成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初5288号 原告：四川省汇佳房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区簇桥乡环行路西段1号、2号。 法定代表人：陈三军，董事长。 委托诉讼代理人：黄礼高，四川易创律师事务所律师。 被告：成都大唐佳年华房地产经纪有限公司。住所地：成都市温江区公平街办清泉北街356号。 法定代表人：蒋樊，经理。 委托诉讼代理人：张纳，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：汪艳君，女，系公司员工。 原告四川省汇佳房地产开发有限公司（以下简称汇佳公司）与被告成都大唐佳年华房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇佳公司的委托诉讼代理人黄礼高，被告大唐公司的委托诉讼代理人张纳、汪艳君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇佳公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告违约金3,670,787.75元（以结算的房源销售总价73,415,755元为基数，合同第十条约定的违约金5%为计算标准）；2.判决被告以原告汇佳公司名义收取的购房客户额外费用24.8万元由被告支付给原告；3.本案的诉讼费、保全费11,756元由被告全部承担。事实和理由：一、本案合同约定和履行过程发生的基本客观事实：在原告销售经理郭浩的多次极力推荐下，2017年4月11日，原告与被告签订了《西蜀御景物业销售推荐合同》后，因被告与郭浩之间回扣问题发生争议，该合同终止作废，于2017年6月20日又重新订立了《推荐合同》，对双方的权利义务、代理佣金的计算标准、报审结算时间、佣金支付时间、《西蜀御景带访确认单》的认定标准（样单）、《西蜀御景成交客户确认单》的认定标准（样单）、违约责任等进行了确认。二、合同的履行情况：原告依法依约履行了合同约定的各项义务，没有任何违约行为；而被告严重违约，违法违规，应按合同第十条约定的按销售房屋的总价款的5%向原告支付违约金。（一）原告依法依约履行了合同约定的各项义务，没有任何违约行为事实如下：1.原告依法依约履行了《推荐合同》第六条规定的甲方应承担的全部义务并承担了相关费用，没有任何违约行为。2.原告出于善意依约履行了催告义务。被告的法定代表人蒋樊自订立《推荐合同》以来，一直未与原告负责人陈三军董事长以及原告的财务人员进行过沟通，未按照合同第五条的约定在当月底必须上报《西蜀御景带访确认单》和《西蜀御景成交客户确认单》等，完全利用郭浩一手掌控操作，于2017年11月22日，郭浩及全部销售人员勾结串通阴谋败露，集体罢工离职后，被告仍然置之不理，没有按约主动上报成交客户相关资料，原告出自善意，于2017年12月1日向被告发函催告，要求被告收函后二日内，必须将自己推荐成功的成交客户名单及相关证据，上报给原告审核，原告依法履行催告义务。3.原告依法依约履行了审核、结算、支付佣金义务。被告收到函后于2017年12月11日报送了西蜀御景二期带访确认单共249份，双方签订了《西蜀御景二期大唐房屋结佣申请资料交接单》，并特别说明：所报资料仅为被告自己的申报，不作为双方结算依据，双方签字同意，由原告委托的成都方正税务师事务所有限责任公司审查核实并由甲方确认后，甲方依约支付。审核单位于2017年12月19日出具《大唐佣金审核情况意见书》，审核意见为：大唐公司提供的佣金结算依据均为单方制作，不符合合同约定的成功客户认定标准和报送认定时间，本所无法审核确认，但原告在被告的胁迫下，还是放宽了审核条件，为被告审核办理了149户的佣金结算，被告领走佣金4,100,960元，销售总价73,415,755元，充分证明了原告履行了支付义务。（二）被告严重违反《推荐合同》约定，应按《推荐合同》第十条的约定向原告支付违约金3,670,787.75元（73,415,755元×5%），具体违约事实如下：1.被告未按照《推荐合同》附件的约定：甲方授权代表陈三军签字确认的《西蜀御景带访确认单》和甲方负责人陈三军应签订的《西蜀御景成交客户确认单》的样本按时报送，未按照合同约定的时间上报原告负责人陈三军以及财务签字确认，被告的行为严重违约，应承担违约责任及其不利后果。2.被告未按照《推荐合同》第五条第一项的约定：每月底向原告申报由原告负责人陈三军签署确认的有效《成交客户确认单》，导致原告无法为被告确认佣金提成百分点，被告的行为严重违约，应承担违约责任及其不利后果。3.被告未按照《推荐合同》第五条第二项的约定，必须协助原告办理完成购房客户按揭的相关银行受理及资信审查工作，被告的行为严重违约，给原告造成的违约经济损失应由被告承担。4.被告严重违反《推荐合同》第七条，“乙方义务”的第10条的规定：“合同期间，乙方不得向成功推荐客户收取任何形式的中介费或房款等其它形式费用，不能给客户提供特殊优惠或利益，否则甲方有权解除合同，同时给甲方造成的一切经济损失和法律责任，概由乙方全部承担。”但被告严重违反此规定，以原告汇佳公司名义大量收取购房客户“额外费用”数百万元，被告已认可24.8万元，被告的行为严重违约，应承担违约责任。5.被告与原告管理人员郭浩勾结串通高额提取佣金，再为郭浩提取总销售价1%的回扣，严重损害原告汇佳公司的经济利益，被告的行为严重违约，应承担违约责任。6.被告与郭浩串通一气，将原告售楼部自然到访的购房客户转移为自己的推荐成交客户，以达到提取佣金收取回扣的目的，严重损害了原告汇佳公司的经济利益。被告的行为严重违约，应承担违约责任。7.被告严重缺失商业诚信，多次组织社会闲杂人员、自己的销售人员数百人，强行围攻占领原告售楼部，堵塞公路，在公路上打横幅，严重损害原告汇佳公司权益。被告的行为严重违约，应承担违约责任。三、被告以原告汇佳公司名义收取的购房客户额外费用24.8万元，实际就是损害了原告的经济利益，根据合同第七条第10项的约定，该损失费应由被告支付给原告。综上所述：原告依法依约履行了《推荐合同》约定的各项义务，没有任何违约行为，而被告严重违反《推荐合同》约定，违反相关法律法规之规定，根据合同第十条违约责任的规定：被告应根据结算的房源销售总价73,415,755元的5%向原告支付违约金3,670,787.75元。被告以原告汇佳公司的名义收取的购房客户额外费用24.8万元，应归原告所有。被告严重违约违规导致本诉讼产生，本案的诉讼费、保全费11,756元等应由被告全部承担。 被告大唐公司辩称，被告确实与原告达成过两份《推荐合同》，在第一份合同履行过程中，原告的销售总监郭浩提出推荐服务费返点的要求，因为此行为是被告坚决不允许的，所以被告主动向原告提出降低推荐服务费点数的要求，故双方签订了新的《推荐合同》。二、原告所述出于善意履行催告义务及支付结算佣金一事并不是全部事实。原告确实向我方出具了催告函，但该催告函要求被告将销售成功推荐客户名单及相关证据报予原告审核的时间为二日，该时间明显太过仓促，不符合《合同法》规定的合理期限。我方要提交的资料因过于繁杂，根本不可能在二日内提交。至于原告所述向被告支付了4,100,960元佣金属实，但原告应支付的佣金不止4,100,960元，4,100,960元只对应149套房屋佣金，仍有100套房屋佣金未计算。原告诉被告严重违反《推荐合同》约定，更是无从说起。1.原告所述被告未按时向原告报送成交确认单与事实不符，恰恰相反，合同约定的期限内，我方积极向原告提交结佣资料，原告结佣速度太过缓慢。至于原告所述上报原告授权委托人陈三军签字更是缺乏事实依据。《推荐合同》确实约定由甲方授权代表在《佣金确认书》上签字，但合同上并没有约定陈三军为授权代表，被告自始至终也未收到任何原告出具的委托陈三军作为授权代表的书面文件。事实上，在原告认可并结佣的被告提交的《带看确认单》、《佣金确认单》上面的授权签字人员为原告的销售经理杨毅。2.原告所述被告未在每月月底申报客户成交确认单与事实不符，被告每月都按时向原告提交申报客户成交确认书以供原告财务审核。2017年5月、6月、7月原告在收到被告提交的客户成交确认书后，均审核结算了佣金，但此后几个月，被告按约向原告提交客户成交确认书后，原告就未按时结算被告应结算的佣金了。3.原告所述被告未按合同约定协助原告完成购房客户按揭的相关银行受理及资信审查工作，缺乏事实依据，被告依约完成了协助义务。4.原告所述被告向成功推荐客户收取费用一事虽属事实，但收取费用一事不是出于被告本意，被告是在受到原告售楼部的胁迫后才收取的。当时，原告售楼部负责人通知被告，要向当期客户收取团购费，否则就不给被告房源，就算被告带了客户也没有房源，被告为了成交，不得不听从原告的要求向当期客户收取团购费。售楼部负责人郭浩作为原告销售总监，系被告与原告之间的联络人，被告有理由认为收取团购费系原告的意思表示，至于该笔团购费的最终去向被告不知情。郭浩要求被告以现金方式交付团购费且未出具收据虽然让被告工作人员觉得不对劲，但因原告以资源及结佣胁迫被告，被告不得不按照原告的要求做。5.原告所述被告与郭浩勾结串通为郭浩提取回扣一事与事实不符。前面被告已经提到，原告销售总监确实有向被告提出佣金返点的要求，但是被告坚决不允许，故被告向原告提出降低佣金点数从而重新签订了《推荐合同》。被告不仅未违约，更维护了原告的合法权益。6.原告所述被告与郭浩串通将售楼部自然到访客户转移为渠道客户与事实不符。被告所有渠道客户均为被告推荐，不存在转移原告自然客户为渠道客户的问题。7.原告所述被告组织闲杂人员围攻原告售楼部之事绝不存在，被告一直是在法律允许的范围内维护自身的合法权益，从未从事违法违规事件。请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2017年4月11日，汇佳公司（甲方）与大唐公司（乙方）签订《物业销售推荐合同》（以下简称《推荐合同一》）。合同第一条约定，甲方委托乙方提供销售推介服务，由甲方在崇州羊马镇372号修建的西蜀御景，该项目为住宅项目，目前开发销售的是二期物业。第二条约定，本合同期限自2017年4月11日至2018年4月10日。合同到期后，自动解除。若需继续推介，则甲乙双方另行签订合同。第五条约定，佣金为跳点结佣，乙方当月成交为20套内，甲方支付乙方中介佣金房屋成交总价的5%；若当月成交量为20套-40套，当月佣金按每套成交总价的5.5%结佣金；若当月成交量超过40套及以上，当月佣金通按每套成交总价的6%结佣金。第七条约定，乙方义务：……4.负责带领客户到甲方售楼部现场，并找甲方授权代表签字确认《客户登记确认书》。5.负责向甲方授权代表提交《佣金结算书》……10.合作期间，乙方不得向成功推介客户收取任何形式的中介或房款等其他形式费用，不能给客户提供特殊优惠或利益。否则甲方有权解除合同。同时给甲方造成的一切经济损失和法律责任概由乙方全部承担。第八条约定，在本合同有效期内，甲方授权代表签字确认的有效《客户登记确认书》是认定该客户为乙方推介客户的充分且必要依据之一。由乙方人员带领或陪同到甲方售楼部现场的客户，凡属首次到甲方售楼部现场的，甲方授权代表应在第一时间通过明源系统或甲方的其他系统确认，并签字确认后返给乙方（甲方授权乙方驻场每天统一收集《客户登记确认书》交由甲方授权人签字确认，同时甲方代表在乙方提供的交接单上确认已签收，甲方授权人在2日内将《客户登记确认书》返还乙方）。第十条约定，双方违反合同约定的，根据所售具体房源总价的5%作为违约金支付给对方。合同后附《西蜀御景带访确认单》《西蜀御景成交确认单》。 2017年6月20日，汇佳公司（甲方）与大唐公司（乙方）再次签订《物业销售推荐合同》（以下简称《推荐合同二》）。合同第一条约定，甲方委托乙方提供销售推介服务，由甲方在崇州羊马镇372号修建的西蜀御景，该项目为住宅项目，目前开发销售的是二期物业。第二条约定，本合同期限自2017年6月16日至2018年6月15日。合同到期后，自动解除。若需继续推介，则甲乙双方另行签订合同。双方之前所签合同截止到2017年6月15日按原合同履行，2017年6月16日及以后按本合同执行。第五条约定，佣金为跳点结佣，乙方当月成交为20套内，甲方支付乙方中介佣金房屋成交总价的4.5%；若当月成交量为20套-40套，当月佣金按每套成交总价的5.5%结佣金；若当月成交量超过40套及以上，当月佣金通按每套成交总价的6%结佣金；若当月成交套数达到50套，除按以上约定支付佣金外，额外给予奖励，奖励当月成交总套数的一半每套奖励2,000元。乙方销售房源30%房款达到甲方账上后，乙方须协助甲方办理完成购房按揭的相关银行受理及资信审查工作，待银行审批通过后，甲方于每月底结算乙方当月的佣金，且在次月初10个工作日内向乙方支付上个月的推介佣金。第七条约定，乙方义务：……4.负责带领客户到甲方售楼部现场，并找甲方授权代表签字确认《客户登记确认书》。5.负责向甲方授权代表提交《佣金结算书》……10.合作期间，乙方不得向成功推介客户收取任何形式的中介或房款等其他形式费用，不能给客户提供特殊优惠或利益。否则甲方有权解除合同。同时给甲方造成的一切经济损失和法律责任概由乙方全部承担。第八条约定，在本合同有效期内，甲方授权代表签字确认的有效《客户登记确认书》是认定该客户为乙方推介客户的充分且必要依据之一。由乙方人员带领或陪同到甲方售楼部现场的客户，凡属首次到甲方售楼部现场的，甲方授权代表应在第一时间通过明源系统或甲方的其他系统确认，并签字确认后返给乙方（甲方授权乙方驻场每天统一收集《客户登记确认书》交由甲方授权人签字确认，同时甲方代表在乙方提供的交接单上确认已签收，甲方授权人在2日内将《客户登记确认书》返还乙方）。第十条约定，双方违反合同约定的，根据所售具体房源总价的5%作为违约金支付给对方。合同后附《西蜀御景带访确认单》《西蜀御景成交确认单》。 2017年12月1日，汇佳公司向大唐公司发出《关于尽快申报西蜀御景二期成功推介客户名单的函》，要求大唐公司在接函后二日内将其在西蜀御景二期推介销售的所有成功购房客户名单一次性报与汇佳公司审核。 2017年12月11日，大唐公司与汇佳公司办理了《西蜀御景二期大唐房屋结佣申请资料交接单》。2018年1月18日、2018年2月7日，汇佳公司与大唐公司分别签署《西蜀御景二期渠道公司大唐提成结算清单》《西蜀御景二期渠道公司大唐提成结算清单》（第二批），汇佳公司分别确认大唐公司推介客户123户、26户，且已向大唐公司支付佣金4,100,960元。 同日，大唐公司法定代表人蒋樊出具一份《情况说明》，载明：本人蒋樊在2017年5月经西蜀御景销售经理郭浩介绍，签约汇佳房地产西蜀御景的分销。在签合同时郭浩向我提出要求支付总价1%的回扣，后经商量我公司坚决反对这种违法违规行为。但我又很想做好这个业务，为了结佣比较方便，我私人与员工商议，从员工提成里拿出3万元给郭浩，其余均未支付……另，据了解10月以后，成交客户需额外支付约1.2万元的费用，或许有公司员工参与，客户保证为我司客户，请领导看我同事辛苦带客户的情况酌情处理。 2017年12月15日，蒋樊再次出具一份《情况说明》，载明：在10月成交客户中，据调查发现，有成交客户在购买西蜀御景过程中除购房款外还交过其他费用。……合计：24.8万元。据大部分经纪人反映，10月成交客户多为需要交给销售经理（郭浩经理）“额外费用”才能购买，购买后“额外费用”都是由经纪人现金交给郭经理。据经纪人反映，部分客户在销售提出“额外费用”后，以“能抢到房源即可，花点小钱不在乎”的心态购买的房源，“额外费用”经经纪人手，直接现金交给郭经理。以上行为均为员工为了从售楼部拿到房源卖的私自行为，公司并不知情，且公司内部绝对禁止此类情况。 2017年12月29日，蒋樊出具第三份《情况说明》，载明：在合作期间，5月底郭浩向我司要回扣（房价的1%）,公司未同意。郭浩告知我必须要回扣才能结佣，我与郭浩私下商议每套返3,000元，从经纪人的工资里支出，后来我与10余名经纪人商议一起凑了3万元给郭浩。公司高层知道这件事后，马上禁止我们这种行为，并明确要求，我们以降低佣金的方式而坚决不做回扣继续合作，约6月20日左右签署第二份“合作协议”，协议内佣金从原来的5%起降低为4.5%起。 另查明，案外人郭浩于2017年2月14日至2017年11月22日期间在汇佳公司担任销售总监，西蜀御景二期销售总负责。 大唐公司与汇佳公司因结算佣金产生的纠纷已经（2018）川01民终17926号案终审审结。 上述事实，有当事人的当庭陈述，汇佳公司提交的当事人身份信息、《推荐合同一》《推荐合同二》《情况说明》（三份）《离职证明》《劳动合同书》《关于尽快申报西蜀御景二期成功推介客户名单的函》《西蜀御景二期大唐房屋结佣申请资料交接单》《西蜀御景二期渠道公司大唐提成结算清单》《西蜀御景二期渠道公司大唐提成结算清单》（第二批）、电子银行凭证、发票、（2018）川01民终17926号民事判决，大唐公司提交的《推荐合同一》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，案涉《推荐合同一》《推荐合同二》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。汇佳公司主张大唐公司存在诸多违约情形而应承担违约责任，本院分别评述如下： 一、汇佳公司主张大唐公司未按照合同约定按时将《西蜀御景带访确认单》《西蜀御景成交确认单》上报汇佳公司负责人陈三军及财务签字。另外，汇佳公司主张大唐公司未按照合同约定按时申报有效的《成交客户确认单》，导致汇佳公司无法为大唐公司确认佣金提成百分点。上述确认单的报送关系到大唐公司是否能够足额、及时获得佣金，若大唐公司未按约定报送，则汇佳公司按照约定处理即可。汇佳公司并未举证证明大唐公司未按约定报送上述确认单对汇佳公司造成了实质损害。 二、汇佳公司主张大唐公司未按照合同约定协助汇佳公司办理完成购房客户按揭的相关银行受理及资信审查工作。汇佳公司对此未举证证明，本院对此意见不予采纳。 三、汇佳公司主张大唐公司违反合同约定，以汇佳公司名义大量收取客户额外费用。大唐公司工作人员收取客户额外费用的事实，已经大唐公司法定代表人蒋樊确认，但蒋樊并不认可该行为系大唐公司的单方行为，且称已将现金转交汇佳公司的销售总监郭浩。从现有证据看，不能排除二公司工作人员共谋收取购房者额外费用的可能，该行为损害了购房者的合法权益，应当予以严厉谴责。对于额外费用的最终去向，本案证据无法体现出流向了大唐公司、汇佳公司或者特定的公司员工，无法确定最终的收款人。另外，额外费用属于本不应收取的费用，汇佳公司未证明其已承担或必然承担向相关购房者退款的责任，其要求大唐公司支付其该笔款项，缺乏事实依据。涉及额外费用的退还问题，可待相关事实查明后另行处理。 四、汇佳公司主张大唐公司与汇佳公司管理人员郭浩勾结串通高额提取佣金，再为郭浩提取总销售价1%的回扣，严重损害汇佳公司经济利益。大唐公司对此事实不予认可，汇佳公司对此也未举证证明，本院对此意见不予采纳。 五、汇佳公司主张大唐公司与郭浩串通将自然到访的购房客户转移为自己的推荐成交客户，以达到提取佣金收取回扣的目的。大唐公司对此事实不予认可，汇佳公司对此也未举证证明，本院对此意见不予采纳。 六、汇佳公司主张大唐公司严重缺失商业诚信，多次组织社会闲杂人员、自己的销售人员数百人，强行围攻占领售楼部，堵塞公路，在公路上打横幅。大唐公司对此事实不予认可，汇佳公司对此也未举证证明，本院对此意见不予采纳。 综上，汇佳公司主张大唐公司支付违约金3,670,787.75元及支付收取购房者额外费用24.8万元的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 驳回四川省汇佳房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计19,075元，由四川省汇佳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 审判员  汪仁可 二〇一九年八月十二日 书记员  李雨潼