河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初1480号原告：朱蕾，女，1973年10月10日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：朱新安（系原告之夫），住河南省中牟县。被告：中牟锦绣置业有限公司，住所地郑州市中牟县解放路南段西侧，统一社会信用代码914101226794909491。法定代表人：常河林，该公司董事长。委托诉讼代理人：马彦群，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王爱学，河南王爱学律师事务所律师。原告朱蕾与被告中牟锦绣置业有限公司（以下简称锦绣置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱蕾及其委托诉讼代理人朱新安，被告锦绣置业委托诉讼代理人马彦群、王爱学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱蕾向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金10万元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年8月15日，原告购买被告7号楼2单元5层502号房屋，建筑面积为134.48平方米，单价为每平方米4689.30元。双方签订合同并到中牟县房管局备案，原告已于2016年2月5日前全部支付房款。2016年10月12日，中牟县人民法院作出（2016）豫0122民初2827号调解书，原告与被告于当日下午办理《商品房买卖合同》（合同编号为ZM150××××****）的撤销手续。2016年10月18日，原告到被告处签订合同，售楼部人员说合同锁着，无法签订合同，让原告回去等通知。2016年10月21日、24日，原告分别到被告售楼部签订合同，售楼部人员说合同被锁着，无法签订合同，让等候通知。2016年10月27日，原告打电话催被告售楼部李莹莹签订合同，李莹莹说：“合同被锁着，不管签合同，让等通知。”原告提醒被告不要违约，李莹莹笑着说不会。2016年12月26日，律师建议原告赶快立案执行，否则，时间越长越说不清楚，故原告于2016年12月26日到中牟县人民法院立案执行。因为被告未申请办理预变现业务，未能提供相关的材料手续，合同长期被中牟县房管局“锁定”，故被告未按照（2016）豫0122民初2827号调解书的约定于2016年10月25日前签订《商品房买卖合同》（一次性付款），已经构成严重违约，应支付原告违约金10万元。在执行过程中，被告提出一系列不合法不合理的要求，例如：一、签订合同的日期必须写成2016年10月25日前，企图不承担违约责任；二、关于房屋面积确定及误差，被告不按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理。如今，被告又不愿意交网线专用费，至今仍被电信局“锁定”。被告的上述种种错误，导致时至今日也未能签订《商品房买卖合同》（一次性付款），已经给原告造成了严重的损失，故被告应支付原告违约金10万元。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。被告锦绣置业辩称，2013年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM130××××****），原告购买被告位于中牟县××镇××南端东侧××单元××房，双方对合同条款没有任何异议，付款方式为商业贷款，银行按揭方式支付。因原告提供虚假材料导致银行按揭审批无法通过，银行按揭手续被退回。原告要求变更付款方式为公积金贷款，被告于2015年4月28日按照原告的要求打印出除了付款方式变更为公积金外其他条款未变的商品房买卖合同，而原告却拒绝签字，导致合同编号为ZM150××××****的商品房买卖合同无法进行。2016年8月4日，被告向法院起诉，经中牟县人民法院调解双方达成调解协议，中牟县人民法院下发了（2016）豫0122民初2827号民事调解书，双方按协议约定于2016年10月15日之前办理《商品房买卖合同》（合同编号为ZM150××××****）的撤销手续。到双方签订商品房买卖合同（一次性付款）时，出现“幢被锁定，不可销售”，锁定原因是被告公司在办理锦绣世家住宅小区7、8、9、10、11号楼的不动产证期间，房管局信息系统自动锁定楼房表暂停办理有关业务，商品房买卖合同无法输入并打印，造成双方无法签订商品房买卖合同，不是被告公司原因造成，被告不存在违约行为。原告没有按照调解协议于2016年10月26日前到物业公司办理房屋交接手续，也没有于2016年10月31日前缴纳契税，并将票据交付给被告，其已构成违约。而原告却滥用执行程序，编造虚假理由提出无理执行申请，中牟县人民法院冻结了被告农业银行中牟县支行四通分处理处的银行账号及中国工商银行中牟县青年路支行的银行账号。被告以冻结错误为由提出异议，要求裁定中止对被告两个银行账号的强制执行。2017年6月21日，中牟县人民法院作出（2017）豫0122执异121号执行裁定书，裁定中止对被告银行账号的执行。原告不服提出复议，郑州市中级人民法院于2017年7月21日作出（2017）豫01执复112号执行裁定书，裁定撤销中牟县人民法院（2017）豫0122执异121号执行裁定，发回中牟县人民法院重新审查。在重新审查期间，被告认为原告提出的执行申请不符合受理申请执行的条件，为此于2017年10月20日撤回原异议申请，并重新提出异议申请，要求裁定驳回原告提出的执行申请。在此期间，中牟县房管局信息系统锁定已解除，中牟县人民法院执行部门多次调解，要求双方签订商品房买卖合同。被告积极主动和原告去郑州市房管部门签订商品房买卖合同，而原告却提出无理要求，并要求修改国家通用的商品房买卖合同，导致商品房买卖合同无法签订。原告的行为严重违约，而非被告违约。中牟县人民法院在调解未果的情况下于2018年12月1日作出了（2017）豫0122执19号执行裁定书，并无不当之处。而原告却又编造虚假之词提出复议，现复议结果驳回了原告的无理要求，原告又以同样的事实和理由向法院起诉，要求原告支付违约金10万元。原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：2013年，朱蕾购买锦绣置业位于中牟县××镇××南段东侧××楼××单元××号房屋。合同约定该商品房建筑面积共134.48平方米，按建筑面积计算该商品房总价款为630,617元。朱蕾支付首付款后，双方发生纠纷。锦绣置业以解除双方买卖合同为由诉至本院。经调解，双方达成分期付款的意见，本院作出（2015）牟民初字第2130号民事调解书对调解意见予以确认。后锦绣置业以朱蕾不配合办理撤销备案合同、重新签订一次性付款方式的商品房买卖合同，无法实现合同目的为由，于2016年8月2日作出《商品房买卖解除告知书》，并向原告送达。朱蕾以锦绣置业作出的解除告知书无事实及法律依据为由，诉至本院，要求确认该解除告知书无效。经本院调解，双方达成如下调解协议：一、锦绣置业收回《商品房买卖解除告知书》，并与朱蕾共同办理以下事项：双方于2016年10月15日之前办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM150××××****）手续；2016年10月25日之前朱蕾携带身份证与锦绣置业签订《商品房买卖合同》（一次性付款）；朱蕾在接到锦绣置业通知后第三日到指定地点面签办理不动产权证，锦绣置业领取不动产权证后7日内通知朱蕾领取。二、朱蕾于2016年10月26日前到物业公司办理房屋交接手续；于2016年10月31日前缴纳契税，并将票据交付锦绣置业。三、双方自觉履行上述内容，如朱蕾有任意一项违约，可视为朱蕾不再购买锦绣置业房屋，双方之间的房屋买卖合同关系自动解除；如锦绣置业有任意一项违约，支付朱蕾违约金10万元。四、朱蕾自愿放弃其他诉讼请求。五、案件受理费100元，减半收取50元，朱蕾自愿承担25元，锦绣置业自愿承担25元。双方按调解书确认内容办理完《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM150××××****）的撤销手续后，朱蕾于2016年10月18日到锦绣置业销售部要求签订一次性付款合同，被告告知房管局信息系统锁定，无法打印《商品房买卖合同》文本，合同无法签订。朱蕾于21日、24日、27日询问锦绣置业销售部，仍然无法签订，房管局信息系统仍然锁定。2016年10月22日，锦绣世家物业部通知朱蕾交接房屋，朱蕾认为合同未签订，不符合交接条件而未交接。后朱蕾认为锦绣置业违约，于2017年1月向本院申请执行，要求：1.锦绣置业签订《商品房买卖合同》（一次性支付）并协助办理不动产权证；2.锦绣置业未按约定签订《商品房买卖合同》，支付违约金10万元。2017年12月25日，本院向中牟县住房保障和房地产管理局送达了（2017）豫0122执19号协助执行通知书，该局在回执上标注“因该房屋开发商未申请办理预变现售业务，系统尚处于锁定状态，待预变现后系统自动解锁，可以签订合同”。2018年5月21日，执行法院再次向中牟县住房保障和房地产管理局送达了（2017）豫0122执19号协助执行通知书，该局在回执上标注“经查询，网签系统处于正常状态，双方可根据自身意愿签订合同，房管局无法协助双方签订合同”。2018年12月6日，本院作出（2017）豫0122执19号执行裁定书认为，朱蕾申请执行内容为要求与被执行人签订合同并支付违约金。合同的签订基于双方当事人意思表示一致，非法院强制执行的范畴。双方在履行调解书过程中是否违约，是否符合支付违约金的条件及应否支付等问题在执行程序中无法判断，双方当事人应另行诉讼解决双方的实体争议。故裁定驳回朱蕾的执行申请。朱蕾不服裁定，向郑州市中级人民法院申请复议。郑州市中级人民法院于2019年1月21日作出（2018）豫01执复430号执行裁定，驳回朱蕾的复议申请，维持中牟县人民法院作出的（2017）豫0122执19号执行裁定书。现朱蕾以锦绣置业未按调解书的约定在2016年10月25日之前与其签订商品房买卖合同构成违约为由，诉至法院。在案件审理过程中，本院就涉案房屋的“楼盘表锁定”“预变现业务”“初始登记”等问题向中牟县住房保障和房地产管理局及中牟县不动产登记中心进行查询。中牟县住房保障和房地产管理局回复如下：一、楼盘表锁定是为了保证企业数据端与房管局数据端信息一致，各项数据不再发生变化。二、中牟锦绣置业有限公司于2016年6月6日申请办理商品房面积测绘核实，楼盘表自动锁定，2016年6月14日该业务办结；2017年12月26日该公司申请办理预售变现售业务，2018年1月30日办结，楼盘表自动解除锁定。（涉及该幢房产初始登记问题请详询不动产登记中心）。三、“预变现业务”是指商品房预售变商品房现售备案业务，中牟锦绣置业出售给朱蕾的房屋需要办理预售变现售业务，依据《郑州市住房保障和房地产管理局关于进一步规范商品房现房销售备案工作的通知》郑房[2017]41号。四、锦绣置业售给朱蕾的房屋在2016年10月25日前企业未向我局提出预售变现售申请。办理预售变现售提交材料如下：1.商品房现房销售申请表；2.商品房预售许可证；3.营业执照；4.资质证书；5.建筑工程规划许可证（或证明）；6.建筑工程施工许可证；7.工程竣工验收备案表；8.房屋交易和产权状况确认单和项目楼盘表；9.房屋面积测绘报告；10.委托书。中牟县不动产登记中心回复如下：经查询，中牟锦绣置业有限公司在我中心办理7号楼初始登记时间为2018.8.31,由于2018.8.31材料错误，又于2018.9.21重新受理，2018.9.27记载登记簿。关于楼盘表是否会锁定，不在我中心办理。本院认为，本案的主要争议焦点为双方未能于2016年10月25日之前签订《商品房买卖合同》（一次性付款）的原因是什么，锦绣置业是否违约。关于双方无法于2016年10月25日前签订合同的原因。朱蕾称是因为锦绣置业未申请办理“预变现”业务，未能提供相关的材料手续，导致系统被房管局“锁定”，应属锦绣置业违约。锦绣置业则称，原因是锦绣置业在办理锦绣世家住宅小区7、8、9、10、11号楼的不动产证期间，房管局信息系统自动锁定楼房表暂停办理该五栋楼的有关业务，商品房买卖合同无法输入并打印，才造成双方无法签订商品房买卖合同，非锦绣置业的原因。分析认为，根据中牟县住房保障和房地产管理局回复，锦绣置业于2016年6月6日申请办理商品房面积测绘核实，楼盘表自动锁定，2016年6月14日该业务办结；根据（2016）豫0122民初2827号民事调解书，双方协商2016年10月25日之前朱蕾携带身份证与锦绣置业签订《商品房买卖合同》（一次性付款），而锦绣置业出售给朱蕾的房屋需要办理预售变现售业务，但锦绣置业在2017年12月26日才申请办理预售变现售业务，2018年1月30日办结，楼盘表自动解除锁定。据此，可以认定系锦绣置业未及时申请办理预变现业务导致双方未能于2016年10月25日之前签订《商品房买卖合同》（一次性付款），且在2017年12月25日本院向中牟县住房保障和房地产管理局送达（2017）豫0122执19号协助执行通知书时，该局在回执上亦标注“因该房屋开发商未申请办理预变现业务，系统尚处于锁定状态，待预变现后系统自动解锁，可以签订合同”。综上，可以认定双方未能于2016年10月25日之前签订《商品房买卖合同》（一次性付款）系属锦绣置业违约，故朱蕾根据（2016）豫0122民初2827号民事调解书中第三条约定，要求锦绣置业支付违约金10万元，理由正当，应予支持。锦绣置业虽称，双方未能在2016年10月25日之前签订《商品房买卖合同》（一次性付款）的原因是锦绣置业在办理锦绣世家住宅小区7、8、9、10、11号楼的不动产证期间，房管局信息系统自动锁定楼房表暂停办理该五栋楼的有关业务，但根据中牟县不动产登记中心回复，锦绣置业办理7号楼（涉案房屋所在楼幢）的初始登记时间为2018年8月31日，由于2018年8月31日材料错误，又于2018年9月21日重新受理，2018年9月27日记载登记簿。锦绣置业办理7号楼初始登记的时间发生在2016年10月25日之后，故锦绣置业的抗辩意见，证据不足，理由不当，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十七条第三款规定，判决如下：被告中牟锦绣置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱蕾违约金10万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告中牟锦绣置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  娄王记审 判 员  杨景慧人民陪审员  刘松喜二〇一九年八月七日书 记 员  刘志丹