北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初6122号原告（执行案外人）：李玉芹，女，1970年7月13日出生，汉族，北京市平谷区居民，住北京市平谷区，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：李景龙，北京市翔龙律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京鑫贝达设备安装有限公司，住所北京市平谷区兴谷工业开发区兴谷路**，统一社会信用代码：911101171029552389。法定代表人：刘沛宗，经理。委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。第三人（被执行人）：姜庆久，男，1968年12月13日出生，汉族，北京市平谷区马昌营镇居民，，住北京市平谷区马昌营镇身份证号码：×××。原告李玉芹与被告北京鑫贝达设备安装有限公司（以下简称鑫贝达公司）、第三人姜庆久案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李玉芹及其委托诉讼代理人李景龙，鑫贝达公司的委托诉讼代理人马金升，姜庆久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉芹向本院提出诉讼请求：判令停止对北京市平谷XX小区XX号院X号楼X单元X号房产的强制执行并解除对该房屋的查封。事实和理由：2018年8月22日，李玉芹与姜庆久签订《房屋买卖协议》，约定李玉芹以260万元的价格购买姜庆久位于北京市平谷XX小区XX号院X号楼X单元X号房产（以下简称涉案房屋），李玉芹已经依约向姜庆久支付购房款180万元。2018年11月19日，因鑫贝达公司申请对已调解的民间借贷案件执行，北京市平谷区人民法院对李玉芹购买的上述房产进行了查封，并作出（2018）京0117执4477号民事裁定书。李玉芹作为案外人提出执行异议后，被北京市平谷区人民法院作出的（2019）京0117执异25号民事裁定书裁定驳回。根据法律规定，李玉芹作为买房人、姜庆久作为卖房人，双方签订房屋买卖合同真实有效，并且发生在鑫贝达公司与姜庆久民间借贷案件履行之前，现姜庆久名下已无任何财产，李玉芹作为善意第三人也已经履行了绝大多数合同义务，法院查封、冻结上述房产的行为侵犯了李玉芹的合法权益。故李玉芹诉至法院。鑫贝达公司辩称，请求驳回李玉芹的诉讼请求。第一、鑫贝达公司的案件经过平谷法院的调解，确认姜庆久对鑫贝达公司负有付款义务，所以鑫贝达公司提出执行，人民法院依法强制执行。执行中，李玉芹与姜庆久之间进行的房屋买卖仍然是一种债权合同，不具有物权的性质，且房屋没有办理物权转让登记，房子仍在姜庆久名下，李玉芹与姜庆久之间是债权债务关系，鑫贝达公司与姜庆久之间也是债权债务关系，房屋没有进行变更登记，不产生物权效力。法院有权查封姜庆久名下财产，由于法院的查封导致李玉芹与姜庆久之间的合同无法履行，李玉芹可以要求与姜庆久解除合同，要求姜庆久返还房屋价款来实现自己的债权。第二、按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，且根据李玉芹提交的诉状中记载，李玉芹还未支付全部价款，还差80万元未支付，所以李玉芹不符合条件。姜庆久述称，对于李玉芹的诉讼请求没有意见。姜庆久卖房就是为了还钱，姜庆久还欠孙某某的钱，这个房子本身已经办理了抵押登记，抵押权人就是孙某某，卖房子就是为了偿还孙某某的钱。姜庆久确实欠鑫贝达公司钱，欠鑫贝达公司的钱再想办法，姜庆久卖房的时候法院还没有查封涉案房屋。李玉芹、鑫贝达公司围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李玉芹围绕诉讼请求依法提交了北京市平谷区人民法院（2019）京0117执异25号执行裁定书、房屋买卖协议、银行转账凭证、收款条、家庭购房申请表、购房承诺书、告知单、姜庆久和王某某的户口本复印件及结婚证复印件、姜庆久之妻王某某支付抵押权人孙某某解押款银行转账凭证、孙某某为姜庆久出具的收款条、房屋抵押解除说明、涉案房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡，另申请杜某作为证人出庭作证。鑫贝达公司对李玉芹提交的北京市平谷区人民法院（2019）京0117执异25号执行裁定书、房屋买卖协议、银行转账凭证、收款条、家庭购房申请表、购房承诺书、告知单、姜庆久和王某某的户口本复印件及结婚证复印件的真实性、证明目的均认可。鑫贝达公司对李玉芹提交的姜庆久之妻王某某支付抵押权人孙某某解押款银行转账凭证、孙某某为姜庆久出具的收款条、房屋抵押解除说明的真实性认可，但是认为与本案无关，姜庆久欠孙某某债务，并且用自己的房子抵押，然后姜庆久收到购房款后解押，与法院的查封没有关系，未解押的房产法院仍可以查封，只是抵押权首先实现，再有余额由法院扣划。鑫贝达公司认可李玉芹提交的涉案房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡的真实性，但不认可李玉芹在查封日已经合法占有房屋。鑫贝达公司认可证人杜某的陈述，认为李玉芹尚欠80万元购房款未支付，该笔款项是在过户后支付。姜庆久对李玉芹提交的证据的真实性均无异议。鑫贝达公司围绕答辩意见依法提交了北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初8437号民事调解书，李玉芹、姜庆久对鑫贝达公司提交的调解书均无异议。姜庆久未提供证据。本院依法自北京市规划和自然资源委员会平谷分局调取了涉案房屋的房地产权登记信息。李玉芹、鑫贝达公司、姜庆久对本院调取的证据材料均无异议。本院经过审查后认证如下：李玉芹提交的北京市平谷区人民法院（2019）京0117执异25号执行裁定书具有真实性，与本案待证事实有关联，本院予以认定。李玉芹提交的房屋买卖协议、银行转账凭证、收款条、家庭购房申请表、购房承诺书、告知单、姜庆久和王某某的户口本复印件及结婚证复印件、姜庆久之妻王某某支付抵押权人孙某某解押款银行转账凭证、孙某某为姜庆久出具的收款条、房屋抵押解除说明、涉案房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡以及杜某的证言的真实性，本院予以认定。鑫贝达公司提交的（2018）京0117民初8437号民事调解书的真实性，本院予以认定。本院依法调取的证据具有真实性、合法性，且与本案待证事实有关联，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姜庆久向鑫贝达公司借款，借款期满后姜庆久未归还借款，鑫贝达公司起诉至本院，要求姜庆久归还借款本息2735690元。该案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：姜庆久于2018年9月21日前归还鑫贝达公司借款本息2735690元。本院为此于2018年8月21日作出（2018）京0117民初8437号民事调解书。后姜庆久未按调解书规定履行义务，鑫贝达公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年11月19日查封了姜庆久名下位于北京市平谷XX小区XX号院X号楼X单元X号房产的房屋。李玉芹作为案外人向本院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封、冻结措施。2019年4月12日，本院作出（2019）京0117执异25号执行裁定书，驳回了李玉芹的执行异议申请。李玉芹不服提起本案诉讼。2018年8月22日，姜庆久（甲方）与李玉芹（乙方）签订房屋买卖协议，约定：一、甲方自愿将坐落于北京市平谷XX小区XX号院X号楼X单元X号房产卖给乙方，此房屋的建筑面积为141.37平米，所在层次五层，所有权证号为：房权证平私移字第XXX号，产权人姜庆久；二、经甲乙双方协商一致该房屋成交价格为260万元；三、付款方式及时间：乙方同意于2018年8月22日交给甲方购房定金5万元。1、贷款方式：首付款分（3）次付清。乙方于2018年8月30日之前付第一次首付款25万元含定金。乙方于2018年10月30日之前付第二次首付款155万元。剩余房款80万元，乙方可以向公积金管理机构借款支付或者商业银行贷款的方式付清……四、出售房屋①有抵押（√）②无抵押（×），如果已设定抵押甲方应于X年X月X日前向该房屋贷款机构申请一次性还清余款相关手续并办理抵押注销的相关手续，拖延每日按1000元赔偿给对方，甲方解押所需要资金来源为：甲方自行筹集（×）用乙方付的首付款或者房款还款解押（√）……八、甲方同意收到全款10日内将房屋交付给乙方，并将楼房钥匙、电卡、水卡、燃气卡、门进卡等等全部交给乙方。逾期交房每日按500元赔偿给乙方，在此之前产生的所有费用（电费、水费、暖气费等等）由甲方全部付清，并在一年内将户口迁出以便乙方迁入，逾期迁出每日按500元赔偿给乙方……十一、此协议签订后甲乙双方在接到见证人通知3个工作日内，积极配合提供房屋买卖的相关手续、证件并办理核验、申请、网签、房屋贷款、过户等等手续，甲乙双方应于网签办理完毕7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，拖延方每日赔偿1000元给对方。双方于银行审批或者公积金初审通过后7个工作日内办理产权过户手续，拖延方每日赔偿1000元给对方。乙方应按时领取房屋所有权证并在7个工作日内送往贷款机构办理抵押权登记手续，拖延方每日赔偿1000元给对方……房款打到王某某的农业银行卡上等等。2018年8月22日，李玉芹通过银行转账付给姜庆久之妻王某某5万元。王某某为李玉芹出具收款收据，载明：今收到李玉芹购买乐西18号院3号楼2单元9号购房定金款5万元。2018年8月30日，李玉芹通过银行转账付给姜庆久之妻王某某20万元。王某某为李玉芹出具收款收据，载明：今收到李玉芹购买北京市平谷XX小区XX号院X号楼X单元X号房产购房首付款20万元。2018年10月30日，王某某为李玉芹出具收款收据，载明：今收到李玉芹购买北京市平谷XX小区XX号院X号楼X单元X号房产购房款一百伍拾伍万元正（1550000元）。姜庆久认可李玉芹已向其支付购房款180万元，尚欠80万元未支付。李玉芹、姜庆久均认可涉案房屋已交付李玉芹占有、使用，证人杜某出庭作证时证明涉案房屋在2018年9月或10月左右交付给李玉芹。另查明，涉案房屋在北京市规划和自然资源委员会平谷分局办理了抵押权登记，抵押人：姜庆久，抵押权人：孙某某，被担保主债权数额220万元，债务履行期限12个月，登记时间为2017年6月29日。2019年1月15日，姜庆久、李玉芹、孙某某三方签订房屋抵押解除说明，载明：2018年8月22日，姜庆久、李玉芹和中介签订北京市平谷XX小区XX号院X号楼X单元X号房产买卖协议成立，李玉芹2018年10月30日付款180万元给姜庆久，当时经姜庆久、李玉芹、孙某某三方口头协商，买房钱必须首先付给孙某某用于房屋解押，购房尾款80万元在网签当日也同意给孙某某用于此房解押等。本院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。李玉芹与姜庆久之间房屋买卖合同关系成立，但涉案房屋未办理过户登记，姜庆久仍是涉案房屋登记的所有权人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于同时符合上述条件的不动产买受人，其基于买卖不动产而产生的物权期待权应当得到法律保护。综合本案各方的诉辩意见及相关法律规定，本案争议焦点为：李玉芹未办理网签和过户登记是否是基于其自身原因造成的。能够归责于买受人的原因之一在于对他人权利障碍的忽略，如不动产之上设定有其他人的抵押权登记。涉案房屋于2017年6月29日在北京市规划和自然资源委员会平谷分局办理抵押权登记，而李玉芹与姜庆久就涉案房屋签订房屋买卖协议的时间为2018年8月22日，李玉芹签订房屋买卖协议在涉案房屋办理抵押登记之后。涉案房屋未能办理过户登记的主要原因系房屋存在抵押登记，需要先行办理解押手续。涉案房屋办理的抵押权登记具有公信力，李玉芹作为买受人应当审慎审查房屋登记信息。同时李玉芹于案件审理过程中陈述其购买涉案房屋时不知涉案房屋被抵押，但李玉芹向法庭提交的房屋买卖协议明确载明涉案房屋有抵押，李玉芹提交的房屋抵押解除说明也能证明其在签订合同时明知涉案房屋存在抵押。综上，涉案房屋存在抵押权登记，李玉芹作为买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。李玉芹对此存在过错，为此李玉芹要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除对涉案房屋查封之诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李玉芹的诉讼请求。案件受理费70元，由原告李玉芹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  常书燕人民陪审员  关来全人民陪审员  丁宝顺二〇一九年八月六日书 记 员  孙媛苹