四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2232号 上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区兴盛街****。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：杨钊，男，1987年9月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，系该公司法务经理。 被上诉人（原审原告）：彭极云，女，1997年1月18日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：郑春容，四川皓宇律师事务所律师。 上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）因与被上诉人彭极云商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初781号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。碧桂园房产公司委托诉讼代理人杨钊，彭极云的委托诉讼代理人郑春容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，本案诉讼时效期间已届满，应驳回被上诉人的诉讼请求。（一）本案的诉讼时效期间应从被上诉人应当知道其权利受侵害之日起算，即被上诉人接收案涉房屋之日起算。就本案而言被上诉人是具备应当知道的条件的。（1）被上诉人知道上诉人为义务人；（2）被上诉人应当知道侵害事实。（二）本案诉讼时效期间适用《中华人民共和国民法通则》关于“诉讼时效期间为二年”的规定。（三）本案的诉讼时效期间没有中断、中止的事项发生。 二、一审未对诉争商品房层高的具体数值进行认定，其作出的一审判决缺乏事实依据。三、上诉人向被上诉人交付的诉争商品房层高符合国家强制设计标准，符合上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人不应对此承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》关于层高的约定为暂测层高，应当以实际交付的符合使用目的、符合国家强制设计标准的层高为准。上诉人在诉争商品房整体层高符合合同约定的情况下，出于使用目的的考虑，对二层主卧层高、结构作出适应调整，符合规范要求，符合上诉人与被上诉人签订合同的目的，上诉人对此不应承担违约责任。 彭极云辩称，1.本案没有超过诉讼时效期间。上诉人称诉讼时效应当从实际接房时起算不科学，按照法律规定是从知道或应当知道权利受侵害时开始计算，但是本案争议的层高不是一般人可以看出来的，知道层高不够应当从装修入场开始计算，实际也是装修工人测量后才知道层高不够的。2.一审判决赔偿金额客观公正，有事实依据。上诉人交付的房屋存在层高问题，经过一二审生效判决确认。一审中上诉人也当庭认可有层高问题。一审针对多起案件不同情况，作出赔偿金额不一样的判决，说明法院根据不同情况进行了酌定，一审判决赔偿金额并不高，客观公正合理。 彭极云向一审法院提出诉讼请求：1.判令碧桂园房产公司支付赔偿款150,000元；2.判决从双方约定的交房之日起至今的物业管理费由碧桂园房产公司承担；3.本案诉讼费用由碧桂园房产公司承担。在诉讼过程中，彭极云放弃第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年1月22日，彭极云（买受人）与碧桂园房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201401221120），约定“第一条项目建设依据……碧桂园一区……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为混合，建筑层数为3层，其中地上3层，地下**。该商品房为第一条规定项目中的第27幢第单元1层101号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.6米、二层3.5米、三层3米……该商品房建筑面积227.77平方米，其中套内建筑面积212.46平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.31平方米。……第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币9,333.92元，总价款1,983,085元。第六条付款方式及期限买受人采取以下方式付款。分期付款。……”。同日，双方又签订了《补充协议》，约定《商品房买卖合同》第三条第（三）款约定的层高为该商品房的暂测层高，该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层层高实际层高若大于或等于2.2米，买受人对此无异议，并同意接受。合同签订后，彭极云按照合同约定向碧桂园房产公司缴纳了购房款。 2015年3月25日，彭极云收到碧桂园房产公司发出的《收房通知书》，并于2015年5月4日接受房屋。2016年底，彭极云在装修该房屋时经测量二楼主卧室高度低于约定的高度，遂于2017年5月9日向法院提起诉讼，因未按时缴纳诉讼费用，法院以（2017）川1304民初1429号民事裁定书裁定按撤诉处理。 同时查明，一审庭审时，碧桂园房产公司认可二楼主卧室层高不符合约定，对彭极云诉称其在所购别墅的后方修建的堡坎，且在沙盘展示及彭极云购房时未告知，以及房屋内线管裸露在楼板上的事实，碧桂园房产公司未予以否认。 一审法院认为，2014年1月16日，彭极云与碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应按照《商品房买卖合同》约定履行自己的义务。本案争议焦点为：彭极云起诉是否已过诉讼时效问题。诉讼时效期间应从权利人知道或者应当知道权利受侵害之日起计算，本案中，彭极云虽于2015年5月4日接房，对楼板层高需要测量才能得知的事实，在接房时是靠肉眼不可能知道的，其称在2016年底装修时经测量才得知二楼主卧室层高不符合约定具有合理性，结合其在2017年5月9日的起诉，本院认定彭极云提起诉讼，未过诉讼时效，碧桂园房产公司辩称彭极云起诉已过诉讼时效，不予采纳。碧桂园房产公司是否违约的问题。彭极云购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，以上能够看出彭极云对于住宅环境及居住品质均有一定的要求。双方签订的《商品房买卖合同》约定二楼主卧室层高为3.5米，现碧桂园房产公司已认可二楼主卧室层高未达到约定的高度。层高未达到约定高度以及彭极云居住别墅后面存在堡坎，势必会对彭极云居住品质造成一定影响，碧桂园房产公司因此获得了利益。虽《补充协议》约定高度达到2.2米就符合约定，但该协议约定条款系格式条款，且该条款系减轻或免除碧桂园房产公司责任条款，碧桂园房产公司未举证证明其尽到了提示说明义务，故该条款对彭极云不具有法律效力。其次，案涉房屋2、3楼地面均有裸露线管，对彭极云房屋装修时势必存在影响，碧桂园房产公司也应承担相应的违约责任。彭极云要求碧桂园房产公司因其违约赔偿损失150,000元，明显过高，结合碧桂园房产公司存在二楼主卧室层高不够、碧桂园房产公司未告知屋后存在堡坎以及2、3楼楼面裸露线管的违约行为，酌定碧桂园房产公司向彭极云赔偿损失125,000元。 综上所述，彭极云的部分诉讼请求事实清楚、证据充分、符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决： 一、碧桂园房产公司于判决生效之日起10日内向彭极云赔偿损失125,000元；二、驳回彭极云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,650元，由彭极云负担280元，由碧桂园房产公司负担1,370元。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1.彭极云起诉是否已过诉讼时效问题。2.损失赔偿问题。 关于彭极云起诉是否已过诉讼时效问题。起诉是否已过诉讼时效，取决于诉讼时效期间的起算点。对诉讼时效期间的起算点，彭极云主张从测绘之日起计算，碧桂园公司主张从接房之日起计算。一般而言，层高不足的直观性不强，普通老百姓难以发现层高不足的问题。并且，在司法实践关于房屋交付不符合合同约定的问题中，层高不足不属于突出问题，普通老百姓一般不会作为查验项目。因此，如以接房时业主就应当知道层高是否符合约定，加重了业主方的责任，显失公平。故一审从装修测量时开始计算诉讼时效期间，认定彭极云提起诉讼未过诉讼时效正确，本院予以维持。 关于损失赔偿问题。彭极云购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，由此对于所购房屋的居住环境及居住品质均有较高的要求。首先，碧桂园房产公司在与彭极云的商品房买卖合同中，明确载明主卧层高为3.5米。但案涉房屋二楼主卧室层高未达到约定的高度，势必会对彭极云的居住品质造成一定的影响，碧桂园房产公司因此亦获得了利益。虽双方在购房合同《补充协议》中有条款约定购房合同的层高为暂测层高，只要层高大于2.2米，买受人对此就无异议。但该《补充协议》为碧桂园房产公司提交的格式合同，且该条款内容具有减轻和免除碧桂园房产公司责任的含义，在碧桂园房产公司未举证证明其尽到了明确提示说明义务的情况下，该条款不应对彭极云产生法律效力。其次，案涉房屋外存在1.8米的堡坎，该堡坎虽不影响彭极云对房屋的使用，但对房屋视线、私密性及居住的外环境有一定影响。本着诚信原则，碧桂园房产公司应在购房者购买房屋的时候就将该房屋不利因素告知购房者，购房者才能综合判断购房的利弊，从而做出正确的意思表示。而碧桂园房产公司不能证实在彭极云购买房屋时，已将该情况明确提示告知了购房者，碧桂园房产公司应对其以上不诚信行为承担一定的违约责任。最后，案涉房屋2、3楼地面有裸露线管，彭极云在装修房屋时势必要对其进行处理，必然会产生相应费用，碧桂园房产公司应承担相应的违约责任。结合本案中碧桂园房产公司的违约程度、造成的后果，即房屋层高不足的多少、不足部分对应房屋面积的大小以及房屋功能的部位和房屋视线、私密性、外环境受影响等因素，本院酌定由碧桂园房产公司赔偿彭极云损失55,000元。 综上所述，碧桂园房产公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初781号民事判决； 二、南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向彭极云赔偿损失55,000元； 三、驳回彭极云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,650元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担550元，彭极云负担1,100元；二审案件受理费3,300元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担1,100元，彭极云负担2,200元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年八月二十七日 书记员 张 媛