江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初4432号原告：蒋朝霞，男，1966年3月3日生，住江西省赣州市全南县。委托诉讼代理人：蒋浩亮，系江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：林祥，系江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：赣州小米置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道**赣州中航城办公楼9B-14、9B-15。统一社会信用代码：91360700MA35JX0R11。法定代表人：张祖萝。委托诉讼代理人：肖欢，系江西客家人律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：谢艳，系江西客家人律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告蒋朝霞与被告赣州小米置业有限公司（以下简称为小米公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告蒋朝霞的委托诉讼代理人林祥、被告小米公司的委托诉讼代理人谢艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋朝霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、依法判令被告支付因逾期交房产生的违约金（自2018年10月1日起以购房总价款344895元为基数按日利率万分之三计算至房屋实际交付之日止，现暂计算至2019年5月15日止，共226天，小计23383元）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月30日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于赣州市××路×号的预售商品房，购房总价款344895元，并且合同约定被告应当在2018年9月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告。后原告按约定支付了购房款，但被告至今未交付房屋，原告遂提起诉讼。被告辩称，（一）原告要求被告按日利率万分之三支付违约交房违约金过高，被告仅需按照《赣州市商品房买卖合同》及补充协议中关于违约金的约定向原告支付违约金。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定逾期交付房屋的，原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告按日利率万分之0.5向原告支付违约金，且该合同补充协议约定被告支付逾期交房违约金不超过总房款的1%。该合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违约法律、行政法律的强制性规定，是合法有效的，双方应当遵守。因此，原告主张逾期交房违约金按日利率万分三计算，不应支付。（二）被告逾期交房系因政府等相关单位的停止要求所致，属于不可抗力，应当部分免除被告逾期交房的责任。合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者部分免除责任。本案中，原告购买的公寓逾期交房存在下列因素：1、2017年8月10日，赣州市人民政府办公厅下发《赣州市厦门会晤期间环境质量保障应急管控方案》，停止时间为2017年8月24日至9月6日（共13天）；2、因赣州市发生“11.6”基坑坍塌安全生交事故，为了安全生产，赣州市城乡建设局要求安全隐患排查治理，停止时间为2017年11月6日至2017年12月5日（共29天）；3、赣州市城乡建设于2017年10月12日下发《2017-2018年秋冬季赣州市中心城区房屋建筑与市政基础设施工程施工现场扬尘综合治理攻坚方案》，要求治理空气环境，停工时间为2017年12月28日至2018年1月15日（共18天）；4、因赣州市各项目复工整改未通过的，所有项目不得施工，停工2018年3月12日至2018年3月23日（共11天）；5、因赣州市城乡建设局于2018年7月15日下发《关于切实做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》停工时间为2018年7月13日至2018年7月19日（共6天）；6、因需要排除项目安全隐患，所有项目全部停工，其要求停工时间为2018年9月9日至9月16日（共7天）；7、江西省住房和城乡建设厅下发《关于加强国庆期间在建工程安全生产停止施工（共7天）》。以上均是因政府等相关单位的停工要求而导致的项目停工。断断续续的停工要求使得被告无法集中精力按时完成该项目的施工，且政府等要求是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况属于不可抗力，应当免除被告迟延交房的责任。本院经审理认定事实如下：2017年5月30日，原、被告签订了合同编号为2017052702241的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的河套老城区IV-F-F地块2幢406房，价款344895元；原告逾期在180日之内，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.5的违约金。超过180日支付购房款的，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的0.5%向被告支付违约金。被告不解除合同的，原告按日计算向原告支付逾期应付款万分之0.5的违约金；该商品房交付时应当同时符合下列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等；被告应当在2018年9月30日前向原告交付该商品房；被告逾期超过在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。逾期超过180日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金；对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有减轻或免除合同中约定应当由被告承担的责任，或加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以合同为准。该合同补充协议约定《商品房买卖合同》因供水、供电、燃气等垄断行为和政府指定单位施工的工程延误，交付期顺延，被告不承担逾期交付责任。遭遇停电、停水、天气、政策及政府部门要求的停工等非被告原告影响施工的，被告提供证明材料房屋交付期顺延，被告不承担逾期交付责任；双方确认除补充协议的约定外，《商品房买卖合同》违约支付的违约金累计不超过总房款的1%。合同签订后，原告依约交付了购房款344895元，但被告至今未交付房屋，遂致诉。上述事实，有原告提交的原告的身份证、被告的企业信息、《赣州市商品房买卖合同》及补充协议、首付款按揭票据、收房通知，被告提交的被告的营业执照、法定代表人证明、《赣州市人民政府办公厅关于印发的通知》、《关于切实加强房屋建筑及市政基础设施工程安全生产管理的紧急通知》、《复工申请报告》、《关于印发的通知》、微信聊天记录截屏、《关于切实做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》、《关于加强国庆期间在建工程安全生产管理的紧急通知》、《赣州小米置业有限公司关于V+公寓收房的通知》及原、被告的当庭陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律效力禁止性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告依约交付了购房款，但被告未按期交付房屋，且被告提供的证据系复印件不足以证实其至今未交房理由正当，因此，被告违约行为成立，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告履行交房义务并支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准。原告要求被告按日利率万分三计算违约金，被告不认可，且认为没有依据，本院认为，合同中对原告逾期付款、被告逾期交房的违约责任均约定按日利率万分之0.5计收违约金，双方权利义务对等，且原告并未就被告逾期交房所造成的损失范围及大小作出明确说明，并提供证据进行适当证明，鉴于此，本院对原告要求违约金按日利率万分三计算不予支持，应按双方约定的日利率万分之0.5进行计算。此外，双方还在补充协议当中约定《商品房买卖合同》违约支付的违约金累计不超过总房款的1%，因此，原告主张违约金应以总房款的1%为限，即3448.95元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告赣州小米置业有限公司于本判决生效之日起七日内将取得建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的赣州市章贡区V+公寓项目2栋406房交付给原告蒋朝霞；二、由被告赣州小米置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蒋朝霞支付逾期交房违约金3448.95元；三、驳回原告蒋朝霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元（已减半收取），由被告赣州小米置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赣州市中级人民法院。审判员  赵盈慧二〇一九年八月二十日法官助理何磊婷书记员彭楚君