福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初4632号 原告(反诉被告)：胡春山，男，1983年12月21日出生，汉族，现住福建省厦门市思明区。 原告：胡春华，男，1985年11月25日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 俩原告的共同委托诉讼代理人：叶永琴，福建合隆律师事务所专职律师。 俩原告的共同委托诉讼代理人：魏寿生，福建沃泰律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：宁德冠云国际酒店有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区天湖东路**东湖豪门****，统一社会信用代码91350901MA2Y9G8T2X。 法定代表人：黄柳容，执行董事。 委托诉讼代理人：叶建洪，福建晨信律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：陈晓慧，福建晨信律师事务所专职律师。 原告（反诉被告）胡春山、原告胡春华与被告（反诉原告）宁德冠云国际酒店有限公司（以下简称冠云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告胡春山及俩原告的共同委托诉讼代理人叶永琴，被告冠云公司的委托诉讼代理人叶建洪、陈晓慧均到庭参加诉讼。审理过程中，因性质相同的另一案原告王浣英、夏建才诉被告冠云公司房屋租赁合同纠纷一审判决后尚未生效，为正确审理本案，避免当事人讼累，故本院于2019年1月23日裁定中止本案诉讼，待另一案判决生效后再恢复诉讼。本案现已审理终结。 胡春山、胡春华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告胡春山与被告签订的《店面租赁合同》；2.判令解除原告胡春华与被告签订的《店面租赁合同》；3.被告退还向原告收取的押金101232元；4.被告退还原告已支付的租金101232元；5.被告赔偿原告的其他经济损失计286800元（其中包括：装修损失128000元；麦华士连锁加盟费58000元；辣么疯狂加盟费16800元；设备定金费4000元；人员误工损失80000元）。 事实和理由：2017年9月，俩原告决定合伙在宁德新时代能源周边开办两家餐饮连锁店。当时被告正在招商，招商项目系冠云轩三期19号楼。原、被告协商后在2017年9月5日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将一楼一侧的一块面积148平方米的区域租赁给原告，租赁期为三年，自2017年9月5日起至2020年9月4日止（含一个月装修免租金期）。租赁用途为餐饮业，第一、第二年租金为每月228元/平方米，即每月33744元，每年租金合计404928元；第三年每月租金上浮10%，租金每三个月支付一次。此外，鉴于租赁场所出入不便，只有很小的一个通道，将来无法通过消防验收，双方约定在中间预留一个3米宽的通道，并将靠近一侧窗户打通增设一个出入口（合同附图标记），以保证符合消防要求。原告在签订合同的当天就向被告缴纳押金101232元（数额为三个月租金）。2017年12月7日，原、被告又签订了一份《房屋租赁合同》，该份合同中对之前所签的租赁合同进行了部分的变更，租赁期变更为2017年12月7日起至2020年12月6日止（含一个月装修免租金期）。签订合同的当天，原告就向被告预先支付了三个月租金101232元，被告交给原告钥匙去装修。可是，在做完装修装潢设计图后进场施工，却发现租赁场所水、电、排烟管道，通道另一侧出入口等还没打通，根本无法进行施工。此外，被告还单方面将约定好的在中间设一条3米宽的通道未经原告等人同意强制改为2.7米，并因此要求原告每月多付3平方米面积的租金。与此同时，被告还要求原告每月多承担按店面积30%的公摊租金，原告无法接受这一无理要求，要求解除合同，被告也有解除合同的意愿，但双方就赔偿问题无法达成一致意见。因被告的违约行为致使原告无法实现合同的目的，原告为维护自身的合法权益，特向法院提出上述诉讼请求。 冠云公司辩称，一、胡春华不是本案适格原告，对其诉讼请求应当予以驳回。虽冠云公司于2017年9月5日与胡春华签订了《店面租赁合同》，但2017年12月7日冠云公司就案涉租赁物又与胡春山签订租赁合同，胡春华对此并无异议，因此可以认定双方于2017年9月5日签订的合同已解除。合同解除后，双方之间的权利义务终止，即自2017年12月7日起胡春华已不再是房屋的承租人。 冠云公司按照案涉合同约定履行义务，不存在违约，原告无权要求冠云公司承担责任。理由：1.根据冠云公司与胡春山签订的《房屋租赁合同》约定，冠云公司将套内面积148平方米的房产出租给胡春山，冠云公司已于签订合同当日将案涉租赁房屋交付给原告，原告已接收，冠云公司已履行交付租赁物的义务。2.冠云公司与胡春山签订的《房屋租赁合同》并非系与胡春华签订的《店面租赁合同》的补充协议，而是新成立的合同，冠云公司与胡春山的权利义务应按《房屋租赁合同》履行。《房屋租赁合同》未约定预留宽度为3米的通道和打通通道另一侧出入口，且原告在2017年12月8日接收房屋后，对房屋进行装修，装修前的通道宽度为2.7米，原告对此也没有提出过异议，因此，胡春山主张的通道宽度与另一侧出入口与合同约定不符没有合同依据。由于冠云公司已全面履行合同义务，没有任何违约行为，且胡春山接收案涉房屋后，已实际控制、管理房屋，故胡春山无权要求退还已支付的租金101232元。 原告未按《房屋租赁合同》的约定履行支付租金的义务，已构成根本违约，无权主张要求退还押金101232元。原告于2017年12月7日向冠云公司支付第一次三个月租金101232元和押金101232元后，对其余到期租金拒不支付。由于原告不支付到期租金，冠云公司于2018年4月16日通过邮政快递向其发出《催款函》，要求其立即支付租金并支付违约金，但原告收到函件后仍不支付，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任。 因冠云公司不构成违约，原告要求赔偿其损失286800元的诉讼请求没有事实及法律依据，且原告提供的证据不足以证明其损失，因此，应当依法驳回原告的该项诉讼请求。综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 冠云公司向本院提出反诉请求：1.确认冠云公司与胡春山在 2017年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月27日解除；2.胡春山缴纳的押金101232归冠云公司所有；3.胡春山向冠云公司支付自2018年3月7日起至2018年5月6日的租金67488元；4.胡春山向冠云公司支付逾期支付租金违约金，违约金以欠付租金67488元为基数，自2018年2月26日起至全部付清之日止，按日千分之三计算，暂计算至2018年10月25日为48591元；5.胡春山向冠云公司支付自2018年5月7日起至实际交还租赁房屋期间的占用费，占用费按每月33744元计算，暂计算至2018年10月6日为134976元。 事实和理由：冠云公司与胡春山于2017年12月7日签订的《房屋租赁合同》约定，冠云公司将位于“冠云轩项目三期－19号楼”第一层，套内面积148平方米的房屋出租给胡春山用于经营餐饮业使用，租赁期限3年，自2017年12月7日起至2020年12月6日止，第一、二年租金每月33744元，租金每三个月支付一次，第二次租金在第一次租金使用完的前十日内支付，以此类推，押金101232元。同时合同第八条约定，胡春山不按时支付租金超过15日的，冠云公司有权终止合同，胡春山缴纳的押金不予退还。合同第十条约定，胡春山逾期交付租金的，除及时如数补缴外，还应当按未支付租金总金额的日千分之一向冠云公司支付违约金。合同第十八条约定，所有文书均以合同尾部确认的地址为送达地址。合同签订后，冠云公司在合同签订当日依约将租赁房屋交付给胡春山，但胡春山除支付第一次三个月租金101232元和押金101232元外，对其余到期租金拒不支付。由于胡春山不支付到期租金，冠云公司于2018年4月15日通过邮政快递向胡春山发出《催款函》，要求其立即支付租金并支付违约金，但胡春山收到函件后仍不支付，胡春山不支付租金的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。在胡春山违约后，冠云公司于2018年5月26日向胡春山发出《终止合同通知书》，根据合同约定，双方之间的合同于2018年5月27日依法解除。合同解除后，胡春山未将房屋交还冠云公司，在胡春山交付占用租赁房屋之前，应向冠云公司支付占用费。为此，特提起反诉，请求法院依法支持冠云公司的全部诉讼请求。 胡春山对冠云公司的反诉辩称，一、其与冠云公司签订的《房 屋租赁合同》属无效合同。理由：1.冠云公司未能提供有效证据证明其为《房屋租赁合同》中“冠云轩项目三期-19号楼”第一层房产的产权人，也不能证明其对该房产有转租权，因此，冠云公司把该房产出租给胡春山的约定，依据我国合同法规定，应属无效；2.合同签订后该房产的水、电、排烟管道均尚未打通，根据我国大气污染防治法第八十一条关于“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”规定，冠云公司把排烟管道尚未打通的“冠云轩项目三期-19号楼”第一层出租经营餐饮业，违反我国法律强制性规定，该合同应属无效合同。 根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效因该合同取得的财产应当依法返还。因此冠云公司应依法返还因该合同取得的财产，其要求交纳的押金归其所有的主张没有事实和法律依据，并且因合同无效，对违约金的约定也是无效。 即使在未认定合同无效的情况下，双方也已于2018年4月10日解除了租赁合同关系，且不存在占用租赁房屋的事实，因此其不应当承担之后的租金或占用费，不应承担违约金，并且冠云公司应依法返还其交付的押金。 《房屋租赁合同》是冠云公司单方提供的格式合同，其中第八条与第十条中关于承租方逾期支付租金15日，承租方缴纳的押金不予退还的规定，以及违约金按日千分之一的计算标准显失公平，加重了其一方的责任，根据我国合同法第三十九条、第四十条的规定，该合同条款无效。 综上，冠云公司的各项反诉请求均无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，胡春华作为承租方（乙方）与出租方冠云公司（甲方）签订了一份《店面租赁合同》。合同中约定，乙方租赁甲方位于“冠云轩项目三期－19号楼”第一层约定建筑面积为148平方米的房产，作为餐饮业使用；租赁期为三年，自2017年9月5日起至2020年9月4日止（含一个月装修免租金期）;第一、第二年租金为每月228元/平方米，即每月33744元，租金每三个月支付一次;乙方在签订本合同时向甲方支付第一次三个月租金，第二次三个月租金在第一次租金使用完的前十日内支付（该期租金应扣除免租金期一个月租金）；乙方在签订本合同时向甲方缴纳押金，金额为三个月租金总额即101232元等内容。合同签订的当日，胡春华就向冠云公司缴纳了押金101232元。 2017年12月7日，胡春山作为承租方与出租方冠云公司签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）。该份合同内容与2017年9月5日的租赁合同大体一致，主要变更了租赁期限，即租赁期变更为2017年12月7日起至2020年12月6日止（含一个月装修免租金期）。另外，案涉合同与之前合同还有一点不同在于没有租赁场所的平面附图。案涉合同签订的当日，胡春山就向冠云公司预先支付了三个月租金101232元，冠云公司也将租赁场所交付胡春山去装修。 在案涉合同第十八条中双方还特别约定：“本合同项下的任何通知以及所涉及的债务催收、诉讼法律文书的送达等均按合同尾部所约定的地址送达，相关文书一经邮寄，无论收件人是否签收，均视为送达。任何一方改变联系地址，应以书面形式告知对方，否则仍以本合同尾部确认的地址为送达地址。”胡春山在合同中约定的送达地址为厦门市思明区文塔里小区1202，联系电话为152××××6898。 2018年4月16日，冠云公司通过邮政快递按合同约定的地址向胡春山发出《催款函》，要求其在收到函件之日起3日内支付第二次三个月租金67488元，但胡春山未签收。 2018年5月26日，冠云公司又按合同约定地址向胡春山发出《终止合同通知书》，胡春山仍未签收。 另查，案涉租赁物建筑面积经测算单位宁德山水测绘有限公司实测为148.11平方米。 上述事实，双方当事人均无异议，且有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本案争议的焦点问题为：一、胡春华是否为本案的适格原告；二、案涉合同的效力问题；三、本案解除合同的时间点问题；四、在合同有效的前提下，违约责任在哪一方的问题；五、主张对方违约责任成立的一方，其诉请的事项是否有事实和法律依据的问题。对此，本院予以查明、分析并认定如下： 一、关于胡春华是否为本案的适格原告问题 本院认为，胡春华与冠云公司于2017年9月5日签订《店面租赁合同》后，已按该合同约定于当日向冠云公司缴纳了101232元押金，该合同的签订与履行缴纳押金的事实可以认定胡春华与本案具有直接的利害关系，其作为本案的原告诉讼主体适格。 二、关于案涉合同的效力问题 冠云公司提供了宁德聚和园大酒店有限公司出具的《关于冠云轩19号楼101室房屋租赁情况说明》及该公司营业执照、不动产权证（不动产权第0017418号），以证明案涉租赁房屋的所有人是宁德聚和园大酒店有限公司，2017年5月1日将房屋出租给冠云公司，租赁时间为10年，冠云公司有权转租的事实。胡春山、胡春华对上述证据的真实性没有异议，但认为情况说明没有在举证期限内提交，且该说明正好证明当时签订租赁合同时，产权人没有同意冠云公司有转租权。本院经审查认为，对上述证据的真实性本院予以确认，能够证明冠云公司具有对外租赁的权源依据，其与胡春华、胡春山前后签订的租赁合同均依法成立。至于胡春华、胡春山依据大气污染防治法第八十一条中规定主张合同无效，因该条规定属管理性强制性规定，非效力性强制性规定，依据大气污染防治法第一百一十八条第二款:“违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万元以上十万元以下的罚款。”之规定，若存在上述行为，则由相关政府职能部门进行行政处罚，而并不当然导致所签订的合同无效。故胡春山、胡春华主张合同无效的理由不能成立，案涉合同应为合法有效。 三、关于本案解除合同的时间点问题 本院认为，冠云公司于2018年5月26日按照案涉合同中胡春山约定的送达地址及联系电话向胡春山邮寄《终止合同通知书》，虽然胡春山没有签收，但根据案涉合同第十八条中特别约定，上述通知书已视为送达。故冠云公司主张通知书发出的第二日为到达之日，并无不当。根据合同法第九十六条第一款关于“合同自通知到达对方时解除”之规定，本案解除合同的时间应确认为2018年5月27日。胡春山主张合同解除时间为2018年4月10日，所提供的其与冠云公司联系人邹海宁于2018年4月10日的通话录音内容并无体现双方存在解除合同的意思表示，而是就租赁物面积等问题发生争论。冠云公司向胡春山发出《催款函》以及在催讨租金无果后又发出《终止合同通知书》的行为，也印证了该公司在2018年5月26日之前仍然希望合同能够继续履行这一事实。 四、关于违约责任在哪一方的问题 本院认为，由于前后签订的两份租赁合同中均未约定预留通道应为3米宽，也未约定通道两侧应打通出口，以及水、电、排烟管道均应打通等内容，故胡春山、胡春华主张冠云公司违约，缺乏合同依据，不能成立。虽然胡春华签订的租赁合同中附图体现的通道为3米宽，但由于合同中文字记载的内容未明确约定冠云公司应提供3米宽的通道，且由变更后的承租人胡春山签订的案涉合同中并没有租赁场所的平面附图，胡春山与冠云公司在合同履行过程中亦按合同约定的面积148平方米计算（比实测面积148.11平方米还少算了0.11平方米）缴纳和催收租金，并无增加承租人的租金负担。胡春山、胡春华提出冠云公司存在要求其每月多付3平方米面积的租金，以及多承担按店面积30%的公摊租金这一说法，既缺乏充分证据证明，也与本案客观事实不符，本院不予采信。根据合同应当严格履行原则，在未正式解除合同之前，胡春山未按合同约定续缴租金的行为，已构成根本违约，故胡春山应为本案违约责任方。 五、关于本案诉请的事项是否有事实和法律依据的问题 首先，关于案涉合同的解除事项问题。胡春山、胡春华请求解除各自与冠云公司签订的合同，因冠云公司已反诉请求确认案涉合同的解除时间，胡春山、胡春华此项诉请已被吸收，故本院在判决主文中仅对案涉合同解除时间予以确认。 其次，关于押金、租金、违约金及占用费的诉请事项问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行。但胡春山在合同解除之前未按合同约定足额支付租金，仍应承担相应的违约责任，即应支付冠云公司从2017年12月7日合同签订之日起至2018年5月27日合同解除之日止的租金及逾期支付租金的违约金。案涉合同第八条第二项虽约定了“若胡春山一方不按约定时间支付租金……超过15日的，缴纳的押金不予退还，归甲方所有，因此而造成的损失，由乙方负责赔偿”。但同时合同第十条又约定“乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应当按未支付租金总金额的日千分之一向甲方支付违约金……”。若按以上条款同时要求胡春山承担违约责任，对胡春山一方的责任承担明显过重。胡春山已向冠云公司缴纳了第一次三个月租金及押金101232元，共计202464元，扣除其应承担从2017年12月7日合同签订之日起至2018年5月27日合同解除之日止的租金191216元（33744元×5个月+33744÷30天×20天），余款为11248元，本院依据双方当事人对违约责任的约定，根据民法公平原则，确认该余款11248可作为胡春山对逾期支付租金的违约责任承担，不另行退还。至于冠云公司主张的占用费，如前所述，本院已确认双方当事人解除合同的时间为2018年5月27日，此后因合同已解除，且涉案房屋已由冠云公司实际收回管业，不存在胡春山还应承担占用费事由，故冠云公司该项反诉主张亦不能予以支持。 第三，关于赔偿损失的诉请事项问题。本院认为，因胡春山、胡春华主张冠云公司违约不能成立，故其损失应自行承担。 综上所述，案涉合同系胡春山与冠云公司双方当事人真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，应予确认合法有效，双方当事人均应按此履行。虽该合同在2018年5月27日已解除，但胡春山仍应依约支付冠云公司合同解除之前的房屋租金191216元及逾期支付租金的违约金11248元。因胡春山已向冠云公司缴纳了第一次三个月租金及押金各101232元，所缴纳押金101232元可抵扣2018年3月7日起至2018年5月27日合同解除之日止的租金89984元（33744元×2个月＋33744元÷30天×20天）及逾期支付以上租金的违约金11248元。对胡春山、胡春华的诉讼请求，本院不予支持；对冠云公司的反诉请求，理由依据成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下： 一、确认宁德冠云国际酒店有限公司与胡春山在2017年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月27日解除； 二、胡春山缴纳的押金101232元抵扣其应支付宁德冠云国际酒店有限公司2018年3月7日起至2018年5月27日止的房屋租金89984元及逾期支付以上租金的违约金11248元； 三、驳回胡春山、胡春华的诉讼请求； 四、驳回宁德冠云国际酒店有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费15180元，减半收取计7590元，由胡春山、胡春华负担；反诉案件受理费3292元，由胡春山负担946元，宁德冠云国际酒店有限公司负担2346元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理） 审判员 王 翔 二〇一九年八月二十三日 书记员 何喜娟 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 -2-