河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终6652号 上诉人（原审原告）：石家庄市桥西区红旗街道办事处东五里庄村民委员会，住所地石家庄市桥**红旗大街**。 法定代表人：陈令军，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：张淑娟、张晓丽，石家庄市桥西国安法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：石家庄泰祥物业服务有限公司，住，住所地石家庄市长安区光华路**众诚商住楼**/div> 法定代表人：姚国强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢永飞，河北秉航律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：申利卉，女，1966年10月5日生，汉族，漫步月光歌厅负责人，住石家庄市长安区。 上诉人石家庄市桥西区红旗街道办事处东五里庄村民委员会（以下简称东五里村委会）、石家庄泰祥物业服务有限公司（以下简称泰祥物业公司）因与被上诉人申利卉房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东五里村委会的委托诉讼代理人、上诉人泰祥物业公司的委托诉讼代理人、被上诉人申利卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人东五里村委会上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判泰祥物业公司及申利卉给付2017年5月9日至2017年7月18日房屋占有使用费115003元，其中泰祥物业公司返还多收取5月9日至6月18日房屋占有使用费65003元，申利卉应给付6月19日至7月18日未交纳的房屋占有使用费5万元。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定双方在流程中未约定交接事宜的期限，因此，原告要求被告返还提前收取的第三人占有使用费条件尚未成就，显属适用法律错误。二、原审法院认定被告与第三人基于租赁合同对房屋占有使用费的支付及数额存在争议且账目尚未核对完整，因此，原告要求被告返还提前收取的第三人占有使用费条件尚未成就，显属认定事实错误。三、上诉人起诉要求泰祥物业公司与申利卉给付2017年5月9日至2017年7月18日房屋占有使用费115003元，其中泰祥物业公司返还多收取5月9日至6月18日房屋占有使用费65003元，申利卉应给付6月19日至7月18日未交纳的房屋占有使用费50000元，事实清楚，证据充分，理应得到支持。 泰祥物业公司辩称，同我方的上诉意见。 申利卉辩称，同一审答辩意见。 上诉人泰祥物业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回东五里村委会的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由东五里村委会承担。事实和理由：原审法院认定我方提前收取石家庄东曦酒店管理有限公司的费用，判令我方返还东五里村委会房屋占有使用费154267元，属于未依据事实适用法律。2017年5月9日，我方与东五里村委会协商解除了租赁合同。解除合同后撤场时遗留下许多问题，双方制定有《交接流程》。交接内容涉及多家商铺，东五里村委会的诉讼请求和证据所证明的事实仅涉及其中一家。由于双方尚未完成交接，许多事项仍在对账过程中，是否应当找补以及找补金额均未确定。原审法院片面认定上诉人应返还金额的款项，属于未依据事实适用法律，判决错误。 东五里村委会辩称，同我方一审及上诉意见。根据合同法第62条第4项的规定，从起诉至今已经有两年时间，履行期限早已届满。我方与泰祥物业公司之间目前只有本案纠纷，没有其他纠纷，所以泰祥物业公司所说没有事实和法律依据。 申利卉辩称，本案诉讼与我无关。 东五里村委会向一审法院起诉请求：1、判令被告支付收取石家庄东曦酒店管理有限公司租费154267元；2、判令被告及第三人支付租赁费115003元；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确诉讼请求第二项为“要求第三人对租赁费115003元承担补充责任”。 一审法院认定事实：2009年9月17日，石家庄红星物业管理有限公司（甲方）与石家庄东曦酒店管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方将所属红旗大街商务楼，营业场地建筑面积3578平方米，租给乙方经营快捷酒店。租赁期限8年，自2009年9月18日起至2017年9月17日止，免租装修期自2009年9月18日至2009年11月17日。年租金1092000元，租金缴纳方式为上行缴纳即每半年前5日，交清本半年度租金546000元……”。2012年11月1日，原告东五里村委会（甲方）与被告泰祥物业公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方将坐落于，投资建设的红旗大街1号综合楼，框架结构，地下一，地下**、地上**积约8128平方米。整栋楼及该楼配套附属设施出租给乙方使用并经营、管理。甲方对该大楼具有完整的产权经营权、使用权和管理权，保证没有他人对该楼追诉主张权利，如有他人主张权利，甲方负全部责任。该房屋属甲方村集体土地上的房屋建筑，乙方对该房屋的性质、状况已经进行了充分了解（提供规划许可复印件）；用途为：商业及办公。在租赁期间内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋用途。租赁期限为2012年11月1日至2017年11月9日。租金金额及交纳期限、方式：年租金按3296000元计算，每年递增3%；租金交纳方式为上行缴纳，每半年上缴一次，即每年5月9日和11月9日前5日上缴租金。合同签订时，乙方付定金100000元，待乙方上缴第一次租金时转为履行本合同的保证金。……”。2012年12月25日，原告东五里村委员会出具《证明书》，载明：“今有红旗南大街红旗派出所南侧路东1号综合楼系我村委会所有，现由石家庄泰祥物业服务有限公司进行经营、招商、管理。特此证明。期限自2012年12月25日至2017年11月9日止。”此后，被告泰祥物业公司承接了石家庄红星物业管理有限公司与石家庄东曦酒店管理有限公司签订租赁合同中约定的权利义务。石家庄东曦酒店管理有限公司根据其与石家庄红星物业管理有限公司《房屋租赁合同》的约定于2017年5月27日向被告泰祥物业公司交纳最后一笔费用230000元至2017年8月3日。在合同履行过程中，原、被告双方通过邮件进行协商，最终于2017年5月5日制定了初步的《交接流程》。主要内容为：“一、交接现有租户租赁合同：1、七天酒店；2、ｋｔｖ歌厅；3、中国移动；4、格力空调；5、咖啡厅；6、烟酒店；7、土豆粉；8、地下台、地下台球厅金收取时间：租金交接截止5.9日。国大提供各商户租赁期限内的全部收款情况并提供收据（因商户租赁没到期，国大需提供全部租期内的收据，以防商户租赁到期后引起纠纷，无法核实），国大提前收取5月9日后租金的需返还金额并提供明细。三、各租户押金、保证金情况。国大应造册、提供收据、返还押金保证金。……九、二楼火锅私自撤场遗留财产问题……”庭审中，原、被告均认可《交接流程》第一款第一项“七天酒店”、第二项“ｋｔｖ歌厅”的租户分别指石家庄东曦酒店管理有限公司及第三人申利卉；《流程》中的“国大”的权利义务亦指被告所承接的权利义务。2016年6月27日，石家庄桥西国安法律服务所出具《法律意见书》，主要内容为：“石家庄泰祥物业服务有限公司、河北国大连锁商业有限公司：石家庄市桥西国安法律服务所是石家庄市桥西区振头街道办事处东五里村民委员会（简称：东五里村委会）常年法律顾问单位，现接受东五里村委会委托，参与石家庄泰祥物业服务有限公司（以下简称泰祥公司）与东五里村委会终止租赁合同一事，特提出如下法律意见，望贵公司及领导配合或采纳。……2、同时，请泰祥公司在接此意见书后5日内，将收取的5月9日之后的租金交回……”。2017年7月4日，河北秉航律师事务所出具《律师函》，内容为：东五里村委会：2017年6月27日贵村委委托石家庄市桥西国安法律服务所向石家庄泰祥物业服务有限公司（以下简称：泰祥物业）出具的法律意见书已收悉。河北秉航律师事务所接受泰祥物业的委托，现对该法律意见书提出的问题以及双方协商终止《租赁合同》事宜回复如下：一、2017年5月9日，贵村委与泰祥物业协商终止了《租赁合同》，同时也制定有《交接流程》。二、泰祥物业正在依据《交接流程》积极稳步处理善后事宜。三、建议双方尊重和遵守《交接流程》，对于电卡、2017年5月9日后的租金以及空调等事项，依据《交接流程》协商处理。……另，《交接流程》中显示租金截至2017年5月9日，提前收取5月9日后租金的需返还金额并提供明细。2017年8月25日，石家庄市桥西国安法律服务所出具《法律意见书》，主要内容为：“石家庄泰祥物业服务有限公司、河北国大连锁商业有限公司：2017年7月11日收到贵公司委托河北秉航律师事务所向石家庄市桥西区振头街道办事处东五里村民委员会（简称：东五里村委会）律师函已收悉。贵公司《律师函》第三条明确电卡、2017年5月9日后的租金以及空调等事项，依据《交接流程》协商处理，但至今，贵公司无一事项进行配合。……现再次明确按《交接流程》完成的事宜如下：1、给付七天自5月9日至9月17日租金388266.64元（其中七天已给泰祥254166.64元）；2、给付歌厅5月9日至11月的租金及收款明细；……”被告泰祥物业公司（出租方、甲方）与第三人申利卉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方将所属红旗大街商务楼三层，营业场地建筑面积三层1258平方米，一层34平方米，共计1292平方米租给乙方经营，指定经营ＫＴＶ练歌房，不得经营除此以外的其他类项目。租赁期限4年11个月，自2012年12月18日起至2017年11月10日止。租金：2012年12月18日至2013年3月17日为136070元，自2013年3月18日始半年（按六个月算）租金285748元，租金交纳方式为上行缴纳即每半年前5日交清本半年租金，从2014年3月18日开始每年5%递增。……”第三人自2015年7月15日之后按50000元／月的标准向被告缴纳费用至2017年6月17日。第三人称由于被告经常停水、电，所以双方协商自2015年7月15日之后按50000元／月标准缴纳租金；除上述款项外其于2017年3月向被告交纳50000元，但未提供相关证据予以证明，且从被告提交的收款账户为“姚国强”的账户历史交易明细清单中亦未显示第三人所陈述的此笔款项。被告称，第三人未按合同约定缴纳租金，截至2017年5月9日第三人仍欠缴租金33097.10元，所欠租金与保证金（41140元）抵扣之后多收取第三人8056.90元。原告认可原、被告协商解除租赁合同后未及时通知第三人且其于2017年7月18日起按被告向其交接的每月五万元的标准开始向第三人收取房屋使用的费用。另查，涉案房屋未取得房屋产权证书、建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、交接流程、法律意见书、律师函、进账单、个人结算业务申请凭证、证明书，被告提交的房屋租赁合同、租户交费清单列表，第三人提交的房屋租赁合同、存款转款凭证、交易明细，庭审笔录及各方当事人陈述予以证实。 一审法院认为，本案中原告向被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。原、被告协商2017年5月9日解除双方之间的租赁合同，现被告将涉案的房屋已返还给原告。关于被告是否应返还原告提前收取的石家庄东曦酒店管理有限公司的费用及数额，被告对原告提交的其收取石家庄东曦酒店管理有限公司的房屋占有使用费的时间及数额均无异议。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定及双方认可的《交接流程》约定，被告应将提前收取的次承租人石家庄东曦酒店管理有限公司2017年5月9日之后的房屋占有使用费返还给原告。被告应返还的数额为：546000元（半年费用）/6个月/30天×8天（2017年5月10日-5月17日）+230000元（2017年5月18日-8月3日）=254267元。按原告要求扣除100000元押金后，被告应返还154267元。关于被告是否应返还原告提前收取的第三人申利卉的费用及数额，双方在流程中未约定交接事宜的期限，申利卉向被告支付了2017年5月10日至7月17日期间的部分费用，被告与第三人基于租赁合同对房屋占有使用费的支付及数额存在争议且账目尚未核对完整，而原、被告双方解除合同的行为亦未及时通知第三人，原告与第三人之间无直接的合同关系，因此，原告要求被告返还提前收取的第三人占有使用费条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张；原告要求第三人对此承担补充责任的主张于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告石家庄泰祥物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告石家庄市桥西区红旗街道办事处东五里庄村民委员会房屋占有使用费154267元；二、驳回原告石家庄市桥西区红旗街道办事处东五里庄村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5340元，由原告石家庄市桥西区红旗街道办事处东五里庄村民委员会负担1955元，被告石家庄泰祥物业服务有限公司负担3385元。 经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料予以证实。 本院认为，对东五里村委会主张的泰祥物业公司收取石家庄东曦酒店管理有限公司房屋占有使用费的时间及金额，泰祥物业公司没有异议，对此应予认定。依据相关司法解释的规定和双方《交接流程》的约定，泰祥物业公司应将提前收取石家庄东曦酒店管理有限公司2017年5月9日之后的房屋占有使用费返还给东五里村委会，原审判决判令泰祥物业公司返还东五里村委会154267元并无不当。东五里村委会和泰祥物业公司未将双方解除合同的情况及时通知申利卉，且东五里村委会与申利卉之间并无直接的合同关系，泰祥物业公司与申利卉对房屋占有使用费的支付数额有争议，故原审判决认为东五里村委会要求泰祥物业公司返还提前收取申利卉的占有使用费的请求可待条件成就后另行主张，并无不当。东五里村委会要求申利卉承担补充责任，没有法律依据，原审判决未予支持，亦无不妥。综上所述，上诉人东五里村委会、泰祥物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8725元，由上诉人石家庄市桥西区红旗街道办事处东五里庄村民委员会负担5340元，上诉人石家庄泰祥物业服务有限公司负担3385元。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇一九年八月六日 书记员  李娅萌