四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1180号 上诉人（原审被告）：四川锦沸房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇仁和街**。 法定代表人：杨安平，董事长。 委托诉讼代理人：贺江，四川维尊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王琼英，女，1970年1月29日出生，汉族，住四川省岳池县。 上诉人四川锦沸房地产开发有限公司（以下简称锦沸公司）因与被上诉人王琼英合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2019）川1622民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 锦沸公司上诉称，上诉人与被上诉人签订的《关于麻柳桥农贸市场负一楼门市、摊位退款协议书》未约定违约责任，一审判决上诉人承担违约金系认定事实错误，故请求撤销原判，改判上诉人不支付违约金；即便认定上诉人应承担违约金，一审判决的违约金标准也过高，考虑到上诉人违约时间较短，请求二审予以调整；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 王琼英辩称，上诉人明知案涉农贸市场修建违法仍以转让方式出售给被上诉人，并因其非法行为致使被上诉人所购门市、摊位被查封，给被上诉人造成重大经济损失。被上诉人不得以与上诉人签订退款协议，但上诉人仍未按约履行，应当支付被上诉人违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 王琼英向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年6月30日签订的《关于麻柳桥农贸市场负一楼门市、摊位退款协议书》；2.锦沸公司及时退付下欠的50%的购房款53,690元，并承担下欠款项25%的违约金12,172元，共计60,862元。一审庭审中，王琼英将第一项诉讼请求变更为依法确认双方于2018年6月30日签订的《关于麻柳桥农贸市场负一楼门市、摊位退款协议书》有效。 一审法院审理查明：2016年9月25日，王琼英与锦沸公司签订了《摊位使用权转让协议》，约定锦沸公司将其开发的岳池县九龙镇滨河东路东三路处麻柳桥农贸市场·锦宏国际商贸城负一楼74号摊位的使用权转让给王琼英，该摊位总房款107,380元，王琼英共缴纳了107,380元给锦沸公司，约定于2018年1月1日前交付摊位。2018年4月9日上午，岳池县麻柳桥综合市场负一楼业主代表张勇等十四户业主及其代理人邹福音与开发商代表杨安平、廖德明就退购房款事宜进行协商并形成协商记录。协商记录内容为“一、开发商承认，在2018年6月30日前，按业主购买摊位，商铺的实际支出价格退还50%，在2019年3月1日之前退清下欠的50%，在款项退清之前，业主保留要求开发商承担违约责任的权利。二、从2018年4月9日起，业主配合开发商搞各项宣传整改验收及出租工作，否则承担违约责任。三、在开发商退还50%购房款之日，业主与开发商签订退房款协议，从签订协议之日起，双方必须严格遵守各自的承诺，若有违反，承担法律责任，任何一方违约，均承担对方25%的违约责任。四、此次协商，是开发商与十四位业主的共同愿望（附退款人员名单），双方签字生效”。协商记录上由王琼英等二十九人及其代理人邹福音、开发商代表杨安平、廖德明签名和押名捺印。 2018年6月30日，王琼英（甲方）与锦沸公司（乙方）签订《关于麻柳桥农贸市场负一楼门市、摊位退款协议书》。该协议约定，乙方应于本协议签订日之后2年内，将根据《商铺/摊位使用权转让协议》所取得的麻柳桥农贸市场负一楼74号摊位的房款107,380元退还至甲方指定账户；乙方分两次将甲方的房款打到甲方指定的银行账户，分别为2018年6月30日前支付房款的50%共53,690元，2019年3月1日前支付剩余50%的房款共53,690元；甲方在签订本协议后将《商铺使用权转让协议》及收据原件转交给乙方保存，乙方在甲方所持复印件上加盖鲜章，所产生的债权债务由本协议约束，且乙方拥有该摊位/商铺的使用权；乙方退还前述费用给甲方或甲方指定账户后，甲乙双方根据《商铺使用权转让协议》形成的债务债权即全部清结，《商铺使用权转让协议》解除并停止履行，并且甲方给乙方开具收据；本协议自签订之日起生效。2018年7月4日，锦沸公司向王琼英指定银行账户转账53,690元。2019年4月11日，王琼英提起本案诉讼，要求判如所请。 一审法院认为，王琼英与锦沸公司签订的《关于麻柳桥农贸市场负一楼门市、摊位退款协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该退款协议合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行义务。锦沸公司未支付2019年3月1日前应当支付的房款53,690元，王琼英要求锦沸公司履行支付义务的诉讼请求，应予支持。王琼英要求锦沸公司承担下欠款项25%的违约金，提供的依据是协商记录，协商记录是开发商代表与王琼英等十四位业主协商达成的协议，但王琼英、锦沸公司在签订《关于麻柳桥农贸市场负一楼门市、摊位退款协议书》时，对违约责任进行了变更，《关于麻柳桥农贸市场负一楼门市、摊位退款协议书》中没有违约责任的约定，锦沸公司逾期付款，除给王琼英造成了利息损失外，王琼英没有提供证据证明还造成了其他损失。由于本案是房屋买卖合同纠纷，且锦沸公司辩称违约金不能超过王琼英损失的130%，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，支持王琼英的违约金从2019年3月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至付清之日止的诉讼请求，超出该部分的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院遂判决：一、锦沸公司向王琼英支付退还的购房款53,690元及违约金（违约金以53,690元为基数，从2019年3月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至付清之日止）；二、驳回王琼英的其他诉讼请求。上述金钱债务，义务人应于判决生效之日起十日内给付完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后在规定的履行期限最后一日起二年内向法院申请执行。案件受理费1,322元，减半收取661元，由锦沸公司负担（王琼英已垫付661元，在判决生效执行时由锦沸公司一并支付给王琼英）。 二审中，双方均未向本院提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《关于麻柳桥农贸市场负一楼门市、摊位退款协议书》中虽没有关于违约责任的约定，但是上诉人未按照协议约定的期限履行退款义务，其逾期付款的违约行为势必给被上诉人造成资金闲置损失。但因被上诉人未能举示证据证明其受损失的范围，一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，结合上诉人的辩称意见，判决上诉人自逾期付款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算资金占用利息至付清之日止，符合法律规定及本案实际情况，本院予以维持。上诉人认为其不应承担违约责任以及违约金标准过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人锦沸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人四川锦沸房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  陈萱 审判员  张波 二〇一九年八月二十日 法官助理朱亦强 书记员田玲