北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初3463号原告（反诉被告）：许永杰，男，1969年12月11日出生，汉族，北京市中同律师事务所律师，住丰台区。被告（反诉原告）：北京京港城物业管理有限公司，住所地丰台区石榴庄西街****。法定代表人：王建新，董事长。委托诉讼代理人：张文生，北京诉源律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪铮，北京诉源律师事务所实习律师。许永杰与北京京港城物业管理有限公司（以下简称京港城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。许永杰，京港城物业公司委托诉讼代理人张文生、倪铮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。许永杰向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年12月27日签订的《商铺租赁合同》无效；2.返还商铺保证金156037.50元、装修保证金20000元；3.赔偿排风、防水及装修等各项经济损失311248元（包含鱼池9300元、低排净化器12500元、油烟净化器8750元、室内装修164192元、防水9000元、桌椅26050元、餐具及消防器材28806元、员工宿舍租金和违约金及中介费47850元、门头及背景墙4800元）；4.赔偿预期经营损失50000元；5.承担诉讼费。事实和理由：我为从事餐饮经营，在京遍寻合适的商铺。2017年12月，我看到京港城物业公司的商铺招租广告，遂去现场查看并与之洽商具体事宜。由于北京对餐饮商铺办理营业执照有非常严格的要求，合同签订前，在得到招商人员可以办理营业执照的肯定答复后，我于2017年12月27日与京港城物业公司签订《商铺租赁合同》，约定我承租位于丰台区石榴庄西街232号“京港城生活广场”四层编号为4-809号、面积342平米（以下简称涉案商铺）用于餐饮经营，租赁期限5年。合同签订后，我即与装修公司签约并在交纳装修保证金后进场施工，委托代理机构代办环评、执照、食品流通等相关证照。在提交工商注册登记资料时，被告知只能由指定的北京商港投资管理有限公司（以下简称商港公司）代办。2018年5月，商港公司将工商登记的相关表格、资料交由我及公司其他股东签字时，发现公司经营地址与合同约定的地址不符，经协商对方以书面形式承诺，如因实际经营地址与工商注册地址不符受到处罚，一切损失由京港城物业公司负担。2018年6月5日，我取得餐饮业营业执照，公司名称北京黔馔餐饮有限公司。2018年11月，恰逢经济普查及工商检查，我的员工被告知，如注册地址与实际经营地址不一致，可能面临行政处罚。经查，涉案商铺所在楼层未取得房产证明，对方提交的是商场三层的平面图，而非我所经营的四层。根据《中华人民共和国公司法》第198条结合《中华共和国公司登记管理条例》第64条的规定，京港城物业公司提交虚假证明，我的公司随时面临罚款、吊销执照等风险。京港城物业公司明知经营管理的“京港城生活广场”第四层没有经过工商备案、不具备办理营业执照条件，却故意隐瞒，使我作出错误的判断、错误的意思表示，继而签订涉案合同，显然违反了“诚实信用”的原则。故诉至法院，望判如所请。京港城物业公司辩称，合同真实有效，对双方有约束力。我司受产权方委托对外出租房屋，具有出租权；产权方对自有厂房翻建有相关规划建设许可；根据市政府《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》等文件，老旧厂房改造用于经营性场所准予办理营业执照。合同签订前，我司已提供相关资料并告知房屋情况，不存在隐瞒；合同签订后，我司依约交付房屋，协助办理营业执照，不存在违约。相反，是对方经营不善，自行闭店，欠付租金，构成违约。按照合同约定，保证金不予退还。关于装修及桌椅餐具等，系经营必需，损失应自担。至于经营损失，与我司无关。综上，不同意许永杰的诉讼请求。京港城物业公司向本院提出反诉请求：1.返还涉案商铺；2.支付2017年12月27日至2018年4月26日、2018年10月27日至2019年7月10日的房屋使用费，共计636380元；3.承担反诉费。事实和理由：我司负责“京港城生活广场”的物业管理与商铺招租工作。2017年12月，许永杰找到我司洽谈商铺招租事宜。协商过程中，我司充分告知了商铺情况。2017年12年27日，双方签订《商铺租赁合同》，约定许永杰承租涉案商铺，日租金5元/平米，租赁期限5年。2018年2月23日，许永杰正式经营。按照约定，许永杰应于2018年10月12日前交纳第三期租金（合同约定租金三个月为一个周期，乙方在每期结束的15日前一次性向甲方交纳下一期租金），但其自2018年10月12日起，一直以经营不好、正在筹款等理由拖付租金，且至今仍占用该商铺。基于此，根据《合同法》及相关司法解释，《商铺租赁合同》与《补充协议》中的免租期等条款约定无效。故提起反诉，望判如所请。许永杰对反诉答辩称，合同解除前我有权占有商铺，且占用目的是为保存现状用于评估。现商铺已被对方用广告设施全部遮挡，客观上造成我无法撤出店内设备，且对方有商铺钥匙，具有强行搬走屋内设备的能力。合同约定2017年12月27日至2018年2月26日为免租期，是行业惯例；2018年2月27日至2018年4月26日的免租期，是对方迟迟不给我办理营业执照致使我无法正常经营给予的补偿。况且，导致合同无效的过错责任在对方，损失应自负。综上，应驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：2017年12月27日，许永杰（乙方）与京港城物业公司（甲方）签订《京港城生活广场商铺租赁合同》，合同约定乙方承租涉案商铺用于餐饮，租赁期限自2017年12月27日至2022年12月26日，装修期限60日，租期起算日为2018年2月25日；第一、二年租金624150元、单价5元/平米/日，合同生效当日交付首期租金，以后租金三个月为一周期，乙方在每周期结束的15日前交纳下一期租金；乙方签订合同的同时，向甲方交纳租赁保证金156037.5元；乙方进场装修前，应交纳装修保证金；乙方逾期支付租金等费用，甲方有权停水、停电。合同签订后，许永杰交纳首期租金以及租赁保证金156037.50元、装修保证金20000元，并进场装修、购置设备，于2018年2月23日开始对外营业。2018年5月9日，双方签订《补充协议》，约定商铺租金起算日为2018年4月27日。2018年6月5日，许永杰注册成立北京黔馔餐饮有限公司，公司住，公司住所地为丰台区石榴庄西街****4-809因许永杰未按合同约定支付第三期租金，京港城物业公司予以催缴，未果。2018年11月30日，许永杰关闭商铺，京港城物业公司亦于同日停止为商铺供水供电。2018年12月3日，许永杰在商铺张贴告示，告知已向法院立案。京港城物业公司亦给许永杰发出通知，要求解除合同，收回商铺，并将涉案商铺用广告布遮挡。2019年1月，北京市规划和国土资源管理委员会给许永杰回复政府信息答复告知书，并附京港城生活广场建设工程规划许可证，显示工程名称为食品包装配送中心工业厂房翻建项目，建筑物地上2层、地下-2层、地下**4月17日，北京市规划和自然资源委员会丰台分局给举报人回复举报事项处理结果告知书，大意为：“关于丰台区石榴庄西街232号京港大厦3-7层违法建设问题，经查:2015年4月10日，我局依法对违法建设进行了处罚，下达《限期拆除决定书》，责令建设单位于2015年4月30日前将增建相应部分违法建设自行拆除。因当事人未履行拆除义务，也未申请行政复议及行政诉讼。2015年5月，我局将上述情况报至原市规划委监察执法大队；2015年8月，市规划委以《商请依法处理北京市食品公司违法建设的函》致函区政府…”诉讼中，根据许永杰申请，本院委托中财宝信（北京）资产评估有限公司对许永杰主张的排风、防水、装修等各项损失进行评估，该公司于2019年6月5日出具评估报告书，确认：装修价值143615.62元（含门头和背景墙）、地面防水价值、地面防水价值8536池价值7504元、净化器设备价值17213元、家具电器设备价值29811元。许永杰预付评估费20000元。2019年7月13日，双方办理了交接手续，许永杰退还涉案商铺，同时搬走卡座（双人）5个、单卡2个、四人台桌13个、6人台桌13个、圆桌2个、方桌1个、牛角椅64把、儿童座椅5把、菜架22个、电磁炉22个、电磁炉保护罩22个、炒菜机1个、电热开水器1个、食品保洁柜1个、电脑一体机1个、打印机1个、路由器2个、点菜宝4个、收银机1个、打印机2个、功放机、鲜鱼池1个、低排净化器1个、油烟净化设备1个、监控设备、灯具、喇叭、AP点1个及厨房设备。诉讼中，双方确认许永杰搬走的装修物品（电脑一体机1个、打印机1个、路由器1个、收银机1个、小票打印机2个、功放机1个）价值10282.57元，鲜鱼池价值7504元、净化器设备价值17213万元、家用电器设备价值29811元；许永杰自述部分物品已卖与他人，消防器材另行解决。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案，涉案商铺位于“京港城生活广场”四层，该项目建设工程规划许可证显示建筑物地上2层、地下-2层，、地下**属未按规定建设的房屋，故许永杰与京港城物业公司签订的《京港城生活广场商铺租赁合同》无效。京港城物业公司对此的抗辩于法相悖，不予采纳。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。许永杰与京港城物业公司签订的《京港城生活广场商铺租赁合同》为无效合同，故许永杰要求退还保证金，京港城物业公司要求交还涉案商铺，于法有据，本院予以支持。京港城物业公司应该知道涉案商铺为违法建设并限期拆除，仍对外出租，因此对于合同无效的法律后果应承担主要责任；作为承租人，许永杰未尽到合理的审查义务，亦负次要责任。因此，对于合同无效造成的损失，应当按照过错责任由各方分担，具体如下：地面防水、室内：地面防水含已经收回的电脑一体机、打印机、路由器、收银机、小票打印机、功放机），已与商铺形成附合且拆除会毁损价值，由京港城物业公司按照过错责任结合评估报告确认的价值予以赔偿；家用电器设备、餐具、鲜鱼池、净化器设备、消防器材未与出租物形成附合，且已由许永杰另行处置，不予赔偿；员工宿舍的违约赔偿，与本案没有必然联系，不予赔偿；许永杰已经办理了营业执照，现无法证实因地址不符致其无法经营，进而造成经营损失，故对该项请求，不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2018年10月27日至2019年7月10日间，许永杰一直占用涉案商铺，虽有停水停电、商铺被围挡之行为，亦为其未按时交纳租金自行闭店所致，本应参照合同约定的租金标准给付该期间的房屋使用费，但考虑京港城物业公司在已经知晓许永杰闭店、不再租用涉案商铺的情况下，未能及时采取有效措施防止损失的扩大，因此酌情减少给付数额。至于免租期即2017年12月27日至2018年4月26日，双方未约定合同无效需给付该期间的房屋使用费，故对该项反诉主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、许永杰与北京京港城物业管理有限公司于2017年12月27日签订的《京港城生活广场商铺租赁合同》无效；二、北京京港城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还许永杰租赁保证金156037.50元、装修保证金20000元；三、北京京港城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿许永杰损失113423元；四、许永杰将其占用的位于丰台区石榴庄西街232号京港城生活广场四层编号为4—809号商铺腾退给北京京港城物业管理有限公司（已履行）；五、许永杰于本判决生效之日起十日内给付北京京港城物业管理有限公司房屋占有使用费350208元；六、驳回许永杰的其他诉讼请求；七、驳回北京京港城物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费20000元，由许永杰负担9200元（已交纳）、北京京港城物业管理有限公司负担10800元（于本判决生效之日七日内返还给许永杰）。本诉案件受理费9173元、反诉案件受理费5082元，由许永杰负担7028元（已交纳），由北京京港城物业管理有限公司负担7227元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文川人民陪审员  桂 华人民陪审员  刘 媛二〇一九年八月二十二日法官 助理  张习文书 记 员  王菲菲