云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初6291号原告：张玉文，男，汉族，1993年2月5日出生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张胜坤、冯正强，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南绿色房地产开发有限公司，住所云南省昆明螺蛳湾国际商贸城********。法定代表人：王贵华。委托诉讼代理人：袁艺蜻，该公司员工，特别授权代理。原告张玉文与被告云南绿色房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张胜坤以及被告委托诉讼代理人袁艺蜻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同，由被告返还原告已支付的购房款698,286元，并由被告向原告支付自2014年10月20日起至实际还清之日止的占用购房款期间的利息（利率按央行同期同类贷款利率4.75%计算）；二、判令被告向原告赔偿已付购房款一倍数额即698,286元的赔偿金；三、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告向被告购房，于2013年6月21日交了25,000元押金，约定购买位于官渡区宏仁社区规划1号路盛泰公园盛世小区8栋1单元601号房屋，并于2014年10月20日交付尾款673,286元，至此原告已交清全部购房款，现该小区房屋早已竣工，大部分房屋已向业主交房，但被告一直迟迟未通知原告补签正式购房合同，也未交付房屋，后原告调证发现该房屋已由被告卖给了昆明皓天弘翥投资咨询有限公司，并于2014年10月15日办理了商品房买卖合同备案登记，被告已构成了欺诈销售的情形。所以被告应退还673,286元购房款及利息，并承担购房款一倍的赔偿责任。被告辩称：被告为了融资而抵押了部分房屋，现已在积极协商，将融资款项偿还后就可以将该房屋归还、备案给原告。如果要求退还购房款，则被告不清楚何时能还款。被告同意解除购房合同、同意返还购房款，但不同意支付购房款利息及赔偿金，不同意的原因是无能力支付。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据。关于原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。此外，被告主张No.0000152《收款收据》记载的款项25,000元与其无关。对此，本院结合本案争议焦点共同评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月20日，被告云南绿色房地产开发有限公司出具一份《收据》（No.1962305），记载收到张玉文交来8-1-601房款673,286元。2014年10月15日，座落于官渡区房屋（建筑面积118.51㎡）进行了商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KMGD2014101505152），备案出卖人为云南绿色房地产开发有限公司、买受人为昆明皓天弘翥投资咨询有限公司、合同总金额为673,286元。庭审时，被告认可前述备案房屋即为原告所提交《收据》上记载的欲购房屋。本院认为，本案争议焦点系：一、原告提交的No.0000152《收款收据》所记载款项25,000元是否可认定为被告向原告收取的款项；二、原、被告之间存在的系何种法律关系；三、原告要求被告退款并承担利息及已付购房款一倍赔偿责任的诉请应如何评判。关于争议焦点一，本案中，对于涉案争议《收款收据》所记载款项25,000元的性质，该《收款收据》中并无明确记载，故其性质不具有唯一性（如订金、居间费、购房款等，均有可能）。在该《收款收据》无被告相关人员签字签章且被告不认可相应款项系被告所收取购房款的情形下，原告应当进一步提交证据证明其主张。显然，原告并未完成相应举证义务，故原告主张被告收取了前述《收款收据》记载的款项25,000元无依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本院认为，按照房地产开发企业建造出售的商品房存在现房和期房两种状态，商品房买卖合同可分为商品房现售和商品房预售合同。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为，即狭义上的商品房销售合同；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。同时，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”之规定，商品房买卖合同为要式合同，当事人应当采用书面形式对商品房买卖合同的主要内容（如商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺等）作出约定。因本案原、被告未签订书面合同，原告亦不能证明双方就商品房买卖合同主要内容已协商一致，故原、被告之间的商品房买卖合同关系未成立。此外，原告在商品房买卖成立前的前契约阶段支付被告款项673,286元、被告也在收到款项后出具了《收据》，可认定双方对交易房屋有关事宜作出过初步确认，双方之间成立商品房预约合同关系（即房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同而达成的协议）。关于争议焦点三，原告主张被告构成“一房二卖”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。对此，本院认为，如焦点二所述，原、被告之间的商品房买卖合同关系未成立，故原告请求解除双方间商品房买卖合同之诉请无依据，本院不予支持。同时，鉴于原告请求被告返还已付款项的诉请隐含行使合同法定解除权意思表示，目前涉案房屋已备案登记他人为买受人，而双方对原、被告至今仍未能订立商品房买卖合同系被告原因所导致无争议，故本院认定原、被告之间商品房预约合同关系于被告收到本案起诉状副本之日即2019年6月4日解除，进而，对原告要求被告退款之诉请，本院依法支持673,286元。对原告提交的形式上为云南丰联房地产经纪有限公司出具的《收款收据》所记载款项25,000元，如原告认为应由相关义务人返还，原告可另行主张，本院在本案中不予评判。此外，对于被告与昆明皓天弘翥投资咨询有限公司之间是否存在商品房买卖合同关系，抑或二者间存在何种关系，因涉及案外人且与本案无实质关联，故本院在本案中不予评判。另，原告主张被告构成“一房二卖”，被告除应当向原告承担相应利息外，根据上述法律规定，还应承担已付购房款一倍的赔偿金。对此，本院认为，原、被告成立商品房预约合同关系，此与商品房买卖合同为预约与本约的关系，不属于上述司法解释所称的商品房买卖合同范畴。换言之，原、被告间商品房买卖合同关系未成立，不适用前述司法解释所规定惩罚性赔偿责任。鉴于原告要求被告承担利息及已付购房款一倍的赔偿责任，在本质上均乃主张被告违约而应承担的民事责任，故本院在考虑被告违约可能给原告造成损失的基础上，酌情确定被告应赔偿原告以673,286元为基数、自2014年10月20日起至实际付清之日止按年利率8%计算的违约损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告云南绿色房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张玉文款项673,286元，并支付该款项自2014年10月20日起至实际付清之日止按年利率8%计算的违约损失；二、原告张玉文的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,369元，减半收取8,684.5元，由被告云南绿色房地产开发有限公司负担6,500元，由原告张玉文负担2,184.5元，余额8,684.5元退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 苏 燕二〇一九年八月六日书记员 汪建娇