江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初2660号原告：王立喜，男，1971年9月21日出生，汉族，无业，住南京市溧水区。原告：王思云，女，1970年11月11日出生，汉族，务工，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：邢强，江苏圣典（溧水）律师事务所律师。被告：王小花，女，1973年7月14日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：武小宝，江苏方胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈秀秀，江苏方胜律师事务所律师。第三人：刘青梅，女，1963年7月18日出生，汉族，住南京市溧水区。第三人：陈腊梅，女，1968年12月22日出生，汉族，住南京市溧水区。第三人：陈玉梅，女，1970年12月1日出生，汉族，住南京市溧水区。第三人：张二妹，女，1976年11月20日出生，汉族，住南京市溧水区。第三人：徐霞，女，1988年11月8日出生，汉族，住上海市闵行区。原告王立喜、王思云与被告王小花、第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹、徐霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立喜、王思云及其委托诉讼代理人邢强、被告王小花的委托诉讼代理人武小宝、沈秀秀、第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹到庭参加诉讼，第三人徐霞经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立喜、王思云向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告的房屋转让合同无效；2.被告及第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹返还位于南京市溧水区的房屋；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系。原告王立喜与被告系朋友关系，经常在一起打牌。原告王立喜在2013年因欠下债务，在没有办法的情况下，经他人撮合，在2013年12月2日将自己位于南京市溧水区的房屋卖给被告王小花，虽然房屋转让合同中购房款约定80万元，但被告并没有支付原告王立喜购房款80万元，原告王立喜实际收到购房款25万元，因被债务催逼没有办法只能签字，并要求自己的妻子王思云也签字。原告与被告买卖房屋所属土地系集体土地，因原告拆迁安置所得，由原告出资建造，由于多种原因，未能颁发房屋产权及土地使用权所属证书，但溧水区东屏街道国土所对土地性质及使用权人都有登记。原告后得知集体土地所属农村房屋买卖合同法律有严格限制，被告系城镇居民，也没有购买资格，故原、被告签订的房屋转让合同违反了国家的强制性规定，合同应当是无效的。原告多次与被告协商返还房屋，为索回此房屋耗费大量的精力，二原告目前无居住场所且生活无着落，二原告及家人的户口及身份地址都登记在涉案房屋上，故涉案房屋极有返还之必要，原告也愿意将购房款退还给被告，并给予被告适当补偿。综上所述，为维护原告的合法权益，原告起诉至法院。被告王小花辩称：1、二原告将案涉房屋转让给被告系其自愿行为，虽然被告并非涉案房屋所在农村集体经济组织成员，但二被告将涉案房屋出售给被告系双方真实意思表示，且有村民委员会出具的证明予以确认，案涉房屋存在于集体土地上受到法律限制性规定，该合同是否有效由法院进行确定。2、无论该房屋转让合同是否有效，或者说该房屋转让合同被认定无效的情形下案涉房屋也应当不予返还，一、原告要求返还房屋却违背了真实意思表示，在法律上属于违背诚实信用原则，有违公序良俗原则。二、案涉房屋已经多次交易，且在第一份买卖合同时原告已将案涉房屋交付给被告，现案涉其他第三人进行了添附，时间较长，房地产价格在该期间上涨较快，根据江苏省高院内部讨论意见及我省的司法实践，该类房屋即使被认定无效的情形下均判决不予返还。三、根据农村集体土地的法律相关规定，一户农民在村民集体确实有宅基地的使用权，宅基地的使用权买卖受到限制，但当将该宅基地使用权进行转让后无论该转让是否被认定为无效或有效，作为原使用人已经丧失了对该宅基地及其上的附属物请求返还的权利，该权利只能由村民集体进行主张。综上，为了考虑到稳定，考虑到建设诚信社会的原则及利益分配原则，应当驳回原告要求返还房屋的诉讼请求。第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹述称：我们四人于2018年11月26日通过中介在徐霞手上购买了本案争议的房屋，总价款57万元，中介费13000元，购买房屋时房屋里面有承租人，在交钱之后承租人搬走，我们就收取了房屋并对房屋进行了清理，在2019年3月与南京名谦装潢工程公司签订了装潢合同，装潢价格为196000元，到目前为止我们已支付了装潢款10万元，2019年3月装潢公司进行了装潢，对涉案房屋里面厕所及部分地方水电全部改造了，另2018年年底因为房屋漏水另外请了瓦工对房屋进行了维修，并对房屋西面的旧墙拆除，请了挖机将西面的大树挖掉了，我们买了一千元的桂花树栽在房屋东面，也买了一千元的花盆，现在也放在那里，此外还花了5500元购买了大门。我们不同意将房屋交给原告，因为房屋已经第三次转让了，而且我们在购买房屋的时候，徐霞将房屋规划许可证的原件交给了我们，并且将她和王小花购买房屋的原件、王小花和原告之间的购买协议的原件一并交给了我们，当时我们看到王小花和原告转让合同价款是80万元，而转让给我们的价格是57万元，我们觉得房子便宜才购买了，我们认为原告承担这次买卖的全部过错责任，将和王小花转让合同价款写成80万元，给我们造成了误导，并且原告在出售给王小花房屋时将所有的原件交给王小花，说明当时是自愿出售此房屋的，故原告起诉的行为违反了诚实信用原则。我们从购买到装修期间长达五六个月，原告都没有提出异议，并且我们在购买的时候也问过了徐霞，徐霞说房屋没有纠纷，房屋已经出租好几年了，也没有人向她提出过要房子，如果现在原告要求返还房屋将给第三人造成巨大的损失，即使协议无效我们也请求法院判决不予返还。第三人徐霞未到庭陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院根据庭审笔录、勘察笔录、当事人的陈述及原、被告双方、第三人提交的如下证据：房屋转让合同、人口信息查询情况单、照片、村委会出具的证明、乡村规划许可证、农村建房用地许可证、房屋转让协议、收条、汇款凭证等，认定事实如下：原告王立喜与原告王思云系夫妻关系。位于南京市溧水区房屋（以下简称涉案房屋）原系原告王立喜作为宁常高速公路溧水段征地房屋拆迁补偿协议中的被拆迁人拆迁安置所建，2013年8月15日，原告王立喜领取了该房屋的乡（镇）村农（居）民建房用地许可证。2013年8月20日，东屏镇人民政府向原告王立喜颁发了乡字第3201240100433号乡村建设规划许可证。2013年12月2日，原告王立喜作为出卖人（甲方）与被告王小花作为买受人（乙方）签订房屋转让合同一份，约定甲方自愿将其村证房位于南京市溧水区的房屋（建筑面积161.6平方米）以人民币80万元的价款出售给乙方（含院子700平方米和院内附属房屋60平方米）；乙方付给甲方人民币80万元，甲方收款当日交房，并附收款收据；甲方应当于2013年12月20日交付乙方房屋；签订合同当日，房屋产权人的配偶及家人需知晓并同意，且全部到场签字；如此房拆迁户头钱由甲方（王立喜）所得，对房屋的补偿费用及安置房（或土地）由乙方（王小花）所得，等等。该合同甲方处有王立喜、王思云签名及捺手印，乙方处有王小花签名及捺手印。上述转让合同背面处载有手写的“证明：购买南京市溧水区的房屋（建筑面积161.6平米院子700平米，附属房屋60平米，此房房款全部结清，双方没有任何钱款方面纠纷，此据，双方签字：王立喜，王思云，王小花”内容。案件审理过程中，二原告及被告王小花均认可上述转让合同虽载明转让价款为80万元，但实际转让价款及王小花已支付价款为25万元，故在合同背面处载明房款全部结清的内容。被告王小花陈述合同系中介提供、为了防止出卖方违约遂故意将合同价款提高。后原告王立喜、王思云向被告王小花交付了涉案房屋。2014年3月25日，被告王小花与卞月军作为出售方（甲方）与第三人徐霞作为买售方（乙方）签订房屋转让合同一份，约定甲方将涉案房屋以80万元的价款出售给乙方，甲方应当于2014年3月25日交付乙方房屋，如此房拆迁户钱归原房主（王立喜）所得，对房屋的补偿费用及安置房（或土地）由乙方（徐霞）所得，等等。案件审理过程中，被告王小花陈述合同价款虽为80万元，但实际出售给第三人徐霞及收取的房款为45万元，且在签订合同当日即按约将涉案房屋交付给第三人徐霞，原告主张被告返还房屋条件不成就。2018年11月26日，第三人徐霞作为甲方与第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹作为乙方签订房屋转让协议一份，约定甲方将位于溧水区东屏镇方边村下王村原宁常高速拆迁安置所建房屋（含主房、附房、周围水泥地、院墙）转让给乙方；总价款57万元，乙方已于2018年11月16日支付定金3万元给甲方，余款于2018年12月16日之前付清；此房原来是由下王村王立喜、王思云所建，2014年3月王立喜、王思云将此房卖给了王小花，王小花又将此房卖给了甲方；甲方收到57万元后房屋的所有权转移给乙方；甲方承诺此房不涉及第三人的权利、没有任何纠纷，如因此造成乙方损失甲方应承担责任；在乙方付清余款前，甲方将房屋腾空，付清余款后将钥匙交给乙方；等等。后第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹将剩余房款支付给第三人徐霞，第三人徐霞将涉案房屋的乡（镇）村农（居）民建房用地许可证、乡村建设规划许可证、徐霞与王小花之间的房屋转让合同及收条、王小花与王立喜的房屋转让合同原件交与第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹，并将涉案房屋交付给第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹。案件审理过程中,被告王小花陈述第三人徐霞交付给第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹的收条虽系王小花签名，但当时出具收条仅有前面两行收到房款45万元的内容，后面两行房屋尾款22万元及总房款67万元的内容被告王小花并不知情，应是后加的，王小花与徐霞之间的实际交易价格为45万元。第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹陈述在收房之后即对涉案房屋进行了清理,并于2019年3月29日与南京名谦装饰工程有限公司签订了装饰装修工程施工合同,合同价款196000元，已支付了装潢款10万元,该装修公司已进行了部分水电改造、装修，并向本院提交了第三人陈玉梅作为委托方(甲方)与南京名谦装饰工程有限公司作为施工方(乙方)签订南京市家族居室装饰装修工程施工合同一份。另，经本院现场勘察，现涉案房屋院墙内堆放有大理石、红砖、沙子等建筑材料，涉案房屋内部已进行了部分改造、装修（原有房屋内木门、地砖、墙拆除，新贴客厅地面瓷砖、卫生间部分墙面瓷砖、墙顶粉刷等）。再，2014年3月27日，溧水县东屏镇方边村民委员会出具证明一份，其中载明：“兹有东屏镇方边村下王村民王立喜、王思云自愿将位于下王原宁常高速拆迁安置所建的住房及辅房，有偿一次性转让给溧水区分龙岗居民王小花，具体面积见协议和建房规划许可证。特此证明。”后又在该证明上添注“并于2014年3月25日由王小花转让给徐霞”内容。2018年11月27日东屏街道方边社区居民委员会在该证明上添注内容“徐霞于2018年11月26日转让给刘青梅等四人”上加盖公章。本院认为，原告王立喜、王思云于2013年12月将位于南京市溧水区的房产转让给被告王小花，因涉案房屋系农村集体土地上的房屋，涉案房屋的买卖虽是双方当事人当初的真实意思表示，但买受人王小花系城镇居民，并非涉案房屋所在村民集体经济组织成员，该买卖违反了法律强制性规定，故原告王立喜、王思云与被告王小花签订的房屋转让合同属无效合同。虽原告王立喜、王思云与被告王小花的房屋转让合同无效，但原告王立喜、王思云与被告王小花之间当初的买卖行为经溧水县东屏镇方边村民委员会出具证明予以证明，应认定系双方当初的真实意思表示，当事人应当遵守诚实信用基本原则，而被告王小花在购买使用涉案房屋后又转让给第三人徐霞，现被告王小花并未实际占用涉案房屋，第三人徐霞在购买使用涉案房屋后又转让给第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹，第一次买卖行为发生距今已近六年，期间涉案房屋经三次买卖，且现第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹在购买后对涉案房屋进行了部分改造、装修等添附，属《中华人民共和国合同法》中不能返还的情形，故原告王立喜、王思云现要求被告王小花、第三人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹返还涉案房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王立喜、王思云与被告王小花于2013年12月2日签订的房屋转让合同无效；二、驳回原告王立喜、王思云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5900元，由原告王立喜、王思云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二〇一九年八月十九日书记员  朱 莉