湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0984民初514号原告：湖北德洲科技发展有限公司。住所地：湖北省汉川市新河经济技术开发工业园。法定代表人：刘学来，执行董事。委托诉讼代理人：张伟、周俊峰，湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：项晓明，男，1973年1月21日生，汉族，浙江省龙泉市人，住浙江省龙泉市。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告项晓明经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除2014年12月20日原、被告签订的《厂房买卖合同》，并判令被告协助办理合同解除后的房产及银行等相关手续；2.判令被告返还原告借款56905元及利息（按月利率2%，从2016年6月24日起算至实际给付完毕之日止）；3.判令被告返还原告银行代付款357440.67元及利息（按银行贷款年利率4.75%从2018年9月计算至实际给付完毕之日止）；4.判令被告支付逾期付款违约金滞纳金，按年利率6%的2倍，从2015年1月1日至2018年12月31日计3年为396490.14元，后期计算至实际给付完毕之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月20日，原告与被告签订了《厂房买卖合同》，被告购买原告位于汉川市××开发区新河工业园内的厂房XXX号厂房和宿舍，建筑面积1512.115㎡，总价2646201元。合同约定签约当日被告首付1326202元，下余房款办理银行按揭。合同签订至今，被告仅支付了224839.50元，尚有1101362.50元首付款未付。按合同约定，逾期付款的滞纳金按银行利息的二倍计，逾期三个月原告有权终止合同。2016年4月至6月期间，被告曾向原告借款56905元，并约定按月利率4%计息，但被告至今分文未付。被告经多次催告仍不按约付款，已严重违约，原告于2018年8月以律师函形式向被告告知解除合同及追究违约责任等相关事宜的书面通知，被告仍置之不理，故原告提起诉讼。被告未在法定期限内答辩亦未提交证据。原告围绕其诉讼请求向本院提交了《厂房买卖合同》、借据三份（拟证明被告向原告借款）、银行还款凭证（拟证明原告代被告偿还了银行按揭贷款）、律师函及邮寄回执（拟证明原告已通知被告解除合同等事宜）。本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告项晓明与郑昌利（原告已另案起诉）一起经营服装生意。2014年12月20日，被告项晓明、郑昌利分别与原告签订《厂房买卖合同》，分别购买原告位于汉川市××开发区新河工业园内的厂房和宿舍后，合并经营。其中被告项晓明购买的是原告所有的德洲科技工业园XXX号厂房和宿舍，建筑面积1512.115㎡，购房款总价2646201元。合同约定：签约当日被告首付1326202元，下余房款办理银行按揭；逾期付款的滞纳金按银行利息的二倍计，逾期三个月原告有权终止合同。买卖合同签订后,原告向被告交付了厂房和宿舍，至今为止，被告仅于签约时向原告支付了购房款224839.50元。2016年4月27日至6月23日，被告分三次向原告借款共56905元，用以支付该厂房、宿舍的物业费用，其中被告向原告出具了一张借条，借款金额28405元，郑昌利代被告出具了二张借条，借款金额分别为15000元、13500元。借据上均约定按月利率4%计息。2017年3月-2018年11月21日期间，原告代被告支付了银行按揭贷款357440.67元。后因经营不善,项晓明将全部厂房、宿舍（包括郑昌利购买的厂房和宿舍）出租。2018年2月、6月，原告向租户收取了项晓明、郑昌利所购厂房和宿舍的租金15万元。2018年8月，原告委托湖北山河律师事务所向被告寄送律师函，通知被告解除合同，律师函被退回。2018年10月底，原告将项晓明、郑昌利所购买的厂房和宿舍转卖给他人，并收取了部分房款。另查明：在原告与郑昌利所签订的厂房买卖合同尾页，合同双方对付款方式另外补充说明和约定：买受人于2014年12月20日付人民币25万元整，剩余1076202元整分四年付清，每一年分季度支付，每季度支付67263元整，于2018年12月20日前付清，剩余132万元整办理银行按揭贷款。本院认为，1.关于违约责任。原告具有房地产开发、销售资质，原、被告签订的房屋买卖合同自愿、合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告未按约付款，构成违约，原告要求解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任合法有据，本院予以支持；但原告诉求的违约责任计算方式有误，本院按双方约定依法予以调整。双方当事人在房屋买卖合同中约定按银行利息的二倍计算违约金，具体计算利率约定不明，根据相关司法解释，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，结合被告的违约程度及原告对被告违约的主张时间等情况，本院在2014年金融机构3-5期贷款年利率6%基础上加收30%，按年利率7.8%计算被告的违约金；即使被告违约，原告也有及时止损避免损失扩大的义务，且原告已于2018年10月底将案涉厂房宿舍转卖，此后不应再要求被告支付违约金，故违约金起止时间本院确定为自2015年1月1日起至2018年10月止共46个月期间，原告在2018年10月之后的违约金诉求本院不予支持；被告与郑昌利共同出资购房、共同经营，同时与原告签订厂房买卖合同，根据日常生活经验和交易习惯，本院推定原告与郑昌利约定的分期付款优惠方式同样适用于被告，结合本案原告向被告借资、垫资等案情，原告此前并未向被告主张违约责任，故被告的违约金本院根据郑昌利案中约定的付款数额和方式，按季度分段起算，则被告的违约金本院核算为：25160.50元（25万元-224839.50元）×7.8%/年×46个月+67263元×7.8%/年×315个月，合计约为145244元。2.关于借款和垫付的银行贷款。为减少诉累，本院在本案中一并处理。被告向原告借款时约定的利率过高，原告已自愿依法调整，本院准许，原告要求被告按年利率24%偿还借款本息不违反法律规定，本院予以支持；原告代付的银行按揭贷款，被告亦应当向原告偿还，被告未及时向原告支付，原告主张按年利率4.75%计息亦合理合法，本院支持。但所垫付贷款的还款时间双方既无明确约定，原告主张的逾期时间2018年9月1日亦无证据证明，且在此之后原告仍代被告偿还了部分贷款，故对原告诉求的垫付款利息，本院自原告最后一次代被告还款之后起算，即自2018年11月22日起算；在双方解除合同前，被告可合法占有、使用案涉厂房和宿舍，该厂房宿舍的租金也是被告的合法收益，则原告收取的租金应抵扣被告应当支付的款项。鉴于项晓明、郑昌利共同经营，租金是二人全部厂房宿舍的租金，二人各自购买的厂房宿舍面积相同，原告也已对郑昌利提起了诉讼，为公平起见，原告收取的15万元租金，本院平均抵扣二人应付款项，每人抵扣75000元，则本案被告项晓明应当支付给原告的银行房贷为282440.67元（357440.67元-75000元）。如被告此前对案涉厂房、宿舍进行了装修，被告可在以后提交证据另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖北德洲科技发展有限公司与被告项晓明签订的德洲科技工业园XXX号厂房和宿舍的买卖合同，被告项晓明协助原告湖北德洲科技发展有限公司办理合同解除后的相关手续；二、于本判决生效之日起十日内，原告湖北德洲科技发展有限公司向被告项晓明退还购房款224839.50元，被告项晓明向原告湖北德洲科技发展有限公司赔偿违约金145244元；三、于本判决生效之日起十日内，被告项晓明向原告湖北德洲科技发展有限公司偿还借款56905元，并支付相应利息（按年利率24%，自2016年6月24日起算至清偿之日止）；四、于本判决生效之日起十日内，被告项晓明向原告湖北德洲科技发展有限公司支付所垫付的按揭贷款282440.67元，并支付相应利息（按年利率4.75%，自2018年11月22日起算至清偿之日止）；五、驳回原告湖北德洲科技发展有限公司的其他诉讼请求。上列第二、三、四项合并执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12250元，公告费560元，合计12810元，由原告负担2810元，被告负担10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长 胡 雯人民陪审员 匡 红人民陪审员 张还姣二〇一九年八月七日书 记 员 晏 剑法律条文附录：《中华人民共和国合同法》1.第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。……4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。