浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙民申1778号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘渊，男，汉族，1983年10月8日出生，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：王启明，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡梦平，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：陈安，男，汉族，1986年9月27日出生，住台州市黄岩区。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：赵厦，女，汉族，1989年1月2日出生，住台州市黄岩区。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：陈建华，男，汉族，1957年11月8日出生，住台州市黄岩区。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：胡玲飞，女，汉族，1964年10月14日出生，住台州市黄岩区。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：陈某1，女，汉族，2012年8月15日出生，住台州市黄岩区。 法定代理人：陈安、赵厦，系陈某1父母。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：陈某2，男，汉族，2014年4月27日出生，住台州市黄岩区。 法定代理人：陈安、赵厦，系陈某2父母。 以上六被申请人的共同委托诉讼代理人：陈慧敏，浙江海贸律师事务所律师。 再审申请人刘渊因与被申请人陈安、赵厦、陈建华、胡玲飞、陈某1、陈某2（以下简称陈安等六人）房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市中级人民法院（2018）浙10民终2217号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 刘渊申请再审称：一、原二审判决认定事实错误。1.案涉房屋的政府回购价按房产证面积163.06平方米计算，错误。案涉房屋为拆迁安置房，根据《黄岩区住宅房屋征收市场化安置实施办法(试行)》第7条规定，政府回购价按照货币化安置补偿政策的价值计算时应当按照“套型中间值面积”，案涉房屋属于E型130-144平方米，套型中间值面积为137平方米，政府回购价应为137平方米×8500元=1164500元。2.案涉房屋的装修价值认定错误。案涉房屋的装修价值经评估为301800元，评估报告中明确说明该价值“未考虑装修折旧情况”，因此，认定案涉房屋现装修价值时应当充分考虑装修折旧。3.未考虑案涉房屋转让需补缴土地使用权有偿使用费及税费。首先，案涉房屋为拆迁安置房，土地性质为划拨，根据政策规定未满五年上市交易需按标的地价全额补交土地使用权有偿使用费，案涉房屋需补缴的土地使用权有偿使用费高达274159元。其次，案涉房屋出售时未满二年，按照规定需缴纳房屋转让价格5.6%的增值税和增值部分20%的个人所得税，尚需支付10万余元税费。双方《房地产买卖合同》明确约定过户费用由刘渊承担，考虑到办理过户时需支付上述款项，双方约定案涉房屋转让价为110万元。因此，刘渊购买案涉房屋需支出的实际成本近150万元，与市场价值完全符合，不存在“明显不合理的低价”。二、原二审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条第二款明确规定可以行使撤销权的主体为债权人，陈安等六人为《房地产买卖合同》相对方，并非该条规定的债权人，二审判决据此撤销双方《房地产买卖合同》，错误。2.本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“可撤销合同”的情形，可撤销合同应当严格按照法律规定进行认定，否则将破坏市场交易的诚实信用及安全稳定性，会对交易相对方造成严重损失。三、双方《房地产买卖合同》意思表示真实，具有法律效力，不存在欺诈或胁迫的情形。综合考虑需补缴的土地使用权有偿使用费和税费等，合同约定的房屋转让价合理，不属于“明显不合理的低价”，陈安等六人应当按照《房地产买卖合同》约定履行相应的过户义务。综上，刘渊依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审。 陈安等六人提交意见称：一、刘渊称案涉房屋转让价110万元合情合理、原二审判决适用法律错误的理由，不能成立。1.《黄岩区住宅房屋征收市场化安置实施办法(试行)》是2015年当地政府向被征收人提供市场化安置补偿款,被征收人自行解决居住问题安置的试行办法，该办法第7条规定是针对集体土地上被征收住宅房屋进行市场化安置补偿金额的计算方式，并不是政府对拆迁安置房进行回购的规定及计价依据。2.当地政府回购拆迁安置房是政府与被拆迁人签订拆迁协议后尚未具体分配落实到户的拆迁安置期房，而案涉房屋为已经具体分配到户并确权登证、装修入住的拆迁安置现房，当地政府是不予回购的，更没有应不按不动产确权认证的面积进行计价的相关文件规定。3.案涉房屋装修价值是一审法院委托评估机构作出估价的，而实际投入远不止301800元，且陈安等六人全家入住案涉房屋才一年左右时间，不存在装修折旧。4.案涉房屋不动产确权面积为163.09平方米、车库面积37.52平方米，原审判决认定案涉房屋当时价值1687806.5元，已漏算车库按一半面积计算的价值，实际总价应该为1845725.5元，按当时最低市场价10000元/平方米计算价值为210多万元。因此，刘渊以110万元总价购买案涉房屋单价不到6100元/平方米，属“明显不合理的低价”。5.当时与案涉房屋相同土地性质为划拨及未满五年上市交易的拆迁安置房，任何第三方购买(包括政府回购)均作为二手房买卖，在当时市场最低价10000元/平方米的情况下，均要补缴土地使用权有偿使用费及税费。6.陈安等六人一审反诉已提出合同存在欺诈、显失公平，请求撤销。二审判决以显失公平撤销双方《房地产买卖合同》，法律适用并无不当。二、本案涉嫌刘渊与案外人张强共同以“套路贷”诱骗陈安等六人签订空白《房地产买卖合同》，骗取陈安等六人案涉房屋的虚假诉讼。1.赵厦因需要资金向张强借款，而张强让没有自有资金又没有固定工作的刘渊作为借款人借给赵厦30万元，但要求陈安等六人出具40万元的借条。当天刘渊与张强一起到陈安等六人家里，以房产抵押为由让陈安等六人在空白《房地产买卖合同》上签字捺印，并当场拿走了不动产证原件。2.案涉房屋买卖存在诸多不合理因素和情况。《房地产买卖合同》约定案涉房屋总价仅是110万元，存在“明显不合理的低价”，且分期付款；合同约定刘渊支付40万元定金后，陈安等六人在第二期购房款70万元还没拿到的情况下，一个月内将房产过户到刘渊名下；案涉房屋是陈安等六人一家当时唯一的住宅，且精心装修后入住不到一年，一般不会出卖；张强带刘渊来陈安等六人家里写借条之前，双方没有任何交往和接触，之后微信或电话联系中也没有提到房屋买卖，只有借款事宜的内容。赵厦以刘渊与张强共同“套路贷”诈骗案涉房屋为由，已向当地公安机关报案。综上，请求查清事实，追究刘渊与案外人张强的法律责任。 本院经审查认为：本案审查的主要问题是双方当事人签订的《房地产买卖合同》是否存在可撤销的情形。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”。该规定中的显失公平是指有偿合同内容明显背离公平原则，价款与合同成立时标的物价值过于悬殊，且该不公平系一方利用优势或对方没有经验所致。而所谓利用优势一般是指一方利用其经济上的优越地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件。本案中，根据原审查明的事实，2017年5月5日刘渊拿着打印好的《房地产买卖合同》至陈安等六人家让陈安等六人签名，该合同约定“陈安等六人将案涉房屋（房屋建筑面积163.09平方米包括室内装修、轿车库面积37.52平方米）转让给刘渊，总价110万元，合同签订当日支付定金40万元，陈安等六人将钥匙交给刘渊，且在2017年6月6日协助刘渊办理房产过户手续，费用由刘渊承担，房产过户手续办理完毕，刘渊在一个月内付清余款70万元。当日，刘渊转给陈安账户40万元，赵厦将不动产权证交给刘渊”等内容。后陈安等六人认为该合同是在刘渊诱骗下签订，没有履行办理过户手续，双方发生纠纷。2017年9月25日刘渊诉至一审法院，请求：确认双方《房地产买卖合同》有效，陈安等六人将案涉房屋过户至刘渊名下。陈安等六人则提出反诉，以双方系高利贷借款引起的纠纷，刘渊设圈套诱使陈安等六人签订《房地产买卖合同》，该合同不是其真实意思表示，且房屋转让价格显失公平，请求撤销双方《房地产买卖合同》。原审中，陈安等六人提供了当地政府发布的《集体土地安置房屋征收范围及补偿价格》，证明当时政府回购价格为8500元/平方米。刘渊对陈安等六人主张的案涉房屋装修费50万元提出异议，一审法院委托司法鉴定机构进行评估，资产评估报告的评估结论为案涉房屋装修评估价值为301800元（不包括可移动设备）。因此，根据当地政府回购价计算及评估的装修费用，当时案涉房屋的价格为1687806.5元，而双方《房地产买卖合同》约定的转让总价为110万元，两者相差34.8%。虽然《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定的“订立合同时显失公平的”，没有合同价款与合同成立时标的物价值过于悬殊的具体标准，但是参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，可以认定案涉房屋转让价款与合同成立时标的物价值过于悬殊，对陈安等六人显失公平。且合同约定刘渊在只支付40万元定金的情况下，陈安等六人需协助刘渊办理房产过户手续，房产过户手续办理完毕后，刘渊在一个月内才付清余款70万元，亦系对陈安等六人明显不利的合同条件。二审判决认定本案交易价格为“明显不合理的低价”，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款支持陈安等六人提出的撤销双方签订的《房地产买卖合同》的反诉请求，认定事实和适用法律，均无不当。刘渊再审申请主张双方《房地产买卖合同》约定的价格不属于“明显不合理的低价”的理由不能成立，本院不予采纳。 双方签订的《房地产买卖合同》系普通房屋买卖合同，陈安等六人原审中提供《黄岩区住宅房屋征收市场化安置实施办法(试行)》，系参照当时政府回购价证明合同成立时标的物价值，而刘渊并未提出要求对案涉房屋当时价值进行评估鉴定。《黄岩区住宅房屋征收市场化安置实施办法(试行)》规定的“套型中间值面积”计算方式是政府在住宅房屋征收安置工作中对集体土地上被征收住宅房屋市场化安置补偿金额的计算方式，并不能作为普通房屋买卖时房屋面积的计算方式，且双方在《房地产买卖合同》中已明确约定案涉房屋的面积，因此，本案应当以双方合同约定的房屋面积计算合同成立时标的物价值。案涉房屋装修评估价值为301800元，虽然资产评估报告已明确本次评估按评估基准日的装修现状计算其费用，未考虑装修折旧情况，但评估基准日为2018年3月15日，因此，该评估价值应当是评估基准日的装修价值。而双方当事人于2017年5月5日签订《房地产买卖合同》时已居住在案涉房屋，案涉房屋已完成装修，签订合同时案涉房屋装修价值应比评估基准日的装修价值更高。因此，陈安等六人称实际投入的装修远不止评估价值的理由具有合理性。另外，虽然刘渊还主张案涉房屋转让需要补缴土地使用权有偿使用费及相关税费，但一般房屋买卖亦需要缴纳相关费税，且原审按照政府回购价计算合同成立时案涉房屋价值，相较普通房屋市场价已偏低。因此，刘渊再审申请主张双方《房地产买卖合同》约定案涉房屋的转让价格不属于“明显不合理的低价”的理由不能成立，本院不予采纳。至于刘渊再审申请提供的新证据材料，即《黄岩区北城街道五里牌村改造工程农民住宅拆迁安置协议》，证明案涉房屋政府回购价计算面积应为137平方米，而非163.06平方米；信息公开告知书，证明案涉房屋转让过户时需提交的土地出让金为274159元，根据上述分析意见，不足以推翻二审判决。因此，刘渊再审申请的理由，均不能成立，本院不予采纳。 综上，刘渊的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回刘渊的再审申请。 （此页无正文） 审判长 孙 奕 审判员 苏 虹 审判员 陈艳艳 二〇一九年八月三十日 书记员 王 妍