北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初12924号原告（反诉被告）：盐城市中梁御置业有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区新都街道人民南路**盐城国际创投中心****（CND）。法定代表人：朱贤，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王若琳，江苏益友天元律师事务所律师。被告（反诉原告）：大族环球科技股份有限公司，住所，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路**院**楼****div>法定代表人：高云峰，董事长。委托诉讼代理人：徐鹏，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王嘉雯，女，该公司职员。原告（反诉被告）盐城市中梁御置业有限公司（以下简称：中梁御公司）与被告（反诉原告）大族环球科技股份有限公司（以下简称：大族公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中梁御公司的委托诉讼代理人王若琳，被告（反诉原告）大族公司的委托诉讼代理人徐鹏、王嘉雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中梁御公司向本院提出诉讼请求：1、确认合同编号为DZGC-XZLHT-2017-080的《大族环球房屋租赁合同》无效；2、判令大族公司返还履约保证金265546.08元；3、本案诉讼费由大族公司承担。事实与理由：2017年12月21日，中梁御公司关联方北京x房地产开发有限公司（以下简称：北京x公司）与大族公司签署了编号为DZGC-XZLHT-2017-080的《大族环球房屋租赁合同》，约定由北京x公司承租x广场x号楼实际楼层x层的x、x、x单元房屋，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日。2018年6月15日，北京x公司、中梁御公司、大族公司就该合同签订《合同主体变更协议》，约定由中梁御公司取代北京x公司成为合同一方，相关权利义务随之转移。此后，在各方履行相关合同的过程中，原告了解到被告因擅自更改规划，至今尚未取得x广场的产权证，并且与原告签订的房屋租赁合同也一直未予以备案。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。因此，涉案合同无效，被告应向原告返还履约保证金265546.08元，为了维护我方的合法权益，故诉至法院。望判如所请。大族公司辩称，中梁御公司的陈述内容缺乏事实和法律依据，不同意其全部诉讼请求。我司于2010年5月取得涉案楼宇的建设工程规划许可证，其中载明规划用途，我司未擅自更改。并且，在涉案合同签订前，我司已取得主管部门批准，北京x委员会出具x【x】x号红头文件，载明x对大族公司尚未取得房产证项目的特别批准建设意见及涉及承租单元项目日常运营管理办法。我司取得承租单元的合理合法手续及批示，符合法律规定，该单元不属于违法建筑，虽然该单元未取得产权证书，但并不影响中梁御公司合法使用该承租单元，亦可配合其完成工商注册手续。因此，双方签订的合同未违反法律规定，应属真实有效，我方提出反诉。大族公司反诉称：1、确认编号为DZGC-XZLHT-2017-080的《大族环球房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；2、判令没收中梁御公司交纳的履约保证金，并支付2019年4月1日至2019年4月11日期间的承租单元占用费共计97366.89元（按照日租金三倍的标准计算）；3、判令中梁御公司支付装修期（2018年1月1日至2018年3月31日止）房屋租金共计265546.08元；4、中梁御公司承担本案反诉费用。事实与理由：2017年12月21日，北京x公司与大族公司签订《大族环球房屋租赁合同》，约定中梁御公司承租x广场x号楼实际楼层x层x、x、x单元的房屋，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日。合同签订后，我司依约交付房屋。2018年6月15日，北京x公司、中梁御公司、大族公司签订《合同主体变更协议》，约定由中梁御公司作为涉案合同主体，继续履行合同。中梁御公司未依约于2019年3月16日前支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的房屋租金，我司向其送达催缴函，其仍逾期十余日，2019年3月28日，我司向其送达解约函，载明中梁御公司严重违约行为及违反涉案合同相关条款约定，提前解除涉案合同，其应赔偿违约金及损失等。中梁御公司向我司送达通知函，告知涉案合同无效。我司针对该函进行回复，明确中梁御公司违约。为避免损失扩大，我司于2019年4月12日收回承租单元。中梁御公司严重违约致使合同解除，我方产生了空置期损失及其他损失，应当没收其履约保证金。为维护我方权益，特提起反诉，望判如所请。针对大族公司的反诉，中梁御公司辩称，不同意大族公司的反诉请求，涉案合同效力是自始无效的，故不存在合同解除的问题。我司在租用涉案房屋期间已经支付了占有使用费，双方不存在未支付的租金。对于装修期的费用，无合同和法律依据，不同意支付。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月21日，大族公司（甲方、出租方）与北京x公司（乙方、承租方）签订编号为DZGC-XZLHT-2017-080的《大族环球房屋租赁合同》，甲方是位于北京市x路x路x号院x广场的开发建设单位，拥有该大厦的产权及租赁权。乙方承租的房屋为x座电梯楼层第x层，实际楼层为x层（x、x、x）单元（以下简称：涉案房屋），承租房屋建筑面积总计938.74平方米。关于租赁期限，承租期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租期为3年。关于装修期，装修期共3个月，自2018年1月1日起至2018年3月31日止，装修期内，乙方无需向甲方支付租金。如本合同履行未满2年，因乙方原因提前终止租赁合同的，乙方需在合同解除日前按照第一个租赁年度月租金标准向甲方全额补交装修期内的租金。关于租金支付、逾期，租赁期限内，第1个租赁年度至第3个租赁年度，该租赁单元每日每建筑平方米租金为3.1元，月租金共计88515.36元。租金每3个月支付一次，租金为预付，于每个周期结束日提前15日支付下一周期租金。自2018年4月1日起至2019年6月30日止的首期租金，共计265546.08元，应于合同签署后5个工作日内支付，乙方逾期支付的，甲方有权单方解除本合同，将租赁单元另行出租。在整个租赁期内，乙方未按约定时间支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未支付金额3‰的标准向甲方支付租金逾期违约金。关于履约保证金，乙方应于支付首期租金时向甲方支付相当于第1个租赁年度3个月的租金作为履约保证金，即265546.08元，甲方收取履约保证金后应向乙方开具收据。租赁期届满，在乙方付清全部租金、物业管理费、公共事业费以及有可能产生的违约金、损害赔偿金等，并办理完毕清场移交手续后，并出具已将办公注册地址迁出或变更的证明后，甲方凭乙方提交的履约保证金收据在15个工作日内全额无息将履约保证金退还乙方。租赁期届满，乙方尚有欠款（包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费、违约金、损害赔偿款项、甲方代垫款项等），甲方有权从履约保证金中直接扣除，将剩余部分无息归还乙方，如履约保证金不足抵扣乙方欠款，乙方须另行足额支付。履约保证金用于偿付乙方违约而应承担的违约金以及由于乙方不遵守或不履行在本合同项下的义务而使甲方或其代理人（包括但不限于大族物业）遭受的损失或损害。履约保证金不得用于抵偿租金、物业管理费或欠付的费用。关于合同的变更、解除与终止，乙方租赁期内，乙方逾期支付任何应付款项连续达10天（含）或累计达30天（含）以上的，甲方有权单方解除本合同，乙方在接到甲方书面解除通知后15日内，按照约定返还房屋。关于违约责任，符合上述情形解除合同的，乙方同意放弃己支付履约保证金，作为支付给甲方的违约金，并承担因此给甲方造成的一切经济损失，包括但不限于诉讼费、律师费等费用。此外，乙方应当在收到甲方书面解约通知之日起30日内返还该房屋，乙方不能按时向甲方交还房屋，视为逾期交还，每逾期一日，应按合同履行最后一个租赁年度日租金标准的三倍×逾期天数的计算方式向甲方支付房屋占用费，直至向甲方交还符合甲方要求的房屋。涉案合同签订后，大族公司向北京x公司交付了涉案房屋，北京x公司支付大族公司房屋租金265546.08元，履约保证金265546.08元，共计531092.16元。大族公司向北京x公司出具了“x广场x座x-x单元（电梯房号x-x-x单元）租赁保证金”的租赁保证金收据，金额显示为265546.08元。2018年6月15日，大族公司（甲方）、北京x公司（乙方）、中梁御公司（丙方）签订合同主体变更协议，约定由丙方取代乙方成为大族环球房屋租赁合同的一方，甲方同意大族环球房屋租赁合同的主体变更为丙方，并按照约定继续履行合同，乙方于协议签订前已向甲方支付了2018年4月1日至2018年6月30日期间租金265546.08元。经查，非居住项目“Tx#办公楼、x#办公楼、x#商业设施及地下室”于2010年5月28取得建设工程规划许可证，证号为2010规（开）建字0052号。中梁御公司提交EMS快递单、2019年3月27日出具的通知函复印件、EMS快递查询图，欲证明中梁御公司于2019年3月28日向大族公司邮寄通知函，告知其涉案合同无效，大族公司应及时交接并退还履约保证金265546.08元。其中，快递查询图显示大族公司于2019年3月29日和2019年3月30日收到该通知函。对此，大族公司认可上述证据真实性，但收到解约函的时间不清楚。中梁御公司提交北京市规划委员会建设工程规划许可证附件及照片复印件，欲证明涉案房屋所在的x#办公楼规划许可层数为22层，实际楼层为26层。其中该许可证附件复印件显示“T6#办公楼，层数地上22”，照片复印件显示“x”，电梯最上层标识为“26”。对此，大族公司认可该证据真实性，但不认可其证明目的，称x#办公楼规划许可为22层，楼宇中的电梯标识并非实际楼层，并且涉案合同中亦对实际楼层与电梯标识楼层予以区别。中梁御公司提交北京市规划和自然资源委员会网站信息截图复印件，欲证明大族公司未取得x#办公楼的规划核验，其中“审批结果公示”处“建设工程规划许可证”中显示有证书编号x规（开）建字x号、项目名称“x#办公楼等3项”的信息，但在“规划核验（验收）”中却无“x#办公楼等3项”信息。对此，大族公司认可该证据真实性，但不认可其证明目的。大族公司提交北京x委员会文件x【x】x号复印件、关于同意抵押房屋办理对外出租的说明，欲证明大族公司有权出租涉案房屋。对此，中梁御公司认可该证据的真实性，但不认可其关联性。大族公司提交2019年4月12日出具的回函、2019年3月28日出具的解约函及邮寄回证复印件，欲证明其于2019年4月1日收到中梁御公司出具的“通知函”后进行了回复，中梁御公司逾期缴纳租金，其违约行为已构成解除涉案合同的条件。其中解约函载明“根据合同条款第六条之约定，每个周期结束日提前15日，支付下一周期租金。截止2019年3月28日，贵司已经拖欠我司2019年4月1日至2019年6月30日的租金265546.08元。逾期连续达10天，租期内累计逾期天数达22天，逾期违约金金额17526.04元…一、我司于2019年4月11日将贵我双方于2017年12月签署的《租赁合同》予以单方解除。贵司须于收到本函起15日内将租赁房屋按照《租赁合同》内恢复原状标准并返还我公司…二、贵司所交纳的租赁保证金265546.08元将不予退还，且贵司还应按照《租赁合同》之约定向我公司支付应当缴纳的租金（2019年4月1日至2019年6月30日期间）和逾期违约金…”邮寄回证复印件中显示邮件于2019年3月29日和2019年3月30日。对此，中梁御公司认可上述证据的真实性。关于电梯标识楼层与实际楼层不符的问题，大族公司称因行业内惯例风俗，电梯楼层不显示4、13、14、24层，故电梯标识为26层。关于涉案房屋现状，大族公司自认于2019年4月12日收回该房屋，虽积极招租，但至今尚未出租，屋内有中梁御公司遗留物品。关于查询规划核验（验收）中无x#办公楼核验信息，大族公司认为该结果系行政机关未及时公示，与其无关，并提交北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）原件，该意见中载明“T6#办公楼进行了规划核验（验收）工作，经核验，该工程符合《建设工程规划许可证》：x规（开）建字x号批准的内容，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。”中梁御公司认可证据的真实性，但称与网络查询结果不一致。关于涉案房屋租金情况，中梁御公司认可其仅交纳至2019年3月30日的房屋租金，但称已提前与大族公司协商退租事宜。关于房屋现状，中梁御公司称于2019年3月29日搬离，但家具未搬离。大族公司自认于2019年4月12日收回涉案房屋。庭审中，大族公司称基于中梁御公司违约，除存在免租期租金损失外，还存在重新招租的空置期租金、佣金等损失，故要求没收中梁御公司的履约保证金。经本院释明，如涉案合同有效，中梁御公司是否调整诉讼请求，中梁御公司坚持认为涉案房屋租赁合同无效，拒绝调整其诉讼请求。对于大族公司主张的没收保证金，中梁御公司认为大族公司主张的违约金过高，请求法院予以酌减。本院认为，大族公司与北京x公司、中梁御公司签订的主体变更协议各方通过该协议对涉案合同主体进行了变更，大族环球房屋租赁合同的承租人由北京x公司变更为中梁御公司，该协议系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，本院对此不持异议。本案争议焦点在于《大族环球房屋租赁合同》的合同效力问题，中梁御公司以大族公司擅自更改涉案房屋所在办公楼的房屋规划违反法律规定、涉案租赁合同未进行备案为由，主张其与大族公司签订的涉案合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经本院查明，涉案房屋所在的x#办公楼具备建设工程规划许可证，该办公楼已于2015年7月1日经北京市规划委员会开发区分局核验，取得了建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书），大族公司亦对涉案办公楼电梯标识楼层与规划楼层不符一事作出合理解释，对于中梁御公司主张涉案合同无效一节及基于合同无效而提出的各项诉讼请求，本院均不予支持。至于涉案租赁合同是否备案并不影响合同效力。因此，中梁御公司与大族公司签订的《大族环球房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。关于涉案合同解除问题，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方以享有约定解除权为由主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因中梁御公司未依约向大族公司交纳房屋租金，且逾期十日以上，依照合同约定，大族公司有权解除涉案合同。大族公司送达的解约函于2019年3月29日到达中梁御公司，故本院确认双方签订的《大族环球房屋租赁合同》于2019年3月29日解除，大族公司主张的合同解除时间有误，本院予以更正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于大族公司主张没收中梁御公司履约保证金一节，依照涉案合同约定，履约保证金的作用为弥补欠款（包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费、违约金、损害赔偿款项、甲方代垫款项等），在中梁御公司逾期支付租金导致合同解除的情况下，己支付的履约保证金作为支付给大族公司的提前解除合同违约金。因此该保证金实质是提前解除合同违约金，大族公司对于是否使用保证金抵扣欠款具有选择权，现其主张中梁御公司的违约行为造成了其房屋空置期租金、佣金等损失，考虑到中梁御公司提前退租导致大族公司确实存在房屋另行出租的空置期损失，结合双方合同的履行情况、过错程度及预期利益、另行招租的合理周期等因素，本院酌定以该履约保证金弥补大族公司的房屋空置期租金等损失，对于大族公司的该项主张，本院予以支持，对于中梁御公司酌减违约金之请，本院不予支持。关于大族公司要求中梁御公司支付2019年4月1日至2019年4月11日期间的承租单元占用费，虽中梁御公司辩称其于3月29日搬离涉案房屋，但家具尚未搬离，其应就何时返还房屋承担举证责任，鉴于中梁御公司并未举证证明房屋返还时间，本院对大族公司自认的于2019年4月12日收回房屋的主张予以采信，2019年4月1日到4月11日这一区间的费用，中梁御公司应当支付。结合本案证据，大族公司在送达解约函后15日内收回了涉案房屋，该情形并不适用大族公司所称的按日租金三倍标准收取占用费的条款，因此，该期间的占用费实质上仍系租金，应按照期间所对应的租金标准计算，具体数额，本院核算后予以判决。关于装修期租金，依照合同约定，涉案合同履行期限未满2年，中梁御公司理应向大族公司支付装修期租金，对于大族公司的该项请求，有合同及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认大族环球科技股份有限公司与盐城市中梁御置业有限公司于2017年12月21日签订的编号为DZGC-XZLHT-2017-080的《大族环球房屋租赁合同》于2019年3月29日解除；二、大族环球科技股份有限公司收取盐城市中梁御置业有限公司的履约保证金265546.08元不予退还；三、盐城市中梁御置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付大族环球科技股份有限公司租金32011元、装修期租金265546.08元；四、驳回盐城市中梁御置业有限公司的全部诉讼请求；五、驳回大族环球科技股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2642元，由盐城市中梁御置业有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费5042元，由盐城市中梁御置业有限公司负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  马润银人民陪审员  刘秀敏二〇一九年八月二十三日法官 助理  李运普书 记 员  赵若含