湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初4909号原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司，住所地浏阳市礼花路理想家园附**。法定代表人刘佳荣，董事长。委托代理人肖自力，湖南众议律师事务所律师。委托代理人曾润丽，湖南众议律师事务所实习律师。被告唐招辉，男，1979年11月18日出生，汉族，住浏阳市。原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司与被告唐招辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理，依法由审判员李德适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人肖自力、曾润丽，被告唐招辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司请求本院判令：1、被告立即支付原告租金70074元及违约金（按日利率0.5‰计算，从2019年1月8日起，到实际履行之日止）；2、从2019年4月4日解除原、被告所签订的租赁合同，被告立即将该商铺移交给原告；3、被告立即支付原告物业管理费46614元及违约金（按日利率0.5‰计算，分期起算，到实际履行之日止）；4、本案诉讼费由被告负担。被告唐招辉辩称原告提出的诉求有两点，一个是物业费，一个是房屋租金，物业费实际是没有提供实际物业服务，被告没有缴费的义务，没有物业服务合约，包括原告在诉讼请求主张的物业费标准也未告知被告，被告是从2014年底租赁房屋的，物业费一直没有催收，现在追缴物业费，过了诉讼时效；关于房租，被告实际搬离是2019年1月5日，没有欠任何水电费，实际解除租赁合同的时间应该是2019年1月5日，所以不存在房租欠费问题。经审理查明，2014年12月29日，湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司（甲方）与唐招辉（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方礼花城富年华大厦一楼A栋101、102、103、103A、105号商铺（共计158m2）为开办汽车销售之用。二、租赁期为2015年1月8日起2020年1月7日止。双方确认初始租金为48元/m2/月。合同并以表格形式约定了每年具体缴费时间及费用：……2018年6月8日前缴纳2018.7.8-2019.1.7的租金139992元；2018年12月8日前缴纳2019.1.17-2019.7.7的租金155400元；2018年10月16日前缴纳2018.11.17-2019.5.16的租金148392元……合同约定交纳二个月租赁费55000元作为保证金。三、物业管理乙方租赁期间须服从甲方或本大厦物业管理，按要求支付物管及政府相关收费。四、乙方如不按时缴纳租金，应向甲方按拖欠金额每天5‰违约金，拖欠超过一个月时甲方可单方解除合同。……。湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司和唐招辉在协议上签字确认。合同签订后，合同履行过程中，因唐招辉自2018年1月8日至2019年1月7日前尚欠湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司租金179984元未付，湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司曾于2019年1月25日向本院提起诉讼，本院于2019年4月9日作出（2019）湘0181民初1015号民事判决，判决限唐招辉于本判决生效之日起十日内支付湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司截止到2019年1月7日的租金179984元及违约金22897元。另查明，被告于2019年4月3日向原告提交了“关于终止租赁合同的申请”，内容为：“尊敬的湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司领导：您好！我是富年华A栋A101-A105商铺的租户唐招辉，非常感谢承租以来几年时间的支持和关照！由于今年市场竞争激烈，个人能力不足，经营举步维艰，难以为继……现向管理方诚恳提出终止租赁合约的申请，并上交铺面钥匙。个中酸楚按下不表，望领导批准为感！”，该申请加盖了被告开办的长沙市朝晖汽车销售服务有限公司印章，原告相关负责人朱朝华在该申请上签署“同意解除租赁合同，租金计算至2019年4月3日，押金不退”文字。当日铺面由原告收回。富年华大厦小区建筑面积26000平方米。因原告未与被告就物业管理收费进行具体约定，其向本院提交了反映包含本案租赁合同起始期间在内的原告关于整个物业上物业费的支出情况的证据，根据该证据反映：富年华大厦整栋物业，2015年度原告缴纳物业费50000元，2016度年原告缴纳物业费760695元，2017年度原告缴纳物业费1150154元，2018年度原告缴纳物业费1059750元，2019年度至今原告缴纳物业费236696元，经合计，2015年至今缴纳3257568元。按照被告租赁面积与富年华大厦整栋面积对比，被告租赁铺面下的物业费自2015年至今应缴纳的物业费为19797元。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为确认原、被告签订的租赁合同已于2019年4月3日解除，撤回要求限期搬离的诉讼请求。以上事实，有当事人陈述，民事判决书、租赁合同、关于终止租赁合同的申请等证据证明。经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。因被告拖欠租金，原、被告于2019年4月3日就《租赁合同》的提前终止达成了一致，被告亦于当日腾空商铺，故对原告要求确认原、被告签订的租赁合同已于2019年4月3日解除的诉讼请求，本院予以支持。按照《租赁合同》约定，被告应支付2019年1月8日至2019年4月3日的房屋租金70074元，其未按时支付构成违约。故原告主张被告支付房屋租金70074元，于法有据，本院予以支持。但合同约定的违约金计算标准明显过高，原告亦未提交证明证明其因此遭受的具体经济损失，违约金应以“补偿为主、惩罚为辅”，根据合同履行情况，依据公平原则，本院酌情将违约金调整为以所欠租金为基数，日万分之五的标准计算至原告诉请的2019年4月3日，为2978元。关于物业管理费，因被告实际享受了整栋富年华大厦上的物业服务，虽原告不是直接自己向被告提供物业服务，但原告在整栋富年华大厦上支出了包括被告商铺在内的物业服务费，被告亦未提供证据证明其向任何主体支付过其所租商铺物业费，故应当依照其租赁的面积与整栋富年华大厦面积对比计算下其应缴纳的物业费19797元给原告，因未约定实际缴纳时间，故原告主张物业费欠缴下的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司与唐招辉于2014年12月29日签订《租赁合同》于2019年4月3日解除；二、限唐招辉于本判决生效之日起十日内支付湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司租金及违约金共计73052元；三、限唐招辉于本判决生效之日起十日内支付湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司物业管理费19797元；四、驳回湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3204元，减半收取1602元，由湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司负担602元，由唐招辉负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 德二〇一九年八月三十日书记员 陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。