黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0381民初2336号原告：邢念茂，男，1960年2月22日出生，汉族，虎林市政协干部，住虎林市。原告：邢念华（曾用名邢敏），女，1953年12月27日出生，汉族，虎林市西岗村农民，住虎林市。委托诉讼代理人：时峰，黑龙江立江虎林律师事务所律师。被告：单菊花，女，1964年9月23日出生，汉族，虎林市农民，住虎林市。被告：张富，男，1956年1月7日出生，汉族，黑龙江省拜泉县爱农乡农民，住虎林市。委托诉讼代理人：车春兰，女，1983年4月2日出生，汉族，黑龙江省拜泉县爱农乡农民，住虎林市。委托诉讼代理人：纪琬枫，虎林市虎林法律服务所法律工作者。被告：邢燕，女，1988年2月29日出生，汉族，虎林市金源家电城会计，住虎林市。被告：邢冬冬，女，1989年11月5日出生，汉族，虎林市鑫妍姿美容店美容师，住虎林市。原告邢念茂、邢念华与被告单菊花、张富、邢燕、邢冬冬确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，在审理过程中原告申请追加邢燕、邢冬冬为被告参加诉讼，本院予以准予。原告邢念茂、邢念华共同委托诉讼代理人时锋与原告邢念华、被告单菊花，被告张富委托诉讼代理人车春兰、纪琬枫到庭参加诉讼，被告邢燕经追加后到庭参加诉讼，被告邢冬冬经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告邢念茂、邢念华向本院提出的诉讼请求为：请求判决被告张富与被告单菊花买卖位于虎林镇××村××、胥永针房屋无效。事实和理由：被告单菊花系原告已故弟弟邢念胜（2016年9月27日病故）的妻子，原告在弟弟邢念胜去世后得知，单菊花和邢念胜将原告父母遗留的位于虎林镇东升村村东头穆林河边三间土坯房屋卖给了被告张富，单菊花的行为侵害了原告的合法继承权，原告认为，本案涉房屋交易行为违反了法律和政策禁止性规定，即被告张富非东升村集体经济组织成员，无权取得东升村宅基地上的房屋，故该买卖合同损害了原告合法权益，系无效合同，诉请法院判决支持原告诉讼请求。被告单菊花辩称，买卖合同是否参与单菊花记不清了，单菊花与邢念胜夫妻之间存在矛盾，2000年或2001年开始单菊花就离开东升村，没有再回过东升村，房屋的情况单菊花也不知情。其离家时与邢念胜也不在该房屋居住，房屋当时是空置的。单菊花离家时，公公婆婆已经去世，案涉房屋买卖时单菊花也不知情，售房款其也未收取，因此，买卖该房屋还是继承该房屋都与单菊花无任何关系。被告张富辩称，原告诉讼请求无依据，案涉房屋是邢全业夫妻的土坯房，其二人已经去世20年之久，原告应知道其父母死亡的消息和事实，所谓遗产继承应在继承发生之日起二年内主张，原告未在期限内主张，已经丧失了继承权。本案也不符合合同无效的五种情形，邢念胜系邢全业夫妻的第三子，依法享有对房屋处分和继承的权利，邢念胜签订合同具有合法性。假定案涉房屋在法定继承期限内，原告的诉讼主体亦缺失，还缺少已死亡的邢念林子女及配偶，二原告不具备诉讼主体资格。案涉合同具有合法性，虽房屋未办理所有权变更登记和集体土地使用权变更登记，其所受限制性规定，均不影响合同生效要件的形式，影响的是物权登记。物权登记和合同生效是两个法律关系和概念，结合实际情形，农村房屋是最近几年才不准许非集体组织成员购买并变更登记的，在以前是未对该项进行限制的。且张富一直申请落户东升村，仅因为东升村原主任受刑事处罚以及新任村主任换届，所以一直未解决落户问题。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告邢燕表示，买卖房屋时其年龄尚小，对此其不知情，对本案亦无意见，请求按法律规定办理。被告邢冬冬未答辩，未提交书面答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人不持异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.二原告提交的证据一、2018年5月17日东升村村民委员会出具的证明1份，证明案涉房屋系原告父母的遗产。被告单菊花、邢燕对该证据不持异议。被告张富对该证据的真实性不持异议，但不知道证明上邢全业和产权证书上登记的是否为同一人，现认可案涉房产是邢念胜父母的遗产，只是认为该证据不能证明被告张富侵害了原告合法继承权，原告合法继承权是在其父母死亡之后二年内，因此本案原告称被告侵害继承权无合法依据。因三被告均对该证据的真实性不持异议，该证据形式要件齐全，对该证据的真实性本院予以确认。另被告张富对案涉房屋系邢念胜父母的遗产的事实不持异议，对该事实本院予以确认。2.二原告提交的证据二、2018年5月17日东升村村民委员会及曙光边防派出所出具的证明1份，证明邢全业夫妻共有子女为邢念茂、邢念胜。邢念华（邢敏）为继承人。被告单菊花、邢燕对该证据不持异议。被告张富对该证据持有异议，认为该证据不具有客观性，被告单菊花涉嫌恶意串通原告，邢全业夫妇所生育的子女应为长子邢念林、次子邢念茂、三子邢念胜，单菊花知道该证据不属实仍认可其效力，存在恶意串通。被告单菊花、邢燕对该证据不持异议。被告张富虽对该证据持有异议，但该证据上加盖东升村村民委员会、曙光边防派出所公章，该证据形式要件齐全，被告张富持有异议，未提交有效反证，故对该证据本院予以采信。3.二原告提交的证据三、邢念胜死亡证明1份，证明邢念胜于2015年9月2日死亡。被告单菊花、邢燕对该证据不持异议。被告张富对该证据的真实性不持异议。因三被告对该证据均不持异议，对该证据本院予以采信。4.被告张富提交的证据一、2001年9月11日房约2张、房屋产权执照1张，证明被告张富与邢念胜通过中间人介绍，张富以8000元的价格购买邢念胜继承的房屋，购房款已经交纳，该证据也能证明张富是通过合法买卖形式，取得了邢全业名下的房产，房照也给付被告张富，合同生效履行至今已达17年。二原告对房屋产权执照的真实性不持异议，案涉房屋确为原告父母的遗产，应以房屋登记的姓名为准。对于房约，二原告不能确认真实性，该房约从字面上看是复写件。另该组证据不能证明张富具有合法的购买主体资格，因为其不是东升村集体组织成员，且张富在购买时明确知道房屋产权人不是邢念胜，仍与其签订合同，侵害原告合法继承权；邢念胜只是遗产继承人之一，出售该房屋并未取得继承人的同意和认可，张富在购买时未取得其他继承人同意下仍购买房屋，购买意愿不是善意。被告单菊花、邢燕对该组证据未发表质证意见。因二原告对房屋产权执照的真实性不持异议，对真实性本院予以确认；对房约虽持有异议，但被告张富已经提交原件予以核对，在无有效反证的情况下，应认定该房屋的真实性，故对房约的真实性本院予以确认。5.被告张富提交的证据二、证人刘某出庭出具的证言1份，证明案涉房屋系通过证人中间联系的，房约也是证人帮助起草的，房约上的签字也是本人签署的，二原告父母已经去世20多年，案涉房屋是在空置二、三年之久后才出售的。二原告对该证据的证明目的持有异议，称该证人只能证明邢念胜出售原告父母遗产的过程，通过该证人能够证明被告张富在购买房屋时明知邢念胜不是案涉房屋的产权人，也是知道有其他继承人存在的，另外，证人亦可以证明系分期给付购房款，与被告张富代理人的陈述不一致。被告单菊花、邢燕对该组证据未发表质证意见。现二原告虽对证明目的持有异议，但证人证言能够与被告张富提交的证据一相互佐证，对该证言本院予以采信。被告邢冬冬未发表质证依据，未提交证据。根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2001年9月11日被告张富通过中间人刘某介绍，与邢念胜签订房约，该房约约定：今有卖方邢念胜、买方张富，房屋70.8平方米，房屋结构为草坯作价8000元，经双方协议，一致同意，立此文约为据，决不反悔。1、八千元分两次付清，现交伍仟元整，其余三千元于二00二年元旦前全部付清；2、卖方以房照作为抵押，待交清全部钱款后，房照立即交付给买方；3、立此约后房约正是（式）生效，双方不许反悔，尚若违约，违约者按房子全价百分之三十赔付给对方。邢念胜在卖方处签字，张富在买方处签字；刘某在中间人处签字。同日，双方再次对该案涉房屋签订第二份房约，约定案涉房屋作价为三千元整。邢念胜在卖方处签字，张富在买方处签字；刘某在中间人处签字。另查明，案涉房屋位于虎林市××镇××村，面积为70.8平方米，产权登记人系邢全叶，为农村房屋。又查明，邢全业与邢全叶为同一人，邢全业妻子为胥永针，其二人分别于1997年4月24日和1994年3月10日去世。二人生育邢念林（已去世）、邢念茂、邢念华（曾用名为邢敏）、邢念胜4名子女。邢念胜于2015年9月7日病逝，被告单菊花、邢燕、邢冬冬系邢念胜的妻子及女儿。被告邢冬冬经本院依法传唤后未到庭应诉，也未提出质证及抗辩意见。再查明，被告张富其户籍地系××拜泉县爱农村，且在拜泉县爱农村仍有承包地，现未取得虎林市东升村集体组织成员资格。本院认为，本案为确认合同效力纠纷，而不是继承纠纷，二原告在审理过程中申请追加被告邢燕、邢冬冬为被告系因其二人为邢念胜的法定继承人，因邢念胜已经去世，被告邢燕、邢冬冬、单菊花作为法定继承人，依法承继买卖合同的权利义务，故本院对二原告追加申请予以准予。被告张富虽抗辩称，本案未损害原告权益，且原告未在继承期限内提起诉讼，但其未能正确认识本案的基础法律关系。就上文而言，本案系确认合同效力纠纷，二原告作为案涉房屋的合法继承人，依法享有确认涉及房屋买卖合同效力的主体资格，故本院只需审查案涉合同签订时，其合同是否具备相应效力即可。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。上述法律规定已明确说明，农村宅基地原则上一户一地，房地一体，故在房地一体的原则下，农村宅基地房屋属法律限制非集体成员之间交易的标的物。而在本案中，被告张富不是东升村集体组织成员，且虽与邢念胜签订买卖合同，但因其未取得集体组织成员而不能取得宅基地使用权，即可能产生房地分离的情况，其结果与立法精神相违背，故应认定案涉合同因违反法律禁止性规定而无效。故对二原告要求确认案涉合同无效的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。二原告不要求就案涉合同确认无效予财产返还问题系其意思自治行为，本院尊重其选择，故对合同确认无效的返还问题，不予处理，二原告可另行处理。另需说明的是，确认合同效力纠纷案件，一般不适用时效规定，应予审查的系案涉合同在签订时的状态，故本院依法对合同效力进行审查。还需说明的是，被告单菊花称放弃继承，也未参与合同，但本案不是继承纠纷，而是确认合同效力纠纷，其作为合同权利义务承继人员，系合同效力纠纷的明确诉讼主体，故对其抗辩本院不予采纳。被告邢冬冬经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：2001年9月11日邢念胜与张富签订的2份房约自本判决生效之日起均无效。案件受理费100元，由被告张富、单菊花、邢冬冬、邢燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  葛海波人民陪审员  李金芝人民陪审员  段玉玲二〇一九年八月十五日书 记 员  于杉杉