吉林省四平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉03民初328号 原告（案外人）：张淑清，女，1959年3月9日出生，汉族，住吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：温雅萍，四平市铁西区三鑫法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：皮继伟，男，1969年6月17日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。 第三人（被执行人）：北京京沪房地产开发有限公司。 法定代表人：董贵宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷秀梅，该公司工作人员。 原告张淑清与被告皮继伟、第三人北京京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张淑清及其委托诉讼代理人温雅萍，被告皮继伟的委托诉讼代理人邵文超，第三人京沪公司的委托诉讼代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张淑清向本院提出诉讼请求：确认京沪公司在四平市辽河农垦管理区孤家子镇开发的京沪广场（以下简称京沪广场）A7号楼2单元103号、203号、303号、403号、503号、603号、703号、803号、903号、1003号、1103号、1303号、1403号、1104号房屋;3单元505号房屋为张淑清所有，请求四平市中级人民法院停止对该15户房屋的执行。事实和理由：四平市中级人民法院(2018）吉03执异80号执行裁定书查封了案涉房屋,因该15户房屋是张淑清于2014年5月30日向京沪公司购买的，张淑清提出执行异议被驳回,为此其提起案外人执行异议之诉。 皮继伟辩称，一、张淑清虽然与京沪公司签订了商品房买卖合同，但是未办理过户手续，故案涉房屋物权未发生转移。二、张淑清未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。三、张淑清提交的房屋买卖合同显示其与京沪公司约定应对房屋进行备案，但双方未在合同约定期限内进行备案，故张淑清提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应予驳回。四、本案是执行异议之诉，张淑清提出确认案涉房屋所有权的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。 京沪公司述称，案涉房屋未进行备案是因为工程没有验收，除了按揭的房屋均不能备案，其他意见同张淑清的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 张淑清提交了下列证据：一、商品房买卖合同15份、商品房销（预）售许可证，证明张淑清在皮继伟申请执行前已经与京沪公司签订了合法有效的商品房买卖合同。二、购房收据15份、银行转账凭证6张、现金支付收据存根5张，证明：张淑清通过5次银行转账交付购房款239万元，分别如下：2013年5月30日转账100万元，2013年5月31日转账30万元，2013年8月15日转账5万元，2014年3月24日转账62万元，2014年3月25日转账42万元。张淑清通过5次现金交付购房款169.3612万元，2013年7月29日现金交付30万元，2013年8月18日现金交付30万元，2013年9月16日现金交付35万元，2013年11月30日现金交付40万元，2014年5月30日现金交付34.3612万元。张淑清已经全额交付购房款。三、房屋钥匙、房屋室内照片，证明张淑清已经实际占有案涉房屋。四、种子备案登记证，证明张淑清与合伙人宋波合伙开办种子经销公司，业务是种子的批发和零售并且有繁育种子基地，有能力支付大额购房款。五、房屋权属登记证，证明张淑清与合伙人宋波合伙购买了种子销售的经营用房，房屋面积为421.21平方米，进一步证明张淑清与宋波的合伙关系即经营种子生意的事实。六、种子公司流水账资料，证明2013年至2015年张淑清经营收入良好，有用大量现金购房的能力。七、房屋开发现状，证明张淑清未将案涉房屋登记、备案过户，其没有过错。八、（2019）吉03执异第39号执行裁定书，证明另案案外人朴永哲，案情与本案完全相同，执行异议得到支持，现已排除执行。九、证人候伟证言，其出庭证实张淑清和宋波是合伙人，张淑清有购房能力。皮继伟质证认为，一、商品房买卖合同、收据均不真实。该15份商品房买卖合同的付款条款、付款方式、交付期限等主要条款为空白，未填写具体内容；收据是复印件，应由京沪公司提供原件予以核对。二、银行交易明细不能证明所载款项系用于向京沪公司购买房屋。三、张淑清的种子公司只显示销售大厅，应提供公司登记、营业执照。四、预售许可证证明案涉房屋已取得合法资质，可以进行房屋备案。五、京沪公司提供的现金支付存根是复印件，应提供原件证明该证据的真实性。京沪公司分公司是2013年3月11日成立的，皮继伟作为总承包人在张淑清2013年5月30日付款50万元前，还未进场施工，未取得施工图纸，因此张淑清提交的转账记录不能证明是买卖房屋使用。六、房屋开发现状可证明小区的部分门窗未安装、未通水电，不能居住。同时，该项目未竣工验收，故张淑清所持钥匙的取得来源及时间无法确定，且张淑清在执行听证中未表示过有房屋钥匙。七、种子公司的账目不能证明张淑清具有购买能力，流水账是手写材料，不是正规账目，不能证明其主张的事实。八、关于执行裁定书虽然具有真实性，但不能证明张淑清主张的事实，皮继伟未就该裁定所涉案件提起异议之诉是对单一案件放弃诉权。九、证人虽证实张淑清和宋波每年的收入金额，但其在作证时明确表示不知道二人的成本流动资金，其证言不能证明张淑清和宋波有经济能力调用几百万资金炒房。京沪公司质证认为，张淑清的转账转入了谷秀梅账户中，京沪公司已经收到该款，对证人证言无意见。 皮继伟、京沪公司未提交证据。 经审理查明：申请执行人皮继伟因与被执行人京沪公司建筑工程施工合同纠纷一案，皮继伟诉请1.依法判令皮继伟与京沪公司分公司签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；2.判令给付皮继伟工程款34294702.40元及逾期付款违约金800万元；3.判令皮继伟对案涉工程的价款享有优先受偿权。在案件审理过程中，皮继伟提出保全申请，本院于2016年1月15日作出（2015）四民二初字第56号民事裁定，将京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋（建筑面积16849.33平方米）查封。后本院于2018年6月29日作出（2015）四民二初字第56号民事判决，判决：“一、原告（反诉被告）皮继伟与被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公司于2014年2月20日与2014年3月5日签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；二、被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）皮继伟工程款34294702.40元并支付利息损失（以34294702.40元为基数自2015年9月19日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至给付完毕时止）；三、驳回原告（反诉被告）皮继伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司、北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公的反诉请求。”判决生效后，皮继伟申请执行，在执行过程中，本院作出（2018）吉03执80号执行裁定，续行查封本案在审理期间查封的京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋，并于2019年3月14日发布（2018）吉03执80号之一执行公告，将上述查封的房屋交由申请执行人皮继伟保管。案外人张淑清对此提出异议，2019年5月17日，本院作出（2019）吉03执异41号民事裁定，驳回案外人张淑清的异议请求。张淑清不服，提起执行异议之诉。 另查明，京沪公司于2013年10月9日取得《建设用地规划许可证》、2013年11月15日取得《建设工程规划许可证》、2014年1月8日取得《建设工程施工许可证》。京沪广场A3、A7号楼于2014年3月19日取得商品房销（预）售许可证，案涉房屋建设工程尚未竣工验收。张淑清主张其于2014年5月30日在京沪公司购买了案涉房屋，支付了全部购房款，并已经实际占有案涉房屋。皮继伟申请对张淑清提交的商品房买卖合同、收据加盖的公章及手写文字形成时间，商品房买卖合同记载的签订时间和收据记载的出具时间是否一致进行鉴定，庭后撤回鉴定申请。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此，本院评析如下：一、关于案涉房屋应否停止执行的问题。1.张淑清向本院提交的房屋买卖合同、收据、银行转账凭证、现金支付收据存根等证据显示其向京沪公司交付374万元的时间在其与京沪公司签订房屋买卖合同之前，其中230万元的交付时间甚至在京沪公司取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之前，且收据中没有注明其所购房屋的房号、栋号、面积、单价等具体信息，其与京沪公司签订房屋买卖合同的时间与交款时间相互矛盾，交款方式亦不符合一般房屋买卖的交易习惯，故本院无法确定张淑清与京沪公司之间存在真实的房屋买卖关系。2.案涉房屋建设工程尚未竣工验收，不具备水电气等居住使用必须的条件，不符合房屋交付的法定条件水电气等居住条件，况且张淑清提供的商品房买卖合同没有房屋交付时间的记载，仅凭其提供的房屋钥匙及照片无法证明其在法院查封前已合法占有使用案涉房屋。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，张淑清所提供的证据不足以证明其与京沪公司存在真实的房屋买卖关系，以及其在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋，张淑清对案涉房屋提出的执行异议，不能同时满足上述司法解释规定的条件，其对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 二、关于案涉房屋的所有权确认问题。依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。……”之规定，物权的取得以登记为生效要件。案涉房屋现在尚未竣工验收、不能办理产权登记，故张淑清因未办理登记而未取得案涉房屋的所有权，其请求确认房屋所有权无事实依据，本院不予支持。 综上所述，张淑清的诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回张淑清的诉讼请求。 案件受理费35632.54元，由原告张淑清负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  刘晓东 审 判 员  刘玉霞 代理审判员  王立新 二〇一九年八月三十日 法官 助理  殷晓慧 书 记 员  兴琪典