贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1642号 上诉人（原审原告）：李丹，女，1984年6月15日生，贵州省普安县人，汉族，住兴义市。 上诉人（原审原告）暨委托诉讼代理人：陈国翔，男，1973年9月27日生，贵州省普安县人，汉族，初中文化，酒店职员，住兴义市。 被上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地：兴义市民航大道南段吉祥99克拉城**楼**。 法定代表人：钟国强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人李丹、陈国翔因与被上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称“吉祥公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 陈国翔、李丹上诉请求：撤销原判，判决支持陈国翔、李丹一审诉讼请求中逾期办证违约金部分或发回重审，一、二审案件受理费由吉祥公司承担。事实和理由：1．陈国翔、李丹与吉祥公司于2018年7月3日签订《委托书》，委托吉祥公司代为办理房产证。《委托书》第四条“该委托从2018年7月3日起生效，本委托不受办证时间限制，不因办证时限主张权利”的约定，是指房屋已经具备法定办理房产证条件后，委托人不得因受托人迟延办证主张权利，而本案逾期办证违约金是指双方在约定或法定的时间内不具备法办证条件，其应当承担的责任，该两者之间有着本质的区别，一审法院将《委托书》第四条作为吉祥公司逾期办证的免责条款，明显错误。2．本案《委托书》系吉祥公司事先打印好让购房人签字，条款内容是吉祥公司精心设计好的格式合同，无论该第四条内容是何种意思，均不是购房人真实意思表示。对于该第四条要求购房人放弃权利的规定，应当进行释明，或对文字进行加粗，引起购房人的注意，但吉祥公司均未为之，说明吉祥公司利用办理房产证的时机及陈国翔、李丹处于劣势地位而设置圈套，以此逃避责任，一审法院未支持陈国翔、李丹逾期办证违约金诉讼请求错误。 吉祥公司辩称：1．案涉《委托书》第四条应当理解为双方办理不动产权登记有关事宜，陈国翔、李丹不再向吉祥公司主张办证时限权利。现陈国翔、李丹不按照约定履行自己的义务，擅自请求撤销《委托书》第四条，违背诚实信用原则，理应驳回。2．案涉《委托书》字数少、篇幅小，陈国翔、李丹在签署前已仔细阅读，完全理解其内容，应知晓签名确认的后果，《委托书》系其真实意思表示，不存在任何欺诈行为，陈国翔主张因受欺诈而签订《委托书》的理由不成立。一审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。 陈国翔、李丹向一审法院起诉请求：1、判决吉祥公司支付陈国翔、李丹2015年10月1日至2018年7月6日期间的逾期交房违约金7839.93元；2、判决吉祥公司以房屋总价款348338元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6%，计算支付陈国翔、李丹2015年10月1日至2018年8月15日期间的逾期办证违约金60066.83元；3、案件受理费由吉祥公司承担。 一审查明事实：2015年1月30日，陈国翔、李丹与吉祥公司签订编号为2015000967的《商品房买卖合同》，约定陈国翔、李丹购买吉祥公司开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第8幢24层24-4号房，房屋建筑面积为111平方米，按套计价房屋总价款为348338元，付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款238338元，余款110000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。合同签订后，陈国翔、李丹按合同约定方式支付了全部购房款，于2015年3月25日接收房屋后装修入住。2016年9月14日，陈国翔、李丹李丹与吉祥公司签订《补偿协议书》，双方就涉案《商品房买卖合同》逾期交房达成协议：陈国翔、李丹所购涉案8栋楼从2014年12月6日开始，按101平方米以上200元/月计算补偿款。其中协议第二条约定“逾期截止日期为2016年7月31日”，第五条约定“本协议签订后，甲方（陈国翔、李丹）承诺不再就逾期交房的有关事宜要求乙方（吉祥公司）承担本协议之外的其他责任”。补偿协议签订当日，陈国翔、李丹领取200元逾期交房补偿款。2018年7月3日，陈国翔、李丹向吉祥公司出具委托书，委托吉祥公司代为办理不动产产权证书等，并载明“本委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利”。2018年7月6日吉祥公司取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，2018年8月10日吉祥公司向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。另查明，陈国翔、李丹代理人于2018年12月27日向一审法院申请网上立案。 一审法院认为，陈国翔、李丹与吉祥公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，陈国翔、李丹已按合同约定履行了付款义务，但吉祥公司至2018年7月6日才取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案系客观事实，陈国翔、李丹虽已实际接收房屋，但根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故吉祥公司未按合同约定在约定期限届满时履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定履行在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的合同义务，均构成违约，故陈国翔、李丹未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系吉祥公司的责任所致，吉祥公司依法应承担违约责任。 按双方合同约定，吉祥公司应在2014年10月25日交付符合约定和法定条件的房屋，应在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记，但吉祥公司系在2018年7月6日才取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，同年8月10日才向不动产登记部门申请该楼盘大产权初始登记，故吉祥公司承担逾期交房违约责任的期间应为2014年10月26日至2018年7月5日，承担逾期办证违约责任的期间应为2015年1月23日至2018年8月9日。 关于陈国翔、李丹主张2016年1月前的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，陈国翔、李丹诉请的逾期交房和逾期办证违约金均系按日累计计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，陈国翔、李丹系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，陈国翔、李丹于2018年12月27日向一审法院申请网上立案，应以陈国翔、李丹申请立案之日作为陈国翔、李丹主张权利的起始时间，向前推三年计算未超过诉讼时效期间，即至2015年12月28日，故陈国翔、李丹在2015年12月28日之前的诉请已过诉讼时效。本案中，吉祥公司应向陈国翔、李丹承担逾期交房违约金的时间为2015年12月28日至2018年7月5日，逾期办证违约金的时间为2015年12月28日至2018年8月9日。对吉祥公司关于双方已签订补偿协议，不应再支付陈国翔、李丹逾期交房和逾期办证违约金的辩解意见，一审法院认为，双方签订的补偿协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，应尊重当事人意思自治，协议约定吉祥公司按100平方米以下150元/月向陈国翔、李丹支付逾期交房补偿款，虽约定“逾期截止日期为2016年7月31日”，但双方就逾期交房违约补偿问题已达成一致，故吉祥公司不应再支付陈国翔、李丹逾期交房违约金；根据双方协议第五条约定“本协议签订后，甲方（陈国翔、李丹）承诺不再就逾期交房的有关事宜要求乙方（吉祥公司）承担本协议之外的其他责任”，双方协议补偿的范围也仅限于逾期交房的“有关事宜”，而对“他责任”未进行明确，属于约定不明之情形，应视为未作约定，故吉祥公司应按照法律规定和双方约定支付陈国翔、李丹逾期办证的违约金。 关于本案逾期办证违约金应否支持的问题，陈国翔、李丹单方向吉祥公司出具委托书，委托吉祥公司代为办理房屋产权证书，同时明确委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利，系其真实意思表示，合法有效，予以采信。陈国翔、李丹以明示方式委托吉祥公司代为办理房屋产权证书，并明确该委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利，系其自愿放弃追究吉祥公司逾期办证违约责任的权利，不宜干涉。据此，陈国翔、李丹不应再向吉祥公司主张逾期办证的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：驳回陈国翔、李丹的诉讼请求。案件受理费749元，由陈国翔、李丹承担。 本院二审期间，陈国翔、李丹向本院提交了光盘一份，内含电子照片两张、视频一段，其中：照片的内容为吉祥公司于2019年6月29日通知部分购房人向其补交办理房屋产权证材料；视频内容为一名99克拉城小区购房人向吉祥公司工作人员了解《委托书》事宜，吉祥公司工作人员告知《委托书》内容不能更改，《委托书》第四条中的内容对购房人无任何影响。拟证实《委托书》系吉祥公司事先打印让陈国翔、李丹签字；吉祥公司未告知购房人《委托书》第四条内容的含义，存在欺诈行为，有违诚实信用原则。 吉祥公司质证意见为：陈国翔、李丹提交的视频并非双方签订《委托书》时制作，签订《委托书》时，吉祥公司已对有关情况进行了说明，不存在欺骗和胁迫，陈国翔、李丹对签订《委托书》的法律后果是明知的，该证据不能达到证明目的，与本案无关联性。 本院认证意见为：前述电子照片的内容与本案无直接关联性，不予采信；对于视频资料，结合本案事实综合认定。 本院除对一审查明的基本事实予以确认外，另查明下列事实： 陈国翔、李丹于2018年7月3日向吉祥公司出具的《委托书》载明：“兴义市吉祥房地产开发有限公司：本人于2015年1月30日，以按揭贷款购得贵公司开发建设的坐落于兴义市民航大道南段××小区××单元××号商品房壹套，特书面委托贵公司代为办理不动产登记有关事宜，本人承诺所提供办理该套房屋不动产登记相关手续的证件资料真实、合法、有效、并承担相应法律责任。具体委托授权如下：一、代表委托人填写申请表格及签署办理产权事宜所需各种文件和表册。二、代缴国家规定的有关费用（契税除外）。三、代理委托人办理预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明，不动产权证书，不动产登记证明。四、该委托从2018年7月3日起生效，本委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利。办理产权事宜完毕终止”。委托人陈国翔、李丹签字捺印，时间为2018年7月3日。 本院另查明，2015年10月1日至2018年1月25日期间，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率进行过调整，其中2015年10月24日起至今为4.75%。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：陈国翔、李丹是否已免除吉祥公司逾期办证违约责任。 首先，案涉《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房有所权初始登记”、第二十三条约定“双方共同到房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定可知，前述合同中仅对商品房所有权初始登记的申请时限及办理转移登记的方式进行约定，未对转移登记的办证时限作出具体约定。案涉《委托书》系陈国翔、李丹委托吉祥公司办理房屋所有权转移登记事宜而出具，此系双方对《商品房买卖合同》约定“共同到房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的补充和变更，在双方当事人之间创设委托合同法律关系，吉祥公司接受委托后，负有完成办理转移登记的义务。因此《委托书》第四条“该委托从2018年7月3日起生效，本委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利……”应理解为吉祥公司履行委托合同义务即受托办理转移登记的期限不受《商品房买卖合同》关于共同办理转移登记约定的限制，吉祥公司不因此而构成委托合同的违约。但不能视为双方就吉祥公司办理商品房有所权初始登记的期限进行了变更，亦不能视为陈国翔、李丹已免除吉祥公司逾期办理商品房有所权初始登记并导致无法共同办理转移登记的违约责任。 其次，案涉《委托书》为吉祥公司事先打印的格式文本，由买房人签署姓名和日期。若《委托书》第四条内容在理解上发生歧义，产生不同的理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，也应当作出不利于吉祥公司的理解，吉祥公司主张《委托书》已免除其逾期办证违约责任的理由不能成立。一审法院采纳吉祥公司主张，驳回陈国翔、李丹所提逾期办证违约金的诉讼请求不当，应予纠正。 《商品房买卖合同》约定违约金计算方法为按日支付已付房价款的千分之五，该计算标准明显过高，陈国翔、李丹主动要求调减，结合陈国翔、李丹实际损失以及吉祥公司其他系列案件中的裁判情况，可按照中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率计算吉祥公司在本案中应支付陈国翔、李丹逾期办证的违约金〔348338元×4.75%÷365天×956天=43337.06元（2015年12月28日至2018年8月9日）〕，超出部分不予支持。 综上所述，陈国翔、李丹的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初443号民事判决； 二、由兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陈国翔、李丹2015年12月28日至2018年8月9日止的逾期办证违约金人民币43337.06元； 三、驳回陈国翔、李丹的其余诉讼请求。 如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费749元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司负担553元，由陈国翔、李丹负担196元；二审案件受理费1302元（陈国翔、李丹二审预交1498元），由兴义市吉祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  岑 卫 审 判 员  陆金凤 审 判 员  付 君 二〇一九年八月二十九日 法官助理  陈友虎 书 记 员  孙茂腾