河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初2063号原告：郭巍巍，男，汉族，1986年7月12日出生，住河南省舞阳县。被告：河南开心置业有限公司，住所地漯河市源汇区汉江路未来公寓6幢401号。法定代表人：周伟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王刚毅，河南强人律师事务所律师。原告郭巍巍与被告河南开心置业有限公司（以下简称开心置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭巍巍、被告开心置业公司的委托诉讼代理人王刚毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭巍巍向本院提出诉讼请求：1.判令开心置业公司因逾期交房支付违约金19646元，每日按购房金额的万分之一支付472天；2.诉讼费由开心置业公司承担。事实和理由：2017年3月14日，郭巍巍与开心置业公司签订《商品房买卖合同》，购买开心置业公司开发的位于漯河市源汇区长江路的长江国际楼盘5号楼1803号房，房价416238元。合同约定应于2017年6月25日前交付该商品房。合同签订后，郭巍巍按约定向开心置业公司交付了房款，但开心置业公司未按约定履行交房义务。合同约定的逾期交房违约金过低，不足以弥补买方的损失。被告开心置业公司辩称，现房屋已实际交付给郭巍巍，因政府政策、极端天气原因造成工期顺延，符合合同约定，开心置业公司不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月14日，开心置业公司作为出卖人，郭巍巍作为买受人，共同签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：郭巍巍购买开心置业公司开发的位于漯河市××区××与××路交叉口西南角的长江国际楼盘5幢18层1803号住宅房屋一套，预测建筑面积87.28平方米，单价4769元，房屋总价款416238元。第九条商品房交付条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年6月25日前向买受人交付商品房。第十二条逾期交付责任：……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。附件十一补充协议5.关于房屋交付的补充约定5.1：如遇以下情况导致逾期交付，出卖人不承担逾期责任：……b.有关法律、法规、政策调整导致交付延迟的……等等。合同签订后，郭巍巍按照合同约定交付了购房款。2018年10月2日，郭巍巍签署入住手续进程确认书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.郭巍巍提供《房屋租赁合同》，证明案涉因逾期交房租房。开心置业公司经质证认为，租赁合同应当提交房屋的产权证原件以证实房屋真实存在，否则无法核实租赁合同的真实性。郭巍巍没有提供租金支付的相关证据，不能证明其实际支付。本院经审核后认定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定逾期交房违约金数额或损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，故逾期交房给买受人造成的损失应当以同地段同类房屋租金为标准予以确定，经法院对涉案房地产同地段二居室租金标准向漯河市源汇区价格认证中心进行咨询，逾期交房给原告造成的损失应以每月800元为计算标准。2.开心置业公司提供有漯河市大气污染防治办公室证明一份；河南省育兴建设工程管理有限公司证明一份；政府环境治理文件57份及监理日志；2016年至2018年逐日降水量气象资料一份；停工明细表一份。证明因政府政策原因造成工期顺延290天和极端天气原因造成工期顺延186天。郭巍巍经质证认为，开心置业公司作为房地产开发企业在签订购房合同时应当预见到降雨等气象因素，关于天气的证据不能证明超出往年同期历史天气。证明及文件不属于政策因素，且补充协议中的免责条款对原告没有约束力。本院经审核后认定：开心置业公司提供的证据不符合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的情形，开心置业公司要求因极端天气原因造成工期顺延186天，本院不予认定。开心置业公司要求对政府政策等原因导致的停工天数不承担逾期责任，本院认定如下，经本院审核开心置业提交的文件，其中（1）漯环委办[2017]19号（2017年3月31日至4月2日，3天）；（2）漯环委办[2017]20号（2017年4月5日至7日，3天）；（3）漯环委办[2017]31号（2017年10月16日至18日，3天）；（4）漯环委办[2017]40号（2017年10月26至30日，5天）；（5）漯环攻坚办[2017]133号（冲刺60天，60天）；（6）漯环委办[2018]4号、豫环攻坚办[2018]9号（2018年1月12日至23日，12天）；（7）漯环委办[2018]14号（2018年3月9日至16日，7天）；（8）漯环委办[2018]20号（2018年3月23日至29日，7天）。上述文件符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，开心置业公司要求对该100天期间不承担逾期责任的主张，本院予以支持，其他未提供证据证明的停工天数本院不予认定。本院认为，郭巍巍与开心置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。郭巍巍已经按照合同约定支付了购房款，开心置业公司逾期履行交房义务，应当承担支付违约金的违约责任。案涉合同约定的逾期交房违约金为按已支付房款的日万分之零点一计算，明显偏低。经本院向价格评估机构咨询，逾期交房违约金以同地段同类房屋二居室按每月800元的租金标准计算为宜。关于逾期交房违约金的起算点问题。合同约定的交房日期为2017年6月25日前，开心置业公司主张应扣减因天气、政策性原因造成的工期顺延，经查，案涉工程项目施工期间，因治理大气污染等原因停工100天，交房日期应向后顺延，开心置业公司抗辩有理，予以采信。本院据此确定逾期交房违约金的起算时间为2017年10月3日。庭审中，郭巍巍称虽领取了钥匙，但房屋并未达到合同约定的交付条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。在买受人郭巍巍已领取钥匙、占有房屋的情形下，应当认定本案商品房已完成交付。故开心置业公司逾期交房的时间应当确定为自2017年10月3日至2018年10月2日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十七条之规定，判决如下：一、被告河南开心置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告郭巍巍支付逾期交房违约金9600元，逾期交房违约金按每月800元标准自2017年10月3日起计算至2018年10月2日止；二、驳回原告郭巍巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告郭巍巍负担80元，被告河南开心置业有限公司负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  蒲红伦二〇一九年八月十六日书记员  田 婧