北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初34485号原告：许宝利，男，1957年5月9日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王梓豪，河北宏世成律师事务所律师。被告：北京市海淀区四季青镇双新村民委员会，住所地北京市海淀区四季青镇香山南路北辛庄村双新村民委员会。法定代表人：张宝荣，村主任。委托诉讼代理人：赵世博，北京市则度律师事务所律师。第三人：王桂琴，女，1952年9月16日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈洁，北京市东清律师事务所律师。第三人：许宝惠，女，1962年4月6日出生，住北京市海淀区。原告许宝利与被告北京市海淀区四季青镇双新村民委员会（以下简称双新村委会）及第三人王桂琴、许宝惠房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许宝利及其委托诉讼代理人王梓豪，被告双新村委会的委托诉讼代理人赵世博，第三人许宝惠及第三人王桂琴的委托诉讼代理人陈洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许宝利向本院提出诉讼请求：1、判令双新村委会向我支付1525009元；2、判令双新村委会向我支付上述款项为基数按照银行同期贷款利率计算的自2017年11月21日至实际支付日止的利息；3、本案诉讼费由双新村委会承担。事实和理由：我在北京市海淀区四季青镇南辛庄村甲×号（以下简称甲×号）建有住房，该住房为我唯一住房，我及我的家人及户口也均在该处，双新村委会也认定我为南辛庄的常住居民。2017年9月21日，四季青镇双新村进行棚户区改造，就此发布了《四季青镇双新村棚户区改造腾退方案》，载明双新村委会为腾退人，被腾退人是指腾退范围内合法有效宅基地的使用权人或房屋所有权人。按照该方案规定，甲×号住房在腾退范围内，我为被腾退人，双新村委会应对我进行安置或补偿。我积极配合腾退工作，2017年11月21日，我与双新村委会均在《双新村棚户区腾退改造工程认定单》上签名盖章，我在《双新村棚户区改造项目腾退补偿协议书》（以下简称《腾退补偿协议书》）上签名捺印，协议载明双新村委会应向我支付的腾退补偿补助款与我应付款项折抵或合并后，双新村委会应向我支付的腾退款项金额为1525009元。同日，我将甲×号房屋（包含附属物和钥匙）交付给双新村委会拆除。2017年11月23日，双新村委会交给我《交房拆除通知单》。但自房屋拆除至今，双新村委会没有给我任何补偿，我多次与其沟通未果，故现我诉至法院，提出上述诉请。双新村委会辩称，不同意许宝利的诉讼请求。甲×号房屋确实于2017年11月23日由我方拆除，但许宝利至今未能获得补偿补助款项的责任并不在我方。《腾退补偿协议书》载明本案所涉1525009元需要经过审计之后方能发放，且协议附有双方签字盖章后才生效的条件。但该协议中上述款项内容未通过审计，协议中确定的两个产权户的腾退款项应改为一个产权户，总金额应减少35万元，根据审计要求，在许宝利同意减除该35万元后双方本可签订补偿协议，但在审计过程中，我方知晓了2017年12月8日的（2017）京0108民初24210号（以下简称24210号）民事判决书，判决就被拆除的甲×号房屋，王桂琴与许宝惠之间的房屋买卖合同无效，基于此，我方在明知许宝利并非房屋所有权人的情况下，不能再与其签订腾退补偿协议，我方最终未在许宝利签名的《腾退补偿协议书》上盖章确认，我方不能按照许宝利的要求向其履行尚未生效的《腾退补偿协议书》。就签订《腾退补偿协议书》，许宝利向我方出具有《承诺书》，承诺其本人为甲×号房屋的产权人，该房屋无任何第三方主张任何物权债权，但24210号民事判决书可以证明许宝利并未如实陈述房屋所涉产权纠纷，相应不利法律后果应由其自行承担。综上，我方既不存在违约责任，也不存在过错责任，许宝利诉请我方向其支付相应款项，缺乏依据，法院应予驳回。许宝惠述称，系许宝利委托我代其与王桂琴就甲×号房屋买卖签订的《买卖房屋协议书》，购房款4万元系许宝利出资，实际购房人是许宝利，房屋买卖合同的相关权利义务和法律责任应由许宝利享有和承担。甲×号房屋的腾退利益应归许宝利享有。王桂琴述称，王桂琴与许宝惠之间就甲×号房屋的《买卖房屋协议书》已经法院生效判决认定为无效，王桂琴的户口性质虽为非农业户口，但王桂琴使用房屋所占宅基地系取得了相关部门的批示，根据腾退政策，被腾退人应为宅基地使用权人或房屋所有权人，故王桂琴才是甲×号房屋的权利人、被腾退人和腾退利益的权利人，而许宝利没有证据证明其是甲×号房屋及宅基地权利人。许宝利与双新村委会之前《腾退补偿协议书》并未生效，基于《腾退补偿协议书》取得的全部腾退利益不应归许宝利享有，而应判归王桂琴享有。王桂琴向本院提出诉讼请求：对甲×号宅基地及房屋的腾退所获得的腾退利益即双新家园×1号及×2号两套安置房屋和补偿补助款项1525009元进行依法分割。事实和理由：同述称。许宝利对于王桂琴的诉请辩称，不同意王桂琴的诉讼请求。一、许宝惠与王桂琴签订的《买卖房屋协议书》被法院判决确认无效，无效后产生返还财产或折价补偿的法律责任。本案中，返还财产不现实，因为许宝利是房屋的实际购买人，1997年王桂琴出售的原有房屋已被许宝利全部拆除重建，已无返还的可能性，故只能折价补偿，补偿应当按照1996年许宝利取得原有房屋时的市价进行，1996年许宝利购买王桂琴房屋时已经支付4万元房款，已经高于当时的市场价标准，买卖协议无效后，认可王桂琴应退还许宝利的4万元算作许宝利应支付的折价款，折抵后，许宝利不应再支付折价补偿。二、农村宅基地房屋是地随房走，1997年许宝利已拆除王桂琴原有房屋，王桂琴原有房屋已不存在，王桂琴及其全家户口都不在该村，也不在该村实际生活，故不应再享有宅基地使用权；许宝利是南辛庄村甲×号宅院房屋的所有权人，且实际在此居住，许宝利购买了房屋后，房屋所占宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归许宝利使用。1997年许宝利虽然是以王桂琴名义做审批重建的房屋，但是也经过了村委会、乡政府同意，建了北房四间、东西房各三间，2008年加盖2层，2层北房四间、东西房各三间，许宝利是该院落实际居住人，该院落是许宝利的唯一住房，许宝利及家人一直在此居住直至本次腾退。许宝利是被腾退人和×号房屋所有权人，符合腾退方案关于被腾退人的认定，许宝利应为被腾退人，许宝利及家人的户口在腾退时也在该地址，故也是被安置人，就甲×号房屋腾退所得利益，均应归许宝利享有。三、甲×号房屋所占土地在被腾退时土地性质已经发生改变，该土地性质在1995年7月18日双新村委会出具的证明显示为归国家集体所有，北京市人民政府批复也显示2006年该土地转为国有建设用地。双新村委会对于王桂琴的诉请辩称，对于腾退利益的归属服从法院判决。许宝惠对于王桂琴的诉请辩称，同许宝利的意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。王桂琴原系北京市海淀区四季青镇双新南辛庄村民，后于1978年转为非农业户籍，户籍地址为现北京市西城区。许宝惠系许宝利之妹，二人均系非农业户籍。甲×号房屋地址原为×号，1996年7月27日，就买卖×号房屋，许宝惠与王桂琴签订有《买卖房屋协议书》。海集建（1993）字第×××号《宅基地登记审批表》显示，×号的土地使用者（户主）为王桂琴，建房时间为1950年，标准面积217平方米。1995年7月18日，北京市海淀区四季青乡双新村民委员会（后更名为双新村委会）出具《房产证明》，内容为“北京市海淀区香山南路双新村委会南辛庄×号村民王桂芹（琴），北房三间、西房一间，宅院东西12.8米，南北17米，土地归国家集体所有，房屋产权归王桂芹（琴）所有。”2017年5月8日，王桂琴以农村房屋买卖纠纷为由起诉许宝惠至本院，要求确认其与许宝惠签订的《买卖房屋协议书》无效并诉请许宝惠返还房屋，该案中，王桂琴自认《买卖房屋协议书》签订后，其将房屋交付予许宝惠，房屋于1997年以王桂琴为户主取得建房批示由许宝惠进行了翻建，后房屋又加建了二层，房屋由许宝利使用，而许宝惠则主张其从未购买和翻建过房屋。本院于2017年12月8日作出24210号民事判决书，认定“本案中，许宝惠虽否认就购买×号房屋与王桂琴签订有《买卖房屋协议书》，但经鉴定，《买卖房屋协议书》确由许宝惠签名确认，本院对于许宝惠与王桂琴于1996年7月27日就×号房屋买卖事宜签订有《买卖房屋协议书》的事实予以确认。1995年7月18日双新村委会出具的《房产证明》载明×号土地归国家集体所有，许宝惠仅以此主张×号土地属于国有的意见，缺乏依据，且与客观事实不符，本院不予采纳。许宝惠并非南辛庄村民，其与王桂琴就购买南辛庄农村集体土地上的×号房屋所签订的《买卖房屋协议书》，违反了法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。本案中，×号的土地及房屋现处于腾退改造程序中，房屋亦已被拆除，现无返还的现实可能，对于王桂琴要求返还×号房屋及院落的诉讼请求，本院不予支持。就合同被确认无效后的相关问题，王桂琴可另行解决。”最终判决王桂琴与许宝惠于1996年7月27日签订的《买卖房屋协议书》无效并驳回王桂琴的其他诉讼请求。该判决作出后，许宝惠不服提起上诉，后在二审期间申请撤回上诉，北京市第一中级人民法院于2018年2月1日作出（2018）京01民终33号民事裁定书，准许许宝惠撤回上诉。2017年9月21日，双新村委会村民代表大会通过并发布了《四季青双新村棚户区改造腾退方案》，载明南辛庄列入腾退改造范围，双新村委会或其授权的单位为腾退人，实施主体为北京香山双新房地产开发有限公司，负责与被腾退人签订《腾退补偿安置协议》，被腾退人是指在确定的腾退范围内合法有效宅基地的使用权人或房屋的所有权人。腾退安置原则为宅基地面积1:1置换，即被腾退人按有效宅基地面积1:1置换安置房屋面积，双方互不找差价。对被腾退人合法有效宅基地面积在置换安置房建筑面积时，因安置房户型的原因超过其认定宅基地面积的，每个产权户最多不能超过10平方米，且须由被腾退人按每平方米6000元缴纳购房款，宅基地面积置换回迁安置房建筑面积后所剩余面积由腾退人收回并给予被腾退人每平方米40000元的经济补偿。被腾退人在腾退公告规定的腾退期限期满前腾退的，腾退人给予被腾退人期内腾退奖和配合工程建设奖，1、期内腾退奖：被腾退人在腾退公告期限内与腾退人签订补偿安置协议并完成腾退的，给予10万元/产权户奖励，未按腾退期限完成腾退搬迁的不予奖励。2、配合工程建设奖：被腾退人在腾退公告期限内与腾退人签订补偿安置协议并完成腾退的，给予25万元/产权户奖励，未按腾退期限完成腾退搬迁的不予奖励。被腾退人在腾退公告规定的腾退期限期满前腾退的，腾退人给予被腾退人搬家补助、家电移机补助、特殊困难补助、停产停业补助等补助。1、搬家补助费（含二次搬家费），依据被腾退人合法有效正式房屋面积（一层）一次性给予搬家补助费每平方米40元；2、周转费补助：自双方签订腾退协议后且腾房交钥匙之日起，每人每月1600元，按季度发放，暂按3年计算；3、家用电器、移机安装费：分体式空调每台4**元、有线电视每端350元、固定电话每部235元、宽带每端350元、热水器每台4**元，由拆迁公司现场核实确定、拍照存档，按实际发生计算；……5、主动疏解补助：给予每院落20万元的补助；未建二层的另给予10万元的补助，宅基地院内无低端产业的按首层合法有效房屋建筑面积再给予1000元/平方米的补助，以腾退现场指挥部确权组确定的确认单为依据。本方案由双新村委会负责解释。2017年11月21日，许宝利就甲×号房屋的腾退出具《承诺书》，承诺其为甲×号房屋的产权人，该房屋无任何第三方主张任何物权债权（含营业执照补助），所提供的相关证明材料真实有效，同意按照腾退方案有关政策进行腾退安置补偿，腾退安置补偿协议生效后，因本人虚报产权所致第三人（方）向该房屋主张任何物权、债权及其它纠纷均与腾退人无关，由本人承担所有法律及经济责任等一切后果。同日，双新村委会出具《双新村棚户区腾退改造工程认定单》，载明被腾退人许宝利，合法有效宅基地面积224.79平方米，有效建筑面积201.3平方米，认定安置人口4人，分别为许宝利、之父许某、之母张某、之妻迟某（2个产权户）。2017年11月21日，许宝利在甲方（腾退人）为双新村委会，乙方（被腾退人）为许宝利的《腾退补偿协议书》上签字，该协议书载明，乙方被腾退房屋位于北京市海淀区四季青镇双新地区南辛庄甲×号院，乙方合法有效宅基地面积224.79平方米、建筑面积201.3平方米，安置人口4人，分别为许宝利、之妻迟某、之父许某、之母张某；乙方置换购买安置房屋共计2套，总建筑面积236.62平方米，为双新家园×1号3居室，建筑面积147.59平方米，双新家园×2号2居室，建筑面积89.03平方米；腾退综合补偿补助款项共计1658209元，包括被拆除房屋及地上物的补偿款315922元；腾退奖励费70万元，包括期内腾退奖2产权户20万元，支持工程建设奖2产权户50万元；搬家补助费8052元；周转补助按1600元/人的标准，应支付4人36个月合计230400元；家电及移机费2535元；疏解补助费401300元，包括每院补助20万元以及无低端产业补助201300元。安置房屋面积超过合法有效宅基地面积共11.83平方米，乙方应补交购房款133200元，腾退综合补偿补助款项及置换安置房后的差额部分计算款冲抵后，甲方应向乙方支付款项合计1525009元。协议约定的由甲方向乙方支付的腾退综合补偿补助款项，自甲乙双方签订的协议经项目指定审计公司审核通过后，甲方向乙方开具盖好公章的领款凭证，报北京香山双新房地产有限公司，并于20个工作日内通知乙方到北京香山双新房地产有限公司指定银行登折，确定支付补偿款到账。协议自甲乙双方签字或盖章后生效。2017年11月23日，甲×号院落房屋由双新村委会拆除。2018年2月，王桂琴以确认合同无效纠纷为由起诉许宝利、双新村委会至本院，主张双新村委会在明知甲×号房屋宅基地的使用权人为其的情况下与许宝利恶意串通而签订《腾退补偿协议书》，诉请确认《腾退补偿协议书》无效，该案中，王桂琴主张系许宝利向双新村委会提供了其与许宝惠的《买卖房屋协议书》及许宝惠、许宝利之间的房屋买卖合同，双新村委会才与许宝利签订了《腾退补偿协议书》，双新村委会及许宝利对此均不予认可，双新村委会表示许宝利并未向其称甲×号的房屋系其购买取得，因许宝利长年占有使用甲×号房屋，没有其他人提出相反的证据，即使是买卖取得的房屋，在没有法院生效判决判令返还房屋并执行之前，其有理由认定甲×号房屋的实际占有人许宝利为房屋所有权人并与许宝利订立腾退补偿协议，许宝利主张甲×号的宅基地系其审批取得并建房。该案中许宝惠到庭接受询问，表示其从未购买过《买卖房屋协议书》中的房屋、其不清楚许宝利在南辛庄居住的房屋如何取得。本院于2018年5月8日作出（2018）京0108民初11183号（以下简称11183号）民事判决书，判决驳回了王桂琴的诉讼请求。该判决作出后，双方均未上诉，该判决现已生效。本案诉讼过程中，许宝利坚持主张甲×号房屋所占土地性质为国有建设用地而非宅基地。许宝惠亦据此就24210号案件向本院提出再审申请，本院于2019年7月24日作出（2019）京0108民申56号民事裁定书，裁定驳回了许宝惠的再审申请。本案中，王桂琴、许宝利均主张各自应为甲×号房屋的被腾退人，经本院询问，双新村委会表示，许宝利并非甲×号宅基地的使用权人，且生效判决认定涉及甲×号房屋的买卖合同无效，故其也很难认定许宝利为房屋所有权人，王桂琴有宅基地批示，在宅基地使用权人的认定上，其会认可批示，但因为王桂琴将房屋私自出售引发纠纷，导致其现在无法确认被腾退人，故亦未与王桂琴签订相关腾退协议。其认可拆除房屋应给予相应补偿，腾退利益为许宝利签名的《腾退补偿协议书》载明的两套安置房屋及减去一个产权户的期内腾退奖10万元和支持工程建设奖25万元共计35万元后的补偿补助款项1175009元，其同意依据法院判决将上述腾退利益向法院判定的相关权利人予以交付。王桂琴对于双新村委会表示的上述腾退利益予以认可。另，经本院询问，王桂琴、许宝惠、许宝利确认《买卖房屋协议书》的合同主体及协议无效后法律责任的承担主体为王桂琴与许宝利。本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，双新村委会未在《腾退补偿协议书》盖章，故该协议虽成立但并未生效。依据11183号案件中许宝利的陈述可知，其并未告知双新村委会甲×号房屋系其购买所得，故在王桂芹就甲×号房屋提起相关诉讼后，双新村委会未在《腾退补偿协议书》中盖章导致的协议成立而未生效，并非双新村委会单方恶意拒绝履行《腾退补偿协议书》所致，加之许宝利取得甲×号房屋权利的依据即《买卖房屋协议书》已被法院生效判决认定无效，故许宝利主张甲×号房屋腾退所得利益均归其享有及双新村委会应就《腾退补偿协议书》向其承担支付补偿补助款项的相应责任，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，许宝利、许宝惠陈述系许宝利委托许宝惠代为签订《买卖房屋协议书》，王桂琴亦表示认可《买卖房屋协议书》的主体为其与许宝利及合同无效后的相关问题由其与许宝利之间解决，本院对此予以确认。对于《买卖房屋协议书》无效后的过错赔偿责任，综合合同签订及履行过程，本院认定王桂琴应承担主要责任，许宝利应承担次要责任。在此情况下，综合考虑《买卖房屋协议书》的履行情况、甲×号房屋建设情况、腾退政策、甲×号房屋腾退协议签订及履行情况和作为腾退主体的双新村委会的各项意见，本院对甲×号房屋就本次腾退所应得腾退利益在王桂琴与许宝利之间进行分配的方式对于王桂琴、许宝利各自应在《买卖房屋协议书》无效后依法应向对方承担的责任予以判定。考虑房屋所涉腾退系属村民自治腾退，且《腾退补偿协议书》约定腾退补偿补助款项金额应以审计为准最终确定，对于双新村委会主张的甲×号房屋腾退利益为双新家园×1、×2两套房屋和补偿补助款项1175009元，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第五十八条、第四百零三条之规定，判决如下：一、就北京市海淀区四季青镇南辛庄村甲×号房屋腾退所应得的位于双新家园×1号房屋的权利归许宝利享有，位于双新家园×**房屋的权利由许宝利、王桂琴共同享有，其中许宝利享有该房屋的24.25%的权利份额，王桂琴享有该房屋75.75%的权利份额；二、就北京市海淀区四季青镇南辛庄村甲×号房屋腾退所应得的补偿补助款项1175009元的权利归许宝利享有，北京市海淀区四季青镇双新村民委员会于本判决生效后十日内向许宝利支付上述款项；三、驳回许宝利的其他诉讼请求；四、驳回王桂琴的其他诉讼请求。案件受理费53132元，由许宝利负担20031元，已交纳9263元，余款于本判决生效后七日内交纳；由王桂琴负担33101元，已交纳9263元，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 徐 斌二〇一九年八月三十日书记员 袁子惠