重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终3879号上诉人（原审被告）：李明红，女，1969年1月30日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：张仁均，男，1988年8月14日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：罗德勇，重庆景程律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇，重庆景程律师事务所律师。原审第三人：中国邮政集团公司重庆市大渡口区分公司，住所地重庆市大渡口区钢花路**，统一社会信用代码91500104621970261L。负责人：陈涛，经理。委托诉讼代理人：姜鑫，该公司职工，住址重庆市垫江县。上诉人李明红因与被上诉人张仁均合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李明红、被上诉人张仁均及其委托诉讼代理人罗德勇、原审第三人中国邮政集团公司重庆市大渡口区分公司（以下简称中国邮政集团大渡口分公司）的委托诉讼代理人姜鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明红上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉《酒店转让合同》系经营权转让，不是对《房屋租赁合同》的转让，该酒店转让合同已经履行且第三人同意和认可，且第三人在本案庭审仍然认可，一审判决解除该酒店转让合同，返还转让费没有法律依据和事实依据。被上诉人在其经营期间拒交房租，上诉人交给被上诉人的房间是16间，因为被上诉人不交房租，有4间房屋被开发商仁有公司查封不能使用，要补齐房租才能使用。邮政集团房租部分是我垫交的。当时达成的协议就是被上诉人自行负责。被上诉人张仁均辩称：一审法院认定事实、适用法律正确，请求维持，驳回上诉。原审第三人中国邮政大渡口区分公司的意见同其在一审中的辩称。张仁均一审诉讼请求：1.判令解除张仁均与李明红签订的《酒店转让合同》；2.判令李明红返还张仁均转让费435600元;3本案诉讼费由李明红承担。事实与理由：张仁均与李明红于2018年11月25日签订《酒店转让合同》，约定李明红将位于大渡口区锦霞街X号附一楼的威尔克酒店转让给张仁均经营，酒店面积为323.26平方米，转让价款为438000元，酒店房屋系李明红承租邮政大渡口分公司的房屋。合同签订后，张仁均向李明红支付了转让费435600元，同时要求李明红将相关合同及手续交由张仁均，办理酒店的相关手续。张仁均收到李明红交付的其与邮政大渡口分公司签订的《房屋租赁合同（出租）》，后发现该合同中约定李明红不得将其权利转让给他人，也不得将房屋的部分或全部转租或以其他方式交由第三人共同使用或以李明红名义向外揭示，同时约定若李明红未经书面同意，将租赁标的转让或部分转租、出借他人，邮政大渡口分公司有权终止合同并收回租赁标的。基于上述约定，李明红在未取得邮政大渡口分公司同意的前提下无权对酒店房屋的使用权进行转租，后张仁均要求李明红让邮政大渡口分公司出具书面同意书但李明红拒绝，张仁均又自行要求邮政大渡口分公司出具书面同意，也被拒绝。现邮政大渡口分公司拒绝出具书面同意书，李明红无权转租，张仁均无法使用该酒店，也无法办理经营酒店的执照，酒店经营的目的无法实现。为维护张仁均的合法权益，特诉至法院，望判如所请。李明红一审辩称，不同意张仁均的诉讼请求：1.张仁均与李明红签订的《酒店转让合同》核心为转让酒店的经营权而非租赁权；2.邮政大渡口分公司知晓李明红将该酒店的经营权转让给张仁均，并没有表示反对，且李明红于2019年2月15日向邮政大渡口分公司交付租赁费40245元，邮政大渡口分公司也认可；3.张仁均在签订合同时看过李明红向其提供的房屋租赁合同，且在房屋租赁合同的补充协议中约定经营权限以房屋租赁合同为准，表明当时张仁均知晓李明红与邮政大渡口分公司签订的房屋租赁合同，张仁均在获得经营权后一直在经营，并非诉状所称的无法经营；4.关于张仁均要求返还转让费435600元，该款项包括转让费、保证金、房租，房租部分因张仁均经营，李明红不应返还。综上，张仁均要求解除合同没有事实和法律依据。邮政大渡口分公司一审辩称，张仁均与李明红签订合同时邮政大渡口分公司不知晓；之后邮政大渡口分公司看了双方签订的合同，认为是经营权转让，邮政大渡口分公司认可，但李明红如果同时转让酒店的承租权，邮政大渡口分公司不予认可；如果张仁均想继续承租涉案酒店，需重新走招投标手续，在同等条件下享有优先权。一审法院认定事实：2018年11月25日，张仁均（乙方、受让方）与李明红（甲方、出让方）签订《酒店转让合同》，主要约定：1.甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就转让威尔克酒店经营权达成本协议；2.甲方所有的威尔克酒店位于重庆市大渡口区锦霞街X号负一楼（临街门面），房屋总体面积为323.26平方米，其中客房16间，甲、乙双方同意按酒店现状进行转让及移交；3.甲、乙双方同意甲方以总价43.8万元人民币转让给乙方，在签订本协议的同时，乙方将所有款项一次性付清；4.本协议一经签订，甲乙双方对合同约定期限的经营权交易即告完成；5.甲方同意在签订本转让协议前，将本酒店的债权债务结算完毕，乙方同意在签订本转让协议并接收酒店的管理后，因乙方所需的管理、经营、改造、装饰等，所发生的一切费用均由乙方自行承担；5.甲、乙双方同意在签订本协议的三日内完成双方的移交工作，并在移交明细表上签字（附移交明细表包括：（1）酒店设施明细表；（2）酒店现已签订的各种合同；（3）酒店与房屋业主签订的租房协议）乙方同意继续履行甲方对外签订的全部合同及协议，并承担相应的法律责任；6.甲乙双方就履行合同发生纠纷，应该通过协商解决，协商解决不成的，可向当地法院起诉；7.本协议一式两份，经甲乙双方签字盖章后生效，甲、乙双方各执一份；8.于2018年11月25日签订本合同之日前的债权债务及相关法律责任由李明红负责，于2018年11月25日签订本合同之日后的债权债务及相关法律责任由张仁均负责；9.经营权限以房屋租赁合同（出租）为标准。2018年11月20日，张仁均向李明红支付50000元。2018年11月25日，张仁均向李明红支付385600元。合同签订后，涉案酒店由张仁均经营至今。一审另查明，2018年11月7日，李明红（乙方、承租人）与邮政大渡口分公司（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同（出租）》，主要约定：1.甲方同意出租并且乙方同意承租的租赁标的座落于重庆市大渡口区锦霞街X号X栋负一楼（临街门面），总租赁面积为323.26平方米；2.租赁期限为3年，即自2018年11月8日起至2021年11月7日止；3.租金标准为41.5元/月/平方米，租金合计为每年160983元，合同总租金合计为482949元，租金按季度预付；4.乙方不得将本合同赋予乙方的权利转让给他人或以之作为抵押等担保，不得将甲方租赁标的的部分或全部转租或用其他方式交于第三人或允许第三人共同使用或用乙方以外的名义向外揭示；5.未经甲方书面同意，乙方将租赁标的转租或部分转租、出借他人，甲方有权终止合同并按照约定收回租赁标的。此后，李明红向邮政大渡口分公司支付了两个季度的租金，即李明红将租金支付至2019年5月7日。一审庭审中，张仁均和李明红均认可：1.双方在签订《酒店转让合同》时并未征得邮政大渡口分公司的同意；2.该435600元的组成包括酒店转让费380000元、保证金10000元、房屋租金40000元和日常设备的转让费5600元；3.酒店经营期的到期期限与李明红和邮政大渡口分公司签订的合同租期一致。张仁均认可在签订《酒店转让合同》时知晓出租方是邮政大渡口分公司，亦知晓租期和租金，但没有看到李明红与邮政大渡口分公司签订的租赁合同。李明红表示在与张仁均签订《酒店转让合同》时，其真实意思表示是张仁均自行承担房租、自负盈亏，此后酒店的经营与李明红无关。一审认定以上事实，有各方当事人的陈述及经当庭质证的《酒店转让合同》、转账凭证、《房屋租赁合同（出租）》等证据在卷为凭。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。本案中，张仁均与李明红签订的《酒店转让合同》合法、有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于张仁均是否有权请求解除合同？若合同解除后，转让费应当如何返还？关于合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，张仁均与李明红签订的《酒店转让合同》中明确约定了转让前酒店的债权债务与张仁均无关，转让后酒店的债权债务与李明红无关，李明红亦在庭审中明确双方在签订合同时其真实意思表示是张仁均自行承担房租、自负盈亏，综合合同全文，可知张仁均和李明红是就整个酒店的所有债权债务进行转让，并非李明红辩称的只是转让的酒店经营权而非承租权，结合邮政大渡口分公司在庭审中的陈述，其对于张仁均和李明红就酒店的承租权进行转让并不认可的事实，李明红无权就涉案酒店的承租期转让给张仁均，张仁均无法继续经营涉案酒店，故张仁均签订该《酒店转让合同》的目的不能实现，故其要求解除双方于2018年11月25日签订的《酒店转让合同》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于转让费的返还问题。因双方在庭审中认可张仁均向李明红支付的435600元包括酒店转让费380000元、保证金10000元、房屋租金40000元和日常设备的转让费5600元，对于每项金额，一审法院做如下评述：1.房屋租金40000元，因张仁均自合同签订之日至今仍经营涉案酒店，故房屋租金40000元不应进行返还，若自2019年2月8日以后至张仁均交还酒店给李明红经营期间李明红仍有代张仁均垫付租金，李明红可另案主张其多垫付的租金；2.保证金10000元，该金额因双方合同解除而应由李明红返还张仁均；3.酒店转让费380000元和日常设备的转让费5600元，共计385600元，因双方共同确认酒店经营期的到期期限与李明红和邮政大渡口分公司签订的合同租期一致，故涉案酒店转让期为自2018年11月25日起至2021年11月7日止，共计1079天，因张仁均自《酒店转让合同》签订后一直经营涉案酒店，该期限应当在《酒店转让合同》的转让期中进行折抵，张仁均所使用的酒店转让费用亦应在该385600元中参考使用时间进行折抵，故自2018年11月25日起至本案法庭辩论终结之日即2019年2月21日止，该89天张仁均应支付李明红的酒店转让费用为31805.75元（89天/1079天×385600元），自2019年2月22日起至张仁均将涉案酒店交还李明红经营之日止，张仁均应按357.37元/天（385600元/1079天）向李明红支付费用，李明红应返还张仁均的酒店转让费和日常设备的转让费为353794.25元。综上，截至2019年2月21日，李明红应返还张仁均的费用为363794.25元（10000元+353794.25元）。综上，李明红的部分答辩理由不成立，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除张仁均与李明红于2018年11月25日签订的《酒店转让合同》;二、李明红于本判决生效之日起十日内返还张仁均截至2019年2月21日的酒店转让费、日常设备转让费和保证金共计363794.25元（自2019年2月22日起至张仁均将涉案酒店交还李明红经营之日止，张仁均按357.37元/天向李明红支付费用，该费用在上述363794.25元中进行折抵）；三、驳回张仁均的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3917元，保全费2700元，共计6617元，由张仁均负担646元，由李明红负担5971元。本院二审期间，上诉人举示重庆市仁有置业有限公司（以下简称仁有置业公司）的函告和缴纳物业管理费的证据，函告证明上诉人的宾馆是整体，其交给被上诉人的时候建筑面积是450平方，共16间，被上诉人说2019年3月12日要还给上诉人，上诉人没有接手的原因是不是整体了，其中仁有置业公司的4间被查封；举示缴纳邮政的房租2019年2月—2019年5月缴纳40242.45元，另一张缴纳的是2019年6月—2019年8月20000元，并认为被上诉人应当承担2019年6月-8月的房租中的13415元。上诉人还举示了仁有公司部分房屋的2018年12月8日--2019年6月8日房租的收据，共计39000元，每月6500元。上诉人还举示了缴纳2019年1月—2019年6月5日的物业管理费及水电气费的收据，共计缴纳6730.4元。上诉人还举示1万元保证金押金收据，并陈述称因被上诉人未在2019年2月10日前缴纳房租，因违约而导致该1万元无法退回，应当由被上诉人承担该损失。上诉人还举示了其在2019年2月8日前与被上诉人的通话录音，通话中，上诉人多次询问被上诉人是否要就仁有公司部分房屋继续与仁有公司签订租赁合同，被上诉人确认要签。上诉人去和仁有公司续签了合同，但是没有缴纳房租。因为是被上诉人在经营，上诉人就通知被上诉人去缴纳，被上诉人说先把邮政的部分搞清楚才缴纳，仁有公司也多次与被上诉人协商过。被上诉人质证称，函告不是发给被上诉人的，对真实性不确定，与本案没有关联性，被上诉人与上诉人签订合同约定的是323个平方，与邮政部分的面积是吻合的，这部分房屋交给我们的时候开发商仁有已经将其的房屋面积收回去了。涉及到仁有的房屋及相关费用与被上诉人无关。在签订转让合同前，被上诉人只得到邮政这边的合同323个平方。在签订转让合同确实是16个房间，被上诉人以为16个房间就是323个平方，被上诉人没有看见其他房间的合同。2018年11月25日接到了16个房间，2018年12月10日开发商拿着合同过来说被上诉人没有交押金，因为被上诉人没有看见合同就没有缴纳租金，开发商在2018年12月10日就对4个房间进行了查封，从该日起被上诉人没有使用过其余4间房间。被上诉人认为这4个房间的房租不应当由被上诉人交。关于通话录音，被上诉人称声音应该是其声音。时间无法确定，录音没有提到具体时间，但是可以推断是在12月8日或9日之前。被上诉人还认为录音可以证明在签订合同当时并未提示到开发商这部分房屋的问题，另录音说明如果上诉人和仁有逸景续签了合同，被上诉人就认可继续使用房屋，但是实际情况是上诉人没有和仁有公司续签导致违约房屋被收回。上诉人出示押金的原件证明上诉人没有将和仁有公司的租赁合同及押金的条子给被上诉人导致其无法履行合同。二审中，被上诉人张仁均陈述，其于2019年3月29日将其经营的案涉旅馆与上诉人李明红进行了交接，并提交证件交接手续，拟证明被上诉人张仁均于该日将本案酒店的相关证件及酒店的经营权利交还给李明红。李明红认可接受表上是其签的字，但是上面记载的证件没有收到，因为被上诉人拖欠仁有置业公司半年的房租及邮政大渡口分公司半年的房租所以没有接收。二审中，双方当事人均同意因本案纠纷引发的损失在本案二审中一并解决，并同意2019年6月5日就酒店的钥匙证件进行交接，之后不再计算损失。关于损失承担，张仁均在二审中陈述，2019年3月29日之前的愿意承担，3月29日之后的其愿意承担三分之一，但3月29日之后的不包括仁有置业公司部分的费用。李明红陈述，没有交还钥匙之前的费用都应当由被上诉人承担。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，案涉《酒店转让合同》系以酒店房间的用益为基础，由于邮政大渡口分公司对于张仁均和李明红就酒店的房间的转租不予明确认可，任何谨慎理性的受让人均会对酒店转让合同能否履行心生疑虑和担忧，在不能保证酒店房间用益的情况下，张仁均要求解除合同的理由可以成立，李明红关于该酒店转让合同只是转让经营权，进而主张合同未达到解除条件的上诉意见，本院不予支持。关于酒店转让合同解除之后的损失承担问题，其一，关于房间范围，被上诉人张仁均主张其3月29日之后的不包括仁有置业公司部分的费用，其理由是李明红没有将该部分的情况告知，酒店转让合同中的面积也只有323个平方，但是，酒店转让合同已经载明一共是16个房间，这16个房间中包含仁有置业公司部分，即便李明红没有明确告知仁有置业公司部分房间，但张仁均已经实际占有使用全部房间，且在录音证据中，双方当事人对仁有公司部分房产续租的问题进行了协商，在计算本案损失时应当包括仁有置业公司部分的费用。对于1万元保证金不能收回的损失问题，因上诉人举示的录音能够证明上诉人就该部分房屋的续租与被上诉人进行沟通，被上诉人确认对该部分续租，但之后因双方均未实际按照缴纳该部分租金导致保证金1万元不能退回，该1万元也应当计入本案的损失范围。其二，对损失的分担，双方当事人在2019年3月29日进行了交接，但是由于李明红认为被上诉人拖欠仁有置业公司半年的房租及邮政大渡口分公司半年的房租所以没有完成接收。对于2019年3月29日之前的费用，张仁均愿意承担，因此，该日之前的费用，由被上诉人张仁均承担。具体为：1.自2018年11月25日当日起至2019年3月29日共125天按357.37元/天计算的酒店转让费、日常设备转让费44671.25元；2.2019年1月-5月（因张仁均未实际交回房屋，这部分费用应由其负担）的水费、电费、物管费、公摊费共计6730.4元；3.房租，邮政部分每日房租441.1元（每季度40250元X4/365天）、仁有置业公司部分每日房租199.45元（5个月30333元/5X12/365天），计80068.75元。三项共计131470.4元（80068.75元+44671.25元+6730.4元）。2.2019年3月30日至2019年6月5日的部分，由于2019年3月29日没有移交的原因系李明红认为被上诉人拖欠仁有置业公司半年的房租及邮政大渡口分公司半年的房租，双方本可以交纳房租以完成接收减少损失，再于之后结算时对费用进行处理，但双方没有作如此较为理性的处理，对于该日之后的损失形成均有过错，特别是张仁均尚有余款在李明红处，李明红本可以用该款先交纳房租，其对该日之后的损失形成较张仁均具有更多的过错，本院认为上诉人李明红对该日之后的损失承担60%的责任，张仁均承担40%的责任。具体为：1.自2019年3月30日当日起至2019年6月5日共67天按357.37元/天计算的酒店转让费、日常设备转让费23943.79元；2.房租计42916.85元；两项共计66860.64元，由张仁均承担40%计26744.26元。3.关于保证金10000元的分担问题，上诉人举示的证据证明其就该部分房屋的续租与被上诉人进行了沟通，被上诉人确认需要续租，被上诉人即应按照其确认的事项向仁有公司交纳租金，但未按时交纳；另一方面，上诉人作为与仁有公司订立租赁合同的相对人，应当随时关注了解租金交纳情况，在被上诉人未及时交纳时，其应当及时采取措施交纳租金，避免损失发生，对损失的产生也有一定过错。本院酌定就10000元损失，由被上诉人张仁均承担60%即6000元，李明红承担40%。综合上述三点，被上诉人张仁均应当承担的损失数额为164214.66元（131470.4元+26744.26元+6000元）。其三，李明红应当返还张仁均的数额：双方在一审庭审中认可张仁均向李明红支付的435600元包括酒店转让费380000元、保证金10000元、房屋租金40000元和日常设备的转让费5600元。其中1.房屋租金40000元，邮政部分房屋租金为每季度40250元，因张仁均自合同签订之日2018年11月8日起经营涉案酒店，李明红缴纳了2019年2月之后的该部分房屋租金，所以该40000元本应当由张仁均承担，李明红可不再返，该40000元已经计算到上述2019年3月29日前张仁均应当承担的租金中。2.保证金10000元，该金额因双方合同解除而应由李明红返还张仁均；3.酒店转让费380000元和日常设备的转让费5600元，共计385600元，在扣除张仁均在2019年6月5日前应当承担的上述损失之外的部分，李明红应当返还给张仁均。李明红应当返还的具体数额为：271385.34元（385600元+10000元+40000元-164214.66元）。综上所述，根据双方当事人的新陈述，及二审新查明的案件事实，李明红的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初392号民事判决第一项；二、撤销重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初392号民事判决第二项、第三项；三、李明红在本判决生效之日起十日内退还张仁均271385.34元；四、驳回张仁均其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件减半收取的受理费3917元，保全费2700元，共计6617元，由张仁均负担646元，由李明红负担5971元。二审案件受理费7834元，由李明红负担3917元，张仁均负担4017元。本判决为终审判决。审 判 长 柳光洪审 判 员 杨 瑾审 判 员 黄 淳二〇一九年八月八日法官助理 杨 曦书 记 员 杜星刚