四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2975号 上诉人（原审原告）：南充家吾家物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区宁安巷**农贸综合市场**楼******。 法定代表人：李晓娟。 委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨兴礼，男，1980年5月12日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 上诉人南充家吾家物业服务有限公司（以下简称家吾家公司）因与被上诉人杨兴礼物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 家吾家公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；三、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定部分事实于法无据，应当依法予以纠正。首先，一审法院作出的判决书第4页认定：“杨兴礼未按合同的约定缴纳物业服务费及生活垃圾处置费，确已构成违约，但从杨兴礼提交的照片等证据显示，杨兴礼居住的凤山丽景小区确实存在车辆乱停乱放等相关问题，说明家吾家公司未严格按照合同约定的物业服务标准履行物业服务，故对违约金不予支持”，上述认定内容于法无据。理由：1.本案中，杨兴礼明确拒缴物业费的几点理由为①未维护好秩序，②无消防通道，③无地下停车场，④小区车辆乱停乱放，⑤物业公司是开发商请来的；然而杨兴礼对上述抗辩理由均未提供证据予以证明。2.案涉凤山丽景小区地下停车位产权归开发商所有。大部分业主无法接受开发商的租赁和出售价格。且家吾家公司很早就向该小区的业委会、居委会、街道办、派出所、消防中队等书面报告，要求规划摩托车、电瓶车和小车停放的问题，上述机构在该小区也组织召开业主大会。业主大会在选择具体位置上意见不统一，造成小区地面没有规划的停车位，这是开发商的遗留问题，政府相关部门都无法解决和调和的案涉矛盾，上诉人更无能为力，况且也并非上诉人造成。3.杨兴礼在审理中未提供证据证实上诉人对小区内的车辆乱停乱放未作为。4.即使小区内存在车辆乱停乱放现象，也属业主自身的违约行为所致。乱停乱放车辆的所有人和控制人均为业主。上诉人只能对业主加以规劝和引导，不能掌控业主行为，更不能对业主采取强制措施。5.只有不断提高业主的思想、素质等，才能遏制业主乱停乱放车辆等行为。若将业主的不当行为归结于上诉人，确属牵强，上诉人无法强制管制业主的私人财产和公共财产。其次，即使按照一审法院的认定，本案双方均有违约行为，但却只判定上诉人承担违约责任不当。二、一审判决将产生不良后果。一审法院认定杨兴礼存在违约行为，却未让其承担违约责任。若本案判决一旦成为判例，将会引起之前已调解的并自愿给付违约金的业主不满，并会造成物业秩序和社会秩序混乱；同时还将引发其他小区业主纷纷效仿。若业主都像杨兴礼一样多年拒缴物业费，就会造成上诉人资金缺乏，并影响整个物业行业的经营。 杨兴礼辩称，家吾家公司没有尽到物业管理义务，没有维护好小区秩序。小区内存在乱拉电线的现象，如果因此起火，就会造成严重的后果。因小区内的消防通道被修建了垃圾池，之后还修建了大型的停摩托车的地方，致小区内无消防通道，消防车也进不到小区内。小区内应绿化的地方到处都有杂物，车辆乱停乱放，电梯里有乱张贴的广告，家吾家公司在小区路面被损坏后没有维修，小区门禁设施没做好，任何人都可以进出。杨兴礼多次要求家吾家公司出示小区规划平面图，家吾家公司均不予理睬。上诉人虽称小区内的地下车位产权属于开发商，但没提供证据证实。即使如上诉人所说地下车位属于开发商，上诉人也有义务找开发商协商和解决案涉问题。在上诉人未尽到物业管理义务情形下，杨兴礼不但不应支付物管费，还要减少支付物管费数额。 家吾家公司向一审法院起诉请求：1.杨兴礼立即向家吾家公司支付拖欠的2015年6月至2018年5月的物业管理服务费2,952元，垃圾清运费180元，共计3,132元；2.杨兴礼立即向家吾家公司支付滞纳金（违约金）1,076元；3.本案诉讼费由杨兴礼承担。 一审法院认定事实：2012年5月4日，家吾家公司与南充合升嘉业投资有限公司签订《前期物业管理服务合同》约定，家吾家公司为凤山丽景提供前期物业服务，委托管理期限暂定为3年，自2014年12月31日0时起至2017年12月30日0时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时止。物业费小高层住宅按建筑面积1.30元/㎡/月（实际中按1.05元/㎡/月收取），每年交费一次，每次交纳费用时间为交房之日起计算，逾期交纳的从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。协议签订后，家吾家公司按约定进行物业服务。 杨兴礼系南充市嘉陵区维康路二段凤山丽景小区5幢2单元7层701号房屋的业主，房屋面积为78.09㎡。杨兴礼于2014年6月7日接房后，交纳了2014年6月7日到2015年6月6日的物业管理费，但2015年6月7日至2018年5月的物业管理服务费2,952元（78.09㎡×1.05元/月/㎡×36月）、垃圾处置费180元（5元/月×36月），共计3,132元，至今未交纳。家吾家公司多次向杨兴礼催收无果，遂提起本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，家吾家公司与南充合升嘉业投资有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，该合同对作为业主的杨兴礼具有约束力。家吾家公司根据合同约定向凤山丽景小区提供了物业管理服务。杨兴礼作为该小区业主接受了家吾家公司提供的物业服务，应当按约支付家吾家公司相应的物业服务费用以及向家吾家公司支付其代收代缴的垃圾处置费。故家吾家公司要求杨兴礼支付所欠2015年6月至2018年5月期间的物业服务费2,952元、垃圾处置费180元的诉讼请求合法有据，予以支持。 关于家吾家公司提出的要求杨兴礼交纳滞纳金（违约金）的诉请，杨兴礼未按合同的约定缴纳物业服务费及生活垃圾处置费，确已构成违约；但从杨兴礼提交的照片等证据显示，杨兴礼居住的凤山丽景小区确实存在车辆乱停乱放等相关问题，说明家吾家公司也未严格按照合同约定的物业服务标准履行物业服务，故对家吾家公司要求杨兴礼支付违约金的诉讼请求，不予支持。家吾家公司作为物业管理服务公司，如服务确存有瑕疵，公司应与业主加强沟通，予以改进和提高服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。同时，业主也应充分理解家吾家物业公司的管理工作，及时缴纳相关费用，采取合理、合法的方式维护自身的合法权益，以期共同提升小区更加优质的人居环境。但拒交物业管理费用的方式欠妥。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨兴礼于判决生效后十日内向家吾家公司支付所欠2015年6月至2018年5月期间的物业服务费2,952元、生活垃圾处置费180元，共计3,132元；二、驳回家吾家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨兴礼负担。 二审查明：上诉人家吾家公司提交2015年11月11日至2019年7月15日的13份报告，欲证实：上诉人已多次向凤山丽景小区业委会、居委会、街道办社区、派出所、消防部门、房管部门反映：凤山丽景小区地下车库长期闲置，导致小区业主的各种车辆停放地面，严重堵塞消防通道，私拉乱接电线给电瓶车充电的业主太多，存在严重的安全隐患，要求以上部门协助解决以上问题。家吾家公司还向凤山丽景小区业委会书面建议，业委会向开发商租赁9号楼下的地下车库用于停放摩托车、并规划充电装置用于电瓶车、三轮车充电。同时，家吾家公司还提供大量照片，证实上诉人的工作人员对凤山丽景小区进行了精细绿化、维护公共设备、维护下水道、倾倒垃圾、防虫治虫工作。乱停乱放车辆的部份业主在家吾家公司人员劝导下将车辆停放到了一楼可以充电的位置。 2017年9月27日，家吾家公司在凤山丽景小区张贴公告，通告全体业主：任何单位和个人不得堵塞、占用消防通道，禁止占用小区消防车通道停放机动车。对违反规定占用消防通道的，将受到公安机关经济处罚和强制拖移外，并承担由此造成的一切后果。希望小区业主予以高度重视，互相转告，也希望广大业主积极配合，确保小区和谐、安全和稳定。 杨兴礼对家吾家公司公告的真实性无异议，对家吾家公司的其余证据不予质证。另，杨兴礼提供照片证实凤山丽景小区存在乱拉电线和车辆乱停乱放现象，垃圾池占用了消防通道。 另查明，杨兴礼欠付2015年6月至2018年5月的三年物管费。双方约定物管费为983.90元/年，滞纳金（违约金）标准为日万分之五。家吾家公司在提起诉讼时主张违约金1,076元（2,949元/年×比率0.0005元/天×730天=1,076元）。 二审查明的其余事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求，本案二审争议焦点为：杨兴礼是否应承担本案违约金及其应承担的数额。第一，杨兴礼虽主张家吾家公司未尽职履行物业管理义务，导致凤山丽景小区存在乱拉电线和车辆乱停乱放等现象，但其提供的相关证据不足以证明该小区长期存在以上情形；第二，家吾家公司已多次向凤山丽景小区业委会、居委会、街道办社区、派出所、消防部门、房管部门反映情况，要求以上部门协助解决车辆停放、私拉乱接电线等问题；第三，物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身无执法权，无权对车主进行处罚；第四，家吾家公司已向凤山丽景小区业委会书面建议，并通告全体业主不得堵塞、占用消防通道，禁止占用小区消防车通道停放机动车；第五，家吾家公司已提交大量证据证实其已按约定为凤山丽景小区提供维修、养护、管理和维护的主要义务。故杨兴礼拒不交2015年6月至2018年5月的三年物业管理费已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于客观实际，家吾家公司要求杨兴礼按日万分之五支付欠缴费用的违约金较高，本院酌情调整为按年利率6%支付违约金。 家吾家公司作为物业管理服务公司，应虚心听取业主意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。同时，业主也应充分理解物业公司的管理工作，及时缴纳相关费用，采取合理、合法的方式维护自身的合法权益，以期共同提升小区更加优质的人居环境。 综上，家吾家公司的上诉请求部分成立。依照第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初1112号民事判决第一项“杨兴礼于本判决生效后十日内向南充家吾家物业服务有限公司支付所欠2015年6月至2018年5月期间的物业服务费2,952元、生活垃圾处置费180元，共计3,132元”； 二、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初1112号民事判决第二项“驳回南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求”； 三、增判杨兴礼于本判决生效后十日内向南充家吾家物业服务有限公司支付违约金（违约金的计算方法：以本金983.90元为基数，从2016年6月7日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率6%为标准进行计算；以本金983.90元为基数，从2017年6月7日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率6%为标准进行计算；以本金983.90元为基数，从2018年6月7日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率6%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）”。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，按一审判决执行；二审案件受理费50元，由杨兴礼负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年八月三十一日 书记员 汤 彬