福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0203执异154号 案外人：严积均，男，1981年4月10日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 委托诉讼代理人：高华，福建闽台律师事务所律师。 申请执行人：林亚淑，女，1955年9月22日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林乐漂、杨碧莲，福建九信律师事务所律师。 被执行人：蔡福忠，男，1975年2月4日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：厦门韵情豪商贸有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路振兴大厦零售商店****，统一社会信用代码913502030658848474。 法定代表人：蔡福忠。 在本院执行申请执行人林亚淑与被执行人蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司（以下简称“韵情豪公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人严积均对本院查封龙海市东园开发区兰溪湾28幢201室房屋（以下简称“案涉房产”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人严积均称，2017年4月24日（案涉房产被查封前），在漳州开发区金秋房产中介所的居间下，案外人与被执行人蔡福忠签订了《房产买卖协议书》，双方约定蔡福忠将案涉房产卖给案外人，总价款为533600元，其中包括定金加首付款为229750元，按揭贷款303850元。协议签订后，案外人向蔡福忠支付了全部购房款，并自2017年5月11日开始按月向银行支付本案房屋的按揭贷款，月供2183.33元。2017年6月28日，经建设银行龙海支行批准，按揭贷款的还款账号变更为案外人的账号，自此开始，案外人以自己的账号偿还本案房屋的按揭贷款。2017年4月24日，协议签订当日，被执行人蔡福忠即将房屋交付给案外人占有使用，案外人于2017年4月1日开始交纳电费、水费、物业费、房屋公摊费；并于2017年6月26日开始对房屋进行装修，装修完毕后于2017年8月25日，出租给承租人使用。因此，案涉房产的财产权已经属于案外人所有。然而，2019年1月15日，厦门市思明区人民法院根据申请执行人林亚淑的申请，作出了（2019）闽0203执148号《执行裁定书》，并查封了案涉房产。这一查封对案外人的合法权益产生了巨大不利影响。2018年12月25日，龙海市人民法院根据案外人的执行异议之诉，作出了（2018）闽0681民初4820号《民事判决书》，判决不得执行案涉房产。因蔡福忠、肖梅失联，该判决书已于2019年1月15日向蔡福忠、肖梅发出送达公告。综上所述，案涉房产在被查封之前已由案外人购买并实际占有使用，自2017年6月28日开始以案外人自己的账户偿还按揭贷款。因此，案涉房产以属于案外人而不再属于蔡福忠。虽然该房屋没有及时过户，但其责任不在案外人一方，而是开发商延期发放产权证造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》，案外人严积均陈述的事实理由，完全符合停止对案涉房产执行、解除查封的法定条件。为避免上述损失的发生，同时避免司法资源的浪费，现依法提出执行异议申请，请求依法停止对案涉房产的执行。案外人提交《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《房产买卖协议书》、《房产交易中心证明》、蔡福忠与妻子肖梅的《结婚证》、《户口本》、银行转款明细及收条、建行《个人贷款还款账号变更受理通知书》及银行卡复印件、交房证明、装修承诺书、装修押金条、装修工程报价单、装修费用单据，房屋照片、物业费、水费、电费房屋公摊费收据，物业公司出具的缴纳物业费证明、《房屋出租合同》、光盘、厦门市思明区人民法院（2019）闽0203执148号执行裁定书、（2018）闽0681民初4820号民事判决书、人民法院报公告等证明其主张。 申请执行人林亚淑答辩称，一、案外人未能举证证明在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案外人提供的《房产买卖协议书》属于存量买卖合同，签订时被执行人尚未取得房屋物权，该合同因被执行人对房屋物权无权处分而无效，即物权转让不发生物权变动的效力。2015年6月10日，被执行人与开发商签订商品房买卖合同，约定支付首付款142280元，向银行按揭贷款320000元，即享有房屋的不动产物权请求权。由于尚未办理权属登记，不动产物权的转让不发生效力，因此被执行人尚未拥有房屋的物权，仅享有对开发商的物权请求权。这与被执行人若为房屋产权人情况下签订存量房买卖合同有着本质的区别。既然被执行人不享有该房屋的物权，那么也就没有处分该房屋的权利。被执行人与案外人签订的存量房买卖合同从合同效力的角度看，属于效力待定合同。若被执行人取得物权，合同生效条件成就，案外人方才对被执行人享有物权请求权。在此之前，合同未生效或归为无效。从物权角度看，当属无效。本案法院查封执行时，房屋物权请求权属于且仅属于被执行人，案外人对房屋不享有直接的合同权利或物权权利。案外人基于与被执行人签订的存量买卖合同产生的债权债务，与申请执行人已经申请执行的金钱债权相比较，案外人的权利不能排除执行，申请执行人的债权应当优先受偿。二、案外人占有该房屋，并将该房屋出租获取租金属于不当得利，不具有合法性，应当予以返还。由于案外人未获得该房屋的物权，因此不具有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利，物权中的所有权具有绝对性和排他性，案外人不仅对房屋占有使用，还进行了出租收取租金，对此该房屋的物权人有权要求其返还不当得利。三、案外人未支付全部价款。被执行人与开发商的商品房买卖交易模式是总价款462280元，被执行人支付首付款142280元，向建设银行龙海支行按揭贷款320000元，约定贷款期限为240个月，自2015年7月10日起至2035年7月10日止。银行已将该按揭款项320000元支付给开发商，由被执行人每月向银行归还按揭款。该按揭贷款在办理不动产权证书并抵押登记之前由开发商作为保证方提供担保。案外人仅支付首付款229117.33元。案外人自2017年5月起至今毎月支付银行按揭款属于代偿性质，更改按揭贷款的还款银行账号并没有改变按揭贷款的基础法律关系，贷款人仍是被执行人，根据合同相对性，被执行人仍是银行的债务人。案外人现在目前为止也未还清银行的按揭款，尚欠大部分按揭款项。因此，应当认定案外人未支付全部价款。同时，本案不具备由案外人按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件，案外人也未将剩余价款交付人民法院执行，无法保护申请执行人的债权。四、案外人在签订购房协议时就知道或者应该知道该房屋无法办理过户登记，对未办理过户登记存在重大过错，案外人应自行承担该房屋无法办理过户登记的不利后果。案外人在同意更换按揭还款账号时即可推定其知道该房屋属于按揭贷款购买的商品房，且被执行人未取得物权，在银行按掲20年款项未还清之前，根本不能及时办理房屋过户登记，未办理登记即未发生物权变动的效力，案外人应自行承担不利后果。综上，案外人的“买受”行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，该条款不适用于本案。请法院驳回案外人的执行异议，许可继续执行该房屋。 本院查明，原告林亚淑与被告蔡福忠、韵情豪公司、肖梅民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月29日作出（2017）闽0203民初16611号民事判决书，判决：“一、被告蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告林亚淑借款本金490000元及利息（利息计至2016年10月4日为50000元，此后应以490000元为基数自2016年10月5日起按月利率2%计算至实际还款之日止）；二、驳回原告林亚淑的其他诉讼请求。”该民事判决书已于2018年12月7日发生法律效力，因蔡福忠、韵情豪公司未履行生效法律文书确定的法律义务，林亚淑遂于2019年1月2日向本院申请强制执行，本院于2019年1月2日立案执行，于2019年1月15日作出（2019）闽0203执148号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司的银行存款人民币558251元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产。”并于2019年1月21日轮候查封了被执行人蔡福忠名下案涉房产。 另查明，原告严积均与被告甘丽卿、蔡福忠、肖梅案外人执行异议之诉一案，福建省龙海市人民法院于2018年12月25日作出（2018）闽0681民初4820号民事判决书，认定如下事实：2017年4月24日，严积均与蔡福忠签订了《房产买卖协议书》，双方约定蔡福忠将位于龙海市东××开发区××房产卖给严积均，总价款为533600元。协议签订后，严积均向蔡福忠支付了购房款，并自2017年5月11日开始按月向银行支付本案房屋的按揭贷款，月供2183.33元。2017年6月28日，经建设银行龙海支行批准，按揭贷款的还款账号变更为严积均的账号，自此开始，严积均以自己的账号偿还本案房屋的按揭贷款。2017年4月24日，协议签订当日，蔡福忠即将房屋交付给严积均占有使用，严积均于2017年4月份开始交纳物业费、水费、电费、房屋公摊费；并于2017年6月26日开始对房屋进行装修，装修完毕后于2017年8月25日出租给他人使用。该案另查明，龙海市人民法院受理原告甘丽卿与被告蔡福忠民间借贷纠纷一案，诉讼中，甘丽卿于2017年7月24日向龙海市人民法院提出财产保全申请，请求法院查封登记于蔡福忠名下的址在龙海市××开发区××号房屋，限制该房屋办理产权转让或变更手续。龙海市人民法院于2017年8月1日作出(2017)闽0681民初4252号《民事裁定书》，裁定：查封被申请人蔡福忠址在龙海市××开发区××号房屋，并不予办理过户登记手续，查封期限三年。同年8月3日，龙海市人民法院向龙海市住房保障与房地产管理局发出《协助执行通知书》。2018年7月30自，严积均向龙海市人民法院提出执行异议，被龙海市人民法院裁定驳回。福建省亿坤置业有限公司于2018年2月23日到龙海市不动产登记中心××龙海市××东××开发区××＃、××＃、××＃、××＃楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记业务。 龙海市人民法院认为，严积均与蔡福忠、肖梅的房屋买卖关系发生于法院查封该房产措施之前，且没有违反法律法规的强制性规定。协议订立后，严积均积极支付购房款，并将讼争房屋装修出租于他人，已实际占有该房屋。未能及时办理房产所有权转移手续，系开发商延期办理所致，非原告严积均本人原因。故严积均与蔡福忠、肖梅的房屋买卖行为有效。甘丽卿辩称原告提供的贷款合同为假缺乏依据，甘丽卿与蔡福忠因民间借贷纠纷一案对讼争房屋采取查封措施，在原告严积均与被告蔡福忠、肖梅的房屋买卖行为之后。严积均与蔡福忠、肖梅的房屋买卖行为产生的民事权益，足以排除甘丽卿与蔡福忠因民间借贷纠纷一案的查封措施。严积均要求停止对讼争房屋的执行，并解除对该房屋的查封、冻结的主张，依法应予支持。并判决如下：一、不得执行址在龙海市××开发区××号房屋。二、驳回严积均的其他诉讼请求。 本院在执行异议审查期间另查明，龙海市人民法院（2018）闽0681民初4820号民事判决书已于2019年4月2日发生法律效力。 本院认为，根据已生效的（2018）闽0681民初4820号民事判决书认定，严积均对案涉房产享有的民事权益足以排除法院对案涉房产在本案查封之前采取的执行措施，本案申请执行人林亚淑的民事权利相对在先案件的申请执行人权利并无优先性。严积均在本案提出的执行异议请求，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 中止对福建省龙海市东园镇开发区兰溪湾28幢201号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 李克梅 审 判 员 俞伟强 审 判 员 吕娜彬 二〇一九年八月五日 代书记员 陈艺芸 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： 。 （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； 。