吉林省四平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉03民初327号 原告（案外人）：曲柏龙，男，1973年5月9日出生，汉族，住吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：温雅萍，四平市铁西区三鑫法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：皮继伟，男，1969年6月17日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。 第三人（被执行人）：北京京沪房地产开发有限公司。 法定代表人：董贵宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷秀梅，该公司工作人员。 原告曲柏龙与被告皮继伟、第三人北京京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲柏龙及其委托诉讼代理人温雅萍，被告皮继伟的委托诉讼代理人邵文超，第三人京沪公司的委托诉讼代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曲柏龙向本院提出诉讼请求：确认京沪公司在四平市辽河农垦管理区孤家子镇开发的京沪广场（以下简称京沪广场）A3号楼1单元902号、1002号房屋为曲柏龙所有，请求四平市中级人民法院停止对该两户房产的执行。事实和理由：四平市中级人民法院作出（2018）吉03执异80号执行裁定书，查封了案涉房屋,因该两户房产是曲柏龙于2015年5月19日向京沪公司购买,曲柏龙提出执行异议被驳回，为此提起案外人执行异议之诉。 皮继伟辩称，一、曲柏龙虽然与京沪公司签订了商品房买卖合同，但是未办理过户手续，故案涉房屋物权未发生转移。二、曲柏龙未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。三、曲柏龙提交的房屋买卖合同显示其与京沪公司约定应对房屋进行备案，但双方未在合同约定期限内进行备案，故曲柏龙提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应予驳回。四、对于曲柏龙确认房屋所有权的请求，因本案是执行异议之诉，其提出确权的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。 京沪公司述称，双方未对案涉房屋进行备案是因为工程没有验收，仅按揭的房屋可以备案，其余房屋均不能备案。其他意见同曲柏龙的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 曲柏龙提交了下列证据：一、商品房买卖合同2份、商品房销（预）售许可证，证明曲柏龙在人民法院查封前即与京沪公司签订了合法有效的商品房买卖合同。二、购房收据、收取房款的收据存根、工程款支付单，证明曲柏龙以现金形式分期全额支付了2套楼房的购房款476720元。其中，曲柏龙于2014年5月27日交付3万元定金，于2014年9月9日交付31万元购房款，于2015年3月15日交付5万元购房款，于2015年5月19日交付86720元购房款，共计交付476720元。三、房屋钥匙、房屋室内照片，证明曲柏龙已实际占有该房产。四、房屋开发现状，证明曲柏龙对未办理登记备案没有过错。五、（2019）吉03执异第39号执行裁定书，证明另案案外人朴永哲案情与本案完全相同，执行异议得到支持，现已排除执行。六、证人杨国波、张忠文证言。杨国波出庭证实，其每年都在曲柏龙处买猪，每次约购买一百二十头，结算数额约二十七八万元，均以现金形式支付。张忠文出庭证实，2014年9月份，曲柏龙家卖猪当天其陪同曲柏龙开车到榆树台买猪人处取29万元现金，曲柏龙自身携带的2万元，两人一起到京沪广场的二楼财务室将该31万元交付。2015年3月，证人又陪同曲柏龙到售楼处送交付现金5万元。2015年5月，曲柏龙给证人打电话称钱凑齐了，邀证人陪同交钱，大概又交付约六七万元，一女工作人员为曲柏龙开据收据、出具合同，曲柏龙称其购买了两套房屋，共花费47万余元。皮继伟质证认为，一、商品房买卖合同不真实，申请对公章加盖时间及文字书写时间进行鉴定。案涉房屋已具备办理商品房预售登记的条件，双方合同约定了备案，在具备办理登记备案的条件下，曲柏龙既不主张登记备案，也未向京沪公司主张交付房屋。两份商品房合同上的付款方式、交付期限、出卖人交房的违约责任等条款均未填写，不符合一般房屋买卖的交易习惯。在皮继伟申请查封案涉房屋时，人民法院未对已登记备案的房屋进行查封，京沪公司所述不实。二、房屋开发现状可证明小区未通水电，部分房屋未安装门窗，建设工程未竣工验收，故曲柏龙所持房屋钥匙来源及取得时间无法确定，且曲柏龙在执行听证中未表示过有房屋钥匙。三、合同和收据的签订时间不真实。案涉小区五证俱全，已取得商品房预售许可证，已具备办理备案登记的条件。皮继伟于2016年申请查封房屋，曲柏龙于2019年才提起执行异议，在此期间其未向开发商备案，也未主张交付房屋，不符合常理。四、证人杨国波的证言仅能证明双方有生意往来，不能证明养猪一定会盈利，且其明确陈述不知道卖猪和买房之间的关系；证人张忠文虽陈述陪同曲柏龙交钱的过程，但不能说明曲柏龙购房的总价和单价，不符合常理。京沪公司质证认为，案涉房屋未进行备案是因为工程没有验收，除了按揭的房屋均不能备案，对证人证言无意见。 皮继伟、京沪公司未提交证据。 经审理查明：申请执行人皮继伟因与被执行人京沪公司建筑工程施工合同纠纷一案，皮继伟诉请1.依法判令皮继伟与京沪公司分公司签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；2.判令给付皮继伟工程款34294702.40元及逾期付款违约金800万元；3.判令皮继伟对案涉工程的价款享有优先受偿权。在案件审理过程中，皮继伟提出保全申请，本院于2016年1月15日作出（2015）四民二初字第56号民事裁定，将京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋（建筑面积16849.33平方米）查封。后本院于2018年6月29日作出（2015）四民二初字第56号民事判决，判决：“一、原告（反诉被告）皮继伟与被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公司于2014年2月20日与2014年3月5日签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；二、被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）皮继伟工程款34294702.40元并支付利息损失（以34294702.40元为基数自2015年9月19日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至给付完毕时止）；三、驳回原告（反诉被告）皮继伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司、北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公的反诉请求。”判决生效后，皮继伟申请执行，在执行过程中，本院作出（2018）吉03执80号执行裁定，续行查封本案在审理期间查封的京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋，并于2019年3月14日发布（2018）吉03执80号之一执行公告，将上述查封的房屋交由申请执行人皮继伟保管。案外人曲柏龙对此提出异议，2019年5月17日，本院作出（2019）吉03执异35号民事裁定，驳回案外人曲柏龙的异议请求。曲柏龙不服，提起执行异议之诉。 另查明，京沪公司于2013年10月9日取得《建设用地规划许可证》、2013年11月15日取得《建设工程规划许可证》、2014年1月8日取得《建设工程施工许可证》。京沪广场A3、A7号楼于2014年3月19日取得商品房销（预）售许可证，案涉房屋建设工程尚未竣工验收。曲柏龙于2015年5月19日与京沪公司签订房屋买卖合同，后陆续支付购房款476720元。皮继伟申请对曲柏龙提交的商品房买卖合同、收据加盖的公章及手写文字形成时间，商品房买卖合同记载的签订时间和收据记载的出具时间是否一致进行鉴定，庭后撤回鉴定申请。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此，本院评析如下：一、关于案涉房屋应否停止执行的问题。1.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，对于曲柏龙提供的证据一、证据二，所涉房屋都已取得预售许可，因未提供相关原件核对，该组证据不足以证明双方存在真实的房屋买卖关系。经本院核实，曲柏龙除案涉两户房屋之外，其在京沪公司还购买其他房产且在房屋所在地房屋登记部门进行了抵押登记，曲柏龙购买案涉两户房屋不能视为用于居住，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房屋建设工程尚未竣工验收，房屋没有水电气等居住条件，无法居住使用，不符合房屋合法交付的法定条件，其仅凭房屋钥匙及照片无法证明其在法院查封前已合法占有使用案涉房屋，故曲柏龙以房屋买受人的身份提起案外人执行异议之诉，不能同时满足上述条件，其对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，案涉房屋不应停止执行。 二、关于案涉房屋的所有权确认问题。案涉房屋建设工程尚未竣工验收、不能办理产权登记，依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。……”之规定，物权的取得以登记为生效要件。案涉房屋现在尚未竣工验收、不能办理产权登记，故曲柏龙因未办理登记而未取得案涉房屋的所有权，其请求确认房屋所有权无事实依据，本院不予支持。 综上所述，曲柏龙的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，判决如下： 驳回曲柏龙的诉讼请求。 案件受理费8450.8元，由原告曲柏龙负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  刘晓东 审 判 员  刘玉霞 代理审判员  王立新 二〇一九年八月三十日 法官 助理  殷晓慧 书 记 员  兴琪典