北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初71752号原告（反诉被告）：张凤义，男，1968年2月3日生，汉族，北京金多智广建材销售中心负责人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：从玉国，北京市君邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘臻东，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩晓峰，男，1969年10月6日生，汉族，住北京市海淀区。共同委托诉讼代理人：殷国华，北京市英格律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：徐飞，北京市英格律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐晔，女，1971年6月16日生，满族，住北京市海淀区。共同委托诉讼代理人：殷国华，北京市英格律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：徐飞，北京市英格律师事务所律师。第三人：马得金，男，1988年9月5日生，涿州林菜发农业科技有限公司法定代表人。原告（反诉被告）张凤义（以下简称姓名）与被告（反诉原告）韩晓峰、徐晔（以下分别简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，并在诉讼中追加马得金（以下简称姓名）为第三人，公开开庭进行了审理。张凤义的委托诉讼代理人丛玉国、刘臻东，韩晓峰、徐晔的委托诉讼代理人殷国华、徐飞，马得金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凤义向本院提出诉讼请求：1.请求判令韩晓峰、徐晔接受我继续支付位于北京市朝阳区红军营东路18号院68号楼6805号房屋房款1050000元；2.判令韩晓峰、徐晔继续履行位于北京市朝阳区红军营东路18号院68号楼6805号房屋的买卖合同并协助我办理该房屋的权属转移登记手续。事实和理由：韩晓峰、徐晔系夫妻关系，我于2012年12月15日与韩晓峰签订了涉案房屋的交易条件确定书，当时我尚不具备购房资格，当时说是可以到社保补缴社保，交满五年就可以具备购房资格。当天，我向徐晔支付380万元定金。2012年12月31日，我与韩晓峰签订房屋买卖合同，约定房屋总价款1005万元。当天，我向徐晔支付120万元。2013年1月份，我想让居间人马得金去补缴社保，当时政策收紧了就补不了，韩晓峰也清楚这个情况。他说没关系你再付400万元咱们再想办法过户，我2013年2月6日又支付了400万元。我共向徐晔支付了900万元。2013年4月份，我和韩晓峰在牡丹园协商，并就过户房屋达成一致意见，即我继续交纳社保，交满五年具备购房资格之后，再交足购房款过户房屋。2017年11月，我具备购房资格之后，韩晓峰、徐晔不配合我过户，故我诉至法院。韩晓峰、徐晔辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.合同已经解除，我方不应该继续履行合同。在2015年4月22日，由于张凤义不配合办理房屋过户，我们和他在牡丹宾馆进行了一次谈话，我们明确向张凤义表示由于他不具备购房资格导致合同无法继续履行，要求解除合同的意见，张凤义也表示同意，并且表示合同解除后我方应退款并支付占用房屋期间利息，占用房屋期间可以正常计算房租。韩晓峰已经在2015年4月22日行使了解除权，如果法院认为不够明确，我们当庭也明确表示了解除合同的意思。所以合同应该予以解除。2.合同未能履行过错在于张凤义，签订合同前张凤义向我方保证其具有购房资格，在此前提下双方签订合同，并约定2013年4月30日前完成过户。合同签订后我们立即向张凤义交付房屋，并多次催促张凤义办理过户，张凤义拒绝按照合同约定办理过户手续，称其不具备购房资格，经我方多次催告仍未依约支付剩余购房款。3.张凤义的违约行为给我方造成了重大损失，我方出售房屋的目的是另行购置改善性房屋，由于张凤义不配合过户导致我们始终没有购房指标，在此期间北京房价大幅上涨，给我方造成重大损失。如果法院判决继续履行合同，应该同时判令张凤义赔偿因其违约行为给我方造成的损失。马得金述称：我当时是在小区物业的中介公司，当时房主跟物业有物业纠纷，就说如果从物业走合同就不签了，所以就以我个人名义签的。2012年12月15日签的定金合同，后期签的房屋买卖合同。当时三方在场，卖方知道要买方补社保，后来社保没补成。韩晓峰、徐晔向本院提出如下反诉请求：1.确认我方和张凤义签订的《北京市房屋买卖合同》于2015年4月22日解除并判令张凤义立即腾退涉案房屋；2.确认张凤义行为构成违约，我方收取的定金500万元不予退还；3.判令张凤义支付涉案房屋租金，自2013年1月1日起至实际腾退之日止，按照每个月3万元的标准计算。事实和理由：同我方本诉答辩意见。张凤义辩称，不同意韩晓峰、徐晔的反诉请求，反诉人一共有3项诉讼请求，均与事实不符。双方在2012年12月31日签订买卖合同及2012年12月15日签订涉案房屋交易条件确认书时，双方及马得金都是知道当时张凤义是不具有购房资格的，当时说年底或来年补社保，补齐了五年之后办理过户手续，所以不存在欺诈行为。反诉状提到了双方后来交涉的情况，我方要求将涉案房屋过户到我公司名下或指定的亲属名下，我方在积极要求韩晓峰、徐晔履行涉案房屋买卖合同，但是他们以各种理由予以拒绝。我是2013年2月6日付清全部购房款，最后的100万元没付款是按照合同第十条约定，也是交易惯例，等被告配合过户之后我们再支付。我坚持认为我没有违约。马得金述称：我没有听韩晓峰、徐晔说过要解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：韩晓峰与徐晔系夫妻关系，诉争房屋登记在韩晓峰名下，韩晓峰自述诉争房屋系其与徐晔夫妻共同财产。2012年12月15日，张凤义（承购方、乙方）与韩晓峰（卖方、甲方）在马得金（丙方）介绍下签订交易条件确认书，约定乙方购买甲方名下位于朝阳区红军营东路183号院68号楼（下称诉争房屋）房产，房屋总价款1005万元，首付500万元（定金380元）、余款505万元。双方另签订《买卖定金协议书》（未写日期），约定乙方应该向甲方交付购房定金380万元，并由甲方出具收据。当日，张凤义（付款人为北京金多智广建材销售中心）向徐晔通过转账形式支付定金380万元，徐晔向张凤义出具收据。2012年12月31日，韩晓峰（出售方、甲方）、张凤义（乙方、购买方）、马得金（见证方、丙方）签订《北京市房屋买卖合同》（下称《房屋买卖合同》），约定乙方向甲方购买诉争房屋，乙方自愿委托丙方提供居间服务、代办产权过户、代办购房贷款。房屋成交价格为1005万元，合同订立时乙方应向甲方交付定金500万元（定金在办理该房权属变更时抵作购房款）。房屋权属变更15日内甲方应腾空此房并交付乙方该房所有钥匙。《房屋买卖合同》第五条约定，乙方提供的有关证件及材料应真实合法，确保丙方能够办理该房屋权属变更和贷款事宜。《房屋买卖合同》第七条约定，如因甲方提供证件不实、不全、不能完成该房权属变更，或未按丙方安排的时间、地点办理该房权属变更，或拒绝出售该房、自行出售该房、委托他人出售该房，均视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方交付的定金。如因乙方原因未按丙方安排的时间、地点办理该房权属变更、乙方表示或行为表示拒绝购买该房均视为违约，甲方收取的购房定金不予返还。《房屋买卖合同》第十条补充条款部分，以手写方式补充（经询问系马得金所写）：乙方在2013年2月8日之前付清余款伍佰零伍万元整。甲方在此之前配合乙方办理相关房产过户手续，若乙方在此之前未能过户，甲方配合乙方在公证处办理房屋委托过户公证书，乙方将余款支付甲方。乙方支付后承诺在2013年4月30日前办理完过户手续，未办完视为违约。当日，张凤义向徐晔支付定金120万元，当日徐晔向张凤义出具收条。2013年1月，韩晓峰、徐晔将诉争房屋交付给张凤义。2013年2月6日，张凤义（付款人为北京金多智广建材销售中心）以银行转账形式向徐晔支付400万元房款，当日韩晓峰向张凤义出具收条。韩晓峰、徐晔共收取张凤义购房款900万元。2015年4月22日韩晓峰（韩）与张凤义（张）在牡丹宾馆进行谈话，谈话录音中有以下内容：“韩：你就说，你现在能不能办下来？张：我随时都能办啊，只不过是花钱多少的问题。韩：那咱们就去办过户啊！过到你名下就行了。你说过到你亲戚名下，我肯定不敢啊……张：这有什么不敢的啊……韩：买房子肯定得登记在你名下。张：……不成我就过到我姨身上，我把所有的东西都弄了，你说不行，是吧？韩：过到别人身上这个真是两码事……就说现在你能不能办下来吧……张：……随时可以办，我直接过我公司上……你当时如果说配合着过户，我转到我公司名下。韩：我一直都说过到你名下，你一直说过不了。张：是，你是跟我说多要二百万。韩：你办不了，没办法啊……当时是不是要过到你名下？是你说办不下来……韩：我们签的时候，你直接签公司不就完了吗？张：那会儿，当时咱们买的时候，可以补交。韩：所以我当时问你能不能办下来……我是和你签的合同，我就要过到你的名下。张：我虽然不是北京户口……韩：当时我就因为你不是北京户口跟你提了这个。张：我当时买的时候也说了这个事了，你配合我，那会儿就能过……韩：我一直就强调过到你名下，签合同也是这么说的……我就问你，你交（社保）完了吗？你说你没交，你没交我怎么办……社保是你自己办，你办好了，我来过户就行……我媳妇那个时候找你多要些钱，是因为你办不下来……韩：行，那这样，我回去找律师，好吧……我给你答复能做不能做，行不行，就是过户到你公司名下……张：其实说白了，我上次跟你说过……咱们说句实话，就是打官司，你和我这种情况，也只能说，我没要求你违法，我该怎么过就怎么过，你不卖都无所谓，你退款，我付你房租，你退款的时候，款有个利息，民间借贷。我要按你民间借贷，你可能更吃亏……韩：是的，都是有损失的。张：所以说咱们这个事，我又不是说欠你的钱不给……韩：……公司这个我确实不懂，我回去问清楚了。张：第一，你可以问问律师；第二，你可以问问……韩：……行，那就这么着……”经查，张凤义已取得北京市购房资格。另，为证明自己具备支付能力，2019年6月，张凤义将剩余购房款105万元交纳至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，从2015年4月22日张凤义与韩晓峰的谈话录音中可见，签订《房屋买卖合同》时，韩晓峰对张凤义不是北京户口，不具备北京市购房资格的情况是明知的，且双方一直就诉争房屋过户方式、时间等问题进行协商，韩晓峰仅据此主张张凤义构成违约依据不足。其主张曾于2015年4月22日谈话中向张凤义作出解除《房屋买卖合同》的意思表示，亦缺乏相应证据支持。从合同履行情况看，张凤义未能按照《房屋买卖合同》约定，在2013年2月8日前付清诉争房屋余款505万元。张凤义主张未依约支付房款的理由为韩晓峰、徐晔未配合其办理房屋委托过户公证书，但未就其主张提供证据佐证，本院对张凤义的主张不予采信。故，张凤义迟延支付诉争房屋余款行为构成违约。从庭审查明情况来看，2013年，张凤义即支付诉争房屋房款900万元，并开始使用诉争房屋。韩晓峰、徐晔交付房屋后，未曾就诉争房屋的使用问题向张凤义提出过异议，反而一直和张凤义就房屋过户时间、方式、房屋总价款等合同条款进行协商，且张凤义现已具备北京市购房资格。本着诉讼效力维持的原则，本院对张凤义要求韩晓峰、徐晔继续履行《房屋买卖合同》，协助其办理诉争房屋的权属转移登记手续并接受剩余购房款的诉讼请求予以支持。对于韩晓峰、徐晔的反诉请求，其全部反诉请求的前提均为解除《房屋买卖合同》，本院已经支持张凤义继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，故对于韩晓峰、徐晔的全部反诉请求，本院均予以驳回。就张凤义迟延支付购房款余款的违约责任，韩晓峰、徐晔可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告韩晓峰、徐晔于本判决生效之日起七日内配合原告张凤义办理位于北京市朝阳区红军营东路18号院68号楼6805号房屋的权属转移登记手续，将位于北京市朝阳区红军营东路18号院68号楼6805号房屋过户至原告张凤义名下；二、原告张凤义于本判决生效之日起十五日内向被告韩晓峰、徐晔支付剩余购房款一百零五万元；三、驳回被告韩晓峰、徐晔的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82100元，由被告韩晓峰、徐晔负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉受理费41050元，由被告韩晓峰、徐晔负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 矫 辰人民陪审员 章 健人民陪审员 王俊英二〇一九年八月二十二日书 记 员 韩 迪