吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初785号原告：王瑞群，男，1985年11月24日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：刘东波，吉林市昌邑区千鹏法律服务所法律工作者。被告：张峻源，男，1988年8月25日出生，汉族，住吉林省通化市。委托诉讼代理人：陈晓龙，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。被告：彭淑杰，女，1963年2月3日生，汉族，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：李淑云，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。第三人：吉林市睿城房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区鑫兴君府小区**网点。法定代表人：王瑞群，经理。委托诉讼代理人：付慧果，该公司望云街店店长。原告王瑞群与被告张峻源、被告彭淑杰、第三人吉林市睿城房地产经纪有限公司（以下简称睿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞群及其委托诉讼代理刘东波、被告张峻源及其委托诉讼代理人陈晓龙、被告彭淑杰及其委托诉讼代理人李淑云、第三人睿城公司的委托诉讼代理人付慧果均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑞群向本院提出诉讼请求：1.确认王瑞群与张峻源、彭淑杰签订的位于吉林市××区房屋买卖合同有效，并继续履行合同义务；2.请求依法判令彭淑杰立即协助王瑞群办理更名过户手续；3.请求判令张峻源、彭淑杰根据《房屋买卖合同》立即赔偿王瑞群违约金5万元。庭审中王瑞群明确第一项诉讼请求“继续履行合同义务”为要求张峻源、彭淑杰办理产权更名过户手续至王瑞群名下。事实与理由：2017年11月份，王瑞群与彭淑杰通过第三人睿城公司协商，王瑞群购买位于吉林市××区的房屋事宜，当时王瑞群发现该房屋的所有人是张峻源，彭淑杰要求在签订合同时王瑞群与张峻源签订购房买卖合同，同时，彭淑杰代理张峻源签订此次的合同。2017年11月8日，王瑞群与彭淑杰签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋价款为37.5万元，王瑞群支付定金5万元，另约定在2018年1月8日前张峻源、彭淑杰配合王瑞群办理产权更名过户手续并支付剩余购房款。王瑞群多次向张峻源、彭淑杰主张要求其配合办理更名过户，张峻源、彭淑杰均拒绝配合。显而易见张峻源、彭淑杰已构成根本违约，应承担违约责任。经查询，该房屋的所有权已由张峻源更名至彭淑杰。现王瑞群认为张峻源、彭淑杰的恶意串通行为严重侵犯了王瑞群的合法权益，故提起诉讼，请求贵院支持王瑞群的诉讼请求。张峻源辩称，1.王瑞群将张峻源列为被告，诉讼主体错误。张峻源于2016年4月22日通过吉林置业佳园房地产经纪有限责任公司（以下简称佳园公司）将案涉房屋出售给彭淑杰，并交付给彭淑杰占有使用。其后张峻源对案涉房屋不再有处分权，该房屋出售、出租等一切权利均属于彭淑杰，房屋买卖合同中张峻源本人也没有签字。出卖人“张俊源”不是张峻源的名字，张峻源也没有委托过彭淑杰出售该房屋，张峻源对王瑞群与彭淑杰的房屋买卖行为不知情。2017年11月8日，王瑞群签订合同时房屋已经是彭淑杰的，彭淑杰如何处分与张峻源没有任何法律关系；2.案涉房屋已于2019年3月27日过户给彭淑杰，张峻源与彭淑杰的房屋买卖合同已经履行完毕，房屋归彭淑杰所有，王瑞群应向彭淑杰主张权利。彭淑杰辩称，1.房屋买卖合同不成立。彭淑杰以张峻源的代理人的身份与王瑞群签订的房屋买卖合同系无权代理。2016年4月22日，彭淑杰购买张峻源的房屋时及彭淑杰于2017年11月8日与王瑞群签订房屋买卖合同时，房产证均没有下来；2.如果此份房屋买卖合同成立。王瑞群要承担违约责任。买卖合同第七条约定守约方有权解除合同；3.合同第十条补充条款约定双方两个月内办理房产证，如2个月内不能办理房产证则全款押尾款3.5万元至能够办证时一次性付清；4.彭淑杰从张峻源处购买的涉案房屋，此房已经交付给彭淑杰占有使用并已装修。彭淑杰拟卖掉案涉房屋至江南买房。彭淑杰多次向王瑞群催款并邮寄购房款通知函（附彭淑杰的邮政卡号），并向睿城公司员工微信发出交付购房款通知，逾期仍不交购房款。王瑞群存在根本违约，无法履行合同；5.王瑞群是对缝购买此房，是空买实卖套取金钱利益（系王瑞群提供的睿城公司的房屋买卖居间合同文本）。王瑞群伪造中介公司营业执照法定代表人是刘峰，告知自己是蛟河农村来吉林市买房，将5万元交给自己开办的中介公司（一石二鸟），自己没有任何风险。事发后，经彭淑杰告发，吉林市房产局行政处罚睿城公司3万元的罚款。根据《合同法》第四百二十五条规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实提供虚假情况，损害委托人利益的不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任”；6.现此房于2019年3月27日由张峻源过户到彭淑杰名下。彭淑杰在有效期内没有交付江南房屋购房款，故只好自己居住此房。综上，恳请法庭查清事实的基础上依法驳回王瑞群的起诉。睿城公司述称，王瑞群在签订合同前要买房，我们就有经纪人联系王瑞群看房，看房后在2017年11月8日约房主彭淑杰过来，商讨价格、签订合同，谈完价格后了解到彭淑杰从张峻源处购买房屋，当时房屋没有办理产权证，房子的名字是张峻源的。彭淑杰说办理手续的时候需要张峻源到场配合，彭淑杰当面与张峻源（电话）确认可以配合更名过户后签订买卖合同，签订合同约定2个月内办理更名过户手续。2017年12月份涉案房屋具备了办理更名过户条件，我在12月10日左右给彭淑杰打电话办理手续，彭淑杰推脱。后来1月5日，彭淑杰和张峻源到店里来，手续不全无法办理（缺契税发票），约定1月8日办理。1月8日彭淑杰、张峻源都没来。1月8日下午4点左右（彭淑杰）来要钱，后来报警解决此事。我公司（望云街店）收取了王瑞群给付的5万元定金，是由我们保管，其余没有在我们公司（望云街店）。张峻源不来，彭淑杰一直要钱。后来民事调解，我和王瑞群、彭淑杰一起来的，诉前调解人员提出方案王瑞群将32.5万元交法院监管，更名过户后将钱转给彭淑杰，彭淑杰不同意，没有达成一致，后期彭淑杰起诉。本院经审理认定事实如下：张峻源购买了吉林市吉铁房地产开发有限公司（以下简称吉铁公司）开发的坐落于吉林市××区房屋（建筑面积76.33平方米以下简称案涉房屋）。2016年3月23日，彭淑杰作为买受人（乙方）、居间方（丙方）佳园公司签订《存量房屋买卖合同（经济成交版）》，约定张峻源将案涉房屋出售给彭淑杰，总价款31.5万元，付款方式为定金2万元。彭淑杰作为买受人（乙方）、居间方佳园公司签订了《存量房屋买卖合同（经济成交版）补充协议》，该补充协议第二条约定张峻源负偿还银行贷款13万元，因此房暂时不具备房屋所有权更名手续，乙方预留2.5万元押金，在房屋交易完成后当日，一次性支付给甲方。上述合同和补充协议还约定了其他事项。上述合同及补充协议载明的出卖人（甲方）为张峻源。张峻源未在上述合同和补充协议上签字或盖章，彭淑杰在上述合同和补充协议上签名并捺手印，佳园公司在上述合同和补充协议上盖章。张峻源作为甲方与彭淑杰作为乙方于2016年4月22日签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，总房款31.5万元，首付款29万元，剩余2.5万元待乙方过户完毕后一次性支付给乙方。该协议还约定了其他事项。张峻源、彭淑杰均在上述协议上签名捺手印。截至2019年4月22日，彭淑杰依约共向张峻源支付购房款29万元并于当日起占有使用涉案房屋。2017年11月8日，彭淑杰与王瑞群作为买受方（乙方）、睿城公司作为居间人（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定案涉房屋成交价为37.5万元，乙方在签订本合同当日向甲方支付定金5万元，此定金由丙方保管，经甲方双方协商于2个月内共同申请办理委托公证手续，乙方应在办理房屋所有权转移登记时将剩余房款32.5万元支付甲方，甲方应在得到全部房款当日将房屋交付给乙方；第七条第2项约定“甲方若出现下列情形之一的，均视为甲方违约。甲方除退还乙方已交付的全部款项外，需另外赔偿与定金相同的数额的违约金”，第七条第2项第（5）约定“不配合乙方办理房屋所有更名手续的”，第七条第2项第（6）约定“故意拖延时间，不配合乙方办理与本次交易相关的其他各项手续的”；第十条约定“如两个月内可以办理房产证则甲方以及代理人配合乙方办理房产理论上，并办理委托公证后，乙方将剩余房款一次性付清。如两个月内不能办理房产证，则全款押尾款叁万伍仟元，直到甲方以及代理配合办理房产证和委托公证后，乙方将剩余房款叁万伍仟元一次性付清”。该合同还约定了其他事项。该合同为睿城公司提供的格式合同。该合同载明彭淑杰为出卖方“张俊源”的委托代理人。彭淑杰代“张俊源”签字并在委托代理人处签字捺手印。当日，王瑞群将5万元定金交付给睿城公司望云街店工作人员。睿城公司为彭淑杰出具了收款金额为5万元的保证金托管收条。彭淑杰将张峻源作为买受人的商品房买卖合同及部分票据（不含契税票据）交给睿诚公司保管。2017年12月18日，案涉房屋进行了首次登记，登记所有权人为吉铁公司。2018年1月4日（5日），张峻源和彭淑杰到吉林市不动产登记中心，但未携带契税票据，遂未办理案涉房屋转移登记。嗣后，彭淑杰要求王瑞群支付购房款34万元，押尾款3.5万元，未果。2017年2月2日，彭淑杰以张峻源名义向本院起诉，请求睿城公司给付代保管的5万元、张峻源与佳园公司签订的《购房合同》及27张票据。在诉前调解阶段，彭淑杰撤诉。同年4月，本院受理彭淑杰诉王瑞群、第三人睿城公司、第三人张峻源房屋买卖合同纠纷一案，彭淑杰请求解除与王瑞群签订的《房屋买卖居间合同》、睿城公司给付代保管的5万元并交还张峻源与佳园公司签订的《购房合同》及27张票据。王瑞群提出反诉，请求确认与彭淑杰签订的《房屋买卖居间合同》有效，彭淑杰继续履行合同并配合王瑞群办理更名过户手续。本院于2018年6月22日作出（2018）吉0202民初916号民事裁定，认为“彭淑杰请求法院确认解除的房屋买卖居间合同是张峻源与王瑞群及睿城房地产经纪公司签订，彭淑杰是张峻源的委托代理人，不是合同当事人，所以在合同履行过程中出现纠纷，彭淑杰作为代理人，无权以自己的名义提起诉讼，所以原告彭淑杰不具备原告的主体资格，对其起诉，应予驳回。审理中彭淑杰主张其在出售房屋时已经告知张峻源，也征得了张峻源的同意，但是她并不会因此取得出卖人的地位，反而进一步证明彭淑杰不是合同当事人，而是张峻源的代理人。同时反诉原告王瑞群主张其购买的是张峻源的房屋，其反诉请求彭淑杰继续履行合同，被告主体不适格，应予驳回”，裁定“一、驳回原告彭淑杰的起诉；二、驳回反诉原告王瑞群的反诉”。该裁定已经发生法律效力。2018年9月，本案受理张峻源、彭淑杰诉王瑞群、第三人睿城公司房屋买卖合同纠纷一案，张峻源、彭淑杰请求解除张峻源与王瑞群签订的《房屋买卖居间合同》、睿城公司给付代为保管的5万元并交还代为保管的张峻源与佳园公司签订的《购房合同》及27张票据。2018年11月20日，张峻源、彭淑杰向本院提出撤诉申请，本院于2018年11月20日作出（2018）吉0202民初2572号民事裁定，裁定准许张峻源、彭淑杰撤诉。2018年12月18日，案涉房屋转移登记至张峻源名下。2019年3月27日，彭淑杰支付张峻源购房尾款2.5万元，次日案涉房屋转移登记至彭淑杰名下。现王瑞群诉至本院，请求：1.确认王瑞群与张峻源、彭淑杰签订的位于吉林市××区房屋买卖合同有效，并继续履行合同义务；2.请求依法判令彭淑杰立即协助王瑞群办理更名过户手续；3.请求判令张峻源、彭淑杰根据《房屋买卖合同》立即赔偿王瑞群违约金5万元。庭审中王瑞群明确第一项诉讼请求“继续履行合同义务”为要求张峻源、彭淑杰办理产权更名过户手续至王瑞群名下。另查明，睿城公司的经营范围为房屋买卖代理服务、房屋租赁代理服务、房地产咨询服务。王瑞群系睿城公司的法定代表人。在2017年11月8日签订上述合同时，王瑞群、睿城公司均未向张峻源或彭淑杰告知王瑞群系睿城公司的法定代表人。再查明，2018年7月1日，彭淑杰出具证明，载明“彭淑杰来通化签房屋买卖起诉委托书，起诉被告王瑞群。因房屋卖给彭淑杰未更名，此次起诉与张峻源无关”。彭淑杰又为张峻源出具声明书，载明“自2016年4月22日之后至2019年3月27日之前，案涉房屋出现任何经济纠纷、产权纠纷均是彭淑杰的个人行为，因为房屋造成的一切经济损失都由彭淑杰全部承担，与原房主张峻源无任何关系”。认定上述事实的证据有，王瑞群提供的《房屋买卖合同（经济人成交版）》、5万元购房定金收条、中国工商银行电子回单、案涉房屋不动产权利及其他事项登记信息、借记卡账户历史明细清单、王瑞群结婚证、（2018）吉0202民初916号案件起诉状、民事庭审笔录、民事裁定书、（2018）吉0202民调222号立案指导笔录和起诉状及撤诉申请，张峻源提供的2016年4月2日《房屋买卖协议书》、佣金收据、声明书、证明，彭淑杰提供的房屋买卖合同（经纪人成交版）、（2018）吉0202民初916号民事裁定书和该案2018年5月29日询问笔录、交付购房款通知函、微信记录、EMS快递单、2016年4月22日《房屋买卖协议书》、收据、不动产权证书，当事人的陈述和答辩。张峻源提供的存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议、录音，王瑞群和睿城公司虽有异议，结合张峻源提供的2016年4月2日《房屋买卖协议书》、佣金收据、声明书、证明，可以证明张峻源与彭淑杰之间存在案涉房屋买卖合同关系，本院予以采信。彭淑杰提供的营业执照复印件，为孤证，无其他证据予以佐证，对其证明问题，本院不予采信。彭淑杰提供的行政处罚公示与本案没有关联性，本院不予采信。王瑞群提供的证人姜建军的当庭证言，未提供其他证据予以佐证，无法形成完整的证据链条，本院不予采信。王瑞群提供的案外人王有贵的不动产权证书与本案没有关联性，本院不予采信。本院认为，关于2017年11月8日签订的《房屋买卖合同》的效力。本案中，买受人王瑞群和居间人睿城公司未遵循诚实信用原则，在签订《房屋买卖合同》时隐瞒了王瑞群为睿城公司法定代表人这一足以影响出卖人是否与其订立合同的重要事实。合同载明的出卖人“张峻源”，及具体签署合同的彭淑杰均知道该情况，时间已经超过一年。两人均未提出该合同违背其真实意思表示，未请求撤销该合同，故上述合同应认定为有效。关于王瑞群请求判令张峻源、彭淑杰立即协助王瑞群办理更名过户手续。已经有生效法律文书认定“彭淑杰是张峻源的委托代理人，不是合同当事人”，而张峻源已经将案涉房屋更名至彭淑杰名下，王瑞群的该项请求，已经履行不能，本院不予支持。关于王瑞群依据《房屋买卖合同》第七条第2项（5）（6）请求判令张峻源、彭淑杰连带赔偿王瑞群违约金5万元。该合同第七条第2项约定“甲方若出现下列情形之一的，均视为甲方违约。甲方除退还乙方已交付的全部款项外，需另外赔偿与定金相同的数额的违约金”，第七条第2项第（5）约定“不配合乙方办理房屋所有更名手续的”，第七条第2项第（6）约定“故意拖延时间，不配合乙方办理与本次交易相关的其他各项手续的”。依据上述条款“甲方除退还乙方已交付的全部款项”。买受人返还价款的原因无外乎合同无效、合同解除。合同效力，此处不再赘述。经本院释明，王瑞群未明确表示解除合同。该项请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、2017年11月8日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回王瑞群的诉讼请求。案件受理费3,838元，由王瑞群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 田艳华 二〇一九年八月十一日书记员 邱 吉