重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初12812号 原告：重庆远大物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**平街第**，统一社会信用代码91500103284875131G。 法定代表人：华永玉，总经理。 委托诉讼代理人：林建军，男，汉族，1974年6月15日出生，住重庆市垫江县，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：王玉朵，女，汉族，1971年8月4日出生，住重庆市九龙坡区，系原告公司员工。 被告：谭其松，男，汉族，1977年1月17日出生，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：谭明义，男，汉族，1942年12月11日出生，住重庆市綦江县，系被告父亲。 原告重庆远大物业管理有限公司与被告谭其松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员曾庆适用小额诉讼程序于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告重庆远大物业管理有限公司委托诉讼代理人林建军和王玉朵、被告谭其松委托诉讼代理人谭明义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆远大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付御景天成小区住宅2016年9月至2018年10月期间的物业管理服务费4563元、公摊费136.3元、违约金26.33元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是重庆市渝北区御景天成小区物业管理服务公司，被告是重庆市渝北区×路×号御景天成小区×商住房业主，房屋建筑面积146.25㎡。2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，原告为御景天成小区提供物业管理服务。合同期限为：本合同自签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行：住宅按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。上述《前期物业管理服务合同》签订后，原告对御景天成小区提供物业管理服务至今，御景天成小区业主委员会没有举行业主大会解聘原告，也没有与其他物业服务企业签订服务合同，所以该合同继续有效。根据2007年11月2日签订的《前期物业管理服务合同》的约定，被告应当向原告缴纳住宅物业服务费、公摊费。从2016年9月至2018年10月期间，被告拖欠物业管理服务费4563元、公摊费136.3元，合计4699.3元。但自2016年9月至2018年10月，被告未缴纳上述费用。此间，原告每季多次向被告催收物业管理服务费，但被告不予理采或躲避拒不交纳。尽管近期原告仍不断向被告催收上述费用，但被告置之不理。综上，原告是御景天成小区唯一合法聘请的物业服务企业，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。但被告无理拒缴物业管理服务费，其行为违反法律规定并构成违约。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告谭其松辩称，原告在起诉状上称，前期物业管理合同是华美地产公司与原告签订的，但他们之间协商的服务价格，只是车库和门面的服务价格；业主买的是商品房，华美地产公司与原告无权替业主做主决定物业服务的价格按照建筑面积计价，每平方米按1.2元标准收费，前期物业管理服务合同约定的价格不能约束业主，至少物业收费应由物业和业主协商一个合理的价格；业主的住房面积与原告的服务之间没有任何关系，物业在对业主提供同样服务的基础上区分不同等级收费是不合理的，按建筑面积收费不能理解。每个业主缴纳物业费的金额不一样不合理；被告委托诉讼代理人每月要交物管费180多元，加上环保部门运输和垃圾处理每月收费8元，再加上电梯等各类公摊收费总额就高达200多元，是每月所交水、电、气总额的两倍多，水、电、气部门供水供电供气，各类安装用的大量材料、部件都是自装自换，不再收钱，随时保证安全高效服务，但水、电、气部门服务收费价格与物业公司相比差价巨大；原告在起诉状中称被告拖欠物管费，但被告委托诉讼代理人是在2016年9月开始交纳物管费，并不代表拖欠物管费，理由是被告委托诉讼代理人从2007年5月起装修入住小区时与物管公司签订了由物管公司制定和要求的、双方均认可的三年服务合同，至2016年9月，被告委托诉讼代理人共交纳了9年的物管费，事实上多交了6年的物管费。即使被告委托诉讼代理人感觉受到了欺骗式的不愉快，被告委托诉讼代理人仍遵守了合约。三年合同期满后，对不合理、存在错误的地方应协商纠正，才能续签公平合同，而合同的延续必须是甲乙双方均认可的，单方延续合同且以继续提供服务为由是不道德的，对合同长时间无限期延续也是物管公司的单方意愿；不交物管费是防止遭受欺骗，也表示要求合理收费，从法律规定的合同公正的意义上看，不认可拖欠原告物管费；如原告方过分追求自身利益，没有公平公正和诚信，被告委托诉讼代理人要求退出物管公司提供的服务，这也是公民的权利和自由。 经审理查明：原告系依法成立的物业服务企业。位于渝北区龙塔街道×路×号御景天成×幢×房屋现登记在被告谭其松、案外人丁某某（系被告母亲，已过世）名下。该房屋的建筑面积为146.25平方米，系高层住宅。 2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对御景天成实施前期物业管理服务，合同期限自该合同签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行：住宅按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，业主应于接房（以乙方发出入伙通知书之日，逾期一月未办理接房手续的，视为接房）之日起缴纳物业服务费。物业管理费自业主接房之日起计算，接房之日到装修之前按50%收取，装修之日起即按全额收取。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。 另查明，上述《前期物业管理服务合同》签订后，原告按约定对御景天成小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业管理服务费等费用，原告分别于2018年1月17日、2018年9月20日、2019年1月16日制作并分别向被告谭其松邮寄了《重庆远大物业管理有限公司关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》，分别向被告催收截止2017年12月拖欠的物业管理服务费2892.4元、截止2018年9月拖欠的物业管理服务费4519元以及截止2018年12月拖欠的物业管理服务费5052.7元。 庭审中，原告举示了水电费发票，拟证明其交纳了水电费。 庭审中，原告陈述：现在原告收费是以前期物业服务合同和物业公司与业主签订的合同为收费依据，按建筑面积1.2元/月/平方米收取。 庭审中，被告陈述：案外人丁某某已经去世，现在房屋由谭其松一人所有。 上述事实，有营业执照、土地房屋权属登记卡、《前期物业管理服务合同》、《重庆远大物业管理有限公司关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》、EMS快递单、水电费发票、当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆华美地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对御景天成小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业为御景天成小区进行了物业服务，作为该小区的业主，应当按约定向原告支付物业管理服务费。现案涉房屋虽登记在被告谭其松、案外人丁某某名下，但被告谭其松当庭确认案外人丁某某已经去世，现在案涉房屋由被告谭其松一人所有，故被告谭其松作为案涉房屋的业主，应当按约定向原告支付物业管理服务费。 关于物业管理服务费标准问题，根据《前期物业管理服务合同》约定，结合原告陈述，案涉小区住宅物业服务费按建筑面积1.2元/月/平方米的标准收取，被告的房屋系住宅，故被告应按照1.2元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费。因此，在2016年9月至2018年10月期间，被告应交纳的物业管理服务费为1.2元/月/平方米×146.25平方米×26个月=4563元。被告辩称其并不拖欠原告物业管理服务费，但其并未举证证明已经足额缴纳了物业管理服务费，应承担举证不能的不利后果，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。 原告要求被告支付公摊费136.3元，对此原告虽举示了水电费发票，但该发票系涉及各楼栋整体应交纳的水电费金额，原告未能提供充分证据证明被告应承担的公摊费的计算依据和计算方式，也未提供证据证明被告应承担的公摊费具体金额，故对原告要求被告支付公摊费136.3元的诉讼请求，本院不予支持。 因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该瑕疵尚不足以成为拒交物业管理服务费本金的理由。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告谭其松在本判决生效之日起五日内向原告重庆远大物业管理有限公司支付2016年9月至2018年10月期间的物业管理服务费4563元； 二、驳回原告重庆远大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告谭其松负担。 本判决为终审判决。 审判员 曾 庆 二〇一九年八月六日 书记员 彭洪亮