广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终2124号上诉人（原审原告)：李子豪，男，1980年5月27日出生，香港居民，委托诉讼代理人：吕红兵，广东卓建律师事务所律师。被上诉人一（原审被告）：张国诚，男，1984年11月13日出生，汉族，址：广东省惠州市惠城区花园水西路14号二栋601房，委托诉讼代理人：黄淋、何蓉儿，广东宝晟律师事务所律师和实习律师。被上诉人二（原审被告）：惠州市佑盛达装饰工程有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水幸福二路四巷**对面（仅作办公）。法定代表人：谭仲秋。被上诉人三（原审被告）：惠州市万国美食汇实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水文华楼******商铺。法定代表人：张海斌，总经理。委托诉讼代理人：黄淋、何蓉儿，广东宝晟律师事务所律师和实习律师。上诉人李子豪因与被上诉人张国诚、惠州市佑盛达装饰工程有限公司、惠州市万国美食汇实业有限公司，商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李子豪请求：一、依法撤销(2017)粤1303民初3418号判决，并予改判；二、依法确认上诉人与被上诉人之间编号xxx的《商铺买卖合同》己于2017年10月11日解除；三、判令被上诉人张国诚、被上诉人惠州市万国美食汇实业有限公司连带返还上诉人己付的购房款共计人民币139160元，违约金21864元；共计161024元。四、判令被上诉人惠州市佑盛达装饰工程有限公司返还上诉人已付的装修款24840元，被上诉人张国诚、被上诉人惠州市万国美食汇实业有限公司对返还装修款承担连带责任；五、判令被上诉人张国诚和被上诉人惠州市万国美食汇实业有限公司连带承担本案所产生的律师费20586.4元；六、判令三被上诉人连带承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院选择性采信被上诉人提供的证据，诸多与违约归责相关的关键事实没有查清或刻意回避，认定被上诉人的违约行为“系不可抗力所致”的证据不足，理由牵强!我们不妨先梳理并解读下一审判决中查明的与案件相关的部分事实：1、惠州市××区新的不动产证登记制度于2016年6月30日正式实施，城镇住房用地的《国有用地使用证》分割登记业务停止办理，但作为办证前提和基础的的权籍调查工作同时展开。2、2016年4月29日，被上诉人张国诚向税务部门代缴上诉人此前交纳的涉案商铺的增值税、契税、印花税；3、2016年10月14日，涉案商铺取得《房屋测绘成果报告》，表明涉案楼盘项目此时具备办理权籍调查及测绘工作条件，被上诉人也已经启动该项工作；4、2017年4月30日，上诉人付清包括办证费用在内的全部购房款，表明上诉人已经履行完属于自己的办证义务；5、2017年9月底10月初，包括上诉人在内的20余名购铺人向被上诉人发出《解约通知函》；6、2017年10月11日，惠州市戴德梁行商业管理有限公司代被上诉人张国诚预缴500万元地价款；7、2017年，10月16日，被上诉人取得涉案项目“文华楼一期”的《房屋测绘成果报告》、《宗地图》、《界址点坐标表》、《权籍调查表》；8、2017年10月24日，包括上诉人在内的20余名购铺人向惠阳区人民法院提起确认解约之诉；9、2017年11月22日，被上诉人张国诚在惠州日报刊登《关于淡水文华楼楼一期商铺办证的公告》，通知各业主在2017年12月15日之前办理不动产权证。从上述罗列的事实中不难看出：虽然惠阳《国有用地使用证》分割业务曾暂停办理，但权籍调查工作自2016年6月28日开始从未停止。虽然被上诉人张国诚在2016年10月14日曾经处理过与权籍调查相关工作，但此后长达一年的时间，该项工作一直徘徊不前，直到2017年10月16日才取得了权籍调查表：当收到多位业主的解约通知后，被上诉人迅速委托第三人补交了地价；；地价补交后各项工作明显加快，权籍调查工作五天以内就拿到了成果，被上诉人张国诚不到40日就通过惠州日报通知业主办理不动产登记工作。而根据《惠州市国土资源局惠阳区分局关于开展不动产权籍调查工作的通告》(见于2016年6月24日惠州市××区人民政府官网www.huiyang.gov.cn)第五条规定，“不动产权籍调查办理时间，是按照申请人申请登记的不动产单元所需要测量的土地面积确定，一般需要7-15个工作日。”一个仅需15个工作日就可完成的工作，被上诉人张国诚自2016年6月28日至2017年6月16日，花了近16个月！这其中有多少是合理的办证期间，多少是因被上诉人单方原因导致的延期？是否由于被上诉人张国诚故意或主观过错导致权籍调查工作产生延误，进而影响办理不动产登记进程？办证延期真的是“与当事人主观意志无关”吗？办证的延误是真是属于无法预见、不能避免、不能克服的不可抗力吗？这诸多关键的事实，这诸多关键事实，一审法院刻意回避，却简单粗暴将被上诉人不能在合同约定期内按时办证直接定性为不可抗力!一审法院明显偏袒被上诉人，其判决中的说理实在令人难以信服。二、被上诉人自己提交的证据已经证明，其不能如期办证导致违约的原因,根本不是不可抗力，而是因其没有及时补交地价、履行办证前期义务所致，其应当承担违约责任。根据被上诉人补充证据目录中的第三份证据《关于办理不动产权籍调查和不动产登记手续的告知函》，惠州市国土资源局惠阳区分局在该函中明确告知被上诉人张国诚，“待(补地价)款到账后，先给予办理不动产权籍调查和不动产登记手续。”由于2017年10月11日“惠州市戴德梁行商业管理有限公司代张国诚预缴500万地价款，因此自2017年10月12日即可办理不动产权籍调查和不动产登记手续。”结合前述“一”所述事实，被上诉人张国诚其实早4个月后才启动的根本原因，就是其一直没有按政府要求及时缴交涉案项目应补的地价款，直到本案大部分业主发出解约通知，被上诉人才意识到事态严重，被迫筹集费用缴纳。一旦地价补足，办证“瓶颈”立即解除，，地籍调查及不动产登记工作很快得以顺利完成这也恰恰证明，不能如期办证根本就没有什么“不可抗力”，而是被上诉人的主观故意和长期的不作为。三、一审法院接收并采纳被上诉人举证期限以外的所谓“新证据”，并拒绝上诉人针对该“新证据”所提出的合理的调查取证申请以及证人到庭申请，致使诸多关键事实无法查实，丧失了程序公正，在此基础上所作出的判决结果缺乏公平公正。根据最高人民法院民事证据的司法解释第34条规定，“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”而根据该规定第47条规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”。本案一审经人民法院报公告于2018年4月19日开庭，庭后虽经上诉人及其代理人多番催促仍长时间不出判决，致使审理出现严重超期。7月15日，上诉人没有等来一审判决书，却接到了一审法院寄来的《质证通知书》及三份由被上诉人补交的“新证据”，要求上诉人5日以内必须提交书面质证意见。由于事情蹊跷，上诉人代理人多次电话向一审法官及其助理要求对于新证据应该再次开庭予以当庭质证，均被法官拒绝。上诉人代理人无奈于2018年7月19日以快递方式提交长达数页的书面质证意见同时针对所谓“新证据”提出了《调证申请书》以及《证人出庭作证申请书》，再次要求查明相关事实，并开庭审理，同时申请证人到庭。但一审法院对于上诉人的各项申请均不予理睬，直到接到一审判决书，判决书落款日期赫然写明“二〇一八年七月二十日”。上诉人此时才明白，一审法院长时间不予下判决，原来等的是被上诉人所谓的“新证据”，也就是说一审法院在收到上诉人的质证意见及各项申请的同时，一审判决已经拟就。上诉人所谓的调查申请、开庭要求，显然已是“不合时宜”了!终上所述，一审审理程序缺乏公正性，选择性采信证据，错误认定案件事实，片面适用法律，致使判决结果丧失公平正义，如不纠正，势必助长不法房地产开发企业的嚣张气焰，破坏本地房地产市场的管理秩序，损害广大购房者及投资者的合法权益。上诉人恳请上级法院撤销错误判决、依法予以改判，以维护法律的尊严和公信力，维护上诉人等买受人之于房产开发商相对弱势群体的合法权益。被上诉人一张国诚、三惠州市万国美食汇实业有限公司辩称，一、涉案商铺之所以延缓过户，既有行政部门政策调整的因素，也有历史问题遗留因素，均不可归责于答辩人。1.被答辩人在不动产权新政实施之后才付清全款，惠阳房管局此时已暂停办理相关业务，政策发生重大变动导致无法及时过户。2.涉案楼盘存在历史遗留问题，须待相关部门理顺之后才能办理不动产登记手续。3.上述不可抗力事由解除后，被答辩人不予配合办理过户手续导致，被答辩人存在违约行为。二、答辩人一直积极推动办证过户事宜，严格履行申办过户的合同义务。1、实际用途和原批准的土地用途不一致的问题是原开发商遗留的问题，答辩人一直积极推动解决该历史问题。2.答辩人在合同约定时间内积极履行过户申办义务，并没有故意拖延履行合同义务。三、一审法院审理事实查明清楚，程序合法。被上诉人二惠州市佑盛装饰工程有限公司经法院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。原审原告李子豪向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间编号xxx的《商铺买卖合同》已于2017年10月15日解除；2、被告张国诚与被告万国公司连带返还原告已付的购房款人民币139160元、违约金人民币21864元，共计人民币161024元；3、被告佑盛达装饰公司返还原告已付的装修款人民币24840元，被告张国诚、被告万国公司对返还装修款承担连带责任；4、被告张国诚与被告万国公司连带承担本案所产生的律师费人民币20586.4元（律师费计算方式为2000元基本费用加上述第二项、第三项金额的10%）；5、三被告连带承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年上半年，两被告共同开发并销售位于惠州市××区淡水文华楼裙楼1-2层商铺，该商铺被命名为“万国国际美食汇”。2014年5月25日，原告与两被告签订了《商铺买卖合同》（编号xxx，下称合同）。合同约定：被告张国诚将位于惠州市××区淡水文华楼第二层xxx号铺卖给原告，被告万国公司作为受委托代理方及保证人，被告佑盛达装饰公司作为被告张国诚的受托人对该商铺进行装饰装潢。涉案铺位建筑面积8.28平方米，其中套内建筑面积4.22平方米，合同总价款为164000元。双方约定以分期付款方式支付。双方在合同第十四条一款约定，买受人付清商铺总价款后的90个工作日内，由出卖人负责向惠州市××区房地产交易中心申办该商铺的权属过户登记。双方在合同第十四条四款约定，出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期超过30日之内，自本合同规定的时间申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买爱人支付已付房价款1‰违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰违约金。合同签订后，原告作为买受人，依照合同约定于2017年4月30日向被告付清了商铺总价款共计164000元，其中商铺款139160元、装修款24840元。按照上述合同条款约定，被告张国诚和被告万国公司最迟应于2017年9月5日前向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。但是截至2017年10月12日，两被告仍未按约定完成向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。原告遂于2017年10月13日向被告发出《关于解除＜商铺买卖合同＞（编号xxx）的通知函》，被告于2017年10月15日收到该函件。上述事实，有《商铺买卖合同》、收款收据、《关于解除＜商铺买卖合同＞（编号xxx）的通知函》、EMS快递单及送达记录查询单等证据为凭。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。一审法院认定事实：2014年5月25日，原告李子豪（买受人）与被告张国诚（出卖人）、被告万国公司（委托代理人及保证人）签订编号为xxx的《商铺买卖合同》，约定原告李子豪购买位于惠州市××区淡水文华楼第二层xxx号铺（以政府相关部门批复的最终地址为准），总价款164000元，其中房价款139160元，装修款24840元。付款方式为分期付款：1、2014年5月25日前支付装修款21320元至承包人惠州市佑盛达装饰工程有限公司的银行账户；2、2014年6月8日前支付装修款3520元至承包人惠州市佑盛达装饰工程有限公司的银行账户；3、2014年6月8日前支付第一期房价款（包含定金）24360元；4、2014年6月28日前支付第二期房价款49280元；5、余款65520元分三年支付，自2014年7月至2017年6月，买受人每月28日前支付房价款1820元。上述房价款付至被告万国公司的银行账户。该《商铺买卖合同》第十四条约定“买受人付清商铺总价款后的90个工作日内，由出卖人负责向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。…逾期超过30日后，买受人有权解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。”上述《商铺买卖合同》签订后，原告按约支付了房价款139160元（最后一笔房价款支付时间为2017年4月30日）、装修款24840元（由被告惠州市佑盛达装饰工程有限公司收取并于2014年5月25日、2014年6月16日向原告出具收据）。2017年10月20日，原告向被告张国诚、被告万国公司发出《关于解除＜商铺买卖合同＞（编号xxx）的通知函》，其主要内容：原告已按约于2017年4月30日付清商铺总价款，根据合同约定，被告应当在原告付清商铺总价款后的90个工作日内申办该商铺的权属过户登记。但时至今日，被告仍未申办该商铺的权属过户登记。原告现依据合同约定，解除与被告签订编号为xxx的《商铺买卖合同》。解约通知自到达被告时生效。请被告于接到通知后5个工作日内与原告或原告委托代理人协商有关合同解除的善后事宜，逾期将追究被告的违约责任。两被告对原告的《关于解除＜商铺买卖合同＞（编号xxx）的通知函》没有作出回应。2017年10月24日，原告向本院提起诉讼，提出上述请求。另查明，2016年4月29日，被告张国诚缴纳涉案商铺的印花税、契税等税费。2017年11月8日，惠州市××区地方税务局出具一份房产交易完税（免税）证明书给惠阳区房管部门，证明张国诚出让给李子豪的涉案商铺已经办理了征税（免税）手续，请给予办理房产权属手续。2017年11月22日，被告张国诚在惠州日报刊登《关于淡水文华楼一期商铺办证的公告》，载明“请各业主在2017年12月15日之前，携带身份证原件及复印件与本人委托的工作人员共同前往不动产交易中心办理不动产权证……”。再查，涉案商铺于2016年10月14日、2017年10月16日分别取得《房屋测绘成果报告》、《宗地图》、《界址点坐标表》及《权籍调查表》。2017年12月6日，惠州市国土资源局惠阳区分局发送《关于办理不动产权籍调查和不动产登记手续的告知函》给被告张国诚，载明“2017年10月11日，惠州市戴德梁行商业管理有限公司代张国诚预缴500万元地价款，因此自2017年10月12日起即可办理不动产权籍调查和不动产登记手续”。又查，惠州市中级人民法院于2018年5月23日作出的（2018）粤13民终1862号《民事判决书》认定事实如下：……另查，2012年12月11日，被告张国诚通过深圳市福田区人民法院司法拍卖竞得涉案土地位于惠州市××区淡水镇幸福路的土地使用权[使用权证号：惠阳国（2006）第0100858]和涉案房产位于惠州市××区淡水××楼××、××商铺等××房产（房产证号：粤房地证字第××、Ｃ3××35、Ｃ3××36、Ｃ3××37、Ｃ3××38）。2013年5月20日，被告张国诚办理涉案土地座落于惠阳区淡水文华楼的土地使用权证[使用权证号：惠阳国用（2013）第0100841号]。再查，2016年6月20日，惠州市国土资源局惠阳分局在惠州日报刊登《关于在惠州市××区实施不动产统一登记的通告》，载明“七、其他事项（一）自2016年6月30日起，城镇住房用地（含商品房、集资房、房改房等）的《国有用地使用证》分割登记业务停止办理。（四）权籍调查测绘前置：自2016年6月28日起，申请办理土地首次登记、自建房首次登记、一手房商品过户、二手房过户业务的，需先行开展不动产权籍调查测绘”。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的涉案《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。根据《商铺买卖合同》第十四条的约定，买受人付清商铺总价款后的90个工作日内，出卖人负责向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记，出卖人未按合同约定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。本案中原告于2017年4月30日付清房价款，但被告未能按约定的期限于原告付清涉案商铺总价款后90个工作日内通知原告申请办理涉案商铺的权属过户登记手续的责任不可归于两被告，因为惠州市国土资源局惠阳分局于2016年6月20日在惠州日报刊登《关于在惠州市××区实施不动产统一登记的通告》，载明“七、其他事项（一）自2016年6月30日起，城镇住房用地（含商品房、集资房、房改房等）的《国有用地使用证》分割登记业务停止办理。（四）权籍调查测绘前置：自2016年6月28日起，申请办理土地首次登记、自建房首次登记、一手房商品过户、二手房过户业务的，需先行开展不动产权籍调查测绘。”涉案商铺取得《权籍调查表》后，被告张国诚于2017年11月22日在惠州日报刊登《关于淡水文华楼一期商铺办证的公告》，通知各业主在2017年12月15日之前，携带身份证原件及复印件与本人委托的工作人员共同前往不动产交易中心办理不动产权证（惠州市国土资源局惠阳区分局通知被告张国诚可以自2017年10月12日起办理不动产登记手续）。且被告张国诚在合同约定的申办涉案商铺权属过户登记的期限内已缴纳该涉案房屋办证过户相关的税费。因此，本院认为被告因遇行政部门的政策调整未能在合同约定的时间内通知原告申办涉案商铺的权属过户登记非故意拖延履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告的违约行为系不可抗力所致。因原告未能举证证明因未能及时办证过户导致其合同目的不能实现，故被告的违约行为不构成根本性违约。现在行政部门限制办证过户的条件已经解除，合同可以继续履行。故原告要求确认原被告签订的涉案《商铺买卖合同》已解除、退还购房款、支付违约金、律师费的诉请缺乏合法依据，本院不予支持。至于原告要求三被告连带返还装修款属于另一法律关系，本案不作处理，原告可另循法律途径解决。被告惠州市佑盛达装饰工程有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告李子豪的全部诉讼请求。本案受理费4396元（原告已预交2198元），由原告李子豪承担。二审期间，上诉人李子豪围绕上诉请求依法提交了证据：1、关于在惠州市××区实施不动产统一登记的通告。证明被上诉人对政策变化早已是已知，不存在不可抗力。2、惠州市国土资源局惠阳区分局关于开展不动产权籍调查工作的通告。证明被上诉人对政策变化早已是已知，不存在不可抗力。3、关于调整不动产权籍调查工作时限的公告。证明被申请人不能如期完成相关工作的责任不在政策变化以及政府部门原因所致。被上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司的质证意见为：证据一、三性认可，证明内容不认可。惠州市国土职员局惠阳分局是在双方当事人签订合同后。上诉人付清房款之前发布的公告，通告增加了办理房产权属管理登记增加权属调查程序，该程序在双方订立合同时无法预测，根据通告内容未完成权属调查之前无法办理权属转移登记，因此，我方对政策的变化是不可预测。对证据二的质证意见和证据一的质证意见一致。在证据一的基础上增加，权属调查中发现涉案的楼盘存在历史遗留问题，也就是项目用途和批准用途不一致的问题，我方是通过拍卖的方式取得楼盘所有权，拍卖时楼盘一定年龄，土地用途已确认，我方仅对楼盘翻新，并未改变项目用地的用途，该问题不应当归咎于我方，是历史遗留导致。惠阳政府也因此将涉案楼盘与其他惠阳地区的老旧楼盘列为问题楼盘，针对这些楼盘是要求相关部门理顺相关方案之后才可以登记办理。证据三、三性予以认可，证明内容不予认可，理由与证据一、二一致。被上诉人一张国诚、三惠州市万国美食汇实业有限公司依法提交了证据：1、（2018）粤13民终1862号、（2019）粤13民终1916号、（2019）粤13民终1156号民事判决书。证明小业主以逾期办证、虚假宣传、消防不合格、面积不符等为由向法院起诉要求解除合同、退还款项等，经法院审理查明，均被驳回起诉，目前已有大量生效判决证明。2、惠阳区国土资源分局的网络问政回复。证明涉案楼盘历史遗留问题导致办证延迟，须待房产、住建部门理顺有关方案报区政府审定，才能办理不动产权籍调查及过户登记业务，被上诉人并非故意拖延履行合同义务。3、关于办理不动产权籍调查和不动产登记手续的告知函、银行转账凭证。证明惠阳区国土局自2017年10月12日恢复不动产权籍调查和不动产登记手续和证明被上诉人支付预缴地价款500万元，该笔款项为预付款性质。4、报纸。证明限制过户解除后，被上诉人多次通知上诉人办理过户。5、万国美食汇商铺期限收铺通知书。证明被上诉人多次催促上诉人前来收铺。上诉人李子豪的质证意见为：证据一、真实性、关联性予以认可，合法性不予认可，被上诉人提交一批二审中的部分判决书，还有另外的案件中判决结果一样，但是内容不一致。以被上诉人的判例和一审判决理由一致，证明被上诉人存在不可抗力，同一批案件的另外两个合议庭的法官裁定认可被上诉人存在违约，基于违约没有达到根本违约，所以不予解除合同。同样的案件分别由三个合议庭审理这些系列案，但判决内容均不相同。我方认为被上诉人提交的判决裁决的理由违反了多项权利。该份判决不足以认可被上诉人的违约行为属于不可抗力。证据二、真实性予以认可，关联性不予认可，即使涉案楼盘存在历史遗留问题，根据上诉人提交的证据惠阳市关于权籍调查工作是由指定时间，被上诉人提交的证据无法证实满足办理房产证的权利，是否存在被上诉人自身原因导致延期办证的问题。证据三、真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该证据显示被上诉人到2017-10-11才向相关部门补交500万的地价款，在补交地价款后取得了可以办理相关手续的资格，可见由于被上诉人拖欠地价款的原因导致延期办证的原因。证据四、五，真实性予以认可，关联性不予认可，该证据证明被上诉人在严重超过双方合同约定的办理房产证期限后才向相关当事人要求办理相关手续，证明对方存在延期办证行为。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人迟延办证是否构成根本违约？根据违约行为的性质及其后果的严重程度，违约行为可分为一般违约和根本违约。根本违约，主要指合同一方当事人违反合同的约定，致使另一方当事人无法实现合同目的违约情形，其法律效果是，当一方根本违约时，另一方有权解除合同并要求根本违约方承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，即是根本违约的主要情形。为保持权利状态的相对稳定性、贯彻合约必守的合同法原则，在合同当事人对是否构成根本违约、能否解除合同产生纠纷诉至法院时，即使合同约定了解除条件，法院在认定解除条件是否成就时，仍应当考量违约行为的性质及其后果的严重程度，判定违约行为是否构成根本违约，若未构成根本违约、合同尚可履行且合同继续履行不至于显示公平，一般应当支持另一方继续履行合同的主张，并依约依法判断违约责任的有无、大小、如何承担。本案上诉人起诉要求解除《商铺买卖合同》，由两被上诉人连带退还购房款及违约金、办证过户费用，并承担本案诉讼费，其理由是被上诉人违反合同约定，其解除合同的条件成就，对此，一审法院应当认定解除条件是否成就，并考量违约行为的性质及其后果的严重程度，判定合同能否履行、违约责任如何承担。根据本案《商铺买卖合同》第十四条的约定，买受人付清商铺总价款后的90个工作日内，出卖人负责向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记，出卖人未按合同约定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。本案中上诉人于2017年04月30日付清房价款，但被上诉人未能按约定的期限于上诉人付清涉案商铺总价款后90个工作日内通知上诉人申请办理涉案商铺的权属过户登记手续，已构成违约，上诉人认为解除合同的条件成就。合同是否解除应当考量被上诉人违约行为的性质及其后果的严重程度，判定合同能否继续履行、违约责任如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定可见，不可抗力包含三层意思，即不能预见、不能避免、不能克服，不能预见是从主观方面来讲的，不能避免并不能克服是客观要件，不可抗力的认定应从主客观方面综合分析，即从性质上说不可抗力具有客观性，与当事人主观意志无关，但在认定不可抗力事件时，要看当事人主观上是否尽到了合理的注意，据此来判断当事人主观上有否过错，两个标准缺一不可，否则不能认定为不可抗力。本案中，当事人对因政府政策重大变化导致合同不能履行能否构成不可抗力产生分歧。对此，本院认为，因政府政策变化导致合同不能履行能否构成不可抗力应当根据不同情况具体分析，一般的、效力层级较低的政策的变化导致合同不能履行一般不应认定为不可抗力，但国家层面的政策重大变化，一般人往往不能预见、不可避免、不能克服，可能成立不可抗力。本案中，2016年6月20日，涉案商铺所在地政府主管部门惠州市国土资源局惠阳分局发布《关于在惠州市××区实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月30日起，城镇住房用地的《国有用地使用证》分割登记业务停止办理，自2016年6月28日起，申请办理土地首次登记、自建房首次登记、一手房商品过户、二手房过户业务的，需先行开展不动产权籍调查测绘，该政策调整的背景是国家实施不动产统一登记改革，不仅仅是惠州市××区，全国其他省份此时也在纷纷出台相关类似政策，落实国家改革方针政策。由于上诉人在该政策重大调整公布后方交清购房款，涉案商铺所占用土地正属于该通告所停止办理的业务范围，该商铺暂时不能办理新的不动产证书。且综合一审证据，涉案商铺所在楼盘项目用地因存在实际用途和原批准的土地用途不一致的问题，无法办理不动产登记手续，须待房产、住建部门核查、理顺有关方案报政府审定，方能办理不动产权籍调查及登记发证业务，直至2017年12月6日，政府部门方书面通知被上诉人一自2017年10月12日起涉案商铺可以办理不动产权籍调查及不动产手续。因此，被上诉人未按合同约定的时间申办涉案商铺的交易过户手续，系政策重大变化所致，对于该政策变化，被上诉人不能预见、不可避免，亦不能克服，被上诉人因该政策重大变化而不能履行合同义务，符合不可抗力的构成要件，对此，被上诉人可以免责。且被上诉人于2017年11月22日起通知上诉人涉案商铺已经可以办理不动产权证，在上诉人未能提供证据证明其合同目的已经无法实现的情况下，应当认为被上诉人的违约行为不构成根本违约，且因构成不可抗力得以免除违约责任。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，上诉人李子豪的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4396元，由上诉人李子豪负担。本判决为终审判决。审判长 邹 戈审判员 曾求凡审判员 徐国华二〇一九年八月二十六日法官助理韦翠玲书记员肖静雅