湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初2044号原告：湖北国兴置业有限公司，住所地：浠水县清泉镇双桥南路。统一社会信用代码：91421125795915115R。法定代表人：汪中喜。项目负责人：艾伯华。委托诉讼代理人：曹涛生，浠水县洗马镇法律服务所法律工作者，代理权限为：调查、参加开庭审理、陈述事实、质证活动，发表代理意见；代为领取各种诉讼文书。执业证号：31710011103576。被告：张贻山，男，汉族，1964年11月24日出生，住浠水县。原告湖北国兴置业有限公司（以下简称国兴公司）与被告张贻山物权纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖北国兴置业有限公司项目负责人艾伯华、委托诉讼代理人曹涛生、被告张贻山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即返还非法占有的“浠水县清泉镇金域蓝湾B栋1单元14层A3号房屋”；2、由被告承担本案的诉讼及其他费用。事实与理由：原告于2013年11月15日经拍卖取得浠水县原木材公司地块土地使用权，2014年经浠水县发展和改革局“关于金域蓝湾小区房地产建设项目核准的批复后，开始建造商品住宅房，项目经理艾伯华，2015年9月5日，原告将该楼盘的B栋1单元14层A3号房屋出卖给了受让人张四维，2018年中半年，张四维反映该房屋被人将外门换了，里面正在装修，为此，原告曾多次找到被告交涉和制止，被告总是以建筑承包人给他抵偿了水泥款拒绝退出，买主张四维以交款四年为由向原告索要退款赔偿，实属无奈，才诉诸法院。综上所述，原告依法取得浠水县清泉镇金域蓝湾土地开发的所有权，本案讼争的B栋1单元14层A3号房屋是原告建设所有的，被告在未经原告买卖许可下擅自破门入室装修入住是非法的侵权行为，侵犯了原告的合法权益，至此，依据中华人民共和国“物权法”第68、142条”“民法总则”第113条，“侵权责任法”第7、15、19条之规定，特请求人民法院依法判如所请。被告张贻山辩称，金域蓝湾小区房地产建设项目房子还没开始做的时候，承建商李某说房子按照成本价给我抵扣水泥款，李某与我签了合同。去年上年我就把门换了，对房子进行装修。当时张四维找到我说房子是他的，我对他说房子是抵我的水泥款，别人都知道。张四维不要我装修，当时还报警了。艾伯华和开发商说房子卖给张四维了。我就把我和李某的合同给他们看了，他们就说把房子放一段时间再装修，等到12月把账搞清楚再说房子的事，或者给货款或者给房子。我后来找李某，李某说房子他是给我的，艾伯华和吕老板说要我把房子退出来，给货款我。直到今年，他们起诉我说我非法占有。原告国兴公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1、原告营业执照，企业信息法人身份证明书，被告的户籍信息，旨在证明原、被告的身份信息；2、土地使用权证复印件，拍卖成交确认书，会议备忘录，建设工程许可证，旨在证明原告从土地到讼争房屋建造享有绝对的所有权；3、国有建设用地使用权出让合同，建设工程规划许可证，浠水县发展和改革局房地产建设项目核准的批复，建设工程施工合同，浠水县林业局文件，旨在证明该土地所有权归属原告；4、工程款结算协议及抵偿李某工程款42套房屋房号明细表、授权委托书，旨在证明诉讼房屋不在李某所出卖的房屋范围内；5、房屋买卖合同复印件，房屋抵工程款的补充协议，旨在证明被告取得该房产合同无效，是被告非法所得；6、商品房买卖合同，旨在证明房屋已出卖给张四维。被告对原告提交的证据质证意见为：这些证据我都不清楚，发表不了质证意见。原告说该房屋不在李某出售的范围内，我不清楚。艾伯华说叫我这个房屋尾款不给李某。被告张贻山为证实其主张，向本院提交了其与李某签订的房屋买卖合同一份，收条两张，欠条一张，旨在证明李某将房屋抵偿给被告，被告是用欠条抵偿李某的购房款。原告代理人发表质证意见为：对被告提交证据的真实性没有异议，合法性有异议。李某对该房屋没有所有权，该协议一开始就是无效的。条子只能证明被告和李某有经济往来。被告为支持其主张申请证人李某到庭作证，李某作证内容主要为：李某是浠水县擎天建筑安装有限责任公司（以下简称擎天公司）的项目经理，是原告金域蓝湾小区房产建设项目承建商的项目经理，该工程项目欠李某工程款，原告的项目负责人用房屋低偿工程款，共给李某42套房屋由李某处置，案涉房屋是其2015年卖给被告的。本案原告法定代表人汪中喜说原告公司没有本案房产所在的这个项目，汪中喜也没有向法院提起诉讼，李某是在艾伯华伪造国兴公司公章的情况下承包的该项目，国兴公司不承认授权给艾伯华、吕方从事这个项目。李某还向法庭提交了艾伯华和吕方的两份承诺书，会议记录，人民法院的庭审笔录，用以证明原告项目负责人伪造公章欺骗李某承建该项目，签订假合同。李某未收到工程款，原告承诺的利息没有支付等情况。原告委托代理人对证人作证发表意见为：关于证人主张的证据，与本案没有关联性，证人说汪中喜说名下没有金域蓝湾项目，原告提交的法人授权委托书，是汪中喜授权熊慧全权处理国兴公司事宜。原告方保证汪中喜接受法院调查。李某承认42套房屋抵付工程款，又否认其他都是假的，相互矛盾。开发商和承建商已经结算，诉争房屋不在该42套房屋内。为核实案件相关情况，本院调查了原告法定代表人汪中喜，其表示金域蓝湾小区房地产建设项目是原告公司项下的工程，其知道本案诉讼的相关情况，并授权熊慧代为签字和盖章起诉。另外还授权艾伯华全权处理金域蓝湾小区房地产建设项目事宜。原告对本院调查笔录予以认可，被告对本院调查笔录未发表意见。对双方提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据来源合法，形式要件完备，具有真实性、客观性和合法性，且证据之间能够互相印证，对原告主张的事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据的真实性，予以认定，但与本案不具有关联性，本院不予认定。对证人李某的证言，本院结合案情况分析认证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2008年通过拍卖方式以2163000元的价格购得原浠水县木材公司部分土地，2010年7月，浠水县相关部门开会解决木材公司土地并形成会议备忘录，将该土地性质由绿化用地调整为商住用地，原告于2013年11月15日取得该地块的土地使用权证书，2015年9月14日取得金域蓝湾一期B栋18层商住房建设工程规划许可证等系列相关建设手续，2014年12月24日原告与擎天公司签订合同，约定由擎天公司自筹资金建设该项目。擎天公司完成建设后，双方项目负责人艾伯华、吕方与李某协商以该项目中的42套房产抵偿其建设工程款，双方对抵偿房屋具体房号进行了约定。后李某认为原告以42套房支付工程款不足，双方发生争议。李某与张贻山签订了房屋买卖合同，将涉案房产卖给张贻山抵偿下欠的建材款。此前原告与案外人张四维也签订了房屋买卖合同，将该房以316051元的价格卖给了张四维。原告在发现被告占有该房屋后，要求被告停止妨害，退出房屋。被告以其已向李某支付购房款并签订了房屋买卖合同为由拒绝腾退，原告遂诉至本院提出如上诉请。同时查明，案涉房产所在的金域蓝湾商住楼，除办理了土地使用证及部分建设手续外，未取得商品房预售许可。另查明，案涉诉争房屋1单元14层A3号房屋不在原告同意交付李某抵偿工程款的42套房屋之内。又查明，原告抵偿李某工程款的42套房屋，李某卖给他人时，亦由原告方项目负责与购房人签订房屋买卖合同，但42套房屋的房款由李某收取。本院认为，本案应为物权保护纠纷下的排除妨害纠纷，其理由如下：一、《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”、第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。即在没有相反证据的情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施应当归建设用地使用权人所有。本案中，原告已取得案涉房屋地块的建设用地土地使用权证、建设工程规划许可等系列相关建设手续，故其拥有案涉房屋地块建筑物的所有权，原告虽未取得商品房预售许可证，不具有对外出售商品房的资格，但并不妨害原告对案涉房屋享有财产所有权，亦当然享有财产所有权人的排除妨害请求权。二、原、被告之间并未签订设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，被告亦未向权利人支付对价，故被告对案涉房屋不具有物权权利。三、被告系与案外李某初签订的房屋买卖合同，因案涉房屋属原告所有，且该房不李某初与原告约定抵偿工程款的42套之内的房屋，该合同在原告不认可的情况下不具有法律效力，故被告对案涉房屋的占有属对原告房屋的非法占有，侵害了原告对案涉房屋的所有权，原告要求被告从案涉房屋迁出，有事实和法律依据，本院予以支持。被告李某初之间系房屋买卖合同关系李某初与原告之间系建设工程合同关系，与本案均不属同一法律关系，本案不予涉及，被告李某初可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十条、三十四、三十五条、六十八条、一百四十二条的规定判决如下：被告张贻山停止对原告湖北国兴置业有限公司在浠水县清泉镇金域蓝湾B栋1单元14层A3号房屋的妨害，在本判决生效后三日内腾退搬出该房。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元（原告湖北国兴置业有限公司已交纳）由被告张贻山负担，限于本判决生效之日起三日内给付原告湖北国兴置业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李登宇人民陪审员  肖国庆人民陪审员  张 忱二〇一九年八月二十日书 记 员  孙 雄