广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终4014号上诉人（原审被告）：深圳野蔬坊贸易有限公司，住所地深圳市福田区光大银行大厦****，统一社会信用代码91440200398505294N。法定代表人：王瑶。委托诉讼代理人：程显峰，广东凡天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁杰，男，1979年11月生，汉族，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市，委托诉讼代理人：李婧，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：段欧，广东瀛尊律师事务所实习律师。上诉人深圳野蔬坊贸易有限公司（以下简称野蔬坊公司）因与被上诉人丁杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初25695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。野蔬坊公司上诉请求：一、撤销（2018)粤0304民初25695号民事判决，依法发回重审或依法改判野蔬坊公司无需向丁杰支付2017年5月1日至2017年7月3日的租金332968元；无需支付2017年3月至6月的水电费用和物业管理费等各项费用及因拖欠相应费用而产生的滞纳金共计115072元；二、丁杰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院判决事实认定明显错误，法律适用错误，请求查明事实依法支持野蔬坊公司的全部上诉请求。一、原审判决认定“野蔬坊公司向丁杰支付2017年5月1日至2017年7月3日的租金332968元”有误。因丁杰依《租赁合同》义务提供的物业不符消防安全规范，野蔬坊公司初期不能正常营业，导致野蔬坊公司实际于合同签订之日起两个半月之后才正式入驻丁杰所提供的办公场所。在租赁期间，丁杰提供的物业曾发生严重的漏水情况，导致野蔬坊公司需停止营业来解决相关问题。故野蔬坊公司认为其租金部分应扣除野蔬坊公司未能实际经营期间的相应份额。二、原审判决认定“野蔬坊公司应将丁杰代为支付的2017年3月至6月的水电费和物业管理费等各项费用及因拖欠相应费用而产生的滞纳金共计115072元支付给丁杰”有误。丁杰所说的水电、物业及其滞纳金等费用，并没有相关的证据证明实际产生相关费用的具体数额，故野蔬坊公司不应支付丁杰水电、物业及其滞纳金等费用。三、野蔬坊公司的总经理曾主动联系丁杰，请求支付房租等相关费用，但丁杰意图将涉案物业另行租赁给案外的文化公司，拒绝收取野蔬坊公司支付的相关费用。另，丁杰在野蔬坊公司双休日期间，临时决定不再向野蔬坊公司提供办公场所，并封锁了涉案物业全部通道，导致野蔬坊公司大量办公产品、办公设施、文档、合同、开发的相关软件（vi系统）、产品合同以及艺术品、古董家具、仿古装修等相关财产以及野蔬坊公司员工的电脑、手表等个人财产，均被丁杰扣留至今。丁杰的行为存在过错，其行为严重影响野蔬坊公司的正常营业。丁杰辩称，一、丁杰按合同约定将房屋交付给野蔬坊公司之后，野蔬坊公司即入驻并正常使用。在整个租赁期间，野蔬坊公司从未向野蔬坊公司提出过房屋存在消防问题及漏水问题导致其不能使用，在本案诉讼过程中，野蔬坊公司亦未提供任何证据证明房屋存在消防及漏水导致其不能使用。野蔬坊公司接收房屋之后，基本按时向丁杰支付头两个月的租金，也向物业管理公司支付了头两个月的物业管理费、水电费等。该付款行为恰恰可以证明房屋不存在问题，野蔬坊公司在正常使用涉案房屋。因此，野蔬坊公司主张涉案房屋存在消防问题及漏水问题导致其头两个半月不能使用，没有证据证明，其该上诉理由亦与其实际履行合同的行为不相符，其要求租金部分应扣除不能使用房屋相对应期间的上诉理由不成立。原审判决认定的2017年5月1日至2017年7月3日期间的未付租金数额是正确的。二、关于2017年3月至6月期间涉案房屋物业管理费、水电费及滞纳金的金额及支付问题。第一，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，租赁期间的物业管理费、水电费等由作为承租人的野蔬坊公司承担。第二，丁杰在本案中提交了物业管理公司出具的《缴费通知单》及丁杰向物业管理公司转账支付费用的银行流水等证据，证明丁杰代野蔬坊公司垫付了该部分费用。第三，在本案一审庭审过程中，野蔬坊公司在回答法庭提问时，承认其未向物业公司缴纳2017年3月至6月的物业管理费及水电费的金额，一审法院亦给了时间让野蔬坊公司去找物业管理公司核实并要求其书面回复。综合上述三点，丁杰替野蔬坊公司垫付了2017年3月及6月期间的物业管理费、水电费的事实清楚，金额无误，野蔬坊公司的上诉理由不成立。三、在野蔬坊公司长期拖欠租金及物业管理费、水电费的情形下，丁杰有权解除租赁合同及收回房屋。且丁杰解除与野蔬坊公司的《房屋租赁合同》并采取的收回房屋的行为及措施均符合双方签订的房屋租赁合同的约定。因此，丁杰解除《租赁合同》并收回房屋的行为不构成野蔬坊公司不支付拖欠的租金的理由。四、丁杰同时将深圳市福田区竹子林光大银行大厦16楼1601室、1602室租赁给了野蔬坊公司并分别签订了《租赁合同》。因野蔬坊公司拖欠租金，丁杰同时提起了诉讼，案号为（2018)粤0304民初25694号、（2018)粤0304民初25695号。两个案件在一审程序中是合并审理的，两个案件的事实完全相同。一审法院作出判决之后，野蔬坊公司对两个案件也同时提起了上诉，另案二审已作出了生效判决，判决驳回野蔬坊公司的上诉，维持原判。丁杰向一审法院提起诉讼，请求：一、野蔬坊公司向丁杰支付拖欠的2017年5月1日至2017年7月3日期间的租金338773元；二、野蔬坊公司按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准支付上述租金的利息损失（自2017年7月3日起计至实际付清款项之日止，暂计至2018年4月3日为20391元）；三、野蔬坊公司向丁杰支付租赁期间由丁杰垫付的2017年3月1日至2017年6月30日期间的水电费、物业管理费等费用共计115077元；四、野蔬坊公司承担本案的诉讼费用。一审经审理查明，2016年9月15日，丁杰从案外人处承租位于深圳市福田区竹子林教育科技大厦塔楼13层（以下简称“案涉物业”），租赁期限为2016年9月3日起至2021年11月31日止，租赁用途为办公，租赁期间丁杰可以将租赁房屋转租给他人，但转租期限不得超过合同约定的租赁期限。2016年12月16日，丁杰与野蔬坊公司签订《深圳市房地产租赁合同书》及《补充协议》，约定丁杰将案涉物业出租给野蔬坊公司使用，租赁面积893.22平方米，租赁期限自2017年1月1日起至2021年11月30日止，2016年12月19日至2016年1月31日为免租期；起始租金每月158800元，租金应于每月5日前支付；野蔬坊公司应于2016年12月16日前支付首期租金158800元及租赁保证金317600元；租赁期内产生的物业管理费、水电费、空调费、停车费、租赁税费由野蔬坊公司负责承担。《深圳市房地产租赁合同书》第九条关于租赁保证金的退还条件约定在满足以下三个条件时，丁杰可在租赁合同期限满后五个工作日内以银行转账的方式向野蔬坊公司退还租赁保证金：一、租赁期满且提前两个月通知丁杰续租与否；二、租赁期内无违约且缴清全部应结费用；三、交还时物业固定装修、消防设施、灯具、开关、锁具等交付物完好无损坏。《深圳市房地产租赁合同书》第十八条约定：野蔬坊公司拖欠租金达七天或野蔬坊公司拖欠可能导致丁杰损失的各项费用达1万元以上时，丁杰有权解除合同并就因此造成的损失要求野蔬坊公司予以赔偿和不予退还租赁保证金。此外，《深圳市房地产租赁合同书》及《补充协议》还就双方的其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，丁杰将案涉物业交付给野蔬坊公司使用，野蔬坊公司亦向丁杰支付了首期租金158800元和租赁保证金317600元。2017年5月1日起，野蔬坊公司未曾向丁杰支付租金。丁杰于2017年6月28日向野蔬坊公司发出解除租赁合同通知，认为野蔬坊公司拒付租金的行为已经违反合同约定，故通知野蔬坊公司解除租赁合同并要求野蔬坊公司缴清欠款。2017年7月3日丁杰自行收回了房屋。丁杰主张野蔬坊公司实际支付租金至2017年4月30日，野蔬坊公司称实际支付租金至2017年5月27日，由于消防问题导致野蔬坊公司两个月都无法入住案涉物业，野蔬坊公司一直要求丁杰补贴两个月的租金。另查，野蔬坊公司从丁杰处租赁的场地除包括本案的13层1301场所893.22平方米外，还包括另案的13层1302场所的145.45平方米，两处场所合计租赁面积1038.67平方米。丁杰提交的由物业公司出具的缴费通知单显示野蔬坊公司2017年3月、4月、5月、6月应支付的物业管理费、水电费、空调费等费用合计分别为27937.83元、27569.61元、28195.66元、29188.30元，总金额为112891.40元。丁杰提交的银行流水显示丁杰在2017年6月29日向物业公司支付43810元、2017年7月7日向物业公司支付1万元、7月20日向物业公司支付8万元，合计支付133810元。丁杰称除支付物业管理费外，还支付了滞纳金20918.60元。丁杰根据野蔬坊公司承租的两个场所的面积主张野蔬坊公司应承担的物业管理费、水电费用等各项费用金额及因拖欠相应费用而产生的滞纳金共计为115077元。一审法院认为，丁杰、野蔬坊公司双方签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《补充协议》是当事人真实意思表示，合法有效，法院予以确认。租赁合同签订后，丁杰将案涉物业交付给野蔬坊公司使用，野蔬坊公司亦向丁杰支付了2017年4月30日之前的租金，但2017年5月1日之后的租金野蔬坊公司拒绝支付，野蔬坊公司虽称因为消防问题导致其两个月无法使用案涉物业，故要求丁杰补贴两个月的租金，但因丁杰对野蔬坊公司的说法不予确认，且也无证据显示丁杰同意补偿野蔬坊公司两个月的租金，故野蔬坊公司拒付租金的行为已经严重违反租赁合同约定，丁杰根据租赁合同第十八条的约定通知野蔬坊公司解除租赁合同，属于丁杰依法行使合同解除权，法院予以确认。租赁合同解除后，野蔬坊公司应将其拖欠的租金支付给丁杰，丁杰于2017年7月3日收回房屋，野蔬坊公司应支付丁杰2017年5月1日至2017年7月3日的房屋租金332968元，丁杰主张野蔬坊公司支付租金338773元属于丁杰计算有误，法院对丁杰过高的金额请求不予支持。丁杰主张野蔬坊公司支付上述拖欠租金的利息损失，因租赁合同中对此并无约定，故对丁杰该主张，法院不予支持。在租赁合同解除后，丁杰还代野蔬坊公司支付了水电费和物业管理费等各项费用及因拖欠相应费用而产生的滞纳金共计115072元，该金额野蔬坊公司应支付给丁杰，丁杰主张的金额中多出5元，属于丁杰计算有误，法院对丁杰多计算出的5元费用不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、野蔬坊公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁杰支付2017年5月1日至2017年7月3日的租金332968元；二、野蔬坊公司应自本判决发生法律效力之日起十日内将丁杰代为支付的2017年3月至6月的水电费用和物业管理费等各项费用及因拖欠相应费用而产生的滞纳金共计115072元支付给丁杰；三、驳回丁杰的其他诉讼请求。本院二审期间，丁杰向本院提交一份新证据：（2019）粤03民终4013号民事判决，证明双方另案已经判决。野蔬坊公司质证称：野蔬坊公司认为该份判决书审理的是另案，并不能直接证明野蔬坊公司在本案中的上诉理由不成立。且野蔬坊公司虽然已经收到（2019）粤03民终4013号判决书，但并不认可（2019）粤03民终4013号判决所依据的事实与法律观点。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，丁杰与野蔬坊公司之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约依法全面履行。针对野蔬坊公司的上诉请求，本院评判如下：野蔬坊公司是否需向丁杰支付2017年5月1日至2017年7月3日的租金332968元的问题。本案中，野蔬坊公司主张因租赁物存在瑕疵，导致实际使用的时间在签订合同的两个半月之后，上述期间的租金应抵扣2017年5月1日至2017年7月3日期间的租金，故无需再向丁杰支付租金。丁杰对野蔬坊公司主张的事实不予认可。本院认为，首先，野蔬坊公司对其主张的事实未能提供证据予以证明，由此所致举证不能的责任由其自行承担；其次，野蔬坊公司自双方约定的起租时间（2017年1月1日）即陆续按月支付租金，在丁杰向一审法院提起本案诉讼之前，无证据证明野蔬坊公司曾对租金的抵扣问题向丁杰提出过异议或双方曾就此进行过协商。据此，野蔬坊公司上诉请求无需向丁杰支付2017年5月1日至2017年7月3日期间的租金，依据不足，本院不予支持。野蔬坊公司是否需向丁杰支付2017年3月至6月的水电费用和物业管理费等各项费用及因拖欠相应费用而产生的滞纳金共计115072元的问题。本案中，丁杰主张其已按物管公司的通知垫付了野蔬坊公司使用涉案房屋期间所欠付的费用、滞纳金并提供了相应的证据，野蔬坊公司虽不予认可，但未能提供相应的反驳证据，亦未按一审法院的要求及时向物业管理公司进行核实，由此所致的不利后果应由其自行承担。据此，野蔬坊公司上诉请求无需向丁杰支付2017年3月至6月的水电费用和物业管理费等各项费用及因拖欠相应费用而产生的滞纳金共计115072元，依据不足，本院不予支持。综上，野蔬坊公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8020.50元，由深圳野蔬坊贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邢 蓓 华审判员 蔡 雪 燕审判员 彭 建 钦二〇一九年八月十五日书记员 张慧(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。