北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初3271号原告:北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚合六街**。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。被告：刘红星，男，1971年1月14日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司（以下简称金泰嘉业公司）与被告刘红星房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金泰嘉业公司的委托诉讼代理人常杨杨，被告刘红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告的租赁合同于2017年6月30日解除；2.判令被告支付2016年12月24日至2017年5月31日的租金23696.19元，逾期违约金2272.9元；商场管理费13073.01元，逾期违约金1253.94元，水电费及逾期缴纳违约金572.83元；3.判令被告支付解约违约金22038.84元；4.判令被告支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的场地占用费133346.09元（以上2-4项扣除租赁保证金外其他保证金后共计183148.8元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将位于北京丰台区永外果园8号楼（现名“合生广场”）2层L2-2034号房屋出租给被告，租用面积31.05平方米，租赁期限为两年（2016年11月24日至2018年11月23日）用于经营“卡普思”品牌“食品”业态之用。合同签订后，原告如约将场地交付使用，并完全履行了合同义务。但被告却长期占用场地，未在装修期内完成装修，亦未能按合同约定如期开业，并拖欠租金、商场管理费等各项费用。原告多次催要无果，无奈于2017年6月29日制作了《解除合同通知函》，通知被告自2017年6月30日与被告解除租赁关系，同时要求其交齐拖欠租金并结清所有费用，将场地恢复原状交付原告。虽经原告多次催要，截至起诉之日，被告仍拒不支付巨额的租金、商场管理费及其他各项费用，故原告诉至法院。被告刘红星辩称：一、原告向被告交付的店铺与承诺不一致，需要多次拐弯儿才能看到我的店铺；二、被告从未实际经营便已离开租赁商铺；三、认可原、被告的租赁合同关系已经解除，但不认可原告所述解除时间，合同应当在原告撤场时已经解除。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《租赁合同》，《解除合同通知书》本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》约定：第一部分通用条款：4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的商场管理费，该商场管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等商场管理项目发生的费用。4.8本合同约定的租金、商场管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、商场管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金。12.2甲、乙双方同意：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月商场管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。13.1乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋：并将共添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第二部分专用条款：19.1甲方出租给乙方的房屋座落在北京市丰台区永外果园8号被称为“合生广场”L2层2034号房屋（合同中简称“该房屋”）。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、商场管理费及其他费用的租用面积为31.05平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“红星高级服装定制品牌生活配套业态”之用途，该房屋的商铺名称是红星高级服装定制，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容）。19.4商场暂定于2016年12月24日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。20.1该房屋的租赁期为自交付日起2年的时间，即2016年11月24日至2018年11月23日。20．2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起30天的装修期。即2016年11月24日至2016年12月23日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供物业管理服务及宣传推广服务，故装修期内无商场管理费及宜传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）。21．1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金+提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2016年11月24日至2017年1月23日期间的保底租金为人民币4288元。第一个租赁年度中2017年1月24日至2017年11月23日的月保底租金的计算标准为每平方米人民币138.1元，月保底租金为人民币4288元。第二个租赁年度（2017年11月24日至2018年11月23日）月保底租金的计算标准为每平方米人民币149.14元，月保底租金为人民币4630.8元。21.l.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2016年12月24日前向甲方付清2016年11月24日至2017年1月23日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币20922.42元。21．3目前该房屋的商场管理费按照租用面积每月每平方米人民币75.47元核算，每月的商场管理费为人民币2343.34元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的商场管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2016年12月24日至2017年1月23日的商场管理费，应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的商场管理费。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为人民币10000元，公用事业费保证金为人民币3105元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21．8本合同的收银方式独立收银无三方接口。2016年11月7日，原告与刘海良签订《合生广场商铺交接确认书》，载明商户名称为改衣坊，铺位号2034。被告称刘海良为被告雇佣的临时工，其签字被告并不知情,2016年11月签字交接，被告于2016年12月发现商铺位置与约定不同，便与原告联系要求退还押金。2017年6月29日，原告向被告邮寄的《解除合同通知书》，内容为：2016年11月贵我双方签署了《租赁合同》，承租我司位于北京市丰台区果园8号楼合生广场2层L方2034商铺，经营改衣，经营品牌：红星高级服装定制。租赁合同签订后，我司如约将场地交付使用，并完全履行了我公司的合同义务。但贵司未在装修期内完成装修，未能按照合同约定如期开业并拖欠租金、商场管理费、电费、水费等合同约定费用未支付。虽经我司多次催促，贵司仍拒绝缴纳钱款及费用，也未开门营业。截止2017年6月30，贵司拖欠金额高达71221.16元。贵司的行为，己严重损害我司的合法权益。基于贵司以上违约事实，根据《租赁合同》第12．2条的约定，现我司正式通知贵司：2017年6月30日解除双方签订的《租赁合同》。请贵司在收到本通知后7日内交齐拖欠租金，结清所有费用并将商铺内物品腾空、恢复原状后交还，并办理退租手续。被告认可收到原告的《解除合同通知书》。庭审中，双方均认可，被告于2016年11月24日进场装修，装修未全部完成，商铺未实际经营。被告称其装修不足一个月便已撤场，口头告知原告公司齐经理，原告称被告为2017年1月、2月左右撤场，但因被告拖欠费用，原告多次联系被告要求被告履行合同，2018年11月，涉案商铺已由原告另行出租。双方均认可，被告向原告缴纳租赁保证金20922.42元，装修押金10000元，公共事业保证金3105元，上述费用均未退还，被告要求抵扣租金等所有费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，本院对此不持异议。关于解除合同时间，被告称因原告交付商铺与约定不一致，故撤场，并口头告知原告，故主张撤场时间为合同解除时间。但被告未提供证据证明交付商铺不一致，故其行使解除权没有法定理由。此外，被告亦未提供证据证明其行使解除权通知对方，故其主张撤场时间为合同解除时间，本院不予采纳。2017年6月，原告因被告拖欠租金等相关费用，行使解除权，向被告发出《解除租赁合同通知函》，被告认可收到该函，故本院认定，合同解除时间为2017年6月30日。被告虽无证据证明其已通知原告撤场情况，但原告作为商场管理者对商铺使用情况应当知情，并及时止损，故被告撤场后，租赁期限内的租金及商场管理费应当适当减免。对于具体的数额，本院考虑合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等情况酌情予以确定。合同解除后，被告并未使用商铺，且商铺由原告实际控制，原告应当及时止损，故对原告主张的占用费，本院不予支持。对于原告主张的水电费，其未提供证据予以佐证，本院不予支持。对于原告主张的解除合同违约金、逾期支付违约金，考虑到原告在防止损失扩大方面亦存在一定程度的过错，综合双方的过错程度、被告的逾期时间、原告的实际损失等因素，不宜向承租方苛以过高的违约责任，故对于原告主张的解除合同违约金、逾期支付违约金的金额，本院予以酌定。对于公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金一节，双方均认可上述费用均已缴纳，尚未退还。原、被告在《租赁合同》中约定：装修押金于该房屋之二次装修工程经原告验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还被告；在因被告逾期不支付租金导致原告行使解除权时，被告已付的租赁保证金及被告己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。本院认为，原告为商场出租管理方，其与被告签订的《租赁合同》系原告提供的格式合同，合同中约定在因被告原因使原告行使解除权时不予退还相关费用的条款在合同中没有特殊标注，原告亦未证明其向被告进行了合理的提示说明，明显加重被告责任，故该条款中关于“不予退还”的约定无效。被告要求上述保证金及押金抵扣欠付租金及其他费用，本院予以采纳。综上，被告已支付的公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金足以抵扣欠付租金、商铺管理费及违约金，故原告相关诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司与被告刘红星签订的《租赁合同》于2017年6月30日解除；二、驳回原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费3544元，由原告北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文川人民陪审员  侯佩秋人民陪审员  刘 媛二〇一九年八月三十日书 记 员  李 乔