安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终1242号上诉人（原审被告）：安徽奔盛置业有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇关外街道，统一社会信用代码91341522564951012L（1-1）。法定代表人：陈倩，该公司董事长。委托诉讼代理人：周庆松，该公司员工。委托诉讼代理人：王炫，北京德恒（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱定奎，男，1968年11月10日出生，汉族，农民，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：窦兵仁，安徽靖淮律师事务所律师。上诉人安徽奔盛置业有限公司（以下简称奔盛公司）因与被上诉人朱定奎商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院（2019）皖1522民初77号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月10日对本案公开开庭进行了审理。上诉人奔盛公司的委托诉讼代理人周庆松、王炫，被上诉朱定奎及其委托诉讼代理人窦兵仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奔盛公司上诉请求：1、请求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、本案一、二审案件诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人定购的涉案房屋系从案外人李方明处购买，被上诉人从未向上诉人支付购房款。上诉人将其开发的旭日尚城小区发包给安徽省经工建设集团有限公司负责承建，案外人李方明系安徽省经工建设集团有限公司派驻旭日尚城的项目经理，2014年6月，案外人李方明代表安徽省经工建设集团有限公司与上诉人商谈以涉案房屋抵充工程款的相关事宜，双方协商将涉案房屋作价2278860元，以抵充上诉人欠安徽省经工建设集团有限公司的工程款项，后案外人李方明于2014年7月2日将案涉房屋转售给被上诉人，同日，上诉人与被上诉人签订商品房定购书，2014年7月19日案外人李方明向上诉人出具欠条，该欠条载明案外人李方明欠上诉人涉案房屋工程款2278860元；2014年7月21日被上诉人向上诉人支付了15万元购房款，2014年7月22日上诉人向被上诉人出具2278860元购房款收据。在上述定房协议签订后，上诉人与安徽省经工建设集团有限公司就涉案房屋抵工程款事宜进一步沟通，最终双方未能就涉案房屋抵充工程款事宜达成一致意见。二、一审仅依据相关收据便草率认定被上诉人向上诉人支付了2278860元购房款，属于认定事实不清。1、在一审的诉讼过程中，上诉人明确表示并未收到被上诉人2278860元购房款，上诉人认为，在此情形下，被上诉人依法应向法庭陈述款项来源及款项实际支付凭证，但一审在被上诉人仅表述其以现金方式多次支付购房款，便草率认定被上诉人向上诉人交付2278860元购房款，明显未查清案件事实。2、被上诉人陈述除已支付的15万元购房款，剩余购房款系其多次以现金方式交付，上诉人认为，如被上诉人陈述属实，则其应当持有多张购房款项收据。但事实上，被上诉人仅向法庭提交两张购房收据(包含实际交付的15万元及购房款收据)。3、被上诉人陈述2278860元购房款中除2014年7月21日向上诉人支付了15万元购房款外，其余款项系其多日多次以现金方式交付，上诉人认为，被上诉人明显存在虚假陈述，因为2278860元购房款收据的出具时间为2014年7月22日，即在其2014年7月21日交付15万元购房款的次日。朱定奎辩称：答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当给予维持。一、答辩人房屋从被答辩人处购买，签订有《商品房订购书》，支付购房款后被答辩人出具购房收款收据，并将房屋交付给答辩人，答辩人将诉争房屋装修后出租给他人使用几年时间。被答辩人诉称从李方明或者安徽省经工建设集团公司处购买房屋不实。如果是这样，被答辩人如何解释向答辩人出具购房收款收据，将房屋交付答辩人使用几年，且还收到答辩人转账款15万元，至于所谓冲抵工程款更是无中生有。如果不是因为案涉房屋未经备案，被南京建邺区人民法院将案涉房屋强制登记在他人名下，答辩人仍然在继续占有和使用房屋。二、答辩人在签订《商品房订购书》前即多次现金支付购房款，被答辩人向答辩人出具现金收款收据。签订合同后，交付房屋时，被答辩人将数次现金收款收据收回后汇总向答辩人出具了总的收款收据。一审时被答辩人对于多次收到现金购房款并未提出过异议。同样，如果答辩人未支付全部购房款，被答辩人又如何出具全款收款收据和将房屋交付答辩人。答辩人拿到案涉房屋后又出资数十万元装修，并使用房屋。被答辩人违约未和答辩人签订正式合同并将房屋备案，致使答辩人已经损失巨大。综上，请二审法院维持原审判决。朱定奎向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房定购书》；2、判令被告退还原告购房款2278860元，并自2014年7月22日起按月利率2%支付利息损失至实际退完为止；3、被告承担本案诉讼费。一审法院审理查明，2014年7月2日，原、被告签订《商品房定购书》，约定原告朱定奎购买被告安徽奔盛置业有限公司开发的旭日尚城15幢127号、227号商铺，建筑面积239.88㎡，总价2278860元。原告提供的两张收据显示其于2014年7月21日、22日支付购房款合计2278860元，并占有使用该房屋，双方未签订《商品房买卖合同》。2017年12月7日，南京市建邺区人民法院作出（2017）苏0105执312号执行裁定书，裁定将涉案15#127、227号商铺登记至案外人李燕名下，允许李燕办理不动产登记证等相关证件。后李燕、时文波办理皖（2017）霍邱县不动产权第0008387号不动产权证书。原告遂起诉来院，要求被告返还购房款及利息损失。一审法院认为，原、被告签订的《商品房定购书》系双方真实意思表示，且内容比较具体，该订购书合法有效，对双方均具有约束力。因定购书中双方约定房屋建筑面积以《商品房买卖契约》有关约定为准，且约定了签订《商品房买卖契约》的时间，故本院认定该《商品房定购书》为预约合同，原、被告双方负有将来按订购合同约定的条件订立商品房买卖合同的义务，本案中，原告支付全部房款，但现条件下双方已无法签订《商品房买卖合同》，原告诉求解除上述《商品房定购书》应予准许，被告也理应返还全部房款，对原告该诉请，本院予以支持。原告请求按年利率24%支付利息损失，于法无据，因原告支付房款属实，本院酌定被告按年利率6%支付房款占用期间的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第九十四条第（四）项之规定判决：一、准予解除原、被告签订的《商品房定购书》；二、被告安徽奔盛置业有限公司返还原告朱定奎购房款2278860元，与本判决生效后三十日内清讫。三、被告安徽奔盛置业有限公司按本判决第二项购房款为基数从2014年7月22日起按年利率6%支付利息至实际退还完毕为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25000元，原告朱定奎负担2000元，被告安徽奔盛置业有限公司负担23000元。本院二审期间，奔盛公司向法庭提交了三组证据：证据一，优先申请购买确认单一份、欠条一份，证明案外人李方明与奔盛公司达成协议，以旭日尚城商铺117、227号折抵安徽省经工建设集团公司工程款2278860元。证据二，更名申请一份，证明：1、侧面证实奔盛公司与李方明协商将涉案商铺抵付工程款；2、被上诉人从李方明处购买旭日尚城商铺117、227号，与被上诉人一审及二审答辩陈述相冲突。证据三、以房抵款三方协议，证明奔盛公司与安徽省经工建设集团公司存在以涉案工程的房屋折抵工程款的交易习惯。说明：奔盛公司系涉案工程旭日尚城的开发商，安徽省经工建设集团有限公司系施工方，双方之间存在以工程折抵工程款的习惯，正常是由施工方的工作人员向奔盛公司出具折抵工程款的相应收条，后施工企业向奔盛公司出具相应的盖章材料，双方折抵工程款最终确定。本案中李方明系施工方的项目经理，其与奔盛公司就涉案商铺折抵工程款达成一致，但后期施工企业并未予以认可，故奔盛公司并未收到涉案商铺的相应款项及被上诉人主张的2128860元。朱定奎质证意见：对证据一中优先申请购买确认单，真实性、关联性有异议，财务签名不清楚是谁，我方不认识；对欠条真实性、关联性有异议，欠条上有关签名，这三个人是谁也需要解释，欠条的时间是2014年7月19日，也需要法庭注意。对证据二的证据三性均有异议。（庭审后陈述：“上诉人提供的更名申请是真的”）。对证据三真实性和关联性均有异议，安徽省经工建设集团公司与本案没有关系。朱定奎向二审法院提交证据：银行流水凭证，卡号60×××55邮政储蓄银行，证明其在签订《商品房订购书》前，多次从银行取现金用于购买诉争房屋。奔盛公司质证：对该份证据真实性无异议，需要被上诉人陈述涉案工程款212万现金由哪几笔组成，什么时间提取，因为被上诉人在核实相应明细的过程中，其提供的流水是2014年1月至2014年7月，初步核算提取的现金与其陈述支付的现金差距较大，且与上诉人与被上诉人签订《商品房订购书》的时间不一致，在未签订《商品房订购书》之前，被上诉人便提取了相应的现金，明显不符合逻辑，实践中应该是确定购买涉案商品房之后，才交付相应的现金，而涉案商品房确认购买的时间是2014年7月19日，其提交的流水皆在此之前。朱定奎庭审后陈述：“对购房款的支付没有按实际情况陈述，是因为担心李方明不认账。奔盛公司欠李方明工程款，后来李方明从奔盛公司抵了两套房子，李方明以2278860元价格欲卖给我，经三方协商，我与奔盛公司签订购房协议，奔盛公司给我出具现金收条，因李方明与奔盛公司之间的工程款未结算，先由李方明给奔盛公司出具一份欠条。因李方明欠我的钱不够房款，我又转账了150000元给奔盛公司，另给8860元现金给奔盛公司”。本院认证：对奔盛公司提供的三份证据真实性予以确认；对朱定奎提供的证据真实性予以确认，但因提取现金的时间跨度较长不符合交易习惯，对证明目的不予认可。二审审理查明，奔盛公司将其开发的安徽霍邱旭日尚城工程发包给安徽省经工建设集团有限公司施工，李方明系施工方的项目经理。在施工过程中，奔盛公司与李方明就用该公司部分商铺折抵付工程款达成意向，因李方明欠朱定奎钱，李方明欲将旭日尚城商铺117、227号房屋抵给朱定奎，2014年7月2日，奔盛公司与朱定奎签订《商品房定购书》，约定朱定奎购买奔盛公司开发的旭日尚城15幢127号、227号商铺，建筑面积239.88㎡，总价2278860元。2014年7月19日，奔盛公司出具优先申请购买确认单，确认将旭日尚城商铺117、227号出售给李方明，价款2278860元。同日，朱定奎向奔盛公司出具更名申请一份，内容为“本人从李方明手上购买旭日尚城商铺117号、227号两层商铺，现向安徽奔盛置业有限公司申请将该房屋所属人更名为朱定奎，请贵公司领导予通融办理更名手续”。李方明向奔盛公司出具欠条一份，内容为“今欠到安徽奔盛置业有限公司商铺工程款2278860元”。奔盛公司的管理层工作人员袁恒山、卞亚东在此欠条签署“同意欠款”。此后，李方明收回出具给朱定奎的借款条据，2014年7月21日朱定奎转账15万元给奔盛公司，奔盛公司分别于2014年7月21日、22日向朱定奎出具收到15万元（转账）、2128860元（现金）购房款收据。朱定奎占有使用该房屋后，与奔盛公司未签订《商品房买卖合同》。2017年12月7日，南京市建邺区人民法院作出（2017）苏0105执312号执行裁定书，裁定将涉案15#127、227号商铺登记至案外人李燕名下，允许李燕办理不动产登记证等相关证件。后李燕、时文波办理了皖（2017）霍邱县不动产权第0008387号不动产权证书。朱定奎遂起诉至一审法院，要求奔盛公司返还购房款及赔偿利息损失。本院认为，本案的争议焦点是朱定奎要求奔盛公司返还购房款2278860元及相应利息是否有事实和法律依据。根据查明的事实，虽然朱定奎没有全部用现金的形式将购房款支付给奔盛公司，但是从奔盛公司、朱定奎、李方明的行为可以认定三方的合意是李方明向奔盛公司出具欠条，李方明欠朱定奎的款抵付朱定奎向奔盛公司支付的部分购房款，不足部分由朱定奎另行支付给奔盛公司。此后，奔盛公司、朱定奎、李方明也是按此实际履行，奔盛公司将案涉房屋交付给朱定奎，因此三者之间由奔盛公司与李方明之间的以房抵债关系、朱定奎与李方明之间的借贷关系及房屋买卖关系转变为奔盛公司与李方明之间的欠款关系、奔盛公司与朱定奎之间的房屋买卖关系，朱定奎与李方明之间的借贷关系及房屋买卖关系消灭。后因奔盛公司与他人债务纠纷，案涉房屋被人民法院执行过户到案外人李燕名下，致使朱定奎遭受经济损失，由于奔盛公司无法履行交付房屋义务，奔盛公司理应返还朱定奎购房款。综上所述，安徽奔盛置业有限公司上诉理由不能成立。一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，裁判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25000元，由上诉人安徽奔盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年八月十二日法官助理陈坤柱书记员熊贤茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。