安徽省淮北市杜集区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0602民初1374号 原告：王建，男，1968年11月27日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北红星凯越广场经营管理有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区龙山路**红星凯越广场装饰材料馆**A2-401，统一社会信用代码91340600059712715R。 法定代表人：周州，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜春雷，安徽律诚律师事务所律师。 原告王建与被告淮北红星凯越广场经营管理有限公司（简称红星凯越公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案，依法适用简易程序于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告王建、被告红星凯越公司的委托诉讼代理人杜春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原、被告于2013年10月8日签订的商铺委托经营管理合同（编号：C0029），被告退还原告红星凯越广场C馆一层1108号商铺；2、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：原告购买淮北红星凯越广场C馆一层1108号商铺，并与被告签订了为期10年的商铺委托经营管理合同，合同约定：委托经营期内第四、第五年，被告向原告支付该商铺的年使用费，商铺年使用费分别为原告与开发商签订的商品房买卖合同中约定的房屋成交总价的9%、10%，商铺年使用费支付方式为三个月支付一次，先付后用；如被告有下列情形之一的，原告有权单方面解除合同：1、未按约定支付商铺使用费达60日以上的；…。被告在2018年8月前多次违反合同约定，2018年8月把五年内所欠租金打九折支付，原告如不接受此条款被告拒付应付租金。原告于2018年年底至今多次书面和口头通知被告按合同约定解除合同，被告均不同意解除合同，经多次交涉无果。2019年3月28日在高岳派出所、刘庄居委会、被告、部分业主代表共同协商退还商铺问题过程中，高岳派出所、刘庄居委会、被告均认定解除合同通知书无效，并要求出具法院认定解除合同通知书有效的法律文书。被告不按合同约定履行，原告为维护其合法权益，故诉至法院。 红星凯越公司辩称：1、本案不具备解除合同的法定条件和事实条件，被告在履行合同过程中未出现根本违约情形，事实上被告并未拖欠原告租金；2、原告要求解除合同并返还商铺的诉求无法实现，该诉求会侵犯其他大部分业主的合法权益，原告所购买的商铺是一种产权式商铺，无法确定具体位置，且该商铺是统一经营，在绝大部分业主认可该种经营方式和租金支付方式的情形下，原告作为业主之一，要求解除合同并返还商铺，会影响其他业主的合法权益。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：王建、徐成侠购买淮北市杜集区龙山路139号红星凯越广场精品建材馆1幢1108号商铺，合同售价为214215元，2016年1月18日取得了该商铺的房屋所有权证，房屋所有权证载明规划用途为商业。2013年10月8日，王建与红星凯越公司签订商铺委托经营管理合同，合同约定该商铺的委托经营期共计10年（自2013年10月31日至2023年10月30日）。委托经营前三年红星凯越公司无须向王建支付任何费用，委托经营第四年（自2016年10月31日至2017年10月30日）红星凯越公司向王建支付该商铺的年使用费为19279元，委托经营第五年（自2017年10月31日至2018年10月30日）红星凯越公司向王建支付该商铺的年使用费为21310元，第6年起（自2018年10月31日至2023年10月30日）,按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用（租金以红星凯越公司与商家签订的租赁合同为准），商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付后用。商铺委托经营管理合同同时对双方的其他权利义务作了约定。 另查明，淮北市杜集区龙山路139号红星凯越广场精品建材馆由安徽凯越房地产开发有限公司开发建设，共有1742户商铺，已出售散户687户，该馆至今由红星凯越公司统一对外招租经营，从建成至今空间未分割墙体，各商铺间无明确四至界限。已出售散户购买该商铺后，即将商铺委托给红星凯越公司统一经营，由红星凯越公司将商铺出租于承租方装修经营使用。红星凯越公司给付王建租金至2019年9月。现王建以红星凯越公司未按合同履行为由，请求解除合同并返还商铺。 以上事实有商铺委托经营管理合同、租金支付明细表、当事人陈述等附卷佐证。 本院认为，王建与红星凯越公司签订的商铺委托经营管理合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，红星凯越公司未能严格按照合同约定的期限支付王建房屋使用费，该行为显然不当。本案的争议焦点为：原告请求解除合同并返还商铺能否予以支持。本院评判如下：根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分，享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案中，涉案商铺系产权式商铺，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。王建在将涉案商铺委托给红星凯越公司经营时，即为接受由红星凯越公司统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。不同于传统的独立商铺，产权式商铺通过统一经营的方式才能发挥其最大价值，任何一位业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥。涉案建材馆已售业主共有687户，其中绝大多数业主选择将商铺委托给红星凯越公司统一经营，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。本案讼争的商铺在宣传出售时已准备作为商场统一经营使用，王建、徐成侠在购买讼争商铺后，开发商未将商铺交付其直接使用，而是将商铺直接交于红星凯越公司招商装修经营，从上述事实可以看出王建在购买商铺时已明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。本案中，王建提交的权属证书虽能证明精品建材馆1幢1108号商铺归其所有，但产权证未记载商铺四至界限，房屋分户平面图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，王建也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的相区分。王建要求返还的涉案商铺所处位置与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，其专有部分难以与其他业主的商铺相区分。红星凯越公司如返还王建所有的商铺，必然造成其他商铺闲置的情况，继而可能侵害其他已签订委托经营合同业主的权益，讼争商铺暂不具备返还条件。综上，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于王建要求解除合同并返还商铺的请求，不予支持。需要指出的是在其后的商铺委托经营管理合同履行过程中，红星凯越公司应遵守契约精神，严格按照合同约定履行，以实现委托方及受托方合同目的。因红星凯越公司存在逾期支付原告商铺使用费合同履行瑕疵，本院决定本案诉讼费用由被告负担，以示惩戒。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王建的诉讼请求。 案件受理费3300元，因适用简易程序审理，减半收取1650元，由被告淮北红星凯越广场经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  李清河 二〇一九年八月二十三日 书记员  杨丽君 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。