广东省广州市番禺区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0113民初553号原告：郑少华，女，1966年5月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：方如大，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所实习律师。被告：贾宁，女，1982年3月5日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：关秀芬，女，1971年1月16日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告的共同委托诉讼代理人：杨兆前，广东佑昌律师事务所律师。被告：陈小军，男，1968年6月29日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：高小淋，女，1965年2月14日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：谢勇锋，男，1980年12月27日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。第三人：王珊珊，女，1985年1月25日出生，汉族，住广州市海珠区。两第三人的共同委托诉讼代理人：郑希文，广东大篆律师事务所律师。两第三人的共同委托诉讼代理人：苏婷婷，广东大篆律师事务所律师。第三人：罗志棠，男，1974年11月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：孔肇贤，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡岚，广东期待律师事务所律师。原告郑少华诉被告贾宁、关秀芬、陈小军、高小淋，第三人谢勇锋、王珊珊、罗志棠执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法进行审理。原告郑少华向本院提出诉讼请求：1.确认位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园××栋××座××房产归被执行人陈小军、高小淋所有，并准许执行被执行人陈小军、高小淋名下前述位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园××栋××座××房产；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年8月3日，番禺区人民法院对原告诉陈小军、高小淋民间借贷纠纷一案[案号为（2012）穗番法民一初字第599号]作出民事判决书，判决陈小军、高小淋向原告偿还借款100万元、18000利息及违约金、财产保全费、受理费、律师费。后因陈小军、高小淋未履行判决内容，原告向番禺区人民法院申请强制执行[案号为（2013）穗番法执字第281号]，但因陈小军、高小淋无财产可供执行，法院终结了本次执行。2017年，原告向番禺区人民法院申请恢复执行并要求拍卖陈小军、高小淋名下的位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园××栋××座××房产（以下简称涉讼房屋），恢复执行案号为（2017）粤0113执恢36号。2017年9月29日，贾宁、关秀芬对涉讼房屋提出书面异议。番禺区人民法院于2018年10月29日作出（2017）粤0113执异238号执行裁定书，裁定中止（2017）粤0113执恢36号对涉讼房屋的执行。原告认为：1．贾宁、关秀芬与陈小军、高小淋的仲裁调解书是双方虚假诉讼所得的，不具有法律效力，也不具有确认被告享有涉讼房屋所有权的效力。涉讼房屋于2012年2月7日已被(2012)穗番法执字第524号案查封。2012年2月16日，贾宁、关秀芬因陈小军、高小淋拒绝对涉讼房屋办理过户登记向广州仲裁委员会申请仲裁，而2012年2月21日，广州仲裁委员会即作出仲裁调解书，确认贾宁、关秀芬支付剩余房款，陈小军、高小淋协助贾宁、关秀芬办理过户登记手续。贾宁、关秀芬与陈小军、高小淋之间的这个买卖合同纠纷从仲裁立案至广州仲裁委作出仲裁调解书仅历时4个工作曰。从仲裁调解书的内容显示，双方明显异常地“共同选择适用《广州仲裁委员会调解规则》”、“共同放弃答辩期和举证期并要求书面审理”、“共同选定郝飞为本案独任仲裁员”。众所周知，诉讼和仲裁是双方当事人纠纷无法解决时的一种纠纷解决机制，双方当事人在此程序中所呈现的特质应该是矛盾和对抗性。但是，贾宁、关秀芬与陈小军、高小淋非但没有呈现任何的矛盾和对抗，反倒快速地达成调解协议，并快速地做出一致的共同选择，这明显证明双方之间并不存在真实的纠纷，反而是存在某种合意与默契。而且，若双方能如此轻松地达成调解协议，何必多此一举去仲裁和增加支出呢？双方连开庭调解都不需要，直接书面审查就可达成调解协议，那仲裁的意义何在？双方何不直接私下达成协议，为何一定要通过仲裁达成协议呢？由此可见，被贾宁、关秀芬与陈小军、高小淋之间并不存在真实的买卖交易，也不存在冲突的买卖合同纠纷，该仲裁调解书只是贾宁、关秀芬与陈小军、高小淋虚假诉讼的产物。根据《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第7条“要加强对调解协议的审查力度。对双方主动达成调解协议并申请人民法院出具调解书的，应当结合案件基础事实，注重审查调解协议是否损害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益；对人民调解协议司法确认案件，要按照民事诉讼法司法解释要求，注重审查基础法律关系的真实性。”，以及第8条“在执行公证债权文书和仲裁裁决书、调解书等法律文书过程中，对可能存在双方恶意串通、虚构事实的，要加大实质审查力度，注重审查相关法律文书是否损害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益。如果存在上述情形，应当裁定不予执行。必要时，可向仲裁机构或者公证机关发出司法建议。”的规定，法院应审查该仲裁调解书的内容及其真实性，不应简单地对其予以采信。2.贾宁、关秀芬并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院应准予涉讼房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上述两条规定均要求不予执行需要同时符合以下四个要件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。但是，被告贾宁、关秀芬并不符合上列四个要件。第一，双方签订的买卖合同并非真实合法有效的。2011年6月23日，贾宁、关秀芬与陈小军、高小淋就涉讼房屋签订第一份买卖合同，总房价为3350000元。同日，贾宁、关秀芬和陈小军、高小淋就涉讼房屋签订了租赁合同，约定由陈小军、高小淋将涉讼房屋出租给贾宁、关秀芬，租赁期限为20年。贾宁、关秀芬和陈小军、高小淋之间的买卖合同关系以及租赁合同关系明显是矛盾的。试问，一个真正欲购买房产的人怎么会在同一日又承租该房产呢？贾宁、关秀芬和陈小军、高小淋之间这种异常的交易行为明显是因为当时陈小军、高小淋发现自己资不抵债，且被他人起诉，为转移财产，避免被执行，故意与贾宁、关秀芬串通，制造虚假交易。2012年1月17日，贾宁、关秀芬和陈小军、高小淋就涉讼房屋签订了第二份买卖合同，总房价为2790000元。而涉讼房屋整体抵押给银行的债权是2850000元。换言之，陈小军、高小淋出售该房屋的总价不仅明显低于市场价（当时该楼盘的价格至少为每平米15000元〕，还低于陈小军、高小淋购买涉讼房屋时的价格。所以，该购房价格明显是不合理的低价。贾宁、关秀芬也并非第一次与陈小军、高小淋签订买卖合同，而第二次签订的买卖合同价格甚至比第一次还低，说明贾宁、关秀芬明显知晓陈小军、高小淋转移财产的意图，并与陈小军、高小淋达成共识，协助陈小军、高小淋转移财产。所以，第二份买卖合同也并非是真实合法的合同，也是贾宁、关秀芬和陈小军、高小淋为转移财产虚假交易的结果而已。第二，贾宁、关秀芬也未支付全部价款。贾宁、关秀芬在执行异议中称其向陈小军、高小淋的代理人支付了1840000元的房款以涂销抵押。但证据显示，1840000元的款项只有在陈小军、高小淋的代理人高民权和杨白扬之间存入和取出，与贾宁、关秀芬毫无关系，根本无法证明贾宁、关秀芬支付了1840000元的房款。而贾宁、关秀芬所称的贾宁丈夫李广志向陈小军、高小淋陈小军支付1200000元房款，贾宁、关秀芬也未提供证据证明贾宁与李广志之间的关系，无法就此认定该1200000元款项就是李广志代贾宁支付的房款。3.贾宁、关秀芬和陈小军、高小淋之间明显具有串谋行为和串谋故意。2012年3月6日，中国民生银行出具了涂销抵押。同日，贾宁、关秀芬在法院立了执行案，要求陈小军、高小淋办理过户登记。而涉讼房屋在2012年2月7日已经被（2012）穗番法执字第524号案查封。贾宁、关秀芬在执行异议中称，贾宁、关秀芬为了早日过户提前还贷、超额支付房款，以最快的速度办理过户，但最终还是被其他法院查封和轮候查封。试问，若贾宁、关秀芬是善意买受人，对陈小军、高小淋的债务状况丝毫不知情，那贾宁、关秀芬为何要冒如此大之风险并如此快速地将过户手续办理完毕呢？而且，贾宁、关秀芬此时申请强制执行而不是直接去办理过户登记，说明贾宁、关秀芬已经知道涉讼房屋被查封，事实上已经无法办理过户登记。并且，还要在抵押权涂销的当日就立马到法院立执行案，这说明此时陈小军、高小淋是提前知晓贾宁、关秀芬已经无法办理过户登记，为免在抵押权涂销之后被其他债权人强制执行，需要在抵押权涂销后立马申请强制执行，以对抗其他债权人的债权。而贾宁、关秀芬并非是陈小军、高小淋和其他债权人的当事人，也不是涉讼房屋的所有权人，根本无从知晓涉讼房屋被查封的事实，所以涉讼房屋被查封应当是陈小军、高小淋告知贾宁、关秀芬的，故而才能以迅雷不及掩耳之势办理涂销抵押并同时申请强制执行。贾宁、关秀芬和陈小军、高小淋的这一系列行为的目的如贾宁、关秀芬在执行异议所言，明显是为了避免被其他法院查封，顺利转移财产，而非简单地为了办理过户登记。鉴于上述理由，原告认为贾宁、关秀芬和陈小军、高小淋之间存在虚假诉讼，且贾宁、关秀芬并不具有能够排除执行的权利。原告为维护其合法利益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和第二百二十七之规定，向人民法院提起诉讼，请法院依法判准原告所请。本院经审查认为：涉讼房屋位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园××栋××座××，建筑面积为233.07平方米。2007年12月24日，涉讼房屋权属人登记为陈小军，房地产权证号登记为59××61。2019年7月19日，涉讼房屋产权因另案执行裁定书裁定变更登记至贾宁、关秀芬名下，并已由贾宁、关秀芬领取了相关权属证书[不动产权证书号为：粤（2019）广州市不动产权第07××510号、粤（2019）广州市不动产权第07××511号]。鉴于本案为执行异议之诉案件，争议问题在于对执行标的即涉讼房屋应否继续执行，基于涉讼房屋现并非登记在被执行人陈小军名下，本案已无继续进行审理的必要和意义。综上所述，郑少华的起诉应予驳回。至于贾宁、关秀芬不向本院报告有关事项的行为，本院对此将予以惩戒，并另行制作决定书。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告郑少华的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  梁润富人民陪审员  郭彩霞二〇一九年八月十四日书 记 员  罗嘉敏