广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1502号 上诉人（原审原告）：梁志进，男，1969年11月23日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：曾丽明，广西桂竞天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴永康，男，1960年7月28日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被上诉人（原审被告）：陈大彬，男，1963年3月18日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被上诉人（原审被告）：吴继瑜，女，1952年7月16日出生，汉族，住玉林市玉州区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：谭直，广西渊顺律师事务所律师。 上诉人梁志进因与被上诉人吴永康、陈大彬、吴继瑜租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 梁志进上诉请求：1.撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初228号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不正确。一、上诉人与被上诉人签订的《场地租赁协议》及《补充协议书》合法有效，不存在法定或约定的解除事由，双方应继续履行合同。一审已认可上诉人与被上诉人于2013年6月15日签订的《场地租赁协议》及2013年9月13日签订的《补充协议书》是合法有效合同。虽然上诉人因拖欠租金，被上诉人方提出过解除合同，但上诉人在2018年12月15日已经将拖欠租金全部交清，双方取得了谅解，被上诉人方在2019年1月份又收取了当月租金，在一审庭审中被上诉人也确认多收取了上诉人的租金，上诉人交纳的租金可以抵到2019年2月份。由于被上诉人锁住承租场地入口大门阻碍上诉人正常使用租赁场地，上诉人无奈起诉。直至现在，被上诉人均没有向上诉人再次提出过解除合同或向有关部门提出诉讼，被上诉人收取租金的行为已经是默认合同继续履行，解除合同的约定事由已经消失，上诉人要求继续履行租赁合同应当得到支持。二、被上诉人解除《场地租赁协议》及《补充协议书》的程序不合法，亦没有对解除合同后财产处理进行协商，合同没有依法进行确认解除。上诉人为了经营租赁场地，投入了大量资金，被上诉人于2018年10月4日向上诉人发出的《租赁合同终止通知书》，上诉人并没有签收，而被上诉人是张贴在租赁场地门口外面，送达不符合程序。在通知书的内容中，虽然明确了收回场地、交清租金的通知，但是并没有就解除合同的具体事宜进行说明，对通知书的内容上诉人存在异议。根据《合同法》第九十六条的规定，被上诉人发出的《租赁合同终止通知书》没有依法送达上诉人，一审认定2018年10月4日即解除双方的租赁合同是错误的。被上诉人通知解除租赁合同，但是上诉人提出了异议，那么被上诉人应当通过人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但直至今日，被上诉人均没有提出过，也没有对承租物进行交接，没有对租赁场地内的物品进行清算处理，那么双方签订的《场地租赁协议》及《补充协议书》仍有效，被上诉人应当继续履行租赁合同。三、被上诉人的行为属于违约在先。被上诉人为了解除双方签订的《场地租赁协议》及《补充协议书》，在没有协商一致情况下，对上诉人使用场地锁门、阻碍，导致上诉人无法正常使用租赁场地，上诉人有权拒绝支付租金，即使上诉人有拖欠租金，但是双方均存在过错，而且被上诉人又继续收取上诉人交纳的租金。因此，被上诉人违约在先，存在过错，直接解除双方的合同对上诉人不公平，将导致上诉人投入的巨资被被上诉人侵占，所以双方签订的《场地租赁协议》及《补充协议书》不应解除，否则损害上诉人的合法权益。 吴永康、陈大彬、吴继瑜辩称，一、上诉人存在根本性的违约，被上诉人有权根据双方签订的协议约定解除合同。二、三被上诉人已经将租赁合同终止通知书、解除合同通知书送达给上诉人，上诉人清楚并已收到通知内容。三、被上诉人并没有对上诉人的违约行为进行谅解，也没有同意合同继续履行。四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 梁志进向一审法院起诉请求：1.判决确认三被告无权解除、终止原、被告双方2013年6月15日签订的《场地租赁协议》和2013年9月11日签订的《补充协议书》，三被告发给原告的租赁合同终止通知书无效；2.判决三被告继续履行原、被告2013年6月15日签订的《场地租赁协议》和2013年9月11日签订的《补充协议书》；3.诉讼费由三被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月15日原被告双方签订了一份《场地租赁协议》。协议约定由被告将其所有的坐落于玉林市玉州区城站中路96号面积约6600㎡的场地及路边6间铺面租给原告使用。协议主要内容有：一、租期15年，给一个月免租作过渡期，从2013年9月1日起至2028年8月31日止；二、原告交10万元押金给被告；三、路边6间铺面租金及支付时间：（1）铺面6间现阶段到2013年12月31日，每间租金每月1800元共10800元。从2014年1月1日起每间2000元，以后每二年调整一次。（2）租金支付方式：按季缴交，每季季初10日前一次性缴交当季的全部租金；四、里面6600㎡场地租金及支付时间：（1）租金及交付方式：第一个五年内租金为7元/平方米/月，每月为6600×7＝46200元；第二个五年内租金为9元/平方米/月，每月为6600×9＝59400元；第三个五年按周边出租市价计算，出租单价不超过周边均价10%；（2）租金交付时间：按季缴交，每季季初10日前一次性缴交当季的全部租金，每次缴交金额按当年价的四分之一；五、违约责任。（1）…（2）…（3）“乙方（原告）不按时交清租金的，自逾期之日起至交清之日止，每逾期一日，另按欠交额的千分之二向甲方（被告）支付违约金。如超期两个月后还不支付租金的，甲方（被告）有权终止合同，收回场地。”。协议签订后，原被告双方于2013年9月11日又签订了一份《补充协议书》。补充协议书约定：一、由于原告要在场地建房，被告同意给予原告4个月免租建设期。租期从2013年12月31日至2028年12月1日。2013年9月13日前原告支付2013年12月、2014年1月、2月共3个月租金；二、从2013年12月31日开始，路边6间铺面由原告经营管理（原告有权自行出租或自用，租金按每间铺面每月2000元）；三、其他内容按原协议约定，如原协议内容与本补充协议不一致则以本协议约定的内容为准。合同签订后，原告按合同约定履行至2018年6月底，双方均没有异议。由于原告没有按协议约定于2018年7月10日前缴交当季的租金给被告，三被告于2018年10月4日向原告送达《租赁合同终止通知书》。《租赁合同终止通知书》的具体内容为：“梁志进先生：根据我们租赁玉林市城站中路96号合约规定第六条违约责任，第三条约定，如超期两个月后还不支付租金的，甲方有权终止合同，收回场地。你方现在已超过三个月未付我方租金，已严重违约，我方决定终止合同，收回场地。望你结清水电等费用及交清租金，否则造成一切后果由你方负责。但考虑到你本学期已招生情况，我们可以延期到本学期结束为止，但租金欠要按期支付。”原告收到三被告的《租赁合同终止通知书》后没有提出异议。2018年第四季度的租金，原告应于2018年10月10日前交清给被告，但原告也没有按时缴交给被告。2018年12月15日，原告将拖欠被告2018年7月至12月的租金交清给被告。2019年1月份原告缴交当月租金60000元给被告。2019年1月18日，被告锁住原告承租场地的入口大门。原被告双方没有对承租物进行交接、对物品也没有进行清算处理。原告与被告因协商未果而向法院起诉，要求处理。 一审法院认为，原告与被告于2013年6月15日签订的《场地租赁协议》、2013年9月13日签订的《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容并没有违反法律法规规定，是合法有效的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。由于原告没有在2018年7月10日前缴交当季的全部租金，因此，其与被告约定的解除合同条件【即违约责任“乙方（原告）不按时交清租金的，自逾期之日起至交清之日止，每逾期一日，另按欠交额的千分之二向甲方（被告）支付违约金。如超期两个月后还不支付租金的，甲方（被告）有权终止合同，收回场地）”】已成就。被告根据双方约定的一方可以解除合同的条件，于原告应交未交租金三个月后的2018年10月4日向原告送达《租赁合同终止通知书》，要求终止合同、收回场地。原告收到通知后未提异议，因此，原被告于2013年6月15日签订的《场地租赁协议》和于2013年9月13日签订的《补充协议书》已于2018年10月4日解除。故，原告请求（一）判决确认三被告无权解除、终止原、被告于2013年6月15日签订的《场地租赁协议》和于2013年9月13日签订的《补充协议书》，三被告发给原告的《租赁合同终止通知书》无效；（二）判决三被告继续履行原、被告于2013年6月15日签订的《场地租赁协议》和2013年9月13日签订的《补充协议书》没有事实和法律依据，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条的规定，判决：驳回原告梁志进的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告梁志进负担。 二审中，当事人没有提供新的证据。 本院经审理查明，一审判决查明的事实除“《租赁合同终止通知书》的具体内容为：……，但租金欠要按期支付”中的“欠”是笔误应为“你”外，其余属实，本院予以确认。 本院认为，本案双方签订的《场地租赁协议》及《补充协议书》，不存在合同法规定的合同无效情形，是合法有效的合同，双方均应严格按照合同履行义务。作为承租方的梁志进，在依合同租用场地及房屋之后，没有按照合同的约定履行支付租金给出租方的义务，其中从应交清当季租金的2018年7月10日其没有支付而发生逾期起，至出租方向其发出《租赁合同终止通知书》的2018年10月4日止，其一直没有支付租金，并且后来直至2018年12月14日期间，其仍未交租金，该事实清楚。由于梁志进逾期不交租金的情形，已符合双方合同第五条“如超期两个月后还不支付租金的，甲方（出租人）有权终止合同，收回场地”的约定，出租方于2018年10月4日向梁志进送达《租赁合同终止通知书》，通知终止合同的履行，即解除合同，并要求梁志进交清租金及水电费等，梁志进在收到该通知后也没有依法请求确认解除合同的效力。出租方上述对于合同解除权的行使，符合合同约定，并符合我国合同法第九十七条的规定，合同应自通知到达对方时解除。故上述双方的合同已于2018年10月4日解除。一审判决对此的认定符合法律规定。梁志进提出要求确认出租方无权解除合同、确认上述租赁合同终止通知无效、双方继续履行合同的诉讼请求，没有法律依据，不能支持，本院对其请求不予支持，一审判决驳回其诉讼请求正确。本案中，出租方于2018年10月4日作出《租赁合同终止通知书》后，已于当日通过手机短信将该通知内容发给梁志进，并且在租赁场地张贴该通知，一审中梁志进在其提供的证据目录中也明确对方通过短信方式已向其发给该通知，可见，出租方已将该通知送达给梁志进的事实清楚，其上诉称该通知没有依法送达给其，没有事实依据。梁志进上诉还主张，其在缴交拖欠的租金后，出租方已对其谅解，默认合同继续履行，也无事实依据，并且从出租方于2019年1月18日起即把场地大门关锁不让其继续使用的事实也否认了其此主张。综上，梁志进的上诉缺乏事实和法律依据，其上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人梁志进已预交），由上诉人梁志进负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 坚 审判员 雪丽峰 审判员 卢有南 二〇一九年八月六日 法官助理姚莉 书记员陈聪