重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终5057号上诉人（原审原告）：重庆利华化工厂，住所地重庆市沙坪坝区山洞路**，统一社会信用代码915001062030653301。法定代表人：丁德星，厂长。上诉人（原审被告）：唐兴双，男，1956年1月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：林金兰，女，1967年2月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人重庆利华化工厂因与上诉人唐兴双、被上诉人林金兰土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2018)渝0106民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆利华化工厂的法定代表人丁德星，上诉人唐兴双到庭参加二审询问。本案现已审理终结。重庆利华化工厂上诉请求：1、请求二审法院依法撤销该判决第三项，改判为:按每年15000元支付重庆利华化工厂2017年10月18日起至合同解除之日止的租金。2、唐兴双承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：唐兴双在庭审中承认双方自2015年起10月18日起每年增加租金5000元的事实，即自2015年10月18日起为年租金15000元。因此，一审判决理当按年租金15000元限被告唐兴双自2017年10月18日起支付至合同解除之日止。唐兴双辩称，重庆利华化工厂要求涨价，合同签了15年，合同还未到期，我们不同意涨价。唐兴双上诉请求：1、请求撤销沙坪坝区人民法院(2018)渝0106民初2177号民事判决书，驳回重庆利华化工厂的诉讼请求。事实及理由：1、一审判决认定事实不清，判决错误。没有证据证明双方对合同内容通过协商一致改变了合同条款，也没有订立任何补充协议。本案的争议是由于重庆利华化工厂在合同有效期内单方面提出涨价要求，没有得到上诉人的认可，就单方面采取行动，是真正的违约方，理应承担违约责任；2、重庆利华化工厂要提前解除合同，并没有出现《合同法》94条规定的条件，更没有依《中华人民共和国合同》96条的规定履行通知义务，一审法院判决解除合同是完全错误的；3、合同没有解除，判决上诉人交还土地就没有基础；4、上诉人没有违约行为，缴纳租金都是在合同约定范围内，合同中对支付第二年以后的租金并没有约定支付时限，上诉人都是在一年度内支付了本年度的租金，不存在违约。重庆利华化工厂辩称，签订合同后，唐兴双一直拖延交纳租金，一直拖到下半年才交租金，下个月就是一年了，唐兴双至今没有交租金。请求以事实为依据，正确判决，诉讼费由唐兴双负担。重庆利华化工厂向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告于2009年10月18日签订的土地租赁合同。2、判令被告唐兴双支付土地租金，从2017年10月18日起至合同解除后被告唐兴双把土地交付原告时止，按年租金1万元计算。3、判令被告唐兴双支付逾期不付租金的违约金120000元。4、判令被告唐兴双在解除合同后，立即交还位于重庆市沙坪坝区左侧，公路与重庆市沙坪坝区寿江水泥制品厂之间重庆利华化工厂的全部土地。一审法院认定事实：2009年10月18日，重庆利华化工厂（甲方）与唐兴双、林金兰（乙方）签订《土地租用合同》一份，约定：甲方将坐落在重庆市沙坪坝区山洞跨线桥重庆利华化工厂场（靠桥脚危房及空地）出租给乙方办厂用，租用期限15年，从2009年10月18日起至2024年10月18日止。年租金10000元，交地后乙方一月内付清当年全年租金。合同第六条违约责任约定，本合同违约金为人民币180000元。租用期间不可抗力或国家规划和重点开发建设需要终止合同外，任何一方均不得擅自变更、解除和终止合同。单方要求解除合同时，提前90天书面通知对方。协议未达成之前，原合同仍然有效，协议达成后，支付对方（损失方）违约金18万元，并负责赔偿建构筑物经济损失，在明确责任后10天内偿付违约金及赔偿金，逾期按欠付金额外负担每日5%支付对方滞纳金。乙方拖欠土地租金逾期按欠交金额每日5%向甲方支付滞纳金等。合同签订后，重庆利华化工厂即将租赁土地交付给唐兴双、林金兰使用，唐兴双、林金兰以该租赁土地开办并经营沙坪坝区渝兴水泥制品厂。2010年10月5日，林金兰与唐兴双签订《转让协议》一份，约定：林金兰将沙坪坝区渝兴水泥制品厂转让给唐兴双，转让后，该工厂的债权债务等与林金兰无关等。随后，林金兰、唐兴双办理了沙坪坝区渝兴水泥制品厂经营者变更登记。另查明，唐兴双、林金兰于2009年10月26日支付重庆利华化工厂2009年10月18日至2010年10月17日期间租金10000元；唐兴双于2011年10月11日支付2011年10月18日至2012年10月17日期间租金10000元；于2013年11月13日支付2013年10月18日至2014年10月17日期间租金10000元；于2014年11月14日支付2014年10月18日至2015年10月17日期间租金10000元；于2015年12月7日支付2015年10月18日至2016年10月17日期间租金10000元。庭审中，重庆利华化工厂认可唐兴双已支付2010年10月18日至2011年10月17日、2012年10月18日至2013年10月17日期间的租金各10000元。关于2015年10月18日起租金的支付情况，双方存在争议。庭审中，唐兴双陈述，其于2016年10月20日支付重庆利华化工厂2016年10月18日至2017年10月17日期间租金10000元；于2016年12月20日支付2017年10月18日至2018年10月17日期间租金10000元。重庆利华化工厂对此表示无异议。庭审后，重庆利华化工厂向一审法院提出，唐兴双在双方另一土地租赁合同纠纷案件法庭审理过程中曾陈述：“我交纳了2017年9月30日前的租金，其中有一部分是缴纳了向原告租赁的另外一块土地（即涉案土地）的租金，那个合同履行过程中还增加租金至一年1.5万元”。一审法院询问双方当事人为何在本案庭审过程中均未陈述此一事实的原因。重庆利华化工厂解释，本案审理中，原告遗忘了增加租金的事实，事实是：双方当事人在履行涉案租赁合同过程中，口头约定从2015年10月18日起，每年增加租金5000元，故唐兴双、重庆利华化工厂在庭审中关于2015年10月18日起租金的支付情况表述有误，真实情况应为：唐兴双于于2015年12月7日支付2015年10月18日至2016年10月17日期间租金10000元；于2015年12月31日支付2015年10月18日至2016年10月17日期间的租金5000元（2016年10月20日，重庆利华化工厂工作人员马芬出具的、收到唐兴双租金5000元的收条，其中备注收款时间是2015年12月），于2016年10月20日支付2016年10月18日至2017年10月17日期间的租金10000元，于2016年12月20日支付2016年10月18日至2017年10月17日期间的租金5000元。唐兴双则认为，前述庭审记录有误，其并未在庭审中陈述过增加租金的事实，在查阅笔录签字的过程中也未注意到记录中存在的笔误。因当日庭审录像出现故障，仅有庭审录音，一审法院随即组织双方当事人听取了当日庭审录音。双方当事人均确认为当日庭审录音。听取录音后，可以确认庭审记录与庭审录音一致，并不存在唐兴双所主张的笔误。唐兴双又解释其陈述的本意是重庆利华化工厂要求唐兴双增加租金未果，其应重庆利华化工厂要求多交了5000元，随后又陈述该5000元系提前支付下一年度租金，并非增加的租金。对支付该5000元的时间，唐兴双表示记不清楚了，也未举示证据。还查明，2016年1月3日，重庆利华化工厂、唐兴双与案外人李自坤签订《房屋租赁合同》，约定：重庆利华化工厂同意唐兴双将坐落在重庆市沙坪坝区新山路跨线桥下旁一厂房转租给李自坤使用，厂房面积约900平方米，含所有住房，不含现有移动基站和厂外办公室，租用期限5年，从2016年2月1日起至2021年2月1日止等。同日起，沙坪坝区渝兴水泥制品厂已停止经营，唐兴双将其向重庆利华化工厂租用的土地交付给李自坤经营重庆市沙坪坝区寿江水泥制品厂。庭审中，重庆利华化工厂、唐兴双均认为，林金兰与唐兴双签订《转让协议》，即约定林金兰将其在《土地租用合同》中的权利义务概括转让给唐兴双，重庆利华化工厂同意此一转让行为，《土地租用合同》中承租人的权利义务均应由唐兴双享受、承担。双方对首年租期届满后租金的支付期限存在争议。唐兴双认为《土地租用合同》中并未明确约定首年租期届满后租金的支付期限，主张在后续租用年度内的任意时间或者在重庆利华化工厂明确提出要求后均可以支付当年度租金。重庆利华化工厂则认为，《土地租用合同》明确约定了首年租金在交地后一月内付清，则此后的租金均应在一年度到期后一月内付清下一年度租金，并认为唐兴双在另一土地租赁合同纠纷案件中，对另案《土地租赁合同》租金支付期限有相应认可，则足以证明重庆利华化工厂的主张。双方对此一分歧未能达成协议。一审法院认为，原、被告签订的《土地租用合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。审理中，重庆利华化工厂、唐兴双均认为，林金兰与唐兴双签订的《转让协议》，即关于林金兰将其在《土地租用合同》中的权利义务概括转让给唐兴双达成的约定，重庆利华化工厂同意林金兰、唐兴双合同权利义务的概括转让，则《土地租用合同》中承租人的权利义务均应由唐兴双享受、承担，系重庆利华化工厂、唐兴双的真实意思表示，符合法律规定，一审法院对此予以采信。关于租金应当何时支付的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条约定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，《土地租用合同》中仅约定了交地后乙方一月内付清首年度全年租金，对此后的租金如何支付并未作出明确约定。对首年度后租金应当在何时支付，双方当事人不能达成一致意见。但在重庆利华化工厂与唐兴双另一土地租赁合同纠纷案件审理过程中，唐兴双对重庆利华化工厂关于首年度后的租金均应在一年度到期后一月内付清下一年度租金的陈述没有异议。虽嗣后唐兴双又予以反悔，但由于唐兴双未能举示足以推翻对己方不利事实和认可的相反证据，一审法院对唐兴双的反悔未予支持。根据双方的交易习惯，则本案的租金支付时间应当确认为：首年度租金在交地后一月内付清，此后的租金均应在上一年度到期后一月内付清下一年度租金。关于2015年10月18日起租金支付的问题。本案中，双方当事人对2015年10月18日起租金的支付存在争议。一审法院认为，唐兴双在双方另一土地租赁合同纠纷案件法庭审理过程中曾有其交纳了2017年9月30日前的租金，其中有一部分是缴纳了涉案土地租金，涉案租赁合同履行过程中还增加租金至一年15000元的陈述。唐兴双在一审法院询问其为何在本案审理中未陈述此一事实的缘故时，其所做解释既与庭审录音、庭审记录严重不符，亦与常理相悖，其解释理由难以使人信服。而重庆利华化工厂虽有更改其认可事实的情形，但其关于在诉讼及庭审中遗忘了双方口头协议的陈述，与其举示的、由马芬出具收条的内容吻合，且重庆利华化工厂重新陈述的租金支付情形，也与唐兴双在另案庭审过程中关于已支付2017年9月30日前租金的陈述基本吻合。比较当事人双方的解释，重庆利华化工厂的解释理由显然更为符合常理。故一审法院对重庆利华化工厂关于双方在本案合同履行过程中，达成口头协议，约定从2015年10月18日起租金增加为每年15000元的主张予以采信。根据此一约定，则唐兴双支付2015年10月18日起租金的情况应为：至迟于2015年11月17日支付2015年10月18日至2016年10月17日期间租金10000元；于2015年11月17日支付2015年10月18日至2016年10月17日期间的租金5000元；于2016年11月17日支付2016年10月18日至2017年10月17日期间的租金10000元；于2016年11月17日支付2016年10月18日至2017年10月17日期间的租金5000元。关于唐兴双是否存在逾期支付租金情况的问题。一审法院认为，庭审中，重庆利华化工厂认可唐兴双已支付2010年10月18日至2011年10月17日、2012年10月18日至2013年10月17日期间的租金各10000元，并未主张唐兴双在支付上述两期租金的过程中存在逾期支付的情形，则一审法院认定，唐兴双在支付上述两期租金的过程中，不存在逾期支付的情形。唐兴双于2013年11月13日支付2013年10月18日至2014年10月17日期间租金10000元；于2014年11月14日支付2014年10月18日至2015年10月17日期间租金10000元，不存在逾期的情形；于2015年12月7日支付2015年10月18日至2016年10月17日期间租金10000元；于2015年12月31日支付2015年10月18日至2016年10月17日期间的租金5000元，均未在上一年度到期后一月内付清下一年度租金，确实存在逾期支付租金的情形；于2016年10月20日支付2016年10月18日至2017年10月17日期间的租金10000元，不存在逾期的情形；于2016年12月20日支付2016年10月18日至2017年10月17日期间的租金5000元均未在上一年度到期后一月内付清下一年度租金，确实存在逾期支付租金的情形。其中，2017年10月18日起的租金，至今尚未支付。关于重庆利华化工厂主张合同解除的诉讼请求能够成立的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，唐兴双在履行土地租赁合同的过程中存在屡次逾期支付租金的情形，且2017年10月18日起的租金，至今尚未支付。按照本案租金的支付时间，至本案法庭辩论终结之日，2017年10月18日至2018年10月17日期间的租金，欠付时间逾8个月。从重庆利华化工厂向一审法院提起诉讼，一审法院向唐兴双送达民事起诉状至法庭辩论终结之日，唐兴双均未履行支付欠付租金的义务，可以认定唐兴双迟延履行主要合同义务，经催告后在合理期间内仍未履行。重庆利华化工厂据此主张解除合同，并要求唐兴双交还租赁土地，符合法律规定。至于唐兴双将租赁土地交与案外人占有使用，重庆利华化工厂未在本案中主张案外人承担协助交还土地的责任，不影响重庆利华化工厂另案主张权利。关于重庆利华化工厂要求支付2017年10月18日起租金的诉讼请求。一审法院认为，唐兴双未支付2017年10月18日起租金，重庆利华化工厂要求其支付从2017年10月18日起至合同解除之日止的租金，符合法律规定，本院予以支持。重庆利华化工厂要求按每年10000元的标准计算前述期间内租金，符合法律规定，一审法院予以支持。至于重庆利华化工厂要求唐兴双支付合同解除后的租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于重庆利华化工厂要求唐兴双支付逾期支付租金违约金的诉讼请求。一审法院认为，《土地租用合同》既约定了该合同违约金180000元，又约定了唐兴双逾期支付租金按欠交金额每日百分之五支付滞纳金，该滞纳金的本义应为违约金。则《土地租用合同》对违约金的约定存在约定竞合的情形。唐兴双逾期支付租金，重庆利华化工厂有权选择约定违约金之一提出主张。现重庆利华化工厂主张定额违约金，符合合同约定及法律规定，但双方约定的违约金标准过分高于重庆利华化工厂因唐兴双逾期支付租金产生的损失，唐兴双请求人民法院予以调整，一审法院对唐兴双的此一主张予以支持。结合重庆利华化工厂因此产生的实际损失，以及唐兴双的过错程度，违约金酌情主张30000元为宜。林金兰经一审法院公告送达传票传唤，公告期限届满后未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，一审法院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第七十四条、第九十条的规定，判决如下：一、从本判决发生法律效力之日起解除原告重庆利华化工厂与被告唐兴双于2009年10月18日签订的《土地租用合同》。二、限被告唐兴双在本判决发生法律效力后十日内将位于重庆市沙坪坝区左侧，唐兴双向原告重庆利华化工厂租赁的全部土地交还给原告重庆利华化工厂。三、限被告唐兴双在本判决发生法律效力后十日内，按每年10000元支付原告重庆利华化工厂2017年10月18日起至合同解除之日止的租金。四、限被告唐兴双在本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆利华化工厂逾期支付租金的违约金30000元。五、驳回原告重庆利华化工厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3900元（原告已预交），由原告重庆利华化工厂承担200元，由被告唐兴双负担3700元。被告唐兴双负担部分限于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告重庆利华化工厂。二审中，唐兴双举示了照片两张，拟证明唐兴双修建的厂房已经被强行拆除了，重庆利华化工厂质证后认可属实，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三：1、唐兴双是否存在逾期支付租金的行为；2、唐兴双的违约行为是否能导致合同解除；3、唐兴双是否应按照年租金10000元的标准向重庆利华化工厂支付租金。现评析如下：1、关于唐兴双是否存在逾期支付租金的行为。本院认为，双方协议约定交地后乙方一月内付清当年租金。重庆利华化工厂称双方约定此后的租金支付时间均为每一租金年度届满之后一个月内付清次年度租金。在另案租赁合同中，唐兴双还承租了重庆利华化工厂的土地，该案中的土地租用合同与本案租用合同除手写的租用位置、起租时间、租金金额不同外，合同条款完全一致。在该案中，唐兴双认可租金的支付时间为每一租金年度届满之后一个月内付清次年度租金，结合唐兴双前两年履行合同的实际租金支付时间均在每一租金年度届满之后一个月内。重庆利华化工厂关于租金支付时间的陈述较为可信，本院予以采信，确认双方约定的租金支付时间为每一租金年度届满之后一个月内付清次年度租金，故唐兴双应支付次年度租金的时间为当年度的11月17日之前。唐兴双于2015年12月7日支付2015年10月18日至2016年10月17日期间的租金10000元；于2015年12月31日支付2015年10月18日至2016年10月17日期间的租金5000元；于2016年12月20日支付2016年10月18日至2017年10月17日期间的租金5000元；上述租金支付时间确实存在逾期支付的情形，并且从2017年10月18日起至今的租金，尚未支付。2、唐兴双的违约行为是否能导致合同解除的问题。本院认为，《土地租用合同》的主要权利义务为出租人将土地交付承租人占有使用，承租人按约及时支付租金。现唐兴双逾期支付租金，且拖欠2017年10月18日之后的租金，未履行其作为承租人的租金给付义务，构成根本违约，重庆利华化工厂请求解除《土地租用合同》，本院予以支持，因唐兴双的违约行为导致合同解除，唐兴双应向重庆利华化工厂支付违约金，本院予以确认。3、关于唐兴双是否应按照年租金10000元的标准向重庆利华化工厂支付租金的问题。本院认为，重庆利华化工厂起诉请求从2017年10月18日起的租金按年租金1万元计算，是其对自身权利的处分，一审法院据此予以判决并无不当，本院予以确认。综上所述，重庆利华化工厂、唐兴双的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由重庆利华化工厂负担175元，由唐兴双负担875元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇一九年八月二十二日法官助理  刘 希书 记 员  曾 静