四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1384号 原告：罗伟军，男，汉族，生于1984年9月25日，住四川省仪陇县。 原告：梁小芳，女，汉族，生于1986年7月6日，住四川省南充市高坪区。 二原告委托代理人：雷震、刘英，四川辽原律师事务所律师。 被告：董建军，男，汉族，生于1973年3月29日，住四川省南充市顺庆区。 被告：王凤英，女，汉族，生于1972年9月10日，住四川省成都市青羊区。 委托代理人：何登贵，北京京师（成都）律师事务所律师。 第三人：南充市天正地产经纪有限公司，住所地南充市高坪区江东中路7段**附**蝶院小区第****。 法定代表人：韩小琴。 委托代理人：李林，男，汉族，生于1987年8月16日，住四川省南充市高坪区，公司员工。 原告罗伟军、梁小芳与被告董建军、王凤英及第三人南充市天正地产经纪有限公司（下称天正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁小兵担任审判长与人民陪审员林勤、人民陪审员刘琳组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告罗伟军、梁小芳及二原告的委托代理人雷震、刘英，被告董建军，被告王凤英的委托代理人何登贵及第三人天正公司的委托代理人李林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗伟军、梁小芳向本院提出诉讼请求：一、判令二被告继续履行房地产买卖合同，立即为原告办理房屋产权转移手续；二、判令二被告支付原告违约金128260元（暂计算至2019年4月15日）。事实和理由：原、被告通过第三人天正公司居间介绍于2018年8月17日签订了《房地产买卖合同》，约定二被告将共同共有的坐落于南充市高坪区滨江阳光第26幢2单元6层2号，建筑面积213.84平方米的房屋出售给原告，房屋成交总价款为人民币1060000元（此款包括上述房屋购房款和车库购买款），付款方式为按揭贷款，原告须于2018年8月30日之前支付首期购房款人民币200000元存入南充市房地产交易与权属管理中心存量房客户交易结算资金账户或者贷款银行要求的监管账户，过户递件完成当日内，原告将购房款140000元支付给被告，剩余购房款700000元由放贷银行直接支付给被告，若银行实际贷款额不够支付房款，则由原告补足不足部分。为了保证交易顺利进行，原、被告约定双方应在2018年7月25日前向第三人交齐相关证件，并于2018年8月30日之前办理房屋产权转移手续。三方还对合同项下各方的权利义务、违约责任等进行了约定。因所售房屋为单位集资建房，还包含门面分红，原、被告还特别补充约定，过户后被告自愿将门面分红赠与原告享有。合同签订当日原告即支付被告定金人民币20000元，后原告去南充市房地产交易与权属管理中心要求将首付款存入存量房客户交易结算资金账户，被告知因被告不动产产权证书尚未办理完毕，此款不能存入。原告随即找到被告及第三人，均被告知产权证书马上就办理完毕，办理完成后立即办理房屋产权转移手续。在此期间原告曾多次询问被告及第三人产权证书办理情况。但直到2018年11月29日被告才将上述证书办理完毕，第三人于2018年12月5日向原告告知该情况。知悉情况后，原告立即要求被告按照合同约定办理产权转移登记手续。双方衔接过程中，被告不仅通过第三人也直接告知原告因其所售的房屋要安装电梯，该房屋要按照每平方米人民币7000才予以出售，房屋价格增加至1496880元。嗣后，双方多次协商无果。原告认为，被告怠于履行过户义务已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，造成了原告的损失。为维护其合法权益，特提起诉讼，请依法判决。 被告董建军辩称：案涉房屋、车库是我与被告王凤英的夫妻共同财产，因为案涉房屋是单位的集资房，签订合同时是就由我一个人经办，我没有考虑到王凤英是否同意的问题，王凤英对案涉房屋买卖合同并不知情，因此，我认为原告的诉讼请求不合理，请求人民法院依法处理。 被告王凤英辩称：一、由于被告董建军对王凤英构成无权代理，案涉合同《房地产买卖合同》对商品房的共同共有人王凤英不产生效力。（一）原告没有充分证据证明王凤英就售房事宜对董建军进行了事前授权。整个售房过程中，王凤英自始至终没有到过现场，更没有参与磋商洽谈、看房签约。所有卖房手续均为董建军一人借王凤英、董建军名义办理和签字。虽然原告和第三方认为签约时董建军和王凤英进行了通话，进而推测有授权存在，但是并没有通话录音等直接证据，无法证明通话的真实存在和通话内容。（二）王凤英对售房合同并没有予以事后追认。董建军独自一人以二被告的名义签署房屋买卖合同后，王凤英对该售房合同始终没有予以追认，所以该合同一直处于效力待定状态。直到在庭审中当场播放了王凤英本人的视频录音，明确表示合同不是其真实意思表示，不予认可，至此合同确定对王凤英不生效力。原告方所提“王凤英是为了涨价才不予追认”的主张，并不能丝毫影响王凤英不予追认的法律效果。因为追认权是“形成权”，只需要单方行使就能够直接发生建立法律关系的法律效果。“被无权代理一方不予追认，合同对其确定不发生效力”的法律规定，并没有附任何条件，更不存在存在任何例外。换句话说，无论出于什么原因，只要被无权代理人王凤英不予追认，就必定导致合同对其无效。（三）董建军的无权代理行为属于狭义的无权代理，不可能构成表见代理。根据法律适用的效力原则，就代理关系的法律适用而言，民法总则关于表见代理的规定属于“普通法”，而《婚姻法司法解释（一）》第十七条关于“家事代理权”的规定属于“特别法”，应当优先适用后者。根据该项规定，只有在“日常生活所需”的范围内夫妻之间才有代理权，而这里是处置上百万元的不动产，显然不属于“日常生活所需”的范围，不符合该规定的适用条件。并且，原告向第三人、第三人向董建军都曾提出过要求王凤英补充授权委托书，这些事实说明，从一开始原告和第三人对董建军的无权代理行为都是明确知晓的，并不存在“足以令人相信有代理权”的权利外观，所以不符合表见代理的构成要件。综上，案涉合同董建军无权代理王凤英进行签署，对王凤英自始不发生效力。二、由于合同对王凤英不发生效力，原告要求移转房屋所有权因此失去了法律前提，原告要求继续履行合同于法无据，应当予以驳回。根据我国物权法规定，我国法律事实上承认了负担行为（债权行为）和处分行为（物权行为）的区分，物权变动采用“债权形式主义”模式。发生不动产物权变动要件公式是：合同成立并有效+有处分权+登记。即必须依照顺序、同时全部满足前述三个要件，才能发生物权变动。由于董建军无权代理，在处分行为（物权行为）层面构成无权处分，因此失去了移转不动产物权的法律前提，不能导致物权变动的发生。三、王凤英自始不是合同当事人，因此不可能承当任何违约责任。由于王凤英对董建军的代理行为事前没有授权、事后没有追认，因此王凤英自始至终不是该房屋买卖合同的当事人，与原告方没有缔结合同关系，所以，王凤英不应当承担任何违约责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的各项诉讼请求。 第三人天正公司述称：被告董建军在我公司挂牌出售案涉房屋，董建军向我公司出具了委托书，原告方通过我公司看房后决定买房，在签订案涉房屋买卖合同时，董建军犹豫了一下，然后给其妻子，即本案另一被告王凤英打电话，王凤英同意后，董建军就与原告方签订了《房地产买卖合同》，因房屋产权原因，无法及时办理转移手续，其后，王凤英就不同意买房了。我公司认为，双方签订的合同合法有效，应当予以履行。 经审理查明：被告董建军与王凤英系夫妻关系。二被告共有位于南充市高坪区滨江阳光第26幢2单元6层2号的南充电业局职工合作建住房一套，董建军将该房屋委托第三人天正公司对外进行出售。原告方因需要买房，在实地看房后，于2018年8月17日下午下班后在第三人天正公司的一处营业场所与董建军具体协商房屋买卖事宜。双方基本谈妥后，被告董建军与王凤英进行电话沟通，董建军在通话后作为出卖人（甲方）、原告方作为买受人（乙方）与第三人天正公司作为居间方（丙方）签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定：一、1.出卖人所出售房屋坐落于南充市高坪区北侧，江东中路七段“滨江阳光”小区第26幢2单元6层602号，建筑面积213.84平方米……。二、经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币1060000元，该成交价不含税费……此成交价是该房屋交易中的唯一有效成交价。三、本合同签订当日，买受人向出卖人交付定金人民币20000元，该定金（或其中的一部分）在出卖人签收后转交经纪方托管，经纪方给出卖人出具托管定金收据，经纪方所托管的定金作为该房屋的物业交割的保证金，待出卖人结清该物业交付前的物管、水电气及其他设备设施的应付费用……。四、买受人须于2018年8月30日之前支付首期购房款人民币200000元存入南充市房地产交易与权属管理中心存量房客户交易结算资金账户或者贷款银行要求的监管账户，过户递件完成当日内，买受人将购房款140000元支付给出卖人，剩余购房款700000元由放贷银行直接支付给出卖人，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买受人补足差额。五、1.当事人双方同意在2018年8月30日前办理产权转移。……。4.……买卖双方应在2018年7月25日（此时间存在笔误，应当为8月25日）之前向经纪方交齐相关证件。……。十一、任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任……2.逾期超过十个工作日的，守约方有权书面通知的方式解除合同。……如双方选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的总价款日万分之五支付自约定的履约期限届满之日起至实际履行之日止的违约金。……十四、补充条款……。二原告在合同的买受人处签名，被告董建军在出卖人处签名，并由其签上王凤英的名字，第三人天正公司在居间方处签名。合同签订后，原告方当即向被告董建军给付购房定金20000元。因案涉房屋在签订合同时尚未完成产权分户登记，直到2018年11月29日被告董建军方才办理完案涉房屋的分户产权登记。办理完成后，被告董建军将办理好的产权证书交付给第三人天正公司。第三人天正公司于2018年12月5日向原告方告知该情况。原告方知悉情况后，立即要求被告按照合同约定办理产权转移登记手续。因房屋售价有所上涨，被告王凤英以原合同价格显著低于市场行情，且付款方式不符合其本人意见为由，拒绝为原告方办理产权过户手续。双方在多次协商无果后，原告方遂诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。诉讼中，原告方向本院提交申请，申请撤回“判令二被告支付原告违约金128260元（暂计算至2019年4月15日）”的诉讼请求。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案诉争房屋系被告董建军与被告王凤英在婚姻关系存续期间取得的财产，应为被告董建军与被告王凤英共同共有。本案争议的焦点是案涉房地产买卖合同是否有效的问题。 一、本案的事实方面。 1.二被告系夫妻关系；2.欲出售案涉房屋是二被告的真实意思;3.被告董建军对案涉合同的真实性不持异议；4.二被告虽然在两地工作，但周末在一起团聚;5.案涉合同的签订时间是在星期五下班后，不是周六、周日；6.签订合同时董建军与王凤英进行了电话联系；7.合同签订后原告方已经履行房屋过户前支付定金义务；8.分户登记后，被告将房屋产权证书交付给第三人；9.经本院核实，案涉房屋在当时的售价并未明显低于市场价格。 上列事实及情形足以证明王凤英明知被告董建军出售案涉房屋的相关情况，并同意房屋出售的事实。 二、本案的法律适用。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，结合表见代理的构成要件：1.须行为人无代理权；2.须有使相对人相信行为人具有代理权的事实；3.须相对人善意且无过失，即相对人不知行为人所为的行为系无权代理行为；4.须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。作为善意购买案涉房屋的原告方，在被告董建军与其妻子王凤英电话联系后，有理由相信董建军可以代表王凤英签名，因此，董建军在合同上代表王凤英签名的行为对王凤英应当构成表见代理。 综上，被告董建军在被告王凤英知晓且同意的情况下，将案涉房屋出售给原告方，董建军本人并代表王凤英与原告方签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按约履行各自的义务，原告方向被告董建军支付了定金后，被告方应当按约定为原告方办理相关的房屋产权，被告方未按合同履行相关义务的行为，有违诚实信用原则，应当依法承担相应的民事责任，故，本院对原告请求判令二被告继续履行房地产买卖合同，立即为原告办理房屋产权转移手续的请求依法予以支持。对王凤英辩称协议房价显著低于市场行情且付款方式不符合其本人意见的意见，因与查明的事实不服，本院不予采纳。审理中，原告方自愿撤回其第二项诉讼请求，系其依法处分自己的民事权利，本院依法予以准许。为保障市场交易的有序进行，维护合法交易的稳定性，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条及前述法条之规定，判决如下： 被告董建军、王凤英继续履行与原告罗伟军、梁小芳于2018年8月17日签订的《房地产买卖合同》，被告董建军、王凤英在本判决生效后十日内为原告罗伟军、梁小芳办理案涉房屋的产权转移手续。 案件受理费2865元，由原告罗伟军、梁小芳负担2365元，被告董建军、王凤英负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  梁小兵 人民陪审员  林 勤 人民陪审员  刘 琳 二〇一九年八月六日 书 记 员  施宇宁