云南省师宗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0323民初1194号 原告：师宗县金鑫物业服务有限公司（统一社会信用代码：91530323061586076X）。 法定代表人：陈俞廷，董事长（执行董事）。 地址：师宗县漾月街道文笔大道南侧金鑫花园内。 委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。 被告：郑玉梅，女，汉族，1978年12月16日生，大学文化，居民，师宗县人，住师宗县，现住曲靖市。 被告：杨某，女，汉族，2004年10月8日生，在校学生，居民，师宗县人，住师宗县，现住曲靖市。 法定代理人：郑玉梅，女，汉族，1978年12月16日生，大学文化，居民，师宗县人，住师宗县，现住曲靖市，被告杨某之母）。 原告师宗县金鑫物业服务有限公司与被告郑玉梅、杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告师宗县金鑫物业服务有限公司的特别授权委托代理人朱磊，被告郑玉梅、杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告师宗县金鑫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付原告金鑫花园5-01号商铺自2015年1月1日起至2017年5月31日止（庭审中变更为2015年1月1日到2017年年初）拖欠的物业管理费7498.92元（庭审中变更为7498.92元－1981元＝5517.92元）；2.请求人民法院判令被告支付原告金鑫花园5-1-301号住宅自2014年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费7402.68元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月1日，受金鑫花园小区建设单位，即师宗县金鑫花园房地产开发有限公司的委托，原告为金鑫花园小区提供物业服务。小区建设单位与原告签订《金鑫花园小区前期物业服务委托合同》，约定物业管理服务费标准为：商业、办公1元/㎡/月，住宅0.6元／㎡/月。被告系金鑫花园小区业主，持有金鑫花园5幢01号商铺，建筑面积326.04平方米，同时被告还持有金鑫花园5幢1单元301号住宅，建筑面积205.63平方米。自2014年起，被告一直拖欠物业管理费，经多次催收无果。综上所述，原告已实际提供物业服务，被告拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及相关法律法规之规定，诉至贵院，谨望人民法院依法裁判，维护原告合法权益为谢！ 被告郑玉梅、杨某辩称：2015年1月-2017年5月的物管费我们是已经交掉的，交掉之后物管才会继续供水电，我们才能租出去；物管公司承诺我们不使用不居住的话就不用交物管费，还有谁租用的话谁来交物管费；还有针对住房，物管公司向我们催要住房的物管费，我们告知物管公司我们现在没有住，他们说不住的话就不要交物管费，还叫我们催催商铺的叫他们交物管费；物管公司并没有履行其职责，正常的小区物管公司都是把小区的环境打理的干干净净的，但是我今天回去小区看像是几十年的房子一样；购房合同上有我们两个还有我丈夫的名字，他们为什么只起诉我们两个，因为我丈夫已经出车祸不在了，这个事情他们会去调查，为什么关于交物管费这个事情他们不去好好调查；这个房子三证都还没有交给我们，我们也不好转卖给别人，还强制要求我们签物管合同，不签的话就不能租出去。 原告师宗县金鑫物业服务有限公司针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据（均为复印件）： 1、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份，欲证实：原告的基本信息及诉讼主体适格； 2、金鑫花园小区前期物业服务委托合同一份，欲证实：金鑫花园建设单位将前期物业服务委托给师宗县金鑫物业服务有限公司，约定物业费用为：住宅0.6元/平方米/月，办公、商业1元/平方米/月； 3、合同编号：金鑫花园字（2009）033号《商品房购销合同》、合同编号：金鑫花园（2009）133号《商品房购销合同》各一份，欲证实：被告购买了该住房和商铺的事实； 4、2019年1月14日《交费通知》一份、2019年3月6日《交费通知》二份，欲证实：原告多次向被告催收欠缴物业费的事实； 5、收据二张（2013年3月11日、2016年6月22日），欲证实：被告在2013年3月11日共缴纳了两年的物管费及在2016年6月22日共缴纳了商铺六个月（2016年1月至2016年6月）的物管费。 经质证，被告对证据1、2没有意见；对证据3无意见，但认为钱是交掉的，商铺没有给被告房产证；对证据4有意见，认为被告没有收到这个缴费通知，是今天被告去看房才知道的，今年的5月20日才打电话叫被告交物管费；对证据5，认为2016年6月22日的收据不是被告交的，应该是租商铺的人交的，对2013年3月11日的收据认为其没有交不知道。 被告郑玉梅、杨某针对抗辩主张，向本院提交了如下证据： 1、租房合同复印件一份，欲证实：商铺的物管费都是交掉的； 2、照片复印件五张，欲证实：被告房屋的现状。 经质证，原告对证据1的三性无异议，认为2017年6月份以后的物业费方强已经跟物业公司处理了，不属于物业公司追缴的范围；对证据2，认为与本案无关，因为其属于屋内，不属于物业公司管，锁是其私人的也不属于物业公司管。 通过举证、质证，本院认为：原告所举证据1、2、3、5来源合法，内容客观真实，与本案具有内在关联性，本院依法予以采信；证据4中2019年1月14日的《交费通知》载明“未入住，闲置”，原告又未提供其他证据佐证其张贴的《交费通知》被告已知悉，所以本院对该证据依法不予采信；2019年3月6日《交费通知》二份，被告有异议，原告也未提供其他证据佐证被告收到该《交费通知》并知悉，本院对该证据依法也不予采信。被告所举证据1，原告对其三性无异议，本院对其真实性予以采信，但不能证明被告欲证明的内容；证据2，原告有异议，被告未提供其他合法有效证据予以佐证，所以本院对被告欲证明的内容不予采信。 根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实： 2013年3月1日，师宗县金鑫房地产开发有限责任公司（甲方）与师宗县金鑫物业服务有限公司（乙方）签订《金鑫花园小区前期物业服务委托合同》。该合同对委托物业的基本情况、金鑫花园项目物业管理服务内容、金鑫花园项目前期物业管理服务期限等事项进行了约定。其中，物业管理期限自2013年3月1日至金鑫花园项目首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。原告自2016年3月1日起对师宗县金鑫花园小区进行管理服务。被告郑玉梅、杨某系师宗县金鑫花园小区5-01号商铺（建筑面积326.04㎡）、5-1-301号住宅（建筑面积205.63㎡）的业主。2019年1月14日、2019年3月6原告将《交费通知》粘贴在师宗县金鑫花园小区5-1-301号住宅门上的方式向被告催收5-1-301号住宅自2014年1月1日至2018年12月31日止的物业管理费7625元、5-01号商铺自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业管理费16456元。因被告未缴纳以上费用，原告诉至本院。 本院认为：物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，第一、师宗县金鑫房地产开发有限责任公司与原告师宗县金鑫物业服务有限公司签订的《金鑫花园小区前期物业服务委托合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定：物业管理期限，自2013年3月1日至金鑫花园项目首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。即原告与业主签订《物业服务合同》生效之日，《金鑫花园小区前期物业服务委托合同》即自行终止。原告师宗县金鑫物业服务有限公司与师宗县金鑫花园小区业主均应当依照《物业服务合同》享受权利、履行义务。第二、原告以粘贴在被告门上的《交费通知》催收物业管理费，但该《交费通知》明确记载：“根据您与我公司签订的《物业管理服务合同》…”，并根据与被告签订的《物业管理服务合同》诉至本院，请求按照合同约定判令被告支付相应的物业管理费，但原告未向本院提交其与被告签订的《物业管理服务合同》，原告对此应承担举证不能的不利后果。第三、原告主张其分别于2019年1月14日、2019年3月6日将《交费通知》粘贴在被告在师宗县金鑫花园小区住宅的门上，但原告提交的2019年1月14日《交费通知》中明确记载“未入住，闲置”，原告又未提供其他证据佐证其粘贴的《交费通知》被告已知悉，故对原告主张的已向被告催收物管费的主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告师宗县金鑫物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费172元，减半收取86元，由原告师宗县金鑫物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。 审判员  吕思琼 二〇一九年八月十二日 书记员  钱 娜