内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0502民初1725号 原告：顾国清，男，1974年9月8日出生，汉族，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：梁百星，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。 委托诉讼代理人：张广宇，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。 被告：通辽市同鑫房地产开发有限责任公司，住所地通辽市向阳大街东段。统一社会信用代码：xxx。 法定代表人：张维新，董事长。 委托诉讼代理人：张艳秋，女，1992年8月28日出生，现住通辽市，公民身份号码×××。通辽市同鑫房地产开发有限责任公司职员。 委托诉讼代理人：周国耀，通辽市同鑫房地产开发有限责任公司法律顾问。 被告：通辽京汉置业有限公司，住所地通辽经济技术开发区叫来河畔售楼处。统一社会信用代码：xxx。 委托诉讼代理人：格日乐图，内蒙古瀛沁律师事务所律师。 第三人：叶庆东，男，1987年6月3日出生，蒙古族，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码×××。 第三人：赵军，男，1966年5月7日出生，汉族，个体经营者，现住吉林市，公民身份号码××× 原告顾国清诉被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司、通辽京汉置业有限公司、第三人叶庆东、赵军债务转移合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾国清及委托诉讼代理人梁百星、张广宇，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张艳秋、周国耀，被告通辽京汉置业有限公司委托诉讼代理人格日乐图，第三人叶庆东、赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾国清向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2016年10月28日签订的京汉天玺小区楼栋号-房间号为5-2-501号房屋和车位区域号-车位号为A251号车位的买卖合同关系；2.依法判令二被告向原告返还780500.00元、利息132685.00元（以780500.00元为基数，按年利率6%计算，2016年8月29日至2019年6月29日共34个月），并给付2019年6月30日起至实际给付之日止的利息，以未返还的数额为基数，按年利率6%计算。合计913185.00元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年7月16日，二被告签订了《房地产合作开发协议》协议约定双方共同开发京汉天玺五期房屋，共担风险，共享收益，二被告在合作开发期间，第三人赵军租用第三人叶庆东所有的建筑器材用于京汉天玺工程建设。2016年8月29日，因赵军拖欠第三人叶庆东建筑器材租赁费用，其与第三人叶庆东、被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司签订了《协议书》，协议中确认赵军在京汉天玺工程建设中共拖欠第三人叶庆东租赁费用2087500.00元，并约定被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司以京汉五期的房屋以5000.00元/平方米、车位以158000.00元/个，以多退少补的形式抵顶赵军拖欠叶庆东的租赁费用，现租赁费已经转化为购房款。2016年10月28日，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司经第三人叶庆东指定为原告出具了5-2-501号，建筑面积为124.50平方米房屋和A251号车位的内定收据，合计价款为780500.00元。原告认为该内定收据上明确记载了原告所购房屋的楼号、房间号、单价、面积、车位位置等，依据我国现行相关法律规定该内定收据应视为《商品房买卖合同》。现二被告未经原告同意将该两套房屋和车位另行出售，致使原告合同目的无法实现。故原告诉至法院。 被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司辩称，1.通辽市同鑫房地产开发有限责任公司、第三人赵军、叶庆东共同签订的《协议书》未涉及原告的权利和义务，与原告也无任何关系，并不具备诉讼主体资格，应依法驳回；2.即使认定原告具有诉讼资格，其诉讼请求也无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求；3.通辽市同鑫房地产开发有限责任公司、第三人赵军、叶庆东共同签订的《协议书》所体现的法律关系为第三人代为履行的法律关系，且与原告无任何关系。 被告通辽京汉置业有限公司辩称，1.请求裁定驳回原告对我公司的起诉，我公司在协议上没有签字、没有加盖公章并不是法律关系的主体。抵债协议中的涉案房屋，为我公司开发出售，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司与第三人签订的以物抵债协议，是无权处分行为。我公司在此不予追认；2.抵债协议是债务履行期限届满后的债务清偿协议，并不是商品房买卖合同，因为不具备商品房买卖合同的必备条款；3.按照最高法院公告2016最高法民综484号指导判例规定，新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现，债权人有权请求债务人履行旧债务。现在约定的房屋已经出售给案外人，以物抵债协议目的不能实现。 第三人叶庆东辩称，2016年8月29日三方签订的协议书已经生效，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司应按协议履行偿还债务。 第三人赵军辩称，2016年8月29日三方签订的协议书已经生效，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司应按协议履行偿还债务。 原告顾国清为证明诉讼请求成立提供如下证据： 1.2016年8月29日《协议书》一份。证明：第三人赵军因拖欠第三人叶庆东建筑设备租赁费，赵军与第三人叶庆东及被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司三方签署《协议书》，协议确认赵军拖欠第三人叶庆东租赁费2087500.00元。被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司同意以京汉天玺五期房屋代赵军偿还租赁费，其中房屋单价为5000.00元/平方米，地下室车位158000.00元/个，根据法律规定和协议约定当事人基于债务清偿期限届满后签订的以物抵债协议系诺成性合同，非实践性合同，并不以债权人现实的受理债务取得债务所有权为成立生效要件。只要双方当事人意思表示真实，协议内容不违反法律法规的强制性规定，也不违反合同法52条之规定，协议即为有效。 2.2016年10月28被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司为原告开具收据2枚。证明：在签订《协议书》后经第三人叶庆东指定第一被告为原告开具了涉案一套房屋和一个车位收款收据，合计780500.00元。其中租赁费抵顶购房款619100.00元，原告另行补交购房款161400.00元。《协议书》签订后双方已经终止了原租赁合同关系，租赁费转化为购房款，双方之间形成了新的商品房买卖合同关系，被告为原告开具的收据上记载了房屋和车位的位置面积，单价等内容，该内容符合简易的商品房买卖合同特征，应视为商品房买卖合同关系。 3.二被告在中国证监会指定网站上发布的上市信息公告。证明：该公告记载了二被告合作开发涉案的房屋及车位，并约定二被告对涉案房屋和车位共担风险共享收益，所以第二被告应与第一被告共同承担返还责任。 4.申请法院调取的证明。证明：涉案5-2-501房屋由被告通辽京汉置业有限公司出售并备案到他人名下。现二被告已经将抵顶给原告的涉案房屋出售给他人导致原告要求被告交付房屋的目的不能实现，故原告请求解除涉案房屋并要求二被告返还已付购房款并支付资金占用期间利息。 被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司质证认为，对证据1真实性无异议，对证明问题有异议，该协议书在本质上属于第三人代为履行，实质是代物清偿法律关系，协议中明确约定了由通辽市同鑫房地产开发有限责任公司代第三人赵军向第三人叶庆东履行偿还租赁费，三方均签字同意。各方签订协议真实意思仅为清偿债务并无签订房屋买卖合同的意思表示，这一点协议中约定的内容非常清楚，原告仅凭协议中约定由通辽市同鑫房地产开发有限责任公司以房屋偿还第三人租赁费，就认定该协议视为商品房买卖合同不符合三方当事人在签订协议时真实意思表示，也没有事实及法律依据；对证据2真实性无异议，因收据涉及到补交款，代理人不清楚，庭下核实；对证据3真实性有异议，该份证据是复印件且没有有关机关认定，真实性存在疑问，同鑫房地产不予质证；对证据4真实性无异议，该案在双方之间并没有商品房买卖合同关系，该证据与此案无关。 被告通辽市京汉置业有限公司质证认为，对证据1的真实性合法性关联性均有异议，与我公司无关，通过证据4可以证明抵债协议已经无法履行，《协议书》的目的无法实现，且该协议书为债务转移及承担协议，目前来看代为清偿协议都不是。证据1是另案叶庆东诉二被告商品房买卖合同纠纷的另案原告，该协议中只有叶庆东一人签字。通过原告当庭变更诉讼请求及本案商品房买卖合同纠纷恰恰可以说明通过叶庆东与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司及赵军签订协议书就是债务承担协议，与我公司无关；对证据2，通过证据1，证据2并没有实际发生，并不是商品房买卖合同的必备要素；证据3的质证意见与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司一致；对证据4无异议，证据4通过证据1，证据4恰恰证明了证据1现在为债务承担协议，并不是能履行的代物清偿协议。 第三人叶庆东质证认为，对以上原告出示的证据均无异议。 第三人赵军质证认为，对以上原告出示的证据均无异议。 根据当事人举证、质证情况，本院认证如下： 原告出示的证据1，因被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司、第三人赵军、叶庆东对证据的真实性无异议，该份证据能够证明被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司、第三人赵军、叶庆东签订了债务转移协议，协议约定第三人赵军欠第三人叶庆东的租赁费2087500.00元由被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司欠第三人赵军的工程款抵顶，履行方式为：用京汉天玺五期房屋偿还，其中房屋价格以5000.00元/平方米，地下室车位以158000.00元/个为标准，叶庆东先暂时将欠款挂入通辽市同鑫房地产开发有限责任公司账面上，待原告选好房屋和地下室车位后再开发票。对该份证据中证明上述事实部分本院予以确认。证据2，与证据1相互印证，能够证明2016年10月28日，第三人叶庆东已在京汉天玺五期选好了抵账的房屋，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司认可原告选定的房屋并按第三人叶庆东的指定为原告开具收款收据：5-2-501号，面积为124.50平方米，单价为5000.00元/平方米，房款为622500.00元；车位号为A251，价款为158000.00元。同时证明经第三人叶庆东的同意，原告购买上述房屋及地下车库以被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司偿还第三人叶庆东的619100.00元租赁费抵顶了原告的购房款，原告另行补交购房款161400.00元。对上述事实本院予以确认。证据3因是复印件，且被告不认可，不予确认。证据4，能够证明被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司为原告开具的本案诉争抵顶原告的房屋已另行出售他人，对这一事实本院予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2016年8月29日，第三人赵军、叶庆东与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司签订《协议书》，约定：京汉天玺工程施工中第三人赵军与第三人叶庆东双方发生的租赁费用2087500.00元。第三人赵军所欠第三人叶庆东租赁费由被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司代扣第三人赵军工程款后，通辽市同鑫房地产开发有限责任公司以京汉天玺五期房屋偿还第三人叶庆东租赁费。其中，房屋价格以5000.00元/平方米，地下室车位以158000.00元/个为准。第三人叶庆东先暂时将欠款挂入通辽市同鑫房地产开发有限责任公司账面上，待第三人叶庆东选好房屋和地下室车位后再开房票。2016年10月28日，原告顾国清与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司、第三人叶庆东达成协议，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司按照第三人叶庆东的指示为原告顾国清开具京汉天玺小区内定收据：楼栋号-房间号5-2-501号、面积124.50平方米、单价为5000.00元/平方米、房屋总价622500.00元，车位区域号-车位号A251、车位价款158000.00元。被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司为原告开具的上述房屋及地下车库的内定收据所载数额，是以被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司偿还第三人叶庆东的619100.00元租赁费抵顶了原告的部分购房款，原告另行向被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司补交购房款161400.00元。被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司没有将上述房屋及车位交付原告。 另查明，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司未经原告同意将上述房屋预告登记在他人名下。 本院认为，第三人赵军、叶庆东与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司签订的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。首先，关于原告要求解除原告与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司于2016年10月28日签订的京汉天玺小区楼栋号-房间号为5-2-501号房屋和车位区域号-车位号为A251号车位买卖合同的问题。因为在《协议书》中约定，第三人叶庆东先暂时将欠款挂入通辽市同鑫房地产开发有限责任公司账面上，待第三人叶庆东选好房屋和地下室车位后再开房票。被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司按照第三人叶庆东的指示，经被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司认可，为原告开具了上述房屋及车位的票据，票据中有房间号、车位号、面积、单价、房屋总价、交房款及车位款的数额，在票据中载明的上述内容已经具备了房屋及车位买卖合同中的具体内容，应视为商品房买卖及车位买卖合同。现本案诉争的商品房已预告登记在他人名下，原告不能实现合同目的，原告要求解除原告与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司双方于2016年10月28日签订的京汉天玺小区楼栋号-房间号为5-2-501号房屋和车位区域号-车位号为A251号车位买卖合同符合法律规定，本院予以支持。其次，关于原告要求被告给付780500.00元及利息的问题。原告要求被告给付欠款数额问题。第三人赵军、叶庆东与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司签订的《协议书》是债务转移协议，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司认可偿还第三人叶庆东2087500.00元，履行方式是用京汉天玺小区楼房及车位偿还，即以物低债。但在履行协议中，原告顾国清与第三人叶庆东、被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司三方又达成了新的协议，即用被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司偿还第三人的租赁费中619100.00元抵顶了原告的部分购房及地下车库款，不足部分原告另行向被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司补交161400.00元。原告没有实际得到房屋及车位，即以物抵债的协议没有实际履行，现原告要求被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司偿还欠款符合法律规定，具体数额应按照被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司为原告开具的房屋及车位价款即780500.00元予以给付。原告要求被告给付利息问题。在《协议书》中约定，第三人叶庆东先暂时将欠款挂入通辽市同鑫房地产开发有限责任公司账面上，待叶庆东选好房屋和地下室车位后再开房票，而在履行该份《协议书》中，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司按照第三人叶庆东的指示于2016年10月28日为原告开具了内定收据，即原告已在京汉天玺小区选好了楼房及地下车位并经被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司认可，此时应视为被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司履行《协议书》中给付原告欠款的具体时间，故原告要求被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司给付利息的时间应以2016年10月28日为起点，利率参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，以欠款数额780500.00为基数，按照年利率6%支付资金占用期间利息，至2019年6月29日利息为126701.17元。同时被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司还应支付2019年6月30日至还清欠款之日止，以尚未偿还的欠款本金为基数，按照年利率6%顺延计算的利息。第三，关于被告通辽京汉置业有限公司及第三人赵军、叶庆东在本案中是否承担民事责任的问题。被告通辽京汉置业有限公司没有参加第三人赵军、叶庆东与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司签订的《协议书》，事后也没有对该份《协议书》中被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司的还款行为作出认可的意思表示，故在本案中不承担民事责任。第三人赵军、叶庆东在本案中对原告要求被告给付的款项没有还款义务，故第三人赵军、叶庆东在本案中不承担民事责任。综上，原告的诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下： 一、解除原告顾国清与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司于2016年10月28日签订的京汉天玺小区楼栋号-房间号为5-2-501号房屋和车位区域号-车位号为A251号车位的买卖合同； 二、被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司给付原告顾国清欠款780500.00元，利息126701.17元（利息计算至2019年6月29日；2019年6月30日至还清欠款之日止的利息，以尚未偿还的欠款本金为基数，按年利率6%顺延计算），合计907201.17元，此款于本判决生效后立即给付； 三、驳回原告顾国清的其它诉讼请求； 案件受理费19798.00元，由原告顾国清负担6926.00元，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司负担12872.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。 判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。 审 判 长  包长江 人民陪审员  刘国忠 人民陪审员  郑连柱 二〇一九年八月五日 书 记 员  唐 敏