太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初6054号原告：太原万科城房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长风街**长风大厦**B、C、D户，统一社会信用代码：×××。法定代表人：曹江巍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨杰，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被告：李文晶，男，1983年4月8日出生，汉族，无业，住山西省临汾市汾西县。第三人：任晋梅，女，1986年10月7日出生，汉族，住山西省太原市。原告太原万科城房地产开发有限公司与被告李文晶、第三人任晋梅合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原万科城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨杰，被告李文晶，第三人任晋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原万科城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2016年4月21日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）及《太原市商品房买卖合同补充条款》；2、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》网签备案登记的注销手续；3、请求判令被告返还房屋，并按总房款5%金额向原告支付违约金38546.9元，原告有权在被告已付房款中予以扣除；4、判令被告支付原告为实现债权而发生的本案保全费、担保保险费、律师费等费用36687.81元；5、判令被告支付原告房屋使用费，截止2019年7月11日暂计87424元，原告有权在退还被告剩余房款时扣除该费用（每日按房屋总价款万分之三计算，从房屋交付之日起计算至被告实际返还房屋之日止）；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号201XXXXXXXX），约定被告购买原告太榆路88号11幢1单元9层0902号商品房，建筑面积88.04平方米，每平方米8756.68元，共计价款770938元，付款方式为按揭贷款，其中首付房款160938元，余款610000元向兴业银行股份有限公司太原分行办理按揭贷款支付。原告对被告该笔按揭贷款承担连带保证责任。原告已于2018年6月28日将上述房屋交付被告使用。贷款发放后，由于被告未按期偿还贷款本息，兴业银行股份有限公司太原分行于2019年6月11日向原告发函，其内容为被告李文晶向我行借款61万元，办理个人住房贷款，并由原告方担保。现因被告无力偿还，需我方对贷款抵押物进行回购，贷款剩余本息合计622580.69元。原告于2019年6月12日替被告向兴业银行股份有限公司太原分行偿还贷款本息共计622580.69元。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第7条约定，“买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金并偿付：1、保证担保范围内包括但不限于买受人的借款本金、利息（包括罚息）、应支付的违约金、赔偿金以及行为实现发生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、拍卖费、保险费及审计评估费等）；2、出卖人垫付的以及出卖人为实现债权支出的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、拍卖费、保险费及审计评估费等）。买受人同意出卖人从其已付商品房价款中直接扣除；已付商品房价款中不足的，出卖人有权继续向买受人追偿。”因此，原告有权依据合同约定解除与被告签订的《商品房买卖合同》，同时有权向被告主张房屋价款的5%，即38546.9元作为违约金。同时，由于被告的违约导致的原告增加的因实现债权而产生的律师费也应由原告承担。《商品房买卖合同》附件四第13条约定：“房屋交付后，本合同因买受人原因解除、撤销或者无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应每日按合同总价款的万分之三标准向出卖人支付房屋使用费。该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日。该使用费自出卖人应返还给买受人的房款中扣除，不足扣除的，买受人应在出卖人通知之日起15日内补足。”故被告应支付原告房屋使用费，且原告有权在退还被告剩余房款时扣除该费用。综上，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，故原告依据相关法律规定特向法院提起诉讼，请依法审理，维护原告的合法权益。被告李文晶辩称，现在看能不能调解处理，想协商处理。不同意解除合同，协商付余款。第三人任晋梅辩称，想积极配合，房子当时是我与李文晶购买，离婚后写的我的名字，我不知道他没有打钱，起诉诉讼我理解不了。经审理查明，被告与第三人原系夫妻关系，二人于2018年5月24日办理离婚手续。涉案房屋现由第三人任晋梅居住使用。2016年4月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号201XXXXXXXX），约定被告购买原告太榆路88号11幢1单元9层0902号商品房，建筑面积88.04平方米，每平方米8756.68元，共计价款770938元，付款方式为按揭贷款，其中首付房款160938元，余款610000元向兴业银行股份有限公司太原分行办理按揭贷款支付。原告对被告该笔按揭贷款承担连带保证责任。原告已于2018年6月28日将上述房屋交付被告使用。贷款发放后，由于被告未按期偿还贷款本息，兴业银行股份有限公司太原分行于2019年6月11日向原告发函，其内容为被告李文晶向我行借款61万元，办理个人住房贷款，并由原告方担保。现因被告无力偿还，需我方对贷款抵押物进行回购，贷款剩余本息合计622580.69元。原告于2019年6月12日替被告向兴业银行股份有限公司太原分行偿还贷款本息共计622580.69元。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第七条约定，买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金并偿付：1、保证担保范围内包括但不限于买受人的借款本金、利息（包括罚息）、应支付的违约金、赔偿金以及行为实现发生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、拍卖费、保险费及审计评估费等）；2、出卖人垫付的以及出卖人为实现债权支出的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、拍卖费、保险费及审计评估费等）。买受人同意出卖人从其已付商品房价款中直接扣除；已付商品房价款中不足的，出卖人有权继续向买受人追偿。《商品房买卖合同》附件四第十三条约定，房屋交付后，本合同因买受人原因解除、撤销或者无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应每日按合同总价款的万分之三标准向出卖人支付房屋使用费。该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日。该使用费自出卖人应返还给买受人的房款中扣除，不足扣除的，买受人应在出卖人通知之日起15日内补足。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、《个人房屋借款抵押合同》、银行催收单等，上述证据，经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，原告太原万科城房地产开发有限公司主张应当按照协议约定的解除合同条件解除合同，但双方基于《商品房买卖合同》所产生的主要权利义务已经基本履行完毕，合同已不能解除。因被告未及时偿还银行贷款而致使原告承担保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，原告取得的是对被告的追偿权而不是合同解除权，故对原告请求解除《商品房买卖合同》及《太原市商品房买卖合同补充条款》，要求被告协助原告办理《商品房买卖合同》网签备案登记的注销手续，要求被告支付违约金，支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告太原万科城房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取6568元，财产保全费4375元（原告均已预交），由原告太原万科城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵景岳 二〇一九年八月二十六日书记员 王晓锦