浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0802民初7214号原告：毛方忠，男，1974年2月17日出生,汉族，住衢州柯城区。两原告共同委托诉讼代理人：秦学勇，上海众华律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：季丛芳，德恒上海律师事务所律师。被告：德信地产（衢州）有限公司，统一社会信用代码91330800MA28F46P3M，住所地衢州市**九华北路以东、三江中路以北宸园。法定代表人：费忠敏。委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭超，浙江天册律师事务所律师。原告毛方忠与被告德信地产（衢州）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日预立案，2018年9月17日本院召集双方当事人进行证据交换，2018年10月24日正式立案。期间，因两原告提出对案涉房屋质量进行司法鉴定，双方对司法鉴定机构的选择及鉴定内容存在重大分歧，在多次做双方工作后，最后确定了鉴定机构及鉴定内容，但两原告未缴纳鉴定费用。因其中两户原告申请鉴定并缴纳了鉴定费，在鉴定结论未出具之前，连同两原告在内的29件案件均处于审理中止状况。2019年6月17日，鉴定机构出具了鉴定结论。2019年7月10日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告毛方忠委托诉讼代理人秦学勇、季丛芳、被告德信地产（衢州）有限公司的委托诉讼代理人郭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛方忠向本院提出诉讼请求：1、判令贵院依法指定房屋质量检测单位对原告从被告处所购房屋进行质量检测，由被告承担检测相关费用；2、判令被告对原告所购房屋质量问题承担修复责任，包括但不限于地下室、屋面及卫生间防水层重做并加固或承担全部修缮费用；3、判令被告重新设计、施工原告所购房屋的小区地下排污系统、小区排水系统；4、判令被告按照样板房标准，对于原告所购房屋的地下车库、院内花园进行改造施工，增加地下室排污设施；5、判令被告按照宣传材料，为原告所购房屋的小区配置人工造雾系统、夜光跑道及照明系统与夜光指示标识；6、判令被告支付原告从2018年1月11日至原告实际收房之日止的违约金，按照每逾期一日已付房款（4472306元）万分之三计算，暂从2018年1月11日计算至2018年2月8日为38909元；7、判令被告承担原告聘请律师费4200元及车旅费暂定500元；8、判令被告承担全部诉讼费用。在诉讼中，原告于2019年7月8日向本院提出增加诉讼请求申请书，要求判令被告赔偿原告因房屋质量问题延迟入住的房屋空置损失117000元（按照同地段同类房屋租金标准6500元/月暂计算至本次申请之日的房屋实际空置月份18个月）。事实与理由：2016年12月2日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，该合同约定原告向被告购买位于衢州市项目名称为“宸园”的第38栋房号为38-3的预售商品房，该房产总价为人民币4472306元。合同中约定交房日期为2018年1月10日，如逾期交房，被告应每逾期一日按已付购房款的万分之三向原告支付违约金。按照合同约定，原告已经全部履行了付款义务，但是被告出售给原告的房屋出现了严重影响居住的质量问题：1、房屋屋面、卫生间及地下室存在严重漏水；2、房屋墙面、地面、地上及地下承重柱存在空鼓现象，墙体多处开裂；3、部分墙体水泥质量存在严重缺陷，钢筋裸露、生锈及产生断裂；4、地下排污管设计及施工存在严重缺陷，且地下室无排污系统；5、小区沥青道路质量不符合标准且严重积水，小区排水系统存在设计缺陷。针对以上问题中特别严重的屋面、卫生间和地下室渗漏问题，2017年12月26日被告方组织了地基基础、结构及防水方面的专家进行评审形成了《宸园排屋（23-54楼）防渗漏专家评审核会会议纪要》，并于2017年12月28日由浙江固象防水技术有限公司作出了《衢州公馆排屋区地下室、屋面、卫生间渗漏整改技术方案》，就上述房屋质量问题只是通过表面简单修补、粉刷方式，却并没有解决实际问题，下雨时屋面、地下室和卫生间等还是出现多处渗漏情况。对于墙体多处狭长裂缝，被告也只是采取粉刷、贴纸、刮腻子、做涂料方式处理，企图掩饰问题，蒙混过关。衢州公馆宸园排屋的严重质量问题，也引起了浙江教育科技电视频道“小强热线”栏目关注。2018年1月26日，“小强热线”栏目播出了对业主、被告负责人蔡金杰及衢州市建筑工程质量监督站副站长的采访报道。该报道中心记者在宸园排屋现场采访了业主，该业主当场从墙上扯下贴在墙上以掩盖裂缝的纸条，被告方负责人也承认了房屋存在的渗漏和墙体开裂等质量问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。基于房屋存有上述严重质量问题，原告方将拒收房屋，直至被告将上述房屋质量问题彻底修复。因房屋严重质量问题将对原告人身财产安全构成极大威胁，所以原告现请求法院指定房屋质量检测单位对原告所购房屋进行质量检测，并根据检测结果对房屋质量问题按照国家相应标准进行彻底修复整改，包括但不限于地下室、屋面及卫生间防水层重做并加固。此外，对于原告所购房屋的地下车库、院内花园、地下室排污设施，被告并未按照样板房标准进行交付；房屋所在小区也未按照宣传资料配置人工造雾系统、夜光跑道及照明系统与夜光指示标识，构成虚假宣传。据此，原告现请求法院判令被告根据样板房标准及宣传资料进行相关整改。按照购房合同约定，2018年1月10日被告应该向原告交房，但因为房屋上述质量问题，被告需继续整改修复，所以在1月10日被告负责人苏东东在销售中心现场对众多购房者（包括原告）告知因绿化、施工等原因致逾期交房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《商品房销售管理办法》第三十条规定，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至本院，请贵院判如所请。原告毛方忠为证明其主张向本院提供如下证据，被告对该证据进行了质证：1、原告身份证明1份，证明两原告的主体资格，被告质证无异议；2、《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议》各1份，证明（1）原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实；（2）合同第12条约定，双方对质量有异议的，由市级以上鉴定机构进行鉴定；(3)《浙江省商品房买卖合同》是经过备案的，事后签订的《补充协议》约定地下室、花园以及面积差异部分的处理约定，违反了相关法律规定，并且被告没有尽到提示义务，该部分内容是无效的；被告质证认为对真实性、合法性无异议，对第一个证明对象无异议，对第二、三的证明对象有异议。《浙江省商品房买卖合同》第9条约定了交付期限和交付条件，合同第12条约定了交接条件，合同第18条约定了保修责任，《补充协议》第3条第1款约定了样板房的效力，《补充协议》第4条第2款约定了交付时房屋质量问题的处理，正因为《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》有明确约定，故被告仅对案涉房屋的一般质量瑕疵承担保修责任，而不是违约责任，原告不符合拒绝收房的情形，应自行承担相应的损失。原告提出的《补充协议》无效的主张不能成立。备案与否不影响合同效力。原告作为完全民事行为能力人，应当对其签订的协议负责；3、不动产登记证明1份，证明房屋已完成预告登记的事实，被告无异议；4、个人借款合同及补充协议、发票、转账凭证各1份，证明原告已按照《浙江省商品房买卖合同》约定履行付款义务的事实，被告无异议；5、照片若干，证明原告所购房屋的地下室、卫生间、屋面等场所存在多处裂缝、渗漏、空鼓等严重质量缺陷的事实，不符合房屋质量标准，达不到交付条件；6、光盘1份，内容是2017年12月28日到2018年8月期间拍摄的业主拍的视频、照片和小强热线视频等，证明原告所购房屋地下室、卫生间、屋面等场所存在多处裂缝、渗漏、空鼓等严重质量缺陷的事实，不符合房屋质量标准，达不到交付条件；被告对证据5、6的三性均有异议，一是无法确认照片拍摄的时间、地点、部位；二是部分照片存在色差，不能证明渗漏与空鼓；三是即使存在照片上的质量问题，也不属于拒绝收房的情形，而是保修范畴；小强热线所涉及的问题是被告在修复房屋伸缩时使用的无纺布；7、《衢州公馆排屋区渗漏技术处理方案》1份，证明被告因为房屋渗漏问题自行组织技术专家出具了渗漏方案，证明房屋存在质量技术问题；8、防渗漏专家《评审会议纪要》1份，证明因被告出售房屋质量缺陷问题而组织了专家对这些严重的质量缺陷进行了评审认定，证明被告出售的房屋存在严重的质量缺陷，不符合房屋质量标准，达不到交付条件；被告对证据7、8的真实性无异议，对房屋质量存在问题的结论有异议。《评审会议纪要》没有任何地方显示房屋存在严重质量问题。该两份文件中对质量问题的描述为：排屋区的地下室渗漏水“目前渗漏点已不多”，屋面渗漏水问题显示“目前检查中没有发现渗漏点”，卫生间渗漏问题显示“目前没有发现渗漏水的卫生间”，故案涉房屋没有严重质量问题。且两证据是2017年形成的，2018年1月11日交付，不能证明交付时质量问题依然存在。被告根据整改方案对案涉房屋进行维修，2018年1月10日，质监站对案涉房屋进行了复验，并出具复验报告，说明上述问题已经得到修复；9、衢州公馆的简介1份，证明被告在预售房屋时对小区设施作出了宣传，该宣传资料表明小区配备了人工造雾系统、夜光跑道、照明、夜光标志等高端配置，但相关配套设施并没有在出售的房屋中体现，存在虚假宣传的行为。被告以碧桂园作为销售其房屋的宣传品质的依据，并虚假宣传能为原告提供的配套设施体系，房屋也并非碧桂园公司建造。被告从开始售房时就存在欺诈行为，至今未予整改。因此有必要对房屋质量进行鉴定；被告对真实性无异议，这份简介是要约邀请，并不属于要约，衢州公馆的简介台头介绍，一段是碧桂园，一段是德信。该项目是碧桂园与德信共同开发的项目，不存在欺诈行为。原告在证明目的中提到的事项，项目中完全具备。人工造雾系统小区已经配备，夜光跑道、夜光指示等在高层区已经配备，排屋区和高层区是可以自由通行的；10、律师费发票1份，证明原告为维护自身合法权益委托律师的费用；被告对三性不予认可，与被告无关；11、企业信用公示报告1份，证明被告的主体资格；被告无异议；12、2019年7月7日、10日照片11张，证明原告所购房屋地下室、卫生间、屋面等场所在2019年7月仍存在多处裂缝、渗漏、空鼓等严重质量缺陷的事实。被告认为目前案涉房屋并不存在原告所述的影响到居住的质量问题。被告德信地产（衢州）有限公司答辩称，一、针对第1项诉讼请求，被告不同意对案涉房屋进行质量鉴定，原告已经向法院确认不再提出鉴定申请，视为原告放弃鉴定；二、针对第6项诉讼请求，案涉房屋在2018年1月11日已经符合了《浙江省商品房买卖合同》约定的交付条件，且被告在2018年1月11日已通知原告前来领房，原告拒绝领房的理由与法律规定及合同约定不符，被告不构成2018年1月11日之后的逾期交付责任。1、在合同约定上看，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中第9条“交付期限和条件”中明确了案涉房屋的交付条件，即(1)经验收合格，取得竣工备案证明；(2)取得法律行政法规规定的由相关行政主管部门出具的认可文件：(3)用电、用气、用水、道路等具备商品房使用的基本条件。在合同第12条“交接”约定了案涉房屋在交接中针对不同质量问题的不同处理方式，即案涉房屋具备交付条件但是因为买受人原因无法完成交付时，“买受人在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题和严重影响正常居住外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得拒绝接受房屋交付。买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任”。此外，双方签订的协议书中第3条“交接”更是进一步明确了案涉房屋的交付标准和对质量问题的处理方式。在事实上，案涉房屋在2018年1月11日取得竣工验收备案证明后已经具备了合同约定的全部交付条件。随后，被告在2018年1月11日当天通过EMS邮寄和电话通知的方式通知原告前来领房交接，已经履行了合同约定的通知交付义务；2、原告以案涉房屋存在质量问题为由拒绝领房交接，违反了合同关于交接时对不同质量问题的不同处理约定，应由其自身承担由此产生的全部责任和损失。原告在起诉状中提到的房屋质量问题，主要是渗漏问题，是在交接之前就已经存在且提出的，被告发现这些问题之后立即进行检修，请专家出具了关于瑕疵问题的维修方案，并按方案进行了彻底的维修，在交付之时，之前所产生的相关漏点和裂缝均已完成修复。案涉房屋的主体结构质量合格，渗漏点后裂缝也均修复完毕，不属于合同约定和法律规定的可以拒绝领房的情形。案涉房屋在2018年1月11日前分别通过了五方主体验收、阳光验收，并完成了竣工验收备案，包括质监站在内的各行政监管部门均认可案涉房屋的工程质量是合格的。此外，通过《衢州公馆排屋区地下室、屋面卫生间渗漏整改技术方案》中的专家意见表述也可以看出案涉房屋质量合格且符合设计规范。原告提出的质量问题主要为案涉房屋存在的渗漏点和裂缝问题，均是属于建筑工程中比较常见的瑕疵性问题。这一点目前也得到了两份鉴定报告的一致确认；3、被告已对案涉房屋在交付前存在的渗漏水等问题按专家方案进行了彻底的维修，且被告承诺，若案涉房屋有渗漏水或其他质量问题发生的，仍将按照合同约定承担无偿的维修义务；三、针对其他诉讼请求的答辩意见。1、针对第2项诉讼请求，被告认为：被告始终承诺按合约约定承担案涉房屋质量问题的维修责任；就之前发生的渗漏水问题，被告依据《衢州公馆排屋区地下室、屋面卫生间渗漏整改技术方案》中的维修方案进行了维修，修复后已经不存在渗漏问题，且鉴定报告明确了该技术方案是合理可行的，因此，被告虽然有维修义务，但是没有义务和理由按照原告提出的维修方案来进行维修；2、针对第3项诉讼请求，被告认为，案涉房屋所在小区的地下排污系统和小区排水系统不存在设计上和质量上的问题，原告提出该诉讼请求没有事实依据，也没有提供相应的证据；3、针对第4项诉讼请求，被告认为，合同中明确约定了样板房并非案涉房屋的交付标准，原告要求按样板房对车位和庭院进行改造没有依据；4、针对第5项诉讼请求，被告认为，案涉房屋的宣传均是依据事实进行的，提及的所有事项均完全具备。案涉房屋所在小区确实配备了雾森系统和夜光跑道、夜光标识。雾森系统位于排屋区入口，其中夜光跑道和夜光位于高层区，目前已建成使用；5、针对第7项诉讼请求，被告认为，原告要求被告承担律师费和车旅费没有法律依据，也没有合同约定；6、对增加的诉讼请求，被告认为，（1）该诉讼请求与第6项诉讼请求构成了重复，且主张金额不同，属于请求不明确。第6项诉讼请求是要求被告承担逾期交付违约金，增加的诉讼请求是要求被告承担未交付房屋的损失赔偿，其本质都是主张或追究因为被告违约未交付房屋所产生的责任。假设被告构成逾期交付，则合同约定的要求交付违约金自然就已经覆盖了该部分未交付房屋产生的损失赔偿；假设被告不构成逾期交付，则原告未领房的责任应自行承担，被告自然无须承担未交付房屋的法律责任和赔偿。因此，原告增加的诉讼请求与第6项诉讼请求的重复的，但是原告基于一项法律关系提出两个诉讼请求，并且金额和计算方式也并不一致，属于诉讼请求不明确，建议法庭要求其明确，或者驳回；（2）针对该请求本身，被告认为，其按合同约定交付符合合同约定交付条件的房屋，原告拒绝领受，原告由其自身行为所产生的一切损失不应归于被告承担；被告通过照片举证证明案涉房屋目前并未存在质量问题，并对原告所提供照片提出真实性和关联性的异议。原告提供的证据并不能证明案涉房屋在其主张租金损失时间内持续存在有影响居住的质量问题。案涉房屋中有极少部分存在渗漏和裂缝问题，并不影响到原告的居住，并且在原告保修后便完成维修义务。其余大部分案涉房屋未有业主报修。被告认为，被告已经按合同约定履行了案涉房屋的维修义务。案涉房屋中所存在的渗漏和裂缝问题属于房屋的常见瑕疵，并在保修后便及时予以修复，并不影响业主收房入住。原告拒绝收房所产生的损失应由其自行承担。退一万步说，即使要被告承担损失，原告以衢州当地价格最高的房地产项目的租金标准来计算损失也不具有合理性，且计算租金损失的周期亦不符合实际情况。被告为证明其主张向本院提供如下证据，原告对该证据质证如下：1、《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各1份，证明对象与质证意见一致；原告对真实性无异议，对证明对象有异议。案涉房屋存在严重质量缺陷，不符合交付标准，原告有权拒绝收房，被告应承担房屋修复和延迟交房的责任。根据《建筑法》第六十条、六十一条规定，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等缺陷，工程必须符合质量验收标准，否则不得交付使用；2、花园使用协议书、协议书各一份，证明被告承诺不以花园、地下室质量为由拒绝接收房屋的事实；对花园使用协议书真实性无异议，对证明对象有异议，花园、地下室是房屋不可分割的一个整体，有质量问题会影响房屋的使用和房屋使用者人身安全及身心健康。被告不得以无偿提供花园和地下车位作为免责的理由。名为无偿，实为有偿，如果没有花园、地下车位，房屋不会以这个价格出售。该格式条款免除了被告责任，加重了原告责任，属于无效条款；3、房屋建筑竣工备案表、住宅质量保证书、使用说明书、竣工验收监督记录、联合验收纪要、竣工联合验收意见表，证明房屋已经经质量检测部门和各政府部门联合验收，符合交付标准；原告对该组专家不予认可。在竣工验收备案制的背景下，建设单位是组织竣工验收的主体，竣工验收备案是对建设单位自行组织的竣工验收进行形式审查，不能证明房屋质量合格、符合交付标准。根据2010年11期《最高人民法院公报》建设行政主管部门的审批文件及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位对前述的质量合格文件在关于房屋建筑工程质量的诉讼中，仅属于一般的诉讼证据，对于法庭认定的事实，不具有当然的确定力和拘束力；4、收楼通知书、催收通知书、相关送达凭证、催收短信各一份，证明被告已按合同约定通知原告收房，但原告未收房；原告对该证据不予认可，原告没有收到通知书及相关的送达凭证与短信，并且因被告出售的房屋质量不合格，也不符合交房条件；5、整改方案一份，证明被告已按专家方案对房屋渗漏进行了整改，整改后不存在渗漏问题。对真实性无异议，对证明对象有异议。该组证据不能证明被告按照整改方案实施，并且该技术方案形成于2017年12月28日，方案形成之日并非采取补救措施之日，即使采取了补救措施，也不可能在多套房屋存在渗漏的情况下，在短短十来天时间内就修复完毕。在被告所谓的交房日期后，“小强热线”和多位业主多次拍摄了照片视频，说明被告持续地对案涉房屋进行了修复。经双方举证、质证，并结合庭审陈述，本院认定以下事实：2016年12月2日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同约定被告以出让方式取得位于衢州市地块，现定名“宸园”，原告购买的商品房为预售商品房，房号为第38幢，建筑面积188.39平方米，单价23739.62元，该房产总价为人民币4472306元，付款方式为其他方式（商业贷款），并约定了付款期限及买受人逾期付款的违约责任；第九条约定出卖人应当在2018年1月10日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件：3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任为：如逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同台账到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，按照合同约定，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十八条约定商品房实行保修制度。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。同日，双方签订《补充协议书》，其中对《浙江省商品房买卖合同》第十二条进行了修改。变更为：将原约定的“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手”变更为“该商品房达到本补充协议约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以《浙江省商品房买卖合同》约定的交付日期届满之日为办理最终交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。”双方一致同意，删除第十二条第2款的约定，关于商品房的质量问题，以本条为准：如买受人所购商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，经出卖人解释说明后仍不能达成一致意见的，可由买受人委托该商品房所在地的市级以上有资质的检测机构进行质量检测，检测费用由买受人垫付，最终由责任方承担。经鉴定该商品房不存在上述质量问题的，视为出卖人按照约定的交付日期已交付该商品房。该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。第三条第一款三项规定：出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为商品房的交付标准；同日，双方还签订了《花园使用协议书》、《买卖合同重要事项告知书》《房屋情况告知书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》。上述合同及协议签订后，原告于2016年12月2日前支付首付款1472306元，剩余款项通过银行贷款支付，按照约定全部履行了付款义务，但是案涉房屋在竣工后验收、交房前出现了房屋屋面、卫生间及地下室存在严重漏水及房屋墙面、地面、地上及地下承重柱存在空鼓现象，墙体多处开裂等质量问题。对此，被告聘请专家针对以上问题中特别严重的屋面、卫生间和地下室渗漏问题，于2017年12月26日组织了地基基础、结构及防水方面的专家进行评审，形成了《宸园排屋（23-54楼）防渗漏专家评审核会会议纪要》，并于2017年12月28日由浙江固象防水技术有限公司作出了《衢州公馆排屋区地下室、屋面、卫生间渗漏整改技术方案》。被告按照该方案对案涉房屋存在的质量问题进行整改。2018年1月10日，包括质监站在内的五方各行政监管部门对涉案房屋进行了验收，均同意竣工验收，并在《市区房地产开发项目竣工联合验收意见表》中签字。同日，下发《衢州市房地产开发项目竣工联合验收会议纪要》，对建设内容及规模、建设用地、工程质量、规划实施、消防设施、雷电灾害防护装置、工程配套均同意合格，对以下事项要求整改到位：1、绿地补植、草坪补植、修剪；2、绿地垃圾及时清理，清洗干净；3、枯死苗木及时更换。2018年7月16日，被告第三次通过平台发送收房通知，原告仍未收房。2017年7月17日原告提起了诉讼。在审理过程中，承办法官等人先后三次前往实地勘察，其中两次是在没有下雨的情况下，经勘察，案涉房屋的屋面、卫生间及地下室有修复痕迹，没有渗水情况；一次是在连续下暴雨之后，经勘察，案涉房屋的屋面、卫生间及地下室有渗水、裂缝情况，有的水很满。另查明：案涉房屋所在小区的地下排污系统和小区排水系统，原告未提供相应的证据证明存在设计上和质量上的问题；被告在宸园装修了一套样板房，案涉房屋所在小区配备了雾森系统和夜光跑道、夜光标识，雾森系统位于排屋区入口，其中夜光跑道和夜光标识位于高层区，目前已建成使用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提出的第一项诉讼请求，关于鉴定机构的选择，本院依法通过摇号方式指定浙江三和检测有限公司对案涉房屋的质量进行鉴定；关于鉴定费用的承担，依据《补充协议书》的“如买受人所购商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，经出卖人解释说明后仍不能达成一致意见的，可由买受人委托该商品房所在地的市级以上有资质的检测机构进行质量检测，检测费用由买受人垫付，最终由责任方承担”的约定，鉴定费用应先由原告预交。因原告未缴纳鉴定费用，故对该诉讼请求不予采纳。对第二项诉讼请求，依据《浙江省商品房买卖合同》的“商品房实行保修制度。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”的约定，于法有据，本院予以支持。对第三项诉讼请求，因原告未提供案涉房屋所在小区的地下排污系统和小区排水系统存在设计上和质量上的问题，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持；对第四项诉讼请求，因《补充协议书》约定了样板房并非案涉房屋的交付标准，无事实与法律依据，本院不予支持；对第五项诉讼请求，雾森系统已安装，位于排屋区入口，夜光跑道和夜光标识位于高层区，且高层区与排屋区相通，目前已建成使用，且原告无证据证明《浙江省商品房买卖合同》中有约定在案涉小区建造夜光跑道和夜光标识，本院不予支持；对第六项诉讼请求即要求被告承担逾期交付的违约责任，前提在于被告是否构成逾期交房？涉案房屋是否存在主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用？根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的在2018年1月10日前交房条件，即1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件：3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的三项条件，被告已具备了上述三项条件，并经五方行政部门综合验收合格，原告未提供相反的证据足以推翻案涉房屋质量验收合格，故应认定案涉房屋符合交房条件，被告未构成逾期交房。关于案涉房屋是否存在主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据《补充协议书》第十二条对房屋质量问题的处理程序要求，原告虽然对案涉房屋的质量有异议，并提供了照片、视频等证据用于证明案涉房屋存在渗水、裂缝等质量问题，但最终未对案涉房屋进行质量鉴定，本院不能因此认定案涉房屋存在主体结构质量不合格；即使案涉房屋已竣工验收，且不存在主体结构质量不合格的情形，但案涉房屋其他的质量问题对原告来说同样至关重要，原告作为一名普通购房者，看中被告开发的高档小区的品牌以及品牌本身所隐含的质量高、增值快的特点，选择了案涉房屋，并按合同约定全额支付给被告购房款，期待按合同约定收下一套称心满意的房屋，却不曾想花费几百万购买的房屋存在质量问题，心里产生极大的落差，导致原告未按时收房，被告作为开发商，应站在对方的角度换位思考，理解原告的心情。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的标准无明确的法律规定，但原告只要能够提供案涉房屋存在质量问题，就有权追究被告一般质量保证责任，并要求对其造成的损失依法赔偿。从案涉房屋的实际情况看，首先，在竣工后、验收房前，案涉房屋的屋面、屋顶、地下室多处确实存在诸如渗水、裂缝、空鼓等现象。被告对此非常重视，于2017年12月26日组织了地基基础、结构及防水方面的专家进行评审，形成了《宸园排屋（23-54楼）防渗漏专家评审核会会议纪要》，并于2017年12月28日由浙江固象防水技术有限公司作出了《衢州公馆排屋区地下室、屋面、卫生间渗漏整改技术方案》。被告按照该方案对案涉房屋存在的质量问题进行整改。2018年1月10日，包括质监站在内的五方各行政监管部门对涉案房屋进行了验收，均同意竣工验收，整改方案中并未涉及屋面、屋顶、地下室的渗水、裂缝、空鼓等质量问题；其次，虽然案涉房屋经五方各行政监管部门验收合格，但之后的2018年1月26日的“小强热线”栏目对宸园排屋区的质量问题进行了报道；第三，本院受理后，先后三次现场勘察，墙面、地面等均有维修痕迹，说明被告一直在履行保修义务，且在连续下雨天仍会出现墙面、地面的渗水现象，说明案涉房屋仍存在质量问题；第四、从2018年1月11日至2019年5月期间，案涉房屋处于不间断的维修中；从法律规定看，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，在保修期内，购房者可请求开发商维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，开发商应当负赔偿责任”,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。综上，原告不能因为案涉房屋存在一般的质量问题拒绝收房，原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持；但是，案涉房屋存在一般的质量问题毋庸置疑，且被告对此也予以认可，只是认为仅应承担修复责任，这是对相关法律的不全面理解，故被告除应承担修复责任外，对原告造成的因案涉房屋的质量问题所导致的房屋使用功能的损失亦应依法酌情予以赔偿。对原告提出的第七项诉讼请求，双方无约定，本院不予支持；对原告增加的诉讼请求，将在赔偿损失中予以考虑。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告德信地产（衢州）有限公司对原告毛方忠所有的坐落于衢州市项目名称为“宸园”的第38栋房号为38-3的预售商品房按《浙江省商品房买卖合同》约定承担保修责任；二、被告德信地产（衢州）有限公司赔偿原告毛方忠因案涉房屋的质量问题所导致的房屋使用功能的损失72000元，于本判决生效之日十日内支付；三、驳回原告毛方忠的其他诉讼请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11974元，由原告毛方忠负担10374元，被告德信地产（衢州）有限公司负担1600元，限于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  余建华审 判 员  李 欣人民陪审员  何 忠二〇一九年八月二十六日法官助理聂勋书记员徐咏馨