湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1303民初3263号原告曾都经济开发区星光社区居民委员会（以下简称星光居委会）。住所地：随州市曾都区北郊办事处星光村。法定代表人黄家刚，主任。委托代理人王艳，湖北盈谦律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人王文勤，该社区副书记。代理权限：一般代理。被告尚安章，男，1946年12月3日出生，汉族，个体工商户，住随州市曾都区。委托代理人姚凯，湖北神农律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（追加）尚传志，1976年9月6日出生，汉族，住址同上。系尚安章之子。被告（追加）随州市曾都区老尚酒店。经营负责人尚传志。上述二被告委托代理人赵伟，湖北神农律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告星光居委会与被告尚安章、尚传志（追加）、随州市曾都区老尚酒店（追加）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日作出（2016）鄂1303民初2222号民事判决，被告尚安章不服，向随州市中级人民法院提出上诉，随州市中级人民法院于2017年9月8日作出（2017）鄂13民终426号民事裁定书，认为原审漏列当事人、事实不清，裁定撤销（2016）鄂1303民初2222号民事判决，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告星光居委会的委托代理人王艳、王文勤，被告尚安章的委托代理人姚凯、被告尚传志及随州市曾都区老尚酒店的委托诉讼代理人赵伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告星光居委会诉称，1980年5月，我居委会第七村民小组在本组位于车水沟西的集体所有的土地上建混结构门面房七间，面积307平方米，本组集体使用。2001年4月2日第七村民小组（原星光村七队甲方）与被告（乙方）签订《房屋改造合同》，合同约定，甲方认乙方改造房屋总造价12万元，一切费用由乙方承担；完工后经甲方验收后乙方方可使用经营；按每年房屋折旧8000元计算，只到12万元折完后，乙方应无条件的把房屋交还于甲方，乙方在使用房屋期间所增添的一切装璜和设施，甲方不承担此费用，也不算折旧给甲方，合同签订后，我居委会第七村民小组将门面房七间交被告改造，后经营餐饮业，至2016年3月合同到期。同年4月15日，我居委会第七村民小组向被告送达书面通知，限其于4月21日前腾退房屋并向我居委会第七村民小组交还房屋，但被告仍不腾房、交房。为此，请求判令：1、被告等立即腾退所占用的社区土地及土地上的房屋，并将土地、房屋归还我社区；2、被告等支付自2016年4月3日起按每日273元至返还房屋之日止的占用费；3、本案的诉讼费用被告负担。被告尚安章辩称，2001年4月2日，我与原告七组签订《改房承建合同书》，合同签订后，由于七组没有办理房屋建设的相关土地、规划、准建手续，加之我年老体弱且无资金垫付，导致合同没有履行，因此，我没有改造房屋，也没有占用原告七组的房屋，现原告要求我归还房屋，支付占用费没有事实依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。追加被告尚传志、随州市曾都区老尚酒店辩称我们与原告既无书面合同，也无口头合同，且我使用的房屋是租赁胞兄尚传忠自建的，该房屋与原告无任何关系。原告追加我们作为被告无事实和法律依据，请求驳回。经审理查明，1980年5月，星光居委会第七村民小组（原星光村七队）在本组位于车水沟西的集体所有的土地上建砖混结构门面房十间。2001年4月2日，星光居委会第七村民小组（甲方）与尚安章（乙方）签订《改房承建合同书》，合同主要约定：一、甲方认乙方改造房屋总造价为12万元，在改造时至完工一切费用（包上交管理费）由乙方承担，甲方只认承担城建、土管所、房产、防汛其（等）部门费用支出，其于（余）一切费用都由乙方承担。二、乙方改造房子完工后由甲方验收后方可使用经营。经甲乙双方商量达成协议，乙方自出资金改造房屋，按每年房屋折旧八千计算，只到12万元折完后，乙方应无条件的把房屋交于星光七队。三、若生产队在以后的几年内有资金的情况下，按每年折旧八千元计算收购房屋，在与乙方重新签订上交合同款。四、乙方在使用房屋期间，所添增的一切装璜和设施，甲方一概不承担此费用，也不折旧给甲方。五、乙方必须按照甲方所指的房屋改造面积进行施工改造（307个平方面积）。钢木结构：1、大客厅地面全铺花岗岩。2、窗户全属铝合金。3、墙壁贴1.2米的墙面砖。4、雅坐地面全铺地面砖。5、墙壁全涮仿瓷涂料，门面外墙贴仿古砖。6、8个包门，及水电安装。7、地基要下能承受**楼房的地基脚。8、地面要高于化肥厂场子20-30公分。乙方要严格按照甲方的质量工程进行施工，施工时间为80天。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，尚安章即对该房屋进行改造装修，经营餐饮业。至2016年3月，合同即将届满，星光居委会第七村民小组便通知尚安章合同到期将收回房屋。2016年4月15日，星光居委会第七村民小组书面通知尚安章，限其于同年4月21日前腾退并交还房屋。4月26日尚安章向星光居委会第七村民小组及夏洪明组长“复函”，内容为：“贵组2016年4月15日的《通知书》收悉，现复函如下：2001年4月2日，本人确与贵组签订了一份《改房承建合同书》，但因本人年老体弱且无资金垫付，故该合同签订后从未履行。本人在七组车水沟边没有房屋，也没有租赁过贵组的房屋，不存在向贵组交还房屋或续租的问题。贵组认为存在争议将通过法律途径解决是贵组的权利，本人不予干涉。”为此，原告于2016年9月8日诉至本院。另查明，诉争房屋原有十间，2001年4月2日，星光居委会第七村民小组与尚安章签订《改房承建合同书》后，经被告尚安章改建成七间房屋。被告尚安章之子尚传志于2011年6月21日经随州市曾都区工商局注册登记企业名称为随州市曾都区老尚酒店的个体工商户，经营场所为化肥厂院内。与原告诉请的房屋位置相符。2016年7月1日，原告所属的第七村民小组与杨福兰签订《房屋租赁协议》，原告所属的第七村民小组将位于车水沟西北第一间（面积为25㎡）的房屋租给杨福兰使用，房屋租金每年4000元。本院认为，原告所属的第七村民小组于《中华人民共和国土地管理法》（于1987年1月1日起施行）和《中华人民共和国城市规划法》（于1990年4月1日起施行）施行之前，于1980年5月在其所有的集体土地上自建砖混结构门面房自用，并不违反建房当时的有关政策。原告所属的第七村民小组与被告签订的《改房承建合同书》，实为房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示。原、被告签订合同后，原告将房屋交于被告改造装修，并经营餐饮业。根据双方在合同书中约定，由“被告自出资金改造房屋，按每年房屋折旧八千（元）计算，只至12万元折完后，被告应无条件的把房屋交于原告所属的第七村民小组。”该条约定改造房屋的资金由被告承担，每年的房屋折旧8000元应视为抵付租赁原告房屋的租金，租赁期自2001年4月1日起至2016年4月2日止，租赁期满后，由被告出资改造装修的房屋无偿的交付于原告所属的第七村民小组。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”因此，被告应当于2016年4月2日租赁期满后的次日将其租赁原告所属的第七村民小组的七间门面房予以返还。但被告在租赁期满后拒不返还并继续占用，被告应当按同地段房屋的租金，从租赁期满的次日起按每天76.65元（4000元÷365天×1间×7间）支付占用该房屋的占用费。被告辩称的理由与本院查明的事实不符，其辩称理由本院不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告尚安章、尚传志于本判决生效之日起三日内返还其租赁位于原化肥厂院内车水沟西原告曾都经济开发区星光社区居民委员会第七村民小组所有的砖混结构门面房七间及相关的土地。二、被告尚安章、尚传志于2016年4月3日起至租赁的七间门面房交付之日止，按每天76.65元支付原告曾都经济开发区星光社区居民委员会第七村民小组房屋占用费，于交付房屋完毕之日起三日内付清。案件受理费1000元，由被告尚安章、尚传志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  陈红艳人民陪审员  裴 涛人民陪审员  邓义山二〇一九年八月二十二日书 记 员  解江波