贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2325民初1473号 原告周学珍，女，1955年10月18日生，汉族，小学文化，农民，贵州省贞丰县人，住贞丰县。 原告周学会，女，1958年2月19日生，汉族，小学文化，农民，贵州省兴仁市人，住兴仁市。 原告周学英，女，1967年8月3日生，汉族，初中文化，个体户，贵州省贞丰县人，住贞丰县。 共同委托代理人韦国辉，男，系贵州楚权律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告周学龙，男，1971年4月25日生，汉族，初中文化，农民，贵州省贞丰县人，住贞丰县。 被告关友勇，男，1976年8月25日生，汉族，初中文化，无业，贵州省贞丰县人，住贞丰县。 原告周学珍、周学会、周学英诉被告周学龙、关友勇确认合同无效纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员肖秀连于2019年6月20日公开开庭审理。原告周学珍、周学会、周学英及其委托代理人韦国辉，被告周学龙、关友勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周学珍诉称：三原告与被告周学龙系同胞兄弟姐妹关系，四人的父母生前遗留位于贞丰县××龙场村××街的瓦木结构房屋一栋，该房屋与被告关友勇的房屋相邻，因该房屋年久失修存在严重的安全隐患，原告三人经协商一致于2017年2月-3月份对该房屋进行拆除后，在原宅基地上重新修建砖混结构的平房三间，修建该房屋的目的是为给父母居住，三原告在修建房屋的过程中，被告周学龙长期在外面打工未参与修建，房屋修建好后，三原告父母搬进该房屋居住，后因父母重病，被告周学龙得知此事后才返回原籍，被告周学龙返回原籍不久后，父亲于2016年2月6日病故，母亲于同年5月病故。父母先后病故，三原告因外嫁未能及时顾及对该房屋进行管理使用，为此，该房屋就由被告周学龙管理使用。而被告周学龙在未告知三原告的情况下于2019年1月17日擅自与被告关友勇签订《房屋转让合同》，该《房屋转让合同》由被告周学龙将三原告共同修建的上述房屋中坐向右边的房屋一间和后面对齐的所有铁皮房屋和铁皮房下的土地以58000元的价格转让给被告关友勇。二被告签订《房屋转让合同》后，被告关友勇即搬进《合同》项下的房屋居住并占用房屋后面对齐的所有铁皮房进行管理使用。三原告得知后，认为二被告签订的《房屋转让合同》侵犯三原告的房屋共有权而多次对二被告就房屋转让事宜提出异议，并要求二被告解除所签订的《房屋转让合同》，但均遭到二被告的拒绝。综上所述，由于被告周学龙将房屋转让给被告关友勇时未经三原告同意，而事后也未得到三原告的认可，涉案土地和房屋使用权属应属三原告与被告周学龙共有，二被告在签订《房屋转让合同》时，被告周学龙并未对涉案的房屋及土地取得处分权，根据《中华人民共合同合同法》第51条：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及第52条：“有下列情形之一的，合同无效：……;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”，《物权法》第七十九条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份额共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共合国民法通则）若干问题的意见》第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”。可知，被告周学龙在未取得三原告许可的情况下将其与三原告共同所有的房屋转让给被告关友勇并签订《房屋转让合同》的行为严重侵害了三原告的共同房屋所有权。为此，三原告为维护自己的合法权益，现诉至本院，请求判决：一、确认二被告签订的《房屋转让合同》无效；二、案件受理费由二被告承担。 被告周学龙辩称：我没有什么意见。 被告关友勇辩称：三原告起诉我与周学龙签订的合同是否具有效力，原告方要拿出证据证明，如果三原告无法提供证据证明该房屋是三原告出资修建，那怎么又能说明三原告是该房屋的所有人呢？据我所了解，本案争议房屋与三原告没有关联。 三原告向本院提交如下证据： 1、三原告的身份证复印件一份，拟证明三原告的基本身份信息和原告的其诉讼主体资格。二被告无异议。 2、《房屋转让合同》复印件一份，拟证明：1、二被告签订的房屋转让合同中房屋所处位置；2、该份合同二被告在达成协议时，没有三原告的签名认可的事实。二被告无异议。 3、证人董某证言，拟证明涉案房屋系三原告出资修建的事实。被告周学龙无异议。被告关友勇质证称有异议，修建房屋所花费的钱是否是三原告出资的，希望三原告提出证据证明。 被告周学龙、关友勇未向本院提交证据。 三原告提交的第1、2号证据来源合法，证明内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。三原告提供的第3号证据，因三原告未提供其他证据加以印证，本院不予采信。 根据采信的证据，结合当事人的陈述查明本案事实如下： 被告周学龙系三原告的胞弟，四人的父母于2016年相继过世，四人的父母生前留下位于贞××××组水泥平房一栋一层三间（未办理相关产权手续）。2019年1月17日，被告周学龙在未经三原告的同意下擅自与被告关友勇签订《房屋转让合同》一份，《房屋转让合同》载明：“甲方（周学龙），乙方（关友勇），应甲方要求，甲方向乙方转让房屋一间和房屋后面对其的所有铁皮房及房屋和铁皮房下的土地。一、前面平房一间（东至甲方两间住房，南至前面马路，西至关某家东墙，北至何某家后墙）。二、经甲乙双方协商，同意以伍万捌仟元（58000.00元）整作转让价。三、拆出后面铁皮房的工程由乙方负责。四、乙方付转让费后，如甲方以任何原因、借口、反悔，甲方应以转让费五倍的价格，赔偿给乙方。五、无论甲乙双方谁先拆、建、改造房屋都应给未拆的一方保留房间的墙。六、甲方必须保证转让给乙方的房屋不能有任何第三方的经济和其他纠纷。七、甲方必须无条件配合乙方办理所有关于房屋的手续。八、如以后有任何纠纷，甲方必须在不影响转让给乙方房屋的情况下自行处理。九、此合同一式二份，甲乙双方各执一份，合同自双方签字之日起生效。甲方：周学龙。乙方：关友勇”。该《房屋转让合同》由二被告签名捺印，并注明身份证号码。合同签订后，被告关友勇将转让款支付给被告周学龙，且转让的房屋已交付被告关友勇家使用。 本院认为，被告周学龙与被告关友勇签订的《房屋转让合同》的房屋，系原告周学珍、周学会、周学英与被告周学龙父母留下的遗产，根据《中华人民共合同继承法》第九条：“继承权男女平等”。第十条：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母……”及第十三条:“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等……”。三原告与被告周学龙的父母死亡后，涉案房屋应属于三原告与被告周学龙共同共有，而被告周学龙在未经三原告同意的情况下将涉案房屋坐向右侧的一间房屋和房屋的土地以58000元的价格转让给被告关友勇，并与被告关友勇签订《房屋转让合同》，根据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共合国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中，虽被告关友勇有偿取得该房屋，但关友勇家长期与三原告和被告周学龙家相邻，房屋系三原告父母生前管理使用，三原告系被告周学龙的姐姐被告关友勇是知情的，且被告周学龙向被告关友勇转让房屋时房屋并无相关产权手续，因此，被告关友勇在明知被告周学龙不具有房屋独立的管理使用权，也未征求三原告的意见的情况下仍向被告周学龙购买房屋，因此，被告关友勇不具有善意取得的要素。因此，对于原告周学珍、周学会、周学英请求确认二被告签订的《房屋转让合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共合同继承法》第九条、第十条，第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共合国民法通则）若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下： 被告周学龙与被告关友勇签订的《房屋转让合同》无效。 案件受理费60元，减半收取30元，由被告周学龙承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  肖秀连 二〇一九年八月二十日 书记员  王光煌