上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初4892号原告：吴良红，女，1980年11月21日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：沈建华，男，1979年3月4日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：李琳，乐天(上海)律师事务所律师。被告：上海市普陀区南光大楼业主委员会，住所地上海市。负责人：朱逸琦，业委会主任。被告：上海外经贸物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：张建新，董事长。原告吴良红与被告上海市普陀区南光大楼业主委员会、上海外经贸物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴良红的委托代理人沈建华、李琳，被告上海市普陀区南光大楼业主委员会负责人朱逸琦到庭参加诉讼。被告上海外经贸物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴良红提出诉讼请求：1、两被告共同赔偿原告59500元(以下币种均为人民币)，其中装修设计费12000元、装修费47500元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月1日，吴良红与上海市普陀区南光大楼业主委员会(以下称南光业委会)签订房屋租赁合同，约定：南光业委会作为出租人将本市白玉路XXX号门面及后二间房出租给吴良红，租期自2015年8月至2018年12月31日止，租金每月人民币4800元。被告上海外经贸物业管理有限公司(以下称外经贸公司)的下属单位上海外经贸物业管理有限公司南光管理处作为管理人也在合同上盖章。上述合同履行过程中，吴良红支付的租金由外经贸公司收取并开具发票。2017年7月，因吴良红要对店面重新装修，便与两被告在合同到期前续签了合同，租赁期限从2019年1月1日至2024年12月31日。2017年7月27日，吴良红在得到南光业委会书面同意后开始筹措装修事宜，与装修公司签订了设计合同、装修合同。同时，吴良红支付了设计费用12000元和装修预款52500元。之后退回5000元，实际支付47500元。2017年11月，吴良红正式开工装修。但装修至2018年4月18日，在未得到任何通知的情况下，租赁房屋被强行拆除。之后，吴良红与两被告协商后续赔偿事宜，但无法达成一致。故吴良红向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。被告上海市普陀区南光大楼业主委员会辩称：租赁合同是上一届业委会与吴良红签署的。系争租赁房屋已存在近20年，原曾作为物业配套用房和业委会办公场所。上一届业委会将该房屋用于出租也是为增加小区公共收益收入，用于补充维修基金的不足。此次拆除房屋是街道拆违办实施，业委会当时也是不赞成的。被告上海外经贸物业管理有限公司辩称：本案纠纷与外经贸公司无关。本公司只是作为物业管理一方在租赁合同上盖章。由于业委会无相关职能，所以由物业公司代为收取小区内所有款项和代开发票。另根据物业管理合同的约定，物业公司代业委会收取的租金由双方四六分账，用于补贴小区的维修。希望法院驳回吴良红要求本公司赔偿的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2015年8月，南光业委会作为出租人、吴良红作为承租人、上海外经贸物业管理有限公司南光管理处作为管理人，三方签订《南光大楼168号房屋租赁合同》(以下称租赁合同)，主要内容为：1、吴良红租赁南光业委会白玉路XXX号门面房及后二间房，面积43.8平方米；2、租赁期自2015年8月1日至2018年12月31日；3、租金为4800元/月，按季收费计14400元，押金4800元；4、南光业委会只提供房屋租赁，外经贸公司提供物业管理，对吴良红房屋内的经营活动和安全概不负责；5、吴良红在租赁期内，南光业委会不得无故解除合约、收回房屋，否则除退回押金和已交但未使用的租金以外，还需赔偿由此给吴良红带来的直接和间接的损失以及装修费用；6、吴良红在租赁期内，对室内的原有设施不得随意变动，如需装修，需书面申请，经南光业委会同意后方可实施，装修费由吴良红自理；7、在合同期内，南光业委会无权收回租赁房屋，如需强制收回需严格按照第5条款执行。二、上述合同签订后，吴良红在租赁房屋内经营餐饮。各方均按约履行合同义务。三、2017年7月，三方又签订一份《南光大楼168号房屋租赁合同》，除租期约定为2019年1月1日至2024年12月31日外，其余内容均与前一份合同一致。四、2017年9月21日，沈建华(吴良红丈夫)与案外人上海汉谦建筑装饰工程有限公司(以下称汉谦装饰公司)签订《委托设计协议书》，约定汉谦装饰公司为白玉路XXX号门店进行室内设计，设计费为12000元。同年11月11日，双方又签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，约定汉谦装饰公司就系争房屋(结构为商铺)进行室内装修，承包方式为部分承包，总价款为175000元，对预算、设计方案认可即合同签订当日支付工程款52500元，隐蔽工程通过验收支付61250元……。嗣后，沈建华向汉谦装饰公司支付了设计费12000元及第一笔工程款52500元，吴良红一方经南光业委会同意后于2017年12月开始对系争租赁房屋进行装修。同年12月下旬，吴良红得知租赁房屋有可能会被拆除，遂停工。2018年1月27日，沈建华与汉谦装饰公司签订《解除合同协议书》，其中约定：装修工程已经开工，因沈建华原因需要解除，经双方协商一致同意解除合同，施工现场的材料、工具、设施设备均属于汉谦装饰公司，汉谦装饰公司出于人道考虑同意向沈建华退还5000元。2018年4月，系争租赁房屋被当地街道拆违办拆除。五、2018年7月，吴良红向本院提起诉讼，即(2018)沪0107民初16014号一案，要求两被告赔偿损失。该案审理过程中，南光业委会原负责人到庭表示：业委会经招投标方式一致同意将系争房屋出租给吴良红。吴良红经营餐饮告知过业委会。系争房屋原属于物业配套用房，是否有产证不清楚。2018年4月，因业主投诉，系争房屋被街道拆违办拆除。关于吴良红房屋被拆除时的装修状况，吴良红称隐蔽工程刚完成，南光业委会原负责人及外经贸公司均表示是处于隐蔽工程阶段，至于隐蔽工程是否完成无法确定。之后，因南光业委会成员尚在改选期间，无法应诉，吴良红遂申请撤诉。2019年2月，南光业委会改选完成后，吴良红再次提起本案诉讼。审理中，吴良红向法院提供如下证据：1、两份租赁合同；2、建设银行回单、外经贸公司开具的租金发票、营业执照及结婚证，证明支付租金情况；3、加盖了南光业委会图章的装修申请书；4、设计合同、装修合同；5、吴良红向装修方支付设计费和工程款的转账凭证、收据和装修方退款5000元的银行凭证，证明吴良红实际支付了设计费12000元和工程款47500元；6、解除合同协议书，证明因系争房屋被拆除，吴良红一方与施工方解除了装修合同；7、现场照片及设计图纸。经质证，南光业委会表示，租赁合同是前一届业委会经手，现不清楚。装修申请书上的业委会图纸是真实的。对设计合同、装修合同、转账凭证、收据和装修方退款5000元的银行凭证、解除合同协议书、现场照片、设计图纸的真实性无异议。本院认为：南光业委会系作为出租方与作为承租方的吴良红签订租赁合同，双方存在租赁合同中的权力义务关系。外经贸公司系作为物业管理方在合同上盖章，并非出租方。本案中，租赁合同尚在履行期间，系争房屋被拆除，合同目的无法实现，故该合同已经解除。根据本院查明的事实，房屋被拆除时，吴良红已进行装修，的确存在损失，损失金额为其已经实际支付的设计费12000元与装修费47500元。本案争议的焦点在于，南光业委会是否应就合同解除后吴良红的损失承担责任。本院注意到，审理中，双方均表示房屋被拆除、合同无法继续履行并非己方责任。然，无论出于何种原因，在没有确凿证据表明系争房屋不应被拆除的情况下，吴良红及南光业委会均应在双方所签订合同的范畴内确定损失的承担方式。鉴此，本院认为，作为出租方的南光业委会有义务保证出租房屋正常、有效的使用，现由于房屋被拆除，合同无法继续履行，南光业委会应就合同的解除承担主要责任。同时，吴良红作为承租人，在签订合同时应就租赁房屋的性质及使用功能尽到审慎义务。且吴良红在系争房屋内经营餐饮，显然也有悖于小区内房屋的使用功能，故其应承担次要责任。综合上述各方面因素，本院酌情判定南光业委会赔偿吴良红损失40000元。对吴良红该部分诉请予以支持。至于外经贸公司，并非租赁合同的权利义务方，亦不存在过错，吴良红要求外经贸公司承担赔偿责任之诉请缺乏合同及法律上的依据，本院不予支持。，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海市普陀区南光大楼业主委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴良红损失人民币40000元；二、对原告吴良红其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1287元，减半收取计人民币643.50元，由原告负担人民币25元，由被告负担人民币618.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一九年八月二十三日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。