广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民初42号原告：莫绮嫦，女，1980年3月29日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市**。委托诉讼代理人：莫四海（系莫绮嫦的父亲），男，汉族，1951年7月12日出生，住广东省怀集县。被告：莫荣国，男，汉族，1978年5月8日出生，住广东省肇庆市端州区。被告：殷凤英，女，汉族，1951年11月1日出生，住广东省肇庆市端州区。被告：莫荣飞，男，汉族，1980年6月11日出生，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：殷凤英，系母子关系。原告莫绮嫦与被告莫荣国、殷凤英、莫荣飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月15日进行证据交换，并于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告莫绮嫦及其委托诉讼代理人莫四海，被告殷凤英、莫荣飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫绮嫦向本院提出诉讼请求：1.判令、维护怀集县公证处于2000年10月9日作出的（2000）怀证民字第115号公证书合法性、真实性的文书生效;2.判令莫荣国、殷凤英、莫荣飞协助履行案涉房屋的过户手续;3.本案诉讼费用由莫绮嫦自愿承担。在诉讼中，莫绮嫦明确第一项诉讼请求实质为确认《房屋转让合同》合法有效。事实和理由：莫大波于2000年10月9日自愿将自己名下坐落于怀集县怀城镇工业大道二路二巷210号（原门牌是××）以3万元作价转让给莫绮嫦，将上述房屋的土地使用证、房屋所有权证一并交付给莫绮嫦，并由莫绮嫦居住至今。莫大波与莫绮嫦同日签订了《房屋买卖合同》并在怀集县公证处办理了公证[（2000）怀证民字第115号]。因彼此双方的原因拖延至今仍未办理相关产权登记手续。后得知莫大波因病去世，现要求其继承人履行相关产权变更登记手续。莫绮嫦为证实其主张提供如下证据：1.（2000）怀证民字第115号《公证书》，拟证明房屋转让协议的内容并经公证；2.《房产所有权证》，拟证明房屋产来源合法性。3.《土地使用证》，拟证明土地来源合法性使用。4.《证明》，拟证明莫大波身亡（病故）、户口已注销的情况。莫荣国、殷凤英、莫荣飞共同质证如下：1.对公证书的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予确认，公证书只能证明其签名是否属实，不能证明交易款项已经交收；2.对证据2、3没有异议；3.对证据4的三性不予认可，该证明是假的，莫大波的死亡时间并非如《证明》所述。莫荣国、殷凤英、莫荣飞共同辩称，一、莫大波长期体弱多病，是一个性格极度内向且有语言障碍的人，况且其智力不如常人。莫绮嫦正是利用其这一弱点，在母子三人不知情，又无见证人在场的情况下，私下与莫大波秘密签订了《房屋转让协议》并认为已经支付了3万元款项。但莫大波从未对母子三人提及过已经收取了款项的事实，也从未见过莫大波有存款。更甚者，莫大波住院期间因一时无法凑到款项而欠520元医药费，被医院停药一天，也未见其拿钱出来支付医药费。二、《房产转让协议》于2000年10月9日签订的，这期间由于企业体制改革，莫大波被所在单位遣散，但遣散费问题未能解决，多年来，莫大波因此与工友到相关职能部门多次走访、维权。直至其病情加重后才离开怀集。莫荣国、殷凤英、莫荣飞对莫绮嫦在12年期间找不到莫大波且未能办理产权过户手续表示怀疑。至今，莫绮嫦未能提供证据证明其已经足额支付了款项。三、婚后房产属于夫妻共同财产。殷凤英与莫大波于1977年2月登记结婚，1986年开始筹备建房，从筹款到备料都是殷凤英一手一脚操办的，就连建房用地都是靠殷凤英的关系购买的，案涉房屋属于夫妻共同财产。案涉房屋的转让必须夫妻二人共同签名才生效，而莫绮嫦提供的《房屋转让协议》仅有莫大波的签名，是不合法、无效的。综上，恳请人民法院查明事实、正确适用法律，作出公平公正的判决。莫荣国、殷凤英、莫荣飞为证实其主张共同提供如下证据：1.《结婚证》，拟莫大波与殷凤英于1977年2月5日登记结婚；2.《证明》，拟证明莫荣飞与殷凤英为母子关系；3.《居民死亡医学证明书》，拟证明莫大波于2012年3月4日因病死亡。莫绮嫦质证如下：对证据的真实性、合法性和关联性没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院在裁判理由中将予以论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：莫大波（甲方、转让方）与莫绮嫦（乙方、受让方）于2000年10月9日签订《房屋转让协议》。该协议约定，甲方因另建新房，自愿将自己名下的坐落在怀集县怀城镇工业大道二路二巷210号（原门牌是××，以莫大波的名字领有粤房字第**房屋所有权证），房屋转让给乙方，双方经协商，订立如下转让条款：一、房屋的结构，面积及四至：甲方转让给乙方的房屋为混合结构二层半，占地面积52.70平方米，建筑面积122.85平方米。四至：东至梁万安（自墙），南至行人巷（自墙），西至黄国锋（自墙），北至行人巷（自墙）。二、房屋转让价款及交房屋时间：双方商定房屋的转让价款为人民币叁万元整，双方在办好公证手续之日由乙方将全部房价款交付给甲方，甲方收足乙方的全部房价款后即交房屋给乙方使用，同时将屋内水、电设施（含水表、电表）、有线电视设施随屋交给乙方，甲方交屋前所用水、电费、有线电视维护费由甲方向水、电管理部门及有线电视管理部门结算清楚。三、甲方应协助乙方办理一切转户用续，房屋转户的契税费，由乙方负担；水、电、有线电视转户费由甲方负担。四、甲方向乙方承诺，甲方转让给乙方的上述房屋无与他人发生争议或用作抵押给他人，如以前有产权或债务纠纷，均由甲方负责，与乙方无关。五、本合同一式五份：甲方、乙方、房管部门、国土部门及公证处各存档一份。同日，该《房屋转让协议》在怀集县公证处办理了公证，并出具（2000）怀证民字第115号《公证书》。根据案涉房屋的《房屋所有权证》记载，所有权人为莫大波，占有份额为全部，于1981年所建的二层半混合结构的房屋，坐落于怀集县××城镇环城东××号，基底面积为52.70平方米、建筑面积为122.85平方米。《土地使用权证》记载，用地单位（人）为莫大波。莫大波将上述案涉房屋的《房屋所有权证》《土地使用权证》原件交由莫绮嫦收执，且莫绮嫦在签订上述《房屋转让协议》后一直在案涉房屋居住至今。另查明，莫大波与殷凤英于1977年2月5日登记结婚，生育有莫荣国和莫荣飞两儿子。莫大波于2012年3月4日在肇庆市第一人民医院因病死亡。莫绮嫦为香港特别行政区居民。再查明，殷凤英母子第三人在2000年左右外出工作生活，打算将案涉房屋出售，便将房屋空置，另外租房给莫大波居住。殷凤英表示不清楚莫大波将案涉房屋出售给何人，莫大波也没有告知过殷凤英。但殷凤英因知道莫绮嫦已经将案涉房屋出租给他人居住，外出至今没有回去案涉房屋居住过。至于租金收益殷凤英为何没有收取或主张过，其表示莫大波当时将房屋卖给了莫绮嫦。本院认为，本案是因房屋买卖合同而发生纠纷，且由于莫绮嫦为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应当参照适用涉外法律的规定。由于本案的买卖行为均发生在肇庆市辖区内，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，本院作为具有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院，对本案有管辖权。由于本案买卖合同行为均发生在肇庆市辖区内即我国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，案涉不动产标的物所在地在肇庆市辖区内即我国内地。因此，解决本案纠纷的准据法应适用买卖合同行为发生地的法律，即我国内地法律。本案系房屋买卖合同纠纷，针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点为莫荣国、殷凤英和莫荣飞应否为莫绮嫦协助办理案涉房屋的产权变更登记手续。第一，关于案涉《房屋转让协议》的效力问题。案涉房屋殷凤英主张为夫妻共同财产，莫大波无权处分。但在庭审中，殷凤英表示外出工作需要而空置房屋让莫大波出售，甚至另外租房给莫大波自己居住。显然殷凤英是知道或甚至参与案涉房屋的出售。殷凤英既表示不清楚房屋出售或出售给何人，却又表示外出至今十九年多没有回去过案涉房屋，但知道案涉房屋由莫绮嫦出租给他人使用，租金由莫绮嫦收取。显然殷凤英的陈述与常理不符。因此，不管案涉房屋是否夫妻共同财产，应当认定殷凤英知道或应当知道案涉房屋出售的事实，莫大波有权处分案涉房屋的物权。莫大波与莫绮嫦于2000年10月9日签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且经过怀集县公证处进行过公证，应为合法有效，双方当事人应当按照合同全面履行义务和享受相应的权利。第二，关于案涉房屋交易款项是否交收的问题。尽管莫绮嫦并未提供交收凭证或银行取款记录等证据予以证实款项已实际交收的事实。但根据《房屋转让协议》约定，双方在办好公证手续之日由乙方将全部房价款交付给甲方，甲方收足乙方的全部房价款后即交房屋给乙方使用。案涉房屋已经办理了公证手续且已将房屋交给了莫绮嫦使用至今。同时，殷凤英知道案涉房屋已经由莫绮嫦使用并出租给他人，其一直没有主张权利，也没有主张支付房价款，显然与常理不符。因此，从签订合同至今已19年之久，且莫大波已因病死亡，莫绮嫦确因客观困难无法直接举证证明其诉讼主张的情形下，应从公平和诚实信用原则出发，合理把握证明标准的尺度，对现有证据能否形成高度盖然性优势进行综合判断。综合本案证据材料、当事人陈述及合同履行情况，莫绮嫦已经将案涉房价款交付给了莫大波达到民事证据高度盖然性的认定标准，应认定莫绮嫦已经将案涉房价款交付给了莫大波。第三，莫荣国、殷凤英和莫荣飞应否协助办理案涉房屋所有权转移登记。买受人订立商品房买卖合同的目的即在于取得房屋所有权，因此，及时办理登记，并向买受人移转房屋所有权是出卖人的主合同义务。因为房屋以登记作为其物权变动要件，如果出卖人只是交付而没有办理产权登记，买受人则不能取得所有权，因此，出卖人并未完全履行其合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定,及《房屋转让协议》第三条约定，甲方应协助乙方办理一切转户用续，房屋转户的契税费由乙方负担。莫大波应按合同约定履行协助办理房屋所有权转移登记的义务。而莫大波已于2012年因病死亡，莫荣国、殷凤英和莫荣飞作为其法定继承人，且在诉讼中并未作出过放弃继承的意思表示。即莫荣国、殷凤英和莫荣飞作为其法定继承人有义务根据合同的约定,协助莫绮嫦办理涉案房屋所有权转移登记。综上，莫绮嫦主张《房屋转让协议》合法有效及莫荣国、殷凤英和莫荣飞协助其办理涉案房屋所有权转移登记的诉讼请求理据充分，本院予以支持。综上所述，莫绮嫦的请求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第三十三条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条、第二百六十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、确认莫大波与莫绮嫦于2000年10月9日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、莫荣国、殷凤英和莫荣飞于本判决发生法律效力之日起十五日内协助将怀集县怀城镇工业大道二路二巷210号（原地址为怀集县怀城镇怀城东路二巷196号）((粤房字第**房屋所有权转移登记至莫绮嫦名下。案件受理费650元，由原告莫绮嫦负担。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 吴 文审判员 何 桑审判员 梁达明二〇一九年八月七日法官助理邵丽虹书记员吴兰芳