四川省遂宁市安居区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0904民初828号 原告：四川森诚物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市国开区九莲西街1号松涛水岸花都，统一社会信用代码9151090355897025XF。 法定代表人：吴勇，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：张成彬，该公司员工。 委托代理人（特别授权）：唐兵，该公司员工。 被告：钟伟，男，汉族，2000年4月26日出生，住四川省遂宁市安居区。 委托代理人（特别授权）：钟昌兴（钟伟祖父），1952年2月18日出生，住四川省遂宁市安居区。 委托代理人（特别授权）：邓秀琼（钟伟祖母），1954年12月30日出生，住四川省遂宁市安居区。 原告四川森诚物业服务有限公司（以下简称森诚物业公司）与被告钟伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序于2019年6月26日、7月31日公开开庭进行了审理。原告森诚物业公司的特别授权委托代理人张成彬、唐兵，被告钟伟的特别授权委托代理人钟昌兴、邓秀琼到庭参加诉讼，本案现审理终结。 原告森诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3033元及资金利息，利息从2015年1月1日起至付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告系物业服务合同关系，原告系“国贸阳光”小区物业服务公司，被告系该小区多层12-1-2-2业主，建筑面积108.13平方米，原告与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，对双方的权利义务及相关责任等内容约定明确，其中物业服务收费标准为，多层0.55元/月/平方米、高层1.1元/月/平方米、商业1.2元/月/平方米、车库0.55元/月/平方米，物业服务费按年度进行缴纳，也可预收，原告进场服务后，积极履行合同约定义务，但被告从2015年1月1日起一直未缴纳，截止2019年3月31日共欠物业服务费3033元，但原告多次向被告催收未果。为维护自身的合法权益，原告特诉来院，请求判如所请。 被告钟伟辩称，其所居住的房屋性质系政府拆迁安置房，安居政府和开发商协商不收取任何费用入住，我们的安置房现在为凤凰社区安置房，不是国贸阳光二期商品房，不属于森诚物业公司管理，被告不应支付物业服务费，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，国贸阳光小区成立国贸阳光小区业主委员会（以下简称国贸阳光业委会）并在遂宁市安居区房产管理所进行了备案登记。2014年12月26日、2017年12月8日，国贸阳光业委会与原告森诚物业公司分别签订了《物业服务合同》，约定由原告森诚物业公司为国贸阳光小区提供物业管理服务。根据双方签订的《物业服务合同》第五条，原告森诚物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅0.55元/月/平方米、高层住宅1.1元/月/平方米、商业物业1.2元/月/平方米、车库0.55元/月/平方米……被告钟伟系国贸阳光12栋1单元2楼2号的业主，建筑面积108.13平方米，其房屋属原告森诚物业公司的物业管理服务的范围。原告森诚物业公司按照合同履行了物业管理服务的义务和责任，被告钟伟从2015年1月1日起至2019年3月31日共欠物业服务费3033元，经催收未付，庭审中，原、被告各自坚持诉辩意见，致本案调解不能。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”遂宁鑫汇房地产开发有限公司是被告所居住小区的建设单位，其在业主委员会和业主大会选聘物业服务企业之前，与四川怡心物业服务有限公司依据《物业管理条例》相关规定签订前期物业服务合同。2014年11月8日，国贸阳光小区业主选举产生业主委员会，2014年11月26日，国贸阳光小区业主委员会代表国贸阳光小区全体业主与原告森诚物业公司签订《物业管理服务合同》，四川怡心物业服务有限公司将国贸阳光小区物业管理移交阳光森诚物业公司管理，并在遂宁市安居区房产管理所备案。约定服务期限届满前的2017年12月8日，国贸阳光小区业主委员会代表国贸阳光小区全体业主继续与原告森诚物业公司签订《物业管理服务合同》，前述两次合同系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同内容对国贸阳光小区全体业主均具有约束力。原告按照《物业管理服务合同》约定，从2015年1月1日起对该小区进行了物业服务，被告应当支付物业服务费等费用。被告拒不支付原告提供物业服务期间的物业服务费，系被告违约，应承担支付物业服务费的民事责任。被告认为现居住的房屋系拆迁还房，政府职能部门工作人员曾作出可免交物业服务费的承诺，而且，物业收费花名册上标注的被告案涉房屋有“开发商”字样，均表明被告不应当支付物业服务费。对此，本院认为，被告的房屋虽系城市拆迁安置房屋，但给予被告所安置的房屋系房地产企业开发商业住房范围内，该房屋与其他商品房从规划、设计、工艺、结构及所接受的物业服务等方面均具有整体性、一致性，理应纳入开发小区物业统一管理，并适用同一收费标准。业主花名册中被告的房屋虽系原告标注有“开发商”字样，原告说明并不能表示物业服务费应当由开发商承担，原告辩解理由成立，被告并未提供其他相应的事实和政策、法律依据支持其主张，被告的辩解意见，本院不予采信。被告以系社区居民，不属于国贸阳光小区居民，没有享受，也不接受原告的物业服务为由不支付物业服务费的辩解理由。本院认为，这涉及建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。更何况共用部分的管理和利用皆与其正常居住生活息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现。因此，被告该辩解意见显然违背了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，此外，我国《物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”所以，业主大会决定委托物业服务企业进行管理的，业主必须予以接受。按照我国《物权法》第七十二条的规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”业主不得以无需接受相关物业服务或者以未接受服务为由不交纳物业费。因此，被告的辩解意见，本院不予采信。被告提出，原告的服务不到位，被告不应当支付物业服务费，从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定来看，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。被告所提交的证据并不能证明原告未履行合同或者履行合同存在重大瑕疵，因此，被告的该辩解意见，本院不予采信。 综上，原告要求被告钟伟支付2015年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3033元诉求理由正当，本院予以支持。原告自愿减免被告部分物业服务费500元及放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以尊重。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第七十二条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 钟伟于本判决生效后立即支付四川森诚物业服务有限公司物业服务费2533元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告钟伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  刘伟 二〇一九年八月七日 书记员  蔡琴