贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0603民初903号 原告：陆居铭，男，1990年8月29日出生，侗族，住湖南省宁乡县。 被告：怀化中房房地产开发公司，住所地：怀化市鹤城区人民东路**。 法定代表人：陈洪生，系该公司总经理。 被告：怀化中房房地产开发公司万山分公司，住，住所地：贵州省铜仁市万山区官山路与解放路交汇处/div> 负责人：易新辉，系该分公司总经理。 原告陆居铭与被告怀化中房房地产开发公司（以下简称怀化中房公司）、怀化中房房地产开发公司万山分公司（以下简称怀化中房万山分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆居铭到庭参加诉讼，被告怀化中房公司、怀化中房万山分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陆居铭向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告怀化中房公司、怀化中房万山分公司履行与原告签订的商品房买卖合同，即将被告修建的中房佳园（原万山农贸市场）第1幢正1层2号商业房交付给原告并提供办理该房地产权属登记的相关手续及承担相应费用；2.请求判决二被告支付逾期交房违约金（按原告已付房款100000元为基数，从2015年4月15日起至交付之日止，按每日万分之二的标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月14日，原告与被告怀化中房万山分公司在中房佳园项目部签订了由出卖方提供的格式条款《商品房买卖合同》，约定：被告怀化中房万山分公司将其修建好的中房佳园第1幢正1层2号商业房（钢混结构、层高6.6米、建筑面积44.58平方米、套内建筑面积43.88平方米）出售给原告，房屋价款为10万元。该合同第八条约定交付期限为：出卖人应当在2015年4月15日前，依照国家和地方政府的有关规定，将已验收合格的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：按照下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，原告将房款10万元通过建行转款给被告怀化中房万山分公司的负责人易新辉，易新辉给原告出具了收条。同时，双方到铜仁市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记，合同备案号为201503877。从双方约定的交房时间至今，二被告一直未将房屋交付给原告使用，但经与被告怀化中房万山分公司负责人易新辉协商，原告同意被告在约定交房时间基础上往后推迟两个月交房。在双方签订合同前，出售房屋已被被告出租给他人，双方约定在办理商品房产权证书至原告名下之前由被告自行出租并收取租金，办理商品房产权证书至原告名下后由被告自行收回房屋交付给原告，或者由承租人直接向原告支付租金。现鉴于被告迟迟未履行合同约定的义务，为维护原告合法权益，特诉至法院，恳请判决支持原告诉请。 被告怀化中房公司、怀化中房万山分公司未答辩，亦未提交相应证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》、收条和中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、授权委托书、铜仁市住房和城乡建设局商品房预售合同登记备案表等证据，原告拟证实被告取得商品房预售资格后与原告签订《商品房买卖合同》，并在铜仁市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同登记备案表，以及原告按照约定支付了购房款等事实。经审查，原告提供的以上证据符合证据三性，能够达到原告的证明目的，本院予以认定。对本院依职权在铜仁市房地产交易管理处调取的合同号为201503877“房屋买卖合同网上备案信息摘要”，原告无异议，从该摘要记载内容来看，万山中房佳园（农贸市场项目）1层1-2号房出卖人为怀化中房万山分公司，买受人为陆居铭。其中销售依据一栏记载，房屋所有权证号为201541678。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月17日，被告怀化中房公司取得其开发建设的“中房佳园（原万山农贸市场）”项目的《商品房屋预售许可证》，字号为：（万特）商房预字第2010-01号。2014年4月28日，怀化中房公司出具一份授权委托书（由该公司法定代表人陈洪生签字），授权内容为：授权怀化中房万山分公司负责人易新辉为贵州省铜仁市万山区“中房佳园（农贸市场）”项目的代理人，以本公司名义参加该项目的开发，代理人可以在开标、评标、贷款、合同谈判过程中签署一切文件和处理有关的一切事务；在此期间，财务上实行独立核算、自负盈亏的原则，承担法律上的事由；授权期限：2014年4月28日至2018年4月27日。2015年4月14日，原告陆居铭与被告怀化中房公司在其所开发的“中房佳园”项目部签订《商品房买卖合同》，合同备案号：201503877。该合同系出卖方怀化中房万山分公司提供的格式条款合同，合同首部，约定出卖人为怀化中房公司，买受人为陆居铭。落款处的出卖人则由怀化中房万山分公司签章，易新辉签字，买受人为陆居铭签字。合同还约定：出卖人的委托代理人为易新辉。第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于万山镇地磅房编号为A916的地块的使用权。划拨土地使用权转让批准文件号为万特国用（2009）第441号。规划用途为商业。土地使用年限自2009年6月30日至2059年6月30日。项目名称为“中房佳园（原万山农贸市场）”。建设工程规划许可证号为803812号，施工许可证号为522230201009300101。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为原万山特区房产事业局，商品房预售许可证号为商房预字第2010-01号。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房为第1幢正1层2号房。该房的用途为商业，属钢混结构，层高为6.6米，建筑层数地上三层，地，地下**房建筑面积为44.58平方米，其中套内建筑面积43.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.70平方米。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定计算商品房价款的方式为按套计算，该商品房出售的总价款为10万元。第六条，付款方式及期限。买受人在合同签订当日一次性付清全部房款10万元。第八条，交付期限。出卖人应当在2015年4月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将质检站出具验收证明验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，以及出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在小区全部交付使用一年内办理。第十九条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按依法向人民法院起诉的方式解决。第二十四条，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向万山特区房产事业局申请登记备案。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告怀化中房万山分公司负责人易新辉与原告陆居铭协商一致，同意延迟两个月交房。 以上合同签订当日，陆居铭通过自己的中国建设银行账号为62×××72向易新辉的中国工商银行账号为62×××91转账50万元，同时易新辉向陆居铭出具收条一张。该转账金额包含陆居铭以每套10万元购买的另外4套商业用房购房价款。同时，原告陆居铭与被告怀化中房万山分公司在铜仁市住房和城乡建设局办理了《预售合同登记备案表》，编号为:0031957。 经本院向铜仁市房地产交易管理处调查，该处出具了合同号为201503877，备案登记号为201500147的房屋买卖合同网上备案信息摘要，该摘要记载：出卖人为怀化中房万山分公司，买受人为陆居铭，销售依据注明房屋所有权证号为201541678。另外，摘要还对买卖房屋基本情况进行了记载。 本院认为，本案主要涉及以下几个问题： 第一，本案《商品房买卖合同》的效力问题。 原告陆居铭与被告怀化中房公司于2015年4月14日签订的合同备案号为201503877的《商品房买卖合同》，从合同内容记载来看，合同首部确定怀化中房公司为出卖人，怀化中房万山分公司负责人易新辉为代理人。而根据怀化中房公司出具的授权委托书内容来看，易新辉可在合同谈判中签署一切文件和处理有关的一切事务。既然易新辉得到了总公司的授权，其在签署合同过程中应以被代理人的名义作出，或者以自己名义代表总公司签合同，但本案所涉合同的落款处，出卖人系加盖怀化中房万山分公司印章（未获总公司授权），易新辉签字确认。易新辉作为分公司负责人，又加盖有分公司的印章，所以本合同应视为原告陆居铭与被告怀化中房万山分公司之间达成的《商品房买卖合同》，属双方的真实意思表示。但从该合同第15条的记载内容来看，出卖方应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3.小区全部交付使用一年内。从该约定可看出，出卖方有协助购买方办理房地产权属证书的义务，但对因出卖方导致购买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的约定为“小区全部交付使用一年内”，该约定显然让买受人的利益处于不确定状态，有免除出卖方协助购买方按时办理房地产权属证书之意。本案合同系出卖方提供，且采用格式条款订立的合同，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该约定无效。故双方约定待小区全部交付使用一年内协助原告办理房地产权属证书应属无效约定，对购买人无约束力。从双方所签订合同的内容和形式来看，该无效约定并不会影响合同其他部分权利义务的履行，也不会影响合同的整体效力。故对本案的案涉《商品房买卖合同》，除第15条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3.小区全部交付使用一年内。”无效外，其余内容应属合法有效，对买卖双方均有约束力，本院予以认定。 第二，出卖方应否履行交房和协助购买方办理房地产权属证书的问题 本案中，在签订合同当日原告通过转账至易新辉个人账户的方式一次性支付了购房款10万元，并共同在铜仁市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记，该登记表上有怀化中房万山分公司的印章以及负责人易新辉签字，虽原告将购房款转账至易新辉个人，但怀化中房万山分公司已在预售备案表中签章，应视其对原告已支付购房款的事实予以认可。在原告已履行支付购房款的义务后，出卖方应按照约定履行交房和协助办理出售房屋房地产权属证书的义务。但商品房作为特殊的交易物品，其交付的前提是要具备法律规定的交付条件及合同约定，经本院向铜仁市房地产交易管理处核实，房屋买卖合同网上备案信息摘要上显示，所售房屋所有权证号为201541678，也就是俗称的大产权证，而房开商对购房者交付商品房必须满足三个条件，一是经建设工程质量监督机构核验合格；二是住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证；三是办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证（诉称大产权证）。实际上只要取得“大产权证”，就必须具备一、二点的条件。出卖方所售房屋既然已经取得大产权证号，说明已经进行了初始登记并经行政主管部门审核合格，已经具备了交付条件，故对原告诉请交付房屋的主张，本院予以支持。根据双方合同约定，出卖方应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告诉请被告提供原告办理购买房屋产权登记的相关手续并承担费用，符合双方合同约定以及本案的实际情况，本院予以支持。 第三，对出卖方逾期交房违约金的计算问题。 根据双方合同约定，出卖人应于2015年4月15日前交付出售房屋，如逾期交付房屋应从2015年4月16日起至实际交付房屋之日止，按日向买受人支付已付房屋价款的万分之二承担违约金。但原告自认双方协商一致同意出卖方延迟两个月交付房屋，故对原告主张逾期交房违约金的起止时间应该调整为从2015年6月16日起计算至实际交付之日止。 第四，关于被告怀化中房公司是否承担合同责任的问题。 怀化中房万山分公司作为本案所涉合同的出卖方，其系依法设立并取得营业执照的分支机构，是本案适格的被告。从总公司对易新辉的授权委托书可看出分公司财务上实行独立核算，其应具备一定的民事责任承担能力，但因怀化中房公司系出售房屋项目“中房佳园”的开发主体，又系怀化中房万山分公司设立者，在分公司不能清偿债务时，怀化中房公司应根据公司法的规定应承担连带责任。对原告诉请被告怀化中房公司与怀化中房万山分公司共同承担诉请责任的主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条五项、第九十条，缺席判决如下： 一、被告怀化中房房地产开发公司万山分公司在本判决生效后30日内向原告陆居铭交付位于铜仁市××山镇验收合格的“中房佳园（原农贸市场）”第1幢正1层2号房屋； 二、被告怀化中房房地产开发公司万山分公司在履行交房义务后30日内将原告陆居铭办理位于铜仁市××山镇“中房佳园（原农贸市场）”第1幢正1层2号房房地产权属证书需要由出卖方提供的相关资料提供给原告陆居铭，并承担应该由出卖方承担的相关税费； 三、被告怀化中房房地产开发公司万山分公司从2015年6月16日起至实际交付位于铜仁市××山镇“中房佳园（原农贸市场）”第1幢正1层2号房屋时止，以购房款100000元为基数，按每日万分之二向原告陆居铭支付逾期交房违约金； 四、被告怀化中房房地产开发公司对上述三项判决承担连带责任。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1446元，由被告怀化中房房地产开发公司、被告怀化中房房地产开发公司万山分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵 州省铜仁市中级人民法院。 审判员  卢以松 二〇一九年八月二十六日 法官助理陈坤 书记员罗城荣