广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执异599号 异议人（申请执行人）：广州市星骏贸易有限公司，住所地广东省广州市荔湾区南岸路**12、14、16库自编**铺。 法定代表人：蒋俊杰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：周红华，广东君信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方小龙，广东君信律师事务所律师。 被执行人：广东金信通集团股份有限公司，，住所地广东省广州市天河区华夏路**富力盈信大厦** 法定代表人：陈世杰。 被执行人：广东金信通供应链发展股份有限公司，住所地，住所地广东省广州市天河区华夏路**富力盈信大厦**iv> 法定代表人：陈世杰。 被执行人：美高国际投资有限公司，住所地香港特，住所地香港特别行政区告士打道**东亚银行港湾中心**** 代表人：李文华。 被执行人：广东浆纸交易所股份有限公司，住所地广东省广州，住所地广东省广州市萝岗区经济技术开发区志诚大道**div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：吴惠灵。 本院在执行申请执行人广州市星骏贸易有限公司（以下简称星骏公司）与被执行人广东金信通集团股份有限公司（以下简称金信通集团）、广东金信通供应链发展股份有限公司（以下简称供应链公司）、美高国际投资有限公司（以下简称美高公司）、广东浆纸交易所股份有限公司（以下简称浆纸交易所）买卖合同纠纷一案中，裁定拍卖美高公司所有的位于深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围，名为别墅1栋至17栋、名为18栋及19栋宾馆。申请执行人星骏公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年7月19日举行了听证。异议人星骏公司的委托诉讼代理人方小龙参加了听证。现已审查终结。 异议人星骏公司称：1.本案的执行依据（2014）穗中法民四初字第75号民事判决，已经判决星骏公司对美高公司名下的21处房产享有优先受偿权，星骏公司申请强制执行的内容包括上述21处房产，法院在尚未确定上述2l处房产处置参考价的情况下仅裁定拍卖其中19处物业不妥。2.法院仅向京东大数据评估平台发出委托书，且仅以其出具的《询价建议书》确定财产处置参考价，与《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的规定不符。《询价建议书》评估结果明显过高，应当结合其他大数据评估平台的评估结果来确定一个更符合市场价值的拍卖参考价。经星骏公司对周边地理位置相当的楼盘价格进行摸查，其中位于深圳市龙岗区西湖苑独栋别墅(2001年建成，带精装修)销售价格每平方米仅为25000元；位于深圳市龙岗区水岸新都独栋别墅(2006年建成，带豪华装修)销售价格每平方米为36000元。而涉案物业50年土地使用年限已经过半，严重影响整个地块的商业价值。根据房产登记档案显示，业主于2005年受让上述物业，其中1-17栋别墅价格为311060元／栋，18－19栋宾馆价格为l02071元／栋，相对于本次询价结果，分别增值了约38倍和72倍，该增值幅度不合理。现场查看物业即可发现，该物业长期疏于维护，杂草丛生、破败不堪，且现有物业有的出租给他人作为仓库存放杂物，或出租给周边小作坊作为宿舍使用，有的已被用于开办小作坊，该实际情况也将影响物业的评估价值以及物业收益。3.仅评估拍卖1－17栋别墅、18－19栋宾馆可能导致星骏公司的债权不能全部实现。（1）如果法院同意以评估价下浮30％作为起拍价即152466917.4元，若首次拍卖流拍，将按第一次拍卖价格的80％即121973533.92元进行第二次拍卖。而根据生效判决，星骏公司享有抵押权的优先债权本金为105594745.62元，违约金计算至自动履行期届满之日(即20l8年5月14日)为66642591.53元，合计172237337.15元，该金额尚未包含迟延履行利息。因此，如法院不将游泳馆、综合楼纳入本次的评估拍卖范围，将直接影响星骏公司债权的实现。（2）分开评估、拍卖破坏了物业的整体性，直接影响到抵押物的价值。星骏公司是基于抵押人提供整个泰和小区抵押才接受涉案的21套房屋抵押的。1－19栋物业与未纳入本次评估范围的综合楼、游泳馆均属于泰和小区，是一个整体，整个小区变现能力、变现价值无疑优胜于小区物业拆散变现。综合楼和游泳馆作为小区的配套设施，其核心价值在于完善小区配套，提升整个小区的商业价值，即其自身很难有市场价值。如果单独拍卖，将很难在市场上找到意向买家。如果先处置1－19栋物业，在不足以清偿星骏公司债权的情况下再另行处置游泳馆和综合楼，将不利于保障星骏公司实现债权。4.如综合楼和游泳馆无法进行网络询价的，应当委托司法评估机构进行评估。京东大数据评估平台曾向法院表示，游泳馆和综合楼在其平台中没有可对比的数据，因此无法进行网络询价。如法院向其他大数据评估平台发出评估委托后，其他平台也均表示无法进行网络询价的，建议根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十四条的规定，委托评估机构对全部21处物业整体进行评估后确定处置参考价，并进行拍卖处置。据此，请求：1.撤销(2018)粤0l执2494号执行裁定，重新裁定拍卖被执行人美高公司提供的全部涉案抵押房产，即位于深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围的1-17栋别墅、18-19栋宾馆以及综合楼和游泳馆，共21套房产；2.向最高人民法院全国性司法网络询价平台名单库中的全部司法网络询价平台发出网络询价委托书，以全部司法网络询价平台出具结果的平均值重新确定上述21套房产拍卖参考价；或委托评估机构对21套房产进行评估以确定21套房产拍卖参考价；3.将被执行人美高公司的上述21处房屋同时进行处置。 被执行人美高公司未到庭参加听证。 本院查明，关于星骏公司与金信通集团、供应链公司、美高公司、浆纸交易所买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日作出（2014）穗中法民四初字第75号民事判决，判令：一、金信通集团在该判决发生法律效力之日起十日内立即向星骏公司支付货款37351069.92元和按照每日0.5‰从2014年11月28日起计算至款项实际清偿之日的逾期付款违约金；二、供应链公司在该判决发生法律效力之日起十日内立即向星骏公司支付货款80060102.62元和按照每日0.5‰从逾期付款之日计算至款项实际清偿之日的逾期付款违约金（违约金的计算：003－2号合同以11816426.92元为基数从2014年10月17日起算、006－2号合同以6865654.66元为基数从2014年11月16日起算、007－2号合同以6010383.03元为基数从2014年11月16日起算、008－2合同以20686706.75元为基数从2014年11月21日起算、009－2号合同以21669121.96元为基数从2014年11月21日起算、015－2号合同以6204384.00元为基数从2015年1月16日起算、016－2号合同以6807425.31元为基数从2015年1月16日起算，均按照每日0.5‰计算至款项实际支付之日）；三、星骏公司有权就金信通集团在上述第一项判项中所负的债务、供应链公司在上述第二项判项中除XJMJ20140003－2号合同项下11816426.92元货款和相应违约金之外的债务对美高公司的抵押房产［深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围别墅l栋共三层（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围别墅2栋共三层（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围别墅3栋共三层（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围别墅4栋共三层（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围别墅5栋共三层（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围别墅6栋共三层（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围别墅7栋共三层（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围别墅8栋共三层（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村别墅9栋（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村别墅10栋（深房地字第××号)、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村别墅11栋（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村别墅12栋（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村别墅13栋（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村别墅14栋（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村别墅15栋（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村别墅16栋（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村别墅17栋（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村18栋宾馆（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村19栋宾馆（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村游泳馆（深房地字第××号）、深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围自然村综合楼（深房地字第××号）］折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；四、浆纸交易所在60000000元范围内为供应链公司根据上述判项二确定的债务向星骏公司承担连带清偿责任；五、浆纸交易所承担担保责任后，有权向供应链公司追偿；六、美高公司承担担保责任后，有权向金信通集团和供应链公司追偿；七、驳回星骏公司其他诉讼请求；八、驳回美高公司的反诉请求。美高公司、浆纸交易所均不服，分别提起上诉。广东省高级人民法院于2017年12月29日作出（2017）粤民终326号民事判决，驳回上诉，维持原判。因被执行人未按生效法律文书履行义务，经申请执行人申请，本院于2018年5月15日立案强制执行，案号为（2018）粤01执2494号。 本案执行过程中，经本院向本辖区内的国土房管部门查询被执行人的不动产登记情况，通过最高人民法院网络执行查控系统查询被执行人的银行、证券、工商、车辆等信息后，扣划了被执行人金信通集团、供应链公司、浆纸交易所的银行存款共331318.35元，并在扣除执行费4869元后,将余款326449.35元划付申请执行人星骏公司。 本案审理期间，本院保全查封了被执行人美高公司所有的位于深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围的涉案21处房产，并张贴了查封处置公告。 经向京东大数据评估平台询价，京东大数据评估平台作出了2018穗询字第0622号《询价建议书》，确定涉案19套房产在价值时间点2018年8月20日的市场价值为每平方米均价32300元，其中每栋别墅价值11936788元，每栋宾馆价值7442243元，总价格为217809882元。本院向申请执行人和被执行人送达了上述询价建议书，申请执行人星骏公司认为评估价太高，被执行人美高公司则认为评估价过低。本院委托北京京东世纪贸易有限公司对涉案房产进行协助评估、现场调查，北京京东世纪贸易有限公司回函称询价结果科学真实可信。 2018年9月14日，本院作出（2018）粤01执2494号执行裁定，拍卖被执行人美高公司所有的位于深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围的1栋至17栋别墅及18栋、19栋宾馆。 2019年1月24日，本院发函给深圳市规划和国土资源委员会咨询涉案房产的限购政策及整体拍卖成交过户等问题。2019年3月14日，深圳市不动产登记中心复函称：经查深圳市不动产登记系统，截至2019年2月26日，来函所涉深圳市龙岗区坪地镇中心村石灰围的1栋至17栋别墅及18栋、19栋宾馆，现登记权利人为美高公司，该房产于2005年经强制执行而来，有有效和抵押和查封登记，查封机关为本院。经查办证档案，上述房产的宗地土地用途为别墅用地，别墅属住宅类，目前深圳市关于住宅类相关限购政策如下：根据《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位〈关于进一步促进我市房地产市场平衡健康发展的若干措施〉的通知》（深府办［2016］28号），该市户籍居民家庭（含部分家庭成员为该市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；该市户籍单身人士（含离异）在该市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在该市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非该市户籍居民家庭，限购1套住房；根据《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平衡健康发展的通知》（深府办规［2018］9号），暂停企事业单位、社会组织等法人等单位在该市购买商品房住房。另，根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅联合印发《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》（粤高法［2013］403号），人民法院在实施限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前，应当告知拟取得该住房所有权的自然人在指定期限内提交《购房资格证明》。该自然人不能提交的，人民法院不得实施相应的执行行为。 另查明，至本裁定作出之日，最高人民法院司法网络询价平台尚未上线。 本院认为，本案争议的焦点主要在于是否需要对涉案21处物业进行整体拍卖。首先，本案执行标的数额约为1.72亿元，而涉案1栋至17栋别墅及18栋、19栋宾馆的询价共计217809882元，涉案19处房产的价额足以清偿星骏公司的债权；其次，深圳市不动产登记中心已明确答复涉案房产的土地用途为别墅用地，别墅属住宅类，受深圳市房产限购政策的调控，涉案房产客观上无法进行整体拍卖。因此，星骏公司要求将涉案21处物业整体拍卖，理据不足，本院不予支持。 关于网络询价问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式；”第八条第一款规定：“最高人民法院建立全国性司法网络询价平台名单库；”第十条规定：“采取网络询价方式确定参考价的，人民法院应当同时向名单库中的全部司法网络询价平台发出网络询价委托书。网络询价委托书应当载明财产名称、物理特征、规格数量、目的要求、完成期限以及其他需要明确的内容等。”本案中，鉴于全国性司法网络询价平台尚未正式建立上线，本院采用委托京东大数据评估平台进行询价的方式，并无违反法律规定。星骏公司没有证据证明京东大数据评估平台不具备相应的评估资质和评估能力，其提出询价结果高于市场价等，不属于执行异议的审查范围，其可向评估机构提出复核。故星骏公司要求本院委托房地产评估机构进行重新评估的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人广州市星骏贸易有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  苗玉红 审判员  叶洁靖 审判员  李小明 二〇一九年八月十四日 书记员  黄坚鑫