北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初7809号原告：胡晓阳，男，1955年3月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人：杨凌波，北京友恒律师事务所律师。委托代理人：张静，北京友恒律师事务所实习律师，被告：刘英学，男，1974年10月27日出生，汉族，住北京市海淀区。原告胡晓阳与被告刘英学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓阳及委托代理人杨凌波、张静，以及被告刘英学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡晓阳向本院提出诉讼请求：1、解除我和刘英学于2018年8月23日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、刘英学自合同解除之日起3日内腾退房屋，租金据实结算（月租金或占用费按9000元标准进行计算）；3、刘英学向我支付违约金9000元。事实理由：我名下登记有位于北京市海淀区知春里x号楼x号房屋（以下简称涉案房屋）一处。2018年8月23日，在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间下，我与刘英学签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：租期为一年，自2018年8月27日至2019年8月26日，租金为每月9000元，支付方式为年交，支付时间为2018年8月24日。合同签订后，我于2018年8月23日向刘英学交付了房屋，但其一直未交齐全部房屋租金，至今尚欠付1万元，经我多次催告，其一再躲避，至今仍在逃避履行合同义务。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照约定履行各自义务。现刘英学迟延交付房租的行为已违反了合同约定，根据合同约定：乙方不按照约定支付租金达10日以上，甲方有权单方解除合同；乙方有第10条第4款的情况，应按月租金的100%向甲方支付违约金。为维护合法权益，故诉至法院。刘英学辩称，不同意解除合同。《租赁合同》系胡晓阳之妻王尊一代签。2018年8月24日晚，我与王尊一打过电话，约定待胡晓阳把自己亲笔签署委托书交到中介（即胡晓阳授权王尊一有权出租房屋的委托书），我就把剩余的1万元打给胡晓阳。但是胡晓阳至今未将委托书交给中介，亦未向我出示，故我未支付尾款1万元，剩余房租我已依约支付。胡晓阳如果把委托书交至中介处，我就支付1万元尾款，故我没有违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年8月23日，甲方胡晓阳、乙方刘英学与丙方链家公司签订《租赁合同》，约定：“胡晓阳向刘英学出租涉案房屋，链家公司系居间方；房屋租赁期自2018年8月27日至2019年8月26日，甲方应于2018年8月24日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金每月9000元，租金按年支付，租金总计108000元；支付方式押一付十二，各期租金支付日期2018年8月24日；乙方不按照约定支付租金达十日的、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金……”。庭审中，双方当事人均认可《租赁合同》系胡晓阳之妻王尊一代签，胡晓阳当庭表示认可王尊一代理其签订《租赁合同》的事实，并认可《租赁合同》的全部内容。2018年8月24日，刘英学向王尊一转账支付《租赁合同》约定的租金98000元。同日，刘英学与王尊一电话通话：“刘英学：……还有10000元，我就想等着您把那个授权委托书交到中介那边之后我给您转过来。王尊一：哦，行。刘英学：授权委托书您写好了吗？王尊一：我们家那位不在家，明天吧，我刚才跟中介说了。刘英学：叔叔没在是吧？王尊一：对。刘英学：就是如果写好了以后，您如果没空的话，也可以不给他送过去，就给那个中介打个电话，他就会派人到您楼下去取的。王尊一：哦，行，我知道，他跟我说了……”。截至本案2019年7月29日庭审时，双方均认可《租赁合同》仍在继续履行中，刘英学仍居住在涉案房屋内，仍欠付10000元租金。有争议的证据和事实如下：胡晓阳主张其已完全履行了合同义务，但刘英学至今仍欠付10000元租金的行为构成违约，故主张解除双方签订的《租赁合同》，刘英学支付违约金9000元，并要求刘英学自合同解除之日起3日内腾房，月租金或房屋占用费按每月9000元的标准计算。刘英学不同意胡晓阳上述全部主张及诉讼请求，其辩称在2018年8月24日其与王尊一的电话通话中，双方已经口头约定改变了10000元租金尾款的支付方式及时间，即待胡晓阳签署其授权王尊一有权出租涉案房屋的授权委托书，并将授权委托书交到链家公司之后，刘英学再行支付10000元租金尾款。现因胡晓阳并未签署授权委托书交至链家公司，刘英学才未支付10000元租金尾款，故刘英学不存在违约行为，不同意解除合同。胡晓阳不认可刘英学上述全部抗辩主张，不认可双方口头约定改变了10000元租金尾款的支付方式及时间。就授权委托书事宜，胡晓阳主张其已于2018年8月25日将授权委托书原件照片发送给链家公司的房产经纪人孟祥远，孟祥远亦已将电子版发送给刘英学；2018年10月15日，王尊一将授权委托书原件送给孟祥远；2018年10月19日，孟祥远上门给刘英学送授权委托书，但刘英学拒绝接收；期间，出租方与孟祥远曾多次联系刘英学，刘英学均不予回复，消极回避，拒绝支付剩余租金，故应认定刘英学存在违约行为。胡晓阳就其上述主张提交胡晓阳与刘英学的短信记录、王尊一与孟祥远的微信聊天记录、孟祥远与刘英学的微信、短信以及电话通话记录、视频资料、孟祥远出庭证人证言予以证明。刘英学认可尾号8809的手机号码系其本人的手机号码，不认可胡晓阳的上述全部主张以及证据的真实性，并主张现有证据无法反映胡晓阳已将其签署的授权委托书交至链家公司处，且王尊一在2018年8月24日的电话通话中曾称胡晓阳当日不在家，次日方能签署授权委托书，而孟祥远却于2018年8月24日向刘英学微信发送虚假的电子版授权委托书，故链家公司之后向刘英学提交的一切材料均不予认可。另，庭审中，刘英学自称2018年10月19日之后，其未要求与胡晓阳及链家公司核实授权委托书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王尊一代胡晓阳与刘英学于2018年8月23日签订了《租赁合同》，鉴于王尊一的代理行为及合同全部内容得到了胡晓阳的追认，故《租赁合同》系胡晓阳与刘英学的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、胡晓阳与刘英学是否约定变更了10000元租金尾款的支付方式及时间。根据2018年8月24日的通话录音，胡晓阳之妻王尊一确对刘英学提出的将授权委托书交到链家公司后再行支付10000元租金尾款表示认可，鉴于王尊一系代理胡晓阳签署《租赁合同》，并在合同签署后直接与刘英学沟通租房事宜，又以王尊一的账户收取刘英学支付的房屋租金，事后其代理行为亦得到了胡晓阳的追认，故刘英学有理由认为王尊一代表胡晓阳同意变更了10000元租金尾款的支付方式及时间，即待胡晓阳签署其授权王尊一有权出租涉案房屋的授权委托书，并将授权委托书交到链家公司之后，刘英学再行支付10000元租金尾款。二、刘英学是否存在违约行为。本案当事人既有前述约定，则胡晓阳将其签署的授权委托书交至链家公司后，刘英学即应当支付10000元租金尾款。现胡晓阳主张其已亲自向王尊一出具授权委托书，并已通过链家公司负责该租赁合同居间事宜的孟祥远向刘英学发送过授权委托书原件照片，后又将授权委托书原件交给孟祥远，孟祥远也已上门向刘英学送过授权委托书但遭拒，期间胡晓阳与孟祥远曾多次联系刘英学，刘英学均不予回复，消极回避，拒绝支付剩余租金，至此胡晓阳已履行授权委托书交付义务，刘英学拒不支付租金尾款的行为应构成违约。刘英学虽否认胡晓阳向链家公司交付授权委托书的真实性及时间，但根据本案案情、已查明事实、现有证据及当事人陈述，结合链家公司孟祥远出庭作证其在2018年10月15日已收到授权委托书，并积极联系刘英学，告知其可以与胡晓阳、王尊一核实授权委托书真伪的事实；同时考虑到王尊一与胡晓阳系夫妻关系，胡晓阳认可了王尊一的代理行为，亦无其他反证证明胡晓阳向王尊一出具授权委托书存在客观障碍性的情形下，本院认定胡晓阳已于2018年10月15日向链家公司交付了授权委托书。此外，刘英学虽自称链家公司于2018年8月24日对其实施了欺骗行为，此后不认可该公司提交的任何材料，但该主张系其单方认知，且其在知晓出租方联系方式的情形下，并未将此情况在此后的沟通中告知胡晓阳，或与胡晓阳协商变更授权委托书的交付方式，故胡晓阳依约向链家公司交付了授权委托书，而刘英学未能及时支付10000元租金尾款的行为构成违约。综上，刘英学存在违约行为，胡晓阳有权依约行使合同解除权。合同解除时间，鉴于胡晓阳未举证证明其于本案诉讼前向刘英学发送过合同解除通知，故在本案中刘英学收到起诉状之日即2019年2月28日应为胡晓阳的合同解除通知到达之日，宜认定为《租赁合同》解除日。现《租赁合同》已解除，胡晓阳要求刘英学腾房的诉请于法有据。关于房屋占用费，考虑到刘英学已向胡晓阳支付租金及占用费98000元，为计算方便，将刘英学已支付租金及占用费计算至2019年7月26日，剩余1000元于违约金中一并考虑，故刘英学应按照双方合同约定的每月9000元的租金标准自2019年7月27日起向胡晓阳支付占用费至实际腾房之日。关于违约金，刘英学不同意支付，本院结合胡晓阳的实际损失、违约方过错程度及本案具体情况等综合考虑，酌情判定为2500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第四十九条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、胡晓阳与刘英学于2018年8月23日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；二、本判决生效之日起7日内，刘英学将位于北京市海淀区知春里x号楼x号房屋腾空交还胡晓阳；三、本判决生效之日起7日内，刘英学按照每月9000元的标准向胡晓阳支付自2019年7月27日起至实际腾房之日的房屋占用费；四、本判决生效之日起7日内，刘英学向胡晓阳支付违约金2500元；五、驳回胡晓阳其他诉讼请求。案件受理费250元（胡晓阳已预交），由刘英学负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王媛媛人民陪审员  靳艺红人民陪审员  李孟超二〇一九年八月一日书 记 员  王雪燕