广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23145号原告：杜娟，女，1972年10月7日出生，汉族，身份证地址广州市白云区，委托诉讼代理人：张国杰，男，1976年1月28日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，系原告所在工作单位推荐的公民代理人。被告：广州市恒悦置业有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街启德路**（仅作办公用途）。法定代表人：黎梓迪，总经理。原告杜娟与被告广州市恒悦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜娟的委托诉讼代理人张国杰到庭参加了诉讼。被告广州市恒悦置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杜娟向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告之间签署的《云城星悦公寓租赁合同》；2．判令被告退还原告租赁费440000元和团购优惠费20000元，小计460000元；3．判令被告向原告支付违约金95700元（计算公式:440000×万分之五/天×435天=95700元，违约日期从2017年12月31日计算到2019年3月11日）；4．判令被告向原告支付违约赔偿金44000元（440000元×10%=44000元）；5．本案诉讼费用、公证费用800元由被告承担。事实与理由如下：2017年4月6日，原告与被告签订了《“云城星悦”公寓租赁合同》，合同签订后，原告实际向被告支付了440000元的租赁费和20000元的团购优惠费，被告已出具收款收据。但被告并没有按租赁合同约定于2017年12月31日交付租赁标的给原告。原告于2019年3月初才收到被告交付租赁物的通知，原告到被告处告知了解除租赁合同的主张，并与3月11日通过公证方式向被告送达了《关于解除〈云城星悦公寓租赁合同〉通知书》，被告工作人员建议将租赁合同转让给第三人，但要求原告找第三人，并明确表示企业困难，无力退还租赁费用。被告的违约行为已侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告广州市恒悦置业有限公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和答辩的权利。本院对原告提交的《“云城星悦”公寓租赁合同》、收款收据、公证书、公证费发票、签收凭证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2017年4月6日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订了《“云城星悦”公寓租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1.1甲方将坐落于广州市白云区鹤龙街启德路8号云城星悦大厦B座5层04号公寓物业（以下简称涉案房屋）交付给乙方有偿租赁。2.1租赁期限自2018年1月1日至2037年12月31日止，并于2038年1月1日至2042年12月31日为甲方免费赠送乙方租赁使用权。如乙方不使用甲方赠送的5年，将房屋交回甲方，乙方不得要求甲方退回该5年的使用费。3.1本合同期内乙方应向甲方缴付的租赁费总额为440000元。4.1该物业的交付时间为2017年12月31日，乙方对该物业的租赁期限自2018年1月1日起计算。如甲方交楼时间延误，则租赁期限自动顺延，该物业的租赁计租起始时间以双方实际交楼日期为准。8.3甲方未能按合同约定的时间交付该物业的，则按下列情况执行：（1）甲方交付物业的时间超过约定时间120个工作日（含120个工作日），甲方应每日按租赁费总额的万分之五支付乙方违约金；（2）甲方超过约定时间120个工作日（不含120个工作日）仍未能交付该物业的，乙方有权解除本合同；甲方除应退回乙方已付的租赁费全额外，还应按租赁费全额的百分之十支付乙方违约赔偿金。等等。原告已依照《租赁合同》约定向被告支付了租赁费440000元，此外原告还向被告支付团购优惠费20000元。因被告未能在2017年12月31日前交付租赁标的物，原告于2019年3月11日以EMS快递的方式向被告注册地址寄送了《关于解除〈云城星悦公寓租赁合同〉通知书》，原告在该通知书中要求解除与被告签订的《租赁合同》，并要求被告退还收取的全部租赁费及支付违约金、违约赔偿金等。广东省广州市白云区公证处作出（2019）粤广白云第5261号《公证书》对原告寄出上述通知书的过程予以保全，原告为此支付公证费800元。原告提交EMS投递记录显示，上述邮件已于2019年3月12日被签收。另查明，本院曾就涉案楼盘的其他房屋租赁合同纠纷作出过生效判决，其中已生效的（2018）粤0111民初12999号民事判决书中查明：涉案房屋所在的项目经《建设工程规划许可证》（穗规建证〔2015〕23号）、《关于调整建筑设计方案的复函》（穗规函〔2016〕3872号）批准，项目名称为彭上商务中心，建设规模为1幢10层商业办公楼，建设单位为广州市白云区鹤龙街联边经济联合社。该工程已于2015年7月13日取得《建筑工程施工许可证》，于2018年6月通过规划验收（穗国土规划验证〔2018〕684号）。涉案土地性质为国有划拨建设用地，使用权人为广州市白云区鹤龙街联边经济联合社,建设项目名称为村经济发展用地（商业），本宗土地用途为批发零售用地。被告在该案中曾提交其与广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社（甲方）签订的《租赁合同》，拟证明被告向广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社承租彭上商务中心项目地块，建设期2年（2015.7.13-2017.7.12），建设成本回收期9年（2017.7.13-2026.7.12），租期20年（2026.7.13-2046.7.12），至2046年7月12日期满。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原告与被告签订的《租赁合同》约定租赁期从2018年1月1日至2037年12月31日止，并于2038年1月1日至2042年12月31日为甲方免费赠送乙方租赁使用权，根据上述约定，双方约定的租赁期限实际上是从2018年1月1日至2042年12月31日，租赁期已经超过二十年，超过二十年的租赁期即2038年1月1日至2042年12月31日期间部分无效，除了租赁期超过二十年的约定无效外，其他约定是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告已按照租赁合同的约定向被告支付了合同约定的租赁费440000元以及团购优惠费20000元，被告应当在2017年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。《租赁合同》第8.3条第2款约定：“甲方超过约定时间120个工作日（不含120个工作日）仍未能交付该物业的，乙方有权解除本合同；甲方除应退回乙方已付的租赁费全额外，还应按租赁费全额的百分之十支付乙方违约赔偿金”，因被告逾期交付房屋的时间已经达到120个工作日，原告于2019年3月11日向被告发出解除合同通知，该通知书于2019年3月12日送达被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原、被告双方的租赁合同自原告解除的通知到达被告处时即2019年3月12日已经解除。合同解除后，无须重复解除，故原告在本案中要求解除与被告之间签署的《租赁合同》的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，被告应当向原告返还收取的租赁费用并承担违约责任，故原告要求被告退还租赁费440000元，以及团购优惠费20000元及按照租赁费用的百分之十支付违约赔偿金44000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付自2017年12月31日至2019年3月11日，每日按租赁费总金额的万分之五支付违约金95700元的诉讼请求，本院认为，《租赁合同》中关于逾期交房违约金与解除合同违约金的约定是双方的真实意思表示，合法有效，但是，一方当事人违约达到合同解除条件的情况下，另一方当事人只能在继续履行合同和解除合同两种方式中选择一种进行主张，现原告已选择主张解除合同，即不再主张继续履行合同，故其再主张逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。对于原告主张的公证费800元的诉讼请求，该费用并非必然发生的费用，原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市恒悦置业有限公司向原告杜娟退回租赁费440000元、团购优惠费20000元，共计460000元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市恒悦置业有限公司向原告杜娟支付违约赔偿金44000元；三、驳回原告杜娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4902.50元，由原告杜娟负担482.5元，被告广州市恒悦置业有限公司负担4420元（被告负担的受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年八月二十七日书记员  任丽霞