河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初21703号原告周艳艳。委托诉讼代理人冯伟恩，河南千诺律师事务所律师。被告杜彦芝。被告郑州伟业房地产经纪有限公司，住所郑州市金水区。法定代表人李鹏飞，系总经理。委托诉讼代理人彭涛，河南豫和律师事务所律师。原告周艳艳诉被告杜彦芝、郑州伟业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告请求判令：1、依法解除原告与二被告之间的买卖居间合同；2、被告杜彦芝支付违约金85000元；3、被告郑州伟业房地产经纪有限公司退还其占有的原告2万元定金，以及原告支付的17000元佣金及2000元代办费；4、本案律师费、诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周艳艳及其委托诉讼代理人冯伟恩，被告杜彦芝，被告郑州伟业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人彭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况2019年5月1日，原告周艳艳（买受方）与被告杜彦芝（出售方）、被告郑州伟业房地产经纪有限公司（居间方）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，主要约定：被告杜彦芝出售其名下位于郑州市××区××路××楼××单元××号房屋，建筑面积47.62平方米，不动产权证号：1501150560。上述房屋存在租约至2019年5月8日。上述房屋有设定抵押，原告周艳艳与被告杜彦芝双方商定由被告郑州伟业房地产经纪有限公司提供的金融公司出资解押，双方共同出手续费。被告杜彦芝保证该房屋产权的真实无异议，若发生与被告杜彦芝有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告杜彦芝负责解决并承担一切后果及违约责任。本合同项下房屋及其配套设备设施总价款为人民币85万元。原告周艳艳在签订本合同时支付被告杜彦芝购房定金4万元整作为履行本合同的担保，其中2万元由被告杜彦芝保管，该部分定金在办理房屋产权转移登记交转为购房款，其中2万元由被告郑州伟业房地产经纪有限公司保管，该部分定金在办理房屋交割时转为物业交割保证金，待物业交割完毕时，被告杜彦芝凭买卖双方签字确认的物业交割清单及有关单据向被告郑州伟业房地产经纪有限公司领取物业交割保证金。原告周艳艳、被告杜彦芝同意使用商业银行贷款的付款方式。居间方在促成签订本合同时，原告应向被告郑州伟业房地产经纪有限公司支付佣金17000元。因原告、被告任一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行的，三方协商一致按以下方式负担被告郑州伟业房地产经纪有限公司佣金：单方违约时，由违约方承担，原告与被告杜彦芝双方同时违约的，各负担总佣金的一半。被告杜彦芝违约致使本合同无法履行的，应按房屋总价款10%的标准向原告支付违约金（原交被告郑州伟业房地产经纪有限公司代为保管的定金，被告杜彦芝无权要回，被告郑州伟业房地产经纪有限公司有权将定金直接付给原告，除非三方达成新的协议）。本合同签订后，原告、被告杜彦芝任何一方未按合同约定积极履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付300元的违约金。与诉讼有关的所有费用包括但不限于诉讼费、执行费、律师代理费等均由败诉方承担，但法院判决另有规定的除外。合同还对其他事项进行了约定。2019年5月1日，原告分别给被告杜彦芝、被告郑州伟业房地产经纪有限公司转账2万元。同日，原告与被告杜彦芝签订《定金收付书》，主要载明：经双方共同确认，原告向被告杜彦芝支付定金4万元整作为双方履行合同的保证，该款项充抵购房款。同日，被告郑州伟业房地产经纪有限公司向原告出具《业务收据》二份，主要内容分别为收到周艳艳佣金17000元及代办费2000元。郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋于2019年2月25日由杜彦芝抵押给马帅，于2017年6月22日由杜彦芝抵押给中信银行股份有限公司郑州分行。无查封。2019年6月23日，原告与河南千诺律师事务所签订《委托代理合同》一份，因此次诉讼，河南千诺律师事务所律师指定律师作为原告一审委托代理人，律师费10000元。河南千诺律师事务所律师向原告开具了律师费发票。2019年6月26日，原告诉至本院。庭审中，二被告均同意解除合同。被告郑州伟业房地产经纪有限公司认可收到原告定金2万元的事实，并愿意退还原告。本院认为，原告周艳艳与被告杜彦芝、被告郑州伟业房地产经纪有限公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，各方均应按照约定履行义务。首先，签订上述合同时，被告杜彦芝应如实告知原告上述房屋的抵押情况，经原告查询，涉案房屋除于2017年6月22日抵押给中信银行外，还于2019年2月25日抵押给案外人马帅。案涉房屋存在两次抵押，且未办理解押手续，致使合同目的不能实现，被告杜彦芝已经构成违约。审理中原告与被告杜彦芝、被告郑州伟业房地产经纪有限公司均同意解除《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，本院依法解除《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。其次，案涉合同约定：“被告杜彦芝违约致使本合同无法履行的，应按房屋总价款10%的标准向原告支付违约金”现原告主张被告杜彦芝支付违约金85000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。第三，依据案涉合同约定：“被告杜彦芝违约致使本合同无法履行的，原告交被告郑州伟业房地产经纪有限公司代为保管的定金，被告杜彦芝无权要回，被告郑州伟业房地产经纪有限公司有权将定金直接付给原告，除非三方达成新的协议”、“因原告、被告杜彦芝任一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行的，三方协商一致按以下方式负担被告郑州伟业房地产经纪有限公司佣金：被告杜彦芝违约时，由违约方承担”。按照约定，被告杜彦芝违约，被告郑州伟业房地产经纪有限公司应将由其保管的定金2万元退还给原告，并由被告杜彦芝向被告郑州伟业房地产经纪有限公司支付相应的佣金，故被告郑州伟业房地产经纪有限公司应将守约方即原告周艳艳已经缴纳的佣金17000元退还给原告周艳艳。被告郑州伟业房地产经纪有限公司将该款退还后，可依法向违约方另行主张。第四、因案涉合同并未实际履行，被告郑州伟业房地产经纪有限公司应将该原告周艳艳缴纳的2000元代办费退还原告。第五、案涉合同约定：“与诉讼有关的所有费用包括但不限于诉讼费、执行费、律师代理费等均由败诉方承担”，原告主张被告承担律师代理费1万元，有原告提交的《委托代理合同》及律师费发票为证，故对原告的该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。二被告其它辩称意见依据不足，本院不予采纳。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周艳艳、被告杜彦芝、被告郑州伟业房地产经纪有限公司于2019年5月1日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；二、被告杜彦芝于本判决生效后十日内支付原告周艳艳违约金85000元；三、被告郑州伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告周艳艳定金2万元、佣金17000元、代办费2000元；四、被告杜彦芝、郑州伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告周艳艳律师费1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，减半收取1490元，保全费1070元，均由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王亚玲二〇一九年八月二十九日书记员  孙凯悦