福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初2800号 原告：福建燕中物业服务有限公司，住所地永安市五洲小区****。统一社会信用代码：91350481768575047R。 法定代表人：刘启锋，总经理。 委托诉讼代理人：林标英，女，公司员工。 被告：陈红接，男，1978年12月19日出生，汉族，住永安市。 原告福建燕中物业服务有限公司（以下简称燕中物业）与被告陈红接物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕中物业的委托诉讼代理人林标英到庭参加诉讼。被告陈红接经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 燕中物业向本院提出诉讼请求：1.陈红接支付从2016年1月1日起至2017年5月31日的物业管理费1043.8元、违约金324.9元、公摊费295元；2.由陈红接承担本案诉讼费用。诉讼过程中，燕中物业将第一项诉讼请求变更为：要求陈红接支付从2016年1月1日起至2017年5月31日的物业管理费1043.8元、公摊费295元及支付从2016年1月起至2018年12月止的违约金193.4元。事实和理由：2012年11月27日，燕中物业与永安市新传房地产开发有限公司签订了《翠林苑前期物业服务合同》。合同约定：由燕中物业提供各项物业管理服务，并按合同约定物业价格收取物业服务费；收益业主按房屋面积及性质向燕中物业支付物业管理费用，高层住宅按每平方米0.8元/月收费；逾期缴费从逾期之日起按应缴费用总额的3‰缴纳违约金，鉴于日3‰的标准过高，燕中物业主动将违约金计算标准下调为按照月利率0.5%的标准计算；物业共用部分及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照户分摊；本合同服务期限为签订之日起至业委会成立，在本合同期间，业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。燕中物业在管理服务该小区期间，按照物业服务合同约定已履行了合同义务，提供了物业管理服务。 陈红接系翠林苑小区B幢4-502室房产的业主，房产建筑面积为76.75平方米，其每月应交物业管理费61.4元。从2016年1月1日至2017年5月31日期间陈红接已拖欠17个月的物业管理费1043.8元、公摊费295元及已产生2016年1月起至2018年12月止的违约金193.4元，合计人民币1532.2元。燕中物业多次通过粘贴缴费通知书的方式向陈红接催讨，但陈红接均未交纳以上费用。 陈红接未作答辩。 燕中物业围绕诉讼请求依法提交如下证据：企业法人营业执照、翠林苑前期物业服务合同、物业工作照片及催缴图片，公摊费用及违约金计算表、房产信息登记查询表。陈红接未到庭参加诉讼，视为放弃质证和举证的权利。本院依法进行审查，对燕中物业所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月27日，燕中物业与永安市新传房地产开发有限公司签订《翠林苑前期物业服务合同》一份，合同约定由燕中物业为翠林苑小区提供各项管理服务，燕中物业提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主，全体业主享有本合同约定过的权利，履行本合同约定的义务；本合同服务期限为本合同签订之日起至业委会成立，在本合同期间业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本物业管理区域物业服务费由业主按期拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅按0.8元/月·平方米，物业服务费、公共能耗费从本物业交付买受人之日收取；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照户分摊；物业服务费按每年收取，业主应于每年的头一个月15日前向燕中物业支付物业服务费；业主未能按时足额支付物业服务费，还应按每日千分之三的标准向燕中物业支付违约金；合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，燕中物业接管了翠林苑小区，并在管理该小区期间已按照合同约定履行了相应的义务，但陈红接作为该小区B幢4-502室的业主，却未依约履行缴纳物业费的义务，从2016年1月1日起至2017年5月31日止均未缴纳物业费，共拖欠物业费1043.8元（按房屋建筑面积76.75平方米计算，每月的物业费为61.4元，计算17个月）；从2016年1月1日至2017年5月31日共拖欠公摊费295元。庭审中，燕中物业公司表示，涉案《翠林苑前期物业服务合同》约定的按照拖欠金额日千分之三的标准计算违约金过高，因此主动将违约金的计算标准下调为按照月利率0.5%计算，计算出截至2018年12月31日的违约金为193.4元。 本院认为，燕中物业作为物业管理单位与永安市新传房地产开发有限公司签订的《翠林苑前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力，燕中物业依照该合同约定为陈红接所有的永安市提供了相关的物业管理服务，而作为业主的陈红接却未按合同的约定交纳相关的物业服务费用及公摊费用，对此应当承担相应的偿付责任。故燕中物业要求陈红接支付从2016年1月1日起至2017年5月31日期间共17个月的物业服务费1043.8元（按照房屋建筑面积76.75平方米，0.8元／月·平方米计算，每月应交物业费为61.4元）、从2016年1月1日至2017年5月31日期间的公摊费295元、从2016年1月1日截止2018年12月31日的违约金193.4元之诉请，于法有据且符合合同约定，予以支持。陈红接经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈红接应于应于本判决生效后十日内支付给福建燕中物业服务有限公司物业服务费1043.8元（从2016年1月1日算至2017年5月31日）； 二、陈红接应于应于本判决生效后十日内支付给福建燕中物业服务有限公司公摊费295元（从2016年1月1日算至2017年5月31日）； 三、陈红接应于应于本判决生效后十日内支付给福建燕中物业服务有限公司违约金193.4元（截至2018年12月31日止）。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由陈红接负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李琴琴 二〇一九年八月二十二日 书记员  黄靖楠 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第四十四条物业管理辖区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。