四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11057号 上诉人（原审原告）四川福心源物业服务有限公司。住所地：四川省成都市成华区双福一路********。 法定代表人尹江，总经理。 委托代理人王瑞琳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）成都市住房保障中心。住。住所地：四川省成都市人民中路一段**/div> 法定代表人汤倍，主任。 委托代理人徐科越，四川选择律师事务所律师。 委托代理人徐萌，四川选择律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）肖云琨，男，1992年9月17日出生，土家族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审第三人）冉春华，女，1977年1月29日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 四川福心源物业服务有限公司（以下简称福心源公司）与成都市住房保障中心（以下简称住房保障中心）、肖云琨、冉春华物业服务合同纠纷一案，福心源公司、住房保障中心与肖云琨均不服四川省成都市成华区人民法院（2018）川0108民初**民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，住房，住房保障中心系成都市锦江区经天一街****房屋登记所有权人号为权1987405，建筑面积为34.71平方米。 成都心源物业管理有限责任公司（乙方）与锦江区上东花园业主大会业主委员会（甲方）签订了《上东花园物业服务合同》，该合同约定乙方为上东花园提供物业服务，物业服务费用为住宅0.46元/月·平方米，非住宅（商业）1.50元/月·平方米，第八条约定“业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用”；第十一条约定“物业服务费按月缴交纳，业主应在每月10号前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为：逾期未缴纳，每日以5‰的违约金累计数额如数缴纳……”;第二十三条约定“本合同期限叁年，自2011年10月1日00：00时起至2014年9月30日00：00时止……”；第二十四条约定：“本合同期限届满前60日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后15日内继续履行本合同”。成都市锦江区成龙路街道办事处黄经社区居民委员会、成都市公安局锦江区分局成龙路派出所分别出具《证明》，载明福心源公司自2012年6月22日起对上东花园小区提供物业服务管理至2018年6月30日。福心源公司名称于2015年11月16日由“成都心源物业管理有限责任公司”变更为“四川福心源物业服务有限公司”。 2014年4月4日，福心源公司向住房保障中心出具《报告》，其中载明住房保障中心的395间商铺承租人未按照案涉物业服务合同规定交纳相关费用，住房保，住房保障中心仍拖欠物业服务费488971元5年4月14日，福心源公司向住房保障中心出具《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》，载明了截止2015年4月，住房保，住房保障中心395间商铺应缴纳的物业费为总面积15522方米乘以1.5元每平方米乘以34个月等于791667.39元。2015年4月27日，住房保，住房保障中心出具《成都市住房保障中心关于的复函》费应由房屋使用人承担，且根据调查显示大部分商铺承租人不存在长期拖欠的情形。 2016年5月23日，住房保，住房保障中心与成都市公共住房管理中心出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》“上东花园商铺承租人：四川福心源物业服务有限公司系上东花园业委会选聘的物业服务公司。2011年10月1日，上东花园业委会与四川福心源物业服务有限公司签订《物业服务合同》，由四川福心源物业服务有限公司承担上东花园的物业服务工作，该合同合法成立并生效。根据《物业服务合同》第七条约定，上东花园商铺的物业管理费收费标准为1.5元/平方米/月……现通知各位承租人，根据《物业服务合同》和房屋租赁合同相关约定，上东花园商铺承租人应当按照1.5元/平方米/月的收费标准向四川福心源物业服务有限公司按时足额交纳物业管理费。如有无故拒缴或不足额交纳的，将承担相关法律责任。” 2012年1月1日至2012年12月31日，住房保，住房保障中心将案涉房屋出租给冉春华业管理费由冉春华承担，并承担逾期缴纳的责任。2013年1月1日至2017年12月31日，住房保，住房保障中心将案涉房屋出租给肖云琨业管理费由肖云琨承担，并承担逾期缴纳的责任。 福心源公司主张案涉房屋从2012年6月23日起至2016年9月30日止均以0.5元/平方米/月缴纳了物业费用，并主张从2016年10月1日起至2017年10月31日止的物业费用未缴纳。 2016年9月30日，福心源公司就案涉纠纷向成都仲裁委员会申请仲裁，同日，成都仲裁委员会出具不予受理通知书。福心源公司遂向一审法院提起诉讼，请求：1.判令住房保障中心向其支付锦江区经天一街63号（上东花园小区三组团）2栋7号房屋截止到2017年10月31日的物业管理服务费2456.25元；2.判决住房保障中心支付逾期付款的利息，自欠付之日按照同期银行贷款利率计算至款项全部清偿完毕之日止，暂计至2017年10月31日为798.84元；3.冉春华、肖云琨对住房保障中心所欠物业费及利息应承担连带责任；4.本案的诉讼费及公告费等全部费用由住房保障中心承担。 一审法院认为，一、关于《上东花园物业服务合同》的合同效力问题。住房保。住房保障中心主张该物业合同应当予以撤销向一审法院提供证据予以证明，《上东花园物业服务合同》系福心源公司与锦江区上东花园业主大会业主委员会签订，双方主体适格，系真实意愿表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故住房保障中心的该项辩称意见不成立，一审法院不予采纳。 二、关于住房保障中心抗辩合同已经于2014年9月30日截止，住房保，住房保障中心不应承担此后的物业费及违约金的主张花园物业服务合同》中虽然约定合同期限为自2011年10月1日起至2014年9月30日止，但合同到期之后福心源公司事实上仍然继续在上东花园小区提供物业管理服务，住房保障中心和冉春华、肖云琨实际上亦获得了福心源公司为其提供的物业服务，故住房保障中心以合同到期福心源公司未退场拒缴物业管理费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 三、关于住房保障中心抗辩福心源公司物业管理服务不到位的问题。一审法院认为，住房保，住房保障中心若认为福心源公司并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促福心源公司加强物业服务，采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许，故一审法院对住房保障中心的该项辩称意见不予采纳。 四、关于物业费收取标准的问题。第一，关于2012年6月23日起到2016年4月30日止的物业管理费用。首先，住房保，住房保障中心提交的福心源公司出具的收费票据上载明2016年4月30日之前物业管理费单价为02016年5月1日之后的物业管理费单价为1.5元，同时收费票据上载明的上次结余与本次结余的正负金额均较小，并未载明有福心源公司所主张的仍欠付1元物业费用情形；其次，住房保，住房保障中心名下上东花园小区其他商铺承租人提交的住房保障中心出具的《催费通知单》上亦载明2016年4月30日之前物业管理费单价为02016年5月1日之后物业管理费单价为1.5元；再次，福心源公司出具的住房保障中心名下上东花园小区商铺的《证明》，可以证明实际使用人按照0.5元缴纳了费用后，福心源公司对其已缴纳完毕所有物业管理费用的认可。综上，虽然《上东花园物业服务合同》中约定商铺的物业费为1.50元/月·平方米，福心源公司也以报告、催收告知函向住房保障中心书面催缴的物业费亦按照1.5元计算，但福心源公司在提供物业管理服务时对住房保障中心名下商铺实际上已按照0.5元收取了物业管理费用，且在报告、催收告知函后出具的收款票据、催缴单据中均未表明住房保障中心名下商铺有欠缴此期间物业管理费用情形，甚至还针对部分商铺出具了认可结清的证明，故福心源公司以其实际行为认可了2016年4月30日之前按照0.5元/月·平方米收取物业费的标准，因此一审法院对于福心源公司要求住房保障中心支付2012年6月23日到2016年4月30日期间欠缴的1元/月·平方米的物业费用的诉讼请求不予支持，此外福心源公司出具的证明证实截止2015年9月之前的物业管理费用已经结清；第二，关于2016年5月1日起到2017年10月31日止的物业管理费用，鉴于住房保障中心出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》认可《上东花园物业服务合同》中约定的1.5元/月·平方米的物业收费标准，住房保，住房保障中心提交的收费票据和住房保障中心名下上东花园小区其他商铺承租人提交的催费通知单可看出福心源公司自2016年5月起福心源公司与部分承租人亦按照此标准实际收取和缴纳物业费用法院对福心源公司要求住房保障中心按照1.5元/月·平方米标准缴纳2016年5月1日至2017年10月31日物业管理费用的诉讼请求予以支持。关于住房保障中心抗辩其未支付物业费用的原因之一系福心源公司未按照双方约定提交请款申请和相关材料，一审法院认为，即使双方有约定且福心源公司未提交住房保障中心内部审核或支付费用所需材料，并不能构成住房保障中心不缴纳所欠物业费用之理由，故一审法院对该意见不予采纳。诉讼中，福心源公司认可2012年6月23日起至2016年9月30日止均以0.5元/平方米/月缴纳了物业费用。故相应期间的物业管理费应当分段计算，具体如下：2012年6月23日至2016年4月30日期间，住房保，住房保障中心不欠福心源公司物业管理费16年5月1日至2016年9月30日期间，应付物业管理费应为34.71平方米×5个月×1元/月·平方米=173.55元。从2016年10月1日起至2017年10月31日期间，应付物业管理费应为34.71平方米×13个月×1.5元/月·平方米≈676.85元，合计金额约为850.4元。福心源公司主张住房保障中心支付物业管理费850.4元的请求部分成立，一审法院予以支持。 五、关于逾期付款利息。虽然《上东花园物业服务合同》约定的合同期限已届满，但福心源公司实际上提供了物业服务，住房保，住房保障中心应当向福心源公司缴纳物业费用，住房保障中心未缴纳物业费用的行为给福心源公司造成了资金占用损失院对于住房保障中心抗辩在合同有效期届满后不应再收取逾期利息的主张不予采纳，鉴于双方对物业费的缴纳标准确实存在分歧且未作好良好沟通，住房保，住房保障中心逾期支付的主观恶意较小心源公司主张，根据公平原则一审法院采纳中国人民银行同期贷款利率的计算标准，并酌情确定利息自本案起诉之日起算。 六、关于肖云琨是否承担连带清偿责任的问题。一审法院认为肖云琨作为案涉房屋的承租人，其与住房保障中心签订的房屋租赁合同中已明确由肖云琨承担物业费用和逾期缴交的责任，且福心源公司在诉讼中明确表示肖云琨应当承担连带责任，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故福心源公司主张肖云琨承担连带支付义务的请求成立，一审法院予以支持。庭审中，肖云琨述称从2012年7月1日至2016年4月30日按照0.5元/月·平方米的标准缴纳案涉商铺的物业管理费，从2016年5月1日至今按照1.5元/月·平方米的标准缴纳案涉商铺的物业管理费。但是由于肖云琨并未举证证明其陈述意见提交证据予以证实，故一审法院对其陈述意见不予采信。关于冉春华是否应当承担给付义务的问题，因冉春华承租案涉商铺的租赁期间内一审法院认定并不欠物业管理费，故冉春华不应承担连带给付义务。 据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、住房保障中心、肖云琨于判决发生法律效力之日起十日内，连带向福心源公司支付物业管理费850.4元及利息（以尚欠物业费用850.4元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率的标准，从2018年5月4日起计算至实际付清为止）；二、驳回福心源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由住房保障中心、肖云琨承担。 福心源公司、住房保、住房保障中心与肖云琨均不服一审判决提起上诉。福心源公司上诉称，一、《上东花园物业服务合同》合法有效，案涉商铺物业费收费标准应当按照合同约定1.5元/平方米/月收取；二、福心源公司未有对《上东花园物业服务合同》约定收费标准进行变更的意思表示；三、在一、二项所述前提下，一审判决推定变更物业费收费标准为0.5元，与本案事实不符，请求撤销原判，改判支持福心源公司一审的全部诉讼请求，本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。 住房保障中心上诉称，一、案涉物业服务合同效力认定有误，该物业服务合同的签订程序违法，应当予以撤销，原审举证责任分配错误；二、《上东花园物业服务合同》履行期限已在2014年9月30日届满，福心源公司未按约退场，应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，不予支持，故原审判决对物业费收费标准和物业服务合同有限期届满后是否应当缴纳物业费的问题认定存在错误；三、案涉物业服务合同有限期已经届满之后，合同失效，合同中约定违约责任一并失效，故不应当承担任何逾期支付利息。请求撤销原判，改判驳回福心源公司所有诉讼请求，本案一二审诉讼费由福心源公司承担。 肖云琨上诉称，从2016年5月1日至2016年9月30日期间一直按照1.5元每平方米标准缴纳物业费，福心源公司在此期间实际应收的物业费应为1元每平方米，应退还五个月多收的物业费34.17平方米×5个月×0.5元/平方米=86.775元。肖云琨已经按时结清了案涉铺面物业费直至2018年4月30日。请求改判福心源公司退还肖云琨多缴纳物业费86.775元，并承担资金占用损失，一二审诉讼费由福心源公司承担。 被上诉人冉春华二审未到庭应诉。 本院二审查明的事实与一审查明事实一致。另查明，肖云琨租赁物业锦江区经天一街63号2栋7号房屋，在2018年4月23日已经按照1.5元/月/平方米的标准缴纳物业费至2018年4月30日，显示结余金额-0.08元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”福心源公司与上东花园小区业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对业主住房保障中心具有约束力，双方均应当按约履行。虽案涉物业服务合同的合同期限为2011年10月1日至2014年9月30日，但该合同服务期届满后，福心源公司仍一直为案涉小区提供服务，双方形成了事实上的物业服务关系，故业主或实际使用人应当支付合同期限届满后的物业服务费。 根据本案查明的事实可知，虽物业服务合同约定物业费单价为1.5元每平方米，但在2016年4月30日之前，双方以实际履行行为自愿变更物业费单价为0.5元每平方米。嗣后，住房保，住房保障中心出具的《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》表明物业费缴纳标准按照物业服务合同中约定的1平方米予以执行，应视为双方自2016年5月1日起，对物业费的收取标准又达成了新的合意。基于此，一审判决确认2016年4月30日之前的物业费应当按照0.5元每平方米标准计算，2016年5月1日起至2017年10月31日物业服务费按照1.5元每平方米标准计算正确。 关于肖云琨是否已经足额缴纳物业费及福心源公司应否退还多收物业费的问题。肖云琨系案涉铺面的承租人，其提交的物业费缴纳票据显示该铺面的物业费已经缴纳至2018年4月30日，收费标准为1.5元/月/平方米，结余金额-0.08元。福心源公司主张的是截止2017年10月31日该铺面所欠物业管理费。故，肖云琨已足额缴纳了物业费，本案中住房保障中心和肖云琨均不应再支付案涉铺面截止2017年10月31日的物业费。肖云琨在上诉中新增诉讼请求，要求福心源公司退还多收的物业费。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款之规定，对此请求本院不予审查，肖云琨可就此请求另行起诉。 综上，上诉人福心源公司、住房保、住房保障中心的上诉理由均不能成立请求本院均不予支持。上诉人肖云琨已足额支付了物业费的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市成华区人民法院（2018）川0108民初3621号民事判决； 二、驳回四川福心源物业服务有限公司的诉讼请求。 二审案件受理费150元，由上诉人四川福心源物业服务有限公司负担100元，上诉人成都住房保障中心负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年八月三十日 书记员  陈 悦