广东省江门市新会区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0705执异93号 案外人：冼国明，男，1966年11月13日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 申请执行人：江门农村商业银行股份有限公司会城支行，住所地广东省江门市新会区会城圭阳北路**，统一社会信用代码91440705797758301F。 负责人：钟维强。 委托诉讼代理人：何国明，该行员工。 委托诉讼代理人：李永胜，该行员工。 被执行人：李炳荣，男，1975年6月16日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 被执行人：霍永群，女，1976年4月4日出生，汉族，住广东省江门新会区。 被执行人：林奴，女，1932年6月17日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 被执行人：李祥浓，女，1964年9月26日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 被执行人：汤亦法，男，1962年10月22日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 被执行人：江门市新会区会城百老汇数码城，住所地广东省江门市新会区，统一社会信用代码92440705L21394427E。 经营者：李炳荣。 本院在执行申请执行人江门农村商业银行股份有限公司会城支行（以下简称农商银行会城支行）与被执行人李炳荣、霍永群、林奴、李祥浓、汤亦法、江门市新会区会城百老汇数码城（以下简称百老汇数码城）金融借款合同纠纷一案[案号：（2019）粤0705执1348号]过程中，案外人冼国明向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人冼国明称，请求法院中止对江门市××区××城××北路××1201的执行。新会区人民法院（2019）粤0705执1348号执行裁定书要执行位于江门市××区××城××北路××1201，为案外人冼国明的财产。该房产已由案外人购买所得，对该财产执行拍卖会严重侵害案外人的合法权益。案外人冼国明与被执行人李炳荣于2017年7月18日签订《房屋转让协议书》，约定案外人以232万元购买被执行人位于江门市××区××城××北路××房产。案外人当天向被执行人李炳荣支付订金30000元。被执行人李炳荣已将涉案房产交付给案外人占用使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，为维护案外人的合法权益，提出书面异议，请求贵院中止对该财产的执行。 案外人冼国明提供了如下证据：1.房屋转让协议书1份；2.收据6份。 申请执行人农商银行会城支行称，不同意案外人的异议请求。（2018）粤0705民初3073号民事判决已明确，申请执行人对依法拍卖李炳荣名下位于江门市××区××城××北路××1201号的房产，在最高额1861636元的范围内享有优先受偿权。 本院查明，李炳荣于2016年12月1日向农商银行会城支行借款人民币80万元，还款期限是2017年11月20日；李炳荣于2017年5月25日向农商银行会城支行借款人民币205万元，还款期限是2018年3月20日，合共借款人民币285万元。霍永群在农商银行会城支行与李炳荣签订的两份《个人借款合同》上签名同意对上述借款提供不可撤销的连带保证责任。百老汇数码城与农商银行会城支行签订《最高额保证合同》，自愿为李炳荣自2015年2月13日起至2020年2月12日止，在农商银行会城支行处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币500万元提供不可撤销的连带责任保证担保。农商银行会城支行与李炳荣签订合同编号为10xx69的《最高额抵押担保合同》，约定李炳荣将其位于江门市××区××城××北路××房产作为抵押物抵押给农商银行会城支行，为李炳荣自2014年8月15日起至2019年8月14日期间因农商银行会城支行向李炳荣授信而发生的一系列债权提供抵押担保，被担保的债权最高额度为186.1636万元。农商银行会城支行与霍永群签订合同编号为10xx97的《最高额抵押担保合同》，约定霍永群将其位于江门市××区××路××房产作为抵押物抵押给农商银行会城支行，为李炳荣自2014年7月3日起至2019年7月2日期间因农商银行会城支行向李炳荣授信而发生的一系列债权提供抵押担保，被担保的债权最高额度为53.3655万元。农商银行会城支行与霍永群签订合同编号为10xx27的《最高额抵押担保合同》，约定霍永群将其位于江门市××区会城xx里xx号xx房产作为抵押物抵押给农商银行会城支行，为李炳荣自2013年11月15日起至2018年11月14日期间因农商银行会城支行向李炳荣授信而发生的一系列债权提供抵押担保，被担保的债权最高额度为36.5365万元。农商银行会城支行与李炳荣、林奴签订合同编号为10xx88的《最高额抵押担保合同》，约定李炳荣、林奴将其位于江门市××区××房产作为抵押物抵押给农商银行会城支行，为李炳荣自2014年7月3日起至2019年7月2日期间因农商银行会城支行向李炳荣授信而发生的一系列债权提供抵押担保，被担保的债权最高额度为36.9564万元。农商银行会城支行与李祥浓、汤亦法签订合同编号10xx95的《最高额抵押担保合同》，约定李祥浓、汤亦法将其位于江门市××区会城××房产作为抵押物抵押给农商银行会城支行，为李炳荣自2013年3月26日起至2018年3月25日期间因农商银行会城支行向李炳荣授信而发生的一系列债权提供抵押担保，被担保的债权最高额度为27.2720万元。农商银行会城支行与霍永群签订合同编号为10xx33的《最高额抵押担保合同》，约定霍永群将其位于江门市××区××房产作为抵押物抵押给农商银行会城支行，为李炳荣自2014年12月26日起至2019年12月25日期间因农商银行会城支行向李炳荣授信而发生的一系列债权提供抵押担保，被担保的债权最高额度为128.3260万元。上述抵押房产均办理了抵押登记。李炳荣没有按照合同约定的期限还款，农商银行会城支行向本院提起诉讼。本院于2018年11月2日作出（2018）粤0705民初3073号民事判决，判令：“一、被告李炳荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门农村商业银行股份有限公司会城支行偿还借款本金人民币285万元及利息、罚息和复利（以本金80万元为基数，利息按照年利率6.3075%计算，罚息和复利按照年利率9.46125%计算，计至贷款清偿完毕之日止，暂计至2018年5月20日的利息、罚息和复利为人民币52535.42元；以本金205万元为基数，利息按照年利率6.7425%计算，罚息和复利按照年利率10.11375%计算，计至贷款清偿完毕之日止，暂计至2018年5月20日的利息、罚息和复利为人民币120261.33元）；二、被告李炳荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门农村商业银行股份有限公司会城支行支付违约金人民币28500元；三、被告霍永群、江门市××区会城百老汇数码城对被告李炳荣的上述债务承担连带清偿责任；四、若被告李炳荣、霍永群、江门市××区会城百老汇数码城不能清偿上述债务，原告江门农村商业银行股份有限公司会城支行对依法拍卖、变卖被告李炳荣名下位于江门市××区××城××北路××1201的房产，在最高额度186.1636万元范围内享有优先受偿权，对依法拍卖、变卖被告霍永群名下位于江门市××区××路××房产，在最高额度为53.3655万元范围内享有优先受偿权，对依法拍卖、变卖被告霍永群名下位于江门市××区会城xx里xx号xx房产，在最高额度为36.5365万元范围内享有优先受偿权，对依法拍卖、变卖被告李炳荣、林奴名下位于江门市××区××房产，在最高额度为36.9564万元范围内享有优先受偿权，对依法拍卖、变卖被告李祥浓、汤亦法名下位于江门市××区会城××房产，为在最高额度为27.2720万元范围内享有优先受偿权，对依法拍卖、变卖被告霍永群名下位于江门市××区××房产，在最高额度为128.3260万元范围内享有优先受偿权；五、驳回原告江门农村商业银行股份有限公司会城支行的其余诉讼请求。”判决生效后，李炳荣、霍永群、林奴、李祥浓、汤亦法、百老汇数码城没有履行上述判决确定的还款义务。本院根据农商银行会城支行的申请，于2019年3月4日立（2019）粤0705执1348号案执行。在执行过程中，本院于2019年3月5日作出（2019）粤0705执1348号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人李炳荣、霍永群、江门市××区会城百老汇数码城在金融机构的存款人民币（或相应外币）350万元；或查封、扣押、扣留、提取其相应价值的财产；二、拍卖、变卖江xxx路x巷xx号xx、江门市××区会城xx里x号xx、江门市××区会城xx庄x座xx、江门市××区会城xx路xx号xx、江门市××区会城xx路xx号xx、江门市蓬江区xx镇xx街xx号、江门市蓬江区xx镇xx街xx号。 2017年7月18日，李炳荣与冼国明签订《房屋转让协议书》，约定李炳荣将江门市××区××城××北路××房屋转让给冼国明。还约定了总成交价为2320000元，于签订合同当天支付定金30000元，签合同后30天内，双方到银行办理冼国明的贷款申请手续。合同签订后，冼国明于当天支付30000元定金，于2018年2月9日支付20000元，于2018年4月27日支付13000元，于2018年4月29日支付19500元，于2018年5月13日支付10000元，于2018年6月11日支付10200元。其余转让款项未支付，也没有向银行办理贷款申请手续。 本院认为，本案的争议焦点为案外人冼国明是否系江门市××区××城××北路××房屋的权利人及其权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，江门市××区××城××北路××房屋系不动产，在不动产登记簿登记的权利人为李炳荣。因此，李炳荣为江门市××区××城××北路××房屋的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，江门市××区××城××北路××房屋已办理抵押登记，冼国明与李炳荣签订《房屋转让协议书》时，并未取得抵押权人同意；其次，案外人冼国明也没有证据证明其已合法占有上述案涉房屋；再次，案外冼国明只是支付了部分价款，没有支付全部价款，也没有按照合同约定支付价款。故案外人冼国明所主张的权利依法不能排除执行。 综上所述，案外人冼国明的异议请求不成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人冼国明的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张钊平 审判员  梁少文 审判员  曾国亮 二〇一九年八月二十三日 法官助理吴冰雁 书记员梁婉玲