广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初10581号原告芜湖市慕晨电子商务有限公司，住所地安徽省鸠江区北京中路芜湖广告产业园广告创意综合楼****，统一社会信用代码91340207MA2MU4UR74(1-1)。法定代表人唐斌。委托诉讼代理人李孝年，男，汉族，1972年9月14日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系该公司员工。委托诉讼代理人文馨，女，汉族，1997年6月24日出生，身份证住址四川省南部县，系该公司员工。被告深圳市星河雅创投资发展有限公司，住，住所地深圳市龙岗区坂田街道雅宝水库西北侧星河雅宝高科创新园**地块**3101一社会信用代码91440300MA5F6LJ199。法定代表人陈忠。委托诉讼代理人吕宝凤，广东金段律师事务所律师。委托诉讼代理人王雪，广东金段律师事务所实习律师。上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告芜湖市慕晨电子商务有限公司的委托诉讼代理人李孝年、文馨，被告深圳市星河雅创投资发展有限公司的委托诉讼代理人吕宝凤、王雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2018年12月20日签订了《深圳星河WORLD房屋租赁合同》及《补充协议书》（以下简称租赁合同），租赁合同约定原告承租被告星河WORLDG2栋大厦17层F1701、F1702、F1703号共三间房，租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止。原告在2018年11月22日预付了订金80000元，2018年12月14日预付租金316408.96元。租赁合同生效后，原告支付给被告的上述款项按租赁合同的约定转为预付一个月的租金121036.68元、物业管理费保证金33298.92元、租赁保证金242073.36元（2个月租金标准）。被告于2018年12月28日将物业管理费、保证金和租赁保证金放在一起给原告开具了一张金额为275372.28元的收款收据，预交一个月的租金121036.68元未向原告出具收据。因原告从事跨境电商业务，由于中美贸易战以及国内经济形势发生很大变化，导致原告2018年第4季度财务状况很差，资金链断裂，仅能维持公司日常开支，缺少资金为租赁房屋装修，亦无法扩大办公场所并支付高额租金，继续履行租赁合同对于原告明显不公平甚至不能实现合同目的。原告于2019年1月22日向被告送达了《解除租赁合同申请》，提出解除租赁合同并请求被告退还物业管理费、保证金和租赁保证金及预付的租金。被告收到函件后，表示同意解除租赁合同，但只同意退还预付一个月的租金。原告于2019年2月23日向被告送达《关于退还保证金和租金的函》，要求被告收到该函后10日内退还物业管理费保证金和租赁保证金及预付的租金。被告于2019年2月25日快递给原告的《租赁合同解除协议书》（未盖公章）要求原告盖章，但《租赁合同解除协议书》仍只退租金，故原告不同意签《租赁合同解除协议书》。原告坚持要求被告书面回复，被告于2019年3月5日快递给原告《关于慕晨申请退还租赁定金及租赁保证金的回函》，原告于2019年3月6日给被告《诉前告知函》，再次阐明原告解除租赁合同有法可依，被告只退预付租金没收保证金无依据。租赁期限2019年3月1日才开始，因情势变更，原告于2019年1月22日就提出解除租赁合同，这对被告并未造成影响，另，被告不是物业服务企业，原告亦未与物业公司签订物业服务协议，被告只退预付的租金而没收物业管理费保证金和租赁保证金无法律依据及合同依据。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告退还原告预付一个月的租金121036.68元；2、被告退还原告支付的物业管理费保证金33298.92元；3、被告退还原告支付的租赁保证金242073.36元；4、案件受理费由被告承担。被告辩称：1、《房屋租赁合同》及《补充协议书》为双方充分协商、平等自愿签署的生效法律文件，原、被告应据此作为履行权利义务的依据；2、原告以中美贸易战作为情势变更之理由，依据不充足；3、自原告单方提出退租申请至延误房屋接受日期，再到提请诉讼，原告据称的损失扩大均为原告之过错，其诉讼请求于法无据，不应得到支持。综上，市场经济的有序运行离不开契约精神被充分尊重，原告如此不诚信的商业行为，妄图将商业风险转嫁给合作方，其提出的诉讼请求毫无事实及法律根据，恳请予以驳回。经审理查明，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了《房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定原告承租被告所有的位于深圳市龙岗区坂田街道雅宝路一号星河WORLDG2栋大厦17层F1701、F1702、F1703号共三间房，租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止。合同第五条约定，第一租赁年度月租金为121036.68元（含税），第二租赁年度月租金为121036.68元（含税），第三租赁年度月租金为128298.88元（含税）；乙方应于本合同签订当日向甲方支付一个月的含税租金，该租金用于抵扣自2019年6月11日起至2019年6月30日的含税租金，剩余金额用于抵扣下个月的含税租金，若上述金额不足以抵扣下个月的含税租金，乙方须于应缴费当月5号前补足，以后每月租金须于每月5号前向甲方支付，节假日顺延；物业管理费为18元/平方米/月及加时空调新风费3元/台/小时，以上统称管理费，由乙方根据租赁建筑面积向甲方委托的物业管理公司交付，乙方应于2019年3月1日前向物业管理公司支付首月管理费，其余月份管理费于每月5号前支付，节假日顺延；乙方自行负担与租赁房屋使用有关的水费、电费、空调费，乙方在每月5号前向物业管理公司支付；乙方应于合同签订后3日内向甲方交纳租赁保证金242073.36元、管理费保证金33298.92元，保证金共计275372.28元。合同第六条约定，乙方于签订合同前已查看并清楚该租赁房屋的状况，乙方须于2019年3月1日接收租赁房屋并办理租赁房屋交接手续，若因可归责于乙方的原因，乙方未于该日接收租赁房屋或办理租赁房屋交接手续，视为乙方已于该日接收了租赁房屋并办理了租赁房屋交接手续，本合同租赁起始日、装修期起始日从该日起算，租金（若无装修期）、管理费及其他费用的交纳从该日起算；若非因可归责于甲方的原因，乙方超过约定的交付时间十五日内仍未办理验收、交接手续的，则甲方有权终止合同，没收已交纳的租金及保证金，并有权追索因乙方的行为造成的一切损失。合同第十二条约定，如无甲方书面通知，则2019年3月1日为租赁房屋的交付日期，若甲方逾期30日内（含30日）交付租赁房屋，则租赁期限起始日、装修期起始日以甲方书面通知乙方接受租赁房屋的日期为准，甲方无须承担任何违约责任，乙方不得解除合同；若甲方逾期30日后仍未交付房屋，则乙方有权单方解除合同，甲方无息退还乙方租赁保证金，若乙方选择接受租赁房屋并继续履行合同，则乙方有权顺延合同的租赁及装修期起始日，除此之外甲方不承担任何责任。关于违约责任，双方约定乙方若有以下情况，如非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的、无法定或约定理由拖欠支付含税租金等费用达到15日的、合计拖欠费用达到15日含税租金的、乙方逾期支付含税租金等费用达到3次以上的等，甲方有权单方面终止合同，保证金不予退还，若保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。双方约定如本合同的任何条款因不可抗力而无法履行，受影响的一方应立即通知另一方，并在十五日内提供不可抗力的详细情况和原因以及证明无法履约或延迟履约原因的证明文件，并且双方应根据不可抗力影响的程度，协商确定是否终止本合同，或免除履行本合同的某部分或延长本合同履行的期限，双方均无权因不可抗力事件而索取损害或损失赔偿。原告签署合同日期为2018年12月18日，被告签署合同日期为2018年12月20日。合同签订前，原告分别于2018年11月22日、2018年12月14日向被告支付了80000元（转账摘要为订金）、316408.96元（转账摘要为租金），被告于2018年12月28日向原告出具了收款收据，内容为今收到原告交来租赁保证金275372.28元。2019年1月22日，原告向被告发出《解除租赁合同申请》，主要内容为：原告于合同签订前已向被告支付了保证金275372.28元及预交了一个月的租金121036.68元，现因市场经济环境非常不好，原告从2018年第4季度财务状况很差，目前缺少装修资金，难以为继再使用新办公场所，2019年活下去是原告当前之迫切；鉴于起租期为2019年3月1日，被告尚未将租赁房屋移交给原告，故原告提前向被告申请解除租赁合同以便被告及时将原告承租的该租赁房屋对外招租，如度过2019年艰难期，原告有条件还会选择星河World，请求被告退还原告交纳的保证金和租赁保证金396408.96元。庭审时，被告陈述原告在口头提出解除租赁合同申请后，多次与被告进行协商，并于2019年1月22日以专人递文的方式向被告提出书面解除租赁合同的申请，原告在此之前一直同意被告没收租赁保证金、只退还租赁定金，直至2019年1月23日以后原告才变化了其请求。2019年2月23日，原告向被告发出《关于退还保证金和租金的函》，主要内容为：因原告主要从事跨境电商业务，但由于中美贸易战以及国内形势发生很大变化，导致原告第4季度经济状况很差，仅能维持日常开支，缺少资金为租赁房屋装修，亦无法扩大办公场所并支付高额租金，这些客观情况是原告在订立合同时无法预见，属于法律上情势变更，继续履行租赁合同对于原告明显不公平甚至不能实现合同目的，原告可以依法要求解除租赁合同；原告于2019年1月22日向被告送达了《解除租赁合同申请》，被告至今未予以书面回复，亦未退还保证金及租金，租赁期限为2019年3月1日至2022年2月28日，原告早在租赁期限开始之前就提出解除租赁合同，被告扣留保证金及租金无法律及合同依据，请被告收到本函后10日内退还原告已支付的保证金及租金。被告确认已收到该函件。原、被告提交的《租赁合同解除协议书》，内容为经原、被告友好协商，就解除原租赁合同达成协议：1、双方同意于2019年1月22日起解除双方之间基于原合同所形成的房屋租赁关系，原告同意在2019年2月26日前向被告交货租赁房屋，逾期视为原告放弃租赁房屋内的动产等，被告有权根据原合同约定采取强制搬迁措施收回租赁房屋；2、租金及相关费用计算至2019年2月26日止；3、原告无须支付装修期租金，原告已缴纳的保证金275372.28元归被告所有，被告不予退还，被告退还原告一个月租金定金121036.68元。该协议书原、被告双方均未在落款处签字盖章。庭审时，原告陈述该协议书系被告拟好并于2019年2月25日邮寄给原告盖章，被告对该协议书予以确认，认为该协议系双方前期沟通达成的共识，被告据此向公司申请内部流程，形成书面协议后于2019年2月25日邮寄给原告。2019年3月4日，被告向原告及深圳市慕晨科技有限公司发出《关于慕晨申请退还租赁定金及租赁保证金的回函》，主要内容为，一、双方沟通洽谈过程明确如下：1、原告于2019年1月22日向被告递交了《解除租赁合同申请》，被告高度重视，针对原告面临的困难予以充分理解并积极协助，双方经磋商初步达成退还原告一个月租金（142215.65元）的方案，亦期盼原告经营好转后再入驻园区；2、被告于2019年2月15日通知原告被告领导已特批原告的申请，并要求双方尽快签署《房屋租赁合同解除协议》，但原告却提出了修订解除协议的诉求，并要求将下次租赁的优惠条款在协议中进行明确，被告向原告严正声明了被告的合同审批及商务条款确认制度，并再次敦促原告签署《房屋租赁合同解除协议》以便被告尽快对外招租，以免被告的损失进一步扩大；3、原告于2019年2月23日上午向被告递交了《关于退还保证金和租金的函》，否定了双方之前已沟通好的关于退还一个月租金的方案，从新提出要求全额退还租赁定金及租赁保证金，并要求被告正式答复；4、被告于2019年2月23日下午，再次要求原告确认是否临时更改申请诉求，并告知原告如2019年2月28日前双方未基于原本已达成一致的退还一个月租金的解约协议，则原告应严格按照租赁合同约定于2019年3月1日前来交接租赁房屋，双方应按租赁合同严格履行，被告同时向原告邮寄出《租赁合同解除协议书》，原告在收到解除协议后即2019年2月25日晚，回复不接受只退一个月租金的解除协议。二、被告现正式回复原告：1、租赁合同已生效，为各方真实意思表示，各方均应严格执行合同；2、原告据称的实体经济下行等不属于情势变更之情形，原告无任何法定及约定的单方提前解除租赁合同之权利；3、原告在提起退租申请后，被告积极配合，然而原告就退租方案一再反复并再三拖延，导致在租赁旺季未能释放租赁房屋，造成被告损失进一步扩大；4、依据租赁合同第六条的约定，原告应于2019年3月1日接收房屋并办理租赁房屋交接手续，原告未于改日接收房屋或办理租赁房屋交接手续视为已于该日接受了租赁房屋并办理了交接手续，租赁起始日、装修期起始日从该日起算。超过约定的交付时间15日内仍未办理验收及交接手续的，被告有权终止租赁合同，没收已缴纳的租金及保证金；5、请原告尊重契约精神，权衡利弊，早做决断，尽快联系被告后续事宜。2019年3月6日，原告向被告发出《诉前告知函》，主要内容为：1、原告于2019年3月5日收到《关于慕晨申请退还租赁定金及租赁保证金的回函》。2、回函中所述租赁定金及租赁保证金与合同约定不符，合同将租赁保证金及管理费保证金合称为保证金，并未约定租赁定金。3、被告在收到原告第一份函件就同意解除租赁合同，双方仅是对退租金还是退保证金及租金未达成一致意见，被告于2019年2月25日邮寄给原告的《租赁合同解除协议书》（未盖公章）亦可以印证被告同意解除租赁合同（但只愿退租金），被告在回函中引用租赁合同第六条称视为原告于2019年3月21日接受租赁房屋不成立。4、由于中美贸易战以及国内经济形势发生重大变化，众多中小企业面临生存困难，原告依据情势变更解除租赁合同，有法可依。5、原告早在2019年1月22日的函件中明确表示解除租赁合同，被告有足够的时间重新招租，原告解除租赁合同未对被告造成损失，租赁合同虽于2018年12月20日生效，但租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止，合同并未约定在租赁期限开始之前原告解除合同被告有权不退还保证金，故被告仅同意退还租金不退还保证金无依据。庭审时，被告确认已收到该函，根据交易习惯，承租方会在签订租赁合同之前交纳一个月租金作为租赁定金，合同签订之后该租赁定金转化为预付租金，之后用于抵扣租金；被告认为，租赁合同并非以原告提出毫无事实及法律依据的单方申请即告解除，原告并无行使单方解除合同的权利，被告不认可原告主张的租赁合同于2019年1月22日已解除；原告依据情势变更主张解除租赁合同的理由不能成立，中美贸易战发生于双方签订租赁合同之前，并非原告未能认知或无法判断之商业风险，原告在承租之前长达五十日的考察期间应当有充分的认可及商业承受力，自原告于2018年11月1日考察租赁物业至今，涉案租赁物业一直为空置状态，原告不诚信及任性的解约行为，造成被告的损失远远超出合同约定两押一租的合计费用。2019年3月13日，被告向原告及深圳市慕晨科技有限公司发出《关于慕晨延迟接收租赁房屋的告知函》，主要内容为：1、被告已于2019年3月8日收到原告发出的《诉前告知函》。2、2018年11月1日，经园区已入驻企业推荐，原告第一次前来考察双方就租赁事宜多次面谈、充分沟通，鉴于原告租赁之诚意，被告给非常诚意的商业条件，各方于2018年12月21日签署正式的《房屋租赁合同》及《补充协议书》。3、2019年1月11日，原告提出退租及后期发函，被告多次明确告知再无法定及约定解约事由的前提下，原告单方面提出解约属于违约行为，租赁保证金依据合同不予退还，而原告前期缴纳的租赁定金（合同签订后转为预付租金）在租赁房屋交付前可予以退还；现再次告知原告，非因被告原因超过约定的交付时间15日（即2019年3月15日）内仍未办理验收交接手续的，被告有权终止租赁合同没收已缴纳的租金及保证金。4、双方沟通租赁事宜至今已过五个月有余，1000多平方米的租赁房屋一直处于空置状态，未对外放租，错过了租赁旺季，被告每日承受经济损失，被告于2019年3月15日后将依据租赁合同约定行使权利。原告表示收到该告知函。2019年3月22日，被告向原告及深圳市慕晨科技有限公司发出《关于终止房屋租赁合同的告知函》，主要内容为：根据合同约定，原告已错过最迟接收租赁房屋时间，且至今未有任何书面或口头回复，被告已依约行使权利，终止租赁合同，没收已缴纳的租金及保证金，并保留追索其他损失的权利。原告表示收到该告知函。另查明，涉案房产位于深圳市龙岗区坂田街道星河雅宝高科创新园五号地块，登记权利人为深圳市星河雅创投资发展有限公司，房产证号为粤（2018）深圳市不动产权第01622**，房屋用途为一类工业用地及厂房。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方已形成合法有效的租赁法律关系。合同签订前，原告向被告支付了保证金275372.28元及预付了一个月租金121036.68元，双方约定起租期为2019年3月1日。合同签订后，原告以因中美贸易战及国内经济形势发生变化，导致其财务状况差、资金链断裂、缺少资金装修、无法扩大办公场所并支付租金、无法继续履行租赁合同等理由，于2019年1月22日向被告发出《解除租赁合同申请》，要求解除租赁合同并退还保证金及预付租金，原告认为被告同意解除租赁合同，故合同已于2019年1月22日解除，但因双方关于退还保证金及预付租金等其他事宜未达成一致意见，最终双方未签订被告草拟的《租赁合同解除协议书》。被告表示在收到原告发出的解除租赁合同的申请时，经双方协商，被告同意解除租赁合同，原告已支付的保证金不予退还，同意退还原告预付的一个月租金121036.68元，被告于2019年2月25日向原告发送租赁合同解除协议书，但原告予以反悔要求退还全部款项并提出在后期租赁时增加免租期等要求，被告认为中美贸易战发生于双方签订租赁合同之前，原告不享有法定及约定的单方解除合同的权利，原告构成违约，故被告于2019年12月22日向原告发出终止租赁合同的告知函，依法解除了双方签订的租赁合同。本院认为，原告在签订租赁合同前应对自身经营情况有充分的了解，上述情形即使属实亦系其应承担的商业风险，原告以中美贸易战及国内经济形势发生变化导致经营困难无法继续履行合同为由，依据情势变更解除合同，依据不足，理由不成立，本院不予采纳。原告据此解除合同构成违约，理应按照合同的约定承担相应的违约责任，故对原告要求被告退还物业管理费保证金33298.92元及租赁保证金242073.36元的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告于2019年1月22日向被告提出解除租赁合同，从双方协商的过程及往来函件可以看出，被告在租赁合同起租期即2019年3月1日前较长时间就已清楚原告明确要求退租，并表示同意解除合同退还预付的一个月租金，双方只是关于解除合同后是否退还保证金未达成一致意见，庭审时双方亦同意解除涉案房屋租赁合同，被告主张涉案房屋长期处于空置状态但未提交相关证据予以证实，鉴于原告未实际使用涉案租赁房屋，且本院在认定原告应承担的违约责任时已考虑到被告的相关损失，故对原告主张被告退还预付的一个月租金121036.68元的请求，理由充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市星河雅创投资发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告芜湖市慕晨电子商务有限公司退还预付的一个月租金121036.68元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7246元，减半收取3623元（原告已预缴），由原告负担2517元，由被告负担1106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇一九年八月二十日书记员  刘万杰