云南省师宗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0323民初1466号 原告：师宗县鑫达物业服务有限公司(统一社会信用代码：91530323343623592Q)。 法定代表人：张跃宗，经理。 地址：云南省曲靖市师宗县漾月街道文笔二号小区。 委托诉讼代理人：严书明，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。 被告：董平，男，汉族，1973年2月21日生，大学文化，公务员，师宗县人，住师宗县。 被告：杨友梅，女，汉族，1973年9月11日生，高中文化，农民，师宗县人，住师宗县，现住师宗县。 原告师宗县鑫达物业服务有限公司与被告董平、杨友梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告师宗县鑫达物业服务有限公司之法定代表人张跃宗及其委托诉讼代理人严书明，被告董平、杨友梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告师宗县鑫达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请人民法院依法判决被告支付如下费用：物业服务费（124.94㎡×0.45/㎡×12个月=674.6元）×5年=3373.38元、安装监控费200元、垃圾清运费500元（100元×5年）、更换用电主线60元、进门卡费50元，损坏门禁系统1560元，合计5743.38元；支付资金占用费（违约金）5743.38元×6%×5年=1723元，总合计7466.3元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告系依法登记成立的物业服务公司。师宗县漾月街道文笔二号小区依法成立了业主委员会，蒋苏明是负责人。2017年1月1日原告跟该业主委员会签订了物业委托服务合同书，服务期限自2017年1月1日起至2020年12月30日至。占地面积23410.46㎡，共396户，约定按各户的住宅面积收取物管费0.45元/㎡，该费用由物业公司收缴。被告的住宅面积是124.96㎡，一年的物管费是674.6元，被告共有5年未交费，合计拖欠物管费3373.38元，被告无理拒绝缴纳；为了小区的安全，业主委员会决定在区域内安装监控，每户摊到200元、进门卡费50元，被告依然拒绝缴纳；城建局每户每年收取垃圾清运费100元，被告5年未交共计欠费500元，被告断然拒绝缴纳；被告所住的单元门更换用电主线，每户摊到费用60元，被告故意损坏门禁系统价值1560元，被告果断拒绝缴纳。被告的欠费均由原告垫付，被告的行为在小区内树立了“楷模”，造成了管理的被动。综上所述：被告的欠费，经原告当面、发通知屡屡催收均未果。诉诸法律实属无奈，根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定起诉，请贵院依法判如所请。 被告董平辩称，1．请求师宗县人民法院依法撤销被答辩人非法的诉讼请求，安装监控费，更换用电主线，进门卡费，损坏门禁系统费，资金占用费等。2．城建局依法收取的垃圾清运费以城建局实收数额（以发票为准）答辩人自愿缴纳。3．判令被答辩人修复答辩人家因上下主管漏水未修而损坏的卫生间、厨房及阳台墙壁，补偿由于治安管理混乱使答辩人家被盗现金人民币1600元，台铃电动车一辆折币3000元，合币4600元的一半2300元后，答辩人自愿缴纳合法合理的物业服务费（即2017年至今）。4.判令被答辩人承担本案的诉讼费用。事实及理由：被答辩人指控的安装监控、进门卡等委托服务合同从未提及更没有任何法律依据且监控各单元楼并没有安装，只是在小区院内安装了几个。其安装是为了减少他的人工投入降低服务成本，谋取更大的自身利益。用电主线是师宗县电力公司更换并将电表都装置在各家门边而且是免费的，这是众所周知的事，不需要任何证据证明。损坏门禁系统是被答辩人诬告陷害没有任何证据且与本案无关。答辩人没有按时缴纳物业服务费是因为被答辩人没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。根据被答辩人与答辩人小区业主委员会签订的物业委托服务合同的规定引述：保持小区清净整洁、楼道每周拖两次、楼梯扶手每周擦一次、小区院落随时清扫、污水排放畅通、冬季及时清除积雪，公共使用的上下水管、阀门、栏杆、门、窗发现损坏及时修复保持完好，户内户外水、电、煤气急修做到不分昼夜随叫随到，户内居民自用部分换灯泡、修阀门、通水管、通马桶等维修免费，绿地整理、补植、清除垃圾枯草。不能出现荒乱和空地，适时浇灌确保绿地生机，冻水、反清水必浇，随旱随浇。花木、紫藤适时修剪保持美化，消灭害虫。路灯、楼道灯、公共场所用灯适时明亮，定期检修确保照明良好，提高服务质量，公示服务《承诺书》，通报服务的重大事项，接受业主监督，每年公布物理管理费收支情况，维护小区公共秩序，坚持昼夜巡视，妥善处理突发事件。然而自从被答辩人管理本小区以来，外来人员进出不登记，对业主情况不清楚，公共卫生脏乱差，楼道、扶手、积雪从未按服务合同要求履行过，公共使用的上下水管，阀门不及时修，单元电话门被换成普通铁门。答辩人家就因公共使用的上下主水管、阀门损坏，多次请被答辩人修理，被答辩人置之不理，还说“给他淹死”，造成答辩人家卫生间吊顶损坏，浴霸灯烧坏，厨房阳台漏水，墙壁破损，答辩人真是有苦难言。业主家里水管闸盒坏了，请不动，绿地及植被不管理，小区内杂草丛生，花木紫藤不修剪，整个小区一片混乱，盗窃事件时常发生，答辩人家就家中失窃一次，盗走现金1600余元，盗走台铃电动车一辆，多次找被答辩人理论，被答辩人都说与他无关，是公安的事，车子乱停乱放，时常有车擦坏而未果。被答辩人仅凭签订的一个物业服务委托合同就只收钱，不提供有效的服务，被答辩人之所以无视法律和《委托服务合同》的规定，是认为绝大多数业主不是物业服务质量的验收责任人，情况不清，底子不明，在举证方面处于弱势地位，平常又不想着打官司，也没有注意收集证据，这便为被答辩人提供一个投机取巧的机会，他们希望靠回避服务质量的监管和验收，获取全额物业费。被答辩人自2017年1月1日与答辩人小区业主委员会签订物业服务合同，只能从签订合同之日起收费。其接受开发商的委托根据物业管理条例第24条之规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人数少于3个人或者住宅规模较小的，经物业所在的地区、县人民政府房地产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。其接受开发商的委托属于违法行为，自使就没有法律效力。综上所述被答辩人未按照相关法律法规及物业委托服务合同的规定提供服务已构成先期违约。根据中华人民共和国《物业管理条例》第35条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第44条之规定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。中华人民共和国《合同法》第67条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条之规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修养护管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此请求人民法院根据事实和法律作出公正合法的判决，以维护答辩人的合法权益。 被告杨友梅辩称，答辩人因收到师宗县人民法院送达被答辩人诉答辩人物业服务合同纠纷一案，现依法提出如下答辩意见：答辩人认为被答辩人将答辩人作为被告向法院提出诉讼属诉讼主体不清，缺乏法律事实根据。理由如下：1.答辩人自入住小区以来，从未与被答辩人签署任何形式的物业管理和服务协议，也根本不知道成立了业主委员会，更不知道业主委员会的蒋苏明是何人。因此答辩人不是被答辩人出具合同的当事人，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系。2.目前与答辩人所居住小区签订物业委托服务合同的主体是师宗县文笔二号小区业主委员会和鑫达物业服务有限公司，接受物业服务和缴纳服务费的是业主，那么物业服务费的欠费关系准确的说应该是全体业主欠物业服务企业，单个业主欠全体业主的根据中华人民共和国合同法的相关规定，既然被答辩人是由所谓的业主委员会擅自做主聘请的，那么业主委员会与被答辩人签订的合同理所当然不能约束业主（答辩人），单个业主并未在合同上签字，不是民事合同的主体，因此被答辩人基于合同纠纷将毫不相干的第三人作为被告起诉是毫无法律依据的。为此请求人民法院撤销被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。补充一点，我家车停在小区内多次被刮花，车胎被戳；去年3月8日水表坏了，他们来换水表，水也不帮我关掉，等我出去又回来的时候水管都是破碎的；擅自把我家的电切断，厨房下水道堵了，让他们来通一下，他们张口要500元才通。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、对原告提交的营业执照复印件、物业服务价格管理备案证复印件、物业委托服务合同书复印件、开发商与物业公司间物业管理协议复印件各一份，虽二被告持有不同异议，但该证据来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信； 2、对原告提交的师宗县文笔二号小区业主委员会出具的证明一份，虽二被告持有异议，该证据来源合法，与本案有内在关联，本院依法对其能与其他证据材料相互印证的部分予以采信； 3、对原告提交的云南威盾科技有限公司出具的收款收据一份，虽二被告持有异议，但该证据来源合法，内容客观真实，本院依法对其合法性、真实性予以采信； 4、对原告提交的照片（3张)一份，虽二被告持有异议，但该证据内容客观真实，本院依法对其真实性予以采信； 5、对被告提交的照片（23张)一份，虽原告持有不同异议，但该证据内容客观真实，本院依法对其真实性予以采信； 6、对被告提交的师宗县公安局情况证明、师宗县住房和城乡建设局情况说明、车辆出入证复印件各一份，虽原告持有异议，但该证据来源合法，内容客观真实，本院依法对其合法性、真实性予以采信； 7、对被告提交的商品房购销合同复印件一份(买受人为董平)，虽原告持有异议，但该证据来源合法，与本案有内在关联，本院依法对其能与其他证据材料相互印证的部分予以采信； 8、对被告提交的商品房购销合同复印件一份(买受人为余玲珍)，虽原告持有异议，但该证据来源合法，内容客观真实，本院依法对其合法性、真实性予以采信。 据此，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 被告董平、杨友梅系夫妻关系，又系师宗县文笔二号小区“文笔花园”业主。2009年1月8日，二被告向云南省师宗县腾飞房地产开发有限公司购买住房，其住房位于该小区第6幢4单元2层B号房，房屋建筑面积为124.94平方米。2015年3月18日，云南省师宗县腾飞房地产开发有限公司与师宗县鑫达物业管理服务有限公司（后变更为师宗县鑫达物业服务有限公司）签订了《物业管理服务协议》。该合同对物业的基本情况、委托管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利、义务、物业管理服务费用等事项作了约定。合同签订后，原告按约定履行了相关义务。二被告尚下欠自2015年4月1日至2016年12月31日的物业费1124元（124.94×0.45×20）、垃圾清运费160元（8×20），合计1284元。期间，师宗县文笔二号小区“文笔花园”成立了业主委员会。2017年1月1日，师宗县文笔二号小区“文笔花园”业主委员会又与原告签订了《物业委托服务合同书》。该合同对物业服务的基本情况、委托物业服务项目、标准、委托管理期限、物业服务费用等事项作了约定。合同签订后，原告亦按约定履行了相关义务。二被告尚下欠自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费1968元（124.94×0.45×35）、垃圾清运费280元（8×35），合计2248元，上述费用共计3532元。以上事实均有原告的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书、物业服务价格管理备案证复印件、物业委托服务合同书复印件、物业管理协议复印件、师宗县发展和改革局文件复印件、商品房购销合同复印件等证据在卷予以佐证。现原告诉至本院，请求人民法院判如所请；本案诉讼费由被告承担。 另查明，师宗县鑫达物业管理服务有限公司于2015年5月15日成立，2015年11月17日，师宗县鑫达物业管理服务有限公司变更为“师宗县鑫达物业服务有限公司”。其资质证书的有效期：2016年2月23日至2017年2月22日。 还查明，庭审中，对于原告主张的损坏门禁系统损失，经本院释明，原告自愿放弃该项诉讼请求（可另行依法主张），属当事人对自己民事权利的处分，符合相关法律规定，本院予以确认，不再另行制作法律文书。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与云南省师宗县腾飞房地产开发有限公司及师宗县文笔二号小区“文笔花园”业主委员会分别签订的《物业管理服务协议》、《物业委托服务合同书》，对被告董平、杨友梅具有约束力，被告董平、杨友梅应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费、垃圾清运费。本案被告经原告催交，无正当理由未交纳物业费、垃圾清运费，故原告主张被告董平、杨友梅支付物业费、垃圾清运费的诉讼请求，其符合法律规定及合理部分，本院予以支持；对于原告主张的安装监控费200元、更换用电主线60元、进门卡费50元，双方均未在合同中约定，亦未通过业主大会讨论并通过，且原告也未依法向本院提供相关证据证实应收取上述费用的事实依据，故其主张不能成立，本院不予支持；对于违约金问题，虽双方未约定违约金的计算方式和标准，但被告未按约定支付物业服务等费用，已构成违约，其应承担相应的违约责任，该违约行为给原告造成一定的经济损失，其损失应当就是利息损失，故原告主张按年利率6％（未超过中国人民银行同期同类贷款利率）的标准计算经济损失符合法律的相关规定，其合理部分，本院予以支持；对于资质证书的有效期问题，虽被告未提出抗辩理由，但该问题并不影响本案合同的成立、生效及案件事实的认定，其时效问题不是本院处理的范围，应由业主委员会依法提出或者由行政主管部门作出相应处理；对于被告认为原告不履行相关服务义务，因其未依法向本院提供相关证据予以证实，故其抗辩主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，参照《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条、第四十一条之规定，判决如下： 一、由被告董平、杨友梅于本判决生效后三日内支付下欠原告师宗县鑫达物业服务有限公司物业费、垃圾清运费合计3532元； 二、由被告董平、杨友梅于本判决生效后三日内向原告师宗县鑫达物业服务有限公司支付逾期付款违约金971元（3532×4.58×6％）； 三、驳回原告师宗县鑫达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告董平、杨友梅承担。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审判员  殷俊良 二〇一九年八月十九日 书记员  钱蕊丹