广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3187号原告：谢婵文，女，1986年2月1日出生，汉族，住广东省阳山县，委托诉讼代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市清城区北江一路**龙汇领峰**楼******。法定代表人：杨华里，该公司董事。委托诉讼代理人：朱嘉欣，该公司员工。原告谢婵文与被告清远市金炜达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢婵文的委托诉讼代理人郑崇伟、被告清远市金炜达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢婵文向本院提出诉讼请求：1、被告立即将位于清远市××××号龙汇领峰一号楼13层05号房屋的房地产权证由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理上述房屋的产权到原告名下的登记手续；2、被告支付违约金（从2015年1月1日起以总房价490000元为基数按年利率1%计算，暂计至2019年4月30日止为21233元；从2019年5月1日起按上述标准计至被告提供资料产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续之日止）给原告；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年3月11日，原告作为买受人，与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于清远市××××号龙汇领峰一号楼13层05号房一套，购房总价款为490000元。合同签订后原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。关于产权登记事宜，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。在合同签订后，原告按照合同约定按时支付了所有购房款，但是被告并没有依照合同约定交付经市建设局竣工验收合格的房屋给原告，也没有及时为原告办理产权证。几年来原告虽多次催告，被告一直不肯协助办理产权证及提供房屋验收合格证明，严重侵害了原告的合法权益，也给原告带来了诸多困扰，因此，原告要求被告立即为其办理房屋房地产权属证。鉴于被告的行为严重违反合同约定，原告要求被告承担违约责任，由于合同约定的逾期办证按出卖人按已付房屋总价款的0.05%向买受人支付违约金，该违约金远远低于买受人的损失且该违约金为不变金额，对原告显然不公。根据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十条规定，原告主张被告应当按照已付购房款总额为基数按年利率1%的标准向原告支付逾期办证违约金暂计至2019年4月30日为21233元，即：2015-1-1至2019-4-30，490000元×1%÷12个月×52个月＝21233元。日后违约金从2019年5月1日起按上述标准计至被告提供资料产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续之日止。综上所述，原告特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告清远市金炜达房地产开发有限公司辩称：1、请求依法追加王为理为被告；2、被答辩人要求将涉案房屋的房地产权证由答辩人提供的资料报产权登记机关部门备案和协助被答辩人办理产权登记手续没有事实和法律依据；3、被答辩人调整违约金及计算逾期办证时间没有法律依据，应予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年3月11日，原告谢婵文（买受人）与被告清远市金炜达房地产开发有限公司（出卖人）签订1份《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房；该商品房为清远市××××号龙汇领峰一号楼13层05号；该商品房按套出售，总金额490000元；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告谢婵文依约付清了全部房款490000元，被告清远市金炜达房地产开发有限公司亦出具了发票给原告谢婵文；2015年4月4日，原告谢婵文实际办理了收楼手续；2019年4月1日，涉案房屋经过了建设工程竣工验收备案。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告谢婵文与被告清远市金炜达房地产开发有限公司于2014年3月11日签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效。本案的争议焦点有：1、案外人王为理是否本案适格当事人；2、原告能否请求被告限期协助办理涉案房屋产权转移登记手续；3、被告是否存在逾期协助办证的违约行为并应承担相应违约责任；4、如果被告应承担逾期协助办证的违约责任，逾期协助办证违约金如何计算。对于第一个争议焦点，《商品房买卖合同》是原告谢婵文与被告清远市金炜达房地产开发有限公司所签订，根据合同的相对性，案外人王为理不是本案适格当事人，至于被告清远市金炜达房地产开发有限公司与案外人王为理的纠纷，属于另一层法律关系，与原告谢婵文无关。对于第二个争议焦点，原告谢婵文依约付清了全部房款，且涉案房屋已经具备办理产权转移登记的条件，被告清远市金炜达房地产开发有限公司有义务依据合同约定协助原告谢婵文办理涉案房屋产权转移登记手续，因此，对于原告谢婵文的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于第三个争议焦点，如前所述，被告清远市金炜达房地产开发有限公司与案外人王为理的纠纷，属于另一层法律关系，与原告谢婵文无关，被告清远市金炜达房地产开发有限公司存在逾期协助办证的违约行为，依法应承担违约责任。对于第四个争议焦点，如前所述，被告清远市金炜达房地产开发有限公司构成逾期协助办证违约，依照约定应承担违约责任；依照双方的约定，被告清远市金炜达房地产开发有限公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案原告谢婵文是在2015年4月4日办理的收楼手续，故逾期协助办证违约金的起算时间，从2015年7月5日起计算；双方约定的逾期协助办证违约金为已付房价款的0.5%，是不变的金额，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等，该违约金显然过低，不符合公平原则，根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情支持逾期协助办证违约金为以原告已付购房款490000元为基数按照年利率1%的标准计算。因此，对于原告谢婵文的第二项诉讼请求，本院予以部分支持，即被告清远市金炜达房地产开发有限公司应向原告谢婵文支付逾期协助办证违约金（违约金以已付购房款490000元为基数按照年利率1%的标准自2015年7月5日起计付至被告清远市金炜达房地产开发有限公司将办理位于清远市××××号龙汇领峰一号楼13层05号房屋的产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内将办理位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰一号楼13层05号房屋的产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、限被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告谢婵文支付逾期协助办证违约金（违约金以已付购房款490000元为基数按照年利率1%的标准自2015年7月5日起计付至被告清远市金炜达房地产开发有限公司将办理位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰一号楼13层05号房屋的产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告谢婵文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，由原告谢婵文负担22元，被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  廖华军二〇一九年八月五日书记员  钟咏衡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。