北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初47423号原告（反诉被告）：上海嘉融投资管理有限公司，住所地上海市普陀区云岭东路****。法定代表人：梁志爱，董事长。委托诉讼代理人：杨士搏，北京卓航律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京洪城铭豪商务酒店，住所地北，住所地北京市西城区华远街****v>法定代表人：潘宁，经理。委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。原告（反诉被告）上海嘉融投资管理有限公司（以下简称嘉融公司）诉被告（反诉原告）北京洪城铭豪商务酒店（以下简称洪城酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉融公司的委托诉讼代理人杨士搏，被告洪城酒店的委托诉讼代理人任彦锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉融公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2018年9月30日解除。2、请求依法判决被告支付顺延租赁期间的租金，自2018年7月6日至2018年10月5日止，共计750000元。3、请求依法判决被告支付逾期交还房屋的违约金，自2018年10月6日起至2019年1月9日，每日向原告支付16666元逾期交还房屋的违约金，共1599936元。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告作为房屋所有人，与作为房屋承租人的被告于2008年7月15日签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》：由被告承租原告所有的位于北京市西城区XX号楼X座3至8层用于酒店经营，租期为2007年11月5日至2018年7月5日。双方于2018年8月6日签订了《房屋租赁补充协议》：租期由原约定到期日2018年7月5日顺延至2018年10月5日，每月租金为25万元，同时约定被告应于签订补充协议之日起五个工作日内（即2018年8月14日前）向原告支付2018年7月6日至2018年10月5日顺延期间的租金共计75万元，到期后双方不再续约。后经原告多次催要，被告始终未支付顺延期间的租金。原告于2018年9月25日向其发出了《交还房屋通知》：要求被告支付租金并要求依据协议约定的时间腾退并交还房屋，被告仍在正常营业的情况下拒付租金。因被告已构成根本违约，在反复交涉无果的基础上，原告于2018年9月30日向被告发出了《解约暨交还房屋通知》：通知解除合同并要求交还房屋。但经多次催告，被告至今未交还房屋且未支付顺延期间的租金。洪城酒店辩称，房屋租赁合同及补充协议的解除时间是2019年1月，2019年4月双方另行签订房屋租赁合同，现被告是合法占用该房屋。我方没有拖欠原告房屋租金，2018年7月6日至2019年1月10日的房租150万元左右，被告在原告处有150万元押金，我方没有要求退还，以原合同约定的房租予以抵扣。被告不存在拖欠行为，押金抵扣房租不存在违约行为。综上，不同意原告的诉讼请求。洪城酒店向本院提起反诉，反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿损失2611428.57元。2、判令本案诉讼费、反诉费、保全费等由反诉被告承担。反诉事实和理由：2008年7月15日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，约定由反诉原告承租反诉被告坐落于北京市西城区XX号置地星座楼盘X座，用以投资设立酒店公司，经营酒店、写字楼等。同时，合同约定了租赁期满反诉原告在同等租金下有优先承租权。合同签署后，反诉被告多次违反合同约定，不履行合同义务，严重侵害了反诉原告的合法权利，具体表现为：1、自涉诉合同签订后，反诉被告严重违反契约精神，未经反诉原告允许以明显低价擅自出租了涉诉房屋的X座三层北侧平台给第三方中国原子能工业公司，严重违反合同约定。反诉被告毫无诚信、私下将已出租给反诉原告的房屋再次出租给第三方并向第三方收取租金的违约行为，已经严重损害了反诉原告的合法权益，致反诉原告遭受严重损失。前述部分房屋的十年的市场价格至少在60万元以上。2、反诉被告拒绝给反诉原告开具房屋租赁费用的发票，使反诉原告在实际纳税时，无法相应进行核减和抵扣，增加了企业所得税375000元和增值税71428.57元，合计多缴纳税款446428.57元。3、根据涉诉合同第四条（二）款之约定反诉原告具有优先承租权，但反诉被告再次出租涉诉房租时未履行通知反诉原告的义务，违反合同约定，损害了反诉原告的优先承租权，在双方合同期内，于2018年4月8日发布《北京市西城区XX号置地星座X座3-8层房屋出租项目转让公告》，此项目中标方为海蓝金星（北京）贸易有限公司（以下简称“蓝海金星”），中标价格为630万元，反诉原告知晓后，不得已从蓝海金星处以高于中标价格130万元的做价受让涉诉房屋承租权，同时承担了26.5万元居间费，合计损失156.5万元。4、双方合同履行期届满，反诉原告将涉诉房屋交付给反诉被告且双方签署交接清单后至今，反诉被告仍未退还150万元房屋押金也未将押金抵扣反诉原告应缴纳的房租。针对反诉，嘉融公司辩称，被告主张的损失60万元我方不认可，签订的合同并不涉及平台，承租合同的面积中并不带平台面积，该平台是涉案房屋所在的楼与原子能承租的楼相连，是共用的部分。我方的房本中也不包含该平台的面积，共用部分如何处理与原告无关。房屋租赁补充协议第三条第二款约定了付款时间，2018年8月中旬之前支付后续三个月的房租，被告没有支付，应当按照第七款约定，我方应没收150万元的押金，及支付双倍的房租。我方发布承租公告就是告知各方包括被告在内可以参与投标，所有有意向投标的商户都可以到涉案房屋看房的，被告不可能不知道此事。后期与被告签署合同是因蓝海金星中标但没有资质，蓝海公司才收购被告公司的股权，继续经营。我方才与被告重新签署合同，收购一事工商材料可以显示，法人及员工已经变更。被告主张房租折抵押金不同意。补充协议第四条约定，我方可以没收被告押金150万元另行主张费用，我方与被告也从没有押金抵扣房租的协议。另外，据我所知，我方一直在与被告的法定代表人协商，只有2018年7月-10月的75万元的发票没有开具，因被告不交租金才无法开具，此前的发票都是在收到租金后就开具了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月15日，嘉融公司（甲方、出租方），洪城酒店（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》：约定洪城酒店承租嘉融公司所有的位于北京市西城区XX号楼X座3至8层（以下简称涉案房屋）用于酒店经营，租期为2007年11月5日至2018年7月5日。2018年5月16日至2018年7月5日期间，甲方不收取相应租金。租赁期满，甲方将收回房屋。乙方有意继续承租的，应提前半年向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。租赁期满，乙方在同等租金下优先承租权。租金标准：从装修期满后次日七第三个租金结算年度借宿，租金共810万元，每个租金结算年度租金均为270万元，从第四个租金计算年度开始至第十个租金结算年度结束，租金共为2100万元，每个租金结算年度租金为300万元。乙方应在本合同签订之日后的2个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为135万元。在第三个租金结算年底前，将房屋租赁保证金增加至150万元。租赁期满或合同解除后，房租租赁保证金用于抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数于3个工作日返还乙方。上述租赁合同及补充协议到期后，双方于2018年8月6日就续租事宜再行签订另一份《房屋租赁补充协议》，约定“根据甲乙双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》之约定条款，租赁期限自2007年11月15日至2018年7月5日，现租赁期即将届满。鉴于甲方挂牌招租程序尚未完毕，基于乙方仍有继续承租的意愿，经双方友好协商，现就上述协议之房屋租赁期满后至甲方挂牌招租程序完成前的有关事宜签订如下补充条款……经双方同意，租赁期限顺延至2018年10月5日止，顺延租赁期间租金按照原租赁合同约定之租金标准人民币300万元/年，即25万/月的标准向乙方收取租金，开具合法发票。……乙方应于本协议签订之日后5个工作日内向甲方指定银行账户支付2018年7月6日至2018年10月5日的3个月租金，合计人民币75万元……若乙方未能按照本协议第三条第二款约定按时支付租金，甲方有权解除本协议，乙方应按照原租赁合同约定退出并于甲方通知送达之日起5个工作日内归还甲方房屋。若乙方未在上述规定期限内归还甲方房屋，甲方将没收乙方押金即人民币150万元，并自甲方通知送达之日起每日按照现有日租金的2倍向乙方收取违约金……”。2018年9月25日，嘉融公司通过微信向洪城酒店发送《交还房屋通知》，主要内容为：洪城酒店未支付2018年7月6日至2018年10月5日的租金的行为构成违约，要求洪城酒店自2018年10月5日租赁期满后5日内，将承租房屋予以交还。2018年9月30日，洪城酒店委托律师向嘉融公司发送《律师函》，主张嘉融公司存在擅自转租涉案房屋所在楼宇平台，且未在合理期限内通知洪城酒店优先承租事宜，将涉案房屋另行租给第三方的行为构成违约。2019年1月10日，双方办理涉案房屋交接手续。庭审中，洪城酒店主张因嘉融公司未开具租金发票导致其产生税费损失446428.57元，嘉融公司另行通过招投标的方式将涉案房屋租给海蓝金星（北京）贸易有限公司（以下简称蓝海金星公司）后，不得已以高出中标价130万的价格受让涉案房屋承租权产生损失156.5万元，嘉融公司擅自转租涉案房屋所在楼宇平台产生损失60万以上，且被告未支付剩余租金的原因在于，根据租赁协议及补充协议的约定，应用剩余押金抵扣剩余租金。为证明上述主张，洪城酒店提交以下证据予以证明：一、招商银行电子缴税凭证。显示，洪城酒店于2019年5月24日缴纳企业所得税1404310.88元；二、网络截图一份。显示，嘉融公司就涉案房屋出租转让事宜于2018年4月8日在招标采购导航网发布招标公告；三、2019年4月26日《房屋租赁合同》。显示，嘉融公司（甲方、出租方）、洪城酒店（乙方、承租方）、蓝海金星公司（丙方，原承租方）于2019年4月26日达成协议，主要内容为“鉴于甲方、丙方于2019年3月25日签订了《房屋租赁合同》，约定由丙方承租甲方所有的位于北京市西城区XX号楼中的XX号楼3、4、5、6、7层房屋，并约定了双方租赁关系的相关权利义务，现经甲、乙、丙三方协商一致，房屋承租人由丙方变更为乙方，由乙方代替丙方履行2019年3月25日与甲方签订的《房屋租赁合同》……”；四、《X座平台使用协议》。显示，嘉融公司、中国原子能工业公司（以下简称原子能公司）于2008年4月16日达成协议，约定嘉融公司将涉案房屋三层北侧花坛南侧东西沿线以北平台共28平方米使用权转让乙方。使用期限：2008年7月1日至2017年6月30日。使用费6万元。嘉融公司对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。主张嘉融公司一直正常向如约开具租金发票，因洪城酒店未支付2018年7月后的租金，故此后的租金发票未予开具。嘉融公司通过公开招标的方式另行与蓝海金星公司建立租赁合同关系，被告对此是知情的，不存在侵犯优先承租权的情况。嘉融公司提供的租赁房屋不包括平台，产权证上也未登记平台面积，且洪城酒店从未就平台问题向嘉融公司主张过权利，故平台一事与本案无关。另查，嘉融公司于诉讼中向本院提交2017年3月、9月以及2018年6月三张发票，显示嘉融公司在2018年6月租赁合同到期前均正常向洪城酒店开具450万元租金发票。洪城酒店对证据真实性予以认可，未提交其他证据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同解除，根据双方于2018年签订的补充协议，被告未如期支付剩余租金的行为已达到合同约定的解除条件，故原告要求确认合同于嘉融公司通过微信向洪城酒店发送《交还房屋通知》后5日解除，存在事实及法律依据，本院予以支持。关于2018年7月6日至2018年10月5日租金一节，根据租赁合同约定“租赁期满或合同解除后，房租租赁保证金（押金）用于抵扣应由乙方承担的费用”以及房屋租赁补充协议约定“若乙方未在上述规定期限内归还甲方房屋，甲方将没收乙方押金即人民币150万元”，押金应在合同解除后抵扣未付租金，故在被告主张用房屋押金抵扣租金的情况下，原告要求被告支付租金一项诉讼请求，本院不予支持。关于2018年10月6日至2019年1月9日逾期交房违约金，因洪城酒店主张违约金过高，在嘉融公司未提交初步证据证明其实际损失的情况下，本院根据公平原则及本案的具体情况，酌定违约金数额应以原租赁合同约定的租金标准计算为宜。考虑到前述有关租金给付问题所分析的法律事实，嘉融公司没收的押金为150万元，扣除洪城酒店应当承担的违约金后，洪城酒店应向嘉融公司支付2019年1月6日至2019年1月9日逾期交房违约金。关于反诉各项损失，首先，洪城酒店未如期向嘉融公司支付2018年7月后的租金是不争的事实，故嘉融公司未开具此后的租金发票并无不妥之处，故被告据此主张税费损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，洪城酒店所述平台并未包含在租赁房屋产权范围内，也未包含在租赁合同约定的租赁房屋范围内，在没有证据显示洪城酒店曾就平台问题向嘉融公司主张过权利的情况下，损失结果亦不明，故被告据此主张平台损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。最后，对于洪城酒店所述优先承租权问题，根据房屋租赁补充协议的约定“现租赁期即将届满。鉴于甲方挂牌招租程序尚未完毕，基于乙方仍有继续承租的意愿……”，在租赁合同即将到期的情况下，洪城酒店对于嘉融公司正在进行的承租权转让公开招投标一事是知情的，在洪城酒店未提交证据证明其就招投标一事与原告进行协商，且双方于2019年4月就涉案房屋租赁事宜重新达成协议的情况下，损失并不明确，故洪城酒店主张优先承租权损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于保全费用，保全程序系为保障债权实现而设，并非诉讼必要程序，债权人（申请人，嘉融公司）系保全程序的受益人，在嘉融公司自愿申请解除保全措施的情况下，根据公平原则及本案的具体情况，本院酌情认定保全费应由嘉融公司负担为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认上海嘉融投资管理有限公司、北京洪城铭豪商务酒店于2008年7月15日就北京市西城区XX号楼X座3至8层签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2018年9月30日解除。二、自本判决生效之日起七日内，北京洪城铭豪商务酒店给付上海嘉融投资管理有限公司2019年1月6日至2019年1月9日逾期交房违约金32258元。三、驳回上海嘉融投资管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回北京洪城铭豪商务酒店的其他反诉请求。如果北京洪城铭豪商务酒店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由北京洪城铭豪商务酒店负担176元（自本判决生效之日起七日内交纳），由上海嘉融投资管理有限公司负担12624元（已交纳）；反诉案件受理费13846元，由北京洪城铭豪商务酒店负担（已交纳）；保全费5000元，由上海嘉融投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇一九年八月七日法官助理 姚岚书 记 员 王溪