北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初26865号原告（反诉被告）：北京金瑞通汽车销售服务有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇六合村村委会西600米（北京国彩印刷有限公司院内**）。法定代表人：莫杰，总经理。委托诉讼代理人：任鹤，男，汉族，1983年6月5日出生，北京金瑞通汽车销售服务有限公司职员。委托诉讼代理人：周立军，北京市致宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京国彩印刷有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇六合村西。法定代表人：曾新桥，总经理。委托诉讼代理人：朱红星，北京荣罡律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金瑞通汽车销售服务有限公司（以下简称金瑞通公司）与被告（反诉原告）北京国彩印刷有限公司（以下简称国彩公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金瑞通公司委托诉讼代理人任鹤、周立军，国彩公司委托诉讼代理人朱红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金瑞通公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除或确认双方签订的租赁合同无效；2、国彩公司返还租金和保证金2483460元及利息损失；3、国彩公司赔偿金瑞通公司经济损失1769331元。事实和理由：2016年8月18日，金瑞通公司与国彩公司签订了房屋租赁合同，按合同约定，金瑞通公司承租位于国彩公司院内的工业厂房用于汽车销售与维修，租赁期限10年，年租金为1665640元。同时约定国彩公司需建造钢结构厂房以备金瑞通公司使用。同时约定了合同保证金827820元。合同签订后金瑞通公司支付国彩公司房屋租金及保证金。2016年10月24日，国彩公司将厂房及新建的钢结构厂房交付金瑞通公司。在金瑞通公司进行装修及改造时，被政府部门告知国彩公司所建的钢结构厂房无合法手续，要求金瑞通公司必须停工，否则将对金瑞通公司进行处罚。金瑞通公司只得将所有正在进行的工程全部停止。金瑞通公司与国彩公司就新建厂房的合法手续问题进行沟通，国彩公司均未解决。故金瑞通公司诉至法院解决。国彩公司辩称，不同意金瑞通公司诉讼请求。金瑞通公司负责人莫杰与国彩公司负责人曾新桥取得联系后，首先选定的是国彩公司院内的2000平方米库房，并要求新建一座1000平方米钢结构展厅，计3000平方米才能满足使用。2016年3月4日莫杰以北京金进通汽车销售服务有限公司（以下简称金进通公司）名义与国彩公司签订租赁意向书。2016年6月24日又签订了补充协议。国彩公司院内还有一个3000平方米库房，该库房证件手续齐全，2016年7月6日莫杰以北京金宏进汽车销售服务有限公司（现已变更名称为北京金瑞意汽车销售服务有限公司，以下简称金瑞意公司）名义与国彩公司签订租赁协议。后来因1.3元每天每平方米租金太贵，莫杰又提出要求国彩公司租赁2000平方米加1000平方米的较便宜的库房，价格为1.2元每天每平方米。双方达成一致。于2016年8月18日与金瑞通公司正式签订租赁合同。金瑞通公司接收库房后进行了破墙开门，室内挖沟等全面改造活动，对原有建筑物造成多处损坏。金瑞通公司正在改造过程中，被政府部门制止，并告知没有办理规划证不允许其进行施工，至此金瑞通公司全面停止装修。关于金瑞通公司的请求，国彩公司认为涉案租赁合同应属无效，不存在解除问题。合同无效金瑞通公司应当参照租金标准支付使用费，计875448元。关于诚意金交付主体与金瑞通公司不是一个公司不同意返还。同时为了履行双方签订的租赁协议，国彩公司花费126万元扩建了厂房，金瑞通公司对原有建筑物进行装修破坏，亦给国彩公司造成了修复损失，故提出反诉要求金瑞通公司赔偿经济损失（126万元+530706.92元）/2=895353.46元。针对国彩公司的反诉金瑞通公司辩称，按照合同约定国彩公司负有新建展厅的义务，而金瑞通公司的义务是给付租金。国彩公司作为出租方有责任有义务保障所建设的展厅具有合法手续并能够提供给金瑞通公司使用。现展厅因国彩公司原因无法使用责任在于国彩公司一方，故反诉的经济损失并无事实及法律依据。合同签订后为了履行合同金瑞通公司对租赁物进行装修改造是为了实现合同目的，也是履行合同所必需，而且进行装修也是国彩公司认可的。不存在国彩公司陈述的破坏租赁物的问题。国彩公司陈述的损失依据不足，国彩公司提供的建设工程施工合同写明造价是126万元，但该合同签订于与金瑞通公司签订租赁合同之前，明显不符合常理，而且国彩公司主张的施工费用证据不足。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月4日，国彩公司（甲方）与金进通公司（乙方）与签订租赁意向书，约定租赁物指国彩公司院内现有库房（约2000平方米）及新建一间40米*25米（1000平方米）钢结构展厅。租赁期为10年，每年租金约为130万元（1.2元每天每平方米），每年分两次支付。自本意向签订之日起甲方为乙方马上进行新公司注册。乙方向甲方支付10万元诚意金。新公司注册后乙方用新公司与甲方根据本意向书的主要条款签订正式租赁合同。乙方租用该租赁物主要用于汽车4s店经营等业务。此外，意向书还约定了其他内容。2016年3月7日，国彩公司收取诚意金10万元。2016年6月24日，国彩公司与金进通公司签订补充协议。2016年7月6日，国彩公司（甲方）与金瑞意公司（乙方）签订租赁协议，约定甲乙双方就北京市通州区宋庄镇六合村西的约3000平方米的租赁物经协商达成如下合同：租赁物指国彩公司院内现有库房，南北向面宽37米，东西向纵深81米，建筑面积约3000平方米。租赁期限为10年，租金1.3元每天每平方米，年租金142万元。自本合同签订之日起，甲方为乙方马上进行新公司注册，乙方向甲方支付10万元诚意金。新公司注册后，乙方用新公司与甲方根据本合同的主要条款签订正式租赁合同。如乙方不租用该场地，诚意金不退还乙方。乙方租用该租赁物主要用于汽车品牌4s店经营等业务。因乙方经营汽车品牌的需要，甲方将该厂房北侧约1000平方米的停车场免费提供使用。此外，合同还约定了其他内容。2016年7月6日，国彩公司收取诚意金10万元。2016年8月2日，金瑞通公司注册成立，注册地址为北京市通州区宋庄镇六合村村委会西600米（北京国彩印刷有限公司院内**）。2016年8月18日，国彩公司（甲方）与金瑞通公司（乙方）签订租赁合同，约定在金进通公司与国彩公司在2016年3月签订租赁意向书的基础上达成以下条款合同。房屋坐落于国彩公司院内，建筑物性质：工业厂房。用途汽车销售与维修。房屋原有面积2268平方米，需要建筑面积1512平方米，所有建筑不含装修和路面修整，甲方负责拆除本区域西北角高围墙及墙内建筑物。租赁期限为10年，即从钢结构完工交付之日起2016年10月24日至2026年10月23日止。租赁物的免租期为钢结构交付后三个月，自钢结构完工交付日期开始计算，即从2016年10月24日起至2017年1月23日止。免租期次日为起租日，由起租日开始计收租金。本租赁区域涉及到一些建筑改造，乙方需要提前将保证金和年租金共计2483460元汇到甲方账户上，资金汇到甲方账户后合同正式生效。租赁合同履约保证金为827820元，年租金为1.2元每天每平方米*365天*3780平方米，等于1655640元。租赁费的支付，乙方应与本合同签订日期三日内将保证金和年租金总共2483460元汇到甲方账户上。乙方在租赁期间享有租赁物所有设施的专用权。……甲方对此有检查监督权。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，双方开始履行。2016年8月25日金瑞意公司向国彩公司汇款2283460元。至此，国彩公司共收取租金及保证金共计2483460元。审理过程中国彩公司承认租赁面积中原有建筑面积2268平方米的厂房只有土地使用证没有建设规划许可证。新建的1512平方米钢结构厂房也在土地使用权证范围内，但没有建设规划许可证。金瑞通公司称国彩公司不同意租给己方3000平方米场地，才无奈签订2016年8月18日涉案合同。另，己方之前注意到涉案场地（建筑物）无法合法使用的问题，在补充协议上特别约定了如国彩公司原因导致己方不能使用，责任应在于国彩公司。国彩公司称新建厂房合同价款126万元，国彩公司称已支付50万元。2017年7月6日，北京市通州区城市管理综合行政执法监督局对于国彩公司后院钢架结构房屋因未能出示建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划许可文件违反了规划条例有关规定，向国彩公司下发责令停止建设通知书。金瑞通公司认为2017年7月6日停止营业。国彩公司认为2017年8月4日金瑞通公司撤场。鉴于金瑞通公司在履行合同过程中对租赁面积中原有建筑面积2268平方米的厂房进行了装修改造，国彩公司申请对涉案厂房的修复方案进行鉴定，本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建研院司鉴中心）就涉案厂房修复方案进行鉴定，2018年12月14日建研院司鉴中心出具司法鉴定意见书。后国彩公司又申请就修复厂房的费用进行鉴定，本院依法委托北京国程工程管理有限公司（以下简称国程公司）对涉案厂房修复至原厂房的费用进行鉴定，国程公司于2019年3月19日出具工程造价鉴定意见书，结论为：国彩公司院内北区厂房修复造价为530706.92元。对于该鉴定数额，双方均无异议。经查，涉案房屋所占土地有北京市通州区国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证，用途为（出让）工业用地。涉案厂房及钢结构厂房未取得北京市规划委员会颁发的建设工程规划许可证。另查：金进通公司向本院出具证明：“通过我公司账户汇入北京国彩印刷有限公司的100000元的诚意金，视为北京金瑞通汽车销售服务有限公司所支付，我公司不再向北京国彩印刷有限公司主张上述权利。”金瑞意公司向本院出具证明：“通过北京金宏进汽车销售服务有限公司账户汇入北京国彩印刷有限公司的2283460元房租及保证金，以及汇入北京国彩印刷有限公司100000元的诚意金，均视为北京金瑞通汽车销售服务有限公司所支付。2017年4月15日北京金宏进汽车销售服务有限公司更名为北京金瑞意汽车销售服务有限公司，我公司不再向北京国彩印刷有限公司主张上述权利。”本院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中国彩公司与金瑞通公司签订租赁合同，国彩公司提供的租赁厂房以及新建钢结构厂房均未取得合法建筑规划审批手续，故双方签订的租赁合同无效。对于租赁合同无效的过错责任划分，本院作如下认定，租赁合同中明确约定建筑物性质为工业厂房，用途为汽车销售与维修。即双方签订合同之初知晓租赁物性质以及租赁物使用用途。国彩公司作为出租方应知晓己方涉案厂房未取得合法手续，对于合同无效应承担主要责任。金瑞通公司作为承租方即实际经营主体，在未具体落实租赁物合法性的前提下，草率签订租赁合同，对于合同无效应承担次要责任。综合上述分析，本院认为双方的过错比例为国彩公司70%、金瑞通公司30%。关于金瑞通公司主张的确认双方签订的租赁合同无效的请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。金瑞通公司已经撤场，涉案厂房已交还国彩公司。关于金瑞通公司撤场时间，其主张是2017年7月6日，对此国彩公司不予认可，金瑞通公司未举证证明己方主张，故本院认可国彩公司的主张即金瑞通公司撤场时间为2017年8月4日。合同无效但金瑞通公司应比照合同约定的租金标准支付国彩公司实际占有使用费，本院对于国彩公司计算的实际占有使用费875448元不持异议。关于国彩公司应返还金瑞通公司的租金数额，2016年8月18日双方签订的租赁合同明确约定租金及保证金共计2483460元。审理中国彩公司对于收取的租金及保证金数额无争议，故国彩公司应返还金瑞通公司的租金及保证金为2483460元，并赔偿自2016年8月26日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息损失至实际给付之日止。关于金瑞通公司主张的经济损失1769331元，证据不足，本院不予支持。关于国彩公司院内北区厂房修复造价为530706.92元的负担，按照前述合同无效过错比例分担。即国彩公司承担其中的371494.84，金瑞通公司承担其中的159212.08元。关于国彩公司主张的其他反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、2016年8月18日北京国彩印刷有限公司与北京金瑞通汽车销售服务有限公司签订的租赁合同无效；二、北京国彩印刷有限公司返还北京金瑞通汽车销售服务有限公司租金2483460元，并赔偿自2016年8月26日起至实际给付之日止的按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息损失；三、北京金瑞通汽车销售服务有限公司给付北京国彩印刷有限公司实际占有使用费875448元；四、北京金瑞通汽车销售服务有限公司给付北京国彩印刷有限公司修复费用159212.08元。五、驳回北京金瑞通汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。六、驳回北京国彩印刷有限公司其他反诉请求。以上二、三、四项，均于本判决生效后七日内交纳。本诉案件受理费40822元，由北京金瑞通汽车销售服务有限公司负担22901元（已交纳），由北京国彩印刷有限公司负担17921元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费9915元，由北京国彩印刷有限公司负担2900元（已交纳），由北京金瑞通汽车销售服务有限公司负担7015元,于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费48700元，由北京金瑞通汽车销售服务有限公司负担14610元，于本判决生效之日起七日内交纳；由北京国彩印刷有限公司负担34090元（已交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李士刚人民陪审员  梁春友人民陪审员  杨秋红二〇一九年八月二十九日法官 助理  刘析鹭书 记 员  张奕轩