上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15209号原告：束云华，男，1967年8月29日生，汉族，住上海市静安区。原告：束佳慧，女，1996年3月8日生，汉族，住址同上。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘红亮，上海东方环发律师事务所律师。被告：徐瑞斌，男，1978年12月2日生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市。被告：陆立梅，女，1981年1月14日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：徐瑞斌。原告束云华、束佳慧与被告徐瑞斌、陆立梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告束云华、束佳慧的共同委托诉讼代理人刘红亮与被告徐瑞斌并代被告陆立梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告束云华、束佳慧向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的上海市房地产买卖合同；2、判令徐瑞斌、陆立梅返还购房款55万元；3、判令徐瑞斌、陆立梅支付违约金22万元(依据买卖合同补充条款1.6条)；4、判令徐瑞斌、陆立梅支付赔偿金5,500元。事实和理由：2019年4月11日，双方在中介公司的居间下签订一份房地产买卖合同，约定，徐瑞斌、陆立梅将其所有的位于宝山区共和新路XXX号XXX室房屋以总价110万元转让给束云华、束佳慧。合同约定2019年5月31日之前过户，但2019年5月29日被告知系争房屋被江苏省射阳县人民法院查封无法交易。房地产交易中心并出具了不予登记告知书。合同签订后，已经向徐瑞斌、陆立梅支付房款55万元。鉴于房屋被司法限制导致无法继续履行，且给束云华、束佳慧造成很大的经济损害，对此徐瑞斌、陆立梅应承担全部责任，故涉讼。被告徐瑞斌、陆立梅辩称，关于双方签订的买卖合同、收取的55万元房款等事实都没有异议。2019年5月29日之前，双方已经至房地产交易中心申请办理了过户手续，但在2019年5月29日去领取产证的时候，才被告知被射阳县法院查封了，对此徐瑞斌、陆立梅也很意外。嗣后，徐瑞斌、陆立梅去射阳县法院了解情况，案外人基于贸易纠纷向该法院起诉，并申请查封了系争房屋。该案件的起诉标的是60多万元，2019年7月11日开过一次庭审，还要补充材料。故该案仍在审理之中。针对诉请：不同意解除合同及返还房款、赔偿等的诉请。司法查封是在不知情的情况下发生的，故要求继续履行买卖合同。待射阳县人民法院的案子结束，再履行本次交易。本院经审理认定事实如下：2019年4月11日，卖售人(甲方)：徐瑞斌、陆立梅与买受人(乙方)：束云华、束佳慧签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将位于宝山区共和新路XXX号室号(部位：516)房屋出售给乙方，房屋转让价格为110万元。甲、乙双方确认，在2019年05月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款一第六条约定，甲方保证在办理产权过户手续前该房地产无任何抵押和人民法院查封，如有经济纠葛，甲方承担违约责任。甲方未按照本合同约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向乙方支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行合同。如甲方逾期超过十个工作日的，或是收到首期房价款后又将该物业转卖、租赁给第三方的，或甲方单方面解除本合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同。乙方因此单方解除合同的，应当通知甲方，甲方承担违约责任，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同签订后，束云华、束佳慧已向徐瑞斌、陆立梅支付房款55万元。2019年5月29日，上海市自然资源确权登记局向本案双方当事人发出《不予登记告知书》。另查明，系争房屋于2014年6月6日经核准登记取得房地产权证，登记的权利人为徐瑞斌、陆立梅。2019年5月29日，因限制文件号(2019)苏0924民初3250号上述房屋被江苏省射阳县人民法院采取司法限制措施，予以查封。本案审理中，徐瑞斌、陆立梅认为违约金标准过高，当时也是因为筹钱才急于卖房的，合同版本是束云华、束佳慧提供的，故要求法院进行调整。对此，束云华、束佳慧表示，违约金不存在过高的问题，为了本次交易束云华、束佳慧支付中介费(根据总房价的2%)，还有律师费的支付。同时系争房屋是出售方的唯一不动产，故违约金的损失是合理的，不应当予以调整。本院认为，本案双方就系争房屋签订的房产买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守各自义务。根据合同约定，双方应在2019年5月31日前完成过户手续。履行过程中，因该房屋被司法查封导致限制交易，房地产交易中心于5月29日出具了《不予登记告知书》，至此，双方交易中断无法继续履行。根据双方补充条款的约定，出售方保证在办理产权过户手续前该房地产无任何抵押和人民法院查封，如有经济纠葛，出售方承担违约责任。即出售方未按照本合同约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向买受方支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行合同。如逾期超过拾个工作日，视为出售方违约，买受方有权单方解除本合同。出售方承担违约责任，除需支付拾个工作日的赔偿金外，还需支付相当于总房价款20%的违约金。据此，鉴于由于徐瑞斌、陆立梅未保证房屋在过户前不受任何司法限制，且直至本次诉讼期间，系争房屋上设定的查封仍未解除，该行为构成根本违约，导致无法完成后续交易环节，致使束云华、束佳慧购房的目的落空。故束云华、束佳慧现起诉要求解除合同并由违约方承担违约责任，符合双方合同约定和法律规定，本院予以准许。鉴于违约金标准的问题，庭审中徐瑞斌、陆立梅表达了该标准过高并要求调整的意见，本院根据本案实际，从各方当事人履行合同的诚信出发，结合违约方的违约程度及守约方的实际损失等因素，根据诚实信用和等价有偿之原则，酌情将违约金标准调整为房屋转让总价的10%，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告束云华、束佳慧与被告徐瑞斌、陆立梅就上海市宝山区共和新路XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；二、被告徐瑞斌、陆立梅于本判决生效之日起十日内，返还原告束云华、束佳慧购房款55万元；三、被告徐瑞斌、陆立梅于本判决生效之日起十日内，向原告束云华、束佳慧支付违约金11万元；四、被告徐瑞斌、陆立梅于本判决生效之日起十日内，向原告束云华、束佳慧支付赔偿金5,500元；五、原告束云华、束佳慧的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5,227元、保全费4,397.50元，均由被告徐瑞斌、陆立梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一九年八月二十七日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。