河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2058号上诉人（原审被告）：康瑞武，男，1938年2月10日出生，满族，农民，河北省滦平县人，住河北省滦平县。委托诉讼代理人：李振环，河北智辩律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：乔明山，男，1949年12月24日出生，汉族，农民，河北省滦平县人，住河北省滦平县。委托诉讼代理人：魏思梦，河北滦峰律师事务所执业律师。上诉人康瑞武因与被上诉人乔明山确认合同无效纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人康瑞武的委托诉讼代理人李振环，被上诉人乔明山及其委托诉讼代理人魏思梦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。康瑞武上诉请求：1、请求撤销（2019）冀0824民初395号民事判决，改判双方于2007年10月25日签订的《出售房屋》（协议）有效；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间系亲属关系，上诉人的妻子乔桂兰系被上诉人的三姐，上诉人系被上诉人的三姐夫。被上诉人原有本案所诉争的院落一处、房屋三间。因被上诉人在北京市密云县遥桥峪承包了一个饭店（后被上诉人全家搬到密云居住），所以该处房屋闲置。在2007年10月25日，经过双方协商，双方达成被上诉人以7000元的价格将该处房院转让给上诉人的《出售房屋》（协议），为了少交契税，该协议所写的价款为4000元。在签订该协议的当天，上诉人即将转让价款7000元交付给了被上诉人，被上诉人并为上诉人出具了收条一张。在签订完房屋转让协议、给付被上诉人房价款后，上诉人就从老家搬到本案所涉的房屋中居住。在2008年4月12日，上诉人以转让协议所写的价款4000元，到滦平县涝洼乡财政所缴纳了契税。在2009年度，因上诉人一家全部搬到本案所诉争的房屋居住，原来的房屋闲置，所以，上诉人就将该处房屋转让给他人。因上诉人所购买被上诉人的房屋成为危房，经上诉人申请翻建房屋得到批准对该房屋进行翻建时遭到被上诉人的阻拦，致使房屋不能正常翻建。被上诉人于2018年9月份以排除妨害为案由向一审人民法院提起诉讼，后撤诉：又于2019年1月份以确认合同效力为由向一审人民法院提起本次诉讼。目前上诉人一家只得在外租房居住。虽然上诉人认为一审人民法院对于案件事实认定正确，但同时上诉人认为，一审人民法院作出的一审判决中对于法律的适用存在不当。上诉人认为，虽然双方并不归属于一个集体经济组织，但上诉人并非城镇户口而是农村户口。本案所诉争的房屋及院落的所有权、使用权，在双方于2007年10月25日签订《出售房屋》（协议）、上诉人将房价款交付给被上诉人，上诉人于2008年4月12日向滦平县涝洼乡财政所缴纳了契税后，本案所涉房屋及院落的所有权及使用权就已归属于本案的上诉人。并且在双方签订完房屋转让协议后，被上诉人也将协议所涉的房屋交付了上诉人，自2007年10月份开始，上诉人一家就已经居住生活在该房屋中，双方实际上已履行了《出售房屋》（协议）。从滦平县涝洼乡财政所收取上诉人所缴纳的契税、上诉人向被上诉人所在的村委会提交翻建房屋申请，村委会又将该申请提交滦平县涝洼乡人民政府及村委会为上诉人出具的补办宅基地使用证的证明等情况上看，上诉人与被上诉人之间的房屋转让行为已得到涝洼乡人民政府及房屋所在地滦平县村民委员会的批准，双方所签订的《出售房屋》（协议）既没有侵害滦平县村民委员会的合法权益，同时也未违反法律性强制性规定，该协议根据本案的实际情况（如认定该协议无效，上诉人一家面临无房可住的境地），应为有效协议。基于上述事实，上诉人现特依法向贵院提出上诉，请求贵院根据本案的事实，依法支持上诉人的上诉请求，使上诉人一家能够有个遮风避雨的家。乔明山答辩称：1、上诉人并非答辩人所在村的集体经济组织成员，无权享有集体经济组织成员待遇。上诉人所持有的房屋出售协议已经侵害了答辩人村集体经济利益，违反法律规定，一审法院已经就适用的法条作出释明。2、本案争议的房屋，目前已经被上诉人拆除，房屋已经灭失。答辩人自己也没有房屋居住，该房屋也是答辩人的唯一住房，而且上诉人之子可以在上诉人所在村集体另行申请建房，上诉人可以随其子共同居住。3、上诉人交付申请人的7000元购房款，答辩人已经退还给了上诉人，因为当时没有索要收条，导致答辩人无法出示证据，而且上诉人本人不到庭，所以无法对质。4、上诉人持有的《出售房屋》协议，从答辩人签字位置，可以推定答辩人对此协议并不知情，如果答辩人真的是出卖了该房屋，必然会将宅基地使用证一并交付给上诉人。上诉人以宅基地使用证丟失为由，要求涝洼乡涝洼村村民委员会出具的证明，但是该证明不符合客观事实，出具证明的人员没有进行调查，导致证明内容失实。5、答辩人同意上诉人一家居住，是基于亲情关系，并不是为了履行交付义务，而且本案房屋也不适用善意取得。综上几点答辩意见，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。乔明山向一审法院起诉请求：1、判令被告持有的《出售房屋》合同无效；2、判令被告赔偿原告经济损失10000.00元（以评估为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告乔明山与被告康瑞武系亲戚关系，被告康瑞武系原告三姐夫。原告乔明山在本村有院落一处，房屋三间。2007年，原告乔明山因帮助女儿在密云区经营饭店，不在本村居住，房屋闲置，被告康瑞武及家人暂时居住在该房屋内。后原告欲出售该房屋，经原、被告协商，原告乔明山以7000.00元的价格将该房屋卖给康瑞武。原、被告双方于2007年10月25日签订《出售房屋》（协议）一份。为了少缴纳契税，该协议房屋作价处写明为4000.00元。2007年10月25日，被告康瑞武将房屋价款7000.00元交付原告乔明山，原告乔明山于当日给被告康瑞武出具收条一张，内容为：“今收到三岔口康瑞武买房现金柒仟圆整￥7000.00元收款人：乔明山2007.10.25号。”后被告一家搬到该房屋居住。2008年4月12日被告向滦平县涝洼乡财政所缴纳房屋买卖契税60.00元。2018年8月26日，被告康瑞武以该房屋年久破旧，已成危房，居住不安全为由向涝洼乡政府申请将该三间房屋翻建为五间，后被告康瑞武将该房屋拆除。另查明：原告户籍地为滦平县，被告康瑞武户籍地为滦平县。一审法院认为，原告乔明山与被告康瑞武经协商达成的将原告所有的房屋以7000.00元的价格卖给被告康瑞武的协议是将农村居民集体所有土地上的房屋进行买卖的房屋买卖协议。原告陈述其将房屋卖给被告后反悔并将房屋价款退还给被告，双方未形成买卖关系，未向法庭提供证据予以证实，本院不予认定。在《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）房地一体精神的格局下，农村房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的转让。依法农村居民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。宅基地使用权是本集体经济组织成员才能享有的、具有福利性质的权利，如果宅基地使用权人任意处分宅基地使用权，则侵害了本村集体经济组织的权利。依法宅基地使用权人对集体所有的土地只享有占有和使用的权利，并没有处分的权利。宅基地属于农村居民集体所有，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告系涝洼村集体经济组织成员，被告不属于该村集体经济组织成员，双方买卖的房屋，不仅包括地上建筑房屋，还包括除房屋以外宅基地，双方买卖房屋的行为，必将导致该房屋所属宅基地使用权发生转移。原告虽是宅基地使用权人，但只享有占有和使用的权利，无权对宅基地使用权进行处分，故原、被告的买卖行为违反了国家的法律法规，侵害了涝洼村集体经济组织的权利。且被告在本案法庭辩论终结前未办理过户手续或取得涝洼村集体经济组织成员资格且符合其他购房条件，被告持有的《出售房屋》（协议）无效。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：被告康瑞武持有的《出售房屋》（协议）无效。一审案件受理费50.00元，适用简易程序减半收取25.00元，由被告康瑞武负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上诉人康瑞武与被上诉人乔明山并非同一集体经济组织成员，且在本案法庭辩论终结前未办理过户手续或取得涝洼村集体经济组织成员资格，故一审判决认定上诉人康瑞武与被上诉人乔明山签订的《出售房屋》（协议）无效，并无不当，本院认同。上诉人康瑞武的上诉请求，法律依据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人康瑞武承担。本判决为终审判决。审判长 白 云审判员 崔向京审判员 李国兴二〇一九年八月十九日书记员 孙秋晨