山东省青岛市市南区人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）鲁0202行初195号 原告青岛市市南区香港西路63号业主委员会，住所地青岛市市**香港西路**。 负责人李雅琴，主任。 委托代理人杨立杰，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 被告青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局），，住所地青岛市市**香港西路** 法定代表人姜德志，局长。 委托代理人李婷婷、任岩磊，青岛市不动产登记中心工作人员。 原告青岛市市南区香港西路63号业主委员会诉被告青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局）土地登记一案，于2018年8月8日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年12月5日公开开庭审理了本案。原告委托代理人杨立杰，被告委托代理人任岩磊、李婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2003年5月9日，被告原青岛市国土资源和房屋管理局为青岛汇融置业有限公司办理了本市市南区香港西路45号土地设定登记，地，地号A5-7-43用面积1313.30平方米。上述土地的青房地权市字第××号不动产登记证书于2006年12月14日从被告处领取。 原告青岛市市南区香港西路63号业主委员会诉称，1995年4月12日，被告将青岛市市南区东海一路以东、香港西路以北、新湛二路以西，面积为17292.6平方米的土地出让给市南区大湛山村旧城改造指挥部，之后市南区大湛山村旧城改造指挥部将上述土地转让给青岛汇融置业有限公司，统一开发建设汇融广场项目。因青岛汇融置业有限公司经营不善，政府部门将上述土地分成A、B、C、D四个地块，其中B区由青岛汇融置业有限公司开发并出售，即现在的香港西路汇融广场小区。但上述土地除A、B、C、D四区的土地使用权证外，尚存在青房地权市字第××号土地使用权证，该土地权证所载土地实际位于B区汇融广场小区规划内，紧邻B区高层及小区锅炉房，地，地上无其他建筑物据相关规定，一个建设项目需要使用的土地应当一次性申请批准，不得化整为零。在融汇广场小区房屋已出售给业主，且涉案土地使用权证指向的土地上已规划小区业主共用部分的前提下，被告为青岛汇融置业有限公司颁发土地使用权证的行为明显不符合事实及法律规定。请求依法撤销被告青岛市国土资源和房屋管理局为青岛汇融置业有限公司颁发的青房地权市字第××号土地使用权证，诉讼费由被告承担。 原告向本院提交了一份证据证明其具有本案诉讼主体资格： 香港西路63号15F-1户房产证及商品房买卖合同，证明原告小区业主在2001年购买融汇广场小区房屋时，合同约定地块的土地使用权出让合同即为95青土管合字第50号青岛市国有土地使用权出让合同，原告与本案行政行为具有利害关系。 被告原青岛市国土资源和房屋管理局辩称，1995年4月12日，原青岛市土地管理局与市南区大湛山村旧城改造指挥部签订95青土管合字第50号青岛市国有土地使用权出让合同，将湛山大路以北，延安三路以西面积为17292.6平方米土地使用权出让给大湛山村旧城改造指挥部，后大湛山村旧城改造指挥部将涉案土地转让给青岛汇融置业有限公司。2001年4月3日，原青岛市土地管理局出具地块分割意见，明确可单独分割地块，应单独确权登记。2003年4月29日，青岛汇融置业有限公司申请涉案宗地1313.3平米土地使用权登记，并提交了95青土管合字第50号青岛市国有土地使用权出让合同、大湛山村旧城改造指挥部将土地转让给青岛汇融置业有限公司的土地转让合同等材料申办土地登记。2006年12月14日，由青岛汇融置业有限公司领取了涉案青房地权市字第××号土地使用权证。被告作出本案争议的行政行为，材料齐备、程序合法，原告与本案行政登记没有法律上的利害关系，不具备提起本案行政诉讼的主体资格，请法庭查明事实，驳回原告诉讼请求。 经庭审质证，被告对原告证据质证如下：真实性无异议，但原告提供的房产证上，土地状况标注：因土地资料尚不完备，土地使用权待办。因此，原告所享有的土地使用权目前尚不明确，无法证明其对诉争的土地登记有利害关系。 本院对上述证据认定如下：该证据系原告小区业主与青岛汇融置业有限公司之间的商品房买卖合同及不动产权属证明，本院对该证据本身的真实性予以确认。 经审理查明，1995年4月，原青岛市土地管理局与青岛市市南区大湛山村旧城改造指挥部签订（95）青土管合字第50号《国有土地使用权出让合同》，将湛山大路以北、延安三路以西，面积为17292.6平方米土地出让给大湛山村旧城改造指挥部，规划建设商住综合楼项目。当年，大湛山村旧城改造指挥部将上述土地使用权转让给青岛汇融置业有限公司。 1996年8月27日，青岛汇融置业有限公司取得“汇融广场”项目建设工程规划许可证，规划在上述宗地上建设A、B1、B2、C、D共五座楼。 2000年8月11日，青岛市处置积压房地产办公室出具《关于融汇广场工程项目的处置意见》：因“汇融广场”项目出现资金短缺，为使工程项目尽快完成，经市土地管理局、大湛山村旧城改造指挥部、青岛汇融置业有限公司三家协商，一致商定青岛汇融置业有限公司将A座50209平方米、B1座4层以上14409平方米建筑面积转让给青岛京太置业有限公司；B2座4层以上14080平方米,B1、B2座1-3层裙房6825平方米，地，地下**9235平方米由汇融置业有限公司自行开发经营座19086平方米建筑面积暂抵给市土地局和市南区政府；D楼待汇融置业有限公司与中国太平洋保险公司签署联营协议后，再行直接办至中国太平洋保险公司名下。 2001年4月3日，原青岛市土地管理局地籍管理处出具青土籍便字（2001）第020号便函，对“汇融广场”工程项目所占宗地确权登记事宜提出意见：“1.可单独分割的地块，应单独确权登记；2.土地使用者按建筑物的归属确定；3.土地使用权面积按建筑面积之比分摊计算；4.土地用途按建筑实际用途确定……”。 后上述土地于2003年5月被分割成五块土地分别进行土地设定登记，地号分，地号分别是A5-7-41、A5-7-42、A5-7-43、A5-7-44、A5-7-45告所在的B2楼土地地号为A5-7-44，设定登记时间为2003年5月9日，登记权利人为青岛汇融置业有限公司，使用权面积为6801.70平方米，后青岛汇融置业有限公司因在该土地上开发、建设、销售商品房将该不动产权证交还被告注销。本案争议的A5-7-43号地块，于2003年5月9日准予设定登记，登记权利人为青岛汇融置业有限公司。A5-7-41、A5-7-42、A5-7-44号地块与本案争议的A5-7-43号地块相邻。 又查明，2001年9月4日，青岛汇融置业有限公司与原告小区业主李雅琴订立010003357号《商品房买卖合同》，将B2座十五层A1号房屋售与李雅琴，合同第一条记载青岛汇融置业有限公司以出让方式取得香港中路以北、东海一路以东地块的土地使用权。土地使用权出让合同为（95）青土管合字第50号，地块土，地块土地面积为17292方米。2004年1月3日，被告向李雅琴核发上述房屋的房地产权证，记载土地使用权类型：因土地资料上不完备，土地使用权登记待办。 再查明，青岛汇融置业有限公司成立于1995年4月3日，现已被吊销营业执照。 本院认为，关于原告主体资格，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”。第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”根据上述规定，原告应是行政行为的相对人或者利害关系人，本案中原告并非其所诉行政行为相对人，其所在的A5-7-44号地块与本案争议的A5-7-43号地块均于2003年5月9日设定登记，根据现有证据，无法证明原告与被诉的土地设定登记行为具有法律上的利害关系。本案原告提起撤销土地使用权登记之诉，实质是对整宗土地的分割设定不服，对土地使用权的界址、权属存有争议，属于土地使用权争议。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”《土地权属争议调查处理办法》第九条规定：“当事人发生土地权属争议，经协商不能解决的，可以依法向县级以上人民政府或者乡级人民政府提出处理申请，也可以依照本办法第五、六、七、八条的规定，向有关的国土资源行政主管部门提出调查处理申请。”根据上述法律规定，土地使用权争议应由行政机关先行处理，对行政机关的处理决定不服的，可以根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（四）项之规定提起行政诉讼。综上，原告现提起行政诉讼不符合法定的起诉条件，依法应予裁定驳回起诉。案经合议庭评议，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九第（一）项与第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回原告青岛市市南区香港西路63号业主委员会的起诉。 案件受理费人民币五十元，予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  曲亚男 人民陪审员  管家才 人民陪审员  阎兴国 二〇一九年八月十六日 书 记 员  毛佩瑜