福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初2832号 原告：魏长珍，女，1977年5月20日出生，汉族，住永安市。 原告：刘君杰，男，1969年9月1日出生，汉族，住永安市。 被告：福建万年房地产有限责任公司，住所地福建省永安市中山路**，统一社会信用代码：91350481553217656A。 法定代表人：唐家琪，执行董事。 委托诉讼代理人：黄人杰，福建众强律师事务所律师。 原告魏长珍、刘君杰与被告福建万年房地产有限责任公司（以下简称万年公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏长珍、刘君杰，被告万年公司的委托诉讼代理人黄人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏长珍、刘君杰向本院提出诉讼请求：1.万年公司向魏长珍、刘君杰支付2016年1月1日至2017年1月31日期间的逾期交房违约金36828元（共310000元*0.03%*396天），2017年2月1日至2018年8月27日的逾期交房违约金165024元（共960000元*0.03%*573天），合计201852元；2.本案诉讼费由万年公司负担。 事实和理由：魏长珍、刘君杰与万年公司于2013年12月5日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：魏长珍、刘君杰向万年公司购买其开发的位于永安城区“万年·日出东方”房地产项目中的第8幢1单元1103室房屋1套，该套房屋价格为960000元；魏长珍、刘君杰签订合同之后，依约支付了310000元购房款，2016年10月31日又从公积金账户转入33000元，共计支付首付款343000元。2017年1月24日及2月1日，魏长珍、刘君杰又分别支付了购房款350000元、267000元。万年公司应于2015年12月31日前将该符合各项约定交付条件的房屋交付给魏长珍、刘君杰；万年公司未在约定时间内交房，逾期超过60日后，万年公司应按合同第九条约定自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万年公司按日向魏长珍、刘君杰支付已付款万分之三的违约金等。合同签订后，魏长珍、刘君杰依约付清了全部购房款。但万年公司却未按照合同约定的时间将本应符合各项约定条件的房屋交付给魏长珍、刘君杰，经小区业主多次催告，万年公司于2016年8月10日在小区道路、水、电、燃气、绿化、消防等配套设施尚未通过竣工验收的情况下仓促向魏长珍、刘君杰交付房屋，在此期间魏长珍、刘君杰不清楚8幢1单元1103室所在楼房还未通过竣工验收，现已清楚该楼房于2018年8月27日才通过竣工验收。魏长珍、刘君杰认为，万年公司未依约交房，不存在法定的免责事由，亦不存在约定的免责事由，其应当承担支付违约金的责任，为维护自身合法权益，故提起诉讼。 万年公司辩称：魏长珍、刘君杰于2016年3月3日与万年公司签订《商品房买卖合同》，合同中明确约定“出卖人应当在2015年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。”双方在签订合同时，涉案的房屋并未竣工验收，魏长珍、刘君杰在明知万年公司无法如期交房，且涉案房屋未竣工验收的情况下，购买了涉案房屋。且从魏长珍、刘君杰直至2017年2月1日还向建设银行贷款，并将购房款汇入万年公司账户。因此，魏长珍、刘君杰在明知万年公司无法依约交房的情况下，仍然与万年公司签订《商品房买卖合同》并支付购房款，应当视为魏长珍、刘君杰允许万年公司可以不按合同约定的时间交房，故魏长珍、刘君杰的诉请于法无据，要求驳回。 魏长珍、刘君杰围绕诉讼请求向本院提交如下证据：身份证、工商登记信息、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、物业缴费凭证、《商品房买卖合同备案证明》、2013年12月5日转入54000元首付款单据。万年公司向本院提交以下证据：《交房通知书》、特快专递单、福建增值税普通发票、《日出东方房屋交接验收表》、银行回单。本院在庭审中组织双方当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对上述证据拟证明的案件事实，本院在查明事实中予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年3月3日，魏长珍、刘君杰与万年公司签订一份《商品房买卖合同》（含附件六：《合同补充协议》），约定：魏长珍、刘君杰购买万年公司开发的位于永安市城区商品房,价格为960000元。该合同第八条对房屋交付条件与期限约定：“出卖人（即万年公司）应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……”。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。”合同签订后,魏长珍、刘君杰于2016年1月6日支付购房款310000元、于2016年10月31日支付购房款33000元、于2017年1月24日支付购房款350000元、于2017年2月1日支付购房款267000元，后万年公司退还魏长珍、刘君杰购房款1815元，该套房屋的实际购房款为958185元。庭审中，魏长珍、刘君杰表示其与万年公司于2013年就已经就购买涉案房屋签订过一份商品房买卖合同，其已于2013年12月5日便开始支付给万年公司首付款，只是万年公司2016年才向其出具正式的购房发票，并表示该合同早已于2013年11月15日就已办理过商品房预售登记备案，后因房屋总价变更，2015年12月11日撤销备案并重新签约。据此，提交2013年12月5日支付首付款54000元给万年公司的单据及永安市房管局出具的《商品房买卖合同备案证明》予以证实。 2、2016年8月10日，魏长珍、刘君杰与万年公司办理了交房手续。涉案房产所在的万年·日出东方房地产项目中的第8幢楼于2018年8月27日通过永安市住房和城乡规划建设局房屋竣工验收并办理备案。 3.诉讼过程中，万年公司表示魏长珍、刘君杰已于2016年8月10日接收了涉案房屋，如若万年公司需要承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金计算的截止日期应为2016年8月10日，而非竣工验收之日。并提出涉案合同约定的按已付款的日万分之三支付逾期交房违约金过高，应按照银行同期同类贷款年利率4.35%的标准予以调整，但无法提供相应的证据证实涉案合同约定的逾期交房违约金过分高于给业主造成的实际损失。魏长珍、刘君杰表示万年公司逾期交房给其造成的实际损失包含延迟居住的租房损失及购房款的利息损失等等。 本院认为，第一，魏长珍、刘君杰与万年公司于2016年3月3日签订的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同的约定履行各自的义务。涉案合同约定魏长珍、刘君杰向万年公司所购买的日出东方第8幢1单元1103室商品房的交付时间为2015年12月31日，涉案合同签订时，涉案房屋已逾交付时间，因此应认定为涉案合同签订之日，万年公司便应将符合交付条件的日出东方第8幢1单元1103室商品房交付给购房者魏长珍、刘君杰。故对万年公司提出的涉案合同签订时，购房者已明知涉案房屋未竣工验收无法如期交房，应视为购房者允许万年公司可以不按合同约定如期交房的抗辩理由，不予采纳。第二，本案中，魏长珍、刘君杰已足额缴纳了全部购房款958185元，万年公司却未能在涉案合同签订之日即2016年3月3日将符合约定条件的涉案商品房交付给魏长珍、刘君杰，已构成违约。故万年公司应承担逾期交房的违约责任。本案诉讼过程中，万年公司提出涉案合同约定的按照已付购房款日万分之三支付逾期交房违约金过高，应按照银行同期同类贷款年利率4.35%的标准予以下调，但万年公司无法提供涉案合同约定的逾期交房违约金过分高于给业主造成的损失的基本证据，根据“谁主张谁举证”的证据规则，万年公司应承担举证不能的法律后果，故对万年公司提出要求下调涉案违约金的抗辩理由，不予采纳。第三，本案中魏长珍、刘君杰的购房款为分批支付，于2016年1月6日支付310000元、于2016年10月31日支付33000元、于2017年1月24日支付购房款350000元、于2017年2月1日支付265185元（267000元-1815元）。魏长珍、刘君杰已于2016年8月10日办理了房屋交接手续，故房屋交接之前的逾期交房的违约金应从合同签订之日即2016年3月3日起按照已付购房款310000元的日万分之三为标准计算至2016年8月10日止，共计160天为14880元（310000元*0.03%*160天）。虽房屋在2016年8月10日已经交接，但交接的房屋未通过各项竣工验收备案，不符合双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，且该交付行为亦违反了《中华人民共和国建筑法》等关于建筑工程未经验收或者验收不合格不得交付使用的法律法规规定。因此，虽然魏长珍、刘君杰已实际接收了该房屋并占有使用至今，但不能改变万年公司交房行为违约及违法的性质。接收房屋行为并不意味着魏长珍、刘君杰同意万年公司变更《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，不能成为万年公司免责事由，更不能视为魏长珍、刘君杰放弃对万年公司违约行为的追究权利。且魏长珍、刘君杰事后以提起诉讼要求万年公司承担逾期交房违约责任的方式表明其并不同意万年公司变更合同约定的房屋交付条件及不放弃主张权利。故万年公司仍应承担交付房屋后至涉案房屋竣工验收合格之日（2018年8月27日）的逾期交房违约责任。考虑因魏长珍、刘君杰已实际接收房屋并占有使用，其实际损失较小，交接房屋时虽未竣工验收合格，但不影响魏长珍、刘君杰居住使用等事实，根据公平原则，本院酌情确定万年公司应承担2016年8月11日至2018年8月27日期间70%的逾期交房违约责任。因魏长珍、刘君杰的购房款分批支付，故本院按照魏长珍、刘君杰支付购房款的金额分批计算违约金，从2016年8月11日起按照已付购房款310000元的日万分之三为标准计算至2016年10月30日止，共计80天为5208元（310000元*0.03%*70%*80天）；从2016年10月31日起按照已付购房款343000元的日万分之三为标准计算至2017年1月23日止，共计84天为6050元（343000元*0.03%*70%*84天）；从2017年1月24日起按照已付购房款693000元的日万分之三为标准计算至2017年1月31日止，共计7天为1018元（693000元*0.03%*70%*7天）；从2017年2月1日起按照已付购房款958185元的日万分之三为标准计算至2018年8月27日止，共计572天为115097元（958185元*0.03%*70%*572天）。故本案中，万年公司应当支付给魏长珍、刘君杰的逾期交房违约金共计142253元（14880元+5208元+6050元+1018元+115097元）。因此，对魏长珍、刘君杰提出的超过142253元的违约金诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十九条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定、《最高人民法院》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、福建万年房地产有限责任公司应于本判决生效后十日内向魏长珍、刘君杰支付逾期交房的违约金142253元； 二、驳回魏长珍、刘君杰的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4328元，减半收取2164元，由魏长珍、刘君杰负担639元，由福建万年房地产有限责任公司负担1525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李琴琴 二〇一九年八月二十六日 书记员  黄靖楠 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。