呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2724号上诉人（原审被告）:刘永东，男，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：苏昊，内蒙古规度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古海亮物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区中山西路**海亮广场****办公区。法定代表人：吴剑洲，该公司物业总监。委托诉讼代理人：郝梦，女，1993年5月2日出生，汉族，内蒙古海亮物业服务有限公司法务主管，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审第三人）：内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区中山西路**海亮广场**写字楼**。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：马恺，男，内蒙古海亮房地产开发有限公司副总经理，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人刘永东因与被上诉人内蒙古海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）、内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮房地产公司）借款合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘永东的委托诉讼代理人苏昊、被上诉人海亮物业公司的委托诉讼代理人郝梦、被上诉人海亮房地产公司的委托诉讼代理人马恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永东上诉请求：1、撤销一审判决第一项,并依法改判；2、判决海亮物业公司、海亮房地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定刘永东与海亮物业公司之间存在借款事实是错误的。海亮物业公司与刘永东虽然签订了借款合同,但在刘永东向海亮物业公司出具的借据中,明确约定海亮物业公司需将款项打进海亮房地产公司呼和浩特市锡林南路支行工商银行账户(工商银行账号:×××),而海亮物业公司在一审中并未提供证据证明其将款项打入到指定账户,由此可见海亮物业公司并未按照借款合同约定履行出借义务,因此,借款合同并未生效,一审法院仅仅依据双方签订的借款合同就认定刘永东与海亮物业公司之间存在借款事实是明显错误的；二、一审法院认定刘永东向海亮物业公司借款购房的事实是错误的。从一审中刘永东提供的浦发银行持卡人存根、银联POS机签购单来看,刘永东通过多次转账的方式向海亮房地产公司支付过购房款,因此刘永东没必要再向海亮物业公司借款购房。如果按照海亮物业公司一审中的说法,海亮房地产公司实际收到了两笔购房款,构成不当得利,那么在本案中海亮物业公司主张的247万元应由海亮房地产公司返还,一审法院判决刘永东承担该笔款项既无事实依据也无法律依据。海亮物业公司辩称，本案系借款合同纠纷，海亮物业公司与刘永东签订的8份《借款合同》及刘永东向海亮物业公司出具的8份《借据》是双方当事人真实意思的表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，应予以保护。海亮物业公司向法庭一审出具的借款合同、借据、承诺书、收房委托书、首付款发票、转账凭证等证据已经足以证明海亮物业公司按约履行了出借义务，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。至于刘永东与海亮房地产公司之间的纠纷、债权是否属实，属房屋买卖合同关系，与本案无关。刘永东主张已经全额向海亮房地产公司支付购房款，依据刘永东提交的POS机刷卡单显示的刷卡时间为2014年10月9日，如刘永东确如其所述当日支付了全额首付款，又怎么会当日与我公司再行订立《借款合同》、《借据》，该种行为明显不合常理。请求二审法院依法驳回刘永东的上诉请求，维持一审判决，维护我公司的合法权益。海亮房地产公司辩称，一、本案为借款合同纠纷。刘永东突破合同相对性追加我公司为第三人，并要求我公司承担责任无事实及法律依据。本案中，刘永东与海亮物业公司之间的纠纷为借款合同纠纷。发生于借方海亮物业公司、贷方刘永东之间。依据合同相对性原则，即合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。《借款合同》签署的合同主体与履约主体均不是我公司，故我公司不是本案适格主体。刘永东与我公司之间债权债务关系属房屋买卖合同关系，不应成为本案借款合同纠纷审查范围。刘永东突破合同相对性要求我公司承担责任无事实及法律依据；二、刘永东实际向我公司支付购房首付款3516116元，我公司对于剩余首付款494万元由海亮物业公司代刘东向我公司支付的客观事实予以认可，刘永东所述自行支付全额首付款无事实依据。刘永东于2014年10月购买了我公司开发建设的A座36层整层房屋。购房总款16836116元整。其中首付款8456116元，余838万元办理按揭贷款。首付部分刘永东支付定金24万元，自行刷卡支付12993元，2363123元由姜旭刷卡代刘永东支付，余款494万元由海亮物业公司代刘永东向我公司支付，我公司对此事实予以认可，并向刘永东开具了首付款发票。刘永东实际提供的pos机刷卡凭条真实性存疑，刷卡凭条仅作为当时的交易记录，并非能证明款项实际进入我公司账户。刘永东实际支付的首付款金额应以次日实际入账的银行结算单为准。除银行实际入账款项外，其他交易凭条不能佐证刘永东实际支付首付款的事实。刘永东所持刷卡凭条与实际入账事实不符，与刘永东的银行流水也不一致，刘永东提供的刷卡凭条存在刷卡后即时退款的行为，我公司并未实际收到其他款项。故刘永东混淆客观事实，逃避应偿还债务。请求驳回刘永东的上诉请求，维持一审判决，维护我公司的合法权益。海亮物业公司向一审法院起诉请求：判令刘永东返还借款247万元,并承担应还款之日起至实际还款之日止的逾期还款违约金3251830元(暂计算至起诉之日,具体计算至实际还款日);赔偿海亮物业公司因实现债权的全部损失(包括但不限于:诉讼费、律师费、鉴定费等)。一审法院认定事实：2014年10月9日,海亮物业公司与刘永东签订8份《借款合同》,刘永东向海亮物业公司借款共计4940000元。刘永东给海亮物业公司出具了《借据》8张。《借款合同》约定:“其中2470000元借款期限自2014年10月9日起至2015年10月8日止;其中2470000元借款期限自2015年10月9日起至2016年10月8日止”。《借款合同》第三条约定:“甲、乙双方一致同意,上述借款由甲方直接转入至内蒙古海亮房地产开发有限公司账户”。《借款合同》第四条约定:“若乙方未能按期归还借款,每逾期一天,按借款总额千分之五向甲方支付日违约金并累计核算至实际还款之日”。2015年12月15日,海亮物业公司将上述借款中的第一笔2470000元转至海亮房地产公司账户。截止到起诉之日,刘永东未偿还上述借款及违约金。一审法院认为，海亮物业公司与刘永东签订的8份《借款合同》及刘永东向海亮物业公司出具的8份《借据》是双方当事人真实意思的表示,亦不违反相关法律,合法有效,应予以保护。刘永东向海亮物业公司借款,应当偿还海亮物业公司本金及违约金,因海亮物业公司、刘永东双方约定的违约金计算利率超过了法律规定的标准,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,按照年利率24%支持并计算利息。综上,依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定,判决：被告刘永东在本判决生效后五日内偿还原告内蒙古海亮物业服务有限公司借款2470000元及违约金(按照年利率24%计算,自2015年10月9日起至实际给付之日止)；二、驳回内蒙古海亮物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25930元,已减半收取,由被告刘永东承担11193元,由原告内蒙古海亮物业服务有限公司承担14737元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海亮房地产公司提交了以下新证据：《上海浦东发展银行（浦发呼和浩特新华大街支行）贷记通知》、刘永东刷卡单、收据，姜旭代刘永东刷卡单、收据。拟证明：1、2014年10月8日，姜旭代刘永东支付所购8套房屋的定金24万元整；2014年10月9日，刘永东就所购房屋自行刷卡支付12993元，剩余3263123元由姜旭刷卡代刘永东支付；以上首付款共计3516116元，海亮房地产公司均开具等额收据。Pos机结算为T+1结算，浦发银行次日向海亮房地产公司出具结算单确认2014年10月9日海亮房地产公司实际入账金额为3306116元（包含金额3305278.59元，手续费837.41元）。除刘永东已经支付首付款3276116元外，其余3万元为其他业主支付购房款。刘永东对海亮房地产公司提交的新证据发表了以下质证意见：对新证据的真实性认可，证明的问题不予认可。该证据能证明刘永东向海亮房地产公司支付过购房款，不能证明刘永东仅支付了这么多的购房款。海亮物业公司对海亮房地产公司提交的新证据发表了以下质证意见：对新证据的客观性、关联性、合法性均认可。二审中，刘永东、海亮物业公司没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：海亮房地产公司提交的新证据，刘永东及海亮物业公司对其真实性均予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。二审经审理查明，2014年10月9日，刘永东与海亮房地产公司签订了8份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，刘永东作为买受人购买了海亮房地产公司的海亮广场A座36层整层的房屋，房号从3601至3608，共计8间房屋。房屋总价款16836116元，首付款8456116元，剩余838万元刘永东办理了按揭贷款。海亮房地产公司认可刘永东自行支付首付款3276116元及定金24万元。2014年10月9日，刘永东与海亮物业公司签订了8份《借款合同》及合同的三个附件：附件一《借据》、附件二《收房委托书》、附件三《承诺书》，刘永东共计向海亮房地产公司借款494万元，其中247万元的借款期限为2014年10月9日至2015年10月8日，另外247万元的借款期限为2015年10月9日至2016年10月8日。本案中海亮物业公司诉请的247万元为2015年10月8日到期的借款。《借款合同》第三条约定：“甲、乙双方一致同意，上述借款由甲方直接转入至内蒙古海亮房地产开发有限公司，开户行：工商银行呼和浩特市锡林南路支行，账户×××”。附件二《收房委托书》的主要内容为：本人刘永东委托贵司代为接收本人购买的海亮房地产公司开发的海亮广场××栋房屋。其权限包括但不限于收房、验房、签收各种收房文书,收房时及收房后产生的费用和责任均由本人自行承担。本委托书为不可撤销的委托,直至贵司确认本人所借款项全部还清后方可撤销,该委托授权优先于本人及其他所有人的收房行为。附件三《承诺书》的主要内容为：本人由于资金周转原因向海亮物业公司借款用于购买贵司所开发的海亮广场××栋房屋,本人与海亮物业公司已于2014年10月9日签订了《借款合同》,本人同意如没有按照《借款合同》约定的时间按时归还借款的,贵司有权拒绝交付房屋。逾期还款超过十日的,贵司有权解除你我双方签订的《商品房买卖(预售)合同》,贵司可以没收本人已支付的全部款项作为违约金,如违约金无法弥补贵司因合同解除带来的实际损失的,贵司可进一步向本人进行追偿。一审庭审中，刘永东向法庭提交了2014年10月15日的3张《银联POS签购单》，商户名为海亮房地产公司，刷卡金额分别为1513610元、1928448元、1737942元，共计518万元。海亮房地产公司质证认为该3张签购单真实性存疑，需要核实，其没有就该518万元给刘永东开具过收据。海亮物业公司向法庭提交了一份《内部转账凭证》，该凭证载明：时间为2015年12月15日，付款人为海亮物业公司，收款人为海亮房地产公司，付款金额2000万元，用途为资金划拨。二审庭审中，刘永东、海亮物业公司、海亮房地产公司均认可案涉房屋已经交付刘永东使用。海亮房地产公司陈述案涉房屋于2015年4月9日前交付刘永东。海亮物业公司与海亮房地产公司均系独立的法人，均隶属于海亮集团。本院认为，本案的争议焦点为案涉的借款合同是否已生效，刘永东应否向海亮物业公司返还借款247万元及相应的违约金。海亮物业公司就其主张的已依照合同约定支付了出借款项的事实，仅提交了《内部转账凭证》予以证实，从《内部转账凭证》的时间看，系借款到期之后两个多月；从款项金额看，亦与案涉借款金额不能吻合；从凭证标注的用途看，也没有明确标注划拨款项的性质。二审庭审中，合议庭当庭核实了海亮房地产公司提交的账簿原件，载有该《内部转账凭证》的账簿中没有2000万元划拨款的相关明细和款项性质、划拨原因记录，海亮物业公司亦表示没有划拨款项性质或划拨原因的相关证据。海亮物业公司主张的支付方式亦与《借款合同》的约定不符，综上，海亮物业公司提交的证据不足以证明其主张的已经按照合同约定履行了出借义务、案涉借款合同已生效的事实，故刘永东上诉主张其与海亮物业公司签订的《借款合同》未生效具有事实和法律依据，海亮物业公司要求刘永东返还借款247万元及相应的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于二审中刘永东和海亮房地产公司提出的调取证据申请，因其主张的待证事实与本案诉争事实缺乏关联性，故依法对其申请不予准许。综上所述，刘永东的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初961号民事判决；二、驳回内蒙古海亮物业服务有限公司的诉讼请求。二审案件受理费26560元，由内蒙古海亮物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭丰愷审判员 洪齐艳审判员 张 浩 二〇一九年八月十四日书记员 董 丽