浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0681执异155号 案外人：金姜英，女，1968年2月16日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。住所地：浙江省杭州市延安路****。统一社会信用代码：91330000717611474R。 负责人：胡德。 委托诉讼代理人：金萍儿，浙江卓颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石尉，浙江卓颂律师事务所律师。 被执行人：浙江金盾链条制造有限公司，住所地：诸，住所地：诸暨市王家井镇市南路**用代码：91330681254756529M。 法定代表人：楼建军。 被执行人：浙江金盾机械有限公司，住所地：诸暨，住所地：诸暨市王家井镇市南路**代码：91330681743454150G。 法定代表人：楼建军。 被执行人：楼建军，男，1966年5月22日出生，汉族，住诸暨市。 被执行人：边波英，女，1966年10月10日出生，汉族，住诸暨市。 被执行人：黄有庆，男，1955年8月21日出生，汉族，住诸暨市。 被执行人：浙江洁达环保集团有限公司，住所地：诸暨市，住所地：诸暨市安华镇洁达路**码：91330681749006041F。 法定代表人：何保海。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（下称信达资产浙江分公司）与被执行人浙江金盾链条制造有限公司、浙江金盾机械有限公司、楼建军、边波英、黄有庆、浙江洁达环保集团有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人金姜英对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，并于2019年8月14日进行了听证，金姜英、信达资产浙江分公司的代理人石尉到庭参加听证，黄有庆经本院传票传唤未到庭。现已审查终结。 案外人金姜英称：2019年5月8日，金姜英得知本院于5月6日作出（2017）浙0681执3815号拍卖预告，拟对黄有庆所有的坐落于诸暨市××街道××号的房地产（房屋权证号：房权证诸字第××号，土地权证号：诸暨国用（2003）字第1-3495号，下称涉案房产）予以拍卖。2011年4月15日，金姜英与黄有庆签订房屋租赁协议，约定黄有庆将涉案房产租赁给金姜英作为经营场所，租赁期限为10年，自2011年5月1日起至2021年5月1日止，并约定租金等。后金姜英按约支付租金等，并在租赁场所从事经营，其中2011年开始开办诸暨市艾美莱翔之鹰艺术学校至今，2013年开设诸暨市艾美莱足浴店，2015年3月25日开设诸暨市艾美莱主题宾馆至今。现金姜英了解，2013年3月15日，黄有庆隐瞒了金姜英与浦发银行诸暨支行签订最高额抵押合同，并以涉案房产抵押。金姜英认为与黄有庆签订了租赁合同，并按约支付租金，双方的租赁合同应为有效，请求确认金姜英与黄有庆之间的租赁合同有效，保护金姜英的租赁权不受侵犯。 信达资产浙江分公司称，对金姜英陈述的租赁关系不予认可，黄有庆在办理涉案房产抵押时，曾承诺无房屋租赁情况，金姜英提供的工商登记注册时间晚于抵押登记时间，金姜英即使租赁事实，也晚于抵押登记，故金姜英的损失应向黄有庆主张。 本院查明：本院于2017年2月23日就上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行与浙江金盾链条制造有限公司、浙江金盾机械有限公司、楼建军、边波英、黄有庆、浙江洁达环保集团有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）浙0681民初748号民事调解书，确定：一、浙江金盾链条制造有限公司应归还上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行借款本金10000000元，支付至2016年11月23日止的利息166511.62元，并支付该借款本金自2016年11月24日起至款付清日止按中国人民银行相关规定及合同约定计算利息，利随本清，款定于2017年3月10日前付清；二、浙江金盾链条制造有限公司应支付上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行律师代理费30000元，款定于2017年3月10日前付清；三、若浙江金盾链条制造有限公司未按上述第一、二项约定履行付款义务，则上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行对黄有庆所有的坐落于诸暨市××街道××号的房地产[房屋所有权证号：房权证诸字第××号，土地使用权证号：诸暨国用（2003）字第1—3495号，他项权证号：诸房他证抵字第××号]经法定程序处置后所得价款在最高债权余额28000000元范围内享有优先受偿权；[与本院（2017）浙0681民初749号案件抵押担保债务金额合并计算]四、浙江洁达环保集团对浙江金盾链条制造有限公司上述第一、二项债务在最高债权余额12000000元范围内承担连带清偿责任；五、浙江金盾机械有限公司对浙江金盾链条制造有限公司上述第一、二项债务在最高债权余额28000000元范围内承担连带清偿责任；[与本院（2017）浙0681民初749号案件保证担保债务金额合并计算]六、楼建军对浙江金盾链条制造有限公司上述第一、二项债务在最高债权余额28000000元范围内承担连带清偿责任；[与本院（2017）浙0681民初749号案件保证担保债务金额合并计算]七、边波英对浙江金盾链条制造有限公司上述第一、二项债务在最高债权余额28000000元范围内承担连带清偿责任。[与本院（2017）浙0681民初749号案件保证担保债务金额合并计算]。后相关债务人届时未履行，经上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行申请，本院以（2017）浙0681执3815号立案执行，执行中，本院于2017年5月10日查封黄有庆名下涉案房产。2017年6月2日，上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行与信达资产浙江分公司签订资产转让合同，约定将（2017）浙0681民初748号民事调解书确定的债权转让给信达资产浙江分公司。经信达资产浙江分公司申请，本院于2018年4月4日作出（2017）浙0681执3815号之二执行裁定书，裁定变更信达资产浙江分公司为申请执行人。执行中，本院拟处置涉案房产，金姜英遂提出异议。 另查明，黄有庆以涉案房产对上述债务向上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行提供抵押，于2013年3月15日办理抵押登记。 上述事实，由（2017）浙0681民初748号民事调解书、执行案件立案审查信息表、（2017）浙0681执3815号之一、之二执行裁定书、协助执行通知书、涉案房屋他项权证等证据所证实。 案外人金姜英为证明其主张，向本院提供下列证据： 房屋租赁协议、银行汇款凭证、黄有庆离婚证，以证明金姜英与黄有庆于2011年4月15日签订涉案房产的租赁协议，约定租期为10年，自2011年5月1日起至2021年5月1日止。因金姜英要求将所有原有浴场装修及设备拆除，改建为办学场所，经协商，拆除中央空调、供水、供气设备等，在租赁期内由金姜英赔偿。后金姜英按约定支付房屋租金及赔偿费用，部分租金及赔偿费用按照黄有庆的要求转账至黄有庆的前妻周茶英账户。 艾美莱.翔之鹰艺术学校、诸暨艾美莱足浴店、诸暨市艾美莱主题宾馆、诸暨市城东尚缘堂足浴店工商登记情况，金姜英与徐文芳房屋租赁合同，以证明金姜英于2010年4月23日登记成立诸暨市艾美莱.翔之鹰艺术学校，于2011年4月15日从黄有庆处租赁房屋后，将艾美莱翔之鹰艺术学校搬到涉案房产处，并将一楼安全楼梯后面的店面租赁给徐文芳使用，租赁期限为2011年12月1日至2016年11月30日。徐文芳用于开办诸暨市城东尚缘堂足浴店。因徐文芳开办的足浴店经营不善，2013年6月17日金姜英登记成立诸暨市艾美莱足浴店（个体工商户），在涉案房产处经营。因艾美莱足浴店经营状况不良，2015年3月25日，金姜英登记成立艾美莱主题宾馆（个体工商户）在涉案房产处经营。 电费票据若干，以证明金姜英自2011年租赁涉案房产后占有使用，缴纳电费的情况。 本院认为，依照物权法第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，金姜英提供房屋租赁协议、房租支付凭证、经营单位工商登记情况及电费缴纳凭证等，可以相互印证，确定金姜英于2011年开始租赁并占有使用涉案房产。故涉案房产在抵押给上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行前已经出租给案外人金姜英。因此，金姜英对相应房屋的租赁权，不受现债权受让人信达资产浙江分公司所享有的抵押权的影响；本院在处置涉案房产时，应依法保护金姜英的租赁权。综上，金姜英提出的执行异议，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 本院在处置登记于被执行人黄有庆名下、坐落于诸暨市暨阳街道艮塔东路**的房地产时，应保护案外人金姜英对房屋享有的租赁权（租赁期限至2021年5月1日）。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  周灵锋 审 判 员  边 防 人民陪审员  丁小海 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  吴 洒