河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终9256号上诉人（原审原告）：石家庄市矿区金鑫小额贷款有限公司，住所地矿区南纬路****。法定代表人：曾爱民，董事长。委托诉讼代理人：李某柱，男。住石家庄市井陉县，该公司职工。委托诉讼代理人：吴克剑，河北雄鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冀某龙，男，汉族，住平山县。委托诉讼代理人：齐江涛，河北咏远律师事务所律师。原审第三人：高某永，男，汉族。上诉人石家庄市矿区金鑫小额贷款有限公司（以下简称金鑫公司）因与被上诉人冀某龙、原审第三人高某永执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2018）冀0107民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金鑫公司上诉请求：1、撤销井陉矿区人民法院（2018）冀0107民初711号民事判决；2、依法改判支持上诉人的诉求：（1）不得执行原属于第三人高某永所有的井陉矿区车位给申请执行人冀某龙；（2）确认井陉矿区车位归石家庄市矿区金鑫小额贷款有限公司所有；3、被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认为，房产抵账协议无法确认真实性、合法性，并依据《物权法》第14条规定，以不动产物权登记才产生物权变动为由，对原告在法院查封之前已合法占有该房产无证据证实，原告主张的已结清价款善意取得房屋所有权不能成立。最终一审法院认定：原告对案涉房产即井陉矿区车位不足以排除强制执行的民事权益。驳回原告的诉讼请求。上诉人认为，一审法院在认定的事实上与法律适用上均有错原误。理由如下：一审法院在认定的事实上有误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、第25条之规定，案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。从原告提供的证据上看，原告与第三人高某永之间存在合同借贷关系（提供证实借贷关系的全部证据及担保人的相关证据）。之后，高某永因无法偿还原告的借款及利息，双方签订达成房产抵账协议，用原属于第三人高某永所有的井陉矿区车位折价41万元抵顶原告的贷款本金41万元。第三人高某永提供并交付原告认购协议书原件、并于2015年6月16日交付原告房产与车库。为了更有利于判决结果的公证，证明上诉人在查封前即实际占有诉争房屋的事实。提出以下新证据。即上诉人将诉争房屋交给关联公司（河北民海化工有限公司）使用期间由（精益开锁服务部2015年7月18日更换诉争房屋精彩景园2号楼1单元701室门锁）（并隆矿区安民开锁服务部2015年7月18日更换精彩景园13号车库电动门锁通控器主机）付款发票及经办人谷某均可证明上诉人在2015年7月20日法院查封前即占有诉争房产的事实。一、原告实际合法占有该房产。因本案所涉房产属于未登记的不动产，无法变更过户登记手续。但原告对所涉房产通过合法方式取得，并实际占有，这是不争的事实。一审法院却认为无证据证实，不能成立，显然与事实相悖。二、一审法院适用法律有误。根据《最高人民法院法（2004）5号关于人民法院民事执行中查、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，结合本案的实际情况，原告通过抵账实际上支付了全部价款并实际占有房产，虽未办理过户登记，对此原告无任何过错，人民法院是不得查封、扣押、冻结该房产的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（3）已支付全部价款。（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，原告与第三人达成书面房产抵账协议，同房屋买卖合同均具有等价的法律效力。并且在2015年6月20日前实际合法占有该房产。以房产折价41万元抵项原告的贷款本金41万元，原告已经视同支付了全部价款。且非因原告自身原因未办理过户登记。（未办理过户登记的原因一是因为该房产原所有人本案第三人本人就没有办理过登记，二是在上诉人持第三人的抵账协议和购房原始合同到精彩景宛开发商处办理购房合同更名时，开发商要求第三人必须到场才可办理，在2015年7月20日矿区法院查封该房产前第三人高某永已下落不明。上诉人无法办理购房更名备案。据此可以看出未办理过户登记登记的原因，上诉人没有过错。综上，原告对井陉矿区车享有所有权，足以排除对执行标的物的强制执行。而一审法院依据《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。认为以物抵债协议不当然产生物权变动效果。一审法院对《物权法》第14条的适用，是对法律适用的前提及具体情形的误解。《物权法》第9条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权设立之时就应当依法登记，发生效力。之后发生物权变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。本案中所涉房产因性质根本就在设立时就未进行登记，因此不适用《物权法》第9条、第14条的规定。那么按此规定，最初的买受人高某永因未登记，就不是该房产的所有人了吗。相信法律也不会强人所难。冀某龙答辩称：一、上诉人所述的事实均不成立。1、关于抵押借款协议，该协议虽然有第三人高某永与其妻子高某芳的签字，但协议约定的50万元本金，因为上诉人不能提供其转给高某永的证据，故无法确定上诉人已支付给高某永，所以该借款协议未实际履行。2、关于房产抵账协议。因所抵账的房屋时高某永和高某芳的夫妻共同财产，依据《婚姻法》的规定，一方无权私自处理，否则为无效，而该协议上没有高某芳的签字，故该协议不具有法律效力。因高某永未到庭无法确定其签字是否本人所签，更无法确定是否为其真实意思表示，所以房产抵账协议的真实性存疑，房产协议的真实性、合法性不成立。3、关于上诉人在2015年6月16日是否实际占有使用涉案的房屋。2015年7月28日答辩人在与高某永诉讼时，与法院共同到涉案的房屋查封，当时高某芳还居住在此房内，足以说明上诉人此陈述不是事实。上诉人在二审的提供的开锁、换锁证明不是新证据，且其内容也不真实。二、在适用法律方面。涉案的房屋没有在房产部门登记备案，更没有办理房产证，根据《物权法》的规定不发生物权效果，所以上诉人依据其与高某永的房产抵账协议不可能取得房屋所有权，他们双方仍是合同之债，上诉人对法律的理解错误。金鑫公司向一审法院起诉请求：1、不得执行原属于第三人高某永所有的井陉矿区车位给被告（申请执行人）冀某龙；2、确认井陉矿区车位归原告所有；3、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：本院在审理冀某龙与高某永、高某芳买卖合同纠纷一案中，因冀某龙提出财产保全申请，本院于2015年7月20日作出（2015）矿民一初字第334-1号民事裁定书，将高某永名下房产予以查封，2015年7月28日向河北精彩置业房地产开发有限公司送达协助执行通知书，查封期限自2015年7月28日至2018年7月28日止；同年12月30日作出（2015）矿民一初字第00334号民事判决书，判决高某永偿还冀某龙欠款360,000元。上述判决书生效后，高某永未按判决内容履行，冀某龙向本院申请执行，在执行过程中，本院于2016年6月15日作出（2016）冀0107执76号执行裁定书，查封高某永名下位于井陉矿区车库一个；2018年7月9日，本院作出（2016）冀0107执76号之一执行裁定书，对高某永名下房产予以查封，查封期限为三年。2018年11月1日，原告金鑫公司作为案外人对执行查封高某永名下房产及车库提出书面异议，2018年11月7日本院作出（2018）冀0107执异16号执行裁定书，驳回金鑫公司的异议请求，金鑫公司不服该裁定，于2018年11月26日向本院提出案外人执行异议之诉。本案中的诉争房产为高某永于2010年9月27日购买，至今未办理房屋产权证，只有购房时高某永签订的房产内部认购协议书及交款收据。原告提交了2012年7月25日抵押借款合同、抵押承诺书、借款凭证、银行流水、李某军担保承诺书各一份，抵押借款合同、抵押承诺书显示是高某永、高某芳（高某永妻子）与原告签订的，借款金额50万元，借款月利率20.1%．借期半年，抵押方用精彩景苑楼房作抵押；银行流水显示是2012年7月25日户名王某珍取现50万元，2012年7月25日户名高某永现金存款50万元。原告提交了2015年6月16日房产抵账协议一份、诉争房产的住宅内部认购协议书、车库内部认购协议书各一份、委托书一份、原告记账的还款凭证两份。房产抵账协议显示甲方为高某永，乙方为金鑫小额贷款公司，内容有“1、因甲方欠乙方贷款50万元不能偿还，经甲乙双方平等协商，甲方同意将个人名下的房产及车库30平方米，位于：中纬西路，建筑面积：110平方米，建筑结构：混合，设计用途：住宅。抵顶所欠乙方贷款。2、……”；该协议书上显示甲方签名为高某永，乙方加盖了原告公司公章及法定代表人手章。原告用以上证据来证明高某永欠原告贷款及用诉争房产抵顶偿还借款本金41万元、担保人偿还了借款本金9万元的事实，但抵押房产未办理抵押登记。被告提出证据中银行流水只是王某珍、高某永各自取现、存现记录，并未显示原告给付高某永借款50万元；房产抵账协议无高某永妻子高某芳签名，房产未办理过户、更名，抵顶无效，对原告提交的借款合同、抵账协议的真实性均有异议。被告还提交了2014年1月20日担保借款合同（复印件）一份，原告对其真实性认可，并表明是因高某永还不了借款而展期签订的借款合同。原告主张本案诉争房产在抵偿时交付原告占有。但对房产的实际交付、其已合法占有使用未提供有力证据证实被告对原告此主张不予认可，表明在2015年7月法院查封房产时高某芳还在此处居住。另查，高某永与高某芳于2001年4月25日登记结婚，2015年7月6日办理离婚登记，双方离婚协议约定夫妻共同财产精彩景苑房产归高某永所有。一审法院认为，本案争议焦点在于原告对案涉房产、车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案原告主张基于其与高某永之间的借贷关系、高某永欠原告借款未还而于2015年6月16日签订了房产抵账协议，并于当日交付房产已取得房屋所有权。首先，关于原告提交的房产抵账协议，该协议显示签订时间为2015年6月16日，当时房产还是高某永与高某芳的夫妻共同财产，以房抵账协议上却无高某芳的签名，2015年7月6日高某永与高某芳办理离婚手续时还将此房产作为夫妻共同财产进行了分割，因高某永未到庭，原告也未提供其他证据予以佐证，因此对该份协议的真实性、合法性无法确认。其次，以物抵债协议也仅表明在债权人与债务人之间形成一个合同之债，该协议并不当然产生物权变动效果，《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记算时发生效力”。以物抵债协议未履行完毕之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。本案中原告主张以诉争房产抵债，但并未办理任何登记备案手续、过户登记手续，原告对其在法院查封之前已合法占有该房产亦无证据证实。因此，原告主张的已结清价款善意取得房屋所有权，亦不能成立。综上所述，原告金鑫公司提交的证据不足以证明其对案涉房屋即房产、车库享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不足以排除对该标的物的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，一审判决：驳回原告石家庄市矿区金鑫小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。本院二审期间，上诉人金鑫公司主张在一审法院查封案涉房产及车位之前已经实际占有该房产及车位，并申请证人出庭作证。证人谷某，上诉人公司员工，证明：2015年7月12日去收拾房子，公司领导给钥匙，说房子给了我（公司）。证人杨某，个体户，证明：谷某2015年7月份给我打电话说换锁。上诉人认为二位证人证言证明其在2015年7月12日已实际占有该房。被上诉人冀某龙质证称，谷某系上诉人公司员工属于当事人自述，不属于证人，另一证人杨某陈述的不真实。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，上诉人金鑫公司对于案涉房产及车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院于2015年7月20日作出对案涉房产查封裁定即（2015）矿民一初字第334-1号民事裁定书，2015年7月28向河北精彩置业房地产开发有限公司送达协助执行通知书。上诉人申请证人作证称此时其已实际占有该房产，而被上诉人冀某龙称此时房子是高某永妻子住着。一审法院于2016年6月15日作出（2016）冀0107执76号执行裁定书，查封高某永名下位于井陉矿区车库一个，2018年7月9日一审法院作出（2016）冀0107执76号之一执行裁定书，对高某永名下房产予以查封。2018年11月1日，上诉人金鑫公司作为案外人对执行查封高某永名下位于房产及车库提出书面异议。以上事实可知从2015年7月至2018年10月，在一审法院二次查封之间，上诉人称其已实际占有该房产，但除二审中提供的证人证言外，没有其他证据证明在这期间一直使用该房产的证据，比如水电费、物业费、房屋用途等，也未向法院提出对查封异议的证据。综上，上诉人主张已实际占有案涉房产及车位，理据不足，一审判决驳回金鑫公司诉讼请求的其他理由，依法有据，予以采信。基此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，上诉人所享有的权利不能够排除本案的强制执行。综上所述，石家庄市矿区金鑫小额贷款有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.0元，由上诉人石家庄市矿区金鑫小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李荣水审判员  史兆宏审判员  孟志刚二〇一九年八月二十二日书记员  鲁亚丽