北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初16633号原告：马莹，女，1980年11月22日出生，住河北省衡水市。委托诉讼代理人：李永慧，北京银雷律师事务所律师。被告：孟祥远，男，1955年12月27日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：徐宪杰，北京亚森律师事务所律师。原告马莹起诉被告孟祥远共有物分割纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法组成由审判员张鸣担任审判长，人民陪审员李莲滨、人民陪审员刘建参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告马莹及其委托代理人李永慧、被告孟祥远委托诉讼代理人徐宪杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马莹向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告海淀区xx号房屋出售款200万元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：谷xx与孟xx生有三个子女孟祥杰、孟祥远、孟祥真。原告是孟祥真的女儿。被告是原告的舅舅。孟xx单位分配位于海淀区xx号的房屋，1996年孟xx去世。1999年房改，原被告双方于1999年12月30日签订协议书，约定海淀区xx号房屋由孟祥远与原告马莹共同出资66000元购买，原告承担购房款的三分之一，交给被告22000元。之后，该房屋登记在被告名下。2016年谷xx去世，今日原告母亲跟被告联系，被告称已将房屋出售，原告根本不知情。原告多次与被告电话联系，被告拒不接听电话。为维护自己的合法权益，特诉至法院请依法判决。被告孟祥远答辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求。一、被告于1999年12月30日签订协议书，12月30日向北京市钟表眼镜公司申请购买房改房也就是海淀区xx号房屋，该房屋申请是1994年国家的房改政策，孟祥远夫妻享有的购房资格，办理了相关的购买公有住房的手续，详情见被告向法庭提交的证据申请表、房屋买卖契约、收费明细、收款收据，之后孟祥远依法办理了公司成本价出售住宅的房产证，办理完毕时间为2001年3月29日。原告向法庭提交的协议书与当时国家房改政策是相违背的，协议书的约定是无效的，协议书中关于此协议同产权证具有同等法律效力也是无效的。协议是合同，而房屋产权要以房管局登记为准并且应盖公章，该协议的约定直接违反当时国务院房改的政策规定，属无效约定。被告同意返还其22000元及利息。二、因该房是夫妻共同财产，申请购买该房时，孟祥远作为丈夫自己在购房合同上签名，是按照公司的当时购买房改房的规定，但该房的购买房款以及该房的相关所有权属于夫妻共同财产，仅就原告向法院提交的协议书本身来讲，该协议书仅有被告一人签字，原告没有证据证实被告之妻孟大品同意该协议，故单就该协议书签订的主体而言，该协议书也是未经其他共有权人认可同意而签订，从此方面来说该协议也属于无效协议。三、1999年12月30日签订协议书，3月29日取得的房产证，是被告和孟大品夫妻共同财产，原告无权主张分割售房款的三分之一，按法律规定共同财产的出售逻辑来说，至少也应当是六分之一。原告应该向法院提交证据举证证实按585万元分割的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：孟xx与谷xx(xx)系夫妻关系，孟祥远、孟祥（素）真、孟祥杰系其子女。孟祥远和孟大品（聘）是夫妻关系，马莹系孟祥真之女，谷xx于2018年5月25日因死亡注销户口，孟xx于1996年12月12日因死亡注销户口。1999年12月30日，北京市钟表眼镜公司职工购买公有住房申请表，购房人姓名孟祥远，1955年12月27日出生，籍贯河北衡水，地址海淀区**（以下简称涉案房屋），参加工作时间1972年1月，97售房预收款三居室66000元。1999年12月30日，孟祥远交纳海淀区xx号售房款成本价66000元。1999年12月30日。立据人马莹与孟祥远签订《协议书》，现有马甸钟表公司宿舍3-5-6三居室住房一套，因公司出售，孟祥远购其中两居室，马莹购其中13米一间（厨房卫生间使用权各半）。13平米一间产权归马莹所有，此协议同产权证具有同等法律效益。孟祥远、马莹共付购房款人民币66000元整，其中马莹付总金额三分之一。1999年12月30日由马莹交给孟祥远人民币现款贰万贰千元整。经双方协议，如马莹婚后有住房，产权转为其中12平米小间（厨房卫生间使用权各半），如将来不需要此居住，应优先转让给孟祥远。未尽事宜，双方协商解决。此协议一式两份双方各执一份。注：谷xx要求房屋购买后，有生之年安排在阳面房屋居住。见证人孟祥伟、范静萍。2001年2月20日，卖方（以下简称甲方）北京市钟表眼镜公司与买方（以下简称乙方）孟祥远签订《北京市钟表眼镜公司房屋买卖契约》。甲、乙双方根据1999年8月23日京-商房改办（1999）第16号文件批复，就下列房屋的买卖订立本契约，共同遵守。一、甲方将坐落在北京市海淀区xx号，建筑面积70.7平方米，以成本价1485元每建筑平米，出售给乙方，立契价：62454元整。二、公共设施维修基金（26元每建筑平米）：1838.20元。三、甲方根据文件规定，同意乙方享受以下优惠：1.职工以成本价购房，售房单位按购房职工夫妇双方建立公积金前的工龄给予工龄折扣。每建筑平方米的年工龄折扣额为标准价高限乘以年工龄折扣率0.9%乘以夫妇双方建立公积金前的工龄和。2.购买现住房，给予现住房折扣，每建筑平方米现住房折扣额为负担价579乘以现住房折扣率1%。3.以成本价出售旧楼，按当年新建楼房的成本价给予成新折扣，成本价年折旧率为2%，已竣工年限超过30年的，按30年计算。4.乙方第一次购买公有住宅楼房，免征契税和自住期间的房产税及土地使用税。四、甲乙双方签订契约后由甲方到房屋所在地产交易所办理立契过户手续，由甲方取得房产卖契并到房地产管理部门办理产权登记，领取北京市房产所有证，待乙方向甲方付清全部房价款后，甲方将产权证件交给乙方。落款处，卖方（甲方）北京市钟表眼镜公司盖章，买方（乙方）孟祥远签章。2001年3月2日，《售房立契价及各项收费明细》载明，售房单位北京市钟表眼镜公司，售房坐落海淀区xx号。姓名孟祥远，立契价62454元，登记费12.7元，工本费5元，测绘费85元，公共维修基金1838.2元，印花税31.2元，总计金额64349.6元，已收定金66000元，应退金额1650.4元。2001年3月2号，孟祥远退售房款1650.4元。2001年3月29日，北京市海淀区xx号登记的所有权人为孟祥远。另查：2000年12月11日，北京市房屋产权登记申请书载明，坐落海淀区xx号房屋，原产权人北京市钟表眼镜公司，现产权人孟祥远，产权来源购买。2000年12月11日，单位出售公有住房房价计算表载明，购房人孟祥远，房屋坐落北京市海淀区xx号，本套楼房建筑面积68平方米，使用工龄男方22年，女方6年，合计28年，各项指标，标准价高限1396元，年工龄折扣率0.9%，已竣工年限13年，现住房折扣率1%，负担价=标准价高限*（1-0.9%*65）=579元。年工龄折扣率0.9%，成本价1485元，年折旧率2%。实际房价={（1485-1396*0.9%*28）*（1+8%）*（68.00+2.70*0.5+0.00*0.7）+75.0}*（1-13*2%）-579*1%*（68.00+2.70）+1485*0.00*0.74+0*0.00=62454元。再查：2018年8月23日，孟祥远以总价585万元的价格将海淀区**的房屋出售给案外人。本案审理过程中，马莹向本院提出财产保全申请，请求查封孟祥远名下位于北京市石景山区xx号房屋(房产证号为：京（20**）石不动产权第XXXX号)。申请人马莹以中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司诉讼财产保全责任保险保单保函为担保。2019年7月3日，本院作出保全裁定，查封被申请人孟祥远名下北京市石景山区xx房屋。庭审中，孟祥远称涉案房屋系基于孟祥远和孟大品夫妻双方的职工身份资格购买，且使用了双方的工龄；综合现住房折扣、年折旧率、免契税等各项指标，但其签订协议时并不知道包含工龄等优惠。马莹称现住房折扣、年折旧率、免契税等各项指标与孟祥远无关，当时所有购买公房的人都享有这些优惠，且其签订协议时应当知道包含了工龄优惠仍签订了协议。另，双方均认可签订协议时只是知道预收购房款66000元，并不知道实际购房款金额。上述事实，有证明信、买卖契约、《售房立契价及各项收费明细》、收据、协议书、结婚证、户口本、房产证、房屋买卖业务签订文件合订本、北京市房屋产权登记申请书、单位出售公有住房房价计算表及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于：一、协议的性质及效力；二、涉案房屋的共有权人及相应份额；三、原共有物出售后是否应当分割及如何进行分割。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。第一，本案的协议书系马莹与孟祥远双方对购买涉案房屋出资份额及对应物权份额的约定，系孟祥远对涉案房屋的所有权取得的约定而非其取得所有权之后进行的处分，故对于孟祥远称协议书未经孟大品及北京市钟表眼镜公司同意无效、违背房改政策无效的抗辩意见，本院均不予采纳。第二，关于涉案房屋的共有权人。首先，虽然涉案房屋买卖契约的签订人为孟祥远，登记的所有权人亦为孟祥远，但双方对涉案房屋的出资有明确约定，根据双方约定及实际出资，涉案房屋应为孟祥远与马莹按份共有；其次，尽管协议书对份额有约定，但实际购房款数额有变化，且购买涉案房屋使用了孟祥远夫妻两人的工龄，故其各自享有的所有权份额，应当按照实际出资比例、考虑工龄等优惠等因素综合考虑。第三，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，涉案房屋已经另行出售，马莹认可出售金额，现马莹、孟祥远对于涉案房屋的共有已经转化为对购房款的共有，故对于马莹要求分割购房款的诉求，本院予以支持。对于分割购房款对应的金额，本院综合考虑双方的协议约定、购房款的计算方式及实际出资金额确定的所有权比例予以认定。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条、第一百零四条之规定,判决如下：一、孟祥远于本判决生效后十五日内给付马莹北京市海淀区xx号房屋出售款1889550元；二、驳回马莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由原告马莹负担629元（已交纳），由被告孟祥远负担10771元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由原告马莹负担276元（已交纳），由被告孟祥远负担4724元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  张 鸣人民陪审员  李莲滨人民陪审员  刘 建二〇一九年八月十四日书 记 员  史 彤