重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初8107号 原告：重庆旭原创展房地产开发有限公司，住所地：重庆市北部新区经开园金渝大道**负**车库、负二层商业，统一社会信用代码91500000336458699L。 法定代表人：俞尾银，董事长。 委托诉讼代理人：李建新，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵曦，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：倪文杰，男，汉族，1972年10月3日生，住重庆市渝**。 原告重庆旭原创展房地产开发有限公司（以下简称旭原创展公司）与被告倪文杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告旭原创展公司的委托诉讼代理人李建新、邵曦，被告倪文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告旭原创展公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2018年10月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、依法判令被告立即配合原告到房地产管理部门办理重庆市预购商品房买卖合同的网上签约注销手续；3、依法判令被告立即支付违约金人民币115512.2元；4、依法判令被告支付律师费人民币7000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月21日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的商品房，建筑面积为95.51平方米，总价款为1155122元，合同约定签约当日支付首付款347122元，余款808000元办理按揭贷款。合同生效后，因被告不符合银行按揭贷款条件，未获银行审批，原告多次催告被告支付尾款，但被告至今未付，已达到合同约定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告构成违约，应承担相应违约责任，原告依法起诉，请求判如所请。 被告倪文杰辩称，不同意原告的诉讼请求。我买房的前提条件是以我一个人名义贷款，销售人员非常清楚当时我的情况，并且当时有五家银行的条件，我都是符合的，我也按照原告的要求去平安银行等多个银行办理按揭，因此，按揭贷款无法办理的责任不在我。事后我也多次要求与原告的管理人员协商，如果本案的诉讼存在，贷款也无法办理。贷款银行不是由我去找，而是原告找好后我们去对接。第一次开庭后，我按照原告的要求同我的爱人一起申请按揭贷款，多次去银行咨询并按要求提供了申请贷款的资料，但最终仍然未能通过。我认为合同约定的违约金太高，远高于由于贷款未定而造成的损失，我不予接受。 经审理查明：2018年10月21日，以原告为甲方（卖方）与被告为乙方（买方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方倪文杰的地址：重庆市渝北区××路××号，联系电话：139****××××。乙方购买甲方开发的位于重庆市北部新区××组团××标准分区××地块××号楼××的房屋，建筑面积95.51平方米，套内面积75.35平方米；本商品房为清水房，总成交金额为1155122元；乙方以按揭付款方式按期付款：（1）乙方应于本合同签订当日付清首期房款，即人民币347122元整（乙方于房屋认购时已支付购房定金在签订本合同时直接转为首期房款的一部分）（首付款金额：347122元）；（2）乙方拟向贷款银行申请金额为人民币808000元整的按揭贷款，由乙方与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给甲方，作为乙方应支付购房价款的一部分；（3）乙方在签订本合同前已对所选择贷款方式的贷款政策作了充分了解，并结合自身实际情况和相应贷款条件选择了“按揭付款”的方式，但贷款银行可能会因政策调整或贷款要求提高等原因造成降低乙方贷款额度或拒绝贷款，乙方已知悉此可能性并能够预见。甲乙双方均知悉，因国家对房地产市场进一步加强调控，可能相应对贷款政策从严管理，因此国家相关政策变化导致银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于本合同第五条第（三）款第3项“不可归责于甲乙双方的事由。”第五条第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定，2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之4的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。附件五补充协议第二十一条约定，合同及本补充协议约定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。双方均保证其在合同中所提供的通讯地址、电话、传真号码的真实性和可靠性，并保证按合同所列传真号码、电话、、地址进行联络任何通知或其他通讯在下列情况下均被视为已送达：如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送至重庆市以内的地址，于投寄该文件3日后。第二十五条约定，第（一）条、对合同第五条第（二）款第3项“按揭付款”及第（三）款“办理按揭贷款违约责任的约定”的补充约定：1、条款释义：合同约定的“乙方原因”是指乙方拒绝或者延迟办理按揭贷款手续、不符合办理按揭贷款审批条件、未提供办理按揭贷款所需全部资料或未签署办理按揭贷款的全部文件等可归结于乙方的原因导致银行未批准或未全额批准乙方贷款，因国家贷款政策的调整导致乙方不符合贷款条件或者不能按申请额度全额获得贷款的；因按揭银行关于贷款事宜可能并不以书面方式直接通知乙方，因此，甲乙双方确认，合同所约定的“按揭银行书面通知”修订为“甲方书面通知”。2、到款责任约定：（1）乙方作为本商品房的买受人，取得银行按揭贷款的责任是乙方的主要义务，除因甲方原因外，乙方应确保在本合同签订后60日内取得银行贷款（以按揭贷款划入甲方账户为准，该期限以下简称为“到款期限”）。到款期限届满后，若银行贷款仍未到账的，不论甲方是否催告乙方，乙方均应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款，逾期支付的，乙方应从逾期之日起按拟贷款金额每日万分之四的标准向甲方支付违约金，逾期达5日以上，甲方有权解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件，并将房屋另行出售；在此情况下，乙方还应按总房款10%的标准向甲方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用，甲方有权从乙方已支付的款项中予以扣除，余款由乙方自行至甲方处按甲方规定办理无息退款手续。（3）乙方若自行联系贷款银行办理按揭以支付购房款的，应当在合同签署时予以确定并办理完毕按揭贷款相关手续、签订完毕按揭贷款合同，同时，应在合同签署后5日内取得贷款银行同意贷款及具体贷款金额的相关证明，甲方可提供必要的协助，但甲方不为乙方贷款承担担保责任，甲方仅负责提供项目《房地产权证》（即：国土证）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《重庆市商品房预售许可证》给予配合。第二十五条第（八）条约定，乙方违反合同约定导致甲方解除合同或主张权利的，甲方为实现权利在合同签订时施行的重庆市律师服务收费标准最高范围内支付的律师费由乙方承担。若本补充协议与合同的相关约定有抵触或冲突时，以本补充协议的约定为准。签订当日，案涉房屋办理了预购商品房买卖合同登记备案。 2018年12月12日，原告向被告邮寄了《变更付款方式通知函》，通知被告：被告已支付首付款347122元，尚余808000元房款至今仍未获得银行放贷审批，特致函提醒请被告于2018年12月19日前至项目售房部变更为一次性付款或分期付款的相关事宜。逾期不办理的，将追究被告的违约责任。请被告在收到本函48小时内，就相关事项及时与通知函中载明的工作人员联系。物流跟踪显示于2018年12月13日妥投，他人收，妈妈驿站。被告称其不清楚该通知函。 庭审中，原被告双方均认可合同签订后被告已支付首付款347122元。第一次庭审过程中，被告陈述其曾去平安银行、成都银行、中信银行等办理过几次按揭贷款并提交了资料，但最终放贷审批未通过，原因是银行要求其爱人共同参与办理按揭贷款，作为担保人或抵押人，但是其只愿意以自己的个人名义贷款，所以没有通过；交完资料两个月后平安银行告知不能贷款，后成都银行亦不行，原告曾几次告知其去落实银行办理按揭贷款事宜。第二次庭审过程中，被告陈述贷款银行系由原告寻找，经过第一次开庭后，其与爱人多次一起去银行申请按揭贷款并提供了资料，但去了三次中信银行亦未能贷到款，银行告知贷款手续，被告自己的流水符合，但是如果要其公司为收入证明盖章，则需要公司提供流水，其无法提供；如果要其他单位为其出收入证明，则要求对应具体发放工资时的打款证明，其无法提供。被告亦称原告工作人员回复问过中国建设银行，也不能贷款，只能采用付全款的方式。 另查明，原告因本案诉讼委托了北京德恒《重庆》律师事务所律师提供法律服务，为此支付了律师费用7000元。 上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同及补充协议、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、变更付款方式通知函、EMS邮单、投递跟踪查询单、法律事务委托合同、招商银行收款回单、发票等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。合同履行中，被告未按约定按时足额支付按揭款808000元，原告于2018年12月12日按照合同载明的地址向被告邮寄了《变更付款方式通知函》，被告仍未履行付款义务，被告虽称并不清楚该函，但按照合同约定该通知函视为已送达，同时，庭审中被告亦自认原告曾几次告知其去落实按揭贷款事宜，根据庭审中被告的陈述认定，其多次办理按揭贷款均未通过是因其自身原因导致。支付购房款系购房人的主要义务，合同并未限制被告仅能在原告提供的银行办理按揭贷款，因此，在银行按揭贷款未通过时，被告应积极寻找新的贷款银行或者变更支付方式，事实上，被告至今仍未履行该部分付款义务，构成违约，合同约定的解除条件已成就，对原告的该项诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应当配合原告办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记、网签登记等手续，对原告的该项诉请，本院予以支持。被告违约，按照合同约定应以总房款10%的标准向原告支付违约金，被告辩称违约金太高，远高于由于贷款未定而造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按揭贷款虽未通过，但合同签订后，被告按约支付了首付款347122元，其未占有案涉房屋，现没有证据证明原告签约时的房价与要求解约时的房价有较大的波动，在此种情况下，若仍按约计算违约金过高，为此本院酌情调整为按未付房款的5%计付违约金，即被告以未付购房款808000元的5%计算向原告支付违约金40400元。故对于原告要求被告支付违约金115512.2元诉讼请求的超出部分，本院不予支持。合同中明确约定被告违约导致解除合同的，由其承担律师费，故对原告的该项诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告重庆旭原创展房地产开发有限公司与被告倪文杰于2018年10月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》； 二、被告倪文杰于本判决生效后七日内协助原告重庆旭原创展房地产开发有限公司办理位于重庆市北部新区××组团××标准分区××地块××号楼××房屋的网上签约注销手续； 三、被告倪文杰于本判决生效后七日内向原告重庆旭原创展房地产开发有限公司支付违约金40400元； 四、被告倪文杰于本判决生效后七日内向原告重庆旭原创展房地产开发有限公司支付律师费7000元； 五、驳回重庆旭原创展房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费15196元，因适用简易程序减半收取7598元，由被告倪文杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陶立 二〇一九年八月十二日 书记员  马瑞