贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3116号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区胜利路******，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所专职律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告）：王世琼，女，1975年12月27日出生，汉族，住毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人王世琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 博泰房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉逾期交房违约金，应当按照《商品房买卖合同》的约定，以被上诉人已付购房款的日万分之一计付。被上诉人提交的《违约金计算明细》系上诉人在遭受多人集体上访的压力下被迫签订，并非上诉人的真实意思表示，《违约金计算明细》中约定日万分之三的逾期交房违约金计算标准，明显高于被上诉人的实际损失，故对于该部分违约金，应当按照有资质的评估机构评定的房屋租金标准确定。二、一审以上诉人未履行办理房屋产权登记义务为由，判决上诉人承担逾期交房违约责任，与双方合同不符。 被上诉人王世琼未作答辩。 王世琼一审诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金32,928.00元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2013年9月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节市南部新区东部××商品房××套，商品房总价为285,587.00元，被告应于2014年12月30日前向原告交房，原告已经依约交付了购房款，但被告直到2016年9月30日尚未交付房屋给原告，是原告主动拿钥匙装修房屋。根据合同约定，被告应当承担逾期交房违约金。合同第十一条规定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。至原告起诉之日，被告仍没有按合同约定支付逾期交房违约金。违约金计算依据为：以房屋总价285,587.00元为基数，逾期729天，其中517天按万分之一计算，212天按万分之二计算。请求支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2013年9月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT-A2-2-202），约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐，土地编号为毕地国用（2010）第9号的地块上建造的A2幢2单元2层2号住房；建筑面积93.44平方米，套内建筑面积83.79平方米；计价方式为按建筑面积计算，单价3,056.00元/平方米，该商品房总价款为285,587.00元；付款方式为买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款95,587.00元，余款190,000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房，……（2）超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至约定的履行期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2013年9月27日交付被告办证费用13,231.00元。2017年1月20日，被告出具《违约金计算明细》单给原告。《违约金计算明细》载明：购房款285,587.00元，根据合同约定违约金按日万分之一计算517天违约金金额为14,765.00元，根据公司与业主后期协商中达成（新的合意），2016年6月1日起按日万分之三计算212天违约金，违约金金额为18,163.00元，合计违约金金额为32,928.00元，我公司承诺于2017年3月1日起开始支付。之后，因被告未能按照《违约金计算明细》支付违约金。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向被告交付涉案房屋，并根据双方约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房不知道能否办理房屋产权转移登记，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，予以支持。 被告于2017年1月20日作出的《违约金计算明细》，是被告在履行双方签订的《商品房买卖合同》时，对自己逾期交房违约责任所作的意思表示，原告已知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”之规定，该意思表示属有效民事行为，被告应当按自己的意思表示支付逾期交房违约金32,928.00元，故原告的该诉请予以支持，对被告称2016年6月1日起按日万分之三计算违约金明显过高的抗辩理由不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，一审法院判决：被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告王世琼逾期交房违约金32,928.00元。案件受理费312.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本案审理过程中，双方当事人均未提交证据。 经审理查明：本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为：上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定，如期履行交房义务，应当按照合同约定向被上诉人承担逾期交房违约责任。《违约金计算明细》系双方继《商品房买卖合同》后就逾期交房违约责任达成的新的合意，故上诉人应当按照《违约金计算明细》的约定向被上诉人支付逾期交房违约金。上诉人称《违约金计算明细》系其迫于业主集体信访压力而出具，但上诉人对该主张未提供充分、有效的证据加以证明，且即使《违约金计算明细》系上诉人被迫出具，其未在法定期限内行使撤销权，该《违约金计算明细》对双方仍具有约束力，上诉人应当按照《违约金计算明细》约定的违约金计算标准承担逾期交房违约责任。上诉人以《违约金计算明细》约定的日万分之三的违约金计算标准明显高于被上诉人的实际损失为由，主张以评估机构评定的租金标准对违约金进行调减的上诉请求，无事实依据及法律依据，本院不予支持。一审以上诉人未履行办理房屋产权登记义务为由，判决上诉人承担逾期交房违约责任不当，但判决结果正确，予以维持。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，但不影响本案的判决结果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《最高人民法院关于适用解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费624元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年八月六日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青