广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2291号原告：陈列平，男，汉族，1962年5月28日出生，住广州市海珠区.原告：陈睿歆，女，汉族，1997年11月22日出生，住广州市海珠区.两原告的共同委托诉讼代理人：郑铸、林芸，分别为广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。被告：谭巨标，男，汉族，1976年2月27日出生，住广州市从化区.委托诉讼代理人：张超，广东正觉律师事务所律师。被告：谭锐凌，男，汉族，1979年5月8日出生，住广州市从化区.委托诉讼代理人：古志军，广东政衡律师事务所律师。原告陈列平、陈睿歆与被告谭巨标、谭锐凌合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈列平、陈睿歆的委托诉讼代理人郑铸、林芸，被告谭巨标及其委托诉讼代理人张超，被告谭锐凌及其委托诉讼代理人古志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈列平、陈睿歆诉称，2017年6月4日，原告陈列平、陈睿歆与被告谭巨标、谭锐凌签订《农村自留地建房借款协议》，该协议约定：两被告向两原告借款2000万元，借款利息为年息20%的复利，借款方式为分期支付，借款用途为自建房的资金需要。根据协议约定，两原告在签订协议当日，通过案外人张璐的银行账户向两被告指定的收款账号转入47.5万元；于2018年5月21日，原告陈列平通过本人账户向两被告指定的收款账号转入30万元；于2018年6月4日，原告陈列平通过本人账户向被告谭巨标直接支付5万元。根据《农村自留地建房借款协议》约定，该借款须用于两被告建房所需，两被告应严格按照借款合同约定的用途使用，现两被告没有按协议中约定的借款用途利用资金，该建筑物至今尚未动工。两原告认为，本案的借款关系合法有效，两原告已依约履行向两被告出借部分款项的义务，两被告未将借款用于自建房建设，构成违约，故向法院起诉请求：一、解除两原告与两被告签订的《农村自留地建房借款协议》；二、两被告归还已收到借款本金825000元、利息251534.26元（以475000元为本金，自2017年6月4日起按照年利率20%计算利息，计至被告实际清偿之日止，暂计至5月14日为184794.52元；以30万元为本金，自2018年5月21日起按照年利率20%计算利息，计至被告实际清偿之日止，暂计至5月14日为57205.48元；以5万元为本金，自2018年6月4日起按照年利率20%计算利息，计至被告实际清偿之日止，暂计至5月14日为9534.25元；利息共计251534.26元)，本息合计：1076534.26元；三、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，本院依法释明，若涉案合同无效两原告是否变更诉讼请求，两原告表示同意变更诉讼请求为：一、确认原告陈列平、陈睿歆与被告谭巨标、谭锐凌签订的《农村自留地建房借款协议》无效；二、被告谭巨标、谭锐凌归还已收到的本金82.5万元给原告陈列平、陈睿歆；三、本案诉讼费由被告谭巨标、谭锐凌负担。被告谭巨标辩称：一、本案两原告与被告谭巨标签订的《农村自留地建房借款协议》并非民间借贷关系，而是原告作为非本集体经济组织成员却想购买案涉土地并在土地上建房屋而想出的规避法律的方法，该协议以合法形式掩盖该非法目的，因违反了法律的强制性规定而自始无效；二、双方对于该合同的签订均有过错，且被告谭巨标已投入大量的时间及金钱去履行案涉土地的买卖以及房屋的报建并取得一定的成果，至今已花费30万元，即使合同无效，被告谭巨标需要返还的财产应扣除已产生的支出；三、因案涉土地的买卖申请以及房屋报建一直未获批准，且涉案款项由被告谭巨标掌控，在其另有其他资金需求时，不必经过被告谭锐凌同意就可以动用该款项。因此，被告谭巨标在另有其他需求的情况下，暂时挪用了原告已支付的剩余部分资金。被告谭锐凌辩称：一、本案属于土地使用权转让合同纠纷，不是民间借贷关系，涉案合同应无效。被告方2017年6月4日出具给原告的收据可以证明，双方的交易不是民间借贷关系，而是土地使用权转让合同关系，该收据明确反映该47.5万元是转让涉案土地的订金，是土地使用权转让款；二、除前述47.5万元以外，我没有再向原告出具过任何收款收据，且不清楚两原告与被告谭巨标是否另行签订其他协议，我方一直以为订金存放于被告谭巨标处，因为收款账户是被告谭巨标提供的，直到原告起诉后才知道原告又支付了其他款项给被告谭巨标，且原告支付的订金已被被告谭巨标使用或者挪用;三、我方是该土地使用权流转的登记主体，在被告谭巨标和原告双方协商过程中曾经同意将土地使用权转让给原告。合同签订以后，被告谭巨标反映过有关的动工手续由其办理，原告承诺支付后续的土地转让款项，按照当时双方的口头约定的转让金额的三分一，之后合同是否继续履行我不清楚。经审理查明：2018年5月21日，原告陈列平通过兴业银行网上转账30万元给案外人赵珍珍（账号：62×××53）。同日，被告谭巨标出具收据载明：今收到陈列平借给谭巨标在新开村承包地图示位置000154上建房起动金，金额30万元，经手人张璐。该收据由被告谭巨标签名摁印确认。2017年6月4日，被告谭巨标、谭锐凌（甲方）与原告陈列平、陈睿歆（原告）签订《农村自留地建房借款协议》，该协议约定：1.标的土地建房：两被告自愿在坐落在新开村××13经济地方土地，承包方编号为440184003202130005，权利人名称为谭锐凌、谭巨标名下的其中一块新圳自留地，面积约825㎡建房。地块位置处于承包地示意图位置的000154位置,总地块面积四至范围如下:东户主李冠芬、李冠勋自留地边；南户主为姚灼成、姚永峰自留地边；西户主为曾锦松自留地边；北至集体行人道边。并附图注明涉案地块位置。2.借款：2.1借款用途：两被告承诺借款资金仅用于上述地块上建筑物的建设与装修。2.2借款金额：2000万元。2.3付款方式：两被告采用现金/转账方式分工期进度分期支付。2.4借款利息：年息20%的复利。2.5付款时间：2.5.1两原告于2017年6月4日支付两被告首批款项47.5万元汇入两被告指定账户（开户名称：赵珍珍，开户行：中国银行股份有限公司广州从化分行，账号：62×××53）；2.5.2第一笔款项30万元于2018年5月21日汇至两被告上述指定账户（开户名称：赵珍珍，开户行：中国银行股份有限公司广州从化分行，账号：62×××53）；2.5.3第三笔款80万元在两被告与承包方签订建设合同，并开始在施工土地上开始放线的3天内支付……2.5.10其余款项在后期装修与材料购置中由两原告直接支付给项目承接方。以装修收据与材料收据及发票为凭证。3.自建房建设：3.1两被告承诺自行报建所有相关手续，并保证该自建房能够顺利建设。如不能在一年内顺利开工，两被告承诺归还两原告支付的2017年6月4日支付的第一笔资金47.5万元。如果遭遇中途不能顺利建设，两被告承诺归还两原告垫付的所有资金。4.资金归还：4.1房子建成后，两被告以上述土地上的自建房做为抵押偿还两原告借款。4.2两原告无权提出归还两被告以上述土地上的建筑物做为两被告偿还两原告本息的要求。如两被告想收回上述土地上由两原告出资建设的房产时，两被告需按两原告出资时的2000万元，年息20%,连本带利一次进行偿还。4.3如遇国家征收，两被告有义务按村民利益为两原告争取赔偿。而两原告承诺如果赔偿金额超过2000万元时，两原告承诺给予赔偿金额10%补偿两被告。该协议甲方由两被告谭巨标、谭锐凌签名摁印确认，乙方由两原告陈列平、陈睿歆签名摁印确认。同日，案外人张璐通过兴业银行（账号62×××17）网上转账47万元给案外人赵珍珍（账号：62×××53）。同日，两被告出具收据载明：暂收十三社土名新圳地块约800㎡订金肆拾柒万伍仟元正，本地块转让以双方自愿为前提，交易内容以双方商谈妥当及厘清双方的责任和义务后，再另行签订协议，上述订金待双方交易总额确定后扣除。该收据由两被告签名摁印确认。庭审中，两原告称收据中的另外5000元以现金支付方式给了两被告，两被告亦确认收到上述定金47.5万元。同日，原告陈列平通过兴业银行网上转账5万元给被告谭巨标（中国建设银行账户，账号62×××92）。被告谭巨标提交的《农村村民住宅报建申请书》载明：2018年8月13日，申请人谭巨标申请建房面积80㎡，现家庭住址城郊××××十三经济社，报建住宅用地位置及土名新开村下埔顶十三社新圳，申请理由家庭住房困难，申请住宅用地四至：东至谭巨洲、南至谭华区、西至姚次根、北至姚金潮。该申请书盖有“广州市从化区城郊街新开村第十三经济合作社”及“广州市从化区城郊街新开村村民委员会”的印章。被告谭锐凌提交的《中华人民共和国农村土地承包经营权证》第三页《承包土地基本情况登记表》载明：承包方代表姓名谭锐凌，身份证号码，承包方式家庭承包，承包期限1999年1月1日至2028年12月31日止；第四页《承包地块情况》表载明：地块名称“新圳”实测面积2.29亩，地块编码4401840032021300164，四至：东至李冠勋、南至李冠勋、西至姚永峰、北至曾锦松；《承包地块示意图（1-1）》显示：地块“新圳”实测面积2.29亩，编码00164。庭审中，原、被告双方均确认《农村自留地建房借款协议》中所附图纸与被告谭锐凌提交的《中华人民共和国农村土地承包经营权证》中的《承包地块示意图（1-1）》一致。根据前述图纸可知，协议中标注的涉案地块即是《承包地块示意图（1-1）》中编码为00164的“新圳”地块。庭审中，被告谭巨标、谭锐凌称两人是亲兄弟，均无固定工作收入。两被告承认协议约定的房屋尚未动工兴建，只建了围墙将地圈起来。庭审后，本院经询问案外人张璐（系原告陈列平妻子，原告陈睿歆母亲），张璐确认其于2017年6月4日通过兴业银行网上转账47万元给案外人赵珍珍（账号********）。该47万元属两原告所有，两原告是借用其账户向两被告指定账户汇款。本院认为，根据审理查明的事实可以推断，本案中原、被告双方签订的《农村自留地建房借款协议》名为两被告向两原告借款建房，实为两原告向两被告购买农村土地承包地进行建房。本案主要存在以下几个问题：一、关于《农村自留地建房借款协议》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。据此，本案中，两被告向两原告借款建房是虚假意思表示，故该借款协议无效。庭审中，两原告承认事先并不认识两被告，是因协商购地建房事宜才相识，且两被告并无固定收入，两原告在两被告即无固定收入又无还款能力的情况下同意借2000万元给两被告建房违背常理，故两原告称原、被告双方签订的协议属于借款关系的主张，本院不予采纳，关于两原告向两被告买地建房行为的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，涉案土地为集体所有，原、被告双方签订的上述协议因违反上述强制性规定而无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因上述合同无效，本院依法向原告行使释明权，原告经本院释明变更了诉讼请求，本院予以准许。二、关于《农村自留地建房借款协议》无效的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案合同无效，两被告依法应当将收取的82.5万元返还给两原告。故两原告起诉要求两被告返还82.5万元的诉讼请求理据充分，本院予以支持。因涉案协议并未约定两被告还款的比例份额，故本院认定两被告对前述款项付连带还款责任。三、关于被告谭巨标为报建房屋支出的30万元是否应予以扣减的问题。本院认为，被告谭巨标虽提供了《农村村民住宅报建申请书》，但该报建申请书上报建房屋的面积及报建住宅用地的四至与《农村自留地建房借款协议》中所约定的建房屋面积及用地四至均不相符，且被告谭巨标并未提供任何费用支出单据予以佐证，故对被告谭巨标提出扣减30万元报建费用的主张，本院不予支持。四、关于被告谭锐凌辩称除其签名出具收据的47.5万元以外，其对两原告支付的另外35万元不知情的主张。本院认为，虽然被告谭巨标承认两原告已支付的82.5万元均由其实际掌控，亦承认其在未经被告谭锐凌同意的情况下挪用了部分款项，但这并不能免除被告谭锐凌的连带还款责任，因为两原告并未依此放弃对被告谭锐凌的追偿。关于原告陈列平于2018年5月21日转账至赵珍珍账户的30万元，该笔款项已在《农村自留地建房借款协议》中列明，该协议有被告谭锐凌的签名摁印确认，本院认为被告谭锐凌的签名摁印确认应视为对收到前述30万元的追认，据此，被告谭锐凌应对该30万元负连带返还责任。故被告谭锐凌辩称其未出具收据并对前述30万元不知情的主张，不能免除其应承担的连带还款责任。关于原告陈列平于2018年6月4日转账至被告谭巨标账户的5万元，庭审中两原告明确该5万元为涉案协议约定的款项，被告谭巨标在庭审中亦确认收到该笔款项。该5万元是原告陈列平直接转账至协议相对方当事人账户的，故被告谭锐凌作为协议相对方当事人之一，亦应对该5万元负连带返还责任。故被告谭锐凌辩称其未出具收据并对前述5万元不知情的主张，不能免除其应承担的连带还款责任。综上，被告谭锐凌签订涉案协议之后，其基于对其兄长谭巨标的信任，对涉案协议约定款项的收支情况不闻不问，其不知情的主张不能免除其连带返还另外35万元的责任，其可在承担连带还款责任之后依法向被告谭巨标追偿，本案不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：一、原告陈列平、陈睿歆与被告谭巨标、谭锐凌于2017年6月4日的签订《农村自留地建房借款协议》无效；二、被告谭巨标、谭锐凌应于本判决生效之日起十日内连带返还82.5万元给原告陈列平、陈睿歆。本案受理费7244元，由原告陈列平、陈睿歆承担1693元，被告谭巨标、谭锐凌承担5551元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴建二〇一九年八月十六日法官助理谭小婧书记员谢妍