湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初6765号原告：浏阳市瑞祥物业管理有限公司，住所地浏阳市圭斋东路名河鑫都******。法定代表人：郭庆伏，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：袁活伟，男，1970年5月19日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人：袁永红，女，1973年12月7日出生，汉族，住浏阳市，系被告袁活伟之胞妹。原告浏阳市瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业公司）与被告袁活伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告瑞祥物业公司的委托诉讼代理人王鹏，被告袁活伟的委托诉讼代理人袁永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告所欠物业管理服务费、环卫费、滞纳金共计10487元；2、本案诉讼费由被告负担。被告袁活伟的主要答辩意见：1、瑞祥物业公司提交的《名河鑫都前期物业服务合同》对名河鑫都小区业主并无约束力，因为名河鑫都小区开发商与业主签订的《商品房买卖合同》中并未载明《名河鑫都前期物业服务合同》中包含的业主应当承担的义务；2、原告瑞祥物业公司从未向袁活伟催缴过本案物业服务费，现瑞祥物业公司向法院起诉已过3年诉讼时效，故应当判决驳回原告瑞祥物业公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：瑞祥物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。2012年3月6日，瑞祥物业公司与浏阳·名河鑫都小区物业建设单位浏阳市湘鑫房地产开发有限公司签订《浏阳·名河鑫都前期物业服务合同》，约定由瑞祥物业公司负责对浏阳·名河鑫都小区进行前期物业管理服务，服务期限至小区首次业主大会成立招聘新的物业管理公司时止。合同约定：一、服务管理内容包括：房屋共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护与管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；二、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅按1.2元/㎡/月标准进行交纳，且物业服务费由业主或物业使用人每半年交纳一次，未按时足额交纳物业服务费的，应按从逾期之日起每天物业管理服务费万分之五的标准向原告支付违约金。此外，合同还对物业服务标准、合同双方权利与义务、违约责任等进行了详细约定。另，浏阳市人民政府于2014年1月26日发布了浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》，通知确定了生活垃圾处理费的收费对象包括浏阳市城区居民，收费标准为8元/户/月，执收主体为市容环境卫生管理局；并，通知明确：已实行物业服务的居民小区，清扫保洁费在物业服务费中列支，物业服务费不包含生活垃圾处理费，垃圾处理费由市容环境卫生管理局委托物业管理机构上门征收；未实行物业服务的居民小区，垃圾处理费由市容环境卫生管理局上门征收。袁活伟系浏阳·名河鑫都小区4栋732室业主，其住房面积为162.03㎡，因其拖欠了瑞祥物业公司2012年8月1日至2016年6月30日的物业管理服务费及生活垃圾处理费，并经瑞祥物业公司书面催缴后仍未交纳，瑞祥物业公司遂诉至本院，要求判如所请。另查明：1、诉讼过程中，瑞祥物业公司表示其主张的逾期付款违约金系按应交费用的10%予以计算。2、袁活伟陈述其在名河鑫都小区4栋732号房系毛坯房，尚未入住，瑞祥物业公司对此予以认可。3、瑞祥物业公司陈述其多次通过电话及张贴通知的方式向袁活伟催缴本案物业费，其向本院提交了《物业服务费催缴通知（存根）》照片3份予以证实；袁活伟对此均不予认可。以上事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、物业费欠缴明细、催缴通知、照片、不动产登记信息等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案瑞祥物业公司与浏阳市湘鑫房地产开发有限公司签订的《浏阳·名河鑫都前期物业服务合同》当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。瑞祥物业公司为浏阳·名河鑫都小区提供了物业服务，袁活伟作为该小区业主，理应按约定向瑞祥物业公司交纳相应的物业服务费用，现袁活伟拖欠该费用，瑞祥物业公司请求判令交付，本院予以支持。参照浏发改价发〔2010〕76号文件规定,2012年8月1日至2016年6月30日的物业管理服务费为8225元（162.03×1.2×47×90%），故袁活伟应支付瑞祥物业公司物业管理服务费8225元。对于瑞祥物业公司要求袁活伟支付违约金的诉求，因袁活伟未及时缴纳物业费并未给瑞祥物业公司造成实际损失，故对瑞祥物业公司的该项主张，本院不予支持。对于瑞祥物业公司主张袁活伟支付生活垃圾处理费376元，因根据浏阳市人民政府发布的浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，瑞祥物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向浏阳·名河鑫都小区业主收取该费用，袁活伟作为该小区业主，理应向瑞祥物业公司交纳该费用，故瑞祥物业公司该主张，本院亦予以支持。对于袁活伟提出的瑞祥物业公司主张已过诉讼时效的辩解意见，本院认为，瑞祥物业公司向本院提交了多次在涉案房屋上张贴催缴通知书的照片，表明其并未放弃过其应当享有的权利，故对袁活伟的该点辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、袁活伟于本判决生效之日起七日内支付浏阳市瑞祥物业管理有限公司2012年8月1日至2016年6月30日的物业管理服务费及生活垃圾处理费共计8601元；二、驳回浏阳市瑞祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费62元，减半收取31元，由浏阳市瑞祥物业管理有限公司负担5元，由袁活伟负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇一九年八月十六日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。