福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4233号 上诉人（原审原告）：欧先章（曾用名：欧先平），男，1952年5月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄周端，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婵君，福建融成律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陈明好，男，1953年12月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人:李振坤，福建科衡律师事务所律师。 上诉人欧先章因与被上诉人陈明好确认合同效力纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初5039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欧先章上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持欧先章一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、财产保全费由陈明好负担。事实和理由：一、案涉房屋系农村住房，应适用《土地管理法》《合同法》的相关规定，双方签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定依法应认定为无效。1.案涉房屋系农村住房，根据《土地管理法》第八条、第十条以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条的规定，结合“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，双方签订的《房地产买卖契约》在处分案涉房屋的同时也处分了相应的宅基地使用权。案涉房屋的土地性质为牛山村村集体所有，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。2.陈明好并非牛山村村民，不具备牛山村本集体经济组织成员身份，并不具备购买案涉房屋资格，故其与欧先章签订的买卖协议应属无效。二、合同无效自始无效，欧先章虽然在签订案涉协议后户口有迁出，但并不能改变案涉房屋系农村房屋的事实。三、双方针对案涉房屋于2002年1月19日签订了赎回协议，并约定了赎回时间及条件，欧先章也曾多次找陈明好及中间方协商赎回房屋事宜，但陈明好均予以推脱，故无奈之下欧先章才提起本案诉讼。因此，本案系陈明好违反诚实信用在先，一审法院仅凭陈明好一面之词就认定系欧先章违反诚实信用原则，有失偏颇。综上，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。陈明好并非案涉房屋所在村集体经济组织成员，其与欧先章签订的《房地产买卖契约》违反了《土地管理法》第六十三条的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，案涉《房地产买卖契约》应认定为无效。 陈明好辩称，一、现行法律，包括欧先章援引的《土地管理法》并未禁止农村自建房产的转让，类似本案的农村房屋买卖在农村中大量存在。二、对陈明好的身份认定应采取综合考量的方法，不能一概而论否定其购房资格。1.《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的效力有待商榷，且其陈述过于笼统，不能指导纷繁复杂的社会现实。2.陈明好在一审前就已将户籍迁入了洋里村牛山，户籍登记地址即为案涉房屋，陈明好在该房屋内生活了十几年。3.陈明好的配偶朱莲金系洋里村牛山人，婚前一直生活在此，陈明好系牛山的女婿，综合考察血缘亲情、历史因素、民俗民情、户籍情况等因素，应综合认定陈明好具有购得案涉房屋的资格。三、欧先章出售案涉房屋是其真实意思表示，且其在出售案涉房屋后将户籍迁出，与原集体组织脱离了关系，若仍将其视为集体组织成员，有违常理。其之后将户籍又迁回牛山村系为了应对本案诉讼，因此，不能认定欧先章在一审辩论终结前系牛山村户籍。在此情况下，若仍认定双方签订的协议无效，那么欧先章将获得案涉房屋及宅基地，亦不符合农村集体土地政策。四、双方签订的案涉系列合同文件均是双方真实意思表示，且合同文本均是由欧先章亲笔书写起草。在办理房屋权属转移登记时，欧先章及其配偶均在政府相关部门的审批文件上签字捺印，足以表明出售案涉房屋系欧先章与其配偶的真实意思表示。欧先章在房屋买卖合同履行完毕16年后反悔，是不正当谋取拆迁补偿安置权益，明显违反了诚实信用原则。五、案涉合同符合各方利益，未损害任何法益，在16年的时间里未曾有人针对案涉房屋交易提出异议或权利主张。 欧先章向一审法院起诉请求：1.判令欧先章与陈明好于2002年1月24日签订的《房地产买卖契约》无效；2.陈明好立即将案涉房屋坐落于晋安区***的一幢双层房屋腾空并返还欧先章；3.陈明好协助欧先章将案涉房产坐落于晋安区**的一幢双层房屋（产权证号：Ｊ02××28）产权登记变更至欧先章名下;4.本案诉讼费由陈明好负担。 一审法院认定事实：欧先章原有坐落于晋安区混合构双层楼房的自建房屋一座（1982年受自建产业，一层建筑面积129.34平方米，二层建筑面积102.07平方米，原产权证号：榕晋Ｓ字第××号）。1992年12月31日，福州市土地管理局郊区分局向欧先章颁发了“榕郊集建（1992）字第034975号”、“榕郊集建（1992）字第034980号”《集体土地建设用地使用证》，对上述房产的用地进行了确认。2002年1月19日，欧先章与陈明好签订一份《协议》，内容为“由于我爱人欠陈明好的高利贷钱、本人无奈之下将自己名下座落于晋安区鼓山镇洋里牛山村房子以低价抵债过户给陈明好、双方约定我叁年之内有钱可按售价的原价赎回本房，如超过叁年赎回、超过的时间本人应按银行叁倍利息补偿给陈明好、双方应诚守诺言，不得返悔”。欧先章、陈明好均在下方“立据人”栏签名、捺印。2002年1月24日，欧先章（作为甲方、卖方）和陈明好（作为乙方、买方）共同签订一份《房地产买卖契约》，约定欧先章自愿将座落于晋安区**的房地产（建筑面积231.41平方米）出售给陈明好，双方议定的房地产的成交价为人民币80000元。待上述房地产完纳税费并取得产权转移过户单后当日内，乙方一次性付清全部购房款人民币80000元，同时甲方应在乙方付清全额购房款后当日内将上述出卖的房地产交给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方等。欧先章妻子李兰汶也在落款处签名并捺印。福州市晋安区房地产交易所在“登记机关”栏盖章。同日，欧先章向福州市晋安区房地产交易所出具一份《报告》，主要内容为：“本人欧先章愿将上述房产卖给陈明好为业，卖价为人民币捌万元正，现申请办理产权过户手续。产权证号：榕房权证Ｓ字第××号”等。欧先章和妻子李兰汶在“申请人”栏签名捺印。2002年1月30日，欧先章（作为房主）和陈明好（作为买房人）共同签订一份《卖房协议》，内容为：“兹有牛山村欧先章将自建在本村的**房子以人民币壹拾陆万元正，卖给陈明好另加空调机一台，付加横头桌一张，上海床一张，会钱、利息及朱华生会钱在内，再付给欧先章人民币四万元正，此款贰月贰日先付贰万元正，余下贰万元2月15日前全部付清。本协议一式两份双方各执壹份。注：135号房子的叁间付加房约五十一平方也属陈明好”。2002年2月3日，欧先章向陈明好出具一份《收条》，载明：“兹收到陈明好，卖房余款计人民币贰万元正。收款人：欧先章”。2002年3月18日，福州市晋安区房地产管理局向陈明好颁发了产权证号为“榕房权证Ｊ字第××号”的《房屋所有权证》，确认陈明好为案涉房屋的所有权人。另查，欧先章将房屋卖与陈明好后，2002年3月11日欧先章将其与妻子李兰汶的户籍从晋安区鼓山镇**号迁出，迁入鼓楼区小桥巷**号。本案审理过程中，欧先章又于2019年2月22日将其户籍从鼓楼区小桥巷**号迁出，迁入晋安区鼓山镇牛山**号。2018年2月27日，陈明好将其户籍由晋安区福光南路9号上洋小区**单元迁入晋安区鼓山镇洋里村牛山**号，即本案案涉房屋。2019年3月6日，远洋派出所出具《户口迁移证明》，内容为：兹有公民朱莲金，...经查：60年代原始底册，福建省福州市郊区牛田山兜村**号，朱莲金（出生年月：1953年1月29日）于77年4月29日迁上洋大队**号。同日，鼓山镇上洋村民委员会出具《证明》，内容为：兹证明鼓山镇上洋村朱莲金…于一九七七年二月份与本村村民陈明好结婚，户口关系由鼓山镇洋里村牛山自然村搬迁鼓山镇上洋村。2018年10月19日，欧先章诉至一审法院，提起本案诉讼。 一审法院认为，2002年1月19日签订的《协议》虽约定欧先章在三年内可向陈明好赎回房屋，但双方在向房管部门申请产权登记变更之后又于1月30日签订了《卖房协议》，改变了原协议中关于房屋可赎回的约定，同时也对案涉房屋的买卖价格等进行了调整，由8万元上涨为16万元，陈明好依约支付了购房款，因此可认定1月30日签订的《卖房协议》确是欧先章和陈明好的真实意思表示，双方应当遵守协议。欧先章认为陈明好采取欺诈手段与其签订卖房协议的主张，未提供证据证明，不予采纳。另外，从《卖房协议》签订至欧先章起诉时已时隔近16年多，在此期间陈明好一直使用案涉房屋，欧先章从未向陈明好提出过任何主张，现欧先章主张买卖行为无效，违背了诚实信用原则，不予采纳，故其关于请求确认合同无效及陈明好返还案涉房屋的诉请，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回欧先章的诉讼请求。案件受理费22800元，财产保全费5000元，由欧先章负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，案涉房屋所在的牛山村已被列入征收范围，案涉房屋已被拆除。 本院认为，案涉房屋虽原属农村房屋，但现已被征收且已实际拆除，案涉房屋所涉的土地性质已发生改变，转为国有，故欧先章关于其与陈明好间的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于宅基地方面的强制性规定而无效的主张已失去适用的前提，不能成立。欧先章与陈明好关于案涉房屋的买卖事宜先后签订多份协议，在后的协议应是对在先协议的重新议定，双方最后一份协议签订于2002年1月30日，至2018年10月欧先章提起本案诉讼之日已经16年之久，欧先章并无证据证明在此期间其曾对此提出过异议，故一审认定系欧先章有违诚实信用原则，并无错误。欧先章以在先协议中曾有的赎回约定对抗在后的合同约定，亦无法律依据，不予采纳。 综上所述，欧先章的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由欧先章负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇一九年八月三十日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴