江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1123民初1972号原告：玉山县红宝石置业有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道与玉华路交叉口东北侧。法定代表人：徐树康，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张永良，系浙江泽大律师事务所律师。被告：玉山县中影星河影城有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇红宝石广场**楼7F—8F。法定代表人：王纶熙，系该公司总经理。原告玉山县红宝石置业有限公司（以下简称红宝石公司）与被告玉山县中影星河影城有限公司（以下简称中影星河影城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理，原告玉山县红宝石置业有限公司的委托诉讼代理人张永良到庭参加诉讼。被告玉山县中影星河影城有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告红宝石公司向本院提起诉讼请求：依法判令1、解除原被告之间的《租赁合同》；2、被告支付给原告2018年度的剩余租金203,403元；3、被告支付给原告自2019年1月1日起至实际腾退之日止的租金〈其中暂算至2019年5月31日的租金182,325.83元。自2019年6月1日起至实际腾退之日止的租金按照约定的租金标准折算〉；4、被告支付给原告违约金437,582元。5、本案受理费由被告承担。事实和理由：2014年4月16日原告与被告（签约时，因被告的企业名称尚未核准，由其授权委托人江涛代签合同。在被告的企业名称核准后，被告对合同进行盖章确认）之间签订《租赁合同》一份，约定原告为甲方，被告为乙方。《租赁合同》第一条约定，原告将位于“红宝石广场”27#楼7F一8F（两层挑空）及一层1-3轴至1-4轴楼梯休息平台下方（约7.6平方米以下简称租赁物）租赁为乙方，租赁物建筑面积约1125.71平方米，租赁物作为电影院经营用。租赁物内有消防设施及供配电等设备。《租赁合同》第二条约定，租赁期10年，自2015年1月1日起至2024年12月30日止。《租赁合同》第三条第1款约定，第一年租金为360,000元；第二年租金为378,000元；第三年租金为396,900元；第四年租金为416,745元；第五年租金为437,582元；第六年租金为459,461元、第七年租金为482,434元；第八年租金为506,556元；第九年531,884元；第十年租金为558,478元。以上租金为甲方为支持乙方低风险经营的固定租金。《租赁合同》第九条第2款约定，乙方未按时支付所有应付款项（包括但不限于租金、物业费、水电费等一切费用）属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，同时甲方有权立即停水停电。逾期超过10日甲方有权采取措施，收回租赁物，并解除合同，同时，乙方应承担相当于本年度租金的违约金，并赔偿甲方实际损失。《租赁合同》第九条第7款约定，合同到期或因其他原因解除后，乙方应当立即腾退租赁物，归还甲方，若超过7日仍未腾退，甲方有权将商铺内留存的物件做废弃物处理，并强制腾空，造成的损失由乙方自负。《租赁合同》签订后，原告依约履行租赁物交付义务，被告亦将租赁物用于电影院经营。期间被告陆续支付2015年、2016年、2017年的租金。截止到起诉之日被告尚欠原告2018年度的租金203,403元未付。2019年度的租金被告也未按约支付。原告认为，被告拖欠租金未付的行为已经违约，原告按照合同约定，有权要求被告支付应付未付的租金、支付违约金，并解除合同。根据《中华人民共和国合同法》等规定，原告的诉讼请求符合法律规定，请人民法院判如所请。被告中影星河影城公司未作答辩，也未向本院提交任何证据。原告为证明其主张，向本院提交以下两组证据：第一组、编号为赣（2018）玉山县不动产权第0001204号《不动产权证书》、玉施2012（35号）建筑工程施工许可证、建字第361123201100025号建设工程规划许可证，玉国用（2010）第1224号土地使用权证，，地字第**建设用地规划许可证玉房预售证第2012017号商品房预售许可证各一份，证明案涉房屋所在楼盘由原告公司投资建设并开发的，原告公司对涉案房屋享有合法的管理权、使用权与所有权。第二组、《租赁合同》、《补充协议》、租金明细、押金收据各一份，证明1、原、被告之间的房屋租赁合同关系成立且合法有效，以及具体的权利义务内容；2、按合同约定，被告至今尚欠原告2018年度的租金计人民币203,403元，2019年1月1日至2019年5月31日止的租金计算为182,325.83元；另外，被告应当支付违约金437,582元。针对原告提交的上述证据，被告未到庭发表质证意见，视为对其享有质证权利的放弃。原告提交的证据经本院审核，能够证明本案事实，本院予以采信。根据对证据的认证并结合当事人陈述，本院认定事实如下：2014年4月16日原告红宝石公司（甲方）与被告中影星河影城公司（乙方）签订《租赁合同》一份；其中第一条约定，甲方将位于“红宝石广场”27#楼7F一8F（两层挑空）及一层1-3轴至1-4轴楼梯休息平台下方（约7.6平方米以下简称租赁物）租赁给乙方，租赁物建筑面积约1125.71平方米，租赁物作为经营电影院。租赁物内有消防设施及供配电等设备。第二条约定，租赁期10年，自2015年1月1日起至2024年12月30日止。第三条第1款约定，第一年租金为360,000元；第二年租金为378,000元；第三年租金为396,900元；第四年租金为416,745元；第五年租金为437,582元；第六年租金为459,461元等；第4款约定，押金为人民币100,000元。（租赁期满后，乙方未存在违约行为的，甲方应于租赁期满之日起3日内，无息退还给乙方。）第五条第1款约定，租金先付后用，合同签订之日支付定金10万元，交付装修之日支付第一年租金同时定金转为押金，第二年起租金应于上一年租期届满前30天支付。第九条第2款约定，乙方未按时支付所有应付款项（包括但不限于租金、物业费、水电费等一切费用）属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，同时甲方有权立即停水停电。逾期超过10日甲方有权采取措施，收回租赁物，并解除合同，同时，乙方应承担相当于本年度租金的违约金，并赔偿甲方实际损失；第7款约定，合同到期或因其他原因解除后，乙方应当立即腾退租赁物，归还甲方，若超过7日仍未腾退，甲方有权将商铺内留存的物件做废弃物处理，并强制腾空，造成的损失由乙方自负。《租赁合同》签订后，原告依约将租赁物交付给被告，被告亦将租赁物用于经营电影院并交纳了押金100,000元。期间被告陆续支付了2015年、2016年、2017年度的租金。至今被告尚欠原告2018年度的租金203,403元，2019年度的租金则分文未付。为此，原告向本院提起诉讼。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。关于《租赁合同》应否解除的问题，该合同第五条第1款约定“租金先付后用，合同签订之日支付定金10万元，交付装修之日支付第一年租金同时定金转为押金，第二年起租金应于上一年租期届满前30天支付。”本案被告至今尚欠原告2018年度的租金203,403元，而2019年度的租金分文未付。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，合同约定的解除条件已成就。故此，对原告所提判令解除原被告之间的《租赁合同》之请求，本院予以支持。关于欠付租金数额问题。租赁合同第五条第1款约定，租金先付后用，合同签订之日支付定金10万元，交付装修之日支付第一年租金同时定金转为押金，第二年起租金应于上一年租期届满前30天支付。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，租赁合同解除之前应当按照合同约定支付所欠租金，租赁合同解除之后中影星河影城公司如果未腾退，继续占有使用该房屋，应继续支付至实际返还所租赁房屋之日止的占有使用费，该费用应参照合同约定的租金标准支付。经本院审核，对原告要求判令被告支付2018年度的剩余租金203,403元及自2019年1月1日起至实际腾退之日止的租金〈其中暂算至2019年5月31日的租金182,325.83元。自2019年6月1日起至实际腾退之日止的租金按照约定的租金标准折算〉之请求予以支持。关于违约金。《租赁合同》第九条第2款约定，乙方未按时支付所有应付款项（包括但不限于租金、物业费、水电费等一切费用）属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，同时甲方有权立即停水停电。逾期超过10日甲方有权采取措施，收回租赁物，并解除合同，同时，乙方应承担相当于本年度租金的违约金，并赔偿甲方实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案所涉《租赁合同》系原告红宝石公司与被告中影星河影城公司的真实意思表示，应尊重双方当事人的意思自治。中影星河影城公司未到庭发表质证和抗辩意见，亦未提交其认为双方约定的违约金过高应予调整的申请，视为放弃相关抗辩权，应承担相应不利后果。现原告要求被告支付违约金437,582元，该金额正好为被告2019年度应当交纳的租金，该项请求符合双方的合同约定，本院予以支持。关于押金。被告在合同签订时交纳了定金100,000元，之后根据合同约定转为押金。被告虽未到庭主张予以返还；但本院考虑到一方面原告在庭审中表示该笔押金同意抵扣所欠租金，另一方面，在双方租赁合同解除的情况下，该笔押金在本案中一并处理，既可以避免诉累，也与法不悖。故此，结合本案实际该100,000元押金直接抵扣所欠租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告玉山县红宝石置业有限公司与被告玉山县中影星河影城有限公司所签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；二、由被告玉山县中影星河影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付截止2019年5月31日止所欠原告玉山县红宝石置业有限公司房屋租金人民币385,728.83元，抵扣被告交纳的押金100,000元，被告实际应支付原告租金为285,728.83元；(自2019年6月1日起至实际腾退之日止的租金、占有使用费按照合同约定的租金标准计算)三、由被告玉山县中影星河影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告玉山县红宝石置业有限公司违约金人民币437,582元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费12,033元，减半收取计人民币6,017元，由被告玉山县中影星河影城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员  王卫敏二〇一九年八月一日书记员  汪 婷