贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初9481号 原告：曹霞，女，汉族，1986年10月28日生，住贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：王增林，贵州红连天律师事务所律师。执业证号：15201201510747303。 委托诉讼代理人：王博秋，贵州红连天律师事务所律师。执业证号：15201201910103530。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：旷菊，女，汉族，1993年11月24日生，该公司员工，贵阳市南明区。 原告曹霞诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹霞的委托诉讼代理人王博秋，被告宏益公司的委托诉讼代理人旷菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担未办理产权证等转移手续的违约金18413.35元（暂计算至2019年4月30日）；2.判令被告承担违约交付房屋的违约金18445.51元（暂算时间期间为2016年4月30日至2019年4月30日）；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年3月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告按约支付了房款，履行了作为购房一方的义务。但被告却不依合同履行义务。其交付的房屋未满足合同约定中应满足的条件，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条中，被告承诺2017年12月31日前，取得该商品房所有权的登记，并转移登记的有关文书，至今为止被告尚未办理转移登记给原告，经原告多次催促无果，故诉至法院，望判如所诉。 被告宏益公司辩称，1.原告要求我司承担未办理产权证等转移手续违约金的诉请不成立。首先，原告与我司于2016年2月28日签署的《交房协议》第2款规定，该协议生效后，我司不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任。其次，即使我司要承担未办理产权证等转移手续的违约金，也不应该是原告所诉请的金额，而应按合同约定的已付房价款万分之0.02计算支付。原告所诉请的金额过高；2.原告要求我司承担违约交付房屋违约金的诉请不成立。首先，我司已于2016年2月28日向原告交付了涉案房屋，原告也于同日与我司签署了《交房协议》。其次，《交房协议》第1款已对我司因逾期交房应支付给原告的违约金做出了明确约定，我司也向原告支付了该协议项下的违约金。最后，即使我司交付的房屋不满足合同项下的规定，原告于2016年2月28日签署《交房协议》时就应当知道交付房屋的状况，因此，原告的该诉请已超过三年的诉讼时效。综上，请求法院驳回原告第2项、第3项诉请，第1项诉请按合同约定执行。 本院经审理认定事实如下：2013年3月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区花果园路花果园项目第8栋（8）1单元13层6号房屋，建筑面积为89.13平方米，总价款为367532元；付款方式及期限为：贷款方式付款。原告以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款110532元，余款257000元以银行按揭支付。合同第十一条对“交付时间及条件”约定为：（一）出卖人应当在2015年6月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明条件……；合同第十三条对“逾期交房责任”约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金；合同第二十二条对“房屋登记”约定为：一、预告登记。双方约定申请预告登记。（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（三）申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交下列资料中的第3、4项，买受人提交下列资料中的第1、2、5项。1.登记申请书；2.申请人的身份证明；3.已登记备案的商品房预售合同；4.当事人关于预告登记的约定；5.其他必备材料。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.02的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款367532元。2016年2月28日，原告在《房屋交付验收表》上签名，确认被告自2015年12月31日起将涉案房屋交付原告。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《交房协议》，该协议载明：“乙方购买由甲方开发建设的花果园三期X区8栋1单元1306号房屋一套，现由甲、乙双方就交房相关事宜达成如下协议，双方共同遵守：一、甲方向乙方支付违约金人民币大写：叁仟叁佰捌拾壹元贰角玖分小写：（￥3381.29），上述款项由甲方在本协议生效后五个工作日内支付至乙方账户（开户银行：中国银行河滨支行；账户名称：曹霞；银行账号：62×××16）。二、本协议生效后，甲方除履行第一条规定的付款义务外，以后不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任，甲方因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任即告全部终结。……”。协议签订后，被告将协议约定的违约金3381.29元支付给原告。2019年5月29日。原告起诉来院，提出如前诉请。 上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《交房协议》、《房屋交付验收表》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。现原告起诉要求被告支付违约金18413.35元（180日内按万分之一,180日后按年6%标准计算）。对此，被告辩称双方于2016年2月28日签署的《交房协议》约定，协议生效后，原告不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任。即使要承担未办理产权证等转移手续的违约金，原告所诉请的金额过高。应按合同约定的已付房价款万分之0.02计算支付。因双方所签《交房协议》约定的系逾期交房违约金，故对被告不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任的辩解意见，本院不予采纳。而双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.02的违约金。现原告选择不退房，被告亦同意不退房并已将房屋交付原告，双方当事人均同意继续履行合同，故应按照合同约定进行处理。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，被告所应支付的违约金应首先尊重合同双方当事人的意思表示，依照合同的约定进行计算。现原告以违约金约定过低为由请求增加，亦应当以合同约定的违约金低于造成的损失为前提，以原告的实际损失为参考，故原告应当举证证明合同约定的违约金低于被告逾期交付办证资料对其造成的损失，但本案庭审中，原告未举证证明被告逾期交付办证资料对其造成的损失，故原告请求调高违约金的主张，本院不予支持。本院确认被告自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之0.02的违约金。 对于原告要求被告承担违约交付房屋的违约金18445.51元的主张。依据双方所签《商品房买卖合同》第十三条：“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过90工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”的约定，被告于2016年2月28日与原告协商交房时，原告如认为所购买房屋不符合合同约定的交房条件，可拒绝接收房屋。但原告选择接收房屋，在《交房协议》及《房屋交付验收表》上签名并收取违约金3381.29元，被告逾期交房的违约责任已承担完毕，故对原告的该诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹霞违约金（以367532元为基数，按照每日万分之0.02的计算标准，自2018年1月1日起算至被告贵阳宏益房地产开发有限公司向原告曹霞交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。 驳回原告曹霞的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费768元，减半收取384元，由原告曹霞负担359元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担25元（该款原告曹霞已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告曹霞）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇一九年八月六日 书记员  张 毅