广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3545号原告:莫嘉韵，女，1985年9月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：何锋，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：谭弘业，男，1993年1月10日出生，汉族，户籍地址：广东省罗定市。被告：陈煜柱，男，1980年3月4日出生，汉族，户籍地址：广州市从化区。原告莫嘉韵诉被告谭弘业、陈煜柱房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫嘉韵及其委托代理人何锋，被告陈煜柱到庭参加了诉讼。被告谭弘业经本院合法传唤没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告莫嘉韵起诉要求：1、解除原告与被告谭弘业签订的《房屋买卖合同》和与被告陈煜柱签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；2、两被告连带向原告支付违约金225000元及支付自起诉之日起至实际支付违约金之日止的利息（利息以违约金225000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、两被告承担本案全部诉讼费用和保全费用。2018年4月9日，被告谭弘业与原告签订《房地产买卖合同》，约定原告将名下位于广州市荔湾区十八甫路X号X座X房出售给被告谭弘业，售价2550000元，合同对交易方式及违约责任等均作了约定。被告谭弘业于合同签订当日支付了定金30000元。合同签订后，被告谭弘业以广州限购政策导致无法落户至其名下为由，要求原告同意并配合将该房屋落户到其指定人名下。最初，被告谭弘业指定落户至其妹妹名下，但未能办理。后被告谭弘业又找到被告陈煜柱，要求原告配合将该房屋落户至被告陈煜柱名下，由被告陈煜柱与原告签订《广州市存量房买卖合同》。被告陈煜柱与原告于2018年11月19日向广州市荔湾区房管局递交过户资料，在递件成功后，两被告均未按合同约定缴纳税费，也未向原告支付任何房款。两被告的行为已构成违约，应按合同约定连带向原告支付等额于总楼价10%的违约金即255000元，因被告谭弘业已向原告支付定金30000元，在扣减该定金后，两被告还应连带向原告支付违约金225000元。被告谭弘业没有到庭答辩。被告陈煜柱辩称：同意解除《广州市存量房买卖合同》。不同意赔偿原告225000元。经审理查明：广州市荔湾区十八甫路X号X座X房（案涉房屋）是登记在莫嘉韵名下的房产，建筑面积94.04平方米。2018年4月9日，莫嘉韵（卖方）与谭弘业（买方）经广州力博房地产代理有限公司（中介方）促成，签订了《房地产买卖合同》，约定：由谭弘业购买莫嘉韵名下广州市荔湾区十八甫路X号X座X房，建筑面积94.04平方米，总楼价2550000元；定金30000元，买方须在2018年4月9日支付给卖方；首期楼款以银行审批结果而定，即总楼价减定金减银行同意贷款金额等于首期，若贷款金额超过总楼价，则卖方需退还超出楼价部分金额给买方；买方应于2018年4月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助；房屋交易按规定向政府部门支付的一切税费由买方承担；买方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件以办理过户及贷款手续。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收房款应于解除合同发出之日五天内退还；等等。合同签订当日，谭弘业支付定金30000元给莫嘉韵。2018年11月19日，莫嘉韵（卖方、甲方）与陈煜柱（买方、乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定由陈煜柱购买案涉房屋，房屋按套出售，总价3720000元，签订本合同时，乙方向甲方支付定金20000元，首期款乙方于2018年11月30日前向甲方支付1120000元，剩余房款2600000元由乙方于2018年12月31日前甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按揭方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；房屋交付时间为卖方收齐楼款当天；交易税费由买方承担全部税费；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为房地产成交价的10%；等等。莫嘉韵与陈煜柱就该合同办理了网签手续，并于签订当日向房屋管理部门递件申请了产权交易。据莫嘉韵提交的2019年3月22日对案涉房屋查册的《广州市不动产登记查册表》显示：2018年11月19日，陈煜柱申请转移或交换（二手房免勘）；陈煜柱，中国工商银行股份有限公司广州市荔湾支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）。另查，莫嘉韵于2019年4月17日向谭弘业邮寄《律师函》，要求解除房屋买卖合同，但该邮件被退回。本院依法于2019年7月29日对谭弘业进行了公告送达。本案审理过程中，莫嘉韵申请诉讼保全，要求冻结谭弘业在中国建设银行广州金穗路支行的银行账户存款225000元。本院于2019年5月9日作出（2019）粤0103民初3545号民事裁定书，裁定冻结谭弘业在中国建设银行广州金穗路支行的银行账户存款225000元，冻结期限为2019年5月16日至2020年5月16日。庭审中，莫嘉韵主张谭弘业以没有贷款资质为由没有履行《房地产买卖合同》，而是要求莫嘉韵与陈煜柱签订《存量房买卖合同》进行递件交易过户，并由陈煜柱办理按揭贷款手续，银行也向陈煜柱出了同贷书，但陈煜柱、谭弘业在交易递件当天均未缴纳产权交易契税，故导致合同无法继续履行。陈煜柱签订《广州市存量房买卖合同》后没有向莫嘉韵支付房款。陈煜柱陈述其想买房，谭弘业是房屋买卖中介，故让谭弘业帮其找房。在谭弘业的安排下与莫嘉韵签订了《广州市存量房买卖合同》，向谭弘业支付了10000元作为购房定金，没有向莫嘉韵支付费用。递件当天，陈煜柱准备缴纳交易契税，但被谭弘业给制止就没有交税，之后就没有继续办理过户手续。陈煜柱同意配合莫嘉韵解除网签的《广州市存量房买卖合同》。莫嘉韵当庭提出撤回对陈煜柱的起诉。莫嘉韵提供了与谭弘业沟通的微信聊天记录及陈煜柱的《个人二手房贷款初审结果通知书》照片拟证明谭弘业没有按约履行合同。陈煜柱对《个人二手房贷款初审结果通知书》予以确认，不清楚微信聊天记录。根据莫嘉韵与谭弘业的微信聊天记录显示，2018年7、8月期间，莫嘉韵有多次催促谭弘业办理贷款手续、交易过户以履行合同。其中，2018年8月20日，谭弘业的聊天记录有：“莫小姐，我不想大家搞到这样。我只想尽快帮你找个人，然后尽快过户，大家都好。”2018年8月25日，谭弘业的聊天记录：“莫小姐，我们找到客户了，可以一次性付款的”。《个人二手房贷款初审结果通知书》系中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行于2018年10月15日向陈煜柱出具，同意向陈煜柱发放贷款2600000元，通知书有效期为一个月。莫嘉韵另提供了《租赁合同》、电梯维修费收据、物业管理费发票以证明其实际损失。本院认为：莫嘉韵当庭与陈煜柱就解除网签的《广州市存量房买卖合同》达成了和解的一致意思表示，莫嘉韵申请撤回对陈煜柱的起诉，系当事人达成的合意，也是莫嘉韵诉权的体现，本院依法予以准许。本案仅就莫嘉韵与谭弘业之间的房屋买卖合同纠纷进行判处。根据莫嘉韵与谭弘业签订的《房地产买卖合同》，约定谭弘业应于2018年4月15日前办理贷款手续，而首付款的金额是根据贷款金额所确定的。又根据莫嘉韵举证的与谭弘业的聊天记录，可知，谭弘业实际上不具有真实的购房意图，陈煜柱在本案当庭的表述也可以相互印证。因谭弘业未能按照合同约定在2018年4月15日前办理贷款手续，导致合同无法继续履行，莫嘉韵要求解除《房地产买卖合同》，本院予以支持。本院于2019年7月20日依法向谭弘业进行了公告送达，故该合同应于2019年7月20日解除。关于莫嘉韵主张的违约金及利息问题。如上所述，谭弘业不具有真实的购房意图，也未能按照合同约定履行，构成违约，应承担相应的违约责任。但谭弘业在双方的微信沟通中已经明确帮莫嘉韵找个客户以尽快过户，可见，莫嘉韵对谭弘业不是真实的购房人及谭弘业本人不会履行合同理应知晓的。在此情况下，莫嘉韵作为房屋产权人，接受谭弘业的安排又与陈煜柱签订合同并进行交易过户，不但不符法律规定，也有违正常的经济交易秩序，由此所产生的经济风险，莫嘉韵理应承担。莫嘉韵也未能举证谭弘业所支付的定金30000元不足以弥补其实际损失。综上，莫嘉韵主张扣除谭弘业支付的定金30000元外，要求谭弘业支付违约金225000元及利息，本院不予支持。谭弘业经本院合法传唤，没有到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告莫嘉韵与被告谭弘业之间关于买卖广州市荔湾区十八甫路X号X座X房的《房地产买卖合同》于2019年7月29日解除。二、驳回原告莫嘉韵其他诉讼请求。本案受理费36560元，由原告莫嘉韵承担9360元，被告谭弘业承担27200元。诉讼保全费1645元，由原告莫嘉韵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄利民人民陪审员  高少珍人民陪审员  李文姬二〇一九年八月二十九日书 记 员  左晶晶黄嘉琪