辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书(2019)辽1081民初2747号原告:李丽红，女，1963年9月8日出生，汉族，个体，现住辽阳县。委托诉讼代理人:徐鹤嘉，女，1986年3月30日出生，汉族，无业，现住辽阳市白塔区，系原告儿媳。被告:段淑菊，女，1949年5月17日出生，汉族，无业，现住灯塔市。委托诉讼代理人：冯洪海，系灯塔市宏凯法律服务所法律工作者。被告:邵丽杰，女，1968年7月1日出生，汉族，无业，现住灯塔市（缺席)。原告李丽红与被告段淑菊、邵丽杰执行异议之诉一案，本院于2018年9月21日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽红及其委托诉讼代理人徐鹤嘉、被告段淑菊及其委托代理人冯洪海、证人赵某、魏某、杨某到庭参加诉讼。被告邵丽杰经本院依法传唤、未到庭。本案现已审理终结。原告李丽红向本院提出诉讼请求：1、依法对被告邵丽杰所有的灯塔市房屋继续执行；2、被告连带承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月10日原告(申请执行人)收到辽宁省灯塔市人民法院送达的(2018)辽1081执异26号《执行裁定书》。原告认为贵院中止对灯塔市房屋的执行的裁定事项，缺乏事实与法律依据。1、被告段淑菊在提出执行异议申请时阐述其2016年6月29日与被告邵丽杰签订房屋买卖协议书，被告邵丽杰将其所有的灯塔市房屋以人民币400,000元的价格卖给被告段淑菊，协议当日给被告邵丽杰购房款300,000元，邵丽杰按协议约定将房屋交付给被告段淑菊，因该房屋已抵押银行贷款，因此双方在2017年6月5日共同将被告邵丽杰所欠贷款交付完毕，原告想说明的是贵院作出的(2018)辽1081执异26号执行裁定书认定的事实及适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定不能排除执行，更不符合该条的法律规定，因为被告段淑菊不是在人民法院查封之前已合法占有该不动产，具体理由如下:首先，原告申请法院查封本案争议房屋的时间2016年8月1日，而被告段淑菊提出执行异议申请书当中说其是在2017年6月5日替被告邵丽杰还清了银行贷款，也就是说今日以后邵丽杰可以处分本案争议房产，本案被告段淑菊所谓的2016年6月29日签订的房屋买卖协议书在没有经过银行抵押权人追认的前提下，属于无权处分人订立的合同，只有在被追认或2017年6月5日还清贷款后予以生效，但这是已经被原告申请法院查封近一年之久，因此该合同属于无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;其次，被告在执行异议的听证审理过程中提供的水、电收据都是2018年的票据，没有任何证据证明是在原告2016年8月1日申请法院查封之前的任何票据，没有证据证明在2016年8月1日本案争议房屋被贵院查封前已合法占有该不动产，因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若件问题的规定》第二十八条第(二)项：在人民法院查封之前已合法占有该不动产;最后，被告段淑菊陈述在2017年6月5日付清被告邵丽杰拖欠的银行贷款，此时，本案争议房屋已经被贵院依法查封，被告段淑菊在陈述付清本案尾款100,000元的时间不符合(最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第24条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:案外人是否系权利人:被告段淑菊作为案外人提出执行异议，应当符合的第一个条件即案外人是该不动产的权利人，所谓权利人，根据《中华人民共和国物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案已经查证该被执行的房产，登记的权利人是被告邵丽杰，所以，本案被告段淑菊不能排除执行。被告段淑菊辩称：2016年6月29日，答辩人段淑菊与出卖人邵丽杰签订房屋买卖协议书，即邵丽杰将其所有的灯塔市房屋以人民币400,000元的价格卖给段淑菊,协议书签订当日，段淑菊按协议约定给付邵丽杰购房款300,000元，邵丽杰按协议约定将房屋交付给段淑菊。因该房屋已抵押银行贷款，故双方约定在邵丽杰与银行确定还款日期后，双方共同到银行交付。2017年6月5日，段淑菊与邵丽杰到银行将邵丽杰所欠贷款交付完毕，银行同时对该房屋解除抵押。被告段淑菊与邵丽杰买卖房屋行为符合最高法的规定，应该驳回原告的诉讼请求。答辩人认为，在答辩人与邵丽杰交易上述房屋前，已向灯塔市房地产管理处查询了该房屋的产权登记情况，在查明没有任何司法机关对该房屋查封后，双方签订房屋买卖协议书，答辩人于协议签订当日交付了购房款，邵丽杰于协议签订当日将房屋交付该段淑菊，至此，该房屋的产权已归买受人段淑菊所有。该房屋在房产管理部门之所以仍然登记在邵丽杰名下，系因为灯塔市房地产管理处至今对灯火万家小区的全部房屋不办理任何房屋产权登记手续。贵院于2018年9月6日依法作出(2018)辽1081执异26号执行裁定书，裁定中止对灯塔市灯火万家小区8号楼4单元201室房屋的执行，该执行裁定书以事实为依据、以法律为准绳作出的公正裁决，故请求贵院依法驳回原告李丽红的诉讼请求。被告邵丽杰未答辩。经审理查明，李丽红与邵丽杰民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月23日作出(2014)灯民初字第01148号民事判决，判决被告邵丽杰于判决生效后10日内给付原告李丽红欠款人民币520,000元。李丽红向本院申请执行。本院于2016年8月1日作出(2014)灯执字第852号协助执行通知书，预查封被执行人邵丽杰所有的位于灯火万家小区8号楼4单元2层东门楼房。段淑菊向本院提出书面执行异议，本院于2018年9月6日作出（2018）辽1081执异26号执行裁定书，中止对灯塔市房屋的执行。被告邵丽杰按揭贷款购买此房，面积为92.45平方米。段淑菊与邵丽杰于2016年6月29签订房屋买卖协议书，邵丽杰将其名下的位于灯塔市灯火万家小区8号楼4单元201室的房屋一套(建筑面积93.05平方米)出售给段淑菊，出售价格400,000元。段淑菊于2016年6月29日支付邵丽杰购房款300,000元，2017年6月5日支付了余款100,000元现该房屋由段淑菊居住。灯塔市英达物业服务有限公司出具证明，证明段淑菊于2016年7月起至今一直居住在灯火万家小区8-4-201室，同时该单位物业经理赵某、灯火万家小区8-4-202室业主魏某均到庭作证，证明被告段淑菊于2016年夏季入住灯塔市灯火万家小区8-4-201号。证人杨某为被告段淑菊搬家，到庭证明被告段淑菊在2016年7月初搬入灯火万家小区8-4-201室。被告段淑菊缴纳了2018年1-12月的物业费785元，案涉房屋(万家灯火8#4-2东)的自来水客户名称、电费用户姓名已变更为段淑菊。灯塔市房地产管理处至今未对灯火万家小区的房屋办理任何房屋产权登记手续。以上事实有当事人陈述、房屋买卖协议书、收条2份、个人业务存取款凭证回单、灯塔市英达物业服务有限公司证实、(2018)辽1081执异26号执行裁定书、(2014)灯民初字第01148号民事判决书、(2014)灯民初字第01148号民事裁定书、(2014)灯执字第852号协助执行通知书、(2015)灯执字第166号协助执行通知书、证人证言等证据在卷作证，并经当庭质证，可以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。结合此规定，本案争议的焦点是否系在人民法院查封之前段淑菊已合法占有该不动产。本案中，首先，被告段淑菊与被告邵丽杰于2016年6月29日签订了房屋买卖合同，在本院查封之前；其次，根据该小区物业公司的证明，结合三名证人的证言，可以认定被告段淑菊是在2016年7月入住该房屋的，即在本院查封前合法占有该不动产；再次，被告段淑菊已向被告邵丽杰交付了该房屋的全部价款；第四，段淑菊非因自身原因未办理案涉房屋过户登记手续。现原告李丽红要求对被告邵丽杰所有的灯塔市房屋继续执行的请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，经合议庭评议，报审委会讨论后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:驳回原告李丽红的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李丽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  安 军审 判 员  刘珍秀人民陪审员  任琳琳二〇一九年八月三十日书 记 员  杨 鹏附：本案所适用的法律、法规及司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。