北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初83883号原告：王岩岩，女，1973年10月18日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张宇侬，北京市中伦律师事务所律师。被告：北京市金陛房地产发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区南沙滩**院**楼1-2-（2）****。法定代表人：张振军。原告王岩岩（以下称姓名）与被告北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下称金陛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王岩岩及其委托代理人张宇侬，金陛公司的法定代表人张振军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王岩岩向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间《商品房买卖合同》解除。2.判令金陛公司返还王岩岩购房款1450790元（本判决书中的货币均为人民币）。3.判令金陛公司赔偿王岩岩损失6633210元。事实和理由：王岩岩与金陛公司于2007年8月8日签订《商品房买卖合同》，约定：王岩岩作为买受人购买金陛公司作为出卖人所开发的“602号房”（现登记地址为北京市朝阳区602号，以下称602号房屋），合同约定的全款为1450790元。根据合同约定：“双方同意出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，申领房屋权属证件，并按规定交纳有关税费等”。2007年8月28日，王岩岩向金陛公司以现金形式支付购房款1450790元，同日，金陛公司向王岩岩交付602号房屋并开具购房款收据。602号房屋在交付完毕后，王岩岩一直使用并占有至今，期间王岩岩多次催促金陛公司办理房屋产权证，但金陛公司一直推脱。2008年，案外人徐某与金陛公司因合同纠纷诉至法院，因金陛公司未按照生效判决履行义务，徐某向北京市第二中级人民法院（以下称二中院）申请强制执行，于2012年8月31日将602号房屋予以查封。王岩岩在2013年底得知602号房屋被查封后，于2014年初作为602号房屋实际权利人以案外人身份向二中院提出执行异议。2014年11月18日，二中院作出(2014)二中执异字第00854号执行裁定书裁定驳回再审申诉人的异议请求。王岩岩因不服上述执行异议裁定，向二中院提起案外人执行异议之诉，请求判令对602号房屋停止执行。2015年6月19日，二中院作出(2015)二中民初字第00461号民事判决书，认定再审申诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议复议案件若干规定》）第二十八条规定的情形，执行异议理由成立，应予支持。之后，案外人徐某不服，以一审法院认定事实及适用法律错误为由向北京市高级人民法院（以下称北京高院）提起上诉，2015年12月30日，北京高院作出(2015)高民终字第3762号民事判决书，以本案再审申诉人支付602号房屋房款无转账记录以及实际权利人身份存疑、其所提供的证据的证明力并不充分，现有证据难以确定为由认定其不符合《执行异议复议案件若干规定》第二十九条关于排除执行的要件，最终判决撤销一审判决，驳回再审申诉人的诉讼请求。王岩岩后又以二审法院认定事实及适用法律错误为由向最高人民法院申请再审，2016年4月29日，最高法院作出(2016)最高法民申254号民事裁定书，最高法院认定北京高院在《执行异议复议案件若干规定》第二十八条与第二十九条使用产生竞合的情形下，没有审查申诉人是否符合《执行异议复议案件若干规定》第二十八条的规定，适用法律错误。最高法院裁定指令北京高院再审本案。北京高院经再审本案后，2017年6月29日，北京高院作出(2016)京民再97号民事判决书，判决书重新分别审查申诉人是否适用和符合《执行异议复议案件若干规定》第二十八条与第二十九条规定的情形。再审法院认为，案外人曲某对602号房屋拥有预售登记，且与金陛公司曾进行了诉讼，生效判决虽然驳回了曲某的诉讼请求，但理由是基于被申诉人徐某对602号房屋的查封，故存在履行障碍，602号房屋权属待定。基于前述情形，王岩岩与金陛公司签订房屋买卖合同，但至今王岩岩未办理房屋过户登记，对此金陛公司和王岩岩负有责任，因此王岩岩不符合《执行异议复议案件若干规定》第二十八条第四款“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，最终认定(2015)高民终字第3762号民事判决书确属法律适用错误，再审判决予以纠正，但并未影响判决结果，最终再审判决维持(2015)高民终字第3762号民事判决书判决结果。综上所述，王岩岩认为，在《商品房买卖合同》履行期间，金陛公司恶意隐瞒债务，导致602号房屋未能在商品房交付720日内办理产权登记。此外，鉴于案外人徐某的查封以及北京高院作出(2016)京民再97号民事判决书致使合同目的无法实现。王岩岩于2018年通过参加二中院的司法拍卖以808.4万元再次购买了602号房屋，该价格比王岩岩与金陛公司所签合同的购买价1450790元高出6633210元，是王岩岩的损失。金陛公司辩称：张振军2014年10月才当公司的法定代表人，张振军问了金陛公司原来的总经理何某，她说公司根本没收到王岩岩这笔钱。王岩岩买房时是何某担任总经理。张振军查过公司以前的账目，没有这笔钱，在公司开户行的对账单上找不到这笔钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：王岩岩提交其与金陛公司于2007年8月8日签订的《商品房买卖合同》，合同约定：王岩岩作为买受人购买金陛公司作为出卖人所开发的602号房屋，建筑面积131.89平方米，总价1450790元；买受人于2007年8月30日前一次性付清房款；出卖人在2007年9月30日前将房屋交付买受人使用；双方同意出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，申领房屋权属证件，并按规定交纳有关税费等。金陛公司对该买卖合同上金陛公司公章的真实性认可。王岩岩提交金陛公司2007年8月28日出具的《收据》，内容为：收到王岩岩购房款1450790元。金陛公司对收据上金陛公司财务专用章的真实性认可。王岩岩提交取款记录，证明其购房款的来源有四个方面：王岩岩2007年8月9日取款7.8万元；王岩岩的妹妹8月9日和8月18日分别取款44万和7.1万元；从朋友处借款25万，8月13日取现；王岩岩丈夫名下两家公司从7月4日到8月27日分多次共取款69万元。金陛公司对上述证据的真实性认可。王岩岩提交2007年8月30日的《房屋交接情况登记表》，证明其从2007年8月接收602号房屋使用至今。王岩岩本人到庭签署如实陈述保证书后，陈述如下内容：我2004年从国外回来上班，工作中认识了刘某，2007年他说要买房，离公司特别近。我也想在公司附近买房。他说只能交现金。我看他们都交的现金，就没多想。这是开发商的尾房，选房时就剩131平米的，我们就选了一下楼层。购房款我支付给了当时金陛公司法定代表人何某和他的朋友孙某。我和刘某一起用现金交了房款，并在当天取得房屋钥匙。孙某当时是金陛公司的全权代表人，说是何某在小区这个项目上有些问题，孙某有一些社会关系可以帮他处理，他跟我们这么解释的。我交钱是在孙某办公的地方，东城区一个平房，没有牌子，类似公司会所，住宅和办公两用的一个地方。我跟刘某约好一起过去的，何某在那等我们。我的钱是拿一个袋子装着带过去的，刘某也是取的现金。当时在场的有孙某、何某、我和刘某。我们签了购房协议，然后盖了章，交了钱。钱是何某和孙某一起收的，他们把钱拿到旁边的一个房间点了数，给我们出了收据。收据是他们当着我面写的，当时在场的还有他们手底下的员工。交完房款，我们在孙某那里吃的饭，然后下午去物业公司。物业公司在小区旁边一个矮楼里，到了之后，物业说开发商已经通知我们了，这个房子钥匙给你们。因金陛公司未按照生效判决履行义务，二中院于2012年8月31日将602号房屋查封。王岩岩以案外人身份向二中院提出执行异议。2014年11月18日，二中院作出(2014)二中执异字第00854号执行裁定书裁定驳回王岩岩的异议请求。王岩岩向二中院提起案外人执行异议之诉，2015年6月19日，二中院作出(2015)二中民初字第00461号民事判决书，认定执行异议理由成立。后案外人徐某不服提起上诉，2015年12月30日，北京高院作出(2015)高民终字第3762号民事判决书，判决撤销一审判决，驳回王岩岩的诉讼请求。王岩岩向最高法院申请再审，2016年4月29日，最高法院作出(2016)最高法民申254号民事裁定书，指令北京高院再审。北京高院经再审后，于2017年6月29日作出(2016)京民再97号民事判决书，维持(2015)高民终字第3762号民事判决书判决结果。王岩岩于2018年参加二中院对602号房屋的司法拍卖，二中院于2018年5月16日出具《司法成交确认书》，确认王岩岩以808.4万元竞得602号房屋。王岩岩提交转账凭证，证明其已将拍卖款808.4万元交至二中院。本院认为，王岩岩与金陛公司签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在王岩岩依约支付购房款后，金陛公司因未履行法院生效判决导致602号房屋被查封拍卖，金陛公司无法依约为王岩岩办理房屋过户手续，已构成违约。因金陛公司的违约行为导致合同目的无法实现，王岩岩要求解除买卖合同并要求金陛公司返还购房款1450790元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。因金陛公司的违约行为导致王岩岩以高于原成交价6633210元的价格重新回购房屋，王岩岩要求金陛公司赔偿该损失的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告王岩岩与被告北京市金陛房地产发展有限责任公司2007年8月8日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告北京市金陛房地产发展有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告王岩岩返还购房款1450790元并支付损失赔偿款6633210元，共计808.4万元。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68388元，均由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起15日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋培海人民陪审员  罗小灵人民陪审员  史文军二〇一九年八月十四日书 记 员  祝婧婧