安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初117号原告：唐俊杰，男，1986年1月24日出生，汉族，户籍地安徽省泾县，现住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：徐文君，安徽吉和律师事务所律师。被告：殷宗才，男，1967年6月9日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。被告：汪家华，女，1961年6月10日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区。被告：殷培培，女，1987年5月30日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区。委托代理人：吴超，系被告殷培培丈夫，男，1987年2月27日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市弋江区。原告唐俊杰诉被告殷宗才、汪家华、殷培培房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用简易程序审理。因被告殷宗才、汪家华下落不明，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭进行了审理了本案。原告唐俊杰及其委托诉讼代理人徐文君，被告殷宗才，被告殷培培的委托诉讼代理人吴超到庭参加诉讼。被告汪家华经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告殷宗才、汪家华、殷培培办理鸠兹家苑128幢1单元301室房屋的不动产登记手续并协助原告办理所有权转移登记至原告名下的手续；2、判令被告殷宗才、汪家华、殷培培承担违约金人民币50000元；3、判令被告殷宗才、汪家华、殷培培承担律师费人民币5000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年8月4日，原告与各被告签订《购房协议》一份，约定被告将其所有的位于芜湖市鸠兹家苑128幢1单元301室房屋出售给被告，合同价为238000元，待房屋产权证可办理时被告应无条件配合原告办妥房屋产权过户手续。协议中第五条还约定：如被告在此协议签订后再向原告索要一定金额费用也视为违约，协议第八条对违约责任约定为：如有一方违约，则由违约方支付守约方违约金10万元（不包括装饰费），同时支付守约方为此支付的一切费用（包含诉讼费、律师费及其他实际支出费用）。协议签订后，原告已全额支付完毕购房款，被告于2010年11月10日交付了房屋。2017年6月30日，相关部门发出通知，自2017年7月3日起，鸠兹家苑小区开始办理不动产登记证书。原告多次要求被告配合办理房屋转移登记手续，被告始终以各种理由推脱。综上，被告的行为已经严重侵害原告的切身利益。依据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼。被告殷宗才辩称，案涉房屋买卖系事实，但原告并未通知我办证，故我无违约行为，合同中也没有约定违约责任，仅约定了被告有协助过户的义务。被告殷培培辩称，卖房事情我不清楚，原告并未电话或上门通知被告协助过户，原告要求被告承担违约金和律师费不合理。经审理查明，2008年3月14日，拆迁人芜湖市鸠江建设投资有限公司与被拆迁人殷宗才、殷培培签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，根据该协议，被拆迁人共安置鸠兹家苑两套房屋，案涉房屋系其中一套。2010年8月4日，案外人左某受原告唐俊杰（乙方）委托与殷宗才、汪家华、殷培培（甲方）签订《购房协议》，约定：1、甲方将芜湖市鸠江区鸠兹家苑128幢1单元301室房屋（建筑面积87平方米，架空层14平方米）出售给乙方，售价为238000元，协议签订后，乙方一次性付清全部购房款；2、甲方交房时间为2010年11月10日，待可以办理房屋产权证时，甲方应无条件配合乙方办妥房屋产权过户手续，相关手续费，由乙方承担；如果甲方不积极协助乙方办理房屋过户手续或向乙方索取一定金额的费用，均视为违约；3、若一方违约，则由违约方支付守约方违约金60万元，同时支付守约方为此支付的一切费用（含诉讼费、律师费及其他实际支付费用等）。左某代唐俊杰在合同乙方处签名，芜湖华顺房屋中介服务部（以下简称华顺中介）作为见证方在合同中盖章。合同签订后，左某代原告支付了全部购房款，被告交付了房屋。自2017年7月3日起，芜湖市鸠江区鸠兹家苑小区开始办理不动产权登记手续。后左某通过电话和华顺中介联系被告要求办理案涉房屋的转移登记手续，被告未接电话，后华顺中介告知左某，被告要求给予一定数额的补偿。现案涉房屋已办理初始登记，权利人为芜湖市鸠江建设投资有限公司。另查明，1、殷宗才与汪家华原系夫妻关系，二人于2010年8月31日离婚，2011年12月2日复婚，后又于2012年1月13日离婚。2、原告委托安徽吉和律师事务所徐文君律师作为本案诉讼代理人，为此支付律师费5000元。以上事实，有原告提交的《购房协议》、《收条》、《证明》、银行流水、《芜湖市房屋产前补偿安置协议书》、皖（2017）芜湖市不动产权第0226153号不动产初始登记证、《鸠兹家苑小区安置房办证通知》、委托代理合同、代理费发票、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、证人左某的当庭证言等证据以及双方当事人当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为，（一）原告委托左某与三被告签订购房协议，办理购房事宜，该事实有原告的陈述及左某当庭证言佐证，被告对此亦无异议。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力”。左某在代理权限内，以原告名义签订的《购房协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议直接对原告及三被告发生法律效力。（二）合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，无论是从法律规定看，还是从合同约定看，在原告已经支付全部购房款，且案涉房屋已具备办理不动产权证书条件的情况下，三被告均应协助原告办理房屋所有权转移登记。原告要求三被告协助办理房屋转移登记手续，有事实和法律依据，应予支持。（三）关于双方争议的被告是否存在违约的问题。本院认为原、被告签订的《购房协议》第五条明确约定，在案涉房屋具备办理产权证书条件的情况下，被告负有积极协助原告办理产权证书的义务或向卖方索取一定金额的费用，均视为违约。而按芜湖市政策案涉房屋于2017年7月3日起便可办理不动产登记手续。同时证人左某的证言亦表明，被告拒接电话，后又通过中介表示要求一定数额的补偿，综上，应认定被告存在违约行为，须承担相应的违约责任。因双方协议约定的是卖方积极协助买方办理房屋过户登记手续，被告作为拆迁户应知道何时可以办理登记过户手续。退而言之，即使原告未通知被告办理登记过户手续，被告帮助原告办理登记过户也是其作为卖方应有的合同义务。故被告辩称原告未通知其办证，无违约行为无任何事实和法律依据，本院不予采纳。《购房协议》第五条约定的违约金数额为600000元，虽原告主张违约金为50000元，但考虑购房款为总数238000元，明显过分高于原告遭受的损失，且被告对该部分诉请亦不予认可。本院综合考虑原告利益受损大小、合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为20000元。根据《购房协议》约定，一方违约，除应支付违约金，还应承担守约方为实现债权所支出的一切费用，故被告还应承担原告为本案诉讼支出的律师代理费5000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告殷宗才、汪家华、殷培培于本判决生效之日起十五日内办理芜湖市鸠江区鸠兹家苑128幢1单元301室房屋的不动产权登记手续，并协助原告唐俊杰将上述房屋所有权转移登记至原告名下；二、被告殷宗才、汪家华、殷培培于本判决生效之日起十日内支付原告唐俊杰违约金20000元，律师费5000元，合计25000元；三、驳回原告唐俊杰其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5696元，由原告唐俊杰负担550元，被告殷宗才、汪家华、殷培培负担5146元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  冯韵东人民陪审员  赵开凤人民陪审员  胡 磊二〇一九年八月十二日法官助理陈尚雯书记员承燕华附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。2、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。