河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初5892号原告：朱静雨，女，1989年7月15日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。被告：河南领创置业有限公司，住所地郑州市中原区冉屯南街南、化肥东路东天誉华庭**楼**。法定代表人：杨帅令，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨晓栋，河南国基律师事务所律师。原告朱静雨与被告河南领创置业有限公司（以下简称领创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告朱静雨的委托诉讼代理人朱安新，被告领创公司的委托诉讼代理人杨晓栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱静雨向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付违约金共计31808.04元，其中逾期交付房屋违约金19929.52元（以合同约定时间第二天开始计算，暂计算至2019年3月31日），逾期办理初始登记（首次登记）违约金11878.52元（以合同约定时间第二天开始计算，暂计算至2019年3月31日），上述违约金请求判令支付至实际取得合同约定的交付标准之日止和房屋行政主管部门受理初始登记之日止；2．本案的诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告和被告于2018年4月2日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于郑州市××化肥东路××小区××住房××套，合同约定了房屋价款、交房期限、交付标准、违约赔偿等。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但是被告至今未能按照合同约定标准交付房屋，并向房屋主管部门提交备案办理房屋产权证的相关文件。被告的上述行为已构成事实违约，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告领创公司辩称，一、本案不存在被告逾期交房的情况，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求没有事实和法律依据，原告的此项诉讼请求依法应予驳回。1．原告所购买的房屋已经于2018年9月30日经过竣工验收，达到了法定的交付条件；2．领创公司已经按合同约定的期限履行了交付房屋的通知义务，原告因自身的原因没有及时办理收房手续，由此导致的迟延收房的后果，由原告自行承担。3．至于工程竣工验收备案，根据国务院《建设工程质量管理条例》和住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（建设部令第78号）规定，仅仅属于国家行政管理机关在建设工程经验收竣工后对建设单位实施管理的一种行政行为和行政手段，与出卖人和买受人之间的房屋交付等民事行为是没有法律上的直接关系和因果关系；4．双方在《商品房买卖合同》中并未约定因“未及时取得行政主管部门竣工备案表”情形下的违约责任，原告的诉讼请求没有合同依据。《商品房买卖合同》第九条约定的“出卖人逾期交房的违约责任”情形是：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，并未约定对于交付的房屋“未及时取得行政主管部门竣工备案表”的情形下应该如何承担违约责任。因此，在被告已经按照约定的期限将房屋交付或者视同交付的情况下，原告依照此条约定要求被告承担违约责任没有合同依据；5．本案系因客观原因导致被告办理竣工备案手续稍晚，被告不存在主观过错，且未因此给原告造成任何损失，其主张不应得到支持。在被告建设工程施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室发布了采暖季封土行动的行政命令，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室也多次发布启动重污染天气预警响应的紧急通知，造成在建工程无法正常施工的实际困难，导致被告的房屋建设工程比原定的竣工时间延后至少十个月以上。基于被告根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生一定影响，并进而影响被告迟延办理备案手续。被告在办理备案手续方面没有主观过错，不应承担违约责任。同时，原告没有证据证明因竣工备案手续的原因给其带来的损失。因此，原告要求被告承担此项违约责任是没有任何依据的。二、《商品房买卖合同》中关于办理初始登记的约定因出现重大情势变更情形，且被告不存在过错，原告以此为由要求被告承担违约责任没有事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。在原被告签订《商品房买卖合同》后的履行过程中，国家及郑州市出现如下重大政策调整及变更情形：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，通知郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”；即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》；申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，该局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》；当事人持该确认单和其他申请材料到市不动产登记中心办理不动产登记，领取不动产权证书；自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市房管局及郑州市国土局召开了首次不动产登记工作联席会，据此作出郑国土联会纪〔2017〕1号会议纪要，其中第十项内容载明：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。因此，虽然双方在合同中约定：“出卖人应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。”但由于在合同履行期间，国家对不动产登记进行了重大政策调整、变更。郑州市于2016年8月20日启动不动产登记，而不动产登记部门的机构设立，人员、政策调整变更等原因，是被告在签订合同时无法预见及无法克服的客观情况，造成了被告报送首次登记资料的时间延迟。且被告迄今为止一直在积极履行合同义务，向房管部门及不动产登记部门提交相关登记资料，无故意拖延情形，故应当认定为双方合同履行期间出现了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更情形。被告未在合同约定的时限内向郑州市住房保障和房地产管理局报送申报材料，并非被告的责任，不应归责于被告。原告主张被告支付违约金，不符合双方合同约定，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，证据及理由不足，贵院应不予支持。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年4月2日，原告朱静雨与被告领创公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****），主要约定：原告以1319836元的价格购买被告开发的位于郑州市××化肥东××号建筑面积为89.95㎡的房屋；付款方式及期限为2018年4月2日以现金方式支付396836元，交纳比例30.07%；下余923000元以商业贷款方式支付，交纳比例69.93%；交付期限为被告应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5．该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累积已付款的0.01%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：因买受人原因导致商品房未能按照被告通知的期限交付，自交付通知载明的交付之日，即视为出卖人已经交付，买受人承担该商品房交付后的风险责任和物业管理费用。另原、被告在合同补充协议中约定：该房屋达到交付条件后，被告发出房屋交付书面通知（包括但不限于信函、登报、电子邮件等方法），原告应按约定的时间和地点办理房屋交接手续；被告发出房屋交付通知之日起15日内原告仍未办理交接手续的，视为被告已交付。被告应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告如约履行了合同约定的付款义务。另查，被告开发的“天誉华庭6号楼”于2015年12月31日开工建设，于2018年9月30日经五大主体验收合格，于2019年4月3日取得建设行政主管部门竣工备案表。被告于2018年10月19日向原告邮寄了《房屋交付通知书》，并于10月24日在《大河报》刊登交房公告，通知原告办理房屋交付手续，后原告于2019年3月2日办理完毕收房手续。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，通知郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”；即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》；申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，该局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》；当事人持该确认单和其他申请材料到市不动产登记中心办理不动产登记，领取不动产权证书；自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，市房管局及市国土局召开了首次不动产登记工作联席会，据此作出郑国土联会纪〔2017〕1号会议纪要，其中第十项内容载明：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。因上述政策影响，涉案房屋未办理房屋权属初始登记。2019年6月18日，涉案房屋在郑州市不动产登记中心完成首次登记。本院认为，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于原告主张的逾期交房违约金问题。本院认为，被告已在约定交付期限内通过邮寄、短信、公告等方式向原告告知房屋交付，履行了交付通知义务。被告所交付房屋已通过竣工验收，并不影响原告实际居住使用。虽交付时未取得竣工备案，但未及时取得备案的原因系因政府封土令等不能归责于被告的原因导致工期延后，进而顺延了备案时间。同时被告也一直在积极履行备案义务，并于2019年4月3日完成备案登记。该种情形属于不可抗力因素客观上导致了履约条件的变化，原告基于此主张被告逾期交房不能成立，对其主张的逾期交房违约金本院不予支持。二、关于原告主张的逾期办理初始登记违约金问题。因双方在合同中约定：“出卖人应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。”但由于在合同履行期间，国家对不动产登记进行了重大政策调整、变更。郑州市于2016年8月20日启动不动产登记，而不动产登记部门的机构设立，人员、政策调整变更等原因，是被告在签订合同时无法预见及无法克服的客观情况，造成了被告报送首次登记资料的时间延迟。被告提交的证据亦证明其一直在履行合同义务，向房管部门及不动产登记部门提交相关登记资料，无故意拖延情形，故本院认为双方合同履行期间出现了情势变更。被告未在合同约定的时限内向郑州市住房保障和房地产管理局报送申报材料，并非被告的责任，不应归责于被告。原告主张被告支付违约金，不符合双方合同约定，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，证据及理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱静雨的诉讼请求。案件受理费298元，已减半收取，由原告朱静雨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  张宏宇二〇一九年八月五日书记员  吕 龙