北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京02执异896号案外人：陈伟，男，1976年1月22日出生，汉族。委托代理人：张秋实，北京大成（沈阳）律师事务所律师。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，营业场所辽宁省沈阳市浑南区营盘北街3号六层601-620室、七层701-703室。负责人：于苓，总经理。被执行人：京明控股集团有限公司，住所地北京市丰台区西木樨园****。法定代表人：黄哲明。被执行人：沈阳星辰房地产开发有限公司，，住所地辽宁省沈阳市和平区文体路**法定代表人：黄哲明。被执行人：黄哲明，男，1962年3月10日出生，汉族。本院在执行中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达辽宁省分公司）与京明控股集团有限公司（以下简称京明控股公司）、沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司）、黄哲明公证债权文书两案过程中，案外人陈伟向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈伟称，请求中止对位于辽宁省沈阳市×××号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。事实和理由如下：2011年10月26日，案外人与星辰公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，并于当日支付全部购房款。涉案房产于2014年11月17日被法院查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人提出本案执行异议，请求中止执行并解除查封。信达辽宁省分公司称，不同意案外人陈伟的执行异议请求。理由如下：一、陈伟的权利情形不能够排除执行。陈伟与星辰公司于2014年12月15日签订的《商品房买卖合同》，合同签订时间是在法院2011年8月25日查封之后；陈伟购买涉案房屋也不是用于居住；涉案房屋至今未竣工验收不符合交付条件，陈伟并未合法占有涉案房屋；《商品房买卖合同》未办理备案登记，故陈伟的权利不能排除执行。二、信达辽宁省分公司的合法权利应当予以保护。信达辽宁省分公司通过设立抵押权享有法定优先受偿权，又通过司法查封有权限制被查封标的物的处分，有权限制土地使用权及地上房屋的转让，有权通过强制执行实现债权。三、陈伟所提异议请求不符合法律、司法解释规定，是一系列生效法律文书已经确认的事实。四、陈伟支付购房款的行为不构成价金物上代位。星辰公司在信达辽宁省分公司不知情的情况下出售房屋，销售回款未偿付债务，抵押财产的流转并未实现抵押物的价值，不构成价金物上代位。虽然沈阳市和平区法院判决涉案房屋的《商品房买卖合同》有效，但未判决星辰公司向陈伟交付房屋，故陈伟享有的实体权利不能优先于信达辽宁省分公司享有的优先受偿权和强制执行实现债权的权利。五、陈伟主张涉案房屋买卖的事实存在重大疑点，真实性无法认定。陈伟主张其于2011年10月26日签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，但是提交的却是签订日期为2014年12月15日的《商品房买卖合同》，因此其不能证明买卖合同的真实性，并且陈伟所提交的收款收据的数额也与合同约定的金额不符，不应采信。综上，陈伟对涉案房屋不享有足以阻却执行的权利，其所提出的执行异议，不应予以支持，请求人民法院予以驳回。本院查明，2009年4月，借款人京明控股公司与贷款人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）签订两份《人民币资金贷款合同》，借款总额分别为6000万元、8000万元，星辰公司以其拥有的位于沈阳市和平区文体路北侧的两块土地的国有土地使用权为借款人在本合同项下全部债务提供抵押担保。黄哲明以其持有的星辰公司30％的股权为借款人在6000万元借款合同项下全部债务提供质押担保和连带责任保证，由黄哲明为借款人在8000万元借款合同项下全部债务提供连带责任保证。并分别于2009年4月1日、8月27日在北京市方圆公证处办理了强制执行公证。本院于2011年8月23日作出的（2011）二中执字第1322号执行裁定和1323号执行裁定，申请执行人为中信信托公司，被执行人京明控股公司、星辰公司、黄哲明。上述执行裁定书载明：北京市高级人民法院依据已经发生效力的北京市方圆公证处做出的（2011）京方圆内经证字第15792号和15793号执行证书，于2011年8月9日向三被执行人发出执行通知，但三被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，北京市高级人民法院将本案指定由本院执行，本院裁定：依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人京明控股公司、星辰公司、黄哲明应当履行义务部分的其它财产。执行过程中，本院于2011年8月25日依法查封了星辰公司名下坐落于沈阳市和平区文体路北侧的国有土地使用权，面积为20521.6平方米，证号为沈阳国用（2008）第×××、×××号。涉案房屋所占用土地使用权在查封范围之内。2012年11月13日，星辰公司取得其所开发的包括住宅、商业、公建4幢楼房的商品房预售许可（沈房预售第×××号）。2014年11月7日，本院预查封辽宁省沈阳市和平区×××号、×××号、×××号、×××号等共计933套房屋。涉案房屋在预查封范围之内。另查明，信达辽宁省分公司与星辰公司于2012年9月14日签订抵押合同，并于2012年9月24日办理在建工程抵押登记证明，涉案房屋在抵押范围之内。再查明，信达辽宁省分公司于2012年11月向本院申请变更申请执行人，本院于11月6日作出（2012）二中执异字第1499号、1500号执行裁定书，裁定本院（2011）二中执字第1322号和1323号执行案件的申请执行人由中信信托公司变更为信达辽宁省分公司。本院审理过程中，案外人陈伟主张本案存在下列事实：2011年10月26日，陈伟表妹董巍代替陈伟向星辰公司支付购房诚意金819830元，其中陈伟之妻孙丽静通过银行转账方式向星辰公司支付778000元，其余价款由董巍以现金方式支付。同日，星辰公司为董巍开具收据。2014年12月15日，陈伟持上述购房诚意金收据，与星辰公司签订购买涉案房屋的《商品房买卖合同》，因房屋面积误差，合同约定房款为817050元，差额2780元由星辰公司退还陈伟。同时，星辰公司将其于2011年10月26日开具的购房款收据上缴款人姓名由“董巍”变更为“陈伟”，并在变更处加盖星辰公司公章。为证明上述事实，陈伟提交如下证据：证据一：2014年12月15日，陈伟与星辰公司签订购买涉案房屋的《商品房买卖合同》，约定涉案房屋总价款为817050元。该合同“第六条付款方式及期限”约定：2011年10月26日前一次性付清购房款项人民币817050元。证据二：星辰公司于2011年10月26日开具的《收款收据》，载明：“收到：董巍购房诚意金”，并将上述“董巍”字样手写改为“陈伟”，修改处加盖星辰公司财务专用章；收据金额为人民币819830元。证据三：2011年10月26日，孙丽静向星辰公司转账778000元的的银行转账凭证。陈伟主张孙丽静所支付的778000元即为涉案房屋购房款，其余尾款以现金方式支付，但未提交相关证据证明。证据四：沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初3423号民事判决书。该民事判决查明，2014年12月15日陈伟与星辰公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。陈伟主张，在该案诉讼中，星辰公司并没有否认收到全部购房价款，故应当认定陈伟已支付全部购房价款。证据五：陈伟与孙丽静结婚证。证据六：彰武县不动产登记中心于2019年6月26日出具的《彰武县房屋登记信息记录证明》，载明：被查询人陈伟，无登记信息记录。申请执行人信达辽宁省分公司未出庭质证，亦未提交书面质证意见。在其提交的书面答辩意见中，信达辽宁省分公司对陈伟购买涉案房屋所签订买卖合同及支付购房款的真实性均不予认可。本院审查过程中，案外人陈伟自认，涉案房屋尚未竣工验收，亦未实际交付陈伟占有使用。本院认为，第一，案外人陈伟与星辰公司于2014年12月15日签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，该合同签订时间均晚于本院对上述星辰公司名下国有土地使用权的查封时间及对涉案房屋预查封的时间。案外人陈伟主张其于2011年10月26日即已购买涉案房屋，因该日期早于星辰公司取得涉案房屋预售许可的时间，且案外人陈伟未提交该日期的书面买卖合同，另在沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初3423号案件中，陈伟在诉讼请求中所主张的事实和沈阳市和平区法院所查明的事实，均显示陈伟购买涉案房屋签订合同的日期为2014年12月15日，故对于陈伟所提其于2011年10月26日即已购买涉案房屋的主张，本院不予认可。第二，案外人陈伟仅提交涉案房屋购房款收据，但该收据金额与《商品房买卖合同》约定的涉案房屋价款金额并不一致。并且，陈伟主张其配偶孙丽静向星辰公司支付的778000元即为涉案房屋购房款，其余尾款以现金方式支付，但未提交相关证据证明。故依据本案现有证据，不足以认定陈伟已支付涉案房屋的全部价款。第三，本院审查过程中，案外人陈伟自认涉案房屋并未实际交付其占有使用。综上，案外人陈伟所提执行异议请求，不符合法律及司法解释规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人陈伟的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  曾小华审 判 员  侯成成二〇一九年八月十二日法官助理  张 楠书 记 员  宋宇婷