渭南市临渭区人民法院   民 事 判 决 书     (2019)陕0502民初2616号   原告（反诉被告）：陈小军，男，1985年3月11日出生，汉族，住陕西省商洛市山阳县，现住西安市，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人：徐睿国，陕西一叶律师事务所律师。   被告（反诉原告）：曹翀，男，1981年2月10日出生，住内蒙古巴彦淖尔市五原县，现住西安市楼202，身份证号码：152XXXX****XXXXXXX。    委托诉讼代理人：闫更生，陕西浩策律师事务所律师。   原告（反诉被告）陈小军与被告（反诉原告）曹翀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈小军及其委托诉讼代理人徐睿国，被告（反诉原告）曹翀及其委托诉讼代理人闫更生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）陈小军向本院提出诉讼请求：1.解除与被告2017年12月9日签订的租赁转让协议；2.被告向原告支付双方《转让协议书》中剩余转让期的转让费210000元及违约金105000元，共计315000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月9日签订《转让协议书》，协议约定：被告将自己位于渭南市西四路新洲国际CD座1F058/059 号两间商铺（面积为89.21平方米，名称为御手膳瓦罐猪蹄卤味坊）转让给原告使用，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务，被告与原房东陕西新洲商业管理有限公司已签的租赁合同租期到2021年4月30日止。店铺转让后原告同意代替被告履行原店铺租赁合同上的权利和义务。原告在合同前一次性向被告支付转让费35万元，双方互有违约后需要承担转让费50%的违约金。合同签订后，原告向被告按时履行了转让协议书约定的义务，原告开始以被告的名义在渭南市西四路新洲国际CD座1F058/059 号经营御手膳瓦罐猪蹄卤味坊，亦按照《转让协议书》的约定代替被告履行原店铺租赁合同中缴纳租金等义务。2019年4月4日-2019年4月14日间，原告接到原房东陕西新洲商业管理有限公司要求解除原《房屋租赁合同》的通知，原房东陕西新洲商业管理有限公司告知其已向被告发出律师函等解除书面通知，要求被告解除与其签订的《房屋租赁合同》。至此，原、被告之间租赁转让协议无法继续履行，但被告拒不与原告协商解决，故诉至法院。   被告（反诉原告）曹翀当庭辩称：原告所述与事实不符，原、被告之间的转让涉及两间店铺的装修、装饰、店内所有设备、商品及品牌所有权、加盟管理权，35万元是以上所有资产和权益的转让费，且双方转让协议没有约定转让期限， 2021年4月30日只是曹翀与原房东所签租赁合同的到期日，不是原、被告之间转让协议的到期日，原告陈小军要求剩余转让期转让费无事实依据。陈小军是因经营不善，自己放弃经营，并已将店铺转让给第三人李高峰，李高峰已于2019年3月18日与广州净世智选商业地产经营管理有限公司签订了新的协议，使用案涉店铺。且约定的转让费陈小军仍欠5万元未付，属严重违约，根据合同约定，应向曹翀支付转让费50%的违约金。故请法院驳回陈小军的诉讼请求。   被告（反诉原告）曹翀向本院提出反诉请求：1.履行《转让协议书》；2.支付转让尾款38000元和违约金184300元；3.支付违约金175000元；4.反诉费由陈小军承担。事实与理由：曹翀与陈小军于2017年12月9日以甲方、乙方名义签订了《转让协议书》，约定：甲方将位于渭南市西四路新洲国际C座D座一层1F-058/059 号两间商铺（面积为89.21平方米，名称为御手膳瓦罐猪蹄卤味坊）及全部的设备、配方、品牌所有权、物品、加盟管理权等全部转让给乙方经营；甲方与原房东现阶段房费已经交付到2018年6月底，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同所规定的条款，并且按期缴纳租金及应由甲方缴纳的水电费及其他费用。协议第五条约定：乙方在合同前一次性向甲方支付转让费共计35万元，包括装修、装饰、设备、配方及其他相关费用。《转让协议书》生效后，曹翀已履行了全部义务，将原签订的《房屋租赁合同》和店铺及全部设备、配方、品牌、物品、加盟管理等全部给被反诉人经营。但被反诉人一直拖欠5万元转让款未付，并承诺欠款5万元于2018年元月6日前付清，至今仍欠3.8万元。协议第十一条约定，如果乙方逾期支付转让费，应每日向甲方支付转让费的百分之一作为违约金，逾期30日的甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的50%向甲方支付违约金。故提起反诉。被告（反诉原告）曹翀当庭增加第2项反诉请求的数额，变更为：要求支付转让费尾款43000元和违约金208550元。但未在规定期限内补交增加部分的反诉案件受理费。   原告（反诉被告）陈小军对反诉辩称：原房东陕西新洲商业管理有限公司已解除其与曹翀之间的房屋租赁合同，转让协议已履行不能。根据转让协议约定，逾期付款超过30日，曹翀即可解除转让协议，但曹翀直到2019年4月14日，原房东要求解除原房屋租赁合同并收回房屋后，才提出转让费和违约金的请求，早已超过合同约定的期限，其一直未要求陈小军承担违约责任实际上是承认陈小军没有违约，应驳回其反诉第二、三项诉讼请求。且转让协议书未载明有宿舍转让费5000元，其请求无事实和法律依据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年12月8日，曹翀作为承租方（乙方）与出租方（甲方）陕西新洲商业管理有限公司签订房屋租赁合同，承租位于渭南市临渭区XX路（西四路）中段新洲国际C座D座1层1F-058/059号商铺用于经营“御手膳”牌卤味。所租商铺共两间，总面积89.21平方米，期限自2016年1月1日至2021年4月30日，其中前四个月为装修期，免租金。双方约定乙方保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变店铺名称）。还约定了每期租金数额、应付款期限和租赁保证金数额。合同第7.1条约定：“未征得甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租、分租或放弃占用租赁该房屋或其中任何部分，或以分租、租用、共用、联营或将业务承包他人等其他方式导致任何非本合同当事人在合同期内取得使用或占用该房屋或其中任何部分。未征得甲方同意，乙方不得将本合同项下的权利和义务转让给他人，也不得将该房屋与他人承租的房屋进行交换。”合同第10.2条约定：“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租赁费以及保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租赁费和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应弥补甲方损失额与违约金之间的差额：（1）未征得甲方书面同意改变房屋用途的；……（3）擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；……”   合同签订后，曹翀以御手膳瓦罐猪蹄卤味坊的名称开始经营该店铺，并于2016年1月19日注册了个体工商户。   2017年12月9日，曹翀作为转让方（甲方）与作为顶（受）让方（乙方）的陈小军签订《转让协议书》，约定将上述店铺转让给陈小军，并约定保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。转让费35万元，转让后店铺所有的装修、装饰及其他设备、商品、品牌都归乙方所有，甲方不得再使用或授权他人使用御手膳品牌，之前加盟店需要料包及配料都由乙方提供，甲方无权提供。协议第十一条约定：乙方应于合同签订前一次性付清转让费，如未付清，应在在合同签订20日内付清。如乙方逾期支付转让费，应每日向甲方支付转让费百分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的50%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的50%作为违约金。   转让协议签订后，陈小军开始以曹翀名义经营该店铺，并向陕西新洲商业管理有限公司交纳房租和其他费用。同时，曹翀将自己已预付4个月租金的作为员工宿舍的新洲国际906号房交给受让人陈小军使用，直至剩余4个月租赁期满房东收回房屋。2018年4月15日，陈小军以该地址注册个体工商户，字号为“渭南市临渭区XX店”，将其中一间店铺改为经营便利店。   后陈小军将案涉店铺转让给案外人李高峰。2019年3月18日，广州净世智选商业地产经营管理有限责任公司与李高峰就案涉商铺的经营签订联营合同，期限自2019年3月18日至2024年3月17日，由广州净世智选商业地产经营管理有限责任公司为李高峰经营的“御手善”产品等提供运营管理平台服务，广州净世智选商业地产经营管理有限责任公司按约定提成点扣除收益。   2019年4月4日，陕西新洲商业管理有限公司委托律师向曹翀发出律师函，认为曹翀违反合同约定转让房屋承租权并改变房屋租赁用途，要求曹翀在3日内与陕西新洲商业管理有限公司协商解决。2019年4月14日，曹翀与陕西新洲商业管理有限公司协商未果，陕西新洲商业管理有限公司向曹翀出具《解除通知书》，以曹翀于2018年12月将该铺转让给第三方并在租赁期限内改变房屋用途为由解除房屋租赁合同，限其3日内腾退房屋并前去该公司处理合同解除的后续事宜。后曹翀未再与该公司协商。2019年4月17日，陈小军、李高峰搬离该商铺，将商铺交还陕西新洲商业管理有限公司。   又查明，曹翀于2017年6月21日注册“御手膳”商标，使用项目为第29类：猪肉食品；肉；火腿；腌制肉；肉脯；鱼制食品；龙虾（非活）；肉罐头；蛋；豆腐制品。   还查明，35万元转让费双方协商以曹翀2017年12月5日借陈小军的10万元抵销10万元，陈小军于2017年12月9日、10日分五次向曹翀支付共20万元，剩余5万元双方约定于2018年1月6日前付清。后陈小军于2018年2月11日向曹翀支付12000元，下欠38000元至今未付。   以上事实，有陈小军、曹翀提供的《转让协议书》、曹翀与陕西新洲商业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》、交费凭证、微信聊天记录、律师函、《解除通知书》、李高峰与广州净世智选商业地产经营管理有限责任公司之间合同、照片、商标注册证等在卷佐证，足以认定。   本院认为，陈小军与曹翀之间的转让协议，不仅是房屋租赁合同的转让，还涉及店铺经营权、品牌所有权、品牌使用权、店内物品所有权等的转让，是多种权益的转让，故案由应定为合同纠纷。   因曹翀与陕西新洲商业管理有限公司之间的房屋租赁合同已被解除，房屋也已交还陕西新洲商业管理有限公司，陈小军和曹翀之间转让协议已履行不能，故该协议应予解除。   陈小军和曹翀在签订转让协议时，明知或应当知道陕西新洲商业管理有限公司不允许承租人擅自转租房屋，故双方对无法继续经营均具有过错，互不负违约责任，对双方要求对方按转让费的50%支付违约金175000元或按转让费的30%支付违约金105000元的请求依法不予支持。双方在转让协议中未约定转让的期限，因陈小军以曹翀名义经营，案涉商标和个体工商户一直在曹翀名下，且案涉店铺已无法继续使用，故按转让时案涉店铺原房屋租赁合同剩余租赁期限计算每个月转让费数额更为合适，原房屋租赁合同被解除时，租赁期限还剩24.5个月，故曹翀应退还陈小军的转让费为350000元÷41个月×24.5个月=209146.34元。350000元转让费至今仍有38000元未付，双方约定陈小军逾期支付转让费应按日1%向曹翀支付违约金，该约定过高，依法调整为按年利率6%支付，故从欠付之日2018年1月7日起至今，陈小军应支付曹翀逾期付款违约金3807.6元。双方在转让协议中未约定宿舍转让费，加之曹翀就该部分请求未补交案件受理费，故对曹翀的该部分诉讼请求，依法不予支持。故曹翀应退还陈小军转让费167338.74元。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、解除2017年12月9日原告（反诉被告）陈小军与被告（反诉原告）曹翀签订的《转让协议书》。   二、被告（反诉原告）曹翀在本判决生效后15日内退还原告（反诉被告）陈小军转让费167338.74元。   三、驳回原告（反诉被告）陈小军其他诉讼请求。   四、驳回被告（反诉原告）曹翀其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费6025元，减半收取3012.5元，由原告（反诉被告）陈小军负担1412.16元，被告（反诉原告）曹翀负担1600.34元。反诉案件受理费3630元，由原告（反诉被告）陈小军负担632.87元，被告（反诉原告）曹翀负担2997.13元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。    审判员       黄雪锋                                二〇一九年八月二日                                                       书记员     武香娟                        1