安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5755号上诉人（原审被告）：平莉，女，1986年3月1日生，汉族，住安徽省合肥市经开区。被上诉人（原审原告）：安徽省金中物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区蒙城路**，统一社会信用代码91340100744852396L。法定代表人：谷秀珍，总经理。委托诉讼代理人：张军，该公司员工。上诉人平莉因与被上诉人安徽省金中物业管理有限公司（以下简称金中公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初2550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。平莉上诉请求：依法撤销一审判决,发回重审或改判平莉只承担物业费1440.699元。事实和理由：一、我们业主从来不知道2018年元旦更换物业公司的事,几年来我们一直跟现在这群物业人员打交道，我一直以为在一里洋房的是金中物业公司。直到2018年10月，物业公司在小区砍伐长了十几年的香樟树，电视台披露了这个事情,我看视频才知道他们是安徽省万铭物业服务有限公司（以下简称万铭公司）。然后，在一审过程中，金中公司也说现在的物业公司是万铭公司。则这几年在一里洋房的物业公司一直都是万铭公司，金中公司根本没有来小区进行物业服务，金中公司无权向我催要物业费。二、物业合同是一种特殊的服务合同，应该经业主大会同意并到政府部门备案。经业主向桃花镇镇政府查询，镇政府答复说以他们盖章为准，金中公司至今还是中标的物业公司并且在政府备案，他们也不知道万铭公司的存在，他们现在联合调查一里洋房有两家物业公司的事，所以万铭公司偷偷进驻一里洋房是违法的，金中公司中标备案后把物业服务转给万铭公司也是违法的。这个直接导致小区物业服务太差，很多业主不愿意缴纳物业费。三、既然本案是物业服务合同纠纷一案，那就金中公司合同签订的服务期限来说，是自2016年1月1日起至2019年12月31日止，但2019年5月16日开庭时又提交了一份与万铭公司的债权转让合同以及万铭公司的物业服务合同，显示自2018年1月1日起，金中公司已经停止了物业服务改由万铭公司提供服务。在业主们不知情的情况下，金中公司提前终止了物业服务已经属于违约行为，并且在任期间提供的物业服务也是极差的。在一审中也已经提供了相关的取证照片，虽然小区卫生属于动态的管理，无法做到那么全面,但在提供的证据中有小区道路路面的损毁照片，这个损毁不是一天两天就能造成的，而是经年累月形成的。并且小区里大部分灭火器都过了质检期很久，消防水袋缺失，如果发生火灾想自救都不行,存在较大的安全隐患。四、我收到法院寄来的诉讼资料时，注意到金中公司起诉我的是2016年1月1日至2018年12月31日的物业费，说一直是金中公司在小区进行物业服务。2019年4月28日，一里洋房业主群里有个业主问物业经理在外地怎么缴费，物业经理让转账到私人支付宝或微信，那个业主就疑问为什么不是转账到公司账户，有业主提醒说这样就看不出来不是金中公司了，同时有人发了一张物业经理因为违规砍伐小区香樟树被电视台采访的截图，采访中显示一里洋房的物业是我们物业，物业公司意识到业主知道了两家物业公司的事。5月16日开庭时金中公司临时补充了证据，更改诉讼请求，改成万铭公司在进行物业服务，万铭公司又刚好欠金中公司的工程款了。但我明确记得2018年11月份的一天晚上有三名物业工作人员(一女两男)上门讨要物业费，当时电视台已经曝光了万铭公司的事情，我也提出疑问现在到底是哪家物业公司在提供物业服务,那位女同志很确定的告诉我,金中公司和万铭公司都是一家公司旗下的两家子公司，交给谁都是交。另外，被起诉后，我与多位被起诉业主联系过，得知4月2日同样在肥西法院，金中公司起诉了另外一批业主，经过调解撤诉，成功讨要了2018年度及之前的物业费。4月28号之前业主不知道万铭公司的时候，他们以金中公司名义起诉要物业费，法院支持了他们。事情暴露之后,他们就改用工程款债务来转让物业费。可见，金中公司和万铭公司是串通的，故意在不同的案件中向同一家法院提供了完全互相矛盾的证据，其中肯定有一份是假的，法院应调査清楚，还原真相。五、2019年4月3日，小区物业公司周经理在业主群内发布消息，通知业主4月15日政府部门要进驻小区进行违建处理，要求违建的业主先自拆不然强拆，得到业主们的点赞。随后物业公司在小区各违建住户门口张贴“整改通知书”。业主群里有一个业主发了一张，我本人也见过很多张。落款为“安徽省金中物业管理有限公司”，但盖章为“一里洋房物业服务中心管理处”。当时并未特别留意，后来被爆出万铭公司后,我再去找,已经全部被撕毁了。同时发现所有金中公司张贴的告示全部被撕毁了，留下的全部都盖章“一里洋房物业服务中心管理处”，包括物业费收据也特意让人看不出来到底是哪家物业公司在收费。可见，两家物业公司是互相串通，互相掩饰的。六、前面一批被起诉的业主中，有一位业主不同意调解坚持开庭，肥西法院4月20号作出了(2019)皖0123民初1293号民事判决，认定物业公司未能提供合格的物业服务，金中公司起诉那位业主讨要差不多9000元，法院最后判决支付2500元。参考此比例，就算法院认为金中公司没有在一里洋房进行物业服务也有权向我讨要物业费，我认为法院判决我支付的物业费还是过高,有失公平。七、一审开庭中，我方就小区公共收益去向不明一事询问物业公司，希望对方给予解释说明，对方当时很肯定地说所有的公共收益租赁费用都是由业委会负责收取，与物业无关。庭后有一位被起诉的业主与业委会主任取得了电话联系，电话中业委会主任王浩冉明确表示业委会每年只收取小区幼儿园的租金，其余的都是由物业在收取。同个问题，不同的说辞，这么多年小区的公共收益从来没有对业主公开过，对维修问题，物业就以没钱需申请维修基金为由敷衍拖延，对物业公司多年收取的公共收益租赁费用的用处应当告知。如果物业公司只收钱不做事，或者压根就被他们贪污了。作为业主,没享受到应有的物业服务没人愿意稀里糊涂的交钱。八、金中公司起诉时隐瞒已经终止物业合同的事实,以自己一直在一里洋房提供物业服务为由直接起诉我方要求支付2018年2月31日前所有物业费，在业主们发现万铭公司的实际存在后，开庭时金中公司又临时提供相反的证据证明不是自己在一里洋房进行物业服务变更诉讼请求。2019年5月16日下午开庭当时我才拿到对方的证据所以庭审时不能进行有效的辩护。第二天我打电话给法官，要求提交新的证据，法官告知已经超过提交证据的期限，拒绝我提交证据，但前一天16号，对方却在开庭时提交了新的证据。金中公司辩称，一、金中公司2013年与案涉小区业主委员会签订了物业服务合同，合同有效期至2019年12月31日。合同签订以后，在政府和社区都进行了备案，该合同是合法有效的。二、鉴于业委会和金中公司物业服务合同未到期，经业主委员会申请，由万铭公司继续服务，并达成三方协议，即由万铭公司自2018年1月1日起，为案涉小区进行服务。三、由于金中公司履约期限未到，就其前期投入产生的费用问题，金中公司与万铭公司约定将万铭公司2018年的物业费转让给金中公司收取，且万铭公司将转让通知书和转让协议在小区进行了公示，履行了债权转让义务，金中公司有权向部分业主追缴物业费。综上，金中公司的主体适格，一审判决正确。金中公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令平莉立即向金中公司支付2016年1月1日至2018年12月31日物业服务费3694.09元及违约金4000元；2、本案诉讼费用由平莉负担。一审法院认定事实：1、自2013年12月起，金中公司入驻一里洋房小区进行物业服务。2015年11月26日，金中公司与合肥市一里洋房业主委员会续约，签订《物业服务合同》，约定：乙方（金中公司）按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，多层住宅0.58元/月.平方米，物业服务等级标准乙级；高层住宅1.16元/月.平方米，物业服务等级标准乙级。物业费按季度缴纳，业主或物业使用人季度末逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起，对超出90天不缴费的业主，乙方可以依法采取措施，且滞纳金按日千分之三计。合同期限为2016年1月1日至2019年12月31日。2、2017年12月10日，一里洋房第二届业主委员会与万铭公司签订《物业服务合同》，约定由万铭公司为一里洋房小区提供物业服务，管理区域东至芙蓉路，南至中铁十局三建公司、西至合九铁路线、北至高铁环线，总建筑面积301000平方米，其中住宅236000平方米，非住宅65000平方米。合同有效期叁年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。3.金中公司自2018年1月1日起停止对一里洋房小区提供物业服务并退出。4、2018年12月31日，万铭公司与金中公司签订《债权转让协议》，约定万铭公司向金中公司转让其对第三方合肥一里洋房小区业主拥有的部分债权（2018年到期物业费），以此来抵偿甲方所欠乙方工程款420000元的到期债务。5、平莉系合肥市一里洋房小区34幢2201室业主，房屋建筑面积88.46平方米，系高层房屋，该户物业费自2016年1月1日起欠付。一审法院认为，金中公司与合肥市一里洋房业主委员会签订的《物业服务合同》对全体业主有拘束力。金中公司应当依据合同约定和法律规定履行物业管理义务，平莉应当依据合同约定按时支付相应的物业费。金中公司作为物业服务提供者，应当履行对小区的卫生环境维护、公共设施维修、生活秩序维护等义务，如果未全面履行义务的，平莉有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，以金中公司提供的物业服务不符合约定的质量为由请求减少支付相应的物业费。庭审查明，一里洋房小区存在多处路面损坏、部分楼道照明设施损坏无人维修情况，均反映出金中公司在服务过程中存在瑕疵，对金中公司的服务费诉请，酌情按90%支持。关于金中公司违约金诉请，不予支持。自2016年1月1日至2017年12月31日按高层住宅1.16元/月.平方米计，物业费共计2462.73元（1.16元/月.平方米×88.46平方米×24月），则平莉应支付其中90%计2216.46元。2018年物业费，按金中公司陈述，系万铭公司转让，该转让系债权转让，与本案物业服务合同纠纷无关联，应另行主张。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：平莉于判决生效之日起十日内向金中公司给付自2016年1月1日至2017年12月31日的物业费2216.46元；二、驳回金中公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由平莉负担。二审中，金中公司没有提交新证据。二审中，平莉向本院提交以下证据：证据一、整改通知书，证明：万铭公司一直以金中公司的名义在一里洋房进行物业服务。证据二、证据录音及视频一组，证明：1、万铭公司未在相关部门备案就在小区进行物业服务属于违法行为；2、物业公司负责人亲口承认金中公司和万铭公司同属一家；3、业主委员会亲口承认小区除了幼儿园每年的租金由业委会收取之外，其余均由物业公司负责收取，这与物业公司在一审中陈述未收取过小区公共收益租金相矛盾；4、小区大部分消防设备不合格，消防器材过期多年，无灭火器，无水袋，物业管理不专业，不合格；5、不经过小区业主同意恶意砍伐小区树木卖钱，再次说明物业公司是一个不合格的物业公司。证据三、物业费转账记录，证明：小区2018年之前和之后的物业费都是由万铭公司在收取。证据四、（2019）皖0123民初1293号判决书，证明：同一个小区，同一个物业公司服务不作为，应当同案同判。金中公司质证如下：对证据一的真实性没有异议，证明目的有异议。整改通知书使用的是原金中公司留下来的制式表格，现在小区实际物业服务公司是万铭公司。对证据二的证明目的有异议，万铭公司已经备案，金中公司与万铭公司是两个不同主体。业委会主任的陈述不符合实际，新闻报道不能作为证据使用，该组证据不是客观事实不予认可。对证据三真实性无异议，缴纳记录是另案业主的缴纳记录，实际是万铭公司代收了金中公司的物业费，万铭公司之会后转回给金中公司。我们认可万铭公司代收了金中公司的物业费。对证据四的真实性无异议，证明目的有异议。因金中公司对平莉提交证据一、证据三、证据四的真实性不持议，本院对证据的真实性依法予以确认。一审查明的事实本院依法予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金中公司与一里洋房业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，该合同对包括平莉在内的全体业主均具有约束力，平莉应当按照合同约定及时缴纳物业费。因金中公司自2018年1月1日停止对一里洋房小区提供物业服务，故对金中公司合同履行期间（2016年1月1日至2017年12月31日）的物业费予以支持。平莉主张金中公司物业服务不到位，要求调减物业费，其未向法院提供充分有效的证据予以证明，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，故对平莉该项上诉请求，本院不予支持。另对平莉主张的公共收益问题，因不属于本案的审理范围，本案不予处理，平莉可以另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，平莉的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人平莉负担。本判决为终审判决。审判长  程亚娟审判员  古开利审判员  马 莉二〇一九年八月五日法官助理姚瑞芳书记员吴喻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。