天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初4744号原告（反诉被告）：马超光，男，1973年12月28日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：周海波，宝坻区正启法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：天津市富达商贸有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道商业街。法定代表人：张震，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李雅，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：曹会杰，国浩律师（天津）事务所律师。原告马超光与被告天津市富达商贸有限公司（以下简称富达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马超光委托诉讼代理人周海波、被告富达公司委托诉讼代理人李雅、曹会杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马超光向本院提出诉讼请求：1、判令解除马超光与富达公司订立的商铺租赁合同；2、判令富达公司给付2018年11月1日至2019年5月31日的租金5682.60元；3、判令富达公司以24.60平方米商铺为基数按照每日每平方米1.1元的价格给付2019年6月1日起至判决确定给付之日的租金。4、判令富达公司给付违约金4938元。事实和理由：2017年6月1日，马超光、富达公司订立了商铺租赁合同，富达公司租赁马超光位于天津市宝坻区商铺。约定：租赁期间自2017年6月1日起至2025年5月31日止，共计96个月；租金每平方米每日1.1元，每半年支付一次；一方不履行合同需支付对方6个月租金的违约金；合同对其他事项亦作了约定。后双方订立了补充协议，将租赁期间变更为2017年11月1日至2025年10月31日。合同订立后，马超光即将商铺交给富达公司使用，富达公司在此经营商业。富达公司支付了第一年的租金，拒绝支付之后的租金，并于2019年1月底撤场。富达公司在租赁期间，以自己的行为不再履行合同，导致合同目的无法实现，构成违约。故提起诉讼。富达公司辩称，富达公司已于2018年11月8日至11月14日书面通知各出租方解除房屋租赁合同，各出租方在三个月内未提出异议，双方合同已依法解除。富达公司已支付马超光至2018年10月31日的商铺租金，并于2018年11月30日完成撤场，以返还占有的方式将商铺返还，且返还商铺无需办理交接手续。马超光诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。富达公司租赁的商铺空调、通风等系统存在严重的质量问题、停车场无序管理等物业问题，商场内存在冬季温度过低、夏季温度过高、漏雨等情况，致使富达公司租赁的商铺无法使用，合同目的无法实现。并当庭提交了鉴定申请，要求委托鉴定机构对所租赁新都汇广场二、三层通风、暖通、空调等系统的设计安装、质量进行鉴定。马超光的行为构成违约，故当庭反诉请求：1、确认马超光与富达公司订立的商铺租赁合同已于2018年11月9日解除；2、马超光支付富达公司6个月租金的违约金5682.60元；3、马超光赔偿富达公司装修及预期利益损失。马超光辩称，其与富达公司订立合同后，即将商铺交给富达公司使用，之后富达公司开始经营，其不存在任何违约行为。富达公司撤场不再经营，系自身原因，与其无关。富达公司租赁的是新都汇广场二、三层，地下**及一、四层商铺一直在正常经营，不存在管理及空调等质量问题，应驳回富达公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。富达公司对马超光提交的证据质证意见为：对房屋产权证、商铺租赁合同及补充协议、银行流水真实性无异议，认为公司已履行了合同义务，不存在违约行为；对购物小票真实性无异议，公司在新都汇大厦门口进行过甩卖，不能证实2018年12月后仍在租赁商铺内经营；对照片的真实性不予认可，现遗留的柜台即使位于公司租赁商铺位置，也是富达公司引进的商户遗留的，与公司没有关系。马超光对富达公司提交的证据质证意见为：对富达公司提交的租赁合同复印件真实性无异议，不认可证明目的，其不存在违约行为；对涉诉商场空调等系统分布照片真实性不予认可，是撤场之后的照片，不能证明涉诉商铺存在问题；富达公司与其他商家之间订立的合同及证明与本案无关联性；证人系富达公司员工，与富达公司存在利害关系，对证人证言的真实性不予认可；富达公司邮寄的解除通知载明的是富达公司与物业的事项，空调温度过高过低及造成的原因，与其无关，不能证实双方已解除合同；对撤场照片真实性有异议，不能证实富达公司已将涉诉商铺腾空；对商场当前状态照片真实性不予认可，不存在部分业主又将商铺另行出租情况。本院经审理认定事实如下：宝坻区新都汇大厦为地上四层、地下**。马超光系该大厦2-369商铺的所有权人，该商铺建筑面积24.60平方米，富达公司系经营服装、百货等商品的有限责任公司。2017年6月前后，马超光（甲方）与富达公司（乙方）签订商铺租赁合同，甲方将宝坻区天宝新都汇广场三层大厦2-369商铺出租给乙方用于经营服装、百货等，同意乙方根据经营需要对承租商铺进行必要的拆改装修。关于租赁期限及租金合同约定，租赁期限为96个月，自2017年6月1日起至2025年5月31日止。租金按照该商铺建筑面积24.60平方米计算，单价为每日每平方米1.1元，每年租金9877元，每隔两年递增10%，租金按半年支付，乙方于租期起始日前十日内支付首期半年租金，其余租金应于上一期租金到期前10日内以现金或银行转账方式将下一期半年租金支付至甲方指定账户。关于物业管理合同约定，物业管理费以该商铺的建筑面积计费，冷暖空调等能源费单价为每平方米每月6元，乙方接受本商场物业管理方管理，按规定交纳物业管理费并履行其他应尽义务。关于租赁终止合同约定，本合同终止日起一个月内，乙方应结清房租、物业费、水电费等各项费用，搬离乙方添置的一切可移动物品，但不得损坏原有装修。关于违约责任合同约定，若因甲方原因导致提前解除合同，甲方应退还乙方6个月租金作为违约赔偿，乙方装修损失，甲方按乙方使用时间折价补偿。若因甲方原因导致乙方不能正常经营，需解除本合同的，则乙方无须对甲方进行赔偿；如乙方因其他原因提前解除本合同，应支付甲方6个月租金作为违约赔偿，前期所有装修留给甲方作为补偿。合同同时约定，乙方整体租赁本商场二、三层商铺用于经营，若不能实现上述房屋的整体全部租赁，将无法实现租赁用途。因此特别约定，若2017年6月1日前实现租赁二、三层空余全部房屋的目标，本合同生效，否则不发生法律效力，乙方另行做出承租决定的除外。后富达公司单方制订补充协议，将租赁期限变更为2017年11月1日至2025年10月31日，共计96个月，马超光对此予以认可。合同订立后，马超光将商铺交付富达公司使用。富达公司向马超光支付了至2018年10月31日的租金。富达公司共租赁了该大厦二、三层400余个商铺，经营服装、百货等商品或招商经营，各层商铺之间为无间隔一体通铺性质，无独立的上、下水，统一使用大厦物业提供的中央空调系统。2018年11月8日至14日，富达公司向马超光等各业主邮寄送达了解除租赁合同通知，主要内容为：天宝新都汇项目物业设施不健全、停车场无序管理、空调系统无法正常运转等，夏季温度高于35℃、冬季温度低于5℃，导致商场无法正常经营。以上问题富达公司已与开发商多次磋商，未得到任何结果回复，富达公司已无法继续履行合同，故通知各业主自2018年10月31日起，不再租赁天宝新都汇二、三层的商铺。庭审中，富达公司称，邮寄解约通知之前公司与业主沟通过解约事宜，但业主不同意解除合同，2018年10月底富达公司开始撤场，2018年11月30日撤场完毕，因部分业主希望公司继续租赁，不和公司解除合同，阻止公司撤场，并曾报警处理。马超光称富达公司2018年10月31日以后仍在经营，是2018年12月26日撤场的，之后没再经营。另查，宝坻区新都汇大厦地上一、二、三层为统一管理的中央空调系统，大厦地下二层、地上**一直处于正常经营状态，地上**富达公司未承租的商铺亦处于正常经营状态，地下**经营的是大型超市。富达公司于2018年12月底撤场，此后未在涉诉商铺进行经营；租赁现场现遗留部分装修残余，富达公司不予主张权利，同意由业主自行处理。又查，2019年2月11日，本院立案受理了业主白志越、孙波与富达公司房屋租赁合同3案，白志越、孙波诉请解除合同、支付租金、承担违约责任等，本院于当日向富达公司送达了起诉状等应诉材料。自2019年5月27日至同年7月30日间，包括马超光在内的112个商铺业主陆续向本院提出诉讼，亦要求解除合同、支付租金、承担违约责任等。本院认为，马超光与富达公司签订的商铺租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案的焦点为：一、涉诉商铺是否符合合同约定；二、合同解除时点及违约责任承担。（一）涉诉商铺是否符合合同约定问题合同明确约定富达公司整体承租马超光等业主位于宝坻区余商铺，承租之时其明确知晓商铺的现状，各商铺之间无隔断系通铺性质，楼层为统一的中央空调系统，并由统一的物业管理。富达公司认为所承租商铺不符合合同要求，导致无法正常经营。经本院查明，诉争商铺位于大厦二、三层，该大厦地上一层、四层、地上**富达未承租的商铺及地下**一直处于正常经营状态，且地下二层亦是通铺性质，经营的是超市，与其所承租的商铺并无区别。因此，富达公司提出夏热冬冷空调系统无法正常运转、停车场无序管理等事由，无证据支持，与整个大厦的整体经营环境不符合，另外，双方合同并未约定大厦中央空调系统及车位管理问题的业主责任，现富达公司以此主张为依据，不符合合同规定，且富达公司亦明知此问题应与物业公司或开发商协商解决，其亦自称曾与开发商进行过多次磋商，故即使存在上述情况责不在各业主。综上，本院确认富达公司承租的商铺符合合同约定。故对其要求对商铺所在楼层通风、空调系统设计安装等申请鉴定，本院不予准予。（二）合同解除时点及违约责任承担问题合同订立后，马超光等业主将涉案商铺交付富达公司使用，不存在违约行为。富达公司向马超光等业主支付了部分租金，自2018年11月8日起先后向马超光等业主邮寄送达解约通知，欲单方解除合同，并陆续撤场，不再履行继续支付租金的义务，以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，构成违约。富达公司与各业主订立合同是一种法律行为，具有明确的预期目的，双方形成租赁合同关系。依法成立的合同，具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务，不得擅自变更或解除。合同法第九十六条规定的合同解除权的行使，是以具备该法第九十三条第二款或第九十四条规定的条件为前提的，即除约定解除外，行使解除权的一方应当是守约方。在房屋租赁合同履行过程中，若不存在不可抗力、出租人拒不交付出租房屋、权属有争议导致承租人不能使用等法定情形，而允许承租方不以出租方违约为基础而行使任意解除权，则无法维护合同稳定性及守约方的合法权益。具体到本案，双方租赁合同租期为8年，因合同中并未对合同解除有所约定，故富达公司行使合同解除权的前提条件必须是各业主违反合同约定，致合同目的无法实现；因涉案商铺所在天宝新都汇广场的物业管理与服务问题，受富达公司与开发商或物业公司之间的合同关系调整，故富达公司以商铺空调、通风等系统存在严重的质量问题，停车场无序管理，商场内存在冬季温度过低、夏季温度过高、漏雨等物业管理与服务问题为由，向业主方所发解约通知，不符合合同法第九十六条的规定，不发生解除合同的效力。富达公司在未征求业主同意的情况下，拒付租金并擅自撤场，以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，致使合同目的无法实现，构成根本违约。综上，合同订立后，马超光等业主将涉案商铺交付富达公司使用，不存在违约行为。富达公司作为违约方，不享有任意解除权，涉案租赁合同不因富达公司发送解约通知而解除，本院对富达公司通知解除合同的行为不予支持。富达公司以行为明确表示不履行合同主要义务，擅自撤场，直接导致合同在事实上无法继续履行，故此，马超光等业主要求解除合同，理据充分，应予支持。根据合同法第九十六条规定，合同从解除通知到达另一方时起解除，享有解除权的一方未通过发送通知等方式解除合同，而是直接提起诉讼，则从起诉状送达对方之日起解除，如前所述，此处的解除通知限于守约方发出。具体到本案中，因双方之间的合同明确约定富达公司整体租赁新都汇商场二、三层商铺用于经营，且合同生效亦以实现租赁二、三层空余全部房屋为条件，从涉诉合同实际履行的事实分析，富达公司按照合同约定实际控制和使用了二、三层商铺，整体租赁商铺的合同目的得以实现。因此，本院根据涉诉合同的整体租赁性质和实际履行的情况确定案涉商铺具有整体性和不可分割性，富达公司和全体业主均明确知晓二、三层商铺的整体出租性质。现部分业主诉请解除合同，根据诉争合同的约定和性质，部分业主解除合同的意思表示所产生的法律后果应影响并溯及到其他未诉请解除租赁合同的业主，由此，才能真正体现租赁合同整体性和一致性，保护双方的合同利益，维护合同的严肃性。现案涉商铺中已有100余户提出诉讼，涉诉业主对解除合同的诉求一致，富达公司作为违约方也在诉前向全体业主作出了解除合同的意思表示，并以实际撤场的行为向全体业主表示不再履行租赁合同，因此，本院认定，自业主向本院诉请解除涉诉商铺租赁合同始，双方已经基本形成解除租赁合同的一致意见，解除合同的时间节点以本院依法向富达公司送达起诉状之日起。所涉商铺中，初次向本院提出诉讼的业主为白志越和孙波，起诉状送达给富达公司的时点为2019年2月11日，距富达公司撤场一月余，此期间基本能够满足业主完成解约前的准备工作，因此，即使本案业主马超光在2019年5月29日提出诉讼要求解除合同，但仍应以白志越、孙波案的送达时点为依据。综上，案涉租赁合同自2019年2月11日起解除，富达公司应依约向马超光支付合同解除之前的租金，数额为103天×1.1元×24.60平方米计2787.18元。富达公司的行为已构成根本违约，并直接导致合同解除的法律后果，应当依法、依约向马超光承担违约责任，现马超光主张违约金为4938元，不违反法律规定及合同约定，应予支持。综上所述，马超光诉请解除合同，要求富达公司支付合同解除前的租金及违约金，于法有据，本院予以支持；其请求富达公司支付合同解除后至判决确认给付之日的租金，理据不足，本院不予支持。富达公司作为违约方，其反诉请求无法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、马超光与天津市富达商贸有限公司签订的商铺租赁合同及补充协议于2019年2月11日解除；二、天津市富达商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向马超光支付租金2787.18元；三、天津市富达商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向马超光支付违约金4938元；四、驳回马超光其他诉讼请求；五、驳回天津市富达商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费66元，减半收取计33元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由天津市富达商贸有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨志强二〇一九年八月二十一日书记员  张 宇本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面…履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；……《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。