河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3312号上诉人（原审被告）：程楷雯，女，1976年10月10日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：刘超，河北律仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廊坊市凯富物业服务有限公司，地址河北省廊坊市广阳区第八大街**9-1-1508。法定代表人：丁新颖，公司经理。委托诉讼代理人：李鹏，河北瀛川律师事务所律师。上诉人程楷雯因与被上诉人廊坊市凯富物业服务有限公司（以下简称凯富物业服务公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初4470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程楷雯上诉请求：1、请求贵院依法撤销廊坊市广阳区人民法院作出的（2018）冀1003民初4470号民事判决书，依法改判继续履行双方签订的《春和花园小区幼儿园场地租赁合同》且上诉人不承担责任或者将案件发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院作出的（2018）冀1003民初4470号民事判决书违反了不告不理的原则，其审理范围超出了被上诉人的诉讼请求，且将两个不同法律关系的事实一并审理，属于程序违法。二、一审法院混淆了12号楼竣工后投入使用前的建设工程消防验收责任和建筑物主体经消防验收合格投入使用后对装修进行消防验收，错误的认定了上诉人应当承担全部违约责任。三、被上诉人在签订租赁合同之时欺诈上诉人，将未经过竣工消防验收的房屋出租给上诉人用于开办幼儿园，租赁合同签订后被上诉人违反合同约定擅自在院内建房、擅自增加外挂梯等，被上诉人违约在先无权主张租赁费并应对上诉人的损失进行赔偿，一审法院认定上诉人拒绝履行合同判决上诉人支付租金及违约金没有事实及法律依据。四、一审法院没有查清违约金的计算依据及计算方式，违约金数额明显过高，应当予以调整，且违约责任承担认定错误。五、一审法院将上诉人缴纳的租金作为违约金先行冲抵物业费及违约金没有合同及法律依据，属于适用法律错误。六、一审法院对租金的计算错误，对上诉人缴纳的应当抵扣租金的款项未进行审裁判。应扣减150万元、20万元及燃气管道的281960元费用。七、一审法院忽略了房屋租赁的特殊用途——开办幼儿园，一审法院枉法裁判，在被上诉人存在诸多违约行为的情况下，枉法解除了租赁合同，直接导致在园学生面临无法继续在园中受教育，给社会产生了极其不稳定因素。凯富物业服务公司答辩称,一、一审第一项、第二项判决解除合同将所租赁房屋及场地返还凯富物业公司，认定事实清楚，适用法律正确。二、一审第三项、第四项判决支付自2013年6月1日至2018年7月31日拖欠租金以及违约金以及2018年8月1日至判决履行之日的租金以及违约金亦事实清楚、程序合法、适用法律证据。综合以上，一审认定事实清楚、证据确实充分，程序合法，适用法律正确，程凯雯一方上诉事实及理由均不成立。程凯雯利用租赁场地违法办学并自2013年6月开园经营幼儿园至今已有六年之久并因此已获得巨大非法利益，以与合同效力及合同履行毫无关联的消防验收为借口拒不支付租金，严重违背诚实信用原则，严重损害了凯富物业公司的利益，凯富物业公司作为国有企业，负有确保国有资产不被流失的法定职责，现租赁合同目的已无法实现，根据法律规定以及合同约定，凯富物业公司要求解除合同并请求程凯雯支付拖欠租金以及违约金事实清楚，依据充分，恳请二审法院依法驳回程凯雯的上诉请求，依法维护国有资产不被流失。补充：我们第二项起诉状内容是请求依法判令被告向原告支付自2012年12月1日至实际腾退房屋之日的租赁费及逾期支付违约金，法院的据此判决的第三项、第四项判决没有超出廊坊市凯富物业服务有限公司的主张。只是为了叙述方便，我们在第二项请求中暂时计算出了截止到2018年7月31日的一个数额，但是没有改变我们的诉请，至于上诉人方提到的本金没有扣减150万元及20万元保证金的说法不能成立。判决说的很清楚，150万元直接抵充的是拖欠的物业费及违约金，还有租赁费的违约金，所以一审已经扣减该150万元。一审核定的租金总额完全是依据合同核定的，只是没有将20万元保证金扣减，但是这与我方诉请不冲突，因为我方诉请的是自2012年12月1日至实际腾退之日的租金及违约金，与我方诉讼时暂计算至哪一天没有关系，所以一审的判决完全正确，不存在上诉人方提出的错误问题。凯富物业服务公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原被告之间签订的《春和花园小区幼儿园场地租赁合同》，并责令被告立即腾退租赁房屋；2、请求依法判令被告向原告支付自2012年12月1日至实际腾退房屋之日的租赁费以及逾期支付违约金、自2013年3月1日至实际腾退房屋之日的物业费以及违约金，暂计至2018年7月31日共计580.75万元;3、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月19日，被告程楷雯与原告凯富物业服务公司签订《春和花园小区幼儿园场地租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于河北省廊坊市广阳区春和花园小区北区（建筑面积1989平方米毛坯房一处），租赁期限10年（2012年12月1日始至2022年11月30日止），租金为1.38元/平方米/日，租金按年计（经协商第一年度租金为100万元），以上一年租金为基数，每年租金递增3%（第一年租金100万元；第二年度租金103万元；第三年度租金106.09万元；第四年度租金109.27万元；第五年度租金112.55万元；第六年度租金115.93万元；第七年度租金119.41万元；第八年度租金122.99万元；第九年度租金126.68万元；第十年度租金130.48万元）。鉴于被告承租后需对租赁房屋进行装修，原告减免被告第一年度前6个月租金（50万元）。租金支付方式为每半年支付一次，每次支付全年租金的50%，自2013年6月1日始计算租金（即：2013年6月1日应支付2013年6月1日始至2013年11月30日止的租金50万元，以此类推）。合同第十一条约定：“承租方有下列情形之一，出租方可单方解除合同并收回房屋：（1）承租方逾期不支付房屋租金达30日以上的；（2）欠缴各项费用累计达10000.00元的。”同时约定如承租方逾期15个工作日不支付租金，应按日万分之五承担违约金。2013年3月1日，原告按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用至今。2013年3月1日，原告与被告另签订《物业服务协议》一份，约定由原告为被告所承租的上述房屋（春和花园北区幼儿园）提供物业服务，期限10年（自2013年3月1日始至2023年2月28日止），收费标准为2.50元/平方米/月，每年物业服务费为59670.00元（每月为4972.50元），支付方式每年先行支付一次，如违约则应承担价款10%的违约金。被告每年还应交付垃圾清运费1000.00元。前述《场地租赁合同》和《物业服务合同》签订后，被告使用原告所出租的房屋并接受原告的物业服务，但却未按期支付租金及物业服务费。后经原告多次催要，被告于2018年3月16日向原告支付30万元，2018年4月13日支付100万元，2018年4月14日支付20万元。截止到2018年7月31日，被告下欠原告租金本金5581966.00元。被告先后所支付给原告150万元，原告先行充抵其所欠自2013年3月1日至2018年7月31日期间的物业服务费323212.50元及所产生的违约金29835.00元（系按2013年3月1日始至2018年2月28日止计5年计算），计353047.50元。剩余部分为1146952.50元，此笔款项原告依据相关司法解释及交易习惯先行充抵被告欠原告租金所产生的违约金。截止到2018年7月31日，被告下欠原告租金5581966.00元，所应支付的违约金为2756454.20元，扣除其已支付的1146952.50元充抵违约金后，其尚下欠截止到2018年7月31日违约金1609501.70元，原告主张425547.50元。上述事实有：原、被告陈述；原、被告2012年11月19日所签《春和花园小区幼儿园场地租赁合同》；被告收到承租房屋所出具《收条》；原、被告2013年3月1日所签《物业服务协议》；相关费用《收据》22份；低压配电装置巡视检查表2份；配电室运行记录表3份；生活供水设备运行记录1份；相关《协议书》5份；《催款函》3份；快递底单2份；《公函》1份；《承诺书》1份；中国工商银行《网上银行电子回单》1份；《河北省建设工程竣工验收备案证明》1份；廊公消审字（2013）经0052号《建设工程消防设计审核意见书》1份可证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间签订有《春和花园小区幼儿园场地租赁合同》，约定被告租赁使用原告房屋场地开办幼儿园。双方另约定有租赁期限、租金、交纳方式以及违约责任等条款。合同签订后，原告依约向被告交付了所出租的房屋，被告接收。但被告未能按时向原告交纳租金，虽经催要不能解决。被告应依约向原告交纳租金并应支付迟延交纳租金所应承担的违约金。被告曾先后向原告支付150万元，因原、被告之间另签订有《物业服务合同》，原告将被告所交付款项先行充抵被告所欠物业服务费及所产生的违约金，剩余部分依照最高人民法院相关司法解释及交易习惯应先行充抵被告拖欠租金所应承担的违约金。被告所称原告应向其提供一个合格的产品，而且是国家规定的小区幼儿园用房的说法与事实不符。本案原、被告所签订为房屋租赁合同，确实原告清楚被告租赁房屋为开办幼儿园所用，但原告所提交的房屋为坯房，将该租赁坯房转为可以开办幼儿园的房屋需要进行尽一步的装修，而该装修工作明显应由本案被告自行完成，这从合同中因考虑其装修而减免6个月的租金也可以看出，将所租赁房屋完善为可以开办幼儿园是被告的责任，是否能够获得相关行政部门（包括消防）验收合格的责任也在被告，而非原告。故此，被告拒交租金的理由不成立。被告拒绝履行合同主要债务，虽经催告仍然不予履行。现原告据此要求解除合同，一审法院支持。综上，原告的诉讼证据充分，请求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第九十四条第（三）项、第二百二十七条、最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十一条之规定，判决：一、原告廊坊市凯富物业服务有限公司与被告程楷雯所签《春和花园小区幼儿园场地租赁合同》予以解除；二、被告程楷雯将所租赁的房屋及场地交还原告廊坊市凯富物业服务有限公司；三、被告程楷雯向原告廊坊市凯富物业服务有限公司交付自2013年6月1日至2018年7月31日的租金5581966.00元，支付因延期交付租金所应承担自2013年6月21始至到2018年7月31日止的违约金425547.50元（已经扣除已支付的1146952.50元）；四、自2018年8月1日始至本判决履行之日止的租金及所产生的违约金被告程楷雯继续向原告廊坊市凯富物业服务有限公司支付。上述判决条款第二、三、四项在本判决生效后十四日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52440元，减半收取26220元，诉讼保全费5000元，由被告程楷雯负担。在本判决生效后七日内交纳。本院二审期间，上诉人提交三组新证据。证据一、保证金收据一张。证明上诉人曾缴纳保证金20万元，根据春和花园小区幼儿园场地租赁合同第三条第4款的约定，该20万元保证金应当以折抵第一年租金的形式返还，也就是说第一年的租金应当扣减20万元。证据二、1、《管道燃气设施配套建设合同》一份、发票2张、转账凭证1张、银行流水1张、结婚证1份、说明1份。2、《红黄蓝幼儿园天然气管道挖沟协议》1份、施工收据1张、收条1张。3、混凝土款收据2张。证明涉案房屋的管道燃气设施由上诉人支付费用进行建设，根据春和花园小区幼儿园场地租赁合同第五条第5款的约定，该281960元应当折抵首年租金。另外，证据一、证据二综合证明：一审法院认定的租金本金错误，租金本金没有扣减以上费用。一审法院认定的违约金错误，一审法院认定的违约金是以租金本金为基础进行计算，租金本金数额错误，违约金必然错误。证据三、涉案房屋一层、二层、三层竣工图3张，廊坊市奥瑞特建筑装饰有限公司工程设计图3张。证明结合一审诉讼中提交的照片证明：将竣工图中第一层大厅处朝北的窗户改建，将窗户封死，使涉案房屋一层大厅北侧常年不见阳光，幼儿无法在该处活动。将竣工图中东西走向通道中的第一层西侧出入口、第二层西侧阳台、第三层西侧阳台改建，将第二层、第三层阳台改建为消防通道，墙外加挂逃生梯，将第一层出入口封死。将竣工图第二层中规定档案室及办公室改建，将竣工图第三层中的中间2间办公室改建，将第二层及第三层改建为消防通道，墙外挂逃生梯。使上诉人共减少了100平米的使用面积，相当于减少两间教室。以上改建均发生在上诉人租赁份后，被上诉人为了通过消防验收而发生。被上诉人实际交付的房屋与合同签订时的房屋不同，应当承担减少租金，赔偿上诉人的损失。被上诉人质证意见为，1、对证据一真实性无异议。我方认为上诉人没有提起反诉，没有反诉主张，所以与本案无关。2、证据二、管道燃气合同是复印件，对此形式不认可。发票也是复印件，对此形式不认可。银行流水、结婚证无法看出与本案关联性。对于证明一张的真实性、证明目的、关联性均有异议，且程楷雯方没有提起反诉主张冲抵，我们认为在本案不宜进行处理。对于红黄蓝幼儿园挖沟协议施工收据、收条、混凝土款收据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。因为本案租赁标的物就是毛坯房租赁，装修改造性的有关内容与廊坊市凯富物业服务有限公司无关。3、证据三均是复印件加盖红章，对此形式及证明目的不认可。因为该图都是程楷雯方租赁涉案场地后为了经营幼儿园的需要按照自己的喜好进行的装修改造，至于如何进行改建，把阳台留在那，相关的科室如何布局，均与出租方无关。且向公安消防验收部门提交的改造装修的方案也都是程楷雯方自行设计的，与我方无关。程楷雯作为幼儿园的经营者，在租赁房屋前已经对租赁房屋的现状有了充分了解，因此，第三组证据证明的有关施工内容与廊坊市凯富物业服务有限公司没有关系，也与租金没有关系。赔偿损失也属于反诉内容，但是程楷雯没有提起反诉，在本案中不宜进行处理。本院对上诉人提交的证据一、证据二真实性、合法性、关联性予以认定。对证据三真实性予以认定。被上诉人提交新证据。证据一、程楷雯经营的幼儿园公众号内容及六周年园庆的内容存在光盘内。证明程楷雯租赁场地后从2003年6月开始已经开始开园经营，程楷雯提到的一系列拒付租金的理由均没构成对租赁目的的影响，即程楷雯完全实现了租赁合同的目的，且并获取巨大利益。证据二、今天早上代理人给红黄蓝幼儿园办公室的通话录音。证明幼儿园每个孩子每个月的收费及开园时间。综合证明了程楷雯租赁涉案场地后已经于2013年6月开始经营红黄蓝幼儿园，该幼儿园实际使用面积是3600平米，比租赁合同中租赁的1989平米多1600平米，不存在减少使用面积的问题，反而增加了1600平米的户外活动使用面积。从2013年6月开园到2019年6月的六周年活动时直至保持100多个孩子，孩子的正常收费托费是2350元，加上餐费共计2800元。所以，保守统计红黄蓝幼儿园每年收入在300多万元，租赁至今有2000余万元的收入，所以证明程楷雯的租赁目的已经实现，其所有拒付租金的理由不能成立。上诉人质证意见为，对证据的真实性不予认可。虽然录音中有提到红黄蓝幼儿园，但接电话人的身份无法确定。另外，被上诉人所称的托费及餐费的数字是错误的，且即使数字是真实的，也只能代表当前的费用，不能代表之前的费用。刚被上诉人称多交付了1600多平米的使用面积，在一审诉讼中被上诉人提供的租赁合同中约定的是对场地及房屋的租赁合同，场地本身就应当由上诉人使用，是幼儿园配套设施。上诉人称的减少使用面积是因建筑物整体投入使用前消防验收占用的面积，这些面积已经在一审及二审提交证据予以证明，也申请法院进行现场勘验，提交了申请书。被上诉人的证明目的是错误的。对被上诉人提交的证据一的真实性、合法性、关联性本院予以认定。对被上诉人提交的证据二真实性无法确认，本院不予采信。本院二审查明，上诉人于2012年12月11日缴纳保证金20万元。根据双方租赁合同第三条第4款的约定，该20万元保证金应当以折抵第一年租金的形式返还。上诉人支付燃气开口费、施工费等281960元。根据双方租赁合同第五条第5款的约定，该281960元应当折抵首年租金。上诉人欠付被上诉人租金、物业费，被上诉人多次催要，上诉人承诺在2018年4月14日前将2018年度房屋租金及物业费交齐。上诉人向被上诉人于2018年3月16日支付30万元，2018年4月13日支付100万元，2018年4月14日支付20万元。上述款项依照合同约定扣减租金后，上诉人截止2019年8月31日尚欠被上诉人租金4875640元，租金违约金2278300元，物业费387860元，物业费违约金38786元，计7580586元。其他事实与原审判决认定事实相一致。本院认为，上诉人程楷雯与被上诉人凯富物业服务公司于2012年11月19日签订《春和花园小区幼儿园场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。上诉人未按照约定支付租金、物业费，构成违约。被上诉人主张解除合同收回房屋，符合租赁合同第十一条的约定。一审法院判决解除双方租赁合同有事实基础，且符合法律规定。不动产交付应以交付钥匙，并且足以使承租人实际掌控诉争房产为判断标准，消防备案包括设计备案与竣工备案。竣工备案可以在装修完成后投入使用前一并进行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格。被上诉人按合同约定将房屋钥匙交付上诉人。上诉人接收钥匙实际使用租赁房屋，就应按照合同约定履行给付房屋租金、物业费义务。上诉人主张一审法院混淆了12号楼竣工后投入使用前的建设工程消防验收责任和建筑物主体经消防验收合格投入使用后对装修进行消防验收，错误的认定了上诉人应当承担全部违约责任及被上诉人在签订租赁合同之时欺诈上诉人，将未经过竣工消防验收的房屋出租给上诉人用于开办幼儿园，被上诉人违约在先无权主张租赁费等上诉理由均不能成立。被上诉人凯富物业服务公司原审诉讼请求包括租金、物业费及违约金诉讼请求。物业合同作为本案租赁合同相关合同属同性质之债，原审法院一并审判符合《中华人民共和国民事诉讼法》及其方便诉讼、减少诉累的原则。上诉人程楷雯主张一审法院作出的（2018）冀1003民初4470号民事判决书违反了不告不理的原则，其审理范围超出了被上诉人的诉讼请求，且将两个不同法律关系的事实一并审理，属于程序违法的上诉理由亦不能成立。上诉人交付被上诉人的20万元保证金和支付燃气开口费、施工费等281960元按照合同约定应折抵相应期限的租金,本院予以折抵。上诉人支付被上诉人150万元亦按照上诉人承诺计算相应租期的租金。原审判决对上诉人欠付被上诉人租金、物业费及违约金计算有误，本院予以变更。综上所述，程楷雯的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第九十三条第（二）项、第九十四条第（三）项、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初4470号民事判决第一、二项；二、变更河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初4470号民事判决第三项为：程楷雯向廊坊市凯富物业服务有限公司交付截止至2019年8月31日的租金、物业费及违约金7580586元。三、变更河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初4470号民事判决第四项为：程楷雯向廊坊市凯富物业服务有限公司支付自2019年9月1日始至本判决履行之日止的租金及违约金（按合同约定逾期15个工作日不支付租金按日万分之五计算违约金）、物业费及违约金（按合同约定欠付物业费价款10%计算）。上述本判决二、三项及河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初4470号民事判决第二项，于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费52440元，减半收取26220元，诉讼保全费5000元，由程楷雯负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费52440元，由上诉人程楷雯负担。本判决为终审判决。审判长 宋 强审判员 田雪芹审判员 赵洪亮二〇一九年八月二十三日法官助理宋巍书记员苏艳珍