山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1327民初2244号 原告：李源，男，1989年1月2日出生，汉族，住莒南县。 原告：葛晓素，女，1988年10月20日出生，汉族，住莒南县。 以上二原告委托诉讼代理人：刘彦，山东广春律师事务所律师。 被告：徐明玉，男，1989年11月13日出生，汉族，住莒南县。 被告：王玉洁，女，1988年12月26日出生，汉族，住莒南县。 原告李源、葛晓素与被告徐明玉、王玉洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李源、葛晓素的委托诉讼代理人刘彦，被告徐明玉、王玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李源、葛晓素向本院提出诉讼请求：1、解除我们与徐明玉、王玉洁签订的房屋买卖合同；2、徐明玉、王玉洁返还购房款435000元并赔偿我们的损失、违约金。事实与理由：2017年6月7日，我们通过益佳佳房屋中介购买了徐明玉、王玉洁的房产，该房屋位于莒南县爱琴海A区5号楼1单元901室，该楼房价款为435000元，双方与益佳佳房产中介签订了房屋买卖合同书，该合同对违约金、滞纳金均做出了规定。现在我已交付了全部的房款，被告却以各种理由不履行不过户义务。 徐明玉辩称，原告所诉与事实不符，益佳佳房屋中介存在诈骗行为。1、我出售爱琴海5号楼1单元901房屋的价格比较低，是为了尽快出手。益佳佳中介代表联系我，称原告看中了此房源。签订协议时，中介说能打印发票、也能办理过户手续。中介工作人员庞维公称同小区的5#1-130号房产是他儿子的，已经打印发票了。2017年6月7日，我单方与原告签订了买卖协议，并口头约定3个月内办理好各种手续。2017年8月底，中介未能打印发票，也未能办理过户等手续，我说签订这份合同后无法向家属交代，提出解除合同，买方及中介不同意，随后我们商定签订补充协议，商定合同有效期截止到2017年12月30日，然而一直到2019年2月，各项手续还是未能完成。我多次找中介协商，中介推辞称中介代表庞维公已辞职，让我与李源协商。2、我签订此房屋买卖合同的前提是尽快办理好各项手续出售房屋，而中介在未核实清楚房屋状况的情况下或明知此情况而不说，草率的促成了双方的买卖合同。3、2019年3月，我与王玉洁办理离婚手续后，与中介沟通（让中介跟我的前妻沟通房屋买卖合同，解释清楚当初签订合同的意图），中介以此事为我个人事务为由不予理会。4、2019年3月，已从益佳佳中介辞职的庞维公联系我说可以打印发票及办理过户手续，我提出先协商房屋物业费、利息、过户费用及给我造成的损失等问题，庞维公及买方提出上述费用均由我承担。我表示这些问题不解决清楚就不同意办理过户手续，并提出将房屋买卖合同拿给我前妻，把事情解释清楚。综上所述，原告起诉的内容不符合客观事实，中介及原告恶意串通，以低价购买涉案房屋，属于欺骗行为。 王玉洁辩称，不同意出售涉案房屋，涉案房屋属于我与徐明玉的婚内共同财产，未经我的同意签订的房屋买卖协议我不认可。关于房款，我认为谁签订的合同追究谁的责任。 本院经审理认定事实如下： 2015年11月13日，徐明玉、王玉洁与山东雷华房地产有限公司莒南县分公司签订商品房预售合同，购买了莒南县黄海路东段爱琴海A区5号楼1单元901室，单价为每平方米3301元，总金额为387504元，首付127504元，余额260000元办理银行贷款。 2017年6月7日，徐明玉与李源、葛晓素在临沂益佳佳房屋咨询服务有限公司处签订房屋买卖合同一份，载明甲方：徐明玉，乙方:李源、葛晓素，第一条甲方同意将所拥有的临沂市莒南爱琴海小区5号楼1单元901户房产出售给乙方……。第二条甲方保证此房产一切情况属实，承担和保证此房无任何权属或经济纠纷，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证已付清过户前的所有物业费、水电费、有限电视等相关费用。第四条乙方对甲方以上房产状况作了充分的了解后，同甲方协定房产交易的成交价格为435000元。付款方式为合同签订当日乙方付40000元为购房定金，转交中介保管，甲方房产有关证明交中介方保管，房款支付方式：甲乙双方到银行交材料审批，甲方把之前房产抵押注销，乙方到国土局测绘，地税局交税，到银行审批后，到不动产过户、抵押，配合银行将房款支付给甲方。第七条此合同签订后，甲乙双方任何不得反悔或毁约，否则属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法：若甲方违约，双倍返还一方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房款定金作为违约赔偿金。甲乙双方任何一方违约，另一方须将违约赔偿金的50%给中介作为中介服务费。第八条双方承担银行批款3日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，甲乙双方任何一方延迟，按照100元/天赔偿对方作为补偿金；逾期20天未履行的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系，违约方应按本合同第七条规定承担违约金（但双方另有约定除外）。第十一条该房屋办证前所有的费用由甲方承担，过户等其他税费由乙方承担，乙方现支付首付款，然后配合银行将房产尾款支付给甲方。 2017年8月3日，李源、葛晓素通过中介员工庞维公向王玉洁账户内转账230000元，支付了涉案房屋的首付款，徐明玉出具了收据。同日，王玉洁将收到的该房款支付了涉案房屋的银行按揭贷款。后临沂益佳佳房屋咨询有限公司与徐明月签订补充协议，载明该房屋总价款435000元，已支付首付23000元，剩余尾款205000元。其中房屋尾款中扣除20000元作为物业交割保证金，交益佳佳房产保管，房屋产权转移后，物业交接完成后退还给徐明玉。房产尾款支付后，徐明玉配合买方及益佳佳房产做好后续一切与该房有关的所有业务的签字等工作，包括产权转移、做合同、公正委托等事项，如超过3个工作日未配合到场签字，逾期一天扣除1000元违约金。临沂益佳佳房屋咨询有限公司与徐明月在该协议上签字捺印。李源、葛晓素同意该协议。 2017年8月31日，李源、王玉洁扣除20000元物业担保金后，通过中介员工庞维公向徐明玉账户支付剩余房款185000元。徐明玉出具收据。 2019年5月5日，山东大地房地产土地评估有限公司出具房地产抵押评估价报告，评估涉案房屋的抵押价值为70万元。 本院认为，徐明玉出让的楼房是夫妻共同财产，在转让时应当经共有人王玉洁同意，而徐明玉与李源、葛晓素订立房屋买卖合同时，虽然王玉洁没有到场，也未在合同书上签名，但李源、葛晓素将房屋买卖合同约定的首付款230000元支付至王玉洁账户,王玉洁将该款付清按揭贷款，应视为王玉洁对该房屋买卖合同知情，且未提出异议，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。夫妻一方未经另一方同意，以夫妻共同名义将该房屋出售的，如果购买方有理由相信出售房屋为夫妻双方共同意思表示的，购买人属于善意第三人，该房屋买卖合同应认定有效，因此李源、葛晓素与徐明玉签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。李源、葛晓素付清全部购房款后，徐明玉、王玉洁不配合办理相关登记手续，致使合同无法继续履行，李源、葛晓素要求解除该房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行来的，中止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，葛晓素、李源将购房款435000元分别支付徐明玉、王玉洁的账户，且该交易发生在夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，徐明玉、王玉洁应共同承担返还购房款435000元的责任并支付资金占用期间的利息，利息应自付款之日起至返还之日，按照同期人民银行贷款利率计算（年利率6%）。李源、葛晓素要求徐明玉、王玉洁共同承担违约责任，因王玉洁未对涉案房屋买卖合同进行追认，故该房屋买卖合同中的违约条款不能对王玉洁发生法律效力，原告要求王玉洁承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补乙方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时约见到或者应当预见到的因违反合同可以造成的损失。故原告要求双倍返还定金及其他损失的数额总和不得高于因违约造成的损失，应当以违约造成的损失为准。关于本案中可得利益损失数额，因合同双方对房屋的现有价值70万均无异议，故应当认定李源、葛晓素的可能利益损失为265000元（700000元-435000元）。因徐明玉未经王玉洁的同意签订了该涉案房屋买卖合同，导致该涉案房屋买卖合同无法履行，徐明玉应对合同的不能履行承担主要责任，因李源、葛晓素明知涉案房产为徐明玉、王玉洁的共同所有，仍与徐明玉单方签订了涉案房屋买卖合同，也有过错，应对合同不能履行的承担部分责任。综上，徐明玉应承担的因违约造成的李源、葛晓素的损失金额为159000元（265000元×60%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院》第二十八条的规定，判决如下： 一、解除原告李源、葛晓素与被告徐明玉签订的房屋买卖合同。 二、被告徐明玉、王玉洁返还原告李源、葛晓素购房款435000元及利息（以435000为基数，自2017年8月31日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算）。 三、被告徐明玉赔偿原告李源、葛晓素损失159000元。 四、驳回原告李源、葛晓素的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7825元，减半收取3913元，保全费3520元，由被告徐明玉、王玉洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 王恒举 二〇一九年八月十日 法官助理 康秀丽 书 记 员 徐小惠