北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初22391号原告（反诉被告）：校国庆，男，1977年11月27日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：周忠胜，北京恒都律师事务所律师。被告（反诉原告）：田明，男，1973年5月4日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何安妮，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王为瀚，北京市两高律师事务所实习律师。原告（反诉被告）校国庆与被告（反诉原告）田明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）校国庆的委托诉讼代理人周忠胜，被告（反诉原告）田明的委托诉讼代理人何安妮、王为瀚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。校国庆向本院提出诉讼请求：1、判令撤销校国庆与田明之间签订的房屋租赁合同；2、判令田明返还校国庆已支付的租金、转让费等费用，及其欺诈、违约给校国庆造成的损失，共计2132191.6元；3、诉讼费由田明承担。事实与理由：2016年4月1日，田明与校国庆签订房屋租赁合同，约定田明将位于北京市大兴区开泰东里路17号房屋104房产租赁给校国庆使用，租赁期为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。2016年4月21日，田明将涉案房屋交付校国庆使用，用作经营“聚诚烤鸭亦庄店”的经营。校国庆依约支付租金572440元，并支付原承租人余龙芬转让费341744元，装修及维护费用等。签约前，田明出示《北京市商品房现房买卖合同》，供原告存档，且田明在租赁合同中也明确保证对涉案房屋的所有权。但直至2017年12月29日，校国庆才得知涉案房屋的产权人为北京金融街奕兴置业有限公司，而非田明。2017年11月，田明在未通知校国庆的情况下，将涉案房屋再次“租赁”给案外人。田明的欺诈行为给校国庆造成了巨大损失。为维护我方的合法权益，故诉至法院。望判如所请。田明辩称，一、我方有管理涉案房屋并收取租金的权利，在签署房屋租赁合同时并未采取欺诈手段，涉案合同不属于可变更或可撤销的合同。涉案房屋系开发商主动向田明交付，田明也缴纳了物业费、水电费、供暖费等相关费用，足以证明我方有出租房屋的权利。二、2016年4月到2017年12月，田明均保证了校国庆对房屋占有使用收益的权利，校国庆的经营没有受到任何影响。三、校国庆因经营不善主动搬离房屋，田明于2018年1月重新招租，双方签署的涉案合同已经解除，不存在可撤销的问题。综上，田明并不构成欺诈，不同意其全部诉讼请求，我方提出反诉。田明反诉称：1、判令校国庆支付田明欠付租金458442元；2、判令校国庆支付逾期支付租金违约金（其中前二期违约金为4981.91元，后两期为以285408元为基数，从2017年3月1日计算至实际给付之日止、以142704元为基数，从2017年9月1日计算至实际给付之日止，按照日万分之二的标准计算）；3、判令校国庆偿还田明物业费106843.6元、水电费56932.1元、供暖费166812.8元；4、判令校国庆将其实际控制的北京聚诚名品餐饮管理有限公司的注册地址从涉案房屋迁出；5、本案全部受理费由校国庆负担。针对田明的反诉请求，校国庆辩称，不同意全部反诉请求。我方并非主动搬离涉案房屋，校国庆确实因经营不善将店铺关停。2017年11月，田明在未事先通知校国庆的情况下，擅自破坏门锁以及屋内装修设备，将涉案房屋另行出租。关于物业费、供暖费，双方口头约定合同期内没有物业费和供暖费，如果续约的话可能会有，需要和开发商协商确定。并且，2016年4月18日到2017年10月8日期间，没有提供相应的物业、供暖服务。关于水电费，田明提交的证据只是物业出具的水电费补交证明，每个月的用水量和具体金额我方无法核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月1日，田明（出租方、甲方）与校国庆（承租方、乙方）签订房屋租赁合同（以下简称：涉案合同），约定甲方将位于北京市大兴区开泰东里17号房屋104房产（以下简称：104房屋）租赁给乙方使用，建筑面积1042.58平方米。关于租赁期限及租赁费用，租赁期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日。第一年租金每月为38055元，第二年起租金为每月47568元。租金按半年支付，在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付6个月租金228330元，缴纳分别在每年3月1日前和9月1日前预付半年租金。租赁期间乙方需要每年向甲方支付物业费、取暖费，经营使用的煤气费、水电、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费用及设备增加费用、设备使用费等均由乙方承担，如遇到该部分费用调整时，乙方应当按照调整后的费用交纳。关于保证金，在签署合同之日，乙方应向甲方缴付相当于2个月租赁费用保证金，作为乙方如实履行本合同各项条款的保证金，保证金总额为76110元。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失以及应支付给甲方违约金。保证金不足以抵偿的部分，由乙方补足。关于房屋修缮，乙方应负责房屋的正常维修，维修费由乙方承担，房屋主体结构问题由甲方负责。关于合同权利与义务，甲方保证对该房屋享有所有权，承诺该租赁物业在本合同有效期内提供给乙方使用。同时提供相关证照、手续及相关图纸资料。乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应付租金的万分之二向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金。乙方如拖欠租金达90天以上，甲方有权解除合同、收回房屋并要求乙方承担相当于十二个月租金标准的违约责任。涉案合同签订后，田明向校国庆交付了104房屋，校国庆将其用于餐饮经营。校国庆于2016年4月18日、4月19日支付田明第一期租金、保证金共计304440元。第二期租金为228330元，校国庆于2016年10月25日支付田明100000元、于2016年12月30日支付98000元，欠付第二期租金30330元。此外，校国庆未依约交纳第三期、第四期租金。校国庆称其曾向田明提供70000元餐券，且双方曾达成缓交租金的口头约定，但并未提交证据佐证，田明对餐券及缓交租金予以否认。关于104房屋的物业费，田明提交北京城建物业金色漫香林服务中心（以下简称：城建物业）出具的说明，载明104房屋2016年9月30日至2017年12月31日的应缴物业费为76316.86元。关于104房屋的水电费，田明提交城建物业出具的水电费补交证明、证明，佐证2016年4月1日至2018年1月18日，104房屋产生水电费56932.1元，其中30000元已由田明补缴，欠缴26932.1元。关于104房屋的供暖费，田明分别于2016年10月21日支付104房屋供暖费83406.4元、于2017年10月27日支付104房屋供暖费83406.4元。校国庆称双方口头约定合同期内无物业费、供暖费，并且2016年4月18日至2017年10月8日期间其没有享受到物业、供暖服务，不应支付该费用，但其未向本院提交证据。关于104房屋的产权问题，涉案合同履行期间内，104房屋的所有权人为北京金融街奕兴置业有限公司（以下简称：金融街公司）。2015年11月28日，田明与金融街公司就104房屋签订了北京市商品房现房买卖合同，并办理了网签注册手续。就是否有权出租104房屋，田明提交供热采暖合同、供暖费收据、水电费收据、保修单、金融街公司出具的说明等证据予以佐证，其中说明载明“同意田明作为开泰东里17号楼104方业主、管理该房，收取租金”，并盖有该公司公章。校国庆自认双方在签订房屋租赁合同时，田明向其出具了104房屋的北京市商品房现房买卖合同。此外，其于2017年10月15日停止经营104房屋内的餐厅，在此之前的租赁期内，不存在对104房屋的使用障碍。关于104房屋的收回时间，校国庆称其于2017年10月15日关停餐厅，并将104房屋上锁，原因系餐厅经营不善、田明非104房屋所有权人，田明于2017年11月左右强行破坏门锁、屋内原有装修，收回房屋。对此，田明提交校国庆餐厅员工李海亮手写收条、校国庆手写收条、短信记录，称其未破坏房屋门锁、装修及厨具设施，校国庆餐厅经营不善、欠付房屋租金，其主动搬离104房屋，故于2017年12月31日将104房屋收回，并重新招租。此外，对于2017年12月31日后，校国庆尚有部分物品在田明处，田明称放弃主张屋内物品的房屋占有使用费。关于校国庆主张的转让费、损失，转让费为校国庆向104房屋原承租人支付的转让费用，损失主要包括104房屋的装修费用、设备、酒水等，校国庆提交银行账户交易明细表、物业书面证明、吧台装修结算单及发货单、改造维修报价清单、维修费等证据予以佐证。关于餐厅内货物一项，田明提交校国庆餐厅员工李海亮手写收条、校国庆手写收条，证明校国庆及李海亮已于2018年5月27日将除20个桌椅外的货物、一台电脑、一台保险柜取回。其中空调维修费收据一项，校国庆主张该费用实际系中央空调等设施的安装费用，而非维修费，原房屋并不具备空调设施。此外，其购买了2台立式空调、4台挂式空调。对此，田明不认可，其称原房屋具备中央空调设施，立式空调、挂式空调不在其处，其进行重新招租后，该房屋用于从事教育行业，故没有利用房屋原有装修。此外，关于校国庆支付的保证金76110元，校国庆主张由田明返还，田明主张基于校国庆违约，要求没收保证金。本院认为，关于田明是否构成合同欺诈一节，校国庆主张田明隐瞒其非104房屋产权人将该房屋进行出租的行为构成欺诈，对此，田明与校国庆在签订涉案合同时，田明已向校国庆出具了购买104房屋的北京市商品房现房买卖合同，校国庆对于田明当时尚未取得104房屋的所有权证，应是知情的。作为承租人，校国庆在承租如此大面积的房屋前，查看房屋产权登记证属于一般情况下应当尽到的注意义务，校国庆在使用104房屋的期间内，均未提出异议，亦未在合理期间内向田明主张出示房屋所有权证，明显与其主张相悖。并且，结合田明缴纳104房屋的供暖费及金融街公司出具的说明，亦可以佐证在校国庆使用104房屋的期间，田明有权将104房屋出租并收取租金，在涉案合同签订后至校国庆所经营的餐厅停业期间，亦不存在因产权问题产生对104房屋的使用障碍。因此，对于校国庆的该项主张，本院不予支持，对于校国庆主张撤销双方签订的房屋租赁合同及基于合同撤销的各项诉讼请求，本院均不予支持。庭审中，经本院释明，校国庆称若田明的行为不构成欺诈，则因田明无房屋所有权而构成违约，据此主张其诉讼请求第二项的各项费用，对此，本院认为，田明在与金融街公司签订网签合同后，对取得产权证书存在合理期待，其将涉案房屋交付给校国庆用于餐饮经营，在长达一年半的时间内，均不存在使用上的障碍，可以认定校国庆在此期间正常占有、使用了该房屋，田明保证了校国庆在租赁期内的房屋使用，因此，校国庆主张田明违约无事实依据，基于此的各项主张本院亦不予支持。校国庆与田明签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。双方均应按照合同约定履行各自义务。现在田明已经收回了房屋并另行出租，故双方的租赁合同已经事实上解除。关于涉案合同的解除时间及原因，校国庆自认其于2017年10月15日停止经营餐厅、锁闭房屋，并称田明于2017年11月左右强行将其房屋门锁、装修破坏，并收回房屋。但就田明强行收回房屋一节，校国庆未提交证据予以佐证。反观校国庆与田明的短信记录，2017年10月23日至2017年11月16日期间，校国庆多次向田明表示餐厅停业、并希望转租104房屋一事，田明亦称校国庆主动搬离房屋，其于2017年12月31日将104房屋收回。因此，结合双方举证及庭审陈述，对于校国庆所称的田明强行收回房屋之主张，本院不予采信。田明主张校国庆系主动搬离104房屋，有证据予以佐证，本院予以采信。庭审中，经本院询问，田明称未曾向校国庆行使过合同解除权，结合双方的短信记录及校国庆的搬离设备的行为，可以推定双方曾就房屋的接收达成一致。就收回房屋的具体时间，田明自认系2017年12月31日收回房屋，在校国庆无相反证据的情况下，结合短信记录，该时间具备合理性，本院予以采纳，故双方签订的房屋租赁合同亦已于当日事实上解除。校国庆未依约向田明缴纳104房屋的租金，已构成违约，其应向田明支付欠付费用，并承担逾期支付租金的违约责任，校国庆抗辩其曾提供70000元餐券冲抵房租、承租期间未享受物业、供暖服务、双方就上述费用曾达成口头协议，均无证据佐证，本院不予采信。关于欠付租金一项，经核算，校国庆欠付租金数额为458442元，田明主张之数额，于法有据，本院予以支持。关于欠付租金违约金一项，田明依照涉案合同约定之标准主张违约金，有合同及法律依据，本院予以支持，但相关违约金的起算期间、数额有误，本院予以调整，且合同中关于欠付租金约定了违约金上限，本院予以判决。关于物业费、水电费一节，田明仅提交了物业公司出具的说明而非实际支付的金额作为主张的依据，故本院暂不予支持，田明可待证据充足后另行主张。关于供暖费一项，104房屋2016至2017年度供暖费、2017至2018年度供暖费共计166812.8元，结合校国庆承租104房屋的期间，本院酌定供暖费为114683.8元。关于校国庆支付的保证金76110元，校国庆主张返还，田明主张因校国庆违约，应没收该保证金。庭审中，经本院询问，田明称未曾向校国庆行使过合同解除权，合同中关于保证金条款，仅约定田明可以使用或者扣留全部或部分违约金，使用或扣留不等同于没收，因此，田明主张没收保证金无合同依据。作为合同解除的后果，田明收取的保证金应当返还。应当指出的是，田明可以该保证金冲抵校国庆应交纳的违约金。关于田明主张由校国庆将北京聚诚名品餐饮管理有限公司的注册地址从104房屋迁出一节，变更工商注册并非本院民事案件主管范围，本院不予支持。关于校国庆主张由田明赔偿因欺诈、违约所造成的损失，因校国庆主张的欺诈、违约事实不成立，故本院不予支持。关于装修损失，104房屋重新招租后所从事的行业亦无法使用原房屋装修，田明也称未对原有装修进行利用，故田明无需就校国庆的装修进行补偿。就空调设施一节，包括中央空调设施及可移动的立式空调、挂式空调，其中校国庆提交的证据不足以证明其购买了可移动的立式空调、挂式空调，亦未提交证据证明可移动的立式空调、挂式空调尚在田明处，故本院不予支持。此外，双方就中央空调设备由谁安装发生争议，校国庆主张该空调系由其安装，田明主张该空调校国庆承租时已经存在，并提交了证人证言佐证其主张，对此，本院认为，田明虽提交了证人证言，但证人并未出庭作证，故本院对证人证言不予采信。但是，在校国庆违约导致合同解除的情况下，如中央空调确由其安装，则田明应在利用的范围内给与校国庆适当补偿，因此校国庆的主张属于积极事实，应就事实的成就承担举证责任，而田明仅需举证达到反驳校国庆的主张的程度即可，校国庆称维修空调的收据即为安装空调的支出，但未能提交任何证据佐证其主张，本院实难采信，因此校国庆应承担举证不利的后果，在无法证明中央空调由校国庆安装的情况下，田明无需就中央空调在利用的价值范围内予以补偿。此外，即使中央空调确由校国庆安装，合同中亦约定租赁合同提前解除的情况下，校国庆搬迁后15日内如房屋内仍有余物，在双方无约定的情况下，视为校国庆放弃所有权，由田明处理。因此，田明无需就中央空调的使用给于校国庆补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、校国庆于本判决生效之日起七日内支付田明欠付房屋租金共计458442元，并支付逾期支付租金违约金（其中前两期逾期支付租金违约金为4951.92元，后两期逾期支付租金违约金分别为以285408元为基数，从2017年3月2日计算至实际给付之日止,以142704元为基数，从2017年9月2日计算至实际给付之日止，均按照日万分之二的标准计算），但逾期支付租金的违约金累计不超过114165元；二、校国庆于本判决生效之日起七日内支付田明供暖费114683.8元；三、田明于本判决生效之日起七日内返还校国庆保证金76110元；四、驳回校国庆的全部本诉请求；五、驳回田明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11928元，由校国庆负担（已交纳）；反诉案件受理费6195元，由田明负担1377元（已交纳），由校国庆负担4848元（于本判决生效之日起七日内支纳）。保全费5000元，由校国庆负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  霍志勇人民陪审员  张 杰人民陪审员  彭 健二〇一九年八月二十八日法官 助理  李运普书 记 员  赵若含