重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初12641号 原告：重庆世家物业管理有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道**楼1-1，统一社会信用代码91500107709301281C。 法定代表人：邹隆锦，董事长。 委托诉讼代理人：李洪，男，汉族，1983年5月16日出生，住重庆市大足区，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：谢君敏，女，汉族，1981年5月16日出生，住重庆市渝**，系原告公司员工。 被告：胡小凤，女，汉族，1975年9月2日出生，住重庆市渝**。 原告重庆世家物业管理有限责任公司与被告胡小凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法由审判员曾庆适用小额诉讼程序于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告重庆世家物业管理有限责任公司委托诉讼代理人李洪和谢君敏、被告胡小凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆世家物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2017年4月至2018年11月期间物管费2406元（120.3元/月×20个月）；2.判决被告支付2017年5月至2018年10月期间水电公摊费81.7元；3.判决被告支付违约金197.6元（从2017年5月1日起，以欠付物管费金额为基数，按照每日千分之三的标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2014年4月30日签订了《物业管理服务合同》，合同约定，被告房屋建筑面积为75.18㎡，物业服务费为1.6元/㎡，每月应缴纳物业服务费120.3元。逾期付款时，按3‰/天支付违约金。被告于2017年4月至2018年11月未缴纳物业服务费和水电公摊费共计2487.7元。原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告未能履行合同约定的付款义务，严重违反了合同。根据合同法第109条、第114条之规定，应当承担支付物业服务费和违约金的法律责任。被告应当支付原告物管费2406元、水电公摊81.7元，还应按合同约定支付逾期违约金197.6元，合计2685.3元，并承担本案所有诉讼费用。《重庆市物业管理条例》第八十一条规定，“业主、使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求有关业主限期交纳，逾期不交的，业主委员会或物业管理企业可要求业主交纳并按日加收应交纳费用千分之三的违约金。”原告为维护合法权益，根据民事诉讼法第24条、第108条的规定，特提起诉讼。 被告胡小凤辩称，1.对于原告起诉的物管费、水电公摊费金额无异议，但原告主张的违约金和诉讼费不应由被告承担。被告之所以没有缴纳物管费是因为物业没有起到相应的作用，没有为业主服好务。案涉房屋漏水，经多次反映，物业直到两年后才处理，但是每次处理都不合理。平时被告也找不到原告，同时原告也找各种理由推脱；2.消防器材存在严重安全隐患，楼道的消防器材不合格。小区保洁不到位。小区的休闲座椅毁坏，无人维护。岗亭无人值班，大门紧锁。楼道和门口均有小广告，给业主的安全造成了影响。体育设施有损坏、、地面不平整导致业主锻炼时摔跤。进出小区门禁坏掉了，外来人员可以随意进出。原告公司的管理级别不达标，休闲设施无故消失。 经审理查明：原告系依法成立的物业服务企业。被告胡小凤从2013年12月27日起至今系位于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道×号两江时光×幢×单元×号房屋的所有权人。其房屋的建筑面积为75.18平方米，系高层电梯住宅。 2013年7月12日，重庆金鹏物业（集团）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对“金鹏˙两江时光”二期物业实行专业化、一体化物业管理。该物业座落于重庆市渝北区回兴宝圣大道×号，建筑面积191708.17平方米，其中住宅168599.9平方米，物业类型为商住楼。本合同期限自签订之日起至乙方与“金鹏˙两江时光”业主委员会签订物业委托服务合同止。本物业的前期物业服务收费实行住宅建面每月按每平方1.6元（不含公共部分水电）收取。 2014年4月30日，原告与被告签订《金鹏˙两江时光前期物业管理服务协议》，主要约定：原告为被告所有的前述房屋提供前期物业管理服务，本协议的终止期限为金鹏˙两江时光业主委员会选聘到新的物业管理企业后。住宅物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米1.6元（不含公共水、电费用）收取。被告从房屋交付之日起，每月1日至10日内交纳当月物业管理服务费。物业管理服务费按照《房地产权证》确定的建筑面积收取。被告不按本协议约定的缴费标准和缴费时间缴纳相关费用的，原告有权停止一切服务，并要求被告补齐相关费用，另从逾期之日起按欠费金额每日千分之三缴纳违约金。 2016年11月30日，根据原告的申报，重庆市渝北区发展和改革委员会备案同意原告在金鹏˙两江时光住宅物业服务费收费标准为：住宅：1.60元/月˙㎡（含电梯费）。 另查明，上述《金鹏˙两江时光前期物业管理服务协议》签订后，原告按约定对金鹏˙两江时光小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物管费和水电公摊费，原告于2018年11月20日制作并向被告邮寄了《催费通知单》，向被告催收截止2018年11月被告拖欠的物业服务费2406元、水电公摊81.7元及其已经产生的欠费金额每日千分之三的违约金。被告辩称原告提供的物业服务不到位，案涉小区存在消防器材没有检测日期、休闲座椅缺失或损坏、羽毛球场没有拦网、运动场所地面损坏、绿化地带杂草丛生、卫生不好、陌生人进入小区贴广告、环境损坏等情况，并提供了照片予以证明。 上述事实，有营业执照、重庆市土地房屋权属登记申请书、《前期物业服务委托合同》、《金鹏˙两江时光前期物业管理服务协议》、重庆市渝北区物业服务收费（合同约定价）备案表、《催费通知单》、照片、当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆金鹏物业（集团）有限公司签订的《前期物业服务委托合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对金鹏˙两江时光小区全体业主均具有约束力。原告与被告签订的《金鹏˙两江时光前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人亦具有约束力。 原告作为物业管理企业，为金鹏˙两江时光小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照约定向原告缴纳物管费及水电公摊费。现原告主张被告拖欠2017年4月至2018年11月期间物管费2406元以及2017年5月至2018年10月期间水电公摊费81.7元，被告对原告主张的物管费和水电公摊费的金额并无异议，本院对此予以确认。本院认定被告应向原告支付2017年4月至2018年11月期间物管费2406元以及2017年5月至2018年10月期间水电公摊费81.7元。 对原告要求被告支付违约金及被告的抗辩理由，本院认为，因被告举示了相应照片，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在一定瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持，但该瑕疵并未达到被告可以据此少交甚至拒交物管费和水电公摊费本金的程度，故对被告提出的没有缴纳物管费和水电公摊费本金的抗辩理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告胡小凤在本判决生效之日起五日内向原告重庆世家物业管理有限责任公司支付2017年4月至2018年11月期间的物管费2406元； 二、被告胡小凤在本判决生效之日起五日内向原告重庆世家物业管理有限责任公司支付2017年5月至2018年10月期间的水电公摊费81.7元； 三、驳回原告重庆世家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告胡小凤负担。 本判决为终审判决。 审判员 曾 庆 二〇一九年八月八日 书记员 潘文洁