江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初8050号原告（反诉被告）：沈谊虹，男，1973年1月25日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：马云飞，江苏屹杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡市城开投资发展有限公司，住所地无锡市滨湖区鸿桥路****。法定代表人：姚华，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵祥华，江苏普信律师事务所律师。原告（反诉被告）沈谊虹与被告（反诉原告）无锡市城开投资发展有限公司（以下简称“城开公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈谊虹的委托诉讼代理人马云飞到庭参加诉讼，被告（反诉原告）城开公司的委托诉讼代理人邵祥华到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈谊虹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的租赁合同；2、判令被告立即赔付装修费用231.06万元及经营损失费60万元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：案外人郁建纯通过无锡市滨湖区公共资源交易中心于2016年10月31日将城开公司所有的无锡市梁青路8号三楼（以下简称“涉案房屋”）以公开拍卖方式获得合法承租权，该房产明确为城开公司拥有的国有房产。此后郁健纯对该房屋进行了装修改建，共计支付装修费用328万元，于2017年1月底装修改建完成。2017年2月8日，郁健纯与城开公司签订租赁合同，约定了相关事项。随后办理了营业执照并开始试营业。在此期间经城开公司同意，郁健纯将涉案房屋租赁的相关权利义务一并转给其。试营业后不久，城开公司通知其需要办理相应的消防许可证。在办证过程中，因房屋没有产权证仅有规划证无法办理，其多次与城开公司协商未果。其通过公开拍卖程序拍得城开公司所有的国有房产租赁权，该房屋不应存在任何瑕疵，在此情况下投入装修，完毕后城开公司才签订了租赁合同，其才得知诉争房屋没有房产证仅有规划许可证。此后消防许可证因无产权证而无法办理，导致其投入巨大装修费用后却无法实现合同目的。城开公司在明知诉争房屋系用于商业会所使用必须办理消防许可证，但在没有产证的情况下采取公开拍卖方式招租，存在过错。故现依法请求解除合同，城开公司赔偿其相应损失。被告城开公司辩称：1、不同意解除双方签订的合同。涉案房屋拥有合法的批建手续，不存在无效情形，合法有效。2、其并未隐瞒涉案房屋没有产权证的事实。其在与郁健纯签订协议时明确了涉案房屋只有规划许可证没有产权证。沈谊虹取得涉案房屋租赁权系从郁健纯处转让而来，沈谊虹是知道涉案房屋没有产权证的。在与沈谊虹签订的房屋租赁合同中也是明确了房屋只有规划许可证没有产权证。3、即便判决解除合同，沈谊虹的过错更大。在其接手房屋之前，已经知晓房屋情况，相应风险也应由其自行承担。自2017年9月1日起，沈谊虹再未支付过租金。综上，其不存在违约情形，反而是沈谊虹在合同期内因自身原因要求退租且拖欠租金，存在违约。故提出反诉请求：1、判令沈谊虹支付房屋租赁费601033.31元（自2017年9月1日至2019年3月31日），并承担逾期付款的利息损失（以601033.31元为基数，自2019年4月1日起计算，按合同约定的万分之八计算）；2、判令沈谊虹支付从2019年4月1日至实际迁出为止的租赁费，按年租赁费379600元计算；3、支付违约金94900元；4、反诉费由反诉被告承担。反诉被告沈谊虹辩称：针对反诉请求第一、二项，其并不拖欠租金，自2017年5月9日起，由于未能办理消防验收，已经停止经营，并且在2017年8月22日其已向城开公司提供申请，终止合同。城开公司明确知道反诉被告于2017年8月22日之前已经停止经营，故从2017年8月23日开始不再需要支付租金。针对反诉请求第三项，其不存在违约情形，不同意支付违约金。对于逾期支付按合同约定的万分之八计算，偏高。经审理查明：2016年10月31日，郁健纯向无锡市滨湖区公共资源交易中心提交承租意向，参与涉案房屋的承租竞价。2016年11月7日，郁健纯以年租金467200元的价格竞拍获得涉案房屋承租权。2017年2月8日，城开公司（出租方、甲方）与郁健纯（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋（建筑面积约1300平方米）以现状出租给乙方，租期自2017年2月1日起至2020年1月31日止，免租期为6个月（免房租189800元，从2017年8月1日开始收房租），用于装饰、屋面防水、水泵房、消控中心改造等。乙方向甲方承诺，租赁该出租物仅作为商业使用。租金先交后用，每月支付一次。第一年租金为189800元，第二年租金为379600元，第三年租金为379600元，乙方于每期开始前5日向甲方支付下期租金。甲方只租赁给乙方房屋，在租赁费上甲方已给予乙方优惠，故在租赁期内，甲方对房屋（含原有水、电线路）不承担检查、修缮义务；乙方对房屋（含原有水、电线路）及自己进行的装修、水电、通风、消防等负有检查、修缮义务。乙方的消防审图、消防验收、食品卫生、环保审批等由乙方自行负责。乙方在合同租赁期内，应做好自己楼顶防水、楼层与楼下房屋的防水。关于合同的变更、解除与终止，双方约定：1、甲乙双方可以协商一致变更或终止合同。2、甲方不能提供该出租物，乙方有权解除合同。3、出租物租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为违约行为，甲方有权单方面解除合同收回出租物。1）未经甲方同意，用该出租物转租、转借、换房、联营或入股的；2）未经甲方或现场管理单位书面同意，擅自进行装修、改变出租物结构的；3）因乙方原因损坏该出租物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的该出租物租赁用途的；5）利用该出租物存放易燃易爆等危险物品或进行违法活动的；6）乙方拖欠甲方租金或相关费用超过30天的；7）违反《管理公约》。关于违约责任，双方约定：1、甲方违约责任1）甲方因不能提供本合同约定的出租物而解除合同的，应归还保证金给乙方；2）租赁期内，非本合同规定的情况甲方不得擅自解除本合同，甲方如擅自提前收回该出租物的，除按乙方装修的评估残值赔偿乙方外，甲方还应按当时该出租物前3个月的租金额向乙方支付违约金，除此以外不再承担其它责任。2、乙方违约责任1）在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定的租赁费用等款项，每逾期一天，则按拖欠款总额的万分之八向甲方支付滞纳金；2）租赁期满或解除租赁的，乙方应在5天内将该出租物及其附属设施完好无损地交给甲方。乙方逾期归还该出租物及其附属设施的（包括归还部分的），每逾期一日应向甲方支付原租金额两倍的占有费，并赔偿因逾期给甲方造成的其他损失。3）租赁期间，乙方不得无正当理由提前解除合同。乙方如确因亏损、停业需单方面解除合同的，须提前2个月书面通知甲方，乙方还应按当时该出租物前3个月的租金额向甲方支付违约金，并承担甲方或提起诉讼所产生的律师费、诉讼费等相关费用。除此以外不再承担其它责任。双方在合同第九条特别约定中约定：1、特别说明：甲方出租的房屋南楼第三层（只有规划许可证、无房产证）。2、乙方对甲方租赁物的现状已充分了解，如乙方承租后因租赁物有瑕疵而无法领取或通过国家相关证照或许可，该风险由乙方自行负担。上述合同签订后，郁健纯于2017年4月1日向城开公司支付31634元，为2017年8月1日至2017年8月31日的租金。此后未再支付租赁费用。2017年3月23日，城开公司向郁健纯发送《通知》一份，载明：经巡查，你方已开始对外营业。请尽快完善消防及工商的相关手续。2017年6月14日，郁健纯（甲方）与沈谊虹（乙方）、城开公司（丙方）签订《门面转让协议书》一份，载明：一、经甲方申请，丙方同意甲方将涉案房屋转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原合同中所享有的权利。二、甲方承租期为2017年2月1日至2020年1月31日，原合同总金额949000元，年租金379600元，其中第一年免房租189800元用于装饰、屋面防水、水泵房、消控中心改造等，已累计支付租金34634元，对应租期2017年2月1日到2017年8月31日，剩余租金917366元和保证金30000元由乙方支付。三、乙方同意接受原合同中所有条款，履行原合同中规定的全部义务。若协议达成后，甲方存在尚未履行的义务，将由乙方承担。四、甲方的装饰装修，甲、乙自行交接和丙方无关。五、本协议生效，乙方与丙方重新签订合同，条款同原合同，原甲、丙方合同解除。如果由于乙方的原因，乙、丙房不能按原合同签订《租赁合同》，甲、丙方恢复原合同，按原合同履行。该份协议签订后，沈谊虹与城开公司签订《租赁合同》一份，内容同郁建纯签订的合同。2017年8月22日，沈谊虹向城开公司提交《申请》一份，载明：本人为梁青路8号三楼租户，与城开公司在2017年2月1日签订租赁合同，为期3年（编号CK0100873）。由于城开公司缺少三楼房屋所有权证，导致三楼无法办理消防手续，至今无法开门营业。现申请终止此合同，等消防手续办理好，重新签订租赁合同。关于房屋交付时间，沈谊虹述称：其与郁健纯系合伙关系，郁健纯与城开公司已协商好涉案房屋将由郁健纯承租，但需要通过公开招投标这一形式，因此在投标之前房屋就已交付进行了装修设计勘察；此后在2017年1月18日开始营业，在2017年5月8日因没有通过消防验收而停业。城开公司述称：郁健纯在2016年10月31日才报名有意向承租涉案房屋，不可能在2016年9月就交付，其是在2017年2月1日交付给郁健纯的；2017年8月22日，沈谊虹提交申请，故对此前停业的说法不认可。对此，双方均无证据提供。另查明，涉案房屋所在楼房登记所有权人为无锡市贵华实业总公司，所有权性质为全民。1996年房屋经规划许可进行扩建，加盖两层，扩建4层；涉案房屋中，部分即为加盖部分，至今未领取房产证。郁健纯承租房屋后对涉案房屋进行了装修，营业业态为KTV，现已停业多时。为支持诉请，沈谊虹提交其与无锡晨扬装饰工程有限公司于2016年10月31日签订的装修合同一份及自行制作的收支表，合同载明主要内容有：工程地址为无锡市梁青路8号，施工面积1300平方米，包公包料大包干交钥匙工程。开工日期2016年9月15日，竣工日期2017年1月15日，工程总天数120天。工程价款328万元。收支表系1月18日至5月8日营业额、酒水费、水果费等收入及水电费、人工工资等费用的列项。最终得出该期间净利润549281元。城开公司对该两份证据均不予认可。应沈谊虹申请，诉讼中本院委托江苏求实土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋内的装修及物品进行了价格评估。沈谊虹认为评估基准日应以其停业为准，要求评估基准日确定为2017年5月9日；城开公司认为沈谊虹于2017年8月22日提出申请，应以该日为评估基准日。评估公司于2019年6月3日出具《资产评估报告》，意见为：在评估基准日2017年5月9日的评估结果为231.06万元，在评估基准日2017年8月22日为223.92元。对于该意见，双方均对己方主张的评估基准日的评估结果予以认可。沈谊虹支付评估费17761元。上述事实，有成交确认书、《租赁合同》、《门面转让协议书》、房产证、建设规划许可证、装修合同、发票及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方均具有法律约束力。当事人对其主张的事实，应提供证据予以证实。就双方主要争议的焦点，分析如下：关于双方争议的房屋交付使用时间，在双方均未提供证据的情况下，沈谊虹的陈述更具合理性。首先，交付房屋系城开公司的义务，应由城开公司证明其交付的时间，但双方未办理交接手续，城开公司对此也未能提供相应证据予以证明。其次，虽然根据招投标情况，郁健纯于2016年10月31日提交招标意向，《租赁合同》于2017年2月8日签订，但并不能由此就认定房屋在2017年2月1日交付。再次，根据郁健纯营业时间进行倒推，在2017年3月22日城开公司向郁健纯发函，此时已经营业，根据一般工期，涉案房屋很难在这样短的时间内完成装修开业。另外，2017年1月28日系农历春节，2月1日系农历正月初五，尚在法定假期内。关于涉案合同是否解除以及解除后的责任分担。虽然城开公司未能提供在公开招投标时对涉案房屋没有房产证仅有规划许可证的证据，但根据此后城开公司与郁健纯签订的《租赁合同》，对于此情况以及带来的可能不能办理相关证照的法律后果，双方均有明确的约定。且根据沈谊虹陈述，在2017年5月8日即因不能办得消防许可而停业，在此后的2017年6月14日，沈谊虹仍旧从郁健纯处转让获取涉案房屋租赁经营权益。沈谊虹在明知存在经营风险的情况下继续进行转让且与城开公司签订了与郁健纯内容完全一致的《租赁合同》，理应视为其对自身经营风险明确自行承担，故即便此后涉案房屋仍不能办理相应消防审批，其自身投资损失亦应自行承担。即便其与郁健纯存在合伙行为，提前接收房屋进行装修，亦是为使自身利益更大化。在没有充分了解营业业态所需条件的情况下盲目投资，亦负有相应责任。即便已经进行了装修投入，在合同签订之前，亦有机会就该问题进行处理，更不应该在合同中对由此可能带来的不利后果承诺自行承担。就合同履行而言，沈谊虹承租该房屋客观上现未能办妥开业所需手续，长期空置，已无法达到合同目的，故应予以解除。合同解除后，沈谊虹应向城开公司返还涉案房屋。就2017年9月1日起的租金，因客观上沈谊虹未能营业主要系消防审批未能通过，且沈谊虹已于2017年8月22日告知城开公司该情况，但此后双方长期搁置该问题导致房屋长期空置，对相应租金损失均有过错，租金标准应适当进行调低，按原租金标准的一半计算，较为合理。该款付至沈谊虹将房屋返还之日止。发生争议后，沈谊虹未再支付租金，具有合理的抗辩理由，合同解除亦非沈谊虹单方违约所致，故不应承担违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈谊虹与被告（反诉原告）无锡市城开投资发展有限公司签订的关于无锡市梁青路8号第三层的《租赁合同》于本判决生效之日解除，原告（反诉被告）沈谊虹于判决生效之日三日内将该房屋返还被告（反诉原告）无锡市城开投资发展有限公司。二、反诉被告沈谊虹向反诉原告无锡市城开投资发展有限公司支付自2017年9月1日起至返还房屋之日按189800元/年计算的租金、占用费。三、驳回原告沈谊虹的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告无锡市城开投资发展有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30160元、评估费17761元，由原告沈谊虹负担；反诉案件受理费5400元，由反诉原告无锡市城开投资发展有限公司负担3400元、由反诉被告沈谊虹负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  吴传杰人民陪审员  姚丽华人民陪审员  邱新华二〇一九年八月二十七日书 记 员  杨啸天本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。