福建省柘荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0926民初347号 原告：中国建设银行股份有限公司柘荣支行，住所地：柘荣县双城镇柳城西路20号。 法定代表人：张家罗，系该支行行长。 委托诉讼代理人：吴云萍，女，系该支行员工。 委托诉讼代理人：林陈琪，男，系该支行员工。 被告：林赛娇，女，1962年8月23日出生，汉族，住福鼎市。 被告：陈家团，男，1962年2月13日出生，汉族，住福鼎市。 被告：柘荣县明轩房地产开发有限公司，住所地：柘荣县双城镇柳城东路住房公积金大楼3C室。 法定代表人：林快贤，职务不详。 原告中国建设银行股份有限公司柘荣支行（以下简称柘荣建行）与被告林赛娇、陈家团、柘荣县明轩房地产开发有限公司（以下简称明轩公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柘荣建行委托诉讼代理人吴云萍到庭参加诉讼，被告林赛娇、陈家团、明轩公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柘荣建行向本院提出诉讼请求：1、判令陈家团、林赛娇立即偿还柘荣建行贷款本金191666.84元、罚息555.02元，应付利息6466.14元，本息合计198688元（暂算至2019年5月17日，之后的利息、罚息、复利按《个人住房借款合同》约定继续计算至实际清偿之日）。2、判令明轩公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。3、判决确认柘荣建行对陈家团、林赛娇所有的位于柘荣县的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。4、本案案件受理费、保全费、拍卖费等相关诉讼费用由林赛娇、陈家团、明轩公司承担。事实和理由：柘荣建行和陈家团于2014年5月13日签订了编号为350687706-2012-20140453096号的《个人住房借款合同》，合同约定：由柘荣建行放贷给陈家团300000元，贷款期限12年；若陈家团未能按期偿还贷款，柘荣建行有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；贷款利率为基准利率上浮10%，贷款逾期时的罚息利率为同期贷款利率上浮50%，贷款利率调整时，罚息利率一并调整；还款方式为等额本金还款法。若陈家团不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，则构成违约，柘荣建行有权宣布贷款立即到期，要求陈家团立即清偿借款本息及相关费用。柘荣建行为实现债权而实际发生的全部费用均由陈家团、林赛娇承担。陈家团、林赛娇以其购买的位于柘荣县的商品房为上述贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及柘荣建行为实现债权而发生的相关费用。《个人住房借款合同》约定明轩公司对上述第一项债务承担连带清偿保证责任。2014年5月23日柘荣建行依约履行放款义务，贷款初始执行年利率为7.205%。陈家团在取得该笔贷款后，未按借款合同规定的时间和数额还款，其已构成违约，柘荣建行有权宣布贷款提前到期。截至2019年5月17日，陈家团尚欠柘荣建行贷款本金191666.84元、罚息555.02元，应付利息6466.14元，本息合计198688元。 陈家团、林赛娇、明轩公司未提出答辩。 本院经审理认定事实与柘荣建行陈述事实一致。另查明：陈家团对其向明轩公司购买的坐落于柘荣县的商品房，向柘荣建行贷款300000元。林赛娇、陈家团系合法的夫妻关系，二人于2014年3月29日签订《共同还款承诺书》，承诺就涉案贷款承担共同偿还责任。2014年5月13日，陈家团与柘荣建行签订《个人住房借款合同》，约定：第十二条一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。二、保证人在本合同项下的保证范围包括借款本金、利息、复利、罚息以及为实现债权与担保权利而支出的费用。第三十五条本合同项下的担保方式为：抵押加阶段性担保。明轩公司为陈家团的涉案贷款承担阶段性担保责任。第三十六条保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本交由贷款人核对无误、收执之日止。同时，合同第十六条违约情形，一、借款人发生下列任一情况，均构成违约：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；第十七条违约救济措施，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：二、宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。借款合同签订当日，林赛娇、陈家团以其所购买的涉案商品房办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为：柘房预字第××号，预告登记权利人为柘荣建行，义务人为林赛娇、陈家团，主债权数额为300000元。上述事实，柘荣建行提供了陈家团、林赛娇身份证明、结婚证明，明轩公司营业执照、法定代表人身份证，编号350687706-2012-20140453096号《个人住房借款合同》、《抵押预告登记证》、《共同还款承诺书》，《个人贷款开立贷款账户通知书》、个人贷款支付凭证，个人贷款对账单、贷款帐户基本信息等证据证实，足以认定。 本院认为，陈家团与柘荣建行签订的《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方均应按协议履行。林赛娇对涉案贷款承担共同还款责任。柘荣建行依约发放贷款后，陈家团、林赛娇未按借款合同约定按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约。依照《个人住房借款合同》的相关约定，柘荣建行有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿全部剩余所欠借款本金以及所产生的利息、罚息并承担相关费用。柘荣建行未尽告知义务，其在本案庭审中要求确认涉案借款立即到期，本院予以确认。但涉案借款到期的时间应确定为本案庭审时间（2019年8月15日），《个人住房借款合同》在该宣布到期日前，合同双方当事人仍应按合同约定履行各自的义务。柘荣建行要求林赛娇、陈家团全面履行债务清偿义务，事实和法律依据充分，本院予以支持。《个人住房借款合同》中约定明轩公司自愿对涉案贷款承担连带清偿担保责任，且本案保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本交由贷款人核对无误、收执之日止。明轩公司对其出售的商品房尚未办理初始登记，柘荣建行尚未取得涉案商品房的他项权证书，故明轩公司应依约对涉案贷款本息承担连带担保责任。柘荣建行主张明轩公司对涉案贷款本息承担连带清偿责任，事实清楚、依法有据，本院予以支持。案涉商品房未办理抵押权登记，抵押权预告登记并不能直接产生设立抵押权的法律效果。因此，在未办理正式的涉案商品房抵押权登记之前，柘荣建行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对抵押商品房办理抵押权登记的债权请求权，而不享有抵押商品房的抵押权，故不能就本案预告登记的抵押财产享有优先受偿的权利。柘荣建行诉请对案涉商品房折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权依法无据，本院不予支持。柘荣建行未能举证发生案件受理费以外的其他相关诉讼费用，应由其承担举证不能的不利后果，故本院对其该项请求不予支持。林赛娇、陈家团、明轩公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、林赛娇、陈家团应当在本判决生效之日其十日内偿还中国建设银行股份有限公司柘荣支行贷款本金191,666.84元、罚息555.02元，应付利息6,466.14元，本息合计198,688元（暂算至2019年5月17日，之后的利息、罚息、复利按《个人住房借款合同》约定继续计算至实际清偿之日）。 二、柘荣县明轩房地产开发有限公司对上述第一项确定的借款本息承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向林赛娇、陈家团追偿。 三、驳回中国建设银行股份有限公司柘荣支行的其他诉讼请求。 如果林赛娇、陈家团、柘荣县明轩房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,274元，减半收取为2,137元，由林赛娇、陈家团、柘荣县明轩房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  包松辉 审 判 员  袁高贤 人民陪审员  谢绍池 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  周 璇 书 记 员  谢雅琼 附录：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。