吉林省四平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉03民初345号 原告（案外人）：张海滨，男，1997年2月1日出生，汉族，住吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：张权（张海滨父亲），住吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：周天宝，吉林今典律师事务所律师。 被告（申请执行人）：皮继伟，男，1969年6月17日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。 第三人（被执行人）：北京京沪房地产开发有限公司。 法定代表人：董贵宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷秀梅，该公司工作人员。 原告张海滨与被告皮继伟、第三人北京京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张海滨及其委托诉讼代理人张权、周天宝，被告皮继伟的委托诉讼代理人邵文超，第三人京沪公司的委托诉讼代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海滨向本院提出诉讼请求：停止对位于四平市辽河农垦区孤家子镇京沪广场小区（以下简称京沪广场）A7号楼2单元1603号房屋（建筑面积为92.22平方米的房屋）的强制执行，解除对该房屋的查封。事实和理由：2013年到2014年间，张权与王小红（别名王井红）合伙向皮继伟销售砂石土方等材料。皮继伟与京沪公司签订了《京沪广场A区工程施工合同》，是该小区**的实际施工人。2015年7月23日因皮继伟拖欠张权和王井红的砂石、土方材料款，皮继伟用案涉房屋抵账。张权将房屋落在自己儿子张海滨名下，京沪公司按照皮继伟指示,给张权开具了商品房买卖合同和购房发票。后皮继伟与京沪公司因为施工合同纠纷起诉，皮继伟胜诉后提出强制执行申请,请求法院查封了案涉房屋。张海滨提出执行异议被驳回，故提起案外人执行异议之诉。 皮继伟辩称，一、张海滨虽然与京沪公司签订了商品房买卖合同，但是未办理过户手续，故案涉房屋物权未发生转移。二、张海滨未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。三、张海滨提交的房屋买卖合同显示其与京沪公司约定应对房屋进行备案，但双方未在合同约定期限内进行备案，故张海滨提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应予驳回。 京沪公司述称，同意张海滨的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 张海滨提交了下列证据：一、2016年11月5日的砂石材料对账单，证明张海滨父亲张权与王井红合伙向皮继伟出售砂石等材料，截至2016年11月5日皮继伟共拖欠砂石材料款516967元。二、2015年7月25日，京沪公司与王井红往来账明细，证明总承包人皮继伟与王井红对账后以A7号楼2单元1603号房屋向张权抵偿欠款，张权将房屋落在其子张海滨名下。三、商品房买卖合同及收据，证明皮继伟用A7号楼2单元1603号房屋抵偿砂石材料款。四、京沪公司和王井红出具的书面证明，证明皮继伟用A7号楼2单元1603号房屋抵偿拖欠张权的砂石材料款过程。五、（2019）吉03执异65号民事裁定，证明京沪广场施工方是皮继伟，皮继伟是在2018年申请查封的房屋，晚于以房抵债时间。六、房屋开发现状说明，证明未办理案涉房屋过户手续的原因。七、钥匙照片，证明张海滨实际合法占有使用案涉房屋。八、（2019）吉03执异39号执行裁定书，证明该裁定书已经生效，该案排除了法院的查封和执行。九、证人王井红出庭作证，证实2014年王井红与张权合伙出售沙子和碎石给京沪公司和赵金会，以及结算拖欠款项和以房抵债的过程。皮继伟质证认为，一、商品房买卖合同、收据不真实。收据没有记载时间，收款方式注明为抵王小红账款。二、砂石材料对账单和京沪公司与王井红往来明细账，记载的日期相互矛盾，明细账记载2016年11月25日王井红尚欠京沪392**元，应由京沪公司提交明细账和对账单的原件予以核对。2015年7月25日往来明细、2016年11月25日对账单及2015年7月23日签订的商品房买卖合同等三份证据时间矛盾，未结账先以物抵债不符合客观实际。三、王井红的证明不符合实际，如果皮继伟方以房抵债即不应申请查封。四、京沪公司出具的房屋开发现状说明可以证明案涉小区建设工程未完成，不具备入住条件，也可证明该小区不具备验收条件。五、执行裁定书所涉及的案件中提供了相对应的银行流水，且该案与张海滨的案情并不相同，不能用该裁定类推所有案件。六、证人王井红对对账单和往来明细账的陈述不能说明形成过程，其陈述多次前后矛盾，其虽声称有皮继伟或赵金会同意其以房抵债，与对账单和往来明细矛盾，时间节点矛盾，王井红的证言不能证明以房抵债的事实存在。京沪公司质证认为，张权和王井红有皮继伟的票据，签订房屋买卖合同时，是皮继伟方工程部的人要求京沪公司以房屋抵偿拖欠张权的款项。当时京沪公司要求出示委托付款的单子，他们称其后补充，张海滨的房屋是2019年查封的。房屋开发现状说明是京沪公司出具的，该证据内容真实，案涉房屋建设工程不具备验收条件。此外，京沪公司所有的房屋均不能备案，该案件中也没有房屋进行备案。 皮继伟、京沪公司未提交证据。 经审理查明：申请执行人皮继伟因与被执行人京沪公司建筑工程施工合同纠纷一案，皮继伟诉请1.依法判令皮继伟与京沪公司分公司签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；2.判令给付皮继伟工程款34294702.40元及逾期付款违约金800万元；3.判令皮继伟对案涉工程的价款享有优先受偿权。在案件审理过程中，皮继伟提出保全申请，本院于2016年1月15日作出（2015）四民二初字第56号民事裁定，将京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋（建筑面积16849.33平方米）查封。后本院于2018年6月29作出（2015）四民二初字第56号民事判决，判决：“一、原告（反诉被告）皮继伟与被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公司于2014年2月20日与2014年3月5日签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；二、被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）皮继伟工程款34294702.40元并支付利息损失（以34294702.40元为基数自2015年9月19日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至给付完毕时止）；三、驳回原告（反诉被告）皮继伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司、北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公的反诉请求。”判决生效后，皮继伟申请执行，在执行过程中，本院作出（2018）吉03执80号之一执行裁定，裁定：“查封北京京沪公司开发有限公司辽河农垦管理区分公司在四平市辽河农垦管理区孤家子镇京沪广场小区的下列资产:一、查封锅炉房及附属设施;二、查封配电室及附属设施;三、查封深水井及二次供水附属设施;四、查封地下室16号至75号车位;五、查封A7号楼2单元1603，面积92.22平方米、A7号楼2单元204，面积93.42平方米、A7号楼2单元304,面积93.42平方米、7号楼2单元404,面积93.42平方米、A7号楼2单元504，面积93.42平方米、A7号楼3单元1306,面积92.03平方米、A7号楼3单元1406,面积92.03平方米、AJ号楼3单元1506,面积92.03平方米、A7号楼3单元1606,面积92.03平方米、A7号楼3单元1706,面积92.03平方米、43号楼3单元106,面积80.29平方米的房屋。查封期限为二年。”将上述查封的房屋交由申请执行人皮继伟保管。案外人张海滨对此提出异议,请求本院解除对位于四平市辽河农垦区孤家子镇京沪广场A7栋楼2单元1603号房屋的查封。2019年6月14日，本院作出（2019）吉03执异65号民事裁定，驳回案外人张海滨的异议请求。张海滨不服，提起执行异议之诉。 另查明，京沪公司于2013年10月9日取得《建设用地规划许可证》、2013年11月15日取得《建设工程规划许可证》、2014年1月8日取得《建设工程施工许可证》。京沪广场A3、A7号楼于2014年3月19日取得商品房销（预）售许可证。张海滨主张京沪公司拖欠其父张权建筑材料款，故签订以房抵债协议，以案涉房屋抵偿所欠款项，并将房屋交付。皮继伟申请对张海滨提交的商品房买卖合同、收据加盖的公章及手写文字形成时间，商品房买卖合同记载的签订时间和收据记载的出具时间是否一致进行鉴定，庭后撤回鉴定申请。庭审时各方就案涉房屋未竣工验收及不具备入住条件均无异议。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此，本院评析如下：一、本案中，张海滨提供了2015年京沪地产与王井红往来账明细、2016年11月5日的沙子材料款对账单以及2015年7月23日签订商品房买卖合同来证明其是以物抵债的受让人，未提交相应的关于砂石买卖合同或者债权成立的证据来证明以物抵债事实存在，且往来账明细及对账单均是复印件，未提供原件，两份材料中也未体现张海滨、张权的名字，不能证明与本案的关联性。而对于张海滨提供证据四，证明皮继伟用案涉房屋顶账给张权砂石材料款的过程，该材料上并无皮继伟的签字及相关授权证明。此外，从往来账明细、对账单及商品房买卖合同的签订时间看，双方在没有进行清算时就先签订商品房买卖合同来抵偿债务不符合常理。二、案涉房屋建设工程尚未竣工验收，不符合房屋合法交付的法定条件，其仅凭房屋钥匙及照片无法证明其在法院查封前已合法占有使用案涉房屋。综上，张海滨以以房抵债受让人的身份所提供的证据不足以证明该以房抵债行为客观存在、且达成该以房抵债协议时原债务履行期限已经届满，不足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应且经清算债务数额已确定，无法认定张海滨在人民法院查封之前签订了合法有效的以房抵债协议并已合法占有该不动产。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回张海滨的诉讼请求。 案件受理费5449.9元，由原告张海滨负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  李欣冬 审 判 员  刘晓东 代理审判员  王立新 二〇一九年八月三十日 法官 助理  李明霞 书 记 员  李 慧