陕西省黄陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0632民初247号 原告（反诉被告）：梁某，男。 委托代理人：迂某某，女，系梁某之母。代理权限：特别代理。 被告（反诉原告）：陕西坤邦置业有限公司（以下简称坤邦置业）。住所地：西安市莲湖区星火路**龙湖˙MOCO国际********房。 法定代表人：党筱梅，该公司执行董事。 委托代理人：汪凯，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。代理权限：特别代理。 委托代理人：黑鹏伟，北京市炜衡（延安）律师事务所实习律师。代理权限：特别代理。 原告（反诉被告）梁某与被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）梁某委托代理人迂某某、被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司委托代理人汪凯、黑鹏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）梁某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同；2.判令被告支付原告逾期交房违约金11316元（以已付房款313025元为基数，按照日利率万分之一点五，自2018年6月30日暂计算至2019年2月26日即241日，实际要求计算至实际交房完毕之日）；3.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加一项诉讼请求：请求判令被告赔偿原告租房损失20000元。事实和理由：2018年3月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以387532元购买被告陕西坤邦置业有限公司开发的黄陵县水岸华府小区4号楼403室，被告应于2018年6月30日将验收合格房屋交付被告。但被告迟迟未向原告交付房屋，原告多次催促未果。 被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司辩称：1.原告方目前已经付清全部房款，被告方也已经履行了交房义务和相关手续；2.原告方未按照合同约定支付购房款，原告构成逾期付款；3.对原告诉请的租房损失不认可；4.被告向原告交付房屋时将原告物业费免除至2019年6月30日，原告表示放弃追究被告违约金的请求权，故应驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）坤邦置业向本院提起反诉：1.判令反诉被告支付反诉原告逾期付款期间的违约金35403.67元（违约金分为三部分，第一部分以190000元为基数，按照日利率万分之十，自2018年5月1日起计算至2018年7月11日，计13490元；第二部分以74289元为基数，按照日利率万分之十，自2018年7月1日起计算至2019年4月20日，计21766.67元；第三部分以24507元为基数，按照日利率万分之五，自2019年4月21日起计算至2019年5月3日，计147元）；2.判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告系黄陵县水岸华府项目开发商，反诉被告于2018年3月25日与反诉原告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告以387532元购买水岸华府4号楼403室，约定反诉被告采取分期付款方式，即于2016年10月28日支付123025元，于2018年4月30日支付190000元，于2018年6月30日支付74507元。合同签订后，反诉被告第二、三期房款支付时间已超过合同约定的付款时间，其行为已经构成违约，应当依照合同约定向反诉原告支付违约金。 原告（反诉被告）梁某辩称：1.反诉被告不存在违约的情形，因为每次交款的时间都是和反诉原告协商好的，反诉原告当时也同意反诉被告延迟交款；2.第三期延迟交款是因为反诉原告不能按期交房。 本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司在黄陵县虎尾村开发黄陵县水岸华府商品房项目。2018年3月25日，原告（反诉被告）梁某与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，合同就双方的权利、义务及与合同有关事项均作了明确详细的约定，其中合同第三、四条约定原告（反诉被告）梁某认购水岸华府4号楼403室商品房一套，该房屋建筑面积118.67㎡、价款387532元；合同第六条约定买受人应于2016年10月28日支付123025元，于2018年4月30日支付190000元，于2018年6月30日支付74507元；合同第七条约定，买受人逾期付款在30日内，买受人应自逾期之日起第二日开始按日支付出卖人应付款万分之五的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，买受人应自逾期之日第二日开始按日支付出卖人应付款万分之十的违约金；合同第八条约定出卖人应当在2018年6月30日前依照国家及地方政府有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人；合同第九条约定，出卖人逾期交房未超90日，出卖人应在逾期之日起第二日开始按日支付买受人已付房款万分之一的违约金，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，出卖人应在逾期之日起第二日开始按日支付买受人已付房款万分之一点五的违约金。 合同签订后，原告（反诉被告）梁某于2016年10月28日支付坤邦置业123025元，于2018年7月11日支付坤邦置业190000元，于2019年4月20日支付坤邦置业50000元，于2019年5月3日支付坤邦置业24507元。被告（反诉原告）坤邦置业于2019年1月24日电话通知原告（反诉被告）梁某收房，原告（反诉被告）梁某于2019年5月3日办理收房手续。现原告向法院提起诉讼，请求依法判令：1.被告继续履行合同；2.被告支付原告逾期交房违约金11316元；3.被告赔偿原告租房损失20000元；4.被告承担本案诉讼费。庭审中，被告当庭提起反诉，请求依法判令：1.反诉被告支付反诉原告逾期付款期间的违约金35403.67元；2.反诉被告承担本案诉讼费。 本院认为，原告（反诉被告）梁某与被告（反诉原告）坤邦置业所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定的内容全面履行各自的义务。原告（反诉被告）依照合同约定履行了第一、二期交付房款的义务，被告（反诉原告）未能按照合同约定在2018年6月30日将房屋交付原告（反诉被告），被告（反诉原告）直至2019年1月24日才通知原告（反诉被告）收房，被告（反诉原告）的行为已经构成违约，被告（反诉原告）应当承担原告（反诉被告）已付房款313025元自2018年7月1日至2019年1月24日之间的违约金；2019年1月24日，被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）收房后，原告（反诉被告）于2019年4月20日、2019年5月3日分两次向被告（反诉原告）支付尾款，原告（反诉被告）的行为已经构成违约，原告（反诉被告）应当分段承担尾款74589元自2019年1月25日至2019年5月3日之间的违约金。关于违约金计算标准，原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定的买受人违约金计算标准远高于出卖人计算标准，因该合同中的违约金条款为被告（反诉原告）所提供的格式条款，该条款明显违反公平原则，且被告（反诉原告）未提供证据证明其已经尽到格式条款的释明义务及提请注意义务，也未对该合同中对于加重对方责任部分进行明确标注或者特别标识，故违约金计算标准应当统一以合同第九条（出卖人违约责任）为计算标准。原告诉请被告承担租房损失20000元，未能在庭审中提供证据予以印证，不予支持。被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）承担2018年7月1日至2019年3月14日的违约金，因原、被告约定交付尾款、交付房屋均在2018年6月30日，未约定先后履行顺序，被告（反诉原告）未能按照约定在2018年6月30日向原告（反诉被告）交付房屋，原告（反诉被告）有权在被告（反诉原告）交付房屋前拒绝其相应的履行要求，故对被告（反诉原告）诉请的2018年7月1日至2019年1月24日之间的违约金要求不予支持，对2019年1月25日至2019年5月3日之间的违约金要求予以支持。被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）承担2018年5月1日至2018年7月11日的违约金，符合双方约定及法律规定，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》继续履行； 二、被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）梁某违约金9796元； 三、原告（反诉被告）梁某于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司违约金2016.5元； 四、驳回原告（反诉被告）梁某、被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费582元，减半收取291元，由原告（反诉被告）梁某负担266元，被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司负担25元。 反诉案件受理费685元，减半收取343元，由原告（反诉被告）梁某负担25元，被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司负担318元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审 判 员 靳建虎 二〇一九年八月十二日 法官助理 黄 浩 书 记 员 马 娟 附：相关法律、法规 一、《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。