山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初743号原告：泰安超越投资有限责任公司，住所地：泰安市创业大街中段超越广场，统一社会信用代码91370902730677574X。法定代表人：宋晋，总经理。委托诉讼代理人：翟安龙，山东敏尔信律师事务所律师。被告：泰安开发区创业双星连锁店，住所地泰安市创业大街超越广场**。经营者：时建青，女，1974年2月13日出生，汉族，住泰安市。原告泰安超越投资有限责任公司与被告泰安开发区创业双星连锁店（以下简称双星连锁店）物权保护纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安超越投资有限责任公司的委托诉讼代理人翟安龙、被告双星连锁店经营者时建青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰安超越投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告房屋占用费99161.37元（2017年8月10日至2019年2月9日）；二、判令被告支付2019年2月10日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；三、判令被告支付原告垫付的物业费、水费3995元；四、判令被告返还涉案房屋给原告；五、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年6月份，原告分别与案外人苗卫东、亓宝华、李安民及黄强、张明、亓成孝签订虚假商品房买卖合同，将超越广场一期商品房六套（总建筑面积8019.02平方米），分别登记在黄强等六人名下。2003年12月2日，黄强等6人与工行泰山支行签订借款合同，以涉案房屋分别提供抵押担保，并均已办理抵押登记，所借款项全部由原告使用并由原告偿还借款本息。2007年，在原告不知情的情况下，黄强等六人与泰山支行恶意串通，将抵押房产拍卖，其中三套房产（总面积3940.2平方米）于2008年登记在案外人周东方名下，房产证号分别为泰房权证泰字第**、泰房房权证泰字第**、房权房权证泰字第**，得知涉案房产被拍卖后，向济南市历下区人民法院提起民事诉讼，历经数年诉讼原告胜诉，三套涉案房屋于2017年8月10日从姬慧卿名下重新过户到原告名下，不动产登记号分别为泰（2017）泰安市不动产权第0014610、0014602、0014596。2010年4月16日，周东方强占了涉案房屋，后安排被告占用不动产权第0014610号中的61号房屋出租给被告至今。2017年9月份，原告要求被告与原告重新签订租赁合同，并支付2017年8月10日后的房屋占用费，但被告一直置之不理。在此期间原告为被告垫付物业费水费3995元。双星连锁店辩称，对原告诉状中的房屋占用费数额不认可，双方曾签订过合同，原告起诉的物业费被告也不认可，因原告曾经把原告的广告牌砸坏了，给被告造成12000元的损失没有赔偿，因创城被告花费980元临时进行了修缮。本院经审理认定的事实如下：2015年4月15日，原告泰安超越投资有限责任公司（出租人）与时建青（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋坐落于泰安市高新开发区，间数1间，面积147.55m2，租赁期限自2015年4月15日至2018年4月15日止共计三年，租金共计99000元，其中第一年30000元，第二年33000元，第三年36600元。签订合同前一次性交纳第一年租金，第二年租金在2016年3月15日前交纳，第三年租金在2017年3月15日前交纳。合同还约定了其他详细内容。该合同签订后，时建青向原告交纳了第一年度的租金30000元。时建青在涉案承租房屋内经营泰安开发区创业双星连锁店。上述租赁合同履行期间，时建青向原告发出告知书一份，内容主要是：2015年4月份原告收到法院判决书后称涉案房产归原告所有，原告与时建青签订房屋租赁合同，时建青向原告交纳租金30000元。期间周东方上诉成功，并以装修为由要求时建青退租。时建青要求原告退房租或延迟在案子结束后顺延合同，原告未书面短答复。在原告同意的情况下，时建青将房租交给周东方。时建青要求与原告的租赁协议在原告取得房产证、周东方不再向其要房租后顺延。2016年12月9日，原告就时建青的告知书进行了回复，内容主要为：时建青对于涉案房屋存在纠纷是明知的；原告并非与周东方未交涉，打官司是交涉的一种方式；原告已将涉案房屋判归原告的情况告诉给时建青，时建青仍将房屋交给周东方是以自己的行为表示不再与原告履行租赁协议，租赁合同终止；时建青继续使用涉案房屋，须与原告重新签订合同。2017年8月14日，原告向被告出具租赁户告知书，内容主要为：告知被告涉案房产原告已取得房屋所有权证，请有意继续租赁房屋的物业使用人在接到通知后三日内与原告协商租赁事宜，否则十日内腾空涉案房屋。时建青在该告知书上签字。2018年10月31日，原告给时建青邮寄律师函一份，内容主要为：涉案房产已经民事判决书确定原告享有所有权，原告已取得房屋所有权证书。原告与时建青于2015年4月15日签订的房屋租赁合同于2018年4月15日到期，原告要求时建青收到律师函后十日内腾空涉案房屋并付给原告，支付原告拖欠的房屋租金69900元，并向原告交纳2018年4月16日至实际交还房屋之日的房屋占用费。另查明，原告与案外人黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安民曾签订《商品房买卖合同》，黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安民基于《商品房买卖合同》于2003年分别取得了包括涉案房屋在内的位于泰安市高新技术开发区房产房屋所有权证。2003年9月黄强等六人出具内容相同的承诺书，主要内容为：其愿意以个人的名义购买超越农贸综合广场房，作为该工程二期建设用款。同时其愿意提供贷款所需的一切手续，出面接受银行调查，办理合同，严守公司秘密。在办理购房过程中，其个人没有资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋不享有占有、使用、收益、处分等任何权利，仅为名义上的权利主体。2003年12月2日，原告作为保证人、黄强等六人作为借款人与泰山工商银行签订六份《个人购房借款合同》，合计借款本金7590000元。在《个人购房借款合同》履行过程中，泰山工商银行与黄强等六人作为委托方，委托案外人华银拍卖公司对包括涉案房产在内超越农贸综合广场1-5层（共六套）房产进行拍卖，后由述房产由周东方、姬慧卿竞买，并办理了过户登记。其中三套房产登记在周东方名下，产权证号为：泰房权证房权证泰字第××、188、14××89号；三套登记在姬慧卿名下，产权证号为：泰房权证房权证泰字第××、191、14××92号。原告于2008年向济南市历下区人民法院提起诉讼要求确认拍卖公司与周东方、姬慧卿之间的房屋拍卖行为无效，并要求周东方、姬慧卿及黄强等六人返还六套房屋。该院于2013年6月26日作出（2008）历民重字第2859、2860号民事判决书，确认周东方、姬慧卿与拍卖公司房屋拍卖无效。该两份判决经济南市中级人民法院二审，济南中院作出（2013）济商终字第513、514号民事判决书，驳回上诉人的上诉，维持原判。在判决书中认定黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安明六人明知自己对名下的房产仅有名义上的所有权，并不享有实质意义上的处分权。黄强等六人未经房产实际所有人超越公司同意擅自处分，属于恶意处分。该恶意处分行为无效。同时认定周东方、姬慧卿在拍卖房产时知道房产控制在超越公司手中，黄强等人无法实现交付房产，且拒付剩余款项的情况下，仍然继续竞买房产的行为不是善意的。周东方、姬慧卿不属于物权法第106条规定的善意第三人，周东方、姬慧卿不应取得拍卖房产的所有权。原告超越公司依据（2008）历民重字第2859、2860号判决书、（2013）济商终字第513、514号判决，向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求确认周东方、姬慧卿名下的六套房产及六套房产对应的土地使用权归原告超越公司所有和使用。该院作出（2012）历民初字第900号民事判决书，判决确认原告泰安超越投资有限责任公司对泰房权证房权证泰字第**、×88号、14××89号、14××90号、14××91号、14××92号房屋所有权证书所记载的房屋享有房屋所有权。原告于2017年8月10日取得涉案房产的不动产权证书。被告称曾与案外人周东方签订过书面租赁合同，年租金40000元。原告还提交收据一宗，证明其已将2015年4月1日至2017年7月31日的房屋租金交给了案外人周东方，原告对被告提交的收据无异议。庭审时，原告提交收款收据一份，主张为被告垫付物业费、水费计3995元，被告对此不予认可，并称原告把被告的广告牌损坏至今未赔偿。原告为证实涉案房屋占用费为每月每平方米为38.5元，向本院提交评估报告一份，被告对该报告不予认可，称系原告单方进行的评估，且该费用不应由被告承担。本院认为，包括涉案房屋在内的位于泰安市高新技术开发区房产原归原告泰安超越投资有限责任公司所有、后基于原告与案外人黄强等六人之间的买卖合同于2003年登记在案外人黄强等六人名下，后又因原告及案外人黄强等六人与泰山工商银行之间的借款合同履行问题，由案外人黄强等六人与泰山工商银行银行委托拍卖公司进行拍卖，进而由周东方、姬慧卿竞买，并过户在周东方、姬慧卿名下（涉案房产过户至姬慧卿名下）。后原告泰安超越投资有限责任公司通过诉讼，由法院认定拍卖公司与姬慧卿的房屋拍卖（成交确认书）无效、原告对包括涉案房屋在内的位于泰安市高新技术开发区房产享有所有权，上述房产于2017年8月10日登记至原告名下。上述事实由原告提交的证据足以认定。原告对于包括涉案房产在内的六套房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于原告与时建青于2015年4月15日签订的房屋租赁合同，合同履行过程中，时建青向原告交付第一年租金30000元后，又将2015年4月1日至2017年7月31日的房屋租金交给了案外人周东方，该行为应当视为时建青不再履行其与原告签订的房屋租赁合同，虽时建青将该情况告知了原告并要求周东方不向其要房租时与原告顺延合同，原告明确表示合同终止、不同意顺延合同。因此，原被告之间的房屋租赁合同应视为已经解除。被告称其与周东方签订过涉案房产的租赁协议，但原告已于2017年8月10日取得了涉案房产的房屋所有权证，其对涉案房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，且原告于2017年8月14日告知如继续使用涉案房产须重新签订租赁协议，原被告未就涉案房屋重新签订租赁协议，被告无权继续占用使用涉案房产，因此，原告要求被告返还涉案房产的诉讼请求，本院依法予以支持。就涉案房产原告与周东方之间存在纠纷被告系知情的，原告于2017年8月10取得涉案房产所有权证书并于同年8月14日告知了原告，但双方未重新签订房屋租赁协议，被告应自原告取得所有权证书之日起向原告支付房屋占用费。原告主张涉案房产面积143.09m2，被告称合同约定的是147m2，原告主张按143.09m2计算房屋占用费，本院依法予以确认。原告提交评估报告一份，载明涉案房产房屋占用费为38.5元/月/m2，被告虽不认可，但未向本院申请重新评估，故对原告主张的涉案房产房屋占用费为38.5元/月/m2本院予以确认。因此，自2017年8月10日至2019年2月9日，房屋占用费为96161.37（143.09m2×38.5元/月/m2×18月），自2019年2月10日起至被告返还原告房屋之日止，房用占费用按每月5508.97元（143.09m2×38.5元/月/m2）计算。关于原告要求被告支付其垫付的物业费、水费3995元的诉讼请求，原告仅提交了收款收据，但被告不予认可，且与本案并非同一法律关系，本案中不作处理，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告泰安开发区创业双星连锁店于本判决生效之日起十日内支付原告泰安超越投资有限责任公司房屋占用费（2017年8月10日至2019年2月9日期间的房屋占用费为96161.37元；自2019年2月10日起至被告返还原告房屋之日止，房用占费用按每月5508.97元（143.09m2×38.5元/月/m2）计算）；二、被告泰安开发区创业双星连锁店于本判决生效之日起三十日内返还原告泰安超越投资有限责任公司涉案房屋（泰安市高新开发区）；三、驳回原告泰安超越投资有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1181.56元、财产保全费1070元，共计2251.56元由原告泰安超越投资有限责任公司负担50元，被告泰安开发区创业双星连锁店负担2201.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  逯元丽二〇一九年八月二十日书记员  石向敏