苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初2848号原告：樊琦，女，1986年11月11日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：罗天明，江苏万拓律师事务所律师。被告：张跃永，男，1981年9月11日出生，汉族，住吉林省德惠市。被告：林晶，女，1989年1月29日出生，汉族，住江苏省苏州。原告樊琦与被告张跃永、林晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊琦的委托诉讼代理人罗天明、被告林晶到庭参加诉讼，被告张跃永经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告樊琦提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖(居间)合同》；2.被告返还原告定金5万元、购房款310万元，合计315万元；3.被告赔偿原告违约金118万元；4.被告支付律师费3万元；5.被告承担诉讼费及保全费。审理中，原告说明：鉴于购房款310万元目前在原告资金托管账户，尚未完成房屋交易，尚未支付被告，故原告变更第2项诉请为被告返还原告定金5万元。原告将于判决解除合同后由资金托管账户自行取回310万元。因保全并未申请，故变更第5项诉请为被告承担诉讼费。事实和理由：2018年12月16日，原、被告签订《房屋买卖(居间)合同》，约定被告将位于苏州工业园区玲珑湾花园70幢402室房屋出售给原告，房屋价款为590万元，原告向被告支付定金5万元。合同第5条第4款约定，“在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2018年12月21日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证”。原、被告于2018年12月24日办理了资金托管手续，原告支付购房款310万元至资金托管账户。后原告发现被告未解除涉案房屋所有抵押，被告应承担违约责任。被告林晶辩称：同意解除合同，认可收取了原告定金5万元，原告主张违约金118万元太高，被告也无力支付，律师费不认可。被告张跃永未作答辩。经审理查明，2018年12月16日，原告樊琦（乙方、购房人）与被告张跃永、林晶（甲方、售房人）及苏州成冠营销策划有限公司（丙方、居间方，以下简称成冠公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方将苏州工业园区玲珑湾花园70幢402室诉争房屋出售给乙方，万科统装硬件设备全留，除钢琴、书桌、洗衣机、私人用品外，其余留下，成交价格为590万元，税、费由乙方承担。乙方于2018年12月16日向甲方支付定金3万元（可冲抵房款），次日追交定金2万元。甲乙双方须在2018年12月31日之前提供相应原合法的过户/贷款证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于款清交房。该房屋若已抵押他人，甲方需于2018年12月21日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。第六条第5款约定：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条其他款违约现象，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其它费用由违约方承担。合同还就其他事宜作了约定。《房屋买卖（居间）合同》签订当天，被告林晶出具二手房交易定金收据，言明收到原告樊琦定金3万元。次日，被告林晶出具收条，言明收到原告樊琦定金2万元。2018年12月24日，原告樊琦（乙方、买方）与被告张跃永、林晶（甲方、卖方）、苏州工业园区房地产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》，约定：甲方与乙方在2018年12月24日签订《存量交易信息确认书》，将座落玲珑湾花园70幢402室，成交价格310万元的房屋出售给乙方。乙方将购房款310万元存入托管账户，甲方在指定银行以林晶名义开设结算账户，乙方在指定银行以樊琦名义开设结算账户。买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入托管账户。当天，原告樊琦将310万元汇入托管账户。另查明，诉争房屋建筑面积108.83平方米，用途为住宅，根据2019年5月21日不动产登记簿记载：2017年4月27日登记为被告张跃永、林晶共同共有。2017年6月19日登记于2017年6月13日抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行，债权数额486万元。2018年12月10日登记于2018年12月7日余额抵押给孙成林，债权数额400万元。自2019年1月16日起至2019年4月1日期间，先后被人民法院查封10次。成冠公司出具《关于玲珑湾花园70幢402室买卖全过程》，反映了交易的过程，期间卖方未能注销抵押登记，未配合买方履行买卖合同。2019年3月13日，原告樊琦与江苏万拓律师事务所签订《委托代理合同》，委托江苏万拓律师事务所律师罗天明代理本案诉讼，律师费3万元。次日，原告樊琦向江苏万拓律师事务所支付律师费3万元。诉讼中，原告樊琦提交链家网上打印的房屋报价信息，反映万科天萃99平方米房屋业主报价750万元，玲珑湾100平方米房屋业主报价110平方米，以证明诉争房屋市场价为750万元。被告林晶质证表示，诉争房屋市值700多万元是有的。以上事实，由房屋买卖(居间)合同、二手房交易定金收据、收条、存量房交易资金托管协议、托管资金缴款单、不动产登记簿、关于玲珑湾花园70幢402室买卖全过程、委托代理合同、汇款回单、房屋报价信息等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。根据合同约定，被告需于2018年12月21日前解除诉争房屋所有抵押并注销他项权证，但被告不仅至今未能履行该项义务，且因债务纠纷致诉争房屋被查封多次，已构成违约，导致合同已难以履行，交易目的无法实现，现原告诉请解除《房屋买卖(居间)合同》，于法有据，本院予以支持。合同既已解除，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况，当事人可要求恢复原状等，并有权要求赔偿损失。原告诉请被告返还定金5万元，于法有据，本院予以支持。合同解除系因被告违约所致，依据合同约定，原告按房屋成交价格590万元的20%诉请被告赔偿违约金118万元，有事实和法律依据，本院亦予支持。被告林晶辩称违约金过高，但根据其认可的房价及原告举证，违约金金额未见过分高于原告损失，故本院对该抗辩意见不予采纳。原告被告支付律师费3万元，被告林晶不认可，因原告该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。被告张跃永经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告樊琦与被告张跃永、林晶之间的《房屋买卖（居间）合同》解除；二、被告张跃永、林晶于本判决生效之日起十日内向原告樊琦返还定金5万元并支付违约金118万元；三、驳回原告樊琦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53100元、公告费600元，合计53700元，由被告张跃永、林晶负担。该款原告樊琦已预交，本院退还原告樊琦53100元，由被告张跃永、林晶于本判决生效之日起十日内向本院交纳53100元并向原告樊琦支付600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 长  刘 洋人民陪审员  金兴梅人民陪审员  朱梅珍二〇一九年八月十二日书 记 员  姚 俊拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。