陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终9692号上诉人（原审被告）：中水电西安投资发展有限公司，住所地西安市。法定代表人：张俊，董事长。委托诉讼代理人：赵博，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛璐，陕西稼轩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨伟良，男，1975年12月21日出生，汉族，住西安市新城区。上诉人中水电西安投资发展有限公司（以下简称中水电公司）因与被上诉人杨伟良房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中水电公司上诉请求：1.撤销原判，驳回杨伟良所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由杨伟良负担。事实和理由：一审法院将《责令限期整改通知书》中整改内容直接视为中水电公司违约行为属认定事实不清。根据双方所签《写字间租赁合同》第10.1条“甲乙双方任何一方……无故中断租赁期限履行的，视为违约”，中水电公司从未单方无故中断租赁合同，其是在收到消防队整改通知书后，与杨伟良再三沟通，因杨伟良未能对租赁房屋办理住改商手续，导致中水电公司无法完成整改，才协商与杨伟良解除合同。（2018）陕01民终11417号民事判决已认定双方是协商解除租赁合同，而非中水电公司单方解除，且该判决没有确认任何一方承担违约责任，根据公平原则对双方租赁纠纷做出了最终处理，即考虑到中水电公司已对租赁房屋花费十多万元装修费，杨伟良作为收益者，仅象征性补偿中水电公司装修损失2万元，且判决中水电公司承担房屋自2017年7月初至10月18日不能使用期间的近4万元租赁费。但本案，一审判决中水电公司承担违约金，属重复让中水电公司承担责任，与上述判决明显相悖。西安市公XX队XX大队出具的《责令限期改正通知书》中认定存在的问题，1-4项均为消防隐患，只有第5项涉及房屋性质，故该《责令限期整改通知书》的内容与租赁合同中的违约条款无任何关联性，不应作为中水电公司违约的依据。《责令限期改正通知书》前4点可以通过整改完成，但场所使用性质无法由中水电公司完成。《写字间租赁合同》第7.6条、第7.7条约定，杨伟良应确保房屋用于建设内部食堂，故取得住改商手续系杨伟良的义务，而杨伟良明确告知中水电公司其无法取得租赁房屋的商用资质。后中水电公司多次XX队XX大队进行协调，均告知整改工作必须完成住改商手续。虽表面上看本应由杨伟良完成房屋性质变更问题仅是整改中的一点，但实际上却造成整改验收无法完成，合同无法继续履行。一审判决认定中水电公司拒不整改与事实相悖，同时即便整改后房屋性质亦不能变，依然无法通过验收。（2018）陕01民终11417号民事判决认定双方合同解除时间为2017年10月18日，而实际上租赁合同无法继续履行的时间为2017年7月19日，故原审法院实际上已判决中水电公司承担了三个月房租37010元，已足以弥补杨伟良房屋空置的损失。而本案一审法院认为杨伟良于2018年2月将房屋另行出租，判决中水电公司赔偿4万元违约金，等于要求中水电公司多承担2017年10月18日至2018年2月之间房屋实际空置损失，该期间双方已解除合同，空置损失不应由中水电公司承担，一审法院认定中水电公司承担4万元违约金于法无据，亦没有合同约定，且该违约金标准明显过高，属偏袒杨伟良。中水电公司系中央直属国有企业，杨伟良无理缠诉已给中水电公司造成损失，一审错误判决加重了中水电公司义务，实质上已造成国有资产流失。自2017年8月另案起诉开始，双方纠纷已近两年未解决，期间中水电公司接受多次审计均对诉讼活动进行审查，其工作人员不得不多次向审计部门进行解释沟通，耗费了大量人力成本和沟通成本，进一步增加了中水电公司的经济损失。杨伟良辩称，杨伟良没有缠诉。杨伟良不能理解，其租给中水电公司房屋，最后还要赔钱。合同明确约定过，物业整改通知单也说明了具体问题。杨伟良诉请违约金10万元，一审判决4万元，比较公平，其也可以接受。杨伟良向一审法院起诉请求：判令中水电公司支付杨伟良合同违约金10万元、房屋恢复费用3万元，并由中水电公司负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年12月21日，杨伟良（甲方、出租方）与中水电公司（乙方、承租方）、西安融枫房屋中介有限公司（丙方、居间方）签订《写字间租赁合同》，约定甲方将位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX、XX号房屋，总建筑面积235平方米出租给乙方；租期自2016年1月25日起至2026年1月25日，租赁期限为120个月；乙方租赁用途为职工食堂；从第一年起月租金每月1.1万元，两年内租金不发生变化，第三年起月租金每年上调500元；租金按12个月为一期支付，第一期租金于本合同签字生效之日起二十日内付清，以后每期租金支付时间为该期首月的30日前；房屋装修情况为简装，自2015年12月25日起至2016年1月24日为乙方装修期，装修期甲方免收租金；合同约定的租赁期届满，乙方二次装修黏贴在固定构筑物的屋面、地面、墙面上的不可移动部分无偿归甲方，甲方不给予乙方任何作价补偿；甲方有义务协助乙方提供相关资料，并确保房屋可以用于建设企业内部食堂；甲方有义务协助乙方协调物业、邻里之间的纠纷，确保食堂正常运行；乙方所租赁的房屋可以用来开设员工食堂，但乙方必须保证排烟排污及厨房的设备、设施符合国家环境部门的要求，不影响楼上楼下的住户，且油烟必须排放到物业指定或房屋固有的排烟管道中，否则乙方承担一切责任；租赁期内，甲乙双方任何一方不遵守本合同条款约定而无故中断租赁期限履行，视为违约，违约方须向守约方支付违约金，前五年内违约，违约金为10万元。合同签订后，杨伟良向中水电公司交付了涉案房屋，中水电公司对涉案房屋进行了装饰装修。2017年6月8日，西安市公安消防支队经济技术开发区大队向中水电公司发出《责令限期改正通知书》，内容为：在2017年6月8日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定及其他消防安全违法行为和火灾隐患；具体问题为：1.燃气设置不符合标准，电器线路设置不符合标准；2.灭火器过期，厨房未配备灭火毯；3.未设置疏散指示标识、安全通道标识；4.后厨与用餐区未作分割；5.场所使用性质与大楼不相符；责令中水电公司于2017年7月7日前改正。2017年7月18日，涉案小区物业服务公司向中水电公司发出《整改通知单》，载明经查你户存在以下安全隐患：1.多次引起上下层，左右户业主（住户）投诉，噪音、异味扰民、油烟扰民；2.饭厅、厨房违规使用大型液化气瓶，不符合安全管理要求；3.厨房灯户内电器开关不符合安全规范，接地保护未到位，存在严重安全隐患；现提出整改意见，要求你户于2017年7月26日前迅速整改，并书面上报整改结果，逾期未整改，将依据相关法律法规上报相关政府职能部门进行处理。2017年7月19日，中水电公司工作人员用微信向杨伟良送达了《关于解除房屋租赁合同的告知函》，称因杨伟良提供的房屋性质无法满足其办理食堂要求，违背合同约定，应承担全部责任，要求自2017年7月8日起解除双方租赁合同，于2017年7月31日前返还剩余房屋租赁费72600元及房屋押金1.1万元，于2017年7月8日起按合同约定支付10万元违约金；配合搬离食堂拆除办理手续。2017年8月4日，杨伟良回复对中水电公司所述要求不予认可。之后，中水电公司将房屋腾空，经双方协商，2017年10月18日，中水电公司将房屋钥匙、电卡、天然气卡等交还于杨伟良。同年，中水电公司将杨伟良诉至西安市未央区人民法院，请求判令杨伟良退还租金、押金8.36万元，并赔偿其装修损失128735元。西安市未央区人民法院于2018年8月20日作出（2017）陕0112民初12807号民事判决书，认为涉案房屋的用途为住宅，并不适合开办食堂，双方对此是明知的；中水电公司根据自己的需要，对房屋进行了装饰装修并开办食堂，但在使用过程中经消防部门检查，存在燃气设置等不符合标准等问题，消防部门要求中水电公司整改，中水电公司遂认为涉案房屋不能满足其用途，要求解除租赁合同，而上述问题中多为中水电公司自身应当整改的问题，唯“场所使用性质与大楼不相符”的问题，系双方原因造成；合同无法继续履行，双方均有过错，中水电公司应承担主要过错，其装修房屋后实际使用房屋时间近2年，杨伟良亦已接收了房屋及房屋装修，故判令杨伟良向中水电公司退还租赁费35590元、押金1.1万元并承担装修损失2万元，并驳回中水电公司其余诉讼请求。后中水电公司提起上诉，西安市中级人民法院于2018年11月29日做出（2018）陕01民终11417号民事判决书，认定一审查明事实属实，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，XX房XX组，称照片拍摄于2017年8月，中水电公司在2017年10月18日腾交房屋时已将所有家具等搬离，将中央空调拆除，并进行了打扫，但并未修补拆后的洞口，2018年2月其将房屋另行出租，中水电公司予以认可。经法庭询问，杨伟良称房屋另行出租时新房客将吊顶、厨房隔断及房间隔断拆除并进行了部分修补，其减免了数千元租金，并称其主张的房屋恢复费用系工人核算得出，但未就其所述向法庭提交相关证据。一审法院认为，杨伟良与中水电公司签订的《写字间租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照合同约定，全面履行各自义务。双方明知涉案房屋性质为住宅，却约定租赁用途为开办职工食堂，双方对涉案房屋性质及合同目的均是明知的，后因涉案房屋存在燃气设置不符合标准等多项问题，消防部门要求整改，该问题中大多为中水电公司自身应整改的问题，但中水电公司未进行整改，只是要求解除租赁合同，现租赁合同无法继续履行，双方均存在过错，但中水电公司应承担主要责任。2017年10月18日杨伟良将涉案房屋收回，2018年2月又将房屋另行出租，故依据公平原则，结合双方过错程度及房屋实际空置损失，酌情由中水电公司向杨伟良支付违约金4万元为宜。杨伟良未就房屋修复情况提交证据加以证明，且其已接收了涉案房屋及房屋装修，（2017）陕0112民初12807号案件中亦对合同解除后的房屋装修进行了处理，故其关于中水电公司支付房屋恢复费用的主张缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告中水电西安投资发展有限公司于本判决生效后十日内向原告杨伟良支付违约金4万元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（杨伟良已预交），由杨伟良负担2000元，中水电西安投资发展有限公司负担900元，与上款一并支付杨伟良。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨伟良与中水电公司经西安融枫房屋中介有限公司签订的《写字间租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第10.1条约定：“租赁期内，甲、乙双方任何一方不遵守本合同条款约定而无故中断租赁期限履行，视为违约，违约方须向守约方支付违约金。前五年内违约，违约金额为10万元整；五年至十年之间违约，违约金额为5万元”。涉案房屋为住宅，但《写字间租赁合同》约定租赁用途为职工食堂，双方对房屋性质及合同目的是明知的。根据西安市公安消防支队经济技术开发区大队向中水电公司下发的《责令限期改正通知书》，具体问题多为中水电公司自身应当整改的问题，唯“场所使用性质与大楼不相符”系双方原因造成。中水电公司未进行整改，而与杨伟良协商要求解除合同，于2017年10月18日向杨伟良交付房屋及钥匙等，杨伟良签收，《写字间租赁合同》解除。就《写字间租赁合同》无法继续履行，双方均有过错，但中水电公司应承担主要责任。2018年2月，杨伟良将涉案房屋另行出租。一审法院依据公平原则，结合双方的过错程度及涉案房屋的实际空置损失，酌情判决中水电公司向杨伟良支付违约金4万元，并无不妥。综上所述，中水电公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由中水电西安投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。    审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年八月十九日书记员     张佩  1