贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终200号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：凯里市民族商贸街移动公司营业厅**。法定代表人：方加民，董事长。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。系该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，住贵州省榕江县。系该公司员工。代理权限：特别授权。被上诉人（一审原告）：雷志明，男，1935年7月14日出生，苗族，贵州省从江县人，住凯里市。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房开公司”）因与被上诉人雷志明商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒丰房开公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求。2、—、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。本案的诉讼请求已超过诉讼时效。商品房买卖合同第四章第十一条第一款约定，第八章第二十二条第二款约定，第二十二条第三款第（一）项明确约定了商品房的交付时间、初始登记时间、转移登记时间。合同第三款又明确约定出卖人于2013年12月31日前承诺取得商品房所有权初始登记，也就是说2013年12月31日为取得商品房所有权初始登记的最迟时间。购房户于2014年1月1日起就应当知晓其权利受到了侵害。根据《民法总则》第一百八十八条第二款的规定，本案诉讼时效是从2014年1月1日起计算，被上诉人提起诉讼就已超诉讼时效，其相应的诉讼请求不应再得以支持当然是指整体违约金不能得以支持。另外，权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自权利人知道或应当知道其权利受到损害以及义务人起至2017年10月1日超过两年的，诉讼时效已届满，不以《民法总则》的施行而变更；尚未超过两年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。一审判决按照三年诉讼时效计算违约金是错误的。二、上诉人未能按期履行合同办理商品房所有权初始登记，是因为凯里市政府出台后又废止的“砂石税”文件要求当事人补充交纳砂石税拖延了办证时间，并非上诉人的原因，上诉人已经履行了义务，不应当将不能办证的后果强加给上诉人，政府征收砂石税行为对上诉人而言具有不可抗力性质，应免除上诉人非自身原因导致的逾期办证违约责任；三、关于此合同的实际履行与实际变更形式上，原告主张逾期办证事实并不能依法成立。上诉人已经积极以电话、短信形式通知被上诉人前来接房，但基于在当时环境下未保留任何证据材料。另，此合同的约定第二十二条第三项应属于情势变更。在本案中，由于政策变动和政府内部文件变动的实际变化，客观且不可预见的情形导致上诉人在合同履行中不得不实际变更。此情形在我国《合同法》第一百一十条第一款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十六条进行规定，事实上不能履行的可变更或者予以免责。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误。本案已超过法定诉讼时效，被上诉人已丧失胜诉权。上诉人请求二审法院依法驳回被上诉人的诉请。被上诉人雷志明辩称，被答辩人对答辩人逾期交付商品房所有权证有关文书的违约事实清楚，答辩人主张违约金有合同依据，一审法院对涉案事实认定清楚，对计算违约金基数、起止时间的认定均有事实和法律依据，请二审法院予以维持。雷志明一审起诉请求：一、请求法院依法判令被告按《商品房买卖合同》的约定，提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》给原告；2、请求法院依法判令被告立即为原告办理商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书付给原告；3、请求法院依法判令被告支付自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金43311元；4、判决被告承担本案受理费。一审法院认定事实：原告雷志明系“金泉国际新城”第17幢2层2-3号商品房的业主。被告恒丰房产公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（房地产开发及销售、装饰材料等）。2012年5月7日，以原告雷志明为买受人、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份编号为2012001062的《商品房买卖合同》。合同主要内容为：1、原告购买被告开发的“金泉国际新城”第17幢2层2-3号商品房，建筑面积为122.15平方米，总价款为472315元；2、出卖人应当在2013年4月13日前向买受人交付所售商品房，在2013年4月13日前取得所售商品房所有权初始登记手续，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。3、如逾期在15日内交付房屋的，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；如逾期超过15日交付房屋的，买受人有权退房。在买受人不退房，要求继续履行合同的，出卖人从合同约定交付房屋期限届满的次日起按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。4、如被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，从约定之日起30日仍不能交付的，在原告不退房的情况下，被告从约定之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，雷志明根据房屋实际面积向恒丰房产公司支付购房款472315元，恒丰房产公司亦出具了《贵州增值税普通发票》。2014年11月被告交房给原告。2015年9月24日，原告按照被告的要求，向凯里市相关部门交纳住宅专项维修基金。事后，原告雷志明以被告未能按期交付涉案商品房的产权初始登记证为由，向该院提起本案诉讼。庭审中，原告认可向法院提起诉讼后，其第二项诉讼请求即商品房所有权初始登记和商品房转移登记有关文书被告已交付给原告；对原告的第一项诉讼请求即提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等，被告表示可以立即将该些资料交付给原告，且已当庭交付；对原告的第三项诉讼请求，因双方分歧较大，该院调解未果。另查明，原被告在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三约定的“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合……。”《补充协议》六、其他事项约定“4、本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割部分，与《合同》具有同等效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当向对方当事人承担相应的违约责任。商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且未违反法律、法规的禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，该院予以确认。根据原、被告的诉辩主张，结合庭审查明的事实，该院作如下评析：第一、原告请求判决被告按《商品房买卖合同》的约定，提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》给原告的诉请，因被告在庭审过程中已将该项诉请资料交付给原告，故该院不再就此诉请另作判决。第二、原告请求被告立即为原告办理商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书付给原告的诉请，因在原告向该院提起诉讼后，被告已履行了该项义务，故该院不再就此诉请另作判决。第三、原告请求法院判决被告支付自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的的违约金43311元的诉请。被告未在合同约定的期限内取得涉案商品房产权初始登记证是事实，根据商品房买卖合同第二十二条的规定，其应当按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。但从补充协议约定的内容来看，双方当事人应当以补充协议的约定作为履行合同的依据，特别是办理商品房所有权的转移登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”。因补充协议中没有约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，根据该解释第（二）项的规定，结合2014年11月1日实际交付涉案商品房的事实，该院确认涉案房屋在2015年2月1日前为办理房屋所有权初始登记手续的期间。此间原告未取得涉案商品房的所有权初始登记证。被告逾期交付涉案商品房的所有权初始登记证的时间应从2015年2月2日起，计算至2016年6月7日（即原告起诉状计算违约金的截止时间），共计490天。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效实施，故原告的诉请并未超过诉讼时效。第四、市政府的有关文件能否免除被告的违约责任。被告辩称市政府的内部文件是导致未能办理商品房所有权初始登记的原因，该情形属于情势变更，公司并无过错责任，依法不应当向原告支付逾期办证违约金。该院认为，原、被告签订商品房买卖合同时，市政府关于征收“砂石税”的文件已存在，不符合法律规定不可预见的情形，也不是合同成立以后发生的新情况。至于市政府的文件是否违法侵害被告的权益？被告如何维权或者通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由自己协调处理的事务以及应当承担的责任转嫁给业主或者他人，故被告的上述辩解意见理由不能成立，也不得因此免除被告的违约责任。第五、原告主张的逾期办证违约金是否过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”虽然原告未能提供因被告违约行为给自己造成具体损失的证据，但从合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，该院认为原、被告在商品房买卖合同中对逾期办证违约金的约定过高，依法酌情调整为按日万分之零点五支付较为适宜。综上所述，原告的诉请部分事实清楚、证据充分、于法于约有据，该院予以部分支持。被告的辩解意见与庭审查明的事实部分相符，且于法于约有据，该院予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告雷志明支付逾期交付办理涉案商品房所有权转移登记文书的违约金11571.72元（490天×0.00005元/天×472315元）。二、驳回原告雷志明的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费884元，已减半收取的442元，由原告雷志明负担324元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担118元。二审期间上诉人恒丰房开公司提交如下证据：证据一：1、《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发〔2010〕48号）文件，证明目的：2014年5月10日，房产部门违法要求上诉人提供施工单位缴纳砂石税的完税凭证，并出示通知等砂石税文件，违法拒绝办理房屋初始登记。2、关于请求督促凯里市人民政府依法撤销不合法文件的紧急报告，证明目的：2016年7月18日，经上诉人努力，通知等砂石税文件因违法被废止，房产部门才同意办证，房产部门违法导致房屋初始登记逾期。3、市人民政府办公室关于废止《市人民政府关于加强基础设施建设项目税收管理工作的意见》等文件的通知（凯府办发〔2016〕36号）文件，证明目的：通知等砂石税文件没有向社会公开，上诉人直到办理初始登记时才知道，企业没有义务预见违法的文件，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关。4、黔东南州人民政府法制办公室关于终止规范性文件异议审查的通知，证明目的：砂石税文件被取消是随机的，是上诉人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质，上诉人不能预见且不能避免克服。砂石税文件2010年实施，2016年7月18日因违法被废止，期间被申请人因延期办证受到的损失，是政府违规行为造成的，应当由相关主体承担责任，与上诉人无关。证据二、《承诺书》、《关于完善金泉国际新城一期三个标段砂石税的承诺》、《凯里市国家税务局关于清退砂石税保证金的函》，证明目的：证明上诉人为了能够及时办理房屋产权初始登记，于2015年8月6日和2016年3月28日向凯里市国税局作出关于砂石税的承诺并交纳了50万元保证后房管局才同意为答辩人办理商品房产权的初始登记，之后在砂石税文件废止后，上诉人所交纳的砂石税保证金也才给予退还的事实。证据三、金泉国际新城办理房产总证情况说明，证明目的：证明上诉人办理金泉国际新城一期项目的房产初始登记是2014年4月13日就开始申请办理的事实。证据四、短信截图，证明目的：上诉人在2016年将要取得小区一期住宅权初始登记时，于4月19日以短信形式通知业主五一后可以办理产权证登记了，之后在同年5月取得产权证后又于5月18日再次以短信形式通知业主领取初始登记事实。证据五、2017年9月26日《黔东南日报》刊登被告的“办证公告”，证明目的：金泉国际新城小区一期住宅共计964户最终于2017年9月房产初始登记证全部办理完毕并取得，至此上诉人完成了一期住宅产权初始登记证的办理，所以上诉人于2017年9月26日在黔东南日报上以公告的形式对一期所有业主刊登了统一的办证公告，再次通知业主前来办理产权转移登记。证据六、金泉国际新城领取房产证楼盘登记表，证明目的：该业主已领取房产初始登记和领证的时间。被上诉人雷志明二审未提交证据。经本院组织质证，雷志明的质证意见为：上诉人恒丰房开公司二审提交的证据凯里市法院一审的时候已经开庭质证了，不需要重复质证。我本人拥护凯里市法院的一审判决。经本院审查，上诉人恒丰房开公司二审提交的《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发〔2010〕48号）文件、金泉国际新城领取房产证楼盘登记表已经在一审提交，其余二审证据一审未提交。对于上诉人恒丰房开公司二审提交的证据的真实性、合法性及关联性，本院将结合其他在卷证据予以综合认定。二审审理查明的事实与一审一致。补充查明：雷志明在二审庭询时自认已于2017年6月7日取得案涉商品房不动产权证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，结合上诉人的上诉请求、事实和理由、被上诉人的答辩理由，一审法院查明情况，本院归纳本案二审的争议焦点为：一、上诉人恒丰房开公司提出被上诉人雷志明一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立；二、市政府征收“砂石税”的行为是否属于情势变更情形而令上诉人恒丰房开公司免责；三、被上诉人雷志明的一审诉讼请求应否得到支持。关于争议焦点一，本院认为，一审法院根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定确认涉案商品房在2015年2月1日前为办理房屋所有权初始登记手续的期间准确。因逾期交付办理商品房转移登记相关文书每天的违约事实及数额都是独立的，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因被上诉人雷志明不行使权利，该诉讼时效期间届满后，上诉人恒丰房开公司就已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持。一审法院以2015年2月1日作为逾期交付商品房转移登记相关文书违约金起算时间，未遵循《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定精神加以考虑恒丰房开公司就雷志明不行使权利确定取得2015年9月30日前不履行交付房办理商品房转移登记的有关文书合同义务的诉讼时效抗辩权，确有不当，本院二审予以纠正。本院核实应自2015年9月30日起计算至雷志明起诉状中主张逾期交付商品房转移登记相关文书违约金的截至时间2016年6月7日止，共计251天。一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，从合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，基于公平原则和诚实信用原则，对逾期办证违约金的约定依法酌情调整为按日万分之零点五符合法律规定。故本院经计算逾期交付商品房转移登记相关文书违约金为5927元（251天×0.00005元/天×472315元）。关于争议焦点二，本院认为，当事人双方签订《商品房买卖合同》的时间晚于凯里市人民政府于2010年12月1日作出《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发〔2010〕48号）文件即征收“砂石税”文件。在签订合同时恒丰房开公司就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而“凯府发〔2010〕48号”文件即征收“砂石税”文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰房开公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰房开公司签订合同时的可控范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的……”的规定情形。故对上诉人恒丰房开公司提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的事由并因此而免责，本院不予采纳。关于争议焦点三，本院认为，因上诉人恒丰房开公司违反双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”以及附件十二《补充协议》第三条“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，……”的约定，故应根据双方的合同约定和查明的恒丰房开公司违约事实及提出的诉讼时效抗辩，据以计算相应逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金。本院已经对一审法院计算的前述违约金数额进行了纠正。据此，对上诉人恒丰房开公司上诉称雷志明主张逾期办证事实并不能依法成立的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人恒丰房开公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，本院对一审判决结果予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院(2018)黔2601民初738号民事判决；二、黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向雷志明支付逾期交付办理涉案商品房所有权转移登记文书的违约金5927元；三、驳回雷志明的其余诉讼请求。一审案件受理费884元，已减半收取的442元，由雷志明负担382元，黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担60元。二审案件受理费884元，由雷志明负担432元，黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担452元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 欧阳平审判员 王 珺二〇一九年八月二十六日法官助理罗维书记员杨正英