福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6660号 上诉人（原审被告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：李福德，董事长。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林霞，女，1983年7月11出生，汉族，住平潭县。 委托诉讼代理人：江梅英，福建知力律师事务所律师。 上诉人平潭长福文化地产有限公司（以下简称“长福公司”）因与被上诉人林霞商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长福公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法重新判决或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由林霞承担。事实和理由：林霞主张的违约金计算标准过高，明显高于造成的损失，应依法予以减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金以补偿为原则，即以赔偿实际损失为原则，不应过分高于造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，林霞的实际损失金额可按照同地段同类房屋租金标准确定。在相关案件审理中，有业主指出诉争房产所在地块的月租金最高每天44元，林霞请求的违约金明显高出该租金数额。且根据《最高人民法院印发的通知》的规定，长福公司作为平潭当地的房地产开发公司，因各方面的原因导致经营状况较为困难，本案并非单独个案，后续还会有大量的类似案件起诉，故请求法院按上述租金数额为标准赔偿延期交房补偿金即44元*175天=7700元，或者参考其他判决中的认定，即按已付款日万分之一的标准计算。二、林霞诉请要求长福公司回购并支付车位优惠券面值42031元并要求长福公司按日万分之三标准向林霞支付逾期回购违约金的主张缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。1.林霞要求长福公司回购车位优惠券的申请已超过《优惠补充协议书》所约定的书面申请回购车位优惠券的有效期限，故因林霞的自身原因最终未能使用、转让车位优惠券的，已不得要求长福公司回购车位优惠券等不合理的要求。2.按照《优惠补充协议书》第五条第5款的约定，在车位优惠券尚未使用、转让、回购前，林霞只可书面申请长福公司代缴该商品房办理权属登记所需的契税和物业维修基金，而非要求回购车位优惠券，且该款约定的适用时间为车位优惠尚未使用、转让、回购前，但车位优惠券使用、转让、回购均有时间限制，故该条款的适用时间更早于车位优惠券使用、转让、回购的时间。林霞据此主张长福公司回购车位优惠券明显错误。 林霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应当予以维持。一、关于长福公司主张逾期交房违约金过高应予以调整的上诉意见。双方签订的《延期交房协议书》已明确约定了逾期交房违约金的标准及计算方式，系双方真实意思表示，应当严格按约履行。且长福公司也已依该协议履行了一部分。现长福公司又以林霞的损失已经得到部分补偿以及应当按照相同地段的租金标准认定损失为由主张调低违约金标准，缺乏依据。二、关于长福公司对剩余车位优惠券回购的上诉意见。首先，《优惠补充协议书》第五点第5小点约定在林霞办理交房手续后，车位优惠券尚未使用、转让、回购的，仍可使用、转让、回购车位优惠券。第五点第3小点C款还约定若长福公司未按时回购，逾期则每日按剩余优惠券面值的日万分之三计算违约金，违约金总额不超过上述优惠券面值且上限不超过十万元。林霞于2017年1月24日交房，在交房后、诉讼时效内要求长福公司回购剩余车位优惠券及承担逾期回购违约金，完全符合协议约定。其次，该《优惠补充协议书》并未明确约定未按约定期限和条件提出回购申请即已丧失回购的权利。最后，该《优惠补充协议书》是长福公司提供的，关于车位优惠券的使用及回购也均是以格式条款的形式出现，长福公司对其所主张的“附期限、附条件”的条款并未采取合理的方式提请注意、作出说明，依法应承担不利的后果。故长福公司的该上诉主张，于法无据，不应予以支持。 林霞向一审法院起诉请求：1.长福公司立即回购并支付林霞剩余车位优惠券面值人民币42031元，并支付林霞从2018年12月4日起按日万分之三计至被告实际付清之日止的逾期回购违约金；2.长福公司支付林霞延期交房补偿金37529.9元。（从2016年8月1日起至2017年1月23日止），并依中国人民银行同期同类贷款基准利率（中长期贷款年利率4.75%)从2017年1月24日起计付逾期付款损失至被告实际付清之日止；3.本案诉讼费由长福公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月20日，林霞与长福公司签订合同编号为0588127的《商品房买卖合同》，约定：林霞以总价1370153元购得长福公司开发的位于×××商品房，交房时间为2015年12月30日，首付款460153元，余下910000元办理银行按揭贷款。 2015年4月5日，长福公司作为甲方与林霞作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1、乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年5月20前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。五、鉴于双方本着互谅互让的原则，达成了上述一至四条的共识且乙方同意向甲方购买长福麒麟海湾小区内的车位使用权，甲方同意按照下列方式给予车位使用权销售优惠：1、优惠全额及车位优惠券：（1）乙方可领取车位优惠券的面值为154031元；（3）乙方在履行本协议第四条约定义务后且乙方根据原合同和本协议的约定与甲方办理了该商品房的交付手续后，乙方方可根据第五条第2款、第3款、第4款的约定使用、申请回购或转让车位优惠券。否则，该车位优惠券不具有任何使用效力。2、车位优惠的使用：如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购。3、车位优惠券的回购：乙方未在2015年3月30日至2016年6月30日期间内购买甲方所开发的长福麒麟海湾车位使用权或已购买车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位价款的，乙方可在2016年7月1日起至2016年9月30日期间，向甲方提出书面的回购申请，要求甲方按照车位优惠券的面值进行回购，具体回购方式如下：A、原合同采用按揭贷款方式付款的客户，车位优惠券的回购方式采用甲方代为偿还乙方所购该商品房的按揭贷款的方式进行。即乙方在向甲方提出回购申请后，应向贷款银行申请提前归还其就该商品房与贷款银行所签订的个人按揭贷款合同中的部分贷款，在银行批准后15个工作日内由甲方一次性代付……C、若因甲方原因不能按时回购，逾期则每日按上述优惠券面值的日万分三计算违约金，违约金总额不超过上述优惠券面值且上限不超过十万元。第八条、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。协议签订后，林霞依约办理银行按揭贷款手续，按揭贷款已放款至长福公司账户。长福公司向林霞发放面值为154031元车位优惠券，林霞使用部分优惠券购买车位，尚余面值42031元的优惠券未使用。 2016年9月7日，长福公司作为甲方与林霞作为乙方签订《延期交房协议书》，约定：一、乙方同意《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》约定的交房时间延期至2016年12月31日。三、甲方应完成以下协议：1、甲方向乙方支付从《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》约定的交房时间起2016年6月30日止的延期交房补偿，补偿额为10945元，甲方同意在本协议签订后15个工作日内向乙方支付上述延期交房补偿；2、甲方向乙方支付从2016年7月1日起至2016年11月30日（具体时间以实际交房时间为准）止的延期交房补偿，补偿额为每月5336元；3、甲方向乙方支付从2016年12月1日起至2016年12月31日（具体时间以实际交房时间为准）止的延期交房补偿为本协议第三条第2点延期交房补偿标准的150%；4、本协议第三条第2点和第3点所约定的延期交房补偿的支付时间为：乙方申请后的次月开始支付第四个月起的延期交房补偿，每个月支付一个自然月的延期交房补偿，分别于每个月的10日前支付，在乙方办理好交房手续，甲方支付已产生而未支付部分违约金。第四条、若甲方至2017年1月1日仍未通知乙方收房的，乙方同意再给予甲方壹个月的缓冲期，但是上述壹个月的缓冲期的补偿标准为本协议第三条第2点规定的补偿标准的200%，补偿金于1月10日前支付清。第八条、本协议约定的与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议约定的为准等条款。协议签订后，林霞于2017年1月24日收到长福公司的交房通知，并实际办理了交房手续，长福公司向林霞支付2016年3月30日至2016年7月31日的延期交房补偿金16281元，至今未向林霞支付剩余延期交房补偿金。2018年12月3日，林霞向长福公司发出《剩余车位优惠券回购申请书》，要求长福公司回购剩余车位优惠券42031元，长福公司于次日收到该回购申请书，但至今未予以回购。林霞向长福公司要求支付延期交房违约金及回购剩余车位优惠券未果，遂提起本案诉讼。 一审法院认为，林霞与长福公司签订的《商品房买卖合同》、《优惠补充协议书》、《延期交房协议书》均是双方当事人真实意思表示，应认定有效，双方当事人应当按照合同协议的约定全面履行各自的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，商品房买卖合同与其他买卖合同一样，其目的在于实现商品房的物权即所有权的转移，商品房出卖人应承担的基本义务一是向买受人交付符合约定的商品房。双方签订《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月1日，后双方协商签订《优惠补充协议书》、《延期交房协议书》将交房时间最终延至2016年12月31日，并约定逾期交房应承担违约责任的标准，而林霞与2017年1月24日才收到长福公司的交房通知。本案林霞依约支付购房首付款并办理按揭贷款手续，履行商品房买受人的义务，长福公司存在逾期交房的违约行为，应当按《延期交房协议书》约定向林霞支付延期交房补偿金。至于长福公司抗辩林霞提出的逾期交房补偿金标准过高，应当以同地段房屋租金44元/日或已付款日0.01%予以调减，但未能提供证据证明双方约定的违约金标准过分高于实际损失，该抗辩主张没有事实依据，一审法院不予采纳。双方庭审确认长福公司已支付林霞至2016年7月31日的逾期交房补偿金16281元，因此，长福公司应按《延期交房协议书》约定向林霞支付2016年8月1日起至2017年1月23日止上午延期交房补偿金37529.9元。涉案《延期交房协议书》未约定逾期支付延期交房补偿金应承担利息损失，林霞诉请长福公司依中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息损失的依据不足，一审法院不予支持。 根据涉案《优惠补充协议书》第五条第2款车位优惠券的使用：“......如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购”及第五条第3款车位优惠券的回购：“......若因甲方原因不能按时回购，逾期则每日按上述优惠券面值的日万分三计算违约金”的约定，对于剩余车位优惠券的面值长福公司应当进行回购，逾期回购应承担相应的违约金。长福公司主张车位优惠券的使用是附期限、附条件的，林霞未按照约定期限和条件提出回购申请，已丧失回购的权利，但从《优惠补充协议书》的条款来看，并未明确未按约定期限和条件提出回购申请即已丧失回购的权利，且《优惠补充协议书》是长福公司提供的，关于车位优惠券的使用及回购也均是以格式条款的形式出现，长福公司对其所主张的“附期限、附条件”的条款并未采取合理方式提请注意、作出说明，依法应承担不利的后果，故长福公司的上述抗辩主张，于法无据，一审法院不予采纳。因此，林霞诉请长福公司支付剩余车位优惠券面值人民币42031元及从2018年12月4日起按日万分之三标准计算的违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决：一、长福公司应于判决生效之日起十日内支付林霞车位优惠券剩余面值42031元及违约金（以剩余面值42031元为基数，按日万分之三标准从2018年12月4日起计至款项还清之日止）；二、长福公司应于判决生效之日起十日内支付林霞延期交房补偿金37529.9元；三、驳回林霞的其他诉讼请求。 当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 二审中，当事人没有提交新证据。 根据现有有效证据及双方当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于逾期交房违约金的问题。本案双方签订的《商品房买卖合同》第九条对逾期交房违约金作出约定，由出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之壹的违约金。其后，双方又签订《延期交房协议书》，对逾期交房违约金的计算标准进一步作出具体约定。上述合同、协议书均是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同条款约定逾期交房违约金，目的在于督促长福公司依约按期交房。合同所约定的逾期交房违约金标准合法合理，长福公司逾期交房已构成违约，一审判决按照合同约定支付违约金，符合合同约定和法律规定。长福公司上诉请求予以降低，缺乏依据，理由不能成立，本院不予支持。二、关于车位优惠券回购的问题。本案《优惠补充协议书》已经明确约定长福公司对于剩余车位优惠券的面值应进行回购，合同中并未明确未按约定期限和条件提出回购申请即已丧失回购的权利，且关于车位优惠券的使用及回购也均是以格式条款的形式出现，长福公司对其所主张的“附期限、附条件”的条款未采取合理的方式提请对方注意。因此，一审判决由其依法应承担不利的后果，是合法正确的。 综上所述，长福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1885元，由上诉人平潭长福文化地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 宁 审判员 林智远 审判员 陈 雯 二〇一九年八月三十日 法官助理张玲 书记员陈钰 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。