青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0104民初828号原告：杜小哲，男，1960年9月4日生，汉族，青海省高级人民法院干部，住西宁市。委托诉讼代理人：卢祎辰，青海齐光律师事务所律师。被告：云南青峰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：XXX，住所地，昆明市官渡区。法定代表人：韩兴旺，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱林，青海辉湟律师事务所律师。第三人：青海兴旺建工贸（集团）有限责任公司，统一社会信用代码：XXX，青海省西宁市。法定代表人：韩兴旺，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱林，青海辉湟律师事务所律师。原告杜小哲与被告云南青峰房地产开发有限责任公司（以下简称“青峰公司”）、第三人青海兴旺建工贸（集团）有限责任公司（以下简称“兴旺公司”）合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，2017年5月11日被告青峰公司提出管辖权异议，2017年9月7日西宁市中级人民法院作出维持民事裁定书。2017年10月10日原告申请司法鉴定至2019年3月鉴定工作结束。审理中原告变更诉讼请求，被告要求答辩期限、举证期限并申请延期开庭，同时被告对原委托诉讼代理人张杰、韩永奋进行变更。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜小哲委托诉讼代理人卢祎辰，被告青峰公司、第三人兴旺集团委托诉讼代理人刘婷婷到庭参加诉讼。各方庭外和解未果，本案现已审理终结。原告杜小哲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告购房款336000元，赔偿原告经济损失336000元；2.本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。诉讼中，原告变更赔偿经济损失为651600元。事实和理由：2010年9月23日，原告持集资房《购房优惠单》一份，次日原告前往第三人财务部商谈订购由被告开发建设的昆明疗养小区房屋事宜，其工作人员，询问原告需订购房屋的面积，原告选择了120平方米的户型，价格每平方米3500元，工作人员告知需交80%前期款。2010年9月27日原告按要求通过建行古城台支行向第三人提供的账户交纳房屋订购款336000元，后被告向原告出具了收款收据。原告履行交款义务后，被告至今从未交付房屋。被告不履行签订合同义务。现原告主张退还房款，赔偿损失，解除双方签订的预约合同，支持原告的诉求。被告青峰公司辩称，原告所述不实。原告出资购买的房屋是系青海省政协系统干部职工退休定居在云南的疗养小区。原告非政协系统干部职工，不享有该住房购买权。云青花园项目是由被告开发建设，被告虽认可收到原告购房款，对原告的证据亦无异议。但原告享受优惠价格后购买的房屋。至今未签订购房合同、未交付房屋的原因系政策调整所致，现该项目已由青海省政协托管，其权利应由政协承担，故原告诉求缺乏法律依据，不能成立，故请求驳回原告诉讼请求。第三人兴旺公司辩称，原告所述不实。第三人与原告未形成房屋买卖的法律关系。不承担返还原告购房款、赔偿损失的责任。本院经审理认定事实如下：青海省政协老干部昆明疗养小区住房（即案涉云青花园项目）系为解决长期在青海高海拔艰苦环境生活和工作的政协系统干部退休定居养老问题，由被告青峰公司开发建设，原告提交的《购房优惠单》，载明：“我公司在云南省昆明市开发的住宅小区项目，现开始预订购。如需订购，请选择好房屋面积、填好确认单，并将首付款交至指定账号，即交款开户银行：青海银行古城台支行交款账号：4000*********交款单位：云南兴旺泰来房地产开发有限公司（现变更为：青峰公司），购房日期：2010年4月20日-5月20日，房屋面积：80㎡、100㎡、120㎡、140㎡、160㎡、180㎡、200㎡、220㎡240㎡、260㎡、280㎡。以上面积内可任意购选，优惠价为3500元/㎡，首付款必须达到总房款的80%以上。请在规定的期限内持首付款银行缴款单、《购房优惠单》，到青海兴旺集团财管中心（西宁市昆仑路28号兴旺集团8楼）换取正式收据。逾期不确认者将取消优惠资格。”2010年9月27日，原告持《购房优惠单》协商购房事宜，经原告与第三人兴旺集团财务部工作人员协商一致，确定由原告选择购买被告开发建设的青海省政协老干部昆明疗养小区中户型为120㎡的商品房一套，价格为3500元/㎡，当日原告按其要求交纳80%的购房首付款336000元，被告为原告出具收款收据，并加盖云南兴旺泰来房地产开发有限公司公章，收款用途为昆明购房款。原告交纳购房首付款后，至今被告未与原告签订商品房买卖合同。未办理商品房预售许可证，不具备商品房预售条件。原告向被告询问交房、签订《商品房买卖合同》等事宜时，被告工作人员答复时间不确定。故原告要求返还购房款，赔偿经济损失。致使纠纷产生。2017年5月11日，被告提出管辖权异议。本院作出（2017）青0104民初828号民事裁定书，裁定驳回。被告提出上诉。2017年9月11日西宁市中级人民法院作出（2017）请01民辖终90号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年10月10日，原告向本院申请司法鉴定，要求：1.对被告开发建设的青海省政协老干部昆明疗养小区所处地段商品房的2017年度市场平均价格进行鉴定。2018年1月8日昆明名杰信房地产土地评估咨询有限公司作出云昆名杰信（2018）房地评字第0**《房地产估价报告》，确定该地段商品房的2017年度市场平均价值为8230元/㎡。2018年2月6日被告对《房地产估价报告》有异议，申请重新鉴定……。2019年3月11日名杰信评估公司作出《补证说明》，送达后，均未提出异议。本院所确认的上述事实有《购房优惠单》、收据、企业信息、《房地产估价报告》、《补证说明》、银行明细、文件及当事人陈述、开庭笔录等证据在案予以佐证。本院认为，本案争议的焦点是：一、关于《购房优惠单》的性质及效力问题。二、关于原告要求被告赔损失的问题。一、关于《购房优惠单》的性质及效力问题。首先，法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。在商品房买卖活动中存在各种形式，如认购书、订购书、预订书等预约的法律效力，在正式签订商品房买卖合同之前，双方先达成签约意向，该意向具有法律意义及法律事实，已构成预约协议。本案中，原、被告作为具有相应民事行为能力的行为人在被告出具《购房优惠单》中，对于商品房的基本情况、建筑面积、单价、付款时间进行了明确的约定。原告在履行选择房屋面积、交付房款时意思表示真实，且内容比较具体，以及该优惠单中载明为订购单，因此订购单系双方达成预约协议的真实意思表示，在双方间产生了相应的权利义务关系；其次，关于预约合同的效力的问题。为保护善意预约人的合法权益，通常都是因为签订正式商品房买卖合同的时机尚未成熟，为了将来能够订立正式的商品房买卖合同而进行的一种预先约定。双方之间的这种订购方式称为预约，而正式签订的协议为本约，应承认预约协议独立契约效力，固定双方交易机会。本院认为既然当事人已就此内容达成合意，其所确定的内容对双方产生拘束力。故原告出示《购房优惠单》应认定为是以将来签订商品房销售（买卖）合同为目的的预约协议。协议达成后原告依约选择购买由被告开发建设的昆明疗养小区中户型为120㎡的商品房一套，价格为3500元/㎡，当日，原告按其要求交纳80%的购房首付款336000元，现被告长时间不能签订《商品房买卖合同》已构成预约协议的违约，应承担违约责任，并赔偿损失。被告因此继续占有原告所交付的购房款没有法律依据，理应全部返还，故原告选择返还购房款，解除预约协议的诉求，予以支持。二、关于原告要求被告赔损失651600元的问题。原告向被告交付120㎡的80%房款后，有理由相信被告会订立《商品房买卖合同》，在履行交付房款的同时原告又丧失了按照2010年的房屋价格与他人另签订《商品房买卖合同》的机会，因此由于被告违约给原告造成的损失，理应根据订购时商品房的市场行情和现行商品房的价格予以确定，但因考虑被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方订购商品房时发生了重大的变化，同时原告交付房款时已享受了优惠价。为此原告的损失以不超过履行利益为限。故在赔偿数额上结合案件情况考虑一下几个因素确定。1、被告继续占用原告已付的购房款，其资金产生的利息收益由被告公司享有，现原告请求返还购房款，解除订购书，被告公司占用期间产生的利息损失，应根据原告付款时间计算利息，可以参照中国人民银行公布同期同类贷款的利息予以计算支付。本院考虑在认定和计算损失时将房屋升值损失、利息损失、原告需要支出必要的交易成本一并予以考虑；2、考虑商品房市场的价格变动过程因素，诉讼中原告认为被告违约给原告造成的损失，申请司法鉴定，该《房地产估价报告》评估2017年商品房的市场平均价格为8230元/㎡，而原告订购时3500元/㎡。差价4730元/㎡。综上，被告长期怠于履行签订《商品房买卖合同》及交付房屋义务。本院参照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的惩罚性赔偿规定，被告至本案起诉时长达近十年仍未提交商品房预售许可证，不具备预售商品房的条件。原告可以请求出卖人承担不能交付商品房造成损失的赔偿责任，对原告所主张的房屋差价损失应属于双方当事人依约签订本约后，履行本约所产生的履行利益。本案中原、被告虽未签订商品房买卖合同，未产生此项履行利益，缺乏依据，不予支持。但原告主张被告赔偿房屋差价损失已实际产生，其损失合理部分也应考虑。故对于被告因此给原告造成的各种损失，应综合考虑履约情况等因素予以酌定为已付购房款的一倍即336000元为宜，予以支持。另被告认为未交付房屋系政策调整原因所致，及应由青海省政协承担的抗辩理由，不能成立，其证据不足，本院不予采信。第三人非合同的相对方，故不应承担合同法所规定的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南青峰房地产开发有限责任公司向原告杜小哲出具的《购房优惠单》终止履行；二、被告云南青峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告杜小哲已交购房款336000元，赔偿原告杜小哲各种损失336000元。共计672000元；三、驳回原告杜小哲对第三人青海兴旺建工贸（集团）有限责任公司的诉讼请求；四、驳回原告杜小哲的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16554元、保全费3880元、鉴定费9433元，由原告杜小哲负担6034元，被告云南青峰房地产开发有限责任公司负担23833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状副本次日起七日内向西宁市中级人民法院预交上诉费。逾期则视为放弃上诉权。自判决生效之日，权利人可以向一审人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。审 判 长  牛晓林人民陪审员  余占英人民陪审员  张玉山二〇一九年八月十四日书 记 员  马怡慧本案引用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二条第一款本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。