江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏02执异72号案外人：陈云飞，男，1977年5月10日生，汉族，住江苏省江阴市。申请执行人：庆汇租赁有限公司,住所地辽宁省营口市西市区。法定代表人：刘悦，该公司董事长。委托诉讼代理人：张奎，江苏吾索律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘赛，江苏吾索律师事务所律师。被执行人：江阴五洲置业有限公司，住所地江苏省江阴市。法定代表人：黄细兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊沈礼，该公司员工。被执行人：无锡五洲国际装饰城有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区（锡宜高速入口）。法定代表人：舒策城。被执行人：舒策城，男，1969年2月26日生，汉族，住江苏省无锡市南长区。被执行人：朱丽娟，女，1969年7月13日生，汉族，住江苏省无锡市南长区。在本院执行庆汇租赁有限公司（以下简称庆汇公司）与江阴五洲置业有限公司（以下简称五洲公司）、无锡五洲国际装饰城有限公司（以下简称无锡公司）、舒策城、朱丽娟公证债权文书纠纷一案中，案外人陈云飞对本院查封登记在五洲公司名下的座落于江阴市XXX房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。陈云飞向本院提出异议称：请求解除对江阴市XXX房屋的查封。事实和理由：在法院查封前，其经江阴临港法庭调解将3号楼的商铺等价置换了案涉房屋，其中的差价已经转换为物业费用，后实际占有使用了该房，完成了装修并使用至今，同时办理了水电等手续，并交纳了契税和维修金。其系房屋的实际所有人。为支持其主张，陈云飞提供了下列证据：1、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、中国工商银行江阴市支行的还清贷款证明及销售不动产统一发票两张，证明其购买了五洲国际广场XXX商铺并付清款项；2、关于江阴项目的销售房产退/换房申请表、江阴项目业主陈云飞提前拿钥匙申请、陈云飞签字的提前拿钥匙申请、前期物业管理服务协议、承诺书、装饰装修管理服务协议、消防责任书、五洲公司交付联系单，开具时间为2016年8月29日的1#1515电梯、公共能耗费收据，电费、水费收据，物业费收据，垃圾清运费收据，维修基金收据，契税收据，代办费、贷款他项权证费、配图费收据，房产证收据，上述证据证明其与五洲公司协商用案涉房屋置换原购买的商铺，并于2016年8月29日拿房。庆汇公司辩称：陈云飞陈述的事实若有证据支持，请法院依法裁决。对退/换房申请表、江阴项目业主陈云飞提前拿钥匙申请、陈云飞签字的提前拿钥匙申请、交付联系单因没有盖章，真实性无法确认，其余证据真实性认可，关联性和法律效力由法院依法确认。本院查明：2018年7月2日，北京市长安公证处就庆汇公司与五洲公司、无锡公司、舒策城、朱丽娟的债务纠纷出具（2018）京长安执字第114号执行证书，确认执行标的为：1、欠款本金贰亿伍仟万元；2、自2018年3月22日起至实际支付之日止的利息，以贰亿伍仟万元为计算基数，按照10%/年的标准计算，其中暂计至2018年6月6日的利息为伍佰叁拾肆万柒仟贰佰贰拾贰元贰角贰分；3、自2018年6月7日起至实际支付之日止的罚息，以全部未付本金及利息为计算基数，按照日万分之三的标准计算；4、公证费柒拾贰万伍仟元（其中庆汇公司垫付肆拾柒万伍仟元）；5、实现债权的其他费用（以实际发生金额为准）。2018年7月4日，庆汇公司向本院申请强制执行上述公证债权文书。本院立案后于2018年7月6日作出（2018）苏02执447号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取五洲公司、无锡公司、舒策城、朱丽娟银行存款人民币256072222元或其他等值财产、财产权及收入。后本院于2018年7月18日至江阴市不动产登记中心查封五洲公司名下坐落于江阴市XXX，查封期限为三年。其中包括本案争议的江阴市XXX号房屋。2018年11月22日，本院张贴公告称拟对查封的662套商用房地产进行评估、拍卖，如涉及到上述房地产有所有权、抵押权、租赁权、其他优先购买权等自公告之日起10日内进行申报，后陈云飞提出执行异议如前。另查明，2016年7月27日，五洲公司（抵押人）与庆汇公司（委托人）、中国银行股份有限公司无锡分行（贷款人、受托人、抵押权人）签订委托贷款抵押合同，约定庆汇公司委托中国银行股份有限公司无锡分行向五洲公司发放贷款，五洲公司愿意向庆汇公司的受托人中国银行股份有限公司无锡分行提供抵押担保，案涉房屋亦在抵押物清单之内,于2016年8月5日办理抵押登记手续。再查明，2013年11月15日，陈云飞与五洲公司签订商品房买卖合同，购买五洲国际广场XXX号房，房屋用途为商业，总价为492369元。付款方式为签订合同时支付252369元，余款240000元办理贷款。后陈云飞就240000元办理工商银行个人购房借款，并于2017年1月23日还清。2013年11月16日及22日五洲公司分别开具金额为252369元和240000元的预收购房款发票。2016年8月29日，陈云飞向五洲公司提交提前拿钥匙申请，称因个人原因申请换房，由原江阴五洲国际广场3号楼2161室换至1号楼1515室。因其要开公司，故申请提前领取该房屋钥匙，并承诺待房屋可解押后注销3号楼2161号房屋买卖合同，签署1号楼1515号房屋购房合同。同日，五洲公司出具承诺书，称业主陈云飞由原购买的商铺3#2161换至写字楼1#1515，因写字楼房源抵押无法签约，破例允许客户提前拿钥匙，公司承诺房屋解押后与业主相互配合将3#2161购房合同注销，重新签署写字楼1#1515的购房合同。同日，陈云飞就案涉房屋签订前期物业管理服务协议、装饰装修物业管理服务协议、消防责任书等。五洲公司亦向陈云飞开具电梯、公共能耗费收据，电费、水费收据，物业费收据，垃圾清运费收据，维修基金收据，契税收据，代办费、贷款他项权证费、配图费收据，房产证收据。以上事实，有执行证书、执行裁定书、协助执行通知书、委托贷款抵押合同、陈云飞签字的提前拿钥匙申请、承诺书、前期物业管理服务协议、装饰装修物业管理服务协议、消防责任书、收据、江阴市不动产登记中心档案等证据在卷佐证。本案争议焦点在于：法院查封登记在五洲公司名下的案涉房屋是否应当解除查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据陈云飞提供的相关证据，其虽与五洲公司达成了置换房屋的意向并用购买商铺的房款抵充了案涉房屋房款、于2016年8月29日占有案涉房屋，但该日期在案涉房屋办理抵押登记之后。且在法院对案涉房屋进行查封前，其未与五洲公司签订合法有效的书面买卖合同。从其提交的提前拿钥匙申请可见，其系明知案涉房屋存在抵押的权利限制导致无法签订商品房买卖合同，故对于案涉房屋无法办理过户登记亦应认定为系其自身原因导致。综上，陈云飞提出要求解除查封的异议请求，与事实及法律规定不符，本院不予支持。本院查封登记在五洲公司名下的五洲国际广场1号1515号房屋符合法律规定，并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回陈云飞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 孙晓敏审 判 员 秦小兵审 判 员 俞 彤二〇一九年八月八日法官助理 杨 曦书 记 员 张 萍本案援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。