北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初19505号原告:北京中光华会计师事务所有限责任公司，住所地北京市西城区南滨河路****楼**409。法定代表人：邱斌，总经理。委托诉讼代理人：陈阳，女，1986年5月20日出生，单位职工。委托诉讼代理人：张钰，男，1989年7月16日出生，单位职工。被告:北京明大物业管理有限公司，，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路**法定代表人：吴雪燕，执行董事。委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。原告北京中光华会计师事务所有限责任公司（以下简称中光华公司）与被告北京明大物业管理有限公司（明大物业公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中光华公司委托诉讼代理人陈阳、张钰；被告明大物业公司委托诉讼代理人尹子殊到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止将原告门前地上固定3个车位转租他人的违法行为，保障原告正常办公秩序；2、判令被告停止违法出租原告门前办公责任区行为，保证原告正常办公秩序；3、判令被告赔偿原告2018年8月15日被告违法妨碍原告正常办公给原告造成的损失人民币34434.79元；4、判令被告赔偿原告2019年1月1日至2019年4月17日被告违法将原告车位转租他人使用，给原告造成损失人民币20544元；5、判令被告赔偿原告2019年1月1日至2019年4月17日被告违法出租原告办公责任区，给原告造成损失人民币20544元；6、判令被告承担诉讼费。事实及理由：北京华安泰房地产开发有限公司（以下简称“华安泰”）与北京中光华会计师事务所有限责任公司（原告）在2014年4月协商房屋及车位租赁事宜时共达成了六份协议，其中：书面协议五份、口头协议一份，具体如下：l、2014年4月18日签订了《房屋租赁协议》，租赁房屋坐落于北京市西城区南滨河路×号×号楼商2、商11、商12，总租赁建筑面积为2035.89平方米，租期自2014年4月18日起至2022年8月17日止。2、2014年5月9日签订了《房屋租赁协议》补充协议：“甲方（华安泰）承诺：在乙方如约履行房屋租赁协议的基础上，将南滨河路×号×号楼地下车库的六个车位免费提供乙方无偿使用，使用期限与《房屋租赁协议》约定租赁期限一致，并与甲方委托的北京明大物业管理有限公司（被告）签订《停车场车位管理协议》，遵守停车场的相关使用规定”。3、2014年5月9日华安泰代表姚颖经理、被告代表纪凤和原告代表陈阳达成口头协议“将南滨河路×号×号楼地上3个固定车位（原告一层大门直对3个）提供乙方无偿使用，使用期限与《房屋租赁协议》约定租赁期限一致，并由被告工程部给地上车位安装了3个地锁”。4、2014年5月9日签订了《房屋补充协议》,约定：明确房屋地址及建筑面积。5、2014年7月24日签订了《房屋消防安全责任书》。6、2017年5月17日签订了《补充协议》，约定：乙方将第三方公司注册该租赁房屋内。二、被告违法行为给原告造成损失人民币75522.79元。l、被告违法干扰原告办公，给原告造成损失人民币34434.79元。2018年8月l5日原告搬运办公图纸、档案、报告资料时，被告代表金经理指派人员采用链锁反锁消防通道、阻止原告搬运车辆停放、不让搬运人装车等违法行为，阻挠原告正常办公经营，给原告造成了重大损失和不良影响。原告报警后，天宁寺派出所派出民警制止了被告的违法行为。被告违法行为给原告造成损失人民币34434.79元，计算方式：当天日房租金（3.7元／天／平方米×2035.89）十搬家费25620+原告职工张钰当天日工资487+原告职工陈阳当天日工资795=34434.79元。2、被告违法将原告车位转租其他公司，给原告造成损失人民币20544元。2018年12月13日原告收到被告发送的《关于×号楼地面车场管理变更单通知》，当日原告综服部经理张钰接到被告代表金经理的电话，金经理告知被告已将原告地上3个车位转租其他公司使用。原告不同意被告的违法行为，并多次与被告沟通，被告拒不纠正其违法行为。被告违法行为给原告造成损失人民币20544元计算如下：2元／15分钟（停车收费标准）×3车位×8小时×107天（2019年1月1日至2019年4月17日）=20544元；3、被告违法出租原告办公责任区，妨碍原告正常办公，给原告造成损失人民币20544元。自2019年1月1日至今，被告将原告门前办公责任区域违法出租给其他公司进行收费经营，严重影响原告正常办公。被告违法行为给原告造成损失人民币20544元，计算如下：2元／15分钟（停车收费标准）×3车位×8小时×107天（2019年1月1日至2019年4月17日）=20544元。在本案庭审中，原告提供如下证据材料：1、2014年4月18日房屋租赁协议；2、2014年5月9日房屋租赁协议补充协议（车位）；3、2014年5月9日房屋租赁协议补充协议（面积明细）；4、2014年5月9日停车场车位管理协议；5、房屋消防安全责任书；6、2017年5月17日补充协议；7、关于×号楼地面车场管理变更单通知；8、2019年1月1日至2019年7月3日原告门前办公责任区域停车照片打印件；9、“收费停车场”收费牌照片打印件1张；10、搬家合同；11、张钰、陈阳工资条打印件；12、工作告知函3份照片打印件；13、短信截屏照片打印件；14、通话录音2段；15、剩余车位地锁照片；16、搬家费发票及电子回单。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一项诉讼请求主张被告违法将其车位转租没有任何事实根据，原告、被告未位达成任何口头协议，原告对其门前地上三个车位不享有物权，被告没有转租。被告作为物业管理企业，对×号楼的地面停车场进行外包经营，被告不直接管理。2018年年底的时候被告更换了外包的停车管理公司。因此，公开发布了通知，要求所有的租户与之前的停车管理公司结清费用。原被告从未达成任何口头协议，更不存在被告违法转租原告车位的行为。第二，原告主张被告违法出租，其办公责任区也是没有任何事实依据的。根据业主与原告的租赁合同，原告承租的仅仅是作为底商的房屋，并不包括房屋、门外的公共区域。被告对于公共区域就是所谓的门前责任区，不享有所有权专属使用权等物权。因此，对于被告门前公共区域有车辆停放，并不是原告进行了这种妨害行为。而且原告没有任何损失。首先、原告门前有车辆停放是不影响原告办公人员的进出和办公的，在更换新的停车公司前原告的门前也是有车辆停放的。因为×号楼的地面停车场的车位非常少，也是很紧张的，所以说包括原告在内，其他商户的门口都是有车辆停放的，并没有对商户的经营构成任何的妨害和阻碍。其次，因为被告一直是把停车场外包给第三方来管理，所以具体原告门口的车停放的是谁的，被告也不知道，也有可能是原告的员工或者客户的。对他来讲，确实是没有损失，也没有妨害的。所以我们认为，原告仅仅因为它的门口有车辆停放，就认定被告违法出租收费经营是没有任何事实根据的。第三、原告主张被告违法妨碍其正常办公也和事实不符。在2018年的8月15日，原告搬家的时候，被告确实有过劝阻的行为，并且要求原告和业主进行沟通。但是并没有妨碍原告的正常办公。原告和出租人之间是有纠纷，具体情况，我简单说一下，原告承租的是叫北京华安泰房地产开发有限公司，房屋租期是8年多，到2022年的8月17日。在2018年8月6日，原告就向这个业主发了一个工作联系单，说不租了，就是我要解除合同或者说你要允许我转租。但是当时这个业主是没有同意。在2018年8月15日，原告再次给业主发函：你我要解约了，我不再租你这个房屋。2018年8月15号正好原告要搬家。在这种情况之下，业主就得知了他要搬家就联系了被告，原告并没有按约支付租金，而且要解约要搬家要跑路。要求被告劝阻他的这种搬家的行为，于是被告在下午的时候就到场，对原告进行了劝阻，要求原告和业主取得沟通。原告不听劝阻，后来被告就没有再劝阻了。所以我们认为，原告作为租户和业主之间存在纠纷，被告作为物业服务企业，仅仅进行劝阻，并没有进入原告的租赁区域，也没有妨碍原告的正常办公和经营，不存在违法行为，更未给原告造成任何损失。所以我们认为，被告认为原告没有证明其对地面的停车位以及门前责任区享有物权，被告也不存在任何妨害原告物权的行为，也没有给原告造成任何的损失。因此，被告认为，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。在本案庭审中，被告向本院提交如下证据材料：1、工作联系单2份及附件；2、停车场承包运营管理合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了前述证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据双方当事人的陈述及对证据的认证，查明案件情况如下：2014年4月18日，出租人（甲方）北京华安泰房地产开发有限公司与承租人（乙方）北京中光华会计师事务所有限责任公司签订房屋租赁合同，由中光华公司承租甲方位于北京市西城区南滨河路×号×号楼商2、商11、商12，总租赁建筑面积为2035.89平方米。2014年5月9日，上述甲乙双方在此就租赁房屋的坐落达成补充协议，约定《房屋租赁协议》上商2产权证房号为102，面积105.33平方米、商11产权证房号为211，面积1089.59平方米、商12产权证房号为212，面积840.97平方米。同日，上述甲乙双方就车位等问题达成补充协议，甲方在协议中承诺在乙方如约履行房屋租赁协议的基础上，将南滨河路×号×号楼地下车库的六个车位免费提供给乙方无偿使用，使用期限与《房屋租赁协议》约定租赁期限一致，并与甲方委托的物业公司（北京明大物业管理有限公司）签订《停车场车位管理协议》，遵守停车场的相关使用规定。车位号如下：B2-11区-10号、B2-11区-11号、B2-11区-12号、B2-6区-16号、B2-25区-4号、B2-25区-7号。乙方承诺，不再就图纸问题向甲方提出任何权利主张。同日，原告明大物业公司与被告中光华公司就上述六停车位签订停车场车位管理协议。原告提供的近六个月的的承租房屋门前的照片显示，原告承租的案涉房屋门前持续有不同的车辆停放于门前非车位的位置，车辆与案涉房屋入户门口极为接近。庭审中，双方均确认2018年8月15日在原告要进行搬家的过程中双方发生纠纷，并引发报警，原告亦认可在警察到场后，恢复搬家，但表示在时间上有延误。原告承租的案涉房屋门口“门前三包”告知书显示：责任区是本单位临街一侧房基线（有护栏或者围墙的，从护栏或者围墙起算）至便道道牙。一、包环境卫生……包绿化……三包社会秩序：在划定的责任区内，不乱堆放杂物，不乱设摊点，不私搭乱建，不乱停车辆。发现其他单位或者个人违反规定的，或者发生打架斗殴等违反治安管理规定的，有权予以劝阻、制止，并应当向有关行政管理部门报告。经现场勘验，原告承租房屋一层区域门前为公共区域，现场有车辆停放，停放车辆的区域内，距离原告承租房屋一层区域门口约10.5米处以东范围划有停车线。上述事实，有各方当事人陈述、租赁协议、补充协议、照片等证据在案佐证。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据原告出示的近几个月的照片以及现场勘验情况，在原告承租房屋门前确实持续存在车辆停放的问题。畅通的门前通道不仅是人员及物品进出的必要，更是火灾等突发事件发生时的抢险通道。在此情况下，原告作为案涉房屋的承租人即用益物权人，原告要求在其必要通行通道上不得停放车辆的诉求于法有据；被告作为案涉房屋所在区域的物业管理部门，有义务确保通行通道的畅通，然而被告将该原告承租房屋门前公共区域交由他人经营停车场，并允许车辆停放原告承租房屋门前，妨害了原告的正常通行，鉴于被告将该区域交予他人经营，但经营机构存在不定期更换等不稳定因素，在此情况下，被告应担负起加强管理的职责，确保在原告承租房屋门前通道的畅通，根据现场勘验的情况，原告承租房屋门前往东10.5米的范围内没有划线车位，现原告要求该区域不得停车，有事实及法律依据，本院予以支持。对于有关地上三个停车位的第一项及第四项诉讼请求，原告反复强调其承租房屋一楼正对的三个地上停车位系原告与北京华安泰房地产开发有限公司及被告协商免费提供原告使用。故本院认为，现原告主张被告转租车位导致原告无法使用的问题，应属于合同纠纷，原告应另诉解决。对于原告的第三项诉讼请求，本院认为，尽管经查明2018年8月15日，原告进行相关物品搬家之际，被告予以阻碍，并引发警察出警。但在警察出警后，原告继续搬家，而后支付了搬家费用。搬家费用是搬家应予以支付的费用。在本案中，原告未举证证明因被告的阻碍导致了搬家费用的增加，故在此情况下，原告诉请被告赔偿搬家费及相关原告工作人员的工资，于法无据，本院不予支持。对于第五项诉讼请求，原告亦未证明该项主张损失的客观存在，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京明大物业管理有限公司不得将原告北京中光华会计师事务所有限责任公司承租的北京市西城区南滨河路27号×号楼底商的门前至底商东侧停车线之间的区域出租用于车辆停放；二、驳回原告北京中光华会计师事务所有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费八百四十四元，由原告北京中光华会计师事务所有限责任公司负担八百零九元（已交纳），被告北京明大物业管理有限公司负担三十五元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 袁 佳二〇一九年八月七日书记员 甘雯稳