北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初68150号原告:北京市朝阳区崔各庄乡人民政府东辛店村民委员会，住所地：北京市朝阳区崔各庄乡东辛店村。法定代表人：邢凯，书记。委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。被告：北京东铝工贸有限公司，住所地：北京市朝阳区崔各庄乡东辛店村（京顺路西侧）。法定代表人：蒋玉镇，总经理。委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。原告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府东辛店村民委员会（以下称原告）与被告北京东铝工贸有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，庭审中原告之委托诉讼代理人陈明东、被告之委托诉讼代理人仇臻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求确认原被告双方于1999年1月1日签订的《房屋租赁合同》、1999年2月22日签订的《租赁合同》、2014年1月25日签订的《补充协议》均于2019年9月30日到期终止，超过2019年9月30日的部分无效。事实和理由：1999年1月1日原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将北京市朝阳区崔各庄乡东辛店村京顺路旁的5间房屋出租给被告使用，年租金为2万元，租赁期限为45年（1999年1月1日至2044年1月1日）；1999年2月22日双方在1999年1月1日协议的基础上又签订《租赁合同》，将租赁条件重新约定原告将崔各庄乡东辛店村京顺路西侧饵料厂东侧共813平方米的7件瓦房出租给被告使用，租赁期为45年（1999年1月1日至2043年12月31日），租金为每年2万元，后期逐步递增。2014年1月25日双方又签订《补充协议》，明确被告实际承租的集体土地面积为7.1亩（南至铁路，北至4S店，东至京顺路，西至搅拌站），同时约定租金调整为每年7.5万元，每三年递增5%；地上物产权的20%归原告所有，10年以后30%归原告所有；合同期内禁止被告转租、转让或变相转租、转让，否则原告有权单方解除合同收回租赁物。双方签订《租赁合同》的时间是在1999年2月22日，合同约定的租赁期为45年，而《中华人民共和国合同法》是于1999年10月1日开始施行，依据《合同法》二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”故双方签订的租赁合同于2019年9月30日到期终止，超过2019年9月30日的部分无效，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。双方于2014年1月25日签订补充协议，我方同意超出20年的部分无效，只是协议的起始日期应当从2014年起计算，到2019年只有5年的时间，还有15年的合同期限没有履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1999年1月1日，原告作为出租方与被告作为承租方签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同一），约定由被告承租南皋乡东店村京顺路旁5间房屋，面积1300平方米；年租金额20000元；租房期限自1999年1月1日至2044年1月1日。合同还约定，被告现生产经营用厂区、所有建筑，产权均属北京市朝阳区和平农村办事处南皋乡东辛店村委会所有，被告有使用权、维修权，没有转让权和出租权。1999年2月22日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》（以下简称租赁合同二），约定将京顺路西侧、饵料厂东侧瓦房7间813平方米（其中个人自建临时棚房469.79平方米），租给乙方使用；租赁期限从1999年1月1日至2043年12月31日止计45年。双方约定租金：从1999年至2003年每年按20000元计算，2008年按22000元计算，后每五年递增10%租金。合同还对逾期支付租金的罚金计算、临时自建房在合同期满后的归属、共用费用负担等问题进行了约定。2014年1月25日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《补充协议》（以下简称补充协议），在补充约定条款前对该协议签订的原因作出说明：鉴于甲乙双方于1999年2月22日签订的《租赁合同》现因物价、租赁面积等发生变化，特制订本补充协议。补充约定：一、租赁场地。（一）1999年2月22日签订的《租赁合同》中约定的租赁场地为7.1亩，瓦房七间（为东辛店村委会集体所有）。（二）四至：南至铁路，北至4S点，东至京顺路，西至搅拌站。二、租金及年限。1.按原租赁合同租金为每年2万元，现增长至7.5万元。2.以上每年租金为基数，以后每三年递增5%。并且地上物产权的20%归东辛店村委会所有，10年以后地上物产权30%归东辛店村委会。3.租赁期限以原租赁合同为准。协议还约定了租金支付方法、双方权利义务、赔偿分配比例、违约责任、争议解决等内容。上述合同及补充协议签订后，原告将租赁房屋及场地交付被告使用，被告支付租金至2019年12月。原、被告均认为租赁合同一约定的租赁房屋及场地不准确，应以租赁合同二约定的内容为准，但原告认为813平方米仅指房屋面积，并在补充协议中对房屋及场地共计7.1亩的租赁范围予以明确；被告认为813平方米包含139平方米的房屋和674平方米的空地，补充协议约定的7.1亩租赁场地包括上述813平方米，此外还包括新增的租赁场地面积约5.9亩。原、被告均认可在补充协议签订之前，被告在租赁合同二约定的813平方米范围外新建房屋，原告认为被告是在已承租的空地上建房；被告认为是在承租土地之外建房，对该建房土地是事实上的占用状态，而非基于双方的租赁关系。本院认为，本案的争议焦点为补充协议是否变更了原合同的租赁期限。被告认为新增租赁场地的租期应当按照补充协议的签订之日起算，终止日期应为原合同约定的2043年。补充协议明确约定租赁期限以原租赁合同为准，且未就租赁期限作出新的约定，故本院对被告以补偿协议签订之日起算租期的主张不予采信。依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。合同生效后，当事人就合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告于1999年1月1日签订的《房屋租赁合同》、1999年2月22日签订的《租赁合同》以及2014年1月25日签订的《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，其中不违反国家法律、法规的强制性规定部分的约定，属于合法有效的合同，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。补充协议是对原租赁合同的补充，补充协议没有约定的部分，仍应以原合同约定为准。上述合同及补充协议对租赁期限的约定均为45年，且该租赁期限跨越合同法实施之日。依据合同法关于租赁期限的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。现原告主张确认超过二十年租赁期限的租期约定无效，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：原告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府东辛店村民委员会与被告北京东铝工贸有限公司于1999年1月1日签订的《房屋租赁合同》、1999年2月22日签订的《租赁合同》以及2014年1月25日签订的《补充协议》均于2019年9月30日终止，租赁期限自2019年10月1日至2043年12月31日的部分无效。案件受理费150元，由被告北京东铝工贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇一九年八月二十九日书记员 赵玮佳