重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4563号上诉人(原审被告)：邹珂，女，汉族，1970年9月3日出生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：张凯，重庆丽达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：周铁，男，汉族，1970年6月4日出生，住重庆市江**。被上诉人(原审原告)：吕静涛，女，汉族，1975年1月17日出生，住重庆市渝中区。二被上诉人委托诉讼代理人：王新，泰和泰(重庆)律师事务所律师。原审第三人：重庆市海欣居房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区永嘉路**，统一社会信用代码91500103568729494B。法定代表人：范子波。委托诉讼代理人：谭义，女，重庆市海欣居房地产经纪有限公司员工。上诉人邹珂因与被上诉人周铁、吕静涛，原审第三人重庆市海欣居房地产经纪有限公司(以下简称“海欣居公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹珂上诉请求：撤销原判，依法改判调低违约金。主要理由：1.涉案房屋并未出现无法再交易的情形，并且二手房交易价格已经回暖，房价可能卖得更高，被上诉人没有损失；被上诉人实际发生的损失仅为半年左右另行租房的租金损失，显然不可能达到74万元；上诉人的违约确系因为支付困难，一审主张如此高的违约金有违公平原则和诚实信用原则。2.被上诉人作为卖方主张违约金，应当由被上诉人承担对实际损失的基本举证责任。被上诉人周铁、吕静涛辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，合同约定的违约金是成交价的20%上诉人违约应当照此承担违约责任。违约金是否过高应当由上诉人承担举证责任。周铁、吕静涛一审请求：1.邹珂立即向周铁、吕静涛支付违约金740000元；2.本案全部诉讼费用和保全费由邹珂承担。一审查明，重庆市渝中区X房屋登记在周铁、吕静涛名下，房权证号为渝(2016)渝中区不动产权第X号，房屋建筑面积162.55平方米。2018年7月12日，周铁、吕静涛(甲方，售房方)与邹珂（乙方，购房方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方系重庆市渝中区**房屋合法产权人，甲方将上述房屋出售给乙方，房屋成交总价格为3700000元；乙方承担该房屋办理产权过户手续应缴纳的税费及该房屋配套设施过户应缴纳的费用；乙方于签订本合同当日交付50000元予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方海欣居公司托管；乙方须于甲方贷款银行规定还款日前交付900000元予甲方；乙方须于2018年8月31日之前办理过户手续，过户当日交付2750000元予甲方；本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定，需向守约方承担因违约造成的直接经济损失，合同继续履行；甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金并清还已付款项，违约金金额按该房屋总成交价的20%计算。该合同并对双方的其他权利及义务进行了约定。同日，周铁、吕静涛（甲方，售房方）与邹珂（乙方，购房方）、海欣居公司（丙方，经纪方）并签署有《交易各方及房屋留存信息表》，载明：邹珂的通讯地址为重庆市江北区X，该通讯地址为甲方、乙方、丙方或人民法院相关文件的有效送达地址，向前述通讯地址寄出快递后3日即视为送达。合同签订后，邹珂向周铁、吕静涛支付了购房定金50000元，并向海欣居公司支付了居间服务费37000元。周铁、吕静涛的贷款银行规定的还款日为每月20日。2018年9月17日，周铁、吕静涛向邹珂发出《催款函》，内容为：我与你于2018年7月12日签订的《房屋买卖合同》，按照约定你应于我方贷款银行规定还款之日即最迟2018年8月17日支付房款900000元，但时至今日你仍未支付。我和海欣居公司小谭多次打电话你未接听也未回电，不知何故。由于我在出售给你房屋之后已搬出该房屋另外租房，现你延迟付款给我造成严重经济损失，故此现特别通知你务必于2018年10月10日付款，否则我将单方解除《房屋买卖合同》另行出售，没收定金并将依法追究你违约责任并赔偿给我造成的一切损失。该《催款函》由周铁通过EMS邮政特快专递(邮单号：1031439029531)方式寄送给邹珂，邮单寄送详单显示该《催款函》于2018年9月20日由单位收发章签收。2018年11月3日，周铁、吕静涛向邹珂发出《解除合同函》，内容为：邹珂，我们与你于2018年7月12日签订的《房屋买卖合同》，按照约定你应于我方贷款银行规定还款之日即最迟在2018年8月17日支付房款900000元，经多次电话催告你均未支付。我们于2018年9月19日向你发出书面催款函通知你务必在2018年10月10日前付款，但你仍未支付，毫无履约表示。由于我在出售给你房屋之后已搬出该房屋另外租房，现你严重违约给我造成严重经济损失，故此现郑重通知你：解除双方签订的《房屋买卖合同》，没收定金并将依法追究你违约责任并赔偿给我造成的一切损失。该《催款函》由周铁通过EMS邮政特快专递(邮单号：1035574059131)方式寄送给邹珂，邮单寄送详单显示该《解除合同函》于2018年11月5日由单位收发章签收。一审庭审中，周铁、吕静涛举示了《房屋租赁合同》、身份证复印件、房产证复印件、收据、平安银行个人账户交易明细清单、发票、劳务运输合同，拟证明周铁、吕静涛在前述《房屋买卖合同》签订后搬离涉案房屋，另行租赁房屋居住。一审认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条第(三)项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，周铁、吕静涛与邹珂签订的《房屋买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，邹珂未按合同约定履行支付第二阶段购房款的义务，经周铁、吕静涛催告后在合理期限内仍未支付。周铁、吕静涛按照《交易各方及房屋留存信息表》上载明的邹珂的通讯地址向其寄送了《解除合同函》，该函件于2018年11月5日被签收。其后，邹珂既未积极采取措施促成《房屋买卖合同》的继续履行，也未对周铁、吕静涛解除合同的意思表示提出异议，故依照前述法律之规定，一审确认周铁、吕静涛与邹珂2018年7月12日签订的《房屋买卖合同》于2018年11月5日解除。关于周铁、吕静涛要求邹珂支付违约金740000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因邹珂违约导致周铁、吕静涛与邹珂双方签订的《房屋买卖合同》解除，现周铁、吕静涛依据《房屋买卖合同》中“甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金并清还已付款项，违约金金额按该房屋总成交价的20%计算”之约定诉至一审，请求邹珂支付违约金740000元(房屋成交价3700000元×20%)，该请求符合《房屋买卖合同》的约定和相关法律之规定，一审予以支持。对于邹珂称约定违约金过高，应以周铁、吕静涛实际损失为依据的辩称意见。因案涉《房屋买卖合同》约定的承担违约金的标准，符合公平原则和诚实信用原则，无明显不合理之处，且邹珂在法庭辩论终结前亦未举示相应的证据证明合同约定的违约金标准过分高于周铁、吕静涛的实际损失，故一审对邹珂要求减少违约金的抗辩，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第(三)项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：邹珂在本判决生效后10日内向周铁、吕静涛支付违约金740000元。本案案件受理费减半收取5600元、财产保全费4520元，合计10120元，由邹珂负担。如果邹珂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，周铁、吕静涛与邹珂签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。按照《房屋买卖合同》的约定邹珂以3700000元购买周铁、吕静涛所有的房屋一套，邹珂应在周铁、吕静涛向贷款银行归还房贷之日支付900000元；在2018年8月31日前办理过户之日支付2750000元；双方任何一方违反合同约定导致合同无法履行时，违约方向守约方支付违约金740000元。合同签订后，邹珂未在约定时间向周铁、吕静涛支付相应房款，经周铁、吕静涛催告后，邹珂仍不能按照约定支付合同约定房款，已构成违约，周铁、吕静涛于2018年11月3日向邹珂发出《解除合同函》，邹珂于2018年11月5日收到该函，应认定系邹珂严重违约，导致合同不能继续履行，周铁、吕静涛依法行使解除权，《房屋买卖合同》于2018年11月5日解除。周铁、吕静涛依据合同约定，要求邹珂支付违约金740000元，符合法律规定，应当予以支持。邹珂提出对违约金调低的上诉请求，邹珂应当对违约金过分高于其违约行为造成的损失承担举证责任。现邹珂未举示任何证据证实《房屋买卖合同》约定的违约金过分高于其违约行为造成的损失，应当承担举证不利的后果，故对邹珂要求调低违约金的请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11200元，由邹珂负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 肖 琴审判员 肖 飞二〇一九年八月二十九日书记员 李德桥