北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初94341号原告：北京新狮瑞德商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼**1208。法定代表人：陈镇童，总经理。委托诉讼代理人：史卉子，北京大成律师事务所律师。被告：北京人仁科技有限公司，住所，住所地北京市朝阳区建国路**院****1808div>法定代表人：魏晋。委托诉讼代理人：王洁，北京市京师律师事务所律师。原告北京新狮瑞德商业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京人仁科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人史卉子，被告委托诉讼代理人王洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年1月签订的《商铺租赁合同》于2018年6月26日通知解除；2、被告向原告支付2018年4月1日至2018年6月26日的房屋租金238564元；3、被告向原告支付2017年1月、7月，2018年4月至6月的推广费8322元；4、被告向原告支付房屋装修管理费44021元；5、被告向原告支付2018年5月1日至2018年6月26日期间的物业管理费25536元；6、被告向原告支付2018年5月1日至2018年6月26日的电费64532.4元及逾期还款利息，以64532.4元为基数，按照年利率24%标准，自2018年9月11日计算至实际还清之日止；7、被告向原告支付原告未恢复房屋原状、拆除装修所支出的围挡费4524元；8、被告向原告支付自2018年6月27日起至2018年7月13日即被告实际交还房屋之日止的商铺使用费47158.4元、物业费7296元，并赔偿违约金133152元；9、被告支付违约金83220元；10、被告向原告补交免租装修期租金624152元；11、被告赔偿原告2018年7月14日至2018年8月4日期间房屋空置费58254元；12、被告赔偿原告律师费5万元；13、被告就诉讼请求第2、3、5项赔偿逾期付款违约金，按年利率24%标准，自2018年5月21日计算至实际支付之日。事实和理由：2016年1月，被告就承租北京市朝阳区南三里屯路x楼“见境TRENDS”x层x-x号商铺与原告签订了《商铺租赁合同》，约定，起租日为2016年2月1日，计租日为2016年10月1日，免租装修期为2016年2月1日至2016年9月30日，被告应按照保底租金（83220元／月）与浮动租金（乙方税前营业额的12%）取高者向原告支付租金，被告应缴纳租金的时限为租金到期日的10日之前（每月1号计算租期，上月20号即应缴纳）。此外，根据租赁合同第五条约定，推广费、物业管理费、装修管理费、水电费等均应由被告承担。后，原告依约向被告交付了商铺，被告于2016年2月1日入驻。自2018年3月20日起，虽经原告多次催告，但被告迟迟未缴纳2018年4月租金。至2018年6月26日，被告拖欠支付租金、管理费及其他费用已超过三个月。2018年6月26日，原告向被告送达了《解除合同通知书》。2018年7月13日，被告同意解约，向原告交还了该商铺，并承诺负担装修拆除费用。为此，原告支出了恢复商铺原状、拆除装修的围挡费。综上，被告拒不支付租金等各项费用的行为，严重违反租赁合同的约定，已构成根本违约，致使租赁合同提前解除，为维护合法权益，原告提起诉讼，请法院依法判决。被告辩称：涉案商铺是由原告作为二房东转租给被告，大房东系北京通盈房地产开发有限公司（以下简称通盈房地产公司），被告在签署租赁合同时通盈房地产公司并未取得涉案房屋产权证。被告接收商铺后，由于整栋大厦仍在施工当中，导致无法进场装修施工，办理营业执照注册也因地址原因迟迟未能办理。被告曾多次要求原告协调通盈房地产公司办理相关事宜，一直拖延。直到2016年3月24日通盈房地产公司才允许被告入场装修施工。通盈房地产公司于2016年4月7日才正式获得房屋产权证，2016年5月6日才给被告出具地址证明，才能开始办理了营业执照登记。被告租赁商铺后多次要求原告协助办理消防验收事宜，原告及通盈房地产公司迟迟不配合办理，主要原因都是在于通盈房地产公司产权证存在问题以及消防相关材料无法正常审批，影响被告正常开业。被告租赁期间多次对厨房烟道及空调管道进行维修，也是因为原告不履行出租人的维修义务。商铺存在盗窃事件也不管不顾，物业公司违规收取电费等。被告于2018年4月开始未支付原告租金，主要原因是原告不履行出租人义务；2018年6月26日，原告口头告知解除租赁合同，要求被告限期搬离。双方经过洽谈，达成口头协议解除租赁合同，被告搬离商铺。被告支付履约保证金306306元冲抵欠付租金及相关管理费用，室内装修设施由被告自行拆除，施工队由原告提供，被告承担费用。故双方属于协商解除租赁关系，即使法院认定原告单方解除租赁合同，而原告作为出租方未能履行出租义务，同时也未能给予被告解除合同导致搬家的合理期限，应当承担主要过错责任；租赁合同存在大量的格式条款。签署合同时原告并未明确向被告阐述存在各项费用，在合同履行过程中也不曾发生有装修管理费。其主张的违约金及各项损失的条款约定，明显存在权利义务不对等的情况，按照公平原则不应当适用这些格式条款所约定的高额违约金和各项经济损失；租赁合同的解除没有给原告造成实际损失。原告与北京喆喆餐饮管理有限公司签署的新的商铺租赁合同，明确约定了租期自2018年8月5日至2020年9月22日，租金为每月92340元，月租金远高于原、被告的同期租金83220元。合同约定的计租日从20l8年9月21日开始，对于原告并未造成实际损失，即使是造成装修免租期租金损失也不能按照8个月计算，因为装修免租期的租金损失应当根据租赁合同的延续情况确定。另外被告支付合同履约保证金306306元可以弥补拖欠的3个月租金及管理费和电费等；租赁保证金在合同签署后，按照合同约定转化为合同履约保证金，从其性质来看履约保证金不具有定金和罚金性质可以没收，作用是可以进行弥补和冲抵作用；原告主张的商铺使用费、物业费及逾期交还违约金、解约违约金、免租期租金、空置期损失、律师费、逾期付款违约金中有部分违约责任存在重复主张，违约金及损失主张过分高于正常损失。请求依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理查明：被告名称于2018年11月12日由“北京百珍荟餐饮管理有限责任公司”变更为现名称。2016年1月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将北京市朝阳区南三里屯x号楼“见境TRENDS”x层x-x号商铺出租给乙方使用，商铺使用面积171平方米。商铺只供乙方以Parisdélices百珍巴黎商号/名称经营Parisdélices品牌；租赁期限自2016年2月1日至2020年9月22日，起租日2016年2月1日，计租日2016年10月1日；乙方按保底租金与浮动租金两者取其高方式向甲方交纳租金。租赁期限内，乙方每月保底租金如下：第一年（2016年11月1日至2016年11月30日）每月租金78019元；第二年（2016年12月1日至2017年11月30日）每月租金78019元；第三年（2017年12月1日至2018年11月30日）每月租金83220元……；乙方租金支付方式为一个月为一期支付，上述租金不包括乙方需交付之推广费、物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话、网络、空调加时费等）；乙方应自起租日开始按照本合同的约定承担商铺租金，除首期保底租金于起租日前10日支付外，每期保底租金须于10个工作日之前提前支付；租赁保证金：乙方租赁保证金数额相当于租期内最高限额保底租金与物业管理费之和的三倍即306306元，乙方开业后，该租赁保证金全部转为合同履约保证金；自计租日起，乙方应交纳物业管理费。物业管理费按商品使用面积计算，标准为每月每平方米80元。物业管理费于每期预付保底租金时一并支付，不足一月物业管理费以乙方在该月实际租赁天数计算；乙方在免租期内应付装修押金5000元，乙方装修完毕经甲方验收无异议后，甲方应在90天之内向乙方返还装修押金。免租装修期内，乙方应交纳的装修管理费按（商铺使用面积×免租装修期月数×装修管理费标准）计算得出，装修管理费（含垃圾处理费）的标准为40元/月/平方米。不足一月装修管理费以乙方在该月实际租赁的天数计算；推广费：自计租日起，乙方应交纳推广费。推广费按该商铺使用面积计算，标准为每月每平方米10元，推广费于每期预付保底租金时一并支付，不足一月以乙方在该月实际租赁天数计算；乙方需自行负担与商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费、宽带费及其他费用。本款所述费用的支付方式、标准和时间，以甲方或甲方委托的物业管理公司的书面通知或相关规定为准。乙方需在收到该等记录表或账单后7个工作日内支付所有因使用商铺而产生的水、电、燃气、电话费用及其他费用；该商铺交付日起为2016年2月1日之前，乙方应当按照本合同约定的交付标准验收并接收该商铺，双方交付验收商铺时，应当签署一份交接凭据；乙方的免租装修期自2016年2月1日起至2016年9月30日，免租装修期不因任何原因延长。双方确认，甲方提供的免租装修期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的保底租金标准向甲方补交该期间的全部租金；如甲方或乙方依据合同或法律法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在甲方发出交还通知之日起不超过20日内交还该商铺；合同结束（无论基于任何原因），乙方应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态。如无需恢复成交付时的状态，双方将对交付标准另行约定；如该商铺交还时之状态不符合前款规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状态符合前项规定，由此产生的一切费用和开支由乙方负担；乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的保底租金标准交付逾期期间的该商铺使用费、物业管理费等各项费用外，每逾期一日，乙方还应按照保底日租金3倍的标准向甲方支付违约金。直至乙方交还该商铺或甲方收回该商铺。违约金不足以赔偿甲方造成的损失的，就不足部分，乙方仍应赔偿；乙方违约责任：在租赁期限内，乙方逾期交付租金和／或管理费和／或推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付违约金；在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、燃气、空调、违约金及其他费用，每逾期一天，应按上述费用的5‰支付违约金；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，乙方应按本合同约定未履行租赁期间月平均保底租金总额的1倍向甲方支付违约金，履约保证金不予退还，若违约金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，租赁保证金不予退还，同时乙方应按本合同约定当月保底租金总额的1倍甲方支付违约金，甲方遭受损失的，乙方还应予以赔偿：违约情况包括拖欠支付租金、管理费及其他费用达到30日；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括合理的律师费）均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。审理中，被告认为上述合同中包括大量加重被告义务的格式条款，该类条款应属无效。原告不认可存在格式条款。2016年1月28日，双方签署《设备、设施移交记录》，原告将房屋交付被告，被告交付租赁保证金306306元并开展经营。被告称因租赁房屋所在的通盈中心大厦整体装修，导致被告实际于2016年3月24日才入场装修，且原告不配合提供产权证，不配合办理消防事宜，故原告存在违约。被告不予认可，称原告从未提出违约及协助问题。被告提交房屋所有权证，所载产权登记日期为2016年4月7日。被告又称，在《商铺租赁合同》履行过程中，原告未履行维修义务，未及时对烟道、空调、燃气管道、通风管道进行维修，被告提交施工合同等予以佐证，但被告未能就维修事项通知及原告拒绝维修事实提供证据。双方确认《商铺租赁合同》自2018年6月26日解除。对于解除原因，原告主张系因被告拖欠租金及物业管理费构成根本违约，原告依约通知解除，并提交给被告法定代表人魏晋邮件、解除合同通知书。被告称未收到上述通知，认为属于双方协商解除。2018年7月13日，被告法定代表人魏晋出具说明，表示租赁场所内已无被告物品，同意原告拆除租赁场地内的装修并承担拆除费用。被告称因原告阻止其拆除装修且在租赁场地外加装围挡，导致被告直至7月中旬才将装修拆除完毕。原告称围挡是7月27日才设立的，从未阻止被告拆装装修。审理中，被告认可未向原告支付下列款项：1、2018年4月1日至2018年6月26日期间房屋租金238564元、2018年5月1日至2018年6月26日期间物业管理费25536元。被告主张双方协商解除《商铺租赁合同》，原告同意以履约保证金冲抵所欠租金，免除被告物业管理费的给付义务，但被告未能就此提供相应证据。2、2017年1月、7月和2018年4月至6月推广费8322元。原告提交微信公众号照片和楼梯指示牌照片证明已为被告进行了线上和线下推广宣传，但未能就对应欠付月份的推广情况举证。被告不予认可，称原告未在诉争月份提供广告推广服务。3、装修管理费44021元。被告认为该项费用并未发生，原告称管理费对价包括联系大房东、垃圾清运、方案审批等，被告认可垃圾清运由原告完成；被告还主张原告未在免租期内主张超过诉讼时效。原告认为根据合同约定被告应当在免租期内支付管理费，约定的免租期自2016年2月1日至2016年9月30日，原告起诉于2018年9月11日起诉，并未超过诉讼时效。4、部分电费。原告提交缴费单2张、催缴函证明被告拖欠电费64532.4元，提交电表照片、物业公司关于互感器用途和电费情况的说明，该说明就电费欠费期间和计算方法进行了说明。被告均不予认可，坚持认为电费计算方法有误。另查，原告与北京喆喆餐饮管理有限公司于2018年7月25日签订房屋租赁合同，约定租期自2018年8月5日至2020年9月22日，计租期自2018年9月21日开始，初始年月租金92340元。被告据此认为原告未发生空置损失，并认为原告主张的各项违约金数额过高。另，原告提交委托代理合同、律师费发票，欲证明因诉讼发生律师费5万元，并解释称委托代理合同约定代理事项包括本案在内的两个案件，因另案标的小，故在本案中主张全部5万元。被告称上述费用不属于合理损失，不同意赔偿。本案的财产保全情况。本院根据原告的财产保全申请作出（2018）京0105民初94341号民事裁定书，裁定查封、冻结被告名下价值1333106.69的财产。实际执行中冻结了被告名下招商银行股份有限公司北京工体支行110922743210103账户内的存款，冻结期限至2019年10月28日（具体查封情况详见卷宗）。本院认为：双方均认可《商铺租赁合同》自2018年6月26日解除，本院予以确认。根据审理查明的情况，被告未依约支付租金及物业管理费，构成根本违约，是合同解除的原因，应承担违约责任。被告虽称原告存在在先违约，未履行维修义务，但被告未能就此提供充分证据，本院对此意见不予采信。被告未能就存在协议解除的租金冲抵及物业费免除提供证据，故原告要求被告支付相应期间（含解除后占用期间）租金和物业管理费的诉讼请求本院予以支持。原告已自行调整降低逾期支付租金及物业费的违约金标准，该项请求符合法律和合同约定，应予支持。双方对装修期管理费有明确约定，原告已履行了相应义务，被告应支付相应费用。被告关于原告此项请求超过诉讼时效的意见缺乏法律和事实依据，不应采信。原告未能就其主张期间存在广告推广行为提供证据，故不应取得对价，该项请求及相应违约金本院不予支持。原告已就电费数额提供了证据并进行了合理解释，被告虽不认可原告解释，但未能就欠费数额提供反证，该项请求本院予以支持。本案电费纠纷部分起因系因为原告此前收费计算方式存在错误导致，原告未能举证已经及时就此向被告进行解释，原告对此负有一定过错，故原告要求被告赔偿利息损失，本院不予支持。原告主张的围挡费不属于履行合同必须支付的费用，且根据原告陈述围挡系为自身利益设置，故亦应由原告自行负担。因被告构成根本违约，导致合同解除，故原告要求被告赔偿免装修期租金损失及一个月违约金符合合同约定，应予支持。考虑违约金系预定的损害赔偿，而原告已自行将房屋出租止损，故空置损失本院不再支持。被告虽未在合同解除后立即交还租赁场地，但考虑到被告履行拆除义务需要相应合理期间，在该期间对租赁场地的占用不应承担违约责任，故原告要求被告按照逾期交还商铺的违约条款承担违约金赔偿责任，本院不予支持。原告要求被告赔偿律师费符合合同约定，但其提供的证据显示所主张律师费并非全部为本案发生，故赔偿数额本院酌定为25000元。另，被告已经预交履约保证金306306元，根据合同约定，如被告违约原告有权不返还上述费用，故该约定本质上具有违约金条款性质，考虑到原告的实际损失已经予以弥补，本院对被告关于以履约保证金冲抵租金的意见予以采纳，该保证金依次冲抵欠付租金238564元、物业管理费25536元、部分装修管理费42206元，逾期支付租金、物业管理费的违约金亦计算至本判决生效之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告北京新狮瑞德商业管理有限公司与被告北京人仁科技有限公司于2016年1月签订的《商铺租赁合同》自2018年6月26日解除；二、被告北京人仁科技有限公司于判决生效后七日内支付原告北京新狮瑞德商业管理有限公司装修管理费一千八百一十五元；三、被告北京人仁科技有限公司于判决生效后七日内支付原告北京新狮瑞德商业管理有限公司电费六万四千五百三十二元四角；四、被告北京人仁科技有限公司于判决生效后七日内支付原告北京新狮瑞德商业管理有限公司2018年6月27日起至2018年7月13日期间商铺使用费四万七千一百五十八元四角、物业费七千二百九十六元；五、被告北京人仁科技有限公司于判决生效后七日内支付原告北京新狮瑞德商业管理有限公司违约金八万三千二百二十元；六、被告北京人仁科技有限公司于判决生效后七日内支付原告北京新狮瑞德商业管理有限公司免租装修期租金六十二万四千一百五十二元；七、被告北京人仁科技有限公司于判决生效后七日内支付原告北京新狮瑞德商业管理有限公司律师费二万五千元；八、被告北京人仁科技有限公司于判决生效后七日内支付原告北京新狮瑞德商业管理有限公司逾期支付租金、物业管理费违约金，以二十六万四千一百元为基数，按年利率24%标准，自2018年5月21日计算至本判决生效之日；九、驳回原告北京新狮瑞德商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17877元，由原告北京新狮瑞德商业管理有限公司负担2161元（已交纳），被告北京人仁科技有限公司负担15716元（于本判决生效后七日内支付至本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 矫 辰审判员 王有成审判员 窦京京二〇一九年八月十五日书记员 彭佳妤