广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初1478号原告：赖桂芳，男，1973年11月1日出生，汉族，住广东省英德市，委托代理人：李文方，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：刘虹，广东浈阳律师事务所律师。被告：陆灿基，男，1956年1月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托代理人：罗其通，广东金轮律师事务所律师。原告赖桂芳诉被告陆灿基建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年5月10日、7月4日、8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李文方，被告的委托代理人罗其通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2011年9月初，被告谎称经工商部门批准，依法成立英德市华丰高科工业园区发展有限公司、专门从事英德市英城英州工业园三期工业用地开发，并称可帮原告弄到工业用地，每亩地价8万元，包括征地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、办理国有土地使用权证及三通一平等费用。原告信以为真，于2011年9月18日与其所谓的“英德市华丰高科工业园区发展有限公司”签订《英州工业园三期项目开发合同》，原告于当天向其支付购地款583000元。被告收款后，向原告出具盖有“英德市华丰高科工业园区发展有限公司”公章及其本人签名的收据，但被告却迟迟无法交付土地，后来原告曾多次找被告要求退款，但被告以资金周转困难为由予以拒绝。2018年11月，原告找律师咨询，由律师到英德市市场监督管理局查询，发现根本就没有“英德市华丰高科工业园区发展有限公司”注册登记资料，“英德市华丰高科工业园区发展有限公司”纯属被告虚构的。为此，原告曾向英德市公安局提出控告，英德市公安局经侦大队查明，被告确实将收到原告的购地款支付给了英德市英城街道办事处，英城街道办事处亦出具证明证实确实存在“英德市英城英州工业园三期”项目，且确实有收到被告交来的600多万元，被告不构成合同诈骗罪。按照《英州工业园三期项目开发合同》第二条第5款的约定，被告应在签订合同后两个月内交付第一期土地28亩给原告使用，但被告至今仍未能交付土地，并且被告的行为表明其已无法继续履行合同。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判准原告的诉讼请求：1、解除原、被告于2011年9月18日签订的《英州工业园三期项目开发合同》；2、判令被告退还原告购买土地款共计583000元，并从2011年10月12日起以583000元为本金，以年利率6%计付利息至付清日止；3、本案受理费由被告承担。本案在审理过程中，原告赖桂芳向本院提交变更诉讼请求申请书，申请变更诉讼请求为：1、确认原、被告双方于2011年9月18日签订的《英州工业园三期项目开发合同》无效；2、判令被告退还原告购买土地款共计583000元，并从2011年10月12日起以583000元为本金，以年利率6%计付利息至付清日止；3、本案受理费由被告承担。本院予以准许。被告答辩称：被告方不同意原告变更的诉讼请求，因为原告的诉求没有事实和法律依据。理由：1、涉案合同属于项目开发合同，不是国有土地使用权转让合同，合同的内容是关于征地拆迁手续进行的相关约定，而原告所支付的合同款亦是征地工作的征地款项，并不是国有土地使用权转让款项，同时上述款项的支付亦是原告直接支付至英城街道办事处的相关账户上，上述款项并不是被告直接收取，被告是在原告向英城街道办的账户打款后再出具的收据，所以被告并非是涉案款项的实际收款人，另外根据合同的约定，原告取得国有土地使用权的方式，是要通过招拍挂的竞拍方式取得，并不是以转让的方式取得，因此涉案合同并非是关于国有土地使用权转让的合同；2、涉案合同由于不属于国有土地使用权的转让，因此不能适用原告所主张的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，亦不能适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定；3、涉案合同于合同内容以及签订和履约过程，均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。综上所述，原告的起诉以及其主张的事实和理由，均没有相应的事实和法律依据，法院应当驳回原告的全部诉求。经审理查明，2011年12月26日，英德市人民政府英城街道办事处（甲方）与英德市华丰高科工业园区发展有限公司（实为合同签订人陆灿基、乙方）签订了《英州工业园区三期项目开发合同》。其中合同主要内容部分：1、甲方负责工业园区三期用地范围征地拆迁等手续，同时承担由此产生的征地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿等费用；2、为使甲方能做好征地工作，乙方以4万元/亩标准暂借给甲方作征地启动费用，同时乙方同意在签订合同后6个月另借给甲方1000万元，作为土地申报审批启动费用；3、英德市人民政府国土部门对上述用地“招、拍、挂”时，经甲方通知，乙方应依法参与对该块用地进行公开竞拍，并以摘牌价作为土地交易价取得土地使用权，土地使用期限为50年；4、乙方经过竞拍取得上述土地使用权后，甲、乙双方的权利：其中，甲方借乙方的启动资金等费用在最后一块用地使用权办好证后一个月内将借款全部退回乙方；为鼓励乙方尽快投入生产，甲方同意按摘牌价计算出的该块土地的每亩单价减去4万元/亩后，余下的部分用于奖励返还给乙方作完善好该地块的基础设施建设及以后扩大再生产；乙方在该开发地块上，可以自身办理企业实业或将土地分块转让、出租给其他第三者投资建设，也可以建好厂房出租、出售给第三者生产经营等多种形式；5、如乙方经过竞拍未取得该土地时，甲方将借款在竞拍交易完成后七天内返还清给乙方，本合同自动终止等等条款。在上述合同签订后，被告陆灿基又与原告赖桂芳在2011年9月18日签订了《英州工业园三期项目开发合同》，其中合同主要约定：1、被告负责办理工业园三期用地范围征地拆迁等手续，同时承担由此产生的征地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费，联系甲方办理国有土地使用权证等和三通一平交付被告使用，每亩地价为8万元；2、为使被告能做好征地工作，原告同意按8万元/亩的价格付给被告，要求用地60亩；3、合同签订后，原告在5个工作日内向被告付款58.5万元，被告在签订合同后两个月内交付第一期用地28亩给原告使用；4、原告经竞拍取得土地使用权后，原、被告双方的权利义务：其中，原告作为该地块的开发建设者，应在使用时做好整块土地规划建设设计，被告应确保原告项目的开发建设用地符合英德市政规划等条款。合同签订后，原告支付了58.5万元给被告，被告亦向原告出具了《收据》予以收执。但在原告支付了款项后，被告一直未将土地交付给原告使用，亦没有将收取原告的款项予以退还。另查明，在涉案《英州工业园区三期项目开发合同》上加盖公章的“英德市华丰高科工业园区发展有限公司”并没有注册登记，但其代表人陆灿基确为合同实际履行主体。以上事实有原告提供的《英州工业园三期项目开发合同》、《收据》、《业务信息系统企业登记查询结果》、《关于英州工业园区三期项目开发的情况说明》及《英州工业园区三期项目开发合同》及庭审笔录佐证。本院认为，本案争议焦点：一、《英州工业园三期项目开发合同》的性质是建设用地使用权转让合同抑或合作开发项目合同问题；二、若为建设用地使用权转让合同，则合同约定的涉案土地转让是否合法问题；三、若合同无效，已交付的转让款损失如何计算问题。一、《英州工业园三期项目开发合同》的性质是建设用地使用权转让合同抑或合作开发项目合同问题。首先从被告陆灿基与英城街道办事处（甲方）签订的《英州工业园区三期项目开发合同》内容来看，被告签订该合同的目的是通过前期投入资金，为后期赢得“拿地”提供便利条件。但真正取得该工业建设用地使用权，要通过法律规定的“招、拍、挂”流程，最终以价高者取得，即所谓的摘牌价为交易价。本案中，被告以地价4万元/亩暂借给甲方用于征地等前期启动资金，且已暂借给甲方六百多万元，但由于甲方、政策法律等多种原因，《英州工业园区三期项目开发合同》所涉约1500亩土地一直没有批准转为工业建设用地，至今没法进行“招、拍、挂”流程，因此，被告签订合同的目的没有实现。其次，据双方签订的《英州工业园三期项目开发合同》内容显示，被告将涉案的约60亩土地以每亩8万元的价格，交付给原告使用，并要求原告需在合同签订五个工作日内向被告支付58.5万元，被告则在合同签订后两个月内交付第一期土地28亩给原告使用。上述约定即说明了原告与被告之间确实存在土地转让的关系，虽合同中注有“原、被告双方就投资开发铝制品工业项目区”的字眼，但内容上并没有充分明确双方合作开发的合同目的，更多的是关于土地转让的约定。综上，《英州工业园三期项目开发合同》内容没有约定合作条件，各方出资等重要条款，被告主张《英州工业园三期项目开发合同》是合作开发项目合同，缺乏事实依据，本院不予采纳。而原告主张的建设用地使用权转让合同，符合双方合同签订目的，本院予以采信。二、若为建设用地使用权转让合同，则合同约定的涉案土地转让是否合法问题。原、被告签订的《英州工业园三期项目开发合同》中转让的涉案土地是被告作为转让方在未取得出让土地使用权证书的前提下，与作为受让方的原告订立合同转让涉案土地使用权的行为，且被告在起诉前尚未取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让。因此，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，该《英州工业园三期项目开发合同》无效。三、若合同无效，已交付的转让款损失如何计算问题。由于《英州工业园三期项目开发合同》被认定为无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告依无效的《英州工业园三期项目开发合同》取得了原告支付的58.5万元款项，应予全额返还给原告。因此，原告请求被告退还转让涉案土地的58.5万元，本院予以支持。但原告请求利息方面，由于本案合同无效原告亦存在过错，因此原告请求从2011年10月12日起以58.5万元为本金，以年利率6%计付利息，本院不予支持。本院支持从起诉之日起（即2019年3月20日）按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至清偿之日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、原告赖桂芳与被告陆灿基签订的《英州工业园三期项目开发合同》无效。二、被告陆灿基返还原告赖桂芳的土地款项58.5万元；三、被告陆灿基支付原告赖桂芳土地款项58.5万元的利息（利息从2019年3月20日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至还清款项之日止）。上述款项限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4815元，由被告陆灿基负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈国雄二〇一九年八月二十二日书记员  华敏蕾附相关法律法规《中华人民共和国物权法》第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。