呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2019）内0102民初2058号   原告（反诉被告）：内蒙古北方隆兴批发市场有限责任公司。   法定代表人：贾斌，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨旭东，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：范晓羽，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。   被告（反诉原告）：李慧鹏，男，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：张占峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。   原告（反诉被告）内蒙古北方隆兴批发市场有限责任公司（以下简称北方隆兴公司）诉被告（反诉原告）李慧鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北方隆兴公司的委托诉讼代理人杨旭东、范晓羽，被告李慧鹏及其委托诉讼代理人张占峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告北方隆兴公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2017年8月19日签订的《地库租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还《地库租赁合同》项下位于××号地下车库；3、判令被告参照合同项下租金标准向原告支付2017-2019年度合计59.25万元的车库占有使用费（2019年8月20日直至实际归还之日的占有使用费参照租金标准）；4、判令被告向原告支付2677.5元损失赔偿金；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月19日，原、被告签订了《地库租赁合同》，被告租赁原告位于××号地下车库约5200平方米作农贸市场、商业超市等相关经营，合同约定租赁期限5年，自2017年8月19日至2022年10月18日，免租期两个月，租金标准为每年85万元，五个租赁年度内，上一年度招商入住率达85%以上，下一年度租金递增5%，其中乙方负责地库消防工程，工程款约定为50万元冲抵等值第一年租金；地库租金按年度支付，每年8月20日零点为交租日期；租期内，乙方未按时足额支付租金，逾期按0.3%付违约金。《地库租赁合同》签订后，原告依约交付租赁物，完全履行了合同义务，被告支付了第一年度部分租金35万元，迟延支付了第二年度部分租金70万元，截止起诉之日被告尚未完成地库消防工程验收也未提供消防工程决算书与原告结算第一年剩余租金50万元，同时尚欠原告第二年度租金9.25万元。经原告确认，因涉案地库未取得建设工程规划许可证，依据法律规定，结合合同的实际履行情况，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告李慧鹏辩称，1、不同意原告诉请，原告作为不动产所有人，在与被告签订合同的时候，没有向被告说明不动产存在问题，被告在收到诉状之后，在网络上查询了原告之前的判例，其中有已经确认无效的，原告在2017年1月就知道房子无效，2017年年底将房屋租给被告，被告投入了巨大的资金、人力、财力、物力，原告现在说合同无效，存在欺诈，应当保障被告的所有权益，如果合同确认无效，对于被告的损失是非常大的，原告涉及到欺诈；2、租金被告一直在支付，已经支付完了，合同约定首年租金有50万元的消防装修，原告请求的59万元中包括这50万元，现在一直在经营，消防已经到位，不认可50万元的请求，剩余9万元已经支付了，5万按照当时约定和实际面积，被告方已经超付了，约定面积是5200平方米，被告实际租赁到的面积是4100平方米，有1100平方米没有交付给被告，按照实际交付面积计算39万元的租金，被告都付了，不存在欠付租金的问题，被告租赁地库，建成了市场，给周边带来了方便，虽然有租金、水电等结算的问题，被告租赁地库，一直严格按照合同约定履行合同义务。   被告李慧鹏向本院提出反诉请求：1、判令《地库租赁合同》确认无效后，因原告过错致被告投资的损失3255546元；2、判令《地库租赁合同》确认无效后，因原告过错致被告违约向第三方赔偿的损失，根据实际发生情况由评估机构认证额度为准；3、判令《地库租赁合同》确认无效后，因原告过错致被告可得利益损失1387465元；4、判令《地库租赁合同》确认无效后，由原告返还被告已收取的租金1224750元。事实与理由：原被告签订《地库租赁合同》后，被告依约对地库进行了改造装修，使之达到经营市场的条件，投入巨资，合同约定被告对地库的消防工程抵顶第一年的租金中50万元，被告完成消防工程并顺利投入使用，首年租金早已给付，原告在首年也未提出异议。现全部租金也已给付，并不存在拖欠，原告起诉根本不是为了租金，是另有目的。原被告签订的合同是五年的合同，原告向被告出租该车库时，并未向被告说明过该车库不具备条件，即向被告出租收取被告租金，致使被告投入巨资装修改造，引入几百家商户。现原告要求确认合同无效，无疑是将被告往火坑里推，原告过错隐瞒欺骗被告签订合同，又申请确认无效，被告认为合同无效的后果应当由原告全权承担。被告投资的损失、赔偿他人的损失、被告可得利益损失及无效后原告退还租金，均符合法律规定。被告提出反诉，请求依法支持被告的反诉请求。   被告北方隆兴公司针对被告的反诉请求辩称，1、反诉请求存在问题，诉讼请求应当明确具体，被告的反诉不明确；2、不认可被告的赔偿数额，合同无效后的损失赔偿应当真实客观准确并且实际发生，被告列的项目没有实际发生，不认可；3、可得利益损失不是合同无效的赔偿范围，不认可；4、对于租金，原告将该部分租金已经核减，不认可。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月19日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《地库租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于××商业街的地下车库（商混）出租给乙方使用，车库总建筑面积共5200平方米，其中普通仓库面积4700平方米；甲方同意乙方基于经营需要对乙方租赁的仓库进行整改、装修、增设配套附属设施、消防工程施工等；该消防工程由乙方负责，经甲乙双方商定，消防工程工程款定为50万元，从乙方付甲方首年租赁费用中扣除；合同第三条租赁期限和交付约定：租赁期为5年，自2017年8月19日至2022年10月18日止；甲方给予乙方免租金装修期为2个月，自2017年8月19日至2017年10月18日，甲方定于2017年8月20日前向乙方交付该地库，如未按期交房，免租期与租赁期顺延；第四条租金：租金85万元/年，五个租赁年度内，上一年度招商入住率达85%以上，下一年度租金递增5%；地库租金按年度支付，每年8月20日零点前为交租日期。   2018年10月30日，原告向被告出具《收据》一张，书写：今收到农贸市场交来租金（2018.8.19起，余款欠）银收人民币20万元；11月23日，原告向被告出具《收据》一张，书写：今收到农贸市场交来租金（银收）人民币15万元；12月18日，出具《收据》一张，书写：今收到农贸市场交来租金（银收17万元，现金3万元）人民币20万元；12月19日，出具《收据》一张，书写：今收到农贸市场交来租金（银收）人民币10万元；2019年2月4日，原告向被告出具《收据》一张，书写：今收到农贸市场交来租金人民币5万元；以上合计人民币70万元。   庭审中，原告认可合计收到被告支付的租金115万元；原告陈述涉案房屋原告有房屋产权证，系由地库改造成农贸市场的，没有规划许可证，改变用途系由政府和消防部门同意的；原告认可地下车库的面积为5200平方米，包括纱窗厂和一个库房，库房与纱窗厂的面积合计500-600平方米。   本院认为，原、被告签订的《地库租赁合同》，约定的租赁房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同；对于原告请求确认《地库租赁合同》无效的诉请，本院予以支持；   根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对于原告请求被告返还涉案租赁车库的诉请，本院予以支持；   对于涉案房屋未取得建设工程规划许可证的事实，原告作为涉案房屋的出租方应系明知的，被告抗辩称其租赁房屋时对此不知情，但根据双方签订的《地库租赁合同》的约定，其中第一年的部分租金50万元系以被告施工的租赁房屋的消防工程款抵顶支付，且被告认可租赁房屋的消防工程已经施工完毕，对于涉案房屋的消防工程的施工，势必会对涉案房屋是否具备施工条件进行核查，对于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，被告作为消防工程施工的负责人，应系明确知晓，故本院认定原、被告对于合同无效的后果承担同等责任；   对于原告请求被告支付2017年-2019年度合计59.25万元，及自2019年8月20日至实际归还之日的占有使用费的诉请，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；因原告认可被告第一年度支付租金35万元，第二年度支付租金80万元，其中第一年的部分租金50万元，根据双方合同约定以消防工程款进行抵顶，现双方合同已确认为无效，故被告应支付相应的房屋占有使用费，对于消防工程款，被告应通过建设工程施工合同关系另行主张；对于租金的标准，根据双方合同约定被告租赁的车库建筑面积为5200平方米，被告抗辩称原告实际交付面积为4118平方米，但被告未向本院提交证据予以证明，原告认可其中未向被告交付的纱窗厂与库房面积合计600平方米，故本院认定原告实际向被告交付的房屋面积为4600平方米；按照合同约定，被告的免租期为两个月，自2017年8月19日至2017年10月18日，被告应支付2017年10月19日至2018年10月18日的租金为751923元（85万元/年×4600平方米÷5200平方米），故被告应向原告支付第一年度的租金401923元（751923元-35万元）；对于第二年度的租金，租赁期限为2018年10月19日至2019年10月18日，原告请求按照合同约定递增5%计算，根据合同约定“上一年度招商入住率达85%以上，下一年度租金递增5%”，因对于第一年度的招商入住率是否达到85%以上，原告未向本院提交证据予以证明，故被告应支付自2018年10月19日至2019年8月18日的租金应为626602.5元（751923元×10月÷12月），原告认可被告实际支付80万元，故原告应退还被告租金173397.5元；综上，对于原告请求被告支付2017年-2019年8月18日的占有使用费228525.5元（401923元-173397.5元），及按照年租金751923元的标准支付自2019年8月19日至实际归还之日止的房屋占有使用费的诉请，本院予以支持；对于被告请求原告返还已付租金1224750元的诉请，本院不予支持；   对于原告请求被告按照合同约定的违约责任赔偿损失2677.5元的诉请，因租赁合同无效，原告的损失为房屋租金损失，故对于原告的此诉请，本院不予支持；   对于被告请求原告赔偿投资损失3255546元的诉请，因根据合同约定，被告对于涉案房屋存在装修的事实，但对于损失数额的确定，被告请求按照其提供的装修票据鉴定投资损失，因对于被告提供的票据，原告不予认可，且被告提供的票据非正规发票，故对于被告的此反诉请求，证据不足，本院不予支持；   对于被告请求原告赔偿因被告违约造成的向第三方赔偿的损失的诉请，因对于被告是否存在向第三方承担违约责任的事实，被告未向本院提供证据予以证明，实际上述损失未实际发生，故对于被告的此诉请，本院不予支持；   对于被告请求原告赔偿可得利益损失的诉请，因双方合同确认为无效合同，且承担同等责任，合同确认无效后，损失的确定应以合同无效为基础，而不应按照合同有效计算可得利益的损失，故对于被告的此诉请，本院不予支持。   综上，对于原告请求确认《地库租赁合同》无效，被告返还涉案房屋，以及支付截止2019年8月18日的占有使用费228525.5元，并按照年租金751923元的标准支付自2019年8月19日至实际归还之日止的房屋占有使用费的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：   一、确认原告内蒙古北方隆兴批发市场有限责任公司与被告李慧鹏签订的《地库租赁合同》无效；   二、被告李慧鹏于本判决生效之日起三十日内向原告内蒙古北方隆兴批发市场有限责任公司归还《地库租赁合同》约定的位于××商业街的地下车库；   三、被告李慧鹏于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古北方隆兴批发市场有限责任公司支付车库占有使用费228525.5元，并按照年租金751923元的标准支付自2019年8月19日至实际归还之日止的房屋占有使用费；   四、驳回原告内蒙古北方隆兴批发市场有限责任公司的其他诉讼请求；   五、驳回被告李慧鹏的反诉请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   诉讼费：本诉案件受理费人民币9752元，反诉案件受理费减半收取人民币26437元，由被告李慧鹏负担30181元，原告内蒙古北方隆兴批发市场有限责任公司负担6008元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审 判 长 韩 宇   人民陪审员 孟丽旌   人民陪审员 云耀志     二〇一九年八月二十九日   书 记 员 杨 婷