贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3123号 上诉人（一审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路**，统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：余进江，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢成，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：王国敏，女，1981年2月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：许天文，男，1980年1月5日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡义荣，贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：阮大双，贵州威迪律师事务所实习律师。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业）因与被上诉人王国敏、许天文商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人龙鑫家业上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人一审中的第一项诉讼请求，改判上诉人承担违约责任的期间截至2018年5月10日，或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条之约定，上诉人应当向被上诉人交付的是办理商品房转移登记的有关文书，而非一审判决第一项的不动产权属转移登记证书。上诉人认为，依据双方合同约定，上诉人不存在为被上诉人交付已经办理完毕的不动产权属转移登记证书的义务。一审法院认定事实不清、判决内容不具有客观性和可执行性。2.被上诉人主张上诉人立即向其交付不动产权属证书，缺乏事实依据。上诉人代为办理不动产权属证书的行为，不具有法律强制性。一审法院在未向被上诉人释明变更诉讼请求的情况下，径行变更被上诉人的诉讼请求进行判决，超出了被上诉人的诉讼请求范围。3.被上诉人委托上诉人向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记，则上诉人无须向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，上诉人告知被上诉人具备办理商品房转移登记的事实、要求被上诉人提交办理所需资料即可。本案中，上诉人于2018年5月通知被上诉人提交办证所需资料，依据常理分析，案涉商品房的权属证书正在办理中，在此之前，被上诉人需向上诉人签署书面委托手续并交付办证所需资料，前述文书资料的交付时间，即应视为上诉人完成披露义务的时间。一审法院在未查明相关事实的情况下，径行判令上诉人支付违约金至一审法院开庭之日，判决结果错误。 王国敏、许天文二审未作答辩。 王国敏、许天文向一审法院起诉请求：1.判决被告立即向原告交付不动产权属证书；2.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金（以全额购房款318893元为基数，按日利率万分之一计算，从2014年12月30日起计算至被告向原告交付不动产权属证书之日止，暂定10000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2012年11月10日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第2幢16层2号商品房一套，房价款为318893元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于2013年9月10日之前以现金及银行按揭的方式向被告支付完毕购房款。 一审法院另查明，涉案房屋所在楼幢已取得初始登记（房产证大证），并已分别办理了分户的不动产权属证书。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效，其请求交付不动产权属证书是否支持；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。 关于焦点一，受让人请求出卖人办理并交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。因此，受让人请求出卖人办理并交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。同时，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告负有缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料的义务。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内向原告交付商品房不动产权属证书。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年1月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年1月23日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年1月23日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日视为被告履行了披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2016年1月23日起计算至本案开庭之日（2019年3月27日）。因被告的违约天数已超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告上述违约金为36959.70元（318893元×001×1159天）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于原告王国敏、许天文缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内向原告王国敏、许天文交付“东城印象”第2幢16层2号商品房不动产权属转移登记证书。二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告王国敏、许天文支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金36959.70元。三、驳回原告王国敏、许天文的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、一审法院审理程序是否违法。二、一审法院判令上诉人限期交付不动产权证书是否得当。三、上诉人是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约金如何认定。 关于第一个争议焦点。经本院查阅一审案卷材料，被上诉人在一审庭审中，将其起诉状所列的诉讼请求“判令被告立即向原告交付商品房转移登记文书”明确为：“判令被告立即向原告交付商品房不动产权证书”。一审法院根据被上诉人当庭明确后的诉讼请求，依法进行审理和裁判，审理程序并无不当，本院予以确认。上诉人关于一审法院审理程序违法的上诉理由不成立，本院不予采信。 关于第二个争议焦点。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案系商品房买卖合同纠纷，商品房出卖人负有向买受人转移商品房的所有权的主要合同义务。又因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，办理商品房产权转移登记，旨在完成商品房所有权的转移。故此，上诉人应当协助被上诉人办理并取得案涉房屋的不动产权证书。结合双方当事人约定由上诉人代为办理转移登记，一审法院依据被上诉人的主张，判令上诉人限期向被上诉人交付案涉房屋的不动产权证书，并无不当。 关于第三个争议焦点。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人应当在2014年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。即便依上诉人上诉所言，因双方约定由上诉人代被上诉人申请办理商品房转移登记，此时上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书无实际意义，上诉人径行向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书即可。但上诉人未举证证明其在合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书期限内，向不动产登记机关提交了文书材料，本案亦无证据表明上诉人在该期限内具备了交付文书材料的条件。故此，被上诉人所诉上诉人逾期履行合同义务属实，上诉人应当承担违约责任。一审法院对本案违约事实、违约期间的认定，均无不当，本院予以确认。 综上，上诉人龙鑫家业的上诉理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年八月二十五日 书记员  何婷婷