广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终2043号上诉人（原审原告，案外人）：林成杰，男，汉族，1974年11月16日出生，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：汤芙新，惠州市惠城区大湖溪法律服务所工作者；黄鑫，广东瀛仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告二，申请执行人）：鲍嘉兴，男，汉族，1981年10月27日出生，住惠州市惠城区，委托诉讼代理人：陈雁、朱敏，广东东舟律师事务所律师；被上诉人（原审被告一、被执行人）：韩明振，男，汉族，1972年10月21日出生，住辽宁省大连市沙河口区，上诉人林成杰因与被上诉人鲍嘉兴、韩明振案外人执行异议之诉纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林成杰及其委托诉讼代理人黄鑫、被上诉人鲍嘉兴的委托诉讼代理人陈雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林成杰上诉请求：1.依法撤销（2018）粤1302民初422号民事判决；2.责令被上诉人韩明振立即协助上诉人办理房产证过户手续，同时上诉人向被上诉人鲍嘉兴支付余下房款20万元；3.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已向被上诉人韩明振支付了25万元，有银行转账记录予以证实，一审法院认为存疑是错误的。林成杰与韩明振达成买房意向后，向韩明振支付现金五千元作为购房定金。2016年5月4日双方签订《方直星耀国际花园×号楼××层××房买卖合同》确认达成交易共识，林成杰通过银行转账方式向韩明振支付245000元。韩明振收到上述款项后于2016年5月5日向林成杰出具的《收条》载明“今收到林成杰购首期款贰拾万元（￥250000.00）。”《收条》载明大小写不一致系笔误，当时双方均未发现。直至一审开庭时，上诉人才知道。上诉人认为银行转账记录可以表明林成杰向韩明振实际已支付了25万元购房款。二、林成杰在法院查封之前已与被上诉人二签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有该不动产，后因被上诉人鲍嘉兴向法院查封后导致无法办理过户登记，上诉人林成杰已向被上诉人韩振明支付25万元购房款并愿意将剩余20万元房款按照法院的要求交付执行，故上诉人对案涉房产已享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案中上诉人林成杰完全符合上述法律规定，因此已享有足以排除强制执行的民事权益。三、案涉房屋已预登记在韩明振名下，事实上已取得案涉房产的预期物权，在涉案房屋合法转让给上诉人后，依据相关法律规定，上诉人当然可以要求不动产权证直接办理至上诉人名下。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，上诉人要求人民法院在本案中同时确认案涉房产归上诉人所有有理有据。四、韩明振因拖欠工人工资，急需资金而向上诉人以低于市场转让价转让案涉房产，是韩明振与上诉人之间的真实意思表示，没有违反法律法规的规定。也没有损害第三人及公共利益。亦没有法律法规不允许以低于市场转让价出售房屋，生活中因急需资金而低价出售房屋的案例大有存在。一审法院第一项判决已认可林成杰与韩明振于2016年5月4日双方签订《方直星耀国际花园×号楼××层××房买卖合同》合法有效，即认可了该合同所有条款合法有效，那么合同中所约定的房屋出售价格也是合法有效。一审法院作出的判决与认定的事实自相矛盾，与执行工作相对立，既然合同有效，上诉人林成杰对案涉房屋具有物权权利，那么执行案件必须停止执行。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，使得一审判决与认定事实自相矛盾，恳请二审法院判如所请。鲍嘉兴辩称，一、本案依法不能停止对涉案房产的强制执行，不能排除对涉案房屋的查封。上诉人林成杰并非是被执行房产登记的合法权利人。直至二审开庭时该涉案房屋仍备案至韩明振名下。二、涉案房屋因备案在韩明振名下，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”本案涉案房屋仅做了预告登记备案在韩明振名下，至今尚未依法登记并领取权属证书。因此韩明振与上诉人林成杰的转让行为是无效的。三、上诉人提交的购买该套房屋的商品房买卖合同系双方私下签订的买卖协议，合同约定的房屋总价为45万，但上诉人仅提交了2016年5月5日一笔2万元和一笔18万元的银行流水，且银行流水中没有备注其用途，故该20万元不一定是购房款。另提供了一笔45000元的银行流水，明确备注为劳务费。在一审庭审中，上诉人对45000元劳务费并没有明确作出合理解释。反而上诉人在一审中提交的证据材料中有一张收据，明确写明“经收到林成杰购房首期款20万元人民币（大写的贰拾万元人民币，但在大写的贰拾万元人民币背后又补充写一个小写25万元），收条的大小写金额明显不一致，且小写金额有可能是后期添加。结合上诉人提交的流水凭证能明确看出实际转账金额存疑，同时2万元与18万元是通过上诉人个人名下账户转至韩明振账户，而45000元则是通过上诉人经营的惠城区福丰钢铁总会账户进行转账，并且明确在转账明细中备注为劳务费。通过流水及备注明确显示上诉人林成杰与韩明振可能还存在其他的经济往来关系，因此该45000元不能被认定为是购房款。四、上诉人在一审法院提交了一份《证明》，内容为韩明振当时与涉案房屋开发商通过工程抵扣形式获取的该套房屋，韩明振从开发商处获取的房屋金额为503137元。开发商开具的购房发票日期为2015年1月31日。韩明振与上诉人转让上述房屋签订买卖合同的时间为2016年5月4日，成交价格45万元。被上诉人在一审庭审中提交了一份关于涉案房屋在2016年同地段、同区域、同楼层房屋的备案价格，已经为14000多元/㎡。因此双方以如此低价格的形式转让上述房屋显然不符合真实交易、不符合日常交易的逻辑。五、被上诉人虽提交了物业公司的委托扣款协议，但委托扣款协议存在瑕疵，该委托扣款的物业管理费，包含向物业公司查询，该房在物业公司的备案业主仍为韩明振，而委托扣款协议仅能证实上诉人受韩明振委托代付物业管理费，同时该物业管理费也没有明确说明代扣的是涉案房屋物业管理费。因此委托扣款协议，并不能证实上诉人实际占有房屋。六、直至本案二审开庭前，上诉人仍然未提供有效证据证实其已实际占有，该套房屋至今仍为毛坯房，且上诉人也并未与物业公司签署前期物业管理服务协议、物业管理规约等相关业主资料。根据《民事诉讼法解释》第三百一十一条之规定，案外人或申请执行人提出执行异议之诉的。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利，承担举证证明责任，而上诉人无法提供其已实际占有涉案房屋，应承担举证不能的不利举证责任。七、上诉人至今也没有提供其他新证据。一审证据提交的证据材料根本不足以证实其符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条之规定，故原一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人韩明振经公告送达未到庭，无相关书面答辩意见。林成杰向一审法院起诉请求：1.请求依法判令一审原告与韩明振于2016年5月4日就位于惠州市惠城区三环南路25号方直星耀国际花园×号楼××层××房产签订的《方直星耀国际花园×号楼××层××房买卖合同》合法有效，该房产归一审原告所有，并立即停止对该房产的执行；2.请求依法责令韩明振立即协助一审原告办理房产证过户手续，同时一审原告向一审被告支付余下房款20万元；3.本案诉讼费由一审被告承担。一审法院认定事实：2014年12月19日，韩振明向惠州市浩华房地产开发有限公司出具《证明》，内容为：本人韩明振于2014年11月10日与贵司签订的《认购书》，认购了星耀国际项目T1栋2402号商品房，购房总价503137元，已支付定金30000元，尚有余款473137元未付。现经本人与惠州市烨华传媒有限公司协商一致，同意烨华公司代为支付余款379400元，并同意烨华公司将前述款项冲抵贵司、惠州市浩华房地产开发有限公司应付付给该司的工程款。2014年12月29日，韩明振与惠州市浩华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：韩明振购买惠州市浩华房地产开发有限公司开发的位于惠州市惠城区三环南路25号方直星耀国际花园×号楼××层××号房，总价款503137元。2015年1月31日，惠州市浩华房地产开发有限公司向韩明振开具503137元的购房发票。2016年5月4日，一审原告与韩明振签订《方直星耀国际花园×号楼××层××房买卖合同》，约定：一审原告向韩明振购买位于惠州市惠城区三环南路25号方直星耀国际花园×号楼××层××号房（产权证书号：粤房地预登惠州字第××号，建筑面积：94.03平方米），转让价为45万元，签订合同当日一审原告需向韩明振支付25万元，房产证给一审原告更名完成当日支付余下20万元。合同签订后，一审原告通过银行转账向韩明振支付了24.5万元购房款，韩振明出具一份《收条》，该收条载明收到一审原告购房首期款贰拾万元（￥250000.00）。一审原告表示已按约定支付25万元购房款，其中5000元购房款是在签合同前以现金方式作为定金支付给韩明振，剩余20万元应在过户后支付，可以交给法院执行，但要确认涉案房屋归属一审原告所有。至于《收条》中大写为贰拾万，小写是25万元的问题，一审原告称应是笔误，其在开庭时经一审被告代理人指出来才知道有这个问题。2016年9月26日，一审被告二鲍嘉兴向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院作出（2016）粤1302财保892号民事裁定书，裁定：查封登记在被申请人韩明振名下位于惠州市惠城区三环南路25号方直星耀国际花园×号楼××层××号房[合同编号：粤房惠州（2014）10030×××，建筑面积：94.03平方米]（查封期限三年）的房产，查封价值以人民币17万元为限。此后，涉案房屋被案外人多次申请查封。后鲍嘉兴因民间借款纠纷将韩明振诉至一审法院，一审法院作出（2016）粤1302民初9905号《民事判决书》，缺席判决：韩明振应在本判决发生法律效力之日起七日内向鲍嘉兴清还欠款15万元以及相应逾期利息（以欠款15元为本金，按照月利率2%，自2016年4月起计至本息清偿之日止）。2017年9月7日，鲍嘉兴向一审法院申请强制执行[（2017）粤1302执8294号]。一审原告向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年11月27日作出（2017）粤1302执异255号《执行裁定书》，裁定驳回林成杰的执行异议请求。一审原告表示韩明振已将涉案房屋交付给一审原告使用，涉案房屋的钥匙、购房合同、购房发票、税收缴款书等资料全部已交予一审原告。2016年7月4日，其即与广东方直物业管理服务有限公司《签订委托扣款协议》，由一审原告交纳涉案房屋的物业服务费、水电费等费用。因涉案房屋系预售商品房，尚未办理房屋产权证，一审原告在等待过户期间，发现涉案房屋被多次查封，因非一审原告的原因未能及时办理过户手续，遂提起执行异议，被裁定驳回，遂提起本案诉讼。一审原告提交了购房合同、购房款发票、契税发票、扣款协议、物业服务费收据及一审原告银行扣款记录。关于韩明振向开发商购买涉案房屋的价格为503137元，一审原告与韩明振的交易价则为45万元的问题，一审原告称因韩明振急需资金支付工人工资，便低于此前交易价几万元出让给一审原告。鲍嘉兴提交的惠民之家房产网方直星耀国际花园14号楼备案价格（项目编号：2016000046）显示：××层××号房备案价格为14145.68元/平方米。一审法院认为，本案的争议焦点为一审原告对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利。首先，本案中一审原告称已按约定向韩明振支付25万元，其中现金支付5000元，银行转账24.5万元，而韩明振出具的《收条》载明收到一审原告购房首期款贰拾万元（￥250000.00），本案中一审原告是否已实际支付25万元存疑。另一审原告表示剩余20万元愿意交付法院执行，但需确认涉案房产归其所有。而不动产所有权的取得，除了法律另有规定，不动产登记薄上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权，涉案房屋预售登记在韩明振名下，尚未办理不动产权证，本案中无法确认涉案房屋归一审原告所有。其次，对于涉案房屋的交易价格，一审原告与韩明振的交易价低于韩明振与惠州市浩华房地产开发有限公司的交易价，一审原告对此虽作出了解释，但其交易当时房产市场交易价值已呈上升态势，韩明振仍低于购买价及市场价转让，不符日常生活经验法则。综上，一审原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审原告主张停止执行，确认所有权及办理过户登记的诉讼请求，一审法院不予支持。一审原告与韩明振签订的《方直星耀国际花园×号楼××层××房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及禁止性规定，一审原告主张该合同合法有效，一审法院予以支持。判决：一、确认林成杰与韩明振于2016年5月4日签订的《方直星耀国际花园×号楼××层××房买卖合同》合法有效。二、驳回林成杰的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明基本事实与一审一致，本院二审予以确认。本院认为，本案属案外人异议之诉，争议焦点为案外人林成杰对案涉房产是否享有足以排除法院强制执行的实体权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”从案外人林成杰提交的证据材料来看，尚无法证明林成杰对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由不充分，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费8050元（上诉人林成杰预交），由上诉人林成杰负担4025元，由被上诉人韩明振负担4025元。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年八月十五日法官助理任婷婷书记员刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。