湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初56号原告：邓柳霞，女，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：郭小刚（系原告邓柳霞丈夫），男，汉族，住岳阳市君山区。被告：黄芬，女，汉族，现住岳阳市岳阳楼区。被告：湖南思源置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区。法定代表人：潘迪辉，职务不详。被告：潘迪辉，男，汉族，住岳阳市岳阳经济技术开发区。被告：潘光辉，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：邓波，男，汉族，住长沙市开福区。原告邓柳霞与被告黄芬、湖南思源置业有限公司（以下简称思源公司）、潘迪辉、潘光辉、第三人邓波执行异议之诉一案，本院于2018年5月15日作出（2016）湘0602民初4117号民事判决。被告黄芬不服判决提起上诉，岳阳市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）湘06民终2093号民事裁定，发回本院重审。本院受理后，依法追加邓波为第三人，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓柳霞及其委托代理人郭小刚、被告黄芬、第三人邓波到庭参加了诉讼，被告思源公司、潘迪辉、潘光辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告邓柳霞向本院提出诉讼请求,请求判令：准许对被告思源公司所有的位于岳阳经开区通某某管理处北港社区、所有权证号为36××74号房屋继续执行（即用拍卖价款优先偿还原告的借款本息）。事实与理由：2015年7月2日，岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民四初字第165号民事调解书对原告与被告思源公司、被告潘迪辉、被告潘光辉民间纠纷一案作出调解：由该三被告连带共同向原告支付欠款350000元及相应利息。因三被告拒不履行调解书确定的义务，原告向人民法院申请强制执行，并对在诉讼阶段保全的被告思源公司名下的房屋（产权证号为36××74）进行评估拍卖。2016年5月，被告黄芬得知后提出执行异议，人民法院裁定中止对该房屋的执行。原告认为被告黄芬虚假购房，根本未支付购房款对价，既没有网签备案，更没有办理产权过户或转移登记手续。保全房屋后，被告还潘光辉承诺同意处置房屋还债。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告黄芬辩称：涉案房屋在查封前签订的认购协议，2012年3月5日签订正式的买卖合同，是否备案、网签不影响房屋买卖合同的效力。购房款在签订房屋买卖合同前已经通过抵债的方式支付。涉案房屋是答辩人黄芬唯一居住用房，符合排除执行的条件。被告思源公司、潘迪辉、潘光辉未予答辩。第三人邓波述称：第三人与被告潘光辉、潘迪辉之间有大量的债务往来，2016年双方进行了结算，抵扣70万元，根据合同、收款收据、交房证明可以确认以房抵债的事实。查明的事实1、2015年7月2日，本院对原告邓柳霞诉被告思源公司、被告潘迪辉、潘光辉民间借贷纠纷一案作出了（2015）楼民四初字第某某号民事调解书：由被告思源公司、潘迪辉、潘光辉连带共同向原告支付欠款350000元及从2015年2月21日起计算至2015年7月1日止的利息22785元，共计372785元，于2015年7月15日前付款100000元，2015年8月15日之前付款180000元，余款92785元在2015年9月15日前全部履行完毕；2015年7月1日至350000元完全履行完毕之前利息按照月利率1.5%计算，在2015年9月15日前支付。2、原告邓柳霞在该案诉讼过程中申请财产保全，本院于2015年5月26日作出（2015）楼民四初字第某某-1号民事裁定书，冻结被告思源公司名下位于岳阳经济开发区某某管理处北港社区、所有权证号为36××74号的房屋一套。2015年5月27日，本院向岳阳市房产局经济开发区分局送达上述民事裁定书及协助执行通知书，岳阳市房产局经开区分局工作人员签收文书后于当日对上述房屋进行了查封，并在送达回证上注明“该住房无冻结、无网签”。3、因被告思源公司、潘迪辉、潘光辉未履行2015年7月15日前的第一期付款义务，原告于2015年7月27日向本院提出了执行申请，潘光辉在2015年11月3日向本院执行局表示没能力还钱，并对原告拍卖冻结的房子没有意见。2016年5月24日，被告黄芬对执行标的即被告思源公司所有的所有权证号为36××74号的房屋提出执行异议，本院于2016年9月18日作出（2016）湘0602执异某某号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行。4、被告黄芬于2012年3月1日与被告思源公司签订《商品房认购协议》，约定被告思源公司将涉案房屋作价693127元出售给被告黄芬。同月5日，被告黄芬与被告思源公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定思源公司将涉案房屋作价636940元出售给黄芬，该合同上还注明：“请注意不要超过审核价格636940.75”。合同记载：签订本合同时，已付房款总额636940元。被告思源公司出具证明称，涉案房屋合同定价未开盘优惠价，但该房款是用以抵偿潘光辉的债务，所以不得享受开盘优惠政策，只能按693127元标价收取房款（见商品房认购协议）。被告黄芬称被告思源公司2012年12月7日向其交付了涉案房屋，并办理了入住，支付了物业管理费2871元，提供了业主入住通知单、业主收房缴费确认书证实。原告邓柳霞不认可被告黄芬与被告思源公司的合同系2012年3月签订，并于2019年5月7日就该份《商品房买卖合同》上黄芬、思源公司的签名时间申请了笔记鉴定。2019年7月16日，原告邓柳霞向本院申请撤回了上述笔记鉴定。5、被告黄芬称支付了某某6栋2402号房屋的全部购房款，付款方式为邓波与潘光辉抵债，并向本院递交了被告思源公司于2012年3月5日出具收到693121元购房款的收款收据，备注为“邓波抵大潘总（潘光辉）往来”。第三人邓波为证实其与潘光辉之间的往来，向本院提交了“白杨应支付赵江款项情况说明（2011年6月30日）、潘光辉应支付邓波款项情况说明”的扫描件证实，“潘光辉应支付邓波款项情况说明（2011年6月30日）”记载：2010年潘光辉借邓波本金50万元，2010年10月28日，潘光辉借邓波200万元，2011年1月27日归还了90万元，剩余110万元。50万元暂不计息，200万元按月利率3%计息，合计34.94元。以上三项合计194.94万元。第三人邓波称认可以房抵债70万元，并在自行在该份情况说明上记账扣减了70万元购房款，但未提供证据证实扣减得到被告潘光辉或者被告思源公司的认可。原告则称没有证据证明邓波将享有的债权抵作黄芬房款，被告思源公司的法定代表人潘迪辉也没有授权潘光辉将房子抵给黄芬，收款收据没有银行流水等证据佐证，因此不能证明黄芬支付了房款。本院认为，黄芬提供的思源公司出具的交款收据载明房款为693121元，备注为“邓波抵大潘总往来”，与黄芬应支付的购房款金额不一致，第三人未提交其与被告潘光辉之间借款的银行转账凭证佐证双方之间的借款往来，即使双方之间存在借款往来，亦未提交双方确认以房抵债的相关凭证证实已支付涉案房屋的购房款，故对黄芬主张已全部支付涉案房屋购房款的主张，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，被告黄芬虽然与被告思源公司签订了房屋买卖合同，但黄芬未提交充分证据证明已向思源公司支付购房款，截止本院查封涉案房屋时，双方签订的购房合同未办理网签、涉案房屋也未办理预告登记等，该套房屋登记在思源公司名下，权属清晰，黄芬对该套房屋不享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益，故本院对原告提出的诉讼请求予以支持。被告思源公司、被告潘迪辉、被告潘光辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本院的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：准许执行被告湖南思源置业有限公司名下位于岳阳经济开发区某某管理处北港社区、所有权证号为36××74号的房屋。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于岳阳市中级人民法院。本院（2016）湘0602执异某某号执行异议于本判决生效时自动生效。审 判 长  方 静人民陪审员  黄晓木人民陪审员  王永旺二〇一九年八月二十日书 记 员  方 向附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条第（一）项对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；…《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。