江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2678号上诉人（原审被告）:江苏雅仕园食品宿迁有限公司，住所地宿迁经济技术开发区金鸡湖路南侧。法定代表人：宋江云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：石雷，江苏雅仕园食品宿迁有限公司员工。被上诉人（原审原告）：王国良，男，1977年7月13日出生，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：邱峰，江苏君相合律师事务所律师。原审被告：石雷，男，1962年10月9日出生，住宿迁经济技术开发区。原审被告：石子龙，男，1991年1月26日出生，住宿迁经济技术开发区。原审被告：宋江云，女，1955年7月4日出生，住宿迁经济技术开发区。上诉人江苏雅仕园食品宿迁有限公司（以下简称雅士园公司）因与被上诉人王国良及原审被告石雷、石子龙、宋江云房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2018）苏1302民初7936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雅士园公司上诉请求：撤销一审判决并改判或发回重审。事实与理由：1.原审法院诉讼保全材料未向上诉人及时送达导致上诉人不能在有效期内申请复议；2.原审法院向上诉人送达的应诉材料中没有合议庭组成人员告知书，导致上诉人代理人到听后才知道合议庭组成人员，剥夺了上诉人的诉讼权利；3.宿迁经济技术开发区管委会工作人员口头表示过优先购买权，原审法院未追加宿迁经济开发区管委会参加诉讼。4.上诉人主张案涉厂房价格过低，被上诉人应当就合同约定的价格符合市场价值进行举证，原审法院以上诉人未举证证明其主张为由属于认定事实不清。王国良辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王国良一审诉讼请求：判令雅士园公司继续履行与王国良签订的《厂房买卖合同》，将案涉厂房房屋所有权和国有土地使用权变更登记至王国良名下并向王国良交付案涉厂房及土地。事实与理由：2018年8月13日，王国良与雅士园公司签订《厂房买卖合同》1份，约定雅士园公司将其所有的位于宿迁经济技术开发区金鸡湖路南侧、武进路北侧编号为苏（2018）宿迁市不动产权字0034167号不动产的房屋所有权和国有建设用地使用权转让给王国良。王国良已按合同约定支付了价款400万元，但雅士园公司至今未向王国良交付案涉厂房和土地，其行为已构成违约。宿城法院经审理查明：2018年8月13日，雅仕园公司（甲方）与王国良（乙方）签订《厂房买卖合同》1份，石雷、石子龙、宋江云在担保人处签字，主要内容为：第一条甲方将其所有的不动产权证号为苏（2018）宿迁市不动产权第034167号工业园国有土地使用权及厂房转让给乙方。房地产详细情况如下：1.土地坐落四至范围:东至江苏全盈生物科技有限公司;西至江苏雅仕园宿迁有限公司:南至武进路北侧南侧;北至南侧;2.房地产座落在江苏省宿迁市经济技术开发区金鸡湖南侧、武进路北侧。房屋类型;工业用厂房;构造:钢结构;房屋建筑面积3670.43平方米,土地使用权面积:13544平方米；3.房屋平面图和房地产四至房屋如图（附件一）;4.该房屋占用范围内的土地为【国有】;国有土地使用权以【出让】方式取得。第二条甲、乙双方经协商,同意上述房地产转让价款为（人民币）400万元，（大写）肆佰万元整。第三条甲方获得国有土地使用权的使用年限从2018年6月15日起至2067年10月23日止,其中乙方按本合同商定受让上述房地产,具有国有土地使用权的使用年限从2018年08月12且起至2067年10月23且止,为乙方依法使用国有土地使用权的有效期限。甲方将上述房地产转让给乙方后,出让合同载明的权益、义务一并转移给乙方。第四条转让过户所产生税、费等费用,根据国家相关规定由甲、乙各自缴纳承担。在办理转让过户时,由于甲方故意拖延或者不及时办理转让过户，造成乙方损失的,甲方担任赔偿。第五条在上述房地产验收交接前未支付的工程款、物业管理费、水、电、燃气、通讯费等其他费用及债务问题,由甲方承担,跟乙方无关。第六条付款方式及违约责任合同签订乙方即付清全部400万元款项,甲方保证在30天将不动产权证号为苏（2018）宿迁市不动产权第004167号转让过户至乙方名下。甲方不得以任何原因造成办证时间耽误。甲方未在规定的时间内将不动产权证号为苏（2018）宿迁市不动产权第004167号转让过户至乙方名下,需全额退还合同款400万元给乙方,并承担合同总款20%的违约金……第八条本合同自甲、乙双方盖章签字之日起生效。第十条甲方同意将交易款打入一下账号:户名:石雷,卡号62×××79……2018年8月13日，王国良向石雷打款350万元。同时，雅士园公司出具收条，主要内容：“收条收到王国良厂房房款叁佰伍拾万元整￥3500000元。”2018年8月16日，王国良又向石雷打款50万元。2018年9月13日，原告申请诉前保全，2018年9月17日15时，宿迁市房产部门查封该房产。涉案房屋办理不动产产权证书，不动产权证号:苏（2018）宿迁市不动产权字第0034167号，房屋和土地位于宿迁经济开发区北侧，土地权利类型为国有建设用地使用权，土地用途为工业用地，建筑面积为3670.43平方米。宿城法院认为，本案争议焦点是王国良与雅仕园公司签订的《厂房买卖合同》是否有效，王国良主体是否适格。涉案土地用途为工业用地，雅仕园公司辩称工业用地只能登记在公司名下，但并无法律禁止性规定，故对雅仕园公司该辩解不予采信，故王国良主体适格。关于雅仕园公司辩称，涉案土地出售价格明显低于市场价，开发区管委会有优先购买权，因此涉案买卖合同无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定：“上述使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。”该条款明确约定只有转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府才享有有优先购买权。本案中，雅士园公司既没有提供证据证实案涉土地使用权转让价格明显低于市场价格，案涉土地所在的宿迁经济技术开发区管委会也没有主张行使优先购买权，故对雅仕园公司基于此要求确认合同无效不予支持。对于雅士园公司庭后变更答辩意见，基于优先购买权，不同意过户和交付房屋的意见，不予准许。综上，王国良向雅仕园公司购买不动产，双方之间形成的买卖关系，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。王国良已经履行合同约定的付款义务，且雅仕园公司庭审中明确表示愿意继续履行合同，故王国良要求过户和交付房屋、土地的请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条规定，判决：雅仕园公司于判决生效之日起十日内协助王国良办理不动产权证号为苏（2018）宿迁市不动产权字第0034167号不动产过户手续，并在上述期限内将该不动产权证书上载明的房屋和土地交付给王国良。案件受理费5900元，保全费5000元，合计10900元，由王国良负担5080元，雅仕园公司负担5820元。对于原审判决查明的事实，双方当事人均无异议。围绕上诉请求，雅士园公司二审中提供如下证据：1.宿迁经济技术开发区工业企业土地收储协议会审单复印件1份，载明雅士园公司最初94亩土地、房产及其地面附属设施和其他附属设施协商收储价格为3320万元，因其东面20亩土地、3670.43平方米厂房及其他附属设施被法院保全，所以在收储过程中予以剥离上述被保全的土地、房产及其他附属设施，收储款项同比例下调，最终收储价格为2810万元。拟证明该公司与王国良签订的厂房买卖合同约定的价格过低。被上诉人王国良对上述证据质证意见为：该证据为复印件，对其真实性不予认可，其与本案无关联性。被上诉人王国良二审中提供以下证据：2.宿迁经济技术开发区工业项目进区投资合同书1份，主要内容为经宿迁经济技术开发区管理委员会同意，王国良代表天津市国至源生物科技有限公司与其签订投资协议，天津市国至源生物科技有限公司投资项目地址为南侧，土地性质及建筑物、附着物取得方式为通过正常买卖取得原雅士园公司的工业土地、房屋及办公等资产。3.天津市国至源生物科技有限公司公司章程1份、工商登记信息1份，主要内容为王国良为该公司股东。上述证据拟证明宿迁经济技术开发区管委会同意天津市国至源生物科技有限公司进入宿迁经济技术开发区进行投资，其对雅士园公司与王国良之间签订案涉厂房买卖合同并无异议。上诉人雅士园公司对上述证据质证意见为：对上述证据真实性无异议，但其与本案无关联性。本院对上述证据认证意见如下：证据1系复印件，上诉人未提供原件供本院核对，被上诉人对其真实性亦不予认可，本院对该证据的真实性不予认可。上诉人对证据2、3真实性无异议，该组证据可以认定王国良系天津市国至源生物科技有限公司股东，其代表天津市国至源生物科技有限公司与宿迁经济技术开发区管委会签订投资协议，投资协议中对于投资项目地址、土地和建筑物取得方式等均进行了明确约定，可以推定宿迁经济技术开发区管委会对于王国良购买雅士园公司厂房及土地并无异议，本院对证据2、3的证据效力，予以确认。本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院二审另查明：王国良系天津市国至源生物科技有限公司股东，该公司（乙方）于2013年12月13日与宿迁经济技术开发区管委会（甲方）签订投资合同书1份，约定甲方同意乙方通过正常买卖取得原雅士园公司工业土地、房屋及办公等资产方式投资建设天津市国至源生物科技有限公司喷雾干燥果蔬粉、骨汤项目，项目地址位于南侧，占地面积约为20亩。甲方协助乙方办理雅士园公司房屋所有权和土地使用权过户手续，产生的费用由乙方和雅士园公司按国家法律规定各自承担。本案在二审中，雅士园公司主张案涉厂房已于2018年4月左右租赁给案外人宋静平（音），租赁期限为五年，年租金为4-5万元每年，第一年租金已经支付，后又称第二年租金已支付。就该主张，雅士园公司未提供租赁关系客观存在并实际履行的相关证据，亦未在本院指定的期限内将宋静平（音）通知至本院接收询问。经当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.一审程序是否符合法律规定；2.双方订立的《厂房买卖合同》是否有效，雅士园公司是否应协助王国良办理案涉厂房不动产过户手续并将该厂房及土地交付王国良。关于争议焦点1，上诉人主张原审法院诉讼保全材料未向上诉人及时送达，导致上诉人不能在有效期内申请复议。经查，王国良申请诉前财产保全，宿城法院于2018年9月13日立案受理，案号为（2018）苏1302财保160号，该案在办理过程中，已向雅士园公司送达了申请书副本、裁定书，雅士园公司在送达回证上加盖该公司印章，并由石子龙签收，故雅士园公司该项主张无事实依据，不予支持。关于雅士园公司主张原审法院向其送达的应诉材料中没有合议庭组成人员告知书，导致其代理人到庭后才知道合议庭组成人员，剥夺了其诉讼权利的观点。经查，一审程序为简易程序转化为普通程序审理，在普通程序开庭审理过程中，审判人员当庭向双方当事人告知了合议庭组成人员以及当事人可以提出回避的申请，询问当事人是否申请审判员、人民陪审员、书记员回避，双方当事人均称不申请回避，故雅士园公司该项主张亦无事实依据，不予支持。综上，一审程序符合法律规定。关于争议焦点2，根据合同法第五十一条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。雅士园公司主张双方之间订立的《厂房买卖合同》无效，主要理由为根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，“上述使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。”该条规定的适用情形是在国有土地使用权转让价格明显低于市场价时，赋予市、县人民政府优先购买权。本案中，宿迁经济开发区管委会并未主张案涉厂房及土地使用权转让价格明显低于市场价格，并主张优先购买权。况且，根据宿迁经济开发区管委会与天津市国至源生物科技有限公司签订的投资协议，其同意天津市国至源生物科技有限公司通过正常买卖取得原雅士园公司工业土地、房屋及办公等资产方式，投资建设天津市国至源生物科技有限公司喷雾干燥果蔬粉、骨汤项目，说明宿迁经济开发区管委会认可本案当事人之间的房屋及土地使用权转让行为，不主张行使优先购买权。因此，上诉人有关涉案房屋和土地使用权转让价格过低、宿迁经济开发区管委会有优先购买权且不放弃等上诉主张，依据不足，不予支持。综上，雅士园公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人江苏雅仕园食品宿迁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇一九年八月十五日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。