北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初3352号原告:北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚合六街**。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。被告：北京何沈合作共赢水一方食品有限责任公司，住所地北京市大兴区永兴路**院**楼物美内**。法定代表人：何恩全，经理。原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司（以下简称金泰嘉业公司）与被告北京何沈合作共赢水一方食品有限责任公司（以下简称何沈水一方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金泰嘉业公司的委托诉讼代理人常杨杨，被告何沈水一方公司的法定代表人何恩全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告的租赁合同于2017年9月1日解除；2.判令被告支付2017年1月23日至2017年8月31日的租金100733.62元，逾期违约金12630.19元；商场管理费25182.99元，逾期违约金3157.49元，POS机技术支持费2518.36元，逾期违约金315.76元，其他各项应缴费用及逾期交纳违约金13096.04元；3.判令被告支付解约违约金61551.28元；4.判令被告支付2017年9月1日至2017年10月24日期间的场地占用费108729.5元（以上2-4项扣除租赁保证金外其他保证金后共计315415.23元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月28日，原告与被告签订《租赁合同》，将位于北京丰台区永外果园7号楼（现名“合生广场”）B1层-0120号房屋出租给被告，租用面积50平方米，租赁期限为两年（2016年12月24日至2018年12月23日）用于经营“水一方”品牌“食品”业态之用。合同签订后，原告如约将场地交付使用，并完全履行了合同义务。但被告在使用承租房屋对外经营的前提下，长期拖欠2017年1月23日至2017年8月31日租金、商场管理费、POS机技术支持费及其他各项费用。原告多次催要无果，无奈于2017年8月17日制作了《解除合同通知书》，通知被告自2017年9月1日与被告解除租赁关系，同时要求其于2017年8月31日交齐拖欠租金并结清所有费用，将场地恢复至毛坯状态交付原告。虽经原告多次催要，截至起诉之日，被告仍拒不支付巨额的租金、商场管理费及其他各项费用，故原告诉至法院。被告何沈水一方公司辩称，我们双方是2016年12月签订的合同，和我谈的是原告招商经理叶琼，2017年4月1日才算正式开业，我也是从2017年4月1日开始缴纳租金等费用。招商经理承诺说开业率达到80%，我方开业时不达25%，因我们设备有泄漏点，2017年5月10日让厂家把设备拉走了，我们真正撤店是在5月15日，我找原告经理申请撤场不干，给对方写了申请，对方经理让我等公司结果，后对方一直没有答复。我没有收到过开业的邀请函，我三月份才装修完毕，实际开业就是口头通知我方的从2017年4月1日开始，租金从4月1日开始计算。2017年4月份的租金等费用我已经缴纳，5月份的没有支付，但租赁保证金等费用我共交了十万多。POS机我方就没有收过，用水和用电都是先买后用。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《租赁合同》，《解除合同通知书》本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》约定：第一部分通用条款：4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的商场管理费，该商场管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等商场管理项目发生的费用。4.8本合同约定的租金、商场管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、商场管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金。12.2甲、乙双方同意：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月商场管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。13.1乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋：并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除．并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第二部分专用条款：19.1甲方出租给乙方的房屋座落在北京市丰台区果园7号被称为“合生广场”（以下称“商场”）的B1层-0120号房屋（合同中简称“该房屋”）。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、商场管理费及其他费用的租用面积为50平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“水一方品牌食品业态”之用途，该房屋的商铺名称是水一方，并保证未征得甲方书而同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容）。19.4商场暂定于2016年12月24日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。20.1该房屋的租赁期为自交付日起2年的时间，即2016年12月24日至2018年12月23日。20．2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起的30天装修期。即2016年12月24日至2017年1月22日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供物业管理服务及宣传推广服务，故装修期内无商场管理费及宜传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）。21．1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金+提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2016年12月24日至2017年02月23日期间的保底租金为人民币15238元。第一个租赁年度中2017年2月24日至2017年12月23日期间的月保底租金的计算标准为每平方米人民币304.76元，月保底租金为人民币15238元。21.1.2提成租金：第一个租赁年度（2016年12月24日至2017年12月23日）的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的12％计算。21.l.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2017年1月23日前向甲方付清2016年12月24日至2017年2月23日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币62400元。21．3目前该房屋的商场管理费按照租用面积每月每平方米人民币75.47元核算，每月的商场管理费为人民币3773.5元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的商场管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2017年1月23日至2017年2月23日的商场管理费为人民币3773.5元，应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的商场管理费。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为人民币10000元，公用事业费保证金为人民币2500元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21．8本合同的收银方式为甲方提供POS机。POS机技术支持费自使用之日起计算，乙方使用甲方提供的1台P**机，POS机技术支持费为人民币400元/月/台，每个月POS机技术支持费总计为人民币400元;POS机保证金为人民币5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清POS机保证金及首月的POS机技术支持费，自第二个POS机实际使用月起，乙方应于其后每月月底前付清下个月的POS机技术支持费；未满月的POS机技术支持费按当月的实际租用天数计收。2016年12月20日，原告与被告签订《合生广场商铺交接确认书》，载明商户名称为水一方，铺位号B1-0120。《装修工程竣工检查单》显检查验收时间为2017年3月20日。2017年3月21日，被告向原告支付租赁保证金62400元，公共事业费保证金2500元，装修押金10000元，垃圾清运费1000元，装修管理费1250元。双方均认可，上述费用均已全部缴纳，均未退还。2017年4月20日，被告向原告支付2017年4月1日至2017年4月30日租金15999.9元，商场管理费3999.91元，POS机技术支持费400元。2017年8月17日，原告向被告邮寄的《解除通知书》，内容为：贵司承租了我司位于北京市丰台区果园7号楼（现名“合生广场”）B1层0120号、租用面积为50平方米的场地，用于经营“水一方”品牌“食品”业态之用途，租赁期限为二年，自2016年12月24日起至2018年12月23日止。《租赁合同》对装修期、租金、费用收取标准、双方权利义务及违约责任进行了详细约定。《租赁合同》签订后，我公司如约将场地交付使用，并完全履行了我公司的合同义务。但贵方在租赁期间内，逾期向甲方支付租金、商场管理费、POS机技术支持费、水费、电费等，且费用逾期支付远超3个月，鉴于此，我公司现通知贵方如下：一、我公司依据《租赁合同》第十二条的约定，于2017年9月1日提前解除与贵方签署的《租赁合同》。二、请贵司于2017年8月31日17:00前交齐拖欠租金并结清所有费用。三、请贵司在2017年8月31日17:00前，按照《租赁合同》第十三条约定将场地恢复至毛坯状态后交还我司。如贵司未按照通知的时限交还的，视为贵司放弃场地内相关物品的所有权，我公司将根据《租赁合同》的约定自行对场地进行清理。四、我公司保利依据《租赁合同》约定及相关法律规定追究贵司全部违约责任的权利。被告表示收到该《解除通知书》，但双方合同解除时间以其撤场时间2017年5月15日为准，其撤场告知了原告的两位经理，向原告提交了书面申请，并向法院提交了录音、申请两名证人出庭，证明其撤场时间、开业率问题及向原告提交过撤场申请的情况。原告认可被告在其发出解除通知前撤场，但因为其员工离职，不了解具体时间，也不知道当时开业率的情况，不认可被告提交录音，证人系该商场同其有诉讼的其他商户，证人证言不予认可。法院要求原告联系其当时与员工，原告表示齐禾青、叶琼、马晓丽等原系其公司员工，现已离职，均联系不上，不能出庭作证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，本院对此不持异议。关于解除合同时间，2017年8月17日，原告因被告拖欠租金等相关费用，行使解除权，向被告发出《解除出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《租赁合同》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体商户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后收取了原告交付的涉诉商铺在商城内进行经营，未按照合同约定及时给付租金及其他费用，行为亦属不当。被告虽无证据证明其撤场与原告协商达成一致，但原告作为商场管理者对商铺使用情况应当知情，并及时止损。综上，对于原告所主张的租金和商场管理费，原告虽存在商城管理的失当行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告亦应当支付一定租金及商场管理费，对于具体的数额，本院考虑合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等情况酌情予以确定。对于POS机技术支持费，原告无证据证明按约定时间安装相关设备，故对于该项主张，本院不予支持。合同解除后，被告并未使用商铺，且商铺由原告实际控制，原告应当及时止损，原告要求被告何沈水一方公司支付场地占用费，没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张的水费，原告提交抄表记录证明欠费时间及金额，被告虽不予认可，但未提供证据证明已交纳相关费用，原告要求被告支付，本院予以支持。对于原告主张的解除合同违约金、逾期支付违约金，考虑到原告在合同履行中亦存在一定程度的过错，综合双方的过错程度、被告的逾期时间、原告的实际损失等因素，不宜向承租方苛以违约责任，故对于原告主张的解除合同违约金、逾期支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金一节，双方均认可上述费用均已缴纳，尚未退还。原、被告在《租赁合同》中约定：装修押金于该房屋之二次装修工程经原告验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还被告；在因被告逾期不支付租金导致原告行使解除权时，被告已付的租赁保证金及被告己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。本院认为，原告为商场出租管理方，其与被告签订的《租赁合同》系原告提供的格式合同，合同中约定在因被告原因使原告行使解除权时不予退还相关费用的条款在合同中没有特殊标注，原告亦未证明其向被告进行了合理的提示说明，明显加重被告责任，故该条款中关于“不予退还”的约定无效。被告要求上述保证金及押金抵扣欠付租金及其他费用，本院予以采纳。综上，被告已支付的公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金足以抵扣欠付租金、商铺管理费及水费，故原告相关诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条规定，判决如下：一、确认原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司与被告北京何沈合作共赢水一方食品有限责任公司签订的《租赁合同》于2017年9月1日解除；二、驳回原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费5950元，由原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文川人民陪审员  侯佩秋人民陪审员  刘 媛二〇一九年八月三十日书 记 员  李 乔