北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初24090号原告：柴小兵，男，1969年12月8日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郭凤臣，河北鼓山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭倩，河北鼓山律师事务所律师。被告：张瑞增，男，1946年10月23日出生，汉族。原告柴小兵诉被告张瑞增所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告柴小兵之委托诉讼代理人郭倩到庭参加诉讼。被告张瑞增经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴小兵向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认位于北京市通州区宋庄镇邢各庄村XX号院内北房四间归柴小兵所有。原告柴小兵向本院陈述的事实和理由如下：原告柴小兵系北京市通州区宋庄镇邢各庄村村民。1996年7月10日，原、被告双方签订《立卖房契约》一份，约定被告张瑞增将坐落于北京市通州区宋庄镇邢各庄村一处院落出售给原告柴小兵所有。该《立卖房契约》已经由人民法院生效判决书确认有效。现，原告柴小兵诉请法院对原、被告双方签订之买卖协议约定的房产所有权加以确认，望判如所请。被告张瑞增未到庭参加本案庭审，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理查明，认定事实如下：2017年，柴小兵以确认合同有效纠纷为案由，以本案被告张瑞增为被告，起诉至本院，要求确认柴小兵与张瑞增双方于1996年7月10日签订的《立卖房契约》有效。在该案中，柴小兵主张，其系北京市通州区宋庄镇邢各庄村村民，张瑞增于1996年7月10日将其所有的位于北京市通州区宋庄镇邢各庄村XX号院内北房四间等一切建设设施（北京市土地登记表编号：16-XXXX号）出卖给柴小兵，柴小兵支付购房款6700元。双方为此签订《立卖房契约》一份。张瑞增在该案中辩称，不同意柴小兵的诉讼请求。一、柴小兵在起诉书中提到的位于邢各庄村XX号院房屋是张瑞增及张卫华现共同居住之处，与柴小兵所买的房产不符，柴小兵所买的房产没有门牌号，村委会也没有给其门牌号，张瑞增及张卫华是父子关系，两人是独立户口，分别有户口簿，且户口簿上分别有各自的门牌号，分别为XXX号和XX号，与柴小兵所诉的没有任何关系。二、柴小兵所要求确认有效的合同所涉及的房产及对应的宅基地使用权人并非张瑞增，而系案外人冯永荣，故张瑞增无权与柴小兵签订涉案《立卖房契约》。三、张瑞增与柴小兵所签订的合同应属无效合同。本案中，冯永荣于1995年去世，去世时未留有遗嘱。冯永荣共育有三个子女，分别为张瑞芝、张瑞增、张瑞兰。冯永荣去世时，张瑞芝、张瑞兰尚健在，涉案房屋其三个子女并未进行继承分割，尚处于共有状态。1996年张瑞增未征得其他二位继承人同意的情况下与柴小兵签订《立卖房契约》，应属无权代理，侵犯了张瑞芝和张瑞兰的继承权，且在1996年7月10日张瑞增与柴小兵签订《立卖房契约》时，涉案宅基地使用权人仍为冯永荣。柴小兵作为同村村民理应知道此事，在明知张瑞增不具备售房主体资格且未取得合法授权的情形下仍与其签订《立卖房契约》，显属存在过错。依据合同法的有关规定，订立合同的主体无权处分或超越代理权限，事后未被权利人予以追认的，合同无效。就本案而言，涉案宅基地使用人原为冯永荣，在其去世后，在未得到张瑞芝、张瑞兰同意的情况下，张瑞增与柴小兵签订《立卖房契约》，事后也未得到张瑞芝、张瑞兰的追认，故就涉案宅基地及房屋张瑞增不具有完全处分的主体资格，柴小兵在明知此情况下，未尽到合理审查义务，故双方签订的《立卖房契约》损害第三人利益，应属无效合同。四、转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。依据《物权法》第153条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。柴小兵通过转让方式取得宅基地使用权及房屋所有权，依法应当到土地管理部门办理变更登记，并获批准后才能取得。本案中，双方仅签订《立卖房契约》，事前没有征得土地管理部门批准，至今长达20年仍未办理变更登记，故柴小兵请求确认合同有效不应得到法院支持。经审理，本院在该案中认定事实如下：张瑞增与柴小兵于1996年7月10日签订房屋买卖协议，双方均认可所买卖的房屋是土地登记审批表登记在冯永荣名下的院落。2017年4月19日，本院于作出（2017）京0112民初7980号民事判决书，认为，双方签订的《立卖房契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，且履行完毕，应属有效协议。该案最终判决：确认柴小兵与张瑞增于1996年7月10日签订的《立卖房契约》有效。经核实，（2017）京0112民初7980号民事判决书已发生法律效力。另查：案外人北京市通州区宋庄镇邢各庄村委会于2018年5月8日、2019年1月14日出具证明各一份。其中2018年之证明载明的主要内容为，邢各庄村XX号院（北京市土地登记审批表编号：16-XXXX）产权归柴小兵所有；2019年之证明记载之内容为“兹证明北京市通州区宋庄镇邢各庄村XX号宅基地因村流管部门工作人员工作疏忽原因发放临67号门牌号。XX号宅基地与临67号院落系同一院落。特此证明”。在审理过程中，本院到原告柴小兵诉请确认归其所有的房屋现场进行了勘验、核实。经现场勘验，确认涉案诉争房屋院落大门处张贴的铭牌标示公示之编号为“邢各庄村临67”。本院认为：公民合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。根据查明的事实，原告柴小兵与被告张瑞增曾就坐落于北京市通州区宋庄镇邢各庄村村内的一处院落的买卖事宜达成一致协议，并签订了房屋买卖合同《立卖房契约》。原、被告双方所签订之《立卖房契约》已经被生效判决书确认有效，且已经认定双方签订之协议已经履行完毕。现原告柴小兵认为根据生效民事判决书确定之内容，诉争院落应归属于其所有；据此其诉至法院，要求确认涉案诉争院落即具体坐落位置为宋庄镇邢各庄村XX号院内北房4间归其所有。综合本案现有证据，原告柴小兵之主张本院不予支持，具体分析如下：第一、经审查，已发生法律效力之民事判决书并未明确记载涉案房屋之门牌号，综合（2017）京0112民初7980号民事判决书中张瑞增之答辩意见，亦不能确定该案所判决确认有效之标的物的具体门牌号为原告柴小兵主张之门牌号。第二、原告柴小兵主张之门牌号与本院现场勘验所确认之信息“邢各庄村临67”存在明显冲突，基于标的物的客观状态，原告柴小兵之主张本院难以采信。第三、一般情况下，不动产对应的地理坐标编号应当以公安机关核准签发确认之号码为准；当然，结合我国农村地区的实际情况，综合历史遗留问题等客观因素，现实中农村地区存在的一定变通情形应当得到尊重；但是，相关当事人不得就此随意主张，其应就自己的相关主张提供充足证据予以支持。第四、经审查原告柴小兵提交之案外人北京市通州区宋庄镇邢各庄村民委员会出具的证明材料可知，两份证明材料中记载之内容自身即存在一定的冲突，所标示之XX号院（土地登记审批表编号16-XXXX）与本院查验之结果不符，亦存在将宅基地编号与院落编号相混淆之情况。需要特别说明的是，农村宅基地的编号规则与地上房屋所对应院落之编号规则并不一致，且二者审批、核准、签发单位均不一致，为保持房屋院落编号确认的一致性，当事人原则上不得将宅基地编号作为房屋院落编号使用；此外，本案中相关证明记载之宅基地编号前后矛盾，先后被标示为16-XXXX号、XX号。综上，依据现有证据，本院无法确认发生法律效力文书确定之院落门牌号即为邢各庄村XX号，且本院经现场勘验确认标的物的编号与原告柴小兵诉称之情况存在明显差异，故原告柴小兵的相关主张本院现难以支持。待原告柴小兵确认、核准相关信息后，就已发生法律效力的（2017）京0112民初7980号民事判决书确认之标的物的所有权归属事宜可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告柴小兵的全部诉讼请求。公告费（具体数额以实际发生额为准）由原告柴小兵负担。案件受理费70元，由原告柴小兵负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁 涛人民陪审员  李世祥人民陪审员  武 志二〇一九年八月二十日法官 助理  李 成书 记 员  纪 妍