北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初14843号原告：沈干村，男，1984年4月6日出生，汉族，自由职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：沈康村，男，1982年12月30日出生，汉族，自由职业，住北京市丰台区。原告：沈康村，男，1982年12月30日出生，汉族，自由职业，住北京市丰台区。被告：北京顺和向荣物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店陶家湾****。法定代表人：韩顺和，经理。委托诉讼代理人：王仰飞，北京市长安律师事务所律师。被告：吴相荣，男，1976年4月26日出生，汉族，北京荣祥锦山房地产开发有限公司总经理，住江苏省东台市，身份证号×××委托诉讼代理人：王仰飞，北京市长安律师事务所律师。原告沈干村、沈康村（以下分称姓名，合称二原告）与被告北京顺和向荣物业管理有限公司（以下简称顺和向荣公司）、被告吴相荣（以下简称姓名，合称二被告）合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及二被告的共同委托诉讼代理人王仰飞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令二被告共同给付二原告补偿款23万元。事实和理由：沈干村于2015年12月31日和顺和向荣公司签订《铂爵山项目联合投资建设合同》（以下简称《投资建设合同》），约定购买位于北京市朝阳区高碑店村陶家湾路东区X组团X号楼XXX号房屋（以下简称XXX房屋）。2016年2月23日，沈康村与顺和向荣公司签订《投资建设合同》，约定购买位于北京市朝阳区高碑店村陶家湾路东区X组团X号楼XXX号房屋（以下简称XXX房屋）。但此后，两套房屋没有达到交付的条件，一直未交房。在2018年8月1日，顺和向荣公司与二原告达成一致意见，承诺退还全部购房款，并承诺于2018年11月1日前补偿二原告23万元。现在购房款已经退还完毕，但是补偿款一直没有给付。退款证明上顺和向荣公司加盖了公章，且整件事情是由吴相荣个人经办的，故诉至法院要求二被告承担责任。顺和向荣公司辩称：不同意二原告的全部诉讼请求。首先，二原告的请求没有依据，双方签订的合作建房协议已经协议解除，二原告放弃了所有权利义务，无权再要求赔偿。第二，二原告主张的损失明显显失公平，二原告实际交纳购房款100余万元，但是却要求20多万元的补偿，不符合公平原则。第三，退款证明不是顺和向荣公司的真实意思表示，是在二原告一再胁迫下被迫无奈签订的。最后，协议约定了本结果保密，只能双方知晓，但是目前这件事已经透露给其他人，造成了公司损失。吴相荣辩称：本案与吴相荣个人无关。吴相荣仅是在履行职务行为，其未收到二原告任何款项，故不同意二原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月31日，沈干村作为联建投资人（乙方）与顺和向荣公司（甲方）签订《投资建设合同》，约定乙方以现金作为投入，甲方以涉案房屋的使用权作为投入，共同进行合作；涉案房屋用途为商住两用，涉案房屋建筑面积为56.12平方米，乙方所需投入的资金按照人民币15000元每平方米的标准计算，共计841800元；房屋交付时间为2016年5月31日，具体交房时间如有调整以甲方书面通知为准。2016年2月23日，沈康村作为联建投资人（乙方）与顺和向荣公司（甲方）签订《投资建设合同》，约定乙方以现金作为投入，甲方以涉案房屋的使用权作为投入，共同进行合作；涉案房屋用途为商住两用，涉案房屋建筑面积为118.06平方米，乙方所需投入的资金按照人民币15000元每平方米的标准计算，共计1770900元；房屋交付时间为2016年5月31日，具体交房时间如有调整以甲方书面通知为准。上述两份《投资建设合同》第7.2条均约定如甲方未能依据上述约定的期限将房产交付乙方，则本协议所约定的合作期限相应顺延，同时逾期一日，甲方应向乙方支付已付费用总金额的千分之一作为违约金；第15.2.2条约定逾期超过90日未交付房屋的，乙方有权解除合同，甲方按日向乙方支付乙方已投入联建投资款总额万分之零点五的违约金。合同签订后，二原告为XXX及XXX房屋交纳购房款共计1273800元。2018年8月1日，二原告与顺和向荣公司达成《退款协议》，载明“二原告自愿放弃铂爵山项目联合投资建设共和XXX、XXX中所有权利和义务，申请退回全部联合投资建设款项，共计1273800元。顺和向荣公司同意于2018年11月1日补偿二原告23万元，二原告承诺本结果保密，对吴相荣及顺和向荣公司不造成任何干扰影响，否则不予补偿。”就该协议，顺和向荣公司加盖公章，吴相荣作为执行代表签字。2018年8月3日，吴相荣个人账户向沈康村转账973800元。张鸾个人账户向沈康村转账30万元。经询，二原告主张其依据《退款协议》要求二被告承担赔偿责任，且不要求在二原告之间区分份额。就损失情况，二原告主张其将购房款交付二被告期间产生孳息，且《投资建设合同》中对违约金进行了约定，23万元补偿并未明显高于合同约定。对此，二被告认为《铂爵山项目联合投资建设合同》效力由法院依法审查，且23万元补偿约定过高。另查明，涉案楼房所占土地性质为北京市朝阳区高碑店乡高碑店村的集体土地。2018年8月27日，北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局出具京国土朝阳分局责字【2018】第XXXX号《责令停止违法行为通知书》（以下简称《通知书》），载明：“你（单位）在高碑店乡高碑店村东北方向的集体土地上进行违法建筑的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条第一款的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。你（单位）主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。”本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，二原告分别与顺和向荣公司签订《投资建设合同》，二原告选定房屋，并支付相应价款，虽名为联合建设，但实为房屋买卖法律关系。因涉案楼房的建设未取得规划、开工等审批许可手续，且北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局出具的《通知书》亦认定涉案楼房系违法建筑。据此，二原告和顺和向荣公司签订的《投资建设合同》违反法律规定，应属无效。二原告与顺和向荣公司就解除《投资建设合同》达成《退款协议》，故《退款协议》亦属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，二原告和顺和向荣公司签订的《投资建设合同》无效，故关于违约金的约定无效，关于补偿款数额的约定亦无效。然顺和向荣公司作为出卖方，对涉案土地性质的知晓程度应当高于二原告，其在出售时未充分知晓或者告知原告，导致合同无效，具有过错；而二原告未尽到合理审慎义务，对合同无效亦存在过错，故本院按照资金被占用期间产生的实际孳息损失，对顺和向荣公司应赔偿二原告的损失数额予以调整。吴相荣并非本案合同主体，二原告要求其承担合同无效之后果，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告北京顺和向荣物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告沈干村、沈康村利息损失，利息按照中国人民银行同期存款利率为标准，以一百二十七万三千八百元为基数，自二〇一六年三月二十三日起计算至二〇一八年八月三日；二、驳回原告沈干村、沈康村的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，由原告沈干村、沈康村负担1775元（已交纳），由被告北京顺和向荣物业管理有限公司负担600元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 黄雪芹二〇一九年八月六日法官助理 尹 航书 记 员 王 珊