甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民终739号上诉人（原审被告、反诉原告）：白银义乌商贸有限公司，住所地：甘肃省白银市白银区。法定代表人：余滢，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉军，白银大公律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王志军，男，汉族，1972年1月20日出生，住甘肃省白银市白银区。上诉人白银义乌商贸有限公司因与被上诉人王志军房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省白银市白银区人民法院（2019）甘0402民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。白银义乌商贸有限公司上诉请求：1、撤销甘肃省白银市白银区人民法院（2019）甘0402民初988号民事判决书第一项，改判上诉人在合同到期的次年即2019年11月9日之前支付2017年11月10日至2018年11月9日期间的房租；2、改判支持上诉人一审的反诉请求解除双方所签房屋租赁合同；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定“义乌商贸公司辩称的次年即应当是指每一个租赁年度满以后的第二年，不符合租赁费支付的交易习惯”因而不支持上诉人的答辩和反诉请求，属认定事实不当，理由如下：2017年11与1日，上诉人白银义乌商贸有限公司与被上诉人签订了《商铺租赁合同书》，合同书第五条5.1条款约定“乙方一次性给甲方3年商铺租赁费248800元，商贸租赁费从甲方购买乙方商铺所付房款中予以扣减，剩余期限商铺租赁费按年支付，每年82933元，乙方于次年11月9日前支付给甲方”。该处“次年”应当是指每一个租赁年度满以后的第二年，针对本案履行期间应当是指2019年11月9日前。而且合同签订时双方对上诉人陈述的这一解释均无异议，被上诉人也没有就此提出过不同意见，根据《合同法》第61条的规定，合同书第5.1款约定租赁期满的“次年”前交付租赁费，因此不存在按照交易习惯履行租赁费支付的合同条件，一审以不符合租赁费交付的交易习惯为由裁判上诉人于2018年11月9日前支付租赁费不符合本案事实；2、被上诉人多次阻挠义乌商贸公司的正常经营，以其行为表明该没有继续履行合同的必要，双方已无继续合作的基础，上诉人一审中反诉要求解除《租赁合同书》符合规定，也依据《合同法》96条的规定向被上诉人发出了《解除合同通知书》。一审开庭审理前被上诉人在诉讼请求中也表示其有权单方解除租赁合同，如果继续履行合同必然会再次发生纠纷，影响商场其他业主的利益。王志军辩称，本案事实与法律依据充分，依法应予支持。1、双方于2014年11月10日签订的《商铺租赁合同书》是双方真实的意思表示，合法有效。上诉人自合同签订之日起至今一直在租赁使用被上诉人位于白银区公园路372号白银义乌商贸城第1层的第31号商铺。合同明确约定，上诉人于钱款交清、签定合同当日（2014年11月10日）一次性付给被上诉人3年（2014年11月10日至2017年11月9日）商铺租赁费抵扣购房款，约定剩余商铺租赁费，按年支付，每年人民币82933元，上诉人于次年11月9日前支付给被上诉人。合同约定的第四年租期，从2017年11月10日起算，截止到2018年11月9日结束，上诉人应在该租赁期开始的次年11月9日前将该租期租金82933元支付给被上诉人，即于2018年11月9日前支付给被上诉人；2、依据《合同法》第一百二十五条规定，其一，该合同约定前三年商铺租赁费，上诉人已于签定合同当日实际支付给被诉人。剩余商铺租赁费按年支付，说明合同约定租赁费必须是在每年度租赁期开始前或结束前付清。合同约定的次年，是指该年度租赁期起始年的次年，而不是该年度租赁期结束年的次年；其二，如果合同约定的2017-2018年度租金被上诉人要在2019年11月9日前支付，那么从2017年11月10日至2019年11月9日，被告实际是租赁了两个年度，不符合该合同剩余商铺租赁费，按年支付的约定；其三，合同约定的第四年度租期，从2017年11月10日起算，截止到2018年11月9日结束，如果上诉人要在2019年11月9日前支付租金，那么等于被上诉人在第四年度租期结束前拿不到当年度租金，要等一年之后才能拿到，不符合房屋租赁的交易习惯；3、应向被上诉人赔付该款项2018年11月10日至2019年8月6日期间的利息损失2705.69元（按人民银行一年期基准年贷款利率4.35％计算）。王志军向一审法院起诉请求：1.请求判令义乌商贸公司向王志军支付2017年11月10日至2018年11月9日期间该年度的商铺租赁费82933.00元，并赔付该款项2018年11月10日至2019年3月10日期间的利息损失1202.53元（按人民银行一年期基准年贷款利率4.35%计算），共计84135.53元；2.请求判令义务商贸公司以后每年度租金在该年度结束前10日内支付，否则王志军有权解除《商铺租赁合同书》并收取租赁期间的租赁费；3.请求判令义乌商贸公司承担本案全部诉讼费（开庭前王志军变更了诉讼请求，撤回第2项诉讼请求）。一审法院认定事实：王志军与义务商贸公司于2014年11月10日分别签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）和《商铺租赁合同书》（以下简称租赁合同），买卖合同约定，王志军全款购买义乌商贸公司位于白银区公园路372号白银义乌商贸城第一层31号商铺（面积约52.40平方米）；租赁合同约定，合同订立之日起，甲方（王志军）将商铺租赁给乙方（义乌商贸公司），期限15年，自2014年11月10日至2029年11月9日止；乙方一次性付给甲方3年（2014年11月10日至2017年11月9日）商铺租赁费248800元，商铺租赁费从甲方购买乙方商铺所付购房款中予以扣减，剩余期限商铺租赁费按年支付，每年人民币82933元，乙方于次年11月9日前支付给甲方；甲方将商铺租赁给乙方，乙方按照合同约定向甲方支付商铺租赁费和其他费用；另合同第八条约定，“经双方协商一致，可变更或解除合同”，第九条，“甲乙双方应当按照合同约定履行自己的义务，如一方违约应向对方赔偿损失”；租赁合同上注明的合同签订时间是2017年11月1日。上述合同签订后，双方按照租赁合同约定，履行了各自的义务。2017年11月10日至2018年11月9日年度的商铺租赁到期后，义务商贸公司未向王志军支付该年度的租赁费，为此酿成纠纷，王志军遂于2019年2月2日向本院提起诉讼。2019年3月13日，义乌商贸公司向王志军发出《解除合同通知书》，王志军不同意解除租赁合同，并拒绝接受该通知书。一审法院认为，该案的争议焦点一是商铺租赁费按年支付，于次年11月9日前支付的“次年”如何理解，二是租赁合同是否符合合同解除条件。首先，王志军与义务商贸公司于2014年11月10日签订商铺买卖合同和租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方租赁合同明确约定，义乌商贸公司一次性付给王志军“3年（2014年11月10日至2017年11月9日）商铺租赁费248800元，……，剩余期限商铺租赁费按年支付，每年人民币82933元，乙方于次年11月9日前支付”，该处的次年是指2017年11月10日至2018年11月9日年度的租赁费，从2017年11月10日开始计算，到次年即2018年11月9日前必须支付；义乌商贸公司辩称的“次年”应当是指每一个租赁年度满以后的第二年”，应该是次年度，即第三年支付租赁费，也不符合租赁费支付交易习惯，故对义乌商贸公司的该辩称观点，该院不予采信。义乌商贸公司应按合同约定每年的11月10日前向王志军支付房屋租赁费，现义乌商贸公司未在约定的期限支付租赁费，属违约，应承担违约责任；双方的租赁合同第九条有一方违约应向对方赔偿损失明确约定，义乌商贸公司未在合同约定的期限支付租赁费，属违约，应承担违约损失；关于利息计算，根据中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，2018年11月10日至2019年3月9日期间的利息为1202.53元（82933元×4.35％÷360天×120天）。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；或者有法定情形的可以解除合同。本案中，义乌商贸公司未向王志军按期支付租赁费，为此双方发生纠纷，王志军于2019年2月2日向该院起诉，在本案审理过程中，义乌商贸公司单方要求与王志军解除租赁合同，义乌商贸公司既无法定解除合同的事由，也未取得合同相对人的同意，故义乌商贸公司要求解除租赁合同的反诉请求，无法律依据和事实依据，故对其反诉请求，该院不予支持。判决：（一）白银义乌商贸有限公司支付王志军商铺租赁费82933元、损失1202.53元，于本判决生效之日起二十日内一次性付清；（二）驳回白银义乌商贸有限公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件基本事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人白银义乌商贸有限公司与被上诉人王志军签订的《商品房买卖合同》和《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当按约履行自己的义务。本案中，双方当事人对租赁合同条款中于次年11月9日前支付的“次年”如何理解及该合同应否解除产生争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”及该法第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定。上诉人白银义乌商贸有限公司与王志军签订的租赁合同明确约定，白银义乌商贸有限公司一次性付给王志军“3年（2014年11月10日至2017年11月9日）商铺租赁费248800元，……剩余期限商铺租赁费按年支付，每年人民币82933元，乙方于次年11月9日前支付”。双方对该条款理解发生争议，因本合同是格式合同，且系白银义乌商贸有限公司提供，应作出对白银义乌商贸有限公司不利的解释。故该处的次年是指2017年11月10日开始计算，到次年即2018年11月9日前支付。原审法院认定并无不当，应予维持。上诉人白银义乌商贸有限公司主张解除与王志军之间的租赁合同，但其并未提交证据证明该合同在履行过程中出现了法定的解除事由，亦未征得王志军的同意，故上诉人白银义乌商贸有限公司的该项上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，白银义乌商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1974元，由上诉人白银义乌商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陶作科审判员  栾春鹏审判员  于 燕二〇一九年八月三十日书记员  侯秀林