山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终5271号上诉人（原审被告）：马西宁，男，1984年10月7日出生，汉族，户籍所在地山东省沂南县。上诉人（原审被告）：马友富，男，1958年3月12日出生，汉族，户籍所在地山东省沂南县。二上诉人委托诉讼代理人：吴成军，北京市京伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马凤娜，女，1976年5月12日出生，汉族，户籍所在地山东省沂南县。委托诉讼代理人：徐兴涛，山东阳都律师事务所专职律师。上诉人马西宁、马友富因与被上诉人马凤娜确认合同无效纠纷一案，不服沂南县人民法院（2019）鲁1321民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马西宁、马友富上诉请求：1、请求二审撤销一审判决。2、改判上诉人与被上诉人于2006年2月12日签订的《协议书》有效。3、撤销一审判决第二项，判令上诉人对被上诉人不负补偿责任。事实和理由：1、法律和相关规定仅禁止农村住宅和宅基地向城镇居民出售，从未禁止宅基地和农村房屋出售给农村居民尤其是本村村民，上诉人为农村居民，且与被上诉人均为营里村**村民，因此双方的房屋买卖协议合法有效。2、土地管理法第三条第三款规定，土地使用权可以依法转让，因此上诉人与被上诉人可以转让土地使用权。3、一审法院引用的《山东省实施办法》第四十五条的规定是对宅基地申请的规定，而非宅基地在本村居民之间买卖的相关规定，因此一审法院适用法律错误。马凤娜辩称，一审法院认定事实清楚，判决适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，请求二审维持一审判决。被上诉人的宅基地系经过法定程序取得的，宅基地的买卖协议签订后，申请人未向村委提出申请，也未经土地管理部门批准，该买卖协议无效，不符合法律规定。马凤娜向一审法院起诉请求：1.请求依法判决原被告签订的房屋、宅基地买卖合同无效；2.请求依法判决或调解因涉案宅基地而分到的安置楼房一套归马凤娜所有；3.请求地上附属物补偿款归马凤娜所有。一审法院认定事实：1.马凤娜、马西宁、马友富均为营里社区一组（原名沂南县界湖镇马家营村）居民，马西宁、马友富是父子关系。2000年8月8日，沂南县人民政府以沂政土宅字[2000]27号文件审批同意马家营村马凤娜等二十一户村民使用原居民点用地新建住宅。2006年2月12日，马西宁、马友富与马凤娜、马廷祥（马凤娜之父）签订《协议书》，约定：“甲方（马凤娜、马廷祥）位于本村村前宅基一块，一次性买给乙方（马西宁、马友富）……二、付款方式：基地、圈梁共计17000元（大写：壹万柒仟元正）一次性现金付款。三、等房产证办出后，甲方交给乙方，宅基所有权归乙方所有”，落款处有马凤娜、马廷祥、马西宁、马友富签字捺印，证明人马乾本、王兴元、马凤来签字捺印。协议签订后，马西宁、马友富支付价款，占用案涉宅基地建设住宅，马西宁居住使用直至案涉住宅被拆除。2.2017年，案涉住宅所在地被山东省住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅和国土资源厅列入棚户区改造片区。对案涉住宅，沂南县界湖街道营里社区居民委员会（以下简称“营里社区居委会”）与马西宁于2018年10月25日签订了《棚户区改造补偿安置协议书》，约定：如按时签订协议并腾空房屋，对地上物按评估价值补偿，签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、24个月临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元、简装补助20000元、残值补贴2000元，以及安置房一套（多层的为105平方米、双电梯的为115平方米）。营里社区居委会对案涉住宅评估，形成《沂南县拆迁补偿明细表》，载明：住房148953.96元、配房31388.1元、吊顶809.4元、地板砖1611.6元、包门窗1214.1元、墙裙1753.95元、附属物9318元，以上合计195049.11元。3.2018年11月4日，马西宁领取了案涉住宅的地上附属物补偿款195049.11元，以及签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元、简装补助20000元、残值补贴2000元。营里社区居委会将案涉住宅拆除。4.本案审理过程中，马凤娜与马西宁、马友富对上列第2项《补偿协议书》所列安置房市场价值为500000元达成一致意见。一审法院认为，一，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。《山东省实施办法》第四十五条规定：“农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡（镇）人民政府审查，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准”。案涉宅基地经过法定程序被批准由马凤娜建房使用，马凤娜、马西宁、马友富虽为同一村民集体经济组织成员，但未经过村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论同意报相关部门审核批准，签订协议转让宅基地，是以买卖形式非法转让土地，违反法律的强制性规定，该协议无效。马凤娜对宅基地仅有使用权而无处分权，未经营里社区居委会同意擅自处分，对合同无效，承担主要过错责任。马友富、马西宁应当知道法律禁止农村宅基地私自转让，亦有一定过错，承担次要过错责任。二，《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉住宅因列入棚户区改造范围被拆除，没有返还必要，马西宁、马友富取得了因案涉住宅所带来的补偿利益，应给予马凤娜适当补偿。市场价值500000元的安置房是基于案涉宅基地使用权产生的补偿利益，根据各方的过错程度，予以分割。本案中，马西宁、马友富购买宅基地后建设住宅，地上物补偿款及简装补助、残值补贴，应全部归马西宁、马友富所有，签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、24个月临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元，该部分补偿款是对搬迁户的专属补偿，亦应当归马西宁、马友富所有。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、马凤娜与马西宁、马友富于2006年2月12日签订的《协议书》无效；二、马西宁、马友富在本判决生效后十日内补偿给马凤娜150000元；三、驳回马凤娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由马凤娜负担3080元，由马西宁、马友富负担1320元。二审查明的事实同一审一致。本院认为，涉案宅基地经过法定程序被批准由被上诉人马凤娜建房使用，后被上诉人与上诉人马西宁、马友富签订协议书，将该宅基地转让给上诉人建设住宅，双方当事人虽为同一村民集体经济组织成员，但未经过村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论同意，亦未经相关部门审查、审核、批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”、《山东省实施办法》第四十五条“农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡（镇）人民政府审查，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准”的规定，该转让协议无效。被上诉人对宅基地仅有使用权而无处分权，其擅自处分，对合同无效，应承担主要过错责任；马友富、马西宁应当知道法律禁止农村宅基地私自转让，亦有一定过错，应承担次要过错责任。上诉人在涉案宅基地上所建设的住宅已拆迁还建，原审确定还建楼房归上诉人所有，参照该楼房价值500000元，由上诉人补偿被上诉人宅基地利益损失150000元，并无不当。上诉人的上诉理由，不能成立，本院不予采信。综上，马西宁、马友富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人马西宁、马友富负担。本判决为终审判决。审判长 姚 军审判员 王周华审判员 邵 波二〇一九年八月七日书记员 郝连霞