北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初5217号原告：沈阳同联集团有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区虎石台镇建设北三路。法定代表人：姜恩鸿，执行总裁。委托诉讼代理人：赵春涛，该单位法务。被告：北京乾海星珩餐饮娱乐有限公司，住所地北京市西城区地安门西大街**。法定代表人：岳鹏，执行董事。委托诉讼代理人：吴朝晖，北京永瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妍，北京永瑞律师事务所律师。原告沈阳同联集团有限公司（以下简称沈阳同联公司）诉被告北京乾海星珩餐饮娱乐有限公司（以下简称乾海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳同联公司的委托诉讼代理人赵春涛，被告乾海公司的委托诉讼代理人吴朝晖、梁妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳同联公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还房屋租金165万元及利息（以165万元为基数按照年利率6%自2016年10月13日开始计算至实际支付之日止）；2、被告偿还原告租金损失30万元及利息（以30万元为基数按照年利率6%自2016年10月13日开始计算至实际支付之日止）；3、被告向原告返还保证金10万元及利息（以10万元为基数按照年利率6%自2016年10月13日开始计算至实际支付之日止）4、判令被告向我方赔偿装修损失3133344.1元（其中设计费171500元、装修人工费743140元、装修损失2218804.1元）及利息（以3133344.1万元为基数按照年利率6%自2016年10月13日开始计算至实际支付之日止）；5、被告向原告赔偿不可拆卸设备损失340000元（其中污水提升泵60000元、三菱海尔空调280000元）及利息（以340000元为基数，按照年利率6%自2016年10月13日开始计算至实际支付之日止）；6、被告向原告赔偿订货损失1357929.5元（其中定制大叶紫檀沙发1300000元、厨房设备损失1357929.5元）及利息（以57929.5元为基数按照年利率6%自2016年10月13日开始计算至实际支付之日止）；7、被告向原告赔偿因被告违约给原告造成的防腐木和红木损失224262元及利息（以224262元为基数，按照年利率6%自2016年10月13日开始计算至实际支付之日止）；8、被告向原告支付消防改造损失115000元（以115000元为基数，按照年利率6%自2016年10月13日开始计算至实际支付之日止）；9、被告向原告支付设计图纸、打印费损失36750元及利息（以36750元为基数，按照年利率6%自2016年10月13日开始计算至实际支付之日）；10、本案诉讼费、保全费、鉴定费用由被告承担。事实及理由：2016年3月14日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，对租期和租金违约责任等进行了约定。2016年8月3日原告在房屋内作为注册地址设立了北京再荣中医诊所，同时为了使用经营需要和消防部门对经营网点的消防要求，2016年原被告及北京泰立嘉消防工程有限公司签订了一份《房屋租赁补充协议》，原被告委托该消防公司对目前房屋情况办理消防手续和消防施工，双方约定费用承担。原告依照约定履行上述义务后，上述房屋在装修、场地办公设施以及消防均已成型，形成了既能入驻能办公、又符合消防要求的完整办公经营场所。被告在此情况下，于2016年10月12日在未与原告协商甚至未事先告知的情况下，单方撕毁了《房屋租赁合同》，并拒绝原告所有工作人员进入上述房屋办公，造成我方无法经营，上述合同事实上已经于2016年10月12日予以解除，同时被告事后制作解除房屋租赁合同通知书，先后三次向我方发送腾房通知，并起诉我方腾房，企图坐实我方在租赁合同解除后一直占有上述房屋至今的事实。被告单方撕毁租赁合同系违约行为，合同解除的过错完全是被告，且给原告造成了巨大的经济损失。被告乾海公司辩称：沈阳同联公司的诉讼请求是在解除合同的基础上提出的。第一项诉讼请求我们不认可，交付的租金是从2016年10月13日开始计算的。至2017年10月份，租金都已经消耗完毕了，现在还没有腾退，我们保留追究租金的权利；第二项诉讼请求是经营租赁的费用，不是损失；第三项诉讼请求，如果解除合同，我们同意返还保证金；第四项到第八项诉讼请求及第十项诉讼请求，是属于装修损失，应该以评估为准，其中涉及动产或未发生的，不应视为实际损失；关于第九项诉讼请求，这两套房子是沈阳同联公司买房子卖亏了，与本案无关；第十一、十二项诉讼请求，是原告给自己的员工发工资，与本案无关，不是损失，不应支持。诉讼费用及鉴定费等由法院根据其请求的合理费用依法判决。本院经审理认定事实如下：北京市什刹海体育运动学校（以下简称什刹海体校）系北京市丰台区六里桥北里2号楼北侧仓库（以下简称涉案房屋）的所有权人。乾海公司经什刹海体校的授权，拥有上述房屋的使用权且经什刹海体校允许后的对外出租权，使用期限为2015年1月1日至2021年12月31日。2016年3月14日，乾海公司（甲方）与沈阳同联公司（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，乙方向甲方支付合同履约保证金十万元。双方约定：租期自2016年4月16日至2021年6月15日（含合同签订后2个月的装修免租期），房屋用于乙方开展中医药研究等与医药行业相关。租金为年付，第一次乙方向甲方支付租金165万元，支付时间为2016年3月16日，依次类推。在第八条合同的变更、解除、终止与赔偿一节双方约定：5、在合同期内，双方未经协商，甲方擅自单方解除合同的，甲方应当承担合同未履行部分总租金的20%的违约金，同时甲方应于五日内退还乙方未使用房屋期间的租金和履约保证金，如上述违约金仍然不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。8、合同期内，任何一方单方解除合同需提前三个月内向对方提出书面通知，由违约方承担赔偿责任，合同期满合同自然终止。第十条免责条件一节，约定：因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。2016年3月19日，沈阳同联公司向乾海公司分别汇入履约保证金10万元、房屋租金165万元。后沈阳同联公司即在场地装修，2016年8月3日以涉案房屋所在地为住所注册成立北京再荣中医诊所。庭审中，乾海公司主张其于2016年10月12日向沈阳同联公司发出解除房屋租赁合同的通知，沈阳同联公司已于2016年10月13日收到该通知，但一直未腾退涉案房屋。沈阳同联公司认可2016年10月13日其收到解除合同通知，认可合同已经解除的事实，称其人员已经撤场，但截止到本案最后一次开庭时，涉案场地仍留有物品未搬离。关于合同解除的原因，乾海公司称因政策原因涉案房屋无法继续出租，提供北京市机构编制委员会办公室《关于明确第一批市属事业单位类别的通知》及2015年《北京市市级行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保管理办法》，证明什刹海体校属公益类事业单位，涉案房屋出租需要经上级部门的审批，该政策属于不可抗力，故无法继续出租。沈阳同联公司对此不予认可，认为此通知在双方租赁合同签订之前就存在且乾海公司知晓，不构成合同约定的免责条件，乾海公司解除合同无事实和法律依据，属违约解除合同。沈阳同联公司主张因乾海公司解除租赁合同其存在以下损失：1、租金损失30万元及相应利息，沈阳同联公司提供案外人中云众联（北京）医疗科技有限公司出具的情况说明，证明其收到解除通知后另行租赁房屋及支付租金。乾海公司不认可真实性且主张该损失与本案无关。2、装修损失3153344.1元，其中设计费171500元、装修人工费743140元、装修损失2218804.1元。沈阳同联公司提供：2016年4月20日沈阳同联公司（发包人）与案外人北京品和空间装饰设计有限公司就涉案房屋签订的《建设工程设计合同（一）》及收据，证明沈阳同联公司装修涉案房屋花费设计费共计17.19万元；2016年4月1日沈阳同联公司（建设单位）与案外人沈阳鼎祺装饰有限公司（施工单位）签订的《建筑装饰工程施工合同》及收据，证明沈阳同联公司就涉案房屋进行装修，承包方式为包工不包料，沈阳同联公司花费装修人工费743140元。乾海公司对前述设计费和装修人工费均不认可，不认可上述证据的真实性。审理中，经沈阳同联公司申请，本院委托北京润恒国金工程咨询有限公司对涉案房屋装修工程造价进行鉴定，鉴定意见为：确认部分造价合计为1946457.26元、补充鉴定范围部分造价合计为238945.5元、不在鉴定范围内或现场勘验时未看到部分造价合计为33401.34元。沈阳同联公司主张上述三项均为其装修损失，乾海公司认可确认部分的造价及补充鉴定范围部分的造价，认可前述两项为沈阳同联公司的实际损失。3、不可拆卸设备损失34万元，其中污水提升泵损失6万元、三菱海尔空调损失28万元。关于污水泵，沈阳同联公司提供发票销售方为北京中德博力科技有限公司、抬头为呼伦贝尔北方药业有限公司、发票金额为1万元的北京增值税专用发票六张；关于三菱海尔空调，沈阳同联公司提供呼伦贝尔北方药业有限公司与北京冰轮制冷设备有限公司签订的《三菱重工海尔中央空调供应及安装合同书》、《呼伦贝尔北方药业有限公司工程竣工验收单》及发票，合同总价为28万元，项目名称为呼伦贝尔北方药业有限公司北京办事处项目。乾海公司对上述证据不予认可，认为合同及发票证明系案外人之间发生，与本案无关。4、订货损失。沈阳同联公司提供沈阳同联公司与彩顺沉香木经营部签订的总价为260万元的大叶紫檀沙发《购销合同》、《补充协议书》及《赔偿协议书》，同时提供案外人孟军向杨彩顺2016年10月17日汇入130万元的招商银行历史交易明细一份，证明沈阳同联公司为涉案房屋处购买大叶紫檀沙发，后因乾海公司解除合同导致其对彩顺沉香木经营部违约并为此购买原材料损失款130万元，沈阳同联公司称孟军与沈阳同联公司法定发表人系夫妻关系。乾海公司不认可证据的真实性与关联性，不认可实际付款损失，且认为动产采购不应成为租赁合同的损失。此外，沈阳同联公司提供其与北京华海宏业厨房设备有限公司之间的《厨房设备供货合同》，证明其为涉案房屋厨房设备供货与第三方签订了合同，合同约定合同价款115859元，定金为57929.5元。沈阳同联公司以此证明因乾海公司违约解除合同导致其定金损失。乾海公司不认可证据真实性及关联性。5、消防改造损失115000元。沈阳同联公司提供其与乾海公司、北京泰立嘉消防工程有限公司2016年9月23日签订的《房屋租赁补充协议》一份，证明原被告共同委托北京泰立嘉消防工程有限公司对涉案房屋重新办理消防手续和消防施工，原被告对此产生的费用比例分担为原告承担115000元，被告承担24万元。乾海公司认可证据真实性，但主张沈阳同联公司并未提供其实际付款的证据。6、购买防腐木和红木损失224262元。沈阳同联公司提供其与案外人尚峰签订的《建材购销合同》（合同金额281000元）、由北京楚隆源兴商贸有限公司出具的发票抬头为呼伦贝尔北方药业有限公司、金额分别为9万元及93960元的发票两张及尚峰签字的无法出具发票由北京楚隆源兴商贸有限公司出具发票的证明一份。乾海公司对证据的真实性及关联性均不予认可。7、设计图纸及打印费损失。沈阳同联公司提供其与沈阳鼎雅祺装饰有限公司之间签订的《补充协议书》及发票，证明因案件装修造价评估所需，装修公司提供竣工图纸，沈阳同联公司为此支付相关费用。乾海公司认为此项费用包含在装修工程造价中，不应单独计算。本院认为：沈阳同联公司与乾海公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定切实履行。乾海公司在合同履行过程中单方解除合同，沈阳同联公司认可合同解除的事实，本院不持异议。合同既已解除，乾海公司应退还沈阳同联公司交纳的履约保证金10万元。本案争议的焦点为乾海公司解除合同的行为是否构成违约。根据双方合同约定，免责的前提为不可抗力、国家政策，本案中，乾海公司虽称其解除合同的原因系因国家政策该类房屋不允许出租，但双方在签署合同之前乾海公司所称的通知就已存在，既不属于合同约定的因不可抗力原因致使本合同不能继续履行的情形，亦不属于因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋的情形。故乾海公司解除合同的行为，构成单方违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故沈阳同联公司主张合理损失，本院予以支持，具体包括：1、装修损失，根据鉴定意见，确认部分造价及补充鉴定范围部分造价共计2185402.76元，对于鉴定结论中不在鉴定范围内或勘验时未见的项目，沈阳同联公司未提交进一步证据证明已实际施工，对于此部分费用本院难以支持；2、设计费损失171500元为沈阳同联公司装修房屋支出，且未包含在鉴定范围内，此部分费用本院予以支持；3、消防改造损失115000元，消防工程并未包含在鉴定范围内，经询问，此工程为原被告共同委托北京泰立嘉消防工程有限公司进行的消防工程改造，且此工程已经实际施工完成，乾海公司应承担的费用亦已实际支付费北京泰立嘉消防工程有限公司，故此部分费用本院予以支持；4、为提供竣工图纸及打印所支出的费用36750元，此部分费用沈阳同联公司提供的证据充分，且为合理支出，本院予以支持。关于沈阳同联公司退还租金的主张，因沈阳同联公司自认合同已经解除，但其至今仍占用涉案房屋未腾退，故该项请求，本院无法支持。沈阳同联公司主张的其余损失，证据与法律依据不足，本院难以支持。鉴于双方关于租赁合同问题存在纠纷，后分别在法院提起诉讼，虽然合同解除，但沈阳同联集团一直占有使用租赁房屋，装修等损失经鉴定后才最终确认，故沈阳同联公司要求给付利息的主张，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京乾海星珩餐饮娱乐有限公司于本判决生效后七日内返还沈阳同联集团有限公司保证金100000元；二、北京乾海星珩餐饮娱乐有限公司于本判决生效后七日内赔偿沈阳同联集团有限公司装修损失2185402.76元；三、北京乾海星珩餐饮娱乐有限公司于本判决生效后七日内赔偿沈阳同联集团有限公司消防改造损失115000元；四、北京乾海星珩餐饮娱乐有限公司于本判决生效后七日内赔偿沈阳同联集团有限公司设计费损失171500元；五、北京乾海星珩餐饮娱乐有限公司于本判决生效后七日内赔偿沈阳同联集团有限公司为提供竣工图纸及打印所支出的费用36750元；六、驳回沈阳同联集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62602元（沈阳同联集团有限公司已交纳46376元），由沈阳同联集团有限公司负担35733元（已交纳），由北京乾海星珩餐饮娱乐有限公司负担26869元（于本判决生效后七日内交纳，其中10643元给付沈阳同联集团有限公司，16226元交纳至本院），案件保全费5000元、司法鉴定费33000元，由北京乾海星珩餐饮娱乐有限公司负担（于本判决生效后七日内给付沈阳同联集团有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陆宋宁人民陪审员  廉润有人民陪审员  马国保二〇一九年八月二十九日书 记 员  肖 荣