广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18735号原告：黄静，女，汉族，1981年1月27日出生，住广东省佛山市禅城区，原告：周华，男，汉族，1979年11月14日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：谢振宇，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舒敏，广东国龙律师事务所实习律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地佛山市禅城区季华五路******之二,统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告黄静、周华诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年2月1日至2019年2月16日的逾期交楼违约金65808元（计算方法：5484元/月×12个月）；2、被告向原告退还房屋面积差异购房款28634.25元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月15日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》。合同第三条约定被告向原告出售佛山市禅城区季华四路66号一座711号房，建筑面积114.6㎡，其中套内面积70.79㎡，分摊面积43.81㎡。合同第四条约定该商品房按套内建筑面积计算，单价为18593.67元/㎡，总金额1316246元。合同附件《佛山雄盛王府广场住宅精装修房室内交楼标准》约定交楼装修标准为精装修。合同约定被告应在2016年12月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告使用，被告逾期交房超过90天原告不解除合同的，从交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按该商品房的市场租金向原告支付违约金。同时，原告与广州顺耀投资咨询有限公司（下简称顺耀公司）签订《房屋租赁管理合同》，合同约定租赁期为5年，从2017年1月5日起至2022年1月4日止，租金每半年32906元，即每月5484元。到2018年1月31日，被告仍未能交楼。2018年2月1日，原告向佛山市禅城区人民法院起诉被告支付逾期交楼违约金[案号：（2018）粤0604民初2986号]。禅城区法院判决被告应按精装修标准交付商品房给原告，逾期交楼违约金按《房屋租赁管理合同》约定的租金标准5484元/月计算，判决被告向原告支付2017年1月1日至2018年1月31日期间的逾期交楼违约金。一审判决后，被告上诉，佛山市中级人民法院二审维持原判。直至2019年2月16号，被告才将装修完毕的房屋交付给原告。根据被告提供的房产分户图，经房屋测绘部门测量，被告交付给原告的房屋实际建筑面积为115.01㎡，其中专有建筑面积69.25㎡、分摊建筑面积45.76㎡，实际套内面积比合同约定少1.54㎡，面积减少差异2.18%[（70.79-69.25）/70.79],根据合同约定，按套内面积计价，每平方米18593.67元，根据双方签订《商品房买卖合同补充协议书》第三条规定，被告应向原告退还购房款28634.25元（计算方法：（70.79-69.25）×18593.67）。原告多次要求被告支付2018年2月1日至2019年2月16日的逾期交楼违约金65808元及退还购房款28634.25元，被告不予理睬。综上。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告雄盛王府公司辩称：一、原告主张违约金计算至2019年2月16日没有依据。违约金应从2018年2月1日计算至2018年10月8日止，共45334.4元。被告已于2018年10月8日向原告发出《室内装修竣工验收通知书》，说明案涉房屋已按约定完成装修，达到交付标准，通知其前来办理收楼手续。但因原告拒不办理收楼手续，后被告又于2018年11月19日发出《室内装修竣工再次验收通知书》催促原告前来验收并办理收楼手续。根据合同约定，若装修工程存在质量问题，原告有权要求佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（下简称柏裕公司）或有关单位在保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续。案涉房屋在2018年10月8日前已经达到交付标准，原告在收到通知书后拒绝前来验收房屋，则应以该日期为交付日期。因此，违约金应从2018年2月1日计算至2018年10月8日止，共8个月零8天，5484元×8+5484元/30天×8天=45334.4元。二、原告主张的面积差异补偿款应先扣减0.6%的误差后再进行计算。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条约定：“面积差异值在±0.6%以上（不含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补。（扣除0.6%的误差后）”。因此，计算面积差异补偿款应先扣减0.6%的误差，案涉房屋的面积差异补偿款应为：[70.79-（70.79×0.6%）-69.25]×18593.67=20736.77元。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告工商公示信息资料。证明原、被告的诉讼主体资格情况。2、《广东省商品房买卖合同》。证明2015年9月16日,被告向原告出售佛山市禅城区季华四路66号一座711号房，套内建筑面积70.79平方米，单价为每平方米18593.67元；合同约定被告应于2016年12月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告；被告逾期交房超过90天原告不解除合同的，应自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日，按商品房的市场租金向原告支付违约金；合同第五条约定产权登记面积与合同约定计价面积发生差异值在±0.6%以上至±3%以内的，按合同约定的房屋单价多退少补。3、《房屋租赁管理合同》。证明原告将房屋出租给顺耀公司，租赁期限5年，从2017年1月5日至2022年1月4日止，每半年租金为32906元，即每月5484元，被告逾期交楼直接导致原告无法按期收取应得租金，被告应赔偿原告损失。4、（2018）粤0604民初2986号民事判决书。证明原告向佛山市禅城区人民法院起诉被告追讨逾期交楼违约金，禅城区法院判决被告应按精装修标准交付商品房给原告，并按5484元/平方米/月的标准向原告支付2017年1月1日至2018年1月31日期间的违约金。5、收楼确认书。证明直至2019年2月16日，原告才收楼。6、房产分户图。证明被告销售给原告的房屋实际建筑面积为115.01㎡，其中专有建筑面积69.25㎡、分摊建筑面积45.76㎡，实际套内面积比合同约定少1.54㎡。室内装修竣工验收单。证明2018年11月3日被告与装修公司通知原告验收房屋时，案涉房屋还存在诸多质量问题。诉讼中，被告举证如下：1、2018年10月8日室内装修竣工验收通知书及EMS单、物流跟踪单。证明案涉房屋已完成装修，达到交付标准，被告已于2018年10月8日通知原告装修已竣工并通知其前来收楼。2、2018年11月19日室内装修竣工再次验收通知书及EMS单、物流跟踪单。证明因原告拒不办理收楼手续，被告又于2018年11月19日再次发出通知。3、商品房买卖合同补充协议书。证明根据补充协议书第三条约定，面积差异值在±0.6%以上（不含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；证据2-6，被告对真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据7无原件核对，且未加盖被告公章，本院不予采信。被告提交的三组证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年9月16日，原告为购买禅城区季华四路66号一座711房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为住宅，建筑面积114.60平方米，其中套内建筑面积70.79平方米。房屋总价1316246元，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18593.67元。合同主要约定：第五条面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》为该合同附件由原、被告签章确认。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。其中第三大点为对《广东省商品房买卖合同》第五条的补充和修改：双方同意按以下方式处理套内面积差异：1）差异值在±0.6%以内（含本数）的，双方互相不退、不补。2）差异值在±0.6%以上（不含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补。（扣除0.6%的误差后）。……。双方需要按购房时单位价格实行多退少补的，双方应在收到对方付款通知之日起的十五日内将差额支付给对方，否则应按欠款额每日万分之五向对方承担违约金。……。出卖人交付的商品房分摊公用建筑面积出现差异的，双方互相不退不补，也不承担违约责任。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达之日；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2015年9月16日，原告作为出租方（甲方）与顺耀公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日，每半年租金为32906元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。2018年10月8日，柏裕公司向原告邮寄《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明涉案房屋的室内装修已经竣工，通知原告于2018年10月10日之前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续，同时该通知书载明若原告未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。该邮件于2018年10月15日退回。原告于2019年2月16日签署《收楼确认书》。就涉案房屋逾期交房的问题，原告已于2018年2月1日向本院提起房屋买卖合同纠纷，案号为（2018）粤0604民初2986号。本院经审理后于2018年4月25日作出判决如下：“被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄静、周华支付逾期交楼违约金71292元。”该判决确定的违约金计算期间为2017年1月1日至2018年1月31日，违约金计算标准为5484元/月。另查明，涉案房屋经测绘后的套内建筑面积为69.25平方米。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》等是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。一、关于逾期交房违约金就涉案房屋逾期交楼违约金的具体标准，本院作出的（2018）粤0604民初2986号民事判决已经根据原告与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》认定为每月5484元，原告主张合法有据，本院予以支持。关于逾期交楼违约金的计算期间。本院分析如下：涉案商品房为带装修交付，根据柏裕公司发出的《室内装修竣工验收通知书》可知，柏裕公司在涉案房屋完成装修工程后已经及时通知原告办理装修竣工验收交付手续，根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已将完成的情况下，原告有权要求柏裕公司在保证期内承包保修责任，但无权拒绝办理收楼手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。综上，本院认定涉案商品房装修工程已然完工，原告应及时办理收楼手续。本案中，被告2018年10月8日向原告在合同中载明的地址邮寄送达的《室内装修竣工验收通知书》虽然没有妥投，但参照《商品房买卖合同补充协议书》关于送达的约定，应视为投递第五日送达，即2018年10月12日送达。参照《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，本院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，也即2018年10月17日。因本院作出的（2018）粤0604民初21150号民事判决已经计算违约金至2018年1月31日，故本案违约金起算日应为2018年2月1日。经核算，自2018年2月1日至2018年10月17日，被告应付逾期交楼违约金47345.20元（5484元/月÷30天×259天）。原告主张超出部分，本院不予支持。二、关于原告主张的套内面积差异款涉案房屋经房屋测绘中心测绘后的套内面积为69.25平方米，合同约定的套内面积70.79平方米，两者差为1.54平方米，套内面积差异值为2.18%【（70.79平方米-69.25平方米）÷70.79平方米×100%】。按照《商品房销售管理办法》第二十条第一款的规定，允许当事人就面积误差的处理方式进行约定，根据补充协议的约定，需扣除0.6%的误差后再计算面积差异款，该约定不论在开发商需向买受人退差异款还是买受人需向开发商补差异款的情况下，均同样适用，未违背公平原则，应为合法有效，故扣除0.6%的误差后，计价的面积差异百分比为1.58%，面积差异值为70.79㎡×1.58%=1.12㎡，差异款为18593.67元/㎡×1.12㎡=20824.91元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄静、周华支付佛山市禅城区季华四路66号一座711房2018年2月1日至2018年10月17日逾期交楼违约金47345.20元；二、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄静、周华支付佛山市禅城区季华四路66号一座711房套内面积差异款20824.91元；三、驳回原告黄静、周华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1081元，由原告黄静、周华共同负担381元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年八月二十八日书记员 廖凯锐