文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初4725号原告：中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县涟城街道常青路中央城**楼。负责人：汪竹松，该支行行长。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：黄立亚，男，1988年9月28日出生，汉族，居民，住涟水县。被告:霍慧娟，女，1987年9月1日出生，汉族，居民，住涟水县。被告:涟水县中泽锦华房地产开发有限公司,,住所地涟水县安东北路东侧渠北路北侧。法定代表人：吴长海,该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工行涟水支行）诉被告黄立亚、霍慧娟、涟水县中泽锦华房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称中泽公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行涟水支行的委托诉讼代理人颜伟、被告黄立亚到庭参加诉讼;被告霍慧娟、中泽公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行涟水支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告黄立亚、霍慧娟归还原告贷款本金251926.24元，利息15941.15元，本息合计267867.39元（利息计算至2019年5月11日，以后的利息按照合同约定计算至贷款本息还清之日止）；2.判决原告对涟水县近水楼台·学子苑28幢401室房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.判决被告中泽公司承担连带保证责任；4.判决被告承担代理费用15957.63元；5.判决被告承担本案受理费及保全费。事实和理由：2016年1月13日，被告黄立亚与被告中泽公司签订商品房买卖合同，被告黄立亚购买被告中泽公司开发建设的涟水县近水楼台·学子苑28幢401室房屋。被告黄立亚因资金短缺，向原告申请个人购房贷款278100元，贷款期限15年，被告中泽公司为被告黄立亚、霍慧娟的借款提供担保，并在合同上盖章。合同约定，借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布未还款项立即到期，借款人应归还借款本息、罚息以及原告实现权利的其他费用，即包括但不限于律师费、诉讼费等。2016年2月14日，被告黄立亚将其购买的涟水县近水楼台·学子苑28幢401室房屋作为借款保证。原告于2016年2月14日依约向被告发放了贷款。现被告黄立亚、霍慧娟已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，依约定应承担违约责任，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告黄立亚辩称：原告起诉属实，对所欠银行贷款本息数额无异议，希望原告同意按照原来的合同分期还款。被告霍慧娟未作答辩。被告中泽公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：2016年2月14日，被告黄立亚（借款人/抵押人）、霍慧娟（借款人/抵押物共有人）与原告工行涟水支行（贷款人）、被告中泽公司（保证人）签订一份《购房借款/担保合同》，该合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币278100元；合同项下贷款用于购买坐落于近水楼台28幢401室、建筑面积为125.21平方米的房屋；本笔贷款的担保方式为抵押和保证。合同项下贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。该合同项下贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12,日利率=年利率/360。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式为：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计算；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次性划入中泽公司账户，贷款利息自实际放款日起计算。借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在本合同约定的利率基础上计收50%确定。该合同约定，保证人承担的保证责任为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。被告中泽公司于2016年2月5日向原告出具的担保函约定，中泽公司自贷款发放之日起至借款合同项下抵押物办理抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。违约责任约定：借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或者责任的；借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同还约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。2016年1月，被告黄立亚、霍慧娟向原告出具送达地址确认书，同意并确认将涟水县小李集办事处南窑村查王组13号作为诉讼/仲裁文书（包括但不限于传票、开庭通知书、判决书、裁定书、调解书、限期履行通知书等）的送达地址。相关诉讼/仲裁文书按上述地址进行送达，因无人签收、拒收等原因导致被退回的，退回之日即视为送达之日。上述地址如有变更，其将及时书面通知工行涟水支行，否则按本确认书载明的地址进行的送达仍然有效，其自行承担由此产生的法律后果。2016年2月14日，被告黄立亚、霍慧娟（抵押人）与原告工行涟水支行（抵押权人）签订一份《房地产抵押合同》，该合同约定：为确保债务人黄立亚于2016年2月6日起至2031年2月6日止，向抵押权人发生的债权额278100元的主合同的履行，抵押人以近水楼台·学子苑28幢401室房地产设定抵押。本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。经抵押人和抵押权人协商，抵押物价值为398130元，抵押房地产经有资质机构评估价为398130元。涟水县近水楼台·学子苑28幢401室房屋至今未办妥正式的抵押登记。2016年2月14日，原告工行涟水支行向被告黄立亚、霍慧娟发放贷款278100元，贷款期限180个月，实际执行年利率4.41%。后被告黄立亚、霍慧娟未能按合同约定全面履行还款义务，多次逾期还款，截止2019年5月11日，尚欠原告贷款本金251926.24元，利息15941.15元，本息合计267867.39元。2019年5月20日，原告工行涟水支行（甲方）与涟水县涟城法律服务所（乙方）签订一份《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派颜伟担任甲方与黄立亚、霍慧娟等金融借款合同纠纷一案的诉讼代理人，根据江苏省司法厅、江苏省物价局有关收费规定，甲方应向乙方缴纳代理费用15957.63元。代理期限自签订之日起至本案本审终结止。对此原告提供了向涟水县涟城法律服务所支付案件代理费15957.63元的增值税发票。在审理过程中，被告黄立亚同意承担案件代理费8000元，原告对此无异议。以上事实，有《购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》、担保函、对账单明细、《委托代理合同》、代理费发票以及庭审笔录等载卷予以证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》均不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订以后，原告工行涟水支行按约向被告黄立亚、霍慧娟放款278100元，被告应按合同约定向原告偿还贷款本息。被告黄立亚、霍慧娟多次逾期还款，未能按合同约定全面履行还款义务，截止2019年5月11日，结欠原告工行涟水支行贷款本金251926.24元，利息15941.15元。故原告工行涟水支行有权要求被告黄立亚、霍慧娟偿还贷款本息267867.39元，并承担自2019年5月12日起至款项还清之日止，按合同约定计算的利息、罚息。关于原告要求对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题。涉案涟水县近水楼台·学子苑28幢401室房屋尚未办理正式的抵押登记，因抵押权并未设立，故原告主张对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于保证责任的问题，《购房借款/担保合同》约定被告中泽公司为阶段性连带责任保证人，根据中泽公司的承诺其应自贷款发放之日起至借款合同项下抵押物办理抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止的期间内，对被告黄立亚、霍慧娟的借款本息等承担连带还款责任，因案涉抵押物尚未办理抵押登记，故被告中泽公司应对被告黄立亚、霍慧娟所欠的贷款本息向原告承担连带还款责任。被告中泽公司承担保证责任后，有权向被告黄立亚、霍慧娟追偿。关于原告工行涟水支行主张的代理费问题。原告与被告签订的《购房借款/担保合同》约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担，原告支出的案件代理费属于合同约定的原告实现债权产生的费用，依法应由被告黄立亚、霍慧娟承担。原告主张案件代理费15957.63元，被告黄立亚同意支付代理费8000元，原告亦无异议，结合原告的诉讼请求及本案的难易程度，本院酌定被告支付原告案件代理费8000元。被告霍慧娟、中泽公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审抗辩、举证、质证等抗辩意见。依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄立亚、霍慧娟在本判决生效后十五日内归还原告中国工商银行股份有限公司涟水支行贷款本金251926.24元，利息15941.15元，本息合计267867.39元，并承担自2019年5月12日起至款项还清之日止，按合同约定计算的利息、罚息。二、被告涟水县中泽锦华房地产开发有限公司对被告黄立亚、霍慧娟的上述债务承担连带还款责任。三、被告黄立亚、霍慧娟、涟水县中泽锦华房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告中国工商银行股份有限公司涟水支行支付因实现本案债权而发生的代理费8000元。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5557元，减半收取2778.5元，由被告黄立亚、霍慧娟、涟水县中泽锦华房地产开发有限公司负担。被告应负担的部分在本判决生效后十五日内付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××10）审判员  张健二〇一九年八月三十日法官助理黄霞书记员刘欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。