安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初966号原告：李伟伟，女，1981年3月出生，住安徽省淮北市烈山区。委托诉讼代理人：张磊磊，安徽安港律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永红，安徽安港律师事务所律师。被告：郝玮，女，1979年8月出生，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市。第三人：濉溪兴盛房地产经纪有限公司，住所地安徽省濉溪县。法定代表人：李文臣，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵彪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：关海博，安徽嘉闻律师事务所律师。原告李伟伟与被告郝玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告李伟伟、被告郝玮到庭参加诉讼。审理中发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并依法追加濉溪兴盛房地产经纪有限公司（以下简称兴盛公司）作为本案第三人参加诉讼。于2019年6月12日公开开庭进行了审理，原告李伟伟及其委托诉讼代理人张磊磊，第三人兴盛公司的委托诉讼代理人赵彪、关海博到庭参加诉讼，被告郝玮中途到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟伟向本院提出诉讼请求：1、判令郝玮赔偿李伟伟违约金25500元及律师费4000元，共计29500元；2、本案的诉讼费及因本案产生的其他费用均由郝玮承担。事实和理由：2017年10月2日，李伟伟与郝玮在兴盛公司居间介绍下签订了房屋买卖合同，合同约定李伟伟（乙方）购买郝玮（甲方）所有的淮北市滨湖新城**栋3*1室房屋，房屋价款为51万元。李伟伟于10月23日支付定金1万元。合同签订后，郝玮一直以房产证办不下来为由拒绝配合李伟伟办理相关过户手续，但却把涉案房屋挂在其他中介公司继续出售，标价58万元。李伟伟发现后，遂找郝玮理论。为此，李伟伟特依据法律规定，具状起诉，请求人民法院依法判决。郝玮辩称，在没卖房子之前我就在房管局登记了，在这之前我就让我同学帮我公布这个房子，但是没有诚心要买的，只有打电话的。这个房子刚开始我欠银行的利息还不上了，我就想把这个房子卖了还上，再还不上就得把我房子拍卖了。定金是交到房产公司的不是交给我的，我没见这个钱。我说给我一两个月时间我去银行办理过桥，就晚了个把星期我跟房产公司去找她协调，因为我欠房贷，开发商被扣了第一次保证金，银行催我，我就想把这个房子卖掉，但是她不能全款买这个房子。我晚了几天告知她说你不能全款买，我不能把房子卖给你。兴盛公司述称，我方认为李伟伟诉请符合法律规定，但需要说明一点，根据李伟伟、郝玮之间签订的房屋买卖合同第五条第2项规定，佣金由李伟伟、郝玮各支付5100元，共10200元，根据三方的合同第7条约定，若郝玮中途违约应双倍返还定金并支付违约金，无论郝玮、李伟伟双方任何一方违约，佣金从定金中优先扣除，不足部分由违约方承担，目前，兴盛公司监管的定金为10000元，郝玮尚应当支付余款剩余佣金200元给兴盛公司。本院经审理认定事实如下：2017年10月23日，卖方郝玮（甲方）与买方李伟伟（乙方）、中介方兴盛公司（丙方）签订房屋买卖合同，合同主要约定乙方同意购买甲方拥有的坐落淮北市滨湖新城**栋3*1室的房产，面积100.89平方米，上述房产交易价格为51万元。本合同签订之日乙方向甲方支付购房定金1万元。经甲乙双方约定该定金由丙方监管，甲方认可并视为甲方收取，该定金在房屋过户后转为交房保证金。付款方式甲乙双方约定用二手房按揭贷款方式支付，在甲方把贷款所需手续提供齐全后，乙方5日内向银行申请贷款，首付款20万元（含定金），剩余房款申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应追加首付款）。佣金支付方式为乙方、甲方各支付佣金5100元。甲乙丙三方合同签订后，若乙方中途违约，乙方所交定金不退，并按合同价的5%向乙方支付违约金；若甲方中途违约，应双倍返还定金给乙方，并按合同价的5%向乙方支付违约金。并赔偿由此给对方带来的直接经济损失，定金不能代替违约金。无论甲乙双方任何一方违约，佣金从定金中优先扣除，不足部分由违约方承担（但若因甲方房产证办不下来，自动解除合同，退还定金，双方互不追究法律责任）。同日，李伟伟现金交付定金1万元，该定金由兴盛公司监管，郝玮向李伟伟出具收条，收条载明今收到李伟伟购买滨湖新城39栋301室的购房定金1万元。后郝玮因缺乏资金偿还该房屋的银行贷款，无法办理所有权登记，郝玮遂将案涉房屋出售给他人。后李伟伟多次要求郝玮退还定金，均未实现，为维护自身合法权益，李伟伟遂诉至本院。以上事实，有李伟伟提交的房屋买卖合同、收条、律师费发票、短信截图等证据以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。对李伟伟提交的证明，证明郝玮违约的事实，郝玮对该证明内容持有异议，本院经审查认为，该证明中关于郝玮承诺办理房产证等部分内容仅系兴盛公司单方陈述，亦无其他证据予以佐证，故对该证明内容部分予以采信。郝玮提交的律师函、工商银行贷款催收通知书、工商银行贷款提前到期通知书，证明房子拖欠贷款，未能找到过桥资金，导致房产证无法办理，无法过户，李伟伟对其关联性及证明目的持有异议，兴盛公司对其关联性持有异议，本院经审查认为该组证据客观真实，案涉房款确实存在贷款，且在签订合同时即已逾期，予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。各方均应当切实履行各自的合同义务。三方签订房屋买卖合同时，案涉房屋贷款已经逾期，三方对于房屋存在银行抵押贷款的状况均是明知。郝玮签订合同时自愿同意李伟伟选择按揭贷款的付款方式，郝玮应当知道其偿还自身的房屋贷款的能力，后因其自身缺乏资金偿还贷款导致合同不能继续履行时，没有及时变更相关合同内容，也没有取得李伟伟的书面同意，自行将案涉房屋出售给他人，违反了诚实信用的原则，也违反了合同约定，其行为导致案涉房屋买卖合同已实际履行不能，郝玮对此负有过错，应当承担违约责任。郝玮辩称兴盛公司允诺为其提供过桥资金，三方协商二个月内偿还不了贷款，房屋买卖合同自动解除，因其未能提供证据予以佐证，李伟伟、兴盛公司亦予以否认，故对其该项辩称不予采信。郝玮另辩称系案涉房屋其个人房产，其有权自行处置，本院经审查认为，在其与李伟伟签订房屋买卖合同后，其个人权利就要受到合同的义务及相应法律法规的限制，并非可以无限扩张，否则应当承担未能诚信履约所带来的法律后果。故对其该项辩称不予采信。关于违约金的问题。三方在合同中约定，若甲方（郝玮）中途违约，应双倍返还定金给乙方（李伟伟），并按合同价的5%向乙方支付违约金，并赔偿由此给对方带来的直接经济损失，定金不能代替违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”该条对定金及违约金的规定系只能选择其一适用，不能同时适用，李伟伟现请求郝玮支付违约金，有事实和法律依据，应予支持。根据双方合同约定，违约金应当为25500元（51万元×5%），对此郝玮应当予以支付。关于定金及佣金的问题。兴盛公司作为第三人参加诉讼后，没有独立的就佣金问题提起诉讼请求，仅在述称时对佣金作出了陈述，故本案未予合并审理。关于律师费问题。三方在合同中已有约定因诉讼发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、差旅费及其他相关费用由违约方承担。郝玮对合同不能继续履行负有过错，应当按照合同约定承担律师费。李伟伟请求支付律师费为4000元，但提交的律师费发票为3200元，对该项费用，应予支持。另提交工本费收据800元，不具备证据的形式要件亦没有法律依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郝玮于本判决生效之日起十日内支付李伟伟违约金25500元及律师费3200元，共计28700元；二、驳回李伟伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，由被告郝玮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  丁 敏审 判 员  孟秀芳人民陪审员  乐可洁二〇一九年八月十二日法官助理余颖秀书记员戴停附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。