文书内容江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初4168号原告：靖江市祥和物业有限公司，统一社会信用代码91321282MA1MAUAH8J，住所地靖江市靖安苑小区物管楼。法定代表人：黄月萍，经理。被告：王建国，男，1971年12月21日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：刘中林，江苏硕扬律师事务所律师。原告靖江市祥和物业有限公司与被告王建国为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人黄月萍、被告王建国及其委托诉讼代理人刘中林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靖江市祥和物业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告自2017年4月1日至2018年3月31日的物业服务费1991元、公共能耗费100元、垃圾清运费120元、违约金2421元（以欠费2211元为基数按日千分之三自2017年4月1日计算至2018年3月31日）、2018年4月1日至2019年3月31日的预收物业服务费1991元、公共能耗费100元，合计6723元。事实和理由：原告与靖江市香樟园业主委员会（以下简称业委会）于2016年7月17日签订《物业管理委托合同》一份，约定由原告为靖江市香樟园小区（包括被告的房屋）提供物业服务。合同约定每年4月为缴费时间，最多预交一年；业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金；原告代业主委员会收取生活垃圾清运费和公共能源费（由业主委员会收费专职人员一起收）。2016年4月1日起至2016年7月16日止该小区由业主委员会代管物业服务，期间产生的费用已由原告承担。2016年7月16日向后，原告为该小区提供了物业服务。被告是香樟园小区门面房东105业主，房屋面积144.3平方米，物业收费标准为1.15元/平方米/月。被告欠原告2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业服务费1991元、公共能耗费100元、垃圾清运费120元。2018年4月1日至2019年3月31日的物业服务费1991元、公共能耗费100元。原告多次上门催要，被告置之不理。原告认为，原告依约为香樟园小区提供了物业服务，被告应当按约交纳物业服务费、公共能耗费、垃圾清运费等费用。被告经原告催收后仍拒不交纳，构成违约，应当按约承担滞纳金。王建国辩称，请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：原告所述被告是香樟园小区门面房东105业主，房屋面积、未交纳2017年度及向后的物业服务费等费用属实。2016年度，原、被告曾因物业服务费产生纠纷，后经派出所调解，被告交纳了2200元物业服务费。原告确实在香樟园小区提供物业服务。但被告不清楚原告与业委会签订《物业管理委托合同》的事宜。被告认为，被告不应交纳物业服务费等费用，理由为：1、被告并非合同当事人，该合同不能约束被告。2、即便合同能约束被告，合同中约定的物业服务费1.15元/平方米/月也超越了原告的资质等级，是违法无效的。该费用应包含了公共能耗费、垃圾清运费在内。3、被告的服务质量也达不到合同约定的质量标准。本院经审理认定事实如下：被告系门面房东105业主，房屋面积144.3平方米。业委会在原物业服务企业撤出小区时曾通知，2016年4月1日起业委会自助管理期间商铺物业管理费标准为每平方米1元/月，垃圾清运费每户每年120元，一层和二层公共能耗费每户每年200元。原告系依法设立的物业服务企业，暂叁级物业服务资质。2016年7月17日，业委会与原告订立物业管理委托合同，约定原告对香樟园小区提供物业管理服务，物业类型为小高层和商铺，委托管理期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止，商铺每平方米1.15元/月，物业服务事项包括房屋管理、设备维修养护、公共环境、绿化养护管理、交通秩序、保安等，每年4月为缴费时间，最多预交1年。逾期不交物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三支付滞纳金。合同同时约定原告代业委会向业主收取公共能耗费及垃圾清运费。原告签订物业服务合同时,向业委会支付了保证金1万元。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。2017年4月1日至2019年3月31日两年期间的物业服务费、公共能耗费、垃圾清运费被告未交纳。经原告多次催要，被告拒绝交纳。另查明：在原告起诉香樟园小区其他业主的案件中，本院认定原告提供的服务存在微小瑕疵。本案争议焦点为：1、《物业管理委托合同》对被告是否具有约束力。2、原告的收费标准是否合法，是否包含清运费、公共能耗费在内。3、原告的服务是否达到合同约定的质量标准。本院认为，1、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业委会选聘原告为香樟园小区提供物业管理服务，并签订物业管理协议，该决定在被合法撤销前，对包含被告在内的业主具有约束力。故可以确认原、被告之间存在物业服务合同法律关系，双方均应全面履行合同义务。原告为香樟园小区提供物业服务后，被告负有按约支付物业管理费的义务。被告提出其并非合同当事人，合同无约束力的主张缺乏法律依据，不予采信。2、合同明确约定物业管理服务费标准为每平方米1.15元/月，其余条款单独涉及了垃圾清运费、公共能耗费。从文义解释看，物业服务费与垃圾清运费、公共能耗费在文义上的区别是明显的，应理解为不包含垃圾清运费和公共能耗费。合同约定的收费标准并未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。3、原告为香樟园小区提供了物业服务，并在审理中提供了证据予以证明，结合本院其他涉诉案件中查明的原告服务存在微小瑕疵的事实，可以认定，原告提供的物业服务基本符合合同约定。被告未及时交纳物业管理费，构成违约，应当继续支付物业服务费并承担滞纳金。但原告在物业管理服务方面存在一定的瑕疵，对于物业服务费数额本院酌情减少。因双方约定的滞纳金本质上属于违约金，本院酌情确定。根据物业服务合同，公共能耗费、垃圾清运费的收取方为业委会，故诉讼权利应由业委会主张，物业服务合同中业委会对原告的授权不当然包含诉讼授权。故原告主张公共能耗费、垃圾清运费的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告王建国于本判决生效之日起十日内支付原告靖江市祥和物业有限公司物业服务费3780元、违约金300元，合计4080元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告负担（此款原告已交纳，被告在履行判决义务时一并付给原告）。本判决为终审判决。审判员  徐劲松二〇一九年八月三十日法官助理吉国庆书记员陈天本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适用的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。