宁夏回族自治区泾源县人民法院民事判决书（2019）宁0424民初540号原告：马瑞生，男，，回族，居民，宁夏泾源县人，现住泾源县，公民身份号码：×××。被告：丁霞，女，，回族，居民，宁夏泾源县人，现住泾源县，公民身份证号码：×××。被告：伍生莲，女，，回族，居民，宁夏泾源县人，现住泾源县，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：马博，男，，回族，居民，宁夏泾源县人，系被告伍生莲之子，公民身份证号码：×××。被告：丁军，男，回族，居民，宁夏泾源县人，现住泾源县，公民身份证号码：×××。原告马瑞生诉被告丁霞、伍生莲、丁军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月25日公开开庭进行了合并审理。原告马瑞生，被告丁霞、丁军、被告伍生莲委托代理人马博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马瑞生向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告2017年2月22日签订的名门夜宴休闲会所房屋租赁合同，并返还原告租赁房屋；2、依法由被告支付拖欠原告2019年3月7日至25日房屋租赁费每天411元，19天计7809元，之后房租计算至实际返还房屋止；3、请求依法由被告按年租金15万元10%支付违约金计15000元，共计22809元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年2月27日原告与丁沅及被告丁霞、丁军、伍生莲签订房屋租赁协议，约定原告将产权私有的泾源县名门夜宴休闲会所租赁给四人经营KTV，合同约定租期三年即自2017年3月7日至2020年3月6日止，年租费为15万元，每年2月21日支付当年租费，采暖费由承租方承担。四人在经营期间拖欠采暖费共计76219元未付，并未按约定及时支付当年租费，已实际违约。现提起诉讼，请求依法处理。原告对其主张向法庭提交：1、房屋租赁协议1份；2、供热合同3份；3、房产证1份；4、人民调解协议及通知截屏6张；5、收据8张；6、缴费截屏6张及统计表1张。被告丁霞辩称，我与其余二被告是合伙关系，2017年2月22日我与伍生莲、丁军共同与原告签订房屋租赁合同，合同签订后每年按期缴纳房租一直到2019年3月。在2017年2月22日之前，我与其余二被告还是使用原告的房屋，起初是和高英合伙共同租，合伙一年后就又从高英处转租过来的。2018年8月28日原告因我们未交采暖费就私自把门锁了，期间不知道是原告主动要求供暖公司裁暖还是供暖公司原因，因从接口处裁暖导致室内太冷，没有办法营业，直到2019年3月，我们没有营业但是里面设备还在。我与原告签订租赁合同后，主动去交采暖费时，因高英尚欠采暖费未结清，我们就交不进去，我就找原告协商解决，后我们缴纳了2016年之前的采暖费供暖公司就开暖了。2018年8月供热公司起诉了原告要求缴纳采暖费，原告就打电话向我催要，2018年9月7日我和被告丁军就给了原告现金4.2万元让去缴纳采暖费，后原告就把门开了，至于什么时候开的我不知道。针对原告现在要求解除合同的请求，我同意解除合同。被告伍生莲委托代理人辩称，被告丁霞讲的属实，我也同意解除合同。被告丁军辩称，2016年7月中旬我参加丁霞和伍生莲经营的KTV，我们三人合伙比例均等进行经营。2018年8月底我主动找原告要求算账解除合同，但原告一直拖着没有解决。供暖时间我们发现室内没有暖气，才知道暖被裁了。房屋租赁合同期限于2020年2月21日届满，我现在同意解除与原告之间签订的合同并按事实支付采暖费。被告丁霞、伍生莲、丁军对其主张向法庭提交如下证据：1、交费票据2张；2、整改通知书2张。经法庭审核，原告提交的证据及被告提交的证据1来源合法，内容客观真实，具有证明力，应予以认定。三被告提交的证据2为泾源县公安局消防大队于2015年8月25日和2016年12月12日对名门夜宴的安全出口发出的责令整改通知书，该证据欲证明事实与本案无关联性，不予认定。本案经审理认定事实如下：2017年2月22日，原告与丁沅（只签订了合同未参与经营已撤诉）及被告丁霞、伍生莲、丁军签订房屋租赁协议，约定四人承租原告位于××县商业用楼二、三、四楼及一楼门面房2间共计20间面积900㎡经营KTV、烤吧，租赁期限3年，自2017年3月7日至2020年3月6日止，租赁费每年15万元，双方并对违约责任等其他内容进行了约定。被告丁霞、伍生莲、丁军三人承租后在合伙经营名门夜宴休闲会所期间，对合同约定租赁费向原告支付至2019年3月6日。后泾源县集中供热有限责任公司对原告因拖欠采暖费起诉，三被告于2018年9月7日向原告缴纳采暖费4.2万元。另查明：1、2012年原告父亲马文虎（已去世，房屋所有权人）将上述房屋出租于高英经营名门夜宴KTV，高英经营一年后转租于被告丁霞、伍生莲。2016年7月被告丁军加入，三人按比例合伙经营直至2017年2月22日，期间三被告均未与原告签订书面租赁合同。2、2018年8月泾源县集中供热有限责任公司对原告所有的凯莱宾馆因拖欠采暖费向本院起诉，本院委托泾源县香水镇香水社区人民调解委员会组织双方调解后达成人民调解协议书，确认原告应向泾源县集中供热有限责任公司缴纳2016至2018年度凯莱宾馆采暖费共计71770元，对凯莱宾馆拖欠2012至2016年度采暖费，由泾源县集中供热有限责任公司另行主张。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。被告丁军承认加入被告丁霞和伍生莲合伙经营的名门夜宴KTV为2016年7月中旬，即此时起直至双方签订合同，三被告与原告之间属事实上的租赁合同关系，及签订合同至本案发生，双方应按合同约定全面切实履行各自的义务。现合同履行期限尚未届满，原告以三被告拖欠采暖费为由要求解除租赁合同，三被告亦同意解除，本院予以确认。依据双方合同第六、二十二、二十五条的约定内容，三被告履行合同主要义务为缴纳租赁费以及水、电、暖费，而其拖欠采暖费以致引发原告被诉，应属违约行为，即导致合同解除的过错系三被告拖欠采暖费的违约行为（拖欠采暖费另案处理），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，依据双方签订的合同第二十五条的约定，三被告应向原告支付租金总额10%的违约金。综上，原告上述请求事实清楚，理由成立，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)?第二十九条之规定，判决如下：解除原告马瑞生与被告丁霞、伍生莲、丁军签订的房屋租赁协议；由被告丁霞、伍生莲、丁军在本判决生效后十日内连带共同将租赁物即泾源县西苑路8号商业用楼二、三、四楼及一楼门面房2间交付于原告马瑞生，并连带承担自2019年3月7日起至实际交付租赁物之日止按年租金15万元计算的租赁费；由被告丁霞、伍生莲、丁军在本判决生效后十日内连带向原告马瑞生支付违约金15万元×10%，即1.5万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱及行为义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，并支付迟延履行金。案件受理费185元，由被告丁霞、伍生莲、丁军连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马权良 二○一九年八月五日书记员 马 艳附：本案适用的法律依据1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(javascript:SLC(21651,0))第一百一十四条(javascript:SLC(21651,114))第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。