湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0591民初733号原告（执行案外人）：谢红艳，女，汉族，1978年12月28日出生，户籍住址湖北省枝江市，委托代理人：江仲元，湖北真原律师事务所律师。（特别授权代理）被告（申请执行人）：宜昌安邦房地产开发有限公司，住所地宜昌市云集路**，统一社会信用代码914205006856415470。法定代表人：孙道文，董事长。委托代理人：黄敏，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）委托代理人：杨默，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）被告（被执行人）：李峰，男，回族，1966年12月30日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区，原告谢红艳与被告宜昌安邦房地产开发有限公司（简称安邦公司）、李峰案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日立案受理，于2018年12月18日作出（2018）鄂0591民初1088号民事判决，被告安邦公司不服，提起上诉。湖北省宜昌市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）鄂05民终818号民事裁定：撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初1088号民事判决；本案发回宜昌市三峡坝区人民法院重审。本院于2019年7月8日重审受理后，依法另行组成合议庭，于2019年8月6日公开开庭审理了本案。原告谢红艳及其委托代理人江仲元，被告安邦公司的委托代理人黄敏、杨默，被告李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢红艳向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于宜昌市伍家岗区××单元××室(所有权证号：04××22)的房屋强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决原告与被告李峰达成的《房屋买卖协议》合法有效、位于宜昌市伍家岗区××单元××室(所有权证号：04××22)房屋所有权归原告所有；3、判决被告李峰立即给原告办理宜昌市伍家岗区××单元××室(所有权证号：04××22)房屋产权过户登记；4、案件受理费用由两被告承担。事实与理由：原告在宜昌市城区工作和居住了十多年了，法院调解离婚后，儿子和原告共同生活了八年。由于原告母子没有住房，2012年5月10日原告与被告李峰协商好购买李峰位于本市伍家岗区××单元××室(所有权证号：04××22)房屋，当日交纳了5000元定金。2012年9月14日原告已付清所有房款，李峰当日向原告出具了收到原告支付了全部购房款28.1万元的《收条》，原告马上入户装修并入住至今五年多。2016年8月17日原告和李峰对双方买卖的该房屋办理了抵押权登记（XX号《不动产登记证明》）。2018年初，原告按照约定与李峰前去办理房产交易过户手续时，才知道李峰出售给原告的该房屋已于2017年12月15日被宜昌市西陵区人民法院予以查封（2017鄂05**执1112号），不得办理过户。原告向三峡坝区人民法院提出执行异议，三峡坝区人民法院认定原告和李峰没有签订书面《房屋买卖合同》并以（2018）鄂0591执异41号执行裁定驳回了原告的执行异议。原告和李峰洽谈好以28.1万元价格买卖伍家岗区中南路××单元××室(所有权证号：04××22)房屋，原告实际向李峰交纳了28.8178万元购房款后，李峰给原告出具了收到购房款房款已全部付清的《收条》。由于双方是原告交纳购房款，李峰马上就交付房屋，李峰给原告出具的《收条》就是双方签订的书面《房屋买卖合同》。原告为了保护自己购买的房屋的合法权利，办理了该房屋的抵押权登记（XX号《不动产登记证明》）。更为重要的是原告购买该房屋后，花费了十多万元装修了该房屋，而且原告在该房屋已居住了五年多，根据法律法规的规定，原告和李峰签订的《房屋买卖合同》合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，安邦公司申请强制执行，查封、评估拍卖该房屋属严重违法，三峡坝区人民法院查封原告购买的房屋并以（2018）鄂0591执异41号执行裁定驳回原告的执行异议严重错误。原一审庭审中，安邦公司代理律师当庭提出原告出具的28.1万元《收条》证据是虚假的，要求法庭鉴定。法庭让安邦公司交纳鉴定费，安邦公司心虚不敢交纳鉴定费进行鉴定，原一审法院依法进行了判决。安邦公司上诉缠诉，造成本案一直得不到公正处理。原告用自己大半辈子挣的血汗钱再加上在向亲戚朋友借的几十万元购买并装修了该房屋入住，原告孤儿寡母才有了安身立命之地。原告本来就有严重的脑动脉瘤疾病，借款治疗欠了巨额的债务，还要继续治疗，又要抚养只有八岁的儿子，生活已经非常艰难，但万万没有想到原告和李峰去办理房屋产权过户，因为该房屋被法院查封而无法办理；安邦公司不仅申请法院查封了原告购买并办理了抵押的房屋，而且还要抢夺原告的房产，完全是要把原告一家人逼上绝路。原告在走投无路的情况下，特提起诉讼，请求人民法院依法保护原告妇女儿童弱者的合法权利，支持原告的诉讼请求。被告安邦公司辩称：1、三峡坝区人民法院（2018）鄂0591执异41号执行裁定适用法律正确，其裁定内容合理合法。2、原告主张涉案房屋归其所有，认为其购买房屋的行为可以排除执行，缺乏事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。按照该规定，买受人提出执行异议排除执行必须同时满足上述四个条件，本案中，原告明显不能满足第一和第四个条件，第二、第三个条件也存在重大疑问。首先，原告与李峰没有签订书面《买卖合同》，仅仅只有《收条》，收条并不等同于买卖合同。其次、原告购买房屋后没有办理过户登记，并非属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。本案争议房屋属于经济适用房，5年之内不能直接上市交易。这一情形原告是明知的，李峰在出具给原告的收条中也载明“5年后过户事宜也由贺兵担保代办”。因此，原告在明知不能过户的情况下仍然购买本案争议房屋，对于房屋过户前可能存在的产权风险是明知的，应当认定房屋未能过户属于能够归责于买受人的原因。3、原告与李峰之间应为债权债务关系，而非房屋买卖关系。从原告与李峰2016年7月21日签订的《抵押借款合同》及抵押登记行为可知，二人之间是抵押借款关系，其诉称的房屋买卖关系存在虚假。综上所述，原告与李峰的房屋买卖行为不能排除执行，且二人之间是否存在真实的房屋交易存疑。因此三峡坝区人民法院作出的执行裁定合理合法，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告李峰辩称：我与原告的房屋买卖是真实的，确实发生了的。当时没有签订买卖合同是因为我们法律知识不够，而且我与贺某关系不错，所以没有签订买卖合同只是写了收条。办理抵押是因为过户时间太长，原告怕出事，希望我跟她签订抵押合同，这个抵押合同的借款不存在，我与原告没有其他债权债务关系，办理抵押就是为了房屋的交易安全。经审理查明：一、本案所涉执行的执行依据、执行标的、执行措施，执行异议2016年5月25日，宜昌市西陵区人民法院受理安邦公司与李峰房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月29日作出（2016）鄂0502民初1102号民事判决。李峰不服，提起上诉。宜昌市中级人民法院于2017年7月10日作出（2017）鄂05民终1354号民事判决：一、维持宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1102号民事判决第二项，即李峰支付安邦公司违约金2万元；二、撤销宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1102号民事判决第一项、第三项，即李峰支付安邦公司房屋租金344959.42元、驳回安邦公司其他诉讼请求；三、变更宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1102号民事判决第一项为李峰支付安邦公司房屋租金258571.47元；四、驳回安邦公司本案其他诉讼请求。李峰未履行生效判决确定的义务，安邦公司向宜昌市西陵区人民法院申请强制执行。宜昌市西陵区人民法院于2017年12月15日向宜昌市国土资源局发出（2017）鄂0502执1112号《协助执行通知书》，查封了李峰名下的位于宜昌市伍家岗区××单元××室的房屋（房权证号**××**）（即，本案所涉执行标的，以下称“涉案房屋”）。2018年9月13日，宜昌市中级人民法院作出（2018）鄂05执监372号执行裁定：将申请执行人安邦公司与被执行人李峰房屋租赁合同纠纷一案[执行依据为（2016）鄂0502民初1102号民事判决书]指定由宜昌市三峡坝区人民法院执行。2018年11月8日，执行案外人谢红艳向本院提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院于2018年11月12日作出（2018）鄂0591执异41号执行裁定：驳回案外人谢红艳的异议。上述事实，有（2016）鄂0502民初1102号民事判决书、（2017）鄂05民终1354号民事判决书、（2017）鄂0502执1112号《协助执行通知书》、（2018）鄂05执监372号执行裁定书、（2018）鄂0591执异41号执行裁定等证据证实，双方当事人亦无异议。二、谢红艳购买涉案房屋的事实1、2012年5月10日，李峰作为经济适用房中签户与宜昌市鼎力房地产开发总公司签订《民欣家园经济适用房意向认购书》，以2335元/平方米的价格购买民欣家园3栋011202号房屋，建筑面积80.55平方米，房款总计188084.30元，代收款10654.29元。2、当日，李峰经朋友贺某（户籍证明载明：曾用名贺兵，公民身份号码）联系，将上述房屋转卖给谢红艳，收取谢红艳定金5000元。李峰向谢红艳出具《收条》：“今收到谢红艳买民欣家园房3号楼1202房定金5000元，房款2012.5.28付清，并签订协议（总价27万元整），若到时不能兑现，定金不退！李峰2012.5.10”。3、谢红艳先后于2012年6月4日、2012年9月5日、2014年7月14日代李峰向开发商宜昌市鼎力房地产开发总公司支付购房款88084.3元、95000元、5093.7元，共计支付购房款188178元；谢红艳先后于2015年7月2日、2015年7月23日、2015年7月23日、2015年8月11日代李峰交纳转移登记费40元、住宅专项维修资金8381元、印花税契税1891.78元、土地证办证费用100元；2012年9月5日贺某代谢红艳通过建设银行宜昌西陵支行向李峰转账支付购房款10万元。4、2012年9月14日李峰向谢红艳出具《收条》：“今收到谢红艳购买民欣家园3号楼011202号房款281000元，是由湖北家嘉油脂公司副总贺兵代办的，明年交房及五年后过户事宜也由贺兵担保办理。此据。收款人：李峰2012年9月14日。备注：此房款已全部付清”。认定上述事实的证据有：《民欣家园经济适用房意向认购书》；销售不动产统一发票三张、购房税费票据四张；建设银行宜昌西陵支行个人活期明细信息；《收条》等。李峰对上述谢红艳所举证据及证据载明的款项收付均予以确认；证人贺某（公民身份号码）在原审中出庭作证，确认上述与之相关的事实。谢红艳已经举证证实谢红艳向李峰购买了涉案房屋，并已于2012年9月14日之前付清全部购房款的事实。安邦公司对上述证据的真实性提出质疑，但不能提出否定上述证据的证据；安邦公司对谢红艳是否代李峰支付购房款提出质疑、对贺某支付的10万元是否是代谢红艳向李峰支付购房款提出质疑，但安邦公司不能提出反驳谢红艳主张、足以否定上述事实的证据，故，本院对谢红艳已经举证证实了的上述事实予以认定。三、谢红艳入住涉案房屋的事实2018年11月14日，宜昌市佳维物业有限公司出具《证明》：“宜昌市伍家岗区中南路10号民欣家园3栋1单元1202室从2013年8月-2018年12月一直由谢红艳长期居住并缴纳一切相关费用（物业费、水费）”。2018年12月17日，宜昌市伍家岗区宝塔河街道中南路社区居民委员会出具《证明》:“兹有我社区居民谢红艳、女、汉族、身份证：，居住中南路××单元××室，（居住时间：2013年8月装修入住至今）”。谢红艳还举证有：广东佛山新南悦陶瓷宜昌营销中心《出库单》、海尔整体厨房订购单及收据、华帝宜昌服务中心收据，谢红艳和其儿子在儿子三岁时、八岁时居住在涉案房屋的照片等。用以证实谢红艳于2013年6月27日购买瓷砖11440元、2013年10月22日支付整体厨房款21633元、2013年12月22日购买华帝热水器1880元；谢红艳与其儿子自儿子三岁起就居住在涉案房屋至今。上述基层组织、物业公司《证明》，证实了谢红艳自2013年8月入住涉案房屋至今，谢红艳还提供了其在2013年装修涉案房屋的相关证据、居住的照片等。安邦公司否认谢红艳居住在涉案房屋，但未提供否定上述证据、反驳谢红艳主张的证据。本院对谢红艳已经举证证实了的谢红艳自2013年8月入住涉案房屋至今的事实予以认定。四、其他与本案相关的事实1、《房屋买卖补充协议》。2018年11月15日李峰（出售人，甲方）和谢红艳（买受人，乙方）签订《房屋买卖补充协议》，确认“2012年5月10日乙方与甲方协商好乙方购买甲方位于伍家岗区中南路××单元××室（所有权证号04××22）房屋，乙方当日向甲方交纳5000元定金。2012年9月14日乙方向甲方付清全部房款以后，甲方向乙方出具了收到乙方支付了全部购房款28.1万元、此房款已经全部付清的《收条》。2013年8月甲方将该房屋交付给乙方装修并居住至今……”。安邦公司辩称，“涉案房屋作为执行案件的执行标的已于2017年12月15日被查封，2018年11月15日的《房屋买卖补充协议》不能对抗执行”。因2018年11月15日《房屋买卖补充协议》的主要内容为确认2012年涉案房屋买卖、款项支付和2013年房屋交付的事实，并非在涉案房屋被查封后双方新设立买卖合同关系，故不成立签订《房屋买卖补充协议》对抗执行问题。2、《抵押借款合同》、《不动产登记证明》。2016年7月21日，李峰与谢红艳签订《抵押借款合同》，约定：谢红艳借给李峰40万元，借款利率为零利率，借款期限2016年7月21日至2021年7月20日，抵押物为涉案房屋。2016年8月17日，李峰与谢红艳办理了涉案房屋以谢红艳为抵押权人、李峰为抵押人的抵押登记（《不动产登记证明》XX号）。谢红艳解释：涉案房屋买卖虽已经过五年，但因被查封不能办理过户登记，为防止谢红艳房屋所有权受到侵害，李峰将该房屋抵押给谢红艳。谢红艳的上述解释合理，与本案基本事实相符，且无双方存在民间借贷法律关系的证据，故安邦公司提出的“谢红艳与李峰之间是借贷关系而非房屋买卖关系”的答辩主张，与事实不符，不能成立。3、2018年12月13日宜昌市房屋交易和产权中心出具《查档证明》、《现有房屋查询结果证明》。《查档证明》载明：坐落于伍家岗区××单元××室的房屋所有权人为李峰；所有权证号04××22；登记时间2014年7月17日；他项权利人谢红艳；权利限制状况被西陵区人民法院于2017年12月15日查封。《现有房屋查询结果证明》载明：在宜昌城区谢红艳名下没有现有住房登记。4、2011年1月13日武汉市东西湖区人民法院（2011）东民初字第157号《民事调解书》，证实：谢红艳与张辉离婚；谢红艳与张辉无夫妻共同财产要求分割；婚生子张峻熙由谢红艳抚养。5、宜昌楚江大酒店有限公司稻香阁美食城于2018年11月14日出具《证明》：“兹有谢红艳同志，女（身份证）从2006年元月至2015年2月在本酒店服务部工作”。本院认为：案外人执行异议之诉，在判断案外人对执行标的（涉案房屋）的民事权益是否足以排除强制执行的法律适用问题上，应根据案件的具体情况，对案外人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。安邦公司申请执行的执行依据所确定的是安邦公司对李峰享有《房屋租赁合同》项下的租金及违约金债权，属一般债券、金钱债权；谢红艳为本人及其未成年儿子生活居住需要购买涉案房屋，属于购房消费者。一般债权，相对于消费者购房权益，不具有法定优先的地位。因此，谢红艳对涉案房屋所享有的权益，在受法律保护的顺位上应优先于安邦公司对李峰的债权。本院考虑申请执行人与案外人之于涉案房屋上的权利的保护顺位，适用法律，依法裁判本案纠纷。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。谢红艳为购买涉案房屋，于2012年5月10日（李峰与开发商签订《民欣家园经济适用房意向认购书》的当日）支付李峰购房定金5000元，之后代李峰付清全部购房款及税费，并额外支付李峰近10万元；李峰于2012年9月14日向谢红艳出具《收条》，注明房款28.1万元已全部付清，并约定“明年交房及五年后过户事宜也由贺兵担保办理”；2013年8月，谢红艳装修入住涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。谢红艳已经支付全部购房款及税费，已经履行了房屋买卖合同的主要义务，之后由其本人实际占有涉案房屋。因此，谢红艳与李峰已经于2012年9月14日成立房屋买卖合同关系。安邦公司提出的“谢红艳没有签订书面《买卖合同》，仅仅只有《收条》，收条并不等同于买卖合同，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定的条件”的答辩主张，与法律规定不符，不能成立。安邦公司还辩称：涉案房屋系经济适用房，5年之内不能直接上市交易，谢红艳在明知不能过户的情况下仍然购买本案争议房屋，没有办理过户登记并非属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的条件。本院对该答辩意见评判如下：“明知不能过户的情况下仍然购买”，并不必然构成“因买受人自身原因不能过户”。谢红艳自2006年1月起即在宜昌本地工作生活，2012年谢红艳自经济适用房中签人李峰手中购买涉案房屋，约定在5年后过户，并不违反法律禁止性规定，且谢红艳除涉案房屋外无其他住房。故，本院认定涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。安邦公司关于谢红艳不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的条件的答辩意见，本院不予采纳。人民法院查封涉案房屋的时间是2017年12月15日，晚于谢红艳与李峰之间房屋买卖合同成立的时间2012年9月14日、晚于谢红艳合法占有该不动产的时间2013年8月；谢红艳早在2012年9月14日已全额支付购房款；因政策规定经济适用房五年内不得过户，在法院查封前，涉案房屋未过户至谢红艳名下，非因谢红艳自身原因。即，谢红艳对涉案房屋所享有权利的状态，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除对涉案房屋强制执行的情形。综上，谢红艳就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”。依该条司法解释规定，本院对谢红艳提出的“判决立即停止对谢红艳购买的位于宜昌市伍家岗区××单元××室(所有权证号：04××22)的房屋强制执行，并解除对上述房屋的查封”的诉讼请求，支持的内容为：不得执行坐落于宜昌市伍家岗区××单元××室、房屋所有权证号为04××22的房屋。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。虽然本院认定谢红艳对涉案房屋所享有的权益足以排除对涉案房屋的强制执行，但谢红艳提出的“判决位于宜昌市伍家岗区××单元××室(所有权证号：04××22)房屋所有权归谢红艳所有”的诉讼请求，不符合物权法关于不动产物权转让经登记生效的规定，该项诉讼请求本院不予支持。三、本案系案外人执行异议之诉，并非谢红艳与李峰之间的房屋买卖合同纠纷。谢红艳提出的“判决谢红艳和李峰达成的《房屋买卖协议》合法有效、判决被告李峰立即给谢红艳办理宜昌市伍家岗区××单元××室(所有权证号：04××22)房屋产权过户登记”的诉讼请求，不在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定的审理案外人执行异议之诉的裁判范围之内。该部分诉讼请求，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十二条第二款的规定，判决如下：一、不得执行坐落于宜昌市伍家岗区中南一路10号3栋1单元12层2室、房屋所有权证号为04××22的房屋；二、驳回原告谢红艳的其他诉讼请求。原告谢红艳预交的案件受理费5515元，予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  许建江人民陪审员  李明喜人民陪审员  杨 敏二〇一九年八月二十七日法官助理刘洋书记员张晗煜