贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1230号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地:贵州省凯里市民族商贸街移动公司营业厅**。法定代表人：方加民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。系该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，住贵州省榕江县。系该公司员工。代理权限：特别授权。被上诉人（一审原告）：吴燕，女，1987年7月19日出生，苗族，现住丹寨县。委托诉讼代理人：吴远卉，贵州维律律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）因与被上诉人吴燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出的（2019）黔2601民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。恒丰房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人未能按期履行合同办理商品房所有权初始登记，继而未能按期办理房屋所有权证，是因为政府出台后又废止的“砂石税”文件要求当事人补充交纳砂石税拖延了办证时间，并非上诉人的原因，上诉人已经履行了义务，不应当将不能办证的后果强加给上诉人，政府征收砂石税行为对上诉人而言具有不可抗力性质，应免除上诉人非自身原因导致的逾期办证违约责任；2.被上诉人暂未取得房屋所有权证也不会对被上诉人造成多大的损失，不影响出租也不影响转让，根据我国《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审判决认定违约金过高，请求依法减少。被上诉人吴燕未作答辩。吴燕向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记证的违约金21846元（暂时计算至起诉之日2019年2月2日）；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月28日，原告吴燕与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：吴燕购买恒丰房地产公司开发的位于凯里市仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区第23幢1单元8层1-8-1号房，建筑面积93.09平方米，房款总价为357549元。根据合同约定，恒丰房地产公司应当在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给吴燕，约定日期起180日以后，恒丰房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，吴燕不退房的，恒丰房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向吴燕支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件十二补充协议主要约定：“三、买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合……。五、由出卖人和买受人共同办理产权登记手续。买受人在接到出卖人通知办理产权登记证30日内配合出卖人办理相关产权手续。……”合同签订后，吴燕向恒丰房地产公司支付了购房款357549元。恒丰房地产公司已将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了吴燕。还查明，截至庭审结束，被告恒丰房地产公司尚未取得建筑工程竣工合格证明文件。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，该院予以确认。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。但在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记是事实，由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告恒丰房地产公司直至庭审时都未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故原告主张按照合同约定自2017年6月1日至2019年2月2日期间的逾期办理商品房转移登记证的违约金符合合同约定，该院予以支持。因本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，该院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。关于2019年2月2日后的逾期交付商品房转移登记证违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况下可另行提起诉讼。综上所述，原告应获得的2017年6月1日起至2019年2月2日的逾期办证违约金为10923.12元（611天×0.00005×357549元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告吴燕逾期办证违约金10923.12元。二、驳回原告吴燕的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取173元，由原告吴燕负担86元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担87元。本院二审期间，上诉人恒丰房地产公司与被上诉人吴燕均未提交证据。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、恒丰房地产公司上诉称因“砂石税”文件的出台、取消等导致延期办证，该事项是否属不可抗力性质，从而予以免除上诉人逾期办证责任；二、一审认定逾期办证违约金是否过高，应否予以调整。关于争议焦点一，涉案《商品房买卖合同》签订于2015年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，在签订合同时恒丰房地产公司就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发〔2010〕48号）文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但上诉人就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在上诉人签订合同时的可控范围内。因此，凯里市政府征收“砂石税”的行为不属于不可抗力性质，本院对上诉人的主张不予采纳。关于争议焦点二，关于逾期办证中交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，一审法院基于考虑到外部宏观履约环境的风险，综合行政行为即征缴“砂石税”文件存在至废止期间、由办理房产证变更为不动产证等给办证行为所带来的迟延，适当免去上诉人部分责任，已经对违约金进行了调整，上诉人要求再行调整违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 欧阳平审判员 王 珺二〇一九年八月二十八日法官助理罗维书记员杨正英