广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执复286号 复议申请人（异议人）：浙商财产保险股份有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区密渡桥路1号A幢15-18楼，统一社会信用代码913300006912654378（1/1)。 法定代表人：高秉学。 委托代理人：赵帅，浙江天册律师事务所律师。 委托代理人：黄智伟，浙江天册律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司顺德分行，住所广东省佛山市顺德区大良街道办事处金榜居委会钅监海北路326号，统一社会信用代码91440606893835020N。 负责人：张勇,行长。 委托代理人：朱婉媚，广东捷顺律师事务所律师。 委托代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。 被执行人：佛山市杜赛尔建材有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水沙涌村委会下沙村民小组金信广场A区首层，统一社会信用代码91440605787947408R。 法定代表人：袁家红。 被执行人：佛山市中鸿酒店投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水沙涌村委会下沙村民小组金信广场D区三层，统一社会信用代码914406056844141586。 法定代表人：欧柏。 被执行人：李鸿荣，男，1960年10月30日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 复议申请人浙商财产保险股份有限公司（以下简称浙商公司）不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）（2019）粤0605执异268号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人浙商公司向南海区法院提出异议，请求立即中止对佛山市中鸿酒店投资有限公司（以下简称中鸿公司）所拥有的位于佛山市南海区里水镇沙涌村委会下沙村民小组的土地使用权及地上建筑物[土地证号：国用（2016）0800374，以下简称涉案标的物]的拍卖处置行为。 南海区法院查明，佛山市顺德区人民法院于2017年2月7日作出（2016）粤0606民初17978号民事判决，该民事判决已发生法律效力。2017年9月13日，佛山市顺德区人民法院向该院发出（2017）粤0606执9111号委托执行函，内容为“被执行人佛山市杜赛尔建材有限公司、佛山市中鸿酒店投资有限公司、李鸿荣在广东省佛山市顺德区没有可供执行财产。被执行人在贵院辖区内有可供执行财产[房地产（抵押物）在佛山市南海区XXX广场]，特委托贵院代为执行”。该院于2017年10月18日立案执行，案号为（2017）粤0605执13502号，在执行过程中，该院通过摇珠选定委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司进行评估，并由深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司作出深同诚评字（20181）07QC第007号房地产估价报告，报告内容为“佛山市南海区XXX的土地使用权及地上建筑物评估价值为986695700元”。2019年6月4日，买受人佛山市碧盛房地产开发经营有限公司（以下简称碧盛公司）以363550000元的最高价竞得涉案标的物。该院于2019年6月10日作出（2017）粤0605执13502号之二执行裁定书，裁定：“一、原属被执行人佛山市中鸿酒店投资有限公司所有的位于佛山市南海区XXX的土地使用权及地上建筑物[土地证号：国用（2016）0800XXX]及相应的其他权利归买受人佛山市碧盛房地产开发经营有限公司（统一社会信用代码：91440605MA537HQM9T）所有，上述财产权自本裁定书送达买受人佛山市碧盛房地产开发经营有限公司（统一社会信用代码：91440605MA537HQM9T）时起转移。二、买受人佛山市碧盛房地产开发经营有限公司（统一社会信用代码：91440605MA537HQM9T）可持本裁定书到登记机构办理相关产权转移登记手续。三、解除对上述不动产的查封”。 南海区法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款之规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。本案中，涉案标的物已由买受人碧盛公司竞得，且该院已作出（2017）粤0605执13502号之二执行裁定书，裁定：“原属被执行人佛山市中鸿酒店投资有限公司所有的位于佛山市南海区里水镇沙涌村委会下沙村民小组的土地使用权及地上建筑物[土地证号：国用（2016）0800374]及相应的其他权利归买受人佛山市碧盛房地产开发经营有限公司所有”。浙商公司提出请求中止拍卖的标的物已拍卖成交，浙商公司以其与涉案标的物有利害关系及标的物的评估价过低为由，请求中止拍卖执行的异议，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，裁定驳回浙商公司的异议申请。 复议申请人浙商公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销南海区法院（2019）粤0605执异268号执行裁定，撤销对涉案标的物的拍卖行为及（2017）粤0605执13502号之二执行裁定。事实与理由如下： 一、南海区法院驳回复议申请人异议申请所依据的主要事实与客观事实明显不符。南海区法院驳回复议申请人异议申请所依据的主要事实及理由为，案外人提出执行异议的，应于执行程序终结前提出。在本案中，涉案标的物已由买受人碧盛公司于2019年6月4日竞得，且该院已经作出（2017）粤0605执13502号之二执行裁定书，裁定原属被执行人中鸿公司所有的涉案标的物及相应的其他权利归买受人碧盛公司所有，复议申请人提出请求中止拍卖的标的物已经拍卖成交。综上而言，南海区法院认为，复议申请人提出异议之时，涉案标的物已经于2019年6月4日拍卖成交，所以驳回异议。但事实是，复议申请人于2019年5月28日即向南海区法院邮寄异议申请书。南海区法院于2019年5月29日即收到异议申请文件，并于2019年5月30日当天向复议申请人的代理律师发送短信，告知收到异议申请的情况。南海区法院于短信内另告知，因申请执行人已经向法院提供执行担保，所以拍卖行为会继续推进，异议程序会另行处理。因此，在复议申请人提出异议时，执行程序尚未终结，涉案标的物亦尚未拍卖成交。南海区法院驳回复议申请人的异议所依据的事实存在明显错误。 二、南海区法院将评估价格作为实际成交价格，并继而计算可能产生的税负，明显违法。根据南海区法院于涉案标的物拍卖页面上所附的《国家税务总局佛山市南海区税务局协助调查复函》，国家税务总局佛山市南海区税务局答复说明，待拍卖土地及在建工程所涉及的税费主要为：1、增值税：拍卖成交额（不含税）*0.05；2、城建税：增值税额*0.035；3、教育费附加：增值税额*0.015；4、地方教育费附加：增值税额*0.001；5、印花税：拍卖成交额*0.00025（双方）；6、契税：拍卖成交额（不含增值税）*0.03；7、土地增值税：增值额*（30%-60%）。从上可以看出，涉及的税额主要为增值税及土地增值税。其中，增值税为拍卖成交额*0.05。可是在拍卖前，根本没有成交价格，根本无法算出增值税。即便是以最终的拍卖成交价格363550000元计算，增值税仅为18177500元。另，土地增值税为增值额*（30%-60%）。同样的，在拍卖前，根本没有成交价格，所以无法计算增值额，更无法计算土地增值税。即便是以最终的拍卖成交价格363550000元计算，该项目的土地取得价格为4636.447万元，那么增值额为317185530元，对应土地增值税为95155659元至190311318元。但是，南海区法院指定的评估机构，居然以评估价格98669.57万元，作为实际成交价格，并继而计算可能产生的税负，计算出所有税款总额高达33751.36万元，其中仅土地增值税一项就高达28524.31万元。也就是说，评估机构评估的该不动产的交易税费33751.36万元，居然和交易价格363550000元几乎一样，这简直是匪夷所思。该等评估方式，不仅违反基本事实，更是明显的违法行为。 三、南海区法院第二次进行评估的行为严重违法，不应据此进行拍卖工作。依据南海区法院在对中鸿华美达酒店资产进行司法拍卖过程中公示的信息，依据本次拍卖的评估机构深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司佛山分公司出具的深同诚评字(2018I)07QC第007号《房地产估价报告》，中鸿华美达酒店资产评估价值为986695700.00元。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相关规定，南海区法院应以不低于中鸿华美达酒店资产评估价的70%为首次拍卖保留价进行司法拍卖，若流拍的，则再次拍卖的保留价应不低于首次拍卖保留价的80%。南海区法院已分别于2018年9月18日、2019年1月25日以评估价的70%、56%为起拍价，对中鸿华美达酒店资产进行公开拍卖，过程符合前述司法解释的规定，但均流拍。在这种情况下，评估机构应南海区法院要求于2019年3月22日出具深同诚评字(2018I)07QC第007号《评估报告复函》，以评估价为基准，估算中鸿华美达酒店资产交易所涉及的相关税费，并得出该项资产的评估净值为64918.21万元的结论。依据该《评估报告复函》，南海区法院又于2019年5月14日对中鸿华美达酒店资产进行了重新拍卖，拍卖起拍价为资产“评估净值”的70%（即约4.07亿元）。因重新拍卖再次流拍，南海区法院公告将于2019年6月3日再次拍卖该项资产，起拍价为3.6355亿元。 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的规定，“评估价格”均应指评估机构评估所得的拍卖标的物的市场价格，并无需扣除交易税费。在实践操作中，交易的税费也需依据实际成交价计算缴纳，如《评估报告复函》一般根据评估价计算税费并预先扣除计算“评估净值”的做法不符合交易及缴税的实际操作，据此也无法得出所谓的“评估净值”。南海区法院对中鸿华美达酒店资产进行第一次评估后，如两次拍卖均流拍的，则应依据第一次评估价格进行变卖或者以物抵债。但是，南海区法院却不依据上述法定程序操作，居然直接组织第二次评估，并直接将中鸿华美达酒店资产的价格进行大额减损，并在大额减损的情况下重新进行拍卖。 综上，复议申请人认为，南海区法院（2019）粤0605执异268号执行裁定违法，应予以撤销，并应裁定撤销南海区法院对涉案标的物的拍卖行为及（2017）粤0605执13502号之二执行裁定。 申请执行人中国建设银行股份有限公司顺德分行答辩称，一、复议申请人主张其对中鸿公司享有保险追偿权，但该权利未经法院生效裁判确认，复议申请人不是提起异议的适格主体，无权提起本案异议及复议。 二、涉案标的物的拍卖程序合法，系由法院依职权处理，并无不妥。1、深同诚评字(2018I)07QC第007号《房地产估价报告》中卖方应缴税费数额特别巨大，含税评估导致标的物估价远远高于实际，失去市场参考价值。评估公司在第一次评估中忽略考虑司法拍卖中买受人承担过户产生的全部税费的特殊性，在对标的物作出估价时，未剥离转让方应缴税费，导致估价畸高。据评估公司的估算，标的物估价结果约为9.87亿元，评估净值为6.46亿元，预计转让税费为3.41元，即预计转让税费约占估价总额结果的35%，占评估物价值比重极高。经过两次拍卖，涉案标的物仍未能顺利拍卖成交，即可以证实该估价没有任何的市场参考价值。假设按照含税价计算变卖价并成交，标的物变卖价约为5.53亿元，含卖方应缴税费金额约1.13亿元。如非通过司法拍卖成交，该税费应当由国家收缴，扣除税费后方为转让方可得数额。因司法拍卖的特殊性，上述应缴税费直接成为执行程序中可供分配金额。换言之，买受人在支付了含税价成交金额后，还需另行向国家缴纳上述卖方应承担的税费，等同于买受人承担了两次巨额税费，极大地加重了买受人的负担。因此该评估价毫无合理性可言。2、调整评估价的依据正当有理。评估公司在《关于深同诚评字(2018I)07QC第007号评估报告涉及的交易税费复函》中阐述:“因委托书中并未对评估价值及交易税费特殊说明，我司评估的价值为估价对象在特定目的下的正常市场价，即交易税费正常负担下的价值，该价值是包含转让方应缴税费，不含买受方应缴税费。若处置后，交易税费均由买受人承担，则评估净值应为评估值扣除转让方应交税费后的价值”。换言之，在法院明确释明涉案标的物全部交易税费由买受人承担的前提下，评估公司也认为第一次评估的结果存在不合理因素，因而扣减相应税费作出评估净值予以修正。基于上述理由，因第一次评估的估价明显不合理，在评估公司按照先行税率估算出评估净值后由法院进行第二次拍卖，该程序并无不妥。复议申请人认为评估净值不足以对全部债权人进行清偿就侵害了债权人的合法权益，那么在畸高评估价下导致标的物无法处理变现而造成本案价值几亿元的财产不能受偿，就有益于债权人实现债权？这个观点显然是荒谬！再者，如果涉案标的物的实际价值与第一次的估价结果相符，拍卖时应出现多人竞价、成交价接近第一次估价的情形。但涉案标的物按评估净值重新拍卖时，从重新拍卖的竞争情况可知，第一次拍卖仍然流拍，尽管第二次拍卖的起拍价为评估净值的56%，也只有一人报名出价，最后以起拍价成交，更能反应调整后的估价才接近涉案标的物的市场价值，充分体现本次调整评估价的正当性、合理性。 综上所述，申请执行人认为，复议申请人的复议申请没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回 被执行人中鸿公司答辩称，一、南海区法院驳回复议申请人异议申请的理由与事实完全相悖，滥用权力限制权利人合法权利。二、南海区法院违法使用评估价计算并扣除执行标的税费，最终3.6亿元的酒店要交3.4亿元的税。三、南海区法院第二次进行评估的行为严重违法，不应据此进行拍卖。综上，中鸿公司认为南海区法院（2019）粤0605执异268号执行裁定违法，应予以撤销，并应裁定撤销南海区法院对涉案标的物的拍卖行为及（2017）粤0605执13502号之二执行裁定。 被执行人佛山市杜赛尔建材有限公司、李鸿荣在复议期间未进行答辩。 经审查，本院对南海区法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，复议申请人浙商公司以南海区法院拍卖涉案标的物的行为违法为由提出异议，请求中止拍卖处置行为，因此，复议申请人的本案异议并非是作为案外人对涉案标的物主张实体权利提出排除执行的案外人异议。南海区法院将复议申请人的本案异议认定为案外人异议，并依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款驳回复议申请人的异议申请，属于适用法律错误，导致程序不当，本院依法撤销（2019）粤0605执异268号执行裁定，本案发回南海区法院重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(四)项的规定，裁定如下： 一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605执异268号执行裁定； 二、本案发回广东省佛山市南海区人民法院重新审查。 审判长  张照栋 审判员  李蔚婕 审判员  尹小娜 二〇一九年八月十四日 法官助理徐瑶 书记员梁佩玲