山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2019）晋06民终419号上诉人（原审被告）：大同市阳光物业管理有限责任公司，住所地大同市城区友谊南街晨光花园**综合楼**。法定代表人：刘燕燕，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨文勋，男，1952年4月25日出生，汉族，党员，大同市阳光物业管理有限责任公司经理，现住朔州市经济开发区晨光花都**楼****。委托诉讼代理人：吴炳麟，山西宝翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朔州市晨光花都小区业主委员会,住所地朔州市经济开发区晨光花都小区。负责人：张秀英，职务主任。委托诉讼代理人：姚文涛,山西业盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘润芳,山西业盛律师事务所律师。上诉人大同市阳光物业管理有限责任公司（以下简称阳光物业公司）与被上诉人朔州市晨光花都小区业主委员会（以下简称晨光花都委员会）物业服务合同纠纷一案，不服朔城区人民法院（2018）晋0602民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人阳光物业公司之委托诉讼代理人杨文勋、吴炳麟，被上诉人晨光花都委员会之委托诉讼代理人姚文涛、刘润芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人晨光花都委员会的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定晨光花都小区业主委员会的成立符合法律规定，具备诉讼主体资格，属于认定事实错误。首先被上诉人晨光花都小区业主委员会筹备组的产生不合法，其没有提供业主代表系由业主直接推荐产生的证据。同时，筹备组成员中，并无任何的建设单位的代表。在参加业主大会时，对因故不能参加业主大会的业主，并非由被推荐的其他业主参加，而系被推举业主擅自委托的他人参加，显然违反了法律的规定，也侵犯了广大业主的合法权益。被上诉人晨光花都小区业主委员会提供的加盖公章的备案材料时间在先，而其向房产管理部门登记的时间在后，即登记成立是不合法的，应予撤销。再者，被上诉人提供的《解聘物业公司征求意见书》及《解聘物业公司意向书》业主签名不具有真实性，不能体现业主的真实意思表示，且内容不符合晨光花都的相关规定，而一审法院却依此为据错误认定案件事实，则对上诉人提供的《民意调查表》的证明效力不予确认，显然违背证据规则的。一审判决未对上诉人提出的前期签订之《物业管理委托协议》有仲裁管辖条款的书面异议进行单独审查并作出裁定，程序违法。晨光花都委员会答辩，同意一审判决。晨光花都委员会向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除双方之间的物业服务合同，解聘阳光物业公司的物业服务企业；2.退出物业服务区域、移交物业服务用房32间和相关设施；3.请求人民法院依法判令阳光物业公司将以下资料移交给朔州市晨光花都业主委员会：①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;③物业质量保修文件和物业使用说明文件;④物业管理所必需的其他资料，4.判令阳光物业公司书面报送其在小区服务期间的物业服务费用收支、公共收益使用情况和明细账目、所有相关财务原始凭证（详细材料见附页）。一审法院认定事实：2009年12月2日，大同市晨光建设有限责任公司将朔州市开发区晨光花都小区委托于大同市阳光物业管理有限责任公司实行物业管理，并签订《物业管理委托协议》。晨光花都小区位于朔州市开发区招远路，占地面积6.5万平方米，建筑面积16.5万平方米，总专有面积141715.2平方米。《物业管理委托协议》委托管理期限十年，自2010年1月1日起至2020年12月31日止。近年来，随着小区建设完成，业主不断入住（小区现有1178户业主），业主对于小区事务如何管理的需求不断增加，新的需求不断出现，建设单位选聘的物业服务企业与这种不断增加的业主需求之间存在差距。晨光花都小区业主认为,阳光物业服务企业在履行物业服务义务过程中存在严重的不作为，严重影响了业主正常的生活。2017年6月5日，朔州市晨光花都小区五名业主向朔州经济开发区街道办事处提出成立晨光花都小区业主大会筹备组的申请。街道办事处收到申请后，于2017年6月22日作出《关于同意成立晨光花都小区首届业主委员会筹备组的公告》。2017年8月6日，在朔州市开发区街道办、朔州市房产管理局的监督指导下，召开了晨光花都小区首届业主大会，并选举产生晨光花都小区业主委员会。2017年8月8日，晨光花都小区业主委员会向朔州市房管局递交《晨光花都小区业主委员备案申请书》。朔州市房产管理局于2017年8月15日下发朔房办字【2017】31号文件，同意予以备案。并将有关事项告知如下：“你会成立时间为2017年8月6日，任期三年；业主委员会成员如下：张秀英、王淑敏、谢涛、米龙飞、杜晓娇、郭建杰、姚斌、聂海燕、康孟艳、刘金凤、王永祥、曹利军、刘明立、王俊龙、王建华；主任：张秀英，副主任：王淑敏、谢涛、米龙飞、杜晓娇；你们业委会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，应当将印章样式报我局备案。”2017年8月17日，朔州市晨光花都小区业主委员会发出业委会(2017)字第1号文件《关于朔州市晨光花都业主委员会正式成立的通知》，并将该文件报朔州市住建局、开发区街道办、建设北路派出所，送晨光花都物业管理部。同日，晨光花都小区业主委员会作出业委会（2017）字第3号文件《关于大同市阳光物业管理有限责任公司朔州晨光花都管理服务部物业管理的整改要求》，并报朔州市住建局、开发区街道办，送晨光花都物业管理部，要求晨光花都物业管理服务部针对以下问题，拿出整改办法及具体措施：1.向业委会提供办公场所；2.详细说明小区内水、暖管道的现状和存在隐患；3.说明小区部分业主委托你部代办多年的房产证未能办理的原因及后续措施；4.立即停止缴纳电费与物业费捆绑的违法行为；5.即日起停止对小区公共区域内广告费的擅自租赁行为。2017年9月9日，晨光花都小区业主委员会向晨光花都物业管理服务部发出《通知》，认为服务部在物业管理工作上的严重失职和服务理念与广大业主严重背离。且针对业委会所提出的整改要求没有任何回应,不再要求大同阳光物业管理有限责任公司晨光花都管理服务部提供物业管理服务，并向业主委员会移交相关资料手续,搬离现有工作场所。并附有627户业主签字的《解聘物业公司征求意见书》及《解聘物业公司意向书》(诉讼过程中，又增加180户业主签字)。后晨光花都小区业主委员会代表业主于2018年4月1日与另一物业服务公司签订《物业服务合同》。晨光花都物业服务部拒绝搬出晨光花都小区。晨光花都物业委员会遂向法院提起诉讼。晨光花都物业服务部在提交答辩状期间，对管辖权提出异议。在管辖权异议被驳回后，2018年4月3日，大同市阳光物业管理有限责任公司以朔州市房产管理局为被告，朔州市晨光花都小区业主委员会为第三人，提起行政诉讼。认为朔州市房产管理局作出的朔房办字（2017）31号《关于晨光花都小区业主委员会备案》行为违反法律且程序违法，侵害了公司的经营权、财产权等合法权益，请求判令朔州市房产管理局撤销朔房办字（2017）31号《关于晨光花都小区业主委员会备案》。怀仁市人民法院作出（2018）晋0624行初8号行政裁定书，认为“大同市阳光物业管理有限责任公司与业主之间系物业服务合同关系，业主有权利通过公开公平公正的市场竞争机制，选择物业服务企业，晨光花都物业委员会能否继续进行物业管理，依法应按合同或约定履行，属民事法律范畴。本案晨光花都物业委员会对第三人的备案行为不会影响晨光花都物业服务部继续进行物业管理。晨光花都物业委员会亦不会因为晨光花都物业服务部的备案行为而直接受到权利侵害，晨光花都物业服务部对第三人的备案行为与晨光花都物业服务部无行政法上的利害关系。晨光花都物业服务部提起行政诉讼不符合上述法律规定。依法不具备原告主体资格”，故驳回大同市阳光物业管理有限责任公司的起诉。2018年10月9日，朔州市中级人民法院作出（2018）晋06行终21号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，大同市阳光物业管理有限责任公司之晨光花都物业服务部为朔州市晨光花都小区业主提供物业服务，双方已形成物业服务合同法律关系。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。本案朔州市晨光花都小区按照《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，召开业主大会并依法选举产生业主委员会。朔州市住房和城乡建设局对选举产生的晨光花都小区业主委员会进行备案，对其合法性进行确认。依据《物业管理条例》第十二条规定，晨光花都小区业主大会会议采用书面征求意见的形式，经晨光花都小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘物业服务企业。晨光花都小区解聘物业服务企业的程序合法;业主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序，作出解聘物业服务企业的决定后，晨光花都业主委员会请求解除物业服务合同,于法有据，应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十六条第一款第四项、第二款、第八十一条、第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第三条，第十一条第四项、第十二条第三款、第四款，第二十九条、第三十八条规定，判决：一、朔州市晨光花都业主委员会请求解除与大同市阳光物业管理有限责任公司的物业服务合同关系有效。二、大同市阳光物业管理有限责任公司之晨光花都物业服务部于本判决生效后十五日内退出朔州市晨光花都小区物业服务区域、移交物业管理用房和相关设施。三、大同市阳光物业管理有限责任公司之晨光花都物业服务部于判决生效后十五日内向朔州市晨光花都小区业主委员会移交以下资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料。四、驳回晨光花都物业委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由大同市阳光物业管理有限公司负担。本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.被上诉人晨光花都小区业主委员会是否具备诉讼主体资格。2.原判解除与上诉人阳光物业公司的物业服务合同是否适当。3.一审审判程序是否合法。焦点一、上诉人阳光物业公司与朔州晨光花都小区前期已形成物业服务合同法律关系。原判依据双方在案证据认定朔州晨光花都小区于2017年8月经合法程序产生了业主委员会，并于2017年8月15日在朔州市房产管理局备案。上诉人阳光物业公司曾以朔州市房产管理局为被告，被上诉人晨光花都小区业主委员会为第三人，向怀仁市人民法院提起行政诉讼，为朔州市房产管理局作出的朔房办字（2017）31号《关于晨光花都小区业主委员会备案》行为违反法律且程序违法，请求判令朔州市房产管理局撤销该备案。该案业经两级法院裁定驳回其起诉。现上诉人阳光物业公司仍以与原审诉讼期间相同的理由提出否定被上诉人晨光花都委员会的诉讼主体资格，但并未提供充分的证据予以佐证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，其应对自己的事实主张承担不利的后果。故上诉人阳光物业公司就此所提之上诉理由，证据不足，本院不予支持。焦点二、《物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。被上诉人晨光花都委员会依法征求业主意见后决定解聘上诉人阳光物业公司的物业服务企业，并请求解除物业服务合同，原判对此认定并无不当。上诉人阳光物业公司就此所提之上诉理由，证据不足，于法无据，本院不予支持。焦点三、关于上诉人阳光物业公司提出对前期物业合同中约定仲裁协议条款书面异议是否应进行单独审查的问题。一审法院基于当事人双方在前期物业合同之后，签订并认可的《晨光花都商住小区物业管理服务合同及业主公约》之实际，根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。据此，原判对上诉人阳光物业公司提出的仲裁协议条款书面异议不予审查，于法有据，并无不当。故上诉人阳光物业公司以程序违法为由的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人阳光物业公司的上诉请求不能成立，予以驳回。原判适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人大同市阳光物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李      福审判员 殷莉审判员边艳桃 二〇一九年八月二十九日书记员 李      泽