重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初13268号原告：青岛福基纺织有限公司，住所地山东省青岛市胶州市九龙街道办事处营海工业园海尔大道东，统一社会信用代码913702816143010787。法定代表人：陈明聪，董事长。委托诉讼代理人：蔡余，重庆智渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冬青，重庆智渝律师事务所实习律师。被告：重庆邦泉门窗有限公司，住所地重庆市渝北区空港工业园区72号地块，统一社会信用代码91500112795880522Y。诉讼代表人：重庆索通律师事务所，系被告重庆邦泉门窗有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：徐恒，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：高伟，男，汉族，1959年12月14日出生，住重庆市江北区，系被告重庆邦泉门窗有限公司员工。原告青岛福基纺织有限公司与被告重庆邦泉门窗有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年5月27日立案，依法由审判员曾庆独任审判、适用简易程序于2019年7月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人蔡余和杨冬青、被告的委托诉讼代理人徐恒和高伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青岛福基纺织有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告对被告享有返还275625元租赁保证金的债权；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月30日，被告与青岛福基纺织有限公司重庆分公司签订房屋租赁合同，双方约定由被告将其位于重庆市渝北区双凤桥街道空港工业园勤业路2号3幢生产车间3号车间及被告办公大楼二楼出租给青岛福基纺织有限公司重庆分公司，租赁期限为三年（2015年5月1日至2018年4月30日），每六个月支付一次租金，并由青岛福基纺织有限公司重庆分公司向被告缴纳保证金275625元。2016年12月，被告与青岛福基纺织有限公司重庆分公司签订房屋租赁合同补充协议，双方约定将房屋的租赁期限延长两个月，即自2015年5月1日至2018年6月30日止。2017年11月10日，被告向重庆市渝北区人民法院申请破产重整，重庆市渝北区人民法院以（2017）渝0112破11号决定书指定重庆索通律师事务所作为破产管理人。2018年5月9日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司收到重庆索通律师事务所关于继续履行合同的告知函。2018年6月21日，被告与青岛福基纺织有限公司重庆分公司签订房屋租赁延期协议，双方约定将房屋租赁期限自2018年6月30日延至2018年9月30日，并约定租赁期届满后15日内若青岛福基纺织有限公司重庆分公司未搬离该房屋，视为其放弃房屋内所有资产的所有权，被告有权处理青岛福基纺织有限公司重庆分公司未搬离该房屋之物品。2018年6月25日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司收到重庆索通律师事务所关于支付《延期租赁协议》中租赁费用的通知书。2018年8月31日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司派员前往被告公司，告知其青岛福基纺织有限公司重庆分公司将启动迁移，截止9月4日，并未得到被告的答案。同日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司发函告知被告租赁期届满后，青岛福基纺织有限公司重庆分公司将进行迁移工作。2018年10月9日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司发函告知被告破产管理人要求接收租赁物及返还保证金。2018年11月20日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司与原告签订协议书，将青岛福基纺织有限公司重庆分公司与被告签订的房屋租赁合同及补充协议和延期协议的全部权利义务转让给原告，并通知了被告。至今，原告已履行完毕返还租赁物的义务，但并未收到被告应当退还的保证金，被告拒不退还保证金的行为严重损害了原告的合法权益。被告重庆邦泉门窗有限公司辩称，1.被告现处于破产重整阶段，原告未向被告管理人提供申报债权的资料而直接向法院起诉，程序上有瑕疵；2.原告要求被告退还保证金不符合合同约定，依据合同约定原告在合同解除后应当将租赁场地清理完毕，并经过被告验收合格后才能返还保证金，同时原告在租赁期限内擅自将租赁场地内的天然气进行过户，侵害了被告的合法权益，被告有权不予退还保证金。另原告在租赁期限内对租赁场地进行了改造，但其在租赁期限届满后未对场地进行恢复，故也不符合退还保证金的条件。据此，原告的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。本院对双方无争议的证据予以确认。根据原、被告的陈述及举示的证据，本院认定如下事实：2015年4月30日，被告重庆邦泉门窗有限公司（甲方、出租方）与青岛福基纺织有限公司重庆分公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：甲方同意向乙方出租而乙方同意承租本合同所约定的房屋，甲方向乙方出租的房屋位于重庆市渝北区双凤桥街道空港工业园区勤业路2号3幢整幢，重庆邦泉门窗有限公司院内，其中厂房位于重庆邦泉门窗有限公司生产车间3号车间，办公楼位于重庆邦泉门窗有限公司办公大楼二楼；甲方出租给乙方的房屋内属于甲方的设施、设备、装修、装置及物品，经甲、乙双方共同清点后开具清单，并经双方签字确认，作为本合同有效附件。租赁期间，该附件所列物品、设施等（以下称附属设施）与厂房、办公楼一并出租给乙方使用。在甲乙双方租赁关系解除或终止时，该附件所列附属设施与厂房、办公楼一并返还给甲方，丢失、损坏照价赔偿；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，以及未按规定经安全生产监管、消防等有关部门批准，不擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质，不从事上款约定之外的其他产品生产经营活动。乙方因生产经营所需，需要改变租赁房屋使用性质和用途的，必须经甲方书面同意，并取得经安全生产监管、消防等有关部门批准；房屋租赁期限共计3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。本合同期限届满前，乙方应做好腾还租赁房屋的准备，并保证将在租赁期满时将租赁房屋及附属设施一并移交甲方；乙方应当在本合同签订后7个工作日内向甲方交付相当于三个月房屋租金即275625元的保证金。租赁期间，如因乙方因违反本租赁合同约定或侵权行为给甲方造成财产损失的或有其它违约行为、过错行为的，甲方有权从该保证金中直接扣划乙方应承担的违约金或赔偿金，甲方扣划后将及时通知乙方。房屋租赁期间，清理完毕，甲方验收合格，乙方缴纳的保证金不计利息。租赁期满，乙方结清房租及其它费用，甲方应将剩下的保证金无息退还乙方。乙方如需对所租房屋进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修工程由乙方自行实施。乙方应在施工前将改造或装修设计方案及图纸提交甲方，在征得甲方同意且办理政府有关审批手续后方得按审定后的图纸施工。改造、装修工程所发生的一切费用由乙方自行承担，有关消防验收等手续由乙方自行申报，甲方提供协助。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围，擅自装修房屋或者增设附属设施的，乙方经甲方通知后应尽快恢复原状，并承担由此造成的实际损失与责任。本合同期满或提前终止时，乙方对厂房实施的改造、装修及安装的设备设施等，应在向甲方交还房屋之前妥善处理；在租赁期限内，乙方未经甲方书面同意擅自对租赁房屋及附属设施装修改造或超范围装修改造的，甲方有权解除本租赁合同，有权要求乙方支付违约金并赔偿损失。2016年1月29日，被告重庆邦泉门窗有限公司（甲方）与青岛福基纺织有限公司重庆分公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同补充协议》，双方就提前支付房租的房屋租赁期间、提前支付房租金额、提前支付房租的时间及方式等进行了约定。2016年12月，被告重庆邦泉门窗有限公司（甲方）与青岛福基纺织有限公司重庆分公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同补充协议二》，双方约定：甲方同意延长租期二个月，即乙方向甲方的房屋租赁期间调整至2018年6月30日止。2017年11月10日，本院作出民事裁定书[（2017）渝0112破申27号]，裁定受理申请人重庆邦泉门窗有限公司的重整申请。后重庆索通律师事务所被选定担任重庆邦泉门窗有限公司的管理人。2018年5月9日，被告公司破产管理人向青岛福基纺织有限公司重庆分公司出具一份《关于继续履行合同的告知函》，被告公司破产管理人告知原告决定继续履行被告与青岛福基纺织有限公司重庆分公司于2015年4月30日、2016年12月签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议二》，并告知青岛福基纺织有限公司重庆分公司破产案件受理法院联系方式为重庆市渝北区人民法院赵法官（联系电话023-6718××××），管理人联系方式为徐律师（联系电话1737838××××）、金律师（联系电话1898357××××）。2018年5月22日，被告公司破产管理人向青岛福基纺织有限公司重庆分公司出具一份《重庆邦泉门窗有限公司告知函》，内容载明：青岛福基纺织有限公司重庆分公司……你公司于2015年4月30日与重庆邦泉门窗有限公司签订的厂房租赁合同，将在2018年6月30日圆满到期。按原合同第3-2条之约定，乙方在租期届满后如续租，需在原合同期结束前半年以书面形式向甲方提出续约申请，双方即另行签订续约合同。2018年3月份以来，重庆邦泉门窗有限公司以及管理人分别以口头与微信，同时在5月3日以书面发函提醒你公司续约，但你公司无明确意思表示。为维护重庆邦泉门窗有限公司及其债权人的权益，现向青岛福基纺织有限公司重庆分公司告知内容如下：1.你公司与重庆邦泉门窗有限公司原合同到期时间为2018年6月30日止。2.你公司如仍有意继续租赁重庆邦泉门窗有限公司三号厂房，请于5月25日前与管理人就续约事项进行洽谈并落实合同续约事项。3.如你公司未能在5月25日前给管理人进行正式回复是否续约事项，管理人将按原有合同相关约定履行条例。按照原有合同相关约定，提请你公司于2018年6月30日晚12时前将属于你公司之物品与设备搬出三号厂房及办公室，并恢复该厂房及办公室租赁前原样。重庆邦泉门窗有限公司也将于6月30日晚12时关闭该厂房大门，并对其进行清理……2018年5月29日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司出具一份《青岛福基纺织有限公司重庆分公司告知函》，告知被告公司及其管理人，希望与被告公司面谈延租事宜。2018年5月31日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司出具一份《青岛福基纺织有限公司重庆分公司告知函》，向被告公司及其管理人提出将房租延租至2018年9月30日。2018年6月21日，被告（甲方）与青岛福基纺织有限公司重庆分公司（乙方）签订一份《房屋租赁延期协议》，约定：一、甲方同意乙方租期自2018年6月30日延至到2018年9月30日；二、甲乙双方共同协商延期期间双方应遵守的各项条款，仍按原合同及补充协议执行……六、若租赁届满后15日内乙方未搬离该屋，视为乙方放弃房屋内所有资产的所有权，则甲方有权处置乙方未搬离该房屋之物品，乙方不得向甲方主张任何权利。2018年6月26日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司向被告转账支付2018年6月30日至2018年9月30日延长租赁期间的房租287491.95元。2018年9月4日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司出具一份《青岛福基纺织有限公司重庆分公司告知函》，内容载明：重庆邦泉门窗有限公司各位领导及邦泉门窗有限公司管理人，青岛福基纺织有限公司重庆分公司与重庆邦泉门窗有限公司的租期将在2018年9月30日到期，青岛福基纺织有限公司重庆分公司在8月31日派人到重庆邦泉门窗有限公司，告知将启动迁移动作，并且截止今天9月4日，一直在预约重庆邦泉门窗有限公司主要负责人见面面谈，但是到现在都没有得到答案。并且重庆邦泉门窗有限公司还禁止青岛福基纺织有限公司重庆分公司进行正常的迁移工作，若因为重庆邦泉门窗有限公司这一举动影响到青岛福基纺织有限公司重庆分公司的迁移计划，造成的所有损失将由重庆邦泉门窗有限公司承担。2018年9月15日，被告出具一份知会函，被告要求青岛福基纺织有限公司重庆分公司撤场时需对以下内容做恢复：（1）环保系统所在地及办公室进出口处原是草坪及果树绿化地，请做恢复处理。（2）主厂房及附一楼和办公室三楼油漆地面需铲除重新做地面处理。（3）多处玻璃窗及墙体、墙洞请做安全质量恢复。（4）对于用电、接电、开关、插头及电线做排查及断电后的安全复原，确保后续使用的安全。（5）所有撤场后的垃圾除渣清除。（6）升降机、配电箱、消防设施设备及用水设施是否完好，如有损失损害请做补给和维护维修。以上各恢复内容请贵公司尽快向我方提出相关恢复方案和恢复结束时间，我方将尽力协助贵方的工作至恢复验收。青岛福基纺织有限公司重庆分公司于2018年9月17日收到前述知会函。2018年10月9日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司出具一份《要求接收租赁物返还保证金沟通函》，内容载明：重庆邦泉门窗有限公司管理人徐律师、金律师，赵法官你们好，就租赁物的现状我方已经全部拍照，也已经多次告知出租方也可就厂房现状拍照。对于公司主张的恢复原状，我方不认可，合同没有约定也不符合常理。即使需要部分恢复也不影响双方先交接租赁物……我方早已腾空租赁物，具备返还出租物的条件，虽经我方多次要求，但出租方拒绝接收。为减少不必要的麻烦，我方只得向各位发函要求管理人接函2日内接受租赁物，否则视为已经全部交接完毕，我方不承担任何责任，一切不利结果由贵方承担，同时要求贵方在接函3日内归还我方的租赁合同保证金275625元，并保留追索其他损失的权利。2018年11月20日，青岛福基纺织有限公司重庆分公司（甲方）与原告签订一份协议书，约定：甲方与重庆邦泉门窗有限公司于2015年4月30日签订的房屋租赁合同、2016年1月29日签订的房屋租赁合同补充协议、2016年12月签订的房屋租赁合同补充协议二以及2018年6月21日签订的房屋租赁延期协议，甲方将上述合同项下的全部权利义务转让给乙方，由乙方享有合同的全部权利义务；乙方同意受让甲方转让给乙方的本协议第一条约定的合同的权利与义务，按照合同履行相应的权利与义务；甲方交付给重庆邦泉门窗有限公司的保证金由乙方自行向重庆邦泉门窗有限公司行使主张返还的权利。2019年3月12日，重庆市渝北区佳渝天然气有限公司向被告出具《关于及时迁移燃气设施的函》，要求被告公司不得擅自拆除燃气设备设施，并要求被告公司尽快与青岛福基纺织有限公司重庆分公司解决燃气设备设施的拆除、迁移问题，避免因设备搁置而产生的安全隐患。庭审中，原告陈述：原告于2019年1月向被告破产管理人邮寄过债权申报材料；关于改造主要包括2900平方的地面，原来是水泥地面，原告改造后刷为油漆，三楼原来没有任何装饰，是空旷的，没有隔断，原告改造成办公室和仓库，有隔断。原告当时还搭建了停车雨棚，雨棚涉及违章，原告尚未拆除。庭审中，被告陈述：被告收到过原告主张的保证金275625元，现在尚未退还；原告曾向被告破产管理人申报过债权，管理人的核查结果需要提请债权人会议核查，目前被告债权人会议开会时间尚未确定；房屋租赁合同第5条第2款和第3款、第8条第6款、第12条第4款对恢复原状等有约定。对场地的改造没有被告的书面同意，双方当时口头达成了一致，即便如此，在租赁合同解除时原告也应按照被告的要求恢复场地至原始状况。关于改造主要包括2900平方的地面，原来是水泥地面，改造后刷为油漆，三楼原来没有任何装饰，是空旷的，没有隔断，原告改造成办公室和仓库，有隔断。原告当时还搭建了停车雨棚，雨棚涉及违章，原告尚未拆除。原告改造时添加了天然气燃气柜，添加了围栏，现在尚未拆除。本院认为，青岛福基纺织有限公司重庆分公司与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》等是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行合同相关权利义务内容。青岛福基纺织有限公司重庆分公司与被告在《房屋租赁合同》中约定：本合同期满或提前终止时，青岛福基纺织有限公司重庆分公司对厂房实施的改造、装修及安装的设备设施等，应在向被告交还房屋之前妥善处理；房屋租赁期间，清理完毕，被告验收合格，青岛福基纺织有限公司重庆分公司缴纳的保证金不计利息。租赁期满，青岛福基纺织有限公司重庆分公司结清房租及其它费用，被告应将剩下的保证金无息退还青岛福基纺织有限公司重庆分公司。根据双方前述约定，青岛福基纺织有限公司重庆分公司在向被告退还房屋前应当将房屋清理完毕并由被告验收合格，青岛福基纺织有限公司重庆分公司还应将其对房屋的改造、装修以及安装的设备设施等妥善处理。本案中，原、被告双方一致确认房屋改造包括将2900平方米的地面由水泥地面改造为油漆地面，将原来空旷的房屋三楼（没有任何装饰，没有隔断）隔断改造成办公室和仓库，还搭建了涉及违章的停车雨棚，现尚未拆除。据此，本院认定青岛福基纺织有限公司重庆分公司尚未妥善履行交还案涉租赁物的义务。青岛福基纺织有限公司重庆分公司向被告缴纳的保证金系青岛福基纺织有限公司重庆分公司为保证妥善履行租赁合同而缴纳，故在青岛福基纺织有限公司重庆分公司尚未妥善履行交还案涉租赁物义务的前提下，本院认定青岛福基纺织有限公司重庆分公司尚无权要求被告返还保证金。原告要求确认其对被告享有返还租赁保证金债权的权利来源于青岛福基纺织有限公司重庆分公司的转让，故在青岛福基纺织有限公司重庆分公司尚无权要求被告返还保证金的情况下，本院对于原告的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告青岛福基纺织有限公司的诉讼请求。案件受理费5434元，适用简易程序减半收取2717元，由原告青岛福基纺织有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 曾 庆二〇一九年八月二十日书记员 潘文洁