贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3242号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市桂花路**，统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆奎，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安平，系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：朱曦，男，汉族，1986年10月15日出生，住贵州省毕节七星关区。 被上诉人（原审原告）：石梅，女，汉族，出生1983年11月10日，住贵州省毕节市织金县。 委托代理人：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。 委托代理人：林蔓，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称：毕节市房地产公司）因与被上诉人朱曦、石梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 毕节市房地产公司上诉请求：1、撤销毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1780号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定上诉人未履行办理涉案商品房登记手续，且判决上诉人承担截止办理完产权证的违约金错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定及《商品房买卖合同》补充协议第7.2条约定，办证义务主体系被上诉人，而非上诉人，上诉人只有协助办理的义务。且根据《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第三十条规定，办理涉案房屋产权证的法定机构应为不动产登记机构。故一审关于办理房屋所有权证的判项与现行法律相冲突。2、一审认定被上诉人已交清相关税费缺乏相应证据。事实上，办理不动产权证的相关费用需由被上诉人自行缴纳。3、一审判决上诉人赔偿被上诉人逾期办理产权登记违约金错误。如前所述，上诉人本身并无办证义务。上诉人代被上诉人办理产权证，并未收取被上诉人任何办证费用，双方当事人之间是无偿委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，在被上诉人未举证证明上诉人在接受其委托后存在故意或重大过失的情形下，其无权要求上诉人对其进行赔偿。且上诉人已经按照《商品房买卖合同》约定如期将房屋交付给被上诉人，涉案房屋已经在被上诉人的实际管理和控制之下，被上诉人早已装修入住，其购房居住的合同目的已经实现，是否办理房屋产权证并不必然导致其损失的发生。在涉案房屋已经办理按揭贷款的情形下，被上诉人在还清贷款前，无论是否办理产权证，被上诉人都不能用涉案房屋再次抵押，获取收益。即被上诉人不会因未取得不动产权证而遭受损失。另外，赔偿损失以守约方实际发生了损失为基础，如被上诉人认为其存在损失，则应承担责任。 被上诉人朱曦、石梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 朱曦、石梅向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交付转移登记的有关文书的违约金人民币共计20000元(从2015年12月28日起以405，681.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止);2、判令被告立即为原告办妥房屋(具体为:毕节市流仓桥办事处毕节逸景私享家园B栋2单元15层4号)权属证书;3、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告于2015年3月19日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市流仓××办事处××家园××单元××房。合同约定房屋总价款为405，681.00元。合同签订后，原告于2016年3月14日交清购房尾款，被告按约将商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，同时，《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。另查明，被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告使用。涉案房屋在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件。原告于2015年2月5日向被告交清相关税费。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权。但被告在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件，已构成违约，应承担违约责任。原告请求的违约金，双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告支付逾期办理商品房产权证的违约金，于法有据，予以支持。 关于违约金的计算时间问题，原、被告在合同中约定：“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”，被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告使用，根据双方约定违约金起算时间为2014年12月31日后的360日即2015年12月26日。由于原告于2016年3月14日才交清购房尾款，故违约金的起算时间从2016年3月14日之次日开始即2016年3月15日。故原告请求的违约金以原告已付购房款405，681.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间从2016年3月15日起。违约金的截止时间，原、被告签订的补充协议约定，出卖人为原告办理产权证，故违约金的计算应截止被告办理完产权证并交付原告之日。 对于被告提出的答辩人与被答辩人之间只是协助办理产权证，未约定办理产权证的日期，答辩人不存在违约情形，答辩人按照合同约定如期将房屋交付给被答辩人，被答辩人不存在任何损失，被答辩人诉请答辩人以购房总款405，681.00元从2015年12月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付逾期办证违约金没有事实及法律依据，被答辩人的起诉要求答辩人支付违约金已经超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求的抗辩主张。根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋产权证的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，不予采纳。对被告辩称原告主张部分已过诉讼时效的抗辩主张，本案中，原告主张被告应于2015年12月28日之前履行交付办理商品房产权证的违约金，原告于2019年2月13日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，从2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而从2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。故原告请求从2015年12月28日起至被告向原告交付商品房产权证书之日止的违约金，部分已超过三年的诉讼时效期间，只能支持从2016年2月14日起至被告办理完产权证并交付原告之日止。由于原告于2016年3月14日才交清购房尾款，故违约金的起算时间只能从2016年3月15日起。故对被告的这一抗辩主张，予以采纳。对被告的其他抗辩主张无事实和法律依据，不予采纳。 对于原告诉请的办理产权证的问题。因涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告朱曦、石梅支付逾期办理并交付涉案商品房产权证的违约金。违约金以405，681.00元购房本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2016年3月15日起至被告办理完产权证并交付原告之日止；二、驳回原告朱曦、石梅的其他诉讼请求。案件受理费150.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人毕节市房地产公司提交了：综合竣工验收备案表、通知，拟证明上诉人已于2019年6月19日取得了涉案项目的综合竣工验收备案表，具备办证条件，且已于当日通过张贴公告的方式通知包括被上诉人在内的业主提交相关资料协助办证。为此，逾期办证违约金截止时间至少只能计算到2019年6月19日，现上诉人再次通过贵院通知被上诉人提交相关资料协助办证，逾期提交的后果由被上诉人自行承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证，针对毕节市房地产公司提交的证据，被上诉人朱曦、石梅质证认为，对证据三性无异议，但对证明目的有异议。竣工验收只是办证的第一步，还需要进行分栋勘验。即使上诉人符合办证条件，其通知也不能证明其尽到了通知义务。被上诉人提交资料时被上诉方明确拒绝。本院审查认为，上诉人二审提交的证明材料不能证明新的待证案件事实，且上诉人二审期间提交的通知是否已张贴、何时张贴、张贴于何处、被上诉人是否已知晓通知内容等均不明确，故对上诉人二审期间提交的证据，本院依法不作为二审定案证据采信。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期交付商品房产权证的违约责任？二、一审判决上诉人支付违约金是否适当。 第一，关于上诉人应否承担逾期交付商品房产权证违约责任的问题。本案系商品房预售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条空白行中约定，出卖人在房屋交付后360日内登记完毕该商品房的所有权，相关费用由买受人承担。上述内容即是双方就办证义务的具体约定。且根据被上诉人在一审期间提交的由上诉人公司加盖印章的收据可知，上诉人已代为收取被上诉人缴纳的公共维修基金及相关税费。现上诉人尚未在约定期限内办理初始登记，亦未取得不动产权属证书，无法协助被上诉人在合理期限内取得不动产转移登记。故在上诉人未按照约定登记完毕涉案房屋所有权登记的情形下，一审判决其承担逾期交付商品房产权证的违约责任并无不当。上诉人关于双方当事人之间系委托代理关系，其不是办证主体，不存在过错，不应当承担违约责任的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。 需要说明的是，一审判令上诉人限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书。 第二、关于一审判决上诉人支付违约金是否适当的问题。不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，本院依法不予采信。其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，本院依法不予支持。另外，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。因上诉人未举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，故对上诉人关于一审判决其承担违约金错误的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。 综上所述，贵州省毕节市房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300.00元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年八月二十六日 法官助理  郭友浪 书 记 员  陈 鑫