河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终14097号上诉人（原审原告、反诉被告）:古书义，男，1965年11月22日生，回族，住中牟县。委托诉讼代理人：张强，河南官渡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董顺发，男，1957年8月9日生，汉族，住中牟县。委托诉讼代理人：侯晓慧，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彦生，河南针石律师事务所实习律师。上诉人古书义因与被上诉人董顺发租赁合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人古书义及其委托诉讼代理人张强，被上诉人董顺发及其委托诉讼代理人侯晓慧、刘彦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古书义上诉请求：1.撤销河南省中牟县人民法院(2019)豫0122民初58号民事判决，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人和被上诉人之间就房屋租金没有实质上的争议有误。上诉人将房屋出租给被上诉人，在被上诉人占有房屋期间应当向上诉人支付租金。1、上诉人与被上诉人之间租赁关系明确。2014年9月1日，上诉人和被上诉人双方经友好协商签订了租赁合同，明确约定了租期、付款方式等，双方系明确的租赁关系。并且被上诉人自2014年9月1日至今一直实际占有所租赁房屋，只要被上诉人占有该租赁房屋，就应向上诉人支付租金，被上诉人营业与否不影响其向上诉人支付租金的义务。2、被上诉人应依约向上诉人支付租金，而被上诉人自2016年开始拖欠部分房屋租金。租赁合同明确约定房屋租赁期间为5年，第一年租赁费用为24万元且租金每两年上浮一次。上涨幅度为10％。被上诉人自2014年9月1日至今一直实际占有使用所租赁房屋，在2016年9月1日至2017年8月31日租赁期间欠付上诉人租金6.4万元;在2017年9月1日至2018年8月31日租赁期间欠付上诉人租金2.4万元;在2018年9月1日至2019年1月31日欠付上诉人租金12.1万元。合同明确约定了涨幅，并无下调的约定，因此截止到2019年1月31日被上诉人共欠付租金20.9万元。二、一审法院认定上诉人与被上诉人双方矛盾焦点在于房屋拆迁后如何补偿、补偿款如何分配有误。政府依法拆迁是政府行政行为，是上诉人和被上诉人不能左右的事情，是不可抗拒的因素。并且本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人诉请被上诉人给付房租，被上诉人一直未予给付才引发本案。故上诉人与被上诉人双方矛盾焦点在于房租给付问题。三、一审法院认定出租房屋已经处于拆迁状态，上诉人没有理由要求被上诉人支付租金有误。在政府通知上诉人所租赁房屋被政府纳入拆迁范围后，上诉人及时通知被上诉人让其腾房，交出所租赁房屋，但是被上诉人一直不配合，致使上诉人也不能配合政府进行拆迁工作，也致使上诉人不能及时得到拆迁补偿。对于被上诉人辩称的装修等损失与上诉人无关，不应由上诉人赔偿。若其损失客观存在，也应向相关拆迁部门寻求解决，但这都不能成为被上诉人拒不支付租金的理由。相反被上诉人至今仍在占有租赁房屋，拒不将出租房屋交由上诉人占有使用，故其应支付自2014年9月1日至今所拖欠上诉人的房租。董顺发答辩称，一、答辩人已经按照约定将2018年8月30日之前的房租支付完毕。2018年8月30日之后的房租，因涉案房屋已经处于拆迁状态，早已停止使用，被答辩人没有理由要求答辩人支付。首先，答辩人已向被答辩人支付房租到2018年8月30日，有被答辩人出具的收到条为证。被答辩人没有理由再向答辩人主张多余的租金。其次，2018年7月11日，答辩人收到被答辩人发出的《终止合同通知书》后，正式停止营业，开始搬迁和遣散员工工作，并积极配合政府部门完成测量评估。现房屋早已经处于停业、拆迁状态，等待拆迁。被答辩人不应再向答辩人主张房屋拆迁期间的租金，于事实、于法律皆无据。此外，租赁合同终止时，答辩人支付的租金还剩余近俩月，原则上被答辩人应当将该租金于合同解除时退还答辩人，但是被答辩人不仅不退还房租，还恶意诉讼，企图侵占属于答辩人的拆迁补偿款。二、一审法院认定双方对于房租没有实质上的争议，双方发生矛盾的焦点主要在于征收拆除房屋后，如何补偿、补偿款如何分配未达成一致。答辩人认为一审法院认定事实正确。2018年7月11日，答辩人收到被答辩人发出的《终止合同通知书》后，多次找被答辩人以及拆迁办了解拆迁补偿情况，拆迁办告知答辩人补偿款按照规定应当全部发给被答辩人，属于答辩人的部分应当由答辩双方私下达成协议，由答辩人向被答辩人主张。然而，答辩人多次要求和被答辩人就拆迁补偿事宜进行协议，都被其拒绝，被答辩人企图侵吞依照拆迁政策应当补偿给答辩人的补偿款，拒不和答辩人达成协议，才耽误拆迁，酿成此诉。此外，根据《国有土地征收与补偿条例》规定，拆迁工作中应当遵循先补偿后搬迁的原则，被答辩人拒绝和答辩人达成补偿协议的行为是违法的，且因该条例明确规定被征收人是房屋所有权人，保障的是房屋所有权人的利益，再加上实务中，拆迁办也是统一将补偿款发放给房屋所有权人，因此，本案中答辩人作为经营者在拆迁中处于弱势一方，其损失只能依据和房屋所有权人签订的协议来主张。但是被答辩人拒绝和答辩人就拆迁补偿事宜达成协议，其行为已严重损害答辩人合法权益。综上，请求法庭查明事实，驳回上诉人的上诉请求。古书义向一审法院起诉请求：要求董顺发清偿拖欠古书义房租20.9万元。董顺发向一审法院提起反诉请求：判令古书义赔偿董顺发因提前终止合同给董顺发造成的损失暂计35.7万元。一审法院认定事实：2014年9月1日，古书义与董顺发签订《租赁合同》，主要内容为：“古书义为出租方（甲方），董顺发为承租方（乙方），乙方租赁甲方位于四高南邻临街门面房4间约800平方，租赁期为5年，从2014年8月1日至2019年9月1日止，房屋租赁费为每年24万元，付款方式为提前一个月一次性交清每年租金，根据市场行情，每两年租金上浮一次，上涨幅度10％，乙方在租房期间，如遇不可抗拒因素房屋需拆迁，合同自动解除，余数房租如数返还”。合同签订后，古书义按约定向董顺发交付房屋，其间因生意不好双方口头约定对房租有所下调，董顺发向古书义支付房租到2018年8月30日。2017年10月5日董顺发与郑州瑞腾汽车销售有限公司签订合作协议书，上述房屋用于汽车销售，期限从2017年10月5日至2020年10月5日。2018年6月11日，中牟县人民政府作出牟政会纪［2018］26号专题会议纪要，研究解决中牟县气体总厂破产遗留问题，其中第五项：“厂区内由县财务开发公司通过法院执行出让给古书义1885.07平方米土地一宗，已办理国有土地使用证（豫［2017］中牟县不动产权第0004661号），由县征收办依照工业用地征收补偿政策进行测量评估，地上建筑物依照政策进行测量评估，由青年路街道负责于7月31日前征收拆除。”2018年7月3日，中牟县气体总厂管理人正式通知古书义要求其于2018年7月20日前腾拆位于中牟县气体总厂东大门南边临街房屋，以配合政府的整体拆迁工作。2018年7月11日，古书义向董顺发送达《终止合同通知书》一份，确定自2018年7月11日起终止租赁合同，并限于2018年7月20日前搬出承租屋内的个人物品，补齐拖欠的租金6.6万元。董顺发接到上述通知后，因双方就拆迁补偿与征收部门未达成一致，未在通知的时间内搬出承租的房屋，双方酿成纠纷，引起诉讼。一审法院认为，根据政府会议精神，本案涉及的房屋应当于2018年7月31日前征收拆除，董顺发支付房租到2018年8月30日，古书义、董顺发对于房租没有实质上的争议，双方发生矛盾的焦点主要是因为征收拆除房屋后，如何补偿、补偿款如何分配未达成一致。对于2018年8月30日后的房租，因房屋已经处于拆迁状态，古书义没有理由要求董顺发支付。对古书义的诉讼请求，理由不能成立，一审法院不予支持。关于董顺发主张损失部分，应当由相关拆迁单位承担，不应当由古书义承担，董顺发的反诉请求，理由亦不能成立，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回原告古书义的诉讼请求；二、驳回反诉原告董顺发的诉讼请求。案件受理费4435元，由古书义负担，反诉案件受理费6655元，减半收取3327.5元，由董顺发负担。本院二审期间，上诉人古书义提交被上诉人所缴纳的2018年8月至2018年12月期间的电费结算清单5份，拟证明现在这个房屋还是在被上诉人占有使用期。被上诉人董顺发对上述证据的质证意见：对该证据的真实性没有异议，但是对证明目的有异议。该房屋已经处于拆迁状态，并没有人使用，产生了电费也仅是变压器损耗。被上诉人董顺发二审期间没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据古书义妻子马俊荣2017年12月16日出具的“收到董顺发交来房租24万元，房租日期2017年9月1日至2018年8月30日”的收到条，结合董顺发此前已交租金的时间、数额，可以认定房租有所下调，房租已交至2018年8月30日，故古书义要求董顺发支付2018年8月30日前欠付租金的请求本院不予支持。2018年7月11日，古书义向董顺发送达《终止合同通知书》，确定自2018年7月11日起终止租赁合同，因涉及拆迁补偿问题，董顺发未将该房屋交予古书义，根据政府会议纪要精神，本案涉及的房屋应当于2018年7月31日前征收拆除，该房屋已不适合从事生产经营活动，二审中，古书义提交的电费清单并不足以证明董顺发利用案涉房屋进行了经营并获利，故古书义要求董顺发支付2018年8月30日后租金的理由和证据并不充分，本院不予支持。综上所述，古书义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4435元，由古书义负担。本判决为终审判决。审判长  赵培伟审判员  赵玉章审判员  秦 宇二〇一九年八月五日书记员  李丰汝