北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初42842号原告（反诉被告）：徐海妮，女，1987年8月30日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡希冰，河北泉盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：张森，男，1992年4月23日出生，汉族，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵云峰，河北金源律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原告（反诉被告）徐海妮（以下称姓名）与被告（反诉原告）张森（以下称姓名）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。徐海妮及委托诉讼代理人胡希冰、张森委托诉讼代理人赵云峰、第三人委托诉讼代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐海妮向本院提出诉讼请求：1、判令张森赔偿徐海妮房屋维修维护费1273元，包括地暖检测打压费500元、取暖器两台7**元；2、判令张森赔偿徐海妮垃圾、物料清理清运的恢复原状费用4600元；3、判令张森赔偿徐海妮水费7200元；4、判令张森赔偿徐海妮电费200元；5、判令张森赔偿徐海妮违约金16000元。事实和理由：2018年1月，徐海妮与张森就北京市朝阳区XXX街XX号院X号楼X至X层X单元XXX号房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜签署《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁期自2018年2月25日至2020年2月24日。2018年12月，未经徐海妮同意，张森擅自将涉案房屋的钥匙交予第三人并搬出涉案房屋。2018年12月31日，涉案房屋内水管爆裂产生大量漏水，徐海妮在物业公司陪同下进入涉案房屋进行检查，查实张森将涉案房屋空置时并未关闭水闸、未对地暖设备作出正常维护（低温运作或将地暖水管内液体排空），导致张森自行安装的露天外接水管在冬日低气温下爆裂，浪费近千吨生活用水。涉案房屋出现设备设施损坏问题后，徐海妮向张森提出对涉案房屋水管及地暖设备设施进行维护维修的要求，张森拒绝配合维修、拒绝中介方调解、屏蔽徐海妮微信、拒绝接听电话且不作任何回应。2019年1月28日，徐海妮委托律师向张森发送《律师函》，要求张森于2019年2月15日前补缴拖欠费用及将涉案房屋恢复原状，但张森仍未正视徐海妮的诉求，未予以回应。张森辩称，关于水费，不同意支付，原告称2018年10月份之前的水费张森已经结清，2018年10月之后张森不在涉案房屋内居住，水费和张森没有关系。房屋维修维护费不同意支付，两台电暖气773元和本案无关，打压检测费500元与本案无关，结冰只能是室外结冰，不会室内结冰，张森认为地暖没有问题，检测结果也没有问题，所以暖气和检测是没有必要的。小区上下左右都有供暖，地，地暖结冰不符合常理于电费，200元是张森不居住的情况下产生的费用，电卡都是预付费，电没了不会产生新的费用。关于恢复原状的费用，张森同意支付不超过1000元的费用，张森在屋内只放了一张床几张桌子，也就请一天工人的活，徐海妮说的装饰装修不是张森做的。关于违约金，不同意支付，张森没有违约，违约方是徐海妮，根据合同第十二条，张森租房的目的是办公，将来要办营业执照，但是张森在涉案房屋内办公两三个月，朝阳工商去检查不能用于办公，张森没有办法继续使用涉案房屋，一直与徐海妮协商解除合同的问题，双方扯皮，张森认为合同目的不能实现，合同应该解除。第三人述称，服从法院判决。事实部分与徐海妮起诉的事实一致。涉案房屋租赁合同由第三人居间，2018年12月张森提出不想继续租，让第三人再去找租户，第三人在带看的过程中发现涉案房屋中张森外接水管爆裂，第三人及时通知了徐海妮和物业公司，后来一直协商水管爆裂的损失及赔偿问题，没有协商一致。张森向本院提出反诉请求：判令徐海妮退还张森押金5000元。事实和理由：因徐海妮违约导致张森无法在继续承租涉案房屋，但徐海妮拒不返还涉案房屋的押金5000元。徐海妮对张森反诉辩称，徐海妮不存在违约事由，双方签订了合同，用途为居住，不是商业办公。此前徐海妮不认识张森，也不清楚其从事什么工作，鉴于方便张森使用房屋，允许张森在涉案房屋内办公，但是约定不得制造噪音，没有约定徐海妮为其办理营业执照，让其经营的义务，徐海妮不存在违约。张森在未通知徐海妮的情况下擅自搬离涉案房屋，构成违约，应当承担违约责任。根据租赁合同的约定，租赁解除、到期后押金抵扣租金和违约责任，故张森押金应抵扣所欠水电费和违约金，不予退还。第三人对张森反诉述称，服从法院判决，不涉及第三人，事实部分与本诉一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的所有权人系徐海妮，房屋建筑面积为158.21平方米。2018年1月25日，徐海妮（出租方、甲方）与张森（承租方、乙方）签订《租赁合同》，徐海妮将涉案房屋出租给张森。《租赁合同》第二条约定：“（一）租赁用途：居住；如租赁用途为居住的，居住人数为3人，最多不超过5人。”第三条约定：“（一）房屋租赁期自2018年2月25日至2020年2月24日，共计2年。甲方应于2018年2月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交割后视为交付完成。”第四条约定：“（一）租金总计200000元。支付方式：押一付十二，各期租金支付日期：2018年2月25日，2019年2月25日。（二）押金：人民币伍仟元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”第五条约定：“租赁期内的下列费用中，物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。”第七条约定：“（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”第九条约定：“（四）乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。”第十条约定：“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”第十二条约定：“乙方住在房屋内工作时间早上9点到晚上9点，办公人口10人以内常住人口5人以内。乙方住在屋内不得制造噪音。如有人投诉举报属于乙方违约，甲方有权终止合同。办公人员需提交身份证（半年以上的人员）（壁挂炉及地暖管如有损坏照价赔偿）（乙方走的时候把房屋恢复原样）。”合同签订后，徐海妮将涉案房屋交付给张森，张森交纳了一年租金及5000元押金。第三人称由于张森在2018年12月份提出不想租涉案房屋，让第三人再去找租户，第三人在带看过程中发现水管爆裂，及时通知了徐海妮和物业公司。2018年12月31日，徐海妮接到涉案房屋因外接水管破裂跑水的通知。徐海妮提交2019年5月10日XX物业XXX物业服务中心出具的《关于XXX四期X号楼X单元XXX室小院跑水的情况说明》，内容为：“物业于2018年12月31日接业主电话，反映XXX四期X号楼X单元XXX室小院有跑水现象，物业工程部师傅立刻到现场查看情况，经检查发现是小院内洗手池下方的上水管被冻裂，导致的跑水。”张森对该证据的真实性、关联性、证明目的不认可，认为应当由经办人签名并填写日期。第三人对该证据的真实性、关联性、证明目的认可。关于水管爆裂造成的损失情况：一、徐海妮称由于水管爆裂造成7200元的水费损失，张森2018年2月入住涉案房屋，是涉案房屋首位、唯一承租人，并提交2019年2月22日开具的6005.92元自来水发票及1194.08元的污水处理费票据、自来水公司的网页截图佐证，截图系自来水公司员工微信发送给徐海妮，显示2018年4月、6月、10月涉案房屋用水量分别为24吨、68吨、116吨，欠费0；2019年1月用水量878吨，欠费7200元。张森对自来水发票及污水处理费票据的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为2018年10月之前的水费张森已经结清，之后水费与其无关，污水处理费显示不出是涉案房屋的；对网页截图的真实性、关联性、证明目的不认可，认为没有自来水公司的书面说明及公章，而且即便是真实的，也不能证明该水费是张森使用的。第三人对自来水发票及污水处理费票据的真实性、关联性、证明目的认可，对网页截图的真实性认可。第二、徐海妮称由于水管爆裂需要对涉案房屋地暖进行检测和维护，产生打压测试费500元、两台取暖器费773元，对此徐海妮提交打压测试费收据一张、取暖器订单一份、取暖器电子发票一张佐证。张森对上述证据的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为检测结果不能证明是张森造成的，而且检测没有必要。第三人对上述证据的真实性、关联性、证明目的认可。第三，徐海妮称由于涉案房屋内停电，其充值200元电费，其中100.78元是欠费，其余是用于取暖器低温运作，并提交电表照片、2019年1月11日徐海妮与第三人工作人员的微信记录、电费发票佐证。张森对电表照片、微信记录的真实性、关联性、证明目的不认可，对电费发票的真实性认可，关联性、证明目的不认可。第三人对上述证据的真实性、关联性、证明目的认可。第四，徐海妮称由于张森在涉案房屋内留下大量生活垃圾、物料、简易装饰装修需要清运、拆除，其委托物业公司进行清理，花费4600元，2019年2月26日北京市XX物业管理有限公司的收据、杨某某出具的《房屋恢复原状说明》、室内照片佐证。张森对收据的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为恢复原状应该找专业公司开具发票，费用可能虚高，是个人写的收据，应当加盖物业公司公章；对《说明》的真实性、关联性、证明目的不认可，认为无法核实杨某某身份，证人应当出庭；对照片的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为照片不能证明物品是张森留下的。第三人对收据的真实性、关联性、证明目的认可；对《说明》的真实性不清楚，对照片的真实性、关联性、证明目的认可。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于爆裂水管是否为张森外接。徐海妮及第三人称系张森外接，张森对此不认可。徐海妮提交2018年12月31日与张森的微信记录原件佐证，微信内容为：“徐：物业来电说小院水泵水管裂了...（徐海妮给张森发9秒视频一段）你听一下这个水声，至少爆裂三四天了。张：这是我接的外部水管啊，那您先让检查的检查下，有了结果告诉我。...”张森对该微信记录的真实性、关联性、证明目的不认可。第三人对该微信记录未发表质证意见。本院认为，徐海妮提交了其与张森的微信记录原件，张森虽对微信记录的真实性不认可，但其未提交相反的证据予以反驳，本院对微信记录的真实性予以采信，该微信记录中清楚表明张森承认爆裂的水管系其外接。关于张森搬离涉案房屋的时间。徐海妮称2018年12月28日张森通过微信告知其搬走，并将钥匙给第三人委托转租，2018年12月31日徐海妮去涉案房屋关水闸时张森已经搬走，2019年1月15日其收回涉案房屋。徐海妮提交2018年12月28日与张森的微信记录原件，当日张森与徐海妮之间有长达5分29秒的微信语音通话，另有以下内容：“徐：信号可能不好，那就等你下周搬吧，完了告诉我一声，我下周末去看看。”徐海妮提交2019年1月11日与第三人工作人员谢某的微信记录，有以下内容：“谢：您的意思就是想跟张森解约是吗？我跟他沟通，问问他同不同意。徐：给我开具一个证明。”2019年1月2日张森将徐海妮微信拉黑，2019年1月10日徐海妮通过短信向张森发送《告知书》，主要内容为由于张森拒绝对房屋设备设施进行维修，徐海妮委托中介方共同将对房屋进行维修，费用从押金中扣除，不足由张森补交，张森补足相应费用后可以继续履行合同，如果张森拒不承担责任，徐海妮将根据合同条款提前解除合同并保留违约追偿权利。2019年1月28日，徐海妮通过ems向张森快递《律师事务所函》，该函件于2019年1月30日被退回。张森对2018年12月28日微信记录、2019年1月11日的微信记录真实性、关联性、证明目的不认可；对短信记录真实性不发表质证意见，称未收到，对《告知书》的真实性不清楚，称其没有收到。对《律师事务所函》的真实性不发表质证意见，称未收到。第三人对2019年1月11日的微信记录真实性、关联性、证明目的认可；对短信记录真实性认可，对《告知函》的真实性认可，不清楚徐海妮是否邮寄；对《律师事务所函》、2018年12月28日微信记录不发表质证意见。第三人称其于2018年12月份收到张森的钥匙并告知徐海妮，徐海妮说不要带看租户，后来就发生了水管爆裂的事情，2019年1月份徐海妮将涉案房屋收回。张森称其于2018年10月底从涉案房屋搬离，但未举证。本院认为，结合张森及第三人的质证意见，徐海妮提交了2018年12月28日及2019年1月11日微信记录、短信记录的原件，张森并未提交相反证据反驳，本院对上述证据的真实性予以采信，并认定张森收到徐海妮短信发送的《告知函》，《律师事务所函》快递邮单显示被退回，不能证明张森已经收到。从2018年12月28日的微信记录可以看出，当日双方正在协商张森下周搬走事宜，而2018年12月31日涉案房屋外接水管爆裂跑水时，张森已经不在涉案房屋内居住，因此根据目前证据显示张森在2018年12月28日至2018年12月31日期间搬离涉案房屋，并将钥匙交给了第三人。关于涉案房屋的用途。徐海妮称张森告知其是由女朋友、老乡居住，出于兴趣白天会从事皮影、模型之类的手工作坊作业，做好后快递给别人，不会对外营业，不会有人员出入，不存在买卖，是通过电脑展示、爱好者交流比赛。2018年7月20日楼上三户邻居向居委会举报后检查发现存在群居，还是个皮影工作坊，是否经营徐海妮不清楚。徐海妮提交新闻报道截图打印件、微信记录原件、照片，用以证明张森因群租、制造噪音被投诉举报，徐海妮认为张森在家办公不涉及经营，对张森租赁涉案房屋的真实使用情况不清楚，故张森无照经营的违法行为应该自行承担。张森对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。第三人对新闻报道真实性不清楚；对微信记录未发表质证意见；对照片真实性认可。张森称涉案房屋主要是用于办公，《租赁合同》第十二条有体现，张森是做特效化妆的，承租涉案房屋用于培训学员，培训是手把手教，双方口头约定可以办公，张森也在此居住。第三人称涉案房屋用途与徐海妮陈述一致。本院认为，徐海妮提交了微信记录及照片原件，张森虽不认可其真实性，但未提交证据予以反驳，本院对微信记录及照片的真实性予以采信，新闻报道无原件，本院对其真实性不予采信。从该微信记录及照片可以看出，2018年7月相关部门已经对张森承租期间的群租问题和经营行为进行过检查，《租赁合同》第十二条有明确的“办公人口”字样，说明徐海妮在签订合同时已经知晓张森承租涉案房屋是用于居住及办公使用，其是否对外经营，不影响其租赁用途。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，张森在承租期间私自外接的水管破裂给徐海妮造成损失，应当承担赔偿责任。徐海妮主张的水费7200元、恢复原状费用4600元及打压检测费500元、取暖器费773元系水管破裂后造成的水费损失、对地暖设备进行维护、对房屋恢复原状的合理费用，且徐海妮提交了相关证据予以佐证，本院予以支持。关于徐海妮主张的电费200元，其提交的微信记录、电表照片显示2019年1月11日涉案房屋欠费金额为100.78元，在此之前没有证据显示除张森外还有其他人在涉案房屋内居住过，该笔电费应当由张森负担，至于徐海妮多充值的99.22元，其虽称为取暖器低温运作费用，但无法证明具体金额，本院对该费用不予支持。关于徐海妮主张的违约金，涉案房屋性质为住宅，不能用于办公，徐海妮、张森对此明知却签订《租赁合同》，虽然房屋用途不影响租赁合同的效力，但对合同履行有直接影响。张森擅自搬离涉案房屋、将钥匙交给第三人、未支付下期租金是以其行为表示不继续履行合同，考虑到租赁合同约定的房屋用途使合同履行存在障碍，对此双方均存在过错，且张森未要求返还租金，本院对徐海妮的违约金请求不予支持。关于张森反诉要求徐海妮退还押金5000元的请求，根据《租赁合同》约定，租赁合同期满或解除后，押金应抵扣由承租方承担的费用、租金、违约赔偿责任，因此徐海妮不同意退还押金有合同依据，本院对张森的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张森于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）徐海妮地暖打压检测费五百元、取暖器费七百七十三元；二、被告（反诉原告）张森于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）徐海妮恢复原状费四千六百元；三、被告（反诉原告）张森于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）徐海妮水费二千二百元[已抵扣被告（反诉原告）张森给付原告（反诉被告）徐海妮的房屋押金五千元]；四、被告（反诉原告）张森于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）徐海妮电费一百元七角八分；五、驳回原告（反诉被告）徐海妮的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张森的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费266元，由原告（反诉被告）徐海妮负担66元（已交纳）；由被告（反诉原告）张森负担200元（徐海妮已预交，张森于本判决生效后七日内给付徐海妮）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）张森负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  乔红星二〇一九年八月二日书记员  刘茵茵书记员  栾晨焕