四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0502民初3949号 原告：杨艳，女，1981年7月14日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：杨平远，四川酒城律师事务所律师。 原告：陈枫，男，1977年1月15日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：杨平远，四川酒城律师事务所律师。 被告：泸州天地井然房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区江阳西路******，统一社会信用代码91510502560743400J。 法定代表人：柯猛，总经理。 原告杨艳、陈枫与被告泸州天地井然房地产开发有限公司（以下简称天地井然开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨艳、陈枫的委托诉讼代理人陈平远到庭参加诉讼，被告天地井然开发公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨艳、陈枫向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还二原告多收取的购房款34370元；2.判决被告立即向二原告支付逾期办理房屋不动产登记证书的违约金65817元（违约金从2015年6月11日计算至2018年12月19日，共1288日）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年9月28日二原告向被告申购房屋一套，面积约110平方米，单价每平方米3500元，二原告支付诚意金150000元。2013年6月12日双方签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发位于江阳区房屋，面积128平方米，双方约定110平方米内按3500元／㎡计算房价，超出部分按7000元／㎡计算。合同签订后原告按上述约定支付了房款511000元，并付清应由原告承担的办理不动产登记证书的税费。2013年7月10日双方再次签订《商品房买卖合同》。双方在原定价格不变的基础上，按商品房买卖合同的要求将房屋单价同意折算为4756.59元／㎡，同时合同还约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含3%），据实结算房款。现不动产登记证书载明房屋面积为123.09㎡，按照约定，被告应退还原告多收取的房款34370元（4.91㎡×7000元／㎡）。此外，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第20条的约定，被告应当在商品房交付之日起360个工作日取得房屋所有权证书，即被告应当于2015年6月10日前取得房屋不动产登记证书并交付二原告，逾期则按日计算向二原告支付全部已付款万分之一的违约金。二原告于2018年12月19日取得上述房屋的不动产登记证书，产生违约金65817元（2015年6月11日-2018年12月19日，共1288天），为此诉至法院请求依法判决。 被告天地井然开发公司未予答辩。 经审理查明：原告杨艳与原告陈枫系夫妻。2010年9月28日，二原告与泸州万有房地产开发有限公司（以下简称万有公司）签订《房屋申购协议》，约定：原告杨艳、陈枫自愿以385000元的价格预约申购该公司开发建设的位于泸州市天地名都小区商品房，预约面积110㎡，单价为每平方米3500元。签订该协议时原告支付诚意金150000元，双方签订正式商品房买卖合同时支付余下款项…该协议在预售许可证办理后，以本协议基本条款签订商品房买卖合同或订立补充协议，诚意金转作房款。同日，原告杨艳、陈枫向万有公司缴纳诚意金150000元。2010年11月26日，原告杨艳、陈枫与万有公司及被告天地井然开发公司在《房屋申购协议》中约定：原告杨艳、陈枫同意万有公司将该协议转让与被告天地井然开发公司履行。随后，原告杨艳、陈枫在该协议上签字，万有公司及被告天地井然开发公司在该协议上加盖公司印章。2013年5月23日，原告杨艳、陈枫与被告天地井然开发公司签订《天地名都选房交款书》，该交款书约定，二原告选定酒城大道二段10号天地名都小区5号楼2单元9号房（以派出所编号为最终号数），面积约128㎡，申购协议约定面积110㎡，现选面积128㎡，超面积7000元／㎡。原告同意申购诚意金150000元转为房款，剩余房款361000元在原告选定具体房号当日以一次性付款方式支付被告。当日二原告向被告支付了生于房款361000元。2013年6月12日，二原告与被告天地井然开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告杨艳、陈枫以511000元的价款购买被告开发的位于沪州市江阳区商品房，按照建筑面积计算，单价为每平方米3992元，预测建筑面积共128㎡，总价511000元。付款方式为原告在签订《商品房买卖合同》的当日全款支付。 2013年7月10日，原告杨艳、陈枫与被告天地井然开发公司再次签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ110358），约定：二原告以511000元的价格购买被告开发的位于泸州市江阳区商品房，按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米4756.59元，预测建筑面积共126㎡，其中套内建筑面积107.43㎡；付款方式为一次性付款。该合同第十条约定：出卖人应当在2013年12月底前向买受人交付该商品房。第十四条约定：面积差异处理以泸州市房监所测量标准的面积为准，双方按实结算，多退少补。第二十条产权登记（二）转移登记约定：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。该合同上有原告杨艳、陈枫的签字、被告公司的合同专用章及被告公司法定代表人的印章。被告于2013年12月底将上述房屋交付二原告。2014年5月11日二原告向被告缴纳了应由原告承担的办理不动产登记证书的税费29106元,2018年10月13日二原告向被告缴纳了上述房屋的维修基金3947元。 另查明，二原告于2018年12月19日取得上述房产的不动产登记证，不动产登记证载明房屋建筑面积123.09㎡，专有建筑面积104.76㎡，分摊建筑面积18.33㎡。 另查明，被告于2016年5月13日向原告出具了《销售房地产统一发票》，发票金额为490000元，单价为3992元/㎡。该发票上备注：本次开具金额490000元，房源合同金额502992元，剩余未开金额12992元。 上述事实，有原告在法庭上的陈述及其提交的《房屋申购协议》、《天地名都选房交款书》、《商品房买卖合同》两份购房款发票、收据、专项维修基金缴款凭证、（2018）江阳民初字第3804号民事判决书、不动产登记证书等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告杨艳、陈枫与被告天地井然开发公司签订的《房屋申购协议》、《天地名都选房交款书》、两份《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，为有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约付清全部房款，被告负有按照约定期限为原告办理房屋产权证书的义务，被告逾期办证的行为已构成违约。原告要求被告按照合同约定支付违约金的请求于法有据，本院予以支持。根据合同约定，原告应当在被告2013年12月31日交房后360个工作日取得房屋所有权证，即违约计算期间应从2015年6月11日计算至2018年12月19日，违约金金额511000元×1288天×0.1‰﹦65817元（取整）。此外，因双方在2013年6月12日和2013年7月10日签订的两份《商品房买卖合同》中均约定“面积差异处理以泸州市房监所测量标准的面积为准，双方按实结算，多退少补”，故被告应按约定退还多收取的房款。但由于两份《商品房买卖合同》中约定的房屋面积计算方式和单价不一致，按照法律的规定，后签订的合同视为对前合同的补充或变更，故应按双方于2013年7月10日签订的《商品房买卖合同》上约定的套内面积和单价计算房款，二原告应缴房款为104.76㎡×4756.59元/㎡=498300元（取整）。现原告已缴纳511000元，故被告应退还原告12700元（511000元-498300元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告泸州天地井然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，退还原告杨艳、陈枫房款12700元； 二、被告泸州天地井然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告杨艳、陈枫逾期办证违约金65817元； 三、驳回原告杨艳、陈枫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2304元，适用简易程序减半收取1152元，由二原告承担270元，被告泸州天地井然房地产开发有限公司承担882元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  黄茜 二〇一九年八月七日 书记员  郑义