天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初24663号原告：于树增，男，1958年4月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙金刚，天津安皓律师事务所律师。被告：天津市滨海新区新河街水景花都小区业主大会，办公地点天津市滨海新区杭州道水景花都3-1-301。负责人：程汝平，业主委员会主任。委托诉讼代理人：薛爱敏，女，该小区业主委员会副主任。委托诉讼代理人：李文强，天津四方君汇律师事务所律师。原告于树增与被告天津市滨海新区新河街水景花都小区业主大会（以下简称“水景花都小区业主大会”）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年11月12日作出（2018）津0116民初31010号民事判决。于树增不服该判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉。天津市第二中级人民法院于2019年2月11日作出（2019）津02民终370号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙金刚、被告负责人程汝平、被告委托诉讼代理人薛爱敏、李文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于树增向本院提出诉讼请求：1.依法撤销天津市滨海新区塘沽水景花都业主大会2018年第一次业主大会决议；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：1.2018年第一次业主大会决议程序存在瑕疵。被告没有依照法定程序解聘物业服务企业。《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。被告是在2018年8月1日成立的，却在2018年8月7日发出《通知》，根据2018年第一次业主大会决议，显然违反以上规定。《天津市物业管理条例》第二十三条第二款规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这也就是俗称的“双过半”原则，但被告没有双过半的比例数额，只是一个：经水景花都小区超过50%的业主表决通过，显然，这样的决议应属无效，应该撤销。2.2018年第一次业主大会决议无事实依据。依据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第二十四条第三款、第四十七条规定，首先，决议没有在小区公共部位张贴；其次，被告没有进行经过业主大会表决决议，擅自以业主大会的名义对外发布信息，严重损害了业主大会对外形象。依据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第四十九条规定，业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。3.水景花都小区召开业主大会公告的落款是“水景花都小区业主大会筹备组代”，没有任何规定由这样的组织召集业主大会，相关法律明确规定由业主委员会召集业主大会，因此，这个公告不合法。决议的第三项内容即“物业管理情况调查”侵害了原告合法权益。根据《物权法》第七十八条第二款规定，依法提起诉讼。补充：1.2018年6月21日水景花都业主大会发出召开业主大会公告，该公告存在如下瑕疵：严重违反相关规定，第一,计票方式，住宅房屋**一票，该计票方式与该小区在上一届业主大会在相关主管部门备案的议事规则是自相矛盾的，其中规则中第31条内容规定，超过88平方米建筑面积的才具有投票权，但此次投票没有具体统计。一户拥有多户房屋的应该只有一个投票权，而本小区存在一个业主拥有多套房屋的现象。第二，会议议题有三项，其中第三项是物业管理调查，而并非选聘或解聘物业公司或物理管理企业，但最后却以业主大会决议名义给以前合同尚未到期的物业管理企业发了一个通知，并且形成了到期不再续签的决议，这是严重违反天津市物业管理条例、国务院物业管理条例、物权法的。公告内容第三项（物业管理调查）和最后决议的内容（物业解聘和选聘物业管理）不相符；2.水景花都小区业主大会会议表决票的瑕疵：第一，该票样当中没有建筑面积的记载，也没有建筑面积这几个字，其作为2018年票样的设计就是不合法的。根据天津市房管局（住房和建设委员会）颁布的天津市业主大会会议表决票，其中应该有建筑面积的记载。第二，该表决票中进行表决的事项内容变为了两项，没有对选聘和解聘物业公司进行表决。所以说决议出了三项决议内容是无效的。第三，该决议当中，作为面积计算的基数是错误的，该小区是依据105769平方米进行计算的，而该小区在国家相关部门备案的议事规则当中记载的是面积118200平方米，这是整个水景花都小区房屋的建筑面积。而根据天津市物业管理条例、国务院的物业管理条例以及物权法，都明确规定应该以建筑总面积作为基数，所以说该决议错误没有符合法律规定的双过半原则。根据水景花都公示的复核公告，其记载不续签的面积为57519平方米，按照该小区建筑总面积118200平方米，其百分比应该为48.67%，所以这个决议完全违反法律规定，应属于无效。因为被告未提供书面2018年第一次业主大会会议决议。原告根据天津市滨海新区新河街水景花都小区业主委员会关于2018年第一次业主大会会议结果核准的公告得知决议内容有三项：1、小区基本情况及业主委员会成员得票情况。2、通过了修改水景花都小区业主大会议事规则情况。3、天津市滨海新区塘沽胜奕物业管理有限公司物业合同到期后不予续签。我方要求撤销该决议全部内容，因为该决议形成结果的计算基数是不准确的，违反相关法律规定。水景花都小区业主大会辩称，原告的诉讼请求不成立，依法驳回其诉请。具体理由如下：一、天津市滨海新区新河街水景花都小区业主大会2018年第一次业主大会决议合法合规。(一)天津市滨海新区新河街水景花都小区业主大会成立于2009年7月30日，自2017年11月小区原业主委员会解散后，滨海新区人民政府新河街道办事处依法组织成立水景花都小区业主大会筹备组，代为履行业主委员会职责。2018年6月21日，水景花都小区业主大会筹备组发布召开业主大会的公告。并于2018年8月1日召开业主大会会议，以公告的形式发布了会议决议等等，并对此进行了张贴、公告。水景花都小区业主大会筹备组、水景花都业主大会会议以及新一届的业主委员会成立并履行职责，均是严格按照相关法律法规和地方性法规和指导意见进行的，并不存在违法违规情况和程序上的错误和瑕疵。（二)关于原天津市滨海新区塘沽水景花都小区业主大会与案外人天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司于2015年10月25日签订的《水景花都小区专业服务合同》系无效合同。业主委员会相关通知的作出和送达，只是告知案外人合同到期不再续签，不属于解聘物业服务企业，也不属于业主委员会超越职权作出决定的范畴。二、天津市滨海新区新河街水景花都小区业主大会2018年第一次业主大会决议不存在侵害被答辩人合法权益的情形。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。水景花都小区业主大会和业主委员会所维护的是广大业主的合法权益，代表的是广大业主行使权利，而不是仅仅维护一个或者几个业主的权益，更不可能为了维护一个业主或者几个业主的权益而侵害广大业主的权益。水景花都小区业主大会和业主委员会完全是按照相关法律法规、地方性规定和相关指导文件行使职能的，并不存在被答辩人所主张和声称的侵害其合法权益的情形。被答辩人主张，答辩人作出的2018年第一次会议决议第三项物业管理情况调查侵害了其利益更是不能成立，被答辩人2018年8月1日召开的业主大会会议第三项议题关于是否续聘原物业服务企业的情况的调查，不再续聘原物业服务企业是小区绝大部分业主的选择结果，水景花都业主委员会只是负责将该小区绝大部分业主的决定告知了案外人。答辩人并无证据证明水景花都小区业主大会和业主委员会侵害了其合法权益。综上，请求法院依法判决支持答辩人的答辩意见，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。补充答辩：1、水景花都小区所有住宅、房屋、面积均在90平米以上，不存在88平米以下的房屋，所以不存在对88平米以上和以下房屋进行分类的必要。2、公告显示的会议提示三项，其中第三项是物业管理服务情况的调查，而并非是选聘、解聘物业服务企业，原告一直将该问题表述成被告在实行选聘或解聘物业服务企业的职能或权利属于严重的混淆概念。物业服务企业到期是否续签不属于物业管理条例、天津市物业管理条例中所规定的选聘或解聘物业服务企业的情形。3、关于被告小区的面积，因为被告小区有商业用房存在的情形，在2009年成立第一届业主大会时就已经向商业产权人进行询问或征求意见，但是商业产权人不同意与住宅业主共同成立业主大会，所以最终确定了水景花都小区住宅业主的建筑面积是105769平方米，该业主大会的成立是由住宅房屋的业主组成的，那么其在表决时进行面积计算应当采用105769平米，而不能采用118200平米，在情况说明中有记载，现在没有证据显示是第一次业主大会确定的，以新河街道的情况说明为准。关于选票的票样，是天津市发布的指导票样，并非强制性要求的选票票样，同时该票样即使不做面积的记载也完全可以通过小区业主的门栋、房号确定其所占有的建筑面积。票样中载明的表决项目是两项，关于物业管理情况调查是单独采用一个表格进行的，因为被告对物业管理情况进行调查只是涉及到对物业服务是否满意，合同到期是否续聘，小区电梯是否需要安装梯控，并不涉及到选聘或解聘物业服务企业的字样。因为该业主大会的召开不涉及到选聘或者解聘物业服务企业，所以其物业管理服务调查只能单独进行，不能在表决票中进行记载和表决，这也是原告一直在混淆的一个概念。关于原业主大会与案外人天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司签订的专业服务合同是没有经过业主大会的决议，更不存在双过半的情况，所以该协议是无效协议，原、被告只是出于对小区业主负责的角度和对服务企业的尊重进行了物业管理情况的调查，本身是否续聘没有法律或法规要求必须双过半。被告通过征求业主意见的方式来决定是否续聘没有经过业主大会认可而进驻的物业服务企业，已经做的非常周全了，也就更不存在所谓侵害原告合法权益的情况，如果原告非要说被告的行为侵犯了其合法权利那只能说原告与案外人天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司之间存在某些不正当的不合法的行为或情况。针对原告说的一户多套的情况我们认为我们在业主大会公告里写的是一户一票，一户多套的情况在选票中已经剔除了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告于树增系天津市滨海新区塘沽水景花都1-2-901房屋所有权人，系水景花都小区业主。案外人天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司为该小区提供物业管理服务，服务期限自2015年10月25日至2018年10月24日终止。水景花都小区共有住宅783套，商业51套，物业居委会1套，项目总建筑面积119803.66方米，其中商业12913.52平米，其他房产929.42平米，住宅建筑面积105960.72平米。该小区首次业主大会成立于2009年7月30日，该小区业主大会只有住宅业主，2017年11月原业主委员会解散，由天津市滨海新区新河街道办事处组织筹备该小区业主大会。2018年6月21日，水景花都小区业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）在该小区张贴公告，公布内容包括：业主大会召开时间拟定于2018年8月1日，地点为震新居委会，采用书面征求意见的形式，计票方式为住宅房屋一户一票，会议议题：1.通过《水景花都小区业主大会议事规则》；2.选举业主委员会成员；3.物业管理情况调查。投票时间及方式为拟定于2018年6月23日至2018年7月31日，采取由水景花都小区业主代表及工作人员入户签票的形式。并提出相关要求。2018年8月3日，筹备组在该小区张贴公告，将水景花都小区业主大会选举结果向全体业主公布。投票情况：表决票应发783张，实发521张，收回514张，其中有效票513张（含弃权票3张），废票1张。2018年8月7日，业主大会以书面形式正式通知胜奕物业公司：经业主大会表决通过，决定胜奕物业公司的《水景花都小区专业服务合同》于2018年10月24日到期不予续签，在9月30日前做好各项交接准备工作，在10月15日与业主委员会办理交接手续，在10月24日退出本小区等等。2018年9月19日，天津市滨海新区人民政府新河街道办事处将水景花都小区业主大会表决结果复核情况以公告形式向业主公布，同意与天津胜奕物业管理有限公司续签物业合同41票，不同意续签物业合同429票，专有部分建筑面积57519平米。2018年9月21日天津市滨海新区新河街水景花都小区业主大会发布关于小区2018年第一次业主大会决议核准结果的公告，内容为：1.新一届小区业委会成员名单。2.通过修改水景花都小区业主大会议事规则获得通过。3.天津市滨海新区塘沽胜奕物业管理有限公司物业合同到期后不再续签。另查，水景花都小区业主大会与天津市中汇恒通物业管理有限公司（以下简称“恒通物业公司”）签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由恒通物业公司为水景花都小区提供物业服务。服务期限自2018年10月25日至2020年10月24日。恒通物业公司已于2018年10月25日进驻水景花都小区并进行物业服务。本院认为，本案属业主撤销权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，享有撤销权的主体是合法权益受侵害的业主。原告要求行使撤销权，其需举证证明业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：一、2018年第一次业主大会决议公告是否合法；二、2018年第一次业主大会程序是否存在瑕疵。针对第一个争议焦点。原告主张，水景花都小区召开业主大会公告的落款是“水景花都小区业主大会筹备组代”，没有任何规定由这样的组织召集业主大会，相关法律明确规定由业主委员会召集业主大会，因此，这个公告不合法。被告抗辩称，在小区原业主委员会已自动解散情况下，在街道办事处和居委会的主持下，成立小区业主大会筹备组筹备业主大会，符合法律规定。对此本院认为，《天津市物业管理条例》及《天津市业主大会和业主委员会活动规则》规定，在业主委员会不履行职责时，由街道办事处、乡镇人民政府按照规定组织选举新的业主委员。经本院调查核实，该小区业主委员会于2017年已自行解散。在此情况下，街道办事处、居委会组织成立业主大会筹备组，筹备业主大会，并以筹备组的名义于2018年6月21日在小区张贴公告，将召开业主大会的相关事宜通知全体业主，同时拟定业主大会于2018年8月1日召开，并无不妥，不违反相关法律规定，原告的该项主张，本院不予采信。针对第二个争议焦点。原告主张业主大会程序违法、选票样式、计票方式等存在瑕疵、票样中无建筑面积的记载、作为面积计算的基数错误、被告未按照法定程序形成大会决议，不符合双过半原则，没有双过半的比例数额，决议应属无效，应该全部予以撤销。被告对此否认，并提供了相关证据。对此本院认为：一、关于选票样式、计票方式的问题。原告陈述《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第四十七条规定：“在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业主弃权的，视为同意。采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主大会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。”原告认为被告没有使用全市统一式样票且票样中没有建筑面积的记载，原告还主张建筑面积超过88平方米的才具有投票权，一户拥有多户房屋的应该只有一个投票权；被告辩称小区所有住宅房屋面积均在90平米以上，认可小区存在一户拥有不止一套住房的情况，但属较少数，并已在选票中予以剔除。本院认为，《天津市业主大会和业主委员会活动规则》系天津市国土资源和房屋管理局拟定并施行，该条规定并不属于法律、行政法规的禁止性规定，且选票样式如何并不影响业主充分行使表决权，同时该票样即使不做面积的记载也完全可以通过小区业主的门栋、房号后期确定其所占有的建筑面积；经审查，业主大会决议公告中除了有“同意票”票数过半数的记载，亦有专有部分占建筑面积过半数的记载，故对于原告上述意见本院不予采信。二、关于面积计算基数的问题。原告主张根据相关法律规定应该以建筑总面积作为基数，根据水景花都公示的复核公告，其记载不续签的面积为57519平方米，按照该小区建筑总面积118200平方米计算，其百分比应该为48.67%，不足一半比例，应属于无效；被告辩称小区存在商业用房，商业产权人不同意与住宅业主共同成立业主大会，最终确定水景花都小区住宅业主的建筑面积是105769平方米。对此本院认为，《天津市物业管理条例》第二十条规定：“制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”经核算，无论是按建筑总面积119803.66平米作为基数计算还是按照住宅业主建筑面积105960.72平米作为基数计算，业主大会第一项决议和第二项决议投票结果均符合“双过半”原则，均合法有效。故对原告要求撤销2018年第一次业主大会第一项和第二项决议内容不予支持。关于第三项决议内容“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司物业合同到期是否续签”，并未涉及选聘、解聘物业服务企业事宜，只是对物业管理情况进行调查，另据本院调查掌握的该小区基本情况看，案外人胜奕物业公司进驻该小区提供相关服务，并未召开小区业主大会，并非业主大会选聘的物业服务企业，自然不存在续聘问题。故第三项决议内容不适用“双过半”原则。原告要求撤销第三项决议无法律依据，本院不予支持。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。水景花都小区业主大会和业主委员会所维护的是广大业主的合法权益，代表的是广大业主行使权利。二者是按照相关法律法规、地方性规定和相关指导文件行使职能，不存在侵害业主合法权益的情形。综上所述，天津市滨海新区塘沽水景花都小区2018年第一次业主大会决议，并无明显不妥，原告未提供有力证据证明其合法权益受到侵害的事实，原告的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回于树增的诉讼请求。案件受理费80元，由于树增负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  汪 静审 判 员  张 钡人民陪审员  张仁婕二〇一九年八月二日书 记 员  刘桂华附：法律释明《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。