四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初2159号 原告（反诉被告）：饶家玉，男，汉族，1967年11月20日出生，初中文化，住所四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师，执业证号15113199510432804。 委托诉讼代理人：何毅，四川建春律师事务所律师，执业证号15113201810035826。 原告（反诉被告）：罗小艳，女，汉族，1982年1月7日出生，中专文化，住所四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师，执业证号15113199510432804。 委托诉讼代理人：何毅，四川建春律师事务所律师，执业证号15113201810035826。 被告（反诉原告）：南充市东城置业有限公司，住所四川省南充市高坪区吉顺街49号，主要办事机构所在地成都市青羊区提督街９９号恒大中心３１楼，统一社会信用代码91511303MA629D098K。 法定代表人：杨珩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘卓鑫，男，汉族，1994年8月9日出生，住所广东省深圳市南山区，该公司员工。 原告饶家玉、罗小艳与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月19日立案受理后，被告东城置业公司2019年8月7日向本院提起反诉，本院决定受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）罗小艳及与饶家玉的共同委托诉讼代理人张明秋、何毅，被告（反诉原告）东城置业公司的委托诉讼代理人刘卓鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 饶家玉、罗小艳向本院提出诉讼请求：请求判决东城置业公司退还饶家玉、罗小艳购房款596,341元，并从2018年1月9日起至实际退款日止按年利率6%支付未退款的利息。事实及理由：2017年12月5日，双方签订认购书，约定饶家玉、罗小艳购买东城置业公司开发的南充恒大悦龙台商品房一套，首付596,341元，其余购房款采取按揭贷款方式支付；协议生效当日，饶家玉、罗小艳按约支付首付款596,341元；后因银行审查原因，导致饶家玉、罗小艳无法办理按揭贷款，饶家玉、罗小艳于2018年1月2日向东城置业公司寄送解除合同通知书，东城置业公司次日收到后同意解除合同，但要求收取饶家玉、罗小艳违约金，饶家玉、罗小艳坚决不同意，东城置业公司至今未退还首付款596,341元。 东城置业公司向本院提出反诉请求：请求判决解除双方签订的案涉商品房买卖合同及补充协议；请求判决饶家玉、罗小艳协助东城置业公司到房地产管理部门办理注销案涉合同网上备案登记手续；请求判决饶家玉、罗小艳支付东城置业公司违约金109,634元（可从已付房款中抵扣）。事实与理由：2017年12月5日，双方签订案涉合同及补充协议，约定饶家玉、罗小艳购买东城置业公司开发建设的南充恒大悦龙台15幢1单元4层1-402号房屋，总房款1,096,341元，首付596,341元，剩余500,000元购房款通过向银行申请借款的方式支付，约定买受人必须在认购书约定的2017年12月6日内办理完毕银行按揭申请手续并签订抵押贷款合同，逾期20天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付总房款10%违约金，买受人同日出具的承诺函也承诺承担总房款10%违约金；合同签订后，饶家玉、罗小艳向项目合作银行提交资料办理按揭，因其征信问题被合作银行拒绝贷款，东城置业公司要求饶家玉、罗小艳按约一次性补齐购房尾款，饶家玉、罗小艳以各种理由推脱拒不付清尾款，已构成违约，东城置业公司有权解除合同并收取违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月3日，饶家玉、罗小艳夫妇向东城置业公司交纳定金10,000元，与东城置业公司签订认购书，约定饶家玉、罗小艳从东城置业公司认购南充恒大悦龙台楼盘Ｄ地块15幢1单元4层1－402号一套建筑面积119.03平方米、套内面积97.67平方米的预售商品房，总房款1,096,341元，认购人当月5日前支付首期购房款586,341元（不含定金）并签订案涉合同，余款500,000元采取银行按揭贷款方式支付并在当月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，银行批准按揭贷款额不足认购人申请金额的差额，由认购人在10日内付清，同意完全按东城置业公司在销售中心公示的商品房买卖合同及补充协议等样板条款签订案涉合同及补充协议，不再变更、增加或减少任何条款。 2017年12月5日，饶家玉、罗小艳向东城置业公司提供办理按揭贷款所需的征信记录等资料后，双方签订与认购书对应的案涉合同及补充协议，饶家玉、罗小艳还向东城置业公司出具承诺函一份，并按约向东城置业公司支付首期购房款586,341元。 双方所签案涉合同是四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制订的示范文本，其中合同首部前载明，买卖双方可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，在任何情况下买受人都应当至少持有一份合同原件；合同第六条的付款方式及期限只约定买受人首期支付596,341元（含定金），余款500,000元向指定银行借款支付，未约定余款支付期限；合同第二十七条约定，合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以合同为准；合同第二十九条约定，合同生效后，由出卖人及时向南充市房地产管理局申请办理该商品房预售合同网上登记备案手续。 双方所签补充协议第二条对合同第六条予以补充，买受人必须在认购书约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签订抵押贷款合同，提供银行按揭所需的全部真实资料，否则应视不同情况承担违约责任，如超过认购书约定日期20天以上办理银行按揭贷款的，或者银行批准按揭贷款额不足或未获批准又逾期30天以上未补足差额或余款的，均视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金，出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房；第十七条约定合同内容与补充协议内容不一致的，以补充协议为准。补充协议未约定双方各持一份，也无需接受行政备案审查。 饶家玉、罗小艳出具的承诺函是东城置业公司提供的预留填空式打印件，只手书了预留的预售买受人商品房的房号，买受人承诺按认购书、合同及补充协议约定时间前往银行办理完毕按揭手续，若逾期10天仍未办理完毕的，出卖人有权单方解除合同，没收买受人总房款10%作违约金；买受人同意在付清房款后予以合同网签备案，不以任何理由要求提前备案；承诺函一式一份交由出卖人保管。 双方签订案涉合同后，饶家玉、罗小艳到东城置业公司指定的多家银行申请按揭贷款未获批准，又无力支付余款500,000元，双方就后续合同履行或解除合同事宜多次协商无果，饶家玉、罗小艳从未要求东城置业公司提前办理案涉合同网上登记备案手续。2018年1月2日，饶家玉、罗小艳向东城置业公司寄送解除合同通知书，通知解除双方签订的案涉合同及其相关协议，要求出卖人在接到通知后五日内退还买受人已交购房款596,341元。东城置业公司次日收到后，也于2018年6月10日向饶家玉、罗小艳寄送解除合同通知，坚持主张按总房款10%扣除饶家玉、罗小艳的违约金。东城置业公司至今未退还饶家玉、罗小艳已交购房款596,341元，未将案涉合同及补充协议交付饶家玉、罗小艳，开庭审理中才出示了案涉合同和补充协议及承诺函原件、网上备案信息打印件，但案涉合同尾部登记意见栏内无登记机关备案记录，网上备案信息来源不明，既显示备案时间为2017年12月5日，又显示合同状态为未签约、审核状态为资金监管退回。 本院认为，本案争议焦点在于双方解除合同后是否应当向对方承担违约或过错责任、买受人是否应当协助出卖人到房管部门办理注销案涉合同网上登记备案手续的问题。 关于买受人是否应按总房款10%向出卖人承担逾期付款违约责任的问题。按照双方所签补充协议第二条约定以及买受人承诺函相应承诺，买受人无论是逾期办理银行按揭贷款，还是逾期补足按揭贷款不足的差额，还是逾期补足按揭贷款不成的余款，均应向出卖人承担逾期付款违约责任，只有在按时成功办理银行按揭贷款和按时补足按揭贷款差额或余款后，买受人才能摆脱逾期付款违约责任。这种约定存在诸多弊端，由此也产生了本案一系列争议。第一，众所周知，银行是否向买受人提供按揭贷款、提供多少按揭贷款、何时提供按揭贷款，都是案涉合同买受人无权干涉和掌控的，而出卖人基于与指定银行的合作关系通常有能力协助买受人成功申请银行按揭贷款；双方2017年12月3日签订认购书中约定买受人余款由银行按揭贷款支付并在当月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，是买受人当月6日前提交银行所需申请资料之意，没有当月6日成功获得银行批准并办理完毕之意，双方当月5日签订案涉合同和补充协议及买受人出具承诺函时，也无权让银行在当月6日前予以批准并办理完毕，银行通常也难以在当月6日前作出批准并办理完毕，这是双方都能预见的合同履行风险且难以归责于合同任何一方，补充协议和承诺函将合同之外的银行不发放按揭贷款的潜在风险责任全部推给买受人一方，显然是不合理的。第二，买受人认购时即提出需申请按揭贷款，且在签订案涉合同交款前已向出卖人出示了征信记录等资料，没有隐瞒其征信情况，而今后申请是否成功尚不确定，如不成功且非买受人自身原因，出卖人通常应允许买受人选择解除合同而无须承担违约责任，才能最大可能促成交易，否则买卖双方很难进一步磋商成交，所以认购书和案涉合同中并没有承担逾期付款违约责任的内容，而补充协议约定和承诺函承诺买受人申请不成功需解除合同时应向出卖人承担逾期付款违约责任，与买受人的交易初衷相悖，超出了买受人正常预期范围，不合理地限制了买受人终止合同的权利。由于认购书约定认购人今后同意完全按出卖人公示的商品房买卖合同及补充协议等样板条款签订案涉合同及补充协议，双方后来签订的合同、补充协议及买受人出具的承诺函实际又未交付给买受人，导致买受人无法对逾期付款违约责任条款提出异议。这是出卖人违反合同示范文本“在任何情况下买受人都应当至少持有一份合同原件”的要求造成的，不应苛责买受人。第三，补充协议及承诺函的逾期付款违约责任明显加重了买受人责任，案涉合同中并无付款期限及相应违约责任的约定，但二者内容不一致时均约定以各自内容为准，显然是自相矛盾的。案涉合同采用的相关行政管理部门制订的示范文本，且需接受相关行政管理部门的备案审查，而补充协议和承诺函不需接受行政备案审查，说明双方在签订案涉合同的同时签订补充协议并由买受人出具承诺函，是出卖人为了将自己追求的但明显不合理的逾期付款违约责任纳入补充协议、承诺函中以规避行政备案审查。但合同示范文本为了预防买卖双方签订不公平、不合理的补充协议，保护处于弱势地位的买受人的合法利益，专门规定“补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以合同为准”，与《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定精神完全一致。因此，对案涉合同与补充协议、承诺函相冲突的内容，理当作出不利于提供格式条款的出卖人的解释，争议内容应以案涉合同为准，出卖人以双方所签补充协议及买受人承诺函向买受人主张逾期付款违约责任，本院不予支持。 关于出卖人是否应按年利率6%向买受人支付逾期退款利息的问题。双方签订案涉合同后，买受人因到出卖人指定银行申请按揭贷款未获批准又无力支付余款、不能实现合同目的而向出卖人寄送解除合同通知书，要求出卖人在接到通知后五日内退还买受人已交购房款，合理合法，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉合同从出卖人2018年1月3日收到通知时已经解除。实际上，出卖人在收到买受人书面解除通知前后均同意解除合同，双方只是对买受人是否应按总房款一定比例承担违约责任有争议，出卖人理当按时退还无争议的购房款。对有争议的违约金部分，本院认为出卖人的主张不能成立，出卖人也应当按时予以退还。由于出卖人未在买受人要求的2018年1月8日前退还购房款，买受人主张出卖人从2018年1月9日起承担未退购房款的利息损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”规定，本院应予支持。由于近年来中国人民银行未再公布贷款基准利率，买受人的利息损失可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”规定予以确认。 关于买受人是否应当协助出卖人到房管部门办理注销案涉合同网上登记备案手续的问题。买受人向出卖人寄送解除合同通知书后，出卖人并未要求买受人协助其到房管部门办理注销案涉合同网上登记备案手续而是在诉讼中才提出的这一反诉请求。然而，出卖人当庭提交的案涉合同并无登记机关备案记录，网上备案信息的来源不明，内容自相矛盾，本院无法认定案涉合同已经网上登记备案；双方约定案涉合同由出卖人到房管部门办理网上登记备案手续，未约定买受人有协助网上登记备案义务，自然也没有协助注销网上登记备案的义务；且买受人已承诺付清房款后再网签备案，未要求提前网签备案，出卖人诉请买受人协助其办理注销案涉合同网上备案手续，不能成立。 综上所述，饶家玉、罗小艳的诉讼请求成立，东城置业公司的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下： 一、确认饶家玉、罗小艳与南充市东城置业有限公司2017年12月5日签订的案涉商品房买卖合同及补充协议已于2018年1月3日解除； 二、南充市东城置业有限公司于本判决生效后五日内向饶家玉、罗小艳退还购房款596,341元，并从2018年1月9日起至实际退款日止按年利率6%向饶家玉、罗小艳支付未退购房款的利息； 三、驳回南充市东城置业有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4882元（饶家玉、罗小艳已预交）和反诉案件受理费1246元（南充市东城置业有限公司已预交），由南充市东城置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 对已发生法律效力的判决书，在义务人不履行义务时，权利人有权向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。 审判员  李光富 二〇一九年八月二十九日 书记员  姚 荣