上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初3827号原告：上海平高企业集团有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：俞跃良，董事长。委托诉讼代理人：王晓嫣，女。被告：陈乃梅，女，1983年12月15日生，汉族，住安徽省。被告：上海芷涵投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈乃梅，经理。被告：刘东辉，男，1981年7月20日生，汉族，住上海市黄浦区。以上三被告共同的委托诉讼代理人：刘传胜，上海市浩信(苏州)律师事务所律师。原告上海平高企业集团有限公司(以下简称“平高公司”)与被告陈乃梅、上海芷涵投资管理有限公司(以下简称“芷涵公司”)、刘东辉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，并于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告平高公司的委托诉讼代理人王晓嫣及三被告共同的委托诉讼代理人刘传胜到庭诉讼。本案现已审理终结。原告平高公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间于2016年10月26日签订的《房屋租赁合同》及于2017年12月26日签订的《房屋租赁补充协议》于2018年3月2日解除；2.三被告向原告支付自2017年8月10日起至2018年3月2日止拖欠的租金1,190,184.4元(其中二楼截至2018年1月15日拖欠的租金为223,152.4元，三楼截至2018年3月2日拖欠的租金为967,032元，币种为人民币，以下同)；3.三被告向原告支付自2016年11月10日起至2018年3月2日止拖欠的物业管理费828,905.18元；4.三被告向原告支付自2017年12月1日起至2017年12月31日止拖欠的水费1,794元；5.三被告向原告支付自2017年12月1日起至2017年12月31日止拖欠的灯箱电费2,250元；6.三被告向原告支付租金的逾期付款违约金(以1,190,184.4元为本金，按中国人民银行六个月至一年期同期贷款利率的4倍自2017年11月25日起计算至实际清偿之日止)；7.三被告向原告支付物业费的逾期付款违约金(以828,905.18元为本金，自2018年1月9日起每日按银行固定资产贷款利率的4倍支付逾期物业管理费滞纳金至实际清偿之日)；8.判令三被告按23,760元/日的标准支付自合同解除日次日(即2018年3月3日)起至房屋实际返还之日止的3F北面部分区域房屋的占有使用费；9.判令三被告支付原告相当于当年8个月租金的违约金2,269,448.67元(按3,404,173元/12个月*8个月计算得出)；10.判令三被告补足原告原装修免租期租金1,418,405.4元(按3,404,173元/12个月*5个月计算得出)。事实和理由：原告与被告陈乃梅、芷涵公司于2016年10月26日就上海市松江区中山中路XXX号XXX层东面部分区域及3F层北面部分区域商铺(以下简称“涉案商铺”)签订《松江平高世贸中心“新食代美食广场”商铺租赁合同》(以下简称“《商铺租赁合同》”)一份，约定：原告将涉案商铺出租给两被告，租赁面积2F为1307平方米，3F为2160平方米；租期自2016年11月10日起至2026年11月9日止；2F前两个租赁年度的日租金为3.5元/日·平方米，即年租金1,669,693元，第三个租赁年度的日租金为4.2元/日·平方米，即年租金2,003,631元；3F前两个租赁年度的日租金为2.2元/日·平方米，即年租金1,734,480元，第三个租赁年度的日租金为2.5元/日·平方米，即年租金1,971,000元；被告先付后用，押一付四，以后每期租金需提前半个月向原告支付，逾期支付的，每逾期一日，需按日租金的两倍支付违约金，同时按银行固定资产贷款利率的两倍向原告支付逾期付租的利息；2F的物业费为8元/平方米·月，每月物业费10,456元，3F的物业费为30元/平方米·月，每月物业费64,800元，合计每月75,256元，先付后用，提前一个月支付下期物业费，逾期支付的应按逾期金额的日千分之三支付滞纳金。2017年12月26日，原告与三被告就涉案商铺签订《房屋租赁补充协议》一份，追加被告刘东辉为原合同项下的共同承租人，双方于2018年1月15日提前解除2F东面部分区域的租赁，并约定三被告应及时付清拖欠款项，逾期未付的，不予减免三被告应付的租金及违约金，同时原告有权按原合同第十二章之约定追究三被告的违约责任等。但时至今日，被告仍欠付原告相关的租金、物业费、水费、灯箱电费等，原告多次催告未果，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈乃梅、芷涵公司、刘东辉共同辩称，第一，三被告拖欠租金的数额和起始时间以原、被告双方签订的《房屋租赁补充协议》为准，2F的部位原告早已收回，3F终止租赁的时间认可为2018年3月2日。第二，对于原告主张的期间的物业管理费被告确实没有支付，金额数字也确认，但被告认为无需支付，理由是因为空调没有及时安装，所以被告一直未开业，被告自行在3F安装一套空调系统后才开业，且期间因为原告的责任导致被告损失大量电费，故被告没有享受过物业服务而无需支付物业费。第三，对于原告主张的水费和灯箱电费的金额数字被告予以确认。第四，不同意支付违约金，由于原告自行锁门，也不同意支付合同解除后的房屋使用费。第五，不同意支付免租期租金，即便法院认定需要支付，也应该按照实际使用时间对照总租期按比例进行支付。第六，被告在原告处尚有283,681.08元租赁保证金，要求在本案中对被告的欠款予以抵扣。第七，原告主张的违约金标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉案商铺登记的权利人为原告平高公司。2016年10月26日，被告陈乃梅、芷涵公司(乙方，承租方)与原告平高公司(甲方，出租方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，用于经营餐饮，租赁面积2F为1307平方米，3F为2160平方米；租赁期限自2016年11月10日起至2026年11月9日，其中2016年11月10日至2017年4月9日为免租装修期，如乙方提前解约或由于乙方原因导致甲方解除合同，该免租期重新计算为计费租期，标准为第一年计租租期的租金；交付日期为2016年11月10日或乙方付清首期租金和租赁保证金后的三日内(以较晚日期为准)，计租期自2017年4月10日起；2F前两个租赁年度的日租金为3.5元/日·平方米，即年租金1,669,693元，第三个租赁年度的日租金为4.2元/日·平方米，即年租金2,003,631元；3F前两个租赁年度的日租金为2.2元/日·平方米，即年租金1,734,480元，第三个租赁年度的日租金为2.5元/日·平方米，即年租金1,971,000元；乙方先付后用，押一付四，以后每期租金需提前半个月向原告支付，逾期支付的，每逾期一日，需按日租金的两倍支付违约金，同时按银行固定资产贷款利率的两倍向原告支付逾期付租的利息；2F的物业费为8元/平方米·月，每月物业费10,456元，3F的物业费为30元/平方米·月，每月物业费64,800元，合计每月75,256元，物业管理费先付后用，提前一个月支付下期物业费；乙方须自行负担与涉案商铺使用有关的电话费、税费、电费、燃气费、空调费及其他费用；租赁区域2F自行安装空调，安装、维修保养均由乙方负责，租赁区域3F使用本商场的中央空调；乙方在终止日期后15天内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有，任由甲方处理；有下列情形之一的，甲方有权选择提前终止本合同：……(4)未按本合同规定日期足额支付本合同中约定支付的费用超过15日的……；乙方应在本合同的租赁期届满或双方终止合同后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的5倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期按本合同约定的支付应缴费用的，超过15日未付，每逾期一日，应按逾期金额的日千分之三支付滞纳金；任何一方因另一方任何实质性违约而终止，则另一方可根据本合同获得赔偿损失外，还可获得对方支付的违约金(终止费)，计算方法如下：……(2)本协议履行期满一年不满三年的，违约金为解约当年八个月的房租金额……。合同另对其他事宜作了相关约定。合同签订后，原告向被告陈乃梅、芷涵公司交付了涉案商铺。2017年11月15日，因被告陈乃梅、芷涵公司存在拖欠租金及物业费的情况，原告向两被告发送《催款函》一份，催告两被告支付欠款。2017年12月26日，被告陈乃梅、芷涵公司、刘东辉作为承租方(陈乃梅、芷涵公司为乙方，刘东辉为丙方)与原告平高公司作为出租方(甲方)就此前的《商铺租赁合同》签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：自本协议签订之日起，将被告刘东辉追加为原合同承租方；因乙方经营困难，乙方提出提前退出原合同2F房屋租赁，各方一致同意，于2018年1月15日提前解除原合同约定的有关2F层东面部分区域(租用面积：1,307平方米)租赁，3F层北面部分区域(租用面积：2,160平方米)的租赁条款及相关事宜仍按原合同执行，原支付的租赁押金283,681.08元不变，继续作为租赁合同项下押金；因乙方违约提前退出2F房屋租赁，乙方应按原合同约定承担违约责任，补足免租装修期租金、支付违约金、赔偿甲方损失，但考虑乙方经济问题，甲方同意免除乙方两个月免租装修期的租金及合同约定的违约金，乙方只需支付甲方3个月免租期租金417,423.25元，结清2F东面部分区域尚未支付的租金223,152.4元、物业管理费96,127.74元；签订本协议后，乙、丙双方处理好2F的电话费、水费、电费、垃圾处理费及其他费用，如乙方、丙方未按约定支付所欠款项，所免除的2个月免租期租金和合同约定的违约金不再减免，甲方可继续向乙方、丙方追索；乙、丙双方为共同承租人，至2017年12月9日，3F北面部分欠租578,160元，欠物业管理费558,400元，2017年9月3日同意减免租金200,000元，实欠936,560元；2F东面及3F北面部分区域共计欠费1,673,263.39元，按如下时间进行付款：从2018年1月起每月10日支付20万元整，每月10日为支付日期，直到1,673,263.39元欠款全部付清为止，若乙、丙双方有一期迟延支付，应于当月11日立即付清拖欠的全部款项；乙、丙双方继续租赁的3F北面部分区域，自2017年12月10日起的租金按原合同约定支付，如乙、丙双方对3F北面部分区域再出现提前退租或出现违约行为，则2017年9月3日同意减免的200,000元租金甲方将取消减免，乙、丙双方应立即重新支付该部分租金；乙、丙双方应于2018年1月15日前依据原合同第十章之规定完成2F东面部分区域房屋的交还义务，并于2018年1月15日前提供工商、税务部门受理证照注销或变更手续的受理单等；如乙、丙双方未按本协议之内容完成相关义务或者未按时向甲方付清2F、3F拖欠租金等各项费用，甲方仍有权依原合同第十二章条款之内容追究乙、丙双方的违约责任。此后，原告与三被告自行办理了2F层东面部分区域的房屋交接。2018年2月13日，原告向三被告寄送《催款函》一份，称三被告一直未按合同及补充协议履行付款义务，故原免除的装修免租期2个月租金、合同约定的解约违约金以及2017年9月3日同意减免的20万元租金不再减免，三被告应予以支付，且三被告还需支付3F部位自2017年12月10日起拖欠的租金、物业费等。该份函件于2018年2月23日由被告签收。2018年2月28日，原告向三被告寄送《解除合同通知书》一份，要求解除原告与三被告之间签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，并要求被告将3F北面部分区域返还给原告、结清相关费用并承担违约责任等。该份函件于2018年3月2日送达被告。2018年3月16日，原告在3F北面部分区域房屋处针对三被告张贴《通知》一份，称：“依据贵方的实质性违约行为，我方根据合同约定于《解除合同通知书》送达贵方之日起解除合同，并请贵方立即将3F北面部分区域房屋返还给我方，但时至今日，该商铺仍未归还，我方将按照租赁合同10.3.1条进行处理，贵方在终止日期后15天内未拆除取回之物品，视为贵方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有，任由甲方处理。因此产生房屋占用费的，按日租金的5倍计算由贵方进行承担，且我方对贵方到期未予搬离或处理的物品不承担任何赔偿责任，不存在任何保管义务。我方根据《解除合同通知书》之规定将于3月18日收回3F北面部分区域商铺及商铺内遗留之物品，特此告知。”2019年6月20日，本院协调原、被告双方至涉案商铺处办理了3F北面部分区域房屋的交接手续，并当场对水电费等进行了核对。相关房屋的门锁均由原告打开，并由被告最终于2019年6月26日搬离了遗留在室内的所有物品。目前，三被告在原告处留存有租赁保证金283,681.08元，双方均要求在本案中以保证金对三被告的欠款予以抵扣。以上事实，有《上海市房地产权证》、《商铺租赁合同》、2017年11月15日《催款函》及邮寄凭证、《房屋租赁补充协议》、2018年2月13日《催款函》及邮寄凭证、《解除合同通知书》及送达凭证、照片、《通知》、本院2019年6月20日询问笔录及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与三被告签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在签订《房屋租赁补充协议》后，合意于2018年1月15日提前解除了2F东面部分区域部位的租赁合同关系，并对相关欠款的支付作了约定，此后被告仍未能依约支付相关的欠款，原告据此主张双方之间的合同于2018年3月2日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，合同存续期间的租金等相关费用仍需结算。根据原、被告在《房屋租赁补充协议》中对相关费用的结算：2F东面部分区域尚未支付的租金为223,152.4元，物业管理费为96,127.74元；截至2017年12月9日，3F北面部分区域欠租578,160元，欠物业管理费558,400元(补充协议中虽曾约定租金减免，但若被告未实际付款可取消减免)。被告在答辩中认可该结算结果，本院予以确认。对于3F北面部分区域自2017年12月10日起至2018年3月2日合同解除时止的租金和物业费，被告理应依约按照1,734,480元/年的标准和64,800元/月的标准向原告支付，其中租金计390,258元，物业费计174,960元。综上，被告应向原告支付截至2018年3月2日止欠付的租金1,191,570.4元和物业费829,487.74元，原告在诉请中主张较低数额的租金1,190,184.4元和物业费828,905.18元，与法不悖，且被告也未提供任何其已经按照《房屋租赁补充协议》之约定支付相关费用的证据，故对原告的该两项诉讼请求，本院予以支持，被告关于因原告未及时安装3F空调而损失大量电费、未享受物业服务等辩称意见，本院不予采信。关于原告主张被告拖欠的水费1,794元和灯箱电费2,250元，被告当庭予以确认，本院依法予以支持。关于租金的逾期付款违约金，结合合同关于各期租金应付时间的约定，原告自愿以1,190,184.4元为本金自2017年11月25日起计算合同解除前欠付租金的逾期付款违约金，与法不悖，本院予以认可，又鉴于三被告提出违约金过高的抗辩意见，本院结合本案实际情况酌情确定逾期违约金的标准为按日万分之二的标准。关于原告主张的物业费的逾期付款违约金，因原告与物业公司之间属代收代缴关系，即便原告依据合同有权要求被告向其支付物业费，但并不代表原告有权代替物业公司直接与被告约定并收取物业费的逾期付款违约金，原告在本案中也未举证证明其有垫付物业费的行为以及相关损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的3F北面部分区域房屋逾期返还的房屋占有使用费，虽然直至本院主持交接后的2019年6月26日被告才将涉案房屋内的相关物品搬离，对于房屋的逾期返还负有责任，但鉴于原告曾于2018年3月16日向三被告张贴告示，明示将于2018年3月18日收回房屋的意思表示，本可依约处理三被告遗留在涉案房屋内的物品，从交接的情况看原告也已实际控制了涉案房屋的钥匙，使得三被告早已丧失对房屋的实际控制权，对于损失的扩大负有责任，本院结合公告内容酌情仅支持原告自2018年3月3日起至2018年3月18日止的房屋占有使用费。鉴于时间较短，对于房屋使用费的数额，本院依照原、被告之间的约定确定而不作调整，其中自2018年3月3日起至2018年3月9日止的使用费按照日租金的一倍(即4,752元/日)计算为33,264元，自2018年3月10日起至2018年3月18日的使用费按照日租金的五倍(即23,760元/日)计算为213,840元，合计247,104元。关于原告主张的解约违约金，有合同依据，本院依法予以支持，但鉴于被告提出违约金过高的诉讼请求，本院酌情将违约金标准调整为1,418,405.4元。至于原告主张的装修免租期租金，双方在合同中对此有明确约定，故本院对三被告主张参照租赁期限进行折算的主张不予采信，对原告的诉讼请求，本院予以支持。对于被告在原告处的租赁保证金283,681.08元，双方均要求在本案中予以抵扣，本院对此一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海平高企业集团有限公司与被告陈乃梅、上海芷涵投资管理有限公司、刘东辉之间于2016年10月26日签订的《房屋租赁合同》及于2017年12月26日签订的《房屋租赁补充协议》于2018年3月2日解除；二、被告陈乃梅、上海芷涵投资管理有限公司、刘东辉于本判决生效之日起十日内向原告上海平高企业集团有限公司支付截至2018年3月2日拖欠的租金906,503.32元(被告陈乃梅、上海芷涵投资管理有限公司、刘东辉在原告上海平高企业集团有限公司处的租赁保证金283,681.08元已在此项中予以抵扣)；三、被告陈乃梅、上海芷涵投资管理有限公司、刘东辉于本判决生效之日起十日内向原告上海平高企业集团有限公司支付截至2018年3月2日拖欠的物业费828,905.18元；四、被告陈乃梅、上海芷涵投资管理有限公司、刘东辉于本判决生效之日起十日内向原告上海平高企业集团有限公司支付拖欠的水费1,794元;五、被告陈乃梅、上海芷涵投资管理有限公司、刘东辉于本判决生效之日起十日内向原告上海平高企业集团有限公司支付拖欠的灯箱电费2,250元；六、被告陈乃梅、上海芷涵投资管理有限公司、刘东辉于本判决生效之日起十日内向原告上海平高企业集团有限公司支付欠付租金的逾期付款违约金(以1,190,184.4元为本金，按日万分之二的标准自2017年11月25日起计算至本金实际清偿之日止)；七、被告陈乃梅、上海芷涵投资管理有限公司、刘东辉于本判决生效之日起十日内向原告上海平高企业集团有限公司支付3F北面部分区域的房屋占有使用费247,104元；八、被告陈乃梅、上海芷涵投资管理有限公司、刘东辉于本判决生效之日起十日内向原告上海平高企业集团有限公司支付解约违约金1,418,405.4元；九、被告陈乃梅、上海芷涵投资管理有限公司、刘东辉于本判决生效之日起十日内向原告上海平高企业集团有限公司支付装修免租期租金1,418,405.4元；十、驳回原告上海平高企业集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108,612元，由原告上海平高企业集团有限公司负担60,982.66元(已付)，被告上海芷涵投资管理有限公司、陈乃梅、刘东辉共同负担47,629.34元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  暨秉恒人民陪审员  张林琪二〇一九年八月二十六日书 记 员  姚吉妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。