云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初2583号原告（反诉被告）成兴，男，汉族，1990年12月2日生，身份证登记住址云南省保山市隆阳区。委托代理人魏维微、钱文涛，云南睿震律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告（反诉原告）史招芬，女，汉族，1940年10月10日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人冉孟杰，男，汉族，1996年4月10日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。特别授权代理。原告成兴诉被告史招芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，被告史招芬提出反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2019年6月6日公开开庭进行了合并审理。原告成兴的特别授权代理人魏维微、钱文涛，被告史招芬的特别授权代理人冉孟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成兴诉称：2017年2月14日，原、被告签订《租房合同》，合同明确约定:被告将位于昆明市春城路某号房屋出租给原告作为酒店公寓、租房使用。租赁期限为5年，自2017年2月15日起至2022年2月15日止。第一至三年的租金为每月1900元，第四、五年的租金为每月1800元。租赁期内原告不得无故退房，否则视为违约。被告不得以任何形式收回房屋，不得无故干涉原告对房屋的合理使用，否则视为违约，违约方按照合同期限总金额的20%支付给对方违约金，合同终止。在签订合同当日，原告向被告支付了6个月的租金11,400元及房屋押金1900元，被告向原告出具了收条予以确认。后，原告将房屋转租给第三人，但2018年7月14日，被告到物管处将原告所承租房屋的水电切断，导致原告无法继续将房屋转租给第三人，只能与第三人解除合同并退还相应的房租，被告干涉原告对房屋使用的行为已构成违约，并导致原告签订合同的目的无法实现。故原告诉至法院诉请判令：一、解除原、被告之间签订的《租房合同》;二、被告退还原告己支付的押金1900元；三、被告支付原告违约金22,320元；四、被告支付原告各项损失5203元。被告史招芬答辩并反诉称：原、被告之间的租赁合同关系已于2018年8月15日原告交回房屋钥匙时解除。原、被告于2017年2月14日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，依法成立。被告已经按照合同约定实际、全面履行了合同义务。然而原告藐视原合同的存在，私下找到被告史招芬，在没有任何监护人在场的情况下诱导一名弱势老人擅自重新签订租房合同，导致一套房屋两个租赁合同的情况存在，并且合同存在不公平的条款，合同租金第一至三年为每月1900元，第四、五年则为每年1800元。已具备诈骗行为。原告诉请理由不符合法律规定。在《房屋租赁合同》中已经明确约定租赁房屋作为正常住宅，原告擅自改变房屋结构性质及用途，由两室改为六室并进行转租作为商业经营活动，已违背了合同约定，构成违约。原、被告因租房事宜产生的纠纷经吴井派出所接警处理并调解，经原、被告协商一致，由原告恢复房屋结构，被告同意继续履行原租赁合同。但原告并未按照调解结果履行义务。故原告单方面解除租赁合同并要求偿还违约金，并没有法律依据。故原告反诉诉请：被反诉人（本诉原告，下统称原告）成兴支付反诉人（本诉被告，下统称被告）史招芬房屋价值贬损11,980元。原告成兴对于被告史招芬的反诉辩称：原、被告实际履行是双方单独签订的《租房合同》，并非在中介公司签订的《房屋租赁合同》。在中介公司签订的合同是为了配合完成中介公司内部手续而签订的，并未实际履行。《租房合同》第六条已经明确约定原告承租房屋用于酒店公寓、租房使用并可转租。2018年1月19日，原、被告双方在和平村派出所对房屋的隔断问题进行了调解，被告明确并同意原告进行隔断并转租，由原告继续承租该房屋。调解后，被告对房屋进行断电断水等，导致租客纷纷要求原告承担违约责任。原告成兴就其主张向法院提交了如下证据：一、租房合同、租金押金收条，欲证明2017年2月14日，原、被告签订《租房合同》约定了被告将位于春城路某号房屋出租给原告，合同第六条明确约定原告承租此房屋用于酒店公寓、租房使用。第八条明确了被告不得以任何形式收回房屋，不得无故干涉原告对房屋的合理使用，否则视为违约。违约按总租金20%支付违约金，合同终止。同日，原告向被告支付了2017年2月17日至2022年2月15日的租金11,400元及押金1900元。二、停水停电申请、委托书、房屋租赁合同、收条，欲证明被告于2018年6月27日向物业申请对原告承租的房屋停止水电供给，物业遂于2018年7月14日对原告承租的房屋停止水电供给，给原告造成损失5203元。被告史招芬质证认为，不认可租房合同，对押金收条没有意见。不认可停水停电申请、委托书、房屋租赁合同、收条，是原告擅自改造房屋并进行经营活动引起住户反映才导致物管采取停水停电的，违约方是原告。被告史招芬提交证据：1、房屋租赁合同，2、租房合同，欲证明已经由中介帮助签订了合同，原告还私自找到被告又签了份合同且约定第3、4年每年租金1800元，明显欺诈。3、收款收据，4、物业管理整改通知书，5、出警记录，6、证明材料一份，7、旁证材料，8、物业水电清单，9、情况说明，10、房屋损坏照片，11、房屋修复施工明细清单。欲证明因为原告乱改动房屋，导致住户投诉，物管向被告发出整改通知，原、被告为此报警以及被告为重新改回房屋原状所花费的费用。原告成兴质证认为，不认可证据1的关联性和合法性，该份合同是为了完成中介内部手续而签订的。认可证据2的真实性、关联性和合法性，实际履行的合同就是这一份。不认可证据3，没有原件。不认可证据4，原告没有收到任何通知。认可证据5。认可证据6的真实性，不认可合法性和关联性。不认可证据7。认可证据8的真实性、关联性和合法性。证据9系单方制作，不予认可。不认可证据10，不能看出是本案争议的房屋。不认可证据11，没有施工合同等证据。原告提交的押金收条的真实性得到被告的认可，本院予以确认。原告提交的停水停电申请、委托书、房屋租赁合同、收条与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提交的证据3至8，内容证明本案部分案件事实，本院予以采信。被告提交的证据9至11，无证据证明与本案的关联性，本院不予采信。原告提交的租房合同与被告提交的证据1、2是本案争议的焦点，本院认为，根据合同签订的时间点、合同内容的合理性以及各项费用的支付时间，原、被告于2017年2月14日与昆明荣城房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》符合当事人的真实意思表示，本院确认该合同的真实性、合法性和关联性。对于原、被告签订的《租房合同》，该合同内容与《房屋租赁合同》内容存在矛盾之处，且被告不予认可合同内容，该份合同本院不予认定为双方真实履行的合同。根据原、被告举证、质证情况及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：坐落于某路某号的房屋系被告所有，被告装修完毕后通过昆明荣城房地产经纪有限公司欲对外出租。2017年2月14日，原告成兴与被告史招芬经昆明荣城房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于某号的房屋出租给原告作为住宅用途。租赁期限自2017年2月15日至2022年2月15日。租金每月1900元，现支付半年租金11,400元。下一次租金支付时间为2017年8月1日。押金为1900元。承租期间，承租方不得对房屋内、外部进行改造，如需要装修的，须事先征得出租方的书面同意，否则由此带来的一切后果由承租方承担。租赁期间承租人转租房屋，必须征得出租人同意。合同还约定了其他权利义务。原告又与被告签订了《租赁合同》租赁上述房屋，但内容有所改变。2017年2月14日，原告向被告支付了半年租金11,400元，押金1900元。原告租赁并使用上述租赁房屋，原告将上述租赁三室房屋改造为六室房屋并进行分租经营。2018年6月20日，昆明瑞昌物业服务有限公司兆丰陆芊城物业服务中心向被告发出整改通知：“我服务中心工作人员在巡查过程中发现你户5-1608私自改变服务主体结构（3室2厅改为6室）根据《住宅装修管理规定》，请你户尽快将房屋恢复原状，逾期不改后果自负。”原、被告因房屋使用等问题产生纠纷，经报警后到派出所调解处理。2018年8月15日，原告将房屋钥匙交还原告并按调解员要求向调解机构缴纳3000元。后因原告欲走司法途径该3000元由调解员孙英退还了原告。双方并未最终协商一致处理纠纷，故原告诉至法院诉请如上，被告辩称并反诉如上。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告承租被告的一套房屋，但有两个租赁合同，就确认租赁关系，原、被告对履行哪个租赁合同各执一词，本院根据合同的签订时间、合同内容的合理性及被告向原告支付费用的时间等综合考虑确定原、被告于2017年2月14日与昆明荣城房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》符合当事人的真实意思表示，该份合同约定房屋使用用途为住宅使用，并且约定了未经同意不得对房屋进行改造、转租。本案原告承租房屋并将房屋改造转租，其行为违反了《房屋租赁合同》约定，构成违约。本案房屋已经于2018年8月15日交还给被告，故原、被告双方的合同已经达成合意而解除。原告作为违约方要求退还押金的诉请，本院不予支持。原告要求被告支付违约金22,320元、损失5203元的诉请，本院不予采纳。被告反诉要求原告支付房屋价值贬损的诉请，未能完成举证责任，本院亦不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告成兴的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）史招芬的反诉请求。案件受理费536元，由原告成兴承担。反诉费49，由被告（反诉原告）史招芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  林胜华人民陪审员  王振斌人民陪审员  吴兰珍二〇一九年八月三十日书 记 员  李彦霈