云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终645号上诉人（原审原告）：杨德忠，男，1968年8月8日生，汉族，住易门县。上诉人（原审原告）：鲁琼英，女，1969年10月19日生，彝族，住易门县。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭建平，云南中天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：柳万东，男，1971年2月21日生，彝族，住易门县。被上诉人（原审被告）：柳玉兰，女，1974年1月7日生，彝族，住易门县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙雁卿，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人杨德忠、鲁琼英因与被上诉人柳万东、柳玉兰排除妨害纠纷一案，不服云南省易门县人民法院（2019）云0425民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杨德忠、鲁琼英上诉请求：一、撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求；二、诉讼费由柳万东、柳玉兰承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。柳万东、柳玉兰提交的《房屋买卖合同书》及127000元的购房款收条存在重大证据缺陷，不应当作为认定案件事实的主要证据。涉案房屋原登记在王波名下，其看到王波发布的售房信息后，多次在王波的带领下现场看房，王波持有涉案房屋的钥匙且随时可以自由出入，其从未在该房屋内遇到过柳万东、柳玉兰或其他亲属，其才决定购买涉案房屋并办理了过户手续。后王波因他杀死亡，在王波死亡后，其计划入住房屋时，柳万东、柳玉兰突然出现并拿出《房屋买卖合同书》及收条，而易门县公安局出具的《接处警登记表》反映出王波与柳万东、柳玉兰还有其他房屋买卖经济纠纷，在没有相关银行流水和其他有效证据予以佐证、且收条也没写清楚支付哪套房屋购房款的情况下，上述材料不应作为证据使用。一审法院认定柳万东、柳玉兰支付了涉案房屋的购房款属认定事实不清；2、一审适用法律错误。其已经合法取得涉案房屋的所有权，无需再进行确权。根据《物权法》第六条、第九条、第十四条以及《城市房地产管理法》第六十一条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法办理登记，且相关物权自记载于不动产登记簿时发生法律效力。本案中，涉案房屋原登记在王波名下，王波是该房屋的合法所有权人，其向王波购买房屋并全额支付购房款，依法缴纳土地出让金及各项税费，房屋过户登记到其名下，其已经合法取得房屋所有权，不存在恶意，也没有过失。一审法院认为涉案房屋权属不清，应当先进行司法确权，不应当直接起诉要求排除妨害属适用法律错误；3、一审判决未考虑政策法规及社会影响，未起到定纷止争的作用。《经济适用住房管理办法》第三十条第二款规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。”《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第八条规定：“在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。”涉案房屋为廉租房，属经济适用住房，王波于2012年首次购买，王波与柳万东、柳玉兰于2013年签订的《房屋买卖合同书》即便属实，也违背了法律规定及国家政策，扰乱了正常的经济适用住房管理秩序，不论该合同书是否真实，都不应得到法院的认可。综上，其已合法取得涉案房屋的所有权，有权要求柳万东、柳玉兰排除妨害，立即腾房。请求二审法院查清事实后改判。柳万东、柳玉兰答辩请求驳回上诉，维持原判。杨德忠、鲁琼英向一审法院起诉请求：一、判令柳万东、柳玉兰排除妨害，立即从位于易门县中搬出；二、判令柳万东、柳玉兰支付其自2018年11月29日起至完成腾房之日止的房屋占用费（按每月1500元计算，暂计至2019年2月28日为4500元）；三、由柳万东、柳玉兰承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：易门县系王波、丁氏奇于2012年9月13日向易门县住房保障工作领导小组购买的保障性安居住房，购房合同约定“该廉租住房建筑面积51.8平方米，房屋总价柒万伍仟零肆拾捌元壹角贰分(￥75048.12元)；房价款实行一次性足额支付，乙方应于2012年7月31日以前向甲方一次性付清全部房价款￥75048.12元)”等，王波按合同支付了房价款。2013年8月10日，王波将上述房屋卖给柳万东、柳玉兰，王波作为甲方，柳万东、柳玉兰作为乙方签订的《房屋买卖合同》约定:“房屋价格为人民币拾伍万元整（150000.00元）；签订合同之日起支付房价款人民币拾贰万柒仟元整（127000.00元），余款23000.00元到房屋办理土地使用证、房屋所有权证的过户手续之时一次性付清；乙方把房价款127000.00元支付给甲方的同时，甲方需出具收条，并将该房屋的证件交给乙方保管，但乙方保证妥善保管；甲方需无条件协助乙方办理土地使用证、房屋所有权证的过户手续；在办理过户手续过程中所发生的一切税、费由甲方承担；若该房产权问题与第三方发生的一切产权经济纠纷，由甲方负责解决，所发生的一切费用由甲方负责支付；签订本合同后，甲方应将该房屋交付给乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，如水电费、物业管理费、入网费、有线电视费”等。2013年8月10日，王波向柳万东出具了收条，内容为“今收到柳万东购房款127000元整。收款人:王波。2013年8月10日”。该房屋随后由柳万东、柳玉兰实际管理使用。2018年11月14日，王波作为甲方、杨德忠、鲁琼英作为乙方订立《房屋买卖合同》，王波将上述房屋又出售给杨德忠、鲁琼英，合同约定:“乙方同意购买甲方拥有的座落在易门县阳光小区35幢304室住宅，建筑面积为51.8平方米。（详见土地房屋权证）；上述房产的交易价格为：人民币142800.00元整（大写：壹拾肆万贰仟捌佰元整）；本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币10000.00元整，作为购房定金；付款时间与办法：第一次付款72800.00元整，第二次付款70000.00元，定金10000.00元用于抵扣尾款等”。2018年11月28日，王波向杨德忠出具了收条，内容为：“2018年11月5日收到杨德忠购房订金10000元整，2018年11月14日收到杨德忠购房预付款72800元整，2018年11月28日收到购房尾款60000元整，房款金额总款142800元整。收款人:王波。身份证:5304251985××××××××。”2018年11月28日，王波协助杨德忠、鲁琼英办理了不动产变更登记手续，云（2018）易门县不动产权第0002335号不动产权证书载明:房屋建筑面积51.8㎡。权利人为杨德忠、鲁琼英。共有情况为共同共有。权利性质为出让/商品房。该不动产权证书附记备注：2018年11月5日向王波购买，杨德忠、鲁琼英共同共有。杨德忠、鲁琼英交纳了办理不动产变更登记的相关税费。2018年12月5日王波死亡。柳万东得知王波将涉案房屋又卖给杨德忠、鲁琼英后，曾于2019年1月28日报警要求处理。2019年2月18日，杨德忠、鲁琼英以排除妨害为由提起诉讼，要求柳万东、柳玉兰立即从上述房屋中搬出。庭审中，柳万东、柳玉兰提出其购买涉案房屋后，从2013年8月10日起实际居住在该房内，房内所有财物均系其添置，该房涉及的水费、电费、电视收视费、物管费用一直由其支付。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。柳万东、柳玉兰与王波就案涉房屋签订买卖合同后，向王波支付了大部份房款，王波也将房屋交由柳万东、柳玉兰实际占有使用，因产权登记的时间限制，双方未完成产权变更登记。在涉案房屋具备产权登记条件时，王波未按约定协助柳万东、柳玉兰办理房屋所有权证变更登记手续，反而将柳万东、柳玉兰占有使用五年的房屋售卖给杨德忠、鲁琼英，并协助杨德忠、鲁琼英办理了房屋产权变更登记手续。案涉的同一房屋存在两份买卖合同且各方均主张己方合同有效，在以房屋买卖为基础法律关系的合同履行存在争议且未经处理前，杨德忠、鲁琼英径直以排除妨害为案由要求柳万东、柳玉兰腾房的诉请理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第二百四十一条之规定，判决如下：“驳回原告杨德忠、鲁琼英的诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明的案件事实与一审法院认定的相一致，本院予以确认。本院认为，本案涉及的房屋是王波、丁氏奇于2012年9月13日向易门县住房保障工作领导小组购买的保障性安居住房，属廉租房。根据《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》，购买廉租住房未满5年的，不得直接上市交易。王波与柳万东、柳玉兰于2013年8月10日签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，签订合同时虽未满5年，但至诉讼时已满5年，故应认定合同有效。之后，王波与杨德忠、鲁琼英于2018年11月14日就同一房屋再次签订《房屋买卖合同》，也是双方的真实意思，并于2018年11月28日将房屋过户到杨德忠、鲁琼英名下，未违反法律强制性规定，该合同也应认定为有效。虽然柳万东、柳玉兰提交证据证实其一直在涉案房屋内居住，但本院认为，在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”现房屋登记在杨德忠、鲁琼英名下，二人作为房屋所有权人，要求柳万东、柳玉兰搬离房屋、进行腾还符合法律规定。一审处理不当，二审予以纠正。关于杨德忠、鲁琼英主张的房屋占用费，由于本案纠纷是因王波一房数卖而引起，柳万东、柳玉兰不存在过错，本院不予支持。综上，杨德忠、鲁琼英的上诉请求部分成立。对于合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省易门县人民法院（2019）云0425民初220号民事判决；二、由柳万东、柳玉兰于本判决生效之日起三十日内从易门县中搬出；三、驳回杨德忠、鲁琼英的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由杨德忠、鲁琼英负担25元，由柳万东、柳玉兰负担25元；二审案件受理费100元，由杨德忠、鲁琼英负担50元，由柳万东、柳玉兰负担50元。本判决为终审判决。审判长 黄延林审判员龚辉审判员殷红珍二〇一九年八月十五日法官助理许家斌书记员刘震