广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初9936号原告：张林，男，1969年1月22日出生，汉族，现住珠海市金湾区，委托诉讼代理人：王爱红，广东文证律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈建林，广东文证律师事务所律师。被告：珠海中电神州置业有限公司，住所地珠海市拱北。法定代表人：高京合，经理。被告：陈清，男，1971年1月18日出生，汉族，住珠海市金湾区，委托诉讼代理人：邹会玲，女，1973年4月9日出生，汉族，户籍地湖北省襄樊市襄城区，系被告陈清的妻子。被告：珠海市合十建筑工程有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：胡道军。第三人：关连德，男，1961年3月18日出生，汉族，住广东省阳西县，原告张林诉被告珠海中电神洲置业有限公司（以下简称中电公司）、陈清、珠海市合十建筑工程有限公司（以下简称合十公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月25日受理后，依法追加关连德为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张林的委托诉讼代理人王爱红、被告陈清的委托诉讼代理人邹会玲到庭参加诉讼。被告中电公司、合十公司以及第三人关连德经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张林向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销（2018）粤0402执异247号执行裁定书；2.请求法院会依法判令终止（2018）粤0402执3714号案件对位于珠海市金湾区××中心区××北路××号（永泰假日公馆）1单元1001房的执行，并予以解除查封；3.请求法院依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告以人民币489174元向中电公司购买位于珠海市金湾区××中心区××北路××号（永泰假日公馆）1单元1001房（以下称涉案房产），于2011年12月31日签订《商品房买卖合同》。但之后中电公司以抵扣工程款的方式将涉案房产抵给了第三人，原告向第三人支付了购房款人民币489174元。中电公司于2013年6月30日将上述房屋交付给原告，随后，原告开通了水电，在涉案房产生活至今。由于关连德未向中电公司出具工程款的发票，导致中电公司也未向原告开具购房发票而未能办理过户登记。后因中电公司与珠海市中小企业融资担保有限公司的（2015）珠香法民二初字第27号案，涉案房产被贵院于2014年12月30日首次查封，该首封解除后又被贵院以（2014）珠香法民三初字第1655号案件轮候查封，现又被贵院以（2018）粤0402执3714号案件轮候查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，原告于2012年已支付全部购房款，中电公司于2013年6月30日已将涉案房产交付给原告，原告开通水电并实际居住使用涉案房产至今，房屋未能办理过户的原因是关连德未向中电公司开具工程款的发票而导致未能开具购房发票所致，原告无过错，故原告对涉案房产完全享有排除强制执行的权益。综上，特请求贵院依法终止（2018）粤0402执3714号案件对位于金湾区XX镇中心区XXX路X号(XX假日公馆）X单元XXXX房的执行，维护原告的合法权益。原告张林对其诉称提交了以下证据:1．执行裁定书、快递单与记录；2．不动产限制（查封）登记表；3．商品房买卖合同；4．收据；5.证明；6.抵工程款房号清单；7.抵扣工程款确认单；8.接收单；9.供水合同；10.客户委托银行代交电费委托书；11.电费发票；12．竣工验收备案表；13．判决书（2014）珠香法民三初字第1655号、2015珠中法民三终字第373号；14.（2019）粤04民终556号民事判决书；15.案例截图。被告中电公司以书面方式答辩称，中电公司与原告罗敏滔、常思华、张林之间关于XX假日公馆X单元XXX房、X单元XXX房、X单元XXXX房被查封、导致无法办理该房屋《不动产权证》，原告的权益受到侵害之事实，中电公司认为原告的诉讼请求可以理解，无可厚非。但造成这一状况的责任完全不在中电公司。具体事实与理由如下：一、中电公司系位于珠海市金湾区××中心区××北路××号永泰假日公馆商住楼项目的开发商；被告合十公司系该项目装饰装修工程的承建方；被告陈清系被告合十公司的实际施工人；第三人关连德系该项目承建方大唐公司永泰假日公馆项目的分包方和实际施工负责人，也是本案原告方实际购房款的委托付款人(第三人)。二、中电公司与原告间只有房屋买卖的合同关系，无任何其他方面的债权债务关系。①2014年8月27日原告罗敏滔(之前合同当事人罗超莲之妹)与中电公司签订了购买珠海市金湾区××中心区××北路××号永泰假日公馆1单元905房的《商品房买卖合同》，购房总价为人民币615842元。②20l2年11月20日原告常思华与中电公司签订了购买珠海市金湾区××中心区××北路××号XX假日公馆X单元XX房的《商品房买卖合同》，购房总价为人民币310000元(其中第三人关连德代偿270000元)。另40000元购房款在房屋交付使用时已付清。③2011年12月31日原告张林与中电公司签订了购买珠海市金湾区××中心区××北路××号XX假日公馆X单元XXX房的《商品房买卖合同》，购房总价为人民币489174元。上述合同中均有约定房款的支付方式为“由广东大唐建设有限公司以抵扣永泰假日公馆工程款方式支付”，此约定已经由第三人关连德确认，并由其负责抵扣事宜的确认。依照合同约定，中电公司分别于2013年6月30日、2014年8月28日和2014年2月17日与原告张林、罗敏滔和常思华办理了毛坯房交付使用手续，三名原告均签署了《接收单》并领取了5把房门钥匙；至此，上述三套房屋已依约完全交付给了三名原告使用。三、第三人关连德在办理上述三套房屋购房款以抵扣XX假日公馆工程款的确认时，由于无法取得大唐公司(总包承建方)的盖章确认(详见2014年9月2日中电公司出具的《永泰假日公馆房屋抵扣工程款确认单》，唯独大唐公司未盖章确认；大唐公司收取第三人关连德的管理费，就有责任为其提供抵扣工程款物业的确认责任，而且这个责任与他人无关)，原告或第三人又未能及时提供相应的购房款抵扣工程款的确认单和发票，依照房产交易备案规定，中电公司无法按合同要求及时在交易中心备案、也无法开具购房发票，从而导致上述房屋于2015年初被查封。由此可见，上述房产被查封的责任完全不在中电公司和原告。四、第三人关连德于2012年11月25日与中电公司就签署了《XX假日公馆物业抵扣工程款房号清单》，本案所涉原告之物业均在其中。2013年5月27日中电公司与关连德签署了《XX假日公馆建设工程结算补充意见》，就永泰假日公馆工程决算及最终清算(关连德部分)双方进行了明晰的约定。上述抵扣清单中所涉房屋均已包含在了工程款结算之内，属于中电公司已付工程款范畴。五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，本案所涉房屋：①所有购房合同书均是在查封之前签订的(有《合同书》为凭)；②本案所涉房屋均是在查封之前就已交付使用(有《接收单》为凭)，原告均为目前涉案物业的实际持有人；③本案所涉房屋的购房款，由第三人关连德代偿，均已由永泰假日公馆已付工程款抵扣；(有关连德签字的《X假日公馆物业抵扣工程款房号清单》为凭)；④由于第三人关连德和总包单位大唐公司未能及时书面确认和开具相应的工程款发票，导致属于原告的本案所涉房屋未能备案和过户，从而导致被查封，全部责任在于总包单位大唐公司和分包人关连德，非原告原因。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。所以，本案所涉房屋被查封与法理不合，恳请法院予以支持解除不当查封。六、本案原告及所涉房屋，均属于十分正常的商品房买卖行为；原告需要房屋，开发商需要资金支付工程款，第三人关连德需要资金进行施工，三方各有所求、各取所需。因此，才会出现由第三人关连德代原告支付购房款的现象(由于关连德属于总包单位大唐公司的分包方及实际施工人，工程款发票是由大唐公司开具，所以，才在合同中约定购房款在大唐公司XX假日公馆工程款中抵扣)。上述购房款全额只要经由所属大唐公司的实际施工人第三人关连德签字确认并提供相应的工程款发票即可。七、本案所涉房屋并非拖欠工程款抵扣所致，是属于商品房买卖合同范畴，只是付款方式为委托了第三人代偿而已。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2点“2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”；因此，本案所涉房屋不存在“工程价款优先受偿权”问题。八、被告陈清属于被告合十公司(X假日公馆装饰装修工程总包单位)的分包人和实际施工人，中电公司与被告陈清无任何契约关系。是被告合十公司与被告陈清之间有合约和债权债务关系。依据(2015)珠金法民二初字第35号民事判决，中电公司只在欠合十公司款项额度范围内，承担连带清偿责任。目前，中电公司已就此在金湾区人民法院对被告合十公司提起了诉讼，并提交了有待法庭认证和采信的相关证据，案件正在审理中。被告合十公司与被告陈清之间的决算债务纠纷，与中电公司无关，被告陈清查封原告物业实属不当。恳请法庭依据事实，依法公正审理。综上，原告作为消费者，其诉求无可厚非，本案所涉房产已依约交付原告使用、而且原告已在实际使用中是既成事实。中电公司在此间无任何违约、违法或不当行为。以事实为依据、以法律为准绳，拨乱反正，是人民法庭的宗旨。相信法官的正直与睿智，中电公司恳请法庭可以到现场予以查证，尽快审明此案，还房于民，还安定于民。结束这无谓的纷争。被告中电公司以书面方式向本院提交如下证据：1.《接收单》；2.《X假日公馆建设工程结算补充意见》；3.《XX假日公馆房产物业抵扣工程款房号清单》。被告陈清辩称，原告起诉状疑点重重，原告没有收房的理由是什么，对原告的购房合同有质疑，定金原告是如何支付的，是否专款专用，是被告中电公司和原告故意拖延我方的执行时间。我方的查封是请了律师在有关部门依法查封，不应当承担查封责任。被告陈清未提交证据。被告合十公司未答辩，亦未提交证据。第三人关连德未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2011年12月31日，张林为买受人与中电公司为出卖人签订一份《珠海市商品房买卖合同》，约定张林向中电公司购买位于珠海市金湾区××中心区××北路××号（XX假日公馆）X单元XXXX房，建筑面积85.82平方米，总金额489174万元；付款方式为：“该房款在大唐公司工程款中支付”，并注明买受人在2011年7月31日支付的诚意金收据1万元转为购房定金（收据未交还），交付时间为该房竣工验收即交付给买受人。2012年11月10日，关连德出具《收据》一份，载明收到张林交来的购买案涉房产房款489174元。2012年11月20日，中电公司出具《证明》载明：我司建设开发的位于珠海市金湾区××中心区××北路××号（X假日公馆）X单元XXXX房，建筑面积85.82平方米，总价489174元；该房产已于2011年12月31日我司与购房者张林签订了购房合同，且同时经我司同意确认该房产的购房款由大唐公司的关连德负责代为支付；我司已经与关连德作了书面确认，并确认该购房资金已在永泰假日公馆工程款中抵扣（即该购房款489174元已全部付清）；籍此认定该房产认购交易真实有效。同日，中电公司制作了《XX假日公馆物业抵工程款房号清单》，其中载明房号：X-XXX，建筑面积85.82平方米，姓名：张林，房款总价489174，抵扣额489174，合同日期2012.12.31等信息，备注栏注明：全抵扣（已付定金1万元），确认人栏有“关连德”于2012年11月25日签名。2013年6月30日，张林出具《接收单》，确认接收中电公司交付的涉案房产入户大门钥匙5把、毛坯房楼等。2013年7月26日，张林分别与珠海市金湾西城供水有限责任公司签订《珠海市供用水合同》、与广东电网有限责任公司珠海供电局签订《客户委托银行代交电费委托书》，开通涉案房产水电。2013年8月30日，涉案房产所在永泰假日公馆项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》，载明施工单位为大唐公司。2014年9月2日，中电公司（盖章确认）出具《XX假日公馆房屋抵扣工程款确认单》，内容为：大唐公司：兹有贵公司承建的X假日公馆项目业已竣工，现就用XX假日公馆商品住房抵扣工程款的物业的房号、面积清单及抵扣工程款的最终额度予以确认如下：1、关连德确认部分：（12套住宅）：1单元201房，73.38平方米；1单元905房，104.38平方米；1单元1105房，210.71平方米；2单元901房，104.74平方米；1单元1001房，85.82平方米；1单元1103房，113平方米；1单元1101房，140.37平方米；2单元1112房，81.38平方米；1单元605房，51.50平方米；2单元1107房，80.25平方米，2单元211房，50.22平方米；1单元911房，97.56平方米。合计面积为1193.31平方米，合计抵扣金额为人民币6698231元。2、大唐公司确认部分：（2套），1单元301房，71.74平方米；1单元1002房，32.64平方米。合计面积为104.38平方米，合计抵扣金额为人民币626280元。确认人栏，“关连德”签名，但大唐公司未盖章。另查明：本院审理的（2015）珠香法民二初字第27号案件在财产保全中首次查封涉案房产，本院于2015年11月20日作出（2015）珠香法民二初字第27-2号民事裁定书，裁定准许珠海市中小企业融资担保有限公司撤回起诉，之后珠海市中小企业融资担保有限公司申请解除对涉案房产的查封。在大唐公司诉中电公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，根据大唐公司的申请，本院于2015年1月26日作出（2014）珠香法民三初字第1655号之一民事裁定书，查封中电公司名下位于珠海市金湾区××中心区××北路××单元××房、××房、××房、××房等不动产，本次查封为第一轮候查封，实际查封期限为2015年2月15日至2018年2月14日止，（2015）珠香法民二初字第27号案件对涉案房产解除查封后，（2014）珠香法民三初字第1655号案件对上述房产的查封转为首封。本院于2015年2月6日作出（2014）珠香法民三初字第1655号民事判决书。中电公司不服一审判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2015年9月2日作出（2015）珠中法民三终字第373号民事判决，改判为：中电公司向大唐公司支付工程款25万元并支付逾期付款违约金等。在本院（2014）珠香法民三初字第1655号民事判决以及珠海市中级人民法院（2015）珠中法民三终字第373号民事判决查明：2010年6月12日，大唐公司与中电公司签订一份《合同书》，约定：中电公司将“X假日公馆”商住楼工程项目交由大唐公司承包施工；2012年12月29日，大唐公司与中电公司签订一份《确认书》。《确认书》第一条“资金往来相关事宜”第（二）项确认：2012年6月21日支付的100万元款项，其中有330150元是付给甲方（即中电公司）指定的本项目实际施工人关连德的工程款，20万元是付给乙方（即大唐公司）的工程款；第（三）项确认2012年9月15日支付的30万元等款项是中电公司支付给关连德的工程款。《确认书》第二条“永泰假日项目施工、验收、工程款结算及支付等相关事宜”确认：（一）截至目前，本项目工程已经完成，由大唐公司直接负责施工的部分（包括铝窗、栏杆、扶手等），由中电公司于本确认书签订后3天内开始组织验收，大唐公司应予积极配合，验收中发现的问题由大唐公司按规范要求及时整改；（二）鉴于大唐公司施工部分已经完工，双方认可结算总价260万元（包括下面第四款的管理费，不再有任何费用），中电公司应于确认书签订后5天内向大唐公司支付工程进度款90万元。大唐公司同意其余款项拿房产，包括已定两套房产（X单元XXX、X单元XXX按照合同计算623748元），大唐公司指定人在本协议盖章确认5天内签订合同，在验收归档后能办证即给大唐公司办理房产证。余款大唐公司可以在验收后拿房也可以拿现款；（四）中电公司在关连德之外分包的桩基础、人防、消防、水电等需要大唐公司盖章验收的部分，中电公司同意给与大唐公司管理费20万元，在总价款中已结算；（五）中电公司指定的实际施工人关连德负责施工的部分，其验收、结算等相关事宜，由中电公司与关连德协商办理，大唐公司给予必要的协助和配合，双方确认该部分工程施工的相关义务均由关连德独自承担，大唐公司无需承担任何责任等等。（2015）珠中法民三终字第373号民事判决发生法律效力后，中电公司未履行生效判决确定的义务，大唐公司向本院申请强制执行，案号为（2016）粤0402执1766号。在该案执行过程中，张林作为异议人对涉案房产提出排除执行异议，本院审查后作出（2016）粤0402执异119号执行裁定，裁定：驳回张林的异议请求。其后，张林不服该裁定，向本院提出执行异议之诉[案号（2017）粤0402民初1472号]，提出诉讼请求：一、终止（2016）粤0402执1766号案件对位于珠海市金湾区××中心区××北路××号（X假日公馆）X单元XXX房的执行并予以解除查封；二、中电公司协助原告将涉案房产办理过户登记到原告名下；三、本案诉讼费用由两被告承担。本院于2017年8月21日作出（2017）粤0402民初1472号民事判决。大唐公司不服该民事判决，上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院于2017年11月28日作出（2017）粤04民终2790号民事判决，判决：一、撤销本院（2017）粤0402民初1472号民事判决；二、驳回张林的全部诉讼请求。再查明：陈清诉中电公司、合十公司装饰装修合同纠纷一案中，珠海市金湾区人民法院根据陈清的申请，作出（2015）珠金法民二初字第35号民事裁定，裁定：查封中电公司名下位于珠海市金湾区××中心区××北路××号（XX假日公馆）商品房、车库等（包括涉案房产），查封金额以人民币160万元为限。其后，珠海市金湾区人民法院作出（2015）珠金法民二初字第35号民事判决，判令：一、合十公司于判决生效之日起七日内向陈清支付工程款人民币1190583元；二、合十公司于判决生效之日起七日内向陈清支付利息（利息计算方法：以人民币1190583元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年12月1日起计至判决判定的债务履行期限届满之日止）；三、中电公司在欠付工程款人民币1190583元范围内对第一、二判项确定的合十公司的债务向陈清承担付款责任。本案受理费31046元、保全费5000元，合计36046元，由陈清负担17266元，中电公司、合十公司负担18780元。上述民事判决生效后，中电公司、合十公司未自觉履行，陈清向珠海市金湾区人民法院申请执行。珠海市金湾区人民法院立案后，以中电公司的财产均被本院查控为由，将本案委托本院执行，本院予以立案执行，执行案号为（2018）粤0402执3714号。2018年7月2日，本院作出（2018）粤0402执3714号执行裁定，裁定：拍卖中电公司名下位于珠海市金湾区××中心区××北路××号（XX假日公馆）X单元XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX房。还查明：涉案房产有多项查封记录，登记的权属人为中电公司，中电公司系珠海市金湾区××中心区××北路××号（XX假日公馆）之房地产开发企业。目前，陈清为申请人的（2015）珠金法民二初字第35号之三民事裁定书对涉案房产的查封为首封，为便于中电公司为被执行人的系列案件的统一处理，以（2018）粤0402执3714号案件统一对中电公司名下的财产进行处置。本院认为，张林应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张林请求终止对涉案房产执行，须证明其已同时满足上述规定的条件。本案中，中电公司将涉案房产抵债给关连德所产生的法律后果，只是在中电公司与关连德之间产生了债权债务关系，该抵债行为未发生物权变动的效力。关连德与中电公司之间的基础法律关系均为建筑施工合同关系，并非不动产买卖关系。张林与中电公司签订的《商品房买卖合同》的实质以涉案房产抵偿工程款，张林作为涉案房产买受人并未向中电公司实际支付购房款。在涉案房产被其他债权人设置权利负担的情况下，上述抵债行为可能损害其他债权人利益，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。故本院驳回张林的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张林的诉讼请求。本案受理费12872元，由原告张林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  黄建华二〇一九年八月二十六日书 记 员  罗加靖何倩