重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初7479号原告（反诉被告）：重庆长安房地产开发有限公司，住所地重庆市江**建新东路**，统一社会信用代码：915001052028336688。法定代表人：陈川，董事长。委托诉讼代理人：王兆瑞，重庆渝汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲜怀蓉，重庆渝汇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：匡泽均，男，汉族，1972年12月26日出生，住址重庆市渝**。委托诉讼代理人：徐卫民，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯泰先，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）重庆长安房地产开发有限公司与被告匡泽均（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法由审判员初攀东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆长安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王兆瑞、鲜怀蓉，被告匡泽均的委托诉讼代理人徐卫民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）重庆长安房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告签订的《重庆长安锦绣天地商业步行街商铺租赁合同》并交还案涉房屋；2、请求依法判令被告向原告支付2018年7月1日至实际腾退之日的房屋租赁费，租金按每月4567.4元计算；3、请求依法判令被告向原告支付违约金（自逾期之日2018年7月1日起至相应租赁费还清之日止，以未付应付租赁费为基数，按年利率24%计算违约金），合同约定按每日千分之三，原告降低标准为年利率24%。本案诉讼费和律师费由被告承担。事实和理由：2013年11月28日，原告为甲方，被告为乙方，双方在重庆市渝北区签订《重庆长安锦绣天地商业步行街商铺租赁合同》，由原告将其位于重庆市渝北区龙溪街道xx路xxx号附xx号xxxx城商业x幢x区xxxx号商铺，面积为135.27平米，以每月30元/㎡，每年递增3%的价格出租给乙方使用，租期为八年，自2014年6月1日至2022年5月31日。被告于每月15日至20日期间向原告支付下月租金，并就违约金等内容作出约定。合同签订后，原告依约将上述租赁物交付给被告使用。2018年6月前，被告按照合同约定支付了相应房屋租赁费用，但从2018年7月起被告拒不向原告支付房屋租赁费。由于被告怠于履行合同义务，已经严重违约，原告于2018年10月24日向被告邮寄关于解除合同通知函并明确要求其履行支付义务，但被告仍未支付租金。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告（反诉原告）匡泽均辩称:因为租赁物漏水，而原告不予修复被告有权行使先诉抗辩权，因此被告拒付租金行为应当得到支持，另外因原告怠于修复租赁物导致了原告的经济损失。被告（反诉原告）匡泽均向本院提出反诉请求：1、判令原告继续履行《重庆长安锦绣天地商业步行街商铺租赁合同》；2、判令原告支付被告重新装修损失暂定15万元；3、判令原告赔偿2018年6月至2019年2月被告人员工资损失227100元。本案全部诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）重庆长安房地产开发有限公司针对被告匡泽均反诉请求辩称：1、原告认为本诉与反诉不属于同一法律关系，反诉属于侵权法律关系应另案处理。2、被告房屋漏水是因为楼上洗浴会所排污管破裂导致，与原告无关。3、根据侵权责任法28条规定第三人承担损害责任。4、即使法院认定原告存在赔偿责任，被告所要求的赔偿金额也过高超出实际损失。5、根据被告陈述所有的人都没有上班，每个月发的工资应该是基本工资，没有上班津贴反而有增加或减少，原告有理由认为是事后补的。经审理查明：2013年11月28日，以原告重庆长安房地产开发有限公司为甲方，以被告（反诉原告）匡泽均为乙方，签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其位于重庆市渝北区龙溪街道xx路xxx号附xx号xxxx城商业x幢（xxx号）x区xxxx号商铺及其设施出租给乙方使用，商铺租赁面积403.76㎡，租期自2014年6月1日至2022年5月31日，其中2014年6月1日至2014年8月31日为免租期；租金每月30元/平米，每年递增3%，租期八年；乙方应于每月15日至20日期间向甲方支付下月租金，亦可将租金转账到甲方账户；乙方须向甲方缴纳履约保证金25000元，租赁期满，如乙方无任何违约行为且没有给甲方造成损失，则甲方在乙方将商铺完好无损的交还甲方后60天内如数退还乙方所缴纳的履约保证金；若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额交纳租金，乙方应当向甲方按所欠缴的租金费用的每日千分之三计算缴纳滞纳金，双方另有约定的除外；在租赁期内，若乙方拖欠甲方的租金、水电气等费用及其滞纳金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从履约保证金中扣除相关费用，并要求乙方在20日内补足扣除部分。如乙方未能在该期限内补足所扣除部分，甲方有权终止本合同，乙方所缴纳的履约保证金作为违约金不再退还，收回承租的商铺，并保留行使其他索赔权利，非乙方的原因除外。2018年4月13日，原被告签订《锦绣天地商业步行街租赁合同终止协议》，终止上述xxxx号商铺中租赁面积为268.49㎡的商铺的租赁，继续租赁xxxx号商铺商业x栋xx栋x层面积为135.27平米的商铺。案涉租赁房屋2018年6月30日之前的租金，被告已经全部支付，2018年7月1日之后，被告没有缴纳房屋租金。2018年10月26日，原告向被告以邮件方式催告交付租金。另查明，原被告均认可的《商业街现场突发事件及纠纷处理完结情况记录》显示：2018年6月12日，案涉房屋内发生漏水并通知物业部门，物业部门经抢修后解决了漏水问题。庭审中，被告匡泽均陈述从2018年6月12日开始停业至今未营业，因为原告不同意维修所以现在一直未维修，被告与案外人签订的装修合同现在没有履行，因为当时谈好了是15万元，后面原告换了领导情况就反转了不支付钱了，被告也拿不出钱维修，现在商铺处于关门状态无法营业。原告陈述2018年6月12日店铺漏水问题，物业部门进行了现场维修并且已经维修好了，原告不知道被告从6月12日开始停业至今未营业，被告也没有通知原告还有漏水，且当时没有谈好赔偿装修15万元。庭审中，被告举示了《关于何师傅串串香严重漏水暂停户内水电情况说明》，拟证明漏水造成被告无法正常营业，需要重新装修的重大经济损失，该情况说明由被告书写后经重庆市长安物业管理有限公司锦绣城物业服务中心盖章，主要载明：长安锦绣城物业管理处，我租赁经营商铺因2018年6月12日晚严重漏水，因与长安房地产开发有限公司招商部关于漏水损失洽谈无果，为确保商铺户内安全，于2018年8月1日通知物业工程部把户内一切水电关掉，等赔偿有结果后将进行重新装修。原告经质证认为，上述情况说明格式不符合一般的理解中的格式，抬头是物业管理处，盖章也是物业管理处，是自己给自己出具的说明，内容是以被告的口吻在写，因此真实性存疑。被告另举示了《建筑装饰工程施工合同》、《聘用协议》、《工资发放表》、《代收发票协议》等，拟证明停业给被告造成的经济损失。原告经质证认为，上述证据与本案无关，真实性不清楚。上述事实，有商铺租赁合同、锦绣天地商业步行街租赁合同终止协议、商业街现场突发事件及纠纷处理完结情况记录、房地产权证、快递单及原被告的当庭陈述等证据在案为证，足以认定。本院认为，重庆长安房地产开发有限公司与匡泽均签订的《商铺租赁合同》及《锦绣天地商业步行街租赁合同终止协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务并行使权利。本案的焦点在于案涉商铺2018年6月12日之后是否还存在漏水事实。根据《商业街现场突发事件及纠纷处理完结情况记录》记载的内容，2018年6月12日，物业部门经抢修后已经解决了漏水问题。被告匡泽均主张之后仍存在漏水问题，应举示证据予以证明，但庭审中匡泽均举示的证据均不足以证明其后案涉店铺尚存在漏水事实，故应承担举证不力的法律后果。匡泽均举示的《关于何师傅串串香严重漏水暂停户内水电情况说明》，虽然有重庆市长安物业管理有限公司锦绣城物业服务中心盖章，但该情况说明仅显示“因与长安房地产开发有限公司招商部关于漏水损失洽谈无果，为确保商铺户内安全，于2018年8月1日通知物业工程部把户内一切水电关掉，等赔偿有结果后将进行重新装修”，以上表述并不能证明2018年6月12日之后还存在漏水事实。由上，本院认定2018年6月12日之后案涉店铺不存在漏水事实，故被告匡泽均基于存在漏水事实而提出赔偿损失的相关反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据合同约定，被告匡泽均应于每月15日至20日期间向甲方支付下月租金，自2018年7月1日之后，匡泽均没有缴纳房屋租金，已构成违约。原告向被告以邮件方式催告交付租金后，被告仍未交纳租金，因此原告请求解除租赁合同并由被告腾退房屋，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，租金每月30元/平米，每年递增3%，原告请求按4567.4元/月标准，由被告支付自2018年7月1日至实际腾退之日止的房屋租赁费，符合法律以及合同约定，本院予以支持。关于欠付租金的违约金。合同约定，乙方应于每月15日至20日期间向甲方支付下月租金，乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额交纳租金，乙方应当向甲方按所欠缴的租金费用的每日千分之三计算缴纳滞纳金。被告匡泽均本应于2018年6月20日前支付2018年7月租金，但实际上其没有再支付2018年7月之后的租金，已构成违约，应按照合同约定向原告承担逾期支付租金的滞纳金即违约金。原告主动将每日千分之三欠付租金违约金标准降低为年利率24%，被告亦未提出异议，该请求合理，故对原告请求自2018年7月1日起至相应租赁费还清之日止，以未付应付租赁费为基数，按年利率24%计算的违约金，本院予以支持。原告主张的律师费无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）重庆长安房地产开发有限公司与被告（反诉原告）匡泽均签订的《重庆长安锦绣天地商业步行街商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）匡泽均于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆长安房地产开发有限公司腾退位于重庆市渝北区龙溪街道松牌路115号附23号长安锦绣城商业2幢二区1024号房屋；三、被告（反诉原告）匡泽均于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆长安房地产开发有限公司支付自2018年7月1日至实际腾退房屋之日止的房屋租赁费（租金标准按4567.4元/月计算）；四、被告（反诉原告）匡泽均于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆长安房地产开发有限公司支付违约金（自2018年7月1日起，至相应租赁费还清之日止，以应付租赁费为基数，按年利率24%计算）；五、驳回原告（反诉被告）重庆长安房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）匡泽均的诉讼请求。本诉案件受理费3860元，按简易程序减半收取1930元，反诉案件受理费1930元，合计3860元，由被告（反诉原告）匡泽均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  初攀东二〇一九年八月二十日书记员  谢 帆