广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0891民初1955号原告：谢祥广，男，汉族，1963年7月3日出生，住址：广东省湛江市市辖区。委托诉讼代理人：欧猛，广东意合律师事务所律师。被告：沈和创，男，汉族，1982年8月16日出生，住址：广东省湛江市市辖区。委托诉讼代理人：陈梧桐，广东发博律师事务所律师。原告谢祥广诉被告沈和创租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案受理，被告在答辩期间，于2019年1月21日以在签订租赁合同时曾口头约定若发生纠纷则由湛江市霞山区人民法院管辖为由，要求将本案移送霞山区人民法院管辖。经本院审查后认为被告提出的管辖权异议不成立，于2019年1月29日作出（2018）粤0891民初1955号民事裁定书驳回被告的管辖权异议。被告对我院作出的（2018）粤0891民初1955号民事裁定书不服，向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）粤08民辖终42号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。本院恢复审理后，依法适用普通程序分别于2019年6月21日、2019年8月6日二次公开开庭审理，原告谢祥广及其委托诉讼代理人欧猛、被告沈和创的委托代理人陈梧桐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2009年9月1日签订的《租屋合同书》自本起诉书副本送达被告之日起解除。2、判决被告自本案判决生效之日起十五日内将位于民安街道文亚小学对面的原告所有的房屋腾空并予以返还；３、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年9月1日签订的《租屋合同书》一份，由被告承租原告自建的房屋及相邻空地，租期自2009年9月1日至2029年9月1日止，原告已收取被告一次性支付2009年9月1日至2019年9月1日的租金7万元。承租期间，被告在未与原告事前商议、事后亦未得到原告同意的情况下，对承租房屋进行多次重大改造以及在承租空地上私自建造建筑物，具体如下：(1)2009年10月至11月间，被告在承租房屋一楼顶部加建约18平方米的砖瓦平房一间和一座简易厕所，原告发现后曾多次强烈要求被告拆除，但均遭到被告的拒绝，因被告所加盖的砖瓦平房已将原告楼房的楼板压爆、漏水，原告为了不让楼房进一步损坏及漏水，不得不亲自请人将被告所加盖的砖瓦平房拆除，现还保留简易厕所在楼顶为证；(2)被告分别于2012年和2016年两次私自拆除原房屋部分墙体，在西边的墙体上凿开了一个大门、并将前面的一个一米左右小门改为三米多宽的大门；(3)被告于2016年在承租的空地上私自建造了约60平方米的石灰池；(4)被告在承租房屋门口前挖掘货物装卸通道；(5)被告于2018年私自拆除了房屋内约17米的内隔墙。被告的上述行为导致了原告出租房屋的承重结构受到重大受损、房屋基体长期被水浸泡等损害结果。在出现上述情形时，原告每次均向被告提出强烈反对意见，要求其停止改、加建行为并恢复原状，但被告均予以拒绝。原告认为被告把承租房当作自己的房屋一样想建就建、想拆就拆，其行为已构成对双方租赁合同的根本违约及侵权，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”原告可据此解除合同。为此，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。原告谢祥广为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，用以证明原告身份及主体资格；2、被告身份证复印件一份，用以证明被告身份及主体资格；3、《租屋合同书》复印件一份，用以证明原告与被告存在租赁房屋的事实；3、《乡村建设规划许可证》复印件一份，用以证明原告出租给被告的房屋是原告所有的合法建筑物的事实；4、照片9张，用以证明被告擅自改变承租房屋结构现状的事实；５、原、被告问话笔录各1份，用以证明被告在人民调解机构调解时，承认在未经原告同意的前提下，对承租原告的房屋进行加、改建并拒绝恢复原状的事实；6、《调解终结书》一份，用以证明原告向人民调解机构提出与被告终止《租屋合同书》，并要求被告赔偿损失的事实；7、谢祥广、谢春胤户口本复印件，用以证明原告与谢春胤系父子关系及证实原告有权建造并处置谢春胤房屋的事实；8、《划拨林地协议书》，用以证明原告对案涉房屋用地及相邻空地有合法使用、出租权利的事实；9、《报警回执》，用以证明原告于2015年12月26日因要求被告恢复房屋被拆墙体而发生争执，后原告报警处理的事实；10、出租房屋照片3张，用以证明被告擅自扩大门口加建花池及加建厕所的事实。被告沈和创辩称：被告在承租原告的房屋期间是对承租的房屋做了如下改动：（1）在2009年间，被告在得到原告同意的前提下，才在原告出租给被告的房屋楼顶加建砖瓦平房一间和一座简易厕所，后原告认为房屋承重过大要求被告拆除，被告已将加建的砖瓦平房和厕所拆除，这是十年前的事，与本案无关；（2）原告出租给被告的房屋面向公路的一边共有四个门口，左边的３个门口宽度一致，大约为3米左右，右边的一个门口原来只有一米多宽，2012年初，因经营需要，并在得到原告的同意下，被告才将该门口扩大，使其与左边的３个门口宽度一致，原告对此一直没有提出异议；（3）在原告于2009年建房时，被告已在500平方米的空地上建了3个石灰池，于2015年初，根据经营需要，被告加建了3个石灰池。加建的3个石灰池将近４年，原告一直没有提出异议。建造石灰池不属于扩建房屋，只是建设生产设施，与房屋毫无关系；（4）原告于2009年建成房屋交给被告使用后，被告就在房屋门口的前面挖掘了一条货物装卸通道，2017年中旬，被告根据经营的需要，已把这条装卸通道填平。挖掘的货物装卸通道与房屋建筑毫无关联，更谈不上影响房屋的结构；（5）房屋的内隔墙是被告于2010年根据生意的需要由被告自行建造起来的，2017年底，被告根据经营需要，把内隔墙拆除。内隔墙是被告自行建造的，也是被告自行拆除的，与原告毫无关系，也毫无影响房屋的主体和承重结构，因为房屋是框架结构。原告的住处离涉案的房屋只有500米左右，并且其出租屋又在路边，原告是应该看到房屋的情况，扩大门口、加建石灰池、拆除内隔墙已过了很多年，但原告在明知的情况下一直没有提出异议，也没有要求被告给其恢复原状，原告在要求增加租金而没有得到被告同意的情况下，才到民安司法所要求调解。民安司法所在找被告谈话后，原告复印谈话笔录后即到法院起诉，目的是想收回房屋，再高价出租。综上，原告要求解除合同是没有事实和法律依据的，恳请法院驳回其诉讼请求。被告为支持其的抗辩意见，向本院提交了3张图片，用以证明如下事实：1、涉案的房屋框架结构；2、涉案的房屋有4个门口，现在每一个门口的宽度一致。被告对原告提交的证据1、2没有异议；对证据3没有异议，但是要说明合同书的第四条规定国家征用土地时，包乙方所有建筑设施归甲方所有，表明甲方是允许乙方进行建造相关的设施和建筑物；对证据4对证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，这个许可证是2017年颁发的，里面具体的位置不清晰，无法确定是涉案房屋所在地。许可证里面规划是框架四层，但涉案的房屋实际上只有一层，是座平楼。并且许可证里面记载的建筑面积为480平方米与租屋合同书记载的面积710平方不符，所以对其关联性有异议；对证据5对照片的真实性有异议，应当以法院勘察的为准；对证据6对于调解终结书的真实性由于原告未能提交原件，由法院根据原告提交的原件核实其真实性；对于原告的问话笔录，由于原告未能提交原件，由法院根据原告提交的原件核实其真实性；对于被告的问话笔录真实性没有异议，但是这个问话里面记录的内容不够详细，只是做了一个大概的陈述，应以被告的答辩状的陈述为准，对其要证明的事实也有异议。原告是否要求终止合同赔偿损失没有相关书面的证据，这组证据也不能证明被告的改建行为未经过原告的同意。这一组证据无法证明原告向被告提出要求恢复原状的事实。两份笔录制作的时间不是在同一天，原、被告没有见过面，原告没有向被告提出任何要求，原告称要求被告恢复现状不是事实；对证据7的真实性没有异议，对它要证明的事实有异议，谢春胤的规划许可证是否是与涉案房屋一致无法确定；对证据8协议书，因为原告未能够提供国营东海林场的营业执照和组织机构的代码证，无法核实是否有这个单位，并且这个地皮是否属于国营东海林场也无法确定，涉案房屋的位置与协议书地块的位置，是否一致也无法确定，所以对这组证据的真实性、合法性和关联性均有异议；对证据9《报警回执》被告认为这组证据与本案无关，因为《报警回执》上面没有写明报警人的名字也没有写明报警的内容；对证据10的照片真实性有异议，从第一张照片来看原告拍摄的房屋他是有台阶上去的，但现在涉案的商铺是没有台阶的，照片上的房屋是否是涉案的商铺无法确定，加上原来加建的小房屋已经拆除，所以无法确认其提供的照片的真实性，并且对他要证明的事实有异议，涉案的房屋及场地没有被损坏，被告是属于正常使用。原告对被告提交的3张图片的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其所要证明的事实有异议。单凭该组照片就可以看出案涉房屋的外墙体是没有钢筋混泥土柱体，外墙的承重仅靠砖作为承重结构，这明显可以看出该房屋不属于框架结构。这3张图片是改建后的现状图，不能用于证明改建前的情形。原告所提交的证据证实，右边第一个门口原是90公分的宽度，被被告私自改动后，现宽度大约为3米左右，被告在司法所的问话笔录中已承认了这个事实。根据被告的申请，本院于2019年7月9日上午组织原、被告双方当事人到现场勘验。经勘验制作现场草图二份、现场照片8张。原告对现场勘验证据的意见为：草图的第一层显示第一个玻璃门（右边第一个门）是由原来的0.8米擅自加宽到2.97米，旁边的花池也是属于被告擅自加建的，第二张二层草图显示的厕所也是属于被告擅自加建而且至今没有拆除恢复原状，楼面图片上所见到的一条黑色条带就是由于被告擅自在楼顶加盖平房、厕所压暴楼面、原告为防楼面漏水而补的。对其他照片没有异议。被告对现场勘验证据的意见为：对谢祥广房屋现场勘察草图中的第二个门的宽度有异议，现场标记是2.97米，而不是2.9米，对其他图片则无异议。为查清案件事实，本院依法分别找证人黄某、陈某了解相关情况，并制作谈话笔录各一份。证人黄某证实在2012年间，因原告谢祥广出租平楼的楼板被盖在该楼顶的一间平房压暴了一条裂缝，是原告请他帮原告拆除了这座平房，并在楼顶对这条裂缝进行了修补，因原告谢祥广的这座平楼四周没有水泥柱，其本人认为属于混合结构。证人陈某主要证实原告谢祥广的这座平楼是他承建的，当时没有内隔墙，楼顶也没有其他建筑物，后来的内隔墙是被告承租房屋后叫他帮被告隔的，但后来是何时拆除？谁人拆？他是不清楚的。他施工时，对着公路的一边原来开有三个大门、一个小门。他认为该楼中间部分框架结构，因有几条用砖砌成的大柱而四周应为混合结构。原告对两份谈话笔录的三性均无异议，认为该两份笔录刚好印证了原告所陈述的全部是事实。被告对陈某的问话的内容没有异议，这份问话笔录证明了被告是在涉案的房屋内，建了一面隔墙。后来由于经营的需要又拆除了，墙面对商铺的承重结构完全没有影响；对于黄某的问话笔录有异议，因为被告不认识黄某，当时拆除楼顶加建的房屋是否是黄某经手？被告无法确认。并且黄某说加建的房屋压裂了天花板，这个也是没有事实依据的，这只是他个人的判断。所以我方不认同黄某的谈话内容，同时也证明了是原告叫人去拆除加建的房屋的，原告没有拆除厕所，证实了原告是同意保留厕所给被告使用的事实。根据原、被告所提交的证据，并结合双方当事人在庭上的陈述，本院认定如下法律事实：原告谢祥广与被告沈和创于2009年9月1日签订《租屋合同书》一份，合同约定原告将其位于文亚小学对面的房屋（一幢一层平楼，约200㎡）及空地（约510㎡）出租给被告使用，租期自2009年9月1日至2029年9月1日止，其中：2009年9月1日至2019年9月1日每年租金为7000元，10年租金为70000元，在合同签后要一次性交完；2019年9月1日至2029年9月1日10年租金为82000元,在一次性交完后10年租金82000元后才可继续使用。在签订合同后，原告已收取被告一次性支付2009年9月1日至2019年9月1日10年的租金7万元。该出租房外墙体的受力部分没有发现钢筋混泥土柱体，被告承租原告的房屋及空地后，先是经营水泥、石灰油生意，后由于水泥生意不好经营，改为加工钢筋至今。被告在承租期间，在承租空地先后建了六个石灰池，并对承租的房屋作了如下改动：(1)于2009年间，在承租房屋楼顶加建一间砖瓦平房和一座简易厕所，因加盖的砖瓦平房压暴了楼板，原告在多次要求被告拆除无果后出钱请人已将加盖的平房拆除，并在楼顶修补了一条裂缝；(2)被告于2010年间，加建了右边数起第2间房与右第3间房之间的隔墙，后在2017年底又将所加建的隔墙拆除；(3)原告出租给被告的平楼原来只开有三个大门（每个门宽为3米）、一个小门（右一）对着公路，被告承租后除了在西边开了一个2.2米ⅹ2.2米的大门外，还在2012年初将右一的小门的宽度由0.9米扩大到2.97米；(4)被告在经营水泥生意期间，为便于装卸水泥，在承租房屋西边的一个门口前挖掘一条货物装卸通道；(5)被告于2016年在承租的空地上建造了约60平方米的石灰池。原告认为被告的上述行为违反了《合同法》第六十一条、第二百一十九条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第七条的规定，并拒绝恢复原状，给原告的财产造成损害，在向公安机关报警及向民安司法所要求处理没有得到解决的情况下，向本院起诉，坚决要求解除与被告的租屋合同；而被告则认为他在每次对该房进行改动时均得到了原告的同意，原告也从没有要求他要给其恢复原状，所以不同意解除合同，但被告没有向法院提交证明原告同意的相关证据。再查明，原告谢祥广与谢春胤为父子关系，谢春胤于1992年9月2日出生，案涉出租屋于2009年初建造、于2017年5月30日以谢春胤之名取得乡村建设规划许可证。本院认为：本案属于租赁合同纠纷案件。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院就当认定有效”的规定，本案原、被告双方经协商同意后，自愿签订《租屋合同书》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，所签订的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照相关法律或合同的约定履行自己的义务。但原告按合同约定将出租的房屋交由被告使用后，被告在租赁期间擅自在承租房屋楼顶加建一间砖瓦平房和一座简易厕所,致使楼板出现一条裂缝，且又不采取补救措施，原告为保护自己的财产，不得不花钱请人将加建的平房拆除，并对裂缝进行了修补；被告擅自将一个宽为0.9米的小门改成2.97米的大门，并擅自在西边的一堵墙上开凿了一个2.2米ⅹ2.2米的大门（侧门）；被告于2010年间擅自加建一堵17米长的内隔墙，后于2017年底又私自将自己所加建的隔墙全部拆除，此外，被告还私自在西边的一间房门口前开挖装货通道、在空地上加建石灰池。被告在楼顶加建平房、厕所，加重了楼板的承受力，加建内隔墙又拆除,均属于扩建行为，并导致楼板出现一条裂缝；增开一个大门、加宽一个大门、开挖装货通道、在空地上加建石灰池等，改变了租赁物的现状，根据《合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”的规定，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院给予支持。对于被告认为其在对房屋所做的以上改动并不影响房屋的建筑主体和承重结构，同时其在作这些变动时也已得到原告的同意，原告从没有提过异议的抗辩意见，因被告没有提交证明原告同意的证据，原告对此也不认可，同时原告在被告开挖装货通道时也向民安派出所报警、并找民安镇司法协调处理，故对被告主张已得到原告同意或从没有提出过异议的抗辩意见，因与事实不符，本院不予采信；对于被告认为本案已过了诉讼时效的抗辩意见，因被告对承租房屋所作的改动及损害持续至今，故对其认为已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳；被告对本案所涉屋基地来源的合法性有异议，但因与本案属于不同的法律关系，本案不作处理。故对被告认为不应解除合同的抗辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第七条的规定，判决如下：一、解除原告谢祥广与被告沈和创于2009年9月1日签订《租屋合同书》。二、限被告沈和创自本案判决生效之日起十五日内将承租原告谢祥广所有位于民安街道文亚小学对面的房屋腾空并返还给原告。本案受理费1725元（原告已预交），由被告沈和创负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  许保智人民陪审员  何国志人民陪审员  王 方二〇一九年八月二十七日书 记 员  李 冰速 录 员  尤玥嵇附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。