吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2733号上诉人（一审被告）：程海，男，1955年3月22日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：周会军，吉林吉天行律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王东华，男，1989年2月7日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：孙琳红，吉林昊桓律师事务所律师。上诉人程海因与被上诉人王东华房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。程海上诉请求：撤销长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初1430号民事判决，改判驳回王东华诉讼请求。事实及理由：1.一审法院未查明本案涉案房屋的实际权属，对于该房屋的实际所有人认定存在错误。该房屋实际建筑面积150平方米，在庭审中证人于某已经向法庭证实，王东华对此并未提出异议。（2018）吉01民终97号民事判决书只确定其中90平方米属于中通国脉通信股份有限公司（以下简称国脉公司），而另60平方米则应属于程海。程海对于此部分房屋依法享有占有收益处分的权利，一审法院认定自2018年3月10日起对涉案房屋不享有收益权是错误。程海收到（2018）吉01民终97号民事判决书后，当即通知了王东华，并告知王东华可以选择解除合同，退还剩余租金，也可以继续履行合同，程海正在向省法院申诉，而王东华并未主张解除合同，并且一致占用案涉房屋。2018年10月，王东华通过法院找程海进行调解，程海表示可以放弃一半租金，双方解除合同，但王东华不同意，而且也未退还房屋。2.一审法院认定合同无效是程海过错造成的显示公平、双方在签订租赁合同时，王东华明知案涉房屋没有任何登记审批手续，合同无效的责任也应当由双方共同承担。至于合同履行期间房屋所有权发生变更，并不影响租赁合同的履行。一审法院认定为王东华租赁房屋是为了开超市，房屋所有权变更后王东华不能实现租赁目的的观点不能成立。王东华二审辩称：一审判决结果被上诉人不认可，但因争议金额不大，所以没有上诉，因为程海和国脉公司争议房屋即案涉房屋没有建设手续，各方合同均为无效合同，所以无效时间不应以2018年3月10日计算，应当以双方合同签订日期2018年1月8日计算，一审法院为了平衡双方当事人利益，作出一审判决上诉人不认可，但是接受，程海在2015年10月16日给国脉公司在朝阳区规划局出具了承诺书签字，认可在2017年12月31日以后房屋由政府处理，这一行为表明诉争房屋程海明知不是自己所有无权处分，同时程海以国脉判决要求程海返还90平米房屋，王东华代表长春市新天地超市签署租赁合同，诉争房屋去除90平米，剩余只有几十平方米无法实现合同目的，这一行为的责任人为程海，所以一审判决应予以维持。王东华一审提出诉讼请求：1.判令程海返还租金、押金共计144800元（其中包括租金139800元，押金5000元）及利息（利息自起诉之日至实际给付之日止，按照同期贷款利率计算）；2.判令程海支付装修损失（以鉴定为准）。一审法院经审理查明：2018年1月8日，程海作为甲方，王东华作为乙方，双方签订一份《租赁协议》，约定：“甲方将坐落在辉南街门市房租给乙方使用，用途为超市，年租金为139800元，租赁期限为2018年1月10日至2023年1月9日止，付款方式为一次性付齐；押金5000元，如第二年不继续租，押金不返；如果房主提前用房，退回剩余房租并补偿乙方装修款。”当日，王东华向程海交纳租金，程海和于某出具收条，载明：“收到房租费139800元（2018年1月10日至2019年1月9日止，收到王东华房费），押金5000元。”协议签订后，程海将涉诉房屋交付王东华使用，王东华对房屋进行装修。2018年3月，王东华停止装修。2017年中通国脉通信股份有限公司（以下简称国脉公司）起诉程海房屋租赁合同纠纷一案至本院，本院于2017年10月10日作出（2017）吉0104民初3941号民事判决书，驳回国脉公司的诉讼请求。国脉公司对该判决不服，向长春市中级人民法院提起上诉，该院于2018年3月2日作出（2018）吉01民终97号民事判决书，认定“国脉公司与程海之间为房屋租赁合同关系，程海应向国脉公司返还房屋。另依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉房屋因无上述证件，国脉公司与程海签署的房屋租赁合同应为无效”，并判决“程海于判决生效后十五日内将位于长春市辉南街275号的面积为90平方米的房屋返还国脉公司”，该判决于2018年3月10日发生法律效力。因程海未按判决书履行义务，国脉公司向本院申请执行。在执行阶段，程海向吉林省高级人民法院申请再审，该院于2018年8月28日作出（2018）吉民申2290号民事裁定书，裁定驳回程海的再审申请。一审法院认为：1.关于《租赁协议》的效力问题。（2018）吉01民终97号民事判决认定“案涉房屋因未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，国脉公司与程海之间的房屋租赁合同无效”，据此，程海与王东华签订的《租赁协议》亦应为无效；2.关于租金、押金及利息的诉请。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，《租赁协议》无效后，程海收取的租金、抵押金应返还给王东华，但应当参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于王东华占有涉诉房屋的时间，王东华与程海签订《租赁协议》时，虽然程海与国脉公司之间已经发生纠纷并诉至法院，但法院作出程海将涉诉房屋倒出返还国脉公司的民事判决是于2018年3月10日生效的，后程海虽提出再审申请，但已被驳回，且申请再审不停止判决的执行。因此程海自2018年3月10日开始对涉诉房屋不享有收益权，王东华占用涉诉房屋的时间应认定为自2018年1月10日至2018年3月10日，期间发生的房屋占有使用费计算如下：139800元/年÷365天×60天=22981元，程海应返还租金13980000元-22981元=116819元。因合同无效是由程海过错造成，故程海应返还押金5000元。关于迟延返还租金、押金产生的利息，王东华主张以121819元（116819元+5000元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日即2019年3月19日开始计算至给付完毕时止，符合法律规定，应予支持；三、关于1万元装修损失的问题。王东华自称对涉诉房屋进行部分拆除，但因未能提供证据证明拆除发生的费用，故对此项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、原告王东华与被告程海于2018年1月8日签订的《租赁协议》无效；二、被告程海于本判决生效后立即返还原告王东华房屋租金116819元、押金5000元，合计121819元，并支付利息（利息以121819元为基数，从2019年3月19日起至给付完毕之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告王东华的其他诉讼请求。案件受理费1598元，由原告王东华负担254元,由被告程海负担1344元。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为：1.案涉出租房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，程海与王东华签订的《租赁协议》应属无效合同；2.关于返还租金、押金问题，因案涉租赁协议无效，且依据（2018）吉01民终97号民事判决认定程海须向国脉公司返还90平方米房屋，该判决于2018年3月10日生效，故程海在2018年3月10日后不再享有90平方米房屋的出租权益，王东华租赁经营超市目的亦无法实现，程海应承担过错责任，其应将2018年3月10日后的租金及全部押金返还王东华，一审判决程海返还租金116819元及利息、押金5000元正确。至于程海主张案涉房屋实际面积为150平方米而非90平方米问题，剩余60平方米其应享有出租权益问题，因案涉租赁房屋无产权手续、规划许可，程海主张其对（2018）吉01民终97号民事判决所涉面积（90平方米）以外的部分享有权益，并无法律依据，且王东华系基于租赁合同无效而主张返还租金，与房屋面积无关，故程海此主张不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2736元，由程海负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 张新华审判员 贺银婷二〇一九年八月二十三日书记员 张维峰