广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8905号原告：广州市白云山鸣春谷景区管理中心，住所地广州市白云山山顶公园。法定代表人：王艾君，主任。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓昕，广东纵横天正律师事务所实习律师。被告：广州市白云山三特滑道有限公司，住所地广州市白云区白云山风景区内（百花园）。法定代表人：彭敏，董事长。委托诉讼代理人：郭蕾，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家晖，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心与被告广州市白云山三特滑道有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心委托诉讼代理人李跃，被告广州市白云山三特滑道有限公司委托诉讼代理人郭蕾、林家晖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心向本院提出诉讼请求：1、确认双方于1996年7月9日签订的《租赁合同书》超过20年部分的合同租期无效，被告应于合同期限届满将租赁场地交还原告；2、由被告承担本案受理费。事实与理由如下：1996年7月9日，广州市白云山建设管理处与广州市白云山滑道有限公司就租赁景区内1700平方米场地用于经营滑道项目一事，签订了《租赁合同书》（合同编号：白合[96]03），租期为15年（自1996年6月1日至2011年5月30日）。1997年期间，因广州市白云山风景名胜区管理局成立后，撤销原广州市白云山建设管理处建制，故双方签订的《补充合同之一》将原租赁合同的甲方变更为“广州市白云山风景区游览服务中心”。1999年5月13日，双方再签订《租赁合同之补充协议之二》，确认原租赁合同的乙方变更为被告，同时白合[96]03《租赁合同书》的租赁期限由15年改为25年（自1996年6月1日至2021年5月31日）等事项。2005年10月28日，广州市白云山风景区游览服务中心与原、被告三方签订《权利转让协议书》，将其在上述《租赁合同书》项下的权利义务全部转让给原告，由原告与被告继续履行该租赁合同。2017年下半年，市政府审计机关对白云山风景区相关租赁项目开展审查专项工作，认定上述《租赁合同书》的租赁期限超过20年，违反了相关法律规定。原告认为，双方签订的《租赁合同书》最长期限应自《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）实施之日起算20年，即至2019年9月30日期满终止，届时被告应将项目场地全部交还原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告广州市白云山三特滑道有限公司辩称：一、原告主体不适格，应当裁定驳回起诉。白合[96]03《租赁合同书》是广州市白云山建设管理处与广州市白云山滑道有限公司在1996年7月9日签订的，之后广州市白云山风景区游览服务中心、广州市白云山建设管理处与广州市白云山滑道有限公司签订《补充合同之一》，将出租方变更为广州市白云山风景区游览服务中心。1999年5月13日，广州市白云山风景区游览服务中心、广州市白云山滑道有限公司与被告签订《补充协议之二》，约定将承租方变更为被告，并将租赁期限变更为1996年6月1日至2021年5月31日。故本案租赁合同的出租人并非原告。二、即使原告系适格主体，则本案租赁合同、补充合同及协议均签订于《合同法》实施前，当时对租赁合同期限并无禁止性或强制性规定，故上述租赁合同及协议均合法有效。三、被告投入巨额资金在白云山建设游览项目，支持当地旅游业发展，承担了巨大的社会责任，如因超过20年租赁期限将导致后续合同部分无效，被告将因此承担巨大损失，且白云山旅游建设也会受到很大影响，后续可引发一系列社会问题。经审理查明，1996年7月9日，广州市白云山建设管理处（甲方）与广州市白云山滑道有限公司（乙方）签订《租赁合同书》，合同编号：白合[96]03，约定甲方提供1700平方米占地面积土地使用权给乙方作为滑道项目用地、百花园及原养兔房作为配套附属的服务设施，项目经营范围为滑道娱乐服务、茶座，租赁期限自1996年6月1日至2011年5月30日，第一年租金为20万元，每年递增10%，递增额至第八年止，第九年起至第十五年租金的年递增率视经营情况另行协商；关于百花园建筑及用地范围是作为滑道附属配套服务设施场所，若乙方需增加第二条经营范围外的项目，另行协商签订补充协议；本合同期满，属该场所的所有建筑物全部无偿归甲方所有，属滑道机械设备应进行评估，评估后，甲方占30%，乙方占70%的股份权，乙方如需继续租用该场所，须在期满前90天内向甲方提出申请，必须重新签订合同生效；等等。1996年11月19日，广州市白云山风景名胜区管理局取得广州市白云山风景区的房地产证，用地面积20987494平方米。之后，广州市白云山风景区游览服务中心（甲方）与广州市白云山滑道有限公司（乙方）签订《补充合同之一》，约定根据市编委九六年一月二十二日以穗编字[96]12号文“关于印发《广州市白云山风景名胜区管理局职能配置、内设机构和人员编制方案》的通知”和穗编字（97）25号文“关于广州市白云山风景名胜区管理局基层单位机构编制等问题的批复”的要求，广州市白云山风景名胜区管理局成立后，撤销原广州市白云山建设管理处建制。经管理局研究决定，现对原广州市白云山建设管理处作甲方签订的租赁合同书更换为广州市白云山风景区游览服务中心，甲乙双方对一九九六年七月八日所签订的租赁合同书，合同编号白合（96）03仍然有效，自1997年6月1日起由广州市白云山风景区游览服务中心作为甲方继续执行至合同期满为止。广州市白云山建设管理处在合同下方盖章确认同意。1999年5月13日，广州市白云山风景区游览服务中心（甲方）与被告（乙方）签订《白合（96）03号租赁合同之补充协议之二》，约定原白合（96）03号租赁合同及补充合同之一中乙方变更为被告，甲方同意租赁年限由15年改为25年，即自1996年6月1日至2021年5月31日；等等。广州市白云山滑道有限公司在该协议下方盖章确认同意。2005年10月28日，广州市白云山鸣春谷游览区管理处（甲方）与被告（乙方）及广州市白云山风景区游览服务中心（丙方）签订《权利转让协议书》，约定丙方将其在白合（96）03号《租赁合同书》及有关《补充合同之一》、《补充协议之二》项下的权利义务全部转让给甲方，乙方同意上述权利义务的转让；等等。被告称其承租涉案土地及其附属设施后，又将上述土地及附属设施转包给案外人进行经营，并出示以下证据：1.《滑道、综合项目（内部）承包经营协议书》，由被告（甲方）与案外人广州滑翔游乐有限公司（乙方）于2018年12月1日签订，约定甲方将位于白云山鸣春谷濂泉路上段的滑道项目、快乐今天及现有综合项目区域（包含：滑道、快乐今天一期、小蹦极、草地冲锋车、斗牛、射箭、滑道票房游戏机区域，详见实际勘测图）整体打包后由乙方承包经营，经营年限自2018年9月1日至2021年4月30日；等等。2.《关于承包“茗园”的经营合同》，由被告（甲方）与案外人广州市信富物业租赁服务有限公司（乙方）于2005年12月12日签订，约定甲方将茗园给乙方承包经营，承包期限自2006年1月至2015年12月31日；等等。3、《关于延期茗园承包合约的补充协议》，由被告（甲方）与案外人广州市信富物业租赁服务有限公司（乙方）签订，约定乙方自承包以来已投入约70万元用于茗园改造，申请将原合同承包期限由2015年12月31日延续至2021年5月31日，甲方表示同意。被告另称涉案租赁场地从业人员众多，并出示广州市滑翔有限公司2019年员工花名册、茗园酒家人事档案拟证实。原告对上述证据均不予确认，称其并非签订主体，且上述合同即使属实也是被告与承包人发生的内部关系，与原、被告之间的租赁合同并无关联。2019年5月9日，中共广州市委机构编制委员会办公室出具穗编办[2019]59号文，记载根据《广州市机构改革方案》及《涉改部门机构编制职数框架》，经市委深化机构改革工作领导小组同意，现将有关事业单位调整事宜通知如下：……广州市白云山鸣春谷游览区管理处更名为广州市白云山鸣春谷景区管理中心。2019年6月13日，广州市白云山风景名胜区管理局出具《关于三特项目租赁管理的说明》，内容为该局对原告与被告存在的租赁关系予以确认。审理中，原告称案涉的三特项目场地，在国家住建部审批确认的《白云山总体规划》中已有标注，是作为白云山风景名胜区的规划游览设施，租赁的项目场地具有其合法性并出示国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009-2025）附图6游览设施现状图拟证实，该图中白云山三特极限运动中心被标记为娱乐设施；另，原告在庭审中确认撤回要求被告将场地交还的诉讼请求，本院当庭口头裁定予以准许。被告称原、被告之间实际为合作开发关系，系原告出地、被告出资，被告每月向原告给付“租金”作为投资回报。被告确认若涉及场地返还造成被告的损失，被告另行主张权利。以上事实，有《租赁合同书》（合同编号：白合[96]03）、《补充合同之一》、《白合（96）03号租赁合同之补充协议之二》、《权利转让协议书》、《滑道、综合项目（内部）承包经营协议书》、《关于承包“茗园”的经营合同》及其补充协议、《关于延期茗园承包合约的补充协议》、广州市滑翔有限公司2019年员工花名册、茗园酒家人事档案、穗编办[2019]59号文、国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009-2025）附图6游览设施现状图、《绿化保养及卫生保洁合同书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据原、被告均确认的《租赁合同书》[白合（96）03]以及《补充合同之一》、《白合（96）03号租赁合同之补充协议之二》、《权利转让协议书》可知，涉案《租赁合同书》[白合（96）03]已变更为原告与被告签订，租期自1996年6月1日至2021年5月31日。1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，本案《租赁合同书》签订时的法律规定并未就订立租赁合同的最长期限作出限制性规范，《合同法》关于租赁合同期限不得超过20年的规定对本案《租赁合同书》具有溯及适用的法律效力。因此，《租赁合同书》于1996年7月9日签订，超过二十年的部分无效即自2016年7月9日起涉案《租赁合同书》租赁期限无效。关于被告抗辩涉案系合作开发关系，但未能举证证实原告有实际参与经营、参与承担风险，且亦无证据证实原告实际参与经营收益的分配；结合原告于固定时间收取固定租金、水电费的情况，应认定原、被告之间应为租赁合同关系；故本院对被告上述抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心与被告广州市白云山三特滑道有限公司之间的《租赁合同书》[白合（96）03]中租赁期限超过20年部分（从2016年7月9日起）无效；二、驳回原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告广州市白云山三特滑道有限公司负担。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年八月六日书记员  蔡佳丽