吉林省蛟河市人民法院民事判决书（2019）吉0281民初686号原告：赵广芳，女，1976年10月20日出生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市民主街道华东路**。委托诉讼代理人：曲迎越，蛟河市程越法律服务所法律工作者。被告：蛟河市润辉房地产开发有限公司，住所地吉林省蛟河市西长安路**。法定代表人：吴明超，经理。委托诉讼代理人：郗海霞，女，该公司职工。委托诉讼代理人：玄力立，男，该公司职工。被告：蛟河市御景物业服务有限公司，，住所地吉林省蛟河市长安街御景水岸****法定代表人：吕军，经理。委托诉讼代理人：赵俊涛，蛟河市河南街道法律服务所法律工作者。原告赵广芳与被告蛟河市润辉房地产开发有限公司（以下简称润辉公司）、蛟河市御景物业服务有限公司（以下简称御景物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵广芳及其委托诉讼代理人曲迎越，被告润辉公司的委托诉讼代理人郗海霞、玄力立，被告御景物业的委托诉讼代理人赵俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵广芳向本院提出诉讼请求：1.要求润辉公司、御景物业共同赔偿赵广芳经济损失28434元；2.诉讼费、鉴定费由润辉公司、御景物业承担。事实与理由：2013年12月31日，赵广芳在润辉公司开发建设的蛟河市御景水岸小区购买期房一栋，该楼房坐落于御景水岸A座1单元1102号高层住宅，面积150.84平方米。上述楼房于2015年6月30日建设完工，2016年5月17日，原告搬入上述楼房内居住，至今已居住将近三年。2019年1月24日上午十一点五十分，赵广芳居住的楼房屋内分水器进水管突然发生爆裂，暖气水瞬间淌满赵广芳的楼房内，当时赵广芳找到御景物业，要求关闭走廊内管道阀门，但管道阀门无法关闭，最后还是御景物业将赵广芳所居住的一号楼总阀门关闭，同时赵广芳又自行雇佣水暖工及自行购买管道阀门对走廊内管道阀门进行更换，直至下午两点三十分才止住跑水，与此同时赵广芳室内衣柜、床、茶几等室内设施均被暖气水浸泡也将近两个半小时，幸好有楼内居民以及亲朋好友过来帮忙清理暖气水，否则赵广芳的损失将继续扩大，即便这样赵广芳收拾室内的水也到晚上六点多。事后，赵广芳找到润辉公司、御景物业，要求润辉公司、御景物业承担经济损失，御景物业自认其所管理的管道井暖气阀门无法关闭是由其管理不善造成,并将赵广芳于本次走廊无法关闭的自行购买并更换的两个管道井暖气阀门款共计110元，支付给了赵广芳，但其他损失润辉公司、御景物业均予以推脱，互相推卸责任。赵广芳购买润辉公司开发建设的楼房，双方买卖合同成立、生效并已实际履行，润辉公司应当对其在建设楼房过程中投入的设施质量承担责任，本次分水器进水管爆裂是润辉公司开发建设时所安装的，赵广芳并未更换，因此该进水管爆裂，说明进水管质量不合格，其责任应当由润辉公司承担；赵广芳入住后与物业签订了《物业服务协议》，则赵广芳走廊内暖气管道阀门无法关闭，一方面是因为润辉公司所提供的暖气管不合格，另一方面也是御景物业在物业管理过程中未尽到管理义务，所以才因无法及时关闭管道阀门，使赵广芳室内设施因遭到暖气水浸泡2个半小时而损坏加重。本次赵广芳被水浸泡的室内设施遭受损坏直接经济损失，与润辉公司、御景物业协商赔偿无果。润辉公司辩称，公司与本次事件无关，不同意承担责任。御景物业辩称，赵广芳发生管道破裂的房屋已于2016年7月21日竣工验收，该供热系统使用已超过两个采暖期，按照建筑工程质量管理条例，已经超过保质期，作为该楼房的开发企业不再承担相应的质量保证责任，管道井内的供热设施、供热管线，按照物权法的规定属于业主的共有产权，其发生损害，物业公司按照物业条例以及物业协议已在事发第一时间现场进行了处理，并关闭了相应的阀门，协助进行维修并对有关的管件费用进行了承担，作为物业公司已经尽到物业服务的责任，赵广芳要求赔偿没有事实根据以及法律依据。经审理查明：2013年12月31日，赵广芳在润辉公司开发建设的蛟河市御景水岸小区购买期房一栋，该楼房坐落于御景水岸A座1单元1102号高层住宅，面积150.84平方米。上述楼房于2016年7月21日建设完工。2015年7月9日，赵广芳与吉林市伟思物业服务有限公司签订物业服务协议，并于同日交纳了物业费用。2016年5月17日，赵广芳搬入上述楼房内居住至今。2019年1月24日上午11点50分，赵广芳居住的楼房屋内分水器前端热熔球阀发生爆裂，暖气水瞬间淌进赵广芳的房间内，赵广芳及时通知御景物业，要求关闭走廊内铜球阀门，但铜球阀门无法关闭，最后还是御景物业工作人员将赵广芳所居住的一号楼总阀门关闭，同时赵广芳又自行雇佣水暖工及自行购买铜球阀门对走廊内铜球阀门进行更换。2019年2月16日，御景物业将赵广芳购买铜球阀门款110元给付赵广芳。对于赵广芳的经济损失，经吉林永泰资产评估有限责任公司评估，于2019年7月26日作出吉永泰评鉴字（2019）第008号资产评估报告书，评估结论为28434元，赵广芳支付鉴定费3000元。另查明，2015年10月13日，润辉公司（用热方）与蛟河市阳光供热有限公司（供热方）签订协议书一份，约定：用热方承诺供热管线使用寿命不低于十年，十年后供热管线自行交于供热方负责，用热方不再负责任；用热方承诺御景水岸的供热管路（全部）、阀门（2寸以上含2寸）十年内归用热方更换、十年后自行交于供热方负责。移交后用热方不负任何责任。2015年7月1日，润辉公司与吉林市伟思物业服务有限公司签订交接协议书一份。2016年12月7日，润辉公司（甲方）与吉林市永洁物业服务有限公司（乙方，以下简称永洁物业）签订交接协议书一份，约定甲方将御景水岸小区物业交给乙方，该小区防水、防盗门、门铃、自来水、供热管线等一切公共设施，由乙方负责维修和管理，出现任何问题与甲方无关；2015年7月1日与吉林市伟思物业服务有限公司签订的交接协议书同时作废。庭审中，御景物业自称于2015年7月开始对御景水岸小区进行物业管理，御景物业与永洁物业是一家公司。以上事实有赵广芳提交的商品房买卖合同、物业服务协议、物业费收据、管道井暖气阀门收据、照片、资产评估报告书、评估费收据、爆裂的热熔球阀及拆卸的铜球阀门，润辉公司提交的交接协议书，御景物业提交的建设工程竣工验收备案证等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，润辉公司作为用热方就其开发的御景水岸小区供热问题与供热方即供热单位签订协议书，用热方承诺御景水岸的供热管路（全部）、阀门（2寸以上含2寸）十年内归用热方更换，供热管线使用寿命不低于十年。后润辉公司又与永洁物业签订协议，将该小区物业交给永洁物业管理，御景物业自认其与永洁物业为一家，并实际从事御景水岸小区的物业管理。赵广芳所居住的房屋内供热管线上的热熔球阀出现爆裂及室外楼道内作为分户阀的铜球阀无法关闭，致使供热管道内的水流入赵广芳室内，共同造成赵广芳屋内进水导致财产损失。根据《吉林省物业管理办法》第五十四条：“供水、供电、供气、供热、排水经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：（五）业主户外分户阀及以外的供热设施设备。”及第五十六条：“物业服务企业或者其他管理者受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托，维修、养护相关设施设备以及代收有关费用的，委托人应当支付相关费用。”及《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，御景物业未尽到维修、养护责任，其对于赵广芳的经济损失，应承担相应的赔偿责任。赵广芳购买润辉公司开发的房屋入住后，虽并没有对室内供热管线的热熔球阀进行更换，但供热管线中从户外分户阀门至室内部分产权归属业主，业主负责维修、养护，出现损坏，可以找物业进行有偿服务，或自行维修，现室内热熔球阀发生爆裂，在正常情况下及时关闭楼道内分户阀门，可减少损失，现因楼道内分户阀门无法关闭，致楼道供热管线中的暖气水流入赵广芳家，致使赵广芳室内物品被水浸泡，损失扩大，结合本案实际情况，对于赵广芳的经济损失，以御景物业承担70%赔偿责任，赵广芳自担30%责任为宜。关于赵广芳提出的要求润辉公司承担赔偿责任的主张，因供热管线已超出2年质量保修期，故本院对赵广芳的上述请求，不予支持。关于御景物业提出的赵广芳热熔球阀爆裂是其操作不当造成的，对此赵广芳提出异议，御景物业未向本院提供充分证据予以证明，故本院对御景物业的上述辩解，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条的规定，判决如下：一、被告蛟河市御景物业服务有限公司于本判决生效后立即赔偿原告赵广芳经济损失19903.80元；二、驳回原告赵广芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，鉴定费3000元，合计3275元，由原告赵广芳负担982.50元，由被告蛟河市御景物业服务有限公司各负担2292.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林市中级人民法院。审判员 张长伟 二〇一九年八月十三日书记员 韩惠丹