吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0802民初2502号原告：白城市农工商联合总公司。法定代表人：陈修良，系总经理。委托诉讼代理人：王伯芝，系公司会计，女，1955年5月5日生，汉族。委托诉讼代理人：李玉章，系吉林百石律师事务所律师。被告：张书国，男，1957年8月11日生，汉族。委托诉讼代理人：连玉平，女，1960年6月4日生，汉族。原告白城市农工商联合总公司（以下简称农工商总公司）与被告张书国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农工商总公司法定代表人陈修良及委托诉讼代理人王伯芝、被告张书国及委托诉讼代理人连玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农工商总公司提出诉讼请求：1.判令解除农工商总公司与张书国房屋租赁合同，退还所租赁的房屋；2.判令张书国给付所欠租金17418元+26457元及前期违约金5291.4元；3.判令张书国给付房屋维修费11600元；4.物质损坏、丢失双方查清后再定。事实和理由：2015年5月20日，农工商总公司与张书国续签了《租赁养老院房屋和设施物品合同书》，双方约定张书国先行结清上轮租金，两年共计26457元整，而后约定交租期为四年，年租金为10000元，一年一交，合同一次性签四年。张书国在租赁房屋和设施物品期间，负责所租房屋的一切设施保护维修，费用自理。如有损坏及时维修，物质损坏丢失按价赔偿。同时还约定，双方认真履行，如一方违约，对方有权终止合同，并向对方赔偿损失。合同2015年10月15日开始生效，到2019年10月14日终止，由于张书国不能按时交付租金，并对房屋的修理不负责任，已构成违约。依合同约定农工商公司请求解除合同，由张书国承担违约责任，诉请人民法院判如所请。张书国辩称，1.判定农工商总公司与张书国解除租赁合同，退还所租房屋，张书国不予认可。张书国没有根本性违约行为，所欠租金是因为农工商总公司与张书国之间有债务纠纷所致，经多次协商，农工商总公司不予解决，张书国有权行使抗辩权2.关于所欠租金即前期违约金有无异议，所欠租金应当减去张书国行使抗辩权部分数额，张书国垫付的供热费7750元、门前修理费1200元。农工商总公司出租的房屋因年久失修掉下瓦片，砸伤人的治疗费用及营养费6000元、房屋大修费10045元，农工商总公司诉所欠张书国工资14115元，因行使抗辩权，张书国不应当承担违约责任。所谓针对违约金，张书国不予认可。3.针对租赁养老院房屋和设施物品合同书中第三项之免责规定，张书国在租房屋和物资期间，必须保证房屋、物资完好，负责所租房屋的一切设施包护维修，维修费用自理，如有损坏及时维修，物资损坏丢失按价赔偿。第四项，张书国在租用期间不得转出他人或改作他用。如有违反，农工商总公司有权终止，因其违反合同法第53条规定，合同中的下列免责条款无效。（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的。张书国在租赁农工商总公司房屋开办养老院期间，因其出租的房屋瓦片掉落砸伤人员不在免责之列。因其提供的房屋不进行大修，有继续危害他人人身安全的可能性，张书国多次找出租人解决该项问题，出租人不予解决，所以张书国为他人人身安全考虑自行垫付费用进行了房屋修缮，这部分房屋修缮费用应由农工商总公司承担。另外，租赁合同是我与农工商总公司签署的，后来我与我妻子产生矛盾离婚了。离婚协议养老院归我前妻，我要求农工商总公司变更合同，但是农工商总公司没有变更。现在关于养老院的所有事情与我无关，发生的问题应该找连玉平。本院经审理认定事实如下：自2008年始，农工商总公司将其所有的办公楼一楼三个房间、厨房、厕所，二层、三层原养老院的12个房间，共计15个房间及附属设施租赁给张书国经营养老院，合同期满后，2015年10月15日，农工商总公司与张书国重新签订《租赁养老院房屋和设施物品合同书》，甲方为农工商总公司，乙方为张书国，双方作出如下约定：一、将上轮租金结清、交齐，二年共计26457元；二、租期为四年，年租金10000元，一年一交；三、乙方在房屋租赁期间，必须保证房屋、物资完好，负责所租房屋的一切设施保护维修，费用自理，如有损坏，及时维修，物资损坏按价赔偿；四、乙方在租用期间不得转租他人或改作他用，如有违反，甲方有权终止合同，并由乙方向甲方赔偿损失，乙方承担所办养老院的一切人身安全一切纠纷责任，承担防火防盗责任。如养老院失火给对方和其他方面造成损失，由乙方负责赔偿一切损失；......;八、二楼卫生间是和球馆共用，各自承担水费、电费、供热费、维修费，楼梯间卫生由养老院和主管双方清扫，各分担十天来轮流；......;十、此合同是2015年10月15日开始续签合同，双方认真履行，如一方违反，对方有权终止合同，并向对方赔偿损失。另查明，张书国与连玉平原系夫妻关系，2018年6月20日登记离婚，协议养老院经营收益权归连玉平。张书国系农工商总公司员工，连玉平曾与农工商总公司存在劳务关系。张书国与连玉平夫妻关系存续期间，二人共同经营养老院，拖欠2014年、2015年租赁费26457元。2015年5月22日，给农工商总公司出具欠据，载明人民币26457元；上款系：欠2年上交款2014-2015年，还款日期2015年12月12日，欠据左上标有“还不上20%违约金”。欠：连玉平、张书国签名。续签租赁合同后，拖欠2016年至2019年租赁费40000元。农工商总公司拖欠张书国和连玉平劳动报酬共计22581元。农工商总公司维修房屋费用如下：2016年4月30日购买涂料支付3069元，4月20日支付刮大白工费6000元；2016年10月29日购买材料维修房顶用彩钢瓦运费100元，彩钢瓦1000元，工费1200元；2016年11月1日支付支付购买维修养老院厨房材料款230.40元，维修房屋费用合计11599.4元。另查明，案涉房屋现由连玉平经营养老院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，张书国与农工商总公司签订的《租赁养老院房屋和设施物品合同书》第二条约定年租金10000元，一年一交；第十条约定此合同是2015年10月15日开始续签合同，双方认真履行，如一方违反，对方有权终止合同，并向对方赔偿损失。张书国未按约定及时支付房屋租金，构成违约，农工商总公司要求解除合同，符合双方的约定，其诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，张书国租赁房屋应按约定履行支付房屋租赁费的义务。张书国拖欠2014年、2015年租赁费26457元，拖欠2016年至2019年租赁费40000元，以应支付张书国和连玉平的劳动报酬22581元折抵相应的租赁费，张书国应支付房屋租赁费43876元。关于房屋维修费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”规定，双方签订的《租赁养老院房屋和设施物品合同书》第三条约定张书国在房屋租赁期间，必须保证房屋、物资完好，负责所租房屋的一切设施保护维修，费用自理，如有损坏，及时维修，物资损坏按价赔偿。根据双方约定，张书国租赁房屋期间，农工商总公司支付的房屋维修费用11599.4元应由张书国负担。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，张书国承认维修，但对支付的费用有异议，但反驳对方诉讼请求所依据的事实未提供证据加以证明。至于违约金。因张书国出具的欠条明确约定逾期不支付拖欠的租金，按20%支付违约金。农工商总公司要求违约金5291元，符合法律规定。关于责任主体问题。张书国与农工商总公司签订《租赁养老院房屋和设施物品合同书》，该合同对张书国具有拘束力。张书国与连玉平离婚，协议养老院经营收益权归连玉平，是张书国对自己权利的处分行为，其与连玉平的离婚协议不能约束其他人，张书国主张关于养老院所有责任与其无关，应由连玉平承担的抗辩理由于法无据，本院不予采信。张书国经营养老院期间因房屋瓦片脱落砸伤行人，使用侵权法律关系，张书国为此支付医药费要求农工商总公司承担缺乏事实与法律依据，对此本院不予支持。张书国要求农工商总公司支付其经营期间的房屋维修费不符合双方约定，本院不予支持。张书国提供书面证人证言，证实其前妻连玉平在农工商总公司当保卫、打扫卫生农工商总公司未支付报酬及维修案涉房屋门前道路支付的费用应由农工商总公司承担，张书国提供的证据不符合法律规定，对此本院不予支持。张书国提供供热合同及其前妻连玉平手写书面凭证，证明2008年-2019年养老院楼梯楼及卫生间的供热费都是连玉平交的，共计10115元，对方应当分担7750元。本院认为，张书国要求农工商总公司承担7750元的供热费的依据不足，本院无法采信。综上所述，张书国系农工商总公司员工，双方更应团结互助、和谐共处，本着互利互惠的原则，经营好养老事业。双方发生纠纷诉至本院后，本院也试图调解使双方言归于好，继续合作，但因争议较大未能调解成功，只能依法作出裁判。本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除白城市农工商联合总公司与张书国签订的房屋租赁合同；二、张书国于本判决生效后立即给付白城市农工商联合总公司房屋租赁费43876元、房屋维修费11599元、违约金5291元，合计60766元；三、张书国于本判决生效后15日内将租赁的房屋腾出返还白城市农工商联合总公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由张书国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  刘景林二〇一九年八月二日书记员  刘力玮