贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3354号 上诉人（一审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市桂花路**，统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨仁吉，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610816434。 委托诉讼代理人：赵英豪，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713011110497。 被上诉人（一审原告）：朱加应，男，1982年7月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：宋桂燕，女，1984年5月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15224201510191516。 委托诉讼代理人：林蔓，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称毕节市房开公司）因与被上诉人朱加应、宋桂燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 毕节市房开公司请求本院撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审认定上诉人未在2016年9月3日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交不动产登记机关构成违约错误。办理不动产权证的义务主体为被上诉人，而非上诉人。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及《商品房买卖合同》补充协议第七条7.2关于“出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及提供物业管理费已缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”约定，办理产权证的义务主体为被上诉人，上诉人只有代为协助办理的义务。故一审判决认定上诉人构成违约错误。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，属认定事实不清、适用法律错误。（一）上诉人本身无办证义务，上诉人与被上诉人之间是无偿委托代理合同关系，被上诉人无权要求上诉人进行赔偿。本案中，上诉人代被上诉人办理产权证，并未收取被上诉人任何办证费用。根据《合同法》第四百零六条规定“有偿的委托合同，因委托人的过错给受托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”被上诉人未举证证明上诉人接受其委托后，存在故意或者重大过失情形，故被上诉人无权要求上诉人进行赔偿。（二）被上诉人未因逾期获得不动产权证遭受任何经济损失。上诉人按照《商品房买卖合同》的约定如期将房屋交付给被上诉人，涉案房屋已经在被上诉人的实际管理和控制之下。被上诉人购买该房屋的目的为居住用房，早已装修入住，其合同目的已经实现，是否办理房屋产权证书并不必然导致其损失的发生。事实上，已办理按揭贷款的房屋，不能用于二次抵押贷款，也就是在被上诉人还清贷款前，不管是否办理不动产权证，被上诉人均不能用该房屋再次抵押贷款，获取相关收益，即被上诉人不会因未取得不动产权证而遭受相关损失。根据合同法相关规定，赔偿损失以守约方实际发生了损失为基础，且赔偿损失系违约方对守约方的一种补偿性质的违约责任，如果被上诉人认为存在损失，应当对损失的具体金额进行举证。（三）即使法院认定上诉人存在违约行为，但一审法院判决按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算错误。根据《合同法》的基本法律精神，违约以损失填补为原则，并非进行惩罚性赔偿。本案中，上诉人未按时取得涉案房屋的所有权初始登记是因为政府政策变化等原因造成的，上诉人不存在任何主观过错和恶意违约的行为。被上诉人的按揭贷款方式为“公积金贷款”，贷款利率远远低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。如果法院认定被上诉人未按时提交办理商品房转移登记有关文书给上诉人造成了经济损失，也仅仅为“公积金贷款”利率的损失，上诉人应当赔偿的违约金也仅限于被上诉人的前述损失。 一审原告朱加应、宋桂燕向一审法院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办证违约金共计20,000.00元（以342,089.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，从2015年12月28日起至被告为原告办妥房屋权属证书之日止）,庭审中变更为逾期办证违约金暂计20,000.00元（以438,933.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，从2015年12月28日起至被告将办理产权登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止）;2、请求人民法院依法判令被告立即为原告办妥房屋(具体为:毕节市流仓桥办事处毕节逸景私享家园B栋2单元9层2号)权属证书;3、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：原、被告于2014年10月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市流仓××办事处××家园××单元××房（房号为：2-9-2），用途：住宅，建筑面积：107.44平方米，套内建筑面积：91.50平方米，房屋总价款为342,089.00元，付款方式及期限:买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款103,089.00元，余款239,000.00元以银行按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。三、转移登记：（一）出卖人承诺于X前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起X日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第X项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起X日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第X种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。双方还在合同中约定了其他事项。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同签订后，原告已向被告毕节市房开公司支付了涉案房屋首付款103,089.00元，原告办理房屋按揭贷款手续后，中国工商银行于2015年1月1日将房款余额239,000.00元转入被告账户。原告于2014年12月10日交清相关税费、公共维修基金共计11,632.00元。被告于2015年9月7日将涉案房屋实际交付原告使用，在法庭辩论终结前涉案房屋未取得商品房综合验收备案证明书，尚不具备办证（转移登记）条件。 一审法院认为：本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金以及支付的起始时间、标准。对双方争议的焦点，对是否应支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定忠实履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告向原告交付了房屋，约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权。但被告在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件，已构成违约，应承担违约责任。原告请求的违约金，双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告支付逾期办理商品房产权证的违约金，于法有据，一审法院予以支持；对于被告提出的答辩人与被答辩人之间只是协助办理产权证，答辩人不存在违约情形，答辩人按照合同约定如期将房屋交付给被答辩人，被答辩人不存在损失。根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋产权证的违约后果，是被告自身原因所致，故被告的该抗辩主张不成立，一审法院不予采纳。对于违约金的计算时间和标准，原、被告在合同中约定：“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”，被告于2015年9月7日将涉案房屋交付原告使用，根据双方约定违约金起算时间为2015年9月7日后的360日即2016年9月2日。原告于2016年1月1日已交清购房尾款，故违约金的起算时间从2016年9月2日之次日即2016年9月3日开始计算。对违约金的计算标准，原告要求按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算，被告认为过高，要求以银行按揭贷款的利率计算，其不能提供银行按揭贷款的利率标准，且于法无据，但一审法院依法予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，支持以原告已付购房款342,089.00元为基数，时间从2016年9月3日起，对违约金的截止时间，涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系原告委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，这与原告的诉讼请求相吻合。原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持以原告已支付购房总款342,089.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年9月3日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。超过部分的诉讼，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向朱加应、宋桂燕支付逾期办理并交付涉案商品房产权证的违约金（违约金以342,089.00元购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2016年9月3日起至被告向不动产登记机关提交完毕办涉案理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；二、驳回朱加应、宋桂燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元（已减半收取），由贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案二审争议焦点是上诉人是否构成违约；若构成违约，如何承担违约责任。本案系商品房买卖合同纠纷，因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，上诉人作为本案商品房出卖人一方，负有协助被上诉人办理商品房产权转移登记、取得房屋权属证书的主要合同义务；根据《不动产登记暂行条例》第十五条之规定，不动产登记可由当事人或者其代理人申请办理。依据《商品房买卖合同》“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担”约定，双方达成了由上诉人限期为被上诉人办理完毕商品房权属登记的一致意思表示。上诉人上诉主张办理不动产权证的义务主体为被上诉人而非上诉人与双方约定和法律规定不符，本院不予采信。 被上诉人已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费，而上诉人未取得涉案房屋所有权初始登记证书，导致涉案房屋不符合办理转移登记条件，上诉人未能在约定的期限内办理房屋产权证，违反了合同约定，构成违约，被上诉人请求上诉人承担违约责任，符合双方约定，应予以支持。上诉人以其与被上诉人之间是无偿委托代理合同关系为由拒付违约金与双方约定及法律规定不符，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金计算标准的情形进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行办证义务的合同目的一致，旨在敦促出卖人及时履行合同义务。在本案双方未约定逾期办证违约责任的情形下，一审法院依照前述规定，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。上诉人主张违约金的承担需以守约方存在实际损失为前提，于法无据。对上诉人提出的应由被上诉人举证证明其实际损失的上诉主张，本院不予支持。上诉人上诉称其不存在任何主观过错和恶意违约的行为，应当按照被上诉人公积金贷款利率的损失赔偿违约金，依据和理由均不充分，本院不予支持。 综上，毕节市房开公司的上诉请求缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田川 审判员  张雄 审判员  徐洪 二〇一九年八月二十八日 书记员  刘佳