北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20159号原告李德永，男，1972年7月15日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告李海军，男，1971年10月29日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住顺义区，公民身份号码×××。原告李德永诉被告李海军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李德永、被告李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德永诉称：被告于2018年6月20日租赁我楼下一层，房屋坐落在×××镇中学外门脸房7号，我与被告达成协议签订了租赁合同，合同期限三年，约定乙方负责暖气费。因乙方不付暖气费，多次索要，被告说不用取暖所以不付钱。因为门脸房跟小区是统一供暖，被告拒不交供暖费，造成合同违约。故诉至法院，请求判令：1.被告支付原告冬季取暖费2963.2元；2.被告支付违约金5000元；3.诉讼费由被告负担。被告李海军辩称：2018年6月20日签订合同时，我询问过电费、水费、暖气费单价，暖气费是16块钱，但是后来涨到40块钱一平米，我负担不起，没有交纳，原告将暖气开关关掉了，我也没有享受供暖。在原告关掉暖气开关以前，我明确表示拒绝缴纳暖气费。2018年11月底前后，我找了供暖公司的人来查看暖气不热，工人说楼上暖气开关关了。原告没有实际提供供暖服务，我不同意交纳暖气费。故我不同意原告的请求，也不同意给付违约金，违约金数额太高。经审理查明：2018年6月20日，李德永与李海军签订“租房协议书”，甲方李德永将位于顺义区×××镇中学外门脸房7号房租给乙方李海军，约定房屋租赁期限为三年，“甲方应于2018年6月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡后视为交付完成。”，“第四条（一）乙方负责暖气费、水、电等费用。暖气费每年11月10日前一次交清。……（六）双方如一方违约，赔偿对方违约金5000元整”。李德永与李海军均认可双方签订的“租房协议书”是真实自愿签订。李海军租赁房屋用于餐饮经营，一年房租到期后未续租。李海军称，供暖费上调至40元每平米，负担不起，不愿交纳，因李德永本可以通过与供暖公司协调更改暖气管道来单独控制楼房内暖气阀门，而李德永拒绝更改暖气管道，又关闭了所承租一楼房屋的暖气开关使其并未使用供暖服务。李德永称，上调供暖费是在签订合同时并不知道的情况，更改暖气管道的事情不存在，也询问过供暖公司，实际上并没有更改暖气管道的情况。截止开庭时，李德永仍未向供暖公司交纳2018年-2019年采暖季的供暖费用，其中包括李海军承租的一楼房屋和其自行使用的二楼房屋。庭审中，李海军提交两份证人证言，证人高某作证称“去年冬天11月15日以后供暖的时候我带孙子去被告的小吃店吃早点，我几乎每天都去……我不知道当时的室温是多少度，反正就是觉得身体很冷，如果有供暖肯定不是这个温度，我并没有拿温度计量过多少度。我跟被告小吃店的前台老板娘说过一次，冷的时候我就去过被告的小吃店两次，后来因为冷就不去了。我吃饭的时候看见过被告小吃店的暖气片，但是没有用手摸过暖气片。”证人乔某作证称“被告的小吃店一开张我就去他家吃早点，我在幼儿园上班，我周六周日、暑假寒假都到被告的小吃店吃饭。冬天去被告小吃店吃饭的时候没有暖气，我吃完饭就走，不在那待很长时间，我没在被告的小吃店测过温度，没有摸过小吃店的暖气片，被告小吃店的暖气是否正常供暖我不清楚。”李德永向本院提交录音，以证明与李海军就交纳暖气费曾沟通协商过，李海军明确表示不用暖气、不交暖气费。李海军认可李德永提交的录音中是其本人，称“我就是受不了这个价格，所以才不要求提供供暖服务”。李海军提交录音，以证明其与供暖公司工作人员询问过改暖气管道的事实是存在的、找供暖公司要过维修记录但被告知记录丢了以及另一个业主也知道改暖气管道的事实存在。李德永不认可李海军提交录音证据的证明目的。经本院向供暖单位调查，供暖单位向本院确认2018年供暖季暖气费上调是北京市煤改气后统一调价；“李海军因为暖气漏水保修过，我们维修师傅去看过，给换了跑风阀门，没有测室内温度，之后李海军也没有以往内室内暖气温度不达标向我公司保修过。我公司当时的维修人员只记得去维修过，但具体情况不大记得了，包括李海军说当时单独联系过维修师傅也记不清了。如果暖气不热，正常情况下也会继续报修或要求测温。我们当时的维修人员不可能去二楼检查，因为二楼没有报修，二楼房东也不在家。一楼换完跑风之后，确认暖气回水已经热了，水循环正常后才走的。李德永是否对他所在的一、二层暖气进行了改造，增加控制阀门开关，我们不清楚。”；“？是否可以改为独立循环每户掌控自己的开关？：不可以。李德永所在的一排商住楼所有户主的暖气属于大循环，如果要每户改为独立循环暖气，除了需要各户自己出材料我们免费施工外，还需要所有房东均同意改造，有一户不同意都改不了。当时有好几户业主都不同意改造”。上述事实，有当事人陈述、录音、证人证言、询问笔录、租房协议书等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中双方当事人均认可“租房协议书”系双方真实自愿的意思表示，本院对此不持异议，依法认定该租房协议书合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告李德永依据双方签订的“租房协议书”向被告李海军主张供暖费，被告李海军以供暖费上涨且未实际享受到供暖服务为由拒不向原告支付供暖费，经本院审理查明供暖费上涨是供暖公司的统一调价行为，并非原告李德永擅自上涨供暖费；关于是否实际使用并享受了供暖服务，被告李海军提交证人证言以证明并未使用暖气，但经本院向供暖公司了解，被告李海军报修过暖气设备但并未因室内温度不达标要求供暖公司测过温度，且供暖维修人员是在维修后确认暖气回水后离开，被告李海军也认可在报修过一次后并没有再联系供暖公司，本院结合现有事实认为，被告李海军如确未享受供暖服务或室温确未达标，按一般生活常识理应联系供暖单位测量室温并查找原因，如室温不达标可依据北京市供暖相关规定不支付供暖费用，但本案中被告李海军并未采取此合理合规的路径，以自己不使用暖气为由不支付合同约定的供暖费，且未提交充分证据证明当时房屋内室温未达标，因此，综上，本院认定被告李海军拒不交纳供暖费的抗辩理由不成立，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告李海军应履行合同约定的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于原告李德永依据合同约定向被告主张违约金5000元，本院经审理认为双方之间签订的房屋租赁合同是双方真实意愿的确认，被告李海军违反合同约定的行为属实，认为违约金过高，鉴于本案中被告李海军并未给原告李德永造成较高损失，且原告李德永作为房屋权利人，其不能因被告李海军未交纳暖气费就拒绝向供暖单位履行自己应交纳供暖费的约定义务，因此，本院综合案件事实情况依法酌情调整违约金数额为五百元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李海军于本判决生效之日起七日内给付原告李德永供暖费二千九百六十三元二角；二、被告李海军于本判决生效之日起七日内给付原告李德永违约金五百元；三、驳回原告李德永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告李海军负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯晨晨二〇一九年八月二十七日书记员  石 在