北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24467号原告：北京龙泽源置业有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区金桐西路******503-3。法定代表人：马天一，经理。委托诉讼代理人：高玙，北京市环球律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辰剑，男，1987年2月27日出生，汉族，北京市环球律师事务所实习律师，住单位宿舍。被告：北京友融文化传媒有限公司，住，住所地北京市海淀区清河三街**综合服务楼****/div>法定代表人：王培述，经理。委托诉讼代理人：胡郁舒，上海汇筠律师事务所律师。原告北京龙泽源置业有限公司朝阳分公司（以下简称龙泽源公司）与被告北京友融文化传媒有限公司（以下简称友融公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。龙泽源公司的委托诉讼代理人高玙、张辰剑，友融公司的委托诉讼代理人胡郁舒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙泽源公司提出诉讼请求：1、判令友融公司向龙泽源公司支付违约金525810.6元；2、判令友融公司向龙泽源公司支付房屋修缮期租金共计175270.2元；3、判令友融公司向龙泽源公司支付自2018年10月1日起至2019年3月4日期间的租金893878.02元（按月租金175270.2元的标准计算）；4、判令友融公司向龙泽源公司支付自2019年3月8日起至房屋原状返还之日为止的房屋占用费（按照月租金175270.2元的二倍标准计算，暂计至2019年5月15日为794558.24元）；5、本案的诉讼费由友融公司承担。友融公司辩称：根据《租赁合同》第4条4.5条的约定，龙泽源公司应当向友融公司退还保证金。约定的三个月租金标准的违约金过高，保证金的处理方式与约定的违约金部分发生重合，从保证金的设立目的分析，是保证合同全面正确合理履行，确保房屋以及所属设施的完全及租赁期内相关费用的如期结算，其性质不属于惩罚性质的约定违约金，故此保证金的处理约定与法不合，应为无效。友融公司提前解除合同未给龙泽源公司造成重大损失，且违约金金额约定过高，应当适当减少。实际上龙泽源公司在友融公司迁出后就找到了新的承租人，所以龙泽源公司的损失远远小于合同约定的违约金。友融公司已于2018年9月25日从涉案房屋中搬离，对龙泽源公司出租涉案房屋没有不良影响，也没有给龙泽源公司造成三个月的空置，故友融公司认为约定的违约金525810.6元过高，请求予以酌情减少。友融公司不应当承担修缮期间的租金175270.2元，修缮期条款属于格式条款，龙泽源公司在签订租赁合同时没有向友融公司强调该条款，所以该条款无效。友融公司、龙泽源公司已于2018年9月25日达成提前解除房屋租赁合同的合意，并且友融公司于2018年9月25日搬离涉案房屋，双方此后不存在租赁关系，故友融公司不需要承担2018年10月1日至2019年3月4日期间的房屋租金。友融公司与龙泽源公司已于2018年9月25日达成提前解除租赁合同的合意，友融公司已于2018年9月25日搬离涉案房屋，涉案房屋内遗留的家具是由龙泽源公司强行扣留的，与友融公司无关，故友融公司无需承担任何房屋占用费。本案诉讼费应由龙泽源公司承担。经审理查明：2018年5月，龙泽源公司作为甲方与友融公司作为乙方签订《远洋光华中心写字楼AB座3层A606-A607单元租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定龙泽源公司作为出租人，友融公司作为承租人承租涉案房屋，承租面积431.7平方米，承租期25个月，自2018年6月25日至2020年7月24日为止，修缮期2个月，自2020年5月25日至2020年7月24日，甲方应于2018年6月25日前将该单元交付乙方，租金标准2018年6月25日至2020年5月24日为止，每月含税租金为175270.2元；修缮期2020年5月25日至2020年7月24日，含税租金175270.2元，乙方知晓并同意，无论何种原因，如本合同履行不足24个月，则双方确认，乙方应按照租金标准补足修缮期的租金；乙方应向甲方支付相当于三个月租金标准的租金保证金525810.6元，并且乙方应向甲方指定的物业公司支付相当于三个月的含税物业服务保证金38853元，以确保乙方遵守本合同项下其必须遵守的一切条文规定；《租赁合同》的附件一为标准条款，其中第4条4.1租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同约定的，甲方或物业公司可按照本附件第8.2条的规定没收乙方的保证金；4.5在不影响本合同项下甲方及物业公司其他权利的前提下，甲方及/或物业公司须于本合同期届满终止或提前终止后，在乙方按本合同规定将该单元返还于甲方、将乙方或其相关单位之工商注册地址从该单元迁出（如涉及）且结清本合同项下的所有款项后的30日，把保证金无息退还乙方；6.9该单元返还，6.9.1乙方须在租赁期结束时或提前结束后3日内，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复原状交还甲方（租赁期内该等设施的自然损耗除外），如乙方不能自行恢复原状，乙方亦可与甲方协商确定甲方支付恢复原状所需费用，甲方收到相应拆除费用后，乙方可按甲方要求现状腾退；如乙方要求现状返还，必须经甲方的事先书面同意，在保证该单元良好的使用状态（包括但不限于固定装修及装饰完好无破坏，但自然磨损除外）并经甲方确认的状态；乙方将该单元现状交还甲方；6.9.4若乙方未按第6.9.1款约定将该单元返还于甲方，甲方有权于返还日起3日后直接进入并收回该单元（包括采取切断该单元的水、电、空调供应以及封闭该单元的方式）；除经甲方认可现状返还的情况外，如果乙方未能在第6.9.1款约定期限内将该单元恢复原状或在该单元内遗留有物品、设备，甲方可在返还日起三日后自行或委托他人将该单元恢复原状，但费用由乙方承担，且该遗留物品、设备视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置（包括自用和变卖，以弥补甲方损失等措施）；在该情况下，甲方直接进入该单元之日或恢复原状之日，视为乙方向甲方之返还日（以后到者为准），甲方亦可选择不直接进入该单元则乙方将该单元恢复原状或向甲方之返还日视为返还日，在上述情况下，乙方应以延期返还天数向甲方支付房屋占用费及其他费用，房屋占用费标准为本合同约定租金标准的两倍，若甲方选择直接进入该单元，则乙方还应承担由于乙方违约而导致甲方的直接进入行为给任何第三人造成的损失；同时，甲方还有权要求乙方赔偿因迟延向新租户交付该单元，而给甲方造成的损失，包括但不限于违约金、中介费等；8.2.3在合同约定的租赁期满前，乙方因自身原因提前退租的，发生该情形的，乙方还应在保证金之外另行向甲方支付3个月租金标准的违约金，但如乙方提前六个月向甲方申请退租的，乙方无须另行支付上述3个月租金标准的违约金。2018年5月30日，友融公司向龙泽源公司转账租金及押金共计1086675.24元；2018年5月30日，友融公司向中远酒店物业管理有限公司北京朝阳第三物业管理服务中心转账物业费及物业押金80296.2元。双方均认可友融公司已支付了涉案房屋2018年6月25日至2018年9月30日的租金以及保证金525810.6元。2018年9月25日，友融公司向龙泽源公司发出《关于提前解除租赁合同的公函》，称友融公司将会在2018年9月25日前以场地撤离，搬空所有库存，其他未尽事宜，双方协商处理。2019年3月4日，龙泽源公司向友融公司发出《律师函》，主张友融公司于2018年9月向龙泽源公司发送了《关于提前解除租赁合同的公函》要求解除《租赁合同》，并于2018年9月25日从租赁单元中搬离，友融公司违约解除合同，龙泽源公司有权没收保证金并有权要求友融公司另外支付3个月租金的违约金；友融公司自2018年9月25日搬离租赁单元，双方签署的《租赁合同》已终止，鉴于上述事实，龙泽源公司要求扣除保证金，并要求友融公司于2019年3月7日前向龙泽源公司支付525810.6元违约金。友融公司提交友融公司员工与龙泽源公司联系人马姮的微信聊天记录，证明2016年9月26日双方已协商一致同意解除《租赁合同》；2018年9月29日，友融公司已将涉案房屋的门锁密码告知龙泽源公司，同日，龙泽源公司通知友融公司不让其搬走涉案房屋内的任何物品；2018年10月11日，友融公司与龙泽源公司沟通，龙泽源公司仍不允许友融公司搬走涉案房屋内的任何物品。龙泽源公司对微信聊天记录的真实性无法确认，称马姮与龙泽源公司同属远洋集团商业模块，其负责龙泽源公司与友融公司《租赁合同》的对接，马姮接到友融公司的解除通知后，依照业务规范流程，向友融公司发去了终止协议的空白模板，双方没有就解除合同达成一致，没有形成双方盖章确认的解除文件；告知开门密码不能视为交付涉案房屋，友融公司没有履行恢复原状交还房屋的合同义务，龙泽源公司也不同意现状返还，故友融公司的证明不能成立。关于涉案房屋的出租情况，友融公司提交与案外人的聊天记录，证明涉案房屋在2018年9月25日后有过出租的情形。龙泽源公司对该聊天记录的真实性和证明目的均不认可，主张涉案房屋一直空置至今。本案审理过程中，友融公司到涉案房屋查看过两次，均为空置状态。另，在本院审理过程中，双方于2019年7月5日确定友融公司放弃遗留在涉案房屋内的办公家具等物品，由龙泽源公司自行处置。本院认为：《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定全面履行各自义务。友融公司提前提出解除合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。友融公司称双方就提前解除《租赁合同》达成一致，但根据友融公司提交的微信聊天记录，双方就违约金部分未达成一致，也未签署书面解除协议，故不能认定双方就提前解约达成一致。龙泽源公司虽然不确认友融公司提交的聊天记录的真实性，但未提交其他反证，且从聊天记录内容中可以推定聊天对象是龙泽源公司的联系人马姮。故本院对聊天记录的真实性予以认可。友融公司发出解除合同通知的时间是2018年9月25日，并于当日搬离涉案房屋，但双方未进行房屋交接，且根据聊天记录显示，友融公司将开门密码告知龙泽源公司的时间是2018年9月29日。此时，友融公司以实际行动表示不再履行租赁合同，龙泽源公司也已控制涉案房屋，《租赁合同》已实际无法继续履行。合同约定在友融公司违约的情形下，龙泽源公司及或物业公司有权扣除保证金，本院对此不持异议。关于3个月租金的违约金和修缮期租金，其性质与保证金的扣除都是一种违约责任的约定，考虑扣除保证金的因素，本院综合上述两项金额对违约金数额予以酌定。关于房屋租金和占用使用费，从友融公司提交的微信聊天记录来看，龙泽源公司存在拒绝友融公司搬走剩余物品的情形，故本院对龙泽源公司主张的2018年10月1日之后的租金和房屋占有使用费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京友融文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京龙泽源置业有限公司朝阳分公司支付违约金十五万元；二、驳回原告北京龙泽源置业有限公司朝阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12958元，由原告北京龙泽源置业有限公司朝阳分公司负担11308元（已交纳），由被告北京友融文化传媒有限公司承担1650元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  韩晓薇人民陪审员  武文军人民陪审员  王海银二〇一九年八月二十九日书 记 员  任晓彤