文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初5264号原告：郭进，男，1980年1月28日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人（特别授权）：易小洪，女，1983年4月1日出生，汉族，住重庆市开州区,系郭进妻子。被告：天鹅湖社区侨城半岛业主委员会，住所地重庆市开州区文峰街道滨湖西路**，统一社会信用代码91500234MA5U5EXN7C。负责人：金地康。委托诉讼代理人：雷必学，男，1955年7月21日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：官小华，女，1982年11月4日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：雷必学，男，1955年7月21日出生，汉族，住重庆市开州区。原告郭进与被告天鹅湖社区侨城半岛业主委员会（以下简称侨城半岛业委会）、官晓华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告郭进的委托诉讼代理人易小洪、被告侨城半岛业委会及被告官晓华的共同委托诉讼代理人雷必学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭进向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效。2、判决被告返还原告缴纳的租金、报名费5900元。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年1月1日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定被告将位于侨城半岛1幢侨城半岛业委会指定位置租赁给原告经营菜鸟驿站，租赁期限从2019年1月1日至2024年12月31日，年租金5400元，报名费500元。原告按照约定支付了租金和报名费，后因部分业主不同意致使原告一直无法装修入住经营。被告作为出租人就未经批准的临时建筑与承租人签订的租赁合同应依法认定为合同无效，为此，原告多次向被告主张返还租金和报名费，被告均拖延或拒绝返还，故此，特诉至法院，请求依法判处。被告侨城半岛业委会、官晓华辩称，1、原告郭进在承租侨城半岛1幢架空层时已经充分了解房屋现状，被告也介绍以前承租者所发生的相关事宜，原告已经充分了解其风险，明知不可为而为之，应承担相应的后果。2、侨城半岛租赁行为是集体行为，非个人行为，其签订的合同和收取的费用应为侨城半岛业主同意实施，其收取的费用已用于小区环境建设。3、本合同已经通过了第一次判决，合同无效，按合同无效司法解释，租赁合同被确认无效后，合同已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留，即出租人应保留已收取的租金。为平衡双方利益，司法也同时作出其他导向，出租人所收取的租金数额并一定与原合同约定的租金数额完全相等。但原告以威胁、谩骂、人身攻击的形式索要租金，丧失了协商基础，以至于造成现在的后果。4、侨城半岛业委会也是为了全体业主的利益，任何事宜需经业主同意，在法律框架内，恳请法院公正判决。经审理查明:2017年8月24日，被告侨城半岛业委会召集侨城半岛小区的各楼幢住户的业主代表，对该小区内1#、9#公共用房的出租事宜开会商议，在一份“同意委托业委会出租方案”的记录上，共有23名业主代表签名。2017年9月18日，被告以“天鹅湖社区侨城半岛小区业主委员会”的名义在该小区内发出《关于侨城半岛小区公共用房及广告位租赁的通告》，内容为：“尊敬的全体业主及相关承租单位或承租个人：经本小区业主代表大会表决通过，就侨城半岛小区公共用房及公共广告位对外租赁的事宜，现接受全体业主的监督和建议，以及就本次租赁的项目公开接受有租赁意向的单位或个人报名，实行公平竞争，有关具体事项和要求如下：一、广告位租赁情况（向全体业主进行通告，接受全体业主监督）……二、架空层及物业及房出租情况（接受全体业主监督和建议，接受有租赁意向的单位或个人报名，截止报名日期为9月30日18时）……”。2017年10月24日被告侨城半岛业委会委员制定了《侨城半岛1#、7#、9#部分公共房出租方案》。该方案对小区1#楼、9#楼架空层以及7#楼9套房屋竞租的报名费、租金及竞租程序作出了具体规定。原告郭进与被告侨城半岛业委会就租用该小区1#楼架空层部分场地用于经营菜鸟驿站快递业务达成一致意见，双方于2019年1月1日签订书面房屋租赁合同，合同约定，被告（甲方）将1栋靠业主委员会办公室旁约30平方米出租给原告（乙方）经营菜鸟驿站快递，租期从2019年1月1日起至2024年12月31日，租金每年5400元，一次性支付，来年租金提前一个月交清。合同还约定，报名费500元，不退。按双方指定场所由原告自行装修。被告侨城半岛业委会在甲方落款处盖章并由其负责人金地康签名，原告郭进在乙方落款处签名。合同签订后，原告按约定向被告支付了报名费及租金共计5900元。随后原告进入该小区1栋架空层进行装修施工，因该幢楼部分业主不同意原告租赁其架空层经营快递业务，原告在施工过程中遭到该楼幢部分业主阻拦，以致无法正常施工装修，经被告侨城半岛业委会从中协调但未果。2019年3月7日，原告又进行施工时，与1栋业主周兵等人发生争执。为防止事态恶化，原告遂报警要求处置。民警到场后将原告与周兵等人带至重庆市开州区文峰街道人民调解委员会驻派出所调解室进行调解。经人民调解委员会调解，原告郭进与周兵签订了《人民调解协议书》，协议内容为：1.原告与侨城半岛业委会签订租用侨城半岛1幢靠业主委员会办公室约30平方米开办菜鸟驿站快递业务的租赁合同，情况属实。2.因1栋多数业主不同意，为此原告暂停施工。3.对菜鸟驿站快递如何开办的问题，由侨城半岛业委会将业主同意的事项处理完善后，再据情办理。4.在此事件没处理完善期间，原告与1栋业主不得产生任何矛盾和纠纷，否则，谁肇事谁负责。之后，对于1栋架空层出租给原告经营快递业务的事项，各方一直未能协商成功达成一致意见，原告遂向本院起诉，要求依法处理。上述事实，有当事人的陈述、有原告提供的《房屋租赁合同》《人民调解协议书》、报警案件登记表、接报回执、银行交易明细、照片，被告提供的《侨城半岛1#、7#、9#部分公共房出租方案》、“关于侨城.半岛小区公共用房及广告位租赁的通告”照片、“同意委托业委会出租方案”记录及庭审笔录等证据在卷佐证，证据充分，本院予以认定。本院认为，建设部门将架空层定义为，仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，或建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。本案租赁合同的标的物是位于侨城半岛小区内的架空层部分场地，但原告使用该架空层场地经营快递业务，需在合同指定部分的场地上砌墙以形成房屋才符合租用目的。对于就架空层搭建房屋的施工行为，应取得规划主管部门批准，否则即为违法建设。原、被告双方作为租赁合同当事人，在本案一审法庭辩论终结前，均未向法庭提交就该架空层搭建房屋已取得主管部门批准的相关证据，故其在架空层搭建房屋系违法建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故原告与被告侨城半岛业委会双方签订的《房屋租赁合同》违反上述司法解释的规定系无效合同。故本院对原告请求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求予以支持。合同被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告侨城半岛业委会因该合同取得的财产为租金5400元及报名费500元，合同被确认无效后，被告侨城半岛业委会应当及时返还给原告。故本院对原告请求被告侨城半岛业委会返还租金5400元、报名费500元的诉讼请求予以支持。对于被告官晓华于本案中的责任，本院认为官晓华并非该合同相对方，被告官晓华不应当在本案中承担任何责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告郭进与被告天鹅湖社区侨城半岛业主委员会于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告天鹅湖社区侨城半岛业主委员会在本判决生效后十日内返还原告郭进租金及报名费5900元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告天鹅湖社区侨城半岛业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 员 向祥二〇一九年八月十六日法官助理 沈建书 记 员 周欢