山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9164号 原告：吴新赞，男，出生，汉族，住济南市。 被告：山东银座商城股份有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913700002671803546。 法定代表人：侯功海，董事长。 被告：山东银座商城股份有限公司洪楼分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100677260314R。 代表人：郑远，总经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：苏谦谦，山东舜翔律师事务所律师。 原告吴新赞与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称银座商城）、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司（以下简称银座商城洪楼分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法追加济南世纪海蔚商贸有限公司（以下简称海蔚公司）作为第三人参加诉讼，后海蔚公司于2019年7月2日决议解散被注销。本院依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭对本案进行了审理，原告吴新赞及被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司的共同委托诉讼代理人苏谦谦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴新赞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋占用费（涉案房屋位于济南市海蔚广场商业北侧二楼XX号，金额按每天3.8元/平米计算，日期从2016年10月1日起到执行日止），暂止2018年9月15日累计21.298万元；2.判令被告停止占用并返还商铺；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告吴新赞拥有位于济南市海蔚广场商业北侧XX号商业房产，建筑面积78.94平米，总价63.94414万元（以下称标的房屋）。2008年1月31日，原告吴新赞与海蔚公司签订《委托租赁合同》1份，合同期限至2016年9月30日。合同期内，海蔚公司将标的房屋租给被告使用。2016年9月30日，因续约协商未果，原租赁合同到期自动终止。海蔚公司退出了自己使用的一楼部分，由被告使用的二楼部分，被告却没有退出，未经原告同意，强行使用至今。2016年至今，原告和其他业主多次找被告协商解决问题，向被告表明意见和态度，被告一直态度消极，坚持他们给出的9%。被告的行为是对业主权利的蔑视，也是对法律的蔑视，严重侵害了原告的合法权益，给原告带来了巨大的经济损失，并带来了精神上的烦恼与痛苦。依据中华人民共和国相关法律，特诉至法院。 被告银座商城与被告银座商城洪楼分公司共同辩称，一、原告主体不适格，应驳回起诉，原告所属的房屋不具有构造上的独立性，且在使用上不具有独立性，不能排他使用，与其他所有业主为按份共有关系，海蔚大厦B座2楼内部无任何墙壁间隔，总面积为16982㎡，原告只占其中非常小的一部分，在构造上不具有独立性，更无独立出口，整个二楼的业主共有同一个卫生间，共有同一个楼梯等公共设施，其任何单独的业主都不能单独使用，因此海蔚大厦B座2楼归全体业主共有。虽然原告提供了房屋产权证，但实际上该产权证根本不能对应确定原告证上的具体权利范围，客观上更无法确定原告的单独物权，无法单独使用，不具有独立性，需要和楼层中其他所有面积共同构成一个整体才能正常使用，因此海蔚大厦B座2楼属于法律意义上的按份共有，应当共同管理且该共有权不可分割。业主对共有部分享有共有和共同管理权力，共同管理的方式应通过业主大会的形式，在海蔚大厦B座2楼业主的范围内实行民主管理，通过民主协商，个人利益服从共同利益，少数人的利益服从多数人的利益，采取多数决或绝对多数决的方式决定物业管理、处分、使用等事项。根据物权法96、97条规定，仅有海蔚大厦B座2楼全体业主或占全体份额三分之二以上的按份共有人才有权决定是否提起本案的诉讼，原告仅是其中一位业主，无权代表全体业主而单独提起诉讼，因此原告主体不适格，应当驳回起诉。二、目前原被告已经形成事实租赁合同，原告无权要求单独解除合同，答辩人同意按年租赁费用为收益率9%情况下继续履行房屋租赁合同，以维护其他大多数业主的权利。自20，答辩人一直租赁使用海蔚大厦B座2楼至今，且经过与海蔚大厦B座2楼大多数业主的沟通谈判，已经分四批向部分业主支付了租金，并和业主签订了付款协议书。在第三批和第四批付款协议书中，更是明确约定业主同意我方在后期继续租赁该房产经营。可见，原告的行为已经侵犯了其他业主的共有利益，根据物权法76条规定，目前原被告已经形成事实租赁合同，原告无权要求单独解除合同。答辩人同意按年租赁费为收益率（年租赁费与原物业总价款的比值，原物业价款指业主自开发商购置的房产价格，如有二次买卖含二次以上仍以开发商出售该房产的价款为本项所指的原物业价款）9%的情况下继续履行房屋租赁合同，以维护其他大多数业主的利益。综上所述，请求法院依据相关法律法规，驳回原告的不合理诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 原告吴新赞提交如下证据：证据1.不动产权登记证书1份，拟证明原告是涉案商铺合法的所有权人，享有对该商铺使用、收益、处分等权利；证据2.委托租赁合同1份，拟证明2008年初原告与海蔚公司签订委托租赁合同1份，租赁期限自2008年1月1日至2016年9月30日，该合同到期届满解除，现该商铺实际由被告银座商城洪楼分公司占有；证据3.淘宝街一楼商铺租赁合同复印件2份，拟证明涉案商铺位于楼下一层，应参考该租赁价格。 被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司质证认为：对证据1、证据2真实性无异议；证据3与本案无关联性，系复印件，且被告无法核实该合同的真实性，一楼和二楼的经营方式、主体、体量完全不同，因此该价格不具有参考性；对证据4真实性无异议，辩称不能参照该评估报告，应按原购买价款的年利率9%支付。 被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司提交如下证据：证据1.业主租金发放明细表、说明、协议复印件各1份，拟证明业主分四批签订过协议，大部分业主已经领取过租金，并同意洪楼银座继续使用房屋；证据2.消防平面图复印件1份、营业前消防安全检查合格证复印件1份，拟证明涉案房屋不具有单独构造上的独立性且不具有使用上的独立性，不能排他使用；证据3.同类案例判例说明1份，拟证明为了大多数业主的利益，本案的涉案房屋不具备返还条件，不应当返还。 原告吴新赞质证认为，对证据1的协议书真实性不清楚，辩称付款说明不能说明业主同意使用商铺，协议不是业主的意愿，只是为了领取发放款项，原告不同意签协议，故未领取款项；对证据2消防平面图、营业前消防安全检查合格证的真实性无异议，但对证明目的不认可；对证据3真实性无异议，辩称达不到证明目的。 对于原、被告提交的证据，本院认定如下：原告吴新赞提交的证据1、证据2可以相互印证，本院依法予以采信，上述证据能够证明涉案房屋的所有权归属及原告吴新赞与海蔚公司签订的《委托租赁合同》及海蔚公司与被告银座商城签订的《租赁合同》的合同期限均于2016年9月30日届满的事实；原告吴新赞提交的证据3系复印件，与本案缺乏关联性。被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司提交的证据1能够证明银座商城洪楼分公司向部分业主支付商铺占用费的情况；提交的证据2仅能够证明银座商城洪楼分公司经营场所消防安全检查合格；提交的证据3与本案无关，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2007年12月28日，山东海蔚置业有限公司与被告银座商城签订《租赁合同》，合同约定：山东海蔚置业有限公司/济南世纪海蔚商贸有限公司作为出租方将A部分房屋（建筑面积共21537平方米）及B部分房屋（建筑面积共16982平方米）整体出租给银座商城，其中A部分的房屋产权归属于山东海蔚置业有限公司，因B部分房屋的产权已经分别销售给包含原告吴新赞在内的各个业主，该部分由济南世纪海蔚商贸有限公司获得出租权后租赁给银座商城使用，B部分的租赁期限到2016年9月30日结束，租期自装修期结束或开业之日起次日计算（取其较早者）。 2008年1月31日，原告吴新赞作为甲方（委托人）与海蔚公司作为乙方（受托人）及案外人山东海蔚置业有限公司（担保方）签订《委托租赁合同》1份，合同约定：甲方委托乙方出租其位于济南市海蔚商业广场步行街的商铺，铺位号为XX，建筑面积78.94平方米，房屋总价为639414元；房屋出租的委托期间从2007年2月1日起至2016年9月30日止。无论乙方是否将甲方委托出租的房屋租赁出去，乙方均需按照合同的约定向甲方支付保底租金。从2007年2月1日至2011年9月30日支付保底租金为51153元/年，即月租金为4263元；从2011年10月1日至2016年9月30日支付保底租金为54350元/年，即月租金为4529元；乙方对该房屋的代租享有自主决定权，乙方可自主决定承租对象及与承租人签订的租赁合同的内容等事宜，不受甲方任何干涉；合同期满后双方如不再续签本合同，乙方对房屋装修装饰的物品和购置的营业设施归乙方所有，不可拆除的归甲方所有；乙方逾期向甲方支付保底租金，每逾期一日，由乙方按保底月租金的1‰向甲方支付违约金；山东海蔚置业有限公司自愿为乙方在本合同有效期间支付保底租金的义务提供保证担保。上述合同期满后，各方当事人均未续签书面租赁合同，二被告亦未向原告吴新赞返还涉案商铺。 另查明，涉案商铺于2015年11月25日办理房产权属登记，房屋所有权人为吴新赞，建筑面积78.94平方米。 又查明，被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具备法人资格。 本院认为，原告吴新赞与海蔚公司签订《委托租赁合同》，由海蔚公司将原告所有的位于济南市海蔚广场商业北侧XX号商铺出租给被告经营使用，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应诚信履约。该合同履行期限于2016年9月30日届满后被告银座商城洪楼分公司仍旧继续占有、使用原告吴新赞所有的商铺并从中获取收益，应向原告吴新赞支付相应的商铺占用使用费用。本案的争议焦点为：一、关于涉案商铺使用占用费的计付标准问题；二、关于涉案商铺是否应当返还的问题。关于本案的争议焦点一，原告吴新赞要求被告按照日租金3.8元/平方米支付涉案商铺自2016年10月1日至执行之日的房屋占用费，被告辩称应按涉案商铺原始购买价款的年利率9%支付租赁使用费。原告吴新赞未申请对涉案商铺的租金价格进行评估，本院依法调取了张晓明诉银座商城、银座商城洪楼分公司房屋租赁合同纠纷一案中山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司出具的鲁信源（司法鉴定）第20190025号《房地产估价报告》。原、被告对该评估报告真实性均无异议，原告吴新赞主张该评估报告认定价格较低，应当按照已评估商铺的平均收益率来计算，或者找初始售价相同的商铺做参考，应按3.8元/平方米计算；二被告辩称即便两个铺位相邻，租金价格也会因面积大小、结构、进深及距离立柱的远近、距离楼梯和卫生间的远近等因素而不同，每个铺位的租金标准都不一样，故该评估报告不应适用于本案，应按涉案商铺原购买价款年利率的9%支付。本院认为，该评估报告系评估人员通过对估价对象的具体位置、周围环境、景观的优劣进行亲身感受，并对估价对象的外观、建筑结构、实际装修、内部格局、内置设备等影响租金价格的现实状况进行现场勘查所作出的专业性分析及判定，具有客观公正性。原、被告虽主张不能参照，但未提交证据予以反驳，且D-087号商铺与本案涉案商铺XX号商铺位置相近，租金水平一致，故本院对该评估报告予以采信，认定涉案商铺参照D-087号商铺，自2016年10月1日至2018年11月19日，初始租金的日租金为2.35元/平方米，初始租金与转租租金相结合的日租金为3.06元/平方米，转租租金的日租金为3.84元/平方米。鉴于现实中商场为了盘活资产，提高经济效益，结合自身行业特点和经营管理目标，存在自营、联营、租赁等多种经营模式，并且整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、运营费用、市场接受能力并不一致，涉案商铺所处商场进行了装修，安装了中央空调、扶梯等设施设备，增加了运营成本的投入，其实际租金应当与市场经济发展水平、现行物价、税收政策等因素相适应。涉案原《委托租赁合同》中约定自2007年2月1日至2011年9月30日保底租金为51153元/年即按照商铺总价款（639414元）年利率的8%计算，自2011年10月1日至2016年9月30日保底租金为54350元/年即按照商铺总价款（639414元）年利率的8.5%计算，综合考虑本案的特殊性，采用初始租金与转租租金相结合的评估价格计算商铺占用使用费较为适宜。故被告银座商城洪楼分公司应向原告吴新赞支付自2016年10月1日至2019年5月8日涉案商铺房屋占用费为：3.06元/平方米×78.94平方米×950天=229478.58元，其后至判决生效之日止的占用使用费继续按该标准计算为宜。关于本案的争议焦点二，涉案商铺属于产权式商铺，其所有权的行使应受到一定的限制。此类商铺系商业性房产开发商为了迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割成若干独立的部分分别进行销售。产权式商铺的特征是没有明确的物理分割，各商铺业主出于投资目的,将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权行使要受到一定的限制,主要表现为:一是在委托经营期间内,业主享有收益权和处分权,但不直接占有商铺,也不经营商铺;二是委托经营期满后,业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务,必须符合大多数业主的共同利益，遵从大多数业主的共同决定。本案中，吴新赞将涉案商铺委托租赁给海蔚公司,海蔚公司又将涉案商铺租赁给银座商城洪楼分公司使用,吴新赞每年收取租金，上述事实表明，本案商铺的性质即是产权式商铺。根据本案查明的事实,吴新赞在购买商铺时应当知晓该商铺的性质，故其应承担所有权行使受限的相应风险。在吴新赞与海蔚公司、海蔚公司与银座商城的合同相继到期后，银座商城洪楼分公司也向三百余户业主中的部分业主按照一定租金价格进行了支付。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项关于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，吴新赞并未提交证据证实所涉及的三百余商铺的收回已形成过半数的业主意见。由于本案涉案商铺系产权式商铺，每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，因此该涉案商铺不具备返还条件，对吴新赞要求返还涉案商铺的诉讼请求本院不予支持。被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具有企业法人资格，故被告银座商城与被告银座商城洪楼分公司应共同承担偿付责任。 依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴新赞2016年10月1日至2019年5月8日的房屋占用费229478.58元； 二、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴新赞自2019年5月9日起计算至本判决生效之日止的房屋占用费（按3.06元/平方米/日的标准，根据涉案商铺的建筑面积78.94平方米计算）； 三、驳回原告吴新赞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4742元，由被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙 刚 人民陪审员  赵绪友 人民陪审员  张小玲 二〇一九年八月二十二日 法官 助理  王兴云 书 记 员  尹 瑞