云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3833号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****,统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：马湖蕊，女，汉族，1963年12月12日出生，身份证住址为云南省昆明市五华区。原审第三人：黄晓宁，女，汉族，1974年2月19日出生，身份证住址为云南省昆明市盘龙区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司、马湖蕊与原审第三人黄晓宁居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院作出的（2018）云0112民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园地产”）上诉请求：1、撤销昆明市西山区人民法院作出的（2018）云0112民初1705号《民事判决书》第一项，改判马湖蕊向尊园地产支付40000元及违约金；2、由马湖蕊承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院已经查明认定马湖蕊构成违约，且已认定尊园地产有权收取约定的居间报酬，根据法律规定及合同约定，马湖蕊应向尊园地产支付佣金损失40000元；二、原审法院主观扩张了尊园地产居间义务，扣减尊园地产的居间报酬，有违事实及法律依据，已经严重损害了尊园地产的合法权益。马湖蕊辩称：一、尊园地产的居间活动严重违反了《房地产经纪管理办法》的规定，居间活动存在严重的违法性。二、本案中尊园地产在签订合同过程中对马湖蕊存在诱导、欺诈和隐瞒真实情况的行为。三、本案合同存在重大缺陷，四、本案中尊园地产未尽到依法的审查义务。上诉人马湖蕊上诉请求：一、依法判决撤销西山区人民法院作出的（2018）云0112民初1705号《民事判决书》，并依法改判驳回尊园地产一审诉讼请求；二、判决尊园地产承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实存在遗漏及错误。尊园地产的工作人员反复跟马湖蕊解释即便没有共有人签字和房产证原件的情况下他们均能办理过户手续。尊园地产的工作人员并没有向马湖蕊就《房屋买卖暨居间合同》的相关条款及法律后果进行任何的解释，而是欺骗马湖蕊称签了合同之后即使买卖不成也没有什么后果，正是基于尊园地产的工作人员的解释和催促，马湖蕊在根本没有弄清楚《房屋买卖暨居间合同》内容及法律后果的情况下签字。本案中因第三人没有到庭，造成了部分重要事实没有查清，在签订合同的当天，尊园地产的工作人员一直不允许马湖蕊和第三人之间就买卖事宜进行正常详细的交流，所有的过程均是尊园地产的工作人员在当中进行传话和安排，且尊园的工作人员一直要求马湖蕊隐瞒房屋存在贷款尚未还清的重要事实，也正是因共有人没有在合同上签字，合同存在无效问题，所以当天马湖蕊才没有收取第三人的定金。另外在三方共同到产权登记中心办理手续过程中，第三人明确提出如果要一次性全款付清的话，资金不足一次性全款支付，暂时不购买的情况。一审法院仅片面的对合同进行审查，并未对合同的签订起因、过程进行审查，导致一审法院对事实的认定存在遗漏及错误，错误认定马湖蕊存在违约。二、一审法院适用法律存在遗漏及错误。尊园地产的行为严重违法了《房地产经纪管理办法》第20、21、22、25条的规定。依据《合同法》425条的规定，居间人未如实履行告知义务的，不得要求支付报酬。尊园地产提供的居间服务有瑕疵并最终导致合同无法履行。马湖蕊认为尊园地产作为专门从事服务产权登记过户的专业机构，对服务产权的登记、过户、所需资料等规定和流程是具备专业的审查能力和技能，其基本职责是为买卖双方提供与订立合同有关的真实情况，促成合同的处理并促成合同的履行。尊园地产没有尽到审查义务其行为属于欺诈。昆明尊园房地产经纪有限公司辩称：我方认为签订合同我方没有欺诈和隐瞒是真实意思表示，并且买卖双方在落款的签字和按手印都是其本人亲自签署，合同是一式三份的。我方留一份，买卖双方分别持有一份。我方认为其对于合同的内容是了解并知晓，不存在欺诈。一审原告昆明尊园房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付40000元；2、判令被告立即向原告支付违约金（以40000元为基数，从2017年8月31日起按日千分之一计算至实际付清之日止）；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于官渡区房屋登记所有权人为被告马湖蕊，共有人登记为案外人马源蔓。2017年7月15日，原告尊园地产作为经纪方（丙方）、被告马湖蕊作为出售方（甲方）、第三人黄晓宁作为购买方（乙方）共同签订《房屋买卖暨居间合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，成交价格为1550000元，签订本合同时，乙方支付购房定金50000元。甲乙双方约定于2017年8月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。甲方于2017年7月30日前自筹资金还贷赎证完毕（处于无抵押无查封的权利状态）。合同同时约定甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，基于丙方签署本合同前已提供之服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金，逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。被告及第三人于当天出具了《佣金确认书》，各自确认应支付原告的佣金金额为20000元，支付日期为2017年8月30日前。同时明确，被告马湖蕊及第三人黄晓宁经原告居间服务已与其他方签署了买卖合同，即原告已促成付款方相关买卖合同的成立，被告及第三人承诺按《佣金确认书》约定支付佣金。针对合同履行情况，原告陈述：合同签署第二天，被告陈述要等房屋共有人回国以后才能办理过户，直至合同约定的过户时间都拖延未办理。被告陈述：被告在签订前已将房屋存在共有人，且共有人不在本地，无法签订合同一事进行了说明，但原告一直诱导被告签字，并承诺可以办理过户，后原告通知被告办理过户，因产权证原件不在、共有权人未签字，故房屋无法办理过户。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告尊园地产、被告马湖蕊及第三人黄晓宁签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。签署合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，原告作为居间人向被告马湖蕊、第三人黄晓宁报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。庭审中原告主张被告违约导致《房屋买卖暨居间合同》未能顺利履行，对此一审法院认为，被告马湖蕊作为房屋出卖方，签署了合同就应当保证合同能够顺利履行，其中包含了征得共有人的同意以及合同约定的还贷赎证，而根据原、被告庭审中陈述来看，被告对上述义务均未履行，故一审法院认为系因被告违约导致诉争合同履行不能，违约方系被告马湖蕊，按照合同约定，应由其承担支付居间费的责任。原告尊园地产已促成双方签署合同，其有权收取居间报酬，但根据涉案居间合同的其他约定，原告尊园地产还应提供收取并保管诉争房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排双方完成物权转移登记手续（包括买卖合同公证、产权登记办理、银行按揭办理）等居间服务，这些义务是合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分，原告尊园地产在全部完成居间义务的情况下，方应获得全部居间报酬，现原告尊园地产仅完成了部分居间服务，在此情况下，一审法院根据合同约定的居间方义务及实际履行情况，酌定被告马湖蕊应向原告尊园地产支付居间合同约定报酬的60%，即24000元。原告另主张被告支付违约金，因合同中约定，如逾期支付佣金，应按居间费用日千分之一加付违约金，考虑到被告马湖蕊的过错行为实际对原告尊园地产所造成的损失已通过居间报酬得到弥补，故对原告尊园地产的该项诉请，一审法院不予支持。被告马湖蕊庭审中抗辩其签订合同系受原告诱导，且原告未履行告知义务，对此被告马湖蕊并未提交任何证据证实，相应举证不利后果由其自行承担。据此，一审法院判决如下：一、被告马湖蕊于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬24000元。二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费888元（原告已预交），由被告马湖蕊承担400元，剩余488元由原告昆明尊园房地产经纪有限公司自行承担。针对一审判决认定的事实，马湖蕊提出以下异议：“签订本合同时，乙方支付购房定金5万元”该款没有收到。对此，尊园地产予以认可，但认为是因马湖蕊不收取，要第二天才收，等到第二天马湖蕊又说要等她女儿回国再办理，故未收取定金。针对尊园地产的陈述，马湖蕊不予认可，认为签订合同当天本来只是双方见个面，双方都没有充分的准备，而且共有人马源蔓不在昆明，并不是对方所说的我不收。本案二审期间，上诉人马湖蕊提交以下新证据：1、房屋所有权证、土地证；2、公证书。经质证，尊园地产对证据1的三性认可，证明内容也认可；对证据公证书，中信银行的抵押贷款合同也是认可的。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对马湖蕊提出的异议，因乙方黄晓宁确实未交付购房定金5万元，故本院对该事实予以确认。虽然尊园地产主张是马湖蕊不收取，但未提交证据予以证实，故对尊园地产的主张不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，尊园地产主张因马湖蕊的原因导致未能顺利履行合同，存在违约行为，故要求马湖蕊支付居间报酬4万元。但从本案查明的事实来看，在尊园地产、马湖蕊及第三人黄晓宁签订《房屋买卖暨居间合同》前，马湖蕊已经向尊园地产及黄晓宁表明案涉房屋尚有一个共有人马源蔓，因在国外无法到场签字，但在此情况下，尊园地产仍然促成双方签订了合同。签订《房屋买卖暨居间合同》后，黄晓宁未按照合同约定向马湖蕊交纳购房定金5万元，并未实际履行该合同。因此，尊园地产并未提交充分、有效的证据证明涉案合同未能继续履行是因马湖蕊的违约行为所致，尊园地产要求马湖蕊承担居间报酬的主张缺乏相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人尊园地产的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人马湖蕊的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆明市西山区法院（2018）云0112民初1705号民事判决；二、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。一审案件受理费888元、二审案件受理费888元，均由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  饶丽佳审判员  白 皓审判员  吴 娴二〇一九年八月二十六日书记员  李怡庭