辽宁省法库县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0124执异160号 案外人：杨风，男，1977年10月20日出生，汉族，个体，住杭州市。 委托诉讼代理人：徐丽萍，系辽宁兴法律师事务所律师。 申请执行人：许晶，女1983年8月13日出生，汉族，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：崔连军，系辽宁文化律师事务所律师。 申请执行人：张程，女，1993年7月5日出生，汉族，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：崔连军，系辽宁文化律师事务所律师。 申请执行人：田丽，女，1981年11月20日出生，汉族，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：崔连军，系辽宁文化律师事务所律师。 申请执行人：李红，女，1978年10月15日出生，汉族，农民，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：崔连军，系辽宁文化律师事务所律师。 被执行人：法库中贸成置业有限公司，住所地法库镇。 法定代表人：徐美金，职务：经理。 委托诉讼代理人：申长华，男，汉族，1987年3月14日出生，住河南省太康县，系该公司职工。 在本院执行申请执行人许晶、张程、田丽、李红与被执行人法库中贸成置业有限公司房屋买卖合同合同纠纷一案中，案外人杨风于2019年8月14日向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，本案现已审查终结。 案外人杨风向本院提出异议请求：请求法院解除对位于法库县龙山东路中贸国际花园28-X号第X-X-X房产的查封。事实与理由：2015年至2017年间，法库中贸成置业有限公司向案外人借款56，214，054.00元，有借款协议及汇款凭证为证。2018年1月4日，案外人与法库中贸成置业有限公司签订《协议书》，约定：案外人向法库中贸成置业有限公司购买商铺、住宅、车库等房产一批，金额总计9，275，059.00元；案外人购买中贸成置业有限公司房产的价款与法库中贸成置业有限公司向案外人借款的金额相抵，法库中贸成置业有限公司已将抵给案外人的房屋在法库县不动产登记中心备案。2019年6月，案外人发现其从法库中贸成置业有限公司抵账的房屋被贵院查封，因此案外人请求立即解除对上述房产的查封。 本院查明，2017年1月3日，案外人杨风与被执行人法库中贸成置业有限公司签订借款合同，借款金额为39，069，180.00元，借款利率为年利率24%，借款期限为2017年1月3日至2018年1月2日。该笔借款由杨风通过转账的方式陆续交付给被执行人。2017年1月12日，案外人杨风与被执行人法库中贸成置业有限公司签订借款合同，借款金额为7，304，234.00元，借款利率为年利率24%，借款期限为2017年1月12日至2018年1月11日。该笔借款由杨风通过转账的方式陆续交付给被执行人。2017年10月12日，案外人杨风与被执行人法库中贸成置业有限公司签订借款合同，借款金额为9，840，640.00元，借款利率为年利率24%，借款期限为2017年10月12日至2018年10月11日。该笔借款由杨风通过转账的方式陆续交付给被执行人。2018年1月4日，案外人杨风与被执行人法库县中贸成置业有限公司签订《协议书》，约定：甲方（杨风）向乙方（法库县中贸成置业有限公司）购买商铺、住宅、车库等房产一批，金额总计为9，275，059.00元，甲方购买乙方房产的金额与乙方向甲方借款的金额相抵后，乙方还欠甲方46，938，995.00元。 2017年10月8日，案外人杨风与被执行人法库县中贸成置业有限公司签订《商品房买卖合同》，案外人向被执行人购买位于法库县法库镇龙山东路中贸国际花园28-XX号第X幢X单元X层XXX号房，建筑面积为67.68平方米，总金额155664元。该合同于2018年5月25日在房产部门进行备案登记。2018年1月6日，沈阳万商市场经营管理公司向案外人递交《交房通知书》。2018年1月11日，沈阳万商市场经营管理公司出具两份《收款收据》，载明案外人杨风缴纳28-XX#X-XXX物业费1，624.00元、取暖费3，154.00元。 另查明，2019年6月11日，本院作出（2019）辽0124执54、55、65、66、86、87、88号执行裁定：查封被执行人法库中贸成置业有限公司所有的位于法库县法库镇龙山东路中贸国际花园28-XX号X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X六套房产。查封期限为三年，即从2019年6月11日至2022年6月10日。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人杨风以以房抵债的方式购买的位于法库县龙山东路中贸国际花园28-XX号X-X-X房产，已在本院查封之前与法库中贸成置业有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并收到了沈阳万商市场经营管理公司的交房通知书，合法占有案涉房屋。且案外人杨风系非因自身原因未办理过户登记。综上，案外人杨风取得了上述房产的物权期待权，该权利能够排除执行。据此，案外人杨风所提出的执行异议理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于辽宁省沈阳市法库县法库镇龙山东路中贸国际花园28-XX号X-X-X房产的执行。 如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  韩子孚 人民陪审员  陈红利 人民陪审员  丁 超 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  来丽玲 本案裁定所适用的相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： 案外人是否系权利人； 该权利的合法性与真实性； 该权利是否能排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和管存在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该登记机构的实际投资账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另外生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。