山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民初48号 原告（执行案外人）：姜凯，男，1987年8月1日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：姜荣志（姜凯之父），住新泰市。 委托诉讼代理人：李天坤，山东慧当律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李淑霞，女，1973年10月15日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：赵芳泉，山东纵观律师事务所律师。 第三人（被执行人）：山东新泰辰晖置业投资有限公司，住所地新泰市青龙路辰晖大厦**。 法定代表人：于忠富，该公司经理。 第三人（被执行人）：赵军，男，1967年7月18日出生，汉族，住新泰市。 第三人（被执行人）：杨丽丽，女，1978年3月27日出生，汉族，住新泰市。 第三人（被执行人）：山东新泰公信置业有限公司，住所地新泰市金斗路**。 法定代表人：徐志香，该公司执行董事兼经理。 第三人（被执行人）：高明军，男，1970年1月20日出生，汉族，住新泰市。 原告姜凯与被告李淑霞、第三人山东新泰辰晖置业投资有限公司（以下简称辰晖置业公司）、赵军、杨丽丽、山东新泰公信置业有限公司（以下简称公信置业公司）、高明军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原告姜凯及其委托诉讼代理人姜荣志、李天坤，被告李淑霞的委托诉讼代理人赵芳泉到庭参加诉讼。第三人辰晖置业公司、赵军、杨丽丽、公信置业公司、高明军经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 姜凯向本院提出诉讼请求：1.撤销泰安市中级人民法院（2014）泰立保字第2号民事裁定，解除对新泰市沁园春小区×号楼×单元×室（价值563300元）的查封措施，停止执行，将房屋归还原告所有；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：姜凯于2013年2月7日从辰晖置业公司购买楼房一套，所购买楼房为新泰市沁园春小区×号楼×单元×室，并已付全部购房款。李淑霞因与第三人民间借贷纠纷一案，查封了姜凯购买的该栋楼房。姜凯依法向泰安中院提起执行异议，泰安中院作出（2018）鲁09执异57号执行裁定，驳回了姜凯的申请。为维护姜凯的合法权益提起诉讼，请依法支持姜凯的诉讼请求。 李淑霞辩称，1.姜凯的起诉应在执行裁定书送达之日起15日内向法院提起。姜凯在2018年5月16日就已经签收裁定书，其起诉已经超过法定期限，请求法院依法驳回诉求。2.法院的执行措施正确合法，姜凯现有证据不能有效证明购房款已经支付。姜凯应当提交购房发票、转入房地产公司账户的转账记录等予以证实。姜凯向法院提交转入与本案无关的其他人名下的款项作为房款支付的证据，不符合法律规定也不符合交易习惯和常理，且转账时间与合同签订时间也相当不一致，不能证实购房款的支付。3.根据房管部门的规定，在向房地产开发公司购买房产时，一般为交完首付款就要到房管部门办理房产预告登记手续。姜凯在声称已交纳全部购房款的情况下，却没有在房管部门登记备案，此期间长达一年之久，姜凯具有重大过错。根据物权法第二十条规定，办理预告登记是为了保障购房者将来实现物权。姜凯既没有为涉案房产办理预告登记，也没有其他证据证明是属于非自身原因未办理登记，因此对涉案房产并不当然享有物权期待权。其享有的民事权利不足以排除法院执行。4.姜凯的证据不能证实在法院查封时就已经合法占有该房产。沁园春二期的建设工程许可证上登记的开工日期是2012年10月10日，计划竣工是在2014年12月10日。姜凯签订合同时工程刚刚开工，在法院查封前工程也还没有完工，亦没有通水电，不具备居住条件，根本不存在人民法院查封之前姜凯就占有了该房屋。 辰晖置业公司、赵军、杨丽丽、公信置业公司、高明军未到庭，亦未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 姜凯提交如下证据：1.商品房买卖合同原件一份，证明姜凯与辰晖置业公司签订买卖合同的时间为2013年2月7日及房款数额；2.辰晖置业公司收据原件一份，证明姜凯于2013年2月7日之前已经支付全部购房款683300元；3.姜荣志工商银行2011年2月18日个人业务凭证复印件一份、交易凭条照片一份、2011年9月20日交易明细原件一份、2013年1月10日工商银行个人业务凭证照片一份、明细原件一份、个人业务凭证复印件一份，证明通过姜荣志账户支付购房款383800元；4.李翡中国工商银行业务凭证复印件一份、个人业务凭证照片一份，证明2013年1月11日支付购房款20万元；5.姜凯中国工商银行个人业务凭证复印件一份、个人业务凭证照片一份、交易明细原件一份，证明2013年1月12日支付购房款10万元；6.结婚证原件两份、常住人口登记卡索引表原件一份、常住人口登记卡原件一份、新泰市翟镇崖头村委会出具的证明原件一份，证明姜凯与李翡系夫妻关系，姜凯系陈凤英和姜荣志之子。7.沁园春小区5号楼业主档案复印件一份共五页（复印件加盖新泰市辰晖物业服务有限公司红色公章）、物业收费单据原件五张、新泰市辰晖物业服务有限公司出具的证明一份，证明涉案房屋已于2015年11月9日交付姜凯使用；8.泰山区人民法院（2016）鲁0902民初122号判决书复印件一份，证明辰晖置业公司通过高明岩名下的账号收取房款；9.不动产登记交易信息结果证明两份，证明姜凯、李翡两人名下没有房产登记信息，姜凯所购涉案房屋系首套房。 李淑霞质证称，1.对证据1购房合同的真实性及证明目的有异议，该合同是姜凯与第三人为阻碍执行，恶意串通伪造的证据。根据合同第六条约定，合同的付款期限为合同签订生效后三日内一次性付清房款，姜凯提交的付款证据与该合同的约定不相符。2.对证据2收款收条的质证意见同证据一。另外，根据姜凯提交的其他付款证据，均与该收据的内容不一致。该收据记载的时间与合同签订的时间为同一天即2013年2月7日，说明姜凯于签合同当日即付清了全部购房款，但根据姜凯提交的其他证据证实的内容与该收据不一致。3.对证据3个人银行业务凭证，该业务发生的时间是2011年2月18日，与合同签订时间不一致，早于合同签订时间两年之久。在双方未达成购房合意之前，不可能提前两年交付购房款，并且收付款人均与本案没有关系，是案外人。对2014年2月18日照片真实性有异议，应当提供原件进行对照，并且该15万元的收款人与本案当事人及第三人均没有关系，与购房交款时间约定不一致，不能证明与购房款有关。2011年9月20日注明高明岩的账户，银行流水发生额15万元，早于合同签订日期一年半之久。以上所有的交易记录均与购房合同及收款收据约定的时间不一致，不能证明是交付的购房款。4.对证据四、五不再详细质证。5.对证据6无异议。6.对证据7的真实性有异议，其出具单位是辰晖物业有限公司，与本案第三人辰晖置业公司有利害关系，相关证据不能证明姜凯对执行标的拥有合法的权利。7.对证据8的真实性没有异议，但该判决书证实的内容与本案事实不是同类事实，不具有可比性。8.对证据9真实性没有异议，但与本案执行标的是否属于姜凯没有关联。 本院对姜凯提交证据的真实性予以确认。 为核实有关情况，本院调取了（2018）鲁09执异57号执行裁定书及送达该执行裁定书的法院专递邮件详情单。姜凯、李淑霞均质证称，对真实性无异议。本院对以上证据的真实性予以确认。 本院经审理查明： 2013年2月7日，辰晖置业公司与姜凯签订《商品房买卖合同》，约定姜凯购买辰晖置业公司开发的沁园春二期第5幢1单元2003号房，建筑面积共133.88平方米，单价每平方米4207.5元，总价款为583300元，付款方式及期限为买受人于合同签订生效后3日内一次性付清全款。《商品房买卖合同》还就面积差异处理、交付期限、规划设计变更、房屋交付、产权登记、违约责任等内容进行了约定。同日，双方还签订了装饰设备标准、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、补充协议等附件。2013年2月7日，辰晖置业公司出具收据一份，载明：“交款单位姜凯，人民币（大写）陆拾捌万叁仟叁佰元整，￥683300，收款事由沁园春5-1-2003号，预收储藏室2万/个，预定车位10万/个。”该收据上加盖辰晖置业公司财务专用章。 姜荣志工商银行账户16×××75于2011年2月18日向高明岩账户62×××55汇款15万元；工商银行账户62×××65（该账户与2013年1月10日汇款8.33万元中姜荣志的账户一致）于2011年9月20日向62×××55（该账户与2011年2月18日汇款15万元中高明岩的账户一致）转账15万元；姜荣志工商银行账户62×××65于2013年1月10日向高明岩账户62×××26汇款8.33万元；李翡工商银行账户16×××21于2013年1月11日向高明岩账户62×××26汇款20万元；姜凯工商银行账户62×××62于2013年1月12日向高明岩账户62×××26汇款10万元。以上姜荣志、李翡、姜凯账户共向高明岩账户汇款68.33万元。 姜荣志、陈风英系夫妻关系，姜凯系姜荣志、陈风英之子，姜凯、李翡系夫妻关系。泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初122号民事判决书“本院认为”部分载明：高明岩为第三人（即辰晖置业公司）处工作人员，其银行账户作为第三人部分收款账户之用，第三人认可原告关宇通过高明岩账户已经支付了原告关宇与第三人2012年12月29日签订商品房买卖合同中约定的购房款。 落款日期为2019年2月23日、加盖有新泰市不动产登记交易信息查询专用章的不动产登记交易信息查询结果证明载明：没有查询到姜凯的不动产相关信息。落款日期为2019年3月11日、加盖有新泰市不动产登记交易信息查询专用章的不动产登记交易信息查询结果证明载明：没有查询到李翡的不动产相关信息。 本院于2014年1月2日查封了辰晖置业公司名下位于新泰市产，并于2015年12月14日进行了续封。在本院执行申请执行人李淑霞与被执行人赵军、杨丽丽、高明军、公信置业公司、辰晖置业公司民间借贷纠纷一案中，姜凯提出书面异议，请求解除对辰晖置业公司名下位于新泰市产的查封。本院于2018年5月10日作出（2018）鲁09执异57号执行裁定，驳回姜凯的异议请求。姜凯在执行异议阶段的委托诉讼代理人史新生于2018年5月16日签收该执行裁定书。史新生于2018年5月30日向本院邮寄落款日期为2018年5月28日的执行异议之诉起诉状。后姜凯又向本院提交落款日期为2019年2月20日的执行异议之诉起诉状。本院对本案于2019年2月20日立案。 本院认为： 首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”就本案而言，本院于2018年5月10日作出（2018）鲁09执异57号执行裁定，驳回姜凯的异议请求。姜凯在执行异议阶段的委托诉讼代理人史新生于2018年5月16日签收该执行裁定书。史新生于2018年5月30日向本院邮寄落款日期为2018年5月28日的执行异议之诉起诉状，后姜凯又向本院提交落款日期为2019年2月20日的执行异议之诉起诉状。根据以上情况，本案立案时间虽为2019年2月20日，但起诉状已在法定期限内向本院提交。故对李淑霞关于本案起诉已超法定期限的主张，本院不予支持。 其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据以上规定，案外人执行异议之诉的诉讼请求一般包括两项：1.不得执行相关执行标的；2.对执行标的确认权利。除该两项诉讼请求之外的其他诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围。故对姜凯关于撤销本院（2014）泰立保字第2号民事裁定、解除对涉案房屋的查封、归还涉案房屋的诉讼请求，本院不予审查。 再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”就本案而言，第一，姜凯与辰晖置业公司于2013年2月7日签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。同时，本院于2014年1月2日查封了涉案房产。以上情况表明，姜凯与辰晖置业公司签订《商品房买卖合同》的时间早于本院查封涉案房产的时间。李淑霞虽主张该《商品房买卖合同》系伪造的证据，但并未提交证据予以证实。对李淑霞的该主张，本院不予支持。第二，姜凯提交的不动产登记交易信息查询结果证明显示，分别截止至2019年2月23日、2019年3月11日，姜凯、李翡名下没有不动产相关信息；且姜凯购买的涉案商品房系住宅。该情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。第三，姜凯提交的证据显示，姜荣志、李翡、姜凯账户累计向高明岩账户汇款合计68.33万元。姜荣志系姜凯之父、李翡系姜凯之妻，姜凯主张该三人的汇款均系购房款，符合常理与日常经验法则，本院对姜凯的该主张予以支持。同时，高明岩为辰晖置业公司工作人员，其银行账户作为辰晖置业公司部分收款账户之用。故前述68.33万元应作为姜凯向辰晖置业公司支付的购房款。另，根据《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价及建筑面积，经计算为563300元（4207.5元/平方米×133.88平方米），加上2013年2月7日辰晖置业公司出具的收据中载明的预售储藏室款（2万/个）、预定车位款（10万/个），以上合计683300元，与姜凯支付的购房款数额一致。以上情况表明，姜凯支付的价款已超过房屋总价款的50%。综上，姜凯对涉案房产的权利可以排除对涉案房产的强制执行，依法应停止对涉案房产的执行。姜凯关于停止执行涉案房产的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 最后，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一般而言，买受人从房地产开发企业处购买商品房，应经法定程序办理产权登记后，才能取得商品房的所有权。在房屋未办理产权登记手续时，姜凯尚未取得涉案房屋的所有权。故对姜凯关于涉案房屋归其所有的主张，本院不予支持。 综上，姜凯对涉案房产所享有的权利，可以排除对涉案房产的强制执行，依法应停止对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、在执行申请执行人李淑霞与被执行人赵军、杨丽丽、高明军、山东新泰公信置业有限公司、山东新泰辰晖置业投资有限公司民间借贷纠纷一案过程中，不得执行姜凯在山东新泰辰晖置业投资有限公司处购买的沁园春小区×号楼×单元×室的房产； 二、驳回姜凯关于沁园春小区×号楼×单元×室房产归其所有的诉讼请求。 案件受理费9433元，由李淑霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 本院（2018）鲁09执异57号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张立胜 审 判 员  毕经纶 人民陪审员  孙兆泉 二〇一九年八月十四日 书 记 员  李丹丹