安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0722民初2051号原告(反诉被告)：中共枞阳县委党校,住所地安徽省枞阳县。统一社会信用代码12340823485693019M。法定代表人:张炳应，该校常务副校长。委托诉讼代理人:何层云，男，该党校副校长。委托诉讼代理人:吴成龙，安徽枞川律师事务所律师。被告（反诉被告）:祖先发，男，汉族,居民,住安徽省枞阳县。被告（反诉原告）：枞阳县果薇餐饮服务有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇银塘路。统一社会信用代码913407623254447851。法定代表人：方玉花，该公司经理。委托诉讼代理人：朱恒，安徽金亚太律师事务所律师。原告（反诉被告）中共枞阳县委党校（以下简称枞阳县委党校）与被告（反诉被告）祖先发、被告（反诉原告）枞阳县果薇餐饮服务有限责任公司（以下简称果薇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月27日作出（2018）皖0722民初4003号民事判决。果薇公司不服该判决，向铜陵市中级人民法院提起上诉。铜陵市中级人民法院于2019年5月24日作出（2019）皖07民终279号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）枞阳县委党校的委托诉讼代理人何层云、吴成龙，被告（反诉原告）果薇公司的法定代表人方玉花及其委托诉讼代理人朱恒到庭参加诉讼。被告（反诉被告）祖先发经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。枞阳县委党校向本院提出诉讼请求：1.判令祖先发、果薇公司立即返还枞阳县委党校面积42平方米房屋一间；2.判令祖先发、果薇公司给付租金958300元，水电费251659元，合计1209959元；3.本案诉讼费用由祖先发、果薇公司负担。诉讼过程中，枞阳县委党校变更第1项诉讼请求为：判令祖先发、果薇公司立即返还枞阳县委党校面积3649平方米房屋。事实和理由：2014年8月7日，枞阳县委党校与枞阳县先发御膳坊大酒店经营者祖先发签订了《县委党校学员公寓食堂租赁协议》，将枞阳县委党校所有的建筑面积3649平方米的学员公寓、食堂租赁给该酒店经营，租期三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止，年租金31万元，合同成立后，租赁方支付租金23万元。2015年9月6日，该酒店书面委托果薇公司经营，2017年10月，租赁到期，因办学需要未终止协议，2018年5月，枞阳县先发御膳坊大酒店登记注销，2018年8月，枞阳县委党校书面通知解除租赁关系，限期交还房屋并给付租金，祖先发、果薇公司未按要求支付租金、水电费，虽返还了大部分房屋，但仍占用面积42平方米房屋一间，另返还的大部分房屋内仍有果薇公司存放的物品，致使枞阳县委党校不能够事实占有、使用该房屋，故诉至法院。果薇公司辩称，2014年签订合同时，其未告知出租物未通过消防验收及不能对外营业的情况，造成果薇公司装修、添置设备投资过大且无法对外营业，致使果薇公司损失很大。另枞阳县委党校的培训就餐等年营业额只有40万元，据此实际情况，2015年果薇公司与枞阳县委党校协商再次签订协议约定将年租金降为15万元。在枞阳县委党校要求解除租赁合同后，果薇公司已经将房屋交付给枞阳县委党校，并且已经履行了交付手续，且枞阳县委党校在之后的2018年9月至10月已经实际使用交付房屋和相关登记物品进行办班培训，故对方已经实际接收大部分房屋，现仅有一间42平方米的房屋，果薇公司暂时未交。同时，果薇公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令枞阳县委党校向果薇公司支付办学费用520670元、电能补助60000元、送水费60000元，合计640670元；2.反诉诉讼费用全部由枞阳县委党校负担。诉讼过程中，果薇公司增加反诉诉讼请求：将果薇公司第1项反诉诉讼请求中的电能补助60000元增至80000元。事实和理由：2014年8月7日，枞阳县先发御膳坊大酒店与枞阳县委党校签订租赁合同后，即委托果薇公司经营租赁食堂及公寓，2015年9月28日，果薇公司与枞阳县委党校签订补充协议，约定由果薇公司租赁枞阳县委党校学员公寓和食堂进行酒店经营，后由于学员公寓和食堂消防未通过验收，住宿楼无法对外营业，果薇公司只能服务枞阳县委党校的办学和学员住宿，截止2018年5月份，枞阳县委党校共欠果薇公司餐饮住宿办学费520670元、电能消耗补助60000元、送水费60000元。果薇公司一直向枞阳县委党校主张上述欠款，枞阳县委党校以果薇公司未交付房租为由拒绝支付上述款项，但果薇公司的营业收入只有枞阳县委党校餐饮住宿办学费，故无资金缴纳房租和水电费。另双方认可果薇公司实际经营到2018年7月份，故对于合同延长期间的各项租金和补助应按照补充协议约定履行，故枞阳县委党校应补偿给果薇公司的电能补助应增至为80000元。枞阳县委党校就反诉部分辩称，枞阳县委党校对果薇公司要求支付办学费用520670元数额予以认可。关于电能补助，请法院予以认定补充协议的效力，如果法院认定补充协议有效，则枞阳县委党校认可该部分；反之，不予认可。关于送水费6万元，不予认可，因为双方对此没有约定。祖先发未作答辩。枞阳县委党校为证明其主张及抗辩果薇公司的反诉主张，向本院提交以下证据：1.事业单位法人证书复印件一份，证明枞阳县委党校主体资格情况。2.个体工商户营业执照、准予注销登记通知书、户籍证明复印件各一份，证明枞阳县先发御膳坊大酒店主体资格情况。3.《县委党校学员公寓食堂租赁协议》复印件一份，证明租赁事实及双方的权利义务。4.《委托书》复印件一份，证明枞阳县先发御膳坊大酒店中标后由果薇公司实际经营的事实。5.《履行协议通知书》复印件一份，证明通知解除租赁关系，要求交还房屋及给付租金的事实。6.水电费说明复印件一份，证明在租赁期间所用水电费及只缴纳部分水电费、尚欠水电费的情况。果薇公司为证明其反诉部分主张及抗辩枞阳县委党校本诉部分诉讼主张，向本院提供如下证据：1.营业执照复印件一份，证明果薇公司主体资格情况。2.2015年9月28日《县委党校学员公寓食堂租赁补充协议》复印件一份，证明双方签订补充协议的事实，约定租金调整到每年15万元，每年给予果薇公司电能补助2万元。3.应付费用清单二份（含票据二张），证明枞阳县委党校应当向果薇公司支付餐饮住宿办学费520670元。4.2014年与朱校长谈话录音。证明枞阳县委党校一直催促果薇公司装修党校学员公寓和食堂，并对果薇公司的装修物和购置物进行确认。5.2018年校服会上朱校长讲话录音。证明因枞阳县委党校的要求，果薇公司才一直经营到2018年7月份。6.建设工程消防验收意见书。证明承租的学生公寓及食堂工程在承租期限内消防验收不合格，无法对外营业，不符合招租条件，不能实现承租方的经营目的。7.关于修改承包合同的申请。证明果薇公司由于申请书中五项事由导致承租第一年严重亏损及要求从2014年10月1日起降低租金的事实。8.装修物清单、收条及收据。证明果薇公司为承租的学员公寓装修花费216628元、为承租的食堂改造工程花费212600元、为枞阳县委党校代购10台空调花费54400元。祖先发未向本院提供相关证据。经过庭审举证、质证，各方对对方提供的证据发表质证意见如下：果薇公司对枞阳县委党校提供的证据1、证据2无异议；证据3真实性无异议，但应该以补充协议为准；证据4真实性无异议，枞阳县先发御膳坊大酒店中标后，委托方玉花注册成立的果薇公司实际经营；证据5真实性无异议，但没有办法履行，应以补充协议为准；证据6水电费是枞阳县委党校查的，果薇公司不清楚，补充协议上有电费每年补贴2万元，补贴针对的是楼上住宿的洗浴空气能耗电量大。枞阳县委党校对果薇公司提供的证据1无异议；证据2补充协议效力请求法庭依法认定；证据3无异议，认可办学经费520670元；证据4,2014年即使朱校长催促，也是为了实现承租物价值，与本案无关；证据5，即使属实，也是租赁合同的继续履行，属于不定期合同。证据6，枞阳县委党校认为消防是合格的，学员公寓及食堂一直符合学员住宿的目的；证据7无异议；证据8，系承租人装修，与本案无关，应由承租人自行处理。经过庭审举证、质证，结合当事人的陈述，本院对各方当事人提供的证据作以下认定：对枞阳县委党校提供的证据1、证据2及证据3，对方对其真实性均无异议，本院经审查，对其予以确认。对其提供的证据4，果薇公司陈述有这回事，结合本院查明的事实，本院对该基本事实予以采信。对其提供证据5，对方对其真实性无异议，对其真实性予以采信。对其提供证据6，该证据显示水费26326.40元，电费257625.60元，合计水电费为283952元，该份证据系枞阳县委党校单方制作，且不能提供其他证据予以佐证，故不予认可；但结合果薇公司提供的证据3中的相关证据（即应付枞阳县委党校的房租及水电费说明及水电费票据），可知，果薇公司认可水电费总计为257625.60元，已经支付水电费52293元，果薇公司尚欠枞阳县委党校水电费应为205332.60元，对该数额可予以认可。对果薇公司提供的证据1、证据3及证据7，对方对其真实性无异议，本院经审查对其予以确认。对其提供的证据2系补充协议，结合庭审情况，双方均认可该补充协议的确存在，虽无原件，但基于诚实信用原则，对该补充协议予以确认。对其提供的证据4，其内容不是本案处理的范围，与本案无关联性。对其提供的证据5，系录音资料，本院经审查，对其真实性予以确认。对其提供的证据6，本院经审查，认为与本案无直接关联性。对其提供的证据8，系关于装饰装修内容，与本案无关联性。依据以上认定的证据材料，结合双方当事人的陈述，本院审理查明的事实如下：2014年8月7日，枞阳县先发御膳坊大酒店与枞阳县委党校签订《县委党校学员公寓食堂租赁协议》，约定枞阳县委党校将建筑面积3649平方米的学员公寓、食堂租赁给该酒店经营，租期三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止，年租金31万元等。之后，枞阳县先发御膳坊大酒店委托方玉花注册的果薇公司经营，并向枞阳县委党校出具书面的委托书。协议签订后，作为实际经营者，果薇公司对枞阳县委党校食堂及学员公寓进行了装修，添置、购买了经营所需要的物品。2015年9月28日，枞阳县委党校又与果薇公司签订《县委党校学员公寓食堂租赁补充协议》，该补充协议约定因学员公寓消防设施设计标准不能符合对外接待旅客强制要求，果薇公司不再接待枞阳县委党校学员以外人员，致使果薇公司业务量大量减少，应其书面要求，经调研并报校委会研究和双方协商，为保障学员公寓食堂正常运行，现对2014年8月7日签订的《县委党校学员公寓食堂租赁协议》有关内容作如下补充：一、租金调整及付款方式。本承租期（自2014年10月1日起至2017年9月30日止）内若其他条件不变，年租金由原来的31万元调整为15万元，合同签订后资金在承租期初的第一个月内一次性全部交清。二、空气能日常耗电补助。考虑目前条件下学员公寓不能对外满负荷接待，热水系统即空气能制热和保温电能消耗大的实际情况，本轮承租期内每年补助空气能日常维护及电能消耗费2万元等内容。2017年9月30日，双方签订的协议到期后，因枞阳县委党校的实际需要，双方将合同租期顺延，即实际经营租赁期限自2014年10月1日起至2018年7月31日止（共计46个月）。2018年8月1日，枞阳县委党校书面通知解除租赁合同，由承租者移交租赁物并支付租金。但果薇公司未按通知实际履行，由此成讼。另查明，在枞阳县委党校起诉之前，果薇公司已经将大部分房屋返还给枞阳县委党校，但尚有一间42平方米的房屋未交付。该交付的房屋内有果薇公司购买的物品，在交付房屋时由枞阳县委党校进行了登记。枞阳县委党校认可尚欠果薇公司的办学经费为520670元。果薇公司已经支付枞阳县委党校租金23万元。果薇公司认可尚欠枞阳县委党校水电费总计为257625.60元，扣除已经支付水电费52293元【其中电费4万元，水费12293元（即2016年4月22日票据显示缴纳电费2万元；2016年10月13日票据显示缴纳电费2万元及水费12293元）】，尚欠枞阳县委党校水电费应为205332.60元。本院认为，本案争议焦点有四：（一）2014年8月7日签订《县委党校学员公寓食堂租赁协议》及2015年9月28日签订《县委党校学员公寓食堂租赁补充协议》是否有效；（二）祖先发应否承担责任；（三）果薇公司是否已经履行了返还租赁物的义务；（四）果薇公司应向枞阳县委党校支付租金及水电费的金额为多少；枞阳县委党校应向果薇公司支付办学费用、电能补助等费用的金额为多少。对争议焦点（一），本院认为，2014年8月7日签订《县委党校学员公寓食堂租赁协议》,系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。其后，枞阳县先发御膳坊大酒店委托果薇公司实际经营，枞阳县委党校予以认可，2015年9月28日，果薇公司与其签订《县委党校学员公寓食堂租赁补充协议》，虽无原件，但庭审中双方均认可该补充协议的存在，只是理由不同，但从常理推之以及根据诚实信用原则，该协议事实存在且系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人有约束力。对争议焦点（二），本院认为，枞阳县先发御膳坊大酒店的经营者祖先发在签订合同后，即委托果薇公司经营，果薇公司是实际经营者，在果薇公司经营过程中，枞阳县委党校知晓该情况并继续默认该行为，又与其签订补充协议，其以实际行为表示认可责任承担的主体为果薇公司，而不是祖先发，故果薇公司系本案责任承担的主体。对争议焦点（三），关于果薇公司是否将全部房屋移交给枞阳县委党校。本院认为，从庭审查明事实可知，双方均认可大部分房屋已经全部移交，只是枞阳县委党校认为，果薇公司移交的大部分房屋内尚有果薇公司购买的未清理的物品，要求果薇公司搬离其物品，果薇公司认为该物品已全部由枞阳县委党校登记注册，且部分物品在之后办班培训中已使用，应视为其已接收该些物品，本院认为，从双方于2018年10月26日确认的“枞阳县委党校物品登记”表可知，枞阳县委党校接收了果薇公司移交房屋后，对房屋中的相关物品进行了清理登记，由此，可视为这部分房屋已经交付，其中物品如何处置，双方陈述不一，可由双方协商解决，协议不成可另行主张。但果薇公司尚有一间42平方米的房屋未移交给对方，果薇公司应尽快履行交付义务。对争议焦点（四），关于果薇公司应向枞阳县委党校支付多少租金及水电费。本院认为，首先，双方租赁期限自2014年10月1日起至2018年7月31日止（共计46个月），根据补充协议的约定，每年的租金为15万元，故该期间的租金应为57.5万元【150000（元）÷12(月)×46（月）】，扣除果薇公司已经支付的租金23万元。其次，果薇公司认可尚欠枞阳县委党校水电费总计为257625.60元。再扣除果薇公司已经交付的水电费52293元。综上，果薇公司应向枞阳县委党校支付租金及水电费550332.60元【57.5（万元）-23（万元）+257625.60（元）-52293（元）】。关于枞阳县委党校应向果薇公司支付办学费用、电能补助等费用的金额为多少。本院认为，枞阳县委党校认可尚欠果薇公司的办学经费520670元，对这块数额可予认定。关于电能补助，根据补充协议的约定，枞阳县委党校每年补助果薇公司的电能消耗2万元，故整个租赁期限内应补助电能消耗76667元【20000（元）÷12(月)×46（月）】。关于果薇公司要求对方支付送水费60000元，本院认为，庭审查明果薇公司的送水服务事实存在，但对送水费双方无约定，且果薇公司要求的数额过高，可酌情予以补偿2万元。综上所述，2014年8月7日签订《县委党校学员公寓食堂租赁协议》及2015年9月28日签订《县委党校学员公寓食堂租赁补充协议》，不违反法律法规之强制性规定，合法有效，对双方当事人产生约束力。果薇公司是实际经营者，枞阳县委党校亦认可，应为本案的责任承担主体，祖先发不是本案责任承担的主体。果薇公司应尽快履行交付一间42平方米房屋的义务，尚在已交付房屋中的物品处置，双方可协商解决或以其他方式解决。同时，果薇公司应向枞阳县委党校支付租金及水电费550332.60元。而枞阳县委党校应向果薇公司支付办学经费520670元、电能补助76667元及送水费20000元，合计617337元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）枞阳县果薇餐饮服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内将其未返还的一间42平方米的租赁房屋返还给原告(反诉被告)中共枞阳县委党校，被告（反诉原告）枞阳县果薇餐饮服务有限责任公司并向原告(反诉被告)中共枞阳县委党校支付租金及水电费550332.60元；二、原告(反诉被告)中共枞阳县委党校于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）枞阳县果薇餐饮服务有限责任公司支付办学经费520670元、电能补助76667元及送水费20000元，合计617337元；三、驳回原告(反诉被告)中共枞阳县委党校对被告（反诉原告）枞阳县果薇餐饮服务有限责任公司的其他诉讼请求;四、驳回原告(反诉被告)中共枞阳县委党校对被告（反诉被告）祖先发的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15690元，由中共枞阳县委党校负担8554元，由枞阳县果薇餐饮服务有限责任公司负担7136元；反诉案件受理费5103元，由中共枞阳县委党校负担4917元，枞阳县果薇餐饮服务有限责任公司负担186元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交诉状副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审  判  长 朱士标审  判  员 毕晓山人民 陪 审员 汪孔才二〇一九年八月二十七日法官助理章丽书记员（代） 章 丽附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。