四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9877号 上诉人（原审本诉被告，反诉原告）张娅，女，1973年6月12日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托代理人易立富，系张娅之夫。 被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市太升北路**江信大厦****。 法定代表人李进，总经理。 委托代理人李新，系公司工作人员。 上诉人张娅因与被上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3405号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，金牛区长庆路10号南苑6栋2单元5层10号房屋所有权人系张娅，建筑面积136.21平方米，产权取得时间2007年4月29日。 2005年1月1日，金桔花园（二期）业主大会业主委员会（甲方）与嘉丽来物业（乙方）签订《金桔花园物业管理服务委托合同》，主要约定：“甲方将成都市长庆路10号（南苑）、长庆路5号（北苑）金桔花园（二期）委托乙方实行全面物业管理并订立本合同，以资共守……第二十一条物业管理服务费……南苑住宅房屋按建筑面积0.45元/月/平方米……北苑住宅房屋按房屋建筑面积0.4元/月/平方米……物业管理服务费交纳时间为每月22-27日定期到物管办公室交纳。5.业主和物业使用人无正当理由，逾期未交纳物业管理费及其他费用等，经催缴后，从逾期之日起每天按缴费总额的5‰收取滞纳金……第二十四条自行车采取自愿缴费，凡已交费的自行车，按乙方管理规定停放。发生自行车被盗，乙方只按已交费的被盗自行车的现行价格折旧赔偿……第三十二条乙方在管理小区中，如遇盗窃案件发生，造成业主物品被盗的，根据公安部门勘查后，确能证明物品被盗，并经公安部门认定属于乙方管理责任的，乙方将与业主协商解决相关事宜”。 2012年11月15日，金桔花园（二期）业主大会业主委员会（甲方）与嘉丽来物业（乙方）签订《金桔花园物业服务合同》，主要约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就金桔花园物业服务事宜，订立本合同。第一条本合同所涉及的建筑区划基本情况建筑区划名称：金桔花园（二期）南苑、北苑……第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用。1.住宅建筑区划内：住宅用房：北苑按房屋建筑面积0.55元/月·平方米，南苑按建筑面积0.60元/月·平方米；非住宅用房：4.5元/月·平方米……第十一条物业服务费用按月缴纳，业主应在每月二十日前履行缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：1.业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的3‰向乙方支付违约金……” 2012年11月15日，金桔花园（二期）业主大会业主委员会（甲方）与嘉丽来物业（乙方）签订《金桔花园物业服务合同补充协议》，主要约定：“第一条自2010年1月1日起至2012年11月30日止，乙方按2005年签订的金桔花园物业服务合同中约定的物业服务费、机动车停车费等费用标准向业主和物业使用人收取物业服务费……第三条非机动车停车费收取标准1.自行车包月停车费：5元/辆·月……第十四条金桔花园物业服务合同其他责任约定：（一）如遇业主和物业使用人室内盗窃案件发生，造成业主或物业使用人物品被盗的，经报案后，根据公安部门已界定出的小型物品及隐性财产的损失，并经相关部门定性属于乙方管理责任的，由乙方与业主和物业使用人协商解决”。 2014年11月30日，金桔花园（二期）业主大会业主委员会（甲方）与嘉丽来物业（乙方）签订《金桔花园（二期）物业服务合同》，主要约定：“……第四条乙方提供物业公共服务的质量按照四川省《住宅物业服务等级划分》一级服务标准及以下要求……（九）物业服务中若遇住户室内发生被盗，乙方需积极、及时协调处理……第五条乙方根据本物业的使用类型与甲方约定，按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取下列标准的物业服务费用：1.北苑按房屋建筑面积0.55元/月·平方米收取；南苑按建筑面积0.60元/月·平方米收取……第六条本物业地面机动车、非机动车场地使用及地面机动车库收费分别按以下标准收取……（二）非机动车停车费收取标准1.自行车包月停车费：5元/辆·月……第十一条物业服务费、机动车场地使用费、乙方代收代缴的费用及其他费用缴纳时间均为每月20日前，业主及物业使用人按时到物业办公室缴纳……第十三条业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费和机动车场地使用费等，从逾期之日起每日按预期费用总额的3‰向乙方支付违约金……第十七条凡已按时交费的非机动车辆，按乙方指定及规定地点停放的。发生非机动车辆被盗，乙方将按车辆的使用年限折旧赔偿……第二十四条本物业服务合同期限叁年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止”。 嘉丽来物业向原审法院提起诉讼，请求判令张娅支付拖欠的自2012年12月至2017年9月的物业服务费4738.6元及违约金1421.6元，本案诉讼费由张娅承担。张娅提出反诉，请求判令嘉丽来物业向其支付因管理缺失导致自行车被盗损失1984元，本案反诉费由嘉丽来物业承担。 张娅在原审庭审中确认其自2012年12月起未缴纳物业服务费，对其拖欠物业服务费4738.6元的事实无异议。 上述案件事实有嘉丽来物业营业执照复印件、张娅身份证复印件、《金桔花园物业管理服务委托合同》《金桔花园物业服务合同补充协议》《金桔花园（二期）物业服务合同》《缴款凭据》及当事人陈述等在案佐证，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，原审判决予以采信。 原审判决认为，《金桔花园物业管理服务委托合同》《金桔花园物业服务合同补充协议》《金桔花园（二期）物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。依据《合同法》第六十条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。嘉丽来物业向张娅提供物业管理服务，张娅应当依照上述合同之约定向嘉丽来物业交付物业管理费。张娅辩称，因其停放在公共物业停车棚的两辆自行车先后于2013年3月与2013年7月被盗，嘉丽来物业应当承担赔偿损失的责任。张娅提交的《受案回执》《询问笔录》等证据不足以证明其车辆被盗确属嘉丽来物业责任，故其关于因车辆被盗拒交物业服务费并要求嘉丽来物业赔偿损失的抗辩无合同及法律依据，原审判决不予支持。 张娅作为案涉房屋业主，应当按照约定缴纳物业服务费用，但其自2012年12月至2017年9月共拖欠物业服务费4738.6元，根据《金桔花园物业管理服务委托合同》《金桔花园（二期）物业服务合同》之约定，业主应在每月二十日前履行缴纳义务，如逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的3‰支付违约金，及依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，张娅应当向嘉丽来物业支付上述期间欠付物业服务费4738.6元并承担违约责任，现嘉丽来物业主张将其违约金调减为物业服务费的30%，并未超过合同约定的权利范围，故嘉丽来物业要求张娅支付拖欠的物业服务管理费4738.6元及违约金1421.6元的诉请符合合同约定及法律规定，原审判决对此予以支持。 综上，嘉丽来物业的诉讼请求成立，原审判决予以支持。张娅的反诉请求不成立，原审判决不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张娅于判决生效之日起十日内支付嘉丽来物业物业服务管理费4738.6元及违约金1421.6元；二、驳回张娅的全部反诉请求。如张娅未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元【已由嘉丽来物业预交】，由张娅承担，并于履行上述给付义务时一并支付给嘉丽来物业；反诉受理费50元，由张娅负担。 张娅不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人计算物业费所采用的单价存在问题，要求核减物业费1185.03元；被上诉人应当支付由于其管理缺失导致上诉人自行车被盗的损失费用1984元；被上诉人主张的违约金没有法律和合同依据。请求撤销原判并依法改判。 被上诉人嘉丽来物业辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，嘉丽来物业与案涉小区业主委员会签订的一系列物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。《物业管理条例》第十二条及相关法律法规已赋予业主就业主大会或者业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如张娅认为签订的物业服务合同侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在业主委员会代表全体业主与物业公司签订的物业服务合同在未依法被撤销之前，该合同对全体业主均具有约束力。综上，原审法院根据合同的约定判处物业费及违约金并无不当。 因张娅并未按时缴纳停车费，且其提交的证据不足以证明嘉丽来物业未尽到管理责任的事实以及失窃与嘉丽来物业不妥善履行安保义务之间的关系，也无证据体现张娅财产损失的客观情况，原审对其请求物业公司承担赔偿责任的主张不予支持正确。 综上，上诉人张娅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元由上诉人张娅负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年八月十三日 书记员  陈 悦