四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2299号 上诉人（原审原告）：邓柏树，男，1971年9月20日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：梅建军，四川及第律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张容，女，1971年11月23日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：梅建军，四川及第律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都吉盛置业有限公司，住所地四川省成都经济技术开发区（龙泉驿区）车城东七路**。 法定代表人：林荣滨，执行董事。 委托诉讼代理人：邱朋义，该公司员工。 上诉人邓柏树、张容因与被上诉人成都吉盛置业有限公司（以下简称吉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初4531号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 邓柏树、张容上诉请求：对一审判决予以改判，并支持上诉人的全部诉讼请求。 事实和理由：一、一审判决存在认定事实不清。 l、吉盛公司对于迟延办理房屋产权证书存在重大恶意。 对于房屋产权证的办理，《商品房销售管理办法》要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。按照《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。而本案中，双方对与办理房屋产权证书期限为交房后的365日，已完全超过法律法规规定的期限，在如此长达的办证时间内，开发商确拒不为邓柏树、张容办理产权证书，其主观恶意是毋庸置疑的。 2、一审判决“曲解”邓柏树、张容与吉盛公司签订的《房屋买卖合同》中逾期办理产权证书的约定，且该《商品房买卖合同》系吉盛公司提供的格式合同。 邓柏树、张容与吉盛公司签订《商品房买卖合同》，约定的是房屋所有权证书的办理，按照一审法院的理解，系房屋所有权证书即房产证。但邓柏树、张容认为，合同约定的房屋所有权证书应是一个概称，即房屋权属证书，故不管是之前的房产证还是不动产权证书均邓柏树、张容与吉盛公司签订的《商品房买卖合同》约定的范畴。 另外，邓柏树、张容作为购房人，签订的《商品房买卖合同》系吉盛公司提供的格式文本，邓柏树、张容根本不可能对吉盛公司提供的格式合同提出任何的修改意见，那么对于该合同中约定的产权证书的办理，依照《合同法》第41条“对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，邓柏树、张容与吉盛公司约定的房屋所有权证书的办理也应理解为不动产权证书的办理，吉盛公司也应承担相应的违约责任。 3、一审判决有违公平。对于迟延办理房屋产权证书，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称“该解释”）规定，即使在购房者未与开发商约定迟延办理权属证书违约金的情沉下，也可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息。而本案中，开发商迟延办理产权证书已是既定事实，在违约事实确定的基础上，按照该解释之规定，也应判决吉盛公司承担相应的违约责任，但一审法院并未按照该解释之精神，而是判决驳回了邓柏树、张容的全部诉讼请求，此种判决对邓柏树、张容是严重不公平的。 另外，同在一审法院审理的宋华、谢光婷等人诉四川宇华实业有限公司商品房预售合同纠纷六案中，原告宋华、谢光婷等人与四川宇华实业有限公司签订的《商品房买卖合同》与本案吉盛公司提供的格式合同均一致，在该系列案件中，一审法院却全部支持了原告宋华、谢光婷等人的诉讼请求，一审法院出现的“同类不同判”的判决实难说服作为邓柏树、张容的原告。 4、一审判决将会带来一定的消极社会效果。 据邓柏树、张容了解到，在实践中，吉盛公司提供的格式版的《商品房买卖合同》被开放商广为采用，甚至在不动产登记制度实施之后，该合同也仍在适用，若本案按照一审判决处理，只要在未约定不动产权证书办理的情况下，均按驳回诉请处理，这将致使在成都购房的大部分群体无法主张合同约定的迟延办证违约金。 同时，还可能出现开发商利用购房者不懂所谓的“文字差别”，而恶意拖延办理产权证书，按照一审判决，购房者必定是救济无门的。 二、一审判决适用法律错误。 一审判决适用《合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定便驳回了邓柏树、张容的诉讼请求，但该系列规定未称就本案情形应予以驳回，邓柏树、张容认为，对于开发商迟延办理产权证书，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法规已作了规定，而一审判决并未径直适用，也存在使用法律错误的情形。 综上所述：一审判决存在认定事实不清，适用法律错误，现邓柏树、张容为维护自身合法权益，依法提起上诉，恳请贵院依法予以改判，支持邓柏树、张容的全部诉讼请求。 吉盛公司答辩称：一、关于买受人提及《城市商品房预售管理办法》等3个办法规定问题，双方当事人签订《商品房买卖合同》及补充协议，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，因此合同中关于房屋所有权证办理约定也应当为有效，法院裁判的依据应当为法律、法规等规范性法律文件，该3个办法为部门规章，该规章与合同法、“商品房买卖司法解释”等法律、司法解释规定及精神违背，加之2004年新修订的《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，是承购人即买受人在房屋交付起90日内到办证部门办理权属登记手续，开发商只是配合，同时该条海规定双方有特殊约定按约定办理，该3个办法与本案无关。 二、关于买受人提及格式条款理解问题，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是经过双方协商一致的，不存在买受人所说的格式条款问题，对于办理房屋所有权证书，合同的约定是清楚明确的，不会产生争议，不存买受人所说的对合同条款理解发生争议的问题。 三、关于买受人提及宋华等人诉四川宇华实业有限公司六案问题，买受人所提及宋华诉四川宇华实业有限公司六案与本案的情况有区别，该六案是宇华公司逾期办理房屋所在楼栋初始登记即大产权导致，本案中吉盛公司是按期办理的初始登记，并履行了通知买受人提交办证所需资料、纳税费及相关义务，买受人提及的案例无参考价值。 四、关于买受人诉求主张依据问题，买受人主张吉盛公司支付违约金的依据系《商品房买卖合同》及补充协议约定的房屋所有权证书未按期办理的违约责任，而非不动产权证书逾期办理的违约责任，双方的合同并未有关不动产证书逾期办理约定，加之不动产权证不等同于房屋所有权证书，起办理条件和时限也不同于房屋所有权证书，买受人的主张没有依据。 五、关于买受人提及逾期办理房屋所有权证书责任问题。1.逾期办证的责任不在吉盛公司。吉盛公司履行了办理初始登记义务，及时取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，吉盛公司及时向买受人发函催告，履行了通知买受人向吉盛公司提交办理所需资料及缴纳税费的义务。买受人未按照合同约定及吉盛公司通知履行将办证所需的资料及税费交给吉盛公司的先义务，客观上导致了吉盛公司无法及时完成办理权属证书事项，逾期办证的责任不在于吉盛公司。2.不动产统一登记制度实施。成都龙泉驿区自2016年10月20日起实施不动产统一登记，故在2016年10月20日后，吉盛公司在事实上和法律上不可能按照合同约定为买受人办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定办理不动产权证书的相关内容，案涉房屋已于买受人起诉前取得不动产登记，因此不存在因吉盛公司原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，吉盛公司不应承担逾期办证的违约责任。 六、吉盛公司认为，吉盛公司不应当承担任何违约责任，退一步来说，若法院最终认为吉盛公司应承担违约责任的话，请法院考虑以下因素：1.房屋所有权证书未按照合同约定取得并未给买受人造成实际损失，违约金应当坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则；涉案房屋合同约定的违约金过高，请求法院予以调低。2.履行将办证所需资料及税费交给吉盛公司或者办证机关是买受人的先义务，加之不动产制度的实施，房屋所有权证书未按照合同约定取得责任并不全在吉盛公司，请法院合理确定买受人与吉盛公司的责任分担。3.买受人的房屋已于起诉前办理分户，不动产权证未交付只是因需要办理他项权而暂时未交付，办理他项权证期间不应视为逾期期限。4.政府部门暂停分户产权办理天数及办证部门对办证资料的内部流程审核时间应从逾期办证天数内扣除。 邓柏树、张容向一审法院起诉请求：吉盛公司向邓柏树、张容支付逾期办理不动产权证的违约金；本案诉讼费由吉盛公司承担。 一审法院认定以下事实：邓柏树、张容作为买受人与作为出卖人的吉盛公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定吉盛公司将由其开发位于龙泉驿区盛.都会城商品房出售给邓柏树、张容，双方对商品房的位置、房号、面积、总价、价款支付方式及双方的权利义务等进行了约定。合同第十八条第一项“出卖人在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。”第二十八条关于房屋所有权转移登记责任处理约定：“（一）房屋所有权转移登记违约责任：1、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理：（1）…。（2）买受人不解除合同，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。”双方同时签订补充协议对按揭购房、房屋抵押他项权证的办理等事宜进行了约定。 合同及补充协议签订后，邓柏树、张容付万伦、骆军华等人按约向吉盛公司支付了全部购房款，吉盛公司按约向付万伦、骆军登记人交付了房屋。现案涉房屋均已取得不动产权登记。但对于房屋系按揭购买的买受人，吉盛公司为办理房屋抵押权他项登记未交付不动产权证书。 另，成都市龙泉驿区人民政府于2016年9月28日发布《关于实施不动产统一登记有关事项的通告》。成都市龙泉驿区国土资源局和城乡房产管理局按照通告要求，联合于2016年9月28日发出《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，该《通告》载明：2016年10月12日17时至2016年10月19日17时，全区停止受理土地、房屋登记等业务。2016年10月20日成都市龙泉驿区范围内不动产登记按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范（试行）》以及四川省、成都市、龙泉驿区的有关规定办理及办理不动产权登记，发放不动产权证书。 以上事实有当事人双方陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、房屋信息摘要、购房票据、房屋登记信息、不动产权证书、通知、通告等证据在案佐证，原审法院予以认定。 原审法院认为，邓柏树、张容与吉盛公司就案涉房屋所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点为:吉盛公司是否应向邓柏树、张容等人支付迟延办理不动产登记证书的违约金。 根据双方签订的合同约定，吉盛公司应在交房之日起365日内协助付买受人办理房屋所有权证，迟延则应当承担逾期每日万分之零点五或万分之一不等的违约金。故，该约定系针对房屋所有权的转移登记。根据本案查明的事实，案涉商品房预售合同履行期间，龙泉驿区政府于2016年10月12日17时起不再单独办理房屋所有权证或国有土地使用权证，改为办理不动产权登记，发放不动产权证书。鉴于邓柏树、张容等人主张吉盛公司支付违约金的依据系合同约定的房屋产权证书未按期办理的违约责任，而非不动产权证书逾期办理的违约责任。而不动产权证书系将房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一的权属证书，不等同于房屋所有权证书。因此，关于第二个争议焦点。根据双方签订的合同约定，吉盛公司应在交房之日起365日内协助邓柏树、张容办理房屋所有权证，迟延则应当承担逾期每日万分之零点五或万分之一不等的违约金。故，该约定系针对房屋所有权的转移登记。根据本案查明的事实，案涉商品房预售合同履行期间，龙泉驿区政府于2016年10月12日17时起不再单独办理房屋所有权证或国有土地使用权证，改为办理不动产权登记，发放不动产权证书。鉴于邓柏树、张容主张吉盛公司支付违约金的依据系合同约定的房屋产权证书未按期办理的违约责任，而非不动产权证书逾期办理的违约责任。而不动产权证书系将房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一的权属证书，不等同于房屋所有权证书，其办理条件和时限亦不同于房屋所有权证书。因此，邓柏树、张容依据合同关于房屋所有权证书逾期办理违约责任的相关条款主张吉盛公司承担逾期办理不动产权证书违约金，没有依据，原审法院不予支持。 据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回邓柏树、张容的诉讼请求。一审案件受理费减半收取44元，由邓柏树、张容负担。 二审另查明以下事实：一、邓柏树、张容在合同约定的期限内接收了房屋，但邓柏树、张容和吉盛公司对具体交房的时间不能予以确认。故本院以双方合同约定的时间即2016年4月30日作为案涉房屋交付时间。 二、邓柏树、张容在二审中未明确房屋不动产权证书的取得时间。 三、邓柏树、张容与吉盛公司确认：双方在合同中未就办理国有土地使用权证的时间予以约定。 四、双方合同补充协议约定“甲乙双方以《合同》所记载的联系地址、电话为双方联络依据，双方按照该地址寄发函件，自案件寄发之日起五日视为送达”。 五、2017年3月1日，吉盛公司按照双方合同约定的送达地址和电话向邓柏树、张容发出《关于房屋不动产登记办理政策调整及补交相关资料告知函》，载明：“我司在办理您房屋所有权证书的过程中，成都市下发了不动产统一登记的相关政策及通知开始实施不动产登记。不动产登记改变了原来的办证方式和手续，取消了房屋所有权证和土地使用证的分别办理，将二者合二为一进行办理。因此，您取得不动产登记证的时间预计将早于原土地使用权证的时间且晚于原房屋所有权证的时间……不由于国家及地方政府政策的变化，影响了您所购房屋权属证书的办理。不动产登记政策实施后，办理不动产登记的事宜已由新成立机构负责，根据新成立机构的初步要求，您除应按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定提交相关资料及交纳相关费用外，还应向我司初步提供《授权委托书》、《登记询问笔录等资料》。为了便于您的办理，我司将从2017年2月27日开始在“三盛·都会城”营销中心安排专人负责按照《商品房买卖合同》即不从协议的约定和不动产登记机构的要求代收相关费用（已缴纳者除外）及资料，请您届时自行前往营销中心缴纳相关费用（已缴纳者除外）和签订即提供相关资料……请您于我司共同关注国家及地方政府相关政策、通知，并按照国家及地方政府相关政策、通知的规定缴纳相关费用和提交相关资料，争取早日拿到您所购房屋不动产登记证”。 双方当事人对原审法院查明的事实无异议，经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人邓柏树、张容的上诉请求与被上诉人吉盛公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：吉盛公司是否应向邓柏树、张容支付逾期办理不动产权证书的违约金。现就上述争议焦点的认定论述如下。 邓柏树、张容与吉盛公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，邓柏树、张容原审诉请系要求吉盛公司给付逾期办理不动产权证书的违约金，对此本院认为：根据本案查明的事实，在交房后的办理房屋产权证期限内，龙泉驿区开始实施不动产统一登记支付，原房屋所有权证书与原国有土地使用权证书合并登记，不再办理上述两证。但二证合一政策实施后，吉盛公司仍负有为邓柏树、张容办理案涉房屋不动产权证书的义务。办理不动产权证书的时间因双方并无约定，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，吉盛公司应在龙泉驿区开始实施二证合一政策后的合理期限内为邓柏树、张容办理不动产权证书，该期限参照上述司法解释本院确定为90日，即2017年1月18日。但根据本案查明的事实，合同约定的交付时间即2016年4月30日后365日办理房屋所有权证，即2017年4月30日。但该日期晚于上述2017年1月18日；且在合同约定的办理房屋所有权证期限届满前，吉盛公司根据因二证合一新政实施对办理不动产权证的需求，向邓柏树、张容发出了告知函，载明了不动产权证办理的相关要求。对此本院认为，吉盛公司作为接受办证义务的受托人，其在履行办证义务过程中、在合同约定的办理房屋所有权证书届满时间前，因新办证政策的要求，向买受人发出了还需要提供资料的种类、载明了办理和提交相关手续的时间地点，其行为已尽到受托人的告知义务。在此情况下，邓柏树、张容作为委托人，应当按照该告知内容补充提交相关手续；如相关手续不需要补交，也应提交相关证据证明在房屋交付时候或在收到该通知前已按照办理不动产证书的要求提供了相关资料。但在本案诉讼中，邓柏树、张容并未提供证据证明其在收到该告知函后在何时补充提交了办理不动产证所需资料，也未提交证据证明在告知函发出前已就办理不动产证所需资料提供完毕。故本院认为，因二证合一政策的变化后，吉盛公司提交的证据证明其在约定的办理房屋所有权证期限内已告知买受人补充提交办证资料，但邓柏树、张容未提交相关证据证明不动产权证办证资料的具体提交时间，故本院对其提出吉盛公司给付逾期办理不动产权证的主张不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费152元，由上诉人邓柏树、张容负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年八月二十六日 书记员 龙春光