重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初12799号 原告：雷玲，女，1994年11月19日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 被告：吴瑜尧，女，1977年10月14日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：丁华强，重庆远博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏英杰，重庆远博律师事务所实习律师。 原告雷玲与被告吴瑜尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告雷玲，被告吴瑜尧及其委托诉讼代理人丁华强、夏英杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告退还2019年3月1日至5月31日的租金2400元、押金800元；诉讼费由被告负担。事实和理由：向婷婷承租了被告位于重庆市渝北区电子校心悦雅居x栋2-3的一间房，后向婷婷意欲将该房转租原告，被告也表示同意。后被告遂将其与向婷婷在2018年9月1日签订的租赁合同上向婷婷名字划掉，直接改为原告，租金每月1600元。后原告和合租者李欢瑶共同支付了房租4800元、押金1600元，原告支付方式为通过微信向被告支付房租2400元，押金800元直接交给李欢瑶，由李欢瑶交付被告。2018年12月，原告入住案涉房屋，2018年3月1日原告再次缴纳租金2400元，次日被告表示房租上涨至1800元/月，如原告不补缴则需搬出房屋，已缴纳的租金及押金不予退还。原告多次沟通未果，被告更是直接将原告的物品扔出，其配偶还扬言殴打原告，并且改建房屋内部，导致无法继续租住。故为维护原告的合法权益，起诉来院。 被告答辩称：1.原告与李欢瑶共同与被告签订租赁合同，原告支付了2019年3月1日至5月31日的租金2400元，但至今仍未将案涉房屋钥匙归还被告，未履行还房手续，2019年6月1日之后的租金原告也未缴纳；2.被告没有收取原告的押金，且合同约定租期未满押金不予退还。请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，房屋租赁合同、微信转账记录、银行流水、微信聊天记录、发票，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议之证据，即原告举示的照片，因不能确定摄于案涉房屋及拍摄时间，故不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告、李欢瑶（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，第1条约定：甲方将所属位于重庆市渝北区电子校心悦雅居x栋2-3房屋出租给乙方，租金1600元/月，付款方式为3月付一次，租期从2018年9月1日至2019年9月1日，乙方在2018年9月1日起付给甲方租金4800元，此后每季度乙方提前交下季度的租金；第2条约定：乙方租赁期间，所产生的水电气、清洁费、物管费、闭路费自行负担，并交纳1600元押金给甲方，所定期满后，经双方同意，乙方合理提出退房要求后，必须结算完水电气、闭路、清洁费、物管费等费用，甲方退还乙方全部押金；第4条约定：乙方应按照合同约定的时间缴纳房屋租金和水电气物管费，不按时缴纳，超出10日不交，甲方有权收回房屋，进行乙方个人财产处理；第6条约定：所定租房限长短，经双方协商，如果乙方在未租满所定期限提出退房要求，甲方有权拒绝退还已缴纳的租金及押金；备注条款约定：没住满1年，须转租出去退押金，否则不退。审理中，双方均认可原告是从2018年12月1日开始才承租案涉房屋。 2018年11月30日、2019年3月1日，原告分别向被告支付了2400元租金。 2019年3月1日，被告通过微信向原告催收租金，原告微信回复先交2个月的，这两个月找到人就搬走。被告表示先交全部，找到人后再退。当日原告通过微信转账支付了2400元。 2019年3月2日被告微信表示从3月起房租涨200，每月1800，如有意见，转租出去退押金，每人再转300。原告遂表示涨也应是3个月后涨，今天突然涨，怎么找房子。被告表示原告可以慢慢找。 2019年4月1日原告微信表示“房子不好租，一个月没租的出去……我也要交2个月的钱空起啊”。 被告表示“那房子一家人住合适些，那个女孩说她下个月整租出去”。 2019年4月6日被告微信表示“随时会来，免得麻烦你，大门钥匙我有”。 原告微信表示“现在我是要把房子锁了，我拿钱租的房子，我有权利锁起来，贵重东西不见了，我不晓得找哪个……现在锁门只是一个人退一步才能解决事情，如果都不退反到更愿意按照合同来……”。 审理中，原告陈述：1.案涉房屋本系一室一厅，被告将客厅隔断改建了一个卧室，其就与李欢瑶各自承租了一间卧室，客厅、厨房等公用，原告承租的是客厅隔断改建的卧室，租金各自给各自的，押金800元其支付给了向婷婷，因为向婷婷退租时被告未退押金，而是待原被告租赁关系结束后由被告直接退给原告；2.其只有案涉房屋大门钥匙，至今仍未归还被告，但被告早已将大门锁更换了；3.4月6日晚其虽称将搬回去住，但此时被告早已经将客厅隔出的房间拆除，而且大门锁也被更换，原告根本进不去；4.3月1日之前被告确打电话问如何处理与李欢瑶的矛盾，其遂表示要么搬走，被告遂叫其支付了一季度租金，但第二日被告就表示要涨房租并搬出去，3月10日原告遂搬出去了，4月6日微信上所谓的加锁也只是准备在租住的卧室加锁；5.租赁合同并未解除。庭审结束后，原告提交了情况说明称4月20日其到案涉房屋发现因被告换锁致使打不开大门，遂联系李欢瑶了解情况，李欢瑶表示被告已将原告的物品搬出，且原告租住的卧室已经拆除，因被告涨租金、换锁且将房间拆除致使合同目的无法实现，故在其搬离之日即2019年3月10日合同予以解除。 被告陈述：1.租金是原告与李欢瑶各自支付各自的，对于该份租赁合同，被告于2018年9月1日收取了李欢瑶交付的押金1600元，原告于2018年12月1日才开始承租案涉房屋；2.押金1600元确系原告与李欢瑶的，原告与李欢瑶各占多少其不清楚，在李欢瑶退租时被告退了800元押金；3.案涉房屋大门钥匙和卧室钥匙均在原告手中，被告从未换锁，2019年5月31日前原告也偶尔回案涉房屋居住，李欢瑶于2019年5月31日搬走，6月15日被告自行收回了房屋；4.至于微信记录中被告表示要重新装修是因为3月1日原告交了租金后就要搬走，被告遂让她转租出去退租金及押金，但原告说案涉房屋太烂不好租，被告遂表示重新粉刷；5.2019年5月31日前的物管、水电费李欢瑶均已结清；6.租赁合同于2019年6月11日解除，因原告逾期支付下季度租金超过10天。 本院认为:原被告签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。 被告称因原告逾期支付2019年6月至9月的租金超过10天，其有权解除合同并收回房屋，租赁合同于2019年6月11日解除。由于2019年3月2日被告提出涨租金，如不同意则转租出去退押金，此时其即表达了解除合同的意思，然因擅自涨租金不符合合同约定，被告也不具备合同解除权，原告也未明确表示同意解除租赁合同，故此时租赁合同尚未解除，而原告拒绝支付下季度租金亦具备合理理由，故被告无权以此为由解除合同。原告称因被告违约涨租金、擅自搬离原告物品、改建房屋、换锁致使合同目的无法实现，故租赁合同在其于2019年3月10日搬离时解除。首先，从证据显示，被告确表示租金上涨，而原告表示无法找房子时，被告亦表示可以慢慢找，虽被告提出涨租金不符合合同约定，但也无具体行为表示不履行合同，之后也无证据证明显示其催收了增加的租金。其次，原告现未举示充分证据证明被告改建了房屋、搬离了物品并换锁导致合同无法履行，在4月6日原告微信表示要搬回案涉房屋，东西不见了不知道找谁，亦可知此时亦有相关物品存放于案涉房屋内，庭审中其也认可大门钥匙至今未归还。综上，因现无充分证据证明原告已于2019年3月10日搬离了案涉房屋，解除了租赁合同，本院对此陈述亦不予采纳。因本案中被告已于2019年6月15日收回了案涉房屋，此前原被告双方均表达过不再继续租赁的意思，故此时租赁合同即告终止。 原告作为承租人，何时交还房屋应由其举证证明，如上所述，现无证据证明其已于2019年5月31日前归还房屋，也无充分证据证明此前被告换锁或改建房屋致使其无法使用房屋，故本院依法认定此前由原告占有房屋，因原告作为承租人其占有房屋应当支付租金，其无权要求被告予以返还占有期间的租金，本院对此项诉讼请求不予支持。 至于押金，合同约定租期届满，在结清水电等费用后予以退还，如租期未满，原告须转租后再行退还押金。现租赁房屋水电费已经结清，被告也认可收取了李欢瑶押金1600元，该押金是李欢瑶和原告两人的，只是不清楚各自占比。但同时其也陈述押金应该退还李欢瑶，而李欢瑶退租时只退还了押金800元，故从该陈述可知被告亦认可原告剩余押金800元属于原告所有。由于本案确系租赁未满，押金返还与否的焦点在于是否须在原告转租后才予返还，据此本院认为因合同约定租期未到，需转租后再退还押金，该条款实际上赋予了原告的提前解除合同的权利，以及提前解除合同需承担的责任，本案中原告于2019年3月1日率先提出找到下家就搬走，被告也表示认可并同意找到新承租人后退还押金，双方的行为均符合合同约定。然次日被告即提出涨租金，并表示不同意就转租出去然后退押金，由于涨租金并不符合合同约定，原告以此拒绝再租住案涉房屋具有合理理由，故租赁合同的提前解除被告负有过错，其理应退还押金。本院对原告请求返还押金800元的诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴瑜尧于本判决生效之日起立即返还原告雷玲押金800元； 二、驳回原告雷玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半计收25元，由被告吴瑜尧负担。 本判决为终审判决。 审判员  欧春利 二〇一九年八月十五日 书记员  符 爽