北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京执异47号异议人（案外人）：任可玮，女，1984年6月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。申请保全人：中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，营业场所地北京市西城区阜成门内大街293号。负责人：黄宪辉，总经理。委托诉讼代理人：宁鸣阳，北京市汉韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘焱鑫，北京市汉韬律师事务所律师。被申请保全人：北京嘉禾远东置业有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇新海南里**。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：王蓉蓉，该公司员工。被申请保全人：北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司，住，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**/div>法定代表人：邹立伟。被申请保全人：北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司，住，住所地北京市朝阳区鼎成路**裙房**1－6内3019/div>法定代表人：王子华。被申请保全人：北京紫乔房地产开发有限公司，住，住所地北京市平谷区平谷镇府前街**/div>法定代表人：唐勇凡。被申请保全人：北京京奥港集团有限公司，住所，住所地北京市朝阳区鼎成路**裙房div>法定代表人：王子华。被申请保全人：北京京奥港置业有限公司，住所，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路**div>法定代表人：王子华。被申请保全人：南京京奥港房地产开发有限责任公司，住所，住所地江苏省南京市秦淮区公园路****div>法定代表人：赵亮。被申请保全人：北京京奥港房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区，住所地北京市朝阳区鼎成路**裙房1－6内**3051v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王子华。被申请保全人：王子华，男，1962年1月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：熊伟，女，1977年12月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：王晗琪，女，1989年9月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：郭亚芳，男，1975年2月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称中国华融北京分公司）与北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾公司）、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王子华、熊伟、王晗琪、郭亚芳借款合同纠纷一案财产保全过程中，于2018年12月27日作出裁定，查封了被申请保全人嘉禾公司名下的位于北京市通州区新海南里225号楼[不动产权属证号：X京房权证通字第**]项下的107号房屋（以下简称107号房屋）。案外人任可玮向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。任可玮提出异议称：法院在办理中国华融北京分公司诉北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司等借款纠纷一案中，查封了107号房屋。我对该查封行为提出异议，请求解除对嘉禾公司名下107号房屋的查封。具体理由如下：一、107号房屋系我于2016年11月16日购买，并签订了正式的商品房现房买卖合同，已经办理网签备案。二、合同签订后，我支付了全部购房款9257875元，开发商已为我出具购房款发票。三、我于合同签订当日，即2016年11月16日办理入住手续，并一直在107号房屋内居住至今。四、我于2017年1月23日向税务机关交纳了107号房屋的税款132255．35元。五、对于107号房屋，我已经向北京市通州区人民法院起诉要求协助办理房产过户手续。中国华融北京分公司辩称，任可玮提供的证据不能证明其在法院查封之前已经签订房屋买卖合同并合法占有107号房屋，现有证据亦不能证明其已经全额支付了购房款。案外人也没有提供其对未办理过户登记没有过错的证据。综上，我公司不同意案外人的异议请求。嘉禾公司称，我公司认可任可玮提出的案外人异议。本院经审查查明，本院在审理中国华融北京分公司与北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、嘉禾公司、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王子华、熊伟、王晗琪、郭亚芳借款合同纠纷一案过程中，依据申请保全人中国华融北京分公司提出的财产保全申请，于2018年11月26日作出（2018）京民初223号民事裁定，裁定冻结北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、嘉禾公司、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳的银行存款或者查封、扣押其相应价值的财产，限额人民币1166576397元。2019年1月3日，本院向北京市通州区不动产登记事务中心送达（2018）京民初223号民事裁定和（2018）京民初223号协助通知书，保全查封了嘉禾公司名下的105、107、109号三套房屋所有权，其中包括107号房屋所有权，查封期限为三年，自2018年12月27日至2021年12月27日。该中心于2019年1月3日签收上述民事裁定、协助通知书。本院另查明，X京房权证通字第XXXX号不动产权属证书显示：房屋所有权人为嘉禾公司，房屋坐落于北京市通州区xxxx，登记时间为2011年3月30日，房屋属性为商品房，建筑面积为2699．72平方米，总层数为3（-1），有101、102、103、105、106、107、108、109房屋。本院再查明，2016年11月16日，任可玮与嘉禾公司签订了《商品房现房买卖合同》（合同编号：XF676176）。该买卖合同约定：任可玮购买商品房房屋坐落为：通州区xxxx．商品房实测建筑面积共336．65平方米。该商品房未设定抵押，嘉禾公司未将该商品房出租。嘉禾公司与任可玮约定按照套内面积计算该商品房价款，该商品房单价每平方米人民币28402．75元。任可玮提交嘉禾公司出具的两张北京增值税普通发票（价税合计分别为3707875元、5550000元），以证明其支付了全部购房款。2016年12月29日，任可玮向嘉禾公司缴纳公共维修基金、产权代办费、登记费、印花税，嘉禾公司出具了收据。当日，任可玮办理入住手续，办理电卡、水卡等，并对107号房屋进行装修。因嘉禾公司未按约定办理房屋所有权转移登记，2019年2月25日，任可玮向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求判令107号房屋归其所有，并由嘉禾公司配合其办理房屋产权证书。本院认为，根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定实施过程中查封、扣押、冻结的财产，主张实体权利请求排除对该财产的保全执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。财产保全案件执行中，买受人对登记在被申请保全人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。财产保全案件执行中，本院对嘉禾公司名下的107号房屋所有权采取查封措施，查封的效力及于107号房屋所有权相对应面积的土地使用权。本院查封107号房屋所有权之前，任可玮已与嘉禾公司签订了购房合同，实际占有使用该房屋，并全额交纳了购房款，未办理过户登记并非因任可玮自身原因。任可玮对107号房屋及相对应面积土地享有的权利可以排除执行。故任可玮所提异议理由，本院予以支持。中国华融北京分公司在本裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，本院应当自期限届满之日起七日内解除对107号房屋所有权及相对应面积土地使用权的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除本院根据（2018）京民初223号民事裁定及（2018）京民初223号协助执行通知书对位于北京市通州区xxxx107号房屋所有权及相对应面积土地使用权的查封。如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审 判 长 齐立新审 判 员 禹明逸审 判 员 张文斌二〇一九年八月十四日法官助理 刘旭峰书 记 员 李 艳