重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4295号上诉人（原审原告）：重庆名特新医药有限公司，住所地重庆市南岸区茶园玉马路**内**第**，统一社会信用代码91500108054266795G。法定代表人:康伟，总经理。委托诉讼代理人：陈勇有，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆东本工业有限责任公司，住，住所地重庆市南岸区玉马路**一社会信用代码9150010820317940XH。法定代表人：王东，执行董事。委托诉讼代理人：秦坤，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾治勇，重庆宏创律师事务所律师。上诉人重庆名特新医药有限公司（以下简称“名特新公司”），与上诉人重庆东本工业有限责任公司（以下简称“东本公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初6946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年05月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人重庆名特新医药有限公司的委托诉讼代理人王小兴、陈勇有，上诉人重庆东本工业有限责任公司的委托诉讼代理人秦坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名特新公司的上诉并答辩称：请求撤销原审判决第一项、第三项，将第一、三项依法改判为东本公司以4078752元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率标准向名特新公司支付从2015年11月29日起至2016年8月4日止期间逾期办证的损失。事实和理由：原审法院将涉案房屋的接房时间认定为2015年8月3日，属认定事实错误，涉案房屋的接房时间为2015年6月1日。接房时间认定错误，故请贵院依法改判。其余部分，一审判决事实清楚，适用法律正确。东本公司上诉并答辩称，撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初6946号民事判决，依法改判驳回名特新公司的一审诉求。事实和理由：1、东本公司认为对于办证所需资料，东本公司一审中举示的“渝国土房管（2014）807号”文件、张贴办证资料公示的视频、《重庆东本工业有限责任公司关于限期提交企业入驻申请表的函件》、及重庆市南岸区不动产登记中心出具的案涉房屋的《不动产登记受理通知单》、《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《项目入驻申请表》，已经构成了完整的证据链，能够充分证明《项目入驻申请表》系案涉房屋办证必备资料，同时相关文件有明确规定且东本公司也已提前告知。而名特新公司在2016年6月24日才取得该资料，之后才提交给东本公司，东本公司收悉后及时代为进行了提交且于2016年8月5日取得案涉房屋的不动产登记受理单，故根据双方签订的《厂房买卖合同》第十一条的约定，东本公司不应承担违约责任。一审法院认定东本公司逾期办证属事实认定错误。2、关于东本公司收取名特新公司权证代办费问题。东本公司认为东本公司是否有权向名特新公司收取“办证代办费”，并非本案的审理范围，一审法院无权对东本公司向名特新公司收取“办证代办费”是否有相关依据进行认定而判令东本公司退还名特新公司已经缴纳的代办费，属法律适用错误。名特新公司向一审法院起诉请求：1、判令东本公司向名特新公司支付逾期办证违约损失，违约损失以4078752元为基数，按年利率6%，从2015年11月29日起，计算至2016年8月9日止；2、判令东本公司退还名特新公司多付款项（含应退购房款）42393.3元及利息，利息以42393.3元为基数，按年利率6%从2015年8月3日起，计算至付清时止，利随本清；3、本案的诉讼费用由东本公司承担。事实和理由：一、名特新公司、东本公司于2014年11月30日签订了《标准厂房买卖合同》，东本公司将南岸区厂房出售给名特新公司。名特新公司付清房款后于2015年6月1日接房。2016年8月10日才取得不动产权证，东本公司构成逾期办证违约。二、2015年8月3日，东本公司代收名特新公司税费等269319.06元（243051.66元+10976元），包括名特新公司直接交纳243051.66元和应退购房款10976元。扣除东本公司代缴非住宅房屋所有权登记费550元，物业专项维修资金101968.8元，税款合计124406.96元，总计226925.76元（550元+101968.8元+124406.96元），东本公司多收取名特新公司费用42393.3元（269319.06元-226925.76元）。一审法院认定事实：2014年11月30日，名特新公司（乙方）和东本公司（甲方）签订《标准厂房买卖合同》（合同编号B3-5-1），约定名特新公司购买东本公司开发的位于南岸区茶园房屋。项目暂定名重庆东本.茶园.企业上谷（东本茶园产业园标准厂房一期工程）。厂房建筑面积1278.04平方米，建筑面积单价3200元/平方米，总成交价4089728元。付款方式为：签订合同当日支付定金500000元，2014年12月1日前支付总房款的30%即人民币1229728元，余款2860000元办理按揭。合同第六条交房期限约定：甲方于2015年6月30日向乙方交付综合验收合格的现房，乙方向甲方支付完所有款项后即可办理接房手续。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。合同第十一条关于办理产权登记的约定：1、甲方收到乙方支付的该厂房全部房款且乙方实际接收该厂房的180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代乙方办理该厂房的相关产权证，乙方应配合提供甲方办理相关产权证，及时提供所需证照、文件。双方应按国家有关规定，各自承担办理产权证的相关税、费。2、如因乙方未按期提交资料、未支付应缴纳税费、未缴付维修基金等原因，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，甲方不承担违约责任。合同补充协议第六条约定：2、甲方在2014年12月30日前可根据工程进度提前将物业交乙方进行装修，但不作为正式交房，正式交房以主合同中约定的交房时间为准；乙方保证装修作业不得影响甲方工程施工及交房验收工作。上述合同签订后，名特新公司按合同约定支付房款4089728元。重庆诚宇物业管理服务有限公司系涉案房屋所在项目物业服务公司。2015年6月1日，名特新公司和重庆诚宇物业管理服务有限公司签订《前期物业服务协议》。当日重庆诚宇物业管理服务有限公司颁发南岸区房屋的装修许可证。2016年6月1日，重庆市南岸区不动产登记中心出具《业务受理通知书》，收到并受理东本公司申请办理南岸区房屋的城镇房屋初始登记。2016年7月27日，名特新公司配合东本公司办理所需的《重庆市土地房屋权属登记申请书》。2016年8月5日，重庆市南岸区不动产登记中心出具了《不动产登记受理单》，收到并受理东本公司代名特新公司申请办理南岸区房屋的存量房买卖登记。2016年8月10日，重庆市南岸区不动产登记中心颁发南岸区房屋不动产权证，房屋建筑面积1274.61平方米，房屋实际价额为3200元/平方米×1274.61平方米=4078752元。东本公司应退房款10976元（4089728元-4078752元）。2015年8月3日，东本公司向名特新公司代收税费等243051.66元、东本公司代缴非住宅房屋所有权登记费550元、物业专项维修资金101968.8元，税款合计124406.96元，总计226925.76元（550元+101968.8元+124406.96元），东本公司多收取名特新公司费用42393.3元（269319.06元-226925.76元）。2017年3月21日，东本公司向名特新公司出具发票，收取名特新公司“办证代办费”40787.52元，名特新公司方于2017年3月30日签收该发票。上述事实，有名特新公司、东本公司双方的当庭陈述与辩解、《标准厂房买卖合同》及《补充协议》、银行客户电子回单、《关于收缴契税及相关费用的函件》、非住宅房屋所有权登记费收据、重庆市物业专项维修资金专用收据、税收完税证明、“办证代办费”发票、社会保险参保参保证明、不动产权证书、销售不动产统一发票、《前期物业服务协议》、装修许可证、城镇房屋初始登记《业务受理通知书》、存量房买卖登记《不动产登记受理单》等在案佐证。东本公司向法庭展示了渝国土房管（2014）807号批复和项目入驻申请书，拟证明办证需项目入驻审批前置，名特新公司的项目入驻审批在2016年4月6日才审批通过。一审法院认为，名特新公司、东本公司双方签订的《标准厂房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，《标准厂房买卖合同》合法有效，合同双方当全面履行。根据合同第十一条关于办理产权登记的约定，甲方代乙方办理该厂房的相关产权证是东本公司应当履行的合同义务，名特新公司在东本公司代办产权证的过程中履行的是提供相关资料的配合义务，东本公司无证据证明要求名特新公司须履行配合义务而拒绝履行的情形，造成逾期办证违约责任当由东本公司承担。渝国土房管（2014）807号批复系针对购买为厂房配建的办公用房和生活配套用房及行政机关内部作出的管理性批复，对本案标准厂房的买卖不具有约束力。即使需要名特新公司配合提供项目入驻审批，东本公司也当向名特新公司予以明示。东本公司既无证据证明其明示要求名特新公司配合，也无证据证明名特新公司拒绝配合，名特新公司对此无过失，当不应承担相应民事责任。东本公司的此项辩解，一审法院不予采纳。根据名特新公司于2015年6月1日与重庆诚宇物业管理服务有限公司签订《前期物业服务协议》以及物业公司颁发的装修许可证，以及合同第六条交房期限和补充协议第六条的约定，名特新公司在2015年8月3日才付清款项。在无其他证据证明具体交房时间的情况下，结合东本公司所称在2015年8月3日之后交房的陈述。可以推定接房时间为2015年8月3日。根据合同约定，“甲方收到乙方支付的该厂房全部房款且乙方实际接收该厂房的180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代乙方办理该厂房的相关产权证。”涉案房屋实际交房时间为2015年8月3日，故东本公司应在2016年1月31日前提交涉案房屋办理产权证的相关资料。但直至2016年6月1日，东本公司才办理南岸区房屋的城镇房屋初始登记。2016年8月5日才办理涉案房屋南岸区厂房的存量房买卖登记，东本公司逾期办证的违约事实成立，名特新公司主张逾期办证违约金，一审法院予以支持。因涉案房屋并非商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证违约责任计算标准，可按房价款4078752元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率标准，从2016年1月31日计算至2016年8月4日止。虽然在2017年3月21日，东本公司向名特新公司出具发票，收取名特新公司“办证代办费”40787.52元，且由名特新公司方于2017年3月30日签收该发票。但东本公司收取该项“办证代办费”没有合同约定。名特新公司方签收该发票也不能说明名特新公司对收取该项费用予以了认可。因此东本公司辩解多收取的费用是东本公司依据《标准厂房买卖合同》的约定收取的代办权证的代办费缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。据此东本公司构成不当得利，应当悉数返还本息，利息可参照中国人民银行同期贷款利率标准，从交款之日起计算。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆东本工业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向重庆名特新医药有限公司支付逾期办证违约损失，违约损失以4078752元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年1月31日起计算至2016年8月4日止。二、重庆东本工业有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还重庆名特新医药有限公司多收取费用42393.3元及利息，利息以42393.3元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年8月3日起计算至付清时止，利随本清。三、驳回告重庆名特新医药有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3844元，由重庆东本工业有限责任公司负担（此款已由名特新公司垫付，东本公司于本判决生效之日起五日内直接支付名特新公司）。本院二审期间，东本公司围绕上诉请求依法提交了证据有：1、《重庆市国土房管局关于工业厂房及配套用房办理权属登记等有关问题的批复》（渝国土房管[2014]807号）、《重庆市工业园区及工业项目规划管理办法》（渝府办发[2015]95号）；2、《重庆市南岸区不动产登记中心关于是否为办理工业厂房转移登记必备资料的回函》；3、2015年9月关于园区办理资料的视频资料。拟证明《项目入驻申请表》系权证办理的必备资料；4、（2019）渝05民终1727、1731号《审理笔录》。拟证明“办证代办费”不是本案的审理范畴，一审判决不应当对上诉人是否有权向被上诉人收取该笔费用进行审查。被上诉人认为被上诉人在办证过程中只是配合义务，对其证明目的不予认可。就其他事实部分，二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1、涉案房屋东本公司是否存在逾期办证的情形，应否承担逾期办证的违约损失；2、东本公司应否向名特新公司退还多收取的款项42393.3元及利息；3、涉案房屋的交房时间应如何认定。现就双方争议焦点评述如下：1、关于涉案房屋东本公司是否存在逾期办证的情形，应否承担逾期办证的违约损失问题。依据东本公司与名特新公司签订的《东本茶园产业园标准厂房买卖合同》约定，东本公司收到名特新公司支付的该厂房全部房款且名特新公司实际接收该厂房后180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代名特新公司办理该厂房的相关产权证，名特新公司应配合提供东本公司办理相关产权证，及时提供所需证照、文件。双方应按国家有关规定，各自承担办理产权证的相关税费。如因名特新公司未按期提交资料、未支付应缴纳费用等原因，导致东本公司未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，东本公司不承担违约责任。本案中，涉案房屋实际交房时间为2015年8月3日，故东本公司应在2016年1月31日前提交涉案房屋办理产权证的相关资料。但直至2016年6月1日，东本公司才办理南岸区房屋的城镇房屋初始登记。2016年8月5日才办理涉案房屋南岸区厂房的存量房买卖登记，有违双方合同约定，东本公司依法应当承担逾期办证违约损失的支付责任。由于《项目入驻申请表》系涉案房屋办证所需的必备资料，虽然东本公司一审中举示的视频资料（创建时间为2015年9月4日）显示，东本公司于2015年9月4日就房屋办证所需资料及流程在园区内张贴公告进行了公示，其中《项目入驻申请表》系业主办证所需提交的资料之一，但东本公司作为涉案房屋权属证书办理的主要义务主体，应将涉案房屋办证所需资料的范围、提交时限等，按照双方合同约定的通知方式向名特新公司进行告知，现东本公司在案件审理中并未举示证据证明其将办证所需资料采用双方合同约定的方式通知了名特新公司，东本公司自应承担举证不能的不利后果。因此，原审法院判令东本公司承担逾期办证违约损失，并无不妥。2、关于东本公司应否向名特新公司退还多收取的费用42393.3元及利息的问题。根据本案查明的事实，截止2016年8月30日东本公司实际代名特新公司非住宅房屋所有权登记费550元、物业专项维修资金101968.8元，税款合计124406.96元，总计226925.76元，实际多收取金额为42393.3元。鉴于东本公司多收取名特新公司的费用缺乏合同和法律依据，依法应予退还。3、关于涉案房屋的交房时间应如何认定的问题。名特新公司诉称涉案房屋的接房时间为2015年6月1日，名特新公司与东本公司签订的合同约定，名特新公司需付完所有款项后才可办理接房手续，而名特新公司在2015年6月1日支付的款项仅为购房款，故名特新公司主张2015年6月1日交房不符合双方关于交房条件的约定。故其主张不能得到支持。综上所述，上诉人重庆东本工业有限责任公司与上诉人重庆名特新医药有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7688元，重庆名特新医药有限公司负担3844元，重庆东本工业有限责任公司负担3844元。本判决为终审判决。审判长  王伯文审判员  刘恋砚审判员  申 威二〇一九年八月十六日书记员  罗 晴