江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终545号 上诉人（原审原告、反诉被告）：江西省汉洁实业有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区岱山东路。 法定代表人：袁绍辉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晓东，江西策源律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：江西华宇新天实业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人：黄光云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：况新龙，江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601200110888164。 上诉人江西省汉洁实业有限公司（以下简称汉洁公司）因与上诉人江西华宇新天实业有限公司（以下简称华宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初3525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。 汉洁公司上诉请求：撤销原审判决第三项，另判华宇公司增加赔偿汉洁公司装修损失50万元。事实与理由：赔偿装修损失仅30万元与事实不符，涉案房屋是从别人处转租来的，是支付过转租费的。判决认定我方承担2016年2月11日至2016年11月10日的租金45万元与事实不符，涉案的一楼始终无法顺利交付，不断发生产权纠纷，于2017年2月份才解决纠纷，影响了5.6楼的经营，自2016年2月后涉案的房屋处于空置状态。华宇公司应赔偿汉洁公司的损失。 华宇公司针对汉洁公司的上诉辩称：汉洁公司请求增加装修损失与事实不符，于法无据，解除合同根本原因是汉洁公司严重违反合同约定，长期欠付租金等。汉洁公司接受该涉案房屋是别人已经装修好了的房屋，汉洁公司承接涉案房屋后并没有做改造只是增添了设施，所以我方不存在赔偿装修损失。涉案一楼店面已交付给了汉洁公司，并且汉洁公司一直在使用。汉洁公司长期拒交租金，汉洁公司构成违约。 华宇公司上诉请求：撤销原审判决第二项、第四项、第六项；依法改判汉洁公司于终审判决生效之日起十日内支付华宇公司欠缴租金116万元整及违约金（自欠缴租金之日起至付清之日止按月息2%计算）。（请求改判金额较一审判决增加71万元及相应的利息）；依法改判华宇公司不退回汉洁公司租房押金21万元；依法改判汉洁公司按押金的双倍即42万元向华宇公司支付违约金。依法改判华宇公司无需支付汉洁公司装修费30万元整。本案一、二审诉讼费用由汉洁公司承担。事实与理由：一审判决华宇公司返还汉洁公司租房押金21万元没有法律根据，相反应根据《租赁合同》第九条的约定按押金的双倍即42万元支付违约金。华宇公司与汉洁公司于2014年1月8日签订的《租赁合同》明确约定华宇公司将位于南昌市二七南路184号房产第一层南边约70平方米，五层、六层（约1500平方米）出租给汉洁公司经营使用。约定租金为2018年1月31日前每月租金为7万元，租金每月7日前支付当月租金，如逾期缴纳租金按每日千分之五计算违约金。合同同时约定，租赁期间的房租未按约定交付逾期达30天以上，华宇公司有权解除合同，有权要求按押金的双倍支付违约金。合同订立后，华宇公司即将全部租赁房屋交付给汉洁公司使用，汉洁公司将租赁房屋使用至2017年12月。从2016年2月起停止支付租金，至华宇公司反诉时已合计欠缴租金达116万元，汉洁公司截止到2016年12月欠缴华宇公司总计为116万元，一审判决与事实不符，应当予以改判。华宇公司在签定租赁合同后，与汉洁公司办理了租赁房屋的交接，将租赁物的钥匙全部交付给了汉洁公司，汉洁公司又将一楼的房屋转租给他人经营餐饮用。尽管华宇公司就一楼房屋与第三人存在租赁纠纷，但华宇公司与第三人的纠纷通过诉讼解决。汉洁公司也于2014年7月起一直将租赁房屋转租给他人获取收益。华宇公司希望协商解决一楼租金，并没有放弃一楼租金的意思表示。华宇公司将房屋出租给汉洁公司时，是历次承租人已经在装修经营足浴按摩的成熟商业用房，汉洁公司租赁后继续经营使用，并未进行装修，鉴定机构仅是鉴定了装修价值，并未认可该装修有部分系汉洁公司装修，一审酌定赔偿汉洁公司装修损失30万元没有事实根据。华宇公司与汉洁公司解除租赁合同系因汉洁公司长期欠缴租金严重违约所致，即便汉洁公司在经营时有部分装修，华宇公司也无需承担赔偿。 汉洁公司针对华宇公司的上诉辩称：本案造成纠纷并非我方长期拖欠租金，从2014年1月签订租赁合同直至2016年2月我方一直按约足额支付租金，租金的金额一直是保持5万元，足以说明我方是履行了约定，华宇公司一楼始终未交付，才扣减了2万元租金，双方已经过确认，并无异议。未交付的涉案房屋是属于酒店的门店及停车场，是必要的附属设施，华宇公司迟迟未解决门面涉案房屋及停车场，最终由于华宇公司不配合。我方才提出解除合同，违约责任在华宇公司，损失应由华宇公司赔偿，涉案房屋5楼、6楼由我方装修，装修费应由华宇公司承担。导致纠纷的原因是一楼及停车场未交付，所以请求二审法院驳回华宇公司的上诉请求，支持我方的上诉请求。 汉洁公司向一审法院起诉请求：1.判令确认原、被告双方2014年1月8日签订的《租赁合同》于2016年9月22日予以解除；2.判令被告向原告支付违约金42万元、退回房屋租赁押金21万元及赔偿赔失80万元，合计人民币143万元；3.本案诉讼费应当由被告全部承担。 华宇公司向一审法院反诉请求，1.依法判决反诉人与被反诉人于2014年1月8日签订的《租赁合同》予以解除；2.依法判决被反诉人立即支付欠缴反诉人租金计116万元整；3.依法判决被反诉人按月2%向反诉人支付欠缴租金违约金（暂算至2016年12月12日为279400元，此后违约金按欠缴金额按月2%计算）；4.依法判决被反诉人按押金的双倍即42万元向反诉人支付违约金；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。 原审法院经审理查明：原告（反诉被告）称汉洁公司与被告(反诉原告)华宇公司于2014年1月8日签订《租赁合同》一份。合同约定：华宇公司将坐落于南昌市二七南路184号所有权号为1000346222房屋第一层南边约70平方米、五层、六层（约1500平方米）出租给汉洁公司经营使用（房屋面积以实际面积为准）。房屋租赁期限为:十四年零四个月，自2014年2月1日起至2028年5月30日止，共计172个月；汉洁公司需交纳押金人民币（大写）贰拾壹万元整（小写）210000元，在签订合同当天支付，押金中途不退；双方约定，自汉洁公司接收所租赁物业后，华宇公司给予汉洁公司2个月的装修期；2018年1月31日以前每月租金为7万元（大写：人民币柒万元整），2018年2月1日-2023年1月31日的租金为每月7.7万元（大写：柒万柒仟元整），2023年2月1日-2028年5月31日租金为每月8.47万元（大写：捌万肆仟柒百元整），租金每月7日之前支付当月租金，并将租金汇至华宇公司（即先付款后使用的原则）指定银行账户；华宇公司应在租赁期满或解除合同后60日内将押金无息退回汉洁公司，汉洁公司在租赁期满或解除合同之日应无拖欠物管、水、电、通讯网络等各种费用，否则华宇公司有权从押金中扣除，华宇公司依约扣除通知汉洁公司后，汉洁公司应七天内补足押金，否则视为汉洁公司违约，华宇公司有权立即终止合同,并追究汉洁公司违约责任。汉洁公司有下列违约行为，华宇公司有权解除合同，收回出租的房屋，并有权向汉洁公司主张双倍押金的违约金，实际损失超过违约金的，华宇公司就超过部分有权要求汉洁公司赔偿损失：1、租赁期间的水费、电费、物管费、通讯网络、有线电视费、卫生费等其他费用，由汉洁公司负责向有关部门交纳，如果由汉洁公司原因造成的无故逾期达30天；2、租赁期间的房租未按约定交付逾期达30天以上；3、利用出租房进行非法违规活动，若有违法违纪，汉洁公司承担相应的法律责任；4、在合同期限内，汉洁公司单方面解除合同；5．无正当理由闲置3个月。在合同期内，汉洁公司有义务定时对房屋室内，室外进行维修和维护、爱护室内，室外设施的完好，如有损坏需照价赔偿,因汉洁公司管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由汉洁公司承担并负责赔偿损失,租赁期间，汉洁公司应遵守防火及治安法律法规，负责房屋门前三包,综合治理及安全保卫等工作,汉洁公司应执行当地相关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。华宇公司有下列违约行为，汉洁公司有权要求华宇公司支付数额等同双倍押金的违约金，并赔偿乙方由此造成的一切损失：1、未依约将上述房屋交付乙方使用；2、在合同期限内，华宇公司违反合同约定擅自解除合同；3、上述物业由于华宇公司原因产生产权或使用权争议，导致汉洁公司方无法正常使用；4、华宇公司存在欺诈，上述房屋系非国家法律认可的房屋。合同签订后，原告(反诉被告)汉洁公司于2014年1月10日交了21万元押金给被告(反诉原告)华宇公司，华宇公司于2014年1月11日将5-6楼、一楼的钥匙交给汉洁公司。汉洁公司自2014年4月16日开始交纳2014年3月11日至4月10日的租金直至2016年1月18日交纳2016年1月11日至2月10日的租金，每月交纳的租金均为5万元。期间华宇公司未提出异议。 另查明：2013年1月1日，华宇公司与案外人鲍文平、鲁永斌等签订《租赁合同》，将本案所涉的位于南昌市二七南路184号房产第一层南边房屋建筑面积约70平方米、第四层房屋建筑面积约700平方米出租给鲍文平、鲁永斌等经营使用，租期为八十三个月，自2013年1月1日起至2020年11月30日止。2014年，华宇公司与案外人鲍文平等发生纠纷，并诉至法院，经一、二审，于2017年2月息诉。2014年1月8日，华宇公司将坐落于南昌市二七南路184号房产第一层南边约70平方米出租给汉洁公司经营使用后，案外人鲁永斌曾上门闹事。后双方又因其它租赁物的事产生分歧，发生不愉快，2016年9月汉洁公司向华宇公司黄光云提交解除合同书，黄光云表示要与酒店（已另案处理）一起交，随后汉洁公司又发函要求解除合同，至2016年10月发生广告牌封门。 还查明：2014年2月，华宇公司与汉洁公司还签订了《补充协议》一份，其中约定：“华宇公司同意将原以万海燕个人申请注册经营的“华宇新天地大酒店”个体工商经营户变更名称为“汉洁大酒店”经营人由万海燕变更为廖永明”。2014年7月21日，西湖区汉居酒店廖永明（个体工商户）与他人签订物业租赁合同，将汉居酒店一楼南面店面（约70平方米）出租。后华宇公司在清理该房时捡到西湖区蔡先生中式快餐店的营业执照。现汉洁公司为了维护自身合法权益，特起诉至人民法院，要求：1、判令确认原、被告双方2014年1月8日签订的《租赁合同》于2016年9月22日予以解除；2、判令被告向原告支付违约金42万元、退回房屋租赁押金21万元及赔偿赔失80万元，合计人民币143万元；3、本案诉讼费应当由被告全部承担。而华宇公司则辩称合同订立后，即将全部租赁房屋交付给汉洁公司使用，汉洁公司将租赁房屋使用至今，但汉洁公司一直未足额向华宇公司支付租金，从2016年2月起则停止支付租金，至今已合计欠缴反诉人租金达116万元，因汉洁公司在租赁本案诉争房屋之前向华宇公司租赁该栋大楼其他面积约10000平方米房屋和设施设备等用于经营酒店，且至2016年7月前能够按月支付该10000平方米的租金，故华宇公司一直采取与汉洁公司协商的方式，希望妥善处理欠缴租金的问题，现提起反诉，要求1.依法判决2014年1月8日签订的《租赁合同》予以解除；2.依法判决被反诉人立即支付欠缴反诉人租金计116万元整；3.依法判决被反诉人按月2%向反诉人支付欠缴租金违约金（暂算至2016年12月12日为279400元，此后违约金按欠缴金额按月2%计算）；4.依法判决被反诉人按押金的双倍即42万元向反诉人支付违约金；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。 再查明：经汉洁公司申请，原审法院于2017年7月25日经司法技术处委托司法鉴定机构江西中富茗仁资产评估有限公司对位于南昌市二七南路184号房产第五层、六层（约1500平方米）的装修费用进行鉴定，得出结论为：江西华宇新天实业有限公司位于南昌市二七南路184号房产第五层、六层（约1500平方米）的装修费用1290254.15元。 原审法院认为，原告(反诉被告)汉洁公司与被告(反诉原告)华宇公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且内容不违背法律的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。现原告(反诉被告)汉洁公司要求解除其与被告(反诉原告)华宇公司于2014年1月8日签订的《租赁合同》于2016年9月22日予以解除，鉴于上述房屋已在2017年10月份之后被关门，且该案在审理中，华宇公司亦反诉要求解除合同，故对汉洁公司要求解除合同的诉请，原审法院予以支持。对于汉洁公司要求华宇公司支付违约金42万元、退回房屋租赁押金21万元及赔偿赔失80万元，合计人民币143万元；华宇公司要求汉洁公司立即支付欠缴反诉人租金计116万元整，按月2%向华宇公司支付欠缴租金违约金（暂算至2016年12月12日为279400元，此后违约金按欠缴金额按月2%计算），按押金的双倍即42万元向华宇公司支付违约金的诉请，因汉洁公司称“华宇公司未交付一楼南边约70平方米店面，故其一直只交了五、楼的租金5万元”，华宇公司称“原来双方合作很好，作为整个比例来说本案的租赁是很小的比例，我们一直不希望打官司，希望协商解决”。综上，原审法院认为，双方已经达成了新的合意，即由汉洁公司交纳5、6楼的租金5万元。考虑到汉洁公司确有欠缴租金事实，而华宇公司因与前任租户的关系未处理好，加之因酒店纠纷对本案的影响，且华宇公司在汉洁公司提出解除合同并退出时未妥善处理，该房屋一直空置，没有及时采取措施致使损失扩大的，华宇公司无权就扩大的损失要求赔偿。考虑到南昌市二七南路184号房产第五层、六层的装修费用价值1290254.15元，但其中尚有前任租户遗留的装修部分，故华宇公司应酌情赔偿汉洁公司装修费损失30万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）、（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司与被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司于2014年1月8日签订的《租赁合同》予以解除。二、被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司于本判决书生效之日起十日内退回原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司租房押金21万元。三、原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司欠缴租金计45万元整及违约金（自2016年2月11日至2016年11月10日，按月息2%计算）。四、被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司装修费30万元。五、驳回原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17670，反诉费15240元（已交10768元，退回3148元）减半7620元，鉴定费12000元，总计37290元，由原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司承担17290元，被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司承担20000元（于本判决生效之日起十日内支付）。 本院二审期间双方当事人均未提供新的证据，双方对一审法院认定事实均无异议。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点：涉案的租金及违约金如何认定，涉案的押金、装修损失如何处理。 本院认为，上诉人汉洁公司与上诉人华宇公司于2014年1月8日签订的《租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。汉洁公司认为不应承担涉案的租金及违约金，经查汉洁公司自2016年2月11日后未支付涉案的租金，汉洁公司应向华宇公司支付欠缴租金并按约定承担相应的违约金。据此，汉洁公司提供的证据不能证明其主张，对于汉洁公司的该主张，本院不予支持。华宇公司认为涉案的押金不应退回并由汉洁公司按押金的双倍向其支付违约金，汉洁公司应支付欠缴租金116万元并按月2%向其支付欠缴租金的违约金。在本案中，华宇公司未按约定实际交付一楼给汉洁公司使用，其构成违约，涉案的押金应当予以退回，自2014年3月11日双方按每月5万元交纳租金至2016年2月10日，应视为双方以自已的行为变更了涉案合同的约定，双方当事人对一审查明的事实并无异议，华宇公司要求汉洁公司支付欠缴租金116万元，其提供的证据不能证明其主张，对于华宇公司的该主张，本院不予支持。汉洁公司认为华宇公司应赔偿其装修损失80万元，华宇公司认为其不应承担赔偿装修损失，原审法院综合双方履行合同情况，酌定华宇公司承担30元装修损失并无不当，本院予以支持。汉洁公司及华宇公司提供的证据不能证明其主张，对于汉洁公司及华宇公司的该主张，本院均不予支持。 综上，上诉人汉洁公司、上诉人华宇公司的上诉理由均没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30970元（上诉人江西省汉洁实业有限公司预交13300元；上诉人华宇新天实业有限公司预交17670元）。由上诉人江西省汉洁实业有限公司负担13300元，上诉人华宇新天实业有限公司负担17670元。 本判决为终审判决。 审判长  汪西菲 审判员  罗云奇 审判员  周中瑞 二〇一九年八月十三日 书记员  史雅文