及时缴纳水电费；照片不予认可，购电卡和电费票据无法看出形成时间，不能证明为原告（反诉被告）断电。对证据5，认为不能佐证被告（反诉原告）欲证目的，不能证明被告（反诉原告）与其他人订立租房合同是因原告（反诉被告）导致，恰可被告（反诉原告）在与原告（反诉被告）合同未解除下，擅自与他人签订合同，不管理房屋及其附属物，严重妨碍原告对该房屋进行修缮，不予认可。 本院认为，对于被告（反诉原告）提交的证据1能够证明原、被告（反诉被、原告）存在租赁合同关系，予以确认，对能否佐证原告（反诉被告）欲证目的，本院将结合全案案情综合认定。对证据2，能够证明被告（反诉原告）按时交纳水费，予以确认，不能证明电费交纳及断电缘由，不予确认。对证据3，其内容并非双方锁门纷争，不能佐证被告（反诉原告）欲证目的，不予确认。对证据4，能够佐证被告（反诉原告）按时交纳水费，予以确认，不能证明被告（反诉原告）其他欲证事项，不予确认。证据5，与本案没有关联性，不予确认。 被告（反诉原告）为证明其反诉主张，提交了如下证据： 《照片》1张。欲证明房屋严重漏水无法居住。 经庭审质证，原告（反诉被告）认可房屋漏水是事实，但认为漏水原因是因房顶上安装了大型水塔合和太阳能，如要维修必需被告（反诉原告）同意并配合，否则无法维修。 本院认为被告（反诉原告）提交的证据原告（反诉被告）无异议，本院予以采信。 原告（反诉被告）为辩驳其反诉主张，提交了如下证据。 《接报警登记表》1份。欲证明原告（反诉被告）因房屋漏水要求被告（反诉原告）配合处理，双方发生纠纷，报警处理。 经庭审质证，被告（反诉原代）认可其真实性、合法性，但不认可关联性，认为登记表载明是因为房屋漏水原告（反诉被告）因此锁门，后期调解未达成协议是因对搬下来的水塔的放置地点无法达成共识。 本院认为，原告（反诉被告）提交的证据被告（反诉原告）认可真实性，予以确认，对能否佐证被告（反诉原告）欲证目的，本院将结合全案案情综合认定。 本案在举证期限内，被告（反诉原告）申请本院调取国家电网该房屋的断电记录。本院依法调取了相关笔录，国家电网工作人员陈述，因该房屋不存在未缴纳电费的情形，所以国家电网从未断过该房屋的电，也没有断电记录。当时，是原告（反诉被告）不想将房屋租给被告（反诉原告），要求国家电网去断电，但国家电网认为该房屋未欠电费，所以无权断电。并且国家电网告诉原告（反诉被告），国家电网只管理电表前的两根进线，电表后的两条出线是由用户自己管理的，所有后来原告（反诉被告）就自己把出现剪断了。 经庭审质证，原代（反诉被告）认可该证据的合法性，认为断电行为是因为被告（反诉原告）未交电费，也是由于电管站出具的隐患告知书，才出现了原告（反诉被告）断电的行为。 被告（反诉原代），对该证据没有异议。 本院认为，被告（反诉原告）申请的调取的证据具有真实性、合法性及关联性，予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）（甲方）与被告（反诉原告）（乙方）于2016年11月21日签订《房屋租赁合同》1份，约定：“……第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于攀枝花市仁和区平地镇街子组**；共2层，共11间，房屋结构为砖混，该房屋的使土地使用权（以自留地）方式取得；第二条房屋用途该房屋用途为员工宿舍。第三条租赁期限租赁期限至2016年11月10日至2023年11月10日止。第四条租金该房屋租金每年为（人民币）贰万元整。第五条付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方支付一年租金（人民币）贰万元整。租金按（年）结算，由乙方于每年的第11月支付给甲方。……第八条维修养护责任租赁期间，甲方对房屋及其附属附着设施每隔1年检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。第九条关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，须先征得甲方书面同意，投资由乙方治理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。……第十四条违约责任因乙方在租赁房屋内共投入装修费用（人民币）贰拾万元整，如甲方提前终止合同，则需补偿乙方装修费用（人民币）壹拾伍万元整。”原告（反诉被告）在合同上签字并捺印，被告（反诉原告）在合同上盖章并由授权代表签字。合同签订后，原告（反诉被告）依约交付了房屋，被告（反诉原告）依约交纳了第一年租金，并对房屋进行了装修，安装太阳能后，组织员工入住。其后，双方因屋顶漏水维修问题发生纠纷，被告（反诉原告）认为应该由原告（反诉被告）维修，原告（反诉被告）同意维修，但要求被告（反诉原告）移除房顶太阳能才能维修。因长期无法对太阳能的移除位置达成一致，双方矛盾激化，以致后来发展到原告（反诉被告）多次锁门、焊门、断电，后被告（反诉原告）另行找房屋租住，原房屋锁存至今。被告（反诉原告）陈述，原告（反诉被告）曾向其出具同意安装太阳能的书面同意书，但后因相关人员离职，无法找到。原告（反诉被告）陈述，其同意被告（反诉原告）安装的为普通小型太阳能，但被告（反诉原告）安装的确是大型太阳能，造成房屋结构损坏，因而漏水。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方均主张对方违约，但实则为双方在房屋租住过程中产生纠纷，矛盾激化所致。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）未按期支付租金及在未经其同意的情况下私搭太阳能等设施构成违约，但被告（反诉原告）提交的证据能够佐证其有按时交纳租金，虽在时间上与约定略有出入，但也不构成根本违约；被告（反诉原告）虽无法提供原告（反诉被告）出具的同意安装太阳能的书面证据，但从其要求被告（反诉原告）移除太阳能进行维序的陈述中，能够认定其对被告（反诉原告）安装太阳能持默许态度；被告（反诉原告）主张房屋漏水原告（反诉被告）不履行检查、修缮的义务构成违约，但也陈述了原告（反诉被告）与其协商移除太阳能进行维修未达成协议的事实，证明原告（反诉被告）其实在与其协商在进行房屋维修，故本院认定双方主张对方违约的事实均不足。现双方在庭审中已一致同意解除合同，故对原告（反诉被告）要求判令解除原、被告（反诉被、原告）之间租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于支付租金16664元的主张，因被告（反诉原告）主张只剩5000元未付，原告（反诉被告）予以认可，故本院支持5000元。对于10000元维修费的主张，因原告（反诉被告）未提交相关证据予以佐证，且被告（反诉原告）不予认可，本院不予支持。对被告（反诉原告）要求支付装修费150000万元的诉讼请求，因其主张原告（反诉被告）违约的事实不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定经审委会研究决定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李成莲与被告（反诉原告）四川邑度酒庄有限公司于2016年11月21日签订的《房屋租赁协议》解除； 二、由被告（反诉原告）四川邑度酒庄有限公司于本判决生效之日起十内支付原告（反诉被告）李成莲租金5000元； 三、驳回原告（反诉被告）李成莲的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）四川邑度酒庄有限公司的全部诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费467元，减半收取234元，由原告（反诉被告）李成莲负担。反诉案件受理费1650元，减半收取825元，由被告（反诉原告）四川邑度酒庄有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员  姚春晓 二〇一九年八月二十八日 书记员  魏宇芳