山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初878号原告：大同俊景房地产开发有限公司，住所地大同市平城区御河东路东侧。法定代表人:林某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑某，男，汉族，1986年3月28日出生，系该公司员工，住太原市小店区。被告：肖某，男，汉族，1987年1月10日生，住河北省张家口市蔚县。原告大同俊景房地产开发有限公司诉被告肖某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼，被告肖某经《人民法院报》公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间的商品房买卖合同关系；2、请求判令被告配合原告办理房管局撤销备案手续；3、请求判令被告按房屋总价款的10%向原告承担违约金人民币53876.7元；4、请求判令被告返还原告为其垫付的银行利息、罚息、复利人民币15070.37元；5、请求判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月29日,被告认购了原告开发的位于御河东路东侧的大同恒大绿洲8号楼3单元2103号房屋，该房屋总价538767元，首付款168767元（含定金),余款370000元以银行按揭贷款方式支付。双方于2014年3月29日签订正式的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案手续。2014年5月29日,原告、被告以及中国邮政储蓄银行股份有限公司山西省大同市分行（以下简称“邮政储蓄银行”)签订了《个人购房/购车借款及担保合同》,约定被告从邮政储蓄银行借款370000元，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任，保证责任至涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕之日。在邮政储蓄银行发放贷款后，被告自2016年5月12日起未依合同约定偿还银行贷款。邮政储蓄银行分别于2015年7月15日、2016年5月12日向原告发出的贷款代偿通知书,要求原告承担担保责任。截至2017年2月17日原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利等合计人民币366835.76元。原告承担保证责任后，已于2017年9月8日向被告送达了解约通知。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第五款的约定以及相关法律规定，原告（出卖人）有权解除与被告之间的商品房买卖合同,被告（买受人）所交的全部款项不予退还。买受人在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关撤销合同备案的手续。原告主张从被告支付的首付款中扣除其应承担的利息、违约金后将余款返还被告。为维护双方合法权益,原告自愿将违约金降低比例为房屋总价款的10%即53876.7元。被告违反《商品房买卖合同》的约定，侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁判，判如所请。被告肖某未答辩亦未提交证据。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、被告肖某身份证复印件一份，证明被告的主体身份；2、商品房买卖合同，证明合同价款及双方合同约定的其他情况，同时证明原告已享有解除权；3、个人购房/购车借款及担保合同，证明被告首付款数额及贷款数额；4、邮储银行出具的结清说明及付款明细，证明因被告逾期还贷，邮储银行自原告账户扣款的笔数及金额；5、解除合同通知书，证明原告曾经向被告发送解除商品房买卖合同的通知书，但没有有效给被告送达。被告未予质证。本院经审查，对上述证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月29日，被告肖某与原告大同俊景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为大同恒大绿洲8号楼3单元21层2103号，系预售商品房，该房预测建筑面积98.47平方米，单价5471.38元，总金额538767元。付款方式为首付款168767元，于2014年3月17日前付清；余款共计370000元办理银行按揭。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家有关规定和地方人民政府有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付买受人。……合同的附件四约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……2014年5月29日，中国邮政储蓄银行山西省大同市分行作为贷款人与被告肖某签订《个人购房/购车借款及担保合同》，原告大同俊景房地产开发有限公司作为担保人在合同上盖章。合同约定：本贷款项下贷款仅用于购买坐落于恒大绿洲8-3-2103号房屋，建筑面积98.47平方米，贷款期限为240个月，自2014年5月29日至2034年5月29日。贷款利率为浮动利率，贷款的归还采取按约等额本息还款法。借款人连续3个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、要求借款人限期纠正违约行为；2、停止发放未发放的贷款；3、宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；4、要求借款人就本合同项下债务提供贷款人认可的其他担保；5、处分抵押物，实现抵押权；6、处分质押物，实现质押权；7、要求保证人承担保证责任；8、解除本合同。……合同签订后，中国邮政储蓄银行山西省大同市分行依约向被告发放了贷款，该款作为被告肖某向原告交付的房款，直接转账给了原告。之后，被告肖某未按借款合同约定偿还银行借款。原告因被告连续逾期不归还借款，被中国邮政储蓄银行山西省大同市分行扣还借款本金共351765.39元、利息15060.44元、罚息9.93元，共计366835.76元。目前，本案所涉肖某贷款本息已全部结清。另查明，原告未向被告交付所售房屋。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》以及原、被告与中国邮政储蓄银行山西省大同市分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》均系各方当事人真实意思表示，除了《商品房买卖合同》附件四中关于解除合同后买受人所交全部款项不予退还的约定违反合同法规定无效外，其他部分合法有效，各方当事人均应按约定履行义务。被告肖某为购买原告开发的大同恒大绿洲8号楼3单元21层2103号房屋从中国邮政储蓄银行山西省大同市分行贷款370000元，原告为该笔贷款提供担保。现因被告肖某不归还按揭贷款本息的违约行为导致原告承担了保证责任。根据双方所签订的合同约定，原告享有解除合同的权利，故对原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。原告要求被告返还其代被告清偿的银行贷款利息、罚息共15070.37元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告协助原告到房管局办理撤销备案手续，符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。双方所签《商品房买卖合同》解除后，关于被告肖某已付购房首付款及已还银行贷款本金，肖某可以向大同俊景房地产开发有限公司另行主张。原告要求被告按房屋总价款的10%向原告承担违约金53876.7元，因双方无相关约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；二、被告肖某于本判决生效后十日内返还原告为其垫付的银行利息、罚息共计15070.37元；三、被告肖某于本判决生效后十日内协助原告办理《商品房买卖合同》撤销备案手续；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1524元，由被告负担331元，由原告负担1193元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于大同市中级人民法院。审 判 长 王雁琴人民陪审员 宋天林人民陪审员 兰生喜 二〇一九年八月七日书 记 员 崔 涛