太原市小店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0105民初6645号 原告：山西三恒化工技术有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区滨河东路以东三恒化工研发楼**，统一社会信用代码×××。 法定代表人杨峰，经理。 委托诉讼代理人：陈雅，女，汉族，该公司员工，住太原市小店区北格镇南格村西四巷**。 被告：山西华帝科技有限公司，住所地太原市迎泽区桥头街******，统一社会信用代码×××。 法定代表人：王斌，总经理。 委托诉讼代理人：冯芝钢，山西明坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧，男，汉族，该公司股东，住太原市杏花岭区天平西巷******。 被告：山西欧兔电子商务股份有限公司，住所，住所地太原高新地太原高新技术开发区晋阳街南二巷******码×××。 法定代表人：王斌，总经理。 委托诉讼代理人：高志刚，男，汉族，该公司股东，住太，住太原市万柏林区迎泽西大街**div> 原告山西三恒化工技术有限公司（以下简称“三恒公司”）与被告山西华帝科技有限公司（以下简称“华帝公司”）、山西欧兔电子商务股份有限公司（以下简称“欧兔公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三恒公司的委托诉讼代理人陈雅，被告华帝公司的委托诉讼代理人冯芝钢、王慧，被告欧兔公司的委托诉讼代理人高志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告三恒公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告支付应退还的租金237638元、应退还的保证金119666元；2.请求判令二被告向原告支付欠付租金3408652.49元、欠付物业费1009664.09元、违约金1506239.98元以及从2019年2月1日起至付清全部欠付租金之日止的违约金（以应付租金3408652.49元为基数，按日万分之五计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月26日，原告与被告华帝公司签订合同编号为2015年第001号《煤化工大厦租赁合同》，约定：原告将其拥有的位于山西省太原市晋阳街煤化工大厦A座3层和B座3层（包括连接A座3层和B座3层中间的通道）及B座12层写字楼出租给被告华帝公司；租赁期限自2015年1月26日零时起至2028年8月25日24时止；第一个租赁年度租金为1.5元/天/㎡，第二个、第三个、第四个租赁年度租金为1.6元/天/㎡，租金不含物业费、空调费、水电费；每年要在上一个租赁年度期满一个月前预先交付下一年度租赁期全年租金总额；逾期支付租金，每逾期一天，按应付租金的万分之五支付违约金；迟延支付租金超过七天，原告有权解除合同，收回房屋；该合同还约定了其他内容。由于被告华帝公司与被告欧兔公司的法定代表人与实际控制人同为王斌，属关联企业，被告华帝公司同意被告欧兔公司入驻涉案租赁房屋办公。被告华帝公司、欧兔公司与原告于2015年8月26日签订《补充协议》，约定：被告华帝公司、被告欧兔公司共同享有《煤化工大厦租赁合同》中被告华帝公司的权利，共同承担《煤化工大厦租赁合同》中被告华帝公司的义务，互付连带责任。截止2019年1月底，被告华帝公司、欧兔公司连续拖欠原告租金超过26个月，三方一致同意解除《煤化工大厦租赁合同》，三方对被告华帝公司、欧兔公司向原告欠付的租金、物业费、违约金进行对账。2019年1月31日，被告华帝公司、欧兔公司与原告签订《解除协议书》，约定：三方一致同意解除《煤化工大厦租赁合同》，原告于2019年2月1日起收回涉案租赁房屋；被告华帝公司、欧兔公司将收取各租户2019年1月31日后的租金237638元、保证金119666元退还原告；截止2019年1月31日止，被告华帝公司、欧兔公司欠付原告租金3408652.49元、欠付物业费1009664.09元，违约金1506239.98元（最终数额计算至付清全部欠付租金之日止）；该协议还约定了其他内容。依据《解除协议书》，被告华帝公司、欧兔公司应于2019年2月3日前退还原告租金237638元、保证金119666元，于2019年2月1日前偿还欠付原告的租金100万元，于2019年3月1日前偿还欠付原告的租金200万元，于2019年4月30日前将剩余的租金、物业费及违约金全部付清。但截至目前，原告尚未收到任何费用，原告多次催要，二被告均以种种理由推拖不予支付。原告认为，原告与被告华帝公司、欧兔公司的租赁关系合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务，现被告华帝公司、欧兔公司无正当理由拒不支付租金、物业费的行为已经构成违约，依法应当立即支付租金、物业费、违约金以及应退还的租金、保证金，故诉至法院。 被告华帝公司辩称，不认可原告起诉的金额，并未扣减免租期间以及修路期间的租金，原告构成违约，租赁合同的目的用于酒店经营，原告的消防未能通过审批，无法用于经营酒店，经营期间2016年2月消防才通过验收，相应的租金及物业费不应当收取，被告为酒店经营装修投资200万元左右，协议解除后，未将酒店附属的价值扣减，该部分的价值应当从原告主张的金额扣减，酒店附属价值约150万元，原告法定代表人将案外人的一辆法拉利汽车扣留在原告单位，应予返还案外人，综上，被告认为欠原告的租金、违约金、物业费与实际不符，应当重新核对。 被告欧兔公司辩称对原告所提议的占用的租金与违约金、物业费具体数额有异议，道路施工期间导致我们3楼的装修无法进行，相应的物业费违约金应当扣除，因消防原因，影响我方正常经营，实际运营过程中我方也将租金一直在陆续上交，我公司法定代表人被拘押，导致我方没有与原告交涉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于山西省太原市晋阳街煤化工大厦的所有权人。2015年1月26日，出租方（甲方）原告三恒公司与承租方（乙方）被告华帝公司签订合同编号为2015年第001号《煤化工大厦租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于山西省太原市晋阳街煤化工大厦A座3层和B座3层（包括连接A座3层和B座3层中间的通道）及B座12层写字楼出租给乙方；租赁期限为13年，自2015年1月26日零时起至2028年8月25日24时止；第一个租赁年度租金为1.5元/天/㎡，第二个、第三个、第四个租赁年度租金为1.6元/天/㎡；租金不含物业费、空调费、水电费；租金按年缴纳，乙方每年要在上一个租赁年度期满一个月前预先交付下一年度租赁期全年租金总额；乙方逾期支付租金，每逾期一天，按应付租金的万分之五支付违约金；乙方迟延支付租金超过七天，甲方有权解除合同，收回房屋。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有三恒公司公章，乙方处盖有华帝公司公章。上述《煤化工大厦租赁合同》签订后，原告依约向被告华帝公司交付了上述房屋。2015年8月26日，原告三恒公司为甲方、被告华帝公司为乙方、被告欧兔公司为丙方签订了一份《补充协议》，约定本协议签订后，原合同承租方变更为乙方和丙方，由乙方和丙方共同享有原合同中乙方的权利，共同承担原合同中乙方的义务，且互付连带责任，各方均按原合同约定履行。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有三恒公司公章，乙方处盖有华帝公司公章，丙方处盖有欧兔公司公章。庭审中被告欧兔公司认可入驻租赁房屋并实际经营。 2017年12月1日，原告三恒公司（甲方）与被告华帝公司（乙方）签订一份《租赁合同变更补充协议》，约定因乙方无经济能力履行原《煤化工大厦租赁合同》，双方通过友好协商，自2017年12月1日起至2018年3月31日止，三恒煤化工大厦三层（以下简称“空间”），建筑面积为3000平米，变更为托管经营方式，该托管经营为试营期，合作期满后仍为房屋租赁关系；甲方指导乙方运营团队负责空间的招租、运营、房租催收、企业服务等营运服务工作，同时甲方提供物业服务；在托管期间，空间所有的租赁收入、物业费、水电费、停车费等归甲方所有。乙方委托收款单位账户及管理权交接给甲方，该账户甲方有支配权，可随意支取，指定账户为被告欧兔公司的账户；合同到期后双方再次协商。合同还约定了其他内容，落款甲方处加盖原告公章，乙方处加盖被告华帝公司公章。2019年1月31日，出租方（甲方）原告三恒公司与承租方（乙方）被告华帝公司、承租方（丙方）被告欧兔公司签订《解除协议书》，约定甲、乙、丙三方一致同意解除《煤化工大厦租赁合同》，甲方于2019年2月1日起收回煤化工大厦A座3层和B座3层（包括连接A座3层和B座3层中间的通道）及B座12层写字楼；乙方、丙方需在本协议签订之日起三日内将收取各租户2019年1月31日后的租金237638元退还甲方，将收取各租户的保证金119666元退还甲方；截止2019年1月31日止，乙方、丙方欠付甲方租金3408652.49元、欠付甲方物业费1009664.09元，违约金1506239.98元（依据《煤化工大厦租赁合同》第六条，每逾期一天，按应付租金的万分之五支付违约金，最终数额计算至付清全部欠付租金之日止）。乙方、丙方应尽快筹措资金，于2019年2月1日前偿还欠付甲方的租金100万元，于2019年3月1日前偿还欠付甲方的租金200万元；于2019年4月30日前，将剩余的租金、物业费及违约金全部付清。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有三恒公司公章，乙方处盖有华帝公司公章，丙方处盖有欧兔公司公章。 本院确认上述事实的证据有，建设工程竣工规划认可证、《煤化工大厦租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同变更补充协议》、《解除协议书》及当庭审笔录等在案为凭，足以采信。 本院认为，原告与被告华帝公司签订的《煤化工大厦租赁合同》、《租赁合同变更补充协议》及原告与被告华帝公司、被告欧兔公司签订的《补充协议》、《解除协议书》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。三方签订《解除协议书》后，二被告虽然依约返还了涉案房屋，但未按约定的时间就三方已经对账确认的应付款项支付原告，构成违约，原告要求二被告支付应退还的租金237638元、应退还的保证金119666元、应支付的租金3408652.49元、物业费1009664.09元及截止2019年1月31日的违约金1506239.98元的主张符合合同约定，本院予以支持。三方在《解除协议书》中约定每逾期一天，按应付租金的万分之五支付违约金，该约定不违反法律规定，故二被告还应支付至实际付清欠付的3408652.49元租金之日止的违约金，通过分段计算，二被告还应向原告支付2019年2月1日至2019年4月30日的违约金111629.79元（1000000元×0.0005×89＋2000000×0.0005×61＋408652.49×0.0005×30）以及以未付租金为基数，从2019年5月1日起至实际付清之日止，按照日万分之五计算的违约金。被告华帝公司辩称原告消防未通过验收导致其无法经营、未核减酒店装修价值等没有提供证据，本院不予采信。被告欧兔公司辩称欠付租金中没有扣除修路、托管期间的租金，因原告消防原因影响其正常经营，其提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告山西华帝科技有限公司、山西欧兔电子商务股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告山西三恒化工技术有限公司应退还的租金237638元、应退还的保证金119666元； 二、被告山西华帝科技有限公司、被告山西欧兔电子商务股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告山西三恒化工技术有限公司欠付租金3408652.49元、物业费1009664.09元及截至2019年4月30日的违约金1617869.77元； 三、被告山西华帝科技有限公司、被告山西欧兔电子商务股份有限公司于本判决生效后支付原告山西三恒化工技术有限公司以未付租金为基数，从2019年5月1日起至实际付清之日止，按照日万分之五计算的违约金； 四、驳回原告山西三恒化工技术有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取27886元（原告已预交），由被告山西华帝科技有限公司、山西欧兔电子商务股份有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。 审判员 黄 洁 二〇一九年八月二十七日 书记员 赵云飞