北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初447号原告：北京金罗马物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路**院**楼****。法定代表人：李铭，董事长。委托诉讼代理人：钟华，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：何慧，女，该公司工作人员。被告：北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司，住所地，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街**iv>法定代表人：周建华，董事长。委托诉讼代理人：周斌，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张野，北京市康达律师事务所律师。原告北京金罗马物业管理有限公司（以下简称“金罗马物业公司”）与被告北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司（以下简称“凤桐祥瑞公司”）物业服务合同纠纷一案，本案于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金罗马物业公司之委托诉讼代理人钟华、何慧和凤桐祥瑞公司之委托诉讼代理人周斌、张野均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金罗马物业公司向本院提出如下诉讼请求：要求凤桐祥瑞公司立即给付金罗马物业公司物业服务费共2886235.58元。金罗马物业公司于庭审时将其诉讼请求变更为要求支付物业服务费4106360.53元及违约金2606864.51元。事实和理由：我公司和凤桐祥瑞公司于2007年1月4日签订了欧陆风情园一期《住宅前期物业服务合同》，合同约定我公司就凤桐祥瑞公司所开发的欧陆风情园一期提供物业服务，收费标准每月每建筑平方米2.6元。根据该合同第三章第七条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其所发生物业服务资金由甲方交纳。同时，依据《欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同备忘录》中第二条、第三条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的房屋应按照房屋买卖合同约定的交付期或实际交付期开始交纳物业服务费，由甲方按每月每平方米2元的标准向乙方交纳物业服务费。另一期房屋收楼时未具收楼条件，凤桐祥瑞公司承诺代业主交纳2008年2月1日至2008年4月30日物业费（业主收楼日期为2008年5月1日），累计欠付物业服务费400余万元。我公司多次催收上述欠费未果，故请求依法判决。凤桐祥瑞公司辩称，我公司不同意金罗马物业公司的诉讼请求。理由如下：第一，我公司认可112栋楼的面积数额、每月每平方米2元的计算标准和相应的月金额，但是对于金罗马物业公司主张的物业费起止时间我方不认可，关于违约金的计算方法不认可。根据一期前期物业服务合同，因双方对物业办理收楼时间确认不同，所以违约金计算不同。由于甲方原因未按时交物业，业主自身没有及时办理入住，按照约定不是开发商的原因，我们不应承担物业费。第二，112栋楼里面有4个样板间为C17、C20、D23、A24，曾经单独签订过物业服务协议，对于我们已经支付了2005年7月至2018年6月之间的物业费，应从112栋里面扣除这些费用。第三，我方提供的照片证明金罗马物业公司没有按照约定提供物业服务，房屋墙皮脱落、卫生等存在问题，服务不到位，不能按照约定的价钱主张金额，不同意按照2元标准支付。违约责任包括两部分：如空置房屋，没有提供相应的服务，导致外观方面存在严重问题，通过照片可以直观看到；另一部分是履行物业服务不及时、不到位，主要是夏季暴雨致大部分房屋出现雨水倒灌，导致开发商向业主进行了物业赔偿或减免，金罗马物业公司提供的物业服务不到位给我们带来的损失，其应当承担责任。所以不能按照约定的金额支付。第四，签订合同及备忘录的时间属实，可其陈述于2007年1月4日签订合同就入驻小区提供服务不对，当时只是工地，没有图纸，不具备物业公司入场的条件。业主开始收房，物业公司才提供服务，且一期的物业合同中第33条约定预计2007年10月1日入场，不应是合同签订日即入场。第五，售楼处（商一）建委还没有验收完毕，没有取得备案表，双方因此一直没有达成一致意见。售楼处未竣工不应该向其支付服务费。报告里写的商六是指一条商业街商铺的面积，空置房只是其中的一间，不是物业公司要求的物业费面积。本院经审理认定事实如下：凤桐祥瑞公司作为甲方与金罗马物业公司作为乙方于2007年1月4日签订欧陆风情园一期住宅前期《物业服务合同》。合同约定：1.由凤桐祥瑞公司选聘金罗马物业公司对欧陆风情园一期住宅提供前期物业管理服务。2.物业基本情况：物业名称欧陆风情园一期住宅，物业类型住宅区，物业管理区域四至：东至凤翔大街，南至三期规划用地，西至凤翔西大街，北至一期商业规划用地。3.金罗马物业公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理，车辆停放管理等。4.欧陆风情园一期住宅物业服务费收费标准：每月每建筑平方米2.6元。5.业主应按开发商确定的收楼日办理收楼入住手续之日起交纳物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其所发生物业服务资金由甲方交纳。物业服务资金按半年预收的收取方式。业主或物业使用人应自办理收楼入住手续时开始交纳首期一年的物业服务资金，以后每半年第一个月的10日开始预收下一半年的物业服务资金。6.本物业管理区域内的商业会所部分属甲方所有。商业会所部分如委托乙方经营管理，方案由甲乙双方另行协商确定。7.甲方、业主或物业使用人违反合同中上述第4条、第5条的约定，未能按时交纳物业服务费，应按每日万分之二点五的标准向乙方支付违约金。本合同期限自物业正式交付之日起预计2007年10月1日起至2009年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方在合同中还就各自的权利与义务、违约责任等内容予以明确约定并在合同上加盖了公章。另外，双方经协商达成了欧陆风情园一期物业服务合同备忘录，其中载明：1.欧陆风情园一期物业管理启动经费由金罗马物业公司自行负担。2.纳入欧陆风情园一期物业管理范围的已竣工但尚未出售的房屋，应按照房屋买卖合同约定的交付期或实际交付期开始交纳物业服务费，由甲方按每月每平方米2元的标准向乙方交纳物业费。3.关于欧陆风情园一期商业及会所部分的物业费与独栋住宅部分的物业费每平方米收费标准相同。4.本备忘录作为欧陆风情园一期物业服务合同的补充，物业合同与备忘录不一致的，以本备忘录为准。双方在备忘录中加盖了公章。合同及备忘录签订后，金罗马物业公司自称向凤桐祥瑞公司开发的住宅楼提供了物业服务。由于凤桐祥瑞公司未交纳物业服务费用，金罗马物业公司于2019年1月9日持诉称理由和请求起诉至本院。因凤桐祥瑞公司坚持其辩称意见，故双方未能调解。在案件审理过程中，金罗马物业公司为证明其主张向法庭提供如下证据：1.一期住宅前期《物业服务合同》及备忘录，证明物业费收取标准每月每平方米2元及凤桐祥瑞公司应交纳物业费。凤桐祥瑞公司认可合同的真实性、关联性、合法性，但不认可证明目的。2.2008年2-4月物业费，证明期间凤桐祥瑞公司欠交空置房费用。凤桐祥瑞公司不认可该证据，认为不存在2-4月承诺代业主交纳物业费，应从开发商确定的收楼日办理收楼手续之日起交纳，2008年3月21日有94套竣工验收，另外18套是2009年11月17日竣工验收，有竣工备案表为证。3.一期别墅附件1-4，证明凤桐祥瑞公司欠交空置房费用。凤桐祥瑞公司称应当扣除样板间物业费，另外，售楼处未经验收，也不应当交纳，该公司认可2元的收费标准。4.施工总结、工程竣工报告和工程竣工验收备案表（其中不含商一的竣工时间），证明94栋别墅竣工时间2008年1月24日，剩余18套别墅和商2、商5、商6竣工时间是2009年11月5日。凤桐祥瑞公司对于证据4的真实性认可，但不认可其主张的工程竣工时间，认为应当以工程竣工验收备案表中加盖了北京市怀柔区建设委员会工程竣工验收备案专用章处显示的时间2008年3月21日（94栋）和2009年11月17日（18栋）为准。5.根据欧风情园一期收楼手续办理流程表核算的一期别墅空置房费用汇总表及各户明细，证明欠费的具体数额。收楼手续流程表中仅有A24（房间号）有开发商人员的签名。另外金罗马物业公司主张以该流程表中业主前往财务室交物业费的时间来核算空置费计算截止时间；金罗马物业公司称双方曾经于2008年年初口头约定112套别墅从2008年5月1日始由业主交付物业费，个别有减免单的从减免单约定的时间交费。凤桐祥瑞公司不认可有口头协议，其虽认可业主收楼日期，但称业主的收楼日期并不能证明是其公司通知业主的日期，应当按照合同约定以开发商通知业主的时间为准，通知收房都有记录。前期物业合同未约定开发商何时交付空置费，故不产生违约金。凤桐祥瑞公司对一期别墅汇总表中112栋别墅面积和每平方米2元的收费标准认可，但不认可物业费的应缴金额、违约金和合计金额。凤桐祥瑞公司认为业主的收楼时间应当按照开发商通知的时间计算（期房按竣工通知时间，通过电话短信快递方式通知，业主签字确认；现房按合同约定的时间），且大部分已经交纳了物业费。6.一期公寓底商的费用汇总表及明细，证明凤桐祥瑞公司欠费金额。凤桐祥瑞公司不认可商一的费用，因未竣工，只是局部使用；不认可商二的面积，应按测绘单位出具的实测面积1980.82平方米认定，金罗马物业公司变更诉讼请求之前的明细中写的是1980.82平方米；商3的面积是623.89平方米，称其提供的证据1056页和1062页有具体的体现；商4的面积认可。凤桐祥瑞公司对计算标准2元认可，面积正确的认可，面积不正确的不认可，亦不认可竣工时间，认为竣工时间应以竣工备案表中政府验收备案记载的时间为准，收楼时间以开发商通知的时间为准；同样不应交违约金。7.空置房结算致函文件签收表、律师函。凤桐祥瑞公司认可收到上述文件，但不认可其索要的金额。因其服务不到位，业主进行索赔，凤桐祥瑞公司替业主交了一部分的物业费，该部分应当扣除。8.2005年7月23日至2018年12月31日售楼处及样板间的物业管理服务协议书及补充协议书。协议中约定的管理服务区域为凤桐祥瑞别墅售楼处和样板区（17、20、23、24号楼及周边区域）；服务内容为售楼处及样板区内外环境卫生、售楼处的安全保卫、停车场管理、消防安全管理及样板区清洁服务等项目；管理费用为每年每月19600元、31291元，数额多少不等。金罗马物业公司称别墅的空置房服务费是公共区域公用部位收取的费用，该证据证明目的为不应扣除售楼处及样板间的空置房费用。凤桐祥瑞公司认可此份证据的真实性但称应当予以扣除。9.公共区域维修单、户内维修工作单，证明售楼处已经使用。凤桐祥瑞公司称工程竣工应以备案时间为准，维修单均证明其服务不到位。10.基建文件表，证明工程竣工时间。凤桐祥瑞公司不认可该证据，称工程竣工应以备案时间为准。11.一期商业收楼手续流程表，证明开发商相关收楼手续已办理完毕，有经办人的签名及日期。凤桐祥瑞公司不认可金罗马物业公司的证明目的。凤桐祥瑞公司就其主张向法庭提供了以下证据：1.欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同及备忘录，证明双方约定了金罗马物业公司提供的物业服务内容与质量及每平方米每月2元的交付标准。金罗马物业公司认可证据的真实性及没有具体的交付日期约定，其陈述合同约定，业主应按开发商确定的收楼日办理收楼入住手续时之日起交纳物业服务费用，并称合同中有关于每日万分之二点五的违约金约定。2.凤桐祥瑞公司售楼处和样板间物业管理服务协议书及其补充协议，以及支付金罗马物业公司物业费的证明，证明该部分费用应扣除。金罗马物业公司认可证据2的真实性但不认可证明目的。3.凤桐祥瑞公司于2011年11月至2013年6月向一期购房者支付强降雨室内灌水赔偿修缮款1050000元的手续，证明金罗马物业公司未按约定提供物业服务导致其公司先行赔付，该公司认为金罗马物业公司应承担此费用的一半；凤桐祥瑞公司代一期购房者支付物业费明细，证明金罗马物业公司未按约定提供物业服务导致其公司向购房者以减免物业费的形式进行赔偿，并向金罗马物业公司交付物业费236633.8元，要求金罗马物业公司承担一半。金罗马物业公司对于上述证据均不予认可，其认为该后果是由于开发商的房屋质量问题造成的。4.凤桐祥瑞公司分别与一期别墅（预售）、一期公寓底商（现房）的购房者签订的商品房买卖合同，证明开发商确定的收房日期。其中预售合同中大部分有业主收楼的手续（延迟交房的结算单显示了应交房日期；补交房屋面积差价款的结算单），还有一小部分仅有约定交房日期的商品房预售合同，无业主签收入住的书面手续，就这部分凤桐祥瑞公司按照2008年3月21日计算业主收房日期。金罗马物业公司认为应以批准入住通知书和业主收楼流程表为根据。另外，凤桐祥瑞公司主张4个样板间不应收费。5.凤桐祥瑞公司出示的一期商业公寓房屋土地测绘技术报告书，证明商2面积是1980.82平方米，甲2-1-101面积是623.89平方米，对其他面积无异议；凤桐祥瑞公司提交的一期别墅商业公寓的《设施工程竣工验收备案表》，证明一期别墅商业公寓的竣工时间应按政府备案日期认定。金罗马物业公司对于该证据的真实性认可，但不认可证明目的。6.别墅和底商破损情况照片及说明，证明房屋外围有大面积脱落，物业公司未维护。金罗马物业公司认为别墅区属于业主自用部分，不是物业管理的范围，是房屋质量存在问题。7.凤桐祥瑞公司自行书写的一期费用汇总表，证明其公司需要承担一期费用汇总表（未扣减赔偿部分），其认可一期住宅费用21144.17元，一期底商公寓费用961086.21元。金罗马物业公司不认可竣工日期和收房日期。上述事实，有双方当事人陈述及其提交的书证等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。金罗马物业公司与凤桐祥瑞公司签订欧陆风情园一期《住宅前期物业服务合同》及备忘录，是双方真实意思的表示，协议内容亦不违反法律、法规的强制性规定，上述协议合法、有效。双方应按约履行各自义务。金罗马物业公司在签订协议后为欧陆风情园一期的住宅及底商提供了公共设施维护等项物业服务工作，凤桐祥瑞公司在享受了该物业公司提供的服务后应当按照约定的标准交付房屋空置服务资金。故金罗马物业公司要求凤桐祥瑞公司支付物业服务费的请求合理、合法，本院予以支持。关于金罗马物业公司请求支付空置房服务费数额，凤桐祥瑞公司并不认可其主张的工程竣工验收至业主前往金罗马物业公司财务室交纳服务费起止时间范围，鉴于合同中明确约定了纳入物业管理范围的物业即“已竣工但尚未出售，或者因凤桐祥瑞公司原因未能按时交给物业买受人的物业，所发生物业服务资金由凤桐祥瑞公司交付”，且双方签订的合同中亦约定业主应按开发商确定的收楼日起交付服务资金。故本院认为金罗马物业公司于庭审时主张未出售空置房服务费的起止时间与合同约定不符，具体数额应根据竣工验收备案时间至业主签字认可的应交付房屋时间予以核算。因凤桐祥瑞公司提供的房屋土地测绘技术报告书显示商2和甲2-1-101号房屋的实测面积分别是1980.82平方米和623.89平方米，故本院对金罗马物业公司仍按照凤桐祥瑞公司完成实际测绘之前自行申报的商2和甲2-1-101号房屋面积核算物业服务资金的主张不予支持。本案中凤桐祥瑞公司提交的已经代业主支付物业服务费明细凭证中记载的金额与金罗马物业公司请求支付物业服务资金额无关，故本院对凤桐祥瑞公司于庭审时主张对此费用予以扣除的辩称意见不予采信。双方签订的协议中虽未约定凤桐祥瑞公司向金罗马物业公司交付物业服务资金的具体时间，但凤桐祥瑞公司却长期未按约履行支付物业服务资金义务，现金罗马物业公司直至本次庭审期间才要求凤桐祥瑞公司按照日万分之二点五的标准支付至2019年6月30日止违约金的请求并无不当，本院对此予以支持。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因凤桐祥瑞公司未能提供赔偿业主因雨水倒灌等维修款与金罗马物业公司履行服务不到位存在直接因果关系的证据，故本院对于其要求扣除该笔费用的辩称意见亦不予采信。鉴于售楼处所在商一至今未经验收，且双方就售楼处和4个样板间签订的多份物业管理服务协议亦按约履行，故本院对金罗马物业公司要求支付样板间和未经验收的售楼处空置费的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付北京金罗马物业管理有限公司物业服务费共计981617.11元；二、北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付北京金罗马物业管理有限公司违约金，违约金的具体数额以物业服务费981617.11元为基数，自二〇一九年一月九日起至二〇一九年六月三十日止按照日万分之二点五的标准支付。如果北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61827元，由北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司负担13616元（于本判决生效后七日内交纳），由北京金罗马物业管理有限公司负担48211元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  傅玉英人民陪审员  于长瑜人民陪审员  庞国成二〇一九年八月二十四日书 记 员  王梦桐