福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初2483号 原告：中国工商银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区荔城南大道**。统一社会信用代码：913503008553425833。 负责人：郑一鹏，行长。 委托诉讼代理人：谢雄、彭劲达，福建大雄律师事务所律师。 被告：吴金表，男，1963年2月22日出生，汉族，住莆田市城厢区。 被告：张玉连，女，1963年4月12日出生，汉族，住莆田市城厢区。 被告：莆田市恒润房地产开发有限公司，住，住所地：莆田市荔城区北高镇北高村北高市场一社会信用代码：91350300751378514D。 法定代表人：林怡倩，总经理。 委托诉讼代理人：黄金重，福建莆中律师事务所律师。 被告：莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会，住，住所地：莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘顶社路**一社会信用代码：55350302003700627Y。 法定代表人：江爱建，主任。 委托诉讼代理人：黄丽婷，福建京莆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓雪涵，福建京莆律师事务所实习律师。 原告中国工商银行股份有限公司莆田分行（以下简称：工行莆田分行）与被告吴金表、张玉连、莆田市恒润房地产开发有限公司（以下简称：恒润公司）、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会（以下简称：新塘居委会）抵押合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭劲达，被告吴金表、张玉连，被告恒润公司的委托诉讼代理人黄金重，被告新塘居委会的委托诉讼代理人黄丽婷、卓雪涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行莆田分行向本院提出诉讼请求：1.判令吴金表、张玉连立即向工行莆田分行偿还借款本金人民币205715.01元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2019年4月13日起按照《个人购房借款／担保合同》约定的标准计收，计至实际还清之日止）；2.判令工行莆田分行对吴金表提供的抵押物即位于莆田市城厢区的房产产生的拆迁款享有优先受偿权；3.判令恒润公司、新塘居委会对本案全部债务承担连带偿还责任；4.本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全费、公告费）由各被告共同承担。事实和理由：2009年12月4日，吴金表、张玉连、恒润公司与工行莆田分行签订《个人购房借款／担保合同》向工行莆田分行申请借款人民币450000元。张玉连向工行莆田分行出具《共同偿还贷款确认书》，自愿为该笔借款承担共同偿还责任。新塘居委会出具《不可撤销担保函》，愿意对该笔贷款承担连带责任保证，保证期间至办妥《房屋所有权证》的现房抵押之前。合同主要内容：1.合同第一、三条约定，吴金表向工行莆田分行借款450000元，借款期限为15年；2.第四条约定，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮30%,每年调整一次；3.合同第六条约定，吴金表还款方式为按月等额本息还款法；4.合同第二十三条约定，恒润公司提供阶段性担保：担保期限至抵押房产办理正式抵押登记手续，且工行莆田分行收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止，恒润公司对工行莆田分行收到本案房屋他项权证书之前吴金表的全部债务承担连带责任保证；5.合同第十条约定，若吴金表连续三个月或累积六次未按时足额偿还贷款本息的，工行莆田分行有权宣布本合同和工行莆田分行与吴金表之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求吴金表立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6.合同第十四条约定，吴金表提供其名下位于莆田市城厢区的房产向工行莆田分行提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用，并为抵押物办理了相应的房地产抵押登记；7.合同第十六条约定，在吴金表获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人（原告）要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，并将房屋他项权利证书原件交由工行莆田分行保管；8.合同第三十三条约定履行合同履行过程中所发生纠纷，向工行莆田分行住所地有管辖权的法院提起诉讼；合同另对其他内容进行约定。上述合同签订后，吴金表于2010年1月13日为本案抵押房产办理房地产抵押登记，工行莆田分行于2010年1月13日按照约定发放了人民币450000元的贷款本金，但吴金表自2014年7月13日起便未按照合同约定支付本金利息，张玉连亦未承担相应的共同偿还责任，均已构成违约。同时本案正式抵押手续尚未办理，恒润公司、新塘居委会应对本案全部债务承担连带保证责任。综上所述，吴金表、张玉连经催告后仍拒不还款的行为已严重损害工行莆田分行的合法权益，工行莆田分行为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 吴金表、张玉连辩称，本案抵押物被拆迁是政府拆迁行为，拆迁之后政府仍有安置新的安置房，吴金表、张玉连同意以新的安置房作为抵押物抵押给工行莆田分行。 恒润公司辩称，1.同意工行莆田分行诉求的第二项，假如拆迁款不够的话应以吴金表、张玉连拆迁安置的房产作为抵押，工行莆田分行具有优先受偿权。2.诚如吴金表所述，拆迁是政府行为并非吴金表、恒润公司所能左右的，拆迁并非抵押物灭失而是新安置的房产，吴金表、张玉连同意以新安置的房产作为抵押，工行莆田分行可以通过新的抵押物实现债权。3.吴金表、张玉连从贷款至今都按期按时还款。4.应驳回工行莆田分行对恒润公司的诉求：依据《中华人民共和国担保法》第47条规定，本案房产已办理抵押登记，抵押有效；根据《中华人民共和国担保法》第28条及《中华人民共和国物权法》176的规定，借贷案件中有物的担保又有人的担保的，借款发生逾期，作为出借人应由抵押物优先偿还，不足再由担保人偿还，本案借款应以抵押物优先偿还，不足部分才由担保人承担；吴金表、张玉连的抵押物足以偿还本案借款，不应由恒润公司承担连带偿还责任。 新塘居委会辩称，同意被告恒润公司的答辩意见。一、吴金表提供的原抵押房产已获征迁补偿安置，其补偿金足以清偿被告拖欠工行莆田分行的贷款本息债务，新塘居委会不应再承担连带责任。2017年12月28日，吴金表与案外人莆田市城厢区住房和城乡建设局签订《房屋征收补偿安置协议书》，其第三条确认吴金表被征收房屋补偿总额为人民币1420505元，已经足以清偿所欠贷款本息债务。根据《中华人民共和国物权法》第176条的规定和《个人购房借款/担保合同》第14条第3款的约定，吴金表应该就该笔征迁补偿款优先偿还债务，新塘居委会不再承担连带责任。二、新塘居委会不是适格的保证人，不应承担连带保证责任。《村民委员会组织法》第二条规定：“村民委员会属于基层群众性自治组织，其任务是办理本村或居委会的公共事务的公益事业。”《中华人民共和国担保法》第九条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人”，新塘居委会不具有担保主体资格。同时，新塘居委会为本案债务人提供担保亦未经村民代表会议讨论决定，因此新塘居委会提供的担保行为无效。请求驳回对新塘居委会的诉讼请求。 在本院审理过程中，工行莆田分行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 一、《个人购房借款-担保合同》复印件一份，欲证明《个人购房借款/担保合同》中约定吴金表向工行莆田分行借款450000元，恒润公司提供阶段性担保，担保期限至本案的抵押房产办理正式的抵押登记手续，并对借款利率、逾期罚息、违约责任等其他内容进行约定。 二、共同偿还贷款确认书复印件一份，欲证明张玉连愿意对吴金表向工行莆田分行申请的个人购置住房贷款450000元承担连带偿还责任。 三、不可撤销担保函复印件一份，欲证明新塘居委会愿意对吴金表向工行莆田分行申请的个人购置住房贷款450000元承担连带保证责任，保证期间至办妥《房屋所有权证》的现房抵押之前。 四、房地产抵押登记证明复印件一份，欲证明吴金表自愿为本案债务提供抵押担保，且为本案抵押办理了相应的抵押登记，应对本案债务承担相应的抵押担保责任。 五、《个人借款凭证》复印件一份，欲证明按照吴金表的申请将贷款本金450000元划入其指定的账户中。工行莆田分行已按约定向吴金表提供450000元贷款。 六、交易流水一份，欲证明吴金表尚欠工行莆田分行贷款余额205715.01元及相应利息。 七、各被告基本信息复印件各一份，欲证明各被告为本案适格被告。 对工行莆田分行提供的证据，吴金表、张玉连质证认为，对证据一到七的真实性没异议。 对工行莆田分行提供的证据，恒润公司质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性没异议，双方当时签订担保合同时，恒润公司对本案提供阶段性担保，依据《中华人民共和国担保法》第47条规定，双方在相关部门办理的抵押登记后，抵押合同有效，并不一定要等到抵押物办理产权后才有效；恒润公司在双方办理完抵押登记就不承担担保责任。证据二到七的真实性、合法性没异议，关联性有异议，恒润公司不应承担担保责任，上述证据不足以证实恒润公司应对本案承担担保责任；根据双方签订的《担保合同》的规定，恒润公司对本案借款提供阶段性担保，担保责任至双方办理抵押物登记；本案抵押物并非灭失，而是政府拆迁另行安置，依据《中华人民共和国担保法》第80条规定，工行莆田分行对吴金表、张玉连新安置的房产享有优先受偿权；本案中吴金表、张玉连至今均按期按时偿还本案借款，并未发生违约，工行莆田分行的诉求不能成立。 对工行莆田分行提供的证据，新塘居委会质证认为，同意恒润公司的质证意见。新塘居委会没有在证据一上盖章，该证据不足以证明工行莆田分行要求新塘居委会承担连带担保责任的主张；证据二的真实性、合法性、关联性由法院依法审查，系张玉连本人出具的，新塘居委会不清楚；证据三的真实性、合法性没异议，关联性及证明对象有异议，该担保函由恒润公司、新塘居委会共同出具，第二点新塘居委会同意作为借款人向银行申请按揭贷款的保证人，第六点新塘居委会只是提供阶段性担保；该函虽然是新塘居委会出具的，但出具该函并未经过村民会议的决议，新塘居委会虽然有盖章确认，该担保行为系无效。证据四的真实性、合法性、关联性没异议，该抵押证明足以证明吴金表已将抵押物办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第47条规定，担保合同已经生效，本案借款应以该抵押物进行优先偿还。证据五的真实性、合法性、关联性由法院依法审查，系吴金表向恒润公司的转账记录，新塘居委会不清楚。证据六的真实性、合法性、关联性没异议，该证据足以证明吴金表、张玉连有按期按时偿还本金及利息，不存在工行莆田分行所称的债务提前到期的情形。证据七的真实性、合法性、关联性没异议。 本院审查认为，吴金表、恒润公司、新塘居委会对工行莆田分行提供的证据三、四、六、七的真实性没有异议，本院予以确认。吴金表、恒润公司对证据一、二、五的真实性没有异议，本院予以确认。 在本院审理过程中，新塘居委会在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 一、《房屋征收补偿安置协议书》复印件一份，欲证明吴金表作为抵押物的新塘社区居委会新南小区被征收产生的房屋补偿总额为人民币1420505元，足以清偿所欠债务的事实。 二、建设银行代收付成功清单复印件一份，欲证明吴金表已经领到征迁补偿款586651元，应优先用以清偿所欠债务的事实。 对新塘居委会提供的证据，工行莆田分行质证认为，对证据一的真实性没异议，证明对象有异议；吴金表选择住宅产权调换的补偿方式，对抵安置用房后实际剩余的补偿款为586651元，且吴金表已领取的586651元有可能和吴金表银行卡中其他款项混合或被挪作他用，无法确定其中哪部分为拆迁补偿款，工行莆田分行无法对该款行使优先受偿权。证据二的真实性没异议，证明对象有异议；城厢区油画城片区改造项目指挥部在发放吴金表的征迁补偿款时未通知工行莆田分行，而征迁补偿款为金钱属于不特定物，也早与吴金表银行卡中其他款项混同，工行莆田分行无法对该款行使优先受偿权。 对新塘居委会提供的证据，吴金表、张玉连质证认为，对该二组证据的真实性没异议。 对新塘居委会提供的证据，恒润公司质证认为，对证据一、二的真实性、合法性、关联性没异议，该二组证据更能证实本案因抵押物被拆迁所产生的补偿金足以偿还本案的款项，工行莆田分行没有权利向被告恒润公司、新塘居委会主张担保责任。 本院审查认为，工行莆田分行、吴金表、张玉连、恒润公司对新塘居委会提供的证据一、二的真实性没有异议，本院予以确认。 吴金表、恒润公司在本院指定的举证期限内无证据提供。 经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 吴金表、张玉连于1985年8月27日办理结婚登记手续。 2009年9月28日，张玉连向工行莆田分行出具《共同偿还贷款确认书》，确认借款人吴金表向工行莆田分行申请个人住房按揭贷款450000元为张玉连与借款人吴金表的共同债务。 2009年12月4日，工行莆田分行作为贷款人与吴金表作为借款人，吴金表、张玉连作为抵押人，恒润公司作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款450000元，用于购买坐落于莆田市城厢区的房屋，房屋建筑面积141.83平方米。贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%确定，据此确定的年利率为4.158%；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；无对应日的，还款日为该期最后一日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。《抵押物清单》载明抵押房产坐落于莆田市城厢区。 当日，新塘居委会、恒润公司向莆田市房地产管理中心城厢分中心出具《不可撤销担保函》，承诺同意作为借款人吴金表向银行申请按揭贷款（抵押物坐落在城厢区的保证人，在办妥《房屋所有权证》的现房抵押之前，新塘居委会、恒润公司同意承担连带责任。 2010年1月13日，上述抵押房产办理拆迁安置房抵押登记。上述抵押房产尚未办理房产证、也未办理抵押权设立登记。 2010年1月13日，工行莆田分行向吴金表发放借款450000元。 2017年12月28日，吴金表作为乙方与莆田市城厢区住房和城乡建设局作为甲方签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定：吴金表坐落于莆田市城厢区中楼的房屋在莆田市广化寺片区（油画城）改造项目征收红线范围内，吴金表为被征收人；补偿、补助款及奖励金合计为1752160元，甲方安置霞林地块Ａ莆田西安置区的套房给乙方，安置套房价款共计1165509元；房屋补偿补助奖励金对抵安置用房的总价款后，剩余款项586651元。吴金表已收到房屋补偿补助奖励金586651元。 2014年7月、2015年3月、2016年5月、2017年3月、8月,2019年3月，吴金表均未能在约定的还款日还款。工行莆田分行于2019年5月5日向本院提起诉讼。2019年5月13日、6月13日、7月13日，吴金表有按合同约定还款。截至2019年8月2日，吴金表尚欠借款本金197587.99元，及自2019年7月14日起按合同约定计算的利息、罚息、复利。 综上所述，本院认为，工行莆田分行与吴金表、张玉连、恒润公司签订的《个人购房借款/担保合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。工行莆田分行依约向吴金表发放了贷款，吴金表应当按时足额还款。《个人购房借款/担保合同》约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”，本案吴金表已累计六次未按时偿还贷款本息，根据合同约定，工行有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿贷款本息。张玉连向工行莆田分行出具《共同偿还贷款确认书》，确认上述债务为其与吴金表的共同债务。工行莆田分行提起诉讼后，吴金表偿还的借款本息应当从诉讼请求中予以扣除。故吴金表、张玉连应向工行莆田分行偿还的借款本金197587.99元及其自2019年7月14日起至还清之日止的利息、罚息、复利。工行莆田分行主张对吴金表提供的抵押物产生的拆迁款享有优先受偿权，该抵押房产并未办理抵押权设立登记，该主张不符合法律规定，本院不予支持。工行莆田分行主张恒润公司、新塘居委会对上述债务承担连带偿还责任，恒润公司、新塘居委会为本案借款提供阶段性连带责任保证，因本案抵押房产并未办理正式抵押登记手续，保证人仍应承担保证责任，该主张本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第八、九、十条的规定,国家机关,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人,居民委员会并不在法律禁止作保证人的范围内。新塘居委会辩称其不具有担保主体资格的辩解本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、吴金表、张玉连应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国工商银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币197587.99元及该款自2019年7月14日起至还清之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利； 二、莆田市恒润房地产开发有限公司、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会对上述债务承担连带清偿责任; 三、驳回中国工商银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币4485.7元，减半收取计2242.85元，由中国工商银行股份有限公司莆田分行负担50元，吴金表、张玉连、莆田市恒润房地产开发有限公司、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会负担2192.85元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 林 怡 二〇一九年八月二日 书记员 阮奕清 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 -16-