云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0323民初1457号原告（反诉被告)：曲靖市金博房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530300775525363Y）。法定代表人：徐宏章，董事长。地址：曲靖市子午路广电花园十三幢。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师，特别授权委托代理。被告（反诉原告）：吴跃辉，男，汉族，1980年9月25日生，中专文化，自由职业，师宗县人，住师宗县。被告（反诉原告）：万小燕，女，汉族，1986年10月24日生，大学本科文化，重庆市人，住师宗县。共同委托诉讼代理人：严书明，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕于2019年7月17日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司之委托诉讼代理人段璎轩，被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕及其共同委托诉讼代理人严书明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告继续履行与原告签订的《商品房购销合同》（合同编号：凯莱财富中心C-1-19）；2、请求判令二被告向原告支付购房款人民币506200元；3、请求判令二被告向原告支付计算至二被告实际支付完毕购房款之日止的逾期付款违约金（该违约金自2017年10月26日起暂计算至2019年6月14日为人民币54800元）；4、请求判令二被告承担本案的全部诉讼费用。以上起诉费用暂合计为：￥561000。事实和理由：原被告双方签订了《商品房购销合同》（合同编号：凯莱财富中心C-1-19），《商品房购销合同》约定：由二被告以“分期付款”之方式购买原告开发的“凯莱·财富中心”项目第C幢C-1-19号商品房，商品房总价款为人民币556200元。但是，合同签订后，二被告却违反《商品房购销合同》中支付购房款的约定，至今仍有人民币506200元的购房款未向原告支付。二被告逾期付款的违约行为，致使原告售房款无法全额获得，严重损害了原告的合法权益。现原告依法向贵院提出诉请，恳请人民法院支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕辩称，原、被告之间签订的合同原告没有按照约定履行义务，合同第7条也约定了2016年7月31日前交房，原告至今未交房，至今未按照城市房地产管理法第45条规定对商品房预售合同进行备案登记，而是把本案争议的房产由原告自己租给一个叫敖斌的人经营；双方签订的合同第9条约定了甲方（原告）逾期违约责任：第三项乙方（被告）有合同解除权。本案争议的纠纷，我方当事人已经享有合同法第93条约定解除权，同时也享有合同法第94条法定解除权。因此，我方提起反诉，基于上述理由，请求人民法院驳回本诉原告的诉讼请求。被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕反诉称，1、请人民法院依法判决解除原、被告于2016年10月26日签订的商品房购销合同；2、返还购房预付款50000元；3、案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2016年10月26日签订了商品房购销合同，约定把凯莱财富中心C-1-19号商品房采用分期付款的方式卖给反诉原告，同时约定反诉被告应于2016年7月31日前将组织验收合格的房子交给反诉原告。其中第九条又约定了反诉被告逾期交房的违约责任，反诉原告（乙方）有权决定是否解除合同，乙方解除合同的，甲方（反诉被告）应向乙方本合同第四条中约定的商品房总价款10%违约金并将乙方已经付款返还给乙方……。反诉原告于2016年9月20日交给了反诉被告10000元，于2016年10月26日交给了反诉被告40000元。反诉被告未按约定的时间交房，到至今也未交付房子。而是擅自把C-1-19号商铺租给他人自享收益。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。其中第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。综上所述，反诉被告不守信用，拒不交房，迟延履行债务致使不能实现合同目的，缔约目的落空，给原告造成了损失。根据《合同法》第九十四条、《民事诉讼法》第一百一十九条规定起诉，请依法判如所请。原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房的违约行为，反诉原告要求解除《商品房购销合同》并退回购房款的反诉请求没有任何事实根据和法律依据。2016年10月26日，反诉原告与案外人曲靖开发区万盛商业管理有限公司（以下简称“万盛公司”）签订了《凯莱财富中心商铺委托经营管理合同》,合同约定反诉原告委托万盛公司对涉案商铺统一经营管理使用。答辩人已按照反诉原告的指示要求，将涉案商铺交付万盛公司管理使用，反诉原告与案外第三人的争议问题与本案并无任何关联，答辩人没有任何逾期交房的违约行为，反诉原告认为答辩人逾期交房要求解除合同没有任何依据，反诉原告的反诉请求应当依法予以全部驳回。二、依合同有效性原则，尊重意思自治、严守契约精神，涉案《商品房购销合同》依法成立并生效，不得随意解除。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”自2016年至今双方签订《商品房购销合同》已近三年，反诉原告自始至终并未提起任何诉讼要求解除涉案购房合同，在答辩人提起本诉后，反诉原告明知其逾期支付购房的行为已构成违约，却置之不理其违约事实提起解除合同的反诉诉请，反诉原告的反诉请求既不符合诚实信用原则，也不符合客观事实，故反诉原告的反诉请求应当依法予以全部驳回。综上所述，答辩人并无逾期交房的违约行为，反诉原告要求解除涉案《商品房购销合同》并返还购房款的反诉请求没有任何事实根据和法律依据，故为维护答辩人的合法权益，恳请人民法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司提交的《凯莱财富中心商铺委托经营管理合同》复印件及《承诺书》复印件各一份，虽被告(反诉原告)吴跃辉、万小燕持有不同异议，但该证据均来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信；2、对被告(反诉原告)吴跃辉、万小燕提交的照片复印件（两张）及微信聊天记录截屏复印件（一张）各一份，原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司持有异议，且该证据不符合相关法律的规定，本院仅作参考。据此，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月26日，原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕签订了合同编号为：凯莱财富中心C-1-19《商品房购销合同》。该合同对项目建设依据、商品房销售依据、乙方所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积误差的处理、付款方式及期限、交付期限、乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任等事项作了约定。被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕所认购的房屋位于曲靖市师宗县南侧（即凯莱·财富中心）C幢C-1-19号房，该商品房（商铺）建筑面积55.62平方米，总价款为556200元。2016年9月20日，被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕通过银行转账向原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司支付购房款定金10000元，2016年10月26日，被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕通过银行转账向原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司支付购房款40000元。同日，被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕与第三方曲靖开发区万盛商业管理有限公司签订了《凯莱·财富中心商铺委托经营管理合同》，约定由第三方统一经营、统一管理；被告（反诉原告）按约定享有产权转让、收益及处分权，不可自主经营。委托期内，第三方应向被告（反诉原告）支付投资收益金；同时，被告（反诉原告）吴跃辉并向原告（反诉被告）出具承诺书，约定余下房款分五年内9次交清。后双方在履行合同过程中，因被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕未按合同约定支付下欠房款导致双方产生争议。以上事实均有原、被告陈述、《商品房购销合同》复印件、《凯莱财富中心商铺委托经营管理合同》复印件及《承诺书》复印件等证据在卷予以佐证。现原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司诉至本院，请求人民法院判决1、请求判令二被告继续履行与原告签订的《商品房购销合同》（合同编号：凯莱财富中心C-1-19）；2、请求判令二被告向原告支付购房款人民币506200元；3、请求判令二被告向原告支付计算至二被告实际支付完毕购房款之日止的逾期付款违约金（该违约金自2017年10月26日起暂计算至2019年6月14日为人民币54800元）；4、请求判令二被告承担本案的全部诉讼费用。以上起诉费用暂合计为：￥561000。被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕反诉请求人民法院依法判决1、解除原、被告于2016年10月26日签订的商品房购销合同；2、返还购房预付款50000元；3、案件受理费由反诉被告承担。本院认为，本案原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕系商品房销售合同关系，该合同系在双方自愿、平等的基础上达成的，对双方具有约束力，依法成立的合同关系应受到法律保护。本案中，本案原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司已按约定向被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕交付了房屋，被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕应当遵守诚实信用原则按照合同约定向原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司支付下欠购房款，且被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕已支付到期价款金额未达到全部价款的五分之一（已到期金额为166960﹢120000=286960元÷5=57392元，被告仅支付了50000元，按承诺书计算亦未达到五分之一的标准），故原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司主张被告继续履行合同，并支付下欠购房款506200元的诉讼请求于法有据，符合法律的相关规定，本院依法予以支持；对于原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司主张的逾期交房违约金问题，按照本案原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕签订的《商品房购销合同》第八条“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，甲方有权决定是否解除合同，甲方决定解除合同的，乙方应向甲方支付本合同第四条中约定的商品房总价款10%的违约金，甲方有权在乙方已付款中扣除前述违约金额，并将余款返还，甲方决定履行合同的，乙方按实际违约天数每天向甲方支付100元人民币作为违约金，不可抗力导致除外。”之约定，被告（反诉原告）应承担一定的违约责任，因原告（反诉被告）未在合理期限内主张其权利，存在扩大损失之嫌（首期付款时间为2017年10月26日、第二期付款时间为2018年10月26日，主张权利之日为2019年7月4日），本院酌情认定被告（反诉原告）承担违约金31200元（即60天×20元+300天×100元），故本诉原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求，其合理的部分，本院予以支持；关于本案二被告（反诉原告）提出反诉，请求解除双方所签订购房合同并返回购房款的问题，本案二被告（反诉原告）以原告（反诉被告）曲靖市金博房地产开发有限公司未交房构成违约和其对《商品房购销合同》第三十条的理解作为其主张解除合同的主要理由，其理由不能成立，因二被告（反诉原告）已将该商铺委托第三方曲靖开发区万盛商业管理有限公司统一经营、统一管理，应视为被告（反诉原告）已接房，再者对合同条款的理解发生争议应按合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则确定该条款的真实意思，且二被告（反诉原告）未依法向本院提供原告（反诉被告）至今未交房的相关事实证据，为维护合同的严肃性和社会经济生活的稳定性，故二被告（反诉原告）反诉主张解除该合同并返回购房款的反诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕继续履行与原告（反诉被告)曲靖市金博房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》（即合同编号为：凯莱财富中心C-1-19）；二、由被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕于本判决生效后六个月内向原告（反诉被告)曲靖市金博房地产开发有限公司支付所下欠购房款506200元；三、由被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕于本判决生效后六个月内向原告（反诉被告)曲靖市金博房地产开发有限公司支付逾期付款违约金31200元（即60天×20元+300天×100元）；四、驳回原告（反诉被告)曲靖市金博房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕的反诉请求。本诉案件受理费9410元，减半收取4705元，由原告（反诉被告)曲靖市金博房地产开发有限公司承担305元，被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕承担4400元；反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由被告（反诉原告）吴跃辉、万小燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  殷俊良二〇一九年八月二十七日书记员  钱蕊丹