广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初5652号原告：赵霞，女，1975年1月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人:梁洁施，广东瑶琨律师事务所律师。被告：佛山市顺德区盈生房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会枫映大道枫映楼****。法定代表人：梁令怡。委托诉讼代理人：劳日升，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭清玲，广东仲马律师事务所实习律师。原告赵霞诉被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审判，于2019年5月16日、7月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁洁施及被告的委托诉讼代理人劳日升两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告逾期交楼（5座1618）违约金16791.5元（以682583元为本金，按日利率0.0002计算违约金，自2018年9月30日起至实际交付之日止，暂计至2019年1月31日）；2.判令被告向原告支付律师费损失1750元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由被告出售位于北滘镇君兰社区居民委员会木华路1号林上湾广场中的5座1617、1618房屋给原告，双方约定，被告应于2018年9月30日交付该商品房，但截止起诉之日止，被告仍未按照合同要求交付房屋。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、部分延误收楼责任在原告。原被告合同约定被告的交楼时间为2018年9月30日，涉案房屋在2018年10月25日正式取得房屋竣工验收备案表，房屋符合交楼标准。被告在2018年10月26日首先通过电话通知原告办理收楼手续，随后被告于2018年10月29日通过邮政快递的方式通知原告收楼，然而原告在收到收楼通知书后，一直拖延办理收楼手续。原告直到2019年4月29日才办理收楼手续，可见该部分延迟收楼责任在原告本身。因此，即使被告延期交楼，交楼时间也应认定为2018年10月26日。二、延期交楼有不可归责于被告的原因。按照法律及有关部门的要求，竣工验收备案需要委托中介服务机构对工程进行测绘，办理“房产测绘成果审核”或“宗地图验收、入库”，待数据入库及其他报告完成后，再进行联合验收，联合验收完成后，才能办理“房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案”。被告在2018年4月已向国土部门提交宗地测绘数据进而办理竣工验收，然而因为国土部门测绘地理信息中心软件升级的原因，导致测绘数据延误提交，因此也耽误了办理竣工验收手续的时间，延误时间为45天，而延期办妥竣工备案手续也导致了被告无法及时交付房屋。因此对于超出约定交楼时间通知原告收楼的责任，也请法院考虑到非被告的原因导致的延误，扣减相应延误的45天。三、退一步，基于原告实际损失及公平原则，应适当调低违约金。1.原被告约定延迟交楼违约金为房屋总价每日万分之二，对应每日违约金为135.83元，按月租金计算的话，将高达4074.9元，远远高于该地区租金水平，也远远高于原告实际损失，因此被告认为违约金约定过高，应予适当调低。2.包括原告在内的部分业主就延迟交楼一事已提起诉讼，至今已有过百个业主与被告调解，调解方案自约定交楼之日起第二天至2018年10月29日计算违约金，在该违约金基础上打7折。因此，请法院考虑到违约金约定过高以及业主整个群体的公平性，基于公平原则，也以其他业主的调解方案作为判案依据，适当调低延迟交楼违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的关于林上湾广场宗地数据入库时间延长的说明、佛山市顺德区测绘地理信息中心通知，原告表示对真实性存疑，本院在庭审后向佛山市顺德区测绘地理信息中心发函了解情况，本院以佛山市顺德区测绘地理信息中心的复函作为认定事实的依据；2.被告提交的收楼通知书邮政挂号信查询打印件，原告认为对三性有异议，该证据为中国邮政邮件跟踪查询系统公开发布的邮件投递查询信息，合法有效，查询结果显示邮件于2018年11月2日揽件，2018年12月4日妥投并签收，原告虽有异议但没有相反证据反驳，本院予以确认。对于本案事实，本院认定如下：2018年9月7日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买位于顺德区北滘镇君兰社区居民委员会木华路1号林上湾广场5座1618号商品房，总房款682583元，原告应当于2018年9月7日前支付全部房款682583元；逾期付款的，逾期在十五日之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人（原告，下同）按日向出卖人支付总房价款万分之二的违约金，逾期十五天的，出卖人（被告，下同）有权解除本合同，出卖人可将该物业另行处置，买受人无权要求返还定金，并由买受人按购房总价款的20%向出卖人支付违约金。商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；商品房相关设施设备交付条件：1.供水、排水……2.供电……3.供暖……4.燃气……5.电话通信……6.有线电视……7.宽带网络……；上述1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续；被告应当在2018年9月30日前向原告交付商品房；除不可抗力外，被告未按上述约定时间将商品房交付给原告的，双方同意按下列条款处理：1.合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令、测量机构原因导致误差等非甲方（被告，下同）可预见、控制并可避免的事件；2.因不可抗力导致出卖人无法按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用或导致甲方无法履行合同其他义务的，出卖人有权相应顺延交付使用日期或顺延履行相应的合同义务。因不可抗力导致本合同约定无法继续履行、实现合同上目的，双方均有权解除合同，且互不承担违约责任；……5.出卖人逾期超过六十天交付使用的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，双方同意不解除合同；由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：自出卖人发出《交楼通知书》即日起（以邮局邮戳为准）十天内，买受人应到出卖人指定地方办理收楼手续，否则视为出卖人实际已把该商品房交付买受人使用并计收物业管理费；合同在履行中发生争议，双方应协商解决，如双方协商不成时，可向物业所在地人民法院申请裁决，因此产生的律师费、诉讼费和诉讼保全担保费等均由败诉方承担。双方签订上述合同后，原告依约办理支付购房款的手续，但被告未能在2018年9月30日前向原告交付涉案商品房。2018年10月25日，被告开发的林上湾广场商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年11月2日，被告以挂号信函方式向原告邮寄《收楼通知书》，原告于2018年12月4日签收。原告于2019年4月29日前往被告处办理了收楼手续。后双方因逾期交楼的违约问题产生纠纷，原告向本院提起诉讼。原告因本案诉讼与广东瑶琨律师事务所签订《民事委托代理合同》，并为此支出律师费1750元。另查，被告向佛山市顺德区测绘地理信息中心提交一份《关于林上湾广场宗地数据入库时间延长的说明》，认为涉案“林上湾广场”商品房于2017年12月完工，于2018年4月份初完成宗地测量数据的外业工作并且基本完成内业工作，4月中旬测量单位接到国土部门测绘地理信息中心通知，测量不动产内业数据要全面升级，并且停止入库一星期，作为新软件培训学习及新软件升级适应的缓冲期，从2018年4月23日后入库数据必须采用新软件所生成的数据，所以4月份旧软件所完成的测量内业数据无效，必须要重新采用新软件所生成的数据，整个楼盘的数据必须重做，此后由于软件升级、冲突、补丁等问题，一直到7月份才将测绘数据向佛山市顺德区测绘地理信息中心提交完成，比正常时间延后了45天左右。为核实上述情况是否真实，本院向佛山市顺德区测绘地理信息中心发函了解情况，佛山市顺德区测绘地理信息中心复函反映：1.为了配合测绘成果管理和外业生产软件系统升级后的顺利启用，测绘中心于2018年4月12日、13日，组织生产单位就相关软件的使用、旧数据格式的转换进行了培训；2.升级的测绘成果管理和生产软件系统2018年4月16日上线正式启用。2018年4月16日到4月20日为过渡期，可接收原生产软件系统生产的成果。从2018年4月23日起不再接收旧软件生产的数据入库；3.2018年4月23日起安排了专人负责将旧软件生产的数据转换为新系统的数据格式，同时提供新旧软件数据格式的转换软件给生产单位，生产单位也可自己转换；4.北滘林上湾广场测量图件首次送件审核日期为2018年6月27日，因外业检查发现部分现状和图件不符，2018年7月6日被退件。开发单位进行了几次现场整改，最后一次交件时间为2018年9月10日，审核通过日期为2018年9月12日。诉讼中，被告认为出卖人超过60天交付商品房，出卖人才需要按照房价的万分之二每日支付违约金，而本案中出卖人并没有超过60天才交付商品房，因此无需支付违约金。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。被告认为只有出卖人超过60天交付商品房，出卖人才需要按照房价的万分之二每日支付违约金，而本案中出卖人并没有超过60天才交付商品房，因此无需支付违约金，本院不予采纳，理由如下：1.虽然商品房买卖合同及补充协议中约定出卖人逾期超过六十天交付使用的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，双方同意不解除合同。但并没有明确约定逾期交房未超过60天被告无需承担违约责任。本案中原告依约向被告支付购房款后，被告未能按合同约定于2018年9月30日前将符合法定交付条件及约定交付条件的商品房交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。2.根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第一小点关于逾期付款的约定：“逾期在十五日内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之二的违约金……”可见如购买方逾期付款，逾期付款十五日内便需要向出卖方支付总房价款日万分之二的违约金，故根据公平原则，被告逾期交房虽未超过60天也应向原告支付违约金。关于收楼时间应如何认定的问题。虽然原告于2019年4月29日办理收楼手续，但被告已于2018年10月25日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交付商品房的条件，后于2018年11月2日向原告发出《收楼通知书》，根据《商品房买卖合同（预售）》“自出卖人发出《交楼通知书》即日起（以邮局邮戳为准）十天内，买受人应到出卖人指定地方办理收楼手续，否则视为出卖人实际已把该商品房交付买受人使用并计收物业管理费”的约定，应视为原告的收楼时间为2018年11月12日。原告认为逾期交楼违约金应计算到实际交付之日（原告签订楼宇交收书）的意见，与上述合同约定不符，本院不予采纳。关于本案违约金应按何标准计算的问题。双方签订的合同并没有约定逾期交付未超过60天应按何标准计算逾期交房违约金。首先，结合佛山市顺德区测绘地理信息中心的复函，可确认被告在办理竣工验收备案的过程中确实因软件系统升级导致原测绘数据无法使用、需要重新制作适用于新软件系统的数据，该软件升级是佛山市顺德区测绘地理信息中心为了配合测绘成果管理和外业生产软件系统升级后的顺利启用，并非被告所能控制的，也非被告积极履行合同义务所能推进，而测绘数据的审核通过时间又影响其他验收准备工作的推进，可见被告在违约后是受客观因素阻却其积极履行债务的意愿，并非存在主观上的恶意。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”，虽然被告逾期交房给原告造成一定的损失，但以购房款682583元为基数按日万分之二计算违约金，则被告每月承担的违约金数额为4095.5元，结合当地租金水平和学费标准，再综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度及不可归责于被告的客观情况、被告主张调整违约金的请求，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，本院酌定以购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金，2018年10月1日计算至2018年11月12日合计逾期交楼42天，计得违约金为4712.63元（682583×6%÷365×42）。原告主张超出部分本院不予支持。关于原告诉请的律师费1750元。被告未按合同约定交付商品房，应承担违约责任，原告要求被告支付律师费，符合合同约定，且被告已实际委托律师参加本案诉讼，并支出律师费1750元，原告要求被告支付律师费1750元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵霞支付逾期交楼违约金4712.63元；二、被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵霞支付律师费1750元；三、驳回原告赵霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费263.53元（原告赵霞已预交），由原告赵霞负担213.53元，由被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李书琼人民陪审员  杜玉群人民陪审员  杜桂霞二〇一九年八月二十六日书 记 员  霍玉祯林勇