广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1077号原告：广州家伟物业管理有限公司，住所地广东省广州市从化。法定代表人：黄梓豪。委托诉讼代理人：吴泽聪，男，1969年3月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，该公司员工。委托诉讼代理人：骆锦杭，男，1973年5月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区，该公司员工。被告：牛素丽，女，1981年11月9日出生，汉族，住湖北省阳新县，原告广州家伟物业管理有限公司与被告牛素丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序审理，后因案情复杂转为适用普通程序审理。其后，因工作调动原因，合议庭改由审判员肖少珍担任审判长，与人民陪审员黄小清、人民陪审员李金宜组成合议庭，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴泽聪、骆锦杭到庭参加诉讼，被告牛素丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告缴交2017年3月份至2019年1月份拖欠的物业管理费5740.8元；2017年2月份至2018年12月份水电分摊和设备设施维修分摊费共405.6元合共本金6146.4元；2.被告缴交2017年3月11日至2019年1月22日的滞纳金共计20750.7元。（本金6146.4元＋滞纳金20750.7元，合计26897.1元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为广州市从化区城郊街××32号××花园的业主，原告为该小区项目开发商招投标选聘的物业管理企业。被告自2017年3月至2019年1月期间一直未履行缴交物业管理服务费的义务，并且由于被告于2017年3月前有欠费。双方签订的前期物业服务协议书第七章第二十六条的约定：业主未能按时足额缴纳物业服务费、水电费及其他相关费用的，从逾期次日起每天按应缴费用1%的标准支付滞纳金。如法院认定滞纳金的约定标准过高，则由法院予以调整。原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提交以下证据：1.××花园前期物业服务协议书；2.广州市商品房买卖合同；3.××11栋303房欠费一览表；4.（2017）粤0184民初717号民事判决书；5.广州市从化区人民法院作出的听证通知书、执行材料；6.××××幢2户其他业主缴费通知单；7.2018年度环卫所合同、发票；8.新业主移交证明、身份证；9.新业主前期物业服务协议；10.物品放行条；11.11栋303房室内家电现场照片；12.马某清扣费银行账户、身份证；13.新业主与旧业主的双方协议。被告牛素丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦无提交书面答辩和有关证据，视为放弃辩证、质证的权利。经审理查明：原告广州家伟物业管理有限公司是“××花园”房地产开发项目的物业管理人，被告是广州市从化区××32号“××花园”第××幢（自编：××幢）3层××房的业主。2010年11月10日，被告与广州市宏诚企业有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》购买了上述涉案房产，建筑面积166.41平方米。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《智杰·雅筑花园前期物业服务协议》，约定由甲方提供物业管理服务并收取物业管理服务费等。其中该协议书第十三条约定物业服务费用的缴交：被告应从收楼之日的次日起每月十号前向原告缴交当月物业服务费用，上月公共分摊费用（包括备用发电）：公共照明用电、电梯用电、二次供水用电、公共用水损耗，被告上月实际发生的水电费用。其中该协议书第二十一条约定物业服务费计收标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.50元收取。第二十六条约定：“乙方不按时足额缴纳物业服务费、水电费及其他相关费用的，甲方从逾期之日起每天按应交物业服务费、水电费及其他相关费用的百分之一向乙方加收滞纳金，对无故拒缴管理费及相关费用的责任人，甲方有权对其采取停水、停电、诉讼等措施”。被告每月的物业管理费为166.41平方米×1.5元/平方米=249.6元，被告从2017年3月至2019年1月共计拖欠物业管理费5740.8元。2017年2月产生的水费及电费11.7元；2017年3月产生的水费及电费10.1元、公共分摊费4.7元；2017年4月产生的水费及电费10.2元；2017年5月产生的水费及电费9.6元；2017年6月产生的水费及电费10.1元；2017年7月产生的水费及电费10元；2017年8月产生的水费及电费10.2元；2017年9月产生的水费及电费10.3元；2017年10月产生的水费及电费9.8元、公共分摊费1.8元；2017年11月产生的水费及电费9.4元、公共分摊费11.4元；2017年12月产生的水费及电费12.5元；2018年1月产生的水费及电费9.5元；2018年2月产生的水费及电费9.6元、代收代付2018年1月垃圾费96元；2018年3月产生的水费及电费9.6元、公共分摊费25.9元；2018年4月产生的水费及电费9.5元；2018年5月产生的水费及电费10.1元；2018年6月产生的水费及电费10.3元；2018年7月产生的水费及电费10.7元、公共分摊费5.8元；2018年8月产生的水费及电费10.6元；2018年9月产生的水费及电费10.7元、公共监控设备维修3.4元；2018年10月产生的水费及电费10.6元；2018年11月产生的水费及电费10.4元、公共分摊费6.6元；2018年12月产生的水费及电费10.1元、公共分摊费13.9元；以上2017年2月至2018年12月产生的水费、电费和其他分摊费共405.1元。另查明，因被告欠原告物业管理费等费用，原告曾起诉被告请求缴交2016年3月至2017年2月的物业管理费等费用，本院于2017年6月28日作出（2017）粤0184民初717号民事判决书，判决被告向原告支付2016年3月至2017年2月的物业管理费等费用。2018年8月3日，本院在执行胡某远与马某清、牛素丽民间借贷一案中，作出（2018）粤0117执恢266号执行裁定书，因被执行人牛素丽未按法律文书确定的还款时间履行还款义务，裁定拍卖被执行人牛素丽所有的位于从化市城郊街××房的房产（权利证号：0112158632）。2018年10月10日，潘某卿通过司法拍卖取得上述房产。2019年3月14日，涉案房产新业主潘某卿与马某清签订《协议》，约定潘某卿一次性支付5000元给马某清，马某清则需在2019年3月15日前腾空房屋。2019年3月15日，原告给涉案房屋出具《物品放行条》，记载搬离时间为2019年3月15-16日，潘某卿在新业主落款处签名，马某清在旧业主落款处签名。2019年3月16日，新业主潘某卿与原告签订了《智杰·雅筑花园前期物业服务协议》。同日，潘某卿在《新旧业主交接证明》上签名，确认涉案房产的物业产权移交给新业主潘某卿，并在物业管理处办理双方交接的相关手续，从2019年2月1日起该房产所有相关物业费用由新业主潘某卿负责缴交。落款处没有牛素丽签名，骆锦杭在“管理处经办人”落款处签名。庭审中，原告称，当天牛素丽未到场进行交接，是马某清到场进行交接，新业主潘某卿已从2019年2月开始缴纳物业管理费。又查，本院已生效的（2015）穗从法民二初字第996号民事判决书中审理查明牛素丽与马某清于2005年2月18日登记结婚。本院认为，原告是物业管理公司，原告与被告签订的《智杰·雅筑花园前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。被告接受原告的物业服务，被告拖欠物业管理费、水费、电费及其他分摊费行为已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告按照合同约定的每月每平方米1.5元的标准支付拖欠2017年3月至2019年1月的物业管理费5740.8元和2017年2月至2018年12月的水费、电费及其他分摊费405.1元，合计6145.9元，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。关于违约金的问题。依据《智杰·雅筑花园前期物业服务协议》的约定从收楼次日起被告每月10号前缴纳物业服务费用、上月公共分摊费用、上月实际发生的水电费，逾期不交原告每日按欠款金额的百分之一收取滞纳金。但因该违约金计算标准过高，从公平合理的角度出发，本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，调整为从被告逾期交纳之日（即从逾期当月11日）起至缴清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率上浮50%的逾期罚息利率的标准计付违约金为宜，由于涉案房产的物业管理费按月缴纳，故每月的物业管理费、水电费及其他分摊费的违约金总额以不超出当月物业管理费、水电费及其他分摊费的数额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告牛素丽于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的2017年3月至2019年1月的物业管理费5740.8元和2017年2月至2018年12月的水费、电费及其他分摊费405.1元，合计6145.9元给原告广州家伟物业管理有限公司；二、被告牛素丽于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金(每月的物业管理费的违约金，从当月11日起至付清款日止；及每月产生的水费、电费及其他分摊费的违约金，从次月11日起至付清款日止，均以当月所欠的金额为基数按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率上浮50%的逾期罚息利率的标准计付，每月违约金总额以当月物业管理费、水费、电费及其他分摊费的总额为限)给原告广州家伟物业管理有限公司；三、驳回原告广州家伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费472.43元，由原告广州家伟物业管理有限公司负担422.43元，被告牛素丽负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖少珍人民陪审员  黄小清人民陪审员  李金宜二〇一九年八月十六日书 记 员  高淑仪