浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1513号上诉人（原审被告）：嘉兴市欧悦滑冰场有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区高照街道中山西路****店铺。统一社会信用代码：91330411350212265F。法定代表人：朱福玉，董事长。委托诉讼代理人：赵文科，北京市君佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯敏，北京市君佑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴创新园发展有限公司。住所地：浙江省。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区智富中心****码：91330411685597259U。法定代表人：王会军,总经理。委托诉讼代理人：凌巧荣、汪俊晶，浙江红船律师事务所律师。原审被告：欧悦冰雪投资管理（北京）有限公司。住所地：北京市房山区。住所地：北京市房山区拱辰街道天星街**院**楼**19171110111318056688C。法定代表人：钟帅，董事长。委托诉讼代理人：罗素敏，公司员工。委托诉讼代理人：谭长健，湖南法达律师事务所律师。上诉人嘉兴市欧悦滑冰场有限公司（以下简称嘉兴欧悦公司）因与被上诉人嘉兴创新园发展有限公司（以下简称创新园公司）、原审被告欧悦冰雪投资管理（北京）有限公司（以下简称北京欧悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院(2017)浙0411民初4812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉兴欧悦公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项一部分、第四项判决，变更第五项判决。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。嘉兴欧悦公司在租赁期限尚未届满前虽提前退出租赁关系，但嘉兴欧悦公司承租的场地及相关设施处于完好无损状态，没有任何财产损失，一审判决嘉兴欧悦公司承担设备补贴损失，没有依据。所谓“专项设备补贴”从本质上讲并不是创新园公司给嘉兴欧悦公司的补贴，而是创新园公司委托嘉兴欧悦公司代为购买滑冰场经营所需要的款项。设备所有权归创新园公司，创新园公司有依法占有、使用、收益和处置的权利。购买设备是创新园公司按照合同约定履行设备投入的义务，是滑冰场出租应具备的基本条件。双方合同第十条第三款约定创新园公司未按约提供设备款时嘉兴欧悦公司有权拒付租金和解除本租约，足以说明创新园公司提供专项设备是租赁合同成立或是合同履行的必要条件。没有专用设备，双方就不会形成租赁关系，而在此情况下，双方约定的嘉兴欧悦公司提前解约的法律责任并不包括上述设备赔偿。创新园公司作为滑冰场的开发商和建设商，在滑冰场设计包括基础工程设计和建设之初已经对滑冰场做出了规划，上述冰场设备可以由任何人经营冰场使用，设备投入不是对嘉兴欧悦公司的资金补贴。嘉兴欧悦公司也没有获得该项补贴资金收入或补贴。嘉兴欧悦公司使用过程中，设备管理完好，没有发生设备贬损、丢失等属于嘉兴欧悦公司过错行为所导致的损失。因此，不存在所谓补贴款损失的问题。根据创新园公司申请，评估机构评估了在创新园公司紧急处理滑冰设备的情况下所产生的设备差额损失。尽管嘉兴欧悦公司提出解除租约，但创新园公司可以继续经营冰场并使用冰场设备，创新园公司决定不再进行冰场的经营，并决定提前尽快处置滑冰设备，其自行做出的决策与嘉兴欧悦公司无关，产生的损失应由创新园公司自行承担。嘉兴欧悦公司在使用过程中及终止履行合同后，均很好地维护了租赁场地，滑冰场设施设备完好，滑冰场设备仍然可以继续发挥其应有的功能和效益。虽然嘉兴欧悦公司提前解除租赁合同构成违约，但无需对创新园公司的相关投资承担赔偿责任。二、一审判决嘉兴欧悦公司向创新园公司支付基础工程建设损失886528.60元错误。滑冰场的基层工程建设并不是针对嘉兴欧悦公司而给予的特殊待遇，嘉兴欧悦公司无需对创新园公司基础工程投资承担赔偿责任。双方签订合同之前创新园公司已完成滑冰场的建设，基础工程与租赁场地及设备的所有权均属于创新园公司。创新园公司要求嘉兴欧悦公司承担基础工程建设费用，缺乏依据。创新园公司主张其在合同签订后进行了装修没有事实根据。根据租赁合同附件四的约定，装修均由嘉兴欧悦公司完成，在庭审中，嘉兴欧悦公司明确提出除了基础建设工作外，其余装修公司全部由嘉兴欧悦公司完成，合同附件四、嘉兴欧悦公司提交的装修合同可以佐证。创新园公司提交的装修图纸恰恰是嘉兴欧悦公司进行装修的证据，嘉兴欧悦公司将装修方案提交给创新园公司进行审核。评估报告把嘉兴欧悦公司装修的内容认定成是创新园公司装修的内容有误。嘉兴欧悦公司履行了对基础工程的维护义务，滑冰场基础工程处于完好无损状态，仍可以继续发挥其应有的功能和效益，不存在基础工程损失。三、一审判决第三项中关于支付水电费972510.75元的内容没有事实依据，不应支持。创新园公司没有证据证明嘉兴欧悦公司欠付972510.75元水电费，况且，在一审庭审过程中，创新园公司变更了水电费的金额，更说明创新园公司无法举证说明和确认嘉兴欧悦公司欠付水电费数额，根据谁主张，谁举证的原则，上述水电费金额没有事实根据。四、一审判决嘉兴欧悦公司支付房屋占用费235891.41元错误。双方已经明确确认涉案商铺租约于2017年10月18日解除并终止履行。合同解除后，尚未履行的，终止履行。双方明确确认合同已经在2017年10月18日正式解除，嘉兴欧悦公司全部撤出冰场场地，虽然双方没有签署场地交接文件，但不能要求嘉兴欧悦公司在2017年10月18日之后仍承担支付场地占用费的责任。五、一审判令嘉兴欧悦公司按照中国人民银行同期贷款利率的2倍自2017年11月16日起承担违约金没有依据，应予以变更。首先，上述水电费972510.75元没有事实根据。其次，一审判决自2017年11月16日起以中国人民银行同期贷款利率的两倍支付违约金，没有依据。创新园公司二审答辩认为创新园公司为履行合同付出的设备款、装修款是为了专门履行双方合同而进行的投入。由于嘉兴欧悦公司的违约，导致这些投入已经废弃、拆除，这部分损失是显而易见的。正因为原来的所有权是保留在创新园公司，所以才要求嘉兴欧悦公司赔偿差价部分。基础设施在合同附件4有明确的区分，评估报告没有包含嘉兴欧悦公司装修的金额。至于水电费的问题，嘉兴欧悦公司不仅没有支付租金，连水电费也不付，严重违反双方合同约定。一审现场抄写了水电费实际使用额，法院核定金额在电表应付额之内。另外，合同虽然解除，但嘉兴欧悦公司没有将房屋及时交还给创新园公司。一审依职权调整违约金已有利于嘉兴欧悦公司北京欧悦公司二审述称对嘉兴欧悦公司的上诉没有意见。创新园公司一审诉讼请求（变更后）：1、嘉兴欧悦公司腾退中关村广场购物中心F3-333号商铺后交还给创新园公司；2、判令嘉兴欧悦公司赔偿补贴款损失6582861.84元；3.判令嘉兴欧悦公司赔偿基础工程建设损失2023135.5元；4、判令嘉兴欧悦公司承担租赁商铺现场基础工程建设（含装饰装修及设备设施等）的拆除、保管和处置等费用5万元（暂计，以评估或实际支出为准）；5、判令嘉兴欧悦公司赔偿免租期租金损失432229.29元；6、判令嘉兴欧悦公司支付2017年10月23日之前的租金607551.62元、水电费972510.75元，合计1580062.37元；判令嘉兴欧悦公司支付2017年10月24日至起诉之日的租金每日1643.84元、水电费每日2128.03元；7、判令嘉兴欧悦公司赔偿从起诉之次日至实际腾退之次日的租金损失每日1643.84元；8、判令嘉兴欧悦公司支付从起诉之日起至实际腾退之日的水电费（以实际用量为准）；9、判令嘉兴欧悦公司支付逾期支付租金违约金38758.66元（暂定）（以每季欠费为基数，按照每日0.05%的标准从2017年1月10日计算至2017年10月23日止；此后从2017年10月24日起至实际支付之日仍按每日0.05%的标准计算）；10、判令嘉兴欧悦公司支付逾期支付租金、水电费的利息损失11847.22元（暂定）（以每季欠费为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，从2017年1月10日计算至2017年10月23日止；此后从2017年10月24日起至实际支付之日仍按前述标准计算）；11、判令嘉兴欧悦公司按约支付提前终止合同的六个月租金损失300000元；12、判令本案诉讼费由嘉兴欧悦公司承担。一审法院经审理认定：创新园公司为嘉兴市中关村广场购物中心**商铺所有人。2014年10月8日，创新园公司（甲方）与艾斯特制冷与太阳能技术（北京）有限公司（以下简称艾斯特公司）（乙方）签订《商铺租约》，约定乙方租赁中关村广场购物中心F3-333商铺，建筑面积1600平方米（计租面积最终以实测的实际使用面积为准）；乙方租赁用途只能为乙方建设和运营真冰溜冰场、冰场服务区、冰场餐饮服务区及配套（以下简称“冰场项目”）之用；租期180个月，起租日自冰场项目正式开业之日起计算，终止日自冰场项目正式开业之日起至180个月止，免租期自冰场项目正式开业之日起12个月；第四条约定，租金分为保底租金和年营业额扣点租金，按照两者取其高（不得重复收取）的方式支付，无论甲方是否制定或修订物业管理费标准，本租约项下的租金均包含标的物的全部物业管理费，甲方或甲方指定的任何第三方不得以任何形式再向乙方收取物业管理费，乙方同意按照安装的分表或甲方或甲方委托的物业管理公司出示的账册缴清一切与租赁物业有关的设施费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、有线电视使用费等；第五条约定，本合同项下的租金以基本租金或扣率租金的较高者为当月租金，“当月”含义为自每月1日起至当月月末最后一天止；1.基本租金：第一年为0.00元，第二年至第四年为60.00万元，第五年至第七年为70.00万元，第八年至第十年为80.00万元，第十一年至第十五年为90.00万元；2.扣率租金：第一年为租赁物业当年营业收入总额的10%，第二年至第四年为租租赁物业当年营业收入总额的10%，第五年至第七年为租赁物业当年营业收入总额的15%，第八年至第十年为租赁物业当年营业收入总额的17%，第十一年至第十五年为租赁物业当年营业收入总额的20%；3.1基本租金按季度（三个自然月）支付，乙方须在支付周期届满之日起（10）个工作日内，按照本合同约定的当年租赁标准支付基本租金；4.定金：作为乙方承诺履行本合同所约定的义务和责任的“保证”担保，金额为壹拾伍万元，该定金将于该“冰场项目”免租期（正式开业12个月后）结束后，自动转为乙方于当季度（三个自然月）应缴纳的基本租金，若乙方违反或不遵守或不履行本合同任何条款、条件、协议或约定，则甲方可以立即从定金中扣减因乙方该违约行为而对甲方造成的任何金钱损失的数额，无论是否给予乙方预先通知；第六条：甲方将按照本租约的附件二“交付标准”，为乙方所租标的物完成基础工程，并提供装置和设备，基于真冰溜冰场建造的特殊性，乙方在本租约终止时不必按最初交付乙方的相同形状、条件和构造交还甲方（乙方如需在正式开业后进一步对冰场租赁范围进行装修、改造等内容，需提前30个工作日向甲方提出正式申请，甲方批准后方可执行。）；第八条：自本租约约定的交付日（2015年3月7日）起至2015年9月7日止为建设期，在冰场项目建设期期间，乙方不需交付租金以及物业管理费用；第九条：甲方给予乙方共12个月的基本租金免租期，免租期自冰场项目正式开业之日（起租日）起计算至12个月满后为基本租金免租期，乙方有权在免租期使用标的物并且经营……；第十条：（1）乙方负责冰场项目的部分投资和运营，甲方就冰场项目提供专项设备贴补，甲方应保证标的物的结构、位置、整体业态规划及配套设施等各项要求满足用于建设和运营真冰溜冰场及相关经营的条件，并且按照乙方对标的物的技术要求交付合格的标的物，甲方将按照甲、乙双方协商方案及甲、乙双方承认的工程图纸，为乙方的冰场项目候场室区域安装独立空调设施及除湿设备，具体的分工界面详见附件四“冰场建设项目分工界面”；（2）签约双方均同意标的物内以欧悦（EUROJOY）品牌的名义对外经营冰场及其配套业态；如因甲方的招商、开业、业态调整、改动、装修导致建筑物的出租率或开业率不足70%，则甲方在此期间仅能按照租金的70%向乙方收取租金，如因甲方购物中心开业日时，开业率不足50%，则乙方有权推迟冰场项目开业，并无须向甲方支付任何费用；（3）补贴：甲方承诺在乙方完整履行本合同相关约定的前提下，经双方协商，甲方将按照乙方冰场项目的建设进度，向乙方分批提供价值共计750万元的设备款作为冰场项目的补贴款项，如乙方违反本协议约定义务，甲方有权拒付上述补贴款项；特别约定：甲方按照合同约定向乙方全部支付完成人民币750万元补贴款项后，所有冰场设备所有权权属归甲方所有，乙方投入的所有冰场设备设施自本租约生效之日起满3年后全部归甲方所有；上述设备本合同有效期内乙方可无偿使用，本合同期满且乙方不续租，则甲方收回上述设备使用权，乙方应保持设备运转良好状态交还甲方；第十三条：租期内，除本租约另有约定或属法定情形外，本租约的任何一方不得擅自解除租约；如果擅自解除租约，则违约方须赔偿守约方相当于六个月租金的违约金（以违约方提出解除合同时所属年度的月平均租金为标准）；如果违约金不足以弥补因此给守约方造成的损失的，违约方应补足守约方损失额与违约金之间的差额；双方并对其他事项进行了约定。2015年8月12日，创新园公司（甲方）、艾斯特公司（乙方）嘉兴欧悦公司（丙方）签订《嘉兴创新园发展有限公司商铺租约权利义务转让三方协议》，约定：一、自本协议签署之日（下称“转让日”）起，乙方同意将其在《租赁合同》及以《租赁合同》为基础签订的相关合同和补充协议项下对甲方的全部权利义务转让给丙方，丙方同意自转让日起承继《租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，继续履行《租赁合同》，甲方就此予以同意；二、乙方已向创新园公司支付的租赁定金，于转让日起自动转为丙方作为承租人在《租赁合同》项下的应付租赁定金，并由甲、丙双方分别根据《租赁合同》的相关约定执行；四、丙方确认，本协议签订时，甲方已将完全符合《租赁合同》约定标准及满足丙方使用需求的该房屋交付给丙方，丙方对此表示认可和接受；八、本协议为《租赁合同》的组成部分，如有不一致，应以本协议约定为准，本协议未涉及事项，仍以《租赁合同》约定为准；双方并对其他事项进行了约定。2017年9月26日嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司（以下简称创新园商业公司）向嘉兴欧悦公司出具《关于水电费及租金物业费催缴的函》，载明嘉兴欧悦公司已存在逾期缴款的违约情况，2015年12月24日-2017年12月31日期间租金707551.62元（103107.68+4443.94+600000）、2016年6月11日-2017年9月10日期间水电费972510.75元，请贵公司于2017年10月9日前将以上款项支付至创新园商业公司，否则将收取逾期付款违约金；该邮件于2017年9月14日签收。2016年11月17日，嘉兴欧悦公司向创新园公司出具《关于冰场运营现状寻求甲方支持及后续运营模式发展的沟通函》，称其公司自2015年12月24日开业至今，一直处于亏损状态，故向创新园提出减免前期水电费用275297.8元（为2016年6、7、8、9、10月），并提出了其他的经营模式。2017年9月26日，北京欧悦公司向创新园公司出具《关于冰场运营现状寻求甲方扶持及后续运营模式发展的沟通函》，主张因冰场长期亏损，故提出2个解决方案，希望可以调整经营模式；并称如创新园公司在收到函件3个工作日后，北京欧悦公司未收到明确回复，其将在2017年10月1日正式停止对外营业。2017年10月13日，嘉兴欧悦公司向创新园公司出具《关于解除的告知函》，明确通知创新园公司《商铺租约》将于2017年10月18日正式解除，我司将于2017年10月18日正式解除，其将于2017年10月18日关闭位于“中关村广场购物中心”第3层的欧悦滑冰俱乐部，请创新园公司安排专人与其在2017年10月31日前完成商铺及冰场的交接工作。在审理过程中，经创新园公司申请，一审法院委托嘉兴中明资产评估有限公司对创新园公司按照《商铺租约》提供的750万设备款所采购的冰场设备按创新园公司起诉之日（即2017年11月16日）的残值及拆除、保管、处置等费用进行评估；对第一项以外的、创新园公司按照《商铺租约》就案涉项目进行的基础工程建设（含装饰装修及设备设施等）按竣工验收合格之日的市场价格进行审价；对前述基础工程建设（含装饰装修及设备设施等）按创新园公司起诉之日的市场价格（即2017年11月16日）对其变现价值及拆除、保管和处置等费用进行评估；后明确对案涉机器设备、设备设施工程及装饰装修工程的变现价值进行评估，即考虑快速变现因素。该评估公司于2018年9月17日出具了嘉中评报[2018]第3019号资产评估报告，评估结论为：案涉的机器设备、设备设施工程及装饰装修工程的评估价值为人民币4798538元，其中机器设备及设备设施工程重置价值7739000元，评估价值4075178元；装饰装修工程重置价值1507000元，评估价值723360元。创新园公司与嘉兴欧悦公司的《商铺租约》于2017年10月18日解除，租赁场地于2018年8月1日经双方及评估公司到场进行现场勘察。截止一审辩论终结，案涉房屋已腾退完毕，创新园公司已经出租给案外人使用。一审另查明，经（2017）浙0411民初3824号、（2018）浙04民终1939号判决确认，欧悦滑冰俱乐部开业期间至2017年10月16日最低开业面积为22816.72㎡，均已达到70%的开业率（22816.72㎡÷30775.02㎡）。故嘉兴欧悦公司应当按照合同约定的标准支付租金。创新园公司与艾斯特公司签订《商铺租约》后，又签订了《冰场系统设备采购协议》作为《商铺租约》的附件6，约定由创新园公司向艾斯特公司购买总额为750万元的冰场系统设备，该部分设备即《商铺租约》第六条所指向的设备补贴款所指向的内容，创新园公司已经支付完毕。创新园公司委托浙江华越建筑设计有限公司对中关村长三角创新园商务功能区A-1商业爱儿玛、冰场装修工程进行设计，确定爱儿玛装修设计面积为2970㎡，冰场装修设计面积为1622㎡。为履行《商铺租约》，创新园公司与苏州苏明装饰股份有限公司签订施工合同，由苏州苏明装饰股份有限公司为冰场装修工程提供施工，最终审定价为1455580元；创新园公司与北京住总建设安装工程有限责任公司签订施工合同，由该公司对空调及除湿工程进行施工，合同审定价为460000元。以上事实，有双方当事人所作的陈述及所提供的证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院经审理认为，本案创新园公司与艾斯特公司签订的《商铺租约》、创新园公司与艾斯特公司、嘉兴欧悦公司签订的《嘉兴创新园发展有限公司商铺租约权利义务转让三方协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。对于创新园公司的第一项诉讼请求，嘉兴欧悦公司已经腾退房屋，无需判决确定。对于创新园公司的第二项诉讼请求。经鉴定，机器设备及设备设施工程评估价值为4075178元，扣除空调系统及除湿工程237920元、消防工程54282元，为3782976元；设备购买价值为7500000元，两项扣减为3717024元。根据合同约定，该部分设备为创新园公司为履行与嘉兴欧悦公司的合同而购买，用于提供给嘉兴欧悦公司进行冰场经营，双方约定的租期为十五年；现嘉兴欧悦公司在实际经营665天后即解除合同，合同目的已不能实现，创新园公司不能取得签订合同时预期获得的租金收益，由此造成的损失嘉兴欧悦公司应当予以赔偿。经计算，嘉兴欧悦公司应当支付设备补贴款损失3265797.10元[3717024元×（5478天-665天）/5478天]。对于创新园公司的第三项诉讼请求。创新园公司为履行《商铺租约》，按附件四的约定对属于其提供的物业交场界面进行了装饰装修。其中装修工程为1455580元、空调及除湿工程为460000元、消防工程为109000元，合计2024580元，经评估该部分工程现评估价值为1015562元（237920+54282+723360），两项扣减为1009018元，嘉兴欧悦公司应当支付装修款损失886528.60元[1009018元×（5478天-665天）/5478天]。嘉兴欧悦公司主张案涉商铺从出租时就用于运营冰场使用，且设备的所有权也在于创新园公司，故不存在设备补贴款损失和装修款损失。对此一审法院认为，根据《商铺租约》的约定，创新园公司在交付租赁物时应当提供符合承租方要求的场地，创新园公司据此对场地进行了基础装修；创新园公司仅为出租方，也无资质进行冰场经营，现嘉兴欧悦公司解除合同，创新园公司仅能另行出租，实际也未再经营冰场，因履行合同所购设备也无法使用，故上述损失实际存在，嘉兴欧悦公司应当承担赔偿责任。故对嘉兴欧悦公司的该项抗辩意见一审法院不予采纳。对于创新园公司的第四项诉讼请求。现案涉租赁物已经腾退完毕，创新园公司未提交证据证明实际支出的拆除、保管和处置费用，该项诉讼缺乏证据，一审法院不予支持。对于创新园公司的第五项诉讼请求。创新园公司主张免租期的租金损失，无依据，一审法院不予支持。对于创新园公司的第六项、第七项、第八项诉求，一审法院分为两部分计算，一部分为租赁期间的租金，另一部分为占有期间的费用。对于第一部分，合同自2017年10月18日解除，嘉兴欧悦公司应当自2016年12月24日起支付租金，故嘉兴欧悦公司应当支付2016年12月24日至2017年10月18日期间租金491506.85元（600000元/年÷365天×299天）。对于第二部分，租赁合同解除后，嘉兴欧悦公司仍占有创新园公司房屋，故应支付创新园公司占有使用费，创新园公司主张按照约定租金标准计算符合法律规定，一审法院予以支持。本案合同解除之日为2017年10月18日，嘉兴欧悦公司主张于2017年10月31日对场地进行交接，一审法院确定双方最终的腾退日期为2018年8月1日，对此期间产生的费用双方均存在过错，一审法院酌定嘉兴欧悦公司按照821.92元/天（600000元/天÷365天×50%）支付创新园公司2017年10月19日至2018年8月1日期间房屋占有使用费235890.41元（821.92元/天×287天）。对于水电费，根据合同约定，嘉兴欧悦公司应当根据安装的分表或创新园公司方或创新园公司方委托的物业管理公司出示的账册缴清一切与租赁物业有关的设施费用，包括但不限于水电费；根据实际查抄的度数，截止2018年8月1日，电费表底度数为3245.6度(2356.6+889)，水费度数为4347立方米（576+3771），创新园公司主张水电费972510.75元未超过一审法院核定金额，予以准许。合同解除后根据实际抄表数，也未产生新的水电费用，对创新园公司主张至实际腾退的水电费用一审法院不予支持。对于创新园公司的第九、十项诉求。创新园公司主张的违约金标准过高，嘉兴欧悦公司提出异议，一审法院依法予以调整，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算。创新园公司主张逾期支付租金及水电费的违约金自起诉之日起计算，未违反合同约定，一审法院予以支持。双方就占有使用期间未约定违约金，故对创新园公司主张嘉兴欧悦公司支付该期间的违约金的诉求不予支持。对于创新园公司的第十一项诉求。该项违约金为嘉兴欧悦公司原因导致单方解除租赁合同的违约金，按照《商铺租约》约定，应当支付相当于六个月租金，一审法院认为该约定期限属于合理范围，应予认定。故嘉兴欧悦公司应支付创新园公司提前解除合同违约金300000元。嘉兴欧悦公司已经支付150000元的保证金，可在违约金中进行抵扣。对于创新园公司主张北京欧悦公司承担责任的诉讼请求。一审法院认为，案涉合同的签订方及履行方均为嘉兴欧悦公司，创新园公司主张北京欧悦公司承担付款责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、嘉兴欧悦公司于判决生效之日起十日内支付创新园公司补贴款损失3265797.10元；二、嘉兴欧悦公司于判决生效之日起十日内支付创新园公司基础工程建设损失886528.60元；三、嘉兴欧悦公司于判决生效之日起十日内支付创新园公司2016年12月24日起至2017年10月18日期间租金491506.85元、水电费972510.75元，合计1464017.6元；四、嘉兴欧悦公司于判决生效之日起十日内支付创新园公司房屋占有使用费235891.41元；五、嘉兴欧悦公司于收到判决之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍支付创新园公司逾期支付房租、水电费违约金（以1464017.6元为基数，自2017年11月16日计算至实际支付之日止）；六、嘉兴欧悦公司于判决生效之日起十日内支付创新园公司提前终止合同违约金150000元；七、驳回创新园公司对北京欧悦公司的诉讼请求；八、驳回创新园公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88157元、保全费5000元，合计93157元，由创新园公司负担42600元，嘉兴欧悦公司负担50557元，限于判决生效之日起七日内交纳至一审法院。司法鉴定费36000元，由创新园公司承担16200元，嘉兴欧悦公司承担19800元。各方当事人在二审中未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，2014年10月8日，创新园公司与艾斯特公司签订的租赁合同约定创新园公司提供价值共计750万元的设备款作为冰场项目的补贴款项，如承租人违反本协议约定义务，创新园公司有权拒付上述补贴款项。同日创新园公司与艾斯特公司签订了冰场系统设备采购协议作为租赁合同附件，约定由创新园公司向艾斯特公司购买总额为750万元的冰场系统设备，创新园公司已支付750万元完毕。2015年8月12日艾斯特公司将上述租赁合同及租赁合同补充协议项下有关由艾斯特公司享有的全部权利义务转让给嘉兴欧悦公司。嘉兴欧悦公司受让艾斯特公司的合同权利义务，应依据合同约定履行义务，承担责任。现嘉兴欧悦公司在合同履行期限未届满之前要求解除合同，构成违约，嘉兴欧悦公司应承担违约责任。按照租赁合同约定，嘉兴欧悦公司有违反本协议约定义务的情形，创新园公司有权拒付750万补贴款。嘉兴欧悦公司构成违约，其无权收取上述750万补贴款。创新园公司主张设备补贴款损失，应予以支持。一审以评估报告确定的设备现有价值与创新园公司支出费用750万元之间差额为依据，并以嘉兴欧悦公司应当履行而未履行的合同天数来计算创新园公司的设备损失，该计算方式公平合理，计算得出的损失应由嘉兴欧悦公司赔偿给创新园公司。嘉兴欧悦公司认为创新园公司可以继续经营冰场，如继续经营则不存在损失，对此，本院审查认为，双方租赁合同约定由嘉兴欧悦公司作为承租人来经营冰场，创新园公司作为出租人为承租人提供场地，并向承租人支付设备补贴款750万元，而嘉兴欧悦公司在约定经营期限为15年而实际经营天数仅为665天的情况下违约提前解除合同，其应当能够预见到冰场设备因未能经营而必然会发生贬值，而创新园公司并无将场地保持为冰场的义务，故嘉兴欧悦公司以此为由拒不承担赔偿责任缺乏依据。双方合同约定任何一方不得擅自解除租约；如果擅自解除租约，则违约方须赔偿守约方相当于六个月租金的违约金，如果违约金不足以弥补因此给守约方造成的损失的，违约方应补足守约方损失额与违约金之间的差额，因此，嘉兴欧悦公司认为双方约定的提前解除合同的法律责任并不包括设备赔偿的理由不能成立。关于装修损失，嘉兴欧悦公司认为评估报告将其进行装修的工程进行了评估，其理由是合同附件4约定装修均由嘉兴欧悦公司完成，创新园公司仅承担基础建设工作，但其该项陈述与合同附件4所约定的内容相悖，且根据嘉兴欧悦公司的陈述，其在评估过程中未提交装修材料，因此，其主张评估报告将其装修范围的价值进行了评估，缺乏依据。嘉兴欧悦公司认为创新园公司提交给鉴定机构的装修图纸系其将装修方案提交给创新园公司进行审核而提交给创新园公司的图纸，但其该项陈述缺乏证据支持，不应采信。因此，一审根据评估报告确定的装修损失正确。同上文所述的设备损失应予以赔偿的理由，创新园公司在履行合同过程中因装修支出费用而产生的损失，嘉兴欧悦公司应予以赔偿，此处不再赘述。关于水电费数额的认定。嘉兴欧悦公司进行冰场经营产生水电费属于客观事实。一审时创新园公司提交了相应的水电费统计表，嘉兴欧悦公司对有嘉兴欧悦公司人员签字确认的水电费统计表不予认可，但其也无相反证据证明签字人员非嘉兴欧悦公司人员。嘉兴欧悦公司认为表格有部分月份断档，但存在月份断档情况也不能当然推论出签字确认的表格不具有真实性。而且，根据一审查抄的水电费度数，创新园公司主张的水电费数额未超出一审实际查抄所计算得出的费用数额。因此，嘉兴欧悦公司对水电费数额提出的异议不能成立。关于2017年10月18日至2018年8月1日期间的占有使用费应否支持的争议。嘉兴欧悦公司虽向创新园公司提出解除合同，并声称合同于2017年10月18日解除，但嘉兴欧悦公司并不享有合同解除权，鉴于创新园公司同意合同于该日解除，一审以该日作为合同解除之日并无不当，但在2017年10月18日嘉兴欧悦公司未能将场地交还创新园公司，双方对租赁设备及装修价值也未能达成交接确认。2018年8月1日评估机构到现场进行勘查，应以该日作为交接确认点，故2017年10月18日至2018年8月1日期间的占有使用费应予以支持，嘉兴欧悦公司认为其不应承担此期间的占有使用费，缺乏依据。关于违约金的计算。一审认定的水电费数额并无不当，嘉兴欧悦公司逾期支付水电费，应承担逾期付款责任。双方合同对逾期支付租金及其他费用约定了违约金，一审考虑合同约定的违约金标准过高，且嘉兴欧悦公司提出了异议，故调整按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算，一审所作调整并无不当。至于起算点，创新园公司并未主张从逾期支付租金、水电费的时间点计算逾期付款违约金，选择以起诉之日为起点计算违约金，未损害嘉兴欧悦公司的利益，故嘉兴欧悦公司对违约金起算点所提异议不能成立。综上所述，嘉兴欧悦公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54470元，由上诉人嘉兴市欧悦滑冰场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一九年八月十九日书记员  陈诚