北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初1518号原告（反诉被告）：张红，女，1981年12月18日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张洪岩，北京市中北律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡景阳，男，1972年3月13日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张春雨，山东环周律师事务所北京分所律师。原告（反诉被告）张红与被告（反诉原告）胡景阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张红及其委托诉讼代理人张洪岩，被告（反诉原告）胡景阳之委托诉讼代理人张春雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张红向本院提出诉讼请求：1.确认原被告房屋租赁合同于2018年12月10日解除；2.判令被告退还原告2018年12月10日至2019年1月9日房屋租金10833元；3.判令被告向原告支付经营损失15万元，共计：160833元。事实和理由：原被告于2018年1月10日签订房屋租赁合同。合同约定，被告将石景山区杨庄北区52号楼52-2西侧门市房屋，出租给原告经营使用，租赁期限为2018年1月10日至2022年1月9日止，年付租金为13万元，同时被告承诺所提供的房屋可以从事经营活动，领取工商营业执照，并保证提供办理经营手续的全部资料。合同生效，原告按约履行了合同义务。但是营业执照却总也办不下来，究其原因是，工商部门认为租赁房屋是被告自行将房屋打的隔断（无房管部门批示)，不能颁发营业执照。后被告又多次声称其在工商部门有关系，可以托人办照，让原告再等一等，别着急。就这样拖一拖，等一等，转眼近一年时间过去了，被告既没有取得隔断房屋的合法手续，也未能领取营业执照，故此，在原告再三催促下被告同意于2018年12月10日解除合同，并退还原告一个月的房屋租金，但对原告所造成的损失却不予赔偿，故依法提起诉讼。被告（反诉原告）胡景阳答辩称：同意第一项诉讼请求，第二、第三项均不同意。理由是，被告未曾向原告承诺退还租金。原告在承租房屋后一直持续经营至2018年12月22日离场，期间不存在任何经营损失。即使法院认定原告在经营中有损失，原告作为承租人，其在明知该房屋不能办理营业执照情况下，持续经营，没有做到减损义务，对经营损失应当承担责任。根据合同约定，被告仅向原告承诺提供经营手续的材料，并未保证办理营业执照。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）胡景阳向本院提出反诉请求：1.判令张红支付2018年1月10日至2018年12月22日剩余房屋租金69589元；2.本案的诉讼费由反诉人承担。事实和理由：胡景阳、张红就位于石景山区杨庄北区52号楼52-2西侧门市房屋的出租事项签订《房屋租赁合同》及补充协议。合同约定，租赁期限为2018年1月10日至2022年1月9日止；补充协议约定，2018年1月10日-2020年1月9日，每年年租金人民币130000元；付款方式为年付，首次付款时间为2018年1月10日，第二次付款时间2018年12月10日。随后，张红进驻门市，经营美甲生意。2018年12月22日，张红离开门市。经查，张红在承租期间仅有于2018年3月20日，2018年3月21日向反诉人支付租金54000元，尚欠租金69589元。胡景阳多次要求张红支付剩余租金未果。故特提出反诉，请求法院支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）张红针对反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。张红从已经支付了2018年1月10月至2019年1月9日的房租。双方之间有微信转账。在起诉之前，双方微信协商，对房租处理有约定的，并且提前一个月解除了合同，另同意退一个月房租。请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：位于北京市石景山区杨庄北区52号楼1层52-2的房屋（以下简称：涉案房屋）的所有权人为胡景阳。2014年3月9日，胡景阳与宋铁斌就涉案房屋签订《房屋租赁合同》。房屋租赁期为2014年3月24日起至2017年3月23日止。该份租赁合同到期后，宋铁斌、胡景阳虽未再签订书面的租赁合同，但宋铁斌仍继续租赁涉案房屋。张红为经营美甲店，预租赁涉案房屋找到宋铁斌、王春艳。2017年12月31日，张红向王春艳转账2万元（转账摘要为预付房租）。2018年1月2日，张红向王春艳转账5万元（转账摘要为转让费）。2018年1月2日及1月3日，张红向北京市戴杰丽曼服装销售共转款4.5万元。张红、胡景阳均认可宋铁斌、王春艳在涉案房屋开设的店铺为戴杰丽曼服装销售。2018年3月19日，胡景阳（甲方）与张红（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同载明：甲方将涉案房屋有偿租赁给乙方作为经营使用。2、该房屋面积为27平方米。租赁期限为2018年1月10日起至2022年1月9日止。租金半年付，如乙方逾期10日未付，应按日加付租金1%的滞纳金。具体租金支付方式见补充协议，具体付款时效，见补充协议。补充协议：1、租金及支付方式2018年1月10日--2020年1月9日，每年年租金为130000元，2020年1月10日--2022年1月9日，每年年租金145000。2、付款方式为年付，首次付款时间2018年1月10日，第二次付款时间为2018年12月10日。每年年度租金付款时间提前一个月，以后每年顺延支付。签订该租赁合同时，宋铁斌、王春艳也在场。2018年3月19日，张红从胡景阳处接受涉案房屋。2018年3月20日，张红给胡景阳转款6.4万元。2018年3月21日，张红给胡景阳转款4000元，该笔款的转账上注明：胡哥！我把4000余款转。张红多次催告胡景阳协助办理营业执照。胡景阳表示同意，也多次告知张红正在协调，让张红等待结果。张红多次通过微信的方式催促胡景阳协助其办理营业执照。因涉案房屋已经被他人办理了营业执照，故张红不能再办理营业执照。2018年12月9日、10日，张红主动询问胡景阳次年房租交纳事宜。2018年12月12日，张红告之胡景阳，因没有办理营业执照，被行政罚款5000元。2018年12月13日，胡景阳表示不能开门，已经停业处理了。2018年12月17日，胡景阳将5000罚款退还给张红。2018年12月20日，胡景阳表示同意退还张红2018年12月20日至2019年1月10日的房租。2018年12月22日，张红将涉案房屋腾退并交付给胡景阳。双方形成字据。该字据载明：因为和房主的房屋装修转让未达成协议！所以空调未拆卸！其他无损毁，请房主签收！胡景阳在该字据上签字。另查明，张红曾经在石景山天宇市场经营美甲店。经询问，张红认可2018年3月20日及21日向胡景阳共计转款6.8万元中，只有6.5万元是交付的房租，有3000元是替王春艳向胡景阳的还款。庭审中，张红提交2018年12月17日的电话录音表明：胡景阳认可，张红已经支付了2018年的房租。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、微信记录、转账记录、电话录音等在案佐证。本院认为，张红与胡景阳于2018年3月19日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方应当遵循诚实守信的原则全面履行租赁合同。关于张红提出，确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年12月10日解除。经查，张红已经于2018年12月22日将涉案房屋腾退并交付给胡景阳。胡景阳表示同意解除合同，并认可合同解除的时间。对此，本院不持异议。关于张红提出，判令被告退还原告2018年12月10日至2019年1月9日房屋租金10833元。对此，胡景阳称张红未付清房租，并提出判令张红支付2018年1月10日至2018年12月22日剩余房屋租金69589元的反诉请求。经查，第一，在张红承租涉案房屋之前系宋铁斌为承租人。张红为租赁涉案房屋找到宋铁斌、王春艳并向王春艳以转账的方式支付房租6.5万元。第二，租赁合同虽载明租赁期为2018年1月10起。但该合同系2018年3月19日补签。张红于合同签订后才从胡景阳处接受涉案房屋。第三，签订2018年3月19日的房屋租赁合同时，胡景阳、张红、宋铁斌、王春艳均在场。合同签订后，张红向胡景阳转款6.8万元，其中6.5万元为房租，3000元系张红替王春艳向胡景阳的还款。张红在2018年3月21日转款4000元时，注明是余款。胡景阳未提供证据证实此后向张红催缴房租的事实。结合2018年12月17日的电话录音，本院认定张红与胡景阳协商后认可张红已经付清2019年1月9日前的房租。故本院对胡景阳的该反诉请求不予支持。现张红已经于2018年12月22日将房屋退还给胡景阳。鉴此，胡景阳应当退还2018年12月22日至2019年1月9日的房租6861元。关于张红提出，判令被告向原告支付经营损失15万元的诉讼请求。经查，第一，租赁合同明确约定，涉案房屋用于经营。但胡景阳出租的涉案房屋已被他人办理了营业执照，张红在此地无法再办理营业执照。张红为此还被机关行政处罚。胡景阳告知张红停止营业。本院认为，胡景阳在明知涉案房屋已经用于他人注册，还出租给张红，致使张红租赁涉案房屋用于经营的目的无法实现。故胡景阳就张红不能经营产生的损失应当承担主要责任。而张红作为承租人，有开设店铺的经历，应当在承租前认真考察房屋现状，张红对房屋不能经营而产生损失应当承担次要责任。第二，关于原告经营损失的认定问题。涉案房屋不能按照约定的四年经营期履行确实会给张红造成损失。张红为履行合同积极准备，也实际支付转让费5万元。鉴于张红提供的证据不能证实其具体的营业额损失，故本院根据该店面的经营规模，充分考虑当事人的过错程度以及预期利益等因素，对原告的经营损失酌定为7万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认张红与胡景阳于2018年3月19日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除；二、胡景阳于本判决生效后七日内退还张红2018年12月22日至2019年1月9日的房租6861元；三、胡景阳于本判决生效后七日内赔偿张红经营损失7万元；四、驳回张红的其他诉讼请求；五、驳回胡景阳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1758元，由张红负担902元（已交纳），由胡景阳负担856元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费775元，由胡景阳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  沈 霞二〇一九年八月二十三日法官助理  孙紫淇书 记 员  陈 瑶