贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3428号 上诉人（原审被告）:周媛,女,1989年9月2日出生，汉族,住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）贵州和聚祥商业运营管理有限公司（统一社会信用代码91520500308727441W），住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道与深圳路交汇处圆梦国际。 法定代表人：颜强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋佳明，该公司职员。 上诉人周媛因与被上诉人贵州和聚祥商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1062号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，另行改判上诉人仅承担租金和物业管理费50%或发回重审。 事实和理由：一、上诉人不应向被上诉人支付2018年2月25日至2019年1月15日全部的租金和支付被上诉人2017年12月13日至2019年1月15日止全部的物管费。应只支付租金和物管费总额的50%。被上诉人未兑现合同及事先承诺的内容，在该商场未具备开业的前提下强行要求上诉人开业，导致上诉人经营受到很大影响。 二，原审判决上诉人向被上诉人支付违约金，更没有事实和法律依据。本案中，上诉人未向被上诉人支付租金和物业管理费，上诉人是在行使抗辩权，不存在违约。 三，审理程序不合法。本案件涉及到两个法律关系，其中一个是租金合同纠纷,另一个是物业服务合同纠纷,一审判决在一个诉讼过程中同时审理两个法律关系,属于程序违法。 四、一审判决上诉人承担律师费，也是于法无据。涉案合同明显显失公平，该合同对上诉人约定义务的同时，未对被上诉人约定。 被上诉人未答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》；2、判决被告腾出商铺交还原告；3、判决被告支付2017年12月13日起至2019年1月15日租金13250.35元、物业管理费20359.9元共计146783.29元；4、判决被告支付2017年12月13日起至2019年1月15日违约金16445.71元；5、判决被告承担本案诉讼费及律师费3000元。 一审法院认定事实：原、被告于2017年11月9日签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，将原告管理的位于毕节市七星关区碧阳大道与深圳路交汇处奥莱国际购物中心B2F-46号商铺77.41平方米出租给被告经营型咖馆品牌店。合同约定：租期为5年，即从2017年11月9日起至2022年11月9日止；租金按月计算，第一年租金为130元/平方米、第二年租金135元/平方米，第三年租金140元/平方米、第四年租金150元/平方米、第五年租金150元/平方米，物管费20元/平方米，违约金按每日逾期支付金额的千分之0.5计算，第1至4月为免租期，租金为零。合同签订后，被告仅于2017年11月11日向原告缴纳合同保证金33000元、2017年11月13日向原告缴纳装修押金3000元，并定于2017年11月25日开业。自签合同以来所欠原告租金及物管费至今未交。原告分别于2018年11月17日、2018年11月19日、2018年12月11日向被告邮寄《租金、物业缴费通知书》、《催款通知书》、《解除租赁合同通知书》，同时要求被告搬迁并交还商铺，被告签收后既未履行又未答复。被告未经原告同意擅自占用原告商铺经营，至今未缴纳租金及物管费，其行为违反合同15.1条、15.3条、15.3.4条、15.3.7条规定，应当支付所欠租金及物业费，并按每日千分之0.5支付违约金。原告为维护合法权益，特诉来法院请求判决支持诉讼请求。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。原告按约定交付商铺给被告经营，被告就应当履行合同按时向原告支付租金及物业管理费。被告以自己的实际行动拒绝继续履行合同，原告提出解除原合同，一审法院应予支持。本案中，被告签订合同后经营至今未履行给付租金及物管费义务，已经构成违约，应当承担违约责任。经计算，扣除免租期3个月，被告从2018年2月25日至2019年1月15日欠原告租金110696.3元、从2017年12月13日至2019年1月15日欠原告物管费20126.6元，合计被告在该期间欠原告商铺租金及物管费130822.9元；该合同解除后，原告之前收取被告的合同保证金33000元、装修押金3000元应当抵扣原告所欠租金及物业管理费36000元，故被告实际欠原告租金物管费94822.9元；根据合同约定，被告违约325天，应当支付该期间违约金15408.72元；原、被告合同有关于律师代理费约定，故对原告主张的律师代理费3000元，一审法院予以支持；被告主张商铺漏水，又说至今仍然在该商铺正常经营，且其对漏水及损失举证不能，故被告该主张无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司与被告周媛于2017年11月9日签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》。 二、被告周媛于本判决生效之日起十五日内将位于毕节市七星关区碧阳大道与深圳路交汇处奥莱国际购物中心B2F-46号商铺腾空交还给原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司。 三、被告周媛于本判决生效之日起十日内支付其所欠原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司2018年2月25日至2019年1月15日商铺租金及物业管理费共计人民币94822.9元，并以该金额为基数向原告支付2018年12月13日至2019年1月15日商铺租赁违约金人民币15408.72元。 四、被告周媛于本判决生效之日起十日内支付原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司律师代理费3000元。 五、驳回原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取人民币1782元，由被告周媛负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审争议的焦点：被上诉人是否存在违约行为，应否承担减少50%价款的违约责任。 本院认为，首先，上诉人与被上诉人签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属合法有效合同。合同当事人应严格按照合同履行自己的义务。 其次，被上诉人已依约向上诉人交付租赁房屋，完成了其租赁义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，上诉人作为承租人已实际使用涉案租赁房屋，应依约向被上诉人支付约定的租金及物管费。 最后，上诉人主张被上诉人存在未兑现合同及事先承诺的内容，在涉案商场未具备开业的前提下强行要求上诉人开业等违约行为，对此其一、二审未提交任何证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，上诉人对其主张应承担举证不利的法律后果，其认为被上诉人违约并应由被上诉人承担减少价款50%的违约责任的主张依据不足，本院不予采纳。 上诉人上诉以涉案合同显失公平、其是行使抗辩权、一审同时审理两个不同法律关系程序违法等为由拒付剩余租金、物管费及合同约定的律师代理费的主张理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3564元，由上诉人周媛负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年八月五日 书记员 邱诗韵