北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初58992号原告：曹永亮，男，1959年12月11日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王连华，河北天树律师事务所律师。委托诉讼代理人：揣淑文，女，1963年12月13日出生，汉族，社会退休人员，住北京市朝阳区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司法务专员。原告曹永亮（以下简称姓名）与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曹永亮之委托诉讼代理人王连华、揣淑文，链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹永亮向本院提出诉讼请求：要求链家公司向我赔偿各项损失共计404007.3元，具体包括：1.2017年7月17日至2018年10月22日期间购房款2886000元的利息214433.75元（按照年利率6%的标准，计算452天）；2.违约金100000元；3.搬家损失、电话移机、宽带费、收视费共计1410元；4.一审、二审诉讼费26544元；5.律师费50000元；6.医疗费11163.55元；7.交通费456元。事实和理由：2017年7月17日，在链家公司的居间下，我与案外人高XX签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定由我全款购买高XX名下位于北京市朝阳区XX号房屋（以下简称涉案房屋），并于当日支付了定金30000元。2017年7月27日，我向高XX支付了剩余购房款2836000元及物业交割保证金20000元。2017年8月13日，链家公司突然告知我没有购房资格，导致我与高XX的合同无法继续履行。2017年11月23日，我与链家公司签订《协议书》，约定解除双方居间合同，并由链家公司退还全部居间服务费，链家公司承诺因诉讼产生的其他费用由其承担。后我与高XX之间经历了房屋买卖合同纠纷，北京市第三中级人民法院判决高XX退还我购房款，我向高XX支付违约金，并由我承担一审、二审诉讼费。故诉至法院，望判如所请。链家公司辩称，不同意曹永亮的诉讼请求。曹永亮所述合同签订情况属实。曹永亮与高XX之间的生效判决已经查明，曹永亮和高XX在签订买卖合同时对于曹永亮需要通过卖房以获得购房资质的情况均知情且同意，双方为此约定了六个月的履行期限，以满足曹永亮的购房时间。本案买卖合同未能继续履行是曹永亮个人不想再购买涉案房屋。曹永亮于2017年10月曾向我公司表示过不愿再购买涉案房屋，在买卖合同诉讼中产生的违约责任，以及因曹永亮违约产生的其他损失不应当由我公司承担。我公司在协助曹永亮及高XX签订买卖合同时向双方进行了实际情况的阐明，没有违反居间方的忠实义务，双方均向我公司表达不再履行合同后，我公司已向曹永亮积极退还了收取的费用，已经尽到合理的居间义务，不应当承担其他责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年7月17日，曹永亮作为乙方（买受人）与高XX作为甲方（出卖人）、链家公司作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，约定甲、乙双方在丙方的居间服务下就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：1.提供房屋买卖市场行情咨询；2.寻找、提供并发布房源、客源信息；3.引领买受人实地看房；4.协助查看房屋权属证明文件；5.协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6.促成交易双方签署合法有效的买卖合同。乙方向丙方支付居间代理费90720元，并应于本合同签订当日向丙方支付。合同第三条约定，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。在居间服务中，丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。2017年11月23日，曹永亮作为甲方与链家公司作为乙方签订《协议书》，约定：本协议一经生效，甲乙双方此前签署的所有居间及房屋交易保障服务合同等相关协议均告解除。除本协议书所确定之责任外，甲、乙双方承担的责任均以法院判决的生效裁判文书中载明的责任为准。甲方可通过诉讼方式解决与该房屋所有权人之间的买卖合同纠纷。本协议生效之日起7个工作日内，乙方应履行下列义务：1.退还甲方所支付的居间代理费90720元；2.自甲方提供起诉该房屋所有权人的缴费凭证之日起7个工作日内，赔偿甲方该案诉讼费，具体金额以法院出具的缴费凭证为准。2018年3月，曹永亮将高XX及链家公司诉至本院，要求解除其与高XX签订的买卖合同，要求高XX退还购房款、定金及物业交割保证金，并要求高XX及链家公司赔偿损失。高XX在该案中提起反诉，要求曹永亮返还涉案房屋并支付占有使用费、取暖费，并要求曹永亮及链家公司赔偿违约金。本院于2018年6月20日出具（2018）京0105民初24494号民事判决书，判令：一、曹永亮与高XX于2017年7月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》《买卖定金协议书》于该判决生效之日解除；二、高XX于该判决生效后七日内向曹永亮返还定金3万元、物业交割保证金2万元、购房款283.6万元；三、曹永亮于该判决生效后七日内将涉案房屋交还高XX；四、驳回曹永亮的其他诉讼请求；五、驳回高XX的其他反诉请求。曹永亮支付保全费5000元。高XX不服该判决并提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理认为，曹永亮自身名下已有一套住房，不符合本市购房资格，其未通过出售名下已有房屋等方式使其自身符合购房资格，其行为已构成违约，应对此承担相应的违约责任。链家公司作为专业的房屋交易经纪机构，在买卖双方签订合同之时，与双方当事人签订了十余份文件，其明确知晓曹永亮不具备购房资格，仍促成双方签订买卖合同，并未向双方明确告知曹永亮不具备购房资格，以及曹永亮如在合同履行期限届满前，无法取得购房资格的风险，亦未就发生该种情形下双方的解决方案为双方进行合同条款的拟定，对链家公司的责任，当事人应另行主张。一审法院以曹永亮虽不具备购房资格但其一直积极联系变更买受人为由，判决曹永亮不承担违约责任，属于适用法律不当，该院对此予以纠正，该院结合曹永亮的过错程度以及事后积极协商解决的态度，并考虑高XX的实际损失，酌情对违约金的数额核减为10万元。综上，北京市第三中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）京03民终10797号民事判决书，判令：一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初24494号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销（2018）京0105民初24494号民事判决第五项；三、曹永亮于该判决生效后七日内向高XX支付违约金十万元；四、驳回高XX的其他诉讼请求。一审案件受理费43088元，由曹永亮负担。庭审中，曹永亮主张由于链家公司的过错导致买卖合同无法履行，故曹永亮由此产生的损失应当由链家公司赔偿，具体包括：1.购房款利息214433.75元，曹永亮为支付购房款向他人借款产生利息；2.违约金100000元；3.搬家费、电话移机费、宽带费、收视费共计1410元；4.诉讼费及保全费共计26544元；5.律师费50000元；6.医疗费11163.55元；7.交通费456元。链家公司主张：1.利息一项，款项实际由高XX占用，故不同意承担，且曹永亮主张的年利率6%过高；2.违约金一项，系由于曹永亮的违约行为造成，故不同意承担；3.搬家费、电话移机费、宽带费、收视费一项，曹永亮搬离房屋系基于其违约行为所致，故不同意承担；4.诉讼费及保全费一项，同意承担诉讼费21544元，保全费是否承担由法院裁决；5.律师费一项，没有合同依据，故不同意承担；6.医疗费一项，与本案无关，故不同意承担；7.交通费一项，与本案无关，且没有证据佐证，故不同意承担。本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，根据生效判决查明的事实可知，链家公司明知曹永亮不具备购房资格，却未向高XX告知上述情况，亦未向曹永亮告知如其在合同履行期限届满前无法取得购房资格的风险，最终导致买卖合同无法履行，链家公司在居间合同履行过程中未尽到如实提供与订立合同有关的重要事实的义务，存在过错，应当向委托人承担赔偿责任。关于曹永亮各项诉讼请求，诉讼费及保全费一项，上述费用均系诉讼中产生，根据《协议书》约定，诉讼费应当由链家公司承担，故该项请求有合同依据，本院予以支持；违约金一项，尽管链家公司在进行居间服务时未向买卖合同双方明确告知曹永亮不具备购房资格，其对买卖合同无法履行存在过错，但曹永亮作为完全民事行为能力人在购买房屋时应对北京市相关购房政策进行基本的了解，曹永亮明知其名下已有一套住房，却称其在签订合同时不知自己无在京购房资格，与常理不符，曹永亮对买卖合同无法履行亦存在过错，本院结合曹永亮与链家公司的过错程度酌定链家公司向曹永亮赔偿违约金8万元；利息一项，曹永亮为支付购房款向他人借款，无论买卖合同是否继续履行，利息均会产生，其要求链家公司承担上述款项于法无据，本院不予支持；搬家费、电话移机费、宽带费、收视费、医疗费、交通费一项，上述费用并非链家公司的过错所致直接损失，本院不予支持；律师费一项，无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：一、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曹永亮支付违约金八万元、诉讼费及保全费二万六千五百四十四元；二、驳回原告曹永亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3680元，由原告曹永亮负担2465元（已交纳），由被告北京链家房地产经纪有限公司负担1215元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇一九年八月十五日书记员 张君斓