广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1138号 上诉人(原审原告)：陆春婷，女，1988年9月12日出生，壮族，住贵港市。 委托诉讼代理人：杨伟鑫，广东诚公(贵港)律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：贵港市星星书城，住所地贵港市港**。 经营者：张超维，男，1971年6月18日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：梁炳南，广西元丰律师事务所律师。 上诉人陆春婷因与被上诉人贵港市星星书城（以下简称星星书城）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陆春婷上诉请求：撤销（2019)桂0802民初620号民事判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》，判决被上诉人返还上诉人合同保证金13500元，经营保证金4674元，多收的房屋租金16995.42元，多收的运营管理费3700.25元，装修损失费36043.1元，合计74912.77元。事实与理由：一审判决事实认定错误、法律适用错误。一、一审判决认定《租赁合同书》中的套内建筑面积为被上诉人笔误，涉案商铺租赁面积为建筑面积，没有任何事实依据。租赁合同第二条第2点约定商铺的套内建筑面积77.9平方米，该面积数为本合同项下租金、物业管理费等款项、费用计取基数。在订立租赁合同前、订立租赁合同之时，被上诉人都没有明确告知涉案商铺含公摊。上诉人在装修期间发现，该铺面的实际套内建筑面积仅是48.3平方米，为合同约定的62%。上诉人即向被上诉人提出异议，要求解除合同或者减少租金，但被上诉人均不予理会。没有充分证据证明被上诉人合同中约定的套内建筑面积为笔误行为。退一万步讲，被上诉人自己拟定的合同，把租赁合同中“租赁面积”这个核心条款写错，在没有明确告知上诉人含有公摊的情况下，导致上诉人的误解而订立这个合同，一审法院把被上诉人的这个重大过错行为导致的上诉人的经济损失全由上诉人承担，这也是不符合民法中的“公平”原则的。被上诉人在一审中提交的《星星书城招商审批表》和《星星书城商铺租赁定金协议书》，这两份证据在上诉人签字按手印时都是空白的，里面的数据都是事后被上诉人自行填写的。而且，《星星书城招商审批表》只是被上诉人内部管理的表格，不具有约束合同双方权利义务的效力。《星星书城商铺租赁定金协议书》实际是一个有定金条款的预约合同。本案中，《租赁合同书》是本约合同，合同的条款应该以本约为准。二、上诉人租赁商铺是用于经营，面积的大小对其经营规模、经营目标的实现具有重大影响。被上诉人提供的商铺不符合合同约定，套内建筑面积仅合同约定的62%。不能实现上诉人签订合同的目的，被上诉人应当构成根本违约。根据《合同法》第九十四条之第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因此，上诉人要求解除《租赁合同书》符合法律的规定。三、根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，被上诉人应当返还上诉人合同保证金等费用74912.77元。 陆春婷向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告经营者2018年6月22日签订的《租赁合同书》；2.判令被告退还原告保证金18174元，退还多收的租金及运营管理费共18600.84元，赔偿原告的装修损失36043.1元及违约金13500元，以上各项合计共86317.94元；3.本案的诉讼费用、鉴定费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月22日，原告（承租方，乙方）与被告星星书城的经营者张超维（出租方，甲方）签订一份《贵港市星星书城商业街商铺租赁合同书》，约定：1、甲方将星星书城商业街31号商铺使用权出租给乙方。该商铺套内建筑面积为77.9平方米，用途为经营儿童用品。期限从2018年8月1日至2021年7月31日，自签订之日起至2018年7月31日为装修期；2、租金第一年度从2018年8月1日至2019年7月31日，月租金为4500元/月，2019年8月1日至2020年7月31日，月租金为4725元/月，首年租金按月交付，次年起按季度交付；3、经营管理费收费标准为：5月至10月为20元/㎡/月，11月至4月为13元/㎡/月。4、乙方向甲方缴纳合同保证书13500元，经营保证金4674元；5、本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同，经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任；乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，并有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿经济损失。原告、被告的经营者张超维分别在乙方、甲方处签名捺印。原告在星星书城平面图中注明建筑面积为77.9平方米的31号商铺处签名、捺印。签订合同当日，原告向被告支付合同保证金13500元，经营保证金4674元。签订合同后，被告向原告交付涉案商铺。 另查明，2018年6月19日，原告与被告签订《星星书城招商审批表》、《星星书城商铺租赁定金协议书》，明确约定商铺位置为31号铺位，建筑面积为77.9平方米及租金、经营管理费、保证金等内容。原告向被告支付了从2018年8月起至2019年3月止的租金共计36000元，经营管理费9737.5元。 2019年2月27日，原告委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司对涉案商铺的装修个人价值进行评估，评估价格为35512元。 在庭审过程中，因原告于2019年2月20日向被告支付3月份租金4500元及运营管理费1012.7元。原告将诉讼请求二变更为：被告退还原告保证金18174元，退还多收的租金16995.42元及运营管理费3700.25元，赔偿原告的装修损失36043.1元及违约金13500元，以上各项合计共88412.77元；变更诉讼请求三为：本案的诉讼费用、鉴定费用1600元、律师费1500元由被告承担。 一审法院认为，原告与星星书城经营者张超维签订的《贵港市星星书城商业街商铺租赁合同书》系双方的意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人均应恪守。关于本案中被告是否构成违约行为，该院认为，被告向原告交付涉案商铺，原告按约向被告支付租金并使用该商铺经营服饰，且双方约定按月交纳该商铺的月租金，并在平面图、《星星书城招商审批表》、《星星书城商铺租赁定金协议书》中均明确涉案商铺建筑面积为77.9平方米，原告也予以签字确认。再者，原告认为被告承诺与广百汇超市和母婴店打通，形成完整的商业圈，并规划停车位等内容存在违约，但本案租赁合同中并无任何承诺行为及条款，该行为不构成要约行为。据此，结合双方的陈述及全案证据，被告已向原告交付商铺，原告也按约向被告支付租金，并将商铺用于经营服饰，已达到其租赁该商铺的合同目的，因此，原告主张被告存在上述违约行为，不能实现合同目的，证据不足，该院不予采信。 关于解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二款、第三款、第四款的规定，结合《贵港市星星书城商业街商铺租赁合同书》第十五条约定“任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同，经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任；承租方严重违约，出租方有权单方解除合同”，根据以上论述，本案不符合法定解除的情形，合同中也没有约定原告享有单方解除合同的权利，且被告没有存在根本性违约行为，庭审中被告也明确表示不同意解除合同，原告在未与被告达成协议解除或具备解除合同条件的情形下，其以被告违约，不能实现合同目的为由请求解除《贵港市星星书城商业街商铺租赁合同书》，并要求被告退还保证金等费用，于法无据，该院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二款、第三款、第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回原告陆春婷的全部诉讼请求。 二审中，本院组织双方当事人进行讯问。上诉人已于2019年4月搬离案涉商铺。星星书城以微信或短信方式通知上诉人，案涉租赁合同自2019年7月1日起解除，星星书城已收回案涉商铺使用权。 本院认为，上诉人以星星书城未按租赁合同约定，交付与合同约定面积相符的铺面给其，有违约行为，导致合同目的不能实现为由，根据《合同法》第九十四条第四项规定，请求法院判决解除案涉租赁合同，并由星星书城退还其保证金等费用。根据到案证据证实，上诉人与星星书城于2018年6月22日签订案涉31号商铺租赁合同。在签订该合同前，上诉人到星星书城实地察看，并于同月19日签署了《星星书城招商审批表》、《星星书城商铺租赁定金协议书》。《星星书城招商审批表》、《星星书城商铺租赁定金协议书》中载明，上诉人承租的为31号商铺，该商铺建筑面积为77.9平方米等相关信息。因此，可以认定或者推定，上诉人在与星星书城签订案涉租赁合同前，知道或者应当知道31号商铺建筑面积为77.9平方米。此后双方签订的租赁合同上虽然将31号商铺建筑面积77.9平方米错误表述为“套内建筑面积”，但并不必然导致上诉人订立该租赁合同的目的不能实现。并且，合同签订后，上诉人对商铺进行了装修，也进行了经营，交纳了至2019年3月的租金等各项费用。一审判决以上诉人主张星星书城违约，导致合同目的不能实现的证据不足为由，驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上，上诉人上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1673元，由上诉人陆春婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈伟民 审判员  李庚华 审判员  黄 奔 二〇一九年八月十三日 法官助理甘正飞 书记员邹贵琦