江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2012号上诉人（原审被告）：夏某兵，男，1967年4月8日出生，汉族，江西省瑞昌市人，现住瑞昌市。被上诉人（原审原告）：瑞昌市佳和物业服务有限责任公司，住所地：瑞昌市祥民家园小区**物业办公室，统一社会信用代码：91360481787272498D。法定代表人：赵相雄，该公司经理。上诉人夏某兵因与被上诉人瑞昌市佳和物业服务有限责任公司（以下简称佳和公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2019）赣0481民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏某兵上诉请求：撤销原判，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同无效，收取物业服务费不合法；被上诉人收取的“市容代收”费用属重复收费；被上诉人提供的2015年至2017年报修记录内容存在人为撕毁的痕迹，不应采信；上诉人的房屋外墙漏水，自2014年年底就向被上诉人反映，后于2015年2016年又多次催促无果，被上诉人没有按照合同约定履行自己的服务义务，出于无奈，上诉人才拒交物业费的。被上诉人一直到2017年才修好上诉人漏水的外墙，造成上诉人屋内墙面损坏，应当承担赔偿责任。佳和公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。佳和公司向一审法院起诉请求：1.判令被告尽快支付物业服务费2374元，违约金237元，共计2611元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年2月2日，原告佳和公司与瑞景苑小区的开发单位九江顺发房地产有限公司（以下简称顺发公司）签订前期物业服务合同，约定：顺发公司选聘佳和公司为瑞景苑小区提供前期物业服务，期限为2010年2月2日至2025年2月2日，但合同期限内小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同时，前期物业服务合同终止；收费标准多层住宅为0.32元/月/平方米，高层住宅0.78元/月/平方米，物业服务费用主要用于物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用等；服务内容包括物业公用部位的维修、养护和管理，物业公用设施的运行、维修、养护和管理，物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；双方确认查验过的物业公用部位、公用设施设备在法律法规规定的质保期内由顺发公司及时修复；佳和公司提供的服务达不到约定的内容和质量标准的，按照10%的标准向顺发公司和业主支付违约金，顺发公司、业主未能按时足额交纳物业费用的，按照10%的标准向佳和公司承担违约金。前期物业服务合同还约定了其他有关事项。原告在签订前期物业服务合同后，随即进入小区并提供物业服务，并制订了瑞景苑小区业主临时管理公约，其中第二十条规定二次供水设备使用和维护产生的费用不在小区业主物业服务费中列支，费用由业主另行交纳，首次交房时按照第一年电梯房每户500元，多层楼每户300元，此后每年1-6楼每户150元，7楼以上每户200元。2012年度，被告入住小区，向原告出具了承诺书，确认详细阅读了临时管理公约，同意并遵守公约。2004年7月28日，瑞昌市物价局下发瑞价字（2004）30号《关于核定城市居民（营运机动车辆）生活垃圾处理费标准的批复》文件，其中生活垃圾处理收费标准规定，城市居民按每户每月2元收取。瑞景苑小区至今没有成立业主委员会。被告居住的房屋建筑面积为108.24平方米。2012年被告交纳第一年物业费1013元，装修垃圾费200元，二次供水设备及运营费500元，市容垃圾转运费24元。以后至2016年度，每年交纳物业费1013元，二次供水运营费150元，市容垃圾转运费24元。2017年度、2018年度，原、被告因发生争议，被告没有交纳上述费用。在原告提供的2015年至2018年业主报修记录簿中显示被告于2017年1月21日向原告反映有一块玻璃未上，于2017年2月27日向原告反映外墙漏水。原告于2017年3月19日向有关部门申请动用维修基金对被告房屋的外墙漏水进行维修，未果后，于2017年6月份自行承担费用将被告的房屋外墙漏水修好。一审法院认为，原告与房屋开发商签订的前期物业服务合同，已实际履行8年有余，小区绝大多数业主按时交纳了物业服务费，被告也交纳了2016年度以前的物业服务费用；被告没有提供证明前期物业服务合同具有违反法律规定进而导致合同无效的证据，对该前期物业服务合同的效力予以确认。原告依据前期物业服务合同，为瑞景苑小区提供物业服务，有权向小区业主收取物业服务费。虽然被告抗辩称原告没有履行对其房屋外墙漏水进行及时维修进而造成其财产损失，但其没有提供抗辩所称的自2014年年底就向原告反映过的证据和财产损失证据，相反被告按时交纳了2015年度、2016年度的物业服务费用。同时，依据当庭查验的原告2015年度至2017年度的报修记录簿，被告是2017年2月27日向原告反映，原告申请动用维修基金未果后于2017年6月份将被告的房屋外墙漏水修好，应属履行了自己的义务。据此，对被告的该抗辩不予采信，对原告要求被告交纳物业服务费和违约金的诉讼请求予以支持，予以支持的物业服务费为2026元﹙108.24平方米×0.78元/月/平方米×24个月﹚，违约金为202.60元。关于原告诉请的二次供水费问题。依据有关规定，二次供水设施运行费用未纳入物业服务费的，物业服务企业应当按照实际支出，向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。本案中，原告陈述该费用金额只是原告估算得出，没有进行实际支出核算，显然不符合上述规定。原告只有按照上述规定进行二次供水费用的实际支出进行核算并公平、合理分摊，方能向被告等业主进行收取。虽然原告诉称被告在入住时向原告签订了承诺书，对二次供水设备及后续维护运行费用的收取予以认可，但该条款属于免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利，依法应当无效。被告对该项费用的交纳具有履行抗辩权，对原告的该诉请不予支持。关于市容垃圾转运费问题。原告是依据瑞昌市的有关规定进行代收取，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十六条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第二项的规定，判决：一、限被告夏某兵于本判决生效后三日内给付原告瑞昌市佳和物业服务有限责任公司2017年度、2018年度的物业服务费2026元，代收取的市容垃圾转运费48元，违约金202.60元，共计2276.60元。二、驳回原告瑞昌市佳和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告夏某兵负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于前期物业服务合同效力问题。经查，被上诉人与房屋开发商签订的前期物业服务合同，已实际履行8年多时间，瑞景苑小区业主接受被上诉人提供的物业服务，小区绝大多数业主按时交纳了物业服务费，上诉人也交纳了2016年以前的物业服务费。瑞景苑小区的业主至今未成立业主委员会，未选聘新的物业服务企业，未与物业服务企业签订新的物业服务合同。上诉人未提供证据证明前期物业服务合同违反法律强制性规定，其主张该合同无效，不予支持。被上诉人依据前期物业服务合同，为瑞景苑小区业主提供物业服务，有权向小区业主收取物业服务费。被上诉人收取的市容代收费，是依据瑞昌市政府部门的规定代收取的生活垃圾转运费。上诉人提出被上诉人提供的2015年至2017年报修记录内容存在人为撕毁的痕迹，不应采信，但不能提供充分证据予以证实。上诉人提出被上诉人没有及时对其漏水的外墙进行维修，致其遭受财产损失，被上诉人未履行服务义务，其才拒交物业费的，但根据被上诉人提交的报修记录，上诉人是2017年2月27日向被上诉人反映，被上诉人申请动用维修基金未果后于2017年6月份对上诉人的房屋外墙进行维修，解决了外墙漏水问题，被上诉人已履行了维修义务。上诉人的该上诉理由，不予支持。综上所述，上诉人夏某兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人夏某兵负担。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇一九年八月六日书记员  郑筱楠