云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终271号上诉人（原审原告）：安宁东湖置业房地产开发有限公司住所：云南省昆明市安宁市连然街**。法定代表人：荣承厚，该公司总经理。委托诉讼代理人：浦馨予，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周艺，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李静娴，女，汉族，1991年2月22日出生，住，住云南省安宁市/div>委托诉讼代理人：程斌，云南萃峰律师事务所律师，特别授权代理。上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司（以下简称：东湖公司）因与被上诉人李静娴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：将本案发回重审或撤销一审判决并改判支持东湖公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，导致处理结果不当。（一）《拆迁安置确认单》中清楚载明了超面积款合计200016元，其中选房后十五日内应交超面积认购诚意金117806元，超面积款82210元在封顶断水后十五日内交付。该事实系本案争议的关键事实，但一审判决未予以认定；（二）《拆迁安置房确认单》第6条第2款清楚的载明，对于超面积认购诚意金及房款“凭我安置服务点开具的交款通知单和银行进账单，在十五日内把超面积部分认购诚意金存入建设单位指定账户，必须在安置房封顶断水后十五日内交情购房款或办理完按揭手续”；（三）东湖公司已按约定通知对方交付超面积款200016元，其中本次收款117806元，剩余款项82210元。李静娴已经支付了117806元，东湖公司已经完全按约履行了开具交款通知单的义务。但李静娴未按照约定履行交付尾款义务；（四）李静娴2017年4月27日自行书写的《维权诉求书》，在该诉求书中，李静娴本人已经知晓“回迁安置商铺建设于2015年完工封顶”，同时东湖公司提交了证据证明诉争商铺是2014年即封顶断水：（五）东湖公司多次通知李静娴支付该笔款项，在《安督办（2017）14号督办件的回复》中清楚载明2017年6月12日下午在政府部门召开会议的过程中，东湖公司明确提出了要求李静娴交情商铺尾款82210元的事实。二、一审判决适用法律不当，导致判决结果错误。（一）一审判决认定李静娴享有拆迁安置房的物权，该认定明显违反法律规定。以此为由驳回东湖公司关于回购房屋的请求也是属于适用法律错误；（二）东湖公司已经按约定履行了自己的义务，对于本案所涉房屋的剩余尾款，双方对交付时间已经进行了约定，东湖公司无需在进行通知，一审判决以东湖公司未履行通知义务为由驳回东湖公司的诉请属法律适用错误；（三）东湖公司提供了对方违约的完整证据锁链，但一审在没有事实和法律依据的情况下，就予以驳回，缺乏依据。被上诉人李静娴辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东湖公司向一审法院起诉请求：一、判令解除东湖公司与李静娴于2012年9月12日订立的《安置房确认单》；二、判令李静娴继续履行《安置房确认单》中的结算清理条款，即：东湖公司按照每平方米5670元的价格回购坐落于东湖新天地北区商铺；三、判令李静娴承担逾期付款的违约金22866.37元（以82210元为本金，自2015年1月1日起计算至2018年9月20日按中国人民银行逾期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2011年11月12日，原告与李晓松户签订了《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》（合同编号：8-442）及《经营用房、办公用房等非住宅房屋产权调换补充合同》，以产权调换及补偿的方式拆迁李晓松户房屋。2012年9月11日，安宁市连然街道螳川社区居委会出具《情况说明》，证明拆迁户将编号为8-442号的拆迁合同认定的面积为31.6平方米的商铺赠予被告。2012年9月12日，原告与被告签订《东湖（第一城）新天地北区商铺拆迁安置房确认单》（以下统称《安置房确认单》），原告向原产权人发放《交款通知单》，被告向原告缴纳了商铺认购诚意金117806元。2014年5月19日，李桂仙、李晓松、李静娴在安宁市晓塘社区人民调解委员会的主持下达成《人民调解协议》，确定李桂仙、李晓松自愿将东湖新天地北区B3-004（第三层）号的商铺产权分给被告。上述案件事实有当事人当庭陈述和原、被告提交的证据予以证实。一审法院认为，原告与李晓松户签订拆迁安置补偿合同确定原告以产权调换的方式拆迁李晓松户房屋，该拆迁户将拆迁合同中确定的面积为31.6平方米的商铺赠予被告，原告与被告签订了《安置户确认单》后，被告即享有拆迁安置房的物权。因拆迁安置房的面积大于原拆迁面积，被告需要交纳超面积房款，若被告未按约定交纳房款，则原告享有向被告主张债权的权利。依法成立的物权受法律保护，原告以被告未按约定支付房款为由主张解除双方的《安置房确认单》并按每平方米5670元的价格回购坐落于东湖新天地北区商铺的主张没有法律依据，一审法院依法不予支持。双方签订的《安置房确认单》明确了交款条件为凭安置服务点开具的交款通知单和银行进账单存入指定账户，由于原告未提交证据证明其通知被告交清房款的时间，故其要求被告承担逾期付款的违约金没有事实依据，一审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告安宁东湖置业房地产开发有限公司的诉讼请求。二审中，东湖公司向本院提交安督办（2017）14号督办件的回复》，证明东湖公司多次通知李静娴付款，已尽到了通知义务。李静娴质证认为，对证据的真实性无异议，但认为不能证明东湖公司主张的证明内容。对于一审判决认定的事实，各方当事人均表示无异议，本院予以确认。另，二审补充确认以下事实：《新天地北区商铺拆迁安置房确认单》中约定：1、选房后十五日内应交超面积认购诚意金117806元，封顶断水后应交房款82210元；2、本套安置房超出产权调换面积部分，按安宁市旧城改造规划金属指挥部拆迁办公布时效性《东湖天地安置方案》缴纳超面积认购诚意金及房款凭我安置服务点开具的交款通知单和银行进账单，超面积部分认购诚意金存入建设单位指定账户，必须在安置房封顶断水后十五日内交清购房款或办理完按揭手续；3、未按以上约定交纳超面积房款，则视为放弃安置，建设单位将按回购政策处理，该安置房由建设单位安排对外销售。2016年10月1日，东湖公司将本案所涉房屋统一委托安宁德众商业管理有限公司对外出租。2017年6月12日，相关部门组织李静娴及东湖公司就争议问题组织协商，形成相关回复函：1、李女士人认可商铺12年的租期，认可不再调换商铺；2、李女士要求东湖公司确定具体交房日期，东湖公司称李女士交清商铺尾款，办完相关手续后交房；3、对免租期限存在较大争议。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：东湖公司是否有权解除《安置房确认单》并要求李静娴承担违约责任。本院认为，本案所涉商铺系拆迁安置房，系对李晓松原有房屋进行产权置换。经确认，李晓松户可置换的面积为82.16平方米，本案商铺的面积为106平方米，因本案商铺的实际面积超过了可置换的面积，按照约定，李静娴对超出部分需要补交200016元的房款。依据确认的事实，李静娴交付了117806元，现尚欠82210元房款未交付。东湖公司认为，李静娴的上述行为违反合同约定，其有权解除合同并主张违约责任。本院认为，首先，如前所述，因本案商铺系对李晓松户原有房屋的置换，其后，李静娴也交付了117806元购房诚意金，即李静娴已履行了大部分付款义务；其次，按照约定，房屋封顶断水十五日后，李静娴负有交付剩余尾款的义务，但截至今日，李静娴亦未交付房屋尾款。东湖公司虽主张本案商铺于2014年3月7日封顶断水，但其未提交证据证明其在封顶断水后及时向李静娴发出过交款通知。其后，东湖公司在未征得李静娴同意的前提下，将本案所涉商铺对外出租，导致本案纠纷产生。纵观整个合同履行情况，东湖公司、李静娴均存在履行不适当的情况。如前所述，李静娴已履行了大部分付款义务，对于尾款未能及时交付，双方都存在履行不适当的行为。另外，在政府相关部门组织的协调中，双方已对继续履行合同达成共识。综上，东湖公司以尾款未交付为由主张解除合同，按照回购条款收回房屋不符合法律规定，且有违公平原则，故本院不予支持。对于违约金，因东湖公司在合同履行过程中亦存在不当，故本院对该请求不予支持。综上所述，东湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币372元，由上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 建审判员 李 鸿审判员 符圆圆二〇一九年八月二十日法官助理毛维清书记员李孟擎