贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初2035号原告：赤水市金赤世家A区业主委员会，住所地赤水市。代表人：牟泽富，业主委员会主任。被告：赤水市帝豪娱乐城，住所地赤水市。投资人：明德贵，女，1972年2月9日出生，汉族，住赤水市。原告赤水市金赤世家A区业主委员会（以下简称金赤世家业委会）与被告赤水市帝豪娱乐城（以下简称帝豪娱乐城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金赤世家业委会代表人牟泽富、被告帝豪娱乐城投资人明德贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金赤世家业委会向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的租赁合同，被告交还原告租赁房屋；2.判决被告支付原告2019年度租金15,200.00元及按该租金10%计算的违约金1,520.00元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年1月22日，被告与原告签订《门市租赁合同》，约定原告将赤水市××世家××区××号门市出租给被告使用，租期5年，并对租金标准和支付时间进行了约定，另约定违约责任。被告使用租赁门市后，未按约定时间于2019年1月22日前一次性付清第二年度（2019年1月22日至2020年1月21日）的租金15,200.00元，经原告催收未果。原告金赤世家业委会向本院提供了以下证据：1.门市租赁合同；2.告知书2份；3.房屋面积测绘报告。被告帝豪娱乐城辩称，一、原告并非依法成立，不具有本案诉讼主体资格；二、法律规定当事人的近亲属、法律工作者、社会团体等可以作为受委托人参与诉讼，原告的代表人牟泽富不具备以上资格，不能以原告代表人的身份参与本案诉讼；三、租赁合同是原告与张晓勇签订，帝豪娱乐城不是合同的签订人，且该合同未得到帝豪娱乐城认可，故帝豪娱乐城不是本案适格被告。为此，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告帝豪娱乐城向本院提供的证据有：1.2018年1月22日签订的《门市租赁合同》；2.房屋买卖协议书、商品房买卖合同、收款收据3份、不动产权证；3.三金房开公司与明德贵签订的《门市租赁合同》、交付收租函、情况说明；4.告知书。经庭审质证，对原告提供的三组证据，被告均无异议。对被告提供的四组证据，原告对第1、4组证据无异议，对第2、3组证据有异议，提出与本案无关联。原告提供的三组证据和被告提供第1、4组证据，符合证据真实性、合法性、关联性“三性”原则，作为本案认定事实的证据使用，被告提供的第2、3组证据，综合全案事实借鉴使用。本院经审理认定事实如下：赤水市金赤世家A区是赤水市三金房地产开发有限公司于2011年开发建设的商住小区，该小区的前期物业服务是由三金房开公司自行提供。三金房开公司在对小区提供前期物业服务期间，将进出一楼和负一楼步梯中间的两间小屋（无面积记载）作为物业工作人员的厨房和卫生间使用。位于金赤世家**负**房屋系明德贵于2012年与房开公司签约购买，购买后明德贵用于设立赤水市帝豪娱乐城，类型为个人独资企业。金赤世家A区1-11号门市系连二门市，由前后两个半间组成，中间未分隔，规划设计及房屋面积测绘报告中记载前半间为商业门市，后半间为物管用房，房屋面积测绘报告中记载该物管用房的建筑面积为52.06㎡。2012年12月21日，三金房开公司（甲方）与明德贵（乙方）签订《门市租赁合同》，约定甲方将金赤世家A区1-11号门市（连二门市）租赁给乙方使用，面积约117㎡，租期5年，年租金45,600.00元。明德贵租赁后作为帝豪娱乐城办公用房使用。其间，三金房开公司将该门市的前半间商业用房出售给他人后，明德贵继续向买受人租赁使用。2013年，金赤世家A区业主委员会成立后，三金房开公司将小区物业管理交由业主委员会自行管理，并告知业主委员会明德贵租赁的1-11号门市后半间为物管用房。业主委员会自行管理小区物业后，物管工作人员继续使用一楼和负一楼步梯中间的两间小屋。三金房开公司与明德贵签订的《门市租赁合同》期限届满后，金赤世家A区业主委员会（甲方）与帝豪娱乐城（乙方）于2018年1月22日签订《门市租赁合同》，主要内容为：“一、租赁场地为金赤世家A区1-11号门市，营业面积约39㎡。二、租赁期从2018年1月22日起至2023年1月22日止，共计5年。三、年租金为15,200元，第一年租金在2018年1月22日之前一次性付清，第二、三、四、五年的租金分别于2019年1月22日、2020年1月22日、2021年1月22日、2022年1月22日之前一次性付清。乙方如不按时付清租金，甲方可收回房产，乙方违约造成的经济损失责任由乙方负责。…五、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：…3.拖欠租金。…九、违约责任。1.乙方逾期交付租金，除应补交外，按租金的10%以天数计算向甲方交付违约金。…”。赤水市金赤世家A区业主委员会、赤水市帝豪娱乐城分别在合同尾部甲方、乙方处加盖印章，牟泽富、张晓勇（明德贵之夫）分别在甲方代表人、乙方代表人处签名。合同签订后，帝豪娱乐城向金赤世家业主委员会支付第一年度租金15,200.00元，并继续使用该房屋。因被告未按合同约定于2019年1月22日前支付原告第二年度租金，原告分别于2019年3月22日、2019年5月28日向被告送达书面告知书，告知其未按约定支付房屋租金，业主委员会要求收回房屋并补交租金。原告提起本案诉讼后，本院于2019年7月10日向被告送达起诉状副本及应诉法律文书。本案审理期间，三金房地产开发有限公司与明德贵于2019年7月15日就金赤世家A区1幢-1-1号房屋另行签订《商品房买卖合同》后，明德贵于2019年8月申请办理了不动产权登记，产权登记中包含了一楼和负一楼步梯中间的两间小屋。庭审中，被告帝豪娱乐城自述，一楼和负一楼步梯中间的两间小屋是明德贵购买，但原告一直在使用，因使用费双方没有谈好，故未支付原告租赁门市第二年度租金，也是本案纠纷产生的原因，明德贵保留向原告追偿使用费的权利。原告自述，一楼和负一楼步梯中间的两间小屋自始是小区物管人员在使用，无人告知明德贵已购买，直到2019年3月，明德贵才告知业主委员会其购买的事实，现业主委员会随时可以返还两间小屋，并同意适当支付使用费。本院认为，原告与被告于2018年1月22日签订的《门市租赁合同》，是双方在自愿、平等的基础上订立，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。被告作为涉案房屋承租人，未按合同约定于2019年1月22日前支付原告第二年度租金，致原告出租房屋的合同目的不能实现，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”之规定，现原告要求解除双方签订的《门市租赁合同》有理，应予支持。结合本案实际，本院确定被告于2019年7月10日收到载有原告解除合同意向的本案起诉状副本之日为合同解除之日。房屋租赁合同解除后，双方的权利义务即终止，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求被告交还涉案租赁门市有理，应予支持。由于被告从2019年1月22日起至合同解除之日止已实际使用涉案租赁门市但未支付租金，应当按合同约定租金标准支付原告该期间的租金，约为7,093.00元。合同解除后，双方即不存在租赁关系及租金支付，原告要求被告支付合同解除之日至2020年1月21日期间的租金（约8,107.00元）无事实依据和法律依据，不予支持。本案系被告违约致租赁合同解除，原告主张违约损失有理，应予支持，且合同解除时被告仍占有使用租赁门市，从原告诉请要求被告支付2019年度租金15,200.00元的本意看，即包含了合同解除后被告仍占有使用租赁门市造成原告损失的赔偿，综合原告诉请本意、实际损失及预期利益、被告违约与原告使用明德贵的两间小屋具有关联等因素，本院酌定按合同约定的租金标准计算三个月作为被告支付原告的违约损失，约为3,800.00元。被告抗辩未按约支付原告租金是原告一直使用明德贵所有的两间小屋未支付费用所致，该抗辩事由与本案事实虽有关联，但由于原告使用两间小屋有相应的背景和原因，双方也无具体使用费的金额约定，且两个法律关系的权利义务主体不一致，不符合合同法规定的双方同时履行抗辩权的情形，原告未支付两间小屋使用费不能成为被告拒付原告租金的正当理由。被告所持原告业主委员会并非依法成立、不具有诉讼主体资格、代表人牟泽富不具备参与本案诉讼资格的辩解，经本院审查不成立，不予采信。《门市租赁合同》虽是原告代表人牟泽富与被告投资人明德贵之夫张晓勇实际签订，但合同中有原、被告加盖的印章予以确认，且被告实际使用租赁房屋并支付了第一年度租金，被告所持张晓勇与原告签订的合同未经其认可，不是本案适格被告的辩解理由不成立，不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告赤水市金赤世家A区业主委员会与被告赤水市帝豪娱乐城于2018年1月22日签订的《门市租赁合同》，解除日期为2019年7月10日；二、被告赤水市帝豪娱乐城于本判决生效后十五日内将位于赤水市××世家××区××号门市后半间交还原告赤水市金赤世家A区业主委员会；三、被告赤水市帝豪娱乐城于本判决生效后十五日内支付原告赤水市金赤世家A区业主委员会租金7,093.00元；四、被告赤水市帝豪娱乐城于本判决生效后十五日内支付原告赤水市金赤世家A区业主委员会违约损失3,800.00元；五、驳回原告赤水市金赤世家A区业主委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费109.00元，由原告赤水市金赤世家A区业主委员会负担35.00元，被告赤水市帝豪娱乐城负担74.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则产生法律效力。审判员  李维兴二〇一九年八月十五日书记员  宋贵林