河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终4062号上诉人（原审被告）：王立新，男，1968年1月12日出生，汉族，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：王洪武，河北金龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马新房，男，1968年2月22日出生，汉族，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：李金霞，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。原审被告：赵建须，男，1970年5月13日出生，汉族，住石家庄市藁城区。原审被告：鲍丽然，女，1975年6月1日出生，汉族，住石家庄市新华区。上诉人王立新因与被上诉人马新房、原审被告赵建须、鲍丽然案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王立新上诉请求：1、撤销石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初2452号民事判决，驳回马新房的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定马新房在查封（2016年1月28日）之前已经合法占有涉案房屋属于认定事实错误。马新房提交的物业费、取暖费、水电费收据记载时间为2017年7月7日，只能证明马新房该日为被执行人缴纳过上述费用，不能证明房屋已经交付，更不能证明马新房于2016年1月17日已经实际合法占有涉案房屋。（2017）冀0105民初1097号民事判决书（简称1097号民事判决）并未认定涉案房屋的交付时间，更为认定交付时间为2016年1月17日。该判决第2-3页显示，“原告提交……等证据证明：……被告已于2016年1月17日房屋交付原告，房屋的物业费、取暖费以及水费等缴费单据可以证明原告在该房屋居住的事实”。可见该部分表述的内容仅为马新房单方主张，而并非法院查明了马新房主张的事实。第3-4页显示：“法院认为……已提交的房屋产权证及物业费等单据可以证实被告已履行交付房屋的义务。”但并未认定房屋具体交付时间。本案一审判决认定1097号民事判决“已采纳原告提交的房屋交付和占有的证据，认定在查封之前已合法占有涉案房屋”（第6页9-11行）属于对1097号民事判决的故意曲解。二、一审判决认定“无明显证据证明未办理过户登记的原因在原告”属于认定事实有误。马新房在起诉状中主张的事实：2016年1月16日与被执行人签订合同以房抵债，2017年上半年起诉要求赵建须、鲍丽然协助办理涉案房屋过户手续。即马新房怠于行使自己的权利，对不能过户存在过错。三、一审判决认定马新房与鲍丽然、赵建须之间不属于“以房抵债”属于认定事实和适用法律错误。（一）、马新房的起诉状已经明确承认：被告赵建须、鲍丽然因经营不善无法偿还欠付马新房的借款，之后二人与马新房签订《房屋买卖合同》，以二人欠付马新房的91万元欠款抵作购房款。一审判决也认定“通过签订《房屋买卖合同》，约定被告赵建须、鲍丽然将上述被查封的房产以买卖的方式转让给原告，用于抵顶欠原告的91万债务”（第5页第4段）。《房屋买卖合同》的真实目的是通过以房抵债方式解决鲍丽然、赵建须无法偿还的欠款。（二）、马新房与鲍丽然、赵建须之间的《房屋买卖合同》在性质上是单纯意义上的房屋买卖合同关系还是以房抵债关系，并不以马新房的主张或者选择为标准，而应当根据查明的事实认定。一审判决已经认定《房屋买卖合同》系以房抵债，并且马新房也承认了以房抵债的性质（见前一段分析）。一审判决“原告并非通过直接的以房抵债协议提出异议，而是通过房屋买卖合同确定的权利要求排除妨碍”，显然属于认定事实和适用法律错误。四、一审判决认定马新房具有优先于王立新债权可以排除执行的权利属于适用法律错误。（一）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（简称《执行异议和复议规定》）第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（简称《查封规定》）第17条之规定，适用的主体是一般意义上的不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。（二）、1097号判决书显示马新房采取以房抵债方式实现对被执行人享有的民间借贷债权。以房抵债协议的目的在于以交付房产的方式消灭马新房的金钱债权，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，并非真正意义上的单纯的房屋买卖合同，并且涉案房屋并未登记到马新房名下。因此，上述规定不适用于本案。（三）、以房抵债协议中房产的交付仅为金钱债务的实际履行方式，即履行金钱债务的变通方式，马新房只享有债权请求权。且这种协议破坏了债权平等受偿的原则，损害了包括被告在内的其他与被执行人之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径。在完成登记之前，马新房并不享有针对交易不动产的物权期待权，不足以形成优先于一般债权的利益，不能阻却由包含被告在内的其他合法的第三人基于生效文书申请强制执行。上述理论和裁判规则有成熟的司法观，参见（2017）最高法民终356号民事判决书、（2017）最高法民申1769号民事裁定书、（2016）最高法民申3620号民事裁定书、（2015）最高法民申字第2642号民事裁定书。五、一审判决以1907号民事判决书为依据排除执行属于适用法律错误。《执行异议和复议规定》第26条规定，金钱债权执行中，案外人根据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前列所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其支付、返还执行标的的，不予支持。本案中，1097号判决在涉案房屋查封之后作出，且判决被执行人协助办理房屋过户手续，该判决不能直接引起物权变动的法律效果，不能排除执行。综上，《执行异议和复议规定》第28条规定，排除执行必须同时满足以下条件：第一，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，在法院查封之前已合法占有该不动产；第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求支付执行；第四，非因买受人自身原因未办理过户手续；第五，享有的权利可以排除执行。马新房并未在法院查封之前合法占有涉案房屋与鲍丽然、赵建须签订的买卖合同属于以房抵债协议而非法律予以优先保护的真正意义上的房屋买卖合同；存在怠于主张被执行人办理过户和交付房产的权利至今无法登记过户通过以房抵债协议享有的办理房屋权所有权转移登记手续和交付房屋的债务请求权不具备优先于王立新债权的效力，不足以排除执行。故、一审判决认定事实和适用法律均存在明显错误，请贵院依法撤销一身判决，驳回马新房的全部诉讼请求。1097号判决可能涉嫌虚假诉讼，我们调取了一份公证书，公证书中有鲍丽然和赵建须的签字，该签字与1097号判决书涉及的房屋买卖合同落款处鲍丽然和赵建须的签字明显不一致，且在1097号判决书中被上诉人与鲍丽然和赵建须之间没有任何书面的借款合同，银行转账记录也非被上诉人，转款的是王艳霞，且王艳霞也没有出庭予以证实，至于被上诉人与鲍丽然和赵建须之间是否存在该笔91万的借款及借款是否到期均没有查实，另，我方查询到被上诉人曾在2016年11月份以民间借贷起诉过鲍丽然，后因被上诉人无法提供鲍丽然的基本信息，被新华法院驳回，该案的案号为（2016）冀0105民初6350裁定书，此后被上诉人再未因此向鲍丽然提起诉讼，反而于2017年上半年以房屋买卖合同纠纷将鲍丽然和赵建须诉至法院，综上，我方有合理的理由认为1097号判决涉嫌虚假诉讼，房屋买卖合同不是真实的。马新房、赵建须、鲍丽然未书面进行答辩。马新房向一审法院起诉请求：1．立即停止对位于石家庄市新华区储煤路19号滨湖小区14-2-502室房产的强制执行，并依法解除查封手续；2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：本案被告王立新在起诉被告赵建须、鲍丽然民间借贷纠纷一案中申请财产保全，本院于2016年1月28日依法查封了被告赵建须名下位于石家庄市新华区产。2016年1月16日，原告与被告赵建须、鲍丽然通过签订《房屋买卖合同》的方式，约定被告赵建须、鲍丽然将上述被查封的房产以买卖的方式转让给原告，用于抵顶欠原告的91万元债务。后原告起诉被告赵建须、鲍丽然要求履行《房屋买卖合同》。一审法院于2017年8月18日作出（2017）冀0105民初1097号民事判决书，判决继续履行《房屋买卖合同》、被告赵建须、鲍丽然协助原告办理房屋过户手续并向原告支付违约金。该民事判决书已生效。原告在申请强制执行后向一审法院提出执行异议。一审法院认为，本案中到庭原、被告争议的主张依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的内容。其中在2015年开始适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定了不动产买受人排除执行的四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告赵建须、鲍丽然之间签订买卖合同的时间早于法院查封之前，且经生效的（2017）冀0105民初1097号民事判决书中已采纳原告提交的房屋交付和占有的证据，认定在查封之前已合法占有涉案房屋，购房价款为借款抵顶，也无明显证据证明未办理过户登记的原因在于原告。故原告提出的异议符合上述排除执行的四种情形。至于被告王立新辩称的“以房抵债”的性质，本案中原告并非是通过直接的以房抵债协议提出异议，而是通过房屋买卖合同确定的权利要求排除执行，原告与被告赵建须、鲍丽然之间的借贷关系通过生效的法律文书已转化为合法的房屋买卖合同关系，原告也由普通债权人转变为合同买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。故对原告提出的诉讼请求，本院予以支持。被告鲍丽然、赵建须经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证及举证的权利。基此，一审判决为：不得对位于石家庄市新华区储煤路19号滨湖小区14-2-502室房屋进行强制执行，解除对该房产的查封手续。案件受理费80元，由被告王立新负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。王立新与赵建须、鲍丽然民间借贷纠纷一案，王立新申请诉讼保全，一审法院于2016年1月28日依法查封了赵建须名下位于石家庄市新华区的房产。2016年8月22日石家庄市新华区人民法院作出（2016）冀0105民初538号民事判决书，判决赵建须、鲍丽然偿还王立新借款60万元以及利息、偿还王立新借款8万元以及利息。该民事判决书已经生效。2016年1月16日，马新房与赵建须、鲍丽然签订《房屋签订合同》，约定赵建须、鲍丽然将案涉房产转让给马新房，用于抵顶欠马新房的91万元债务。后马新房起诉赵建须、鲍丽然要求履行房屋买卖合同。石家庄市新华区人民法院于2017年8月18日作出（2017）冀0105民初1097号民事判决书，判决继续履行《房屋买卖合同》，赵建须、鲍丽然协助马新房办理房屋过户手续并支付违约金。该民事判决书已经生效。另查，马新房提交的加盖有石家庄市诚基物业有限公司收费专用章的两张物业费收款收据（编号：9558427、9558428）、一张取暖费收款收据（编号：9558429）、一张书店费收据（编号：0576802）记载时间均为2017年7月7日。本院认为，马新房在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故本案应当对马新房就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。因此本案争议有两个焦点问题：1、马新房对涉案房屋是否享有物权期待权；2、2017年8月18日石家庄市新华区人民法院作出（2017）冀0105民初1097号民事判决的效力是否及于本案。对于马新房对涉案房屋是否享有物权期待权问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马新房与赵建须、鲍丽然签订的房屋买卖合同虽然早于法院查封之前，但无论马新房与赵建须、鲍丽然之间的法律关系是以物抵债还是房屋买卖，审查的关键是马新房是否在人民法院采取查封措施前合法占有案涉房屋，进而认定马新房对案涉房屋是否享有物权期待权，此事实经查，马新房提供了《房屋买卖合同》、2017年7月7日当天缴纳物业费、取暖费、水电费4张收款收据。虽然房屋买卖合同第四条约定合同签订后于2016年1月17日前将案涉房屋交付，但从物业费、取暖费、水电费4张收款收据时间上看都在法院查封案涉房屋之后，马新房也未提供其他证据证明案涉房屋已在2016年1月17日前交付，故马新房提供的现有证明不能证明其在人民法院采取查封措施之前已经合法占有案涉房屋。一审法院认定已经生效的（2017）冀0105民初1097号民事判决书已认定马新房在案涉房屋查封之前已经合法占有房屋错误。因此，马新房对涉案房屋无物权期待权。对于2017年8月18日石家庄市新华区人民法院作出的（2017）冀0105民初1097号民事判决的效力是否及于本案的问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人执行依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。本案中，法院查封案涉房屋的时间系2016年1月28日，而马新房提供的石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初1097号民事判决书作出的时间是2017年8月18日，该判决作出时间晚于案涉房屋查封时间，虽然马新房提供了该生效判决，但该判决效力不及于本案。综上，上诉人上诉理由具有事实和法律依据，上诉请求和理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初2452号民事判决书；二、驳回马新房的诉讼请求。本案一、二审案件受理费160元，由马新房负担。本判决为终审判决。审判长  高瑞江审判员  李秀云审判员  寻 亚二〇一九年八月二十六日书记员  刘 琨