浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1250号上诉人（原审被告）：嘉兴市新唯电子有限公司，住所地：嘉兴市秀洲区新城街道高家桥。统一社会信用代码：9133041174054947X3。法定代表人：徐新民，总经理。上诉人（原审被告）：徐新民，男，1962年11月8日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李利、张波，北京京平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴市秀洲区高照街道社区卫生服务中心（嘉兴市秀洲区高照街道卫生院），住所地：嘉兴市秀洲区新塍镇新乐路501号。统一社会信用代码：12330411470971258M。法定代表人：魏培珍，主任。委托诉讼代理人：孙兆胜、朱永强，浙江君度律师事务所律师。上诉人嘉兴市新唯电子有限公司（以下简称新唯公司）、徐新民因与被上诉人嘉兴市秀洲区高照街道社区卫生服务中心（嘉兴市秀洲区高照街道卫生院）（以下简称高照卫生中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初5859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案因案情复杂，经报本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。新唯公司、徐新民上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回高照卫生中心全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由高照卫生中心负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。案涉房屋及土地并未依法取得不动产登记，有关房屋所占土地所有权性质只能根据《嘉兴市郊区城乡建设用地申请表》进行判断。高照卫生中心于1986年10月申请补办征收手续，该时期正处于1986年《土地管理法》与旧法《国家建设征用土地条例》交替适用的特殊时期，本案无论适用哪一部规定，嘉兴市郊区人民政府作为区县级人民政府均具有批准征收案涉土地的审批权限。1986年10月，高照卫生中心向郊区农林局申请补办征用手续，并填报《嘉兴市郊区城乡建设用地申请表》，高家桥村民委员会、高照乡人民政府、嘉兴市郊区人民政府均批准“同意补办征用手续”，在当时征用等同于征收的情况下，案涉房屋所占土地已经完成征收。据此，案涉房屋属于国有土地上房屋，双方签订的《房屋转让协议书》合法有效。二、退一步讲，即便房屋所在土地为集体所有，案涉《房屋转让协议》也并未违反强行性规定情形，并非无效。《土地管理法》以及其他有关规定并未明确规定集体建设用地上房屋转让协议无效，反而规定在一定条件下可以流转，并且其规范的目的是实现管理需要并规制市场准入资格，故在此情况之下不能轻易判定《房屋转让协议》无效。首先，一审未就强制性规范的目的及认定标准对《房屋转让协议》的效力进行判定。现阶段我国土地管理制度推行的主要目的是为了保护耕地，并非不允许集体建设用地流转。集体建设用地早在上个世纪末年已经开始允许流转，2000年开始包括浙江杭州在内的9个地区设立为试点，2008年至2012年期间，嘉兴市作为试点区域，取得了较大的成功。无论从中央大政方针还是地方规范的角度，都在积极推进集体建设用地流转。其次，一审法院未从维护公序良俗和公平信义的角度进行权衡。新唯公司、徐新民盘活了高照卫生中心资产，增加了集体经济组织的收入及利益，也在原有房屋的基础上进行了大量的添附，修缮了部分厂房和道路，其公司正常运营将近15年之久，在解决当地就业并辐射带动地方经济方面做出了应有的贡献。一审判决损害了新唯公司、徐新民利益。再次，一审判决未就其他法益进行权衡，未考量高照卫生中心的诉讼目的。高照卫生中心早已搬离案涉房屋，并在其他地点重新选址新建办公房屋并正常运营至今。现高照卫生中心提起的本案诉讼的目的不正当，在案涉区域存在征收的情况下，其诉讼目的与鼓励交易、创造财富、诚实信用、信赖利益保护法益均存在严重冲突。三、高照卫生中心在《房屋转让协议书》签订过程中负有主要过错责任，一审仅判令返还原购房款显然有违公平合理的基本法律原则。高照卫生中心作为事业单位，其无论法律意识还是资源优势均胜于徐新民一个普通公民，其违背契约精神在先，且结合其现阶段的诉讼目的，不排除其存在故意，应该承担主要过错。现阶段案涉区域面临征收，一审判决高照卫生中心只返还当年支付的房屋转让款125000元显失公平，其过错不但没有任何成本反而因此获益，新唯公司、徐新民却遭受巨大损失，故一审判决有违公平合理的基本法律原则。高照卫生中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，案涉房屋及土地性质仍然为集体土地，不是国有土地。一审认定《房屋转让协议书》无效正确。高照卫生中心向一审法院起诉请求：1.判令高照卫生中心与新唯公司签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令新唯公司、徐新民将坐落于嘉兴市秀洲区新城街道卫生院的房屋（高家桥集镇油脂厂南三幢房屋，面积分别为255平方米、177平方米、198平方米及面积96平方米的附属建筑，共计726平方米）腾退并返还给高照卫生中心，高照卫生中心在接收完毕上述房屋后立即返还新唯公司已付的房款125000元。一审法院认定事实：原嘉兴市郊区高照乡卫生院于1965年组织人力在高家桥镇北、马泾港边平整荒地并建造门诊部、住院部、宿舍等设施，用地共计3748.5平方米。1986年10月22日，原嘉兴市郊区高照乡卫生院补办城乡建设用地申报手续。1986年10月31日，原嘉兴市郊区人民政府批准同意补办非耕地5.628亩用地手续。2002年4月10日，嘉兴市秀洲区新城街道卫生院（甲方）与嘉兴唯新电讯厂（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：1.甲方将位于高家桥集镇油脂厂南房屋三幢（由油脂厂往南数连续三幢，不包括最南面现由卫生院职工居住的一幢房屋）转让给乙方，转让房屋面积分别为255平方米、177平方米、198平方米，及其附属建筑面积96平方米，共计726平方米；2.房屋转让价格125000元，乙方应在签订协议时一次性付清；3.本协议仅为房屋转让，不包含土地。如今后涉及房产证、土地证等其他相关证件时，手续和费用均由乙方自行解决。甲方可提供有关帮助，但不承担任何责任和费用……徐新民在该协议上签字，并支付了房屋转让款125000元。案涉房屋由徐新民任法定代表人的新唯公司使用。《浙江省城乡建设用地管理办法》（1984年9月6日省第六届人民代表大会常务委员会第九次会议修订）第八条规定：“征用土地的审批权限：征用耕地（包括园地、养殖水塘—下同）二亩以下（含二亩），非耕地五亩以下（含五亩），由县（市）土地管理部门审查，县（市）人民政府批准；征用耕地二亩以上至五亩，非耕地五亩以上至二十亩，由市、地区土地管理部门审查，市人民政府，地区行署批准……”。第二十四条规定：“农村集体建设（包括兴建、扩建乡镇企业、事业、公用设施）需要使用土地的，必须办理申报、批准手续；其用地的审批权限，比照本办法第八条的规定办理。”另，因区划调整，嘉兴市郊区更名为嘉兴市秀洲区，嘉兴市郊区高照乡卫生院相应更名为嘉兴市秀洲区高照乡卫生院。2001年8月，经嘉兴市秀洲区卫生局发文，嘉兴市秀洲区高照乡卫生院更名为嘉兴市秀洲区新城街道卫生院。2007年11月9日，经嘉兴市秀洲区人口计划生育与卫生局发文，嘉兴市秀洲区新城街道卫生院更名为嘉兴市秀洲区新区卫生院（嘉兴市秀洲区新区卫生服务中心）。2011年8月4日，经嘉兴市秀洲区机构编制委员会发文，嘉兴市秀洲区新区卫生院更名为嘉兴市秀洲区高照街道社区卫生服务中心（嘉兴市秀洲区高照街道卫生院）。一审法院认为，案涉《房屋转让协议书》由徐新民签订，房屋转让款125000元由徐新民支付，房屋交付后一直由徐新民发起设立并担任法定代表人的新唯公司实际使用。虽然协议书乙方名称为嘉兴唯新电讯厂，但嘉兴唯新电讯厂并未实际登记成立，因此案涉《房屋转让协议书》所生权利义务应由徐新民和新唯公司承继。本案的争议焦点是案涉房屋所及土地性质是否已经从集体所有土地变更为国有土地，案涉《房屋转让协议书》是否有效。本案中，原高照乡卫生院于1965年利用集体所有的土地兴建门诊部、住院部、宿舍等设施，并于1986年补办用地审批手续。根据当时有效的《浙江省城乡建设用地管理办法》（1984年9月6日省第六届人民代表大会常务委员会第九次会议修订）的规定，列入计划的国家建设项目需要使用集体所有的土地的，必须按照《国家建设征用土地条例》规定的程序，办理征地手续；农村集体建设（包括兴建、扩建乡镇企业、事业、公用设施）需要使用土地的，必须办理申报、批准手续，其用地的审批权限，比照该办法第八条的规定办理。原高照乡卫生院属于上述规定中的乡镇事业单位，系农村集体建设范畴而非国家建设项目，其比照该办法补办了卫生院的用地申报、批准手续，但其用地性质仍然为集体所有土地，并未因此变更为国有土地。徐新民和新唯公司关于案涉房屋土地性质已经变更为国有土地的抗辩意见，缺乏事实依据，不予采纳。由于案涉土地的性质仍为集体所有，地上房屋并不具备对外转让的条件，因此案涉《房屋转让协议书》应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”高照卫生中心要求徐新民和新唯公司腾退并返还案涉房屋，符合前述法律规定，予以支持。鉴于腾退返还房屋需要一定的时间，一审法院酌定徐新民和新唯公司于判决生效之日起二十日内履行完毕腾退返还义务，高照卫生中心应当在房屋腾退返还完毕当日返还徐新民和新唯公司房屋转让款125000元。如因案涉协议无效造成徐新民和新唯公司损失的，徐新民和新唯公司可另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认案涉《房屋转让协议书》无效；二、新唯公司、徐新民于判决生效之日起二十日内将坐落于嘉兴市秀洲区高家桥集镇油脂厂南房屋三幢（由油脂厂往南数连续三幢，房屋面积分别为255平方米、177平方米、198平方米，及其附属建筑面积96平方米，共计726平方米）腾退并返还给高照卫生中心；高照卫生中心于房屋腾退返还完毕当日返还新唯公司、徐新民房屋转让款125000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1400元，由新唯公司、徐新民负担。二审中双方当事人均未提供新的证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另认定：嘉兴市国土资源局秀洲区分局于2018年7月5日向秀洲区人民政府高照街道办事处复函称，原高照乡卫生院申请使用的土地性质[批文号为嘉兴市郊区字（86）427号]为集体建设用地。目前，高照街道欲对案涉区域实施城市建设改造。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条虽有规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但同时根据该法第四条第三款的规定，农民集体土地中的农用地的用途为“直接用于农业生产”，与“非农业建设”的表述存在对立性，事实上，农村集体土地存在农业生产用地、建设用地和宅基地等划分，故将“农民集体所有的土地”这一概念理解为“农民集体所有土地中的农用地”，或者说，将“农民集体农用地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”作为第六十三条的含义，整体行文逻辑相符。故不能笼统地理解禁止所有的农民集体土地转让行为。根据相关法律、法规，农民集体建设用地符合相应条件是可以对外转让的，也与国家当前政策相适应。案涉土地属于村集体建设用地，高照卫生中心取得了该土地的合法使用权，并在迁址后，将案涉土地上的房屋转让给徐新民、新唯公司，属对建筑物的合法流转、再利用，不应过于苛刻地限制。一审对上述法律条文的理解存在偏差，案涉《房屋转让协议书》不宜认定为无效，对此本院予以纠正。并且,徐新民、新唯公司自2002年受让房屋以来一直使用至今，高照卫生中心从未主张返还，却在案涉房屋面临征迁的情况下，起诉要求新唯公司腾退，有企图通过民事诉讼的手段规避拆迁中的相关行政程序的嫌疑，诚有可能，因此而严重损及相关当事人的合法权益，故不应予以支持。综上所述，新唯公司、徐新民的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初5859号民事判决；二、驳回嘉兴市秀洲区高照街道社区卫生服务中心（嘉兴市秀洲区高照街道卫生院）的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1400元、二审案件受理费2800元，均由嘉兴市秀洲区高照街道社区卫生服务中心（嘉兴市秀洲区高照街道卫生院）负担。本判决为终审判决。(本页无正文)审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年八月二日法官助理周倩书记员胡玉婷