上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初13923号原告：上海上置物业集团有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：明章华，副总经理。委托诉讼代理人：田凌，女。委托诉讼代理人：金志卫，男。被告：上海天诚置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张友进，执行董事。委托诉讼代理人：苏文婷，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘依诺，上海宇钧律师事务所律师。原告上海上置物业集团有限公司与被告上海天诚置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月26日公开开庭审理了本案。原告上海上置物业集团有限公司的委托诉讼代理人田凌、金志卫，被告上海天诚置业有限公司的委托诉讼代理人苏文婷、刘依诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海上置物业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付上海市长宁区定西路1111，1115号1-3层房屋(以下简称涉讼房屋)2018年7月1日至2018年12月31日的物业管理服务费223,761元；2、被告支付逾期付款滞纳金，以223,761元为本金，自2018年11月11日起算至实际付清之日止，按照每日千分之三的标准计算)。事实和理由：被告为涉讼房屋的所有权人。原告分别于2015年12月20日、2018年7月30日与上海市长宁区天诚花苑业主大会签订《物业服务合同》，约定由原告为涉讼房屋所在小区提供物业管理服务，商业用房按3.36元/月·平方米收取，自2018年8月1日起按3.60元/月·平方米收取物业管理服务费，按季缴纳，在每季次月十五号之前缴纳，自2018年8月1日起，在每季首月十号之前缴纳；逾期缴纳的，按每日千分之三缴纳滞纳金。2018年7月1日至2018年12月31日期间，除民生银行作为实际使用人之一已缴纳24,354.74元，被告作为涉讼房屋的业主，仍欠付上述期间的物业管理服务费223,761元。为维护合法权益，原告提起本案诉讼。被告上海天诚置业有限公司辩称，对于原告主张的物业管理服务费的期间、标准及金额无异议，但不同意原告的诉讼请求，被告将涉讼房屋对外出租，并与租客约定物业管理服务费由租客自行支付，与被告无关，原告应向租客主张；关于滞纳金，被告不同意支付，即使法院认定需支付，原告主张的标准过高，希望法院调整，按中国人民银行同期贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉讼房屋的权利人，该房屋建筑面积为11,615.91平方米。2015年12月20日，原告与上海市长宁区天诚花苑业主大会签订《物业服务合同》，约定：天诚花苑位于上海市长宁区武夷路416弄，由原告为天诚花苑业主、物业使用人提供物业管理服务；合同为期贰年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止；商业用房按建筑面积收取物业管理服务费3.36元/月·平方米，其中：综合管理服务费0.70元/月·平方米，共用部位、共用设备设施日常运行保养、维修服务费1.66元/月·平方米，公共区域清洁卫生服务费0.42元/月·平方米，公共区域绿化日常养护服务费0.04元/月·平方米，公共区域秩序维护服务费0.54元/月·平方米；物业管理服务费按季交纳，在每季次月十五号之前履行缴纳义务；逾期缴纳的，按每日千分之三缴纳滞纳金。2018年7月30日，原告与上海市长宁区天诚花苑业主大会签订《物业服务合同》，约定：继续由原告为天诚花苑业主、物业使用人提供物业管理服务；合同为期贰年，自2018年8月1日起至2020年7月31日止；商业用房按建筑面积收取物业管理服务费3.60元/月·平方米，其中：综合管理服务费0.75元/月·平方米，共用部位、共用设备设施日常运行保养、维修服务费1.78元/月·平方米，公共区域清洁卫生服务费0.45元/月·平方米，公共区域绿化日常养护服务费0.04元/月·平方米，公共区域秩序维护服务费0.58元/月·平方米；物业管理服务费按季交纳，在每季首月十号之前履行缴纳义务；逾期缴纳的，按每日千分之三缴纳滞纳金。2019年3月11日，上海市长宁区天诚花苑业主委员会出具《情况说明》，称原告自2016年1月1日接管天诚花苑小区物业管理服务，自2018年1月1日至7月31日属于业委会改选，2018年8月1日续聘原告。审理中，被告认可在业委会改选期间，仍由原告为天诚花苑小区提供物业管理服务。2018年7月1日至2018年12月31日期间，民生银行作为涉讼房屋的实际使用人之一已向原告缴纳物业管理服务费24,354.74元，对此，被告予以认可，被告尚欠付上述期间的物业管理服务费223,761元。原告曾于2018年11月、2019年2月向被告发函，催缴上述期间的物业管理服务费。另查明，2016年9月15日，被告与上海正投企业管理有限公司、上海中通财富融资租赁有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉讼房屋出租给上述两家公司使用，租赁期自2016年9月1日起至2031年8月31日止，物业管理服务费全部由承租方自行支付，与被告无关。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与天诚花苑业主大会于2015年12月20日、2018年7月30日签订的《物业服务合同》符合相关法律、法规规定，合法有效，对天诚花苑全体业主均具有约束力。被告作为天诚花苑的业主，理应按照上述合同约定承担相应的义务。原告在2018年7月1日至2018年12月31日期间为天诚花苑提供了物业管理服务，上述期间，被告虽将涉讼房屋对外出租，然而，被告作为天诚花苑的业主之一，应就物业管理服务费与实际使用人承担连带责任，故被告关于由租客自行支付、与被告无关的约定无法约束原告，本院不予采纳。关于2018年7月的物业管理服务费，因此期间正处于该小区业委会改选，并无相关《物业服务合同》，但被告亦认可仍由原告为该小区提供相应物业管理服务，据此，被告应根据2015年12月20日的《物业服务合同》，按照3.36元/月·平方米向原告缴纳2018年7月的物业管理服务费；2018年8月至12月的物业管理服务费则应依约按照3.60元/月·平方米收取；另外，鉴于民生银行已向原告缴纳部分物业管理服务费24,354.74元，故原告要求被告支付涉讼房屋2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费223,761元，合法有据，本院予以准许。关于滞纳金，原告主张按约定的每日千分之三标准计算，本院认为，根据合同履行情况、过错程度等因素，鉴于被告希望法院予以调整，该约定的标准属于过高，本院酌情确定按中国人民银行同期贷款利率计算；因原告主张的最后一期即2018年11月至12月的物业管理服务费依约应于2018年11月10日之前缴纳，据此，原告要求以223,761元为本金，自2018年11月11日起算至实际付清之日止，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告上海天诚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海上置物业集团有限公司支付上海市长宁区定西路1111，1115号1-3层房屋2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费223,761元；二、被告上海天诚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上置物业集团有限公司逾期付款滞纳金，以223,761元为本金，自2018年11月11日起算至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告上海上置物业集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费4,656.40元，因适用简易程序减半收取计2,328.20元，由被告上海天诚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇一九年八月十六日书记员 范丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……