贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初2006号原告：黔东南州凯宏资产运营有限责任公司，住所地凯里市迎宾大道丰球新天地****。法定代表人：郑泽林，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：蔡小宝，贵州兄弟律师事务所执业律师。被告：郝硕，男，1974年4月10日出生，汉族，贵州省贵阳市人，原住址为贵阳市云岩区，现外出住址不详。第三人：贺成刚，男，1970年4月10日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告黔东南州凯宏资产运营有限责任公司（以下简称：凯宏资产运营公司）诉被告郝硕、第三人贺成刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凯宏资产运营公司的委托代理人蔡小宝、第三人贺成刚到庭参加诉讼，被告郝硕经本院依法公告送达期限届满未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告凯宏资产运营公司向本院请求判决：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2、被告向原告支付房屋租金91430元（截止2018年3月31日，2018年4月1日起至生效法律文书确定的合同解除之日止期间的房屋租金按每月5240元的标准计付），并支付违约金27429元，以上共计118859元。3、第三人贺成刚清空房屋交付给原告。4、本案诉讼费等由被告负担。事实及理由：2014年，原告与被告郝硕约定，原告将位于凯里市××、××号门面租给被告郝硕使用，租赁期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止，第一年的租金为46200元（3850元/月），后续每年的租金在上一年度的租金基础上递增8%，其中2016年4月1日至2017年3月31日的租金为4490元/月，2017年4月1日至2018年3月31日的租金为4850元/月。此外，双方还对租金的缴纳时间、缴纳方式、违约责任等内容进行了约定。2016年6月19日，双方就上述约定的内容，补签了《房屋租赁合同》。2016年，被告郝硕开始陆续拖欠原告房屋租金。2017年5月8日，被告向原告补交2016年9月份之前的部分房屋租金18000元，此后被告再未向原告支付租金，截止2018年3月31日，被告共拖欠原告租金91430元。2017年4月7日，被告在未经原告同意，私下将租赁物转租给第三人贺成刚，其二人签订了《转让协议》，约定转让费80000元，现涉案租赁物已由第三人实际占有使用。根据法律和合同约定，被告郝硕还应当承担30%的违约金，即91430元的30%为27429元。被告拖欠租金的行为已构成违约，其未经原告同意私自转租租赁物的行为违反了法律规定及双方的合同约定，已满足解除合同的条件。在原告与被告的租赁协议解除后，便不存在转租协议，第三人贺成刚应当将租赁物交付给原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告郝硕既没有递交书面答辩意见，也未提交任何证据材料。第三人贺成刚未提交书面答辩状，庭审中口头辩称：我由于缺乏法律观念，郝硕在2017年6月之前和我谈转租房给我，谈好后，我付了8万元转让费，又装修花了9万元，至今更是付了8.8万元的租金给郝硕，租金是2017年5月到2018年5月。2017年5月8日我和郝硕一起去原告公司交了18000元的租金，这个是他欠原告的租金。综上，我不应当重复支付租金，我的合同相对人是郝硕。经审理查明：2010年11月2日原告凯宏资产运营公司（为甲方）与被告郝硕（为乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于凯里市××、××号（原州人事局门面）租赁给被告，租赁时间为：2011年1月1日至2013年12月28日，双方就租金金额及缴纳方式、违约责任等进行了约定。2014年6月19日，原、被告双方再次签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号：凯宏租字（2014）永28、29号），合同主要约定：1、租赁物：位于凯里市××、××号（原州人事局门面）建筑面积为48.06㎡。租赁物用途为商业。2、租赁期间为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。3、第一年（2014年4月1日至2015年3月31日止）的租金为46200元（11550元/三个月；3850元/月）。租金每年在上一年度的租金基础上递增8%，其中：2016年4月1日至2017年3月31日的租金为53880元（4490元/月）；2017年4月1日至2018年3月31日的租金为58200元（4850元/月）。4、租金每三个月交纳一次租金，每次交纳三个月的租金。5、被告在签订合同后五天内交纳履约保证金11550元。本合同解除或终止后五个工作日内，被告如无违约行为，原告无息退还。6、解除合同条件：被告未足额交纳租金，逾期超过30天的及被告未经原告书面同意，擅自转租、变相转租或转借租赁物的等。7、违约责任：被告逾期交纳租金的，应按逾期天数向原告承担合同年租金5‰的滞纳金。逾期超过30天的，原告有权解除合同，被告所交纳的履约保证金作为违约金扣除，不再返还，由此产生的损失和责任全部由被告承担。被告未经原告书面同意转租、转借、转让或变相转租、转借、转让门面的被告所交履约保证金不再返还，同时，被告应按所收取的转让费的130%向原告支付违约金，并按所收转让费的两倍赔偿原告损失。合同签订后，从2016年起，被告郝硕开始陆续拖欠原告房屋租金。2017年5月8日，被告向原告补交2016年9月份之前的部分房屋租金18000元，此后被告再未向原告支付租金，截止2018年3月31日，被告共拖欠原告租金91430元。2017年4月7日，被告在未经原告同意，将租赁物转租给第三人贺成刚，二人签订了《转让协议》，约定转让费8万元，现涉案租赁物已由第三人实际使用。庭审中，因被告未到庭，故未能组织双方当事人达成调解协议。另查明，被告郝硕在合同签订后，按照合同的约定向原告交纳了履约保证金11550元。上述事实，有原告的起诉状、第三人的答辩意见以及原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。根据已查明的事实，2014年6月19日凯宏资产运营公司与郝硕签订《门面租赁合同书》后，凯宏资产运营公司将门面交付给郝硕使用，郝硕应当按照合同的约定按期支付租金。现被告郝硕自2016年8月19日起至今拖欠租金未支付，显属违约，已符合合同约定的解除条件，故原告要求解除合同，本院予以支持。因涉案门面在未经凯宏资产运营公司情况下，郝硕擅自转租给第三人贺成刚经营使用，但贺成刚在经营使用期间对该门面进行了装修，并向被告郝硕交纳了从2017年5月至2018年5月一年的租金等，现要求贺成刚腾空房屋，显失公平，双方可协商处理，故对原告要求第三人贺成刚腾空房屋交付给原告的主张，不予支持。因被告郝硕自2016年8月19日起至2018年3月31日尚欠原告租金91430元未支付，故原告要求被告支付所欠租金91430元的主张，予以支持。合同解除后，原告要求被告承担以尚欠的租金为基数，按30%计算支付违约金的主张，对该主张予以支持，但根据合同的约定，被告郝硕向原告所交纳的履约保证金，作为违约金扣除，故本院支持的违约金为15879元（91430元×30%一11550元）。被告郝硕经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百二十条、二百一十二条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黔东南州凯宏资产运营有限责任公司与被告郝硕于2014年6月19日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：凯宏租字（2014）永28、29号）。二、被告郝硕于本判决生效之日起三十内支付原告黔东南州凯宏资产运营有限责任公司租金91430元及违约金15879元。三、驳回原告黔东南州凯宏资产运营有限责任公司的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2678元，公告费400，共计3078元，由被告郝硕负担2600元，原告黔东南州凯宏资产运营有限责任公司负担478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审 判 长 韩    晶人民陪审员 杨  光  林人民陪审员 顾  劲  松二〇一九年八月十三日书 记 员 李维君（代）