江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终409号上诉人(原审第三人)：甄艳玲，女，1960年5月3日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：蔡青，江苏翰公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李景仁，男，1950年11月3日出生，汉族，住江苏省沛县。被上诉人（原审原告）：李娜，女，1978年3月28日出生，汉族，住江苏省沛县。被上诉人（原审原告）：李莉，女，1981年1月26日出生，汉族，住江苏省沛县。被上诉人（原审原告）：李政，男，1990年5月15日出生，汉族，住江苏省沛县。被上诉人（原审被告）：徐州伯特利塑业有限公司，住江苏省沛县大屯街道办事处工业区。法定代表人：李正坐，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖尧，江苏时务律师事务所律师。上诉人甄艳玲因与被上诉人李景仁、李娜、李莉、李政、徐州伯特利塑业有限公司（以下简称伯特利公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2018）苏0322民初2780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人甄艳玲的委托诉讼代理人蔡青、被上诉人李景仁、被上诉人伯特利公司的委托诉讼代理人肖尧到庭接受询问。本案现已审理终结。甄艳玲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、诉讼费由李景仁、伯特利公司等承担。事实和理由，一审判决事实认定错误。一、一审法院认定甄艳玲收取的租金与李景仁收取的租金混同，与事实不符。李景仁对其财产收取租金。甄艳玲收取自有合法租金，与李景仁等无任何关系。二、无论甄艳玲是否到庭参加诉讼，都不能在伯特利公司没有证据能够证明其主张的情况下，直接推断事实。三、李景仁和甄艳玲各自在产权已明晰的情况下向伯特利公司收取租金，不存在按面积分割租金的情况。伯特利公司支付租金，是其使用相关租赁物合理的支出，无任何证据证明伯特利公司多支付租金。被上诉人李景仁答辩称：一、李景仁取得房产合法有效。二、抵债房产价款中不涉及土地价款，李景仁只和甄艳玲约定土地使用权和使用面积。三、法院把房产确定给李景仁、苏兴芝，李景仁多次口头及书面通知李正坐及其妻子。四、李正坐知道付给甄艳玲租金时必须经李景仁在场，双方签订有协议书，但李正坐没有这样做，造成的后果应自己负责。五、李景仁多次向李正坐及其妻子要求支付租金，众所周知。六、李正坐从2012年至2016年已支付李景仁部分租金，一共118000元。七、一审判决的租金计算时间有误，应从李景仁取得房产所有权2010年9月6日开始计算租金，至2016年12月13日合同终止时止。八、应支付租金20.46万元。从法院判定房产归李景仁后，就和甄艳玲没有任何关系，伯特利公司应该向李景仁支付租金。被上诉人伯特利公司答辩称：买卖不破租赁是租赁合同的特点。1、基于同一个租赁合同，无论出租方变成几个，承租方权利义务不变，租金总额不变。租赁合同约定年租金22万元，伯特利公司每年向出租人支付22万元。在甄艳玲房产未被执行给李景仁之前，房产权利人为甄艳玲；房产被执行后，权利人为甄艳玲和李景仁两方，但总租金仍为22万元。伯特利公司只在22万元/年租金内承担责任，多支出部分应返还伯特利公司。2、出租方负有告知权利人变更情况的义务，同时还应提供相应的租金分配方案，不能由承租人给出租人分配租金，这加大了承租人的责任。承租方伯特利公司权利义务不变。3、本案土地为集体土地，每年要向孟庄村委会交土地租金。李景仁取得办公楼产权，是因为甄艳玲提供了假的国有土地使用证。李景仁取得办公楼产权不合法。伯特利公司没有义务就不合法行为予以配合。综上，一审判决驳回李景仁等要求伯特利公司再支付租金合理合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李景仁、李娜、李莉、李政向一审法院提出诉讼请求：要求伯特利公司、第三人甄艳玲支付租金22万元。其余租金保留诉权。诉讼费及其他费用由伯特利公司、第三人甄艳玲承担。事实和理由：依据沛县人民法院（2009）沛执字第396-1号民事裁定书及李正坐与甄艳玲签订的租赁协议，伯特利公司法定代表人李正坐租用的厂房约1500平方米系李景仁等所有，从2010年9月6日至今，李正坐仅支付118000元租金，为此起诉至法院。诉讼过程中，伯特利公司撤回反诉。一审法院查明：2006年12月14日，甄艳玲与李正坐签订一份租赁协议，约定李正坐租赁甄艳玲在沛县村委会对过的18.5亩土地及厂房（建筑面积为6120平方米）、电力设施，用于生产经营。租赁期限为10年，甄艳玲保证电水路污四通，租金标准为每年22万元（每月租金18333元），第一年度租金为12万元，第二年度租金为18万元，第3年度开始租金为22万元；2007年2月16日，李正坐与他人注册成立伯特利公司，经营范围为塑料包装物加工、销售，公司经营地址即为甄艳玲出租的厂房，租赁期间租金伯特利公司已向甄艳玲支付完毕。苏兴芝、李景仁因民间借贷纠纷，依据沛县公证处作出的执行证书以及赋予强制执行效力的公证书于2009年3月23日向一审法院申请执行，执行过程中查明，甄艳玲将位于原沛县村委会对过的一套房产（沛房权证大屯镇字第**）于2007年8月1日抵押给苏兴芝和李景仁，遂依法评估了抵押房产，后因在拍卖过程中房屋三次流拍，一审法院于2010年9月6日作出（2009）沛执字第396-1号裁定，将涉案房产（沛房房权证大屯镇字第**）价56万元抵偿给苏兴芝和李景仁，其可持上述裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续；并于2010年9月10日向甄艳玲公告送达上述裁定。涉案办公楼抵偿给苏兴芝、李景仁后，自2012年5月13日起至2016年7月22日，伯特利公司向李景仁支付租金118000元。一审另查明，苏兴芝于2018年4月8日去世，其生前与李景仁为夫妻关系，共同生育李娜、李莉、李政；苏兴芝父母已早于苏兴芝死亡。一审再查明，涉案厂房及房屋已拆迁，甄艳玲被拆迁房屋面积为4850.23平方。一审法院认为，甄艳玲经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条之规定，李景仁、苏兴芝因依照法院生效裁定书，已于2010年11月9日取得涉案房产（沛房权房权证大屯镇字第**）权。苏兴芝于2018年4月8日去世，其与李景仁夫妻关系，共同生育李娜、李莉、李政。苏兴芝父母已早于苏兴芝死亡。故李景仁、李娜、李莉、李政主体适格。本案中，李正坐与甄艳玲所签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。后李正坐成立伯特利公司，在其所租赁厂房中从事生产、经营活动。李景仁、苏兴芝已于2010年11月9日取得涉案房产所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，虽然租赁物中房产发生产权变动，但不影响租赁合同的效力。对于李景仁等所主张的租金，因李景仁、伯特利公司及甄艳玲未就租金份额达成一致意见，一审法院认为，涉案房产面积为1480.87平方，租赁物中甄艳玲其他房屋面积为4850.23平方，总面积6331.1平方，涉案房屋所占总面积比例为23.39%。一审庭审中，李景仁主张已于2012年2月5日通过张贴公告的方式向伯特利公司告知涉案房产物权变动的事实，伯特利公司不予认可，李景仁亦未能提供其他证据加以证明。伯特利公司辩称自2012年5月13日起至2016年7月22日所支付的118000元系因李景仁等阻挠公司正常经营，迫于无奈才向李景仁等支付的钱款，并非涉案租金。李景仁对此不予认可，伯特利公司亦未能提供相应证据加以佐证，对伯特利公司的抗辩，不予采信。因李景仁、伯特利公司对李景仁是否向伯特利公司告知涉案房产物权变更的事实及告知时间双方未能达成一致意见，且双方不存在其他法律关系，故李景仁等有权向伯特利公司主张租金的时间应为伯特利公司首次向李景仁等支付租金的时间即2012年5月13日。自2012年5月13日起至合同到期日即2016年12月13日，租金为239422.64元，扣除伯特利公司已支付的租金118000元，剩余121422.64元。因伯特利公司已向甄艳玲全额支付租赁期间的租金，再向李景仁等支付相应租金显失公平，故甄艳玲应向李景仁等返还租金121422.64元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条之规定，一审法院判决：一、甄艳玲于判决生效后十日内返还李景仁、李娜、李莉、李政租金121422.64元；二、驳回李景仁、李娜、李莉、李政对徐州伯特利公司塑业有限公司的诉讼请求；三、驳回李景仁、李娜、李莉、李政的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，保全费1620元，合计6220元，由李景仁等李景仁、李娜、李莉、李政负担3681元，甄艳玲负担2539元（甄艳玲于判决生效后十日内付清）。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：李景仁要求支付租金的主张能否成立。甄艳玲在本案中是否应返还上述租金。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：2018年1月17日，甄艳玲向伯特利公司出具《厂房租金收款证明》一份，内容为“2017年2月1日前厂房租金22万/年已经全部结清；2018年1月31日之前厂房租金33万/年已全部结清。”根据上述证明，结合李正坐、甄艳玲之间租赁合同约定的租金标准，可以认定2018年1月31日之前的租金伯特利公司已经交清。李景仁通过法院执行方式取得办公楼等部分房产的产权，办公楼等部分房产包括在李正坐、甄艳玲签订的租赁合同范围内。本案李景仁要求支付2010年9月6日至2016年12月13日期间办公楼等部分房产未付租金22万元，甄艳玲应将其收取的属于李景仁的租金返还给李景仁等。一审判决甄艳玲承担支付责任并无不当。李景仁提交了沛县不动产登记材料，伯特利公司提出涉案土地为集体土地，上述登记有误。如果当事人认为登记有误，可以按照规定提请撤销登记权利证书。退一步讲，即使登记有误，但李景仁根据一审法院执行裁定享有相关权益，其向承租人主张租金或占有使用费亦无不当。一审判决后，李景仁未提起上诉，故对李景仁有关一审判决对租赁费开始期间认定有误的主张，不予理涉。综上所述，上诉人甄艳玲的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2728元，由上诉人甄艳玲负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 苏 团二〇一九年八月一日书记员 李 婕