中华人民共和国广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终4742号上诉人（原审被告）：HOCHEECHYE（中文名：何志才），男，1974年1月30日出生，新加坡共和国居民，委托代理人：何明先，广东旗轩律师事务所律师。委托代理人：邱婉贞，广东旗轩律师事务所实习律师。雅致公司（原审原告）：东莞市雅致房地产代理有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇中元街升平商住区A座22号铺。统一社会信用代码：91441900572435923H。法定代表人：向寒梅。委托代理人：卢煜璇，广东硕源律师事务所律师。上诉人HOCHEECHYE（中文名：何志才）因与雅致公司东莞市雅致房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初20791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何志才不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判何志才无需向雅致公司支付佣金；2.本案诉讼费由雅致公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，双方签订《买卖承诺书（卖）》、《服务收费确认书》违法法律禁止性规定，存在欺诈行为，应当被认定为无效，或是应当撤销。雅致公司违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款、第三款规定：“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”，“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易”，该两份文件应当被认定为无效，或是应当撤销。具体表现为：在何志才向雅致公司放盘的时候，雅致公司告知何志才涉案房屋市场价格是750000元，而雅致公司知悉的市场价格是不止750000元的；雅致公司通过欺诈的方式引诱何志才签订《买卖承诺书（卖）》，以此方式来吃差价。实际上，市场上卖家不用支付中介佣金，买家承担佣金是东莞二手房买卖的惯例。《买卖承诺书（卖）》落款时期是2017年4月13日，《房屋买卖合同》签订的日期也是2017年4月13日，两者签订的日期是同一天。雅致公司所在的店面就位于涉案房屋所在楼盘的楼下，雅致公司清楚知道涉案房屋的交易价格。而且当天放盘，当天成交，这更能说明雅致公司存在隐瞒涉案房屋市场交易价格的行为。这明显不合法也不合理。作为居间方，有义务告知卖方市场交易价格，而不是利用客户不了解市场行情，通过隐瞒引诱的方式骗取房屋差价。《服务收费确认书》时虽然签订的时间是2017年8月2日，但是其本质上是与《买卖承诺书（卖）》的捆绑和延续，《买卖承诺书（卖）》无效的前提下，《服务收费确认书》自然无效。二、一审法院认定事实错误，本案证据可以证明涉案房屋居间服务有三方中介在做，三方都在收取中介费用，这违反法律的禁止性规定。《房地产经纪管理办法》第十九条第二款规定：两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。关于涉案房屋交易是存在三方中介的情形，何志才向一审法院提交了收款收据和录音资料。收款收据的落款是品置地产，证明品置地产有实际收取涉案房屋佣金16200元。录音资料里雅致公司明确60000元的佣金由雅致公司、品置地产、伍琴三方进行分配，一审法院却无视该证据，认为何志才的证据不能够证明涉案房屋交易不存在三家中介，这明显在偏袒雅致公司。即使法院认定《买卖承诺书（卖）》、《服务收费确认书》是有效的，那么因为涉案房屋存在三方中介完成居间服务的事实，并且三方都有收取佣金的事实，即何志才需要向三方中介支付佣金的事实，那么也是理应改为只需要向一家中介方支付即可，无需三方支付，相关佣金应当予以扣减。扣除后剩余佣金为21800元。三、雅致公司没有按照约定标准完成居间义务，在居间过程中存在重大过错，不得收取佣金，或是佣金应当减少。《房地产经纪管理办法》第十九条第一款规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。本案在签订合同时何志才已经确认是要做快贷的，否则不同意出售，因为当时何志才急需资金，并且涉案房屋的按揭服务也是雅致公司的合同义务之一。针对该事实，雅致公司在录音和微信聊天记录中均有确认。买家魏镇川和赵志勇已经将快贷按揭服务费11500元交付给雅致公司员工桃子，并不是直接给按揭公司。根据2018年5月8日的谈话录音可知，魏镇川在向桃子追讨该收据时，先是说还没有开具收据。在魏镇川要求其出具转账记录时，则说因为当时微信账号有问题，所以是直接现金给按揭公司的。这明显不符合现今的资金来往惯例。在2018年9月11日的谈话录音中，雅致公司的法定代表人和员工均明确按揭公司只是收到3000元左右，剩余部分8500元被雅致公司员工桃子吃掉。雅致公司及员工公司的行为导致涉案交易不能办理快贷，导致何志才收取购房款时间延长超过六个月。雅致公司的行为还给涉案买家魏镇川和赵志勇造成影响，导致其不能如期办理按揭，支付较高的利率和首付，导致其不同意继续向何志才支付尾款，为此何志才只能在另外案件中对其进行诉讼处理，从而花费金钱和时间等大量成本。而且，三方签订的买卖合同约定的贷款金额是490000元，但是雅致公司在按揭的过程中却同意赵志勇按560000元办理按揭，导致何志才不能如期足额收到首期款。雅致公司的上述过错行为，给何志才造成重大损失，导致涉案交易长达一年多才能完成，并且导致买卖双方均进入诉讼程序，花费大量的人力物力，并且打乱何志才的资金安排计划，无法正常安排生活和生意。所以，雅致公司提供的服务不能达到约定的服务标准，其要去支付佣金的诉求不应当得到支持。如果法院继续支持雅致公司佣金诉求的，相关的佣金也是应当予以减低。根据本上诉状第二点理由，扣减其他各方收取的佣金之后，剩余的佣金为21800元。针对雅致公司的过错，何志才认为应当再扣减7800元，同意向雅致公司支付14000元佣金。即使法院不支持扣除，何志才也只愿意支付14000元佣金。四、一审法院认定事实和适用法律错误，何志才不存在违约行为，一审法院判决何志才承担支付利息的违约责任没有事实和法律依据。从何志才提供的录音资料可知，何志才是同意支付佣金的，双方存在争议的只是金额问题，而产生该问题的原因是雅致公司存在违法和过错行为，何志才并不是主观违约拒不付款，所以一审法院判决何志才承担支付利息的违约责任是没有事实依据的。针对需要支付的佣金数额，双方有进行协商，双方只是对应当扣减的佣金存在争议，不能确定一致意见，为此雅致公司才向法院起诉，何志才从未有主观违约的行为，整个过程都是维护自身的权益。何志才行使自己的权利却被认定为违约，这明显违法法律规定，也不符合公平的司法原则。而且一审法院的该部分判决与认定的事实相互矛盾，一审法院已经认定雅致公司存在过错和违约行为，也是减低了佣金数额6000元，也就是支持了何志才对雅致公司主张全额佣金的抗辩，但是却回过头来认为何志才违约，这不是很荒谬吗？难道法院要何志才在全额支付60000元之后，在另外起诉要求减少佣金吗？这明显就不符合日常生活法则，所以一审法院判决何志才需要向雅致公司支付利息的违约金是错误的。雅致公司向本院答辩称：一、雅致公司与上诉人之间签署的《买卖承诺书（卖）》、《服务收费确认书》系双方在平等自愿、协商一致的基础上签署，合法有效。从一系列交易过程可见，自始至终，雅致公司从未欺骗或隐瞒其将会收取的居间服务费金额，收费方式及收费金额均在何志才签署的有关文件里写得清清楚楚，直至出具《服务收费确认书》，何志才也从未提出过任何异议。双方关于收费的约定系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。何志才作为委托人，应依约按时向雅致公司支付居间服务费。二、雅致公司已全面履行了作为居间人的义务，何志才应依照约定支付居间服务费。雅致公司已全面履行了其作为居间人所应承担的合同义务，且上诉人在签署《买卖承诺书（卖）》时明确知晓居间服务费的收取方式，在签署《服务收费确认书》时，何志才已确认了应支付的居间服务费金额。在双方交易过程中，雅致公司并无任何欺诈或隐瞒行为，上述文件以及《房屋买卖合同》均为各方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。何志才的上诉请求没有任何事实及法律依据，依法应予驳回。原审原告雅致公司向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.何志才向雅致公司支付居间费60000元；2.何志才按照月利率2%的标准向雅致公司支付从2018年6月7日起至实际付清全部欠款之日止的违约金（以60000元为本金,按照月利率2%的标准从2018年6月7日起暂计至2018年11月13日为6360元,违约金需计至全部欠款付清之日止）;3.本案有关诉讼费用由何志才负担。一审法院认定事实：2017年4月13日，双方签订一份《买卖承诺书（卖）》，约定由何志才委托雅致公司出售东莞市××中心××室的物业，售价为750000元，何志才同意向雅致公司支付中介代理费及咨询费为高出楼价部分；雅致公司介绍的买方同意按何志才委托条件交易的，则何志才即确认本次物业买卖交易成立，并承诺按约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序等；何志才完全知悉并不反对雅致公司同时向买方收取中介代理费及咨询费。同日，何志才（卖方）、赵志勇（买方）和雅致公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（NO：000385），合同约定，买卖双方独家委托经纪方出售及购入位于东莞市××中心××室的物业，物业成交价为810000元；经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在本合同签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询费以服务收费确认书为准，买卖双方或其中任一方逾期支付中介代理费及咨询费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至全部支付完毕之日止。该合同还约定，楼款支付方式为买方在签署本合同时付清20000元整予卖方作为定金；买卖双方应在签署本合约同时在经纪方指定的按揭机构办理交易过户及按揭手续；首期楼款300000元，买方应在过户当天交付给经纪方；银行经审批同意贷款后，经纪方在房管部门成功受理本次交易递件当天，将首期楼款无息转给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行出具同意贷款通知书的三个工作日内以现金补足交给经纪方，经纪方在本次交易过户完成当天，作为剩余楼款，无息转交给卖方；楼价余款490000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。2017年8月2日，何志才向雅致公司出具《服务收费确认书》，约定，基于经纪提供的中介服务及咨询服务，何志才同意向经纪支付60000元作为雅致公司的中介代理费及咨询费等，缴交日期为收到银行放款当日，逾期交付该费用，则按日向经纪交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。2018年6月26日，本院依法受理何志才就案涉物业起诉赵志勇房屋买卖合同纠纷一案，该案中何志才要求赵志勇支付未付房屋转让款27000元，并支付利息及违约金。原审法院依法作出（2018）粤1973民初11711号民事调解书（已生效），双方自愿达成如下协议：“一、原被告双方确认，被告赵志勇已向原告HOCHEECHYE（中文名：何志才）支付了房款尾款27000元；二、原被告双方确认，由被告赵志勇向原告HOCHEECHYE（中文名：何志才）支付违约金25000元以了结此案；三、上述款项由被告赵志勇于2018年9月14日前一次性向原告HOCHEECHYE（中文名：何志才）支付完毕……六、原告HOCHEECHYE（中文名：何志才）收到上述款项后，原、被告双方就本次交易互不再追究对方责任。”何志才主张雅致公司因最终未能办理快贷，致使并未按约完成居间服务，并对此提交电话录音、微信聊天记录等证据证实。（一）电话录音之一（何志才与雅致公司的员工谈话）显示：“（何志才）现在问题是他把快贷转为慢贷，他没有通知买家和卖家”；“（雅致公司）……当时因为签合同的时候我也在，签合同的时候说的是快贷，这我知道，这个事情也是当着你的面说的，是做快贷，但是后来是怎么做的我就不清楚，因为是桃子在弄的”；“（何志才）因为他们两个基本是勾结了，桃子把那个钱吃了”；“（雅致公司）……我们这样的同事我也觉得遗憾”；“（雅致公司）她是已经被开除了，不单单只有你这个单，还有其他单，然后被抓到的。”（二）电话录音之二（何志才与其主张的桃子等人的对话）显示：“（桃子）……当时我们签的是做快贷的单”；“（何志才）但是你们实际上做的是慢贷啊”；“（桃子）但是这个程序是以快贷的方式帮你们做的。”雅致公司对上述证据的真实性无异议，但对关联性不予确认，表示合同中并未约定由雅致公司代为办理快贷，且之所以上述录音中涉及贷款业务，可能是由于雅致公司的员工单方向何志才提供了相应的协助。双方确认何志才于2018年6月6日收到银行就案涉房屋买卖的放款。一审法院认为，何志才为新加坡共和国居民，本案为涉外居间合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案双方未事先约定处理合同争议所适用的准据法，但于庭审辩论终结前均一致同意适用中华人民共和国的法律，因此，应确定中华人民共和国的法律作为本案的准据法。本案中，雅致公司与何志才及赵志勇签订了《房屋买卖合同》，约定由雅致公司为何志才及赵志勇提供居间服务，促成何志才及赵志勇签署本合同，何志才同意向雅致公司支付居间报酬，该约定是雅致公司与何志才之间的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。根据上述合同约定及双方确认的电话录音可知，雅致公司在该笔交易中，除了负担促成合同订立的主要合同义务之外，还负担了指定按揭机构、协助办理按揭手续、代收房款及办理快贷等义务，故本院一并审核雅致公司是否依约完成上述约定义务以确定何志才应承担的付款责任。首先，何志才和赵志勇已签订了《房屋买卖合同》，何志才于2018年6月6日收到银行就案涉房屋买卖的放款，本院审理的（2018）粤1973民初11711号关于何志才诉赵志勇的房屋买卖合同纠纷一案中也可看出案涉房屋已实际完成过户，由此可见，雅致公司已实际完成了促成合同订立的主要合同义务。其次，对于合同主体约定的其他义务，何志才主张雅致公司未按约定为其办理快贷，根据电话录音可知，雅致公司在签订案涉《房屋买卖合同》时曾承诺为何志才办理快贷业务，但因其自身员工的因素最终未能实际办理，雅致公司就其未能完成该义务应承担相应的违约责任。又因雅致公司未能完成办理快贷业务的义务并未实际影响其完成的主要合同义务，亦未影响何志才与赵志勇间最终完成案涉房屋的交易，故本院就雅致公司的过错，对《服务收费确认书》事先约定的金额中酌情扣减6000元。因此，何志才应向雅致公司支付居间服务费54000元及利息（从2018年6月7日开始，按照月利率2%计至实际清偿之日止）。关于何志才辩称雅致公司案涉居间服务由两家以上经纪机构开展，其无需向雅致公司支付案涉费用，本院认为，本案现有证据未能证明除雅致公司外另有其他经纪机构提供案涉居间服务，且因此就该服务增加了收费，故对何志才该抗辩理由本院不予采纳。关于何志才辩称本案佣金的数额超过指导价格，《广东省发展改革委转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（粤发改价格﹝2015﹞436号）载明，房地产经纪服务收费已于2014年8月29日以粤发改价格﹝2014﹞542号文放开施行市场调节价。本案原、何志才于《服务收费确认书》中自愿约定案涉费用为60000元，应属合法有效，故对何志才该抗辩理由本院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决：一、何志才应于判决发生法律效力之日起五日内向雅致公司支付居间服务费54000元及利息（从2018年6月7日开始，按照月利率2%计至实际清偿之日止）；二、驳回雅致公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费730元，由雅致公司负担73元，由HOCHEECHYE（中文名：何志才）负担657元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院经过书面询问当事人后，对一审查明事实予以确认。本院认为：因何志才为新加坡共和国居民，其与雅致公司因居间合同发生纠纷，故本案为涉外居间合同纠纷。原审法院对本案行使管辖权及适用中华人民共和国的法律处理涉案争议，符合法律规定，双方亦未提出异议，本院对此予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。何志才与雅致公司签订了《买卖承诺书（卖）》及何志才与雅致公司及赵志勇签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示。何志才主张涉案房屋居间服务有三个中介机构提供服务，都在收取中介费用，违反法律的禁止性规定，提供了收款收据和录音资料为证。但收款收据显示是“品置”收取魏镇川的中介费，综合本案的其他证据，无法证明该收据与雅致公司及案涉房屋买卖存在关联性；录音虽显示雅致公司称案涉60000元佣金由雅致公司、品置地产、伍琴三方进行分配，这也是雅致公司在收取案涉佣金后对于佣金的再分配；综上，无法证实有多个中介机构同时为涉案房屋提供居间服务并分别收取费用，故何志才的相关主张缺乏事实依据，本院不予采信。何志才又主张雅致公司采取欺诈手段，诱使何志才签订《买卖承诺书（卖）》及《房屋买卖合同》。首先，何志才没有就其主张提供证据予以证实。其次，雅致公司作为中介机构对于二手房屋买卖拥有一定的信息优势，但拥有信息优势并不必然等同雅致公司采取欺诈手段诱使他人签订合同。再次，在三方当事人签订《房屋买卖合同》三个半月后，何志才根据《买卖承诺书（卖）》及《房屋买卖合同》中关于中介服务及咨询服务的约定向雅致公司出具《服务收费确认书》，确认了居间费的金额及支付条件。综上，本案现有证据不足以证实何志才的上述主张。根据《买卖承诺书（卖）》、《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》的约定，何志才应当及时支付居间费。何志才未及时支付居间费，雅致公司请求相应的违约金是有依据的。虽然雅致公司在协助办理相关贷款业务时存在瑕疵，且原审法院在衡量上述瑕疵与雅致公司所提供的全部居间服务后酌情扣减雅致公司应收取的居间费；但双方对居间服务存在的瑕疵导致居间费的扣减而产生的争议并非不按时支付居间费的理由，若何志才对应支付的居间费有异议且双方未能达成协议，应当按照上述约定中的争议处理约定来解决而非拒付居间费。综上，何志才的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1150元，由HOCHEECHYE（中文名：何志才）承担。本判决为终审判决。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇一九年八月二十三日书记员  梁艳菲