河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终6894号上诉人（原审被告）：石家庄利铭物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥**南二环与维明大街东北角盛世大厦附楼201。法定代表人：王福禄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于晨宏，河北远曌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺向东，男。委托诉讼代理人：管建涛，河北昌俊律师事务所律师。上诉人石家庄利铭物业服务有限公司因与被上诉人贺向东房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。石家庄利铭物业服务有限公司上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初174号民事判决书第一项。并改判解除双方的《盛世大厦房屋使用权转让合同》或者发回重审。2、撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初174号民事判决书第二项的支付利息部分，即撤销“以200元为基数，自2011年11月25日起，以149800元为基数，自2011年11月29日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清购房款至日止”，并改判按照合同约定支付违约金及损失，上诉涉及减少一审判决金额40325元。3、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院判决以商品房买卖合同纠纷作为案由。并将涉案合同认定为无效是错误的，应认定有效合同并判令解除。被上诉人在签订合同时明知交付对价，获得的是房屋的使用权，而非所有权，这一点从对价的数额对比租金的计算，以及合同内容涉及期限等均可以证实；租赁期间如需办理产权登记手续的约定，并不能直接认定为此前的租赁就是买卖；涉案房屋所在楼宇是西三教村改造工程的一部，我方代建并获得了30年的使用权，涉案房屋以固定期限整租的形式对外招商，即使30年超过了合同法关于租赁合同的有效期限，也是双方的真实意思表示，只要双方不提出异议，涉案合同整体上应当认定为租赁合同，合同内容除了租期超过20年以上的10年租期无效之外，其主要内容都是有效的，故此合同整体应认定为有效合同，一审判决应予以纠正。2、涉案合同约定的违约金条款应予以适用，一审法院判决上诉人自被上诉人交款日按照同期银行贷款利率计算损失，明显是对于合同和法律的曲解，应予以改判。贺向东答辩称，1、被上诉人与上诉人签订的《盛世大厦房屋使用权转让合同》符合商品房买卖合同的内容和形式，并且合同中明确登记时双方的权利和义务，截止到本案被上诉人提起诉讼时，上诉人任然没有取得商品房预售许可证，一审法院认定合同无效适用法律正确；2、根据合同法规定，合同无效后，上诉人应返还被上诉人缴纳的房款，并承担因上诉人过错给被上诉人造成的损失，一审法院按照银行同期贷款利率计算上诉人占用被上诉人的损失是符合法律规定的。3、上诉人声称合同无效，被上诉人也要承担责任，是错误的。合同无效是由于上诉人在没有取得相关证件的情况下，出售商品房并在销售宣传期间隐瞒了上述情况，且在合同履行中延期交房，后又将房屋转让，才导致合同无效，合同目的无法实现。上诉人只说被上诉人存在过错，既无事实依据也无法律依据。综上一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。贺向东向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《盛世大厦房屋使用权转让合同》；2、判令被告返还原告购房款150000元并支付违约金及损失69292.5元；3、诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月25日，原告（乙方）与石家庄森洋房地产开发有限公司（甲方以下简称森洋房地产公司）签订《房屋认购申请单》，认购盛世大厦704号房屋并交纳200元定金。同年11月29日，原告与森洋房地产公司签订《盛世大厦房屋使用权转让合同》，合同主要约定：项目位置位于石家庄市西行500米；使用权转让房屋为盛世大厦7层04号，用途为写字楼，建筑面积44.04平方米；房屋使用权转让价款按建筑面积计算，单价3406元/㎡，使用权转让房屋总价款15万元；签订合同之日乙方一次性付清该房屋全部房款；甲方于2012年12月31日前将房屋交付乙方使用；（第四条）甲方如未按合同规定的期限将房屋交付乙方使用的，逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日以0.5元/㎡(转让标的物实际建筑面积为准)向乙方支付违约金。逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日以0.5元/㎡(转让标的物实际建筑面积为准)向乙方支付违约金；房屋使用权转让期限为30年，即自2013年1月1日起至2042年12月31日止，转让后房屋收益归乙方所有。如在上述使用权转让期间内房产需办理产权登记手续，乙方应按照国家法律规定缴纳相应的税费；乙方应按本合同约定用途使用该房屋，使用期间不得擅自改变建筑主体结构、承重结构和用途；房屋交付后，如乙方将该房屋使用权再行转让，应书面通知甲方，且保证受让第三人同意承接本合同项下乙方所有的权利和义务；未经甲方同意，乙方擅自改变房屋使用用途的，甲方可终止合同；甲方终止合同时，应书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房屋。如乙方申请继续履行合同，应与甲方另行签订使用权转让合同；（第七条第一款）买受人付清应付房款之日起一年以上，如对该房产不满意，有权解除本合同，出卖人可收回该房产，并按实际交付房款的15%作为物价上涨货币贬值的补偿金，连同买受人已付房款一次性支付给买受人，双方解除本合同及其他约定。之后，森洋房地产公司注销。森洋房地产公司原法定代表人王彭系被告公司法定代表人王福录之子。在森洋房地产公司注销后，被告在《盛世大厦房屋使用权转让合同》的复印件及原告的交款收据上盖章，确认由其承担上述合同权利义务。被告自认案涉704号房因已出租给他人无法向原告交付，且至今未取得商品房预售许可证明。以上事实有原、被告陈述、房屋认购申请单、盛世大厦房屋使用权转让合同、收据、录音资料等证据予以证实，本院予以确认。一审法院认为，关于原告与森洋房地产公司签订的《盛世大厦房屋使用权转让合同》的性质及效力问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋使用权转让合同对于房屋的坐落、单价、总价款、房屋交付时间均有明确约定，且约定有如在使用权转让期间内房产需办理产权登记手续，由原告应按照国家法律规定缴纳相应的税费。上述约定内容符合商品房买卖合同的形式，案涉房屋使用权转让合同的性质为商品房买卖合同。被告抗辩案涉房屋使用权转让合同实际为房屋租赁合同。但根据法律规定租赁合同最长期限约定不得超过20年，超过部分无效，且原告支付的对价也不符合租金交易习惯。故对被告辩称案涉房屋使用权转让合同实际为房屋租赁合同，不予采纳。因案涉房屋至今未取得预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，《盛世大厦房屋使用权转让合同》应认定无效。故，依据无效合同取得的财产，应予返还。现森洋房地产公司已注销，被告愿意承担森洋房地产公司的权利义务，不违反法律规定，予以准许。故被告应返还原告购房款并赔偿损失。关于原告的损失问题。因案涉房屋使用权转让合同无效，被告应支付占用原告资金期间的利息，即自交付房款之日起按同期银行贷款利率计付至付清房款之日止。判决：一、确认原告贺向东与石家庄森洋房地产开发有限公司签订的《盛世大厦房屋使用权转让合同》无效；二、被告石家庄利铭物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告贺向东购房款150000元及利息（以200元为基数，自2011年11月25日起；以149800元为基数，自2011年11月29日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清购房款之日止）；三、驳回原告贺向东其他诉讼请求。案件受理费4590元，减半收取计2295元，由被告石家庄利铭物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，所查明的事实和原审查明的事实一致。本院认为，从森洋房地产公司与被上诉人贺向东签订的《盛世大厦房屋使用权转让合同》内容来看，双方是对案涉房屋的买卖，原审法院依据最高人民法院的规定依法认定双方之间的转让合同无效并无不妥。上诉人石家庄利铭物业服务有限公司认为，森洋房地产公司与被上诉人所签订的合同是租赁合同理据不足，本院不予支持。根据合同法相关规定，合同无效上诉人应当返还所占用被上诉人的购房款并支付相应利息，原审法院据此判决是正确的；上诉人认为合同有效应依法解除并减少违约金的理由不能成立，本院对此诉求不予支持。综上所述，上诉人石家庄利铭物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费808元，由上诉人石家庄利铭物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李德利审判员  郝东霞审判员  李 莉二〇一九年八月十五日书记员  李 苒