贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3203号 上诉人（原审被告）：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市南部新区**路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼），统一社会信用代码：91520500709552726W。 法定代表人：徐忠杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐卫东，该公司职工。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐华，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：潘坤，男，汉族，1981年1月27日出生，住贵州省毕节市。 上诉人毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称：政通公司）因与被上诉人潘坤商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 政通公司上诉请求：一、撤销毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初244号民事判决，改判驳回被上诉人潘坤的诉讼请求；二、由被上诉人潘坤承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1.本案被上诉人潘坤的第2项诉讼请求为：“判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金，以已付房款364046元为基数，按每日0.2％从2017年1月1日计算至被告将上述房屋权属登记在原告名下并将权属证书交付给原告之日止（至2018年11月30日请求付违约金约68248元）”，可见，被上诉人潘坤的诉请为逾期办理房屋所有权证的违约金，但一审判决上诉人支付的是逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金，一审判决违反民事诉讼“不告不理”的基本原则。另一方面，逾期办理房屋所有权证和逾期办理商品房转移登记为两种截然不同的概念，也即是上诉人应承担的两种截然不同的合同义务。商品房买卖关系涉及的法律环节众多，从签订房屋买卖合同起，到办理完毕房屋产权证书并交付止，其间尚有权属的初始登记和转移登记等基本环节，故而不可将产权证办理与权属转移登记混为一谈，等同对待。既然潘坤的诉讼请求是要求支付逾期办理房屋产权证书的违约金，一审理应严格将审理范围约束在是否存在“逾期办理房屋产权证”之事项上，而不应跨越此界限“创造性”主动审理“逾期办理转移登记”之事项，违背“不告不理”的基本诉讼原则。2.上诉人已经取得商品房预售许可证并针对涉案房屋完成了“政通财富大厦房屋面积实测测绘成果书”，足以证实上诉人在完善房屋转移登记方面作出了实质性的工作。被上诉人向法庭提供的“毕节市商品房预售合同备案申请表”能证明上诉人已经完善了该套住房的权属转移登记。通过手机扫描申请书二维码可查询其状态为已备案。上诉人认为，对《商品房买卖合同》进行了备案登记，即是依据“物权法”相关规定完成了相关物权的转移登记，一方面被上诉人潘坤就该套住房已经取得了“物权法”上的所有权、使用权、处分权、收益权等各项权益，另一方面也取得了足以对抗任意第三方的权利主张，该商品房物权已转移至被上诉人潘坤名下当属不争的事实。故本案不存在上诉人违约的情形。3.一审判决支持的违约金标准过高，已经超过被上诉人的实际损失，故应以中国人民银行同期贷款利率的0.1倍对违约金标准进行调整。 被上诉人潘坤答辩称：被上诉人的诉讼请求无论是表述为“逾期办证违约金”还是“逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金”，被上诉人系基于《商品房买卖合同》第二十二条的约定提起本案诉讼，向上诉人主张权利。上诉人未按照上述合同约定履行义务，即应当向被上诉人承担违约责任。一审判决支持的违约金标准已明显低于《商品房买卖合同》约定的违约金标准，上诉人主张调整违约金的上诉意见不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 潘坤一审诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金，以购房总款364046.00元为基数从2016年7月1日起按照每日万分之一点一的违约金计算至涉案房屋达到交房条件之日止(至2018年11月30日止请求付违约金36040.55元)。2.被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金，以己付房款364046.00元为基数，按每日0.2%从2017年1月1日起计算至被告将上述房屋权属登记在原告名下并将权属证书交付给原告之日止(至2018年11月30日止请求付违约金约68248.00元)。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年6月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市××区××杜鹃大道中××“××财富大厦××号”(建筑面积115.57平方米、套内建筑面积94.07.17平方米，房屋总价款为364046.00元)商品房一套，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、交房日期和条件、交接手术、房屋登记等进行了明确约定。其中第十一条约定:“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”十三条约定:“逾期交房的，按照每日万分之一点一支付违约金”。第二十二条约定:“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”。合同签订后，原告付清全部购房款。合同签订日期是2016年6月30日，至今房子都没有修好，仍未到达验收条件和交房条件，且被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将上述房屋不动产权属登记至原告名下。期间，原告一直要求被告早日为原告办理房屋不动产登记证书，但被告一直以种种原因拖延，时至今日，被告仍然拒绝为原告办理上述房屋的所有权登记手续。为此，为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼，请求判如所诉。 一审法院认定事实：原、被告于2016年6月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市××区××杜鹃大道中××“××财富大厦××号”房(建筑面积115.57平方米、套内建筑面积94.07平方米，房屋总价款为364046.00元)。房屋交付：合同约定被告于2015年12月31日交付涉案房屋，被告实际于2016年7月1日将房屋交付原告使用。逾期交房的违约责任：逾期交房的，按照每日万分之一点一支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告至开庭前未通知原告提交办证所需的材料。被告未提交证据证明涉案房屋已取得商品房所有权初始登记。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定向原告交付房屋和交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按约定履行义务，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金和逾期交房的违约金，于法有据，予以支持。因双方合同约定的仲裁委员会不存在，视为双方没有约定，对被告称根据合同约定应当由当地仲裁委员会仲裁解决双方争议的抗辩理由，不予采纳。 关于被告辩称原告的主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书和逾期交房的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2015年12月31日交付涉案房屋和2016年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年1月4日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于原告2017年1月1日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于原告2015年12月31日起至被告交付房屋之日止的违约金，因超过三年的诉讼时效期间，不予支持。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，部分予以采信。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但该约定过高，故酌情予以调整，即以原告已付购房款364046.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍计算，从2017年1月1日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。即从2017年1月1日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 关于逾期交付房屋的违约金的计算问题，原、被告在合同中约定：“被告于2015年12月31日交付涉案房屋，逾期按照每日万分之一点一支付违约金”。被告实际于2016年7月28日将房屋交付原告使用。原告请求逾期交付房屋的违约金计算至涉案房屋达到交房条件之日止。被告交付涉案房屋给原告，原告接收并使用，应视为原告认可被告交付的房屋已达到交付条件。故逾期交付房屋的违约金只能从2016年1月1日起至2016年7月1日止，按照双方约定的每日万分之一点一计算。但因超过三年的诉讼时效期间，故不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起三十日内支付原告潘坤逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金;该违约金以原告已付购房款364，046.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍计算，时间从2017年1月1日起至被告交付办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告潘坤的其他诉讼请求。案件受理费1193.00元（已减半收取），由原告潘坤承担350.00元，被告毕节市政通房地产开发有限责任公司承担843.00元。 二审中，被上诉人向本院提交了“政通大厦置业预算明细表”以及相关费用收据，拟证明：被上诉人按照上诉人的要求交纳了相关税费，其中包括办证费用。 上诉人质证认为：该证据与本案不具有关联性。收据载明的收费项目是每一个住户都必须缴纳的费用，且合同约定的是双方共同申请办理商品房转移登记，被上诉人未向上诉人提交委托办证的申请，该证据不能证明上诉人负有无条件为被上诉人办证的义务，同时收据上的金额与预算表不能够直接对应，达不到被上诉人的证明目的。 本院经审查认为：被上诉人所举证据能够证明上诉人向被上诉人代为收取了房屋维修资金、契税、印花税、登记费、测绘费等费用的事实，对其证明力，本院予以确认。 本院经审理查明：《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）项约定：“双方同意按照下列第（1）种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”二审认定的其余事实与一审认定的一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任？二、一审判决适用的违约金标准是否得当？三、一审审理程序是否违法？ 关于焦点一，上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，该情形符合双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”的约定，被上诉人据此主张上诉人支付违约金，未违反双方合同约定以及法律规定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）项，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据本院查明的事实，上诉人已代为收取被上诉人缴纳的房屋维修资金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“由上诉人代为申请办理转移登记”的一致意思表示，基于该意思表示，上诉人向被上诉人履行上述文书交付义务已无实际意义，此时上诉人负有向办证部门提交为被上诉人办理商品房转移登记的有关文书的义务，故一审判决上诉人承担违约责任至上诉人向办证部门提交有关文书之日，符合本案实际，本院予以确认。上诉人主张不予承担违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 关于焦点二，《商品房买卖合同》约定的案涉违约金计算标准为每日0.2%，一审法院将其调减为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.69倍，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”确定的违约金调整原则，本院予以确认。上诉人主张以中国人民银行同期同类贷款利率的0.1倍对违约金标准进行调整，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点三，在商品房买卖合同关系中，转移商品房的所有权系通过办理转移登记的方式来实现，而转移登记通常是通过办理产权证来表现。因此，办理商品房产权证实际上就意味着办理商品房转移登记。从该层意义上讲，上诉人负有为被上诉人申请办理商品房转移登记的义务，与上诉人代为申请办理该商品房产权证的义务完全一致，上诉人主张二者为两种截然不同的合同义务，缺乏事实和法律依据。根据被上诉人提起本案诉讼所依据的事实及理由可知，上诉人违反《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款的约定，怠于履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，是被上诉人提起本案诉讼的逻辑起点，要求上诉人依照上述条款的约定支付违约金，是被上诉人启动本次诉讼程序的诉讼意图，一审法院依据被上诉人主张的事实及理由，判决上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，并无不当。上诉人主张一审违反“不告不理”民事诉讼原则的上诉理由不能成立，本院予以驳回。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2386元，由上诉人毕节市政通房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年八月二十九日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青