福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初2509号 原告：陈碧兰，女，1975年10月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：江梅英，福建知力律师事务所执业律师。 被告：福州宝龙源房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇后山村。 法定代表人：陈奋钗，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林璧，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄玉玲，福建名仕律师事务所执业律师。 原告陈碧兰与被告福州宝龙源房地产开发有限公司（以下简称宝龙源房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈碧兰的委托诉讼代理人江梅英、被告宝龙源房地产公司的委托诉讼代理人林璧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈碧兰向本院提出诉讼请求：1.判令宝龙源房地产公司向陈碧兰支付自2018年7月1日起按已付购房款2590000元的日万分之三计算的逾期交房违约金至商品房达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件,并将商品房实际交付给陈碧兰使用之日止（暂计至2019年3月8日为194250元）；2.本案诉讼费由宝龙源房地产公司承担。 事实和理由：陈碧兰与宝龙源房地产公司于2016年12月16日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），陈碧兰购买宝龙源房地产公司开发的位于福州市闽侯县XX住宅。该商品房总价为2590000元。合同第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；......。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：.....（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知达到之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定,商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产出的延期交房责任由出卖人承担。宝龙源房地产公司虽通知交房，但至今为止却无法出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件,且地下车库层高太低等，完全不符合房屋使用功能。该商品房仍未达到交付条件，陈碧兰有权拒绝交接。 宝龙源房地产公司辩称，一、宝龙源房地产公司不构成逾期交房，根据签订的《商品房买卖合同》第八条第三款约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期（交房）：3.遭遇政府限（断）电、水或因政府行政行为、政策法律变化及其它非甲方责任（如政府公告因创卫停止施工等）而造成施工延误或不能施工的”，宝龙源房地产公司有权据实予以延期。讼争房屋所属的宝龙源森邻龙泉山庄项目，总平图在2016年以前就已经确定，但是在2016年福建省住建厅会同相关部门制定了《关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施》（闽政办[2016]29号）要求“新建住宅小区室外地面±0.00标高低于城市防涝用地高程或当地历史最高洪水位的，其变配电站房、备用发电机用房、消控中心、开关站、环网室等10千伏公共网络干线节点设备应设置在地面一层及一层以上，并高于当地防涝用地高程”。上述规定出台后，宝龙源房地产公司需要将原总平图规划在地下室负一层的变配电站房变更规划至地面，因此，宝龙源房地产公司需要履行相关申请、公示等手续。宝龙源房地产公司自2018年4月10日起向尚建筑（福州）建筑工程设计有限公司通知变更设计图纸，同年4月18日向福州供电局申请调整配电房位置，9月25日向福州高新区规划建设局申请设计变更及延期验收，10月15日向福州高新区规划建设局申请建筑设计方案及配电房位置调整，至12月24日因福州宝龙源森邻龙泉山庄项目的建筑设计方案及部分退距偏差调整在相关部门网站上进行公示，前后历时258天。上述因政府行政行为、政策法律变化导致规划图纸变更，进而宝龙源房地产公司进行规划调整所花费的时间为258天，宝龙源房地产公司有权据实予以延期交房（暂计至2019年3月15日）。 二、即便宝龙源房地产公司所交付的房屋不符合第八条约定的交房条件，根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定“如果在约定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金”，宝龙源房地产公司应支付的违约金为1000元，陈碧兰应当同意按照合同约定接收房屋。宝龙源房地产公司已经于2018年9月通知陈碧兰交房，已经履行了相关的交房义务，陈碧兰以各种理由拒绝接收讼争房屋，陈碧兰已经构成违约，宝龙源房地产公司保留追究陈碧兰相关违约责任的权利。 三、陈碧兰主张的逾期交房违约金没有依据。宝龙源房地产公司系由于政府行为、政策法律调整导致规划图纸变更，进而宝龙源房地产公司有权据实延期交房（暂计至2019年3月15日），而且宝龙源房地产公司已经于2018年9月通知陈碧兰接收房屋，该情况属于《商品房买卖合同》第八条约定的特殊情况，《商品房买卖合同》第九条约定适用的前提是“除本合同第八条规定的特殊情况外”，因此前述第八条约定的特殊情况可以排除适用第九条逾期交房的违约责任。宝龙源房地产公司于2018年9月通知陈碧兰接收房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定“买受人无合理理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付”，陈碧兰拒绝接收房屋，已经违反前述约定，宝龙源房地产公司保留追究陈碧兰相关法律责任的权利。 本院经审理认定事实如下：2016年12月16日，陈碧兰与宝龙源房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定陈碧兰向宝龙源房地产公司购买其开发的位于福州市闽侯县XX住宅，该商品房总价为2590000元。合同第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；......如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）......（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。” 合同签订后，陈碧兰向宝龙源房地产公司支付购房款2590000元。2018年9月，宝龙源房地产公司通知陈碧兰办理交付手续，因陈碧兰认为房屋未达交付条件，房屋至今未交付。 另查明，2018年6月28日，讼争房屋所在项目经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。2019年6月3日，讼争房屋所在项目向闽侯县消防大队进行消防备案，备案凭证中记载的消防设施检测合格证明文件（检测报告号152220190529002），检测日期为2018年6月10日至2019年5月25日。 本院认为，陈碧兰与宝龙源房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同义务。陈碧兰已向宝龙源房地产公司支付全部购房款，宝龙源房地产公司应向陈碧兰交付符合条件的房屋。 关于讼争房屋交付条件，双方对于何时达到消防交付标准存在争议，陈碧兰主张讼争房屋于2019年6月3日经消防报备具备交付条件；宝龙源主张讼争房屋于2018年6月10日通过第三方检测消防验收合格具备交付条件。本院认为，虽然《商品房买卖合同》约定讼争房屋应经消防验收合格，但根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案讼争房屋不属于应当向相关行政机关申请消防验收的建设工程，故于2019年6月3日经消防备案后具备交付条件。同时，宝龙源房地产公司提交消防备案的消防设施检测报告检测日期为2018年6月10日至2019年5月25日，其主张于2018年6月10日已经具备消防交付条件，本院不予采纳。 关于宝龙源房地产公司应否承担逾期交房违约责任。宝龙源房地产公司主张因2016年2月公布的《关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施》（闽政办[2016]29号）的施行，导致变配电站房规划变更，属于合同约定延期交付情形。本院认为，该文件施行于合同签订前，宝龙源房地产公司应当知晓政策的变化，不属于合同约定可以延期交付的情形，其抗辩理由，本院不予采纳。故宝龙源房地产公司未按合同约定于2018年6月30日前向陈碧兰交付符合交房条件的房屋，应当承担逾期交付违约责任。 关于逾期交房违约金的计算。陈碧兰主张宝龙源房地产公司以购房款为基数，按每日万分之三的标准，支付自2018年7月1日至讼争房屋符合合同约定交付条件，并实际交付之日止的违约金。本院认为，讼争房屋于2019年6月3日消防备案后即具备交付条件，且庭审中陈碧兰已经知晓消防备案情况，故违约金应以购房款为基数，按每日万分之三的标准，自逾期之日（即2018年7月1日起计算至2019年6月3日）止共计262626元（2590000元×0.03%×338天）,超出的部分，本院不予支持。宝龙源房地产公司辩称应按合同第八条第二款约定，向陈碧兰支付违约金1000元。本院认为，讼争房屋未达交付条件，陈碧兰有权按照合同第九条约定主张逾期交房违约金，该抗辩理由，本院不予采纳。宝龙源房地产公司辩称陈碧兰主张违约金过高，应予调整，但其未提交证据证明其主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州宝龙源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈碧兰支付逾期交房违约金262626元。 二、驳回陈碧兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4185元，减半收取计2092.5元，由福州宝龙源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈菁菁 二〇一九年八月十六日 法官助理邱胜利 书记员陈桦 附： 主要法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国消防法》第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。 前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。