广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1045号上诉人(原审原告)：韶关市曲江区南华温泉大酒店。住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇岭窝子中陂。投资人：黄炳祥，董事长。委托诉讼代理人：陈玉连，该公司行政主管。委托诉讼代理人：陈雷，广东创顺律师事务所律师。上诉人(原审被告)：赖永秀，女，汉族，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：叶德清，男，住广东省白云区。被上诉人（原审被告）：叶德清，男，汉族，住广东省白云区。上诉人韶关市曲江区南华温泉大酒店(以下简称南华大酒店)、上诉人赖永秀因与被上诉人叶德清租赁合同纠纷一案，均不服韶关市曲江区人民法院(2018)粤0205民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人南华大酒店的委托诉讼代理人陈玉连、陈雷，被上诉人叶德清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南华大酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一、第三项；2.变更一审判决第二项为赖永秀、叶德清向南华大酒店支付租金1397260.27元及违约金（以1397260.27元为基数，自2018年5月26日起，以银行同期贷款利率4倍计算至赖永秀、叶德清返还租赁物之荣）；3.变更一审判决第四项为赖永秀、叶德清向南华大酒店支付税费275293.88元;4.撤销一审判决第五项，并增加两项判决内容，即赖永秀、叶德清向南华大酒店支付保证金90000元和赖永秀、叶德清向南华大酒店支付占用费（参照原合同每年100万的租金标准，自2018年5月26日起算至赖永秀、叶德清返还租赁物之日止）；5.判令赖永秀、叶德清立即对租赁物恢复至可经营的状态；6.判令本案诉讼费用全部由赖永秀、叶德清负担。事实和理由：一、一审法院遗漏认定重要事实。涉案酒店及相关设施已经被赖永秀、叶德清全部损坏，酒店价值大幅减损，而一审法院遗漏审理。一审法院认定南华大酒店不应收取装修保证金170000元无合同及事实依据。相反，原租赁合同约定“合同签订后……乙方应当提供两个月租金170000元作为装修保证金，在乙方装修完成后，若没有改动甲方建筑主体结构及没有损坏相关设施，则在免租期过后5天内予以退还装修保证金170000元……”；“乙方超过30日未缴清租金的…甲方有权采取法律手段要求乙方退出经营，且保证金没收”。所以根据上述约定，在赖永秀、叶德清既没有依约付清保证金，也损坏了酒店的全部设施，还存在严重欠租的违约行为的情况下，南华大酒店有权要求赖永秀、叶德清付清欠付的90000元保证金，且一审法院无权自行将赖永秀、叶德清已付的80000元保证金视为租金抵扣。二、一审法院适用法律不当。1.一审法院机械认为赖永秀、叶德清没有改变涉案酒店的主体结构就不用恢复原状，进而不用支付合同解除后的占用费是于法于理无据的。南华大酒店请求判令赖永秀、叶德清支付占用费是依据赖永秀、叶德清的合同违约行为给南华大酒店带来的损害而主张的赔偿费用。一审法院确认涉案租赁合同在2018年5月25日解除，但事实上租赁物一直由赖永秀、叶德清占用，赖永秀、叶德清的违约占用明显损害了南华大酒店的利益，所以租赁物在赖永秀、叶德清占用期间给南华大酒店造成的损失理应由赖永秀、叶德清承担。2.—审法院判定的违约金未尊重合同双方的意思自治，也明显过低。该违约金不足以弥补南华大酒店损失。叶德清辩称，南华大酒店一直在欺骗叶德清与赖永秀，由于南华大酒店的负责人向叶德清、赖永秀表示，南华大酒店装修好后，可以将南华大酒店出租给叶德清、赖永秀经营20年，但双方签约半年后，南华大酒店就起诉叶德清、赖永秀，要求叶德清、赖永秀支付各种费用。现在南华大酒店已经将涉案房屋出租给他人，所以要求叶德清、赖永秀搬离。赖永秀上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回南华大酒店的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定了2016年12月15日赖永秀与南华大酒店所签订的《南华温泉大酒店租赁合同》的合法有效，并以该合同作为判决的事实依据错误。南华大酒店的诉求以赖永秀与南华大酒店2016年12月15日所签订的《南华温泉大酒店租赁合同》为依据，但这份合同所约定的双方权利义务已经被2017年1月18日由韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司与南华大酒店共同签订的《南华温泉大酒店租赁合同》所代替，由赖永秀与南华大酒店于2016年12月15日所签订《南华温泉大酒店租赁合同》已经失去法律效力。可是，一审法院故意回避这一事实。双方2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》第七条约定：“乙方用个人名义与甲方签署合同，待乙方申请营业执照批复后，以公司名义重新与甲方签订本合同。（次合同有效期至新合同签订之日起失效，不产生任何法律效力，应予以销毁，新合同和本合同条款一致）”，2017年1月18日，赖永秀以新注册成立的韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司与南华大酒店签订了新的《南华温泉大酒店租赁合同》，双方约定权利义务除租金约定不一样外，其他均无不同。此后，赖永秀与南华大酒店再也没有签订新的租赁合同。可见，赖永秀与南华大酒店于2016年12月15日所签订租赁合同的有效期至2017年1月18日已经失效。虽然一审法院注意到本案存在两份租赁合同，但是对于赖永秀所提出的2016年12月15日签订《南华温泉大酒店租赁合同》是一份附失效期限的租赁合同，该租赁合同的有效期至赖永秀成立的公司与南华大酒店重新签订的租赁合同时止，而赖永秀成立的韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司已经于2017年1月18日与南华大酒店重新签订了《南华温泉大酒店租赁合同》，故2016年12月15日赖永秀与南华大酒店所签订的《南华温泉大酒店租赁合同》已经不具有法律效力，这些具有充分事实依据的抗辩理由予以漠视。一审法院认为2016年12月15日赖永秀与南华大酒店签订的《南华温泉大酒店租赁合同》系双方真实意思表示，该合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效。可见，一审法院偏袒南华大酒店，故意忽视赖永秀成立的公司与南华大酒店2017年1月18日所签订的新的《南华温泉大酒店租赁合同》。因为按照新的租赁合同，合同的租金约定每月只有1元。这份合同也是双方签字盖章，系真实意思表示，没有违反法律规定，也是合法有效合同。那么按照新的合同约定，南华大酒店的诉讼是缺乏事实依据的。二、即使法院不认可《合作协议》的法律效力，也应当认定2017年1月18日《南华温泉大酒店租赁合同》的法律效力。《合作协议》是赖永秀及韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司在与南华大酒店签订租赁合同是共同签订的协议，在2016年12月15日和2017年1月18日所签订的两份租赁合同的同时，赖永秀及韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司都分别与南华大酒店签订了《合作协议》。虽然赖永秀在《合作协议》最下方用手写方式补充了“本协议仅限于方便新公司用于工商备案，双方协议系以双方签订酒店租赁协议为准。”但两份《合作协议》所签订的时间不同、主体也不同，虽然赖永秀最后签署的内容表面上是一样的，但没有说明酒店租赁协议是指哪一份租赁协议。按照2016年12月15日的租赁合同第7条约定，在2017年1月18日韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司与南华大酒店签订新的租赁合同后，旧的租赁合同已经失效，那么2017年1月18日所签署的《合作协议》由赖永秀在最下方补充的内容中的租赁协议必然指向新的租赁协议，而不是旧的租赁协议。所以，即使法院不认可《合作协议》的法律效力，不认可韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司与南华大酒店之间的合作法律关系，而是认定租赁法律关系，那么应当以2017年1月18日双方所签订《南华温泉大酒店租赁合同》作为认定本案事实的依据。三、一审法院没有查明南华大酒店将南华温泉大酒店租赁给韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司进行经营，但基于租赁标的物在移交给赖永秀时，没有移交有关消防验收合格的证明文件，并且移交的建筑物大部分不能满足使用要求，其危险性为C级，故这些建筑物交付给韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司承租经营违反法律的禁止性规定，双方签订的《南华温泉大酒店租赁合同》无效。南华大酒店租赁给赖永秀公司经营的租赁标的物没有合格的消防证明文件，其建筑物不能满足正常使用要求，其危险性为C级，并提交相关的证明文件，赖永秀将没有消防验收合格证明文件和建筑物危险性为C级的建筑物租赁给赖永秀的公司经营，违反法律的禁止性规定，赖永秀及其公司与南华大酒店所签署的租赁合同无效。可是，一审法院没有要求南华大酒店提交有关租赁物消防验收合格的证明文件，更没有审查赖永秀所提交有关租赁标的物不能满足正常使用的司法鉴定的意见。故一审法院审理方向错误。综上所述，一审法院认定2016年12月15日赖永秀与南华大酒店所签订的合同合法有效，并以此为依据判令解除该合同及判令赖永秀支付租金并承担违约责任缺乏事实依据和法律依据，完全错误。如果法院否定赖永秀公司与南华大酒店之间的合作法律关系，而认定为租赁法律关系，那么本案的判决也应当以2017年1月18日韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司与南华大酒店共同签署的租赁合同作为定案依据。故一审判决认定事实完全错误，适用法律不正确，请二审法院查明事实，驳回南华大酒店的全部诉讼请求。南华大酒店辩称，南华大酒店与叶德清、赖永秀之间一直是租赁合同关系，不存在合作关系或其他关系。双方的权利义务应受双方于2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》约束。故请求二审法院驳回赖永秀的上诉请求。南华大酒店向一审法院起诉请求：1、确认南华大酒店与赖永秀、叶德清签订的《韶关市曲江区南华温泉大酒店租赁合同》于2018年5月25日解除；2、赖永秀、叶德清支付南华大酒店拖欠租金1416666.6元（从2017年1月1日计算至2018年5月25日）；3、赖永秀、叶德清向南华大酒店支付保证金90000元；4、赖永秀、叶德清向南华大酒店支付违约金708333元；5、赖永秀、叶德清立即返还租赁物并对租赁物恢复原状；6、赖永秀、叶德清向南华大酒店支付从2018年5月26日起至租赁物恢复原状之日止的占用费（按租赁合同约定的月租金计算占用费，暂计至2018年10月25日至的占用费416668元）；7、赖永秀、叶德清向南华大酒店返还租赁期间房产税、土地使用税275293.88元（暂计至2018年9月30日）；8、本案诉讼费由赖永秀、叶德清承担。一审法院认定事实：2016年12月15日，南华大酒店作为出租方（甲方），赖永秀作为承租方（乙方），签订《南华温泉大酒店租赁合同》，约定乙方承租甲方位于韶关市曲江区马坝镇岭窝子的南华温泉大酒店，承租期限为2017年1月1日起至2026年12月31日止，共10年。其中第二条租赁细则约定：“1、合同签订后，乙方于15日内向甲方交纳2个月租金170000元作为承租保证金，另乙方应当提供2个月租金170000元作为装修保证金，在乙方装修完成后，若没有改动甲方建筑主体结构及没有损坏相关设施，则在免租期过后5天内予以退还装修保证金170000元。首月租金为83336元，承租保证金、装修保证金、首月租金共计人民币423336元（人民币大写：肆拾贰万叁仟叁佰叁拾陆元整）。2、乙方享有180日免租期，免租期为甲方交付使用当日起算，至约定日期止（即2017年5月31日止）。若乙方在承租期限内违约，乙方同意把免租期内租金赔偿给甲方。3、在乙方缴纳履约保证金后，甲方需当2016年12月31日前完成交付手续，含出租标的内的装备、装饰、房间钥匙等并提供物件清单交由乙方，甲乙双方另有说明约定的除外。4、乙方承诺承租期间，合法合规经营，否则，产生的后果乙方全部负责，与甲方无关，并且甲方保留追究乙方赔偿相关损失的权利。5、乙方经营活动与甲方无关，乙方经营活动产生的纠纷自身完善解决，与甲方无关。6、乙方保证承租期间做足消防等安全措施，承诺认真落实消防安全工作。对于乙方承租经营期间造成的安全事故责任，由乙方自负，由此造成甲方的损失，乙方需承担所有责任。7、乙方办理各样证照期间，甲方给与最大限度的配合，如因甲方原因导致各种证照无法批复，此损失由甲方负责。8、乙方在免租期装修期间，需要承租物业房屋结构、图纸等数据资料时，甲方如实提供，必要时甲方尽可能提供技术支持。9、承租期间，乙方自行对承租物业进行装修完善（不含主体建筑结构）、设备更新、绿化等工作，甲方不会干涉。承租期结束后，双方不再续约的情况下，乙方立场时必须保留运营期间原状，承租范围内的设备、装修、绿化等所有物件皆属甲方所有，乙方不得恶意转移或破坏，发现乙方于离场前有恶意转移或者破坏承租范围内的物件装饰的，甲方有权制止，并要求司法机关阻止乙方行为，并要求乙方赔偿损失。……”第三条租金支付及违约责任约定：“1、首年租金为1000000元，由第3年开始，其后每两年租金在上一次的基础上浮3%。2、租金为甲方实收金额，乙方承租范围内的所有费用由乙方自负，包括但不限于：税费、电费、水费等一切费用。3、租金结算为按月支付，如遇法定节假日乙方不能汇款的，乙方应在节假日前完成租金缴付工作，如超过5日未完成交付，甲方有权向乙方收取自欠租金日起每天本金的千分之二违约金，复利叠加每天计算罚息，直至乙方完成缴付为止；乙方超30日未缴清租金及对应违约金的，视乙方放弃承租，甲方有权采取法律手段要求乙方退出经营，且保证金没收，另限期乙方缴清所欠租金及罚息，乙方拒不执行的，甲方有权向公安司法机关申请强制执行，乙方无条件接受。……”第四条双方权利和义务约定第6点约定：“没有征得甲方书面同意，乙方不得改变现有建筑主体结构。对乙方擅自改变现有主体建筑结构行为造成甲方损失的，甲方有权向乙方追诉2倍以上损失；若因乙方擅自改变主体建筑结构造成主体建筑不可逆的安全风险，甲方有权要求乙方重建主体建筑直至恢复原状，相关所有费用由乙方承担，包括但不限于建设费、报检费等，乙方不得有异议。”合同还约定若乙方不能及时缴纳保证金，甲方有权解除合同；乙方用个人名义与甲方签署合同，待乙方申请营业执照批复后，以公司名义重新与甲方签订本合同。（此合同有效期至新合同签订日起失效，不产生任何法律效力，应予以销毁，新签合同与本合同条款一致）乙方承诺自本合同签订日起，1个月内完成新公司注册，及与员工签订劳动合同。同日，双方还签订一份《合作协议》，约定：“双方合作经营，互惠互利，公平守信的原则共同签订本合作协议。一、乙方出资不小于人民币伍佰万元（￥5000000）用于装修甲方指定范围内的酒店物业，含绿化装修等；二、甲方退出经营管理，由乙方成立新公司负责经营管理，并继续沿用甲方南华温泉大酒店商标；三、新公司同意负责支付原甲方所支付的所有税费及其他费用；四、甲方员工由新公司同意安排工作及支付工资；五、甲方10年内不参与新公司经营收益分红，第11年始双方按经营情况另行确定经营收益分配；六、双方若有争议，由双方自行商量解决，协商不成的由当地法院仲裁解决。”该协议下方手写内容为“本协议仅限于方便新管理公司用于工商备案，双方协议关系以双方协议系以双方签订的酒店租赁协议为准。”并在手写部分按指模。2017年1月18日，南华大酒店作为出租方（甲方），韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司作为承租方（乙方），签订《南华温泉大酒店租赁合同》，该合同约定每月租金为1元，其余约定与2016年12月15日南华大酒店与赖永秀签订的《南华温泉大酒店租赁合同》大致相同。2017年2月9日，南华大酒店与韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司签订《合作协议》，协议内容与2016年12月15日南华大酒店与赖永秀签订的《合作协议》一致，协议下方手写内容：“本协议仅限于方便新管理公司用于工商备案，双方协议系以双方协议系以双方签订的酒店租赁协议为准。”合同签订后，赖永秀、叶德清仅向南华大酒店支付250000元保证金。2018年5月23日，南华大酒店委托广东创顺律师事务所向赖永秀发出《律师函》，函告赖永秀《南华温泉大酒店租赁合同》已经解除，要求赖永秀支付应付未付的保证金及租金等。该《律师函》于2018年5月25日被签收。南华大酒店诉称因赖永秀未足额交付保证金、租金，擅自改变该酒店的主体建筑结构，起诉至该院，要求解决其诉请。另查明：韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司成立于2015年5月21日；2017年1月17日，该公司经韶关市曲江区工商行政管理局核准变更登记，企业名称由“韶关市曲江区德荣投资咨询有限公司”变更为“韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司”，住所/经营场所由“韶关市曲江区马坝镇铁东二路曲江林场森林消防中队指挥中心综合楼首层**商铺”变更为“韶关市曲江区马坝镇岭窝子中陂南华温泉酒店”，经营范围由“提供企业投资管理咨询服务；企业投资管理策划代理；企业管理信息咨询服务；批发与零售业”变更为“租赁经营南华温泉大酒店；酒店经营管理服务；餐饮服务；烟、酒、百货、土特产、农副产品零售”；该公司为赖永秀自然人独资的有限责任公司。再查明：南华大酒店将租赁物移交给赖永秀后，赖永秀与南华温泉大酒店原来的员工包括客房部工作人员、服务员、前台、保安等重新签订了劳动合同。南华大酒店缴纳了韶关市曲江区南华温泉大酒店2017年1月1日至2017年12月31日的房产税58999.93元和2018年1月1日至2018年12月31日的房产税44249.95元、2018年1月1日至2018年12月31日的城镇土地使用税172044元，共计275293.88元。本案诉讼过程中，根据南华大酒店的申请，一审法院作出（2018）粤0205民初1807号民事裁定，一、查封赖永秀、叶德清名下的广州市白云区竹风街9号1804房[证号：粤（2016）广州市不动产权第04013355号、粤（2016）广州市不动产权第04013356号]、广州市白云区竹风街9号1803房[证号：粤（2017）广州市不动产权第04005761号、粤（2017）广州市不动产权第04005762号]。二、冻结赖永秀、叶德清的银行存款或查封、扣押赖永秀、叶德清名下的其他财产。以上保全金额共2906961.48元。南华大酒店已提供担保。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。本案有两份租赁合同，一是南华大酒店与赖永秀于2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》，二是南华大酒店与韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司于2017年1月18日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》。赖永秀辩称结合双方签订的《合作协议》和2017年1月18日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》，双方实为合作合同法律关系，故其无需缴纳保证金、租金等费用。该院认为，双方于2016年12月15日签订的《合作协议》和南华大酒店与韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司于2017年2月9日签订的《合作协议》，两份协议内容一致，两份协议下方的手写部分内容亦无二致，均表明该协议仅是为了方便赖永秀办理公司的工商备案，而赖永秀在合同签订后亦向南华大酒店支付过保证金250000元，赖永秀、叶德清根据该协议辩称双方属合作合同法律关系，理据不足，该院不予采纳；结合赖永秀独资成立的韶关市曲江区德荣酒店管理有限公司，根据工商的备案登记，该公司营业范围其中一项是“租赁经营南华温泉大酒店”，且在南华大酒店交付租赁物给赖永秀时，赖永秀已与酒店的员工重新签订了劳动合同，建立了新的劳动合同关系，由此可以佐证赖永秀租赁南华温泉大酒店用于经营的事实；综上，该院认定南华大酒店与赖永秀于2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》系双方真实意思表示，该合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方均应按约定履行义务。关于合同是否解除的问题。如上所述，赖永秀在合同签订后交纳过250000元保证金，承租期间未交纳过租金。根据合同约定：若乙方不能及时缴纳保证金，甲方有权解除合同；乙方超30日未缴清租金及对应违约金的，视乙方放弃承租，甲方有权采取法律手段要求乙方退出经营，且保证金没收。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”和第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，赖永秀在一年多的承租期内拒不履行支付租金的义务，南华大酒店有权要求解除合同，并书面通知了赖永秀，故南华大酒店与赖永秀于2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》自赖永秀收到南华大酒店发出的律师函时即2018年5月25日解除。关于租金的问题。由于赖永秀在承租期间，即2017年1月1日至2018年5月25日期间，未付过租金，根据合同的约定，首年租金即2017年1月1日至2017年12月31日的租金为1000000元，2018年1月1日至2018年5月25日的租金为397260.27元（1000000元÷365天×145天＝397260.27元），以上合计1397260.27元，赖永秀应支付给南华大酒店。关于保证金的问题。根据合同约定，乙方即赖永秀应向甲方即南华大酒店交纳170000元作为承租保证金，和170000元作为装修保证金，在乙方装修完成后，若没有改动甲方建筑主体结构及没有损坏相关设施，则在免租期过后5天内予以退还装修保证金170000元；乙方超30日未缴清租金及对应违约金的，视乙方放弃承租，甲方有权采取法律手段要求乙方退出经营，且保证金没收。本合同约定的保证金共340000元，由于赖永秀已交纳250000元，南华大酒店主张赖永秀、叶德清支付剩余90000元。但根据合同约定，装修保证金应在装修完成后，未改动建筑主体结构及损坏相关设施的情况下返还给赖永秀，南华大酒店诉称赖永秀、叶德清在装修酒店时改变了建筑物主体结构，但未提交建筑物鉴定报告或其他证据证实，故装修保证金170000元，南华大酒店不应收取，承租保证金170000元因为赖永秀逾期缴纳租金，根据约定应由南华大酒店收取不予返还。南华大酒店多收的80000元保证金折抵租金，故赖永秀还应向南华大酒店支付租金1317260.27元。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，南华大酒店主张708333元违约金显然过高，该院酌定参照中国人民银行同期贷款利率以尚欠租金1317260.27元为基数从起诉之日2018年11月2日起计算至付清为止。关于租赁物如何处理的问题。如上所述，南华大酒店没有证据证实赖永秀、叶德清在装修时改变了建筑物主体结构，故南华大酒店诉请赖永秀、叶德清对租赁物恢复原状并支付至恢复原状止的占用费，该院不予支持。但赖永秀应返还租赁物给南华大酒店。关于税费的问题。根据合同约定，乙方即赖永秀承租范围内的所有费用由其自负，包括但不限于：税费、电费、水费等一切费用。南华大酒店缴纳了韶关市曲江区南华温泉大酒店2017年1月1日至2017年12月31日的房产税58999.93元和2018年1月1日至2018年12月31日的房产税44249.95元、2018年1月1日至2018年12月31日的城镇土地使用税172044元。赖永秀在其承租期间的税费应由其自行承担，为149122.41元（58999.93元＋44249.95元÷12个月×5个月＋172044元÷12个月×5个月＝149122.41元）。关于叶德清是否承担责任的问题。本案中，叶德清并非涉案《南华温泉大酒店租赁合同》的当事人，南华大酒店要求其承担依该合同产生的各种费用没有依据，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2019年3月15日作出（2018）粤0205民初1807号民事判决：一、确认韶关市曲江区南华温泉大酒店与赖永秀于2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》于2018年5月25日解除。二、赖永秀欠韶关市曲江区南华温泉大酒店租金1317260.27元及违约金（以1317260.27元为基数从2018年11月2日起计算至判决书确定的履行之日止），限于判决生效之日起七日内支付给韶关市曲江区南华温泉大酒店。三、赖永秀应于判决生效之日起七日内返还租赁物（位于韶关市××区马坝××温泉大酒店）给韶关市××区南华温泉大酒店。四、赖永秀欠韶关市曲江区南华温泉大酒店税费149122.41元，限于判决生效之日起七日内支付给韶关市曲江区南华温泉大酒店。五、驳回韶关市曲江区南华温泉大酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30056元，财产保全费5000元，合计35056元（南华大酒店已预交），由韶关市曲江区南华温泉大酒店负担15056元，赖永秀负担20000元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，赖永秀与南华大酒店均认可，涉案房屋现仍在赖永秀控制下，南华大酒店同时表示，其第6项诉讼请求中要求赖永秀、叶德清向其支付从2018年5月26日起至租赁物恢复原状之日止的占用费中的“恢复原状之日”实际上应为赖永秀、叶德清返还租赁物之日。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对南华大酒店和赖永秀的上诉意见，本案争议焦点是：一、南华大酒店与赖永秀之间是什么关系，叶德清是否应承担责任；二、《南华温泉大酒店租赁合同》的效力；三、双方实际履行的是哪份《南华温泉大酒店租赁合同》；四、赖永秀是否应向南华大酒店支付装修保证金；五、占用费是否应予支持；六、违约金是否过低。一、关于南华大酒店与赖永秀之间是什么关系的问题。虽然赖永秀与南华大酒店签订了两份《合作协议》，但在两份《合作协议》的下方，均手写约定：“本协议仅限于方便新管理公司用于工商备案，双方协议关系以双方协议系以双方签订的酒店租赁协议为准。”可见，两份《合作协议》仅是为用于新管理公司工商备案，双方并未实际按照《合作协议》履行。除此以外，赖永秀未提供证据证明双方的关系为合作关系。况且，赖永秀按照《南华温泉大酒店租赁合同》的约定向南华大酒店支付了250000元保证金。如果双方确为合作关系，双方按《合作协议》的约定履行，在《合作协议》中双方并未约定保证金，赖永秀不应向南华大酒店支付保证金，从赖永秀交纳保证金的行为来看，双方也并未按照《合作协议》的约定履行。故一审法院认定双方为租赁合同关系并无不当，本院予以认可。至于叶德清是否应承担责任的问题，由于叶德清并非《南华温泉大酒店租赁合同》的当事人，故一审法院认定其不需承担责任并无不当，本院予以维持。二、关于《南华温泉大酒店租赁合同》的效力的问题。赖永秀主张，南华大酒店未向其提供消防验收合格证明文件和建筑物危险性为C级，故其与南华大酒店签订的《南华温泉大酒店租赁合同》无效。首先，关于南华大酒店未提供消防验收合格证明文件是否导致合同无效的问题。参照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三点：“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”赖永秀租赁涉案房屋系用于经营酒店，故向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为赖永秀而非南华大酒店。赖永秀也未提供证据证明涉案房屋消防验收不合格，故赖永秀仅以南华大酒店未向其提供消防验收合格证明文件为由，主张《南华温泉大酒店租赁合同》无效，该上诉理由不成立，本院不予支持。其次，关于建筑物危险性为C级是否导致合同无效的问题。赖永秀与南华大酒店签订的《南华温泉大酒店租赁合同》中约定，赖永秀自行对承租物业进行装修完善。赖永秀在签订租赁合同时，应已对房屋的现状进行了了解，即使涉案房屋存在安全隐患，赖永秀对租赁房屋进行修缮即可，即使双方对此未进行约定，赖永秀也可要求南华大酒店对涉案房屋进行维修，以达到满足出租条件，并不导致合同无效。而且，法律也未规定房屋存在安全隐患，双方签订的房屋租赁合同无效。故赖永秀以此为由主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。三、关于双方实际履行的是哪份《南华温泉大酒店租赁合同》的问题。赖永秀主张，双方在2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》中约定：“乙方（本院注：赖永秀）用个人名义与甲方（本院注：南华大酒店）签署合同，待乙方申请营业执照批复后，以公司名义重新与甲方签订本合同。”南华大酒店与曲江区德荣酒店管理有限公司（本院注：该公司为赖永秀个人独资）于2017年1月18日重新签订了《南华温泉大酒店租赁合同》，故双方应按照2017年1月18日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》履行。南华大酒店则主张，南华大酒店与曲江区德荣酒店管理有限公司（本院注：该公司为赖永秀个人独资）于2017年1月18日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》只是为了给赖永秀用于工商备案，双方实际上仍然按照2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》履行。双方就该问题产生争议。对此，本院分析如下：虽然赖永秀与南华大酒店在2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》中约定了待赖永秀办理了新营业执照后，以公司名义重新与南华大酒店签订合同。但首先，双方约定的租赁物建筑面积为7000多平方米，土地面积约31860平方米，而2017年1月18日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》约定月租金仅为1元，租金约定明显不符合常理。对此，赖永秀主张是因其与南华大酒店是合作关系，双方约定由赖永秀出资装修南华大酒店指定的酒店物业，故南华大酒店象征性向其收取1元租金。但如前所述，双方之间应为租赁合同关系。南华大酒店出租涉案房屋时为了获得利益，其不可能以不符合常理的低价将房屋出租给赖永秀。故赖永秀的该理由不成立。其次，南华大酒店与曲江区德荣酒店管理有限公司于2017年1月18日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》中，双方并未约定保证金，而从赖永秀向南华大酒店交纳了250000元保证金的事实来看，双方并未按照2017年1月18日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》履行。综上，一审法院认定双方应按照赖永秀与南华大酒店于2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》履行并无不当，本院予以认可。四、关于赖永秀是否应向南华大酒店支付装修保证金的问题。赖永秀与南华大酒店于2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》中约定，赖永秀向南华大酒店提供两个月租金170000元作为装修保证金，在赖永秀装修完成后，若没有改动南华大酒店建筑主体结构及没有损坏相关设施，则在免租期过后5天内予以退还。可见，双方约定装修保证金的初衷，是为了防止赖永秀在装修过程中对涉案房屋的主体结构进行改动或损坏了相关设施。赖永秀虽然未按约定足额支付装修保证金，但由于双方签订的《南华温泉大酒店租赁合同》已经被解除，赖永秀不可能再对涉案房屋进行装修，南华大酒店也未提供证据证明赖永秀在装修过程中对涉案房屋的建筑主体结构进行改动或损坏了相关设施，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，赖永秀无需再按照《南华温泉大酒店租赁合同》的约定，继续向南华大酒店履行提供装修保证金的义务。五、关于占用费是否应予支持的问题。二审期间，赖永秀与南华大酒店均确认，涉案租赁物现仍由赖永秀占用。故南华大酒店要求赖永秀向其支付租赁物占用期间的占有使用费成立，本院予以支持。因赖永秀于2018年5月25日收到南华大酒店发出的要求解除合同的律师函，故一审法院认定双方于2016年12月15日签订的《南华温泉大酒店租赁合同》于2018年5月25日解除并无不当，本院予以认可，基于赖永秀至今仍然占用涉案房屋的情形，赖永秀应当从解除合同的第二天起即2018年5月26日起按每年1000000元的标准向南华大酒店支付占有使用费。一审法院以赖永秀、叶德清在装修时未改变建筑物主体结构为由驳回南华大酒店的该项诉讼请求错误，本院予以纠正。六、关于违约金是否过低的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，南华大酒店未提供证据证明赖永秀违约导致其损失未708333元，按常理分析，南华大酒店的损失仅为利息损失。故一审法院酌定参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金并无明显不当，本院予以维持。综上所述，赖永秀的上诉请求不能成立，应予驳回；南华大酒店的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持韶关市曲江区人民法院(2018)粤0205民初1807号民事判决第一、第二、第四项；二、撤销韶关市曲江区人民法院(2018)粤0205民初1807号民事判决第五项；三、变更韶关市曲江区人民法院(2018)粤0205民初1807号民事判决第三项为：赖永秀应于本判决生效之日起七日内返还租赁物（位于韶关市曲江区马坝镇岭窝子的南华温泉大酒店）给韶关市曲江区南华温泉大酒店，并从2018年5月26日起至租赁物返还之日止，按每年1000000元的标准向韶关市曲江区南华温泉大酒店支付占有使用费；四、驳回韶关市曲江区南华温泉大酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费30056元，财产保全费5000元，合计35056元，由韶关市曲江区南华温泉大酒店负担7556元，赖永秀负担27500元。韶关市曲江区南华温泉大酒店一审期间已经向一审法院预交一审案件受理费及财产保全费合计35056元，由一审法院退回27500元，赖永秀应向一审法院缴纳一审案件受理费及财产保全费合计27500元。二审案件受理费45121元，由韶关市曲江区南华温泉大酒店负担7565元，赖永秀负担37556元。韶关市曲江区南华温泉大酒店已向本院预交二审案件受理费15065元，由本院退回7500元。赖永秀应向本院缴纳二审案件受理费7500元。本判决为终审判决。审判长 李 罡审判员 黄颖红审判员 梁晓芳二〇一九年八月十九日书记员 林子峻