山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初4626号原告（反诉被告）：孙晋坤，男，1986年10月10日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：孙敏，山东齐岳律师事务所律师。被告（反诉原告）：于卫海，男，1973年12月14日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：兰卫孝，山东一诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：于武杰，山东一诺律师事务所实习律师。原告孙晋坤为与被告于卫海房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告孙晋坤及其委托诉讼代理人孙敏，被告于卫海的委托诉讼代理人蓝卫孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晋坤诉称，原、被告于2××7年4月24日签订《房产买卖合同》，原告购买被告位于青岛市即墨区恒生花园二区1号楼2单元502户房屋一处，约定房屋成交价97万元。合同签订当日，原告依约支付定金3万元。被告办下房屋所有权证后，原告得知该房屋系商住两用楼，使用期40年。被告隐瞒该事实，属于欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》之规定，被告违反合同约定，原告要求解除合同并返还定金，但被告拒绝履行。故原告具状起诉，请求依法判令：1、解除原被告签订的《房产买卖合同》；2、被告双倍返还原告定金6万元；3、被告赔偿原告各项损失9800元，包括测绘费损失100元，中介费损失9700元；4、诉讼费由被告承担。被告于卫海辩称，原告主张被告欺诈无事实与法律依据，是原告在签订房产买卖合同之后不按照约定履行合同义务，属于原告反悔违约，导致合同无法履行，并给被告造成中介费损失9700元，因此，原告应当承担违约责任，并赔偿被告经济损失9700元。被告提出反诉。反诉原告诉称，原、被告于2××7年4月24日经中介公司居间签订《房产买卖合同》，将位于青岛市即墨区振华街87号1号楼2单元502户房屋卖于反诉被告。合同签订后反诉原告依约办理了相关手续，但反诉被告不按照约定履行付款义务，经反诉原告催要，反诉被告明确表示不履行合同义务。反诉原告无奈于2××7年6月30日向反诉被告发出《解除房屋买卖合同通知书》以解除合同。按照合同约定，违约方应承担总房价20%的违约金。反诉原告为此支付给中介公司9700元佣金，因反诉被告反悔，不能完成房屋交易，导致佣金不能退回，给反诉原告造成直接损失。故反诉原告为维护其合法权益，提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告违约金1万元并赔偿反诉原告中介费损失9700元；2、诉讼费用由反诉被告负担。反诉被告辩称，1、反诉被告积极按约履行《房产买卖协议》，交纳定金和房屋中介费，并按约定于2××7年6月到房产管理部门办理过户手续，并没有违约；2、反诉原告违约，反诉被告不应承担违约金及经济损失：双方到房产部门办理过户手续时，房产管理部门告知，涉案房屋的房屋产权证反诉原告于2××7年5月2日刚办理，根据限购政策，2年内无法办理房屋过户手续，并且告知反诉被告涉案房屋的用途系商住/居住两用房，产权使用期限是40年。因此，涉案房屋因反诉原告原因无法办理产权过户，且房屋的产权性质有瑕疵，反诉原告明显违约。并且，2××7年6月30日反诉被告并没有收到反诉原告所称的解除合同通知书，反诉被告在房产管理部门查询得知，2××7年7月19日反诉原告将涉案房屋过户至刘涛、贾佩佩名下。反诉原告在没有合同约定或法律规定时单方解除合同，擅自将房屋卖与第三人，明显系反诉原告违约。经审理查明：2××7年4月24日，原告孙晋坤（乙方）与被告于卫海（甲方）在青岛哈考特不动产营销策划有限公司（丙方，以下简称哈考特公司）居间下签订《房产买卖合同》，主要约定：第一条：房屋基本情况房屋所有权人：于卫海权属证书号：即房抵按字第045535号房屋地址：即墨市恒生花园二区1号楼2单元502户设计总层数：六层（该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准）证载建筑面积为：118.07平方米，规划用途为：住宅房屋装修情况：精装修。……（本合同中所约定面积以房管局最终测绘为准，甲、乙双方不得以出现面积差为由不履行合同。）甲方承诺并保证上述物业状况介绍属实，此房屋权属无任何问题和经济纠纷等，同时户籍及相关亲属同意出售。甲方对于此房抵押状况的陈述如下：已设立抵押：抵押权人：于卫海……甲方承诺并保证上述陈述真实客观，因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。乙方已全面了解上述物业状况，已经实勘或已授权代表代其实勘该物业状况，并了解该物业的产权状况，故乙方不得借此拒绝交易。第二条：成交价格92万元。第三条：定金甲乙双方在签订此合同当日，乙方支付定金人民币3万元。第九条：违约责任1、该合同存续期间，若甲方反悔不出售该房屋给乙方或因甲方原因导致违约，则乙方有权单方面解除本合同。同时，甲方应按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金，并返还乙方支付的所有房款及乙方所付中介费；若乙方已经对该房屋进行装修的，甲方还需赔偿乙方装修等费用。2.该合同存续期间，乙方反悔不购买上述房产或因乙方原因导致违约，则甲方有权单方面解除合同。同时，乙方应按照本合同约定总房款的20%向甲方支付违约金。乙方所付中介费不予退还并承担甲方所付的中介费，且乙方需将此房屋装修及产权状况恢复至原有状态，并承担由此产生的所有费用。乙方按照已收房时间内同地段、同性价比房屋的承租价格支付甲方房屋租赁费用。甲方返还乙方已经支付的所有房款。合同签订当日，原告向被告支付定金3万元。后双方到房产管理部门办理房屋过户手续，原告称在办理过户时得知涉案房屋系商住居住两用房屋，土地使用权期限为40年，且因被告的不动产权证书刚办理下来，受青岛市限购政策影响，2年内不得上市交易，涉案房屋无法办理过户手续，故双方未能办理房屋过户。被告称在办理过户手续时，因原告提出涉案房屋的土地使用期限为40年，不符合原告的房屋需求，当日就没有办理过户手续。因被告购买的另一处房屋急需支付房款就催促原告履行过户手续，但原告以上述理由拒绝履行合同。双方未能达成一致，原告也不同意解除合同，故被告于2××7年6月30日向原告邮寄了解除合同通知书，后将涉案房屋出售他人并办理了过户手续。庭审中，原告向本院提交如下证据：1、房产买卖合同一份，证明2××7年4月24日，原、被告签订房产买卖合同，双方约定被告将位于即墨市恒生花园二区二期1号楼2单元502户房屋一处出售给原告，房屋建筑面积118.07平方米，规划用途为住宅，价格92万元；2、定金收据一份，证明原告根据买卖合同第三条约定支付定金3万元；3、即墨市城建房地产勘查测绘有限公司收款收据一份，证明原告妻子缴纳测绘费100元；4、于卫海房权证复印件一份，证明被告还清房贷撤销抵押后与原告办理过户手续时，房产管理部门才告知该房屋用途系商住两用楼，土地使用期限40年。且被告房权证刚办理下来不能办理过户手续；5、佣金确认单一份，证明原告向哈考特公司缴纳中介费9700元；6、不动产登记信息查询结果证明一份，证明至2××7年6月13日前，原告及妻子、儿子名下无房产；7、青岛市国土资源局通知一份，证明2××7年6月双方到房管部门办理房屋过户手续时，房产部门通知根据限购政策，该房屋刚办理房权证，两年内无法办理房屋过户手续。被告质证后对证据1真实性没有异议，称合同第一条明确约定乙方了解房屋状况，能证明原告对涉案房屋已经了解相关产权状况，根据第七条第（二）项，原告属于违约，被告有权要求原告承担中介费损失，根据合同第九条第2项，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但与本案无关；证据4系复印件，真实性无法认定，不予认可；证据5真实性无异议；证据6真实性无异议，但与本案无关；对证据7真实性不予认可，原告提交的证据没有发布单位的印章，无法核实真实性，另外该通知与本案没有直接关联，不是原告不履行合同的依据和借口。被告向本院提交如下证据：1、被告与开发商签订的商品房买卖合同复印件一份，证明原告购买的房屋用途为住宅，土地使用年限为空白，被告没有隐瞒事实也没有欺骗原告；2、佣金确认单一份，证明被告交纳中介费9700元；3、房屋买卖合同解除通知书一份，证明被告依据合同约定行使合同解除权并通知原告；4、涉案房屋片区照片6张打印件，证明涉案房屋外观与事实无异议，并非商业房屋；5、顺丰速运快递单打印件一份，证明被告已向原告邮寄解除房屋买卖合同通知书，且由原告本人签收；6、不动产信息查询结果一份，证明被告出售的房屋性质为住宅；7、鲁（2××7）即墨市不动产权第**房权证复印件一份，证明涉案房屋的性质为商品房，用途为住宅；8、商品房买卖合同一份，证明被告当年购买的涉案房屋为住宅；9、提交顺丰快递存根一份，证明被告庭审中提交的快递邮件编号与存根是一致的，字迹也是一致的，证明被告以邮寄的方式向原告通知解除合同；10、证人证言一份，证明双方在签订合同后因原告毁约导致不能继续履行合同。原告质证后，对证据1真实性不予认可，系复印件，原告也没有看到相关商品房买卖合同；对证据2真实性无异议；证据3不予认可，原告没有收到该解除合同通知书；对证据4真实性无法核实，并不能证明被告所称的外观上看非商业住房；证据5真实性不予认可，原告并未签收该通知书。原告本人的签字与顺丰单上的签字是完全不同的笔迹，原告也确实没有收到该通知书；证据6真实性无异议，但该证据的查询时间是2××7年7月10日，该证据是出具给银行用的，并不能作为本案房屋性质的证据；证据7真实性没有异议，正能证明该房屋房权证是2××7年5月2日办理的，房屋的用途是商住及居住两用，房屋使用期限是40年；证据8真实性无异议，签订合同时被告未向原告出示该房屋买卖合同，所以原告并不知道该买卖合同也无法确认该房屋属于商住两用楼；证据9真实性不予认可，原告没有收到快递；证据10真实性不能确认，且原被告之间的房屋买卖合同经办人不是万某，只是后来因为退中介费的问题，原告去哈考特，退中介费的事宜是由姓万的一个经理经办的。且被告有亲戚在哈考特公司工作，哈考特公司与本案具有利害关系。被告申请证人万某出庭作证，证明因原告明确表示不购买房屋的违约行为致使合同无法继续履行。证人称其于2016年6月至2××7年6月期间在哈考特公司工作，职务是顾问，原被告之间的房屋买卖中介是哈考特公司巩汉旭经办的，但证人参与过双方的谈判、签约、协调。证人称房屋买卖合同签订后，买方孙晋坤表示不买房屋了，因为房屋的土地使用期限是40年，买方对此比较介意，中介为双方进行过协商，但协商未成，后买方明确表示不购买房屋，具体时间证人记不清了。对证人证言，原告质证称从没有见过证人，签订合同时原告及妻子、被告、中介方巩汉旭在场，证人并没有参与原被告双方的买卖合同签订过程，且证人对具体时间都记不清了，证人证言不能作为本案的依据。被告称证人证言已经充分证实房屋买卖的事实，以及合同签订后原告毁约的事实，可以证明原告的主张无事实根据，在整个交易过程中，被告没有违约行为。上述事实，另有原、被告的陈述在案佐证，本院依法予以确认。本院认为，原告孙晋坤与被告于卫海签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。关于原告孙晋坤主张解除与被告于卫海签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求,原告孙晋坤与被告于卫海签订《房产买卖合同》后，原告依约交纳了定金3万元，双方分别向中介各支付中介费9700元，后双方因涉案房屋土地使用期限产生争议，房产买卖合同未能继续履行。被告于卫海称已于2××7年6月向原告邮寄解除合同通知书后将涉案房屋出售并办理了过户手续，原被告双方之间的房屋买卖合同已经不具有可履行性，原告孙晋坤要求解除与被告于卫海签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告孙晋坤主张被告返还原告双倍定金6万元并赔偿损失的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的《房产买卖合同》，第一条房屋基本情况写明房屋规划用途为“住宅”，并且载明甲方承诺并保证上述物业状况介绍属实，乙方已全面了解上述物业状况。但实际情况是涉案房屋系商住居住两用房屋，土地使用期限为40年。且双方因此产生争议，导致合同不能继续履行。故，本院认为，被告在出售房屋时，应当知道所售房屋的规划用途及土地使用期限，并在签订合同时有义务如实告知原告。同时，原告在购买房屋时，亦应全面了解房屋的产权状况，尽到审慎注意的义务，再签订房产买卖合同。据上，现房产买卖合同无法继续履行，双方均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”被告应当将收取的30000元定金返还原告，对于原告要求双倍返还定金及赔偿中介费等损失的诉讼请求，及反诉原告于卫海主张的违约金1万元并赔偿中介费损失9700元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告孙晋坤与被告于卫海于2××7年4月24日签订的《房产买卖合同》解除；二、被告于卫海于本判决生效后十日内返还原告孙晋坤定金3万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告于卫海的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1545元（原告预交），减半收取772.5元，由被告于卫海负担330元，由原告孙晋坤负担442.5元。反诉费146元（反诉原告预交），由反诉原告于卫海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  邵珊珊二〇一九年八月五日书记员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”