濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初6287号原告：王在吾，男，汉族，1975年4月6日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：黄大军，河南逐鹿律师事务所律师。被告：濮阳市金桥置业有限公司，住所地濮阳市黄河路中段**。统一社会信用代码91410900755159458Q（1-1）法定代表人：王军强，该公司经理。委托诉讼代理人：王志强，男，汉族，1969年11月30日出生，住河南省南乐县。第三人：刘红霞，女，汉族，1973年4月27日出生，住郑州市惠济区。原告王在吾诉被告濮阳市金桥置业有限公司、第三人刘红霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王在吾的委托代理人黄大军，被告濮阳市金桥置业有限公司委托代理人王志强到庭参加诉讼。第三人刘红霞经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王在吾向本院提起诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告签订的房屋编号为D-1006号香格里拉花园房屋买卖协议合法有效；2、请求依法确认被告与第三人签订的编号为D-1006号香格里拉花园房屋买卖协议无效；3、要求被告继续履行合同，将涉案房屋备案、登记至原告名下，并在条件成熟时协助原告办理房屋产权证；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年10月21日，原告以王宇的名字与被告签订了香格里拉花园定向开发确认书，确认原告购买开发香格里拉花园编号为D-1006号房屋。确认书签订后，原告按照约定支付了全部房款。2014年8月8日，原告以王在吾的名字与被告重新签订《香格里拉花园房屋买卖协议书》一份，再次明确原告购买被告香格里拉花园编号为D-1006号房屋。协议签订后，被告重新向原告出具了房款收据。后原告得知被告与第三人签订虚假购房合同，并将原告已经购买的房屋备案至第三人名下，严重侵犯了原告的合法权益。无奈，依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向你院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告濮阳市金桥置业有限公司辩称，对原告起诉的事实没有意见。该涉案房屋2007年10月21日由王宇和金桥置业签订了定向开发确认书，并已交清了房款。对王在吾的资料，因公司没有找到，代理人要回去后核查一下。2014年12月5日，金桥置业和第三人签订了借款协议，同时，将该涉案房屋做了质押,实际没有交付。质押的手续在房管局已经备案了，房号是D-1006号。第三人刘红霞经未到庭答辩。经审理查明：2007年10月21日，王宇与濮阳市金桥置业有限公司签订《香格里拉花园定向开发确认书》一份，确定认购香格里拉花园D-1006号房屋，地，地上房屋面积2595平方米，地，地下多功能室227平方米，房屋建设款拟付款方式为一次性支付，成交总额为580588元，别墅地上部分2150元/平方米，地，地下室1000元/平方米誉金20000元。确认事项：1、确认人为取得本确认房屋的优先购买权，在签定本确认书时自愿交付信誉金贰万元人民币。2、本确认房屋开工前30日内，开发商通知确认人交纳房屋定向开发建设款并签订《香格里拉花园定向开发协议》，通知后10日内未前来办理完毕交款和开发协议手续的，在本确认书自动失效，信誉金不再退还。若本公司在有效期内，不经过确认人同意而未保留该屋则双倍返还信誉金。3、《香格里拉花园定向开发协议书》签订后，已付信誉金视为首期付款的一部分。4、本认购书自认购人签字并交纳信誉金加本公司印章之日起生效。5、房屋及院落面积，在办理房产证、土地证前由房产与土地部门核定，总价款多退少补。（259.45平方米面积款已交清）6、国家规定的政策性费用及相关运营商收取的接头费用，按国家有关部门规定执行。7、本确认书一式三份，第一联、营销管理部第二联:客户;第三联:财务部。备注：交订金10日内一次性付清全款优惠5%，订金2万顶4万。下面手写：房管局测绘面积地上319.96平方米，应补总款129339（含地下室）。2010年10月16日，被告濮阳市金桥置业有限公司向王宇出具收据一份，收据显示:交款单位(××)王宇，交款方式:现金，人民币陆拾陆万零捌佰玖拾柒元整，交款事由D-1006号房款。2011年3月18日，被告向王宇出具收据一份，收据显示:交款单位(××)王宇，交款方式:现金，人民币壹拾贰万柒仟元整，交款事由D-1006号房款院费127平方米×1000元。2014年8月8日，原告王在吾（乙方）与被告濮阳市金桥置业有限公司（甲方）签订《香格里拉花园房屋买卖协议书》一份，约定：一、乙方自愿购买甲方在香格里拉花园开发的以下房屋编号为D-1006号，地，地上建筑面积3211平方米，单价为2150元/平方米，地，地下室面积为282平方米，单价为1000元/平方米(房产建筑面积以房屋竣工时当地房地产管理部门实际测量为准，房产总价款以实结算)。二、以上交易房产地上房款为:690387元整，地，地下室款8820元整，总房款:719207元整，乙方承担交易房屋的房产证办理费用以及相关系统接头费用，费用标准按照国家相关部门适时规定执行。三、乙方选取一次性全额缴款。一次性付清优惠5％，定金贰万抵肆万后房款为:663247元整，花架围墙款20000元整，院落费用款:127000元整，总房款合计为:810247元整，乙方应在2014年10月31日前付清全部房款:810247元，大写:捌拾壹万零贰佰肆拾柒元整。否则，定金贰万作废，按相关约定办理。四、该房屋甲方计划于2014年12月31日前竣工交付使用后。五、该房产交付使用前，为维护项目整体建筑形象以及技术要求，中间若乙方要求改动，必须经甲方总工协调设计单位签字确认。涉及改造费用增减，乙方预先缴纳増改费用。该房屋交付使用后，乙方不得随意改变房屋结构，若需要改造，由甲方工程负责人员核审后，方可改造。否则出现的一切问题和后果，由乙方承担。六、该房产交付乙方后，乙方必须服从甲方组织的统一物业管理，执行甲方制定的各种小区管理规章制度，维护小区业主公共利益，严禁乱搭乱建，按时交纳水、电、卫生、治安、绿化等各项物业与管理费用。甲方适时组织小区业主委员会，与全体业主一起民主协商确定小区进一步管理事宣。七、双方其它约定1、本协议签定后，乙方必须按约定向甲方支付相应款项，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分款项_3％的违约金。逾期超过一个月时，甲方有权解除本协议，双方原约定的建筑物甲方有权自行处置，乙方所交相应款项，由甲方扣除房屋总价款20％的违约金后，剩余款项在乙方办完退房手续后，无息退还乙方。2、甲方应按期限将房产交付乙方使用，否则，自延期之日起，按乙方所交金额向乙方支付利息(利率按同期银行活期存款利息执行)。若发生不可抗力造成的延期，不得视为违约。3、围墙内的土地归乙方无偿使用，甲方不得再收取任何费用。4、房产交付使用后，在一年保修期内，若因建筑质量造成的问题甲方负责及时修理。八、纠纷解决途径:如在履行本合同过程中发生纠纷，双方先进行友好协商;协商不成，可向濮阳市华龙区人民法院提起诉讼。九、本合同未尽事宜，经双方协商，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十、本合同一式三份，甲方执二份，乙方执一份。自双方签字盖章首付款足额到账之日起生效，具有同等法律效力。2014年8月8日，被告濮阳市金桥置业有限公司给王在吾出具收据三份，收据显示:交款单位(××)王在吾，交款方式:现金，分别显示：人民币陆拾陆万叁仟贰佰肆拾柒元整、贰万元整、壹拾贰万柒仟元整，交款事由分别显示：D-1006号购房款、D-1006号房花架围墙款、D-1006号房护院费。案外人王宇出庭作证，证明：2007年10月21日，王宇与濮阳市金桥置业有限公司签订了涉案房屋定向开发确认书，并代王在吾交清了房款。2014年8月8日，王宇及王在吾与濮阳市金桥置业有限公司协商，王在吾与濮阳市金桥置业有限公司签订了涉案房屋的买卖协议书，约定濮阳市金桥置业有限公司以810247元将涉案房屋卖给王在吾，并将王宇交纳的涉案房款变更为王在吾。2014年8月8日，濮阳市金桥置业有限公司将原来给王宇出具的收据收回，重新给王在吾出具了房款的收据。现在涉案房屋的权利人是王在吾，王宇不再向濮阳市金桥置业有限公司主张权利。又查明，2014年12月22日被告濮阳市金桥置业有限公司与第三人刘红霞签订《商品房买卖合同》一份，将涉案房屋出售给刘红霞，并于2014年12月23日在内黄县房产管理局备案至第三人刘红霞名下。涉案房屋已取得预售许可证，尚未验收合格、尚未在房产部门办理所有权初始登记。现涉案房屋现空置，未向原告王在吾或第三人刘红霞交付。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原告王在吾与被告濮阳市金桥置业有限公司之间的《香格里拉花园房屋买卖协议书》明确了标的物、价款，原告王在吾已付清房款，协议书符合商品房买卖合同的主要特征，属商品房买卖合同，合法有效。被告濮阳市金桥置业有限公司先与原告王在吾订立商品房买卖协议，后与第三人刘红霞签订《商品房买卖合同》，系一房二卖。按全国人民法院第八次民商事审判工作座谈会纪要第15条的精神，保护哪个买卖人首先看是否办理了所有权变更登记，其次看合法占有房屋及合同履行情况，买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，本案原告买卖合同成立在先应当得到保护。根据建设部《城市商品房预售管理办法》第十条第二款之规定，被告濮阳市金桥置业有限公司应当为原告办理商品房预售合同备案手续，原告此请求亦予以支持。原告请求判令被告在条件成就时协助办理转移房屋所有权登记的房屋产权证，系被告的重要合同义务，予以支持。原告请求确认被告与第三人所签合同无效，根据目前证据无法证实该合同存在无效之情形，该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条，参照建设部《城市商品房预售管理办法》第十条第二款、《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告王在吾与被告濮阳市金桥置业有限公司2014年8月8日签订的《香格里拉花园房屋买卖协议书》有效。二、被告濮阳市金桥置业有限公司继续履行合同，将香格里拉花园D-1006号房屋预售合同到不动产管理机关办理备案手续并在条件成就时协助原告王在吾办理房屋产权证书。三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费50元，由被告濮阳市金桥置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  李慧二〇一九年八月十二日书记员  李扬