贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1651号 上诉人（原审吉祥公司）：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城**楼**。 法定代表人：钟国强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：张竹林，男，1976年8月15日生，贵州省盘州市人，汉族，小学文化，无业，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：陈金由，女，1975年6月25日生，贵州省盘州市人，汉族，小学文化，无业，住贵州省兴义市。 上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称“吉祥公司”）因与被上诉人张竹林、陈金由商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 吉祥公司上诉请求：撤销原判，判决驳回张竹林、陈金由诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由张竹林、陈金由承担。事实和理由：1．吉祥公司早已将房屋交付给张竹林、陈金由装修入住，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定，售房者将房屋交付给购房者占有，便视为房屋的交付使用，便不存在逾期交房问题。同时，双方签订的《商品房买卖合同》也明确约定，若存在交房后手续不完善，每月支付100元至150元的补偿，但吉祥公司已将房屋交付给张竹林、陈金由使用，对张竹林、陈金由未造成任何损失，但一审法院却判决吉祥公司按照同等地段同等租房面积租金的30%支持张竹林、陈金由逾期交房违约金，属于适用法律错误。2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷法律适用若干问题的解释》第十八条的立法目的，在于购房者无房屋产权登记手续会影响其变现能力而作出的补偿规定，但本案中张竹林、陈金由采取首付加银行贷款的方式购房，在按揭贷款未还完之前，其所购买的商品房无变现功能，吉祥公司逾期办理产权登记对张竹林、陈金由无任何实际损失，吉祥公司不应支付其逾期办证违约金，但一审法院却机械适用前述第十八条的规定，判决其支付张竹林、陈金由逾期办证违约金，明显错误。 张竹林、陈金由辩称，1．根据法律规定和双方的约定，案涉商品房应验收合格才视为交付房屋。但吉祥公司交付给业主的房屋未经验收合格，且业主入住后出现诸多质量问题，其已违反双方约定及法律强制性规定，应当支付张竹林、陈金由逾期交房违约金。2．根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条及《最高人民法院关于司法解释》第二十九的规定，对于当事人约定的违约金数额过高的，法院可以综合各方面因素进行调整，但不能对于法定的违约金调整。本案双方并未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，逾期办证违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按此计算，逾期贷款利息应为6.11%至7.05%，一审法院按照中国人民银行同期同类贷款利率4.7%计算，减少了吉祥公司的违约金赔偿数额，但吉祥公司却认为一审法院机械适用前述第十八条规定，明显不当，请求维持原判。 张竹林、陈金由向一审法院起诉请求：1、判决吉祥公司支付2015年10月1日至2018年7月6日期间的逾期交房违约金8816.74元；2、判决吉祥公司以总房款359491元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率6%计算，支付2015年10月1日至2018年8月15日期间的逾期办证违约金70806.78元；3、案件受理费由吉祥公司承担。 一审查明事实：2014年5月8日，张竹林、陈金由与吉祥公司签订编号为2014××××0的《商品房买卖合同》，约定张竹林、陈金由购买吉祥公司开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第×幢×层×号房，房屋建筑面积为120.07平方米，按套计价房屋总价款为359491元，付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款108491元，余款251000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。张竹林、陈金由按合同约定方式支付了全部购房款，于2015年6月9日接收房屋后装修入住。2016年8月17日，张竹林、陈金由与吉祥公司签订《补偿协议书》，双方就涉案《商品房买卖合同》逾期交房达成协议：张竹林、陈金由所购涉案8栋楼从2014年12月6日开始，按101平方米以上200元/月计算补偿款。其中协议第二条约定“逾期截止日期为2016年7月31日”，第五条约定“本协议签订后，甲方（张竹林、陈金由）承诺不再就逾期交房的有关事宜要求乙方（吉祥公司）承担本协议之外的其他责任”。补偿协议签订当日，张竹林、陈金由领取1200元逾期交房补偿款。2018年7月6日吉祥公司取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，2018年8月10日吉祥公司向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。另查明，张竹林、陈金由代理人于2018年12月27日向一审法院申请网上立案。经查询，2015年10月1日至2018年1月25日期间，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率进行过调整，其中2015年10月24日起至今为4.75%。 一审法院认为，张竹林、陈金由与吉祥公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，张竹林、陈金由已按合同约定履行了付款义务，但吉祥公司至2018年7月6日才取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案系客观事实，张竹林、陈金由虽已实际接收房屋，但根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故吉祥公司未按合同约定期限届满时履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定履行在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的合同义务，均构成违约，故张竹林、陈金由未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系吉祥公司的责任所致，吉祥公司依法应承担违约责任。其次，按双方合同约定，吉祥公司应在2014年10月25日交付符合约定和法定条件的房屋，应在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记，但吉祥公司系在2018年7月6日才取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，同年8月10日才向不动产登记部门申请该楼盘大产权初始登记，故吉祥公司承担逾期交房违约责任的期间应为2014年10月26日至2018年7月5日，承担逾期办证违约责任的期间应为2015年1月23日至2018年8月9日。 关于张竹林、陈金由主张2016年1月前的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，张竹林、陈金由诉请的逾期交房和逾期办证违约金均系按日累计计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，张竹林、陈金由系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定；再次，张竹林、陈金由于2018年12月27日向一审法院申请网上立案，应以张竹林、陈金由申请立案之日作为张竹林、陈金由主张权利的起始时间，向前推三年计算未超过诉讼时效期间，即至2015年12月28日，故张竹林、陈金由在2015年12月28日之前的诉请已过诉讼时效。本案中，吉祥公司应向张竹林、陈金由承担逾期交房违约金的时间为2015年12月28日至2018年7月5日逾期办证违约金的时间为2015年12月28日至2018年8月9日。 对吉祥公司关于双方已签订补偿协议，不应再支付张竹林、陈金由逾期交房和逾期办证违约金的辩解意见，一审法院认为，本案双方签订的补偿协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，应尊重当事人意思自治，协议约定吉祥公司按101平方米以上200元/月向张竹林、陈金由支付逾期交房补偿款，虽约定“逾期截止日期为2016年7月31日”，但双方就逾期交房违约补偿问题已达成一致，故吉祥公司不应再支付张竹林、陈金由逾期交房违约金；根据双方协议第五条约定“本协议签订后，甲方（张竹林、陈金由）承诺不再就逾期交房的有关事宜要求乙方（吉祥公司）承担本协议之外的其他责任”，双方协议补偿的范围也仅限于逾期交房的“有关事宜”，而对“其他责任”未进行明确，属于约定不明之情形，应视为未作约定，故吉祥公司应按照法律规定和双方约定支付张竹林、陈金由逾期办证的违约金。 关于本案逾期办证违约金的计算问题，首先，双方合同约定吉祥公司应在交房后90日内申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，对办理转移登记的违约责任约定为“按日支付已交付房价款的千分之五的违约金”，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，商品房大产权初始登记系办理张竹林、陈金由房屋权属证书（即转移登记）的必需前提，且系吉祥公司的单方合同义务，如果吉祥公司未完成涉案楼盘的初始登记，即使张竹林、陈金由提供了完备的个人资料、契税发票等，其房屋权属证书也根本不可能办理，吉祥公司辩称张竹林、陈金由未如期交纳契税，无法办理转移登记即不应支付张竹林、陈金由逾期办证违约金的辩解，与事实相悖，不予采信，故本案逾期办证违约金的止算日应以吉祥公司申请商品房大产权初始登记之日为宜。其次，如前所述，吉祥公司逾期办证的违约期间为2015年1月23日至2018年8月9日，但因张竹林、陈金由关于2015年12月28日前的诉请已过诉讼时效，故在本案中吉祥公司应支付张竹林、陈金由的逾期办证违约金即从2015年12月28日计算至2018年8月9日。再次，双方约定违约金明显过高，但违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，张竹林、陈金由虽未举证证明其因吉祥公司逾期办证所遭受的实际经济损失，但吉祥公司逾期办证系客观存在的事实，依法应承担相应违约责任。张竹林、陈金由主动要求调减违约金计算标准为按人民银行贷款利率计算，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，同时虑及张竹林、陈金由所支付购房款中部分系贷款支付，设置了一定的权利负担，酌情根据吉祥公司违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率计算吉祥公司在本案中应支付张竹林、陈金由逾期办证的违约金为：【359491元×4.75%÷365天×955天（2015年12月28日至2018年8月9日）】=44677.83元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：一、由吉祥公司在本判决生效后十五日内支付张竹林、陈金由2015年12月28日11起至2018年8月9日止的逾期办证违约金44677.83元；二、驳回张竹林、陈金由的其余诉讼请求。案件受理费785元，由张竹林、陈金由承担345元，吉祥公司承担440元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：吉祥公司是否应支付张竹林、陈金由逾期办证违约金。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，本案中，吉祥公司与张竹林、陈金由签订的《商品房买卖合同》约定：1．吉祥公司交房时间为2014年10月25日前，交房条件之一为吉祥公司需取得建筑工程竣工合格证明文件；2．吉祥公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并约定吉祥公司逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任，即按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。但吉祥公司并未如期申请商品房有权初始登记，其于2018年7月6日才取得建设工程竣工验收备案登记，同年8月10日才向不动产登记部门申请该楼盘大产权初始登记，构成违约，理应当承担逾期办理商品房权属证书的违约责任。一审法院考虑双方约定的违约金数额过高以及张竹林、陈金由实际损失情况，其参照中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率予以下调计算，并无不当。至于吉祥公司上诉提出“张竹林、陈金由属于银行按揭贷款，逾期办理产权证书，不会对其造成任何损失。”的上诉主张，因张竹林、陈金由已通过首付加银行按揭贷款的方式付清了吉祥公司的房款，买房人的付款义务已履行完毕，现吉祥公司以此抗辩其应当履行的办证义务，于法无据，故不予支持。 另，关于吉祥公司应否付支付张竹林、陈金由逾期交房违约金一节，一审法院未支持张竹林、陈金由该项诉请，但张竹林、陈金由未就此提出上诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院对此节不作审理。 综上所述，吉祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费917元（兴义市吉祥房地产开发有限公司二审预交1570元），由兴义市吉祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  岑 卫 审 判 员  陆金凤 审 判 员  付 君 二〇一九年八月二十九日 法官助理  陈友虎 书 记 员  孙茂腾