山西省高级人民法院民事裁定书（2019）晋民申1114号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王锋，男，1978年11月6日出生，汉族，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：王颖伟，山西柏方坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：白杰，山西柏方坤律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：高合荣，女，1953年10月22日出生，汉族，住山西省清徐县。委托诉讼代理人：牛根有，男，系高合荣丈夫。一审第三人：王文强，男，1971年7月20日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：孔森，北京一法（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊琪，北京一法（太原）律师事务所实习律师。再审申请人王锋因与被申请人高合荣及一审第三人王文强租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（2018）晋01民终2647号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王锋申请再审称：（一）有新证据足以推翻原判决。该新证据证明本案争议租赁物系开发商交付给王文强使用，王锋2016年9月承租时，王文强是该租赁物的实际使用人。高合荣和王文强之间存在合作关系，高合荣对王文强对外进行出租知情并认可。1.王锋新发现的证据《申请》显示，由房地产开发商的法定代表人冯海忠和王文强于2016年5月20日共同签字，确认位于欣中苑小区一楼底商的房东为王文强。经王锋核实本案争议租赁物系房地产开发商通知王文强进行收房，双方之间在2016年8月办理了交房手续，将房屋钥匙等交付给王文强。在交付房屋后，王文强开始整体对外出租（包括争议租赁物），且由王文强给承租人交付钥匙。一审法院查明王锋与高合荣之间签订的房屋租赁合同实际发生在2017年2、3月份，是将日期倒签至2016年9月1日，该合同约定的租赁期限等条款均与王文强签订的《房屋租赁合同》一致。一审法院确认定倒签的租赁合同有效，完全否定王锋和王文强之间签订的租赁合同，是因为房地产开发商在本案一审诉讼过程中，于2017年8月12日出具《证明》，一审法院仅依据该《证明》认定的事实和王锋新发现的证据《申请》，对于王锋承租时，租赁物由高合荣还是王文强占有、使用、对外进行出租相互矛盾。2.本案中高合荣和王文强之间本来就存在合作关系，牛根有系高合荣的丈夫，王文胜系王文强的哥哥，牛根有在两次法庭上始终不承认他们有合作关系，2016年9月欣中苑小区一层底商对外出租时，王文强全部授权委托给王文胜处理此事。王锋新发现的证据《转账凭证》，是2016年12月期间，王文胜多次通过银行转账的方式向牛根有转款，金额有75万余元，说明高合荣与王文强之间有利益往来，以王文强的名义对外进行出租房屋高合荣应当是知情的，亦是认可的，双方之间存在明显的合作关系。高合荣因与王文强合作关系破裂，而要求王锋和其重新签订租赁合同，于是才引发高合荣向王锋再次主张房租。王锋作为承租人，按照和王文强之间签订的租赁合同支付租金，已经履行了租赁合同约定的义务。高合荣向王锋主张2016年9月至2017年9月期间的房租没有事实和法律依据，更增加了王锋的负担。因此，本案中王锋新发现的证据《申请》、《转账凭证》，证明原审判决认定的2016年9月至2017年11月期间该租赁物由高合荣占有、使用的事实是错误的，依法应当启动再审。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。王锋承租时，该租赁物的实际使用人为一审第三人王文强，并已经将本案的租金抵顶开发商欠王文强的执行款项。1.2016年12月，太原市中级人民法院向房地产开发商下达协助执行通知书，冻结欣中苑一层底商（包括本案争议祖赁物），不允许对外进行抵押、转让、出租；本案争议的租金发生在2016年9月至2017年9月期间，而开发商在被法院进行查封之前，已经被王文强占有、使用，且王锋支付的租金已经抵顶开发商欠王文强的执行款项。2.本案标的物在出租时开发商未取得相关许可证，现有证据证明，该房屋在出租时由王文强实际控制，且王峰无重大过失，应当认定为善意，本着保护善意、保护诚实守信的原则，不应让善意且及时履行支付租金义务的承租人承受损失。综上，王锋的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项之规定，请求对本案进行再审并依法改判，以维护王锋的合法权益。高合荣提交意见称：（一）王锋承租的租赁物系高合荣所有，高合荣为唯一有权出租人。1.根据一、二审法院查明的事实，2016年9月王锋承租时，高合荣系唯一有权出租人。对于此事实，有2016年4月6日和7日高合荣与山西智伟基业房地产开发有限公司（以下简称智伟基业公司）分别签订的《商铺购买意向合同》、《商铺管理使用合同》，且当时智伟基业公司就将该1000平米房屋包含王锋所承租的200平方租赁房屋移交给了高合荣。同时还有向一、二审法院提交的《执行和解协议书》、《和解协议书》、房屋位置图以及智伟基业公司的证明等证据材料足以证明，况且在二审庭审时王文强也当庭承认王锋租的房子在高合荣的1000平米内，各方当事人对于查明的事实也均予以认可，并无异议。2.王锋提交的证据《申请》，不能因此确认位于欣中苑小区一楼底商的房东为王文强。欣中苑小区一楼底商共2000平米，王文强与高合荣各1000平米，该《申请》只能证明物业对王文强的1000平米进行内部地暖、水电设施装修，并不能证明王文强系整个一楼底商的房东。而高合荣在一、二审法院提供的证据，具有明显证据优势，足以证明王锋租赁房屋在高合荣的1000平米内，高合荣为唯一有权出租人。3.王锋提供的社区居委会《临时住所使用证明》，证明欣中苑小区一楼底商面积230平米归王文强所有，从该证明的形式上看公章模糊不清，关键内容均是个人手填的，根本不具有证明效力。4.从一审查明的事实可知，王锋与王文强签订租赁合同在先，与高合荣签订的房屋租赁合同在后，但两份合同时间一致，说明当时作为王锋也认可高合荣为唯一合法的使用人，作为完全民事行为能力人，在没有逼迫的情况下，其签订合同完全是自己真实意思的表示，是自愿的，否则其完全可以拒绝签订。况且王锋还依据合同，履行了第二年（2017年10月15日-2018年10月15日）的租金45万元，足以说明其对高合荣的合法出租人身份是完全认可的。（二）高合荣与王文强之间不存在合作关系，对王文强与王锋签订《房屋租赁合同》不予认可。王锋所提出的高合荣与王文强之间曾存在合作关系，因关系破裂后，而要求王锋重新签订租赁合同，引发再次主张房租，纯属主观猜测，与事实不符。1.关于2016年12月期间王文胜多次通过银行转账方式向牛根有转账75万元的问题。转款一事属实，但与本案无关。王文强与牛根有作为相邻关系，难免有经济上的往来，但不能因此就证明高合荣、牛根有对以王文强的名义对外进行出租是知情的、认可的。反而是王文强瞒着高合荣与王锋签订了《房屋租赁合同》，高合荣得知后，对此事坚决不认可，在与王文强、王锋多次协商后，才又与王锋重新签订了《房屋租赁合同》。2.作为相邻关系，高合荣与王文强一层共同使用2000多平米，双方之间难免会产生互帮互助，但合作共用的是租赁商铺的上水下水、供电、门口、台阶和房内各1000平米的隔墙，但各自1000平米产权外则界限分明，不可能将自己的权益让给对方来享受。3.关于王锋提到高合荣取得一层商铺时间是2017年11月的问题，是因为太原市中级人民法院执行局因王文强一案，错误的将高合荣所属的1000平米进行了查封，并由此引发了纠纷。为此，牛根有向太原中院执行局提出执行异议，执行局又重新认定并予以解封，而高合荣何时取得一层商铺应以与智基伟业公司的合同为准。（三）王锋与王文强之间房租纠纷应另行主张，不适用善意保护原则。1.王锋在承租房屋时有义务对出租方是否具有资质进行认真细致的审核，其因自己的过错与王文强签订了租赁合同，应承担相应的不利后果，而不能将自己的重大过失说成是善意，让高合荣来为王锋的错误买单。2.王锋提出王文强把租金抵顶给开发商的问题与本案无关，对于王锋向王文强支付之间40万元租金的问题，一、二审判决书己明确其可以另行主张退还。王文强如何使用这40万元与本案无关，况且王锋也没有证据证明王文强将这40万元给了高合荣。综上，一、二审判决书事实认定清楚准确，程序合法，判决结果正确，王锋的再审请求和理由不能成立，依法予以驳回。本院经审查认为，本案存在以下问题：（一）王峰与王文强和高合荣先后对同一房屋签订租赁合同。本案的发生争议的根源在于出租人王文强和高合荣就案涉房屋的占有、使用权发生争议。在山西省太原市中级人民法院（2012）并执字第116-5号《通知》中确定的交房日期即2017年11月20日前，王文强对涉案房屋是否有权占有使用，从王峰提供的证据看，应对该事实进一步查实。（二）王峰作为租赁合同的承租方，与王文强签订合同在先，签订合同后接收了房屋，并已向王文强交纳了房租40万元，王峰无重大过错，在未查清王文强与王峰签订租赁合同时，哪一方为有出租权的情况下，判决王峰支付租金及利息是否适当？综上，王峰的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款、《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第二条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、指令山西省太原市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 邓高原审判员 闫成先审判员 许文杰 二〇一九年八月十四日书记员 王婷婷