湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3116号原告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖开发区关山大道**光谷企业公馆1.******。负责人：胡学凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨卫，该公司员工。委托诉讼代理人：何紫艳，该公司员工。被告：汤坦坦，男，1985年1月7日出生，汉族，住湖北省武汉东湖新技术开发区，原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告汤坦坦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审判，适用简易程序（小额诉讼），于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杨卫、何紫艳到庭参加了诉讼，被告汤坦坦经本院传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告物业公司诉称：被告汤坦坦系清江山水住宅业主，该房屋面积为106.20平方米。收房后，原、被告签订了《业主临时管理公约》、《前期物业管理服务协议》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按照约定履行了物业服务协议约定的义务，但被告汤坦坦自2015年5月1日起拒不再履行交纳物业管理服务费的义务，截至2018年12月31日止，被告汤坦坦共欠物业管理服务费7708.80元。依据《前期物业管理服务协议》中违约责任条款的约定，业主违反协议不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳违约金。原告物业公司提出，按照《前期物业管理服务协议》中约定的违约金计算方式标准过高，其系按照合同法规定按欠费金额的30%即按照被告汤坦坦拖欠的2015年5月1日至2018年12月31日期间共44个月的物业管理服务费7708.80元的30%计算违约金，为2312.64元。原告物业公司多次向被告汤坦坦催收未果，故诉至人民法院，请求判令：1、请求判令被告汤坦坦向原告物业公司支付2015年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费7708.80元、违约金2312.64元，共计10021.44元；2、本案诉讼费用由被告汤坦坦承担。被告汤坦坦未到庭答辩，自称是被告汤坦坦之妻的孙婧（公民身份号码：）到庭陈述：一、原告物业公司诉称被告汤坦坦系清江山水小区房屋业主及其未交纳2015年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费的情况无异议，并提出因建设单位湖北清江置业有限责任公司延期交房而赠送了14个月的物业管理服务费外其自2013年就已经交纳了2014年至2015年5月份之前的物业管理服务费，因被告汤坦坦就原告物业公司存在各种物业服务质量问题与原告物业公司协商无果，原告物业公司不作为且态度恶劣，所以被告汤坦坦认为实在没有办法给这样只享有权利而不履行义务的物业管理服务企业履行交纳物业管理服务费的义务，且提出不认可逾期交纳物业管理服务费的违约金。二、被告汤坦坦拒绝交纳物业管理服务费的原因为：1、被告汤坦坦家中主卧和次卧因为外墙漏水造成斑驳、脱落，户外墙面、门厅、走廊走道、电梯前厅也都有损坏。2、在被告汤坦坦居住的楼层所有电梯配电间和水泵房是长期可以打开的状态，消防监控室被告汤坦坦也无法去看，近期小区水箱突然就坏了，不停的停水，一上午停水五六次，给生活造成了极大影响。3、安防监控设备，被告汤坦坦去找其家中的监控发现不属于维保的范围。4、公共环境卫生问题：被告汤坦坦可以提供图片证明四楼走道、电梯前厅等位置污水横流，且长期处于这种状态；垃圾箱的清洁，垃圾桶上都是污渍，白天夜晚存在各种问题，首先垃圾桶几乎大概75%都是没有盖子，也是脏的，还有破洞，造成污水横流，违反了环卫设施的无损坏垃圾桶的清运；随处乱推垃圾，小区楼道、消防通道堆的是杂物纸板，还有物业保洁乱挂的毛巾，相对绿化是比较满意的。5、被告汤坦坦在小区发生过交通事故并造成其受伤。6、原告物业公司对小区内24小时外来人员进出管理不到位，小区有小广告，原告物业公司在门上进行了铲除，但是现在又是有很多走道、配电房和门上有小广告，不知道原告物业公司的工作人员是怎样做安防措施的，同时也违反了第五条交通秩序的维护。7、被告汤坦坦提交的照片中有显示前厅走道有车辆停放，业主也提过可不可以划线停放，但是原告物业公司没有处理，一楼走道到处都是无序停放的车辆。8、签订的消防安全方面协议中有明确的责任和规定，被告汤坦坦房屋所在楼栋一楼的防火门长期处于锁着的状态，因为电动车把消防栓和灭火器遮挡了，还堆放了易燃杂物，还有业主搬家有煤气罐，万一出现问题连逃生通道都堵塞了，这严重威胁了业主的人身财产安全。9、近期被告汤坦坦遇到了影响其生活质量的问题：水箱位于36栋，毫无通知的就停水，原告物业公司发的通知也没有按照通知的时间停水，还有半夜电可能跳闸，被告汤坦坦就这样的物业服务质量与原告物业公司进行过协商，无论是主次卧漏水的情况，一直存续到2018年，现在维修外墙至2019年，案涉房屋的墙壁依然是这样的状态，被告汤坦坦希望原告物业公司能够认识到自己在某些方面失职造成业主不交纳物业服务费。经审理查明：被告汤坦坦于2012年5月1日购买武汉东湖新技术开发区软件园清江山水房屋，该房屋性质为住宅，建筑面积为106.20平方米。在被告汤坦坦于2012年5月1日与湖北清江置业有限责任公司签订的《武汉市房屋买卖合同》中附件五约定了前期物业服务的有关内容，其中约定本项目的前期物业服务单位为湖北清江物业有限责任公司，物业服务费用标准为：小高层1.55元/月·平方米，高层：1.65元/月·平方米等。另查明，2010年3月22日，湖北清江置业有限公司（甲方）与原告物业公司（乙方）签订了《武汉清江山水二期前期物业服务合同》，约定由原告物业公司为清江山水二期提供物业服务，物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等；服务费用收费标准为，小高层物业1.55元/月·平方米，高层物业1.65元/月·平方米；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按全年物业管理费的5%的标准向乙方支付违约金等内容。自称是被告汤坦坦之妻的孙婧提交了《前期物业服务协议》，载明：原告物业公司向被告汤坦坦提供物业管理服务，被告汤坦坦按照建筑面积向原告物业公司交纳物业管理服务费。该协议第一条双方的权利和义务中约定：（一）甲方的权利：……；2、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；……。（二）甲方的义务：……；2、依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用；……。（三）乙方的权利：1、依据本协议向甲方收取物业管理服务费，及其它相关费用；……。（四）乙方的义务：1、对保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的小修；对绿化、环境卫生、秩序维护、小区道路等项目进行维护、服务；……。该协议第二条物业管理服务内容中约定：管理的范围是小区规划红线范围内，涉及共有财产和公共事务的管理。……。该协议第四条物业管理服务费用中约定：一、根据本物业统一交房时间，对本物业业主确定统一的交纳时间：从通知交房截止日之次日或符合甲方与建设单位签署的“商品房买卖合同”中约定的交付使用条件之日起开始计算；二、缴费方式：物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，入住时首次交纳一年物业管理服务费，以后物业服务费缴付以每三个月为单位支付，业主（住户）应于每季度第一个月15日前缴付当季度的物业服务费；三、物业服务费收费标准：按建筑面积计算，高层每月每平方米1.65元；小高层每月每平方米1.55元（按物价局核定标准）；……。该协议第十一条违约责任中约定：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、甲方违反协议，不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳违约金，或逾期三个月拒交费用的，物业公司将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼；等内容。《武汉清江山水二期前期物业服务合同》签订后，原告物业公司按照上述合同的约定为案涉房屋所在的清江山水小区提供物业服务，被告汤坦坦依约向原告物业公司交纳了截至2015年4月30日止的物业管理服务费。另查明：该小区成立业主大会业主委员会后，未重新选定物业服务企业或另签服务协议。因被告汤坦坦未及时向原告物业公司交纳2015年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费，原告物业公司向被告汤坦坦发送了催缴物业管理服务费的律师函。现因被告汤坦坦仍未缴纳物业管理服务费，故原告物业公司诉至本院，要求判如所请。以上事实，有营业执照、《武汉市房屋交易查询结果告知单》、《武汉清江山水二期前期物业服务合同》、催缴物业费律师函、照片及当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告物业公司与湖北清江置业有限公司签订的《武汉清江山水二期前期物业服务合同》是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效协议，对协议双方具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故上述两合同对原告物业公司及被告汤坦坦均具有约束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照协议约定为被告汤坦坦提供了主要的物业服务，被告汤坦坦作为案涉402室房屋的业主实际享受了原告物业公司提供的物业服务，虽然原告物业公司可能存在协调沟通处理渗水维修事项、清理小区生活垃圾事项不及时等服务瑕疵，但因被告汤坦坦房屋出现的渗水及车辆被划问题的直接责任主体不是原告物业公司，则在原告物业公司履行了合同主要义务的情形下，被告汤坦坦拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，故对于原告物业公司要求被告汤坦坦支付2015年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经计算，2015年5月1日至2018年12月31日期间共44个月的物业管理服务费为7710.12元（1.65元/月每平方米×106.20平方米×44个月），原告物业公司主张这段时间的物业管理服务费7708.80元，系其诉讼权利的自行处分，本院依法予以照准。关于原告物业公司主张的逾期交纳物业管理费产生的违约金的问题，虽然双方约定了逾期交纳物业管理服务费的违约责任，但因被告汤坦坦欠交物业管理服务费事出有因，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，对原告物业公司要求被告汤坦坦支付违约金的诉讼请求，本院酌情不予支持。综上所述，被告汤坦坦应向原告物业公司支付2015年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费7708.80元。因原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以被告汤坦坦为代表的业主也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告汤坦坦于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付2015年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费7708.80元；二、驳回原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取26元，由被告汤坦坦承担（此款原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司已预交，被告汤坦坦于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司直接支付26元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年八月三十日法官助理罗婷书记员颜晓霞