吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初1689号原告：吉林市规划和自然资源局，住所地吉林市昌邑区重庆街1800号。法定代表人：张光宇，局长。委托诉讼代理人：王志远，该局职员。委托诉讼代理人：魏正平，吉林保民律师事务所律师。被告：吉林市亚泰房地产开发有限公司，住所地吉林市丰满区滨江南路1501号。法定代表人：尹晓娟，总经理。委托诉讼代理人：刘博研，吉林功承律师事务所律师。原告吉林市规划和自然资源局（以下简称市规划和资源局）与被告吉林市亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市规划和资源局的委托诉讼代理人王志远、魏正平、被告亚泰公司的委托诉讼代理人刘博研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市规划和资源局向本院提出诉讼请求：亚泰公司向市规划和资源局支付违约金69,228元。事实与理由：2018年1月26日，亚泰公司取得昌邑区运河路26号亚泰欣城一期续建A区北地块，并与吉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定本合同项下出让宗地编号为020070010099000，宗地面积为18272.34平方米;本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款1,922,975元。合同第十条约定“受让人分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，其中第一期961,488元于2018年2月25日之前支付;第二期961,488元于2018年12月25日之前支付。”合同第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”2018年5月8日，亚泰公司将土地使用权出让金1,922,975元缴纳至财政专户。但因亚泰公司并未按照合同约定的期限缴纳第一期出让价款，导致发生了从2018年2月26日至2018年5月8日期间的违约金69,228元（计算方法961,488元×72天×1‰=69,228元)。为此，吉林市国土资源局作出《关于缴纳亚泰欣城一期续建A区北地块国有建设用地使用权出让价款违约金的通知》，责令亚泰公司自收到通知之日起30日内缴纳该违约金，该通知于2018年6月25日送达亚泰公司。现期限届满，亚泰公司仍未缴纳违约金。为维护国家利益不受损害，故依法提起告诉。亚泰公司辩称，一、亚泰公司不存在违约行为，不应承担违约责任。2002年，为加快吉林××里改造，作为招商引资项目亚泰公司介入吉林××里改造。吉林市人民政府研究决定，给予亚泰公司相应优惠政策，先后做出《吉林市人民政府关于建设亚泰运河里居住区享受优惠政策的批复》（吉市政函[2002]95号）及《吉林市人民政府关于建设亚泰运河里居住区享受土地优惠政策的批复》（吉市政函[2002]96号），确认亚泰运河里居住区（下称亚泰欣城）列为经济适用住房项目，享受经济适用住房所有优惠政策，该项目建设免交吉林市政府职权范围之内所征收的相关费用，免交涉及土地如管理费、契税等相关事业性费用。2002年底，亚泰欣城回迁居民因在进户前需缴纳天然气初装费用，导致群体性上访事件，市政府经研究决定回迁户免交该笔费用，但因市港华燃气公司未能收到该笔初装费用，无法继续进行后续天然气配套工程施工。为确保相关民生工程顺利竣工，经吉林市政府研究决定，由亚泰公司先行垫付，并计入代政府垫付资金总额度中。2006年亚泰欣城（即亚泰运河里居住区）项目竣工交付，但因2002年的棚户区相关政策已被废止，无法办理相关土地手续，导致近十余年数百户居民无法办理房屋产权证，数次引发大规模群体性上访。经市政府研究决定，对该笔原定减免土地出让金由亚泰公司先行垫付，并计入代市政府垫付资金总额。2012年4月10日，由市政府副秘书长主持，协同吉林市建委、吉林市纪检委、吉林市国土局等部门及亚泰公司组织开展了关于研究解决亚泰欣城项目遗留问题的专题会议，形成整体备忘录，并由市政府领导及与会部门负责人签批同意，经亚泰公司申报，各部门核准，最终确认了亚泰公司在亚泰欣城项目为吉林市政府供给垫付资金4108.9615万元。2012年5月8日，市政府召开市政府常务会议，形成《市政府常务会议纪要（70号）》，研究亚泰欣城项目遗留问题的解决方案，确定在亚泰欣城项目遗留问题中，经市政府审核确认，亚泰公司共计为吉林市政府垫付资金4108.9615万元。因相关棚户区政策废止，为解决亚泰欣城数百户居民不动产登记办理问题，市政府与亚泰公司协商确定以定向出让案涉土地的方式，满足办理亚泰欣城项目办理产权的形式要件。在此背景下，2018年1月26日，亚泰公司与吉林市国土资源局签订编号为020070010099000的《国有建设用地使用权出让合同》及编号为020070140175000的《国有建设用地使用权出让合同》，均约定于2018年2月25日、2018年12月25日将合同项下所涉国有建设用地使用权出让价款分两笔等额支付予相关政府部门。因吉林市政府仍欠付亚泰公司垫付款4108.9615万元，亚泰公司多次至吉林市政府沟通对该笔款项返还问题，因亚泰公司在该项目长期垫款，造成资金链断裂，已无力继续开展其他经营活动，并无其他后续再建项目，要求吉林市政府将该笔费用在抵充前述合同项下款项。2018年5月8日，合同付款日前，亚泰公司始终在与市政府沟通还款及冲抵问题。后为缓解市政府及相关部门群访压力，稳定地方民生发展，亚泰公司自行融资，承负高额融资成本，针对前述合同项下的土地款项，均予以一次性支付，提前7个月履行全部合同义务，为市政府息访，使得数百名群众不动产权属证明得以顺利办理。综上所述，因市政府仍欠付亚泰公司4108.9615万元垫付资金，双方互负到期债务，同为金钱类债权，亚泰公司已多次要求冲抵案涉价款。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定亚泰公司亦有权对该笔债务予以抵销，但亚泰公司迫于市政府压力，以民生为首，在亚泰公司于2018年5月8日付款前，亚泰公司的付款义务已因抵销而免除。虽然在2018年5月8日亚泰公司支付同等数额的相应款项，但此次支付仅是为了配合市政府解决信访问题以及财政收支分开制度要求而实施的，不能因此就认定亚泰公司系违约缴纳土地出让金。而市规划和资源局作为市政府的工作部门，且与会知晓前述事实，在亚泰公司不存在违约行为的前提下，亦不应主张要求亚泰公司承担违约责任；二、即便人民法院认为亚泰公司存在违约行为，因本案存在特殊交易背景，亚泰公司迟延给付价款并无主观故意，且市规划和资源局主张的违约金明显超过实际损失，人民法院依法应调低违约金数额。2018年1月26日，亚泰公司与吉林市国土资源局签订编号为020070010099000的《国有建设用地使用权出让合同》及编号为020070140175000的《国有建设用地使用权出让合同》，前述合同均于第三十条约定了自滞纳交付土地款项之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，但亚泰公司签订该合同之根本目的是为协助吉林市政府解决前述亚泰欣城项目的历史遗留问题，维护民生稳定，存在特殊交易背景，且不存在迟延给付的主观恶意。亚泰公司以民生安稳为主自行融资以便缴纳土地出让金，缓解政府压力，主动将分期履行的义务一次性全部履行完毕。另，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对于如何认定约定的违约金过分高于造成的损失问题，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”案涉合同约定的违约金为滞纳支付款项的1‰，综合年利率为36.5%，即便亚泰公司如期如约交付该笔土地款项，市规划和资源局亦应将该笔资金依法上交国库，依据《中央国库现金管理暂行办法》第二条之规定，由央行对财政存款按同期单位存款活期利率支付利息，亚泰公司未能如约支付土地款项对市规划和资源局所造成的损失应为该笔土地款的存款活期利率的资金占用利息，而该约定明显超过市规划和资源局的实际损失。亚泰公司在市政府不予偿还欠款仍以民生诉求为主，主动自行融资，支付案涉土地款项，不具备主观过错。结合本案交易背景，及亚泰公司为解决市政府遗留问题做出的不懈努力与不断让步，兼顾公平原则亦不应承担违约责任或如此高额的违约金。另，在确定违约金是否过高时，应当以造成的包括预期利益在内的损失为基础来判断，除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当以中国人民银行公布的相关利率标准为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，故即便人民法院认为亚泰公司应当承担违约责任，亦应对该违约金比例予以调整。本院经审理认定事实如下：2018年1月26日，亚泰公司与吉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定亚泰公司取得坐落于××区北地块，宗地面积为18272.34平方米;国有建设用地使用权出让价款1,922,975元；合同第十条约定：受让人分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，其中第一期961,488元于2018年2月25日之前;第二期961,488元于2018年12月25日之前支付。合同第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”合同还约定了其他事项。2018年2月7日，吉林市人民政府批准了案涉土地的出让方案。2018年5月8日，亚泰公司将土地使用权出让金1,922,975元缴纳至财政专户。2018年6月20日，吉林市国土资源局向亚泰公司发出《关于缴纳亚泰欣城一期续建A区北地块国有建设用地使用权出让价款违约金的通知》，责令亚泰公司自收到通知之日起30日内缴纳该违约金，该通知于2018年6月25日送达亚泰公司。另查明，2018年12月26日，中共吉林市委、吉林市政府作出吉市发【2018】24号《吉林市机构改革方案》的通知，将原吉林市国土资源局、吉林市规划局组建成吉林市规划和自然资源局，不再保留吉林市国土资源局、吉林市规划局。认定上述事实的证据有市规划和资源局提交的《国有建设用地使用权出让合同》、吉林市人民政府《审批土地呈报表》、中国工商银行电子回单、《关于缴纳亚泰欣城一期续建A区北地块国有建设用地使用权出让价款违约金的通知》及送达回证、《吉林市机构改革方案》、印章回收为证。亚泰公司提交的《关于建设亚泰运河里居住区享受优惠政策的批复》、《关于建设亚泰运河里居住区享受土地优惠政策的批复》、《研究解决亚泰欣城项目遗留问题整体备忘录》、《市政府常务会议纪要[70号]》、《关于缴纳“亚泰欣城一期续建A区（南区）”国有建设用地使用权出让价款通知的回函》、研究亚泰欣城二期项目遗留问题有关事宜的备忘录，因不能证明其所要证明的问题，且与本案不具有关联性，故本院不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”本案中，案涉合同系由吉林市国土资源局与亚泰公司签订。在吉林市国土资源局变更为市规划和资源局后，该案涉合同中吉林市国土资源局的权利、义务均由市规划和资源局享有或承担。市规划和资源局与亚泰公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政性法规的强制性规定，为合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。市规划和资源局已按合同约定将案涉土地出让给亚泰公司，亚泰公司亦应按照合同约定及时履行付款义务。但亚泰公司未能按照合同约定于2018年2月25日前将土地使用权出让金961,488元给付市规划和资源局，故其行为构成违约，应依法承担逾期付款的违约责任。亚泰公司于2018年5月8日将土地使用权出让金1,922,975元缴纳至财政专户，故亚泰公司逾期付款天数应为71天，即2018年2月26日起至2018年5月7日止，还款当日不应计算利息。因此，亚泰公司应给付市规划和资源局逾期付款违约金68,265.65元（961,488元×71天×1‰=68,265.65元），市规划和资源局提出合理部分的诉讼请求，本院予以支持。关于亚泰公司抗辩其为吉林市人民政府存在垫资的行为，故以此主张抵销欠付市规划和资源局的土地使用权出让金，因此其没有违约行为的问题。本院认为，因亚泰公司主张的抵销主体不同，即吉林市人民政府与市规划和资源局系两个独立的主体，因此其提出的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于亚泰公司提出市规划和资源局主张的违约金明显超过实际损失，应予降低违约金的问题。本院认为，《国有建设用地使用权出让合同》约定逾期支付土地出让金，从逾期之日起按日1‰支付违约金，该约定符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中关于土地使用者不按时足额缴纳土地出让金时应承担的违约金计算方式之精神，对于双方当事人而言是公平的。亚泰公司以存款活期利率为标准计算实际损失，并以此认定合同约定的日1‰支付违约金的计算方式高于实际损失的理由没有合同依据，不能成立。逾期付款造成实际损失的计算以存款活期利率为标准的前提条件是合同中没有约定逾期付款的违约金数额或者违约金的计算办法。而本案中《国有建设用地使用权出让合同》明确约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。这是双方当事人在签订合同时预设的因一方违约给对方遭受损失的损害赔偿额，故不符合以存款活期利率为标准计算的条件。亚泰公司提出的逾期付款实际损失的计算以存款活期利率为标准计算，并以此作为认定违约金过高的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、吉林市亚泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付吉林市规划和自然资源局违约金68,265.65元；二、驳回吉林市规划和自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元，由吉林市规划和自然资源局负担10元，由吉林市亚泰房地产开发有限公司负担755元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 林 杰 二〇一九年八月十五日书记员 牟雪佳