湖北省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂执复132号复议申请人（被申请人）：孝感市和源房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝**闵集乡小康路**。法定代表人：董三定，该公司董事长。委托诉讼代理人：周正天，湖北律之心律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭莉，湖北书院律师事务所律师。申请人：舒艳华，男，1959年9月11日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。委托诉讼代理人：汪月丹，湖北瀛楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷，湖北瀛楚律师事务所律师。被申请人：湖北长兴建设工程有限公司。。住所地：湖北省孝感市孝**朋兴店法定代表人：张爱斌，该公司董事兼总经理。复议申请人孝感市和源房地产开发有限公司（以下简称和源公司）不服湖北省孝感市中级人民法院（以下简称孝感中院）2019年4月12日作出的（2019）鄂09执异19号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。孝感中院在执行舒艳华与湖北长兴建设工程有限公司（以下简称长兴公司）、和源公司建设工程施工合同纠纷诉讼保全一案中，查封了和源公司开发的205套房屋，和源公司以上述查封行为超标的为由向该院提出书面异议。孝感中院审查后于2018年12月20日作出（2018）鄂09执异155号执行裁定，驳回和源公司的异议申请。和源公司不服向本院申请复议，本院审查后于2019年3月12日作出（2019）鄂执复40号执行裁定，撤销孝感中院（2018）鄂09执异155号执行裁定，发回孝感中院重新审查。和源公司异议称，孝感中院在执行舒艳华与长兴公司、河源公司建设工程施工合同纠纷中，依据2018年10月31日作出的（2018）鄂09民初172号民事裁定，查封了该公司房产，并冻结了其银行账户及其在湖北省××南区住房保障局的购房款债权。孝感中院查封、冻结的前述财产价值超出本案实际标的额，执行行为违法。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第26条之规定，申请解除对其205套房屋的查封。事实与理由：申请人舒艳华在工程中未完成的工程量（即4#楼9-13层主体、1#、4#楼二次结构）及异议人已支付的工程款，均应在长兴公司的预算造价中予以扣减，同时合同约定了扣留工程总造价的3%质保金共计100余万元也应在工程总造价中扣减。故即便长兴公司的预算工程总造价为暂算依据，扣减相关款项后异议人实际下欠工程款仅大约900万余元以内。另外异议人因为舒艳华担保300万元借款本息合计450万元承担连带责任，孝感市孝南区人民法院已经冻结了其应当收取的孝感市孝南区政府应支付给申请人的销售房屋款。故，本案实际标的只有400万元左右，远远未达到3800万元。异议人已对孝感中院作出的（2018）鄂09民初172号民事裁定提出复议。在此情况下，孝感中院查封其205套房屋并冻结其在孝感市××南区住房保障局的购房款200多万元及银行存款40多万元明显属于超标的查封，违反法律规定。孝感中院查明，申请人舒艳华与被申请人长兴公司、河源公司建设工程施工合同纠纷一案，申请人舒艳华于2018年10月31日向该院申请财产保全，请求对被申请人长兴公司、和源公司计3800万元银行账户存款或等额财产依法冻结或扣押。申请人舒艳华以中国人民财产保险股份有限公司武汉市分公司的5000万元诉讼保全责任保险（保单号鄂：42001800046009）提供担保。该院经审查后作出（2018）鄂09民初172号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人长兴公司、和源公司3800万元价值范围的财产，期限为一年。孝感中院于2018年11月16日作出（2018）鄂09执保57号协助执行通知书，查封了和源公司开发的位于湖北省孝感市××花园××套房屋。孝感中院重新审查认为，该案的争议焦点为该案执行中该院查封、冻结行为是否超标的。对此焦点，该院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。该院查封的上述财产目前未经评估，其真实价值尚不能确定，也不清楚查封财产上是否存在其他权利。加之不动产财产评估、拍卖变现过程因受市场行情等各方面的影响，会存在诸多不确定因素，不动产财产变现过程还会产生一些合理的费用如评估费、拍卖过户的相关税费等等。综合考虑，该案查封的上述财产在未经评估机构对其真实价值及变现能力作出确定之前，不宜认定该案存在明显超标的额查封。并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，于2019年4月12日作出（2019）鄂09执异19号执行裁定，驳回和源公司的异议请求。和源公司向本院申请复议称，1、孝感中院（2019）鄂01执异19号执行裁定未予审查即认定不存在超标的查封属认定事实不清，也违背湖北省高级人民法院发回重审的裁判指导意见精神。首先，湖北省高级人民法院（2019）鄂执复40号执行裁定即是以基础事实不清为由，撤销孝感中院（2018）鄂09执异155号执行裁定，发回孝感中院重新审查。但孝感中院重审时仍然未对执行标的额进行审查，在对复议申请人提交的案涉房屋销售的备案价格等证据材料不予采信，亦未告知复议申请人申请鉴定或由人民法院依职权委托评估的情形下即认定查封房产不存在超标的，明显错误。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条，人民法院在查封财产时，应先查明案件执行标的数额和查封财产的基本价值，对明显超标的额部分予以解除查封。本案孝感中院没有进行基本核实和计算，将和源公司全部财产予以查封冻结，导致查封房屋价值为7668万元。另外，孝感中院还冻结了和源公司银行存款40万元、冻结公司到期债权450万元。以上共计保全资产价值为8158万元，是保全金额的2倍多，属于明显超标的查封。其次，孝感中院以不动产评估、拍卖变现过程因受市场行情等影响可能导致价值降低及不动产财产变现过程还会产生一些合理的费用等为由认为无法认定本案存在超标的，是将不确定因素作为裁决理由，明显不当。2、关于当事人对超标的查封提出异议后，执行法院应如何处理的问题，最高人民法院判例已有明确裁判意见，即执行实施案件中对是否存在超标的的情形，应当先查明案件执行标的数额，被执行人在执行异议中主张超标的查封的，执行法院应立即对案涉财产进行委托评估，根据委托评估价格重新审查后再行认定是否存在超标的查封的情形。孝感中院的审查与最高院上述裁判意见背道而驰。3、申请人舒艳华申请的保全金额为3500万元，事实上申请人舒艳华实际只承建了两栋房屋的大部分主体工程，剩余部分主体工程和二次结构装修均由其分包给了第三人建设，按照实际结算，舒艳华的工程款债权仅400万元左右，且复议申请人已经支付给舒艳华409万余元，并代替其垫付人工工资330万元余元，长兴公司亦代舒艳华支付了商品砼款322万余元及其他款项共计1000多万元。舒艳华起诉时对上述款项不予扣除，将金额夸大到3800万元，属恶意诉讼。综上，请求撤销孝感中院错误裁定，解除超标的部分房屋的查封。为支持其复议理由和主张，和源公司向本院提交了湖北省××南区物价局关于案涉房地产销售价格的批复、案涉房产销售价格一览表、案涉楼盘中已经登记备案的《商品房买卖合同》。以上证据材料显示案涉楼盘住宅房屋价格每平方米在2100-3000元之间，商铺价格每平方米在9280-9880元之间。两份《商品房销售合同》显示成交价格分别为每平方米2650元、每平方米2850元。本院查明，孝感中院查明事实属实。本院另查明，在孝感中院异议审查过程中，和源公司为支持其异议理由和主张，向该院提交了湖北省××南区物价局关于案涉房地产销售价格的批复、案涉房产销售价格一览表、案涉楼盘中已经登记备案的《商品房买卖合同》。以上证据材料显示案涉楼盘住宅房屋价格每平方米在2100-3000元之间，商铺价格每平方米在9280-9880元之间。两份《商品房销售合同》显示成交价格分别为每平方米2650元、每平方米2850元。还查明，孝感中院保全执行中扣留了孝感市××南区住房保障局尚未支付给和源公司的购房款2347587元，并实际冻结了和源公司在金融机构的银行存款409109.34元。再查明，孝感中院（2018）鄂09执保57号协助执行通知书查封的205套房屋，其中住宅184套、商铺21套（具体是1#楼0101、0102、0103、0104、0105、0106、0201、0202、0203、0204、0205、0206共计2799.06平方米和4#楼0102、0103、0104、0105、0106、0203、0204、0205、0206共计2111.92平方米）。因孝感市××南区住房保障局对其中79套房屋提出案外人异议，孝感中院异议审查后于2018年12月20日裁定中止对该部分房屋的执行。本院认为，本案的争议焦点是本案保全执行中孝感中院查封、冻结行为是否构成明显超标的。人民法院对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿。同时，为避免损害债务人的合法权益，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定“人民法院发现查封的不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，应当对超标的保全的部分财产予以解封。”在判断保全查封不动产的价值是否明显高于保全裁定载明金额时，因双方当事人争议较大，人民法院可以采取对查封不动产委托评估的方式确定查封资产价值。但因本案案涉房产未经评估，故无法精确计算其价值，本院仅能根据已成交房产的价格情况，结合房管部门批准的销售备案价，并考虑市场需求量及价格波动等因素，综合估算查封房产的价值。对于司法解释规定的“明显超标的”的限制，应当适当从宽掌握。因房管部门备案价格系商品房销售的上限价格，本院结合和源公司提交的案涉房屋销售备案价格及购房合同，住宅价格以每平方2300元计算，本案查封住宅105套共计12584平方米，价值约计2894万元；商铺价格以每平方9200元计算，本案查封商铺21套共计4616平方米，价值共计4246万余元，以上查封商铺和住宅总价为7140万元，加之本案保全执行中冻结了和源公司银行存款40余万元，以上保全金额共计7180万余元，明显高于保全裁定载明金额3800万元，构成超标的查封，对于超标的部分依法应予以解除查封。鉴于本案住宅房屋在下步执行程序中更易于变现，本院对案涉住宅的查封予以维持。同时，因案涉住宅的价值未达到舒艳华的申请保全金额，在综合估算查封房产价值后，为实现保全目的，本院继续保留面积2111平方米估算价值1900余万元的4#楼商铺的查封。至于复议申请人和源公司提出舒艳华的债权仅为400万元左右，舒艳华起诉时将金额夸大到3800万元属恶意诉讼的主张，因该主张不属于执行复议审查范围，本院不予审查。综上，孝感中院（2019）鄂09执异19号执行裁定对和源公司提交的相关证据材料未予审查，即以查封房产未评估、价值不确定等为由，驳回其异议申请，缺乏事实基础，本院予以纠正。和源公司部分复议理由成立，对其复议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销湖北省孝感市中级人民法院（2019）鄂09执异19号执行裁定。二、解除湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09执保57号协助执行通知书对和源公司开发的位于湖北省孝感市孝南区三汊镇健康花园1#楼0101、0102、0103、0104、0105、0106、0201、0202、0203、0204、0205、0206共计12套商铺的查封。本裁定为终审裁定。审判长 贾  亚  胜审判员 熊     顺审判员 吴  爱  华二〇一九年八月二十六日法官助理郭小燕书记员 张冉书记员张冉