江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1361号上诉人（原审被告）：瑞金市红都大酒店有限公司，住所地江西省瑞金市红都大酒店七里段，注册号3621022100190。法定代表人：陶建生，该公司董事长。上诉人（原审第三人）：井冈山市红歌大酒店，住所地江西省井冈山市茨坪长坑路，统一社会信用代码92360881MA36021E45。经营者：卢友芽，男，汉族，1964年12月12日生。被上诉人（原审原告）：江西电视发展总公司,住所地江西省南昌市高新区京东大道**，统一社会信用代码913600001582734554。法定代表人：熊小强，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁年萍，江西赣兴律师事务所律师。上诉人瑞金市红都大酒店有限公司（以下简称红都大酒店公司）、井冈山市红歌大酒店（以下简称红歌大酒店）因与被上诉人江西电视发展总公司（以下简称江西电视公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服井冈山市人民法院(2019)赣0881民初104号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人红都大酒店公司、红歌大酒店上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或改判驳回江西电视公司一审所有诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由江西电视公司承担。事实与理由：1.一审法院在审理程序上未严格依法办案。江西电视公司自认2008年5月23日签订的关于租赁承包井冈山培训中心协议有效，其诉讼请求是解除协议、撤离租赁房屋、拆除租赁场地中的违法建筑、承担违约金20万元，并没有请求确认租赁协议无效，红都大酒店公司、红歌大酒店针对江西电视公司的诉讼请求发表了答辩意见。一审法院未按法律规定归纳争议焦点，未围绕焦点进行审理，导致裁判结果偏离了本案争议焦点，违背了不告不理的民事诉讼原则。2.签订租赁协议时，红都大酒店公司的法定代表人陶建生已经向江西电视公司负责招商引资的签约副总经理声明，为了方便实行“包税制”，已将“瑞金市红都大酒店有限公司”注销，改为“红都大酒店”，但该副总经理为了招商引资，认为“有限公司”的名声更好听，坚持要盖上已经作废的“瑞金市红都大酒店有限公司”的公章，而实际租赁井冈山培训中心的是陶建生、卢友芽等人，培训中心规划为酒店、申报领取证照、装修、购置设备、家居用品、红歌大酒店经营管理、缴纳房租等活动和投资都是合伙人的行为，红都大酒店公司除了协议上盖了公章，没有其他经营活动。一审法院认为被吊销营业执照意味着企业丧失继续从事经营的资格，应停止一切与清算无关的活动，错误地认定上述活动是“瑞金市红都大酒店有限公司”的行为。3.红歌大酒店是卢友芽等人租赁培训中心依法成立的，连续十余年合法经营，每年按时交纳房租，江西电视公司照收不误，从未提出任何异议。现因故起诉，并未要求确认租赁协议无效，法院脱离双方当事人的诉求，节外生枝，另类判决，令人费解。4.原审判决引用《中华人民共和国公司法》有关条款，认定“瑞金市红都大酒店有限公司”属非法从事经营活动，如果红都大酒店公司属于丧失继续经营的资格，从事与清算无关的活动签订租赁协议，依据《中华人民共和国公司法》第205条规定，应由公司登记机关予以查处和处罚，法院是以司法权替代行政执法权。该判决以《中华人民共和国合同法》第五十二条规定为认定租赁协议无效的法律依据。由于有关行政机关没有认定该企业的行为是属于丧失继续经营资格后没有停止与结算无关的活动，就不能适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，认定签订租赁协议属于违反行政法规的强制性规定。5.如果租赁协议是无效合同，那么江西电视公司属于缔约过失，就应该承担没有过错方的第三人投资酒店损失和返还房租的责任，否则就是没有依法办案，失去公正和合理。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，有损法律尊严，有损红都大酒店公司、红歌大酒店的合法权益。被上诉人江西电视公司答辩称：1.人民法院在审理合同纠纷案件时，既可以依当事人的请求对合同的效力进行审查，也可以依职权主动审查合同的效力。虽然本案双方当事人均未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查，故一审法院在审理本案中并没有违反法定程序。2.一审法院认定本案事实清楚，红都大酒店公司、红歌大酒店没有如实陈述本案客观事实。在签订租赁合同时，江西电视公司并不知道红都大酒店公司的营业执照已被吊销的事实，红都大酒店公司当时也未如实告知这一事实。3.红都大酒店公司租赁江西电视公司的房屋，向江西电视公司支付租金是其义务，并不因其向江西电视公司支付租金就代表其行为合法。本案纠纷的起因是红都大酒店公司未征得江西电视公司同意的情况下，擅自在租赁场所改扩建房屋，江西电视公司在要求其拆除仍未果的情形下，才决定依法解除双方签订的协议。江西电视公司准备起诉材料，调取红都大酒店公司的企业信息时，才发现其在2007年11月20日已被吊销营业执照，江西电视公司认为红都大酒店公司极度不讲诚信，其被吊销营业执照后仍与江西电视公司签订协议，不论从声誉上还是经济上都将给江西电视公司带来不可预知的重大风险。4.本案双方的合同即便不认定为无效合同，就红都大酒店公司擅自扩建房屋且拒不拆除的行为而言，涉案合同依法也应予以解除，具体理由如下：红都大酒店公司于2016年在涉案租赁场所内擅自扩建房屋（会议室），并没有告知江西电视公司，也没有征得其同意，虽然红都大酒店公司在2016年1月28日获得了井冈山风景名胜区管理局的批复，但该批复第6条已明确：“新建会议室建筑物按临时建筑管理，如上级部门要求拆除须无条件自行拆除”；2018年6月11日，江西电视公司委托北京大成（南昌）律师事务所向红都大酒店公司发出律师函，要求其在接函后30日内自行拆除涉案违法建筑物并恢复原状，同时明确表示了如逾期未处理，则将通过司法途径追究其违约责任。红都大酒店公司收到函件后却不予理睬；2018年6月15日，井冈山管理局景区行政执法处又向红都大酒店公司发出井管执告字[2018]第（87）号告知书，要求红都大酒店公司在5日内自行拆除该违法建筑物，红都大酒店公司在收到该告知书后，依然不予理会，只是对执法处的人说该建筑物正在办理延期手续；红都大酒店公司提交的由井冈山风景名胜区管理局出具的《关于同意红歌大酒店临时会议室延期的批复》是事后补的；本案直到一审判决时，该违法建筑仍然没有拆除，虽然法律规定拆违的责任在相关行政机关，但相关行政执法机关已向红都大酒店公司发出了限期拆除通知，但其依然我行我素，并没有执行行政机关下达的拆除令；据双方合同约定，红都大酒店公司无论是装修还是施工，其必须事先得到江西电视公司的同意方可实施，红都大酒店公司擅自扩建的会议室建筑物并没有告知江西电视公司也没有得到江西电视公司的同意，这是明显违约的行为；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。综上，本案一审法院依职权审查本案涉案协议的效力，并没有违反法律规定，也没有违反相关法定程序，一审法院已对本案事实基本查清，且认定本案事实清楚，适用法律正确。被上诉人江西电视公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除江西电视公司与红都大酒店公司在2008年5月23日签订的《江西电视台井冈山培训中心》（暂名）协议；2.依法判决红都大酒店公司、红歌大酒店立即将租赁场所中的违法建筑拆除并恢复原状；3.依法判决红都大酒店公司、红歌大酒店在合同解除后立即搬离租赁房屋；4.依法判决红都大酒店公司、红歌大酒店承担违约金200000元；5.本案诉讼费用及其他由此产生的必要费用由红都大酒店公司、红歌大酒店承担。一审法院认定的事实：2008年5月23日，江西电视公司与红都大酒店公司签订《关于租赁承包江西电视发展总公司＜江西电视台井冈山培训中心＞（暂名）协议》一份（以下简称：《协议》），约定江西电视公司将其所有的坐落于茨坪镇长坑路9号3幢的江西电视台井冈山培训中心（暂名）交由红都大酒店公司全额投资装修并承租，租赁期限为15年，自2008年10月1日至2023年9月30日止（不可抗拒原因除外）。《协议》第二条约定，乙方（红都大酒店公司）应制定详细的装修施工方案，并报甲方（江西电视公司）同意后方可实施。乙方计划总投资520万元（其中固定资产400万元）装修宾馆，确保在2008年8月28日前A楼竣工，如2008年8月28日前A楼未竣工或总投资不足520万元，甲方有权利解除本协议，乙方已投入的装修工程和设备折抵赔偿甲方的经济损失。第三条约定，房屋租金第一年16万元，随后逐年按5%递增，房租以年为单位年头一次支付。拖欠房租3个月以上或无故停业6个月以上，甲方有权要求收回经营权，并不对乙方补偿任何损失。第十条约定，乙方在租赁期间应合法经营、合法纳税，对违法所造成的后果由乙方全部负担。协议还约定了违约责任：本合同期内，双方均不得违约，否则违约方应赔偿另一方因此造成的经济损失，并处人民币贰拾万元违约金。协议签订后，江西电视公司依约向红都大酒店公司交付了该租赁房屋，红都大酒店公司亦按照约定投资装修租赁房屋后，命名为井冈山市红歌大酒店即红歌大酒店进行营业。2016年1月28日，井冈山风景名胜区管理局下发了《关于同意搭建会议室的批复》，批准红歌大酒店在涉案租赁房屋停车场院子内搭建临时会议室；2017年12月10日，井冈山风景名胜区管理局下发了《关于同意红歌大酒店临时会议室延期的批复》，同意红歌大酒店搭建的临时会议室延期一年，期限届满即2019年1月28日前；2018年6月5日，井冈山管理局景区行政执法处向红歌大酒店出具《限期拆除告知书》，以红歌大酒店在涉案租赁房屋停车场院子内搭建临时会议室超过批准期限为由，认定为违法临时建筑；2018年12月17日，井冈山风景名胜区管理局下文撤销《同意井冈山市红歌大酒店搭建会议室的批复》。另查明，红都大酒店公司于2007年11月20日被吊销营业执照。2018年9月17日，红歌大酒店已向江西电视公司缴纳2018年至2019年的房屋租金，至今未拖欠房屋租金。一审法院认为：合同生效要件除双方当事人意思表示一致外，还不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。营业执照是企业登记机关依法给核准登记注册的企业颁发的准予其从事生产经营活动的合法凭证，企业从事经营活动的前提是持有合法有效的营业执照。被吊销营业执照意味着企业丧失继续从事经营的资格，只能依法启动清算程序，由清算组对公司财产及债务进行处理，清算期间，应停止一切与清算无关的活动。红都大酒店公司于2007年11月20日被吊销营业执照后，不具备签订合同的主体资格，其不但不启动清算程序，还与江西电视公司于2008年5月23日签订房屋租赁协议，该行为显然超出清算范围，违反了《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十六条关于企业被吊销营业执照的强制性规定，因此，红都大酒店公司与江西电视公司在2008年5月23日订立的协议应认定为无效。红歌大酒店在酒店停车场院子内搭建的临时会议室是否属于违章建筑且应否拆除，属于行政管理范畴，不属于本案的处理范围。因江西电视公司与红都大酒店公司签订的协议属无效合同，自始无效，故江西电视公司要求红都大酒店公司及红歌大酒店承担违约金20万元的诉讼请求，法院不予支持。由于江西电视公司与红都大酒店公司签订的房屋租赁合同无效，现诉争租赁房屋由红歌大酒店占有、使用，故其应在合理期限内将租赁房屋腾退，并交付给江西电视公司。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、原告江西电视发展总公司与被告瑞金市红都大酒店有限公司于2008年5月23日签订的《关于租赁承包江西电视发展总公司＜江西电视台井冈山培训中心＞（暂名）协议》无效；二、被告瑞金市红都大酒店有限公司、第三人井冈山市红歌大酒店应于本判决生效之日起十五日内腾退坐落于井冈山市茨坪镇长坑路9号3幢的租赁房屋并交付于原告；三、驳回原告江西电视发展总公司其他诉讼请求。本案受理费4300元，由原告江西电视发展总公司负担2150元，由被告瑞金市红都大酒店有限公司、第三人井冈山市红歌大酒店负担2150元。本院二审期间，红都大酒店公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：江西电视公司对红都大酒店公司提交的瑞金市市场监督管理局于2019年6月26日出具的红都大酒店个体信息表的真实性、合法性不持异议，对证明目的持异议，认为：1.该个体信息所载明的红都大酒店只是个体户，与本案签订协议的主体红都大酒店公司法人主体是完全不同的；2.红都大酒店成立的时间和红都大酒店公司成立的时间并不一致；3.红都大酒店的经营者是刘玉华，而红都大酒店公司的法人代表是陶建生，两者的经营主体不一致；4.红都大酒店个体户也已呈注销状态；5.本案的租赁场所是在井冈山市，而红都大酒店注册信息是在瑞金市，瑞金注册的个体户到井冈山市经营不符合法律规定。本院认为，红都大酒店个体工商户的成立与否与红都大酒店公司有无相关经营资格无关，故对该证据依法不予采信。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据红都大酒店公司、红歌大酒店的上诉理由及江西电视公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审法院是否存在违反法定程序的情形？2.涉案合同的效力如何认定？3.红都大酒店公司、红歌大酒店应否腾退涉案房屋？关于第一个争议焦点问题。红都大酒店公司、红歌大酒店上诉认为，一审法院在江西电视公司诉请解除涉案租赁合同的情形下，主动认定涉案租赁合同无效，违反了法定程序。本院认为，虽然江西电视公司主张解除涉案租赁合同，但合同解除的前提条件是合同合法有效，只是因具备当事人约定合同解除的条件或符合法律规定的合同法定解除的情形而被解除。虽然本案当事人并未请求确认涉案合同无效，但是法院应当主动审查涉案合同是否具有无效的因素，如果发现涉案合同属于法律规定的无效合同，便应主动确认合同无效，而不是依当事人的诉请判令解除涉案合同。因此，一审法院经审查后发现涉案合同违反了法律的强制性规定，符合法律规定的合同无效的情形，并据此驳回江西电视公司关于解除涉案合同的诉讼请求，直接确认涉案合同无效，符合相关法律规定，并未违反法定程序。因此，红都大酒店公司、红歌大酒店的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于第二个争议焦点问题。红都大酒店公司于2007年11月20日被相关行政管理部门吊销了营业执照。营业执照是企业登记机关依法给核准登记注册的企业颁发的准予其从事生产经营活动的合法凭证，企业从事经营活动的前提是持有合法有效的营业执照。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十条的规定，被工商行政管理机关吊销法人营业执照属于公司被强制解散的情形。公司一经解散即应停止对外的经营活动，不能再对外进行经营活动。因此，红都大酒店公司被吊销营业执照，意味着其丧失继续从事经营的资格，只能依法启动清算程序，由清算组对公司财产及债务进行处理，应停止一切与清算无关的活动，已不具备签订合同的主体资格。但是红都大酒店公司被吊销法人营业执照后，不仅未按法律规定进行清算并办理注销登记，而且于2008年5月23日与江西电视公司签订租赁合同，违反了法律的强制性规定，其与江西电视公司签订的租赁合同属无效合同。因此，红都大酒店公司关于涉案合同有效的上诉理由不成立，本院依法不予采纳。关于第三个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案租赁合同已被确认无效，红都大酒店公司、红歌大酒店理应腾退涉案房屋，并将涉案房屋交付给江西电视公司。红都大酒店公司、红歌大酒店上诉认为，如果合同被确认无效，江西电视公司对此具有过错，应承担其投资酒店损失和返还房租的责任。由于红都大酒店公司、红歌大酒店未提起反诉，本院在本案中对此不予审理。综上，红都大酒店公司、红歌大酒店的上诉请求不成立，依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人瑞金市红都大酒店有限公司、井冈山市红歌大酒店共同负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇一九年八月一日书记员  杨丹妮