广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1406号上诉人（原审被告）：朱梅娟，女，1980年8月15日出生，汉族，住广东省翁源县。被上诉人（原审原告）：翁源县翁江物业服务有限公司。住所地：广东省翁源县龙仙镇建设二路翁江新城**。法定代表人：杜就，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学求，该公司工作人员。上诉人朱梅娟因与被上诉人翁源县翁江物业服务有限公司（以下简称翁江公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省翁源县人民法院（2019）粤0229民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人朱梅娟，被上诉人翁江公司的委托诉讼代理人刘学求到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱梅娟上诉请求：撤销一审判决，驳回翁江公司的请求。事实与理由：朱梅娟于2017年3月23日才收楼，但是物业费是从2015年就开始收不合理。而且朱梅娟是在2017年9月份才开始装修，装修之前的物业服务费也不可能是1.5元/㎡。翁江公司答辩称，根据翁江新城一期3至5栋建筑工程竣工验收报告资料，工程验收日期是：2014年3月21日，翁江房地产开发有限公司向业主交付收楼时间是2014年7月30日前开始交付使用。朱梅娟是在2015年10月19日与翁江房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，所购买的翁江新城3栋2302房是现房，而且此房已符合所有的一切交楼条件，朱梅娟上诉称其于2017年3月23日才到管理处办理收楼相关手续，于2017年9月26日办理装修手续，这是朱梅娟自身原因造成，与本案无关。朱梅娟称装修之前的物业服务费也不可能是1.5元／㎡，朱梅娟在购房时所签订的购房合同和前期物业服务合同管理规约里面已有约定。故朱梅娟认为装修前物业服务费不应该收取1.5元／㎡无任何依据，请求维持原判。翁江公司向一审法院起诉请求：1.朱梅娟立即向翁江公司支付由2015年11月至2017年6月所欠物业服务费3715.80元，滞纳金2886.62元，合计6602.42元；2.朱梅娟承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登公告费等属于本案所需支付的关联费用。一审法院认定事实：翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县龙仙镇建设二路**，由翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，朱梅娟系小区3栋2302房的业主。2013年3月29日，开发商与翁源县翁江物业服务有限公司（以下简称翁江公司）签订《前期物业服务合同》，选聘翁江公司对小区实施前期物业管理服务事宜。2019年1月3日，翁江公司以朱梅娟拖欠自2015年11月至2017年6月的物业管理费为由诉至该院，要求朱梅娟履行支付义务，并按照日千分之一的标准支付滞纳金。另查明，翁江公司成立于2012年4月26日，2012年7月9日翁源县住房和城乡规划建设局同意对物业服务合同备案，2015年1月4日被韶关市住房和城乡建设局授予《物业服务企业资质证书》，资质等级为三级。2013年9月12日翁源县物价局发放的广东省收费许可证内列明翁江物业服务有限公司收费项目：一、住宅小区物业管理服务费（带电梯高层住宅）1.5元∕㎡/月；二、小区自有产权车位物业服务每月∕每车位24元；三、临时车辆停放费辆∕天5元。小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。翁江公司于2017年6月申请撤出对翁江新城小区物业的管理。朱梅娟的房屋面积为123.86平方米，其自2015年11月至2017年6月的管理费未向翁江公司缴纳，翁江公司于2019年1月3日提起本案诉讼。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现翁江公司诉请朱梅娟交纳拖欠的物业服务费及产生的滞纳金，针对朱梅娟提出的抗辩事由，该院作如下辨析：一、开发商与翁江公司签订的《前期物业服务合同》是否有效。朱梅娟应否向翁江公司支付物业服务费根据《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；”的规定，朱梅娟主张开发商与翁江公司签订的《前期物业服务合同》无效，翁江公司未能举证予以反驳，该院认定《前期物业服务合同》为无效合同。虽然开发商与翁江公司签订的《前期物业服务合同》无效，但从该院查明的事实看，朱梅娟已实际接受了翁江公司提供的物业服务，翁江公司、朱梅娟双方在事实上形成了物业服务关系，朱梅娟应当向翁江公司交纳物业服务费。二、翁江公司收取物业服务费的标准是否符合双方约定及有关规定，翁江公司主张的滞纳金，法庭应否支持根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款的规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”虽开发商与翁江公司签订的《前期物业服务合同》无效，但如前所述，翁江公司、朱梅娟双方事实上形成了物业服务关系，朱梅娟以默示的方式承认了翁江公司系开发商委托的物业管理公司，朱梅娟应当按照协议约定的标准向开发商委托的物业服务企业即本案翁江公司支付物业服务费用。故对翁江公司按照1.5元/平方米/月的标准收取翁江公司物业服务费，该院予以认可。翁江公司主张滞纳金的问题，由于开发商与翁江公司签订的《前期物业服务合同》无效，故有关滞纳金的约定条款不符合法律规定，对翁江公司、朱梅娟均不发生法律效力，故对翁江公司的该项请求，该院不予支持。三、翁江公司是否经过书面催缴程序，物业服务费计算的起止时间应为何时，翁江公司的诉讼请求是否超过诉讼时效翁江公司向该院提交了相关证据证实通过张贴通知的方式向朱梅娟催缴管理费，朱梅娟质证认为不真实，并否认曾收到翁江公司的书面催交通知单。该院认为，翁江公司提交的书面催交证据虽有瑕疵，但朱梅娟未提交相应的证据证明翁江公司未向其书面催收。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，故对翁江公司的该项主张予以支持。关于物业服务费起止时间，翁江公司承认于2017年6月30日退出翁江新城小区物业服务管理，停止提供物业服务，虽然翁江公司未提交建设单位交付房屋给朱梅娟的证据，但朱梅娟于庭审中表明，对翁江公司提出的朱梅娟欠缴纳物业服务费的计费时段无异议，据此，该院对翁江公司起算朱梅娟缴纳物业服务费的时间予以确认。翁江公司于2019年1月3日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，在2017年10月1日民法总则实施前，普通诉讼时效为二年，民法总则实施后向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，在民法总则施行前已满二年诉讼时效的，诉讼时效为二年，未满二年的，以三年计，意即，2015年10月及之后的物业管理费诉讼时效为三年，翁江公司于2019年1月3日提起本案诉讼，故该院支持翁江公司请求朱梅娟交纳2016年1月至2017年6月间的物业服务费，其他时间段的物业服务费因超过诉讼时效不予支持。四、朱梅娟提出的酌情调低物业费收费标准的抗辩理由应否支持首先，根据朱梅娟与开发商签订的《前期物业管理服务协议》第七条违约责任“（一）甲方委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求开发商督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任”的约定，若翁江公司提供的物业服务质量不达标，朱梅娟依约应当与开发商或者翁江公司进行沟通协商，督促翁江公司改正，如若造成损失，可以主张对方赔偿，而非采取拒交物业服务费或者单方要求降低收费标准的方式进行权利救济。其次，根据翁江公司列举证据，小区物业服务质量问题，如消防设施、电梯使用、封闭式管理、违章搭建等，并非仅对朱梅娟一户，而是涉及到整个小区业主的权益。在此情形下，因小区业主大会及业主委员会均已成立，朱梅娟可通过业主委员会与翁江公司就物业管理问题进行协商解决。在沟通无效、无法改善的情况下，根据《物业管理条例》第十一条的规定，业主可通过召开业主大会对翁江公司进行解聘，并另行选聘物业管理企业，依法充分保障合法权益。另，因物业服务行业的特殊性，对物业服务质量的评定带有较多的主观感受，根据现有证据无法准确评估翁江公司提供的物业服务质量达到何种程度，每一项服务项目对应的收费标准亦无明确约定，若支持朱梅娟调低收费标准的主张，一是在尺度的把握上不够严谨，二是对小区已经依约交纳物业服务费的业主而言显失公允，且极易引发社会不稳定因素。因此，朱梅娟主张调低物业费收费标准的抗辩理由，该院不予支持。五、翁江公司乱收费问题。朱梅娟指出翁江公司存在乱收费现象，但并未提供相关证据予以佐证，因此，对该项抗辩事由，该院不予支持一审法院判决：一、朱梅娟应在判决生效之日起五日内向翁源县翁江物业服务有限公司支付自2016年1月至2017年6月共计18个月的物业管理费，按照1.5元/平方米/月，建筑面积123.86平方米的标准计算，总计应付金额为3344.22元。二、驳回翁源县翁江物业服务有限公司其他诉讼请求。本院二审查明，一、2015年10月19日，朱梅娟向翁江房地产开发有限公司购买案涉房屋，双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第十八条物业管理（三）约定：“物业服务期间，物业收费计费方式为[包干制]。物业服务费为1.5元/月·平方米（建筑面积）”。二、一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对朱梅娟的上诉意见，本案二审争议焦点：朱梅娟请求驳回翁江公司的诉讼请求应否支持。朱梅娟向翁江房地产开发有限公司购买的案涉房屋是经过相关部门验收合格的现楼。根据双方在2015年10月19日签订的《商品房买卖合同（现售）》约定，在物业服务期间，朱梅娟应按1.5元/月·平方米（建筑面积）支付物业服务费。因此，一审判决朱梅娟自2016年1月至2017年6月期间按照1.5元/㎡/月支付物业服务费并无不当。朱梅娟诉称其于2017年3月23日才收楼，是其自身怠于行使权利所致，与他人无关。朱梅娟主张2017年3月23日之前的物业服务费不应收取及其装修之前的物业服务费不应按1.5元/㎡/月计算，与其在上述合同中的约定不符，本院依法不予支持。综上所述，朱梅娟的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱梅娟负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年八月二十八日书记员  沈燕山