广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初25864号原告（反诉被告）深圳市中汇能投资发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道共乐社区共和工业路明月花都裙楼**，统一社会信用代码914403005642457160。法定代表人潘高峰。委托代理人万娇，上海市汇业（深圳）律师事务所律师。委托代理人黄其柏，上海市汇业（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）许佩奎，男，汉族，1974年4月6日出生，身份证住址广东省汕尾市城区。委托代理人段志中，广东鲸山律师事务所律师。原告深圳市中汇能投资发展有限公司诉被告许佩奎及反诉原告许佩奎诉反诉被告深圳市中汇能投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告的委托代理人万娇、黄其柏，被告的委托代理人段志中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令解除《共乐城租赁合同》（商铺租赁合同KTV，合同编号：三屋3005、3004）以及《租赁合同主体变更协议》；2、判令被告立即搬出租赁房屋，清理所滞物品设备，恢复原状；3、判令被告向原告支付租金人民币1,103,560.60元以及逾期违约金人民币80,870.00元、管理费人民币116,383.80元、水电费人民币14,358.71元（所有费用暂计至2018年9月19日，实际计至被告搬出房屋之日）；4、判令本案诉讼费用和律师费、恢复原状费用全部由被告承担。第一次庭审时，原告申请撤回第2项诉讼请求，并增加诉讼请求如下：判令被告支付原告评估费人民币30,000元、拆除场地装修设备费人民币400,000元、律师费人民币50,000元、登报费人民币900元。第二次庭审时，原告申请将第3项诉讼请求的金额变更如下：租金金额变更为人民币1,411,531元，管理费金额变更为人民币148,863元，逾期违约金金额变更为人民币565,347.35元。对于原告的上述申请，本院予以准许。被告反诉请求：1、判令原告赔偿反诉人被告经济损失人民币1,500,000元（暂定，实际待鉴定后以鉴定结果为准）；2、由原告承担本案诉讼费。第一次庭审时，被告申请将第1项诉讼请求变更为：判令原告赔偿被告经济损失人民币1,188,480元（按原告评估的动产损失人民币63,420元、装修现值人民币747,200元，另有77台空调价值人民币377,860元），并增加一项诉讼请求：原告返还被告已收取的履约保证金人民币232,769元。第二次庭审时，被告增加如下反诉请求：由原告承担本案鉴定费用人民币7,200元。对于被告的上述申请，本院予以准许。本案相关情况经审理，本院查明了如下事实：一、涉案租赁房屋位置：深圳市宝安区西乡街道共和工业路共乐城三层3004、3005铺位。二、签订租赁合同情况。被告与案外人深圳市东景润物业投资有限公司于2013年2月2日签订了一份《共乐城租赁合同》，合同编号为三屋3005、3004，约定深圳市东景润物业投资有限公司将位于深圳市宝安区西乡街道共和工业路共乐城三层3004、3005铺位租赁给被告使用。2017年10月30日，原、被告及深圳市东景润物业投资有限公司签订了一份《租赁合同主体变更协议》，约定深圳市东景润物业投资有限公司将其与被告签订的《共乐城租赁合同》中的所有权利义务从2017年4月1日起转让给原告，三方均对此予以确认。三、租赁期限：自2013年7月1日起至2025年6月30日止，共12年。四、免租期：被告在2013年7月1日至2013年11月30日期间享有5个月的免租期，免租期无须支付租金，但仍需支付管理费和水电费。五、租金标准：2013年7月1日至2015年7月1日，每月租金人民币116,385元，2015年7月1日至2017年7月1日，每月租金人民币122,204元，2017年7月1日至2019年7月1日，每月租金人民币128,321元，2019年7月1日至2021年7月1日，每月租金人民币134,736元，2021年7月1日至2023年7月1日，每月租金人民币141,475元，2023年7月1日至2025年7月1日，每月租金人民币148,539元。六、管理费标准：每月人民币13,533元。七、水电费标准：商业用水/用电单价+5%的损耗计提。八、费用支付时间：每月5号前支付当月租金、管理费及上月水电费。逾期不交每日按拖欠金额的0.2%收取逾期违约金。九、涉案房屋产权人：涉案房屋所在物业即明月花都裙楼1-4层的所有权××××深圳市共乐股份合作公司，该物业的实际管理人是原告。十、涉案房屋租赁用途：用于被告经营“广乐纯K”KTV，该KTV的登记经营者为深圳市众乐普惠文化娱乐有限公司，该公司的曾用名为深圳市共乐汇文化娱乐有限公司。十一、被告已支付的履约保证金：人民币232,769元。十二、被告何时开始拖欠租金：2018年1月。十三、原告何时收回涉案房屋：2018年11月20日。十四、原告何时对涉案房屋的装饰装修物进行评估：2018年11月23日。原告收回房屋后委托深圳市国房资产评估有限公司对涉案房屋的动产（不包含77台空调）及装饰装修物进行评估，产生评估费人民币30,000元。十五、原告对涉案房屋装饰装修物进行拆除的情况。原告主张评估完成后立即委托深圳市马斯特装饰设计工程有限公司对涉案房屋内的装饰装修物进行了拆除，于2018年12月1日拆除完毕。双方于2019年1月9日签订了一份《室内拆除工程施工合同》，约定合同总价款为人民币400,000元。原告的法定代表人潘高峰分别于2019年1月11日、2019年2月27日、2019年3月4日向施工合同约定的收款人周惠贤转账支付了人民币150,000元、人民币30,000元、人民币200,000元，三笔款项合计人民币380,000元。十六、原告主张涉案房屋安装的77台空调，因深圳市众乐普惠文化娱乐有限公司拖欠案外人深圳市一顺电器有限公司货款人民币50,000元，已经深圳市宝安区人民法院作出生效判决。双方于2019年1月达成和解，确认深圳市众乐普惠文化娱乐有限公司尚欠深圳市一顺电器有限公司货款人民币50,000元及违约金人民币28,000元，双方同意将深圳市众乐普惠文化娱乐有限公司留置在涉案房屋的77台空调抵偿上述欠款，深圳市一顺电器有限公司将以人民币50,000元的价格将空调转让给第三人。双方签订了两份相同的执行和解协议，分别加盖了深圳市众乐普惠文化娱乐有限公司和深圳市共乐汇文化娱乐有限公司的公章。2019年1月12日，原告与深圳市一顺电器有限公司签订了一份采购合同，约定原告以人民币50,000元的价格向深圳市一顺电器有限公司购买涉案房屋中的77台空调。因此，原告主张涉案房屋内的77台空调所有权已归原告所有。被告对此提出异议，认为两份执行和解协议上的公章均不是真实的，并向本院申请对两份执行和解协议上深圳市众乐普惠文化娱乐有限公司和深圳市共乐汇文化娱乐有限公司公章的真实性进行鉴定。本院委托广东省南天司法鉴定所对上述公章的真实性进行鉴定，鉴定结果为两份执行和解协议上加盖的两枚公章与深圳市众乐普惠文化娱乐有限公司在公安局备案的两枚公章均不是同一枚印章。原告申请了深圳市一顺电器有限公司出庭作证说明相关事实，但深圳市一顺电器有限公司无正当理由未到庭。十七、其他需要说明的事项。深圳市众乐普惠文化娱乐有限公司向本院出具了一份说明，主张“广乐纯K”KTV是被告借用其名义进行经营的，该KTV全部的设备、物资及装修均是被告出资，财产所有权属于被告。判决理由本院认为，原告为证明涉案房屋的产权情况，提交了一份房屋所有权证，上面显示所有权人为共和村经济合作社，房屋地址为宝安新安镇共乐共和村工业邨。但原告并未提交该份房屋所有权证原件予以核对，且上面登记的房屋地址与涉案房屋地址并不一致。原告对此解释称地址命名进行过变更，但如果确实存在该情况，产权人也应到房地产登记管理部门进行相应的变更登记。综上，本院认为原告提交的房屋所有权证不能证明涉案房屋的产权情况。原告未能提交涉案房屋的产权证明或建设工程规划许可证等合法报建手续，故深圳市东景润物业投资有限公司与被告签订的《共乐城租赁合同》及原、被告与深圳市东景润物业投资有限公司签订的《租赁合同主体变更协议》均为无效合同。但原告可以参照双方约定的租金标准主张房屋占有使用费及其他实际发生的费用，对于被告所诉的装饰装修损失，应按双方的过错责任划分处理。现本院结合本案现有的证据材料及庭审记录分析如下：一、房屋占有使用费、管理费、水电费。原、被告均确认被告从2018年1月开始未再缴纳租金，但被告主张因原告未能解决涉案房屋一次消防所存在的问题，其从2018年开始未再使用涉案房屋，故无需支付2018年起的租金、管理费及水电费等费用。本院认为，本院已认定原、被告之间的租赁合同是无效合同，被告向原告支付房屋占有使用费是基于被告实际占用涉案房屋的事实。由于被告未将涉案房屋的装饰装修物等进行拆除或与原告协商一致进行处理，其一直实际占有了涉案房屋，导致原告无法将涉案房屋另行进行收益，故被告应向原告支付房屋占有使用费直至原告收回涉案房屋之日止。原告主张其收回涉案房屋的时间是2018年11月20日，被告未能提交任何证据予以反驳，故本院采信原告的主张。被告应向原告支付2018年1月5日至2018年11月20日期间的房屋占有使用费及管理费。双方约定上述期间的月租金为人民币128,321元，每月管理费为人民币13,533元，故被告应向原告支付2018年1月至2018年11月20日期间的房屋占有使用费人民币1,368,757.33元（128,321元×10个月+128,321元÷30天×20天），管理费人民币144,352元（13,533元×10个月+13,533元÷30天×20天），原告诉请超出的部分，本院不予支持。关于水电费、排污费、垃圾处理费。原告主张被告在2017年11月25日至2018年2月25日期间产生水电费、排污费、垃圾处理费共计人民币14,358.71元，并提交了2017年11月至2018年2月的水电费明细表及2018年9月缴费通知单拟予以证明。被告对原告提交的上述证据予以否认，主张从未见过或收到，辩称其从2018年1月开始没有使用涉案房屋，不会产生上述费用。本院认为，原告所提交的2018年9月缴费通知单并无被告的确认，且2017年11月至2018年2月的水电费明细表中仅有2017年11月和2018年1月的明细表有签名，但是2017年11月的签名非常潦草，无法辨别签名人姓名，2018年1月的签名为“赵永忠”，但被告不确认该签名人的身份。综上，原告所提交的水电费明细表及缴费通知单，既无被告的确认也无法证明已送达给被告，故本院不予采纳。由于原告未能举证证明涉案房屋在2017年11月25日至2018年2月25日实际产生的水电费、排污费、垃圾处理费金额及明细，也无法证明已告知被告，亦没有提交支付凭证或发票等证据证明已代被告实际缴纳了上述费用，应承担举证不能的不利后果。因此，对于原告要求被告支付2017年11月25日至2018年2月25日期间水电费、排污费、垃圾处理费的诉讼请求，本院不予支持。二、逾期违约金。原告主张被告应当按照租赁合同的约定支付所拖欠租金的逾期违约金。本院认为，由于双方的租赁合同无效，双方关于逾期违约金的约定亦无效，故对原告的该项诉求，本院不予支持。三、履约保证金。由于双方的租赁合同无效，因无效合同取得的财产应当返还，故原告应当返还被告已缴纳的履约保证金人民币232,769元。四、合同解除。因本院认定涉案租赁合同无效，即合同自始无效，无需解除。五、律师费。原告主张其为实现本案债权支出了律师费人民币50,000元，该款项应由被告承担。本院认为，原告未能举证证明双方对律师费的承担有过明确约定，原告的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。六、登报费。原告主张被告拒不接收原告发出的告知函、律师函，原告于2018年5月15日登报催告被告办理解除合同事宜并清理滞留物品及设备，原告因此支出登报费用人民币900元。经查，原告于2018年4月25日通过顺丰快递向被告邮寄了一份告知函，但因电话无人接听派件不成功，而非被告拒收。原告在庭审时还当庭出示了手机微信聊天记录、短信聊天记录，显示原告多次将其出具的告知函、催告函等函件通过微信发送给被告，被告亦确认微信聊天记录的真实性。本院认为，原告已通过微信、短信发送催告函、告知函等函件给被告，告知被告拖欠租金及办理解除合同事宜，虽然被告未予以正面回应，但是原告可确认被告已收到了相关函件。被告并未下落不明，原告也有被告的联络方式，原告并无登报告知的必要性，因此所产生的登报费用也非必要费用。因此，原告要求被告承担登报费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。七、涉案房屋装饰装修物损失的承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”以及第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原告所诉请的评估费、拆除费用及被告诉请的装修现值均是上述规定中所述的因合同无效受到的损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告将不符合法律规定的房屋出租给被告，存在主要过错，而被告对此未进行甄别就与原告建立租赁合同，亦存在一定过错。且从涉案房屋的建设工程消防验收意见书中也可以看出，原告交付给被告的涉案房屋存在多项问题未能通过消防验收，其中“消防控制室持证上岗人员不足”的问题，从被告2015年12月22日第二次申请消防验收到被告2018年8月15日最后一次申请消防验收，仍未得到解决。双方也是主要因二次消防验收的问题导致本案纠纷，因此，本院认为原告所存在的过错较大，对于因合同无效受到的损失，本院酌定原告对此应承担70%的过错责任，被告应承担30%的过错责任。八、评估费。原告主张为涉案房屋的装饰装修物进行评估支出了评估费人民币30,000元，并提交了评估报告书、资产评估委托合同、银行电子回单及发票拟予以证明。本院认为，原告所委托的深圳市国房资产评估有限公司是有相关资质的评估机构，且原告所提交的上述证据均有原件予以核对，故本院予以采纳。根据双方的过错责任比例，原告应承担70%的评估费即人民币21,000元，被告应承担30%的评估费及人民币9,000元。原告诉请超出的部分，本院不予支持。九、拆除费用。原告主张其委托深圳市马斯特装饰设计工程有限公司对涉案房屋内的装饰装修物进行了拆除，拆除费用为人民币400,000元，原告已支付了人民币380,000元。原告为证明上述主张提交了《室内拆除工程施工合同》和银行电子回单，被告对此不予确认，主张未经被告认可，且价格不具有客观性。本院认为，原告拆除涉案房屋内的装饰装修物必然会产生拆除费用，原告已提交《室内拆除工程施工合同》及银行电子回单证明实际拆除费用，已初步完成了其相应的举证责任。被告认为拆除价格不具有客观性，但是被告并未提交任何证据证明合理拆除价格或拆除装饰装修物的市场价格，应承担举证不能的不利后果。因此，本院采信原告的主张，认定涉案房屋的装饰装修物的总拆除费用为人民币400,000元。但因原告实际支付的费用仅为人民币380,000元，因此本院仅对实际发生的费用进行处理。根据双方的过错责任比例，原告应承担70%的拆除费用即人民币266,000元，被告应承担30%的拆除费用即人民币114,000元。原告诉请超出的部分，本院不予支持。十、涉案房屋内的动产。被告遗留在涉案房屋内的动产的所有权属于被告，原告应予以返还。但原告已将所有物品（不包含77台空调）出售给他人，已不存在返还给被告的可能性。深圳市国房资产评估有限公司出具的评估报告书（深国房资评字[2018]第0111036号）载明，涉案房屋内的电视机、冰箱、打印机、电脑、冰柜、烟雾机、机顶盒、显示屏等动产的评估价为人民币63,420元。被告同意按照该价格计算涉案房屋内的动产，故原告应向被告支付涉案房屋内的动产价值人民币63,420元。十一、77台空调的价值。涉案房屋中安装有77台空调，评估动产时并未对该77台空调进行评估。该77台空调的所有权属于被告，原告应予以退还。但被告主张不愿意取回，要求原告支付相应的价款，原告亦同意使用该77台，故该77台空调可折价归原告所有。但双方对于空调价款有争议。被告主张应按空调的购买价人民币377,860元计算，原告则主张其对空调费用及安装费用的评估价为人民币138,700元。本院认为，涉案77台空调系被告于2014年10月购买的，距2018年11月已经过4年的时间，价值必然会产生一定的贬损，被告主张按其购买价格认定其价值，明显不符合常理。参照涉案空调的原始价格及原告主张的价格，本院酌定77台空调折价为人民币150,000元。被告诉请超出的部分，本院不予支持。十二、涉案房屋装修现值。深圳市国房资产评估有限公司出具的评估报告书（深国房资评字[2018]第0112048号）载明，涉案房屋的装修现值为人民币747,200元，被告对此并无异议。因此，根据双方的过错责任比例，原告应承担70%的装修现值损失即人民币523,040元，被告应承担30%的装修现值损失即人民币224,160元。被告诉请超出的部分，本院不予支持。十三、鉴定费。被告因申请对原告所提交的两份执行和解协议上的公章的真实性进行司法鉴定，支出了鉴定费人民币7,200元。对于该费用的承担，本院认为，原告所提交的执行和解协议中深圳市众乐普惠文化娱乐有限公司、深圳市共乐汇文化娱乐有限公司的公章均不是真实的，原告主张两份和解协议是案外人深圳市一顺电器有限公司提供的，但是深圳市一顺电器有限公司并未到庭对此作出说明。且经查询，深圳市众乐普惠文化娱乐有限公司与深圳市一顺电器有限公司关于空调尾款的纠纷并未进入执行程序。综上，原告提交的执行和解协议，无法确认是否是深圳市一顺电器有限公司提供的，即使是深圳市一顺电器有限公司提供的，原告也并未对其真实性进行甄别。原告对此存在过错，因此，本案的鉴定费应由原告承担。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认案外人深圳市东景润物业投资有限公司与被告许佩奎于2013年2月2日签订的《共乐城租赁合同》、原告深圳市中汇能投资发展有限公司与被告许佩奎、案外人深圳市东景润物业投资有限公司于2017年10月30日签订的《租赁合同主体变更协议》无效；二、被告许佩奎应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市中汇能投资发展有限公司2018年1月1日至2018年11月20日期间的房屋占有使用费人民币1,368,757.33元及管理费人民币144,352元；三、被告许佩奎应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市中汇能投资发展有限公司评估费人民币9,000元；四、被告许佩奎应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市中汇能投资发展有限公司装饰装修物拆除费人民币114,000元；五、原告深圳市中汇能投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告许佩奎履约保证金人民币232,769元；六、原告深圳市中汇能投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告许佩奎涉案房屋内的动产损失人民币63,420元；七、原告深圳市中汇能投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告许佩奎涉案房屋的装修现值人民币523,040元；八、原告深圳市中汇能投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告许佩奎77台空调的价款人民币150,000元；九、原告深圳市中汇能投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告许佩奎鉴定费用人民币7,200元；十、上述第二至四项费用合计人民币1,636,109.33元，第五至第九项费用合计人民币976,429元，相互抵扣后，被告许佩奎应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市中汇能投资发展有限公司房屋占有使用费、管理费合计人民币659,680.33元；十一、驳回原告深圳市中汇能投资发展有限公司的其他诉讼请求；十二、驳回被告许佩奎的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币27,768元、反诉受理费人民币8,828元，由原告承担人民币16,468元，由被告承担人民币20,128元。因被告减少诉讼请求，被告多缴纳的受理费人民币322元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  佳  玫人民陪审员 陈    荣人民陪审员 张  汉  新二〇一九年八月二十七日书 记 员 莫  莹  莹书 记 员 张伟杰（兼）附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。