河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2989号上诉人（原审原告）：张春秋，男，1977年9月23日出生，汉族，北京市丰台区人，住丰台区。委托诉讼代理人：张志同，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷玉航，北京京润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：香河县胜强房地产开发有限公司，住所地香河县永清路西侧新华大街北侧。法定代表人：刘丹，总经理。委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。上诉人张春秋因与被上诉人香河县胜强房地产开发有限公司（以下简称胜强公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张春秋上诉请求：撤销一审判决；改判支持上诉人一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决交房条件具备，属于认定事实不清、适用法律错误。被上诉人未按双方签订的购房合同第八条、第十一条约定，向上诉人交付商品房及综合验收合格、分期验收合格、以及取得交付使用批准文件和建设工程竣工验收备案手续等四项文件；被上诉人在主合同之外，制定补充协议让上诉人签署，并将主合同明确约定的交房条件限定为“工程竣工验收合格”，此为格式条款，根据《合同法》第四十条的规定，该条款无效。根据《合同法》第四十一条的规定，应作对被上诉人不利的解释。一审判决无视条款约定及法律规定，其做出的判决无法客观公正。二、案涉房屋与被上诉人提供的样板间不相符合，没有达到交房标准。《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。本案，应由被上诉人举证证明其交付的房屋达到合同要求并符合上述法律规定。三、被上诉人依法依约应承担逾期交房的违约金。双方签订的购房合同第九条约定，出卖人未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，应承担逾期交房违约金。被上诉人为避免承担责任，在一审时提供了相关行政机关的停工文件，以证明其在实际施工中遭遇到不可抗力之情形。但被上诉人并未能有效说明其实际停工期限和政府停工文件所载明停工天数的对应性。且，未按合同第八条第二款约定，在遭遇不可抗力发生之日起30日内告知买受人，交房期限就不存在延期问题，由此产生的不利法律后果，不能由买房人承担。四、因被上诉人的违约行为，上诉人拒收房屋，符合我国合同法第67条关于先履行抗辩权之规定。胜强公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张春秋向一审法院起诉请求：一、判令被告胜强公司向原告交付符合约定的房屋；二、判令被告向原告支付逾期交房的违约金（每日按已付房款2318059元的万分之一计算，自2017年12月31日计算至实际交房之日止）；三、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2017年2月7日，原告张春秋与被告胜强公司签订《大运河?孔雀城签约签呈》(以下简称《签约签呈》)，双方约定，原告以总价2318059元购买大运河孔雀城7.3期房号为11020101号面积为208.87平方米的房屋一套，交房日期为2017年12月31日。原告于2017年5月13日一次性支付全部购房款2318059元，被告向原告出具收款收据。后原告拒绝签订《商品房买卖合同》。涉案工程已于2018年4月13日验收合格。被告向原告邮寄入住通知书，通知原告2018年4月15日对涉案商品房集中交付。原告认为房屋的窗户、阁楼及外观等事项不符合宣传册、样板房标准，未接收房屋。刘志华与原告张春秋同为大运河孔雀城7.3期11号楼的购房者，其与被告胜强公司签订的《商品房买卖合同》中，合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月30日前将验收合格的涉案房屋交付给买受人，同时约定，如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：合同逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。其后，双方又签订《补充协议》，其中对“不可抗力”及“免责情形”进行补充约定：1、买卖合同及本协议约定的“不可抗力”系指以下免责情形(1)人力不可抗拒的自然灾害或意外事件包括但不限于地质灾害、恶劣天气等确实影响双方履约的情形；(2)政府行为,包括但不限于政府实施土地征用或商品房拆迁等实质影响双方履约的情形；（3）。2、发生上述情形之一或者由于政府部门、市政公用单位拖延(如水、电、气等市政配套设施建设延误及施工现场停水停电等)，导致逾期给付房款或交付商品房、登记、备案逾期或城市基础设施、公共服务及其他配套设施开通使用迟延的，不属于违约情形,履约时间可相应延长。买卖双方另行约定的除外。双方同时约定：双方经协商一致,商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格。另查，自2016年6月6日起至2018年3月15日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室多次下发通知，因大气污染防治等原因，要求香河县境内建筑企业及相关施工单位停工，共计249天。上述事实，有原、被告当庭陈述、《签约签呈》、收款收据、河北省建设工程竣工验收备案证明书、停工通知、停工文件、复工文件、入住通知书、刘志华的《商品房买卖合同》及补充协议等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，原告张春秋在与被告胜强公司签订的《签约签呈》中，约定了原告购买房屋的房号及交房时间、价款、付款方式、建筑面积等内容，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告已按上述协议约定交纳购房款，被告在房屋竣工验收后已通知原告收房，且原、被告对双方之间存在事实商品房买卖合同关系无异议，故上述协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定全面履行自己的义务。因上述协议并未明确约定双方的权利义务关系，故原告要求本案参照与其同一座楼的购房者刘志华的《商品房买卖合同》进行审理。该合同中约定的交房日期为2017年12月30日，被告未按约定如期交房，被告通知原告交房时间超过合同约定时间106天，但涉案工程在施工过程中，因大气污染防治等原因被政府相关部门停工249天的事实存在，应予考虑，交房时间应予相应顺延，故原告主张被告逾期交房违约不成立，对其主张违约金的请求不予支持。原告主张被告按宣传册、样板房标准交付房屋，证据不足，一审法院不予支持；涉案房屋于2018年4月13日竣工验收合格，已具备交付条件，被告已通知原告于2018年4月15日办理收房手续，原告及时办理即可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张春秋的全部诉讼请求。案件受理费减半收取850元，由原告张春秋负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，张春秋与胜强公司签订了《签约签呈》，一审中张春秋要求本案参照与其同一座楼的购房者刘志华的《商品房买卖合同》进行审理。刘志华与胜强公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付买受人；第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件。《补充协议》第九条对《商品房买卖合同》第八条、第十一条进行了补充，约定“双方经协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”，双方并未在合同中约定应交付上诉人主张的综合验收合格、分期验收合格、以及取得交付使用批准文件等材料。上诉人主张《补充协议》约定的“工程竣工验收合格”，为格式条款，根据合同法第四十条的规定，该条款无效，根据《合同法》第四十一条的规定，应作对被上诉人不利的解释。但上述约定清晰明确，应属于双方当事人真实意思表示，不足以认定该约定无效。一审法院的认定并无错误，上诉人第一项上诉理由不能成立。上诉人主张案涉房屋与被上诉人提供的样板间不相符合，但双方签订的《补充协议》第一条中约定“4、出卖人展示的样板房为空间布局向导、装修装饰和家具摆放示范，并非最终的交付标准或买卖样品”，上诉人第二项上诉理由不能成立。《补充协议》第九条第8项约定，“如遇到出卖人无法控制的火灾……政府行为等不可抗力因素，出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任”。该约定对双方均有约束力。被上诉人提供的证据，能够证明涉案工程在施工过程中，因大气污染防治等原因被政府相关部门要求多次停工，一审法院认定交房时间应予相应顺延，未支持上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约金的请求，并无不当。上诉人第三项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人关于先履行抗辩权的上诉理由亦不能成立。上诉人的上诉请求和理由均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人张春秋承担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  梁志斌审判员  史纪红二〇一九年八月十九日书记员  闫 磊