河北省武强县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1123民初216号原告：侯瑞富，男，1953年2月6日出生，汉族，现住武强县。原告：王连云，女，1954年9月6日出生，汉族，现住武强县。二原告委托诉讼代理人：高书波，河北舒波律师事务所律师。被告：王浩，男，1974年9月10日出生，汉族，现住河北省衡水市武强县。被告：王雨筱，女，1973年7月9日出生，汉族，现住武强县。二被告委托诉讼代理人：康素敏，女，1949年9月29日出生，汉族，现住武强县。二被告委托诉讼代理人：韩金宏，河北冀正律师事务所律师。原告侯瑞富、王连云与被告王浩、王雨筱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告侯瑞富、王连云及委托诉讼代理人高书波、被告王浩及王浩、王雨筱共同委托诉讼代理人康素敏、韩金宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯瑞富、王连云向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告之间的房屋买卖合同合法有效，由被告协助原告办理房产、土地证件的过户手续。将“武国用(2010)第0035号国有土地使用权证”、“武房权武字第**房产证”过户至原告名下；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：1995年武强县土地局在武强县××光明路南头集资建造家属院，被告与父母王栓柱、康素敏夫妇分别分得二间二层房屋一套、三间二层房屋一套。被告王浩及其父母决定将其中二间二层的房屋卖出。经原、被告双方协商达成口头买卖合同，被告王浩将其名下的二间二层以74000元价格卖给了原告。合同订立后，原告于1996年至1998年期间分四次将74000元给付了被告。房产交付后，原告又投资修整院落、建设下房、安装门窗、改造和整体装修后，居住至今。因交易房产为被告的单位给职工所建，2010年房产证和土地证都登记在了被告王浩名下，土地使用证为：武国用(2010)第0035号国有土地使用权证书”、房产证为“武房房权武字第**产证书”，被告之妻王雨筱登记为房产共有人。原告认为：房屋买卖合同早在23年前就已实际履行，被告协助过户是附随义务，但被告拒不协助配合。故诉至法院，要求确认原被告之间的口头房屋买卖合同合法有效，由被告协助过户，望判如所请。被告王浩、王雨筱辩称，被答辩人的起诉没有任何事实和法律依据，答辩人不是本案的适格被告，望法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。首先，河北省衡水市中级人民法院(2018)冀11行终17号行政裁定书认定答辩人与被答辩人诉讼涉及的房屋系答辩人出租给被答辩人居住，并非被答辩人起诉状所称的答辩人出卖给被答辩人。河北省衡水市中级人民法院(2018)冀11行终17号行政裁定书为生效的法律文书，其认定的事实具有法律效力，在没有按照法律规定的程序撤销之前，任何单位和机关无权擅自改变其认定的事实，否则法律的统一性和权威性何在，让普通百姓如何相信法律。其次，被答辩人所称的与答辩人父亲口头房屋买卖合同亦应当是无效合同，被答辩人在其之前的多次民事诉讼中，均称与答辩人父亲协商买卖诉争房屋事宜，从未提及与答辩人协商买卖诉争房屋或答辩人同意出卖诉争房屋。恰恰相反，答辩人从未同意出卖诉争房屋，且于2013年1月7日和2014年1月5日两次与被答辩人侯瑞富签订《房屋租赁协议书》，以自己的行为明确表示不同意出卖诉争房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认和无处分权人订立合同后取得处分权的，合同有效”，即使如被答辩人所说答辩人王浩父亲擅自处分王浩的房屋也是无权处分的行为，答辩人从未追认、被答辩人也未在订立合同后取得处分权，被答辩人和答辩人王浩父亲所谓的口头房屋买卖合同亦属于无效合同，答辩人从未同意和将诉争房屋卖给被答辩人，更没有收过被答辩人所谓的购房款，被答辩人诉状中所称与答辩人协商房屋买卖事宜与事实严重不符。再次，正如被答辩人诉状所称，所谓的房屋买卖合同已过去23年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。被答辩人的诉讼请求已经超过最长诉讼时效，人民法院应当依法不予保护。最后，河北省高级人民法院2019年6月21日作出的(2019)冀民申3421号民事裁定书明确指出“王栓柱（答辩人父亲）和被答辩人之间系买卖合同关系”，合同具有相对性，只能约束双方当事人，被答辩人的买卖合同权利只能向王栓柱（答辩人父亲）主张,无论王栓柱承担任何责任，均和答辩人无关，答辩人与被答辩人之间只是存在房屋租赁关系，答辩人在以前诉讼中提交的租赁协议由被答辩人侯瑞富向法院申请鉴定并预交鉴定费，鉴定意见证明答辩人提交的租赁协议上的签字系被答辩人侯瑞富亲笔所签，证明答辩人与被答辩人之间存在合法的租赁关系。综上所述，被答辩人起诉中涉及的房屋系答辩人出租给被答辩人的，被答辩人的诉讼请求无任何事实和法律依据，答辩人不是本案的适格被告，被答辩人与答辩人父亲的所谓房屋买卖合同亦属于无效合同，被答辩人的诉讼请求已经超过法律规定的最长诉讼时效，人民法院依法应当不予保护，应驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1995年武强县土地局（现武强县自然资源和规划局）集资建造家属院，被告王浩及其父王栓柱分别分得二间二层房屋一套、三间二层房屋一套，两套房屋的集资建房款大约在12、3万元左右，不含装修，其中二间二层的诉争房屋被告方交纳集资建房款约47000余元。原告侯瑞富分别于1996年5月2日、1997年3月20日、1997年9月1日、1997年12月15日、1998年2月16日向被告王浩父亲支付购房款25000元、25000元、10000元、10000元、4000元总计74000元，双方没有签订书面的房屋买卖合同。1997年年底房屋建成后，王栓柱将该诉争房屋交付给原告侯瑞富，交房时系毛坯房，北房两间，上下两层，没有门窗，屋内墙面已用白灰抹平，下房是一间南屋（墙面已用白灰抹平，已安装好一个窗户和一个门），一间门洞，门洞与小房之间有个门，院落没有安装大门，院内地面高低不平，没有铺砖。在入住前，侯瑞富对院落进行了清理，后找人制作安装了门窗，安装了配电、安装调整了供水、进行了内装修、在院落东西两侧盖上下房、硬化了院内地面，入住后又对房顶进行了砖瓦起脊、自来水改造等。原告侯瑞富与家人于2000年搬入诉争房屋居住生活至今。被告王浩于2010年4月7日办理了诉争房屋的土地使用权证书，土地使用权登记在王浩名下，2010年3月31日办理了诉争房屋的房屋产权证书,房屋所有权登记在王浩名下，其妻被告王雨筱为该诉争房屋的共有人。上述事实有原告提交的（2018）冀1123民初4号民事判决书中、（2018）冀11民终2250号民事判决书、（2019）冀民申3421号民事裁定书予以证明。本院认为，原告侯瑞富、王连云与被告王浩因排除妨害一案，已经过武强县人民法院审理并作出了（2018）冀1123民初4号民事判决书，判决驳回了被告王浩要求原告侯瑞富、王连云从诉争房屋内搬出、将诉争房屋交还的诉讼请求。后王浩上诉，经衡水市中级人民法院审理，衡水市中级人民法院作出了（2018）冀11民终2250号民事判决书，判决结果为：驳回上诉、维持原判，该判决已经生效。后王浩向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2019年6月21日作出民事裁定书，驳回了王浩的再审申请。上述三份法律文书中，均认定，原告侯瑞富、王连云与被告王浩及其父亲王栓柱之间存在诉争房屋的买卖合同关系。该房屋买卖合同系原被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效。故被告王浩以其父王栓柱无权处分为由主张买卖合同无效的抗辩主张，本院不予支持。该房屋买卖合同成立后，双方均应按合同约定，全面履行自己的义务，原告方已按合同约定，履行了交付房款的义务，被告王浩理应按照合同约定，将涉案房产过户至原告方名下，因该涉案房产登记在被告王浩、王雨筱夫妻名下，被告王浩及其妻被告王雨筱均有义务协助原告方办理房屋产权转移登记手续，现被告王浩、王雨筱至今未履行协助办理涉案房屋产权转移登记的义务，违反了合同约定，应承担继续履行的责任，故原告侯瑞富、王连云要求被告王浩、王雨筱协助办理涉案房屋不动产转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告王浩称衡水市中级人民法院（2018）冀11行终字17号行政裁定书中，已确认原被告双方系房屋租赁合同关系。衡水市中级人民法院（2018）11民终2250号民事判决书中对该行政裁定书已进行认定，其认定意见为“该行政案件只应审理侯瑞富是否与武强县不动产登记局颁发房屋登记证的行政行为是否有法律上的利害关系，不应涉及侯瑞富与王浩是买卖关系还是租赁关系，就诉争房屋是买卖合同关系还是租赁关系应属人民法院民事案件受理范围”，本院认为，被告提交的该项证据，与本案无关联性。被告王浩又提交了河北公安警察职业学院司法鉴定中心司法鉴定意见书，以证实原被告存在租赁合同关系，本院认为，被告王浩依据该司法鉴定意见书已向河北省高级人民法院申请再审，法院已裁定驳回王浩的再审申请，该司法鉴定意见书无法推翻法院生效判决认定的事实。综上，对被告王浩主张的与原告方存在租赁关系的抗辩主张不予支持。庭审中被告王浩又称，原告方的起诉已超过20年最长诉讼时效。根据《中华人民共和国物权法》第196条规定，不动产物权的权利人请求返还财产的，不适用诉讼时效的规定，故被告以已过诉讼时效为由，要求驳回原告诉讼请求的抗辩主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告侯瑞富、王连云与被告王浩达成的口头房屋买卖合同合法有效;二、被告王浩、王雨筱于本判决生效后十五日内协助原告侯瑞富、王连云将武强县武强镇光明路东侧二间二层平房一套办理过户登记手续。案件受理费825元，由被告王浩、王雨筱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判长 赵 洁审判员 王爱娟审判员 张 翠二〇一九年八月五日书记员 祁红阳