广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初1724号 原告：桂林飞腾建筑机械有限公司，住所地桂林市七星区建干路**诚瑞商务大厦，统一社会信用代码：91450300559406394R（1-1）。 法定代表人：何健，总经理。 委托代理人：秦丽玲，广西中纬律师事务所律师。 被告：唐文凭，男，1984年9月6日生，汉族，住广西全州县。 委托代理人：向惊华，广西建桂律师事务所律师。 原告桂林飞腾建筑机械有限公司诉被告唐文凭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法由审判员廖诺独任审判，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人秦丽玲，被告唐文凭及其委托代理人向京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林飞腾建筑机械有限公司诉称，2012年5月21日，被告唐文凭与桂林京桂新都大酒店有限公司(下简称京桂新都)签订《诚瑞商务大厦租赁合同》，约定由被告租赁京桂新都位于桂林市建干路16号诚瑞商务大厦第一层（Ａ、Ｂ、Ｃ区,承租面积约为696．59平方米(含公摊)，月租金为90557元，每季度租金为271671元，第二年后每季度租金在上年基础上递增5％。租金按季度支付，于每季度前十日支付本季度租金，先租后用。合同签订后，被告缴纳30万元租赁保证金。2013年9月25日，原告与京桂新都达成协议，约定京桂新都将诚瑞商务大厦的租赁使用权转让给原告，诚瑞商务大厦交由原告管理，由原告承继京桂新都与被告签订的租赁合同中的权利义务，并下发通知书给被告，被告签收予以认可，而后每季度向原告支付房租。2019年3月30日，被告应按合同约定，向原告支付2019年4月1日至2019年6月30日的房租人民币364065元。付款期限已逾30多日，被告迟迟未付房租，根据《诚瑞商务大厦租赁合同》第八条违约责任约定：“租赁期间，乙方有下列行为的，保证金不予退还，同时乙方另支付双倍保证金作为违约金给甲方，甲方并有权终止合同，收回该房屋”。同时合同还约定，双方如发生争议可向租赁房屋所在地人民法院起诉。原告多次催收未果，为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告的租赁合同；2、被告支付原告违约金60万元、不退还已收取的保证金30万元；3、被告支付原告拖欠的房屋暂计30万元（从2019年4月1日至按天计算至租赁合同解除之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告唐文凭辩称,1、原告从未就涉案租赁物提供权属证照，故原、被告之间的租赁合同效力尚待商榷。2、原告已同意被告将该房屋转租给漓江农村合作银行，却又将被告承租涉案租赁物的价款告知该行，导致该行退租；被告承租涉案房屋的价款本属商业秘密，原告应予保密，故其存在违约行为，目前的后果由其承担，不应由被告承担违约责任。3、原告主张的违约金过高，违约金不应超过原告损失的30%；且被告未付租金时原告完全可以先从30万元保证金中抵扣，不致造成其过多损失。综上，请求法院依法裁判。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2012年5月27日，案外人桂林京桂新都大酒店有限公司（以下简称新都酒店）作为甲方，与作为乙方的唐文凭签订了《诚瑞商务大厦租赁合同》一份，约定由乙方向甲方承租坐落于桂林市建干路16号诚瑞商务大厦第一层A、B、C区（686.59平米含公摊）；租期自2012年5月21日起至2024年4月16日止；租金为：第一年（2012年7月1日至2013年6月30日）月租金为90557元，一年分四次支付季度租金271671元，后每年每季度租金在上一年每季度租金的基础上逐年递增5%，其中2018年7月1日至2019年6月30日间每季度租金为364065元、2019年7月1日至2020年6月30日间每季度租金为382268元；本合同签订后乙方即支付甲方30万元保证金；租金于每季度前十日支付，先租后用；乙方逾期未按约支付房租超过一个月的，甲方有权解除合同，收回房屋。合同第八条约定“乙方违约责任”：租赁期间，乙方有下列行为的，保证金不予退还，同时乙方另支付双倍保证金作为违约金给甲方，甲方有权终止合同，收回该房屋……4、乙方未按时向甲方支付所有应付款项的属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过30日的甲方有权采取措施收回房屋，保证金不予退还……。2012年4月17日，新都公司作为乙方，与作为甲方的案外人桂林市国投资产管理有限公司签订了《综合楼租赁合同》一份，约定由甲方将位于桂林市七星区桂荣综合楼（暂定名）及所属土地整体出租给乙方经营使用，租赁期限为12年（2012年4月7日至2024年4月16日止）；双方还约定了其他权利义务。2013年9月23日，桂林市国投资产管理有限公司作为甲方、新都酒店作为乙方，与作为丙方的桂林飞腾建筑机械有限公司签订了《合同主体变更协议》一份，上载甲乙双方签订了《综合楼租赁合同》约定甲方将位于桂林市七星区桂荣综合楼及所属土地整体出租给乙方经营使用、乙方与甲方签订了《委托合同》约定丙方代为执行甲乙双方的《综合楼租赁合同》，及乙方为此向甲方提交了《关于主体变更的请示》等事实，并明确了甲乙丙三方一致同意将前述《综合楼租赁协议》之乙方主体变更为桂林飞腾建筑机械有限公司、该合同其他内容不变。2013年9月25日，新都酒店向被告发出《通知书》一份，上载其已将涉案建干路16号诚瑞商务大厦的租赁使用权转让给桂林飞腾建筑机械有限公司，其与被告所签订的租赁合同继续有效、合同中甲方权利义务由桂林飞腾建筑机械有限公司承继；并告知了新的收租账户。后被告向原告交租至2019年3月。本案中，原告以被告从2019年4月起即未依约支付房屋、已违反涉案租赁合同第三条及第八条第4项为由，诉至本院，提出解除双方合同、要求被告支付拖欠的房租以及违约金60万元、其不退还保证金30万元等主张，并明确其诉请如前述。案件审理过程中，被告同意解除双方之间的租赁合同，亦认可其自从2019年4月起即未支付原告房租，但认为原告可从其交付的30万元保证金中扣抵房租、原告不存在租金损失，故不认可原告违约责任主张。原、被告一致认可涉案《诚瑞商务大厦租赁合同》所约定的违约条款属赔偿性违约条款。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，被告与案外人新都公司签订的《诚瑞商务大厦租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，属合法有效。原告与案外人新都公司、桂林市国投资产管理有限公司签订的《合同主体变更协议》亦经各方当事人签名、签章，内容也未违反法律规定，亦属合法有效；该协议签订后新都公司已于2013年9月25日发通知告知被告其将前述租赁合同中的权利义务概括转让给原告之事实，此后被告仍然租用涉案房屋并向原告交租，据此可知原告已成为《诚瑞商务大厦租赁合同》的一方主体，即原、被告于2013年9月25日成立了《诚瑞商务大厦租赁合同》，即日起该租赁合同对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告使用了原告出租的商铺却未按约及时交纳租金，原告主张合同约定的解除条件已成就,要求解除该合同，此有充分合同依据，被告亦于2019年7月5日庭审中表示同意解除合同，故对原告解除涉案租赁合同之请求，本院予以支持，本院确认涉案《诚瑞商务大厦租赁合同》于2019年7月5日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告亦要求被告从2019年4月1日至按天计付租金至租赁合同解除之日止，此主张有充分事实依据，本院予以支持；被告应向原告缴付的租金为：1、2019年4月1日至6月30日间的租金为364065元；2、2019年7月1日至5日间的租金为：382268元/季×4÷365天×5天=20946.2元；两项合计385011.2元。本案中，原告主张被告存在违约应依照涉案合同第八条的约定赔偿其损失；涉案租赁合同第八条中约定了“乙方未按时付款的，每天向甲方支付所欠款1%的违约金”、“超过30日的，甲方有权收回房屋、保证金不予退还”以及乙方有上述行为的，“保证金不予退还，乙方另支付双倍保证金作为违约金给甲方”，据此可知合同双方实际上对于因承租人未交纳租金导致出租人产生租金及租金利息损失、并导致合同提前解除而致使承租人发生房屋空置损失之事项，均是有所预见并进行了约定的；故对原告主张被告逾期未付租金导致其损失之意见，本院予以采纳，具体分析如下：1、原告迟延获得租金的损失：利息计算标准应以年息6%为宜，再根据涉案租赁合同中关于“租金于每季度前十日支付”的约定，被告就其拖欠2019年4-6月的租金应支付原告违约金应从2019年4月11日起算，以年息具体如下：364065元×6%÷365天×（20+31+30）天=4847.6元；被告拖欠的2019年7月1-5日的租金虽未届当季租金交纳期限，但考虑到此系被告此前的逾期交租延续至今，其存在逾期不付租金的主观故意及客观事实，故该5日仍应计算租金损失，为：20946.2元×6%÷365天×5天=17.2元；两项利息损失合计4864.8元。2、原告因提前解除合同而产生的房屋空置损失：本院综合考量涉案租赁合同关于租赁期限、提前解除合同违约责任等条款及本案案情、本地房屋租赁情形等情况，本院认为原告此项损失应计以4个月房租损失为宜，该损失经计算后为：382268元/季×4/3季=509690.7元。综上所述，原告的房租、房租利息损失及提前解约损失合计为899566.7元。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张被告未按期交纳租金，原告要求不退还被告保证金30万元、被告另行支付其违约金60万元，即共要求被告支付违约金90万元，被告认为此属违约金过高，对此本院分析如下：对于涉案租赁合同违约条款，原、被告双方均一致认可属赔偿性条款，被告亦被告认为约定的违约金过高，并以抗辩的方式请求调整违约金；故对原告主张的违约金，本院认为应予酌减，以其损失的30%为限，具体计算为899566.7元×30%=269870元。为此，依照《中华人民共和国合同法法》第八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告桂林飞腾建筑机械有限公司与被告唐文凭于2013年9月25日成立的《诚瑞商务大厦租赁合同》于2019年7月5日解除； 二、被告唐文凭支付原告桂林飞腾建筑机械有限公司房屋租金385011.2元； 三、被告唐文凭支付原告桂林飞腾建筑机械有限公司违约金269870元。 本案适用简易程序，减半收取案件受理费39896元（原告已预付本院），由原告负担3014元，由被告负担36882元。 上述给付义务（被告向原告缴付的30万元保证金用以抵扣违约金、租金），由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费79792元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 廖 诺 二〇一九年八月二日 书记员 黄胤祯