苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初1121号原告：苏州跃龙房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带东路**文化创意大厦****。法定代表人：朱宏英，执行董事。委托诉讼代理人：祝晨，该公司员工。被告：汪凤雅，女，1988年11月14日生，汉族，住河南省西平县。原告苏州跃龙房地产开发有限公司（以下简称跃龙公司）与被告汪凤雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祝晨到庭参加诉讼，被告汪凤雅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告跃龙公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付2018年5月1日至2018年9月13日期间的租金18789元；2、判令被告支付2018年8月1日至2019年6月24日期间的租金逾期缴纳违约金2659元；3、判令被告支付未书面通知其解约的违约行为产生的违约金25428元。事实与理由：2018年4月18日，原、被告签订《苏州海星生活广场商铺租赁合同》，约定被告租赁其位于苏州市吴中区商铺，租赁面积91平方米，用于经营家纺，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日止，租金标准1.53元/天/m2，每月租金为4238元。但被告自2018年5月1日起至今未支付任何一期租金，严重违反合同约定，根据合同约定，其有权解除租赁合同。被告欠付租金的，每逾期一日应按应付而未付金额的千分之三支付违约金，其无须退还被告履约保证金。另，根据合同约定，被告未经其书面同意提前解除合同的，需要支付6个月租金作为违约金。现被告违约，损害其合法权益，故诉至法院。被告汪凤雅未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年4月18日，原、被告签订《苏州海星生活广场商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于苏州海星生活广场内编号为1栋03-66、67号单元出租给被告，租赁面积为91平方米，被告在该租赁区域经营家纺，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日，装修免租期为2018年1月1日至2018年4月30日。首年租金标准为1.53元/天/m2，每月租金合计人民币4238元，租金按季支付，具体为：2018年5月1日至2020年4月30日的月租金为4238元，2020年5月1日至2021年4月30日的月租金为4365元。被告首期租金交纳日为2018年4月25日，所交纳租金为2018年5月1日至2018年7月31日，合同项下的租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，乙方应当在每个自然季首月七日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向原告一次性足额支付本交租期租金。被告拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。合同签署之日，被告应向原告支付履约保证金8476元，除双方另有约定外，保证金不予冲抵被告租金或其他未付款项。若被告未完全履行本合同项下的义务，原告有权将被告应付而未付费用，包括但不限于租金、水电费以及应向原告支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除。被告拖欠租金达十五天（或以上）的，原告有权单方解除合同，且被告应按合同约定支付违约金，被告行为造成原告损失的，被告应负责赔偿全部损失。因被告违约导致原告解除本合同的，被告已交纳的租金、运营管理费、履约保证金等相关费用，原告无需退还，归原告所有。未经原告书面同意，被告提前解除合同的，被告应向原告支付6个月的租金（按照被告解除之前6个月平均租金计算）作为违约金。等等。同日，原、被告还签订补充协议一份，变更后条款为：本合同项下的租赁期限2018年5月1日始至2021年4月30日止。装修免租期自2018年1月1日始至2018年4月30日止，经营免租期自2018年5月1日始至2018年7月31日止。免租期间仍须交纳装修管理费、水电等相关费用。双方特别约定：如果本合同由于被告原因提前终止或解除，视为被告不享有前述免租期，被告须在本合同终止或解除后3日内向原告补交前述免租期内的所有租金。以上事实，有原告提供的商铺租赁合同、补充协议及开庭笔录予以证明。审理中，原告陈述，因被告未按约交纳租金，其以此为由向被告邮寄送达了解约通知函，其与被告签订的《苏州海星生活广场商铺租赁合同》已于被告签收函件即2018年9月13日解除。为证明其主张成立，原告提供了解约通知函复印件及邮寄凭证为证。原告确认被告已支付保证金8476元，未付租金，并认为系因被告违约导致其解除《苏州海星生活广场商铺租赁合同》，故保证金不应返还。原告还认为因《苏州海星生活广场商铺租赁合同》提前解除，被告未于解约后3日内补足2018年5月1日至2018年7月31日免租期期间的租金，应支付该款自2018年9月17日起计算至2019年6月24日期间按照年利率6%计算的逾期缴纳租金违约金；被告未于2018年7月24日前支付2018年8月1日至2018年9月13日期间的租金，应支付该款自2018年8月1日起按每日万分之五计算至2019年6月24日的逾期付款违约金。另，原告表示被告实际使用租赁物直至2018年9月下旬，之后自行搬离，现涉案租赁物为空置，其尚未收回。本院认为，原、被告签订的《苏州海星生活广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效。被告作为承租人，其理应依约支付租金，但其至今未向原告支付租金，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同。原告主张被告未缴纳租金致其向被告邮寄了解除函，被告已于2018年9月13日签收，在无相反证据的情况下，本院对此事实予以采信。双方签订的《苏州海星生活广场商铺租赁合同》已于解约函签收日期即2018年9月13日解除。根据合同约定，因被告原因提前解除合同的，被告不享有免租期，并需在合同解除后3日内补交免租期内的租金。经核算，被告应支付原告支付自2018年5月1日至2018年9月13日期间的租金18788.47元。关于逾期支付租金的违约金。根据合同约定，被告欠付租金的，每逾期一日按应付而未付金额的千分之三支付违约金。原告现调整逾期支付租金违约金标准为每日万分之五，不超过双方约定及法律规定，本院对此予以确认。被告未依约支付2018年8月1日至2018年9月13日期间的租金6074.47元，原告现主张此部分违约金按每日万分之五自2018年8月1日起计算至2019年6月24日，不超过双方约定及法律规定，本院予以支持，经核算，此部分租金的逾期付款违约金为996.21元。对于补交免租期内的租金12714元，合同约定，被告须在合同解除后3日内向原告补交，但并未约定逾期支付的违约责任，鉴于被告未能按约补交，故本院确定被告自2018年9月17日起至2019年6月24日止，按照年利率6%向被告支付逾期补交租金的利息损失共计587.28元。原告还要求被告未书面通知其解约的违约行为产生的违约金25428元，但根据合同约定，未经原告书面同意，被告提前解除合同的，被告才需支付6个月租金作为违约金，本案系被告逾期支付租金导致原告依约解除合同，该情形并不适用上述约定，原告据此要求被告支付违约金25428元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告汪凤雅于本判决生效之日起十日内支付原告苏州跃龙房地产开发有限公司租金人民币18788.47元及逾期支付租金的违约金996.21元、逾期补交租金的利息损失587.28元。二、驳回原告苏州跃龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为人民币1407元，公告费人民币600元，合计人民币2007元，由原告苏州跃龙房地产开发有限公司负担人民币1097元，被告汪凤雅负担人民币910元。被告负担部分已由原告预交，被告汪凤雅于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  龚伟亚人民陪审员  陈健红人民陪审员  王佩珍二〇一九年八月十九日书 记 员  张 望