湖北省荆门市掇刀区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鄂0804行初44号 原告丁祥松，男，汉族，1955年10月9日出生，住荆门市东宝区长宁大道。 委托代理人夏少波（特别授权），湖北中科律师事务所律师。 被告荆门市自然资源和规划局，住所地荆门市漳河新区双喜大道。 法定代表人崔宏国，该局局长。 出庭行政负责人段文军，该局副局长。 委托代理人宋文权，湖北法之星律师事务所律师。 第三人严艾杰，女，汉族，2001年9月25日出生，住荆门市东宝区象山二路。 法定代理人艾华，女，汉族，1971年5月23日出生，住荆门市东宝区象山二路，系严艾杰母亲。 委托代理人艾有容，男，汉族，1945年5月29日出生，住荆门市东宝区白龙路，系严艾杰外公。 原告丁祥松诉被告荆门市自然资源和规划局（以下简称市自然资源和规划局）房屋行政登记一案，本院于2018年11月29日作出（2018）鄂0804行初136号行政裁定，原告不服上诉至荆门市中级人民法院，荆门市中级人民法院作出（2019）鄂08行终19号行政裁定，将本案发回重审。本院重新立案后，另行组成合议庭于2019年4月30日公开开庭进行了审理。由于机构改制，原荆门市国土资源局变更为市自然资源和规划局。原告丁祥松及其委托代理人夏少波，被告市自然资源和规划局的行政负责人段文军、委托代理人宋文权、第三人严艾杰的法定代理人艾华、委托代理人艾有容到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告诉称，原告所有的位于本市工商街20号房屋是2002年8月6日从荆门市东宝区建筑公司龙泉公司（以下简称龙泉公司）购得，并于2003年9月1日和2007年2月12日办理了土地使用权和房屋所有权变更登记手续。2017年4月，第三人严艾杰以其房屋分层分户平面图一楼至二楼楼梯标明系共有为由向人民法院起诉，要求判令原告撤出共有楼梯间通道的门锁、建房，拆除天井的违法建筑。该案经过人民法院二审终审，驳回了第三人的诉讼请求。原告认为，第三人严艾杰将所购买的房屋办理分户登记后，荆门市房产管理局将原属于原告所有的楼梯错误登记为共有。故请求人民法院：1、依法撤销被告于2011年12月6日给第三人严艾杰颁发的荆门市房权证东宝区字第00**3966号房产证中将房屋一楼至二楼楼梯错误登记为共有的行政行为；2、判令被告以1997年龙泉公司《房屋所有权证》为依据，按照原告实际购买的房屋面积，将位于荆门市工商街20号的房屋一楼至二楼楼梯、过道、一楼的天井恢复登记为原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。 A1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格； A2、原告的房屋所有权证，证明被告没有将应属于原告的房屋面积予以登记的事实； A3、东宝区建筑公司龙泉公司房屋所有权证、杨明通房屋所有权证、严艾杰房屋所有权证，证明被告没有依据龙泉公司的房屋所有权证对原告与第三人严艾杰购买的房屋进行正确登记的事实； A4、2002年8月6日房屋买卖合同，证明原告从东宝区建筑公司龙泉公司购买房屋的面积及四至界限； A5、民事判决书二份，证明原告与第三人严艾杰相邻权纠纷已经人民法院判决的事实。 被告市自然资源和规划局辩称：1、第三人严艾杰初始登记、变更登记时房屋分摊面积不一致系计算标准不一致造成。2002年8月6日，龙泉公司与原告签订房屋买卖合同，将工商街12号房屋底层门面三间，建筑面积60平方米，院内空地至四周墙面积53平方米，楼梯30平方米，二楼四合院，总面积390平方米出售给丁祥松。2007年2月，原告向房屋登记部门申请办理该房屋的登记手续，登记面积为369.52平方米。2007年2月，第三人所购房屋也于同时间段登记发证，登记面积为124.25平米。上述房屋登记时，房屋的坐落、测绘后的面积均经双方协议确认；2007年5月29日，第三人将一楼部分门面13.86平方米分割登记给陈丹，剩余面积120.39平方米。2011年12月，第三人就剩余面积申请变更登记，经重新测绘，变更后的房屋面积为131.55平方米，房屋所有权证号为00063966号。经查阅登记资料，2007年登记的房屋面积是按照房屋的使用情况来计算分摊的，也就是“谁使用谁分摊”；2011年登记时，又是以该幢房屋初始状态来计算分摊的，因此导致两次测绘结果不一致。2、市自然资源和规划局并非本案适格的被告。根据《关于整合不动产登记职责的通知》以及《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》等文件精神，房屋测绘面积的管理职责属住建部门即房管部门职能，不动产登记部门只是依据其提供的测绘面积登记发证，并将附图粘贴在证书上。综上，请求人民法院依法裁判。 被告市自然资源和规划局向本院提交了下列证据： B1、丁祥松的房屋所有权登记申请审批表； B2、严艾杰的房屋所有权登记申请审批表； B3、严艾杰的存量房转让报批资料； B4、严艾杰的房屋所有权登记报批资料； 上述证据证明第三人初始登记、变更登记时房屋分摊面积不一致的原因； 法律依据：《关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发[2013]134号）、《国土资源部住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》(国土资发[2015]90号)、住房和城乡建设部办公厅《关于印发房屋交易与产权管理的工作导则》的通知（建办房[2015]45号）、《市编委关于整合不动产登记职责设立不动产登记机构的通知》（荆编文[2015]55号） 第三人述称，1、龙泉公司出售房屋时无土地证，其没有权利处分天井。1997年原始房产证后的附图上标注了通道、楼梯、天井的位置。2、根据《房产测量规范》的规定，户外敞开楼梯、走道、天井均为公摊。3、天井的产权登记在土地证内，原告土地证登记的共有部分包括天井。4、原告在天井、楼梯间私自违建，封堵门窗、楼道占为私用，整栋房屋四邻住户消防安全无法保障。 第三人严艾杰向本院提交了下列证据： C1、荆门市房管局保管的涉案房屋的档案资料，证明严艾杰档案1993年房证绘图内廊为其所用，廊内墙是有完全产权，2007年房证楼梯间为共有。 C2、荆门市国土局保管的涉案房屋的档案资料，证明丁祥松土地证档案宗地包括天井为共用； C3、陈祖河证人证言，证明前房主曾到庭证明，未同意出售天井楼道共用部分，并且06年住宅唯一门通行没有封堵； C4、荆门市建筑设计院图纸，证明原始设计门窗、楼梯间、天井和内廊，是为四邻采光、通风，出行所用，并非现在门窗封堵，楼道封锁，我住宅无门可进； C5、荆门市城乡规划局东宝分局关于对荆门市工商街20号建设的规划认定函，证明现天井、楼道建房未经审批不合法、是违建。 C6、2019年1月2日荆门市国土资源局直属分局龙泉管理所出具的《关于市工商街20号共有宗地土地登记情况的说明》、2003年9月12日市房地产综合开发公司档案资料、房屋现状照片及投诉、调解照片一组、2016年12月29日龙泉街办南门社区居民委员会出具的证明一份、2011年严艾杰房屋分层分户平面图一份，证明天井和楼道属于共有，不应当属于原告专有。 经庭审质证，原告提交的证据，被告对真实性无异议，被告认为原告提交的证据不能达到其证明目的，在档案资料中原告与第三人签订有测绘面积的协议书，协议约定以测绘面积为准，被告按照测绘部门的测绘结果进行登记符合法定程序和规定。第三人认为天井和楼梯的属性不是按照合同约定来确定的，而是应该按照该建筑的规划审批建设图纸来决定，根据规定户外走道、天井均应该属于共有。经审查，本庭仅对上述证据的真实性予以确认，证明目的涉及到本案争议焦点，在说理部分予以具体阐述。被告提交的证据，第三人无异议，原告对证据B1的真实性无异议，对B2-B4有异议，认为部分内容不真实，对B5-B8的证明目的有异议，认为被告系适格的主体。经审查，被告提交的上述证据均为原告及第三人的登记档案资料及相关的职责文件，对上述证据的真实性予以确认。对第三人提交的证据，被告对C1-C5无异议，对C6中龙泉管理所和龙泉街办出具证明的真实性无异议，对照片不清楚，对证明请人民法院裁决。原告对证据C1、C2、C4、C5的真实性无异议，仅对证明目的有异议，对证据C3有异议，认为证人应该出庭作证，对证据C6，认为第三人属于超期举证，不予质证。经审查，本院仅对第三人提交的证据C1、C2、C4、C5的真实性予以确认，对证据C6经核实，属于与案件审理相关的证据，且行政诉讼中对于举证期限更多的是要求行政机关在法定期限内提交证据，故对证据C6的真实性予以确认。对证据C3，证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，本庭予以采纳。 经审理查明，原告丁祥松及第三人严艾杰现所有的房屋原均属于龙泉公司所有。2002年8月，龙泉公司因资金紧张，将属于自己的办公用房分别出售给丁祥松、毛嵩、杨明通。2002年8月6日，原告丁祥松与龙泉公司签订房屋买卖合同，约定：将工商街12号（现为工商街20号）房屋门面三间(临工商街一间、临南熏门两间、建筑面积60平方米、院内空地至四周墙，面积为53平方米、楼梯空间30平方米)，二楼属四合院，总面积为390平方米出售给丁祥松。同时，龙泉公司必须协助封堵楼梯间东边住户的门和西边茂胜火锅店的后门，后龙泉公司履行了合同义务。2006年，第三人严艾杰购买了位于原告丁祥松房屋东边、原属杨明通（由陈祖河管理）的房屋。2007年2月12日，原荆门市房地产管理局分别向原告丁祥松和第三人严艾杰颁发了房屋所有权证书，在丁祥松的房屋所有权证书的房屋分层分户平面图上，楼道用黑色加粗的实线予以标注，天井位置内维用黑色加粗虚线、外维用黑色实线予以标注，但均未明确标注为共有。在严艾杰的房屋所有权证书的房屋勘测平面图上，并未对楼道、天井进行标注。2011年，由于严艾杰将上述房产证记载的部分房屋转让给案外人陈丹，故严艾杰申请办理了房屋转移变更登记。2011年12月6日，原荆门市房地产管理局为严艾杰办理了荆门市房权证东宝区字第00**3966号房屋所有权证书，该房屋所有权证书中的房屋分层分户平面图上对楼道标注为共有、天井部分仅用黑线予以标注。 2017年4月，第三人严艾杰以其房屋分层分户平面图一楼至二楼楼道标明为共有为由向人民法院起诉，要求人民法院判令原告撤出共有楼梯间通道的门锁、建房，拆除天井的违法建筑。经审理后，法院认为诉争楼道间的门及天井的平房于2004年已形成，而严艾杰2011年的房屋产权证与其原房屋产权证、丁祥松2007年房屋产权证就一楼楼道的登记情况均不同，且严艾杰并未举证证实其间发生了足以影响登记变更的事实行为，故法院驳回了原告的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为1、本案市自然资源和规划局是否是本案适格被告；2、被告于2011年为第三人严艾杰换发新证时将房屋分层分户平面图中楼道标注为共有的行为是否合法；3、原告要求被告将涉案房屋的楼梯、过道、天井登记为其所有的诉请能否得到支持。 争议焦点一、被告提出房屋测绘属于住建部门即房管部门的职能，不动产登记部门只是依据其提供的测绘面积登记发证，并将附图粘贴在证书上，故其不是本案适格的被告。本院认为，根据《房屋登记办法》和《关于整合不动产登记职责的通知》规定，被告系不动产登记的主管行政部门，而房屋测绘作为房屋登记过程中的一个中间环节，且房屋测绘平面图及测绘的面积亦属于被告颁发的房屋所有权证书不可或缺的一部分，故被告是本案适格的主体。 争议焦点二、《房屋登记办法》第三十六条规定：“发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者变更的；（二）房屋左路的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形”、第三十七条规定：“申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料；”本案中，第三人严艾杰所有的荆门市房权证东宝区字第00**3966号房产证系从2007年房屋产权证换发而来，而该次换发是因为严艾杰将2007年房屋所有权证所载明的部分房屋出售给他人导致房屋面积减少而产生，该行为系变更登记，那么变更登记就应该系在原房屋产权证的基础上对于变化的事项进行登记，而对于未发生变化的事项仍应遵循原房屋产权证的记载。从审理查明的事实得知，严艾杰2007年的房屋所有权证对于楼道和天井并未标注为“共有”，且根据已经生效的民事判决认定的事实，严艾杰在购买诉争房屋时其门就被封堵、天井上就已建有房屋，而并非是丁祥松将其门封堵并在天井上修建房屋，严艾杰在此情况下还愿意购买房屋，表明其对所购买房屋现状予以了接受。在变更登记的事由并未涉及共有部分的重新分割或者确认的情况下，被告在为第三人颁发荆门市房权证东宝区字第00**3966号房产证时将楼道标明为“共有”缺乏事实根据，故对于原告主张撤销被告于2011年12月6日在为第三人严艾杰颁发荆门市房权证东宝区字第00**3966号房产证中将房屋一楼至二楼楼梯标注为共有登记的诉请，本院予以支持。 争议焦点三、对于原告要求被告以1997年龙泉公司《房屋所有权证》为依据，按照原告实际购买的房屋面积，将诉争房屋一楼至二楼楼梯、过道、一楼的天井恢复登记为原告的诉请，原告该诉请实际上系对被告为其颁发的房屋所有权证书上的记载信息提出了异议，根据《房屋登记办法》第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。”故若原告对楼梯、过道、天井等部分未明确标注或者未登记不服，应该首先向被告提出异议申请，由主管行政机关先行确定该部分属于共有或者专属所有，现主管行政机关尚未对该事项予以先行处理，司法权不宜过早干涉，故对原告的该诉请，本院暂不予审查。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条的规定，判决如下： 一、撤销被告荆门市自然资源和规划局于2011年12月6日为第三人严艾杰颁发的荆门市房权证东宝区字第00**3966号房屋所有权证书（房屋分层分户平面图）中将楼梯标注为共有的登记； 二、驳回原告丁祥松的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告丁祥松负担25元，被告荆门市自然资源和规划局负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审 判 长  孙艳青 人民陪审员  张乃富 人民陪审员  胡继芳 二〇一九年八月六日 书 记 员  陈胤昊