江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0211民初4456号 原告：无锡汇鑫置业有限公司管理人，住所地无锡市滨湖区雪浪街道南苑新村**。 负责人：冯凯燕。 委托诉讼代理人：孙建波，江苏崇安律师事务所律师。 被告：杨奕，女，1975年9月16日生，汉族，住宜兴市。 委托诉讼代理人：莫智慧，江苏云崖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程忠，江苏云崖律师事务所实习律师。 原告无锡汇鑫置业有限公司管理人（以下简称汇鑫公司管理人）诉被告杨奕商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇鑫公司管理人的委托诉讼代理人孙建波、被告杨奕的委托诉讼代理人杨雅君（参加第一次庭审）、莫智慧（参加第二次庭审）、程忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇鑫公司管理人向本院提出诉讼请求：1、确认无锡汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）与杨奕签订的《商品房买卖合同》无效，确认汇鑫公司对无锡市滨湖区聆湖美墅第9幢35单元的房屋所有权；2、判令杨奕配合办理撤销商品房备案登记的相关手续；3、本案诉讼费由杨奕承担。事实和理由：2011年7月25日汇鑫公司与杨奕签署《商品房买卖合同》，约定由杨奕向汇鑫公司购买无锡市滨湖区聆湖美墅第9幢35单元的房屋，该房屋于同日根据合同进行了商品房备案。2013年6月6日，汇鑫公司又于杨奕签署《协议书》一份，约定：双方确认乙方（杨奕）购买该房屋时，未向甲方（汇鑫公司）实际支付任何房款，从乙方处给付甲方的用于购买该房屋的首付款，均是由甲方通过第三方转给乙方，再由乙方转付甲方的，该首付款是由甲方实际支付的。该房屋所有按揭贷款本息均由甲方负责按期归还。杨奕与汇鑫公司以杨奕名义依据上述《商品房买卖合同》于2011年8月24日向华夏银行股份有限公司无锡分行（以下简称华夏银行）借款（按揭贷款）500万元。2017年6月23日，债权人张克勤以不能清偿到期债务为由向滨湖法院申请对汇鑫公司破产，滨湖法院于2017年7月14日作出（2017）苏0211民破3号之一裁定书，依法裁定受理张克勤对汇鑫公司的破产清算申请，并于同日指定无锡东华会计师事务所有限责任公司担任汇鑫公司管理人。2018年1月30日滨湖法院作出（2017）苏0211民破3号之二裁定书，依法裁定批准汇鑫公司重整计划。汇鑫公司管理人在管理汇鑫公司财产及执行重整计划的过程中发现了上述汇鑫公司与杨奕在无真实商品房买卖交易的情况下取得银行贷款的情形。综上，汇鑫公司与杨奕双方为取得银行贷款在并无实际商品房买卖交易的情况下恶意串通，损害了第三人华夏银行的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。汇鑫公司管理人为维护债权人利益，诉至法院。 被告杨奕辩称：1、汇鑫公司管理人并非第三人，以《中华人民共和国合同法》第五十二条为由确认商品房买卖合同无效不能成立：（1）汇鑫公司管理人在诉状中明确所谓的恶意串通损害的第三人华夏银行的利益，即使存在恶意串通的情形，也应由华夏银行依据上述法律规定主张，而华夏银行在多次诉讼中坚持认为本案的商品房买卖合同有效，且已通过代位权诉讼来主张案涉的合同继续履行；（2）本案中不存在恶意串通的情形，在商品房买卖合同签订时，汇鑫公司与杨奕之间并未就首付款支付问题达成任何合意，杨奕始终认为首付款是其向张敏个人借款，第三人华夏银行的利益并未因商品房买卖合同而受损，华夏银行因案涉商品房买卖合同发放贷款而产生的债权已通过汇鑫公司管理人举证材料得到确认，华夏银行当前受到的利益损失正是因为汇鑫公司管理人拒不履行商品房买卖合同而造成的。2、杨奕通过向张敏借款及向银行贷款支付了合同对价，在华夏银行诉汇鑫公司管理人的代位权诉讼中该事实也得到了确认，故案涉房屋依据相关法律规定不应认定为破产财产，不应确认为汇鑫公司所有，汇鑫公司管理人应按合同约定将房屋交付给作为消费者的杨奕。3、根据汇鑫公司与杨奕的约定，无需交房及撤销备案手续的前提是汇鑫公司在两年内还清华夏银行的全部贷款，且赔偿杨奕全部损失，现履行条件尚未成就，杨奕无需配合汇鑫公司管理人办理撤销备案登记的手续。 经审理查明： 一、涉案合同及协议书的由来情况 生效的法律文书（2018）苏0211民初2910号民事判决书已查明，2011年8月10日，华夏银行与汇鑫公司签订合作协议，约定华夏银行同意为汇鑫公司开发的聆湖美墅楼盘项下房屋的购买人发放按揭贷款，汇鑫公司对购买其房产、在华夏银行处取得按揭贷款的借款人的债务提供连带责任保证；保证期限为华夏银行与借款人签订借款合同之日起至汇鑫公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用权证、抵押登记并将房屋他项权证交给华夏银行执管为止等。2011年7月25日，杨奕和汇鑫公司签订《商品房买卖合同》一份，以总价841万元的价格向汇鑫公司购买无锡市滨湖区聆湖美墅第9幢35单元-1-3层房屋，付款方式为2011年7月25日支付337万元，余额504万元通过银行按揭支付。同年8月18日，华夏银行与杨奕、汪波（案外人）签订借款合同，约定华夏银行向杨奕、汪波发放贷款500万元用于购买无锡市滨湖区聆湖美墅第9幢35单元房屋；双方还就贷款期间、贷款利率、违约责任、抵押担保等进行了约定。上述房产于2011年8月18日办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为华夏银行，但未办理抵押登记。华夏银行后向杨奕、汪波发放贷款500万元。 后因杨奕、汪波先期归还了部分借款本息后即不再按约归还贷款本息，华夏银行于2014年6月10日向杨奕、汪波、汇鑫公司发出提前收贷通知书，宣布借款合同项下贷款提前到期。2014年6月27日，华夏银行将杨奕、汪波、汇鑫公司诉至无锡市崇安区人民法院（以下简称崇安法院），要求判令杨奕、汪波归还借款本金、逾期罚息及为该案诉讼支出的律师费，汇鑫公司对杨奕、汪波上述还款义务承担连带清偿责任。该案审理过程中，杨奕、汪波向崇安法院举证了一份2013年6月6日杨奕与汇鑫公司签订的《协议书》，内容为：杨奕与汇鑫公司签订商品房买卖协议，购买聆湖美墅9栋35号商品房一套；双方确认杨奕购买该房屋时，未向汇鑫公司实际支付任何房款，该房屋的首付款均是由汇鑫公司通过第三方转给杨奕，再由杨奕转付汇鑫公司，首付款实际为汇鑫公司支付；到本协议签订时，该房屋所有按揭贷款本息均由汇鑫公司负责按期归还，汇鑫公司无须向杨奕交付该房屋；双方未来（在本协议签订后2年内）办理该房屋退房手续后，汇鑫公司也无需向杨奕退还任何款项；汇鑫公司应自签约之日起2年内还清杨奕名下该房屋所有贷款本息；在退房手续完成后汇鑫公司应向杨奕一次性支付10万元的配合费用；除本协议外，双方所签订的其他任何协议等法律文件，均只作为双方在房地产管理部门或税务部门办理各项事宜的需要，实际权利义务只以本协议的约定为准；双方必须对本协议予以保密并按约履行各自义务，如因违约导致对方损失的，违约方必须全部予以赔偿；双方签署本协议后，各方均不得再向对方主张关于涉及买卖房屋、交付房屋、退还购房款等方面的所有权利。杨奕、汪波据此认为该案的借款本息均应由汇鑫公司承担。但华夏银行认为该份协议书仅为杨奕、汪波和汇鑫公司之间的内部协议，并不能免除杨奕、汪波的还款义务。2014年8月19日，崇安法院以（2014）崇商初字第1053号判决书判决杨奕、汪波归还华夏银行贷款本金4817924.74元、期内欠息156477.05元以及逾期罚息、律师费；对杨奕、汪波的前述债务汇鑫公司向华夏银行承担连带清偿责任。因杨奕、汪波、汇鑫公司未履行生效判决书确定的义务，经华夏银行申请，崇安法院于2014年9月25日立案执行该判决，拍卖处理了杨奕、汪波所有的位于宜兴市的房产，执行到位部分债权。 二、汇鑫公司破产相关情况 2017年6月30日，债权人张克勤以不能清偿到期债务为由向本院申请汇鑫公司破产清算。在经查实汇鑫公司已不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力的情况下，本院于2017年7月14日裁定受理了张克勤对汇鑫公司的破产清算申请，并指定无锡东华会计师事务所有限责任公司担任汇鑫公司破产案的管理人（以下简称管理人）。同年11月24日，华夏银行向管理人申报债权44631814.86元，并注明系有财产担保债权，理由是其对杨奕、汪波等人发放贷款所购买的房屋都预抵押登记在其名下，虽因在建工程未办理正式抵押登记手续，但在汇鑫公司重整并将房屋完工后汇鑫公司应配合其办理正式抵押登记手续，故其享有优先受偿权。其在申报的同时还附有书面的《情况说明》，认为《协议书》记载的内容与事实严重不符，其向购房人发放的贷款直接汇入汇鑫公司账户，就是购房人支付购房款的行为，若购房人未向汇鑫公司实际支付任何房款，则购房人和汇鑫公司都涉嫌贷款诈骗。在管理人初步核定其为22637698.37元的普通债权并询证时，其于同年12月7日回复管理人称对核定的债权金额无异议，但认为债权全部属于有财产担保的债权。 2017年12月11日，债权人南国红豆控股有限公司（以下简称南国红豆控股）以保障债权人利益最大化、促使无锡汇鑫置业有限公司摆脱困境、恢复经营能力为由向本院申请对汇鑫公司进行重整。鉴于南国红豆控股提出的重整申请经债权人会议两项决议通过，故本院于2017年12月11日裁定即日起由南国红豆控股对汇鑫公司进行重整。因汇鑫公司第三次债权人会议表决通过了南国红豆控股提出的重整计划草案，本院于2018年1月30日裁定批准汇鑫公司重整计划，终止汇鑫公司重整程序。在债权申报期间，杨奕、汪波也到管理人处口头提出要求交付房屋或者由汇鑫公司解决其与华夏银行的债务纠纷。但因其与汇鑫公司签订的《协议书》已约定“汇鑫公司无须向杨奕、汪波交付该房屋”，管理人未同意其申报，也未将其纳入重整计划的交房范围内。 三、与本案相关联案件情况 2018年2月8日，华夏银行至本院起诉，要求行使代位权，请求法院判决汇鑫公司于房屋竣工验收后向华夏银行交付聆湖美墅9-35房屋，并履行过户义务。在该案庭审中，杨奕、汪波称《协议书》系汇鑫公司当时的执行董事张敏出面让其签署的，当时因按揭已经断供且华夏银行也开始追偿债务，为了要汇鑫公司退款还给银行其才签署的。对于购房首付款及先期归还华夏银行的部分贷款本息，杨奕、汪波确认其资金来源均是张敏，且至今未还给张敏。而管理人亦确认经其核查杨奕、汪波购房首付款等资金来源均系汇鑫公司通过董事张敏给的杨奕、汪波，其并举证证明张敏至今尚欠汇鑫公司8779.08万元。对此华夏银行认为，《协议书》记载的内容与事实不符，在贷款时杨奕、汪波向华夏银行提供的房屋买卖合同明确记载已经支付了首付款，并有汇鑫公司开具的首付款发票，华夏银行提供的贷款也是直接支付到汇鑫公司账户上用于杨奕、汪波的购房款；所以杨奕、汪波已向汇鑫公司支付了全部的购房款，协议书所记载的由第三方转给杨奕、汪波款项的情况，仅是款项来源的问题，是属于杨奕、汪波与第三方之间的经济关系，并不能说明杨奕、汪波没有支付房款；银行的放贷也是基于房屋买卖的事实，并且办理了预抵押登记；杨奕、汪波与汇鑫公司签订的协议属于恶意串通，是为了免除自身的债务，在明知汇鑫公司财务恶化的情况下签订了本协议，损害了华夏银行本将获取的抵押权，属于无效合同，至于是否构成骗贷应由相关机关认定。 基于查明的事实，本院在（2018）苏0211民初2910号民事判决书中认为，华夏银行于崇安法院（2014）崇商初字第1053号案中就其对杨奕、汪波的债权根本未对聆湖美墅9栋35号房屋主张优先受偿权，其对汇鑫公司主张的也仅是连带保证责任，故崇安法院最终的判决主文中也未见其对聆湖美墅9栋35号房屋享有优先受偿权的内容，仅为普通债权。而该判决恰恰是管理人核定其债权性质和金额的主要依据。鉴于其债权性质和金额已有生效判决明确认定，且其在本院受理申请汇鑫公司破产案前也已就此普通债权向崇安法院申请强制执行，故其在聆湖美墅9栋35号房屋上虽然办理了预抵押登记，但毕竟不同于抵押登记，权利人不可能享有与抵押登记等同的物权效力。故华夏银行申报债权中涉及本案部分的债权性质应为普通债权。关于代位权的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第七十三条规定：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外；代位权的行使范围以债权人的债权为限。根据上述内容，代位权行使的对象只能是债务人的到期债权，且行使范围只能以债权人的债权为限。法律规定对代位权行使的对象即债务人的到期债权又作了非常严格的范围指向即只能是债务人“享有的具有金钱给付内容的到期债权”，而物权或物上请求权显然不属于具有金钱给付内容的债权，根据现行法律规定明显不能成为代位权行使的对象。因为物权特别是不动产物权，其价值会由于市场因素随时发生变化，而对物权直接行使代位权（即华夏银行主张的要求直接向其交付聆湖美墅9栋35号房屋）极有可能导致超出债权人债权范围的结果发生，这显然也违反了“代位权的行使范围以债权人的债权为限”的法律规定。华夏银行对杨奕、汪波及汇鑫公司享有的仅为普通债权，现其欲以其普通债权通过行使代位权的方式进而使得其普通债权转化为物权在法律逻辑上实难以实现。毕竟，即便是享有担保物权的债权人在实现其权利时也仅享有对担保物变现处理后的优先受偿权而非直接以担保物直接受偿，更何况华夏银行事实上在聆湖美墅9栋35号房屋上还不享有担保物权。杨奕、汪波向管理人主张的物权存有重大瑕疵，其是否有权要求管理人交付房屋尚存争议。既然《协议书》已确认“杨奕、汪波购买该房屋时，未向汇鑫公司实际支付任何房款，该房屋的首付款均是由汇鑫公司通过第三方转给杨奕、汪波，再由杨奕、汪波转付汇鑫公司，首付款为汇鑫公司实际支付；到本协议签订时，该房屋所有按揭贷款本息均由汇鑫公司负责按期归还，汇鑫公司无须向杨奕、汪波交付该房屋”，且杨奕、汪波在庭审中的陈述及管理人的核查结果也充分证明上述内容均为事实，故无论《协议书》效力如何，其载明的内容客观存在，这也是管理人不同意杨奕、汪波申报债权，也未将其纳入重整计划的交房范围内的主要原因。因此，到目前为止，杨奕、汪波对汇鑫公司尚无无争议的到期债权存在。故从这一角度上，华夏银行主张代位权显然也缺乏相对应的行使基础。在代位权行使的条件上，杨奕、汪波也不符合“债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害”的情形。因杨奕、汪波在债权申报期间已向管理人提出要求交付房屋或者由汇鑫公司解决其与华夏银行的债务纠纷，但管理人未同意其意见，故其怠于行使的情形亦不存在。综上，无论从代位权行使的对象还是从代位权行使的条件上看，华夏银行以杨奕、汪波怠于行使对汇鑫公司到期债权、侵害了华夏银行利益为由要求汇鑫公司于房屋竣工验收后向华夏银行交付聆湖美墅9栋35号房屋并履行过户义务的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。 该案本院判决：驳回原告华夏银行股份有限公司无锡分行对被告无锡汇鑫置业有限公司的诉讼请求。 以上事实，有（2018）苏0211民初2910号民事判决书、（2014）崇商初字第1053号判决书、（2017）苏0211民破3号之一民事裁定书、指定管理人决定书、商品房买卖合同、协议书等证据及本案庭审笔录予以证实。 本院认为。 一、原告主体问题 请求合同无效的主体，一般情况下，原则上应当由合同当事人主张合同无效，这主要是基于合同的相对性原则与合同法的首要目标是保护交易的稳定性。在当事人恶意串通订立的合同损害国家、集体和第三人利益的情形下，国家、集体和第三人均有权主张合同无效。此外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十七条规定，管理人依据企业破产法第三十三条的规定提起诉讼，主张被隐匿、转移财产的实际占有人返还债务人财产，或者主张债务人虚构债务或者承认不真实债务的行为无效并返还债务人财产的，人民法院应予支持。另，涉案《商品房买卖合同》项下相关债务发生在汇鑫公司破产重整之前，汇鑫公司管理人作为汇鑫公司的资产接管人及诉讼代表人，依法应当享有对汇鑫公司签订相关协议确认无效的主体资格。综上，根据破产法及其司法解释的规定，汇鑫公司作为本案原告主体适格。 二、汇鑫公司与杨奕之间的《商品房买卖合同》，是否属于合同法第五十二条规定的“恶意串通，损害了第三人华夏银行的利益”的无效行为。 恶意串通通常定义为牟取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为。其构成要件有二：一是主观心态是故意而为之，即明知某行为会损害他人利益，仍积极促成该行为发生或实施；二是为了牟取利益，即通过实施该行为可以获取一定收益，包括直接增加自身收益，以及通过减少支出而间接增加自身收益。结合案情，杨奕、汪波在崇安法院审理华夏银行诉其金融借款合同时举证了2013年6月6日与汇鑫公司签订的《协议书》，作为借款本息均应由汇鑫公司承担的抗辩，该《协议书》内容已确认杨奕购买该房屋时，未向汇鑫公司实际支付任何房款，该房屋的首付款均是由汇鑫公司通过第三方转给杨奕，再由杨奕转付汇鑫公司，至协议签订时，该房屋所有按揭贷款本息均由汇鑫公司负责按期归还，协议书还约定，汇鑫公司无须向杨奕交付该房屋，双方未来（在本协议签订后2年内）办理该房屋退房手续后，汇鑫公司也无需向杨奕退还任何款项，汇鑫公司应自签约之日起2年内还清杨奕名下该房屋所有贷款本息，在退房手续完成后汇鑫公司应向杨奕一次性支付10万元的配合费用等，上述内容反映出杨奕与汇鑫公司对相关事实的认知，即明知杨奕购买该房屋时未向汇鑫公司实际支付任何房款，汇鑫公司无须向杨奕交付该房屋，同时，协议书也反映出杨奕与汇鑫公司签订的《商品房买卖合同》以损害他人利益为目的，用不真实的交易获取银行贷款，杨奕在退房手续完成后能得到汇鑫公司一次性支付的10万元配合费用。综上，涉案《商品房买卖合同》系双方恶意串通后所签订的协议，进而虚构了汇鑫公司在该协议项下的债务。据此，原告汇鑫公司管理人的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、第三十三条第二项之规定，判决如下： 一、确认2011年7月25日无锡汇鑫置业有限公司与杨奕签订的《商品房买卖合同》无效，确认无锡汇鑫置业有限公司对无锡市滨湖区聆湖美墅第9幢35单元享有房屋所有权。 二、杨奕配合办理撤销商品房备案登记的相关手续。 案件受理费70670元减半收取35335元，由原告汇鑫公司管理人与被告杨奕各半承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员  龚甬钰 二〇一九年八月十五日 书记员  尤 晴 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国企业破产法》： 第二十五条管理人履行下列职责： （一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料； （二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告； （三）决定债务人的内部管理事务； （四）决定债务人的日常开支和其他必要开支； （五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业； （六）管理和处分债务人的财产； （七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序； （八）提议召开债权人会议； （九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。 本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。 第三十三条涉及债务人财产的下列行为无效： （一）为逃避债务而隐匿、转移财产的； （二）虚构债务或者承认不真实的债务的。