呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2793号上诉人（原审原告）：毅力奇，男，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：包音泰，北京市摩文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王赫澄，男，高速公路三支队康巴什大队文职辅警，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。上诉人毅力奇因与被上诉人王赫澄房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初6718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。毅力奇上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判王赫澄依约办理房屋过户手续，支付毅力奇违约金351000元，并自2017年9月29日起按中国人民银行同期同类贷款年利率支付违约金直至判决生效之日；2、判决王赫澄承担一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，应当依法撤销。一、本案争议双方签订案涉《房屋买卖合同》后，王赫澄不依约履行合同义务，双方通过协商已无法解决纠纷，于是毅力奇才将王赫澄诉至法院，请求法院定纷止争，保障当事人的合法权益。而一审法院却又将毅力奇与王赫澄就案涉争议，不论是房屋过户手续的办理还是违约金的支付，让毅力奇与王赫澄另行协商办理。如此做法，明显是逃避责任，怠于行使司法裁判权。二、案涉房屋未办理房屋权属证书，并不意味着法院就可以驳回毅力奇关于办理房屋过户手续的请求。以此逻辑，难道王赫澄自此不办理房屋权属证书，毅力奇就永远都无权请求法院判令王赫澄履行房屋过户义务。在这里，一审法院明显混淆了是否已经办理房屋权属证书和是否应当办理房屋权属证书两个基本事实，而后者才是毅力奇的请求是否应当得到法院支持的关键所在。既然一审法院已经查明案涉房屋所在楼宇内蒙古金隅置地投资有限公司已办理初始登记，且毅力奇向内蒙古金隅置地投资有限公司求证得知涉案房屋小区的房产证已经可以办理，而王赫澄怠于履行合同约定致使案涉房屋的房屋权属证书至今没有办理，王赫澄应当承担相应责任，毅力奇关于办理房屋过户手续的请求理应得到支持。三、一审法院关于本案违约金的判定明显错误。本案《房屋买卖合同》的违约条款关于违约金支付时间的约定指的是双方如约履行时的情况，在一方已经违约的情况下，只要条件可以成就，就不能以条件实际成就来确定是否应当支付违约金。如果王赫澄在可以办理房屋权属证书的情况下，依然违约不办，难道毅力奇就永远都无权请求王赫澄支付违约金？如果按照一审法院的裁判，等于给了王赫澄可以永远不履行合同的尚方宝剑，王赫澄只要不办理房屋权属证书，毅力奇则没有任何机会追究王赫澄的违约责任。如此裁判，毫无道理可言。王赫澄辩称，由于现在银行贷款导致无法过户，王赫澄正在积极想办法偿还贷款也没有逾期，房屋的产权虽然还在王赫澄的名下，但是一直没有抵押或是重新买卖，或是干扰毅力奇正常的使用，王赫澄认为赔偿金过高，请求适当降低。对于违约的事实没有异议，对于违约的时间和到现在没有办理也没有异议。毅力奇向一审法院起诉请求：1、王赫澄继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，还清涉案房屋的全部房款，并办理房屋的过户手续；2、判决王赫澄支付毅力奇违约金351000元，并自2017年9月29日起按中国人民银行同期贷款年利率支付利息直至判决生效之日（截止起诉之日为13093元）；3、判决王赫澄承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月11日，王赫澄（甲方）与毅力奇（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定由毅力奇购买王赫澄位于呼和浩特市赛罕区金隅丽港城小区8号楼东单元1楼东户的房屋，该房屋建筑面积139.41平方米。合同第三条约定，买卖双方通过内蒙古润森房地产经纪有限公司居间介绍达成交易，中介费用为本合同房屋总价的1％，即11700元，中介费用由乙方承担，中介费在甲方负责变更甲方与开发商签署该房屋购房合同中的购房人更改为乙方名下之日支付。购房人更改为乙方之日起3个工作日内，乙方已给房产中介公司的房屋定金全部交给甲方。第四条成交价格和付款方式约定：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为117万元，（二）乙方付款方式如下，1.合同签订前支付购房定金17万元给中介公司。2.本合同签订后3日内验房，验房后乙方向甲方支付定金成交价的100％，即117万元。由于乙方先行给中介公司交付该房屋定金，所以扣除定金17万元，即付100万元。第五条房屋贷款抵押的注销及房屋权属转移约定：（一）双方同意，自甲方按揭此房贷款满一年之日起3日内，即2017年9月29日之前，甲方应当至银行办理还清全部房贷。（二）双方同意，自甲方按揭此房抵款满一年之日起90日内，即2017年12月26日之前，甲方负责变更甲方与开发商签署该房屋购房合同中的购房人更名为乙方；乙方不承担任其产生的任何费用。第七条房屋的交付和验收约定，甲方应当在乙方支付完全部房款时将该房屋交付给乙方。……第十条违约责任中第二款约定了逾期办理平贷和房屋权属转移责任，1、逾期在30日之内，自第五条约定的办理期限届满之日起至实际办理完成之日止，甲方应按日计算向乙方支付已交付房价款百分之一的违约金，并于该房屋办理完成之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自收到退房通知之日起3日内甲方应退还购房款；甲方并按照房价总款的30％承担违约金，并赔偿因此造成乙方的全部损失。该合同还就其他事项作出了约定。内蒙古润森房地产经纪有限公司分别于2017年4月9日、2017年4月11日出具收到购房人毅力奇支付的购买案涉房屋的定金5万元、12万元的定金收据。2017年4月11日，毅力奇向王赫澄转账支付100万元。同日，毅力奇、王赫澄、内蒙古润森房地产经纪有限公司签署房屋验收情况说明，王赫澄向毅力奇交付案涉房屋。2018年6月24日，王赫澄向毅力奇出具承诺书，载明：2018年8月初完成案涉房屋的平贷事宜；平贷后10个工作日完成房屋过户，费用由王赫澄承担。经一审法院向呼和浩特市产权市场管理处档案馆查询，涉案房屋所在楼宇内蒙古金隅置地投资有限公司已办理初始登记，案涉房屋网上签约买受人为王赫澄，案涉房屋未办理房屋权属证书。一审法院认为，毅力奇与王赫澄签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。对于毅力奇主张王赫澄继续履行《房屋买卖合同》，还清涉案房屋的全部房贷，并办理房屋的过户手续的诉讼请求，因毅力奇已依约付清全部购房款，案涉房屋已交付毅力奇使用，该合同应当继续履行，但因王赫澄购房时贷款未还清，尚未取得房屋权属证书，故对于毅力奇主张王赫还清全部房贷并办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持，双方可待王赫澄还清银行贷款并取得房屋权属证书后另行协商办理。对于毅力奇主张王赫澄支付毅力奇违约金及利息的诉讼请求，王赫澄未按照合同约定在2017年9月29日之前向银行还清全部房贷，2017年12月26日前为毅力奇办理更名，其应承担违约责任，双方在《房屋买卖合同》违约责任中约定：“逾期在30日之内，自第五条约定的办理期限届满之日起至实际办理完成之日止，甲方应按日计算向乙方支付已交付房价款百分之一的违约金，并于该房屋办理完成之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行”，一审法院认为，双方约定的支付违约金的期限为“该房屋办理完成之日起3日内”，现王赫澄支付违约金的条件尚未成就，双方可待王赫澄平贷后另行协商处理，对毅力奇的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告毅力奇的诉讼请求。案件受理费已减半收取计3381元（毅力奇已预交），由毅力奇负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审查明的事实均有相关证据佐证，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、王赫澄是否应支付违约金，违约金数额如何认定；2、王赫澄应否继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，还清涉案房屋全部房款，并办理房屋过户手续，人民法院应否支持毅力奇的诉请。针对第一个焦点问题，本院认为，王赫澄未按照《房屋买卖合同》约定在2017年9月29日之前向银行还清全部房贷，2017年12月26日前为毅力奇办理更名，故其应承担违约责任。双方在《房屋买卖合同》违约责任中约定：“1、逾期在30日之内，自第五条约定的办理期限届满之日起至实际办理完成之日止，甲方应按日计算向乙方支付已交付房价款百分之一的违约金，并于该房屋办理完成之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自收到退房通知之日起3日内甲方应退还购房款；甲方并按照房价总款的30％承担违约金，并赔偿因此造成乙方的全部损失”。毅力奇主张按照房价总款的30%计算违约金（351000元），并主张该违约金自2017年9月29日至判决生效之日的利息（违约金13093元）。虽然双方约定“于该房屋办理完成之日起3日内向乙方支付违约金”，但未完成房屋过户是王赫澄的原因造成的，王赫澄系过错方，故王赫澄应当承担支付违约金的责任。王赫澄请求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院认为，违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，综合考虑王赫澄逾期还款违约行为的情节、过错程度以及毅力奇可能获得的预期利益等因素，调整后的违约金以不过分高于实际损失额为限，因毅力奇未提供证据证明其实际损失额，本院酌情调整违约金为以购房款为基数，按照中国人民人民同期同类贷款利率计算从2017年9月30日计算至判决作出之日2019年8月19日。针对第二个焦点问题，王赫澄应否继续履行《房屋买卖合同》，还清涉案房屋的全部房款，并办理房屋过户手续。王赫澄同意继续履行《房屋买卖合同》，正积极履行还清涉案房屋的贷款，还清贷款后协助毅力奇完成过户，故本院对王赫澄诉请继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，还清但因涉案房屋贷款的诉讼请求予以支持。但是由于涉案房屋的房屋贷款尚未还清，房屋产权尚未办理，且办理房屋过户手续需要房地产开发企业同意并配合，该行为涉及房地产开发企业利益，故本院对毅力奇的该项诉请不予支持，如王赫澄在法院判决后仍不能如期完成办理房屋过户手续的责任，毅力奇可以继续向王赫澄主张违约责任。综上，毅力奇的上诉请求部分成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初6718号民事判决；二、王赫澄继续履行其与毅力奇签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效后30日内还清涉案房屋的全部贷款；三、王赫澄于本判决生效之日起15日内向毅力奇支付违约金，违约金的计算方式为：以117万为基数，按照中国人民人民同期同类贷款利率计算从2017年9月30日计算至判决作出之日2019年8月19日；四、驳回毅力奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3381元，由王赫澄负担1238元，毅力奇负担2143元；二审案件受理费3381元，由王赫澄负担1238元，毅力奇负担2143元。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年八月十九日书记员 曹 文 婷