陕西省西安市中级人民法院 民 事  判  决 书 （2019）陕01民终7455号 上诉人（原审被告）：韦荣,男,汉族,1980年07月11日出生,陕西日报社职工，现住西安市碑林区太乙路陕西日报社新闻盛苑3号楼13层05户。委托诉讼代理人：曹平，男，1957年5月27日出生，汉族，陕西省司法厅退休职工，住西安市莲湖区北宁坊1楼29号。被上诉人（原审原告）：魏文超,男,汉族,1990年01月22日出生,自由职业者，住西安市碑林区太白立交东南角西安日报记者村家属院。委托诉讼代理人：李永虎，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人韦荣因与被上诉人魏文超确认合同纠纷一案,不服西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初9594号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。原审法院经审理查明，韦荣系陕西日报传媒集团的员工，因陕西日报传媒集团为解决职工住房问题，其职工可以以低于市场的价格在“南山花园”购买房屋。2016年5月7日韦荣与陕西地建房地产开发有限责任公司签订《南山花园商品房认购协议》，该协议约定：韦荣购买开发的“南山花园”8号楼32单元9层西户商品房，单价3980元。2016年5月7日魏文超和韦荣签订《房屋房号转让协议书》，上约定：甲方(韦荣)同意将南山花园一套房屋（该房屋权属面积156平米）转让给乙方(魏文超)，转让费2万元。由于甲方已与2016年5月7日以甲方名义缴纳房屋认购款5万元，故该报名款和转让费共7万元由乙方支付至甲方账户，相关权利义务属于乙方……甲方有义务协助乙方免费办理网签《商品房买卖合同》的更名。合同签订后，魏文超向韦荣如约支付了费用，韦荣将其与陕西地建房地产开发有限责任公司签订《南山花园商品房认购协议》交付给韦荣。随后韦荣以魏文超的名义依约向陕西地建房地产开发有限责任公司缴纳了房屋剩余首付款。2018年7月，陕西地建房地产开发有限责任公司发出通知，要求在购买房屋的同时必须认购车位，房屋和车位的购买人亦可进行变更登记，同陕西地建重新签订认购合同，至此，魏文超、韦荣对合同的履行发生争议，诉至法院，韦荣认为车位认购资格属于自己，而现在车位和房屋必须一起出售，魏文超仅购买了购房资格，合同的履行条件发生变更，故不同意继续履行。2018年7月20日、7月24日及7月25日，地建房地产公司分别发出关于南山花园认购资格问题的通知，要求认购双方自通知发出之日起30日内，持起诉状、法院案件受理通知书、诉讼费发票，在提交上述资料3日内，各缴纳全部房款（含车位款暂定20万元）一半作为保证金，保留认购资格并冻结该房屋销售。其后，魏文超向地建房地产公司交纳房屋保证金。另查明，陕西地建房地产开发有限公司同意配合法院的判决执行。庭审中，魏文超明确其诉讼请求中继续履行合同的诉求为要求韦荣配合在陕西地建房地产开发有限公司办理认购更名手续。魏文超诉至原审法院称，2016年5月5日,魏文超和韦荣签订《购房指标转让协议》，约定由韦荣购买位于西安市南山花园小区建筑面积为156平米的房屋，房屋名额转让费2万元，后魏文超支付了该笔费用。2016年5月7日，魏文超将124176元房屋首付款交由南山花园小区开发商地建房地产开发有限公司处，并签订了《南山花园商品房认购协议》。2018年8月，南山花园小区开发商地建房地产公司通知业主办理正式更名手续，但是韦荣不配合，口头通知解除与魏文超之间的协议，协商无果后魏文超诉至法院，请求法院判令：1、确认魏文超、韦荣双方于2016年5月5日签订的《购房指标转让协议》有效。2、韦荣继续履行该协议。韦荣对双方合同效力予以肯定，但认为不能继续履行，理由如下：1、魏文超诉讼请求不够具体，双方在合同中未能明确156平米房屋的具体位置，且对什么更名方式约定不明；2、双方对合同效力无争议，故魏文超要求确认合同效力的诉求无异议，应予驳回。3、购房资格和购买车位资格属于陕西日报社的福利政策，源于报社职工身份，故购房资格和购买车位资格尚未发生区转移。根据陕西地建2018年8月份的通知，车位和房屋必须同时购买。单独购房的资格变更已经不具备事实基础，如果配合魏文超仅就购房资格单独转让，势必侵犯韦荣关于车位资格的合法权益。现合同的履行背景已经发生了变化，故不能继续履行。4、魏文超、韦荣签订的合同中约定，韦荣有义务协助魏文超办理网签手续，但是现在该房屋不具有网签条件，故无法配合办理更名手续。5、韦荣并未违约，不能更名是因为魏文超不同意地建公司合同权利义务的概括转让导致，与韦荣无关。原审法院认为，单位内部组织职工购买的低于市场价格的房屋应当视为单位对职工解决住房问题的扶持，是一种财产性权利，对于集资房的指标转让并无法律禁止性规定。双方在签订该《购房指标转让协议》的时候，是双方真实意思的表达，魏文超向韦荣支付了转让的费用，并如约以韦荣的名义向房地产开发企业缴纳相应房款，该协议应当合法有效。韦荣仅在南山花园有一套房屋的购房资格，故双方虽为在上述协议中明确房屋的位置，但可以进行确定的推定。魏文超在购买该购房指标时，陕西地建未告知房屋和车位必须“捆绑销售”，故韦荣辩称理由不能成立。陕西地建于2018年7月通知办理的更名为认购协议的更名，韦荣已经将该房屋的购买资格出售给魏文超，虽合同约定为网签更名，但是根据善意履行的原则，韦荣应当配合地建的要求，进行认购协议更名。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条，第八条、第六十条之规定，原审法院遂判决：一、确认原、被告之间签订的《购房指标转让协议》合法有效。二、被告韦荣于判决生效后十日内配合原告魏文超在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理“南山花园”房屋认购协议更名手续。诉讼费100元，原告已预交，由被告负担。宣判后，韦荣不服，向本院提起上诉称，一、韦荣在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝韦荣将购房资格转让给魏文超，不是韦荣的违约行为，依法韦荣无需且无法承担法定继续履行的违约责任；魏文超在韦荣已尽到告知义务的情况下，没有于更名当日到更名现场配合更名，是魏文超的先行违约导致的更名不能。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、魏文超在本案起诉及一审庭审中认定韦荣违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为。五、韦荣认为本案的核心焦点为：在2018年8月6日更名当日，韦荣到地建公司处就购房资格进行更名时(即履行双方之间的合同义务)，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为是否符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回魏文超的全部诉请；2、本案诉讼费由魏文超承担。魏文超辩称，l、魏文超不存在任何的违约行为，韦荣违约的真实原因是西安市的房价快速上涨；2、一审程序合法，适用法律正确；3、本案不存在《合同法》第一百一十条规定的法定情形。4、一审未将陕西地建公司追加为第三人合情合法。综上，认为原判决正确，应予维持。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，韦荣购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非韦荣，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而韦荣仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且韦荣转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，因此，涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，韦荣作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，韦荣认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，涉案房屋的交易并不存在韦荣所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故韦荣认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，韦荣的诉称理由不能成立，原审判决正确，应予维持。韦荣的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元由韦荣负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年七月三十日  书 记 员  范  致  远  1