四川省南充市嘉陵区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1304执异99号 案外人：张潇，男，1976年8月28日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：雷树洪，四川明炬（南充）律师事务所律师。 申请执行人：王小梅，女，1968年7月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被执行人：何佳，男，1986年3月29日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 在本院执行申请执行人王小梅与被执行人何佳民间借贷纠纷一案中，案外人张潇对本院（2019）川1304执1197号执行裁定书不服于2019年8月8日向本院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张潇称，请求中止对异议人所有的位于嘉陵区房屋（不动产权证号0XXX5）的执行。事实及理由：2017年3月1日，异议人张潇与被执行人何佳签订了一份《房地产买卖合同》，约定何佳将位于房屋出售给异议人。在签订合同后，何佳将房屋钥匙交给了异议人（从签订合同之日起至今该房屋一直由异议人在实际使用），异议人在2017年3月1日向何佳支付了750000.00元购房款，于2017年3月3日向何佳支付了50000.00元购房款，共计支付了800000.00元。同时，案外人张潇与被执行人何佳约定在2017年3月7日办理权属转移登记。但当天，被执行人何佳失去联系，致使未能办理房屋过户登记。2017年3月22日，异议人张潇向法院提起诉讼。贵院于2017年8月2日作出了（2017）川1304民初899号《民事判决书》，确认张潇与何佳签订的《房地产买卖合同》有效。现案外人张潇查询得知，贵院对案涉房屋予以查封。该查封行为严重侵害了异议人的合法权益。现异议人依法提出前述请求，请依法裁决。 申请执行人王小梅称，被执行人何佳有一套房子在农村，他想用房子抵借款，但该房屋没有房产证，所以在2016年10月，我和何佳签订了《租赁合同》，将案涉房屋底层赁给我，租期五六年，租赁费用抵借款400,000.00元。2017年3月9日，我第一个占有了门面并经营。占了6、7天后，张潇与我争要门面。后我、张潇及高生全一起到公安局报的案。滨江派出所解决的方案是我先租，他后买。2017年3月15、16日的样子，张潇把门锁弄坏了。第二天，我去房子里，把张潇的东西弄出去了。张潇喊黑社会的到场，派出所组织我、王小梅、张潇一起把门面锁了，不予处理。但张潇自己弄坏了锁，一直在门面中处理。 被执行人何佳未到庭，未提交书面意见。 本院查明以下事实：2016年12月25日，王小梅（承租方）与何佳（出租方）签订了《租房合同》一份，约定王小梅租赁何佳所有的位于嘉陵区，租期从2016年12月25日至2022年12月24日，每年租金65400.00元，签合同时一次性付清。该合同第四条第7项约定，“因本人在王姐处借款人民币40000.00元（大写：肆拾万元）无钱偿还，现将本人名下门面租金抵偿欠款（以借条金额为准不另开收据）”。后本院于2017年3月14日立案受理了王小梅诉何佳民间借贷纠纷案，于2017年6月28日作出（2017）川1304民初794号《民事判决书》，判决“被告何佳于本判决生效后十日内向原告王小梅返还借款人民币513500元及利息（利息从2017年3月14日起以513500元为本金按年利率6%计算至借款还清之日止）”。判决后，王小梅向本院申请执行，本院于2017年12月20日作出了（2017）川1304执1197号《执行裁定书》，裁定查封了被执行人何佳所有的位于南充市嘉陵区非住房（产权证号为0××5，面积为110.65平方米），查封期限为三年。 同时查明，本院于2017年8月3日对张潇与何佳商品房买卖合同纠纷一案作出了（2017）川1304民初899号《民事判决书》，该判决载明，“本院认定事实如下：2017年3月1日，原告张潇（买方、乙方）与被告何佳（卖方、甲方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定房屋基本情况1、房屋位置嘉陵区。2、房屋结构混合结构，楼层1-3层，建筑面积110.65平方米。3、上述房屋具有合法的手续，房屋所有权证号：0××5号。二、房屋价款1、甲乙双方商定该房地产的成交价含装修及配套设施费为人民币净收壹佰万元（小写：1000000元）……四、房价款支付方式经甲乙双方协商，乙方同意按下列方式支付房款第一期付款在本合同签订之日，即付定金人民币拾万元（小写：100000元），第二期付款在甲方需要银行偿还银行抵押款陆拾伍万元（小写：650000元）时乙方向甲方支付房款陆拾伍万元（小写：650000元），作为支付给甲方房款的一部分。第三期付款在房管局办理过户手续乙方拿到回执单时，乙方将剩余房款贰拾伍万元（小写：250000元）支付给甲方，每次付款乙方以甲方所开收据单作为收款凭证……。2017年3月1日，原告张潇通过中国农业银行账户62×××79向被告何佳账户62×××02转账650000元，通过中国农业银行账户62×××12向被告何佳账户62×××77转账90000元。同日，向被告何佳支付现金10000元。被告何佳向原告张潇出具收条一张。载明‘今收到购买光彩市场3区2幢1号门面房款一部分柒拾伍万元整，小写（750000元）房屋总价是壹佰万元整。收款人：何佳，2017.3.1’。2017年3月3日，原告张潇又通过中国农业银行账户62×××12向被告何佳账户62×××02转账50000元。被告何佳向原告张潇出具收条一张。载明‘今收到购买光彩市场3区2幢1号门面房款一部分伍万元整，小写（50000元）以转账为准。62×××02，何佳，开户行：四川省南充市耀目路农商行，到账为准，正式生效。收款人：何佳，2017.3.3’。2017年3月15日，原告张潇因与被告何佳购买案涉房屋发生纠纷，被告何佳不知所踪，原告张潇向南充市嘉陵区公安分局报警。另查明，案涉房屋已在南充市房地产管理局办理抵押登记，并因另案被法院查封。……判决如下：一、确认原告张潇与被告何佳于2017年3月1日签订的《房地产买卖合同》有效；……”。案外人张潇分别于2017年3月23日开始向南充光彩商业经营管理有限公司缴纳案涉房屋的水电费。现案外人张潇占有案涉房屋用于销售陶瓷、墙地砖。 又查明，案涉房屋登记的房屋所有权人为何佳，用途为商业。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，案外人张潇购买被执行人何佳的房屋在法院查封之前，已经支付大部分价款并愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且其已实际占有该房屋，因为被执行人何佳失踪而未办理过户登记手续。故案外人张潇并无过错，其异议理由成立。对于申请执行人王小梅称其已在异议人张潇购买房屋前与何佳达成了租赁合同，在张潇住进房屋前已实际占有房屋，应当优先保护的意见。因王小梅与何佳所达成租赁合同时间是在2016年12月25日，现有证据无法证实该份证据系伪造，故本院对该事实予以认定。因租赁合同系诺成性合同，双方达成一致意见时即发生法律效力。但王小梅于2017年3月14日向本院提起诉讼要求何佳偿还借款，且金额为全部借款，故可以认定其放弃了租赁合同中的权益而向何佳主张偿还借款。现其又主张买卖不破租赁，显属前后矛盾，本院依法不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 中止对被执行人何佳所有的位于嘉陵区房屋（不动产权证号0××5）的执行。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘春莲 人民陪审员  王素琼 人民陪审员  张恒国 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  严 琦