河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初1516号原告杨帆，女，1986年8月18日出生，汉族，户籍所在地:江苏省如皋市。现住北京市海淀区。委托诉讼代理人杨龙幸，北京市盈科律师事务所律师。执业证号：11101201310281946。委托诉讼代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。执业证号：11101200910462590。被告大厂回族自治县正通房地产开发有限公司，住所地：大厂县城东环路西侧大安东街北侧******，统一社会信用代码：91131028069413209Q。法定代表人刘新宇，总经理。委托诉讼代理人景海旭，河北释梵律师事务所律师。执业证号：11310201011693188。委托诉讼代理人杨雪，河北释梵律师事务所律师。执业证号：11310201611623685。被告中国工商银行股份有限公司大厂支行，住所地，住所地：大厂县城大安东街**会信用代码：91131028809321554L。负责人孙贺然，行长。委托诉讼代理人陈贵芳，河北尚乾律师事务所律师。执业证号：11310201310659404。原告杨帆与被告大厂回族自治县正通房地产开发有限公司商品房买卖合同、原告杨帆与被告中国工商银行股份有限公司大厂支行商品房按揭贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨帆及其委托诉讼代理人杨龙幸、陈东坡，被告大厂回族自治县正通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人景海旭、杨雪，被告中国工商银行股份有限公司大厂支行的委托诉讼代理人陈贵芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨帆诉称，原告杨帆与被告大厂回族自治县正通房地产开发有限公司（以下简称被告一）于2016年11月19日签订《商品房买卖合同》补充协议，并于2016年12月5日签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171/合同号GF20161205388），合同第三条约定：原告购买被告一开发的大厂回族自治县商品房。商品房总金额人民币1168817元，原告首付款408817元，商业按揭贷款760000元。合同第八条约定：被告一应当在2018年6月30日前向原告交付商品房。原告积极履行合同及补充协议的约定，于2016年11月19日向被告一支付了首付款408817元，并于2016年12月23日和被告中国工商银行股份有限公司大厂支行（以下简称被告二）签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房]字[廊坊]分行[大厂]支行[2016]年[3483]号），自2017年1月24日起至起诉之日止，原告已向被告二支付按揭贷款本金及利息共计112938.29元。原告于2018年12月28日、2019年1月3日、2019年2月28日、2019年3月2日分别向被告一快递送达了《要求交房通知书》，要求被告一在收到《要求交房通知书》及《再次要求交房通知书》之日起30日内向原告履行交房义务，否则原告将按照法律规定和被告一解除《商品房买卖合同》及补充协议，并追究被告的违约责任，被告一对原告要求交房的通知置之不理，截止起诉之日，被告一仍未向原告履行交房房屋义务，被告一的行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令解除原告和被告一于2016年12月5日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171/合同号：GF20161205388）及解除原告和被告一于2016年11月19日签订的《商品房买卖合同》补充协议；2、判令被告一返还原告已支付的购房款人民币408817元；3、判令被告一按每月4033.52元的标准向原告返还已向被告二支付的贷款本金及利息（从2017年1月24日起至起诉之日止，原告已支付贷款本金及利息28个月，共计112938.29元）；4、判令被告一向原告支付占有原告资金期间的利息（以人民币408817元为基数，按中国人民银行同期贷款利息，从2019年3月2日起至实际支付之日止）；5、判令被告一向原告支付违约金10435元（按累计已付款的2%支付）；6、判令解除原告和被告二于2016年12月23日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房]字[廊坊]分行[大厂]支行[2016]年[3483]号）；7、判令被告一向被告二返还自判决生效之日起的剩余贷款本金及利息；8、判令被告一承担本案的全部诉讼费用。被告一辩称，一、本案二被告不属于同一法律关系，不应列为本案共同被告。原告与其诉讼标的为商品房买卖合同关系，原告与被告二是按揭贷款合同关系，诉讼标的不是共同的，故不应列为共同被告；其与被告二不存在直接合同关系或其他法律关系，依据合同相对性，其无义务向被告二返还或支付任何款项。原告的诉请缺乏请求权基础，应依法驳回。二、原告与其签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，并应继续履行。双方合同签订后，原告依约向其支付了房款，并向被告二申请办理了按揭贷款手续；其具有房地产开发、预售、销售等资格；涉案房屋所在房地产项目正常在建，目前已处于建设收尾阶段。原告与其签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，双方的买卖行为不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。其即使延期交付房屋，不影响合同目的的实现，原告可依据双方《补充协议》第十条的约定向其主张违约责任。且依据该条款约定，原告不能主张单方解除权，因此该合同应继续履行。三、其向原告的交房日期应当顺延。首先，其有顺延交房的约定理由，并不存在延期交房的违约行为。其于2018年6月，即原定交房日期之前，以公告方式向原告发送了通知，另行指定交房日期为2019年6月30日。截止庭审，该日期并未到达。其次，其有证据证明可以据实顺延交房。大厂回族自治县住房和城乡建设局在2016年至2019年度，先后发出数份重污染天气应急响应措施的通知，要求停止所有房屋建筑、拆迁、混凝土搅拌公司等施工工地的土石方作业等规定，其依通知规定采取了停工措施。依据大厂回族自治县环境保护局等部门要求，停工期间应认定为顺延交房时间，据被告统计，涉案房地产开发项目停工期约为330天以上，该期间进行停工系为遵守国家及当地政府颁布的各种法律、规章、规定或通知。综上所述，原告与其签订的商品房买卖合同合法、有效，未达到双方约定的解除条件，也不符合合同法第94条规定的法定解除条件。故原告的诉讼请求没有合同依据及法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告二辩称，一、其不是本案的适格被告，本案是商品房买卖合同纠纷，而不是借款合同纠纷，这两个合同是完全独立的合同，亦不是主从合同关系，不应在同一案件中审理。二、原告单方面要求解除合同，没有书面告知我方，已经构成违约，应向我方承担违约责任。三、如判决解除借款合同，借款人应按合同约定还清贷款本金和利息，并按合同约定承担我方实现债权的费用，包括律师费等相关费用。四、根据借款合同约定，被告一作为连带保证人，应当对原告的上述债务及违约责任承担连带保证责任。本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，原告杨帆与被告一签订了《商品房买卖合同》(合同编号:20161205388)，2016年11月19日双方签订《补充协议》。合同约定：原告购买被告一开发建设的位于大厂回族自治县商品房（以下简称涉案房屋），房屋面积为74.82平方米，总房款为1168817元，首付款为408817元，剩余尾款760000元通过银行贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定:出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按双方按照补充协议的相关约定执行。《补充协议》第九条第7项约定：如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、考、地震、政府行为（含法律政策变更、因政府原因导致的规划变更等）等不可抗力因素，出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任。《补充协议》第十条约定买卖合同第九条的补充约定1、如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等）。2、买受人同意如出卖人未能按约定期限交付商品房，则商品房所有权证书办理期限和配套设施具备运行条件的期限均相应延期，此种情形下只计取逾期交房违约金。2016年11月19日，原告杨帆缴纳房屋首付款408817元，被告一为原告出具收款收据一张。2016年12月23日，原告与被告二签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：[房]字[廊坊]分行[大厂]支行[2016]年[3483]号），约定：原告为购买涉案房屋向该行贷款760000元，借款期限360个月，原告自2017年1月24日至今，每月向被告二偿还银行贷款。另查明，2016年5月至2019年4月，被告一接到大厂回族自治县住房和城乡建设局、大厂回族自治县环保局的通知及文件，为防止空气污染、保障中高考及国家重大政治活动的要求停止施工。涉案房屋目前正在建设中，尚未竣工交房。认定上述事实，有原告出具的《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据、《要求交房通知书》、《个人购房借款/担保合同》、银行卡账户明细清单；被告一提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、停工通知、停工文件及复工文件，被告二提交的《个人购房借款/担保合同》及原、被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案涉及商品房买卖合同及商品房按揭贷款合同两个法律关系。首先，关于被告二在本案中的诉讼主体问题，因诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，其参加诉讼的方式亦为被动参加。本案中原告作为购房人亦即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼，其将被告二作为按揭贷款合同一方当事人列为被告，并无不当。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为被告二主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，前述最高人民法院的司法解释并不适用。事实上，被告二作为本案被告参加诉讼，针对原告的诉讼请求，亦未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获相当保障。另上述两个法律关系存在关联性，故本案对上述两个法律关系一并审理，亦无不当。其次，本案原告杨帆与被告一签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告杨帆与被告二签订的《个人购房借款/担保合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人双方应按约定履行相应义务。本案中原告依约向被告一交付了购房款，被告一未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，但在建设施工过程中，由于防止空气污染、保障中高考及国家重大政治活动等原因，施工单位在政府及相关部门的指令下停止施工，其行为虽然不符合我国法律规定的不可抗力的基本要求，但是该停止施工行为符合国家整体利益，也是为了充分保障大气环境及全体民众的切身利益而所为。考虑到建设工程实际施工的工序要求等一系列需停工的作业与其他建设施工部分具有关联性，且施工方系应县政府及相关部门的要求停止施工，对于工程施工进程确有较大影响，故对于因政府及相关部门要求停工的时间应当予以扣除，交房期限应予以顺延。鉴于涉案房屋正在建设中，被告一据实予以延期。被告一据实延期交房不构成违约。故对原告主张因被告一逾期交房而解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、返还购房款及违约金等项诉请，本院不予支持。待涉案房屋竣工验收后，被告一应及时通知原告办理收房手续。鉴于本案被告二已按合同约定将贷款予以发放，并未有违约行为，原告应按约定每月偿还贷款，原告诉请解除双方按揭贷款合同，没有事实依据及法律依据，故对该诉请，本院不予支持。待被告一实际交房后，原告可就其实际逾期交房日期依据补充协议的相关约定，另行主张违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨帆的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4565元，由原告杨帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 顾 崴二〇一九年八月十六日书记员 付春悦