江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终299号上诉人（原审被告）：连云港科润置业有限公司，住所地连云港市赣榆区海头镇。法定代表人：蒋隆意，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢炜，江苏榆和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港市天涯物业管理有限公司，住所地连云港市赣榆区。法定代表人：徐维龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏杨，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人连云港科润置业有限公司（以下简称科润置业公司）因与被上诉人连云港市天涯物业管理有限公司（以下简称天涯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2018）苏0707民初8816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科润置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回天涯物业公司的一审全部诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误，判决错误。一、被上诉人不是合法的适格主体，龙庭小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同无效，因此自始对上诉人不能产生约束力。1、被上诉人不是某小区业主大会选聘的物业服务公司，上诉人作为房屋开发商及该小区的最大业主，对被上诉人作为物业公司毫不知情，也没有看到其依法在相关部门备案登记的材料，因此对其主体的合法性及物业服务合同的真实性、合法性均不认可。2、被上诉人没有证据证实涉案物业服务合同经过业主大会选聘，仅凭业主委员会与被上诉人签订的物业合同，无法证明被上诉人具备合法的主体资格。3、按照《江苏省物业管理条例》第41条、44条等规定及连云港市赣榆区物价局、住房和城乡建设局的文件规定，物业服务企业应当向行政主管部门及物价部门办理备案手续，并且将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告，被上诉人显然没有履行该职责，违反规定，导致上诉人作为最大的业主及建设单位根本不知道小区的物业服务公司已经变更。一审中也要求被上诉人提交该手续，但被上诉人均未提交。二、被上诉人无合法的收费依据和标准。一审中，被上诉人提交的物价局备案的普通住宅小区物业服务收费标准备案表中显示，其只对于住宅的物业服务收费标准进行备案，没有对商铺的物业服务收费进行备案，上诉人的未售房屋均是商铺，因此被上诉人对于商铺的收费没有依据，且违反相关规定。三、一审法院对于上诉人未售面积认定为6074.39平方米认定事实不清，据此计算物业服务费是错误的。因为上诉人提交的未售出房屋面积共计是4531.38平方米，其中1543.01平方米为租出的房屋，并非是6074.39平方米。四、上诉人未售出的所涉及的房屋均是商铺，系对外的门面房，不在小区内部，不存在公摊的水电。被上诉人主张其为上诉人提供了物业服务，然而小区的商铺门口杂草丛生，卫生环境较差，难以让人相信这是进行过物业管理之后的景象；另外，小区的消防设施损坏，被上诉人也未进行维修，商铺门前的损坏长期未做任何修复。被上诉人以此为由主张其履行了义务，主张提供物业服务没有任何法律和事实依据，无权向上诉人主张本案所涉的物业管理费用。五、上诉人的部分房屋已经出租，上诉人与物业使用人约定由物业使用人负责交纳相关费用，即使有应承担的相关费用，也应当由适格的主体直接向该部分租户收取，故此部分物业费不应由上诉人承担。六、退一步讲，即使被上诉人的主体合格，上诉人与被上诉人均系平等的民事主体，根据诚实守信和公平公正原则，关于没有约定的相关物业服务的事项，双方应当平等协商。根据《合同法》，合同双方没有就合同事项达成一致意见的时候，应当按照行业习惯等进行补正，因此应该按照《临时管理规约》相关规定执行，被上诉人单方面规定条款并计算物业费，难免脱离公平公正。被上诉人天涯物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、答辩人是适格的诉讼主体，答辩人同某业主委员会签订合同合法有效。答辩人经过业主委员会在地方政府的主持下依法选聘并签订合同，提供了物业服务，至于有没有备案，不是合同成立与否的法律强制性规定，只是行政规章调整的管理要求。本案中，上诉人虽然是某小区最大的业主，但是其所有的专有面积不足整个小区面积的十分之一，上诉人所占份额不影响其他业主选聘物业服务企业，上诉人是否参与选聘也不是合同是否有效的决定性条件。另外，合同签订后，答辩人按约定提供了物业服务，并且得到大部分业主的认可，上诉人不能以其对选聘物业不知情，就否定答辩人的合法主体资格及合同的效力。二、收费依据及收费标准是答辩人同业主委员会双方协商一致而约定的标准，并且不违反法律法规强制性规定，也经过物价部门依法备案。商铺收费价格审批按法律规定不需要进行审批，有合同约定即可。三、对上诉人所有的房屋面积，是按照上诉人提交的未售出及出租房屋统计表计算的，一审法院的认定无任何错误。四、答辩人提供的物业服务已经得到绝大部分业主的认可，上诉人关于答辩人没有提供物业服务的抗辩理由不能成立。五、对于上诉人出租的房屋，上诉人与承租方约定物业费由谁缴纳属于他们双方之间的约定，不能对抗第三方，不影响答辩人向上诉人主张权利。天涯物业公司向一审法院起诉，请求判令：科润置业公司支付天涯物业公司自2018年2月至2019年2月11日的物业管理费（包含公摊水电费）共计101260元及滞纳金。一审法院查明事实：天涯物业公司系由自然人独资的有限责任公司，具备独立法人资格。天涯物业公司与某业主委员会签订“某小区”物业管理服务协议、房屋装饰装修管理服务协议、某小区房屋装饰装修管理规定，上述协议中均由连云港天涯物业管理有限公司及赣榆区海头镇某小区业主委员会共同盖章确认。合同中约定，物业类型为商住，物业费收费采取包干式方式。物业合同中载明多层物业服务费收费标准：0.6元/月﹒平方米，商铺收费标准：1元/月﹒平方米，空置物业在事先向物业公司提出书面申请，经物业公司核实、同意后，可以按照物业服务费标准的70%交纳空置物业服务管理费。物业管理费及其它费用（包括不限于电梯运行维护费、公摊水电费）支付方式：房屋交付时，业主预付12个月的物业管理服务费用及其它应预交费用。天涯物业公司于2018年2月16日在某小区公告中载明“经原业主委员会推荐，杨超、李宝诗、王召兵、左其兵、房连军等5人为新一届业主委员会组成人员，具体负责选聘正规物业公司管理小区”等内容。天涯物业公司于2018年7月3日在连云港市赣榆区物价局对某小区物业收费标准进行备案，备案表中收费标准载明：多层：0.6元/月·平方米，该备案表中由连云港天涯物业管理有限公司、赣榆区海头镇某小区业主委员会及连云港市赣榆区物价局三方加盖公章确认。另关于科润置业公司所有的商住房面积，科润置业公司向一审法院提交未售商业统计表及出租门面统计表各一份予以证实。根据科润置业公司向一审法院提交的未售商业统计表，科润置业公司未销售商住房共计49套，未售面积共计4531.38平米。其中，未销售住房共计38套，未售住房面积共计3126.72平米；未销售商铺共计11套，未售商铺面积共计1404.66平米。根据科润置业公司提交的出租门面统计表，科润置业公司出租门面房共计12套，出租面积共计1543.01平米。其中，出租住房共计5套，出租住房面积共计649.18平米；出租商铺共计7套，出租商铺面积共计893.83平米。对此，天涯物业公司明确其暂时认可科润置业公司提交的统计表，如后期发现科润置业公司所有的但统计表中未统计的未售房屋或者统计之后销售的房屋，天涯物业公司保留另案起诉的权利。一审法院经审理认定有争议的事实及证据如下：一、关于天涯物业公司签订合同份数及签订日期。天涯物业公司主张2018年2月11日先后签订两份《物业管理服务协议》，因第一份遗漏了关于商铺的物业收费标准，故重新签订了一份新合同，并以新合同为准，天涯物业公司并向一审法院提交新签订合同一份证实该主张；科润置业公司辩称，第一次庭审中天涯物业公司提交的合同中未载明经办人姓名、日期、物业公司是否经过业主大会选聘、是否在物业行政管理部门备案等均无法体现，合同后附件临时管理规约中没有加盖公章、签名、日期，是否与物业管理部门备案手续中的文件相一致均无法认定。二、天涯物业公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同是否有效。天涯物业公司主张，其系经涉案小区业主大会共同选聘，并由业主委员会与天涯物业公司签订物业服务合同，天涯物业公司并向一审法院提交由业主委员会与天涯物业公司共同签订的合同、照片一组、证人仲某、王某陈述予以证实；科润置业公司辩称其作为涉案小区最大业主，对选聘天涯物业公司作为物业服务公司其并不知情，也未看到相关备案情况，天涯物业公司提交的物业合同自始无效，但并未向一审法院提交证据予以证实。三、备案是否影响合同效力。天涯物业公司主张，依据《江苏省物业管理条例》第四十一条、第四十四条之规定，天涯物业公司需按照规定持相关文件向物业管理行政主管部门办理备案手续、物业服务合同应物业行政主管等部门备案，天涯物业公司未向法院提交备案相关证据；天涯物业公司主张，依据法律规定，小区有自治权，能够由业主大会选聘物业公司，第四十一条并非允不允许的规定，而是行政机关管理规定，并非不能收费，该规定与合同的效力不具备关联性。四、天涯物业公司是否为科润置业公司提供了物业服务。天涯物业公司主张其已为科润置业公司提供了物业服务，包括缴纳公摊水电费、代缴水电费、打扫卫生、维护设备设施、绿化、提供安保服务等，对闲置房提供打扫、公共设施维修等服务，天涯物业公司并向一审法院提交电费单据复印件102张、电费票据1张（户名系科润置业公司股东王某某）、天涯物业公司代科润置业公司缴纳的水费单据7张（户名均系科润置业公司股东王某某），证明天涯物业公司自入驻涉案小区后如约为科润置业公司提供了物业服务，代缴了水电费；科润置业公司辩称，电费票据及水费票据原件应当由科润置业公司持有，如需交纳相关费用，科润置业公司会自行交纳，并对天涯物业公司提交的电费单据复印件不予认可，科润置业公司并向一审法院提交照片一组（14张）证明天涯物业公司未对科润置业公司所有的门面房进行维修、管理等服务，门面房外杂草丛生、破损严重。五、物业收费标准。天涯物业公司主张，科润置业公司应当按照物业管理协议内容交纳物业费用，即多层物业服务费收费标准：0.6元/月·平方米，商铺收费标准：1元/月·平方米，空置物业在经物业公司备案后可以按照物业服务费标准的70%交纳空置物业服务管理费，但对于闲置房，科润置业公司并未在天涯物业处备案；科润置业公司辩称天涯物业公司应当提交物价部门对于收费标准的相关证据，且天涯物业公司入驻小区后，科润置业公司毫不知情，闲置房屋是客观事实。一审诉讼中，天涯物业公司申请证人仲某、王某出庭作证。证人仲某系某小区7号楼1单元202室业主。证人仲某陈述天涯物业公司系经海头镇党委参与、由业主大会共同选聘的物业服务单位，服务类型包含商业用房，物业公司入驻后提供了相关物业服务，关于小区外卫生，如系小区物业管理范围内，由天涯物业公司提供卫生打扫服务，如系小区物业管理范围外，天涯物业公司不参与，关于空置房天涯物业公司如何提供物业服务，证人仲某表示其并不知情。证人仲某表示天涯物业公司物业服务质量较好。证人仲某另陈述在天涯物业公司入驻前，没有其他物业公司入驻，系小区内部组建成员为小区提供服务。证人王某系某小区9号楼301室业主，现业主委员会成员。证人王某陈述，其系原业主委员会成员，该小区先由青口一物业公司负责物业服务，后因用电问题原物业公司与业主发生纠纷，原物业公司撤出，由原业主委员会成员负责物业管理，后经海头镇党委与业主大会选聘，通过竞标，投票选聘天涯物业公司为涉案小区提供物业管理服务，并由现业主委员会与天涯物业公司签订物业管理服务合同，物业类型包含商业用房，签订合同时证人王某在签订现场，天涯物业公司后经海头镇党委等行政管理部门备案。天涯物业公司大概于2018年2月11日入驻，入驻后按照物业服务合同为小区业主提供了相关物业服务。关于签订合同份数，证人王某表示当时签订两份合同，第一份合同内容不全面，第二份合同其具体不知情。关于签订合同时间，证人王某陈述系2018年2月11日签订，但合同有无落款时间证人表示并不知情。关于收费标准有无备案，证人王某陈述系业主委员会主任杨超负责，其并不知情。关于天涯物业公司如何为科润置业公司所有的闲置门面房提供服务，证人王某表示不知情。对于二证人证言，科润置业公司质证称，因二证人在业主自行进行物业管理之前是否有物业公司提供服务的事实陈述不一致，对二证人证言不予认可。一审法院认为，二证人均陈述，在与天涯物业公司签订物业合同前，由业主自行组织并对物业进行管理、服务，且二证人的证言相互印证，也能够与天涯物业公司的其他证据相互契合，一审法院对二证人证言予以采信。本案一审争议焦点为：一、天涯物业公司主张的物业合同效力如何认定？二、天涯物业公司是否按约履行了物业合同？三、本案的物业服务费用应当如何计算？关于争议焦点一，一审法院认为，天涯物业公司具备独立法人资格，依法能够从事物业管理活动。根据物权法相关规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，根据科润置业公司向一审法院提交的未销售及出租房屋面积统计表，共有6074.39平米由科润置业公司所有，该面积远未达到建筑总面积62912平米的一半31456平米以上，由此可推，科润置业公司专有部分面积占建筑总面积未过半，总人数以此类推。故涉案小区业主有权按照自己意愿选举业主委员会成员，且本案证人证言均陈述天涯物业公司系经海头镇党委参与、由业主大会共同选聘的物业服务单位，故应认定业主委员会代表全体业主与天涯物业公司签订的物业服务合同系涉案小区业主真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，故天涯物业公司与业主委员会签订的合同合法有效，是否办理相关备案手续，并不必然导致合同无效，故一审法院对科润置业公司关于合同无效的辩称依法不予采信。关于争议焦点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于合同签订日期，天涯物业公司针对新合同能够给予合理的解释，物业服务合同中《某小区房屋装饰装修管理规定》中载明“本规定自2018年2月11日起执行”，且证人王某的证言能够与天涯物业公司的主张及物业服务合同内容相互印证，足以认定合同签订日期为2018年2月11日，科润置业公司针对其辩称未能提交相反的证据，故一审法院对科润置业公司的辩称不予采信，并将2018年2月11日视为合同签订之日。关于天涯物业公司是否为科润置业公司提供了物业服务：关于缴纳公摊水电费、代缴水电费的物业服务，因天涯物业公司主张其已为科润置业公司提供该两项物业服务，并向一审法院提交多份缴费凭证，科润置业公司辩称电费单据与科润置业公司无关，如有关，也是与承租方有关，科润置业公司留有部分工作人员，如需交纳费用，科润置业公司会自行交纳，但科润置业公司未能向一审法院提交天涯物业公司未提供物业服务等相反证据，缴费凭证虽为复印件，但能够与证人证言相互印证，足以证明天涯物业公司为包括科润置业公司在内的小区业主提供了缴纳公摊水电物业服务，但天涯物业公司提交的代缴水电费发票户名均为科润置业公司股东王某某，一审法院无法核实该证据的来源，故一审法院对天涯物业公司为科润置业公司交纳公摊水电费的主张予以认可，但代缴水电费的主张不予认定。关于其他服务，天涯物业公司主张其为科润置业公司所有的房屋提供打扫卫生、维护设备设施、绿化、提供安保服务等，对闲置房提供打扫、公共设施维修等服务，天涯物业公司有义务为业主共有部分提供物业服务，天涯物业公司并向一审法院提交照片一组证实其在提供服务期间的通知和公告，科润置业公司辩称天涯物业公司未能提供服务，并向一审法院提交照片一组予以证实，该证据不足以证实其辩解意见。依据天涯物业公司陈述、科润置业公司辩称以及证人证言，天涯物业公司为科润置业公司提供了相关服务，科润置业公司应当履行给付物业费用的义务。关于争议焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天涯物业公司提交的《物业管理服务协议》真实、合法、有效，且天涯物业公司已经按照合同约定履行了相关义务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。科润置业公司作为业主应当按照合同内容履行交纳物业费用的义务，物业合同中载明多层物业服务费收费标准：0.6元/月·平方米，商铺收费标准：1元/月·平方米，空置物业可以按照物业服务费标准的70%交纳空置物业服务管理费。一审诉讼中，天涯物业公司明确仅向科润置业公司主张出租房屋物业服务费用。科润置业公司作为业主，即便对天涯物业公司入驻涉案小区毫不知情，但不能免除履行交纳物业费的义务。关于未售房屋，一审法院考虑到天涯物业公司确实存在过服务质量问题，酌情以合同约定的70%标准计算，但科润置业公司应尽快到天涯物业公司对闲置房进行备案；关于出租房屋，科润置业公司应当按照合同标准交纳物业费用。根据科润置业公司向一审法院提交的未出售商住房及出租房屋统计表，按照上述标准计算：未售房屋（按照70%计算）：住房应交纳物业费用15758.6688元/年，商铺应交纳物业费用11799.144元/年。出租房：住房应交纳物业费用4674.096元/年，商铺应交纳物业费用：10725.96元/年，科润置业公司应交纳2018年2月份至2019年2月份物业费用共计42957.8688元。科润置业公司向天涯物业公司交纳出租房屋物业费用后，可以依据合同约定向房屋实际使用人追偿。科润置业公司作为涉案小区业主，未按照合同约定履行合同交纳物业服务费的义务，应当承担相应的违约责任。一审诉讼中，天涯物业公司主张科润置业公司应自2018年3月1日起至实际给付之日止，按照月利率1.5%支付滞纳金。天涯物业公司关于滞纳金的主张符合物业合同关于违约责任的约定，且不违反法律规定，故一审法院对天涯物业公司的主张依法予以支持。综上，对天涯物业公司要求科润置业公司支付物业管理费（包含公摊水电费）共计101260元及滞纳金诉讼请求中的合理部分，一审法院依法予以支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二条、第三十二条第一款、第三十四条、第四十条、第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：科润置业公司于判决生效之日起十日内偿还天涯物业公司物业服务费本金42957.8688元及滞纳金（滞纳金自2018年3月1日起至实际给付之日止，按照月利率1.5%计算）；驳回天涯物业公司的其他诉讼请求。案件受理费2325元，减半收取1162.5元，由天涯物业管理公司负担725.5元，由科润置业公司负担437元，应当由科润置业公司承担的费用由科润置业公司于判决生效之日起十日内直接向天涯物业公司给付。二审诉讼期间，上诉人科润置业公司提供以下证据：1、赣价规〔2015〕10号文一份，该文系赣榆区物价局与住房和城乡建设局根据相关规定制定的文件，旨在规范赣榆区物业管理收费，该规定明确物业管理收费实施政府调价，由物价主管部门与物业管理部门对于物业管理的价格制定标准，并规定了成立物业管理公司应当具备的条件。证明被上诉人没有按照相关规定进行备案以及收费备案的情况。2、未售商业统计表一份，证明上诉人在一审中提供该表格的面积是4531.38平方米，在一审诉讼之后上诉人又出售了38、49号商铺，面积相应减少为4351.41平方米。一审中上诉人也提供了该表格，一审将该未出售面积与出租的面积加在一起形成了6074.39平方米，一审中其已经提出出租的面积应当包含在未出售的4351.41平方米中。3、照片9张，证明小区的内外环境很差，被上诉人没有尽到职责。被上诉人天涯物业公司质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但与现行的法律法规相冲突，已经修改了，并且没有相应的证据证实该文件具体有没有发布实施。对证据2，系上诉人单方制作，具体应当以一审时提交的为准，在一审以后又出卖的涉案房产与一审案件认定事实无关。一审的计算标准以及计算的数字也来源于上诉人，因为被上诉人在一审期间未能提交任何未售及出租的数据，所有的数据均由上诉人方提供，所以该数据应以上诉人一审期间提交的为准。一审期间上诉人提交的未售的房屋确实都是商铺。对证据3，未能显示拍摄时间，照片所载的相关设施不属于物业服务管理的范围。本院认证意见为：对证据1的真实性予以认可，但该文件不能达到上诉人的证明目的；对证据2，该未售商业统计表与上诉人一审期间提交的一致，且被上诉人亦认可未售房屋均系商铺，本院对此予以采信；对证据3，没有拍摄时间，且不能证明属于被上诉人物业服务的范围，被上诉人对此不予认可，本院对此不予采信。天涯物业公司提供以下证据：1、物业服务调查表一份，该调查表由所居住的业主亲笔签名，证明被上诉人依法由业主选聘物业服务企业，并且进行了相应的物业服务，并且相关业主也认可，服务不存在瑕疵。2、物业服务公司进行物业服务的照片二组，证明自物业入驻以来历经四个季节部分工作场景的照片，证明物业公司依法履行物业服务义务。3、照片一组，证明物业服务未进入以前的小区环境状况，也可以证明物业公司依法履行了物业服务义务，并且服务不存在瑕疵。4、照片一组，证明物业在进行日常管理过程中同业主进行相应的文体活动的照片，证明物业公司不仅履行了相应的管理义务，而且从各个方面积极组织业主进行相关的活动，同样证明物业服务不存在瑕疵。科润置业公司质证意见为：对证据1的三性均有异议，该证据不能证明被上诉人是合法的主体，按照相关规定物业管理企业要向当地的物业主管部门进行备案并交纳相应的保证金，在一审中一审法院要求被上诉人提供备案的相关证明，但一直未提供。对证据2、3、4的三性均有异议，不能证明被上诉人的证明目的，上诉人的商铺是对外的，不在小区内的，没有公摊的水电，而且没有出租的商铺是没有任何服务的，商铺外面是环卫打扫卫生的范围，如果说被上诉人提供了服务也仅是对出租的商铺进行的，对于未出租的空房不需要提供任何服务。本院认证意见为：被上诉人二审期间提供的证据可以与一审期间提供的证据相结合，证明其提供了物业服务。本院二审期间经审理查明，一审判决查明科润置业公司未销售房屋情况有误，一审法院查明的其他基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间另查明，根据科润置业公司提交的未售商业统计表，未销售商业房屋共计49套，未售面积4531.38平方米，其中出租商业房屋12套，出租面积1543.01平方米，其余2988.37平方米系空置商业房屋。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、涉案物业服务合同的效力如何；2、被上诉人是否完全履行了物业服务义务，一审判决对于涉案物业服务费用的收费标准及面积计算是否正确？关于第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，上诉人未售房屋面积未达到总面积的半数，不能以其对被上诉人作为物业公司不知情为由推断被上诉人不是业主大会选聘的物业服务公司。涉案的天涯物业公司系经海头镇党委参与，与业主大会共同选聘的，物业服务合同是否备案并非合同生效的必要条件，故应认定涉案的物业服务合同系业主与天涯物业公司的真实意思表示，合法有效。某小区业主委员会有权代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且该合同对业主具有约束力。关于第二个争议焦点，从被上诉人一、二审提供的证据来看，被上诉人为上诉人提供了代缴公摊水电费、打扫房屋及维修公共设施等服务，被上诉人已经履行了物业服务合同提供了物业服务。对于物业服务费用的计算问题，上诉人提供的未售商业统计表显示其未售房屋面积为4531.38平方米，其中包含出租房屋面积1543.01平方米，其余2988.37平方米系空置房屋，双方当事人均确认以上房屋均系商业用房。根据物业管理服务协议的约定，涉案商铺收费标准为1元/月·平方米，因此上诉人应交纳的自2018年2月11日至2019年2月11日的物业费用为2988.37×1×12×70%+1543.01×1×12=43618.43元，该数额大于一审判决认定的数额。上诉人称在一审诉讼期间分别于2018年11月26日、2018年12月12日出售了11－122、15－113号两间商铺，面积分别为48.96平方米、131.01平方米，合计179.97平方米，并且该两间商铺早已经交付使用，对此上诉人未提供证据予以证实，本院对此不予支持，退一步而言，即使按照上诉人所陈述的又出售两间商铺的时间和面积计算，物业服务费用按照2018年11月26日起至2019年2月11日止共计78天，按照179.97平方米计算应为179.97×78×1/30＝467.92元，对该部分费用扣除后，上诉人应交纳的物业费用为43150.51元，该数额仍大于一审判决认定的数额。被上诉人于2019年7月19日向本院出具了确认书，表示认可一审判决所确定的数额，即使存在误差，仍然认可一审判决的数额，系对自身权利的处分，本院对此予以确认。对于已出租的物业，上诉人作为物业服务合同的相对人应承担交纳物业服务费用的义务，且被上诉人一审期间已经明确向上诉人主张，不再向物业使用人主张，故对于上诉人主张出租部分的物业费不应由其承担的上诉理由，不能成立，本院对此不予支持。综上，科润置业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实部分不当，物业服务费计算有误，但被上诉人对一审判决结果予以确认，故本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2325元（连云港科润置业有限公司已预交），由连云港科润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  万子榕审 判 员  程 艳二〇一九年八月十三日法官助理  蒋 寻书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。