山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1325民初2938号原告：郭君伟，男，1975年2月26日出生，汉族，居民，住费县经济开发区。原告：王淑萍，女，1973年4月14日出生，汉族，居民，住费县经济开发区。二原告委托诉讼代理人：赵秀建，山东钟罗律师事务所律师。被告：陈东会，男，1962年6月18日出生，汉族，居民，住费县。委托诉讼代理人：丁兆娟，山东信誉永恒律师事务所律师。原告郭君伟、王淑萍与被告陈东会确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭君伟、王淑萍及其委托诉讼代理人赵秀建，被告陈东会及其委托诉讼代理人丁兆娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭君伟、王淑萍向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告间的转让行为无效（涉案价值100000元）；2.本案的诉讼费用由被告陈东会承担。事实和理由：原告在费县经济开发区××村有宅基地（土地使用权证2653112）及房屋（房权证号20-××2）一套，后原告将此房屋卖予被告，并签订房屋买卖合同。因被告不属于费县经济开发区××村村民，且转让房屋未经村委同意，该转让行为无效。为维护原告合法权益，特提起以上诉讼请求。陈东会辩称，原告所诉不能成立，被告与原告签订转让合同合法有效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。一、原告起诉已超过法律规定的诉讼时效期间。本案原、被告签订房屋买卖合同的时间是2010年1月5日，合同签订后，被告支付价款原告亦交付房屋，现原告出卖房屋八余年，根据《民法通则》第一百三十五条的规定，原告起诉已经超过出法律规定的诉讼时效，应依法驳回原告的起诉。二、原告的诉讼请求不成立。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。首先，签订合同时，原告具有完全民事行为能力，与被告签订房屋买卖合同亦是原告的真实意思表示，其对房屋性质、合同内容及合同签订后果是明知的，不存在任何的欺骗或欺诈行为。其次，合同签订后，双方均依约履行完毕，且双方的房屋买卖行为亦获得费县经济开发区××村村民委员会的认可，被告陈东会于2011年8月4日向该村委缴纳水电路配套管理费3000元，村委以其行为认可了交易。再次，被告已经于2010年2月25日依法办理了房屋过户登记手续，成为该宗房地产的合法所有权人。根据《物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，被告陈东会办理了过户手续，房屋所有权归属被告陈东会，该房屋买卖合同已经生效。最后，原、被告签订的房屋买卖合同并不违反法律强制性规定，为有效合同。我国现行法律或行政法规对农村房屋未明确作出禁止转让的规定，故买卖合同不存在“违反法律、行政法规禁止性规定”而应认定无效的情形。原告主张涉案房屋属于农村宅基地无事实依据，现涉案房屋所在的西洪沟村早已规划入费县县城城市规划内，现实施的拆迁行为内容为“东城改造”，涉案房屋不属于农村房屋而系可转让的城镇私房，土地亦非集体性质，即便土质属于集体地性也并非不可转让房屋、土地，原告所称的所谓强制性法律依据不存在。三、涉案房屋因“费县东城改造项目”拆迁而升值，原告反悔要求确认合同无效，有违诚实信用原则，其诉讼请主张显然不能成立。综上，原告起诉已超过法律规定的诉讼时效期间，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，郭君伟、王淑萍系费县经济开发区××村村民，系夫妻关系。涉案房屋位于费县经济开发区××村，系郭君伟于1988年在老房屋宅基地上翻建的房屋，原告郭君伟于2010年1月5日将该房屋卖予被告陈东会，并签订《房屋买卖合同》，约定郭君伟以118000元的价格将涉案房屋卖予陈东会，由双方负责办理房产过户手续，宅基地使用权亦由陈东会所有使用，卖方郭君伟、买方陈东会、证明人王京亮均在合同上签字捺印。当日，陈东会全额支付房屋价款，郭君伟给被告陈东会书写“收到房屋款118000元”的收到条。原告郭君伟亦将涉案房屋交付给被告陈东会，陈东会居住、使用涉案房屋至今。2010年2月24日，郭君伟、王淑萍协助被告陈东会办理房屋过户手续，并与陈东会在房地产管理局签订了《房屋买卖契约》（红契、白契），郭君伟、王淑萍及陈东会在《房屋买卖契约》上签字捺印。同年2月25日，费县房地产管理局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，依申请将涉案房屋登记在被告陈东会名下。2011年8月4日，费县经济开发区西洪沟因村内配套水电路收取陈东会水电路配套管理费3000元。另查明，本院另案审理的（2018）鲁1325民初2941号孟凡军、郭寿莲诉窦玉香、刘玉振确认合同无效纠纷一案中，2011年12月30日登记在刘玉振名下的集体土地使用证载明费县经济开发区××村住宅土地用途系城镇住宅用地。费县经济开发区××村现因“费县东城改造项目”进行拆迁补偿安置事宜。上述事实，主要依据当事人陈述、庭审查证的事实及房屋买卖合同、收到条、房屋所有权证等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》的规定，当事人可以对债权请求权提起诉讼时效抗辩。本案系确认合同无效纠纷，郭君伟、王淑萍的诉讼请求不属于债权请求权,故本院对陈东会辩称诉讼时效已过的答辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护；第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。各方当事人对涉案房屋买卖合同的真实性无异议，该合同亦符合成立的基本要件，本院对合同的依法成立予以确认。依照合同法第五十二条的规定，合同无效必须存在规定情形或是违反了法律、行政法规的强制性规定。现就房屋买卖合同是否有效分析如下：一、原告郭君伟、王淑萍以原告王淑萍不同意出卖涉案房屋为由是否必然导致合同无效。郭君伟将涉案房屋卖予陈东会，双方在《房屋买卖合同》上签字捺印。王淑萍虽未在《房屋买卖合同》上签字，但其与郭君伟协助陈东会办理了房屋过户手续，且到费县房地产管理局与陈东会签订了《房屋买卖契约》。王淑萍的行为表明王淑萍明知郭君伟出卖涉案房屋，其协助办理房屋过户手续并在《房屋买卖契约》上签字捺印的行为亦表明王淑萍同意出卖涉案房屋，原告主张不成立。二、涉案房屋买卖合同是否存在合同无效的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。而强制性规定可以分为效力性强制规定和管理性强制规定。如果法律行为违反强制性规定或者禁止规定，但是并不必然导致行为无效，为管理性强制规定；导致行为无效的，则为效力性强制规定。管理性强制规定旨在管理和处罚违反规定的行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力；效力性强制规定着重违反行为的法律行为价值，故应否认其法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。郭君伟将涉案房屋卖予陈东会，陈东会购买涉案房屋后并未改变土地之上房屋的住宅用途，且现涉案房屋为城镇私房，集体土地使用证所载土地用途系城镇住宅用地，《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律未对“城镇私房”或“城镇住宅用地”之上所建房屋作出禁止性规定确认集体经济组织以外的人购买行为无效，即未对此种买卖行为的效力作出效力性强制规定，故涉案房屋买卖合同不存在“违反法律、行政法规强制性规定”而认定无效的情形。三、涉案房屋所在的费县经济开发区××村已纳入费县城市规划范围，郭君伟已将涉案房屋卖予陈东会达八年之久，陈东会系非本集体经济组织成员，郭君伟、王淑萍并非诉讼时才知晓，在拆迁过程中因涉案房屋被纳入城市规划而获得拆迁补偿权益，房屋价值已经升值，在此情形下郭君伟、王淑萍主张合同无效的行为，违反了民事活动所应遵循的基本的诚实信用原则。合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，当因市场行情变化而使履行合同带来的不利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同义务，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象，损害交易主体的合理期待，不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。综上所述，涉案房屋买卖合同依法成立，且不存在合同无效的情形，为有效合同，转让行为亦合法有效。原告要求确认陈东会与郭君伟转让行为无效有违诚实信用原则，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》规定，判决如下：驳回原告郭君伟、王淑萍的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告郭君伟、王淑萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  孙传海二〇一九年八月三十一日法官助理魏琳书记员霍宝霞