广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初22593号原告：深圳领道投资发展有限公司，住所深圳市南山区南山街道南山社区南新路javascript:void(0)阳光科创中心一期A座2202C，统一社会信用代码91440300MA5EWKH30A。法定代表人：范志明，总经理。委托诉讼代理人：钟志扬，广东启仁律师事务所律师，执业证号14403201310015167。被告：深圳市田生资产管理有限公司，住所深圳市罗湖区红岭路京基金融中心**4305，统一社会信用代码91440300080138068H。法定代表人：陈铎升，董事长。委托诉讼代理人：李庚，广东金阳律师事务所律师，执业证号14403201110387429。委托诉讼代理人：吕泽勋，广东金阳律师事务所实习律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟志扬、被告委托诉讼代理人李庚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年9月20日签署的《房屋租赁合同书》；2、被告向原告双倍返还保证金人民币488662.6元，并赔偿原告经济损失人民币296946.4元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、2013年11月15日，深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基公司）将位于深圳市××大厦××、××、××层的房产出租给被告，租赁期限为十年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止，被告有权将租赁房屋的部分转租或分租。2018年9月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同书》（以下简称“转租合同”），约定将被告深圳时候京基100大厦A座52层12单元（以下简称“标的房产”）转租给原告，租赁期限为一年，自2018年10月1日至2019年9月30日止；租金及管理费每月人民币81579.10元，原告于合同签订后两日内支付首月租金及管理费，每月25日前支付当月租金；合同第13.1还约定，合同期内如甲方提前解约，须提前一个月通知乙方，双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）。2018年9月30日，原告向被告支付了租赁保证金人民币222711.30元、管理费保证金14720元、水电费保证金6900元，合计244331.30元。此后，原告每月依约向被告支付租金及管理费用等。二、2019年4月25日，京基公司向被告发出《关于解除租赁合同的通知函》、深圳市京基物业管理有限公司向被告发出《关于解除物业管理服务合同的通知函》，载明由于被告长期拖欠租金、管理费、违约金等各项费用共计20803310.51元，已经构成严重违约，自通知送达之日起，京基公司与被告正式解除租赁协议，并另行出租标的房产，被告应自通知送达后5日内，撤出标的房产。2019年4月26日，原告收到京基公司发来的《告知函》，被告知京基公司与被告签订的《房屋租赁合同书》已终止。因此，被告已经丧失与原告的转租合同履行能力，原告据《合同法》第六十八条规定，于2019年5月13日通知被告中止履行合同。三、经过公开信息查询，被告已经涉几十起租赁合同纠纷案件，并被强制执行超过一千万人民币。被告在合理期限内不具备恢复履行能力的可能性，并且未提供适当担保。根据《合同法》第六十九条规定，中止履行的一方可以解除合同。本次合同解除完全由被告造成，给原告带来了巨大的经济损失，被告应当按照转租合同第13.1条约定，向原告返还双倍保证金244331.30*2=488662.6元并赔偿合同期内剩余租金（超过四个月的按四个月租金计算）296948.4元（总计785611元），同时承担本案全部诉讼费用。被告深圳市田生资产管理有限公司辩称：第一，关于双倍返还保证金，及赔偿剩余租期租金，是在合同第13.1条约定，其前提条件是出租人在合同期限内提前解约，而本案是由原告即承租人通过诉讼方式请求解除房屋租赁合同，不适用该条款。第二，原告方至今仍在使用涉案房产，事实上不存在损失，要求被告支付四个月的资金作为赔偿显著过高。请求驳回原告的诉讼请求。经审理，本院查明：一、2013年11月15日，被告与深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基公司）签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定由京基公司将位于深圳市××大厦××、××、××层的房产出租给被告，租赁期限为十年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止；被告有权将租赁房屋的部分转租或分租给客户使用。二、2018年9月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同书》（以下简称“转租合同”），约定将深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座xx层xx单元（以下简称涉案房产）转租给原告，租赁期限为一年，即自2018年10月1日至2019年9月30日止，租金为人民币74237.10元/月，管理费及空调费为人民币7360元/月；合同第13.1条约定合同期内如甲方提前解约，须提前一个月通知乙方，双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）；合同还约定了其他一些权利义务。合同签订后，被告依约将涉案房产交付给原告使用。原告已依约向被告支付了租赁保证金人民币222711.30元、管理费保证金14720元、水电费保证金6900元，合计244331.30元，并已支付租金至2019年4月30日。三、2019年4月25日，京基公司向被告发出《关于解除租赁合同的通知函》，深圳市京基物业管理有限公司向被告发出《关于解除物业管理服务合同的通知函》，均载明由于被告长期拖欠租金、管理费、违约金等各项费用共计20803310.51元，已经构成严重违约，自通知送达之日起京基公司与被告正式解除租赁协议，并另行出租标的房产；要求被告自通知送达后5日内，撤出标的房产。2019年4月26日，原告收到京基公司发来的《告知函》，该函告知原告，由于被告严重违约，京基公司与被告签订的《房屋租赁合同书》已终止。据此，原告于2019年5月13日通知被告中止履行合同。原告当庭主张自己已于2019年4月26日搬离涉案房产，但就具体搬离时间并未提供证据。四、原告明确，向被告主张返还双倍保证金488662.6元（含租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金三项，244331.30元×2）并赔偿四个月租金损失296948.4元（74237.10元/月×4），系依据合同第13.1条约定。以上事实，有庭审笔录，以及当事人提交的房屋租赁合同及补充协议、银行交易流水、关于解除租赁合同的通知函、关于解除物业管理服务合同的通知函、告知函、关于暂停支付租金的通知函等在案予以证实。本院认为：被告从京基公司处承租包括涉案房产在内的房产，依约有权转租，被告将涉案房产转租给原告的租期亦未超过其与京基公司的约定租期，故原、被告之间就涉案房产转租所签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。初期双方均依约履行了合同义务，后因被告与京基公司之间的纠纷，导致京基公司解除其与被告的租赁合同，并通知转承租人即原告停租，客观上导致原、被告之间的涉案租赁合同不具备继续履行的基础，对此原因在于被告方，原告并无过错，故原告诉请解除原、被告之间的租赁合同，依据充分，本院予以支持。对于原告依据合同13.1条主张被告双方返还租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金以及赔偿相当于四个月房屋租金损失的诉讼请求，本院认为：1.从该条文文义上，应当理解为“甲方无正当理由主动提前解除合同”，本案系因被告与京基公司经济纠纷引起，不能认为系甲方即被告主动提前解约，故不能直接依据该条款确定赔偿金额；2.虽不属于被告主动解约，但就合同双方而言，合同不能继续履行的原因在于被告，即被告无法依约继续履行提供涉案房产给原告租用的义务，依据合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因此被告系违约方，无在案证据证明原告负有责任，故被告应当向原告返还租赁保证金，并依法依约对原告相应赔偿；3.涉案合同并未就因本案情形而解除合同的违约责任进行明确约定，综合考虑到原告系首次承租涉案房产、约定租期及剩余租期的时长、被告方具体违约情形、原告就自己实际损失的举证情况等，本院酌定被告按照所收取的保证金的一倍即244331.30元向原告赔偿经济损失；对于原告高于该标准的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳领道投资发展有限公司与被告深圳市田生资产管理有限公司于2018年9月20日就深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座52层12单元房产签订的房屋租赁合同。二、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳领道投资发展有限公司返还租赁保证金人民币222711.30元、管理费保证金14720元、水电费保证金6900元。三、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳领道投资发展有限公司赔偿经济损失人民币244331.30元。四、驳回原告深圳领道投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币5828元，由原告深圳领道投资发展有限公司负担人民币4016元，由被告深圳市田生资产管理有限公司负担人民币1812元。被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将应负担之数迳付原告深圳领道投资发展有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林根志二〇一九年八月二十九日书记员  朱秋甜