广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初3685号原告：广州领创房地产代理服务有限公司，住所地广州市南沙区进港大道****，统一社会信用代码91440101MA59EAFL5R。法定代表人：许丰文，职务总经理。委托诉讼代理人：梁炽豪，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：冯伟才，男，1985年8月1日出生，汉族，住广东省佛冈县，被告：冯青霞，女，1989年3月19日出生，汉族，住广东省佛冈县，两被告共同诉讼委托代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：何炳发，男，1962年11月22日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，原告广州领创房地产代理服务有限公司（以下简称领创公司）诉被告冯伟才、冯青霞，第三人何炳发居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告领创公司的委托诉讼代理人梁炽豪,被告冯伟才、冯青霞的共同委托诉讼代理人李伟强到庭参加诉讼，第三人何炳发经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领创公司诉称：原告系房地产中介代理服务公司，2018年4月份接到案外人何炳发的委托后，开始向客户推销广州市南沙区大岗镇长堤路3巷10号2栋404房（登记地址为广州市南沙区大岗镇长堤路三巷二横xx房）（以下统称涉案房屋）。2018年5月初，经原告努力，被告冯伟才同意购买涉案房屋并委托其妹冯青霞代为签订买卖合同，约定房屋交易价格为380000元，后经多方协商调整为36万元。原告代收了被告30000元购房定金，被告办理了房屋按揭贷款手续，贷款金额为284000元。原告、被告、何炳发于2018年7月18日办理了房屋的过户手续，当天因被告除了支付了30000元定金外，未支付其余任何购房款及中介费，被告向案外人唐标世出具了《借据》承诺2个月内归还，但被告至今仍未还款。涉案房屋交易过程中，何炳发作为业主仅要求实收268000元的房屋出让款，并明确限制了收款时间。因在涉案房屋交易过程中，原告工作人员曾垫付房屋的土地出让金等费用，何炳发同意原告溢价转让房屋并同意将超过268000元部分房款赠与原告。另外，因房屋按揭贷款未能及时放款，超过了何炳发要求的收款时间，原告为此向何炳发赔偿了5000元的利息损失，在收到银行贷款后亦将超过268000元部分转给原告。在2019粤01**民初1053号案件中，何炳发作为第三人对上述事实表示认可，故本案的债权债务关系与何炳发没有利害关系。被告签订了房屋买卖合同，依约应当支付所有对价及中介费，现被告已经严重超出约定时间仍未能支付款项，应承担违约责任支付利息。故向法院起诉，请求判令：1.被告支付购房尾款46000元、中介费20000元及利息（以66000元为本金，按照年利率24%计算，从2018年9月19日起计算至还清之日止）；2.被告冯青霞对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。被告冯伟才、冯青霞辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1.原告以合法形式掩盖其非法目的，原告为了收取房屋差价而要求被告签订借据中的70000元。该借据并不是真实的意思。在（2019）粤0115民初1053号案中，原告提交的交易流水证据显示2018年7月18日，唐标世转账70000元给冯伟才，冯伟才也于当天实时将70000元转回给严伟玉，该事实及证据已经在（2019）粤0115民初1053号案中查实，故不存在民间借贷的情况。2.被告前往房管局办理网签手续时才见到真正的业主何炳发，才得知何炳发只是以268000元卖给严伟玉，其从未同意将涉案房屋委托中介严伟玉或委托原告以380000元向被告放盘。3.原告与被告的纠纷实质上是房屋差价，是原告为了谋取房屋差价而将真实交易价格隐瞒原业主从而变相赚取中介费，根据我国房地产经纪管理办法第25条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。4.冯青霞不是涉案房屋的所有权人，不应承担连带责任。第三人何炳发无答辩。经审理查明：2018年5月21日，何炳发（卖方）与冯青霞（买方）、领创公司（经纪方）签署《房屋买卖合同》，约定冯青霞购买涉案房屋，成交总价380000元（2018年7月8日，双方补充变更为360000元），付款方式为按揭付款，签订合同当天支付30000元作为定金，首期楼款84000元在过户当天付清。银行同意贷款申请后30个工作天内，买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续。剩余266000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。交易产生的税费由买方支付。基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付咨询及中介服务费（详见《买卖代理费支付承诺书》）。《买卖代理费支付承诺书》（买方）约定，冯青霞同意于签订《房屋买卖合同》时支付房屋咨询及买卖代理费20000元。否则须按签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。合同签订后，冯伟才支付了30000元购房定金，领创公司开具了收据，但未将该30000元定金转付给何炳发。涉案房屋现已转移登记至冯伟才名下。2018年7月18日，冯伟才签署《借据》，约定冯伟才向领创公司股东唐标世借款70000元用作购房，定于2018年9月18日前全部归还，如若逾期，按借款总额每月3%计算利息（逾期一天按一个月计算）。同日，唐标世在该《借据》上注明，已还4000元，欠66000元。领创公司确认涉案房屋原业主何炳发的放盘价格为268000元，冯青霞、冯伟才陈述直到办理涉案房屋网签手续当天，才知道何炳发出售涉案房屋的真实价格。涉案房屋办妥按揭贷款手续后，银行直接把购房款284000元发放给何炳发，何炳发根据与领创公司签订的协议，将超出268000元部分款项退还给领创公司。冯青霞、冯伟才主张其已支付314000元（284000元+30000元），扣除何炳发收取的268000元，实际支付中介服务费46000元。另查明：根据已生效（2019）粤0115民初1053号《民事裁定书》认定，由于冯伟才并未缴付首付房款，为了能够顺利办理房屋贷款手续，唐世标、冯伟才和严伟玉达成合意以银行流水方式制造首付记录，即唐世标向冯伟才划款70000元，冯伟才向严伟玉划款70000元，三方之间债权债务互相抵销。冯伟才所签《借据》并非民间借贷，所约定的金额实为冯伟才尚欠领创公司房屋交易溢价及中介费。冯青霞系冯伟才的委托代理人，涉案房屋实际购买人为冯伟才。冯青霞以自己的名义与何炳发、领创公司签订《房屋买卖合同》，并以冯青霞的名义出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》，领创公司选择冯伟才为合同相对方。本院认为：结合领创公司的诉请、冯青霞、冯伟才的答辩，以及已查明的案件事实，本案争议焦点为：1.冯伟才应否向领创公司支付房屋款、中介服务费及其利息；2.冯青霞对上述款项应否承担连带清偿责任。本院对此阐述如下：关于焦点1的问题，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条第一款规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。领创公司是房地产中介机构，作为受托人和居间人，其义务是按照委托人的指示，报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其权利是获得约定的居间报酬或要求委托人支付必要费用。何炳发明确涉案房屋出售价格为268000元，该价格应当理解为业主作为委托人对委托事务的指示。领创公司作为受托人和居间方，应当按照委托人该指示条件找寻交易相对人，并向相对人如实报告该交易信息，促成交易达成。然而，涉案《房屋买卖合同》却约定涉案房屋成交价为360000元，何炳发最终也只收取268000元，中间差额有92000元之多。据此可以推定，领创公司在促成涉案房屋交易时，故意向冯青霞、冯伟才隐瞒真实出售价格，意图从中赚取房屋差价，故而在没有真实借款行为的情况下，冯伟才仍签订了《借据》，约定的金额实为领创公司欲获取的房屋差价。此外，购房款系买家支付给卖家的款项，领创公司作为居间方，无权要求买家向其支付购房款，据此也可以推出，领创公司要求冯伟才支付的并非购房尾款，而是房屋交易差价。领创公司的上述行为严重违背了诚实信用原则，损害委托人利益，扰乱市场交易秩序，违反公序良俗，与中介机构作为居间方应如实报告交易信息的法定义务相悖，没有法律约束力。故领创公司诉请冯伟才支付46000元购房尾款缺乏依据，本院不予支持。领创公司与冯伟才约定中介服务费为20000元，冯伟才实际已付314000元，除去何炳发收取的268000元房款外，其余46000元均由领创公司收取，故领创公司主张冯伟才尚欠20000元中介服务费与事实不符，本院不予支持。同理，领创公司要求冯伟才支付上述款项的逾期付款利息亦缺乏依据，本院不予支持。关于焦点2的问题，首先，虽然冯青霞与何炳发、领创公司签订《房屋买卖合同》，并以冯青霞名义签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，但冯青霞作为冯伟才的代理人签订上述合同及承诺书，领创公司亦选择冯伟才作为合同相对方，《借据》也是由冯伟才名义出具。其次，如前所述，本院对领创公司要求冯伟才支付购房尾款46000元、中介费20000元及其利息不予支持。故领创公司要求冯青霞对上述款项及利息承担连带清偿责任的依据不足，本院也不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百零三条第二款、第四百二十四条、第四百二十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州领创房地产代理服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费853元，由原告广州领创房地产代理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年八月九日书记员  谢芝华