江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1862号上诉人（原审原告）：练员花，女，1981年1月7日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：冷天鹏，江西坤豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：修水县祝福置业有限公司，住所地江西省九江市修水县义宁镇芦塘村工业大道**地块，统一社会信用代码91360424581630106C。法定代表人：李志为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周赞，男，1971年7月15日出生，汉族，户籍地江西省九江市修水县，系公司职员。上诉人练员花因与被上诉人修水县祝福置业有限公司（以下简称“祝福置业”）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2019）赣0424民初443号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人练员花上诉请求:依法撤销原审判决第三、四项，依法改判增加被上诉人承担办理产权证费用9390元且返还给上诉人或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审诉请的办理产权证费用已非常明确具体为9390元，项目也在举证时予以了明确；二、商品房办理产权证的费（税）法定，法律法规已规定的非常明确具体；三、被上诉人在一审的抗辩不值一驳，放纵不诚信的被上诉人就是为社会添乱、为虎作伥，或者说成为了其帮凶。被上诉人祝福置业答辩称，请求维持一审判决。原告向原审法院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，并限期交付房屋产权手续；2.被告支付逾期办证违约金28435元（自2015年3月17日起至2019年1月2日止按日万分之一计算的违约金），后续违约金按日万分之一计算至实际办证之日止；3.被告支付逾期办证补偿金12000元；4.被告承担办理产权证所需的费用11190元（律师费1800元、办理产权证费用9390元）且返还给原告；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2015年2月11日，原告因购买商品房【即修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）7栋102房】与被告签订《商品房买卖合同》。合同部分约定如下：房款总额205312元。双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的且不解除合同的，被告自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止每日按全部房价款的日万分之一支付违约金。交房时间2014年12月30日前，且房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交清了全部房款。2015年3月17日，被告向原告交付房屋及钥匙。另查明，2016年8月12日，涉案小区业主代表沈加林与被告签订补充协议。该协议书载明“2016年12月30日前将10栋、11栋、12栋作为第一批办理，如房屋产权证未办理至第一批业主手上，由甲方每户支付5000元补偿金给业主，第二批2017年2月28日前还未办理好房屋产权证至业主名下，每户支付8000元补偿，第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”及“被告如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，原告办理房屋产权证所需的一切费用由被告承担（包括：律师费、诉讼费等所有费用）”。该协议还就其他内容进行了约定。涉案房屋所在工程至今仍未经备案验收。原告为此诉至一审法院，提出上述诉讼请求，并为此花费律师费1800元。一审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》具有法律约束力，双方应依约履行义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下三个方面:一是本案逾期办证违约金是否诉讼时效已过；二是原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持；三是本案应当如何计算逾期办证违约金。一是逾期办证违约金是否诉讼时效已过。原告于2016年8月12日同被告就办理产权登记手续事宜达成补充协议，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，本案逾期办证违约金的诉讼时效中断，诉讼时效期间应自2016年8月12日重新计算。再据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案逾期办证违约金诉讼时效未过。二是原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持。原告诉请的办理产权证费用项目不明确，且双方在补充协议中亦未进行具体的约定，一审对原告主张办理产权证费用的诉请，不予支持。原告诉请的律师费1800元，补充协议里就此已经进行了明确规定，一审予以支持。综上，被告应向原告支付律师费1800元。三是本案应当如何计算逾期办证违约金。首先，2015年3月17日，原告自被告处领取了房屋钥匙，实际占有了房屋，故涉案房屋交付时间应认定为2015年3月17日。同时合同约定双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，且在商品房交付日起90日内取得商品房所有权证书，但涉案房屋所在工程至今仍未经备案验收，被告应当承担逾期办证的责任。其次，应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定了违约金额或违约金的计算方法，故应依照合同的约定确定违约金。再次，据补充协议，无法确定本案房屋具体应按第几批处理，但在第三批房屋办证时间届满后，被告仍未协助原告办理好产权登记手续，依据合同法的公平原则，一审认为本案补偿金应参照第三批房屋的补偿金处理，故被告应向原告支付增加的逾期办证违约金12000元。最后，实际交房日期为2015年3月17日，被告应依约在2015年6月15日前协助办理权属登记手续，但至今仍未办理权属登记手续，逾期办证违约金26628.97元【205312元×万分之一×1297日（自2015年6月16日起至2019年1月2日止）=26628.97元】，后续违约金以全部房价款205312元为基数按日万分之一计算至实际办证之日止。综上，被告应向原告支付逾期办证违约金38628.97元，后续违约金以全部房价款205312元为基数按日万分之一计算至实际办证之日止。最后，结合原告诉请，一审支持被告协助原告办理位于修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）7栋102房的产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决：一、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告练员花办理修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）7栋102房的产权登记手续；二、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告练员花支付逾期办证违约金38628.97元，后续违约金自2019年1月3日起以全部房价款205312元为基数按日万分之一计算至实际办证之日止；三、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告练员花支付律师费1800元；四、驳回原告练员花其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1091元，减半收取计545.5元，由原告练员花负担118.3元，由被告修水县祝福置业有限公司负担427.2元。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、如何理解2016年8月12日《协议书》所约定的“办理房屋产权证所需的一切费用”；2、上诉人主张的契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费及其他费用9390元是否应由被上诉人承担。对于2016年8月12日《协议书》所约定的“办理房屋产权证所需的一切费用”，本院认为，何谓“办理房屋产权证所需的费用”，我国法律法规及行政规章等均无明确规定，上诉人也未提供充分的证据证实上述“办理房屋产权证所需的一切费用”系明指契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费等费用；同时，《协议书》虽约定“包括：律师费，诉讼费等所有费用”，但不能由此当然得出上诉人主张的契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费等费用也在此范围内的结论。因此，由于双方未明确约定“办理房屋产权证所需的一切费用”具体是指什么费用，被上诉人对上诉人主张的契税、物业维修基金等费用不予认可，故上诉人主张契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费及其他费用9390元由被上诉人承担的理由缺乏事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人练员花负担。本判决为终审判决。审判长  黄丽丽审判员  张 涛审判员  黄艳丹二〇一九年八月二十六日法官助理毛江东书记员徐思婷