浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终4440号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州同邦实业有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区三墩镇古墩路****楼**，统一社会信用代码：91330106079336956B。 法定代表人：孙俊，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵秋红，浙江智仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江麦加实业有限公司，住所地，住所地：浙江省杭州市西湖区翠苑街道教工路**百脑汇科技大厦**会信用代码：91330106396162419W。 法定代表人：陈光标，系该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：陈光标，男，1974年10月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 共同委托诉讼代理人：刘大佳，浙江腾智律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘亦丹，女，1978年3月9日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 上诉人杭州同邦实业有限公司（以下简称同邦公司）与被上诉人浙江麦加实业有限公司（以下简称麦加公司）、陈光标、潘亦丹房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2014年10月20日，麦加公司向同邦公司支付租赁订金88969元。2014年11月20日，同邦公司（甲方）与麦加公司（乙方）、浙江同源商业管理有限公司（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方愿意出租及乙方愿意承租位于杭州市西湖区商铺，双方确认建筑面积为966平方米；乙方经营品牌：玩美；经营种类：少儿艺术培训等；租赁期限为5年，自2015年3月1日（起租日）起至2020年2月29日止；自2014年11月20日至2015年1月20日为装修期，装修期内不计固定租金，但需缴纳综合服务费、水电费、垃圾清理费等，装修完成后，开始营业至起租日期间不计固定租金，但需缴纳综合服务费；租金标准第一年、第二年、第三年每天每平方米租金为3元，年租金总计为1057770元，第四年每天每平方米租金为3.15元，年租金总计为1110658.5元，第五年每天每平方米租金为3.31元，年租金总计为1167072.9元；租金支付方式为一年一交，第一期租金自《商铺租赁合同》签订时一次性缴清，第二期及以后的交付时间为前一租赁年度期满前30天；乙方在本合同签订时除支付一年租金外，还应另行向甲方交纳经营租赁保证金88148元，经营租赁保证金在双方租赁关系终止时，扣除相关结算费用后，无息退还给乙方；商铺内水、电、通讯、网络、煤气等相关费用由乙方承担；综合服务费为0.35元/平方米/天，计123406.5元/年（含电梯、货梯、自动扶梯、公共照明、保安、保洁等），装修之日至2015年3月1日，计费标准按0.1元/平方米/天；空调乙方自行安装，费用自理；甲方应在2014年11月20日前将商铺交付给乙方；甲方授权委托丙方全面负责“杭州起跑线儿童新天地”项目的日常营运、管义理、招商，代甲方收取物业费、空调费等其他相关费用，用于商场经营管理，乙方同意甲方授权，接受丙方的服务与管理；乙方不能按期缴纳本合同相关款项、费用的，每延期一日按全部应缴金额的0.1%支付违约金。 上述合同签订后，麦加公司将涉案商铺发包给杭州乐典装饰工程有限公司进行装饰装修，支出工程款合计1516210元，其中空调工程支出310437元（含空调设备价款214220元）。麦加公司向同邦公司交纳了第一年租金1057770元，向浙江同源商业管理有限公司交纳了部分综合服务费，其中2017年2月交纳综合服务费10000元，上述租金、综合服务费的交纳均以杭州玩美时光文化艺术有限公司或者浙江玩美文化艺术有限公司作为付款方开具发票。 2015年1月30日，同邦公司（甲方）又与麦加公司（乙方）就上述《商铺租赁合同》签订《补充协议》一份，双方确认在原租赁合同第一、二、三条基础上，建筑面积增加21.6平方米；甲方需保障乙方对所增加面积的使用权不存在任何法律上的瑕疵，若因甲方原因造成乙方不能完全行使该部分使用权，甲方需向乙方赔偿因该部分面积使用权瑕疵所造成的经济损失；乙方承诺向甲方支付该增加面积的费用。 2016年5月9日，同邦公司以及浙江同源商业管理有限公司向麦加公司寄送催款函，就其欠付的租金、综合服务费、水费进行催讨。 2016年6月5日，浙江省省直同人集团有限公司（以下简称同人集团，甲方）与同邦公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：鉴于乙方向杭州银行股份有限公司保俶支行借款一亿元，甲方为乙方的借款提供连带保证，但截至2016年5月30日，乙方已明确表示无法按期偿还将于2016年6月20日到期的借款本金2400万元。因前述情况，甲乙双方经协商确定乙方承租甲方房屋的租赁范围由租赁合同约定的杭州市西湖区古墩路同人广场A、B座底商1-4层变更为杭州市西湖区古墩路同人广场A座底商1-2层，B座1-4层（不含B座1层十足便利店所在区域），即原A座3-4层、B座1层十足便利店所在区域乙方不再承租；因乙方租赁范围变更甲方需无息退还乙方租金2400万元；乙方同意甲方退还的租金由甲方直接支付给同邦公司在杭州银行保俶支行的监管账户，用于偿还前述乙方在2016年6月20日到期应归还的借款本金；乙方同意若乙方无法按时归还任何一期杭州银行保俶支行贷款本息的，甲方有权提前终止租赁合同，并将租赁物业及其使用权（含承租人在承租期间的所有权益）、租赁物装修无偿收回，由此造成转租合同中约定的违约责任由乙方负责。 2016年7月26日，同人集团向麦加公司发出通知书，告知其已与同邦公司在2016年6月20日解除了涉案房屋的租赁合同，请麦加公司处理承租的相关事宜（包括重新签订租赁合同等）。后有关各方未就签订新租赁合同达成一致。涉案商铺于2017年3月9日、6月21日分两次完成腾退。 2016年8月15日，同邦公司（甲方）与麦加公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方就2014年11月20日签订的《商铺租赁合同》达成如下补充协议：一、乙方2016年3月1日至2017年2月28日应付的年租金为1057770元、物业费123406.5元（减半征收为61703.25元）等项费用总计1119473.25元。二、经甲方同意，乙方可在2016年9月15日前支付112天（2016年3月1日至2016年6月20日）物业费18964.96元及3个月20天（2016年3月1日至2016年6月20日）租金325113.6元，合计344078.56元。剩余款项另行协商缴纳方案。三、乙方愿用麦加公司资产、法人及主要股东个人资产做担保，确保乙方欠缴费用如数交给甲方。四、乙方按照约定执行各项协议，甲方确保向乙方提供正常的物业服务。五、本协议系《商铺租赁合同》的补充，与合同具有同等法律效力。该协议由陈光标在“乙方”处签名并加盖公章，潘亦丹在“担保人”处签名。 2016年12月16日，同邦公司以及浙江同源商业管理有限公司再次向麦加公司寄送催款函，就其欠付的租金、综合服务费、水费进行催讨。 另查明，杭州市西湖区商铺系浙江省机关事务管理局所有，属于政苑小区省直专用房（公建部分）。浙江省机关事务管理局对于政苑小区省直专用房（公建部分），授权同人集团全权办理开发、建设、招商、租售、物业管理、银行融资等经营活动。2013年11月25日，同人集团与同邦公司签订房屋租赁合同，约定同人集团将其负责经营的同人广场A、B座底商1-4层房屋租赁给同邦公司，其中包括涉案商铺。 同邦公司的诉讼请求为：1.麦加公司向同邦公司支付租金等费用430813.51元；2.麦加公司向同邦公司支付违约金52455.85元；3.陈光标、潘亦丹对麦加公司承担连带支付责任；4.本案诉讼费由麦加公司、陈光标、潘亦丹承担。原审审理中，同邦公司明确租金等费用430813.51元包括增加的租赁面积21.6平方米自2015年3月1日至2016年2月29日的租金23652元（21.6平方米×3元/平方米/天×365天），全部租赁面积987.6平方米自2015年9月1日至2016年2月29日半年的综合服务费63082.95元（0.35元/平方米/天×987.6平方米×365天÷2），以及《补充协议》记载的2016年3月1日至6月20日租金325113.6元，同期综合服务费18964.96元。因2017年2月麦加公司交纳了综合服务费10000元，故同邦公司变更第1、2项诉讼请求为：1、麦加公司向同邦公司支付租金等费用420813.51元；2、麦加公司向同邦公司支付违约金51238.25元（以420813.51元为基数，按照年利率6%自2016年2月1日暂计至2018年2月11日共两年零十一天，此后违约金另计至判决确定的履行期满止）。 麦加公司的反诉请求为：1.同邦公司向麦加公司退还经营租赁保证金88969元；2.同邦公司向麦加公司退还装修保证金10000元；3.同邦公司向麦加公司赔偿已形成附合的装饰装修残值损失954792元；4.同邦公司向麦加公司返还被其强制扣留的空调设备27台（折旧后价值约157094元）；5.同邦公司承担包含本诉在内的全部诉讼费用。 原审法院认为：同邦公司与麦加公司签订的《商铺租赁合同》，主体适格，内容合法，应确认有效，当事人均应依约履行。从合同履行过程来看，根据约定第二年租金应于前一租赁年度期满前30天即2016年1月底支付，麦加公司以2016年1月初就得知同邦公司经营状况恶化，银行贷款将逾期为由拒绝履行其付款义务，缺乏依据。退一步讲，即使当时麦加公司已就中止履行与同邦公司达成合意，但2016年8月15日双方再次签订《补充协议》，就欠付款项的金额及支付期限作出明确约定后，麦加公司仍未按期支付有关款项，显属违约，应承担相应违约责任。麦加公司辩称签订《补充协议》时同邦公司未如实告知涉案商铺已经在2016年6月20日被同人集团收回的事实，与已查明的事实不符，原审法院不予采信。实际上2016年7月26日同人集团即已向麦加公司发出通知书，告知其同人集团与同邦公司之间的租赁合同已解除，而且《补充协议》特别就截至2016年6月20日租金和物业费的金额及支付期限作出约定，足以说明当时麦加公司对合同解除是明知的，其没有理由再逾期付款。本案审理中，麦加公司对支付《补充协议》记载的2016年3月1日至6月20日租金325113.6元及同期综合服务费18964.96元不持异议，同邦公司的该部分本诉请求，原审法院予以支持。至于增加的租赁面积21.6平方米自2015年3月1日至2016年2月29日的租金23652元以及全部租赁面积987.6平方米自2015年9月1日至2016年2月29日半年的综合服务费63082.95元，与《补充协议》结算的2016年3月1日起的租金及物业费不重复，没有证据表明上述两部分款项的支付义务已免除，麦加公司亦未提供反驳证据证明两部分款项已支付，故同邦公司的该部分本诉请求，具有合同依据，原审法院亦予以支持。麦加公司辩称《补充协议》是对所有费用的结算，原审法院不予采信。上述款项合计430813.51元，扣除麦加公司于2017年2月支付的综合服务费10000元，尚欠420813.51元麦加公司应予支付。 关于违约金。《商铺租赁合同》约定，乙方不能按期缴纳本合同相关款项、费用的，每延期一日按全部应缴金额的0.1%支付违约金。同邦公司现自愿降低违约金计算标准为年利率6%，视为对自身民事权利的处分，原审法院不作干预。但合同并未约定综合服务费的支付期限，故同邦公司根据租金支付期限主张自2016年2月1日起算综合服务费的逾期违约金，缺乏依据。综合服务费的违约金应自《补充协议》约定支付期限届满次日即2016年9月16日起算，经计算暂计至2018年2月11日的违约金为6088元（72047.91元×6%÷365天×514天）。而租金的违约金，同邦公司放弃增加面积的部分期限利益，经计算自2016年2月1日暂计至2018年2月11日为42540元（348765.6元×6%÷365天×742天）。上述两项违约金合计48628元，此后违约金按上述标准另计。 关于担保责任。陈光标虽在2016年8月15日《补充协议》中的“乙方”（即麦加公司）处签名，但该协议同时约定“乙方愿用麦加公司资产、法人及主要股东个人资产做担保”，该条款说明陈光标作为麦加公司法定代表人自愿对麦加公司所欠款项承担担保责任。此外，潘亦丹在《补充协议》中以担保人的身份签名，其因此亦与同邦公司成立保证关系。依照《中华人民共和国担保法》第十九条，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。没有证据显示，双方就保证方式作出过约定，故保证人应承担连带保证责任。依照《中华人民共和国担保法》第二十六条，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。没有证据显示，双方就保证期间作出过约定，但同邦公司自主债务履行期届满之日即2016年9月15日起六个月内未要求保证人陈光标、潘亦丹承担保证责任，故二人的保证责任免除。 对于反诉请求，原审法院认为，转租合同以原租赁关系为基础，具有附属性。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。根据已查明的事实，同人集团与同邦公司关于涉案房屋部分的租赁关系已于2016年6月20日解除，此时，同邦公司已无法实际履行其与麦加公司之间的《商铺租赁合同》，故转租合同随之解除。虽然麦加公司存在逾期付款的违约行为，但导致合同解除、租赁物被提前收回的原因是同邦公司无法按期归还银行贷款，同邦公司对无法提供适租房屋给麦加公司显然负有过错。至于麦加公司能否在此后与同人集团重新签订租赁合同，不影响同邦公司的过错认定。根据合同约定，经营租赁保证金在双方租赁关系终止时，扣除相关结算费用后，无息退还给乙方。现《商铺租赁合同》已因履行不能而解除，故麦加公司要求退还经营租赁保证金88969元，合法有据，原审法院予以支持。有关退还装修保证金的反诉请求，原审法院不予支持，理由已在认证部分进行分析，在此不再赘述。 关于装饰装修残值损失。麦加公司根据涉案商铺腾退后可能涉及的再出租、再装修问题，将扣除空调设备价款后支出的装饰装修工程款1301990元按照实际使用时间（2015年3月1日至2016年6月20日约16个月）进行分摊，确定剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失为954792元，较为合理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”本院依据合同解除的原因以及合同履行具体情况和各方当事人的过错，确定对剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失由同邦公司承担70％、麦加公司承担30%，因此同邦公司应赔偿损失668354.4元。 关于返还空调设备。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”。现没有证据证实空调由同邦公司强制扣留，且空调属于未形成附合的装饰装修物，完全可在腾退商铺时进行拆除，故麦加公司要求返还空调设备的反诉请求，缺乏依据，原审法院不予支持。潘亦丹经原审法院依法传唤未到庭参加第二次开庭，不影响本案的审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、麦加公司于判决生效之日起十日内支付同邦公司租金及综合服务费合计420813.51元。二、麦加公司于判决生效之日起十日内支付同邦公司违约金48628元（违约金计算至2018年2月11日，2018年2月12日起至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金，以未付款项为基数，按银行同期贷款年利率6%标准另行计付）。三、同邦公司于判决生效之日起十日内退还麦加公司经营租赁保证金88969元。四、同邦公司于判决生效之日起十日内赔偿麦加公司已形成附合的装饰装修残值损失668354.4元。五、驳回同邦公司的其他诉讼请求。六、驳回麦加公司的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费应收8381元，由同邦公司负担46元，麦加公司负担8335元。反诉案件受理费减半收取7849元，由麦加公司负担2940元，同邦公司负担4909元。 宣判后，同邦公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定同邦公司对麦加公司、陈光标、潘亦丹装修残值损失承担70%赔偿责任缺乏事实和法律依据。麦加公司在合同履行期内已通过主观意思表示及客观行为上均表明其已不再履行《商铺租赁合同》，其存在着根本性违约行为，故其装修残值损失不应由同邦公司承担。1、按照双方签订的《商铺租赁合同》，麦加公司、陈光标、潘亦丹应在2016年2月1日前向同邦公司支付第二期租金1057770元，经过同邦公司多次催交，麦加公司、陈光标、潘亦丹没有履行，其行为已经表明不想要继续履行合同，属于根本性违约。2、麦加公司如打算继续使用租赁场地，且按照《商铺租赁合同》约定于2016年2月1日前向同邦公司交纳租金，麦加公司事实上不用腾退租赁房屋，当然也不会产生装修残值损失。3、2016年7月26日，同人集团向麦加公司发出通知书，请麦加公司重新签署租赁合同，麦加公司未与同人集团签署租赁合同。以上都表明麦加公司不要继续使用租赁场地，损失的产生是其自身违约造成的，判决认定同邦公司承担70%的责任既缺乏事实基础，也对同邦公司不公平。二、案涉的租赁场地于2016年6月20日由同人集团收回，与麦加公司装修残值损失不存在直接因果关系。麦加公司既不向同邦公司缴纳租金，同等条件下也不与同人集团重新签署租赁合同所致，麦加公司不能继续使用租赁场地的原因只有一个就是麦加公司未能按照约定及时支付租金造成的，故其产生的损失不应由同邦公司承担。三、原判决对形成附合装饰装修残值损失的数额认定有误。根据麦加公司提交的装修公司出具的决算清单，工程价款1516210元由装修工程和安装工程两部分组成，装修工程为905978元，安装工程为610235元，同邦公司认为形成附合的装修价值为905978元，装修残值的计算应以905978元为基础进行折算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，仅对形成附合的装修残值损失进行处理，同邦公司认为安装工程不属于形成附合的装饰装修。四、同邦公司对原判决中对麦加公司实际使用时间（2015年3月1日至2016年6月20日）认定为16个月，属于事实认定错误。按照（2018）浙01民终5088号民事判决书中查明的事实，案涉的房屋是在2017年3月10日腾退190平方米，2017年6月21日腾退776平方米，也即使说麦加公司实际使用时间是到2017年6月21日，故同邦公司认为实际使用时间为2015年3月1日至2017年6月21日约为28个月。五、原判决认定担保人陈光标、潘亦丹保证责任免除缺乏事实和法律依据。陈光标、潘亦丹承担担保责任的主债务范围为麦加公司欠缴的费用，包含2016年3月1日至2017年2月28日的年租金及物业费1119473.25元，而不仅仅是补充协议第二条约定的344078.56元，该第二条最后有明确约定“剩余款项另行协商交纳方案。”本案保证人应属在保证期间内，应承担保证责任。本案应是适用最长保证期限二年的规定。补充协议约定乙方可在2016年9月15日前支付2016年3月1日至2016年6月20日的租金、物业费共计344078.56元。剩余款项另行协商交纳方案。该约定中2016年9月15日前的支付义务是选择性的，不是强制必须的约定，而且同邦公司一直向麦加公司及保证人催缴欠款，麦加公司也于2017年2月15日向同邦公司支付10000元综合服务费，故不能以2016年9月15日作为保证期间的起算时间，另外该补充协议中的保证期限属于约定不明的情形，按照担保法的司法解释，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。六、原判决中判决同邦公司退还麦加公司租赁保证金缺乏事实依据。根据双方签订的商铺租赁合同第十一条的约定，麦加公司不要使用租赁场地经营，存在拒不支付租金违约行为，依据合同约定有权不退租赁保证金。综上，请求撤销原审判决第三项、第四项、第五项，改判支持同邦公司的原审诉讼请求，并由麦加公司、陈光标、潘亦丹承担本案诉讼费用。同邦公司当庭补充如下上诉理由：请求法院依法改判同邦公司不需要赔偿麦加公司的装修残值损失，不用退还租赁保证金。补充内容是在第一点里面关于一审法院认定同邦公司对麦加公司装修残值损失承担70%的赔偿责任，缺乏事实和法律依据里面进行补充。2016年的8月15日，麦加公司与同邦公司签署了一个补充协议，就租费以及综合服务费的金额进行了确认，甚至在这个补充协议里，同邦公司为了收回租金和综合服务费，对麦加公司欠缴的综合服务费还进行了折让，但是麦加公司仍然没有按照补充协议约定的时间，向同邦公司支付费用。案涉的租赁房屋，被同人集团收回，并不会导致麦加公司不能继续使用租赁场地，理由如下：首先如果麦加公司按照与同邦公司签署的商铺租赁合同约定及时足额交纳租金，那麦加公司可以继续使用租赁场地，麦加公司提交的证据2016年的6月5日同人集团与同邦公司签署的协议书里面第四条也是明确了这一点。如果次承租人也就是麦加公司，想要继续使用租赁场地，只要提出来，要么和同人集团去重新签合同，或者把租费交给同邦公司，同邦公司会转交的，也就是场地同邦公司用来出租，同人集团收回去以后也是用来出租的，所以当时发过一个通知给麦加公司，要求按照同等条件来重新签订租赁合同，所以麦加公司是可以继续使用租赁场地的，是麦加公司不想用了。对装修残值的损失，要看装修残值损失是谁造成的，和同邦公司作为一个转租方租赁场地，被大房东收回有没有直接的因果关系。同邦公司是认为租赁场地本身就是可以继续使用的，是因为麦加公司一直不向转租方交房租也不去签合同，才会导致产生装修损失。关于第四点，对判决中认定的麦加公司的实际使用时间，同邦公司认为是属于事实认定错误。案涉的租赁场地，虽然是根据同人集团与同邦有限公司的协议，于2016年6月20日由同人集团收回，但是2016年的6月20日的协议书仅是同人集团与同邦公司确定收回日期，是内部结算的基准日，但是麦加公司的实际使用日期，在（2018）浙01民终5088号判决书里已经有明确，案涉的房屋是在2017年的3月10号腾退了190平方，2017年的6月21号，腾退了776平方，同邦公司认为一审判决直接以同邦公司与第三人签订的结算的基准日作为麦加公司实际使用的时间是错误的，而且对于同邦公司来说也是不公平的。麦加公司使用租赁场地的实际时间，与同邦公司与同人集团签署协议的时候同人集团去收回场地不具有完全的等同关系，同邦公司认为应以事实腾退的时间为准。还有一点，关于判决中认定综合服务费，不需要支付违约金，同邦公司认为属于事实认定不清，因为判决里提到综合服务费，说没有约定支付期限，所以要求支付违约金没有支持，同邦公司认为这样是不对的。同邦公司认为综合服务费是合同的履行中，本身在租金中是一同约定的，麦加公司本来是要跟租金一同支付的，跟租金的期限是一致的。而且同邦公司曾两次向麦加公司发函，发催款函催租金和物业费，都是同时的，再退一万步讲，按照双方在2016年的8月15日签订的补充协议里面对物业费综合就是综合服务费约定，也有明确的履行期限，麦加公司也没有按时支付，因为补充协议是主合同的组成部分，没有按时支付，肯定构成违约责任，因此同邦公司要求支付违约金，是有合同依据，也有法律依据的，所以一审法院认为没有约定期限，不支持是没有理由的。关于不退还保证金的理由，再补充一点，保证金是属于因为麦加公司违约而对同邦公司造成经济损失的弥补，因为麦加公司在合同履行中，没有按约支付租金，已经达到了合同约定的解除条件，麦加公司在合同履行中存在重大的过错，保证金对同邦公司来说，不返还是对同邦公司实际上的经济损失的弥补，所以要返还的话，全额返还对同邦公司也是不公平的。 针对同邦公司的上诉，麦加公司、陈光标共同发表答辩意见称：原判事实清楚，责任分摊合理。1.双方租赁合同解除的根本原因是同邦公司与同人集团的债务纠纷，致使案涉租赁商铺被同人集团收回，麦加公司逾期支付租金，不是导致双方合同解除的原因。2.双方的租赁合同应于2016年6月20日实际解除，双方的补充协议是在2016年8月15日签署，也就是说，双方的补充协议签署时，原租赁合同已经解除，补充协议实际上仅仅是双方的结算协议，所以在补充协议签署后双方应按照补充协议履行各自权利义务。3.本案中补充协议的内容麦加公司予以认可，结算部分的内容全部认可。4.同邦公司没有权利要求麦加公司与同人集团重新签订新的租赁协议。是否与同人集团重新签署新的协议是麦加公司的选择权，而不是必须与同人集团重签合同。5.麦加公司当时与同邦公司签署租赁合同时有一重要条件，租赁合同第九页第十条（内容略），由于所在楼层A幢3-4层被同人集团收回，儿童新天地项目实际上已经无法运营。在这种情况下麦加公司也不可以再与同人集团重新签订合同。因为同人集团缺乏儿童项目运营的经验和专业。对于装修残值数额，原审认定正确，同邦公司把装修工程和安装工程和形成符合的装修残值划等号，麦加公司、陈光标不认可。在腾退时间上，麦加公司、陈光标意见与原审一致。 针对同邦公司的上诉，潘亦丹发表答辩意见称与麦加公司、陈光标一致。 二审举证期限内，各方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院一致。 本院认为：本院作出的已经发生法律效力的（2018）浙01民终5088号民事判决认定，2016年6月20日，同人集团与同邦公司关于案涉房屋部分的租赁关系解除。同邦公司无法实际履行其与麦加公司之间的《商铺租赁合同》，同邦公司与麦加公司的转租合同因履行不能而随之解除，麦加公司作为次承租人，将及时腾退房屋并交还同人集团。虽然麦加公司存在迟延支付租金的违约行为，但同邦公司并未提交有效的证据证实其以此为由解除合同。据此，因案涉租赁合同系因同邦公司无法实际履行其与麦加公司的商铺租赁合同而解除，应承担相应责任，原审法院依据合同解除的原因以及合同履行具体情况和各方当事人的过错，确定同邦公司承担剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失的70%当属合理。基于同一理由，原审判决同邦公司归还租赁保证金亦属有据。 对于装修残值的数额，原审法院已经扣减了空调设备价款，并按照实际使用时间进行了分摊，确定的装修残值损失数额有事实依据。同邦公司认为应当扣减安装工程的费用，本院认为该部分已形成附合的装饰装修物，同邦公司要求扣除依据不足。同邦公司认为实际使用时间应按照案涉租赁标的物实际腾退之日计算，本院认为，根据上述生效判决，自2016年6月20日起，麦加公司应向同人集团支付案涉房屋的占有使用费，亦即麦加公司与同邦公司之间的权利义务应在2016年6月20日进行清算，因此原审法院认定麦加公司针对同邦公司而言，其实际占有使用该标的物截至2016年6月20日并无不当，同邦公司就此提出的上诉意见，本院依法不予采信。 原审判决认定陈光标、潘亦丹保证责任免除符合法律规定。麦加公司是否与同人集团签订租赁合同不影响同邦公司合同履行不能所应承担的责任。 综上，同邦公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11373元，由杭州同邦实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一九年八月十四日 书记员  陆奕洲