福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2284号 原告：罗建梅，女，1958年4月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告：罗域杰，男，1982年10月1日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被告：薛志华，男，1983年3月23日出生，汉族，户籍所在地江西省南昌市进贤县，现住三明市梅列区。 原告罗建梅、罗域杰与被告薛志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日接受罗建梅、罗域杰要求诉前调解的申请，于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗建梅、罗域杰委托诉讼代理人张丽莉、被告薛志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗建梅、罗域杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令薛志华支付拖欠租金4800元（从2019年1月1日起暂计至2019年3月31日，其后租金计算至实际解除合同之日止）；3.判令薛志华支付违约金2700元；4.判令薛志华支付为实现本案债权所支出的律师代理费3000元；5.由薛志华承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年9月18日，罗建梅、罗域杰与薛志华签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方（罗建梅）将坐落于梅列区水榭新城3幢19号、面积35.7㎡商铺租赁给乙方（薛志华）使用，租金按900元/月计收，每月5日前支付本月租金，乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋店面，押金不退。双方所订合同，不论甲乙以何种原因中途退出，则视为单方违约，须赔偿剩余未完成租约时间一半租金且不少于3个月租金给对方，相应的律师费、诉讼费、保权（全）费等。同日，双方签订《商铺租赁补充合同》一份，约定每月5日前交下半年的房屋折旧、维修、维护和设备、设施使用资金计700元/月，按月缴纳。合同签订后，罗建梅、罗域杰依约提供了商铺，但薛志华未能履行合同约定按期交付租金，仅支付至2018年12月31日的租金，故引起本案诉讼。 薛志华辨称，1.与罗建梅签订租赁合同时，自己有询问如果不租了可以提前说一下解除合同吗，罗建梅表示可以。接下来，自己确实不租的时候有打电话告诉罗建梅当年租完就不租了，自己一些东西放在店铺里面，罗建梅也表示同意；2.自己搬走的时候罗建梅说还有3个月房租没有交，自己当时就告诉罗建梅已事先和她说过租到12月就不租了，要回家过年，罗建梅表示同意，但自己要搬走的时候，罗建梅说还欠3个月房租，实际自己只欠1个月房租；3.当初租店铺就是为了拿来作仓库，如果方便就做办公室，租了半年才发现，罗建梅租给其他人是800元/月店租，租给自己就1600元/月店租，而且是签订两份合同，不知其中原因是什么。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据罗建梅、罗域杰与薛志华的陈述及提供的有效证据，本院经审理，查明以下事实： 1.案涉商铺位于三明市梅列区龙岗花园水榭新城3幢一层19号，房屋所有权人为罗建梅，共有人为罗域杰。 2.2017年9月18日，罗建梅（甲方）与薛志华（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定罗建梅将案涉商铺租赁给薛志华，租赁期限从2017年10月15日到2019年10月31日，共计2年；房屋店面月租按900元/月计收，按月交纳；每月5日前交付本月租金，逾期未交的按每日万分之五计收利息，甲方可收回房屋店面，押金不予退还；合同签订之日，乙方向甲方一次性交清押金3200元，合同期满，乙方在交清租金、水电费，并将商铺恢复原状后，甲方退还押金。同时，合同约定甲方可以解除合同，收回店面，押金不退的5种情形，其中第4点为，乙方拖欠租金、水电费等相关费用超过15日历天数的；以及租赁期间，任何一方违约，权利方向违约方主张权利所产生的费用（包括但不限于因诉讼产生的律师费，诉讼费、保权费等）；案涉合同，不论甲乙以何种原因中途退出，则视为单方违约，须赔偿剩余未完成租约时间的一半租金且不少于3个月租金给对方。 3.同日，罗建梅与薛志华签订《商铺租赁补充合同》，约定薛志华每月5日前交下半年的房屋折旧、维修、维护和设备、设施使用资金计700元/月，按月缴纳。 4.上述租赁合同及补充合同签订后，薛志华按照合同约定，向罗建梅缴纳了押金3200元，并按1600元/月支付案涉商铺租金至2018年12月，从2019年1月1日起的租金即未再缴纳。 5.为实现本案债权，罗建梅、罗域杰与闽中律师事务所签订《委托代理合同》一份，并支付律师代理费3000元。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议的焦点归纳为：案涉商铺租赁合同（包括补充合同）是否应当解除及解除后的违约责任的认定。对此，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 罗建梅、罗域杰认为，案涉商铺由易达（三明）房地产统一管理对外出租，薛志华作为有行为能力的成年人，与罗建梅、罗域杰派出的代表签订合同时是经过双方协商一致的，合同合法有效，根据合同约定，薛志华应于每月5日前缴纳当月的租金，现薛志华从2019年1月1日起即未再缴纳租金，案涉合同应当解除，且在解除合同之前，罗建梅多次联系薛志华，要求对商铺租赁事项进行协商，因薛志华拒绝前来协商，故于2019年4月向法院提起诉讼。解除后的违约责任包括：1.根据合同第七条约定，赔偿剩余未完成租约时间的一半租金且不少于3个月租金，按900元/月计算，为2700元；2.因薛志华单方违约，故根据合同第五条，其已缴纳的押金3200元，不应退还薛志华；3.因薛志华将店面搬空，既未告知罗建梅、罗域杰，也未办理交接手续，因此仍应按合同约定支付租金1600元/月至合同解除之日；4.根据合同第六条约定，因一方违约，权利方主张其权利产生的律师代理费应由薛志华承担。 薛志华认为，2018年底即已口头告知罗建梅不再租赁案涉商铺，但罗建梅改变原口头答应其可以提前解除合同退还押金的承诺，口头协议也是协议，应当遵守。现自己已告知罗建梅不再租赁案涉商铺，并于2019年2月初就把自己的东西都搬走，只剩下一些没有用处的椅子，并把商铺的钥匙插在门上，虽然没有办理交接手续，但罗建梅是知道自己搬走的。现在自己还有押金在罗建梅那，只拖欠了2019年1月的店租，罗建梅并未与自己协商，就起诉到法院，律师代理费不应由自己承担。 本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，合同可以解除。薛志华在案涉合同期限届满之前，先是通过口头告知罗建梅，后又于2019 年2月初将所承租的商铺里的东西搬走，并将商铺的钥匙插在门上，并拖欠2019年1月以来的租金，上述种种行为均已明确表示薛志华不再履行支付租金、要求解除合同的意思表示。案租赁合同可以解除，案涉《商铺租赁补充合同》系主合同的组成部分，主合同解除，补充合同也随之解除。关于解除时间，薛志华认为自己已口头告知罗建梅，并得到罗建梅的口头答应，但并未提供证据予以证实，且薛志华搬离商铺时也未告知罗建梅并办理交接手续，薛志华认为其只欠2019年1月的当月月租的辩解意见本院不予支持。罗建梅、罗域杰于2019年4月2日即向我院提出要求解除合同的申请，薛志华也认可收到法院的通知，故可认为案涉合同解除的时间为2019年4月2日。 案涉合同解除后，薛志华应承担的违约责任包括： 1.给付拖欠租金的责任。薛志华自2019年1月1日起即拖欠案涉租金，应按《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》的约定，支付罗建梅、罗域杰租金（900+700）元/月×（3个月+2天）＝4906.67元。 2.其他违约责任。案涉《商铺租赁合同》约定了薛志华的违约责任包括合同第四（2）点，约定逾期支付本月租金的，按每日万分之五计收利息，押金（3200元）不予退还；以及合同第七点，违约方须赔偿剩余未完成租约时间的一半租金且不少于3个月租金给对方。即案涉合同约定了两种违约责任，双方当事人约定多项违约责任的承担方式的，守约方可选择其中一项或几项向对方主张，但总和不得过分高于实际损失，现罗建梅、罗域杰的实际损失除案涉商铺的租金损失外，并未举证证实存在其他实际损失，故罗建梅、罗域要选择按照案涉合同第七点向薛志华进行主张违约责任，本院予以支持。 3.实现债权的费用。罗建梅、罗域杰举证，为实现本案债权其支出律师代理费3000元，按照案涉合同第六点约定，应由薛志华承担。虽薛志华认为不应由承担该律师代理费，但案涉合同已明确约定由违约方承担，薛志华在本案中系违约方，且该代理费也已实际支出，故罗建梅、罗域杰要求薛志华支付上述律师代理费的诉讼请求本院予以支持。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当依照合同履行。薛志华认为，案涉合同不应分成两份签订，且租与他人时租金明显低于租与自己的水平，这属于在市场竞争中当事人对自己权利的处分，薛志华完全可以在了解周边商铺租金后，确定心中的合理价位后方与店主签订租赁合同，现薛志华在签订合同后，方才主张租金过高，其辩解意见本院不予支持。薛志华在案涉合同期限届满之前，即实施了擅自搬离商铺、未支付2019年1月以来的商铺租金的违约方式，应承担相应的违约责任。罗建梅、罗域杰通过诉讼的方式向本院申请解除案涉合同，本院并已实际通知了薛志华，案涉合同及补充合同应予解除。罗建梅、罗域杰根据合同约定，选择要求薛志华承担3个月租金的违约责任，本院予以支持。而于案涉押金3200元，虽薛志华未提出反诉要求返还，但薛志华在答辩意见中提到要求以该押金抵扣租金，为减少当事人诉累，本院在本案中对押金是否应予返还统一进行处理。如前所述，罗建梅、罗域杰已根据案涉合同约定的两种违约责任选择了要求承担3个月租金的违约责任，罗建梅、罗域杰的实际损失除案涉商铺的租金损失外，并未举证证实存在其他实际损失，故案涉押金应返还薛志华。罗建梅、罗域杰支出的律师代理费3000元系合同约定应由薛志华承担，并已实际支出，应由薛志华承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除案涉《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》； 二、薛志华应于本判决生效之日起三日向罗建梅、罗域杰支付拖欠租金4906.67元； 三、薛志华应于本判决生效之日起三日向罗建梅、罗域杰支付违约金2700元； 四、薛志华应于本判决生效之日起三日支付罗建梅、罗域杰为实现本案债权支出的律师代理费3000元； 五、罗建梅、罗域杰应于本判决生效之日起三日内返还薛志华案涉押金3200元。 （上述第二、三、四项及第五项判决金额相抵扣后，薛志华还应支付罗建梅、罗域杰7406.67元） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费343元，因适用简易程序审理，减半收取计171.5元，由薛志华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  陈芳 二〇一九年八月十五日 书记员  邹婷 附：本判决相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。