北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初93076号原告（反诉被告）：国家机关事务管理局东坝服务中心，住所地北京市朝阳区东坝乡东苇路**。法定代表人：李兆宇，主任。委托诉讼代理人：张华，北京市鼎业律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋立磊，北京市鼎业律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京泽鑫酒店管理有限公司，住所地：北京市朝阳区东坝东苇路****。法定代表人：彭勇春，总经理。委托代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）国家机关事务管理局东坝服务中心（以下简称服务中心）与被告（反诉原告）北京泽鑫酒店管理有限公司（以下简称泽鑫酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。服务中心之委托诉讼代理人张华、宋立磊，泽鑫酒店之委托诉讼代理人杨伦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令泽鑫酒店立即搬离涉案租赁房屋，并将涉案租赁房屋恢复原状，返还服务中心；2、判令泽鑫酒店依约向服务中心支付违约金304414元；3、判令泽鑫酒店依约按照日租金的三倍向服务中心支付自合同到期日至返还租赁房产期间的实际使用费。事实与理由：我方与泽鑫酒店于2015年8月1日至2017年8月1日共分3次签订《东区楼房租赁合同》，租期皆为壹年，三个租赁协议的租期自2015年8月1日至2018年7月31日止。2017年租金为1522070元，违约金为20%，实际使用费为日租金的三倍至实际返还租赁房产之日。2017年12月至2018年6月间，我方针对泽鑫酒店在履行《东区楼房租赁合同》期间的多项违约行为导致产生诸多安全隐患问题，先后向其发出3份书面通知及2份律师函，但被告对此皆采取推诿搪塞，隐瞒欺骗的态度，拒绝整改违约行为、给涉案租赁房产带来重大安全隐患，严重违反合同约定，且存在其他未履行约定义务之行为。2018年7月3日我方向泽鑫酒店发出解除合同律师函，但其不予理会，故诉至法院。泽鑫酒店辩称:不同意服务中心的诉讼请求。我方不是实际承租人，是北京多维天地科技有限公司（以下称多维天地公司）承租的，2020年到期，由于服务中心内部管理需要，每年签一次合同，当时多维天地公司承租后说要做酒店管理，我方只是作为管理方，与服务中心履行合同的是多维天地公司。合同起初是多维天地公司签订的，后来委托我方与服务中心签合同。楼宇的实际控制权在多维天地公司，我方只是酒店经营管理。多维天地公司起诉过服务中心，由于名称变更后撤诉。泽鑫酒店反诉称：1、依法确认服务中心单方解除合同的行为违约；2、依法判决服务中心赔偿我方房屋改扩建、装饰装修以及不可移动设施设备的经济损失。事实与理由：本案涉及的租赁标的物即位于北京市朝阳区东苇路X号东侧三层办公楼（面积：3799.24平方米）原为框架结构，没有任何装饰装修。在租赁合同签订后，原告一方相关公司对该楼房进行了改造，将三层楼房改造为四层楼房，增加了近1300多平方米的建筑面积；对大框架结构进行了装修，并按照格林豪泰连锁酒店的设计和装修要求进行装修，增加了大量不可移动的设施设备，投入了近600万元的装修改造费用。现服务中心不仅不依照此前的约定签订合同，反而在合同未到期情形下单方制造所谓的违约理由，强行单方解除合同，并要收回租赁标的物，严重影响了我方的正常经营。故提起反诉。服务中心针对反诉辩称：泽鑫酒店存在严重违法行为、违约行为，我方行使单方解除权，合理合法。泽鑫酒店与案外人串通，伪造证据，另案提起恶意诉讼。泽鑫酒店迄今为止未受到任何损失，无权主张赔偿和鉴定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。泽鑫酒店认为与服务中心存在合同关系的为多维天地公司，就双方提交的证据本院认定如下：2012年8月1日，多维天地公司与服务中心的前身中央国家机关农林生产基地（以下称农林生产基地）签订了一份《楼房租赁合同》，约定由多维天地公司承租农林生产基地出租的位于北京市朝阳区东坝东苇路X号内东侧三层办公楼，该合同第2.1条约定：“租赁期限为捌年，经甲（农林生产基地）乙（多为天地公司）双方约定本合同一年一签。”2013年8月1日，多维天地公司、农林生产基地就涉案房屋签订了一份《楼房租赁合同》，该合同第2.1条约定：“租赁期限：壹年。”该合同第13.3条约定：“本合同自生效之日起，原2011年8月1日所签订的《楼房租赁合同》自动解除。”2014年8月1日，多维天地公司、服务中心就涉案房屋签订了一份《东区楼房租赁合同》，该合同第2.1条约定：“租赁期限：壹年。”该合同第13.3条约定：“本合同自生效之日起，原2013年8月1日所签订的《楼房租赁合同》自动解除。”2015年8月1日（合同应为笔误，载明日期为“2014年8月1日”），泽鑫酒店与服务中心就涉案房屋签订了一份《东区楼房租赁合同》，该合同第2.1条约定：“租赁期限：壹年。”该合同第13.3条约定：“本合同自生效之日起，原2013年8月1日所签订的《楼房租赁合同》自动解除。”2016年8月1日，泽鑫酒店与服务中心就涉案房屋签订了一份《东区楼房租赁合同》，该合同第2.1条约定：“租赁期限：壹年。”该合同第13.3条约定：“本合同自生效之日起，原2015年8月1日所签订的《楼房租赁合同》自动解除。”2017年8月1日，泽鑫酒店与服务中心就涉案房屋签订了一份《东区楼房租赁合同》，约定：一、房屋的坐落、面积、装修、设施情况甲方（服务中心）出租给乙方（泽鑫酒店）的房屋位于北京市朝阳区东坝东苇路X号院东侧办公楼。三、租赁期限（二）租赁期：甲乙双方一致同意租赁期为壹年自2017年8月1日起至2018年7月31日止。（三）租赁期满或本合同提前终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。四、租金及其他费用的支付（一）租金为人民币（大写）壹佰伍拾贰万元贰仟零柒拾元。七、房屋的改建、装修、装饰（三）乙方改建、装修、装饰而形成的添附物在租赁期内归乙方使用，租赁期限届满或非因甲方原因导致本合同提前终止的，前述添附物无偿归甲方所有。八、房屋的返还（一）租赁期满或本合同提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后3日内将房屋返还给甲方。前述返还期限届满，乙方未搬迁的设备、设施、家具、电器等物全部视为乙方遗弃物无偿归甲方所有。（二）自租赁期间届满或合同终止之日起至前款约定的房屋返还之日止，乙方应按本合同约定的租金标准按日结算腾退期间的房屋占用费，并在返还之日一次性支付给甲方。十五、合同的解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，甲方不承担乙方的任何损失，由此给甲方造成的全部责任和损失由乙方承担：1、擅自转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或者变相出卖使用权的。2、擅自改变使用用途的。3、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的。4、从事违法活动或有违法、违规经营行为的。5、不服从甲方监督检查的。6、造成重大安全生产和人身伤亡事故的。7、不支付或者不按照约定支付租金或其他费用达3日的。8、乙方存在严重影响周边居民正常工作和生活的情形，经主管部门通知整改后仍未整改的。9、乙方未按照本合同的约定按时足额向甲方支付或补足押金的。十六、违约责任（一）乙方违反本合同的约定，或未经甲方同意中途擅自退租，导致合同提前解除的，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（二）乙方逾期交纳租金及其他费用（含押金）的，则自逾期之日起，乙方应按应缴而未缴金额的3‰按日向甲方支付逾期付款违约金，直至实际付清欠付租金或其他费用之日止。（三）租赁期满或本合同提前终止，乙方逾期返还房屋的，则自逾期之日起，乙方应按日租金（日租金=年租金/365）的三倍向甲方支付占用费，直至实际返还之日止。如前述占用费标准低于链家或我爱我家中介机构公布的同地段市场租金标准的，则乙方应参照链家地产中介机构公布的同地段租金标准的二倍向甲方支付房屋占用费，直到实际返还之日止。泽鑫酒店认为双方之间的合同有效期为8年，但根据上述合同内容本院依法确认自2015年8月1日后合同主体发生变化，原合同已经双方确认解除。关于服务中心称因泽鑫酒店存在诸多违约行为，故通知其解除合同：服务中心提交2017年12月1日《关于开展安全生产隐患排查，做好今冬明春防火工作的通知》，证明要求泽鑫酒店提供租赁房产使用情况及租赁房产中其他经营主体、经营信息等情况；服务中心提交2018年3月16日《关于补充租赁房产使用情况及证明材料的通知》，2018年3月30日向泽鑫酒店发出的《书面补充租赁房产使用情况，整改安全隐患、违约行为的通知》，2018年5月10日向泽鑫酒店发送的（2018）第0510-1号《律师函》，证明要求泽鑫酒店就两家餐饮企业情况提交书面说明，并就违约和安全隐患进行告知与监督；服务中心提交泽鑫酒店向其报送的部分《营业执照》、《税务登记》及经营者信息复印件，证明租赁房屋中存在其他经营主体，且泽鑫酒店提供的信息不符合其要求；服务中心提交泽鑫酒店2018年5月25日针对（2018）第0510-1号《律师函》出具的回函，证明回函中否认转租行为，与其提供的经营者信息情况相矛盾，系虚假和谎言;服务中心提交（2018）京东方内民证字第02498号《公证书》及附件、2018年8月29日网页截屏、2018年9月20日《情况说明》及就餐发票，证明涉案房屋内存在两家与泽鑫酒店无关的独立经营主体，违反双方合同约定；泽鑫酒店对上述证据真实性认可，但表示其从2013年开始使用涉案房屋，服务中心对其使用情况均应知情，餐饮是为了酒店经营需要，使用了第三方证照，并不存在转租行为，且无证据证明其存在安全隐患。服务中心提交2018年5月28日向泽鑫酒店发送的（2018）第0528-1号《律师函》及收件证明，证明涉案房屋内有三家未备案经营主体，再次要求泽鑫酒店进行反馈。泽鑫酒店称未收到该律师函。本院认为根据服务中心提交的收件证明，可以印证其已向泽鑫酒店发送该律师函。服务中心提交（京朝）食药监食责【2018】490068号责令整改通知书复印件及快递单，证明泽鑫酒店擅自转租及存在安全隐患。泽鑫酒店称未收到。本院无法确认服务中心已向泽鑫酒店送达该整改通知书,但在泽鑫酒店承租范围内进行经营的餐饮机构确存在相关问题。2017年8月1日，泽鑫酒店与服务中心就涉案房屋签订的《东区楼房租赁合同》中第十五条合同的解除约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，甲方不承担乙方的任何损失，由此给甲方造成的全部责任和损失由乙方承担：1、擅自转租、转让、转借、私自交还使用、出卖或者变相出卖使用权的。2、擅自改变使用用途的。5、不服从甲方监督检查的。本案中泽鑫酒店在其租赁的涉案房屋中允许其他餐饮经营者进行经营符合一般酒店配套服务的社会习惯，且该经营行为长期存在，服务中心称其不知情的意见本院不予采信，但从泽鑫酒店向服务中心反馈的情况看，其确实存在未按要求向服务中心如实报送相关材料、未及时进行说明、经营项目不符合要求等不服从甲方监督检查的情形。关于双方合同的解除，服务中心提交2018年7月3日其向泽鑫酒店发送的（2018）第0703-1号律师函，称因泽鑫酒店在合同期间出现多项违约行为导致产生诸多安全隐患意识，责令其立即整改、消除安全隐患、严格履行合同，先后发出多份通知或律师函，因其对此皆采取推诿搪塞、隐瞒欺骗的态度，拒绝整改违约行为、给租赁房产带来重大安全隐患，严重违反合同约定，决定：1、本律师函发出之日，委托人与贵司签订的“《合同》”予以解除；2、要求贵司依据“《合同》”第十六条（一）款承担租金总额20%的违约金，即1522070*20%=304414元；3、要求贵司最迟于2018年8月3日前将租赁房产完好地返还给委托人，并妥善履行此租赁房产实际返还给委托人期间的安全保障责任与义务。本院对律师函予以确认，服务中心提出解除合同具有合法依据，双方合同自2018年7月3日起解除。关于泽鑫酒店要求服务中心赔偿装修损失，庭审中其称代表多维天地公司提出损失评估，因其与多维天地公司为不同主体，该请求法庭未予准许。本院认为：服务中心与泽鑫酒店之间的租赁合同关系真实有效，双方均应依约履行，但在合同履行过程中，因泽鑫酒店方的违约行为，服务中心以通知的方式告知泽鑫酒店解除合同符合法律规定，故服务中心与泽鑫酒店之间的合同自2018年7月3日起解除。因双方合同已经解除，服务中心要求泽鑫酒店搬离涉案房屋具有合法依据，但服务中心要求恢复原状的诉讼请求与双方合同约定不相一致，本院不予支持。关于服务中心主张的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于服务中心主张的实际使用费，因服务中心发出的解除函要求泽鑫酒店于2018年8月3日前搬离，故本院支持服务中心自2018年8月4日起的占有使用费，因其标准过高，本院依法调整为双方约定日租金计算方式的2倍计算，即按照每日1522070/365*2=8340（元）支付至实际腾退之日止。关于泽鑫酒店主张的反诉请求，服务中心解除合同符合法律规定，不存在违约解除情形；其主张的装修损失庭审中已经释明，由多维天地公司进行的装修，如有损失应由多维天地公司自行主张，其无权主张，故本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京泽鑫酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离其与原告（反诉被告）国家机关事务管理局东坝服务中心2017年8月1日签订的《东区楼房租赁合同》约定的位于北京市朝阳区东坝东苇路X号院东侧办公楼；二、被告（反诉原告）北京泽鑫酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）国家机关事务管理局东坝服务中心违约金三十万零四千四百一十四元；三、被告（反诉原告）北京泽鑫酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）国家机关事务管理局东坝服务中心自2018年8月4日起至实际搬离之日止按照每日八千三百四十元计算的房屋占有使用费；四、驳回原告（反诉被告）国家机关事务管理局东坝服务中心其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京泽鑫酒店管理有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5866元，由被告（反诉原告）北京泽鑫酒店管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）北京泽鑫酒店管理有限公司负担（已交纳25元，其余25元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  付 艳人民陪审员  王艳芬人民陪审员  骆尚朴二〇一九年八月十二日书 记 员  赵玮佳