湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终1976号上诉人（原审原告）：黄金琼，男，1988年2月17日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：陆贵生，福建耕耘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市广惠房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道**星河雅苑**。法定代表人：曹广州，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王星力，湖南楚瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹陆文，男，该公司员工。上诉人黄金琼因与被上诉人郴州市广惠房地产开发有限公司（以下简称广惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄金琼上诉请求：撤销一审判决，改判广惠公司履行合同约定办理房屋产权登记手续，并支付违约金，按照280000元基数每日万分之二计算，从2017年5月25日起计算至黄金琼取得不动产权登记证之日止，改判广惠公司赔偿黄金琼56**元资金的占用利息768.44元。事实与理由：一、一审法院干涉当事人的合同约定对办证期限予以变更错误。1.广惠公司于2016年1月30日将房屋交给黄金琼使用，根据合同约定，广惠公司应在2017年5月24日前办理不动产权登记手续，但广惠公司到了2019年1月22日才重新取得永贵公工字第2018-33号《建设工程规划许可证》。广惠公司作为开发商，在销售商品房之前就应当取得建设工程规划许可证，应当预见办理房产权属相关手续的时间，但广惠公司没有如期办理好相关手续，应该承担违约责任。2.本案不符合情势变更原则。本案迟延办证是由于广惠公司违规建设导致需要补办建设工程规划许可证。广惠公司作为专业的房地产开发公司，明知手续不完备，拖延一年多才去补办手续，已经违反合同约定。3.即便由于永兴县人民政府原因导致广惠公司迟延履行合同，根据合同法第一百二十一条的规定，广惠公司仍然要承担违约责任。二、广惠公司在2016年1月30日代收了黄金琼税费5600元，但广惠公司拖延到了2018年12月5日才代缴房屋买卖契税4200元，至今没有依约办理产权登记，违约行为仍在持续当中，依法应赔偿黄金琼资金占用期间利息，按照银行同期贷款利率从2016年1月30日起计算至2018年12月5日为768.44元。二审庭审中，黄金琼提出补充上诉意见，主张一审法院没有给予黄金琼举证期、质证期，审理程序违法。广惠公司辩称：1.合同约定办理的房屋所有权证和土地使用权证在《不动产登记暂行条例》颁布后已不复存在，取而代之的是不动产证。不动产证的办理必须由黄金琼授权给广惠公司，否则广惠公司只能提供相关资料协助办理。2.广惠公司没有违约事实，且本案因为行政法规的修改及政府土地调规致使工程规划改变，出现了情势变更，广惠公司不应承担违约责任。3.广惠公司代收5600元系用于代缴契税，不存在资金占用的问题。4.广惠公司是在规定的举证期限内提交证据，黄金琼没有在庭前阅卷，系自行放弃诉讼权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄金琼向一审法院起诉请求：1.判令广惠公司履行合同约定办理房产权属登记手续，并支付违约金，按照280000元基数每日万分之二计算，从2017年5月25日起计算至黄金琼取得不动产权登记证之日止，截止2018年11月26日为30800元；2.判令广惠公司支付5600元资金占用利息，按照银行同期贷款利率从2016年1月30日起计算至黄金琼取得不动产权登记证之日止，截止2018年11月26日为761.79元；3.本案诉讼费由广惠公司承担。一审法院认定事实：2015年3月2日，黄金琼与广惠公司签订《商品房买卖合同》，约定黄金琼购买广惠公司开发的坐落于永兴县龙山北路广惠珑璟城4-2-303室房产，商品房总价款为280000元，合同还对该商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、商品房交付期限及条件、房屋交接及违约责任等进行了约定。其中合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。附件四（合同补充分协议）约定：本合同生效之日起90天内，买卖双方应向永兴县房管局申请预告登记或预售合同备案登记。商品房综合竣工验收后90日内，将该幢商品房向永兴县房屋产权管理局申请初始登记。取得大产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365日内申请办理买受人的土地使用权证。2015年3月2日，黄金琼依约交付购房款90000元，其余190000元以银行按揭方式付款。2015年4月27日，广惠公司、黄金琼向永兴县房管局申请办理了预告登记。2016年1月30日，黄金琼在收房验收表上签字。同日，广惠公司代收契税费5600元。2018年12月5日，广惠公司为黄金琼代缴房屋买卖契税4200元。2018年12月26日，广惠公司将余款1400元退还黄金琼。2014年1月17日，广惠珑璟城项目取得永规公地字第2014－012号《建设用地规划许可证》，2014年5月22日，广惠珑璟城项目取得永规公工字第2014－034号《建设工程规划许可证》。按照2015年11月11日永兴县人民政府专题会议纪要第15期、永兴县城乡规划委员会永规委〈2018〉25号文件要求，广惠珑璟城项目部分国有土地使用权的收回工作，业主单位和设计单位按照专家意见落实后，征求消防行政主管部门书面意见，报规划行政主管部门审批。广惠公司需重新办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。2018年11月6日，广惠珑璟城项目重新取得永规公地字第2018－050号《建设用地规划许可证》，2019年1月22日，广惠珑璟城项目重新取得永规公工字第2018－33号《建设工程规划许可证》。一审法院认为，本案争议的焦点是广惠公司未办理房屋不动产权属登记是否违约、如何承担违约责任。本案《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，广惠公司有房地产开发经营的资质，具备签订商品房买卖合同的主体资格，且合同未违反法律，行政法规强制性的规定，故该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于办证期限，该合同第十五条约定与附件四（合同补充分协议）约定不同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案《商品房买卖合同》系广惠公司提供，应当按该合同第十五条约定确定办证期限。关于办证违约责任，合同约定买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该约定显失公平，应当参照合同第九条逾期交房，承担每日万分之二的延期交房违约金责任确定，即未在期限内办证，承担每日万分之二的延期办证违约金责任。本案双方在履行合同过程中，因永兴县人民政府对广惠珑璟城项目土地规划重新调整，导致广惠公司广惠珑璟城项目于2019年1月22日才重新取得永规公工字第2018－33号《建设工程规划许可证》。此情况的发生，不可归责于双方当事人，属情势变更。根据本案实际情况，依据公平原则，对办证期限予以变更，广惠公司在2019年4月22日前协助黄金琼办理房屋不动产权属登记，逾期办理则按房款280000元为基数承担每日万分之二的延期办证违约金责任。黄金琼提出要求广惠公司按照280000元基数每日万分之二计算，从2017年5月25日起计算至其取得不动产权登记证之日止，截止2018年11月26日为30800元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于黄金琼要求广惠公司支付5600元资金占用利息的诉讼请求，广惠公司经黄金琼同意代收契税费5600元，为其代缴房屋买卖契税4200元，将余款1400元退还黄金琼，是委托代理行为，黄金琼要求广惠公司支付5600元资金占用利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州市广惠房地产开发有限公司于2019年4月22日前协助原告黄金琼办理房屋不动产权属登记。逾期协助办理的，被告郴州市广惠房地产开发有限公司承担按房款280000元为基数，自2019年4月23日起,以每日万分之二的比率计算延期办证违约金至协助办理房屋不动产权属登记之日止；二、驳回原告黄金琼其他诉讼请求。案件受理费减半收取计295元，由被告郴州市广惠房地产开发有限公司负担。”二审中，广惠公司向本院提交了商品房所有权首次登记证明及商品房转移登记证明，经本院征询黄金琼的意见，黄金琼表示对该证据的真实性无异议，并认可案涉房屋于2019年4月23日办好首次登记、于2019年6月26日办好转移登记的事实，故本院对广惠公司提交的上述证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认外，补充查明：2015年11月20日4#栋五方竣工验收通过。2019年1月25日，永兴县安全质量管理监督站同意广惠公司就4#栋竣工验收备案，并发放《竣工验收备案表》。2019年4月23日，案涉房屋完成不动产首次登记；同年6月26日，案涉房产转移登记至黄金琼名下。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点是：一、广惠公司是否存在逾期办证的违约行为；二、广惠公司对代收的契税是否应支付资金占用期间的利息；三、一审审理程序是否违法。关于焦点一。1.黄金琼主张广惠公司应按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行办证义务，但该合同条款只是约定出卖人在交房后480日内提交办证资料报登记机关备案，并未约定办证期限。《商品房买卖合同附件四（合同补充分协议）》约定商品房综合竣工验收后90日内申请初始登记（因《不动产登记暂行条例》施行后实行“不动产首次登记”制度，故该条约定的“初始登记”现因政策变化已变更为“首次登记”）。该条款对于不动产登记的时间明确清晰，在《商品房买卖合同》对办证期限约定不明的情况下，应适用该补充协议的约定确定办证时间。2.从1993年住建部发布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》及2000年国务院发布的《建设工程质量管理条例》来看，“综合竣工验收”制度因建设部门规章规定的变化已被取消，相应商品房住房验收手续制度已变更为“竣工验收备案”制度。本案中，广惠公司就案涉项目于2014年1月17日取得《建设用地规划许可证》，于2014年5月22日取得《建设工程规划许可证》，2015年11月20日案涉项目通过五方竣工验收，并于2016年1月30日将案涉房屋交付黄金琼使用。因案涉项目土地存在地质隐患，永兴县人民政府主动调规收回3000余平米土地使用权，广惠公司被迫需要重新办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。之后，永兴县政府收回广惠公司于2014年取得的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，并于2018年11月6日向广惠公司重新发放《建设用地规划许可证》，于2019年1月22日发放《建设工程规划许可证》。2019年1月25日，永兴县安全质量管理监督站同意广惠公司就4#栋竣工验收备案，并发放《竣工验收备案表》。政府对案涉项目土地规划重新调整，导致案涉项目于2019年1月22日才重新取得《建设工程规划许可证》，该情况的发生不可归责于双方当事人，广惠公司因此而延误了竣工验收备案手续亦不构成违约。广惠公司于2019年1月22日重新取得《建设工程规划许可证》后，于2019年1月25日即对案涉项目完成了竣工验收备案。依据《商品房买卖合同附件四（合同补充分协议）》的约定，广惠公司应在竣工验收备案后90日内即2019年4月25日前申请办理初始登记（现为首次登记）。现案涉商品房已于2019年4月23日完成了首次登记，并于同年6月26日完成转移登记，依据上述《商品房买卖合同附件四（合同补充分协议）》“商品房综合竣工验收后90日内申请初始登记，取得大产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证”的约定，广惠公司已在约定的期限届满前完成案涉房屋产权首次登记及转移登记手续，黄金琼要求办证的请求已得到实现，广惠公司不存在逾期办证行为，不构成违约。关于焦点二。广惠公司为黄金琼代缴契税，系民事代理行为，且广惠公司系按一定比例预收黄金琼56**元，在与税务部门核算确定应缴税费后遂将余款退还给黄金琼，故黄金琼要求广惠公司支付该5600元资金占用利息没有法律依据，本院不予支持。关于焦点三。黄金琼作为原告，本应对自己提出的诉讼请求提供相应的证据，一审法院受案后亦向黄金琼送达了举证通知书，告知黄金琼在举证期限内提交证据。对于广惠公司提交的证据，一审庭审中亦由双方进行了质证。因此，黄金琼主张一审法院未保障其举证质证权利、审理程序违法的理由不能成立，本院对其主张不予支持。综上所述，黄金琼的上诉请求不能成立，应予驳回。但一审判决广惠公司协助办证已无价值，一审法院酌情确定办证期限并在判决主文中认定广惠公司逾期办证则承担违约责任既与合同约定不符，又不具有可执行性。虽然广惠公司未对一审判决提起上诉，但本着纠正错误，减少当事人诉累的原则，本院依法改判驳回黄金琼的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初196号民事判决；二、驳回上诉人黄金琼的全部诉讼请求。一审案件受理费295元，二审案件受理费590元，合计885元，由上诉人黄金琼负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇一九年八月二十日法官助理刘扬书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。