福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2936号 上诉人（原审被告）：陈碧润，女，1971年3月17日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：徐磊明，福建方与圆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门新凯宾物业服务有限公司（现更名为厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司），住所地中国（福建）自有贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六，统一社会信用代码913502035750280631。 法定代表人：侯团圆，董事长。 委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人陈碧润与被上诉人厦门新凯宾物业服务有限公司（下称“新凯宾公司”）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初7795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人陈碧润上诉请求：1.请求二审法院撤销（2018）闽0203民初7795号民事判决书，并将本案发回一审法院重审；2.如二审法院不同意发回重审，也应在查清事实后撤销（2018）闽0203民初7795号判决第一项、第二项，并依法改判驳回被上诉人一审的第一项、第二项诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.本案讼争的湖里区康泰里77号102半地下车库为102住宅的配套设施，不能另外收取物业服务费和公维金，否则构成重复收费。2.上诉人仍然认为本案前期物业合同属于无效合同，对上诉人不具约束力，被上诉人无权依据前期物业合同向上诉人收取物业服务费和公维金。3.被上诉人收取2015年7月1日起的物业服务费没有合法依据。4.如二审法院不同意驳回起诉或驳回诉讼请求，也应当撤销原判发回重审。①原审判决认定基本事实不清，应当裁定撤销原判决发回原审人民法院重审。②原审判决严重违反法定程序的，应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。5.即使二审法院不同意驳回原告起诉，也不同意发回重审，因原判决认定事实错误或适用法律错误的，二审法院应当以判决方式依法改判、撤销或者变更。①公维金属于全体业主所有，被上诉人已退出小区物业，无权收取公维金。②被上诉人追讨物业服务费已过诉讼时效的部分不应获得支持；即使二审法院坚持认为被上诉人有权收取公维金，其中已过诉讼时效部分不应获得支持。6.被上诉人在讼争小区服务质量低劣，严重质价不符，还存在大量侵权行为和违法行为，不应当全额收取物业服务费，应按合同约定标准（80元/月）的20%收取物业服务费。7.被上诉人严重违反合同约定，其应当承担的违约责任远大于上诉人，上诉人拒交物业费属于履行合同的不安抗辩权，被上诉人无权向上诉人收取违约金。8.即使法院坚持判令上诉人支付违约金，原审法院判令的违约金仍然过高，也应当予以降低。被上诉人不能按别墅标准向上诉人收取相应费用，也不得依据其他标准向上诉人收取相应费用；被上诉人与案外人源昌房地产公司存在共同侵权和违约行为；2008年12月1日前厦门市前期物业服务收费实行审批制，且一年一审，物业管理企业未经审批或到期未经重新申报核准不得收取物业服务费和公维金；2008年12月1日起厦门市前期物业服务收费实行备案制，但业主已入住的住宅选择服务等级需经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意；被上诉人违法收取物业费、公维金至2013年12月31日，2019年再次通过虚假诉讼方式向上诉人收取物业服务费和公维金；被上诉人收取服务费和公维金还要看被上诉人是否履行了相应的行政审批手续或备案手续。 被上诉人新凯宾公司辩称：1.物业费收费标准系依据《前期物业服务合同》之约定，上诉人认为物业费收费标准应经物价局备案才能实施没有法律依据。2.前期物业服务收费亦不属于实行政府指导价范围，无需向政府价格部门备案。3.康泰里77号102室半地下层车库是独立产权车，产权面积有119.27平方米，该面积并未计入康泰里77号102室房屋产权面积内，且该车库的物业费是按个收取不是按面积收取，不存在重复收费。4.一审法院系在一审庭审结束后裁定终止本案一审案件的程序，一审开庭过程中，上诉人的诉讼权利均有合法保障，一审法院在中止事由消失后，直接判决并无不当。上诉人上诉称至今不清楚中止事由是否消失，并以此为由认为一审法院程序违法，但在本案庭审中其又当庭提出（2019）闽02民终197号案件相关业主已向福建省高级人民法院申请再审，并以本案合议庭成员为（2019）闽02民终197号案件合议庭成员为由申请回避。以上种种均表明，其对中止事由是否消失早已知悉。5.本案原审中陈碧润并未主张诉讼时效已过，诉讼时效在原审中已经中断，新凯宾公司诉求并未超过诉讼时效。6.上诉人认为新凯宾公司已撤出小区，其不再需要交纳相应公维金，没有法律依据。7.物业费不是物业服务企业的劳务对价，不是物业服务企业的营业收入，而是业主承担区分所有建筑管理责任的方式与义务，交纳物业费是业主的法定义务，业主不能以服务瑕疵等理由拒交物业费或要求打折。综上，无论从法律上，从合同上，从维护全体业主利益、从维护社会秩序的角度上诉人都没有任何理由拒交物业费，请法院依法驳回上诉人的上诉请求。 新凯宾公司向一审法院起诉请求：1.判令陈碧润支付2015年7月1日至2017年12月31日期间车库物业服务费2400元及违约金（以每季度欠费总额为基数，按日千分之三的标准，自每季度首月6日起分段计算至陈碧润支付完拖欠的物业服务费之日止）；2.判令陈碧润支付2015年7月1日至2017年12月31日期间车库公共维修金150元及违约金（以每季度欠费总额为基数，按日千分之三的标准，自每季度首月6日起分段计算至陈碧润支付完拖欠的物业服务费之日止）。 一审法院认定事实：陈碧润系厦门市湖里区康泰里77号102室住宅（以下简称涉案住宅）及半地下室车库（以下简称涉案车库）的所有权人。涉案住宅的建筑面积为199.14平方米，涉案车库的建筑面积为119.27平方米。2008年6月12日，源昌房地产公司与源昌物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：源昌房地产公司选聘源昌物业公司为“源昌豪庭”（兴隆路1-87#、康乐里1-12#）提供前期物业管理服务，合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为别墅2.5元/月·平方米、（停车场车位所有权或使用权由业主购置的）车库车位80元/个·月。2015年6月20日，源昌物业公司与新凯宾物业公司签订《合并协议》，约定：双方实行吸收合并，新凯宾物业公司吸收源昌物业公司而继续存在，源昌物业公司解散并注销（后于2015年9月10日登记注销）；双方完成合并及完成所有与本次合并相关的工商变更手续之日起的所有财产及权利义务，均由新凯宾物业公司无条件承受。2015年6月23日，源昌房地产公司与新凯宾物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：源昌房地产公司选聘新凯宾物业公司为“源昌豪庭”（兴隆路1-87#、康乐里1-12#）提供物业服务，合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时；物业管理服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共有部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务收费标准为别墅按建筑面积每月每平方米2.5元、（停车场车位所有权或使用权由业主购置的）车库车位80元/个·月，业主在办理交房手续时从交房通知确定的交房日期起预交半年物业服务费用，以后按季交纳，于每季度第一个月5日前交纳，如有欠费应按欠费额的千分之三按日支付违约金；公共维修金收费标准为别墅按建筑面积0.3元/月·平方米、车库车位5元/月/库/位，业主在办理交房手续时从交房通知确定的交房日期起预交半年，以后按季交纳，于每季度第一个月的5日前履行交纳义务。 一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。涉案住宅及车库所在的“源昌豪庭”开发商即源昌房地产公司与新凯宾物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效合同，对涉案住宅及车库的所有权人陈碧润具有约束力。陈碧润接受新凯宾物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业服务费。新凯宾物业公司主张陈碧润自2015年7月1日起拒不交纳相关物业服务费用，而陈碧润没有提供证据予以反驳，亦无法佐证其抗辩主张，应当承担举证不能的不利后果。因此，新凯宾物业公司要求陈碧润支付涉案车库在2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2400元（80元/月×30个月）与公共维修金150元（5元/月×30个月），有事实与法律依据，予以支持。关于违约金，合同约定按季（于每季度第一个月5日前）交纳物业服务费，否则按欠费额的千分之三按日支付违约金，该计算标准（即月9%）高于民间借贷利率的法定上限（即月2%），故根据公平原则和诚实信用原则予以酌情调整，按欠费总额的30%计算；因合同未约定逾期支付公共维修金的违约责任，对新凯宾物业公司要求陈碧润支付该部分违约金的诉讼请求，不予支持。据此，陈碧润应当支付新凯宾物业公司违约金2400元×30%=720元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈碧润于本判决生效之日起七日内支付厦门新凯宾物业服务有限公司关于厦门市湖里区康泰里77号102室半地下室车库在2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2400元及违约金720元；二、陈碧润于本判决生效之日起七日内支付厦门新凯宾物业服务有限公司关于厦门市湖里区康泰里77号102室半地下室车库在2015年7月1日至2017年12月31日期间的公共维修金150元；三、驳回厦门新凯宾物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。对当事人在二审中提交的新证据是否采信作为本案认定事实的依据问题，本院在后一并评述。 本院认为，根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人是否可以针对车库独立于案涉房屋收取物业费及公维金。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下： 1.关于案涉前期物业服务合同的效力问题，本院已作出（2019）闽02民终197号民事终审判决，维持（2018）闽0203民初10052号民事判决对本案讼争物业服务合同效力的认定，即本案讼争物业服务合同经生效裁判确认为合法有效。陈碧润的此节上诉意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。 2.关于被上诉人收费的合法性，案涉《前期物业服务合同》对上诉人是否有约束力的问题。上诉人主张上诉人未与被上诉人签订物业管理协议，被上诉人未提供收费标准备案资料缺乏收费依据。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。按照上述规定，建设单位源昌房地产公司与新凯宾物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，陈碧润以其并非合同当事人为由主张物业费不应按照该份合同计算的理由不能成立。《厦门市物业服务收费管理办法》（2015年1月日起施行）第七条规定，住宅**物业公共服务费实行政府指导价。…前款住宅不包括别墅、低层住宅。涉讼房产为5层建筑，应不属政府指导价范围。源昌房地产公司与新凯宾物业服务企业签订的前期物业服务合同约定（停车场车位所有权或使用权由业主购置的）车库车位80元/个·月。因此，被上诉人主张涉案房屋车位按80元/个·月计算符合法律规定，应予支持。 3.关于被上诉人是否可以针对车库独立于案涉房屋收取物业费及公维金。2015年6月23日，源昌房地产公司与新凯宾物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：物业服务收费标准为别墅按建筑面积每月每平方米2.5元、（停车场车位所有权或使用权由业主购置的）车库车位80元/个·月。上诉人提供陈**（尾号为-----062厦地房证字）土地房屋登记卡附载文字“同一门牌号的住宅与车库合为一户，处分时应同时处置”，未能证明其关于讼争车位厦门市湖里区康泰里77号102室半地下室车库属厦门市湖里区康泰里77号102室配套设施高度低于2.2米，不能另外收取物业费和公维金的主张。根据双方合同约定案涉车库权属独立，物业费用应独立于案涉房屋收取。 4.关于涉案物业费收取是否已超出诉讼时效。上诉人该主张未在一审提出，二审不予支持。 5.上诉人关于被上诉人物业管理存在瑕疵，没有提前知会径行开挖上诉人花园及未能及时回填、恢复，要求扣减20%物业费的主张，被上诉人有义务提高管理水平满足业主要求，但上诉人所提及管理瑕疵不足以扣减物业管理费。上诉人可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。 6.上诉人关于原审案件中止未通知其恢复审理而径行判决，程序违法的主张。一审该程序事项的处理虽未尽周全，但庭审结束后中止事项的恢复并未影响上诉人诉讼权利行使。 7.上诉人关于被上诉人已退出小区，无权收取公维金的主张。被上诉人虽已退出小区，但主张其管理期间的物业公维金没有违反法律规定，可以支持。 8.上诉人关于违约金过高的主张，合同约定为日3‰，一审判决调整按物业费欠费总额的30%计算，并未违反法律规定，该上诉请求不予支持。 综上所述，陈碧润的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈碧润负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇一九年八月二十一日 书记员 林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。