北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初23330号原告：孙立阳，男，1991年12月19日出生，汉族，哈尔滨市道外区居民，现住北京市顺义区。被告：北京创客房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区南法信大街**院**楼**1606，统一社会信用代码91110105MA004PQR3F。法定代表人：冯辉，职务不详。原告孙立阳与被告北京创客房地产经纪有限公司（以下简称创客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙立阳到庭参加诉讼。被告创客公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙立阳向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告于2018年9月28日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年12月5日解除；2．判令被告退还从2018年12月5日起至2019年10月4日的租金40000元，押金4000元，中介费2000元，并赔偿原告违约金8000元。事实和理由：XX室业主将位于北京市顺义区XX房屋委托被告租赁，双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》。被告将该房屋出租给原告，双方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定了租赁期间自2018年10月5日至2019年10月4日，租金为每月4000元，收取一月房租4000元作为房屋押金，并有2000元中介费用。原告按照合同的约定交纳了共计一年房屋租金、押金以及2000元中介费用，被告将涉诉房屋交付给了原告使用。2018年12月5日，被告以及业主明确向原告表示不愿再继续租赁房屋，欲将房屋收回，并将涉诉房屋的水电暂停。原告认为，被告受业主委托将涉诉房屋租赁给原告使用，原告依约履行了合同义务，现被告、业主明确向原告表示终止合同。经原告多次与被告、业主协商此事均无果，现被告办公场所已空无一人，法人与其公司工作人员均联系不上。现原告为维护其自身合法权益提起诉讼，望法院依法判如所请。被告创客公司既未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2018年9月28日，孙立阳作为乙方、承租人，创客公司作为甲方、出租人，双方签订了《北京市房屋租赁合同》。该合同内容如下：第一条房屋基本情况：房屋坐落于北京市顺义区XX室，建筑面积60平方米。第二条房屋租赁情况及登记备案：租赁用途居住。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2018年10月5日至2019年10月4日，共计1年。第四条租金及押金：（一）租金标准为4000元／月；租金支付方式为押一付十二,2018年9月28日交付48000元；（二）押金4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第十条违约责任第（二）款约定：租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。合同签订后，孙立阳向创客公司支付押金4000元及十二个月租金48000元。另外，孙立阳主张其向创客公司支付中介费2000元，并就此提交其与创客公司员工的微信转账记录予以证明。孙立阳表示：涉诉房屋所有权人系李仁范，李仁范于2018年12月5日要求物业停涉诉房屋的水，且实际停水，后孙立阳要求物业恢复，仅恢复了一天；后李仁范又要求物业停电，具体哪天停电记不清了，自2018年12月17日起涉诉房屋彻底停水停电，但孙立阳还控制房屋门锁，未搬走；2019年孙立阳与李仁范均到法院起诉，双方庭外协议李仁范于2019年4月28日恢复了涉诉房屋的水电，后孙立阳实际居住到2019年7月29日搬离。经查，李仁范于2019年1月11日以创客公司为被告，以孙立阳为第三人向本院提起诉讼，该案案号为（2019）京0113民初7352号。该案中，李仁范诉讼请求为：判令创客公司给付李仁范租金1509．67元，创客公司及孙立阳共同给付李仁范房屋占有使用费，自2018年12月20日计算至孙立阳腾退涉诉房屋之日止，按每日120元计算等。该案中，李仁范表示：其于2018年11月14日与创客公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》且双方于2018年12月19日解除了该合同；其于2018年12月5日要求物业对涉诉房屋停水，物业给停了，后孙立阳自行要求物业恢复水，具体恢复情况不清楚，后于2018年12月17日将涉诉房屋彻底停水停电，但孙立阳还是不搬走。孙立阳在该案中表示：李仁范与创客公司2018年12月19日解除合同通知孙立阳了，解除合同当日创客公司要求孙立阳调换房屋，孙立阳没同意。该案因李仁范经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院按李仁范撤诉处理。上述事实，有本院庭审笔录，《北京市房屋租赁合同》，收据，电子回单，银行转账记录，（2019）京0113民初7352号案件民事起诉状、明确诉讼请求申请书、询问笔录及该案民事裁定书等证据在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告创客公司经本院合法传唤未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。孙立阳与创客公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。涉诉房屋系李仁范出租给创客公司，创客公司转租给孙立阳，鉴于李仁范与创客公司之间的租赁合同关系于2018年12月19日解除，则转租合同即孙立阳与创客公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》亦不能履行，应随之解除，故本院确认该合同于2018年12月19日解除，孙立阳主张于2018年12月5日解除依据不足，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉诉合同于2018年12月19日解除，孙立阳要求创客公司退还2018年12月19日至2019年10月4日的租金及押金的请求合理合法，本院予以支持。合同期内，因创客公司原因提前收回房屋，创客公司构成违约，应当承担相应的违约责任。孙立阳按照合同约定的标准即月租金的200％主张违约金具有事实及合同依据，本院予以支持。关于中介费，孙立阳主张退还没有合同及法律依据，故本院不予支持。对于2018年12月5日至2018年12月18日期间的租金，考虑到李仁范对涉诉房屋存在停水停电的情形，对孙立阳的居住使用造成一定影响，对该期间的租金本院予以酌减，故本院对孙立阳要求退还租金的诉讼请求予以支持，但其请求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告孙立阳与被告北京创客房地产经纪有限公司于二〇一八年九月二十八日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一八年十二月十九日解除；二、被告北京创客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告孙立阳二〇一八年十二月五日至二〇一九年十月四日期间的租金三万八千七百三十五元、押金四千元，并赔偿原告孙立阳违约金八千元；三、驳回原告孙立阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百七十五元，由原告孙立阳负担四十一元（已交纳），由被告北京创客房地产经纪有限公司负担五百三十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周益二〇一九年八月三十日书记员  白晶