贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3193号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山路**。 统一社会信用代码:9152050070966631XK。法定代表人:卿宪华，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权)：钟影，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权)：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：祝平武，男，汉族，1965年9月5日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 被上诉人（原审原告）：王玉琴，女，汉族，1966年9月20日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰房地产公司）因与被上诉人陈仲能、朱茂林商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 瑞丰房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人祝平武、王玉琴的一审诉讼请求。事实及理由：1.一审法院认定上诉人逾期交付办理案涉商品房转移登记的有关文书构成违约，并判令上诉人支付违约金，认定事实错误。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，致使登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记机构全面暂停了为上诉人办理开发建设项目的房屋权属登记工作。毕节市人民政府于2016年9月19日发布公告，决定自2016年9月30毕节××××、关区、金海湖新区实施不动产统一登记，进而对不动产登记工作进行调整，而调整、改革期间暂停了不动产登记业务。根据合同法第一百一十七条之规定，《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整，属于不可抗力事由，上诉人依法免于承担违约责任。2.违约金条款的设置以填平损失为原则，被上诉人诉请判令上诉人支付违约金，应以被上诉人能够举证证明其存在损失为前提，被上诉人未能举证证明其损失存在，一审法院判令上诉人支付违约金，于法无据。 被上诉人祝平武、王玉琴未作答辩。 祝平武、王玉琴起诉请求：1.判令被告支付逾期办证违约金（从2015年3月31日起至实际办理并交付房屋所有权证之日止，每日按己支付房款301279.00元的万分之零点五标准计算，暂计为人民币20000.00元）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设毕节××××道南大道瑞丰新城第4幢1单元2308号房屋，出卖人承诺于2013年3月31日交付涉案房屋，并于商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款301279.00元。被告于2013年3月31日向原告交付涉案商品房，至原告起诉之日仍未将涉案商品房的房屋权属证书交付给原告。 一审另查明，2012年2月27日，原告与被告签订补充协议，补充协议约定，办理房屋所有权证等所需的各项费用由买受人承担，买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在涉案房屋交付使用后730日内向原告办理涉案房屋的不动产权属证书。经一审庭审查明，被告向原告交付涉案房屋时间为2013年3月31日，故被告应于交付使用后730日内亦即是2015年3月31日前为原告办理涉案房屋的不动产权属证书。由于涉案商品房未通过消防验收，至原告起诉之日被告仍未为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，故被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办证违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2015年3月31日之前履行交付涉案房屋不动产权属证书的义务，故应从2015年4月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年3月14日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年3月14日为起点，考察原告要求被告支付逾期办证违约金的债权请求权是否超过诉讼时效。对于以2019年3月14日为起点倒推超过3年部分，即2015年4月1日起至2016年3月14日期间，已经超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向被告主张逾期办证违约金部分已超过诉讼时效的理由，予以采信。故应从2016年3月15日起开始计算被告应当支付的逾期办证违约金。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋不动产权证书的有关资料提交给原告，由于涉案房屋暂不具备办理条件，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案商品房不动产权属登记证书所需资料到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之零点五的标准计算，从2016年3月15日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房不动产权属证书的有关资料到办证部门并通知买受人之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告祝平武、王玉琴逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款301279.00元为基数，按照每日万分之零点五标准，从2016年3月15日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房不动产权属证书的有关资料到办证部门并通知买受人之日止；二、驳回原告祝平武、王玉琴的其他诉讼请求。案件受理费150.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新证据。 经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人是否应当承担违约责任；二、一审法院对违约金标准的认定是否得当。 关于争议焦点一。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，是商品房出卖人应当承担的主要合同义务。上诉人未举证证明案涉房屋逾期备案不是其自身原因，而是不动产登记政策调整所致，上诉人主张其应当免于承担违约责任的上诉意见，与本案事实不符，本院不予采纳。上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约事实成立，被上诉人诉请判令上诉人承担违约责任，事实和法律依据充分。 关于争议焦点二。一审法院对此认定事实清楚，说理充分，论述翔实，本院予以确认，不再赘述。 综上所述，上诉人瑞丰房地产公司的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300.00元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 郭少华 二〇一九年八月十二日 法官助理 胡伟科 书 记 员 邓 千