北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初13830号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区富力中心**楼****，统一社会信用代码：911100000828331368。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京琦琪商贸有限公司，住所地，住所地北京市通州区临河里**楼**1602会信用代码：91110112MA00H6735C。法定代表人：刘秀英，经理。委托诉讼代理人：邹键，女，1978年10月16日出生，北京琦琪商贸有限公司职员，住北京市通州区。原告（反诉被告）北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）诉被告（反诉原告）北京琦琪商贸有限公司（以下简称琦琪商贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇，被告（反诉原告）琦琪商贸公司的委托诉讼代理人邹键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与被告签订的《北京市商品房预售合同》；2、判令被告向我公司支付违约金1614484元；3、判令被告配合我公司办理坐落于北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其他类多功能用地项目2#地下车库（北区）、2#地下车库（南区）×层×号房（以下简称案涉房屋）的注销登记手续；4、判令被告赔偿我公司合同印花税6513元、刷卡手续费160元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月29日，我公司与被告签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2062213，以下简称《预售合同》），约定被告购买公司开发的案涉房屋，总房屋为13024840元。合同约定了房款的支付期限及相应的违约责任。但《预售合同》签订后，被告向我公司支付了首期房款2624840元后拒不支付剩余房款，其行为已经违反了合同的约定，故我公司要求解除合同。合同签订后，双方办理了网签登记，故要求被告配合我方注销登记，否则该套房屋将不能出售。合同签订后，我公司为该合同粘贴了6513元的印花税，另外被告以刷卡方式支付房款，银行收取了160元的刷卡手续费，因被告原因导致合同解除，被告应向我公司赔偿这两笔费用。被告琦琪商贸公司辩称，我公司同意解除《预售合同》，也同意配合原告办理案涉房屋的注销登记手续，但对于其主张的违约金、印花税、刷卡手续费我不同意支付。反诉原告琦琪商贸公司向本院提出反诉请求：1、解除我公司与反诉被告签订的《预售合同》；2、判令反诉被告退还我公司已支付的房款2624840元及印花税6513元；3、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年9月29日，我公司向反诉被告交纳定金10万元，定下案涉房屋。销售人员系武建中，其在销售过程中承诺：1、因为国家政策，银行不对房地产进行贷款，为解决客户资金压力，逾期交纳房款只需按每日万分之二的标准交滞纳金即可，直到交房；2、因案涉房屋套内面积有99.79平方米，套内单价为130522.5元，明显超过市场价格，武建中解释为符合建委等相关部门的规定，承诺案涉房屋旁的75.15平方米是赠送面积，由于政策原因没有备案，但享有与案涉房屋同等权利。由于反诉被告系知名房地产公司，我公司认可并相信了销售人员的解释和承诺，并支付了房款和印花税。在此期间我公司与反诉被告还签订了同一地产项目的两套公寓房及两个车位的合同，但不能进行网签，武建中承诺退房，但一直未退款，共计315万余元。后在本案审理过程中，反诉被告退还了我一个车位的款项共计35万元。反诉被告富力公司辩称，对于反诉原告主张返还的房款我方同意，但应扣除我方主张的违约金和印花税等。对于其主张的印花税，我公司不同意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年9月29日，富力公司作为出卖人与琦琪商贸公司作为买受人签订《预售合同》，约定由琦琪商贸公司购买富力公司开发建设的涉案房屋，房屋预测套内建筑面积为99.79平方米，房屋总价款为13024840元。合同附件四约定了房款的支付方式及付款期限：“1、定金：买受人于2017年6月24日交纳定金10万元；2、首期房款：买受人于2017年9月22日交纳总房款的20%（含定金），合计2624840元；3、二期房款：买受人于2017年10月22日前，交纳总房款的20%，合计2600000元；4、三期房款：买受人于2017年12月22日前，交纳总房款的20%，合计2600000元；5、四期房款：买受人于2018年3月22日前，交纳总房款的20%，合计2600000元；6、五期房款：买受人于2018年6月22日前，交纳总房款的20%，合计2600000元；7、如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据本合同第八条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按本合同第八条的约定解除合同。”《预售合同》第八条关于逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。2、逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）……”。《预售合同》附件十二补充协议第5条第5款约定：“自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第八条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金，并就承担本合同第八条关于逾期付款的违约责任。”此外，双方还约定了其他内容。经查，琦琪商贸公司于2017年6月24日向富力公司支付定金10万元、于2017年9月22日向富力公司支付首期房款2514840元；《预售合同》签订后，琦琪商贸公司于2017年9月29日向富力公司支付房款10000元及印花税6513元。此后，琦琪商贸公司未向富力公司支付剩余房款。2019年3月19日，富力公司向琦琪商贸公司送达《解除合同通知函》，载明：“……合同约定采取按揭贷款/分期付款方式支付房款。然而，截至本函发送之日，我公司仍未收到合同约定的款项。鉴于您的上述行为已经构成违约，并给我公司造成严重的经济损失，我公司根据合同的约定通知您，您与我公司签订的《预售合同》于今日正式解除。请您于收到本通知之日起10日内配合我公司办理房屋注销登记手续，并按照合同约定承担违约责任……”经询问，琦琪商贸公司认可收到了富力公司送达的《解除合同通知函》，也认可富力公司曾通知其收房，但琦琪商贸公司表示案涉房屋实际面积与其购买时销售人员所做承诺有很大出入，为此其提交了一份案涉房屋所在项目的“户型鉴赏”图佐证，琦琪商贸公司表示销售人员在销售时明确表示案涉房屋后面的空间属于赠送面积，享有与案涉房屋同等的权利，然而实际上案涉房屋后面的面积无法进行权利登记。为证明其主张，琦琪商贸公司还提供了微信聊天记录佐证，但富力公司不予认可，且在此聊天记录中也无法证明双方曾就赠送面积一事达成一致意见，此外琦琪商贸公司并未提供其他证据佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，琦琪商贸公司未按合同约定期限交纳房屋价款，已达到合同约定的解除条件，故对于富力公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，解除日期为其通知到达琦琪商贸公司之日，即2019年3月19日。合同解除后，富力公司应向琦琪商贸公司退还已付房款及代收印花税，琦琪商贸公司应配合富力公司办理涉案房屋注销登记手续。本案争议焦点是琦琪商贸公司应否承担违约赔偿责任及违约金数额的问题。根据本案查明的事实，合同签订后富力公司并无违约行为，而琦琪商贸公司未按合同约定支付房款，其行为已构成违约，对此，琦琪商贸公司以富力公司进行虚假宣传与承诺为由抗辩。本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，琦琪商贸公司均应对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，琦琪商贸公司选择签约，即应就不能履约承担违约责任。琦琪商贸公司所主张的赠送面积的意见，没有充分的证据予以证明，也没有相应的合同依据，本院无法采信。关于违约金的具体数额，本院按照合同的具体约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、已付违约金情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为65万元。对于富力公司要求琦琪商贸公司赔偿合同印花税、刷卡手续费的诉讼请求，本院认为上述违约金已足以弥补其损失，故本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、北京富力通达房地产开发有限公司与北京琦琪商贸有限公司于2017年9月29日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2062213）于2019年3月19日解除，北京琦琪商贸有限公司于本判决生效之日起七日内配合北京富力通达房地产开发有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还北京琦琪商贸有限公司已付房款2624840元、代收印花税6513元；三、北京琦琪商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京富力通达房地产开发有限公司违约金65万元；四、驳回北京富力通达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23620元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担18437元，其中9695元已交纳，剩余8742元于本判决书生效之日起七日内交纳；由北京琦琪商贸有限公司负担5183元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇一九年八月二十七日书记员  蒋洪超