贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2977号 上诉人（一审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳文祥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李海龙，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201510886960。 委托诉讼代理人（特别授权）:吴海，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610146568。 被上诉人（一审原告）：陈君平，女，汉族，1976年11月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称：长弘地产）因与被上诉人陈君平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 长弘地产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：即便被上诉人可以主张逾期办证的违约责任，但依据上诉人与被上诉人的约定，本案办证时间为2014年6月30日，则被上诉人应当在2016年6月30日前向上诉人主张权利。被上诉人于2018年才向法院提起诉讼，已经超过了诉讼时效期间，对其诉讼请求应当不予支持。 陈君平二审未作答辩。 陈君平向一审法院起诉请求：1.判决被告为原告办理毕节市七星关区开行路“长弘星苑”第C幢1单元16-4号房的房屋权属证书，并交付给原告；2.判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书并交付给原告的违约金暂计为20,000元（以原告已付购房款444,755元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2014年6月30日起计算至被告将房屋权属证书交付给原告之日止）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2012年10月23日，原告（买受人）与被告长弘地产（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房；商品房价款为444,755元；出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。”合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。 合同签订后，原告依约通过首付款及贷款方式向被告支付了全部款项，并于2013年10月12日向被告办证费、契税等费用16,332.92元。被告于2013年10月12日向原告交付了房屋，但至今仍未为原告办理转移房屋所有权证书。 一审诉讼过程中，因被告尚未取得涉案房屋的商品房备案证明书，经一审法院释明，原告表示自愿撤回要求被告办理涉案商品房转移登记的有关文书并交付的诉讼请求。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，予以确认，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经履行其合同义务，向被告支付了购房房款444,755元，而被告亦应依照合同约定于2014年6月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今仍未将涉案房屋所有权转移登记给原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金在2015年9月30日前是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持；因原告所举证人证言并未提到见过原告，原告提交的证明也只是向业委会反映，而不是向被告反映，故2014年7月1日至2015年9月30日期间的违约金，已超过诉讼时效，不予支持。 对于被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付的问题。 被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋因未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分低于、高于损失，人民法院予以适当增加、减少的情形。因此，故支持按照双方合同约定，以已付房款为基数，按日万分之二的标准计算违约金，从2015年10月1日起开始计算。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告已付房价款444,755元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告向不动产登记机关提交为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈君平逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款444,755元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向不动产登记机关提交为原告陈君平办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告陈君平之日）。二、驳回原告陈君平的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：根据一审法院查明的事实，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。故此，一审法院认定本案2015年10月1日起，至上诉人向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金债权，未超过诉讼时效期间，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，亦与双方当事人关于违约责任的约定相符，本院予以确认。因一审法院对此说理充分、论述详实，本院不作赘述。上诉人关于本案债权已超过诉讼时效期间的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年八月二十一日 书记员  何婷婷