山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终4611号上诉人（原审被告）：杜英杰，男，1983年5月1日，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：杨成才，山西杏梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪栋，山西杏梅律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李健，男，1994年9月6日出生，汉族，户籍所在地山西省大宁县，住太原市。委托诉讼代理人：景娜娜，山西艾伦律师事务所律师。上诉人杜英杰因与被上诉人李健合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜英杰上诉请求：1.请求撤销杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初1938号民事判决书，并依法改判驳回李健的全部诉讼请求；2.请求判令一、二审诉讼费用由李健承担。事实和理由：一、杜英杰承租涉诉“鑫鑫面馆”后因个人原因无法继续经营，早在2018年12月4日便开始在网上发布房屋转租信息，远早于太原市杏花岭区敦化坊街道办事处2019年1月16日下达关于自行封堵、恢复原状的《通知》的时间。且杜英杰对该《通知》确不知情，因此杜英杰的转租行为不存在故意隐瞒真实情况的主观恶意，一审法院认定杜英杰构成欺诈没有事实依据，杜英杰与李健之间的纠纷仅是因情势变更导致的合同不能继续履行。一审法院认定事实错误、适用法律错误。二、案涉《房屋转让合同》转让费共计45000元，其中包含房租15000元、餐饮设备25300元、下水管道疏通费1500元、饭店品牌及回头客等软实力条件折价约3200元。合同签订后李健已经获得该套设备的所有权，与此同时杜英杰履行了疏通下水管道的义务。一审法院因房屋无法实现经营目的而判决杜英杰返还李健45000元全部转让费没有以事实为依据且显失公平，应依法剔除买卖设备的价款25300元、疏通下水管道费用1500元等费用。三、李健在不能继续经营前一直经营盈利，理应承担合同目的能够实现期间的房屋租金，而李健自得知涉诉房屋不能继续经营后，从未向杜英杰移交该房屋，一直管理控制至今，现已经超过房屋租赁期限。因此，杜英杰不应该退还房租15000元。李健辩称，一、《房屋转租合同》签订前，杜英杰一直经营涉案店铺，而早在2019年1月16日街道办就已经下发封堵通知，杜英杰对此通知不可能不知情。二、《房屋转租合同》明确约定转让费即为租金45000元，杜英杰所称的餐饮设备费用、下水管道疏通费用、饭店品牌及回头客软实力费用等没有依据，双方在签订合同时，没有过书面和口头的约定。三、2019年3月5日签订《房屋转租合同》后，李健因家中老人去世无暇经营店铺，3月13日便将店铺转租给了案外人李月，李月接手后3月18日便提起了诉讼，随后杜英杰也提起诉讼，整个过程中，杜英杰没有实际经营店铺，更没有获益，不应当承担租金。四、2019年3月底李健收到李月案件的应诉手续，得知封堵通知后，其本人及委托诉讼代理人均曾与杜英杰积极联系，希望退还租金，并且表示涉案店铺已经腾退，但杜英杰不予配合，才引发本案诉讼，李健不存在任何过错。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回杜英杰的上诉，维持原判。李健向一审法院起诉请求：1、判令撤销李健与杜英杰于2019年3月5日签订的《房屋转租合同》；2、判令杜英杰返还李健转让费45000元。3、本案诉讼费用由杜英杰承担。一审法院认定事实：本案所涉房屋位于太原市北中环街机车小区8号楼1室，此前系住宅改变的经营性用房，开办鑫鑫面馆。2019年3月5日，杜英杰与李健签订《房屋转租合同》，约定杜英杰将其使用的涉案房屋包括现有装修、装饰及其他归杜英杰所有的设备全部转让给李健，转让费45000元。按照合同约定，李健接收鑫鑫面馆，并支付杜英杰45000元转让费。对店内物品，双方没有交接明细，审理中，杜英杰认可李健提供的明细，并主张所有物品均在店内。另查明，李健接收鑫鑫面馆后，于2019年3月13日，与案外人李月签订《房屋转租合同》，将涉案房屋以4万元价格又转让给了李月。2019年3月22日，李月向一审法院提起诉讼，主张李健隐瞒事实，在明知涉案商铺无法经营的情况下与其签订转租合同，违背真实意思，要求撤销李月与李健签订的《房屋转租合同》，要求李健返还转让费4万元。另查明，2019年1月16日，太原市杏花岭区敦化坊街道办事处及机车社区向经营户下达通知，要求所有破墙开店的商户在收到通知一周内自行封堵，恢复原状，逾期未封堵关闭的店铺，将由街道办事处采取统一措施进行封堵。2019年4月18日，太原市杏花岭区巨轮工商所因鑫鑫面馆存在住宅改变为经营性用房的行为而下达整改通知书，要求7日内变更经营场所。2019年4月20日，太原市杏花岭区敦化坊街道办事处再次下达通知，要求5日内自行封堵，恢复原状。2019年5月6日，该办事处将鑫鑫面馆的招牌、门面拆除。一审法院认为，因为涉案房屋存在住宅改变为经营性用房的行为，早在2019年1月16日太原市杏花岭区敦化坊街道办事处、机车社区居民委员会已下达通知要求封堵，杜英杰应当知道该房已不具备作为合法经营性用房的条件，其在与李健签订合同时隐瞒了该房的真实情况。杜英杰隐瞒涉案房屋真实情况导致李健签约行为的后果与其意思相悖并造成较大损失，依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况、或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，杜英杰转租店铺的行为构成欺诈，李健有权请求撤销。合同撤销后，杜英杰应返还李健已付的转让费45000元，李健将鑫鑫面馆返还杜英杰。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条的规定，判决：一、撤销李健与杜英杰2019年3月5日签订的《房屋转租合同》。二、杜英杰于本判决生效之日起十五日内返还李健45000元。三、李健于本判决生效之日起十五日内将位于太原市北中环街机车小区8号楼1室的鑫鑫面馆返还杜英杰。案件受理费减半收取463元（李健已预交），由杜英杰负担。与上述款项一并支付李健。本院二审期间，杜英杰提交设备明细，用以证明返还的租金中应当剔除买卖设备的价款25300元。李健质证称，该设备明细为杜英杰单方自己估算的，双方在签订合同时没有约定。李健提交律师函及邮寄单据，用以证明2019年4月8日李健在收到李月起诉的材料之后就同杜英杰联系，说明涉案房屋已经腾退，希望杜英杰尽快退还房屋租金。杜英杰对该证据的真实性认可，但关联性不认可。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《房屋转租合同》应否予以撤销；二、杜英杰应否向李健返还45000元。结合本案证据及各方当事人陈述，本院综合评判如下：关于焦点一，案涉《房屋转租合同》应否予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况、或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案中，太原市杏花岭区敦化坊街道办事处、机车社区居民委员会在2019年1月16日已下达通知，因案涉房屋存在住宅改变为经营性用房的行为，要求对其进行封堵。杜英杰作为封堵房屋的出租人在2019年3月5日与李健签订《房屋转租合同》时，应当知道涉案房屋已不具备作为合法经营性用房的条件，其隐瞒真实情况，导致李健违背真实意思订立案涉合同，造成李健较大损失。杜英杰转租店铺的行为符合上述有关欺诈的规定，李健作为受损害方有权请求人民法院撤销案涉合同，一审法院判决撤销李健与杜英杰2019年3月5日签订的《房屋转租合同》，符合事实及法律规定，应予维持。关于杜英杰二审提出的本案纠纷仅是因情势变更导致的合同不能继续履行的主张，本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。由此可见，情势变更须是合同成立以后发生。本案中，太原市杏花岭区敦化坊街道办事处、机车社区居民委员会下发对涉案房屋进行封堵通知的时间早于杜英杰与李健签订案涉《房屋转租合同》的时间。据此，依据上述司法解释的规定，本案不适用杜英杰主张的情势变更原则。关于焦点二，杜英杰应否向李健返还45000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，杜英杰与李健签订的《房屋转租协议》被撤销后，杜英杰应当向李健返还因签订该合同取得的转让费45000元，李健亦应将案涉鑫鑫面馆返还杜英杰。关于杜英杰二审提出的应当剔除买卖设备的价款25300元、疏通下水管道费用1500元、以及房租15000元等费用的主张，本院认为，杜英杰二审期间提交的设备明细系杜英杰单方制作，李健对此不予认可，且缺乏其他证据相互印证，本院对该证据不予采信，双方订立的《房屋转租合同》中亦未对上述费用作出具体明确的约定。杜英杰的上述主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，杜英杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元（杜英杰已预交），由杜英杰负担。本判决为终审判决。审判长 张璟芳审判员 孙云英审判员 刘平则 二〇一九年八月一日书记员 陈 琼