山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终2554号上诉人（原审原告）：史健群，男，1953年8月19日出生，汉族，个体经营户，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王国玲，山东沂州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东世纪创业股份有限公司，住所地：临沂市解放路**。法定代表人：王爱梅，经理。被上诉人（原审被告）：山东环宇集团有限公司，，住所地临沂解放路**法定代表人：刘树斌，经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴彤章，山东兰亭律师事务所律师。上诉人史健群因与被上诉人山东世纪创业股份有限公司（以下简称世纪创业）、山东环宇集团有限公司（以下简称环宇集团）租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302民初16722号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史健群上诉请求：撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误。一、原审认定：“本案租赁合同系因不可归责于双方的政府拆迁行为解除”是错误的。合同提前解除的过错完全在于被上诉人。1、被上诉人是临沂市政府100%出资的国有独资公司和全民所有制企业，2013年2月25日临沂市人民政府下发的《关于公布2013年市重点建设项目名单的通知》，将涉案房产所在片区纳入2013年临沂市政府确定的2013年临沂市政府确定的2013年220个重点建设项目之一，上述行为应是自己处理自己所有的财产的自我处分权利，不能因为涉案商铺的所有人是临沂市市政府，就直接将定性为“政府拆迁”。2、被上诉人的拆迁改造行为并不是公益事业。根据临沂市政府下发文件显示，是将涉案房产拆迁建设中汇广场城市综合体项目，完全是商业性质的建设，不能认为是不可归责于双方的原因。3、房产所有人自我决定将旧的房产改造，并将租赁合同提前解除，就是单方违约，应根据合同法承担相应的违约责任，赔偿上诉人的经济损失。二、原审认定：“因涉案商铺在2013年10月份已被拆除完毕。不具备重新鉴定的条件”错误，参考《环宇集团和农资公司片区房屋征收补偿安置实施方案》的标准赔偿上诉人的损失显失公平。被上诉人申请法院委托的评估报告完全可以证实上诉人的装修损失。1、涉案商铺虽然在2013年拆除完毕，但并不是不具备鉴定条件。上诉人于2013年6月5日暨涉案商铺拆迁前到兰山区公证处申请了证据保全。（2013）临兰山证民字第1083号公证书对涉案商铺的拆迁前的状况做了全面的公证，并且2013年6月14日上诉人委托评估机构对损失做了评估，被上诉人仅是认为该评估报告将不属于附和物的损失计算在内，并申请法院委托评估机构将不属于附和物的其他物品剔除，因此2015年11月4日临沂市正鼎价格评估有限公司作出的价格评估报告书完全可以证实拆迁时的装修残值损失，该评估报告书是上诉人和被上诉人双方均予以认可的书面证据，应当作为定案依据。2、《环宇集团和农资公司片区房屋征收补偿安置实施方案》是被上诉人临沂市环宇集团单方作出的，不能作为认定上诉人损失的依据。临沂市环宇集团作为涉案房产的所有人，单方违约提前解除合同，再单方作出补偿标准，原审法院再以此认定上诉人的装修损失，无法可依，显失公平，严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。环宇集团、世纪创业答辩称：一、原审判决认定涉案租赁合同系因不可归责于双方的政府拆迁行为而解除，具有明确的事实基础及法律依据。1.临沂市人民政府发的《关于公布2013年市重点建设项目名单的通知》将涉案房产所在片区明确纳入2013年临沂市政府确定的2013年220个重点建设项目名单中，并且就此成立了环宇集团和农资片区征收改造建设协调推进领导小组就房产的腾退、拆迁等事宜予以组织领导及协调推进，且被答辩人本人也亲自参加了该领导小组所召集的专题会议。2.临沂市兰山区人民政府所发布的《兰山区人民政府房屋征收决定公告》明确载明了包括答辩人在内的环宇集团及农资公司片区内的房屋被政府依法征收的相关事实。3．山东省高院（2015）鲁商终字第295号判决对该事实已予以审查并明确认定。4．涉案房屋被政府依法征收，完全属于政府行政征收行为，不是答辩人能够自主决定的，被答辩人称答辩人自我决定将涉案房产予以改造，是自己处理自己财产的自我处分行为，毫无事实依据。5．政府将涉案房产征收后，将涉案房产范围内的土地进行出让后的实际用途，对涉案房产的行政征收性质毫无影响，被答辩人主张涉案房产所在片区的开发项目属于商业项目，并据此抗辩涉案房产的政府征收性质，毫无事实及法律依据。二、原判决参照《环宇集团和农资公司片区房屋征收补偿安置实施方案》所规定标准确定对被答辩人的损失补偿标准，具备明确的事实基础及法律依据。1．原一审法院委托评估时，涉案房屋早已实际拆除完毕，因此在法院委托评估时，客观上已经不具备对被答辩人的装饰装修损失予以评估鉴定的条件，答辩人亦对该评估报告明确提出异议，原审判决未依照评估鉴定结论认定答辩人的装饰装修损失具备明确的事实基础。2．《环宇集团和农资公司片区房屋征收补偿安置实施方案》系2013年12月由环宇集团和农资片区征收改造建设协调推进领导小组所颁发的对该片区内所有被征收房产的统一补偿标准，而非被答辩人所称的由答辩人单方作出，原审法院参照该方案确定被答辩人的损失补偿标准，完全合理合法。综上，被答辩人的各项上诉请求均不能成立，恳请法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。史健群向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还租金、保证金并赔偿经济损失共计2,640,445.6元（重审时变更诉讼请求为返还租金、保证金并赔偿装饰装修残值损失、停业损失、搬迁费等1,455,250元）及利息；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：1、涉案房屋位于临沂市解放路88号原临沂人民商场，原告史健群自2006年开始租赁该商场的部分房屋。2011年1月16日，被告世纪创业作为甲方与作为乙方的原告史健群续签《租赁合同》，主要条款有：一、甲方提供临沂市解放路88号原临沂人民商场一楼中间约80平方米、二楼东侧约800平方米，共计建筑面积约880平方米，乙方租赁使用。经营范围：服装鞋帽、日用百货、医疗器械。二、租赁期限为7年，自2011年1月1日起至2017年12月31日止。三、合同签订之日，乙方须交纳合同保证金2万元，保证金待合同到期后返还，如乙方违约本合同任何条款，不退还保证金。四、租金：年租金24万元，租金交纳方式为每半年交纳一次，于每半年第一个月5日前交甲方财务部，逾期不交，每天加收10%的违约金，乙方逾期1个月不交齐租金，甲方有权终止本合同，乙方无条件退出，由甲方管理，并赔偿甲方的经济损失六、乙方如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备、广告制作等施工方案须经甲方及有关部门同意，其费用全部由乙方承担。（装修改造方案需交甲方备案）八、甲方向乙方提供水、电，其费用由乙方承担，具体交纳方式、时间，由乙方与甲方总务部商定执行十四、租赁期间，双方不得无故提前终止合同，如提前终止合同，须提前二个月书面通知对方。十五、租赁期间，如遇市政府总体规划需拆除或改造，甲方提前二个月书面通知乙方，终止本合同合同，还对其他内容作了约定。合同订立后，双方均依约履行。因该合同系续签，原告史健群于2006年11月1日交纳了合同保证金25,000元，故未再交纳保证金。2012年8月21日原告史健群提出申请、经环宇集团同意后进行装修，按约交纳租金至2013年12月31日。2、2013年2月15日，临沂市人民政府下发《关于公布2013年市重点建设项目名单的通知》（临政发[2013]7号文件），将涉案房产所在片区纳入2013年临沂市政府确定的2013年220个重点建设项目之一中汇广场城市综合体项目。根据规划，涉案房屋需限期腾空。为推定该项目的进度，2013年3月30日成立的环宇集团和农资片区征收改造建设协调推进领导小组多次召开会议，于2013年5月18日当面通知经营户应于2013年6月8日前腾空经营房屋，市场主要经营户史健群、赵士勇、李敬源等参加了会议。在2015年5月18日会议上，环宇集团向史健群等发出《终止合同通知书》，通知经营户因租赁物需拆除，依据租赁合同的约定，租赁合同终止。后续拆除系由临沂市兰山区房屋征收办公室委托拆迁公司进行，至2013年10月份，涉案商铺被拆除完毕，原告实际交纳租赁费至2013年12月31日。3、2013年12月9日，临沂市兰山区人民政府在《沂蒙晚报》C版发布《兰山区人民政府房屋征收决定公告》，公告如下：“征收项目名称：环宇集团和农资公司片区改造项目。征收部门：兰山区人民政府征收办公室。征收实施单位：临沂市房屋征收补偿办公室和兰山区房屋征收服务中心。补偿协议签订期限：自兰山区人民政府房屋征收办公室通知签订协议之日起30日。”临沂市环宇集团和农资片区征收改造建设协调推进领导小组2013年12月发布《环宇集团和农资公司片区房屋征收补偿安置实施方案》，第三项补偿与安置办法规定：“根据该片区实际没有装修的不予补偿。部分装修的，按每平方米30元补偿，全面装修的按每平方米60元补偿。”第四项有关奖励政策补助和其他规定：“（二）搬迁补助费。机关企业事业单位机器设备物资搬迁费用。按照合法建筑面积计算，补助标准为8元/平方米。（四）因征收营业房（不含住改非）造成的停产停业损失的补偿。因征收造成停产、停业的，对企业按照建筑面积一次性发放3个月的停产、停业损失，标准为100元/平方米/月。”。4、原告史健群原审诉请赔偿的损失共计2,640,445.60元，重审时数额减少为1,455,250元，包括租金、保证金，装修损失、停业损失、搬迁费。原告史健群为保存证据和证明损失，于2013年6月5日到山东省临沂市兰山区公证处申请保全证据，该公证处作出（2013）临兰山证民字第1083号公证书。原告还与案外人王樱儒共同委托山东众信价格评估拍卖有限公司对装修费用进行评估，该公司于2013年6月14日作出鲁众信评字（2013）第P174号价格评估报告书；在原审诉讼过程中，世纪创业申请重新评估，经一审法院委托，临沂市正鼎价格评估有限公司于2015年11月4日作出临正鼎价评报字（2015）第181号价格评估报告书。5、还查明，世纪创业系由环宇集团石油临沂纺织品站改组、实际由环宇集团控股成立的股份有限公司，二者工商登记信息显示的住所地相同、经营范围基本相同。一审法院认为，原告史健群和世纪创业签订的租赁合同系双方真实意思表示且不违反相关法律的强制性规定，系有效合同。合同签订后，双方均应按照约定履行合同义务。当事人争议的焦点问题是：1、环宇集团应否承担民事责任；2、被告应否向原告退还保证金、租赁费；3、被告应否向原告赔偿装饰装修残值损失、停业损失、搬迁费等经济损失。现评述如下：关于焦点1环宇集团应否承担民事责任的问题。本案租赁合同的双方是原告史健群和世纪创业，根据合同相对性的原则，原告以租赁合同纠纷为由提起诉讼，应当以合同的相对人即世纪创业为被告提起诉讼并主张权利。世纪创业作为法人，虽具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务，但其系由环宇集团石油临沂纺织品站改组、实际由环宇集团控股成立的股份有限公司，且二者在同一经营场所办公、经营范围基本相同，结合2012年8月环宇集团同意原告装修、2015年5月向史健群等发出《终止合同通知书》等行为，故原告提起诉讼要求环宇集团共同承担民事责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于焦点2被告应否向原告退还保证金、租赁费的问题。本案租赁合同系续签，原告史健群早在2006年即已租赁该楼层并交纳合同保证金25,000元，两被告在答辩意见中对该事实无异议，现因政府统一规划、该楼层拆迁致使双方合同不能继续履行，故被告应向原告返还该保证金。原告史健群实际交纳租赁费至2013年12月31日，该事实有生效的（2013）临兰商初字第2241号民事判决予以证实，在合同不能继续履行的情况下，被告应向原告返还部分租赁费，自租赁物实际拆除完毕的月份即2013年10月1日起至2013年12月31日止共3个月，结合双方合同约定的租金来计算，返还的数额应为60,000元。同时，被告因未及时向原告返还保证金和租赁费，应向其支付利息损失，该损失可按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算。关于焦点3被告应否向原告赔偿装饰装修残值损失、停业损失、搬迁费等经济损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）不可归责于双方的事由，导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案租赁合同系因不可归责于双方的政府拆迁行为解除，双方在租赁合同中约定，对由此产生损失，应按有关规定赔偿，但双方未对具体赔偿标准作出约定，根据上述司法解释的规定，对于双方没有明确约定的装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。原告为证明损失，自行委托评估机构对装修价值予以评估，在原审诉讼过程中提出异议并重新评估，原审诉讼过程中一审法院因世纪创业提出申请而委托相关机构进行重新评估，因涉案商铺在2013年10月份已被拆除完毕，不具备重新鉴定的条件，故一审法院对两份评估鉴定所涉及附合物装修损失价值均不予确认。2013年12月临沂市环宇集团和农资片区征收改造建设协调推进领导小组发布了《环宇集团和农资公司片区房屋征收补偿安置实施方案》，该补偿方案虽然是针对被征收房屋的产权人环宇集团的，但涉案房屋的装修人和实际经营人是原告史健群，该补偿方案可以作为计算房屋租赁过程中房屋被拆除造成损失的参考标准。租赁合同涉及房屋面积共计880平方米，拆除后应得装修损失补偿52,880元（60元/平方米×880平方米）、搬迁费补偿7,040元（8元/平方米×880平方米）、停产停业损失补偿264,000元（100元/平方米×880平方米×3个月），以上三项计款323,920元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条规定。判决：一、被告山东世纪创业股份有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告史健群返还保证金、租赁费共计85,000元及利息（利息自2013年10月1日起按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）；二、被告山东世纪创业股份有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告史健群赔偿装饰装修残值损失、停业损失、搬迁费用共计323,920元；三、被告山东环宇集团有限公司对上述一、二项承担连带清偿责任；四、驳回原告史健群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,897元，由两被告负担7,434元、原告负担10,463元。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一，案涉租赁合同终止的原因。二，案涉损失应按照租赁物价值赔偿还是依据拆迁补偿标准补偿？关于焦点一，根据已查明的事实，2013年2月15日，临沂市人民政府下发《关于公布2013年市重点建设项目名单的通知》（临政发[2013]7号文件），将案涉房产所在片区纳入2013年临沂市政府确定的2013年220个重点建设项目之一中汇广场城市综合体项目。根据规划，案涉房屋需限期腾空。史健群租赁的案涉房屋被拆除系按照环宇集团和农资片区征收改造建设协调推进领导小组的通知意见办理，后续拆除系由临沂市兰山区房屋征收办公室直接委托拆迁公司进行的，并非环宇集团的行为所致。双方签订的租赁合同约定：在租赁期内，如遇市政府总体规划，需要拆除，世纪创业可提前两个月书面通知史健群，终止本合同。如前所述，案涉租赁房屋系因政府总体规划被拆除，世纪创业及政府均在拆除前通知了史健群，合同约定的解除条件成就。因此，案涉租赁合同终止的原因系政府拆迁，原审法院此项事实认定正确。史健群主张被上诉人是临沂市政府100%出资的国有独资公司和全民所有制企业，涉案商铺的所有人是临沂市市政府，混淆了公司出资人、公司及公司财产的关系，亦与涉案商铺的权利登记记载及被上诉人工商登记内容不符，属于对基本事实认识错误，其据此认为案涉商铺拆迁“应是自己处理自己所有的财产的自我处分权利，不能因此就直接将定性为政府拆迁”于法无据、与事实不符。关于焦点二，史健群上诉主张应依据其自行委托鉴定的装修价值计算装修残值损失，因该评估报告系史健群自行委托鉴定，环宇集团与世纪创业有异议，该评估报告不能直接作为认定租赁房屋装修残值的有效证据。现租赁房屋已被拆除，不具备重新鉴定的条件，同时史健群没有提供充分的证据予以证实装修残值损失，一审法院依照《环宇集团和农资公司片区房屋征收补偿安置实施方案》中的补偿标准计算损失并无不当；并且，案涉商铺被拆除系因政府统一规划引起，符合双方《租赁合同》第十五条约定的终止合同条件，双方对此均无过错，史健群要求被上诉人按照其主张的损失数额予以赔偿依据不足。综上所述，史健群的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,897元，由上诉人史健群负担。本判决为终审判决。审判长  王树东审判员  马凤霞审判员  邵 波法官助理徐占理二〇一九年八月二十日书记员  彭善浩