上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23269号原告：郭留敏，男，1962年6月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：郭钧涛，男。被告：林云锋，男，1977年9月25日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市闵行区。被告：张兴秀，女，1977年9月30日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市闵行区。原告郭留敏与被告林云锋、张兴秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序于2019年7月8日进行公开开庭审理。原告郭留敏及其委托诉讼代理人郭钧涛，被告林云锋、张兴秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭留敏向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《商铺租赁合同》解除；2、两被告于2019年8月16日前清场并向原告办理归还上海市闵行区罗锦路XXX号房屋(以下简称涉案商铺)的交接手续；3、两被告支付自2019年2月17日起至2019年8月16日止的租金人民币(币种下同)10,000元；4、两被告已付的押金10,000元归原告所有；5、两被告支付滞纳金4,899.39元；6、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系涉案商铺的业主，两被告系涉案商铺的承租人。原、被告于2016年年初就涉案商铺租赁事宜签订《商铺租赁合同》，约定租期自2016年2月17日起至2021年2月16日止，年租金100,000元。后经原、被告口头协商确定自2017年2月17日起的租金变更为每月10,000元。然自2019年2月17日起，被告拖欠租金。期间，原告通过微信、电话、当面催讨等方式向被告多次催讨，均遭被告拒绝支付。被告曾要求原告配合办理烟草销售许可证。为此，原告提出“可以提供办理但到期必须注销该证以消除本商铺后续出租的影响、并提交1万元保证金，该保证金在原告注销该证后立即原数返还”的提议，但被告拒不同意。随即被告以拒付租金为要挟。2019年3月5日，原告又去涉案商铺当面与被告交涉，但遭被告拒绝，且被告否认双方于2017年2月口头达成的调整租金的约定。原告认为，两被告无理拖欠租金的行为已损害了原告的合法权益。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉讼请求。被告林云锋辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2016年，原、被告在第三方见证下签订了《商铺租赁合同》，约定租金为每年100,000元。2017年2月，原告强行要求涨房租。当时，被告认为生意还行，故勉强答应原告第二年涨了20,000元。第三年，双方未就租金进行协商，但被告仍按120,000元一年的租金标准向原告支付。第四年，原告还要涨价，双方就发生争执，当时被告经营也不好，故被告认为应当按照合同约定的租金标准支付租金。被告张兴秀辩称，对于第二年涨房租，其并不知情。但当其知道了涨房租的事情后，认为涨就涨了。两被告将涉案商铺用于经营烟草生意，需要年审，但涉案商铺的地址有偏差，需要原告开证明。但原告要增加押金。两被告要求原告至涉案商铺商谈开证明的事情，顺便把租金给原告。但原告一直不肯过来，只说将房租通过微信转给原告。虽然原告不配合开证明，烟草证不能过年审，但被告仍继续按照合同约定标准每季度向原告支付房租25,000元给原告。本院经审理认定事实如下：2015年12月13日，被告林云锋、张兴秀为承租涉案商铺向原告郭留敏支付押金10,000元。后原告郭留敏(出租方，甲方)与被告林云锋、张兴秀(承租方，乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方愿意将涉案商铺出租给乙方使用，建筑面积80平方米，租期自2016年2月17日起至2021年2月16日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：……3、承租人拖欠租金累计达30天的。每年租金为10万元。合同订立双方签字，乙方向甲方缴纳1万元作为押金；如因乙方原因违约或中途退租，甲方将不退还押金。乙方每(3个月)缴纳一次租金，即每年的2月17日、5月17日、8月17日和11月17日缴纳一次租金，金额为年租金的四分之一，即2.50万元。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。该合同还对其他内容作了约定。原告向两被告交付了涉案商铺。两被告按合同约定的标准向原告支付了自2016年2月17日至2017年2月16日期间的租金。2017年2月17日，原、被告口头协商确定2017年2月17日起的租金调整为10,000元/月。当日被告向原告支付了三个月的租金30,000元。原告为此出具收条一份。该收条上记载“备注：2018年8月前以此价格出租，到期再商议”。2017年2月17日至2019年2月16日期间，两被告通过现金、微信、支付宝等方式并均按每月10,000元标准向原告支付租金。2019年1月，两被告要求原告协助办理烟草证的年审手续。原告要求被告出具保证书，保证“被告于租赁合同终止时及时注销该证”，并要求被告额外缴纳保证金10,000元，保证金于烟草证注销时返还。被告表示可以出具保证书，但不同意额外支付保证金。就保证金给付事宜，双方僵持不下。2019年3月13日，被告向原告支付25,000元租金并表示系用于支付2019年2月17日至2019年5月16日期间的租金。原告通过微信方式要求被告支付剩余租金5,000元。被告表示“按合同吧”。原告遂向本院提起本案诉讼。2019年5月15日，被告向原告支付25,000元租金并表示系用于支付2019年5月17日至2019年8月16日期间的租金。另查明，本院于2019年6月19日向两被告送达本案应诉材料。以上事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、微信聊天记录、被告支付租金的凭证，两被告提供的收条两张等证据以及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。本院认为，原告与两被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。就涉案商铺的租金标准，《商铺租赁合同》约定年租金为10万元，然在合同履行过程中，原、被告经口头协商已变更了原合同所约定的租金标准，自2017年2月17日起租金标准变更为1万元/月。虽然被告提供的2017年2月17日的收条上记载“备注：2018年8月前以此价格出租，到期再商议”，但被告截至2019年2月16日均是按照10,000元/月的标准向原告给付租金，可见原、被告口头约定的1万元/月的租金标准效力及于2018年8月之后，在原、被告未就租金标准重新达成一致意见的情况下，被告仍然应当按照10,000元/月的标准向原告给付租金。然被告未按约足额支付自2019年2月17日起至2019年8月16日止的租金，欠付原告10,000元，被告的行为显然构成违约。原告要求解除双方之间的租赁合同，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，本院认为，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。就本案，原告系通过诉讼方式要求解除合同，而本案的应诉材料系于2019年6月19日送达两被告。故本院确认，原告与两被告签订的《商铺租赁合同》于2019年6月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求两被告清空并返还涉案商铺，符合法律规定，本院予以支持。就两被告欠付的自2019年2月17日起至2019年8月16日止的租金及使用费共计10,000元，两被告理应支付。因导致涉案租赁合同解除的责任在于两被告，故原告要求两被告已付的押金10,000元归原告所有，符合双方约定，本院予以支持。就原告主张的滞纳金，两被告不予认可。本院认为，按照合同约定，因两被告逾期付款导致合同提前解除的，已支付的押金不予退还，同时还须承担滞纳金。本质上没收押金和支付滞纳金均是因两被告逾期付款导致合同解除而应承担的违约责任，原告现合并主张，本院认为，鉴于被告确实存在一定的违约行为，结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在原告主张的押金没收之诉请已得到本院支持的情况下，本院就原告主张的滞纳金酌情调整为1,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告郭留敏与被告林云锋、张兴秀就上海市闵行区罗锦路XXX号房屋签订的《商铺租赁合同》于2019年6月19日解除；二、被告林云锋、张兴秀于本判决生效之日起十五日内清空上海市闵行区罗锦路XXX号房屋并向原告郭留敏返还前述房屋；三、被告林云锋、张兴秀于本判决生效之日起十五日内向原告郭留敏支付欠付的自2019年2月17日起至2019年8月16日止的租金及使用费共计10,000元；四、被告林云锋、张兴秀已付的押金10,000元归原告郭留敏所有；五、被告林云锋、张兴秀于本判决生效之日起十五日内向原告郭留敏支付滞纳金1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计211.24元，由被告林云锋、张兴秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年八月一日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。