河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初4756号原告（案外人）：许洪平，男，1987年5月14日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：庄绪庆，河北梁雪冬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王素燕，河北梁学冬律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨宝军，男，1979年10月16日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。被告（被执行人）：吴江宁，男，1992年1月18日出生，汉族，住天津市和平区。原告许洪平与被告杨宝军、吴江宁案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告许洪平的委托诉讼代理人庄绪庆、王素燕，被告杨宝军、被告吴江宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许洪平向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对原告购买的吴江宁名下位于三河市燕郊开发区行宫东大街南侧燕高路西福成公寓4-D-201房屋的强制执行并解除对该房的查封。2、请求确认原告与被告吴江宁签订的《房屋买卖合同》有效，原告对购买房屋享有所有权。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月29日，杨宝军与吴江宁因民间借贷纠纷，杨宝军对吴江宁名下位于三河市燕郊开发区行宫东大街南侧燕高路西福成公寓4-D-201房屋申请三河市人民法院查封，杨宝军与吴江宁在诉讼中调解结案，案号：（2018）冀1082民初8546号，杨宝军于2018年11月26日对涉案房屋申请执行立案，案号：（2018）冀1082执3103号。2019年4月9日原告许洪平对执行标的提出书面异议，2019年4月29日三河市人民法院向原告送达（2019）冀1082执异21号执行裁定书，驳回原告许洪平的异议申请。原告不服执行裁定，现依法向贵院提起诉讼，理由如下：一、原告与被告吴江宁签订的《房屋买卖合同》合法有效，享有取得涉案房屋的合同权利。原告代理人高利泉与被告吴江宁于2018年7月9日签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，约定房屋总价款160万元，签约日支付定金30万元，余款130万元在100日内支付吴江宁，双方于2018年10月20日前办理产权过户，过户后双方办理房屋交付。原告代理人高利泉依约向吴江宁转账交付了定金30万元。在合同履行过程中为了保证交易安全及资金用途，买卖双方协议办理委托公证，2018年10月15日，吴江宁签署了房屋买卖委托书。2018年10月22日，北京市潞州公证处出具委托公证书。原告代理人高利泉于2018年10月26日向中国光大银行廊坊分行转账代偿了涉案房屋的全部银行贷款130万元，10月29日取得银行的结清证明准备办理解除抵押和过户手续，发现房屋被司法查封，无法办理过户手续。原告于2018年11月1日向法院提起诉讼。依据原告与被告吴江宁签订及履行合同的事实，原告在法院查封前签订房屋买卖居间合同，并交付了全部房款，依法应享有合同权利。二、被告杨宝军与吴江宁存在恶意串通损害原告合同利益的行为，被告杨宝军的执行请求不具有合法性，应立即停止执行。通过三河市人民法院（2019）冀1082执异21号执行裁定书发现，被告吴江宁陈述将涉案房屋于2018年2月23日出租给被告杨宝军，租期15年，租金335000元，租金已转账支付，房屋由被告杨宝军占有。原告对被告提供的房屋租赁合同的真实性提出质疑。首先，原告购买涉案房屋时，被告明确为自用，而不是出租。其次，被告双方租定15年租赁合同，且一次性交付335000元房租，不符合租房惯例。再次被告杨宝军于2018年10月29日即原告还清贷款之日查封涉案房屋，在执行案件中被告杨宝军又成为涉案房屋的竞买人，不排除二被告恶意串通行为及虚假诉讼。综上，请贵院依法予以审查，支持原告的诉讼请求。被告杨宝军辩称，不同意原告的诉讼请求，原告起诉被告杨宝军没有事实与法律依据，被告杨宝军与原告没有任何关系，杨宝军是吴江宁的合法债权人，依法向法院提起诉讼和申请执行，并无任何违法之处，原告的做法损害了被告杨宝军实现债权的合法权益。原告与吴江宁之间根本不存在房屋买卖关系，涉案的房屋买卖合同原告不是买受人，实际情况是吴江宁向案外人高利泉借款，签订房屋买卖合同是为借款做担保，涉案的款项都是高利泉向吴江宁转的，房屋买卖合同也是高利泉签订的，原告方的做法才是套路贷的形式。本案中案外人高利泉既是买方原告的代理人，又是卖方被告吴江宁的代理人，这明显与常理不符，违反了民法168条禁止的双方代理行为，也违反了司法部关于公证职业五不准的通知中受托人不得接受案款的规定。且原告并没有实际占有该涉案房屋，不符合提出案外人执行异议之诉的条件。被告吴江宁辩称。一、对执行裁定书真实性没有异议，但不符合案外人提执行异议之诉的条件。二、高利泉实际是本案被告吴江宁的债权人，双方的房屋买卖合同实际是为借贷做的担保，非真实房屋买卖，且被告吴江宁并未见过许洪平，无任何联系方式。原告许洪平的购房合同作假，属于后加，许洪平非实际利害人，无权起诉被告。三、被告吴江宁通过案外人李晶介绍的恒华房产马秀坤与高利泉发生借贷关系，恒华房产名为房产中介，实为借贷公司，高利泉是该公司银主。被告吴江宁在借贷中的所有服务费及利息均转帐给马秀坤及同伙。所以买卖合同以及居间合同均是此次借贷的担保合同。四、定金收条实际为此次贷款的金额并非购房定金。在收到30万元贷款后，被告吴江宁随即微信转账给马秀坤服务费6000元，以及上扣月息为3.5%的利息10500元。五，公证书均是为此次借贷所做的担保，且高利泉既是被告吴江宁的委托人，同时又是原告许洪平的委托人，不符合双方代理的限制性规定。通过公证书所做的解押和代还尾款，是利害人高利泉、马秀坤企图恶意侵占被告吴江宁房产，这种真借贷，假买卖形式已经构成套路贷的基本条件。六、本案被告杨宝军、吴江宁诉讼中的调解书，申请强制执行与拍卖，是真实有效的，且有生效法律文书。七、房屋租赁合同系被告吴江宁与被告杨宝军所签的长期租赁合同，真实有效。八、为实现此次借贷，以此房产证做为抵押，并且同时还有被告吴江宁的身份证原件以及户口本原件，在被告多次讨要情况下，利害人均未交付身份证件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提供了如下证据：证据一，河北省三河市人民法院（2019）冀1082执异21号执行裁定书，原告欲证明提起案外人执行异议之诉的事实依据。证据二，房屋买卖合同，原告欲证明原告与被告吴江宁存在房屋买卖合同的法律关系及双方约定的权利义务。证据三，房屋买卖居间合同，原告欲证明原被告订立房屋买卖合同的事实。证据四，定金收条，原告欲证明原告依约向被告交付购房定金30万元的事实。证据五，中国光大银行交易明细单，原告欲证明原告代理人代被告吴江宁偿还房屋贷款130万元用于结清贷款的事实。证据六，贷款结清证明，原告欲证明原告所购买房屋的银行贷款已经结清的事实。证据七，公证书，原告欲证明被告委托高利泉办理代偿银行贷款，办理解押及解押后的房产证委托公证的事实。证据八，河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初8696号之一民事裁定书，原告欲证明原告主张履行合同诉讼因被告行为产生诉讼障碍，案件中止诉讼的事实。证据九，房屋租赁合同复印件（来源于执行案件），原告欲证明被告为阻止原告实现房屋产权转移登记及交付房屋制造伪证的事实。证据十，房屋产权证，原告欲证明被告吴江宁履行房屋买卖合同，已将涉案房屋产权证交付原告的事实。证据十一，执行调查笔录及地址确认书复印件各一份。原告欲证明在执行案件中吴江宁与杨宝军形成租赁合同关系，约定租金为335000元，租金给付方式为银行转账，但吴江宁没有提供转账记录，通过这份笔录可以证实吴江宁与杨宝军之间的租赁合同是伪造的。通过地址确认书证明2018年11月7日吴江宁仍在燕郊福成一期4号楼四单元201居住，与其提供的租赁合同相互矛盾，进一步证明租赁合同虚假。对原告的上述证据，被告吴江宁的质证意见是：对证据一真实性没有异议，但不符合案外人提执行异议之诉的条件。对证据二房屋买卖合同有异议，主张不认识许洪平本人，并未与其在当日签订买卖合同，实际上是与本案利害人高利泉、马秀坤建立的借款合同关系。对证据三不予认可，主张该合同是此次借款的担保合同。对证据四定金收条，主张该收条实际为此次贷款金额并非购房定金，在收到30万元贷款后，被告吴江宁随即微信转账给马秀坤服务费6000元以及上扣月息为3.5%的利息10500元。对证据五、六、七的真实性认可，对证明目的不予认可，并主张通过公证书所做的解押及代还尾款是利害人高利泉、马秀坤企图恶意侵占被告吴江宁房产，这种真借贷，假买卖形式，已经构成套路贷的基本条件。对证据八、九、十、十一的真实性认可，对证明目的不予认可。被告杨宝军的质证意见是：对证据一执行裁定书的真实性没有异议，但原告不符合最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题第28条的规定。对于证据二和证据三不予认可，主张该合同是吴江宁与高利泉所签，其中高利泉既是买方的代理人又是卖方的代理人明显不符合常理，违背民法对于双方代理的限制性规定。对证据四、五、六、七的真实性没有异议，对证明目的不予认可。对证据八的真实性无异议，与被告杨宝军无关。对证据九、十的真实性没有异议，对证明目的不予认可。房本在何处不是法院支持排除执行的条件。对执行调查笔录真实性认可，对证明目的不认可，对吴江宁的地址确认书不发表质证意见，与本人无关。被告吴江宁为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：第一组证据，三笔转账记录，分别是服务费6000元、利息10500元、滞纳金1000元，被告欲证明30万元是借款而不是房屋买卖合同首付款。证据二，被告吴江宁与马秀坤的聊天记录，被告欲证明马秀坤、李晶实际是此次贷款的中间人并收取服务费、利息、滞纳金，高利泉为实际银主，也论证了30万元贷款的事实。证据三，案外人李晶与姜海燕微信聊天记录，被告吴江宁欲证明与高利泉是借贷关系，不是房屋买卖关系。对上述证据原告的质证意见是：对证据一、二的关联性、证明目的均有异议。主张马秀坤、李晶并非是本案的当事人，此笔借贷及还息的行为与本案没有关联性。录音当中吴江宁与马秀坤提起高总，但不能明确是许洪平的代理人高利泉，该份证据不能证明吴江宁的主张。对于证据三的真实性、关联性均有异议，该份证据不能证明与案件的许洪平有关联性。被告杨宝军对上述证据的质证意见是：对证据没有异议，与杨宝军无关。被告杨宝军为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：2018年取暖费票据，被告欲证明该房屋为杨宝军实际使用。原告对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，主张该收款收据只能证明被告杨宝军交纳了2018年11月15日至2019年3月15日的取暖费，该票据能够证明二被告为了阻却原告取得房屋进行恶意串通的事实。被告吴江宁对杨宝军提供的证据没有异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中原告虽向法庭提交了原告与被告吴江宁签订的房屋买卖合同及履行合同的相关证据。但吴江宁对双方签订的合同已明确提出异议，且双方就此纠纷已于2018年11月份形成诉讼。故原告对执行标的物即涉案房屋是否具有权力，目前尚未明确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告许洪平要想排除执行，必须同时满足上述四个条件，但原告没能提交其买卖合同是合法有效的相关证据，以及未能提供在人民法院查封之前已合法占有该不动产。综上所述，原告许洪平主张的权利不能排除本院对涉案房屋的执行，其提出的异议不成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第二十条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告许洪平的诉讼请求。案件受理费19200元，由原告许洪平负担（已向本院预交）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  马凤才人民陪审员  李少波人民陪审员  贺祥安二〇一九年八月二十日书 记 员  司惠文