济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8414号 原告：张奎生，男，1969年10月22日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：蔡萌、王同义，均系山东国盾律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，总经理。 委托诉讼代理人：韩聪、闫艳艳，均系山东康桥律师事务所律师。 原告张奎生与被告山东景和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，本院依法适用普通程序，于2019年6月28日公开开庭审理了本案。原告张奎生的委托诉讼代理人蔡萌、王同义，被告山东景和置业有限公司的委托诉讼代理人韩聪、闫艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张奎生向本院提出诉讼请求：1.判令山东景和置业有限公司支付逾期交房违约金33512元，14号1单元1802号房屋自2017年12月16日计算至2019年5月6日，按鉴定的租金标准每日每平米0.48米，是137.98平方米，金额33512元（已收房）；2.判令山东景和置业有限公司支付逾期交房违约，14号1单元201号房屋自2017年12月16日计算至2019年6月28日，按鉴定的租金标准每日每平米0.48米，是141.6平方米，金额截止到2019年6月28日为37994元，之后的违约金按租金标准每日每平方0.48元计算至山东景和置业有限公司符合合同约定的房屋交付条件并收房之日止（未收房）；3.本案诉讼费用由山东景和置业有限公司承担。事实与理由：张奎生与山东景和置业有限公司于2016年9月18日分别签订两份《济南市商品房买卖合同》，张奎生购买景和山庄14号楼1单元1802号房屋和201号房屋，张奎生按照约定交纳总房款1635465元、1681226，根据合同约定山东景和置业有限公司应当于2017年12月15日前交付房屋，但至起诉时房屋仍未交付。山东景和置业有限公司迟延交房行为给张奎生造成了严重的经济损失，为维护张奎生合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。 被告山东景和置业有限公司辩称，第一，景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，山东景和置业有限公司并无过错，不应承担逾期交房违约责任。景和山庄项目开工建设后，济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工，仅截至目前山东景和置业有限公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。因此，涉案房屋逾期交房非山东景和置业有限公司主观因素导致，过错并不在山东景和置业有限公司，其不应承担逾期交房违约责任。第二，根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应支付的逾期交房违约金不应超过已付房款的2%，该约定合法有效。现张奎生主张的违约金违反双方约定，也无任何依据。《商品房买卖合同》第九条第2款约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款万分之一点五的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。”并标注下划线进行特别提醒，同时，补充协议第十二条约定：“在主合同及本补充协议签署前，出卖人已就主合同及本补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议”。因此，合同第九条第2款关于违约金总额的约定合法有效。该条款首先约定了逾期交房时买受人有解除合同的权利，在买受人选择继续履行合同的情况下，才进一步约定了违约金标准及总额。买受人在签订合同时就已经知晓并完全能够预见违约金总额不超过2%这一结果，该约定是买受人在选择继续履行合同时对其主张违约金总额的权利做出的明确处分，清晰明确且合理合法，应尊重双方合同约定。买受人主张的违约金数额违背双方约定，且无任何依据。第三，即便再主张违约金，张奎生主张的逾期交付房屋天数没有依据，根据《商品房买卖合同》的约定，计算逾期天数时应考虑以下因素：1、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间温度超过37℃致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知等情形时，山东景和置业有限公司交房期限可据实延期，因此，即便计算逾期交房天数时，应按照扣除因上述因素导致停工的天数。第四、张奎生两套房屋其中14-1-1802面积为137.98平方米的房屋已经于2019年5月6日收房，在实际收房后，逾期交付房屋的事实已经不再延续，因此，张奎生无权主张改房屋实际收房后的违约金。第五、我国对违约金适用“补偿性为主”的原则，而逾期交房造成损失应为买受人因未能使用该房屋而实际租赁他人房屋用于居住所产生的实际损失。因此应在合同约定的已付房款2%的违约金总额的范围内，根据张奎生能够提供有效证据证明的其实际租赁他人房屋使用所产生的损失调减违约金。综上，山东景和置业有限公司因政府要求被迫停工已经导致项目成本大量增加，公司财务已经陷入严重亏损状态，在此情况下现仍克服困难积极协调推进各项交房工作，而且现房屋已经通过竣工验收，完全具备使用条件。以上答辩意见请法庭予以考虑，驳回张奎生无理的诉讼请求，维护山东景和置业有限公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2016年9月18日，张奎生作为买受人与山东景和置业有限公司作为出卖人签订商品房买卖合同（含附件五：补充协议）两份。其一合同编号：销售（字）XX合同约定，张奎生购买由山东景和置业有限公司开发的，坐落于历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北的景和山庄XX房屋一套，房屋建筑面积为137.98平方米，房屋单价为每平方米11852.91元，总价款为1635465元。买受人于2016年9月18日前向出卖人支付首付款人民币495465元（已支付定金的，定金直接转为首付款）。其二合同编号：XX。合同约定，张奎生购买由山东景和置业有限公司开发的，坐落于历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北的景和山庄XX房屋一套，房屋建筑面积为141.6平方米，房屋单价为每平方米11873.062元，总价款为1681226元。买受人于2016年9月18日前向出卖人支付首付款人民币511226元（已支付定金的，定金直接转为首付款）。两份合同均约定出卖人应于2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得分期综合验收备案证明，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；同时规定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的；3.买受人未按本合同约定期限付款的等其他不可归责于出卖人的原因。除合同约定的特殊情况外，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金；出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的计算时间自顺延后的交房日期开始计算，逾期交房的时间从合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。补充协议第五条关于房屋交付的约定：出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将取得竣工验收备案证明的商品房交付买受人使用。第二条中关于通过银行贷款方式支付购房款的约定载明：买受人承诺在签订主合同后7日内提交申请贷款所需的全部资料，并积极协助银行办理相关贷款手续。如买受人在7日内未提交全部真实有效贷款所需的材料，视为逾期付款，按主合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。买受人在约定日期内交齐全部贷款材料后，应根据银行及出卖人要求，积极办理相关贷款手续。（1）买受人符合放贷条件的，自银行或出卖人发出办理相关贷款手续书面通知之日起30日仍未办完贷款手续，出卖人有权单方面解除合同且扣除买受人总房款百分之五的款项作为违约金。（2）买受人贷款材料或首付比例需进行调整的，自银行或出卖人向买受人发出关于调整贷款材料、提交首付比例的书面通知之日起30日仍未办完贷款手续，出卖人有权单方面解除合同且扣除买受人总房款百分之五的款项作为违约金。（3）买受人无法获得银行授信放贷的，买受人应将剩余房款一次性补齐。（4）除上述约定原因外，自主合同签订之日起60日内仍无法获得贷款的，买受人不承担逾期付款违约责任，但出卖人逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累计上述期限届满之日至实际获得贷款之日后开始计算。本条款中“办理完毕贷款手续”是指买受人通过银行或其他发放贷款单位审查，与发放贷款单位签订贷款协议，交纳完毕贷款所需的公证等费用，贷款发放至出卖人。上述合同签订后，张奎生分批向山东景和置业有限公司支付购房款，山东景和置业有限公司已出具两套房屋的收据。截至一审法庭辩论终结前，张奎生已于2019年5月6日接收XX号案涉房屋，未接收14号楼1单元201号案涉房屋。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 山东景和置业有限公司是否存在逾期交房的事实？政府的停工令是否属于逾期交房抗辩理由？交房期限是否应该顺延？ 山东景和置业有限公司提交监理出具的工程暂停令19份复印件，证明在涉案项目建设过程中因政府要求及合同约定的天气原因停工300多天，监理出具的工程暂停令统计有297天；提供来源于济南市历城区人民政府官网的公告一份，证明因重污染天气需要施工工地停工的天数为51日；提供政府文件打印件两份，证明2016-2017年、2018-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天。从2016年至2018年整个过程中，合计停工顺延472天，其中因日气温超过37摄氏度降水量超过120毫米无法正常施工有20天。响应政府创城要求停工93天，政府举办大型活动4天，政府因大气污染大风及重污染预警要求停工54天（历城区政府认可51天），2017、2018两个供暖季要求停工共301天。济南市生态环境局官网上发布的重污染天气预警信息及解除公告12份，证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天。商品房买卖合同第5页第8条约定因政府相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，施工期间温度超过37摄氏度日降水量超过120毫米致使无法正常施工的（以监理出具证明为准），因政府组织举办大型公众活动等原因政府或有关部门下达限期停工通知的，交房时间可以据实顺延，故山东景和置业有限公司主张不存在逾期交房的情况。 张奎生对工程暂停令真实性有异议，认为工程暂停令存在山东景和置业有限公司与监理恶意串通伪造证据可能性，即便该证据是真实的，根据工程暂停令记载的停工时间是上午十点到下午四点，其他时间是可以正常施工，所以不能作为迟延交房的理由。公告是对市民答复进行的回复，并非政府的官方文件，因政府原因要求停工应当提供政府文件，所以从该证据的效力是不足以证明存在该答复中所说的需要停工51天的事实。另外，该答复中时间是2016年到2018年，而山东景和置业有限公司应当交房的时间是2017年12月15日，即便是有需要提供事实，具体的停工天数，也不可能是51天，所以应由山东景和置业有限公司进一步提供证据证明2016年至2017年12月15日之间具体的停工天数。对两份政府文件打印件真实性无异议，但该文件只是对工程施工过程进行规范，并不能证明要求山东景和置业有限公司进行停工。关于政府部门官网发布的重污染天气的停工信息，根据该文件规定，只要求停止房屋拆除、减少土石方作业等工程项目，并未规定重污染天气停止一切施工，被告要求顺延交房时间无依据。 本院认为，为了证实因政府原因导致涉案工程停工，山东景和置业有限公司提供济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”复印件、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工队伍的施工日志，未证实具体实际的停工情况，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，本院不予认可。签订合同时，双方应当对交房时间有合理的预期，应当预见到因政府、天气、环境等原因致使工程进度产生影响的可能，不能因各种因素而将逾期交房的后果强加至购房人身上。综上，合同约定交房时间为2017年12月15日，14号楼1单元201房屋逾期交房天数为2017年12月16日至山东景和置业有限公司取得竣工验收备案证明并实际交付房屋之日止的天数，14号楼1单元1802房屋逾期交房天数2017年12月16日至2019年5月6日为506天。 另，本院根据原告张奎生的申请委托鉴定机构鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米·日（建筑面积）。 本院认为，张奎生与山东景和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原告合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。张奎生已按照合同约定按期足额支付购房款，山东景和置业有限公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向张奎生交付房屋。山东景和置业有限公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为： 一、合同中关于违约金上限不超过总房价2%的约定是否有效？ 张奎生认为违约金限额是无效的，因为本案中《商品房买卖合同》均为山东景和置业有限公司提供的格式合同，对违约金约定2%的最高限额为格式合同的条款，山东景和置业有限公司没有在合同中采取方式提醒张奎生注意存在2%违约金限额，未对该条款进行加粗或者标注其他颜色或者对该条款进行说明，违反了《中华人民共和国合同法》第39条的规定。另外根据《中华人民共和国合同法》第40条的规定，提供格式条款一方免除其责任加重对方责任，排除对方主要权利该条款无效。在本案《商品房买卖合同》中违约金限额条款免除了山东景和置业有限公司的责任，排除了张奎生的主要权利，所以根据上述两条规定，在商品房买卖合同中关于违约金限额条款应当为无效条款。即便该条款有效，山东景和置业有限公司迟延交房至开庭时已经接近一年时间，而且还处于持续状态。张奎生的损失不断扩大，合同约定2%违约金已经远远低于张奎生的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定违约金低于所造成损失的当事人可以请求人民法院予以增加。所以请法院增加违约金，应当以鉴定结论中的租金为标准计算实际损失。 山东景和置业有限公司认为商品房买卖合同关于逾期交房违约责任的约定，明确了违约金总额为已付房款的2%，并通过标注下划线方式明确提示，内容清晰明确，张奎生在补充协议第12条中也确认出卖人已经就全部条款进行了充分说明与解释，买受人对此无异议。因此山东景和置业有限公司已经履行提醒及说明义务。而且从合同内容来看，已付房款2%的违约金总额，是买受人在选择继续履行合同情况下，为更好的保障开发商履约能力而对其主张违约金做出的明确处分，不存在排除张奎生主要权利的情况。应为有效条款，张奎生主张违约金不应突破双方合同约定。 本院认为，《商品房买卖合同》是买卖双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议，对双方产生约束效力，其中约定的违约金总额累计不应超过已付房款2%的条款已通过标注下划线方式予以提示，合法有效，本院予以支持。 二、关于14号楼1单元201号房屋，张奎生主张以鉴定结论中的租金标准计算实际损失超过合同约定的违约金限额，要求按实际损失增加违约金是否合理？ 张奎生主张按鉴定结论中的租金标准0.48元/平方米·日×建筑面积141.6㎡×559天（2017年12月16日至2019年6月28日），金额是37994元。实际损失金额超过合同约定的总购房款1681226元2%的上限（1681226×2%=33624.52元）。后续损失要求按租金标准计算至涉案房屋满足合同约定的房屋交付条件并实际交付之日止。要求按实际损失增加违约金。 山东景和置业有限公司认为张奎生主张的违约金不应超过已付房款的2%。即使按租金标准计算损失也应扣除合同约定的被告逾期交房的免责情形。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。 本案中XX房屋按照鉴定结论中的租金标准计算违约损失为：0.48元/平方米·日×建筑面积141.6平方米×559天（自2017年12月16日起至一审法庭辩论终结之日）=37994元，合同约定的违约金限额为总购房款的2%（1681226元×2%＝33624.52元）。自一审法庭辩论终结之日至山东景和置业有限公司完成竣工验收备案证明并实际交付房屋之日止的违约金计算标准为：建筑面积141.6平方米×0.48元/平方米·日×逾期天数。截止到一审法庭辩论终结之日张奎生主张的违约金超过合同约定的2%限额。张奎生要求按实际损失增加违约金符合法律规定，本院予以支持。 三、截至14号楼1单元1802号房屋收房之日，张奎生主张按租金标准计算违约损失,要求增加违约金是否合理？ 张奎生主张，合同约定：违约金无法弥补实际损失，要求按照租金标准计算增加违约金。 山东景和置业有限公司认为，应按合同约定计算违约金总额为已付房款2%，即使按照租金标准计算违约损失，也应扣除被告的免责情形。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，XX号房屋合同约定的违约金限额为总购房款的2%（1635465元×2%=32709.3元），依照租金标准计算实际损失（建筑面积137.98平方米×0.48元/平方米/日×506天=33512.58元），违约金不足以弥补原告的损失，对原告主张按租金标准计算实际损失，增加违约金的诉求，本院予以支持。 张奎生主张的实际损失未超过合同约定的违约金限额，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张奎生支付XX房屋违约金（违约金计算方式：建筑面积141.6平方米×0.48元/平方米·日×逾期交房天数，逾期交房天数自2017年12月16日至取得竣工验收备案证明并实际交付房屋之日止）； 二、被告山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张奎生支付14号楼1单元1802号房屋违约金33512元（建筑面积137.98平方米×0.48元/平方米/日×506天）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1588元，由张奎生负担18元，山东景和置业有限公司负担1570元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  仪 挺 人民陪审员  徐加莲 人民陪审员  李 玲 二〇一九年八月五日 书 记 员  马秀菊