黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0111民初1808号原告（反诉被告）：孙玉秋，女，1977年7月29日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。原告（反诉被告）：李茉丽，女，1984年12月6日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：郑丹（李茉丽丈夫），男，住哈尔滨市道外区。被告（反诉原告）：李鸿秀，女，1978年10月22日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：孙慧全（单位推荐），男，住哈尔滨市道里区。原告（反诉被告）孙玉秋、李茉丽诉被告（反诉原告）李鸿秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙玉秋、原告（反诉被告）李茉丽委托诉讼代理人郑丹，被告（反诉原告）李鸿秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙玉秋、李茉丽向本院提出诉讼请求：1.要求解除孙玉秋、李茉丽与李鸿秀签订的房屋租赁合同；2.要求李鸿秀赔偿孙玉秋、李茉丽的经济损失18万元整，及自2019年4月12日至孙玉秋、李茉丽将房屋租出之日的房屋租金。事实与理由：孙玉秋、李茉丽与李鸿秀于2018年4月12日签订房屋租赁合同，合同约定孙玉秋、李茉丽将其所有的位于哈尔滨市呼兰义昌路富城小区一号楼一层5号6号租给李鸿秀使用，租期三年自2018年4月12日至2021年4月12日，房屋租金每年18万元按年支付，每年提前二个月（2019年2月12日前）支付下一年度的房租，李鸿秀支付了一年的房租后，在交付下一年度的房租（2019年4月12日至2020年4月12日）时拒付租金18万元，故孙玉秋、李茉丽要求解除房屋租赁合同，要求李鸿秀返还租赁的房屋，赔偿孙玉秋、李茉丽的经济损失。2018年末至2019年初，孙玉秋、李茉丽的经办人刘某与李鸿秀沟通多次，打电话不接，发信息不回，后来更换电话号码，打电话知道是刘某就挂断电话。合同中没有约定1个月的装修期。2019年4月1日孙玉秋、李茉丽将门锁更换，是因为孙玉秋、李茉丽想要找到李鸿秀，在门锁更换后，也没联系上李鸿秀。在李鸿秀没有交房租的时候，孙玉秋、李茉丽去店里下过催款通知，和店内人员说过缴纳房租的事。合同中对房屋装修，只有不要破坏孙玉秋、李茉丽的房屋，没有具体约定。换门锁后，现在一直是孙玉秋、李茉丽保管。孙玉秋、李茉丽在签订合同的时候有约定，如果不能按时交付房租是违约行为。房屋到现在一直空着，影响孙玉秋、李茉丽出租使用，造成了损失。按照合同约定，逾期未交付租金，将按日租金3%给付滞纳金。合同中也约定在租赁期间，如果一方不能按合同履行协议，将赠偿对方一年租金，赠偿的意思就是赠送或赔偿。李鸿秀交给孙玉秋、李茉丽1万元的定金，如果李鸿秀欠付水电费、物业费等费用，将用1万元给付，如果所有都不欠付，将1万元返回。签合同是与李鸿秀本人签订的，当时李鸿秀也没有说任何机构的事情，承租房屋是经营“喜憨儿洗车服务中心”。李鸿秀辩称，2018年4月12日，李鸿秀与孙玉秋、李茉丽签订房屋租赁合同，孙玉秋、李茉丽答应李鸿秀装修期为一个月，实际租金是应从2018年5月12日起计算。在今年过年的时候，孙玉秋的爱人给李鸿秀打电话要交房租，李鸿秀说现在资金有困难，第二年的租金不可能从李鸿秀个人这里出，李鸿秀需要和单位还有政府部门商量一下，沟通没多久，李鸿秀就生病在黑龙江省医院住院了。2019年4月1日，孙玉秋、李茉丽在没有通知李鸿秀的情况下把门锁更换了。孙玉秋、李茉丽要求解除房屋租赁合同，在没有通知李鸿秀的情况下贴出了房屋出租的公示。孙玉秋、李茉丽要求给付18万元的经济损失没有法律依据。李鸿秀在一个公益组织工作，辅助智障儿童残障人士就业，租房用于经营“喜憨儿洗车服务中心”。李鸿秀与孙玉秋、李茉丽口头约定，装修期一个月，合同中没有写，电话中也说过，答应李鸿秀的。李鸿秀要求把租用房屋内所有的设备都拿走。李鸿秀交1万元的定金，后交付18万年租金，约定了水电费等不拖欠，1万元退回。孙玉秋、李茉丽把门锁都已经更换的做法属于单方的解除合同了，李鸿秀同意解除合同。李鸿秀租用房屋开设洗车行，用于智障儿童就业。李鸿秀交付第一年的房租并没有到期，李鸿秀也不知道合同中赠偿是什么意思，今天才看到。李鸿秀不同意赔偿租金。李鸿秀向本院提出反诉请求：1.要求孙玉秋、李茉莉返还李鸿秀定金1万元；2.要求孙玉秋、李茉莉返还李鸿秀未到期房屋租金493.15元×42天=20,712.30元（其中30天时双方约定给李鸿秀装修时间，租期自然延长1个月）；3.李鸿秀要求拿回投入的所有洗车设备和其他用品；4.要求孙玉秋、李茉莉对智障工作人员作出精神补偿，1,500元×6人=9,000元。事实与理由：李鸿秀与孙玉秋、李茉莉于2018年4月12日签订房屋租赁合同，合同约定孙玉秋、李茉莉将位于哈尔滨市呼兰义昌路富城小区一号楼一层5号6号租给李鸿秀使用，租期三年自2018年4月12日至2022年4月12日，房屋租金每年18万元按年支付，每年房租提前2个月支付第二年的租金。李鸿秀在2018年4月初交给孙玉秋、李茉莉定金1万元和第一年（2018年4月12日至2019年5月12日）租金18万元，在2019年2月12日前双方协商，因李鸿秀资金紧张（筹款没有到位），要求延缓支付租金，孙玉秋、李茉莉没有不同意。孙玉秋、李茉莉在2019年4月1日，没有通知李鸿秀，将门锁换掉，致使喜憨儿洗车服务中心不能经营。喜憨儿洗车服务中心是哈尔滨市呼兰残疾人联合会，委托哈尔滨市道里区阳光公益组织服务中心，在呼兰开展的残疾人辅助就业服务试点项目（开展残疾人辅助性就业服务试点项目委托协议）。依据国发（2016）62号文件要求：深圳市智家喜憨儿成长关爱中心与哈尔滨市道里区阳光公益组织服务中心合作（喜憨儿洗车中心项目深哈合作意向协议）。李鸿秀在租赁房屋后，的确拿出28万元对租赁房屋进行装修。房屋水电费等不欠费。2019年4月1日孙玉秋、李茉莉更换门锁后，李鸿秀就没有继续经营，当时并没有进行交接。在安装的时候有设备单，在撤离的时候没有交接的清单，所有洗车设备每天都是正常使用的。智障儿童每月工资是1,000元，李鸿秀一共雇佣了12名智障儿童，经常去的有6人，在停业后他们失去了经济来源，所以索要6名智障工作人员的精神补偿金。李茉丽辩称，对李鸿秀提出的反诉要求，第一项没有异议，收取的1万元定金可以返还。第二项诉请有异议，可以拿出证据证明为什么返还其30天租金，只认同12天时间没有到期，可以返给12天的租金（12天×493.15元）。第三项没有异议，所有设备也在原房屋内，可以返还洗车设备。第四项有异议，不同意对智障人员的赔偿，工作人员造成的损失与精神伤害不是我们造成的，与我们无关。第五项，不同意承担反诉费用。孙玉秋、李茉丽现在在掌握房屋，双方没有交接清单。孙玉秋辩称，同意李茉丽答辩意见，房屋的水电费、物业费、供热费全部都欠费，可以打出票据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、孙玉秋、李茉丽提供催款通知书一张，与洗车行经理的录音文字一份。证明在房租到期时，孙玉秋、李茉丽联系李鸿秀交付下一年度租金，没有联系上李鸿秀，所以将催款通知书交给车行经理，让他们转交给李鸿秀，说明李鸿秀未交付下一年房租。李鸿秀质证认为通话录音与本案没有关联。本院对孙玉秋、李茉丽催款的事实予以采信。二、证人刘某出庭证实李鸿秀要求赠送其一个月的装修期，刘某没有答应，刘某同意干满三年，赠送一个月房租，但是没有写在合同中；在2019年4月1日刘某换的门锁，在锁门之前刘某让车行的人把屋内物品都照下来，别丢什么东西。李鸿秀质证认为换锁并没有通知，双方约定的是给装修期一个月，并不是干满三年给一个月房租。本院对原告方2019年4月1日更换门锁的事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙玉秋将自己所有的呼兰建设街富诚小区1#楼一层六号（产权证号：哈房权证呼字第**，建筑面积197.53平方米）及李茉莉将自己所有的呼兰建设街富诚小区1#楼一层五号（产权证号：哈房房权证呼字第**，筑面积250.57平方米）出租给李鸿秀，三方在2018年4月12日签订《房屋租赁合同》，约定“甲方（孙玉秋、李茉丽）自愿将哈尔滨市呼兰义昌路、富城小区一号楼一层五号六号（4个门），租给乙方（李鸿秀）使用，门前停车场与地下业主共同使用。租期为三年。自2018年4月12日至2021年4月12日终止此合同。房屋租金每年18万元，租金按年度支付，每年房租提前2个月支付第二年的租金。乙方（李鸿秀）交甲方保证金1万元，退房时甲方（孙玉秋、李茉丽）验收合格后将保证金返还乙方（李鸿秀）。在租赁期间任何一方不能按合同约定完成租期，赠偿对方一年房屋租金。”李鸿秀用该出租房屋经营“喜憨儿洗车服务中心”。签订合同后李鸿秀给付孙玉秋、李茉丽1万元定金及2018年4月12日至2019年4月12日租金18万元。李鸿秀在2019年2月12日未按约定支付下一年度租金，2019年4月1日孙玉秋、李茉丽将出租房屋更换房锁并开始实际掌控该出租房屋，“喜憨儿洗车服务中心”停业，洗车设备仍在该房屋内，双方未能达成一致意见，该状况持续至今,经现场勘查，租赁房屋内的洗车设备等（详见清单）。本院认为，孙玉秋、李茉丽与李鸿秀签订的《房屋租赁合同》系三方真实意思表示，应当认定合法、有效，各方当事人应按合同约定履行相应的义务。孙玉秋、李茉丽主张解除《房屋租赁合同》，李鸿秀也同意解除，故该项主张本院予以支持。李鸿秀未按合同约定履行按时交纳房屋租金，属违约在先，孙玉秋、李茉丽在2019年4月1日将出租房屋门锁进行更换，致使李鸿秀经营的“喜憨儿洗车服务中心”无法正常营业，李鸿秀已交纳2018年4月12日至2019年4月12日的租金，房屋租期还有12日满一年，故孙玉秋、李茉丽更换门锁的行为亦属违约，孙玉秋、李茉丽应将12日的房屋租金5,917.81元(18万元/年/365天×12天)及定金1万元返还李鸿秀。李鸿秀主张30日装修期间的租金是双方口头约定，未提供相关证据予以证实，本院不予支持。孙玉秋、李茉丽主张经济损失18万元，虽然合同中约定“在租赁期间任何一方不能按合同约定完成租期，赠偿对方一年房屋租金。”但李鸿秀未按约定交纳房租，孙玉秋、李茉丽锁门停止出租，双方均存在违约行为，无需“赠偿”对方一年租金，该项主张本院不予支持。孙玉秋、李茉丽要求李鸿秀给付自2019年4月12日至孙玉秋、李茉丽将房屋租出之日的房屋租金，李鸿秀实际并未如约使用该租赁房屋，该项主张本院不予支持。李鸿秀主张孙玉秋、李茉丽给付智障工作人员做出精神补偿9,000元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及有关规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孙玉秋、李茉丽与被告（反诉原告）李鸿秀于2018年4月12日签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）孙玉秋、李茉丽于本判决生效后的十日内返还被告（反诉原告）李鸿秀12日的房屋租金5,917.81元；三、原告（反诉被告）孙玉秋、李茉丽于本判决生效后的十日内返还被告（反诉原告）李鸿秀定金1万元；四、原告（反诉被告）孙玉秋、李茉丽于本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）李鸿秀洗车设备（详见清单）；五、驳回原告（反诉被告）孙玉秋、李茉丽其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李鸿秀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,950元，反诉费396元，由孙玉秋、李茉丽负担2,049元，由李鸿秀负担297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  许树军人民陪审员  曹丽霞人民陪审员  于秀影二〇一九年八月二日书 记 员  张鸿瑶