广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终871号上诉人（原审原告）：卜钦松。委托诉讼代理人：温国曾，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹妮，广东粤梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅州市超群房地产开发有限公司。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宁，广东盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。上诉人卜钦松因与被上诉人梅州市超群房地产开发有限公司（以下简称超群公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。卜钦松上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初159号民事判决，依法发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、案件受理费由超群公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。（一）一审法院就涉案《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”条款内容理解错误，导致错误认定“被告在商品房交付原告使用后的360个工作日内向产权登记机关提交产权转移登记资料均符合合同约定，不构成违约”的事实，并在此错误基础上，错误适用法律而认定“而该条又约定被告需自商品房交付使用后第240日计算违约金。两者存在矛盾，使被告在守约期间仍需承担违约责任，有失公平”。1、涉案买卖合同第十五条内容应理解为对两个法律事实的约定，分别是“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”与“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，是两个不同法律事实，其前一段为360个工作日内办理权属登记备案期限，后一段为240日产权转移办证期限及违约金计算方式。两者所讲的权属登记与产权转移登记是两个不同的概念。2、本案涉案买卖合同是商品房预售合同，按照法律规定，商品房预售合同需要先履行合同网签（备案）、权属登记，后履行产权转移登记等程序。其中的权属登记是首次确权登记至开发商名下的初始登记和分户登记，然后再进行产权过户至买受人名下的产权转移登记。3、按照原《商品房预售管理办法》第十条规定，预售商品房买卖合同需报登记机关备案。4、涉案买卖合同第十五条，从形式上看，前一段为360个工作日权属登记备案期限的条款内容，是普通字体格式打印，而后一段为240日产权转移办证期限条款，是带下划线小字体的填空式打印。综上，一审法院偷换概念将该“权属登记”错误理解为“产权转移登记”，从而错误认定360个工作日作为办理房地产权证的期限，并错误地否定双方当事人有关自房地产交付240天后计算违约金的约定。（二）一审判决认为“原告主张应自房地产交付之日后240日将房地产权证交付给原告的条件尚未成就”以及“而该条又约定被告需自商品房交付使用后第240日计算违约金。两者存在矛盾，使被告在守约期间仍需承担违约责任，有失公平”，是在错误认定“被告在商品房交付原告使用后的360个工作日内向产权登记机关提交产权转移登记资料均符合合同约定，不构成违约”的事实基础上得出的错误结论。1、按照《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定以及《合同法》第三十九条解读格式合同条款的公平原则，本案一审法院既然说上述涉案合同第十五条的内容“两者存在矛盾”，就依法应当作出对格式合同提供者不利的解释，从而推定涉案合同约定的办证期限为240天。但一审法院却判决自房地产交付之日起360个工作日起算违约金，明显属于认定事实错误。2、涉案合同第十五条中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”的约定内容，是当事人之间关于办理和交付房地产权证的期限以及逾期办证违约责任的约定，从完整的前后两语句连贯理解，足于认定办理交付《房地产证》的期限为240日，是双方当事人之间不违反法律规定的真实意思表示，而“出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，则是违反公平原则。3、按照行业规定以及最高院司法解释，商品房买卖合同没有约定办证期限的，开发商应自商品房交付之日起90天内为买受人办理房地产权证，超过90天即为逾期。依照本案一审法院认为本条款的“规定期限”约定不明，那么，应适用法律规定的90天办证期限。因此，涉案当事人约定“自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止”计算违约金，完全符合法律规定；且比照法定90天办证期限而言，认定240日期满后起算逾期办证违约金已经是对被上诉人有利，而对上诉人不利。4、一审法院在认为上述360个工作日与240天的期限存在矛盾的情况下，却又自由裁量认定办证期限满360个工作日后起算违约金，如此明显地对争议合同条款作出有利于格式合同提供者即被上诉人的解释，实属错误行使自由裁量权，有失公信。5、涉案买卖合同自签订至今，已将近三年之久，被上诉人仍未将房产证交付给上诉人。假设涉案买卖房产办证期限认定为360个工作日，而不是240个自然日的情形下，现被上诉人都已构成逾期办证这一不争的事实。按照当事人自愿约定的从房产交付使用后第240日计算违约金，并不违反法律规定，反而是符合《合同法》关于当事人可以约定违约金计算方式之规定，因此，一审法院认为“两者存在矛盾，使被告在守约期间仍需承担违约责任，有失公平”的观点，违背当事人的意志，违背《合同法》第一百一十四条“（当事人）也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，错误适用公平原则。二、一审法院遗漏审理了上诉人一审主张涉案房屋买卖合同条款是被上诉人提供拟定的格式合同条款，且对比其中买受人违约的责任条款与出卖人违约的责任条款，明显对买受人（上诉人）有失公平的事实，属于程序违法。除具备《合同法》第五十二条或者第五十三条规定的无效情形外，如果既有免除格式合同提供者的责任或者加重相对方的违约责任的情形，都是无效的。所以本案涉及的房屋买卖合同当中，加重了购房者的责任，减轻免除开发商的责任，相关的格式合同条款都是无效的。三、涉案房屋买卖合同第十五条约定被上诉人应在期限内履行交付《房产证书》给买受人的义务，该义务包含但不仅限于向产权登记机关提交产权转移登记材料的义务，还应包含缴交过户费用等义务。因此，一审法院认为“被告向产权登记机关提交产权登记材料，产权登记机关何时进行产权转移登记，被告并不能操控，所以被告应履行的职责是向产权登记机关提交产权转移登记资料”的观点，是错误的。1、产权登记机关何时完成产权转移登记，被上诉人是可以预见的。按照《不动产登记暂行条例》第二十条规定：不动产登记机构应自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。该规定明确限定了不动产登记机关的办证期限，只要开发商按规定提交了产权转移登记材料，不动产登记机关应当在规定期限内办理好房地产权证书。被上诉人对此是可以预见的，不是不能把控的。2、被上诉人在其拟定的格式合同中承诺“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，计算违约金”的意思表示，是开发商自愿承担其可预见的不动产登记机关办理产权转移登记法定期限的风险责任，属于格式合同提供者自愿加重自身责任义务的情形，并不违反法律规定，依法应属合法有效，结合本案并不存在产权登记机关违规逾期办证之情形，因此，该约定不违背公平原则。四、一审法院判决被上诉人支付逾期办证违约金为自2018年3月13日起以购房总价款569000元按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%计算是错误的，应当参照最高人民法院关于民间借贷司法解释的规定，没有约定违约金的，违约金按照年利率6%计算。超群公司辩称，本案中合同约定明确，不属于无约定或约定不明情形，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定；即使被上诉人逾期办证所需承担的违约责任是购房总价款的万分之四，应该尊重双方当事人的约定。被上诉人未上诉，不代表认同或放弃权利，被上诉人另循法律途径救济。上诉人有意遗漏商品房买卖合同的补充协议第十七条，该条明确买受人知晓、认可双方合同及补充内容。一、一审法院适用《中华人民共和国关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定属认定事实和适用法律错误。本案中合同约定明确，不属于无约定或约定不明情形，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定。根据《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：上诉人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至上诉人实际取得《房地产证》之日止，被上诉人向上诉人支付本购房总价款万分之四的违约金。双方已清楚明确约定，被上诉人逾期办证所需承担的违约责任就是购房总价款万分之四的违约金。一审判决违反当事人意思自治原则，不当适用司法解释，按银行贷款利率计付违约金无法律依据，应予纠正。被上诉人未上诉，不代表认同或放弃权利，被上诉人循法律途径救济。二、根据上述合同约定或双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十七条“买受人确认出卖人已在本房地产销售现场将买卖合同示范文本及附件、……等签订合同所需要的文件材料全部条款及内容向买受人展示。买受人承诺已详细阅读并理解、知悉及认可上述文件内容、买受人同意接受并遵守本合同及其附件、《业主临时规约》的全部权利和义务约定”，上诉人在合同约定明确的情况下请求按无约定利率情形的民间借贷年利率6%来支付违约金无法律依据和合同约定，应予驳回。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决关于违约金的问题无视合同约定，不当适用司法解释，按银行贷款利率计付违约金，适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，请求依法改判被上诉人按购房总价款万分之四支付违约金、撤销或者变更原判决。三、商品房买卖合同是住建部统一的示范文本，并不是开发商所能决定的，而且合同附件四补充约定也已经清楚地载明了合同是经双方协商一致，是双方真实意思表示，所以也不是格式条款。四、上诉人在一审的时候并没有起诉请求确认合同部分无效或属于可撤销的情形，所以合同约定有效，双方应该遵守。五、被上诉人从未扣押不动产权证，即使双方正在纠纷期间，也还是积极地为买受人办理产权证。卜钦松向一审法院起诉请求：1.判令超群公司立即向不动产登记机关提交办理产权转移登记所需材料，履行办证义务；2.判令超群公司向卜钦松支付从2017年5月30日起至其交付房屋产权证书之日止的逾期办证违约金，以购房总价款569000元为基数，按年利率6%标准计付，其中从2017年5月30日起至2019年1月10日止的违约金为56158.593元；3.案件诉讼费用由超群公司承担。一审法院认定事实，超群公司是从事房地产开发经营的有限责任公司，投资开发位于梅州市梅江区**村**大道**房地产项目。2016年5月6日，卜钦松、超群公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：……超群公司向卜钦松预售位于梅州市梅江区**村**大道**第**座**层**房，该商品房合同约定建筑面积共125.26平方米，其中，套内建筑面积104平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.26平方米，房款总额为569000元，付款方式为自本合同签订之日起7日内由超群公司协调银行及卜钦松办理银行按揭或者公积金贷款手续。……超群公司应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并于买受人房款付清之日条件，并符合本合同约定的商品房交付卜钦松使用。……超群公司如未按本合同规定的期限将商品房交付卜钦松使用，按如下方式处理：合同继续履行，由超群公司按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日起，向卜钦松支付违约金。……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……超群公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由超群公司提供的资料报产权登记机关备案。如因超群公司的责任，卜钦松不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：卜钦松要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至卜钦松实际取得《房地产证》之日止，超群公司向卜钦松支付本购房总价款万分之四的违约金等。合同签订后，卜钦松按约向超群公司交清了房款、支付了相关办证费用。涉案房屋于2016年5月25日办理了登记在卜钦松名下的预告登记。超群公司于2016年9月29日将房屋交付给卜钦松使用至今。卜钦松于2019年1月9日诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院向卜钦松、超群公司出示了梅州市国土资源档案馆出具的涉案房产提交办证资料日期和办结日期，显示涉案房产于2016年5月10日提交了办证资料，于2016年5月25日办理了登记在卜钦松名下的预告登记。卜钦松对此提出异议，认为查询材料没有显示产权转移登记的日期，只是预告登记时间，包括提交办理预告登记的材料，与本案卜钦松主张的办理卜钦松（买受人）房产权属证书所需要提交的材料无关，更加证明了超群公司并未向有关产权部门履行向产权登记部门备案的义务。超群公司则表示对该份查询材料无异议。一审庭审中，超群公司确认至今没有向房管部门提交涉案房产办理产权转移登记资料。诉讼中，卜钦松、超群公司还对《商品房买卖合同》约定的交付房产证时间发生争议。卜钦松称根据《商品房买卖合同》的约定，超群公司应自房地产交付之日后240日内将房地产权证交付给卜钦松，超群公司则称应是自房地产交付之日后360个工作日内将房地产权证交付给卜钦松。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。卜钦松、超群公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，依法受法律保护，卜钦松、超群公司均应按合同约定履行义务。本案争议焦点是：一、超群公司是否逾期交付房屋产权证书；二、如超群公司逾期交付房屋产权证书，违约金应如何计算。一、关于超群公司是否逾期交付房屋产权证书的问题。根据《商品房买卖合同》约定，超群公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由超群公司提供的资料报产权登记机关备案。如因超群公司的责任，卜钦松不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：卜钦松要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至卜钦松实际取得《房地产证》之日止，超群公司向卜钦松支付本购房总价款万分之四的违约金。首先，超群公司向产权登记机关提交办理产权登记资料，产权登记机关何时进行产权转移登记，超群公司并不能操控，所以超群公司应履行的职责是向产权登记机关提交产权转移登记资料。其次，以上关于交付房屋产权证书约定对“规定期限”未作约定，卜钦松主张应自房地产交付之日后240日内将房地产权证交付给卜钦松的条件尚未成就；从内容来看，超群公司在商品房交付卜钦松使用后的360个工作日内向产权登记机关提交产权转移登记资料均符合合同约定，不构成违约，而该条又约定超群公司需自商品房交付使用后第240日起计算违约金。两者存在矛盾，使超群公司在守约期间仍需承担违约责任，有失公平。故，应认定超群公司在2016年9月29日后的360个工作日之内，即应在2018年3月12日之前提交产权转移登记资料给产权登记机关。超群公司当庭确认至今未向房管部门提交涉案房产办理产权转移登记资料，故超群公司已经构成违约，卜钦松请求超群公司向不动产登记机关提交办理产权转移登记的所需材料，履行办证义务有据，一审法院予以支持。二、如超群公司逾期交付房屋产权证书，违约金应如何计算的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，超群公司逾期办证违约金可以购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%计算。卜钦松请求逾期交付房屋产权证书违约金的起止时间，应从合同约定的超群公司向不动产登记机关提交办理产权转移登记所需材料截止之日（2018年3月12日）的次日起，即应从2018年3月13日起，计算至超群公司将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案，以履行办证义务；二、梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付从2018年3月13日起至其将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止，以购房总价款569000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%计算逾期办证违约金给卜钦松；三、驳回卜钦松的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1203.96元，减半收取计601.98元（卜钦松已预交），由卜钦松负担385.98元，由梅州市超群房地产开发有限公司负担216元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审的主要争议焦点为：1.诉争合同约定的办理涉案房屋权属证书的期限；2.诉争合同第十五条关于逾期办理《房地产证》承担违约责任条款的效力；3.一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款是否妥当。关于诉争合同约定的办理涉案房屋权属证书的期限问题。根据诉争合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，作为出卖人的超群公司只要在商品房交付上诉人使用后的360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即可，超出上述期限即构成违约。上诉人上诉主张上述期限是出卖人进行初始登记的期限，并非将涉案房屋权属证书转移登记至上诉人名下的期限。首先，办理初始登记是房地产开发商单方义务，并不需要买受人的配合；其次，诉争合同第十五条是“关于产权登记的约定”，是诉争合同双方当事人对出卖人办理权属登记所需的期限以及逾期应承担违约责任的约定，该约定内容明确；最后，合同只约定出卖人进行初始登记期限而不约定出卖人将涉案房屋的权属证书登记在买受人名下的期限，于理不符，亦与该条款对违约责任约定的内容不合。因此，上诉人关于诉争合同约定的360个工作日不是被上诉人办理涉案房屋权属证书至上诉人名下的期限的主张，依据不足，不予采信。关于诉争合同第十五条逾期办理《房地产证》承担违约责任条款的效力问题。根据诉争合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日起第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”。上诉人主张上述约定内容存在两种以上解释，且违反法律公平原则，应适用《合同法》第四十一条和第三十九条规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释的同时，主张逾期办证违约金的起算时间应依照上述约定的“自房地产交付之日后第240日起”计算。被上诉人则抗辩认为上述约定内容合法有效，应当按约定履行。首先，对上述条款的理解，按文义解释和通常理解并不存在两种以上不同解释的情形，故本案不适用《合同法》第四十一条的规定；其次，上诉人在主张上述条款违反法律公平原则的同时，又主张按照该条款“自房地产交付之日后第240日起”计算违约金的约定履行，但不按照该条款“出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”履行，前后不一，自相矛盾；最后，从上诉人一审起诉请求被上诉人按年利率6%标准计付逾期办证违约金看，上诉人也不认可上述条款的效力。据此，一审基于诉争合同中逾期办证违约金的约定，既约定违约金计算的起止时间，又约定固定违约金，前后内容不统一；且不论违约时间长短，均只承担购房总价款万分之四的违约金显然过低，亦不公平，从而否定了该条款的效力，并无不当。上诉人对此提出上诉，既与其一审主张不符，亦于理不合。关于一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款是否妥当的问题。由于诉争合同虽然约定逾期办证应承担违约责任，但因约定内容前后不一，且约定违约金的金额过低，上诉人对此又提出了异议，一审经审理后对该违约责任条款的效力不予认定。因被上诉人确实存在逾期办证的违约行为，一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金并无不当。上诉人要求参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，以房屋总价款为基数，按年利率6%计算违约金的依据不足，不予支持。同时，鉴于诉争合同已明确约定办理房屋权属证书的期限为自房屋交付之日起360个工作日，一审按照涉案房屋交付之日起360个工作日的次日起至被上诉人将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止计付逾期办证违约金，符合合同约定。综上所述，上诉人卜钦松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1203.96元（该款已由上诉人卜钦松预交），由上诉人卜钦松负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  张孟棋审判员  黄伟玲二〇一九年八月二十三日书记员  叶 绮