太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初6321号   原告：赵旗亮，男，1966年1月31日出生，汉族，无固定职业，住太原市。   原告：张凤莲，女，1968年11月1日出生，汉族，无固定职业，住太原市。   共同委托诉讼代理人：任少卿，山西锋镝律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：马永哲，山西锋镝律师事务所律师。   被告：太原市小店区营盘街道办事处王村社区居民委员会，住所地太原市小店区长治路**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：张永红，主任。   委托诉讼代理人：高平，山西勤义律师事务所律师。   被告：山西安泽林房地产开发有限公司，住，住所地太原市小店区长治路**一社会信用代码×××。   法定代表人：席东华，执行董事兼总经理。   原告赵旗亮、张凤莲诉被告太原市小店区营盘街道办事处王村社区居民委员会、山西安泽林房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，原告赵旗亮、张凤莲自愿申请撤回对被告山西安泽林房地产开发有限公司（以下简称“安泽林公司”）的起诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵旗亮，原告赵旗亮、张凤莲的共同委托诉讼代理人任少卿、马永哲，被告太原市小店区营盘街道办事处王村社区居民委员会（以下简称“王村居委会”）的委托诉讼代理人高平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵旗亮、张凤莲向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告王村居委会将位于太原市长治路82号御祥苑小区C座一层2、3、4号和二层2、3、4号商铺立即返还原告；2.请求依法判令被告王村居委会向二原告支付从2016年1月1日至2018年9月9日租金共计3624929元；3.请求依法判令被告安泽林公司向原告支付从2015年9月10日至2015年12月31日租金共计1067238元；4.请求依法判令被告王村居委会向原告支付从2018年10月9日至2019年8月9日止的违约金3369965元以及从2019年8月10日至实际将房屋交付原告止期间的违约金；4.诉讼费、保全费等费用由二被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告王村居委会将位于太原市长治路82号御祥苑小区C座一层649.72平方米和二层539.79平方米的商铺立即返还原告；2.判令被告王村居委会向二原告支付从2016年1月1日至2018年9月9日租金共计3624929元；3.判令被告王村居委会向原告支付从2018年10月9日至2019年8月9日止的违约金3369965元以及从2019年8月10日至实际将房屋交付原告止期间的违约金；4.诉讼费、保全费等费用由被告王村居委会承担。事实和理由：2015年9月10日，二原告与被告王村居委会、安泽林公司签订《房屋租赁协议》，约定：被告王村居委会作为承租方承租二原告位于太原市长治路82号御祥苑小区C座一层2、3、4号，二层2、3、4号商铺用于办公使用；一层建筑面积为851.32平方米，二层建筑面积为1174.53平方米，共计2025.85平方米；房屋租赁期为3年，即自2015年9月10日至2018年9月9日；租金按每平方米2.5元/日的标准计算，年租金总计为1848725元；租金支付方式为：以半年为单位，分期支付，第一期租金在本协议签订后7日内支付，以后每期租金在上期租金到期日前30日支付；安泽林公司自愿支付租金，并愿承担租期内逾期付款的经济责任；在被告王村居委会的权利与义务中，租期届满，被告王村居委会应无条件向原告交回房屋，逾期未搬离，被告王村居委会每逾期一日按合同约定日租金的3倍承担违约责任。协议签订后，原被告双方于当日在太原市城南公证处进行了公证。原告按约将租赁房屋交付被告王村居委会使用。2017年4月1日，原告与被告王村居委会、太原市公安局小店区分局营盘责任区刑警队(以下简称“营盘刑警队”)签订了《房屋租赁协议》补充协议，约定:将上述租赁房屋中一层的201.6平米、二层的634.74平米的部分租赁给营盘刑警队办公使用；租赁日期2016年1月1日至2018年9月9日止；剩余部分仍由被告王村居委会租赁使用；营盘刑警队承租部分的租金按每年50万收取，原协议约定年租金减去由营盘刑警队承担的租金后，剩余年租金1348725元由被告王村居委会直接支付给原告；支付方式为：被告王村居委会和营盘刑警队按年支付，应于每年12月31日前支付下一年度租金；本补充协议未约定内容仍按原协议约定执行。迄今，被告王村居委会、安泽林公司从未向原告支付任何租金，并且安泽林公司的法定代表人席东华将营盘刑警队应向原告支付的50万元租金擅自收取，被告王村居委会仍然占用租赁房屋不愿返还给原告，原告多次找被告王村居委会、安泽林公司协商未果。为维护原告合法权益，无奈诉至贵院。   被告王村居委会辩称，一、安泽林公司是必须共同参加诉讼的当事人，应当通知其参加诉讼。1、根据《房屋租赁协议》第七条、第九条的约定即“非经三方协商一致，任何一方不得解除···本合同未尽事宜，三方协商解决”，也就是说《房屋租赁协议》应当在三方协商一致的前提下才可以变更或解除，且该协议已经经过公证。因此《补充协议》是在未经安泽林公司认可且三方未协议一致的情况下签订的，是不能够发生变更《房屋租赁协议》条款目的的，也就是说这两个协议不能同时生效，严格说《补充协议》是不生效的。2、原告起诉被告王村居委会支付房屋租赁款是没有道理的，该《房屋租赁协议》协议明确约定付款方是安泽林公司，被告王村居委会没有这个付款义务，且第六条第二款明确约定安泽林公司“同意按照本协议履行并承担相关责任”，因此原告应当且必须起诉安泽林公司。3、首先，原告所谓的支付凭证是混乱的，不能反映其支付给被告安泽林公司房款这一事实。其次，原告所谓的商品房买卖合同也没有进行网签备案，不具备商品房预售许可证，即使真实付款也是无效合同，没有交付使用，没有规划许可证，水电也没有变更手续，还在使用施工手续，按照房屋租赁司法解释，该租赁合同无效。原告突然变更诉讼请是不正常和不合理的，安泽林公司很可能是真正的房屋所有权人与实际的出租人，该诉讼主体不参与诉讼很可能是虚假事实，安泽林公司是必须共同诉讼的当事人，法院应当通知其参加诉讼，当事人也应当追加安泽林公司，被告申请追加安泽林公司为被告。最后，根据《房屋租赁协议》的内容基本可以做出如下判断，原告是名义上的出租人，安泽林公司是实际出租人，被告是经过安泽林公司同意免费使用该房屋的承租人，因此原告除了违反协议第4条的约定，原告所有权身份也是严重虚假，因此种种迹象表明原告诉讼所依据的事实是虚假的，虚假诉讼成分大。二、原告要求的房租和违约金及计算依据是错误的，不应得到支持。1、原告起诉欠付租金3624929元计算是错误的。首先，如果《房屋租赁协议》生效,付款与违约责任均应当由安泽林公司承担。其次，原告实际承租的面积为:房屋租赁协议中的2025.85平方米，减去补充协议租赁给营盘刑警队的836.34平方米，再减去20平方米出租方自用部分，等于1169.51平方米。再次，实际承租的天数为:2016年1月1日-2018年9月9日，共计983天。最后，根据每平米每日2.5元计算，1169.51平方米租赁983天的房租为2874070.825元。2、原告起诉的违约金数额3369965元是严重错误。首先，如果《房屋租赁协议》生效，付款与违约责任均应当由安泽林公司承担，违约也是安泽林公司违约，与被告没有关系。其次，如果按照《补充协议》履行，该补充协议中并没有所谓的日租金3倍违约条款。最后，原告计算的违约时间是2018年10月9日至2019年8月9日，共计304天,按照租金计算也就888827.6元，如果原告获取了租金显然就和以前一样没有损失，原告的损失就是租金损失。但是原告竟然几乎按照租金的四倍计算违约金。根据法律规定，法院应当认定为过分高于损失，我们认为此项违约金以人民银行同期贷款利率为标准。被告不同意返还所占房屋，原告不是合法的房屋出租人。综上所述，请求贵院能依法通知必要共同诉讼当事人参加诉讼，并通过详尽的法庭调查，依据事实和法律作出公正合理的一审判决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵旗亮与原告张凤莲是夫妻关系。原告赵旗亮与安泽林公司签订《商品房买卖合同》，约定安泽林公司以出让方式取得位于长治路82号编号为并政地国用(2011)第00301号的地块的土地使用权，建设用地规划许可证为并规许字（2011）第0162号；原告从安泽林公司处购买位于太原市长治路82号御祥苑小区第C幢一层2、3、4号和二层2、3、4号商铺，建筑面积共2025.85㎡（一层851.32㎡、二层1174.53㎡），单价28000元，总金额56723800元，于2014年1月10日前支付购房款5100万元，余款5723800元于交房时付清等。2014年1月10日，安泽林公司向原告赵旗亮出具收到C座商铺5100万元的收据一张，并加盖安泽林公司的财务专用章。2015年4月15日，安泽林公司向原告赵旗亮出具收到C座商铺房款5723800元的收据一张，并加盖安泽林公司的财务专用章。付款后，安泽林公司向原告交付了上述房屋。2015年9月10日，二原告为甲方（出租方），被告王村居委会为乙方（承租方），安泽林公司为丙方（付款方），签订《房屋租赁协议》，约定一、房屋基本情况：承租房屋系位于太原市长治路82号御祥苑小区C座一层2、3、4号和二层2、3、4号商铺，一层建筑面积为851.32平方米，二层建筑面积为1174.53平方米，共计2025.85平方米；该房目前未办理房屋所有权证，目前有甲方与丙方签署的《商品房买卖合同》；房屋产权为甲方所有，甲方有权出租。二、租期：房屋租赁期为3年，自2015年9月10日至2018年9月9日，租期届满，如乙方有意继续承租，由双方另行协商重新签订租赁协议。三、租金及支付方式：租赁房屋用于乙方办公使用，租金按每平方米2.5元/日的标准计算，年租金总计为1848725元；租金以半年为单位，分期支付，第一期租金在本协议签订后7日内支付，以后每期租金在上期租金到期日前30日支付；丙方为支持乙方城中村改造，租金由丙方支付，丙方承诺承担房屋租赁期内的一切逾期付款的经济责任。另约定租赁期满乙方应无条件交回房屋，但甲方应给予30天搬迁时间，乙方添置的不可拆除的添附物的归甲方所有，逾期未搬离的，乙方每逾期一日按合同约定日租金的3倍承担违约责任；乙方应为甲方预留20平米办公室，供甲方无条件使用；非经三方协商一致，或本协议中约定的情形，任何一方不得解除协议。二原告在协议落款处签字捺印，被告王村居委会和安泽林公司加盖公章，法定代表人签字确认。同日，太原市城南公证处对上述协议中签名、印鉴和指引的真实性进行公证，并出具（2015）并南证经字第5096号公证书。协议签订后，二原告按约将上述房屋交付给被告王村居委会。2017年4月1日，二原告为甲方（出租方），被告王村居委会为乙方（承租方），营盘刑警队为丙方，签订《补充协议》，约定：将原协议约定租赁标的商铺上述租赁房屋中一层的201.6平米、二层的634.74平米的部分由甲方直接租赁给丙方办公使用，剩余部分仍由乙方租赁办公使用；租赁日期2016年1月1日至2018年9月9日止；丙方承租部分的租金按年租金50万计收，由丙方直接承担租金后剩余部分的年租金1348725元由乙方直接支付给原告赵旗亮；租金由乙、丙方根据所应支付的额度按年付方式一次性向甲方支付，在每年12月31日前支付下年度租金；本补充协议未约定内容仍按原协议约定执行；签订本协议后，丙方同样享有原协议约定之乙方的所有权利义务；签订本补充协议时，乙丙方已收到并正常使用租赁标的房屋。原告赵旗亮在落款处签字捺印，被告王村居委会和营盘刑警队加盖公章，法定代表人、负责人签字确认。现上述房屋仍由被告王村居委会和营盘刑警队占有使用。现原告主张被告王村居委会返还其所占有的一层649.72平方米和二层539.79平方米的商铺，并支付从2016年1月1日至2018年9月9日的租金及从2018年10月9日起至实际返还之日止的违约金。   另查明，涉案房屋已取得建设工程规划许可证。   本院所确认的上述事实有《商品房买卖合同》、收据两张、收条、转账凭证、《房屋租赁协议》、（2015）并南证经字第5096号公证书、《补充协议》等及庭审笔录在案为凭，可以采信。   本院认为，根据原告提交的《商品房买卖合同》、收据两张、收条、转账凭证及《房屋租赁协议》中“房屋产权为甲方所有，甲方有权出租”的约定，可以证明二原告系位于太原市长治路82号御祥苑小区第C幢一层2、3、4号和二层2、3、4号商铺的权利人，有权对上述房屋进行出租。原告与被告王村居委会、安泽林公司签订的《房屋租赁协议》及原告与被告王村居委会、营盘刑警队签订的《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》是对《房屋租赁协议》约定内容的变更，约定的不一致的内容以《补充协议》为准，一致的内容以《房屋租赁协议》为准。根据《补充协议》的约定，在2016年1月1日至2018年9月9日期间，被告王村居委会租赁涉案房屋中一层649.72平方米、二层539.79平方米的部分，年租金1348725元，由被告王村居委会直接支付给原告。日租金为1348725元÷365天=3695元，租金为1348725元×2年+3695元×252天=3628590元，以原告主张的3624929元为准。现租赁期限已经终止，且原告与被告王村居委会未签订续租协议，现原告主张被告王村居委会返还其占有的太原市长治路82号御祥苑小区第C幢一层2、3、4号中649.72平方米的部分和二层2、3、4号中539.79平方米的部分，于法有据，本院予以支持。协议约定租赁期满被告王村居委会应无条件交回房屋，原告应给予30天搬迁时间，逾期未搬离的，被告王村居委会每逾期一日按合同约定日租金的3倍承担违约责任，该违约金的约定明显过高，考虑到被告王村居委会实际占有该房屋的情形，本院酌定从逾期之日即2018年10月10日起至实际返还房屋之日止按照合同约定的日租金3695元的标准计算违约金。原告撤回对被告安泽林公司的起诉，是其对自己诉讼权利所作的处分，符合法律规定，应予准许，本院不再另行制作民事裁定书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一、被告太原市小店区营盘街道办事处王村社区居民委员会于本判决生效之日起十五日内向原告赵旗亮、张凤莲返还位于太原市长治路82号御祥苑小区第C幢一层2、3、4号中649.72平方米的部分和二层2、3、4号中539.79平方米的部分；   二、被告太原市小店区营盘街道办事处王村社区居民委员会于本判决生效之日起十五日内向原告赵旗亮、张凤莲支付2016年1月1日至2018年9月9日期间的租金3624929元；   三、被告太原市小店区营盘街道办事处王村社区居民委员会于本判决生效之日起十五日内向原告赵旗亮、张凤莲支付从2018年10月10日起至实际返还房屋之日止按照每日3695元的标准计算的违约金；   四、驳回原告赵旗亮、张凤莲的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费60764元（原告已预交68235元），由原告赵旗亮、张凤莲负担19516元，由被告太原市小店区营盘街道办事处王村社区居民委员会负担41248元，退还原告赵旗亮、张凤莲7471元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 冯亚妮   人民陪审员 那海珊   人民陪审员 褚丽琴     二〇一九年八月二十八日   书 记 员 贾 茜