广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终2400号 上诉人（原审被告）：广西融水润东投资置业有限责任公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇民族路1号润东·融洲风情A区10栋104号。 法定代表人：邓益民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫昌福，广西双贺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘健，男，1988年8月8日出生，壮族，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。 上诉人广西融水润东投资置业有限责任公司（以下简称润东公司）因与被上诉人潘健商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2018）桂0225民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人润东公司的委托诉讼代理人莫昌福、被上诉人潘健的委托诉讼代理人邓文强、陈锐寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人润东公司上诉请求：一、请求依法变更一审判决第一项为：上诉人向被上诉人支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金为已付房价款的0.05%；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人以总房款为基数，按照年利率6%的标准计算违约金属于适用法律错误。一审中被上诉人不能就逾期办证导致的经济损失数额承担举证证明责任，应当承担举证不能的法律后果，而一审法院仍主动参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项关于逾期利率的规定来确定损失，支持被上诉人提出的“请求以年利率6%支付违约金”的诉讼请求属于适用法律错误。且本案属于买卖关系，与借贷不存在任何关系，因此一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定于法无据。二、一审法院以“权利义务明显不对等”为由，将双方约定的违约金计算方式调整为年利率6%错误。《商品房买卖合同》中关于违约金的计算方式系双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效条款，被上诉人除非有证据证明其实际损失明显高于双方在合同中约定的违约金数额，否则人民法院应当尊重当事人的意思自治，不应当调整违约金的数额。且上诉人逾期提交资料报不动产登记机关备案，并不影响被上诉人对涉案房屋的占有和使用，被上诉人可以自行居住，也可以出租收益，不影响房屋的正常使用价值及收益价值，逾期提交资料报不动产登记机关备案造成的损失与逾期支付房款的损失之间存在本质差别，因此双方约定逾期提交资料报不动产登记机关备案按照总房款的0.05%支付违约金，是双方协商一致的结果，不存在有失公平的情况。三、退一步说，即便是合同中约定的违约金计算方式存在不公平、不对等的情况，显失公平，那么在被上诉人没有依法撤销或变更该条款前，人民法院也不能依职权拒绝适用双方的约定。根据《民法通则》第六十条“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍有效”及《中华人民共和国合同法》第五十四条：“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，显失公平的条款属于可撤销或变更的条款，在一方当事人没有撤销或者变更前，当属有效条款，人民法院在没有法律明确规定的情形下，依职权变更双方之间的约定，属于对法律的错误理解和适用。综上所述，一审法院适用法律错误，请求二审法院予以改判。 被上诉人潘健辩称，一、一审法院适用法律正确。在第八次全国法院民商事审判工作会议(民事部分)纪要第四部分第四款第二项中关于房地产纠纷案件违约责任问题中已经明确,买受人主张逾期办证违约金,其损失数额难以确定的,可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。因此,一审法院以前述司法解释的规定为据,以已付房款为基数,按照年利率6%计取违约金,有法可依,适用法律正确。二、上诉人认为逾期办证对被上诉人没有造成损失是错误的。上诉人逾期办证会给被上诉人造成如下损失：所购商品房不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租、抵押贷款等活动，不受物权法的保护；在房屋被拆迁时无法按国家政策及相拆迁法规获得拆迁补偿，房屋在因战争、台风、洪水等情况灭失或者损害的情况下无法获得相应救济；会因开发商的债务纠纷导致所购房屋会有被强制拆除或被拍卖的风险；无法实现房屋所具有的学区属性以及增加业主的税费负担等。三、上诉人认为“一审法院判决按年利率6%计算违约金违反《合同法》规定”是错误的。一审法院认定双方约定的权利义务不对等,属于事实认定清楚。在商品房买卖过程中,开发商具有明显优势地位,且购房合同多为格式条款。根据《合同法》39条和第40条的规定,提供格式化条款一方,应尽合理提醒的义务。否则,该格式化条款无效。上诉人为降低已方逾期办证违约成本,约定过低的违约金计算比例,且不与逾期办证时间挂钩,造成逾期办证违约金约定过低。本系列案中,对于大部分委托业主,开发商已逾期交房和逾期办证长达三年多，但根据《商品房买卖合同》的约定,逾期办证违约金只有几百元,明显有失公平，与买受人逾期交付房款完全不对等,不公平。因此,如因难以举证损失具体数额而不准予调整违约金,有违公平，反而助长了开发商肆意违约的主观故意，违约金除了弥补损失属性外,还具惩罚属性，而无论是按约定判处明显不合理的过低违约金,还是直接判定没有损失而主张无违约金,均无法体现弥补购房者损失的属性,更不用说对开发商逾期办证违约行为予以惩罚。因此,支持调整违约金是对开发商逾期办证违约行为的制约,有引导房地产企业及时办证,保护广大人民群众物权的正确引领作用，这也是法律发挥指引评价作用的重要价值。综上，一审法院以事实为依据,以法律为准绳,公平、公正、公开审理案件,事实认定清楚、审理程序合法、适用法律正确。恳请贵院驳回上诉人的各项诉讼请求,维持一审判决。 潘健向一审法院起诉请求：1.请求判决润东公司支付给潘健逾期办理产权登记的违约金，违约金实际交房之日起，以总房价366667元按照中国人民银行同期贷款利率6%计算至潘健取得房屋产权证之日止，暂计至2018年11月1日止，违约金暂计60995.99元;2.请求判令润东公司在判决生效之日起30天内为潘健办理融水镇民族路1号润东·融洲风情（二期）第30栋1单元902房的产权登记。3.一审诉讼费用由润东公司承担。 一审法院认定事实：潘健、润东公司于2015年5月9日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定潘健向润东公司购买位于广西融水县，建筑面积122.49平方米，总金额366667元。合同签订后，潘健已经将全部的商品房购房款支付给润东公司，润东公司于2015年7月18日将潘健购买的商品房交付潘健，同时《商品房买卖合同》第十五条约定，润东公司应当在商品房交付潘健使用后180工作日内，向产权登记机关报送其提供的办理权属登记所需的材料以备案。 另查明，截止2018年11月28日润东·融洲风情二期29-35栋已提交办理房屋首次登记总材料。 一审法院认为，潘健、润东公司签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。按照潘健、润东公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，润东公司应于实际交房后180工作日内办理房屋权属登记备案。因此，润东公司逾期办理备案登记的违约责任应从润东公司实际交房后的第180工作日的次日起计算至润东公司向不动产登记中心提交首次办理备案登记材料之日止。依据查明的事实，润东公司实际交房的时间为2015年7月18日，故润东公司逾期备案的时间应从2016年3月25日起算至2018年11月28日，润东公司逾期备案共978天。一审中因润东公司未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料用以备案，导致潘健一直未能办理不动产权属证书。因此，润东公司已构成违约。润东公司应承担逾期提交备案登记材料而导致潘健无法按时取得产权证所造成的损失。现潘健请求润东公司支付逾期办理房屋产权证书的损失，实际上是润东公司逾期不提供的资料报不动产登记机关备案而导致潘健一直未能办理不动产权属证书的损失。故潘健这一诉请合理合法，一审法院予以支持。 关于逾期提交备案登记材料的违约金适用问题，潘健请求由于合同中约定的润东公司违约责任明显偏低，极大损害了潘健的合法权益。潘健请求法院判决润东公司按购房总价款年利率6%向潘健支付违约金。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。故潘健对于违约金的请求合理合法，一审法院予以支持。一审因为润东公司未按合同约定向不动产登记机关提交备案材料，导致潘健在合同约定或者法定期限内未能取得房屋权属证书的，润东公司依法应承担违约责任。在潘健就逾期办证导致的经济损失数额无法举证证明的情况下，一审法院综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，一审法院支持由润东公司按日以总房价款按照年利率6%向潘健支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失。即总房款366667元×年利率6%÷365×逾期备案天数978天＝58948.00元。潘健诉请超出部分，一审法院不予支持。 因润东公司已于2018年11月28日向不动产登记机关完整提交房屋首次登记备案材料，故视为涉案房屋已基本具备办理登记的条件。故对潘健诉请要求润东公司在判决生效之日为其办理产权登记，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、广西融水润东投资置业有限责任公司向潘健支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金58948.00元；二、驳回潘健其他诉讼请求。案件受理费1325元，减半收取662元（潘健已预交），由潘健负担22元，广西融水润东投资置业有限责任公司负担640元。 本院二审期间，当事人未提交新证据，双方对一审查明的事实无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。上诉人没有按照合同约定向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，致使被上诉人无法办理产权证，因此上诉人应承担因被上诉人无法取得产权证所造成的损失。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》中对于上诉人逾期备案需要承担的违约责任的约定，即不论上诉人逾期提交产权登记备案的时间多久，上诉人只需按照被上诉人已付总房款的0.05%支付违约金，可见上诉人的违约成本明显过低，有失公平，被上诉人亦主张对此进行调整，因此一审在被上诉人就逾期办证导致的经济损失数额无法举证证明的情况下，综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，支持由上诉人按日以总房价款按照年利率6%向被上诉人支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失公平合理，且依据充分，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1274元，由上诉人广西融水润东投资置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 李 红 审 判 员 孙书文 二〇一九年八月二十一日 代书记员 苏阳晶