云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终554号上诉人（原审原告）：黄盼，男，1990年9月24日生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：向小多，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：印彪，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：个旧市农村信用合作联社。住所地：云南省个旧市胜利路**。法定代表人：旃启宏，该社理事长。委托诉讼代理人：查建纲，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马素梅，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南俊腾达房地产开发有限公司。住所地：昆明市晋宁区工业园区晋城片区。法定代表人：李凯，该司执行董事。被上诉人（原审被告）：李凯，男，1976年4月27日生，汉族，住云南省昆明市。上诉人黄盼因与被上诉人个旧市农村信用合作联社（以下简称个旧联社）、云南俊腾达房地产开发有限公司（以下简称俊腾达公司）及李凯案外人执行异议之诉一案，不服云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2018）云25民初198号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月24日在本院公开开庭进行了审理。上诉人黄盼的委托诉讼代理人向小多、印彪，被上诉人个旧联社的委托诉讼代理人查建纲、马素梅，被上诉人俊腾达公司的法定代表人李凯，被上诉人李凯均庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄盼上诉请求：撤销一审判决，依法支持黄盼的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。上诉人黄盼与俊腾达公司签订购房合同、全额支付房款、缴纳物业费、所购房屋已实际交付使用等事实应认定黄盼是涉案房屋的真实权利人。上诉人取得涉案厂房后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且上诉人在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结财产。2.一审判决适用法律错误，个旧联社的抵押权不能优先于房屋买受人黄盼。黄盼于2013年8月8日买房，被上诉人俊腾达公司在后抵押土地，并未包含地上建筑物。被上诉人个旧联社的抵押权设定发生在后，且该并不优先于黄盼，一审判决认定个旧联社的抵押权优先于黄盼错误。3、一审判决对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用不当，上诉人的权利满足第二十八条规定的条件，就能够排除执行。4.一审判决对上诉人要求确认其与俊腾达公司签订购房合同的有效性及确认所有权之诉未作处理和评判，属程序违法。5.被上诉人个旧联社与俊腾达公司设定土地抵押时已明知销售了部分房屋，其作为金融机构没有尽到审查核实义务，双方的抵押行为属恶意，属无效行为，且被上诉人个旧联社超标的查封属恶意违法行为。个旧联社辩称：1.上诉人黄盼与俊腾达公司签订的购购房合同系无效合同。2.上诉人黄盼未提供有效证据证明我公司申请查封涉案房屋时其已合法占有该房屋。3.上诉人黄盼并没有实际支付涉案房款。4.上诉人黄盼未举证证明涉案房产未办理过户登记非因其自身的原因造成。5.上诉人不具有足以排除执行的权利，案涉不动产产权登记在俊腾达公司名下，上诉人并不是涉案房屋的实体权利人，个旧联社对涉案房屋享有优先受偿权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。俊腾达公司辩称，黄小林转给俊腾达公司的款项是投资款，黄小林作为股东当时也掌管了公司。黄盼与俊腾达公司从未签订过购房合同，也没有收到过黄盼的支付的房款。请求驳回上诉，维持原判。黄盼向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对黄盼购买的坐落于晋宁区厂房的强制执行，并解除对上述厂房的查封；2.判决确认黄盼与俊腾达公司于2013年8月8日签订的《标准厂房/配套用房购销合同》合法有效，并确认坐落于晋宁区厂房归黄盼所有；3.判令俊腾达公司协助黄盼办理坐落于晋宁区厂房的产权过户登记；4.本案诉讼费由个旧联社、俊腾达公司和李凯承担。一审法院认定事实：黄盼与黄小林系父子关系，与黄娟系姐弟关系。2011年8月29日，黄小林通过中国银行转款414万元、46万元给李凯，未载明用途；2011年11月9日，黄小林通过中国银行昆明市南市区支行转款170万元给李凯，用途为货款；2012年5月21日和2012年7月20日，黄小林通过中国银行邵东县广场支行各转款150万元给俊腾达公司，用途为借款；2012年12月3日和2012年12月17日，黄小林通过建行邵东支行转款60万元、117万元给俊腾达公司，未载明用途。之后，以俊腾达公司为甲方，黄盼为乙方，双方签订了《标准厂房／配套用房购销合同》，主要约定：黄盼购买俊腾达公司位于晋宁县工业园区晋城片区C21-4F、C21-3F厂房，价款240.6056万元、236.75178万元。厂房/配套交付乙方后，甲方应协助乙方办理产权证。委托甲方办理的，乙方应与甲方签订《办理产权登记授权委托书》，并且乙方应于交房时将办理产权登记所需的相关材料提供给甲方，同时交清甲方应缴纳的各项费用，甲方应在乙方提供完整的资料后90个工作日内将办理产权登记资料提交至产权登记部门。若乙方在180天内不能完成上述义务，甲方将不再协助乙方办理产权证，乙方自行办理。该合同上盖有甲方俊腾达公司的合同专用章和李凯私章，以及乙方黄盼的签名捺印，但未载明双方签订合同的日期、付款方式及期限、厂房交付期限等主要合同内容。2013年8月8日，俊腾达公司出具编号为NO：0002441、0002442《收款收据》两份给黄盼，该收据上载明：交款人黄盼，交款项目C21-4F、C21-3F，金额240.6056万元、236.75178万元，收款人均为阳世荣并盖有俊腾达公司财务专用章（方章）。但黄盼没有提供支付房款的详细凭据，案涉C214F、C21-3F的厂房也没有登记在黄盼名下。2015年6月23日，俊腾达公司、李凯为个旧市汇攀矿产品经营部与个旧联社签订的《最高额抵押合同》提供抵押担保，所担保债权的最高金额为4500万元；抵押物为俊腾达公司拥有的国有土地使用权，产权证号为晋国用（2014）第100号。同日，双方到晋宁县国土资源局办理了抵押登记，他项权权利证号为晋他项（2015）第67号。抵押时，该地块上的房屋已建成，并已销售了部分房屋。2016年4月26日，因俊腾达公司、李凯拖欠个旧联社借款，个旧联社遂分三案向一审法院提起诉讼。2016年7月27日，经一审法院庭前主持调解，双方当事人就（2016）云25民初51、52、53号金融借款合同纠纷等三案自愿达成调解协议，协议主要约定：“由被告俊腾达公司于2016年12月31日前偿还被告个旧联社借款本金4444.3979万元及相应的利息、复利；原告个旧市农村信用合作联社对被告云南俊腾达房地产开发有限公司提供的抵押物土地使用权（产权证号为：晋国用〔2014〕第100号）以及该土地上的建筑物享有抵押权（不包括被告云南俊腾达房地产开发有限公司已销售的房地产，详见后附的清单）。若被告云南俊腾达房地产开发有限公司不能按约定时间偿还本案债务，则原告个旧市农村信用合作联社对前述抵押物依法拍卖，变卖所得价款享有优先受偿权；若前述抵押物不足以清偿本案全部债务，则由被告李凯对不足以清偿的部分承担连带偿还责任；被告云南俊腾达房地产开发有限公司2016年7月20日后收取的购房款（购房人购买涉案房地产所支付的款项），应优先用于偿还本案债务。”案涉C214F、C21-3F厂房未包括在已销售的房地产清单中。一审法院（2016）云25民初51、52、53号民事调解书生效后，俊腾达公司、李凯未按已生效的民事调解书履行义务，个旧联社便向一审法院申请强制执行。执行过程中，根据个旧联社与俊腾达公司达成的执行和解协议，俊腾达公司将建盖的80套厂房的房权证和土地使用证统一更换为不动产权证。2017年4月17日，一审法院对包括案涉C21-4F、C21-3F的80套厂房进行了查封，黄盼遂向一审法院提出执行异议申请。2018年1月15日，一审法院组织听证会，并于2018年4月3日作出（2018）云25执异18号执行异议裁定书，驳回黄盼的异议请求。为此，黄盼向一审法院提起案外人执行异议之诉。诉讼中，根据黄盼的申请，一审法院向俊腾达公司、李凯询问其对案外人黄盼提出的执行异议请求有无意见，俊腾达公司、李凯明确表示“反对黄盼的异议申请及其理由”。另查明，根据黄盼的申请，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，将第三人俊腾达公司、李凯变更为本案被告参与诉讼。俊腾达公司、李凯对此未提出异议。一审法院认为：一、关于黄盼是不是诉争不动产的实体权利人？对位于晋宁区晋城镇十里村委会俊腾达中小企业产业园C21-4F、C21-3F不动产应否停止执行的问题。黄盼列举的标准厂房／配套用房购销合同及补充协议、收款收据及收据、银行收付款通知书及转账凭证、物管费缴费用通知单等证据，虽能证明黄盼与俊腾达公司签订过《标准厂房／配套用房购销合同》，但不足以证明黄盼系案涉C21-4F、C21-3F厂房的真实权利人，并对案涉执行标的物C21-4F、C21-3F厂房享有足以排除强制执行的民事权益。相反，个旧联社提供的2017年3月29日云（2017）晋宁县不动产权第0001280号、0001281号不动产权证，记载的案涉C21-4F、C21-3F号厂房的不动产权利人为俊腾达公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉C21-4F、C21-3F号厂房的不动产权利人在没有变更登记为黄盼的情况下，即便黄盼与俊腾达公司签订了《标准厂房／配套用房购销合同》，也不发生不动产物权变动的法律效力。鉴于黄盼并非诉争厂房的真实权利人，其对诉争执行标的并不享有排除强制执行的真实性权利。因此，黄盼要求停止强制执行并确认案涉C21-4F、C21-3F号厂房归其所有的请求，不予支持。至于黄盼与俊腾达公司之间所涉及的法律关系，黄盼可以另案解决。二、关于俊腾达公司应否协助黄盼办理产权过户登记的问题。俊腾达公司以案涉C21-4F、C21-3F厂房所附着的建设用地使用权抵押给个旧联社时，该地上建筑物C21-4F、C21-3F厂房已经建好。设定抵押时，虽然该地上的C21-4F、C21-3F厂房未一并办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”、第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”的规定，应视为与设定抵押的建设用地使用权一并抵押，个旧联社对俊腾达公司以建设用地使用权抵押的该地上的建筑物C21-4F、C21-3F厂房即享有优先受偿权。又因黄盼依据《标准厂房／配套用房购销合同》所享有的权利为普通债权，而不属于担保物权等优先受偿权，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，个旧联社在执行案件中作为申请执行人，对执行标的即案涉C21-4F、C21-3F厂房依法享有的优先受偿权足以对抗案外人即本案黄盼享有的一般债权请求权。基于上述事实和法律规定，黄盼不是案涉C21-4F、C21-3F厂房的真实权利人，其要求俊腾达公司协助办理过户登记的请求，一审法院不予支持。三、关于黄盼享有的其他权利能否排除执行案涉C21-4F、C21-3F不动产并解除查封的问题。因他案的执行查封了案涉C21-4F、C21-3F号厂房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，黄盼在案中虽主张已支付全部购房款并对案涉C21-4F、C21-3F厂房实际占有和使用，但依此规定，黄盼作为买受人，对登记在被执行人即本案俊腾达公司名下的C21-4F、C21－3F厂房提出执行异议，除了必须符合此规定的四种情形外，还必须具备的法定条件即黄盼享有的其他权利能够排除执行该不动产。如前所述，黄盼对案涉C21-4F、C21-3F厂房不享有所有权，其不是该不动产的实体权利人，黄盼享有的其他权利也不能对抗个旧联社对涉案C21-4F、C21-3F厂房享有的优先受偿权。因此，黄盼对诉争的C21-4F、C21-3F厂房不享有排除强制执行的真实性权利，其要求解除对涉案C21-4F、C21-3F号厂房查封的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回原告黄盼的诉讼请求。案件受理费44989元，由黄盼承担。对一审判决认定的案件事实，上诉人黄盼认为己方已经提交了黄小林转款1157万余元到俊腾达公司的凭证，证明黄小林转款中的部分款项用于支付本案黄盼的购房款，但是对于黄小林的七笔转款中用于支付本案购房款不能进行区分。被上诉人俊腾达公司和李凯对于与黄盼签订购房合同的事实不予确认，并不认可收到过购房款。鉴于各方当事人对于一审判决认定的其他案件事实无异议，本院对于各方当事人无异议的案件事实予以确认。本案二审争议焦点为：黄盼对位于晋宁县工业园区晋城片区涉案C21-4F、C21-3F房产是否享有能够排除执行的民事权利。二审中，上诉人黄盼提交两组新证据：1.《收据》一份，欲证明2019年6月28日，黄小林代黄盼交纳C21-3F厂房的物业管理费；2.《厂房租赁合同》一份，欲证明黄盼于2019年5月31日将C21-3F厂房出租给曾俊杰。被上诉人个旧联社经质证，对新证据的三性均不予认可。被上诉人骏腾达公司和李凯经质证，对新证据的真实性予以认可。本院对上述证据的真实性依法予以确定确认，该证据证明黄盼在2019年交纳过C21-3F厂房物管费和将厂房对外出租的事实。本案二审中争议焦点为：黄盼对位于晋宁县工业园区晋城片区涉案C21-4F、C21-3F房产是否享有能够排除强制执行的民事权利。本院认为：首先，关于本案的法律适用问题。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中黄盼的起诉事实若符合上述条款规定的四个条件，则依法可以排除执行。一审判决认为黄盼作为买受人对登记在被执行人即俊腾达公司名下的C21-4F、C21-3F号不动产提出执行异议，除了符合此规定的四种情形外，还必须具备法定条件，即黄盼享有的其他权利能够排除执行该不动产属于认定错误，本院依法予以纠正，只要当事人能够满足上述规定的四个条件，就能够享有排除执行的权利。其次，关于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。首先，俊腾达公司和李凯明确表示未与黄盼建立过购房合同关系，对于黄盼与俊腾达公司所签订的《标准厂房／配套用房购销合同》的真实性和效力不予认可。其次，从该合同的内容来看，缺失签订合同的时间，合同中就购房款的付款期限、交房时间等主要合同内容没有约定，且至今也未能就缺失的合同内容形成补充协议或一致意见，缺少订立合同的主要条款内容。鉴于俊腾达公司和李凯对该份合同的有效性不予认可，且主要合同条款缺失，该合同至今未成立生效，故不能认定黄盼和俊腾达公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、涉案房产的占有。黄盼未能提供买卖双方直接接房交接手续的相关证据，其提供2019年6月28日向昆明俊腾达物业服务有限公司交纳物业管理费《收据》，和2019年5月31日将涉案厂房对外出租的《厂房租赁合同》，仅能证明其在一审结束和查封之后合法占用了涉案房产，但不能提供在查封之前实际占有厂房和交付物管费的证据。故黄盼欲证明其在查封之前已经合法占有涉案房产的证据不足，应由其承担举证不利的后果。3、房款支付。黄盼主张已经支付过购房款，未直接交付现金款项，而是通过黄小林转账给俊腾达公司的1157万余元款项中的部分支付购房款。首先，在黄盼与俊腾达公司所签订的《标准厂房／配套用房购销合同》中既未约定支付购房款时间，也未就该购房款系以黄小林的债权转作房款的事宜进行过约定。其次，黄小林与俊腾达公司和李凯之间的转账行为发生在2011年8月29日至2012年12月17日之间，而黄盼提交俊腾达公司出具的《收款收据》为2013年8月8日，黄小林转账的款项与黄盼支付的购房款之间无任何证据证明存在关联性，且黄盼亦不能对黄小林转款中哪几笔系用于支付本案购房款的事实进行明确。故黄盼主张已经支付本案房产房款的证据不充分，本院对黄盼已经支付房款的主张不予采信。4、未办理过户登记原因。现案涉房产登记的所有权人为俊腾达公司，并未登记在黄盼名下。黄盼亦未举证证明系因俊腾达公司的原因导致。综上，黄盼对涉案房产的权利因其无直接有效的证据证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，黄盼并不享有足以排除强制执行的民事权利，上诉理由缺乏事实依据不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人黄盼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，但判理部分表述有不当之处，本院依法纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44989元，由上诉人黄盼负担。本判决为终审判决。审判长 崔 艳审判员 李建华审判员 郭婷婷二〇一九年八月二十三日书记员 李杨杰