北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3770号原告：彭杨，女，1989年8月30日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：北京青年易居物业管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观西大街****232。法定代表人：马国建，董事长。委托诉讼代理人：李金龙，男，北京青年易居物业管理有限公司业务主管。第三人：北京城承物业管理有限责任公司，，住所地北京市海淀区丹棱街**海兴大厦**616法定代表人：彭明林，董事长。委托诉讼代理人：陈昆，女，北京城承物业管理有限责任公司法务部部长。委托诉讼代理人：李永国，男，北京城承物业管理有限责任公司项目副经理。原告彭杨与被告北京青年易居物业管理有限公司（以下简称青年易居公司）、第三人北京城承物业管理有限责任公司（以下简称城承物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭杨、被告青年易居公司的法定代表人马国建及其委托诉讼代理人李金龙、第三人城承物业公司的委托诉讼代理人陈昆、李永国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭杨向本院提出诉讼请求：1.判决解除与被告之间的租赁合同；2.判决被告返还管理费2760元、宽带费1000元、有线电视费216元；3.判决被告支付违约金9200元；4.判决被告支付误工费自2018年11月15日起至判决生效；5.判决被告支付精神损失费10万元；6.判决被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告彭杨放弃第5项诉讼请求，增加诉讼请求：判决被告返还房屋押金4600元。事实和理由：原、被告于2018年9月13日签订合同，整租下位于北京市昌平区××镇××号楼××单元××室一居室房屋一套，该房屋系被告代理。合同约定物业管理费、取暖费由被告负责，2760元的管理费包括了公共区域的保洁和室内物品的自然损坏。然而在居住的三个月期间，被告并没有尽到合同相关义务，违反合同约定，致使该居住不能满足合同约定条件，给原告生活造成损害。故原告起诉至法院。被告青年易居公司辩称，2018年9月13日，原告与我公司签订租赁合同，承租了位于北京市昌平区××镇××号楼××单元××的住房一套，租赁起租日为2018年9月27日。我公司于2018年9月13日签约后就将此房交给原告居住，中间的时间空租作为给原告抵用搬家及房屋维修的费用。原告在签订合同后只交纳了部分租金，前期约定的部分费用一直拖欠至2018年10月9日才支付，严重超出了约定交租的时间。正是由于原告经常拖欠费用，给后续合同期带来问题。原告应于2018年12月16日交纳租金，在此之前我公司多次催交，但原告以各种理由不予交纳，致使我公司无法按照合同收取房租。按照租赁合同第3-3条约定，若原告逾期交纳房租超过5日，我公司有权不通知原告直接解除合同并收回房屋，同时原告需要向我公司支付两个月租金的违约金。正是由于原告不履行合同，不按时交纳租金，导致业主无法缴纳取暖费、物业费。1.原告诉请我公司返还的管理费2760元、宽带费1000元、有线电视费216元，以上费用原告均已使用，我公司在原告居住期间曾多次给原告提供维修和管家服务。原告在搬离此房后，致使房屋内家电、家具损坏，对房屋造成不可估量的后期损失，现请求原告补偿以上损失，已使用并产生的费用我公司无法退还。2.原告诉请的违约金，我公司不予承认。请求法院判决原告将由于其拖欠租金造成的两个月租金的违约金补齐，并承担因其不按时履约，导致我公司无法与业主继续履行合同造成损失的费用。3.原告诉请的误工费，我公司不予承认。原告未在2018年12月16日按时支付租金，虽经我公司多次催交，原告以各种理由不予交纳，按照合同约定，原告的行为已在2018年12月21日构成违约。我公司认为原告的该项诉请与本案无关。4.诉讼费应由原告自行承担，我公司不予承认。5.关于原告诉称的我公司承担物业费、取暖费的事情，此项费用由业主承担，与我公司无关，业主未按时缴纳导致了后续事件。6.关于原告诉称的我公司没有尽到维修义务的事情，按照合同第5-2条的约定，原告须自行承担房屋内设备设施的维修，包括马桶、灯具、水龙头、家用电器、下水堵塞疏通等，都由原告负责。对于原告增加的诉讼请求，合同明确约定押金于合同到期后归还，因原告已经构成违约，故我公司不同意返还原告押金4600元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人城承物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司与本案没有任何合同关系，不是合同主体。原告不是我公司的服务对象，只是租户，与我公司无关。催费是我公司的正常工作状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月13日，北京青年易居网络科技有限公司（甲方，该公司名称于2019年4月17日变更为北京青年易居物业管理有限公司）与彭杨（乙方）签订《居住房屋租赁合同》。该合同第一条约定：甲方将坐落在北京市昌平区××镇××路××区××栋××单元××的房屋出租给乙方。乙方向甲方承诺，承租该房屋仅用作居住用途。第二条约定：甲、乙双方约定，该房屋租赁期起止时间为2018年9月27日至2019年9月2日。双方同意，甲方于2018年9月27日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。第三条约定：3-1.乙方使用付三，即在租赁期限内分4期支付房租。3-2.甲、乙双方约定，在租赁期间内，该房屋的房屋押金为4600元，月租金4600元，首期一次性费用（管理费）2760元。3-3.甲、乙双方约定，乙方应根据每期提前10日的支付方式，分别于2018年9月27日、2018年12月16日、2019年2月16日、2019年6月16日支付该房屋租金及周期性费用。截至当期租金到期日最晚付款日乙方仍未支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付租金总额5%的滞纳金。逾期房租超过5日，甲方不需另行通知乙方有权单方面直接解除合同收回房屋及全部设施，乙方在房间内留存的个人物品，视为乙方的遗弃物，甲方有权自行处置。同时乙方承担违约责任并向甲方支付两个月租金的违约金。3-4.租赁期满后甲、乙双方确认不续租或本合同解除后，房屋押金除用以抵扣应由乙方承担但尚未交纳的费用（包括但不限于租金、违约金等本合同约定由乙方承担的费用）外，剩余部分（若有）应无息退还乙方。第四条约定：租赁期限内，该房屋所发生的水费、电费、煤气费、有线电视费、网络宽带费、室内设施维修费（人为使用不当的应由乙方承担的除外）均由乙方承担。第十条约定：10-2.甲、乙双方同意，甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，并有权要求甲方赔偿损失：（1）甲方未按合同约定按时交付该房屋，经乙方书面催告后3日内仍未交付的；（2）甲方交付的该房屋不符合本合同约定或存在重大质量缺陷，致使乙方不能正常使用的。需经第三方认证鉴定后进行评判。10-3.甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失两个月租金的违约金：……（6）乙方逾期不支付本合同项下约定由乙方承担的费用的（包括但不限于房屋押金、租金、水电煤费用等）。第十一条约定：11-3.租赁期间，甲乙双方应及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋及其附属设施、设备损坏，造成甲乙双方财产损失或人身伤害的，甲乙双方应承担相应赔偿责任。补充条款：在租赁期间，甲乙双方如有违约，应赔偿对方两个月房租作为违约金。11-7.租赁期间，甲方有本合同第10-2条约定情形之一的，应向乙方支付相约定的违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。11-8.租赁期间，乙方有本合同第10-3条约定情形之一的，应向甲方支付相约定的违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。该合同“备注及补充条款”约定：由甲方负责承担物业管理费、取暖费；每年百分之五的服务费2760元包含：每个月公共区域保洁、室内物品自然损坏。合同签订当日，彭杨向青年易居公司交纳定金（后转为押金）500元。2018年9月14日，彭杨向青年易居公司支付三个月租金13800元，并补交押金4100元。同日，青年易居公司将房屋交付给彭杨。2018年10月9日，彭杨向青年易居公司交纳全年管理费2760元、宽带费1000元、有线电视费216元。租赁期间内，彭杨主张青年易居公司未依约缴纳物业管理费、取暖费，致使物业公司上门催缴，造成彭杨无法正常使用房屋，青年易居公司主张彭杨未交纳电费、燃气费及租金，双方因此产生争议。2018年12月23日，彭杨通过微信方式向青年易居公司发送《告知函》，以青年易居公司不缴纳取暖费等行为构成严重违约，严重扰乱其生活、侵害其身体健康为由，决定解除房屋租赁合同，并要求青年易居公司于接收此函后三日内办理解除合同的相关手续。青年易居公司于2018年12月25日回复要求彭杨于2018年12月27日前腾退房屋。2018年12月26日，彭杨从涉案房屋内搬离。后青年易居公司将该房屋收回。诉讼过程中，彭杨以青年易居公司未依约缴纳物业管理费、取暖费，导致物业公司上门催缴，造成其精神紧张，无法正常使用房屋为由，主张青年易居公司构成违约，应按照房屋租赁合同第11-3条补充条款的约定支付违约金，并以此为由请求本院判令解除房屋租赁合同。诉讼过程中，彭杨明确其诉请主张的误工费金额为8万元。另查，城承物业公司系上述房屋所在小区的物业管理服务企业。诉讼过程中，彭杨要求城承物业公司对其诉请的费用、违约金及损失与青年易居公司承担连带责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，彭杨与青年易居公司签订的《居住房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，涉案房屋的物业管理费、取暖费由青年易居公司负责承担，但合同并未约定未承担该费用情形下的违约责任，现彭杨以青年易居公司未依约缴纳该费用为由，要求青年易居公司支付违约金9200元，缺乏合同依据，本院不予支持。彭杨持上述理由要求解除房屋租赁合同亦无合同依据，且青年易居公司未缴费行为并不必然导致房屋租赁合同的目的不能实现，故此，彭杨主张解除合同并不符合合同法规定的约定解除条件和法定解除条件。但是，考虑到青年易居公司要求彭杨于2018年12月27日前腾退房屋，彭杨亦实际于2018年12月26日搬离该房屋，双方之间的房屋租赁合同已无继续履行的可能和必要，故本院认定该房屋租赁合同已于2018年12月26日解除。合同解除后，青年易居公司应将已收取的押金及尚未实际发生的管理费、宽带费、有线电视费返还给彭杨。彭杨要求青年易居公司全额返还管理费、宽带费、有线电视费，法律依据不足，本院不予支持。彭杨要求青年易居公司赔偿误工费损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因城承物业公司并非涉案房屋租赁合同的一方当事人，故彭杨要求城承物业公司承担连带给付责任，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认彭杨与北京青年易居物业管理有限公司于2018年9月13日签订的《居住房屋租赁合同》于2018年12月26日解除；二、北京青年易居物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还彭杨押金4600元、管理费2070元、宽带费750元、有线电视费162元，共计7582元；三、驳回彭杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2244元，由彭杨负担2194元（已交纳）；由北京青年易居物业管理有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  权立工人民陪审员  唐险峰二〇一九年八月七日书 记 员  雷迎新