贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终925号上诉人（原审被告）：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓******。统一社会信用代码：91520400722190256D。法定代表人：彭东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈徽，系该公司职工。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马锐，女，1971年11月24日生，回族，贵州省安顺市人，系安顺市开发区医保局工作人员，住安顺市西秀区。上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司因与被上诉人马锐商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初1330号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2019年8月28日公开开庭进行了审理，上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司委托代理人陈徽及被上诉人马锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安顺翠麓房地产开发有限责任公司的上诉请求：1、撤销安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初1330号民事判决书第一、第二项判决结果，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司在一审提交的证据《关于整改翠麓名品消防登高面征求意见公示、关于小区拆除小区绿化带以便消防验收的建议》，足以证实被上诉人拒不配合上诉人的消防整改请求，以致无法通过消防验收。办理不动产权证书需要上诉人与被上诉人相互配合才能完成，正因为被上诉人的不配合才导致上诉人不能按时协助办理权属证书，故上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司逾期办理不动产权属证书的行为不构成违约。同时，即便上诉人构成违约，但上诉人的违约行为亦未给被上诉人造成损失，故请二审法院依法降低违约金数额。被上诉人马锐在二审中答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司与被上诉人马锐在二审中均未提交新证据。马锐向一审提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理其开发建设的翠麓名品小区1-8-19-4号商品房的不动产产权证；2、判令被告支付原告逾期交房违约金2188.15元，逾期办证违约金以购房总价款535444元，从2017年11月5日至2019年3月11日共计491天，按每天万分之0.1计付，共2626.85元，合计4815元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2014年6月4日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的翠麓名品1-8-19-4号商品房，所购商品房建筑面积132.47㎡，该商品房按套（单元）计算，该商品房总价款为535444元，买受人于合同签订之日支付首期房款165444元，余款370000元贷款支付。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.1的违约金，合同继续履行。合同第八章房屋登记第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。第三条转移登记约定：（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部分提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按照下列第2项处理：…（2）买受人不退房的，出卖人至约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原告于2014年6月14日向被告支付购房首付款165444元、四通费6500元、产权代办费520元、维修基金9273元，于2015年2月5日贷款370000支付余款。该房屋于2016年8月11日交付原告使用。现原告以被告未履行办理该房屋产权证书交付原告为由，提出如前诉请。庭审中，被告认可该商品房尚未通过消防验收，目前尚不具备办理不动产权证书的条件。一审经审理认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，也不违背公序良俗，合法有效，予以确认。现被告翠麓公司承认原告已全部支付完购房款及该房屋未办理现房备案，暂时不能协助原告办理不动产权证，故对上述事实予以确认。一、关于原告诉求被告为原告办理所购房屋的不动产权证书的诉请是否能够支持的问题。因“翠麓名品”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，目前达不到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。二、关于原告主张被告逾期办证构成违约，被告辩称不能办证的原因非系被告所致，故不应当承担违约责任问题的认定。因被告已自认原告所购买的房屋尚未申请办理商品房现房备案，目前尚不具备办理不动产权证书的条件，而被告未能提供证据证明未在约定时间完成转移登记的原因非归咎于被告，故对原告的主张予以采信，对被告的辩称不予采信。被告在约定的期限内未完成转移登记，应按合同约定向原告承担违约责任。三、关于原告诉请逾期办证违约金的起算时间及违约金计算周期问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”本案中，被告实际交房的时间为2016年8月11日，故被告提交申请办理转移登记资料的时间应在2016年8月11日实际交房之日加上90日办理初始登记和加上360日办理转移登记，共计450日内完成提交申请办理商品房转移登记资料，被告在2017年11月4日内未提交申请办证资料即构成违约，依法应承担支付违约金的责任。故逾期办证违约金的起算应为2017年11月4日。原告诉请逾期办证违约金从2017年11月5日至2019年3月11日计算，本院予以支持。四、关于逾期办证违约金约定是够过高及违约金支付标准的问题。本案中，虽然被告违约的事实客观存在，但是原告未能提供证据证实因被告未办理并交付不动产权证书而给其造成的实际损失依据及损失数额，结合房屋已经交付给原告使用的事实，加之被告认为违约金约定过高要求调减，所以结合本地的经济水平、物价、收入的实际情况，酌情调整为由被告支付原告从2017年11月5日起至2019年3月11日期间的逾期办证违约金人民币2128元。五、关于原告诉请要求判令被告支付原告逾期交房违约金2188.15元的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.1的违约金，合同继续履行。该房屋于2016年8月11日交付原告使用，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2019年3月13日向本院起诉主张权益，其主张权利的期限倒推三年应为2016年3月13日，故保护其诉讼时效期间为2016年3月13日至交房日2016年8月11日止。被告逾期交房时间为150天，逾期交房违约金数额应为803元（150天×万分之0.1/日×535444）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《诉讼费交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告马锐从2017年11月5日起至2019年3月11日止的逾期办证违约金人民币2128元。二、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告马锐从2016年3月13日起至2016年8月11日止的逾期交房违约金人民币803元。三、驳回原告马锐的其他诉讼请求。本案受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担。二审确认一审查明的事实。争议焦点：1、上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司逾期办理不动产权属证书是否构成违约；2、一审判决确定的违约金标准是否过高。本院认为：关于上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司逾期办理不动产权属证书是否构成违约的问题。本案双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律规定的效力性强制规定，应为合法有效合同。该合同第二十二条房屋登记中约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”，上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司向被上诉人马锐实际交付案涉房屋的时间为2016年8月11日，故上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司应在2017年11月4日内完成提交申请办理商品房转移登记资料。经本案审理查明，现案涉商品房因尚未通过消防验收而不具备办理不动产权证书的条件，已超过合同中约定的上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司完成提交申请办理商品房转移登记资料的时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司逾期办理不动产权属证书构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。至于上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司主张因被上诉人马锐拒不协助消防整改而不应承担违约责任的问题，因上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司系案涉商品房的开发企业，其负有消防验收的主体责任，且上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司所主张的事由不符合法定或者约定的免除违约责任之事由，故一审判决认定上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司构成违约并承担违约责任并无不当。关于一审判决确定的逾期办证违约金标准是否过高的问题。被上诉人马锐根据案涉《商品房买卖合同》的约定，主张上诉人支付2017年11月5日至2019年3月11日止的逾期办证违约金2626.85元，一审判决根据上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司请求调减违约金的主张将逾期办证违约金调减为2128元。对于案涉逾期办证违约金，一审已经予以调减，上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司在二审中并未提供一审法院调减后的违约金仍然过高的相关依据，且案涉房屋价款为535444元，上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司逾期办证近500余天，一审确认的逾期办证违约金并不过高，故上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司的此项上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费100元，由上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇一九年八月二十八日法官助理张婕书记员曹佳慧（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。