苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初12184号原告：陈志娟，女，1973年12月12日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：沈储方，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章淞研，系本案原告。原告：章淞研，男，1968年9月13日出生，汉族，住新沂市。被告：陶李明，男，1983年12月29日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：朱占勇，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：苏州凤凰置业有限公司，住所地苏州工业园区星桂街****。法定代表人：王烈。委托诉讼代理人：陆渊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告陈志娟、章淞研与被告陶李明、苏州凤凰置业有限公司（以下简称凤凰置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈志娟的委托诉讼代理人即原告章淞研，被告陶李明的委托诉讼代理人朱占勇，被告凤凰置业的委托诉讼代理人陆渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志娟、章淞研向本院提出诉讼请求：1.陶李明、凤凰置业连带返还一个月租金14347元(2018年1月5日至2月4日期间)；2.诉讼及实现债权的相关费用由陶李明、凤凰置业承担。事实和理由：2018年1月4日，原告与凤凰置业就购买凤凰置业开发的苏州工业园区星桂街33号(凤凰文化广场)1508室商品房签订书面合同。合同签订当日，原告将总价款一次性打入凤凰置业账户，凤凰置业出具了购房发票和款项结清证明；同时双方办理了房产转移交付手续。合同第十九条约定：该商品房的风险责任自该商品房交付之日起由出卖人转移给买受人。原告就房产实际交付后，尚有一个月租金14347元没有返还的问题多次与陶李明、凤凰置业交涉，陶李明、凤凰置业始终以种种借口不予返还。其中，陶李明以租金已足额支付给凤凰置业，不能重复交纳租金为由拒绝，凤凰置业以租金已经公司财务入账不能退出为由予以拒绝。原告认为，凤凰置业作为开发商，在2018年1月4日一次性收取原告全部购房款后，物权权益已转变为现金收益，凤凰置业再继续收取其后一个月租金的基础或前提已不复存在。陶李明作为案涉房产交付前和交付后租赁合同的连续签订人，在持续使用原告房产的过程中有义务支付诉争的14347元租金，其以租金已交付凤凰置业等借口拒绝原告追索租金的合理要求，明显无事实及法律依据。陶李明、凤凰置业在其租赁合同第七条第二项明确约定，该物业所有权转移后，本合同对受让方继续有效，出租方应保证承租人继续履行本合同其他条款，即陶李明、凤凰置业一致确认原租赁合同中出租方的权利义务概括由原告享有承担。凤凰置业在得知原告起诉后，故意将案涉租金交付给陶李明，明显出于恶意。陶李明、凤凰置业在2017年12月12日即解除双方租赁合同，并于同日在凤凰置业主导下，陶李明要求凤凰置业将其之前缴纳的租赁押金退还给原告，足以说明陶李明、凤凰置业对于原告在购房后即概括享有出租人权利义务是明知的，已认可原告概括承继了原租赁合同中甲方的权利义务，即使租金返还也应向原告退还。但凤凰置业在得知原告2018年9月6日起诉后，却在9月28日匆忙将诉争的一个月租金14347元交付给陶李明，明显违背常理和诚实信用原则。鉴于陶李明、凤凰置业恶意串通行为，徒增原告诉累，又无端浪费司法资源，因此存在明显过错，应承担连带返还租金的义务。被告陶李明辩称：1.根据原告与凤凰置业签订的房屋租赁合同第二条，房屋租赁期自2018年2月5日至2019年5月4日止，免租期除外。根据该合同附件一租金支付时间明细表，首笔支付时间为2018年1月5日，租赁期限自2018年2月5日开始，足以说明2018年1月5日至2月4日为免租期。2.2017年12月12日原告与其签订租赁合同当日，原告明知其与凤凰置业已签订房屋租赁终止协议，终止时间为2018年1月4日，说明原告明知其与凤凰置业房屋租赁自1月4日已中止，说明原告明确放弃1月5日至2月4日的租赁费用。3.在签订房屋租赁合同当日，原告未取得该租赁房屋所有权也未实际占有。签订租赁合同时，原告何时取得房屋时间未定，所以约定免租期，加之其配合原告办理房屋租赁、转租手续等，故约定免租期。被告凤凰置业辩称：1.根据（2018）苏0591民初8155号民事判决书判决的事实，原告无权再将其诉至法院，该判决认定原告无权向其主张相应租金，驳回了原告当时的诉讼请求，所以原告对凤凰置业再次起诉属恶意诉讼，其保留对原告追究赔偿责任的权利。2.事实方面，原告所提的合同第七条第二款涉及产权转让、原告未与第三方重新签订房屋租赁协议的情况下，保证受让人继续履行合同出租义务的条款，而并非其对支付款项的担保，而2017年12月12日，原告与陶李明已重新签订新租赁协议，且陶李明与凤凰置业也于当日之前就已签订协议解除租赁协议。请求驳回原告对其的诉讼主张。经审理查明，2016年4月21日，陶李明（承租方、乙方）、凤凰置业（出租人、甲方）、苏州心联宸商务咨询有限公司（中介方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于苏州工业园区星桂街33号凤凰国际大厦1508室房屋租给乙方作为经营用房使用，建筑面积134.06平方米。租赁期为36个月(除免租期外)，即自2016年4月25日至2019年5月4日止，2016年4月25日至2016年5月4日期间为免租期，乙方可以进驻该物业进行装修及家具配置工作。月租金为107元/㎡*月。租金按每3个月支付为一期。乙方于2016年4月25日前支付首期租金43032元，以后须在每期前1个月支付租金（附件一列明：……2017年10月5日前支付2017年11月5日至2018年2月4日期间的租金43032元，2018年1月5日前支付2018年2月5日至2018年5月4日期间的租金43032元……）。为确保该物业及其设施之安全与完好及租赁期内相关费用的如期结算，乙方应在2016年4月25日前支付甲方28688元整作为押金。在租赁期限内，甲方有权依照法定程序将该物业所有权转移给第三方，但须提前一个月书面通知乙方，同等条件下乙方享有该物业的优先购买权。该物业所有权转让后，本合同对受让第三方继续有效，甲方应保证其承让人继续履行本合同其他条款。2017年11月24日，凤凰置业通知陶李明出售案涉房屋及优先购买事宜。2017年11月30日，陈志娟、章淞研与凤凰置业就案涉房屋签订认购协议书。2017年12月12日，凤凰置业与陶李明签订《房屋租赁合同终止协议》，明确案涉房屋在凤凰置业与陶李明之间的租赁关系于2018年1月4日终止。当天，陶李明向凤凰置业提交书面申请，申请将租房押金28688元退至陈志娟账户。同日，陈志娟（出租人、甲方）与陶李明（承租方、乙方）基本沿用陶李明与凤凰置业签订的《房屋租赁合同》版本，签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期为15个月(除免租期外)，即自2018年2月5日至2019年5月4日止（原版本中关于“2016年4月25日至2016年5月4日期间为免租期，乙方可以进驻该物业进行装修及家具配置工作”的条款，此处不存在）。乙方于2018年1月5日前支付首期租金43032元，以后须在每期前1个月支付租金。其他主要条款同陶李明与凤凰置业签订的《房屋租赁合同》版本。2018年1月4日，陈志娟、章淞研（夫妻关系）与凤凰置业签订《苏州市商品房买卖合同》，约定陈志娟、章淞研购买凤凰置业的苏州工业园区星桂街33号（凤凰文化广场）1508室，总价款2211990元。陈志娟、章淞研已按期付款，陈志娟于当天在《交付办理手续会签单》上签字，接收案涉房屋。2018年1月19日，凤凰置业将陶李明的租赁押金28688元退至陈志娟账户。2018年9月5日，本院立案受理陈志娟、章淞研诉凤凰置业物权保护纠纷一案，陈志娟、章淞研诉请：凤凰置业返还2018年1月5日至2月4日期间租金14347元，并承担诉讼费用。2018年9月28日，陶李明出具《收条》，内容为：“今收到苏州凤凰置业有限公司退回的苏州市工业园区星桂街33号凤凰国际大厦1508室自2018年1月5日到2018年2月4日租金人民币壹万肆仟叁佰肆拾肆元整。后期租金由本人与新业主结算。至此与苏州凤凰置业有限公司再无任何租赁纠纷。”陈志娟、章淞研诉凤凰置业物权保护纠纷一案审理期间，凤凰置业不同意陈志娟、章淞研诉讼请求。陈志娟、章淞研称，此前向陶李明催要本案起诉期间的房租时，陶李明以上述期间的租金交给了凤凰置业为由予以拒绝。2018年11月19日，本院作出（2018）苏0591民初8155号民事判决书，查明上述部分事实，并认为：凤凰置业与陈志娟、章淞研分别是案涉房屋2018年1月4日前的房东和2018年1月4日之后的房东，双方已按期办理房屋交接手续，当日陈志娟、章淞研还与原承租方（陶李明）签订了新的租赁合同，在此期间凤凰置业与陈志娟、章淞研之间并无纠纷发生。陈志娟、章淞研欲主张2018年1月5日至2018年2月4日期间的租金，完全可以向承租人主张，承租人仅以该期段租金已交付他人搪塞陈志娟、章淞研，陈志娟、章淞研即接受承租人观点，不再继续向承租方追索租金，罔顾自己房屋所有权人的物权权利不去行使，未免怠于行使法律权利。陈志娟、章淞研作为所有权人，有权就承租己方房产的承租人收取租金，这一点，不因承租人租金已交付他人而有所不同。陈志娟、章淞研现起诉向其出售房屋的卖房人索要租金收益，但作为卖房人的凤凰置业已按照合同约定向陈志娟、章淞研交付房屋，即使凤凰置业在陈志娟、章淞研起诉本案以后再将租金返还承租方，那也是根据凤凰置业与承租人之间解除租赁合同的约定而为之，是完全正当、合法的。除非凤凰置业自愿向陈志娟、章淞研移交2018年1月5日至2018年2月4日期间租金，否则，陈志娟、章淞研无权向并未违约的房屋出卖方凤凰置业强加房屋交付后转交租金的责任和义务。综上，该案判决驳回陈志娟、章淞研的诉讼请求。该判决已生效。以上事实，由房屋租赁合同、房屋租赁合同终止协议、退押金申请书、交付办理手续会签单、收条、（2018）苏0591民初8155号民事判决书等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。审理中，陈志娟、章淞研认为：凤凰置业与陶李明之间的租赁合同明确约定，该物业所有权转让后，本合同对受让第三方继续有效，足以说明凤凰置业与陶李明一致确认原租赁合同中出租方的权利义务概括由其继受，凤凰置业明知其起诉，故意将租金交于陶李明，明显出于恶意；凤凰置业与陶李明之间的租赁合同与陶李明与其之间的租赁合同前后延续，陶李明在使用租赁房产的同时无权收取凤凰置业退回的属于其的租金。两份租赁合同文字相比较，凤凰置业与陶李明之间的租赁合同在“除免租期外”内容外，另设有明确的免租期期限起止日，而陶李明与其之间的租赁合同则没有，因此陶李明主张的2018年1月5日至2018年2月4日期间系免租期的意见明显不能成立。陶李明认为：先签的合同不能约束后签的合同，后签的合同已对先签的合同作了改变，后签的合同明确约定了免租期，且租赁期限明确约定自2018年2月5日开始。其与凤凰置业不存在恶意串通。凤凰置业认为：其与陶李明之间的租赁合同在2017年的12月12日即已解除，陈志娟与陶李明又重新签订租赁协议，所以之前的租赁协议已无任何效力，陈志娟、章淞研也已知晓。陈志娟与陶李明之间的租赁合同，陶李明当时主张免租期，合同中的免租期条款是双方自行协商的结果。其退还款项给陶李明，已经生效判决认可，陈志娟、章淞研恶意称其与陶李明串通，不符合事实。《交付办理手续会签单》签署时，陈志娟、章淞研未提出其应当退还一个月租金给陈志娟、章淞研，说明陈志娟、章淞研自己认为其不应收取该租金。陈志娟、章淞研认为：《房屋租赁合同终止协议》签订时，凤凰置业已收取陶李明诉争的一个月租金，凤凰置业既然将原租赁押金转交给陈志娟，应当明知还应将诉争的一个月租金转交其，但凤凰置业却故意向陶李明退还，而且退还时间在其起诉追讨之后，明显出于恶意，系恶意串通。《交付办理手续会签单》只是其与物业公司所签，与租金无关。凤凰置业认为：《房屋租赁合同终止协议》签订于陈志娟与陶李明之间的租赁合同前，且陈志娟、章淞研已知晓，但此后直至合同终止，陈志娟、章淞研从未向其主张过任何租金。陈志娟、章淞研认为：买房后，其与凤凰置业销售人员有过电话沟通，双方就一个月租金的返还进行过多次交涉。其与陶李明之间的租赁合同在签订时，其与陶李明从未见面，所有合同的签订均由凤凰置业主导，凤凰置业先拿去给陶李明签，再拿给陈志娟签，三方并非同时在场签合同。合同已将原有免租的具体期间条款删除，足以说明双方对免租期没有约定，根本不存在陶李明所说的又另给一个月的免租期的情况。其对凤凰置业与陶李明所谓合同的解除并非明知，其从始至终就未见过陶李明，其未看到《房屋租赁合同终止协议》，不知道解除的具体内容。陶李明认为：合同是其与陈志娟签订的，与凤凰置业没有任何关系。合同留有免租期约定，且租赁期限明确自2018年2月5日开始。之所以约定免租期，主要是因为当时陈志娟、章淞研还未取得房屋所有权，何时取得房屋所有权处于未知待定状态，需要给其免租期、过渡期。另外租赁费用也比周边高，其也是为了配合陈志娟、章淞研与凤凰置业办理房屋过户转租的手续，所以综合考量，才给其过渡期。凤凰置业提交其工作人员汪加牛与陈志娟之间的微信聊天记录打印件，以证明陈志娟从来没有主张过诉争租金。陈志娟、章淞研认为：证据无微信原始载体，其反映内容的真实性、连贯性及完整性均无法确认。微信内容是关于合同后期发票等相关事宜，但签订商品房买卖合同前，双方有过协商，凤凰置业有过承诺，微信没有涉及之前情况。在签订买卖合同前，凤凰置业为推销剩余房源，向其承诺只要其交清房款，凤凰置业将退其剩余租期的租金。且微信看出，2018年3月8日凤凰置业已知道陶李明在之前已存在转租的事实，且实际租金缴款人是徐文静，并非陶李明，因此凤凰置业在其起诉后，将一个月租金退还给陶李明，明显出于恶意，应承担连带责任。凤凰置业说明：微信记录完整。陈志娟与陶李明之间的关系，与其无任何关系。陈志娟、章淞研的陈述颠倒黑白，无任何事实依据。生效判决已对其行为作出评价，陈志娟、章淞研再次对其主张退还租金，应提供相应的证据。关于《房屋租赁合同终止协议》的具体内容，凤凰置业与陶李明是否在陶李明与陈志娟签订租赁合同前告知了陈志娟、章淞研。凤凰置业与陶李明称：陈志娟、章淞研知晓《房屋租赁合同终止协议》，且该协议与陶李明、陈志娟之间的租赁合同系同一天签订，如陈志娟不知晓，也不会与陶李明另签租赁合同。陈志娟、章淞研称：凤凰置业根本未将内容告知其，只是保证陶李明继续维持合同的履行。其提交的陶李明与凤凰置业之间的租赁合同甚至没有最后双方签字页，因为当时其购房后，不知道陶李明与凤凰置业怎么谈的，其心里不踏实，就要合同。凤凰置业被其追得没办法，给其提供了合同，但称签字页不能给其看。凤凰置业补充：陶李明2017年12月12日向其申请将押金打到陈志娟账上，说明当时陈志娟知晓《房屋租赁合同终止协议》。陈志娟、章淞研补充：凤凰置业始终在偷换概念，其知晓《房屋租赁合同终止协议》的存在与知晓《房屋租赁合同终止协议》的内容是两回事。此外，凤凰置业与陶李明声称租赁合同系陈志娟与陶李明当面所签，但事实上签合同时，陶李明与其并未见过面，希望通知陶李明本人到庭辨认陈志娟，事实上陶李明不可能辨认出来，如辨认出来，诉争租金就不要了。本院询问陶李明，有无其他证据证明2018年1月5日至2月4日期间应属于陈志娟、章淞研给与其的免租期间。陶李明称无其他证据，但租赁合同本身就是证据。本院询问凤凰置业，既然其在签订《房屋租赁合同终止协议》时就将租赁押金按陶李明要求转至陈志娟账户，为什么2018年1月5日至2月4日期间的租金直到2018年9月份才退还陶李明。凤凰置业表示，押金是帮助转的，因为陶李明与陈志娟合同签订了，理应转给陈志娟，但退租金是有手续的，其公司有流程，所以时间耽误了。本院询问凤凰置业，既然退租金要有手续，退押金为什么就不要手续。凤凰置业表示，2017年12月12日就押金退还至陈志娟账户事宜，是各方谈好的，其予以协助配合。本院询问凤凰置业，其退租金给陶李明的周期长达近十个月，究竟走了什么样的流程。凤凰置业表示，当时陶李明交给其的租金，其要通过公司走退款请款手续，所以时间耽误了。陈志娟、章淞研表示，凤凰置业没有正面回答问题。本院询问陈志娟、章淞研，诉请金额14347元是如何确定的。陈志娟、章淞研表示，计算有误，应为14344元。本院认为，自2018年1月4日陈志娟签署《交付办理手续会签单》时起，陈志娟、章淞研即成为案涉房屋的占有使用人，享有此刻起的房屋收益权。陈志娟与陶李明的《房屋租赁合同》虽约定租期自2018年2月5日起，但因为房屋出售方凤凰置业与陶李明的《房屋租赁合同》覆盖了2018年1月4日之后、2018年2月5日之前的期间，凤凰置业实际已收取陶李明此期间的租金，因此陈志娟、章淞研有理由相信，其作为房屋新产权人，本可从原产权人凤凰置业处主张返还该期间的租金，而无需与陶李明在合同中约定该期间也纳入租期。凤凰置业与陶李明的《房屋租赁合同终止协议》约定，案涉房屋在凤凰置业与陶李明之间的租赁关系于2018年1月4日终止。尽管有理由相信，陈志娟、章淞研签署了终止协议，但无证据证明凤凰置业与陶李明将终止日期2018年1月4日告知了陈志娟、章淞研，更无证据证明凤凰置业与陶李明曾有过凤凰置业会将2018年1月5日至2018年2月4日期间的租金退还陶李明的约定且已告知了陈志娟、章淞研。恰恰相反，并无证据证明陶李明于《房屋租赁合同终止协议》签署当天，在提交退押金至陈志娟账户的申请给凤凰置业当天，另提交过申请要求凤凰置业将多收的1个月租金退还至陶李明的账户。陈志娟与陶李明的《房屋租赁合同》虽约定租期自2018年2月5日起，且合同中有“除免租期外”之记载，但该版本系沿用凤凰置业与陶李明的合同版本，且已删除具体免租期期间的具体约定，在不能提供其他证据证明的情况下，陶李明仅以租期自2018年2月5日起即推定2018年1月5日至2018年2月4日期间为免租期，理由不具有说服力，有附会之嫌。况且，如果说租赁初期尚需给予免租期以便装修入驻的话，在租期已过大半的状况下，出租方给承租方另提供免租期，明显与常理不符。更何况，即便在租赁初期，凤凰国际给予的免租期也仅9天，陈志娟、章淞研没有理由在租赁后半期给予陶李明长达1个月的免租期。陶李明的相关解释不具有说服力。凤凰国际提交的微信聊天记录虽无陈志娟主张返还租金之内容，但不能表明陈志娟、章淞研放弃了相关主张的权利。凤凰国际一直未退还陶李明诉争的租金，直到陈志娟、章淞研提起另案诉讼后不久即退还陶李明，凤凰国际对此所作的解释显然牵强。经核算，2018年1月5日至2018年2月4日期间的租金金额应为14344元，陈志娟、章淞研计算有误。既然凤凰置业将该款退还给了陶李明，则视为陶李明尚未按合同支付该期间租金，既然生效判决已驳回陈志娟、章淞研对凤凰置业的返还请求，则循生效判决逻辑，陈志娟、章淞研诉请陶李明支付该14344元，本院应予支持，其诉请凤凰置业连带支付，因与生效判决矛盾，本院不予支持。超出该金额的3元，本院亦不予支持。综上所述，陈志娟、章淞研的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陶李明于本判决生效之日起十日内支付原告陈志娟、章淞研14344元；二、驳回原告陈志娟、章淞研的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，由被告陶李明负担。此款原告陈志娟、章淞研已预交，由被告陶李明于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 长  刘 洋人民陪审员  陆根英人民陪审员  王巧发二〇一九年八月二十九日书 记 员  姚 俊拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。