四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初4629号 原告（申请执行人）：谢凤玲，女，生于1960年12月7日，汉族，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：刘永康，四川联衡律师事务所律师。 被告（执行案外人）：车晓芳，女，生于1974年2月9日，汉族，户籍住址:绵阳市高新技术产业开发区,现住绵阳市涪城区. 原告谢凤玲与被告车晓芳执行异议之诉一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢凤玲的委托诉讼代理人刘永康、被告车晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢凤玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院对已查封位于绵阳市房屋继续执行;2、诉讼费由被告承担。事实与理由：吕洋君于2016年10月8日和2017年2月15日共计向原告借款60万元，吕洋君因故未予偿还，原告于2018年10月13日向人民法院提出诉讼，涪城区法院依法作出（2018）川0703民初7568号判决书，同时请求对吕洋君名下位于绵阳市房屋进行了查封。2019年1月向涪城法院申请强制执行。2019年5月5日被告对执行查封位于绵阳市房屋提出书面异议。涪城区法院作出（2019）川0703执异168号执行裁定书，现根据事实法律提出诉讼，理由如下：1.原告于2018年10月13日向人民法院提出诉讼，被告与吕洋君于2018年10月13日签订案涉被查封房屋的买卖合同，天下哪有这样的巧合？更重要的是被告没有将房款支付给吕洋君。2.合同签订当日吕洋君就将其房屋匆匆忙忙交付给被告明显有悖常理。3.房屋买卖双方的成交价明显低于市场行情。4.被告在与吕洋君签订房屋买卖合同195天后仍未办理转移手续，违反了《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》及《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定。被告的所谓房屋买卖既不符合逻辑也不符合常理，更不符合法律相关规定。5.根据我国《物权法》不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发上效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，上列被告签订的房屋买卖合同不发生法律效力。6.吕洋君（包括其妻子）被告串通损害原告的合法权益。综上，为了维护当事人的合法权益，根据我国法律相关规定，特请求人民法院依法支持原告之诉讼请求。 车晓芳辩称，我是通过合法的程序购买房屋，是在房屋查封之前购买的，我们当时买房子的时候是在房管局查询了的，查询是可以交易，我们才通过中介购买的，我们在这之前三方互不相识，我也不知道他们有借贷关系，因为没有过户是因为吕洋君重病住院，没法亲自办理过户，但是我是全款给的吕洋君妻子李玉芬，我们有银行转账记录，由于吕洋君重病住院，只有让我们去公证，公证完后，吕洋君又去天津继续住院，2018年11月12日，房子被查封了，房子就没法过户，到现在也没法过户，房屋还没有解封，吕洋君就去世了，现在我是过不了户。2018年10月13日签订的合同，我是从2018年11月1日交的物业费，一直交到2019年12月30日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告谢凤玲因与第三人吕洋君之间存在民间借贷纠纷，原告谢凤玲向本院提起诉讼(起诉状落款时间2018年10月13日)，本院于2018年10月18日立案，案号：（2018）川0703民先调3936号。因调解未果，本案转入诉讼审理程序，案号：（2018）川0703民初7568号。2018年11月1日，谢凤玲向本院申请财产保全，同日，本院裁定以人民币87万元为限对吕洋君的财产予以保全。2018年11月12日，本院将吕洋君与其妻李玉芬按份共有的案涉房屋予以查封。该案经审理，本院于2018年12月10日作出（2018）川0703民初7568号民事判决书，判决吕洋君在判决生效之日起三日内向原告谢凤玲归还借款60万元及相应的利息。2019年1月6日，原告谢凤玲申请对该案强制执行，2019年1月30日，本院作出（2019）川0703执262号执行裁定，再次将案涉房屋予以查封。该案执行过程中,案外人车晓芳于2019年5月5日向本院就案涉房屋提出书面异议。2019年5月13日，本院作出（2019）川0703执异168号执行裁定,中止对案涉房屋的执行。为此,原告起诉来院。 庭审查明,2018年10月13日,案外人车晓芳作为甲方（买方）与作为乙方（卖方）的李玉芬、吕洋君及作为丙方（经纪方）的绵阳市乐意房地产经纪服务有限公司三方签订《二手房买卖经纪合同》。合同约定,乙方自愿将位于科利园区房屋,产权面积128.27㎡,以总成交价82万元出售给甲方,室内物品详见清单;签约当日甲方向乙方支付定金5万元,以现金支付方式于2018年10月28日前甲方向乙方支付82万元（不动产转移登记当天）,甲方承担双方应交纳税和费;甲乙双方商定于2018年10月28日前到相关部门开始办理手续,丙方协助办理;甲方支付丙方佣金1.6万元,乙方支付丙方佣金0.8万元,交付时间为过户当天或办理公证书当天;乙方应当在收清房款当天将该房产交付甲方并结清水、电、气、物管、垃圾清运等费用,乙方在2018年12月1日前迁出该房所有户口;此合同签订后,甲乙方同意丙方安排网上签约。合同补充条款约定,吕洋君电话委托其妻李玉芬出售此房。甲方车晓芳在合同上签名捺指印,乙方李玉芬在合同上签名捺指印并代签吕洋君名字,丙方加盖公章及郑昌会、陈某签名。合同签订后,车晓芳之夫彭声亮于2018年10月13日通过中国银行账户（手机银行）向李玉芬转账支付5万元,2018年10月17日彭声亮通过中国银行账户（手机银行）向李玉芬转账支付19万元,2018年11月5日,吕洋君、李玉芬夫妻向车晓芳出具《委托书》并委托绵阳市众信公证处对该《委托书》进行了公证,《委托书》第2条“代为将上述房产以不低于人民币陆拾万元的价格予以出售〔售房款直接转入委托人李玉芬的银行账户〕,代为签订出售合,买卖契约,网上签约并有权撤销、注销网签合同等”、第5条“代为到住建局、不动产登记部门办理上述房屋的产权转移手续”。同日,彭声亮通过中国银行账户（手机银行）向李玉芬转账支付10.746万元、向中介人陈某（手机银行）转账1.6万元、车晓芳通过招商银行账户向李玉芬转账支付48万元,同日,李玉芬向车晓芳出具收到购房款82万元收条一份。2019年3月5日,车晓芳向银都物业交纳了2018年11月-2019年12月的物业服务费及垃圾清运费共1325元。庭审中车晓芳被问询时回答:“案涉房屋信息是从58同城网查询得知,主动电话联系的中介公司,当时标价90万元,合同上吕洋君的签名系李玉芬代签”。庭审中车晓芳申请的证人陈某陈述:“案涉房屋信息是一个叫杨丽莎（音译）、也是做二手房中介的，主动打电话给我说案涉房屋很有卖相，很便宜，当时报价85万元，因被告先前有一套房子是我帮她卖的，知她想买房子，我就主动给被告联系说案涉房屋有价值购买，我们当时报价85万底价，被告他们当时很认同这个房子，降价是因为原告把房屋内的家具搬走了，当时签合同时房子有共有人，因为吕洋君当时有病在外地，我们反复打电话给吕洋君核实，我们又核实了李玉芬与吕洋君的夫妻关系证明，合同吕洋君的签名是由李玉芬代签的，合同签订后办理过户必须要公证，公证书一出来，买方就结清了房款”。 庭审还查明,案涉房屋系李玉芬、吕洋君夫妻在2014年1月14日购买,房屋所有权人为吕洋君,李玉芬系房屋共有人,共有方式为按份共有,李玉芬占90％份额;案涉房屋于2017年7月17日设定抵押,2018年11月4日抵押权注销。吕洋君2018年12月21日因病死亡。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立变更转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定。案涉房屋登记在被执行人吕洋君名下，且是吕洋君、李玉芬夫妻关系存续期间购得,本院对其采取执行措施并无不当。但《异议和复议规定》）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余介款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定了除外情形。该条规定系在买受人对买受的不动产之权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的例外特别规定。该规定实质上牺牲了普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确定的。故在对买受不动产的案外人利益进行特别保护时,应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。若符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权,即可以排除申请执行人对该标的物的强制执行。结合本案实际和到案证据,本案争议的焦点是被告车晓芳对案涉房屋是否享有足以排除原告因案涉债权而强制执行的民事权益。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面合同的问题。被执行人吕洋君之妻李玉芬在吕洋君身患重病外债未予清偿、债权人向本院提起诉讼主张权利的同时(法院接受诉状后有七日审查期)，在诉争房屋设有抵押且抵押权人未予同意的情况下，最重要的是吕洋君本人并未到场且无书面授权即与买受人车晓芳签订房屋买卖合同；从双方所签合同的内容来看，房屋装修设施齐全，但出售的价格明显低于同地段同类型房屋的价格，且约定在较短的时间内现金全款支付和办理过户，但在合同中未约定房屋已设抵押的现状及抵押权解除与否的责任承担，表明出售方出售房屋的意愿急迫。同时表明买受人急于购买,并自愿承担出售方收取全款后不予缴款注销抵押权的巨大风险责任。同时，被执行人吕洋君及其妻李玉芬通过委托买受人过户的方式来完成房屋交易行为，也与合同约定2018年10月28日前到相关部门开始办理权属转移登记手续、中介方协助办理的过户方式不符。以上交易行为表明买卖双方已达成高度默契，这与正常的通过中介协助过户来控制风险而进行的二手房买卖行为明显相悖。再有,买受人对案涉房屋信息来源的陈述,也与其申请出庭证人陈述的案涉房屋信息来源自相矛盾。综上，可以认定被执行人吕洋君及其妻李玉芬在债权人向其主张债权时,恶意逃债主观恶意明显，其行为严重损害了原告作为合法债权人权利的实现。被执行人吕洋君之妻李玉芬与本案被告车晓芳签订的《二手房买卖经纪合同》缺乏足够的正当性。其次，关于是否在查封前已合法占有的问题。本案被告车晓芳虽然出具了向银都物业交纳物管费的收据，但其交纳时间却是2019年3月5日,其也未提交双方办理房屋及设施移交的相关证据，也未提供对诉争房屋进行装修的证据。现有证据不能认定被告车晓芳在本院2018年11月12日对诉争房屋查封前已合法占有该房屋。第三，关于价款支付的问题。根据被告车晓芳提供的银行转账交易明细，可以认定被告车晓芳将购房款全部支付给了被执行人吕洋君之妻李玉芬，被执行人吕洋君并未收取的事实存在。第四，关于未办理转移登记手续的过错问题。从被执行人吕洋君之妻李玉芬与被告车晓芳签订合同约定的过户时间及房款支付的时间、公证委托书的内容及公证时间以及房屋抵押权注销的时间可以看出，被告车晓芳完全有时间在本院采取查封措施前将相关过户的手续递交相关部门办理网签登记，但被告车晓芳却未办理过户登记手续，自身存在重大过错。同时,被告车晓芳亦对未及时办理房屋过户的原因作出合理解释。综上，被告车晓芳作为买受人对诉争房屋并不享有受法律保护的实体权利，其不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第(一)项之规定，判决如下： 准许对本院查封的位于绵阳市房屋继续执行。 案件受理费12500元,由车晓芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长 唐 俊 人民陪审员 赵 清 人民陪审员 杨革英 二〇一九年八月二十三日 书 记 员 张 冉