福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初864号 原告：邓盛锦，男，1990年6月6日出生，汉族，住福建省沙县。 原告：黄桂丹，女，1987年10月4日出生，汉族，住福建省沙县。 以上原告委托诉讼代理人：周善瑜、温剑雄，福建万融律师事务所律师。 被告：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地福建省沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄菲，福建科海律师事务所律师。 原告邓盛锦、黄桂丹与被告沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓盛锦、黄桂丹的委托诉讼代理人温剑雄、被告万豪公司的委托诉讼代理人黄菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓盛锦、黄桂丹向本院提出诉讼请求：1.判令万豪公司向邓盛锦、黄桂丹支付逾期办证违约金7386.3元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由万豪公司承担。事实和理由：2015年6月10日，邓盛锦、黄桂丹与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万豪公司所开发的位于沙县金古山景公园南侧金古明珠3号楼601室商品房，购买总金额为568177元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，万豪公司应在商品房交付后365日内，为邓盛锦、黄桂丹办理不动产权证书并交付，如因万豪公司原因导致邓盛锦、黄桂丹未能在该商品房交付后365日内取得该商品房的不动产权证书，万豪公司应以购房款总金额为基数，按每日万分之零点五向邓盛锦、黄桂丹支付违约金。然而，截至起诉之日止，万豪公司尚未按照《商品房买卖合同（预售）》约定，为邓盛锦、黄桂丹办理不动产权登记证书，其行为已构成严重违约，应当承担违约责任。 万豪公司辩称，1.邓盛锦、黄桂丹主张《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定系无效的格式条款，其理由不能成立；2.非因万豪公司原因导致邓盛锦、黄桂丹所购房屋至今才办理不动产权证，如果因此要求万豪公司承担逾期办证的违约责任，不符合合同的约定，且明显显失公平；3.邓盛锦、黄桂丹主张的逾期办证违约金过高，已超过合同约定的限额，不应予以支持。请求依法驳回邓盛锦、黄桂丹的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。万豪公司对邓盛锦、黄桂丹提交的身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、备案信息表、销售不动产统一发票的真实性、合法性没有异议。但万豪公司认为，1.备案信息表上报备的只是预估面积，该房产权的实际面积和实际总房价应当以销售不动产统一发票上记载的为准，房屋转让的契税发票和不动产权证最终都是以销售不动产统一发票记载的为依据；2.对《商品房买卖合同（预售）》证明的内容有异议，根据合同第二十条约定，因出卖人的原因未能在约定的时间内交房的，才承担违约责任，且逾期办证违约金累加最高不超过商品房总价的1%。本案万豪公司已经积极履行办证的前期准备工作，是因为房屋测绘部门未及时出具房屋建筑面积测量计算报告，才导致未能在合同约定的时间内办理房屋所有权转移登记手续，因此万豪公司不承担该条约定的违约责任。邓盛锦、黄桂丹对万豪公司提交的营业执照复印件、房地产开发项目首次登记（总确权）证明、《房屋所有权证办理通知书》、2019年5月25日的EMS邮政快递单及查询结果、福建增值税普通发票、关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明、沙县诚信住房置换中心的证明的真实性、合法性没有异议。但邓盛锦、黄桂丹认为，房地产开发项目首次登记（总确权）证明与本案无关，本案诉争是万豪公司未按期过户，而不是是否确权；对2019年1月18日的国内挂号信函收据、《房屋所有权证办理通知书》的真实性存在异议，邓盛锦、黄桂丹未签收也未接到投递员电话，无法证明信件的内容以及邮寄的对象。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定无争议的事实如下： 1.2015年6月10日，邓盛锦、黄桂丹与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：邓盛锦、黄桂丹向万豪公司购买位于沙县金古山景公园南侧金古明珠3号楼601室商品房，总价款5268177元。双方按该商品房对应的《房屋测绘报告》实际测量面积，按实结算房价，多还少补。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人全部房价款万分之零点五的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后，邓盛锦、黄桂丹按约向万豪公司支付购房款568177元。2017年5月30日前，万豪公司已将诉争商品房交付邓盛锦、黄桂丹使用。2019年6月14日，邓盛锦、黄桂丹补缴购房款2779元，购房总价款为570956元。 2.2018年7月24日，沙县城乡规划勘测设计室根据万豪公司提供的分户单元姓名信息，出具了1#-8#楼的分户房屋权属附图，用于办理不动产证。2018年10月16日，根据万豪公司的要求又出具了1#-8#楼总确权的房屋权属证附图。 3.2019年5月25日，万豪公司向邓盛锦、黄桂丹邮寄《房屋所有权证办理通知单》，书面通知其在收到该份通知之日起十五日内前往万豪公司办理购房面积差价及购房税费差价的结算手续，并领取办理不动产权证的相关资料。邓盛锦、黄桂丹于2019年5月27日签收。 4.2019年6月13日，邓盛锦、黄桂丹委托沙县诚信住房置换中心员工办理坐落于沙县金古山景公园南侧金古明珠3号楼601室不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）。万豪公司已提交该户办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）所需全部材料。 双方对下列问题存在争议，本院予以分析认定如下： 1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任。 邓盛锦、黄桂丹认为，万豪公司主张“逾期办证主要是由行政部门造成的”与我方及本案无关。万豪公司主张我方未付清购房款与客观事实不符，我方已付清全部购房款，不存在欠款情形。《商品房买卖合同（预售）》上确定的购房款是568177元，我方已按照约定全部付清。万豪公司主张的“尚欠购房款”实际上是商品房面积结算后的差额款，但该款项并不是事先就已知或确定的，而是在最后通知办证时才得以确定，且我方在万豪公司通知结算后也及时补缴了该笔款项。 万豪公司认为，非因我方的原因导致邓盛锦、黄桂丹所购房屋至今才办理不动产权证，如果因此要求我方承担逾期办证的违约责任，不符合合同的约定，且明显显失公平。延迟办证的原因之一是房地产测绘部门拖延完成《房屋建筑面积测量计算报告》，我方于2016年9月委托沙县城乡规划勘测设计室对金古明珠3#楼进行测量计算，但到2018年10月16日才完成房屋权属证附图。延迟办证的另一个原因是邓盛锦、黄桂丹自己不配合、拖延办证。我方已积极履行合同义务，准备办理不动产权证的前期工作，办理该房屋的不动产权属登记手续，需购房方提交身份证、结婚证等材料原件，并且到不动产管理部门办理签字等手续。金古明珠3#楼601室具备办理不动产权证的条件后我方已通过电话、微信、邮寄挂号信等方式多次通知邓盛锦、黄桂丹前来配合办理不动产权属证书，直到2019年6月14日才到我方处办理购房面积差价及购房税费差价的结算手续，配合办理该房的不动产权证。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第（一）条的约定：如买受人未缴清全款或拖欠款项，合同约定的交付、产权登记办理等事宜期限相应顺延。因邓盛锦、黄桂丹到2019年6月14日才补交相应购房款、付清全款。根据上同约定，产权登记办理等事宜期限相应顺延，邓盛锦、黄桂丹要求我方承担此期间逾期办证的违约责任没有事实和法律依据，不应予以支持。 本院认为，万豪公司提供的证据不足以证明其逾期办理房屋所有权登记是由于行政部门拖延办理所致。其次，万豪公司提供的证据仅能证明其于邓盛锦、黄桂丹起诉后通知邓盛锦、黄桂丹前往万豪公司办理购房面积差价及购房税费差价的结算手续，并领取办理不动产权证的相关资料，故不存在产权登记办理等事宜期限应相应顺延的情形。根据合同约定，万豪公司未在诉争商品房交付使用后365日内向当地房屋权属机构办理房屋所有权登记，万豪公司存在逾期办证违约的行为，应当承担逾期办证违约责任。 2.逾期办证违约金条款是否属于无效的格式条款。 邓盛锦、黄桂丹认为，合同约定的逾期办证“违约金累加最高不超过商品房总价1%”，该条款免除、限制其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，系无效的格式条款。该条款限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，有违公平原则，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务，属于无效格式条款。 万豪公司认为，邓盛锦、黄桂丹主张《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定系无效的格式条款，其理由不能成立。买房签约是邓盛锦、黄桂丹经过充分、慎重的考虑后实施的行为，是双方真实意思的表示，合法有效。且合同签订时，工作人员己对该条款的内容与邓盛锦、黄桂丹进行协商并作必要的提示及说明，该条款不属于格式条款。该条款中并未绝对免除我方的违约责任，明确约定违约责任，不属于无效的格式条款。邓盛锦、黄桂丹主张的违约金过高，已超过合同约定的限额，不应予以支持。因此，即便法院认定应由我方承担因出卖人原因所造成的逾期办证违约责任，也应按照合同约定计算。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款虽是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款并未免除万豪公司责任、加重邓盛锦、黄桂丹责任、排除邓盛锦、黄桂丹主要权利，该条款合法有效。邓盛锦、黄桂丹认为该条款限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务。现双方已共同委托沙县诚信住房置换中心员工办理不动产权登记，不存在无限期拖延办证的情形。 综上所述，本院认为，邓盛锦、黄桂丹与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。邓盛锦、黄桂丹按约定付清了购房款，万豪公司于2017年5月30日前交付了商品房。依合同约定万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月30日前向有关部门提交邓盛锦、黄桂丹办理不动产权证书有关手续，双方于2019年6月13日共同委托沙县诚信住房置换中心办理邓盛锦、黄桂丹坐落于沙县金古山景公园南侧金古明珠3号楼601室不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续，万豪公司已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款570956元的1%即5709.56元。邓盛锦、黄桂丹主张的逾期办证违约金已超出合同约定，对超出部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向邓盛锦、黄桂丹支付逾期办理房屋权属证书的违约金5709.56元； 二、驳回邓盛锦、黄桂丹其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，适用简易程序，减半收取计25元，由邓盛锦、黄桂丹负担6元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担19元。沙县万豪房地产开发有限公司承担的诉讼费应于本判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  魏广明 二〇一九年八月十二日 法官助理肖星月 书记员陆林 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。