福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终995号 上诉人（原审被告）：福建省菲格置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区工业路洪山科技园科研楼****。 法定代表人：杨智帆，董事长。 委托诉讼代理人：王玮珂，女，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：缪进华，男，1975年7月23日出生，汉族，户籍地福建省福安市，现住福建省福安市。 上诉人福建省菲格置业有限公司（以下简称“菲格公司”）因与被上诉人缪进华商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院（2018）闽0981民初6358号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人菲格公司上诉请求：1．依法判令撤销（2019）闽0981民初6358号民事判决书，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人并不存在逾期交房的违约行为，不应支付逾期交房违约金。首先，涉案商品房于《商品房买卖合同》约定时间内符合约定的交付条件，上诉人可以将该商品房交付给被上诉人，上诉人不存在逾期交付的行为。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第八条中约定，上诉人在2018年6月30日前，将验收合同并符合合同约定的商品房交付给被上诉人使用。对此，上诉人于2015年6月26日取得案涉房屋《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。涉案商品房办理了竣工验收备案，且符合合同约定的交楼条件，可以如期交付给被上诉人。其次，是否书面通知被上诉人收楼不是逾期收楼的必要证据。因上诉人交付通知证据保存不善，无法提供上诉人已及时寄发书面交付通知的证据材料。但上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条第二款约定，被上诉人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以案涉商品房所在地为办理交付手续的地点。附件十二补充协议第五条第3款约定：“买受人明知知悉且自愿同意：出卖人未发出书面通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。该约定并未违反法律、法规强制性规定，系合法有效的，双方均应共同遵守。且合同已明确载明了商品房的位置、交楼的时间，无论是否书面通知被上诉人，均不会给被上诉人收楼造成任何障碍。因此，上诉人书面通知被上诉人前往收楼，不应作为上诉人交付商品房的必要交付条件。不能仅因上诉人交付通知材料未能有效保留而认定上诉人应当承担逾期交房责任。再次，商品房质量问题并未导致被上诉人无法居住，其因保修范围质量问题拒绝收楼，应当自行承担扩大化损失。本案商品房的质量已验收合格，该商品房存在的渗水问题属于保修范围内的问题，并未导致被上诉人无法正常居住使用。根据合同附件十二第五条第4款第3项约定，上诉人对此应负责保修，并承担保修费用，并赔偿实际损失，而无需因此承担逾期交楼的责任。最后，结合被上诉人多次投诉反馈商品房质量问题的行为及上诉人委托第三方单位履行维修义务的行为均可表示被上诉人已实际验房。2．被上诉人已依法履行了保修义务，并在福安市住建局工作人员的主持下在福安市住建局与被上诉人达成一致意见，由上诉人补偿被上诉人10000元。被上诉人领取了款项并签订了承诺书，现提起因质量问题引起的交房之诉，有违诚实信用。综上，根据双方的约定，即便上诉人未在2019年6月30日前向被上诉人寄发交房通知书并不影响被上诉人的收房行为，更不影响涉案商品房交付的有效性，且本案中被上诉人自始并未遭受损失，一审法院不考虑案件实际情况，判决被上诉人支付37828.95元逾期交房违约金不符合当事人的合同约定。此外，上诉人已经就房屋质量问题补偿了被上诉人10000元，上诉人房屋乃毛坯房，房屋并不存在严重质量问题影响被上诉人居住使用，上诉人补偿10000元的行为就是对被上诉人的补偿，一审法院即使判决上诉人承担责任，也应当考虑被上诉人的实际损失，得到的补偿，进行公正裁决。 被上诉人缪进华辩称：1．被上诉人于2018年7月1日查验房后发现房屋存在漏水问题，多次与上诉人联系，上诉人于2019年3月11日才解决了房屋漏水问题。被上诉人依据《商品房买卖合同（现售）》第十二条第三点第2点：买受人查验该购房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。以及第十三条提到的合同附件十二补充协议第五条第4小点的约定：该商品房存在地基基础合同主体结构质量问题的或存在导致无法正常居住使用的质量问题，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。因此被上诉人认为上诉人应付逾期违约金应自2018年6月30日起至2019年3月13日止的逾期交房违约金56050元（计算方式：230.66元/天×256天=59048.96元）。2．依据《商品房买卖合同（现售）》第十条商品房交付条件，该商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，但至2019年6月28日我再次去物业处交房，上诉人依然没有提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。依据第十二条第二点交付商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。3．上诉人所述10000元系阳台屋檐漏水修理费用，与逾期违约金无关联。基于以上的事实与理由，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，恳请驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。 缪进华向一审法院起诉请求：菲格公司向缪进华支付自2018年6月30日起至2019年3月13日止的逾期交房违约金59048.96元（计算方式230.66元/天×256天=59048.96元）。 一审法院认定： 1.2018年5月14日，菲格公司（出卖人）与缪进华（买受人）签订一份编号：201801882《商品房买卖合同（现售）》及附件、附录，约定：缪进华向菲格公司购买位于福安市的商品房；该商品房总价款为768881元；买受人于2018年5月14日前支付首期房价款238881元，余款530000元向中国银行股份有限公司福安支行申请贷款支付；第十二条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房，出卖人应当在交付日期届满前10日内将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人在办理交付手续前，有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在出地基基础和主体结构外的其他质量问题的，如屋面、墙面、地、地面渗漏或者开裂等卖人负责维修，修复后再交付；第十三条逾期交付责任约定，逾期交付房屋超过90日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。同时，合同附件十二补充协议中第五条第4项第（1）小项约定，该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后可交付给买受人，同时还应承担维修费用及修复期间的逾期交楼责任；第六条关于逾期交付责任约定，逾期交付房屋超过90日后……买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。（其它与本案争议无关内容略）菲格公司作为出卖人在合同上盖章，缪进华作为买受人在合同上签字。 2．合同签订后，缪进华于2018年5月1日支付菲格公司购房款30000元，于2018年5月11日支付购房款208881元，于2018年6月4日支付购房款530000元；缪进华已按约定支付全部购房款768881元。 3．合同约定的交房时间（2018年6月30日）届满后，菲格公司未通知缪进华办理交房手续。直至2018年12月7日，菲格公司才向缪进华邮寄发出《期楼收楼通知书》，通知缪进华办理收楼手续，缪进华确认已于2018年12月11日收到该通知，但其未与菲格公司办理交房手续，双方至今未签订《交房确认书》。 4．涉案商品房已于2015年6月26日在福安市住房和城乡规划建设局办理了工程竣工验收备案登记。 另查明，涉案商品房存在阳台屋檐渗漏水问题，缪进华与菲格公司于2019年3月11日就房屋维修问题达成一致意见，由菲格公司一次性补偿缪进华10000元，缪进华承诺不再就房屋上述部位的维修问题再向菲格公司主张权利。 一审法院认为：菲格公司与缪进华于2018年5月14日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201801882）及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定行使自己的权利、履行自己的义务。缪进华已按合同约定支付了全额购房款，菲格公司作为房地产开发商，在具备交付商品房的条件之后，未按约定的时间（2018年6月30日）向缪进华交付涉案商品房，直至2018年12月7日才向缪进华发出《期楼收楼通知书》，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。缪进华于2018年12月11日收到《期楼收楼通知书》后，未前往约定地点与菲格公司办理交房手续，故此后未能办理交房的责任非菲格公司所致，因此菲格公司延期交房的时间应从2018年7月1日计算至2018年12月11日止（逾期164天）；涉案合同约定了逾期交房违约金的计算方法，菲格公司应按约定的每日万分之三的标准给付缪进华逾期交房违约金，故菲格公司应支付给缪进华的逾期交房违约金应为768881元×日万分之三×164天=37828.95元。为此，缪进华的诉讼请求部分予以支持，超出部分不予支持。 关于菲格公司辩称双方已就涉案房屋质量问题进行了协商处理，缪进华不得再以房屋质量问题要求菲格公司承担逾期交房的违约责任的辩解，并提交的《承诺书》问题。一审法院认为，双方签订的《承诺书》仅仅系双方就涉案房屋阳台屋檐渗漏水问题达成的维修协议，该承诺书中并未就逾期交房责任进行约定，故该份《承诺书》与本案逾期交房责任无关联性，不应作为本案的证据予以采信。此外，双方订立的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201801882）附件十二中第五条第4项第（1）小项亦约定，该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后可交付给买受人，同时还应承担维修费用及修复期间的逾期交楼责任；依此条约定，涉案商品房虽然存在质量问题导致逾期交房，但并未因已经维修而免除菲格公司的逾期交楼责任。因此，菲格公司亦应向缪进华支付逾期交房违约金。菲格公司的辩解，于法无据，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1．菲格公司应于判决生效之日起三日内向缪进华支付逾期交房违约金37828.95元；2．驳回缪进华的其他诉讼请求。 二审中，上诉人菲格公司补充提供了：维修通知书，用以证明至少在2018年的10月15日之前上诉人有通知被上诉人查验房子，被上诉人查看过以后，针对存在的问题上诉人也找了第三方对缪进华的房屋积极进行修复，不影响正常居住。 被上诉人缪进华经质证认为，房屋漏水即影响正常使用，无法装修。 被上诉人缪进华补充提供了：现场照片及录音资料，用以证明房屋存在质量问题，且上诉人菲格公司未提供质量保证书，不符合交付条件。 上诉人菲格公司经质证认为，对照片的真实性没有异议，确实存在渗水问题，但可以完全修复并不影响被上诉人正常居住。对录音资料的真实性、合法性、关联性均有异议。 经审查，双方对案涉房屋存在渗水问题，并曾针对该问题进行沟通，均无异议，本院对上诉人菲格公司提供的维修通知书及被上诉人缪进华提供的照片予以采信。对于缪进华提供的录音资料，真实性无法核实，本院不予采信。 一审查明的事实，双方均无异议，且有相关证据佐证，本院予以确认。 二审另查明，被上诉人缪进华认可在2018年7月1日曾到场查看案涉房屋。在发现房屋存在渗水问题后，缪进华与菲格公司就该问题进行交涉。 本院认为，上诉人菲格公司与被上诉人缪进华签订的《商品房买卖合同》第二十五条第二款约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。因此，关于逾期交房的责任认定，若《补充协议》的条款减轻或免除了《商品房买卖合同》中约定的应当由上诉人菲格公司承担的责任，则应当以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》第十二条第三项第2点约定，商品房存在如屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等除地基基础和主体结构外的其他质量问题的出卖人负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。而《补充协议》第五条第4、（3）约定，“该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题等，由出卖人负责保修并承担修复费用，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。由此可见，《补充协议》第五条第4、（3）的约定免除了《商品房买卖合同》第十二条第三项第2点中关于上诉人菲格公司对地基基础和主体结构外的其他质量问题应承担的逾期交楼责任。关于上诉人菲格公司该违约责任的认定，应当适用《商品房买卖合同》第十二条第三项第2点的约定。因此，即使被上诉人缪进华曾于2018年7月1日到场查看案涉房屋，但因房屋存在屋面渗漏问题，需修复后再行交付，当日不应视为房屋已交付。上诉人菲格公司在对房屋进行修复后，至2018年12月7日向缪进华发出《期楼收楼通知书》，一审认定逾期交房违约金计算至缪进华收到收楼通知之日，即2018年12月11日，符合合同约定。上诉人菲格公司主张适用《补充协议》第五条第4、（3）的约定，其仅承担修复费用而无需承担逾期交房违约责任的上诉理由，缺乏合同依据。 综上所述，上诉人菲格公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1276元，由上诉人福建省菲格置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马孝斌 审判员  陈潇婷 审判员  韦晓菁 二〇一九年八月十五日 书记员  陈 铮 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。