重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初12810号 原告：重庆远大物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**平街第**，统一社会信用代码91500103284875131G。 法定代表人：华永玉，总经理。 委托诉讼代理人：林建军，男，汉族，1974年6月15日出生，住重庆市垫江县，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：王玉朵，女，汉族，1971年8月4日出生，住重庆市九龙坡区，系原告公司员工。 被告：罗静，女，汉族，1984年9月17日出生，住重庆市渝**。 原告重庆远大物业管理有限公司与被告罗静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员曾庆适用小额诉讼程序于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告重庆远大物业管理有限公司委托诉讼代理人林建军和王玉朵、被告罗静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆远大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付御景天成小区住宅2017年2月至2018年10月期间的物业管理服务费2034.6元、公摊费104.5元、违约金11.66元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是重庆市渝北区御景天成小区物业管理服务公司，被告是重庆市渝北区×路×号御景天成小区×商住房业主，房屋建筑面积81㎡。2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，原告为御景天成小区提供物业管理服务。合同期限为：本合同自签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行：住宅按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。上述《前期物业管理服务合同》签订后，原告对御景天成小区提供物业管理服务至今，御景天成小区业主委员会没有举行业主大会解聘原告，也没有与其他物业服务企业签订服务合同，所以该合同继续有效。根据2007年11月2日签订的《前期物业管理服务合同》的约定，被告应当向原告缴纳住宅物业服务费、公摊费。从2017年2月至2018年10月期间，被告拖欠物业管理服务费2034.6元、公摊费104.5元，合计2139.1元。但自2017年2月至2018年10月，被告未缴纳上述费用。此间，原告每季多次向被告催收物业管理服务费，但被告不予理采或躲避拒不交纳。尽管近期原告仍不断向被告催收上述费用，但被告置之不理。综上，原告是御景天成小区唯一合法聘请的物业服务企业，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。但被告无理拒缴物业管理服务费，其行为违反法律规定并构成违约。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告罗静辩称，被告作为业主方，2008年在楼下散步，回家后发现家里被盗，当时没有发现财产损失，也没有报警，但调取监控时没有监控记录；被告家里的钥匙孔也被堵住过，小区的环境没有得到有效维护，没有安全感，小区很多摄像头形同虚设；小区的保安年龄偏大，不知道有无受过保安培训，有无从业资格，如果遇到突发事件，不知道保安能否发挥作用；被告从入住到现在，一直在缴纳物管费，最近两年没有缴纳是想以此引起原告公司的重视；被告之前交纳物管费没有收到发票，收费的标准也没有公示，希望物管能改进服务，物管费按照国家物价局核定的价格执行；由于原告没有提供相应合格的服务，物管费应打折；被告从2017年2月开始没有缴纳物管费和公摊费。 经审理查明：原告系依法成立的物业服务企业。被告罗静系位于渝北区龙塔街道×路×号御景天成×幢×房屋的所有权人。其房屋的建筑面积为81平方米，系高层住宅。 2005年12月1日，重庆市物价局制作并向原告发布《重庆市物价局关于确定渝北区华美御景天成物业服务收费试行标准的通知》，内容主要载明，原告在案涉小区高层住宅物业服务费收费标准为0.5元/平方米˙月，公共设备实施日常维修养护费收费标准为0.25元/平方米˙月，高层住宅电梯费收取方式可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况决定。 2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对御景天成实施前期物业管理服务，合同期限自该合同签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行：住宅按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，业主应于接房（以乙方发出入伙通知书之日，逾期一月未办理接房手续的，视为接房）之日起缴纳物业服务费。物业管理费自业主接房之日起计算，接房之日到装修之前按50%收取，装修之日起即按全额收取。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。 另查明，上述《前期物业管理服务合同》签订后，原告按约定对御景天成小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业管理服务费等费用，原告分别于2018年7月10日、2019年1月16日制作并分别向被告邮寄了《重庆远大物业管理有限公司关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》，分别向被告催收截止2018年6月拖欠的物业管理服务费1737.97元以及截止2018年12月拖欠的物业管理服务费2341.4元。被告辩称原告提供的物业服务不到位，案涉小区存在物业专项维修基金使用与事实不相符，小区设施没有及时维修、小区的监控没有使用、原告工作人员上班睡觉失职、小区门禁是敞开的、消防设施需要维修，小区安保有待提高等情况，并提供了照片予以证明。 庭审中，原告举示了水电费发票，拟证明其交纳了水电费。 庭审中，原告陈述：目前除了被告提供的物价局出具的收费通知，物价局针对案涉小区没有出新的收费标准，现在原告收费是以前期物业服务合同和物业公司与业主签订的合同为收费依据，按建筑面积1.2元/月/平方米收取。 上述事实，有营业执照、土地房屋权属登记卡、《重庆市物价局关于确定渝北区华美御景天成物业服务收费试行标准的通知》、《前期物业管理服务合同》、《重庆远大物业管理有限公司关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》、EMS快递单、照片、水电费发票、当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆华美地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对御景天成小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业为御景天成小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按约定向原告支付物业管理服务费。 关于物业管理服务费标准问题，重庆市物价局发布的《重庆市物价局关于确定渝北区华美御景天成物业服务收费试行标准的通知》虽载明了原告在案涉小区的高层住宅物业服务费和公共设备设施日常维修养护费共计为0.75元（0.5元+0.25元）/平方米/月，但上述通知仅为2005年公布的试行标准，且其载明高层住宅电梯费由物业管理公司根据实际情况决定，故上述0.75元/平方米/月的费用中并未包含高层住宅电梯费，被告的房屋系高层住宅，其住宅电梯费根据上述通知应由原告根据实际情况决定，故《前期物业管理服务合同》约定案涉小区住宅物业服务费按建筑面积1.2元/月/平方米的标准（已包含了住宅电梯费）交纳，并未违反上述通知规定，现原告主张以《前期物业管理服务合同》约定即按建筑面积1.2元/月/平方米作为收费标准，本院予以确认，本院认定被告应按照1.2元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费。因此，在2017年2月至2018年10月期间，被告应交纳的物业管理服务费为1.2元/月/平方米×81平方米×21个月=2041.2元。原告自愿主张的金额为2034.6元，并未超出本院认定的范畴，本院予以确认。 原告要求被告支付公摊费104.5元，对此原告虽举示了水电费发票，但该发票系涉及各楼栋整体应交纳的水电费金额，原告未能提供充分证据证明被告应承担的公摊费的计算依据和计算方式，故对原告要求被告支付公摊费104.5元的诉讼请求，本院不予支持。 被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该瑕疵尚不足以成为拒交物业管理服务费本金的理由。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告罗静在本判决生效之日起五日内向原告重庆远大物业管理有限公司支付2017年2月至2018年10月期间的物业管理服务费2034.6元； 二、驳回原告重庆远大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告罗静负担。 本判决为终审判决。 审判员 曾 庆 二〇一九年八月六日 书记员 彭洪亮