内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0502民初1726号 原告：叶庆东，男，1987年6月3日出生，蒙古族，个体经营者，现住通辽市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：梁百星，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。 委托诉讼代理人：张广宇，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。 被告：通辽市同鑫房地产开发有限责任公司，住所地通辽市向阳大街东段。统一社会信用代码：。 法定代表人：张维新，董事长。 委托诉讼代理人：张艳秋，女，1992年8月28日出生，现住通辽市，公民身份号码×××。通辽市同鑫房地产开发有限责任公司职员。 委托诉讼代理人：周国耀，通辽市同鑫房地产开发有限责任公司法律顾问。 被告：通辽京汉置业有限公司，住所地通辽经济技术开发区叫来河畔售楼处。统一社会信用代码：xxx。 委托诉讼代理人：格日乐图，内蒙古瀛沁律师事务所律师。 第三人：赵军，男，1966年5月7日出生，汉族，个体经营者，现住吉林市，公民身份号码×××。 原告叶庆东诉被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司、通辽京汉置业有限公司、第三人赵军债务转移合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶庆东及委托诉讼代理人梁百星、张广宇，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张艳秋、周国耀，被告通辽京汉置业有限公司委托诉讼代理人格日乐图，第三人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶庆东向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方于2016年10月28日签订的京汉天玺小区楼栋号-房间号为5-2-301号、13B-1-401号房屋和车位区域号-车位号为A250号、D027号车位的买卖合同关系；2.依法判令二被告向原告返还1468400.00元、利息249628.00元（以1468400.00元为基数，按年利率6%计算，2016年8月29日至2019年6月29日共34个月），并给付2019年6月30日至实际给付之日以未返还的数额为基数，按年利率6%计算的利息。合计1718028.00元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年7月16日，二被告签订了《房地产合作开发协议》协议约定双方共同开发京汉天玺五期房屋，共担风险，共享收益，二被告在合作开发期间，案外人赵军租用原告所有的建筑器材用于京汉天玺工程建设。2016年8月29日，因赵军拖欠原告建筑器材租赁费用，赵军与原告、被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司三方签订《协议书》，协议中确认赵军在京汉天玺工程建设中共拖欠原告租赁费用2087500.00元，并约定被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司用其开发京汉五期的三套房屋以5000.00元/平方米、车位以158000.00元/个，以多退少补的形式抵顶赵军拖欠原告的租赁费用，现租赁费已经转化为购房款。2016年10月28日被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司为原告出具了5-2-301号，建筑面积为124.50平方米房屋、13B-1-401号建筑面积为105.98平方米和A250号、D027号车位的内定收据，合计价款为1468400.00元，并将另一套房屋和车位的收据出具给原告指定的他人名下。现二被告未经原告同意将该两套房屋和车位另行出售，致使原告合同目的无法实现。故原告诉至法院。 被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司辩称，1.我公司与原告未签订房屋买卖合同，应依法驳回原告的诉讼请求。我公司与原告及案外人赵军共同签订的《协议书》不具备商品房买卖合同条件，不应认定为商品房买卖合同。原告在起诉状中称“租赁费已经转化为购房款”及原告将我公司出具的内定收据视为《商品房买卖合同》没有事实和法律依据；2.我公司、原告人及案外人赵军共同签订的《协议书》所体现的法律关系为第三人代为履行的法律关系，原告应按原合同债权债务关系主张权利。 被告通辽京汉置业有限公司辩称，1.请求裁定驳回原告对我公司的起诉，我公司在协议上没有签字没有盖章并不是法律关系的主体。抵债协议中的涉案房屋，为我公司开发出售，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司与原告及第三人赵军签订的以物抵债协议，是无权处分行为。我公司在此不予追认；2.抵债协议是债务履行期届满后的债务清偿协议，并不是商品房买卖合同，因为不具备商品房买卖合同的必备条款；3.按照最高法院公告2016最高法民终484号指导案例，新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现，债权人有权请求债务人履行旧债务。现在约定的房屋已经出售给案外人，所以以物抵债协议目的不能实现。 第三人赵军辩称，2016年8月29日三方签订的协议书已经生效，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司应按协议偿还债务。 原告叶庆东为证明诉讼请求成立提供如下证据： 1.2016年8月29日协议书一份。证明：第三人赵军因拖欠原告租赁费，赵军与原告及被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司三方签署协议书，协议确认赵军拖欠原告租赁费2087500.00元。被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司同意以京汉天玺五期房屋代赵军偿还租赁费，其中房屋单价为5000.00元/平方米，地下室车位158000.00元/个，根据法律规定和协议约定当事人基于债务清偿期限届满后签订的以物抵债协议系诺成性合同，非实践性合同，并不以债权人现实的受理债务取得债务所有权为成立生效要件。只要双方当事人意思表示真实，协议内容不违反法律法规的强制性规定，也不违反合同法52条之规定，协议即为有效。 2.2016年10月28日，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司为原告开具收据4枚。证明：原告与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司在签订协议后，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司为原告开具了涉案两套房屋和两个车位收款收据，合计1468400.00元。协议签订后双方已经终止了原租赁合同关系，租赁费转化为购房款，双方之间形成了新的商品房买卖合同关系，被告为原告开具的收据上记载了房屋和车位的位置、面积，单价等内容，该内容符合简易的商品房买卖合同特征，应视为商品房买卖合同关系。 3.二被告在中国证监会指定网站上发布的上市信息公告。证明：该公告记载了二被告合作开发涉案的房屋及车位，并约定二被告对涉案房屋和车位共担风险共享收益，所以第二被告应与第一被告共同承担返还责任。 4.申请法院调取的证明。证明：涉案5#-2-301号房屋由被告通辽京汉置业有限公司出售并备案到牛壮壮名下；13B-1-401号房屋已备案到李向晨名下。现二被告已经将抵顶给原告的涉案房屋出售给他人导致原告要求被告交付房屋的目的不能实现，故原告请求解除涉案房屋并要求二被告返还已付购房款并支付资金占用期间的利息。 被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司质证认为，对证据1真实性无异议，对证明问题有异议，该协议书在本质上属于第三人代为履行，实质是代物清偿法律关系，协议中明确约定了由同鑫房地产代案外人赵军向原告履行偿还租赁费，三方均签字同意。各方签订协议真实意思仅为清偿债务并无签订房屋买卖合同的意思表示，这一点协议中约定的内容非常清楚，原告仅凭协议中约定由同鑫房地产以房屋偿还原告租赁费就认定该协议视为商品房买卖合同不符合三方当事人在签订协议时真实意思表示，也没有事实及法律依据；对证据2真实性无异议，对证明问题有异议，收据虽写明了房屋位置及面积信息，但该收据仅为单位认定的记账凭证，三方协议约定的挂账行为，其也不具备商品房买卖合同应具备的形式内容，不能就此认定内定收据视为商品房买卖合同，原告以此将内定收据视为商品房买卖合同显然是错误的；对证据3真实性有异议，该份证据是复印件且没有相关机关认定，真实性存在疑问，同鑫房地产不予质证；对证据4真实性无异议，该案在双方之间并没有商品房买卖合同关系，该证据与此案无关。 被告通辽市京汉置业有限公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，与我公司无关，通过证据4可以证明抵债协议已经无法履行，协议书的目的无法实现，且该协议书为债务转移及承担协议，目前来看代为清偿协议都不是；对证据2，通过证据1证据2并没有实际发生，并不是商品房买卖合同的必备要素；证据3的质证意见与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司一致；对证据4无异议，证据4通过证据1，证据4恰恰证明了证据1为债务承担协议，并不是能履行的代物清偿协议。 第三人赵军质证认为，对以上原告出示的证据均无异议。 根据当事人举证、质证情况，本院认证如下： 原告出示的证据1，因被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司、第三人赵军对证据的真实性无异议，该份证据能够证明原告、被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司、第三人赵军签订了债务转移协议，协议约定第三人欠原告的租赁费2087500.00元由被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司欠第三人的工程款抵顶，履行方式为：用京汉天玺五期房屋偿还，其中房屋价格以5000.00元/平方米，地下室车位以158000.00元/个为标准，原告先暂时将欠款挂入通辽市同鑫房地产开发有限责任公司账面上，待原告选好房屋和地下室车位后再开发票。对该份证据中证明上述事实部分本院予以确认。证据2，与证据1相互印证，能够证明2016年10月28日原告已在京汉天玺五期选好了抵账的房屋，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司认可原告选定的房屋并开具收款收据：5-2-301号，面积为124.50平方米，单价为5000.00元/平方米，房款为622500.00元；车位号为A250，价款为158000.00元。13B-1-401号，面积为105.98为平方米，单价为5000.00元/平方米，房款为529900.00元；车位号为D027号，价款为158000.00元。对上述事实本院予以确认。证据3因是复印件，且被告不认可，不予确认。证据4能够证明被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司为原告开具的本案诉争抵顶原告的房屋已另行出售他人，对这一事实本院予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2016年8月29日，原告叶庆东、第三人赵军、被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司签订《协议书》，约定：京汉天玺工程施工中原告叶庆东与第三人赵军双方发生的租赁费用2087500.00元。赵军所欠原告叶庆东租赁费由被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司代扣第三人赵军工程款后，通辽市同鑫房地产开发有限责任公司以京汉天玺五期房屋偿还原告叶庆东租赁费。其中，房屋价格以5000.00元/平方米，地下室车位以158000.00元/个为准。原告叶庆东先暂时将欠款挂入通辽市同鑫房地产开发有限责任公司账面上，待原告叶庆东选好房屋和地下室车位后再开房票。 2016年10月28日，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司为原告开具京汉天玺小区内定收据：楼栋号-房间号5-2-301号、面积124.50平方米、单价为5000.00元/平方米、房屋总价622500.00元，车位区域号-车位号A250、车位价款158000.00元；楼栋号-房间号13B-1-401、面积105.98平方米，单价为5000.00元/平方米，房屋总价529900.00元，车位区域号-车位号D027，车位价款158000.00元。被告没有将上述两套房屋及两个车位交付原告。 另查明，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司未经原告同意将上述两套房屋预告登记在他人名下。 本院认为，原告叶庆东与第三人赵军、被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司签订的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。首先，关于原告要求解除原告与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司于2016年10月28日签订的京汉天玺小区楼栋号-房间号为5-2-301号、13B-1-401号房屋和车位区域号-车位号为A250号、D027号车位买卖合同的问题。因为在《协议书》中约定，原告叶庆东先暂时将欠款挂入通辽市同鑫房地产开发有限责任公司账面上，待原告叶庆东选好房屋和地下室车位后再开房票，而在原告选好上述房屋和地下车位后，经被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司认可，为原告开具了上述房屋及车位的票据，票据中有房间号、车位号、面积、单价、房屋总价、交房款及车位款的数额，在票据中载明的上述内容已经具备了房屋及车位买卖合同中的具体内容，应视为商品房买卖及车位买卖合同，现本案诉争的商品房已预告登记在他人名下，原告不能实现以物低债的合同目的，原告要求解除原告与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司于2016年10月28日签订的京汉天玺小区楼栋号-房间号为5-2-301号、13B-1-401号房屋和车位区域号-车位号为A250号、D027号车位买卖合同符合法律规定，本院予以支持。其次，关于原告要求被告给付1468400.00元及利息的问题。原告要求被告给付欠款数额问题。原告叶庆东、第三人赵军、被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司签订的《协议书》是债务转移协议，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司认可偿还原告2087500.00元，履行方式是用京汉天玺小区楼房及车位偿还，即以物低债。但在履行协议中，原告没有实际得到房屋及车位，即以物抵债的协议没有实际履行，现原告按《协议书》中债务转移协议的约定要求被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司偿还债务符合法律规定。具体数额应按照被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司为原告开具的房屋及车位价款即1468400.00元予以给付。原告要求被告给付利息问题。在《协议书》中约定，原告叶庆东先暂时将欠款挂入通辽市同鑫房地产开发有限责任公司账面上，待原告叶庆东选好房屋和地下室车位后再开房票，而在履行该份《协议书》中，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司于2016年10月28日为原告开具了内定收据，即原告已在京汉天玺小区选好了楼房及地下车位，此时应视为被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司履行《协议书》中给付原告欠款的具体时间，故原告要求被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司给付利息的时间应以2016年10月28日为起点，利率参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，以欠款1468400.00元为基数，按照年利率6%支付资金占用期间利息，至2019年6月29日利息为238370.27元。同时被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司还应支付2019年6月30日至还清欠款之日止，以尚未偿还的欠款本金为基数，按年利率6%顺延计算的利息。第三，关于被告通辽京汉置业有限公司、第三人赵军是否承担民事责任的问题。被告通辽京汉置业有限公司没有参加原告叶庆东与第三人赵军、被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司签订的《协议书》，事后也没有对该份《协议书》中被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司的还款行为作出认可的意思表示，故在本案中不承担民事责任。第三人赵军因在原告叶庆东与第三人赵军、被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司签订的《协议书》中已经约定，第三人赵军所欠原告的租赁费已由被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司偿还，且债权人原告已经认可，故第三人赵军在本案中不承担民事责任。综上，原告的诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下： 一、解除原告叶庆东与被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司于2016年10月28日签订的京汉天玺小区楼栋号-房间号为5-2-301号、13B-1-401号房屋和车位区域号-车位号为A250号、D027号车位的买卖合同； 二、被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司给付原告叶庆东欠款1468400.00元，利息238370.27元（利息计算至2019年6月29日；2019年6月30日至还清欠款之日止的利息，以尚未偿还的欠款本金为基数，按年利率6%顺延计算），合计1706770.27元，于本判决生效后立即给付； 三、驳回原告叶庆东的其它诉讼请求。 案件受理费31880.00元，由原告叶庆东负担11719.00元，被告通辽市同鑫房地产开发有限责任公司负担20161.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。 判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。 审 判 长  包长江 人民陪审员  刘国忠 人民陪审员  郑连柱 二〇一九年八月五日 书 记 员  唐 敏