河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16730号上诉人（原审原告）：刘威，男，1991年11月2日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱昱菡，河南聚邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码9141010007138016XP。法定代表人：陈永善，董事长。委托诉讼代理人：赵媖洁，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦珂，河南文丰律师事务所律师。上诉人刘威因与被上诉人河南锦家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初11698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘威上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认定被告向原告赔偿因其未按合同约定交付“金属栏杆＋玻璃”的阳台，给原告造成的相应损失，证据不足，该认定是错误的。理由如下：1、双方在《商品房买卖合同》附件三约定阳台交付标准是“金属栏杆＋玻璃”，该约定是合法有效的约定，双方当事人应严格按照约定履行。2、房屋的布局、结构以及外观因因素对业主在选购房屋时的决策及房屋价格均会产生重要的影响。既然规划设计有腰线，被上诉人在销售房屋时就应该明确告知上诉人所选购的房屋属于腰线层以及腰线层阳台实际交付的标准，并在双方所签订买卖合同中明确标注出来以明示。但被上诉人在整个销售过程中从未告知上诉人，属于一种欺诈行为，给上诉人造成的损失是巨大的。且在同一小区处于腰线层的其他业主的诉讼中，一、二审法院均支持了业主提出的诉讼请求。二、一审法院认定“鉴于相关政策发生变化，对开发企业办理权属登记的周期确实产生较大影响，该因素并非开发企业所能预见或控制，更非开发企业原因”，该认定是错误的，理由如下：被上诉人作为开发企业，对相关政策会及时关注。且在政策发生变化前后，其均在《商品房买卖合同》中明确约定在2018年2月28日前为业主办理初始登记备案，足以说明被上诉人认为在该日期前办理初始登记是没有问题的。其已经充分考虑了政策变化可能带来的各种影响，所以该期限的约定对被上诉人是有约束力的，应当受到法律的保护。被上诉人的违约是因其怠于履行相应义务造成的。被上诉人开发的涉案房产所属的地段属于空地，开发时没有路名，并且在房屋产权登记政策发生变化之前，路名的确定就是办理房屋产权证的前提条件。被上诉人作为专业的房地产开发企业不可能不知道这一点，对无名路命名需要的时间和流程，被上诉人作为大的房地产开发企业显然有能力也应该向有关部门及时了解路名确定的进程，因此，被上诉人对路名的确定时间应当有所预见。根据被上诉人在一审中提交的证据显示，路名是在2018年3月13日才予以确定，表明导致被上诉人未按合同约定办理产权初始登记的原因不是产权登记政策及登记机关变动，而是涉案房产所处地段路名确定时间太长导致。被上诉人于2015年已经开始开发涉案房产，路名确定时间如此之长，不能排除是因被上诉人未及时提交路名确定的申请等相关材料、怠于履行相关义务导致。2016年8月29日郑州市国土资源局发布《郑州市不动产登记业务指南》，该份文件第五条对房屋所有权首次登记的办理程序、提交资料及要求进行了明文规定，被上诉人作为负责任的房地产开发企业本应尽早对照这些新规定着手准备相关材料，结合企业自身情况，对于有可能出现延期的情况应及时告知上诉人，与上诉人进行协商处理，但被上诉人并未针对此问题通知过上诉人，也并未与上诉人进行过任何协商。合同的本质是实现公平交易，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，上诉人的义务是按约支付房款，被上诉人的义务是使购房者如期及时获得房屋所有权，被上诉人应当为实现这个目的积极地履行自己的各项义务，根据房地产政策的变动及时作出反馈及调整并通知购房者也是其应当履行的一项附随义务，而不应该将政策变动作为其逃避承担法律责任的保护伞。被上诉人违约是事实。合同既然是双方的真实意思表示，是合法有效的，那么就应当受到法律的保护，既然双方约定的有逾期违约金，那么被上诉人有违约行为，就应当支付相应的违约金。上诉人起诉违约金的依据，合同中有明确的约定，被上诉人没有在约定的2018年2月28日前办理初始登记，有被上诉人提供的证据予以证实，故被上诉人违约的事实存在，违约应支付违约金的标准有明确的约定，故被上诉人应当依约支付违约金。上诉人在一审中已经提交了自己按时交纳房款履行义务的证据，那么既然被上诉人未按约定期限履行义务，就应当承担相应的违约责任。三、同案不同判显失公平。综上，一审法院判决认定被上诉人不应承担违约责任，属于认定事实错误，观点错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。河南锦家置业有限公司辩称：本案一审判决认定事实清楚，法律适用正确，上诉人提起的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。（一）被上诉人未能按时办理初始登记系情势变更所致，并非被上诉人原因导致，被上诉人不应按照已无法履行的合同约定承担违约责任。初始登记逾期办理系政府原因所致，并非被上诉人原因，被上诉人不应按照合同第十五条及附件四第六条的约定承担违约责任。（二）被上诉人未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致，是被上诉人在订立合同时无法预见、无法避免也不能克服的客观情况。1.不动产登记制度实施，被上诉人不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务；2.向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制；3.路名、坐落证明、权籍调查表及测绘报告等的迟延取得，非被上诉人在订立合同时所能预见；4.在法律制度和政策发生重大变化的背景下，“初始登记”和“首次登记”具有显著区别，登记主管机关、登记内容、登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化，60日内根本无法完成首次登记所需的资料提交工作。《商品房买卖合同》附件四第六条关于房屋所有权初始登记的期限约定，明显不能直接适用于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。因此，国家层面实施不动产登记制度及郑州市的政策调整，是本案《商品房买卖合同》成立后发生的双方在订立合同时无法预见，不能避免，也无法克服的客观上的重大变化，当事人约定的逾期办理初始登记违约金不应再适用，被上诉人不应再向上诉人承担“逾期初始登记”的违约责任。二、原审判决程序合法，适用法律正确。三、被上诉人交付的房屋阳台符合合同约定的交付条件，不构成违约，且未给上诉人造成损失，上诉人主张窗户因处于腰线层而索取采光权损失，无任何合同、事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。刘威向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告赔偿因其未按合同约定交付“金属栏杆＋玻璃”的阳台，给原告造成的相应损失12078.7元（暂定）；2、被告向原告支付逾期办理初始登记的违约金（自2018年3月2日起按购房款805249元的日0.005％计算至起诉之日的违约金15098.4元及自起诉之日起至其将需由其提供的办理房屋权属初始登记的所有资料报送至郑州市不动产登记中心并被受理之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于金水区××、××单元××号房××套，房屋面积88.68平方米，房屋总价为805249元。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖。等）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同还对其他事项进行了约定。2016年1月6日，被告为原告开具了金额为242249元的购房发票；2016年4月30日，被告为原告开具了金额为563000元的购房发票。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。2018年11月23日，被告将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接受，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。关于原告诉请被告向原告赔偿因其未按合同约定交付“金属栏杆＋玻璃”的阳台，给原告造成的相应损失，证据不足，该院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。而郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理该房屋所有权初始登记业务，而之后成立的不动产登记中心进行的首次登记要求与原初始登记要求并不相同。鉴于相关政策发生变化，对开发企业办理权属登记的周期确实产生较大影响，该因素并非开发企业所能预见或控制，更非开发企业原因，因此完全按照原合同约定来确定违约责任有失公允，故原告要求被告支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告刘威的诉讼请求。案件受理费479元，减半收取239.5元，由原告刘威承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，关于阳台的问题。本案诉讼中，河南锦家置业有限公司认可由于案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响。由于河南锦家置业有限公司在与被上诉人签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但现无证据证明其向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，河南锦家置业有限公司存在违约的情况，且对业主权益造成了侵害，应当承担赔偿责任。综合双方对案涉房屋阳台交付标准的约定及房屋总面积及房屋总价款，本院酌定被上诉人赔偿上诉人该项损失10000元。案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定“出卖人应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，一审法院不予支持并无不当。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋权属初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上，刘威的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初11698号民事判决；二、被上诉人河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人刘威阳台损失10000元；三、驳回上诉人刘威其他诉讼请求。一审案件受理费479元，减半收取239.5元，由上诉人刘威负担150.9元，由被上诉人河南锦家置业有限公司负担88.6元；二审案件受理费479元，由上诉人刘威负担302元，由被上诉人河南锦家置业有限公司负担177元。本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 李继军审判员 邵晓斐二〇一九年八月二十八日书记员 王子姣