太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初6563号原告：杨乃勤，女，1970年5月3日出生，汉族，住山西省芮城县。委托诉讼代理人：鲁飞娜，山西弘韬律师事务所律师。被告：邓岗，男，1975年5月3日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王佳琦，山西朗朗律师事务所律师。原告杨乃勤与被告邓岗租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨乃勤的委托诉讼代理人鲁飞娜、被告邓岗及委托诉讼代理人王佳琦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨乃勤向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告于2016年2月14日签订的房屋租赁合同无效，被告参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费71000元。2、判令被告立即支付在租赁期间拖欠的2016年度、2018年度的物业费共计14969元，以上两项共计85969元。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年2月14日签订房屋租赁合同，双方约定：将位于太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号的商铺出租给被告使用，该商铺建筑面积311.8平米，租赁期为36个月，自2016年2月15日起至2019年2月14日止。租金第1年：壹拾叁万元；第2年：壹拾肆万元；第3年：壹拾伍万元。截止2018年12月23日，被告共欠原告2018年2月14日至12月23日的房屋租金71000元，物业费按照合同期间所欠费用以物业公司票据为准核算。出具欠条后，被告再无向原告支付过拖欠的租金以及物业费。在签订本合同时，原告已经明确向被告告知过该房屋并未取得建设工程规划许可证，被告对此也是明知的。因为被告曾在2013年2月15日与武元玉签订过三年的租赁合同，且在租赁期间，被告未经武元玉的同意，擅自将房屋转租他人，并与他人产生了争议且诉讼到法院，法院已查明该房屋未取得建设工程规划许可证。为此，提起诉讼。被告邓岗辩称，一、合同无效，被告不但无需支付所欠房租，原告还应将已交房租以不当得利形式返还，并且赔偿被告装修费用、物业费、水电暖费等损失。（2018）晋民再190号民事判决书已经认定涉案房屋未取得建设工程规划许手续，故该房屋租赁合同无效，原告应当返还被告房租，赔偿被告装修费用、物业费、水电暖费等损失。二、该房屋不具备出租条件，承租人不能达到租赁目的，无法取得任何收益。合同第二条约定租赁该房屋做合法商业公司使用，因未取得建设工程规划许可手续，属违法建筑，无法办理有效的营业执照，导致承租人无法合法经营，根本不能达到租赁房屋的目的，无法取得收益。三、本案不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定。首先此处为一般应予支持，而不是必须或者应当。其次，（2018）晋民再190号民事判决书中表述“本案武青峰在占用房屋期间并未实现租赁房屋的经营使用目的，也即并未因占有实际获得利益，因此不适用返还房屋占有使用费的规定，原审认定武青峰返还房屋占有使用费没有法律依据，本案予以纠正”，故本案不适用该规定。最后，若使用该条规定，本案将出现承租人既支付出租人房屋占有使用费，又返还次承租人不当得利，且次承租人无需向承租人支付房屋占有使用费的矛盾情况，故使用该条款将显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月30日，原告购买太原市小店区南中环大院小区C区12号楼2单元一层4号房。后原告将该商铺的出租事宜以口头形式委托于杨红艳。2016年2月14日，杨红艳以原告的名义与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号的商铺出租给被告使用，出租房屋建筑面积为311.8平米，该房屋租赁期为36个月，自2016年2月15日起至2019年2月14日止；该房屋租金支付方式为第1年壹拾叁万元整，第2年壹拾肆万元整，第3年壹拾伍万元整，每年提前一个月交清下一年房租；被告如果逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按年租金的0.3%支付滞纳金；房屋租赁期间实际使用的水、电、煤气、电话、暖气及其他物业相关费用，由被告负担，按规定向有关部门交纳；原告同意被告在合同租赁期内将房屋或房屋的部分面积租给他人进行合法使用经营。合同还约定了其他权利义务条款。2019年6月1日，原告出具授权委托书，授权杨红艳办理委托人所有的位于太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号的商铺出租事宜，包括以委托人的名义签订房屋租赁合同，收取房屋占有使用费及物业费等，以上委托系委托人的真实意思表示。另查，原告提交物业公司出具的2016年物业费6736元、2018年物业费8233元票据两张及欠条一份，欠条写明被告欠付原告商铺2018年2月14日至12月23日房租共计71000元。庭审中，原告称2018年2月14日至2018年12月31日共计313天，房租为150000÷365×313=68630元。被告实际腾房为2019年1月1日，故计算租金共计71000元。被告称2018年12月31日公司就已经搬离完毕，欠付租金为68630元，物业费实际欠付2018年，其余不欠付。被告还向法庭提交该商铺装修协议书及收据，用以证明装修花费284000元。被告提交（2018）晋民再190号民事判决书，用以证明涉案房屋未取得建设工程规划许手续，被告不但无需支付所欠房租，还应将已交房租以不当得利形式返还，并且赔偿被告装修费用、物业费、水电暖费等损失。上述事实，有房屋买卖合同、房屋租赁合同、物业费票据、欠条、商铺装修协议书、收据、（2018）晋民再190号民事判决书等及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，第一，关于确认房屋租赁合同无效的问题。涉案商铺未取得建设工程规划许可证，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，故房屋租赁合同应认定为无效，原告该诉讼请求本院予以支持。第二，关于支付房屋占有使用费71000元的诉请，原告称被告欠付2018年2月14日至2018年12月23日租金为68630元，由于被告实际腾房日期为2019年1月1日，故租金共计71000元。被告认可截止2018年12月23日欠付租金为68630元，被告称当日已将公司搬离，现原告无其他证据证明被告实际搬离时间，故本院参照合同约定的租金标准以被告实际占用天数计算房屋占有使用费为68630元。第三，关于拖欠物业费的问题，原告称物业公司开具的2016年票据为2015、2016年度的垃圾清运费6736元，2018年票据为当年的物业费4865元及垃圾清运费3368元共8233元，现被告认可欠付2018年度物业费及垃圾清运费8233元，但认为双方房屋租赁合同约定期限自2016年2月起，不认可2015年的垃圾清运费。故本院认可被告支付原告2016年垃圾清运费6736÷2=3368元、2018年物业费及垃圾清运费8233元，共11601元。第四，关于被告所称装修该商铺花费284000元的问题。原告将未取得建设工程规划许可证的商铺出租给被告，被告在明知该商铺未取得建设工程规划许可证的情况下，对商铺进行装修并准备办证经营理疗店，双方在签订及履行合同过程中均存在过错，故本院酌情认定原告赔偿被告装修款20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原、被告于2016年2月14日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。二、被告邓岗于本判决生效之日起三十日内支付原告杨乃勤房屋占有使用费68630元、物业费11601元。三、原告杨乃勤于本判决生效之日起三十日内赔偿被告邓岗装修费用20000元。四、驳回原告杨乃勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元（原告已预交），由原告杨乃勤负担200元，被告邓岗负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 侯慧慧 二○一九年八月六日书记员 赵 苗