江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初75号 原告：萍乡市星河投资有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济开发区管委会办公大楼**，统一社会信用代码9136030166748164XR。 法定代表人：王红松,董事长。 委托诉讼代理人：李倩，江西博韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡艳君，江西博韬律师事务所实习律师。 被告：丁婷，女，汉族，1981年11月1日出生，住江西省。 第三人：中国工商银行股份有限公司萍乡安源支行，住所地江西省萍乡市安源区跃进路，统一社会信用代码91360300859062386M。 法定代表人：朱静凌，行长。 原告萍乡市星河投资有限公司与被告丁婷、第三人中国工商银行股份有限公司萍乡安源支行房屋买卖合同纠纷一案，本院依据原告的诉前财产保全申请，于2018年11月7日作出（2018）赣0302财保25号民事裁定书，冻结被告丁婷名下银行存款630000元，或查封其名下位于雍华庭商住小区3幢1001-1101号房屋一套。本案于2019年1月8日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的两委托诉讼代理人到庭，被告、第三人经本院传唤未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告向原告返还案涉房屋；2.被告偿还原告代其垫付的银行贷款15100元（暂计算至2018年9月4日），并依照银行实际扣款金额计算至还清之日止；3.被告向原告支付违约金63258元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告当庭撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年1月16日签订商品房买卖合同，约定被告向原告购买原告开发的雍华庭商住小区3幢1001-1101号房，建筑面积为118.55平方米，单价为每平方米5336元，总购房款632583元，双方约定的付款方式为192583元购房首付款，其他购房款向中国工商银行萍乡市分行办理按揭，由原告为其提供担保，被告共计向银行贷款440000元，但被告未完全按照还款期限偿还贷款，导致银行直接从原告保证金账户内扣划自己15100元，截止至2019年6月6日，原告已经向第三人工商银行代偿本案贷款本息。本案的贷款本金及利息已结清。贷款合同已履行完毕。为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告未答辩。 第三人未答辩。 原告针对其诉讼请求向本院提交了原告的营业执照副本、法定代表人身份证明、被告的身份证复印件、商品房预售许可证、萍乡市商品房买卖合同、个人购房借款担保合同复印件、中国工商银行网上银行电子回单打印件十二份、个人贷款结清证明一份、还款明细两张，被告、第三人经本院传唤未到庭，视为放弃举证、质证权利，本院经审查认为，上述证据真实、形式合法，可以相互印证，本院对上述证据均予以认定。 被告未向本院提交证据。 第三人未向本院提交证据。 本院经审理认定法律事实如下：2014年4月16日，原告与被告签订了一份萍乡市商品房买卖合同，主要约定：被告向原告购买原告开发的雍华庭小区3幢1单元1001-1101号房，房屋建筑面积为118.55平方米，单价为5336元/㎡，房屋总价为632583元，付款方式为合同签订时付首付款192583元，余款440000元采用银行按揭贷款付款。合同还对其它事项进行了约定。该合同的补充协议约定，如被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于欠银行的月供楼款）而导致原告作为担保人承担担保责任代其还款的，原告有权解除合同，被告除应全额返还原告代付的款项外，还应按该商品房房款总价的10%向原告支付违约金。2014年7月17日，被告在第三人处办理购房贷款，约定放款账户为原告的账户，原告为贷款保证人。后因被告多次逾期未还款，导致第三人多次从原告账户扣划保证金代偿被告的贷款本息，截至2019年6月6日，被告所欠第三人的贷款本息已从原告账户扣划完毕。原告遂诉至法院。庭审过程中，原告称涉案房屋系精装修房，装修标准见合同附件三，不包括家具及家电，房屋已于2016年5月23日交付给被告使用。 另查明：原告于2013年12月12日取得雍华庭3栋楼的商品房预售许可证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《萍乡市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照该合同约定全面履行自己的权利义务。现因被告未及时偿还银行贷款导致原告承担保证责任后，起诉要求解除上述合同，本案案由为房屋买卖合同纠纷。 关于合同解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中约定，如被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于欠银行的月供楼款）而导致原告作为担保人承担担保责任代其还款的，原告有权解除合同，故对于原告起诉要求解除合同之诉求予以支持。 关于违约金的问题。原、被告在商品房买卖合同所附的补充协议中约定，被告未能履行其向银行的还款义务导致原告代其还款的，原告有权解除合同，被告应按房款总价的10%向原告支付违约金。因被告未到庭，故未对违约金提出抗辩。庭审过程中，原告未能提供其因被告违约造成的实际损失的相应证据。本院结合案件情况，认定原告的实际损失包括代偿银行贷款的利息罚息、合同履行过程中产生的税费规费等。因原告解除合同后收回房产继续交易仍可赚取利润，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第一百一十四条第二款“…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院综合本案的实际情况，认为原告主张的违约金过高，调整为28466.24元适宜。原告应向被告支付违约金28466.24元，本院对原告超出部分的诉讼请求不予支持。 综上所述，因本案合同约定的解除条件已成就，本院对原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同之诉求予以支持；原告主张的违约金过高，不符合公平原则，本院酌定支持28466.24元。因被告未对合同解除后的财产返还提出主张，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告萍乡市星河投资有限公司与被告丁婷于2014年4月16日签订的萍乡市商品房买卖合同，被告丁婷应在本判决书生效之日起五日内向原告返还案涉房屋； 二、被告丁婷应在本判决书生效之日起五日内向原告支付违约金28466.24元； 三、驳回原告萍乡市星河投资有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10909元、财产保全申请费3670元，共计14579元，由原告负担萍乡市星河投资有限公司负担880元，被告丁婷负担13699元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书规定履行期间的最后一日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。 审 判 长  邹小蓉 人民陪审员  袁 帅 人民陪审员  陆彦秀 二〇一九年八月三十日 代理书记员  尹 新