北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初19824号原告（反诉被告）：吴玉峰，男，1953年2月14日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。原告（反诉被告）：夏海华，男，1988年8月8日出生，汉族，东光县连兴齿轮有限公司职员，住沧州市东光县。被告（反诉原告）：杨银矿，男，1986年12月27日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘文韬，北京市青山律师事务所律师。原告（反诉被告）吴玉峰、原告（反诉被告）夏海华与被告（反诉原告）杨银矿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴玉峰、原告（反诉被告）夏海华、被告（反诉原告）杨银矿的委托诉讼代理人刘文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴玉峰、夏海华向本院提出诉讼请求：1.杨银矿给付吴玉峰、夏海华房屋拆迁补偿款100000元（吴玉峰、夏海华建造了270平方米的房屋，按照每平方米500元计算，现只主张100000元）；2.杨银矿给付吴玉峰、夏海华房屋水泥地面补偿款50000元（铺设了500平方米水泥地面，按照每平方米100元主张）；3.本案诉讼费用由杨银矿承担。事实和理由：吴玉峰、夏海华与杨银矿在2013年2月1日签订了1份房屋租赁合同，杨银矿将位于大兴区黄亦路南侧小白楼村拥有的，占地面积为1088平方米，原有的200平方米房屋和306平方米厂房以外的土地面积租赁给吴玉峰建造房屋，租期从2013年2月1日起，至2023年2月1日止，杨银矿每年收取吴玉峰、夏海华租金80000元。租赁双方签订合同后，吴玉峰、夏海华在租赁杨银矿的土地后建造了2栋房屋（面积为270平方米），并将院内剩余土地面积付出数万元资金，打成水泥地面后，租赁给他人使用；在租赁双方履行合同到2018年6月份时，因国家占地，将租赁双方所建的房屋予以拆毁，国家按所占双方当事人的土地面积每平方米补偿500元；现因杨银矿将国家的补偿款全部独占为自己所有，吴玉峰、夏海华根据租赁双方签订合同书中第四条规定（如遇国家拆迁，甲方所盖房屋归甲方，乙方所盖房屋30%归甲方，70%归乙方），吴玉峰、夏海华多次找杨银矿，讨要应得的国家补偿款，杨银矿依各种理由推托吴玉峰、夏海华应得的国家补偿款；为维护自身合法权益，吴玉峰、夏海华诉至法院，请求判如所请。杨银矿辩称，不同意吴玉峰、夏海华的诉讼请求；吴玉峰、夏海华没有在涉案场地上建造房屋，涉案场地确实打有水泥地面，但是水泥地面是杨银矿打的，与吴玉峰、夏海华无关，所以吴玉峰、夏海华所请求项目均与吴玉峰、夏海华无关，故不同意吴玉峰、夏海华的诉讼请求。杨银矿向本院提出反诉请求：1.吴玉峰、夏海华支付杨银矿拖欠的自2017年2月1日至2018年5月20日期间的租金103871元；2.吴玉峰、夏海华支付杨银矿因拒不腾退房屋给杨银矿造成的损失30000元；3.反诉费用由吴玉峰、夏海华承担。事实和理由：杨银矿与吴玉峰、夏海华在2013年2月1日签订了1份房屋租赁合同，约定杨银矿将位于北京市大兴区黄亦路南侧小白楼村的1处土地及地上物租赁给吴玉峰、夏海华；合同约定租期时间为2013年2月1日至2023年2月1日，每年租金为80000元。合同签订后，双方依约履行合同；2016年10月份左右，由于该处土地属于拆迁范围以内，杨银矿找到吴玉峰、夏海华，告知其为了配合拆迁工作，应尽快把房屋腾退出来；但吴玉峰、夏海华却无故拒不腾退房屋，并拖欠房屋租金长达1年有余；期间杨银矿多次找到吴玉峰、夏海华，要求其腾退房屋，但吴玉峰、夏海华一直拒绝配合工作；直到2018年5月20日左右，才最终完成腾退工作；由于杨银矿不配合工作，导致杨银矿又向原房东支付了1年的房屋租金30000元。由于租赁双方之前都依约履行合同，再加上吴玉峰、夏海华最终也腾退了房屋，杨银矿就没有向其主张拖欠的房租；但令人不解的是，吴玉峰、夏海华居然以租赁土地上房屋系其建造为由，向杨银矿主张相应的拆迁利益。鉴于吴玉峰、夏海华违反契约精神，拒不支付房租，为维护自身合法权益，杨银矿提起反诉，请求判如所请。吴玉峰、夏海华对杨银矿的反诉辩称，不同意杨银矿的反诉请求；吴玉峰、夏海华没有拖欠租金，在2016年11月前就已经搬走了，因为租赁房屋没水没电了，无法使用；村委会当时也不卖电了，没有电也就没有水了，因在已交纳租金到期前就搬走了，所以没有给杨银矿造成损失。本院经审理认定事实如下：2013年2月1日，杨银矿（甲方、出租人）与吴玉峰、夏海华（乙方、承租人）签订“房屋租赁合同”；双方约定甲方将房屋租赁给乙方使用，房屋坐落于：“黄亦路南厕（法院注：南厕应为南侧）小白楼村，占地面积东西长34米，南北宽32米，共计1088平方米，现有小房200平米，厂房306平方米”，租赁期限自2013年2月1日至2023年2月1日，年租金为80000元，租金每5年递增10%；双方还约定：“如遇国家拆迁，甲方所盖房屋归甲方，乙方所盖房屋30%归甲方，70%归乙方，如遇国家或大队修路占道，所占面积平米数应扣除甲方房租费”、“如遇修下水道和修路，费用归甲方负责”、“如遇国家拆迁，合同未到，甲方应退乙方剩余租费”。上述合同签订后，杨银矿向吴玉峰、夏海华交付租赁房屋院落，吴玉峰、夏海华向杨银矿交纳租金；吴玉峰、夏海华主张交纳租金至2017年10月，杨银矿则主张吴玉峰、夏海华交纳租金至2017年2月1日前。在租赁期间，对租赁房屋院落开展拆除腾退工作，吴玉峰、夏海华主张张贴拆除腾退公告的时间为2016年5月18日，在2016年10月份量完房（清登完毕），在2016年10月份开始停水停电，在2016年11月前搬离租赁房屋，在2018年5月租赁房屋被拆除；杨银矿则主张拆除腾退项目的启动时间为2016年10月8日，张贴拆除腾退公告的时间记不清楚了，不知道停水停电时间，吴玉峰、夏海华向杨银矿交还租赁房屋的时间为2018年5月20日，杨银矿向拆迁人交付房屋的时间为2018年5月24日，房屋在交付拆迁人后一两天就被拆除了，因为当时就剩租赁房屋这一户了。吴玉峰、夏海华主张在租赁院落内扩建房屋及铺设水泥地面，即租赁场地上原有200平方米的房屋及1个306平方米的厂房，吴玉峰、夏海华在2013年3月左右铺设了500余平方米的水泥地面，并在水泥地面铺好后在租赁房屋的前院，建造了1间24平方米的砖结构房屋，在后院建造了250平方米的1个大通间的钢结构房屋，所以一共扩建了270余平方米的房屋，铺设了500余平方米的水泥地面，当时是由2个施工队分别施工，大约10余日就建造好了；杨银矿则主张，系杨银矿在2016年5月份在院内剩余空地上铺设了水泥地面和400平方米左右的彩钢房，而不是吴玉峰、夏海华所称的240平方米房屋。就在租赁院落内扩建房屋的主张，吴玉峰、夏海华申请证人朱某、陈某、徐某到庭作证；对该证人证言，杨银矿不予认可。就租赁院落，北京欣业城镇建设投资管理有限公司（甲方、腾退人）与杨银矿（乙方、被腾退人）签订“拆除腾退补偿协议”；双方约定乙方在腾退范围内有934.05平方米房屋，被拆除房屋位于西红门镇小白楼村，经评估，房屋腾退补偿款为437517元，拆除腾退补助费为233513元（含搬迁补助费46703元、一次性停产停业综合补助费0元、提前搬家奖186810元、其他0元），两项合计671030元；经吴玉峰、夏海华申请，本院调取了上述补偿协议所对应拆迁档案。就租赁房屋的准建情况，经询问，吴玉峰、夏海华陈述称，当时租赁的房屋应该是没有建设工程规划许可证等准建手续，自己所建造的房屋也没有准建手续；杨银矿陈述称，杨银矿跟大房东租赁的就是一块空地，向吴玉峰、夏海华出租的房屋系由杨银矿自己建造的，对前后建房均未取得建设工程规划许可证等准建手续；经本院向双方当事人释明，根据法律规定及相关司法解释，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，所订立租赁合同无效，故当事人如按有效合同主张权利可能会被驳回诉讼请求，但本案当事人仍坚持认为诉争房屋租赁合同应为有效合同。本院认为，本案中，虽然双方当事人之间所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但至本案审理时，针对诉争租赁房屋未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，且已被拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。因本院所认定房屋租赁合同的效力与双方当事人所主张合同效力并不一致，经本院向双方当事人释明，双方当事人仍按合同有效主张权利并提出相应本反诉请求，故对双方当事人依据合同有效所主张各项诉讼请求，均应予以驳回，双方当事人可就合同无效后所涉及争议另行解决。综上所述，本案诉争房屋租赁合同应属无效，对双方当事人之本反诉请求，均应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认承租人吴玉峰、夏海华与出租人杨银矿于二○一三年二月一日签订的房屋租赁合同无效；二、驳回吴玉峰、夏海华的全部诉讼请求；三、驳回杨银矿的全部反诉请求。本诉案件受理费3300元，由吴玉峰、夏海华负担（已交纳）；反诉案件受理费1489元，由杨银矿负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振审 判 员  吴 晶人民陪审员  梁跃海二〇一九年八月二十八日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷