北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初6086号原告：万方泉，男，1977年7月9日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：王将魁，总经理。委托诉讼代理人：郭术玉，男，该公司部门经理。委托诉讼代理人：王鸿吉，北京市佳诺律师事务所律师。原告万方泉与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万方泉，被告天洋公司的委托诉讼代理人郭术玉、王鸿吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万方泉向本院提出诉讼请求：1.判决天洋公司履行与万方泉签订的买卖合同义务：将涉案小区临时电改为市政正式供电；2.判令天洋公司赔偿万方泉违约金455655.6元（房屋总价1354992元×0.05%，从2017年5月1日暂计算至2019年3月4日，实际计算至天洋公司整改为市政正式供电之日止）；3.判令天洋公司退还3300元电费；4.诉讼费由天洋公司承担。事实和理由：万方泉、天洋公司系房屋买卖合同关系。2017年3月18日，万方泉与天洋公司签订编号为Y2026365的北京市商品房预售合同。合同约定：该房屋坐落于房山新城良乡组团14-03-05地块S01#楼3层，房屋总价为1354992元，天洋公司应于2017年5月1日前向万方泉交付该商品房。商品房交付条件第十条第2款：交付时纳入城市供电网络并正式供电；第十条第4款：燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如未在约定的交付日达到以上交付条件，天洋公司按合同十二条：买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之五的违约金。万方泉按合同约定履行了全部义务，时至收房日天洋公司却并未按合同约定达到交付的全部条件，燃气未能与城市燃气管网连接、未能保证燃气供应，无奈收房后万方泉所在的小区也经常发生断断续续停电现象，严重时甚至1个月停电10余次，严重影响了万方泉的正常生活，给万方泉带来了诸多不便和损失，后经和供电局沟通才知道天洋公司为小区提供的是临时供电，也未按合同约定达到市政供电的义务。对此，万方泉多次和天洋公司协商履行合同及违约事宜无果，无奈诉至法院。天洋公司辩称，我公司一直在为把涉案小区改为市政正式供电努力，造成小区接入临时供电是由第三方原因造成的，我公司已经按照规划设计，向国网北京市电力公司报批，根据国网北京市电力公司2017年3月的供电显示，小区未能接入市政供电的原因系变电站至小区约1500米外线，未安装到位所致，该外线属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和线路电缆沿线开沟入地，为政府部门或者其他第三方。故万方泉的第一项诉讼请求属于履行不能。不同意万方泉的第二项诉讼请求，我公司无需支付违约金。我公司已经按照合同约定交付了商品房，万方泉也已经办理完入住手续并入住至今。双方签订的商品房预售合同第十一条：交付时间和手续“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权继拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”万方泉已经认可我方临时供电的事实，并且入住时能够正常使用、正常供电。现在万方泉按照逾期交房的违约责任计算方式，要求我公司承担违约责任，没有约定或法定支付违约金的情形。造成临时供电的原因是第三方，并且没有给万方泉造成任何损失，我公司为了保证住户的生产、生活，配备了专门负责的工作人员及应急供电设备，还努力与供电部门、政府协商沟通，力争早日为住户市政供电，使住户安稳的生活，也减轻我公司负担。即使法庭认定我公司存在违约行为，万方泉按照逾期交房违约金计算方式计算的违约金也明显过高，每天将近677.5元的违约金，于情、于法、于理都不能得到支持。万方泉应当提供实际损失的证明，由法庭参照其实际损失来计算违约金。对万方泉的第三项诉讼请求，我公司也不同意。此电费是对万方泉消费用电的预先收取，我公司只是代收代缴不同意退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月18日，万方泉与天洋公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定万方泉向天洋公司购买位于房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S01#楼第3层394号房屋一套（现名称为翠枫路7号院2号楼394），房屋规划性质为商业，房屋总价款1354992元，天洋公司应当于2017年5月1日前向万方泉交付该商品房。该预售合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”第一款为基础设施设备的约定。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第X种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（2）X。预售合同第十二条关于逾期交付责任的约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（二）X。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。天洋公司称其于2017年4月份向万方泉邮寄了交房通知，万方泉称其是于5月10号收到交房通知,但万方泉认可其知道2017年5月1日已经可以收房。双方均认可，万方泉实际收房时间为2017年10月。万方泉称是因为天洋公司限制贷款银行的问题和燃气问题才导致其在10月份收房。2018年夏季用电高峰期间，涉案项目多次停电。关于涉案项目的供用电情况，本院向国网北京市电力公司房山供电公司（以下简称供电公司）进行调查。供电公司复函称天洋公司在涉案地块与其有供用电关系，供电方式为临时用电，天洋公司于2015年11月4日及11月13日，向国网北京市电力公司客服中心报装永久用电项目（此业务为高压新装业务，并无高压增容或小区新装业务），客服中心已对此项目出具供电方案，并由客户于2016年4月21日确认。客户确认供电方案后，需自行委托开展后续施工、设计招标等工作，具体办理时长由客户自行管理推进，供电公司无法掌控。此项目实施完成，经验收合格后，由客户与供电公司建立供用电合同关系，并交纳电费。2019年1月8日，由房山区阎村镇肖庄村经房山区到房山区阎村镇元武屯村良乡物流基地10KV长阳路、长虹路迁改工程取得建设工程规划许可证。本院认为，万方泉与天洋公司在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。按照预售合同的约定，天洋公司应于2017年5月1日前向万方泉交付房屋，万方泉的实际收房时间为2017年10月，万方泉认可其知道2017年5月1号已经可以收房，其未提供充分证据证明其未能及时收房是因天洋公司所致；万方泉主张天洋公司至今未按照合同约定提供正式供电，并据此主张预售合同第十二条约定的逾期交房违约金，天洋公司则认为供电不符合合同约定不适用预售合同第十二条，预售合同并未就供电违约的违约责任进行约定，即使应承担违约责任，违约金金额及计算标准请求法院予以减少。对此，本院考虑如下：依据查明的事实，万方泉购买的房屋自2017年5月1日至今，合同约定的纳入城市供电网络并正式供电未达到开通条件，天洋公司虽向万方泉提供替代性履行方式，仍违反了合同的约定，但并不能就此认定天洋公司存在逾期交房的违约行为。鉴于临时用电相比纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定的问题，对万方泉确实会造成一定影响，万方泉称其诉求中主张的违约金实质也包含了因天洋公司未按照合同约定提供正式供电给其造成的违约损失，本院综合考虑万方泉遭受的损失情况、合同履行情况、双方过错等因素，暂计算违约损失至法庭辩论终结之日，酌情确定天洋公司向万方泉给付逾期纳入城市供电网络并正式供电违约损失12000元。万方泉要求天洋公司将涉案小区临时电改为市政正式供电，但正式供电手续的办理、设施建设涉及到多个单位，本案中不宜进行处理，故对万方泉的该项诉讼请求，本院不予支持。关于万方泉要求天洋公司退还3300元电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万方泉支付逾期纳入城市供电网络并正式供电违约损失12000元；二、驳回原告万方泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4092元,由原告万方泉负担4042元（已交纳），由被告北京天洋基业投资有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  殷岚岚二〇一九年八月二十六日书记员  朱月君