北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初31543号原告（反诉被告）：陈康华，男，1990年11月1日出生，汉族，河北同美建筑集团有限公司市场部经理，住河北省保定市莲池区。原告（反诉被告）：杨一杨，女，1990年11月20日出生，汉族，航天建筑设计研究院有限公司项目主管，住北京市丰台区。二原告之委托诉讼代理人：梁锁军，北京嘉润律师事务所律师。被告（反诉原告）：武江，男，1972年7月29日出生，汉族，北京电视台要闻采访部秘书，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：秦巍，北京市达实律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陆闪闪，女，1987年10月11日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）陈康华、杨一杨（以下简称姓名并称二原告）与被告（反诉原告）武江（以下简称姓名）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告之委托诉讼代理人梁锁军，武江及其委托诉讼代理人秦巍，麦田公司之委托诉讼代理人陆闪闪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：要求解除双方于2019年1月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；武江向二原告退还房屋买卖定金50万元、支付违约金171万元。事实和理由：二原告与武江通过麦田公司的居间服务于2019年1月19日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人（武江）将其所属的坐落于北京市朝阳区百子湾东里316号楼-1至1层3单元XXX房屋出售给买受人（本案二原告）；房屋成交总价为855万元；买受人于签约当日支付给出卖人定金10万元；买受人于2019年1月23日之前支付出卖人定金40万元；买受人于2019年2月25日前含当日支付出卖人800万元人民币；出卖人应于2019年2月17日前向抵押权人申请提前清偿借款并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续；出卖人逾期履约超过15个工作日以及房屋被查封或者设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同并有权要求出卖人于合同解除之日起15日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。二原告按照合同的约定向武江支付了全部定金，正准备依约履行支付房屋买卖余款时，2019年2月18日接到麦田公司告知所售房屋被司法查封的消息，为了不违反合同的约定，二原告于2019年2月23日进一步向麦田公司核实武江收款账户信息，麦田公司告知不要付款。为了核实事情的真实情况，二原告多次向麦田公司要求提供武江的联系方式以及房屋被查封的相关情况，均被告知武江拒绝提供联系方式，直2019年3月12日二原告才被麦田公司拉到微信群里并接到麦田公司转发武江出具的《突发情况说明》。武江由于自身原因导致合同不能如约履行，造成二原告对现在和将来的不安状况，继续履行合同存在不确定的巨大风险，按照合同的约定，武江应承担解除合同和构成根本性违约的全部责任，故二原告起诉至法院。武江答辩并反诉称：合同签订后，我于2019年1月31日向借款公司提出提前还款申请。2019年2月14日，因涉案房屋在我不知情的情况下被朝阳法院采取财产保全措施，导致还款申请和交易暂缓进行（末停止履行）。为此，我在2019年2月17日向麦田公司及二原告通过微信发出《情况说明书》，二原告未对内容提出异议及表示终止交易。后期双方及麦田公司通过微信等方式就突发事件的进展和涉案房屋的交易进行多次沟通，二原告表示理解和同意我采取措施尽快解除财产保全，双方继续进行交易。涉案房屋在2019年3月12日经朝阳法院作出解除查封裁定，恢复继续交易条件。然而二原告在未经我同意的情况下擅自停止履行2019年2月25日支付购房款800万元的合同义务，并在涉案房屋在2019年3月12日恢复交易条件后至今仍未履行支付购房款的合同义务，甚至于2019年3月26日向朝阳法院起诉要求解除双方签订的合同及要求支付违约金。鉴于二原告逾期履行合同已违反合同第十一条第2款第(3)项的约定，构成根本违约，违反了诚实信用原则，双方已没有继续履行合同的基础和诚意，故我同意解除合同。根据合同约定，出卖人应于2019年2月17日前向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续；买卖双方于网签后5个工作日办理缴税手续；买卖双方于取得《契税完税凭证》后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续。合同仅是在以上3处有日期的约定，并未对清偿期限及解除抵押登记手续日期、交易房屋的网签备案登记日期作出明确约定。因此我于2019年1月31日向借款公司提出提前还款申请，按约完成合同义务，不存在违约行为，二原告单方解除合同的事实依据不存在，故我不同意二原告其他诉讼请求。因二原告存在单方解除合同和逾期履行合同的违约行为，导致房屋无法交易，我无法通过出卖房屋的钱款偿还银行贷款，故我提出反诉，要求二原告支付自2019年3月l2日起至法院判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》止的房屋贷款损失（以每月实际偿还贷款金额的银行流水为计算标准），截至开庭损失为208844.34元。二原告就反诉答辩称：造成合同不能如期履行的原因在于武江未处理好自身债务问题，导致房屋被查封。我们依据双方合同约定，享有解除合同及请求违约金的权利，不存在过错及违约情形，武江要求我们支付违约金无事实及法律依据。麦田公司述称：我公司得知房屋被查封后，向双方发送突发情况说明，于2019年2月17日或18日左右告知二原告房屋被查封的事实。基于交易安全，我公司向二原告进行了回复，暂缓交易。2019年3月12日，双方当面协商，对晚办理缴税、过户等手续协商补偿方案，但双方未就补偿数额达成一致。2019年3月下旬，二原告想知道查封的具体信息，向我公司询问武江的联系方式。武江想通过三方进行协商，告知我公司不要将电话单方告知二原告。双方在群内沟通未果，3月20、21日左右二原告退群。我公司在2019年3月底得知房屋查封解除后告知二原告，但二原告一直处于出差、不在京状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。北京市朝阳区百子湾东里316号楼-1至1层3单元XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人登记在武江名下。2019年1月19日，武江（出卖人）与二原告（买受人）经麦田公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议。约定：出卖人出售涉案房屋，房屋建筑面积136.47平方米；该房屋已经设定抵押，抵押数额560万元，与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2019年2月17日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续；房屋成交价855万元；定金50万元，于签约当日支付10万元、于2019年1月23日前支付定金40万元；出卖人同意将购房款5万元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付；买受人于2019年2月25日前含当日支付出卖人购房款800万元；买卖双方于网签后5个工作日办理缴税手续；买卖双方于取得《契税完税凭证》后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续；出卖人逾期履约超过15个工作日，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同，买受人有权要求出卖人于合同解除之日起15日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金；买受人逾期履约超过15个工作日，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除本合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起15日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。合同签订后，二原告于2019年1月19日给付武江定金10万元、于2019年1月21日给付武江定金40万元。2019年1月29日，因武江与案外人李岚存在民间借贷纠纷，李岚向本院提出查封武江名下192050元财产的申请，本院依此作出民事裁定书，并将涉案房屋查封。2019年3月，在武江提供担保财产后，本院于2019年3月12日作出民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。2019年3月26日，二原告将武江起诉至本院，要求解除房屋买卖合同。2019年4月22日，武江收到起诉书副本。二原告主张武江未于2019年2月17日前将借款清偿，超过15个工作日仍未偿还借款，且二原告于2019年2月18日通过麦田公司得知涉案房屋被查封，故二原告未于2019年2月25日支付购房款800万元，并于2019年3月26日起诉提出解除合同。武江主张其于2019年1月31日向抵押权人提出提前偿还借款申请，于2019年2月14日得知涉案房屋被查封，导致偿还借款和房屋买卖交易暂缓进行；2019年3月12日法院作出解除查封涉案房屋的裁定，此后房屋买卖交易恢复履行。武江就其已提出偿还借款的主张，向本院提交其与案外人之间的微信记录，内容包括武江向对方询问提前偿还借款解抵押的流程等。麦田公司主张房屋抵押借款由武江负责清偿，武江于2019年2月联系麦田公司询问有无合作的金融公司可以办理解抵押相关业务，经麦田公司介绍，武江与金融公司人员于2019年2月19日见面并进行前期材料审核；2019年4月9日武江与小数点科技有限公司签订协议，约定通过该公司平台寻找出资方。武江认可麦田公司该陈述。审理中，经二原告申请，本院作出裁定书，裁定查封涉案房屋。本院认为：二原告与武江之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据约定，武江应于2019年2月17日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续。结合查明的事实，武江提供的微信记录不能证明其已经向抵押权人提出了清偿借款的申请，武江未履行上述约定，且逾期履约超过15个工作日，已构成根本性违约，故二原告依约享有合同解除权。二原告通过诉讼要求解除合同，武江于2019年4月22日收到起诉书副本，故本院确定双方之间房屋买卖合同及补充协议于当日解除。武江主张因房屋被查封导致交易暂缓履行，本院不予采纳。二原告要求武江退还定金50万元，符合约定，本院予以支持。二原告要求武江支付违约金171万元，但数额过分高于造成的损失，故对此本院予以酌定。因武江违约导致合同解除，故对武江要求二原告赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈康华、杨一杨与被告（反诉原告）武江签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二Ｏ一九年四月二十二日解除。二、被告（反诉原告）武江于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）陈康华、杨一杨购房定金五十万元。三、被告（反诉原告）武江于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）陈康华、杨一杨违约金五十万元。四、驳回原告（反诉被告）陈康华、杨一杨其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）武江的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35825元，由被告（反诉原告）武江负担（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费2216元，由被告（反诉原告）武江负担（于本判决生效后7日内交纳）。保全费5000元，由被告（反诉原告）武江负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审判员  童雪霏二〇一九年八月十二日书记员  杨 琳-10--9-