湖南省江华瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1129民初1245号原告（反诉被告）：杨德昭，男，1994年7月25日生，汉族，湖南省江华瑶族自治县人，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：杨爱军（系杨德昭之父），住广东省深圳市福田区红荔西路鲁班大厦12E1号。委托诉讼代理人：唐华，湖南盛仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司，住所：湖南省江华瑶族自治县。法定代表人：赵辉，男，任该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：马秋鸿，江华瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）杨德昭与被告（反诉原告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，于2017年10月11日作出（2017）湘1129民初179号民事判决。广厦公司不服本判决，向湖南省永州市中级人民法院提起上诉。湖南省永州市中级人民法院于2018年6月21日作出（2018）湘11民终633号民事裁定：撤销本院（2017）湘1129民初179号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨德昭委托诉讼代理人杨爱军、唐华，被告（反诉原告）广厦公司委托诉讼代理人马秋鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨德昭提出诉讼请求：一、请求人民法院判决解除原告与被告广厦公司签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告广厦公司返还原告购房款489613元及资金占用利息；三、因购房导致原告投入的房屋铝合金窗费用26381元由被告广厦公司承担；四、本案诉讼费用由被告广厦公司承担。在诉讼过程中，原告杨德昭增加诉讼请求为：判令被告广厦公司赔偿原告因现在商品房市场价上涨等因素导致房屋溢价损失690855.50元。事实与理由：2014年1月12日，广厦公司为推销其开发的江华瑶族自治县沱江镇锦绣江华小区xx号楼爱都国际公寓（以下简称爱都公寓），在承诺办理按揭购房手续的情况下与原告签订了商品房买卖合同，向原告出售八套商品房。原告按照约定支付了首付款489613元。后原告被告知因合同约定购房按揭贷款行为违反了国务院及湖南省人民政府关于购房的相关强制性规定，银行拒绝为所购的八套商品房办理按揭贷款。原告多次找到被告协商解决退回购房首付款和相关经济损失，但广厦公司均不理会。原告认为，广厦公司作为房地产开发商，在明知其采取一份购房合同、向同一客户推销多套商品房的行为违反了国务院、省人民政府“限购”的相关政策规定，无法办理住房按揭贷款的情况下，为达到售房目的，欺诈、诱导原告签订一份购买多套商品房的购房合同，广厦公司应当承担过错责任。双方约定的合同价格为3160.25元/m2，合同约定购房面积为515.66m2，现相同地段的商品房均价为4500元/m2，因广厦公司过错导致原告购房意愿无法实现，广厦公司的行为给原告造成房屋溢价损失690855.5元（515.66m2×＜4500元/m2-3160.25元/m2＞）。据此，为维护原告的合法权益，特诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告广厦公司辩称，第一、本案买的房子实际上是一套不是八套，一套八间，面积515.66平方米；第二、杨德昭的购房行为没有违背按揭规定，不受限购影响，现在去其他银行还可以办理按揭；第三、根据相关解释，导致合同不能履行的情况下才能解除，但实际上被告已经履行合同，原告要求解除合同的理由不正当、不合法，证据不充分；第四、原告杨德昭与被告签订的合同合法有效，不存在房价上涨的情况，被告同意杨德昭提供符合银行按揭贷款资料，同时被告愿意到银行配合原告办理按揭贷款手续，愿意继续履行合同，杨德昭诉称的溢价并没有相关部门的支持，第五、本案合同是2014年1月12日签订，现已超过诉讼时效。综上，请求人民法院依法判决驳回原告杨德昭的诉讼请求。反诉原告广厦公司提出反诉请求：一、判令反诉被告杨德昭支付反诉原告房屋恢复费用111675.99元；二、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金162961.3元；三、本案所有诉讼费用由反诉被告杨德昭承担。在诉讼过程中，反诉原告广厦公司增加诉讼请求为：请求人民法院判令反诉被告继续履行商品房买卖合同，并到银行办理按揭贷款手续支付房价款，或者一次性支付房价款。变更逾期付款违约金为从2015年1月29日起按未付房价款的每月万分之五支付违约金至房价款支付完毕时止。事实和理由：因反诉被告不按合同约定支付购房款，也不提供办理银行按揭手续，反诉原告于2015年12月25日邮寄了解除合同通知书，要求解除双方签订的合同，并要求反诉被告承担违约责任。反诉被告接收房屋后，对房屋进行了改造，应当承担将房屋恢复原状的费用。因双方签订的商品房买卖合同有效，应继续履行，故反诉原告请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告杨德昭辩称，一、反诉原告广厦公司并未交付房屋给反诉被告，广厦公司反诉称反诉被告将房屋进行改造不是事实；二、反诉被告按照约定广厦公司提交了办理银行按揭所需的资料，但广厦公司无法依照合同约定为反诉被告办理按揭贷款；三、因广厦公司自身过错导致履约不能，合同理应依法解除，不能继续履行；四、广厦公司应承担本案合同无法履行的过错责任，因此，反诉被告不应当承担逾期付款的违约责任。综上，请求人民法院驳回广厦公司的反诉请求。原告（反诉被告）杨德昭围绕自己的诉讼请求和反驳被告（反诉原告）的反诉请求，依法提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》。拟证明：2014年1月12日，杨德昭与广厦公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：杨德昭购买的商品房为预售商品房，购买的商品房为爱都公寓A单元的Axxx1、Axxx2、Axxx5、Axxx6、Axxx7、Axxx8、Axxx9、Axxx0号房，用途为住宅，总建筑面积为515.66m2，单价为3160.25元/m2，总价款为1629613元；杨德昭在签订《商品房买卖合同》时即付清30%的购房款489613元，剩余购房款1140000元以申请银行按揭贷款方式支付，杨德昭应在合同签订后7日内向广厦公司提交完全符合贷款银行（公积金贷款）要求的全部资料，按揭贷款的办理以银行或售楼部通知为准；杨德昭向银行申请个人住房贷款的成数及年限等事项以银行最终审批为准，如银行批准的贷款额度与杨德昭申请额度不一致或审查贷款申请未获得批准，则视为杨德昭愿意在广厦公司书面或短信告知后15日内将购房余款一次性付清，如逾期，广厦公司可单方面解除本合同，并收取杨德昭已付购房款20%的违约金，若因不可归责于双方的原因导致按揭贷款无法办理至合同不能履行的，双方可以解除合同，广厦公司仅将杨德昭已付购房款无息退还给杨德昭；杨德昭如未按合同规定时间付款，逾期超过60日后，广厦公司有权单方面解除合同，合同解除后，杨德昭按累计应付购房款的10%向广厦公司支付违约金；广厦公司应当在2015年5月30日前，将办理了竣工验收备案手续的商品房交付杨德昭使用。2、收据及打款记录。拟证明：2014年5月8日，杨德昭给付广厦公司购房首付款489613元。3、结算书及收条。拟证明：杨德昭以包工包料的方式将爱都公寓xx层A区部分铝合金装饰装修工程承包给肖成明，竣工后，双方于2014年8月8日对该工程进行结算，工程款为26381元；2015年2月18日，杨德昭给付肖成明工程款26381元。4、房屋产权信息查询、电子银行产品签约打印区。拟证明：杨德昭向广厦公司递交了办理按揭贷款的相关资料。5、对何艳君的调查笔录。拟证明：何艳君自2011年至至今（笔录制作时间）在广厦公司从事购房按揭贷款工作；杨德昭购房资料由广厦公司售楼部的销售员陈华负责接收，陈华将收集好的杨德昭购房资料交给何艳君后，何艳君与杨爱军一起到建设银行办理购房按揭贷款手续，但因购房的数量较多，不符合当时的商品房限购政策，无法办理按揭贷款手续。6、对陈华的调查笔录。拟证明：陈华原是爱都公寓置业顾问；杨德昭到爱都公寓购房是陈华接待并负责跟进销售的，杨德昭订购了爱都公寓A单元的AXXX1、AXXX2、AXXX5、AXXX6、AXXX7、AXXX8、AXXX9、AXXX0号八套商品房，并签订了购房合同，约定采取按揭贷款方式购房，陈华征询广厦公司法定代表人赵辉意见，赵辉答复可以办理按揭贷款手续后，杨德昭就交纳了购房首付款，并按照建设银行办理按揭贷款的要求收集了杨德昭的按揭贷款手续资料。7、《解除合同通知书》及快递详单。拟证明：2017年1月12日，杨德昭向广厦公司提出解除2014年1月12日签订的《商品房买卖合同》，并要求广厦公司在收到《解除合同通知书》3日内将购房首付款及相关支出、损失给付杨德昭。8、《报警案件的登记表》及调查笔录。拟证明：陈华接到陌生人电话，该陌生人要求陈华不要为杨德昭与广厦公司商品房销售合同纠纷一案出庭作证，如不出庭，给予陈华一定好处。陈华以担心她及家人生命财产安全受到威胁为由，向江华瑶族自治县公安局城关派出所报案。派出所调查笔录有关杨德昭按揭贷款的内容陈述与证据6基本一致。9、商品房销售价格表。拟证明：一方泷台和爱塞丽亚大酒店2018年商品房销售价格情况。10、国发［2010］10号通知。拟证明：2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知规定：实行更为严格的差别化住房贷款政策，对购买首套商品住房且面积超过90m2以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对购买第二套住房的，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行确定。11、湘政办发［2011］25号通知。拟证明：2011年，湖南省人民政府办公厅发出《关于加强房地产市场调控工作的通知》，该通知规定，暂停对购买第三套及以上商品住房的借款人发放贷款。对原告（反诉被告）杨德昭提交的证据，被告（反诉原告）广厦公司提出如下质证意见：对原告（反诉被告）杨德昭提交的证据1的真实性无异议，但不能达到杨德昭的证明目的；对证据2无异议；对证据3，认为不是真实发票，与本案无关联；对证据4，认为没有收到该资料；对证据5、6，认为内容不真实，证人没有出庭作证；对证据7，认为没有收到该资料，快递详单无收件人签字；对证据8的关联性有异议，认为没有经过公安局核实调查；对证据9的真实性有异议，认为系复印件，没有得到售楼部的许可；对证据10、11，认为均不是原件，没有事实依据，达不到杨德昭的证明目的。被告（反诉原告）广厦公司围绕自己的反诉请求和反驳原告杨德昭的诉讼请求，依法提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》。拟证明内容与杨德昭提交的证据1一致。2、商品房预售许可证。拟证明：广厦公司取得了商品房预售许可。3、《催促办理银行按揭贷款的通知》。拟证明：2015年1月22日，广厦公司向杨德昭发出通知，要求杨德昭按照《商品房买卖合同》的约定自该通知发出之日起7日内向广厦公司营销中心提交申请银行按揭贷款的合格资料，以便及时办理银行贷款。否则，杨德昭承担不利后果。4、现场照片。拟证明：杨德昭购房后，对所购房屋进行了装修。对被告（反诉原告）广厦公司提交的证据，原告（反诉被告）提出如下质证意见：对被告（反诉原告）广厦公司提交的证据1，原告（反诉被告）杨德昭无异议；对证据2，认为系复印件；对证据3，系广厦公司单方面出具的资料，杨德昭不知情；对证据4，认为与本案无关联。2017年2月24日，广厦公司在本院（2017）湘1129民初179号案件中，向本院提交鉴定申请，要求对涉案商品房恢复原状所需费用进行鉴定。本院委托湖南正宏双方鉴定中心进行了鉴定。2017年9月21日，湖南正宏司法鉴定中心作出《湖南正宏司鉴中心［2017］建鉴字第15号司法鉴定意见书》，该鉴定意见书的鉴定意见为：AXXX1、AXXX2、AXXX5、AXXX6、AXXX7、AXXX8、AXXX9、AXXX0号房屋恢复原状所需费用为111675.99元。对该鉴定意见，杨德昭的质证意见为：广厦公司已经将AXXX1、AXXX2、AXXX5、AXXX6、AXXX7、AXXX8、AXXX9、AXXX0号房屋的装饰装修列入天宇公司和实际施工人周才吉未完成工程量，且该装饰装修工程是按照广厦公司的要求，由杨德昭出资委托他人安装，因此，铝合金窗是否拆除及所需费用应由广厦公司自行承担；对该鉴定意见，广厦公司无异议。根据杨德昭申请，本院委托了湖南求是土地房地产评估有限公司对AXXX1、AXXX2、AXXX5、AXXX6、AXXX7、AXXX8、AXXX9、AXXX0号房屋的市场价值进行评估。湖南求是土地房地产评估有限公司作出了《湘求是房评报字［2018］第228号房地产评估报告》，该报告的评估意见为AXXX1、AXXX2、AXXX5、AXXX6、AXXX7、AXXX8、AXXX9、AXXX0号房屋的房地产市场价值为1703200元。对该报告，杨德昭的质证意见为：该报告将框架剪刀墙结构混淆为钢混结构、以未施工完成的房屋现状作为评估标的、未考虑楼栋的整体用途和区位优势，导致评估价格明显偏低；广厦公司认为：评估价格偏高、与本案无关联。通过原告（反诉被告）杨德昭和被告（反诉原告）的举证、质证，本院对杨德昭、广厦公司提交的证据认定如下：对杨德昭提交的证据1和被告广厦公司提交的1，双方均未对对方的证据的真实性、合法性、关联性提出异议，予以认定。对杨德昭提交的证据2，该证据系广厦公司出具，与证据1相佐证，内容真实，与本案相关联，予以认定；对证据3，内容真实，与本案相关联，予以认定；对证据4、5、6，能相互印证，内容真实，与本案相关联，予以认定；对证据7，因快递详单没有收件人签名，无法证实广厦公司收到了《解除合同通知书》，对该证据不予认定；对证据8，该证据系公安机关出具，证据形式、来源合法，内容真实，与本案相关联，予以认定；对证据9，系复印件，没有相关企业的签章确认，证明力低，不予认定；对证据10、11，系国务院、湖南省人民政府的规范性文件，与本案相关联，予以认定。对广厦公司提交的证据2，杨德昭在买卖合同上签字予以认可，内容真实，与本案相关联，予以认定；对证据3，广厦公司没有提交证据证明杨德昭收到了《催促办理银行按揭贷款的通知》，该证据形式、来源不合法，不予认定；对证据4，系装饰装修现场照片，杨德昭也认可对所购房屋进行了装饰装修，内容真实，予以认定。对《湖南正宏司鉴中心［2017］建鉴字第15号司法鉴定意见书》和《湘求是房评报字［2018］第228号房地产评估报告》，该两份鉴定系本院委托具有资质的鉴定机构作出，鉴定程序合法，鉴定适用的依据准确，鉴定结论正确，与本案相关联，杨德昭和广厦公司均未提交足以推翻鉴定结果的证据，故对该两份鉴定意见，本院予以认定。根据原告（反诉被告）杨德昭和被告（反诉原告）广厦公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月12日，原告（反诉被告）杨德昭与被告（反诉原告）广厦公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：一、杨德昭购买的商品房为预售商品房，购买的商品房为爱都公寓A单元的AXXX1、AXXX2、AXXX5、AXXX6、AXXX7、AXXX8、AXXX9、AXXX0号房，用途为住宅，总建筑面积为515.66m2，单价为3160.25元/m2，总价款为1629613元；杨德昭在签订《商品房买卖合同》时即付清30%的购房款489613元，剩余购房款1140000元以申请银行按揭贷款方式支付，杨德昭应在合同签订后7日内向广厦公司提交完全符合贷款银行（公积金贷款）要求的全部资料，按揭贷款的办理以银行或售楼部通知为准；杨德昭向银行申请个人住房贷款的成数及年限等事项以银行最终审批为准，如银行批准的贷款额度与杨德昭申请额度不一致或审查贷款申请未获得批准，则视为杨德昭愿意在广厦公司书面或短信告知后15日内将购房余款一次性付清，如逾期，广厦公司可单方面解除本合同，并收取杨德昭已付购房款20%的违约金，若因不可归责于双方的原因导致按揭贷款无法办理至合同不能履行的，双方可以解除合同，广厦公司仅将杨德昭已付购房款无息退还给杨德昭；杨德昭如未按合同规定时间付款，逾期超过60日后，广厦公司有权单方面解除合同，合同解除后，杨德昭按累计应付购房款的10%向广厦公司支付违约金；广厦公司应当在2015年5月30日前，将办理了竣工验收备案手续的商品房交付杨德昭使用。合同签订后，杨德昭于2014年5月8日，向广厦公司支付了489613元购房款。2014年8月18日，杨德昭按照广厦公司的要求在爱都公寓A单元的AXXX1、AXXX2、AXXX5、AXXX6、AXXX7、AXXX8、AXXX9、AXXX0号房安装外墙统一颜色和规格的铝合金窗，花费了26381元，并在《商品房买卖合同》签订后，依约向广厦公司提交了建设银行办理按揭所需的全部材料，但由于杨德昭与广厦公司签订的《商品房买卖合同》中将八套房屋作为一套房屋进行出售，违反了当时商品住房的信贷政策，建设银行没有办理案涉房屋的按揭贷款。杨德昭得知无法办理按揭贷款后要求广厦公司退还已付购房款及赔偿损失，但遭到拒绝，杨德昭遂起诉至本院，要求本院支持其诉讼请求，广厦公司在本案审理过程中向本院提起了反诉，要求本院支持其反诉请求。另查明：本案在审理过程中，广厦公司向本院提起鉴定申请，要求对杨德昭已安装在爱都公寓A单元的AXXX1、AXXX2、AXXX5、AXXX6、AXXX7、AXXX8、AXXX9、AXXX0号房安装外墙统一颜色和规格的铝合金窗恢复原状费用进行鉴定，本院委托湖南正宏司法鉴定中心进行了鉴定，鉴定恢复费用为111675.99元，该鉴定的鉴定费用，广厦公司没有提交票据；根据杨德昭申请，本院委托湖南求是土地房地产评估有限公司对AXXX1、AXXX2、AXXX5、AXXX6、AXXX7、AXXX8、AXXX9、AXXX0号房屋的市场价值进行评估，评估上述房屋的房地产市场价值为1703200元，该鉴定的鉴定费为22500元。另查明，为遏制部分城市房价过快上涨，2014年4月17日，国务院发出《国发［2010］10号关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知规定：实行更为严格的差别化住房贷款政策，对购买首套商品住房且面积超过90m2以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对购买第二套住房的，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行确定。为贯彻该通知精神，中国人民银行、中国银行监督管理委员会于2010年9月29日对各商业银行发出《银发［2010］275号关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，该通知规定：各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2011年，湖南省人民政府办公厅发出《湘政办发［2011］25号关于加强房地产市场调控工作的通知》，该通知规定：暂停对购买第三套及以上商品住房的借款人发放贷款。2013年2月26日，国务院办公厅为进一步加强房地产调控，出台了《国办发［2013］17号关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，该通知规定：坚决印制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷措施。本院认为，原告（反诉被告）杨德昭与被告（反诉原告）广厦公司在履行《商品房买卖合同》过程中产生纠纷，诉至本院，本案应定性为商品房销售合同纠纷。本院现就杨德昭与广厦公司在本案的争执焦点评析如下：一、关于《商品房买卖合同》是否解除及导致合同解除的责任问题。杨德昭认为，广厦公司在签订《商品房买卖合同》时明知采取一份合同向杨德昭推销多套商品房的行为违反了国务院、湖南省人民政府商品住房限购政策，无法办理住房按揭贷款的情况下，仍然欺骗、诱导杨德昭签订购买八套商品房的买卖合同，该买卖合同应当解除，广厦公司应当承担过错责任。广厦公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的实际上是一套商品房，而不是八套商品房，杨德昭购房行为不违反按揭贷款的政策，并因此提出了要求杨德昭继续履行《商品房买卖合同》的反诉请求。经查，杨德昭与广厦公司于2014年1月12日签订的《商品房买卖合同》明确约定：杨德昭购买爱都公寓A单元的AXXX1、AXXX2、AXXX5、AXXX6、AXXX7、AXXX8、AXXX9、AXXX0号房，用途为住宅。因此，广厦公司提出杨德昭购买的是一套商品房的意见，与查明的事实不符，不予采纳。为限制我国城市房地产市场房价过快上涨，国务院出台了限购政策，中国人民银行、中国银行监督管理委员会和湖南省人民政府先后出台了限购政策，明确规定各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。因此，杨德昭提交了案涉商品房按揭贷款所需全部资料后，中国建设银行为落实上述限购政策，没有为杨德昭办理案涉商品房按揭贷款，致使杨德昭与广厦公司签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，合同的目的无法实现，该合同应当依法解除。现杨德昭要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持；广厦公司提出继续履行《商品房买卖合同》并要求杨德昭到银行办理按揭贷款手续支付房价款或一次性支付房价款的反诉请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。国家对商品住房的限购政策，在当时已经向全社会公布，杨德昭、广厦公司均应当知晓限购政策对双方签订《商品房买卖合同》所造成的影响，但双方仍然签订了《商品房买卖合同》，并约定八套商品住房以按揭贷款方式给付房价款，最终导致合同目的无法实现，造成合同解除的后果，杨德昭、广厦公司均应对合同解除承担责任。广厦公司作为案涉商品房开发商，理应比杨德昭更为知晓和理解国家对商品住房的限购政策，故应对案涉合同的解除承担主要责任，即应对本案承担70%的责任；杨德昭明知要购买多套商品住房，在签订合同前，应当向银行部门了解国家的限购政策，但杨德昭未尽注意义务，应对本案承担次要责任，即承担30%的责任。二、关于广厦公司是否应当返还杨德昭首付款489613元和给付杨德昭铝合金窗装饰装修费用26381元的问题。杨德昭认为，合同解除后，广厦公司应当返还杨德昭购房首付款489613元，应当给付铝合金窗装饰装修费用；广厦公司认为，合同应当继续履行，应当驳回杨德昭此项诉讼请求。合同应当依法解除的事实和理由已如前述，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状和采取补救措施，故杨德昭要求广厦公司返还购房首付款489613元和给付装饰装修费用26381元的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。广厦公司的辩称意见，无证据证实，本院不予采纳。三、关于杨德昭要求广厦公司赔偿经济损失690855.5元的问题。杨德昭认为，因广厦公司的过错，导致杨德昭购房的意愿不能实现，造成了经济损失，该经济损失应以商品房现在市场单价与合同单价之差乘以房屋总面积的房屋差价款计算。依照法律规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。本案中，案涉商品住房的房地产现在市场价值应以《湘求是房评报字第228号房地产估价报告》认定的1703200元为准，杨德昭要求以4500元/m2计算案涉房屋的现在市场价值，证据不足，本院不予采纳。故本案因合同解除所造成的经济损失应为73585.59元（1703200元-＜3160.25元/m2×515.66m2＞）。该经济损失应当按照杨德昭与广厦公司的前述在本案的过错责任比例分担，即杨德昭应自负经济损失22075.68元，广厦公司应赔偿杨德昭经济损失51509.91元。杨德昭要求广厦公司赔偿经济损失690855.5元的诉讼请求，其超出51509.91元的部分，证据不足，本院不予支持。四、关于广厦公司要求杨德昭赔偿恢复费用的问题。广厦公司以杨德昭对所购商品住房进行了装饰装修，要求杨德昭承担恢复原状的恢复费用111675.99元；杨德昭认为，广厦公司一直未将案涉八套商品房交付杨德昭使用，房屋的管理责任在广厦公司，杨德昭也未对案涉商品房进行改造，故提出要求驳回广厦公司反诉请求的辩称意见。《商品房买卖合同》签订后，杨德昭对案涉商品住房的外墙安装了铝合金窗，合同解除后，安装的铝合金窗不宜拆走，广厦公司可继续使用该铝合金窗，并且，广厦公司没有提交证据证明杨德昭安装铝合金窗的行为改变和损害了案涉房屋的整体结构，改变和损害了爱都公寓外墙的整体装修和布局，从而造成需要恢复原状的严重后果。所以，广厦公司要求杨德昭赔偿恢复费用111675.99元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。五、关于广厦公司要求杨德昭从2015年1月29日起按未付房价款的每月万分之五支付逾期给付购房款违约金至房价款清偿完毕时止的问题。广厦公司要求杨德昭支付逾期付款违约金的依据是《商品房买卖合同》中约定：杨德昭逾期给付房价款超过60日的，杨德昭愿意继续履行合同，广厦公司同意，《商品房买卖合同》继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，杨德昭按月向广厦公司支付逾期应付款万分之五的违约金。本案中，杨德昭已明确表示不愿意履行合同，并提起解除合同之诉，本院已经依法确认解除案涉合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。再者，杨德昭已经依约支付了购房首付款，剩余房价款依双方约定以按揭贷款的方式支付，但因本案按揭贷款的约定违反了国家限购政策而无法实现。所以，广厦公司要求杨德昭支付逾期付款违约金的反诉请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。六、关于诉讼时效问题。本案合同于2014年1月12日签订，合同签订后，杨德昭发现建设银行不能为其办理房屋按揭贷款手续，于是与广厦公司多次协商，在协商未果的情况下，杨德昭于2017年2月4日向本院提起诉讼。因此，广厦公司提出本案已经超过诉讼时效的辩称意见，证据不足，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨德昭与被告（反诉原告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司于2014年1月12日签订的《商品房买卖合同》；二、限被告（反诉原告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨德昭购房款489613元；三、限被告（反诉原告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）杨德昭铝合金窗费用26381元；四、限被告（反诉原告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）杨德昭经济损失51509.91元；五、驳回原告（反诉被告）杨德昭其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司的反诉请求。以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15662元，由原告（反诉被告）杨德昭负担8966元，由被告（反诉原告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担6696元。反诉案件受理费3000元和鉴定费22500元，由被告（反诉原告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 长  何智勇人民陪审员  陈建文人民陪审员  胡传树二〇一九年八月十八日代理书记员  唐随缘附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条二人以上依法承担按份责任，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。