广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1082号 原告：林芸茹，女，1987年6月23日出生，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：王剑峰，广西德法理律师事务所律师。 被告：曾春苑，女，1976年2月8日出生，住深圳市龙华新区。 委托诉讼代理人：黄海东，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄春园，广西精一律师事务所实习律师。 原告林芸茹与被告曾春苑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王剑峰、被告的委托诉讼代理人黄海东、黄春园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》，交还租赁房屋；2、被告清偿原告租金332590元(从2016年10月起，按月租金12870元，2018年4月起按月租金13900元，年递增8%计算，暂计算至2018年12月31日，实际计算至退场交还租赁房屋之日止）及其滞纳金146114.76元（按约定从2016年10月6日起每逾期一天按拖欠款项金额的l‰计算，暂计至2019年1月25日，实际计算到清偿租金之日止)，原告不用退还被告保证金77220元，共计555924.76元。事实与理由：2014年8月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，明确约定：原告位于广西壮族自治区防城港市港口区整层出租给被告作餐饮行业经营使用，租期10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，毛坯交付，免租装修期为六个月，原告再将十八个月的租金由被告垫付按照餐饮场所标准进行装修，为原告固定资产。合同期内因被告原因终止经营或合同期满离场前，必须得到原告书面交收确认，若发生损坏被告负责赔付。保证金77220元，每月租金是12870元，每季度5日前支付。从2016年7月15日起开始计算租金。2017年9月1日至2024年8月31日，每年租金在上年的基础上递增8%。租赁期内的物业管理费、水电等费、车辆停放费、卫生费等经营所有费用由被告承担。合同同时约定“乙方（被告）不按时向甲方（原告）支付租金，逾期超过5天，每逾期一天乙方须支付甲方当月租金1%的滞纳金；逾期交租20天以上，甲方有权终止本合同，收回该房屋经营使用权。双方签定《房屋租赁合同》后，原告按约定提供出租物业给被告使用，被告却多次拖延欠缴租金。2018年11月12日原、被告双方在广州签订《协议书》补充约定：1、租赁物业自2014年9月1日起装修免租4个月，2015年1月1日起十八个月租金为乙方垫付装修，2016年7月1日起至2018年3月31日的月租金12870元，2018年4月1日起的月租金13900元，开始按年递增8%计算租金。2、租赁物业2016年7月1日至2018年12月31日租金共计395370元。3、截止2018年11月12日，乙方（被告）共支付给甲方（原告）14万元，其中77220元为租赁保证金，甲方应在租赁期满且乙方无违约无欠费时无息退还给乙方。余额62780元为乙方支付给甲方的房屋租金。乙方尚欠甲方租金332590元。4、乙方承诺以后按约定正常缴纳租金，同时对上述332590元欠款分期进行清偿，自2018年12月起每月清偿5万元直至全部清偿完结。如乙方逾期缴纳租金或未按约定清偿，甲方有权单方解除租赁合同，没收保证金并要求乙方按欠款金额自原付款逾期日开始每日千分之一标准支付滞纳金给甲方。5、如双方发生争议，应协商解决，协商不成由甲方所在地人民法院管辖。2018年12月被告未按约定清偿拖欠租金，2019年1月也未按约定支付租金，己构成严重违约。为了保障出租方的合法权益，减少损失，原告起诉到法院，请求予以法律保护。原告认为：双方在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》及《协议书》，是双方的真实意思表示，受法律保护。原告将租赁物业提供给被告使用，被告理应依照约定按时足额向原告缴纳租金；被告拖欠租金行为显已违约，严重侵犯原告的合法权益。原告根据《合同法》的有关规定及双方约定，请求法院判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；判令被告立即清偿原告租金332590元（暂计算至2018年12月31日,实际计算至退场交还租赁房屋之日止）及其滞纳金146114.76元（按约定每逾期一天按拖欠款项金额的1%计算，暂计至2019年1月25日，实际计算到清偿租金之日止)，没收被告保证金77220元，共计555924.76元，并承担本案诉讼费用。 被告辩称，一、请求继续履行合同，被告逾期支付租金事出有因，理由如下：1、涉案房屋租金过高，远远超过本地房屋租赁平均水平；2、近几年餐饮经营困难，未能按时支付租金；3、涉案房屋仍有部分面积处于闲置状态。二、如原告坚持解除合同，被告要求明确案涉房屋装修归属及双方使用范围。1、明确房屋的装修、家具归属；2、明确双方的房屋使用范围。三、原告诉请的违约金过高，如法院判决被告承担违约责任，应将违约金予以核减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1为其单方制作，本院不予采信。 经审理查明：2014年8月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于防城港市港口区出租给乙方作为餐饮行业经营使用，租赁期限为10年，从2014年9月1日起至2024年8月31日止；上述物业甲方以毛坯交付乙方，免租装修期为六个月，甲方再将十八个月的租金，由乙方垫付按照餐饮场所标准进行装修，为甲方固定资产；乙方向甲方交六个月租金77220元作为保证金，甲方应在租赁期满后将保证金退回给乙方；租金为30元/平方，每月租金12870元，租金按季度支付，于每季度5日前支付，从2016年7月15日起开始计算租金。2017年9月1日至2024年8月31日，每年租金在上年的基础上递增8%，租金详情：2016年7月15日至2017年8月31日每月租金12870元、2017年9月1日至2018年8月31日每月租金13900元、2018年9月1日至2019年8月31日每月租金15012元、2019年9月1日至2020年8月31日每月租金16213元、2020年9月1日至2021年8月31日每月租金17510元、2021年9月1日至2022年8月31日每月租金18910元、2022年9月1日起至2023年8月31日每月租金20423元、2023年9月1日至2024年8月31日每月租金22057元；乙方不按时向甲方支付租金，逾期超过5天，每逾期一天乙方须支付甲方当月租金1%的滞纳金。逾期交租20天以上，甲方有权终止本合同，收回房屋经营使用权。合同还对其他事项作了约定。 2018年11月12日，原告作为甲方，被告作为乙方就涉案房屋再次签订了一份《协议书》，内容包含：1、租赁物业自2014年9月1日起装修免租4个月，2015年1月1日起十八个月租金为乙方垫付装修，2016年7月1日起至2018年3月31日的月租金12870元，2018年4月1日起的月租金13900元，开始按年递增8%计算租金；2、租赁物业2016年7月1日至2018年12月31日租金共计395370元；3、截止2018年11月12日，乙方共支付给甲方14万元，其中77220元为租赁保证金，甲方应在租赁期满且乙方无违约无欠费时无息退还给乙方，余额62780元为乙方支付给甲方的租金，乙方尚欠甲方租金332590元；4、乙方承诺以后按约定正常缴纳租金，同时对上述332590元欠款分期清偿，自2018年12月起每月清偿5万元直至全部清偿。如乙方逾期交纳租金或未按约定清偿，甲方有权单方解除租赁合同，没收保证金并要求乙方按欠款金额自原付款逾期日开始每日千分之一标准支付滞纳金给甲方。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《协议书》为双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按照协议书的约定支付租金，其行为构成违约，则原告请求解除合同符合约定，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告支付租金并将涉案房屋（防城港市港口区夏威夷城市广场23号楼一单元二层201号、202号、203号、205号、206号房）返还给原告。双方确认截至2018年12月31日，被告尚欠的租金为332590元。2019年1月1日至法庭辩论终结前（2019年7月23日）的租金为98245.20元（13900元/每月×3个月＋15012元每月×3个月＋15012元÷30天×23天）。综上，被告应向原告支付租金共计430835.20元（332590元＋98245.20元）。合同解除后，被告是否继续占用原告的房屋未可知，则对于原告请求计算租金至交还房屋之日的诉请，本院不予支持。 关于约定的违约金是否过高，是否需要予以核减的问题。协议书约定“如乙方逾期缴纳租金或未按约定清偿，甲方有权单方解除租赁合同，没收保证金并要求乙方按欠款金额自原付款逾期日开始每日千分之一标准支付滞纳金给甲方”。从上述约定看，保证金与滞纳金均具有担保被告按时支付租金的性质，是针对被告逾期支付租金的违约行为的违约金。现被告主张约定的违约金过高，应予以核减。本院认为，对于被告逾期支付租金的违约行为，既约定了没收保证金77220元，又约定了按照欠款金额每日千分之一计算滞纳金（即年利率36.5%），约定的违约金确实过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院结合双方协议书约定的违约金、原告的利息损失、被告的违约程度等因素，将违约金核减为从原付款日开始，按照年利率10%计算。具体计算方法如下：2016年10月至12月租金14440元，违约金以14440元为基数，按照年利率10%，从2016年10月6日起计算至付清之日止；2017年1月至3月、4月至6月、7月至9月、10月至12月、2018年1月至3月，违约金均以38610元为基数，按照年利率10%，分别从2017年1月6日、4月6日、7月6日、10月6日、2018年1月6日起计算至付清之日止；2018年4月至6月、7月至9月、10月至12月、2019年1月至3月，违约金均以41700元为基数，按照年利率10%，分别从2018年4月6日、7月6日、10月6日、2019年1月6日起计算至付清之日止；2019年4月至6月，违约金以45036元为基数，按照年利率10%，从2019年4月6日起计算至付清之日止；2019年7月1日至7月23日，违约金以11509.20元为基数，按照年利率10%，从2019年7月6日起计算至付清之日止。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告林芸茹与被告曾春苑于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》，被告曾春苑应将租赁房屋（防城港市港口区夏威夷城市广场23号楼一单元二层201号、202号、203号、205号、206号房）返还给原告林芸茹； 二、被告曾春苑向原告林芸茹支付租金共计430835.20元及违约金（违约金计算方法：2016年10月至12月租金14440元，违约金以14440元为基数，按照年利率10%，从2016年10月6日起计算至付清之日止；2017年1月至3月、4月至6月、7月至9月、10月至12月、2018年1月至3月，违约金均以38610元为基数，按照年利率10%，分别从2017年1月6日、4月6日、7月6日、10月6日、2018年1月6日起计算至付清之日止；2018年4月至6月、7月至9月、10月至12月、2019年1月至3月，违约金均以41700元为基数，按照年利率10%，分别从2018年4月6日、7月6日、10月6日、2019年1月6日起计算至付清之日止；2019年4月至6月，违约金以45036元为基数，按照年利率10%，从2019年4月6日起计算至付清之日止；2019年7月1日至7月23日，违约金以11509.20元为基数，按照年利率10%，从2019年7月6日起计算至付清之日止）； 三、驳回原告林芸茹的其他全部。 案件受理费9359.25元，减半收取4679.62元，由被告曾春苑负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费9359.25元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇一九年八月六日 书记员 黄义芳