河北省遵化市人民法院   民事判决书   （2019）冀0281民初2912号   原告：刘立超，男，1983年11月18日出生，汉族,农民，住天津市蓟州区。   委托诉讼代理人：李瑞松，天津郭俊海律师事务所律师。   被告：郭剑侠，女，1978年2月15日出生，汉族，农民，住遵化市。   委托诉讼代理人：武茂征，男，1979年7月26日出生，汉族，居民，现住遵化市。   被告：赵亚军，女，1970年7月10日出生，汉族，农民。   委托诉讼代理人：刘长江，遵化市城关利民法律服务所法律工作者。   原告刘立超与被告郭剑侠、赵亚军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘立超及其委托诉讼代理人李瑞松、被告郭剑侠的委托诉讼代理人武茂征、被告赵亚军的委托诉讼代理人刘长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘立超向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告签订的房屋买卖协议无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告郭剑侠原系夫妻关系，双方于2006年1月4日登记结婚，婚后双方因感情不和于2014年6月开始分居生活，2019年6月10日经天津市蓟州区人民法院判决离婚。在双方婚姻存续期间，原告出售了位于××区房产，用此售房款于2012年7月份购买了位于遵化市××区房产一处，当时共支付房款268819元，双方在此楼房共同居住生活了几年。后双方因感情不和分居，原告曾多次起诉离婚，在2019年1月23日再次起诉离婚，法庭审理中，被告郭剑侠称婚内购买的位于遵化市××区房产已于2016年1月15日以26万元的价格出售给了被告赵亚军，并提交了被告郭剑侠与赵亚军书面房屋买卖协议书。但后来据原告了解，直到2018年11月30日前该房屋一直处于出租状态，出租时间是2017年11月30日，出租人并不是被告赵亚军，而是被告郭剑侠。综上，原告认为被告郭剑侠在双方离婚期间，未经原告同意，擅自处分共同财产，以及根据出售价格和出租情况，二被告之间存在恶意串通行为，均违反我国有关法律规定，应为无效合同，为维护原告合法权益，特提起诉讼。   被告郭剑侠辩称，二被告于2016年1月15日签订的买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。并且合同双方的当事人已经按照合同约定履行了相关权利义务，现本案的争议房产实际所有人和管理者均为被告赵亚军。   被告赵亚军辩称，赵亚军购买郭剑侠的房产合法有效，原告的诉请不应得到支持。被告购买的系小产权房，不能办理过户手续，如果郭剑侠同意退回26万元购房款，赵亚军可以退回楼房。   本院归纳本案的争议焦点为：二被告于2016年1月15日签订的《房屋买卖协议》是否存在恶意串通行为，是否为无效合同。   原告刘立超为证明自己的主张成立，向本院提供了以下证据：   1、刘立超与郭剑侠的结婚证复印件一份，用于证明刘立超与郭剑侠原系夫妻关系。   2、河北省行政事业单位资金往来结算票据四张，付款单位均为郭剑侠，其中2012年7月18日交纳新民居首期房款170000元，2012年11月16日交纳房款83082元、交纳维修基金5062元、交纳入网费等10675元，用于证明购买房屋时间是2012年7月，发生在双方婚姻存续期间，房款为268819元。   3、天津市房屋买卖协议一份，用于证明原告于2012年6月12日出售了位于天津市蓟州区××小区的房产，并用此房款购买了涉案房屋。   4、中国建设银行取款凭条6张及个人活期明细查询一份，用于证明购买涉案房款是使用原告出售房屋的款项。   5、二被告于2016年1月15日签订的《房屋买卖协议》一份，用于证明二被告转让房屋价格26万元明显低于房屋的实际价格。   6、天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初1872号民事判决书一份，用于证明双方于2019年6月经法院判决离婚，是在原告不知情的情况下出卖的房产。   7、2017年11月30日房屋租赁协议书一份和收条一份，房屋出租人为郭剑侠，房租收取人为郭剑侠，出租的房屋为遵化市××区，用于证明二被告之间的房屋买卖协议存在恶意串通行为，因为房屋买卖协议载明出售房屋时间是2016年1月15日，房屋也说交付给了被告赵亚军，但到2017年11月30日房屋仍由郭剑侠出租，并收取房租，明显不符合常理。   8、2017年1月15日郭剑侠出具的收条复印件一份，该证据来源于（2019）津0119民初1872号案件卷宗，当时庭审时，郭剑侠提交的是原件，按照常理，该收条应在赵亚军手中，用于证明二被告存在恶意串通，损害原告权益。   9、安居客网站关于田园社区2018年房屋价格趋势的电脑打印件一份，用于证明涉案房屋在2018年价格为每平方米5060元，现该房屋价格应在50万元以上，与二被告的交易价格26万元存在明显差异，   10、天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初1872号案庭审笔录一份，用以证明郭剑侠两次庭审陈述不一致。   经质证，被告郭剑侠对证据1没有异议；对证据2、3的真实性没有异议，关联性不认可；对证据4的真实性没有异议，对证明目的不认可；对证据5的真实性没有异议；对证据6的真实性没有异议，对关联性不认可，与本案无关；对证据7、8的真实性没有异议，但对证明目的不认可；对证据9的真实性、关联性均不认可，证据来源不合法，不能达到原告的证明目的。对证据10的真实性没有异议，对证明目的不认可。被告赵亚军对证据1不发表质证意见；证据2能证明是郭剑侠交的房款；证据3、4、6与被告无关；对证据5、7、8的真实性没有异议；对证据9不予认可。   被告郭剑侠为证明自己的主张成立，向本院提供了以下证据：   1、2016年1月15日郭剑侠与赵亚军签订的《房屋买卖协议》复印件一份。   2、证人崔某某出庭作证证实：2016年时，郭剑侠在田园社区的房产是经证人介绍卖给了赵亚军，房款26万元，首付16万元，剩余房款在两三个月后付清的，但具体怎么付的房款证人没有经手。   经质证，原告对《房屋买卖协议》的真实性无异议，但对被告的证明目的不予认可；对证人崔某某的证言无异议。   被告赵亚军为证明自己的主张成立，向本院提供了以下证据：   1、2016年1月15日郭剑侠与赵亚军签订的《房屋买卖协议》一份。   2、田园社区收款收据四张，付款户名为赵亚军。   3、交付26万元房款凭证二份，一份为2017年1月15日交付房款18万元的收条一张，一份为2017年2月13日中国建设银行个人活期账户交易明细。   4、2017年11月30日房屋租赁协议一份和2018年12月30日房屋租赁协议一份。   经质证，原告对证据1的真实性无异议，但认为签订协议时原告并不知情，对证明目的不予认可；对证据2、3的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可；对证据4中2017年11月30日的房屋租赁协真实性无异议，对证明目的不予认可，对2018年12月30日的租赁协议真实性、关联性、合法性均不予认可。   本院经审理认定事实如下：原告刘立超与被告郭剑侠原系夫妻关系，双方于2006年1月4日登记结婚，于2019年6月10日经天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初1872号民事判决书判决双方离婚。双方在离婚诉讼中，对原、被告婚姻存续期间购买的登记在郭剑侠名下位于遵化市××区房屋，因郭剑侠在庭审中主张已于2016年1月15日将该房屋以26万元的价格出售给赵亚军，并提供了与赵亚军签订的《房屋买卖协议》、付款收条、银行转账凭证等证据，故在离婚判决书中对该房屋未进行处理。现原告以二被告在房屋买卖过程中存在恶意串通行为起诉要求确认二被告于2016年1月15日签订的《房屋买卖协议》无效。   另查明：2017年11月30日，被告郭剑侠作为出租方与案外人陈国俊签订房屋租赁协议一份，将本案涉案房屋进行了出租，租期从2017年12月1日至2018年11月30日，并收取了租金。   本院认为，本案争议焦点为：二被告于2016年1月15日签订的《房屋买卖协议》是否存在恶意串通行为，是否为无效合同。   一、从二被告房屋买卖是否支付合理对价上分析：二被告《房屋买卖协议》签订时间为2016年1月15日，约定的房屋转让价格为26万元，而在2012年原告刘立超与被告郭剑侠婚姻存续期间购买该房屋时的价格即为268819元，当时购买的是毛坯房，购买后对房屋进行了装修，装修后的楼房价格应当有一定的增值；同时根据从2012年到2016年遵化市田园社区的楼房价格走势上看，亦为上升趋势，按照常理，二被告的交易价格应远高于购买时的价格才符合常理。   二、从二被告签订《房屋买卖协议》后交付房款上分析：二被告在《房屋买卖协议》第二条约定：“该楼房转让价格为26万元，该协议签订后，乙方首付18万元，剩余8万元30日内付清，甲方每次收款后需为乙方出具收据”；第五条约定：“违约责任：如乙方在约定日期内不能将购房款全部付清，该协议自动终止，甲方有权收回房屋，并且返还乙方所交付的首付款16万元，扣留的2万元用于弥补甲方因此造成的损失，乙方自愿服从”。按照协议约定，被告赵亚军应在2016年2月15日前付清房款，而从被告郭剑侠提供的为被告赵亚军出具的18万收款条日期为2017年1月15日，赵亚军为郭剑侠转账8万元日期为2017年2月13日，实际付款时间与约定付款时间相差1年时间，且与被告郭剑侠在庭审中陈述“被告赵亚军系分期付款”及证人崔云生出庭作证陈述“首付16万元，剩余尾款两三个月付清”前后自相矛盾，故二被告是否实际交付房款，本院无法认定。   三、从二被告签订《房屋买卖协议》后房屋交付时间上分析：二被告在签订的《房屋买卖协议》中虽未约定房屋交付时间，但按照房屋买卖的交易习惯，应在购房者交付首付或付清全部房款后，出售方即应将出售房屋交付购房人，而本案二被告在庭审中认可的房屋交付时间为2018年11月30日之后，明显不符合常理。同时，被告郭剑侠认可被告赵亚军在2017年2月13日将尾款8万元以转账的方式付清，但直到2017年11月30日，被告郭剑侠仍作为出租人将该房屋出租给他人，并收取房屋租赁费，更有悖常理。   综上所述，本院认定二被告之间在签订《房屋买卖协议》时存在恶意串通行为，二被告的恶意串通行为，损害了原告的合法权益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。故本院应依法确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决如下：   确认被告郭剑侠与被告赵亚军于2016年1月15日签订的《房屋买卖协议》无效。   案件受理费100元，减半收取计50元，由被告郭剑侠、赵亚军负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 张志福     二〇一九年八月二十八日   书记员 刘亚茹