云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4692号上诉人（原审原告）：肖奎芳，男，1965年8月25日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：魏成浪，云南同邦律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：国家林业局昆明勘察设计院，住所地：云南省昆明市一二一大街71号。法定代表人：唐芳林。委托诉讼代理人：吴静园，云南北川律师事务所律师。特别授权代理。上诉人肖奎芳因与被上诉人国家林业局昆明勘察设计院所有权确认纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初13982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖奎芳上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据《昆明市出售公有住宅暂行办法》的规定，上诉人已经享有并实际取得了涉案房屋的购房资格，该购房资格一经取得将一直有效，被上诉人是否将房屋出售给上诉人，是被上诉人是否履行了相应义务的评判标准而不是是否排除上诉人权利的评判标准。根据被上诉人颁发的职务任职资格证书可知，上诉人的离职时间至少应为2000年8月30日以后，但在此之前，上诉人已缴纳购房款、选房保证金，被上诉人也已经交付涉案房屋给上诉人使用，故上诉人享有的购房资格在离职前已经实际兑现。被上诉人向上诉人出具购房预付款收据的行为表明上诉人有购买房屋、支付购房款的意思表示和客观事实，而被上诉人亦有出售房屋、收取房款的意思表示和客观事实，发生于1998年12月25日的选房保证金的缴纳和收取，进一步确认了上诉人购房、选房的资格、意愿以及具体房屋的选定权，也体现了被上诉人售卖具体房屋的意愿并明确了被上诉人收取款项后的结算、兑现义务，双方成立了事实上的房屋买卖合同关系。而从被上诉人的举证情况来看，被上诉人在将房屋交付给上诉人使用长达20年期间从未以上诉人不符合购房资格、丧失购房资格或欠付购房款为由要求办理退款、退房或补缴购房款，也没有以双方存在房屋买卖关系以外的诸如租赁关系为由而要求上诉人支付占用费，双方之间对涉案房屋长达20年的占有使用状态及相应权利义务上的长时期沉默并非彼此对权利的妥协，而是在真实权利归属上形成的共识，此种共识正是双方对房屋买卖关系的认可，因而应当认定双方履行了房屋买卖的主要义务。双方之间成立的房屋买卖合同关系合法有效，对双方具有法律约束力，上诉人的离职行为并非涉案房屋买卖合同解除、撤销或无效的法定情形，涉案房屋买卖合同不具有解除、可撤销或无效事由，被上诉人未报送购买公有住房审定书、购售协议、分幢分户审批表导致涉案房屋登记权利人与实际权利人不符，已构成违约，涉案房屋具备确权和办证条件，被上诉人应立即为上诉人办理房屋权属登记，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人国家林业局昆明勘察设计院辩称：一、上诉人于2000年1月19日提交书面辞职报告，后一直不配合到场办理相关离职手续，从主体资格上看，在被上诉人依据当时政策向昆明市住房制度改革领导小组办公室办妥房改售房相关手续时，上诉人由于离职根本未实际参与房改。二、涉案房屋当时未经昆明市房地产评估事务所统一评估定价，双方也从未签订过任何购房申请表、购房协议之类的书面材料，未填写过昆明市个人购买公有住房审定表，更未参与过购买公有住房应当履行的其他法定必经程序，从程序上看，上诉人并未依照当时的政策与被上诉人的内部规章制度履行购买公有住房所应尽的全部义务与责任，也未配合被上诉人办理必备手续，双方之间从未形成合法有效的公有住房售卖协议关系。三、从上诉人缴纳的款项来看，分别为购房预付款与选房保证金，在没有相关协议作支撑的情况下，根本不能认定为是购房款。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十五条以及《昆明市出售公有住宅暂行办法》第四条第三款、第七条的规定可知，公有住房的最终售价要经过评估并参照购买者的收入水平来确定，上诉人提交的两张收据上也无任何记载能表明所收款项为全部购房款，上诉人又未实际参与房改的必经程序，所以两笔款项不能认定为购房款。而根据1998年4月2日被上诉人下发的《林业部昆明勘查设计院公有住房管理规定》（院学[1998]第16号）第四条关于“未签购房合同的职工不能享受福利性购房，只能临时租用，其租金按市房改办同期租金标准收取”的规定，结合上诉人从2003年至2017年期间实际占有、使用涉案房屋的事实来看，上诉人交纳的两笔费用至多可折抵部分房租，另外，上诉人占用房屋期间欠下大笔水费、电费、物业管理费以及收视费等一系列费用，还擅自将房屋出租并收取租金，被上诉人将保留进一步向上诉人追责的权利。四、从上诉人的上诉请求本身来看，客观上已无法实现，根据当时的政策要求，房改售房政策的截止时间为2000年12月31日，逾期不履行相关程序的，不再执行房改售房政策。由于上诉人的离职和不配合，已错过办理房改售房相关手续尤其是办理产权证的截止时间，客观上导致了其从未实际参与房改必经的全部程序以及涉案房屋已错过按照房改政策办理产权证的时限的后果，同时，根据物权的公示公信原则，涉案房屋及其房改剩余面积至今仍登记在被上诉人名下，2017年开始，被上诉人积极配合政府清收国有资产，收回长期由上诉人无权占有的房屋是完全符合法律规定和政策要求的，上诉人的上诉请求缺乏事实基础与法律依据，应当予以驳回。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。肖奎芳向一审法院起诉请求：1.确认位于昆明市五华区一二一大街71号6栋303号房屋归原告所有，责令被告协助原告完成房屋的变更登记手续；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1988年7月原告分配至被告单位工作，1998年9月24日原告向被告交纳购房预付款26200元，2000年1月19日原告向被告提出辞职，2000年3月原告正式离职，被告单位位于昆明市一二一大街71号6栋303号房屋当时分配给原告居住使用，现该房屋产权登记为被告。一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原告原系被告单位职工并分配使用被告住房，1998年根据国家出售公有住宅的相关规定原告向被告交纳购房预付款后原告提出辞职，其并未按照相关规定与被告签订昆明市个人购买公有住房审定书和昆明市公有住房售购协议，故原被告间并未就诉争房屋的买卖形成共同的意思表示，原告所诉无相应事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告肖奎芳的诉讼请求。”案件受理费8800元减半收取4400元，由原告肖奎芳负担。本院二审期间，上诉人肖奎芳向本院提交以下证据：（2016）云01民终4863号民事判决书、（2017）鲁08民终2988号民事判决书、（2018）云0112执4284号协助执行通知书和执行裁定书，欲证明与本案类似案件的处理结果，以及本案具备确权和变更权属登记的条件。经组织质证，被上诉人国家林业局昆明勘察设计院对上诉人提交的前述证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容不予认可。本院对于上诉人提交的前述证据的真实性、合法性依法予以确认，至于是否足以证明其上诉主张，本院将结合全案事实和证据在下文一并评述。被上诉人国家林业局昆明勘察设计院未向本院提交证据。经征询双方对于一审判决确认事实的意见，上诉人肖奎芳对于一审判决确认的其于2000年3月正式离职的事实提出异议，被上诉人国家林业局昆明勘察设计院对于一审判决确认事实表示无异议。针对上诉人所提事实异议，本院认为，被上诉人一审提交的辞职报告、通知、关于对肖奎芳同志作自动离职处理的决定，形成证据锁链，可以证明被上诉人于2000年3月对上诉人作自动离职处理的事实，在上诉人未能提交充分的反驳证据的情况下，本院对于上诉人的前述事实异议不予采纳，并据此对于经一审法院审理确认的案件事实予以确认。此外，本院二审补充确认以下事实：一、1998年12月25日，上诉人向被上诉人缴纳选房保证金5000元。被上诉人二审当庭认可上诉人在1998年作为被上诉人的职工具有参与房改的资格。二、二审中，上诉人当庭陈述其在1998年12月至1999年1月期间接收涉案房屋并居住使用，被上诉人二审表示上诉人大约在1998年年底开始使用涉案房屋。三、涉案房屋已于2017年11月29日由被上诉人收回。被上诉人当庭陈述涉案房屋现由其使用，并未另行出售。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”上诉人于1988年7月分配至被上诉人国家林业局昆明勘察设计院处工作，后被上诉人进行房改过程中，上诉人于1998年9月24日、1998年12月25日先后向被上诉人缴纳购房预付款26200元、选房保证金5000元，合计31200元，二审中被上诉人也当庭认可在上诉人缴纳房款时上诉人作为被上诉人的职工具有参与房改的资格，同时被上诉人二审还陈述其大约在1998年底将涉案房屋交付给上诉人使用。虽然此后上诉人于2000年初提出辞职，也未与被上诉人签订公有住房售购协议，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，上诉人在1998年时已经具备房改资格并有指向性的交纳了购房款，实际参与了房改，被上诉人亦交付了房屋，双方均已实际履行了房屋买卖的主要义务，应当认定双方之间就涉案房屋成立了房屋买卖合同关系。因为房改房的特殊性，在上诉人具备房改资格并交纳房款后，房屋买卖后续的诸如房改部门的报批、购房协议的签订以及国有住房收入收据的开具等一系列进程购房人均无法主导，应当由被上诉人负责协助办理。现被上诉人辩称因上诉人辞职过程中发生矛盾，经多次通知上诉人均不到被上诉人处进行相关书面审批材料的签署，应由被上诉人对该主张承担举证证明责任，但被上诉人对该抗辩主张并未提交证据予以证实，在上诉人已经交纳房款并实际入住且2000年3月离职后还于2000年8月领取到职称证书的情况下，被上诉人关于上诉人经通知后拒不签署报审材料的抗辩意见显然不属于符合日常情理的合理解释，在上诉人不予认可的情况下，本院对被上诉人的前述抗辩意见不予采纳。此外，关于房款支付问题，上诉人已举证证明其已实际交纳房款，虽然上诉人持有的收据载明项目为“购房预付款”及“选房保证金”，并未取得国有住房收入收据，但在被上诉人已实际交付房屋并在长达近20年的时间内一直未向上诉人提出其欠付房款的任何主张的情况下，应由被上诉人负有上诉人未支付购房款的举证证明责任，而对此被上诉人除在二审中单方计算的房款金额外，其作为公有住房的售房单位并未向本院提交直接证据予以证实，再比照上诉人一审提交的其他购买人的购房情况，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一、二款关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，本院认为就现有证据，被上诉人提交的反驳证据不足，应由被上诉人承担举证不能的法律后果并对上诉人已支付购房款的事实予以认定。基于此，上诉人现请求确认涉案房屋归其所有并由被上诉人协助其办理该房屋的产权变更登记手续于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人肖奎芳的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院适用法律错误，本院依法予以改判。据此，本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一、二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初13982号民事判决。二、本案所涉的昆明市五华区一二一大街71号6栋303号房屋归上诉人肖奎芳所有。被上诉人国家林业局昆明勘察设计院于本判决生效之日起三十日内协助上诉人肖奎芳办理昆明市五华区一二一大街71号6栋303号房屋的产权变更登记手续。一审案件受理费8800元减半收取为4400元，二审案件受理费8800元，合计13200元，由被上诉人国家林业局昆明勘察设计院负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 汪 佳审判员 彭 韬审判员 钱晓燕二〇一九年八月八日法官助理王本福书记员黄琰钊