广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1002民初623号 原告（反诉被告）:百色市山基房地产开发有限公司，住所地广西百色市东笋路与建华路口交汇处。 法定代表人：曾跃林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃晓晗，广西齐川律师事务所律师。 被告(反诉原告）：周利华，男，1967年2月9日出生，个体工商户，湖南省济阳市人，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：黄光铭，广西桂百律师事务所律师。 原告百色市山基房地产开发有限公司（以下简称“山基房地产公司”）与被告周利华房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2017年7月28日作出（2016）桂1002民初2887号民事判决书，原告百色市山基房地产开发有限公司提出上诉，百色市中级人民法院作出（2017）桂10民终1697号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2018年1月29日立案登记，依法另行组成合议庭，于2018年9月18日、2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告百色市山基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人覃晓晗，被告周利华的委托诉讼代理人黄光铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山基房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告周利华支付原告百色市山基房地产开发有限公司2016年7月1日起至2017年6月12日商铺租金1305687.60元；2、判令被告周利华支付原告因逾期交纳2016年7月1日至2016年9月31日商铺租金所产生的违约金238458.40元；3、判令被告周利华支付原告因逾期交纳2016年10月1日至2017年6月12日商铺租金所产生的违约金175236元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年5月11日，原告的董事长曾跃林代表原告与被告周利华签订一份《房屋租赁合同》。约定原告将原告享有所有权的商铺-百色市建华路1号欧景花园15栋一层商铺出租给被告做淘宝实体商城，租赁期限为十年。被告从2014年7月1日起至2014年12月31日止享有半年的装修免租金期限。合同另约定，在租赁的前三年（即从2015年1月1日起至2017年12月31日止），被告每年向原告支付租金1374408元。从2015年1月1日起，被告须按季度向原告支付租金，先交租金后使用商铺，并且要在每季度的1日前向原告支付季度租金343602元。如被告逾期支付租金，每逾期一日应按年租金的万分之五向原告支付违约金。被告超过30天仍未付清租金的，原告有权解除合同。2016年7月1日，被告应向原告支付2016年第三季度的租金343602元，在2016年10月1日应向原告支付第四季度租金343602元。但经原告多次催促，被告仍以各种理由拒付。至2017年6月12日法庭第二次开庭，被告逾期未交纳3个季度租金为1030806元，逾期未交纳2个月租金为229068元，逾期未交纳12日租金为45813.60元，合计1305687.60元。被告逾期未交纳2016年第三季度租金产生的违约金为238458.40(1374408×0.0005×347天)元，逾期未交纳2016年第四季度租金产生的违约金为175236(1374408×0.0005×255天)元。以上租金和违约金总计1719382元。为了维护原告的合法权益，原告故提出上述诉讼请求。 被告周利华辩称，被告承租百色市建华路1号欧景花园15栋一层商铺做淘宝实体商城，租赁期限为十年。原告从2014年7月1日起至2014年12月31日止享有半年的装修免租金期限属实，但原告诉请被告支付租金和逾期缴纳租金所产生的违约金没有事实和法律依据。根据《房屋租赁合同》第6.1条规定，租赁期内，修缮租赁房屋是原告的义务，原告保证该房屋内外排水畅通无阻，地面无积水，楼顶无漏水现象……，修缮费用由原告负责，保证被告正常营业和办公使用。第6.2条规定，若租赁房屋或附属设施出现故障，原告在接到通知后2日内进行维修，逾期不维修，被告可以代为维修，费用由原告承担。因维修影响使用的，被告可以选择要求减少租金或延长租赁期限。据此，原告应当确保商场及附属设施无漏雨、渗水现象，如有则负责维修，否则，被告代为维修的，则应当减少租金。从2015年4月起，原告出租的商铺就开始出现漏雨、渗水现象。被告多次书面告知原告，但原告并没有按约维修好商铺漏雨、渗水现象。被告自行修缮后，要求原告依约从租金中扣减地板损坏维修费72450元、天面维修费94000元、家具泡水损坏经济损失85923元、停工20天的租金损失76356元，共计328729元。但原告对被告的请求置之不理，对商铺过后出现的漏雨、渗水也不理，导致被告的家具受到泡水无法正常营业，受到经济损失。原告没有尽到商铺修缮义务，导致商铺严重漏雨、渗水，其行为已构成先行违约，被告不支付商铺租金给原告，是对原告行使不安抗辩权。所以原告的诉讼请求没有事实和法律依据，建议驳回原告的诉讼请求。 被告周利华向本院提出反诉请求：1、请求法院判决解除原告与被告于2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令原告赔偿被告因商场漏雨、渗水、消防水管爆裂造成地板损坏维修费用72450元、吊顶损坏维修费用94000元；3、请求法院判令原告赔偿被告因商场漏雨及地下消防水管爆裂造成家具泡水损坏维修费用85923元；4、请求法院判令原告赔偿被告商场装修未得使用年限剩余价值2970035.73元。事实和理由：2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》，约定由原告将百色市建华路1号欧景花园15栋一层商铺出租给被告做淘宝实体商城，租赁期限为十年，从2015年1月1日起至2024年12月31日止，租金约定头三年为每平方米18元，年租金为1374408元，三年后，租金涨幅提增5%，租金支付方式为季度支付。合同第6.1条规定，租赁期内，修缮租赁房屋是原告的义务，原告保证该房屋内外排水畅通无阻，地面无积水，楼顶无漏水现象……，修缮费用由原告负责，保证被告正常营业和办公使用。第6.2条规定，若租赁房屋或附属设施出现故障，原告在接到通知后2日内进行维修，逾期不维修，被告可以代为维修，费用由原告承担。因维修影响使用的，被告可以选择要求减少租金或延长租赁期限。合同第10.3条规定，原告违反其它约定或法定义务的，原告应当赔偿被告因此所受的全部损失。合同第11.3条规定，原告有下列行为之一的，被告有权解除合同，原告应当向被告支付违约金及赔偿被告的损失：……原告未尽对租赁标的物商场的修缮义务，严重影响乙方正常使用的。合同签订后，原告依约将租赁商场交付被告使用，被告投入资金对商场进行装修，刚开始，被告的家居商场还能正常营业。可到了2015年4月，天一下雨，商场就出现了20多处漏水、滴水、墙壁渗水等现象，商场要用几十个桶来接水，还要安排人员轮流接水倒水。商场内发生漏水、滴水、墙壁渗水现象后，被告立即向原告反映，但原告派工程人员到场后，仅做了拍照和登记就走人，根本没有解决实际问题。商场为了能正常营业，被告只能自行找人临时修缮。2015年9月，原告派人来做了一些防水处理，效果比之前好一点，但根本没有解决问题。一下雨，商场还是有几十处漏水、渗水。2016年3月27日下午，商场地下消防水管破裂，被告向原告请求派人维修，但原告的工作人员江总（黄鹤江）竟然以当天是星期天没人上班为由，通知被告等到第二天才能修。被告不得不临时请人维修，但商场受灾面积已达500多平方米，淹到地板上的水大约有3厘米深，被告的部分地板及家具被水浸泡而损坏，原告最后才作停水处理。由于从2015年4月开始，商场长期出现漏水、渗水，商场的天面吊项及木地板都出现不同程度损坏、发霉发臭，顾客走到发霉发臭家具区域都捂着鼻子走开，严重影响商场的经营环境。因原告多次接到被告报告商场漏水、渗水后都不进行修缮，被告迫不得已于2016年4月自行雇请施工队对商场的天面、吊顶及地板进行维修，致使商场停业20天，损失共计328729元，其中包括家具泡水损坏85923元、租金损失76356元、地板泡水损坏维修费用72450元、天面吊顶泡水损坏维修费94000元。2016年5月17日，被告把受损情况列好清单后提交原告，要求原告赔偿损失，但原告在2016年6月6日回函中，竟认为其不承担任何民事责任。在被告强烈要求后，原告才于2016年7月8日作出一份《工作联系函》，认可被告更换地板的费用为82931.58元，漏水维修费用18093.15元。由于双方对维修费存在很大差异，双方最后没有达成赔偿协议。被告认为，原告出租给被告的商场出现漏水、渗水的原因是该商铺在建造时防水设施存在严重缺陷，虽然通过维修，但治标不治本，根本达不到防水的目的，一到雨天就会继续漏水、渗水，造成被告无法正常营业，亦无法继续承租该商场进行经营。并且原告于2017年1月8日用车堵住商场门口，于1月9日拉水泥堵商场门口，于1月10日关闭商场电、水总闸，导致被告无法营业。原告的上述违约行为已构成根本性违约，并给被告造成重大经济损失。被告故提出上述反诉请求。 原告百色市山基房地产开发有限公司对被告的反诉辩称，被告周利华故意不缴纳房租给原告，严重违反合同约定，原告同意解除双方于2014年5月11日签订《房屋租赁合同》，但前提是被告周利华先交纳2016年第三季度起至2017年6月止拖欠原告的商铺租金及违约金。被告周利华的反诉请求没有事实和法律依据，理由是：1、被告周利华要求原告支付商场天面吊顶损坏所产生的维修费94000元没有事实和法律依据。因为2015年雨季到来后，商铺的天面偶尔出现漏水现象，被告就向原告反映要求尽快处理，原告收到通知后马上派人到现场进行查看。原告本来要亲自找施工队进行维修，但被告说由其找人来维修。于是原告便要求被告出具一份维修方案和预算。但被告周利华自己设计的维修方案由于不是房屋维修专业机构设计，且维修费用严重高于市场价格，原告就要求被告去找一个维修专业机构重新设计另一份维修方案。但被告却在未经原告同意的情况下自行找人维修商场天面。2015年10月1日，被告在缴纳2015年第四季度租金时少交3万元租金，其向原告解释这3万元其找人维修商场天面吊顶的费用，其要从租金里扣除，原告当时也同意被告的做法。由于维修商场天面吊顶是被告自己维修，并且已等于原告已支付了维修费用，所以被告应当对自己维修商场天面吊顶的质量与效果负责。所以被告此反诉请求没有事实和法律依据。2、被告周利华要求原告支付2016年3月因受灾导致商场地面木地板损坏所产生的维修费72450元及家具损坏费用85923元，没有事实和法律依据。因为被告周利华没有提供证据证明地面木地板损坏和家具损坏是由于商场漏雨或商场地下消防水管爆裂造成的，也没有证据证明商场地面木地板损坏所产生的维修费为72450元及家具损坏费用为85923元，只凭被告周利华的说辞，原告不予以认可。4、被告周利华的损失扩大是由于其自身原因造成的，其损失应由其自行承担责任。2016年3月底，被告周利华打电话给原告的一个基层员工，说出租的商铺出现消防管道破裂，要求原告马上派人去维修。原告派人到现场查看后发现只是水管出现少量渗水，并不影响被告的经营，故告知被告稍等。因商场的建筑面积大，隐蔽装修工程复杂，必须找到房屋装修布局图才能维修。但不久后，原告找到房屋装修布局图到现场时，发现被告已私自找一个没有维修专业资质的修理工来维修。因修理工对整栋房屋的水、电布局不了解，加之没有专业维修技术，导致其在维修水管过程中操作不当把消防管道钻破，造成消防管道破裂漏水。这原本是一个小小的水管维修，但因被告不听从原告的建议，擅自雇请没有维修资质的专业人员进行维修，导致其操作不当，消防管道破裂漏水，由此产生的后果，应由被告周利华自行承担。5、被告周利华要求原告赔偿其商场装修未得使用年限剩余价值2970035.73元，没有事实和法律依据。因为《房屋租赁合同》第7.2条规定：“承租方装修及添加附属设备的费用由承租方自行解决。”本案被告周利华故意不缴纳房租，严重违反合同约定在先，并主动提出要与原告解除《房屋租赁合同》，所以被告没有理由也没有法律依据要求原告赔偿商场未使用年限的经济损失。另外，《房屋租赁合同》也没有此项约定，故建议驳回原告的诉讼请求。 综合原告的诉称与被告的辩解，本案的争议焦点为：1、原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据；2、被告反诉的各项请求是否有事实和法律依据。 原告围绕本案的争议焦点，向本院提供的证据有： 1、房屋所有权证，证明百色市建华路1号欧景花园15栋一层商铺属于原告所有； 2、《房屋租赁合同》，证明原告将百色市建华路1号欧景花园15栋一层商铺出租给被告周利华，被告周利华应按时交纳商铺租金； 3、原告于2015年10月1日出具给被告周利华的《收款收据》、被告周利华于2015年9月15日向原告提交的《关于商城防水及堵漏事宜的申请》，证明被告从2015年第四季度应交的租金当中扣除了3万元作为其维修商铺天面的费用，只交纳商铺租金311102元给原告； 4、原告于2016年4月3日出具的《收据》，证明被告于2016年4月3日最后一次缴纳商铺租金343602元给原告； 5、被告周利华于2016年6月27日出具《关于商场漏水渗水损失的处理意见回函》，证明被告承认其自行找没有资质的装修工人维修商场漏水渗水，造成水管破裂，其损失应由其行承担； 6、2016年12月12日原告出具的情况说明，证实黄鹤江从2016年1月1日至2016年7月15日是原告的一名司机,现已辞职； 7、2016年12月12日原告致百色市右江区人民法院的说明，证明2016年9月28日《关于欧景万利家居撤场报告》与原告没有关系，对此报告不予以认可； 8、照片，证明被告周利华在2017年4月8日、4月10日、5月还在利用涉案商场出售家具； 9、百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初字第2382号民事判决书，证实被告拖欠原告的租金外，还拖欠物业管理费，存在违约。 被告周利华围绕本案争议焦点，向本院提供的证据有： 1、2014年5月11日《房屋租赁合同》，证明原、被告存在房屋租赁关系，原告要确保商场无漏水、渗水并负责修缮，修缮费用由原告承担。如原告未尽修缮义务，被告有权解除合同并要求原告赔偿损失和支付违约金的事实； 2、被告周利华于2015年9月21日、2015年11月12日分别写给山基地产领导《关于商城防水及安全事宜》的第二次、第三次申请书，证明从2015年4月开始，涉案商场已多处出现漏水、渗水现象，被告先后三次向原告提交申请书，请求原告对商场的漏水、渗水进行维修，但原告未尽到修缮的义务； 3、被告周利华于2016年6月27日出具《关于商场漏水渗水损失的处理意见回函》，证明被告收到原告出具商场漏水、渗水处理意见后回函给原告，认可涉案商场多处漏水、渗水后影响被告的正常经营； 4、原告于2016年6月6日出具《关于万利家居漏水、渗水情况后自行抵扣租金的处理意见》，证实原告认可商场从2015年4月开始出现漏水、渗水现象，被告的损失自行承担。 5、2015年9月30日原告致万利家居淘宝商城实体店《关于商场防水及堵漏事宜申请的再次回函》，证明证实原告认可租赁商场存在漏水，原告没有尽到维修商场义务； 6、被告与许某于2016年4月1日签订的《天面维修合同》、《地板维修合同》及许某于2016年4月1日、5月8日出具给被告的收据，证实被告雇请许某维修商场漏水、渗水及消防总管破裂处，维修期间从2016年4月5日至2016年4月25日，商场停业20天，支付许某维修费166450元。家具损坏维修费85923元和停业20天租金损失76356元，上述款项应从被告付给原告的租金当中扣除； 7、万利家居商场因漏水损坏总费用清单，证实商场因多处漏水、渗水及消防水管破裂，造成被告从2016年4月5日至2016年4月25日停业20天，维修费花去166450元、商场租金损失按每天3817.8元计20天共计租金损失76356元，家具损坏经济损失85923元，维修商场天面、地板166450元，共计328729元，并于2016年5月17日提交原告的工程部员工庞学标签收； 8、2016年7月8日原告通知被告的《工作联系函》、《万利家居更换地板的费用清单（按市场价）》、《家具城漏水修补工程清单（按市场价）》，证实原告认可被告更换地板费用82931.58元，漏水维修费用为18093.15元； 9、照片，证明涉案商场在2016年4月经过被告修缮后仍然出现漏水、渗水，用水盆接水的现象； 10、装修预算费用清单，证明被告装修涉案商场的全部费用约为310万元； 11、2016年7月1日、2日、4日原告的董事长曾跃林与被告来往短信，证明原告已经用短信告知被告要在2016年底收回商铺，并给被告几个月清货，要求被告尽快搬离的事实； 12、2016年9月28日《关于欧景万利家居撤场报告》，证明被告收到原告要求解除合同短信后向原告写的报告，要求原告赔偿的被告因商场漏水、渗水遭受的经济损失后撤场； 13、视频，证明涉案商场出现漏水、渗水，用水盆接水的现象； 14、照片，证明商场裕丰家居区域出现漏水、渗水现象。 15、证人李某的证言，证明她在被告的商场里负责煮饭，在商铺漏水时得用水桶去接水，商场的家具有的泡霉变黑； 16、证人罗某的证言，证实其在被告的商场发生漏电时，曾多次为被告维修电线； 17、证人许某的证言，证实其于2016年4月初被告和欧景的一个老板找到他去维修商铺吊顶和天面，并与被告签订《装修合同》，为被告装修百色市建华路1号欧景花园15栋一层商铺吊顶和天面，收到被告周利华支付装修费16万多元； 18、百色市公安局东笋派出所2017年1月9日拍照的照片和被告拍照的照片，证明原告于2017年1月8日用车堵住商场门口，于1月9日拉水泥堵门口，于1月10日关闭商场电、水总闸，对商场进行停水停电，导致被告无法营业。 经过庭审质证，被告周利华对于原告提交的证据1、2、4、6三性没有异议，对证据3、5三性也没有异议，但对其证明目的有异议，认为证据3中其扣除3万元租金是商场漏水造成家具损失，不是天面维修损失。对于证据5，恰好证明2017年3月27日商场存在漏水，消防管道漏水已淹没商场地面3公分。被告通知原告的工作人员江总，但原告的工作人员江总说第二天才派人维修，为了防止更大损失，被告才叫人维修。对于证据7，被告认为是在原告的董事长曾跃林短信通知被告解除双方签订的合同后，被告才向原告提交此份撤场报告。对于证据8，被告认为是其在2016年12月8日本案第一次开庭后已开始撤场，原告制作照片是被告后面去拆除商场门口上的文字，且照片上的商场门口是关闭的，不予以认可被告在2017年4、5还在利用原告商铺对外进行营业。对于证据9，被告认为与本案无关。 原告对被告提供的证据1、4、5、8、11、12的三性没有异议，但对证据的证明目的有异议。认为证据1不能证明原告要确保商场楼顶面无漏水现象，且修缮费用由原告承担，也不能证明如原告未尽商场修缮义务，被告就有权解除合同，并有权要求原告支付违约金及赔偿损失的事实。对于证据4，原告对其证明目的有异议，认为这只是被告收到原告的函，不能证明被告陈述属实；对于证据5，不能证实原告没有尽到商场维修义务；对于证据8，认为这只是被告提供需要维修家具损坏的报价，但不能证明原告要承担这些责任，而且被告漏水的维修费用18093.15元已从被告应付2015年第四季度少交的3万元租金当中扣除。被告不能重复要求原告支付这个费用；对于证据11的证明目的，原告要解除双方签订的合同应发通知给被告解除，而不应通过原告的法定代表人发短信给被告通知解除；对于证据12的证明目的，原告没有异议。对于证据2、3、6、7、9、10、13、14、15、16、17、18，原告均有异议。认为证据2当中有二份申请书，原告没有收到；对于证据3，只能证明原告收到该函，不能证明被告所陈述属实；对于证据6，原告认为无法核实许某的身份情况。另外，合同约定被告方需要维修商铺时需提前2天通知原告，但被告没有及时通知原告，被告自身造成的损失与原告无关，应由被告自行承担；对于证据7，认为是被告自行制作，没有原告和第三方公证机构在场，不能反映证据的真实性，也不能证明被告支付维修费和其它损失共计328729元；对于证据9，因为证据所反映的情况不清楚是哪里，无法辨别是被告经营的商场，也没有原告及第三方公证机构在场，原告不认可；对于证据10，原告认为是被告自行制作预算费用清单，与本案无关；对于证据13中的1-4组视频，是被告自行找人来修理商场消防管道才造成大量漏水，其损失由被告自行承担；对于证据13中5-10视频，因没有原告及第三方公证机构在场，所以不能认定是原告造成渗水、漏水；对于证据14，因拍摄场所不明，也没有原告及第三方公证机构在场，原告不认可；对于证据15，原告认为证人李某与被告存在利害关系，其证言不予以采信；对于证据16，原告认为证人罗某的证言不真实；对于证据17，认为证人许某的与证人李某的证言相互矛盾，如果2016年4月已维修，2016年7月和11月就不会存在漏水现象，故其证言不属实；对于证据18，原告认为不能证明是原告做的，与原告无关。同时照片也证明至2017年1月份，被告还在使用原告出租的商铺进行经营。 对于原告提交的证据，被告周利华对证据1、2、3、4、5、6的三性没有异议，本院予以确认并作为定案依据。对于证据4的证明目的，因被告基于维修商场产生费用而向原告主张扣除2015年第四季度应交的租金3万元，原告也是基于此认可被告扣除此3万元冲抵维修费，故应认定原告的质证意见成立，本院予以采纳。对于证据5的证明目的，原告主张被告自行找没有资质的装修工人维修商场漏水渗水，造成的损失应由其行承担的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”及双方签订的《房屋租赁合同》第6.2条“若租赁房屋或附属设施出现故障，出租方在接到通知后2日内进行维修，逾期不维修，承租方可以代为维修，费用由出租方承担。因维修影响使用的，承租方可以选择要求减少租金或延长租赁期限”的规定。维修商场的房屋或附属设施是原告应尽的义务。被告在原告逾期不维修商铺漏水的情况下，采取一定的自救措施，防止损失的进一步扩大，符合合同的约定。因此，原告的质证意见，本院不予采信。对于证据7，因与被告提交的证据11、12相符，本院对被告的质证意见予以采信，对原告的质证意见不予以采信。对于证据8，因与被告提交的证据18相矛盾，且制作的具体时间不明，本院不予以采信。对于证据9，因其反映的内容是被告与三福物业公司的物业服务合同关系，与本案无关，本院不予采信。 原告对被告提供的证据1、4、5、8、11、12的三性没有异议，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。对于证据1的证明目的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，原告的质证意见，本院不予以采信。对于证据4的证明目的，结合原告提交的证据3，足以证实原告出租给被告的商场从2015年4月份开始已开始出现漏水、渗水现象，原告的质证意见，本院不予以采信。对于证据5的证明目的，因与被告提供的证据6、7、8、9相互印证，形成证据链，足以证明原告出租的商场存在长期漏水、渗水现象，原告没有尽到修缮义务。原告的质证意见，本院不予采信。对于证据11的证明目的，因曾跃林系原告的董事长，其从事与公司利益相关的行为依法认定其履行公司法定代表人的职务行为，故曾跃林与被告之间讨论与公司利益相关的短信来往及决定，应认定为原告的公司行为，原告的董事长曾跃林向被告提出在2016年底收回商铺的意见即是原告的行为，故原告的质证意见，本院不予以采信。对于证据12证明目的，原告没有异议，本院予以确认。 对于被告提供的证据2、3，结合原告提交的证据3和被告提交原告于2016年7月8日通知被告的《工作联系函》、《万利家居更换地板的费用清单（按市场价）》、《家具城漏水修补工程清单（按市场价）》中双方均承认出租商场存在漏水、渗水事实，本院予以认定。对于证据6，因有证人许某到庭确认，且与商铺漏水、渗水造成被告家具泡水损失的事实相符，本院予以确认。对于证据7，因与证据6、证据17中许某的证言相互印证，本院予以确认。但对于证据6中关于家具泡水损坏经济损失85923元，因没有原告方确认，亦无其他证据相佐证，本院不予以确认。对于证据9，因与被告提交的证据12相互印证，本院予以确认。对于证据10，因被告没有提供相关证据佐证装修花去310万元，本院不予以认可。对于证据13、14，结合被告提交的证据2、3、4、5、6、7中双方承认商场漏水、渗水的事实，本院予以确认。对于证据15，证人李某虽为被告煮饭，与被告有一定的关系，但其证言与商场漏水、渗水的事实相符，本院予以采信。对于证据16，因商场漏水、渗水导致漏电，证人罗某为被告承租的商场进行漏电维修，符合常理，本院予以确认。对于证据17，因与被告提供的证据6相互印证，本院予以确认。对于证据18，因有百色市公安局东笋派出所盖章确认，且照片显示地点在原告出租给被告的商场大门、商场的水、电总闸处，本院予以认可。 综合上述证据，本院认定的事实如下：2014年5月11日，原告的董事长曾跃林代表原告与被告周利华签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租百色市建华路1号欧景花园15栋一层商铺做淘宝实体商城，租赁期限为十年。被告从2014年7月1日起至2014年12月31日止享有半年的装修免租金期限。在租赁的前三年（即从2015年1月1日起至2017年12月31日止），被告每年向原告支付商铺租金1374408元。从2015年1月1日起，被告须按季度向原告支付租金，先交租金后使用商铺，并且要在每季度的1日前向原告支付季度租金343602元。合同第6.1条约定“若租赁房屋或附属设施有损坏或出现故障，出租方应接到承租方通知后2日内进行维修。逾期不维修，承租方可以选择代为维修，费用由出租方承担。因维修房屋影响出租方使用的，承租方可以选择要求出租方减少租金或延长租赁期限。”，第7.2条约定“承租方装修及添加附属设备的费用由承租方自行解决，添加设备的产权属于承租方所有。租赁期满，退还租赁房屋时，承租方添加的设备能够拆除而不损坏原建筑结构的，承租方可以拆除。”，第10.4条约定“承租方未按照约定期限向出租方支付租金，每逾期交付一日，应当按年租金的万分之五向出租方支付违约金，超过30天仍未付清租金的，出租方有权解除合同，并承担出租方由此造成损失的责任。”。合同签订后，被告周利华即找人装修该商场并成立一家名叫广西万家利家居有限责任公司万利家居淘宝实体商城在该商铺对外进行营业。2015年4月，雨季来临，天一下雨商场就出现漏水、滴水、墙壁渗水等现象，被告立即向原告反映，但原告派工程人员到场后，没有从根本上解决商场漏水、渗水问题。2015年9月，原告派人做了一些防水处理，效果比之前好一点，但没有根本解决问题，天一下雨，商场还是有几十处漏水、渗水。2015年9月15日，被告周利华向原告提交的《关于商城防水及堵漏事宜的申请》，要求从2015年第四季度应交的租金343602元当中扣除维修商场费用，但原告不同意。2015年9月21日，原告向被告递交《关于商城防水及安全事宜》的第二次申请。2015年9月30日，原告致万利家居淘宝商城实体店《关于商场防水及堵漏事宜申请的再次回函》，认可租赁商场存在漏水、渗水现象，但不同意原告的赔偿请求，并要求被告按时缴纳商场租金。2015年10月1日，被告周利华在交纳2015年第四季度租金给原告时，擅自从2015年第四季度应交的租金343602元当中扣除了3万元做维修商场费用。2015年11月12日，被告周利华向原告递交《关于商城防水及安全事宜》的第三次申请，但原告没有回复。被告多次报告商场漏水、渗水给原告，但原告均未修缮好商场给被告，被告迫不得已于2016年3月27日雇请外面没有资质施工队对商场漏水、渗水进行维修，由于施工人员操作不当，造成商场消防总管破裂。被告告知原告工作人员，但原告工作人员没有及时关闭水总闸，造成商场遭受水灾，商场家具、地板泡水，原告最后派人做停水处理。2016年4月3日，被告周利华缴纳2016年第二季度商铺租金343602元给原告，原告出具《收据》给被告周利华。2016年4月5日至4月25日，被告周利华雇请许某对商场内受到损坏的天面、吊顶及地板进行维修，商场停业20天。经被告周利华核算，其认为经济损失共计328729元，其中包括家具泡水损坏85923元、租金损失76356元、地板泡水损坏维修费用72450元、天面吊顶泡水损坏维修费94000元。2016年5月17日，被告把受损情况列好清单后提交原告，要求原告赔偿损失，但原告在2016年6月6日回函中，认为商场受到水灾系被告私自雇请没有维修专业资质人员进行维修商场，才造成消防总管破裂的，责任在于被告，其不承担任何民事责任。被告强烈要求后，原告通过其下属机构欧景花园工程指挥部参照市场价格对被告受损家具的损失和装修费用进行核对，并于2016年7月8日作出一份《工作联系函》及《万利家居更换地板的费用清单（按市场价）》、《家具城漏水修补工程清单（按市场价）》，确认被告更换地板的费用为82931.58元，漏水维修费用18093.15元。对于原告工程部评估被告更换商场地板的费用82931.58元，原、被告没有异议，但对于商场漏水维修费用18093.15元，被告则认为与其实际维修产生的费用差异太大，故不予以认可。且原告认为责任在于被告，被告的损失由被告自负，双方最后没有达成赔偿协议。2016年7月1日、2日、4日，原告的董事长曾跃林与被告周利华就2016年第三季度租金交付问题、被告维修商场费用和家具泡水损失、原告解除合同收回商场自用等问题进行短信协商。但双方争议太大，协商没有成功。2016年9月28日，被告针对商场漏水、渗水问题及原告董事长曾跃林要求解除双方签订合同的意见，向原告递交了《关于欧景万利家居撤场报告》，要求原告给被告几个月时间进行清货并要求原告赔偿损失。原告工作人员收到后在《关于欧景万利家居撤场报告》上签“具体答复意见需讨论”。2016年11月2日，因被告没有交纳2016年度商场第三、第四季度租金，原告起诉被告至本院，被告应诉后提出反诉。2017年1月8日，有人用车堵住被告承租的商场门口，又于2017年1月9日拉泥土堵住商场门口，于1月10日拉下商场电闸水闸，对商场进行停水停电，导致被告无法继续营业，遂开始撤场清货。 另查明，被告周利华于2016年11月30日向本院提出司法鉴定申请，要求对其装修百色市建华路1号欧景花园15栋一层商铺装修的残值净值即未得使用年限的经济价值进行评估。2017年4月12日，百色华辉资产价格评估有限责任公司作出华估字[2017]05号价格评估结论书，认定被告装修铺面的装修净值为2970035.73元。因鉴定机构在进行现场价格评估时，未指派具有合法资质的价格评估师亲自到现场勘察，违反相关法律规定，鉴定程序不合法，本院依法对被告的司法鉴定申请，重新委托广西桂科资产评估有限公司进行评估鉴定，广西桂科资产评估有限公司于2019年5月20日发函答复：申请人及被申请人未能就评估范围、评估基准达成一致，且原装修或已遭到破坏，无法进行评估。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于本诉原告要求本诉被告支付租金及违约金的问题。本院认为，原告的董事长曾跃林代表原告与被告周利华签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人应当共同遵守。原告已按约定将租赁物交付被告，被告应当按照约定的期限支付租金。现被告未按期向原告支付租金，构成违约，应承担违约责任即按合同约定向原告支付租金及违约金。被告于2017年1月8日开始无法利用商场对外营业，但撤场时不履行通知原告的义务，至2017年6月12日才将商场的钥匙交付原告，应承担这期间的商铺的租金，故被告应支付原告商场租金及违约金的时间为2016年7月1日至2017年6月12日止，即3个季度零73天的租金为1309505元(343602×3+343602÷3÷30×73)元及违约金413697元【其中2016年第三季度租金的违约金为238460元(1374408×0.0005×347)、2016年第四季度租金的违约金为175237元(1374408×0.0005×255)】，共计1723202元。 关于被告（反诉原告）的各项请求有何事实和法律依据的问题。本院认为，被告反诉提出解除合同，原告亦同意，被告于2017年6月12日向原告交付商场钥匙，视为被告与原告同意解除合同，故原告与被告于2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月12日解除。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原告作为商铺的出租方在出租商铺出现漏水、渗水的情况，也积极进行了修缮，但未能完全解决漏水、渗水问题。被告采取自救措施雇请人员维修符合法律规定，产生的维修费用应由原告负担。被告雇请的施工人员没有维修资质，在开始施工过程中就操作失误，造成商场消防总管破裂，导致商场遭受水灾，商场内的家具、地板因泡水受损，是造成被告经济损失的直接责任人，造成被告的经济损失应由被告雇请的施工人自行承担，原告不应承担赔偿责任。因原告未尽到维修义务，导致长期漏水致使商铺天面吊顶损坏，被告维修支出的费用94000元，应由原告负担。被告反诉主张原告赔偿因商场漏雨、渗水、消防水管爆裂造成地板损坏维修费用72450元、家具泡水损坏维修费用85923元，本院不予支持。被告未按期支付租金，且未履行通知解除合同义务，就从商场搬走经营的物品，以自己的行为表明不履行合同，构成违约，导致合同解除，且原告未同意利用被告装饰装修的物品，故被告应自行承担装饰装修残值的损失，被告反诉主张原告赔偿商场装修未得使用年限剩余价值2970035.73元，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同案件适用法律若干问题的规定》第十一条第（二）项的规定，判决如下： 一、被告周利华支付原告百色市山基房地产开发有限公司商铺租金及违约金共计1723202元； 二、由原告百色市山基房地产开发有限公司赔偿被告周利华天面吊顶维修费用94000元； 三、原告百色市山基房地产开发有限公司与被告周利华在2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月12日解除； 四、驳回被告周利华反诉的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 本诉案件受理费20274元，由被告周利华负担；反诉案件受理费33190元，由原告百色市山基房地产开发有限公司2150元，由被告周利华负担31040元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  黄靖钧 人民陪审员  杨秀娟 人民陪审员  覃 密 二〇一九年八月十二日 书 记 员  赵亓旻