广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4616号原告：胡启源，男，1986年11月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：胡凯帆，男，系原告父亲。被告：黎卓威，男，1984年1月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：黎建强，男，1953年11月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄敏东，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：巢颖怡，广东中天律师事务所律师。原告胡启源与被告黎卓威、黎建强物权保护纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告胡启源及其委托诉讼代理人胡凯帆，被告黎卓威，被告黎建强及其委托诉讼代理人黄敏东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡启源向本院提出诉讼请求：1.收回珠玑路7××号地下上二楼楼梯的全部使用权；2.珠玑路80号拆建时，不能越过7××号红线内天井空间，损坏的墙面要修复；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：广州市荔湾区珠玑路7××号房与80号房的产权划分是清晰的，双方以众墙为分界线，而双方现用楼梯整体完全坐落在众墙7××号房一侧，所以该楼梯的产权全部属于胡启源。由于过往历史原因，双方都使用该楼梯上下。2012年胡启源购买7××号房，当时考虑马上收回楼梯的使用权条件尚未成熟，故默许对方继续使用，并告知对方，若他们改建自己的房子时，胡启源要收回楼梯使用权。现对方正在拆建房屋，胡启源认为，这历史遗留问题到了彻底解决的时机。2019年5月21日双方在现场协商未果，2019年5月24日双方经居委会调解未果，故起诉至法院。庭审过程中，原告当庭撤回第2项诉讼请求。被告黎卓威答辩：黎卓威未使用涉案楼梯同行，楼梯使用权争议系胡启源与黎建强之间的纠纷，与黎卓威无关。黎卓威因房屋修缮工程需要，有权暂时利用胡启源的天井空间。7××号房与80号房系紧邻而建，天井位置相互连通，黎卓威在修缮80号房一楼房屋的过程中因部分工程需要无法完全避免不越至胡启源天井。另外，因修缮房屋而发生越线行为也只是在施工过程中短暂存在，而目前相关工程已几近完成，施工结束后对胡启源天井空间不会有其他影响，而且黎卓威在施工前后也已多次积极地与施工方沟通，尽量不越界不造成严重影响。黎卓威已尽最大努力减少不便，胡启源作为相邻权利人也应予以体谅和容忍。另外，天井位置的墙壁毁损亦只是因装修所需而暂时造成，待装修结束后即会按原状修复，目前只是因为装修仍未结束，无法立即进行修复。同时，胡启源的天井仅作采光之用，即使不立即修复天井墙壁也不会影响胡启源采光，因此墙面损坏对胡启源的影响非常有限。另，因为涉案楼梯的设计就是为两房屋二楼使用的，所以该楼梯应属于两房屋共用的设施，根据《物权法》第73条规定，该楼梯是两房屋二楼的业主共有，不同意胡启源的诉讼请求。被告黎建强答辩：一、现珠玑路80号、7××号、76号、74号房建于解放前，四个号牌房屋是一座房屋分割而成，其中80号、7××号二楼共用一个独立楼梯，76号、74号二楼共用一个独立楼梯，该房屋状况一直未改变。因此，从房屋规划设计上看，本案案涉楼梯为80号、7××号二楼专属的共有楼梯，非7××号房屋所独有。胡启源认为案涉楼梯为其所有，诉请收回使用权与事实不符，应予驳回。本案证据证明，珠玑路80号与7××号房前手业主均于1948年向“力生公司”购买，即两号牌房屋源于同一业主分割而成，该房屋建造时，案涉楼梯即设计规划为80号和7××号二楼的专有共同楼梯。二、胡启源在购买7××号房时是明知案涉两房屋二楼共同使用一个独立楼梯的，且该楼梯位于现7××号范围内。胡启源愿意购买该房屋，证明其接受该现状，亦接受该限制。胡启源提起本案无理。以现今的眼光，楼梯应建设并登记为建筑物专有部分以外的共有部分。但案涉两房屋建造于解放前，最早登记于1954年，还没有建筑物区分所有权的概念。因此，不能简单从现在《物权法》的角度看案涉楼梯在胡启源房屋范围内而否认黎建强对案涉楼梯的专有权、使用权。胡启源于2012年购买7××号房时已知悉案涉两房二楼共同使用案涉楼梯，其仍然购买，表明其对现状是接受和认可的，其诉请无理。三、退一步说，即使按现在物权法理论，案涉楼梯属胡启源所有，那么依照《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十七条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。即使案涉楼梯在7××号房屋的范围内，黎建强也享有案涉楼梯的使用权。四、案涉楼梯是进入80号房二楼的唯一通道，黎建强无法自行建造新楼梯。案涉两房屋首层的使用不受案涉楼梯的影响，80号一、二楼房屋已于1994年，即胡启源购买7××号房屋8年前分割，黎建强因此成为80号房二楼、三楼的产权人，80号房屋首层的产权人为黎卓威，此事实在胡启源购买7××号房屋时就存在，胡启源不能为一己之利而损害他人的利益。现因黎建强房屋严重损坏，其正在进行室内原状维修。80号房非拆除重建，建造新楼梯不符合规划，是无法实现的。经审理查明：广州市荔湾区珠玑路7××号（以下简称7××号）房为二层楼房，建筑90.44平方米。2012年7月11日，胡启源通过购买取得该房屋的产权。广州市荔湾区珠玑路80号（以下简称80号）房有三层（第三层为阁楼），首层房屋产权归黎卓威所有，建筑面积42.28平方米，权属来源为继承；二、三楼房屋产权归黎建强所有，总建筑面积66.46平方米，权属来源为继承后分割。7××号房与80号房相邻，两房之间有一面公用墙，通过修建于共用墙7××号房一侧的楼梯通往各自的二楼。80号房二楼通往三楼的楼梯在80号房二楼内。据房地产档案资料记载，7××号房是何永利于1948年3月15日向力生公司购买，80号房是陈美华于1948年4月16日向力生公司购买。2019年2月28日，经广州市立国房屋鉴定有限公司鉴定，80号房被评定为“严重损坏房”。黎卓威向广州市荔湾区人民政府华林街道办事处城管科申请80号房首层室内维修工程。广州市荔湾区人民政府华林街道办事处城管科出具了80号房首层《广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》，载明工程类别为原状维修工程，计划工期2019年6月1日至2019年9月30日，建设规模41.28平方米，地上2-1/**。庭审中，胡启源称楼梯的产权及使用权的确定应按现在的产权证确定，涉案楼梯的位置在其房产证的土地使用权范围内，所以该楼梯的产权和土地使用权应属于其单独所有。黎建强认为，其在80号房生活了60多年，涉案楼梯一直是两房公用的，且该楼梯是上二楼的唯一通道；胡启源权利取得是2012年，而房屋是解放前建好的，涉案楼梯在7××号房范围内，其购买房屋时接受了现实，应接受其限制；楼梯原是砖木结构，胡启源购买后将楼梯改造为混凝土结构。黎卓威称其住80号房一楼，不需要使用涉案楼梯，该楼梯与其无关。本院认为，不动产物权的归属和内容应根据产权登记确定。虽然涉案楼梯坐落于7××号房与80号房公用墙的7××号房一侧，但7××号房产权证上并没有关于楼梯产权的相应记载，故不能仅依据该楼梯坐落位置而判断其是属于7××号房的专有部分。依当事人的陈述，涉案楼梯历史以来就属于7××号、80号两房共同使用，两房屋所有人应当尊重该长期以来所形成的使用习惯。从房屋现状看，涉案楼梯是7××号房、80号房通往各自二楼的唯一通道。结合80号房首层及二、三层产权现状及该房建筑结构分析，除涉案楼梯外，没有其它通道可通往80号房二楼，排除80号房二楼、三楼产权人或使用人对涉案楼梯使用，不具有可行性。胡启源在购买7××号房时已清楚涉案楼梯的使用现状，在未能证实该楼梯属于其产权专用部分的情况下，其要求收回楼梯使用权，难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告胡启源的诉讼请求。本案受理费50元，由原告胡启源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年八月二十七日书记员  魏冬菊姚晓丹