江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初736号原告：余海燕，男，1983年8月20日出生，汉族，住景德镇市。委托诉讼代理人：占靖，江西景鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐美锋，男，1967年6月7日出生，汉族，住景德镇市，系原告余海燕舅舅。被告：余希钧，男，1950年12月20日出生，汉族，住景德镇市珠山区中山。委托诉讼代理人：王中俭，景德镇市夕阳红法律服务所法律工作者。被告：余恕元，男，1952年4月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：余火英，女，1954年10月30日出生，汉族，住景德镇市，系被告余恕元妹妹。委托诉讼代理人：余火兰，女，1964年10月11日出生，汉族，住景德镇市，系被告余恕元妹妹。原告余海燕与被告余希钧、余恕元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告余海燕及其委托诉讼代理人占靖、徐美锋、被告余希钧及其委托诉讼代理人王中俭、被告余恕元的委托诉讼代理人余火英、余火兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余海燕向本院提出如下诉请：1.判令被告余希钧支付原告违约金12万元；2.判令被告余恕元连带支付原告违约金12万元，并支付1万元经济补偿金；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月7日，被告余恕元委托被告余希钧与原告签订新村西路28栋106室房屋的出售协议，约定：原告支付房屋定金6万元，余款10万元产权公证后一次性付清。原告按协议支付了6万元定金给被告余希钧，并收到该房钥匙。之后被告余恕元在该房继承时放弃继承权，致使该房继承人提起诉讼，并被法院判决原告搬离该房屋。由此原告认为，被告余希钧未履行协议约定，应承担违约责任，被告余恕元系被告余希钧的委托人，应承担连带责任，故诉至法院，请求判如所请。原告余海燕举证：1.出售协议一份，证明房屋卖给了原告，被告余希钧收到了6万元定金；2.支付凭证7张，证明原告支付购房款的银行流水支付凭证；3.（2019）赣0203民初7号民事判决书一份，证明原告未能得到该房屋。被告余希钧辩称，1.被告余恕元系被告余希钧堂叔，被告余希钧是在被告余恕元的委托下将涉案房屋出售给原告的，协议签订后，被告余希钧将收到的6万元房款交给被告余恕元，但被告余恕元一直没有接收，被告余希钧只好将该款存入银行；2.原告与被告余希钧签订协议时，并没有说首付的6万元是定金，协议是原告打印好的，被告余希钧签字注明的是预付款；3.整个卖房过程，原告和被告余恕元都是清楚明知的，被告余希钧没有超出委托代理权限，也没有违约，即使存在法律责任，也应由委托人承担，故请求法院驳回原告对被告余希钧的诉请。被告余希钧举证：1.被告余希钧身份证一份，证明诉讼主体资格；2.被告余恕元书写的立据、委托书、委托人的身份证各一份，证明被告余恕元委托被告余希钧卖房的事实，且被告余恕元家人知道该房屋交由被告余恕元处理；3.房产所有权人身份证及（2019）赣0203民初7号民事判决书一份，证明涉案房屋是被告余恕元父母的遗产，被告余恕元有继承权，有卖房的权利；4.交通银行工资卡及卖房款6万元的定期存单、出售协议各一份，证明被告余希钧收到6万元预付款后支付给被告余恕元，但其不收，故将钱存入银行；5.被告余希钧与被告余恕元的微信聊天记录一份，证明被告余恕元委托被告余希钧卖房，被告余恕元家人是知道卖房一事的。被告余恕元辩称，1.原告要求被告余恕元负连带责任没有事实依据，请求法院查明事实，依法处理；2.2018年6月底7月初的时候，被告余恕元打算房子不卖了，在得知原告已给了被告余希钧6万元购房款后，就让被告余希钧将该款退回，但原告一直没有接收，因此该纠纷与被告余恕元无关；3.被告余恕元未书面委托被告余希钧出售房屋；4.原告是知道被告余恕元有几个兄妹的，在仅支付6万元预付房款后就搬进该房居住，由此产生的责任不在被告余恕元。被告余恕元未举证。经审理查明，坐落于景德镇市新村西路****房屋系被告余恕元父母生前所有，两人亡故后，被告余恕元与其他继承人（共四人）一直未对该房进行继承处理。2016年6月13日，经被告余恕元立据，其他继承人签名确认，决定出售该房，并考虑到被告余希钧（被告余恕元堂侄）曾照顾被告余恕元母亲，决定所售房款按五份分配。立据签订后，2016年6月18日，被告余恕元书面委托被告余希钧与其妻子付珍珠处理该房及房内一切物品。被告余希钧接受委托后一直未处理该房，至2018年5月6日，被告余恕元通过微信再次告知并要求被告余希钧，该房以卖为主。2018年5月7日，被告余希钧经他人联系介绍，与原告余海燕就上述房屋买卖达成出售协议，协议注明：余希钧受余恕元委托，以16万元金额将产权人余忠铨、冯雪梅（已故）的房屋出售给余海燕，于协议签订当天首付房屋定金6万元，余款10万元于房屋产权公证后一次性付清，过户费用由余海燕承担。原告、被告余希钧在该协议上签名确认，被告余希钧并在协议上注明“已收预付款陆万元整”。协议签订及后期交易过程中，被告余希钧均与被告余恕元进行了及时微信沟通。被告余希钧收到首付款6万元后，将该款交付给被告余恕元，但被告余恕元未接收，被告余恕元并于2018年7月5日微信告知被告余希钧，让其叫原告搬出，并退还6万元。因退还未果，被告余希钧将该款定存于交通银行。另查，被告余恕元微信告知被告余希钧退款之前，2018年7月4日，其与其他继承人在景德镇市公证处申请办理了上述房屋的继承公证。该公证处于2018年7月6日作出公证，被告余恕元放弃该房继承，房屋由其他继承人继承。由于此时原告已入住该房，2019年1月2日，该房继承人诉至本院，要求原告返还房屋。该案经本院审理于2019年2月22日作出判决，确定原告返还房屋。该判决已生效。现原告认为，双方签订的购房协议应受到法律保护，两被告未按协议约定履行义务，应当连带承担违约责任，由此诉至本院。证明以上事实的证据有原、被告双方举证，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案双方争议的焦点主要有：一、出售协议中“首付房屋定金陆万元整”的性质确定；二、两被告的责任承担。对于第一点，首先，原告与被告余希钧签订的出售协议中，已明确6万元为定金，被告余希钧也已将该协议通过微信拍照告知被告余恕元，即应认定买卖双方是清楚该6万元的定金性质。其次，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，定金是为了保证合同履行，由合同一方先行支付另一方一定金额的债权担保，该担保对合同双方均具有保证履行的约束力。本案中，双方签订的出售协议里除存在定金约定外，并无其它保证履行的约定，作为民间房屋买卖此类较大标的的交易，缺少相应保证履行约定，显然亦不符合一般交易习惯。故对出售协议中“首付房屋定金陆万元整”的性质应确定为定金。由于双方购房总额为16万元，约定的定金金额为6万元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金不得超过主合同标的额的20%，即对该6万元中按16×20%＝3.2万元确定为定金数额，超出部分6－3.2＝2.8万元，按购房款确定。对于第二点，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为；代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告余希钧在被告余恕元的书面授权委托下，作为代理人与原告签订房屋出售协议，协议中亦写明了双方委托关系，故应认定原告、被告余恕元对此知晓，依法被告余希钧该代理行为所产生的法律责任应由被告余恕元承担，被告余希钧对此不应承担相关民事责任。综上，被告余恕元委托被告余希钧与原告签订房屋出售协议，在明知原告已付定金后，以放弃继承权的方式致使协议无法履行，并由此导致房屋继承人经法院判决取回原告已获得的协议权益，造成了该协议客观上权利义务的终止，故被告余恕元依法应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：“……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”即对原告支付的6万元中定金部分按双倍返还计算，剩余部分按实际金额计算。原告另诉请1万元经济补偿金，举证不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告余恕元于本判决生效后三日内一次返还原告余海燕因本次房屋交易支付的购房款2.8万元，并同时双倍返还定金6.4万元（3.2×2＝6.4万元）。二、驳回原告余海燕对被告余希钧的诉讼请求。三、驳回原告余海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，原告余海燕承担848元，被告余恕元承担2052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  郝斌亮人民陪审员  肖金庆人民陪审员  占燕婷二〇一九年八月六日书 记 员  倪 旸