黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2188号上诉人（原审被告）：孙亮，男，1980年8月3日出生，汉族，无职业，住北京市丰台区，户籍所在地：齐齐哈尔市铁锋区，委托诉讼代理人：杨桂荣（孙亮母亲），女，1954年4月19日出生，汉族，原齐齐哈尔市南浦庆丰针织厂退休职工，住齐齐哈尔市龙沙区。被上诉人（原审原告）：张葆春，女，1947年12月29日出生，汉族，齐齐哈尔市铁锋区民政局退休干部，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：张学理，黑龙江夙生律师事务所律师。上诉人孙亮因与被上诉人张葆春房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2017）黑0204民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孙亮上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2017）黑0204民初1879号民事判决，依法认定房屋买卖合同有效；2.判令上诉费由张葆春承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。一审判决认定孙亮与张葆春于2004年5月24日签订的房屋买卖合同无效是错误的，事实上，孙亮与张葆春是2017年8月3日签订的房屋买卖合同，由于2017年双方争议的房屋被政府征用动迁，土地性质变为国有，并非农村宅基地，所以双方在动迁时签订的买卖合同依法有效。一、铁锋区铁锋镇先锋村195组的房屋是佟万贵所有的农村宅基地而建设的房屋，2003年5月28日，张葆春与佟万贵签订该房屋买卖合同，购房款为18,000.00元，当时张葆春是城镇居民，非先锋村村民，其为了办理更名过户，将户口迁入先锋村，将该房屋更名到张葆春名下。2004年5月24日，杨桂荣与张葆春、王贵签订房屋买卖协议，房款为40,000.00元，张葆春保证为产权变更提供一切手续，当时张葆春没有说明此房屋是农村宅基地，在此情况下，杨桂荣购买了该房屋。在购买房屋后，杨桂荣始终找张葆春联系更名过户，得知张葆春已到外地生活，无法与其取得联系。杨桂荣购房后对房屋进行了翻修，并一直居住至2015年动迁。因此，是杨桂荣与张葆春于2004年5月24日签订房屋买卖合同。二、孙亮与张葆春买卖的房屋已经履行了房屋过户手续，孙亮是该房屋的合法产权人，一审判决认定双方买卖合同无效违反法律规定。双方签订房屋买卖合同的时间是2017年8月3日，张葆春出具了买房承诺书，只是时间写在2004年5月24日。杨桂荣与孙亮是母子关系，2015年该房屋动迁，此时房屋的性质（根据黑政土2015第429号文件）已经转为建设用地，并征用为国有，杨桂荣购买的房屋在被征用房屋内，此时根据相关规定可以办理房屋更名手续。经过公告和多方联系，杨桂荣联系到张葆春并与其说明事实，张葆春同意协助办理更名过户手续并同意将房屋更到孙亮名下，为此孙亮与张葆春于2017年8月3日在铁锋区征收办现场签订了房屋买卖合同，张葆春自愿出具交易房屋联系单，并确认房屋已出卖的事实，可以办理交易过户。至此，在集体土地2016年通过公告，人民政府1号令征收集体土地，从公告之日起征用为国有土地，原集体经济组织成员变为城镇居民。2015年8月22日孙亮与齐齐哈尔市铁锋区棚改办房屋征收办签订了《征收有证住宅房屋补偿安置协议书》，因杨桂荣购买张葆春房屋后，2011年5月由孙绍鑫出资翻建了三间房屋，房屋面积为50.94平方米，两人居住，为此，动迁办以有照房屋62.3平方米及无照房屋50.94平方米共同给孙亮安置了一处92平方米的楼房。现房屋正在办理进户手续。通过上述事实，可证实双方房屋买卖已实际履行并在征收现场办理了房屋更名过户，已经登记在孙亮名下，房屋产权人为孙亮。张葆春在征收现场协助孙亮办理更名后，在利益面前恶意毁约，单方要求确认双方买卖协议无效并诉至法院，是恶意诉讼。一审判决认定房屋买卖协议无效违反法律规定。综上。一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法支持孙亮的上诉请求。张葆春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，按照国家法律强制性规定，本村集体经济组织成员买卖宅基地房屋才能认定有效，非本集体经济组织人员不得购买宅基地房屋。所以，孙亮与张葆春于2004年5月24日签订的房屋买卖合同无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张葆春向一审法院起诉请求：1.判令张葆春与孙亮于2004年5月24日签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由孙亮负担。一审法院认定的事实：2004年5月24日，孙亮的母亲杨桂荣代其子孙亮与张葆春签订了房屋买卖合同，合同约定张葆春将其名下位于齐齐哈尔市铁锋××××组、面积为62.3平方米的房屋卖给孙亮，孙亮将购房款40,000.00元一次性支付给张葆春，张葆春将该房屋所有权证及相关票据交付给孙亮，由孙亮在该房内居住使用，双方未办理产权变更手续。2015年8月22日齐齐哈尔市铁锋区房屋征收办与孙亮签订了房屋补偿安置协议书，安置房屋面积为92平方米，但尚未办理进户。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。孙亮与张葆春达成购买位于铁锋××××组宅基地的平房的协议，双方对买卖房屋的性质、面积、价款及履行情况均予以认可，张葆春已经将该房屋交付孙亮实际居住使用，但双方协议买卖的房屋所依附的宅基地系农村集体所有土地的使用权，按照“房地一致”的原则，张葆春在出卖该房屋的同时，该房屋所依托的土地势必随之转让，依据相关法律规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，张葆春与孙亮的房屋买卖行为违反上述法律禁止性规定。另外，孙亮系城镇居民，不是齐齐哈尔市铁锋区先锋村的集体经济组织的成员，根据相关规定，农民的住宅不得向城镇居民出售，农村宅基地房屋只能在本集体经济组织成员中流转。因此，双方之间的房屋买卖行为也违反了国家政策规定，综上，张葆春与孙亮的房屋买卖合同因违反法律强制性规定和国家政策规定而无效。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：原告张葆春与被告孙亮于2004年5月24日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费800.00元，由被告孙亮负担。二审中，孙亮、张葆春均没有提交新证据。本院查明，2003年5月28日，张葆春与佟万贵签订房屋买卖协议，佟万贵将位于齐齐哈尔市××镇××村的平房住宅两间（建筑面积62.3平方米）以18,000.00元出卖给张葆春，2003年6月17日，张葆春在齐齐哈尔市土地局铁锋区土地管理处将该房屋的土地使用人变更到张葆春名下，并确认该房屋的土地类别为宅基地。2003年11月4日，张葆春在齐齐哈尔市房地产产权市场管理处将该房屋所有权人变更到张葆春名下，并取得房屋产权证照。2004年5月24日，张葆春（甲方）将上述房屋以40,000.00元的价格出卖给杨桂荣（乙方），双方签订房屋买卖协议。协议约定：“一、乙方对产权证（齐字地249145号）；二、土地证（08340号）以及房屋结构均已认证；三、甲方房屋价值金额肆万人民币正（整）；四、乙方于2004年5月24日房屋款一次性交齐；五、甲方夫妻双方同意产权转让；六、甲方保障为乙方产权变更时负责提供一切手续；七、房屋东院墙为乙方所有。本协议甲乙双方签字后生效。甲方张葆春、王贵，乙方杨桂荣签字按押。”协议签订后，杨桂荣将房款40,000.00元给付张葆春，张葆春将房屋及相关证照交付杨桂荣。2004年6月2日，张葆春给杨桂荣出具一份委托书，内容为“张葆春将平房两间于2004年5月24日卖给杨桂荣。产权证更名时，本人应该同杨桂荣一起到产权处办理手续，但因张葆春搬家到山东省威海市，走的又太急，所以杨桂荣办理更名时不能到现场，只有委托我长子刘成洋持我身份证和户口本的复印件前去办理。谢谢！委托人张葆春签字按押。”但在此之后，杨桂荣与张葆春一直未办理产权变更登记手续。2015年，包括涉案房屋在内的地段动迁，2015年8月22日，杨桂荣以其子孙亮的名义与铁锋区征收办签订《征收有证住宅房屋补偿安置协议书》，协议约定给孙亮回迁安置92平方米楼房（高层）；补偿金额总计40,804.00元，投资金额总计35,353.00元。2017年8月3日，张葆春（卖方）又与孙亮（买方）签订买卖协议，双方约定：“经买卖双方协商，卖方同意将铁锋××××组（将）62.3平米房子卖给买方孙亮，房屋价格为肆万圆整（40,000.00元），房款已经交清。此房从即日起归买方所有，房屋费用由买方孙亮承担。以上内容无异议而定，双方必须共同遵守。卖方张葆春、买方孙亮分别签字按押。”但该协议的落款时间写为2004年5月24日。同日，张葆春出具一份承诺书，内容为：“本人张葆春，身份证：，于2004年5月24日将本人私产有证房屋卖给孙亮，产权证号：249145，面积62.30平方米，结构:砖木。房屋坐落于铁锋区铁锋先锋街道南化社区195组。今特向贵办申请办理更名手续。本人郑重承诺：1.本人与孙亮之间买卖房屋协议真实有效，无任何欺诈。2.如日后因此房屋买卖更名而产生的任何法律责任由本人独自承担，与铁锋区房屋征收与补偿办公室无任何关系。3.本人不在此棚改地段认定无证房。承诺人张葆春签字按押。”2016年1月11日，齐齐哈尔市人民政府根据黑龙江省人民政府印发的《关于审核同意齐齐哈尔市二〇一一年度第十二期城市建设农用地转用和土地征收实施方案》的精神，对铁锋区先锋村的集体土地进行征收，包括本案涉及的宅基地均被征收，转为工业用地、住宅建设用地。现双方争议的案涉平房因征收已被灭籍。本院对一审法院查明的其它事实予以确认。本院认为，张葆春与孙亮签订位于齐齐哈尔市××镇××村原为集体土地的房屋买卖协议，虽然双方所签协议的落款时间为“2004年5月24日”，但实际签订时间为2017年8月3日，对此双方当事人均予认可。在此之前，即2016年1月案涉土地已被齐齐哈尔市人民政府依法征收，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条：“下列土地属于全民所有即国家所有：…（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征收的土地…。”的规定，案涉房屋的土地性质已经转变为国有。因此，张葆春出卖房屋的土地已不属于农民集体所有的土地的使用权，不再受《中华人民共和国土地管理法》第六十三条禁止性规定的强制约束。故张葆春主张双方买卖合同违反法律强制性规定，没有法律依据，本院不予采纳。另外，双方房屋买卖合同已实际履行完毕，张葆春已收到出卖房屋的价款，并将房屋和相关证照交付买受人。根据原房屋产权证和土地使用证及张葆春出具的“委托书”和“承诺书”，可以证实张葆春对出卖房屋和土地的性质等具体情况是明知的，自愿将此房屋出卖给孙亮，并承诺配合买受人办理更名过户手续，不存在欺诈、胁迫订立合同，损害国家和集体利益的情形；其对房屋被国家征收、孙亮与铁锋区征收办签订动迁安置协议也是明知的，并自愿承担相应的法律责任，不存在损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的情形。因此，双方的买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，张葆春主张双方买卖合同无效没有事实依据。且双方诉争的房屋早已因国家征收而被拆扒灭籍，张葆春请求确认合同无效已经没有实际意义，故张葆春的诉讼请求，本院不予支持。一审判决认定事实有误，本院应予纠正。综上所述，孙亮的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2017）黑0204民初1879号民事判决；二、驳回张葆春的诉讼请求。一、二审案件受理费1,600.00元，由张葆春负担。本判决为终审判决。审判长  梁铁滨审判员  李颖莉审判员  刘 雪二〇一九年八月二十八日书记员  王万堃