湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初2289号原告：徐畅，女，1991年8月13日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，被告：罗爱明，男，1976年10月7日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，被告：胡俊林，女，1974年10月21日出生，汉族，住址同上，系被告罗爱明之妻。两被告的委托诉讼代理人：邓俊武，湖北自强律师事务所律师，代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，代签法律文书。第三人：孝感市雅家房地产代理咨询有限公司体育西路营业部，住所地：孝感体育西路全洲孝高公寓，统一社会信用代码：914209000684248540。负责人：胡艳华。原告徐畅诉被告罗爱明、胡俊林，第三人孝感市雅家房地产代理咨询有限公司体育西路营业部房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月28日立案后，公开开庭进行了审理。原告徐畅、两被告的委托诉讼代理人邓俊武、第三人的负责人胡艳华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付房款2万元及滞纳金9516O元，合计115160元；2.本案诉讼费、公告费等费用由两被告负担。事实理由：2018年7月21日，原告与两被告通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定，房屋总价款为39万元；2018年8月25日（后约定为9月4日）前，原告提供该套房屋的不动产转移登记所需要的一切相关资料，协助两被告办理该套房屋的不动产转移登记或委托公证手续并签字，同时两被告一次性支付原告剩余房款37万元；两被告如未按期支付余款，应按约定的转让价格（39万元）的1‰向原告支付每日滞纳金，延迟一日支付一日，直至两被告支付完该房屋的全部购房款。原告已按照合同履行完全部义务。2018年9月12日，两被告向原告支付35万元，余款2万元至今未付。两被告应向原告支付从2018年9月4日至实际付清之日止的滞纳金，现暂计算至2019年5月5日，为95160元。2018年9月12日，徐兵其与罗念签订的收条，只有一个证明作用即原告收到了房款37万元，对于《房屋买卖合同》中没有约定的房屋漏水义务，不能强加于原告，即原告没有义务处理房屋漏水问题。对于第三人向两被告承诺处理好漏水问题，与原告无关。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。两被告辩称：1.原告诉求没有事实及法律依据，被告行为不构成违约，请求法庭驳回原告诉求。2.按照原告代理人与被告代理人签订的《补充协议》，履行维修漏水的承诺，履行完毕被告方能支付余款2万元。3.即使按照原告所谓的被告违约，根据合同约定滞纳金约定是按照1‰向原告支付每日滞纳金，延迟一日支付一日，我方总共延迟支付了8天（36万为基数），且是因为银行原因才延迟支付，因此原告诉求没有事实及法律依据，请法庭驳回原告诉求。第三人辩称，希望原、被告双方调解处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的证据一，两被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同中第八条第四款有约定，原告当时隐瞒了房屋漏水的情况，合同中第九条第二款有约定，违约金计算是延迟一日支付一日，合同的签字人是原告的父亲，可见其父亲有代理权。本院对该证据予以采信；2.原告提交的证据四，两被告对证明目的有异议，认为付款期限未到，不能证明余款未付。本院对该证据予以采信；3.原告提交的证据五、证据六、证据八，两被告有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院认为，被告的异议成立，对上述证据不予采信；4.原告提交的证据七，两被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为只要房屋漏水的问题修缮完毕，余款2万元就立即支付。本院对该证据予以采信；5.原告提交的证据九，两被告有异议，认为原告父亲住院与本案无关。第三人不清楚原告父亲住院的事情。本院认为，两被告的异议成立，对该证据，本院不予采信；6.两被告提交的证据一，原告对证明目的有异议，认为双方对房屋买卖协议达成一致意见，不能证明自己隐瞒了房屋的真实的情况，且自己有证人证明在房屋交易的时候被告方对房屋漏水情况是知情的，原告父亲仅仅有权代理签订合同。本院对该证据予以采信；7.两被告提交的证据二，原告有异议，认为被告方有转账36万元的行为，但不能证明是银行的过错导致钱没有到账，且在多次沟通后被告方仍没有配合真正执行完义务。本院对该证据予以采信；8.两被告提交的证据四，原告有异议，认为根据房屋买卖合同第十三条约定，原告没有书面同意更改合同，也不知情。本院对该证据予以采信；9.两被告提交的证据六，原告对证明目的有异议，认为被告方没有委托其侄子去解决房款未到账的问题，被告方也没有履行其买方的义务。结合其他证据，本院对该证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月21日，在第三人的见证下，原告的父亲徐兵其受原告之托以原告的名义与两被告签订《房屋买卖合同书》一份，约定：原告将其位于孝感市体育西××公寓××号房屋出售给两被告，房屋总价款为39万元；签订合同之日，两被告一次性支付2万元定金给原告；同年8月25日（后约定为9月4日）前，原告提供不动产转移登记所需要的一切相关资料，协助两被告办理不动产转移登记或委托公证手续并签字，同时两被告一次性支付剩余房款37万元；两被告如未按期支付余款，应按约定的转让价格（39万元）的日1‰向原告支付滞纳金，直至两被告支付完该房屋的全部购房款。另外，双方口头约定：原告预先收取的房租1万元，作为两被告支付的房款。合同签订当日，两被告依约支付定金2万元，徐兵其出具了收条一张。同年9月4日，被告罗爱明依约向徐兵其转账36万元，此款因不明原因未能到账。11日，双方办理了房屋过户手续。因房屋存在漏水问题，12日，被告罗爱明委托其侄罗念向徐兵其转账34万元，并与徐兵其达成协议（即徐兵其当日出具的收条），载明：今收到罗爱明购房款37万元，余下2万元为房屋漏水维修押金，待房屋漏水维修完善，至不漏水后，一次性付尾款2万元给卖方徐畅。此37万元即包括12日转账的34万元、定金2万元和租金1万元。徐兵其和罗念均在收条上签了字。嗣后，原告认为《房屋买卖合同书》中没有约定漏水维修问题，因此其没有维修义务。两被告至今未支付剩余购房款2万元，构成违约，遂向本院提起诉讼。本院认为，《房屋买卖合同书》是原、被告的真实意思表示，合法有效。在房屋买卖的过程中，徐兵其代理原告签订合同书、代收购房款并处理相关事宜，因此，徐兵其在2018年9月12日出具的收条中对房屋漏水维修的承诺构成表见代理，原告应当据此履行相应的义务。第三人不是合同当事人，原告与两被告之间的协议的签订和变更，无需征得第三人同意，因此，原告诉称维修漏水的约定缺乏第三人签字、不发生法律效力的观点，本院依法不予采纳。原告的诉讼请求没有法律依据，本院依法不予支持。原告认为两被告对转账未果负有责任，但是没有提交证据证明，故本院不能认定两被告构成违约。两被告的抗辩理由成立，本院依法予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐畅的诉讼请求。案件受理费2603元，减半收取1301.5元，由原告徐畅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  陈兴无二〇一九年八月二十日书记员  魏 铮附原告提交的证据目录:证据一、房屋买卖合同一份，证明1.交易真实存在，成交全额为39万元；2.办理过户手续当日，乙方应结清全部房款(52条）；3.要求支付滞纳金的依据(9.2条）；4.在此时，乙方未就漏水问题提出要求，甲方亦未承诺；5.依据第十三条约定，罗念与徐兵其签订的收条对押金的设立不符合要求，故无效；证据二、原房产证复印件一份，证明此房原户主为徐畅；证据三：收条（1）一张，证明甲方履行房屋买卖合同第四条，将房屋证件交由中介保管。；证据四、收条（2）一张，证明证明乙方向甲方支付了2万元定金，余下37万元未支付；证据五、徐兵其账户的银行回执和流水各一份，证明1.罗爱民在9月4日转账36万元房款，但未到账；2.在正常流程中，乙方未就漏水问题提出异议；3.注明：成交全额构成：2万押金，1万己出租收到的房租，故罗爱民实际转账应为36万元。徐畅本人账户因限额第一次转账失败，故口头授权徐兵其代为收款；证据六、中介与罗爱民的短信记录截图一份，证明：1.房款一直未到账；2.证明与罗爱民多次进行沟通，对方不予理睬；3.罗爱民委托罗念于9月11日拿走了房产证。此时甲方己履行完所有责任义务，与此房己无关系，乙方己成为房屋维修基金受益人，房款仍未到账，乙方己严重违约。9月12日再签订的收条（3)，是一个甲方己履行完所有义务且不知情，乙方严重违约，且享有维修基金后，与徐兵其签订的一个既不合法也不合理的约定；证据七、收条（3）一张，证明罗念于9月12日代理支付房款，此时甲方收到房款共计37万元（包含定金2万元、房款34万元、预收的租金1万元），余2万元未支付；证据八、甲方与中介的聊天记录截图一份，证明,甲方在收条（3）签订时并不知情，未授予徐兵其除代理收款外其他的权力。因此收条（3）既不符合买卖合同第十三条约定，亦根据合同法第四十八条规定，超越代理权对被代理人不发生效力；证据九、徐兵其住院记录一份证明：因乙方的行为，导致甲方父亲高血压，极病危入院，险酿大祸。被告罗爱明、胡俊林提交的证据目录:证据一、《房屋买卖合同》证明双方对房屋买卖协议达成一致意见，且不得隐瞒房屋真实情况，原告父亲有代理权；证据二、2018年9月4日被告向原告代理人的转账36万元的客户回单，由于银行的问题没有到账，证明被告当时有履行合同义务的行为。证据三、房屋漏水照片一组，证明案涉房屋的漏水真实情况；证据四、收条，视为原、被告双方达成新的协议，双方约定原告负责将漏水的问题维修完善后被告方将2万元余款支付给原告；证据五、被告代理人向原告方代理人转款34万元的交易明细，证明被告方履行了补充协议的约定；证据六、证人罗念证言。证明原告代理人与被告代理人就房屋买卖问题达成了补充协议。房屋买卖合同是原告方代理人签订的，转款也是转给原告代理人的，原告父亲签订的补充协议构成表见代理，根据法律的规定，其协议的内容应该由被代理人履行和承担。