贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3964号 上诉人（原审被告）：刘俊，男，1990年1月15日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭胜，男，1981年10月12日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。 上诉人刘俊因与被上诉人彭胜租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初893号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案全部诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：双方签订的租赁合同中超过2018年2月3日的租赁期限约定为无效约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，超过2018年2月3日的租赁期限的部分无效。那么2018年2月3日之后的租赁期限所对应的租金约定亦为无效，基于此，被上诉人主张2018年9月14日起至原合同约定期限届满之日的租金差价损失就没有法律依据。退一步而言，如被上诉人在2018年9月14日起无法实际使用租赁房屋，被上诉人可以主张因此给其造成的装修损失，但本案中被上诉人仍在实际使用租赁房屋，因此不存在装修损失。再退一步而言，对于终止合同的违约责任，双方合同中已经明确约定按年租金的20%进行赔偿，被上诉人主张按实际损失进行赔偿，违反了《合同法》第113条规定的可预见规则，不应得到支持。 被上诉人未答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：１、请求判决解除原告与大方县好优多购物广场签订的《好优多购物广场租赁合同》；２、判令被告和原告支付违约金433698.04元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：好优多广场为个体工商户，被告刘俊为好优多广场的经营者。被告刘俊经公开竞标招租的方式获得了大方县城关人民中路原家家乐第1号门面(涉案门面为其中的一部分)的租赁经营权，并与国有资产公司签订《房屋（门面）租赁合同》。租赁方式为一年一租，最后一期的租赁期限为2017年2月4日至2018年2月3日，使用面积为1204平方米，年租金为200万元。2016年1月2日，原告作为乙方，好优多广场作为甲方，签订《好优多购物广场租赁合同》，约定甲方将好优多大十字店外租区部分场地出租给乙方作经营海澜之家品牌男装，使用面积约250平方米，租赁期限从2016年1月10日至2021年1月9日，共五年，乙方免费装修期从2016年1月10日至1月20日，共10天。每年租金为68万元，保证金为3万元。前三年房租金不变，从第四年开始，每年房租金在原有房租金的基础上第（递）增5%，合同期满30天后，甲方退还质量保证金给予乙方。第十三条约定任何一方因违约造成终止合同，应向对方赔偿合同年房租的20%。2016年1月6日，原告彭胜作为乙方，江阴海澜之家新桥销售有限公司作为甲方，签订《海澜之家特许经营合同》，约定甲方特许乙方在贵州省××市××县××镇××字××大厦××楼，实际经营面积为240平方米的经营场所开设“海澜之家”特许加盟店，专门销售甲方统一配送的“海澜之家”品牌产品。经营场所之详细建筑位置、使用范围以附件平面图圈定部分为准，未经甲方书面许可，乙方不得变更本条确定的经营场所及位置。并约定任何一方不得违约，如一方违约，应向对方偿付违约金50万元，并赔偿全部损失。好优多广场与国有资产公司的租赁期限届满后，国有资产公司重新进行公开招租，好优多广场未续租，案外人赵飞竞得租赁权，好优多广场撤出租赁房屋，并与原告彭胜将租赁期间的相关费用结算完毕。2018年9月18日，原告彭胜与赵飞签订《房屋（门面）租赁合同》，继续租用其原来向好优多广场租赁的房屋，租赁期限为5年，从2018年9月14日至2023年9月14日止，前两年的租金为每年90万元，后三年的租金为每年98万元，并约定原告彭胜向赵飞交纳10万元保证金，该保证金可抵付第三年租金。原告彭胜按合同约定向赵飞支付了第一年的租金90万元及保证金10万元。2018年8月21日，好优多广场注销。2019年2月20日，原告诉来一审法院。 一审法院认为，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，好优多广场与国有资产公司签订的《房屋（门面）租赁合同》的最后租赁期限是2018年2月3日，而其与原告签订的《好优多购物广场租赁合同》的租赁期限为2016年1月10日至2021年1月9日，该合同中超过2018年2月3日的租赁期限的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，好优多广场将超过其租赁期限的门面出租给原告，主观上存在过错，也是导致租赁合同无效的主要原因，应承担主要责任。本案中，原告在举证阶段提供了好优多广场与国有资产公司签订的《房屋（门面）租赁合同》，说明其对好优多广场与国有资产公司签订的租赁合同的租赁期限是明知的，在明知好优多广场无权处分的情况下仍与其签订《好优多购物广场租赁合同》，存在一定的过错。即使其不知道好优多广场与国有资产公司签订的租赁合同的期限，也是其未尽到审查义务。因为作为承租方，其在签订合同时应注意审查出租方对租赁物有无处分权，故其应承担次要责任。综上，对于原告另行签订租赁合同产生的损失，可酌情由好优多广场承担70%，原告承担30%。原告提供的租金的房租损失计算表上的金额为433698.04元，根据原告与好优多广场签订的《好优多购物广场租赁合同》及原告与赵飞签订的《房屋（门面）租赁合同》中的租金的约定，原告多算了一天的租金411.78元，应为433286.26元。好优多广场承担303300.38元（433286.26×70%），原告承担129985.88元（433286.26×30%）。根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”的规定，现好优多广场已注销，相应的责任应由其经营者刘俊承担，故303300.38元应由被告承担。对被告辩称的约定的租赁期限是虚假意思表示的意见，其庭审中陈述其与国有资产公司签订的租赁合同是一年一签，在其与原告签订《好优多购物广场租赁合同》后，又与国有资产公司续签了一年的合同。根据其提供的证人证言，其之所以未与国有资产公司续签租赁合同，是因为租金上涨。故好优多广场在与原告签订租赁合同时是相信自己能取得租赁权的，后是因为租金上涨才未续租的。故被告辩称是虚假意思表示无事实依据，一审法院不予采纳。对被告辩称的合同中约定的违约金是年租金20%的意见，一是因为合同部分无效，所以违约条款也无效；二是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，该约定低于原告另行签订租赁合同产生的租金的损失，故被告的该抗辩理由无事实和法律依据，一审法院不予采纳。对被告辩称的租金应按案外人赵飞与国有公司签订的租赁合同中的总租金与总面积来进行折算应是69万及98万元的租金是原告自行扩大损失的意见，被告与国有资产公司签订的租赁合同中的租金是200万，房屋面积是1204平方米，那么好优多广场与原告签订的《好优多购物广场租赁合同》中的租金应是415282元（200000元÷1204平方米×250平方米），而不是68万。同时，虽然原告未提供证据证明其向加盟商海澜之家申请更换经营地址，但即使海澜之家同意更换地址，重新租赁房屋也需要重新装修，产生装修费，甚至可能产生停业损失。且能否租赁到与涉案房屋价值基本等同的房屋及租金（包含地段、面积），皆不确定。被告以赵飞和国有资产公司签订的租赁合同中约定的租金来计算平均租金，并以好优多广场与原告签订的租赁合同中约定的租金来计算损失的抗辩理由不合情理，也无法律依据，一审法院不予采纳。对原告要求解除合同的诉讼请求，有效的部分已经履行，未履行的部分无效，无效的部分自始无效，不存在解除，故对原告的该诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定， 判决如下： 一、被告刘俊于本判决生效后十五日内支付原告彭胜违约金303300.38元； 二、驳回原告彭胜的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，由被告刘俊负担2924.50元，原告彭胜负担975.50元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审争议的焦点：上诉人应否赔偿被上诉人涉案租赁合同超过2018年2月3日租赁期限部分无效的70%的损失。 本院认为，好优多广场承租国有资产公司的涉案商铺至2018年2月3日，好优多广场又将涉案商铺转租给被上诉人至2021年1月9日。根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”规定，好优多广场与被上诉人的转租合同中超过2018年2月3日的租赁期限的部分无效。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，好优多广场作为涉案商铺的承租人，及涉案转租合同的出租人，其明知与国有资产公司租赁合同租期于2018年2月3日到期，其仍然将涉案商铺转租给被上诉人至2021年1月9日，好优多广场对涉案转租合同部分无效存在主要过错，好优多广场应对合同部分无效的损失承担70%的责任。上诉人作为个体工商户的好优多广场的经营者，在好优多广场注销后，应根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户，农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担”规定承担好优多广场的债务，故一审判决由上诉人对涉案转租合同部分无效损失的70%，即2018年2月3日之后，被上诉人另行签订租赁合同导致的租金差价的70%为303300.38元（433286.26元×70%）承担支付责任依法有据，本院予以维持。 上诉人以2018年2月3日之后的租赁期限所对应的租金约定无效，被上诉人只能主张装修损失且本案不存在装修损失，及合同约定终止合同的违约责任是按年租金的20%进行计算为由拒付合同部分无效的70%的损失没有事实和法律依据，系混淆了合同违约责任及合同无效损失的区别，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7800元，由上诉人刘俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年八月二十日 书记员 邱诗韵