江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民再26号上诉人（原审原告）：王淑玲，女，1961年4月20日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张戈，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁银座百货投资管理有限公司。住所地：宿迁市宿城区苏豪银座****。法定代表人：程堂军，该公司执行董事。原审被告：宿迁市苏兴房地产开发有限公司。住所。住所地：宿迁市宿城区苏豪银座小区****div>诉讼代表人：施允峰，该公司管理人负责人。王淑玲诉宿迁银座百货投资管理有限公司（以下简称银座百货公司）、宿迁市苏兴房地产开发有限公司（以下简称苏兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，江苏省宿迁市宿城区人民法院作出（2017）苏1302民初3671号民事判决书，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定，于2018年2月12日作出（2018）苏1302民监3号民事裁定，再审本案。该院于2018年12月24日作出（2018）苏1302民再7号民事判决。王淑玲不服，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王淑玲上诉请求：依法改判银座百货公司按照独立商铺的标准对涉案商铺进行单独返还或支持王淑玲单独经营的诉讼请求。理由如下：涉案房屋系独立产权房屋，与其他业主的房屋有所区别，并非产权式商铺。首先，王淑玲的商铺购买时单价为每平方米90000元，而同期其他商铺单价为每平方米10000元至40000元，价格悬殊明显。其次，苏兴公司于2012年1月11日单独出具说明，证明涉案商铺系独立商铺。最后，双方当事人签订的《银座百货商业商铺委托经营管理合同》（以下简称委托经营合同）中第六条第二款也可证明涉案商铺为独立产权商铺。被上诉人银座百货公司二审未作答辩。原审被告苏兴公司二审述称：1.王淑玲未要求苏兴公司承担法律责任或法律义务，苏兴公司在二审的地位仅为原审被告。2.王淑玲已经向苏兴公司申报了债权，苏兴公司也已经依法对王淑玲的债权予以确认，即王淑玲与银座百货公司之间的委托经营合同中约定的苏兴公司应承担的担保责任也已经完成，王淑玲因委托经营合同提起的其他主张与苏兴公司无关。王淑玲一审诉称：1.请求判令解除与银座百货公司签署的委托经营合同，银座百货公司单独返还苏豪银座商业裙楼一层1-009A号商铺；2.银座百货公司支付王淑玲收益款1792442元及违约金146693元（收益款及违约金均暂计算至2017年5月10日，此后继续计算至房屋返还之日止）；3.诉讼费由银座百货公司承担。一审判决查明：2012年2月28日，王淑玲与银座百货公司签订《银座百货商业商铺委托经营管理合同》，约定将王淑玲所有的位于苏豪银座商业裙楼一层1-009A号商铺（103.17㎡）委托给银座百货公司经营管理，期限从2012年12月28日至2020年12月27日；自2012年12月28日至2014年12月27日，甲方（王淑玲）将涉案房屋交由乙方（银座百货公司）统一招商、经营、管理并获得（购买）优惠价，在此期间乙方无需支付甲方费用；自2014年12月28日至2016年12月27日，乙方承诺给甲方收益1485648元；自2016年12月28日至2018年12月27日，乙方承诺给甲方收益款1671354元．．．．．．乙方每半年向甲方支付相应收益，即每年6月15日支付下半年收益，每年12月15日支付次年度上半年度收益；．．．．．．在委托经营管理期限内，双方均无权单方终止合同，若乙方拖欠经营管理收益，应根据当期委托经营管理收益，按照中国人民银行同期固定资产贷款利率向王淑玲支付违约金，合同继续履行，如果逾期超过3个月，甲方有权终止合同收回房屋并自行间隔对外出租经营。一审法院认为：本案中，根据王淑玲与银座百货公司签订的合同，银座百货公司逾期支付收益超过3个月，不仅要支付违约金，且王淑玲有权要求终止（解除）合同、返还房屋，故对王淑玲要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于房屋收益款，王淑玲主张截止2017年5月10日，银座百货公司应该支付王淑玲涉案房屋收益款1792442元【具体计算方法如下：2016年12月27日前1485648元；2016年12月28日至2017年5月10日共134天计306794元（1671354/730*134），即2289.5元/天】。王淑玲的上述主张符合合同约定，亦不违背法律法规的强制性规定，一审法院依法予以支持。关于违约金，王淑玲主张根据合同约定，应该分为5个阶段计算，具体如下:1.2014年12月15日前应支付371412元（1485648/4），该笔款项违约金为53544元（按照年利率6%自2014年12月16日暂计算至2017年5月10日，计876天），即61元/天；2.2015年6月15日前应支付371412元（1485648/4），该笔款项违约金为38896元（按照年利率5.5%自2015年6月16日暂计算至2017年5月10日，计693天），即56元/天；3.2015年12月15日前应支付371412元（1485648/4），该笔款项违约金为28655元（按照年利率5.5%自2015年12月16日暂计算至2017年5月10日，计510天），即56元/天；4.2016年6月15日前应支付371412元（1485648/4），该笔款项违约金为17074元（按照年利率5.1%自2016年6月16日暂计算至2017年5月10日，计327天），即52元/天；5.2015年12月15日前应支付417838元（1671354/4），该笔款项违约金为8524元（按照年利率5.1%自2016年12月16日暂计算至2017年5月10日，计144天），即59元/天。上述5项暂计算的违约金合计146693元（53544+38896+28655+17074+8524），自2017年5月11日起按照284元（61+56+56+52+59）/天计算至返还房屋之日止。王淑玲的上述主张符合合同约定，亦不违背法律法规的强制性规定，一审法院依法予以支持。综上，截止2017年5月10日，银座百货公司应支付王淑玲房屋收益1792442元，违约金146693元，合计1939135元，此后应该按照2573.5元（2289.5+284）/天计算至房屋实际返还之日止。故判决：一、解除双方签署的《银座百货商业商铺委托经营管理合同》，银座百货公司于判决生效后三十日内返还王淑玲苏豪银座商业裙楼一层1-009A号商铺；二、银座百货公司于判决生效之日起立即支付王淑玲房屋收益款及违约金计1939135元（暂计算至2017年5月10日），且自2017年5月11日起按照2573.5元/天继续支付收益款及违约金至房屋实际返还之日止。一审法院再审查明：涉案商铺由开发商苏兴公司开发。2012年7月15日，苏兴公司（甲方）与银座百货公司（乙方）签订《合作协议》，约定就宿迁苏豪银座项目双方进行合作经营，合作范围苏豪银座负一层至四层，总建筑面积约为25000平方米，1-001至1-011、2-001至2-008、1-003A、1-004A、1-005A不含在合作范围内，合作期限为本协议签订之日起至2020年12月27日止；合作方式甲方销售苏豪银座负一层至三层房产，乙方对甲方所销售的前述商铺统一进行返租后进行商业运营，运营规模为综合大型商场。2012年2月28日，王淑玲与银座百货公司签订《银座百货商业商铺委托经营管理合同》，约定将王淑玲所有的位于苏豪银座商业裙楼一层1-009A号商铺（103.17㎡）委托给银座百货公司经营管理，期限从2012年12月28日至2020年12月27日；自2012年12月28日至2014年12月27日，甲方（王淑玲）将涉案房屋交由乙方（银座百货公司）统一招商、经营、管理并获得（购买）优惠价，在此期间乙方无需支付甲方费用；自2014年12月28日至2016年12月27日，乙方承诺给甲方收益1485648元；自2016年12月28日至2018年12月27日，乙方承诺给甲方收益款1671354元．．．．．．乙方每半年向甲方支付相应收益，即每年6月15日支付下半年收益，每年12月15日支付次年度上半年度收益；．．．．．．在委托经营管理期限内，双方均无权单方终止合同，若乙方拖欠经营管理收益，应根据当期委托经营管理收益，按照中国人民银行同期固定资产贷款利率向王淑玲支付违约金，合同继续履行，如果逾期超过3个月，甲方有权终止合同收回房屋并自行间隔对外出租经营。2015年1月24日，苏兴公司出具《担保书》，约定：我公司自愿用苏兴公司负一楼及四楼未售房产作为抵押，及时协助办理抵押物登记手续，为杭州第五季百货投资管理有限公司及宿迁银座百货投资管理有限公司与630余户业主所签订的《商业商铺委托经营管理合同》中的合同义务承担担保责任。另查明，自2011年底，黄建军、王利平等563名苏豪银座商铺业主因银座百货公司拖延支付租金并违约的情况下，于2015年1月25日向一审法院提起诉讼，要求解除与银座百货公司之间签订的委托经营管理合同；银座百货公司返还涉案房屋；银座百货公司支付已到期租金及违约金并赔偿损失等诉讼请求。一审法院于2015年8月11日作出（2015）宿城民初字第00267号民事判决书，判决：1.房金连、毕卫晴等547名原告与银座百货公司、苏兴公司签订的《苏豪银座商业商铺委托经营管理合同》于2015年7月16日解除；2.银座百货公司返还房金连、毕卫晴等547名原告房屋（已于2015年6月2日返还）；3.银座百货公司支付房金连、毕卫晴等213名原告已到期租金、违约金并赔偿相应损失；银座百货公司支付胡振海等210名原告已到期租金、违约金并赔偿相应损失；银座百货公司支付建云等124名原告已到期租金、违约金并赔偿相应损失（详见附表1）；……胡晓丽、唐春红因银座百货公司拖延支付租金并违约的情况下，于2015年6月29日向一审法院提起诉讼，要求银座百货公司将胡晓丽、唐春红所有的位于宿迁市宿城区苏豪银座1-006A，1-007A，1-008A号房产恢复原状并返还该房产。后申请追加苏兴公司作为共同被告，并将诉讼变更为：解除原被告之间的1-006A，1-007A，1-008A号商铺委托经营管理合同；判令二被告依据宿迁市诚信房地产测绘有限公司出具的苏豪银座1-006A，1-007A，1-008A号与周围权属、墙体相邻关系示意图的相应距离对该房屋予以恢复原状并返还该房屋；判令二被告支付租金485775.3元（暂计算至2015年6月27日，按每天3327.1元计算至二被告实际返还房屋时止）及违约金（以485775.3元为基数，自2014年12月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期股东资产贷款利率计算）；二被告赔偿损失3234296.5元。一审法院于2015年12月28日作出（2015）宿城民初字第01658号民事判决书，判决：1.……2.银座百货公司、苏兴公司返还原告1-006A，1-007A，1-008A号房屋（已于2015年6月2日返还）；3.银座百货公司、苏兴公司于判决书生效后十日内支付原告已到期租金400930.58元及违约金（以400930.58元为基数，自2015年12月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）并赔偿相应损失3234296.5元。胡晓丽、唐春红对（2015）宿城民初字第01658号民事判决书不服，向本院提出上诉，后本院于2016年5月9日作出（2016）苏13民终623号民事判决书：驳回上诉，维持原判。胡晓丽、唐春红认为宿城区纪念日服饰店、宿迁市宿城区苏豪银座业主委员会、合肥市纪念日服饰店妨碍其行使物权，要求支付违法占用房屋占用费至腾房屋之日；请求判令宿城纪念日腾退房屋并将房屋按照诚信房地产测绘有限公司出具的与周围权属、墙体相邻关系示意图予以恢复原状，诉至一审法院。一审法院依法作出（2016）苏1302民初3526号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。胡晓丽、唐春红对该案判决结果不服，上诉至本院。后本院于2017年6月13日作出（2017）苏13民终903号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，一审法院于2016年12月13日立案受理苏兴房地产开发有限公司破产一案，并于2016年12月14日指定江苏义扬律师事务所为管理人。2017年3月10日，王淑玲向苏兴房地产开发有限公司申报债权。3月13日，王淑玲向管理人出具《承诺书》，“本人王淑玲购买苏豪银座1-009A商铺后已领取。租金，并未领取过其他任何租金，否则后果自负，本人同意如债权申报明细有计算不合理之处，由破产管理人按照合理的方式计算，但需说明理由，同时同意解除委托经营管理合同。”经管理人确认，管理人于2017年4月19日公告了债权人申报的债权，王淑玲的债权组成为：已到期租金为319516.08元、逾期利息38236.88元、赔偿损失1996339.5元，确认金额为2354092.46元。在管理人限令的期限内王淑玲对于上述债权数额并未提出异议。一审法院再审认为，争议焦点为：1.双方的委托经营合同是否解除；2.对于王淑玲主张的涉案商铺是否应返还；3.王淑玲主张的损失是否合理。关于争议焦点一。根据一审法院审理查明的事实，银座百货公司、苏兴公司未按照王淑玲与银座百货公司签订的委托经营合同第四条第二款约定向王淑玲支付委托经营管理收益，且已经逾期超过3个月。根据一审法院（2015）宿城民初字第0267号生效民事判决书认定的事实来看，涉案547名商铺业主已经发出解除合同并送达给苏豪银座，因此包括本案在内的业主与银座百货公司之间的委托经营合同亦认定于2015年7月16日解除。关于争议焦点二。鉴于涉案的商铺属于产权式商铺，而非与其他商铺相互物理隔离的独立商铺，其使用有别于传统独立商铺，该商铺的特征系业主共同委托经营管理。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。王淑玲请求将涉案的商铺从产权式商铺整体中隔离出来将对其他业主权益存在重大影响。对王淑玲主张涉案房屋单独返还或单独经营的请求，不予支持。关于争议焦点三。一审法院认为，对于王淑玲主张的债权，包括已到期租金、已到期租金的违约金及赔偿损失的计算方式，委托经营合同中已有明确的计算方法。而王淑玲和苏兴公司对于债权数额均无异议，故一审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、王淑玲与银座百货公司、苏兴公司签订的委托经营合同于2015年7月16日解除；二、银座百货公司于判决生效后十日内支付王淑玲已到期租金319516.08元、违约金（以319516.08元为基数自2014年12月28日起按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际给付之日止）并赔偿损失1996339.5元；三、苏兴公司对上述债务中的2354092.46元承担连带责任（已确认过该笔债权）；四、驳回王淑玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22260元，由银座百货公司负担。本院二审期间，本院组织双方当事人证据交换及质证。上诉人王淑玲为证明其上诉请求，提交证据如下：证据1.苏兴公司销售房屋时提供的苏豪银座宣传平面图，证明涉案商铺是独立商铺，其他小业主产权式商铺经营与管理不需要通过涉案商铺进出，苏豪银座综合性商场有相关入口供其他小业主进出。证据2.购房合同客户信息登记表，证明王淑玲购买涉案商铺每平方米价格为90000元，远高于其他产权商铺价格，故涉案商铺为独立商铺。本院对上述证据的认证意见为：对于证据1、2的真实性予以认可，证据1仅能证明涉案商铺宣传时候的配置、位置等情况，证据2能证明王淑玲购买商铺时单价为每平方米77400元，但是上述两份证据无法证明涉案商铺系独立商铺。银座百货公司和苏兴公司未发表质证意见。二审认定的事实与一审法院再审查明的事实一致。本院认为：关于王淑玲主张的涉案商铺是否应单独返还或交由其单独经营问题。从银座百货公司与苏兴公司签订的《合作协议》、王淑玲与苏兴公司签订的《商品房买卖合同》以及王淑玲和银座百货公司签订的委托经营合同内容可知，该商铺是苏兴公司将大商场分割成若干个小面积的具有独立产权证的小商铺后进行出售，各商铺业主通过签订商铺委托经营管理合同的方式委托银座百货公司对商铺进行统一经营和管理，以期获得定期定额的投资回报。本院依职权对涉案商铺进行现场勘查时，涉案商铺没有独立的墙体与相邻商铺、过道相隔离，亦没有独立的强弱电和给排水系统，实际商铺的位置、边界无法区分，没有明确的四至界限。综上，涉案商铺符合产权式商铺的特征。该类型商铺业主的所有权应受到一定的限制，主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。且根据《中华人民共和国物权法》第七条的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。具体到本案，王淑玲虽对涉案商铺享有所有权，但其对权利的行使应受制于市场整体业主的利益，故王淑玲请求单独返还涉案商铺或单独经营涉案商铺的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，王淑玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22260元，由上诉人王淑玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 滕晓春审 判 员 杨晓玲审 判 员 高曼莉二〇一九年八月二十六日法官助理 高瑞笛书 记 员 张 震