江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初9866号原告：唐义唱，男，1988年11月6日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：宁琦，江苏朋德律师事务所律师。被告：夏汉钗，女，1980年1月19日出生，汉族，住浙江省青田县。原告唐义唱与被告夏汉钗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8立案后，依法适用简易程序于2019年6月4日公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐义唱当庭明确诉讼请求：1、解除原、被告签订的《昆山市存量房买卖合同》；2、被告退还购房款50000元；3、被告承担违约金252000元（1260000元×20%）；4、被告承担律师代理费12000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月21日，原、被告在中介居间下签订《昆山市存量房买卖合同》，由原告向被告购买本市XXX都XX号楼XXX室房屋，现原告已按约交付了5万元定金，但被告不配合办理59万元银行贷款的申请手续，原告认为被告拒不履行合同义务导致交易无法继续进行，已构成严重违约，遂起诉要求解除合同。被告夏汉钗辩称：我配合原告办理申请贷款手续，没有违约行为。收到5万元定金后，我应中介要求于2019年3月1日左右到中介处交身份证复印件、户口簿资料以办理贷款手续，中介称要6月分才能过户，我对这个时间有疑问，中介回复原告社保还差两个月没那么快，我考虑到自己也要换房、资金时间太长，后来中介没有再约我去银行办理贷款的时间，之后就是这次诉讼。经审理查明，被告夏汉钗于2016年登记取得位于昆山开发区昆嘉路318号XXX都XX号楼XXX室房屋，房屋上尚有银行贷款未还清。2019年2月21日，原告唐义唱（乙方、购买方）和被告夏汉钗（甲方、出售方）在中介昆山畅熠房产咨询有限公司居间下签订《昆山市存量房买卖合同》，由原告以126万元价格向被告购买上述房屋，双方约定：1、合同第三、四条：乙方于签约时支付定金5万元；双方于签约后十日内备齐所有资料配合中介到银行申请贷款，审贷通过后五日内乙方支付甲方第二笔房款25万元，此款用于甲方还款；第三笔房款36万元于办理过户当日支付；第四笔房款59万元于银行放贷三个工作日内到甲方产权人账户；尾款1万元于交房时结清；2、第十条：甲乙双方若有任何一方未按照本合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的日万分之三作为违约金；逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金；3、第十二条：如因合同纠纷至法院，违约方应承担守约方其他合理之处费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等等）；等等。该合同由卖方夏汉钗、买方唐义唱夫妇以及中介经办人刘某签字确认。签约当天，原告向被告支付了购房定金5万元，被告签署了《收据》。现原告以被告不配合办理59万元银行贷款申请手续构成违约为由、依据合同第十条主张解除合同、退还定金、支付违约金并承担律师费；被告同意解除合同，但认为原告购房资格不够而签约，合同应属无效，故不同意退还定金；由此引起本案纠纷。庭审中，中介经办人刘某证称：2月21日签约当天，我们告知双方准备相关资料以便后续办理贷款手续，一周左右买方资料收齐，2月底3月初左右卖方也交齐了资料，后来卖方口头称可能房屋不出售，3月中旬双方到中介处碰面，因卖方出售案涉房屋是为了再买房因此要求两个月内完成银行放款，如果可以做到就继续履行合同，如不能则不再履行；当时房子上还有银行贷款没还清、还要涤除银行抵押权，之后才能办理网签，而买方这段期间可以同步办理贷款申请手续，我们办理手续的最快先例是两个半月，但卖方不同意这个期限；之后卖方表示愿意赔偿一、两千解除合同，但买方不同意；三月底四月初，三方又碰面沟通赔偿金额，卖方表示愿意赔偿一万元，但又没谈拢；三方至今也没到现场签字办理贷款申请手续，房子上贷款也没还清，至今无法办理网签手续。关于合同为何没有明确约定过户时间，刘某陈述：过户前提是卖方还清贷款、完成网签以及买方贷款审批通过，但银行审批时间不定，所以不能确定过户时间。关于卖方签约时是否知晓原告于签约时社保尚不足一年的情况，刘某陈述：签约时，我告知卖方要等到买方贷款审批通过后才会支付25万元，由卖方用于归还房子上的贷款，也告知买方社保不足一年事宜，买方是2018年5月缴纳社保，则一般在满一年即2019年5月才能过户，也跟卖方讲过这段期间正好也要等贷款审批、还房子贷款，所以时间上不耽误的。对此，被告否认中介告知社保要等两个月的情况，称如果中介告知则不会选择出售给原告。另查明，原告为本次诉讼支出律师代理费1.2万元。上述事实，有存量房买卖合同、收据、不动产权证、委托律师合同及发票、证人刘某的庭审证言、双方当事人的庭审陈述、被告庭后的书面“申辩与主张”、不动产权登记信息予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同第四条约定：买、卖双方应于签约后十日内备齐资料、配合中介至银行申请贷款，审贷通过后五日内由买方支付25万元给卖方用于还清房屋上既有贷款；待房屋上银行权利涤除后，才能进一步办理网签、过户等交易手续。现被告因顾虑银行放款进度而没有在合同约定的期限内配合至银行现场办理签字、申贷手续，导致合同后续履行事宜搁置，据此，原告有权依据合同第十条行使单方解除权并主张被告承担相应的违约责任。庭审中，被告表示对合同解除没有异议，故本院认定案涉合同于2019年6月4日解除，合同解除后，被告应将已收取的购房定金50000元返还给原告。至于被告辩称原告签约时社保未满一年、合同无效的意见，根据中介人员的陈述，原告至2019年5月社保即满一年可以办理网签手续，在此之前因还需要办理贷款申请和审批手续，审批通过后五日内原告需支付第二笔房款25万元用于还清被告房屋上的贷款、办理银行抵押权涤除，之后才能办理网签以及后续的过户事宜，因此，在被告不能举证证明后续办理网签手续时会因为原告社保还不满一年、仍不符合购房资格而导致网签失败、交易不能的情况下，被告无权拒绝履行合同明确约定的在先义务即配合办理贷款申请手续，故被告的该项辩解意见不能成立，本院不予采纳。关于原告依据合同第十条约定标准主张的违约金，本院以原告庭审中陈述的实际损失（不含律师费损失）为基础，综合考虑案涉合同的履行情况以及被告的过错程度等因素，酌定被告应向原告支付违约金40000元。关于原告依据合同第十二条主张被告承担律师费损失12000元的请求有事实依据且符合双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：一、原告唐义唱和被告夏汉钗于2019年2月21日签订的《昆山市存量房买卖合同》于2019年6月4日解除。二、被告夏汉钗于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐义唱返还购房定金50000元。三、被告夏汉钗于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐义唱支付违约金40000元。四、被告夏汉钗于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐义唱支付律师代理费损失12000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16140元，减半收取8070元，由被告夏汉钗负担。因该款已由原告唐义唱向本院预交，故由被告夏汉钗于本判决发生法律效力之日起十日内将8070元直接支付给原告唐义唱。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王丹妮二〇一九年八月二日书记员  唐明莉