北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初2782号原告:郑步红，男，1976年4月22日出生，汉族，无业，住山西省永济市。委托诉讼代理人：郭浩峰，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。被告:赵伟平，男，1982年1月1日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告郑步红与被告赵伟平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑步红的委托诉讼代理人郭浩峰、被告赵伟平到庭参加第一次诉讼，原告郑步红的委托诉讼代理人杨智永、被告赵伟平到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。郑步红向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方于2015年11月10日签订的《租赁合同》无效；2.请求法院判令赵伟平退还郑步红租金412500元；3.请求法院判令赵伟平支付郑步红补偿金1800000元；4.请求判令赵伟平返还押金300000元；5.本案诉讼费由赵伟平承担。事实和理由：2015年11月10日，郑步红与赵伟平签订了《租赁合同》，合同约定，赵伟平将位于北京市大兴区西红门镇团河南村新建钢架房屋出租给郑步红，租赁期限为10年，前3年的租金为1000000元，租金交纳方式为一年一交。因租赁房屋赵伟平完成主体建设，内部装修及上下水郑步红投入资金进行装修，赵伟平给郑步红一定的免租期，又根据双方于2016年2月1日签订的《补充协议》，起租期为2016年5月1日，租赁期限为2016年5月1日至2026年4月30日止；年租金因赵伟平占有使用部分房屋，在原有的基础上减去100000元，郑步红按照合同约定支付了第1年的租金900000元，然而租赁房屋使用半年后，政府即发布拆迁公告，租赁房屋属于被拆迁对象，而且，政府在2016年11月16日发布停水、停电告知书，于此日起，租赁房屋无法正常使用。后经郑步红多方调查，租赁房屋系违法建筑，又因拆迁事宜，导致郑步红遭受严重的经济损失，因此，赵伟平应赔偿郑步红所遭受的经济损失。《租赁合同》还约定，租赁合同期未满3年内，如遇政府拆迁或国家征地，赵伟平应退还郑步红的剩余租期的租金，如在1年内租赁房屋拆迁，郑步红一次性给赵伟平补偿金1800000元。在郑步红租赁的第一年内，发生了政府拆迁事宜，因此，赵伟平应按照合同约定退还剩余租期的租金，并支付1800000元的补偿金。基于上述事实，郑步红多次找赵伟平协商赔偿事宜未果，为维护自身权益，特依法提起诉讼，请求法院依法判决，以支持郑步红的全部诉讼请求。赵伟平辩称，一、郑步红与赵伟平订立的合同依法真实有效，双方都应严格依约履行。1.郑步红自称所租赁的房屋是违章建筑，没有依据，也没有认定，所建房屋至今仍然存在，且龙海学校至今还在正常经营，大约1600名学生在上学。2.双方在签订《租赁合同》时是经过友好协商，在平等互利的原则下达成协议。3.双方签署的《租赁合同》中明显预见到了有关房屋可能面临的征收拆迁情况，约定了解决相关问题的细节，如果说现实情况对郑步红有影响也属于商业风险。郑步红与赵伟平之间是房屋租赁合同关系，其合同目的是房屋满足合同约定的用途，而非郑步红经营的保本盈利。郑步红没有理由把自己的商业风险转嫁给其他人，郑步红因自身经营不善或商业风险就可以说《租赁合同》无效，而不承担违约责任，这是对宪法不尊重。郑步红以此解释主张《租赁合同》无效，没有依据。二、郑步红已经构成违约，其应当承担违约责任。双方在《租赁合同》中约定：“4.甲方有权监督乙方经营，乙方不能以租代买、整体转租行为，但不干涉乙方正常经营。5.如有以上违约行为，甲方可无条件终止合同，甲方所有损失全部有乙方负责，限期内乙方无条件搬走”，“乙方未按合同约定交纳承租租金，超过十天未付房租，甲方有权收回房屋，终止合同，甲方损失全部由乙方负责”，“本合同如因乙方原因而提前解约的，乙方将拥有的装修无偿转让给甲方，乙方不得拆除或毁坏，但甲方要求乙方拆除并恢复原状的除外”。首先，经查实郑步红不但整体转租，而且给赵伟平带来了很大的麻烦和巨大的财产损失，住户及郑步红多次报警，赵伟平多次打电话及发短信给郑步红，郑步红仍然不予出面解决，赵伟平于2017年2月1日给郑步红下发了文字版的《合同终止通知函》，并派人送往到郑步红手中，同月的4号又以短信的方式通知郑步红，郑步红仍不出面解决。郑步红于2017年3月上旬派人强行占有赵伟平的房屋并打伤了赵伟平的物业经理（已报警）。赵伟平多次找郑步红协商此事，郑步红不予理睬挑逗是非，派多人闹事，也不交房屋租金，至今一直占用赵伟平的房屋，最后郑步红于2018年3月7日又强行将租赁房屋的所有房屋门撬开，拆卸拉走了屋内所有东西，郑步红已构成违约，应当承担违约责任。三、郑步红要求赵伟平退还租金不成立。郑步红的第一年租金已于2017年2月1日全部使用完毕，且郑步红违约在先，在此期间给赵伟平带来损失大约2600000元（包括水电费、卫生费、装修费、住户退款押金等费用），郑步红截止今日都在占用着赵伟平的房子，郑步红应支付赵伟平2017年3月至2018年2月的房屋租金900000元及违约金的费用，所以郑步红要求退还租金根本就不成立。四、郑步红要求赵伟平支付赔偿金不成立。1.郑步红违约在先，赵伟平已和郑步红解除了合同，并且给赵伟平造成了巨大的财产经济损失，赵伟平会依法追究郑步红的违约责任。2.赵伟平所租赁的房屋依然存在，并未拆除腾退，按照国家有关部门的要求暂停营业，故郑步红要求赔偿金不成立。综上，请求法院驳回郑步红的全部诉讼请求，依法查清事实，维护法律的正确事实，维护赵伟平的合法权益。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月10日，赵伟平（甲方、出租方）与郑步红（乙方、承租方）签订《租赁合同》，双方约定甲方将位于北京市大兴区西红门镇团河南村新建钢架房屋二、三层，总建筑面积约7000平方米出租给乙方；租赁用途为办公、住房及仓储；租赁期为10年，自2015年11月10日至2025年11月9日止；前3年的租金为1000000元，第4年至第6年租金为1100000元，第7年至第9年租金为1200000元，第10年的租金为1300000元；乙方应先支付300000元作为本合同租赁房屋的定金，剩余租金乙方在起租日缴纳，下一年度的租金乙方提前1个月交纳；因该房屋甲方完成主体楼建设，内部装修及上下水由乙方投入资金进行装修，甲方一次性给乙方免租期2个月，2016年3月1日为正式起租日；在租赁合同期未满3年内，如遇政府拆迁或国家征地时，甲方需提前1个月与乙方说明，甲方应退还乙方剩余租期的租金，如在1年内该房屋拆迁，甲方一次性给乙方装修补偿款1800000元，如在2年内遇到同样的情况，甲方一次性给乙方补偿金1200000元，如在3年内遇到同样情况，甲方一次性给乙方补偿金600000元，4年后至合同期结束，如遇拆迁，甲方不再给予乙方任何补偿。合同签订后，经双方协商一致，将起租日推迟至2016年5月1日，租期变更为2016年5月1日至2026年4月30日，同时由于甲方占用乙方大约10间东北角的房屋，双方约定租金在原有基础上每年减少100000元。2015年11月16日，郑步红交纳房屋租金300000元，赵伟平出具收据一张；2016年4月1日，赵伟平出具收据一张，载明：“今收到郑步红交来公寓房屋租金共计人民币（大写）玖拾万元整”，同时注明“日期为2016.5.1-2017.4.30，其他收据作废，以此收据为证”。郑步红承租房屋后，将涉案房屋用于经营公寓和仓储，公寓名称为“首旺公寓”。2016年11月16日，西红门镇团河南村村民委员会（以下简称：南村村委会）与西红门镇团河北村村民委员会发布告知书，告知包括涉诉租赁房屋在内的12个村“工业大院”拆除腾退签约工作于2016年10月8日启动，拆除腾退奖励期将于2017年1月15日结束，为了不影响广大房主享受拆除腾退奖励费，将对拆除腾退区域限量售卖水、电，并于拆除腾退奖励期结束后全面彻底停止水电、道路、垃圾清运等服务。郑步红称在发布拆迁公告后，自己于当天将房屋租户全部清空并搬走。赵伟平对其腾退时间不予认可，赵伟平称郑步红将房屋整体转租给案外人经营公寓，案外人卷钱跑了之后租户闹事报警，为解决此事，自己垫付了水费、电费、供暖费及退租金等各项费用700000余元，有的租户住到2017年10月才搬走，郑步红于2018年3月7日才将租赁房屋内的物品搬走。赵伟平提交1.郑步红与案外人签订的关于涉案房屋的租赁合同复印件证明郑步红整体转租情况；2.“首旺公寓”与张进军签订的《锅炉承包协议书》、供暖费收据及张进军的证人证言证明张进军为首旺公寓供暖至2017年3月，期间供暖费一直未付，由赵伟平支付了供暖费用；3.购电明细证明电费一直由赵伟平支付，郑步红使用房屋至2018年3月7日；4.西红门镇1号地代拆地块6标段团河南村拆除腾退指挥部于2017年8月15日出具的证明证明房屋一直在正常使用，该证明载明：“关于陈廷山出租给赵伟平北京市大兴区西红门镇团河南村三层钢架房屋的拆除腾退，是由镇、村主导的协商自愿拆除腾退行为，该片区拆除腾退工作不涉及政府征收拆迁事宜。且业主陈廷山的房屋建筑拆除腾退事宜与政府未能协商一致，其未签订拆除腾退补偿协议，也未领取任何关于该房屋的补偿款，该业主的房屋建筑水、电、路正常使用，对其腾退工作未预设时间点”。郑步红对上述证据的真实性均不予认可，其主张于2016年11月16日腾退，但未提交相应证据。经询问，涉案房屋系赵伟平在陈廷山处承租而来，陈廷山从南村村委会承租土地后，自建涉案房屋。庭审中，赵伟平认为《租赁合同》有效，但未提交涉案房屋建房的相应建设规划材料。另，涉案房屋已于2018年年底被拆除。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方并未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故郑步红与赵伟平签订的《租赁合同》依法属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于押金，从郑步红签字确认的赵伟平于2016年4月1日出具的收据可以看出，此前赵伟平出具的押金收据已经作废，押金300000元应当已包含在2016年4月1日收据确认的数额之中，故郑步红要求退还押金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持；关于租金，郑步红将涉案房屋用于经营“首旺公寓”，租金交纳至2017年4月30日，虽然拆迁公告发布于2016年11月16日，但涉案房屋并未停水、停电影响经营，郑步红亦未提交证据证明其于2017年4月30日之前已清空全部租户从房屋腾退或与赵伟平办理完房屋交接手续，故郑步红要求赵伟平退还租金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；郑步红与赵伟平签订的《租赁合同》依法应属无效，郑步红基于该租赁合同的约定要求赵伟平给付赔偿金1800000元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郑步红与被告赵伟平于二〇一五年十一月十日签订的《租赁合同》无效；二、驳回原告郑步红的其他诉讼请求。案件受理费24500元，由原告郑步红负担24000元（已交纳），由被告赵伟平负担500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年八月二十八日书 记 员  张思竹