贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终223号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地，贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：潘海亮，男，1991年2月7日出生,侗族，住址贵州省黎平县。委托诉讼代理人：彭双雄，贵州杉乡律师事务所律师。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人潘海亮商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2018）黔2631民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：依法裁定或者判决撤销黎平县人民法院（2018)黔2631民初1566号民事判决书，驳回被上诉人提出的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人以同一事实和理由进行“重复起诉”，依法应裁定驳回其起诉或者判决驳回其诉讼请求。2018年01月16日被上诉人曾经以同一事实和理由向黎平县人民法院提起诉讼，黎平县法院以（2018)黔2631民初116号《民事判决书》判决本案，因被上诉人提出的诉讼诉求不当，没有事实依据和法律根据,上诉人向黔东南州中级人民法院提出上诉，经过黔东南州中级人民法院审理之后作出判决“撤销原判，驳回诉讼请求”的判决结果，现被上诉入以同一事实和理由进行重复起诉，应依法裁定驳回其起诉或者判决驳回其诉讼请求。二、即便不考虑被上诉人的“重复起诉”原因，上诉人也没有存在“违约”行为，被上诉人提出向上诉人索要的模糊不清、没有明确具体的“相关文书”的诉求有悖《民事诉讼法》第119条的民事诉讼起诉条件。商品房开发建设之中涉及到的文书很多，比如有：《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料……，但被上诉人的起诉到底是需要提供那一项法律文书并没有明确具体，对此，法院既审理不清，也判决不明，将来法院也难以执行。且从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在该宗商品房买卖合同约定的吋间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件，被上诉人需要何种文书上诉人均能提供。所以，被上诉人诉请索要的相关文书应当明确阐明清楚，不能模棱两可，没有讲明、讲清。原审对于诉求不明确、不具体的案件也进行立案，并判决支持其部分诉求不符合法院的民事诉讼立案条件，判决显然不当。潘海亮答辩称：一、一审认定事实清楚，上诉人以实际行动表明违约行为客观存在。被上诉人将本人的身份证复印件、户口本、结婚证等办证所需的全部资料交给上诉人，视为被上诉人已经完成全部义务，被上诉人至今仍然未将代为收取的契税维修基金交付至相关部门。二、上诉人逾期交付出售房屋办理转移登记文书的行为严重违反了合同约定，应当承担违约责任。三、上诉人不仅充分利用售房方的主体地位损害被上诉人的合法权益，而且玩弄诉讼程序、浪费司法资源。潘海亮一审法院起诉请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告退换多收取原告的购房款5693.76元；3、判决被告承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金50495.69元（暂从2015年12月31日计算到2017年12月30日，共计2年，违约金为408872元×6.175%×2＝50495.69元）；4、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2017年12月30日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第三条；5、判决被告立即将代为收取原告房屋契税及公共维修基金缴存到政府相关部门。一审法院认定事实：2013年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所建的黎平县德凤镇侗族风情园9.10幢4单元502号房，建筑面积为122.19平方米，房屋总价款408872元。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并已交纳维修基金、登记工本费、契税、印花税、物业管理费等费用。约定交付期限届满后，被告未能按期交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将代为收取的维修基金、契税交付相关部门。2017年6月12日，被告向原告出具“房屋销售财务结算单”，被告实际应退回多收取的原告购房款5693.76元，但至今仍然未予以退还。为此，原告向法院提起诉讼，要求被告承担相应责任。同时查明：涉案房屋于2017年3月22日通过验收合格并交付备案，可以办理产权证。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付房屋，交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。关于违约金的问题，合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，合同约定明显过高，原告主动要求调整到按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.175%，支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，其计算方式符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，予以支持。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或将办证所需材料交办证机关备案具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其协助办证义务。同时合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故开发商具备办证条件之日为其承担违约金责任的截止日期。被告楼盘在2017年3月22日已符合办证条件，故被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2015年12月31日的次日至2017年3月22日，逾期天数为446天，违约金为408872元×6.175%÷365天×446天＝30850元。原告请求超出的天数和违约金，本院不予支持。2017年6月12日，被告经结算向原告出具“房屋销售财务结算单”，被告多收取原告购房款5693.76元，为此原告请求退还购房款差额部分，理由充分，予以支持。关于原告请求判决被告立即将代为收取原告房屋契税及公共维修基金缴存到政府相关部门的请求，因请求不具体，同时不符合合同的相对性原则，亦不属于法院民事案件应处理的范畴，对这一请求不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定、判决一、原告潘海亮与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告潘海亮。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告潘海亮多付的购房款5693.76元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告潘海亮逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金30850元。四、驳回原告潘海亮的其他诉讼请求。案件受理费1204元，减半收取602元，由原告潘海亮负担246元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担356元。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明上诉人开发建设的位于黎平县德凤街道侗族风情园三标段9、10号楼于2015年12月10日经过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，并报经黎平县住房和城乡建设局审批，准予办理这几栋楼房的交付使用备案手续，可以办理产权转移登记；2.黎平县法院调查颁证结果，拟证明2018年4月10日，黎平县法院安排法官依法到黎平县不动产登记中心调查，该中心在介绍信上批注回复内容：黎平县住建局对侗族风情园的A地块项目1、2、3、5、9、10、11、14、15号楼在2017年3月22日均已具备办理了产权登记条件，印证了竣工验收备案表可以办理房屋转移登记；3.不动产权证书，拟证明黎平县德凤街道“侗族风情园”9、10号楼同楼业主之一的金永芳、孙天维在2017年12月27日已经领到了《不动产权证书》，证明了该栋楼房具备了办理产权证书的全部条件，不存在上诉人不能交付产权转移登记文书的问题。本院组织质证后，被上诉人发表以下质证意见：对证据1的关联性和证明目的持异议，该份证据仅是竣工验收备案表，仅作为房屋交付所必备的一个手续，上诉人提供的证据无法证明房屋可以办理产权转移登记；对证据2的真实性和关联性有异议，合同约定需要将有关文书交付给被上诉人，但是上诉人没有交付，也没有告知被上诉人，未履行告知义务；对证据3的证明目的有异议，其他业主获得了不动产权证不代表被上诉人就一定能获得相关的法律文书。本院认证意见：对上诉人提交的证据1具有真实性和关联性，予以认可。对上诉人提交的证据2只能证明有几栋楼已经过竣工验收备案，不能证明案涉房屋可以办理产权转移登记，并且该份证据在一审中已经提交，不属于新证据；对上诉人提交的证据3与待证事实没有关联性，案涉楼栋同楼业主领到了《不动产权证书》，不能证明被上诉人购买的房屋具备了办理不动产权证书的条件。因此，本院对上诉人提交的2、3号证据不予采信。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本案争议焦点：1、潘海亮起诉是否属于重复诉讼？2、潘海亮的诉讼请求是否明确？本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，故本院只围绕上诉人的上诉请求进行审理。关于第一个焦点，潘海亮曾于2018年向黎平县人民法院起诉，其诉讼请求是要求贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司将办理的房产证交付给购房户，同时要求支付不能办理房产证的违约金。而本案的诉讼请求是要求黎平鸿邺房地产开发有限公司将商品房转移登记的相关文书交付给购房户，同时要求黎平鸿邺房地产开发有限公司承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金。因此，本案的诉讼请求与前案诉讼请求不同，诉讼标的不同，事实理由部分也不相同，不符合重复起诉的构成要件，故本案尚未构成重复起诉，黎平鸿邺房地产开发有限公司的该项上诉理由不成立。对于争议焦点二，根据《商品房买卖合同》第十九条第三款约定:“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司至今未履行该协助义务，因此，购房户要求继续履行合同的诉讼请求应当予以支持。因我州内每一个县、市不动产办证中心办理不动产权证的要求不一样，而且每个时间段要求提供分的办证材料也不一样，所以黎平鸿邺房地产开发有限公司应当根据当地不动产登记中心的要求向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。故上诉人提出被上诉人的诉讼请求不明确、具体的上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1204元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年八月二十五日法官助理罗惠书记员罗朝丽