贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初5467号 原告：罗某，男，汉族，2011年5月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 法定代理人：吴某，女，汉族，1992年8月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。系原告之母亲。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路****)。统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：李玉蝶（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15205201810068461。 原告罗某与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗某法定代理人吴某，被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付符合双方签订的《商品房买卖合同》交房条件的房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金27,241.4元（从2016年1月1日起按已付购房款248,553元的日万分之一计算至2019年1月1日）；3、判令被告向原告支付逾期办理商品房登记违约金2,485.53元（248,553×1%）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月30日，原告与被告签订合同编号为BT-8-2-2403的《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区××路“博泰美欣明珠（二期）”第8幢2单元24层3号房，合同总价款为248,553元。原告已全款支付购房款，履行了付款义务。按照合同约定，被告应该在2015年12月31日将符合约定交房条件的商品房交付给原告，但被告至今仍然没有向原告交付合同约定的房屋，原告也无法与被告完善交房手续、转移登记手续。按《商品房买卖合同》第十三条，出卖人逾期交房的违约责任为：出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款万分之一的违约金。原告认为，依法签订的合同受法律保护。被告未按合同约定履行义务，至今未能向原告交付符合交房条件的商品房，已构成违约，损害了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失。为此，原告提起诉讼，请支持原告诉讼请求。 庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，变更第3项诉请的违约金为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 被告口头辩称：1、涉案房屋已于2018年6月29日实际交付原告占有使用，其诉请的逾期交房违约金应当于2018年6月29日截止；2、根据合同约定，被告提交办理商品房登记有关文书的期限尚未届满，不应当承担违约金。 原告向本院提交了如下证据：原告户口簿、《商品房买卖合同》、收据2张、业主身份确认单、预购协议书。 被告未向本院提交证据。 经组织质证，被告对原告所举证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年1月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人向出卖人购买其开发建设的位于毕节市七星关区××路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠（二期）第8幢2单元24层3号商品房(房号为:8-2-2403)，该商品房总价款为248,553元，买受人采取一次性付款方式付款，应当在2015年1月27日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；初始登记：出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得办理该商品房所有权转移登记的有关文书，并应买受人的要求将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、超出约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担。合同还约定了其他事项。2014年9月29日，原告向被告交付涉案房屋办证费12,312元。2015年元月27日，原告向被告交付涉案房屋房款248,553元。2018年6月29日，被告向原告交房。现被告尚未取得涉案房屋的初始登记。原告认为，被告未按合同约定履行义务，未能向原告交付符合交房条件的商品房，构成违约，故以前述诉请诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按约定被告应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，但被告于2018年6月29日才实际交房，已逾期910天，构成违约，应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。按《商品房买卖合同》第十三条的约定，逾期交房超过60日，原告有权退房，原告不退房的，被告从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付，则逾期交房违约金具体计算为：248,553元×0.1‰×910天=22,618.32元。故原告诉请的逾期交房违约金，本院以实际计算的22,618.32元为限予以支持。 对于原告诉请的逾期交付办理转移登记的有关文书违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：“初始登记：出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得办理该商品房所有权转移登记的有关文书，并应买受人的要求将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、超出约定日期起逾期起180后，出人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的……”，则被告应于实际交房之日（2018年6月29日）起360日内，即2019年6月24日交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担违约责任。但按上述合同的约定，超出180日内交付的和超出180日以后的违约责任的承担各不相同。目前尚处于180日的期限内，被告能否在该期间内履行义务，系不确定状态，不能确定适用何种违约标准。原告诉请的该项违约金的条件尚不成就，故原告的该诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗某支付逾期交房违约金22,618.32元； 二、驳回原告罗某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费272元（已减半收取），由原告罗某负担89元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担183元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年八月十三日 书记员  张婵婵