吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉05民终713号 上诉人（一审被告）：通化市贵隆房地产开发有限责任公司，住所通化市。 法定代表人：刘贵成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李菲，该公司职员。 委托诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张爱先，男，汉族，1970年1月5日出生，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：池成烈，吉林昱诚律师事务所律师。 上诉人通化市贵隆房地产开发有限责任公司（以下简称贵隆公司）因与被上诉人张爱先房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人贵隆公司的委托诉讼代理人李菲、迟泽东、被上诉人张爱先的委托诉讼代理人池成烈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 贵隆公司上诉请求：撤销通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初493号民事判决；改判贵隆公司支付张爱先逾期办理房屋产权登记违约金144.5元。事实与理由：首先，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”违约责任的前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”。本案中，双方在《商品房买卖合同》中，已经对违约责任作出明确约定，不适用该条款。其次，原审认为双方约定的违约金过低，显失公平，但显失公平合同是可撤销合同，行使撤销权的期限为一年，张爱先并没有行使撤销权，该约定合法有效。最后，调整违约金的基础是“约定的违约金低于实际造成的损失”，本案张爱先并没有提出具有实际损失的证据，一审法院不应对违约金进行调整。 张爱先辩称，贵隆公司未能在合同约定的期限内办理权属登记，给张爱先造成如影响转卖、出租、不能办理户口等损失，这些损失难以确定。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款。双方约定的违约金仅为145元，原审法院依法调整违约金是正确的。 张爱先向一审法院起诉请求：判令贵隆公司赔偿张爱先逾期办理房屋产权登记违约金37,879.25元，诉讼费由贵隆公司承担。 一审法院认定事实：2016年1月27日张爱先与贵隆公司签订了商品房买卖合同，以481,686.00元购买了位于通化市二道沟弘康丽城小区南19幢1单元502号住宅。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03％向买受人支付违约金等。张爱先已付清全部购房款481,686.00元，2016年1月25日张爱先入住该房屋。2018年8月20日贵隆公司完成了涉案房地产权登记备案。 一审法院认为，张爱先与贵隆公司间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。张爱先已支付全部房屋价款，贵隆公司除履行交付房屋义务外，仍应按合同约定在商品房交付使用后365日内即2017年1月25日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而贵隆公司于2018年8月20日才将办理房地产权登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。违约责任期间为2017年1月26日至2018年8月20日。此后，因贵隆公司已完成合同约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务，张爱先作为买受人可以自行申请房地产权过户登记，故贵隆公司不存在违约，不应承担违约责任。关于约定违约金是否过低，应以实际损失作为确认基础。本案双方均未举证证明实际损失是多少，损失数额难以确定，按已付房价款的0.03％计算逾期办证违约金的结果，不论逾期多久，总计只有145元，明显过低，显失公平，不利于保护购房者的权益。结合合同约定及履行情况、当事人的过错程度等，依公平原则对违约金是否过低作出裁量。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。”张爱先主张调整违约金，即违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，应予支持。其主张从2017年1月27日开始计算违约金，按年利率4.75%计算，应予支持。贵隆公司应支付张爱先2017年1月27日至2018年8月20日期间共计570天的违约金计35,730.54元，4.75%÷365天×570天×481,686.00元＝35,730.54元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百零七条、第六十条、第四十四条之规定，判决如下：通化市贵隆房地产开发有限责任公司于判决生效后立即支付张爱先逾期办理房屋产权登记违约金35,730.54元。案件受理费373元，由贵隆公司负担。 本院二审期间各方当事人均未提交新证据。 本院二审认定事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”贵隆公司应在约定的期限内即2017年1月25日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。贵隆公司未履行合同约定义务，应承担违约责任。对于违约金的计算方式，张爱先主张应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但适用该种计算方式的前提是“双方没有约定或损失数额难以确定的”。本案中因双方当事人有约定，故不属于上述第十八条规定适用的情形，本案不应适用。违约金数额应按照双方约定进行计算，即违约金数额应为144.5元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“当事人可以约定违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”增加违约金应以“约定的违约金低于造成的损失的”为适用条件，张爱先并没有提交证据证明其损失数额，原审进行调整不符合法律规定。 综上所述，贵隆公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚、但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初493号民事判决为通化市贵隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即支付张爱先逾期办理房屋产权登记违约金144.5元； 二、驳回张爱先的其他诉讼请求。 二审案件受理费693元，由通化市贵隆房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙建敏 审判员  张 娜 审判员  衣 思 二〇一九年八月二十三日 书记员  孙 萌