四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2480号 上诉人（原审被告）：四川可瑞特实业有限公司，住所地四川省西充县晋城镇阳光路**。 法定代表人：蒲小平，执行董事。 委托诉讼代理人：侯国君，四川君定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙荔萍，四川君定律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁毅，男，汉族，生于1983年1月15日，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：何玉娟，女，汉族，生于1984年10月17日，住四川省西充县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。 上诉人四川可瑞特实业有限公司（以下简称可瑞特公司）因与被上诉人梁毅、何玉娟商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人可瑞特公司的委托诉讼代理人侯国君、孙荔萍与被上诉人梁毅、何玉娟共同委托诉讼代理人马勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 可瑞特公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决违反法定程序，超出当事人诉请范围作出判决。被上诉人一审要求上诉人承担迟延交房、迟延办证的损失，并未要求上诉人支付违约金，一审超出诉请范围作出支付违约金的判决。违约金与损害赔偿金是两种完全不同的责任，一审混淆概念，以违约金代替损害赔偿金，违反不告不理原则。2.一审判决举证责任分配错误。一审判决错误实行“举证责任倒置”，将被上诉人应承担的证明履行了转移登记配合义务的责任，错误判令由上诉人承担。办理房屋产权转移登记需要买卖双方配合才能完成，买方应当提供有效的身份证、结婚证、交纳维修资金、提供公证委托书，只有具备这些条件，卖方才能接收委托为其代办转移登记。事实上，被上诉人至今未交齐相关手续，即使一审判决生效，被上诉人不交齐资料，上诉人仍无法为其办理转移登记。3.一审判决上诉人承担转移登记违约金和迟延交房违约金，明显违法。首先，上诉人不应当承担转移登记违约金。本案中，当事人双方在合同中没有约定产权转移登记的时间及转移登记的违约金，这说明买方对转移登记迟延不需要卖方承担责任。更何况，被上诉人在授权委托书上未签字，并未授权上诉人办理房产转移登记，因此，是因被上诉人的过错导致上诉人无法办理转移登记。第二，一审按购房款日万分之一的标准裁定转移登记违约金，缺乏法律依据和证据支持。第三，一审按日万分之一标准支付迟延交房的违约责任，明显不当。迟延交房受客观的不可抗力影响，且迟延交房不代表一定给被上诉人造成了损失。4.财富广场项目开发商巨额亏损，按一审判决的高额法律责任，该楼盘只能烂尾，最终损耗广大买房人的利益。 梁毅、何玉娟辩称：1.对上诉人谈到的关于一审法院违反法定程序，这个理由是错误的，混淆了两个概念，损失和损害赔偿连在了一起，损失是违约损失，被上诉人在一审也提交了清单，明确了上诉人违约损失的计算方法，一审也查明得很清楚。2.举证责任的问题，被上诉人将自己的义务以代理的方式交给了上诉人，虽然是协助办理，开发商交的东西比被上诉人更多，通过合同的方式已经将提交资料责任转交给了上诉人，一审判决上诉人承担办证义务是有依据的，至今也没解除上诉人代理被上诉人的关系，不存在被上诉人承担举证责任，只是在办理中，被上诉人手续不全，上诉人应当通知被上诉人补交，一审法院的举证责任的分配没有问题。3.上诉人违约金问题，在上诉人与被上诉人的合同中，对延期办理初始登记及延期交房，对违约责任作出了明确约定，是双方真实意思表示，确实存在延期办理初始登记和延期交房的情况，对转移登记违约金没有约定按法定。一审法院对转移登记违约金认定的尺度是准确的。4.上诉人作为企业一方，谈到破产，更多应当考虑到千家万户的安置问题，拿出真诚的态度。 梁毅、何玉娟向一审法院提出诉讼请求：1.判令可瑞特公司立即为梁毅、何玉娟办理所购商品房（财富广场1幢1单元8-××号）不动产权属登记、承担损失；2.诉讼费由可瑞特公司承担。 一审法院查明，2015年2月13日，梁毅、何玉娟与可瑞特公司签订《商品房买卖合同》约定：梁毅、何玉娟购买可瑞特公司位于西充县住房，总价款339575元，商品房交付时间2016年5月30日前，逾期在90日之内交房，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；产权登记（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，未取得所在楼栋权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。梁毅、何玉娟已付清房款，梁毅、何玉娟主张实际交房时间为2017年2月6日，可瑞特公司持有异议但未提交证据予以反驳。梁毅、何玉娟购买的商品房已于2018年5月30日办理了初始登记，2018年6月22日已办理不动产权证。 一审法院认为：梁毅、何玉娟与可瑞特公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示且内容不违反法律、行政法律规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务；关于延期交房违约金问题。一审法院认为，梁毅、何玉娟主张交付时间为2017年2月6日，可瑞特公司未提供证据证明房屋的具体交付时间，因此对梁毅、何玉娟主张的交付时间，予以确认，可瑞特公司应当支付梁毅、何玉娟迟延交房违约金为251天×339575元×1/10000=8523元；关于初始登记、转移登记违约金问题。合同中约定可瑞特公司办理初始登记时间最迟在2017年12月30日前，但可瑞特公司在2018年5月30日才办理了梁毅、何玉娟购买的该楼栋的初始登记，构成违约，应向梁毅、何玉娟支付初始登记的违约金；因双方约定的违约金过高，予以调整，酌定从2018年1月起以已付房款339575元为基数按照日万分之零点一计算至2018年5月30日止即初始登记违约金为151天×339575元×0.1/10000=513元。梁毅、何玉娟与可瑞特公司未在合同中约定办理转移登记时间，办理房屋产权转移登记时间需要梁毅、何玉娟提供相关资料及缴纳契税等，结合登记机关办理情况及交易习惯来确定。本案中，可瑞特公司并未提供梁毅、何玉娟未按时提供资料及缴纳税费的证据，一审法院酌定以合同约定初始登记办理时间2017年12月30日为起点顺延90日内即2018年3月31日前应当办理房屋产权转移登记，虽可瑞特公司于2018年6月22日已办理房屋转移登记，但其未在合理期限内为梁毅、何玉娟办理产权转移登记，构成违约，应向梁毅、何玉娟支付违约金，合同中未约定违约金的计算方式，一审法院酌定违约金按梁毅、何玉娟已付总房款为基数按日万分之一向梁毅、何玉娟支付逾期办理转移登记违约金，违约金以房屋总价款339575元为基数从2018年4月1日起按日万分之一计算至2018年6月22日止（86天×339575元×1/10000=2920元）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据》第二条之规定，判决：一、限可瑞特公司于该判决生效后三十日内支付梁毅、何玉娟迟延交房违约金8523元；二、限可瑞特公司于该判决生效后三十日内支付梁毅、何玉娟迟延办证违约金总计3433元;三、驳回梁毅、何玉娟的其他诉讼请求。如未按该判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由可瑞特公司负担。 二审查明，案涉商品房买卖合同第二十条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，未取得所在楼栋的权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记。商品房交付后，双方同意按照下列第一种方式处理，即双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起x日内取得商品房所有权权属证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之x的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起日x内由出卖人支付。2015年3月4日，梁毅、何玉娟签署授权委托书，委托可瑞特公司为其办理并领取购买西充县住房的《不动产产权证》。可瑞特公司接收了梁毅、何玉娟的身份证、结婚证、房屋维修基金票据及契税票据等办证资料。可瑞特公司认可未按约定时间办理案涉房屋的初始登记。 二审查明的其他案件事实与一审认定的一致。 本院认为，本案争议焦点：1.可瑞特公司是否应承担迟延交房的违约责任；2、可瑞特公司是否负有办证义务，针对案涉房屋转移登记是否构成违约；3.如果可瑞特公司构成违约，梁毅、何玉娟主张的转移登记违约损失如何计算；4、一审判决是否超出当事人诉请范围。 关于争议焦点一，根据合同约定，可瑞特公司应当按已交付房款日万分之一的标准向买受人支付迟延交房的违约金。现梁毅、何玉娟主张房屋交付时间为2017年2月6日，而可瑞特公司未提供证据证明房屋的具体交付时间，因此，一审按照梁毅、何玉娟主张的交房时间，依照双方合同约定确定迟延交房违约金并无不当。 关于争议焦点二。双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中关于案涉房屋转移登记约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。后来，梁毅、何玉娟于2015年3月4日签署授权委托书，委托可瑞特公司为其办理并领取购买案涉房屋的《不动产产权证》，表明双方当事人对于房屋产权转移登记的约定进行了变更，可瑞特公司应当按照委托书及时办理受托事宜。一审认定可瑞特公司未及时办理房屋产权转移登记，构成违约，应当承担相应的民事法律责任，并无不当。 关于争议焦点三。双方当事人对于房屋转移登记的违约责任未作约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，一审酌定按已付购房款总额的日万分之一计算违约损失，低于前述规定的标准，有利于可瑞特公司，对于一审确定计算违约损失标准，予以确认。 关于争议焦点四，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，赔偿损失属于承担违约责任方式之一，守约方可以根据合同约定要求违约方支付相应违约金。因此，可瑞特公司主张一审超出当事人诉请范围判决，于法无据，本院不予支持。 可瑞特公司认可在房屋初始登记上构成违约，一审认定其承担513元的违约金，双方当事人无异议，本院予以确认。 综上，可瑞特公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由四川可瑞特实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年八月十九日 书记员  杨鹏立