云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终397号上诉人（原审原告）：张胜美，女，1976年11月10日生，汉族，居民，住华宁县。委托诉讼代理人：师本领，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南省华宁县气象局。住所地：华宁县宁州镇。法定代表人：桂合春，局长。委托诉讼代理人：李茂昌，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：华宁县人工降雨防雹办公室。住所地：华宁县宁州镇气象局。法定代表人：桂合春，主任。委托诉讼代理人：李茂昌，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：华宁县易城房地产开发有限公司。住所地：华宁县宁州街道虹桥新村**。法定代表人：朱瑞峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：普长德，男，系该公司工作人员。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：邓伟，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人张胜美、上诉人云南省华宁县气象局（以下简称华宁县气象局）因与被上诉人华宁县人工降雨防雹办公室（以下简称华宁县防雹办）、原审第三人华宁县易城房地产开发有限公司（以下简称华宁易城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省华宁县人民法院（2018）云0424民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张胜美上诉请求：1.维持原判第一项、第二项；2.撤销原判第三项，改判由华宁县气象局赔偿其损失145564元（以购房款1021500元按照年利率4.75%计算三年），由华宁县防雹办对退还购房款1021500元、赔偿损失145564元承担连带责任；3.一、二审案件受理费由华宁县气象局和华宁县防雹办承担。事实及理由：1.华宁县气象局作为政府职能部门，在不具备预售房地产资格的情况下，向不特定的老百姓宣传出售案涉商铺，并违法收取其购房款1021500元长达三年多，之后又无法为其办理商品房买卖合同备案手续，无法交付房屋，构成欺诈。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，其按最低贷款基准利率要求赔偿损失符合法律规定，原判未予支持不当；2.华宁县防雹办应当对退还购房款和赔偿损失承担连带责任。出售案涉商铺的行为是华宁县防雹办与华宁县气象局共同操作形成的结果，华宁县防雹办属于独立事业法人单位，与华宁县气象局是“两块牌子一套班子”，华宁县防雹办违法收取购房款并以其单位名义开具收据，与华宁县气象局共同实施销售行为，理应共同承担退还购房款及赔偿损失的责任。一审法院认定华宁县防雹办的账户由华宁县气象局实际管理控制，华宁县防雹办无需承担责任是错误的；3.一审法院认定其存在过错无事实和法律依据。上诉人作为一名普通老百姓，不具备专业的房地产和法律方面的知识，不熟悉商品房销售规定，华宁县气象局原局长李某在出售房屋时声称与开发商存在合作关系，因开发商欠拆迁补偿款将商铺抵偿给华宁县气象局，华宁县气象局为回收资金将所抵房屋以低于市场价变现，并将盖有开发商印章的回购协议和商品房购销合同交给其签字，保证手续合法并办理相关手续，其在整个购房过程中不存在过错。请求二审法院支持其上诉请求。华宁县气象局上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项；驳回张胜美对其及华宁县防雹办的起诉；2.本案诉讼费由张胜美承担。事实及理由：1.《商品房购销合同》和《商品房回购协议》的双方当事人是张胜美和华宁易城公司，购房款之所以打入华宁县防雹办的账户，是因为华宁易城公司欠其拆迁补偿费，华宁易城公司根据与其的口头约定，指示张胜美将购房款打入华宁县防雹办账户，用以抵扣拆迁补偿费，其和华宁县防雹办均不是本案适格的被告；2.张胜美隐瞒客观事实，在一审诉讼过程中一开始不提供《商品房购销合同》和《商品房回购协议》，同时坚决否认与华宁易城公司签过合同，直至第二次开庭才提交《商品房回购协议》，认可与华宁易城公司签订过合同和协议，以上一系列反常行为说明张胜美明知售房人是华宁易城公司，其也是跟华宁易城公司签订合同；3.一审法院认定事实错误，所作判决违反合同的相对性原则和证据规则。其从来没有出售过房产给张胜美，华宁易城公司也明确没有授权其出售过房产，一审判决解除其与张胜美订立的商铺买卖合同不知从何而来。此外，一审中张胜美是原告，张胜美所举证据证明不了其出售过商铺给张胜美，根据证据规则就应承担举证不能的后果，但一审法院却将举证责任倒置，认为其不能举证证明华宁易城公司指示张胜美将购房款交付给其，亦未证明华宁易城公司委托其直接向张胜美收取购房款，进而作出不当的判决；4.一审法院对本案没有管辖权，程序违法。《商品房购销合同》第十四条争议的处理方式约定：本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商解决不成时，提交昆明市仲裁委员会仲裁。因此本案不属于人民法院管辖，一审法院程序违法。综上，其没有与张胜美签订过商铺买卖合同，所收款项属华宁易城公司支付给其的拆迁补偿费，请求二审改判支持其上诉请求。针对张胜美的上诉请求，华宁县气象局及华宁县防雹办均答辩称与张胜美没有签订过商品房购销合同，张胜美所交购房款属于华宁易城公司支付给其的拆迁补偿费，购房款不应退还，赔偿损失也就无从谈起，请求驳回张胜美的上诉请求。华宁易城公司答辩同意张胜美的上诉请求，认为应当由华宁县气象局退还张胜美购房款并赔偿相应损失。针对华宁县气象局的上诉请求，华宁县防雹办表示同意。张胜美、华宁易城公司均答辩请求予以驳回。张胜美向一审法院提出诉讼请求：一、判决其与华宁县防雹办的商品房买卖合同无效；二、由华宁县防雹办一次性退还其购房款1021500元，并赔偿给其造成的损失145564元（按年利率4.75%计算三年）。后张胜美变更诉讼请求为：一、判决其与华宁县气象局就宁阳首座第5幢第1层D-114、D-115号房屋买卖合同无效；二、由华宁县防雹办、华宁县气象局一次性共同退还其购房款1021500元，并共同赔偿其损失145564元。之后，张胜美再次将第一项诉讼请求变更为：一、判决解除其与华宁县气象局就宁阳首座第5幢第1层D-114、D-115号房屋的买卖合同。一审认定事实：因老气象局片区项目开发存在困难，2013年9月29日，华宁县气象局（甲方）与世融伟业投资担保有限公司（乙方）签订了《华宁县气象局片区房地产项目气象局拆迁补偿协议》，约定：乙方同意支付甲方原气象局片区拆迁资金补偿共计约2180万元，其中：1、甲方新观测场土地征用费180万元，以国土部门实际结算为准；2、新观测场建设费1100万元，以实际审计结算为准；3、甲方所属国有土地及周边土地征购及地上建筑拆迁补偿费600万元，以实际支出为准；4、前期资金利息300万元。朱瑞锋作为乙方委托代理人在该协议上签字。2013年10月23日，朱瑞锋等人注册成立华宁易城公司，承接了世融伟业投资担保有限公司在《华宁县气象局片区房地产项目气象局拆迁补偿协议》中的权利义务，由华宁易城公司向华宁县气象局支付拆迁资金补偿，并开发老气象局片区房地产项目，项目名称为宁阳首座商住开发项目。开发过程中，华宁易城公司向华宁县气象局支付了部分拆迁资金补偿费，但因双方未进行结算，尚欠的拆迁资金补偿费数额未能明确。2015年12月7日，张胜美签订了《商品房购销合同》两份，约定：张胜美以套内建筑面积每平方米15000元的价格购买宁阳首座商住开发项目第5幢第1层D-114、D-115号房，其中D-114号房建筑面积34.79平方米，总金额521850元，D-115号房建筑面积33.31平方米，总金额499650元。同日，张胜美还签订了《商品房回购协议》，约定出卖方按房源总价的50%将D-114、D-115号房转让给张胜美，同时承诺自协议签订后12个月内，出卖方以该房实际成交总价的130%向张胜美进行回购，出卖方超过张胜美购房12个月后未进行回购，则视为出卖方自动放弃回购权。《商品房购销合同》、《商品房回购协议》均加盖有“华宁县易城房地产开发有限公司”印章。张胜美于2015年12月5日、7日分两次将购房款1021500元转入户名为华宁县人工降雨防雹办，账号为53×××24的账户内。华宁县防雹办于2015年12月7日向张胜美出具收据，载明“收到张胜美交来下列款项此据5栋（D-114、D-115）购房款1021500经手人：解仕强”。因购房资金未过监管账户，张胜美购买房屋无法备案。2018年10月23日，华宁县气象局出具《情况说明》：“华宁县宁州街道宁锦街与东市街十字路口西北侧“宁阳首座”房地产项目一期5幢D-115号商铺在2015年12月4日、D-114号商铺在2015年12月7日由华宁县易城房地产开发有限公司抵付给了云南省华宁县气象局，2015年12月7日云南省华宁县气象局委托华宁县易城房地产开发有限公司将这两个商铺销售给了客户张胜美（身份证号：5324251976********，手机139××××****），两间商铺的价款为人民币壹佰零贰万壹仟伍佰元整（1021500.00元）已由我局收取，存入云南省华宁县气象局管理的华宁县人工降雨防雹办公室账户，账号：53×××24。其中：D-144号商铺价款为人民币伍拾贰元壹仟捌佰伍拾元整（521850.00元）、D-115号商铺的价款为人民币肆拾玖万玖仟陆佰伍拾元整（499650.00元）。特此说明。云南省华宁县气象局（盖章）法定代表人（签字）：桂合春2018年10月23日”。另查明，华宁易城公司在华宁县房管所备案的宁阳首座一期商铺第5幢第1层D-114、D-115号商铺的单价为35000元/㎡。宁阳首座一期第5幢第1层D-114号商铺已于2016年被华宁易城公司出卖给了案外人廖星瑞，且双方已在华宁县房管所办理了房屋买卖登记备案，成交单价为20120.9元/㎡。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，张胜美签订的两份《商品房购销合同》虽均加盖了华宁易城公司印章，但华宁易城公司法定代表人朱瑞锋陈述该合同并非华宁易城公司签订，而《商品房回购协议》及华宁县气象局于2018年10月23日出具的《情况说明》均说明：涉诉的商铺系华宁县气象局委托华宁易城公司销售给张胜美。《商品房回购协议》及《情况说明》内容能够与朱瑞锋陈述相互印证，且张胜美也将购房款1021500元支付至由华宁县气象局实际管理的华宁县防雹办的账户内，华宁县防雹办向张胜美出具的《收据》亦载明款项为“购房款”。据此，应当认定华宁易城公司并未作出向张胜美出售商铺的意思表示，涉诉商铺的实际出卖人应为华宁县气象局。华宁县气象局、华宁县防雹办主张与张胜美之间不存在房屋买卖合同关系，张胜美转入华宁县防雹办账户的购房款是华宁易城公司支付给华宁县气象局的拆迁补偿资金的意见，因华宁县气象局、华宁县防雹办提交的证据仅能证明华宁县气象局与华宁易城公司之间的债权债务关系，其并未提交证据证明华宁易城公司指示张胜美将购房款交付华宁县气象局或华宁县防雹办，亦未提交证据证明华宁易城公司委托其直接向张胜美收取购房款，故对华宁县气象局、华宁县防雹办的上述意见，不予采纳。华宁县气象局在未取得宁阳首座一期第5幢第1层D-114、D-115号商铺的所有权的情况下，将两个商铺出卖给张胜美，并收取了张胜美的购房款1021500元，现D-114号商铺已被华宁易城公司转卖他人，华宁易城公司对华宁县气象局的出卖行为亦不予追认，涉诉商铺所有权无法转移给张胜美，故张胜美要求解除与华宁县气象局之间的房屋买卖合同及由华宁县气象局一次性退还购房款1021500元的诉请，有事实和法律依据，予以支持。张胜美交款的账户的户名虽系华宁县防雹办，但该账户系华宁县气象局开设在华宁县防雹办的基建账户，由华宁县气象局管理，华宁县防雹办并未向张胜美出卖商铺，转款账户也由华宁县气象局管理，故张胜美主张由华宁县防雹办共同退还购房款的诉请，不予支持。另，鉴于本案中华宁县气象局在外观上并不具备出卖商品房的资质，而张胜美以明显低于市场价格的价款向其购买涉诉商铺，应承担相比正常房产交易更加重大的注意义务，张胜美未对气象局是否享有涉诉商铺所有权进行核实即将购房款支付给了华宁县气象局，其应对涉诉房屋所有权不能转移的后果承担相应责任，故张胜美主张由华宁县气象局、华宁县防雹办赔偿损失145564元的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、解除原告张胜美与被告云南省华宁县气象局订立的宁阳首座一期第5幢第1层D-114、D-115号商铺买卖合同；二、由被告云南省华宁县气象局于判决生效后十日内退还原告张胜美购房款1021500元；三、驳回原告张胜美的其他诉讼请求。”二审中，华宁县气象局、华宁县防雹办提交以下证据：一、收据（10张），现金交款单多份。欲证明：包括张胜美在内的共10余个购房人皆是按照华宁易城公司的指示，将购房款支付给华宁县防雹办，其向购房者出具收据，购房人持有交款单及收据作为向华宁易城公司购房交款的凭证。二、申请证人李某（原华宁县气象局局长）出庭作证。李某陈述：当时开发商与气象局签署了一份拆迁补偿协议，由于开发商没有按期支付拆迁补偿款，经过协商，通过半价销售部分商铺，所得销售款用来折抵拆迁补偿款，包括张胜美在内的购房人支付的购房款实际就是开发商支付气象局的拆迁补偿款。签订购房合同和回购协议的地点是在气象局，工作人员是开发商的职工，气象局也有人员参加，为了防止款项划到开发商名下后，不支付给气象局，所以款项直接由气象局收取。经质证，张胜美对第一组证据的真实性未提出异议，但认为收据上已注明交纳的是购房款，不能证明是根据华宁易城公司指示交付的拆迁补偿款；对于证人证言，张胜美认为李某曾是气象局局长，与本案有利害关系，证明力较弱，其陈述的不是事实，不予认可。华宁易城公司提出其公司与气象局没有协商过用商铺销售款折抵拆迁补偿款，购房合同也不是与其公司签订，对第一组证据不予认可；李某的证言中，除“用商铺折抵补偿款”及“购房合同是与易城公司签订”不属实外，其他陈述基本是事实。本院认为，第一组证据能证实张胜美等人向华宁县防雹办交纳购房款的事实，但不能说明购房款是按照华宁易城公司的指示交到特定账户；至于证人证言，张胜美及华宁易城公司均不认可，因证人与华宁县气象局有一定的利害关系，在无其他证据相佐证的情况下，对证人证言不予采信。经审理，二审查明的案件事实与一审法院认定的相一致，本院予以确认。本院认为，张胜美与华宁易城公司签订两份《商品房购销合同》，购买宁阳首座一期第5幢第1层D-114、D-115号商铺，故合同相对方应为华宁易城公司。经审查，该两份合同不存在无效的情形，应认定为有效。一审中，张胜美先是要求确认合同无效，之后变更诉讼请求为要求解除合同，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因华宁易城公司之后又将D-114号商铺出售给他人并已办理商品房购销合同的备案登记，导致与张胜美签订的关于D-114号商铺的合同不能够继续履行，现张胜美要求解除两份合同，应予支持。经审查，华宁易城公司与华宁县气象局之间存在因拆迁补偿而产生的债权债务关系，华宁易城公司应支付华宁县气象局相应的拆迁补偿款。本案中，张胜美是与华宁易城公司签订购销合同，但签订地点是在华宁县气象局，且购房款是支付给华宁县防雹办。华宁县气象局主张是华宁易城公司作为卖方出售商铺，指示买方将款打给其以抵作拆迁补偿款，华宁易城公司则认为是华宁县气象局在未经得其同意的情况下，擅自使用其公司印章与他人签订购销合同，对合同不予认可。因双方均不能够提供证据证实各自的主张，无法认定谁的主张成立。对张胜美而言，其基于对华宁县气象局的信赖，在该局办公场所签订购销合同，将购房款打入华宁县防雹办账户，而华宁县气象局又持有华宁易城公司的合同及印章，故华宁县气象局与华宁易城公司应共同承担返还张胜美购房款的责任。张胜美交款的账户系华宁县气象局开设在华宁县防雹办的基建账户，由华宁县气象局管理，故一审认定华宁县防雹办不承担责任并无不当，二审予以维持。本案合同解除的原因在于华宁易城公司又将D-114号商铺出售给第三人，张胜美主张的利息损失符合以上法律规定，但因合同签订方及收款方不一致，且合同未能办理备案登记手续，张胜美作为买受人未尽到相应的审查义务，也应承担相应的责任，故损失应由双方各承担一半，即由华宁县气象局、华宁易城公司共同赔偿张胜美72782元。由于在一、二审诉讼中，张胜美均坚持只要求由华宁县气象局、华宁县防雹办承担责任，不要求华宁易城公司承担责任，故本案不判由华宁易城公司承担责任。至于华宁县气象局提出的程序问题，经审查，《商品房购销合同》虽约定有仲裁条款，但张胜美向法院起诉后，各方当事人均未提出异议，一审宣判后，华宁县气象局上诉才提出异议，本院不予支持。综上，对张胜美的部分上诉请求予以支持；对华宁县气象局的上诉意见不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省华宁县人民法院（2018）云0424民初962号民事判决第二项；二、撤销云南省华宁县人民法院（2018）云0424民初962号民事判决第一项、第三项；三、解除张胜美与华宁县易城房地产开发有限公司于2015年12月7日签订的关于宁阳首座一期第5幢第1层D-114、D-115号的两份《商品房购销合同》；四、由云南省华宁县气象局于判决生效后十日内赔偿张胜美利息损失72782元；五、驳回张胜美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15304元，减半收取7652元，由张胜美负担477元，由云南省华宁县气象局负担7175元；二审案件受理费15304元，由张胜美负担954元，由云南省华宁县气象局负担14350元；保全费5000元，由云南省华宁县气象局负担。本判决为终审判决。本判决生效后，申请执行的期限为二年。审判长  黄延林审判员  龚 辉审判员  殷红珍二〇一九年八月二十日法官助理许家斌书记员刘震