四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初2467号 原告:蒲井凤，女，1988年6月12日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 原告：刘佳，男，1984年1月31日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈彦宇，四川天则律师事务所律师。 被告：眉山力铎房地产开发有限责任公司，住所地：眉山市东坡区大雅路北一段**********。 法定代表人：赵康英。 委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。 原告蒲井凤、刘佳与被告眉山力铎房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，原告于2019年5月27日向本院申请诉讼保全，请求冻结被告存款35万元。本院于同日作出（2019）川1402民初2467号《民事裁定书》，冻结了被告银行账户上的人民币35万元。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒲井凤、刘佳及其委托诉讼代理人陈彦宇、被告眉山力铎房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人任涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒲井凤、刘佳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告返还原告购房款340268元，并按同期银行贷款利率向原告支付利息20416元（暂计至起诉日，实际计算至付款日为止）；3、判令被告承担原告违约金1701元，支付原告因提前还贷款而支付农商银行眉山分行的利息、违约金等费用共计1706元，共计3407元；4、案件受理费、保全费被告承担。事实与理由：原被告于2018年4月25日签订《四川省商品房买卖合同》（预售），购买旺达广场·旺达铭苑9幢7层23号房屋。该商品房建筑面积41.91平方米，实用面积33.03平方米，房屋总价款为340268元。合同约定原告以按揭方式付款，首付房款200268元，剩余房款140000元以银行按揭形式支付。合同签订后原告于2018年4月21日向被告支付首付款200268元。2019年5月6日，原告因被告未按约如期交房到眉山市房管局反映情况时得知，2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出眉规划函205号关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼进行了规划变更导致原告购买的房屋结构形式、朝向、面积发生了巨大变化。 根据涉案合同第四章规划、设计变更第十二条（二）、（三）款之约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复”。被告在收到眉山市城乡规划局的函后却没有按照合同的相关约定书面告知原告，严重损害原告的正当权益。故原告起诉，望判如所请。 被告眉山力铎房地产开发有限责任公司辩称，一、原告在起诉中陈述的事实不符合实际情况，原告故意回避双方签署的商品房买卖合同补充协议的特别约定，根据补充协议的约定，原告无权解除合同：1、补充协议对优化变更、建设方案调整等事项免除了公司的直接通知义务，从程序方面讲，公司根据补充协议的约定进行建设方案的优化调整，已经上报规划部门审批和公示，既无需通知原告，也没有侵犯原告权益；2、公司的优化变更更加符合购房者的利益最大化；3、2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出《眉山市城乡规划局关于同意旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，其内容主要是产权划分，且明确调整仅是户型内部进行调整，不涉及房间功能改变、建筑面积、容积率等指标的变化，是优化变更不是规划及设计结构变更；二、公司特别强调的是，原告要求解约的根本原因，是房屋市场的价格下跌，原告作为外地投资者，在房价下跌的情况下，为了转嫁损失，不断在鸡蛋里面挑骨头，一直在寻找各种借口解约。事实上，《商品房买卖合同》签订时，原告所购房屋就已经存在，原告完全清楚房屋的一切情况。综上，公司没有任何违约行为，不构成根本违约，故公司不同意解除合同，也不应当返还购房款、不应当向原告支付利息、违约金等费用，请求驳回原告全部诉讼请求。原告第三项诉请是和贷款银行之间的关系，并不是公司原因导致提前还款，该项诉讼请求不成立，公司不承担任何责任。 当事人围绕其诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。 原告提交了如下证据：1、双方身份信息复印件，证明双方主体适格。2、与原件核对一致的四川省商品房买卖合同（预售）复印件、与原件核对一致的补充协议复印件、农商银行东坡支行借款借据复印件、个人住房借款合同复印件，证明原告与被告于2018年4月25日签订了房屋买卖合同与补充协议，原告在2018年4月25日支付房屋首付款200268元。2019年6月4日支付按揭款14万元，完全履行了合同的付款义务。根据案涉合同第四章第12、13条的约定，结合本案实际情况，原告享有合同解除权，在该案中，原告购买的房屋空间、尺寸发生了巨大变化，比合同约定的面积增加了9.97%，符合合同第12条的约定。依据合同第五章，补充协议第四条第1款的规定和第三条第1款，经规划部门批准、设计单位同意的规划、设计变更，出卖人在履行必要的通知义务后，可对其进行优化变更。本案中，城乡规划局函件提到了是对原设计方案的一种修改，所以该变更出卖人应履行必要的通知义务。补充协议第四章第一款，因规划变更造成面积差异买受人不解除合同的，才按照实际面积进行结算。但是本案原告选择解除合同，所以被告所称不能解除合同没有事实依据。根据合同内容，以及商品房销售管理办法24条的规定，原告不管是约定还是法定都享有合同解除权。3、眉山市城乡规划局函件复印件、旺达名苑9#楼面积表实测复印件，证明被告和原告签订合同后对该项目进行了设计变更，被告进行设计变更后导致原告的房屋面积与合同约定的面积相差9.97%.故原告有权请求解除该合同。 被告质证意见：对身份信息无异议。对商品房买卖合同、补充协议、农商银行东坡支行借款借据、个人住房借款合同的真实性无异议，但是达不到原告的证明目的。贷款的14万我们收到了，我们是贷款合同的保证人，而原告是否提前还款和我公司无关，如果原告提前还款也是原告和银行的行为，被告不应该对此承担责任。借款合同涉及到银行的权利、义务，我公司只是保证人。根据预售合同第12条关于规划、变更的约定，明确了规划变更和设计变更的具体形式，要必须导致在商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化、质量、使用功能这些条件并列发生变化时，十日内出卖人才有通知义务。从合同条款约定来看，必须要使各项条件并列变化，而非选择变化。原告的房屋没有发生结构形式、户型、朝向变化、质量等问题，就只是面积变化，现在的实测建筑面积是46.09平方米，合同约定的建筑面积是41.91平方米。补充协议第三条也明确约定了作为出卖人可以对房屋进行优化，优化条款中即使存在优化，作为出卖人，既无需履行通知义务，买受人也没有解除权。第三条第三款明确规定了无需得到原告的同意，加粗加黑进行了告知。原告提出解除权无事实根据。对面积问题，合同第五章第十四条明确约定双方如果发生面积差异时的处理办法，双方共同选择了第二款，买受人不退房，以产权登记的建筑面积为结算面积，多退少补，不计利息。所以如果存在面积差异有着明确的约定，双方签订的补充协议第四条也明确约定了面积差异的处理原则，包括面积差异计算标准等。双方对此存在明确约定，原告以约定不明行使解除权不合理。对建设规划局函真实性无异议，但是原告证据不完整，我们会举示完整的函件。函的内容是产权的划分不是对设计、规划变更行为，与原告的证明目的完全不同。 被告提交了如下证据：1、与原件核对一致的商品房买卖合同、补充协议复印件，原告支付的首付款收据复印件，证明双方签订商品房预售合同、补充协议，原告缴纳了首付款。在合同中明确了面积差异的处理方式，本案原告无权以合同向被告主张合同解除。2、与原件核对一致的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、不动产证书复印件，工程竣工验收报告复印件，证明被告的建设工程合法，与原告签订预售是合法的，依法取得了各项许可，本案被告行为合法。3、眉山市城乡规划局函件及其附件的复印件，函件中明确了案涉9号楼是针对商业产权的划分和调整，调整是对内部隔墙的调整，而非规划、设计的变更，同时附件明确了原告所购买房屋的户型平面图，与双方签署的买卖合同在功能、朝向、质量方面都是一致的。4、实测报告复印件，证明原告购买的房屋的实测面积和平面图，原告的房屋在质量、功能、朝向、空间结构、户型没有发生变化。唯一发生变化的就是面积。5、贷款证明复印件，证明我们收到原告全部的贷款。 原告质证意见：1、对商品房买卖合同、补充协议真实性无异议，但是不能达到证明目的，意见同我方举证意见一致。2、对收据、银行借据无异议，原告确实履行了完全的付款义务。3、对规划许可证等相关证件真实性无异议，但是和本案无关联性。原告提出解除权的依据是规划、变更未通知，和房屋是否合格无关。4、对城乡规划局的函真实性无异议，函的内容上第二段明确记载了设计方案进行调整，调整的是设计方案，也就是合同第四章约定的设计变更，被告应该履行告知义务，由原告决定变更后是否继续履行合同。 上列证据中，双方当事人对证据的真实性无异议，仅证明目的各不相同。故本院对上列证据予以确认并在卷佐证。关于证明目的在其后结合全案进行评析。 根据当事人的陈述和审理查明确认的证据，本院认定以下事实： 2018年4月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的眉山房屋，面积41.91平方米，总价款340268元，首付房款200268元，剩余房款140000元以银行按揭形式支付，2019年4月30日前交房。 《商品房买卖合同》第十二条约定：（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十四条面积差异处理约定：买受人不退房。双方同意以产权登记建筑面积为结算面积，按此合同约定的建筑面积单价计算，总价以测绘报告实测面积为准，房价款多退少补，且不计算差价利息。 《商品房买卖合同补充协议》第三条对合同第四章的补充协议约定：1、买卖双方一致同意：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人履行必要的告知义务后可对原规划设计作出优化变更。若变更无需经过规划部门批准或设计单位的同意的，则在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，可对原规划设计作出优化变更。前述规划、设计变更包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭式或开放式、窗户/门的开口尺寸开启方向变化，外立面设计、颜色及景观方案等。出卖人按照改造后的实际布局、结构、状况、标准等交付给出卖人。2、……。3、买受人购买的该商品房所在楼盘采取分期建设和交付的，项目建设过程中出卖人可对后期建设方案进行调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下对后期建设方案进行调整而无需另行通知买受人或取得买受人同意，买受人不得因此要求解除合同，出卖人也不因此承担违约责任。第四条对合同第五章的补充约定（面积差异处理）：1、因规划、设计变更情形以及规划、设计变更造成面积差异而买受人不解除合同的，双方同意按照合同及本协议执行，并按照测绘部门实测的建筑面积据实结算房价款。 合同及补充协议签订后，原告支付首付款200268元，并向眉山农村商业银行办理了按揭贷款支付其余价款。其后，被告向眉山市城乡规划局提出《关于旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分调整的申请》，眉山市城乡规划局于2018年5月25日作出眉规划函（2018）205号《关于同意旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，载明“……经审查，本次将9#楼2-3层西南角原两套办公用房调整为一套；4-24层（9层、18层外）内部隔墙调整构造柱中部位置，内部厕所进行平移和尺寸调整；1-8层增加风井一处。该调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变，调整后的总建筑面积、容积率等指标的变化，因此原则上同意你公司提出的调整申请。……”。交房期内，被告认为已达到交房条件，原告未能如期接收。经眉山市佳柯测绘有限公司测绘，案涉房屋实测面积为46.01平方米，误差值为“9.97%”。原告根据城乡规划局的函，认为被告违背合同第十二条约定，故向本院提起诉讼，请求解除合同等。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违背法律规定，均合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，依照约定享有权利、承担义务。 本案的争议焦点：1、买卖合同第十二条约定的情形，在有补充协议第三条的情形下是否还有适用的余地，换言之，被告调整出卖房屋结构至面积发生变化后应否还需履行告知义务，如未履行，原告是否可以行使商品房买卖合同约定的合同解除权；2、面积差异的存在，原告是否因面积差异享有法定的合同解除权。 关于争议焦点1，本院认为，补充协议成就于商品房买卖合同之后，如就同一情形两份材料约定不一致的，应以后签协议即补充协议为准。 按买卖合同第十二条之规定，确如原告主张，被告改变了结构和面积应当履行通知义务，由原告决定是否解除合同。但补充协议第三条第3项又约定，“出卖人可对后期建设方案进行调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下对后期建设方案进行调整而无需另行通知买受人或取得买受人同意，买受人不得因此要求解除合同，出卖人也不因此承担违约责任。”，该条说明，只要被告的后期建设方案的调整不突破容积率、绿地率等规划指标条件，被告就免除了买卖合同第十二条约定的被告的通知义务，还否定了原告基于合同第十二条享有的合同解除权。眉山市城乡规划局于2018年5月25日作出眉规划函（2018）205号《关于同意旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》中明确说明“该调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变，调整后的总建筑面积、容积率等指标的变化，因此原则上同意你公司提出的调整申请。”，故被告没有就结构调整及面积变化通知原告，并不违反双方约定，原告以被告违反合同约定为由主张合同解除，不符合双方约定，依法不能得到本院支持。 至于原告主张根据补充协议第四条1项规定，“因规划、设计变更情形以及规划、设计变更造成面积差异而买受人不解除合同的，双方同意按照合同及本协议执行，并按照测绘部门实测的建筑面积据实结算房价款。”，现原告选择解除合同，故应得到支持。本院认为，原告对该条内容的理解有误，该条虽确定了“不解除合同的……”，但因商品房买卖合同第十四条对面积差异的处理，双方已选择了“买受人不退房。双方同意以产权登记建筑面积为结算面积，按此合同约定的建筑面积单价计算，总价以测绘报告实测面积为准，房价款多退少补，且不计算差价利息。”，故补充协议第四条第1项确定的内容只能说明原告就是在先已选择了“因面积差异而买受人不解除合同的”，而不是原告理解的在此又赋予了其是否解除合同的选择权。 关于焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”。本案中，对面积差异的处理，合同第十四条约定了面积差异的处理方法为不退房，直接否定了被告因面积差异享有合同解除权，依法，在面积差异情形下，双方有约定从约定，无约定才从法定，故原告以面积误差为由行使解除权，不应得到支持。 综上所述，原告以被告改变房屋结构而不履行通知义务剥夺了原告合同解除权的主张以及面积超出合同约定3%以上而行使法定解除权的主张均不成立。 关于原告提出的由被告承担与银行提前解除借贷合同而承担的违约金的诉讼请求，是基于商品房买卖合同解除后才可能出现的损失，而本院不支持原告解除商品房买卖合同的请求，故已无审理之必要，其请求应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告蒲井凤、刘佳的诉讼请求。 案件受理费减半收取3439元，保全费2270元，由原告蒲井凤、刘佳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 王 平 二〇一九年八月八日 书记员 郝思琪