河北省故城县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1126民初299号原告：故城县锦泰房地产开发有限公司，住所地：故城县西苑工业园区，统一社会信用代码：法定代表人：陈庆良，董事长。委托诉讼代理人：董宝成，北京德怀律师事务所律师。被告：李维峰，男，汉族，1973年3月20日出生，住故城县，原告故城县锦泰房地产开发有限公司（以下简称“锦泰公司”）与被告李维峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告故城县锦泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人、被告李维峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。故城县锦泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告腾退滨湖家园A区6号楼3单元201室并恢复原状；原告返还给被告扣除律师费5000元、公证费500元及资金占用损失35769元后的原房款66965元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年9月21日，原被告签订“滨湖家园A区定购协议，被告购买滨湖家园A区6号楼3单元201室。被告当时交付108234元房款并与另一公司签订借款合同约定偿还原告余款后占用房屋，但余款分文未付。至今尚欠原告房款150000元。自2018年7月16日起，原告多次通告、通知，敦促被告办理网签及补款手续。但被告置若罔闻，使原告剩余房款难以得到补足。因被告之违约行为，使原告合同目的难以实现，故根据《中华人民共和国合同法》九十四、九十六条等相关法律规定，原告于2018年8月29日按合同被告所留联系方式向被告公证送达了“解除合同通知书”，释明了解除时间、事由、恢复原状及损失承担方式等，并依法设定了异议提出期限。被告未提异议，故依法提起诉讼，望依法裁判。资金占用损失计算事由:证明被告交纳了40%的房款，即住进了原告全款建设的房屋，原告垫付了60%的资金的利息损失，如果被告依照约定履行合同原告可以通过获得的利润予以补偿，但因被告违约导致协议解除，故该利息损失应由被告承担，利息按银行贷款利率按年息7.32计算（自2014年9月21日起至2018年8月28日为35769元）。原告举证如下：证据一、滨湖家园A区订购协议，证明1.原、被告于2014年9月21日达成购房意向，被告选中滨湖A区6-3-201室，交纳了108234元房款，尚差15万元房款。2.因当时预售许可证没有下发，故该协议处于无效状态。3.根据协议六.2条约定，被告应保证通讯地址及联系电话的确定性，如有变更及时通知原告，否则承担对已不利的法律后果，即原告按协议地址、电话进行送达即视为完成了自身的法律义务，视为送达。4.协议六.3规定了约定解除本协议的时间及条件；证据二、商品房预售许可证，证明1.该证下发时间为2018年7月6日，涉案商品房符合了销售条件，该时间点前的房屋订购协议处于无效状态。2.2018年7月6日后，如双方当事人继续履行，原来的订购协议开始发生法律效力，相应的合同条款开始生效；证据三、滨湖A区办理网签合同截止时间通知，证明原告在预售许可证下发后及时告知了所有定房户，该通告是被广泛接受且有效的；证据四、公证书、送达信息及短信通知，证明1.因被告违约，原告依法行使合同解除权，为防止对方不认可，按双方协议所留地址、电话进行了公正送达，该解除通知依法已经发生法律效力；2.因被告违约导致公证送达，该损失应由违约方承担；3.该解除通知中载明了解除事由、损失计算方式，因被告在异议期限内未提起诉讼，视为对该通知内容的认可；4.公正送达后，售楼员又进行了短信告知资金占用损失情况，也是另一种形式的告知。证据五、委托律师合同、发票，证明被告因违约，原告为维权聘请律师发生的费用属于损失，应由被告承担。被告李维峰未做答辩。本院经审查原告提交的证据复印件与原件核对一致，证据之间能够相互印证，构成一个完整的证据链条，故本院对原告提交的证据均予以确认。结合当事人的陈述及有效证据，本院经审理认定事实如下：2014年9月21日，原、被告双方签订《滨湖家园A区定购协议》，载明：“第一条购买房屋的基本情况乙方所购买房屋坐落在故城县工业路扬帆大街交叉口“滨湖家园A区”楼盘6号楼3单元201室，为70年住宅产权，建筑面积约为100.48平方米（面积误差，以房管局制定的测量单位提供的数据为准，误差面积多退少补，以合同约定优惠后单价为计算标准）。房屋交付使用日期定于2014年10月30日。如非因自然灾害（地震、洪灾）或其它非故意因素导致晚期交房，交房日期最晚不得超过正常日期的一个月。乙方将来装修不得改变建筑主体结构，承重结构，房屋使用性质，公共部位和设施等。第三条付款方式及房款1.该房屋成交单位为2570元/平方米，总房价258234元（大写：贰拾伍万捌千贰佰叁拾肆元整）。乙方购买该房屋采用以下第2种方式。①全款一次性付清：乙方在本合同签约之前一次性付清全部购房款。②以金融单位贷款方式支付部分房款：乙方在本合同签约之前付总房款的40%为人民币108234元（大写：壹拾万捌千贰佰叁拾肆元）后，剩余房款为人民币15万元（大写：壹拾伍万元整）为银行贷款。第六条违约责任2.乙方保证其通讯地址和联系电话准确，通畅，如有变更应立即书面通知甲方，因乙方原因导致联系不畅出现不利结果的由乙方承担责任。3.乙方接到甲方通知15日内，未与甲方签订《房屋定购协议》，则甲方有权单方解除合同，定金不予退回乙方并另行出售该房屋，并无须告知乙方，甲方有权将该房屋进行任何处置。甲方：故城县锦泰房地产开发有限公司盖章2014年9月21日联系电话：0318-665****乙方：李维峰身份证号：联系电话：156××******通讯地址：故城县三郎乡李长林村2014年9月21日”。2018年7月6日，原告锦泰房地产公司对滨湖A区6号楼取得商品房预售许可证故预房证第2018028ZW号。2018年8月12日，原告张贴《滨湖A区办理网签合同截止时间通告》载明：“滨湖A区欠付我司房款且尚未办理网签手续的业主：为办理网签合同事宜，我司于2018年7月16日已发布相关公告，其中特别强调：欠付我司房款的业主若在上述时限（7月25日）内不补齐房款也不办理按揭贷款登记不签订网签合同者，我司有权行使合同解除权！；对未在上述时限内前往办理网签合同的业主，自行承担法律责任，与我司无涉，如故意拖延造成我司损失的，我司保留追索权！公告发出后，绝大部分业主都能按照通告时间办理了网签手续，也有部分业主因合理原因及时通知我司给予适当延期，我司本着人道主义及合情合理原则同意了该部分业主请求，超期之后也给予了办理。截止目前已有1286余户业主前往售楼处提交了资料，办理网签手续。但是，截止目前，仍有50户欠付我司房款的业主对我司公告置若罔闻，对此，我司已委托律师事务所处理该部分欠款业主的法律事宜（包括但不限于解除双方买卖合同，收回房屋，赔偿各种损失等等）。本着诚信为本原则，我司在此最后一次通知尚欠付我司房款的业主：请于2018年8月17日之前携身份证及原购房资料前往滨湖售楼部提供相关材料，补齐房款（或办理银行贷款）随后办理网签。逾期之后，我司将不再受理任何资料，并随即指令委托的律师事务所启动解除合同等法律程序！以上内容十分重要，望相互转告！特此通告！故城县锦泰房地产开发有限公司2018年8月12日”。2018年8月29日，原告向被告邮寄送达了解除合同通知书，载明：“解除合同通知书李维峰：2014年9月21日，你与我司签订“滨湖家园A区定购协议”，你购买滨湖家园A区6号楼3单元201室，截止2018年8月17日，你交付108234元房款，尚欠我司房款150000元。自2018年7月16日起，我司多次通告、通知，敦促你办理网签或补款手续，以补足尚欠我司剩余房款，但你以各种理由推脱，使我司剩余房款难以得到补足。因你之违约行为，使我司合同目的难以实现，故，根据《中华人民共和国合同法》九十四、九十六条等相关法律规定，向你做出如下通知：一、本通知送达之日，我司解除与你的房屋买卖合同，因你之违约行为导致合同解除，故，在送达30日内你还需支付：房屋占用期间给我司造成的资金占用损失35769元、律师费5000元；我司收房后会将你已交房款扣除相关费用后退还你方。二、接本通知30日内，最迟在2018年10月1日前，你如有异议，请向故城县人民法院提起诉讼。通知人故城县锦泰房地产开发有限公司委托代理人董宝成律师2018年8月28日”，且原告并对被告邮寄送达解除合同通知书的内容及过程进行了保全证据的公证。该邮件显示：“已签收，他人代收”。2019年2月21日，原告锦泰房地产公司提起诉讼，请求收回滨湖家园A区6号楼3单元201室并返还被告扣除资金占用损失35769、律师费5000元、公证费500元后的原房款66965元；被告承担诉讼费用。另查明，涉案房屋被告在购买时为简装房（包含地砖、墙砖和墙面腻子），现在涉案房屋被告已不在此居住，钥匙已交给原告。本院认为，原、被告双方签订的《滨湖家园A区定购协议》系双方真实意思表示，起诉前已取得商品房预售许可证，且不违反法律法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，该合同真实合法有效，对双方具有约束力。被告已按协议约定交付了购房首付款108234元，履行了合同约定的支付首付款义务，原告依据合同的约定将涉案房屋交予被告履行了义务。自2018年7月16日、8月12日，原告分别发布公告、通告通知被告办理网签、补齐房款（或办理银行贷款）手续，被告均未办理，被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，致使原告获得剩余房款15万元的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，且因《滨湖家园A区定购协议》第六条第3款的规定，被告接到原告通知15日内，未与原告签订《房屋定购协议》，原告有权单方解除合同，上述《房屋定购协议》应该是指网签合同。原告于2018年8月29日向被告邮寄送达了《解除合同通知书》且被告亦未提出异议，故原、被告双方签订的《滨湖家园A区定购协议》已解除。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告要求被告李维峰返还房屋（指返还购买时的简装房仅包含地砖、墙砖及墙面腻子，不包含橱柜、卫浴等）并恢复原状，于法有据，应予以支持。关于违约金的计算问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，故原告要求的损失应以未付房款15万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%计算自2014年9月21日起至2018年8月28日止为21375元。另外，原告诉求的律师费5000元、公证费500元于法无据，不予支持，故其应返还被告购房款86859元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条之规定，判决如下：一、原告故城县锦泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内日返还被告李维峰购房款86859元；二、被告李维峰于判决生效之日起三十日内返还原告故城县锦泰房地产开发有限公司位于滨湖家园A区6号楼3单元201号房屋（购买时为简装房，包含地砖、墙砖和墙面腻子）并恢复原状；三、驳回原告故城县锦泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5174元，由被告李维峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  宋晓红人民陪审员  李建国人民陪审员  荣建才二〇一九年八月八日书 记 员  谷丹妮