江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4883号上诉人（原审被告）：赵小红，女，1973年9月5日出生，汉族，住甘肃省武山县。委托诉讼代理人：周明，上海正源（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡美英，女，1976年5月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：李彬，江苏姑苏律师事务所律师。上诉人赵小红因与被上诉人胡美英排除妨害纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初14280号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵小红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由胡美英承担。事实和理由：涉案房屋实际所有人为赵小红，史友发并未支付购房款给赵小红。后陈尚军采用欺诈、胁迫手段骗取史友发签订了房屋买卖合同，但胡美英至今未支付购房款。涉案房屋过户是陈尚军一手操办的，在办理房产过户时陈尚军向史友发承诺：史友发可以免租金使用房屋五年。胡美英是与陈尚军合伙做典当生意的，是合伙关系，对上述事实是明知的，故胡美英无权要求赵小红搬离房屋及支付房屋占用费。一审判决按2000元每月标准计算房屋占用费没有依据。被上诉人胡美英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告胡美英向一审法院起诉请求：1.赵小红立即搬离房屋，将房子还给胡美英；2.赵小红依照2000元每月标准支付延迟交房期间的使用费，从2016年7月1日至赵小红实际搬离该房屋为止；3.由赵小红承担诉讼费。一审法院认定事实如下：赵小红原系昆山市玉山镇城北好美家花园**房产的登记权利人，于2009年12月2日与史友发签订房屋买卖合同一份，约定将该房出售给史友发，价款为375000元。之后，该房的权属登记转移至史友发及其当时的配偶洪叶名下，二人据此办理了按揭贷款，贷款总额为300000元。2013年2月18日，史友发与洪叶办理了离婚登记，离婚协议约定“昆山市好美家花园11幢502室，房屋产权是夫妻共同财产，离婚后房屋产权归男方所有，此房贷归男方偿还，女方自行解决住房。”2015年12月29日，赵小红与史友发签订协议书一份，载明：1.上述房屋买卖中，史友发未支付房款；2.史友发保证该房归还给赵小红，该房所涉贷款由史友发承担；3.如到期未过户给赵小红，由此造成的所有损失均由史友发承担；4.该房系赵小红与史友发谈朋友期间，史友发由于做生意无资金，向赵小红借用该房买卖过户给史友发，形式上是为了方便史友发贷款，用于生意周转；5.双方口头约定，在五年内再将该房无偿过户并归还给赵小红。2015年12月30日，案外人许志芬向史友发账户转账240000元，附加信息为“商用”。2016年1月13日，史友发将昆山市玉山镇城北好美家花园11-502室房产转移至其个人名下，并办理了权属登记。2016年1月18日，史友发与胡美英签订存量房买卖合同，约定将该房出售给胡美英，价款为650000元。2016年1月20日，史友发将该房产权登记转至胡美英名下，证号是昆房权证玉山字第**。另查明，2016年6月22日赵小红起诉史友发、胡美英，要求“1.判令史友发、胡美英退还昆山市玉山镇好美家花园11号楼502室，协助办理房屋产权过户手续；2.案件受理费由史友发、胡美英承担”。一审法院作出（2016）苏0583民初9729号民事判决，判令“一、史友发、胡美英于判决生效后十日内将昆山市玉山镇好美家花园11号楼502室过户至赵小红名下；二、驳回赵小红的其他诉讼请求。胡美英不服该判决，提出上诉。苏州市中级人民法院作出（2016）苏05民终9798号民事判决，判令“一、撤销昆山市人民法院（2016）苏0583民初9729号民事判决。二、驳回赵小红的诉讼请求”。后赵小红向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2018年3月22日受理，案号为（2018）苏民申1285号。2018年7月6日，江苏省高级人民法院驳回再审申请。一审法院调取了昆山市公安局城西派出所于2016年6月30日对胡美英、陈尚军、赵小红的询问笔录。胡美英称：2015年下半年陈尚军带其去好美家花园11幢502室看房，里面一对男女在住，男主人说过完年就搬走。2016年1月胡美英与男主人史友发在中介公司签订协议，约定价格是650000元。2016年5月胡美英发现房子已经被换锁，里面住着赵小红，称房子是她的。陈尚军称：2013年史友发向其借款100000元，史友发带陈尚军到好美家花园502室，史友发说里面住的这个女子是他老婆，房产证也有史友发的名字。后来史友发又陆续向陈尚军借款300000元。无力归还就提出把房子过户给陈尚军。胡美英之前叫陈尚军帮买一套房，带胡美英看过房了，胡美英和史友发谈好650000元。史友发欠陈尚军的400000元自动抵消，该房还有250000元的贷款未还清，陈尚军转到了史友发的中国银行卡上用于还贷。2016年5月发现之前和史友发住在一起的女子还在里面。赵小红称：2003年左右购买昆山市玉山镇好美家花园11幢502室，2009年把房子过户给男朋友史友发用于抵押贷款，2016年5月13日才知道史友发把房子过户给别人。上述事实，有房屋产权证书、民事判决书、庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产的依据。本案中，（2016）苏05民终9798号民事判决书已认定史友发与胡美英签订的房屋买卖合同合法有效，胡美英作为不动产权利人，依法对其所有的房产有占有、使用、收益的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。赵小红占有涉案不动产没有法律依据，应当将涉案房产交还所有权人即胡美英。因赵小红长期占用涉案房产，给胡美英造成的损失相当于租金损失，胡美英主张从2016年7月1日开始计算租金损失（因存量房买卖合同约定交房时间为2016年6月30日），按照每月2000元的标准计算至实际搬离之日。一审法院认为，根据房屋租赁市场的行情，胡美英主张以2000元/月计算租金损失属于合理范围，一审法院予以认定，胡美英取得房屋所有权证书时间为2016年1月20日，早于合同约定的交房时间，一审法院予以认定，故租金损失从2016年7月1日起计算至赵小红归还房屋之日止。赵小红辩称的申请再审事宜，因再审申请已被驳回，对该意见一审法院不予采纳。赵小红辩称史友发在与胡美英签订房屋买卖合同期间已经与赵小红达成协议，赵小红至少使用房屋五年且房租免费，因史友发已经将房屋转让给胡美英，其无权就房屋租金对赵小红进行承诺，对该意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、赵小红于判决生效之日起三十日内搬离昆山市玉山镇城北好美家花园11号楼502室；二、赵小红向胡美英支付房屋占用费（从2016年7月1日至赵小红实际搬离该房屋为止，按每月2000元计算）。案件受理费80元，由赵小红负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，前案生效判决已认定胡美英与史友发签订的房屋买卖合同合法有效，胡美英取得涉案房屋所有权合法有据，应得到保护。赵小红不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院也已驳回赵小红的再审申请。现胡美英基于房屋所有权要求赵小红搬离房屋并支付房屋占用费，应予支持。一审判决按2000元每月支持房屋占用费，亦属合理。赵小红主张陈尚军向史友发承诺可以免租金使用房屋五年，胡美英是明知的，对此赵小红并未提供有效证据予以证明，本院碍难采信。综上，赵小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵小红负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 赵 东二〇一九年八月十三日书记员 史学树法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。