贵州省遵义市汇川区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔0303执异字第94号案外人：邓永贵，男，1954年12月22日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托代理人：罗安勤，贵州祥景律师事务所律师。申请执行人：李德强，男，1971年10月6日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被执行人：苟恩孟，男，1980年2月1日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。本院在执行李德强申请执行苟恩孟民间借贷一案中，案外人邓永贵于二0一九年八月五日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邓永贵称，2005年12月6日，申请人与遵义侨丰房地产开发有限责任公司（下称“侨丰公司”）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定侨丰公司将坪丰市场D栋负一层B-8、B-9、A-9号门面安置给申请人，面积共计141.96㎡;2011年2月，侨丰公司将D栋负一层B-8、B-9、A-9号门面交付给申请人，并以遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司名义与申请人签订《房屋租赁合同》，房屋移交后一直由申请人出租使用，但因该房屋建设手续不全不具备产权办理条件，侨丰公司一直未给申请人办理房屋转移登记。2015年，侨丰公司以及遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司（下称“坪丰公司”）向遵义市不动产登记事务中心及住建局申请办理坪丰市场D栋房屋产权证，办理过程中，遵义天络房地产测绘处对D栋负一层商业用房进行测绘分户，测绘后将安置给申请人的“D栋负一层B-8号门面”房屋变更为了“D栋负一层19号”，测绘面积为72.27㎡，为此D栋负一层19号房屋办理了产权证并登记在坪丰公司名下。坪丰公司办理产权后在申请人不知情的情况下于2016年擅自将D栋负一层19号房屋过户给苟恩孟，由苟恩孟用作向李德强抵押借款。2019年4月，贵院在坪丰市场张贴《查封及强制迁出公告》，公告称李德强已申请执行苟恩孟名下位于“坪丰市场一期工程D栋负一层9号、10号、16号、17号、18号、19号、54号、64号、D栋1-28号、1-29号、1-32号、1-34号房屋”，并要求与上述不动产有关的权利人在10日内申报权利，至此，申请人才知悉自己的安置房已办理产权手续且已过户并抵押给第三人苟恩孟、李德强的事实。申请人认为，侨丰公司、坪丰公司在将涉案房屋安置给申请人后又过户给第三人并办理抵押权的行为侵犯了申请人对D栋负一层19号房屋的拆迁安置补偿请求权，该拆迁安置补偿请求权依法应优先于苟恩孟登记的所有权，亦优先于李德强的抵押权。申请人对该房屋享有优先取得的权利，故应排除李德强对该房屋的执行。法律依据如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，因侨丰公司拆迁申请人房屋，申请人依据《拆迁安置补偿协议书》对D栋负一层19号房屋享有优先取得的权利。并且，该房屋已于2013年交付给申请人占有使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，在（2018）最高法民申723号一案中，最高人民法院也判决确认被拆迁人的权利能够排除抵押权人申请的强制执行。据此，被拆迁人对受让该房屋的权利人以及设立抵押的抵押权人均享有优先权。故申请人作为被拆迁人对拆迁安置房屋D栋负一层19号依法享有优先取得的权利，该拆迁安置房屋的权利应排除本案李德强对苟恩孟名下财产的执行。为此，请求贵院确认申请人对该房屋享有优先取得的权利，并裁定停止对该房屋的执行。本院查明，本案争议房屋位于遵义市××东联线坪丰农副品综合批发市场，该项目由遵义市侨丰房地产开发有限责任公司（下称侨丰公司）与遵义坪丰农副品综合批发市场有限公司（下称坪丰公司）联合开发。该项目的拆迁安置、销售、施工建设等事宜系以侨丰公司名义办理，房屋建成后产权初始登记及商业用房返租则以坪丰公司名义办理。2018年5月24日，遵义市红花岗区人民法院以（2018）黔0302破申2号民事裁定书裁定受理侨丰公司及坪丰公司的重整申请，并查明该两公司在土地、房屋开发、公司治理结构、股东等方面存在混同。2005年12月6日，案外人邓永贵与侨丰公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定侨丰公司拆迁案外人邓永贵的房屋后将遵义市红花岗区坪丰市场D栋负一层B-8、B-9、A-9号商业用房安置给案外人邓永贵，面积共计141.96平方米。同时侨丰公司在其自行委托建筑设计部门所作的D栋商业负一层还房平面图上对D栋负一层B-8、B-9、A-9商业用房系案外人邓永贵还房进行了标注。房屋建成后，2013年7月23日案外人邓永贵与坪丰公司签订《房屋租赁合同》，约定案外人邓永贵将D栋负一层B-8、B-9、A-9号商业用房出租给该公司，由该公司统一对外招商经营管理，租期从2014年元月一日起，签订协议后本案争议房屋一直由坪丰公司出租经营管理。2015年侨丰公司在遵义市房屋管理部门办理坪丰市场房屋的登记手续时，遵义天络房地产测绘处对坪丰市场房屋进行了测绘，并在测绘后将房屋产权登记于坪丰公司名下。通过对侨丰公司在其自行委托建筑设计部门所作的D栋商业负一层还房平面图与遵义天络房地产测绘处2015年12月23日D栋负一层房测绘分层平面图对比，2015年测绘时房号为D栋负一层19号的房屋位置与安置给案外人邓永贵的D栋负一层B-8号位置重合。2016年11月18日，侨丰公司股东孙昌连与被执行人苟恩孟签订了融资合作协议，约定用遵义市××东联线坪丰农副品市场第一期D栋负一层83套商业用房等房屋作为担保物向第三方借款。2016年8月坪丰公司将相关房屋过户登记于被执行人苟恩孟名下，其中含本案争议的D栋负一层19号（不动产产权证号为：20××55）房屋。2017年6月9日，被执行人苟恩孟以遵义市××东联线坪丰农副品市场第一期D栋负一层19号等12间门面为抵押与申请执行人李德强签订个人借款抵押补充协议并办理了抵押登记手续。2017年本院在审理（2017）黔0303民初4439号李德强与苟恩孟的民间借贷纠纷一案过程中，双方于2017年9月25日达成还款的调解协议，协议约定：“一、被告贵州亿博科技有限公司、苟恩孟于2017年10月15日前向原告李德强偿还借款本金5000,000并支付相应利息（利息以未还借款本金为基数按照月利率2%的标准从2017年6月1日计算至借款还清之日止）；二、原告李德强自愿放弃其余的诉讼请求。”2017年10月16日李德强向本院申请强制执行，但本案争议房屋已被遵义市红花岗区人民法院首轮查封，本院查封系轮候。2019年3月4日遵义市红花岗区人民法院将本案争议房屋的处置权移送我院，我院遂启动处置程序，案外人邓永贵得知后向本院提出书面执行异议，要求中止对该房屋的执行并解除查封。以上事实有《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋租赁合同》、房屋平面图、房屋现场照片、遵义市红花岗区建设领域突出问题项目处置工作领导小组函件等材料在卷佐证。本院认为，根据查明的事实及相关证据材料可以认定，案外人邓永贵根据与侨丰公司的拆迁安置补偿协议所取得的遵义市红花岗区坪丰市场D栋负一层B-8号商业用房即本院（2017）黔0303执2053号李德强申请执行苟恩孟民间借贷纠纷案件中查封的遵义市红花岗区坪丰农副品综合批发市场一期工程D栋负一层19号商业用房，其拆迁协议签订于被执行人办理产权登记及本院查封之前。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，案外人邓永贵基于安置优先权主张其权利优先于被执行人苟恩孟（房屋登记产权人）、申请执行人李德强（抵押权人），请求排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定的情形。故案外人邓永贵要求解除查封、中止对争议房屋的执行的请求本院依法应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：一、中止对登记于被执行人苟恩孟名下贵州省遵义市红花岗区东联线坪丰农副品综合批发市场第一期工程D栋负1层19号（产权证号为：20××**）房屋的执行。二、解除对登记于被执行人苟恩孟名下贵州省遵义市红花岗区东联线坪丰农副品综合批发市场第一期工程D栋负1层19号（产权证号为：20××**）房屋的查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起异议之诉。审判长 凌 早审判员 詹 赟审判员 刘光洪二〇一九年八月八日书记员 罗城城