陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终9545号上诉人（原审原告）：李龙杰，男，1971年3月24日出生，汉族，住陕西省洛川县。被上诉人（原审被告）：吴志明，男，1993年7月15日出生，汉族，个体经营者，住黑龙江省佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：卞泽青，陕西众致律师事务所律师。上诉人李龙杰因与被上诉人吴志明房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2019）陕0112民初5991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李龙杰上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为吴志明赔偿李龙杰经济损失28633元，包括房费6666元、押金1000元、装修费18680元（其中隔断7000元、墙纸和地角线及工时费5000元、灯和换气扇2000元、地毯500元、吧台和凳子980元、窗帘3000元、门锁和其他小零件200元）；本案诉讼费2287元由吴志明承担。事实和理由：吴志明明知物业公司不让走后门，但为了利益还是将涉案房屋出租给其。吴志明一审中称已告知其后门不能走，其还继续装修房子，与事实不符。当时物业公司已将门封了，现在封条还在。一审认为双方有补充协议约定，其与物业公司产生的问题（包括不限与南门通行问题）导致合同解除，与吴志明无关错误。一审中，吴志明及吴志明代理人表态愿意接受其出示有效票据的情况下，赔偿一般的装修费用，其也愿意接受各一半的赔偿。其提交了装修损失18180元的票据，一审判决吴志明承担2000元作为赔偿错误。吴志明辩称，李龙杰所述与事实不符，其在租赁涉案房屋过程中未有过错，不应承担损失赔偿责任。其作为涉案房屋中介方，有权利出租涉案房屋，该房屋从性质上是可以被出租的，且房屋所涉南门一直在正常通行。其在出租涉案房屋之前，业主包括小区物业公司并未告知其该房屋有特殊情况，也未告知房屋南门不让通行问题。在其与李龙杰签订《房屋租赁合同书》后，李龙杰前往物业公司办理相关手续时，物业公司了解到李龙杰租赁涉案房屋用途是经营一家棋牌室，物业公司告知李龙杰不能在小区经营棋牌室，影响小区管理秩序，随后物业公司通知其及李龙杰该房屋不能用于经营棋牌室，否则小区南门不让通行，得知此事后，其在涉案《房屋租赁合同》签订后第三天就与李龙杰协商解除合同，并承诺退还李龙杰所交房租及押金，但李龙杰坚决不同意解除合同，并告知其自己能搞定物业公司，无奈其与李龙杰签订了《补充协议》，明确约定李龙杰与物业沟通不成导致无法经营，与其无关。因此，在本次租赁过程中其未有过错，不应承担李龙杰的任何损失。李龙杰要求其承担其装修费损失于法无据，该部分损失是李龙杰自行扩大的损失，应由其自行承担。李龙杰与其签订合同之后，在李龙杰装修之前物业已经告知小区内不允许开棋牌室，否则南门不让通行，李龙杰已明知涉案房屋有无法经营的可能性，其也明知装修存在很大风险，但是李龙杰仍然进行装修，李龙杰对该部分装修损失采取放任的态度，依法应自行承担责任。请求驳回上诉，维持原判。李龙杰向一审法院起诉请求：⒈其与吴志明签订的《房屋租赁书》解除；⒉吴志明赔偿其经济损失53512元；⒊吴志明支付其违约金46 000元；⒋诉讼费由吴志明负担。一审法院认定事实：2019年2月13日，李龙杰(承租方、乙方)与吴志明(出租房、甲方)签订《房屋租赁合同书》（以下简称合同），约定：甲方将位于西安市经开区XX城XX路XX城英皇之都北门6-8-10101号房屋二楼（面积70平方米）出租给乙方经营棋牌室使用；租赁期限自2019年2月20日至2023年5月20日止，共计四年；租金支付采用预付制，乙方先支付租金后使用房屋，第一年租金为人民币4万元，合同签订之日乙方一次性向甲方付清2019年4月份与5月份房屋租金6666元；租金为半年付，后续租金提前一月支付，即自2019年5月20日起至2023年5月20日整年计算；合同签订之日，乙方向甲方支付人民币1000元押金，作为房屋内部设施、水费、电费、燃气费、物业费、取暖费等综合保证金；合同生效后，乙方享有一个月的免租装修期；合同期间，双方如有违约，须赔偿对方30万元违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订当日，李龙杰向吴志明交纳了租金6666元、房屋押金1000元。2019年2月15日，李龙杰（乙方）与吴志明（甲方）签订《补充协议》，约定：1.乙方从事任何经营与甲方无关，甲方无任何连带责任；2.因房东个人原因无法出租或者甲方经营不善与房东（李艳）解除合同后，违约金30万元双方不予追究；3.因乙方与物业产生问题（包括但不限于南门通行等问题）导致乙方无法经营，与甲方无关；4.乙方问题无法承租，房租不予退还。合同及补充协议签订后，吴志明向李龙杰交付了涉案房屋，李龙杰遂对房屋进行了装修，但因涉案房屋所在物业部门禁止李龙杰从南门通行，致使李龙杰无法经营，李龙杰遂诉至法院形成诉讼。庭审中，李龙杰明确其诉讼请求的经济损失53512元分别为：租金6666元、押金1000元、装修费18180元（其中隔断7000元），墙纸、地脚线及工费5000元、灯及换气扇2000元、地毯500元、吧台及凳子980元、窗帘3000元、门锁及其他小零件200元。吴志明对李龙杰请求的租金表示应在扣除2019年3月20日之后的租金再返还李龙杰；吴志明对李龙杰请求的押金1000元表示同意返还；李龙杰为证明其他损失情况向法庭提交了部分收据，吴志明对该证据不予认可。经询问，双方均表示不对房屋装修残值进行鉴定。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2019年2月13日签订的《房屋租赁合同书》及2019年2月15日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现李龙杰请求解除《房屋租赁合同书》，吴志明同意解除，故对李龙杰关于解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《补充协议》约定：因乙方(李龙杰)与物业产生问题（包括但不限于南门通行等问题）导致乙方无法经营，与甲方（吴志明）无关，故物业部门禁止李龙杰从南门通行，致使李龙杰无法经营，导致合同解除的原因不在于吴志明，故对李龙杰关于吴志明支付其违约金46000元的诉讼请求不予支持。因物业部门禁止李龙杰从南门通行，李龙杰未实际经营，李龙杰交纳给吴志明的租金6666元，吴志明应予以返还。李龙杰请求吴志明退还押金1000元，吴志明同意返还，予以准许。李龙杰请求的装修损失，双方均不愿进行鉴定，鉴于李龙杰对房屋进行了装修，合同解除的事由不可归责于双方当事人，根据公平原则，酌情吴志明承担李龙杰装修残值损失5000元。李龙杰请求的其余物品损失，因该物品属于李龙杰购置物品，李龙杰可以将该物品搬离。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，判决：一、李龙杰与吴志明于2019年2月13日签订的《房屋租赁合同书》解除；二、被告吴志明于本判决生效后十日内返还原告李龙杰租金6666元、押金1000元，并支付原告李龙杰装修残值损失5000元，共计12666元；三、驳回原告李龙杰的其余诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2287元(李龙杰已预交)，现由李龙杰负担1996元，吴志明负担291元，吴志明负担部分于本判决生效后十日内支付李龙杰。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，李龙杰与吴志明签订的《房屋租赁合同书》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。李龙杰主张解除《房屋租赁合同书》，吴志明表示同意解除，故对李龙杰该项请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《补充协议》约定，因李龙杰与物业部门产生问题（包括但不限于南门通行等问题）导致李龙杰无法经营，与吴志明无关。故一审据此认定物业部门禁止李龙杰从南门通行，致使李龙杰无法经营，并最终导致合同解除的原因不在于吴志明，并对李龙杰要求吴志明支付其违约金46000元的诉讼请求不予支持，并无不妥。鉴于李龙杰未实际经营系因物业部门禁止李龙杰从南门通行，故李龙杰交纳给吴志明的租金6666元，吴志明应予以返还。李龙杰要求吴志明退还押金1000元，吴志明亦同意返还，故予以支持。关于李龙杰主张的房屋装修损失，因一审中双方当事人均不愿进行鉴定，而李龙杰实际对房屋进行了装修，故一审考虑到涉案合同解除的是由不可归责于双方当事人，根据公平原则，酌定吴志明承担李龙杰装修残值损失5000元，与法不悖，并无不当。李龙杰主张的其余物品损失，因该部分物品系李龙杰购置，故李龙杰可以将其搬离。综上所述，李龙杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516元，由李龙杰负担。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年八月二十日 书 记 员  姬  凯  华