北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初46075号原告：胡晓颖，男，1970年11月24日出生，满族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：靳恒伟，上海汉盛（北京）律师事务所律师。被告：北京市海淀区长银大厦业主委员会，住所地北京市海淀区永定路**长银大厦5B22。负责人：申晋，主任。委托诉讼代理人：韩松，北京市宝鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文英，女，该业委会助理，住北京市海淀区。第三人：北京长银物业管理有限公司，，住所地北京市海淀区永定路****5B22法定代表人：卓文，总经理。委托诉讼代理人：韩松，北京市宝鼎律师事务所律师。第三人：北京万向停车场管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区祁家豁子**（南院）**楼****/div>法定代表人：李响，董事长。原告胡晓颖与北京市海淀区长银大厦业主委员会（以下简称长银大厦业委会）、第三人北京长银物业管理有限公司（以下简称长银物业公司）、北京万向停车场管理有限公司（以下简称万向公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓颖之委托诉讼代理人靳恒伟与被告长银大厦业委会之委托诉讼代理人韩松、于文英，第三人长银物业公司之委托诉讼代理人韩松到庭参加诉讼。万向公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席开庭。本案现已审理终结。胡晓颖向本院提出诉讼请求：1、撤销长银大厦业委会作出的委托万向公司管理长银大厦地面停车场的决议；2、诉讼费由长银大厦业委会承担。事实与理由：我是北京市海淀区长银大厦×号楼×室业主。2017年7月，长银大厦业委会与长银物业公司、万向公司联合发布公告称：经过招投标，万向公司中标并与长银大厦业委会和长银物业公司签订长银大厦地面停车场委托管理合同。2017年7月14日，万向公司张贴给长银大厦全体业主的通知，称其受长银大厦业委会的委托于2017年7月1日起管理长银大厦地面停车场。事实上，长银大厦业委会与长银物业公司、万向公司之间并不存在所谓的招标活动，其委托万向公司管理地面停车场违法。另根据海淀法院认定的事实，所谓的“长银大厦地面停车场”实际上系案外人北京××商业管理中心违法将公共道路和绿地改造而成的，法院确认归全体业主所有后，应当恢复成公共道路和绿地，而不是由长银大厦业委会、长银物业公司委托万向公司对外经营牟利。根据物权法规定：改建建筑物及附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意；有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有面积占建筑物面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意。长银大厦业委会未按上述规定提交业主大会表决同意，擅自将公共道路和绿地改建为停车场，并委托第三方经营管理，程序违法，且侵害了包括我在内的全体业主的利益，故应当依法撤销长银大厦业委会作出的委托第三人管理长银大厦地面停车场的决议。长银物业公司系长银大厦业委会主任申晋和另一名业委会委员卓文共同设立的公司，不具有物业管理资质，物业公司的选任也没经过法定程序，无权代表全体业主无权与万向公司签订长银大厦地面停车场委托管理合同。长银大厦业委会、长银物业公司辩称，原告不是涉案业主本人，诉状与对方提供证据合同中的签字不是一个人签署，我方对主体存疑，查明后应驳回原告的起诉；我方招标经过政府认可且经大厦超过三分之二业主授权，所有招标我方向十家有资质的单位邀约，有四家提供标书，我方对四家进行了走访、评分，都是按照相应程序，最后选定一家国营企业中标，程序合法，不同意原告的诉讼请求；原告方提供合同没有原件，也没有向我方提供身份证复印件，本人也没有到庭，原告本人为了什么我方不清楚，原告是否是胡晓颖我方有疑问，不能因为一个名字就证明是业主，我方查询河北张家口就有很多胡晓颖，年龄也与原告相仿，原告的身份证号码不对，都没有这个人，所有记录显示其十几年没有支付过物业费，也没有出现过，其租户也没有见过这个人，这个人很神秘。万向公司辩称，我公司是正常招投标进入，其他我公司同意长银大厦业委会的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：胡晓颖系长银大厦×号楼×室业主。长银大厦业主大会于2008年5月选举长银大厦业委会，2013年业主大会换届选举长银大厦业委会并于5月7日完成备案。2013年，长银大厦业委会起诉北京××投资集团有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2013年12月19日出具判决书，认定北京市海淀区永定路八十八号长银大厦建筑区划内以挡车器、车位线划定用于停放汽车的二十一个地面车位属于全体业主共有。判决书中载明北京××商业管理中心在行政管理部门备案登记的长银大厦地面停车场规划图所示车位，以及长银大厦建筑区划内实际划定的地面车位，所在区域为业主共有的道路、绿地。鉴于车位系案外人北京××商业管理中心实际管理，长银大厦业委会起诉××公司要求将车位交由其管理使用，无事实及法律依据，法院不予支持。2017年3月28日，长银大厦业委会发布招标公告，告知业主长银大厦地面停车场案已经结束，地面停车场，地面停车场归全体业主共有业委会及长银物业公司公开向社会招标停车场管理公司，欢迎业主推荐和广大停车公司参与。2017年6月28日，长银大厦业委会（甲方）与万向公司（乙方）签订委托管理合同，内容为“甲方委托乙方管理位于北京市海淀区永定路88号长银大厦地面停车场停车位71个。乙方应按照中标书的要求，向甲方交纳第一年停车场承包管理费用15000元，第二年度末向甲方交纳停车场承包管理费用25000元，第三年度末向甲方交纳停车场承包管理费用25000元。”2017年7月12日,长银大厦业委会、长银物业公司及万向公司发布公告，内容为“历时两个月的长银大厦地面停车场管理招标工作上月底结束。期间，业主委员会组织部分业主考察过参与投标的北京××停车场管理有限公司、北京万向停车场管理有限公司、北京×**停车场管理有限公司等多家公司。最终北京万向停车场管理有限公司依法、依规成功中标并与大厦业主委员会及长银物业管理有限公司签订了长银大厦地面停车场委托管理合同。合同签署后，北京万向停车场管理有限公司、北京市海淀区长银大厦业主委员会及北京长银物业管理有限公司又共同告知此前大厦地面停车场管理者——北京××投资集团有限公司，望其执行法院判决，拆除地面停车场收费岗亭及车辆疏导围挡，为北京万向停车场管理有限公司接管工作排除障碍。今公告大厦全体业主，自公告之日起，北京万向停车场管理有限公司将是长银大厦地面停车场的合法管理者，即日起，北京万向停车场管理有限公司可依法依规执行合同开展工作。”2017年7月14日，万向公司向长银大厦全体业主发布通知，表明其司受长银大厦业委会委托于2017年7月1日起管理长银大厦地面停车场。请将广场上的破旧岗亭道闸、护栏、围挡及围挡内物品于2017年7月25日前自行清理完毕。但因为开发商××公司的原因，万向公司一直未能进场，也未向长银大厦业委会支付任何款项。胡晓颖认为长银大厦业委会未经业主大会表决同意，擅自将公共道路和绿地改建为停车场，并委托万向公司管理，存在程序违法，同时双方约定的管理费较低，也侵害了全体业主的权益，故应予撤销。就招标情况，长银大厦业委会表示其于2017年3月28日向业主发布公告后，也在网上贴了公告，有十家左右单位到场，其对这些单位进行了考察，最终投标的有四家单位。其对这四家单位进行了满意度评分，所有业主都可以参加，但有的业主不愿意参加，最终其根据评分高低、是否国营企业、注册资金等情况，选定了万向公司。为此，长银大厦业委会向本院提供了长银大厦业委会自制的招标书、预约招标名单、投标登记表、小区停车管理征求意见表及北京长银大厦地面停车管理公司满意度评分登记表，在小区停车管理征求意见表中没有填写具体内容，只有业主的基本信息及盖有同意的印章，在满意度评分登记表中有业主对三家公司的评分，且每家公司的参评人数不足十人。另，长银大厦业委会向本院提交了104位业主表示知晓招投标的视频光盘，后又要求撤回该证据，胡晓颖认为该视频是长银大厦业委会在教唆业主说话，也没有达到法定的人数。长银大厦业委会主张胡晓颖不具备业主资格，称起诉书中胡晓颖的签名与购房合同中签名经肉眼判断并非同一人，本院经调查核实，胡晓颖自认起诉系其真实意思表示，并提交了商品房买卖合同、购房发票。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据法律规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，根据法院的生效判决，北京市海淀区永定路八十八号长银大厦建筑区划内以挡车器、车位线划定用于停放汽车的二十一个地面车位属于全体业主共有。本院认为上述车位的利用和管理属于应由业主共同决定的重大事项。而长银大厦业委会对属于全体业主共有的车位的利用及管理未经业主大会作出决定，而直接发布公告将采取招投标的方式选取停车场管理公司，超越了其法定职权，存在严重的程序违法，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定的情形，应依法被撤销。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：撤销北京市海淀区长银大厦业主委员会作出的委托北京万向停车场管理有限公司管理长银大厦地面停车场的决议。案件受理费70元（胡晓颖已预交35元），由北京市海淀区长银大厦业主委员会负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  远卫民人民陪审员  陈 婕二〇一九年八月二十七日书 记 员  白 玥