北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初12876号原告：李x，男，1979年7月15日出生，汉族，无职业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王建新，北京济桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：许蓉，北京济桓律师事务所律师。被告：张xx，女，1987年9月6日出生，汉族，无职业，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：陈晓琼，北京陈晓琼律师事务所律师。原告李x诉被告张xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李x的委托诉讼代理人许蓉，被告张xx的委托诉讼代理人陈晓琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李x向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方于2018年3月28日签订的《租赁合同》于2019年3月4日解除；2.判令被告支付原告至2019年3月4日的租金共计184665.3元，包含未付租金154574.9元及免租期租金30090.4元；3.判令被告支付原告自2019年3月5日至2019年3月23日止的房屋使用费，按每月37613元计算，共计23821.57元；4.判令被告赔偿原告中介费30090.4元；5.判令被告支付原告水费、电费、空调费、采暖费共计33876元；6.判令被告支付原告违约金1403元；7.判令被告承担原告律师费2万元；8.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：我与被告于2018年3月28日签订《租赁合同》，合同约定被告租赁我享有转租权的位于北京市通州区玉带河西街西关xxxxx建筑面积为310平米的办公用房。约定租期为五年，免租期一个月，月租金为37613元，首期租金支付时间为签订合同后两日内，其余租金支付时间为2018年10月30日前为季付，2018年10月30日后为半年付。合同签订后我按约定交付房屋，被告支付了房屋押金及首期租金。自第二期租金开始被告未按时支付，现拖欠租金已达半年之久。按照合同约定及法律规定，被告已构成根本违约，故我起诉要求解除租赁合同。张xx辩称：1、2018年11月24日原被告已经实际解除租赁合同，11月24日我已经搬离了涉案房屋并且通知了原告。2、不同意原告的第二项诉求，我共租赁涉案房屋仅9个月，每个月租金为37613元，我共支付原告270452元，其中包含了1万元的中介费，截止到11月24日，我方不再欠付原告租金。免租期租金我不同意支付，因为合同约定租赁期满五年才有免租期，现双方租期未到五年，故不存在免租期一说。3、不同意原告的第三项诉讼请求，因为2019年3月23日我方没有去涉案房屋搬物品，我方已经于2018年11月24日就将房屋内物品搬走了。4、不同意原告主张的中介费，原告作为出租方应当负担中介费。5、采暖费是每年11月15日才开始有供暖，我方于11月24日就搬走了，我方不欠取暖费。水电费及空调费均需要看原告提供的证据。6、不同意支付违约金，我方没有违约行为。合同第11条第4项明确约定了违约金的适用情形。7、律师费在合同中没有约定。8、诉讼费由法院裁定，保全费未发生，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月28日，李x作为出租人（甲方）与张xx作为承租人（乙方）及案外人北京一方xx企业管理有限公司作为居间人（丙方）的居间下，签订《租赁合同》。合同主要内容有：1.甲方将位于北京市通州区玉带河西街西关xxxxx，建筑面积310平方米的房屋出租给乙方办公使用。2.房屋租赁期为五年，自2018年4月30日至2023年3月29日；免租期为30天，自2018年3月30日至2018年4月29日，乙方在免租期内免付租金及物业管理费，但需缴纳水费、电费以及因乙方使用而产生的相关费用。3.租金标准为每月37613元，支付方式为押一付三，自2018年10月30日以后付款方式为押一付六，押金及首期租金共150452元于签约后2日内支付，其余各期租金的支付时间分别为2018年7月24日、2018年10月24日……4.本合同签订后并且甲方收到押金和首期租金，甲方应向丙方支付37613元作为佣金。5.乙方不按照约定支付租金达7日，要求提前解除合同的，或欠缴各项费用达2000元的，甲方有权单方解除合同、收回房屋。乙方应按押金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按每日租金的5‰标准向甲方支付滞纳金。2018年4月10日，张xx通过手机转账向李x支付房屋押金及租金共计140452元。2018年11月17日、2018年11月21日，张xx分别向李x转账70000元和50000元。除上述款项外，李x认可张xx于合同签订当日，通过微信向其支付10000元。本案审理过程中，张xx称其于2018年11月24日已搬出案涉房屋，并通知李x解除租赁合同。为证明其主张，张xx向本院提交了其张贴在案涉房屋房门之上的“解除合同通知”照片，并申请证人马某、闫某出庭作证。证人马某称，其曾受雇于张xx，并在案涉房屋内工作，负责张xx拟设立的公司的筹备工作；因张xx拟设立的公司无法办理营业执照，遂决定退租，由其负责与李x交涉退租事宜；其与李x交涉未果，后张xx于2018年11月24日搬出案涉房屋，但未与李x办理交接。证人闫某称，其亦曾受雇于张xx，在案涉房屋内工作；2018年11月24日，张xx让其在案涉房屋房门上张贴解除租赁合同的通知；张xx当日从案涉房屋搬出，但仍有物品遗留在案涉房屋内。李x对上述证据及证人证言均不予认可。张xx另提交其与其聘用的保洁人员、其拟设立的公司员工“高二丹”、中介公司职员“刘超”的微信聊天记录，用以证明其于2018年11月24日从案涉房屋搬出。李x对以上证据均不予认可。张xx另提交与中介公司工作人员“刘超”的谈话录音，用以证明李x知晓其于2018年11月从案涉房屋搬出。李x对该证据亦不予认可。本案审理过程中，为证明张xx欠付水、电、空调、取暖等费用，李x向本院提交了收据若干。其中，编号为0064082的收据载明，今收到“二层”交来的水电费、空调费（2018年4月-2018年11月）21476元，收款时间为2019年3月21日，收款单位公章处加盖了“通州区西关清真寺民主管理委员会”印章；编号为0653353的收据载明，今收到李x2018-2019年西关xxxxx暖气费12400元整，收款时间为2019年2月25日，收款单位公章处加盖了“北京市通州区伊斯兰教协会”财务专用章。张xx对上述证据均不予认可。为证明其已缴纳中介费，李x提交了编号为3202020的收据一张，该收据载明，今收到通州区xxxxx交来房屋中介费37613元，收款时间为2018年4月4日，收款单位公章处加盖了“北京一方xx企业管理有限公司”财务专用章。为证明其因本案诉讼支出了律师费，李x提交了编号为83052244的增值税普通发票一张，该发票载明购买方为李x、销售方为北京济桓律师事务所、服务名称为鉴证咨询服务&代理费、金额为20000元。张xx对上述证据均不予认可。此外，李x称张xx于2019年3月23日才将案涉房屋内的物品清空，并提交照片若干予以证明，张xx对此不予认可。李x称其于2019年3月23日确认张xx将案涉房屋腾空后，于2019年3月26日将案涉房屋出租给了案外人田鹏，并提交《租赁合同》予以证明，张xx对此亦不予认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李x与张xx签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，李x和张xx均应依约履行合同义务。张xx在合同期内无正当理由，单方通知李x解除合同，其行为缺乏法律及合同依据，不产生解除合同的法律效力。李x请求法院确认双方签订的《租赁合同》已于2019年3月4日解除，理由为其于当天向本院提交诉状。张xx未依约履行缴纳租金的义务，已构成违约，李x根据合同约定享有解除权。但根据合同法的相关规定，当事人行使约定解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而李x向法院递交诉状这一诉讼行为并不等同于向合同相对方行使合同解除权。因此，李x关于确认双方于2018年3月28日签订的租赁合同于2019年3月4日解除的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。但根据双方签订的《租赁合同》，在张xx违约的情况下，李x确有权解除合同，现李x已明确作出解除合同的意思表示，《租赁合同》应予解除。张xx称其与李x沟通解约事宜未果，于2018年11月24日从案涉房屋搬出。李x认可双方曾就提前解约进行过沟通，但不认可张xx主张的搬出案涉房屋的时间。但李x提交的水电费收据表明，张xx承租的房屋自2018年12月起未再产生水电费用，由此可以认定张xx于2018年12月之后确实未再实际使用案涉房屋。即便案涉房屋内仍遗留部分张xx的物品，但张xx的行为已表明其不愿继续履行合同，而张xx的合同义务从性质上来说又不宜强制履行，因此双方签订的《租赁合同》的合同目的已无法实现。张xx拖欠租金并拒绝履行租赁合同确给李x造成损失，除应缴纳欠付租金外还应当承担赔偿损失的违约责任，但同时李x作为守约方也负有减少损失扩大的义务。张xx未提供充分证据证明其向李x提出解除合同并搬出案涉房屋的具体时间；李x虽主张张xx实际使用案涉房屋至2019年3月23日，但其所提供的证据亦不充分。本院根据案涉房屋的水电使用情况确认张xx实际使用案涉房屋至2018年11月30日。因此，在不计算免租期的情况下，张xx实际使用案涉房屋的时间为2018年4月30日至2018年11月30日。该时间段产生的租金为263291元。根据双方的举证情况及所作陈述，张xx实际交付的定金、房屋押金及租金共计270452元，扣除房屋押金外，实际已交付的房屋租金为232839元。故张xx欠付租金为30452元。张xx无法律及合同依据单方解除合同必然会使李x蒙受损失；同时，李x虽为守约方，亦应负有减少损失扩大的义务。因此，本院综合考虑合同的剩余租期、案涉房屋再行租赁的成本以及张xx的过错程度，酌情确定李x的损失数额为三个月的租金，即112839元。此外，双方在《租赁合同》中约定了免租期条款，现李x主张，其之所以同意免除张xx一个月的租金主要是考虑到合同期长达五年，现因张xx违约，张xx应按照实际履行合同的时间所占合同期限的比例承担免租期的租金。张xx虽不同意李x的上述主张，但未提出充分的抗辩意见。对此，本院认为，张xx单方解除合同，确使李x在合同洽商过程中以让渡免租期租金为代价所获得的利益受损，李x的上述主张具有合理性，张xx应赔偿李x相应的免租期租金损失；李x主张的免租期租金损失30030.4元，并无不当，本院予以支持。李x主张张xx在使用案涉房屋期间欠付水、电、空调及取暖费，并提交了相关票据予以证明，张xx虽不认可，但未提出相反证据予以证明，故其应当支付李x垫付的上述费用，共计33876元。李x主张张xx应支付滞纳金1403元。然而，根据《租赁合同》的违约责任条款，在张xx延迟支付租金达7日或者欠缴各项费用达2000元的情况下，李x有权单方解除合同，并按押金的100%向张xx收取违约金；只有在张xx不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，张xx才需要按照每日租金5‰的标准支付滞纳金。本案中，张xx的违约行为已达到合同约定的解除合同的条件，尤其是在李x未退还押金的情况下，其无权再要求适用滞纳金条款。故对于其该项请求，本院不予支持。李x主张张xx应赔偿其支付的中介费以及因本案诉讼产生的律师费，但因缺乏法律依据，对于其上述诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李x与张xx于2018年3月28日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、张xx于本判决生效之日起七日内给付李x房屋租金30452元，损失赔偿金142869.4元，水、电、空调、取暖费用33876元，以上共计207197.4元；三、驳回李x的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元，由李x负担471元（已交纳），由张xx负担2204元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 孙 锋二〇一九年八月八日书记员 刘青霞