苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初1562号原告：赵建邦，男，1989年1月5日出生，汉族，户籍所在地山东省滕州市。原告：徐小芳，女，1989年12月19日出生，汉族，户籍所在地山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：赵建邦。被告：江巍，男，1984年1月30日出生，汉族，户籍所在地江苏省灌南县。被告：邵满平，女，1982年8月22日出生，汉族，户籍所在地灌云县。两被告共同委托诉讼代理人：邵明，江苏恒之律师事务所律师。原告赵建邦、徐小芳与被告江巍、邵满平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告赵建邦，被告江巍、邵满平及其两被告共同委托诉讼代理人邵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵建邦向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金138000元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月，原告为改善居住环境，想重新购置一套房屋。原告并非苏州本地户籍，鉴于相应的购房政策，外地人不可以在苏购买二套房屋。因此为了置换房屋，原告需要先把原有房屋即苏州工业园区唯亭镇青灯新村21幢101室进行处分，从而获得购房资格。为了快速处分房屋，原告在房价等方面也作出了相应让步，其出售价格明显低于市场实际水平。在房屋挂牌之前，原告明确提出了三个要求，即房屋到手价格为1380000元，在2018年7月30日前办理完所有手续并收到房款，并在房屋过户之后，免费给原告居住两个月。此前也曾有很多中介带客户前来看房，但均因无法承诺上述三项条件，遂一直没有成交。最后，被告接受了上述出售条件，故双方于2018年6月9日签订了房屋买卖合同。合同中约定了办理过户及付款的时间，并且在特别条款中约定需在2018年7月30日之前收到全部房款。该条约定的主要目的就是保证原告能在该时间前获得购房资格。上述房屋买卖交易办理网签后，原告即与案外人签订了房屋买卖合同，该合同中原告为购房人。而在涉案合同约定的期限届满前，被告并未完成过户手续也未付清房款，该行为已构成违约且直接导致原告无法履行其与第三人签订的房屋买卖合同，原告也为此向案外人支付了相应的赔偿费用。此外，苏州地区的房价已上涨，原告也无力购买其他的房屋。被告在明确知晓原告出售房屋的目的，且答应原告所提出出售条件的前提下，应预见其在2018年7月30日前无法付清房款并办理过户手续所面临的法律后果，被告应承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告江巍、邵满平答辩称：第一，涉案房屋买卖合同第五条约定，原告需在2018年6月30日前配合办理过户手续，但其一直没有配合，该行为已经构成违约；第二，答辩人承认在2018年7月30日时涉案房屋的房款并没有到位，但是其余的装修款、首付款及定金等均已按约实际交付给原告。涉案款项之所以没有到位，是因为公积金电脑系统升级之故。答辩人就此没有过错，故其因就此免责；第三，退一步讲，即使答辩人的行为构成违约，相应的违约责任也应按照合同第八条的约定确定，根据该约定，违约方承担的违约金金额为中介费的1%。本院经审理查明的事实如下：2018年6月9日，原告江巍与被告赵建邦在案外人合创房产经纪公司的居间下签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定由被告江巍、邵满平向原告赵建邦、徐小芳购买苏州工业园区唯亭青灯新村21幢101室房屋，后双方因合同履行等问题发生争议。2018年9月21日，江巍、邵满平将赵建邦、徐小芳起诉至本院，本院立案受理并经审理后作出了（2018）苏0591民初8809号判决书，该判决书目前已经生效。上述（2018）苏0591民初8809号判决书所查明的事实主要有：2018年6月9日，原告江巍（购房人、乙方）与被告赵建邦（售房人、甲方）在第三人合创房产经纪公司的居间下签订了《房屋买卖（居间）合同》一份。该合同甲方的落款处签名为“赵建邦、（代）徐小芳”，乙方的落款处签名为“江巍”。庭审中两被告共同确认上述合同的房屋出售方是赵建邦与徐小芳，赵建邦、徐小芳对于该合同当时都是知晓并同意的。两原告确认，在上述合同中虽然签字的仅为江巍一人，但实际的购房人为江巍与邵满平二人。上述《房屋买卖（居间）合同》约定，被告赵建邦、徐小芳将其名下的苏州工业园区唯亭青灯新村21幢101室的房产出售给原告江巍及邵满平，房屋成交价格为138万元，房屋面积为68.9平米并附有车库一个（面积为14.28平方米）。合同第四条约定：乙方于2018年6月9日交付房款人民币贰万元（20000元）。合同第八条第五款约定：甲方要在2018年7月30日前拿到房屋全款。合同第五条第三款约定：甲、乙双方必须在2018年6月30日之前携带相应材料/证据至房产交易中心办理网签/资金托管/过户等相关手续，否则视为违约。合同第五条第四款约定：甲方承诺于款清后，2个月腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋发生的水、电、煤气、有限电视、物业管理及户口迁移手续及相关费用的交接手续。上述合同签订后，在2018年6月21日，原告江巍、邵满平与被告赵建邦、徐小芳又签订了涉案房屋的网签合同，该合同约定的房屋网签出售价格为110万元，另外的28万元作为装修设施费另行签了补充协议，房屋出售总价仍为138万元。同日，原、被告双方还签订了《存量房交易资金托管协议》，协议约定涉案房屋的网签房款110万元交纳至托管账户。庭审中，双方还确认，在2018年6月9日，原告向被告支付了定金2万元，2018年6月21日原告又向被告支付购房款26万元，目前上述28万元款项仍在被告赵建邦、徐小芳处。……上述《房屋买卖（居间）合同》约定的付款期限为2018年7月30日前，但被告所申请的贷款并未在该约定时间前下达，故被告的实际付款时间超出了上述约定时间。在此情形下，2018年8月4日，被告赵建邦向原告江巍发送了《催告函》一份，该函载明：2018年6月9日，本人与您（江巍）签订房屋买卖合同，合同约定您需要在2018年7月30日前付清房屋全款，现合同约定的付款时间已经届满，而您却未履行合同约定的付款义务。你认为未能按照合同约定付款属于公积金政策变化，属于不可抗力，本人不予认同。法律上对不可抗力的情形有明确的约定，况且根据本人向苏州园区公积金中心进行询问，公积金的政策在合同签订后并未发生调整，况且你还可以选择使用商业贷款的方式或者选择以其他方式筹集余款后支付剩余房款。在签订合同前，本人已经明确告知你，出售标的房屋的目的是为了换大房屋，并且已经告知你本人己经预定好了新的房屋，故要求在2018年7月30日之前能拿到房屋全款，以办理新房的购房手续。现因为你的原因，已造成本人无法按约定履行新房屋的购买协议，损失惨重。因无法购买新房，故本人出售标的房屋已无法实现原合同目的，基于以上原因，本人郑重函告您，请于2018年8月15日前以现金方式付清房款。如你坚持认为按照合同第七条，逾期付款系不可抗力原因造成的，你不承担违约责任，那么您也可以选择在2018年8月15日前联系本人前往房管局办理解除网签手续，双方解除房屋买卖合同，互不承担违约责任。逾期本人将追究您的违约责任。请您慎重考虑以免不必要的法律诉讼。原告称上述《催告函》其是由第三人合创房产经纪公司转交，收到时间大约为2018年8月7日。根据原告提交的个人放款回单，涉案的贷款84万元于2018年8月14日下达至资金托管账户，另外的26万元原告在2018年6月21日已经支付至资金托管账户。但两原告称其实际知晓上述贷款84万元下达情况是在2018年8月22日，并于当日将该消息告知给了被告赵建邦。原告还提交了落款时间为2018年8月27日的《通知》一份，其中载明：赵建邦先生您好：您委托房屋中介转交的催告函已经收悉，但是我方认为，由于公积金全省系统升级，导致银行【管理公积金货款的银行】放款延迟，这是你我都无法预见及克服的原因，应属于我们签订的房屋买卖合同第七条不可抗力或政府政策等原因，现在货款已经搞好，希望您在一周内（2018年9月2日）前配合我们办理房屋过户手续，否则造成的一切后果由您赵建邦先生承担。请您三思而后行，以免涉诉。当日，被告赵建邦即对该《通知》回复称：2018年8月4日我给你的催告函已明确说明：在2018年8月15日之前，我们一起去房产交易中心解除交易，则我们甲乙丙三方互不承担违约责任。并且我曾在2018年8月15日前邀请你去解除合同，当时你没有同意。根据催告函所述，超过2018年8月15日，我将追究你的违约责任。……根据查询日期为2018年12月7月的不动产登记薄的记载，涉案房屋登记的产权人为赵建邦与徐小芳，房屋面积为68.9平方米，附有车库一个（面积为14.28平方米）。该登记信息还显示：2015年5月27日，产权人向第三人农行园区支行进行了抵押贷款，贷款金额为37.80万元，登记的抵押期限为2015年5月8日至2045年5月8日。庭审中，第三人农行园区支行陈述，上述抵押贷款已经于2017年7月4日结清，但目前未办理抵押权的涤除手续，但抵押权因主债权的消灭也已实际不存在。两被告对于该事实亦予以确认。上述（2018）苏0591民初8809号判决书认为：原告江巍（购房人）与被告赵建邦（售房人）在第三人合创房产经纪公司的居间下签订的《房屋买卖（居间）合同》，内容不违反法律规定，应认定有效，庭审中双方均确认合同的实际双方为两原告和两被告，故该合同对于原、被告双方均具有约束力，双方均应依照合同履行相应权利和义务。根据上述合同约定，两原告作为涉案房屋的购房一方，其应在2018年7月30日确保涉案的房款到账，但截至该时间，原告申请的贷款84万元尚未下达并支付至资金托管账户，故该部分款项未能依约按时支付给被告，该行为已构成违约。但双方在《房屋买卖（居间）合同》中未将逾期付款作为合同的解除条件，在此前提下，根据合同法的相关规定，需迟延履行的违约行为致使合同根本目的无法实现或者在经债权人合理催告后仍未履行。具体到本案，对于涉案的房屋买卖合同是否需要解除的问题，本院分析论证如下：第一，被告赵建邦虽在《催告函》中告知原告应在2018年8月15日之前支付购房的全款，否则即解除合同，但由于本案所涉的系房屋买卖合同，在涉及房屋等重大资产的买卖中，相应资金的筹集对于普通购买者而言是有较大难度的，而且其中的部分款项也往往涉及相应贷款，本案中原告也需通过公积金贷款筹措相应资金，而被告作为出售方在原约定的付款期限届满后给予原告继续履行付款义务的宽限期仅为15日，逾期则单方解除合同，该宽限期明显过短，据此迳行解除合同不尽合理。且根据原告提交的相关证据，涉案的房款系在2018年8月14日即已下达，但原告实际知晓并告知被告该情形的时间为2018年8月22日，书面函告被告的时间为2018年8月27日，综合上述时间，本院认为原告虽有逾期支付房款的行为且构成违约，但被告催告单方解除的时间过短，其单方解除合同的条件并未成就；第二，涉案的系房屋买卖合同，对于房屋出售一方，其合同的根本目的为获得房款，原告因贷款审批通过时间较晚，导致相应款项逾期下达至资金托管账户，由此虽给被告造成了一定的损失，但考虑到逾期的时间较短，尚不足以使得合同的根本目的得以落空，因此涉案的合同仍应继续履行为宜。至于原告逾期付款的违约行为给两被告所造成的损失，因被告并未提起反诉，本案中不予处理，两被告可另行诉讼主张。该（2018）苏0591民初8809号案件的判决结果为：一、确认原、被告双方签订的关于苏州工业园区唯亭青灯新村21幢101室的《房屋买卖（居间）合同》合法、有效；二、被告赵建邦、徐小芳于本判决生效之日起十日内协助原告江巍、邵满平将苏州工业园区唯亭青灯新村21幢101室（附有车库一个，面积为14.28平米）房屋权属登记过户至原告江巍、邵满平名下。另查明：原告赵建邦、徐小芳与江巍、邵满平签订的《房屋买卖（居间）合同》第五条第6款约定：若甲、乙双方任一方未能按照上述第3条、第4条约定期限履行的，每逾期一日，违约方需向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为违约金。逾期超过十五日的，守约方有权单方面解除合同，违约方还应向守约方支付该房屋成交价的20%作为违约金。第八条第2款约定：违约方承担中介费成交价的百分之一。还查明：原告为证明因被告江巍、邵满平逾期支付涉案房款所导致的损失提交了2018年6月24日的《房屋买卖合同》及由苏州和锦万家房地产经纪有限公司出具的《收据》等证据。上述2018年6月24日的《房屋买卖合同》由原告赵建邦（乙方，购房人）与案外人强奇敏、杨桂英（甲方，售房人）签订，约定原告赵建邦向强奇敏、杨桂英购买苏州工业园区唯亭东亭66幢305室房屋，购买价格为1675000元。原告称后因被告江巍、邵满平应向其支付的房款没有按时给付，遂导致其只能与强奇敏、杨桂英解除相应的房屋买卖合同，且原告已交纳的定金10000元被对方没收，已支付的房屋中介费16750元也未能退还，这些都是原告方的实际损失。原告还提交了《东亭家园66幢305购房解除协议》一份，其中载明：今因乙方（赵建邦）房屋买卖未能成功进行，乙方无购房资格，经甲乙双方共同商议，甲乙双方和平解除购房协议。甲方不退还乙方定金壹万元整，甲乙双方互不承担违约责任。诉讼中，原告申请了苏州工业园区合创房产经纪有限公司的工作人员吕某出庭作证，证人陈述的内容主要有：涉案的房屋买卖是由证人提供的居间服务，该房屋买卖合同当时是我参与签订的，且合同中的一些手写文字条款也是由我所书写的。其中，该合同中第八条第二小条的意思是指，如果房东不卖了，房东承担中介费，中介费的金额是房屋成交价的百分之一。如果是客户不买了，那么由客户承担相应中介费，中介费的金额也是房屋成交价的百分之一。另外，在原告赵建邦委托我们卖房子的时候有说过就是为了置换房屋。此外，原告还申请了苏州和锦万家房地产经纪有限公司的负责人王再雷出庭作证，该证人陈述的主要内容有：赵建邦在我们这边买房子，当时业务员带他看的房，后来业务员跟我说赵建邦已经看好房子了，我说那约客户过来谈一下。当时谈的时候，赵建邦是拿了一份他卖掉房子的合同过来的，然后我根据他合同约定的内容，跟赵建邦说可以买房子交定金。在赵建邦要买的房子快资金托管的时候，业务员跟他沟通，问他钱能否到位，然后赵建邦说他卖的房子有了纠纷。于是我问赵建邦在我们约定的时间能不能拿到房款，他说不确定什么时候能拿到，我说你如果不能确定时间，合同马上到期了。最后谈下来，他仍然不能确定什么时候能拿到钱，然后我说房东不可能一直陪你等的，房东也是急用钱。最后，双方就达成了协议解除了合同，就是赵建邦定金不要，然后赔我们中介费（房屋总价的百分之一）。以上事实有《房屋买卖合同》、判决书、收据、证人证言等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。对于涉案的房屋买卖合同效力及双方对于合同履行的责任问题，已生效的（2018）苏0591民初8809号判决书认定“原告江巍（购房人）与被告赵建邦（售房人）在第三人合创房产经纪公司的居间下签订的《房屋买卖（居间）合同》，内容不违反法律规定，应认定有效，庭审中双方均确认合同的实际双方为两原告和两被告，故该合同对于原、被告双方均具有约束力，双方均应依照合同履行相应权利和义务。……涉案的系房屋买卖合同，对于房屋出售一方，其合同的根本目的为获得房款，原告因贷款审批通过时间较晚，导致相应款项逾期下达至资金托管账户，由此虽给被告造成了一定的损失，但考虑到逾期的时间较短，尚不足以使得合同的根本目的得以落空，因此涉案的合同仍应继续履行为宜。至于原告（江巍、邵满平）逾期付款的违约行为给两被告所造成的损失，因被告（赵建邦、徐小芳）并未提起反诉，本案中不予处理，两被告可另行诉讼主张”。本案与上述案件的认定一致。本案中，双方争议的焦点为江巍、邵满平应就其逾期支付房款的违约行为承担多少违约金的问题。两被告认为，其逾期付款系因公积金系统升级导致，其自身无责，不应承担相应违约金，且即便承担违约金也应根据合同第八条第二项的约定按中介费的百分之一计算。两原告则认为在合同中明确约定违约一方的违约责任按房款的20%计算，原告现在仅按房屋总价的10%主张，未超出合同约定范围，应予支持。本院认为，根据合同约定“若甲乙双方任一方未能按照上述第3条、第4条约定期限履行的，每逾期一日，违约方需向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为违约金。逾期超过十五日的，守约方有权单方面解除合同，违约方还应向守约方支付该房屋成交价的20%作为违约金”，而本案所涉房屋交易中，两被告所申请贷款的下达及告知情况为，涉案房屋贷款在2018年8月14日下达，被告实际知晓并告知原告贷款已下达的时间为2018年8月22日，书面函告原告的时间为2018年8月27日，结合上述情况，原告作为出售方其有权按照该违约金条款主张被告江巍、邵满平承担买方的相应违约责任。至于两被告认为相应违约金条款为合同第八条第二款即应当按照中介费用的百分之一计算的意见，本院认为根据该条“违约方承担中介费成交价的百分之一”的文义，虽然该内容存在文字上的歧义，但结合合同本身的性质及该条约定与其他合同条款间的关系，该条的实际内容应系确定在一方违约情形下中介费的承担及中介费的计算标准问题，且该文义与证人吕某（涉案合同中介公司工作人员）的陈述亦能相互印证，故两被告认为相应违约金应据此计算的意见，本院不予认可。至于违约金金额的具体确定，原告主张的违约金金额与其实际损失相比存在明显过高的情形，而本案中原告因被告逾期付款而导致的损失主要有资金逾期到款的利息损失以及原告因款项未能及时到位而导致其自身购房违约所支出的中介费及被没收定金的损失，综合该损失情况，本院酌情认定两被告应向原告支付的违约金金额为30000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江巍、邵满平于本判决生效之日起十日内支付原告赵建邦、徐小芳违约金30000元；二、驳回原告赵建邦、徐小芳的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，由原告赵建邦、徐小芳负担1060元，由被告江巍、邵满平负担2000元，此款已由两原告预交，本院不再退还，被告江巍、邵满平负担部分在判决生效之日起十日内支付原告赵建邦、徐小芳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  周根火人民陪审员  陈学珠二〇一九年八月二十九日书 记 员  张 端孙琰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。