河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初8747号原告：王德琪，女，1970年12月29日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：郭银松，男，1971年6月26日出生，汉族，住郑州市中原区，系原告王德琪丈夫。被告：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭巧玲，该公司员工。原告王德琪(以下简称原告)与被告河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭银松、被告委托诉讼代理人郭巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2017年7月30日至2018年9月25日期间逾期办理房屋所有权证违约金16228.883元。事实及理由：2016年5月14日，原告购买被告开发的位于郑州市××北路、××北××（××）商品房一套（13幢1单元31层3111号），房屋建筑面积99.47平方米，房屋总价款670615元。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第一款约定：被告应当在2017年7月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之一违约金。《合同补充协议》第六条第二款约定：被告取得该商品房初始登记后，原告委托被告办理该商品房转移登记。直至2018年9月25日，原告才领取到涉案商品房的不动产权证书，故起诉至法院，请求法院依法追究被告逾期办理产权初始登记及转移登记的违约责任。被告辩称，1.因不动产登记政策的变化，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第一款客观上已经履行不能。郑州市人民政府于2015年12月份下发通知，原负责房屋权属的登记机关郑州市住房保障和房地产管理局改由郑州市国土资源局负责，不动产原登记种类初始登记也被取消，改为首次登记。初始登记与首次登记是两个不同的概念，在管属机关、内容、程序上均有较大差别，因“两权一证”的实施，首次登记在操作程序上更加复杂、花费时间上也更长。双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第一款明确约定：“出卖人应当在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。”，此条款约定是在郑州市实施不动产登记部门变更之前，待本条款事项开始实际履行时，因政策的变化，导致本事项中约定的报送机关郑州市住房保障和房地产管理局及登记种类初始登记的事项在客观上已无法履行；2.被告不存在过错，没有违约行为，不应承担责任。首先，双方在签订《商品房买卖合同》后，因发生了无法预见、不可避免的因素，导致双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第一款无法履行，并非基于被告的过错，被告不应承担责任；其次，在双方签订的《商品房买卖合同》中，对首次登记及其办理时限等事项均未作出约定，且事后双方也未就此达成一致意见，若按原约定的60日提交材料，显然对被告不公平，有悖合同法的公平原则。被告已于2018年5月7日向郑州市不动产登记中心报送了涉案商品房首次登记的申请材料，原告也于2018年9月25日取得不动产权属证书，被告在合同约定的180日内完成了自己的转移登记协助义务，故被告已按现行政策、法律要求积极地履行了自己的义务，不存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原、被告均提交了各自的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据及各自保证真实情况下的陈述，本院确认以下法律事实：一、原告（××）与被告（××）于2016年5月14日签订《商品房买卖合同》一份及附件四《合同补充协议》，双方主要约定：买受人购买出卖人开发的位于郑州市中原区××北××、××西××单元××商品房××套，房屋总价款670615元；出卖人应当在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金；出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应当在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款670615元，被告亦将涉案房屋于2017年7月31日交付原告使用。被告已于2018年5月7日向郑州市不动产登记中心报送了涉案商品房首次登记的申请材料，原告认可于2018年9月25日取得涉案商品房不动产权属证书。二、郑州市人民政府发布《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，郑州市不动产登记中心受郑州市国土资源局委托具体承担郑州市主城区不动产登记的事务性工作，不动产登记业务包括土地、房屋、林木等定着物的首次登记、变更登记、转移登记。地役登记等，自2016年8月20日起，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明，8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定：“出卖人应当在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。”然在双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由郑州市不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构、部门职能、数据资料、人员调配等事项的整合工作，存在登记程序变化、报送资料增加、业务系统调整等变化，在新的政策实施下各环节不可避免出现办理资料的增减、补充及修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的进行。这些客观情况是原、被告在订立合同时(2016年5月14日)无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的情势变更情形。双方在合同履行期间产生了情势变更，若继续履行合同对于被告显失公平，故对原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王德琪的诉讼请求。案件受理费102元（已减半收取），由原告王德琪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  史艺娜二〇一九年八月十六日书记员  李康康