贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3788号 上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区**楼**门面。统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：周湘武，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：宋安德，男，1980年4月5日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）：肖艳，女，1985年3月15日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下简称“新鼎公司”)与被上诉人宋安德、肖艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1179号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人新鼎公司提出上诉请求：1．请求二审法院判决撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1179号民事判决并依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人办理转移登记有关文书期间不存在不可抗力，认定事实错误；2、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为格式合同，认定事实错误，本案双方签订的《商品房买卖合同》属于示范文本，并非格式合同；3、一审法院认定双方约定的违约金不高，属于认定事实错误，对过高的违约金未予调整，适用法律错误，双方对违约金所作的约定，并不能当然得出违约金不过高的结论。一审法院不以守约方因违约遭受实际损失为前提来调整违约金属于逻辑错误，一审判决驳回了上诉人依法对案涉房租租金价值进行评估的申请，侵害了上诉人的举证权利。一审判决对过高的违约金未予调整不当，根据相关法律规定，约定违约金过高的，应当予以调整，一审未予以调整不当，故一审判决错误，请求支持上诉的上诉请求。 二审中，被上诉人宋安德、肖艳答辩称：一审认定事实清楚，判决合法合理，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 一审原告宋安德、肖艳出诉讼请求：1、判决被告新鼎公司向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（自2017年1月1日起暂计至2019年3月10日为61203.31元），具体按已付房款每日万分之三计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告新鼎公司经纳雍县人民政府批准开发建设新鼎大商汇城市综合体一期工程房地产项目，建设工程规划许可证号为“建字第520000201418540号”，预售许可证号为“纳商房预字第2015-006号”。 2015年9月9日，被告新鼎公司为出卖人与原告宋安德、肖艳为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2015001535），约定二原告购买被告开发建设的位于纳雍居仁街道办事处新鼎大商汇城市综合体一期第B3-1栋3单元4层2号商品房。合同约定，该商品房规划用途为住宅，建筑面积为118.92平方米，套内建筑面积104.89平方米，该商品房总价款为255678元;原告应于合同签订之日向被告支付首期房款85678元，余款17万元以银行按揭方式支付；被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；被告承诺于2016年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，二原告向被告支付了首期房款85678元，余款17万元以银行按揭方式支付，被告新鼎公司按合同约定将新鼎大商汇第B3-1栋3单元4层2号商品房交付给二原告占有使用。因被告新鼎公司未按合同约定期限将办理商品房权属登记的有关文书交付给二原告，导致二原告至今未办理案涉商品房权属登记。 另查明，纳雍县人民政府于2016年9月19日发布（2016）38号通告，通知自2016年9月30日起在全县范围内实施不动产统一登记，该通告未提及停止办理不动产登记业务。被告新鼎公司开发建设的涉案房屋于2015年5月通过竣工验收，建设工程竣工验收消防备案最早于2018年4月18日申报备案。 一审法院认为：本案争议的焦点是：1、被告未按合同约定期限向二原告交付办理商品房权属登记的有关文书是否构成违约；2、如构成违约，违约责任如何承担，违约金是否应当调整。 关于焦点1，被告新鼎公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告宋安德、肖艳签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告未能按约定期限将办理商品房权属登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理新鼎大商汇一期第B3-1栋3单元4层2号商品房权属登记，属被告责任，被告构成违约，应当向二原告承担违约责任。 关于焦点2、民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》违约条款内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告逾期交付办理商品房权属登记有关文书的违约事实成立，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。被告称按日万分之三支付逾期交付办理案涉房屋权属登记有关文书的违约金过高，应参照逾期交房的实际损失即同期同地段房屋租金计算违约金，鉴于违约金条款的设置兼具补偿性和惩罚性功能，法律规定幅度内的违约金数额的确定应以当事人意思自治为原则，不以守约方因违约遭受实际损失为前提，加之案涉《商品房买卖合同》系由作为房地产开发企业的被告单方提供的格式合同，被告就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。故被告主张违约金过高应予调整，本院不予采纳。被告申请本院对原告的房屋租金进行价格鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案的待证事实无关联，本院明确告知不予准许，其代理人要求复议，于法无据，本院亦不予准许。被告称因国家不动产登记政策的调整办证时间应该顺延，首先，不动产登记的政策调整时段内，被告并未举证证明其已向有关登记部门提交过办理商品房权属登记的相关文书。其次，其提交的《纳雍县人民政府关于实施不动产统一登记的通告》等证据不能证明登记部门停止过办理商品房权属登记业务，故被告主张应从2018年12月起计算违约金，本院不予采纳。 综上所述，被告新鼎公司免除部分或全部违约责任的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告宋安德、肖艳支付以购房款255678元为基数,从2017年1月1日起至被告将办理新鼎大商汇B3-1栋3单元4层2号商品房权属登记的有关文书交付二原告止期间按日万分之三计算的违约金。案件受理费1332元，减半收取计666元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。 二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。 二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1、上诉人是否应当承担违约责任；2、原审对本案违约金未予调减是否得当；3、关于本案商品房买卖合同是否系格式合同的问题；4、一审驳回上诉人对涉案房屋房租租金进行评估鉴定的申请是否侵害了上诉人的举证权利。 关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。针对被上诉人提出的逾期办证违约责任主张，上诉人主张不动产登记政策变动构成的不可抗力是导致办证迟延的原因、依法应当免除违约责任或者酌情减轻进行抗辩。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人诉称不动产登记政策变动属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的事关行政相对人权利义务的具体行为，其发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服。上诉人诉称的不动产登记政策变动应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，对上诉人提出的因不可抗力事由导致其迟延履行合同义务、相关违约责任应予免除或者酌情减免的上诉意见，不予采信。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年3月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，上诉人负有在2016年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务，根据原审查明的事实，上诉人逾期未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，违约事实客观存在，被上诉人诉请判令上诉人承担违约金，事实依据充分，予以确认。 关于原审对本案违约金未予调减是否得当的问题。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之三的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形；上诉人作为主张调减违约金的违约一方，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，上诉人并未提交证据证明该事实，故其应当承担举证不力的后果，原审未对本案违约金调整并无不当，本院予以确认。 关于本案商品房买卖合同是否系格式合同的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局按照法律法规的规定共同制定，违约责任条款内容是上诉人预先拟定填写，由上诉人提供给被上诉人签订，被上诉人并无选择的余地。显而易见，案涉《商品房买卖合同》系格式合同，在此不再赘述。 关于一审驳回上诉人对涉案房屋房租租金进行评估鉴定的申请是否侵害了上诉人的举证权利的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。上诉人新鼎房开申请对涉案房屋租金进行价格鉴定，并欲以此作为衡量违约金是否过高的依据不符合法律规定，一审法院认为评估鉴定申请与本案待证事实无关联予以驳回并无不当，本院予以确认。同时从减少当事人诉累，有利于司法效果和社会效果统一的角度出发，一审驳回上诉人评估鉴定申请符合本案实际，上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人新鼎房开的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费1332元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  舒 平 审 判 员  李厚军 审 判 员  张 伟 二〇一九年八月三十日 法官助理  ：王跃 书 记 员  张 金