江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0803民初979号原告：罗筱琳，女，1959年11月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨文峰，广大深大地律师事务所律师。被告：谭赵锋，男，1990年4月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：万绍峰，江西秉志律师事务所律师。原告罗筱琳与被告谭赵锋房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告罗筱琳及其委托诉讼代理人杨文峰、被告谭赵锋及其委托诉讼代理人万绍峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗筱琳向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方于2014年10月20日签订的吉安市青原区井冈路与和气路交叉口西南角XXXX8、9、10号楼10-门面1号商铺租赁合同；2.判令被告立即向原告支付违约金10万元（按照年租金408000元的每日万分之五计算）；3.案件受理费、诉讼保全责任保险费用、保全费由被告承担。事实和理由：2014年10月20日，原、被告签订商铺租赁合同，被告租赁原告所有的位于吉安市青原区井冈路与和气路交叉口西南角XXXX8、9、10号楼10-门面1号，约定租赁期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月30日。前五年租金为每年408000元，第六年起每年递增8%，交付租金日期为签订合同之日提前一个月付。合同第五条约定，若承租方有下列行为，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自毁坏房屋主体结构的；2、承租方擅自转租、转让或转借的；3、承租方利用承租房屋进行违法活动及犯罪活动的；4、承租方拖欠租金累计达30天，并赔偿违约金10000元。第七条约定，租赁期内，因租赁门面产生的水、电、卫生费、物业管理费由承租方负担。第八条约定，租赁期间，承租方因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先向出租方申请，征得出租方的同意。第九条约定，承租方有下列行为的，出租方有权解除合同：1、未按约定期限交付租金超过20天以上；2、在租赁期内，未经出租方认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的；3、从事非法经营及违法犯罪活动的。第十条约定，承租方应如期交付租金，如承租方未经甲方同意逾期交付，出租方有权要求承租方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿经济损失。在合同签订后，被告经常严重、根本违约，每年的租金均逾期，且均逾期超过3月以上；擅自转租给多个第三方；卫生费、物业管理费不交，导致原告被物业公司起诉。根据商铺租赁合同的约定，被告的违约行为，原告有权解除合同收回房屋并要求被告支付违约金。谭赵锋辩称，1、原告无权基于被告擅自转租解约合同。转租是事实，但是被告不是擅自转租，被告转租的事实原告知道；被告转租最早在2015年，时至今日已经4年多，原告行使解除权已经过了解除合同的除斥期间；2、被告不存在逾期付租金，原告无权基于此解除合同，原、被告之间存在很多资金往来，有借款，有货款，有租金，原告应明确资金往来用途，才能探讨被告是否逾期交租金；法律规定解除合同应该向另一方进行催告通知，原告未向被告进行催告和书面通知，不得行使解除权，原告还全额收取了被告2019年全年的租金，现在又起诉，原告不讲诚信。3、被告不存在违约，无需支付违约金，原告主张的违约金过高，原告的违约金计算方式不明确；原告自己分不清哪些是借款，哪些是货款，哪些是租金，如何认定被告逾期；违约金是弥补损失的，这几年被告都足额支付了租金，原告不存在损失。4、若解除合同将存在诸多负面影响。该片区在被告承租前尚不繁华，被告通过将楼下数个店铺转租给不同行业的经营者，逐渐使得该区域的商业氛围活跃起来，已经形成了稳定的业态，解除合同势必破坏已有商户关系、经营结构、市场秩序。被告系退役军人，五年来，原、被告承租关系稳定，形成了何时付租、付多少，怎么支付的默契。如今，原告突然提出解除合同，目的不在于维权而是想抬高租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对罗筱琳为证明其主张和事实向本院所提交证据认定如下：1、原、被告身份证，证明原告、被告的主体适格；2、房屋所有权证，证明原告对所涉房屋有所有权；3、商铺租赁合同一份，证明原告将原告所有的本案涉案房屋租赁给本案被告，双方就解除合同的情形及违约金做了详细约定，解除合同情形包括被告擅自转租，逾期交付租金超过30天等其中的一种情形就符合合同解除的条件；4、店铺出租合同，证明被告未经原告允许擅自将本案所涉房屋转租给多个第三方；5、青原区法院执行案件通知书及收款收据、证明，证明原告未向物业公司缴纳2015年7月1日至2016年8月31日的物业费22281.7元，物业公司起诉原告，进入执行阶段后，原告支付了该笔物业费；6、青原区法院传票、民事起诉状，证明原告没有向物业公司缴纳2016年9月1日至2018年7月31日的物业费，吉安市三星物业有限公司起诉原告。本院对谭赵锋为证明其主张和事实向本院所提交证据认定如下：1、营业执照，证明被告将所承租的店铺转租给他人并已注册营业；2、借条，建行手机银行账户明细，证明原告向被告叔叔谭德凡借款40万元；3、建行手机银行转账详情，证明被告已经将2019年的部分租金，分7笔共计37万（1、2018年12月4日5万；2、2018年12月11日5万；3、2019年1月3日5万；4、2019年1月4日4.8万；5、2019年2月26日2万；6、2019年3月3日6.1万；7、2019年3月9日9.1万）转账给原告的儿子朱磊。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2014年10月20日，原、被告签订商铺租赁合同，被告租赁原告所有的位于吉安市青原区井冈路与和气路交叉口西南角XXXX8、9、10号楼10-门面1号，约定租赁期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日。前五年租金为每年408000元，第六年起每年递增8%，交付租金日期为签订合同之日提前一个月付。合同第五条约定，若承租方有下列行为，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自毁坏房屋主体结构的；2、承租方擅自转租、转让或转借的；3、承租方利用承租房屋进行违法活动及犯罪活动的；4、承租方拖欠租金累计达30天，并赔偿违约金10000元。第七条约定，租赁期内，因租赁门面产生的水、电、卫生费、物业管理费由承租方负担。第八条约定，租赁期间，承租方因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，征得出租方的同意。第九条约定，承租方有下列行为的，出租方有权解除合同：1、未按约定期限交付租金超过20天以上；2、在租赁期内，未经出租方认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的；3、从事非法经营及违法犯罪活动的。第十条约定，承租方应如期交付租金，如承租方未经甲方同意逾期交付，出租方有权要求承租方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿经济损失。签订合同后，被告自2015年开始陆续将承租原告的商铺转租给多个第三方，最近的一次转租是在2019年3月9日。被告自2018年12月4日开始陆续向原告支付2019年的租金共计37万元。本院认为，原告罗筱琳与被告谭赵峰签订的商铺租赁合同不违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。原、被告均应按合同的约定履行。根据合同约定，被告转租店铺应向原告书面申请，并征得原告同意。被告在承租原告的店铺后分别向多名第三人转租，被告称原告对转租的事实明知，但是未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。故根据合同约定，原告可以解除合同。根据合同约定，被告应在每年的9月20日前交付下一年度的租金，但被告2019年的租金在2018年12月4日才开始陆续支付，构成违约，依法应承担违约责任。因合同约定了两种不同的违约金计算方式，在庭审中原告同意违约金按合同第五条约定计算即10000元。关于原告主张的保全费、诉讼保全责任保险费用，该笔费用未实际发生。综上所述，原告要求解除合同的诉请及要求被告支付违约金10000元的诉请本院予以支持；原告主张的保全费、诉讼保全责任保险费用因未实际发生，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第六十五条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告罗筱琳与被告谭赵锋于2014年10月20日签订的关于位于吉安市青原区井冈路与和气路交叉口西南角XXXX8、9、10号楼10-门面1号商铺租赁合同；二、被告谭赵锋于本判决生效之日起十日内向原告罗筱琳支付违约金10000元；三、驳回原告罗筱琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44600元，由原告负担2050元，被告谭赵锋负担42550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  邓正信人民陪审员  谭 群人民陪审员  任 强二〇一九年八月九日法官助理刘艳书记员王智附:本判决生效后,权利人可以申请执行,申请执行的期间为二年。