江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初3502号原告：马建霞，女，汉族，1984年11月1日生，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：张富涛，系原告马建霞配偶。委托诉讼代理人：李水华，湖南金鸥律师事务所律师。被告：严绪仁，男，汉族，1982年9月17日生，住江苏省昆山市。被告：张井罗，女，汉族，1983年8月2日生，住江苏省昆山市。原告马建霞与被告严绪仁、张井罗民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序独任审判。后因被告严绪仁、张井罗下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2019年7月8日公开开庭进行审理。原告马建霞委托诉讼代理人李水华到庭参加诉讼。被告严绪仁、张井罗经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马建霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告偿还以物抵债后的欠款本金及利息共计40万元；2、请求判令二被告偿还借款175万元及利息235666元（所欠利息自2018年5月19日至起诉日，剩余利息以175万元为基数，按年利率24%标准计算至本息还清之日止）；3、请求判令马建霞对二被告名下位于昆山市花桥镇绿地大道XXX弄X号楼XXX（昆房权证花桥字第**）和XXX号（昆房房权证花桥字第**）产拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权；4、诉讼费用等一切实现债权的费用，包括律师费10万元由二被告承担。事实与理由：严绪仁、张井罗二人系夫妻关系。二人因生产经营所需，于2017年1月16日以本人所拥有的7套房产向马建霞抵押借款600万元，约定到期日为2018年1月15日，实际执行利率为年息24%。其中昆房权房权证花桥字第**、权证房权证花桥字第**、证花房权证花桥字第**、花桥房权证花桥字第**、桥字房权证花桥字第**等共计抵押借款425万元。抵押借款合同到期后，经双方协商，二被告同意将上述五套房产以物抵债折抵400万元，并签订了以物抵债协议，该协议约定二被告于2018年11月30日前向马建霞支付折抵后剩余本息共计40万元（其中本金25万元，利息15万元）。另外，二被告还以昆房权证花桥字房房权证花桥字第**两套房屋作为抵押向马建霞借款175万元。借款合同到期后，二被告至今仍未归还借款本息，自2018年5月19日至起诉之日共结欠利息共计235666元。后经马建霞多次向二被告催讨，但二人至今仍未履行付款义务。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告严绪仁未作答辩。被告张井罗未作答辩。马建霞围绕诉讼请求依法提交了证据，严绪仁、张井罗经依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的质证权利。本院对马建霞提供的证据依法审核后予以认定，并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2017年1月16日马建霞与严绪仁、张井罗签订《抵押借款合同书》，约定严绪仁、张井罗向马建霞累计借款共计600万元，借款期限均自2017年1月16日起至2018年1月15日止，借款年利率均为20.4%；如借款本金逾期，借款期限外的逾期利息，月利率按照银行同期同类利率四倍计算；利息从实际放款之日起计算。利息每月支付一次，第一个月支付利息日期为2017年2月16日，以此类推到合同期满；逾期利息计算至实际清偿之日止；违约责任：如在借款到期时不能清偿本金，自到期之日起每日本金按万分之五计算违约金，由严绪仁、张井罗承担，逾期利息的计算方法按本合同第三条第二款的约定执行；如未按约定的时间清偿利息，自利息应付之日每日按利息额的万分之五计算违约金，由严绪仁和张井罗承担；马建霞通过诉讼途径追究严绪仁、张井罗违约责任的，二人应当赔偿马建霞为实现债权支付的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等（如还应包括差旅费、手续费、鉴定费、违约金等）。在上述抵押借款合同中，双方还约定严绪仁、张井罗以位于昆山市花桥镇绿地大道XXX弄X号楼XXX室（房屋产权证号：昆房权证花桥字房权证花桥字第**）5.9平方米的办公用房为二人向马建霞的70万元的借款提供抵押担保；以位于昆山市花桥镇绿地大道XXX弄X号楼XXX室（房屋产权证号：昆房权证花桥字第房权证花桥字第**）4.48平方米的办公用房为二人向马建霞的85万元提供抵押担保；以位于昆山市花桥镇绿地大道XXX弄X号楼XXX室（房屋产权证号：昆房权证花桥字第×房权证花桥字第**）48平方米的办公用房为二人向马建霞的85万元借款提供抵押担保；以位于昆山市花桥镇绿地大道XXX弄X号楼XXX室（房屋产权证号：昆房权证花桥字第××房权证花桥字第**）平方米的办公用房为二人向马建霞的85万元借款提供抵押担保；以位于昆山市花桥镇绿地大道XXX弄X号楼XXX室（房产证号：昆房权证花桥字第**房权证花桥字第**）平方米的办公用房为二人向马建霞的100万元借款提供抵押担保；以昆山市花桥镇绿地大道XXX弄X号楼XXX室（房产证号：昆房权房权证花桥字第**权证花桥字第**）米的办公用房为二人向马建霞的75万元借款提供抵押担保；以昆山市花桥镇绿地大道XXX弄X号楼XXX室（房产证号：昆房权证房权证花桥字第**权证花桥字第**）米的办公用房为二人向马建霞的100万元借款提供抵押担保；担保范围包括合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费用、律师费、公证费、公告费、评估费、误工费、交通费、不良资产处置费等实现债权的所有费用。双方签订的上述抵押借款合同在江苏省昆山市正信公证处办理了公证。上述房屋均办理了抵押权登记手续。2017年1月18日马建霞委托其丈夫张富涛向严绪仁账户转账600万元。严绪仁签字捺印的借款凭证上注明该借款到期日为2018年1月15日，月息为20‰。2018年8月29日马建霞（甲方）与严绪仁、张井罗（乙方）签订《以物抵债协议》，约定：“一、双方于2017年1月16日签署《抵押借款合同》共计5笔，甲方依据上述合同向乙方提供贷款425万元。到期后，乙方未按该合同约定支付利息和偿还本金，截止到2018年8月29日经双方结算，乙方结欠甲方本金425万元，利息15万元，本息合计440万元。二、抵偿财产情况：房屋产权人为严绪仁、张井罗；房产地址：昆山市花桥镇绿地大道XXX弄X号楼分别为房产证号13××75号XXX室，建筑面积85.9平方米；房产证号13××74号XXX室，建筑面积104.48平方米；房产证号13××74号XXX室，建筑面积111.44平方米；房产证号13××05号XXX室，建筑面积85.9平方米；房产证号13××72号XXX室，建筑面积104.48平方米。三、乙方承诺同意提供第二条的房产清偿第一条的全部欠款；上述五套抵押房产作价人民币400万元；上述房屋用于抵债后，尚有债务本金25万元，利息15万元。乙方应于2018年11月30日前支付甲方。本协议约定的房产过户以及债务余额办妥或结清之后，甲乙双方的债务视为清偿完毕。双方确认：甲乙双方按本协议履行之后，《抵押借款合同》的权利义务均告终止或履行完毕，双方就《抵押借款合同》不存在任何其他争议、赔偿或未结款项。2018年8月29日前乙方应将房产交付甲方，交付之后甲方有权对房产进行占有、使用、处置并获得相关收益；2018年8月29日乙方负责办理房产过户手续，将房产过户到甲方指定的李玉光名下。以物抵债后所欠本息40万元，逾期不还按月息3%收取利息。上述房屋于2018年8月30日登记至李玉广名下。2019年3月2日马建霞与湖南金鸥律师事务所签订委托代理合同，约定由该所指派李水华律师代理其与严绪仁、张井罗民间借贷纠纷案件的一审诉讼代理人，代理权限为特别授权，代理费为10万元。2019年4月22日该所向马建霞开具了金额累计金额为10万元的增值税普通发票。本院认为：严绪仁、张井罗经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。合法的民间借贷受法律保护。马建霞与严绪仁、张井罗之间的抵押借款合同系双方真实意思表示，且并未违反国家法律和行政法规等强制性规定，且马建霞已经履行了交付借款的义务，故双方之间的民间借贷关系已经成立并生效。双方均应按约履行。严绪仁、张井罗因未按履行还款义务，因此双方就部分借款本息达成了以物抵债协议，该协议也未违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。严绪仁、张井罗未到庭举证已按约支付了该协议约定的剩余本息，故对马建霞要求二人支付抵债后剩余本息40万元的诉讼请求，本院予以支持。严绪仁、张井罗也未举证证明已经履行了在以物抵债协议之外的其他抵押借款合同约定的借款本息，应当承担举证不能的法律后果。对马建霞要求二人归还借款本金175万元的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期付款利息，双方在借款凭据将借款利率变更为月息2%，并未超过年利率24%的标准，故本院按年利率24%的标准根据马建霞的主张自2018年5月19日起计算逾期付款利息损失至款项付清之日。严绪仁、张井罗的上述借款已经设立了以位于昆山市花桥镇绿地大道XXX弄X号楼XXX室以及2308室房屋为抵押物的抵押权，故马建霞在严绪仁、张井罗未归还上述借款本息的情况下，可就上述房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。严绪仁、张井罗未按约定履行还款的行为已经构成违约，根据双方约定还应当承担马建霞因本案诉讼所产生的律师费。马建霞主张该项费用为10万元并提供了委托代理合同以及增值税普通发票予以佐证，该金额超出了《江苏省实施细则》中规定的收费标准，故本院按照该标准酌情确定严绪仁、张井罗应当支付的该项费用为85000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告严绪仁、张井罗于本判决生效之日起十日内支付原告马建霞以物抵债后的欠款40万元。二、被告严绪仁、张井罗于本判决生效之日起十日内支付原告马建霞借款本金175万元以及逾期付款利息（以175万元为基数，自2018年5月19日起按年利率24%的标准计算至实际给付之日止）。三、被告严绪仁、张井罗未能按时履行第二条规定的付款义务，原告马建霞可就位于昆山市花桥镇绿地大道XXX弄X号楼XXX室房屋以及2308号房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、被告严绪仁、张井罗于本判决生效之日起十日内支付原告马建霞律师费85000元。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费25886元，公告费690元，由二被告负担。案件受理费原告已经预交，本院予以退还，二被告于本判决生效之日起十日内将该费直接交至本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。原告直接交纳第三方的公告费，由二被告严直接交付原告。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，收款账号：3225019864360000081173432）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李加好人民陪审员  龚玲花人民陪审员  刘金秀二〇一九年八月十九日书 记 员  陈 英附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。