湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初3192号原告：岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司，住所地湖南省岳阳市南湖大道**，统一社会信用代码914306021861384390。法定代表人：罗山东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭正文，岳阳楼区正顺法律服务所法律工作者。被告：肖庸，男，1968年11月10日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：周旺，湖南惠风律师事务所律师。原告岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司（以下简称“洞庭大厦”）与被告肖庸租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司委托诉讼代理人谭正文、被告肖庸及其委托诉讼代理人周旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洞庭大厦向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年12月30日签订的洞庭大厦第一层北区134号、135号商铺租赁合同，由被告立即腾空商铺向原告交还房屋；2、判令被告支付2018年第三季度、第四季度、2019年第一季度共拖欠的租金共计9768元；3、判令被告按月租金4300元的标准支付自2019年4月18日起至返还房屋之日止的房屋占用费（两间）；4、判决原告不予返还被告交付的履约保证金2.5万元，用于抵扣被告所欠租金、水费、电费、物业管理费及违约金；5、判令被告每笔应付但未付的租金自应付之日起按1%/日的利率支付违约金至实际支付之日止；6、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年12月30日签订《商铺租赁合同》，由被告向原告租赁岳阳市火车站立交桥东北角洞庭大厦第一层北区134、135号商铺经营洁具五金，租赁期限为三年，双方对租金金额及违约责任进行了约定。被告共计缴纳履约保证金2.5万元。被告自2018年第三季度开始拖欠租金，经原告多次催缴，被告仍拖欠2018年第三季度、第四季度及2019年第一季度租金共计9768元，且之后未继续缴纳租金。被告拖欠租金的行为已经构成了违约，为维护自己的合法权益，原告遂向法院提起诉讼。被告肖庸辩称，其与原告方协商一致后，自2018年第三季度开始按租金原金额的75%缴纳租金，原告主张其拖欠2018年第三季度、第四季度及2019年第一季度的租金缺乏事实依据。2019年第二季度的租金，被告多次要求缴纳，但原告予以拒绝，其未缴纳租金的原因在于原告。现原告因为其负责人的变更，对前期双方达成的降租协议予以否认，不符合法律规定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实一、双方无争议的事实：2016年12月30日，原告洞庭大厦作为甲方与被告肖庸作为乙方签订《商铺租赁合同》，由乙方租赁甲方位于岳阳市火车站立交桥东北角洞庭大厦第一层北区134号、135号商铺，用于经营洁具五金，租赁期限为三年，自2017年1月18日起至2020年1月17日止。《商铺租赁合同》约定134号门面的年总租金、物管费及电梯使用费等为22956元，一年后每年费用较上一年度递增3%，租金每季度缴纳一次，从第二个季度开始，前一个季度结束前的三十日内支付下一期三个月的租金及物管费用，该商铺第一年每季度租金及物管费为5739元、第二年每季度租金及物管费为5910元、第三年每季度租金及物管费为6088元，且乙方应在该合同签订之日支付履约保证金10000元；135号门面的年总租金、物管费及电梯使用费等为25684元，一年后每年费用较上一年度递增3%，租金每季度缴纳一次，从第二个季度开始，前一个季度结束前的三十日内支付下一期三个月的租金及物管费用，该商铺第一年每季度租金及物管费为6421元、第二年每季度租金及物管费为6613元、第三年每季度租金及物管费为6812元，且乙方应在该合同签订之日支付履约保证金15000元。另两份《商铺租赁合同》中对违约责任均约定：……乙方逾期支付租金及其他费用的，应按欠交金额的日1%支付违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同；……甲方因乙方违反合同义务而单方解除合同的，甲方均不予返还乙方交纳的履约保证金，乙方另应支付甲方六个月标准的合同解除赔偿金……。合同签订后，被告肖庸按照合同约定支付了134、135号门面履约保证金共计25000元，并按期缴纳门面租金。另查明，原告于2018年7月3日、2018年10月8日、2019年1月9日向被告下发《缴费通知》，要求被告肖庸缴纳134、135号门面租管费共计12525元。被告肖庸按9394元的标准于2018年9月4日、2018年11月19日、2019年3月20日支付了2018年第三季度、2018年第四季度、2019年第一季度的租管费，其中原告洞庭大厦于2018年11月19日向被告肖庸出具的《往来结算统一凭据》上写明“2018年第四季度租管费暂收”。2019年4月，部分商铺租赁户前往原告处缴纳门面租管费，原告要求租赁户按合同约定足额缴纳物管费，租赁户予以拒绝，双方产生纠纷。被告至今未缴纳2019年第二季度及后期的门面租管费。二、双方有争议的事实：被告主张其与其他租赁户代表于2018年9月3日与原告公司时任负责管理的谭苟生、刘慧明、潘河江三位副经理进行协商，后确定租金“暂按75%收取，直至合同期满，按2018年的租管费标准缴纳”，其以按该协商确定的内容履行了支付租管费的义务。原告认为此次协商未形成书面文件，且未获得公司认可，对协商结果不予认可。判决的理由和结果依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，现原告已按合同约定交付了商铺，被告应当依照合同约定履行其交付租金的合同义务。根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，被告应当支付134、135号门面2018年第三季度租管费12525元、第四季度的租管费12525元、2019年第一季度12900元（比上一年度递增3%），但原告三次向被告下发的《缴费通知》中，要求被告方缴纳的134、135号门面的每季度租管费均为12525元，原告对被告方提出的双方协商后租管费按75%的标准收取的观点不予认可，但其在被告方按9394元的标准缴纳三个季度的租管费时，并未提出异议，且向被告出具了《往来结算统一凭据》，原告对被告行为可视为双方已对合同内容的变更达成了一直意见，即“暂按75%收取，直至合同期满，按2018年的租管费标准缴纳”的确认，现原告以被告未按合同约定交付租金请求解除双方签订的租赁合同的主张，不予支持。原告要求被告方支付2018年第三季度、2018年第四季度及2019年第一季度拖欠的租金的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。经核算，被告租赁的134、135号两间门面自2019年4月18日起应按3131.25元（12525元×75%÷3）的标准缴纳租管费至合同期满止。被告在2019年4月向原告缴纳租管费时，因双方对缴费数额存在争议，原告拒绝收取被告缴纳的75%的租管费，故被告逾期缴纳租管费并非主观故意，故原告认为被告行为违约，要求不予返还被告交付的履约保证金及要求被告每笔应付但未付的租金自应付之日起按1%/日的利率支付违约金至实际支付之日止的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条之规定，判决如下：一、由被告肖庸按月租金3131.25元的标准支付其租赁的原告岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司134、135号门面的租管费（自2019年4月18日起至合同期满止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元，由原告岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 吴 磊二〇一九年八月二日书记员 冯颖玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。