眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初2546号 原告杨莉君，女，汉族，生于1987年12月20日，住成都市青羊区。 原告邓皓航，男，汉族，生于1987年7月22日，住成都市青羊区。 二原告共同委托诉讼代理人邓小菊，四川开山律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人段亦嬛，四川开山律师事务所律师。 被告眉山力铎开发有限责任公司，住所地:眉山市东坡区大雅路北一段**********； 法定代表人赵康英，执行董事。 委托诉讼代理人任涛，重庆广贤律师事务所律师。 原告杨莉君、邓皓航诉被告眉山力铎开发有限责任公司（以下简称：力铎公司）买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，经原告杨莉君、邓皓航申请并提供担保，本院于2019年6月19日作出（2019）川1402民初2546号民事裁定，裁定“冻结被告眉山力铎开发有限责任公司银行存款448710元。”，后依法由审判员周彦辰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨莉君、邓皓航共同委托诉讼代理人邓小菊、段亦嬛，被告力铎公司委托诉讼代理人任涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨莉君、邓皓航向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月13日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《前期物业管理服务合同》；2.判令被告返还原告购房款414230元，并按同期银行贷款利率向原告支付利息22409元（利息自原告付款之日起计算，暂计至2019年5月28日）；3.判令被告根据合同约定承担变更规划而未通知原告的违约金2071元；4.判令被告承担原告因提前还贷而支付眉山农商银行的利息、违约金等费用10000元；5.判令本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年4月10日签订《四川省商品房买卖合同》（备案号：5013102），购买位于眉山市东坡区公寓。该商品房建筑面积49.12㎡，套内面积38.71㎡，房屋总价款为414230元。合同约定原告以按揭方式付款，首付房款264230元，剩余房款15万元以银行按揭形式支付。原告于2018年4月13日向被告支付首付款，合同约定于2019年4月30日验收交付房屋。因被告未按约定如期交房，原告于2019年5月6日到眉山市房管局反映情况时得知，2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出眉规划函205号《关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，此函批准了被告对9#楼商业产权划分调整的申请。根据《商品房买卖合同》约定，经规划部分批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人应在变更确立之日起10日内书面通知买受人。而被告在受伤上述函件后在未告知原告的情况下单方面对案涉房屋进行规划变更，导致原告购买的房屋结构形式、朝向、面积发生了巨大变化，严重损害了原告的正当权益。原告有权根据合同第十三条约定，要求被告返还原告已支付的全部购房款（含已付贷款）并支付利息、承担违约金。同时，原告于2019年4月30日验收案涉房屋时，发现该房屋未达到交付条件，未取得建设工程竣工验收合格证明的“三证一书”。且根据房屋面积实测报告书中的实测面积，原告原购买房屋面积为49.12㎡，实测面积为47.58㎡，面积差为1.54平方米，建设面积误差比为3.14%。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还购房款及利息，应予支持。案涉合同对房屋面积出现误差时的处理方式并未明确约定，合同第十四条第（二）款的处理方式系被告利用优势地位、格式条款、霸王条款限制原告权利，且在签订合同时不对原告明确提醒，严重损害了原告合法权益。综上，为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。 被告力铎公司辩称，一、原告陈述事实不实，故意回避《补充协议》的特别约定，根据《补充协议》的约定，原告无权解除合同。1.《补充协议》对优化变更、建设方案调整等事项免除了公司的直接通知义务，从程序方面讲，公司根据《补充协议》的约定进行建设方案的优化调整，已经上报规划部门审批和公示，既无需通知原告，也没有侵犯原告权益。2.公司的优化变更更加符合购房者的利益最大化。3.2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出《眉山市城乡规划局关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，该函明确针对9#楼局部楼层“进行产权划分及内部隔墙调整”，从函的措词和通常意义的规划变更上讲，这两项内容并不属于规划变更；二、原告以建设面积误差为由要求解除合同的请求不能成立。本案《商品房买卖合同》第五章第十四条第（二）款明确约定：出现面积差异时，买受人不退房，房价款多退少补，该约定从根本上排除了不得以面积差异作为退房的理由。《补充协议》第四条对“面积差异处理”专门作出了进一步的补充约定。第四条第4款约定“面积差异处理中约定的实测套内建筑面积指有资质的房产测绘机构出具的清水房面积实测报告中载明的面积。买受人在与出卖人签订面积差异结算协议时，应当以房产测绘机构出具的商品房实测报告书中载明的实测建筑面积为计算依据”，故，本案中买卖双方之间就面积问题存在明确的合同约定。因此，本案不适用司法解释关于“合同没有约定或者约定不明的”处理规定，原告根据商品房买卖司法解释第十四条规定要求解除合同的诉讼请求不能成立。三、公司特别强调的是，原告要求解约的根本原因，是房屋市场的价格下跌，原告作为外地投资者，在房价下跌的情况下，为了转嫁损失，不断在鸡蛋里面挑骨头，一直在寻找各种借口解约。事实上，《商品房买卖合同》签订时，原告所购房屋就已经存在，原告完全清楚房屋的一切情况。综上，被告没有任何违约行为，不构成根本违约，故，被告不同意解除合同，也不应当返还购房款、不应当支付利息、违约金等费用，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2018年4月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告购买被告开发的位于眉山房屋，面积49.12㎡，总价款为414230元，首付264230元，剩余150000元向银行申请贷款支付；2.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更;3.2019年4月30日前交付案涉房屋。上述合同还对双方的其他权利、义务进行了约定，其中面积差异处理方式确定为：买受人不退房。双方同意以产权登记建筑面积（包括套内建筑面积和共用公摊部位与共用房屋分摊建筑面积）为结算面积，按此合同约定的建筑面积单价计算，总价以测绘报告实测面积为准，房价款多退少补，且不计算差价利息。该条款在合同中以字体加黑且标注下划线方式载明。 同日，原、被告签订《补充协议》，该补充协议第三条载明：对合同第四章的补充协议：1.买卖双方一致同意：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人履行必要的告知义务后可对原规划设计作出优化变更。若变更无需经过规划部门批准或设计单位的同意的，则在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，可对原规划设计作出优化变更。前述规划、设计变更包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭式或开放式、窗户/门的开口尺寸及开启方向变化，外立面设计、颜色及景观方案等。出卖人按照改造后的实际布局、结构、状况、标准等交付给出卖人；……3.买受人购买的该商品房所在楼盘采取分期建设和交付的，项目建设过程中出卖人可对后期建设方案进行调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下对后期建设方案进行调整而无需另行通知买受人或取得买受人同意，买受人不得因此要求解除合同，出卖人也不因此承担违约责任。第四条载明：对合同第五章的补充约定（面积差异处理）：1.因规划、设计变更情形以及因规划、设计变更造成面积差异而买受人不解除合同的，双方同意按照合同及本协议的执行，并按照测绘部门实测的建筑面积据实结算房价款；2.产权登记面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费依据；……。补充协议还约定：双方已充分理解并同意补充协议的内容，补充协议与主合同的有关约定不一致的，以补充协议约定内容为准。 上述合同及补充协议签订后，原告支付首付款264230元，剩余款项150000元通过银行按揭贷款支付。其后，被告向眉山市城乡规划局提出《关于旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分调整的申请》，眉山市城乡规划局于2018年5月25日作出眉规划函（2018）205号《关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，载明“……经审查，本次调整将9#楼2-3层西南角原两套办公用房调整为一套；4-24层（9层、18层外）内部隔墙调整至构造柱中部位置，内部厕所位置进行平移和尺寸调整；1-8层增加风井一处。该调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变，调整后总建筑面积、容积率等指标的变化，因此，原则同意你公司提出的调整申请。……”。交房期内，被告认为已达到交房条件，原告未能如期接收。经眉山市佳柯测绘有限公司测绘，案涉房屋实测面积为47.58㎡，建设面积误差比为3.14%。 以上事实，有原告身份证明、被告营业执照、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、付款凭证、《眉山市城乡规划局关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》、《贷款合同》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、不动产证书、商品房预售许可证、竣工验收报告及原、被告的到庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，依照约定享有权利、承担责任。结合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告能否依据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条约定行使解除权；二、原告是否因面积差异得以行使解除权。 关于焦点一、原告能否依据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条约定行使解除权。本院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》约定如果规划、设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等，被告应当履行通知义务，但同时《补充协议》第三条第3项约定：出卖人可对后期建设方案进行调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下对后期建设方案进行调整而无需另行通知买受人或取得买受人同意，买受人不得因此要求解除合同，出卖人也不因此承担违约责任。且双方在补充协议中确认补充协议与主合同的有关约定不一致时以补充协议约定内容为准，因此,在被告的优化调整不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标的条件下，被告进行优化调整无需通知原告。而眉山市城乡规划局于2018年5月25日作出的《关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》明确载明载明“调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变，调整后总建筑面积、容积率等指标的变化。”，故被告没有就优化调整告知原告，并不违反双方约定，本案原告以此主张解除合同，无事实与法律依据。 关于焦点二、原告是否因面积差异得以行使解除权。本院认为，面积差异的成因较多，在合理的误差幅度内均属正常现象，设计的变更亦可出现面积差异。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”之规定，本案中，对面积差异的处理，案涉商品房买卖合同约定了面积差异的处理方式为不退房，直接否定了原告因面积差异而享有合同解除权，且该条款以字体加黑并标注下划线的方式予以载明，可视为被告对此已进行了明确提示，而该条款并不存在表意不明，原告应当知晓并理解条款内容，不存在原告所称被告利用优势地位、格式条款、霸王条款限制原告权利，损害原告合法权益的情形。因此，原告以案涉房屋面积误差比超出3%为由请求解除合同的主张，本院不予支持。对于原告主张返还购房款及支付利息、违约金等诉讼请求，因系合同解除后产生的法律后果，故本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨莉君、邓皓航的诉讼请求。 案件受理费8030元，减半收取计4015元，保全费2764元，合计6779元，由原告杨莉君、邓皓航负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  周彦辰 二〇一九年八月二十七日 书记员  杨宇珂