黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0204民初1841号原告：李某，女，1973年10月1日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：刘某某（原告爱人），男，1972年3月20日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区。被告：拜泉县鑫海房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市拜泉县拜泉镇星火街202国道东侧，统一社会信用代码91230231752391980T。法定代表人：李有贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲宇山，黑龙江广朋律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市万达房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区万达广场**，统一社会信用代码91230200128523177D。法定代表人：高万林，该公司总经理。原告李某与被告拜泉县鑫海房地产开发有限公司（下文简称鑫海房地产公司）、齐齐哈尔市万达房地产开发有限公司（下文简称万达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序由审判员张杰独任审理，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人刘某某，被告鑫海房地产公司的委托诉讼代理人仲宇山均到庭参加诉讼，被告万达房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求鑫海房地产公司与万达房地产公司共同支付原告延期交房违约金64542.12元；二、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年11月18日原告与鑫海房地产公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的盛和湾小区1号楼3单元603号房屋，合同约定被告应该在2015年6月30日之前交付房屋，但直至2016年10月17日万达房地产公司才向原告交付房屋，逾期474天，根据《商品房买卖合同》第九条第一款第二项约定，二被告应按日万分之二的标准支付违约金。被告鑫海房地产公司辩称：2012年12月，鑫海房地产公司通过竞标取得了盛和湾小区项目土地使用权后，组织施工建设。2014年4月2日，鑫海房地产公司与万达房地产公司签订了《转让在建工程合同书》，约定将在建的盛和湾小区项目转让给万达房地产公司，由万达房地产公司履行原以鑫海房地产公司名义签订的《商品房买卖合同》的权利义务。2016年10月，万达房地产公司办理了进户手续，在市政府协调、万达房地产公司配合下，已给住户办理了产权证。转让在建工程项目的行为符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《城市房地产转让管理规定》第十条的规定。在建工程项目依法转让后，万达房地产公司是组织该建设项目施工建设、竣工验收等工作的合法主体，原告要求鑫海房地产公司履行交付房屋的义务，并承担违约责任有误，此责任应由万达房地产公司承担。另外，根据原告与我公司签订的商品房买卖合同中约定的购房款为660824.00元，故原告应该以该价款为基数，计算相约的违约金，原告另增加的20000.00元楼板费系原告与万达公司双方合同约定的金额，故原告不应当就该20000.00万元楼板费相应的违约金向我公司主张权利。万达房地产公司未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。经法庭调查,本院确认事实如下：2013年11月18日原告李某与被告鑫海房地产公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的盛和湾小区1号楼3单元603号房屋，建筑面积70.98平方米，当时交付的总房款为660824.00元。2015年1月11日原告与被告万达房地产公司签订了增加楼板委托协议，原告又补交了房款20000.00元。《商品房买卖合同》中约定：出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另查，2014年4月2日，被告鑫海房地产公司与万达房地产公司签订了《转让在建工程合同书》，约定：鑫海房地产公司将齐齐哈尔市二0三医院A-01地段盛和湾小区在建工程项目转让给万达房地产公司，以鑫海房地产公司名义签订的《商品房买卖合同》中的一切权利和义务转让给万达房地产公司，并缴纳相关的转让税费。合同签订后，二被告在齐齐哈尔市国土资源局、建设局、房产局等相关部门办理了土地使用证、房屋销售许可证等证件的更名手续。2014年10月10日，齐齐哈尔市房产管理局下发《关于房地产开发项目转让的函》，其主要内容为原二0三医院A-01地段盛和湾小区在建工程项目转让给万达房地产公司，万达房地产公司继续履行该项目的一切权利和义务。上述事实，有原、被告的陈述在卷为凭，有原告提交的《商品房买卖合同》、商品房登记备案介绍信、增加楼板委托协议、收据、准迁证、不动产登记证书各一份在卷为凭，有被告提交的《转让在建工程合同书》、《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《房地产开发项目许可证》、齐齐哈尔房管局作出的关于房地产开发项目转让的函等证据在卷为凭，并经开庭质证，足以作为本案的定案依据。本院认为：原告与被告鑫海房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。本案中原告履行支付房款的义务，二被告违反了合同约定的交房时间，迟延交房474天，应以总房款为基数，按合同约定的日万分之二的标准支付违约金，违约金总额为64542.12元，故本院对原告的诉讼请求应予支持。二被告之间签订的《转让在建工程合同书》也是双方当事人真实意思表示，并经相关部门审批，故《转让在建工程合同书》合法有效，万达房地产公司对涉案建筑工程进行了开发建设，但却违反了合同约定的交房时间，故应对迟延交房产生的违约金承担主要责任（80%）。鑫海房地产公司将合同义务转移给万达房地产公司未经购房人李某的同意，其主观上存在过错，故应对迟延交房产生的违约金承担次要责任（20%）。被告鑫海房地产公司主张有20000.00元钱并不是鑫海房地产公司收取的，是后期增加楼层板的费用，该部分违约金其不应承担，但本院认为楼层板费用也是购房款的一部分，应计入原告购房款总额，双方合同约定应按购房款总额计算违约金，故不论房款是谁收取的，都应按《商品房买卖合同》的约定履行义务，所以本院对鑫海房地产公司的辩解观点不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告拜泉县鑫海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告李某迟延交房违约金64542.12元的20%，即12908.42元；二、被告齐齐哈尔市万达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告李某迟延交房违约金64542.12元的80%，即51633.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取705元，由拜泉县鑫海房地产开发有限公司141元，由齐齐哈尔市万达房地产开发有限公司承担564元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 张 杰二〇一九年八月二十八日书记员 高玉倩《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的司法解释》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，鉴定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对鉴定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。