广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5970号原告（反诉被告）：智汇有初（广州）科技有限公司，住所地：广州市南沙区丰泽东路**（自编**楼）X1301-C4628。法定代表人：王茜，董事长委托诉讼代理人：刘刚，系公司职员。被告（反诉原告）：严钰慧，女，1984年2月22日出生，汉族，住广州市天河区。原告（反诉被告）智汇有初（广州）科技有限公司（以下简称智汇有初公司）与被告（反诉原告）严钰慧租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告智汇有初公司的委托诉讼代理人刘刚，被告严钰慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智汇有初公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告的保证金12000元，赔偿原告垫付的税金3892.86元，及由于涉讼所造成的交通及误工费用2000元；2.诉讼费由被告承担。庭审中，智汇有初公司表示由于严钰慧已返还了部分押金，故明确第1项诉讼请求为：要求被告返还原告的保证金为5500元，赔偿原告垫付的税金3892.86元，及由于涉讼所造成的交通及误工费用2000元。事实和理由：原告租用被告在广州市番禺区祈福新村××街××房屋，2018年3月26日至2019年3月25日整一年。到期交房后，被告以各种不正当理由拒绝返还保证金12000元；这一年的税金3892.86元，被告一直不交也不给发票，原告为工商入账开发票不得已只能自己垫付并一直催促被告返还税金给原告；由于一直无理扣押原告的保证金造成的原告多次讨要造成的各种车费及误工费损失费2000元，如果继续拖欠不还，还将继续追加损失一并请求和主张。被告严钰慧辩称：1.原告隐瞒租房事实，对其不利的材料不出具，歪曲租房事实，具体情况如下：2018年3月26日至2019年3月25日，我将位于广州市番禺区祈福新村××号的住房出租给高云鹏，至于高云鹏是不是原告的员工，我事先并不知晓也无需知晓，我只知道当初涉讼房屋的承租方为高云鹏。在2018年10月份，原告的高管人员葛程鹏提出，为给原告合理避税，要求我配合备案并提供租金发票给承租方，起初我并不同意这种中途变更租赁主体的行为，在葛程鹏对我和租房中介的百般辱骂和威胁下，2018年10月31日我被迫跟高云鹏签订《补充协议》，随后原告利用我的资料进行了房屋租赁备案，一直以来我始终认为高云鹏才是承租人，面对原告这种所谓的高管，我也担心后续给自己添麻烦，所以在房屋租赁到期，原告代理人刘刚现场确认损坏物品及赔偿金额后，我第一时间将押金6500元退给了高云鹏。这个才是租房事实的整个过程。2.原告所说的垫付税金也是隐瞒并歪曲事实。原告不尊重事实，不尊重法律，肆意乱主张，根据2018年10月31日我跟承租方签订的《补充协议》中明确约定：出租方每月实收租金为6000元整；申报租赁备案所产生的租赁税全部由承租方承担，出租方需全力配合承租方办理房屋租赁手续。3.押金扣除损坏赔偿款后部分已全部退还原告法人。押金退款的问题一直有在沟通，在跟原告代理人刘刚现场交接做好物品损坏清单及损失金额后，我于2019年3月29日通过微信转账方式将余款退回给承租方高云鹏，后来才发现微信退款，高云鹏没有接收。于是我后续再次将余款转账给了原告法人王茜的账户（62×××77）。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告严钰慧向本院提出反诉请求：1.请依法判决反诉被告赔偿损坏物品金额5500元；2.请依法判决反诉被告支付迟延交租违约金4320元；3.赔偿反诉原告误工、交通费用补偿2000元；4.赔偿反诉原告房屋租金损失8400元；5.本案全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：房屋租赁的整个过程同答辩意见。在房屋出租结束交接时，反诉被告代理人刘刚签名并同意所有损坏物品赔偿5239元，加上所欠水电费261元，因此反诉被告应赔偿反诉原告损失及水电费合计5500元。承租人自2018年9月份开始一直存在迟交租金的行为，根据双方签订的《房产租赁合同》（NO.0001064）第三条约定，甲乙双方约定月租金为6000元；租金按月结算，乙方（承租方）在每月第26日前结清本月租金，乙方必须按期缴纳租金，否则出继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付违约金。反诉被告累计逾期天数合计72天，违约金合计4320元。截至2019年6月18日，反诉被告一直未修复涉讼房屋的已损坏遮雨棚玻璃及一楼地板，导致涉讼房屋自反诉被告租期结束（2019年3月25日）后房子一直空置未能出租，按照原租金价格，由此给反诉原告带了损失2个月24天租金合计16800元，要求反诉被告承担一半的损失合计8400元。反诉被告智汇有初公司辩称：1.物品损坏不能随意定价，既然出租房屋，就不可避免会有消耗、老化、磨损等，也属正常的范畴，请反诉原告举证所谓的损失，举证确认是我司故意损坏，以及相关专业部门进行鉴定，能否确认是在租赁前还是租赁后的损失和损失的原因等。2.所有房租，我司均在租赁期限内支付给反诉原告，合同第三条约定“租金按月结算，乙方在每月的26日前结清本月租金）每月的26号前缴纳本月的租金”，我司很多时候都是提前支付的租金，提前支付的乙方得利理应返还我方，我司并没有违约，均于租赁当月的26日前缴纳了当月的租金。3.反诉原告应当承担自己的费用及案件流程中的一切损失。4.房屋租赁是市场行为，与我司无任何关联性。5.反诉原告最后把部分押金返还给我司也说明，双方租赁关系已经结束，其所述各项要求均为无理取闹行为。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区钟村镇祈福新村××街××房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为严钰慧、案外人郭世江，占有份额方式为共同共有，该房屋建筑面积为128.03平方米。2018年3月25日，严钰慧作为出租方（甲方），与高云鹏作为承租方（乙方）共同签订了一份《房产租赁合同》（NO.0001064），约定甲方同意将涉讼房屋出租给乙方作住宅用途使用，租期为1年，从2018年3月26日至2019年3月25日止；甲方在收到乙方交付租赁保证金及首月租金的当天将房产交付乙方使用；甲乙双方约定月租金为6000元，租金按月结算，乙方在每月的第26日前结清本月租金，甲方应出具收据；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付违约金；乙方交付租金方式为将租金汇入甲方指定的中国邮政储蓄银行的账户；乙方于签订本合同的按日内向甲方交付保证金12000元，以及首月租金6000元；租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担；水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用；在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿，因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；合同还约定了其它内容。签订上述合同当日，严钰慧出具《收款收据》两张，载明收到高云鹏交来承租涉讼房屋之保证金12000元、首月租金6000元。2018年10月31日，严钰慧（出租方）与高云鹏（承租方）签订一份《补充协议》，约定租赁期间每月租金为6000元出租方每月实收租金为6000元；申报租赁备案所产生的租赁税全部由承租方承担，出租方需全力配合承租方办理房屋租赁备案手续。同日，广州市番禺区住房和建设局办理了以郭世江、严钰慧为出租人，以智汇有初公司为承租人租赁涉讼房屋的租赁登记备案。2019年5月8日，智汇有初公司以严钰慧拒绝返还保证金以及赔偿垫付税金为由提诉至本院，引致本案纠纷。严钰慧在答辩期内提出反诉，要求解决。庭审中，双方当事人均确认严钰慧于2018年3月25日将涉讼房屋交付给高云鹏，涉讼房屋一直被用作员工宿舍使用至2019年3月25日，搬离时租赁双方办理了交接手续；并确认智汇有初公司向严钰慧支付了保证金12000元，严钰慧于2019年5月5日退回了其中的6500元。但双方当事人对以下问题存在争议：一、针对涉讼房屋的承租人问题。智汇有初公司称高云鹏是智汇有初公司的原执行董事，在2018年5月6日离职，高云鹏代表其司与严钰慧签订《房产租赁合同》租赁涉讼房屋是用作员工宿舍，居住人员均为其司员工；其司是通过公司账号及法人的私人账号来缴纳租金的，可以说明租房是公司行为。智汇有初公司并提交了高云鹏出具的《证明》、高云鹏的身份证复印件、交易明细六张予以证实。严钰慧则表示高云鹏当时没有说明是以公司名义来签订合同，故其与高云鹏个人名义签订《房产租赁合同》，交付涉讼房屋时其将收款收据、合同交给了高云鹏，出租涉讼房屋时并不知道高云鹏与智汇有初公司的雇佣关系，直到2018年10月31日才知道的，并得知承租人变为智汇有初公司；其现确认涉讼房屋的承租人是智汇有初公司，高云鹏是代表该公司签订租赁合同。二、对于智汇有初公司主张的税金问题。智汇有初公司主张个人出租住房应缴纳税款包括：以租金收入4%计算缴纳房产税、3%税率的基础上减半计算缴纳营业税、按纳税人所在地方不同适用7%、5%、1%三档税率与教育费附加率3%计算缴纳城市维护建设税及教育费附加，缴税义务人是严钰慧，双方对税费缴纳有口头约定，也有行业和税法的规定；其司所缴纳的租金包含了税金，严钰慧作为义务人本应缴纳却一直不缴纳，违反了双方的口头协议、行业标准及税法的规定，其司为了公司入账开发票不得已只能先行垫付了全年的税金并一直催促严钰慧返还税金；其司需要正常的税票才能正常经营，但严钰慧不配合，鉴于税票问题一直不能解决，所以双方在沟通过程中其方代表在言辞方面会出现激烈的情况，最后其司被迫签订《补充协议》后，严钰慧才同意办理税务登记。智汇有初公司对此提交了《房屋租赁登记备案证明》、纳税手册、智汇有初公司员工葛鹏程与严钰慧的微信聊天记录拟证实其上述主张。严钰慧对上述意见不予认可，认为《房屋租赁登记备案证明》不能证明税金问题，因智汇有初公司提出要求其配合合理避税帮开税票，在智汇有初公司的威胁下才做了房屋租赁备案，其实际收取的租金为6000元，该租金不包含税金，且其与高云鹏签订的《补充协议》明确约定税费由承租方承担，承租方由高云鹏变更为智汇有初公司，则税费应当由智汇有初公司承担。严钰慧另提供了其与葛鹏程及高云鹏的微信聊天记录，证明葛鹏程对其辱骂威胁，以及其即使反映情况给高云鹏，请求停止威胁。三、对于严钰慧主张支付逾期缴纳租金的问题。严钰慧主张根据《房产租赁合同》约定，承租方在每月第26日前结清本月租金。而高云鹏在签订合同后即支付了相当于两个月租金的押金和首月租金，说明是同意26日前缴纳租金，并以先付租后住方式承租涉讼房屋的；智汇有初公司自2018年9月份开始一直存在迟交租金的行为，累计逾期72天，故主张依合同约定支付逾期缴付租金的违约金4320元。严钰慧对此并提交一份自制的租金交纳情况统计表、《房产租赁合同》、银行交易明细单拟证实智汇有初公司存在逾期支付租金的事实。智汇有初公司对上述证据无异议，但认为由于2018年10月31日前其司一直要求严钰慧出具税票返还税金，却遭到严钰慧的拒绝，故才出现迟延支付租金的情况，但其司并没有违约，均是于租赁当月的26日前缴纳了当月的租金给严钰慧，一直到支付完毕全部租金。另外，双方当事人均确认双方按每月的26日起至下个月的25日为一个月计租。严钰慧主张按照合同约定，为每月26日前支付该月的租金，为先交租后使用的形式，依照其提交的上述《租金缴纳情况统计表》记载，其主张智汇有初公司自2018年8月26日至2019年3月25日期间每个计租月均存在1至17天逾期交租的天数。智汇有初公司则不予认可，认为应为下个月的26日前缴纳租金，即每月计租期届满前都可以缴纳。四、关于保证金问题。智汇有初公司称严钰慧仍有保证金5500元未返还给其司。严钰慧则表示其与智汇有初公司的代理人刘刚办理现场交接确认损坏物品及损坏金额后，扣除该部分损坏金额所剩余的6500元已退回给承租方高云鹏，后来高云鹏没有接收，其又将该部分余款转账退给了智汇有初公司的法人王茜。五、关于严钰慧主张智汇有初公司赔偿损坏物品5500元、房屋租金损失8400元。严钰慧主张在房屋租赁结束后，其与智汇有初公司的代理人刘刚在现场交接时共同确认物品损坏清单及损失金额约5239元，刘刚亦有签字确认，加上智汇有初公司欠缴水电费约261元，合计5500元；另外，由于智汇有初公司公司一直未修复涉讼房屋内已损坏的遮雨棚玻璃及一楼地板，导致租赁期结束后涉讼房屋一直空置未能继续出租，故应以原租金价格赔偿租金损失共8400元。严钰慧对此提交了一份手写的损坏物品清单拟证实其上述主张，该清单记载内容：因现场查看有些物品损坏：1.雨棚玻璃1块￥500；2.冰箱锈迹无法使用，三门冰箱1个￥350；3.新飞挂烫机1个￥89；4.热水（烧水壶）1个￥80；5.一楼地面磨花￥4000；6.一楼排气扇￥120；7.一楼大门锁损坏￥100；合￥5239。以下为水、电费用：水3月29元，电268.2元，减去存折尾数35.42元，合261.78。5239+261.78=5500.7812000-5500=6500退回；并署有“见证人：刘刚（双方协商）”。智汇有初公司确认欠付水电费261元，但对严钰慧其余意见不予认可，主张严钰慧篡改证据，交接房屋时代理人刘刚将钥匙退给严钰慧，严钰慧提出有物品损坏，刘刚不清楚损坏的物品是承租前还是承租后的，故提出将清单拿回其司进行确认；严钰慧提交的清单上写的金额是后来严钰慧自己填写的，代理人刘刚在清单上签字仅是确认有损坏的事实，对价格问题还要核实。智汇有初公司另提交了清单两张予以证实，其中第一张清单较严钰慧提交的清单缺少了物品第6、7项，各项没有金额，也没有记载水电费及退回金额；第二张与严钰慧提交的清单一致。严钰慧对此表示第一张清单是经过中介在内的三方在租赁前清点的清单，当时智汇有初公司没有对物品损坏提出异议，且交付给承租人使用时物品也是完好的，所以清单上面物品是在智汇有初公司承租后损坏的，清单上的物品与价格均有与刘刚协商确认的，“见证人：刘刚（双方协商）”是刘刚写的；第二张清单中的第6、7项是其补充上去的，其余内容均是其书写的，清单上的价格是其在退回押金前与刘刚协商后其写上的。本院认为：严钰慧与高云鹏就涉讼房屋于2018年3月25日签订的《房产租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。智汇有初公司主张涉讼房屋的实际承租人是其司，高云鹏是其司原执行董事，代表其司签订前述合同，严钰慧在庭审中亦确认了涉讼房屋的承租人为智汇有初公司，本院对此予以采纳。前述《房产租赁合同》对双方当事人均具有约束力。根据该合同约定，“租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方”。严钰慧在智汇有初公司搬离涉讼房屋后仅退还了6500元，尚有保证金5500元未予退还。对于未退还的原因，严钰慧表示是因智汇有初公司尚欠了水电费261元以及租赁期间对涉讼房屋及屋内物品造成损坏，故其扣除了所欠费用和损失共计5500元不予退回。首先，针对尚欠的水电费261元，智汇有初公司确认该款项尚未支付，故智汇有初公司应向严钰慧支付该水电费261元。其次，对于双方争议的智汇有初公司公司有否损坏涉讼房屋及屋内物品以及应赔偿损失的金额问题。严钰慧提交了有智汇有初公司的委托代理人刘刚签名的损坏物品清单拟证实其上述主张。对此，从双方当事人在庭审中提交的证据以及陈述可知，在租赁期满双方办理涉讼房屋交接手续时，智汇有初公司的委托代理人刘刚确系于严钰慧书写的损坏物品清单上签名，刘刚签名时所列项目为五项：1.雨棚玻璃1块；2.冰箱锈迹无法使用，三门冰箱1个；3.新飞挂烫机1个；4.热水（烧水壶）；5.一楼地面磨花。智汇有初公司虽然表示刘刚仅是代表其司退回房屋钥匙，对于物品损坏情况须由其司确认，且严钰慧应举证证实是由其司损坏的，但根据双方签订的《房产租赁合同》中“在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，……”的约定，智汇有初公司作为承租人，理应妥善使用涉讼房屋及屋内物品，即使存在非自身原因自然损坏的情况，智汇有初公司亦应及时通知严钰慧进行检查和维修，但智汇有初公司对此未能举证证实其曾向严钰慧告知上述前四项物品损坏的事宜，亦无法证实前四项物品并非其不当使用原因所致损坏，故应承担举证不能的法律后果，智汇有初公司应对上述清单中的前四项物品进行赔偿。鉴于双方均未能举证证实该四项物品的价值，故本院酌情以800元计算该部分赔偿费用，即智汇有初公司应向严钰慧赔偿物品损失800元。对于严钰慧主张的第五项“一楼地面磨花”，鉴于日常生活中每日均需在地面上进行行走、踩踏使用，必定会造成一定磨损，严钰慧虽然主张地面磨花，但对于地面在承租前的状态和承租后磨花的程度以及是否是因智汇有初公司不当使用造成未能予以充分举证，故对该项目的赔偿本院不予支持。至于严钰慧主张还存在一楼排气扇以及一楼大门锁损坏的情况，由于双方于2019年3月25日现场对涉讼房屋进行交接确认以及刘刚签名时未对该两项项目进行确认，严钰慧于庭审中承认该两项是其补充填写上去的，严钰慧对此未能举证证实智汇有初公司对此予以认可，故严钰慧主张智汇有初公司赔偿该两项受损项目，缺乏理据，本院不予支持。综上，智汇有初公司公司应向严钰慧支付水电费261元和赔偿物品损失800元。鉴于严钰慧尚有保证金5500元未退还给智汇有初公司，故以上款项可在保证金中抵扣，即抵扣后，严钰慧应向智汇有初公司退还剩余保证金4439元。对于智汇有初公司主张严钰慧赔偿税金3892.86元的诉请，根据严钰慧和智汇有初公司原员工高云鹏签订的《补充协议》约定，申报租赁备案所产生的租赁税全部由承租方承担，出租方每月实收租金6000元。智汇有初公司虽然解释称该协议是被迫签订，但对此未能提供相关证据证实，本院对该抗辩主张不予采纳。故，智汇有初公司诉请严钰慧赔偿垫付的税金3892.86元，理据不成立，本院不予支持。对于严钰慧反诉要求智汇有初公司支付迟延交租违约金的主张。双方当事人均确认每月26日起至下个月的25日为一个月计算租金，本院予以采纳。但双方对交租期限存在争议，严钰慧主张应先交租后使用，即在每月26日前支付该月租金；智汇有初公司则认为应是下个月26日前缴纳租金，即租期前均可缴纳。对此，双方均未能充分举证证实各自的主张。而根据双方签订的《房产租赁合同》中“租金按月结算，乙方在每月的第26日前结清本月租金”的约定，对“每月的第26日前”的语义理解，结合双方计算一个月租金的起止算时间，可理解为每月26日起至下个月25日的租金应于下个月的20日或21日（即从每月26日起算的第26日）前付清。故，根据严钰慧提交的智汇有初公司的租金交纳情况统计表显示，智汇有初公司均于该期限前缴清租金，严钰慧主张智汇有初公司延期交纳租金并要求计算违约金，理据不成立，本院不予支持。至于智汇有初公司和严钰慧互诉对方要求赔偿交通费和误工费2000元的诉讼主张，亦缺乏理据，本院亦不予支持。对于严钰慧反诉要求智汇有初公司赔偿其为修复遮雨棚玻璃和一楼地板导致的租金损失8400元，同样缺乏理据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告严钰慧应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告智汇有初（广州）科技有限公司退还剩余保证金4439元（该费用已抵扣水电费261元和物品损失800元）；二、驳回原告智汇有初（广州）科技有限公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告严钰慧的其余反诉诉讼请求。如被告严钰慧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费195元（其中本诉受理费42元，反诉受理费153元），由原告智汇有初（广州）科技有限公司负担42元，被告严钰慧负担153元。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇一九年八月六日书记员  罗嘉敏