辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终1749号上诉人（原审被告）：营口豪泰房屋开发有限公司，住所地：大石桥市哈大南路**。法定代表人：董恩国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晶阳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘爽，辽宁学思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵经奎，男，1960年4月2日出生，汉族，个体，现住大石桥市。委托诉讼代理人：刘永革，辽宁海润律师事务所律师。上诉人营口豪泰房屋开发有限公司因与被上诉人赵经奎合同纠纷一案，不服大石桥市人民法院(2018)辽0882民初4928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人营口豪泰房屋开发有限公司的委托诉讼代理人王晶阳、刘爽，被上诉人赵经奎及其委托诉讼代理人刘永革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。营口豪泰房屋开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。一审中，上诉人己经明确本案被上诉人从未与上诉人签订过《商品房买卖合同》也未交付过任何购房款项，对此被上诉人也予以承认。上诉人并己经举证证明是与案外人吴印签订的《商品房买卖合同》，并因吴印委托将所购房屋的三联单开具至被上诉人名下。而被上诉人既无购买合同，也不能出示任何缴款凭证，没有任何证据能够证明其与案涉房屋存在关联性，被上诉人对案涉房屋并无任何合法权利。被上诉人要求上诉人向其交付房屋，显然并无任何事实及法律依据。在此情况下，一审判决仍然认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖的法律关系，并认定双方之间的买卖合同是合法有效的，该认定没有事实及法律依据，是认定事实错误。其次，一审判决认定本案系案外人吴印用上诉人处的六户房屋抵顶全部债务，是认定事实不清。该项认定仅在被上诉人的诉请中出现，被上诉人既未提供任何证据，也未经过上诉人承认，一审在无任何证据的情况下作此认定于法无据。第三，上诉人己经解除了与吴印之间的商品房买卖合同。一审认定与本案非同一法律关系是错误的。一审审理过程中。上诉人提供了与案外人吴印之间的商品房买卖合同及解除合同的通知，并告知人民法院上诉人与案外人吴印因未能支付购房款，己经解除了本案案涉的合同。一审判决认定该事实与本案被上诉人诉请并非同一法律关系，但是事实上，本案被上诉人的请求权是基于案外人吴印购房才获得的，是吴印将其对房屋的权利让与给被上诉人，被上诉人才能够对案涉房屋存在所谓权利，被上诉人并无单独的购买房屋的行为或者单独对房屋存在任何独立权利。只有解决了上诉人与吴印之间的商品房买卖合同的效力问题，才能够谈到被上诉人对案涉房屋是否存在权利，因此上诉人与案外人吴印的《商品房买卖合同》的解除是否发生法律效力是本案的关键问题，不能以非同一法律关系就将二者截然分开，分开之后被上诉人再无对该房屋的任何权利。一审法院审理程序存在明显错误。一审仅在2018年8月24日开庭，开庭时上诉人提出诸多异议，并因吴印系本案关键所在，请求将吴印追加为本案共同被告，以利于案件审理，一审法院对此置之不理。并于2018年8月29日自行对案件所涉的六栋房屋的其余四栋房屋购买人做了调查核实。此举违反了最高人民法院关于证据规则的相关规定，程序上存在明显错误。同时，一审人民法院主动调查相关证人后，所涉及的证据未经再次开庭质证，上诉人直至接到判决才知道有调查、有证人，该行为不仅违反了法律相关规定，也剥夺了上诉人的质证权，所谓的对证人的调查核实不能够做为证据使用，一审审理程序存在明显错误。赵经奎辩称，一审判决认定的事实完全正确。1、上诉人认为答辩人与其没有签订房屋买卖合同，也没有交付房款因此与案涉房屋没有关联性不符合事实。上诉人已经在上诉状中承认因吴印委托将所购房屋的三联单开具至答辩人名下。这充分证明，答辩人取得六户房屋所有权是三方债权转让而来。即吴印向答辩人借款后用上诉人开发的六户房屋偿还，上诉人用开具收款收据的行为认可同意。这一三方债权转让以上诉人开出收款收据为特征确认六户房屋属于答辩人。2、上诉人的上诉状称已经解除了与吴印的六户房买卖合同并向法庭提供了有明确房号和面积的六户房屋买卖合同。但恰是这六份合同中均有允许吴印再次转让不能超过两次的条款。答辩人正是第一次经上诉人开收据从吴印手中取得六户房屋第二次经上诉人收取每户500元费用亲力亲为出售了四户房屋。上诉人如果否认，应当向法庭证明或说明既然六份房屋已经因吴印不付房款解除了，为什么还协助答辩人出售了四户让答辩人收取第三方购房人的房款。3、一审程序没有错误。答辩人本案诉请是交付二户房屋，依据是上诉人出具的售房收款收据。与吴印没有任何联系。上诉人请求追加吴印为被告没有道理。关于一审调查核实四户购房人笔录未质证并不违反程序。一是证人证言在财产案件中的证明效力小于债权凭证等书证，一审是为加强证据而取证。二是根据民诉法解释93条精神根据已知事实推定出的另一事实无需举证证明。答辩人出售了其中四户房屋如果不属实，上诉人做为售房者一定会举证这四户房屋的处理结果。本案二审庭审，上诉人仍然可以质证这四户购房人的证词是否虚假，而不应当去强调一审是否质证。赵经奎向一审法院起诉请求：1、判决被告立即交付御河壹号小区XX、XX两户住宅；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告提供的证据1.专用收款收据两份，证明被告将该两户房屋用收款收据的书证确认卖与了原告；被告对该份证据的真实性没有异议，但认为该两户房屋无论是原告赵经奎还是案外人吴印均没有交付购房款，且购房合同已经解除。原告提供的证据2.六户房屋明细一份，证明被告在2017年5月3日出卖给原告六户房屋，并且给原告出具了该明细，并不是仅仅开具了涉本案的两户房屋，另外四户房屋在原告找到买主之后，由被告协助原告已经出售了，证明售房款已经由原告收取，涉案的两户房屋是原告的；被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为既证明不了该证据由谁出具，也不能证明被告同意确认该六户房屋是原告所有。被告提供的证据1.六份商品房买卖合同，证明被告是与案外人吴印签订了购房合同，当时约定支付房款的最后日期为2017年12月31日，并约定可以配合其将房屋办理至他人名下，同时约定逾期超过30日，被告有权解除合同，收回房屋。原告质证认为，第一，该六份合同是格式化合同，其中有手写部分，系铅笔字迹，违反交易规则，最关键的是合同第六页的违约责任全是橡皮擦洗后重新填写的，不排除原告起诉后被告改动的；第二，原告在该六份合同当中，没有任何签字认可，而原告持有六份合同的涉案房屋的专用收款收据，最重要的是收据上明确表明原告是付款人；第三，该六份合同虽然是与吴印签署，但付款收据显示房屋卖给了原告；第四，客观事实所谓吴印签订的六户房屋，其中有四户原告已经出售，被告配合过户给买受人，该四户房屋售房款由原告收取。被告提供的证据2.催款函一份，证明截止2018年3月5日吴印尚未交款，违背合同约定，被告向吴印催缴房款并限期缴纳，吴印已收到并签字确认；原告认为该证据与原告诉请没有关联性，不予指正。被告提供的证据3.解除商品房买卖合同通知书一份，证明基于吴印一直未缴纳房款，被告已经于2018年3月16日向吴印发出解除商品房买卖合同通知，吴印收到该通知并签字确认；原告质证认为，该证据对原告无效，因该房屋已经出售给原告。本院于开庭审理之后的2018年8月29日14时30分至16点50分期间，对案件所涉及到的1#-1-XXXX、1#-1-XXXXXX、1#-1-XXXX、1#-1-XXXXX四所房屋的购买人吴琪、冯坤香、刘杰的母亲曹雪艳、崔颖进行了调查核实，被调查人均一致证明其从不同的渠道获悉原告赵经奎手中有顶账房的房源信息，经与赵经奎沟通联系，再确认房源属实的情况下，和赵经奎一起分别于2017年7月13日、2017年6月5日、2017年6月5日、2017年7月13日到被告公司财务室，原告将其自己的《专用收款收据》交给被告财务人员，被告财务人员按照原样为四人分别开具了四人名下《专用收款收据》，所开具的收据房屋号、房屋面积、单价、收款金额均与原来赵经奎的收据完全一致的情况下，四位购房人才将购房款按照与赵经奎约定的额度交付给赵经奎。在办理开具四人的收款收据时，被告公司财务还收取了每户500.00元的“更名费”，只不过是赵经奎缴纳的，也没有开具收据而已。一并查明的还有吴琪在购买房屋后，已经于2018年4月11日办理了入住手续，缴纳了三年的电梯费、物业费等相关费用。一审法院认为，原告与被告之间的房屋买卖的法律关系，虽然没有双方签订的“商品房买卖合同”，但被告公司在案外人吴印签字确认的情况下为原告出具了“专用收款收据”，收据载明付款单位（交款人）为赵经奎，收款事由为案涉房屋号（1#-1-XXXX、1#-2-XXXX）及房屋面积与单价、购房款额等内容，故原告与被告之间的房屋买卖合同应当认定是合法有效的。原告的诉请，符合法律规定，本院予以支持和保护。被告虽然举证含案涉两户房屋在内的六户房屋的《商品房买卖合同》系被告与案外人吴印于2017年5月2日签订的，合同明确约定了六户房屋的房号、面积、单价及价款，该合同第六条付款方式及期限约定“买受人需在2017年12月31日前付清所有房款。”第十七条第5项约定“买受方如需将房屋办理至他人名下，出卖方应予一次配合，但买受方要求的该配合不能超过两次。”对此，因原告诉请中已经陈述是在与案外人吴印有借贷关系的前提下，案外人吴印用其在被告处的六户商品房抵顶全部债务2062580.00元的，并且于2017年5月3日由被告公司为原告出具了六户房屋的“专用收款收据”，并且在原告处分另外四户房屋时，被告也分别于2017年6月5日、7月13日分别将1#-1-XXXX、1#-1-XXX、1#-1-XXXX、1#-1-XXX四户房屋再次用“专用收款收据”的形式开具给案外人冯坤香、刘杰、吴琪、崔颖四人，上述情况足以认定无论是原告、被告还是案外人都已经完成了合同约定的权利和义务，即案外人吴印按照合同约定，将案涉房屋的收款收据由被告开具给实际购买人，且被告作为出卖人已经按照合同约定履行了合同义务。因原告与案外人吴印完成以房抵债的交易，且被告已经为原告出具收款收据，即视为被告已经收取了原告的购房款，同时也可视为原告已经接受了案涉房屋。被告理应按照合同约定于360日内将相关资料报送产权登记机关为原告办理房屋权属登记。鉴于被告已经逾期，故被告应当按照法律规定，将案涉房屋交付原告，并提供必要的证明文件，在本判决生效之日起十日内协助原告办理房屋所有权登记手续。诉讼中，被告以案外人吴印没有按照合同约定在2017年12月31日前付清所欠全部房款，且经2018年3月5日催告后仍未在7日内付清房款为由，于2018年3月16日向吴印发出“解除商品房买卖合同通知书”，吴印亦在该通知书上签字，即认为无印对诉争房屋的取得无合法依据，进而认为原告对诉争房屋就没有合法权利的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采信。至于案外人吴印与被告之间是否存在未能按期缴纳全部购房款的行为，与原告和被告之间的买卖合同关系并非同一法律关系。如有纠纷，可另案诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决：被告营口豪泰房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵经奎交付御河壹号小区1#-1-XX、1#-2-XXX两户房屋，并协助原告办理房屋所有权登记手续。案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由被告营口豪泰房屋开发有限公司负担。本院二审查明的事实、证据与原审查明的事实及证据相一致。本院认为，本案争议焦点为赵经奎对诉争房屋是否享有权利。根据本案所查明的事实，上诉人与被上诉人虽无买卖关系，但原审中，赵经奎对于其所主张包括诉争房屋在内的六套房屋系吴印抵顶给赵经奎以偿还欠款的事实已提交了上诉人豪泰公司为其开具的专用收款收据及其已转卖的四套房屋的情况予以证明，结合原审审理过程中对于已经购买另外四套抵顶房屋的4案外人所做的调查笔录，可以认定上诉人豪泰公司认可并积极配合将包括诉争房屋在内的六套房屋抵顶给赵经奎的事实。关于原审法院对于4案外人调查笔录问题，上诉人豪泰公司称原审未予质证，本院二审庭审中已由上诉人对四份调查笔录补充质证，上诉人豪泰公司称系吴印而非赵经奎带领4案外人到其处办理相关手续，但其无证据证明此节，并且4案外人在调查中均明确陈述系赵经奎带领其至上诉人处办理相关手续，4分调查笔录内容与赵经奎所述一致且能够相互印证，并有上诉人豪泰公司为4案外人开具的专用收款收据予以佐证，原审法院对4案外人所做的笔录，因符合法律有关人民法院调查取证的规定，本院对4分调查笔录所在内容亦予以采信。对于上诉人豪泰公司主张的其与吴印之间已解除了商品房买卖关系的问题，因其所主张的解除买卖合同时间在房屋抵顶之后，且此时上诉人豪泰公司已经将6套抵顶房屋中的4套配合赵经奎出售给4案外人，上诉人豪泰公司主张的与吴印解除买卖合同关系的情况不能否认赵经奎已取得诉争房屋相应权利的事实。上诉人豪泰公司与吴印之间的争议，与本案不属于同一法律关系，可另寻途径解决，对于其要求追加吴印为本案当事人的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人营口豪泰房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  朱隆升审判员  关春秋二〇一九年八月十五日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰