福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初5536号 原告：王剑锋，男，1990年7月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：叶水波、洪育虹，福建杰斐逊律师事务所律师。 被告：福建中升房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江滨南路**，统一社会信用代码9135050076406918X2。 法定代表人：许宗成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭荣锋、梁晓芬，福建诺道律师事务所律师。 第三人：曾成竹，男，1970年10月17日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：王秀伴，女，1970年3月21日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告王剑锋与被告福建中升房地产开发有限公司（下简称中升公司）、第三人曾成竹、王秀伴申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王剑锋的委托诉讼代理人叶水波、洪育虹，被告中升公司的委托诉讼代理人梁晓芬到庭参加诉讼。第三人曾成竹、王秀伴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王剑锋向本院提出诉讼请求：1.撤销晋江市人民法院作出的（2018）闽0582执异42号执行裁定书；2.继续对泉州市鲤城区江滨南路1号辉映江山商住区x期x号楼xxxx室商品房的执行（即准许对泉州市鲤城区江滨南路1号辉映江山商住区x期x号楼xxxx室商品房的执行）；3.本案诉讼费用由中升公司承担。诉讼中，王剑锋放弃第一项诉讼请求。事实和理由：王剑锋在与曾成竹、王秀伴（2016）闽0582民初740号民间借贷纠纷诉讼中申请财产保全，晋江市人民法院作出裁定，查封了曾成竹址于泉州市鲤城区江滨南路1号辉映江山商住区X期x号楼xxxx室的房产（下简称案涉房屋），后于2016年2月25日作出（2016）闽0582民初740号民事判决书，判决曾成竹、王秀伴返还王剑锋借款500000元并支付利息。该判决书于2016年4月12日发生效力。王剑锋于2017年7月10日申请强制执行。2019年4月间，王剑锋收到晋江市人民法院作出的（2018）闽0582执异42号执行裁定书。该裁定书裁定中止对案涉房屋的执行，理由是：曾成竹与中升公司签订《商品房买卖合同》，约定曾成竹向中升公司购买案涉房屋，该《商品房买卖合同》已经生效判决解除，中升公司请求解除对案涉房屋的查封，符合法律规定，应予支持。王剑锋对该裁定不服，理由是：“中升公司将自己开发的案涉房屋出售曾成竹，案涉房屋虽仍登记在中升公司名下，但曾成竹通过首付及银行按揭方式全额支付了购房款，且办理了商品房买卖备案登记及预告登记，享有案涉房屋的物权期待权，应视为买受人曾成竹的财产。中升公司主张案涉《商品房买卖合同》已被法院判决解除，故对案涉房产的查封也应当解除，但参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款‘金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持’的规定，中升公司该项理由，不应支持”。综上，特提起本案诉讼。 中升公司辩称，一、中升公司是案涉房屋的物权权利人，案涉房屋不能作为曾成竹的财产予以执行。根据物权法的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，案涉房屋由中升公司开发建设并取得物权，案涉房屋的权属并未发生转移；二、曾成竹根据购房合同的约定，享有要求中升公司履行购房合同的债权请求权，但因曾成竹的违约行为，中升公司根据合同约定行使合同解除权，曾成竹已丧失债权请求权的基础。解除购房合同的判决已查明认定曾成竹存在违约行为，法院判决解除购房合同并无不当；三、中升公司作为执行程序中的案外权利人，所依据的权利基础足以排除本案执行；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第25条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款的规定。中升公司提出执行异议的最基本权利是登记公示的物权，而非解除合同的判决书。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条第2款：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。综上，应驳回王剑锋的诉讼请求。 曾成竹、王秀伴未作陈述。 到庭当事人争议焦点：中升公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王剑锋向本院提供如下证据： 中升公司经质证认为，对证据1的三性均无异议。 中升公司提交如下证据： 2.营业执照（副本）、法定代表人身份证明书、身份证各1份，证明中升公司的基本情况； 3.（2018）闽0502民初2612号民事判决书及法律文书生效证明复印件各1份，证明中升公司系案涉房产的所有权人，曾成竹对案涉房屋的债权请求权基础已经丧失。 4.关于办结商品房项目初始登记的通知1份，证明案涉房屋所在楼盘为中升公司开发，于2013年8月16日取得初始登记。 5.泉州晚报报纸公告1份，证明中升公司于2013年8月21日以登报公告方式通知曾成竹办理案涉房屋的分户登记； 6.邮件查单（加盖福建省邮政速递物流有限公司泉州市分公司业务专用章）、EMS详单复印件、办理辉映江山X期精英领域住宅分户产权业主需要准备资料清单各1份，证明中升公司于2013年8月29日以邮寄方式再次通知曾成竹办理案涉房屋的分户登记，曾成竹于2013年8月30日收到通知。 王剑锋经质证认为，证据2无异议。证据3的真实性及合法性均无异议，但对证明对象有异议，（1）案涉房屋已经办理了备案及预告登记，应视为买受人曾成竹的财产；（2）曾成竹在商品房买卖合同项下的主要合同义务已经履行完毕，不存在违约，中升公司代曾成竹偿还按揭贷款银行按揭贷款是因为银行贷款保证合同关系引发的新债务，不足以推翻曾成竹已经履行完原来的买卖合同义务的事实。证据4的真实性没有意见，但不能证明已经办理初始登记。证据5的真实性没有意见，但面对的客户群体比较广，应该在全国性的报纸上刊登。证据6，（1）邮件查单的真实性没有意见，但无法针对哪一个邮件，无法体现具体邮单内的内容是什么；（2）EMS详情单的真实性不予确认；（3）办理辉映江山2期精英领域住宅分户产权业主需要准备资料清单系被告单方制作，真实性不予确认。 曾成竹、王秀伴均未提供证据。 本院认为，曾成竹、王秀伴未到庭参加诉讼，也未提出书面陈述意见，视为自愿放弃相应的诉讼权利。对当事人无异议的证据1、2，本院予以确认并在卷佐证。证据3，王剑锋对其真实性及合法性无异议，本院对证据3予以确认，可证明中升公司与曾成竹之间的案涉房屋的买卖合同经法院判决解除。王剑锋对证据4真实性没有意见，证据4可证明中升公司的证明目的。王剑锋对证据5的真实性没有意见，且曾成竹户籍在晋江市，证据5可证明中升公司以通过登报通知了曾成竹办理案涉房屋的分户登记。证据6，王剑锋对其中的邮件查单的真实性没有意见，虽然EMS详情单系复印件，但其邮件号码与邮件查单记载的所查询的邮件号码同，均体现签收人王秀伴，故EMS详情单的真实性本院予以确认；EMS详情单载明的寄件为“辉映江山X期再次催促产权办理通知书”，故综合邮件查单及EMS详情单可证明中升公司的证明目的。证据6中的办理辉映江山X期精英领域住宅分户产权业主需要准备资料清单系中升公司单方制作，王剑锋不予认可，也不是邮件记载的所寄文件，对该清单不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 曾成竹于2011年10月22日与中升公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：“曾成竹向中升公司购买案涉房屋，建筑面积118.38㎡，总房款935084元，付款方式为按揭方式，首期款285084元，其余65万元按揭贷款支付；如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，则出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日，《商品房买卖合同》同时解除”等内容。曾成竹与中升公司签订《商品房买卖合同》后办理了案涉房屋买卖备案登记和预告登记。案涉房屋所在楼盘于2013年8月16日完成产权初始登记。中升公司于2013年8月21日及29日通知曾成竹办理案涉房屋不动产权属转移登记，但曾成竹未办理，案涉房屋不动产权属仍登记中升公司名下，未变更登记至曾成竹名下。 2012年3月6日，曾成竹、王秀伴（曾成竹之妻）、中升公司与中国浦东发展股份有限公司泉州分行（下简称浦发银行泉州分行）签订《个人购房担保借款合同》1份，约定由浦发银行泉州分行向曾成竹、王秀伴提供贷款65万元，借款期限自2012年3月20日至2032年3月20日（以实际放款为准），并由中升公司提供阶段性连带责任保证。之后，浦发银行泉州分行依约发放了贷款，但曾成竹、王秀伴却未按合同履行还款义务，浦发银行泉州分行于2016年7月14日向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，要求解除《个人购房担保借款合同》，由曾成竹、王秀伴立即偿还借款债务，中升公司承担连带保证责任等。丰泽区人民法院经审理后于2016年9月29日作出（2016）闽0503民初5793号民事判决：一、解除浦发银行泉州分行与曾成竹、王秀伴、中升公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、曾成竹、王秀伴应于判决生效之日十日内偿还浦发银行泉州分行借款本金585295.85元及相应利息、罚息、复利合计16122.45元，并支付自2016年7月12日至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；三、中升公司对曾成竹、王秀伴的上述债务承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向曾成竹、王秀伴追偿。宣判后，浦发银行泉州分行提起上诉，泉州中级人民法院于2017年8月14日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，浦发银行泉州分行向丰泽区人民法院申请强制执行。丰泽区人民法院在执行过程中，于2017年11月27日扣划中升公司银行账户上存款643611.86元以强制其履行义务，该案执行得以顺利执行。 2018年7月4日，中升公司起诉曾成竹至泉州市鲤城区人民法院，请求判令解除双方于2011年10月22日签订的《商品房买卖合同》，曾成竹向中升公司支付违约金46754元等。2018年9月30日，鲤城区人民法院作出（2018）闽0502民初2612号民事判决书，判决：一、解除中升公司与曾成竹于2011年10月22日签订的《商品房买卖合同》；二、曾成竹应于本判决生效之日起十日内支付给中升公司违约金46754元；三、中升公司应于本判决生效之日起十日内返还曾成竹购房款291472.14元；四、驳回中升公司的其他诉讼请求。该民事判决书于2018年10月26日发生法律效力。 王剑锋因与曾成竹、王秀伴民间借贷纠纷诉至本院，本院立案受理，案号（2016）闽0582民初740号。诉讼中，本院根据王剑锋财产保全申请，于2016年2月3日作出（2016）闽0582民初740号民事裁定书，裁定查封案涉房屋，并于2016年2月19日到泉州市房地产交易与房产权属登记发证处查封案涉房屋。本院经审理后于2016年2月25日作出（2016）闽0582民初740号民事判决书，判决曾成竹、王秀伴应于本判决生效之日十日内返还王剑锋借款500000元并以此为基数支付王剑锋自2014年2月12日至判决确定还款之日止按月利率2﹪计算的利息。该判决书于2016年4月12日发生效力。王剑锋于2017年7月10日申请强制执行，案号为（2017）闽0582执3980号。上述保全措施自动转为执行中的查封措施。本院于2018年5月26日到现场查封案涉房屋。 2018年12月3日，中升公司对本院执行案涉房屋向本院提出执行异议，本院于2018年12月4日作出（2018）闽0582执异42号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。王剑锋收到该执行裁定后，向本院提起本案诉讼。 关于争议焦点，中升公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，曾成竹于2011年10月22日向中升公司购买案涉房屋，办理了案涉房屋买卖备案登记及预告登记，但案涉房屋不动产权属未办理变更登记至曾成竹名下，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项：“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封”规定，本院查封曾成竹向中升公司所购案涉房屋的行为符合上述规定，查封并无不当。案涉房屋虽办理了商品房买卖合同的备案登记和预告登记，而案涉房屋所在楼盘于2013年8月16日完成产权初始登记，具备办理变更登记的条件，案涉房屋至今尚未办理产权转移登记至曾成竹名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”规定，该预告登记已经失效，曾成竹仅享有该《商品房买卖合同》的债权，尚未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋所有权人尚未发生变更，仍应认定为中升公司，该查封系预查封，并不影响中升公司依据《商品房买卖合同》的约定行使解除权。因曾成竹未按约支付购房贷款导致中升公司代为支付，中升公司行使合同解除权并无不当。王剑锋主张案涉房屋虽仍登记在中升公司名下，但曾成竹通过首付及银行按揭方式全额支付了购房款，且办理了商品房买卖备案登记及预告登记，享有案涉房屋的物权期待权，案涉房屋应视为买受人曾成竹的财产，缺乏法律依据，不予采纳。因曾成竹尚未取得案涉房屋所有权，曾成竹与中升公司签订的《商品房买卖合同》经法院生效判决解除后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”规定，继续对案涉房屋采取查封措施，缺乏事实和法律依据，针对案涉房屋的执行行为应停止。综上，升公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，王剑锋诉求准许对泉州市鲤城区江滨南路1号辉映江山商住区X期X号XXXX室商品房的执行，于法无据，不予支持。本案中，中升公司对王剑锋准许执行的主张提出抗辩成立系基于登记公示的物权，王剑锋提出参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款的规定，对中升公司的抗辩不应支持的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，中升公司对案涉房屋有足以排除强制执行的民事权益，王剑锋诉求准许对泉州市鲤城区江滨南路1号辉映江山商住区X期X号楼XXXX室商品房的执行，于法无据，不予支持。第三人曾成竹、王秀伴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告王剑锋的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告王剑锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  胡 谦 审 判 员  陈小红 人民陪审员  吴锰钢 二〇一九年八月十三日 书 记 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 －12－ －11－