四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0191民初6280号 原告：周辉，男，1982年12月13日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 原告:董文婷，女，1985年11月18日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 二原告委托诉讼代理人：佘勇，四川英济律师事务所律师，特别授权代理人。 二原告委托诉讼代理人：罗登超，四川英济律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：程婉莹，女，1989年12月12日出生，汉族，住四川省郫都区。 第三人：成都堡家乐房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区尚锦路******附103。 法定代表人：张孝。 原告周辉、董文婷与被告程婉莹、第三人成都堡家乐房地产经纪有限公司（以下简称堡家乐经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人罗登超、被告程婉莹、第三人法定代表人张孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周辉向本院提出的诉讼请求为：1、解除原告与被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2、解除原告与被告签订的《预约合同》；3、被告腾退位于成都市高新区佳境”55幢1单元7楼703号房屋给原告；4、被告向原告支付违约金116400元；5、被告承担本案诉讼费用。其事实与理由：原告周辉与董文婷系夫妻关系。2016年12月16日，原告周辉与被告程婉莹及第三人成都堡家乐房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定周辉将以其个人名义购买的位于成都市高新区佳境”55幢1单元7楼703号房屋（签订合同时尚未办理不动产产权登记），以总价388000元出售给被告程婉莹，各方还就付款方式等进行了约定。由于当时双方买卖的房屋还没有进行不动产权登记，无法进行产权过户，原告周辉又与被告程婉莹签订了《预约合同》，合同约定：原告周辉在取得房屋的《不动产权证书》后30个工作日内与被告程婉莹签订正式合同，《预约合同》还约定了其他相关事项。后程婉莹在向原告支付了40000元房款后搬入讼争房屋居住。2018年7月2日，原告周辉拿到房屋的《不动产权证书》。后通知被告及第三人签订正式《房屋买卖合同》，但被告及第三人均不予回复，2018年7月18日，原告周辉再次向被告和第三人寄送《履行预约合同、签订正式合同、办理过户手续通知函》，要求被告程婉莹及第三人与周辉的受托人王芳联系约定时间签订正式合同并办理过户手续，但是被告及第三人仍然没有对此作出明确的答复。由于被告在收到原告的书面通知后仍然没有与原告签订正式《房屋买卖合同》及办理产权过户手续，原告在2018年12月22日再次向被告和第三人寄送了书面通知，要求解除2016年12月16日签订的《房屋买卖合同》和《预约合同》。鉴于被告程婉莹拒绝与原告签订正式房屋买卖合同的时间已达8个多月，原告认为，被告程婉莹已经严重违约，原告有权依据《预约合同》5.2条的约定解除合同，并要求其承担违约责任。原告为维护自身权益诉至本院。 被告程婉莹辩称：1、不同意解除房屋买卖合同及预约合同，也不同意腾退房屋；2、不同意支付违约金。 第三人堡家乐经纪公司陈述：被告没有违约，原告主张违约金是不合理的。 经审理查明：2016年12月10日，被告程婉莹（买方，购买方）通过传真方式与原告周辉（卖方，出售方）及第三人堡家乐经纪公司签订《房屋买卖合同》约定：买方购买卖方位于成都市高新西区尚锦路268号“上锦颐园-佳境”55幢1单元7楼703号房屋，建筑面积88.84平方米；房屋总成交价为38.8万元；本合同签订当日，买方支付定金10000元，在2017年2月15日之前（若该房屋需结按且还贷时间暂无法确定，则在卖方还款前3日），买方将首付款78000元交给经纪方托管，过户取件完成后3个工作日内，经纪方将买方托管的首付款全部转付卖方；剩余房款30万元，由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额；若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2017年2月15日之前到其贷款银行办理结按（提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体取回时间以银行通知为准）。 当天，被告程婉莹（买方，购买方）还通过传真方式与原告周辉（卖方，出售方）及第三人堡家乐经纪公司签订了一份《补充协议》，约定：签订合同当日买方支付卖方定金1万元，做预约合同公证当日内支付首付款3万元，加上之前定金1万元合计4万元，过户成功当日买方将剩余首付款4.8万元支付给卖方，剩余30万元将由银行支付给卖方；交房时间为卖方收到首付3万元加上之前定金1万元合计4万元及做预约合同公证当日内。 2016年12月16日，原告周辉（甲方）与被告程婉莹（乙方）签订《预约合同》并办理了公证。该合同第5.2款约定：若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付违约金116400元，同时甲方有权要求乙方继续履行合同或解除合同。庭审过程中，第三人陈述该预约合同文本是公证机构提供，第三人认为由其提供并由原被告签订的案涉《房屋买卖合同》已是双方正式的合同，其不会再组织原被告再签订其他所谓正式房屋买卖合同，其也没有其他所谓正式合同文本可供签订。 被告已向原告支付了4万元（含定金1万元）。2016年12月16日原告将案涉房屋交付给了被告。 2018年4月23日，案涉房屋不动产权登记至原告周辉名下。原告周辉主张其长期在国外，2018年6月29日才从国外回到深圳，2018年7月2日才到成都从开发商处领取到案涉房屋不动产权证。 2018年7月5日，原告周辉分别向被告及第三人邮寄了《履行预约合同、签订正式合同、办理过户手续通知函》，告知后者：周辉长期在匈牙利工作，2018年6月30日才回到深圳，7月2日到达成都并到开发商处领取到案涉房屋不动产权证，现通知被告及第三人三十个工作日内及时与周辉或周辉的委托代理人王芳（代理权限：代签房屋买卖合同和代办房屋过户手续等，联系电话181××××4358，联系地址：成都市郫都区犀浦校园路188号）联系约定时间签订正式合同并及时办理房屋过户手续。庭审过程中，被告及第三人均陈述已收到该邮件。 2018年12月20日，原告周辉分别向被告及第三人邮寄发出《解除合同通知函》，通知后者：2018年7月5日周辉曾通知被告及第三人三十个工作日内及时与周辉联系约定时间签订正式合同，并及时办理房屋过户手续，时间到后被告及第三人没有依合同约定及通知与周辉或周辉的委托代理人签订正式房屋买卖合同并办理房屋过户手续，现周辉通知被告及第三人解除合同，限被告15日内腾退房屋并交还与周辉或周辉委托代理人王芳。庭审过程中，被告及第三人均陈述已收到该邮件。 以上事实，有原被告和第三人的当庭陈述及原告举证的《房屋买卖合同》、经公证的《预约合同》、《履行预约合同、签订正式合同、办理过户手续、通知函》、《解除合同通知函》等证据在卷佐证。 本案中，原告主张被告拒不签订正式房屋买卖合同，原告根据预约合同第5.2款约定主张其享有合同解除权进而要求解除双方所有已签订合同，关于原告是否享有合同解除权的问题，本院认为，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。对于当事人之间存在预约还是本约的关系，不能孤立的仅以当事人签订的协议名称作为依据，而是应当综合审查相关协议的内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实予以认定。本案中，原被告于2016年12月10日签订的《房屋买卖合同》及其补充协议，对房屋位置、价款、付款方式、税费承担、交房时间、违约责任等进行了明确具体约定，已具备了房屋买卖本约合同的必备条款。双方于2016年12月16日签订的经公证的《预约合同》对此并未有相反约定，且被告已按约支付房款4万元，原告已向被告交房，即双方已开始部分履行案涉《房屋买卖合同》及其补充协议，故在第三人的居间下，原被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及其补充协议已是正式的关于案涉房屋买卖的合同，其条款详尽具体，是关于房屋买卖的本约。本约成立后，双方即应履行本约。根据第三人陈述，其不会再组织原被告签订其他所谓正式合同，原被告也无需另行再签订所谓正式合同，原被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及其补充协议应认定为双方签订的正式房屋买卖合同文本。原告已付房款合计4万元，剩余34.8万元房款被告尚未支付，根据被告陈述及为原被告提供中介及沟通服务的第三人陈述，案涉房屋买卖合同之所以没有继续履行，是因为原告要求被告一次性全额支付剩余房款，而被告仅愿意一次性支付20万元，但案涉补充协议仅约定“过户成功当日买方将剩余首付款4.8万元支付给卖方，剩余30万元将由银行支付给卖方”，故根据该约定，被告不予一次性支付剩余房款并不因此构成违约。故原告以被告未再签订正式合同为由主张其享有合同解除权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告基于合同解除提出的返还房屋、支付违约金等诉请，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告周辉、董文婷的诉讼请求。 案件受理费4422元由原告周辉、董文婷自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一九年八月二十八日 书记员  谢琳