广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初3846号 原告：广西保利置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区。 法定代表人：吴光明，董事长。 委托诉讼代理人：张红梅，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王占伟，广西纵华律师事务所律师。 被告李乃信，男，1970年3月18日出生，汉族，户籍所在地广西横县，现住广西横县。 原告广西保利置业集团有限公司与被告李乃信商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告广西保利置业集团有限公司的委托诉讼代理人张红梅到庭参加诉讼；被告李乃信经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西保利置业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告于2013年9月6日签订的合同编号为YS00386969的《南宁市商品房买卖合同》已经于2018年3月13日解除；2.请求判令被告协助原告办理注销上述房屋的《南宁市商品房买卖合同》预售登记备案手续和预告登记手续；3.判令被告向原告支付违约金共171178.6元（违约金计算方式为房屋总价款的20%即855893元×20%）；4.判令被告向原告支付房屋折旧费共计186204元（按年折旧费为房屋总价款4%的标准自2013年12月29日暂计至2019年5月10日即855893元×4%/360天×1958天，最终计至被告配合原告注销预告登记为止）；5.判令被告向原告支付逾期房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续违约金共108099.2元（以房屋总价款作为基数按照每日万分之三自2018年3月15日暂计至2019年5月10日即855893元×万分之三×421天，最终计至被告配合原告履行抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续为止）；6.本案的诉讼费全部由被承担。事实和理由：2013年9月6日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于南宁市房屋。房屋内建筑面积为96.26平方米，单价为8891.47元，该合同的购买总价款为855893元。付款方式为按揭贷款，即被告在签订本合同时支付全部房款的30%即256893元，余款599000元向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建设银行”）申请办理按揭。由于被告拖欠建设银行按揭贷款，导致建设银行向南宁市青秀区人民法院起诉。经青秀区人民法院审理后判决要求原告对被告的债务承担保证责任，并依据（2016）桂0103民初4761号生效判决从原告账户划扣保证金共计人民币721988元。根据《南宁市商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第三款第8项约定，买受人向银行申请银行按揭或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，并有权追究违约责任。现被告逾期行为已导致原告承担担保责任，且被告行为已构成根本违约。再者，原告已于2018年3月8日书面通知被告解除合同催告被告在2018年3月15日前办理撤销预告登记、撤销备案登记等相关购房手续，但是被告仍因个人原因拒不配合办理。综上所述，本案交易符合商业惯例，在原告已尽催告义务并给予合理宽限期的情形下，被告因其自身原因怠于履行合同义务，合同目的无法得以实现，已构成根本违约。为保障原告的合法利益，防止国有资产损失，特向法院提起诉讼，请求法院依法予以支持。 原告提交以下证据：1.李乃信身份证复印件，证明：被告主体资格；2.南宁市商品房买卖合同，证明：原被告双方针对商品房买卖行为的付款方式、付款时间及违约组人等事项的具体约定；3.执行票据、（2016）桂0103民初4761号民事判决书，证明：被告逾期还款，导致原告承担担保责任；4.房屋验收单，证明：被告自2013年12月29日入住涉案房屋并占有使用该房屋的事实；5.合同解除函函件，快递底单，证明：原告已经书面通知被告解除商品房买卖合同错高被告限期办理撤销备案登记及预告登记等相关手续，但被告因个人原因拒不配合办理。 被告李乃信未到庭亦未提交答辩意见及证据。 根据原告的起诉，归纳本案调查重点如下：原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2013年9月6日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于南宁市江南区商品房，该商品房为预售商品房。该商品房建筑面积为120.39平方米，套内面积96.26平方米，分摊共有共用建筑面积为24.13平方米。按套内面积计算，该商品房单价每玉米为8891.47元，总价款为855893元。对于付款方式，双方在合同附件六第三条约定：银行按揭贷款，买受人即被告须在签订本合同当日付清30%合同总价款作为首期房款，计人民币256893元，剩余70%房款599000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。如买受人即被告向银行申请按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人（即原告）担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同的约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，逾期未办理，每逾期一日，买受人按日向出卖人支付合同总房款的万分之三违约金。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿，同时买受人须按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。 被告李乃信向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行申请银行按揭贷款，借款本金599000元，借款期限2013年11月12日至2033年11月12日，自2013年12月12日起开始按月等额本息还款。双方约定的贷款人解除合同的条件为：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项。因被告李乃信不按期还款，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行于2016年5月31日以李乃信、农秋兰、广西保利置业集团有限公司为被告，将李乃信、农秋兰、广西保利置业集团有限公司起诉至南宁市青秀区人民法院，要求：1.解除与李乃信签订的《个人住房（商业）借款合同》；2.被告李乃信偿还中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金564337.75元；3.被告李乃信向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付利息18091.07元；4.被告李乃信承担律师费26297元……。南宁市青秀区人民法院经审理后，作出（2016）桂0103民初4761号民事判决书，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与李乃信签订编号为450060009-2012-20130251468《个人住房（商业）借款合同》；二、李乃信、农秋兰共同偿还中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金564337.75元；三、李乃信、农秋兰共同给付中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息；四、李乃信、农秋兰共同赔偿中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师代理费26297元；五、广西保利置业集团有限公司对李乃信、农秋兰的上述债务承担连带清偿责任，广西保利置业集团有限公司承担保证责任后，有权向李乃信、农秋兰追偿……。判决生效后，李乃信、农秋兰未按判决书确定的期限履行义务，南宁市青秀区人民法院于2017年9月29日从原告账户划扣721988元作为李乃信、农秋兰应偿还中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的借款及诉讼费用等。原告作为担保人已代被告李乃信履行了还款义务。原告于2018年3月8日向被告邮寄关于解除保利城项目4号楼3301号房商品房买卖合同的通知，通知被告解除合同催告被告李乃信在2018年3月15日前办理撤销预告登记、撤销备案登记等相关购房手续，但是被告李乃信拒不配合办理。 另查明：南宁市江南区五一路180号保利城4号楼3301号房于2013年10月24日在南宁市房产局进行商品房买卖合同登记备案，合同备案编号为YS00386969；2013年11月12日，该房亦办理了预购商品房预告登记，登记编号邕房预字第1363255号。 对于双方的联络通信地址及有关联络方式的约定，双方在附件六，合同补充协议第十五条约定：有关本合同的任何通知、付款要求或各种通讯联系，出卖人的通讯联系，出卖人只要按照买受人的通讯地址发送，或以报纸公告形式告知，即应视为作下列日期送达：如果是信函，则为挂号发出5个工作日。 本院认为：被告李乃信经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 原告与被告李乃信签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，合同双方均应恪守履行。 本案中，被告李乃信购买原告的房产是通过支付首期房款后，余款通过银行按揭贷款支付。因此，被告李乃信除严格履行双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定外，还必须严格履行其与相关贷款银行即中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订的贷款合同约定的义务。而被告李乃信既未能按照双方签订的《南宁市商品房买卖合同》严格履行义务，亦未能严格履行其与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的还款义务，导致原告被迫履行了作为贷款保证人代替被告李乃信向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付了被告李乃信所欠的全部剩余贷款。按照双方的约定，原告在此情况下可以解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，原告据此按双方约定向被告发送解除保利城项目4号楼3301号房商品房买卖合同的通知，因此，双方的合同解除符合约定，原告要求确认原告与被告李乃信签订的《南宁市商品房买卖合同》已于2018年3月13日解除，符合双方的约定，本院予以支持。根据合同约定，原告解除合同的，被告应在原告发出书面解除通知7日内，与被告到相关部门办理合同备案登记注销等手续，逾期未办理的，每逾期一日，被告按日向原告支付合同总房款万分之三违约金。如被告已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付房屋折旧费。因此，原告要求被告支付房屋折旧费及逾期办理注销合同备案登记等手续违约金，且其主张的计算方式亦符合双方约定，本院予以支持。 对于原告主张的违约金，双方对此约定如下：“如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿，同时买受人须按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金”，按上述约定，违约金的支付应同时符合房屋有损毁的条件，因原告未能提供证据证明房屋存在损毁，故原告主张违约金不符合双方的约定，本院不予支持。 原、被告双方解除商品房买卖合同后，被告李乃信配合原告办理注销位于南宁市江南区商品房的商品房买卖合同登记备案证明和预告登记是被告应履行的义务，原告要求被告李乃信配合原告办理注销南宁市江南区商品房的商品房买卖合同登记备案登记和预告登记，理据充分，本院予以支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西保利置业集团有限公司与被告李乃信于2013年9月6日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为YS00386969）已于2018年3月13日解除； 二、被告李乃信配合原告广西保利置业集团有限公司到南宁市房产管理局办理注销南宁市江南区五一路180号保利城4号楼3301号房的商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：YS00421745）和预购商品房买卖预告登记； 三、被告李乃信向原告广西保利置业集团有限公司支付房屋折旧费（按年折旧费为房屋总价款4%的标准自2013年12月29日计至被告配合原告注销预告登记之日为止）； 四、被告李乃信向原告广西保利置业集团有限公司支付逾期房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续违约金（以房屋总价款作为基数按照每日万分之三自2018年3月15日计至被告配合原告履行抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续之日为止）； 五、驳回原告广西保利置业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述义务,被告应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。义务人未按判决指定的期间履行非给付金钱义务的，应向权利人支付迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4141元，由原告广西保利置业集团有限公司负担1523元，被告李乃信负担2618元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇一九年八月二十日 书记员  何 娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。