贵州省遵义市汇川区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔0303执异字第92号案外人：王艳，女，1969年3月25日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托代理人：罗安勤，贵州祥景律师事务所律师。申请执行人：李德强，男，1971年10月6日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区，被执行人：苟恩孟，男，1980年2月1日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区，本院在执行李德强申请执行苟恩孟民间借贷一案中，案外人王艳于二0一九年八月五日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王艳称，2006年1月11日，申请人与遵义侨丰房地产开发有限责任公司（下称“侨丰公司”）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定侨丰公司将坪丰市场**负****门面安置给申请人，安置面积为32.52㎡。侨丰公司在建造D栋负一层门面时，在现不动产中心测绘登记的房号59-64号门面处只修建了6间门面，但是在安置过程中，因侨丰公司拆迁户众多，而D栋负一层门面数量不足以安置，基于此困境，当时侨丰公司便将竖着的，且只有两个门头的两间门面（这两间门面即是现不动产中心登记的63、64号门面，同类似情况的还有59号和60号门面，也被横着划分成了三间）横着划分为A-33、A-34、A-35三间门面，其中A-33号门面朝向E栋一侧，面积为32.52㎡，安置给了申请人，A-35号朝向东联线一侧，面积为38.31㎡，安置给了案外人穆能凤，中间即为A-34号，面积为31.5㎡，当时系安置给陈青平（后来陈青平调换至其他房号），故此，申请人的A-33号门面实际坐落于现不动产中心登记房号63、64号中，物理上横跨63、64号门面。虽然侨丰公司从图纸上和拆迁协议上将两间门面划分为了三间，但由于安置以后至侨丰公司破产之前，D栋负一层整层门面一直是侨丰公司返租回去统一经营、统一管理，因此没有必要对其进行隔墙，故侨丰公司一直未对A-33、A-34、A-35三间门面进行隔墙分离，物理上这三间门面一直只有两个门头。2015年，侨丰公司以及遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司（下称“坪丰公司”）向遵义市不动产登记事务中心及住建局申请办理坪丰市场D栋房屋产权证，办理过程中，因侨丰公司未按还房分割图纸以及拆迁协议对63、64号门面进行三分离隔墙，且未将此分割情况报告给遵义天络房地产测绘处，故天络房地产测绘处在对D栋负一层、一层商业用房进行测绘分户时，仍然是按照A-33、A-34、A-35测绘时的物理现状进行测绘，故测绘分户后仍然只有两个房号，D栋负一层A-33、A-34、A-35”三间门面的房号便登记为了“D栋负一层63号、64号”，63号、64号门面测绘的套内面积合计为96.99㎡，分摊面积51.37㎡。测绘分户后该门面登记在了坪丰公司名下。以上便是A-33、A-34、A-35号演变为63、64号门面的历程。2013年7月31日，侨丰公司将A-33号门面移交给申请人，同日，申请人与遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司（下称“坪丰公司”）签订《协议书》，约定将D栋负一层A-33号门面出租给坪丰公司使用。房屋移交后一直由申请人出租收益，但侨丰公司一直未给申请人办理房屋转移登记。后来坪丰公司办理产权后在申请人不知情的情况下于2016年擅自将D栋负一层64号房屋过户给苟恩孟，由苟恩孟用作向李德强抵押借款。2019年4月，贵院在坪丰市场张贴《查封及强制迁出公告》，公告称李德强已申请执行苟恩孟名下位于“坪丰市场一期工程D栋负一层9号、10号、16号、17号、18号、19号、54号、64号、D栋1-28号、1-29号、1-32号、1-34号房屋”，并要求与上述不动产有关的权利人在10日内申报权利，至此，申请人才知悉自己的安置房已办理产权手续且已过户并抵押给第三人苟恩孟、李德强的事实。申请人认为，侨丰公司、坪丰公司在将涉案房屋安置给申请人后又过户给第三人并办理抵押权的行为侵犯了申请人对D栋负一层64号房屋的拆迁安置补偿请求权，该权利应优先于苟恩孟登记的所有权，亦优先于李德强的抵押权。申请人对该房屋享有优先取得的权利，故应排除李德强对该房屋的执行。理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，在（2018）最高法民申723号一案中，最高人民法院也判决确认被拆迁人的权利能够排除抵押权人申请的强制执行。本案中，因侨丰公司拆迁申请人房屋，安置房屋虽然房号称谓不同，但位置相同，符合位置特定、用途特定的要件，故申请人依据《拆迁安置补偿协议书》对D栋负一层64号房屋享有优先取得的权利。并且，该房屋已于2013年交付给申请人占有使用。据此，就64号门面，申请人作为被拆迁人对受让该房屋以及接受抵押担保的抵押权人依法应享有优先取得权，该拆迁安置房屋补偿请求权应排除本案李德强对苟恩孟名下财产的执行。为此，请求贵院确认申请人对该房屋享有优先取得的权利，并裁定停止对该房屋的执行。本院查明，本案争议房屋位于遵义市××东联线坪丰农副品综合批发市场，该项目由遵义市侨丰房地产开发有限责任公司（下称侨丰公司）与遵义坪丰农副品综合批发市场有限公司（下称坪丰公司）联合开发。该项目的拆迁安置、销售、施工建设等事宜系以侨丰公司名义办理，房屋建成后产权初始登记及商业用房返租则以坪丰公司名义办理。2018年5月24日，遵义市红花岗区人民法院以（2018）黔0302破申2号民事裁定书裁定受理侨丰公司及坪丰公司的重整申请，并查明该两公司在土地、房屋开发、公司治理结构、股东等方面存在混同。2006年1月11日，案外人王艳与侨丰公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定侨丰公司拆迁案外人王艳的房屋后将遵义市红花岗区坪丰市场D栋负一层A-33号商业用房安置给案外人王艳，面积为33.52平方米。同时侨丰公司在其自行委托建筑设计部门所作的D栋商业负一层还房平面图上对D栋负一层A-33号商业用房系案外人王艳还房进行了标注。房屋建成后，2013年7月31日案外人王艳与坪丰公司签订《房屋租赁合同》，约定案外人王艳将D栋负一层A-33号商业用房出租给该公司，由该公司统一对外招商经营管理，租期从2014年元月一日起，签订协议后本案争议房屋一直由坪丰公司出租经营管理。2015年侨丰公司在遵义市房屋管理部门办理坪丰市场房屋的登记手续时，遵义天络房地产测绘处对坪丰市场房屋进行了测绘，并在测绘后将房屋产权登记于坪丰公司名下。通过对侨丰公司在其自行委托建筑设计部门所作的D栋商业负一层还房平面图与遵义天络房地产测绘处2015年12月23日D栋负一层房测绘分层平面图对比，2015年测绘时房号为D栋负一层63号、D栋负一层64号的房屋位置与2006年侨丰公司安置给案外人王艳的D栋负一层A-33号及安置给他人D栋负一层A-34、A-35号的位置重合。即侨丰公司及坪丰公司未按拆迁安置协议及2006年的还房安置分割图纸进行分割和办理测绘登记，导致安置给案外人王艳的D栋负一层A-33号位置横跨2015年测绘时房号为D栋负一层63号、D栋负一层64号的房屋。2016年11月18日，侨丰公司股东孙昌连与被执行人苟恩孟签订了融资合作协议，约定用遵义市××东联线坪丰农副品市场第一期D栋负一层83套商业用房等房屋作为担保物向第三方借款。2016年8月坪丰公司将相关房屋过户登记于被执行人苟恩孟名下，其中含本案争议的为D栋负一层64号（不动产产权证号为：20××82）房屋。2017年6月9日，被执行人苟恩孟以遵义市××东联线坪丰农副品市场第一期D栋负一层64号等12间门面为抵押与申请执行人李德强签订个人借款抵押补充协议并办理了抵押登记手续。2017年本院在审理（2017）黔0303民初4439号李德强与苟恩孟的民间借贷纠纷一案过程中，双方于2017年9月25日达成还款的调解协议，协议约定：“一、被告贵州亿博科技有限公司、苟恩孟于2017年10月15日前向原告李德强偿还借款本金5000,000并支付相应利息（利息以未还借款本金为基数按照月利率2%的标准从2017年6月1日计算至借款还清之日止）；二、原告李德强自愿放弃其余的诉讼请求。”2017年10月16日李德强向本院申请强制执行，但本案争议房屋已被遵义市红花岗区人民法院首轮查封，本院查封系轮候。2019年3月4日遵义市红花岗区人民法院将本案争议房屋的处置权移送我院，我院遂启动处置程序，案外人王艳得知后向本院提出书面执行异议，要求中止对该房屋的执行并解除查封。以上事实有《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋租赁合同》、房屋平面图、房屋现场照片、遵义市红花岗区建设领域突出问题项目处置工作领导小组函件等材料在卷佐证。本院认为，根据查明的事实及相关证据材料可以认定，案外人王艳根据与侨丰公司的拆迁安置补偿协议所取得的遵义市红花岗区坪丰市场D栋负一层A-33号商业用房即本院（2017）黔0303执2053号李德强申请执行苟恩孟民间借贷纠纷案件中查封的遵义市红花岗区坪丰农副品综合批发市场一期工程D栋负一层64号商业用房其中一部分，其拆迁协议签订于被执行人办理产权登记及本院查封之前。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，案外人王艳基于安置优先权主张其权利优先于被执行人苟恩孟（房屋登记产权人）、申请执行人李德强（抵押权人），其请求排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定的情形。故案外人王艳要求解除查封、中止对争议房屋的执行的请求本院依法应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：一、中止对登记于被执行人苟恩孟名下贵州省遵义市红花岗区东联线坪丰农副品综合批发市场第一期工程D栋负1层64号（产权证号为：20××**）房屋的执行。二、解除对登记于被执行人苟恩孟名下贵州省遵义市红花岗区东联线坪丰农副品综合批发市场第一期工程D栋负1层64号（产权证号为：20××**）房屋的查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 凌 早审判员 詹 赟审判员 刘光洪二〇一九年八月八日书记员 罗城城