山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初5923号原告：任景波，男，汉族，1984年3月18日生，住山西省永济市。被告：青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司，住所地胶州市九龙镇建设路万通花园对面。统一社会信用代码：91370281667893249G。负责人：宋冬梅，总经理。委托诉讼代理人：孙晓飞，山东天华律师事务所律师。原告任景波与被告青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司（以下简称顺事达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任景波及被告顺事达公司的委托诉讼代理人孙晓飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金75759.972元；2、本案诉讼费由被告负担。庭审中,原告变更诉讼请求：自2013年12月9日至2019年6月8日共计2005天，以已付购房款264444元为基数，按日万分之一计算违约金53020.22元,撤回对被告要求44个月的房租请求。事实与理由：2012年11月28日，原告购买被告所销售的位于胶州市九龙镇建设路27号《雅玫花苑小区》8号楼2单元201户住宅一套，房屋总价款264444元。按合同第十一条、第十二条约定，被告应于2013年12月8日前交付房屋，未能按照约定期限交房的，被告应当支付违约金，违约金按照已支付的房价款日万分之一计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止，截止到2019年5月8日房屋未交付，共违约天数1975天，被告需支付原告违约金53020.22元。综上原告诉至贵院，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益不受侵害。被告辩称，对原告当庭变更诉讼请求不要求答辩期。虽然主合同第十一条约定了交房时间，但补充协议第八条对第十一条进行了补充，即在约定时间前取得交付条件证明，即发出交房通知是交房的前提条件。现在被告尚未取得符合交付条件证明，也未发出交房通知，交付条件尚不成立；原告存在迟延付款，根据合同约定，交房时间应当顺延；被告在施工过程中遇到了政策变动及恶劣天气的等不可抗力因素，根据合同约定，交房时间也应顺延。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并记录在卷。原告向本院提供证据如下：证据一、《青岛市商品房预售合同》原件及其复印件各一份，证明原告与被告于2012年11月28日签订了一份《青岛市商品房预售合同》，被告将位于胶州市九龙街道办事处建设路27号雅玫花苑小区8号楼2单元201户房屋一套出售给原告;合同约定：房屋单价为3425元每平方米，总价款264444元;被告应于2013年12月8日前向原告交付该住宅房;交付条件为房屋经验收合格；被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。如延迟交房逾期超过90天，被告按日向原告支付已交房价款的万分之一的违约金，合同不解除而继续履行。证据二、收款收据原件及其复印件各一份，证明原告已将房屋首付款79444元交付给被告。证据三、个人购房借款、担保合同及收款收据原件及其复印件各一份，证明原告于2012年12月28日向中国工商银行贷款185000元，原告已将房屋全款交付给被告。被告对原告证据的质证情况如下：对证据一的真实性无异议，双方确实就涉案房屋签订合同并约定单价、面积等相关事项，但对于交房时间虽然主合同第十一条约定了交房时间，但补充协议第七条对十一条进行了补充，即原告付清全部房款合同规定的违约金及入住费用后方可办理交付入住，被告没有付清违约金，不符合交付条件，补充条款的第十条也约定了因不可抗力及政府政策变化，可以免除被告的责任；对证据二的真实性无异议、证明事项有异议。合同约定的交首付款的时间是2012年11月28日之前，而原告实际支付的时间是2012年12月31日，原告违约在先，根据补充条款第七条，被告交付房屋的条件未成就，原告没有付清违约金，不存在违约情况；对证据三的真实性无异议、证明事项有异议。合同约定的交按揭贷款到账的时间是2013年1月28日之前，而从证据显示到账的时间是2013年8月2日，原告违约在先，根据补充条款第七条，被告交付房屋的条件未成就，原告没有付清违约金，不存在违约情况。被告向本院提交了如下证据材料：证据一、公安部发布的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》打印件一份，证明2011年公安部提高了民用建筑外保温材料的使用标准，被告之前采用的保温材料全部更换，增加了日期，这属于合同约定的不可抗力。证据二、胶州市气象局出具的大风天气情况，大雨以上天气情况原件及其复印件各一份，证明2011年1月1日至2018年7月31日期间，胶州市出现大风天气183天，大雨以上天气45天，这也属于合同约定的不可抗力，这段时间的工期，应当顺延。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据一的真实性、证明事项不予认可，该证据系网上打印件，无公章；对证据二的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据证明不了被告所说的不可抗力因素。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据1、2、3及被告提交的证据2，双方表示对证据的真实性均无异议，本院予以确认为本案的有效证据；关于被告提交的证据1，因系打印件无盖章且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可。根据原被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：2012年11月28日，原告任景波与被告顺事达公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明：“甲方（卖方）：青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司，乙方（买方）：任景波，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《雅玫花苑小区》商品房事宜，订立本合同。第二条：乙方向甲方购买胶州市九龙镇建设路27号《雅玫花苑小区》8号楼2单元201户房屋，建筑面积77.21平米。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价3425元，总房价款264444元。第六条：签订本合同时，该房屋建设工程建设到主体完工。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售监管账户…；第十条：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：……贰、该房屋经验收合格后。如遇下列特殊原因，被告可据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。1、本合同签订后，因执行国家以及地方政府新颁布的法律、法规和通知导致延期交房的；2、因给水、排水、供电、热力、燃气、电视等市政公用设施建设单位原因造成工期延误的；3、因突发公共卫生事件导致工程延误或房屋逾期交付的；房屋建成后，由国家安监站、建设局、规划局、消防局等主管部门综合验收合格后为最终交房时间。第十一条：甲方定于2013年12月8日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：……贰、……逾期超过90日，自第91天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之一的违约金，合同不解除而继续履行。合同附件一付款方式和付款期限约：乙方于2012年12月31日付首付款79444元，2013年8月2日前按揭款185000元划入甲方账户。补充条款第八条预售合同第十一条补充如下：甲方将该房屋“交付给乙方”的义务只限于甲方在约定的交付时间或之前取得符合合同约定交付条件的证明并向乙方发出交房通知。……如遇下列特殊原因之一，预售合同第十一条约定的该房屋的交付时间可据实予以顺延：（1）、执行法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；（2）、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日告知买受人的；（3）、遇到重大技术问题不能及时解决，或遇到昼夜降雨超过50MM或风力六级以上的大风天气，或遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；（4）、遇到政府作出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工，或为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误的。合同签订后，原告于2012年12月31日已将房屋首付款79444元交付给被告，并向中国工商银行贷款185000元，中国工商银行贷款于2013年8月2日发放，原告已将房屋全款交付给被告。涉案房屋至今未交付。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点是按照合同约定被告是否逾期交房，从而确定是否应当承担违约责任。根据双方签订的商品房预售合同中的第十一条约定（甲方定于2013年12月8日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外）来看，被告应当按照合同约定于2013年12月8日交付房屋，除不可抗力外，该条规定的不可抗力应当是指不能预见的自然灾害、政府的行政指令等，被告就上述问题提交由胶州市气象局出具的大风天气情况，大雨以上天气情况予以证明，被告提交的上述证据仅能证明上述期间部分时段内的天气情况，该证据无法证明天气恶劣到合同约定的影响工程施工的程度，故该证据与被告迟延交付房屋的事实并无直接的因果关系，被告逾期交房的事实长达近六年，且至今未交付，不能免除其应向原告赔偿损失的法律义务，故本院对上述证据不予采信。再从补充条款看，该补充条款中第八条对预售合同第十一条补充内容（1、甲方将该房屋交付给乙方的义务只限于甲方在约定的交付时间之前取得符合合同约定交付条件的证明并向乙方发出交房通知；2、预售合同第十一条约定的该房屋交付期限必须乙方付清下列款项为前提：（i）全部房价款；（ii）预售合同基本补充条款约定的应由乙方于该房屋交接前缴交的所有费用…4、乙方同意如遇下列特殊原因之一，则预售合同第十一条约定的该房屋的交付时间可据实顺延：1、执行法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；2、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日告知买受人的；3、遇到重大技术问题不能及时解决，或遇到昼夜降雨超过50MM或风力六级以上的大风天气，或遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；4、遇到政府作出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工，或为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误的）。被告并没有举证证明造成无法正常施工的有效证据以及在发生之日起180日告知买受人的证据。故，对被告抗辩的合同约定的交付条件没有达到从而不存在逾期交房的主张，本院不予采信。被告认为，因2011年3月14日公安部下发通知，提高了民用建筑外墙保温材料燃烧性能的级别，导致被告已经施工的外墙保温拆除，另行选购符合要求的材料，所以造成工期的延长，也符合预售合同第十条第二款第一项顺延交房的约定。从该通知的内容看，是要求从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字【2009】46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。对已经施工的采用易燃、可燃材料的，应当督促建设单位拆除；对已经审批同意但尚未开工的建设工程，建筑材料采用易燃、可燃材料的，应当督促建设单位更改等内容。本案中，原被告签订合同的日期是2012年11月28日，而该通知的时间为2011年3月14日，签订合同时间晚于通知的时间近1年之久，被告作为建设方在接到通知后应当按照通知的要求落实相关问题，而不应该在与原告签订合同时才落实，退一步讲即使因为该通知的原因也不至于导致延期交房至今。被告抗辩原告存在迟延付款，根据合同约定，交房时间应当顺延。根据原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件一的约定，原告于2012年11月28日与被告签约，并付首付款计人民币79444元，原告采取银行按揭的付款方式，在交齐首付款后7日内，需向被告指定银行提交相关文件，办理有关贷款手续，并保证在2013年1月28日前按揭款人民币185000元划入被告账户，原告凭首期款及按揭款到账凭证到被告处办理已交房手续。从原告提交的证据显示，原告于2012年12月31日交付了首付款，于2012年12月28日向中国工商银行办理了按揭贷款，但证据显示按揭贷款的到账时间是2013年8月2日，原告确实存在近7个月的迟延付款的情况。根据原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》第七条，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算。原告逾期付款的违约金为（79444×0.05%×33+185000×0.05%×186）=18515.83元，应当从被告应付的违约金中扣除。根据原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款，是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已经付清全部购房款264444元，被告应根据合同约定于2013年12月8日前向原告交房，但被告未能按约定时间交付房屋，其迟延交房的行为已经构成违约，被告应当支付自2014年3月9日至2019年6月8日共计1917天，以已付购房款264444元为基数，按日万分之一计算违约金50693.92元，扣除原告逾期付款的违约金为18515.83元，故本院予以支持32178.09元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告任景波逾期交房违约金34505.19元。二、驳回原告任景波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1694元，适用简易程序减半收取847元，由被告青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一九年八月一日书记员  朱 兵