江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初1084号 原告（反诉被告）：吉安新嘉物业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区沿江路**华鼎双驰综合楼**，统一社会信用代码91360802MA35JMYR89。 法定代表人：李璨，董事长。 委托诉讼代理人：宋德均，江西奋翼律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吉安市恒邦置业有限公司，住所地江，住所地江西省吉安市吉州区石阳路******信用代码91360800769794225Y。 法定代表人：段军，董事长。 委托诉讼代理人：李月明，江西吉泰律师事务所律师。 原告吉安新嘉物业有限公司与被告吉安市恒邦置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉安新嘉物业有限公司的委托诉讼代理人宋德均、被告吉安市恒邦置业有限公司的委托诉讼代理人李月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉安新嘉物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付所拖欠的物业服务费386054元，滞纳金27023.78元（以386054元为基数按照年利率6%计算，暂计至2018年12月31日），计人民币413077.78元；2、判令被告向原告支付维修费5250元；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月29日，原告与吉安市吉州区鹭洲府邸小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定鹭洲府邸小区物业服务全部委托给原告。被告在该小区持有房产共计20318.31平方米，地下车库3，地下车库3000平方米定的收费标准，被告应向原告缴纳从2017年11月1日至2018年12月31日的物业服务费共计386054元，另被告应支付地下车库排水系统抢修费5250元，但被告却拒不履行自己的付款义务，且经多次催缴，被告也一直拖欠未付。 被告吉安市恒邦置业有限公司辩称，一是原告与业主委员会签订的物业服务合同没有经过参与协商，被告对该合同的内容也不知情；二是被告是鹭洲府邸小区的开发商，是建设单位，并非房屋业主，建设单位仅对未销售的房屋承担物业服务费的责任，因此，原告必须举证哪些房屋尚未出售；三是原告诉请支付维修费用5250元，没有证据证实，且原告诉请物业服务费和滞纳金的金额计算错误；四是原告没有履行其物业管理服务，无权收取物业服务费。根据物业服务合同约定，原告的义务为对小区履行安防、保洁服务等，但是，13#楼整栋房屋脏、乱、差，楼层的电梯也不能正常使用，原告未履行物业管理义务，造成被告损失，原告应予赔偿。13#楼电梯不能正常使用是原告造成的，且该电梯在交接前是正常完好的，原告作为电梯的使用单位，对电梯负有维护保养、定期检验义务，但是原告并未履行上述义务，造成电梯无法正常运行。为了避免损失的扩大，被告出资清扫了房屋并对电梯进行维修申报年检，花费了一定的费用。原告未履行好物业服务义务，导致被告房屋销售受到影响，应赔偿原告损失。 被告吉安市恒邦置业有限公司向本院提交反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿损失人民币3542892.77元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：被告系吉州区鹭洲府邸小区的建设单位，该小区先期竣工后有部分房屋未销售，其中包括13#楼，该栋楼整栋尚未出售，用途为住宅，建筑面积为5494.84平方米。原告自2017年11月进驻小区后，未履行物业管理服务，公用公共设施设备维护、养护、管理义务，未聘请维保单位对13#楼电梯进行日常维护保养工作，也没有向检验机构申请对13#楼电梯进行定期年检，反而擅自拆卸13#楼电梯配件用于维修小区其他楼宇的故障电梯，导致13#楼电梯不能运行使用，影响被告销售该栋房屋，被告以书面形式向原告反映13#楼电梯不能正常运行、电梯主板及楼层显示器被盗、楼道内垃圾成堆等情况，要求原告尽快处理，但是，原告并未处理。为此，被告只好聘请专业人员打扫卫生，花费4924元，并与电梯人员联系要求维修电梯，才知道13#楼电梯配件并不是被盗，而是原告要求维保人员拆卸用于维修小区其他故障电梯，为维修该电梯，被告花费维修费30647.6元。电梯为特种设备，原告并未按照规定向检测机构申请年检并缴纳年检费，且与原告协商未果，被告自行委托维保单位进行维保，于2019年1月24日通过年检合格，被告为此支付服务费11790元、年检费1480元，13#楼才得以销售。因电梯无法正常运行，造成被告经济损失。13#楼房屋建筑面积为5494.84平方米，每平方米均价9083.98元，总价款为49915016.66元，按年利率6%计算，原告应赔偿被告自2017年11月1日至2018年12月31日期间的资金回笼损失3494051.17元，另加上之前被告支付的13#楼房屋清扫费用、电梯修复等费用48841.6元，原告共计应赔偿被告损失3542892.77元。 原告吉安新嘉物业有限公司针对被告反诉答辩称，原告已经履行了物业管理服务合同约定的义务，不存在违约事实，应驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：被告吉安市恒邦置业有限公司系吉安市吉州区鹭洲府邸小区的建设单位。2013年6月30日，被告取得吉安市吉州区鹭洲府邸小区1#楼-18#楼、幼儿园、垃圾站的竣工验收备案。2017年10月29日，原告吉安新嘉物业服务有限公司与吉安市吉州区鹭洲府邸小区业主委员会签订《鹭洲府邸物业合同书》，合同约定，原告为鹭洲府邸小区提供物业服务，物业类型为8栋小高层，10栋多层（其中2栋内两层综合商铺楼），一个幼儿园。原告提供安防、保洁、绿化维护、公共照明、公共设施设备维护维修、房屋公共部位的维修养护管理、室内装饰装修监管等服务、物业服务费的收费标准为多层住宅0.5元/㎡/月；小高层电梯房一楼0.9元/㎡/月，二楼0.95元/㎡/月，三楼1元/㎡/月，四楼1.05元/㎡/月，五楼1.1元/㎡/月，六楼1.15元/㎡/月，七楼1.2元/㎡/月，八楼及以上楼层1.3元/㎡/月（含二次供水费用）；办公物业（商业、幼儿园）2元/㎡/月，电费1.5元/度，水费3.5元/吨。同时，该合同对停车场地占用费收费办法、双方权利义务、合同变更解除终止约定、违约责任等作出了约定。合同有效期间自2017年11月1日至2020年10月31日。合同签订后，原告进驻该小区进行物业管理，并对该小区提供物业管理服务。被告自2017年11月1日至2018年12月31日期间以原告提供的物业服务不到位、13#楼电梯未更换影响销售为由未向原告缴纳物业费。2018年10月，被告为维修13#楼2台电梯花费维修费共30647.6元。2018年12月5日，被告为清扫13#楼卫生花费清扫费用4924元。2019年1月11日，13#楼2台电梯使用单位由原告吉安新嘉物业服务有限公司变更为被告吉安市恒邦置业有限公司。2019年1月15日，被告与南昌广立电梯工程有限公司签订13#楼2台电梯的维护保养合同，并因此花费服务费11790元、检验费1480元。 另查明，被告有住宅13661.88平方米、商铺5466.34平方米、幼儿园1406.6平方米未出售，合计20534.82平方米，实际产权人仍为被告。 以上事实，有原告提交的营业执照、鹭州府邸物业合同书、吉安市吉州房地产交易所房产信息档案、工程质量竣工验收记录、吉安市建设工程竣工验收备案申请表，被告提交的正式发票、收条、特种设备使用登记证变更证明、电梯维护保养合同以及原、被告的庭审陈述为证，本院予以认定。 本院认为，被告吉安市恒邦置业有限公司作为鹭州府邸小区的建设单位，仍有合计20534.82平方米房屋未出售，被告是未出售房屋的所有权人，同时也是业主，业主委员会与原告吉安新嘉物业服务有限公司签订的物业服务合同对被告具有法律约束力，被告应按照物业服务合同的约定向原告交纳物业费。根据本案具体情况，本院酌定未出售房屋的物业费按1元/㎡/月计算，被告应向原告交纳2017年11月1日至2018年12月31日共14个月的物业费为20534.82㎡×1元/㎡/月×14个月=287487.48元。关于滞纳金问题，因物业服务合同未约定滞纳金，但被告未及时支付物业费，本院酌定被告自2019年3月1日起按年利率6%向原告支付滞纳金。关于地下车库物业费问题，因物业服务合同未约定原告对地下车库提供物业服务，原告要求被告支付地下车库物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于地下车库排水系统维修费问题，因原告提供的证据不足以证明维修地下车库排水系统的损失，原告要求被告支付地下车库排水系统的维修费5250元的诉讼请求，本院不予支持。关于13#楼卫生清扫及电梯维修问题，因2013年鹭州府邸13#楼已竣工验收，原告作为物业公司，应当保证其提供物业服务的13#楼的卫生整洁，另外，在2019年1月11日13#楼电梯使用单位变更为被告之前，原告是13#楼电梯的使用单位，应当对电梯进行维修、维护和管理，原告未履行好保证卫生整洁和维修、维护、管理电梯的职责，被告要求原告支付清扫及维修、维护电梯的费用48841.6元的反诉请求合理，本院予以支持。关于13#楼房屋无法销售的损失问题，因被告未提供证据证明13#楼电梯的损坏直接导致13#楼房屋无法销售，被告要求原告赔偿因13#楼房屋无法销售造成房屋销售资金无法及时得到回笼的损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吉安市恒邦置业有限公司支付原告吉安新嘉物业有限公司物业费287487.48元及滞纳金（自2019年3月1日起按年利率6%计算至实际付清之日止），限判决生效后十日内履行完毕； 二、原告吉安新嘉物业有限公司支付被告吉安市恒邦置业有限公司清扫、维修、维护费48841.6元，限判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告吉安新嘉物业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告吉安市恒邦置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7574元，由原告吉安新嘉物业有限公司负担1808元，被告吉安市恒邦置业有限公司负担5766元；反诉案件受理费17572元，由原告吉安新嘉物业有限公司负担242元，被告吉安市恒邦置业有限公司负担17330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  胡延昭 人民陪审员  饶 莉 人民陪审员  章 艳 二〇一九年八月二十六日 法官助理颜倩雨 书记员张诗雪 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《物业管理条例》 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。