四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0922民初473号 原告（案外人）：胥进勋，男，1963年5月4日出生，汉族，四川省射洪县居民。 被告（申请执行人）：谢春林，男，1976年4月8日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈伟，系四川远阳律师事务所律师。 被告（被执行人）：黄小军，男，1973年1月16日出生，汉族，四川省射洪县居民。 第三人（被执行人）：罗小林，女，1982年1月12日出生，汉族，四川省射洪县居民。 原告胥进勋与被告谢春林、黄小军、第三人罗小林案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胥进勋，被告谢春林的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼；被告谢春林、黄小军、第三人罗小林经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胥进勋向本院提出诉讼请求：1.判决不得对执行标的即登记在罗小林名下的位于射洪县太和镇滨江路翔宇滨江花园的占全部房产20%份额的营业用房（权证号：××号）的房产执行；2.判决登记在罗小林名下的位于射洪县太和镇滨江路翔宇滨江花园的占全部房产20%份额的营业用房（权证号：××号）归原告所有。事实与理由：谢春林、黄小军、罗小林民间借贷纠纷一案，谢春林于2017年11月13日向人民法院申请财产保全，人民法院于同日作出（2017）川0922民初2848号裁定书，裁定对罗小林享有一定份额的登记在罗小林名下的位于射洪县太和镇滨江路翔宇滨江花园的占全部房产20%份额的营业用房（权证号：××号）予以查封，期限为三年；后人民法院于同年12月12日作出（2017）川0922民初2848号民事判决。判决生效后，谢春林向人民法院申请强制执行。原告向人民法院提出执行异议，法院于2019年1月22日作出（2019）川0922执异1号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，案涉营业用房的相关份额已经由被告罗小林以抵扣借款50万元的方式转让给原告，原告已经实际占有、使用、收益该房屋多年，系实际权利人，故人民法院驳回原告的异议申请的裁定不当，现诉至法院，请求判准前述诉讼请求。 被告谢春林辩称，原告的主张没有事实依据，其提供的证据没有经过司法机关的确认，根据物权法的规定，房屋所有人以登记为准，请求驳回其诉讼请求。 被告黄小军未作答辩。 第三人罗小林辩称，原告所述是实，我与黄小军在原告处借款50万元，后无力还款就将房产卖给原告抵债。2017年7月6日以后，我对该房产就不享有所有权，并且资金也是由原告收取。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢春林与黄小军、罗小林民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月12日作出（2017）川0922民初2848号民事判决，判决由罗小林、黄小军偿还谢春林借款50万元及利息。诉讼中，谢春林于2017年11月13日向本院申请财产保全，本院于同日作出（2017）川0922民初2848号民事裁定书，对黄小军名下位于四川省射洪县太和镇沱牌大道安河嘉苑的房产（权证号：00××77）予以查封；对罗小林享有一定份额的位于四川省射洪县太和镇滨江路翔宇滨江花园的营业用房（权证号：××号）的房产予以查封；期限均为三年。同年11月16日，本院向射洪县不动产登记中心发出（2017）川0922执保90号协助执行通知书，对案涉房屋予以查封。判决生效后，黄小军、罗小林未履行还款义务，谢春林于2018年4月3日向本院申请强制执行，案号为（2018）川0922执457号。2018年1月8日，胥进勋向本院提出执行异议，以案涉房产已经由罗小林于2017年7月6日以抵扣借款50万元转让给自己为由，要求中止对罗小林位于四川省射洪县太和镇滨江路翔宇滨江花园的营业用房中享有的财产份额的查封。本院经审查后于2019年1月22日作出（2019）川0922执异1号执行裁定，驳回了胥进勋的异议请求。胥进勋对裁定不服，于2019年2月14日向本院提起诉讼，要求判准前述诉讼请求。 另查明，位于四川省射洪县太和镇滨江路翔宇滨江花园营业用房（权证号：××号）的登记权利人为刘勇军、谢莉苹、罗小林、危云、陈丽君、龚薇、张竞锋、赵亚军、张艳，其中罗小林所占份额为20%。 2014年1月6日，胥进勋向罗小林转款50万元，罗小林、黄小军出具借条载明“借条今借到胥进勋人民币伍拾万元正是实。借款人：黄小军罗小林”。2017年7月6日，罗小林（甲方）与胥进勋（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：“……第一条甲方自愿将其所有的座落在遂宁市射洪县太和镇滨江路翔宇滨江花园B幢二楼营业用房20%的房屋所有权，总建筑面积为329.96平方米，甲方拥有的面积为65.992平方米转让给乙方，乙方自愿受让。（详见射房权证太字第××号）第二条上述房产的交易价格为：单价人民币7577元/平方米，总价：人民币500000元整（大写：伍拾万元整）。第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以罗小林2014年1月6日所借胥进勋人民币50万元（伍拾万元整）用于抵扣该房屋出让款。本协议签订后，视为乙方已经付清甲方购房款，甲方已结清乙方借款。第四条房屋交付。甲方在签订本合同之日，将房屋产权证原件交与胥进勋即视为甲方已完成房屋交付。交付后，双方确认乙方即拥有该房屋所有权，乙方有权行使该房屋的占有、使用、处分、收益等权利。甲方不再享有该房屋的任何权利。第五条房屋过户。1、房屋过户时间由乙方确定，若乙方要求将房屋直接过户到乙方指定的其他第三人名下的，甲方均应给予必要配合，不得拒绝。2、甲乙双方房产转让依法应缴纳、承担的税费由双方依法缴纳，但交易税费由乙方全部承担。第六条违约责任：甲、乙双方合同签订后，若任何一方违约，应向对方支付交易金额20%的违约金，给对方造成损失的，还应赔偿对方全部损失。第七条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决，协商不能的，可依法向射洪县人民法院提起诉讼。第八条本合同自双方签字捺印生效，一式贰份，各执一份，具有同等法律效力。”同日，罗小林出具《承诺书》，载明“承诺书本人：罗小林身份证号：5109221982××××××××承诺将位于射洪县太和镇滨江路翔宇滨江花园B幢二楼营业用房20%的房屋所有权（射房权证太字第××号）以50万元（伍拾万元正）人民币总价转让给胥进勋、赵丽慧、何强、赵爱华，本人2014年1月6日所借胥进勋人民币50万元（伍拾万元）用着抵扣该房屋出让款。（待过户手续完善后退还借条）。备注：房屋产权证已交胥进勋承诺人：罗小林2017年7月6日”。协议签订之日，罗小军将案涉房屋的产权证书交付胥进勋，该房产2018年度租金由房屋共有人谢莉苹交付胥进勋。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益而请求人民法院对该标的不予执行的诉讼。本案中，罗小林、黄小军与胥进勋在2014年1月6日产生民间借贷关系时未约定还款期限，出借人胥进勋有权随时主张借款人还款；在2017年7月6日由罗小林与胥进勋签订《房屋买卖合同》后，已经将民间借贷关系转化为房屋买卖合同关系，胥进勋所出借的50万元，已经转化为购房款；胥进勋、罗小林协商一致终止民间借贷关系，并没有违反法律、行政法规的强制性规定；案涉房屋系五共有人按份共有的财产，在罗小林2017年7月6日将其所有的份额转让给胥进勋后，其余共有权人至今未行使优先购买权，故罗小林与胥进勋所签订的《房屋买卖合同》应属有效。《房屋买卖合同》签订后，罗小林即将房屋产权证书交付胥进勋，该房屋其后的收益也由胥进勋享有，故本院认定该房屋在人民法院查封之前已经由胥进勋合法占有。现没有证据证明案涉房产未进行过户登记系原告胥进勋个人原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本院认为胥进勋系案涉房产的实际所有人，其对本案诉争房产具有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，本院对原告胥进勋的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行位于射洪县太和镇滨江路翔宇滨江花园的营业用房中所登记在罗小林名下的20%份额（权证号：××号）； 二、位于射洪县太和镇滨江路翔宇滨江花园的营业用房中所登记在罗小林名下的20%份额（权证号：××号）归原告胥进勋所有； 案件受理费8800元，由原告胥进勋负担2800元，被告罗小林负担6000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本院（2019）川0922执异1号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  赵晓银 人民陪审员  涂小兰 人民陪审员  陈雪容 二〇一九年八月八日 书 记 员  刘唐梅