湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3130号原告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖开发区关山大道**光谷企业公馆1.******。负责人：胡学凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨卫，该公司员工。委托诉讼代理人：何紫艳，该公司员工。被告：胡杰，男，1987年9月5日出生，汉族，住湖北省阳新县，原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告胡杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后依法由审判员杜厚胜独任审判，适用简易程序（小额诉讼），于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杨卫、何紫艳到庭参加诉讼，被告胡杰经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：被告胡杰系清江山水住宅业主，该房屋面积为106.20平方米。2010年3月22日，建设单位湖北清江置业有限责任公司与原告物业公司签订《清江山水二期前期物业服务合同》，委托原告物业公司对清江山水小区进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按约定履行了物业服务合同的义务，但被告胡杰自2014年4月3日收房后交纳了13个月的物业管理服务费后，拒不再履行交纳物业管理服务费的义务，截至2018年12月31日止，被告胡杰共欠物业管理服务费7358.40元。依据前期物业合同中违约责任条款的约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按全年物业管理费的15%的标准向乙方支付违约金。原告物业公司提出，按照该合同中约定的违约金计算方式标准过高，其系按照合同法规定按欠费金额的30%即按照被告胡杰拖欠的2015年7月1日至2018年12月31日期间共42个月的物业管理服务费7358.40元的30%计算违约金，为2207.52元。原告物业公司多次向被告胡杰催收未果，故诉至人民法院，请求判令：1、请求判令被告胡杰向原告物业公司支付2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费7358.40元、违约金2207.52元，共计9565.92元；2、本案诉讼费用由被告胡杰承担。被告胡杰未到庭答辩，亦未向法院提交任何证据材料。经审理查明：被告胡杰系武汉东湖新技术开发区软件园清江山水的业主，该房屋性质为住宅，建筑面积为106.20平方米。2010年3月22日，甲方湖北清江置业有限责任公司与乙方原告物业公司签订《武汉清江山水二期前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对武汉清江山水二期提供前期物业管理服务事宜。该合同第七条约定：本物业管理区域的物业服务费由小区入伙前和入伙后两部分构成：1、小区入伙前（没有物业服务费收入）的物业服务费用：（1）费用标准：按66000元/月包干（含税），费用组成详见合同附件；（2）入伙前前期服务期限：以甲方书面通知为准；（3）费用支付：一个月支付一次，甲方在此页10日前支付上月的物业费给乙方。2、小区入伙后的物业服务收费采取包干制，即物业服务费用由业主按其拥有物业费建筑面积向乙方交纳，向业主收取物业服务费的盈余可亏损均由物业公司承担，具体收费标准如下：（1）小高层物业：1.55元/月·平方米；（2）高层物业：1.65元/月·平方米；……。该合同第十条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业适用人应在每月25日前履行交纳义务。该合同第五十六条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按全年物业管理费的5%的标准向乙方支付违约金。……。等内容。上述合同签订后，原告物业公司按照上述协议的约定为案涉房屋所在的清江山水小区提供物业服务，被告胡杰依约向原告物业公司交纳了截至2015年6月30号止的物业管理服务费。另查明：该小区成立业主大会业主委员会后，未重新选定物业服务企业或另签服务协议。因被告胡杰未及时向原告物业公司交纳2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费，原告物业公司多次在被告胡杰的案涉房屋的门上张贴了催缴物业管理服务费的通知单。现因被告胡杰仍未缴纳物业管理服务费，故原告物业公司诉至本院，要求判如所请。以上事实，有营业执照、《武汉市房屋交易查询结果告知单》、《武汉清江山水二期前期物业服务合同》、催缴物业费通知单及当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告物业公司与建设单位湖北清江置业有限责任公司签订的《武汉清江山水二期前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，对合同双方具有法律约束力，对作为案涉房屋的业主被告胡杰亦具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照协议约定为被告胡杰提供了物业服务，被告胡杰作为案涉房屋的业主实际享受了原告物业公司提供的物业服务，在原告物业公司履行了协议约定的主要物业服务义务的情形下，被告胡杰拒绝缴纳物业管理服务费会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，又因其未到庭说明和举证证明其拒绝交纳物业管理服务费的原因，则视为其放弃抗辩权利，故对原告物业公司要求被告胡杰支付2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经计算，2015年7月1日至2018年12月31日期间共42个月的物业管理服务费为7359.66元（1.65元/月每平方米×106.20平方米×42个月），原告物业公司主张这段时间的物业管理服务费7358.40元，系其诉讼权利的自行处分，本院依法予以照准。关于原告物业公司主张的逾期交纳物业管理服务费产生的违约金的问题，虽然双方约定了逾期交纳物业管理服务费的责任，但原告物业公司积极通过诉讼方式主张权益并未受有明显损失，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，对原告物业公司要求被告胡杰支付违约金的诉讼请求，本院酌情不予支持。综上所述，被告胡杰应向原告物业公司支付2015年7月1日至2018年12月31日期间共42个月的物业管理服务费7358.40元。因原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以被告胡杰为代表的业主也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡杰于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费7358.40元；二、驳回原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告胡杰承担（此款原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司已预交，被告胡杰于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司直接支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年八月三十日法官助理罗婷书记员颜晓霞