北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初16368号原告：刘人溥，男，1995年5月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马莉娜，女，1983年1月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京乐义永乐农业科技发展有限公司，住所地北京市密云区西大桥路**密云区投资促进局办公楼**-401。法定代表人：王克飞，总经理。委托诉讼代理人：韩敬奎，天津瀚洋律师事务所律师。原告刘人溥与被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司（以下简称乐义永乐公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘人溥及其委托诉讼代理人马莉娜，被告乐义永乐公司的委托诉讼代理人韩敬奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘人溥向本院提出诉讼请求：1.确认刘人溥与乐义永乐公司2017年4月30日签订的《乐义永乐丰采园承包合同》无效；2.乐义永乐公司退还原告刘人溥承包费360000元；3.乐义永乐公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月30日，刘人溥与乐义永乐公司签订《乐义永乐丰采园承包合同》，约定刘人溥承包位于北京市通州区永乐店镇半截河村，种植单元A15、16、17，占地面积1380平米，承包期限从签订之日至2028年5月31日；2028年6月1日至2042年5月31日。承包费360000元一次性付清。合同签订后，原告刘人溥支付承包费360000元，乐义永乐公司交付大棚和房屋。2017年8月16日，永乐店镇政府将合同所在园区内大棚等设施全部拆除。乐义永乐公司对于刘人溥已交纳的承包费及损失没有给予任何补偿及退费。故刘人溥起诉至法院。乐义永乐公司辩称：诉讼请求没有事实和法律依据。第一，乐义永乐公司在农用地上建设农业温室大棚系合法农业设施，乐义永乐公司将农业温室大棚承包给原告刘人溥不违反法律、行政法规的相关规定，双方之间的农业温室大棚承包合同系合法有效的合同；第二，乐义永乐公司未建设过违反法律、行政法规和政策的小产权房，更未售卖、出租过违反国家法律、法规规定的“农家小院”；第三，乐义永乐公司提供给刘人溥的温室大棚均为三面围墙、顶部为钢筋的敞开式大棚，且乐义永乐公司从未建造过样板间，更无发包或者出租行为；第四、乐义永乐公司按照合同约定的时间向刘人溥交付大棚，乐义永乐公司依法收取了承包费并出具加盖乐义永乐公司财务章的收费单据；第五、小部分承包人违反合同第六条第一款第五项约定和管理协议第五条第一款第一项的约定，同时违反法律法规关于不得从事非法建设的规定，对大棚进行装修改造，致使乐义永乐公司所建大棚设施被政府拆除，刘人溥的所有损失应自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年4月30日，刘人溥（承包方、乙方）与乐义永乐公司（出租方、甲方）签订《乐义永乐丰采园承包合同》一份，约定：为响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化自家种植式的生态农业庄园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，甲、乙双方在平等、公平的基础上协商一致，订立本合同，以便双方共同遵守。乐义永乐丰采庄园位于北京市通州区永乐店镇半截河村，种植单元A15、16、17，占地面积1380平方米。承包期分为两期：第一期自签订之日起至2028年5月31日；第二期2028年6月1日起至2042年5月31日。交工日期为2017年4月30日。日光温室承包费为360000元一次性付清。甲方提供日常生活用品及农业生产资料买卖服务，保证水、电接入日光温室及正常使用，承包期间所产生的水、电费等费用由乙方自行承担，在承包期间，日光温室等地上物的修缮由乙方自行负责。房屋质量保证符合日光温室规范和标准，非甲方原因造成的损失，甲方不承担保修责任。此外，双方还对其他事项进行了约定。合同附《管理协议》，约定了案涉大棚的物业管理费及服务内容，包含管理费用、水费、保安费、保洁费、生活垃圾清运费、公共区域绿化、公共设施维修费。2017年5月2日，刘人溥向乐义永乐公司交纳大棚全款（A15、16、17）360000元。2017年4月30日，乐义永乐公司向刘人溥交付了日光温室大棚。2017年8月9日，北京市通州区永乐店镇人民政府在涉案园区内张贴《通告》，载明：乐义永乐农业科技发展有限公司：…现就对你单位所有大棚房涉嫌改变农业用途的种植大棚项目进行拆除整改。经查该地块在2010年半截河村与聚隆迪签订合同，后流转到乐义永乐农业科技发展有限公司。承包165亩地建设农业项目。但在建设过程中，改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地且有对外出租出售房屋的行为，违法建设房屋57栋……。2017年8月16日，涉案大棚因系违法建设被北京市通州区永乐店镇人民政府拆除。审理过程中，刘人溥称其通过销售人员电话联系宣传知晓涉案大棚项目。大棚交付时均有独立院落、铁质大门、院内硬化地面、房屋通上下水，完全具备居住条件。承包大棚的目的系养老休闲，并不知晓乐义永乐公司的大棚房系违法建设。上述事实，有刘人溥向本院提交的《乐义永乐丰采园承包合同》、付款记录，乐义永乐公司提交的通告等及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于刘人溥与乐义永乐公司签订的《乐义永乐丰采园承包合同》的效力问题。经审查，本院认为上述合同应属无效，理由如下：第一，刘人溥在审理过程中明确表示签署合同、承包大棚系出于休闲、娱乐、养老、度假等目的，并非以种植为主要目的。其称合同签订过程中，乐义永乐公司销售人员介绍均表明生态庄园可以用于生活居住。第二，《乐义永乐丰采园承包合同》中约定承包期限较长，约定的承包费支付方式不符合一般承包费按年度交纳的方式，显系以承包形式掩盖转让、买卖之非法目的。合同中“让京城市民享受乡村田园生活”的约定及合同所附《管理协议》中物业管理费及服务内容，均以明示的方式为刘人溥居住使用创造条件、提供便利，表明合同所称“种植单元”的非农用途，改变土地用途。第三，北京市通州区乐店镇人民政府的通告亦表明乐义永乐公司在建设过程中改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地的行为。综上，本院对刘人溥要求确认其与乐义永乐公司于2017年4月30日签订的《乐义永乐丰采园承包合同》无效的诉讼请求予以支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《乐义永乐丰采园承包合同》被确认无效，乐义永乐公司应返还刘人溥承包费，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以承包合同约定的承包费及承包期限进行折算。现刘人溥要求乐义永乐公司返还360000元，本院对其中的未实际使用期间的使用费，予以支持，其余部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下：一、确认原告刘人溥与被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于2017年4月30日签订的《乐义永乐丰采园承包合同》无效；二、被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告刘人溥承包费355717.56元；三、驳回原告刘人溥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，由原告刘人溥负担32元（已交纳）；由被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司负担3318元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  熊伟二〇一九年八月二日书记员  袁莉