广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初10566号 原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区坂田街道办象塘宝吉行政办公楼**，统一社会信用代码914403007152400407。 法定代表人廖传强。 委托代理人林君君，女，汉族，1992年2月27日出生，系原告公司员工。 被告薛彩红，女，汉族，1979年11月2日出生，身份证住址：安徽省金寨县， 原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司与被告薛彩红物业服务合同纠纷系列案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司的委托代理人林君君、被告薛彩红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本案相关情况 一、原、被告关系：2014年11月10日开始，被告薛彩红向案外人佳兆业集团(深圳)有限公司租赁位于深圳市龙岗区布吉街道湖中路可园一期会所物业负一层部分、第一层部分、第二层201、202A、第三层301、302的商铺。 被告系上述深圳市龙岗区布吉街道湖中路可园小区的物业服务公司，自2005年始为涉案小区提供物业服务关系。 被告薛彩红与案外人佳兆业集团(深圳)有限公司于2014年11月10日、2015年5月4日就上述租赁物业分别签订了三份《物业租赁协议》（协议编号：JZYWYJY-2014926002、JZYWYJY-20150428001）,均约定由被告向案外人佳兆业集团(深圳)有限公司指定的物业管理公司即本案原告缴纳上述租赁物业的物业管理费、水费、电费等费用。 二、物业费与滞纳金的计算方法：根据原告与案外人佳兆业集团(深圳)有限公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业管理服务费商业收费按照建筑面积5元/平方米/月标准收取；专项维修金按照建筑面积0.15元/平方米/月收取；《前期物业服务协议》还约定，业主或业主指定的物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，每日收取千分之一的滞纳金。 三、涉案房屋的建筑面积：可园一期会所负一层租赁物业面积115平方米；可园一期会所一层租赁物业面积20.6平方米；可园一期会所二层201面积401.6平方米；可园一期会所二层201A面积455.55平方米；可园一期会所三层301、302面积924.83平方米。 四、原告诉讼请求：（2019）粤0307民初10564号案诉讼请求为：1、判令被告支付2015年2月至2018年7月可园一期会所三层（301、302）物业管理费72346元、专项维修金2447.7元、电费51415.3元、燃气燃油加工费197.5元、滞纳金48663.9元，共计175070.4元；2、判令本案的诉讼费由被告承担。 （2019）粤0307民初10565号案诉讼请求为：1、判令被告支付2016年4月至2018年7月可园一期会所负一层物业管理费9571.4元、专项维修金322.1元、电费38621.7元、滞纳金3314.8元，共计51830元；2、判令被告支付2016年4月至2018年7月可园一期会所一层物业管理费1714.5元、专项维修金57.8元、水费64330元、电费23288.2元、排水费20107.3元、垃圾处理费4524.5元、滞纳金41350.6元，共计155372.9元；3、判令本案诉讼费由被告承担。 （2019）粤0307民初10566号案诉讼请求为：1、判令被告支付2015年2月至2018年7月可园一期会所二层201物业管理费33423元、专项维修金1122.9元、电费27701.5元、燃气燃油加工费92元、滞纳金23635.3元，共计85974.7元；2、判令被告支付2016年5月至2018年7月可园一期会所二层201A物业管理费37914.3元、专项维修金1273.5元、滞纳金13128.5元，共计52316.3元；3、判令本案诉讼费由被告承担。 原告在庭审中当庭变更本系列案诉讼请求，并合并为：1、请求判决被告支付2016年4月至2018年2月可园一期会所负一层物业管理费9200元、专项维修金311.4元、电费37620.4元，共计47131.8元，滞纳金4142元，共计51274.2元；2、请求判决被告支付2016年4月至2018年2月可园一期会所一层物业管理费1648元、专项维修金55.8元、水费60891.7元、电费23288.2元、排水费19122.3元、垃圾处理费4302.7元，共计109309元，滞纳金52559.7元，共计161868.7元；3、请求判决被告支付2015年2月至2018年2月可园一期会所二层201管理费、本体维修金、电费、燃气燃油加工费共计60996.4元，滞纳金29469.7元，共计90466.1元；4、请求判决被告支付2016年5月至2018年2月可园一期会所二层201A物业管理费、专项维修金共计37674元、滞纳金16407元，共计54081元；5，请求判决被告支付2015年2月至2018年2月可园一期会所三层（301、302）物业管理费、专项维修金、电费、燃气燃油加工费共计123334元、滞纳金60285.9元，共计183619.9元；6、请求判决本案的诉讼费由被告承担。 五、被告答辩意见：1、被告垫付了天台漏水等维修基金约270000元；2、被告曾经提出减免2015年1月至2016年12月租金、管理费，得到了原告的同意，但是实际只减免了租金没有减免物业费；3、电费、水费和燃气费方面，被告与其他租户以及游泳池公用水电表没有进行区分，所以原告主张的水电费应该要确定被告的实际数额，在被告租赁期间也与物业多次交涉过，但物业没有进行有效处理。燃气费已经直接由燃气公司直接从被告银行卡中扣除，且原告目前租赁本案场地的租客仍通过被告银行卡扣取了燃气费。 六、双方各自提交的证据：原告为证明其主张，向本院提交了《前期物业服务协议》、《物业租赁协议》、物业管理服务收费标准公示材料、《欠费催缴通知函》及邮寄给被告函件的EMS回单、《欠费明细》等证据。被告对《前期物业服务协议》、《物业租赁协议》、物业管理服务收费标准公示材料真实性确认，但对原告主张的各项费用数额不予确认，主张按其答辩意见处理。 被告就其答辩意见，未向本院提交证据证明。 判决结果 本院认为，合法的债务应当清偿。《前期物业服务合同》、《物业租赁协议》等证据能够证明原、被告双方存在物业服务关系，被告应当按照物业管理服务收费标准公示材料确定的标准向原告缴纳物业费。被告答辩时提出的扣减垫付维修基金、减免物业费等主张，未提供证据证明，被告应承担举证不能的法律后果，故对被告上述答辩意见，本院不予采信。原告所主张的物业管理费、专项维修金、电费、排水费、垃圾处理费等各项费用，有《物业租赁协议》、物业管理服务收费标准公示材料、《欠费明细》等证据证明应缴费期间、面积、标准，且被告未提供反证，故本院予以采信，并对原告要求被告支付物业管理费、专项维修金、电费、排水费、垃圾处理费等费用的诉讼请求及数额，予以支持。被告经原告催告后，拒不缴纳物业费等费用，已构成违约，应当依约支付滞纳金，但是原告与案外人佳兆业集团(深圳)有限公司签订的《前期物业服务协议》仅约定逾期未缴纳物业管理费时应承担滞纳金，原告未提交证据证明其他费用应当支付滞纳金，故本院仅对未付物业管理费核算滞纳金，且原告主张的滞纳金标准为日千分之日，年利率达36.5%，违约金数额过高，而原告未提交证据证明其实际损失，故本院对过高的违约金予以调整，参考最高人民法院关于民间借贷利息利率的保护上限，本院对原告的违约金请求调整为仅支持按年利率24%，自最后欠费之月2018年2月起计算至原告起诉之月即2019年5月。经核算，2016年4月至2018年2月可园一期会所负一层物业管理费9200元，应收滞纳金2760元（9200元*2%/月*15个月）；可园一期会所一层物业管理费1648元，应收滞纳金494.4元（1648元*2%/月*15个月）；2015年2月至2018年2月可园一期会所二层201管理费32128元，应收滞纳金9638.4元（32128元*2%/月*15个月）；2016年5月至2018年2月可园一期会所二层201A物业管理费36444.8元，应收滞纳金10933.44元（32128元*2%/月*15个月）；2015年2月至2018年2月可园一期会所三层（301、302）物业管理费69363元，应收滞纳金20808.9元（32128元*2%/月*15个月）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条的规定，判决如下： 一、被告薛彩红在本判决生效后5日内向原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司支付2016年4月至2018年2月可园一期会所负一层物业管理费9200元、专项维修金311.4元、电费37620.4元、滞纳金2760元； 二、被告薛彩红在本判决生效后5日内向原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司支付2016年4月至2018年2月可园一期会所一层物业管理费1648元、专项维修金55.8元、水费60891.7元、电费23288.2元、排水费19122.3元、垃圾处理费4302.7元、滞纳金494.4元； 三、被告薛彩红在本判决生效后5日内向原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司支付2015年2月至2018年2月可园一期会所二层201物业管理费32128元、专项维修金1083.6元、电费27692.8元、燃气燃油加工费92元、滞纳金9638.4元； 四、被告薛彩红在本判决生效后5日内向原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司支付2016年5月至2018年2月可园一期会所二层201A物业管理费36444.8元、专项维修金1229.2元、滞纳金10933.44元； 五、被告薛彩红在本判决生效后5日内向原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司支付2015年2月至2018年2月可园一期会所三层（301、302）物业管理费69363元、专项维修金2357.9元、电费51415.6元、燃气燃油加工费197.5元、滞纳金20808.9元； 六、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费计人民币1901元（原告已预交），由被告薛彩红承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 李 怡 二〇一九年八月六日 书记员 戴思强