北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初20214号原告：冀党生，男，1954年7月1日出生，住北京市西城区。被告：马昌，男，1961年9月25日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：姜小燕，北京大成律师事务所律师。原告冀党生与被告马昌返还原物纠纷一案，本院受理后，于2018年6月29日作出（2012）海民初字第12432号民事判决书，双方均不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）京01民终8367号民事裁定书，裁定撤销原一审判决，发回本院重审。本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冀党生与被告马昌的委托诉讼代理人姜小燕，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冀党生向本院提出诉讼请求：1、判令马昌自判决生效之日起10日内将北京市海淀区恩济庄x号院x号楼x门x1号房屋（以下简称x1房屋）腾空并交还给我；2、马昌赔偿我2008年2月12日至2017年4月21日的住房租金损失，平均每月9000元；3、马昌赔偿我2018年4月22日至x1房屋实际交还我之日止的住房租金损失，平均每月17000元；4、马昌赔偿我2017年4月22日至2018年4月21日的租金损失，每月16490元，与另案被告物华公司承担连带债务责任；5、诉讼费由马昌承担。事实与理由：1998年9月我与北京市果品有限公司（原名北京市果脯蜜饯公司）订立换房协议，1999年10月双方订立危改房屋买卖协议，我向北京市果品有限公司支付购房款16万元。1999年11月至今北京市海淀区人民政府房屋管理机关登记的x1房屋住房原产权人是北京市果品有限公司，现产权人是冀党生。1999年底，我对x1房屋进行精装修，并购置了全部家具。2000年3月，物华公司原总经理祝玉亮陷害我，擅自更换我x1房屋的门钥匙，阻止我的家属入住，此后将x1房屋住房给马昌使用。我作为x1房屋产权人支付了购房款、装修费，布置了家具，却不能实际享有该住房权益，故诉至法院。我认可原一审判决的第一项判决内容。马昌辩称，不同意冀党生的诉讼请求。是物华公司把房子抵顶给万华公司，万华公司卖给中铁建厂局，中铁建出售给安信达公司，安信达公司分配给杨某，杨某出售给马昌。在此过程中马昌对从万华公司开始转让的情况是知晓的，万华公司说这个房子属于物华公司的财产，会给我办理房产证的时间，但是一直没有办，直到冀党生起诉我，我才知道其取得了房产证，此后我和万华公司沟通过程中知道了万华公司和物华公司的交易，物华公司向我说明他们与冀党生之间就房屋所有权归属一直在通过司法程序解决，到本次开庭前，万华公司还和我明确表示和冀党生进行司法解决。所以我认为房子虽然在冀党生名下，但双方之间争议没有最后解决，房屋归属情况尚不能完全确定，其要求我腾房的条件有待于物华公司和其关于房产归属确认之后再进行确认。对于冀党生的第二项诉讼请求，我认为通过查阅北京一中院（2018）京01民终8349号民事判决书，得知其仅要求物华公司承担2000年7月1日至2007年4月22日及2017年4月22日至2018年4月22日的出租权益损失，而未要求2007年4月23日至2017年4月21日期间的损失，法院已经判决物华公司向其支付上述两段时间的损失，由于冀党生没有向物华公司主张权利所以导致少算了10年的损失，这部分损失不应由马昌承担，马昌没有过错，应由物华公司承担。现在是2019年4月，原告主张的租金大部分超过诉讼时效。所以租金有不可支持的法律条件。对于冀党生的第三项诉讼请求，意见同上，我没有过错。对于第四项诉讼请求，我并非过错方，没有与物华公司承担连带债务责任的条件。对于诉讼请求中的相关金额，并不符合市场金额，租金要求过高。我向西城法院提起了诉讼，是对万华公司提起的财产损害赔偿诉讼，我要求万华公司向我赔偿涉诉房屋折价款1200万元。提起诉讼后，万华公司的代理人提出到目前为止，物华公司和冀党生就涉案房屋还有纠纷尚未解决，还不能确定房屋所有权归属。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1994年6月2日，北京市果脯蜜饯公司（甲方，以下简称果脯公司）与物华置业股份有限公司（乙方，以下简称物华置业公司）签订《合作建房合同书》，该合同约定：“经甲乙双方磋商，以乙方投资、甲方提供建设场地的方式，在甲方建设区联合建设住房场地，地点在北京市海淀区西八里庄西侧，恩济庄南侧，阜成路以北果脯公司的原址，合作建设砖瓦结构的多层住宅楼约3万平方米和配套设施、屋外管网等工程。对住宅楼的分成将按各自50%的比例分配。产权各自所有，具体分配方案将在结构图纸选择落实后，双方再拟具体分配方案，此方案以附件形式载明……。本合同自立项正式批准之日起生效”。1994年9月10日，（甲方）果脯公司与（乙方）物华置业公司、中国拆船总公司、金融时报社、中国证券监督管理委员会机关服务中心、北京嘉利恒商贸中心、中国船舶工业总公司船舶系统工程部、中国原子能工业公司、北京物华房地产开发有限公司签订《参建协议书》，该协议约定：“经甲乙双方磋商同意，以乙方投资、甲方提供建设场地的方式，在甲方建设区联合建设居民住宅，具体内容如下：一、合作项目：甲方提供建设住房场地，地点在北京市海淀区西八里庄西侧，恩济里南侧，阜成路以北，果脯公司（占地约14652平方米）的原址，合作建设砖混结构的多层住宅楼约3万平方米和配套设施、屋外管线等工程。三、乙方责任：1、联建住宅在三通一平以后，乙方按比例负责前期投资和建安投资，付款标准、方式、时间、金额由乙方各方另行协商。四、分配方案：对住宅楼的分配将按各自50％比例分配。产权各自所有，具体分配方案将在结构图纸选择落实后，双方再拟具体方案，此方案以附件形式载明”。1995年2月23日，果脯公司（甲方）与物华置业公司（乙方）签订《补充协议书（一）》，该协议约定：“为加快甲、乙双方合作的恩济里职工住宅项目的进度，使合作项目的各项工作按合同要求尽快落实到实处，经甲、乙双方共同协商，在原合同的基础上，签署以下补充协议：二、甲方负责联合建设项目的前期工作，乙方派处人员组建联合建设办公室，并负责全面工作。三、甲方自合同生效后七日内，负责安排联合办公室用房。负责向联合建设办公室提供必要的银行账户和手续。并尽快完成联建项目的计划指标的核定和规划方案的审批工作。八、本协议如有未尽事宜，由甲、乙双方共同协商解决”。1995年3月25日，果脯公司（甲方）与物华置业公司（乙方）签订《补充协议书（二）》，该协议约定：“根据一九九四年六月三日甲、乙双方所签订的《合作建房合同书》和一九九五年二月二十三日《补充协议书（一）》就几个问题做如下补充：一、重申合作集资建房合同的原则，即甲方以土地和搬迁补偿费为条件，乙方以投资为条件，双方各得所建房屋的50％。二、甲方以优惠价约一万平方米住房委托乙方处理（具体数量和价格待正式图纸出来后另行签定）。三、甲方承认乙方根据补充合同（一）有对联建办公室的组建权，并负责全面工作。同时承认乙方的合作伙伴深圳新三至公司以乙方投资者身份参与项目管理和分享乙方的权利义务。四、甲方负责协助乙方办理住宅竣工后，乙方名下（包含甲方委托部份）的集资各方产权或使用权和契书文件”。1995年4月，果脯公司（甲方）与物华置业公司（乙方）签订《补充协议书（三）》，该协议约定：“根据一九九五年三月二十五日，甲、乙双方所签定的《补充协议书（二）》就甲乙双方集资建住宅，乙方对房屋需求量比甲方大一事，甲方同意将甲方所得百分之五十的住宅房屋面积转让给乙方一万平方米住宅面积……二、转让内容：甲方同意以每平方米4650元的价格将恩济里职工住宅的10000平方米转让乙方，合计共肆仟陆佰伍拾万元”。1995年5月3日，物华置业公司（甲方）与华德正业公司（乙方）签订《协议书》，该协议约定了合作原则：1、乙方参与上述项目中建筑面积10000平方米的建设。甲方负责项目中的市政工程及小区配套设施建设，2、乙方按其所得楼房面积分摊小区配套费用，3、乙方在支付95％投资款后，具有独立管理该10000平方米住宅楼建设的权利，并完全享有该住宅楼的全部权益。三、约定双方责任，其中乙方向甲方支付建设资金以乙方参建10000平方米，共计3300万元，若乙方最终参建面积增加或减少，其建设资金按每平方米3300元相应增、减。双方同时约定了付款方式。并约定：甲方要求乙方款项直接拨入果脯公司职工住宅筹建处账户。此后，华德正业公司先后拨给果脯公司职工住宅筹建处筹建集资款3010万元，及配套设施费315万元。1996年3月华德正业公司出资在该片土地上建造2楼。1997年9月10日华德正业公司、果脯公司及物华置业公司三方签订“关于恩济庄x号普通住宅楼验收交接等事宜纪要”，交接内容为x2号楼两个单元全部及x3号楼x4单元x5号、x2号楼x6单元x7号，双方认可交接程序和内容符合参加交接的单位事先商定的原则意见，验收的结果表明房屋内设施齐全，功能完整，符合入住条件。此后，果脯公司安排人员入住上述房屋。其余房屋由华德正业公司安排人员入住。1995年9月26日，果脯公司就前述工程向北京市城市规划管理局办理了相关手续并取得了（95）规建字xxx号建设工程规划许可证，其中记载：建设单位为果脯公司，建设项目名称为x8号住宅等（4栋），建设位置为海淀区恩济庄，建设规模为28898.20平方米。后于1995年12月19日，果脯公司取得x11、x12号住宅建筑面积14730.7平方米的施工许可证，施工单位为河北省第三建筑装饰工程公司；1996年3月19日，北京市建委颁发京建开字（96）第xxx号建设工程开工证，果脯公司取得x9、x10号住宅建筑面积14167.5平方米的建设工程开工证，施工单位为北京怀柔建筑工程集团公司。1996年12月24日x11、x12号楼竣工并于1997年元月13日完成竣工质量核定；1997年3月31日，x9号楼竣工并于1997年7月31日完成竣工质量核定；1997年6月26日，x10号楼竣工并于1997年7月31日完成竣工质量核定。1998年12月25日果脯公司与北京市房地局签订了京房地出让[合]字98第xxx号《北京市国有土地使用权出让合同》，果脯公司取得了恩济里x号住宅区x11、x12号楼的土地使用权。1995年10月10日，甲方：果脯公司与乙方：物华置业公司、中国拆船总公司、金融时报社、中国证券监督管理委员会机关服务中心、北京嘉利恒商贸中心、中国船舶工业总公司船舶系统工程部、中国原子能工业公司、北京物华房地产开发有限公司签订《分配方案》，该方案记载：“经过甲乙双方友好协商，双方就北京市海淀区恩济庄x号院果脯公司职工住宅楼分配方案达成如下协议：1、果脯公司：面积14342平方米。其中：商业用房1050平方米；住宅**，面积13432平方米，具体房号x9号楼x13、x14单元全部……、x1、……。2、物华置业公司：面积6290平方米。其中：商业用房1002.4平方米；x9号楼地下室全部，面积751.3；配电室，面积102平方米；住；住宅**积4434平方米。3、中国拆船总公司：面积1012平方米。住宅。住宅**金融时报社：面积1410平方米。住宅。住宅**中国证券监督管理委员会机关服务中心：面积1532平方米。住宅1。住宅**京嘉利恒商贸中心：面积1350平方米。住宅10。住宅**船舶工业总公司船舶系统工程部：面积932平方米。住宅7套。。住宅**子能工业公司：面积909平方米。住宅6套。。住宅**华房地产开发有限公司：面积1121平方米。住宅9套”。住宅**”>1998年3月25日，物华置业公司（交方）与果脯公司（接方）签订《关于交接底商用房的补充协议》，该协议约定：“一、双方合建的恩济庄职工住宅及商业用房于一九九七年全面竣工，住宅已分配，住宅已分配到位于九八年三月二十六日正式交接。双方商定：x10号楼南侧底商用房745平方米产权归果脯公司所有并进驻使用；从20轴以北商业用房850平方米产权归物华置业股份有限公司所有并进驻使用。二、由于北侧底商门前有三间个体户房屋是历史遗留问题。此问题应由果脯公司负责协调解决并落实拆除；时间为三个月。在未拆除个体户房屋之前，交给居委会的290平方米的底商暂由物华置业公司占用做抵押，待拆除工作完成后，将居委会用房交出”。1998年4月9日，果脯公司与冀党生签订《房屋互换协议》，约定果脯公司将恩济庄x号院x号楼x单元x1室建筑面积约155平方米房屋与冀党生在北京二环路以内三室两厅住房一套建筑面积约120平方米房屋进行永久互换。1998年9月24日，果脯公司为冀党生出具准住证。1998年12月9日，冀党生向果品公司缴纳购房款16万元。1999年10月20日，果脯公司与冀党生签订《房改房屋买卖协议》，约定果脯公司将x1房屋按成本价144659元出售给冀党生。同年10月11日，果脯公司向冀党生发出通知，内容为x1房屋实际售房款为144659元；公共维修基金每建筑平方米42元，共6993元，个人负担50%为3496.50元；应交款151652元，已交纳160000元，差额8348元。1999年10月28日，果品公司退冀党生购房款8348元。1999年11月8日，冀党生与果脯公司办理房屋产权登记书，登记人一栏为：现产权人冀党生，原产权人果脯公司。同年11月17日，冀党生取得x1房屋的房屋所有权证（京房权证海私成字xxx号），其中载明建筑面积为166.49平方米。2000年5月18日，北京广播电视大学出具证明信，同意冀党生、胡某夫妇将我单位车公庄北里x号楼一套三室二厅住房与外单位互换住房，但对外单位住户参加办理房改事宜当时未定。今年经研究，结合贯彻市房改有关政策，我单位同意为新进住的房主办理参加我单位房改的手续。1998年6月17日，供销总社印发（98）供销（办）字第xxx号《关于同意北京市果品公司与北京市果脯蜜饯公司合并后沿用北京市果品公司名称的批复》，记载：“经研究，同意两公司合并后沿用果品公司的名称，请速与有关部门联系并办理手续”。1998年12月2日，物华置业公司向果脯公司出具《关于委托房改的函》，内容为：根据（97）京房改办字第xxx号文件的精神，我公司恩济庄x号院有部分用房委托贵公司协助按97优惠售房标准（成本价1450元/平方米）参加房改，有关房号如下：……x号楼x单元x1号……。1999年5月17日，北京市海淀区房屋土地管理局产权管理科向果脯公司出具恩济庄x号院x9-x12号楼房屋建筑面积134320平方米的《确权证明》。当日，果脯公司取得了恩济庄x号院x9-x12号楼建筑面面积13432平方米房屋编号为海集确字第xxx号所有权统一登记证书。1999年11月16日，物华置业公司向果脯公司出具《承诺函》，记载：“果脯公司：在贵方协助下，恩济庄x号院，x11号楼、x12号楼产权办理工作已将进行房产交易工作。按我方与贵方所签订的协议，产权应先办理到我公司名下，再由我公司为各参建单位办理产权。为加快办理工作进度，现请贵方协助将卖契直接办到参建各单位名下，如果产生经济纠纷，均由我公司负责协调解决，承担责任，与贵方无关。参建各方盖章：1、物华置业公司：建筑面积2808平方米。2、中国拆船总公司：建筑面积1012平方米。3、金融时报社：建筑面积1410平方米。4、中国证券监督管理委员会机关服务中心：建筑面积1532平方米。5、北京嘉利恒商贸中心：建筑面积1350平方米。6、中国船舶工业总公司船舶系统部：建筑面积932平方米。7、中国原子能工业公司：建筑面积710平方米。8、北京万华置业有限公司（以下简称万华置业公司）：建筑面积1121平方米。如现有数据与实际测量数据不符，以测量数据为准”。原审期间，案外人物华置业公司向北京市西城区人民法院起诉要求确认冀党生与果脯公司于1998年4月9日签订的《房屋互换协议》无效，冀党生在该案中提出反诉，要求确认该协议有效。北京市西城区人民法院经审理，作出（2014）西民初字第19257号民事判决书，认定：果脯公司有权处分x1房屋，冀党生互换房屋单位为北京广播电视大学，该大学同意冀党生、胡某夫妇互换房屋；果脯公司与冀党生之间签订的《房屋互换协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效；冀党生反诉要求确认《房屋互换协议》有效的主张，证据充分予以支持；物华置业公司要求确认果脯公司与冀党生之间签订的《房屋互换协议》无效的主张，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。该院根据上述认定判决冀党生与果脯公司于1998年4月9日签订的《房屋互换协议》有效，驳回了物华置业公司的诉讼请求。物华置业公司、冀党生及果脯公司均不服该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）京02民终465号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2013年12月，冀党生以财产损害赔偿为由将物华置业公司、万华置业公司诉至本院，要求两公司向其赔偿x1房屋住房出租权益损失、北京市西城区车公庄大街北里x号楼x门x15号房屋（以下简称x15房屋）投资权益损失、装修家具损失等各项损失。本院作出（2014）海民初字第01403民事判决书，认定物华置业公司在无权处分诉争房屋的情况下，与万华置业公司签订处分诉争房屋的协议，侵害了冀党生的物权，造成冀党生损害，故冀党生要求物华置业公司赔偿诉争房屋出租权益损失的诉讼请求，于法有据，物华置业公司应赔偿2001年4月18日至2007年4月22日及2017年4月22日至2018年4月22日期间的租金收益损失，并认定冀党生提交的证据可以认定其对诉争房屋进行了装修并购置了家具，酌定损失为20万元。本院最终判决：物华置业公司赔偿冀党生x1房屋出租权益损失632760元；物华置业公司赔偿冀党生x1房屋装修、家具损失20万元。冀党生、物华置业公司均不服该判决提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终8349号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年10月，冀党生以确认合同无效为由将物华置业公司、万华置业公司诉至西城法院，要求判决2001年4月18日两公司签订的以物抵债合同无效，西城法院于2019年3月5日作出（2018）京0102民初46731号民事判决书，判决物华置业公司与万华置业公司于2001年4月18日签订的《协议书》中有关以房抵债的约定无效。万华置业公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年6月作出（2019）京02民终7084号民事判决书，驳回上诉，维持原判。马昌提交了万华置业公司与中铁建厂局北京房管处的协议书及补充协议书、中铁建工集团北京房管处与北京安信达建筑装修工程有限公司的协议书、杨某出具的证明、物华置业公司给北京市果品公司的通知、物华置业公司与万华置业公司的协议书等证据，用以证明其所主张的占用诉争房屋的由来。庭审中，马昌称于2008年2月12日基于与杨某的换房协议其获得x1房屋钥匙，自此，该房屋由其实际控制至今未交还冀党生。冀党生称因马昌一直占用x1房屋，导致其至今未将其依据《房屋互换协议》应交付的x15房屋交出，由其自住使用。另，冀党生提交网上查询资料等证据证明x1房屋租金标准情况，经本院询问，其表示不对租金标准申请鉴定。冀党生提出对录音证据进行鉴定、调查取证、传唤案外人进行调查等多项申请。诉讼期间，冀党生曾申请审判人员回避，本院依法作出决定书，驳回冀党生提出的回避申请。本院认为，冀党生取得诉争房屋所有权系基于与果脯公司签订的《房屋互换协议》，现生效判决已认定果脯公司有权处分诉争房屋，并判令该协议有效，故冀党生取得诉争房屋所有权具备法律依据。马昌虽提交了若干协议及杨某出具的证明用以证明辩称中所主张的其占用诉争房屋的由来，但是，上述证据均不足以产生对抗诉争房屋所有权人登记为冀党生的法律效力，且根据生效判决确认物华置业公司与万华置业公司签订的《协议书》中关于以房抵债的约定无效，故马昌提出的抗辩意见本院不予支持。故冀党生作为诉争房屋所有权人要求马昌腾退诉争房屋的诉讼请求具备法律依据，本院予以支持，腾退的具体期限由本院判定。对于冀党生主张的租金损失问题，根据查明，2008年2月12日起，x1房屋即由马昌实际控制，冀党生于1999年11月17日即获得x1房屋产权，房屋所有权登记系对外公示的，马昌虽举证证明其通过一系列行为获得x1房屋，但对于房屋权属公示情况马昌是应当知道的，在此情况下，其仍占用x1房屋侵犯了冀党生的合法权益，其应向冀党生赔偿2008年2月12日至2017年4月21日以及2018年4月23日至x1房屋实际交还冀党生之日止的住房租金损失，具体数额由本院根据冀党生提交的证据以及本案实际情况予以综合判定。对于冀党生要求马昌与物华置业公司连带赔偿2017年4月22日至2018年4月21日租金损失的请求，以及要求马昌赔偿2018年4月22日租金损失的请求，本院认为，法院已作出生效判决对上述期间的租金损失判决由物华置业公司承担，冀党生再要求马昌予以支付，依据不足，本院不予支持。对于马昌提出的诉讼请求时效意见，因冀党生持续主张权利，且x1房屋现仍由马昌实际控制，故冀党生起诉并未超过法定的诉讼时效期间，故对马昌提出的抗辩意见本院不予采信。对于冀党生提出的调查、鉴定等申请，与本案无之间关联，本院不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、马昌于本判决生效后30日内将北京市海淀区恩济庄x号院x号楼x门x1号房屋腾空交还给冀党生；二、马昌于本判决生效后10日内赔偿冀党生2008年2月12日至2017年4月21日期间租金损失772244.83元；三、马昌于本判决生效后10日内按照每月12000元的标准向冀党生赔偿2018年4月23日起至北京市海淀区恩济庄x号院x号楼x门x1号房屋实际交还冀党生之日止的租金损失；四、驳回冀党生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17618元，由冀党生负担6032元，已预交3275元，余款于本判决生效后7日内交纳；由马昌负担11586元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  刘松庆人民陪审员  刘良喜二〇一九年八月二日书 记 员  吴 思