广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终754号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨东明，男，1977年2月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：杨惠德，广东圣度律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾超容，男，1973年11月29日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。委托诉讼代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟艳，广东拓进律师事务所律师。原审第三人：阳江市江城区顺丰房地产中介服务部，住所地：广东省阳江市江城区。经营者：谭健意，男，1982年8月19日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：杨东梅，女，成年，住广东省阳江市江城区。上诉人杨东明因与被上诉人曾超容，以及原审第三人阳江市江城区顺丰房地产中介服务部（以下简称顺丰中介服务部）、杨东梅房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2018年12月17日作出的（2018）粤1702民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨东明上诉请求：（一）撤销原审判决，改判驳回曾超容一审的诉讼请求；（二）本案的一、二审诉讼费由曾超容承担。事实及理由：（一）杨东明不存在违约的事实，不应解除双方的房屋买卖合同，杨东明不需支付曾超容违约金，一审认定杨东明违约错误。1、根据《房屋转让合约（三方居间合同）》第3条“付款说明”第三期款项支付的约定，杨东明支付第三期款项的前提条件是银行放贷，也即是买方到银行办理商业贷款，由银行将贷款直接支付给卖方，当银行的放款金额不足支付第三期款项的，则买家需7天内现金补足给卖方。因此，在未确定银行的房贷数额前，第三期款项的支付条件未成就，杨东明未支付曾超容余下款项，不属于违约。2、杨东明向银行申请贷款，并经贷款银行受理，曾超容在银行放贷前（2018年9月18日）向法院提起诉讼，结合杨东明支付第三期款项的前提条件，可以说明，杨东明在曾超容提起诉讼时是不存在违约的。3、合同未能正常履行，是因为曾超容拒绝受领余款。顺丰中介服务部于2018年10月中旬得知银行放款结果为18万元，在贷款不足以支付余下款项的情况下，杨东明选择一次性付款给曾超容，为此多次联系曾超容，也通过顺丰中介服务部联系曾超容受领余下的款项，顺丰中介服务部在一审时也承认该事实。曾超容一直以已到法院起诉，并且已支付两万元的律师费为由，不同意收受余下的房款，除非杨东明同意支付88400元的违约金。据此，不能认定杨东明存在违约。（二）一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，认定杨东明违约，致使曾超容合同目的无法实现，从而解除双方的房屋买卖合同错误。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致合同目的不能实现的，对方可以行使合同的解除权。这种情形主要包括下面两方面的内容：（1）如果合同履行期限对合同目的实现具有重要意义，迟延履行期限构成了根本违约。具体有以下几种：①履行期限构成了合同的必要因素。如圣诞礼品、中秋月饼、春联、生日蛋糕、结婚礼服等季节性或节日性很强的货物；②迟延履行后，债权人能够证明继续履行合同对自己已经没有任何利益了。如债权人证明，由于合同债务人迟延时间过长，市场行情发生重大变化，继续履行将使债权人蒙受重大损失。（2）违约导致合同目的不能实现，指一方当事人违反合同义务的结果，使另一方当事人蒙受损害的，导致了另一方无法获得在签订合同时所期待的利益。具体到本案中：第一，杨东明与曾超容进行的房屋买卖，不存在季节性和节日性很强的交易，超过期限履行不存在严重影响订立合同所期望的经济利益，曾超容获得房款的目的仍然可以实现，继续履行并没有失去合同的意义。第二，杨东明现在仍然同意一次性支付余下房款给曾超容，继续履行合同完全可以实现曾超容的合同目的，不存在不能得到合同利益的情况。据此，即使杨东明存在违约，也不会导致使曾超容的合同目的落空，一审法院认定杨东明违约致使曾超容的合同目的无法实现是错误的。（三）假如杨东明存在违约，一审法院判决杨东明承担违约金20000元错误，应当不予支持曾超容的违约金请求。1、曾超容并未将涉案房屋交付给杨东明使用，仍由自己占有、使用，且曾超容一直占有杨东明已支付的132000元房款，曾超容也没有证据证实其存在重大损失。2、假如要计算违约金，应当从顺丰中介服务部撤回贷款手续的七天后起算，按银行同期同类贷款利率计算。又根据《广东省房地产买卖合同》第四条的约定，曾超容应于2018年3月1日将涉案房屋交付给杨东明使用。曾超容至今没有将涉案房屋交付给杨东明使用，造成杨东明的房屋租金损失。根据过错相抵原则，故不应支持曾超容的违约金请求。（四）解除杨东明与曾超容的房屋买卖合同，将进一步扩大双方的损失。涉案的房屋已经过户至杨东明名下，如果解除杨东明与曾超容的房屋买卖合同，曾超容将房屋再过户回曾超容名下，将扩大了杨东明的损失。即使曾超容收回房屋，以后再出售给他人，房屋的过户费也存在大幅上升，对曾超容也存在一定的损失。多次往返过户，也是对行政资源的浪费。因此，在杨东明同意一次性付清余下款项的情况下，法院应当支持涉案合同继续履行，以维护交易的稳定，减少杨东明与曾超容双方的损失，减少资源的浪费。综上所述，请二审法院支持杨东明的上诉请求。曾超容辩称：（一）曾超容早已按照《房屋转让合约（三方居间合同）》约定：将涉案房产过户到了杨东明名下，但杨东明迟迟不履行付清余款的义务，致使曾超容合同目的无法实现。杨东明的违约行为已十分明显，因此一审法院认定杨东明违约并支持曾超容解除双方合同的请求是正确的。（二）杨东明陈述合同未能履行是因为曾超容拒绝受领余款，这种说法没有任何证据予以支撑，纯粹是杨东明为了逃避自己的合同义务与责任所找的说辞。（三）法律保护交易自由，且在交易一方违约的情况下，法律也会维护守约一方的合法权益，包括守约一方有解除合同的权利。杨东明以其同意一次性支付余下房款给曾超容而不解除合同完全是杨东明自话自说，也没有任何法律依据。综上所述，恳请二审法院维持一审判决。顺丰中介服务部述称，当时买卖双方约定由顺丰中介服务部办理按揭手续，银行在2018年9月14日左右通知买卖双方只能发放贷款18万左右，但是曾超容不同意，因为还有13万元的差额，所以拒绝了办理贷款。之后顺丰中介服务部组织买卖双方协商，剩下的13万元是否可以分期付款等方式解决，但曾超容不同意，并向一审法院起诉。后来杨东明告知顺丰中介服务部其已自行筹款剩余31万元，但曾超容觉得拖延时间太久了便拒绝收取余款，并提出要求杨东明应支付8万元违约金才可收取余款，并要杨东明支付律师费。顺丰中介服务部同意买方即杨东明的意见。原审第三人杨东梅在二审期间没有提供答辩意见。曾超容向一审法院起诉请求：（一）判令解除曾超容、杨东明、顺丰中介服务部三方签订的《房屋转让合约（三方居间合同）》和曾超容与杨东明双方签订的《广东省房地产买卖合同》；（二）判令杨东明支付违约金88400元给曾超容；（三）判令杨东明协助把坐落于阳江市江城区xxx房的不动产权变更登记到曾超容名下。因办理上述不动产产权变更登记手续所产生的全部费用均由杨东明承担；（四）本案的诉讼费用由杨东明承担。杨东明向一审法院提出反诉请求：（一）判决曾超容赔偿房屋租金损失12000元给杨东明；（二）案件受理费由曾超容负担。一审法院认定事实：2017年11月21日，阮洁代曾超容作为卖方，杨东梅代敖飘作为买方，双方签订《房屋转让合约（三方居间合同）》。合同主要约定：“1、买卖双方通过居间方出售位于阳江市江城区xxx房物业，建筑面积95.45平方米，房地产证号粤房地证字第Cxxx1号，有偿转让给买方，卖方确认已征得卖方共有人的同意。2、该物业转让成交价为442000元，上述转让总金额不包括双方需交纳的过户规费，买卖双方过户需交纳的一切费用均由买方承担。3、付款说明：第一期：本转让合同签订时买方须支付定金20000元。第二期：买卖双方在签订本协议起需积极配合居间方办理房产权过户手续。买卖双方并约定在不动产登记中心办理房产证过户当天买方需向卖方支付转让金112000元。第三期：买方到银行办理商业住房贷款310000元，由银行直接转账给卖方，当银行放款金额不足以支付第三期楼款，则买家需7天内现金补给卖方，反之若所贷款金额超过第三期楼款，则差额部分卖方需当天内现金补给买方。5、居间方为买卖双方提供核实该房产银行赎证及办理过户的相关手续服务。7、买卖完毕后，卖方需负责将该物业交予买方使用，交楼日期为收齐楼款当天。8、如因买方不买则卖方有权罚没定金。9、买方若拒绝在本合约约定时间签订《阳江市市房地产买卖合同（现售）》，卖方有权解除与买方的交易关系、将该物业另售他人并有权没收定金。14、三方约定的其他事项1、买卖双方需无条件配合中介办理该物业所需的一切手续，如因那一方原因导致本次交易不能正常办理手续，则该方视为违约处理。2、如果买方到银行办理第三期房款中，银行不受理的情况下，则买方在取得新的不动产权证之日起在2个半月内补齐第三期楼款给卖方。17、买家逾期支付房价款超过7天，且所欠应付房价款超过十万元的，卖家有权解除本契约，并有权要求买家支付总房价款按20%赔偿违约金。”签订合同当日，敖飘支付20000定金，由曾超容的妻子阮洁代领。2018年1月23日，曾超容、杨东明、杨东梅以及顺丰中介服务部的经营者谭健意四方一致签名确认如下内容：“兹证明2017年11月29日杨东梅代敖飘签订本协议，实际购买方是杨东梅，现杨东梅将本协议的买方更改为杨东明并要求本协议约定的房产直接过户到杨东明名下，因此，本协议购买方实际为杨东明，原交的定金20000元正自动转为杨东明。特此证明。”当日，杨东明按合同约定支付购房款112000元给曾超容。同日，曾超容与杨东明签订《房地产买卖合同》，该合同约定位于阳江市江城区xxx房的交易总金额为25万元，本合同签订之日起30日内，双方应携带有关资料到阳江市不动产登记中心办理过户手续，双方同意于2018年3月1日由曾超容将该房地产交付给杨东明使用。2018年1月31日，位于阳江市江城区**转移登记至杨东明名下。之后，由顺丰中介服务部协助杨东明办理抵押贷款手续。顺丰中介服务部陈述在办理抵押贷款过程中，银行只同意贷款18万元，不能贷出31万元，由于杨东明当时有资金一次性付清购房款，但曾超容表示不卖了，杨东明遂于2018年10月中旬授权顺丰中介服务部撤回抵押贷款申请。杨东明对顺丰中介服务部的上述陈述无异议。由于杨东明没有按合同约定支付购房款，曾超容遂提起诉讼，请求如诉称。杨东明认为曾超容没有按双方于2018年1月23日签订的《房地产买卖合同》的约定交付房屋，遂提起反诉，请求如反诉称。在一审庭审中，曾超容对顺丰中介服务部陈述的因杨东明有能力一次性付清购房款31万元，所以杨东明在2018年10月中旬向银行撤回贷款申请，但曾超容此时不同意卖房的情况予以否认。曾超容陈述当时的实际情况是杨东明打电话给曾超容说没有钱支付，让中介赔钱给曾超容，让曾超容找中介要钱。另外，杨东明不同意解除合同，因此，其在本案不请求曾超容返还购房款。在一审诉讼过程中，经曾超容提出申请并提供担保，一审法院依法查封了登记在杨东明名下的坐落于阳江市江城区xxx房的房屋。一审法院认为，曾超容与杨东明、顺丰中介服务部签订的《房屋转让合约（三方居间合同）》，主体适格、内容合法，是有效合同。曾超容、杨东明已形成房屋买卖合同关系。合同签订后，杨东明已按合同约定支付定金20000元给曾超容，并已按合同约定在到不动产登记中心办理房地产证过户当天支付购房款112000元给曾超容。曾超容也按合同约定将涉案房产过户到了杨东明名下。但杨东明在办理抵押贷款的过程中，自始至终都不能贷出31万元，只能贷出18万元，至曾超容提起本案诉讼时杨东明都未能支付合同约定的第三期款项31万元给曾超容，起诉后杨东明于2018年10月中旬撤回了抵押贷款申请，至今都未支付第三期款项给曾超容。本案中，曾超容卖房的主要目的是收取购房款，而房屋过户给杨东明后，杨东明至今都未支付余下的大部份购房款给曾超容，致使曾超容的合同目的无法实现。而且杨东明在清楚银行只能贷出18万元的情况下，没有继续办理贷款手续，将贷款支给曾超容，并将余下13万元补给曾超容。杨东明的行为也违反了双方签订的《房屋转让合约（三方居间合同）》的约定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有期他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”曾超容请求解除《房屋转让合约（三方居间合同）》，合法合理，一审法院予以支持。另外，从双方履行的情况来看，曾超容、杨东明双方均是按《房屋转让合约（三方居间合同）》的约定来履行的，双方并没有履行曾超容与杨东明签订的《房地产买卖合同》。因此，曾超容请求解除双方签订的《房地产买卖合同》，合法合理，一审法院予以支持。由于三方签订的《房屋转让合约（三方居间合同）》已部分履行，房屋已过户至杨东明名下，合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，曾超容请求杨东明将房屋过户回曾超容名下，合法合理，一审法院予以支持。另外，合同解除后，存在三部份损失。一是房屋由曾超容过户至杨东明的所有费用；二是房屋由杨东明过户回曾超容的所有费用；三是杨东明违约行为令曾超容丧失将涉案房屋转让给他人的机会而给曾超容造成的损失。对于第一、第二部份损失，由于杨东明违约不在合理时间内支付余下购房款31万元给曾超容，故第一、第二部份损失应全部由杨东明负担。曾超容请求杨东明负担房屋过户回曾超容名下的所有费用，合法合理，一审法院予以支持。对于第三部份损失，由于房屋一直由曾超容控制，由曾超容居住使用，曾超容并没有将房屋交付给杨东明，且曾超容也一直支配使用杨东明已交付的132000元。同时，曾超容也未能提供证据证明杨东明违约行为令曾超容丧失将涉案房屋转让给他人的机会而给曾超容造成的损失的具体数额，故合同约定的按总房价款20%赔偿违约金，该约定明显过高，一审法院予以调整。参照双方签订的《房屋转让合约（三方居间合同）》第8、第9条，即杨东明不买则曾超容没收定金20000元的约定，一审法院酌情将违约金调整为20000元，杨东明需支付违约金20000元给曾超容。因杨东明不同意解除合同，要求继续履行合同，其因此也明确表示在本案不请求曾超容返还购房款。故曾超容、杨东明的购房款返还问题由双方另循途径解决。对于杨东明反诉曾超容赔偿房屋租金损失12000元的问题，本案中，按双方实际履行的《房屋转让合约（三方居间合同）》第7条的约定，交楼日期为收齐楼款当天。因杨东明未付清楼款，故曾超容不交付涉案房屋给杨东明，合法合理。杨东明依据双方签订的没有实际履行的《房地产买卖合同》，反诉请求曾超容赔偿房屋租金损失12000元，于法无据，一审法院不予支持。杨东梅经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除曾超容、杨东明、顺丰中介服务部三方签订的《房屋转让合约（三方居间合同）》和曾超容与杨东明双方签订的《广东省房地产买卖合同》；二、限杨东明在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20000元给曾超容；三、限杨东明在本判决发生法律效力之日起30日协助曾超容把坐落于阳江市江城区xxx房的不动产权变更登记到曾超容名下，办理不动产权登记所产生的全部费用由杨东明负担；四、驳回曾超容的其他诉讼请求；五、驳回杨东明的反诉请求。本案一审本诉受理费3965元，保全费2730元，共6695元，由杨东明负担。反诉受理费50元，由杨东明负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。在二审期间，杨东明主张如法院判决解除合同，应一并判决曾超容退还其已经支付的购房款。顺丰中介服务部承认其已经履行了为当事人以涉案房屋办理抵押贷款的义务，但经相关商业银行审核后确认贷款额不能达到31万元，只能抵押贷款18元左右。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。一审判决认定曾超容与杨东明、顺丰中介服务部签订的《房屋转让合约（三方居间合同）》为有效合同，各方当事人均没有异议，本院予以确认。综合各方当事人的诉、辩意见，本案当事人上诉争议焦点：一是一审判决解除合同并由杨东明支付违约金20000元给曾超容是否正确；二是一审判决“购房款返还问题由双方另循途径解决”是否合理的问题。首先，关于第一个争议焦点。《房屋转让合约（三方居间合同）》约定的总成交价是442000元，杨东明已于签订合同时支付定金20000元、办理过户手续当天支付了首期购房款112000元，余款310000元“买方到银行办理商业住房贷款310000元，由银行直接转账给卖方，当银行放款金额不足以支付第三期楼款，则买家需7天内现金补给卖方，反之若所贷款金额超过第三期楼款，则差额部分卖方需当天内现金补给买方”，同时还约定“买家逾期支付房价款超过7天，且所欠应付房价款超过十万元的，卖家有权解除本契约，并有权要求买家支付总房价款按20%赔偿违约金”。根据上述规定，杨东明应当在其递交贷款申请书的银行积极完善贷款手续，按约履行合同约定的付款义务，否则，应当“7天内现金补给”曾超容。本案中，涉案房屋已经于2018年1月31日完成过户登记在杨东明名下。杨东明和顺丰中介服务部在诉讼中均承认其已经向银行办理商业住房贷款申请，但被银行告知放贷金额达不到31万元，亦应积极办理贷款，不足部分以现金补足。然而，时至曾超容在2018年9月18日提起本案诉讼，且经曾超容催告，杨东明仍未能将余款31万元付清给曾超容，该过程确已超过办理商业住房贷款的合理期间，而且不存在客观原因，由此，应认定杨东明存在怠于履行合同义务的情形，故一审认定曾超容享有合同解除权，判决解除合同并无不当，本院予以维持。一审判决对合同约定的“按总房款20%赔偿违约金”予以调整，酌定由杨东明支付20000元违约金给曾超容并未损害杨东明的利益，且曾超容服从该判决，本院予以维持。其次，关于第二个争议焦点。本案中，杨东明已经支付了20000元定金、112000元购房款给曾超容。一审在支持曾超容主张解除合同的诉讼请求的情况下，认为“购房款返还问题由双方另循途径解决”不利于双方矛盾的解决，亦与合同法第九十七条规定的立法精神不相符，本院予以纠正，本案理应对合同解除所产生的后果一并处理。鉴于一审判决结果并无不当，故可在维持一审解除合同的判决基础上，一并判决由曾超容退还已经收取的购房款给杨东明。综上所述，原审认定基本事实清楚，判决解除合同并无不当。杨东明的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初4294号民事判决；二、限曾超容在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款132000元（含定金20000元）给杨东明。二审案件受理费7930元，由杨东明负担3965元、曾超容负担3965元。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年八月六日法官助理李凤霞书记员林子迪冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。