湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初1780号 原告：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段**。 法定代表人：王洪辉，董事长。 委托诉讼代理人：潘红姣，湖南崇民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王卓，湖南崇民律师事务所律师。 被告：覃兰玉，女，1988年10月6日出生，土家族，住湖南省石门县。 第三人：中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行，住，住所地长沙市岳麓区麓谷大道**/div> 负责人：韩云辉。 原告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）诉被告覃兰玉、第三人中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行（以下简称“中国银行湘江新区分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，后因被覃兰玉下落不明，依法转为普通程序，并于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告富基公司的委托诉讼代理人王卓到庭参加了诉讼，被告覃兰玉经本院公告传唤，第三人中国银行湘江新区分行经本院传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告富基公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号《长沙市望城区商品房买卖合同》及其补充协议，被告协助原告到不动产登记中心办理解除合同、撤销网签、注销备案、注销预告登记、办理退维修基金及契税等相关事宜；2、判令被告向原告支付合同解除违约金116879.40元（总购房款的20%）；3、判令被告承担原告为实现债权支出的律师费1万元；4、判令被告向原告支付因被告逾期还贷导致原告承担的律师费、诉讼费、保全费、公告费共计28807元；5、判令被告向原告支付代偿的贷款本息86197.53元（暂计算至2019年1月底）；6、判令被告承担本案诉讼费用及其他支出的合理必要费用；以上第2、3、4、5项共计241883.93元。审理过程中，富基置业公司主动撤回第5项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2015年1月5日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积131.41平方米，购房款584397元，约定在2015年12月31日前交房。被告在2015年1月1日前将房屋首付款175397元支付给原告，剩余房款40.90万元采取银行按揭方式支付。根据合同补充协议约定，在产权证办理完毕前，买受人未按规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回商品房并主张购房款20%的违约金，买受人投入的装修不作任何补偿。同时，买受人应当在出卖人履行保证责任后30天内，协助出卖人到房屋登记机构办理有关注销合同备案或预告登记等手续，否则由此给出卖人造成的损失（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、交通费、文印费及其他费用）由买受人承担。2015年1月5日，被告与第三人中国银行湘江新区分行、原告三方签订《个人一手房住房贷款合同》，约定原告为被告购买案涉房屋办理的按揭贷款提供阶段性连带保证担保。贷款合同生效后，被告在原告保证期内多次未按时偿还银行贷款本息，原告已经为被告累计垫付贷款本息86197.53元，中国银行湘江新区分行已经向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，要求本案被告一次性偿还全部贷款，并要求本案原告承担连带清偿责任，法院已判决本案原告及被告连带偿还全部剩余借款本息，罚息及律师费，并承担诉讼费、保全费及公告费。需要说明的是，被告在签订房屋买卖合同后，向原告提出缓期缴纳首付款，原告经审核后同意被告分期支付，2015年1月5日，被告向原告支付首付款29297元，但被告至今仍有146100元首付款未支付给原告。综上所述，被告的行为构成严重违约，原告为了维护自身合法权益，有权主张解除商品房买卖合同并要求被告支付违约金、相关费用等全部损失。 被告覃兰玉未予答辩。 第三人中国银行湘江新区分行没有到庭陈述意见。 原告富基公司提交了《长沙市望城区商品房买卖合同》及其补充协议、交款核对单、《个人一手房贷款合同》、望城区国土资源局不动产预告信息表、中国银行扣划保证金回单、《诉讼委托代理合同》及律师费发票、支付凭证、收款证明、贷款结清证明、回购款项支付凭证、（2018）湘0104民初4420号民事判决书、收款证明、长沙市住房和城乡建设局商品房合同备案信息等作为证据，被告覃兰玉、第三人中国银行湘江新区分行均未提交证据。本院经审查认为，上述证据符合证据形式要件，且能够辅助查明本案事实，予以采信。 根据上述有效证据及原告富基公司的当庭陈述，本院查明的事实如下： 2015年1月5日，原告富基公司（出卖人）与被告覃兰玉（买受人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的坐落于长沙市望城区房屋，建筑面积131.41ｍ2，总价款584397元；买受人以银行按揭方式付款，于2015年1月1日前交付购房首期款（含定金）175397元，剩余40.9万元向贷款银行申请贷款支付；出卖人应当在2015年12月31日前交付商品房。合同附件七《补充协议》第二条第一款第四项第一目约定，在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，收回商品房，向买受人收取购房款20%的违约金，买受人为房屋投入的装修不做任何补偿。同时，买受人必须在出卖人履行保证责任后30日内，协同出卖人到房屋登记机构办理有关注销合同备案或预告登记等手续，否则由此给出卖人造成的损失（包括但不限于相关诉讼费、执行费、律师费、交通费、文印费及其他费用）由买受人承担。 之后，被告覃兰玉作为借款人、原告作为保证人与贷款人即第三人中国银行湘江新区分行签订《个人一手住房贷款合同》，借款本金为40.9万元，借款期限240个月，借款用途为购买上述房屋。原告提供阶段性连带责任保证，至借款人办妥贷款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日。贷款合同签订后，第三人中国银行湘江新区分行将借款40.9万元根据约定汇入原告账户。贷款发放后，因被告没有按时偿还贷款本息，导致贷款银行要求原告履行保证责任，原告多次代被告垫付到期的贷款本息。2018年，第三人中国银行湘江新区分行以原、被告作为共同被告起诉至长沙市岳麓区人民法院，要求两被告清偿贷款本息并承担相关费用，原告承担保证责任。长沙市岳麓区人民法院于2018年9月30日作出该院作出（2018）湘0104民初4420号民事判决：覃兰玉自判决生效之日起十日内偿还中国银行湘江新区分行未到期借款本金368814.16元，逾期本金1182.02元，逾期利息1510.82元及罚息8.25元（利息及罚息暂计算至2018年5月25日止，此后利息及罚息依合同约定继续计算至实际清偿日止）、律师费18576元；富基置业公司对覃兰玉的上述债务承担连带清偿责任（承担责任后，有权向覃兰玉进行追偿）；驳回中国银行湘江新区分行的其他诉讼请求；案件受理费7151元、保全费2520元、公告费560元，共计10231元，由覃兰玉、富基置业公司共同承担。2019年7月30日，原告代被告清偿了全部贷款，并向中国银行湘江新区分行支付了律师费、受理费等共计27085元。2019年7月30日，原告代被告清偿了全部贷款，并向中国银行湘江新区分行支付了律师费、受理费等共计28807元。 另,原告陈述“被告于2015年1月5日支付首付款29297元，但仍有146100元首付款未支付给原告”。案涉房屋未交付，但办理了合同备案手续以及不动产预告登记，不动产登记证明号为××号，确定权利人为被告。同时，案涉房屋设定了抵押预告登记，确定抵押权利人为第三人中国银行湘江新区分行，抵押义务人为被告，主债权数额为40.9万元，权属状态为有效。截止本案庭审日，案涉房屋除了上述抵押预告登记以外，湖南省长沙市岳麓区人民法院在（2018）湘0104民初4420案件审理过程中对该房屋采取了财产保全措施。本案审理过程中，原告向本院申请诉讼财产保全，本院经审查后出具裁定并轮候预查封了该套房屋。 再查明：第三人中国银行湘江新区分行原名称为“中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行”，2015年11月10日经湖南省银监局核准，同意其变更名称为“中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行”，2016年7月29日，更名为“中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行”。 本院认为，原告富基公司与被告覃兰玉签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行各自合同义务。本案的焦点为：解除案涉《长沙市望城区商品房买卖合同》条件是否成立？如果成立，后续事宜应如何处理？案涉《长沙市望城区商品房买卖合同》附件七《补充协议》第二条约定，在房产证办理完毕前，买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回商品房。因被告未能依约按时偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，基于前述合同约定，原告有权解除合同；案涉房屋尚未交付，被告不负有向原告退还房屋的义务。原告已经为案涉《长沙市望城区商品房买卖合同》办理网签、合同备案登记手续以及不动产预告登记，确定被告为预告登记权利人。案涉房屋还存在抵押预告登记，确定第三人中国银行湘江新区分行为抵押权利人。根据第三人中国银行湘江新区分行出具的贷款结清证明，原告已经代被告清偿贷款，有权向第三人中国银行湘江新区分行申请注销抵押预告登记，第三人中国银行湘江新区分行应当予以配合,同时也应配合申请解除在（2018）湘0104民初4420号案件中采取的财产保全措施。在抵押预告登记注销及解除查封后，被告有义务配合原告办理撤销《长沙市商品房买卖合同》网签、合同备案登记以及注销不动产预告登记手续，恢复案涉房屋的原始权利状态；关于原告主张因被告逾期还款导致第三人中国银行湘江新区分行另案起诉而由原告代为承担的诉讼费及律师费等费用，应当由被告予以支付；合同解除后，原告因案涉合同收取的购房款应予返还。关于案涉房屋首付款，原告称被告向原告申请分期支付，但仅收到首付款29297元，仍有146100元未付，本院暂时不能确定被告是否已经支付购房首付款，鉴于被告也没有在本案中就购房首付款提出主张，则本院暂不处理购房首付款的相关事宜。原、被告双方及第三人在理清各方权利义务关系后，可另行主张权利。但是，原告自认被告实际支付的首付款29297元，应当由原告予以退还，还应自被告支付之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向被告支付利息。关于被告自行偿还的贷款本息情况，第三人中国银行湘江新区分行也未到庭就相关事实作出陈述，则本院亦不处理被告自行偿还的贷款本息，可由被告另行主张权利。关于在涉案贷款合同履行过程中原告代为偿还的贷款本息。根据商品房买卖合同司法解释之规定，商品房买卖合同、贷款合同解除后，原告负有向贷款银行返还购房贷款及向买受人返还房款本息的义务，其在房屋买卖合同解除后结清了贷款本息，则不再负有向被告退还该部分购房款的合同义务。原告基于贷款合同项下保证人身份，在履行代偿义务后，再向被告即买受人行使追偿权已毫无必要。鉴于原告已经主动撤回该部分的诉讼请求，对此，本院不再处理；至于原告主张由被告协助办理退物业维修基金及契税的诉求，原告并未提交证据证明该两项费用的缴纳情况，且该两项费用的缴纳及退付均由相关法律及政策进行规定，不属于本案审查范畴，对该诉求本院不予支持。 合同解除系被告违约所致，根据案涉《长沙市望城区商品房买卖合同》附件七《补充协议》第二条第一款第四项第一目约定，被告应向原告支付总房款20%的违约金。本院认为，该标准过高，本院综合双方合同履行情况、原告实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平、诚实信用的基本原则，酌情调减解除合同违约金为总购房款的2%，即为11687.94元（584397元×2%）。因此，本院对原告主张由被告支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。至于律师费，补充协议明确约定了律师费等相关费用由违约方承担，原告也向本院提交了其委托律师参加诉讼并实际支付律师费的相关证据，且原告主张律师费1万元，没有明显过高，本院对该项诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南富基置业有限公司与被告覃兰玉在2015年1月5日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及其《补充协议》； 二、被告覃兰玉在本判决生效且案涉房屋（不动产登记证明号为××号）抵押预告登记手续注销及查封手续解除后十日内配合原告湖南富基置业有限公司注销不动产预告登记以及撤销《长沙市望城区商品房买卖合同》的网签、备案登记； 三、原告湖南富基置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告覃兰玉购房首付款29297元，并自2015年1月5日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息至该款项清偿之日止； 四、被告覃兰玉于本判决生效后十日内支付原告湖南富基置业有限公司违约金11687.94元； 五、被告覃兰玉于本判决生效后十日内支付原告湖南富基置业有限公司律师费10000元； 六、被告覃兰玉于本判决生效后十日内支付原告湖南富基置业有限公司垫付的（2018）湘0104民初4420号律师费18576元、案件受理费7151元、保全费2520元、公告费560元，共计28807元； 七、驳回原告湖南富基置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3414元，财产保全费1779元，两项合计5193元，由原告湖南富基置业有限公司负担3509元，被告覃兰玉负担1684元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 杨 恋 人民陪审员 张 宏 人民陪审员 杨田惠 二〇一九年八月八日 代理书记员 肖 娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。