贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0626民初1631号原告：贵州德江云海房地产开发有限公司，住所地：贵州省德江县青龙街道黎家堡社区。法定代表人：龚志勇，系公司董事长。委托诉讼代理人：张玉超，贵州省德江县中心法律事务所法律工作者。被告：刘伟，男，1964年1月7日出生，汉族，居民，住重庆市江津区。被告：蒲勇，男，1979年3月20日出生，汉族，住重庆市江津区。二被告共同委托诉讼代理人：蒋丽，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。原告贵州德江云海房地产开发有限公司与被告刘伟、蒲勇确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告贵州德江云海房地产开发有限公司法定代表人龚志勇及其委托诉讼代理人张玉超，被告刘伟，被告蒲勇、刘伟的共同委托诉讼代理人蒋丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州德江云海房地产开发有限公司（以下简称原告德江云海公司）向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决原告贵州德江云海房地产开发有限公司与被告刘伟、蒲勇签订的商品房买卖合同无效；2、案件受理费由被告刘伟、蒲勇承担。事实与理由：2014年12月18日，被告刘伟、蒲勇在原告德江云海公司处购买商品房建筑面积为2349.38平方米，双方议价为11746900元，实行分期付款，即2014年12月21日前分期支付房款100万元，2014年12月25日前付房款100万元，余款于2015年3月30日前付清，但被告刘伟、蒲勇未按照合同约定支付购房款，根据原告德江云海公司与被告刘伟、蒲勇的商品房买卖合同的约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，现逾期付款长达四年多，双方曾多次协商解除商品房买卖合同未果，让原告德江云海公司的资产长期不能变现，导致原告德江云海公司开发资金困难，由此已经严重侵害了原告德江云海公司的合法权益，原告德江云海公司为了维护自己合法权益特诉至法院。被告刘伟、蒲勇辩称：本案的买卖合同是双方自愿签订的，不违反法律的强制性规定，也不属于无效的情形，且我们即被告刘伟、蒲勇按照约定已将房款交付给原告德江云海公司，同时将买受登记在被告刘伟、蒲勇名下，所以原告德江云海公司的请求无法律依据，请求人民法院判决驳回原告德江云海公司的诉讼请求。原告德江云海公司为了支持自己的诉讼请求，特向法院提交了一组证据:房屋买卖合同，证明原告德江云海公司没有收到被告刘伟、蒲勇应该支付的款项，根据约定要解除合同。被告刘伟、蒲勇对该组质证意见是：原、被告之间存在借款关系，由于在签订合同前原告德江云海公司没有归还向被告刘伟、蒲勇的借款本息，双方于2014年12月18日对本息核对后自愿将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转化为房款，于当日签订了商品房买卖合同，于次日原告德江云海公司向被告刘伟、蒲勇出具了收取房款的收据，并向相关部门办理了房屋登记。这是原、被告为了实现双方权利义务的方式，该种方式并不违反法律的强制规定。被告刘伟、蒲勇为反驳原告德江云海公司的诉讼请求，提交了如下证据：1、原、被告的商品房买卖合同，证明双方于2014年12月18日签订了商品房买卖合同。2、2014年12月19日原告德江云海公司出具给被告刘伟、蒲勇的收据，证明被告已向原告以转账和现金的方式支付940万元的购房款，该940万元其实是从2011年到2014年原告德江云海公司法定代表人与被告刘伟、蒲勇发生民间借贷关系，原告德江云海公司自愿追认原告法定代表人与被告刘伟、蒲勇的借款事实，且认可将借款转化为房屋的购房款。3、收据及银行交易明细，证明原、被告双方从2011年到2014年存在借款关系，被告方有出借940万元履行能力。4、2014年12月19日原告德江云海公司出具给德江房产局的情况说明，证明原告德江云海公司同意用之前与被告刘伟、蒲勇的借款本息11746900元抵付本案的房款，原告对此已进行追认，对将房屋向相关部分进行了登记。5、登记名单，证明房屋已登记在被告刘伟、蒲勇名下，双方的买卖是真实有效的。6、德江住房和城乡建设局公示，证明德江住房和城乡建设局于2014年12月19日公示将玉龙湖B2-1-1房屋抵押给刘伟、蒲勇二人。7、玉龙湖小区商业用房租赁合同，证明被告刘伟、蒲勇将玉龙湖B2-1-1房屋出租给他人的事实。原告德江云海公司的法定代表人龚志勇对被告刘伟、蒲勇提供以上证据的质证意见是：不认可，认为原、被告之间并没有借条或者合同，即使认为存在着借款关系，那么也已经全部还清。经审理查明：原告德江云海公司的法定代表人龚志勇与被告刘伟、蒲勇均是重庆市江津人，且为多年朋友关系。2011年，龚志勇到德江开发“玉龙湖”小区房地产，并成立贵州德江云海房地产开发有限公司，担任法定代表人。在2011年至2014年间，由于原告德江云海公司的资金紧张，并对外筹措资金，双方出现民间借贷关系。后由于资金缺口较大，原告德江云海公司不能及时归还借款，经双方协商用原告德江云海公司的商品房折抵欠款，双方于2014年12月18日签订《商品房买卖合同》，原告德江云海公司将其开发的B2-1-2门面，面积为2349.38㎡以11746900元出售给被告刘伟、蒲勇，合同约定分期付款，买受人应当在2014年12月21日前分期支付房款1000000元，2014年12月25日前付房款1000000元，剩余房款于2015年3月20日付清。同时在合同第十条逾期付款责任采用格式条款约定，逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起7日内按照累计的逾期应付款的1％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。2014年12月19日，原告德江云海公司出具收据给被告刘伟、蒲勇，该收据载明“今收到刘伟蒲勇交来购买贵州德江云海房地产开发有限公司B2B3商业门面房款（转账及现金在内）金额大写玖佰肆拾万元，￥9400000.00”。收款处加盖贵州德江云海房地产开发有限公司财务专用章，并有龚志勇的签名和经手人的签名。同日，原告德江云海公司出具书面《情况说明》给德江房产事业局，该《情况说明》载明“我公司因资金问题，一期工程迟迟未交付业主使用，现向刘伟蒲勇借款11746900元，用于项目一期交房，并用我公司B-1-2号门市，面积2349.38平方米，在贵局合同备案登记给刘伟、蒲勇，望贵局同意为谢！特此说明！贵州德江云海房地产开发有限公司二〇一四年十二月十九日”。时任德江房产事业局局长周林在《情况说明》左下方签署同意对该商业用房公示到2014年12月24日后，如无异议，则予以备案登记。2014年12月19日，德江住房和城乡建设局对房屋进行公示。公示期间未有人对此提出异议，尔后，原告德江云海公司开发的位于德江青龙街道城南“玉龙湖”小区B-1-2号商业门面2349.38平方米登记在被告刘伟、蒲勇名下。此后，原告德江云海公司将B-1-2号商业门面2349.38平方米交付给被告刘伟、蒲勇，自2018年3月起，被告刘伟、蒲勇将城南“玉龙湖”小区B-1-2号商业门面2349.38平方米分开出租给他人经营。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告德江云海公司与被告刘伟、蒲勇于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》不属于上列情形，故不满足无效合同条件。从原告德江云海公司的诉求而论，是依据双方签订合同第十条约定，即“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”意思是指被告刘伟、蒲勇逾期支付房款，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“……，（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”和第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”原告德江云海公司与被告刘伟、蒲勇于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》后，按合同约定付清最后房款是2015年3月20日前，原告德江云海公司既无证据证明向被告刘伟、蒲勇行使催告权，也没有在催告期限届满后一年之内行使解除权，从2015年3月20日至原告德江云海公司起诉之日即2019年5月20日时间已达四年之久，故原告德江云海公司对该合同的解除权消灭，换言之，原告德江云海公司不能对与被告刘伟、蒲勇签订的《商品房买卖合同》行使合同解除权。从原告德江云海公司与被告刘伟、蒲勇于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》而论，是双方真实意思表示，房屋已经实际交付给被告刘伟、蒲勇管理、使用，合同已经履行绝大部分权利义务，本院查明被告刘伟、蒲勇尚有部分房款无支付凭证，征求原告德江云海公司是否愿意让被告刘伟、蒲勇补足房款，原告德江云海公司坚持要求确认合同无效从而不同意调解，故本院根据无诉求不予审查的原则对原告德江云海公司与被告刘伟、蒲勇于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》是否履行完毕不予审查或调整，仅对原告德江云海公司的诉求进行审查，本院认为原告德江云海公司与被告刘伟、蒲勇于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》从合同订立及履行情况而论，并无违反国家强制性规定情形，是一份有效合同。原告德江云海公司主张该合同无效，既无事实依据又无法律根据，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第一款（三）、（四）、（五）项、第九十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贵州德江云海房地产开发有限公司要求确认与被告刘伟、蒲勇于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告贵州德江云海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  何露华二〇一九年八月十九日法官助理鲁亚林书记员叶美娟