北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初8823号原告:昌平市场服务管理中心，住所地北京市昌平区水屯村南。法定代表人：刘进玉，主任。委托诉讼代理人：贾东初，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李迎军，男，1978年7月30日出生，汉族，昌平市场服务管理中心副主任。被告:北京珍麦餐饮有限公司，住所地北京市昌平区城南街道水屯村北京水屯农副产品批发市场**海鲜街**。法定代表人：任立军，经理。委托诉讼代理人：杨旭伟，北京市诚实律师事务所律师。原告昌平市场服务管理中心（以下简称市场中心）与被告北京珍麦餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告市场中心的委托诉讼代理人贾东初、李迎军，被告餐饮公司的法定代表人任立军及其委托诉讼代理人杨旭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市场中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令餐饮公司立即返还水屯市场西区海鲜街2号房屋，面积265.5平方米；2.判令餐饮公司给付市场中心自2019年1月1日至2019年6月30日的实际占用费用54180元，物业费23220元；3.案件受理费由餐饮公司承担。事实和理由：2018年1月1日，双方签订了《租赁合同》，市场中心将昌平区水屯市场西区海鲜街2号房屋面积265.5平方米，租赁给餐饮公司经营使用，租赁合同约定租金每季度为27090元，先付后用。租期自2018年1月1日起至2018年3月31日止。合同还约定了双方的权利义务、违约责任等。因双方都考虑到昌平区政府对水屯市场的经营业态范围和市场的拆迁改造将有新的安排，租赁合同的租期较短。租赁合同签订后，双方又三次续签了合同，最后一次租赁合同的租期自2018年10月1日至2018年12月31日。租期届满之前，市场中心就通知餐饮公司，根据昌平区政府关于疏解低端业态，水屯市场今后仅保留农副产品批发业务，取消其他经营业态的要求，餐饮公司的经营业态不符合有关要求，双方之间的租赁合同于租期届满后不再续租，必须按时腾退返还。进入2019年，水屯市场已经拆除了近一半的经营房屋，未拆除的也要重新规划。但餐饮公司至今仍没有将租赁房屋腾退返还，严重影响了水屯市场的拆迁改造进程，故提出上述诉讼请求。被告餐饮公司辩称：2008年开始餐饮公司就与市场中心建立租赁合同关系，并依据合同向市场中心交纳质量保证金5万元，后餐饮公司为了经营，对承租房屋进行了装修、添附，合同履行期满后，双方又签订了续签协议，合同期限至2018年12月31日。2018年12月19日，市场中心要求餐饮公司在合同期满后将房屋腾退，因餐饮公司未腾退房屋，市场中心于2019年1月3日进行断水断电致使餐饮公司关闭承租的经营房屋并停止经营，餐饮公司未腾退房屋是因市场中心未对餐饮公司的装修损失进行补偿，也未退还质量保证金所致，所以不同意返还房屋及给付房屋占用费。物业费，自2019年1月3日市场中心给餐饮公司断水断电，导致餐饮公司停业，其也未给餐饮公司提供物业服务，此外，本案为租赁合同纠纷，提供物业服务的单位为北京宏达兴业物业管理有限责任公司，故市场中心无权要求给付物业费。经审理查明：市场中心与餐饮公司自2008年建立租赁关系。2018年1月1日市场中心与餐饮公司签订《租赁合同》，合同约定：甲方（出租人）：市场中心，乙方（承租人）：餐饮公司（任立军）。第一条、租赁内容：1、甲方将位于昌平区水屯市场西区海鲜街东2号房屋租赁给乙方。2、甲方租赁给乙方的房屋面积为265.5平方米。第二条、租赁期限：自2018年1月1日起至2018年3月31日止。第三条、租金、付款方式及其他费用：1、房屋租金每季度27090元。2、房屋租金支付方式：按季度支付，先付后用，乙方应在签订合同5日内付清本付费周期的租金，延续缴费日为下个交费周期初月的5日内交付本租赁周期租金。3、……物业费11610元，暖气费10620元。第四条、租赁保证金：乙方应在签订本合同之日交付质量保证金50000元（保证金不计利息），作为履行本合同义务、职责和提供商品服务质量的担保。4、合同期满后，乙方在交还所租赁房屋及缴清所有款项后60日内，甲方将保证金退还乙方，不计利息。逾期未退，按银行贷款利息计息。第九条合同的变更、解除及违约：8、合同终止后，乙方应将房屋完整无损地交还甲方。如造成损坏，乙方应负赔偿责任。乙方产权的可动产、设备，由乙方自行处理，一切入墙嵌地基其他的固定装修和设施应予无偿保留，不得拆毁。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，双方均依约履行了上述合同，合同期满后，双方分别于2018年4月1日、7月1日和10月1日分三次签订《续签协议》，每次续签时间为3个月，租赁期限于2018年12月31日届满。2018年12月19日市场中心在市场内张贴通告，告知合同期满后不再续签合同。合同期满后，餐饮公司未腾退承租房屋，2019年1月2日市场中心张贴通知，告知商户市场将于2019年1月3日断水断电，2019年1月3日市场中心终止向餐饮公司提供水电，餐饮公司继续占用租赁房屋至今。2019年4月，市场中心诉至本院，诉讼请求同诉称。另查，市场中心出租的涉案房屋未取得房屋产权证，庭审中，也未提交涉案房屋的建设规划审批手续。餐饮公司称，自断水断电后，公司无法经营，仅是看店，市场中心对此表示认可。再查，为餐饮公司提供物业服务的单位为北京宏达兴业物业管理有限责任公司。上述事实，有当事人的陈述、市场中心提交的租赁合同及续签协议等；餐饮公司提交的营业执照、租赁合同、收据、发票、装饰装修施工合同、收据、照片、通告、通知等证据在案佐证。本院认为：根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，市场中心出租的房屋未取得房屋产权证，也未提交建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》及3份《续签协议》无效。该合同被确认无效后，双方签订的上述租赁合同及续签协议期限已经履行届满，餐饮公司在对承租房屋装饰装修时，应当知晓该投入与租赁期限的关系，该项投入的价值在合同履行期内已经得到了实现，因此，餐饮公司以市场中心未给付装饰装修补偿为由拒绝腾退房屋的辩解理由不能成立，本院不予采纳。根据法律规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，故市场中心要求餐饮公司腾退涉案房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持，同时，市场中心也应将其收取的质量保证金退还餐饮公司，同时指出，市场中心作为出租方，将无建设规划审批手续的房屋对外出租导致合同无效，应承担主要责任，餐饮公司至今虽占有房屋，但市场中心于合同期满后的第3日即断水断电，且市场中心也认可餐饮公司在断水断电后未继续经营。此外，考虑双方的过错及本市疏解政策的影响，市场中心主张的停水停电以后的房屋占有使用费，本院不予支持，基于前述理由，市场中心收取质量保证金的利息，本院也不予考虑。市场中心主张的合同期满后至断水断电前的房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。关于物业费，因市场中心非提供物业服务的主体，且该争议与本案非同一法律关系，故其主张的物业费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条之规定，判决如下：一、昌平市场服务管理中心与北京珍麦餐饮有限公司于2018年1月1日签订的《租赁合同》和于2018年4月1日、7月1日、10月1日分别签订的《续签协议》无效；二、北京珍麦餐饮有限公司将其承租的位于北京市昌平区城南街道水屯市场西区海鲜街东2号房屋(建筑面积265.5平方米)腾退给昌平市场服务管理中心，于本判决生效后十日内执行；三、北京珍麦餐饮有限公司给付昌平市场服务管理中心2019年1月1日至同年1月2日房屋占用费602元，于本判决生效后十日内执行；四、昌平市场服务管理中心退还北京珍麦餐饮有限公司质量保证金50000元，于本判决生效后十日内执行；五、驳回昌平市场服务管理中心的其他诉讼请求。案件受理费1735元，原告昌平市场服务管理中心负担1214元，已交纳；被告北京珍麦餐饮有限公司负担521元，于本判决生效后七日内交纳。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  张 峰人民陪审员  刘慧勤二〇一九年八月二十八日书 记 员  刘婷婷