北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初1546号原告（反诉被告）：张美兰，女，1954年10月24日出生，汉族，北京市水利物资贸易公司退休职工，住北京市西城区。原告（反诉被告）：王配如，男，1954年3月9日出生，汉族，北京市水利物资贸易公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张美兰（原告王配如之妻），住北京市西城区。被告（反诉原告）：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：孙湘，女，北京恒远基业房地产开发有限公司工作人员。委托诉讼代理人：姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。原告张美兰、王配如与被告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称：恒远基业公司）及恒远基业公司反诉张美兰、王配如房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张美兰、原告王配如委托诉讼代理人张美兰；被告恒远基业公司委托诉讼代理人孙湘、姜伏波到庭参加诉讼。原告张美兰、王配如向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒远基业公司赔偿原告张美兰、王配如因其违约所造成的在外租房的损失费用250000元；2、本案的诉讼费由被告恒远基业公司承担。事实和理由：原告张美兰与王配如系夫妻。二原告与被告恒远基业公司在2009年6月5日签订了《北京市西城区安德路危改小区购房合同》，后又与被告恒远基业公司于2011年12月26日签订《补充协议》（一），将交房日期由2011年5月31日推迟至2012年4月30日，但补充协议（一）约定的期限届满后，被告恒远基业公司一直以各种理由拖延、欺骗，不予交房。二原告多年未入住安置房屋，但此时二原告生活困难，家庭负担沉重。被告恒远基业公司趁二原告处于危困的状态下胁迫二原告签订《补充协议》（二），因被告恒远基业公司存在主观恶意，《补充协议》（二）中的免责条款应属无效条款。被告恒远基业公司辩称，原告在2018年1月31日签订的《补充协议》（二）第三条第1款中，已自愿放弃任何违约金，其提出要求被告支付违约金的主张，缺乏事实依据，且违背诚实信用原则，依法不应予以支持。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告恒远基业公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告张美兰、王配如立即将位于北京市西城区安德路x号院“德胜雅苑”x号楼x单元x室房屋返还给反诉原告恒远基业公司；2、判令反诉被告张美兰、王配如承担全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告恒远基业公司系北京市西城区安德路x号院“德胜雅苑”小区的开发商。2009年6月5日，反诉原告恒远基业公司与反诉被告张美兰、王配如签署了《北京市西城区安德路危改小区购房合同》，约定了反诉原告恒远基业公司向反诉被告张美兰、王配如交付房屋的具体时间。但是，由于反诉原告恒远基业公司在项目开发建设过程中，遭遇拆迁“钉子户”、总包方提前撤场、中央办公厅警卫局介入房屋购买、调整规划及建设等诸多问题，致使项目建设长期无法完工，也无法办理规划验收，更无法依约向反诉被告张美兰、王配如交付约定的房屋。2017年，西城区人民政府迫于包括本案反诉被告张美兰、王配如在内的回迁居民们多次上访的压力，动用政府维稳资金，委派区属国有企业--广安基础公司完成了项目的施工收尾工作，并委托专业机构对项目1号楼进行了房屋质量验收。随后，虽然反诉原告恒远基业公司在区政府多次组织召集的会议中，均明确表示，由于项目面临没有做规划验收、被多家法院查封及无力承担违约金等诸多现实问题，无法向回迁居民交付房屋。但区政府为了维稳需要，仍要求反诉原告恒远基业公司尽快组织对包括反诉被告张美兰、王配如在内的全部x号楼回迁居民的安置工作，同时要求反诉原告恒远基业公司在向回迁居民交付房屋前，应与所有回迁居民签署补充协议，告知项目存在的相关问题，并与回迁居民协商处理好延期交房的违约责任问题。另外，在区政府会议中，组织会议的区领导也明确表示，如果回迁户不签补充协议，开发商可以暂不交房。2018年1月31日，本案反诉被告张美兰、王配如为早日办理房屋入住，在西城区人民政府的统一调度下，并在西城区房屋管理局的主持和见证下，自愿与反诉原告恒远基业公司签署了《补充协议》，并将该补充协议报西城区房屋管理局备案。备案后，反诉原告恒远基业公司向反诉被告张美兰、王配如交付了涉案房屋。同时，反诉原告恒远基业公司在违法向反诉被告交付房屋后，由此承担了相关法律责任。此外，自2011年以来，涉案房屋和土地已被多家法院轮候查封。综上，鉴于房屋未取得竣工验收手续且被法院查封，房屋交付违反《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》等相关法律规定。因此，反诉原告恒远基业公司提出反诉要求反诉被告张美兰、王配如立即返还其非法取得的房屋，待涉案房屋具备合法交付条件时，双方再行协商解决交房事宜。综上所述，反诉原告恒远基业公司请求法院依法审理并支持全部反诉请求。反诉被告张美兰、王配如对反诉原告恒远基业公司的反诉辩称，不同意恒远基业公司的反诉请求。反诉原告恒远基业公司的反诉请求属于无理要求。因反诉原告恒远基业公司违约，才造成反诉被告张美兰、王配如在外漂泊。反诉原告恒远基业公司没有将拆迁居民放在心上，才会造成现在的损失，没有人跟反诉被告张美兰、王配如协商逾期交房的期限，也没有谈损失问题。反诉原告恒远基业公司利用反诉被告张美兰、王配如处于危困状态胁迫我方签订补充协议，这显失公平。反诉被告张美兰、王配如当时漂泊在外，反诉原告恒远基业公司工作人员说：“如果不签补充协议，你们手里的合同就相当于一张白纸，开发商领导也没有时间跟你们扯皮”，胁迫反诉被告张美兰、王配如签的字。本院经审理认定事实如下：2009年6月5日，恒远基业公司（出卖人）与张美兰、王配如（买受人）签订《西城区安德路危改小区购房合同》，内容为：买受人原公房地址北京市西城区安德路x号，在危旧房改造区内有正式住房x间，使用面积11.47平方米，建筑面积15.29平方米，现有正式户口壹人，安置人口壹人，买受人选择回购安置方式，放弃其他安置方式。买受人同意按市、区两级政府的文件、办法对现居住、使用的房屋进行改造，并自愿购买出卖人的西城区安德路危改小区x号住宅楼住宅用房（暂用名），房屋用途为普通住宅，住宅为普通装修，该回购房为x号楼x单元x层x号房屋，建筑面积共76.66平方米（建筑面积最终以测绘部门的测绘结果为准，按合同价格多退少补）。出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府部门的有关规定，将达到入住条件的住宅交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，且不承担违约责任。合同签订后，恒远基业公司未按上述合同约定的期限交付房屋。2011年12月26日，恒远基业公司（出卖人）与张美兰、王配如（买受人）签订《北京市西城区安德路危改小区回迁居民购房合同补充协议》，内容为：本补充协议为原购房合同附件，与购房合同具有同等法律效力。原购房合同第八条中，出卖人约定回购房屋交付买受人使用时间为2011年5月31日，因出卖人原因未能按照合同规定的期限将该回购房交付买受人使用，出卖人向买受人支付违约金为/元。双方约定交房日期为2012年4月30日。因市政、夜施及国家规定的施工限制等因素，最迟交房日期为2012年10月30日。超过最迟交房日期出卖人按国家相关规定支付违约金。上述补充协议签订后，恒远基业公司未按上述补充协议约定的期限交付房屋。2018年1月31日，恒远基业公司（甲方）与张美兰、王配如（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲、乙双方基于双方于2009年6月5日签署的《北京市西城区安德路危改小区购房合同》及《回迁购房协议书》（以下简称：购房合同）之事实，并在北京市西城区人民政府的统一调度下，并在西城区房屋管理局的主持和见证下，就乙方购买甲方开发的“安德路x号院（德胜雅苑）”项目相关房屋事宜，特达成以下协议条款。甲方应于2018年2月10日前将房屋交付乙方使用，交付是指，甲方或甲方委托的物业管理公司向乙方交付房屋钥匙和甲方委托的物业管理公司为乙方办理房屋入住手续。乙方自愿放弃依据购房合同约定可向甲方主张的任何违约金、滞纳金、周转补助费等权利。购房合同与本补充协议有冲突的部分，以本补充协议为准。2018年1月31日，恒远基业公司将上述所购房屋钥匙交付给张美兰、王配如。上述事实，有双方当事人陈述、西城区安德路危改小区购房合同、北京市西城区安德路危改小区回迁居民购房合同补充协议、补充协议等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张美兰、王配如与恒远基业公司签订《补充协议》，将所购房屋的交付期限推迟至2018年2月10日之前，所购房屋实际交付日期为2018年1月31日，并未超出双方约定的房屋交付日期，因此，恒远基业公司并未违反合同约定，张美兰、王配如以恒远基业公司违反合同约定为由，要求其赔偿在外租房损失的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。另，张美兰、王配如主张其在受胁迫的情况下签订《补充协议》，故其中免责条款无效，但张美兰、王配如对其遭受胁迫的情况未提交证据加以证明，张美兰、王配如对此负有举证责任，其举证不能，应承担相应的不利后果，本院对其主张不予采信。关于恒远基业公司要求张美兰、王配如返还所购房屋的反诉请求，无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告张美兰、王配如的诉讼请求。二、驳回被告北京恒远基业房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费5050元，由原告张美兰、王配如负担（已交纳）。反诉案件受理费9650元，由反诉原告北京恒远基业房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘昌龙人民陪审员  安 然人民陪审员  乔建军二〇一九年八月二十九日书 记 员  包玉婷