河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终4263号 上诉人（原审被告）：王少宾，男，1980年12月20日出生，汉族，邯郸冀南新区人。 被上诉人（原审原告）：磁县中盛商贸有限公司，住所地磁县磁州镇友谊大街东侧。 法定代表人：孙丽辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘航，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：崔国强，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）:杨亚飞，女，1986年4月25日出生，汉族，邯郸市丛台区号。 上诉人王少宾因与被上诉人磁县中盛商贸有限公司(以下简称中盛公司）、杨亚飞租赁合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2019）冀0427民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 王少宾上诉请求：1、请求依法撤销（2019）冀0427民初822号民事判决书第一项，依法改判上诉人不承担自2017年2月起的4个月租金86660元，扣除饭店押金20000元，并按照中国人民银行的法定贷款利率计算违约金，利息截止到2017年9月14日止。2、本案诉讼费用由被上诉人磁县中盛商贸有限公司承担。 事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。1、一审法院认为：酌定上诉人王少宾在拒交起始2017年2月租金及当月应支付拖欠租金时，再延长三个月王少宾可补交租金纠正其违约行为的合理期间后，双方的租赁合同已于2017年6月1日以王少宾的实际解约行为解除其与中盛公司之间的不定期租赁合同，此期间共四个月依双方约定应支付的租金总额为86600元（21650/月乘以4个月）。事实是这样的，我于2017年2月16日已书面向被上诉人中盛公司提交了解除合同通知书，我的证人也出庭作证。对于不定期的合同，可以随时解除，我已通知中盛公司，所有的工作人员也撤出了，饭店也由中盛公司上锁控制。因此，上诉人王少宾认为：饭店装修期间中盛公司给了一个月的装修期，装修期往后挪了几个月，直接免除的是2017年1月份的房租，一审法院认定的事实是错误的,应承担实际占用15天期间的租金。2、对于租金利息的判决是不公正的。由于上诉人王少宾和被上诉人中盛公司就支付租金违约金的条款超出了法律规定，一审法院调整为按月2%支付租金利息。我认为违约金的惩罚明显过高，是不公正的，原协议是在上诉人王少宾被中盛公司隐瞒真实的情况下签署的，且中盛公司并没有实际损失。因此应比照中国人民银行的贷款利率进行补偿为宜。 综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护法律的公正。 被上诉人中盛公司辩称，一、被答辩人称一审法院认定事实有误，没有任何依据，其应当履行一审法院判决，即便在一审法院判决中，答辩人也是利益受损的一方。1、被答辩人与答辩人于2017年1月10日签订的《欠缴租金还款协议》中，对2017年的租期及租金标准有明确的约定，即租期为2017年2月至2017年7月份，租金标准为21650元/月。被答辩人与答辩人之间并非是不定期租赁合同法律关系，而是定期租赁合同关系，被答辩人应当按照租赁合同的要求履行支付租金的义务。所以，被答辩人称其于2017年2月16日向答辩人递交书面解除合同通知书，但在形成书面租赁合同的情况下，双方租赁关系不是被答辩人想解除就解除的，应当征得答辩人的同意，且双方还应当履行租赁物交还手续。同时，答辩人并未收到被答辩人的解约通知，且并未同意与其解约，双方也未履行租赁物交还手续，被答辩人的设施设备、物品一直放置至2017年9月15日（答辩人收回租赁物之日）。2、被答辩人未提交足够证据证明其主张，依法应当承担举证不能的不利法律后果。答辩人在被答辩人与第三人王延龙就房屋内设备使用事宜达成一致后，才于2017年9月16日将租赁房屋收回，重新出租给王延龙。故答辩人向一审法院主张租金截止日起为2017年9月15日，但一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，裁定答辩人未采取适当措施减少损失，最终酌定答辩人承担租金截止日期为2017年6月1日。答辩人实际仍承担了近三个月的租金损失，为实际利益受损的一方，被答辩人无任何损失。3、退一步讲，假设被答辩人于2019年2月15日与答辩人解除租赁合同，但其并未与答辩人办理房屋交验手续，将其设施设备清空、返还房屋，仍一直占有使用至答辩人收回房屋之日。答辩人收回房屋之时，被答辩人授权委托派其亲属对房屋内设施设备进行点验，确认放在承租房屋内。若被答辩人承认此项事实，则应当向答辩人支付2017年2月16日至2017年9月15日期间的房屋占用费，费用以租赁合同租金21650元/月为准。 二、被答辩人的违约行为给答辩人造成了经济损失，应当承担违约责任，向答辩人支付违约金，其认为一审法院关于租金利息判决不公正，要求按照同期贷款利率进行补偿是没有任何依据的，应当予以驳回。被答辩人与答辩人签订的《欠缴租金还款协议》中明确约定未按时支付当月租金及欠租的违约责任，但约定中违约责任比例较高，故答辩人在一审中依法主动调整降低违约金计算标准，符合法律规定。自《欠缴租金还款协议》签订后，被答辩人分文未按协议约定交纳当月租金及欠租，且至今仍未向答辩人支付。 答辩人因被答辩人违约行为承担了巨大经济损失，该损失包括租金产生的利息，2017年6月2日至2017年9月15日的租金损失及答辩人因管理产生的相关费用。故被答辩人上诉中要求按照中国人民银行同期贷款利率承担违约责任于法无据。答辩人作为守约的一方承受损失，有权要求答辩人承担违约责任，弥补损失。 被答辩人称《欠缴租金还款协议》签订时，答辩人隐瞒真实情况，缺乏证据支持。该协议书内容合法、有效，不违反法律、法规的强制性规定。其次，协议书上双方均签字（盖章），意思表示真实。 另外，根据《欠缴租金偿还协议》及其附件《欠款明细》中内容可以说明，答辩人曾给予上诉人1个月的免租期，而庭审过程中，上诉人承认在2017年1月享受了一个月的免租期。双方若未就租期及租金等达成一致，根本就不会让上诉人享受免租期，故双方已实际履行《欠缴租金偿还协议》内容。 三、被答辩人提出用履约保证金贰万元充抵欠租，答辩人无异议，可以从欠租中予以扣除。 综上所述，答辩人恳请二审法院审理后，依法作出判决，保护答辩人的合法权益，维护法律的公平正义。 被上诉人杨亚飞口头辩称，一审判决正确，要求维持原判。 中盛公司向一审法院起诉请求:依法判令两被告偿还原告租金314850元（截止2017年9月15日）及至交清租金之日的滞纳金（截止2018年6月13日金额为48693.79元）和水费1826.6元。 一审法院认定事实:2013年8月22日、11月18日,杨亚飞先后与中盛公司签订了两份商铺租赁合同，作为其开办“过江龙火锅店”的经营场所。2017年1月5日，杨亚飞（甲方）与王少宾（乙方）签订的《协议书》约定：兹有甲方名下的磁县过江龙火锅店转让给王少宾所有，转让金额180000元，自签订之日起，磁县过江龙火锅、夜太美餐厅所有的对外债权债务与杨亚飞无关。2017年1月10日，中盛公司（甲方）与王少宾（乙方）签订的《欠缴租金偿还协议》约定：“鉴于甲乙双方于2013年12月1日及2014年2月1日签订了两份《房屋租赁合同》（以下简称原合同），约定乙方承租甲方商铺用于经营“过江龙火锅店”使用，2016年11月30日，原合同租赁期限到期终止，截止原合同终止之日，经甲乙双方核算，乙方尚欠甲方房屋租金133385元。现经甲乙双方协商一致，就乙方偿还原合同履行期间拖欠的甲方房屋租金，达成如下协议：一、截止2016年12月31日，乙方拖欠甲方商铺租金共计133385元；二、乙方承诺：自2017年2月至2017年7月除正常缴纳当月租金21650元，另2017年2月补缴欠款40000元，合计2月需缴纳59250元；2017年3月补缴欠款30000元，合计3月需缴纳51650元；2017年4月补缴欠款20000元，合计4月需缴纳41650元；2017年5月补缴20000元，合计5月需缴纳41650元；2017年6月补缴欠款11693元，合计6月需缴纳33343元；2017年7月补缴欠款11692元，合计7月需缴纳33342元。三、违约责任：乙方未按本协议约定按时向甲方偿还房屋租金的，甲方有权解除双方签订的《租赁合同》及本协议，乙方应一次性向甲方偿还全部剩余拖欠房租，并从欠缴租金之日（2016年4月17日）起至偿还完全部拖欠房租之日止，每日按拖欠房租的0.2%计算利息；甲方有权将经营的过江龙火锅店进行转让，并有权将乙方所有物品（包括饭店内全部装修）收回冲抵所欠租金，物品收回仍偿还不清房租欠款的，甲方有权进行追偿，同时乙方承担由此给甲方造成的一切损失。”在该《欠缴租金偿还协议》后所附由王少宾签名捺印的《欠款明细》上载明：乙方租赁中盛公司写字楼2F01、02商铺，面积1124.8平方米，年租金259800元；乙方自2016年2月至2017年1月期间已交租金126415元，截止2016年12月31日，乙方累计所欠甲方租金为133385元。王少宾在签订完毕上述偿还协议后，至今未依约履行任何支付租金义务。王少宾当庭主张其于2017年2月14日停止经营后，即向中盛公司提交了解除租赁合同申请书。中盛公司对王少宾的上述主张不予认可，王少宾对其该项主张也未提供充分确实证据。王少宾经营的《磁县过江龙火锅店》于2017年1月19日注册成立，于2017年10月12日注销登记。王少宾当庭对中盛公司主张的其欠交水费1826.6元无异议。以上为本案事实，均有相应证据在卷佐证。 一审法院认为,杨亚飞于2017年1月5日将其租赁中盛公司商铺经营的《磁县过江龙火锅店》转让给王少宾后，中盛公司与王少宾于2017年1月10日签订的《欠缴租金偿还协议》中明确约定，由杨亚飞签订的两份商铺租赁“原合同”所欠租金由王少宾承担偿还责任。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。根据上述法律规定，杨亚飞已经中盛公司同意，将其租赁合同权利和义务一并转让给王少宾，杨亚飞依法不再享有和承担原租赁合同的权利和义务，中盛公司再行诉请杨亚飞承担支付租金责任，事实和法律依据不充分，不予支持。在中盛公司与王少宾的《欠缴租金偿还协议》于2017年1月10日签订时，两份原合同的租赁期限至2016年11月30日均已届满，中盛公司与王少宾并未再行明确约定租赁期限，依法应确认双方之间成立不定期租赁合同法律关系，双方均可随时主张解除合同。王少宾虽当庭主张其于2017年2月15日停止经营后，即向中盛公司提出了解除租赁合同申请，但王少宾并未就其该项主张充分举证，依法应承担举证不能的不利法律后果。综合王少宾与中盛公司签订《欠缴租金偿还协议》后，王少宾分文未依约交纳当月及当月应补交的租金，王少宾又不能提供充足证据证实其向中盛公司提交解除租赁合同申请的时间，故酌定在王少宾拒交起始2017年2月租金及当月应支付拖欠租金时，再延长三个月王少宾可补交租金纠正其违约行为的合理期间后，双方的租赁合同已于2017年6月1日以王少宾的实际解约行为解除其与中盛公司之间的不定期租赁合同，此期间共四个月依双方约定应支付的租金总额为86600元（21650元/月×4个月），加上2016年12月31日前拖欠的133385元租金，王少宾实际应承担的支付租金总额为219985元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据上述法律规定，经过王少宾的上述起始违约持续至自行补正违约的三个月合理期间后，中盛公司对案涉不定期租赁合同应采取妥当处置措施而未采取致使扩大的租金损失，不得再行向王少宾主张赔偿。对中盛公司主张逾期支付租金利息损失按日0.2%计算，超过利率水平法定保护上限，王少宾也当庭提出了异议，故调整至按月2%支付租金利息损失为妥。王少宾承认尚欠1826.6元水费未交，予以确认。王少宾抗辩所称的租赁场所内其物品等被中盛公司处置的使用费和折现问题，其可另循协商或法律途径解决。综上所述，中盛公司的诉讼请求，予以部分支持，其他诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十六条、第八十八条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、被告王少宾于本判决生效之日起十日内支付原告磁县中盛商贸有限公司租金219985元及逾期付款利息（按月利率2%，其中：133385元租金利息自2017年1月1日起计算至2017年5月31日止；219985元租金利息自2017年6月1日起计算至租金全部支付完毕之日止）；二、被告王少宾于本判决生效之日起十日内支付原告磁县中盛商贸有限公司水费1826.6元；三、驳回原告磁县中盛商贸有限公司的其他诉讼请求。 二审中上诉人王少宾提交欠条和转账记录，证明上诉人杨亚飞接过饭店后，杨亚飞在中盛有2万的押金，上诉人直接把2万押金给了杨亚飞，证明中盛收取的押金是上诉人的，欠条上有中盛总经理的签名。 中盛公司的质证意见为，对证据的真实性无异议，证据中没有体现合同中约定的履约保证金，与本案没有关联性。我公司在收取保证金时会开收据，合同相对方是杨亚飞，我公司会开相关票据。 杨亚飞的质证意见为无异议。 二审审理查明：对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，王少宾所提20000元押金应从所欠租金中予以扣除，中盛公司予以认可并同意从欠租中扣除。 本院认为，王少宾上诉称其于2017年2月16日已书面向被上诉人中盛公司提交了解除合同通知书，中盛公司不认可，王少宾又不能提供充分证据证实其主张，该上诉理由不成立；一审中，王少宾提出违约金过高，一审法院已经予以调整，王少宾上诉请求比照中国人民银行贷款利率承担违约金本院不予支持。王少宾提出20000元押金应从所欠租金中扣除，中盛公司认可并同意扣除，对该部分上诉请求，本院予以支持。综上，王少宾的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省磁县人民法院（2019）冀0427民初822号民事判决第二、三项； 二、撤销河北省磁县人民法院（2019）冀0427民初822号民事判决第一项； 三、变更河北省磁县人民法院（2019）冀0427民初822号民事判决第一项为：上诉人王少宾于本判决生效之日起十日内支付被上诉人磁县中盛商贸有限公司租金199985元及逾期付款利息（按月利率2%，其中：133385元租金利息自2017年1月1日起计算至2017年5月31日止；199985元租金利息自2017年6月1日起计算至租金全部支付完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6781元，由磁县中盛商贸有限公司负担2509元，王少宾负担4272元；二审案件受理费1965元，由王少宾负担1572元，磁县中盛商贸有限公司负担393元。 本判决为终审判决。 审判长  张艳芬 审判员  米秉华 审判员  王双振 二〇一九年八月二十六日 书记员  黄 薇