四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1970号 上诉人（原审被告）：唐峥,男，汉族，生于1987年8月17日，住四川省绵阳市高新区。 委托诉讼代理人:王姝丽（唐峥之妻），女，汉族，生于1987年8月13日。 被上诉人（原审原告）：四川锦程物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城路**银丰国际商业中心**。 法定代表人：胡正来。 委托诉讼代理人：林强，公司员工。 委托诉讼代理人：范敏，公司员工。 上诉人唐峥因与被上诉人四川锦程物业服务有限公司（下称“锦程物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2019）川0792民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终 结。 唐峥提出如下上诉请求：1.请求撤销四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2019）川0792民初1022号民事判决；2.请求根据锦程物业公司违反《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》之一级标准的程度，认定物业费金额；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人未提供的证据“物业服务等级标准、住宅使用说明书、锦程物业公司的股东决定及会议记录”却出现在判决书中。被上诉人在一审中提交的《前期物业服务合同》缺章少页，其真实性及有效性存疑。房产开发商未达到交房条件而进行交房，该时间段的物业费不应缴纳，且上诉人与被上诉人未签订合同、被上诉人在进行物业服务时服务存有瑕疵，共用设施设备怠于维护养护，存在小区保安站岗值班不尽职尽责，垃圾桶设置点过少以及清运不及时等问题；被上诉人属二级物业服务资质，物业服务费收费标准过高，故拒缴物业费。 锦程物业公司辩称，上诉人的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。 锦程物业公司向一审法院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付2015年12月2日至2018年12月1日期间的物业费6971.38元、滞纳金2091.55元；2.判令被告支付2016年3月1日至2018年21月31日期间的垃圾清运费204元；3.诉讼费由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证明、营业执照、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议及附件、承诺书、《前期物业服务合同》、物业费用收缴协议、生活垃圾清运费发票、交房通知单、入住资料、物品签收表、催费通知单、律师函催收记录、业主报修记录、值班记录、保安巡查记录、环境维护记录等证据。被告提供了小区的相关照片、物业服务等级标准，住宅使用说明书、锦程物业公司的股东决定及会议记录等复印件；一审法院按照法定程序对当事人提交的证据进行审核，确认原告所提交证据的来源和形式符合法律规定、与待证事实存在关联、能够反映案件真实情况，经审查后对其证明力予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 2012年11月25日，绵阳科久置业有限公司与原告锦程物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告锦程物业公司为绵阳科久置业有限公司开发的位于绵阳高新区铂金时代商业住宅小区提供物业服务，服务标准需达到《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》一级。服务费用标准为高层住宅1.8元/月·平方米。业主应于办理完接房之日起交纳物业服务费用。该前期物业服务合同的期限自2012年11月25日起至业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。合同签订后，原告锦程物业公司遂进入小区开始提供物业服务。 同时查明，被告唐峥购买了绵阳科久置业有限公司开发的位于绵阳高新区房屋，被告唐峥于2014年12月20日正式接收该房屋。被告唐峥接收房屋时与原告锦程物业公司签订了《铂金时代物业费用收缴协议》。被告唐峥的房屋建筑面积为107.59平方米，原告锦程物业公司按照政府相关规定代收生活垃圾清运费。现被告唐峥已装修入住，但仅交纳了至2015年12月1日的生活垃圾清运费与物业费。2015年12月2日之后的物业费及至2018年9月30日止的生活垃圾清运费均未交纳。经计算，被告唐峥从2015年12月2日至2018年12月1日期间应交缴的物业服务费为6971.83元（107.59平方米×1.8元/月·平方米×36月），垃圾清运费为204，两项共计7175.83元。 一审法院认为，原告锦程物业公司与绵阳科久置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。 关于被告唐峥辩称的收费超标准的问题。原告锦程物业公司系二级物业资质。按照《物业管理条例》及《物业管理企业资质管理办法》，物业公司的企业资质不同对承接物业项目大小存在差异，但对其提供的物业服务标准并没有相关限制。物业服务的标准高低由物业公司与业主单位通过合同进行约定。因此，物业公司的企业资质与其提供的物业服务标准并没有必然联系。原告锦程物业公司作为二级物业管理资质按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》一级提供物业服务并按照该标准收取物业服务费用，并未违反法律、法规的规定。 被告辩称原告锦程物业公司提供的物业服务存在瑕疵、小区业主在小区内有乱搭乱建情况等问题。物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断的对新出现的问题予以及时处理解决的过程。不能仅凭个别突发事件、车主乱停放机动车、设施设备的偶尔故障认定物业服务存在根本违约。物业服务企业在提供物业服务过程中若存在瑕疵或一般违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任。如小区其他业主因违章搭建及其他原因造成损害的，权利人可以另行主张权利，但不能仅以此为由拒绝交纳物业服务费。 对于被告辩称锦程物业公司的内部管理混乱、员工多次变化等情况，房产开发商未达到交房条件而进行交房等，属其他的法律关系，不属本案审理范畴，不作评判。 综上，原告锦程物业公司提供的物业服务虽存有不尽业主完全满意的情形，但尚不构成根本违约，被告拒交物业服务费的理由不能成立，不予采信。综合本案的客观事实及原、被告双方当事人的诉称，对于被告至今未交纳的从2015年12月2日至2018年12月1日期间的物业服务费及从2015年12月2日起至2018年12月1日止的垃圾清运费共计7175.83元的事实予以确认，原告要求被告按照合同的约定交纳物业服务费的诉讼请求予以支持。 关于原告主张滞纳金的诉讼请求，鉴于原告确实存在物业服务方面有一些不尽业主完全满意的情形，故对原告四川锦程物业公司要求支付滞纳金的主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，遂判决：一、被告唐峥于本判决生效之日起五日内支付原告四川锦程物业服务有限公司从2015年12月2日至2018年12月1日期间的物业服务费6971.38元、从2015年12月2日起至2018年12月31日止的垃圾清运费204元，两项共计7175.38元；二、驳回原告四川锦程物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审审理期间，上诉人提交了如下证据：1.《绵阳科久置业铂金大道项目进展顺利》的信息截图以及锦程物业公司的公司登记（备案）申请书，拟证明四川川恒建筑安装工程有限公司为绵阳科久置业有限公司的下属企业，四川川恒建筑安装工程有限公司是锦程物业公司的股东，故绵阳科久置业有限公司指定的锦程物业公司与其是一家的。2.2019年4月10日发生的保安殴打业主事件的视频。拟证明物业服务质量配不上收费标准。被上诉人认为锦程物业公司的公司登记（备案）申请书为复印件，无工商机关的盖章，真实性存疑。《绵阳科久置业铂金大道项目进展顺利》的信息截图不具有关联性，不能达到其证明目的。视频属实，但系业主酒后滋事，与本案无关联性。被上诉人提交了《绵阳市物业服务合同备案通知书》、《物业管理招标备案资料登记表》、《物业管理中标备案通知书》，拟证明被上诉人通过正规的招投标程序取得对铂金时代小区物业服务资格。上诉人认为《绵阳市物业服务合同备案通知书》显示的备案时间为2016年1月25日，招投标完成时间为2012年12月3日，时隔四年，上述证据的合法性存疑。上诉人及被上诉人在二审中提交的证据，本院将结合全案综合予以认定。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。 上诉人称一审判决上诉人未提供的证据“物业服务等级标准、住宅使用说明书、锦程物业公司的股东决定及会议记录”却出现在判决书中的上诉理由，一审庭审笔录中记载“物业服务等级标准、住宅使用说明书、锦程物业公司的股东决定及会议记录”系上诉人提交，且在一审中予以质证，庭审笔录亦经上诉人签字确认，故上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。 上诉人称被上诉人在一审中提交的《前期物业服务合同》缺章少页，其真实性及有效性存疑以及其与被上诉人未签订物业服务合同的问题，《前期物业服务合同》系绵阳科久置业有限公司与锦程物业公司签订，且经高新区房管分局备案，不违反法律规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。故上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。 上诉人称房产开发商未达到交房条件而进行交房，该时间段的物业费不应缴纳，一审法院认为锦程物业公司与房产开发商未达到交房条件而进行交房及涉及小区内建筑物的权属等，属另外的法律关系，不属本案审理范畴，不作评判并无不当，上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。 上诉人称被上诉人属二级物业服务资质，物业服务费收费标准过高，故拒缴物业费，物业公司的企业资质与其提供的物业服务标准并没有必然联系，锦程物业公司作为二级物业管理资质按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》一级提供物业服务并按照该标准收取物业服务费用，并未违反法律、法规的规定。上诉人不能据此拒缴物业费。 上诉人称被上诉人在进行物业服务时服务存有瑕疵，共用设施设备怠于维护养护，存在小区保安站岗值班不尽职尽责，垃圾桶设置点过少以及清运不及时等问题，因为物业服务具有公共性、垄断性的特点，业主与物业公司不履行物业服务合同义务不仅会损害对方利益，还会损害到其他业主的利益。鉴于物业服务合同的特殊性，业主在合同履行过程中行使抗辩权应受到一定限制。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主不能以其并非合同当事人或物业服务存在瑕疵为由拒付物业管理费，影响物业公司的日常经营。同时，物业公司应当提高服务质量，努力为业主提供安全、宁静、优美的生活环境，共同营造文明、舒适的物业环境。如果物业公司确实存在服务瑕疵，应通过业主委员会选聘物业服务单位或通过业主代表与物业服务单位交涉并督促改进服务或降低费用。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人唐峥负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  石 军 审判员  代 艳 二〇一九年八月十九日 法官助理王燕 书记员童磊