河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2761号上诉人（原审被告）：驻马店市经盛置业有限公司。住所地：驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角。法定代表人：蒋义海，总经理。委托诉讼代理人：张书功，河南公义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高梅灵，女，1978年9月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。上诉人驻马店市经盛置业有限公司（以下简称经盛公司）因与被上诉人高梅灵诉被告商品房销售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初3000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人经盛公司的委托诉讼代理人张书功到庭参加诉讼。被上诉人高梅灵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。经盛公司上诉请求：1、撤销驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初3000号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实错误。原审判决认定，《建设工程竣工验收意见书》“处施工单位建设中建七局第四建筑有限公司未加盖印章，该意见书不足以证明施工单位对2#B楼验收合格，……故对被告主张诉争房屋已经验收合格，本院不予采纳”、“诉争房屋尚未验收合格，尚不符合合同中约定的交房条件，至今无法交付房屋，构成违约。”是错误的。（1）虽然施工单位中建七局第四建筑有限公司（以下称施工单位）在该建设工程的验收意见书上没有盖章，但是在该竣工验收意见书上，施工单位所有参加验收的人员都签了字，验收意见是合格。（2）该工程的验收是施工单位申请上诉人组织验收的，施工单位在《工程竣工报告》中认为，该工程经他们单位检查验收，“符合有关工程建设强制标准，符合设计文件及合同要求。”这就证明施工单位认为其施工的该工程是完全合格的。（3）该竣工验收意见书的综合验收等级是合格，就证明参与验收的单位都认为该工程是合格的，当然包括施工单位。（4）就本案2#B楼工程竣工验收意见书，驻马店市中级人民法院已生效的（2018）豫17民终2018、4865、2031、2019、2025、4866号等判决书，都认定是该工程验收合格的依据。另外，上诉人也提供了该房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上诉人在该工程经勘查、设计、施工、工程监理、建设五单位验收合格后，于2017年10月15日在驻马店日报上向被上诉人公告交付房屋，是符合合同约定和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定。因此，原审判决对此没有支持上诉人的原审该主张错误；2017年10月15日公告交房以后其不存在违约行为，所以公告交房之后的违约金其不应当支付。综上，原审判决认定事实错误，其公告交付的房屋是经验收完全合格的，公告交房是符合合同约定和法律规定的。2017年10月15日公告交房以后上诉人不存在违约行为，公告交房之后的违约金其不应当支付。而事实上，其已经向被上诉人支付了2017年10月31日之前的违约金，所以，应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。高梅灵未答辩。原告高梅灵向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交房违约金暂定11828元及利息（违约金从2017年10月31日至2018年12月31日止，之后的违约金按日向原告支付已交付房价款的万分之一至商品房验收合格交付之日止）。诉讼中，原告明确利息请求以11828元为基数，从2017年10月31日起计至2018年12月31日止，按中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算。一审法院认定事实：2015年2月3日，原告高梅灵（××）与被告经盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于团结路与××路交叉口西北角编号为ZMD-2010-45-2的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名新加坡花园城。第二条、××购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为驻房管预字第20150009号。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2B幢东2单元1805号房。该商品房合同约定建筑面积共105.34平方米。第四条、计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2635.74元，总金额贰拾柒万柒千陆百肆拾玖元整第六条、××应于2015年2月3日前付清首期款计87649元，同时需提供按揭贷款资料，并承担贷款相关费用，剩余房款190000元，××应于定房五日内办理个人住房贷款手续。第八条、交付期限。出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.见附件四。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。2.见附件四补充协议等内容。该合同的附件四显示：第八条、8.1双方约定出卖人发出房屋交付、不可抗力及其他情况的书面通知，其形式包括1、在驻马店市地方报纸刊登通知；2.通过信函方式邮寄送达。这两种方式都是双方约定的书面通知等内容。合同签订后，原告向被告支付首付款87649元，剩余房款19万元办理银行按揭。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、被告经盛公司已取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;二、被告已向原告支付2017年10月30日前的逾期交房违约金。庭审中，被告经盛公司提交《建设工程竣工验收意见书》一份，显示：工程名称为新加坡花园城住宅小区2#B楼；建设单位为驻马店市经盛置业有限公司、监理单位为河南省育兴建设工程管理有限公司、设计单位为河南省城市规划设计研究总院有限公司、勘察单位为河南省地矿建设工程（集团）有限公司、施工单位总包为中建七局第四建筑有限公司，其中施工单位总包的法定代表人为金宗朝、项目负责人为谢继红；验收意见处勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的验收意见均为合格，并均加盖有单位印章，其中施工单位的验收意见处显示为合格，但未加盖印章，仅项目负责人处显示“谢继红”署名、单位负责人处显示“金宗朝”署名；验收意见处上述五单位的验收落款日期均为2017年7月3日。被告据此证明：诉争房屋经验收合格，符合交房条件。原告质证意见为：验收意见处施工单位并未进行盖章确认。诉讼中，被告称2#B楼尚未取得竣工验收备案表。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、民事裁定书等证据，被告提交的建设工程竣工验收意见书、报纸等证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，原告高梅灵与被告经盛公司签订《商品房买卖合同》，约定被告经盛公司将预售商品房出售给原告高梅灵，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。诉讼中，被告提交《建设工程竣工验收意见书》一份，并据此主张诉争房屋已验收合格。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。现该意见书验收意见处施工单位中建七局第四建筑有限公司未加盖印章，该意见书不足以证明施工单位对2#B楼验收合格，且被告也未提交其他证据证明诉争房屋现经施工单位验收合格。故根据上述规定，对被告主张的诉争房屋已验收合格，不予采纳。关于原告请求被告支付违约金11828元及利息并继续支付违约金的问题。本案中，原告已足额支付了购房款277649元，履行了支付购房款的义务；但诉争房屋尚未验收合格，尚不符合合同中约定的交房条件，至今无法交付房屋，构成违约。合同约定“逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”，该内容系对逾期交房违约金计算标准的约定，该标准不存在过高的情形，应为适当。按照该违约金计算标准，2017年10月31日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金数额为11855.61元（277649元×万分之一/日×427日）。现原告请求被告支付2017年10月31日至2018年12月31日期间的违约金11828元，于法有据，予以支持。就2017年10月31日至2018年12月31日期间原告未请求的部分，系其对自己权利的处分。因原、被告并未约定逾期交房需支付利息且上述该院已就逾期交房违约金作出处理，故原告请求被告因逾期交房向其支付利息，无事实和法律依据，不予支持。原告请求按日万分之一的标准继续计算违约金至实际交房之日，因实际交房日期至今尚未确定，该院无法核算该期间的违约金数额，原告可待条件成就后另行主张权利，故该院对原告的该部分请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、限被告驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向原告高梅灵支付2017年10月31日至2018年12月31日期间的违约金11828元。二、驳回原告高梅灵的其他诉讼请求。被告驻马店市经盛置业有限公司如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元（已减半收取），由被告驻马店市经盛置业有限公司负担。二审中，上诉人经盛公司提交《工程竣工报告》一份及《建设工程竣工验收意见书》一份，拟证明案涉工程施工单位认为是合格工程，并且施工单位在原提交的《建设工程竣工验收意见书》上加盖了公章，其于2017年10月15日公告交房符合法律规定和合同约定，其不应承担之后的违约责任。本院认定事实如下：1、2017年7月3日，涉案房屋建筑工程的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具建设工程竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2、2017年10月15日，经盛公司在驻马店日报上发布交房通知，内容为：“新加坡花园城第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼购房业主：你们购买本公司开发的新加坡花园城第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼，现已达到交付使用条件，今日通知你们于2017年10月22日前到驻马店市欢居物业管理有限公司（驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角新加坡花园城内）办理交房手续，并按规定交清相关费用，逾期不来办理房屋交接手续的，自本通知之日起视为已交付你所购房屋。特此通知”。3、经盛公司在二审中提交《工程竣工报告》及《建设工程竣工验收意见书》上均加盖“中建七局第四建筑有限公司”的印章。二审查明的其他事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，高梅灵与经盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担违约责任。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的内容，双方约定的涉案房屋的交房时间为2016年5月31日前，双方约定的涉案房屋的交付使用条件为该条具备的第一种情形，即该商品房经验收合格，而非该商品房经综合验收合格。高梅灵与经盛公司在合同中明确约定交付房屋是以验收合格为条件，应按此约定履行。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，涉案房屋建筑工程于2017年7月3日经过勘察、设计、施工、监理等单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方在《商品房买卖合同》第八条的约定，此时案涉房屋已经具备了交付条件。高梅灵以经盛公司未交付房屋为由，主张2017年10月31至2018年12月31日期间的违约金，缺乏事实依据。经盛公司提供《工程竣工报告》及《建设工程竣工验收意见书》证明建设工程经竣工验收合格符合合同约定交房条件的上诉理由有合同依据与法律依据，予以采信。一审判决以“现《建设工程竣工验收意见书》施工单位中建七局第四建筑有限公司未加盖印章、该意见书不足以证明施工单位对2#B楼验收合格、且经盛公司也未提交其他证据证明诉争房屋现经施工单位验收合格”为由，未予认定案涉房屋已经验收合格，属于认定事实错误，二审予以纠正。二审中，经盛公司提交《工程竣工报告》及《建设工程竣工验收意见书》上均加盖“中建七局第四建筑有限公司”的印章。关于涉案房屋的逾期交房问题，房屋具备交付条件后，2017年10月15日，经盛公司在驻马店日报上发布交房公告通知业主于2017年10月22日前办理交房手续，高梅灵未在上述期限内办理交房手续，双方在《商品房买卖合同》第十一条交接中约定“……由于××的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理费等各项费用。2、见附件四补充协议”，因此依照合同约定，视为经盛公司于2017年10月22日已交付房屋。合同约定的交房时间为2016年5月31日前，经盛公司于2017年10月22日交付房屋已经逾期，逾期期间为2016年6月1日至2017年10月22日，其应依照合同约定向高梅灵支付逾期期间的违约金。因经盛公司已支付至2017年10月30日违约金，故，其上诉称不应继续承担违约责任的证据充分，理由成立，应予采纳。综上所述，经盛公司的上诉请求成立，予以支持；原审法院判决认定基本事实清楚，但处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初3000号民事判决；二、驳回高梅灵的诉讼请求。一审案件受理费48元，二审案件受理费90元，均由被上诉人高梅灵负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  杨振松审判员  文德群二〇一九年八月一日书记员  王贞懿