山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2056号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：袁风雷，男，汉族，1972年11月13日出生，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：尹俊峰，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司因与被上诉人袁风雷房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安泰山大汶口旅游置业有限公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0911民初2363号民事判决，驳回袁风雷的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费等费用由袁风雷承担。事实和理由：一审判决缺少事实与法律依据，未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，上诉人亦为此提交了相关证据。根据《合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；《民法总则》第180条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。 袁风雷辩称，上诉人称在涉案工程施工中遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，混淆了不可抗力的概念，属滥用法律规定行为，目的是逃避应当承担的合同违约责任。依据合同法117条、民法总则180条，不可抗力是指不能避免的情况，上诉人说地质条件特殊属于不可抗力情况，这种地质情况上诉人在工程勘探期间应当避免，且在施工过程中可以避免并能克服，涉案工程顺利交付被上诉人就证实上诉人所指的遭遇地质条件特殊的情况是完全可以避免的。上诉人称涉案工程遭遇国家消防规范变更，既可避免更应当克服，且这种情况不属于客观情况。民法总则、合同法所称的不可抗力包括两类现象，第一种是自然现象，如地震、台风等；另一种社会现象，如军事行动等。很显然国家消防规范的变更不属于客观情况的范畴。一审判决中违约金的计算完全是依照合同法和双方签订的商品房预售合同的约定计算的，于法有据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 袁风雷向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付迟延办理龙居园小区3号楼2单元16层1604室不动产登记证书违约金42254元（以房款626906元为基数，自2017年4月27日起，按每日万分之一计算至2019年3月13日止），后续违约金按上述标准计算至原告取得不动产证书之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房预售合同》，并于2016年3月23日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区房屋一套。合同第二十条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；3、如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同中的买受人为原告，出卖人为被告。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款626906元。2016年4月27日被告向原告交付房屋。被告于2019年2月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕。以上事实有商品房预售合同、购房发票、钥匙收到条、供用电合同、不动产权证及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2016年4月27日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2017年4月27日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2019年2月26日才将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告提交的证据发生在涉案商品房交付使用前，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解一审法院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故违约天数应自2017年4月28日起计算至2019年2月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证，即涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件之日止，共计违约670天，每日违约金标准按合同约定的总房款626906元的万分之一计算，违约金共计42003元。因自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产就具备了办理不动产所有权转移登记的条件，被告在合理期限内履行了通知义务，故原告主张的自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产所有权转移登记之日的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告袁风雷违约金42003元；二、驳回原告袁风雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，二审中，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司称对一审判决关于违约金计算的起止时间、计算方式及基数、总额没有异议。该陈述实际上是对一审判决判项的认可，故泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费856元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇一九年八月二十六日 书记员 白金金