湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1109号上诉人（一审被告）:黄石市电影发行放映公司，住所地湖北省黄石市黄石大道**。法定代表人：张友华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云，湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:黄石市爱乐商贸有限责任公司，住，住所地湖北省黄石市黄石大道**/div>法定代表人：范花娇，该公司经理。委托诉讼代理人：卢云燎、余靓，均系湖北善远律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：郑民，男，1972年4月29日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：王继铭，湖北宝树堂律师事务所律师。上诉人黄石市电影发行放映公司（以下简称电影公司）因与被上诉人黄石市爱乐商贸有限责任公司（以下简称爱乐公司）、郑民房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2018）鄂0202民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。电影公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回爱乐公司对其的诉讼请求，并由爱乐公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决载明“对于被告抗辩该租赁房屋长期由第三人郑民占有使用，原告应当向第三人主张权利的理由，依据合同相对性原则，该抗辩理由本院不予支持”，这一认定属于适用法律明显有误，其不应承担支付占用费。首先，根据一审判决查明的事实，其与爱乐公司租赁期满后并未达成续租的合意，且其于2017年7月即向爱乐公司明确提出了终止合同的要求，双方在合同租赁期满后不具有租赁合同关系，故一审判决再适用合同相对性原则明显有误。其次，占用费是基于物权保护所产生。根据相关司法解释规定，占有使用费的前提是房屋租赁合同无效，因此一审判决就不应再适用合同相对性原则。再次，占用费是基于物权保护所产生，则应当由实际侵权人郑民承担相应责任。根据一审判决查明的事实，其与郑民于2016年6月21日签订了承包经营合同，此后涉案房屋由郑民承包经营，爱乐公司对此明知且认可。因此，爱乐公司的物权受到侵害，应当由实际使用人郑民承担责任。二、爱乐公司于2019年1月23日才收回涉案房屋及相关设备等，系爱乐公司怠于行使权利，存在重大过错，不应当由其承担支付占有费的责任。其一，其与爱乐公司合同约定，每月28日支付当月租金，逾期1月，爱乐公司有权解除合同，但爱乐公司未行使该权利。其二，其认可差欠租金数额为87000元；其三，郑民于2017年7月向其提出停业，其当月即向爱乐公司提出终止合同，而爱乐公司一直未采取任何行动，导致租赁合同期满后交接工作处于搁置状态。在此期间，其并未使用涉案房屋及相关设备。综上，爱乐公司直至2019年1月23日才收回租赁物，主要是其自身过错导致，不应由其他人承担责任。爱乐公司辩称：其一，房屋占用费是债权请求权问题，是租赁合同的延续，并不是物权。其二，2017年10月7日的回函清楚说明，解除合同要先结清租金。但电影公司租金付不出来，房屋也腾退不出来。电影公司将涉案房屋以内部承包方式转租郑民，因其双方存在转租纠纷导致涉案房屋不能腾退。郑民经本案一审法官做工作才腾退房屋。郑民辩称：其与电影公司之间存在内部承包关系，与爱乐公司不存在租赁合同关系，其不是合同当事人。其于2017年7月向电影公司提出解除租赁合同，并未实际占有和使用涉案房屋，且承包费已经结清。其交付房屋钥匙时，爱乐公司和电影公司之间相互推诿，其不应在本案中承担任何责任。爱乐公司向一审法院起诉请求：1、依法解除其与电影公司之间的不定期租赁关系；2、爱乐公司立即将承租的黄石市黄石港区延安路32号房屋（原火红年代演艺场地，现变更为黄石大道51号）和房屋内的设备、设施及物品（详见清单）返还给其；3、电影公司向其支付拖欠的租金87000元；4、电影公司向其支付违约金（以拖欠的租金87000元为基数，自2017年10月1日起按月利率2%计算到电影公司付清之日止）；5、电影公司向其支付从2017年10月8日起至房屋、设备、设施及物品交付给其之日止的使用费（房屋按14000元/月计算，设备、设施及物品按15000元/月计算，暂计算到起诉之日的费用为145000元，此后仍按前述标准计算到电影公司实际退还房屋和返还设备之日止）；6、本案诉讼费用由电影公司负担。一审法院认定的事实：本案事实部分如爱乐公司所诉。磁湖梦演艺厅系电影公司开设的内部机构。就演艺厅所在场地房屋，爱乐公司与电影公司于2006年的租赁合同到期，后于2016年10月8日再次签订租赁合同，为期一年，从2016年10月8日至2017年10月7日。电影公司承租场地租金每月14000元，设备折旧费每月15000元（合计租金29000元），每月28日前付清当月租金，逾期1日，电影公司按每日年租金总额的千分之一支付违约金，逾期1月，爱乐公司有权解除合同。合同签订后，因电影公司与郑民在2016年6月21日签订了承包经营合同，磁湖梦演艺厅由郑民承包经营。因郑民于2017年7月向电影公司提出停业，进而电影公司于当月向爱乐公司提出终止合同，但爱乐公司告知电影公司必须结清房屋租金及相关费用，才能同电影公司协商终止合同事宜。因各方未能办理相关手续，致合同期满至今，电影公司未能支付爱乐公司租金（合同期限内87000元），也未能返还租赁房屋，双方故而成讼。另认定，2019年1月23日，电影公司将涉案房屋及房屋内的设备、设施及物品返还给了爱乐公司，双方办理了交接手续。一审法院认为，爱乐公司与电影公司房屋租赁关系已建立，租赁合同合法有效，受法律保护。电影公司未能按合同履行义务，其行为构成违约，承担违约责任。对于电影公司抗辩该租赁房屋长期由郑民占有使用，爱乐公司应当向郑民主张权利的理由，依据合同相对性原则，该抗辩理由法院不予支持。对于爱乐公司的各项诉讼请求。鉴于本案在庭审后，即2019年1月23日爱乐公司与电影公司就所涉租赁房屋及设备、设施及物品已办理了交接手续，同时爱乐公司已申请撤回第一、二项诉讼请求，法院对该两项诉讼请求不再做出裁判，准许撤回。对于电影公司在合同期限内拖欠的租金87000元，电影公司对该数额无异议，故法院对爱乐公司的该诉讼请求予以支持。对于爱乐公司违约金及占用费的主张，考虑到磁湖梦演艺厅于2017年8月1日告知爱乐公司停业，此后未再经营及爱乐公司实际的损失情况，各项费用的标准有部分过高等因素，占用费房屋部分应按场地租金标准14000元/月，从2017年10月8日计算至2019年1月23日，为217000元。占用费设备、设施及物品部分，由于电影公司合同期满未能及时返还，但结合前述因素，该费用实际为折旧费，法院酌情支持20000元，对占用费超出部分的主张法院不予支持。违约金部分，合同中约定的标准明显过高，在爱乐公司已主张房屋及相关物品占用费的情况下，该项主张法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、电影公司于判决生效后十日内，支付爱乐公司租金87000元、占用费237000元，合计324000元；二、驳回爱乐公司的其它诉讼请求。经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。同时，合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，电影公司与爱乐公司于2016年10月8日签订的合同，租赁期间从2016年10月8日至2017年10月7日，电影公司虽于2017年7月即向爱乐公司明确提出了终止合同的要求，但从爱乐公司2017年8月2日回函对提前解除合同提出异议。该异议符合法律规定，故电影公司提出提前终止合同的请求，并不能达到提前解除合同的效果。根据《中华人民共和国合同法》第三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。同时，合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同期间届满后，从双方往来工作联系函内容来看，电影公司并不能按约返还租赁房屋及相关设备，从电影公司与爱乐公司双方于2019年1月23日签字盖章的“磁湖梦演艺厅物品及场地移交单”及移交过程亦可相互印证该事实，原租赁合同应继续有效，故一审判决电影公司承担支付租赁合同期满后的租金、占有使用费并无不当。退一步讲，即使涉案合同于2017年10月7日期满后解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。承租人应在租赁期间届满时向出租人返还租赁物，这是租赁合同中承租人的一项基本义务。次承租人应于房屋租赁关系终止时向承租人返还租赁房屋，再由承租人向出租人返还租赁房屋。出租人作为房屋所有权人可以基于《物权法》第二十四条的规定向次承租人主张返还租赁物，亦可基于租赁合同的相对性向承租人主张腾房义务和占有使用费。本案中，出租人爱乐公司选择向电影公司主张腾房义务及占有使用费，符合法律相关规定，本院予以确认。综上所述，电影公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6160元，由电影公司负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年八月九日书记员  田 梦