吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）吉民申1974号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吉林省立奥房地产开发有限公司。住所：吉林省四平辽河农垦管理区孤家子镇土地局楼。 法定代表人：周艳平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵鑫，吉林衡丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁迪，吉林衡丰律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：张万生，男，1968年4月29日出生，汉族，住吉林省梨树县。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：张淑侠，女，1969年9月29日出生，汉族，住吉林省梨树县。 一审被告、二审被上诉人：吉林省筑鑫房地产开发有限公司。住所：吉林省梨树县梨树镇东街**。 法定代表人：张孝宇，该公司总经理。 再审申请人吉林省立奥房地产开发有限公司（以下简称立奥公司）因与被申请人张万生、张淑侠及一审被告、二审被上诉人吉林省筑鑫房地产开发有限公司（以下简称筑鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省四平市中级人民法院（2018）吉03民终956号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 立奥公司申请再审称，（一）筑鑫公司与张万生之间签订的《房屋拆迁产权调换协议》及立奥公司与张万生签订的《领取回迁房补充协议》内容存在严重的权利义务不对等,安置补偿价值远远高于张万生、张淑侠应该获得的补偿。价值的差异法官通过常识就可以做出判断。因此，协议内容显失公平，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》之规定，两份合同应予撤销，不应作为判案的依据。立奥公司在原审阶段己向法院提出，但原审法院未予采信。（二）张万生、张淑侠不具有被征收人的主体资格，无权要求拆迁安置补偿。案涉被拆迁房屋(包括集体建设用地使用证)是张万生2000年3月7日从案外人张宝财处通过签订《房屋买卖协议》受让而来，至今没有办理土地使用权及房屋产权过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，张万生、张淑侠不是被拆迁房屋的所有人，不具有签订《房屋拆迁产权调换协议书》的主体资格，因此张万生、张淑侠与立奥公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》依法不能产生相应的法律效力。（三）原审判决对基本法律关系的性质认定错误。筑鑫公司与张万生的《房屋拆迁产权调换协议》、立奥公司与张万生签订的《领取回迁房补充协议》均属无效合同，不应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋的征收与补偿必须由政府相关部门（征收经办中心）组织实施，禁止建设单位参与拆迁活动。筑鑫公司及立奥公司依法不能作为征收人与被征收人（被拆迁人）签订《房屋拆迁产权调换协议》，所签订的合同应认定为无效合同。无效合同的法律后果是返还原物损失。因此,本案应当按《国有土地上房屋征收与补偿条例》或《城市房屋拆迁管理条例》确定的按评估确认价值的原则，据实补偿损失。立奥公司己经实际给付张万生两套共计181.47平方米住宅房屋，其价值已经远超过张万生原物的评估价值,立奥公司无需再向张万生给付款项。（四）原审判决显失公平。原审判决定立奥公司给付张万生房屋及车库折价款人民币1,500,957元，远远超过张万生应当获得的补偿利益，导致双方权利义务严重失衡。立奥公司从来没有对已经交付给张万生的两套住宅房屋进行作价，也没有对12间车库的价值认定方式及计算方法与张万生、张淑侠进行约定。原审判决按张万生单方的主张认定两套房屋的价值，没有事实根据，并根据此价格再计算和确认12间车库的价格，亦缺乏依据。（五）二审改判支持张万生、张淑侠违约金450,287元没有事实与法律依据。双方于2014年10月20日签订的《领取回迁房补充协议》,事实上变更了原《房屋拆迁产权调换协议》约定的履行方式和履行期限，由原来约定的“甲方在2014年11月30日前将产权调换房屋交付乙方”变更为两套住宅于2014年7月18日交付给乙方,“剩余房回迁至二期。”补充协议没有具体约定二期交付房屋的时限，也没有约定逾期交付的违约责任。现行的建筑工程竣工验收备案证制度，是一栋一证原则。因此，张万生、张淑侠提供的所谓延年大街8号住宅楼的《建筑工程竣工验收备案证》来证明本案二期回迁的期限没有任何意义。张万生、张淑侠没有证据证明立奥公司违约的事实，且张万生承认其实际占有和使用立奥公司开发的2号楼208号146.64平方米商网，而且双方通过相关行政部门一直在协商之中。即没有证据证明立奥公司存在违约行为，没有证据证明案涉工程竣工验收时间，二审判决确定立奥公司支付张万生、张淑侠违约金450287元，缺乏依据。立奥公司请求：1.撤销吉林省梨树县人民法院（2017）吉0322民初2172号民事判决和吉林省四平市中级人民法院(2018）吉03民终956号民事判决;2.改判驳回张万生、张淑侠全部诉讼请求;3.一、二审诉讼费用由张万生、张淑侠负担。 本院经审查认为，（一）原审过程中，立奥公司陈述：“筑鑫公司没有参与拆迁回迁，都是我公司（立奥公司）。”说明立奥公司对《房屋拆迁产权调换协议》《领取回迁房补充协议》应依约履行相应的合同义务。两份协议签订后，张万生、张淑侠进行了搬迁，原房屋亦被拆除。立奥公司现主张，《房屋拆迁产权调换协议》《领取回迁房补充协议》内容存在严重的权利义务不对等，但《房屋拆迁产权调换协议》系双方真实意思，且协议签订和履行过程中，立奥公司又通过与张万生、张淑侠签订了《领取回迁房补充协议》，对其应当承担的交付回迁房屋及12间车库的义务再一次确定，协议内容及履行过程不能得出“存在严重的权利义务不对等”情况，对立奥公司的该项再审事由，本院不予支持。（二）立奥公司主张，案涉房屋系张万生从案外人张某处购买而来，双方未办理物权变更登记，不是适格的被拆迁人，但张万生提供了梨树县公安局孤家子派出所证明材料，证实张某系张万生父亲。张万生主张案涉房屋系其从张某处继承而来并进行了翻建。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”故张万生因继承和翻建取得的权利，自继承和合法翻建行为发生时发生效力。立奥公司主张张万生不是案涉房屋的权利人而否认《房屋拆迁产权调换协议书》的效力，本院不予支持。（三）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定……”上述两条规定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围和“市、县级人民政府作出征收决定”这一必经程序。立奥公司主张因立奥公司不是合法的拆迁人，与张万生签订的《房屋拆迁产权调换协议》《领取回迁房补充协议》违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》而无效。但本案审理过程中，立奥公司未提供梨树县人民政府或主管部门下发的征收决定或征收公告，现有证据无法证明对张万生原房屋拆迁系因政府行为而产生，故立奥公司关于拆迁人的界定与本案客观情况不符，其援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》主张合同无效的观点，本院不予支持。（四）二审判决依据双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》《领取回迁房补充协议》的内容，确定立奥公司给付张万生、张淑侠房屋和车库折价款，符合双方合同的约定。立奥公司引述《四平市区集体土地征收补偿协议安置暂行办法》《四平市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，自行核算出“张万生依法只能得到88.70平方米产权调换房屋，其余已受领的92.77平方米，张万生依法应当按商品房价格计算价款支付给立奥公司”的结论，与合同约定不符，本院不予支持。（五）《领取回迁房补充协议》第二条约定：“剩余房屋回迁至二期。”原审业已查明，二期竣工时间为2015年11月30日，从而认定立奥公司向张万生、张淑侠交付车库的时间应以该时间为准，同时二审判决结合立奥公司的过错程度、违约时间，酌定立奥公司按照车库折价款的30%给付违约金，不违反法律规定。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回吉林省立奥房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长  岳 航 审 判 员  张 敏 审 判 员  宋雨洛 二〇一九年八月二十九日 法官助理  范丽丽 书 记 员  刘 准