湖南省资兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1081民初374号 原告：廖小平，男，1964年7月29日出生，汉族，住湖南省资兴市兴宁镇汽车站院内。 被告：黄好月，女，1951年4月16日出生，汉族，住湖南省资兴市兴宁镇李家洞村干江垅组。 被告：李航甲，男，1974年11月12日出生，汉族，住湖南省资兴市兴宁镇李家洞村干江垅组。 被告：李杭龙，男，1978年3月7日出生，汉族，住湖南省资兴市兴宁镇李家洞村干江垅组。 被告：李杭金，男，1980年12月13日出生，汉族，住湖南省资兴市兴宁镇李家洞村干江垅组。 以上四被告的委托诉讼代理人：黄社茂，资兴市乾安法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 原告廖小平与被告李仁国、李航甲、李杭龙、李杭金房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2016）湘1081民初424号民事判决书，被告李仁国、李航甲、李杭龙、李杭金不服该判决上诉于郴州市中级人民法院，该院作出（2017）湘10民终2651号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回资兴市人民法院重审。本院于2019年3月12日立案，因在诉讼期间，发现被告李仁国已于2018年12月去世，故依法追加黄好月作为本案被告参加诉讼，后于2019年4月19日依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖小平，被告黄好月、李航甲、李杭龙及被告黄好月、李航甲、李杭龙、李杭金的委托诉讼代理人黄社茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖小平向本院提出诉讼请求：1.判令被告付清所欠原告的购房款19419元；2.判决被告赔偿原告逾期付款损失16583.73元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年因资兴发生“7·15”、“7·26”洪灾，根据资兴市委、市政府的指示，原告尽一份爱心将自己在兴宁新汽车站院内靠老粮站方向700多平方米房屋拆除，兴建一栋六层住房，二至六层用于优惠出售给因洪灾造成房屋倒塌的30户全倒户，被告购买了第2层6号房屋，合同约定的面积为105.56㎡，房价为525元/㎡，计55419元。但被告仅交原告36000元，尚欠19419元。原告兴建的住房于2007年1月份完工，被告为了2007年春节前住进新房领政府奖补，被告私自装修，根据事实和法律规定已是房屋交付使用，按合同约定应将全部购房款交付给原告。原告每年多次向被告追讨购房尾欠款，被告也答应付清，但被告一直拖着不付。原告还每年两次以上分别向兴宁社区、兴宁镇政府要求督促对灾民集资安置住房购房者付清购房款，而兴宁社区、兴宁镇政府领导因购房灾民户欠款一事把原告当成了维稳对象，每年也有几次做原告的工作会解决此事，但至今无果。同时，被告拖欠原告的购房款至今未付清，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，参照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）的规定，被告应赔偿原告逾期付款的损失。为此，原告诉至本院。 被告黄好月、李航甲、李杭龙、李杭金辩称：一、原、被告不存在房屋买卖合同关系，本案案由应为房屋建设合同纠纷；二、原、被告之间的房屋建设合同已终止，且终止的时间为三人小组接手之时；三、本案已超过诉讼时效；四、原告未全面履行合同义务，被告只应按合同约定支付房款的80%，且房屋室内装修均由被告完成。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，本院认证如下：对于原告提交的灾民集资建房合同，被告对该证据的证明方向有异议，并认为是原告违约了。本院认为，该证据能体现原、被告就本案所涉房屋的建设、买卖等事宜达成协议的情况，符合证据三性的规定，予以认定；对于原告提交的灾民集资住宅楼工程承包合同，被告对该证据的合法性有异议，并认为该合同依法应与法人签订，且该合同已终止了。本院认为，该证据能体现原告将本案所涉房屋的建设工程发包给周显文承建，并与周显文达成协议的情况，符合证据三性的规定，予以认定；对于原告提交的（2015）郴民一终字第962号民事判决书和（2016）湘民申1710号民事裁定书，被告对该证据的证明方向有异议，并认为本案已超过诉讼时效，且有反证证实。本院认为，该证据体现的是法院就原告与购房灾民户唐廷财、雷乔慧之间房屋买卖合同纠纷作出的裁判文书，但该两份裁判文书对时效和部分查明的事实与本案查明的事实存在不同，且原告未就其存在诉讼时效中断的情形向本院提供其他证据予以证实，故该两份证据不作为本案证据予以采纳；对于原告提交的关于兴宁镇灾民点房屋验收的报告，被告对该证据的真实性有异议，并认为证据中的完工应是主体工程完工，且签名不真实。本院认为，根据庭审查明，本案所涉房屋仅主体工程在2007年1月完工，但考虑到该证据上加盖了兴宁镇政府及资兴市建设工程质量监督站的公章，且主要体现本案所涉房屋的验收时间，故对该证据相关内容予以确认；对于原告提交的关于反驳兴宁镇社区作伪证一事的报告，被告对该证据的真实性有异议，并认为签名不真实。本院认为，该证据系购房灾民户针对兴宁社区居委会于2015年9月7日出具的证明而作出的反驳报告，对该事实予以确认；对于原告提交的领条和证明，被告对该证据的真实性无异议，并认为领条与本案无关，证明可以证实2007年5月，本案所涉房屋工程整体未完工。本院认为，对该证据的真实性予以认定；对于原告提交的资建房指（2006）3号关于灾民住房重建有关政策的解答，被告对该证据的关联性有异议，并认为被告未提前入住。本院认为，该证据系资兴市灾民住房重建工作领导小组关于灾民住房重建有关政策的解答，对该内容予以确认；对于原告提交的会议记录，被告对该证据的真实性无异议，但对部分记录内容不予认可。本院认为，该证据系郴州市政府督查室和资兴市政府督查室就本案所涉房屋建设进行督查而形成的会议记录，对该内容予以确认；对于原告提交的兴宁汽车站集资点工程款汇总，被告对该证据的真实性无异议，但认为周显文是结算时临时找来的，之后确实失踪了。本院认为，对该证据的真实性予以认定；对于原告提交的基准利率表，被告对该证据无异议，但认为该利率不适用于被告。本院认为，该证据能体现银行贷款基准利率，予以确认；对于原告提交的公布榜，被告对该证据的三性均有异议，并认为该证据不能证实被告欠原告款项，且被告未签字认可。本院认为，该证据能佐证建房过程中被告等灾民户交购房款的情况，予以认定；对于原告提交的关于兴宁汽车站灾民安置建房涉诉纠纷的有关情况说明和调查笔录，被告对该证据无异议，并认为被告未违约。本院认为，该证据符合证据三性的规定，予以认定。 对于被告提交的证据，本院认证如下：对于被告提交的关于兴宁汽车站灾民安置建房涉诉纠纷的有关情况说明和调查笔录，原告对该证据的证明方向有异议，并认为可以证实被告违约的事实，以及该工程未经验收，被告擅自使用的情况。本院认为，该证据符合证据三性的规定，予以认定；对于被告提交的关于给予蒋存同志书面检查处理的问责决定、关于给予樊钟武同志书面检查处理的问责决定、关于2015年9月3日兴宁社区调解委员会出具证明的补充说明以及兴宁镇社区居委会人民调解委员会于2015年9月3日出具的证明、关于廖小平同志《证明》材料的说明以及资兴市兴宁镇兴宁社区居民委员会于2015年9月7日出具的证明，原告对该证据的证明方向有异议，并认为该证据能证明原告向社区要求协调催缴欠款，同时，原告有证据证实其向有关部门主张购房尾款一事。本院认为，上述证据能体现兴宁镇社区居委会人民调解委员会和兴宁镇兴宁社区居委会关于是否组织原告与包括被告在内的购房灾民户就本案所涉房款进行调解而分别出具的证明及相关说明，以及樊钟武、蒋存因出具与事实有出入的上述证明而受到问责处理的相关情况，与本案具有关联性，予以认定；对于被告提交的收据，原告对李仁国、李航甲、李杭龙于2006年9月20日分别交纳12000元的收据无异议，对李杭金于2006年9月20日交纳12000元的收据因其未签章而不予认可，对经手人为黎泽洪等其他人的收据均不予认可。本院认为，对原告无异议的三份收据予以认定，对李杭金于2006年9月20日交纳12000元的收据，因无原告签章，且无其他证据佐证该收据，故对该收据不予认定，对经手人为黎泽洪的收据，结合经政府组织，购房灾民户成立建房管理小组以及黎泽洪属于建房管理小组成员的情况，对该收据予以认定，对经手人为黄跃驰、唐廷财、谢开定、刘蓉的收据，该收据能佐证本案所涉房屋仅于2007年1月主体工程完工，室内装修及扫尾工程由包括被告在内的购房灾民户自行组织进行的情况，故对该收据体现的该事实予以确认；对于被告提交的房产证，原告对该证据的证明方向有异议，并认为不能据此主张因面积误差而产生的差价。本院认为，该证据能体现被告所购买的房屋的产权登记情况，予以认定；对于被告提交的李芳林出具的证明，原告对该证据的证明方向有异议，并认为该证据不能证明所有的被告都未住在兴宁汽车站安置点。本院认为，李芳林出具的证明，并由李家洞村村民委员会予以确认情况属实，故对该证据的真实性予以认定。 在诉讼过程中，根据被告的申请，本院对被告的房屋进行了现场勘查并制作了相应的现场勘查笔录。原告对该证据证明方向有异议，并认为现场情况其不清楚，因被告未交清房款，故其未交付房屋给被告，该房屋是未经验收，被告擅自使用，且被告主张装修质量问题超过时效期间。被告对该证据的三性均无异议，并认为室内装修均由被告自行完成。本院认为，该证据能体现本案被告购买的房屋的室内装修情况和现状，予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下： 2006年8月，因受“7.15”洪灾影响，资兴市境内许多村民房屋倒塌，市政府为解决群众的住房问题，同意原告在其原先购买的兴宁镇原阀门厂的一块土地上兴建一栋六层灾民安置房对灾民进行出售，并批示在建房过程中对相关税费按政策予以减免。2006年9月20日，原告与李仁国、被告李航甲、李杭龙、李杭金签订了一份灾民集资建房合同，合同约定被告购买原告兴建的该栋灾民安置房的第二层第六号房屋，房屋建筑面积为105.56㎡，价格为525元/㎡，总房款为55419元，付款方式为被告报名时交首付款15000元，主体工程完工时应交足80%即29335.2元，竣工验收交付使用时应交20%即11083.8元，并约定原告保证2007年1月30日前交付房屋，被告最迟不能迟于2007年1月30日交清购房款，合同还就所购房屋概况、装饰装修标准、双方职责、违约责任等作出了约定。合同签订当日，被告向原告交纳了购房款共计36000元。同日，原告与周显文签订了一份灾民集资住宅楼工程承包合同，将灾民安置建房工程以包工包料的方式给周显文承包。2006年10月，该灾民安置建房工程开工。2007年1月，该灾民安置房屋封顶，主体工程完工，但其他装修工程以及公共设施等扫尾工程并未完工。2009年1月12日，该灾民安置房屋，除一层门面外，其他30户住房已验收。2016年4月7日，原告以被告拖欠购房款，违反合同，并造成其经济损失为由诉至本院，要求判如所请。 另查明： 一、灾民安置建房工程开工后不久，工程停建，为了确保该灾民安置房的顺利建设完工，政府相关部门组织该30位购房户在原告家里开会推选成立了由黎泽洪、谢细明、谢开定三人组成的建房管理小组，并由该小组负责工程财务收支及管理。建房管理小组成立以后，被告等购房户将部分购房款交给了建房管理小组，被告共计向建房管理小组交纳了270元购房款。 二、灾民安置房屋主体工程完工后，因其他装修工程并未完工，后由被告等购房灾民对各自房屋后续工程自行装修。同时，该灾民安置房屋的公共设施建设等扫尾工程亦由被告等购房灾民进行实施，并由黄跃驰、唐廷财收取了相关款项。 三、在开庭审理过程中，原告主张其于2008年至2016年期间就其与被告等购房灾民户之间的合同纠纷向资兴市兴宁社区居委会、兴宁镇政府申请过调解，并提交过书面申请，且向被告等购房灾民催讨过购房款。被告对原告的该主张予以否认。 四、被告所购房屋于2009年3月10日办理房产证，办证面积为104.88平方米。 五、李仁国于2018年12月去世，其妻子为黄好月，并与之共同生育了三个小孩即李航甲、李杭龙、李杭金，且李仁国的父母均已去世。 本院认为，本案的争议焦点有：一、本案案由如何确定；二、原告是否全面履行了合同义务及被告提出的按合同约定支付80%购房款的答辩意见是否成立；三、原、被告之间的合同是否已终止；四、本案是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一，本案案由如何确定。被告认为本案案由应为房屋建设合同纠纷。本院认为，根据原、被告签订的灾民集资建房合同，其名为建房合同，但其实质内容为，被告选定房屋位置并出资购买该房屋，其并非该房屋建设的发包人，原告收取购房款并在其购买的土地上建房，按约定标准和时间交付房屋，且并非该房屋建设的承建方。因此，原、被告签订的该合同更加符合房屋买卖合同法律关系的法律特征，而非建设工程合同法律关系，故认定本案案由为房屋买卖合同纠纷。 关于争议焦点二，原告是否全面履行了合同义务及被告提出的按合同约定支付80%购房款的答辩意见是否成立。本案中，原告认为被告未经验收自行装修入住，视为交付使用，其已全部履行合同义务，被告则认为因原告未全面履行合同义务，故应按合同约定支付80%的房款。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用的规定，主要是针对房屋损毁、灭失的风险转移问题作出的规定，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于未经验收擅自使用的规定，主要是针对工程质量风险责任作出的规定，而本案是房屋买卖合同纠纷，且涉及的是有无全面履行合同义务的问题，故原告主张援引的法律依据与本案法律关系不相适应。同时，根据原、被告签订的合同关于楼梯间等装饰装修标准的约定，再结合查明的事实，本案中，原、被告实际上无正式的交房手续，且在合同履行过程中，因工程停建，经政府组织成立建房管理小组，负责工程财务收支及管理，并致灾民安置房屋于2007年1月主体工程完工，但当时其他装修工程以及公共设施等扫尾工程并未完工，后由各购房灾民户自行进行，故原告并未完成合同约定的室内装修工程及公共设施等扫尾工程建设，即原告未全面履行合同义务，其交付的房屋不符合合同约定。鉴此，原告履行合同义务仅致工程主体工程完工，被告依约在主体工程完工时应交足80%的购房款，故本院对被告提出的按合同约定支付80%购房款的答辩意见予以采纳。 关于争议焦点三，原、被告之间的合同是否已终止。被告认为其与原告之间的合同于建房管理小组成立之日终止。本院认为，本案中，原告与被告签订灾民集资建房合同当日，与周显文签订了灾民集资住宅楼工程承包合同，将灾民安置建房工程发包给周显文承建。后因该工程停建，为了确保该灾民安置房的顺利建设完工，在政府相关部门的组织下才成立建房管理小组，负责工程财务收支及管理。该建房管理小组的成立旨在保障灾民安置房的建设，并未影响原、被告之间合同权利义务的行使和履行而导致合同终止，同时，无证据表明有法定情形或当事人约定致合同终止，故原、被告之间的灾民集资建房合同并未终止。 关于争议焦点四，本案是否超过诉讼时效。被告认为，本案已超过诉讼时效。本院认为，根据原、被告签订的合同约定，被告最迟不得迟于2007年1月30日交清购房款，被告到期没有付清购房款，且原告认为该工程已于2007年1月底全部完工，并于2007年春节前交付使用，故原告向被告追讨购房款的诉讼时效应当从2007年1月31日开始计算。虽原告向本院提交了上级人民法院的生效裁判文书以证明其一直在对购房款进行催讨，并向政府、社区及人民调解委员会等机关反映情况，但根据被告提供的问责决定、兴宁社区出具的说明来看，2015年9月3日兴宁镇社区居委会人民调解委员会出具的证明系在原告的多次要求下才出具的，且社区未找各购房户进行过协调，2015年9月7日兴宁社区居委会出具的证明系由原告自己打印，并附了一份关于兴宁镇灾民点房屋验收的报告（其上有灾民户的签名），兴宁社区才盖章的，且出具上述两证明的工作人员因出具与事实有出入的证明、在群众中造成不良影响而被给予书面检查处分的问责，即原由社区人民调解委员会和社区居委会出具的证明因与事实有出入而不能佐证原告诉讼时效中断的情形，该与生效裁判文书查明事实存在出入。同时，原告于本案中并未提供其他证据以证实存在诉讼时效中断的情形，被告亦否认原告向其主张过购房款。因此，原告于2016年4月7日起诉要求被告付清购房款及赔偿逾期付款损失，距离2007年1月31日已有九年之久，超过法律规定的两年诉讼时效期间，即原告起诉要求被告付清购房款及赔偿逾期付款损失超过了诉讼时效。 综上，原告的诉请超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告廖小平的诉讼请求。 案件受理费700元，由原告廖小平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  王跃华 审 判 员  袁 宏 人民陪审员  何共兴 二〇一九年八月十四日 书 记 员  陈振浩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。