北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初7749号原告：李明溪，女，1984年8月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：林树彬，北京证金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，男，1973年10月27日出生，无业，住北京市朝阳区。被告：张宇明，男，1970年3月10日出生，汉族，住所地广东省珠海市香洲区，其他情况不详。被告：邢世德，男，1954年12月19日出生，汉族，北京市国家安全局第三局干部，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘克祥，北京市国典律师事务所律师。原告李明溪与被告张宇明、邢世德确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明溪的委托诉讼代理人与被告邢世德的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告张宇明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明溪向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告之间2013年1月15日签订的《北京市房屋租赁合同》以及补充协议无效；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：经深圳前海合作区人民法院于2018年10月18日作出的（2018）粤0391执335号之二执行裁定书可以确认：1、原告经司法网络平台成功竞买了位于北京市东城区×××号房屋(以下简称涉诉房屋)；2、将涉诉房屋登记至原告名下；3、张宇明系涉诉房屋的原产权人。经原告向深圳前海合作区人民法院了解：张宇明、邢世德签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定将涉诉房屋出租给邢世德使用，租期20年，租金400万元。对《房屋租赁合同》及补充协议，原告调查了解：1、该合同内容明显不具有合理性，邢世德在北京市西城区有自己的住房，不具有租赁涉诉房屋的必要性，也没有支付巨额租金的能力，租金采用一次性支付的方式，且全部为现金支付，违反交易习惯，不符合常理；2、邢世德的实际居住地点仍然为其户籍所在地，并未在涉诉房屋实际居住。张宇明与邢世德恶意串通，采用签订租赁合同的方式，拒绝腾退房屋，损害了原告的合法权益。故此，原告提起诉讼。张宇明未作答辩。邢世德辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：张宇明、邢世德签订合同的时间为2013年1月15日，而原告取得房屋所有权的时间为2018年11月17日，距离张宇明、邢世德签订租赁合同时间已超过5年之久，二人不可能在原告取得所有权五年前就恶意串通。邢世德已经履行了租赁合同，把租金交给了张宇明。邢世德在北京没有其他房屋，目前邢世德也经常在涉诉房屋内居住。深圳前海合作区人民法院对涉诉房屋进行拍卖之前，已经对涉诉房屋有长期租约，有人租赁的事实对原告进行了公示，但原告表示可以自己解决，原告拍卖涉诉房屋的价格远低于市场价格，之所以低于市场价，也是考虑到张宇明、邢世德签订有租赁合同，所以这一风险应当由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：涉诉房屋的原产权人为张宇明。因张宇明与他人之间的民事诉讼进行到执行程序，广东省深圳前海合作区人民法院发布相关公告后对涉诉房屋进行拍卖，由李明溪竞得。2018年11月7日，涉诉房屋登记至李明溪名下。涉诉房屋成交后，李明溪向上述法院反映该房产仍由张宇明在实际居住，该院于2018年11月20日作出搬迁通知，责令张宇明及居住在涉诉房屋的所有人员在张贴之日起十日内自行迁出。2018年11月27日，邢世德到该院制作执行笔录，提供收条、转账记录等材料作为证明其与张宇明之间存在房屋租赁关系的证据，并就涉诉房屋仍由张宇明的亲属居住等情况进行了说明。因张宇明的亲属以承租人邢世德同意为由居住使用涉诉房屋，李明溪不认可张宇明与邢世德之间存在房屋租赁关系，故而诉至本院，诉如所请。李明溪请求确认无效的《北京市房屋租赁合同》的主要内容为：出租人（甲方）张宇明，承租人（乙方）邢世德；房屋坐落于北京市东城区×××号，所有权人为张宇明；租赁用途为居住，居住人数2人，最多不超过4人；租赁期限自2013年2月1日至2033年1月31日，甲方应于2013年1月31日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金每年20万元，总计肆佰万元，支付方式为押零付贰佰肆；租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，合同所列的其它费用由乙方承担。该租赁合同之补充协议的主要内容为：1、房屋租赁期限为20年；2、付款日期双方约定：2013年12月31日前支付人民币贰佰万元整，2014年12月31日前支付剩余人民币贰佰万元整；因租赁期限较长，租金为2年内付清，故甲乙双方不接受违约，如若违约，违约金为20年房屋租金总和100%,即人民币肆佰万元整。上述租赁合同及补充协议显示的签订日期均为2013年1月15日。2019年1月10日，广东省深圳前海合作区人民法院为邢世德、张虹（张宇明之妹）制作执行笔录。该笔录载明：邢世德是涉诉房屋的承租方，其不住这里，偶尔过来看看；涉诉房屋2013年至2018年的物业费、水电费及取暖费等均由张虹交给物业管理处；涉诉房屋是邢世德提供给张虹等人居住的，张虹没有给邢世德房租。2019年4月26日，本院进行谈话时邢世德称：其与张宇明为朋友关系。2013年1月15日，其与张宇明签订《北京市房屋租赁合同》，大约在2012年12月张宇明将涉诉房屋交付给其。租金400万元，其已付清。其有时到涉诉房屋居住，张宇明的母亲不在时，其就在大间居往。在签订租赁合同之前张宇明的母亲就一直住在大间，2013年1月张宇明的妹妹、妹夫及二人的孩子来此居住，住在小间。2012年，张宇明就与其约定，再做成两笔买卖，张宇明就将房屋过户给其，当时约定房价款1100余万元。签订合同时，其想购买涉诉房屋，但当时没有那么多钱，就没有签订买卖合同。2014年，张宇明欠其90余万元一直没有归还，此款折到了房钱中，其记不清具体折哪年的房钱了。2019年8月12日，本案庭审时邢世德称：其与张宇明为二三十年的朋友。2013年1月15日，其与张宇明签订了《北京市房屋租赁合同》。其租赁涉诉房屋是因为想购买该房屋，等有了钱，再过户到其名下，在本市其名下没有房屋，租房为了自己居住。合同签订后，张宇明就向其交付了涉诉房屋。张宇明未按照合同约定办理房屋出租登记手续。其支付给张宇明的400万元租金均为销售画作所得。其与张宇明合作销售他人画作，分享利润。因为其要向张宇明支付房租，故张宇明得到售画款后，不向其支付其应得钱款，而是将此款存入到张宇明的银行帐户内，用于折抵房租。每次折抵房租后，张宇明就为其出具对应金额的收据。因为张虹的小孩要上学，所以其同意张宇明的亲属在此居住。涉诉房屋已经改成了三居室，其也在此居住。另，在李明溪诉邢世德、张虹等人物权保护纠纷一案中，邢世德在2019年5月27日对涉诉房屋租赁情况的陈述为：2013年初，其与张宇明签订租赁合同租赁涉诉房屋，租期20年，租金400万元，分15笔向张宇明支付的现金；租金是其做生意别人给的，都是现金，其中48万元、50万元，是用一米见方的皮包、一米见方的编织袋装的，在珠海交接的。租赁时间长是因为其没有房子，想购买涉诉房屋，就先签个租赁合同租着，等其有钱的时候再过户到其名下。涉诉房屋现由张虹及张虹的丈夫、儿子、母亲居住，其不经常在此居住。本院认为，我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。我国合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案，李明溪以张宇明与邢世德恶意串通，采用签订租赁合同的方式，拒绝腾退房屋，损害其权益为由，请求确认张宇明与邢世德2013年1月15日签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议无效。张宇明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应当承担相应的法律后果。邢世德不认可李明溪的主张，辩称其与张宇明签订租赁合同的时间远远早于李明溪取得房屋权属的时间，其已按照约定履行了租赁合同的义务，其与张宇明不存在恶意串通的情形，二人之间的租赁合同合法有效。本院已查明，涉诉房屋的原产权人为张宇明。因张宇明与他人之间的民事诉讼，涉诉房屋被依法拍卖，李明溪通过竞拍成为涉诉房屋的权利人。涉诉房屋由张宇明的亲属在使用，并支付物业、水电等费用。邢世德依据其与张宇明之间的房屋租赁合同，拒绝向李明溪交付涉诉房屋。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，邢世德在房屋的使用和租金支付方式上所作的表述不仅有悖常理，且前后不一。首先，按邢世德所述其租赁房屋是为了居住，但通过广东省深圳前海合作区人民法院的执行笔录可以看出，邢世德并不居住在涉诉房屋，是张宇明的亲属居住于此，邢世德租赁房屋的目的没有实现。其次，且不论约定的租金支付方式是否合乎常理，单就租金的支付情况，邢世德的陈述也是前后不一，不能令人相信；其每次陈述均能明确表述租金的支付情况，但每次陈述的租金支付情况又不一致。由于张宇明与邢世德签订的租赁合同，不论是在合同约定的内容上，还是在合同的履行上均不合常理，明显有阻碍涉诉房屋的权利人接收房屋的印记，故本院认定该租赁合同属恶意串通损害第三人利益的合同，为无效合同。综上所述，张宇明与邢世德就涉诉房屋签订的《北京市房屋租赁合同》及其《补充协议》无效，李明溪的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认张宇明与邢世德签订的《北京市房屋租赁合同》及其《补充协议》无效。案件受理费38800元，由张宇明、邢世德负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由张宇明负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩晓东人民陪审员  王群英人民陪审员  田 庚二〇一九年八月二十八日法官 助理  王建文书 记 员  王倩玉