广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初761号原告：许意芳，女,汉族,1944年10月18日出生,罗定市人,住罗定市。委托诉讼代理人：李冬生，广东特众律师事务所律师。被告：谭小龙，男,汉族,1983年5月28日出生,罗定市人,身份证住址：罗定市，现下落不明。原告许意芳诉被告谭小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李冬生到庭参加了诉讼，被告谭小龙经本院公告传唤不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年2月15日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告付清拖欠的租金，自2016年8月1日起至2019年2月止共96400元；自2019年3月起至被告搬离租赁的房屋时止的租金按照合同约定支付（每月租金22000元）。3、判令被告在判决生效之日起十日内把租赁的房屋交还给原告。4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年2月15日签订《房屋租赁合同》，原告将位于罗定市素龙街道××房屋的屋前、屋后余地共约1500平方米租赁给被告。合同约定租赁期限为2016年5月1日至2026年4月30日；2016年5月1日至2019年4月30日，每月租金22000元（2016年5月1日至2016年7月31日为免租期）；每月租金于当月15日前支付，若没有按约定支付租金，出租人有权解除合同并收回房屋。被告从2016年8月开始出现拖欠租金的现象，至2019年2月共拖欠租金96400元。原告经再三追讨，被告仍没有付清，原告遂于2019年2月19日以快递形式向被告送达《解除租赁合同通知书》。原告为维护合法权益，特起诉，请求依法判决。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、原告身份证，证实原告的诉讼主体资格。2、广东省乡（镇）村建筑许可证，证实原告于1991年8月28日取得涉案土地使用权的事实。3、房屋租赁合同，证实原、被告于2016年2月15日签订《房屋租赁合同》,原告把位于罗定市素龙街道××房屋的屋前、屋后余地共约1500平方米租赁给被告。合同约定租期为2016年5月1日至2026年4月30日；2016年5月1日至2019年4月30日,每月租金22000元(2016年5月1日至2016年7月31日为免租期),每月租金于当月15日前支付,若没按约定支付租金,出租人有权解除合同并收回房屋的事实。4、被告缴交租金明细表，证实经原告统计被告每月缴交租金数额,被告自2016年8月开始长期拖欠租金,至2019年2月累计欠租金96400元的事实。5、笔记部（记录缴交租金情况），证实原告记录被告每次缴交租金的具体数额,被告长期存在拖欠租金的事实。6、收款收据，证实被告每次用现金缴交租金情况的事实。7、微信转账记录，证实被告每次通过微信缴交租金情况的事实。8、解除房屋租赁合同通知书、邮政快递回执，证实原告于2019年2月19日向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，符合解除房屋租赁合同的法定程序。被告谭小龙经公告传唤不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩及证据。经审查，原告提供的证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院予以采纳，可作为认定本案有关事实的依据。经审理查明：2016年2月15日，原告作为甲方（出租人）与被告作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》，原告将其位于罗定市素龙街道XX路XX房屋前后余地面积约1500平方米出租给被告。合同第一条约定租赁期限为2016年5月1日至2026年4月30日，2016年5月1日至2019年4月30日租金为22000元/月，2019年5月1日至2022年4月30日租金为24200元/月，2022年5月1日至2026年4月30日租金为26620元/月，每月支付一次，于每月15日前支付。乙方未按上述约定支付租金，甲方有权解除合同并收回房屋。第二条约定乙方开始接收房屋的时间为2016年5月1日，2016年5月1日至2016年7月31日为免租期；乙方需在接收房屋时同时支付押金20000元。第五条第4点约定在合同期内，乙方如需提前终止合同则20000元押金不予退还，同时合同解除。合同签订后，被告依约支付20000元押金给原告，原告依约将房屋交被告使用，自2016年8月1日起，被告便出现拖欠租金的情形，每次仅以微信或者现金方式支付部分租金，原告收到租金后出具收据给被告。截止2019年2月，被告租赁原告的房屋共31个月，租金合计682000元，被告支付了585600元，尚欠96400元，原告经多次追偿，被告至今未支付。2019年2月19日，原告通过EMS邮政快递向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方签订的合同，被告在收到通知书后七日内腾空房屋并付清拖欠的租金。被告于2019年2月22日签收该通知书，但并未按照通知书的要求履行。原告出租的房屋只有《广东省乡（镇）村建筑许可证》，该证没有注明建房的坐落位置、占地面积及权属人等情况，至今没有房屋权属证书等。以上事实，有身份证、广东省乡（镇）村建筑许可证、房屋租赁合同、被告缴交租金明细表、收款收据、微信转账记录、解除房屋租赁合同通知书、EMS邮寄单、庭审笔录等证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。涉案租赁的房屋是未经罗定市城乡建设规划局批准擅自施工建设的房屋，也无证据证实法庭辩论终结前获得主管部门批准建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。合同无效，自始没有法律约束力，不存在解除合同的问题。原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应退还其租赁的房屋给原告，原告也应返还因合同取得的押金20000元给被告。对于原告请求的租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。被告应支付2016年8月至2019年2月尚欠的租金96400元及自2019年3月起至搬离房屋时止按合同约定计算的租金给原告。被告谭小龙经公告传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告谭小龙于本判决发生法律效力之日起十五日内将租赁的房屋交还给原告许意芳；原告许意芳于本判决发生法律效力之日起十五日内退还押金20000元给被告谭小龙。被告谭小龙于本判决发生法律效力之日起十五日内支付截至2019年2月尚欠的租金96400元及自2019年3月1日起至搬离房屋之日止按合同约定计算的租金给原告许意芳。驳回原告许意芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210元、公告费560元，共2770元（原告已预交），由被告谭小龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  吴庆锋人民陪审员  陈业栋人民陪审员  谢碧洪二〇一九年八月十九日书 记 员  陈思念附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。