杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初5955号 原告：冯月安，男，1955年10月15日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告：杨修青，女，1956年12月26日出生，汉族，住杭州市萧山区。 两原告共同委托诉讼代理人：冯钢锋，男，1984年10月9日出生，汉族，住杭州市萧山区，系两原告儿子。 被告：柴美琦，女，1991年10月20日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：任海波、来丹芹，浙江时融律师事务所律师。 原告冯月安、杨修青诉被告柴美琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告杨修青、两原告共同委托诉讼代理人冯钢锋，被告柴美琦及其委托诉讼代理人任海波、来丹芹到庭参加了诉讼。本案曾于2018年11月23日进行了立预案登记，在此期间本院依原告申请，依法委托上海信衡房地产估价有限公司对案涉房屋市场价值进行评估鉴定。本案现已审理终结。 原告冯月安、杨修青共同诉称：2018年9月24日，原、被告在杭州平安房屋置换有限公司（以下简称平安置换公司）介绍下签署了《房屋买卖居间合同》，合同约定被告购买两原告所有的萧山区，房价款为1080000元，于合同签订当日支付购房定金50000元，并约定因被告不确认征信是否可贷款购房，因此合同先按照按揭合同签署，如被告因征信原因不能按揭则自动转为一次性付款，一次性付款期限为60天内（即2018年11月22日截止）。同时约定了违约之处理为：1.被告有反悔不买或不按上述约定时间支付转让款或者不依法办理房屋转让手续等行为的，则购房定金归两原告所有；2.因违约给对方造成经济损失的，违约方应当承担赔偿责任。合同签订后第三天被告通过平安置换公司告知原告无法办理按揭，合同按一次性付款履行。之后两原告依据合同的约定履行了自己作为出让人应尽的义务，并多次通过平安置换公司与被告沟通房屋交付事宜，但一直未收到被告支付的购房款。2018年11月23日（付款截止日第二天），被告通过微信告知中介方房子不要了，被告已构成违约。目前，案涉房屋的房价已严重低于当时签署合同时的价格，因被告违约行为，给两原告造成了重大经济损失，为维护两原告合法权利，故诉至法院，请求判令：1.被告赔偿两原告经济损失280000元；2.被告承担房屋评估费3360元；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告柴美琦辩称：一、本案应当适用定金罚则，两原告无权要求按照损失标准向被告主张赔偿。首先，合同中明确约定被告反悔不买的，购房定金归两原告所有，因此，按照双方合意，对于被告反悔不买的违约行为，购房定金归两原告所有。故按照原、被告合意，对于被告反悔不买的违约行为，被告只需承担没收定金的法律后果。其次，本案中两原告的实际损失是无法确定的，鉴定报告只是基于司法处置（即司法拍卖）的需要对涉案房屋在2018年11月23日的市场价值进行的评估，并非被告违约造成的损失，两原告完全存在高于涉案合同所涉金额卖出涉案房屋的可能性。因此在合同中明确约定了定金罚则。二、本案即使适用赔偿金原则，两原告计算的赔偿金额也存在巨大出入。评估报告对涉案房屋在2018年11月23日的市场价估价为800000元，这仅是对涉案房屋本身市场价值的评估，并未涉及到双方合同约定的总价1080000元中还涉及的土地出让金、自行车库价值的考虑，因此被告认为即使按照两原告的计算方式，应当扣除土地出让金以及自行车车库的价值，以及被告已交支付的50000元定金，差额部分才是两原告的损失。三、对于评估费用，被告认为本案评估是两原告申请，且评估结果与本案无关联，故该评估费用应由两原告承担。 两原告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.房屋产权证一份，欲证明两原告系案涉房屋所有权人；2.微信聊天记录打印件一份，欲证明被告违约的事实；3.房屋买卖居间合同一份，欲证明原告杨修青与被告签订房屋买卖居间合同的事实；4.转账凭证一份（提交至移动微法院），欲证明两原告评估费用支出了3360元；5.视频及调查笔录一组，欲证明案涉房屋买卖合同中约定的1080000元购房款不包含车库费用和土地出让金；6.土地出让金清单一份，欲证明案涉房屋实际土地出让金金额。经质证，被告对证据1、2、3真实性均无异议；对证据4真实性无异议，但关联性有异议，本次评估系两原告申请，且评估结果与本案无关，故该费用应由两原告承担；对证据5三性均有异议，该调查笔录没有出具单位，两原告代理人在庭审中已自认土地出让金为180000元，因此应该按180000元扣减土地出让金；对证据6认为无法确定材料出具单位，三性均有异议，且认为之前两原告在调查中自认土地出让金为180000元，应以其自认为准。经审查，证据1至4被告对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，故对该四组证据真实性予以确认；证据5其中涉及的中介工作人员陈述与两被告提供的证据2陈述存在矛盾，对房价总额是否包含土地出让金及自行车库的问题，本院将结合买卖合同约定以及庭审调查进行确定；证据6经本院向房产相关部门核实，应属真实，对其证明力予以确认，两原告在本案调查中虽曾表述过从中介处了解土地出让金约在180000元，但该表述并非对金额的明确确定，应以土地出让金实际产生金额为准。 被告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.微信朋友圈截图打印件一份，欲证明买卖合同签订的同一时期，案涉房屋所在地段的房价低于买卖合同的约定价；2.录音视频及文字整理资料一份，欲证明房屋买卖居间合同中约定的总价1080000元包括房产价值、土地出让金、自行车库价值三部分，其中自行车库价值为20000元。经质证，两原告对证据1认为中介发布价格与本案无关，其他房屋的价格不能作为案涉房屋价格的参考依据；对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，原、被告之间的居间人是平安置换公司，而非录音中的杜良英，现在杜良英是否还在平安置换公司，是否能代表该公司发言存疑，且杜良英所陈述内容的专业性及合法性都存在问题。经审查，本院对证据1真实性无法核实，况且案涉房屋在买卖合同中约定的价格系双方当事人自行约定，属于被告按约履行合同之后两原告可以获得的房款；对证据2认为案涉房屋应缴纳土地出让金金额以本院调查为准，至于合同约定购房款是否包含土地出让金的问题，本院将在说理部分阐述。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明的事实如下：2018年9月24日，两原告与被告在居间方平安置换公司的居间下签订《房屋买卖居间合同》，约定两原告向被告转让位于杭州市萧山区房屋，建筑面积为62.29平方米，装修标准为毛坯，房屋成交总价包含楼下自行车库一个（约4平方米）；购买总价款为1080000元；买受方应于2018年9月28日前支付首付款450000元至平安置换公司开设的四方监管账户；买受方申请办理房屋按揭贷款，则需银行审批通过后一个工作日内依平安置换公司安排三方前往萧山区市民中心房产交易所办理房屋产权过户手续；约于2018年12月15日前支付出让方房款630000元整，按揭方式为商业，该房款为买受方申请办理的房屋按揭贷款，放款后由银行直接划入出让方指定账户（最终的支付时间以银行放款日为准）；在办理房屋交易过户手续时所产生的按国家规定需交纳的契税、个税由买受方承担；房产总价包括土地出让金，土地出让金由出让方承担；买受方为表示购买上述房屋的诚意，同意于签署本合同时向平安置换公司支付意向金50000元，平安置换公司在接受买受方意向金1日内，按买受方的购买条件与出让方进行洽谈及确认价格和条件，并告知买受方洽谈进程情况；在本合同有效期内，出让方或者出让方代理人接受买受方购买条件并签署本合同，平安置换公司将上述意向金交付给出让方，该意向金即自行转为买受方购房定金，具有法律约束力，本合同即为双方的正式买卖合同，双方应该严格遵守；出让方同意买受方提出的上述购买条件，并收到购房定金50000元，定金直接转为首付；出让方同意买受方提出的上述购买条件后，在签订本合同之日将房屋的相关权属证书交由平安置换公司保管，并于同意之日起依据平安置换公司协调安排时间与买受方办理网上登记、按揭审批、房屋产权过户手续等相关手续；出让方同意买受方提出的购买条件后，买受方有后悔不买或者不按上述约定时间支付转让款或者不依约办理房屋转让手续等行为的，则购房定金（原意向金）归出让方所有；出让方若不愿意依约履行时，则出让方应双倍返还已收定金给买受方，本合同终止；（1）因违约给对方造成经济损失的，违约方应当承担赔偿责任；（2）拿到违约金的一方应当支付给平安置换公司合同约定的服务报酬，数额相当于定金的50%；转让房产为经济适用房，满五年才可以交易，但因政策因素改变等不可抗拒原因，三方终止合同不产生违约；因客户原因目前不确定征信是否可以购房，因此本合同先按照按揭合同来签，如果客户因征信原因不能按揭则自动转为一次性付款，付款期限为60天等条款。合同订立后，两原告收到被告购房定金50000元。后因被告个人原因，两原告与被告均同意上述合同不再采用按揭贷款方式，改为一次性付款。2018年11月23日，被告明确表示不愿意购买该房屋，两原告与被告确认截至该日，双方房屋买卖合同关系解除。但因两原告与被告关于违约赔偿金额存在争议，故纠纷成讼。 另查明，本案立预案阶段，本院曾委托上海信衡房地产估价有限公司对案涉房屋（以2018年11月23日为鉴定基准日）进行市场价值估价。2019年1月31日，上海信衡房地产估价有限公司出具房地产司法评估报告【编号为沪信衡估报字（2019）第H0110号】，其中估价结果认为案涉房屋在全部假设和限制条件下的市场价值为人民币800000元，折合建筑面积单价12843元/平方米。同时报告中列明，根据杭州市萧山区房地产交易产权登记管理中心出具的房屋所有权证存根记载：估价对象建筑面积为62.29平方米，经济适用房面积为60.00平方米，按市场价购买2.29平方米，五年内不得上市且符合上市交易条件后，在交易时需缴纳土地出让金，具体缴纳金额可向相关房产及税务部门咨询，提醒报告使用人注意。另，两原告为上述鉴定支出评估费3360元。 另查明，该房屋系两原告共同共有，建筑面积为62.29平方米，其中经济适用房面积为60.00平方米，按市场价购买2.29平方米，五年内不得上市。 再查明，经本院向房产部门调查了解，2018年11月期间，该房屋如实际补交土地收益金，土地收益金金额为134984.64元。 本院认为：两原告与被告之间订立的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律相关强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自义务。现被告已明确表示不履行案涉房屋买卖合同，且案涉当事人均确认案涉买卖合同已于2018年11月23日解除，且被告承认是因自身违约导致案涉买卖合同发生解除。因此，本案中双方争议的主要焦点即两原告主张被告违约造成的房屋差价损失280000元是否合理。本案中导致双方买卖合同无法履行的根本原因即被告违约、明确拒绝再购买该房屋。故被告作为违约方理应承担因其违约给两原告造成的损失。根据庭审查明，在案涉买卖合同解除日，该房屋评估市场价不考虑房屋土地收益金的情况下为800000元，而土地收益金为134984.64元，与双方合同约定的转让价款相比仍存在房屋差价145015.36元。至于原告关于土地收益金不应考虑在房屋价款内的陈述，本院认为，鉴定报告中已明确提示，在使用该房屋市场价的评估报告时应咨询土地出让金的具体缴纳金额，且案涉房屋买卖合同中也明确约定了房屋总价包括土地出让金，因此本院对原告的该主张不予采信。至于被告抗辩提及的房屋差价损失中还应考虑自行车库价款的问题。本院认为，关于自行车库的价值被告并无提供充分证据予以证实，且因该自行车库仅4平方米左右，且并无可登记产权，故其市场价值亦无法作出衡量，因此本院对被告的上述抗辩不予采信。综上，本院确认两原告因被告违约产生房屋差价损失共145015.36元，同时因被告曾支付给两原告定金50000元，虽两原告在庭审中陈述愿意另行返还该50000元定金，但本院考虑到便于有效解决双方争端的情况下，将50000元定金在上述被告应赔偿的房屋差价损失中扣除，即被告仍应赔偿原告损失95015.36元。至于原告主张的房屋评估费3360元，该费用系因被告违约所产生案涉鉴定，故该费用亦应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、柴美琦自本判决生效后十日内赔偿冯月安、杨修清损失95015.36元； 二、柴美琦自本判决生效后十日内支付冯月安、杨修青评估费3360元； 三、驳回冯月安、杨修青的其余诉讼请求。 如柴美琦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5550元，减半收取2775元，由冯月安、杨修青负担1645元，由柴美琦负担1130元。 原告冯月安、杨修青于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告柴美琦于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年八月九日 书记员  董向勇