四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终1860号 上诉人（原审被告）四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司，住所地：四川省南部县南隆镇振兴街桥头。 法定代表人：蔡永林，总经理。 委托诉讼代理人：龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）李燕，男，1980年10月1日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：李荣洪，四川贵博律师事务所律师。 原审第三人蔡元杰，男，1972年6月23日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司（以下简称兴达公司）因与被上诉人李燕、原审第三人蔡元杰案外人执行异议之诉一案，不服四川省南部县人民法院（2018）川1321民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴达公司提出上诉请求：撤销原判，驳回李燕的诉讼请求。事实及理由：1.兴达公司未与南部县天天广告传播装饰有限公司签订合同，也未向李燕之父李于清发包劳务，兴达公司不存在欠付广告费和劳务费的情况，以房抵债的前提不存在。即使蔡元杰欠付广告费和劳务费，也系蔡元杰个人行为，与兴达公司无关。2.根据法院调解书，蔡元杰确实有权销售“状元领地”商品房，但调解书同时规定销售商品房必须将合同送交兴达公司盖章，且需要将购房款转入监共管账户，兴达公司未授权蔡元杰以房抵债销售与以房抵债没有关联性。所谓以房抵债的两笔债务，均是蔡元杰个人行为，如要认定为兴达公司债务，需通过诉讼认定。在未经法院裁判的情况下，蔡元杰无权代表状元领地以商品房抵偿个人债务。3.案涉商品房认购协议上销售方处仅加盖一枚状元领地条形章，该印章系私刻。同时，李燕未向兴达公司支付房款，全是所谓以房抵债，抵偿的并非兴达公司债务，涉嫌为他人收款而串通共谋损害兴达公司利益，李燕存在过错，不享有物权。在全额给付购房款的情况下，才享有物权，一审认定李燕享有物权系定性错误。 被上诉人李燕辩称：1.一审证据显示，南部县天天广告传播装饰有限公司与兴达公司签订的户外广告租赁合同，均加盖有兴达公司公章及代表人蔡元杰的签名，欠款清单上也有蔡元杰签名，蔡元杰的行为就是代表兴达公司。即使兴达公司认为蔡元杰无权代表兴达公司行使以房抵债的权利，也应当由兴达公司承担广告费。在李燕父亲李于清的工班结算单上有兴达公司蔡拥军的签名，也应当由兴达承担劳务费付款义务。2.根据生效民事调解书的内容，蔡元杰享有销售案涉房屋的权利，其账户应当监管、共管，本案中没有现金交易，是以兴达公司的欠款抵扣房款，所以不能进入监管、共管账户，下欠的广告费、劳务费实际上就是兴达公司应当支付的款项，若在本案中不抵扣，债权人仍可以向兴达公司主张权利。3.兴达公司如认为认购协议上的印章系私刻，兴达公司应向公安机关举报，在无公安机关确认购房协议书的印章系私刻或伪造的情况下，购房协议对兴达公司具有约束力。从认购协议的格式看，其认购协议是兴达公司拟订的格式合同条款，又有状元领地的印章，还有公司财务人员蔡拥军，销售人员李珊的签名，也有具备销售权利的蔡元杰的签名。还备注了同意广告费抵房款，未网签，待后办理的内容，所以该认购协议系合法有效。同时李燕多年前就已支付完全部房款，对该房屋进行了装修并入住，虽未办理产权过户手续，但是兴达公司造成的。 原审第三人蔡元杰述称，其意见与李燕的答辩意见一致。蔡元杰与兴达公司是合资合作关系。案件调解后，兴达公司把销售印章收回了，重新给项目部一枚条形印章，就是认购协议上的印章。 李燕向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院不得执行南部县“状元领地”A333幢11－2号住房一套；2.请求人民法院依法确认位于南部县“状元领地”A333幢11－2号住房一套的所有权归李燕。 一审法院认定事实：2012年12月起，南部县天天广告传播装饰有限公司为兴达公司做户外广告，经与蔡元杰结算，共欠其广告费288,387元；李燕之父李于清在“状元领地”（一区）承包劳务，经与蔡拥军结算，共欠其劳务费101,658.50元。南部县天天广告传播装饰有限公司、李燕、蔡元杰三方协议，由李燕在兴达公司购住房一套，并用前述欠款抵作购房款。 2016年1月21日，兴达公司状元领地项目部（作为甲方）与李燕（作为乙方）签订《状元领地商品房认购协议》，约定：甲方将位于南隆镇新华路状元领地一区大底盘“状元领地”A333栋11层2号房屋，建筑面积约99.73平方米，以总价390，000元售与乙方，乙方在签订合同之日向甲方支付首期房款288,387元，余款101,613元于2016年3月31日前付清。项目部销售人员李珊、兴达公司的会计蔡拥军在该认购协议上签字，并加盖“状元领地”印章。2016年12月15日，蔡拥军在该份协议上签有“未网签，待后办理”；2016年12月16日，蔡元杰在该份协议签有“同意广告款抵房”，李燕于2016年7月份领到案涉房屋的钥匙，于2016年12月份对案涉房屋进行装修，并入住。 南部县人民法院执行兴达公司申请执行蔡元杰合同纠纷一案中，于2017年3月22日以（2017）川1321执恢253号民事裁定书查封了已分给被执行人蔡元杰所有的位于南部县“状元领地”49套房屋，其中包括案涉房屋，即A333幢11层2号房屋。为此，李燕提出执行异议，一审法院于2017年9月15日作出（2017）川1321执异77号民事裁定书，裁定驳回李燕的异议请求，李燕遂提出案外人执行异议之诉。 一审法院认为，依据四川省南充市中级人民法院（2015）南中法民终字第1262号民事调解书中蔡元杰与兴达公司达成的协议第一项内容“蔡元杰房屋销售及其他业务，经蔡元杰、蔡元兴通知兴达房地产公司蔡永林（135××××4038）、蔡云飞（155××××3238）后，兴达公司派蔡云飞在24小时内办理网签和盖章手续。销售合同及其他业务手续经蔡元杰或其委托人签字在24小时内盖章办理”。第二项内容“本协议生效后，所有销售款项必须进入监管账户或双方共管账户”。一、二项表述主要意思为，蔡元杰对“状元领地”的房屋具有对外销售的权利，其销售款项必须进入监管或共管账户。“状元领地”欠付广告费和劳务费，经债权人催收未付，后协商签订了《状元领地商品房认购协议》，该协议有项目销售人员李珊、兴达公司会计人员蔡拥军、蔡元杰的签字确认，根据前述生效的民事调解书所确定的内容，蔡元杰对案涉房屋具有销售的权利，加之在兴达公司与蔡元杰合同纠纷案中，案涉房屋已分配给了蔡元杰，蔡元杰对此房屋享有处置的权利，故该份协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。《状元领地商品房认购协议》的性质虽为预约，但因李燕就应付的房款以抵债的方式全额地完成了付款义务，因此构成了事实上的商品房买卖合同关系，加之李燕已装修入住，即实际占有诉争房屋至今，其对诉争房屋享有所有权。虽诉争房屋尚未办理产权手续，但系兴达公司与蔡元杰之间的内部纠纷未予处结，非李燕过错所致。综上所述，对李燕的诉讼请求，应予以支持，据此，依据《最高人民法院关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。”，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”和第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结前，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解。调解不成的，应当及时判决。”之规定，判决：一、停止对本案所涉执行标的南部县“状元领地”A333幢11－2号住房一套的执行；二、李燕对位于南部县“状元领地”A333幢11－2号住房一套享有所有权。 二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为李燕对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在法院对案涉房屋进行查封前，李燕与兴达公司状元领地项目部就案涉房屋已经签订商品房认购协议，协议约定了房屋的位置、总价款等，蔡元杰及兴达公司会计蔡拥军在合同上签字。兴达公司、蔡元杰均认可案涉房屋已分配给蔡元杰所有，蔡元杰具有销售房屋的权利。因此，该协议合法有效。该协议签订后，李燕通过以房抵债的方式支付房款，并实际装修入住。李燕未能就案涉房屋办理产权手续，系兴达公司与蔡元杰之间的纠纷所致，李燕对此不存在过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，李燕对案涉房屋享有的物权期待权足以排除强制执行。案涉房屋未登记在李燕名下，物权变动未完成，李燕不能成为物权法所规定的房屋所有权人，其仅享有依据房屋认购协议要求办理不动产登记的物权期待权。一审法院判决确认李燕对案涉房屋享有所有权不当，本院予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、维持四川省南部县人民法院（2018）川1321民初125号民事判决第一项，即停止对本案所涉执行标的南部县“状元领地”A333幢11－2号住房一套的执行； 二、撤销四川省南部县人民法院（2018）川1321民初125号民事判决第二项，即李燕对位于南部县“状元领地”A333幢11－2号住房一套享有所有权； 三、驳回李燕的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由四川省南部县兴达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  何顺红 审判员  董 行 二〇一九年八月八日 书记员  刘奕汐