广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1344号上诉人（原审被告、反诉原告）：乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司，住所地：广东省乳源瑶族自治县鹰峰西路源水居商住小区首层**商铺。法定代表人：张伟洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：蓝松明，该公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓金，男，1986年11月4日出生，瑶族，住广东省乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：邓小婷，女，1994年9月8日出生，瑶族，住广东省乳源瑶族自治县。上诉人乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司（以下简称住宅建公司）因与被上诉人邓金房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人住宅建公司的委托诉讼代理人蓝松明，被上诉人邓金及其委托诉讼代理人邓小婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住宅建公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判住宅建公司无需退回预付租金；2.邓金支付住宅建公司商铺租金9848元；3.邓金承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、根据一审判决结果：承租人承租租赁物无偿占有并使用长达近三个月，而出租人出租租赁物收不到一分钱租金；这完全违背了住宅建公司签订租赁合同之目的和本意。二、一审判决对住宅建公司与邓金签订的《商铺租赁合同》的真实合法性予以认可，但以《中华人民共和国合同法》第三十九条及第四十条之规定以及合同3.4、3.5的条款相抵触为由而认定3.4条款无效；首先住宅建公司与邓金签订的合同是格式合同，和住宅建公司与所有需要装修并以此获得免租期优惠的承租方签订的《商铺租赁合同》条款内容是一致的，而无需装修并无免租优惠的承租方与住宅建公司签订的合同又是另一格式合同。基于此可说明邓金在签订合同时与住宅建公司表达了其要装修并获得免租优惠的事实。其次关于一审的判决依据，1.合同明确约定，邓金承租租赁物，需要装修才以此获得免租期优惠；而无需装修并无免租优惠；2.合同3.2、3.3、3.4条款皆是用以约定“装修期免租优惠”事宜的，从前述条款内容可知，免租期与装修期先后出现的，即邓金知晓免租期时也应当知晓装修这一前提，而且3.4条款虽然是邓金的义务，但住宅建公司并未以此条款免除住宅建公司的责任，故此条款明显不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款之规定。3.关于3.4、3.5条款相抵触之说法，根据前述3.4、3.5条款之约定，即使合同中3.4及3.5的条款相抵触，也只是3.5条款中开业时间与3.4的抵触，无内容上的抵触，既然内容无相互抵触，又怎么有3.4条款内容无效之说。即使3.4条款与3.5条款相抵触而导致其中一条款无效，也应是3.5条款无效，因3.5条款的开业时间错误而导致邓金无法同时达到3.4与3.5的条款约定，故3.4条款约定之内容实属有效。4.住宅建公司与邓金签订合同后，邓金随即开业，直至合同解除，邓金退租，其都无进场装修，且其在一审庭审中也承认了这一事实，故住宅建公司以其构成合同3.4条款违约为由提出反诉，主张其违约责任，并无不妥。一审法院认定3.4条款无效适用法律错误。邓金口头答辩称，邓金签订合同当天就开始营业，因此不需要装修。2018年12月1日签订合同，说明住宅建公司已经知情不需要装修，商铺交付的当天即开始营业，未违背合同的约定，合同也没有约定一定要邓金装修。请求驳回住宅建公司的上诉请求，维持一审判决。邓金向一审法院起诉请求：1.住宅建公司立即退还邓金商铺预付租金4924元；2.本案诉讼费用由住宅建公司承担。住宅建公司向一审法院提出反诉请求：1.邓金支付住宅建公司商铺租金9848元；2.本案诉讼费用由邓金承担。一审法院认定事实：2018年12月1日，住宅建公司将座落在住宅建公司“源水居”项目**商铺出租给邓金，邓金于当日接收商铺并开始营业。2018年12月7日，以邓金为乙方（承租人）、、住宅建公司为甲方出租人）就商铺出租事宜签订《商铺租赁合同》，约定：“一、商铺的基本情况。1.1甲方将座落在住宅建公司“源水居”项目38号的商铺（以下简称该商铺），租赁给乙方，乙方应按本合同约定进行使用……1.3该商铺建筑面积为140.67平方米……二、商铺的租赁用途。2.1该商铺经营范围（含业态、业种、品类等）为生活超市，具体商品或服务品种为日用百货……三、租赁期限和装修期。3.1该商铺的租赁期限自2018年12月1日起至2023年11月30日止。3.2甲方为支持乙方诚信经营，自2018年12月1日起至2019年2月28日止，为该商铺的装修期，该装修期内，甲方为乙方提供免租优惠，但不免除水电费及物业管理费……3.4如因乙方原因，自该商铺交付之次日起15天内仍未进场装修，甲方有权收回该商铺，解除本合同，乙方应按本合同13.2.3的约定承担违约责任。3.5乙方须不迟于2018年12月1日开业……乙方逾期开业，逾期一日，应向甲方支付1000元/日的违约金，逾期15天乙方仍未开业，则甲方有权收回该商铺，解除本合同，乙方应按本合同13.2.3的约定承担违约责任。四、租金及支付方式。4.1本合同约定的租金及商业服务费。4.2租赁期限内，租金如下：2018年12月1日至2019年11月30日，按建筑面积35元/平方米/月计算，每月商铺场地租金为4924元……4.4本合同实行先预付后使用的原则。乙方应自合同签订当日，一次性向甲方预付一个月租金……五、租赁保证金及水电周转金。5.1乙方应在本合同签订同时，向甲方支付9848元的租赁保证金，作为乙方完全适当履行本合同所有条款的保证。甲方收取租赁保证金后，应向乙方开具收款凭证。5.2乙方应在本合同签订同时，向甲方支付2000元的水电周转金。甲方收取水电等能源周转金后，应向乙方开具收款凭证……5.4若乙方未按照本合同约定或相关规定支付该商铺租金、水电费、物业管理费及其他费用，甲方有权根据实际情况直接从租赁保证金及水电周转金中扣除相应款项……如乙方中途因故退租，或单方提前终止本合同，则乙方交纳的保证金不予退还，并应结清所欠费用。九、甲方的权利和义务……9.3租赁期间，甲方及甲方委托的物业服务企业就该商铺/该商铺所在楼宇指定的管理规则及其他有关规定、守则及指引，及对其进行的修改等，乙方及其职员、来访客户、消费者应遵守服从……十一、转租、转让和续租。11.1未经甲方书面同意，乙方不能转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺……十三、违约责任……13.2.3乙方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同，收回该商铺，本合同3.2的免租优惠及租金优惠取消，乙方应按首年租金标准向甲方补交免租期间的租金及租金优惠期间甲方向乙方提供优惠的金额，此外，甲方有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金、装修保证金、水电周转金等，乙方还应赔偿由此给甲方造成的全部损失……”经住宅建公司确认上述合同系格式合同。合同签订后，邓金依约向住宅建公司支付了租赁保证金9848元，水电周转金2000元和商铺预付租金4924元，，住宅建公司收取上述款项后向邓金出具了收款凭证。商铺预付租金的《收据》上载明：“今收到邓金交来源水居38号商铺预付租金及税金￥4924元。2019年3月份”，上述内容系住宅建公司员工赵秀娟所写，其中“2019年3月份”是《收据》出具后所写。另查明，2018年12月12日，邓金以涉案商铺为经营场所成立了乳源瑶族自治县源水居便利店个体户，并在本县市场监督管理局办理了备案登记。邓金与韶关住宅建物业服务有限公司签订了《商铺物业管理合同》。邓金因个人原因需将涉案商铺转租给第三人，故在2019年2月25日向住宅建公司提交了《终止合同申请》，内容如下：“甲方（住宅建公司）与乙方（邓金）原于2018年12月1日签订源水居38号商铺租赁合同（合同期限：2018年12月1日至2023年11月30日），现因乙方提出因无精力经营不在继续履行该合同。经双方友好协调同意：乙方结清甲方所有相关费用，于2019年2月28日退铺，终止合同。备注：甲方退回乙方押金。”邓金、、住宅建公司经协商后同意邓金将涉案商铺转租和解除《商铺租赁合同》双方在《终止合同申请》上签名捺印和盖章，现涉案商铺已转租给第三人且已正常经营。邓金、、住宅建公司均确认邓金已结清了涉案商铺的水电费和物业管理费并于2019年2月28日退铺，住宅建公司仅退回邓金租赁保证金9848元和水电周转金2000元。住宅建公司以邓金未在免租期内装修商铺为由拒绝向邓金退还商铺预付租金4924元作为免租期一个月的租金予以扣除并提起反诉请求邓金支付免租期另两个月的租金9848元。邓金在庭审时陈述其在租期内并未向住宅建公司提交过装修申请也未对涉案商铺进行装修。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。邓金与住宅建公司签订的《商铺租赁合同》是在双方自愿平等的基础上签订的，内容不违反法律、行政法规，合同合法有效，该院予以确认，该合同经邓金、、住宅建公司双方协商后已经解除根据起诉和庭审调查情况，本案的争议焦点为：《商铺租赁合同》中约定邓金在商铺交付之次日起15天内未进场装修构成违约的条款是否有效，邓金的本诉请求和住宅建公司的反诉请求是否符合法律规定。关于《商铺租赁合同》中约定邓金在商铺交付之次日起15天内未进场装修构成违约的条款是否有效的问题，该院认为，邓金、、住宅建公司签订的《商铺租赁合同》系格式合同，住宅建公司为支持邓金诚信经营向邓金提供了三个月的免租优惠该合同既约定邓金要在涉案商铺交付之次日起15天内进场装修又约定邓金须不迟于2018年12月1日即交付商铺当日开业，该两项约定事实上邓金是无法同时履行的，，住宅建公司应在签订合同时采取合理方式提请邓金注意。住宅建公司在庭审时亦认可邓金在2018年12月1日开业直至双方协议解除《商铺租赁合同》时，，住宅建公司未通知邓金装修商铺或向邓金提出解除合同及承担违约责任现《商铺租赁合同》已于2019年2月25日协商解除。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”和第九十一条第一款第二项：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除……”的规定，，住宅建公司作为格式合同的提供方未提交证据证明其在签订合同时尽到了明显提示义务提请邓金注意享有免租优惠的前提条件且该条款与约定开业日期条款相抵触加重了邓金承租方的责任应属无效，故住宅建公司反诉请求邓金承担违约责任向其支付两个月租金9848元，没有事实法律依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”和第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”邓金已按照《终止合同申请》约定按时退铺和结清了水电费、物业管理费全面地履行了自己的义务，，住宅建公司理应返还邓金支付的商铺预付租金4924元因此邓金请求住宅建公司退还商铺预付租金4924元，于法有据，该院予以支持。一审法院判决：一、乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内一次性向邓金退还商铺预付租金4924元；二、驳回反诉原告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本院二审查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对住宅建公司的上诉意见，本案争议焦点：：住宅建公司应否退还商铺预付租金给邓金和邓金应否支付商铺租金9848元给住宅建公司住宅建公司与邓金签订的《终止合同申请》，是对邓金违约提出提前解除《商铺租赁合同》达成的合意，对双方当事人具有法律约束力。根据《终止合同申请》约定：“甲方（住宅建公司）与乙方（邓金）原于2018年12月1日签订源水居38号商铺租赁合同（合同期限：2018年12月1日至2023年11月30日），现因乙方提出因无精力经营不在继续履行该合同。经双方友好协调同意：乙方结清甲方所有相关费用，于2019年2月28日退铺，终止合同。备注：甲方退回乙方押金。”住宅建公司应退回邓金押金（租赁保证金）。对于邓金预交的1个月租金4924元，没有约定住宅建公司要退回给邓金，也没有约定邓金还要支付2个月的租金9848元给住宅建公司。因此，邓金请求住宅建公司退回其预交的1个月租金4924元及住宅建公司反诉请求邓金支付2个月的租金9848元，均不符合双方当事人在《终止合同申请》中的约定。本院依法不予支持。综上所述，，住宅建公司上诉请求改判其无需退回预付租金给邓金的理由成立本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初398号民事判决第二项；二、撤销广东省乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初398号民事判决第一项；三、驳回邓金的诉讼请求。一审案件受理费25元，反诉案件受理费25元，合计50元由邓金负担。乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司预交的一审案件受理费25元，由一审法院予以退还。限邓金于收到本判决之日起7日内向一审法院交纳一审案件受理费25元。二审案件受理费75元，由乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年八月二十八日书记员  沈燕山