北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初13104号原告：侯所卷（兼原告候卷永的委托诉讼代理人，候卷永之兄），男，1947年3月10日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：侯祥策（原告侯所卷之侄子），男，1984年8月16日出生，住河北省衡水市桃城区。原告：候卷永，女，1953年9月1日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。被告：刘彩暖，女，1952年10月9日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人:侯祥楚（被告刘彩暖之女），女，1989年12月29日出生，住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：侯祥维（被告刘彩暖之子），男，1979年10月30日出生，住河北省衡水市桃城区。被告：邢树龙，男，1968年6月18日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。第三人：李兵齐，男，1982年5月2日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。原告侯所卷、候卷永与被告刘彩暖、邢树龙、第三人李兵齐原告侯所卷、候卷永与被告刘彩暖、邢树龙、第三人李兵齐确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告侯所卷、候卷永及侯所卷的委托诉讼代理人侯祥策、被告刘彩暖及其委托诉讼代理人侯祥维、侯祥楚及第三人李兵齐到庭参加诉讼。被告邢树龙经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯所卷、候卷永向本院提出诉讼请求：1、要求确认二被告签署的租赁合同无效；2、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原崇文区旧门牌中芦草园×号北部房屋七间(以下简称涉案房屋)原为侯某某名下名下房产，侯某某生育一子侯某某1。侯某某1生育一子侯某某2。侯某某2生育子女5人，分别是侯所卷、侯某某3、侯某某4、候卷永、侯某某5。2011年，侯所卷、侯某某3、侯某某4、候卷永、侯某某5在法院进行继承纠纷诉讼。二审过程中，侯某某3去世，法院追加了其配偶刘彩暖、子女侯祥维、侯祥楚参加诉讼。现由法院生效判决认定为侯所卷、侯某某4、候卷永、侯某某5、刘彩暖、侯祥维、侯祥楚共用，其中侯所卷、侯某某4、候卷永、侯某某5每人各享有五分之一共有份额，刘彩暖、侯祥维、侯祥楚共同享有五分之一的共有份额。2018年侯某某5、侯某某4去世。刘彩暖在未经其他共有人同意的情况下，擅自将涉案房屋出租给被告邢树龙，侵犯了其他共有权人的权利，故原告诉至法院，诉如所请。被告刘彩暖辩称，租赁合同确为刘彩暖和邢树龙签署，签署合同之前曾经找二原告协商过，但二原告不同意出租。刘彩暖和邢树龙签署租赁合同租期自2017年5月1日至2027年5月1日。因房屋年久失修，房屋破旧，故由邢树龙对房屋进行装修，装修费用折抵前五年租金，后五年租金标准为每年5万元。刘彩暖认为：根据相关法律规定，共有财产受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人；处分共有不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当有所占份额三分之二以上按份共有人同意。依据生效判决书认定二原告各享有五分之一份额，并未满足三分之二的要求，刘彩暖及其子女亦享有五分之一的份额，二原告不是适格主体，无权确认涉案租赁合同无效。另各共有人对共有物都有管理的权利和义务，涉案房屋年久失修，其他共有人不愿意出钱装修，所以刘彩暖才将房屋出租，以租金抵装修费用，该行为并未侵害其他共有人利益，故刘彩暖不同意二原告的诉讼请求。被告邢树龙未答辩。第三人李兵齐述称：2017年，邢树龙将涉案房屋转租给李兵齐，租赁期限自2017年6月1日至2027年6月1日。现涉案房屋中李兵齐自用其中一间房屋，其余房屋均另转租给他人使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东城区房屋管理局出具证明，内容为：根据1951年房屋登记档案记载：坐落在原崇文区旧门牌：中芦草园×号北部，产权人：侯某某，房屋：7间，建筑面积105.7平方米。侯某某（1960年10月去世）与侯杨氏（1962年4月去世）系夫妻关系，二人生育一子侯某某1；侯某某1（1960年9月去世）与侯郭氏（1981年3月去世）系夫妻关系，二人生育一子侯某某2；侯某某2（1997年11月去世）与孙某某（2003年9月去世）系夫妻关系，二人生育子女5人，分别是侯所卷、侯某某3、侯某某4、候卷永、侯某某5。2011年，侯某某3曾在本院起诉侯所卷、侯某某4、候卷永、侯某某5遗嘱继承纠纷一案，要求继承涉案房屋。因侯某某3去世，其继承人为其妻刘彩暖、其子侯祥维、其女侯祥楚，三人参加诉讼主张权利。2012年，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第11474号终审民事判决书，判决涉案房屋变更侯所卷、侯某某4、候卷永、侯某某5、刘彩暖、侯祥维、侯祥楚共有，其中侯所卷、侯某某4、候卷永、侯某某5每人各享有五分之一共有份额，刘彩暖、侯祥维、侯祥楚共同享有五分之一的共有份额。2017年4月28日，刘彩暖与邢树龙签订《租赁合同》，约定刘彩暖将涉案房屋出租邢树龙，租赁期限自2017年5月1日至2027年5月1日。因房屋年久失修，由邢树龙出资装修，装修资金约20万元（以实际装修为准）。邢树龙使用涉案房屋五年无需支付刘彩暖任何费用，抵顶邢树龙垫资装修房屋所有费用，五年后邢树龙每年支付租金5万元。2017年5月20日，邢树龙又将涉案房屋转租给李兵齐，租赁期限自2017年6月1日至2027年6月1日。李兵齐承租房屋后自用部分房屋，并将其余房屋另行转租或转借他人使用。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告邢树龙经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，各共有权人对如何管理涉案房屋并无明确约定。侯所卷、候卷永为涉案房屋按份共有人，其对涉案房屋亦享有管理的权利。故刘彩暖关于侯所卷、候卷永主体不适格的答辩意见，无法律依据，本院不予采纳。而将房屋出租属于重要的管理行为，即使出租中涉及房屋装修或修缮，出租收益行为亦不能单纯认为系防止共有物毁损、灭失或权利丧失等目的的保存行为，从共有物性质而言，各共有权人均不得单独为之。共有权人未经协议或未获其他共有权人的同意而径对共有物的全部或部分任意出租收益，应视为对其他共有权人的所有权的侵害。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，刘彩暖认可出租房屋并未事先取得二原告同意，事后二原告对刘彩暖将涉案房屋出租给邢树龙的行为予以追认，现亦无证据证明邢树龙承租房屋时不知晓房屋权属状态，故二原告要求确认刘彩暖和邢树龙签署租赁合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告刘彩暖与被告邢树龙之间签署的租赁合同无效。案件受理4025元，由被告刘彩暖、邢树龙负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王亮二〇一九年八月二十三日法官助理 杨闻书 记 员 刘斌