辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0602民初1440号 原告：张鑫，女，1979年3月15日出生，汉族，丹东广播电视台职工，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄河，辽宁中天律师事务所律师。 被告：丹东鑫泰房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区花园路**。 法定代表人：年志尧，总经理。 委托诉讼代理人：成少岩，女，1994年4月5日出生，满族，丹东鑫泰房地产开发有限公司员工，住辽宁省宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。 被告：丹东市亚特典当有限责任公司，，住所地丹东市振兴区胜利街** 法定代表人：袁振霖，经理。 委托诉讼代理人：及磊，辽宁中天律师事务所律师。 原告张鑫诉被告丹东鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）、丹东市亚特典当有限责任公司（以下简称亚特公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鑫的委托诉讼代理人孙奎斌、黄河，被告鑫泰公司的委托诉讼代理人成少岩，被告亚特公司的委托诉讼代理人及磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张鑫向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告鑫泰公司于2013年8月29日签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告鑫泰公司返还原告为其代缴的税款16666.67元；3、判令被告亚特公司协助被告鑫泰公司办理注销坐落于丹东市元宝区房屋的抵押权登记；4、判令被告鑫泰公司协助原告办理坐落于丹东市元宝区房屋的产权登记手续，将该房屋登记至原告名下。事实和理由：2013年8月29日，原告（乙方）与被告鑫泰公司（甲方）签订《林江名城商品房认购书》，主要约定“乙方预定丹东市元宝区江城大街林江名城x号楼303房，建筑面积112.93平方米，按预售面积计算单价为3099.2元/平方米，总金额为35万元；乙方采取一次性付款方式；签订认购书时，乙方交付人民币35万元，签订《商品房买卖合同》后，该款转为购房款；在甲方办理完销售许可证后该项目正式销售之日（以甲方通知为准），乙方须持本人认购书、收据到林江名城售楼中心签订《商品房买卖合同》；在甲、乙双方签署《商品房买卖合同》后，本商品房认购书自动失效”等。签订《认购书》后，原告当日向被告鑫泰公司交纳全额购房款35万元，被告鑫泰公司给原告出具收款收据。后其告知原告办理进户手续，原告即交纳入户相关费用，装修并居住使用该房屋，持续交纳物业管理费等居住生活费用。《认购书》虽未约定交付条件和日期，但被告鑫泰公司以实际交付予以履行，原告对房屋的装饰、设备标准等予以认可并接受房屋。 2014年被告鑫泰公司取得涉案房屋所有权证，却未通知原告办理所有权转移登记。2016年被告鑫泰公司隐瞒涉案房屋已出售的事实，与被告亚特公司签订抵押合同，亚特公司在完全有能力了解房屋已出售的情况下未予审慎审查。2016年2月3日，二被告以原告的房屋为抵押物办理了抵押登记。 2016年4月30日，原告知悉涉案房屋被抵押后，与被告鑫泰公司多次交涉，双方为此签订两份协议书。第一份协议书内容为：被告鑫泰公司承诺于2016年5月31日前解决以下问题：1、与原告签订正式商品房买卖合同；2、办理房照；3、在此期间与亚特典当行沟通，禁止典当行人员骚扰原告。第二份协议书内容为：因被告鑫泰公司过错，原告购买房屋时未签订商品房买卖合同，导致原告无法办理商品房买卖相关手续。被告鑫泰公司未告知原告的情况下，将原告的房产证抵押给第三方，导致原告无法正常办理房产证。据此，双方约定被告鑫泰公司在2016年7月10日前给原告办理正规商品房买卖合同并给原告办理房产证；被告鑫泰公司若违约，自愿承担原告2017年度所有物业费、停车费、取暖费和房屋维修费用。但被告鑫泰公司未履行上述两份协议。 2017年8月15日，为促使被告鑫泰公司尽快履行义务，原告又与其签订代缴税款协议，协议约定：原告向被告鑫泰公司购买涉案房屋，因被告资金紧张，无法缴纳应由其承担的营业税5%及增值税2.65%，由原告代其缴纳；原告代缴后，被告鑫泰公司将其出具的《辽宁省增值税普通发票》交付原告；原告代被告鑫泰公司缴纳上述税款后，被告鑫泰公司应将涉案房屋解除在被告亚特公司处的抵押，同时无条件与原告签订《商品房买卖合同》。原告按约为被告鑫泰公司缴纳了税款，被告鑫泰公司虽将2017年9月18日开具的《辽宁省增值税普通发票》交付原告，但至今仍未办理抵押解除手续，导致原告无法办理房屋登记手续。 综上，原告与被告鑫泰公司签订的商品房认购书应依法认定为商品房买卖合同，合同合法有效;被告鑫泰公司隐瞒事实，被告亚特公司未尽审慎审查义务，二被告将原告已购买并居住多年的房屋作为抵押物予以登记，该抵押登记无效；同时，原告作为房屋的买受人，已支付了全部购房款，并占有使用至今。原告作为消费者所享有的特种债权赋予其物权的优先效力依法优先于抵押权人的优先受偿权。即使涉案房屋抵押权有效，被告亚特公司享有的也是物的交换价值的权利，原告所享有的消费者权益亦优先于该抵押权。 被告鑫泰公司辩称：1、原、被告签订的《林江名城商品房认购书》不是商品房买卖合同，该认购书合法有效；2、原告确实代被告交纳了税款，此前双方协商原告同意只要被告给原告办理房屋所有权证书，原告就放弃该税金。被告一直在努力争取给原告办理，但是因为亚特典当行和法院的原因至今未能办理；3、涉案房屋抵押登记应当已经无效。被告用包括涉案房屋在内的一批房屋作抵押向亚特典当行借款270万元，该借款被告已实际偿还完毕，亚特典当行不予认可，被告正在采取措施解决。另贵院在执行被告和亚特典当行借款纠纷一案中执行了被告对丹东市煤气公司的600万债权，该笔债权亚特典当行为第一顺序查封人，该笔债权足以偿还亚特典当行的借款本息，亚特典当行自愿放弃全部受偿，导致该案件没有执行完毕。被告认为亚特典当行自愿放弃受偿就不应也不能用这些房屋说事，被告认为该债权上设定的抵押担保应当已经无效，亚特典当行应当将全部抵押房屋注销抵押登记；4、被告同意房屋抵押登记注销后，立即协助原告办理房屋产权登记手续。 被告亚特公司辩称：1、原、被告之间不存在直接的法律关系，被告并非原告房屋买卖合同关系的相对人，原告基于本案向被告鑫泰公司提起诉讼却将亚特公司列为共同被告，缺乏事实及法律依据，亚特公司不是本案适格被告；2、亚特公司是鑫泰公司的合法债权人，鑫泰公司在向亚特典当公司借款单同时，将包括涉案房屋在内的九套房屋抵押给亚特公司并办理了抵押登记，抵押权合法有效。因此，无论原告与鑫泰公司是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，原告均无权要求被告协助鑫泰公司办理注销涉案房屋的抵押登记；3、两名被告之间的债权及抵押权已经生效法律文书认定且进入执行程序，涉案房屋目前处于查封状态，因此原告要求鑫泰公司协助办理涉案房屋产权登记手续系履行不能，不应得到支持。如果原告认为亚特公司的查封标的系原告所有，则原告可通过另案提起执行异议程序维护自己的合法权益。 经审理查明，2013年8月29日，原告（乙方）与被告鑫泰公司（甲方）签订了一份《林江名城商品房认购书》，主要约定：乙方预定丹东市元宝区江城大街林江名城x号楼303房，该房屋建筑面积112.93平方米；按预销售面积计算，该商品房房屋单价为3099.2元/平方米，总金额为35万元，乙方采取一次性付款方式；乙方同意签订本认购书时交付人民币35万元，作为甲、乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方交付的定金正式转为购房款；甲、乙双方商定，在甲方办理完销售许可证后该项目正式销售之日(以甲方通知为准)，乙方须持本商品房认购书、定金收据到林江名城售楼中心签订《商品房买卖合同》；在甲、乙双方签署《商品房买卖合同》后，本商品房认购书自动失效。协议签订当日，原告向被告鑫泰公司交纳购房款35万元，被告鑫泰公司为其出具了相应的收款收据。随后，原告入住该房屋并交纳了此后的物业费、电费等相关生活费用。 2017年8月15日，原告（甲方）与被告鑫泰公司（乙方）签订了一份《代缴税款协议》，主要约定：就甲方购买乙方开发的位于林江名城小区x#303室不动产，因乙方资金紧张，无法缴纳应由乙方承担的营业税5%及增值税2.65%，由甲方代为缴纳；上述税款甲方代缴后，乙方将其出具的辽宁省增值税普通发票加盖乙方发票专用章后交付给甲方。乙方保证所提供的辽宁省增值税普通发票真实有效；甲方代乙方缴纳上述税款后，乙方应于3个月内在亚特典当行将上述不动产解除抵押的同时，无条件的与甲方正式签订《商品房买卖合同》，期间再发生甲乙双方因商品房销售所产生的相关税、费，由乙方负责承担；双方签订《商品房买卖合同》后，甲方到丹东市不动产登记中心办理不动产证所发生的契税及物业维修基金由甲方自行承担；甲方在取得丹东市不动产登记中心核发的不动产登记证后，本协议自动终止法律效力，甲方代乙方缴纳的营业税5%及增值税2.65%不再向乙方追偿。该协议签订后，原告代被告鑫泰公司缴纳了税款16666.67元。被告鑫泰公司于2017年9月18日将涉案房屋的增值税普通发票交付给原告。 2016年2月1日，被告鑫泰公司与被告亚特公司签订了三份抵押借款合同，被告鑫泰公司将包括涉案房屋在内的多处房屋抵押给被告亚特公司。2016年2月3日，双方就抵押房产办理了抵押权登记手续。后因被告鑫泰公司未按时偿还被告亚特公司借款，被告亚特公司将被告鑫泰公司及相关当事人诉至本院。本院于2016年9月8日作出（2016）辽0602民初948号民事判决，判令被告鑫泰公司偿还被告亚特公司借款，被告亚特公司对包括涉案房屋的抵押房产享有优先受偿权等。该判决生效后，被告鑫泰公司未履行还款义务，被告亚特公司向本院申请强制执行，在执行过程中，本院依法查封了包括涉案房屋在内的抵押房产。后因抵押房产暂时无法处理，裁定（2016）辽0602民初948号民事判决书本次执行程序终结。 本院所确认的上述事实，有《林江名城商品房认购书》、收款收据、《代缴税款协议》、辽宁省增值税普通发票、他项权证、民事判决书、民事裁定书等及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告与被告鑫泰公司签订诉争房屋的《林江名城商品房认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，亦不存在法定无效的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与被告鑫泰公司在该《林江名城商品房认购书》中，对双方买卖房屋的标的、单价、总价款、付款时间等都作出明确具体的约定，并且双方也已实际履行该协议，原告按协议约定交纳了全部购房款，被告鑫泰公司也向原告交付了协议约定的房屋，原告已实际居住占有涉案房屋，故该《林江名城商品房认购书》性质应为商品房买卖合同，并依法有效。现原告要求确认其与被告鑫泰公司签订的《林江名城商品房认购书》有效，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的其代被告鑫泰公司缴纳的税款，因双方签订的《代缴税款协议》对此已有明确约定，双方应按合同履行，故对原告的该请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等相关法律规定，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：1、所有权调换形式的被拆迁人;2、交付全部或者大部分款项的消费者;3、建筑工程承包人的优先受偿权;4、抵押权;5、其他债权。2016年2月1日，被告鑫泰公司为其能顺利贷款，将包括涉案房屋在内的多套房屋作为抵押物抵押给被告亚特公司作为借款合同的担保，并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，被告亚特公司据此对涉案房屋享有优先受偿权，业经人民法院相关生效民事判决所判定。但原告作为涉案房屋的买受人，已先于被告亚特公司的抵押权按其与被告鑫泰公司签订的《林江名城商品房认购书》交付了全部购房款，相应的合同义务全部履行完毕，因此原告作为消费者所享有的权益，依据前述法律规定的立法精神，应依法优先于被告亚特公司对涉案房屋享有的抵押权人优先受偿权得到保护。虽被告亚特公司已就涉案房屋办理了抵押登记，但不具备物权转移的效力，故原告要求被告鑫泰公司与被告亚特公司解除在涉案房屋上所设定的抵押权，以及其他诉讼请求，理由正当，本院亦均予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下: 一、原告张鑫与被告丹东鑫泰房地产开发有限公司于2013年8月29日签订的《林江名城商品房认购书》有效； 二、被告丹东市亚特典当有限责任公司自本判决生效之日起十日内协助被告丹东鑫泰房地产开发有限公司办理撤销坐落于丹东市元宝区房屋的抵押登记手续； 三、被告丹东鑫泰房地产开发有限公司于上述第二项履行完毕后十日内协助原告张鑫办理坐落于丹东市元宝区房屋的产权登记手续，将该房屋登记至原告张鑫名下； 四、驳回原告张鑫的其他诉讼请求。 案件受理费9614元，减半收取4807元，由被告丹东鑫泰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  孙玉秀 二〇一九年八月二十二日 书记员  李 彦