铜川市耀州区人民法院民事判决书 (2019)陕0204民初1073号 原告：史小琳，女，1982年7月9日生，汉族，住铜川市耀州区，现住铜川市新区。 委托诉讼代理人：李佳斌，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。被告：铜川市佳胜房地产开发有限公司。住所地：铜川市新区。法定代表人：刘平，总经理。委托诉讼代理人：薛源，陕西秦人律师事务所律师。原告史小琳与被告铜川市佳胜房地产开发有限责任公司（以下简称佳胜房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史小琳及其委托诉讼代理人李佳斌、被告铜川市佳胜房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人薛源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史小琳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除《商品房认购协议书》，并依约返还双倍定金143316元；2、请求依法判令被告赔偿房屋差价损失280707元；3、判令被告支付原告自2016年5月至今的房屋租金损失49220元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月29日原被告签订了《商品房认购协议书》。签订当日缴纳了71658元认购定金，由原告史小琳认购由被告开发的位于铜川市新区XX大道XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房，建筑面积为97.11㎡。该商品房单价3293.65元/㎡，总价321658元。时至今日，被告仍未与原告签署正式的《商品房买卖合同》。期间原告多次询问，被告以各种理由推脱，拒绝签订购房合同。后原告得知被告已将房屋出售给他人。原告认为被告的行为已构成根本违约，现原告依法要求解除合同双倍返还购房定金，赔偿差价损失，租房损失。佳胜房地产公司辩称，原告的诉请及事实与理由均不成立，请求依法驳回原告对被告的所有诉讼请求。原告诉请解除双方之间签订的商品房认购协议书，之前该协议书因为原告的行为已经与被告解除。依约返还双倍定金不成立，本案不存在被告违约，不存在双倍返还定金的法律规定及法律事由。赔偿房屋差价损失没有事实依据及法律依据，因为本案不是被告的过错所造成的，而是原告在双方签订商品房认购协议书后，没有按照协议与被告签订所涉房屋的相关手续。其过错产生的相应损失应该由原告自行承担，不应由被告承担。请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告史小琳提交四组证据：第一组证据，2016年3月29日签订的《商品房认购协议书》、收款收据两张，证明双方之间形成关于涉案房屋商品房买卖合同关系，因为该协议书约定价款、认购方式、房屋面积、坐落等商品房买卖合同的基本形式，原告依约向被告支付定金71658元，被告一直未按该协议约定通知原告并与原告签订商品房买卖合同，被告违约，应该赔偿原告双倍定金、房屋差价损失。第二组证据，原告与开发商置业顾问谢某某通话记录截屏复印件1张，与营销顾问赵向华通话记录截屏复印件1张，赵向华与原告短信记录截屏复印件3张，证明2016年、2017年间双方认购协议书签订后，我方向被告提供住房公积金的手续，被告方得知后一直推脱不与原告签订合同，原告多次与被告工作人员联系，被告仍然推诿；2018年3月赵向华短信告知我方要求办理退款手续，我方不认可解除，被告方存在违约行为，要求被告方立即履行合同签订正式买卖合同；本案违约方是被告且被告是因为房屋价格上涨后将双方协议单方违约解除，因此被告应该承担原告的损失。第三组证据，涉案房屋小区房屋价格，证明被告违约行为，导致原告房屋差价的损失，我方起诉时按照每平方米6200元的价值。第四组证据，房屋租赁合同、交纳房租的收据，证明涉案房屋是应在2016年5月交付业主使用，主张自2016年5月至今的房屋租金损失。被告佳胜房地产公司质证称，对第一组证据的形式要件没有异议，对其证明目的有异议，2016年3月29日双方签订的《商品房认购协议书》第五条买卖条款第一、二项约定，双方在《商品房认购协议书》第五条第一款、第二款就针对所认购的房屋权利义务约定明确，但是原告并未在被告通知的期限内办理商品房买卖合同的正式签订，其主张被告双倍返还定金不予成立，其主张赔偿相关损失没有合同依据及法律依据；第二组证据通话记录详单真实性认可，但是具体的通话内容反映不出来，证明目的不予认可；对赵向华的短信聊天记录认可，能够证明在2018年3月16日前多次被告就原告所订购的房屋未办理按揭手续多次通知，未到公司履行相关手续催促的事实；被告尽到了双方于2016年3月29日签订的《商品房认购协议书》当中的第五条第一、二项约定的义务，尽到相应的义务，原告不履行义务造成的后果应该按照相关的合同条款执行；结合通话记录能够证明双方之间签订《商品房认购协议书》后双方的通话，能够证明被告已经履行告知义务，但原告未在被告通知的期限内到原告公司办理案涉房屋相关手续，除非原告能够举证证明其到被告公司办理涉案房屋相关手续被告拒绝办理的证据；原告提供的通话记录证明被告无数次与原告通话的事实，按照交易习惯能够印证被告已经尽到了双方签订合同应该履行的相关义务，被告提供的与原告的微信聊天记录，能够充分证明被告与原告通话及原告解除合同不愿继续签订房屋买卖合同、交付相关款项，并且出卖房屋的事实，综上，本案的过错方在原告，违约行为是原告造成的；第三组证据与本案无关，我方不予认可；第四组证据是原告与他人签订的房屋租赁合同，与本案没有关系，我方不予认可，证明目的也不予认可。被告佳胜房地产公司提供三组证据，第一组证据，原告与被告公司置业经理赵向华微信聊天记录截屏，2017年2月5日至2018年3月20日，能够证明在双方签订《商品房认购协议书》之后，原告迟迟未按双方签订的协议书履行义务，不办理相关手续，原告让被告销售人员将自己认购的房屋转让出去，解除合同的条件已经具备，本案中被告不存在违约，违约及过错在本案的原告并非被告。第二组证据，证人谢某某证言证明，在2016年3月29日双方签订商品房认购协议书后被告工作人员代表被告多次向原告催告按照协议书相关内容履行义务，有原告提供的通话记录、证人辨认、被告提供的工作人员与原告的聊天记录、证人辨认能够相互印证，证明被告尽到了催促办理相关手续的义务，因为原告的自身原因住房公积金缴费年限不够，其在西安市所购房屋仍有贷款存在，故其在被告催促之下没有办理，违约方是原告并非被告，造成的后果应该由原告承担，证人证言关于所签合同过程、催告原告履行义务办理按揭手续，对双方通话记录的质证、对双方聊天记录的质证，具有高度的盖然性，能够证明本案中违约方、过错方是原告，故产生的一系列后果由原告自行承担。第三组证据，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，证明涉案房地产项目系被告公司开发，在与原告史小琳签订《商品房认购协议书》之前已经五证齐全，不存在无法签订正式的《商品房买卖合同》的情形。原告史小琳质证称，对于第一组证据真实性无异议，但是不全面，证明目的不认可。转发过程中有部分信息谢某某删除了，有选择性的截取部分信息，并不能反映出完整性，合同中约定的是被告具有通知原告签订房屋买卖合同的义务，但是本案中从2016年3月29日签订合同后，未见到被告所提供有效的通知原告签订合同的有效记录，其所举的微信记录更多的是原告向被告了解现在房屋的市场价、二期交易价格，系因为原告方所购买被告房屋，才与被告销售顾问对房屋的行情进行了解，该微信记录中没有看到被告方提出的通知原告签订合同，原告方所提的转让费用是对房屋二手交易市场行情的了解，反而证明涉案房屋系史小琳购买，微信记录中没有看到原告委托被告将房屋出售，在原告没有交清房屋价款的情况下，被告怎么可能同意原告将房屋由被告代为出售，被告的证据不能证明其证明目的。对于第二组证据证人证言，证人作为被告方曾经的职工且拿有涉案房屋提成的情况下，与本案存在利害关系，其证言的真实性、有效性存疑，其陈述被告作为开发企业，并未按照协议的约定通知原告签订商品房买卖合同，其所称一个月的期限并未在双方协议中有过约定，通过我方的通话记录也看出是原告方打给证人谢某某，并非谢某某主动联系原告，其所称多次通知的事实不能得到法庭认可，另外，其作为涉案房屋销售顾问，承认在合同签订后，2018年9月之前史小琳并未提出解除与开发商之间的认购协议，双方合同依法成立生效至今，证人体现的史小琳代为转手出售房屋与本案没有关联性，史小琳只是了解交易行情，即便出售也是史小琳作为买方，与被告没有关系，证人证言不能成立。对第三组证据无异议，就是因为五证齐全才会与被告签订认购书。庭后本院在铜川市不动产登记中心调取了涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，证明2018年4月3日，被告佳胜房地产公司与案外人杨某某签订了《商品房买卖合同（预售）》并办理了网签。关于原告提交的第一、二组证据，被告提交的第一组证据及我院调取证据的真实性双方均无异议，予以认定。对于双方有异议的证据，本院认定如下：关于原告提交的第三组证据，本案中双方签订的《商品房认购协议书》属于预约合同，预约合同与房屋买卖合同存在法律性质上的差异，房屋差价损失系买卖合同项下的可能利益，故该组证据本院不予认定。关于原告提交的第四组证据，真实性无法核实，且未签订正式的《商品房买卖合同》并非全部归责于被告，该组证据本院不予认定。关于被告提交的第二组证据，证人谢某某证言，其中与原告陈述的能够相互印证的部分，本院予以认定。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2016年3月29日，原告史小琳（认购人）与被告佳胜房地产公司（出卖人）双方签订《商品房认购协议书》，约定认购人认购由出卖人开发的位于铜川市新区XX大道XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房，建筑面积为97.11㎡。该商品房单价3293.65元/㎡，总价321658元。签订认购书时，认购人向出卖人支付认购定金71658元，定金标准为认购人所购房屋总价款的30%。出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。定金于正式签订《商品房买卖合同》时一并计入买方房款之中。双方约定采用银行按揭付款的方式，认购人同意于签订本认购书后，在幸福里售楼部通知期限内携带本认购书、身份证原件、户口本原件、定金收据等资料到出卖人指定地点签署正式的《商品房买卖合同》及办理相关手续的，否则出卖人有权解除本认购书。出卖人解除认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还认购定金。2016年3月8日、2016年3月29日原告史小琳分两次向被告支付了共计71658元的定金，被告向原告出具收款收据证明收到上述款项。2017年11月27日至2018年2月5日，原告史小琳多次与被告公司的员工谢某某电话联系。2017年2月5日至2018年2月8日，原告史小琳与被告公司员工谢某某陆续有微信记录，其中2017年2月6日原告史小琳问“有没有要24层的”，谢某某回答“没有”，2017年9月9日原告史小琳问“没有人要两室吗？我那个转让有费用没？”2018年3月16日，被告公司员工赵向华向原告史小琳发送短信，告知史小琳其购买的5-2403号房屋，未按协议规定办理按揭手续和付清余款，期间公司人员多次催促，但因史小琳个人原因始终未办理，史小琳存在严重违约。通知史小琳于2018年3月20日之前来被告公司办理退款手续，逾期未办理，一切责任自负。2018年5月18日史小琳回复称，不同意解除合同办理退款，并提出严重异议，认为被告公司的行为属于单方违约，要求被告公司立即与原告签订正式的商品房买卖合同，并办理相关手续，否则诉诸法律途径予以解决。双方协商未果，原告诉至我院。另查明，2018年4月3日，被告佳胜房地产公司与案外人杨某某签订了《商品房买卖合同（预售）》并办理了网签。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告与被告签订的商品房认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据认购书的约定，原告向被告给付所购房屋总价款30%的定金作为债权的担保。《中华人民共和国担保法》第一百二十一条规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分人民法院不予支持。”故原、被告关于定金的约定违反上述法律规定，对超过涉案房屋总价款20%的部分，不作为定金处理。原、被告双方负有就案涉房屋签订商品房买卖合同的义务，但双方最终未签订商品房买卖合同。原告主张是因被告未通知其签订正式的《商品房买卖合同》，被告工作人员因原告用公积金贷款提成较少，所以一直不给原告办理；但结合原告史小琳与被告公司工作人员通话记录、微信记录，原告史小琳曾向被告询问过转让预订房屋及转让费的问题，说明双方曾就订立正式合同进行过磋商并多次联系。原告主张被告未通知其订立正式合同并办理相关手续，而双方又在预约合同签订后多次联系、协商，如果根本不提签订正式合同的事情，显然有悖常理。既然涉案房屋后来被转卖给他人，证明被告方面不存在订立正式合同的客观障碍。原告主张被告工作人员因用公积金贷款提成较少不予办理，没有提供证据证明，本院不予认定。从原告提交的第二组证据“短信记录”可以看出被告佳胜房地产公司因史小琳个人原因始终未办理手续，已经通知史小琳于2018年3月20日之前来被告公司办理退款手续，其实质为解除认购协议通知。原告接到该项通知后仅提成异议，并未在合理时间内向人民法院起诉要求确认解除的效力，该认购协议已经解除。被告在诉讼中同意退还原告所交款项，本院予以准许。因在预约合同履行过程中，双方均存在一定过错，结合双方的过错程度，被告佳胜房地产公司应返还原告史小琳支付的款项71658元，以并71658元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付自2016年3月29日至实际付清之日止的利息。关于原告史小琳主张的房屋差价损失及房租损失，鉴于未签订《商品房买卖合同》原告也有过错，原告请求支付房屋差价、房租损失的诉讼请求本院不予支持。    综上，原告史小琳的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：     一、解除原告史小琳与被告铜川市佳胜房地产开发有限责任公司于2016年3月29日签订的《商品房认购协议书》；    二、被告铜川市佳胜房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告史小琳返还定金71658元并赔偿利息损失（以71658元为基数从2016年3月29日起至被告全部退还定金之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；     三、驳回原告史小琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9163元，由原告史小琳负担8000元，由被告铜川市佳胜房地产开发有限责任公司负担1163元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。  审  判  员   吴  娜  二〇一九年八月十三日  书 记 员    杨  笑