河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终4170号上诉人（原审被告）：苑翠荣，女，1984年1月20日出生，汉族，群众，住河北省涿州市。被上诉人（原审原告）：河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司，住所地河北省涿州市开发区平安北街**。负责人：蒋兴建，该公司经理。委托诉讼代理人：沙瑀智，河北鹿保勇律师事务所律师。原审被告：程广宏，男，1977年7月1日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：苑翠荣，女，1984年1月20日出生，汉族，住涿州市。上诉人苑翠荣因与被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司（以下简称隆泰物业涿州分公司）、原审被告程广宏物业服务合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初5407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人苑翠荣并代表原审被告程广宏，被上诉人隆泰物业涿州分公司的委托诉讼代理人沙瑀智参加了诉讼。本案现已审理终结。苑翠荣上诉请求：1、撤销（2018）冀0681民初5407号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；（不服争议金额8549.12元）2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、《前期物业服务协议》无效。根据《物业管理条例》第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。涿州市香邑溪谷小区的建设单位为涿州瑞和房地产开发有限公司，前期物业服务企业为被上诉人隆泰物业涿州分公司，二者同为隆基泰和置业有限公司独资设立的子公司，为同一利益共同体。《前期物业服务协议》为隆基泰和置业有限公司两个子公司恶意串通而签订，后在建设单位交房时强行要求广大业主签字，侵害了全体业主的利益，依《合同法》第52条规定，合同无效。二、被上诉人未提供符合标准的物业服务。该处物业地暖管道漏水，报修后无人修理；下雨后窗户漏水被上诉人承诺维修后，却未及时进行修理。同时，小区内路灯昏暗、小区水塘未及时清理、产生恶臭气体、晚上无保安巡逻，小区内常发生盗窃行为。被上诉人提交的合同履行方面的证据主观、片面，不能证实其完全履行服务义务。三、原审判决物业费计算错误。涉案物业面积146.34平方米，单价物业费每月1.88元，每年物业费计1.88元*146.34*12月=3301.43元，两年物业费6602.86元。加上每年36元的垃圾消毒费共计6674.86元。原审判决上诉人及原审被告交纳物业服务费8549.12元及利息，无事实根据和法律依据。综上，上诉人与被上诉人无合同关系，被上诉人无权要求上诉人交纳物业服务费，原审法院认定事实错误，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。隆泰物业涿州分公司答辩称，一、双方签订的《前期物业服务协议》合法有效。1、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《物业管理条例》第二十四条的表述为“国家提倡……”，而非国家禁止。该规定可以理解为一种倡导，而非法律、行政法规法的强制性规定。因此，不应以规定作为认定《前期物业服务协议》是否有效的依据。2、被答辩人称答辩人“建设单位交房时强行要求广大业主签字”与事实不符，答辩人与被答辩人均是在平等自愿的基础上签订的《前期物业服务协议》，建设单位也未参与物业服务协议的签订过程，另外被答辩人也未提供任何证据证明《前期物业服务协议》签订时存在被强迫的情形，所以《前期物业服务协议》不存在合同无效情形，双方签订的协议合法有效。二、答辩人已经提供了符合标准的物业服务。答辩人在一审时提交了电梯维保记录、保洁工作验收表、污水池清理记录表、监控运行记录表、来访登记表、巡查记录表、保洁清理照片、工程维修照片、绿化修剪照片、水系照片、秩序维护照片、停电停水通知照片、社区活动照片等证据，足以证明答辩人已经全面履行了《前期物业服务协议》中约定的义务。另外，物业服务企业负责房屋公共部位、公共设施的维护工作，对于被答辩人提出的地暖、窗户等私有部位的维护、维修，并不在物业服务企业的服务范围内。三、物业服务费的计算正确。《前期物业服务协议》第四条第二款约定洋房的物业费收费标准为2.18元/平米/月，生活垃圾清纳费36元/年/户。第六款约定物业服务费的交纳时间为每一年的最后一个月始收取下一年度的物业服务费用。答辩人起诉时，被答辩人共欠缴2016年10月15日起至2018年12月31日的物业费，共计2年2月17天。按上述标准共计8549.12元。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。因此，请求依法驳回上诉人的上诉请求。程广宏答辩称，1、第一年的物业费是物业强迫缴纳的，否则不给钥匙，不让入户；2、被上诉人提交的服务照片与实际不符，服务不符合标准；3、物业的收费无依据。隆泰物业涿州分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令二被告支付尚欠原告物业服务费8549.12元及违约金9977.47元(截至提交资料之日),共计18526.59元。2、二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月25日隆泰物业涿州分公司与程广宏签订了一份前期物业服务协议，协议约定：程广宏将其购买的位于涿州市建筑面积146.34平米房屋的物业管理服务委托与隆泰物业涿州分公司。基础物业费每月每平方米1.88元、生活垃圾消毒费每年36元，缴纳方式为入住时首付一年费用，以开发商通知入住为准。入住后每年的最后一个月收取下一年度费用。逾期缴纳服务费按日千分之二收取违约金。程广宏主张签署该协议并非其真实意思表示，且协议违法。苑翠荣租用争议房产，程广宏与苑翠荣不认可隆泰物业涿州分公司的诉求及主张，称该协议的签订时隆泰物业涿州分公司存在欺诈行为，该公司的物业服务出现多种问题，不应支付其物业费用。一审法院认为，隆泰物业涿州分公司与程广宏签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，程广宏提交的证据不足以证实该协议的签订时隆泰物业涿州分公司存在胁迫、欺诈行为。且其提交证据也不足以证明物业服务未按照协议履行的情况。程广宏、苑翠荣主张该开发商提供的房屋未经过验收合格，这一主张无法确认隆泰物业涿州分公司有过错。故对于隆泰物业涿州分公司主张程广宏、苑翠荣支付物业服务费8549.12元的诉求，应予支持。隆泰物业涿州分公司要求程广宏、苑翠荣给付违约金9977.47元，《前期物业服务协议》约定违约金按日千分之二计算，但该约定明显过高，应按中国人民银行同期贷款利率支付自权利主张之日起至款项还清之日止的利息。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定判决如下：“一、被告程广宏、苑翠荣于本判决生效后十日内支付原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司的物业服务费8549.12元的及利息（自2018年11月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，减半收取132元，由原告负担70元，由二被告负担62元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。另查明：隆泰物业涿州分公司与程广宏签订的《前期物业服务协议》第四条约定洋房（1-4层）物业费为2.18元／平米／月。程广宏涉案房屋为洋房。程广宏交纳的2015年10月15日—2016年10月14日物业费3828元、垃圾清运费36元，物业服务费以2.18元／平米／月为标准计算。本院认为，隆泰物业涿州分公司为程广宏位于涿州市涿州香邑溪谷小区住房提供物业服务，双方签订的《前期物业服务协议》内容明确具体，且不违反国家法律禁止性规定，当事人意思表示真实，为有效合同。上诉人未在法律规定的期限内对该合同行使撤销权，故上诉人主张该合同无效，与法相悖，本院不予支持。被上诉人隆泰物业涿州分公司为该小区提供物业服务，原审被告程广宏作为业主应当交纳物业服务费，程广宏将房屋出租给上诉人苑翠荣，苑翠荣作为房屋的承租人，实际使用房屋，享受了被上诉人隆泰物业涿州分公司提供的小区物业服务，理应承担物业服务费用，一审判令苑翠荣、程广宏共同承担给付责任并无不妥。上诉人苑翠荣主张被上诉人提供的服务不符合合同约定，但并未提供相应的证据予以证实，故拒绝承担给付物业费的上诉请求，本院不予支持。关于物业费数额问题，双方合同约定了该类房屋的物业费给付标准为2.18元／平米／月，且原审被告程广宏已实际支付了一定时间的服务费用，应视为对该标准的认可，故人民法院应当对当事人的约定予以确认。一审判决结果亦按该标准计算了上诉人与原审被告欠费数额，但一审判决对事实认定部分认定了物业费每月每平方米1.88元，与判决结果矛盾，应属于认定事实错误，本院应予以纠正，但应维持一审判决结果。综上所述，苑翠荣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苑翠荣负担。本判决为终审判决。审判长 白 月审判员 李舒淼审判员 王洪月二〇一九年八月五日法官助理刘冰雍书记员王宣