广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤20执复58号 复议申请人（利害关系人）：梁文海，男，1973年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。 复议申请人（利害关系人）：梁崧友，男，1978年9月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。 复议申请人（利害关系人）：聂荣英，男，1971年5月1日出生，汉族，住湖南省南县。 委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。 申请执行人：沓世健，男，1983年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：高文谦，广东广捷律师事务所律师。 申请执行人：胡志敏，男，1981年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：吴盛枝，男，1979年8月15日出生，汉族，广东省佛山市顺德区。 复议申请人梁崧友、聂荣英、梁文海不服广东省中山市第二人民法院（以下简称执行法院）作出的（2017）粤2072执异5、6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 执行法院在执行胡志敏与吴盛枝民间借贷纠纷一案［执行案号：(2016)粤2072执2253号]中，沓世健对执行法院对吴盛枝名下的位于中山市××南城村【土地证号：国(2011)易0&tim**;×95；房产证号：**××85】的房地产及中山市××南城村【土地证号：国(2011)易0&tim**;×8，房产证号：**××01】的房地产按现状带租整体拍卖的执行行为不服，向执行法院提出书面异议，执行法院经审查后作出（2017）粤2072执异5、6号执行裁定。 执行法院查明，关于胡志敏与吴盛枝民间借贷纠纷一案，因吴盛枝未自觉履行已经发生法律效力的（2014）佛顺法容民初字第2595号民事判决所确定的义务，胡志敏向广东省佛山市顺德区人民法院申请强制执行。在执行过程中，广东省佛山市顺德区人民法院于2015年6月29日作出（2015）佛顺法执字第6367号之一执行裁定，查封了被执行人吴盛枝名下的位于中山市××××村的房地产【土地证号：国（2011）易0&tim**;×5；房产证号：**××85】、中山市××南城村的房地产【土地证号：国（2011）易02004**，房产证号：**××01】及中山市南头镇南和西路66号的房地产【土地证号：国（2012）易0&tim**;×6；房产证号**××92】共三处。受广东省佛山市顺德区人民法院委托，执行法院于2016年3月15日受理本案，上述查封自动转为执行法院的执行查封。在执行过程中，梁崧友、聂荣英、梁文海向执行法院提交了上述涉案房地产的租赁合同，告知执行法院相关的租赁事实。2016年12月22日，经现场勘察后，执行法院依法发出(2016)粤2072执2253号通知书，告知各债权债务人执行法院将依法评估、拍卖吴盛枝名下的位于中山市××××村的房地产【土地证号：国（2011）易02004**；房产证号：**××85】、中山市××南城村的房地产【土地证号：国（2011）易0&tim**;×8，房产证号：**××01】，因上述两房地产实为一整体建筑分两证，故执行法院将按照现状带租整体拍卖上述房地产。2017年1月5日，沓世健以涉案租赁合同无效为由向执行法院提起执行异议，请求对涉案房地产实行不带租拍卖。 另查明，关于沓世健与吴盛枝、罗秩生、罗润生民间借贷纠纷一案，因吴盛枝、罗秩生、罗润生未自觉履行已经发生法律效力的（2015）佛顺法容民初字第641号民事判决所确定的义务，2015年10月23日，沓世健向广东省佛山市顺德区人民法院申请强制执行。2016年4月8日，沓世健以被执行人吴盛枝名下的位于中山市××南城村的房地产【土地证号：国（2011）易02&tim**;×5；房产证号：**××85】已抵押给其为由，向执行法院提交优先受偿及参与分配申请书。 再查，被执行人吴盛枝名下的位于中山市××××村的房地产【土地证号：国（2011）易02&tim**;×5；房产证号：**××85】的土地使用面积为142.6平方米，建筑面积为195.54平方米，2014年8月8日办理了抵押登记，抵押权人为沓世健，抵押金额为130万元。被执行人吴盛枝名下的位于中山市××××村的房地产【土地证号：国（2011）易02&tim**;×8，房产证号：**××01】的土地使用面积为257.4平方米，建筑面积妁477.42平方米，2015年6月19日办理了抵押登记，抵押权人为黄伟鹏，抵押金额为140万元。经查，上述两房地产实为一整体建筑分两证，且建筑物出入口仅有一个。 又查，经沓世健申请，执行法院依法委托广东南天司法鉴定所对梁崧友提交的《房屋租赁合同》签名形成时间进行鉴定，该所于2017年5月10日作出粤南[2017]文鉴字第274号《文书司法鉴定意见书》，认为上述《房屋租赁合同》尾页落款乙方处“梁崧友”“聂荣英”签名手写字迹形成时间晚于样本1手写字迹（2014年6月3日）约2.4个月左右，两签名的手写字迹形成于2014年8月前后，而《房屋租赁合同》中落款处实际书写的时间2014年6月1日。 执行法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，本案中，因梁文海、梁崧友、聂荣英仅提供了租赁合同和保证金收据，对该合同真实性无相关缴纳租金的银行记录或凭证予以佐证，无证据证明租赁合同形成于抵押权设立前，且梁崧友、聂荣英提交的《房屋租赁合同》经鉴定形成时间与落款时间不一致，其真实性存疑，故执行法院认定梁崧友、聂荣英、梁文海不能证明其在抵押权登记之前享有合法的租赁权。综上所述，在执行法院强制执行实现债权的过程中，该租赁合同对受让人不具有约束力，应依法除去，故沓世健的异议申请符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项，第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条之规定，裁定：撤销执行法院作出的（2016）粤2072执2253号通知书中关于按照现状带租整体拍卖的内容，该房地产上现有的租赁关系不得对抗拍卖的买受人。 梁崧友、梁文海、聂荣英向本院申请复议称,请求撤销（2017）粤2072执异5、6号执行裁定，维持（2016）粤2072执2253号通知书。事实和理由：广东南天司法鉴定所出具的鉴定意见认为房屋租赁合同签名形成于2014年8月前后意思表示模糊，不能据此认定签名形成于2014年8月8日之后。鉴定日期为2017年4月6日，与签名形成时间相距3年之久，鉴定结论签名实际形成时间可能存在一定误差。执行法院认为梁崧友仅提供了租赁合同和保证金收据未提交缴纳租金的银行记录加重了我方的举证责任，我方是通过现金交纳租金，客观上不可能会有银行记录，据此认定我方举证不能有失公允。梁文海于2014年8月1日签订房屋租赁合同承租吴盛枝名下位于中山市××南城村的房地产[土地证号为国（2011）易02&tim**;×8、房产证号为**××01]，抵押权黄伟鹏于2015年6月19日才办理该房地产的抵押登记，梁文海的租赁合同早于黄伟鹏的抵押权，梁文海的租赁合同应不受抵押权的影响。 沓世健辩称执行法院异议裁定事实清楚，请求驳回复议申请人的复议申请。 本院对执行法院查明的事实予以确认。 另查，复议过程中，复议申请人梁崧友等人提交以下证据：1.用户用水清单打印件（内容显示户名为聂荣英，地址为中山市××南城村，抄表日期为2014年5月6日）；2.盖有“广东电网有限责任公司中山南头供电分局用电业务专用章”的用电缴费清单（用户名称为聂荣英，地址为中山市××南城村，电费年月为2014年6月）；3.收据存根联。梁崧友等提交前述证据拟证明在签订租赁合同前，梁崧友等从2014年4月开始接收涉案物业，以聂荣英的名义开通了水表及电表。同时梁崧友等向本院申请证人出庭作证，证人高某称，其于2014年8月6日租赁聂荣英在南村派出所附近的房子，每月租金300元其以现金交给聂荣英，在其入住前聂荣英已经在管理出租屋。证人罗某称，其于2014年4月租赁聂荣英在南头镇南城村派出所附近的房子，附近有个壹加壹，每月租金280元，水电另计。沓世健对前述证据及证人证言均不予确认，认为证据一为打印件，地址仅是南头镇南头村，不能证明与涉案房产有关；证据二形式属于证人证言，没有相关负责人签名，不能作为证据使用，且地址也不能证明与涉案房产有关；证据三是复议申请人自行制作，且落款时间为2014年4、5月份，与租赁合同签署时间相矛盾；证人证言是复议申请人向法庭提供，且与复议申请人存在利害关系，不能作为本案的依据。 再查，复议过程中，梁崧友、聂荣英向本院申请对《房屋租赁合同》上“吴盛枝、梁崧友、聂荣英”的签名形成时间与鉴定机构留存的形成于2014年8月8日的文字材料形成时间的先后进行司法鉴定，本院依法摇珠选定广东南天司法鉴定所进行司法鉴定。广东南天司法鉴定所经审查后，向本院出具《司法鉴定材料审查结果通知》，认为经审查检材不具备鉴定条件（检材污染），不能受理或退案。 又查，梁文海提交的吴盛枝作为出租人，梁文海作为承租人，落款时间为“2014年8月1日”的《房屋租赁合同》约定，吴盛枝将其所有的土地使用权证为中府国用（2011）易02××8号，房产证号为粤房地权证中府字第××号的房地产出租给梁文海，租赁期自2014年8月1日起至2022年7月31日止。梁崧友、聂荣英提交的吴盛枝作为出租人，梁崧友、聂荣英作为承租人，落款时间为“2014年6月1日”的《房屋租赁合同》约定，吴盛枝将其所有的土地使用权证国（2011）易02××5号，房产证号为**××85号房地产出租给梁崧友、聂荣英。执行法院异议过程中沓世健申请司法鉴定的《房屋租赁合同》及本院复议审查过程中梁崧友、聂荣英申请司法鉴定的《房屋租赁合同》均为吴盛枝作为出租人，梁崧友、聂荣英作为承租人，落款时间为“2014年6月1日”的《房屋租赁合同》。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，梁文海提交其与吴盛枝签订的落款时间为“2014年8月1日”的《房屋租赁合同》主张其租赁权，虽沓世健对该租赁合同不予认可提出异议，但沓世健并未提交证据证明该租赁合同存在伪造或无效的情况，故对其异议主张，本院不予支持。本院据此认定梁文海与吴盛枝于2014年8月1日签订了《房屋租赁合同》承租了吴盛枝所有的土地使用权证为中府国用（2011）易××号、房产证号为粤房地权证中府字第××号的房地产，而该房地产办理抵押登记时间为2015年6月19日，故梁文海主张其租赁关系不受抵押权的影响符合法律规定，本院予以支持。 至于梁崧友、聂荣英依据其与吴盛枝签订的落款时间为“2018年6月1日”的《房屋租赁合同》主张租赁权的问题。首先，该《房屋租赁合同》约定所承租的房地产已于2014年8月8日办理了抵押登记，抵押权人为沓世健，而梁崧友、聂荣英提交的落款时间为“2014年6月1日”的《房屋租赁合同》已有广东南天司法鉴定所出具的司法鉴定意见认定为“形成于2014年8月前后”，即该《房屋租赁合同》并非形成于2014年6月1日，故在梁崧友、聂荣英未能提交证据证实该《房屋租赁合同》的签订时间早于2014年8月8日的情况下，其以在办理涉案房地产抵押登记之前已经签订租赁合同的主张，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，沓世健申请执行法院对该房产实行不带租约拍卖，符合法律规定，本院予以支持。 综上，梁文海、梁崧友、聂荣英的复议请求，有理部分，本院予以支持，理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下： 一、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072执异5、6号执行裁定； 二、变更广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072执2253号通知书中关于按照现状带租整体拍卖的内容为“土地使用权证为国（2011）易02××号、房产证号为**××01号的房地产按现状带租约拍卖；土地使用权证为国（2011）易0××5号，房产证号为**××85号房地产不带租约拍卖，该房地产上现有的租赁关系不得对抗拍卖的买受人”。 本裁定为终审裁定。 审判长  李油欢 审判员  钟国平 审判员  尹四娇 二〇一九年八月三十日 书记员  王 昱