四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初2250号 原告：王志华，男，1968年4月19日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：简春华，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 原告：邹玉林，女，1974年2月16日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：简春华，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 被告：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：刘文，经理。 委托诉讼代理人：周平，男，系被告公司员工。 委托诉讼代理人：颜宁，男，系被告公司员工。 原告王志华、邹玉林与被告四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王志华、邹玉林的委托诉讼代理人简春华，被告同汇房地产公司的委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志华、邹玉林向本院提出诉讼请求：1．被告立即支付二原告逾期交房违约金212,273元，并从2019年4月4日起以212,273元为基数，按年利率6%支付利息至实际清偿日；2．被告立即支付原告代为支付的交房前物业费10,138.95元，并从2019年4月4日起以10,138.95元为基数，按年利率6%支付利息至实际清偿日；3．本案的诉讼费、保全费等实现权利的费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2016年2月23日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于泸州市江阳区房屋售予原告，并于2017年12月30日交房，逾期交房90日原告要求继续履行合同的，被告应以原告已付款为基数，从约定交房日至实际交房日止按日利率万分之三支付利息给原告。2019年4月4日被告将案涉房屋交付原告，逾期交房461日，应付逾期交房违约金212,273元。另因被告逾期交房，原告为尽快收房代被告支付物业费10,138.95元。上述损失均由被告违约所致，原告为维护其合法权益遂诉至本院，请求判如所请。 被告同汇房地产公司辩称，1．被告已于合同约定的交房日期前向原告履行了案涉房屋的交付义务；2．基于以上，被告交付履行的时间无争议，本案的争议焦点在于被告是否使案涉房屋在2017年12月30日达到了约定的交付条件。若被告交付义务履行适格，原告因自身原因拒绝办理交接手续，应视为案涉房屋已经交付。案涉房屋于2017年12月30日达到法律规定及合同约定的交付条件，被告已履行交付义务。至于原告提供的《住宅质量保证书》注明的交房日期为2019年4月4日，被告认为应理解为办理交房手续之日而非案涉房屋的交付日期。3．即使法院认为被告应当承担违约责任，原告主张的违约金也过高，应当予以调减。合同约定逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%，原告要求被告承担的违约责任已超过违约金153,487.2元，不应予以支持。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：《商品房买卖合同》、《质量保证书》、发票、费用结算表，拟证明原告已付清购房款1,534,872元，合同约定最迟交房日期为2017年12月30日，逾期交房超90日被告应按约支付原告利息，被告实际交房日期为2019年4月4日，逾期461天；碧桂园前期物业服务协议一份、收据一份，拟证明协议约定房屋交付后，原告与物业公司形成物业服务合同关系，交付前的物业费应由被告承担；（2016）川0502民初2579号民事判决书，拟证明被告逾期交房事件，属于惯性违约。 被告围绕其辩称提交了如下证据：《商品房买卖合同》、《补充协议》，拟证明买卖合同第15条第2款及补充协议第3条第1款的约定；《竣工验收备案表》、《规划核实合格证》、《商品房面积实测技术报告书》，拟证明被告已在约定的交付日期前使案涉房屋达到了比约定交付条件更完备的条件，且案涉房屋已经政府主管部门部分验收合格，不具有影响居住使用的实质性质量问题。 本院组织当事人进行了庭审证据交换和质证，被告同汇房地产公司对原告出示的《商品房买卖合同》、发票的三性无异议，但对《商品房买卖合同》证明目的有异议；对《质量保证书》、《收楼费用结算表》的真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明目的不认可；对（2016）川0502民初2579号民事判决书的三性及证明目的均不认可。原告王志华、邹玉林对被告出示的证据，认为《商品房买卖合同》、《补充协议》均为格式条款，关于竣工验收等文件属相关机关向被告出具但被告未向原告明示；《质量保证书》证明案涉房屋的交付日期为2019年4月4日。本院对双方认可的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明认定事实如下：2016年2月23日原告王志华、邹玉林以其为买受人，被告同汇公司为出卖人，签订了合同编号为XS084325号《商品房买卖合同》（含附件），约定：原告购买被告开发的位于泸州市江阳区房屋，建筑面积共270.37㎡（套内230.05㎡）、单价为5,676元/㎡，买受人采取按揭贷款方式付款。出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1．已取得规划验收标准文件和建设工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十三条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按约定期限和条件将商品房交付买受人，按下列第1、2种方式处理：1．按照逾期时间，（分别处理（1）和（2）不作累加；）（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于商品房交付之日起15内向买受人支付违约金。2．根据本条第1种方式第（2）款约定买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式第（2）款约定要求继续履行合同的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%。同时，双方还对面积差异处理、交接手续、商品房质量、装饰、设备标准、产权登记及违约责任等进行了相应约定。2016年3月31日被告同汇公司出具两张《销售不动产统一发票》，分别载明“不动产项目名称张坝渔子溪国际社区，不动产楼牌号2-33号楼-4单元-负2至1层-负2至1层101，建筑面积270.37㎡，单价5,676.93元/㎡，金额464,872元（预收购房款）；1,070,000元（购房款）”。 同时查明，泸州碧桂园．生态城《收楼费用结算表》载明“产权人：王志华、邹玉林，合同收楼日期2017年12月30日，产品类型：住宅；项目名称及应予收取的金额等”。原告王志华、邹玉林及销售实事务专员分别签字并注明2019年4月4日。《住宅质量保证书》亦载明“交房日期2019年4月4日”。2019年4月9日原告王志华、邹玉林以其为甲方，广东碧桂园物业服务股份有限公司泸州分公司为乙方，签订《泸州碧桂园前期物业服务协议》，双方约定该园区的物业服务费采取包干制，甲方物业服务费每月每平方米2.5元计收，675.93元/月向乙方交纳并对物业管理服务的内容、双方的权利义务等做了详细约定。同日，原告王志华向广东省碧桂园物业服务股份有限公司泸州分公司交纳了2018年2月至2019年4月住宅物业费10,138.95元。 另查明，2015年9月15日泸州市不动产登记中心出具《房屋面积初始登记测绘报告》（泸市不动产登测字20150905号），二原告所购买的房屋建筑面积270.37㎡，套内面积230.05㎡，分摊面积为40.32㎡。2015年10月19日泸州市城乡规划管理局同意对碧桂园．生态城V2区（29-A、31、33、35-39号楼）规划核实备案，并出具《泸州市建设工程规划核实合格证》。2015年11月30日泸州市住房和城乡建设局同意碧桂园．生态城V2区（29-A、31、33、35-39号楼及车库）竣工验收备案（面积41700.71㎡）。庭审中，被告同汇公司主张曾通过邮政快递向二原告送达收房通知，但未提供相应的依据。双方因逾期交房产生争议协商未果，故二原告诉至本院请求判如所请。 本院认为，本案争议焦点为：被告同汇公司是否存在逾期交房的违约行为，如逾期，违约金该如何计算；二原告所交纳的物业费是否应当由开发商即被告同汇公司承担。 一、被告同汇公司是否存在逾期交房的违约行为，如逾期，违约金该如何计算；原告王志华、邹玉林与被告同汇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议（含附录）系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，二原告按约向被告支付部分首付款和办理按揭贷款。被告同汇公司辩称案涉房屋于约定交房日期前进行竣工验收备案并由泸州市不动产登记中心出具相应的面积实测报告，已达到交付条件。《住宅质量保证书》所载明的“交房日期2019年4月4日”及《收楼费用结算表》注明的日期仅为二原告实际办理交房手续的时间且被告曾通过邮政快递向二原告送达收房通知书，但因时间太久未能提供。考虑《商品房买卖合同》的特性，被告同汇公司作为商品房开发建设单位，通知购房者在约定时间内交付房屋系《商品房买卖合同》的附随义务，其未能提供相关证据证明其已履行义务，依法应承担举证不能的法律后果，故本院确认案涉房屋的实际交付时间为2019年4月4日。 关于逾期交房违约金的计算，依据《商品房买卖合同》第十三条第一款约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，但该条第二款同时载明“买受人按前款约定要求继续履行合同的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%”。诉讼中，二原告未就其因被告逾期交房所产生的实际损失举证予以证明，本院基于双方实际履行合同的情况、预期利益等因素综合考量，以实际产生的损失为基础，酌情确定被告因逾期交房应向二原告支付的违约金按其已付房价款的10%计付即153,487.2元（1,534,872元×10%），符合双方约定及客观事实，依法予以支持。 二、二原告所交纳的物业费是否应当由开发商即被告同汇公司承担；案涉房屋物业费用系原告依据其与广东碧桂园物业服务股份有限公司泸州分公司间物业服务合同的约定进行交纳，系另案法律关系，其主张要求被告支付其代交的2018年2月至2019年4月物业费10,138.95元及利息的请求，本案依法不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五内支付原告王志华、邹玉林逾期交房违约金153,487.2元； 二、驳回原告王志华、邹玉林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2,318元，由原告王志华、邹玉林负担668元，被告四川省同汇房地产开发有限公司负担1,650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  向勇 二〇一九年八月二日 书记员  党樟