呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初2680号原告：张如燕，女，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区。法定代表人：刘富富，职务总经理。委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司员工。原告张如燕诉被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告张如燕及被告富邦公司委托诉讼代理人郭慧强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行原被告于2014年6月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，按合同约定支付被告拖欠原告2019年上半年租金3440元；2、依法判令被告按人民银行同期贷款利息支付原告逾期利息103.2元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年9月25日原告购买了被告位于中山西路青城公园对面的富邦商业楼摊位（或柜台）。按购买合同约定，由富邦公司整体回租经营管理。被告每年以总购房款的10%返还原告作为租金。2014年1月1日被告与原告签订《呼市富邦商厦回租合同》，租期五年，即从2014年1月1日至2018年12月31日止，合同中规定每年元月份支付原告上半年租金，七月份支付下半年租金。但被告从未按时履行过合同，拒付原告租金。2019年至今在原、被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期没有续签回租合同的情况下，被告继续占用原告摊位（或柜台）牟取利益，并且被告2016年在没有经过原告同意的情况下将包括原告摊位（或柜台）在内的富邦商厦商业区整体出租给了呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司。双方合同约定自2016年至2026年，为期十年。被告与呼和浩特市金锐家居博览有限责任公司签订的合同时限（2016年始-2026年止）已经超出了和原告签订的合同时限（2014年始-2018年止），且在富邦商厦继续正常经营的情况下被告仍拒付原告租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”原告认为，原被告于2014年1月签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期，在没有续签《回租合同》的情况下，被告继续使用原告摊位（或柜台），将原告摊位出租给金锐公司牟利，原被告在法律上已经形成了不定期租赁合同关系，被告与原告于2014年1月签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效。因此，原告要求被告继续履行原被告于2014年1月签订的《呼市富邦商厦回租合同》。支付原告2019年上半年租金及相应的利息是合理合法的，被告拒付原告租金实属违反法律规定，侵害了原告合法权益，是违法行为。为了维护法律尊严，维护我国社会主义法制社会秩序，维护原告的合法权益，原告向贵院提起法律诉讼，恳请法院依法判决，使守法者得到有效的法律保护，使违法者受到应有的制裁。被告答辩称，原被告签订的租赁合同已于2018年12月31日终止，合同第二条约定，合同期满，经营权回归乙方所有。2019年1月1日双方没有续签合同，被告不应该向原告支付租金。利息并没有约定，租金本身不存在，更别说有利息。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.原告向法庭提供的呼市富邦商厦回租合同、房屋买卖合同、收据、位置图、光盘（自己摊位的录像）、富邦公司和呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订的租赁合同等证据，能够形成完整证据链，证实原告与富邦公司之间形成了事实上的房屋租赁合同关系，富邦公司拖欠原告租金的事实。2.富邦公司向法庭提供的通知，无法证实富邦公司与原告解除了回租合同，并将案涉摊位与原告办理了交接手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2002年8月28日，原告作为乙方（买方）与富邦公司作为甲方（卖方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条：甲方将坐落在××路精品柜台3a-28、29号出售给乙方……第二条：甲、乙双方认定的上述房屋，单价为每平米34400元，共计人民币68800元。第六条第2款：乙方所购摊位、摊位为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年，回租金每年付一次。……合同另约定其他条款内容，双方签字盖章予以确认。2、根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条第二款规定，2014年6月19日，原告作为乙方与富邦公司作为甲方签订《呼市富邦商厦回租合同》，该合同约定：一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。……二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层柜台a3(28、29)号，面积2×1.5×0.5平方米，房款总额为68800元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金6880元。三、租金支付方式：每年分两次付清。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。合同另约定其他条款内容，甲、乙双方签字盖章予以确认。3、原、被告签订回租合同到期后，富邦公司未与原告办理退还柜台手续，仍继续租赁使用案涉柜台至今。4、本案为系列案，其他案件中双方签订的呼市富邦商厦回租合同均约定：每年元月份支付上半年租金，7月份支付下半年租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1.被告是否应当继续履行原被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》且按合同约定支付被告拖欠原告的上半年租金3440元；2.被告是否应当支付原告利息103.2元。针对第一个争议焦点，原告与富邦公司签订的《房屋买卖合同》、《呼市富邦商厦回租合同》系双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其合法性、有效性予以确认，双方应依照约定履行各自的义务。本案虽然双方签订的《呼市富邦商厦回租合同》已经到期，但被告未与原告办理案涉柜台的返还交接手续，且继续使用案涉摊位至今，双方虽未重新签订书面租赁合同，但形成了事实上的不定期租赁合同关系，具体租赁费用应当参照之前的租赁合同支付租金，故原告诉请的2019年上半年租金3440元，本院依法予以支持。关于富邦公司提出租赁合同到期，合同解除，不应支付租金及利息的答辩意见，本院认为，被告未向法庭举证其与原告办理案涉柜台返还交接手续，继续租赁使用至今，应当支付租赁费，故根据本案查明事实及交易习惯，被告上述答辩意见本院不予采纳。针对第二个争议焦点，租赁合同到期，事实租赁合同形成后，双方未签订新的租赁合同，故依法沿用之前租赁合同。回租合同约定租金支付方式每年分两次付清，因本案是系列案，依据其他出租人与被告签订的回租合同中关于租金支付方式的约定以及双方多年的交易习惯，对于回租合同约定的租金每年分两次付清应进行符合交易习惯的通常理解，即1月份付上半年租金，7月份付下半年租金，则被告应在2019年1月31日前向原告支付2019年上半年租金3440元，但富邦公司未按约定支付租金，其行为已构成违约，应当自2019年2月1日开始承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而原告因被告违约所产生的损失为被告逾期付款产生的利息损失，故原告主张的利息，应以中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.35%计算为62元，超出部分不予支持。富邦公司以回租合同中未约定利息为由认为不应支付利息的主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告张如燕2019年上半年租金3440元及利息62元，以上共计3502元；二、驳回原告张如燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 任红霞 二0一九年八月二日书记员 云 倩