重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初4560号原告：王显乾，男，1975年11月29日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：赵建淑，重庆市綦江区古南法律服务所法律工作者。被告：重庆綦南建筑工程有限公司，住所地重庆市綦江区永城镇街上，统一社会信用代码915002226220822826。法定代表人：王先应。委托诉讼代理人：杨小中，男，1966年4月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：胡光强，男，1964年7月21日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告王显乾与被告重庆綦南建筑工程有限公司（以下简称“綦南建司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月15日立案受理后,依法由代理审判员雷永适用简易程序独任审判，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告王显乾及其委托代理人赵建淑、被告綦南建司之委托代理人杨小中、胡光强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王显乾向本院提出诉讼请求：1、要求判决解除原告与被告于2013年2月16日签订《石角汽车站农贸市场旧城改造商品房买卖合同》；2、要求被告退还购房款59767元、大修基金3656元，并赔偿已付房款一倍的损失59767元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月16日，原、被告签订了《石角汽车站农贸市场旧城改造商品房买卖合同》，约定乙方自愿认定甲方正在建设中的石角汽车站农贸市场商住房，从本协议签订之日起不许更换房屋户型和楼层，乙方向甲方选定清水住宅房1套，x栋xx层x号，建筑面积73.13平方米，单价2731元/平方米，总计房款为壹拾玖万玖仟柒佰陆拾柒元（不含其他任何费用）。购房款分期支付，第一次于2013年2月16日付款59767元，第二次于2013年2月16日付大修基金3656元，第三次剩余房款140000元银行办理按揭。交房时间为2013年年底。合同签订至今，被告未取得商品房预售许可，也未将按揭款办下来，导致合同目的不能实现，双方无法继续履行该合同。请求法院依法判决。审理中原告将第一个诉求变更为请求确认原、被告签订了《石角汽车站农贸市场旧城改造商品房买卖合同》无效。被告綦南建司辩称：1、原告是与被告项目部签的合同，项目部章是私刻的，与公司无关。2、房款也未打到公司账上。2010年8月30日，我公司与石角政府签订了石角镇旧城改造协议是事实，但被告不具有房地产开发资质证，只是建筑工程的三级资质，没有商品房的销售资格。协议是杨小中、胡强借用公司资质与政府签订的，与公司没有关系，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年8月30日，原綦江县石角镇人民政府作为甲方，被告綦南建司作为乙方，共同签订了《綦江县石角镇人民政府重庆綦南建筑工程有限公司旧城改造协议书》，乙方投资人杨小中、胡强也列明在合同中并签字确认。合同约定由被告綦南建司作为项目投资单位，开发建设石角汽车站农贸市场及危改工程，一期建设石角汽车站、石角镇综合农贸市场及商住房，二期为高档住宅小区；甲方按双方共同协商确定的项目选址区域给予乙方经营开发的权利；在乙方完清该项目应缴的资金和甲方要求提供的资料前提下，甲方协助乙方办理该项目的行政审批和办证工作。合同签订后，被告设立了重庆綦南建筑工程有限公司石角汽车站农贸市场旧城改造工程项目部，实施建设了该项目。建设中实际投资人杨小中、胡强又委托了翁昌祥对项目进行管理。2013年2月16日，被告綦南建司作为甲方，原告王显乾、霍丽作为乙方签订了《石角汽车站、农贸市场商住楼定房协议》，在协议尾部落款处甲方署名重庆綦建筑工程有限公司，代表翁昌祥签名，加盖“重庆綦南建筑工程有限公司石角汽车站农贸市场旧城改造工程项目部”印章。乙方王显乾、霍丽签字捺印。协议约定：乙方向甲方选定清水住宅房1套，x栋xx层x号，建筑面积73.13平方米，单价2731元/平方米，总计房款为199767元（不含任何费用），分期交纳，分别为2013年2月16日首付款59767元，2013年2月16日付大修基金3656元，剩余房款140000元银行办理按揭，如银行无法办理按揭乙方要求退房，甲方无条件退还已交纳购房款，并按银行同期存款利息支付已交纳房款的利息；交房时间于2013年年底，甲方为乙方办理产权证等。原告按约定交首付款59767元和大修基金3656元，共计63423元。收据上加盖“重庆綦南建筑工程有限公司石角汽车站农贸市场旧城改造工程项目部”印章，经手人为翁昌祥。案涉房屋建成后，至今未取得规划、用地、建设、售房等许可，因此原告未能办理银行按揭贷款，被告也未将建好的房屋交付原告。另查明，被告綦南建司的经营范围是土木工程建筑安装、房屋室内外装饰、装修等。本案被告的代理人杨小忠、胡光强即为案涉项目的实际投资人杨小忠、胡强。胡光强当庭认可原告所交的资金已用于该项目建设的人工工资支出。审理中，原告之妻霍丽向本院提交《放弃诉讼权利及义务申请书》，明确表示自愿放弃要求被告返还购房款及大修基金、赔偿损失的权利。上述事实,有原、被告的陈述、订房协议、收据、旧城改造协议书、结婚证、放弃诉讼权利及义务申请书、（2016）渝0110民初4883号民事判决书等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，当事人订立合同应当遵守法律、行政法规。本案被告不是房地产开发企业，不具有房地产开发资格，且其修建的案涉房屋至今未取得规划、用地、建设、售房等许可，被告的建设行为和出卖行为均违反了相关法律、法规的强制性规定。因此原、被告签订的《石角汽车站、农贸市场商住楼定房协议》，虽然内容具备了商品房买卖合同的实质内容，但因案涉房屋本身的不合法而导致合同无效，对原告请求确认合同无效的意见，本院予以支持。由于合同无效，被告基于此合同取得的购房款59767元和大修基金3656元，原告要求返还，本院予以支持。关于被告辩解案涉项目是实际施工人杨小中、胡光强挂靠公司承建，并私刻项目部印章出售案涉房屋与被告无关，因此被告不承担责任。《綦江县石角镇人民政府重庆綦南建筑工程有限公司旧城改造协议书》是原綦江县石角镇人民政府与被告签订，被告是该项目的承包方，因此实际投资人杨小忠、胡光强按该协议实施的建设行为和为了该项目的管理而雕刻的项目部印章均只是被告的内部管理行为，且与原告签订的《石角汽车站、农贸市场商住楼定房协议》也是以被告的名义签订并加盖了项目部印章，签订该合同的经办人员翁昌洋，被告也认可是该项目部的管理人员，加之原告支付的购房款也是用于该项目建设，因此被告应对此承担责任，对被告辩称不承担责任的意见，本院不予采纳。关于原告要求依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定赔偿已付房款一倍的损失59767元。本院认为虽然都是合同的目的不能实现，但本案的情形与该条规定的商品房订立后，出卖人又将该房抵押给第三人或出卖给第三人的情形并不相符，该条规定的前提是合同有效被撤销，而案涉合同属于无效合同，因此对原告要求按已付房款一倍赔偿损失的意见，不予采纳。但被告在明知无开发资质和无开发项目审批和预售许可的情况下将案涉房屋出售，是导致本案合同无效的主要原因，应当向原告赔偿资金占用损失，本院确认被告应按已付金额63423元为基数，从付款次日即2013年2月17日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率向原告赔偿资金占用损失至该款还清时止。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，判决如下：一、原告王显乾与被告重庆綦南建筑工程有限公司于2013年2月16日签订的《石角汽车站农贸市场旧城改造商品房买卖合同》无效；二、被告重庆綦南建筑工程有限公司在本判决生效后5日内退还原告王显乾购房款及大修基金共计63423元，并由被告赔偿原告63423元的资金占用损失（损失计算以63423元为基数，从2013年2月17日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至款项还清时止）；三、驳回原告王显乾的其余诉讼请求。如果被告重庆綦南建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1382元，由被告重庆綦南建筑工程有限公司负担692元，原告负担690元（此费原告已预交，被告在履行前述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  雷 永二〇一九年八月五日法官助理  兰云星书 记 员  肖 瑶