四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3426民初1245号 原告：四川省广频物业管理有限责任公司，住所地西昌市石塔街****，统一社会信用代码：91513401MA62H5ME0C。 法定代表人：江勇。 委托诉讼代理人（特别授权）：何建国，男，1964年10月22日出生，汉族，四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司负责人，中专文化，住四川省西昌市，现住四川省会东县。 委托诉讼代理人：李长艳，四川毫达（凉山）律师事务所律师。 被告：宁显龙，男，1977年7月7日出生，汉族，大专文化，教师，住四川省会东县。 原告四川省广频物业管理有限责任公司（以下简称广频物业公司）诉被告宁显龙物业服务合同纠纷一案，本院2019年6月10日受理立案后，依法适用简易程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2015年至2018年6月30日物业管理费及垃圾清运费共计4484.59元；2.判决被告支付滞纳金1252元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是德馨家园经济适用房23栋3单元6楼1号房屋业主。原告分支机构会东分公司2010年与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由广频物业公司会东分公司为被告提供物业管理服务。被告应当按照合同约定缴纳物业管理费、停车管理费以及其他费用，但被告自2017年一直未按时缴纳物业管理费、垃圾清运费，至2018年6月30日欠付费用共计4484.59元。原告会东分公司多次催收未果。故原告诉至人民法院，请求判如所请。 被告答辨称，1.其于2012年1月9日与原告签订物业管理合同，合同约定终止时间为2013年8月，因此被告与原告的合同关系已于2013年8月终止。被告直到本案开庭前才知道小区业主委员会与原告签订了合同，合同是在百分之九十的业主们不知情的情况下签订的，合同签订后也未进行公示，业主们都不知道是谁在管理小区物业，因此原告所述物业管理合同不合法。2.2018年1月，德馨家园小区第二届业主委员会产生后，于2018年1月10日向原告发出移交材料、设施通知，但原告拒绝签收。3.原告管理小区物业期间，小区业主装修无序，在防护栏上安装彩钢瓦，造成每到下雨时彩钢瓦响声严重影响他人休息；小区门禁系统形同虚设，外来车辆、人员自由出入；原告擅自将小区地上、、地下停车位出租给他人使用收取租金；小区安全防护松散，未定时巡逻，多次发生盗窃事件，被告购买的电动车停放在小区车位时被盗，车辆也被擦刮，支出修理费3000余元；小区垃圾清运不及时，路灯不能正常照明；原告还存在擅自摊派、收取电费、电梯费的行为。 原、被告围绕各自的诉讼请求、答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对原、被告无异议的证据：原告营业执照、《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》（以下称物业管理合同）、原告会东分公司催缴通知及通告、会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组通知、2018年6月30日前欠费人员名单（部分），本院予以确认并在卷佐证。原、被告对对方举出的其他证据均互有异议，本院认定如下： 1.西昌广平物业管理有限责任公司考勤表、工作人员出勤汇总单、广平物业交接班登记簿虽具有真实性、合法性；但该两项证据反映的是原告会东分公司日常运营过程中工作人员、工作设备管理情况，不能反映原告物业服务内容、质量，因此该项证据与本案待查明案情：原告履行物业管理服务情况不关联，本院对上述证据的证明力不予确认。 2.电表抄见明细表、广平物业车辆进出登记簿、业主基本情况表具有真实性、合法性；与原告履行物业管理工作关联，本院对该项证据的证明力予以确认。 3.《关于物业管理工作移交的通知》加盖第二届业主委员会印章，虽具有真实性、合法性，但该通知系针对原告作出，应当向原告送达后才产生应有效力。庭审中原告否认收到该通知，被告也未举证证明向原告送达了通知，因此本院对该项证据与被告主张“2018年1月10日，业委会要求原告停止物业管理服务，移交相关材料、设施”的意见是否具有关联性不能核实，对该项证据的证明力本院不予确认。 4.袁顺安证明属证人证言，但证人未按规定到法庭陈述证言，接受询问，并签署作证保证书，因此该项证据不具有合法性，本院对其证明力不予确认。会东县小平车行电动车专用票据、会东县谊联进口汽车修理厂收据均加盖单位印章，具有真实性、合法性；该两份证据记载内容虽与被告陈述印证，但无其他证据佐证被告车辆丢失、擦刮的损害后果与原告履行物业服务具有因果关系，因此该两项证据记载信息与本案不具有关联性，本院对其证明力不予确认。 5.德馨家园小区绿化、道路、房屋建筑有其固有特点；从被告举出照片背景特征来看，可以认定背景特征明显的照片拍摄自德馨家园小区，可以确定其中反映德馨家园小区公用设施、道路损坏、垃圾堆放、车辆停放的情况具有真实性。因此本院仅就上述照片的证明力予以确认。 6.会东县公安局立案决定书、现场勘验检查笔录及附件、接（报）警登记表反映德馨家园小区近年来发生盗窃事件的部分情况，与原、被告争议:原告履行物业管理合同内容、质量是否符合约定相关联，本院对其证明力予以确认。根据原、被告陈述，结合庭审查实的证据，本院认定事实如下： 西昌广平物业管理有限责任公司从事物业管理、园林工程施工、通信业务代理服务、家政服务等业务。2013年4月27日，西昌广平物业管理有限责任公司申请变更名称为四川省广频物业管理有限责任公司。被告是会东县德馨家园小区23栋3单元6楼1号房屋业主；房屋建筑面积139.99平方米。 2013年6月20日，广频物业公司设立会东分公司，并由会东分公司与会东县德馨家园第一届业主委员会签订《物业管理合同》。《物业管理合同》约定，物业管理期限为：2013年6月20日至2016年6月20日；物业管理服务费实行包干制，电梯公寓按建筑面积每月每平方米0.75元收取，垃圾清运费按每月5元收取；业主逾期交纳物业管理费的自逾期之日按每天1元交纳滞纳金。被告自2015年2月起未缴纳物业管理费，直至2018年6月30日，共欠付物业管理费4506.93元[（0.75元×139.9平方米×41月）+（5元×41月）]。2018年6月30日，原告按照主管部门要求终止提供物业服务，撤出德馨家园小区。原告会东分公司在管理德馨家园物业期间，存在车辆停放混乱、垃圾清理不及时、小区道路损坏修理不及时等现象。另，德馨家园曾多次发生盗窃事件。2019年4月1日，原告会东分公司在德馨家园小区张帖通告，要求未缴纳物业管理费的业主支付欠付费用。 另查明，2013年7月5日，广频物业公司会东分公司经主管部门核准取得营业执照，经营范围限定为物业管理、家政服务。 本院认为，一、关于广频物业公司是否具有本案纠纷原告主体资格的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，分公司是公司基于经营便利等原因，根据公司的意志设立的分支机构，是公司的组成部分。分公司可以对外从事公司部分经营业务，以自己的名义签订合同，但分公司不具备法人资格，不具有完全的民事权利能力和民事行为能力，分公司的工商注册也无注册资本的要求，其用于承担民事责任的财产多少取决于公司的意思决定。如果不将分公司签订的合同权利义务归集给公司享有，基于公司撤销分公司的便利，就会产生公司基于投机或其他不利于合同相对方的目的设立、撤销分公司，损害合同相对方的利益。广频物业公司显然不能只负有合同责任，而不享有合同权利。据此原告会东分公司以自己名义签订的合同，广频物业公司并非合同相对性原则中明确排斥的合同关系以外的第三方，广频物业公司基于独立法人性质享有《物业管理合同》的权利和义务，即四川省广频物业管理有限责任公司具有本案原告诉讼主体资格。 二、被告与原告是否具有物业服务合同关系。被告辨称，其与原告从未签订合同，没有任何合同关系。 1.《物业管理条例》第十五条第二项规定“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责:(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;”因此德馨家园第一届业主委员会有权与原告签订《物业管理合同》。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称物业解释）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告是德馨家园小区业主，因此《物业管理合同》对被告当然有约束力。 2.《物业管理合同》第十七条虽约定服务管理期限于2016年6月20日终止，但庭审查明，原告在约定的服务期限届满后，继续提供物业管理服务，直至2018年6月30日原告应主管部门要求终止服务。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此应当认定2016年6月20日以后，第一届业主委员会与原告签订的《物业管理合同》延续。被告虽称第二届业主委员会于2018年1月10日向原告会东分公司送达了要求移交物业材料、设施的通知；该通知虽包含了解除合同的意思表示，但前已述明该通知是否送达原告分公司尚不可知。既使送达了原告分公司，通知也仅称“拟公开选聘物业公司”而小区物业管理服务具有连续性，在重新选定的物业管理企业确定前尚不具备移交物业管理服务的客观条件。因此应当认定《物业管理合同》延续至2018年6月30日。 三、关于原告会东分公司提供的物业管理服务是否符合《物业管理合同》约定的问题。 1.虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己的主张，有责任提供证据”但在物业管理服务关系中，业主相对于物业服务公司来说，在物业服务义务履行举证问题上存在天然弱势，一是在物业服务知识方面，业主相对于物业服务公司而言非常匮乏；二是物业服务固有的长期性、重复性、琐碎性等特点，很多情况下已提供的服务难以再现、证明；若物业服务企业严格按照法律规定、合同约定履行物业管理服务义务就会在履行物业服务合同过程中形成书面记录。因此对于原告提供的物业管理服务是否符合约定，应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定进行认定。 2.《物业管理合同》第五章就原告提供的物业管理服务质量进行了明确约定；全面提供符合约定质量的物业管理服务是原告首要义务。《物业管理合同》第二十条第一项第2款约定“对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修和养护记录齐全”、第二项第2款约定“建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全”、第五项第2款约定“对进出小区车辆实行发证管理”、……。假若原告按照《物业管理合同》约定的质量要求履行了物业管理服务，则必然建立相应档案材料，但诉讼中，原告对服务约定事项未全面举证证明。虽然原告举出业主基本情况登记表、车辆进出登记簿、电表抄见明细表以证明其履行物业服务的情况，但以上证据不能连续、全面反映原告按照《物业管理合同》的约定履行了服务，至多能证明原告履行了基本物业服务。庭审中，原告对如何履行车辆管理、公用设施及绿化带保养维护、保安巡查的询问，虽作了相应陈述，但未举出证据证明，被告也未认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，本院对原告关于小区车辆管理、公用设施及绿化带保养维护、保安巡查方面的陈述不予支持。 综上所述，据本案证据应当认定原告提供的物业管理服务不符合约定。 四、原告请求判决被告支付物业费的诉讼请求应否予以支持的问题。 1.物业解释第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此在原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则即应当按照《物业管理合同》的约定给付物业管理费。 2.被告辩称，原告履行的部分物业服务不符合约定，因而拒绝支付物业管理费。前已述明，原告履行的部分物业服务确实存在不符合约定的情况。物业解释第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此规定，具体到本案，在原告履行的部分物业服务不符合约定时，被告可要求原告通过继续履行、采取补救措施的方式改进、提高服务质量，对原告在履行物业服务合同过程中侵害自己权益的行为可以要求原告赔偿损失，直至向业主委员会反映物业管理的情况，由业主委员会解除终止物业管理服务合同，重新选聘物业服务企业。但庭审查明，被告未依上述规定的方式维护权益，因此被告以拒付物业费对抗原告履行物业服务不符合约定的行为无法律依据。 3.原告在德馨家园小区提供的物业服务具有普遍性、持续性，不针对特定业主；虽然原告提供的物业服务确实存在不符合约定的情况，但被告主观上未通过规定方式主张权利，客观上享受了原告提供的物业服务；诉讼中，被告未举证证明因原告提供的部分物业服务不符合约定严重影响其生活，构成根本违约。被告所述其电动车被盗、轿车被擦刮若属实，则属另一侵权法律关系，理应由侵权责任人承担侵权责任，与本案物业服务合同并非同一法律关系，本院在本案中不予认定处理。虽然德馨家园小区曾发生多起盗窃事件，但既使物业服务十分严谨、细致，也仅能在一定程度上降低盗窃行为、侵权行为发生概率，并不能杜绝此类行为，不能将此类事件都归咎于原告。 如上所述，被告拒付物业管理费的理由不具有正当性，其行为无法律依据，在原告履行物业管理服务后应当依约支付物业管理费，故对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求应予以支持。根据被告欠付时间、物管费标准、房屋建筑面积核定被告欠付物业管理费、垃圾清运费共计4506.93元，数额大于原告主张的数额，原告直到庭审辩论也未申请变更，视为原告对自己权利的处分，故本院以原告主张数额确定被告欠付费用数额。 五、原告主张的滞纳金应否予以支持的问题。被告至今未缴纳物业管理费的行为显然不符合物业解释第六条的规定，当属违约行为。《物业管理合同》第七章虽约定了违约责任，但未约定原告提供的部分物业管理服务不符合约定时如何承担违约责任。《物业管理合同》第二十一条第7项约定“业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金”该滞纳金实质为违约金，且不论依该约定计算的违约金数额是否超出法律规定的违约金上限，就《物业管理合同》来说，原告负有先提供物业管理服务的义务，在其物业管理服务部分不符合约定的情况下，仍然要求被告给付滞纳金显然有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要指出的是物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续的改进服务质量，加强物业服务管理方面的职责。也需要业主持有一定的容忍度，对物业公司在提供管理服务过程中可能存在的困难与问题应给予相应的理解。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大，进入一个恶性的循环。如果每个小区的几百户业主都以各自的理由，拒绝缴纳物业费，那么物业企业就会失去经济来源，到时会连最基本的物业服务也无法提供，更谈不上好的、高质量的物业服务。如此恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。如果大部分业主认为物业企业服务不好，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业，维护广大业主的合法权益。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 宁显龙自本判决生效后五日内给付四川省广频物业管理有限责任公司物业管理费4484.59元。 驳回四川省广频物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担5元，被告缴纳20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  殷家烈 二〇一九年八月十二日 书记员  王加豪 附一：本案证据 原告举证 四川省广频物业管理有限责任公司营业执照、法定代表人身份证明---欲证明，四川省广频物业管理有限责任公司成立时间及经营范围。 《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》---欲证明，原告2013年6月20日以会东分公司的名义与德馨家园小区第一届业主委员会签订物业管理服务委托合同。 会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组通知、会东县城市管理办公室垃圾清运费缴费通知、四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司通告---欲证明，因部分业主未按照缴纳垃圾清运费，2018年4月24日，会东县城市管理办公室发出催缴通知；2019年4月1日，原告会东分公司向欠缴物管费业主发出催缴通知；会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组2018年6月29日通知德馨家园业主自2018年7月1日将由会东县保安服务公司暂时管理小区物业。 欠费人员名单---欲证明，被告是会东县德馨家园小区23栋3单元6层1号房屋业主；房屋建筑面积139.99平方米。共欠缴物业管理费、垃圾清运费共计4484.59元。 会东县城镇规划建设领导小组办公室关于《会东县城北第一期经济适用房建设相关资料选编》---欲证明，德馨家园小区第一届业主委员会选举经过。 四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司工作人员考勤表、交接班登记簿、工作人员出勤汇总单、车辆进出登记表、业主基本情况表、电表抄见明细表---欲证明，原告会东公公司在德馨家园小区管理物业期间按《物业管理合同》约定履行了工作职责。 被告举证 关于物业管理工作移交的通知---欲证明，2018年1月10日，会东县德馨家园第二届业主委员会向原告发出通知，要求原告在2018年1月20日前向第二届业主委员会移交相关材料及设施。 袁顺安证明及会东县小平车行专用票据、会东县谊联进口汽车修理厂收据---欲证明，原告在管理德馨家园小区物业期间，被告购买的电动车丢失、停放车辆被他人损坏。 3.照片5张---欲证明，原告会东分公司在管理德馨家园物业期间，小区存在车辆停放混乱、垃圾清运不及时、因制止不力，导致部分业主违反装修约定、小区绿化带管理无序、部分路灯长期不能照明、运输爆炸物品的车辆长期停放在小区等现象。 4.会东县公安局立案决定书2份、现场勘验检查笔录4份、现场照片、接（处）警登记表---欲证明，原告会东分公司管理德馨家园小区期间多次发生盗窃事件。 附二：本判决适用法律条文 《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《中华人民共和国合同法》 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。