广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终1708号上诉人（原审被告）：龙门富力房地产开发有限公司，住所地：龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：李思廉委托诉讼代理人：翁石强，系广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕志新，男，1966年10月18日出生汉族，住东莞市。被上诉人（原审原告）：徐成英，女，1968年2月22日出生汉族，住东莞市。上诉人龙门富力房地产开发有限公司与被上诉人吕志新、徐成英商品房销售合同纠纷一案，不服龙门县人民法院（2018）粤1324民初619号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙门富力房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销龙门县人民法院（2018）粤1324民初619号民事判决，依法改判驳回被上诉人吕志新、徐成英的全部诉讼请求，或发回原审人民法院重审；2、判令被上诉人吕志新、徐成英承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由如下：一、原审法院未查明涉案房屋是否具备交付的条件，而直接认定上诉人逾期交楼这一事实是完全错误的，二审法院应当予以纠正。首先，上诉人向原审法院递交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《房产面积测绘成果报告书》等关键证据，充分证明被上诉人所购房屋竣工验收合格，符合上诉人与被上诉人所签订房屋预订合同中关于交房标准的约定，庭审中，被上诉人对上诉人提供的证据完全认可，没有异议，因此，上诉人并没有逾期交房，不存在逾期交房的违约事实，不应当承担违约责任。而一审法院却忽视以上证据事实的情况，作出上诉人违约的错误认定。其次，上诉人于2017年3月13日发出的《楼宇交付使用通知书》书面通知形式要求被上诉人至物业管理处现场收楼，且被上诉人也按时到现场办理收楼手续，即上诉人在合理的期限内履行了通知交房的义务，该事实被上诉人在原审庭审中也予以确认，即表明上诉人于2017年3月30日前已经履行了交楼的义务，并非原审法院认定的实际收楼时间为2018年10月26日。故，一审法院判决上诉人承担违约金没有事实依据。最后，被上诉人未提供任何证据证明涉案房屋不具备竣工验收合格标准，而被上诉人仅仅以装修问题与合同不符为由提起诉讼，并不是可以作为拒绝收楼的理由，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定，被上诉人也只是有权要求上诉人更换、修理。二、（2018）粤1324民初619号民事判决第二项判项：“被告龙门富力房地产开发有限公司向原告吕志新、徐成英支付卧室地板改装费5000元”缺乏证据支持，如二审法院认定涉案房屋应该拆掉地板砖更换优质强化复合地板配踢脚线，该地板改装费应当由相关工程造价公司出具相关意见为准。首先，被上诉人要求上诉人支付地板改装费事实不成就，涉案房屋尚未进行实际改装；其次，被上诉人要求的地板改装费的计算标准只是其向装修公司询价得到，不具备参考性，应当交由相关工程造价公司出具相应意见作为依据，这才符合公平原则。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律均错误，请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人吕志新辩称，上诉人富力公司提出上诉，我的诉讼请求也需要改变。如果是我拖欠两年房款的滞纳金，富力公司不会少算一分钱。我计算了17万元左右，一审法院折中六万多元。他们整个装修和样板房的差距太大了，地板的问题，我口头书面告诉富力公司按照合同来主张，也通过龙门市消协找过他们。他们说还没安装，后来交房的时候我拒收了。他们的销售打电话给我，说要按照合同主张，最后却把我的意见置之不理。我没有坚持17万元，他们居然上诉。那我也上诉，我现在想把误工费也追加进去。房子的实际情况与合同约定不符。假如富力公司拖欠滞纳金，滞纳金应该是按照天算的。现在房子我已接收了，因为我要使用。一审法官到现场查看后，给富力公司打电话，他们才向我交付钥匙。从我接收以后，我按照规定缴纳管理费。原本富力给我1万元我都愿意接受，之前富力的主任调到海南了，现在的主任不肯认账，只说给我几千元。我说他要想清楚，我要走法律程序是富力逼我的。卧室地板和合同完全不一样，装修其他也不一样。被上诉人徐成英未发表答辩意见。一审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告财产损失162362元；2、判令被告赔偿原告卧室地板改装费6108元；3.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年7月23日，买受人即原告吕志新、徐成英与买卖人即被告龙门富力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：龙门（2016）××），合同约定第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得座落于永汉镇富力南昆山温泉养生谷地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用权证号为（2010）132××××，土地使用权面积为66666.9平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商服，土地使用权终止日期为2050年11月5日。第三条商品房基本情况1.该商品房的规划用途为商业。3.该商品房为第一条规定项目中的龙门县××镇××村××××温泉养生谷××区××号楼××房。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。4.该商品房的房产测绘机构为龙门县房产测绘所，其预测建筑面积共93.39平方米，其中套内建筑面积74.73平方米，分摊共有建筑面积18.66平方米。第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8959.37元，总价款为人民币669534元。第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金在本合同签订、支付首款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第4种方式付款：4.其他方式：详见附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》认购定金人民币贰万元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款，买受人同意将房款按照下列第3种方式进行付款，均以人民币作为计算货币。其他方式（商业贷款或公积金组合贷款）：买受人选择[其他方式]的：（1）第一期楼款须于2016年7月23日前缴付，即人民80430元。（2）第二期楼款须于2016年9月30日前缴付，即人民币66953元。（3）第三期楼款须于2016年12月29日前缴付，即人民币172151元。（4）买受人须于2016年7月23日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币33万元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年2月28日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担位于责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：第十六条商品房质量（二）其他质量问题（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》约定交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理、出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：二、户内部分装修标准及设备地面：客厅、餐厅铺地砖连波打线。房间铺优质强化复合地板配踢脚线。附件十一《补充协议》第二条逾期交楼不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，买受人有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约金赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。2016年7月19日，原告向被告支付了第一期楼款80430元，被告于2016年7月23日向原告出具收款收据，确认收到原告支付的第一期房款（含定金）共100430元。2017年1月5日，原告向被告支付第三期房款172151元。2017年1月25日，原告通过银行转账向被告支付了剩余房款330000元。2017年3月13日，被告通过快递方式向原告发出《楼宇交付使用通知书》，通知原告在2017年3月30日前办理好房款、维修基金等缴交事宜，物业服务中心将于2017年3月30日起开始办理收楼手续。并确认截止至2017年3月10日，原告已缴纳的房款为669534元，维修资金5603元。原告在收到收楼通知后到被告处收楼，发现卧室房间的地面与合同约定不符，即向被告提出整改要求，并出具了卧室改造方案，被告未整改。2018年4月20日，原告就此事向龙门县消委会投诉，并提交了《关于龙门××养生谷商品房屋销售中涉嫌合同欺诈、装修欺诈等问题的投诉》，上述问题也未得到解决。2018年7月13日，原告以被告装修房屋与合同约定不符、未按合同约定时间交付房屋，已构成违约为由，向本院提起诉讼，请求被告赔偿按日支付已交付房价款万分之五的违约金和卧室地板改装费。在本案审理过程中，原告于2018年10月26日办理了收楼手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行权利义务。被告在履行合同时未按约定的标准装修房屋的卧室地板，原告在收楼时提出重作整改要求，被告一直未重作整改，原告就此向龙门消委会投诉后，问题一直未解决，原告拒绝收楼。直至本案在审理过程中，经本院协调，原、被告就房屋卧室地板改装费达成赔偿协议后，原告才于2018年10月26日办理了收楼手续。造成逾期交楼的根本原因是被告未严格按合同约定履行义务，事后又不积极改正所致，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十六条，逾期交楼造成原告的损失被告应当承担赔偿责任。对于原告因逾期交楼造成损失的问题，根据原告购房时已付清全部购房款669534元，合同约定的交楼时间为2017年3月30日，原告现实际收楼时间为2018年10月26日，逾期交楼时间为19个月。逾期交楼期间原告已交购房款的利息应认定为原告的损失，损失计算依照中国人民银行公布的一年至五年贷款基准利率为4.75%÷12个月×669534元×19个月=50354.54元。现原告请求以购房款669534元为基数按日万分之五计算，请求被告赔偿损失162362元，被告抗辩每日按万分之五计算违约金过高，要求予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，双方在合同中约定的违约金比率日万分之五确实过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院对此予以调整。考虑到原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度、逾期利益，根据公平原则，本院酌情调整违约金比率为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮20%确定。综上所述，本院依法认定被告应支付原告的逾期交楼违约金为：669534元×中国人民银行同期同类贷款利率上浮20%（4.75%÷12个月×19个月×120%）=60425.44元。原告请求被告赔偿卧室地板改装费6108元，被告自认未按合同约定装修导致涉案房屋有瑕疵，同时也未及时更换、重作；原告在庭审中同意可以适当减少卧室地板改装费，减少后为5000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告龙门富力房地产开发有限公司向原告吕志新、徐成英支付迟延交房的违约金60425.44元，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。二、被告被告龙门富力房地产开发有限公司向原告吕志新、徐成英支付卧室地板改装费5000元，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3660元，由原告吕志新、徐成英负担1200元，被告龙门富力房地产开发有限公司负担2460元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、上诉人是否存在逾期交房的情况。二、赔偿金、违约金如何确定。具体判析如下：第一，关于上诉人是否存在逾期交房的情况。上诉人于2017年3月13日向被上诉人发出《楼宇交付使用通知书》，于2017年3月30日已经履行交楼义务，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第一款“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”的规定，该涉案房屋于2016年12月30日取得《竣工备案表》，符合双方约定的交付条件，并且上诉人已依法通知被上诉人收楼，被上诉人主张的卧室地板与样板房存在差异而要求整改的问题，应认定为上诉人应承担的保修责任范畴。一审认定逾期交楼不当，本院予以纠正。第二、关于赔偿金、补偿金如何确定的问题。本案被上诉人就卧室地板等问题，多次催促上诉人整改，但上诉人仍不积极履行修理、更换、重做的修复义务。后被上诉人就此向龙门消委会投诉后，上诉人仍未将问题解决和整改，因上诉人怠于履行整改、修复义务，导致被上诉人长达19个月的时间未能顺利入住，上诉人应当承担相应的赔偿责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的第二款的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。被上诉人未能顺利入住房屋期间的租金损失与原审认定的逾期交房违约金数额基本相当，因此，本院对因上诉人未及时进行质量修复而对被上诉人造成的损失赔偿金额认定为60425.44元。另，对于地板改装费部分，因该部分费用为改装地板确需支付的费用，原审酌情判令支付5000元，未超合理限度，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，虽适用法律欠妥，但对于实体处理部分合理，本院不予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3660元，由上诉人龙门富力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 于海砚审判员 卫书平二〇一九年八月十六日法官助理林琳书记员黄慧