文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终947号上诉人（原审原告）：潘华伟，男，1982年5月27日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：王利，重庆春雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秀山容讯商贸有限公司，住所地重庆市秀山县物流园区3C批发市场******，统一社会信用代码91500241556770369F。法定代表人：邹祚文，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴如意，男，该公司职工。委托诉讼代理人：吕春亮，重庆泽贤律师事务所律师。上诉人潘华伟因与被上诉人秀山容讯商贸有限公司（以下简称容讯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院(2019)渝0241民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月10日、2019年8月21日对上诉人潘华伟的委托诉讼代理人王利，被上诉人容讯公司的委托诉讼代理人吕春亮、戴如意进行了询问。本案现已审理终结。潘华伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。一、二审诉讼费由容讯公司负担。事实和理由：1.案涉《秀山光谷3C批发市场商铺经营权出让合同》（以下简称《商铺经营权出让合同》）系无效合同，一审法院认定有效错误。从容讯公司一审提交的2016年1月20日秀山县国土局不动产登记部门办理的A栋1-X层产权证附记记载，包括案涉商铺在内的商铺不得以任何形式分户办理产权，同时不得以任何形式流入房地产市场。因此，案涉合同因转让标的违法而无效。2.即便《商铺经营权出让合同》有效，该合同第六条明确约定了潘华伟委托容讯公司经营的期限为三年。2013年潘华伟出具委托是为了履行案涉合同约定的义务，委托书上未载明委托期限应理解为案涉合同第六条约定的三年。一审认定委托书未约定委托经营期限视为对委托经营期限三年的变更错误。3.根据《商铺经营权出让合同》的约定，三年期满如继续委托容讯公司经营管理，应另行协商。然而，容讯公司虽主张期满后系受委托经营，但未提供期满后双方另行协商的证据。同时，如果继续委托统一经营属实，但容讯公司却未支付租金。4.一审法院适用法律错误。一审起诉前，潘华伟曾向容讯公司提出过解除合同。容讯公司在一审中对此未予否认，是双方不争的事实。且潘华伟一审诉状中已明确了解除合同的意思表示，容讯公司在收到诉状时应视为收到解除合同的通知。容讯公司辩称，１.潘华伟的上诉请求与一审诉请自相矛盾。潘华伟在一审请求是确认合同已经解除，二审也应当围绕合同是否已经解除为焦点。２.一审认定事实正确，案涉合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定和行政法规效力强制性规定，合同合法有效。３.后续出具的委托书和原合同是两个独立的民事行为，委托书不是原合同的附件。原合同约定的三年期限满后，未向容讯公司主张过交付自营或解除合同。4.潘华伟在一审中并未举证证明向容讯公司通知解除合同，同时也没有证明向容讯公司主张过交付商铺经营权的依据。潘华伟应对其举证不能承担不利后果。5.容讯公司不存在合同约定的或法定的违约事由，潘华伟的合同目的已实现。根据双方签订的合同约定的具体内容，该合同是一个附条件的所有权转让合同，在不具备条件的情况下是一个经营权转让合同，经营权部分从开业到原合同约定的三年期限租金收益在原合同中支付货款时潘华伟已经享受。经政府同意后具备产权过户时，潘华伟另一合同目的也是能够实现的。6.容讯公司是基于潘华伟出具的不附期限的委托书在合同三年期满后统一招商，已经全面履行合同义务，不存在违约行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。潘华伟向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《商铺经营权出让合同》已解除，并判令容讯公司立即返还转让款104671元；2.判令容讯公司赔偿潘华伟资金占用损失（损失以65658元为基数，从2012年8月10日起至实际退款之日止，按年利率6%计算；以39013元为基数，从2015年3月23日起至实际退款之日止，按年利率6%计算）；3.本案诉讼费由容讯公司承担。一审法院认定事实：2012年8月9日，潘华伟与容讯公司签订了《商铺经营权出让合同》，合同约定潘华伟购买容讯公司开发的位于秀山（武陵）现代物流园区内的秀山光谷3C批发市场A栋2层A-2-XX号商铺，建筑面积为34.92平方米，套内面积24.86平方米，公用分摊面积10.06平方米。约定按建筑面积计价5078.61元/平方米，合同总价款为177345元，扣除优惠折扣（投资收益）后潘华伟支付134784元。签订合同当日潘华伟支付了65658元，又于2015年3月23日市场开业前支付了39013元，余款30113元在办理产权登记前支付；合同第六条约定，由于该商铺所在的市场是新开发的市场，还有待甲方投入进行市场培育，为了保障乙方投资收益，乙方自愿从市场开业之日起三年将商铺委托甲方经营管理；同时约定该市场开业满三年后容讯公司应将该商铺交付给潘华伟自营，但经营项目和范围应符合容讯公司方业态规划分布。如潘华伟继续委托容讯公司经营管理，另行协商。同时约定，经营权出让期未满时，潘华伟要求解除合同的，视为放弃所交的经营权款，容讯公司收取的经营权款不予退还。合同第十六条约定，双方在行使与本合同相关权利义务的通知应当以书面形式。2013年8月3日潘华伟出具书面委托书，内容为：现为了使武陵3C批发市场的招商工作和市场管理工作进一步落实，本人自愿将所购买商铺的经营权即招商工作和市场管理工作全权委托给秀山容讯商贸有限公司或该公司委托的商业运营管理公司进行统一招商和经营管理。2014年10月15日，容讯公司出具《关于武陵3C批发市场开业日期的说明》（以下简称《开业说明》）：武陵3C批发市场于2014年9月6日开业，三年返租时间由2014年9月6日至2017年9月5日，第四年租金由2017年9月6日起算。潘华伟商铺所在区域的商铺整体招租受阻，原入驻商户因经济萧条入驻后短时间内离场，目前该商铺所在区域尚处于空置状态。容讯公司一直在招商。2016年1月20日容讯公司在秀山县国土房管局不动产登记部门办理武陵3C批发市场A栋1-X层产权证，2018年8月10日容讯公司在秀山县国土房管局不动产登记部门办理武陵3C批发市场商铺2层产权证，所有权人为容讯公司。容讯公司至今未将该商铺交付给潘华伟自营。一审法院认为，潘华伟、容讯公司签订的《商铺经营权出让合同》、委托合同是双方在协商一致的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，应为有效合同。双方约定按照合同约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案双方在2012年8月9日签订了《商铺经营权出让合同》约定潘华伟将商铺委托容讯公司经营三年，该市场开业满三年后容讯公司应将该商铺交付给潘华伟自营。2013年8月3日潘华伟出具书面委托书，内容为：现为了使武陵3C批发市场的招商工作和市场管理工作进一步落实，本人自愿将所购买商铺的经营权即招商工作和市场管理工作全权委托给秀山容讯商贸有限公司或该公司委托的商业运营管理公司进行统一招商和经营管理。委托书未约定委托经营管理期限，应视为双方对委托经营三年期限的变更。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案潘华伟没有证据证明在委托容讯公司经营、容讯公司招商受阻，商铺空闲期间与容讯公司协商解除委托合同、交还商铺事宜，亦没有证据证明通知容讯公司要求解除《商铺经营权出让合同》，也没有向人民法院或仲裁机构请求解除合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，应承担举证不能的法律后果。在审理中经释明潘华伟不变更诉讼请求，故潘华伟要求确认双方签订《商铺经营权出让合同》已解除的请求无事实依据，不予支持。其他请求亦无事实依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回潘华伟的诉讼请求。案件受理费2393元，减半收取1186.5元，由潘华伟负担。二审中，潘华伟举示了如下新证据：1.渝（2016）秀山县不动产权第0000XXXX2房地产权证。拟证实案涉房屋不能分户办理产权，不能进入市场交易。2.全国各地物流园区招商引资优惠政策汇编、国有建设用地出让合同。拟证实案涉房屋只能由容讯公司自持，不能转让。3.渝国土房管规发[2016]16号文件。拟证实案涉房屋不能办理产权转移手续，潘华伟的合同目的不能实现。4.案涉房屋、3Ｃ市场整体照片。拟证实案涉房屋已被容讯公司招租企业占用，3Ｃ市场整体经营良好，却不向潘华伟支付租金。容讯公司质证认为，证据１产权登记的不是案涉商铺所在位置，与本案无关联。证据2三性均有异议，不能达到潘华伟的证明目的。证据3真实性没有异议，对关联性有异议，不能达到潘华伟的证明目的。证据4真实性没有异议，关联性有异议，达不到潘华伟的证明目的。本院经审查认为，证据1不是案涉房屋的所在楼栋的产权证，与本案无关联性，不予采信。证据2、3与本案无关联性，不予采信。证据4不能达到潘华伟的证明目的，不予采信。容讯公司举示了如下新证据：1.（2019）渝0241民初1211号民事判决书。拟证实同一市场类案已有生效判决的认定。2.网上信访回复记录查询。拟证实容讯公司已经补缴土地出让金，相关部门正在协调完善手续，为购房人办理不动产权证。3.《秀山3C灯饰批发市场租赁合同》、租赁方营业执照、法定代表人身份证复印件、现场照片。拟证实2019年6月，容讯公司已将包含案涉房屋在内的商铺统一对外出租，履行了委托事项。4.两份秀山县政府的会议纪要。拟证明秀山县政府明确案涉商铺在内的物流园区对不超过50%的商业门面进行产权交易，且不再补缴土地出让金。由物流园区管委会牵头，由建委、规划、商委、消防等配合依法推进商业门面分户办理产权证工作，同意办理分户产权证。潘华伟质证认为，证据1真实性不持异议，关联性及证明目的有异议。证据2真实性需要核实，关联性有异议。证据3只有容讯公司单方面的盖章，三性均有异议。证据4没有注明来源处，也没有来源单位的签章，真实性有异议。从县政府会议纪要上载明的内容来看，容讯公司出售案涉房屋是属于违规的行为，与其上诉理由合同违法一致。案涉房屋至今无法办理产权证，容讯公司的行为已经构成根本违约，即使合同有效，潘华伟也有权行使解除权。本院经审查认为，证据1与本案无关联性，不予采信。证据2-4真实性存疑，不予采信。本院二审查明，《商铺经营权出让合同》第十二条约定：“除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该商铺交给乙方使用，乙方有权按已交付的价款向甲方追究违约利息。按合同规定的交付之日起至实际交付之日止，按每日千分之一的利率计算。逾期超过60天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权要求甲方退还已交经营权款，并赔偿损失。”第十七条第一款约定：“当秀山光谷3C批发市场经政府允许、具备办理产权登记条件时，甲方应在180天内为乙方办理商铺所有权和土地使用权（简称两证）登记手续。”案涉商铺现已由容讯公司对外统一出租。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.案涉《商铺经营权出让合同》的效力；2.潘华伟要求解除《商铺经营权出让合同》及返还转让款、赔偿资金占用损失的请求能否成立。具体评述如下：一、关于《商铺经营权出让合同》的效力。《商铺经营权出让合同》系潘华伟、容讯公司真实意思表示，潘华伟虽上诉主张秀山县政府及重庆市国土房管部门的规定禁止容讯公司将秀山光谷3C批发市场的商铺分户出售、进入市场交易。但，第一，容讯公司现已取得案涉商铺所在楼栋及楼层的不动产权登记，而且《商铺经营权出让合同》首先明确的是商铺经营权的出让，而不是商铺所有权的出让，商铺所有权的出让是在满足《商铺经营权出让合同》第十七条第一款约定的条件下才成立，而在满足《商铺经营权出让合同》第十七条第一款约定的条件时，秀山县政府即已允许秀山光谷3C批发市场的商铺分户出售、进入市场交易，不再存在禁止交易的问题。第二，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项所规定的是“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。而潘华伟所主张的秀山县政府及重庆市国土部门的规定均不属于法律、行政法规的规定，即便《商铺经营权出让合同》不符合秀山县政府及重庆市国土部门的规定，也不是违反法律、行政法规的强制性规定。因此，潘华伟上诉主张《商铺经营权出让合同》无效没有事实和法律依据，本院不予支持，原审认定合同有效并无不当，本院予以确认。二、潘华伟要求解除《商铺经营权出让合同》及返还转让款、赔偿资金占用损失的请求能否成立。第一，潘华伟解除《商铺经营权出让合同》的条件不成就。首先，潘华伟要求解除《商铺经营权出让合同》的主要理由是认为容讯公司在三年委托经营期满后没有按合同约定将商铺交付给潘华伟自己经营。经查，《商铺经营权出让合同》虽有市场开业满三年后容讯公司应将商铺交付给潘华伟自营及逾期交付商铺，潘华伟有权解除合同的约定，但潘华伟在2012年签订《商铺经营权出让合同》后，又于2013年8月3日出具《委托书》，委托容讯公司对自己所购商铺进行统一经营管理，该《委托书》未载明委托经营管理期限。2014年10月15日，容讯公司向潘华伟出具了《开业说明》，载明“武陵3C批发市场于2014年9月6日开业，三年返租时间由2014年9月6日至2017年9月5日，第四年租金由2017年9月6日起算。”该《开业说明》中的三年返租时间即为《商铺经营权出让合同》约定的三年委托容讯公司经营管理时间。同时容讯公司在《开业说明》中明确了第四年租金的起算时间，也即是向潘华伟表明了在三年委托期满后继续统一经营管理的意思表示，结合前述《委托书》，可以认定容讯公司、潘华伟就三年委托期满后商铺的经营达成了不定期委托经营的合意，变更了《商铺经营权出让合同》关于三年委托经营管理期满即交付商铺自营的约定。同时，潘华伟没有证据证明其在提起本案诉讼前的合理期限内提前告知容讯公司要求交付商铺或解除委托经营管理。由此，容讯公司未交付商铺并不构成违约。潘华伟要求行使《商铺经营权出让合同》约定的解除权的条件不成就，本院不予支持。其次，潘华伟还主张容讯公司不能就案涉商铺分户办理产权登记，不能实现合同目的，亦有权解除合同。如前所述，《商铺经营权出让合同》首先明确的是商铺经营权的出让，而不是商铺所有权的出让。双方在合同中对办理产权登记的条件已有明确约定，潘华伟在签订合同时对此也是明知的。且潘华伟无证据证明容讯公司恶意阻止办证条件成就而致其办理产权登记的合同目的不能实现，亦无证据证明事实上办证不能。因此，潘华伟主张解除合同的该理由亦不能成立，本院不予支持。第二，潘华伟要求返还转让款、赔偿资金占用损失的请求不能成立。潘华伟要求返还转让款、赔偿资金占用损失系基于《商铺经营权出让合同》的解除而提出，而如前所述，潘华伟解除《商铺经营权出让合同》的条件尚不成就，故潘华伟要求返还转让款、赔偿资金占用损失的请求无据，本院不予支持。综上所述，潘华伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2393元，由潘华伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 玉审 判 员  王 宏审 判 员  万永福二〇一九年八月二十八日法官助理  翟维玲书 记 员  聂 潇