北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初6249号原告：北京市海淀区颐慧佳园小区业主委员会，住所地北京市海淀区颐慧佳园小区****楼****业委会办公室。负责人：汪晓阳，主任。委托诉讼代理人：郝红艳，山东颐衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵纯永，山东颐衡律师事务所律师。被告：北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司，，住所地北京市海淀区羊坊店路******1331法定代表人：徐广轩，总经理。委托诉讼代理人：隋兰兰，女，该公司项目经理，住公司宿舍。被告：宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司，住所，住所地北京市海淀区首体南路******602div>负责人：冯志坚，经理。委托诉讼代理人：李婧，女，该公司经理助理，住公司宿舍。原告北京市海淀区颐慧佳园小区业主委员会（以下简称颐慧佳园业委会）诉被告北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司（以下简称宾至嘉宁公司）、宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司（以下简称宾至嘉宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颐慧佳园业委会委托诉讼代理人郝红艳、赵纯永，被告宾至嘉宁公司委托诉讼代理人隋兰兰、宾至嘉宁物业公司委托诉讼代理人李婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。颐慧佳园业委会向本院提出诉讼请求：1、判决宾至嘉宁公司、宾至嘉宁物业公司返还自2015年7月15日至2017年7月14日的停车费共计1545360元，其他公共收益如广告费、入场费、租赁费等另行申请鉴定后确定；2、本案诉讼费、鉴定费等由宾至嘉宁公司、宾至嘉宁物业公司承担。事实和理由：2012年12月12日，我方与山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司签署《颐慧佳园小区物业服务合同》，合同编号：×，约定由山东宾至嘉宁物业公司为北京市海淀区颐慧佳园小区提供物业管理服务。约定地上停车费停车费的分配比例为我方60%，山东宾至嘉宁物业公司40%。后山东宾至嘉宁物业公司变更名称为北京宾至嘉宁国际物业发展集团有限公司。合同签订后，宾至嘉宁物业投资发展集团有限公司北京海淀物业管理分公司收取了业主停车费等公共收益费用。物业服务期限为3年，自2012年12月15日至2015年12月14日，延期至2016年8月14日。延期到期后，宾至嘉宁物业投资发展集团有限公司北京海淀物业管理分公司至今未搬离小区，继续收取停车费的公共收益费用。二被告自2015年7月15日至2017年7月15日的停车费收益至今未返还给我方。其他公共收益如广告费、入场费、租赁费等自合同签订至今亦分文未返还给我方，具体数额待鉴定评估后确定。宾至嘉宁公司辩称，颐慧佳园小区项目是分公司自己独立管理、财务独立核算，与我公司无关，所以不同意颐慧佳园业委会的诉讼请求。宾至嘉宁物业公司辩称，请求驳回颐慧佳园业委会的诉讼请求，颐慧佳园业委会主体不适格，业委会是业主大会的执行机构，根据物权法第74条，最高院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体适用应用法律若干问题解释第二条第一款及物业管理条例第53条的规定，停车费的一部分应归全体业主所有，因此，本案的诉讼主体应该是全体业主。颐慧佳园业委会如果想代替全体业主主张诉讼权利，根据北京市物业管理办法第11条相关规定，应当依法召开业主大会，由业主大会授权业委会是否提请诉讼，来保证广大业主的合法权利。第二，要求支付停车费的诉讼请求没有事实及法律依据。物业服务合同约定小区内机动车停车费收费标准地上每月每车150元，或每年每辆1600元，但是颐慧佳园业委会单方面变更合同内容将停车费降低至每年每车1200元。颐慧佳园业委会主张的停车费计算方法没有依据。可以对现场进行勘验。小区实际车位数与备案车位数存在差异。实践中小区停车费的一部分应作为物业管理成本和税金，另一部分收益归全体业主所有，用于小区内公共设施的维护。颐慧佳园业委会主张的广告费、入场费、租赁费等相关费用没有事实和法律依据，我方没有收取上述费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司更名为宾至嘉宁物业投资发展有限公司，之后更名为宾至嘉宁物业发展集团有限公司，之后更名为宾至嘉宁物业管理有限公司，之后更名为本案被告宾至嘉宁公司。山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司更名为本案被告宾至嘉宁物业公司。为行文方便，下文均以更名之后的名称表述。2012年12月12日，颐慧佳园业委会（甲方）与宾至嘉宁公司（乙方）签订《颐慧佳园小区物业服务合同》，约定：第5条：物业服务期限为2012年12月15日至2015年12月14日；第19条：任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方；第20条：本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知1个月内回复甲方；第22条：合同终止后，双方应共同做好交接事宜，包括物业服务费清算、对外签订的各种协议的执行、物业共有部分查验交接以及移交相关档案资料等，移交资料清单见附件八。其中附件七“物业共用部分的经营收益约定”载明地上停车费的分配比例为甲方60%，乙方40%。同日，双方还签订了《颐慧佳园小区机动车停车服务框架合同》，期限为2012年12月12日至2015年12月14日，第5条“停车费分成”约定：“合同期内，甲方60%，乙方40%的比例分配停车费，停车费返还款在每年度的第三个月按实收金额的比例交给甲方。该停车费归属全体业主共有。”颐慧佳园业委会虽与宾至嘉宁公司签订上述物业服务合同，但实际由宾至嘉宁物业公司进驻颐慧佳园小区提供物业服务。2016年3月12日，颐慧佳园业委会向宾至嘉宁物业公司发出物业服务合同继续延期通知，写明：贵司在颐慧佳园社区物业服务合同已于2015年12月14日到期，按照原物业服务合同约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，根据目前业委会工作的进展情况，2016年6月14日前完成公开招聘物业的工作有困难，因此，经业委会研究决定，希望贵司能够在超过6个月后继续物业服务，延期服务时间截止到2016年8月14日，如出现新的物业服务企业在截止时间前未到位的情况，业委会再与贵司共同协商延期问题。颐慧佳园地上停车位收费标准为每年1200元。北京市海淀区城市管理委员会官方网站公布的停车场备案查询表载明颐慧佳园小区地上停车位为822个，不涉及地下停车场。颐慧佳园业委会主张颐慧佳园小区实际地上停车位为826个，宾至嘉宁物业公司则主张该小区实际地上停车位为708个，但双方就此均未举证证明。庭审中，颐慧佳园业委会确认其对2015年7月15日至2016年8月14日期间的停车费按照60%比例主张，对2016年8月15日至2017年7月14日期间的停车费按照100%比例主张。另查，宾至嘉宁物业公司主张颐慧佳园业委会曾在2016年至2017年期间办理了一定数量的免费车位，但其就此提交的免费停车证记录无颐慧佳园业委会签字确认，颐慧佳园业委会对此亦不予认可。颐慧佳园业委会还曾就其主张的其他公共收益进行评估，但该评估需要提供前期合同及账簿等作为评估依据，而颐慧佳园业委会无法提供上述材料，故不具备评估基础，该项评估无法进行。再查，宾至嘉宁公司主张颐慧佳园小区项目是宾至嘉宁物业公司独立管理、财务独立核算，停车费实际由宾至嘉宁物业公司收取，与其无关；宾至嘉宁物业公司对此予以确认，并确认其未向颐慧佳园业委会移交过本案所涉期间的停车费。本院认为，颐慧佳园业委会与宾至嘉宁公司签订《颐慧佳园小区物业服务合同》及《颐慧佳园小区机动车停车服务框架合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。两份合同的期限均至2015年12月14日届满，根据2016年3月12日颐慧佳园业委会向宾至嘉宁物业公司发出物业服务合同继续延期通知的内容，宾至嘉宁物业公司的物业服务延期到2016年8月14日，故颐慧佳园业委会对2015年7月15日至2016年8月14日期间的停车费按照60%比例主张的诉讼请求具备事实及法律依据，本院予以支持。根据物权法相关规定，建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的以外，属于业主共有。建筑区划内的绿地，除城镇公共绿地或者明示属于个人的以外，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。鉴此，宾至嘉宁物业公司无权再收取并按照此前合同的比例分享停车费，故颐慧佳园业委会对2016年8月15日至2017年7月14日期间的停车费按照100%比例主张的诉讼请求同样具备事实及法律依据，本院亦予以支持。对于停车位数量，颐慧佳园业委会主张颐慧佳园小区实际地上停车位为826个，宾至嘉宁物业公司则主张该小区实际地上停车位为708个，但双方就此均未举证证明，故本院对双方的主张均不予采信。北京市海淀区城市管理委员会官方网站公布的停车场备案查询表载明颐慧佳园小区地上停车位为822个，故本院确认按照该数字作为计算停车费的依据。颐慧佳园地上停车位收费标准为每年1200元，即每月100元。经本院具体核算，颐慧佳园业委会主张的停车费数额准确，本院予以确认。虽然宾至嘉宁公司及宾至嘉宁物业公司均确认颐慧佳园小区项目是由宾至嘉宁物业公司独立管理、财务独立核算，但根据公司法相关规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。同时，本案所涉停车费实际由宾至嘉宁物业公司收取，故颐慧佳园业委会要求宾至嘉宁公司及宾至嘉宁物业公司共同返还上述停车费的诉讼请求具备事实及法律依据，本院予以支持。颐慧佳园业委会虽曾就其主张的其他公共收益进行评估，但该评估需要提供前期合同及账簿等作为评估依据，而颐慧佳园业委会无法提供上述材料，该项评估无法进行，故颐慧佳园业委会要求返还的其他公共收益缺乏相应的证据，本院对此无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司及宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司于本判决生效后三十日内向北京市海淀区颐慧佳园小区业主委员会返还2015年7月15日至2017年7月14日的停车费1545360元；二、驳回北京市海淀区颐慧佳园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18708元（北京市海淀区颐慧佳园小区业主委员会已预交），由北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司及宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司共同负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  庞 松人民陪审员  石亚华人民陪审员  李 妍二〇一九年八月十五日书 记 员  丁 珊