湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初3673号原告（反诉被告）曾容华，男，1971年4月13日出生，汉族，湖南省邵阳市人，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人肖腹田，郴州市北湖区北湖法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）唐国剑，男，1982年7月24日出生，汉族，江西省丰城市人，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人唐炳选，男，1955年12月13日出生，江西省丰城市人，住湖南省郴州市苏仙区，系被告唐国剑之父。原告曾容华与被告唐国剑租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾容华及其委托诉讼代理人肖腹田，被告唐国剑及其委托诉讼代理人唐炳选到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾容华请求本院判令：1、被告唐国剑向原告曾容华退还租赁保证金20000元；2、被告唐国剑承担本案的诉讼费。被告（反诉原告）唐国剑答辩要点：双方在合同中约定了租赁期限是2017年12月1日至2020年11月30日，但原告只经营了几个月就通知被告转让。被告将承租门面交付给原告时，是豪华装修，并不是毛坯房，原告承租后仅仅稍作装修就以60000元的高价转让给钟以福，原告名为承租门面经营，实为获取转让费暴力，扰乱市场秩序。2018年11月19日，原告与钟以福签订转让协议时，与被告约定原租赁合同终止，押金不退，但原告以合同及保证金收据未随身携带为由，未予退还给被告。2018年12月12日之后，钟以福无力经营，也未支付原告转让费。2019年3月14日，原告在电话中要求被告共同起诉原告，则与被告两清，有双方的录音可以佐证。被告（反诉原告）唐国剑请求本院判令：1、被反诉人曾容华支付反诉人唐国剑违约金10000元；2、被反诉人曾容华支付物业管理费（2018年11月1日至2019年4月31日）720元；3、被反诉人曾容华支付水费（2018年9月至2018年12月）27元；4、被反诉人支付全部诉讼所产生的一切费用。原告（反诉被告）曾容华答辩要点：原告在承租涉案门面后进行了大幅装饰装修，经营一年后因另有发展，在被告同意的情况下进行转租，2018年12月1日三方在现场签订了转让合同，约定门面内所有的装饰装修归受让方钟以福所有，钟以福支付原告60000元转让费，被告也与钟以福重新签订了租赁合同，并交纳租赁保证金20000元。三方在场时约定被告退还原告保证金20000元。2018年12月12日，原告收到钟以福无法经营的通知，被告就将涉案门面占为己有并再次出租，拒绝退还原告的保证金。为降低损失，原告联系被告，请被告一并起诉钟以福，并许诺不追究店铺财产的问题。钟以福承租后发生的物业费、税费应由钟以福承担，被告无需向原告支付违约金。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：2017年12月1日，曾容华与唐国剑签订《门面租赁合同》，主要约定曾容华承租唐国剑坐落于郴州市民生路三号福星景苑小区六栋临街商铺，租赁期间自2017年12月1日至2020年11月30日，租金6800元/月，曾容华支付保证金20000元，任一方违约需支付违约金10000元。2017年11月8日，曾容华支付了保证金20000元，唐国剑之父唐炳选出具了收条。2018年11月19日，曾容华与钟以福签订《店铺转让协议书》，主要约定曾容华将其承租的郴州市民生路三号福星景苑小区六栋临街商铺转让给钟以福，由钟以福代替曾容华向唐国剑支付租金，曾容华支付的保证金与钟以福，由曾容华自行向唐国剑退还，水电及其他费用转租前的由曾容华承担，转租后的由钟以福承担，店铺现有装修、装饰、家具及其他设备设施在曾容华收到钟以福支付的顶手费60000元后全部无偿归钟以福。2018年12月1日，唐国剑与钟以福签订《门面租赁合同》，主要约定钟以福承租唐国剑名下的坐落于郴州市民生路三号福星景苑小区六栋临街商铺，租赁期限自2018年12月1日至2020年11月30日，月租6800元，钟以福向唐国剑支付保证金20000元。因钟以福经营不善，拖欠租金及顶让费，唐国剑、曾容华向本院提起诉讼，2019年3月13日，本院作出（2019）湘1002民初167号民事判决书，判决钟以福给付曾容华门面转让金50000元及违约金等；2019年5月16日，本院作出（2019）湘1002民初1531号民事判决书，判决解除钟以福与唐国剑签订的《门面租赁合同》，钟以福给付唐国剑门面租金37400元、违约金10000元等。判决的理由及结果本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”双方的租赁合同虽已终止，但合同中相关结算和清理的条款仍然有效，曾容华主张唐国剑退还保证金，唐国剑其抗辩曾容华已放弃主张保证金。双方的电话录音意思表示不明，也无其他证据补强，故本院对曾容华承诺放弃保证金主张的事实不予认定，唐国剑应当按照合同约定退还保证金。钟以福与曾容华虽然在转租协议中约定2018年11月16日后的费用由钟以福承担，但未得到唐国剑的追认，故三方的费用结算的起止时间应以唐国剑与钟以福、唐国剑与曾容华合同约定的时间为准，2018年11月的物业费720÷6=120元，2018年9月至11月的水费27÷4×3=20.25元应由曾容华承担，2018年12月及之后的物业费、水费与曾容华无关，唐国剑可另行主张权利。曾容华虽有欠付物业、水费的行为，但约定的违约金过分高于造成的损失，本院酌定曾容华支付唐国剑违约金50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐国剑于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）曾容华租赁保证金20000元；二、原告（反诉被告）曾容华于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）唐国剑物业费120元；三、原告（反诉被告）曾容华于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）唐国剑水费20.25元；四、原告（反诉被告）曾容华于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）唐国剑违约金50元；五、驳回原告（反诉被告）曾容华其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）唐国剑其他诉讼请求。如原告（反诉被告）曾容华、被告（反诉原告）唐国剑未按本判决指定的期间履行给付金钱和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本诉案件受理费减半收取计150元，由被告（反诉原告）唐国剑负担；反诉案件受理费34元，由被告（反诉原告）唐国剑负担33元，原告（反诉被告）曾容华负担1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李婧铱二〇一九年八月二十二日书记员  梁惠莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。