云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1533号上诉人（原审原告）：邓学斌，男，汉族，1963年9月2日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：贺攀科，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：吴满文，男，汉族，1976年9月1日出生，住云南安宁市。委托诉讼代理人：洪敏，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李建昆，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：张永见，男，汉族，1975年10月3日出生，住云南省安宁市。上诉人邓学斌因与被上诉人吴满文、原审第三人张永见房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案依法报延并获得批准，现已审理终结。上诉人邓学斌上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持邓学斌的一审诉讼请求。主要事实理由：一、一审判决第一项内容，适用法律严重错误，系明显错误判决。首先，依据《房屋租赁司法解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”在本案中，吴满文与原审第三人签订的《租赁合同》约定的租赁期限是：2017年6月18日至2022年6月18日，而邓学斌与吴满文签订原《商铺租赁合同》中约定的租赁期限为2015年10月1日至2020年10月1日。根据司法解释的规定，吴满文与原审第三人《租房合同》约定的租赁期限超过2020年10月1日的部分，应当是无效的。其次，在本案一审审理期间，原审第三人并未明确提出代吴满文向邓学斌支付欠付租金和违约金以抗辩邓学斌的合同解除权。一审判决先判决解除邓学斌与吴满文的《商铺租赁合同》，又将吴满文与原审第三人的转租部分排除在外，没有任何事实和法律依据，且自相矛盾，严重侵害邓学斌的合法权益。二、原审判决对于吴满文支付租金的事实认定错误，尤其是对吴满文提供的2017年5月18日《收条》的认定是明显错误的。（一）2015年5月31日之前支付的51万元租金（除去2014年9月10日支付的50000元），其每年度支付的金额即17万元，以及支付的时间，与邓学斌与吴满文双方于2013年3月27日签订的《商业住房租赁协议》中约定的年租金金额及支付时间是基本吻合的。足以证实：该部分租金系对应该份租赁合同，与邓学斌的本案诉请无关。2、自2013年开始，吴满文向邓学斌支付租金时，无论金额大小，都是通过银行转账的形式。因此，吴满文认为其用现金的形式向邓学斌支付过20万元的主张，与本案中呈现出的基础事实严重不符，也不符合常理。另外，2017年5月18日《收条》中，也未注明系收到现金20万元，而真实的情况是：邓学斌是对之前收到的租金向吴满文出具《收条》，该《收条》是对之前收取租金的确认，不能证实吴满文曾向邓学斌支付过现金20万元的事实。另，吴满文在一审期间也承认，在2017年5月18日的《收条》中私自加写了相关内容（即2017年5月18日至今2018年5月18日），而私自加写的内容与该收条的落款时间及“余款为5万元，下半年付清”内容系矛盾。因此，原审判决依据该《收条》认定吴满文向邓学斌支付20万元的租金是错误的。三、本案中，吴满文逾期支付租金的行为已严重违约，依据双方合同第四条的约定，邓学斌有权单方解除合同，并有权向吴满文主张10万元的违约金。被上诉人吴满文辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人张永见述称：其现在还在使用本案所涉租赁物，邓学斌是知道吴满文将房屋转租给张永见。其直接将租金交付给邓学斌，其不同意邓学斌收回房屋。另外，张永见还陈述：1、其与吴满文签订《租房合同》的实际日期是2017年5月18日，因吴满文同意给其一个月的装修期，故签订合同的落款时间为“2017年6月18日”。2、受吴满文指示，其向邓学斌支付租金的时间是2017年5月18日，上述11万元支付到徐明军的账户。邓学斌向一审法院起诉请求：一、判令解除邓学斌与吴满文于2015年9月8日签订的《商铺租赁合同》，并由吴满文腾空其承租的铺面；二、判令吴满文向邓学斌支付自2015年10月1日至2018年6月17日期间的租金614088元，并支付违约金10万元；三、判令第三人张永见向邓学斌返还其使用部分的铺面。一审法院认定事实：2010年5月10日，原告邓学斌作为甲方与被告吴满文作为乙方，双方签订了《商业用房租赁协议》，该协议主要内容约定，乙方自愿租用甲方所有，位于安宁市昆钢建设街的部分铺面（范围原太平洋租用的部分，正门左侧的铺面，以双方现场确认的出租范围为准），租期自2010年6月1日起至2013年6月1日止，年租金为68000元，协议签订时乙方向甲方交付人民币10000元承租保证金及一年的租金68000元，以后均按此方式并提前2个月支付年租金，双方还就其他事宜作了约定。2013年3月27日，原告邓学斌作为甲方与被告吴满文作为乙方签订《商业用房租赁协议》，该协议主要内容约定，乙方自愿租用甲方所有，位于安宁市昆钢建设街**的部分铺面（范围原太平洋租用的部分，正门左侧的铺面，以双方现场确认的出租范围为准），租期三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止，签订协议时，乙方向甲方交付人民币10000元承租保证金及一年的租金170000元，以后按此方式并提前2个月支付年租金，双方还就其他事宜作了约定。2015年9月8日，原告邓学斌作为甲方与被告吴满文作为乙方签订了《商铺租赁合同》，该合同主要内容约定，甲方将位于昆钢1—2号铺面楼上楼下共计约1800平方米出租给被告使用，租赁期限为五年，自2015年10月1日起至2020年10月1日止，押金20000元，租金每年300000元，每年租金一次性付清，提前三个月支付，双方还就其他事宜作了约定。2015年10月28日，原告邓学斌作为甲方与被告吴满文作为乙方签订了《租房合同》，该合同主要内容约定，甲方将位于昆钢建设街1、2＋3号铺面出租给乙方使用，租赁期限为三年，自2016年12月1日起至2019年12月1日止，押金10000元，租金每年380000元，租金每年提前一个月付清，双方并就其他事宜作了约定。合同签订后，其中，从2015年9月8日至2015年11月29日，被告方通过案外人王春荣以银行转账的方式共计向原告邓学斌支付了租金人民币365000元。2015年10月28日，原告向被告出具借条一份，该借条载明：“今借到吴满文人民币50000（伍万元整），2016年12月份交下年租金时扣除，借款人：邓学斌，2015年10月28日”。2017年5月18日，原告向被告出具《收条》一份，该《收条》载明：“今收到房租款贰拾万元正（￥200000）（2017年5.18至2018年5.18）付款人：吴满文，余下伍万元正（￥50000）下半年付清，收款人：邓学斌，2017.5.18”。2017年3月3日，被告委托谢信华支付租金50000元到原告使用徐明军的银行卡上。2017年6月18日，被告吴满文为甲方与第三人张永见为乙方签订了《租房合同》，该合同主要内容约定，甲方将位于安宁市昆钢建设路1幢1号房屋出租给乙方，租赁期限为五年，从2017年6月18日至2022年6月18日，每年租金100000元，押金10000元，双方并就其他事宜作了约定。审理中，原告认可收到第三人支付的租金和押金合计人民币110000元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告双方于2015年9月8日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，合同并不违反法律的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告按约定将商铺出租给被告吴满文，被告吴满文从2015年9月8日至2015年11月29日通过王春荣的银行账户向原告支付租金365000元、2015年10月28日原告向被告借款人民币50000元、2017年5月18日原告收被告房租200000元、2017年3月3日被告通过谢信华的银行账户向原告支付租金50000元、2017年6月18日被告转租1号铺面第三人支付租金100000元，以上合计人民币765000元，因被告在支付款项时，双方未明确该款项是支付哪一份合同的租金，故一审法院根据双方签订合同的时间和诉辩主张，确认被告支付人民币765000元，是支付2015年9月8日原、被告双方签订《商铺租赁合同》的租金，一审法院庭审中，原告提出解除该份合同，被告方同意解除该合同，并认为双方已于2018年3月份协商解除了该合同，因原告对被告提出的解除合同时间不认可，而被告对解除合同时间所举证据不足，故一审法院根据原告主张要求被告支付租金至2018年6月17日，来确认双方自愿解除合同的时间为2018年6月17日。因此，被告应从2015年10月1日起支付租金至2018年6月17日止，共二年零八个半月，合计应支付的租金为812500元，扣除已支付租金765000元，现被告应支付给原告的租金为人民币47500元。对于原告主张的违约金，因所举证据不足，不能证明被告严重违约，故一审法院不予支持。对于原告主张第三人返还其使用部分铺面的诉讼请求，因原告同意被告转租，并直接收取了转租租金，而原告诉称转租时间超过原合同二年的期间，双方可自行协商，故对原告的该主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、原告邓学斌与被告吴满文于2015年9月8日签订的《商铺租赁合同》于2018年6月17日解除（该合同中，涉及转租给第三人张永见部分不在解除的范围内），由被告吴满文返还给原告邓学斌出租的铺面；二、由被告吴满文于本判决书生效之日起十日内支付给原告邓学斌商铺租金人民币47500元；三、驳回原告邓学斌对第三人张永见的诉讼请求；四、驳回原告邓学斌的其他诉讼请求。二审中，邓学斌向本院提交以下证据：1、案外人徐明军的银行账户流水；2、微信语音聊天记录；3、微信聊天照片截图，4、照片一组。证明张永见代为支付租金的时间与邓学斌向吴满文出具20万元收条的时间是同一天。该收条所反映的20万元对应的是2015年11月13日的10万元及2017年5月18日张永见代为支付的10万元。吴满文长期拖欠租金，应当承担违约责任。吴满文质证认为，对上述证据的三性有异议，认为不能证明邓学斌主张的证明内容。张永见质证认为，与其无关。本院认为，对于证据1、2、3，吴满文虽对真实性有异议，但为提交证据予以反驳，本院予以确认。对于照片因与本案现场勘验的情况不符，本院不予确认。二审中，本院到现场进行勘验，并制作笔录：本案租赁物位于昆钢建设街，根据门牌××和3号，双方当事人对1号和3号租赁物属于本案租赁合同范围无异议，即租赁合同中预定的1、2号商铺。上述租赁物后面仍有空房，该部分空房系租赁合同中约定的3号商铺。对于一审判认定事实，邓学斌提出部分异议，其认为：1、2015年10月28日签订的《租赁合同》针对的是3号商铺，不包括1、2号商铺；2、《收条》中部分内容，即“2017年5月18日至2018年5月18日付款，吴满文”系吴满文私自添加；3、10万元租金及1万元押金系张永见代付。除此之外，对一审判决认定的其他事实无异议。吴满文认为，2015年10月28日签订的租赁合同没有实际履行，其并未实际使用合同中约定的3号商铺。除此之外，对一审判决认定的其他事实无异议。本院认为，对于一审判决认定的事实，各方当事人均无异议的部分，本院予以确认。对于异议事实，本院下文予以评述。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：吴满文是否存在违约行为以及是否承担违约责任。本院认为，根据一、二审查明的事实，邓学斌与吴满文之间前后签订了多个租赁合同，但依据双方的陈述，本案所争议且实际履行的是2015年9月8日所签订的租赁合同，因该合同依法成立生效，本院将依据该份合同的内容确定各方的权利、义务。首先，根据一审判决内容，该份合同于2018年6月17日解除，对该判决内容，双方当事人无异议，故本院予以确认。依据合同内容，吴满文负有支付自2015年10月1日起至2018年6月17日的租金，共计812500元的义务。针对租金的交付，依据吴满文提交的证据，可以确认自2015年9月8日至2015年11月29日，吴满文通过案外人王春荣向邓学斌支付了365000元，对此，本院予以确认。对于2015年10月28日的50000元，因吴满文提交《借条》能够证明邓学斌向吴满文借款50000元，该借款用于冲抵欠付租金，故本院对此予以确认。邓学斌虽对此有异议，但未提交充分证据予以反驳，本院对邓学斌的异议不予支持。对于2017年3月3日的5万元，因吴满文提交了转账凭证，且邓学斌二审表示无异议，故本院予以确认。对于2017年5月18日的20万元，吴满文提交了《收条》，证明其于2017年5月18日向邓学斌交付了20万元租金，对此，邓学斌提出异议，认为该收条是对之前交付租金（一笔是王春荣支付的10万元，一笔是张永见代付的10万元）的确认，并不能证明吴满文的主张。本院认为，从收条的内容上看，并不能反映是对之前交付租金的确认，相反，是表明收到吴满文交付的20万元租金。另外，在《收条》出具之前，交付过多笔租金，为何仅对该两笔进行确认，邓学斌未作出合理解释。故本院对邓学斌的异议不予支持。吴满文虽在该《收条》中添加了部分内容，但该事实不影响上述分析认定。综上，一审判决确认已支付应付租金扣减已付租金后，吴满文尚欠47500元租金未付，一审判决对此认定正确，本院予以维持。按照法律规定及合同约定，吴满文未按期足额支付租金，应当承担违约金责任，但合同约定的违约金过高，本院依据确认的违约事实，酌定10000元违约金。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。对于张永见承租的部分，因邓学斌已直接收取了张永见交付的租金，且张永见已实际使用，故返还部分不应包括张永见承租的部分，一审判决对此处理正确，本院予以维持。综上所述，邓学斌的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初1515号民事判决第一、二、三项；二、撤销云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初1515号民事判决第四项，即：“驳回原告邓学斌的其他诉讼请求”；三、由被上诉人吴满文于本判决生效之日起十日内支付上诉人邓学斌违约金10000元；四、驳回上诉人邓学斌的其他上诉请求；五、驳回上诉人邓学斌的其他诉讼请求。一审案件受理费费10941元、二审案件受理费10941元，共计21882元，由上诉人邓学斌负担10941元，由被上诉人吴满文负担10941元。本判决为终审判决。审判长 孙 建审判员 李 鸿审判员 符圆圆二〇一九年八月十九日法官助理毛维清书记员李孟擎