福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4940号 上诉人（原审被告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：李福德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王缙，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：危虹敏，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高扬曾，男，1967年6月20日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告）：林梅凤，女，1973年11月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。 上诉人平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）因与被上诉人高扬曾、林梅凤商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初4829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人平潭长福文化地产有限公司委托诉讼代理人王缙、危虹敏和被上诉人高扬曾、林梅凤共同委托诉讼代理人杨锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平潭长福文化地产有限公司上诉请求：1.撤销福建省平潭县人民法院作出的一审判决第一项，改判驳回高扬曾、林梅凤全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由高扬曾、林梅凤负担。事实和理由：1.一审法院以长福公司未提供《住宅工程质量分户验收表》为由，认定长福公司至今尚未交房系适用法律不当。一审中长福公司已提交竣工验收报告和消防验收意见书，符合合同约定的交房条件，且长福公司于2016年10月已取得《住宅工程质量分户验收表》。2.一审判决认定的补偿金明显过高，应予以调整。 高扬曾、林梅凤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一审期间长福公司一直无法提供分户验收表，五方验收表不完整，是无效的。其次，交房条件是五方验收报告、消防验收报告、基础设施、配套设施建设完成。本案中长福公司只提交了有效的消防验收报告，围墙、小区道路、绿化均没有建设好。在案涉房屋楼板相近位置出现穿透性裂缝，对裂缝问题质监站要求长福公司外聘专家分析原因并实施整改，但长福公司均未落实。长福公司提出违约金过高也没有证据支持，缺乏事实与法律依据。 高扬曾、林梅凤向一审法院提出诉讼请求:1、长福公司向高扬曾、林梅凤支付按4646元/月从2016年9月1日计至交房之日的逾期交房补偿金（其中2016年12月的补偿金为6969元、2017年1月的补偿金为9292元）；2、长福公司向高扬曾、林梅凤支付优惠券回购款117272元及按日万分之三从2016年10月1日计至支付回购款之日的迟延回购违约金；3、长福公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年9月18日，高扬曾、林梅凤与长福公司签订合同编号为MF-2007-01-№0586145的《商品房买卖合同》，约定：高扬曾、林梅凤以总价1186362元购得长福公司开发的位于平潭长福麒麟海湾一期17幢802室商品房，交房时间为2015年12月1日，首付款406362元，余下780000元办理银行按揭贷款，长福公司向高扬曾、林梅凤出具销售不动产统一发票2张确认收到上述商品房购房款。 2016年初，长福公司作为甲方与高扬曾、林梅凤作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。五、鉴于双方本着互谅互让的原则，达成了上述一至四条的共识且乙方同意向甲方购买长福麒麟海湾小区内的车位使用权，甲方同意按照下列方式给予车位使用权销售优惠：1、优惠全额及车位优惠券：（1）乙方可领取车位优惠券的面值为117272元；（3）乙方在履行本协议第四条约定义务后且乙方根据原合同和本协议的约定与甲方办理了该商品房的交付手续后，乙方方可根据第五条第2款、第3款、第4款的约定使用、申请回购或转让车位优惠券。否则，该车位优惠券不具有任何使用效力。3、车位优惠券的回购：乙方未在2015年3月30日至2016年6月30日期间内购买甲方所开发的长福麒麟海湾车位使用权或已购买车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位价款的，乙方可在2016年7月1日起至2016年9月30日期间，向甲方提出书面的回购申请，要求甲方按照车位优惠券的面值进行回购，具体回购方式如下：A、原合同采用按揭贷款方式付款的客户，车位优惠券的回购方式采用甲方代为偿还乙方所购该商品房的按揭贷款的方式进行。即乙方在向甲方提出回购申请后，应向贷款银行申请提前归还其就该商品房与贷款银行所签订的个人按揭贷款合同中的部分贷款，在银行批准后15个工作日内由甲方一次性代付……C、若因甲方原因不能按时回购，逾期则每日按上述优惠券面值的日万分三计算违约金，违约金总额不超过上述优惠券面值且上限不超过十万元。第八条、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。协议签订后，长福公司向高扬曾、林梅凤发放面值为117272元车位优惠券，高扬曾、林梅凤未使用上述优惠券。 2016年8月31日，长福公司作为甲方与高扬曾、林梅凤作为乙方签订《延期交房协议书》，约定：一、乙方同意《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》约定的交房时间延期至2016年12月31日。二、乙方在签定本协议时已办理完结该商品房按揭贷款的全部手续、已按揭贷款或一次性全额支付方式全额进入甲方账户的，甲方给予乙方交房通知之日起另按备案《商品房买卖合同》约定给予免除5年的物业费。第三条、甲方应完成以下协议：1、甲方向乙方支付从《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》约定的交房时间起2016年6月30日止的延期交房补偿，补偿额为9622元，甲方同意在本协议签订后15个工作日内向乙方支付上述延期交房补偿；2、甲方向乙方支付从2016年7月1日起至2016年11月30日（具体时间以实际交房时间为准）止的延期交房补偿，补偿额为每月4646元；3、甲方向乙方支付从2016年12月1日起至2016年12月31日（具体时间以实际交房时间为准）止的延期交房补偿为本协议第三条第2点延期交房补偿标准的150%；4、本协议第三条第2点和第3点所约定的延期交房补偿的支付时间为：乙方申请后的次月开始支付第四个月起的延期交房补偿，每个月支付一个自然月的延期交房补偿，分别于每个月的10日前支付，在乙方办理好交房手续，甲方支付已产生而未支付部分违约金。第四条、若甲方至2017年1月1日仍未通知乙方收房的，乙方同意再给予甲方壹个月的缓冲期，但是上述壹个月的缓冲期的补偿标准为本协议第三条第2点规定的补偿标准的200%，补偿金于1月10日前支付清。第八条、本协议约定的与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议约定的为准等条款。协议签订后，长福公司向高扬曾、林梅凤支付至2016年8月31日的延期交房补偿金18914元。 2016年9月底，平潭长福麒麟海湾一期17幢02单元19户业主陆续就涉案房屋施工缝存在不规则裂缝、渗水等质量问题之前就向平潭综合实验区交通与建设工程质量安全监督站投诉。该监督站于2016年11月21日发函要求长福公司限期查明原因、出具修复方案并于2016年11月30日予以修复；于2016年12月6日发函约谈长福公司相关人员，要求长福公司牵头组织施工、监理、设计单位，针对质量缺陷原因做出具体说明报告，并针对存在问题做出修补设计方案。 2017年1月23日，长福公司发出《入伙通知书》通知高扬曾、林梅凤交房。高扬曾、林梅凤于2017年2月12日向长福公司发出《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》，以涉案房屋存在裂缝、渗水等质量问题，拒绝收房。嗣后，高扬曾、林梅凤遂提起诉讼。审理期间，长福公司一直无法提供《住宅工程质量分户验收表》等涉案房屋验收合格资料。 一审法院认为，高扬曾、林梅凤与长福公司签订的《商品房买卖合同》、《优惠补充协议书》、《延期交房协议书》均是双方当事人真实意思表示，应认定有效，双方当事人应当按照合同协议的约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，商品房买卖合同与其他买卖合同一样，其目的在于实现商品房的物权即所有权的转移。商品房出卖人应承担的基本义务一是交付商品房标的物，二是转移商品房的所有权于买受人。双方签订《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月1日，后双方协商签订《优惠补充协议书》、《延期交房协议书》将交房时间最终延至2016年12月31日，并约定逾期交房应承担违约责任的标准。长福公司抗辩称2017年1月23日已发出《入伙通知书》通知高扬曾、林梅凤办理交房手续，高扬曾、林梅凤因涉案房屋存在质量问题发函明确向长福公司表示拒绝收房且事实上也并未收房。根据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条规定：工程符合下列要求方可进行竣工验收：……（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》，长福公司提供《竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》，但始终无法提供对涉案房屋进行质量分户验收并出具的《住宅工程质量分户验收表》，无法证明涉案房屋质量合格符合交房条件，因此，应认定长福公司对涉案房屋至今尚未交房。本案高扬曾、林梅凤依约支付购房首付款，履行商品房买受人的义务，长福公司未能依约将具备交房条件的涉案房屋通知相对方交房，显然构成逾期交房的违约，应当按《延期交房协议书》的约定向高扬曾、林梅凤支付至涉案房屋具备交房条件并通知交房之日的逾期交房补偿金。至于长福公司尚抗辩高扬曾、林梅凤提出的逾期交房补偿金每月4646元的标准过高，应当以同地段房屋租金2300元/月予以调减，但未能提供证据证明双方约定的违约金标准过分高于实际损失，该抗辩主张没有事实依据，一审法院不予采纳。双方庭审确认长福公司已支付高扬曾、林梅凤至2016年8月31日的逾期交房补偿金18914元，因此，高扬曾、林梅凤要求长福公司支付按4646元/月（即154.87元/日）从2016年9月1日计至交房之日的逾期交房违约金（其中2016年12月的补偿金为6969元、2017年1月的违约金为9292元）的诉讼请求成立，一审法院对高扬曾、林梅凤此项诉讼请求予以支持，即长福公司扣除已付部分尚应承担逾期交房违约金为：2016年9月1日至2017年1月31日金额30199元，以及2017年2月1日起按154.87元/日计至具备交房条件并通知交房之日止的金额之和。高扬曾、林梅凤尚提出长福公司支付优惠券回购款117272元及按日万分之三从2016年10月1日计至支付回购款之日的迟延回购违约金的诉请，根据双方签订的《优惠补充协议书》第五条第3款：高扬曾、林梅凤在履行本协议第四条约定义务后且乙方根据原合同和本协议的约定与长福公司办理了该商品房的交付手续后，方可根据第五条第2款、第3款、第4款的约定使用、申请回购或转让车位优惠券。否则，该车位优惠券不具有任何使用效力的约定，高扬曾、林梅凤尚未就涉案房屋与长福公司办理交房手续，涉案车位优惠券不具有任何使用效力，因此，高扬曾、林梅凤的此项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及参照住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条的规定，判决：一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向高扬曾、林梅凤支付逾期交房违约金，其中2016年9月1日至2017年1月31日补偿金额30199元，以及按每日154.87元标准从2017年2月1日起计至具备条件并通知交房之日止的补偿金额；二、驳回高扬曾、林梅凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5177元，由高扬曾、林梅凤负担2539元，由平潭长福文化地产有限公司负担2638元。 二审中，长福公司向本院提交一组证据：1.门窗、护栏及扶手、玻璃工程质量分户验收记录表；2.卫生间与厨房、墙体、外窗、顶棚与屋面防水工程质量分户验收记录表；3.安装工程分户验收质量记录表；4.室内墙面、顶棚面层工程、烟囱道、排气道与穿墙预留管工程质量分户验收记录表；5.室内空间尺寸、室内楼地面分户验收记录表。证明案涉房屋已通过竣工验收。高扬曾、林梅凤质证认为：长福公司一审当庭陈述没有验收记录表，且该组证据不属于一审开庭后形成的新证据，如果证据为真无需等到二审提供。该组证据是复制、粘贴、提前打印好最后由相关人员签字，是造假文件。签字人员没有证据证明其主体资格没有盖章。防水工程检测以及楼梯踏步验收等存在矛盾之处，说明了该验收表是长福公司胡乱编造的造假文件。本院经阅卷审查本案一审庭审笔录及在卷材料，并未发现有长福公司在开庭过程中当庭陈述没有分户验收记录表的记载，高扬曾、林梅凤主张该组证据是造假文件但未提交证据予以证明，故对该质证理由本院不予采纳。对长福公司二审提交的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为长福公司通知高扬曾、林梅凤办理交房手续时，讼争房屋是否符合合同约定的交房条件。讼争《商品房买卖合同》第八条约定，长福公司应于2015年12月1日前将具备经竣工验收合格、消防验收合格等条件的商品房交付给高扬曾、林梅凤使用。《商品房买卖合同》附件六第八条约定验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方做好记录，出卖人按照协商确定的时间完成整改，但不承担延迟交楼责任。买卖双方对商品房质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论属于主体质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。综合分析高扬曾、林梅凤一审提交的《质量问题的函》等有关房屋质量方面的证据，案涉房屋质量存在一定瑕疵，但高扬曾、林梅凤没有举证证明其曾向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，故其认为长福公司交付的房屋未达到交付条件的抗辩理由不能成立。结合二审期间长福公司提交的证据，一审判决关于长福公司未提交《住宅工程质量分户验收表》，无法证明案涉房屋质量符合交房条件的认定与事实不符，本院予以纠正。 长福公司通知高扬曾、林梅凤可以办理交房手续的时间为2017年1月24日，依据双方当事人签订的《延期交房协议书》约定，长福公司自2016年7月1日起至2016年11月30日止按每月4646元的标准向高扬曾、林梅凤支付延期交房补偿金，自2016年12月1日起至2016年12月31日止按每月4646元标准的150%向高扬曾、林梅凤支付延期交房补偿金。若长福公司至2017年1月1日仍未通知高扬曾、林梅凤收房的，高扬曾、林梅凤同意给予长福公司一个月的缓冲期，但上述一个月的缓冲期的补偿标准按每月4646元标准的200%支付。故长福公司应按上述双方约定的标准支付补偿金至2017年1月，扣除长福公司已支付的部分补偿金后长福公司尚需向高扬曾、林梅凤支付补偿金30199元。综上，高扬曾、林梅凤要求长福公司支付补偿金30199元的诉讼请求本院予以支持，超出部分于法无据，本院不予支持。 关于逾期交房补偿金标准的问题，《延期交房协议书》系《商品房买卖合同》的补充协议，对长福公司的交房时间以及逾期交房违约责任等做出重新约定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务。长福公司主张其承担的逾期交房违约责任明显高于同期同地段的房屋租金，但其并未就同期同地段房屋租金水平进行举证，故本院对其主张依法不予采信。 综上所述，长福公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初4829号民事判决； 二、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向高扬曾、林梅凤支付逾期交房违约金30199元； 三、驳回高扬曾、林梅凤的原审其他诉讼请求； 四、驳回平潭长福文化地产有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5177元，由上诉人平潭长福文化地产有限公司负担555元，由被上诉人高扬曾、林梅凤负担4622元。二审案件受理费2638元，由上诉人平潭长福文化地产有限公司负担554元，由被上诉人高扬曾、林梅凤负担2084元。 本判决为终审判决。 审判长 缪 羽 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇一九年七月三十日 书记员 方 欢