新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0203民初1337号原告：邹浩，男，1985年９月30日出生，汉族，新疆油田公司重油开发公司员工，住克拉玛依区。委托诉讼代理人：张英英，克拉玛依区天山路街道法律事务所法律工作者。被告：凌开均，男，1969年4月2日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依区。委托诉讼代理人：侯小山，新疆先觉律师事务所律师。原告邹浩与被告凌开均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹浩及其委托诉讼代理人张英英、被告凌开均及其委托诉讼代理人侯小山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹浩向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2017年6月1日签订的《商铺出租合同》；2、被告支付租金112500元（2018年7月1日至2019年4月30日10个月）、物业费10465元（2018年1月至2019年3月）、暖气费16903.63元（2017年11月10日至2019年4月15日2个采暖期）、利息1398.68元、违约金20000元，合计161267.31元；3、被告承担诉讼费用。事实及理由：2017年6月1日，原、被告签订了一份《商铺出租合同书》，合同约定；原告将自己所有的克拉玛依区胜利路XX号商铺，租赁给被告，租赁期限2017年7月1日起至2022年6月30日，租金为每年135000元，押金20000元。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告，被告按约定在签订合同时预交了12个月租金135000元。2018年7月至今，被告一直拖欠原告的租赁费用112500元，未缴纳2018年1月至今的物业费、2017年11月10日至2019年4月15日2个采暖期的暖气费。原告多次催要无果，原告于2019年4月9日向被告书面送达了催款通知书，2019年5月9日，原告为了减少损失，在物业公司的见证下更换了门锁强行收回房屋并电话通知了被告。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法公正判决。被告凌开均辩称，原告和被告签订《商铺出租合同》，被告使用了原告的商铺。2018年11月1日，被告将该商铺钥匙交还给原告，并在交钥匙之前腾空了房屋，该合同已于2018年11月1日解除，2018年11月1日以后的租金、利息、物业费、暖气费不应该由被告承担。被告交清了2018年6月之前的物业费，被告认可欠付2018年7月1日至2018年11月1日期间的物业费，被告认可欠付2017年11月10日至2018年4月15日的暖气费，但2017年供暖时间推迟一个月，且温度不达标，80%用户没有缴纳暖气费。被告向原告缴纳了20000元定金，应该在本案中折抵或者退还。被告没有违约，不应承担违约金，且原告主张的违约金明显过高，应该按法律规定进行调整。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，原告邹浩与被告凌开均签订《商铺出租合同书》，约定：“原告将其所有的位于克拉玛依区胜利路XX号商铺出租给被告；租期5年从2017年7月1日起至2022年6月30日，租金135000元/年，提前1个月预交下一年租金；押金20000元；水电暖、物业费由被告承担；出租方提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，向承租方支付违约金20000元，承租方提前解除合同，视为承租方违约，向出租方支付违约金20000元。”该合同还对其他事项作了约定。2017年6月1日，被告支付押金20000元，支付2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金135000元，原告将涉案房屋钥匙交付给被告，被告经原告同意将涉案房屋内部结构由原来的2层改成3层。2018年11月1日至今，双方因合同解除及赔偿事宜发生争议，原告诉至本院。另查，原告提交的2019年5月9日拍摄的视频显示：原告当日更换了门锁，涉案房屋处于腾空状态，房屋两扇大门上各贴有一张出租广告，一张记载电话号码XXX，另一张记载电话号码XXX。原告述称“XXX是母亲邹小英的电话、XXX不知道是谁的。”原告提交的其与案外人王建国的房屋租赁合同载明：“原告将克拉玛依区胜利路XX号商铺出租给王建国，租期2019年6月1日至2022年5月31日，租金110000元/年。”另查，原告的证人邹小英述称“邹小英是南林小区XX号房屋的房主”。被告凌开均提交的被告与原告2019年4月23日通话录音载明：邹小英代管涉案房屋。被告凌开均提交的被告与邹小英2019年4月23日通话录音及原、被告当庭陈述载明：邹小英代管涉案房屋，被告凌开均于2018年11月1日腾空房屋，将涉案房屋钥匙挂在南林小区XX号房屋的大门上并电话告知邹小英，被告与邹小英就涉案房屋租赁合同解除的赔偿金额未达成一致意见，邹小英未接收钥匙。另查，2019年4月8日，原告缴纳了涉案房屋2018年1月至2019年3月的物业费10465元。2019年7月2日，原告缴纳了涉案房屋2017年11月10日至2018年4月15日暖气费8414.21元、2018年11月8日至2019年4月15日暖气费8489.42元合计16903.63元。上述事实，有经当庭出示并质证的房产证、房屋租赁合同、发票、视频、通话录音、照片、证人证言及原、被告陈述等证据在案予以证实。本院认为，原告邹浩与被告凌开均签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。原告邹浩交付了房屋，被告凌开均应当按照合同约定按时支付租金并缴纳水电暖物业费。本案争议焦点为合同解除时间和合同解除的赔偿金额。一、关于合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。”本案合同约定租期5年从2017年7月1日起至2022年6月30日，邹小英代管涉案房屋，被告凌开均于2018年11月1日通知邹小英腾空房屋、交还钥匙、提前解除合同的行为表明，被告在合同履行期限内明确表示不再继续履行主要债务，被告的行为致使原告与被告签订合同的目的不能实现，构成根本违约，原告可以要求解除合同，故原告要求与被告解除合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持。邹小英在被告将涉案房屋钥匙挂在门上并已经告知的情况下，虽因不同意被告提出的合同解除赔偿金额而拒绝接收钥匙，并与邹浩在2019年5月9日用更换涉案房屋门锁的方式表达解除意愿，但本案合同实际于2018年11月1日已经解除，故本院确定本案合同的解除时间为2018年11月1日。二、关于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”根据该法第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款规定，赔偿损失、支付违约金均是违约责任的承担方式。本案合同因被告根本违约而解除，原告要求被告承担赔偿损失、支付违约金等违约责任的诉讼请求合法有据。关于原告的损失赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故原告的损失有以下方面：1、合同解除前的损失，即被告在2018年11月1日以前欠付的租金、原告代缴的物业费、暖气费。根据查明的事实，被告欠付2018年7月1日至2018年11月1日期间的租金45000元（135000元÷12个月×4个月）。原告提交的发票可以证实原告缴纳了2018年1月至2019年3月的物业费10465元，被告虽述称已经缴纳了2018年6月之前的物业费，但未提供证据，本院不予采信，被告应当向原告支付代缴的2018年1月至2018年11月1日期间物业费7475元（10465元÷14个月×10个月）。原告提交的发票证实2017年11月10日至2018年4月15日的暖气费8414.21元已由原告代缴，被告应当向原告支付该款项。2、合同解除后的损失，即2018年11月1日至重新出租的合理期间内的租金损失及原告代缴的物业费、暖气费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“一方违约后，另一方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告在接到被告提前解除合同通知之日即自2018年11月1日起，应当采取适当措施防止损失扩大。原、被告虽均不认可涉案房屋大门上的出租广告是己方张贴，但无论是谁张贴广告均有利于原告再次出租房屋，张贴广告是防止原告损失扩大的有利措施，故原告自2018年11月1日起即可对外发布涉案房屋的出租广告并重新与他人签订租赁合同。邹小英在与被告2019年4月23日的通话录音中陈述“我跟你的合同一天不解除，我是一天不会租那个房子的，我租那个房子，我是违法的，我跟你的合同都没有解除”，表明原告在被告已经腾空房屋交付钥匙后接到多人租房电话的情况下，未重新与他人签订涉案房屋的租赁合同，由此产生的扩大损失应当由原告自行承担。故2018年11月1日以后被告应当承担的损失范围为涉案房屋重新出租前的合理期间内的租金损失及物业费、暖气费。被告与邹小英的通话录音、邹小英的当庭陈述均表明邹小英在2019年4月23日之前已经接到多人电话表示租房，该事实表明涉案房屋重新出租的广告在2019年4月23日之前已经发布。因双方对重新出租的合理期间未作约定，故本院根据涉案房屋的位置、合同履行情况、合同解除时间、发布出租广告及重新出租的情况，酌定涉案房屋自2018年11月1日至重新出租前的合理期间为2个月即2018年11月1日至2018年12月31日，该期间的物业费、暖气费应当由被告承担。原告缴纳了涉案房屋2018年1月至2019年3月的物业费10465元，则2018年11月1日至2018年12月31日的物业费1495元（10465元÷14个月×2个月）应当由被告向原告支付。原告缴纳了涉案房屋2018年11月8日至2019年4月15日暖气费8489.42元，则2018年11月8日至2018年12月31日期间的暖气费2847.72元（8489.42元÷158天×53天）应当由被告向原告支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案合同约定“出租方提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，向承租方支付违约金20000元，承租方提前解除合同，视为承租方违约，向出租方支付违约金20000元。”该条款系原、被告对违约解除合同的赔偿责任所作的约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定对该约定进行审查，因被告违约解除合同给原告造成的可得利益损失为2018年11月1日至2018年12月31日期间的租金损失22500元（135000元÷12个月×2个月），则本案合同约定的违约金20000元低于原告的可得利益损失，根据上述法律规定，损失赔偿金和违约金均具有赔偿功能，二者之和以不超过实际可得利益损失为限，原告同时主张了可得利益损失和违约金，故被告除应按合同约定向原告支付20000元违约金外，还应补偿原告2018年11月1日至2018年12月31日期间可得利益损失2500元（22500元-20000元）。3、关于原告主张的利息。按照合同约定，2018年7月1日至2018年11月1日租金支付时间为2018年6月1日，被告虽于2018年11月1日解除合同，但至今未付清该期间的租金，应当按银行同期贷款利率支付逾期付款利息，故原告主张逾期付款利息1398.68元合法有据，本院予以支持。以上本院认定的被告应当向原告支付的金额为：合同解除前欠付租金45000元、合同解除后补偿的可得租金损失2500元合计47500元，被告已付的押金20000元应当从中扣减，被告还应支付租金27500元；违约金20000元；逾期付款利息1398.68元；被告应当向原告支付代缴的物业费为合同解除前7475元、合同解除后1495元合计8970元；被告应当向原告支付代缴的暖气费为合同解除前8414.21元、合同解除后2847.72元合计11261.93元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邹浩与被告凌开均2017年6月1日签订的克拉玛依区胜利路XX号商铺的租赁合同于2018年11月1日解除；二、被告凌开均于本判决生效之日起三日内向原告邹浩支付租金损失27500元、逾期付款利息1398.68元、违约金20000元、代缴的物业费8970元、暖气费11261.93元，合计69130.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1762.67元、保全费1145元，由原告邹浩负担1407.67元，被告凌开均负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员  雷晓霁二〇一九年八月二十七日书记员  刘 娟