陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民终10392号   上诉人（原审被告）：张露，女，1974年5月10日出生，汉族，住陕西省泾阳县。   委托诉讼代理人：杨海明，男，1975年2月20日出生，汉族，住河北省沧州市东光县。   被上诉人（原审原告）：西安景颐物业管理服务有限责任公司，住所地西安市。   法定代表人：王燕，该公司经理。   委托诉讼代理人：张琼，女，1991年1月8日出生，汉族，西安景颐物业管理服务有限责任公司员工，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：王俊康，男，1969年7月7日出生，汉族，西安景颐物业管理服务有限责任公司员工，住西安市未央区。    上诉人张露因与被上诉人西安景颐物业管理服务有限责任公司（以下简称西安景颐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   张露上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回西安景颐物业公司诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由西安景颐物业公司负担。事实和理由：张露长期拒交物业费事出有因,西安景颐物业公司一直强调房屋漏水与其没有关系,为何系西安景颐物业公司一再进行维修。房屋漏水长达6、7年,如西安景颐物业公司认为漏水并非其责任,应予以证明。张露一审时提出要求西安景颐物业公司关于房屋漏水原因给出答复，确定房屋漏水系质量问题还是因西安景颐物业公司长期维修不合理,，但一审法院关于此问题并未处理。关于公摊电费,西安景颐物业公司应公示明细及对应电表用电度数、物业缴纳此项电费的增值税发票。关于停车问题，签订合同时载明每月停车费用为地上停车:80元/月,地下车库:150元/月,但现物业停车费用收取450元/月。电动车乱停、乱拉电线充电,业主可以确认引起火灾4次,西安景颐物业公司未真正做到为广大业主服务。关于电梯问题，电梯系业主的共同财产,西安景颐物业公司无权做广告,且广告收入的用途也未公示。   西安景颐物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。张露上诉所称与事实不符。   西安景颐物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张露向西安景颐物业公司支付物业服务费6765.84元、电梯费4896元、公摊电费432元、生活垃圾费432元、暖气基础费1308.06元、水费1725.20元，共计15559.10元；2.判令张露从2013年1月1日到2018年12月31日以15559.10元为基数按日3‰向西安景颐物业公司支付违约金；3.本案诉讼费由张露负担。   一审法院认定事实如下： 2012年1月31日，张露签订业主入住档案，包括《承诺书》、《业主档案表》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》。其中《承诺书》中载明：本人为1#座12503户房屋的买受人，同意遵守《前期物业服务协议》和本小区物业相关的物业管理服务制度。《前期物业服务协议》约定内容为：西安景颐物业公司（乙方）、被告张露（甲方），使用性质为住宅，建筑面积为93.97平方米，甲方应向乙方交纳物业管理服务费等相关费用。交纳费用时间以入住通知书规定的收楼时间为准，按月计费；按季度预收，每季度的十五号起之前为正常缴费时间。物业服务费高层住宅1.3元/月▪平方米；电梯运行维护费70元/月……水、电、热水、垃圾、暖气按“谁享用，谁承担”合理分摊原则进行计费等等。《临时管理规约》中约定业主或使用人逾期交纳物业服务费的，物业管理企业应按每天加收千分之三的滞纳金，督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。合同签订后，西安景颐物业公司向涉案的小区提供物业服务。2012年6月，张露入住1#座12503户房屋。自2013年1月16日起，张露未按时交纳物业服务费，截至2018年12月31日，张露拖欠物业服务费6765.84元。一审庭审中，由于双方分歧较大，致调解未果。   一审法院认为，业主应当按时交纳物业服务费用，逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案中，张露作为业主与西安景颐物业公司签订前期物业服务协议，应当向物业服务企业即西安景颐物业公司交纳物业服务费用。张露拖欠2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计6765.84元事实清楚，故对于西安景颐物业公司主张张露支付该项费用，予以支持。关于西安景颐物业公司主张违约金一节，结合西安景颐物业公司、张露签订的前期物业服务协议和临时管理规约，应当自当季度15日的次日起开始计算违约金，西安景颐物业公司主张按照每日3‰计算违约金明显过高，酌情按照年利率6%计算，对于超出此标准之部分的金额不予支持。经核，张露自2013年1月16日起至2018年12月31日期间逾期支付物业服务费，违约金采取分段累计相加方式计算为1251.57元。前期物业服务协议中约定电梯费每月70元，现西安景颐物业公司主张每月68元，不违反法律规定，依法予以支持，经计算电梯费为4896元。西安景颐物业公司主张2017年和2018年的暖气基础费，于法有据，依法予以支持。水费，因张露实际生活所用，依法予以支持。西安景颐物业公司主张生活垃圾费和公摊电费，但提供的证据不足以证明其主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第六十四条之规定，判决：一、被告张露于本判决生效之日起十五日内支付原告西安景颐物业管理服务有限责任公司物业服务费6765.84元。二、被告张露于本判决生效之日起十五日内支付原告西安景颐物业管理服务有限责任公司截止2018年12月31日的违约金1251.57元。三、被告张露于本判决生效之日起十五日内支付原告西安景颐物业管理服务有限责任公司电梯费4896元、暖气基础费1308.06元、水费1725.20元，合计7929.26元。四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元（西安景颐物业管理服务有限责任公司已预交），由张露负担，与上述款项一并支付西安景颐物业管理服务有限责任公司。   经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，张露表示案涉暖气基础费1308.6元其愿意交纳，并称其拒绝交纳水费系因2016年8月之前并非市政供水，对于之后市政供水水费其原意缴纳。   本院认为,西安景颐物业公司与张露就物业服务事项签订《前期物业服务协议》等，协议内容系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院查明西安景颐物业公司实际为张露所在陶苑居小区提供了物业服务，对于西安景颐物业公司要求张露支付2013年1月至2018年12月期间的物业服务费、电梯费予以支持，符合法律规定，张露所称其因房屋漏水拒交物业费，理由不能成立，若确存房屋漏水之情形致张某某有损失，其亦可另案解决。对西安景颐物业公司主张的暖气基础费1308.06元，张露现同意交纳，关于水费，经核西安景颐物业公司主张1725.2元水费系计算自2017年1月至2018年12月，而本案中双方均认可自2016年9月起案涉小区系市政供水，二审中张露亦表示对于市政供水水费愿意交纳，故一审判决张露支付西安景颐物业公司暖气基础费1308.06元及水费1725.2元，并无不当。关于西安景颐物业公司主张的违约金，一审法院查明案涉《临时管理规约》约定业主或使用人逾期交纳物业服务费的，每天加收3‰的滞纳金，前述内容系双方对于违约责任的约定，因该违约金计算标准明显过高，一审法院结合本案审查情况，酌情张露向西安景颐物业公司支付违约金1251.57元亦属适当，本院不再调整。综上，张露上诉请求依据不足，本院依法不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费188元（张露已预交），由张露负担。   本判决为终审判决。       审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷        二○一九年八月二十六日     书记员  程    姣                                      1