北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初24033号原告：李春梅，女，1961年2月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘根，贵州山一（金沙）律师事务所律师。被告：北京金篮子生态种植有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇坚村村委会南1000米，统一社会信用代码：911101127934049012。法定代表人：杜中凤，总经理。被告：北京通州次渠建筑集团有限公司，住所地北京市通州区台湖镇次渠大街东路南，统一社会信用代码：91110000102377976K。法定代表人：李连敬。被告：北京向前进生态种植有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇小务村**。法定代表人：刘可，总经理。原告李春梅（以下简称原告）与被告北京金篮子生态种植有限公司（以下简称金篮子公司）、被告北京通州次渠建筑集团有限公司（以下简称次渠公司）、被告北京向前进生态种植有限公司（以下简称向前进公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘根到庭参加诉讼，被告金篮子公司、次渠公司、向前进公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告金篮子公司于2015年7月17日签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》无效；2、判令原告与被告向前进公司签订的《补充协议》无效；3、判令被告金篮子公司退还原告租金178000元，被告次渠公司承担连带责任；4、判令被告向前进公司退还原告装修保证金10000元、电表电卡押金及成本费550元、电费600元、水费600元、物业费2500元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月17日，原告与被告金篮子公司签订了种植大棚及房屋租赁协议，约定原告租赁位于北京市通州区永乐店镇小务村向前进农场0排28号种植大棚及房屋，占地面积790平米，租赁期限从2015年8月30日起至2028年12月30日，租金178000元。同日原告与被告金篮子公司签订了一份补充协议，将租期延长至2040年6月1日。原告于2015年7月17日付清租金。原告又于2016年3月1日与被告向前进公司签订了《装饰装修管理服务协议》及《大棚装修补充协议》，并向被告向前进公司支付了装修保证金10000元、电表电卡押金及成本费550元、电费600元、水费600元、物业费2500元。因被告改变土地使用性质，存在违法建设等行为，导致违法建设被永乐店镇政府强制拆除，但原、被告签订合同时，被告并未告知实情。原告认为，被告违法建设并对外出租的行为违反了法律强制性规定，不但损害了社会公共利益，也侵害了原告的合法权益。向前进公司作为金篮子公司的关联公司，允许原告在违法建筑上装修，收取原告的保证金等亦应返还。另查，被告次渠公司为本案金篮子公司的独立法人股东，被告金篮子公司的法定代表人杜中凤也是被告次渠公司股东，原告也有初步证据证明被告次渠公司与被告金篮子公司财产混同，现为维护合法权益诉至法院。被告金篮子公司、次渠公司、向前进公司未答辩。根据原告提交的证据，本院认定事实如下：2015年7月17日，原告（乙方）和被告金篮子公司（甲方）签订《农业种植研发合作协议》，约定原告承租位于通州区永乐店镇小务村向前进农场种植大棚0排28号占地面积790平米、公摊50平米的一处大棚，交付日期为2015年8月30日，使用期限从2015年8月30日起至2028年12月30日，租金共计178000元。同日双方亦签订了《补充协议》，约定原被告同意延长合作期限为2028年12月30日至2040年6月1日。2015年7月17日，原告将租金178000元给付被告金篮子公司，被告金篮子公司出具收据一张。另查，原告与被告向前进公司签订了《装饰装修管理服务协议》及《大棚装修补充协议》，并向被告向前进公司支付了装修保证金10000元、电表电卡押金及成本费550元、电费600元、水费600元、物业费2500元，向前进公司出具了收据。原告装修大棚后，因违法建设等问题，2017年8月8日该种植大棚被北京市通州区永乐店镇人民政府拆除。庭审中原告称种植大棚的实际交付时间是2016年3月1日，但未能提交任何有效证据。再查，被告次渠公司系被告金篮子公司的股东，持股比例100%。本院认为，被告金篮子公司、次渠公司、向前进公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设...”。本案中，原告与被告金篮子公司签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》，双方约定的租赁期限较长，约定的支付租金方式为一次性给付，不符合一般租赁租金的交付方式。同时交付标准显示出超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。原告与被告金篮子公司签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》名为租赁，实际是以租代卖，并改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效，故对于原告请求确认其与被告金篮子公司签订的《农业种植研发合作协议》、《补充协议》以及与被告向前进公司签订的《补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还...”。本案中，关于大棚的交付时间，合同约定的交付时间是2015年8月30日，原告陈述大棚的交付时间是2016年3月1日，但未能提供任何有效证据，本院不予采纳。故原告使用大棚期限认定为2015年8月30日至2017年8月8日；本案中，原告向被告金篮子公司交纳了租金，因原告已实际使用大棚并进行装修，返还的租金数额应按照原告实际使用的时间予以酌减，具体返还的数额本院酌定为164000元。对于过高部分，本院不予支持。对原告要求被告向前进公司退还装修保证金的诉讼请求，本院亦予以支持。对原告要求支付电表电卡押金及成本费、电费、水费、物业费款项的诉讼请求，因原告亦存在过错，且实际使用大棚，故对上述诉讼请求，本院均不予支持。对原告要求向前进公司返还相应款项的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。现未有证据证明被告次渠公司的财产独立于被告金篮子公司，故对于原告要求被告次渠公司对被告金篮子公司返还租金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李春梅与被告北京金篮子生态种植有限公司于2015年7月17日签订的《农业种植研发合作协议》和《补充协议》无效；二、原告李春梅与被告北京向前进生态种植有限公司签订的《补充协议》无效；三、被告北京金篮子生态种植有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李春梅租金164000元，被告北京通州次渠建筑集团有限公司承担连带责任；四、被告北京向前进生态种植有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李春梅装修保证金10000元；五、驳回原告李春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4146元，减半收取计2073元，由原告李春梅负担258元（已交纳）；由被告北京金篮子生态种植有限公司负担1790元，于本判决生效之日起七日内交纳，被告北京通州次渠建筑集团有限公司承担连带责任；由被告北京向前进生态种植有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 雷小云二〇一九年八月八日法官助理 宗宸毅书 记 员 张 旭