广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1468号 上诉人（原审被告）：广西怡骏房地产开发有限公司，住所地为河池市金城江区百旺路**“河池·澳门国际城一期A区”8幢103号房，统一社会信用代码914512006902083858。 法定代表人：胡子俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李莉萍，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃花玉，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈志阳，男，汉族，1989年10月8日生，职工，户籍所在地广西河池市金城江区，现住河池市金城江区。 被上诉人（原审原告）：谭媛媛，女，壮族，1988年9月24日生，公务员，户籍所在地广西宜州市，现住河池市金城江区。 上诉人广西怡骏房地产开发有限公司（以下简称怡骏公司）因与被上诉人陈志阳、谭媛媛商品房预售合同纠纷一案，不服金城江区人民法院（2018）桂1202民初2147号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 怡骏公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判为按照中国人民银行规定的金融机构同期存款利率标准计算逾期办理房屋所有权证的违约金。二、判令陈志阳、谭媛媛承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审未查明陈志阳、谭媛媛的实际损失，事实上怡骏公司逾期办理不动产权属证书并未给陈志阳、谭媛媛造成实际损失。1.陈志阳、谭媛媛购买商品房的目的是用于自行居住，怡骏公司已于2015年5月2日将房屋交付陈志阳、谭媛媛使用，陈志阳、谭媛媛至今也一直居住在该房屋中，怡骏公司逾期办理不动产权属证书并未影响陈志阳、谭媛媛实际使用该房。2．在未取得不动产权属证书的情况下，陈志阳、谭媛媛如需出售该房屋获取收益时，可以与怡骏公司沟通，要求怡骏公司配合办理更名手续，怡骏公司一定会积极配合办理相关手续，但交房至今陈志阳、谭媛媛从未向怡骏公司提出过出售房屋需办理更名的申请。由此可见陈志阳、谭媛媛购买房屋是刚性需求，不存在投资行为，故不应当认定怡骏公司未办理不动产权属证书影响了陈志阳、谭媛媛出售房屋，导致其无法获得投资收益而产生损失。怡骏公司逾期办理不动产权属证书给陈志阳、谭媛媛造成的实际损失是计算违约金时应该考虑的一个重要因素，但一审未查明陈志阳、谭媛媛的实际损失，错误地判定怡骏公司需支付违约金16587.60元。二、一审错误地认定调整违约金的标准。一审不以陈志阳、谭媛媛的实际损失作为调整违约金的标准，而是按照中国人民银行同期贷款的罚息利率作为调整违约金的标准，属于事实认定错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。适用该法律条文的前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”，在怡骏公司与陈志阳、谭媛媛签订的《商品房买卖合同》中已经明确约定违约金的比例，不属于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”的情况，一审不应当以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息作为标准判定合同约定的违约金过低。三、在一审过程中怡骏公司提出调低违约金，一审应结合陈志阳、谭媛媛的实际损失认定是否应该调整，而不是单一适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条对本案作出判决。《中华人民共和国合同法》第一百零七条仅规定违约方应承担违约责任，未明确规定承担责任的形式中，赔偿损失的具体计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。在怡骏公司逾期办理不动产权属证书未给陈志阳、谭媛媛造成实际的损失时，怡骏公司有权根据上述法律的规定要求调低违约金。怡骏公司的违约行为确实需要承担违约责任，但违约金的性质以补偿性为主，怡骏公司按中国人民银行同期存款利率向陈志阳、谭媛媛支付违约金已经能够补偿被上诉人，故应当对违约金进行调整。 陈志阳、谭媛媛辩称，一审判决正确，请求维持原判。 陈志阳、谭媛媛的一审诉讼请求为：1、怡骏公司支付逾期办理房屋所有权证违约金16587.60元（以476655元为基数，按日0.01%自2017年7月29日起计至2018年7月12日）；3、本案诉讼费由怡骏公司承担。 一审法院认定事实：2013年11月29日，陈志阳、谭媛媛与怡骏公司签订《商品房买卖合同》，约定陈志阳、谭媛媛购买怡骏公司开发建设的河池·澳门国际城一期B区10#楼第6屋602号商品房，陈志阳、谭媛媛为此及时交给怡骏公司房款476655元和办证费1500元。合同第八章第二十条第四项约定：“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照0利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。” 2015年4月25日，怡骏公司向陈志阳、谭媛媛发出入伙？？？通知书，通知陈志阳、谭媛媛于当日至2015年5月7日收楼。后陈志阳于2015年5月2日收房，于2018年7月12日取得案涉房屋的房屋所有权证登记。 另查明，陈志阳、谭媛媛于2017年6月13日向该院提起诉讼，请求判令怡骏公司履行办理位于河池·澳门国际城一期B区10#楼第6层602号房房屋所有权证义务；支付2017年3月25日至办理完成房屋所有权证之日止的违约金（以476655元为基数，按日万分之一计算，暂计至2017年7月28日为5958元）；返还收取的办证费1500元。该院于2017年7月31日作出（2017）桂1202民初1389号民事判决书，判决怡骏公司继续履行办理位于河池·澳门国际城一期B区10#楼第6层602号房房屋所有权证的义务，支付陈志阳、谭媛媛2017年4月22日至2017年7月28日的违约金4623.55元，驳回陈志阳、谭媛媛的其他诉讼请求。怡骏公司不服该判决上诉至本院，本院于2017年10月20日作出（2017）桂12民终1594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实，有陈志阳、谭媛媛提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、河池·澳门国际城入伙通知书、不动产权证书、（2017）桂1202民初1389号民事判决书、（2017）桂12民终1594号民事判决书，怡骏公司提供的为陈志阳、谭媛媛支出的各种票据、河池·澳门国际城房屋交付使用确认书、及陈志阳、谭媛媛的陈述等证据证实。 一审法院认为：怡骏公司与陈志阳、谭媛媛签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当依约履行。现怡骏公司已违反合同约定，就应当支付相应的违约金。关于双方争议的违约金计算方式，该院综合评判如下：因生效判决已确认怡骏公司应支付的违约金至2017年7月28日，则本案的违约金起算点应从2017年7月29日起计算；合同约定日万分之一的违约金，已经远低于同期中国人民银行贷款的罚息利率，怡骏公司要求调整的理由不能成立。因此，该院支持陈志阳、谭媛媛于2017年7月29日至取得不动产登记证之日2018年7月12日的违约金请求即16587.60元（476655元×0.01%×348日）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：广西怡骏房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付陈志阳、谭媛媛2017年7月29日至2018年7月12日的违约金16587.60元。案件受理费215元（陈志阳、谭媛媛已预交），由广西怡骏房地产开发有限公司负担。 双方当事人在二审期间没有提交新的证据。 双方对一审查明的事实没有异议，一审认定的事实属实，本院予以确认。 综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：怡骏公司请求调整违约金的理由是否成立。 本院认为，怡骏公司请求调整违约金的理由不能成立。理由如下：一、本案的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。二、因怡骏公司的原因，产生逾期办理房屋所有权权属登记的事实，怡骏公司应根据合同约定支付陈志阳、谭媛媛逾期办理房屋所有权登记的违约金。三、关于怡骏公司主张逾期办理房屋所有权权属登记并未给陈志阳、谭媛媛造成实际损失，合同约定的违约金过高，请求按照中国人民银行规定的金融机构同期存款利率标准计算违约金。本案中，陈志阳、谭媛媛已按照合同约定支付购房款及其他相关费用，而怡骏公司违反约定导致合同部分逾期履行，虽然陈志阳、谭媛媛未能举证证明因怡骏公司逾期办证行为造成的具体经济损失数额，但其已就损失的范围作出陈述，同时考虑到在房产交易过程中，是否进行所有权登记是影响房产交易价值的关键因素之一，因此可以确认怡骏公司的违约行为给陈志阳、谭媛媛造成一定的实际损失，且怡骏公司在订立合同时应当预见到如发生违约则有支付违约金的可能性。此外，合同约定日万分之一的违约金，已远低于同期中国人民银行逾期贷款利率，且本院作出的（2017）桂12民终1594号民事判决已生效，因此，怡骏公司请求按照中国人民银行规定的金融机构同期存款利率标准计算违约金的主张，理由不能成立，本院不予支持。一审判决怡骏公司按日万分之一支付违约金并无不当，本院予以确认。 综上所述，怡骏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费215元（上诉人已预交），由上诉人广西怡骏房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张世道 审 判 员 李剑峰 审 判 员 韦海平 二〇一九年八月二十二日 法官助理 覃 婕 书 记 员 兰小盆 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。