北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初7365号原告：柴世然，男，1979年10月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：程璞，男，1988年3月28日出生，汉族。原告柴世然（以下简称原告）与被告程璞（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼。被告经本院依法公告传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告逾期交付房屋的违约金96930元。2、要求被告支付原告自2018年10月10日起至2018年12月7日期间的房屋租金15467元（按8000元/月的计算标准计算，8000元*2个月-8000元/30天*2天）。3、要求被告支付原告因收回涉案房屋替其垫付的房屋租金15000元。事实和理由：2018年8月9日，原、被告双方签署了《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于北京市朝阳区白家庄犀利10号楼5层1门xx号房屋。原告当日支付了购房定金10万元。双方同意，被告配合原告和北京链家房地产经纪有限公司办理该房产过户事宜，并约定办理完毕该房屋所有权转移登记手续当天将该房屋交付给原告。该房产于2018年10月10日进行了房屋所有权登记手续，但是被告拒不履行合同义务。原告多次要求被告履行合同义务，进行房屋交付，同时亦通过北京链家房地产经纪有限公司经纪人催促被告履行合同义务，被告均以各种理由推诿拖延。按照合同约定，被告逾期交房视为违约，被告应支付原告自房屋所有权转移登记手续之日起至房屋交付期间的违约金，按照合同约定的每天成交总价款万分之五计算，以及在此期间房屋出租所得的相应租金。综上所述，被告的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，故依法向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告未答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年8月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告向原告出售位于北京市朝阳区白家庄西里10号楼5层1门xx号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积53.73平方米。房屋成交价格为400万元，定金25万元，拟贷款金额为144万元。出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权，租赁期限自2016年5月2日至2019年5月1日，出卖人与买受人协商一致，就该房屋的租金/押金按照下列方式处理：租金为8000元/月，押金为8000元。双方约定自本合同签订之日起至房屋所有权转移前的房屋收益归出卖人所有；自房屋所有权转移后至租赁期间届满的房屋收益归买受人所有，且押金一并转交买受人，由买受人在租期届满后退还租户。被告于办理完毕房屋所有权转移登记手续后于当日将房屋交付给买受人。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担。逾期交房责任除不可抗力，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日15日内退买受人全部已付款，并按照成交价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。双方一致同意，原告从约定的购房款中留存人民币20万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，被告迁出户口当日，由原告自行划转至被告。双方应当在房屋所有权转移当日自行办理物业交割手续，双方协商一致，原告从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前被告所需负担的欠费及被告未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，双方办理物业交割当日，由原告自行划转至被告。原告于2018年8月9日向被告支付定金10万元，于2018年8月13日向被告支付购房款15万元，于2018年9月27日向被告支付购房款60万元，于2018年10月9日支付购房款149万元。原告提交《借款及抵押合同》一份，证明2018年10月26日北京银行股份有限公司双秀支行向原告发放房屋贷款144万元。以上共计款项共计378万元。2018年10月10日，涉案房屋过户登记至原告及其妻子王x名下。2018年11月28日，原告与被告、第三人案外人杨x签订《三方协议》，约定原告代被告给杨x解除房屋租赁合同，垫付部分租金一万五千元。杨x及其员工于2018年12月4日交付房屋，全部搬出朝阳区白家庄西里10号楼1单元xx房屋。被告于2018年12月31日前给付杨x，自2018年12月5日至5月3日的房屋租金，共五个月及7100元押金，扣除原告垫付的15000元，剩余合计28100元。被告于2018年12月31日给原告垫付的租金15000。杨斌于2018于三方给付租金时将房屋租赁合同交给原告，原房屋租赁合同无效。原告提交杨x出具的收条一张，证明原告已经向杨x支付房租15000元。原告提交物业查验交接单一张，证明双方于2018年12月7日办理了房屋交割手续，对涉案房屋的各项费用进行了结算，房屋买卖合同中约定的2万元物业交割保证金与被告应当支付的其他费用相抵扣后，原告应当向被告支付15633.72元。原告称物业交割当天，原告以现金的方式向被告支付了15650元。上述事实，有《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证书、《三方协议》、收条、物业查验交接单、《借款及抵押合同》、银行刷卡回单及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。合同约定，被告应当于办理完毕房屋所有权转移登记手续当日也即2018年10月10日将房屋交付给原告，但根据原告提交的物业查验交接单显示，被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2018年12月7日，晚于合同约定的交付日期。现被告未到庭对此作出抗辩，亦未提交相应反证。故，本院认定被告存在逾期交付涉案房屋的违约情形，双方约定的违约金限额是双方合意的体现，对双方均有法律约束力，现原告据此要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求本院予以支持。合同约定，涉案房屋所有权转移后至租赁期间届满的房屋收益归原告所有，原告主张被告未将2018年10月10日之后的涉案房屋租金收益交付给原告，被告亦未提交相应证据，故原告要求被告按照合同约定的每月8000元的标准支付2018年10月10日至2018年12月6日期间的房屋租金收益符合合同约定，本院予以支持。2018年12月7日原告已经实际收回房屋，故原告主张该日的租金收益没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《三方协议》，为完成涉案房屋的实际交付，原告替被告向涉案房屋的承租人退还未使用的房屋租金15000元，被告承诺于2018年12月31日支付原告。上述《三方协议》系原、被告双方为履行涉案房屋买卖合同而签订，现原告在本案中要求被告一并支付上述款项款项本院不持异议。被告未举证证明其已向原告支付，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告程璞于本判决生效之日起七日内向原告柴世然支付逾期交付房屋的违约金九万六千九百三十元；二、被告程璞于本判决生效之日起七日内向原告柴世然支付二〇一八年十月十日至二〇一八年十二月六日期间的房屋租金收益一万五千二百元；三、被告程璞于本判决生效之日起七日内向原告柴世然支付垫付房屋租金一万五千元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，由被告程璞负担9800元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告程璞负担（原告柴世然已交纳，被告程璞于本判决生效之日起七日内支付原告柴世然）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡东方人民陪审员  蒋春兰人民陪审员  汪俊英二〇一九年八月二十八日书 记 员  刘旭琰