北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初28390号原告：田然，男，1991年3月21日出生，蒙古族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张玉平，北京市华泰律师事务所律师。被告：李震，男，1970年4月17日出生，汉族，北京博高志远营销有限公司股东，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贺丽琼，北京市两高律师事务所律师。原告田然（以下简称原告）与被告李震（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人张玉平,被告之委托诉讼代理人贺丽琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》；2、判令解除原告与被告于2018年9月7日签订的《转让协议》；3、判令被告退还原告房屋押金188372元；4、判令被告返还原告转让费350000元。事实和理由，2018年9月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告将位于北京市朝阳区阜通东大街1号院8幢01层某某房屋（以下简称某某房屋）出租给原告，租赁期限为2018年10月15日至2023年10月14日，期限为五年，押金188372元，第一年租金为94186元。为了顺利获取某某房屋用于餐饮，原告与被告在签订《房屋租赁合同》的基础上又签订了《转让协议》，原告向被告支付了35万元转让费。合同签订后，原告在办理经营场所所需的证照过程中，发现某某房屋存在其他证照，地址冲突，屡屡受阻，每一个证照的办理周期都延长，甚至无法办理，并且税务手续长期无法办理，无法向客人提供发票，经营受到阻碍。被告出租某某房屋时并未导致原告此情况，致使原告无法经营，合同无法履行。为维护合法权益，故诉至人民法院。被告辩称，因原告已单方搬离某某房屋，原告以其行为表明不再继续履行租赁合同，故被告同意原告第一项诉讼请求，不同意原告第二、三、四项诉讼请求。第一，原告所述情况与事实严重不符，2018年9月7日，原告、被告、北京某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）签署了《北京市房屋租赁合同》，被告将某某房屋出租给原告，因某某房屋上有原租户，需要解除租赁关系、腾退房屋给原告，故原告与被告在当日签订了《转让协议》。被告交付房屋，原告进行装修及开业筹备，并于2018年10月11日在某某房屋注册成立北京某某餐饮有限公司，原告为全资股东及法人，该公司于2018年11月6日获得了北京市朝阳区食品药品监督管理局核发的《食品经营许可证》。后原告告知被告“川酷子泡菜鱼”已经开业，暂时无法办理税控，开不了发票。被告马上安排人去税务部门询问，税务部门答复某某房屋面积较大，可以办理2个税控，东面一个，西面一个，但是需要实地考察之后视情况决定。被告告知原告此情况，并答应在税控问题解决之前，帮助原告寻找发票解决问题，原告答应可以先经营，等到12月份税务到现场核查完再解决说无的事情。后被告也一直积极给原告开具发票，到2018年12月底，原告突然告知因无法办理税控而要求解除合同。2019年1月中旬，原告经营的“川酷子泡菜鱼”歇业并搬出某某房屋。原告称因税务问题而给其公司声誉造成影响，致使无法经营，合同无法履行，与事实严重不符，原告已在某某房屋办理了营业执照及食品经营许可证，至今，北京某某餐饮有限公司仍注册在某某房屋，未迁出。根据大众点评平台显示，2019年1月17日仍有食客消费并点评，原告经营的餐厅可以正常经营。原告要求解除合同，不是要以继续经营餐厅为目的，也不是要以办理税务手续为目的，真实目的是因为其餐厅定位不准、经营不善、持续亏损，尽快解除合同以达到止损目的。某某房屋所在的望京SO**，消费者大多为附近上班人士，需要快速解决午餐问题，而原告经营餐厅定价较高、不属于快餐，在大众点评上差评很多。第二，原告恶意解除租赁关系的行为给被告造成了极大经纪损失，原告无权要求退还押金。双方签订了5年期的租赁合同，故被告给与原告1个月免租，原告只租了3个月，在临近春节时搬走，导致再次出租困难，空租近2个月，被告合计损失了3个月的租金收入，且被告向某某公司支付了84767元的居间费用，被告的租金损失及居间费损失远查过原告交付的押金。原告在合同租赁期限内单方搬离并主张解除合同，以行为表示不再履行租赁合同，原告的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。第三，原告主张赔偿损失35万元无事实及法律依据。《转让协议》是双方真实意思表示，合法有效，《租赁合同》和《转让协议》是两份独立的协议，即使双方《租赁合同》已经解除，《转让协议》亦有效。原告向被告支付店铺转让费属于业内惯例，且员工明知该笔费用是用来解决与上一租户的合同解除事宜。被告已将相关费用支付给了上一租户，方才达成了向原告交付某某房屋的目的。本案经审理查明事实如下：2018年9月7日，原告、被告、某某公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的某某房屋，建筑面积325.95平方米，商业使用，租赁期为2018年10月15日至2023年10月14日，共计5年，免租期自2018年9月15日至2018年10月14日。被告应于2018年9月15日前将某某房屋按约定条件交付原告。第一年租金单价为9.5元/㎡/天，月租金94186元，第二年租金单价为9.5元/㎡/天，月租金94186元，第三年租金单价为10.26/㎡/天，月租金101720元，第四年租金单价为11.08元/㎡/天，月租金109859元，第五年租金单价为11.97元/㎡/天，月租金118647。租金按季度支付，第一期：租金282558元，付款时间为2018年9月15日，第二期：租金为282558元，付款时间为2019年1月8日，第三期：租金为282558元，付款时间为2019年4月8日···原告同意支付给被告押金188372元，原告应于2018年9月7日前支付给被告。原告若于租赁期内违反本合同之规定或违约，被告可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，原告应补足支付该差额。原告、被告任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为188372元，若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方应补足支付该差额。原告、被告任何一方违约导致本合同履行进程受阻，向某某公司给付佣金的义务仍需履行，并且不得要求某某公司退还已收佣金。被告同意向某某公司支付佣金84767元，应于2018年9月15日前支付给某某公司。同日，原告与被告签订《转让协议》，约定原告应于2018年9月7日前支付被告转让费35万元，被告应于2018年9月15日前把某某房屋交付给原告，被告保证某某房屋的地下空间证明可以正常使用，可以正常注册工商营业执照等相关手续。同日，原告支付被告房屋押金188372元、转让费35万元。原告缴纳租金至2019年1月14日。2019年1月15日，被告收回某某房屋。另查，2016年3月10日，某某房屋登记在被告名下，单独所有。2017年12月5日，北京市朝阳区房屋管理局出具《朝阳区普通地下室使用备案告知函》，内容为工商朝阳分局：某某房屋，所有权人为被告，建筑面积325.95㎡，已由该局审核备案，备案用途为地下商业，该告知函即日起一年内有效。庭审中，双方主要争议：1、转让费问题。被告提交银行明细表、转账记录，以证明被告将收取原告支付的35万元转让费，作为转让补偿费用支付给某某房屋的上一租户王宪涛。原告对上述证据不予认可。2、税控问题。原告提交国家税务总库北京市电子税局一表式单位纳税人信息采集网页打印件，以证明原告无法办理税务手续，被告对此不予认可，认为其反馈信息为登记信息填报不准确，没有明确表明不能办理税控手续。原告提交律师函、顺丰速运底单，以证明原告委托律师于2019年1月8日向被告邮寄了解除合同的律师函，被告不予认可，表示没有收到律师函。2019年4月19日，本院工作人员前往国家税务总局北京市朝阳区税务局询问关于某某房屋办理税控流程问题。该局工作人员告知只要是正规手续注册的，工商部门给办执照的，就能办税控。本院认为，原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》、《转让协议》系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于某某房屋是否可以办理税控手续，原告是否可以基于此解除合同。原告主张某某房屋无法办理税控手续，但其证据不足以证明其主张，结合本院工作走访情况、被告抗辩意见、后续迁移等因素，故本院认为原告不因税控手续问题享有解除权，原告因此要求解除合同，搬离涉案房屋，其行为构成违约。关于解除《房屋租赁合同》一节，原告没有解除权，但双方于2019年1月15日交接涉案房屋，且被告同意解除合同，故本院认定上述合同于2019年1月15日解除；关于押金188372元一节，被告违约，但是考虑涉案房屋税控问题确实给原告造成一定影响，故本院酌情确定被告返还原告3万元；关于《转让协议》一节，《转让协议》与《房屋租赁合同》紧密相连，且涉及涉案房屋交付问题，本院就此一并予以处理。《转让协议》已经履行完毕，现原告要求解除上述协议及退还转让费于法无据，本院对原告该部分诉讼请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、二〇一八年九月七日原告田然与被告李震签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年一月十五日解除；二、被告李震于本判决生效后七日内返还原告田然押金三万元；三、驳回原告田然其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4592元，由原告田然负担4317交纳），由被告李震负担275告已交纳，被告于本判决生效后七日内转交给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  欧阳华二〇一九年八月十三日书记员  彭林海