江西省共青城市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0482民初811号原告南昌市金赣物业有限公司共青城分公司，住所地：共青城金涛国际华城B1—**，统一社会信用代码913604050516395681。负责人闵后山。委托代理人曾殷，该公司员工。被告吴彩云，女，1983年6月4日出生，汉族，住共青城市。委托代理人熊琦，业委会推荐人员。原告南昌市金赣物业有限公司共青城分公司（以下简称金赣物业公司）诉被告吴彩云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴小连适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金赣物业公司的委托代理人曾殷，被告吴彩云及其委托代理人熊琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系金涛国际小区的业主，原告按约提供物业服务，但被告无故拖欠物业费。自2017年3月10日起至2019年3月31日，被告共欠物业费2,250.35元，按约日千分之三计算滞纳金4,080.8元，合计6,331.11元。原告经多次催讨未果，故诉至法院请求判令：1.被告立即支付拖欠的物业费2,250.35元、滞纳金4,080.8元，共计6,331.11元；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1.原告起诉所依据的物业服务合同系无效合同。其中2013年1月31日的《前期物业服务协议》非本人所签。另，2018年4月27日物业管理委托合同，系在原告与开发商的前期物业合同到期后且业主委员会已依法成立的情况下开发商与物业公司签订的。2017年12月1日原告便发函米粮铺社区，称其2017年12月31日终止为金涛国际小区提供物业服务。2.原告提供物业服务不到位，如安保形同虚设，盗窃事件时有发生；卫生条件差，垃圾成堆；社会车辆在小区内违规停放；消防设施无人维护，小区围墙旁服装加工厂生产原材料都是易燃易爆物品，存在很大的安全隐患等。综上所述，2017年8月至2017年12月21日的物业费应减半收取，2018年1月至2019年4月20日属金涛国际小区自管阶段，期间的物业费不应支付。经审理查明，被告系金涛国际华城小区******的房屋所有人，房屋面积为127.74㎡，原告为该小区提供物业管理服务，被告该套房产属多层楼房。2016年4月30日，金涛国际华城小区的开发商江西欧美房地产开发有限公司共青分公司与原告签订了一份《物业管理委托合同》，约定：委托管理事项，1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、辖区公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共环境卫生。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9、其它委托事项等。委托管理期限为2年，自2016年5月1日0时起至2018年4月30日24时止。物业管理服务费，多层0.7元/㎡、高层和小高层1.1元/㎡。被告未按约缴费，应从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。该合同对其他相关事项亦作了约定。原告提供的物业服务存在以下主要问题：小区外部围栏多处损毁，非封闭路口无岗亭值守，前期该小区无摄像头监控，无有效安保；小区内有多家服装加工厂经营，大型货车驶入小区存在安全隐患；排污管道於堵未能疏通；小区业主的部分维修诉求未能得到解决等。2017年7月该小区业主召开业主委员会筹备大会，并通知原告等单位到场。2017年7月13日业主委员会成立。2017年12月1日，原告发函给共青城市米粮铺社区居委会，称其自2017年12月1日依旧在金涛国际华城为业主提供物业服务，留守至2017年12月31日止。大部分业主也要求清退前期物业公司。2018年4月27日，原告与江西欧亚美房地产开发有限公司共青分公司签订了一份《物业管理委托合同》，委托管理期限为2年，自2018年5月1日0时起至2020年4月30日24时止。其他约定同2016年4月30日合同。但实际上，2018年5月至2019年5月间，原告仍在为金涛国际小区提供安保、保洁等服务。被告自2017年8月2日起未交纳物业费。原告经催讨未果，遂诉至本院。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的2016年4月30日《物业管理委托合同》，保安巡逻签到表、电梯设备维修保养合同、小区环境照片、共青城市城乡建设和交通运输局共建信办复字（2018）5号文件、业主委员会成立备案表、调查笔录等证据予以证实，且经庭审质证，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽被告认为2013年1月31日前期物业服务协议非其本人所签，但原告、被告应当按2016年4月30日签订的《物业管理委托合同》的约定全面履行自己的义务。2018年4月27日，原告与江西欧亚美房地产开发有限公司共青分公司签订的《物业管理委托合同》，因此时业主委员会已成立，且大多数业主要求更换物业公司，原告也发函表示解除合同，故该合同不是业主的真实意思表示，但2018年5月至2019年5月被告仍在该小区提供物业服务，此时属无因管理关系。原告诉请要求被告支付2017年3月10日至2018年4月30日的物业费本院予以支持，但考虑原告所提供的物业服务确实存在瑕疵，故本院根据查明事实酌定2017年3月10日至2018年4月30日被告按合同约定物业费收费标准的90%支付物业费，计1,100.11元（127.74㎡×0.7元/㎡/月×13.67个月×90%）。2018年5月至2019年3月，原告方仍提供了安保及保洁等主要服务，为此支付了保安、保洁人员工资等，本院结合实际酌定按合同标准的70%计算无因管理期间费用，计688.52元（127.74㎡×0.7元/㎡/月×11个月×70%）。上述合计1,788.63元（1,100.11元+688.52元）。原告诉请要求被告根据合同约定按日3‰支付滞纳金，本院认为，因原告在履行合同的过程中亦存在违约行为，故该项诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告吴彩云于本判决生效之日起十日内向原告南昌市金赣物业有限公司共青城分公司支付费用共1,788.63元。二、驳回原告南昌市金赣物业有限公司共青城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担14元，由被告吴彩云负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  吴小连二〇一九年八月二十日书记员  冷峥嵘附：法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。