湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0602民初5419号 原告：罗茵柯，男，1969年1月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。 委托诉讼代理人：姜朝晖，湖南云盟律师事务所律师。 被告：岳阳升泰房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区南湖西游路天赋大厦。 法定代表人：甘利群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。 原告罗茵柯与被告岳阳升泰房地产开发有限公司（以下简称“升泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗茵柯的委托诉讼代理人姜朝晖、被告升泰公司的委托诉讼代理人杜明智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗茵柯向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告立即交付符合合同约定条件的商品房，并向原告支付从2016年7月1日起至涉案商品房交付之日止，以486066元为基数按日万分之一的标准计算逾期交房的违约金；2、请求判令被告立即为原告办理商品房转移登记手续，并从2018年7月1日起计算至办理好产权证登记之日止，以486066元为基数按日万分之一的标准计算逾期办证的违约金；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订了商品房买卖合同，购买美浓小镇商品房一套。合同约定2016年6月30日前，被告将已经竣工验收备案的商品房交付原告使用。至起诉之日，本案涉及的商品房仍然没有完成竣工验收备案，没有符合法定的交房要求，且被告也没有按约定为原告办理产权登记证书。因为被告的违约行为给原告造成的经济损失，被告应该承担。据此，特诉至人民法院，望判如所请。 被告升泰公司辩称：1、被答辩人是中国建设银行股份有限公司岳阳城陵矶支行（以下简称“建行城陵矶支行”）的团购户，团购户与团购单位签订合约后交房时间为2016年8月5日，此后双方协商将交房时间推迟到2017年5月31日。2、根据答辩人与被答辩人在商品房买卖合同补充协议中的约定，答辩人案涉房屋建设过程中，具有下列可顺延交房的情形：（1）雨雪天气属自然现象，是不可抗力，据实可顺延交房时间439天。根据当地气象部门统计，在案涉房屋主体施工期间遭遇雨雪天气达439天，属于遭遇不可抗力导致项目工期延误，升泰公司可依约顺延交付期限；（2）主水管未通。造成小区不能正常供水，且严重影响施工工期和包括消防等专业验收项目的验收；（3）赶山路未按时接通。由于出现了市政配套原因造成基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件，致使案涉房屋不具备竣工交付条件；（4）市政供电设施未通、政府审批迟延等情形导致升泰公司不能按合同约定交房。 原、被告双方分别围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2013年10月18日，建行城陵矶支行（乙方）与被告升泰公司（甲方）签订《美浓小镇团购房协议书》，主要内容为乙方职工团购甲方开发的美浓小镇小区商品房200套，团购户在一定范围内享有优先选房及价格等优惠，另约定具体购房细则由团购户与甲方签订商品房买卖合同确定。2015年12月8日，原告罗茵柯作为建行城陵矶支行的团购户之一，与被告升泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定由原告购买美浓小镇XX幢XX层XX号房屋一套，总价款为486066元。合同第九条约定商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并取得房屋测绘报告。第十一条约定被告应在2016年6月30日前向原告交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条第（三）项约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。此外，双方在补充协议中约定：如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、不可抗力包括国家和地方政策变动，政府部门对验收即市政配套、安装之延误，自然灾害、战争等；3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费等）。合同中没有因雨雪等天气可以顺延交房的相关约定。合同签订后，原告罗茵柯按约向被告升泰公司支付了全部购房款。 2016年8月5日，被告升泰公司组织包括建行城陵矶支行在内的团购单位及部分业主代表就延期交房事宜召开协调会议并形成会议纪要，被告升泰公司在会中对延期交房的理由和困难进行了陈述，并请求将交房日期延期至2017年5月31日，建行城陵矶支行参会人员代表团购业主明确表态同意上述延期方案。 现因案涉房屋至今未完成竣工验收备案，被告升泰公司也未实际向原告罗茵柯交付商品房，双方为此产生纠纷，原告遂诉至本院。 另查明，岳阳市2014年1月1日至2016年12月31日期间存在降水、极大风速的天气情况，案涉房屋施工期间遭遇降雨、大风天气达300余天；受市政基础配套设施建设的影响，存在赶山路延期通车、主水管、市政供电设施迟延等问题。 涉案房屋办理了在建工程抵押，抵押权人为中国长城资产管理公司长沙办事处，抵押登记机构为岳阳市房地产管理局产权处。抵押权人中国长城资产管理公司长沙办事处向岳阳市房产局出函，同意涉案房产办理商品房预售许可证。 本院认为，原告罗茵柯与被告升泰公司之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实及原、被告双方的陈述，本案的争议焦点为：一、被告升泰公司主张顺延交房时间的理由是否成立；二、逾期交房和逾期办证的违约金如何认定。 关于焦点一，本案中，双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中已就顺延交房时间的情形及条件进行了约定，但案涉房屋在施工期间遭遇降雨、大风天气达300余天，受市政基础配套设施建设的影响，赶山路延期通车、主水管、市政供电设施迟延等问题系客观存在，因此认定被告不能顺延交房时间有违客观事实，且不利于化解本案矛盾，故被告主张顺延交房的理由应予采纳；本案原告作为团购户，与被告约定的交房日期为2016年6月30日，后建行城陵矶支行的团购代表在被告升泰公司组织召开的延期交房协调会中明确同意将交房时间顺延至2017年5月31日，上述顺延交房约定理应对原告产生法律约束力，故应认定原、被告双方通过协商已将交房日期顺延至2017年5月31日，对被告升泰公司提出因上述客观因素要求再次顺延交房时间的主张，本院不予支持。 关于焦点二，因案涉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，被告升泰公司也未实际向原告交付房屋，更未为其办理房屋所有权变更登记手续，被告升泰公司已构成违约，应当按照合同约定向原告支付逾期交房及逾期办证违约金。根据双方在合同中约定的逾期交房违约金的标准及双方实际变更交房时间为2017年5月31日的事实，被告升泰公司应自2017年6月1日起至实际交付房屋之日止以486066元为基数按日万分之一的标准向原告罗茵柯支付逾期交房违约金；根据双方在合同中约定的逾期办理不动产登记手续违约金的标准，被告升泰公司应自2019年5月30日（即自2017年5月31日房屋交付之日起730日内）起至实际完成房屋所有权登记之日止以486066元为基数按日万分之一的标准向原告罗茵柯支付逾期办证违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告岳阳升泰房地产开发有限公司于本判决生效后60日内向原告罗茵柯交付美浓小镇XX幢XX层XX号房屋，并自2017年6月1日起至该房屋竣工验收备案并交付之日止以486066元为基数按日万分之一的标准计算向原告罗茵柯支付逾期交房违约金； 二、限被告岳阳升泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为原告罗茵柯办理美浓小镇XX幢XX层XX号房屋的所有权登记手续，并自2019年5月30日起至完成房屋所有权登记之日止以486066元为基数按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告罗茵柯的其他诉讼请求。 案件受理费500元，保全费100元，合计600元，由被告岳阳升泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  肖冰峰 二〇一九年八月二十日 书记员  黄 莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。