北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初5997号原告：陈志斌，男，1976年4月22日出生，汉族，住北京市丰台区。原告兼原告陈志斌委托诉讼代理人：袁晓娜（系陈志斌之妻），女，1985年6月21日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京远山置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村委会南140米。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许振海，北京大成律师事务所律师。原告陈志斌、袁晓娜与被告北京远山置业有限公司（以下简称远山置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志斌及原告兼原告陈志斌委托诉讼代理人袁晓娜，被告远山置业公司委托诉讼代理人周吉川、许振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志斌、袁晓娜向本院提出诉讼请求：1.判令远山置业公司退还陈志斌、袁晓娜购买的房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）09-05-10地块G1#商务办公楼15层1507号房间多收的房款及增值税14921.7元；2.判令远山置业公司支付利息1301.05元（以14921.7元为本金，按中国人民银行的同期贷款利率，自2017年3月2日起计算至远山置业公司实际支付之日止，暂计算至2019年1月1日）；3.判令远山置业公司退还多收取的契税406.96元；4.诉讼费由远山置业公司承担。事实和理由：2017年3月2日，陈志斌、袁晓娜与远山置业公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定购买位于房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）09-05-10地块G1#商务办公楼15层1507号房屋。合同第30页附件四第一条价款及总价款描述：该房屋总价款为1656268元，房屋总价款为包含增值税的价款，其中房价款为1492133元，增值税为11%，增值税为164135元。但于2018年12月中旬收房时收到远山置业公司给出的增值税发票税率却为10%，每套房的含税总价仍为1656268元，但房价款却变成了1505698.18元，增值税变为150569.82元。从《远洋新仕界交房交付费用结算单》中“契税金额”也可以倒推出房价款（不含税）金额被远山置业公司擅自提高了，并且契税也因此被多预收了406.96元，开发商的这一行为已明显违背了合同的公平原则。根据合同第47页附件十二补充协议第五条5.3乙方特别承诺：在本合同签订之后，因国家以及项目所在地税收政策及相关法律、政策调整（包括但不限于税率的增长、税种的增加或其他国家或地方政府规定的增收项目、金融贷款政策的变化），导致乙方购买房屋所缴纳税、费增加、贷款受限（包括贷款资格取消、贷款首付比例的调整）等各种风险，乙方确认，在其决定购买该房屋时已充分考虑该风险，并自行承担相关一切后果。由上述条款陈志斌、袁晓娜认为，税收政策的调整应该由乙方来承担责任和风险，因此增值税由合同中约定的11%下调到10%所节省的税金也应该由合同乙方来享受。在增值税税率调整之后，远山置业公司擅自将合同中的房价款由1492133元变更为增值税发票中显示的房价款1505698.18元，从而占有合同乙方应享有的增值税优惠没有合法依据，属价格违法行为。因此，根据合同约定，应退回陈志斌、袁晓娜14921.7元增值税优惠。根据合同关于违约责任约定赔偿标准为中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，要求远山置业公司支付赔偿利息及诉讼费。陈志斌、袁晓娜向远山置业公司实际缴纳了契税，但远山置业公司在计算契税时计算基数为155698.18元，单方提高了不含增值税的房价款，契税因此被多预收了406.96元，故要求远山置业公司退还多收取的契税406.96元。远山置业公司辩称，不同意陈志斌、袁晓娜的诉讼请求。第一，远山置业公司系增值税纳税义务人，税率降低的利益应由纳税义务人享有，陈志斌、袁晓娜并不是增值税纳税义务人，不享有增值税优惠。第二，合同约定的是固定房屋总价，并无增值税降低后降价或退还税款的约定，陈志斌、袁晓娜无权要求退还房款或增值税。合同第六条明确约定按照单价和建筑面积计算总价款1656268元，明确了固定房屋总价；合同附件四的约定与第六条约定一致，并未改变固定总价；商品房预售合同联机备案表、付款通知书也明确房款总额1656288元。双方合同并未约定增值税可根据缴纳情况向买方多退少补，合同附件十二补充协议第5.3条针对的是陈志斌、袁晓娜作为购房人应自行缴纳的契税、印花税等，并不包括增值税，该条并未约定增值税税率增加的风险由陈志斌、袁晓娜承担，更不能据此认定增值税税率降低的利益。本案不存在重大误解或显示公平等情形，陈志斌、袁晓娜请求变更房屋价款缺乏法律依据。第三，根据预售合同附件十二第十六条第16.5条的约定，契税由买受人委托出卖人代交，并在接收商品房时交给出卖人。目前税务机关尚未收取契税，也未确认陈志斌、袁晓娜应缴纳的契税的金额，陈志斌、袁晓娜认为契税数额错误并无依据。目前财税〔2016〕43号明确计算契税的成交价格不包含增值税。因本案合同价款为含税价格，代收契税时增值税税率已经调整了，所以契税比增值税税率为11%时的基数要高一点。根据合同附件十二第5.3条的确定，契税增加的风险由陈志斌、袁晓娜自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月2日，陈志斌、袁晓娜（买受人）与远山置业公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定陈志斌、袁晓娜购买远山置业公司开发的位于房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）09-05-10地块G1#商务办公楼15层1507号房屋，该房屋预测建筑面积45.01平方米，其中套内建筑面积31.47平方米。出卖人应当于2018年2月28日前向买受人交付该商品房。关于计价方式和价款，预售合同第六条约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币52630.06元，总价款人民币1656268元。预售合同附件四第一条“价款及总价款”约定：按照套内建筑面积计算，该商品房含税单价为人民币52630.06元。该房屋总价款为人民币1656268元：上述房屋总价款为包含增值税的价款，其中房价款为人民币1492133元，增值税率为11%，增值税为人民币164135元。本合同及附件、补充协议中所称的房屋总价款均指该商品房含增值税总价款。附件四第四条“购房款发票的开具”约定：4.1买受人按本合同约定支付购房款后，出卖人向买受人出具相应金额的购房款收据。买受人支付完毕全部房款且办理房屋交接手续时，出卖人依据买受人提交的全部购房款收据原件，开具正式购房款发票（增值税普通发票）。附件四第六条第四款约定：本合同及附件、补充协议中约定包括但不限于房屋总价款、违约金、利息、赔偿金、房屋使用费等均为包含增值税的金额。计算违约金、利息时，均以含增值税的房屋价款为基数。预售合同附件十二补充协议第五条为关于主合同第六条“计价方式和价款”的补充约定。其内容为：5.1双方确认，预售合同所确定的房价款不包括有线电视、电话和宽带网络开通（入网）费用以及所有与该房屋买卖及办理相关手续而发生的各项税费，该等费用由买受人承担。5.2双方确认，采用套内建筑面积的计价方式仅限于计算该房屋价款及面积差异处理，其他费用包括但不限于物业管理费、能源费用等的缴纳及应享有、承担的权利义务均应按最终实测房屋建筑面积（套内建筑面积与共用分摊面积之和）为依据进行计算，国家法律法规或政府规范性文件另有强制性规定的除外。5.3乙方特别承诺：在本合同签订之后，因国家以及项目所在地税收政策及相关法律、政策调整（包括但不限于税率的增长、税种的增加或其他国家或地方政府规定的增收项目、金融贷款政策的变化），导致乙方购买房屋所缴纳税、费增加、贷款受限（包括贷款资格取消、贷款首付比例的调整）等各种风险，乙方确认，在其决定购买该房屋时已充分考虑该风险，并自行承担相关一切后果。预售合同还对双方其他权利义务作出约定。陈志斌、袁晓娜于2017年3月2日支付首付款836268元，剩余购房款820000元于2018年1月2日通过贷款支付。2018年12月，陈志斌、袁晓娜办理房屋交接手续。2018年12月11日，远山置业公司向陈志斌、袁晓娜出具增值税普通发票，发票显示：房款金额1505698.18元，税率10%，税额150569.82元，价税合计1656268元。2018年12月16日，陈志斌、袁晓娜与远山置业公司签订《远洋新仕界房屋交付费用结算单》（以下简称《费用结算单》），确认实测建筑面积45.02㎡，实测套内建筑面积31.47㎡，结算总价1656268元，房差小计0，已支付购房款1656268元，契税（房款结算总价的3%）45170.95元。《费用结算单》尾部业主签字处袁晓娜签署“对契税金额不认可”字样。另查，2016年4月25日，财政部、国家税务总局发布《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），根据该通知，计征契税的成交价格不含增值税。2018年4月4日，财政部、国家税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号），根据该通知，自2018年5月1日起，商品房销售增值税税率由11%调整为10%。本院认为，陈志斌、袁晓娜与远山置业公司在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。预售合同约定，涉案房屋的总价款为1656268元，合同附件中明确该总价款为包含增值税税金的含税价。远山置业公司为不动产销售单位，是增值税纳税义务人，其通过与陈志斌、袁晓娜约定含税价格的形式将增值税税额转嫁给陈志斌、袁晓娜，不违反法律、行政法规的强制性规定，也符合交易惯例。本案的争议焦点为：增值税税率下调后，房屋总价款应否随之下调。对此，本院分析如下：首先，陈志斌、袁晓娜作为购房人，支付房屋价款是其主要的合同义务。预售合同第六条约定该商品房总价款为1656268元。附件四中将该价款分为房价款和增值税两部分，同时约定预售合同及附件中所称的房屋总价款均指包含增值税的总价款，计算违约金、利息时，均以含增值税的房屋价款为基数。并且，在2018年12月16日的《费用结算单》中，双方也对房屋结算总价为1656268元进行了重申和确认。陈志斌、袁晓娜作为购房人，其应承担的付款义务的范围和程度应体现为该含税总价款，即1656268元。预售合同附件中，房屋总价款被分割为不含税价格1492133元和增值税税金164135元，应视为在当时的增值税率下，合同当事人对房屋总价款进行的分解和细化，并不发生降低付款义务的效果。远山置业公司收取陈志斌、袁晓娜1656268元房屋价款存在合同依据。其次，合同变更应满足约定或法律规定的条件。陈志斌、袁晓娜要求退款的主张，系提出对预售合同条款进行实质性变更。远山置业公司与陈志斌、袁晓娜之间，不存在房屋总价款随增值税税率的上调或下降而相应上调或下降的约定。陈志斌、袁晓娜也未提供证据证明存在导致合同变更的法定事由。双方亦未通过协商一致的方式变更合同价款，陈志斌、袁晓娜主张变更合同价款不符合合同约定或法律规定。最后，国家下调增值税率，直接目的是减轻企业税负、激发企业活力。在案涉的房屋买卖合同关系中，远山置业公司是增值税的纳税义务人，其依据相关税收法律规定履行纳税义务，与本案的商品房预售合同中出卖人与买受人的权利义务，分属不同法律关系。国家对税率的调整，并非必然导致案涉预售合同中权利义务的变化，预售合同双方是否对房屋总价款重新核算，应当取决于双方合意。预售合同附件十二补充协议第五条5.3约定的“乙方购买房屋所缴纳税”应理解为买受人作为纳税义务人直接缴纳的税赋，陈志斌、袁晓娜根据该条款约定主张享有增值税税率下调所产生的优惠，理由不能成立。综上所述，陈志斌、袁晓娜要求远山置业公司退还多收的房款、增值税、契税并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈志斌、袁晓娜的诉讼请求。案件受理费107元，由陈志斌、袁晓娜负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李欣宇二〇一九年八月十九日书记员  李长凤