河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初3048号原告：杨某，女，1990年8月11日出生，汉族，福建省龙海市人，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王静，廊坊市广阳区爱民道通顺法律服务所法律工作者。被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：毕爽，该公司员工。被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊行宫东大街北侧。法定代表人：牛宪强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建波，该公司员工。原告杨某与二被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简秀兰房地产公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居房产经纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人王静、被告秀兰房地产公司的委托诉讼代理人毕爽、被告久居房产经纪公司的委托诉讼代理人李建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖《认购意向书》；2、判令被告秀兰房地产公司返还原告交纳的定金及购房款52万元并支付利息（利息自2016年12月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3、判令二被告返还原告交纳的溢价款38万元并支付利息（利息自2016年12月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；4、诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2016年9月12日，原告与被告秀兰房地产公司签订了一份《认购意向书》，约定秀兰房地产公司开发的XX房号为25-1-2004的房屋出售给原告，房屋面积暂定为91.27平方米，单价为13974.81元。在合同签订后，原告向秀兰房地产公司交纳定金2万元，后又于同年12月31日交纳了购房首付款50万元。同日被告久居房产经纪公司收取了原告38万元的溢价款。时至今日，秀兰房地产公司未能为原告办理购房网签手续。原告多次向二被告追要交付的订金、购房款及溢价款，二被告总以各种理由拒绝给付，故原告为了维护自身的合法权益，诉至法院。被告秀兰房地产公司辩称，一、原告要求解除房屋买卖《认购意向书》无法律和事实依据。二、秀兰房地产公司在签订《认购意向书》前，已向原告告知XX项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。因房价下降原因，原告恶意毁约要求退房，依据《合同法》第一百一十五条规定，原告无权要求返还已交付的2万元定金。三、原告请求的利息损失没有合同约定及法律依据，其没有实际利息损失，且原告主动毁约对本案纠纷产生有主观过错，若房价上涨，原告不会起诉，故真正过错方为原告，其主张利息损失的请求不应支持。四、被告秀兰房地产公司仅收到原告杨某购房款50万元及购房定金2万元，除此之外，秀兰房地产公司未向原告收取过其他任何费用。对于原告向被告久居房产经纪公司缴纳的费用，秀兰房地产公司没有法律规定及合同约定返还义务，不应当承担共同返还责任，更不应该承担相应的利息。五、不同意承担本案诉讼费用。原告完全可以采用与秀兰房地产公司和解方式解决纠纷，但其采取诉讼途径，该诉讼费用应由其自行承担。综上，秀兰房地产公司同意退还原告50万元购房款，其他诉讼请求请法院予以驳回。被告久居房产经纪公司辩称，久居房产经纪公司收取原告的38万元为溢价款，是由原房主压房，委托久居房产经纪公司出售。现该房由现房主原告杨某购买，久居房产经纪公司收取的38万元，一部分已转交给原房主，另一部分转交给原告带过来的销售，故久居房产经纪公司不同意退还原告所交的38万元溢价款。本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，原告杨某（认购方）与被告秀兰房地产公司（出售方）签订《认购意向书》一份，双方约定，原告有意向购买被告秀兰房地产公司所开发的XX项目房产号为25-1-2004号房屋，暂定建筑面积91.27平方米，单价为13974.81元，总价为1275481元；原告同意在签订本协议的同时，向秀兰房地产公司缴付定金2万元，在2016年9月17日前缴付首付款50万元，否则本协议解除；被告秀兰房地产公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的《商品房买卖合同》的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年12月31日；该意向书还约定了办理银行按揭贷款所需手续等内容。双方签订意向书后，原告杨某向被告秀兰房地产公司交付定金2万元，后又于2016年12月31日通过银行转账方式向秀兰房地产公司交付房屋首付款50万元。秀兰房地产公司于2016年12月31日为原告出具收到房款52万元的收据一张。2016年12月31日，原告还通过银行转账方式向被告久居房产经纪公司交付涉案房屋溢价款38万元。另查，至本案受理之前，被告秀兰房地产公司就涉案房屋仍未取得《商品房预售许可证》，秀兰房地产公司与原告也未签订正式的《商品房买卖合同》。上述事实，有原、被告当庭陈述、《认购意向书》、收款收据、转账凭证及银行账户交易明细等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告杨某在与被告秀兰房地产公司签订的《认购意向书》中，约定了购买房屋的房号、价款、付款方式、建筑面积等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，且秀兰房地产公司已按约定收取原告交付的购房定金及首付款，故该《认购意向书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因自双方签订《认购意向书》至今，被告秀兰房地产公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，故该《认购意向书》应认定无效。因此，根据法律规定，秀兰房地产公司应将收取原告的购房款予以返还。对原告要求秀兰房地产公司返还购房定金2万元及购房款50万元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张秀兰房地产公司给付利息，自2016年12月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止，秀兰房地产公司认为原告该主张没有合同约定及法律依据。本院认为秀兰房地产公司收取原告购房定金及首付款共计52万元，占用原告款项至今确给原告造成利息损失，原告该主张合理，本院予以支持，但应自其交付购房款次日即2017年1月1日起开始计算。原告向被告久居房产经纪公司交付涉案房屋溢价款共计38万元，要求二被告共同返还，二被告不予认可。本院经审查认为，原告与久居房产经纪公司未签署任何书面合同，《认购意向书》无效后，久居房产经纪公司收取原告的38万元亦无事实及法律依据，应予返还。久居房产经纪公司抗辩称将该款项已给付房屋原房主和销售人员一部分，但未提交证据证实，故本院对其该抗辩主张不予支持。原告主张被告久居房产经纪公司给付利息，自2016年12月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止，该请求合理，且符合法律规定，本院予以支持，但应自原告交付溢价款次日即2017年1月1日起开始计算。该溢价款秀兰房地产公司并未收取，故其无返还和给付利息的义务。对原告要求秀兰房地产公司返还溢价款38万元并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨某与被告香河秀兰房地产开发有限公司于2016年9月12日签订的《认购意向书》无效。二、被告香河秀兰房地产开发有限公司返还原告杨某定金及购房款52万元并支付相应利息（利息以52万元为基数，自2017年1月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项实际给付之日止）。于本判决生效后三日内履行。三、被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告杨某房屋溢价款38万元并支付相应（利息以38万元为基数，自2017年1月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项实际给付之日止）。于本判决生效后三日内履行。四、驳回原告杨某的其他部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12900元，减半收取计6450元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担4500元，被告三河市久居房产经纪有限公司负担1950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  卢爱君二〇一九年八月十五日法官助理董容君书记员马惠玲