河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2840号上诉人（原审原告）：西平县润尔粮油贸易有限公司，住所地：西平县盆尧镇叶李村。法定代表人：李燕军，执行董事。委托诉讼代理人：郭宏芳，河南伦宸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省粮油对外贸易有限公司，住所地：郑州市纬五路**院**楼供销大厦**。法定代表人：张晓彬，公司董事长。委托诉讼代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。上诉人西平县润尔粮油贸易有限公司（以下简称润尔粮油公司）与被上诉人河南省粮油对外贸易有限公司（以下简称省粮油贸易公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省西平县人民法院（2019）豫1721民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人润尔粮油公司的委托代理人郭宏芳、被上诉人省粮油贸易公司的委托诉讼代理人董军芳到庭参加诉讼。现已审理终结。润尔粮油公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定《合作意向协议书》系有效合同是错误的。该《合作意向协议书》违反了法律法规的强制性规定，且涉案资产是在被法院依法查封后进行转让，该转让行为应是无效的。2、原审法院参照该意向协议书所约定的租赁条款计算租赁费明显是不公平的。该意向协议书无效且被上诉人所持有的该协议的备注“本协议仅用于粮油外贸公司在工商局设立分公司之用，不得用于其他用途”系被上诉人个人添加。上诉人主张租赁费不仅依据该租赁协议，而是被上诉人实际占有租赁场地的事实。3、鉴于目前实际情况，仍参照该意向书所约定的租赁条款计算租金明显不公。被上诉人答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。润尔粮油公司向一审法院起诉请求：1、请求确认润尔粮油公司、省粮油贸易公司双方于2017年4月10日签订的合作意向协议书无效；2、依法判令省粮油贸易公司支付润尔粮油公司房屋租赁费（2017年5月25日至2018年5月24日）1034448元；3、诉讼费由省粮油贸易公司负担。一审法院认定事实：润尔粮油公司成立于2010年4月22日，营业场所为西平县叶李村，经营范围为粮食收购、储存，河南粮油公司为国有企业。2017年4月10日，省粮油贸易公司为拟收购润尔粮油公司资产（甲方），与润尔粮油公司（乙方），李燕军、李钰（润尔粮油公司股东，丙、丁方）签订了合作意向协议书，约定：1、甲方有意向收购乙方在河南省西平县盆尧镇叶李村土地上建设的仓库及相关设施设备。6、乙方拟将如下资产转让给甲方：（1）仓库（1-5＃）：11815.45㎡；（2）办公楼：395.84㎡；（3）职工宿舍：128.37㎡；（4））地坪2204.17㎡；（5）：围墙：616.3米；（6）道路：8606.82㎡；（7）彩板房：193.82㎡；（8）其他附属物：330.88㎡；（9）其他：机器设施设备若干。四、…….；2、诚意金：（1）为了体现甲方收购资产的诚意，甲方同意向乙丙丁方支付诚意金，诚意金数额为人民币300万元扣除甲方向西平县人民政府有关部门交纳前期土地征收费用后的余额。支付诚意金的时间为甲方以自身名义向西平县政府有关部门交纳完毕全部前期土地征收费用后3个工作日内。（2）如甲方没有按照本协议约定的期限（2017年12月31日以前）获得国有出让土地使用权，乙丙丁方应退还甲方支付的诚意金或抵作租金或资产转让款（具体以甲方书面通知要求为准）。六、承诺与保证：。；3：“乙丙丁方保证，在本协议生效以后至甲方依法竞得仓库等拟转让资产范围内国有土地使用权以前，乙丙丁方应将拟转让仓库等全部资产交由甲方无偿管理使用至2017年12月31日，并保证水、电、道路的正常使用，不得以任何理由干预甲方的正常生产经营管理工作。2017年12月31日以后，如甲方仍然没有取得仓库等拟转让资产范围内国有土地使用权，且甲方需要继续使用仓库等资产时，甲方享有独家使用权，但应按照实际收购保管粮食的数量向乙丙丁方支付租金，租金标准为每年每吨20元。”2017年5月25日，河南粮油公司为成立西平分公司，与润尔粮油公司达成了房屋租赁协议，内容为：“甲（出租方）：西平县润尔粮油贸易有限公司，乙（承租方）：河南省粮油对外贸易有限公司。1、甲方租给乙方房屋10间，面积3000平方米供乙方营业使用。2、乙方每一年向甲方交纳租赁费元。3、双方一致同意租赁期为3年，自2017年5月25日至2020年5月25日。”润尔粮油公司、省粮油贸易公司双方均在该协议书上加盖公章，省粮油贸易公司法定代表人张晓彬签字。该协议书原件交由西平县工商管理和质量技术监督局备案，润尔粮油公司不持有原件，省粮油贸易公司持有一份原件。2017年6月2日，河南省粮油对外贸易有限公司分公司西平库成立，类型为其他有限责任公司分公司，营业场所为与润尔粮油公司相同。审理中，润尔粮油公司于2018年4月13日向本院提出申请，要求对案涉10间房屋及3000平方米营业场所用地年租金价格进行评估鉴定。本院依润尔粮油公司申请委托驻马店光大资产评估事务所进行评估，评估结果为10间办公室面积为165平方米，每平方米年租金60元。另查明：1、省粮油贸易公司提供“2017年最低收购价小麦库存数量清查表”载明，截止2017年9月30日，河南省粮油对外贸易有限公司西平库库点储存数量为14706622公斤；2、本案租赁财产所占用的土地已于2013年6月5日经河南省人民政府豫政（2013）752号文批准为建设用地，省粮油贸易公司河南粮油公司于2018年9月18日通过竞拍以470万元的价格取得该地块的国有土地使用权，并于2018年10月16日与西平县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2017年4月21日，河南粮油公司向西平县财政局交纳土地补偿安置补助款1558127元，同日，河南粮油公司向润尔粮油公司支付诚意金130万元，2017年5月12日又向润尔粮油公司支付诚意金141873元。2018年4月8日，省粮油贸易公司给润尔粮油公司发送的通知中“现依约通知将我司已支付贵司及阁下的诚意金同等金额冲抵2018年1月1日后应付贵司及阁下的租金”。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，省粮油贸易公司、润尔粮油公司双方于2017年4月10日因资产收购所达成的《合作意向协议书》是双方当事人的真实意思表示，未损害社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。润尔粮油公司以《合作意向协议书》中涉案资产所占用的土地为集体土地，依据《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。省粮油贸易公司、润尔粮油公司双方所签订的《合作意向协议书》因违反法律、法规强制性规定应认定无效。本案租赁财产所占用的土地已被批准为建设用地，河南粮油公司已经通过竞拍取得了该地块的国有土地使用权，并与西平县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，《合作意向协议书》中涉案资产所占用的土地不是集体土地，即使是集体土地也符合《土地管理法》第63条中“但书”的规定，故润尔粮油公司要求确认《合作意向协议书》无效的诉讼请求，不予支持。润尔粮油公司要求省粮油贸易公司支付房屋租赁费1034448元，由于《合作意向协议书》中约定：甲方同意向乙丙丁方支付诚意金，诚意金数额为人民币300万元扣除甲方向西平县人民政府有关部门交纳前期土地征收费用后的余额……，如甲方没有按照本协议约定的期限（2017年12月31日以前）获得国有出让土地使用权，乙丙丁方应退还甲方支付的诚意金或抵作租金或资产转让款（具体以甲方书面通知要求为准）。余额为300万元-1558127元=130万元+141873元=1441873元。按照双方的约定及省粮油贸易公司给润尔粮油公司的通知要求，应当抵作租金。现在诚意金余额是1441873元，而省粮油贸易公司未完成资产收购且继续使用润尔粮油公司仓库，省粮油贸易公司应按照约定支付润尔粮油公司相应租金，租金应按照约定即省粮油贸易公司实际收购保管的粮食的数量每年每吨20元计算。鉴于润尔粮油公司未能提供省粮油贸易公司实际收购保管的粮食的数量，应以省粮油贸易公司提供的证据所证明的数量即14706622公斤计算，截止到润尔粮油公司诉请的2018年5月24日，省粮油贸易公司应支付润尔粮油公司租金14706.622吨×20元/吨÷12月×5月=122555元。润尔粮油公司可以直接从省粮油贸易公司向其交纳的诚意金中抵扣。关于《房屋租赁协议》，省粮油贸易公司持有原件，润尔粮油公司不持有原件，协议书上明确注明：本协议仅用作粮油外贸公司在工商局设立分公司之用，不得用于其他用途。且《房屋租赁协议》约定的10间房屋、3000平方米，与《合作意向协议书》约定的全部房屋的面积、间数相矛盾，协议中也没有约定租赁费。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；质量；（五）；价款或者报酬；（六）履行期限、、地点和方式（七）违约责任；（八）解决争议的方法。《房屋租赁协议》与法律规定应当具备的条款相差甚多，尤其是没有对最基本的租赁费进行约定，不符合正常合同所应当具备的要件。润尔粮油公司主张依据这个协议要求省粮油贸易公司支付租赁费，省粮油贸易公司主张该协议上其他事项注明：本协议仅用于粮油外贸公司在工商局设立分公司之用，不得用于其他用途。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。润尔粮油公司没有足够的证据证明该协议已经实际履行，故应依法认定该《房屋租赁协议》没有实际履行，也不是《合作意向协议书》的补充。故润尔粮油公司依据该《房屋租赁协议》要求省粮油贸易公司支付租赁费的请求，不予支持。关于省粮油贸易公司辩称意见：1、答辩人与被答辩人签订的《合作意向协议书》已依法成立，是各方真实意思的表示，不违反国家法律、法规的有关规定，合法有效；2、被答辩人提交的《房屋租赁合同》仅为答辩人设立分公司西平库使用，非双方实际履行的租赁协议，亦非《合作意向协议书》的补充协议；3、答辩人已依约以已支付被答辩人方的诚意金同额抵扣应付被答辩人方的租金，不存在欠付被答辩人租金问题。一审法院认为，省粮油贸易公司的三项辩称意见，符合有关规定，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，一审法院判决：驳回公司西平县润尔粮油贸易有限公司的诉讼请求。本案受理费15600元，由润尔粮油公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人润尔粮油公司提交如下证据：1、本院（2017）豫17执2号执行裁定书一份；2、本院（2017）豫17执2号查封公告一份；3、司法鉴定委托书一份。用以证明查封在前转让在后，案涉合作意向协议书应为无效合同，2019年7月遂平县人民法院已委托驻马店市振兴资产评估事务所对涉案资产的市场价和变现价进行评估，协议书从客观上也无法继续履行。4、从西平县工商局复印的“房屋租赁协议”一份，证明被上诉人提供的房屋租赁协议显示“仅用于工商登记”是其自行添加的，上诉人持有的和工商备案协议的均不显示。5、2019年7月7日拍摄的照片2张，证明除五间仓库外，被上诉人在场地上垛有贸易粮。被上诉人省粮油贸易公司质证意见为：第一、二份证据均不属于新证据，根据该材料载明的内容仅仅是一种执行措施，不影响协议的效力，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，合作意向协议书是合法有效的。第三份证据也不是新证据，系复印件，不能证明其真实性。第四份证据不属于新证据，一审已有提交过，被上诉人也已答辩及质证过。对第五份证据照片的真实性及证明目的均有异议，与本案的诉请无关。根据双方的诉辩意见及证据本身的证明力，上诉人提供的上述证据不足以证明其主张。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，双方当事人因租赁合同发生纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议的焦点问题为：1、案涉《合作意向协议书》是否有效；2、润尔粮油公司一审诉请的租赁费应否予以支持。关于争议的第一个焦点，案涉土地于2013年6月已被依法核准征收，上诉人提交用地申请文件亦能够证实该事实。上诉人与被上诉人就涉案资产达成的附条件的资产收购协议即《合作意向协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效协议。被上诉人庭审中提交的裁定书落款日期虽早于《合作意向协议书》签订的时间，但裁定书载明的内容仅是一种执行措施，并不影响该协议书的效力。因此，一审认定《合作意向协议书》合法有效于法有据，上诉人的该上诉意见不能成立，不予支持。关于争议的第二个焦点，因《合作意向协议书》合法有效，双方应按照该协议约定全面履行各自的义务，上诉人提交的工商局备案的《房屋租赁合同》并非《合作意向协议书》的补充协议，一审将《合作意向协议书》作为计算租赁费的依据并无不当。又因上诉人未能于2017年12月31日前获得案涉国有土地使用权，按照协议约定，其已按照约定以已支付上诉人的诚意金同额抵扣应付上诉人的租金，并及时通知了上诉人，不存在欠付租金的问题。一审法院判令驳回润尔粮油公司请求支付租金的诉请有事实及法律依据。综上所述，上诉人西平县润尔粮油贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人西平县润尔粮油贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇一九年八月十三日书记员  王贞懿