北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京02执异1078号案外人：北京市市政工程设计研究总院有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街**院**楼。法定代表人：刘桂生，董事长。委托诉讼代理人：齐长红，北京市王玉梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭思聪，北京市王玉梅律师事务所律师。申请执行人：荔波山水投资有限公司，，住所地贵州省黔南布依苗族自治州荔波县小七孔镇小七孔西门**法定代表人：王保钢，董事长。委托诉讼代理人：张连峰，北京市通商律师事务所律师。被执行人：北京大成有方酒店管理有限公司，，住所地北京市东城区鲜鱼口街**鼎峰大成酒店**法定代表人：刘少军，董事长。被执行人：刘少军，男，1968年4月26日出生，汉族。本院在执行荔波山水投资有限公司（以下简称荔波山水公司）申请执行北京大成有方酒店管理有限公司（以下简称大成有方公司）、刘少军仲裁裁决纠纷一案过程中，北京市市政工程设计研究总院有限公司（以下简称市政工程设计研究总院）向本院提出书面异议，请求中止对刘少军名下的位于北京市×××210号、211号两套房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。市政工程设计研究总院称，2001年9月28日，北京市勘察设计研究院与北京海天大厦发展有限公司（现名称为北京海天房地产开发有限公司）签订《海天广场项目拆迁补偿协议书》，协议约定因北京海天大厦发展有限公司依据规划许可证，获得了×××项目的土地使用权，其中包括北京市勘察设计研究院所有的×××院（总占地1193.9平方米，产权房86间，总建筑面积1454.3平方米）。根据北京市拆迁管理办法规定，北京海天大厦发展有限公司给北京市勘察设计研究院拆迁补偿额共计1300万元，以实物和现金两种方式补偿。将×××住宅楼二层1284.65平方米建筑面积的产权房（201-203、205-211号）划归北京市勘察设计研究院所有，按每平方米7500元，折合补偿款9634875元，差额部分以现金形式一次性补偿完毕。协议还约定由北京海天大厦发展有限公司负责办理相应房屋产权证。2001年9月28日，双方签订《租赁合同》，约定北京市勘察设计研究院将拆迁补偿的房屋出租给北京海天大厦发展有限公司办公使用，租期三年，每年租金70万元。2002年3月15日，北京海天大厦发展有限公司提前终止租赁合同，并支付了房屋租金。2002年6月20日，北京海天大厦发展有限公司向北京市勘察设计研究院致函《关于产权证办理的情况说明》称：×××住宅楼二层1284.65平方米产权归北京市勘察设计研究院所有，产权证正在办理之中，北京市勘察设计研究院有权出租、出售或自用。2002年10月，北京致达物业管理有限公司向北京市勘察设计研究院发函，要求北京市勘察设计研究院交付×××住宅楼二层1284.65平方米房屋的物业费和供暖费，该院于2002年12月31日缴纳。由于北京海天大厦发展有限公司未能办理补偿房屋的产权证，2005年1月17日，北京海天房地产开发有限公司与北京市勘察设计研究院签订《海天广场项目拆迁补充形式变更协议书》，协议约定，因客观原因未能办理房屋产权证，故此对原协议约定房屋（×××住宅楼2层201-203、205-209号）共计八套房屋以现金形式进行补偿。因涉案房屋由北京市勘察设计研究院出租（2003年5月1日开始出租），所以该两套房屋仍然归北京市勘察设计研究院所有，未变更补偿形式。自补偿房屋接管后，北京市勘察设计研究院一直占有和使用，一直缴纳物业费和供暖费至今。期间，北京市勘察设计研究院多次催促北京海天房地产开发有限公司办理涉案房屋的产权证，但该公司负责人以种种理由拖延，自2009年起找不到该公司负责人。在此情况下，北京市勘察设计研究院以不交物业费的方式要求物业公司协调北京海天房地产开发有限公司办理涉案房屋的产权证（北京海天房地产开发有限公司与物业公司系关联企业）。2014年5月13日，北京致达物业管理有限公司向北京市勘察设计研究院致函，明确北京市勘察设计研究院为涉案房屋业主，因北京海天房地产开发有限公司未能办理产权证，自2009年至今物业费一直未交，物业公司承诺协助北京市勘察设计研究院办理产权证，并交付拖欠物业费用。北京市勘察设计研究院于2014年5月28日支付上述5年物业费用，但是北京致达物业管理有限公司以北京海天房地产开发有限公司改制和负责人出问题等理由一直拖延至今未办产权证。北京市勘察设计研究院一直缴纳涉案房屋的物业费和供暖费。2019年7月，因贵院执行案件涉及执行涉案房屋，北京市勘察设计研究院才得知涉案房屋已于2005年4月14日由北京海天房地产开发有限公司再次以每平方米3567元出售给被执行人刘少军，并办理了产权登记手续。北京市勘察设计研究院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，北京市勘察设计研究院在贵院查封涉案房屋前已与拆迁人存在《海天广场项目拆迁补偿协议书》，并于2001年已完成房屋交付占有使用至今，且北京市勘察设计研究院已经按照约定履行了原房屋产权交付手续，已经履行了全部价款支付义务，房屋未作登记之原因亦不在北京市勘察设计研究院，故此，北京市勘察设计研究院完全满足法定条件以排除强制执行。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，被拆迁人的权利优先于普通购房人，贵院亦应对北京市勘察设计研究院的物权期待权予以保护。此外，2001年涉案房屋的房屋补偿单价为每平方米7500元，而2005年刘少军则是以每平方米3567元的低价购买涉案房屋，结合本市房屋价格逐年递增的客观情况，其以明显低于市场价格的单价购买涉案房屋的行为，以及购买后从未向北京市勘察设计研究院主张房屋权利的事实，充分可以说明其不符合善意第三人的构成要件，其所签订的《房屋买卖协议》也应属无效合同，故涉案房屋不属于被执行人刘少军所有，而应属北京市勘察设计研究院所有。根据北京市国资委京国资［2014］137号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京市市政工程设计研究总院有限公司重组北京市勘察设计研究院的通知》，北京市勘察设计研究院于2013年12月31日将资产、负债、人员整建制无偿划转给市政工程设计研究总院，北京市勘察设计研究院净资产作为市国资委对市政工程设计研究总院增资。故此，市政工程设计研究总院对涉案房屋享有所有权，有权作为本案案外人提出执行异议申请。综上所述，案外人对涉案房屋具有能够排除强制执行的权利，请求贵院依据《民事诉讼法》第256条之规定，裁定中止执行涉案房屋，并解除查封，以维护案外人的合法权益。荔波山水公司称，不同意案外人的异议申请。首先，产权证可以直接到不动产中心办理，不必非通过诉讼，且物权是以登记为准，现在涉案房屋登记在刘少军名下，案外人认为其权益受到伤害应向北京海天房地产开发有限公司主张。其次案外人对没有办理产权证有过错。第三，案外人享有的是债权，对涉案房屋不能主张物权。本院查明，荔波山水公司依据已经发生法律效力的北京仲裁委员会（2018）京仲裁字第0087号裁决书向本院申请执行大成有方公司、刘少军一案，在执行过程中，本院于2018年8月14日作出（2018）京02执410号协助执行通知书，查封了被执行人刘少军名下的涉案房屋。另查，涉案房屋已分别于2016年10月24日、2018年3月15日被刘少军抵押予权利人北京市文化科技融资担保有限公司。再查，北京市人民政府国有资产监督管理委员会于2014年6月13日出具的京国资［2014］137号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京市市政工程设计研究总院有限公司重组北京市勘察设计研究院的通知》中载明，以2013年12月31日为基准日，按照审计值，将北京市勘察设计研究院资产、负债、人员整建制无偿划转给市政工程设计研究总院，北京市勘察设计研究院净资产作为市国资委对市政工程设计研究总院增资。市政工程设计研究总院向本院提交了《海天广场项目拆迁补偿协议》、《租赁合同》、《关于终止租赁合同的函》、《关于结算租金的通知》、《关于产权证办理的情况说明》、《商品房销售面积明细表》、催收物业费及缴费发票、《海天广场项目拆迁补偿形式变更协议书》、通知、供暖协议书、物业管理协议、函及交费证明、物业交费收据等证据用以证明其主张。本院认为，对案外人的异议，人民法院应当按照法律、司法解释规定的标准判断其是否系权利人。本案中，涉案房屋登记在被执行人刘少军名下，本院据此查封符合法律规定。市政工程设计研究总院与刘少军之间并不存在买卖关系，其所提交的证据亦不能排除对涉案房屋的执行，故本院对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回北京市市政工程设计研究总院有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 贾奕良审 判 员 詹 同审 判 员 姜高华二〇一九年八月二十七日法官助理 李鹏志书 记 员 龙泽淼