广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10662号原告：广东同信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区卫国路****，统一社会信用代码914406047330974605。法定代表人：苏日生，董事长。委托诉讼代理人：丁磊磊，男，1994年12月12日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区，系原告员工。委托诉讼代理人：何艳湘，女，1989年3月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告员工。被告：区炽皆，男，1971年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告广东同信物业管理有限公司诉被告区炽皆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员赵昌斌独任审理，并于2019年6月6日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人丁磊磊、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2017年8月1日至2019年2月28日期间的物业服务费5022.75元（详见计算清单）；2、被告从拖欠之日起至全部清偿完毕之日止按每日万分之五的标准，向原告支付违约金648.73元（暂计到2019年2月28日，详见计算清单）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月18日与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订了《合同书》，为潘村公寓（佛山市禅城区绿景西路10号）提供物业管理服务。被告为潘村公寓17号商铺租户，该房屋建筑面积为107.90㎡。签订合同后，原告一直按照《合同书》履行相关物业管理服务义务，但被告自2017年10月1日起一直拒绝向原告交纳物业管理费，经原告多次催收未果。根据《合同书》的约定，被告应当向原告缴纳物业管理费。该商铺物业服务费为按建筑面积2.45元/平方米/月计算，每两个月收取一次。截至2019年2月28日，被告拖欠物业管理费5022.75元。综上，原告认为，被告的行为严重违反了我国相关法律法规的规定，损害了原告和其他业主的利益，为维护原告的合法权益，特依据我国相关法律法规之规定，向法院起诉，请依法判决。被告辩称：一、根据合同相对性，被告没有义务向原告支付物业服务费。被告从来没有与原告签订过任何物业服务合同，原告虽然与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订了关于物业服务的《合同书》，但该《合同书》约定的仅仅是原告与上述案外人之间的权利义务，被告对于当中物业费的标准、违约责任、物业管理范围等都不清楚，原告也从未将该情况告知被告。根据合同相对性原则，应当由业主广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社承担相应的缴纳物业费的义务。二、被告并非业主，仅仅是承租人，被告与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订租赁合同时，根本没有约定被告需要缴纳物业管理费。承租人（被告）的义务仅限于租赁合同的约定，而涉案租赁合同中对物业管理费没有明确约定的，承租人只具有向出租人案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社支付租金的义务，没有向物业公司支付物业管理费的义务。因此，物业管理费在没有约定的前提下，应由出租人承担。且，被告认为，《租赁合同》第三条已经约定了租金涵盖的用途范围，其中有15%的“其他”。结合没有另行单独约定物业管理费，故该“其他”当中是涵盖了包括物业费用在内的其他费用的。所以，承租人（被告）应当履行的义务仅限于租赁合同的约定。三、原告主张违约金没有任何事实与法律依据。违约金标准明显偏高，且被告与原告之间根本没有形成物业服务管理合同关系，原告与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社之间形成的违约金条款不适用于被告。且，被告在该纠纷当中，根本不存在任何违约行为。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、《核准变更登记通知书》、资质证书，被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《租赁合同》，证明被告为物业使用人。3、《合同书》，证明原、被告之间存在物业服务合同关系。4、《国内挂号信函收据》、《物业费催费通知单》、邮政快递查询，证明原告已就所主张的欠缴费用向被告进行催告且送达被告。5、《情况说明》（案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社出具）。诉讼中，被告未向本院提交证据。经质证，本院对原告提供的证据的真实性予以认可，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2016年3月18日，就佛山市禅城区石湾镇街道潘村村民公寓商住楼物业管理采购，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社（甲方）与原告（乙方）签订《合同书》，合同约定：“一、物业规模：住宅面积75000平方米……，商铺8000平方米（50间商铺）……二、服务范围：潘村村民公寓商住楼的物业管理服务……三、甲方提供物业管理用房……四、物业管理项目及相关服务……五、实现的物业管理目标……六、其他管理服务工作要求……七、服务人员设置……八、人员配备及岗位要求……九、服务期质量检查方法……十、物业管理费的计费方式及构成（一）本项目物业管理费采用包干制的计费方式……十一、付款方式……十二、合同的解除和终止……十三、合同期：合同期限为三年……十四、履约保证金……十五、物业管理费的收费标准……1、物业管理费收费标准：住宅和二、三层商场1.28元/月·㎡，首层商场2.45元/月·㎡……4、收楼时甲方统一管理各户村民装修的部分装修材料供应及装修施工监督，并统一进行装修垃圾的清运，乙方负责协助管理……7、以上所有费用由乙方向住户或商户收取。十六、可经营项目的收益分配……十七、合同终止条件……十八、解决合同纠纷的方式……十九、其他约定事项……”2017年6月1日，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：“一、甲方将其位于绿景西路××号物业，建筑面积107.9平方的（物业）使用权租给乙方，甲方于2017年8月1日将出租（物业）移交给乙方……二、租赁期限为10年……十二、双方的责任：……（二）承租方的责任……4、依法经营，不得无证经营、违法经营，自行负责税金、工商、卫生、治安、环保、消防等管理费及国家有关部门收取的其他一切费用……6、乙方负责租赁期间所发生的一切债权、债务……”另查明一，涉案商铺位于涉案《合同书》约定的物业管理服务范围。另查明二，原告于2018年12月5日向被告邮寄《物业费催款通知单》，催缴物业管理费。被告于2018年12月9日签收。诉讼中，原告陈述：原告工作人员曾要求过被告缴纳物业管理费。被告仍继续承租涉案商铺并经营。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”和第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。根据被告与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订的《租赁合同》约定，作为承租人的被告为物业的实际使用人，且概况约定了除租金之外的费用由被告支付，理应包括物业管理费，因此，本院对被告无义务支付物业管理费的抗辩不予支持。关于物业管理费。原告在签订物业服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区物业使用人，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。就欠费期间，被告未提交有效证据予以反驳，本院对原告主张的欠费情况予以确认。至于收费标准，因涉案物业系首层商铺，涉案物业服务合同有明确约定，为每月2.45元/平方米。经核算，被告涉案商铺2017年8月1日至2019年2月28日产生的物业管理费合为5022.75元（2.45元/月·平方米×107.90平方米×19个月）。原告该项诉请，本院予以支持。关于违约金。如上认定，被告确存在欠费行为，但涉案《合同书》并未明确约定收费时间，原告所述收费方式亦未经被告予以确认。故其主张计收的违约金缺乏时间依据，本院对原告主张的违约金不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告区炽皆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东同信物业管理有限公司支付绿景西路10号17号物业2017年8月1日至2019年2月28日的物业管理费5022.75元；二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告区炽皆未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告广东同信物业管理有限公司负担3元，被告区炽皆负担22元。本判决为终审判决。审判员  赵昌斌二〇一九年八月十二日书记员  罗凤华