四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2491号 上诉人（原审被告）：四川可瑞特实业有限公司，住所地四川省西充县晋城镇阳光路**。 法定代表人：蒲小平，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：侯国君，四川君定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙荔萍，四川君定律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何凤钊，男，汉族，生于1966年2月26日,住四川省西充县. 被上诉人（原审原告）：李玉英，女，汉族，生于1969年10月2日，住四川省西充县. 以上二被上诉人委托诉讼代理人：马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。 上诉人四川可瑞特实业有限公司（以下简称可瑞特公司）因与被上诉人何凤钊、李玉英商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人可瑞特公司的委托诉讼代理人侯国君、孙荔萍与被上诉人何凤钊、李玉英共同委托诉讼代理人马勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 可瑞特公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决违反法定程序，超出被上诉人的诉讼请求范围。被上诉人未请求上诉人支付违约金。违约金和损害赔偿金是两种违约责任，一审违反不告不理的原则。2.一审判决举证责任分配错误。一审判决错误实行“举证责任倒置”，将被上诉人应承担的证明履行了转移登记配合义务的责任，错误判令由上诉人承担。办理房屋产权转移登记需要买卖双方配合才能完成，买方应当提供有效的身份证、结婚证、交纳维修资金、提供公证委托书，只有具备这些条件，卖方才能接收委托为其代办转移登记。事实上，被上诉人至今未交齐相关手续，即使一审判决生效，被上诉人不交齐资料，上诉人仍无法为其办理转移登记。3.一审判决上诉人承担转移登记违约金，明显违法。首先，上诉人不应当承担转移登记违约金。本案中，当事人双方在合同中没有约定产权转移登记的时间及转移登记的违约金，这说明卖方对转移登记迟延不需要承担责任。更何况，被上诉人在授权委托书上未签字，并未授权上诉人办理房产转移登记，因此，是因被上诉人的过错导致上诉人无法办理转移登记。其次，一审按购房款日万分之一的标准计算转移登记违约金，缺乏法律依据和证据支持。再次、一审按日万分之一标准支持迟延交房的违约责任，明显不当。本案施工中出现了恶劣天气、环保政策等影响，并非上诉人故意拖延工期。且被上诉人未提交迟延交房造成的损失。本来案涉房屋偏远，租金低，按一审判决的标准支付违约金明显不符合市场行情，应予纠正。4.财富广场项目开发商巨额亏损，按一审判决的高额法律责任，该楼盘只能烂尾，最终损耗广大买房人的利益。 何凤钊、李玉英辩称：1.上诉人谈到的一审法院违反法定程序，这个理由是错误的，混淆了损失和损害赔偿。损失是违约损失，被上诉人在一审也提交了清单，明确了上诉人违约损失的计算方法，一审也查明得很清楚。2.举证责任的问题，被上诉人将自己的义务以委托的方式交给了上诉人，虽然是协助办理，开发商交的东西比被上诉人更多，通过合同的方式已经将提交资料责任转交给了上诉人，一审判决上诉人承担办证义务是有依据的，至今也没解除上诉人代理被上诉人的关系，不存在被上诉人承担举证责任，只是在办理中，被上诉人手续不全，上诉人应当通知被上诉人补交，一审法院的举证责任的分配没有问题。3.上诉人违约金问题，在上诉人与被上诉人的合同中，对延期办理初始登记及延期交房的违约责任作出了明确约定，是双方真实意思表示，确实存在延期办理初始登记和延期交房的情况，对转移登记违约金没有约定应当按法律规定计算。一审法院对转移登记违约金认定的尺度是准确的。4.上诉人作为企业一方，谈到破产，应当考虑到千家万户的安置问题，拿出真诚的态度。 何凤钊、李玉英向原审法院提出诉讼请求：1.判令可瑞特公司立即为何凤钊、李玉英办理在可瑞特公司处所购商品房（财富广场2幢1单元6-××号）不动产权属登记并承担损失。2.本案诉讼费用由可瑞特公司承担。 原审查明，2015年7月29日，何凤钊、李玉英与可瑞特公司签订《商品房买卖合同》约定：何凤钊、李玉英购买可瑞特公司位于西充县晋城镇“财富广场”2幢1单元第6层1-6-4号住房，总价款363，430元，商品房交付时间2016年5月30日前，逾期在90日之内交房，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；产权登记（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，未取得所在楼栋权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。何凤钊、李玉英已付清房款，何凤钊、李玉英主张实际交房时间为2017年2月2日，可瑞特公司持有异议但未提交证据予以反驳。何凤钊、李玉英购买的商品房已于2018年5月30日办理了初始登记，但至今未办理转移登记。 原审认为，何凤钊、李玉英与可瑞特公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示且内容不违反法律、行政法律规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务；关于延期交房违约金问题。何凤钊、李玉英主张交付时间为2017年2月2日，可瑞特公司未提供证据证明房屋的具体交付时间，因此对何凤钊、李玉英主张的交付时间，予以确认，可瑞特公司应当支付何凤钊、李玉英迟延交房违约金为247天×363，430元×1/10000=8，976.7元；关于初始登记、转移登记违约金问题。合同中约定可瑞特公司办理初始登记时间最迟在2017年12月30日前，但可瑞特公司在2018年5月30日才办理了何凤钊、李玉英购买的该楼栋的初始登记，构成违约，应向何凤钊、李玉英支付初始登记的违约金；因双方约定的违约金过高，予以调整，酌定从2018年1月起以已付房款363430元为基数按照日万分之零点一计算至2018年5月30日止即初始登记违约金为151天×363，430元0.1/10000=548元。何凤钊、李玉英与可瑞特公司未在合同中约定办理转移登记时间，办理房屋产权转移登记时间需要何凤钊、李玉英提供相关资料及缴纳契税等，结合登记机关办理情况及交易习惯来确定。该案中，可瑞特公司并未提供何凤钊、李玉英未按时提供资料及缴纳税费的证据，酌定以合同约定初始登记办理时间2017年12月30日为起点顺延90日内即2018年3月31日前应当办理房屋产权转移登记，但可瑞特公司至今未办理房屋转移登记，现何凤钊、李玉英起诉要求可瑞特公司协助何凤钊、李玉英办理房屋产权转移登记的诉讼请求符合法律规定，予以支持。可瑞特公司未在合理期限内为何凤钊、李玉英办理产权转移登记，构成违约，应向何凤钊、李玉英支付违约金，合同中未约定违约金的计算方式，酌定按何凤钊、李玉英已付总房款为基数按日万分之一向何凤钊、李玉英支付逾期办理转移登记违约金，即以房屋总价款390，425元为基数从2018年4月1日起按日万分之一计算至办理不动产权证之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据》第二条之规定，判决：一、限可瑞特公司于判决生效后三十日内为何凤钊、李玉英办理位于西充县晋城镇安汉大道“财富广场”2幢1单元第6层1-6-4房屋的不动产权证；二、限可瑞特公司于判决生效后三十日内支付何凤钊、李玉英迟延交房违约金8，976.7元；三、限可瑞特公司于判决生效后三十日内支付何凤钊、李玉英初始登记违约金548元；四、限可瑞特公司于判决生效后三十日内支付何凤钊、李玉英转移登记违约金（以363，430元为基数从2018年4月1日起按日万分之一计算至办理不动产权证之日止）。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由可瑞特公司负担。 本院二审查明，商品房买卖合同第二十条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，未取得所在楼栋的权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记。商品房交付后，双方同意按照下列第一种方式处理，即双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起x日内取得商品房所有权权属证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之x的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起日x内由出卖人支付。 另查明，2015年7月30日，何凤钊签署了授权委托书，李玉英未签署，何凤钊委托可瑞特公司为其办理并领取购买西充县晋城镇“财富广场”2幢1单元第6层1-6-4号住房的《不动产产权证》。虽李玉英未签署委托书，但可瑞特公司接收了何凤钊提供的房屋办证资料，同时收取了何凤钊、李玉英的身份证、维修基金、契税发票等办证资料。 还查明，可瑞特公司认可未按约定时间办理案涉房屋的初始登记。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：1.可瑞特公司是否负有办证义务，针对案涉房屋转移登记是否构成违约；2.如果可瑞特公司构成违约，何凤钊、李玉英主张的转移登记违约损失如何认定，迟延交房违约损失如何计算；3.一审是否存在超出诉讼请求判决问题。 双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中关于案涉房屋转移登记约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。后来，何凤钊于2015年7月30日签署授权委托书，委托可瑞特公司为其办理并领取案涉房屋的《不动产产权证》，但无共同购房人李玉英委托可瑞特公司办理前述住房不动产产权证的委托书，表明仅有部分委托可瑞特公司办理住房不动产产权，不产生双方当事人对办理房屋转移产权登记的约定进行了变更的效力。何凤钊、李玉英主张可瑞特公司在房屋产权转移登记上构成违约，理由不充分，其主张可瑞特公司给付转移违约损失，不予支持。 虽上诉人提出并非故意延迟交房，但并未否认延迟交房的事实。从其上诉理由来看，不仅无任何证据证明其主张，也不属于不可抗力导致的延迟交房情形。一审按照双方的约定计算延迟交房的违约金，该计算方式也并不畸高，一审认定的迟延交房违约金适当，本院予以维持。此外，违约金是当事人约定计算损失的一种方式，何凤钊、李玉英起诉主张要求可瑞特公司承担迟延交房和办证的损失，法院判决其承担违约金并不属于超诉讼判决。 鉴于可瑞特公司收取了何凤钊、李玉英办理房屋转移登记需要的资料，故一审判决可瑞特公司协助何凤钊、李玉英办理房屋产权转移登记手续，并无不当;何凤钊、李玉英对于办证需要的资料负有配合完善的义务，可瑞特公司认可在房屋初始登记上构成违约，一审认定其承担548元的违约金并无不当。 综上，可瑞特公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）规定，判决如下： 一、维持四川省西充县人民法院（2019）川1325民初1552号民事判决第一项，即“四川可瑞特实业有限公司于本判决生效后三十日内协助何凤钊、李玉英办理位于西充县晋城镇安汉大道“财富广场”2幢1单元第6层1-6-4号房屋的不动产权证”、第二项，即“四川可瑞特实业有限公司于本判决生效后三十日内支付何凤钊、李玉英延迟交房违约金8976.7元”、第三项，即“四川可瑞特实业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付何凤钊、李玉英初始登记违约金548元。” 二、撤销四川省西充县人民法院（2019）川1325民初1552号民事判决第四项； 一审案件受理费100元，由四川可瑞特实业有限公司负担；二审案件受理费200元，由何凤钊、李玉英负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年八月二十一日 书记员  杨鹏立