广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终692号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡芬梅，女，1976年10月1日出生，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：何果，广西恒聚律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西大洋投资有限公司来宾分公司，住所地广西来宾市桂中大道**。 法定代表人：董学密，执行董事。 上诉人（原审被告反诉原告）：广西大洋投资有限公司，住，住所地广西南宁市西乡塘区友爱北路**摄影棚/div> 法定代表人：董学密，执行董事。 以上二上诉人委托诉讼代理人：方高升，广西欣源律师事务所律师。 以上二上诉人委托诉讼代理人：杨金花，广西大洋投资有限公司来宾分公司行政经理。 上诉人胡芬梅与上诉人广西大洋投资有限公司（简称大洋公司）、广西大洋投资有限公司来宾分公司（简称大洋来宾分公司）因租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，认为案件基本事实清楚，不开庭进行了审理。上诉人胡芬梅及其委托诉讼代理人何果，上诉人广西大洋投资有限公司和广西大洋投资有限公司来宾分公司的托诉讼代理人方高升、杨金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡芬梅上诉请求及答辩：一、依法撤销来宾市兴宾区人民法院作出的（2018）桂1302民初1290号民事判决书第三、四、五项判决；二、依法改判被上诉人赔偿上诉人商铺的装修费用19500元；三、依法改判被上诉人赔偿上诉人因未能经营租赁合同期限造成的间接损失144739元；四、本案的评估费用和案件受理费全部由被上诉人承担。事实与理由一、一审法院作出的判决违背事实和法律，违背公平和正义。1.被上诉人于2018年1月22日下午单方突然切断电源、拉警戒线阻止上诉人经营商铺，致使上诉人一直无法经营。被上诉人单方终止履行合同的行为，一审法院既己认定并己构成了单方违约行为。2.上诉人在合同无法继续履行的情况下于2018年4月25日依法提起本案诉讼，要求解除租赁合同并主张被上诉人赔偿上诉人因未能经营租赁合同期限造成的直接损失和间接损失。根据双方合同第十四条第（四）款明确约定“违约方应当承担违约责任，赔偿守约方因此而遭受的经济损失”，被上诉人应当赔偿上诉人因此遭受的所有经济损失。3.在诉讼过程中，兴宾区法院依法委托司法评估机构进行现场查勘并对上诉人未能经营租赁合同期限造成的损失进行评估。直到2018年9月10日经法院组织上诉人与被上诉人及司法评估机构进行现场查勘结束后，上诉人才能自行取走商铺货物。综上，被上诉人的行为己明显构成了单方违约，依法、依约都应赔偿上诉人因此遭受的一切经济损失。二、一审法院作出的判决违背事实与法律。1.上诉人提起诉讼的时间不能等同于双方合同实际解除的时间。被上诉人单方阻止并封锁上诉人经营的商铺，致使上诉人无法正常经营，双方合同无法继续履行且无法达成协商一致。上诉人为维护自己的合法权益只能依法提起诉讼。一审法院在未经审理、尚未作出判决之前，且合同双方未能达成合同解除协议的情况下，认定上诉人提起诉讼之日合同即解除，没有法律依据。另外，该合同实际解除的时间并不影响也不能免除被上诉人单方违约的赔偿责任；即使合同己终止或解除也不影响上诉人追究被上诉人拒不履行合同部分的违约赔偿责任。2.一审法院仅认定上诉人损失计算截止合同解除时，而没有认定合同解除后上诉人未能经营的合同期限所造成的间接损失，损害了上诉人的合法权益。据合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院没有考虑合同期限的固定性和全面履行的完整性，也助长了合同单方违约的任意性，违背了立法本意和合同当事人的合约意志。被上诉人未全面履行合同约定的义务，造成上诉人利益损失和可得利益损失，依法应予全部赔偿。3.上诉人遭受的损失，经法院主持、由双方共同选定的具备相应资质的评估机构作出评估结论意见：上诉人库存服装直接损失为9000元、未能经营租赁合同期限造成的间接损失为144739元。该评估意见客观、公正、科学符合客观实际，应当作为认定上诉人本案遭受损失的事实和法律依据。三、一审法院判令上诉人向被上诉人支付占用租金没有法律依据，应驳回被上诉人的反诉主张。上诉人既不得经营使用商铺，却要承担租金，明显不公。由于被上诉人单方阻止上诉人经营并封锁商铺，致使合同无法履行，造成上诉人商铺中的服装无法销售和处置。同时，由于双方争议一直无法达成一致协议，上诉人为了保护自己的合法事实和权益，只能待法院组织双方和司法评估机构进行现场查勘评估结束后才能清理商铺货物。被上诉主张上诉人未能经营期间的租金，既不合理也不合法。该期间产生的损失完全是被上诉人的单方违约行为造成的，应由其自行承担。另外，双方一审均己认可，上诉人该商铺的租金按照实际面积计算租金应为4900元/月，被上诉人之前也已把多收的租金部分返还给了上诉人。四、上诉人主张的商铺装修费用应予支持。上诉人为了经营一年合同期限的商铺，投入了19500元的装修费用，但因被上诉人单方阻止，上诉人只得经营了4个多月的合同期。上诉人的投入却未能得到利用，该损失客观存在。一审法院认为“与合同的解除与否无关，”，定性错误。五、一审法院未对评估费用作出处理。本案在诉讼过程中，根据案件的需要委托评估机构进行评估，上诉人先于支付了7000多元的评估费用，但一审法院在作出判决时未对该费用依法作出处理，而完全由上诉人承担，权责不相适。综上所述，本案完全因被上诉人单方违约，造成双方合同无法履行，并造成上诉人遭受巨大的直接经济损失和间接经济损失。根据我国法律规定和双方合同的约定，被上诉人应当依法承担赔偿责任。一审法院认定的基本事实清楚，作出的判决却明显违背事实和法律，请求中级人民法院依法审理，并作出公正判决。 广西大洋投资有限公司来宾分公司、广西大洋投资有限公司上诉请求及答辩：1.请求撤销来宾市兴宾区人民法院于2019年2月15日作出的（2018）桂1302民初1290号一审民事判决书；2.请求改判被上诉人支付上诉人2018年3月至9月期间的场地占用费35000元；3.请求判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、《商铺租赁合同书》己于2018年1月22日解除。被上诉人在经营过程中，拒绝接受商场管理，上诉人在一审诉讼中提交的视频监控等证据表明，被上诉人长期在商场微信群中恶意诋毁上诉人并辱骂管理人员，还多次在商场内与管理人员吵闹，2018年1月22日又故意制造事端，恶毒攻击、威胁并欲殴打商场管理人员，严重干扰商场正常的管理工作。根据《商铺租赁合同书》第十四条第2项和第4项的约定“乙方有以下行为，视为违约，甲方有权解除本合同：乙方严重违反本合同或甲方商场管理规章；经营期间，乙方有严重扰乱商场经营管理秩序，聚众闹事的情形”，显然，被上诉人的行为己经构成违约，甲方有权依据合同约定单方解除合同。因此，《商铺租赁合同书》于2018年1月22日上诉人向被上诉人发函要求清场时就己经解除。二、被上诉人无权要求退还合同保证金。根据《商铺租赁合同书》第八条第1点的约定“如因乙方原因违约或提前申请终止合同，合同履约保证金不予退还”，被上诉人违约在先，根据合同约定无权要求退还合同保证金。三、被上诉人违约在先，应自行承担相应损失。上诉人向被上诉人发函要求合同解除后，被上诉人应当与上诉人办理清场手续并将铺面返还给上诉人，上诉人多次主动联系胡本人协商解决纠纷，且从未阻扰被上诉人进出铺面清点或搬运货品，但胡一直态度蛮横，拒绝友好协商。被上诉人作为违约方，应当自行承担因违约所造成的损失。四、评估意见书的评估结果不应予以采纳。首先，评估意见书对该铺面每日经营利润为654.93元，清洁费9000元的评估意见没有事实依据;其次，被上诉人将货品恶意滞留在商铺当中,上诉人设置隔离线予以保护，货品并未灭失或损毁。其所谓的间接损失也是由于自身怠于履行后合同义务所造成的，如果因此造成经济损失，也应当由其自行承担。第三，评估意见书计算未能经营期间的间接损失为2018年1月23日至2018年8月31日，而该期间为冬装销售淡季，该铺面每日的经营利润不可能达到654.93元。因此，评估意见书的评估结果是不客观的，不应予以采纳。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法改判。 胡芬梅向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告2017年7月18日签订的商铺租赁合同；2.判令被告退还原告的合同保证金10000元;3.判令被告赔偿原告商铺的装修费用19500元；4.判令被告赔偿原告直接损失73310元；5.判令被告赔偿原告因未能经营造成的间接损失224931元；6.判令两被告承担连带责任；7.本案的诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告变更第4项诉讼请求为：判令被告赔偿原告直接损失9000元。 反诉原告广西大洋投资有限公司及其来宾分公司提出反诉请求：1.确认大洋公司与胡芬梅之间的《商铺租赁合同》于2018年1月22日解除；2.判令胡芬梅支付大洋公司2018年3月至9月期间的场地占用费35000元；3.判令胡芬梅承担本案发生的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年7月18日，原告胡芬梅作为乙方与甲方被告大洋来宾分公司签订《商铺租赁合同书》，约定：甲方将位于大洋购物广场方盛店一楼A51号商铺出租给乙方用于经营服装类；租赁期限为2017年9月1日至2018年8月31日止；每月租金5000元；乙方同意向甲方缴纳合同保证金10000元。合同第八条约定了保证金，1.乙方同意向甲方缴纳合同保证金人民币壹万元，乙方应于签订本合同时向甲方一次性支付。合同保证金，在合同期满三个月后无息如数退还。如因乙方原因违约或提前申请终止合同，合同履约保证金不予退还。2.乙方如果违反本合同及商场管理规章任何条款，及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或者任何第三方造成损失，甲方可扣留部分或全部保证金、货款，以抵付甲方或第三方所遭受的经济损失。合同第十四条约定了违约及违约责任，（一）乙方有以下行为，视为违约，甲方有权解除本合同。1.乙方未经甲方同意自行变更部分或全部区域经营商品品类者；2.乙方严重违反本合同或甲方商场管理规章；。4.经营期间，乙方有严重扰乱商场经营管理秩序，聚众闹事的情形。合同对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向大洋来宾分公司支付了10000元合同保证金，并在装修完成后开始经营。原告在经营过程中多次在微信群中就空调问题指责被告大洋来宾分公司管理不当。2018年1月22日下午，被告大洋来宾分公司与胡芬梅因经营问题发生争执。在争执过程中，被告大洋来宾分公司切断胡芬梅商铺的电源并在该商铺周围拉上警戒线。当晚，被告大洋来宾分公司向原告胡芬梅发《函》。该《函》载明：。贵专柜在进入本商场以来一直不配合商场的管理制度。根据所签订合同的条款第十四条第四小条款淘汰制度，贵专柜已被列为淘汰对象，现我司将提前和贵专柜终止合同意向，请贵专柜及时于2018年1月22日22点前办理好相关清场手续。随后，原告停止该商铺的经营，其所有的服装均留在商铺内。至一审法院委托的司法评估机构2018年9月10日进行现场查勘后，原告将该批服装取走。另查明，正意价格评估集团有限公司接受一审法院委托，作出《服装店损失评估意见书》，评估意见为：在价格评估基准日平均每日经营利润为654.93元/日，所评估2018年1月23日至2018年8月31日共221天的未能经营租赁合同期限造成的间接损失为144739元（654.93元/日×221天）。库存服装的损失为因落尘等影响货物外观的损失。评估清洁费为9000元。故，未能经营租赁合同期限造成的间接损失及库存的服装等货物的价值损失为人民币153739元。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间存在合法、有效的租赁合同关系，故各方应当依照合同约定履行各自的权利、义务。原告胡芬梅主张解除涉案合同，法院认为，在原告经营商铺过程中，被告大洋来宾分公司在既未与原告协商一致，也不具备法律规定的法定解除情形或合同约定的解除条件的情况下，采取切断电源、拉警戒线的方式阻止原告经营商铺，导致原告无法经营商铺，合同根本目的无法实现，该行为已构成违约；同时，被告大洋来宾分公司亦无继续履行合同的意愿，故确认原告胡芬梅与大洋来宾分公司2017年7月18日签订的《商铺租赁合同书》于原告起诉之日2018年4月25日解除。大洋来宾分公司辩称涉案合同已在2018年1月22日解除。一审法院认为，一方面，原告在微信群中以不文明的措辞指责大洋来宾分公司管理问题的行为属实，亦有欠妥之处。但原告作为经营者提出个人见解，虽言语不当，但胡芬梅的沟通方式不当显然不是双方达成的合同约定的解除合同情形。另一方面，双方虽因空调、经营等问题发生争执，但大洋来宾分公司提供的证据不足以证实胡芬梅在双方的争执中存在严重影响大洋来宾分公司经营的情形，故大洋来宾分公司以胡芬梅严重影响公司经营为由阻止对方经营、解除合同，理由不成立。故被告大洋来宾分公司于2018年1月22日单方解除合同的行为，不具有法律效力，不产生解除合同的法律后果。原告主张被告退还合同保证金10000元，一审法院认为，本案合同因被告大洋来宾分公司的违约行为导致原告依法解除，该保证金亦应当依法退还，故对原告的该主张予以支持。原告主张被告赔偿直接损失9000元及未能经营造成的间接损失224931元，并提出司法评估申请。一审法院认为，经法定程序委托的评估机构具备相应资质，其作出的《服装店损失评估意见书》具有法律效力，法院予以采纳并确认原告在未能经营租赁合同期限造成的平均每日经营利润为654.93元/日，库存的服装等货物的价值损失为人民币9000元。如前所述，被告大洋来宾分公司的行为是导致原告经营受阻、合同解除的主要原因，结合被告的过错，一审法院确认被告大洋来宾分公司对原告从2018年1月23日截止合同解除时2018年4月25日的损失为的60253.56(654.93元/日×92天）元的赔偿责任。被告大洋来宾分公司辩称原告的服装还在，其价值并未灭失，故对《服装店损失评估意见书》不予认可。一审法院认为，《服装店损失评估意见书》认定的服装清理费9000元，并未包括库存货物本身的价值。换言之，如将库存货物本身的价值或因过季、压仓导致的贬值部分作为损失加以计算，则损失会更加大。故《服装店损失评估意见书》在考虑库存货物由原告胡芬梅处分的基础上，将对库存货物本身的价值或因过季、压仓导致的贬值部分排除在损失之外，符合客观事实。法院对被告的该辩解意见不予采纳。原告主张其商铺装修费用19500元，一审法院认为，商铺装修费用为原告经营的必要支出，与合同的解除与否无关，且原告因被告违约所遭受的损失的合理部分已得到法院支持，原告再主张该商铺装修费用缺乏事实依据，法院不予支持。原告主张两被告承担连带责任，因被告大洋来宾分公司为被告大洋公司设立的分支机构，不具备独立的法人资格，故被告大洋来宾分公司的行为后果由被告大洋公司承担，即被告大洋公司独立承担前述法院确认的债务。反诉部分，反诉原告大洋公司主张确认《商铺租赁合同书》于2018年1月22日解除。如前所述，反诉原告向反诉被告胡芬梅发送带有解除合同内容的《函》的行为，既不是双方协商一致的结果，也不具备法律规定的法定解除情形或合同约定的解除情形，故反诉原告的行为不产生合同解除的法律后果。反诉原告主张被告支付2018年3月至9月期间的场地占用费35000元。一审法院认为，一方面，如前所述，反诉被告胡芬梅虽在2018年1月22日之后被阻止进入商铺进行经营活动，但其库存服装等仍然占用反诉原告的场地，一直持续至2018年9月26日。对长时间的占用反诉原告的场地，胡芬梅亦存在一定责任。另一方面，在《服装店损失评估意见书》已确定胡芬梅的损失并获法院支持的情况下，租金为其经营的必要支出，应当向出租人支付。结合反诉被告实际占用反诉原告商铺至2018年9月26日的事实，一审法院确认反诉被告胡芬梅应当支付的租金为34316元[5000元/月×(6个月+26天）]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、解除原告胡芬梅与被告广西大洋投资有限公司来宾分公司2017年7月18日签订的《商铺租赁合同书》；二、被告广西大洋投资有限公司退还原告胡芬梅合同保证金10000元；三、被告广西大洋投资有限公司赔偿原告胡芬梅各项损失为，保证金10000元、直接损失9000元、间接损失60253.56元，合计79253.56元;四、驳回原告胡芬梅的其他诉讼请求；五、反诉被告胡芬梅支付反诉原告广西大洋投资有限公司租金34316元;六、驳回反诉原告广西大洋投资有限公司的其他诉讼请求。上述原告胡芬梅与被告广西大洋投资有限公司互负金钱债务相互抵消后，由被告广西大洋投资有限公司支付原告胡芬梅44937.56元。本案本诉受理费6216元，由原告胡芬梅负担4726元（已缴纳），由被告广西大洋投资有限公司负担1490元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费145元，由反诉被告胡芬梅负担。鉴定评估费7462.14元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 一审法院判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照双方签订的《商铺租赁合同书》约定全面履行自己的义务。上诉人胡芬梅租赁大洋公司商铺销售以冬装为主的服装，应充分了解大洋公司商铺的环境是否适宜其经营的服装，由于大洋公司商场内安装的是中央空调，且是大型商场，空调温度应适应大众商家及消费顾客。因此，胡芬梅向大洋公司提出要求降低空调温度、加大空调风力，是为了其顾客试衣时的低温环境，以此提高其销量。大洋公司考虑到如降低整个商场内室温，不仅侵害了其他租赁商铺的权益，而且会影响整个商场消费顾客的购物体验，在大洋公司拒绝了胡芬梅的要求后。胡芬梅在微信群中以不文明的措辞指责大洋公司，并为此双方多次发生争执。在双方协商未解决的情况下，大洋公司擅自阻止胡芬梅进入商铺进行经营活动。为此造成《商铺租赁合同书》未能全面履行，双方均有过错。一审法院根据双方的实际损失计算赔偿并无不当，为此，双方的上诉理由均不成立，本院不予支持。胡芬梅预交的鉴定评估费7686元，一审法院未确定负担不当，本院认为应由双方各负担一半。 综上所述，胡芬梅及广西大洋投资有限公司及其来宾分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2379元由胡芬梅负担1190元，广西大洋投资有限公司及其来宾分公司负担1189元；鉴定评估费7686元（胡芬梅在一审已预交）由胡芬梅负担3843元，广西大洋投资有限公司及其来宾分公司负担3843元。（广西大洋投资有限公司已预交二审受理费2056元；胡芬梅已预交二审受理费2379元） 本判决为终审判决。 审 判 长 覃学敏 审 判 员 覃奇明 审 判 员 田宁芳 二〇一九年八月八日 法官助理 李程玲 书 记 员 王若琪