建平县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1322民初376号原告（反诉被告）：于晓强，男，1993年6月18日出生，汉族，农民，住建平县。原告（反诉被告）：于娅慧，女，1994年10月5日出生，汉族，农民，住建平县。委托诉讼代理人：毕振华，辽宁辰阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：朝阳合丰房地产开发有限公司（以下简称合丰房地产），住所地建平县叶柏寿街道柏峰金域小区**楼。法定代表人:王力，经理。委托诉讼代理人林立峰，辽宁承远律师事务所律师。第三人：于党，男，1961年3月1日出生，汉族，农民，住建平县。原告（反诉被告）于晓强、于娅慧与被告（反诉原告）合丰房地产、第三人于党商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理。依法由审判员房孝林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于晓强、于娅慧的委托诉讼代理人毕振华，被告（反诉原告）合丰房地产的委托诉讼代理人林立峰到庭参加诉讼，第三人于党经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于晓强、于娅慧向本院提出诉讼请求：1、请求被告把位于建平县启工社区（柏峰金域）A2幢01142号房屋交付给原告；2、被告给付自2018年1月1日起至实际交付该房屋之日止371，904元的日万分之零点一的违约金；3、被告承担本案一切费用。事实和理由：2016年1月22日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告把位于建平县房屋出售给原告，房屋总价款为371，904元。合同签订当日原告交付给被告121，904元首付款，剩余25万元原告申请贷款支付，合同约定被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋，如逾期交付被告应按全部房价款的日万分之零点一的标准向原告支付违约金。时至今日，被告也未向原告交付房屋。被告合丰房地产辩称：原告主张的商品房买卖合同是不真实的，被告是把该楼房出借给原告于晓强的父亲于党，用于办理抵押贷款，等待贷款还清后，于党应该将该楼房归还给被告，所以被告没有向原告交付房屋的义务。第三人于党未作陈述。反诉原告合丰房地产向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告关于建平县柏峰金域小区A2幢01142号楼的买卖无效；2、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年，反诉原告将开发的柏峰金域小区的3号、5号、7号、9号楼发包给于党施工。2014年10月22日，合丰房地产拨付给于党三套楼房用于担保借款，房号分别是：B3-131、B3-132、B3-141。当日，于党将这三套楼房以买卖的方式提供担保向案外人杨明借款，合丰房地产按于党的要求，在未收到杨明任何房款的情况下，向杨明开具了上述三套楼房的房款收据。2014年10月25日，于党向案外人党桂学借款，将合丰房地产的B3-133号楼房以买卖的方式向党桂学提供担保，合丰房地产按于党的要求在未收到房款的情况下，向党桂学开具了B3-133号楼的房款收据。（附：于党为合丰房地产开具的收据1枚、合丰公司为杨明开具的收据3枚、合丰公司为党桂学开具的收据1枚）。2016年1月春节之前，于党为了还清高利贷及发放工人工资，向合丰房地产借用楼房四套，用于向工商银行办理利息较低的抵押贷款。2016年1月22日，合丰房地产同意将A区2号楼中的1-141、1-142、2-141、2-142号出借给于党，于党于当日为合丰房地产出具了“欠据”一枚，标注所借楼房为A区2号楼中的1-141、1-142、2-141、2-142号，欠款金额为1，327，552元。其中A区2号楼1-142楼房就是案涉楼房。同时，合丰房地产和于党签订了一份《协议书》协议书中约定：于党用A区2号楼的这四套楼房办理完抵押贷款后，应优先归还高利借款，然后将此前向杨明和党桂学提供担保的四套楼房中的三套归还合丰房地产，余款用于支付工人工资。之后，于党利用合丰房地产第二次借给他的A区2号楼的四套楼房在银行办理了抵押贷款，其中A区2号楼1-142号楼办理抵押贷款时用的是他儿子于晓强的名字。在办理抵押贷款的过程中，于党和于晓强均未向合丰公司缴纳过任何款项。相反，于党借用的四套抵押贷款房源为合丰房地产打了借条：办理贷款的手续费、维修基金、贷款保证金等也没有向合丰房地产缴纳，是于党给合丰房地产打的欠条；更为关键的是，于晓强名下楼房所借的25万元贷款也是于党支取，于党为合丰房地产出具了25万元的收条。于党在办理完抵押贷款后，归还了杨明的借款，并将合丰房地产给杨明出具房款收据的三套楼房手续归还给了合丰房地产。综上，反诉原告与反诉被告之间的商品房买卖行为是虚假的意思表示，是以合法的形式掩盖非法的目的，根据民法总则第146条和《合同法》第五十二条的规定，应认定为无效。反诉被告于晓强、于娅慧辩称：反诉原告的主张与本诉原告的主张不是同一法律关系，反诉原告的主张与原告没有关系，请求驳回反诉原告的主张。第三人于党未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。二原告系夫妻关系，原告于晓强与第三人于党系父子关系，于2015年与第三人于党分家独立生活。第三人于党曾是被告合丰房地产的建筑商，因资金周转困难，曾于2014年10月22、25日及2016年1月22日向被告合丰房地产借楼房办理借款（含案涉房屋），第三人于党分别为被告合丰房地产出具欠据。2016年1月22日，二原告与被告合丰房地产签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：二原告购买被告坐落于建平县叶柏寿街道柏峰金域小区A2幢1单元14层01142号楼房，预测建筑面积为116.22平方米，总价款为371，904元；买受人应于2016年1月22日前支付首期房价款121，904元；余款25万元向银行申请贷款；交付期限为应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交付自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；该合同还约定了其他权利与义务。当日，二原告向被告交付首期房价款121,904元，被告为原告出具收款收据一枚。2016年3月21日，原告与中国工商银行股份有限公司建平支行签订《个人购房借款/担保合同》，原告在该行贷款250,000元住房购置贷款。被告作为保证人用案涉房屋作为抵押，并提供开户行及账号。该合同签订后，中国工商银行股份有限公司建平支行按约定向原告指定账户“朝阳合丰房地产开发有限公司”划款250，000元。贷款发放后，原告偿还贷款至今。2016年3月23日，被告为原告开具“销售不动产统一发票”一枚，被告收到原告房款371,904元。2016年3月24日，原被告在建平县房屋产权监督管理处办理了建平房预万寿字第××号“预购商品房预告登记”。2016年3月30日，原告向被告交贷款保证金12,500元，交维修基金8,135元，被告分别为原告开具收款收据。另查明：被告提供了第三人于党为被告出具的含案涉房屋在内的欠款欠据、欠案涉房屋贷款手续费、维修基金贷款保证金的欠据及自被告处收到被告案涉房屋款250,000元的收据。再查明，被告已取得建设工程施工许可证、建设用地规划许可证及商品房预售许可证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效是本案争议的焦点。被告称签订合同的目的是为了给第三人于党办理银行贷款，双方真实的意思表示不是买卖，被告提供了第三人于党出具的有关欠据及与第三人于党签订的协议等欲证明原告并未实际交付相关款项，而是第三人于党为在银行贷款所为的理由，因在举证期限内未提供相关书面协议等证据证明，被告的辩解意见，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，双方不仅办理了“预购商品房预告登记”，而且在原告与银行签订《个人购房借款/担保合同》时，被告又作为抵押担保人用案涉房屋进行担保，并对原告所贷款进行了接收；原告自贷款合同签订后至今一直履行偿还贷款义务，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，该合同应为有效。原告已支付了房屋对价，被告理应按合同约定将案涉房屋交付给原告，原告要求被告交付案涉房屋的请求，本院予以支持。至于被告与第三人于党之间的约定，不能约束独立于二者之外的第三方；被告与第三人于党之间的债权债务关系，虽有涉及案涉房屋的内容，但并不能否定原被告所签订《商品房买卖合同（预售）》的效力，与本案不是同一法律关系。原告要求被告给付自2018年1月1日起至实际交付该房屋之日止371，904元的日万分之零点一的违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告要求被告交付房屋，支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第六十条，第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朝阳合丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内将位于建平县启工社区（柏峰金域）A2幢01142号房屋交付给原告（反诉被告）于晓强、于娅慧。二、被告（反诉原告）朝阳合丰房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）于晓强、于娅慧自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止房款371,904元的日万分之零点一的违约金。三、驳回被告（反诉原告）朝阳合丰房地产开发有限公司要求确认反诉原告与反诉被告关于建平县柏峰金域小区A2幢01142号楼的买卖无效的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，439.28元，反诉费3，440元，合计6,879.28元，由被告（反诉原告）朝阳合丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  房孝林二〇一九年八月十二日书记员  于惠颖