安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6409号上诉人（原审被告）：王辉，男，1978年12月24日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区东流路**1村****，现住安徽省合肥市合经区。被上诉人（原审原告）：安徽省金中物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区蒙城路**，统一社会信用代码91340100744852396L。法定代表人：谷秀珍，总经理。委托诉讼代理人：张军，该公司员工。上诉人王辉因与被上诉人安徽省金中物业管理有限公司（以下简称金中公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王辉上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判王辉只承担一审判决物业费的27%即217元。事实和理由：一、我们业主从来不知道2018年元旦更换物业公司的事，几年来我们一直跟现在的物业人员打交道，我一直以为在一里洋房的是金中公司。直到2018年10月，物业公司在小区砍伐长了十几年的香樟树，电视台披露了这个事情，我看视频才知道他们是安徽省万铭物业服务有限公司（以下简称万铭公司）。之后，在一审过程中金中公司也说现在的物业公司是万铭公司。因此，这几年在一里洋房的服务的物业公司一直都是万铭公司，金中公司没有对小区进行物业服务，其无权向我催要物业费。二、物业合同是一种特殊的服务合同，应该经业主大会同意并到政府部门备案。经业主向桃花镇镇政府查询，金中公司至今还是中标的物业公司，并且在政府备案，他们也不知道万铭公司的存在，他们现在在联合调查一里洋房有两家物业公司的事，所以万铭公司偷偷进驻一里洋房是违法的，金中公司中标备案后把物业服务转给万铭公司也是违法的。这直接导致小区物业服务太差，很多业主不愿意缴纳物业费。三、我收到法院寄来的诉讼资料时，注意到金中公司起诉我的是2017年1月1日至2018年12月31日的物业费，说一直是金中公司在小区进行物业服务。2019年4月28日，一里洋房业主群里有个业主问物业经理在外地怎么缴费，物业经理让转账到私人支付宝或微信,那个业主就疑问为什么不是转账到公司账户，有业主提醒说这样就看不出来不是金中公司了，同时有人发了一张物业经理因为违规砍伐小区香樟树被电视台采访的截图，采访中显示一里洋房的物业公司是万铭公司。因此，物业公司意识到业主知道了两家物业公司的事。5月16日开庭时，金中公司临时补充了证据，更改诉讼请求，改成万铭公司在进行物业服务。被起诉后，我与多位被起诉业主联系过，得知4月2日，同样在肥西法院，金中公司起诉了另外一批业主，经过调解撤诉，成功讨要了2018年度及之前的物业费。4月28号之前，业主不知道万铭公司的时候，他们以金中公司名义起诉要物业费,法院支持了他们。事情暴露之后，他们就改用工程款债务来转让物业费。可见，金中公司和万铭公司是串通的，故意在不同的案件中向同一家法院提供了完全互相矛盾的证据，其中肯定有一份是假的，法院应调査清楚，还原真相。四、2019年4月3日，小区物业公司周经理在业主群内发布消息，通知业主4月15日政府部门要进驻小区进行违建处理，要求违建的业主先自拆不然强拆。随后物业公司在小区各违建住户门口张贴“整改通知书”，落款为“安徽省金中物业管理有限公司”，但盖章为“一里洋房物业服务中心管理处”。当时并未特别留意，后来被爆出万铭公司后，我再去找，已经全部被撕毁了。同时发现所有金中公司张贴的告示全部被撕毁了，留下的全部都盖章“一里洋房物业服务中心管理处”，包括物业费收据也特意让人看不出来到底是哪家物业公司在收费。可见，两家物业公司是互相串通，互相掩饰的。五、前面一批被起诉的业主中，有一位业主不同意调解坚持开庭,肥西法院4月20号作出了(2019)皖0123民初1293号民事判决，认定物业公司未能提供合格的物业服务，金中公司起诉那位业主讨要差不多9000元，法院最后判决支付2500元。参考此比例，就算法院认为金中公司没有在一里洋房进行物业服务也有权向我讨要物业费，我认为法院判决我支付的物业费还是过高，有失公平。六、金中公司起诉时隐瞒已经终止物业合同的事实，以自己一直在一里洋房提供物业服务为由直接起诉我方要求支付2018年2月31日前所有物业费，在业主们发现万铭公司的实际存在后，开庭时金中公司又临时提供相反的证据证明不是自己在一里洋房进行物业服务变更诉讼请求。开庭当时我才拿到对方的证据所以庭审时不能进行有效的辩护。随后5月20日我打电话给法官，要求提交新的证据，法官说已经超过提交证据的期限，拒绝我提交证据。但前一天且在开庭时，对方却能够当庭提交新证据。七、金中公司在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，尤其是金中公司对我方维修房屋（漏水及家中门禁可视系统损坏）造成的直接经济损失担责问题，本人要求金中公司承担继续履责及赔偿直接损失的相应金额以此冲抵其物业费。金中公司辩称，一、金中公司2013年与案涉小区业主委员会签订了物业服务合同，合同有效期至2019年12月31日。合同签订以后，在政府和社区都进行了备案，该合同是合法有效的。二、鉴于业委会和金中公司物业服务合同未到期，经业主委员会申请，由万铭公司继续服务，并达成三方协议，即由万铭公司自2018年1月1日起，为案涉小区进行服务。三、由于金中公司履约期限未到，就其前期投入产生的费用问题，金中公司与万铭公司约定将万铭公司2018年的物业费转让给金中公司收取，且万铭公司将转让通知书和转让协议在小区进行了公示，履行了债权转让义务，金中公司有权向部分业主追缴物业费。综上，金中公司的主体适格，一审判决正确。金中公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令王辉支付2017年1月1日至2018年12月31日所欠物业服务费1611.24元、违约金计1812.65元，共计3423.89元；2、判令王辉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：金中公司与一里洋房小区业主委员会于2013年12月13日签订《物业服务合同》，后又于2014年12月8日、2015年11月26日进行了续签。上述合同约定，由金中公司向一里洋房小区提供2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务，金中公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中，多层住宅的收费标准为每月0.58元/㎡，高层住宅的收费标准为每月1.16元/㎡，由业主按季度缴纳。2015年11月26日签订的《物业服务合同》第九条约定，业主或物业使用人季度末逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，对超出90天不缴费的业主，金中公司可以依法采取措施，且滞纳金按千分之三计。金中公司自认其提供物业服务截止至2017年12月31日。王辉系一里洋房小区16幢502室业主，该室建筑面积为115.75平方米，该户2017年度未向金中公司缴纳物业管理费。一审法院另查明，金中公司与一里洋房小区业主委员会2013年12月13日签订的合同在肥西县桃花镇染坊社区居民委员会进行了备案，2014年12月10日、2015年11月26日签订的合同在肥西县桃花镇染坊社区居民委员及肥西县桃花镇人民政府均进行了备案。一审法院再查明，2017年12月10日，万铭公司与一里洋房小区第二届业主委员会签订《物业服务合同》，由万铭公司为一里洋房小区提供2018年1月1日至2020年12月30日期间的物业服务。一审法院认为，金中公司与一里洋房业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对包括王辉在内的全体业主具有约束力。在2017年1月1日至2017年12月31日合同履行期间，金中公司为一里洋房小区提供了物业服务，王辉作为业主，应当及时向金中公司交纳该期间的物业管理费805.62元（0.58元／月／平方米×115.75平方米×12个月）。王辉拒绝向金中公司交纳上述物业管理费，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有正当性、合法性承担举证责任。王辉提供的照片等证据材料不足以证明在其未交物业管理费期间，金中公司履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。如金中公司存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，尤其是金中公司对王辉维修房屋造成的直接经济损失是否担责，王辉可以另案起诉金中公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。关于金中公司诉求的2018年1月至2018年12月的物业管理费，因金中公司主张该部分费用收取权系由案外人万铭公司转让债权所得，故与本案的物业服务合同纠纷非同一法律关系，本案中不予处理。关于金中公司主张的滞纳金，考虑到王辉提供的照片等证据虽不能抗辩免交物业费，但也能在一定程度上反映出金中公司在提供物业管理服务期间存在一定的瑕疵，综合考虑本案案情，对金中公司向王辉主张支付滞纳金的请求，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、王辉于判决生效之日起十日内向金中公司付清2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务管理费805.62元；二、驳回金中公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由王辉负担。二审中，金中公司未提交新证据。二审中，王辉向本院提交合肥12345投诉截屏复印件一份，证明案涉小区目前存在两家物业公司服务，存在串通情形。金中公司对该份证据的真实性及证明目的均有异议，认为案涉物业服务合同系依法成立，对业主均有约束力，并不存在物业公司串通的情形。本院对王辉提交的证据真实性予以确认。一审查明的事实本院依法予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金中公司与一里洋房业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，该合同对包括王辉在内的全体业主均具有约束力，王辉应当按照合同约定及时缴纳物业费。因金中公司自2018年1月1日停止对一里洋房小区提供物业服务，故对金中公司合同履行期间（2017年1月1日至2017年12月31日）的物业费予以支持。王辉主张金中公司物业服务不到位，要求调减物业费，其未向法院提供充分有效的证据予以证明，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，故本院对王辉该项上诉请求不予采信。另对王辉主张的因房屋维修造成其经济损失，要求金中公司担责的问题，王辉可以另行主张，但不能以此拒缴物业费。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王辉负担。本判决为终审判决。审判长  程亚娟审判员  古开利审判员  马 莉二〇一九年八月五日法官助理姚瑞芳书记员吴喻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。