广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终3239号上诉人（原审被告）：吴存斌，男，汉族，1979年4月14日出生，住湖南省邵阳县，委托诉讼代理人：宋雅琪，广东同门律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁乐姚，广东同门律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：深圳粤三农环境建设有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区大浪街道石观鸿德工业区****。法定代表人：吴存斌，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：王敬伟，广东同门律师事务所律师委托诉讼代理人：宋雅琪，广东同门律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市桥头荷花产业园开发经营有限公司，住所地：广东省东莞市桥头镇农林水街**。法定代表人：罗春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁哲彦，广东硕源律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗峻坡，广东硕源律师事务所律师。上诉人吴存斌、深圳粤三农环境建设有限公司（以下简称粤三农公司）因与被上诉人东莞市桥头荷花产业园开发经营有限公司（以下简称荷花公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初7451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、第九十九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、限深圳粤三农环境建设有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付东莞桥头荷花产业园开发经营有限公司占有使用费801200元；二、吴存斌对深圳粤三农环境建设有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回东莞桥头荷花产业园开发经营有限公司的其他诉讼请求；四、驳回深圳粤三农环境建设有限公司的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由东莞桥头荷花产业园开发经营有限公司负担2743元，由深圳粤三农环境建设有限公司、吴存斌负担11057元。案件反诉受理费19078.34元，由深圳粤三农环境建设有限公司承担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初7451号民事判决。吴存斌向本院提起上诉，请求：撤销广东省东莞市第三人民法院作出的（2018）粤1973民初7451号民事判决书，依法驳回荷花公司的全部请求。事实与理由：虽然粤三农公司系自然人独资有限责任公司，吴存斌系该公司唯一股东，但根据吴存斌提供的证据显示，2016年10月8日至2018年10月8日，粤三农公司公账银行流水记录证明粤三农公司从2016年10月19日取得营业执照至今，除2017年10月10日向吴存斌转账160253.62元款项用于支付马鞭草定金外，吴存斌与粤三农公司财产相互独立，故吴存斌依法无需承担连带责任。荷花公司口头答辩称：吴存斌与三农公司的财产构成混同，吴存斌应对三农公司对外债务承揽连带责任。粤三农公司未提交答辩意见。粤三农公司向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回荷花公司的全部请求；2、判令荷花公司赔偿粤三农公司损失3919585.5元。事实与理由：一、粤三农公司与荷花公司就共同合作开发桥头缤纷四季花海项目达成一致合意并签订《东莞市桥头镇荷兰产业园北区（桥头镇缤纷四季花海）开发协议》（以下简称《开发协议》），该协议第二条合作方式和第五条利润分配约定由粤三农公司以货币出资，荷花公司以970亩土地使用权出资，但不参加经营管理工作，除到期收回土地使用权外，还收取保底利润，故《开发协议》应为联营合同。根据《最高人民法院关于印发〈关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答〉的通知》第四条的规定，《开发协议》有关保底利润的条款均应确认为无效。因此，除保底利润条款外，《开发协议》合法有效，粤三农公司无需向荷花公司支付1000000元。二、《开发协议》的目的是联合打造都市农业观光园，粤三农公司在原有的地形地貌和资源的基础上，将土地上用作花海种植等农业建设，没有改变土地的使用性质，法不禁止基本农田出租，因此案涉协议合法有效。二、《开发协议》缔约过程中，因荷花公司口头承诺粤三农公司项目合作期为15年，经协商一致，粤三农公司同意于2017年6月9日先与荷花公司签订合作期限（磨合期）为一年的书面合同，并在合同第三条第2点约定“磨合期满后，如无政策变更，优先考虑与粤三农公司续签合作开发合同”。荷花公司明知项目的详细规划且系长期合作项目，仍在合同第三条第1点约定一年的合同期限，该合同条款显失公平。如今，荷花公司在合同期限届满前，且无政策变更的情况下，分别于2018年4月和2018年5月22日，单方提出解除合同并诉至法院和直接封园收回项目土地的行为，已构成根本违约。《开发协议》合法有效，荷花公司应按合同履行义务，但其未履行下列合同义务：1、因保底利润条款无效，荷花公司应按合同第四条第1点的约定向粤三农公司返还因项目外围防护网和废弃工棚清理所产生的费用198800元人民币；2、荷花公司未按合同第六条第1点的约定向粤三农公司提供完整的970亩土地以及出具相关的土地使用说明。荷花公司与150亩鱼塘的实际占用者罗洁英之间的承包关系一直未解除，故荷花公司一直未实际提供并交付150亩鱼塘用于项目开发，导致粤三农公司未能按照规划对该部分土地开发水上项目。另外，荷花公司交付的70亩种植土地已经完全丧失种植功能，被填埋建筑土渣的土地根本无法正常种植花海，应视为未交付。荷花公司盖有双方骑缝章的合同第六页证明其足额交付970亩土地，证据不足，此证据仅能证明双方确认荷花公司应实际交付的土地面积和范围，并不具交付凭证的证据效力，荷花公司应承担举证不能的法律后果。3、荷花公司未按合同第六条第三点履行两个停车场基本配套的义务。荷花公司于2018年1月5日才开始动工修建两停车场及基本配套，但截至粤三农公司撤离时，两停车场均未经竣工验收。因此，荷花公司的上述违约行为已经造成案涉项目无法建成，其应按合同第八条违约责任第3点的约定赔偿粤三农公司全部损失3919585.5元。退一步，假设案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，若存在粤三农公司取得荷花公司的土地使用权的利益，荷花公司同样取得粤三农公司投资种植花海的利益，故荷花公司也应予返还所得利益，不能返还的应折价补偿。荷花公司口头答辩称：一、案涉合同并非联营合同，荷花公司未参与共同经营，也不分担成本，荷花公司在案涉土地的合作中，并未明确占股比例，也未明确损失承担的比例，故案涉合同实质为租赁合同。二、双方在签订案涉协议时在土地地图上盖章确认，双方对土地面积并无异议，荷花公司已将足额的970亩的土地交付给三农公司。三、粤三农公司要求荷花公司承担损失，没有事实与法律依据。综上，请求驳回粤三农公司的请求，维持原判。吴存斌未发表答辩意见。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。另查明，根据粤三农公司提供的《东莞市桥头镇桥头花海可行性研究报告（2017-2018）》第九章投资估算与资金筹措中第9.1投资估算的投资估算表显示，粤三农公司的土建工程包括以下内容：1、生态产业基地（建水果、荷花莲藕基地面积80亩）；2、花卉观光园（建珍稀花卉观光园300亩）；3、农耕文化馆；4、沙滩浴场；5、观景及露营台；6、户外活动拓展基地；7、文化广场；8、服务设施（主题美食街、购物、服务等5000平方米）；9、原创世界童话乐园（2000平方米）；10、户外KTV天地（2000平方米）；11、大型水上表演（2000平方米）；12、跑马场（5000平方米）；13、婚庆文化广场（5000平方米）。本院经审理，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕上诉人吴存斌、粤三农公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、案涉《开发协议》的效力如何认定。二、荷花公司诉请土地占有使用费有无依据。三、吴存斌在本案中应否承担责任。四、粤三农公司诉请的损失有无依据。关于争议焦点一。案涉《开发协议》约定荷花公司提供案涉土地，粤三农公司提供资金，在案涉土地打造成一项都市农业观光园（集吃、住、游、乐、购为一体的休闲农业与乡村旅游项目）。从粤三农公司提供的《东莞市桥头镇桥头花海可行性研究报告（2017-2018）》内容来看，粤三农公司除在案涉土地上建水果、荷花莲藕基地及花卉观光园外，还需要建设农耕文化馆、沙滩浴场、户外活动拓展基地、文化广场、服务设施（主题美食街、购物、服务等）、原创世界童话乐园、户外KTV天地、大型水上表演、跑马场、婚庆文化广场等设施。由此可见，双方签订的案涉《开发协议》名为农业观光园，实为建设大型娱乐休闲游乐场。我国土地利用总体规划中，农用地必须用于农业用途，不得进行非农建设，而粤三农公司使用案涉土地用途明显不符合农业用途，属于非农建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”该法第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。粤三农公司及荷花公司将农业地变更用途，用作非农建设，违反了上述强制性法律规定，故案涉《开发协议》无论属于何种性质，均属于无效合同。粤三农公司主张案涉《开发协议》有效缺乏法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二。如前所述，案涉《开发协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”粤三农公司占用了荷花公司一年的土地，造成荷花公司的损失，荷花公司请求支付土地占有使用费依法有据，虽然双方没有约定土地使用费的标准，但双方在合同中有约定荷花公司有保底收入100万元，而根据桥头镇人民政府办公室下发的《关于调整桥头镇农村集体经济合同效益标准的通知》附件1中的《桥头镇农村集体经济合同效益标准明细表》显示，桥头镇第二片区（即案涉土地片区）的农业用地出租标准为1260年/亩，案涉土地面积为970亩，按照上述标准计算，案涉土地租金应为1222200元，因此，一审法院参照双方的合同约定的保底收入100万元约定判令粤三农公司向荷花公司支付100万元的占有使用费合理恰当，本院予以维持。至于粤三农公司提出案涉土地未完全交付的问题，鉴于粤三农公司在发生纠纷前从未提出该异议，而案涉合同现已履行完毕且粤三农公司亦将返还案涉土地给荷花公司，故粤三农公司在本案中主张荷花公司未完全交付土地，本院不予采信。关于争议焦点三。粤三农公司为自然人独资的一人有限公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。吴存斌作为粤三农公司的唯一股东，其提供的银行交易明细并不能证明其财产独立于粤三农公司，反而证明吴存斌曾以私人账户代粤三农公司收取款项的事实，故吴存斌应对案涉债务承担连带清偿责任。关于争议焦点四。粤三农公司主张的3919585.5元损失包括规划设计费用、工人工资、线路运营等费用，上述费用属于粤三农公司经营期间产生的费用，不属于合同无效导致的损失，故一审法院不予支持上述损失并无不当，本院予以维持。至于粤三农公司主张荷花公司获得粤三农公司投资种植花海的利益的问题，由于双方已确认粤三农公司已拆除设施并返还土地，粤三农公司并未举证证明荷花公司有取得粤三农公司种植花海的利益，故本院对荷花公司的上述主张不予采纳。综上所述，上诉人粤三农公司、吴存斌上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及前述所引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56378元，由上诉人深圳市粤三农环境建设有限公司负担44566元（已预交），吴存斌负担11812元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  萧稚娟审判员  李丽莉审判员  廖志明二〇一九年八月二十二日书记员  卢淑霞