福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0305民初1101号 原告：莆田市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市湄洲湾北岸经济开发区经济城**。统一社会信用代码：913503050913911497。 法定代表人：杨智帆，经理。 委托诉讼代理人：王玮珂、王强，该公司职员。 被告：陈碧海，男，1977年2月19日出生，汉族，住，住所地福建省莆田市秀屿区/div> 原告莆田市碧桂园房地产开发有限公司与被告陈碧海商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莆田市碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，被告陈碧海经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 莆田市碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的编号为X201402509的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2.陈碧海支付解约违约金97058.85元（计算依据：647059元*15%）。审理中，莆田市碧桂园房地产开发有限公司增加诉讼请求：判令陈碧海返还位于莆田市的房产。事实和理由：2014年10月31日，原、被告就被告购买原告开发的位于莆田市签订了编号为X201402509的《商品房买卖合同》及其附件、附录（以下统称合同一）。根据合同一约定，该商品房购房款总价647059元，被告首付197059元，向招商银行股份有限公司莆田分行贷款45万元，原告作为担保人为其向银行提供阶段性担保，三方于2015年11月2日签订编号为8151026960029的《个人购房借款及担保合同》（以下统称合同二）。贷款发放至原告账户后，因被告未能按时依约向银行履行还本付息义务，招商银行股份有限公司莆田分行于2019年1月3日向莆田市城厢区人民法院起诉，要求被告偿还银行剩余全部贷款本息及银行实现债权的费用，并要求原告对此承担连带担保责任。该案于2019年1月31日开庭审理并于2019年4月29日作出判决，判决由原告对被告所欠的银行借款债务承担连带偿还责任。原告对被告所欠该行的债务205514.69元承担了连带偿还责任并负担律师费1056.18元。根据合同一附件六《补充协议》第十条约定，被告拖欠招商银行股份有限公司莆田分行按揭贷款后，若招商银行股份有限公司莆田分行未行使抵押物优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将被告欠招商银行股份有限公司莆田分行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给招商银行股份有限公司莆田分行的，原告有权选择解除合同。原告选择解除合同的，被告还应向原告支付合同的总房价款15%的违约金。本案因被告无力返还招商银行股份有限公司莆田分行剩余全部贷款本息，且银行因房屋未办理正式抵押权证而无法实现抵押权，原告须依约向招商银行股份有限公司莆田分行承担保证责任，因此原告有权选择解除合同，并向被告主张相应解约违约金。前述房产原告于2016年12月29日交付给被告，被告应予完整交回原告。 陈碧海未作答辩，也未提供证据。 莆田市碧桂园房地产开发有限公司向本院提供了以下证据： 1.《商品房买卖合同》及其附件、附录一份。证明2014年10月31日，原、被告签订了编号为X201402509的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、附录，约定原告承担连带清偿责任后有权解除合同。 2.莆田市商品房买卖合同备案表一份。证明原、被告签订的合同已办理买卖合同备案登记。 3.商品房预售许可证一份。证明原告所预售房屋已依法取得预售许可证。 4.《招商银行个人购房借款及担保合同》一份。证明2015年11月2日，原、被告及招商银行股份有限公司莆田分行三方签订了编号为8151026960029的《个人购房借款及担保合同》，合同约定了被告的还款义务以及原告的连带担保责任。 5.招商银行股份有限公司莆田分行民事起诉状、应诉通知书、当庭提供福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初248号民事判决书各一份。证明招商银行股份有限公司莆田分行向法院起诉，要求且法院判决原告对被告所拖欠银行的借款本息、实现债权等费用承担连带清偿责任。 6.当庭提供招商银行股份有限公司莆田分行个人贷款还款证明、中国建设银行单位客户专用回单各一份。证明原告对被告所欠该行的债务205514.69元承担了连带偿还责任并负担了律师费1056.18元。 7.当庭提供闽(2018)莆田市不动产权第BA04438号不动产权证书复印件一份、莆田碧桂园收楼费用确认表、莆田碧桂园物业及资料移交书各一份。证明本案房屋原告已于2016年12月29日实际交付给被告。 本院经审查认为，前述证据来源合法、内容明确、互有关联，陈碧海缺席又未提出异议，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月31日，莆田市碧桂园房地产开发有限公司与陈碧海签订编号为X201402509的《商品房买卖合同》及附件、附录，系预售商品房，约定陈碧海向莆田市碧桂园房地产开发有限公司购买位于莆田市，该商品房总价款为647059元，付款方式为银行按揭分期付款。合同附件六第十条关于买受人拖欠银行按揭贷款责任约定，1.买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：（2）若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同。出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。第十一条关于合同解除约定，2.合同因法定或约定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于解除合同之日起十天内将该商品房完整交回出卖人。合同及附件、附录另对其他方面作了约定。前述房产莆田市碧桂园房地产开发有限公司于2016年12月29日交付给陈碧海。 2019年4月29日，福建省莆田市城厢区人民法院就原告招商银行股份有限公司莆田分行与被告陈碧海、董雪（系陈碧海配偶）、莆田市碧桂园房地产开发有限公司借款合同纠纷一案作出（2019）闽0302民初248号民事判决，认定陈碧海因购买前述房产由莆田市碧桂园房地产开发有限公司提供连带责任保证签订了编号为8151026960029的《个人购房借款及担保合同》向招商银行股份有限公司莆田分行贷款45万元后未能足额清偿借款而判决陈碧海、董雪应偿还招商银行股份有限公司莆田分行借款本金211236.2元及利息、罚息和复息并支付律师费1056.18元，莆田市碧桂园房地产开发有限公司对该债务承担连带清偿责任。判决生效后，莆田市碧桂园房地产开发有限公司于2019年7月25日、2019年8月8日向招商银行股份有限公司莆田分行汇款计205514.69元用于偿还全部贷款本息，于2019年8月12日汇款1056.18元用于偿还案件律师费。 案经审理，因陈碧海缺席，致无法调解。 本院认为，莆田市碧桂园房地产开发有限公司、陈碧海签订商品房买卖合同及附件、附录系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件、附录合法有效，莆田市碧桂园房地产开发有限公司、陈碧海均应按约全面履行自己的义务。陈碧海未按合同约定拖欠银行贷款，导致莆田市碧桂园房地产开发有限公司须承担保证责任并代其偿还债务，莆田市碧桂园房地产开发有限公司要求解除合同并交回案涉房产的请求符合双方约定，予以支持。莆田市碧桂园房地产开发有限公司要求按合同中约定的商品房总价款的15%计付违约金，因该合同系莆田市碧桂园房地产开发有限公司单方出具的格式条款，不能仅依据该约定确定莆田市碧桂园房地产开发有限公司因陈碧海违约所造成的损失，故对莆田市碧桂园房地产开发有限公司主张的违约金，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依照公平和诚实信用原则，予以调整，以代偿债务数额确定为宜，即206570.87元×15%＝30985.63元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款规定，判决如下： 一、解除莆田市碧桂园房地产开发有限公司与陈碧海于2014年10月31日签订的关于莆田市的《商品房买卖合同》及附件、附录； 二、陈碧海应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市碧桂园房地产开发有限公司违约金30985.63元； 三、陈碧海应在本判决生效之日起十日内将坐落于福建省莆田市秀屿区山亭镇朝圣路8号碧桂园•浪琴湾17号楼403号房产（不动产权证号：闽(2018)莆田市不动产权第BA04438号）完整交回给莆田市碧桂园房地产开发有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10271元，由陈碧海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄世滔 人民陪审员  蔡冬发 人民陪审员  林海鹰 二〇一九年八月十四日 书 记 员  蒋玲玲 附相关法律依据条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。 对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。 当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。