北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初31563号原告：张岷，男，1958年9月15日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王骞，北京市包律师事务所律师。被告：北京九州汇通科技有限公司，住所地北京市通州区漷县镇东黄垡村委会北500米。法定代表人：曹玉杰，职务总经理。委托代理人：孙亚东，北京市华泰律师事务所律师。被告：曹玉杰，男，1967年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。原告张岷与被告北京九州汇通科技有限公司（以下简称九州公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告张岷及其委托诉讼代理人王骞、被告九州公司的法定代表人曹玉杰及九州公司的委托诉讼代理人孙亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岷向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除双方签订的《承包租赁合同》；2、判令被告返还原告租金56000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：XX年4月4日，经原告与王凤山合伙一起与被告协商一致，签订《承包租赁合同》一份，被告将位于北京市通州区XX农业生态园内XX地块种植园（统称大棚）土地使用权承租给原告使用，占地面积420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为F8，租赁年限为自合同签订之日至XX年9月30日，租金为112000元。原告与合伙人王凤山于XX年4月20日签订共同租赁大棚的协议，约定：大棚租金112000元双方各自出资50%为56000元，对大棚内的基础设施及配套设施等费用双方均摊”。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同。XX年8月13日被告出租的大棚被XX镇政府拆除，导致双方签订的合同不能继续履行，故诉至法院，请求依法判决。被告九州公司辩称，第一，被告在XX年10月10日与XX村签订租赁合同，XX村将涉案土地租给被告，租期20年，土地性质为农业用地；第二，被告租赁土地后成立种植园区，建设种植大棚，且经过村委会和镇政府的备案和批准，不属于违章建筑；第三，被告和原告签订的合同合法，合同约定被告将大棚租赁给原告，在合同中也说明土地租赁给原告用于种植，用途明确，超出合同约定之外原告进行的建设是违反合同约定的，我方也没有看到具体拆迁情况，我方怀疑是原告在大棚内进行建设，导致政府认为大棚的性质不限于种植，违反了村委会出租给被告土地的用途，从而导致强拆。原告起诉案由是土地租赁合同纠纷，出租给原告的包括土地，用途是种植，基于合同性质，我方认为没有达到解除合同的条件，大棚拆除不是因为大棚本身建设违法，故我方不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：XX年4月4日，张岷、王凤山（乙方）与九州公司（甲方）签订《承包租赁合同》，约定：经甲乙双方友好协商，在平等自愿的原则下，甲方将位于北京通州XX农业生态园内的某一块土地使用权承租给乙方用于种植，双方就上述土地及地上物承租事宜达成如下协议并订立合同：该户占地420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为F8，该户种植园（统称大棚）租赁年限自合同签订日至XX年9月30日；双方同意上述土地及地上物租赁金额为112000元，一次付清，甲方在XX年4月30日前向乙方交付土地及地上物使用权。甲方物业管理人对其使用土地的地上物物业具有管理权；甲方有权按合同约定书收取乙方的各项费用（水、电、物业等），按合同约定为乙方提供有偿服务；保证乙方在承租期内，水、电、路正常使用；乙方有按期向甲方缴纳各项费用的义务（水、电、物业费等）；甲方负责管理园区的公共设施，负责园区的公共电力、水利设施维护，道路的维护。物业费每户每年人民币2400元（一季度一付）。电费按1元每度计算，种植用水费每户每月20元。双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，张岷、王凤山、王凤山向九州公司交纳租金112000元，九州公司于合同签订当日向张岷交付了大棚。XX年4月20日，张岷与王凤山签订了《共同租赁大棚的协议》，由甲方张岷与乙方王凤山协商同意，对租赁大棚F8明确以下责任：一、大棚租金112000元，甲乙双方各自出资50%为56000元；二、对大棚内基础设施建设及配套设施包括建材、封顶、保温、取暖和大门、基础道路等费用双方均摊；三、甲乙双方对各自使用大棚面积上的安排自行处理，对方不得干预；四、如遇到意外状况发生时，经双方协商各自有权对甲乙双方各自拥有部分自行处理。XX年3月1日，王凤山出具声明一份，载明：本人王凤山系通州XX农业生态园（甲方为北京九州汇通科技有限公司）棚号XX的租户。本人出资与张岷合租租金为112000元，每人一半，因我个人原因，因此声明不参加这次诉讼，对这次的判决不发表任何态度，但我本人保留以后对北京九州汇通科技有限公司的起诉的权利，特此声明。2017年7月29日，北京市通州区XX人民政府在涉案生态园内张贴《XX人民政府关于种植大棚地内禁止违法建设的通告》，载明：…在现状农业用地（包括耕地、园地、林地、牧草地及其它农用地）内建设的种植大棚，必须经区级农业主管部门审批或备案后方能建设，建设必须依照所审批、备案的种植用途及建设标准进行建设，不允许私自改变土地种植用途及建设标准；凡未按照审批、备案的种植用途及建设标准建设的建筑物、构筑物或其他设置均视为违法建设，将依法予以拆除…。XX年8月13日，相关大棚因违法建设被北京市通州区XX人民政府拆除。庭审中，张岷称系通过九州公司的宣传和销售人员得知涉案项目，并被九州公司的人员告知可在大棚内盖房并居住。XX年8月13日，张岷和王凤山承租的大棚被拆除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于张岷与九州公司签订的《承包租赁合同》的效力问题，经审查，本院认为上述《承包租赁合同》应属无效，理由如下：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，张岷、王凤山与九州公司签订的《承包租赁合同》租赁期限较长，双方的支付租金方式为一次性给付，不符合一般租赁租金的交付方式；庭审中，九州公司辩称其未作超出农业种植大棚条件的宣传，但因九州公司将涉案生态园内多个大棚出租给多人，在其他相关案件中，其他承租人将印有“精品农家院、平房小院”字样和图片的宣传页作为证据提交，并主张此为九州公司所作宣传，故本院对九州公司的该项辩解意见不予采信，本院认为九州公司的相关宣传以及合同约定的交付标准均显示涉案项目出超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。张岷、王凤山与九州公司签订的《承包租赁合同》名为租赁，实为以租代卖，并改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。综上，张岷、王凤山与九州公司签订的《承包租赁合同》无效。合同效力系法院依据法律主动审查的事项，王凤山虽不参加诉讼亦不影响合同效力的认定，王凤山的权利义务可另行主张。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，张岷、王凤山向九州公司交纳了租金，九州公司于XX年4月4日向张岷、王凤山交付了大棚，张岷、王凤山对涉案大棚实际占有使用，因张岷与王凤山协议约定对涉案大棚各享有50%的权益，故九州公司返还给张岷的租金应按照张岷实际占用的时间予以酌减，故九州公司应向张岷返还的数额为49906.64元，对其主张过高部分不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。现未有证据证明曹玉杰的财产独立于九州公司，故对原告要求曹玉杰返还租金诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告北京九州汇通科技有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告张岷租金49906.64元，被告曹玉杰承担连带责任；二、驳回原告张岷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由被告北京九州汇通科技有限公司负担，于本判决生效之日起15日内交纳，被告曹玉杰承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  原海涛审 判 员  井 龙人民陪审员  岳凤金二〇一九年八月十五日书 记 员  李 强法官 助理  曹璐萍