重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初13829号 原告：重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司，住所地重庆市巴**李家沱马王坪正街，统一社会信用代码915001132034374486。 法定代表人：邱献锋。 委托诉讼代理人：熊明强，男，汉族，1977年2月8日出生，住重庆市巴**，系原告公司员工。 被告：杨开英，女，汉族，1982年7月28日出生，住重庆市垫江县。 原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司与被告杨开英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案受理后，依法由审判员曾庆适用小额诉讼程序于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司委托诉讼代理人熊明强、被告杨开英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间所欠的物业服务费1745.25元（89.5平方米×1.5元/平方米×13个月）；2.判决被告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的延期付款违约金（以欠付金额为基数，按照前期物业服务协议约定的每日千分之三的标准，从2019年2月1日起计算至2019年7月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是依法成立的物业服务企业，被告是位于重庆市渝北区服装城大道×号典雅悦润×栋×住宅业主，其住宅建筑面积为89.5㎡。原告与被告于2017年09月27日就物业服务达成一致，并签订《典雅悦润前期物业服务协议》，约定由原告有偿向被告提供物业服务，被告定期按时向原告支付服务费用。合同履行过程中，原告按约定履行了物业服务义务，但被告从2018年1月1日至2019年1月31日一直未向原告支付物业服务费用，经原告多次催缴仍未缴纳。原告特提起诉讼，请求依法裁判。 被告杨开英辩称，原告于起诉状中述称被告拒不按时缴纳物业费，之所以未缴纳物业费是因为原告没有按前期物业服务协议完全履行自己的义务以及做好物业服务事项在先，造成业主暂时未缴纳物管费。原告主要存在以下违反物业服务协议的行为：1.不履行合同，不提供物业服务。自物管协议签订至今，原告未采取走访业户、召开恳谈会、进行电话沟通、开展问卷调查等方式与50%以上业主进行有效沟通，对投诉处理率未达到90%，未对业主满意度进行调查。原告从提供物业服务至今从未进行过调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。对于小区内未按时交纳物业费的业主，原告也从未入户或通过电话调查原因。原告未对物业服务事项涉及到的共用部位、设施、设备、市政共用设施、附属建筑物、构筑物、公用绿地、花木、建筑小品、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、交通与车辆停放秩序、公共秩序、安全、消防、专项维修资金等做到完全维护、养护、运行和管理，也从未公布公共收支情况；2.不履行安全保卫义务。从被告接房至今，小区靠巨能集团方向入口无安保亭，无人做安保管理。截止2019年5月31日，小区正大门酒店位置才吊装一个可燃的活动板房作为保安亭，存在安全隐患，同时未安排保安人员管理。从被告接房到2019年6月，小区大门没有保安亭，没有保安，也没有标示小区名字，在2019年6月之后才安装了活动板房作为保安亭，且保安亭中偶尔才看得到保安人员。经多次调查发现，车库入口道闸位置的保安亭，存在夜班无人值守和开起车杆睡觉的情况，无视小区安全。1栋车库回车场位置非小区人员可以随意进出，无安保巡查，也无监控，导致小区负二层车库出现车辆电瓶被盗事件，原告推卸责任称与其无关；3.不履行维护公共设施、设备义务。因重庆典雅房地产开发集团有限公司与小区业主之间发生过因延期交房产生的违约金和擅自扣留业主应缴契税所产生的合同纠纷，小区并未配置按照购房合同应配置的设施设备且至今仍未予以解决。原告未对小区新风系统设备、消防系统设备、室外风机设备、保监系统等进行维护、维修、管理，未公布维修、维护、检测的结果和记录；4.原告不履行组织、配合开展社区文化活动，未公布公共收支情况。原告从未开展过任何小区文化活动、业主大会活动、消防安全宣贯等活动，小区中庭广场活动场所应具备的设施设备也没有。原告无健全的财务管理制度，每半年未向业主公布一次物业管理费的收支状况，从第一批业主入住至今，原告从未对财务收支情况进行过公布。原告擅自占用公共区域，未经业主大会同意，在小区内从事物管服务以外的经营活动，其账目也未向业主公开；5.不履行质量和安全投诉问题的整改义务，消防应急措施不足；6.根据业主临时公约第一章第六条，业主依法享有以下物业共用设备、共用设施的所有权或使用权：共同使用的空地、包括电梯、停车场、公告栏等，建筑物的外墙面、公共走道等，非经业主大会决议并依法办理相关手续，业主或物业使用不得私自占用、变更构造、颜色或设置广告物。物权法第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告私自将本属于所有业主共有的公告栏、电梯内等位置放置商业广告牌并收取费用，且没有向业主公布收入的流向，其广告和车位收益应为全体业主共有，原告的行为严重侵犯了全体业主的权利，应在扣除必要成本后将上述收入转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况；7.原告还存在其他违约、违法行为：小区业主已经缴纳物业费，原告只开收据拒绝开发票，违反发票管理办法和税收征收管理法，涉嫌偷税漏税。小区内损坏的公用设施设备、路灯等没有更换，外墙面质量问题没有维修维护，电梯故障率高，曾有业主被关在电梯里。小区一下雨就有积水，草坪上都是杂草和枯树，高压线在地上乱堆乱放，小区过道旁边的墙壁墙灰掉落。现在物业公司将小区内部由物业公司所有的门市租赁给非小区业主使用，承租人经常作出一些不雅观的行为，有业主唱歌吵闹，物业公司没有及时制止。小区内的水池没有换水，且有很多垃圾。车库有漏水，车库经常出现电瓶车电瓶被偷盗的现象，业主车辆发生擦挂，也无法调到监控查看。楼顶电房的门是坏的，不安全，绿草地上经常会堆放垃圾，有业主在过道放置柜子，摩托车在小区电井充电，存在安全隐患。如果原告能够改善以上问题，被告也会缴纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。综上，被告迟延缴纳物业费是因为原告没有首先履行双方的合同。根据合同法第八十七条关于拒绝履行方面的规定，被告暂时拒绝交纳物业服务费用，在原告按合同约定解决以下问题后，原被告再协商交纳所欠费用：原告在判决之日后的5日内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次。原告在判决之日后的15日内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，每6个月公布一次。对所有入驻业主进行入户满意度调查，合理解决业主问题。定期举行小区社区文化活动。加强对各楼电梯的检修维护。加强保安巡逻，对无人值守的岗亭增设保安。清理小区车库对方的建筑垃圾、中庭广场的生活垃圾。撤销原告主张的违约金，由原告承担本案诉讼相关费用。 经审理查明：原告系依法成立的物业服务企业。被告系位于渝北区回兴街道服装城大道×号×房屋的所有权人。该房屋的建筑面积为89.5平方米，系高层住宅。 重庆大丰房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《丰和园住宅小区前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对丰和园住宅小区实施前期物业管理服务，合同期限为三年，自2014年9月7日起至2017年9月6日止。物业服务合同期限届满，业主委员会未作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按原服务合同约定提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。合同第一条约定，丰和园住宅小区坐落于重庆市渝北区回兴服装城大道。合同第六条约定，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），最后以物价部门核定或备案的为准：住宅物业服务费按2元/㎡建面˙月标准（含电梯费）收取。本物业管理区域的物业服务费按月缴纳，于每月10日以前完清。合同第十条约定，业主应于每月10日前交纳物业服务费用。合同第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。前述合同签订后，重庆大丰房地产开发有限公司就前述合同向重庆市渝北区房屋管理局申请备案，重庆市渝北区房屋管理局同意备案并出具了《前期物业服务合同备案证明》。 2017年9月26日，重庆大丰房地产开发有限公司制作《典雅“丰和园”接房通知书》，通知被告丰和园项目1号楼、2号楼已于2017年9月26日达到接房条件并交付使用，请被告根据上述时间持该通知前往丰和园售楼部办理所购单位的入伙手续。2017年9月27日，被告在该通知书签收人处签字。 2017年9月27日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，主要约定：被告选聘原告对典雅.悦润实施前期物业管理服务，典雅.悦润座落于重庆市渝北区回兴服装城大道。本合同期限为三年，自2017年9月27日起至2020年9月26日止。物业服务合同期限届满，业主委员会未作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按原服务合同约定提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅：2元/月˙平方米。通知交房之日起物业费按全价收取，业主或住户应于每月10日前交纳物业服务费用或物业服务资金。被告或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。 另查明，上述《前期物业服务协议》签订后，原告按约定对丰和园住宅小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告于2019年1月3日制作并向被告杨开英邮寄了《缴费通知单》，向被告催收2018年1月至2019年1月期间拖欠的物管费1745.25元。被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，并提供了照片予以证明。 庭审中，被告陈述：对于物业费金额无异议。 上述事实，有营业执照、不动产登记申请表、《丰和园住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《典雅“丰和园”接房通知书》、《前期物业服务协议》、《缴费通知单》及快递单、照片、当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆大丰房地产开发有限公司签订的《丰和园住宅小区前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对丰和园住宅小区全体业主均具有约束力。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人亦具有约束力。 原告作为物业管理企业为丰和园住宅小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按约定向原告支付物业服务费。现原告主张被告拖欠2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业服务费1745.25元，被告对原告主张的物业服务费的金额并无异议，本院对此予以确认。本院认定被告应向原告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业服务费1745.25元。 对原告要求被告支付违约金及被告的抗辩理由，本院认为，因被告举示了相应照片，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在一定瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持，但该瑕疵并未达到被告可以据此少交甚至拒交物管费本金的程度，故对被告提出的没有缴纳物业服务费本金的抗辩理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告杨开英在本判决生效之日起五日内向原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间拖欠的物业服务费1745.25元； 二、驳回原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨开英负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  曾 庆 二〇一九年八月二十三日 法官助理  彭洪亮 书 记 员  潘文洁