四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1403民初1176号 原告：蒋丽梅，女，1988年7月26日出生，汉族，住四川省南江县。 原告：王波，男，1983年2月15日出生，汉族，住四川省叙永县。 二原告共同委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：石凯洋，四川宪恒律师事务所律师。 被告：恒大鑫丰（彭山）置业有限公司，住所地四川省眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下会议中心，统一社会信用代码：91511400797888763B。 法定代表人：杨珩,公司董事长。 委托诉讼代理人：薛梦，女，1988年8月21日出生，藏族，住成都市成华区，系该公司员工。 原告蒋丽梅、王波与被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称“恒大公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋丽梅、王波的共同委托诉讼代理人钟琴，被告恒大公司的委托诉讼代理人薛梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋丽梅、王波向本院提出诉讼请求：1判令被告向原告立即返还定金20000元以及按银行同期贷款利率支付资金占用利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2019年5月17日，原告与被告签订《恒大金碧天下商品房认购书》（以下简称“《认购书》”）一份，支付认购款2万元，欲购买被告开发的位于眉山市彭山区“恒大金碧天下”344幢3104号商品房。2019年5月28日，原告按照约定时间前往售楼部签订正式商品房买卖合同时，在了解合同内容后对合同内容提出了3点异议：1.因卖方原因逾期交房，卖方承担的违约责任过低；2.原告希望在《补充协议》中增加“若不是买方征信有问题导致无法贷款，其有权要求卖方退还首付款”；3.如房屋质量有问题，买方有权选择退房并要求卖方退还已付购房款，并承担相应的违约责任。针对上述内容，被告拒绝修改，直接导致双方未签订正式的商品房买卖合同，上述未签订商品房买卖合同的原因，不可归责于原告，原告有权要求被告退还购房定金，故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告恒大公司辩称，1.2019年5月19日,原、被告签订了《认购书》一份，双方理应按照认购书约定的内容履行各自的义务；2.二原告在签订《认购书》时，对案涉房屋的位置、结构、用途、周边设施等情况均能有较为清晰的认识，二原告作为完全民事行为能力人，在对购买房屋的面积、价格、位置均明确的情况下签订《认购书》，并交纳定金2万元，二原告应当知晓并承担《认购书》上签字行为将产生的法律后果；3.原告在约定签署正式的商品房买卖合同时并不具备购买能力，且是否具备购买能力与因谁的原因导致未订立正式商品房买卖合同之间并无直接因果关系；4.二原告未按照《认购书》约定的内容履行义务，其所针对合同内容提的3点异议，也只是为退还定金而制造的理由，并不属于合同法中不可归责于当事人双方的事由。综合上述理由，原告不按《认购书》的约定按时签订正式的商品房买卖合同，已经违约，无权要求被告退还定金。 结合原、被告的举证、质证以及庭审陈述，本院经审理认定事实如下: 2019年5月19日，原、被告双方签订《恒大金碧天下商品房认购书》一份，约定：由原告认购被告位于眉山市彭山区房屋，建筑面积为106.23平方米，套内面积为86.88平方米，单价为9090.78元每平方米，房价为965714元，原告在签订认购书时支付被告2万元作为定金。双方还约定二原告应在2019年5月21日前支付认购商品房的首付购房款275714元，同时签订《商品房买卖合同》，余款于2019年5月22日前办理完银行按揭贷款申请手续。其中第五条、第九条特别加黑加线约定：五、原告必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大金碧天下销售中心支付首付款及与被告签订《商品房买卖合同》否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。九、原告已阅读并理解、同意被告在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《补充协议》》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。签订《认购书》当日，原告向被告支付定金2万元，截至诉讼时被告未将定金2万元的收据和属于原告所有的认购书原件交付给原告。同时，签订《认购书》当日，原告向被告签署了《承诺函》一份，载明：本人购买了被告开发的恒大金碧天下344栋3104号商品房，本人承诺按照,《认购书》约定的付款方式和期限到恒大金碧天下销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》。若原告逾期未办理该手续，则视为原告方放弃，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行出售或处理该房屋。 还查明，2019年5月20日，原告在微信上与被告的销售人员王欢欢联系，表示因资金筹集困难问题无法购买案涉房屋，请求被告退款，被告不同意。后原、被告再次协商案涉房屋的购买事宜，原告与被告的销售人员王欢欢再次约定于2019年5月28日签署《商品房买卖合同》并交纳首付款。当日，二原告到被告销售中心去与销售人员王欢欢协商签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，因原告对《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的内容（房屋质量问题、逾期交房、房屋所有权证办理时间、违约责任、贷款问题）有异议，且认为有加重其义务的条款，要求进行修改，被告的工作人员以格式条款不能修改为由，拒绝修改，故原、被告经洽谈后未签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2019年5月29日，原告向被告邮寄送达了《个人退款申请书》一份，载明，因二原告对合同中不合理的部分提出异议，希望通过协商修改条款，因销售人员多次表示《商品房买卖合同》及《补充协议》系格式条款，无法修改，故原告要求解除认购协议，被告退还定金。2019年6月4日，被告向二原告出具《通知》一份，载明，截至被告发函时，原告已逾期多日未与被告办理任何手续，违反《认购书》约定，被告按《认购书》约定，另行处理案涉房屋，所付款项不予退还。 另查明：2019年5月28日，二原告在准备与被告签署《商品房买卖合同》时，应交付的首付款金额为275714元，截至当日，二原告名下的3张银行卡余额总计283146元。 以上事实有原告的身份证、被告营业执照、组织机代码证复印件、《认购书》、付款凭证、交款核对单、聊天记录、短信记录、原被告准备签约时的录音光碟以及整理的录音提纲、银行流水明细、工资证明、《商品房买卖合同》及《补充协议》照片的复印件、客户承诺函复印件、被告销售中心照片打印件以及双方当事人在庭审中的陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告于2019年5月19日签订《认购书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，故该《认购书》合法有效，本院予以采信。庭审中，原、被告双方的争议焦点是原、被告经洽谈后未签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的原因何在？原告在签约过程中是否有违约行为？本院认为，首先，从双方签订《认购书》及定金2万元的性质来分析，《认购书》是原、被告为将来签订正式《商品房买卖合同》以及《补充协议》所签订的意向性合同，该《认购书》在性质上应属于预约合同的性质，故原告支付被告定金2万元的性质应是订约定金的性质。其次，从原告签约能力来分析，虽原告在签订《认购书》后有因资金筹集困难问题想放弃购买房屋的念头，但最终原告选择继续购买案涉房屋，且从原告提供的银行流水可以看出，原告在签约当天具备支付首付款的能力，由此可以排除原告主观上有故意毁约的意思。再次，从《认购书》约定内容来看，第九条约定“原告已阅读并理解、同意被告在销售中心公示的各项文件……、《商品房买卖合同》《补充协议》及其附件等样板条款，并同意完全按样板条款签订合同，不再变更、增加或者减少任何条款。”原告主张《认购书》系被告提供的格式条款，其约定有加重原告责任，减轻被告责任，还排除了原告主要权利的情形，该条款属无效条款。被告抗辩，《认购书》第九条内容加黑加线，被告对原告已经尽到了明确提示义务，该条款应对原、被告具有约束力。本院认为，众所周知，房屋买卖中牵涉的各类格式文本较多，若将《认购书》第九条的约定视为原告已经完全接受被告提供的格式文本，后期无论出于何种原因，只要买受方到期不签本约均是违约，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以借此获利。借此也可以看出原、被告双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则，且该条约定也明显排除了原告磋商本约的权利，故本院认为《认购书》第九条系无效条款。综合上述理由，结合庭审查明的事实，原、被告双方是在2019年5月19日签订的《认购书》，按双方口头变更后的签订时间，原告于2019年5月28日到被告销售中心洽谈并准备签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，后原告要求被告销售人员修改或增加合同中未明确的内容即房屋质量问题、贷款问题、违约责任等条款，被告销售人员以格式合同为由拒绝修改或变更，导致双方未签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，原、被告经洽谈后未签署本约是因双方对合同条款内容未磋商达成一致意见，该原因不可归责于原、被告任何一方，原告在签署本约过程中无违约行为，故本院对原告请求被告返还定金20000元予以支持，对原告主张被告按同期银行贷款利率支付资金占用利息，因无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告恒大鑫丰(彭山)置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋丽梅、王波购房定金20000元。 驳回原告蒋丽梅、王波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费151元（原告已垫付），由原告蒋丽梅、王波负担75.5元，由被告恒大鑫丰(彭山)置业有限公司负担75.5元（在退还定金时一并直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李彬 二〇一九年八月十五日 书记员  牟玲