广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初12757号原告（反诉被告）：张龙添，男，汉族，1977年9月3日出生，住址：广东省陆丰市。委托代理人：胡婷，广东宝先律师事务所律师。被告：张泓，男，苗族，1991年3月22日出生，住址：贵州省松桃苗族自治县。被告（反诉原告）：深圳市健客时代健身发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道盛龙路盛龙花园****楼604，统一社会信用代码：91440300MA5EM7702P。法定代表人：张泓。上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年7月10日公开开庭进行审理，原告的委托代理人胡婷、被告深圳市健客时代健身发展有限公司（以下称“健客时代公司”）的法定代表人张泓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告请求：1、判决解除原告与被告张泓签订的《商铺租赁合同书》；2、判决两被告支付原告租金人民币175,000元、水电费人民币8,982元及管理费人民币5,000元，共计人民币188,982元及利息暂计人民币34.25元（利息以人民币188,982元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%自起诉之日起计之付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告健客时代公司提出反诉请求：1、判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同书》；2、判决原告支付被告损失的装修费用包括：墙面粉刷、墙面漆、墙纸、防火墙、玻璃隔墙、厕所装修、浴室、舞蹈房、动感单车房、少儿培训教室、地板、地胶、中央空调安装、前台装修、电梯通道、两个办公室装修，共计人民币450,000元，健身器械、跑步机、动感单车等共计人民币200,000元，深圳市公安局保安分局消防监督管理大队行政处罚人民币5,000元，租房押金人民币70,000元，入场费人民币30,000元，2018年12月23日至2019年5月31日止原告私自封店造成直接损失人民币1,123,353元，共计人民币1,878,353元；3、本案诉讼费由原告承担。本案相关情况2017年8月23日，原告（甲方）与被告健客时代公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同书》，约定原告将深圳市宝安区西乡黄麻布（原簕竹角市场）现欢天喜地娱乐广场四层A铺位出租给乙方做健身房用，实际建筑面积1380平方米，租赁期限自2017年9月1日2022年8月30日止。2017年11月1日至2,022年8月1日乙方每月应交租金35,000元给原告，计租金日期从2017年11月1日起计。签订合同时乙方应缴纳合同保证金70000元，每月管理费1,000元。另外，双方在合同最后手写补充条款“合同三年后递增租金10%，乙方自行负责砌隔墙，水费按8元/立方，电费按1.5元/度，甲方提供水源和电源到乙方铺内，提供广告位，甲方提供主体消防”。当日，被告健客时代公司支付了70,000元押金。2017年11月14日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队作出深公宝（消）行罚[2017]15861号行政处罚决定书，称发现健客时代公司在装修，存在未进行消防设计备案的违法行为，给予健客时代公司罚款5,000元的决定。2017年11月17日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队作出深公宝（消）行罚[2017]5647号行政处罚决定书，称发现健客时代公司未整改，给予健客时代公司责令停止施工的处罚。原告主张被告自2018年10月起未支付租金、水电费及管理费，也未进行房屋移交手续。被告主张2018年10月支付了14,000元，并主张2018年12月20日原告停水停电并锁门，被告无法进入，被告的设备也无法搬走。截至2018年12月20日，被告欠付租金、管理费、水电费共计113,446元。2019年7月11日，承办法官到现场进行勘察，发现涉案房屋已经出租给案外人，案外人正在进行装修，此前的装修已经被拆除无法评估，被告的设备散落在现场，原告承认扣押设备，但主张因被告拒付租金及会员上门闹事导致原告经营受到阻扰故拒绝返还设备。法官在现场对双方进行调解，未成功。另查明，涉案房屋未办理报建手续。判决结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋未办理报建手续，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告收取的押金人民币70,000元应予返还。被告主张入场费30,000元因未提交相应的证据证明系原告收取，故对该笔费用的返还本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告于2018年12月20日将涉案房屋断水断电锁门，被告无法使用，故被告健客时代公司应向原告支付截至2018年12月20日前欠付的租金、管理费、水电费113,446元。原告主张应支付至2019年2月租金未提交相应的证据证明，本院不予采纳。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。张泓作为健客时代公司的自然人独资股东，未提交相应的证据证明其财产独立于健客时代公司的财产，应当对健客时代公司的债务承担连带责任。关于原告主张的装修费45万元。本院认为，被告承租涉案房屋时进行装修属实，因被告擅自将涉案房屋装修拆除出租给案外人导致涉案房屋的装修无法评定损失，结合被告承租的时间装修折旧后本院酌定装修现值为20万元。本案合同被认定为无效系因涉案房屋未办理报建手续，双方对此均存在过错责任，本院酌定原告向被告支付装修损失12万元。关于被告主张原告支付健身器械、跑步机、动感单车等设备20万元。本院认为，涉案设备的所有权人系被告，即便被告未按期缴纳租金，原告也无权扣留被告的设备，而且2018年10月20日，原告已经将涉案房屋停水停电并锁门，被告无法经营，也无法自行搬离设备，庭后承办法官进行现场勘察时仍然表示拒绝被告搬离设备，故原告应向被告支付设备款。关于设备款的具体金额，因被告未提交相应的证据证明涉案设备的价值，也未提交相应的证据证明购买涉案设备时的任何单据及支付凭证，本院酌定涉案设备价值为10万元。关于被告主张原告支付行政处罚5,000元。本院认为，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队作出的处罚均系对被告进行装修未进行消防设计备案的处罚，被告未提交相应的证据证明该处罚系原告的原因导致，故对该项诉求本院不予支持。关于被告主张原告支付会员卡损失1,123,353元。本院认为，该会员卡的费用系由被告预收取，现被告未提交相应的证据证明已经将会员未使用的余额退还给会员，故被告现要求原告支付该损失依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告张龙添与被告深圳市健客时代健身发展有限公司于2017年8月23日签订的《商铺租赁合同书》无效；二、被告深圳市健客时代健身发展有限公司、张泓于本判决生效之日起五日内向原告张龙添支付租金、管理费、水电费人民币113,446元；三、原告张龙添于本判决生效之日起五日内向被告深圳市健客时代健身发展有限公司返还押金人民币70,000元；四、原告张龙添于本判决生效之日起五日内向被告深圳市健客时代健身发展有限公司支付装修损失人民币120,000元；五、原告张龙添于本判决生效之日起五日内向被告深圳市健客时代健身发展有限公司支付设备款人民币100,000元；六、驳回原告张龙添的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市健客时代健身发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,040元，由原告张龙添承担816元，被告深圳市健客时代健身发展有限公司、张泓承担1,224元。反诉费10,852元，由原告张龙添承担1,675元，由被告深圳市健客时代健身发展有限公司、张泓承担9,177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。（本页无正文）审判员 王    娟二〇一九年八月五日书记员 廉东娜(兼)书记员 莫  莹  莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。