河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8515号 上诉人（原审被告）:张庆克，男，1964年2月1日生，汉族，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人:李贵霞，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）:魏志清，男，1966年3月10日生，汉族，现住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审原告）：代兆鹏，男，1981年10月14日生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：梁丽英，河北四明律师事务所律师。 原审被告：岳艳敏，女，1972年6月27日生，汉族，住石家庄市。 上诉人张庆克因与被上诉人代兆鹏、魏志清，原审被告岳艳敏案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2018）冀0109民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张庆克的委托诉讼代理人李贵霞、被上诉人代兆鹏及委托诉讼代理人梁丽英、被上诉人魏志清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张庆克上诉请求：1、依法撤销石家庄市藁城区人民法院作出的（2018）冀0109民初658号民事判决；将本案改判为“案外人代兆鹏提出的执行异议不成立，继续对被告岳艳敏位于石家庄市裕华区槐中路576号国际城35-4-501房产的强制执行”或发还重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，被上诉人代兆鹏作为买受人对上诉人申请执行的涉案房产不足以排除强制执行的民事权益。被上诉人代兆鹏在2016年12月22日听证笔录中表示不同意将剩余房价款交付法院，并表明追要已付房款，明确放弃涉案房屋。而一审法院就此判决停止对涉案房屋的执行属认定事实错误。（二）一审认定被上诉人代兆鹏已全部支付价款是错误的。1、魏志清、岳艳敏签订的以房抵债协议与岳艳敏、代兆鹏的房屋买卖不是一个法律关系。魏志清没有提出查封的执行异议，本案的执行异议之诉不能处理魏志清、岳艳敏签订的以房抵债协议是否能够排除强制执行。即使魏志清、岳艳敏签订的以房抵债协议有效并已履行也是指“魏志清将房款全部付清”，而不是代兆鹏将房款全部付清。2、本案涉案房屋查封时和被上诉人代兆鹏提出执行异议时，房屋的所有权未发生转移，银行贷款并没有发放，即剩余的房款并没有支付给魏志清。不能视为已支付清全款。故法院认定代兆鹏“已支付全部价款”是错误的。二、一审法院认定房屋买卖主体错误。（一）首先要明确本案房屋买卖合同的主体，卖房人为岳艳敏，买房人为代兆鹏，上述事实通过房屋买卖合同等证据均能证实，且通过公证书能够证实被上诉人魏志清只是岳艳敏的代理人。（二）即使本案被上诉人魏志清与岳艳敏签订的以房抵债协议真实也不能对抗周海松与代兆鹏签订的房屋买卖合同。1、现本案涉诉房屋仍登记在岳艳敏名下。被上诉人魏志清即使与岳艳敏签订了以房抵债协议，即使全部房款付清，由于没有办理过户房屋的所有权没有发生转移。在房屋所有权没有转移的情况下，被上诉人魏志清不能以岳艳敏名义与代兆鹏签订房屋买卖合同。魏志清主张其与岳艳敏签订以房抵债协议不能对抗岳艳敏与代兆鹏签订的房屋买卖合同。2、被上诉人魏志清与岳艳敏签订了“以房抵债协议”的证据效力远低于岳艳敏与代兆鹏签订的“房屋买卖合同”的证据效力。3、由于被上诉人魏志清并没有对本案查封的房屋提出执行异议，因此本案不应当处理执行异议之外的“以房抵债协议”。 代兆鹏答辩称，一、一审法院认定事实正确。（一）被上诉人代兆鹏对上诉人申请执行的涉案房产足以产生排除强制执行的民事权益。代兆鹏确实表示不同意将剩余房款交付法院系另有原因，基于第三人魏志清与被执行人岳艳敏存在借贷合同关系，魏志清2016年9月1日申请诉前保全涉案房屋，法院查封涉案房产，2016年9月13日魏志清与岳艳敏达成以物抵债协议，岳艳敏以涉案房产抵偿所欠魏志清的部分借款本息，以房抵债协议书属于当事人之间订立的变更、转让不动产物权的合同，合同成立时生效，物权法第15条规定未办理物权登记的不影响合同效力，故在法院查封涉案房产时该房产的实际所有权人不再是被执行人岳艳敏而是魏志清。在代兆鹏购买涉案房产办理银行贷款审批手续中，贷款发放对象是魏志清而非岳艳敏，代兆鹏基于本案客观事实不同意将剩余房款交付给法院。但从来没有表示过放弃涉案房屋。上诉人称“代兆鹏表明追要已付房款、明确放弃涉案房屋”上诉人该陈述严重失实和错误。（二）上诉人称“一审认定被上诉人代兆鹏已经全部支付价款”属于对一审判决内容的错误理解。1、判决书原文“故在法院对涉案房产进行查封时被执行人事实上已经得到涉案房屋的全部价款，应当认定对被执行人的房款在人民法院查封前已经全部支付。”一审判决认定被执行人得到全部价款，而非代兆鹏已经全部支付价款。2、以房抵债协议书属于当事人之间订立的变更、转让不动产物权的合同，虽未办理物权登记不影响合同效力。魏志清以代理人身份与代兆鹏签订的买卖合同约定将剩余房款在银行发放贷款时直接向魏志清支付，因涉案房产被查封无法办理过户阻碍银行贷款发放，但被执行人以房产抵偿借款本息并将房产交付给魏志清的客观事实足以证明被执行人通过以房产抵偿借款的方式得到房屋全部价款的事实。二、一审法院认定房屋买卖主体没有错误。（一）在代兆鹏与岳艳敏的房屋买卖合同中魏志清以岳艳敏代理人身份出现，一审判决没有做出其他认定。（二）一审判决并没有以房抵债协议对抗房屋买卖合同。1、魏志清与岳艳敏签订以房抵债协议全部房款付清，双方协议约定设立了房屋所有权变更，根据物权法第15条虽然未办理过户但不能否定魏志清在以房抵债协议生效后成为涉案房产实际产权人的事实。2、房屋买卖合同中魏志清虽然以代理人身份出现，但公证书中委托人岳艳敏、周海松对魏志清出卖房产过程中以委托人名义签署的各种文书均予以承认，并且房屋买卖合同中约定剩余房款在银行发放贷款时直接向魏志清支付，结合以房抵债协议书内容足以证明魏志清系涉案房产实际所有人的事实。3、被上诉人代兆鹏已经购买了涉案房产，按照合同约定支付房款，剩余房款与银行签订抵押贷款合同，约定贷款发放给魏志清，涉案房产已经在房交交易中心办理网签，代兆鹏对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。 魏志清答辩称，首先，本案中涉案房产以房抵债先于代兆鹏买卖合同签订，基于岳艳敏、周海松向魏志清借贷之债，双方之间发生了以涉案房屋为标的的以房抵债行为，上述事实有银行转账记录、借款收条、以房抵债协议、魏志清代为偿还银行贷款的银行转账记录及银行出具的还贷证明、授权委托的公证书等证据佐证，双方以房抵债行为的真实性应予确认，能够排除被执行人与案外人恶意串通规避执行的可能，具有法律效力。魏志清依据该协议对涉案房屋进行实际占有，虽然尚未办理转移登记取得完整物权，但已具备了准物权的性质，根据物权优于债权的原则，应当优于普通债权。其次，魏志清以代理人身份与代兆鹏签订买卖合同将涉案房屋出售给代兆鹏，是在达成以房抵债协议并实际占有涉案房屋以后，故虽然合同的出卖方还是以登记所有人岳艳敏的名义，但实际的出卖人是魏志清，是魏志清将抵偿债务的房屋通过出售的方式变现的行为，魏志清的出售行为以及以房屋登记所有人名义签订的买卖合同，并不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、社会及第三人利益，应属有效。第三，原告代兆鹏查封前签订有书面买卖合同、实际占有涉案房屋、法院的查封阻断了正在办理的过户登记属于非因自身过错，就支付全部房款这一要件是否完成是本案的主要争议问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《规定》）所说的支付全部价款，应当是指向被执行人进行的支付。本案中原告的买卖合同系发生在第三人与被执行人以房抵债的基础之上，以房抵债应当理解为一种房款的支付方式，相应的抵债价款也就转化为房款，因此，对被执行人已经支付了全部房款。因为法院要求交付执行的剩余房价款应当是被执行人应当得到的款项，而本案中被执行人已经得到了全部价款，该出卖房屋的债权在以物抵债协议后转移归第三人享有，《规定》中的“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”在此情况下在本案中不能适用。综上所述，案外人的异议符合《规定》第二十八条规定，应当停止对涉案房屋的执行。 代兆鹏向一审法院起诉请求：1、请求停止对位于石家庄市裕华区槐中路576号国际城35-4-501房屋的执行。二、请求被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年10月11日周海松和岳艳敏向魏志清借款2000000元整。2016年9月1日魏志清向石家庄市裕华区人民法院申请诉前保全涉案房屋，该院于9月2日作出（2016）0108财保136号民事裁定查封了涉案房屋。2016年9月13日，魏志清与岳艳敏达成以房抵债协议，双方认可债务金额为193万元，同意将涉案房屋按市场行情折价2300000元，扣除该房抵押贷款770000元，以该房产抵偿153万元的债务，剩余400000元岳艳敏为魏志清出具了欠条。当日岳艳敏交付房屋及房屋所有权证、房间钥匙5把、有线电视卡1张、电卡1张、煤气卡1张、水卡1张给魏志清。2016年9月20日，第三人魏志清偿还岳艳敏名下涉案房产的抵押贷款7168.88元。2016年9月22日，经河北国大房地产经纪有限公司中介魏志清以代理人身份与代兆鹏签订房屋买卖合同，将石家庄市裕华区槐中路576号国际城35-4-501房屋以260万元卖给代兆鹏，代兆鹏依约交纳中介费52000元，贷款费用20500元，后代兆鹏通过中介人员分四次转账魏志清购房款400000元。2016年9月30日，魏志清偿还岳艳敏名下涉案房屋抵押贷款769020元，到此魏志清共计偿还贷款776188.88元。2016年10月10日，中国光大银行股份有限公司石家庄分行向石家庄不动产登记中心出具了贷款清偿证明，证明抵押人岳艳敏所担保的债务已清偿完毕。2016年10月20日第三人魏志清申请裕华区人民法院解除对石家庄市裕华区槐中路576号国际城35-4-501房屋的查封，同日该院裁定解除了涉案房屋的查封。同日，魏志清以转让方岳艳敏受托人身份，与受让人代兆鹏、河北国大房地产经纪有限公司为居间方，在石家庄市房产交易中心签订石家庄市存量房买卖居间合同一份。合同约定受让方于2016年12月20日前将购房首付款210000元存入监管帐户，该房产转移登记完成，转让方向监管机构申请划转交易监管资金。同日魏志清与代兆鹏办理完物业交接手续，代兆鹏入住涉案房屋。2016年10月21日，原告代兆鹏在石家庄市房产交易中心交纳住房买卖契税22500元、交易手续费434元，交纳岳艳敏个人所得税15000元，向石家庄市房屋管理局交易资金监管账户支付首付款21万元,并申请办理过户手续，被告知该房屋处于归档期，于两个工作日后办理过户手续。22、23日为双休日，10月25日原告与第三人前往办理房屋过户手续时，被告知该房屋被该院查封。另查明，该院于2016年9月20日受理张庆克诉周海松、岳艳敏、周思豪借款合同纠纷一案，同年10月24日根据张庆克的申请该院作出（2016）冀0109民初3047号之一民事裁定查封了涉案房屋。10月26日代兆鹏申请复议，12月27日该院作出（2016）冀0109民初3047号民事裁定，驳回代兆鹏的复议请求。原告代兆鹏即以张庆克、岳艳敏为被告，魏志清为第三人向该院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告代兆鹏作为买受人对被告张庆克申请执行的涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应当排除对涉案房屋的执行。对此应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，结合本案的整体情况来确定能否排除强制执行。首先，在人民法院查封之前原告已签订书面买卖合同，该合同是第三人以代理人的身份与原告签订，内容与形式不违反法律行政法规的强制性规定，故合法有效；根据原告的证据可以认定在查封前原告已合法占有不动产；原告是在已缴纳契税等相关税费、办理过户登记过程中因法院查封阻断未能完成，属于非因买受人自身原因未办理过户登记，故《规定》第二十八条中的三个要件已经具备，应予确认。就是否完成“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的要件，应当根据本案的具体情况予以认定。因被执行人与第三人存在借贷合同关系，为清偿债务被告岳艳敏与第三人达成以房抵债协议，以涉案房产抵偿了所欠的部分借款本息，上述事实有银行转账记录及借款收条、以房抵债的协议、第三人代为偿还银行贷款的银行转账记录及银行出具的还贷证明、授权委托的公证书等证据佐证，以房抵债行为的真实性应予确认，能够排除被执行人与他人恶意串通规避执行的可能。双方的以房抵债协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应当具有法律效力。通过以房抵债协议被执行人以房价款抵消了所欠债务，且第三人还代被告岳艳敏清偿了涉案房屋上的银行抵押借款，故在法院对涉案房产进行查封时被执行人事实上已经得到涉案房屋的全部价款，应当认定对被执行人的房款在人民法院查封前已全部交付。而第三人以代理人身份在与原告所签订的买卖合同中约定将剩余房款在银行发放贷款时直接向第三人支付，实际上是第三人将不动产转化为货币实现债权的行为，而不再是向被执行人清偿债务，因此，亦不适用“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，不应要求原告将剩余房款交付执行。综上所述，原告已经满足了《规定》第二十八条的四个要件，主张对争议的执行标的停止强制执行，应予支持。原告主张网签效力等同于受让物权预告登记，因网签是交易双方签订合同后到房地产相关部门进行备案并公布在网上，仅起到交易的公示和证明作用，只是实现备案管理，不具有创设权利的功能，故不予采纳。被告岳艳敏经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，符合缺席判决的规定。判决：不得对石家庄市裕华区槐中路576号国际城35-4-501房屋予以执行。案件受理费80元，由被告张庆克负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明的事实与一审查明事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案是基于上诉人张庆克诉岳艳敏、周海松、周思豪借款合同纠纷，法院查封了涉案房屋后，被上诉人代兆鹏以张庆克、岳艳敏为被告，魏志清为第三人提起的案外人执行异议之诉。在法院查封之前，被上诉人代兆鹏已签订房屋买卖合同，虽然该房屋买卖合同中魏志清以代理人身份与代兆鹏签订，但授权委托的公证书显示委托人岳艳敏、周海松对魏志清出卖该房产中以委托人名义签署的各种文书均予以承认。故一审认定房屋买卖合同合法有效正确。代兆鹏在查封前其已合法占有涉案房屋，已缴纳涉案房屋契税等相关税费、在办理涉案房屋的过户登记过程中因法院查封阻断未能完成，属于非因买受人自身原因未办理过户登记。一审对于《规定》第二十八条第（三）的理解与适用，在被执行人岳艳敏与魏志清的借贷合同关系中，为清偿债务岳艳敏与魏志清达成以房抵债协议，将涉案房产抵偿所欠的部分借款本息，上述事实有魏志清偿还银行贷款的转账记录、银行出具还贷证明、授权委托公证书等有效证据证明。“以房抵债”的履行，是以房价款抵消了被执行人岳艳敏所欠债务，且魏志清亦代为清偿了涉案房屋上的银行抵押借款，一审法院认为在法院对涉案房产进行查封时被执行人事实上已经得到涉案房屋的全部价款，本案符合《规定》第二十八条规定的查封前“已支付全部价款”的要件，不能要求代兆鹏将剩余价款按照法院的要求交付执行。一审理解及适用《规定》第二十八条并无不当。上诉人张庆克主张本案的执行异议之诉不能处理魏志清、岳艳敏签订的以房抵债协议是否能够排除强制执行，在房屋所有权没有发生转移时，魏志清不能以岳艳敏名义与代兆鹏签订房屋买卖合同以“房抵债协议”不能对抗“房屋买卖合同”，一审认定事实错误，该理由不能成立，本案不予支持。综上所述，张庆克的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人张庆克负担。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  刘立虹 审判员  赵 林 二〇一九年八月六日 书记员  游 涵