浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终2287号 上诉人（原审被告）：汤艳明，男，1976年12月18日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：彭小菊，浙江明显律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新昌县永信物业管理有限公司，住新昌县南明街道人民中路****。 法定代表人：杨柏真，总经理。 委托诉讼代理人：张晓英，系公司员工。 上诉人汤艳明因与被上诉人新昌县永信物业管理有限公司（以下简称“永信物业”）劳动争议纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2019）浙0624民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人汤艳明上诉请求：撤销一审判决，改判支付被上诉人自2017年3月15日起到2018年3月15日止12个月的物业费1653.3元（1945元打8.5折）。事实与理由：1.一审法院未查明事实。人才公寓小区的物业服务存在瑕疵是事实，已经有生效判决予以支持，判决减扣物业服务费用15%。2.一审法院根据《会议纪要》及判决书认定被上诉人提供了物业服务属事实认定错误。《会议纪要》对上诉人没有合同效力，也不能证明被上诉人存在事实的物业管理服务。3.一审法院对违约金的判决没有合同依据。2018年3月之前的物业费是依据合同收取，有违约金的约定，但是，2018年3月到9月是依据事实关系收取的物业费，根本没有违约金的约定。4.青丰物业在2018年6月1日开始接管了小区物业管理。应当根据永信物业公司实际提供符合约定的物业服务的起算和结束时间确定物业费应当交纳的时间段。5.永信物业公司在三月份之后在小区的行为是“强制性”提供“服务”，2018年6月1日之后是拒不移交产生的后果。6.关于水费，没有收费依据。被上诉人没有证据证明已经为上诉人缴纳了相应水费。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人永信物业答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1.（2019）浙0624民初667号案件当事人与上诉人是同一小区，与上诉人在同时段拖欠物业费，该案判决当事人全额缴纳已欠物业费，判决已经生效，当事人已经全部履行，故上诉人应当向被上诉人缴纳物业费。2.《会议纪要》中的主任代表的是全部小区业主的意见，物业费收取是按照法院判决收取的。3.2018年9月15日凌晨被上诉人退出后，有三方签字的交接清单，故被上诉人有权依法收取2018年9月15日之前的物业管理服务费，包括电梯维保、检验都是被上诉人在服务和支付费用，也是遵照《会议纪要》的规定执行的，上诉人不仅要缴纳物业费还要缴纳违约金，若上诉人在二审庭审中缴纳拖欠的物业费，被上诉人可以不向上诉人收取违约金。4.被上诉人已经在规定的时间内撤出，不存在强制服务。5.人才公寓小区建成后，被上诉人一直统一向相关部门缴纳水费，故该部分水费应当由上诉人向被上诉人缴纳。6.上诉人向青丰公司全额缴纳了被上诉人管理期间的物业费说明被上诉人的服务是合格的，也说明了上诉人拖欠被上诉人物业费的事实，但上诉人向其他公司缴纳物业费的行为不能成为其拒绝向被上诉人支付物业费的理由。 永信物业一审起诉请求：1、要求被告支付18个月的物业管理服务费2916元（2017年3月15日至2018年9月14日）、水费145元。由于被告尚欠物业管理服务费至2019年1月20日止已逾期22个月，应支付违约金933元，合计3994元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告汤艳明系新昌县七星街道新昌人才公寓****房屋所有人，房屋建筑面积为135.08平方米。2017年2月4日，原告永信物业与被告所在小区新昌县人才公寓业主委员会签订书面《物业管理服务合同》，原告接受被告业主委员会的委托，为被告小区提供物业管理服务，该合同约定：委托管理期限为一年；自2017年3月16日至2018年3月15日止；物业管理服务收费标准：套房按建筑面积收取，1-2层（架空层为一层）按每月每平方米1元收取；3-17层:每月每平方米1.20元；车库按每月每个10元；地下车位每月每个20元；车棚每月每个5元收取；7层以上楼层为二次供水，二次供水电费在水费中分摊。物业管理服务费由物业公司每半年向业主预收，业主不按时缴纳物业管理费时，物业公司应及时联系业主催缴物业管理费。业主逾期交纳或拒不缴纳物业管理费的，每日承担千分之一的违约金。同时，双方对其他相关权利、义务进行了约定。合同签订后，原告按约履行合同中所规定的权利、义务。合同到期后，原告仍按原合同约定为被告所在小区提供物业管理服务，在此期间，被告所在小区业主委员会进行换届改选，新选举产生的业主委员会与原告之间就物业管理的有关问题产生矛盾，双方协商未能达成一致，为此，新昌县人才公寓业主委员会于2018年6月25日向该院起诉原告永信物业。2018年7月27日案件审理期间，物业管理相关部门在新昌县七星街道办事处召开了由县建设局、房管局、质监局、七星街道、西岭社区、人才公寓业委会、永信物业等单位代表参加的协调会，会议协商达成三点意见，其中第二条：在诉讼期间电梯维修按第二届业委会签订的物业管理合同执行。电梯检验费由永信物业预付，诉讼结束后，按物业管理的月份分摊；第三条：在诉讼期间，永信物业管理按二届业委会签订的物业管理合同标准管理，物业费收取期限按法院判决执行。2018年9月17日新昌县人民法院作出（2018）浙0624民初3281号民事判决：一、新昌县永信物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退出新昌县人才公寓小区、向新昌县人才公寓小区业主委员会移交物业管理用房及相关物业设施、资料（附移交清单）；二、驳回新昌县人才公寓业主委员会的其他诉讼请求。原告于2018年9月14日自动撤出人才公寓小区的物业管理服务。2018年9月16日，被告向绍兴青丰物业管理有限公司缴纳2018年3月16日至2018年9月14日的物业费971元、水费145元，合计1116元，绍兴青丰物业管理有限公司向被告出具N08548216收款收据一份，其内容载明为代收物业费、水费，并加盖物业公司公章。原告在起诉前通过书面张贴的方式向被告汤艳明催缴，但被告仍未按照物业服务合同约定缴纳2017年3月15日至2018年9月14日的物业服务费2917.73元（18个月×1.2元/月×135.08平方米）、水费145元，合计3062.73元。致本案纠纷发生。 一审法院认为，本案的争议焦点有三个：第一、原告与被告所在小区业主委员会签订书面的《物业管理服务合同》，管理期限为2017年3月16日起至2018年3月15日止，但原告向被告主张的物业服务费计算至2018年9月14日止是否依法有据？该院认为，根据2018年7月27日会议纪要第三条所确定的内容，结合（2018）浙0624民初3281号民事判决书中第一条的生效判决内容，原告在合同期满后继续为被告小区提供物业服务，为此，向被告按原合同约定标准，依据会议纪要、民事判决书所确定的期间收取2018年9月14日止的物业费，合法有据，该院予以支持；第二、原告在被告小区物业管理期间的管理、服务是否完善，被告是否可以拒绝缴纳物业费？物业管理服务是一个动态管理服务，小区物业服务企业应加强对管理人员的严格管理，加强业务培训，不断完善管理措施，提高服务质量，转变服务态度，尽最大努力满足大多数业主的合理需求，同时，小区业主委员会应对物业公司在服务中存在的不足和问题，平时加强监督、检查，及时提出合理可行的建议和意见，促使物业公司及时改进，完善管理服务，提高小区的整体素质和形象，协调解决业主与物业公司之间的矛盾；作为小区的全体业主应当具有主人翁的姿态，与物业公司相互配合、共同努力，对物业管理企业存在的问题及时向业主委员会提出合理可行的意见和建议，同时与物业公司加强沟通，共同把小区管理好建设好。被告未及时缴纳物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。本案原告在整体管理服务过程中虽存在一些不足，应完善提高，但不能作为被告拒绝交物业费的正当理由，故被告以原告管理不完善拒绝缴纳物业费的抗辩理由，依法不能成立，该院不予采纳。第三、原告主张的水费是否合理？从原告提交的证据，结合被告自行向绍兴青丰物业管理有限公司缴纳的物业费、水费，能够相互印证被告应缴水费的事实，原告诉请符合客观事实，该院予以支持。物业服务合同是物业服务企业按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理维护的义务合同。业主按照合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的收费标准向物业管理企业履行缴纳物业管理费的义务。业主经书面催缴，无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但被告所在的人才公寓小区的业主委员会与原告签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效，该合同对被告具有约束力。原告按约定履行物业管理义务，被告在该小区内享受原告所提供的物业管理服务，被告依法应当履行缴纳物业服务费的义务，原告依法享有向被告收取物业服务合同中约定物业费及垫付水费的权利。综上所述，原告诉请被告缴纳物业费2916元、水费145元，合理、合法，该院予以支持。原告自愿放弃超过部分物业费，不违反法律规定，该院予以准许；原告变更被告逾期付款违约金从2018年9月15日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清日止，符合相关法律规定，该院予以支持。被告拒缴物业费的辩称意见，与事实和法律规定不符，该院不予采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条及相关司法解释之规定，判决：被告汤艳明支付原告新昌县永信物业管理有限公司2017年3月16日起至2018年9月14日止的物业管理费2916元、水费145元，合计3061元，并支付以2916为基数自2018年9月15日起至实际付清日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍计算的违约金，限于判决生效后十日内付清。如果被告汤艳明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告汤艳明负担，限于判决生效后七日内向该院缴纳。 二审中，上诉人汤艳明向本院提交了下列证据： 证据1.新昌县人民法院（2018）浙0624民初2381号民事判决书一份，证明被上诉人提供的物业服务有缺陷，物业费的收取应减扣15%； 证据2.新昌县人才公寓业主委员会出具的证明一份，证明《会议纪要》不是业主委员会的意思表示，对上诉人没有约束力，协商过程中作出的让步而形成的文件不能作为认定“业主委员会认可原告已经提供事实的物业管理服务事实”的依据； 证据3.照片一张，证明被上诉人2018年5月30日出通知强行要求继续服务的事实，以及反对业主委员会招标选取物业公司，强行收取物业费的事实； 证据4.照片一组，证明相关部门已经对电梯脱保的情况对物业公司予以警示和通知，被上诉人不顾业主安全，推脱落实电梯维保责任，并片面强调收取物业费的权利，曲解《会议纪要》的内容； 证据5.电梯费用付款通知一份，证明业主委员会根据《会议纪要》要求被上诉人配合业主委员会提供标准服务，但被上诉人没有提供； 证据6.电费支付证明一份，证明2018年8月1日至9月15日电费未交，被上诉人未按照《会议纪要》临时约定的标准提供服务； 证据7.永信物业拒绝电梯维保服务的通知，证明2018年4月被上诉人因不能继续签约，将电梯的维保等物业服务责任问题进行了推诿，表明其没有提供原合同约定的相应的主要义务，与小区业主没有形成事实的物业合同关系； 证据8.电梯公司致质量监督局的函，证明电梯公司确认小区的物业管理人自2018年3月之后没有确定，从2018年1月份开始被上诉人已经拖欠电梯公司的维保服务款项，从而证明被上诉人自2018年3月之后根本没有履行《物业管理合同》的主要内容； 证据9.与青丰物业的合同，证明业主委员会通过合法途径选定了物业公司，并签订了物业服务合同； 证据10.通知撤退，证明上诉人所在小区的业主委员会正式通知过永信物业要求其退出小区物业管理； 证据11.微信聊天记录截图、水费计算数据、新物业员工工资表，证明新的物业公司已经接管的事实； 证据12.中标通知书复印件、告知复印件、补充协议书复印件、协议书复印件，证明杨柏真控制的永信公司及永成新昌分公司损害业主利益。 被上诉人永信物业向本院提交了下列证据： 证据13.（2019）浙0624民初667号民事判决书，证明该案判决当事人全额缴纳拖欠的物业费且判决已经生效，故上诉人也应向被上诉人缴纳物业费及水费； 证据14.水电费缴纳发票，证明水电费由被上诉人在缴纳； 证据15.日常服务的登记台帐，证明被上诉人一直服务到9月14日； 本院认证认为，证据1系另案判决，不属于本案的裁判依据，不能达到上诉人的证明目的；证据2欠缺负责人及制作证明材料的人员签名及盖章，不符合单位证明的形式要件，本院不予认可；证据6与本案无关联性；证据3、4、5、7、8尚不能充分证明被上诉人不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵，不足以作为上诉人不缴纳物业费的合理理由，故对于其证明力本院不予确认；证据9、10、11不能证明被上诉人自2018年6月1日起停止物业服务，本院不予采信；证据12与本案缺乏关联性，本院不予确认；证据13系另案判决，与本案无实质关联性，本院不予确认；证据14、15与已查明事实相符，本院对其证明力予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，业主委员会与依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，新昌县人才公寓业主委员会与被上诉人于2017年2月4日签订的物业管理服务合同对上诉人具有约束力。在被上诉人依约提供物业服务，上诉人享受该物业服务的情况下，上诉人应依约支付物业费。虽案涉的物业服务合同于2018年3月15日到期，但被上诉人至2018年9月14日前仍在提供服务，双方形成了事实上的物业合同关系。对于2018年3月16日至2018年9月14日期间的物业费，上诉人仍应支付。上诉人将其应交的物业费支付给绍兴青丰物业管理有限公司的行为系不当履行，不免除其对上诉人的交纳物业费的义务。虽上诉人在二审中提供相关证据欲证明被上诉人在2018年3月15日之后未履行电梯维保义务，但如前所述，上述证据尚不能充分证实被上诉人不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵，不属于其拒交物业费的正当合理的理由。上诉人主张其自2017年3月15日起至2018年3月15日止12个月的物业费应按8.5折向被上诉人支付的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判令上诉人支付被上诉人所欠物业费、水费及相应的逾期违约金，具有相应的事实依据和法律依据，并无不当。 综上所述，上诉人汤艳明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人汤艳明负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦玮 审判员  梅云 审判员  王瑜 二〇一九年八月十二日 法官助理陈国表 书记员余建维 ?*MERGEFORMAT?12? ?*MERGEFORMAT?11?