山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初2614号原告：马立柱，男，1964年3月6日出生，汉族，居民，户籍地：河北省邢台市临西县，现住临清市。委托诉讼代理人：周建福，山东众星为民律师事务所律师。被告：临清市商博瑞百货有限公司，住所地：临清市温泉路与东环路交汇处。法定代表人：沈海峰，该公司经理。委托诉讼代理人：邵璞，山东荣润律师事务所律师。被告：临清市商博瑞服饰有限公司，住所地：临清市新华办事处新开街**。法定代表人：沈佳铭，该公司执行董事。原告马立柱与被告临清市商博瑞百货有限公司(以下简称“商博瑞百货公司”)、临清市商博瑞服饰有限公司(以下简称“商博瑞服饰公司”)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马立柱的委托诉讼代理人周建福，被告商博瑞百货公司委托诉讼代理人邵璞到庭参加诉讼，被告商博瑞服饰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。马立柱向本院提出诉讼请求：1.要求二被告共同向原告支付租赁合同违约金及赔偿因其提前终止合同给原告造成的投资减值损失、经营损失等共计30万元；2.要求二被告退还已收取的保证金1万元。案件受理费等由二被告承担。事实与理由：2016年10月，原告与二被告签订租赁合同，由原告租赁被告经营的位于临清市的超市内630平方米场地，用于经营儿童乐园及其他娱乐设施。合同约定，租赁期限十年，自2016年11月至2026年11月止，租金约定前三年为每年25万元，后双方协商第二年租金变更为15万元，同时约定合同双方应恪守合同，如有一方违约，违约方应向对方支付违约金壹拾万元。造成损失的，由违约方承担赔偿责任。合同签订后，原告依约向被告支付保证金1万元，分期支付了2016年11月30日至2018年11月29日的两年的全部租金40万元，并投资近60万元购置了游乐场及装修装饰，游乐场经营正常。2016年11月26日，因被告与商场房东出现纠纷，商场强行关门停业，后被告要求原告2018年12月31日前必须撤场。原告多次交涉未果，无奈将设施部分分批处理，造成减值损失30万元，同时因被告提前终止合同，给原告造成经营损失按一年计算超过15万元以上。商博瑞百货公司辩称：原告所诉与事实不符，原告没有按照合同约定支付租金，根据合同约定，被告有权解除双方签订的租赁合同，被告因故与房东解除合同时，并没有要求原告拆除设施、撤场，只是通知原告及时与后续经营者联系相关事宜，原告经营期间，始终没有取得开业经营许可，没有办理营业执照和税务登记证，一直没有合法经营，所以也无所谓经营损失，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，请求予以驳回。商博瑞服饰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原、被告双方无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。本院可以认定的事实如下：2016年10月份，原告与二被告签订《租赁合同》一份，合同载明，由原告租赁被告经营的位于临清市的超市内630平方米场地，用于经营儿童乐园及其他娱乐设施。合同约定，租赁期限十年，自2016年11月至2026年11月止，租金约定前三年为每年25万元，在该合同的最后补充协议手写，保证独家经营，备注2017年11月30号至2018年11月29号，对于乙方（被告）租金调整为15万元。同时合同第十四条约定双方应恪守合同，如有一方违约，违约方应向对方支付违约金壹拾万元，造成损失的，由违约方承担赔偿责任。合同签订后，原告依约向二被告支付保证金1万元，分期支付了2016年11月30日至2018年11月29日的两年的全部租金40万元。2018年11月份，由于被告与涉案的租赁楼的房东签订了解约协议，原告于2018年12月31日前撤场，停止了经营。双方存在的争议焦点问题：（一）、被告是否提前解除租赁合同。原告称按时交纳了租金，原告租赁的场地因被告未能协调好其与房东关系被迫于2018年11月26日强行关门，并且被告要求原告必须于2018年12月31日前撤场。为此原告提交：2018年12月16日原告马立柱与被告公司运营经理高青树电话通话录音、联通公司通话详单、发票及移动公司发票。被告商博瑞百货公司辩称2018年11月底其与房东签订解约协议，约定经营至2018年12月31日前撤场，同时约定，其他的承租人可以与房东或者新的承租人联系续租事宜，其通过在商场内张贴书面通知的方式通知了包括原告在内的所有经营者；因为被告商博瑞服饰公司和其他的承租人不能按约定向被告商博瑞百货公司支付租金，尤其是被告商博瑞服饰公司经营出现了亏损，已经不适宜继续开业经营，所以被告商博瑞百货公司与房东经过协商，解除了租赁合同；原告租赁的地点在红星路大家庭超市对过，有两层，现在由其他人租赁经营；被告商博瑞百货公司租赁的整体，又分割租赁给其他人，原告是其中之一；被告商博瑞百货公司结束与房东的租赁关系时，并没有要求原告拆除撤场，而是通知原告与房东或者新的承租人联系继续开业经营的事项，事实上，原告租赁的场地现在仍是经营的儿童游乐场；被告商博瑞百货公司还辩称原告未按时约定交纳租金，补充协议约定的变更为每年15万元，被告商博瑞不知情，也不同意；对原告提交的录音听不清楚，高青树与百货公司没关系，是服饰公司的什么人员不清楚。原告称，就是通知了2018年12月31日前撤场，房东再租赁给谁不确定，在此期间，原告也找过房东，因租赁费高，没有协商成。（二）、原告要求赔偿损失数额范围。庭审中，原告要求赔偿的损失为：减值损失、经营损失30万元，保证金1万元。提交1.转让协议1份、原告与朱爱军微信聊天、转账截屏共3张，河南云阳南石庙游乐场徐总微信聊天、转账收款截屏共5张，与河北邯郸"A张氏游乐二手游乐设备收售代卖"张老板微信聊天、转账收款截屏共3张，游乐场撤场前实景照片6张，游乐场撤场过程中实景拍摄照片8张，撤场前后视频资料5段，闲鱼二手网出售设备随机选例网页1张，证明由于被告强行要求撤场，原告被迫拆除并处置游乐场设备，处理收入共计7.9万元。其中电玩30台2.6万元；火车1.8万元；淘气堡、亲子乐园、拓展乐园及装饰部分处理价款3.5万元。2.游乐场设备处理减值损失计算依据：实际投资58.32万元-折旧19.44万元（按6年使用寿命减2年折旧即58.32万元÷6年×2年）-处置设备实收价款7.9万元=30.98万元。2.游乐场年经营利润预测分析，说明原告经营的案涉游乐场年经营利润约在15万元至30万元之间。以上相关证据证实原告因被告违约提前终止合同，造成投资减值损失及经营利润损失（按1年最低15万元计算）共计45.98万元，原告主张要求二被告支付违约金及赔偿各项损失共计30万元，并要求被告返还保证金1万元。3.原告与侯书云的结婚证。被告商博瑞百货公司对原告提交的证据提出异议，认为原告说撤场的视频内容并不是原告经营的游乐场，而是其他的场地，游乐场在二楼，视频内容反映的是一楼大门口，原告没有合法经营，无所谓损失。本院认为，根据原告提交的《租赁合同》及租金收据，上面加盖有二被告印章，被告商博瑞百货公司对原告提交《租赁合同》及租金收据的真实性没有异议，其虽对该合同最后的补充条款租金的变更提出异议，但其也没有提交相应证据，因此，可以认定原告马立柱与二被告签订了《租赁合同》，并在第二年对租金进行了变更，原告按时足额缴纳了租金，被告因存在亏损等问题与房东解除租赁合同后，又通知原告等人撤场，提前终止了双方的租赁合同，对此二被告存在违约行为，对造成原告的损失，二被告应当按约定支付10万元。对收到原告的保证金1万元，二被告应予退还。对于原告要求的其他损失，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告临清市商博瑞百货有限公司、临清市商博瑞服饰有限公司于判决生效后十日内支付原告马立柱违约金10万元，退还保证金1万元。二、驳回原告马立柱的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。案件受理费减半收取2975元，原告负担1725元，二被告负担1250元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  王禄生二〇一九年八月二十六日书记员  张 昕