安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖13民终1430号 上诉人（原审被告）：田万勇，男，1972年9月6日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上诉人（原审被告）：庄志侠，女，1968年7月4日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 两上诉人共同的委托诉讼代理人：马瑞祥，安徽徽灵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵辉，男，1978年7月12日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：马敏，安徽杜文律师事务所律师。 上诉人田万勇、庄志侠因与被上诉人赵辉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院(2018)皖1323民初5733号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 田万勇、庄志侠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵辉诉讼请求,诉讼费由赵辉承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清、证据不足。合同是无效的，其一、财产共有人没有签字，事后也没有经过财产权利人追认；其二、签订合同时该房屋作为标的物尚不存在；其三、买卖合同违反房地产管理法第三十八条的规定没有进行登记、没有取得权属证书的，房屋不允许转让。田万勇、庄志侠不具备交付房屋的条件，因为涉案房屋至今没有交付，田万勇、庄志侠并没有取得，其主观上也没有故意不取得的恶意，涉案房屋实际面积116.5平方，对于超出面积的部分应当补缴相应的金额后才能取得房屋。赵辉没有补缴相应的金额，田万勇、庄志侠不应承担交付不能的违约责任。一审判决田万勇、庄志侠承担违约责任事实依据。2、判决结果超出田万勇、庄志侠履行能力的范围。涉案房屋是折迁补偿房，在五年内无房产证，对于没有登记的房屋怎么办理房屋过户手续。3、判决返还房屋租金缺乏证据，无房屋补偿租金的标准、具体的数额。房屋租金是补偿给拆迁人的，如果判决支付给赵辉显失公平。按照一审判决，田万勇、庄志侠价值五六十万的房屋赵辉仅仅支付十几万元就可以取得。4、田万勇、庄志侠享有先行抗辩权，赵辉有先履行的义务，因为该合同签订的房屋平方108.21平方，但该房屋的实际平方是116.5平方，对于差价部分赵辉应当先支付差价购房款，该差价购房款交给政府后，该房屋才能交给田万勇、庄志侠，在田万勇、庄志侠取得房屋后才能交付给赵辉，因赵辉没有先给付差价部分，因此该房屋至今未交付。5、双方约定的违约金过高，远远高于实际的损失，请求二审对违约金的部分进行调整。该房屋事实上不能履行，因此请求解除该合同，对于赵辉给付的购房款予以返还并给予相应的利息。 赵辉答辩称，1、案涉《房屋买卖合同》符合意思自治原则，属合法有效合同应当全面履行。双方于2014年6月28日签订《房屋买卖合同》，合同约定，甲方（田万勇、庄志侠）自愿将坐落于灵璧县房屋及房屋享有的权利出售给乙方（赵辉），出售人民币大写贰拾柒万零伍佰貳拾伍元整。赵辉分三次将合同约定款项给付田万勇、庄志侠，即2014年6月24日在农行转田万勇账户15万元，7月1日在农商行转存田万勇12万元，另给付现金525元。田万勇、庄志侠出具收条，收到270525元。至此合同约定赵辉应当履行的义务全部履行结束。田万勇、庄志侠对合同约定的义务拒绝履行因而成讼。2、田万勇、庄志侠以未领取房产证为由主张合同无效不应得到支持。合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。赵辉与田万勇、庄志侠夫妇订立的存量房屋买卖合同系双方的真实意思表示，双方均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利履行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项确实规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让，强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条，只有违反效力性强制性规定的才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法〉若干向题的解释（二）》第十四条规定的情形，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以，田万勇、庄志侠主张订立的房屋买卖合同无效，法院不应支持（参见安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见第2条、第9条）。3、田万勇、庄志侠以房屋共有人（田万勇、庄志侠女儿）未签字主张合同无效也不合情理。首先其女儿不属登记权利人。钟灵大道北侧东方名城小区25幢602室属房屋征收补偿安置房。双方签订《房屋买卖合同》时田万勇、庄志侠并未进行不动产登记，其女儿不属登记权利人。其次，赵辉有理由相信庄志侠具有处置财产的代理权。赵辉提交的田万勇、庄志侠与灵城镇人民政府《房屋征收补偿安置协议书》《灵璧县房屋征收补偿估价表》《附属物补偿一览表》等相关证据，都是庄志侠签字，说明庄志侠代表全家，认可了征收拆迁的范围、征收拆迁的价值，认可拆除房屋补偿补助费。对补偿安置房屋的位置、面积都由庄志侠签字确认，所以赵辉有理由相信庄志侠具有处置财产的代理权（即表见代理）。4、田万勇、庄志侠拒绝履行合同约定的义务构成违约，应承担合同约定违约金5万元。灵璧县灵城镇人民政府2018年11月12日下发通知，通知要求根据县政府重点工程会议安排，东方铭郡安置房12＃安置区已顺利通过验收，要求2018年11月12日至11月20日携带身份证、拆迁协议书到灵城镇政府东一楼建设办办公室办理安置房结算、安置手续，逾期不再支付过渡费。田万勇、庄志侠共计补偿安置四套房屋，应当找补数万元，田万勇、庄志侠故意不找补，将《房屋买卖合同》交易的房屋钥匙留置在灵城建设办，导致交房障碍。另外2018年12月3日8:55田万勇、庄志侠用138××××9562手机发信息给赵辉“因各种原因无法卖给你，退款给你”说明田万勇、庄志侠违约事实存在，按《房屋买卖合同》约定违约应当承担违约责任。5、依据《房屋买卖合同》，田万勇、庄志侠给付赵辉房屋租金补助68172.3元。房屋租金补助的计算为2014年6月28至7月30日按一个月计算每平方米6元，108.21×6＝649.26；2014年7月30日以后至2018年11月30日累计52个月，每平方米按12元补助，12×108.21×52＝67523.04，上述两项相加得数为68172.3元。 赵辉向一审法院提出诉讼请求：1、判令田万勇、庄志侠履行合同交付房产，并提交办证手续；2、判令田万勇、庄志侠给付房屋租金补助68172.3元；3、要求田万勇、庄志侠给付违约金50000元；4、田万勇、庄志侠承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年7月29日，因建设需要，田万勇、庄志侠所使用的房屋被灵璧县灵城镇人民政府征收，双方签订了《房屋征收补偿安置协议书》，房屋安置的具体位置在灵璧县钟灵大道北侧12＃地块安置区。田万勇、庄志侠补偿面积计440.93㎡，安置房为四套，分别为：25楼6层602室（房屋建筑面积为108.21㎡）、27楼6层601室、27楼17层1701室、27楼8层806室。该协议第三条第六款“临时安置补助费为：440.93㎡×6元／㎡×18个月＝47620元”。2014年6月28日双方签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：“甲方（卖方）田万勇、庄志侠，乙方（买方）赵辉。第一条、甲方自愿将坐落于灵璧县房屋及房屋享有的权利出售给已方，出售价格为人民币大写贰拾柒万零伍佰二拾伍元整（￥270525）。第二条、房屋建筑面积为108.21平方米，房屋性质为拆迁安置回迁房。第三条、买卖双方承担的义务，第一款甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的使用权。本合同签订且房款已到甲方账户后，坐落于灵璧县房屋归乙方所有；第二款自甲方、乙方签订之时起，如果出现房屋市场的价格波动或者其他人力不可抗拒的自然灾害，应由乙方承担。第四条、自合同签订之日起至房屋交付前，房屋安置补助费（房屋租金补助）属乙方所有。第五条、违约责任，第二款本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付五万元（￥50000元）违约金。第七条、本合同生效后，此房屋办理过户发生的任何费用与甲方无关，均由乙方承担。另，双方对其他权利义务进行了明确的约定。”合同签订后，赵辉按合同约定分三次于2014年6月1日在农行转田万勇账户15万元，7月1日在农商行转存田万勇12万元，另给付现金525元。2014年6月28日田万勇、庄志侠出具“今收到赵辉购房款贰拾柒万零伍佰贰拾伍圆整（270525元）。”收条一张。该案涉房屋具体位置在12＃地块安置区，与被告的《房屋征收补偿安置协议书》中所表述12＃地块25楼6层602室房系同一房屋。2018年11月12日灵璧县灵城镇人民政府已通知12＃地块安置户，办理安置房结算、安置手续。田万勇、庄志侠安置补偿的四套房屋已上房屋三套，并已领取补偿面积440.93㎡的房屋过渡费用至2018年9月30日。案涉房屋田万勇、庄志侠没有上房，现因该房屋交付及过户等问题，双方发生纠纷。上述事实有当事人当庭陈述，赵辉提供的身份证、房地产买卖合同、灵璧县房屋征收补偿安置协议、个人账户交易明细、短信截屏、通知、房屋补助租金清单、安徽省人民政府建设用地皖政地（2012）528号关于灵璧县2012年第5批次城镇建设用地的批复；田万勇、庄志侠提供的户口簿、集体土地使用证等书面证据在卷佐证。 一审法院认为,双方签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同全面履行约定义务。赵辉已按照合同约定履行了全部购房款义务。田万勇、庄志侠亦应按照合同约定，将已领取补偿面积440.93㎡的房屋过渡费用中的108.21㎡的房屋租金补助支付给赵辉。田万勇、庄志侠拆迁安置补偿的房屋为四套，其他3套房屋均已上房，案涉房屋田万勇、庄志侠没有上房、领取房屋钥匙，属于故意，其行为明显违反合同约定，故应承担违约责任。故，对赵辉要求田万勇、庄志侠履行合同交付房产，并提交办证手续；要求田万勇、庄志侠给付违约金50000元，予以支持。对赵辉要求田万勇、庄志侠给付房屋租金补助68172.3元的诉求，部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、一百零七条、一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决:一、田万勇、庄志侠在判决书生效后十日内将位于灵璧县房屋给付赵辉,实际面积超出108.21㎡的部分，价款由赵辉给付；二、田万勇、庄志侠在取得本案涉及房产证后十日内协助赵辉办理过户手续；三、田万勇、庄志侠应于判决书生效后十五日内给付赵辉房屋租金补助33112.26元（从2014年6月28日始至2018年9月30日止，108.21㎡×6元／㎡×（12个月×4年＋3个月）＝33112.26元）；四、田万勇、庄志侠应于判决书生效后十五日内给付赵辉违约金50000元；五、驳回赵辉其他诉讼请求。案件受理费减半收取3714元，由赵辉负担314元，由田万勇、庄志侠负担3400元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田万勇、庄志侠提供《房屋买卖合同》复印件一份，证明该房屋已经抵给其他人且无法实际交付，赵辉的质证意见是复印件不能作为证据使用，房屋买卖合同没有显示一房二卖，前期合同没有终止履行，又签订的买卖合同无效，且一房二卖存在恶意。本院认证意见为：该份证据系复印件，对于其真实性不予认可。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人在不违反法律及行政法规禁止性规定的前提下，依法享有自愿订立合同的权利，本案所涉的买卖行为并不为国家法律或行政法规所禁止。田万勇、庄志侠的房屋被拆迁后享有被安置的权利，该权利系其房屋被拆迁而享有的一项财产性权利，田万勇、庄志侠与赵辉达成协议将其房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给赵辉，其本质上是一种财产权利的转移，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议有效。田万勇、庄志侠没有履行协议，存在违约行为，一审法院根据协议内容对违约金及房屋租金进行判决并无不当。综上，田万勇、庄志侠关于双方签订的房屋买卖合同无效、双方不应按照合同约定给付房屋租金及一审判决违约金不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，田万勇、庄志侠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7428元，由上诉人田万勇、庄志侠负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 强 审判员 许劲松 审判员 朱珊珊 二〇一九年八月十二日 法官助理崔玉凤 书记员王思嫚 附：适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。