江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2149号上诉人（原审原告）：池浩，男，1969年8月28日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：仲春辉，江苏铭云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡乃标，男，1974年9月30日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：沃兵，沭阳县经济开发区法律服务所法律工作者。上诉人池浩因与被上诉人胡乃标租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初15489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。池浩上诉请求：撤销一审判决，改判胡乃标支付租金446698元及违约金（为本金按照每月2%的标准自2018年3月2日起支付违约金直到租金交齐之日）；一、二审诉讼费用由胡乃标负担。事实和理由：一、一审认定双方租赁合同于2018年3月25日解除缺乏客观有效的证据支持。首先，涉案房屋租赁合同第十二条明确约定合同终止需要提前一个月书面通知，胡乃标没有按照合同约定通知合同解除。其次，胡乃标提交的证据真实性存在重大疑点，其证明力明显不足以对抗合同的书面约定。具体有以下表现：1.对胡乃标提交的录音真实性上诉人不予认可，该录音没有经过司法鉴定确定其真实性，一审法院采信该证据没有法律依据。2.胡乃标提供的证人系其雇佣人员，存在重大利害关系。3.胡乃标提交的所谓微信招租视频，该视频的采集过程没有经过公证，该视频的内容系反映视频内容，上诉人对该内容的真实性不予认可，胡乃标也不能当庭出示该内容，该内容的真实性无法核实，不应当作为证据使用。而且案外人周业清和上诉人与胡乃标分别签署租赁合同，两份合同不能混为一谈。4.物业公司加盖印章的证明的形式不合法，没有具体经办人员的签字，一审法院曾要求胡乃标就该证明要求经办人补签名，但是始终没有补正。二、即便假定胡乃标提交的证据是真实有效的，这些证据也不能正面得出双方有解除租赁合同的合意，整个录音中没有听到解除合同的字眼，另外该房屋的租赁是商事用途，合同约定租赁结束后需要恢复原状，双方没有就如何恢复原状进行交流，涉案房屋至今也没有恢复原状，这也可以从另一个侧面反映涉案租赁合同没有解除。一审法院采信了真实性无法确认的证据，而且该证据不能直接得出双方有解除合同的合意，一审法院采取推断的方式得出了双方有解除合同的意思表示，这一推断和合同约定的解除方式矛盾，应当按照合同约定进行处理。胡乃标辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。关于上诉人的上诉理由部分，在一审中被上诉人所提交的录音资料、证人证言等证据来源均系双方解除合同中的发展过程，从双方达成解除意向及合同解除过程中房屋交付，被上诉人承租房屋物品搬移，水电费结算，房屋在交付以后将涉案房屋从市场购买锁，将钥匙交给上诉人，并且在交付以后确定水电费结算时间由物业公司对该事实盖章予以确认，被上诉人交付结束后将涉案房屋内物品全部搬出，对此上诉人是予以认可的。后上诉人因涉案房屋在合同解除后长时间没有合理的租赁出去，导致这个期间损失较大，上诉人为了能够从合同中找出瑕疵，恶意在向被上诉人追缴租金，这种行为明显是作出了虚假诉讼行为，对原事实均不予认可。上诉人称录音真实性不予认可，没有经过司法鉴定确认真实性，这种讲法没有事实和法律依据。物业公司对证明经过盖章可以确认事实的存在，内容是合法的内容。所以我们认为上诉人所陈述的理由全部不能成立。请求驳回上诉，维持原判。池浩向一审法院起诉请求：被告胡乃标支付2018年4月10日至2019年4月10日的租金765768元；支付违约金（以765768元为基数，按月利率2%，自2018年4月11日起计算至租金交齐之日止）。事实和理由：2013年7月31日，被告胡乃标和原告池浩签署合同租赁沭阳县三匹马商业广场楼房屋，出租方为池浩。根据合同约定租期为2013年4月10日至2021年4月10日，租金前两年为63万元/年，自第三年起每年递增5%。2018年4月10日，胡乃标应交当年租金765768元，胡乃标至今拖延未交。特提起诉讼。池浩、胡乃标对双方签订的《房屋租赁合同》以及2018年4月2日双方的通话录音无异议，一审法院予以认定。双方对以下证据存在争议，一审法院认定如下：1.沭阳康洁物业管理公司（以下简称康洁公司）出具的《情况说明》。池浩认可涉案房屋属于该物业公司服务范围，对该说明的真实性不做评价，但认为其出具的情况说明，不能作为双方合同解除的证据。一审法院认为该《情况说明》系案外人康洁公司出具并加盖了公司公章，真实合法，且说明的内容与本案事实有关联性，对该份证据予以采信。2.电子屏幕招租视频一段。池浩认为该电子屏幕并非其单独使用，该段视频不能证明该招租广告是由其发布。一审法院认为，该视频真实合法，且与本案事实有关联性，予以采信，其证明力待结合其他证据再作认定。3.录音资料一份。池浩认为该录音不清晰，无法核实录音中各方的身份，对其真实性不予认可，且即使真实，也不能证明双方在2018年3月25日有解除合同的合意。一审法院认为，该录音真实合法，录音内容与相关视频能够吻合，而从视频中能够看出，系双方对涉案房屋进行交接时的情形，对该份证据予以采信。4.物业查勘视频。池浩认为该证据与本案无关联性。一审法院认为，该份视频系反映物业公司对案外人周业清窃电问题的检查情况，与本案租赁纠纷无关联性，对该证据不予采信。5.案外人周业清的微信朋友圈招租广告视频。池浩对该证据真实性不予认可。一审法院认为，该视频反映了胡乃标进入案外人周业清朋友圈的相关情况，而并非截图，对其真实性、合法性予以认定。虽然该招标广告系案外人周业清发布，但其发布的广告涉及本案的三匹马商业广场6号楼2层，且本案涉案房屋与案外人周业清的房屋系整体出租给胡乃标，因此，该份证据与本案事实有关联性，予以采信。6.证人李某证言。池浩认为证人系胡乃标雇员，有明显的利害关系，且其庭审陈述不是描述其亲身感受，而是一种判断，因此不真实。一审法院认为，虽然证人李某系胡乃标的雇员，但其陈述的事实与本案其他证据能够形成印证，且与本案事实有关联性，对该证据予以采信。一审法院认定事实：2013年7月31日，池浩与胡乃标签订《房屋租赁合同》，约定胡乃标租赁池浩所有的沭阳县，租期自2013年4月10日至2021年4月10日止。第五条约定：“第二年起每年度租金应在每年起租日前一个月付给甲方（原告池浩），甲方所得的房租是乙方税后所得。”2018年3月25日，池浩、胡乃标及案外人周业清、李某、王立德对涉案房屋进行了交接。2018年5月15日，案外人周业清在其微信朋友圈发布了关于涉案房屋的招租信息。一审法院认为，池浩、胡乃标签订的房屋租赁合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定租赁期限自2013年4月10日起至2021年4月10日止。池浩主张双方在房屋租赁合同中约定，若提前终止合同应提前一个月书面通知，胡乃标提供的录音不足以证明双方租赁合同已解除。一审法院认为，从胡乃标提供的视频和录音中可以看出，池浩与胡乃标、案外人周业清、李某、王立德等于2018年3月25日在涉案房屋中就涉案房屋交接问题进行了会面，虽然双方均未以书面形式明确提出终止房屋租赁合同，但从交接的情形来看，可以认定双方在交接涉案房屋前已协商一致终止房屋租赁合同。在涉案房屋交接之后，涉案房屋外的电子显示屏上打出了关于涉案房屋的招租广告，虽然池浩称该电子显示屏并非其单独使用，不能认定该招租广告系原告发布，但结合案外人周业清2018年5月15日在朋友圈发布的关于涉案房屋的招租广告来看，应当认定涉案房屋电子显示屏上的广告系池浩发布。案外人沭阳康洁物业管理公司出具的情况说明，载明“2018年3月24日，三匹马广场、三楼应承租人胡乃标与出租人池浩、周业清的申请，……我公司派物业部水电工王立德于2018年3月25日到达现场，经三方确认水表、电表金额后办理了相关手续”，可以印证双方录音内容的真实性。综上所述，池浩、胡乃标双方于2018年3月25日将涉案房屋交接完毕，双方签订的房屋租赁合同于2018年3月25日解除，双方终止履行。池浩要求胡乃标给付2018年4月10日至2019年4月10日的租金765768元及违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告池浩的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审查明事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否于2018年3月25日解除。上诉人池浩主张，胡乃标应支付2018年4月10日-2018年11月10日涉案房屋的租金446698元及违约金；胡乃标则辩称，涉案房屋租赁合同已于2018年3月25日经双方协商一致予以解除，其不应再支付租金。经查，根据胡乃标一审中提供的视频和录音，池浩与胡乃标、案外人周业清、李某、王立德等于2018年3月25日在涉案房屋中就房屋交接问题进行了会面，从录音及视频的内容看，双方虽均未直接提到解除合同，但根据双方现场交接的具体事宜分析，能够反映出双方当时已协商一致终止房屋租赁合同。且胡乃标还于一审中提交了涉案房屋外电子显示屏中关于涉案房屋的招租广告、案外人周业清于2018年5月15日在朋友圈发布的关于涉案房屋的招租广告、沭阳康洁物业管理公司出具的情况说明、证人李某证言等证据，上述证据间能够相互印证，进一步佐证双方录音内容的真实性。故胡乃标关于涉案房屋租赁合同已于2018年3月25日经双方协商一致予以解除的事实主张能够得到相应证据的证实，应予支持。池浩对胡乃标提供的一系列证据均不予认可，但未能提供反证予以推翻，亦未能作出令人信服的反驳理由。故对池浩关于双方仍在继续履行涉案房屋租赁合同、胡乃标应支付2018年4月10日之后的房屋租金及违约金的上诉主张，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8000元，由上诉人池浩负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  万 焱审判员  朱 海二〇一九年八月十九日书记员  刘小青