德阳市旌阳区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川0603执异133号 案外人：钟金龙，男，1976年11月29日出生，汉族，住四川省绵竹市。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司德阳分行，住所地四川省德阳市天山北路**，统一社会信用代码915106002051041291。 负责人：刘熙，该行行长。 委托诉讼代理人：刘恒旭，该行工作人员。 委托诉讼代理人：田春光，四川山和律师事务所律师。 被执行人：陈昌龙，男，1972年3月20日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被执行人：范永菊，女，1969年6月5日出生，汉族，住四川省绵竹市。 在本院执行中国建设银行股份有限公司德阳分行（以下简称“中国建行德阳分行”）申请执行陈昌龙、范永菊一案中，案外人钟金龙对本院查封登记于陈昌龙、范永菊名下位于德阳市区晋江西3号华西电梯公寓商住楼1栋B-16-2号房屋（以下简称诉争房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人钟金龙称，请求解除对诉争房屋的查封。事实和理由：钟金龙通过德阳市壹诚房产经济公司居间介绍，购买了陈昌龙、范永菊的上述房屋。2018年3月5日，陈昌龙向钟金龙出具收到总房款487808.67元的收据。因陈昌龙为该房屋办理了购房抵押贷款，无法过户，同日，房产中介公司工作人员陪同钟金龙、陈昌龙到中国建行德阳分行办理还贷解押手续。为了提前还贷，陈昌龙向中国建行德阳分行提交了提前还贷申请书，中国建行德阳分行同意并计算了提前还贷违约金2216.20元。钟金龙将未支付的33万元的购房款转入陈昌龙账户，陈昌龙将该款存入中国建行德阳分行账户内查询账户余额时发现银行扣划了15万元用作偿还陈昌龙的其他贷款，导致解除抵押不成功。案外人已诉至法院要求陈昌龙、范永菊及时偿还案外人的房屋贷款并限期办理房屋过户手续。法院已作出判决书，认定房屋买卖合同合法真实有效，案外人对诉争房屋享有所有权，且案外人已于2018年3月8日入住该房屋，属合法占有和使用。中国建行德阳分行应当将违规扣划的15万元存款用作陈昌龙偿还的房屋贷款，加上案外人应当支付的剩余房款177920元，足以偿还涉案房屋的贷款。 申请执行人中国建行德阳分行称，2018年3月5日，陈昌龙、钟金龙和房屋中介公司工作人员一起到中国××处，申请办理诉争房屋的提前还贷。中国建行德阳分行经审查同意其提前还贷，计算出应支付的提前还贷违约金2216.2元，并让陈昌龙填写了提前还贷申请书。陈昌龙遂持提前还贷申请书到营业大厅归还其个人住房贷款本息。但陈昌龙向钟金龙隐瞒了其在中国建行德阳分行有其他信用卡借贷的事实，所以钟金龙向陈昌龙支付的购房款33万元被建行银行系统扣划了大概15万元用于偿还信用卡借款本息。因此，当天陈昌龙并未将房屋贷款本息结清。 被执行人陈昌龙、范永菊未作答辩。 本院查明，2016年1月18日，陈昌龙、范永菊与中国建行德阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，在中国××处贷款35万元用于购买诉争房屋，并将诉争房屋抵押给中国建行德阳分行用于担保该笔贷款。后中国建行德阳分行以陈昌龙、范永菊未按期如数归还贷款本息，违反合同约定为由，向四川省德阳市诚信公证处申请出具《执行证书》。2018年11月14日，四川省德阳市诚信公证处作出（2018）川德证执字93号《执行证书》，载明：中国建行德阳分行可持该《执行证书》及经公证的《个人住房（商业用房）借款合同》向有管辖权的人民法院申请执行；被执行人为陈昌龙、范永菊；执行标的为贷款余额323537.95元及利息等相关费用。后中国建行德阳分行依据上述《执行证书》向本院申请执行。本院受理后于2019年3月7日查封了诉争房屋。 另查明，2017年8月7日，钟金龙与陈昌龙、范永菊就买卖诉争房屋签订《房屋买卖合同》，房屋成交价格485000元。钟金龙随后向陈昌龙支付首付款150000元并代其支付房屋贷款7808元。为解除诉争房屋的抵押以便办理房屋过户手续，2018年3月5日，陈昌龙、钟金龙和中介公司一同到中国建行德阳分行申请提前还贷。同日，中国建行德阳分行经审查同意了陈昌龙的提前还贷申请，并计算出提前还贷违约金为2216.2元。随后，钟金龙将用于支付诉争房屋剩余购房贷款和提前偿还贷款违约金的共计33万元款项，转账到陈昌龙在中国建行德阳分行用以偿还房屋按揭贷款的银行账户。但因陈昌龙在中国××处还有其他信用卡贷款未归还，中国建行德阳分行系统自动扣划了33万元中的15万元用于偿还该信用卡贷款。钟金龙、陈昌龙查询陈昌龙的银行账户时发现了上述情况，知晓提前偿还贷款并未成功，随即，钟金龙将剩余的18万元转回自己的银行账户。2019年5月21日，钟金龙将未支付的177920元购房款交付至本院。钟金龙向本院提交了多份收据，载明其在2018年3月25日、2018年4月25日、2018年6月25日等为诉争房屋缴纳物业费、水费，在2018年3月27日、2018年10月27日等为诉争房屋缴纳电费，在2018年4月10日、2018年6月24日等为诉争房屋缴纳气费。 上述事实有《执行证书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房屋买卖合同》、《公证书》、《民事判决书》、申请执行书、《执行裁定书》、缴费票据等证据予以证实。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定，本院在审查案外人钟金龙所提异议申请时，主要审查二个方面：其一，钟金龙是否对诉争房屋享有真实合法的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据上述查明的事实，钟金龙与陈昌龙签订《房屋买卖合同》的时间为2017年8月7日，早于本院查封时间2019年3月7日；钟金龙提交的缴纳诉争房屋2018年期间水、电、气、物业费等票据可以证明在本院查封诉争房屋之前，其已经实际占有诉争房屋；关于支付全部购房款的问题，在本院查封诉争房屋之前，钟金龙已向陈昌龙支付了部分购房款307808元，现钟金龙也已将未支付的购房款177920元交付至本院；中国建行德阳分行在明知其对于诉争房屋享有抵押权的情况下同意陈昌龙为诉争房屋提前还贷，但又误将钟金龙支付的用于给付诉争房屋剩余全部抵押贷款及提前还贷违约金中的15万元扣划，以偿还陈昌龙的其他信用卡贷款，导致诉争房屋未能成功提前还贷。因此，对于未办理过户登记，钟金龙不存在过错。综上，案外人满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，系诉争房屋权利人。其二，案外人对诉争房屋享有的权利能否排除法院执行。诉争房屋虽仍然登记在被执行人的名下，但其实际属于案外人所有，案外人对该房屋享有所有权，可以排除法院的强制执行。综上，钟金龙提出中止对诉争房屋执行的申请，符合相关法律规定及本案客观实际，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对登记于陈昌龙、范永菊名下位于德阳市区晋江西3号华西电梯公寓商住楼1栋B-16-2号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 周永宏 审 判 员 张 军 审 判 员 张 英 二〇一九年八月二十二日 法官助理 刘潇潇 书 记 员 蒲文英