北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初29993号原告：崔秀梅，女，1976年9月15日出生，汉族，工程师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李旭彤，北京市清华源律师事务所律师。被告：李小东，男，1982年12月27日出生，回族，公司经理，住北京市海淀区。第三人：北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：卢航，董事长。委托诉讼代理人：王亚楠，女，北京安信瑞德房地产经纪有限公司员工，住该单位宿舍。原告崔秀梅诉被告李小东、第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔秀梅及其委托诉讼代理人李旭彤，被告李小东，第三人安信瑞德公司之委托诉讼代理人王亚楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔秀梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告依法继续履行原被告双方于2013年5月27日签署的《房屋买卖合同》及补充协议，办理坐落于北京市海淀区温泉镇中心区D2地块住宅、办公项目用地（D21、22地块）温泉镇D22地块C7办公楼×房屋的产权登记手续，并协助原告办理房屋过户手续（合同标的房屋买卖价格76万）；2、判决被告根据合同第十条第二款因当事人一方的原因使该房屋自本合同签订之日起2年内未取得房屋权属证书的，本合同继续履行，由过错方向另一方支付总房款的100%作为补偿，向原告支付违约金76万元；3、判决被告承担所有诉讼费用。诉讼过程中，崔秀梅变更诉讼请求为：1、请求判决解除双方于2013年5月27日签署的购买坐落于北京市海淀区温泉镇中心区D2地块住宅、办公项目用地（D21、D22地块）温泉镇D22地块C7办公楼×房屋的《房屋买卖合同》及补充协议；2、请求判决被告返还原告房屋购房款75万元；3、请求判决被告向原告赔偿损失款116.4221万元，包括中介费1.67万元、收房相关费用（印花税，公维，契税，产权代办费）1.7521万元、房屋差价105万元、装修费费用5.7万元、其他损失（房租损失）3万元，以上费用共计117.1221万元；4、请求判决被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年5月27日，双方达成购房意向，李小东将其所有的房屋（地址：北京市海淀区温泉镇中心区D2地块住宅、办公项目用地（D21、22地块）温泉镇D22地块C7办公楼×房屋）出售给崔秀梅，双方约定房屋总价款为76万元。我已按合同约定向李小东支付75万元。我多次催告及敦促，李小东拒不办理涉诉房屋不动产权证书，拒绝履行合同约定的义务。我认为，该房屋买卖合同中的意思表示依法成立并生效，我依据合同的约定履行了付款义务，是李小东的原因导致合同无法继续履行，李小东没有合同依据，拒不办理涉诉房屋不动产权证书，实属违约。为保护我的合法权益，故诉至法院。李小东辩称，不同意崔秀梅诉讼请求。我没有违约，不存在赔偿问题，我积极为崔秀梅办理诉争房屋的不动产产权证书，我同意解除与崔秀梅签署的房屋买卖合同及补充协议。2013年5月27日，我与崔秀梅签订房屋买卖合同时，该合同上明确标明买卖的房屋为期房，没有房产证，房屋的买受人自行办理收房手续、契税、公维、产权代办及相关事宜，并且在签完该合同后，我已经将购房手续都交给了崔秀梅，房屋买卖合同中第2条第3款也规定房屋所有权证书取得的时间以开发建设单位实际办理的时间而定；房屋买卖合同中第10条约定，未取得房屋所有权证从开放商处获得的违约金归买受人所有。我与开发商签订完购房合同就将该购房合同给了崔秀梅，该购房合同中第21条也规定了办理房产证的单位以开发商指定的单位为准，因为交房产证的代办费用都是由崔秀梅直接支付的且在该购房合同中也明确约定了交房后1275日内办理完房产证。在崔秀梅收房之后，崔秀梅曾多次提出出售此房屋，我也积极配合崔秀梅出售此房屋，一直在强调房屋增值部分与我无关，由此可以证明我并没有拖延办理房产证，并且我也没有收到崔秀梅支付的尾款1万元。补充协议中也约定，签订房屋买卖合同后所产生的交房、公共维修、税费等一切费用由买受人支付。因为涉案房屋没有交易，没有产生差价，所以我不同意支付崔秀梅差价的诉请；我也不知道房屋装修和出租的事情，所以不同意崔秀梅的其他诉请。第三人安信瑞德公司述称，崔秀梅的诉讼请求与其公司无关，不发表答辩意见，愿意听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年5月27日，出卖人李小东与买受人崔秀梅签订《房屋买卖合同》，双方约定如下：出卖人所售房屋为楼房，坐落于北京市海淀区温泉镇中心区D2地块住宅、办公项目用地（D21、D22地块）温泉镇D22地块C7办公楼×，建筑面积40.38平方米；该房屋规划设计用途为办公；出卖人于2012年9月23日与开发建设单位北京世纪正源房地产开发有限公司就该房屋签订商品房买卖（预售）合同；该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2014年12月，具体时间视开发建设单位实际办理而定，待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人方可就该房屋办理房屋权属转移登记；该房屋性质为办公；经买卖双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为人民币柒拾陆万元整；买受人以全款方式支付；定金人民币壹拾陆万元整于2013年5月29日前支付，房款人民币伍拾玖万元整于2013年6月12日前支付；当事人双方同意，该房屋取得房屋所有权证之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；当事人一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的5%的违约金，逾期超过30日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款30%的违约金；若买受人在出卖人取得房屋所有权证后因国家政策调整丧失购买资格的，买受人有权将该合同项下的权利义务全部转让给其指定的具备购房资格的第三人，出卖人应当积极配合；成交价格人民币柒拾陆万元整为出卖人净得房款，交易过程产生的税费由买受人承担；出卖人以贷款方式购买的，应在买受人交付定金和购房预付款达人民币柒拾陆万元整起365日内，还请尚欠贷款机构之贷款，出卖人违反此约定，违约责任参照第八条第（一）项之约定；出卖人于买受人支付十六万定金时将房屋的有关资料包括但不限于买卖（预售）合同原件、购房发票原件、契税票原件、公共维修基金票据原件交由买受人保管；……如非因当事人双方的原因致使该房屋自本合同签订之日起两年内未取得房屋权属证书的，当事人双方同意本合同继续履行，出卖人从该房屋开发建设单位处所获违约金及赔偿款归买受人所有；如因当事人一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起2年内未取得房屋权属证书的，当事人双方同意本合同继续履行，由过错方向另一方支付总房款的100%作为补偿。同日，双方签订《补充协议》一份，双方约定如下：出卖人与买受人经友好协商，对21世纪买卖合同（编号：×××）做出以下补充：付款方式：签订本合同当日，买受人向出卖人支付购房定金人民币伍仟元整，2013年5月29日支付壹拾伍万伍仟元整，2013年6月12日前支付伍拾玖万元整，剩余壹万元于产权转移当日支付；交房时间以开发商通知后3日内交付；此次交易出卖净得人民币柒拾陆万元整，签订本合同后所产生得交房，公共维修、税费等一切费用与出卖人无关，由买受人支付。2013年5月27日，崔秀梅支付李小东定金5000元。同日，崔秀梅支付安信瑞德公司居间代理费16700元。2013年5月29日，崔秀梅通过银行转账形式支付李小东购房定金15.5万元。2013年6月13日，崔秀梅通过银行转账形式支付李小东购房款59万元。2013年11月13日，崔秀梅代李小东交纳诉争房屋的印花税295元、公共维修基金7948元、契税17723元、产权代办费及相关费用1555元。现诉争房屋由崔秀梅对外出租中，且崔秀梅表示同意将诉争房屋返还李小东。李小东主张于2016年6月29日取得了诉争房屋产权证书，崔秀梅表示认可。现诉争房屋地址变更为北京市海淀区白家疃尚水园×。庭审中，崔秀梅主张2016年9月在开发商通知李小东可以办理诉争房屋产权证的情况下，李小东仍拖延办理不予协助，就其主张提交了微信聊天记录、短信截图、涉案小区其他房屋产权证书为证。李小东对上述证据均不予认可，主张崔秀梅出示的微信聊天证据有截选，自2017年4月份其一直积极配合办理房产证，同时认可自2016年4月开始崔秀梅就多次主张要求其配合其办理诉争房屋产权证书。同时，崔秀梅主张其损失包含中介费1.67万元，收房费用（包含印花、公维、契税、产权代办费）1.7521万元，装修费1万元，房屋差价19万元（按照双方庭审的房屋现值主张），房租3万元，就其上述主张提交了印花税收据、公共维修基金收据、契税收据、产权代办费收据为证。李小东同意返还崔秀梅印花税、公共维修基金费用、契税、装修费，剩余损失不同意赔偿。关于诉争房屋现值，双方达成合意，均认可现值为95万元。关于诉争房屋的装修费用，双方亦达成合意，均认可为1万元。另查，崔秀梅名下还有位于北京市海淀区永丰嘉园二区××号房屋一套。本院认为，崔秀梅与李小东签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方理应据此履行。现崔秀梅请求解除双方于2013年5月27日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，李小东表示同意，本院对此不持异议。根据以上查明的事实可知，崔秀梅取得诉争房屋产权证书的前提是李小东先取得诉争房屋产权证书，然后协助崔秀梅将诉争房屋过户至崔秀梅名下，自2016年9月开发商通知双方可以办理房屋产权证书后，崔秀梅曾多次催促李小东办理，但直至2017年6月29日，李小东才办理诉争房屋的产权证书，诉争房屋产权证书的办理需要李小东提供相应的资料或者予以配合，在长达九个月的时间，李小东才办理成功，虽李小东主张自己积极配合崔秀梅办理产权证书，但就此未向本院提交充分的证据，且未有崔秀梅自身拖延或阻挠办理的情形，故本院认定李小东在诉争房屋产权证办理环节明显怠于履行其应当承担的义务。在此期间，时值国家“3·26”新政出台，因崔秀梅名下已有住房一套，不具备购买诉争房屋的资格，导致涉案房屋买卖合同已丧失了继续履行的可能性，合同目的已无法实现，李小东的拖延履行，是双方合同目的无法实现的根本原因，故其行为已构成违约，应赔偿因其违约给崔秀梅造成的各项损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现李小东同意返还崔秀梅购房款75万元且崔秀梅同意将诉争房屋返还李小东，本院对此不持异议。关于赔偿损失一节，李小东同意赔偿崔秀梅印花税、公共维修基金费用、契税、装修费，本院对此亦不持异议。关于产权代办费1555元及中介费16700元，系崔秀梅在合同履行过程中产生的实际损失，崔秀梅主张李小东赔偿此费用，于法有据，本院予以支持。关于房屋差价损失19万元，系由于李小东的违约行为导致崔秀梅无法取得依照合同约定本可获得的房屋价值上涨的损失，属于崔秀梅可得利益之损失，崔秀梅主张李小东赔偿此费用，于法有据，本院予以支持。关于房租损失，崔秀梅就此未向本院提交相应证据，本院对其主张不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除崔秀梅与李小东于二〇一三年五月二十七日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、李小东于本判决生效后十日内返还崔秀梅购房款七十五万元；三、李小东于本判决生效后十日内赔偿崔秀梅居间服务费一万六千七百元、印花税二百九十五元、公共维修基金七千九百四十八元、契税一万七千七百二十三元、产权代办费及相关费用一千五百五十五元、装修费一万元、房屋差价损失十九万元，以上共计二十四万四千二百二十一元；四、崔秀梅于李小东支付完上述所有款项后三日内将位于北京市海淀区白家疃尚水园×室腾空交付李小东；五、驳回崔秀梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千三百四十一元，由崔秀梅负担四百四十九元，已交纳；由李小东负担一万四千八百九十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年八月十九日书 记 员  马 赫