青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初1885号原告:汪如洪，男，汉族，1966年8月30日出生,公民身份证号:×××，住西宁市。被告:李洪强,男,汉族,1993年10月28日出生,公民身份证号:×××,住西宁市。原告汪如洪与被告李洪强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告汪如洪与被告李洪强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汪如洪向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的商铺租赁费(2017年12月25日至2019年7月25日)68076.62元及利息和违约金10000元,共计78076元;2、依法判令被告支付拖欠的2018年4月至2019年7月25日的物管费2601元，2018年10月15日至2019年4月15日的采暖费2298元，截止2019年5月9日的水电费119元,以上共计5018元；3、依法判令被告修复房间内的暖气、灯光设备、墙面、外墙和门窗、门头，确保以上设施能够完好使用；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月25日原、被告签订《租赁合同》，原告将自己所有的位于西宁市××区的商铺（建筑面积57.79平方米）租赁给被告经营,协议约定租赁期限为2017年7月25日至2019年7月24日止，使用费为62元/月/平方米,每月租金3582.98元,于每季度底25日前预交下季度的房屋使用费,两年合计85991元。被告自合同签订之日起向青海浩运物业管理有限公司交纳管理费、水电暖等其他费用,使用费按季(叁个月为期)交纳。若被告不按合同规定时间向原告交付费用,欠费超过2个月视为被告自动放弃使用权,保证金不予退还。被告须按时付清各项费用,逾期交纳每日按拖欠费用总额的3%计违约金。原告商铺内现有基础设施(包括水、电、暖、门窗、灯光、门头等设备)齐全完好,被告期完交房也要完好无损交于原告。协议签订后,被告向原告支付了自2017年7月25日至2017年12月25日的房租，但直至现在被告已经拖欠19个月的房租未给付，也不说明理由,期间原告多次催促被告交清租金和物管费,被告一直置之不理且拒绝与原告见面，故原告诉至法院。被告李洪强辩称：合同约定，如乙方超过两个月未交纳租金，便视为放弃房屋使用权，这就说明自违约便应该属于自动解除合同。2018年3、4月份我已经因经济问题超过两个月没有交纳房租，我与原告之间的合同就已经属于自动解除了，我认为我欠付原告的租金就是我拖欠的那两个月，而不是原告所述的19个月，并且当时我已经电话与原告联系就解除合同一事进行协商，原告并未答应，就一直拖欠至今，房屋至今还未交付，前期我交纳了6个月房租。我拖欠房屋租金，合同中明确约定保证金不予退还，但是其他费用并无产生。灯光自我入驻店内就是损坏的，灯泡都是我换的，其他设备在使用过程中肯定会有损耗，墙面及门窗碰撞损坏是因另外一个房东出租店铺进行装修导致的，不是我损毁的，原告主张的修复损坏的玻璃等我可以在修复后给原告交房，但是房租我只承担自2018年1月25日后拖欠的两个月的房租，其余不承担。原告汪如洪为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、租赁合同。证明原、被告签订房屋租赁合同，约定了租赁期限、房租支付方式及违约责任等。证据二、物业证明。证明该商铺承租人是李洪强。被告李洪强质证认为，对以上证据均无异议，认可。被告李洪强为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：证据一、租赁合同及保证金的押金条。证明合同第四条有约定，即违约就视为自动放弃使用权。证据二、转账截图1页。证明2017年11月29日、2018年1月5日、2018年3月2日，被告向原告转了三次房租，总计10746元。原告汪如洪质证认为，对以上证据均无异议，认可。原、被告双方对对方提交的证据均无异议，以上证据能够证明原、被告之间存在房屋租赁关系，双方约定了租赁期限、租赁费用及支付方式、违约责任等，租赁合同签订后，被告李洪强向原告汪如洪支付了部分租金的事实，本院对以上证据予以采信。经审理查明：2017年7月25日，甲方汪如洪与乙方李洪强签订《租赁合同》，合同约定汪如洪将其位于西宁市××区商铺出租给李洪强使用，租赁期限2年，自2017年7月25日至2019年7月24日止，建筑面积57.79平方米，使用费为62元/月/平方米，两年合计85990元，合同签订后乙方向甲方第一期交纳2017年7月25日至2017年10月25日的房屋使用费，即10748元，于每季度底25日前预交下季度房屋使用费；乙方自2017年7月25日起向青海浩运物业管理有限公司交纳物业管理费；乙方在签订《租赁合同》时，应向甲方按每一年使用费三个月金额交纳保证金，共计10748元；甲方于2017年7月25日将合同房屋交与乙方使用；如乙方拖欠使用费累计达到两个月的，甲方可以终止合同，收回房屋；乙方须按时付清各项费用，逾期交纳每日按拖欠费用总额的3%计违约金，合同期内乙方不得提前解除合同，否则甲方有权按月收取使用费的30%的赔偿，且保证金不予退还；如双方协商同意，并签订书面《终止合同》，合同当事人可以终止该房屋租赁合同。2017年8月8日，被告李洪强向原告汪如洪交纳房屋押金8000元。2017年11月29日、2018年1月5日、2018年3月2日，李洪强通过微信转账的方式向汪如洪支付三个月的房屋租金10746元。期间，被告因无力支付租金曾联系原告要求解除房屋租赁合同，但原告未同意。原告自认收到被告交纳的自2017年7月25日至12月25日期间的5个月的房屋租金，现起诉要求被告支付2017年12月25日至2019年7月25日期间的房屋租金及其他费用。本院认为，原告汪如洪与被告李洪强签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约定履行自己的权利、义务。原告按约将房屋交付被告使用，被告应按约向原告履行支付房租的义务。被告未按约向原告支付房租，在其无力支付房租时未与原告达成一致意见，解除房屋租赁合同并向原告交付房屋，因被告占用房屋至今，应向原告支付2017年12月25日至2019年7月25日期间的房屋租金68076.62元，扣除被告给付的房屋押金8000元，被告还应向原告支付房屋租金60076.62元。原告在被告持续拖欠房租的情况下，拒绝与被告解除房屋租赁合同，放任了损失的扩大，导致房租累计拖欠至今，对此原告应承担部分损失，故对原告在房租外另行主张的利息及违约金本院不予支持。因原、被告合同中约定水、电、暖等物业费由被告向物业公司交纳，且该部分费用原告也未进行实际垫付，故对原告主张的该部分费用本院不予支持。因原告未提交房屋受损的证据，也无法具体明确房屋受损的实际情况，故对原告主张的修复受损房屋设施的诉讼请求本院不予支持。因被告未提交6个月的房租支付凭证，故对其辩称已经交纳6个月的房租的抗辩理由本院不予采纳。因原、被告的《租赁合同》中约定在被告拖欠使用费累计达到两个月时，原告可以选择终止合同，但本案中双方并未按照合同约定就提前终止合同达成一致意见，并签订书面的《终止合同》，故对被告抗辩累计拖欠两个月房租即合同自动解除的抗辩理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告李洪强于本判决生效之日起十日内给付原告汪如洪房屋租金60076.62元。驳回原告汪如洪的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1877元，减半收取939元，由被告李洪强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁 二〇一九年八月二十七日书记员 魏孔萍附：《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。