贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0123民初845号原告：石宗卫，男，1980年04月11日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：张兵，贵州珉谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：席剑，贵州珉谦律师事务所实习律师。被告：修文利尔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇翰林花园******。法定代表人：李有名，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱铭，男，该公司员工。原告石宗卫与被告修文利尔房地产开发有限公司（以下简称修文利尔房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年04月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石宗卫及其委托诉讼代理人张兵、席剑，被告修文利尔房开公司的委托诉讼代理人朱铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石宗卫向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金97222.28元（从2014年12月31日起计算至2019年04月08日止，之后的违约金原告不再主张）；2.被告支付原告逾期办证违约金30023.71元（从2016年06月30日起计算至2019年04月08日止，之后的违约金原告不再主张）。事实和理由：2013年08月01日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵州省××文县××大道××区××单元××号房屋一套，房屋总价为296677.00元，被告于2014年12月31日前向原告交付已达交付条件的房屋，2016年06月30日前向原告提交办理商品房转移登记的有关文件。被告直到2015年10月08日才向原告出具《承诺书》，承诺同年的12月31日前交房，如未按时交付，另额外按照每延期一个月，向每户支付违约金1000.00元。原告多次找被告协商未果，故原告诉至法院，请求支持如前诉请。被告修文利尔房开公司辩称，1.对原告与我公司签订商品房买卖合同及原告支付购房款的事实无异议；2.对原告诉请支付违约金的计算时间及金额，我公司不予认可，我公司已于2016年02月15日将房屋交付给原告，原告已经装修入住了，我公司交房过程中已经向各业主说明房屋的情况，我公司不存在欺诈或隐瞒事实真相的情况，故请法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《身份证》、《企业信用信息公示报告》、《离婚证》、《离婚协议》、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》、《收款收据》、《承诺书》、《扎佐珍珠湾星城二期1号楼承诺》、《交房通知》、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》等证据，经庭审质证，被告无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提交的《业主收房签收表》，经庭审质证，原告无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年08月01日，原、被告及案外人邓灵燕签订《商品房买卖合同》，约定原告和邓灵燕购买被告位于修文县××大道××商业街××区××单元××号房屋一套，建筑面积为121.02平方米，房屋总价款为296677.00元，另合同载明：“……第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过90日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。……第二十二条房屋登记……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文件的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”。2013年08月23日，被告为原告和邓灵燕办理了商品房预售合同备案登记。原告于2013年08月01日，向被告支付了购房款89677.00元，并向中国工商银行贷款207000.00元支付给被告。现原告已向被告支付全部房价款296677.00元。2015年10月08日，被告出具《承诺书》一份，载明：“珍珠湾星城1号楼房屋交付使用延期至2015年12月31日，自合同约定交房时起至修文利尔房地产开发有限公司通知的实际交房之日止，延期期间产生的违约金将根据双方签订的《商品房买卖合同》的违约责任进行赔付。若未能按本约定的期限交付，修文利尔房地产开发有限公司将根据《商品房买卖合同》的违约责任进行赔付之外，另额外按照每延期一个月每户人民币壹仟元进行赔付。特此承诺”。2016年12月19日，被告与部分业主代表达成《扎佐珍珠湾星城二期1号楼承诺》载明：“各业主：由我公司开发建设的扎佐珍珠湾形成二期1号楼，因我公司经营状况不良，导致至今未能按合同约定及时交房，现我公司经与全体业主协商达成如下共识：1、我公司承诺于2017年9月30日前将该栋房屋竣工验收完成交付业主（五证齐全）。2、承诺与2017年4月底之前将电子单元对讲门安装完成；3、物管部门不能无故停水停电，未正式交房之前，产生水电费用由我公司代缴，从业主的违约金里抵扣。正式交房后，水电收费按国家现行标准执行。4、正式交房后，方收取物业管理费。”。2019年04月17日，被告出具《交房通知》，通知珍珠湾星城二期1栋房屋已通过综合验收，达到交房条件，定于2019年04月18日起交付钥匙。原、被告均认可涉案房屋实际交付钥匙给原告时间为2016年02月15日，现房屋已经装修入住，现被告正在向原告提供办理商品房转移登记的有关文件。2018年07月02日，原告与邓灵燕离婚，并达成《离婚协议》，协议中约定涉案房屋所有权归孩子石玺睿，现在使用权归男方带孩子使用，剩下房屋贷款由原告负责偿还，因开发商未正式交房，后续其他相关费用与女方无关。诉讼过程中，邓灵燕明确其不参加本案诉讼，并同意由原告向被告主张相应的违约金，被告将违约金支付给原告后，原告与邓灵燕在自行协商处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。房屋转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，原告、邓灵燕与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已按照约定向被告支付房屋价款，被告应按照约定时间将房屋交付给原告和邓灵燕，并向原告和邓灵燕提供办理商品房转移登记的有关文件。现原告与邓灵燕已经离婚，但邓灵燕明确其不参加本案诉讼，并同意由原告向被告主张相应的违约金，被告将违约金支付给原告后，原告与邓灵燕在自行协商处理。故对原告单独主张本案中的权利，本院予以支持。双方约定被告应在2014年12月31日前交付房屋给原告，但被告于2016年02月15日将涉案房屋钥匙交付给原告，被告交付钥匙的时间已经超过双方约定日期。根据合同约定，被告应自交付期限届满之次日2015年01月01日起至实际交付之日2016年02月15日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。此外，根据被告出具的《承诺书》，被告同时应从2015年12月31日之后，即2016年01月01日起，每延期交房一个月向每户支付违约金1000.00元。原告提出被告交付钥匙时并未告知房屋验收实际情况，当时也并未达到五证齐全的交付条件，故不能视为交付的主张，因《商品房买卖合同》已经明确约定交付房屋的条件为取得建设工程竣工验收合格证明文件及房屋测绘报告,原告在接收房屋的过程中,在被告未向其提供竣工验收合格证明文件以及房屋测绘报告的情况下,有拒绝接收涉案房屋的权利,其主动放弃合同赋予的权利,在接收涉案房屋并装修入住后,又称自己不知道涉案商品房是否具备约定的条件而同意接收房屋,明显有违常理,本院不予采信。被告逾期交房的违约天数从2015年01月01日起计算至2016年02月15日止，共计411天。原告已向被告支付房价款296677.00元，故对原告主张的逾期交房的违约金，本院支持296677.00元×0.0001元/天×411天+1000.00元×1个月15天=13693.42元。双方约定被告应在2016年06月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文件，但现被告正在向原告提供办理商品房转移登记的有关文件,已经超过双方约定日期。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应该自约定日期届满之次日即2016年07月01日起至向被告交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告要求违约金日期计算至2019年04月08日止，符合法律规定，本院予以支持。被告违约天数从2016年07月01日起计算至2019年04月08日止，共计1012天。原告已向被告支付房价款296677.00元，故对原告主张的逾期办证的违约金，本院支持296677.00元×0.0001元/天×1012天=30023.71元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告修文利尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告石宗卫支付逾期交房的违约金13693.42元；二、被告修文利尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告石宗卫支付逾期办证的违约金30023.71元；三、驳回原告石宗卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2844.00元，减半收取计1422.00元，由原告石宗卫负担933.00元，被告修文利尔房地产开发有限公司负担489.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘安琪二〇一九年八月二十一日法官助理谢仕成书记员杨成