福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初2838号 原告：方凤武，男，1982年3月23日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 原告：林木花，女，1982年7月4日出生，汉族，农民，住福建省仙游县，系方凤武的妻子。 被告：朱明辉，男，1979年9月7日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 被告：茅丽晴，女，1980年10月25日出生，汉族，农民，住福建省仙游县，系朱明辉的妻子，亦系朱明辉的委托诉讼代理人。 第三人：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区****，统一社会信用代码：913503006603818812。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所专职律师。 原告方凤武、林木花与被告朱明辉、茅丽晴、第三人莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告方凤武、林木花，被告茅丽晴、正鼎公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方凤武、林木花向本院提出诉讼请求：1.依法确认方凤武、林木花与朱明辉、茅丽晴于2014年8月31日签订的《借名购房协议》有效；2.判令朱明辉、茅丽晴协助把朱明辉与莆田市正鼎房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》中买受人朱明辉变更为方凤武、林木花的手续。 事实和理由：2014年8月间，因方凤武、林木花购买正鼎公司预售商品房属于第二套房，为了减轻经济负担和其他原因，方凤武、林木花与朱明辉、茅丽晴于2014年8月31日签订《借名购房协议》，约定方凤武、林木花借用朱明辉、茅丽晴的名义购买正鼎公司的商品房。2014年9月1日，方凤武、林木花以朱明辉向正鼎公司购买位于仙游县正鼎澜天2＃楼1705号，由朱明辉与正鼎公司签《商品房买卖合同》，该合同上留下方凤武的两个联系电话号码。购房定金及首付款共336696元由方凤武、林木花支付，剩余购房款500000元办理银行按揭贷款，每期还款亦由方凤武、林木花偿还。因此，朱明辉向正鼎公司购买位于仙游县正鼎澜天2＃楼1705号属于方凤武、林木花购置，故向法院提出上述诉讼请求。 茅丽晴辩称：方凤武、林木花所诉属实，同意方凤武、林木花的诉讼请求。 第三人正鼎公司述称：朱明辉与正鼎公司有签订商品房买卖合同，方凤武、林木花诉称的房产正是朱明辉向正鼎公司购买的。按照合同约定正鼎公司将本案讼争的房产报备于朱明辉的名下，方凤武、林木花主张正鼎公司协助办理商品房买卖合同买受人的名字变更，没有依据，且该商品房买卖合同已经备案登记，正鼎公司无权办理变更手续；原、被告双方签订的借名购房协议以及方凤武、林木花为何借用朱明辉、茅丽晴名字买房与正鼎公司无关，该借名买房协议的有效性由法院审查。 在诉讼中，方凤武、林木花围绕自己的诉讼主张，向本院提供以下证据： 证据一身份证复印件一份、2019年5月23日仙游县鲤南移动营业厅证明一份、号码账户费用查询一份，欲证明：（1）方凤武、林木花主体适格；（2）与开发商签订购房合同预留的电话135××××5000或189××××6999属于方凤武。 证据二朱明辉、茅丽晴身份复印件各一份、2014年8月31日原、被告签订的《借名购房协议书》一份。欲证明：（1）朱明辉、茅丽晴主体身份；（2）方凤武、林木花借朱明辉名义购置正鼎澜天开发的仙游县正鼎澜天2＃楼1705室，约定首付款及按揭贷款由方凤武、林木花支付；（3）约定方凤武、林木花为实际出资人和房屋实际所有人等。 证据三2014年9月1日朱明辉与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201402867）一份，欲证明：在购房合同上留下方凤武、林木花的两个电话号码，方凤武、林木花以朱明辉名义与正鼎公司签订合同，购买仙游县正鼎澜天2＃楼1705室，建筑面积145.27平方，套内面积115.09平方，该商品房单价5759.59元，总金额为836696元，付款方式336696元，首付定金及购房款均由方凤武、林木花出资承担，剩余房款50万元由朱明辉申请按揭贷款。 证据四方凤武、林木花支付的售房款凭证（提供建设银行）及正鼎澜天收款凭证各一份，欲证明：方凤武、林木花已支付给正鼎澜天房地产公司首付款。 证据五方凤武、林木花支付的房地产按揭贷款存款明细账一份（9张），证明购置商品房有方凤武、林木花支付承担偿还按揭贷款。 证据六方凤武、林木花支付维修金基住房登记费各一份，欲证明：方凤武、林木花支付维修基金及登记费。 朱明辉、正鼎公司对上述证据质证意见：朱明辉、正鼎公司对上述证据的合法性、真实性均没有异议。 本院认为，因双方对上述证据的合法性、真实性均没有异议，则本院对方凤武、林木花提供的上述证据的真实性、合法性予以认定，可以作为本案的定案依据。 依据上述证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2014年8月31日，朱明辉、茅丽晴与方凤武、林木花签订《借名购房协议》一份，约定：（1）方凤武、林木花因故不便以自已名义赎买新房，以朱明辉、茅丽晴的名义购买正鼎公司位于仙游县；（2）购房款及相关费用全部由方凤武、林木花支付，方凤武、林木花是实际出资人和房屋的实际所有人。该协议还就其他的权利进行约定。2014年9月1日，朱明辉与正鼎公司签《商品房买卖合同》，购买正鼎公司位于仙游县正鼎澜天2＃楼1705号的商品房。在该合同上预留联系购房人的两部手机号码均为方凤武使用。同日，方凤武、林木花分别通过自己的银行账号向正鼎公司的银行账号内汇入购房定金及首付款共计336696元。剩余购房款500000元由朱明辉向银行按揭贷款。该贷款的每期还款额由方凤武转入朱明辉的账号内由银行扣划偿还。2019年6月6日，方凤武、林木花以上述事实理由诉至法院并提出上述诉讼请求。朱明辉、茅丽晴和正鼎公司则分别作出上述答辩。 另查明，仙游县正鼎澜天2＃楼1705号的商品房已在仙游县不动产登记中心进行备案登记。目前正鼎公司尚未向朱明辉交付案涉房产。 综上所述，本院认为，一、关于《借名购房协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，（1）方凤武、林木花与朱明辉、茅丽晴均系完全民事行为能力人，其所签订的《借名购房协议》，系自愿且是双方的真实意思表示；（2）《借名购房协议》的内容并没有违反法律、法规的强制性规定。至于涉及的如政府限购、限贷政策以及经济适用房（案涉房屋系商品房）的相关政策属于行政性强制规定或管理性的强制性规定，并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定；（3）该协议没有损害国家、集体或第三人的利益。故《借名购房协议》没有存在上述法律规定的无效情形，应当认定合法、有效，即方凤武、林木花请求本院确认方凤武、林木花与朱明辉、茅丽晴签订的《借名购房协议》有效，有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于方凤武、林木花主张朱明辉、茅丽晴应协助将朱明辉与正鼎公司所签订的《商品房买卖合同》中买受人朱明辉变更为方凤武、林木花的问题。（1）《借名购房协议》效力约束的双方为方凤武、林木花和朱明辉、茅丽晴，对正鼎公司不具有约束力，现正鼎公司明确表示不同意变更且因该合同已经备案而无权变更，则方凤武、林木花的该请求显然没有事实依据和法律依据；（2）朱明辉与正鼎公司所签订的《商品房买卖合同》只经仙游县不动产备案登记，案涉房屋正鼎公司尚未交付，不能发生物权变动，故方凤武、林木花即便支付案涉房屋的首付款并按期偿还银行按揭，在案涉房屋物权尚未确定在朱明辉、茅丽晴名下的情况下，涉及的款项只能认定为与朱明辉、茅丽晴存在债权债务关系，并不能直接请求将《商品房买卖合同》的买受人变更为方凤武、林木花。综上，方凤武、林木花的该项请求没有法律依据，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条规定，判决如下： 一、确认方凤武、林木花与朱明辉、茅丽晴于2014年8月31日签订的《借名购房协议》有效； 二、驳回方凤武、林木花的其他诉讼请求。 案件受理费12167元，由朱明辉、茅丽晴负担100元，方凤武、林木花负担12067元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈新发 人民陪审员  翁淑香 人民陪审员  陈益平 二〇一九年八月二十六日 法官助理林晓霞 书记员张慧真 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。