安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终482号上诉人（被告、反诉原告)：蒋之平，男，1967年11月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人（被告、反诉原告)：胡玲，女，1968年1月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：戚成龙,安徽吉和律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告)：利业如，男，1968年9月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：孟宁，安徽弘律律师事务所律师。委托诉讼代理人：马升晨，安徽弘律律师事务所律师。上诉人蒋之平、胡玲因与被上诉人利业如房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市经济开发区人民法院（2018）皖0291民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蒋之平及其与胡玲共同的委托诉讼代理人戚成龙，被上诉人利业如的委托诉讼代理人孟宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋之平、胡玲上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法予以改判驳回利业如的诉讼请求，支持其一审诉讼请求。事实和理由：案外人岳刚支付郑安帮的4万元及出借给郑安帮的13万元，并非利业如履行案涉房屋买卖合同项下的付款义务。其一，郑安帮仅系蒋之平、胡玲出售案涉房屋的中介信息发布者，其在未取得蒋之平、胡玲授权的情况下，私自收取案外人岳刚支付的4万元定金，该款项与利业如应当履行支付购房款义务无关。蒋之平在一审中明确表示对郑安帮收取该款项不知情，事后对其该行为未进行追认。一审仅以岳刚等利害关系人的证言，即将郑安帮收取岳刚的4万元认定为利业如履行合同义务的行为，显无依据。其二，岳刚出借该郑安帮的13万元，其中10万元系按照郑安帮的指示，由岳刚付至蒋之平的银行账户，由郑安帮用于归还蒋之平的借款（郑安帮欠蒋之平68.8万元），另3万元交给了郑安帮。而且，岳刚在汇款凭证支付密码栏明确注明：还款。蒋之平仅系作为该借款债务的担保人。一审对于就该事实各方形成的法律关系认定错误，认为岳刚出借给郑安帮、徐恋飞的13万元借款系利业如支付给蒋之平的购房款，显与事实不符。郑安帮、徐恋飞向岳刚出具的借条载明出借人、借款人，还款期限、担保期限，其反映各方系民间借贷的法律关系。而在日常生活中，由借款人出具借条，第三人委托收取款项，符合日常生活常理，也符合法律规定。一审认为“郑安帮、徐恋飞出具借条，该笔13万元借款就应汇入其二人账户”，其该证据分析认定违反生活常理。综上，岳刚向郑安帮支付的4万元及出借的款项13万元，与蒋之平、胡玲、利业如之间的房屋买卖合同关系无关，利业如未履行购房合同项下的支付购房款义务，属于根本违约。蒋之平要求利业如承担违约金，有事实和法律依据。利业如辩称：双方签订的房屋买卖合同有效，且利业如已经履行了合同项下的主要义务。利业如通过岳刚于2018年3月6日向蒋之平、胡玲授权的代理人郑安帮支付了4万元定金，于2018年3月22日分别通过银行转账及现金的方式，向蒋之平支付了10万元，3万元购房款。而郑安帮代为签订合同、收取定金、交付房产证及钥匙，均在房屋出卖人的授权范围内。以蒋之平、胡玲对于办理抵押贷款、交付房产证及钥匙等予以配合，对于定金及房款的支付亦未提出异议的事实，足以证明其对郑安帮的代理行为系认可的。其一，蒋之平、胡玲的陈述及相关行为均足以证明其对郑安帮的代理行为系认可的。蒋之平承认其口头委托郑安帮帮助出卖房屋，该事实亦有公安机关对相关当事人所做的询问笔录证实。蒋之平、胡玲将房屋的产权证、钥匙交付给郑安帮。蒋之平、胡玲于2018年3月16日及3月22日与利业如签订两份存量房买卖合同，并于3月22日在芜湖市房地产市场交易管理处签署了存量房交易资金免监管申明。蒋之平、胡玲于2018年5月15日前往徽商银行芜湖长江路支行协助办理房屋抵押贷款手续，该协议约定的贷款支付对象为胡玲。其二，房屋买卖合同项下的定金系由岳刚向郑安帮支付，郑安帮就收取该款项出具的收条上明确记载了款项的金额及用途。岳刚于2018年3月22日通过银行转账及现金的方式分别支付购房款10万元和3万元。岳刚的证言及相关人员在公安机关的询问笔录足以证明该款项系购房款。综上，蒋之平、胡玲关于利业如未履行合同主要义务的事实主张不能成立，利业如亦无须向其承担违约责任。利业如向一审法院起诉请求：1、蒋之平、胡玲继续履行合同，并立即配合办理位于安徽省芜湖市开发区石城香榭1幢234、236两套房屋（所有权证号：2009015007、2009015006）的产权过户等相关手续；2、蒋之平、胡玲赔偿其损失：律师费8000元、保全保单费用1135元；3、蒋之平、胡玲承担案件诉讼费用和保全费用。蒋之平、胡玲向一审法院提出反请求：1、解除双方于2018年3月16日和2018年3月21日签订的二份《存量房买卖合同》，解除对两套房屋的保全措施；2、利业如返还诉争房屋产权证书原件和二把钥匙；3、利业如按约定支付违约金160000元（以450000元为基数，从2018年5月15日至2018年9月止，按1%每日计算违约金，再按30%折扣计算）；4、利业如赔偿因保全错误而造成的实际损失；5、利业如承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月,蒋之平口头委托案外人郑安帮（芜湖市联丰房产公司工作）帮忙出卖位于芜湖经济技术开发区石城香榭1幢234、236的两套房屋。案外人于爱中（在名门中介工作）从案外人徐恋飞处得知蒋之平准备出卖房屋的消息，于爱中与其在名门中介的合伙人岳刚以及徐恋飞均想购买案涉房屋，后决定以岳刚的名义购买。2018年3月6日，郑安帮代蒋之平与岳刚签订一份《房屋买卖合同书》，合同约定两套房产交易总价为370000元，付定金40000元，乙方（蒋之平）无条件配合甲方岳刚贷款及银行要求提供的资料，岳刚将在2018年3月22日剩余款结清，该合同落款处甲方签字：“蒋之平，郑安帮代”。后因岳刚个人贷款审批手续无法办理，遂变更为以本案原告利业如的名义购买案涉房屋。2018年3月16日、21日，利业如与蒋之平、胡玲签订了两份《存量房买卖合同》，合同约定案涉两套房屋总价450000元，合同关于首付款、余款的付款时间、房屋交付时间均未进行约定。2018年3月22日，蒋之平、胡玲与利业如在芜湖市房地产市场管理处签署《存量房交易资金免监管声明》，2018年5月15日，利业如与徽商银行签订个人住房抵押借款合同，合同约定贷款发放至胡玲名下徽商银行长江路支行的账户。其后，蒋之平将案涉房屋产权证及钥匙交付郑安帮，郑安帮交付给了利业如，目前案涉房屋已进行了装修。此后，双方因房屋过户问题产生矛盾，利业如诉至一审法院，并因聘请律师支付代理费8000元。另查明：2018年3月6日，郑安帮以蒋之平的名义向案外人岳刚出具了收条：“今收到岳刚(买房人)购买蒋之平（卖房人）位于石城香榭1-236、1-234的购房定金肆万元（小写￥40000.00）。”2018年3月22日，岳刚在徽商银行以转账方式向蒋之平账户转款100000元（注明还款），同日，郑安帮、徐恋飞向岳刚出具借条一份，载明：“今借到岳刚人民币壹拾叁万元整，￥130000.00，归还日期2018年5月23日前归还。”，该借条借款人处注明为：郑安帮、徐恋飞，担保人：蒋之平。郑安帮、徐恋飞、蒋之平均在该借条上签字。一审法院于2018年7月30日与蒋之平制作谈话笔录一份，蒋之平陈述其在2018年3月份想卖房子，于是让郑安帮寻找买主。2018年3月8日，郑安帮说买主找到了，需提前签订一份二手房买卖合同提供给徽商银行长江路支行用于办理抵押贷款，当天，其和爱人与利业如一起到银行签订了合同，约定房款总价是450000元，税由利业如承担。后于爱中打电话说合同不符合要求，让徐恋飞带两份空白合同让我重新签订，其又补签了合同用于配合对方银行贷款，免监管声明上是其夫妻二人签字。蒋之平还陈述郑安帮欠其钱款688000元，2018年3月22日，其向郑安帮催要钱款，郑安帮让其一起去了名门中介，郑安帮打借条向岳刚借钱，郑安帮说没带卡，就让岳刚直接把100000元打到蒋之平卡上了，30000元现金要交给蒋之平，其没有要。蒋之平在笔录中陈述定金4万元其不知情，是郑安帮以蒋之平名义打条子。在城东派出所，郑安帮承认30000元和定金40000元是她拿的，还有100000元，加起来170000元，都由她来还。另在本案审理中，一审法院在芜湖市公安局鸠江分局城东新区派出所调取询问笔录4份，分别是郑安帮、胡玲、蒋之平、于爱中的询问笔录。郑安帮于2018年7月6日在询问笔录中陈述：“我和蒋之平因为打麻将认识。大概在今年年后，我把蒋之平出售房子的信息通过徐恋飞告诉了名门房产，后来对方联系我说房子卖出去了，需要签合同，我就去蒋之平公司找他要房产证，还给他打了收条，拿了房产证我就去名门房产签了买卖协议，当时我在名门房产和买方岳刚签署的，当时约定总价是370000元，对方将40000元定金给我了，蒋之平说先放我这里。合同签完后，名门中介去银行贷款，发现房子被查封了，后来房子解封了，我就带着蒋之平和他老婆去房管局签署网签合同。对方不太相信蒋之平，担心付了首付款房子不能过户，所以就要求写成欠条的形式。后来我打了欠条，借款人处有我和徐恋飞签字，蒋之平在担保人处签字。当时四万元定金是给我的，加上130000元里面的30000，共计70000元在我这里。对方付了首付后，蒋之平将钥匙交给对方了，对方将房屋装修了。”胡玲于2018年7月4日在询问笔录中陈述：“我和蒋之平离婚了，案涉房屋归蒋之平，因为房产证上有我的名字，需要我签字。今年三月份的一天，郑安帮开车带我和蒋之平去房管局过户，路上蒋之平就问郑安帮要今年过年前帮她借的钱，郑安帮说今天买房子的人愿意先拿钱，让蒋之平先拿这个钱应急，房子过户之前，她再把这个钱还上。路上两个人就在吵这个事情。因为到了过户的时候，郑安帮没有把钱还上，对方说要把过户之前借款的钱除掉，蒋之平就说钱是郑安帮借的，不愿意过户”。蒋之平于2018年6月29日在询问笔录中陈述：“17万中4万元我不知情，13万是郑安帮说的还钱给我，她和徐恋飞写了借条，对方就让我写担保人，我要钱心切就写了，后来10万元通过银行打给我了，3万元被郑安帮拿走了。因为郑安帮借钱的事情，是她借钱还给我，他们不应该找我要钱。我口头让郑安帮帮我卖房子，后来郑安帮和我说在名门房产中介帮我找到买家了，房子产权证原件和钥匙于是交到名门房产，他们应该把这些东西还给我。”于爱中于2018年6月20日在询问笔录中陈述：“大概今年3月份，朋友徐恋飞和我说石城香榭有两套房屋准备对外出售，当时总价39万元，店里老板岳刚准备买，接着这两套房子的委托代理人郑安邦到了我们店里，我还到了37万元，郑安帮现场打电话和卖方蒋之平确认了，接着我们几个就在一起签了字，签完协议后，岳刚现场给了郑安帮4万元现金，郑安帮代蒋之平签了他的名字。但后来因岳刚不能办理贷款，于是就找到了利业如，以利业如名义与蒋之平、胡玲签订了网签协议。网签协议为了贷款20万元，就把每套的价格签为20万，签完网签，我们一起去了徽商银行办理贷款手续。贷款批下来前，蒋之平说要先付13万元，岳刚同意了。大概三月底的时候，郑安帮、蒋之平、徐恋飞三个人就来店里拿钱，我说钱可以给，但是现在房子不能过户，必须以借款的形式给钱，蒋之平不同意在借条上签字，后来讨论了一下之后，蒋之平本人提出由他签担保人，由郑安帮、徐恋飞签借款人。签完该借款协议后，我们一起去了徽商银行新时代商业街支行，由岳刚本人通过银行转账10万元给蒋之平，因为卡里只有10万元余额，后来又在店里当面给了蒋之平本人3万元现金。后来联系蒋之平联系办理过户，蒋之平提出不同意过户”。一审法院认为，该案主要争议焦点为：一、关于利业如是否具有原告主体资格；二、岳刚给付的170000元款项是否可认定为已支付的购房款；三、案涉房屋买卖合同是继续履行还是应予解除。关于焦点一。利业如主张其与蒋之平、胡玲签订两份《存量房买卖合同》，审理中，蒋之平、胡玲在第一次开庭审理时否认与利业如之间有房屋买卖的意思表示，为查明事实，根据利业如申请，一审法院依法开具调查令，委托利业如的代理人代为调取双方在徽商银行芜湖分行长江路支行办理按揭贷款所提交的《存量房买卖合同》，第二次庭审中，蒋之平、胡玲认可与利业如签订的《存量房买卖合同》，并提出反诉请求即要求解除合同。经审理查明，案涉房屋的原购买人岳刚因贷款无法办理，遂由本案利业如、蒋之平、胡玲签订房屋买卖合同，合同签订主体是利业如，办理抵押贷款亦是利业如，其对于利业如作为合同主体的事实也予以认可，且岳刚出庭作证对以利业如名义起诉主张权利并无异议，因此，利业如作为原告起诉，主体适格。关于焦点二，岳刚给付的170000元是否可认定为利业如已支付的购房款。经审理查明，岳刚为履行支付定金义务而向郑安帮支付了40000元，郑安帮写明款项性质与金额，其后岳刚又通过银行转账汇入蒋之平银行账户100000元，现金交付30000元，并以案外人郑安帮、徐恋飞的名义向岳刚出具了一份借条，蒋之平则以担保人的身份在借条上签字。现蒋之平认为其并未授权郑安帮代收定金40000元，而130000元则系郑安帮向岳刚借款用于偿还郑安帮与其之间的债务，故其至今未收取利业如任何购房款。蒋之平的辩解并不能成立，理由如下：第一、根据已查明的事实，蒋之平委托郑安帮出卖案涉两套房屋，郑安帮其后从事了寻找房屋买家、联络买卖双方、代为签订合同、交付房产证及钥匙等工作，因此，郑安帮代为收取定金完全属于蒋之平的授权范围之内。第二、根据生活常理，如系郑安邦向岳刚借款用于偿还蒋之平的欠款，应直接由郑安帮向岳刚出具借条，款项汇入郑安帮账户，而不是直接汇入蒋之平的账户，由郑安帮与徐恋飞共同出具借条、蒋之平提供担保，蒋之平的辩解显然不合常理。第三、在岳刚支付房屋定金后，房屋首付款的履行便是房屋过户前的主要义务，正常情况下其只会先支付房款，而不是向他人出借款项，且此前岳刚与蒋之平、郑安帮等人之间并无经济往来，而且对于为何以借条的形式出具，利业如也作出了合理解释，能够与证人郑安帮、于爱中等人的证言相互印证，当时系因案涉房屋发生了查封等问题，担心支付首付款后房屋不能过户，故同意由中间人郑安帮、徐恋飞出具借条，因此，即使汇款记录备注还款，也不影响岳刚支付的是购房款的事实。第四、蒋之平虽然否认收取了购房款，但根据查明的事实，其在合同签订后，协助利业如办理了房屋贷款抵押手续，并向利业如交付了房屋产权证书及房屋钥匙，在整个过程中，蒋之平并没有对岳刚支付定金和首付款的行为提出异议。现其因与郑安帮之间的债务纠纷，否认收取房款拒绝办理过户手续，违反了诚实信用原则。因此，结合案涉合同的签订过程、履行情况，证人证言与各项证据，认定岳刚已向蒋之平支付定金40000元、首付款130000元，同时，因案涉房屋买卖合同的合同主体由岳刚变更为利业如，岳刚的付款行为可认定为利业如的付款行为。关于焦点三、案涉房屋买卖合同是继续履行还是应予解除的问题。双方签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方均具有法律约束力，各方应全面按照约定履行合同义务，不得擅自变更或解除。根据前述认定的事实，蒋之平、胡玲称利业如未按照合同约定履行交付定金及首付款的义务，属于根本违约，无事实依据，利业如已经支付定金及首付款共计170000元，并无根本违约致使合同目的不能实现的情形，因此，对于蒋之平、胡玲要求解除双方房屋买卖合同的反诉请求不予支持，对利业如要求合同继续履行的主张予以支持。同理，对于蒋之平、胡玲要求解除房屋查封措施、以及要求利业如返还房屋产权证书、房屋钥匙，赔偿因保全错误而造成的实际损失的反诉请求，不能成立，亦不予支持。对于蒋之平、胡玲要求利业如支付逾期付款违约金的反诉请求。《存量房买卖合同》约定案涉两房屋总价450000元，且利业如要求继续履行的亦是该两份合同，因此，案涉房屋总价应以该两份合同为依据，而非以岳刚签订的合同价370000元为依据。利业如已支付170000元，尚欠280000元未支付，但《存量房买卖合同》对付款时间没有明确约定，因此，蒋之平、胡玲主张利业如存在违约行为，不予支持，同时，因合同继续履行，利业如应当承担付清购房余款的义务，酌情给予其六十日的付款期限。蒋之平、胡玲则应于利业如付款后三十日内配合利业如办理产权过户相关手续。对于利业如蒋之平、胡玲承担律师费与保全保单费用的主张，因案涉合同并未对此作出明确约定，且律师费与保全保单费用也非必然产生的费用，故对于利业如的该部分诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、利业如与蒋之平、胡玲签订的两份《存量房买卖合同》继续履行，利业如于判决生效之日起六十日内给付蒋之平、胡玲购房余款280000元，蒋之平、胡玲于利业如付款后三十日内配合利业如办理坐落于安徽省芜湖市石城香榭1幢234、236室房屋的产权过户手续；二、驳回利业如的其他诉讼请求；三、驳回蒋之平、胡玲的全部反诉请求。一审案件受理费8170元、保全费2770元、反诉案件受理费3500元，由蒋之平、胡玲负担（本诉案件受理费8170元、保全费2770元，合计10940元，已由利业如垫付，由蒋之平、胡玲于判决生效后十日给付利业如）。双方当事人在二审中均未提交新证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为岳刚向郑安帮支付的4万元定金及向蒋之平转账支付的10万元，现金支付的3万元，应否认定为系利业如履行案涉房屋买卖合同项下的付款义务。首先，从郑安帮代蒋之平、胡玲签订合同、持有房产证及钥匙，及郑安帮出具的收条载明系代蒋之平收取购房定金的事实来看，利业如有理由相信郑安帮有权代蒋之平、胡玲收取4万元购房定金。其次，虽然郑安帮、徐恋飞就岳刚支付给蒋之平的13万元向岳刚出具借条，蒋之平在该借条上担保人处签字，但结合各当事人、相关人员的陈述，款项支付对象，该借条所反映的当事人的权利义务关系，可以认定该款项系利业如向蒋之平、胡玲支付的购房款。1、郑安帮、于爱中、岳刚均陈述郑安帮、徐恋飞出具的借条项下的付款，实际系利业如向蒋之平、胡玲支付的购房款。2、依据法律规定，连带责任保证人对债务承担连带清偿责任，如郑安帮向岳刚借款13万元系用于归还欠付蒋之平的款项，蒋之平就该债务为郑安帮提供担保，不利于实现其债权，其该做法不符合日常生活经验。3、蒋之平不能就为何为该债务提供担保作出合理说明，案涉借条上未约定借款利息，亦未约定款项支付给蒋之平，但岳刚将借条项下的款项直接支付给蒋之平。再次，蒋之平、胡玲在合同签订后，协助利业如办理了房屋抵押贷款手续，可以印证利业如关于岳刚分别向郑安帮、蒋之平支付的4万元、13万元系购房定金及购房款的事实主张。综上所述，蒋之平、胡玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11670元，由上诉人蒋之平、胡玲负担。本判决为终审判决。审判长 朱     训     明审判员 杨     东     清审判员 李     广     磊二〇一九年八月二十日书记员 王娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。