湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初1578号原告：徐祖东，男，1961年3月28日出生，汉族，无职业，住武汉市青山区。被告：杨英，女，1971年3月24日出生，汉族，武钢北湖盛和包装科技有限公司职工，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。被告：刘三华，男，1969年4月23日出生，汉族，无职业，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。第三人：武汉励居房地产经纪有限公司，住所地武汉市青山区工业四路4门**。法定代表人：高志刚。原告徐祖东与被告杨英、刘三华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，于2019年5月30日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本院依职权追加武汉励居房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，于2019年7月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐祖东、被告杨英、刘三华到庭参加诉讼，第三人武汉励居房地产经纪有限公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因当事人申请调解，本院给予调解期限一个月，该期限不计入审限。本案现已审理终结。原告徐祖东向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋(居间)买卖合同》及《买卖合同解除协议》有效；2.两被告向原告支付损失费40,000元及利息8,800元（自2016年6月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日止）；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告通过武汉励居房地产经纪有限公司居间介绍于2016年3月1日与两被告签订《房屋（居间）买卖合同》，就位于洪山区××号动迁安置房作价580,000元出售给两被告。约定签字当日付定金20,000元，做公证当日付250,000元，领取公证书并在区安置办更名完成付清全款。原告收定金后，双方于2016年3月9日在公证处办完公证手续（更名所用），被告当日付250,000元，2016年3月18日取回公证书并在区安置办将该还建房更名在被告刘三华名下，刘三华当日在新的结算单及相关票据上签名确认，并以刘三华名字办妥《缴费通知单》《青山动迁房（2015）第1070号通知书》，确认刘三华为新主人，同意安排到东方雅园三期9-01-2004号房。要求刘三华本人持身份证及《通知单》到东方雅园三期营销中心换取正式发票，签订正式电子买卖合同并领取房屋钥匙。至此更名全部完成，原告的合同义务履行完毕，被告的尾款也当日结清。被告直到2016年5月拒绝在开发商的营销中心换取正式不动产发票、签电子合同及领取房屋钥匙等，反而以《房屋拆迁货币安置协议书》出现三个人名字及原告未能提交该被征收拆迁的房屋是原告所有的裁定书为由，主张产权不清，买卖合同无效，要求原告退还全部款项。原告于2016年5月16日同意解除合同，双方在中介人高志刚的见证下签订了《买卖合同解除协议》，约定两被告作为新房主配合原告到公证处给原告或原告指定的人办理公证手续，在公证处签字当日退还原告270,000元，取回公证书并在区安置办更名完成再退还310,000元。还约定两次公证费、更名费损失按40,000元计算，先由原告垫付，事后由过错方承担。该房第二次更名在原告指定的人代云华名下，代云华的不动产权证已于2018年6月12日取回，证号为鄂（2018）武汉市洪不动产权第0036093号。鉴于以上情况，原告按合同约定将房屋更名过户在被告名下，责任义务履行完毕，但被告不讲诚信，恶意违约，故原告为维护合法权益，诉至法院。被告杨英、刘三华共同辩称，《房屋(居间)买卖合同》及《买卖合同解除协议》均不合法，均无效，原告根本不是动迁房的产权人，没有权利和被告签订房屋买卖合同。因房屋买卖合同无效，因此解除协议也是无效的；更名费根本不存在，只要有公证或仲裁就能办理更名，不存在更名费的问题；被告不存在任何过错，不应该承担原告主张的损失，请求驳回原告的诉请。第三人武汉励居房地产经纪有限公司未发表述称意见。双方当事人围绕诉讼请求、针对抗辩意见分别提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换及质证。庭后第三人武汉励居房地产经纪有限公司对证据发表了如下质证意见：对原告提交的证据的真实性无异议，对被告提交的交房指南及录音的真实性表示无法判断。对当事人无异议的证据：原告提交的房屋所有权证、国有土地使用证、2013年11月6日选房结果单、2016年3月1日房屋（居间）买卖合同、2016年3月7日赠与合同、公证书、东方雅园三期动迁安置房交房结算单、收条2张，本院予以采信。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的住宅房屋拆迁货币安置协议书，被告对真实性无异议，但认为该拆迁协议书上有三个人的名字，本院认为该证据真实，对真实性本院予以采信；2.原告提交的2015年4月1日证明，被告对真实性及证明目的均有异议。本院认为，该证据真实，但仅依据该证据不能达到原告的证明目的；3.原告提交的青山区拆迁项目动迁安置房通知书，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认可；4.原告提交的通知，被告对真实性及证明目的均有异议，本院认为，该证据真实，与本案有关联性，本院予以采信；5.原告提交的解除协议书，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，本院认为，该证据真实，但是否被告违约需要综合认定，对证明目的不予采信；6.原告提交的赠与合同（受赠人代云华）、公证书、青山动迁房安置通知书、通知、维修基金、不动产售房款发票、交易契税发票、武汉市经济适用房（动迁安置房）买卖合同、公证书受理通知书、不动产登记查询结果通知书，被告对真实性无法认定，且认为与本案无关，本院认为，上述证据真实，能证明涉案房屋目前登记在案外人代云华名下；7.原告提交的2016年3月1日第三人出具的收条，第三人对真实性无异议，本院对真实性予以认可；8.被告提交的东方雅园交房指南，本院对真实性予以认可，但通过该证据不能达到其证明目的；9.被告提交的五段录音，原告及第三人均有异议，本院认为，无法核实录音证据的真实性，且录音不清晰完整，对证明目的本院亦不予采信。经审理查明：原告系武汉市青山区楠姆油坊岭**房屋所有权人。2011年3月14日，原告徐祖东、案外人袁吉凤、徐春芳作为被拆迁人（乙方）与武汉市青山区土地整理储备事务中心（甲方）签订《住宅房屋拆迁货币安置协议书》，其中载明：甲方拆迁范围内乙方有住宅房屋建筑面积136.73平方米，乙方同意甲方按货币安置方式进行补偿，甲方向乙方提供贰套45㎡-95㎡东方雅园经济适用房购房指标，购房权利人为徐春芳、袁吉凤。原告徐祖东在该协议尾部的乙方落款处签字、捺印。2013年11月6日，原告拿到青山区“三旧”改造指挥部的选房结果单，载明：所选定的房屋位于东方雅园三期（港东名居二期）9栋1门2004号，在选房后15个工作日内到结算组办理结算手续，逾期一切后果自行承担。原告在选房结果单上签字捺印。2015年4月1日，青山区楠姆片拆迁工程项目部出具证明，载明：根据武汉市房屋拆迁主管部门武土资规拆许字【2010】108号文件，武汉市青山区楠姆油坊岭2-1号在拆迁范围内……。现根据原产权人徐祖东本人要求，将被拆迁人徐春芳、袁吉凤所选东方雅园9-1-1904和9-1-2004贰套房屋产权仍归属为原产权人徐祖东。2016年3月1日，原告（卖方、甲方）与被告杨英、刘三华（买方、乙方）、第三人（丙方）签订《房屋（居间）买卖合同》，约定：甲方将其所有的位于武汉市洪山区东方雅园三期9栋1门2004号，建筑面积90.37平方米的房屋出售给乙方，交易价为580,000元（含更名费）;甲乙双方签订当日乙方向甲方支付定金20,000元，做公证或仲裁时，乙方向甲方支付房款250,000元，领取公证书后在安置办更名完成当日乙方向甲方付清全款（含开发商安置办收取的成本价和甲方净得利润）合计310,000元，交完全款后，在开发商处领取钥匙，如更名不成功，则各自返还房款，互不违约，产生的公证费由甲方承担；领取钥匙时物业公司、售楼部应收取的任何费用与甲方无关，由乙方另行支付，日后此房的办证费用由乙方支付；甲方只负责更名费用，在开发商领取配套设施费、维修基金等费用均由乙方承担；本格式合同与手写不一致的，以手写内容为准。2016年3月7日，原告及案外人胡金霞（赠与人）、被告刘三华（受赠人）签订《赠与合同》，约定赠与人将夫妻共同拥有的武汉市洪山区东方雅园9栋1门2004号房屋一套，建筑面积90.37平方米，无偿赠与给刘三华所有，刘三华表示接受赠与。2016年3月15日双方为该赠与合同在武汉市长江公证处办理了公证。2016年3月18日，被告刘三华取得东方雅园三期动迁安置房交房结算单及动迁安置房通知书，通知书载明：经审核，申请人刘三华系青山区改造楠姆项目拆迁户，符合购买动迁安置房的资格，同意安排到东方雅园三期09-01-2004号房安置。申请人持此通知书及拆迁安置补偿协议原件、身份证原件到东方雅园三期动迁安置房项目的建设单位办理相关购房手续。同日，青山区土地整理储备事务中心向武汉统建城市开发有限责任公司出具通知，载明：申请人刘三华系青山区旧城改造楠姆拆迁户，符合购房资格，同意安排到东方雅园09-01-2004房安置，我中心已收房款总金额325,748元，望贵公司给予办理购房手续。2016年5月16日，原告（甲方）、被告（乙方）及高志刚（丙方）签订《买卖合同解除协议》，协议约定：经三方协商，愿解除合同，三方协议如下：三方同意解除买卖关系，乙方夫妻按要求到公证处签字完甲方退款乙方270,000元，甲方领取公证书后并在区安置办更名完成，甲方退清余款310,000元；甲方公证及更名在乙方名下，以及乙方按甲方要求公证在甲方指定人名下共两次，公证费、更名费均由甲方预付，事后由人民法院裁定，谁存在违约及过错，由谁承担，每次的公证费及更名费等损失额按20,000元计算。双方当事人均认可本损失额。2016年5月18日，被告刘三华向原告出具收条，载明：今收到徐祖东退还本人购房款270,000元，此款由高志刚通过建行转给本人（东方雅园9栋1单元2004号房）。2016年5月25日，原告向中介方工作人员高志刚转款310,000元，2016年5月31日，高志刚向被告刘三华转款310,000元。同日，被告刘三华向原告出具收条确认收到全部退房款，两次更名费40,000元由徐祖东垫付，通过诉讼解决，由过错方承担。另查明：2016年5月18日，被告与案外人代云华签订《赠与合同》，约定被告刘三华、杨英自愿将夫妻共同拥有的东方雅园三期9栋1门2004号房屋一套无偿赠与给案外人代云华，受赠人代云华接受赠与。2016年5月19日，双方就赠与合同办理了公证。涉案的东方雅园三期9栋1门2004号房屋现登记至原告指定的案外人代云华名下。原告认为因被告违约要求解除合同，过错方在被告，应该承担相应损失，故诉至本院，请求判如所请。根据原、被告的诉讼主张，本案争议焦点主要为：一、本案《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》是否合法有效；二、房屋买卖合同解除的过错责任及损失负担。对此，本院综合认定如下。一、关于本案《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》是否合法有效。原、被告及第三人签订的《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》系当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规强制性规定，亦不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的五种无效情形，故合法有效。对于被告提出的“原告徐祖东并非系争房屋的所有权人，无权出卖该房屋，《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》均无效”的抗辩主张，本院认为，即便原告徐祖东无权处分系争房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，被告刘三华、杨英主张其与原告徐祖东签订的《房屋（居间）买卖合同》无效，本院不予支持。原告要求确认《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。二、关于房屋买卖合同解除的过错责任及损失负担。原告徐祖东在房屋买卖合同签订及履行过程中，存在过错，应对合同解除承担责任，并负担损失。1、根据《武汉市城市房屋拆迁安置实施条例》第三条之规定，被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和有合法租赁关系的使用人。2011年3月14日，原告徐祖东、案外人袁吉凤、徐春芳作为被拆迁人，与武汉市青山区土地整理储备事务中心签订《住宅房屋拆迁货币安置协议书》，且载明提供贰套45㎡-95㎡东方雅园经济适用房购房指标，购房权利人为徐春芳、袁吉凤。该安置协议书并未经法定方式，予以撤销或者变更，袁吉凤、徐春芳也未采取有效方式，放弃被拆迁人权利。结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项即“权属有争议的，不得转让”之规定，被告刘三华、杨英有理由认定袁吉凤、徐春芳作为被拆迁人，对系争房屋享有权利，从而认为原告徐祖东无权处分系争房屋。此亦原被告发生纷争并解除合同的根本原因。2、根据《武汉市房产管理条例》第十八条之规定，房产交易，是指通过买卖、交换等方式转移房屋所有权的行为。原告徐祖东作为房屋出售者，应当首先办理系争房屋所有权证，从而取得该房屋所有权。但原告通过办理更名的方式，出售动迁房屋，既有规避缴纳国家房屋契税、营业税、个人所得税等费用之嫌，损害国家利益、社会公共利益，且违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项即“未依法登记领取权属证书的，不得转让”之规定，此也是导致原、被告产生纷争的重要原因。3、房地产交易政策性强。原、被告买卖系争房屋期间，该房屋需到武汉市房管部门办理合同备案，备案时拆迁协议载明的被拆迁人必须与房屋出卖者相一致。被告至系争房屋开发商东方雅园营销中心签订电子合同时，因拆迁协议载明被拆迁人为徐春芳、袁吉凤、徐祖东，而非原告徐祖东一人，且徐祖东未能按照要求，提供徐春芳、袁吉凤放弃拆迁权利的法律文书，故东方雅园不予签订合同，导致被告刘三华、杨英不能实现购买房屋的目的，致使房屋买卖合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，因原告徐祖东未能履行房屋出卖义务，致使被告刘三华、杨英不能签订电子合同，办理合同备案，故被告可以解除合同，过错责任应由原告徐祖东承担。4、2016年3月1日，原告与被告杨英、刘三华签订《房屋（居间）买卖合同》后，同年3月7日，原告又与被告刘三华签订《赠与合同》，约定将系争房屋无偿赠与给刘三华所有。该赠与合同签订的目的在于办理更名，违反《中华人民共和国民法总则》关于民事法律行为效力规定，应为无效合同。原告徐祖东并无将房屋赠与被告的意思表示，其本应先将动迁安置房过户至自己名下，在产权明晰的情形下出卖给被告，但其直接通过此方式办理更名，赠与合同无效的过错责任为赠与人即原告徐祖东。由此产生的该公证费用、更名费用等，均应由原告徐祖东自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐祖东与被告刘三华、杨英、第三人武汉励居房地产经纪有限公司于2016年3月1日签订的《房屋（居间）买卖合同》及2016年5月16日签订的《买卖合同解除协议》有效；二、驳回原告徐祖东的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费510元，由原告徐祖东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王明华二〇一九年八月十二日书记员  孙际彩