黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0113民初2017号原告：姜亚娟，女。委托代理人：任希庆，男，哈尔滨市双城区法正法律服务所法律工作者。被告：邢国鹏，男。委托代理人：黄殿波，黑龙江畅心律师事务所，律师。被告：双城市龙升购物中心有限公司，住所地哈尔滨市双城区奋斗街。法定代表人：张贵升，职务：董事长.原告姜亚娟与被告邢国鹏、双城市龙升购物中心有限公司（以下简称龙升公司）案外人异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理，依法适用普通程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告姜亚娟委托代理人任喜庆、被告邢国鹏、委托代理人黄殿波、被告龙升公司法定代表人张贵升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2007年3月30日，原告与被告龙升公司签订了商品房买卖合同，原告购买了被告龙升公司开发建设的龙升小区C座北栋由西向东1、2、3、4、5、6、8共7处门市房，合同签订后原告一次性交清了购房款，之后被告龙升公司将该7处门市房交付给原告占有使用，原告购房后，由于被告龙升公司的原因致使其所开发建设的龙升小区商品房包括原告购买的7处门市房在内，至今均没有办理产权证。2017年2月23日，被告邢国鹏因与被告龙升公司民间借贷纠纷一案，双城区人民法院作出的（2016）黑113执634号执行裁定书，查封了原告购买所有的坐落于被告龙升公司小区C座北栋自西向东1、2、3、4、5、6、8共7处门市房，并予以强制拍卖执行。原告得知后，遂向双城区人民法院提出执行异议，双城区人民法院作出（2019）黑0113执异13号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告认为：双城区人民法院作出的（2019黑01**执异13号执行裁定书错误，被查封的坐落于双城区龙升小区C座北栋自西向东1、2、3、4、5、6、8共7处门市房原告早已于2007年购买，不仅一次性交清了全部购房款，且该房屋原告亦早占有使用，原告已取得该7处房屋的所有权。对于没有办理产权登记，是由于被告龙升公司的原因所致，非是原告的过错所为，原告对于没有办理产权登记不具有任何过错且没有登记只是物权未设立，不影响买卖合同的效力，故原告特根据《民事诉讼法》第227条之规定，提起执行异议之诉，请求立即停止对位于哈尔滨市双城区龙升小区C座北栋自西向东1、2、3、4、5、6、8共7处门市房的强制执行，并解除查封。被告刑国鹏辩称：一、原告姜亚娟没有购买涉案房屋。2007年7月30日，邢国鹏借给龙升公司人民币250万元，并于同日办理了包括案涉7套门市房屋的多套房产抵押能在当天又不顾风险支付80万元购买案涉7套已经办理了抵押登记的房产而且不与邢国鹏协商，其提交的房屋买卖合同书和收据均系伪造，邢国鹏将向公安机关举报其虚假诉讼。二、退一步讲，即使以上房屋买卖行为真是存在，也不能排除强制执行。因为姜亚娟的情况不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定的“一个前提、四个条件”。二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。这是关于排除执行前提条件的规定，前提就是案涉不动产应当是登记在被执行人名下的不动产，也就是被执行人已经对不动产进行了物权登记并取得产权证书，而本案案涉7套房屋，连姜亚娟也清楚知道龙升公司并没有进行产权登记，因此姜亚娟的情况不满足本条规定的前提条件，其主张不应支持。同时，姜亚娟的情况也不满足该条规定的四个条件:1、在人民法院查封之前已取签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前合法占有不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因为办理过户登记。因为龙升公司没有对案涉7套门市房屋进行物权登记，没有取得产权证书，因此依据《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”之规定，龙升公司未取得产权证书，不得出售。至于有部分观点认为该条是管理性规范，违反该条不导致买卖无效后果。但是从该条第（七）项“法律、行政法规禁止转让的其他情形”可以明显看出，第（六）项是”法律、行政法规规定禁止转让的情形”之一，属于效力性规范无疑。所以，姜亚娟不能依据该二十八条排除执行。三、依据《执行规定》第二十七条，也不应支持姜亚娟的主张。第二十七条申请执行人对执行标的的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。案涉7套门市房及龙升公司其他多套房屋，已经在2007年7月30日办理了抵押登记，故姜亚娟也无权对邢国鹏享有优先权的房屋提出执行异议。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告龙升公司辩称：姜亚娟所提交的票据是2007年7月30日我与邢国鹏签订借款协议那天出具的，这个票据不是买卖，是抵押给邢国鹏贷款时出具的，我当时借邢国鹏300万。在本院开庭审理过程中，原告姜亚娟为证明其诉讼主张的事实成立，举示了证据。原告举示证据情况如下：证据1、原告姜亚娟的身份证复印件一份，证明原告的身份情况；被告邢的质证意见：无异议.被告龙升公司的质证意见：无异议.证据2、哈尔滨市双城区（2016）黑0113执634号执行裁定书一份，证明案涉的坐落于双城区龙升小区C座北栋自西向东1、2、3、4、5、6、8号门市房根据被告邢国鹏的申请由双城区人民法院查封的事实。被告邢的质证意见：无异议.被告龙升公司的质证意见：无异议.证据3、哈尔滨市双城区（2016）黑0113执异13号执行裁定书一份，证明案外人姜亚娟提出异议后被双城区法院驳回的事实。被告邢的质证意见：无异议.被告龙升公司的质证意见：无异议.证据4、2007年7月30日，原告与被告龙升公司签订的“房屋买卖协议7份及收据7份，证明原告购买了被告公司坐落于龙升小区C座北栋自向西东1、2、3、4、5、6、8号7套门市房，并一次性交清了全部购房款，总金额为824,480.00元。被告邢的质证意见：有异议，不属实，这7份合同和收据是抵押性质的，不是真实的买卖行为，不具备真实性，当时是为邢国鹏的借款本息而做的一种抵押行为。被告龙升公司的质证意见：有异议，合同上的字是我签的，但这7份合同是抵押，而不是买卖。证据5、房屋买卖协议一份，证明原告曾欲将此房卖给王某的事实。被告邢的质证意见：对证据的真实性有异议，原告起诉书自己明确案涉房屋价值80万元，而王某确同意以120万价格购买明显不合情理，对合法性有异议，原告没有取得案涉房产的产权证书依据城市房屋管理办法的规定，一份禁止转让，对关联性有异议，根据执行有关规定所称的占有、不是指买卖，所以该证据不能作为定案的依据。龙升公司的质证意见：有异议，因为这7套房屋不是姜亚娟买的，所以她没有权利卖掉。证证据6、证人王某出庭作证，其证言的主要内容是：本案争议的房屋原告姜亚娟在2012年9月通过别人卖给我的，但钱没有给，但这个房子我看着呢，姜说每月给我1，800.0元，至今还差几个月钱没有给呢。被告邢的质证意见：有异议.原告卖给证人房屋不属实，如果其房屋卖给证人就不存在雇证人看房子的情形，该证言不能采信。被告龙升公司的质证意见：证人所述的买卖是虚假的。不能成立。被告邢国鹏举示的证据如下：证据1、（2011）双民二初字第183号民事判决书一份、借款抵押明细表一份，证明案涉的7套门市房已经办理了登记手续。原告姜的质证意见：对判决书的真实性无异议，但与本案无关，案涉房屋与邢国鹏起诉龙升公司借贷案件无关，对抵押登记表有异议，因原告购买房屋，被告属于一房多卖，故该抵押明细表对原告不产生效力，原告购房在先。对两份收据有异议，该两份收据不是商品房买卖合同，不包括案涉房屋在内，另该两份收据实际上是两个被告之间借款合同关系，与本案不具有关联性。庭审中，被告邢国鹏、龙升公司对原告举示的证据发表了质证意见，对原告举示的证据1、2、3无异议，本院予以确认；对原告举示的证据4、5、6有异议。原告姜亚娟对被告邢国鹏举示的证据1中判决书无异议，对抵押登记表、收据2份有异议，认为与本案无关联性。本院经审理查明：2007年7月30日，原告与被告龙升公司签订了商品房买卖合同，被告龙升公司将其开发建设的龙升小区C座北栋西向东1、2、3、4、5、6、8共7处门市房开具购楼合同及收款收据在原告名下，同日，被告龙升公司在被告邢国鹏手借款250万，并同时将开具在原告姜亚娟名下的包括案涉7套房屋在内多套住宅办理了抵押登记手续。2017年2月23日，被告邢国鹏因与被告龙升公司民间借贷纠纷一案，双城区人民法院作出的（2016）黑113执634号执行裁定书，查封了原告名下的坐落于被告龙升公司小区C座北栋自西向东1、2、3、4、5、6、8号共7处门市房，并予以强制拍卖执行。原告得知后，向双城区人民法院提出执行异议，双城区人民法院作出（2019）黑0113执异13号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，故原告特根据《民事诉讼法》第227条之规定，提起执行异议之诉，请求立即停止对位于哈尔滨市双城区龙升小区C座北栋自西向东1、2、3、4、5、6、8共7处门市房的强制执行，并解除查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告龙升公司将坐落于被告龙升公司小区C座北栋自西向东1、2、3、4、5、6、8号共7处门市房开具房屋买卖合同及收据给原告姜亚娟，在被告龙升公司未提供相应证据证明原告姜亚娟所购房屋是虚假的前提下，应认定原告姜亚娟与被告龙升之间签订的房屋买卖协议是合法有效的。关于本案龙升公司的抵押行为，被告龙升公司为向被告邢国鹏借款，将不属于自己的产权的案涉7套门市房在内的房产办理了抵押登记，抵押给被告邢国鹏，被告龙升公司的法定代表人张贵升因此被判刑，其将不属于自己的产权办理了抵押登记手续的行为应属无效。庭审中，被告邢国鹏称其与姜亚娟系合伙关系，但其未举示证据证明其主张的事实。故对本院被告邢国鹏的抗辩主张不予支持。被告龙升公司辩称，原告姜亚娟未交纳购房款，但其称是为了向邢国鹏借款而给原告出具了购房收款收据，但被告龙升公司没有证据证明将7套门市房开具在原告名下的原因及原告未交纳了购房款的事实，故被告龙升公司的抗辩意见，本院亦无法支持。本案二被告的抗辩意见可通过其他途径另行主张。综上，本案根据现有证据可以认定，原告姜亚娟与被告龙升公司房屋买卖合同成立，该案涉房屋应该归原告所有，对于本案原告没有办理产权登记并非原告的原因所致，而是被告龙升公司的原因所致。因此，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告姜亚娟与被告双城市龙升购物中心有限公司房屋买卖合同有效。二、停止对坐落于被告双城市龙升购物中心有限公司公司小区C座北栋自西向东1、2、3、4、5、6、8号共7处门市房房屋执行。案件受理费100.00由被告双城市龙升购物中心有限公司、邢国鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  李晓华审判员  卢永生审判员  张 顺二〇一九年八月二十一日书记员  李君璐