北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初15192号原告（反诉被告）：金风，男，1974年8月30日出生，满族。委托诉讼代理人：王佳月，北京市安理律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路**化信大厦**。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：尹国钰，男，该公司置业顾问。原告（反诉被告）金风与被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。金风及其委托诉讼代理人王佳月，中天置地公司的委托诉讼代理人尹国钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金风向本院提出诉讼请求：1.判令中天置地公司退还房屋押金8500元；2.判令中天置地公司赔偿违约金8500元；3.判令中天置地公司返还佣金3000元；4.判令中天置地公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年3月，被告中天置地公司与北京市东城区小黄庄一区×号×单元×室房屋（以下简称涉案房屋）的原房主胡采涛签订了《出租委托代理合同》，约定的代理期为2018年4月10日至2019年4月9日，租金标准为每月8200元。随后，被告将涉案房屋转租给原告，租期同代理期一致。租金标准为每月8500元，押一付三，押金为8500元。2018年涉案房屋的产权人变更为胡采涛的女儿吴迪。2019年4月3日，吴迪向原告出具业主声明，声明了第一个业主和被告的合同将在4月9日到期，被告职责在该日履行完毕，由于业主不在北京无法亲自交接，特别委托原告及其爱人王佩懿代为办理房屋交接手续。合同期满后，原告的妻子王佩懿与吴迪订立了一份新租赁合同，租期自2019年4月10日至2020年4月9日。原告已经向吴迪支付了首期租金及押金等各项费用。原告将此事通知了被告，但被告拒绝返还押金。原告认为被告拒不返还押金系违约行为，在双方合同已经履行完毕的情况下继续扣押押金没有法律依据。此外，原告实际向被告支付佣金3000元，该佣金的性质为居间服务费，被告并未提供居间服务，不应收取该项费用，故诉至法院。被告（反诉原告）中天置地公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告陈述的合同订立时间、租金、租期、押金收取等情况均属实，签订合同是双方真实意思表示。2017年原告从我处承租涉案房屋，租期一年，已履行完毕，双方无争议。2018年3月，双方就涉案房屋签订了新的房屋租赁合同，现该租赁合同已到期届满，原告租金已付清，认可押金8500元尚未退还。不退押金是系对方至今未按照合同约定向我方交接房屋导致。我方没有违约，故金风无权要求我方支付违约金。关于佣金3000元，因该费用是居间服务费用，我方已提供了居间服务以及保洁、空调维修、空调加氟等服务，故不同意退还。反诉原告中天置地公司向本院提出反诉请求：1.请求判决反诉被告金风支付违约金17000元；2.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年3月30日签订房屋租赁合同，双方约定反诉人将涉案房屋租给被反诉人居住使用。2019年4月9日，双方房屋租赁合同到期后，被反诉人应当向反诉人交还房屋，屋内还有一些我们添置的家具物品，但被反诉人以和房主就涉案房屋签订新的租赁合同为由，拒不向反诉人交还房屋，其行为违反双方合同约定，应当按照双方租赁合同第十条第四款的约定承担相应违约责任。反诉被告金风针对反诉原告中天置地公司的反诉辩称，不同意反诉人全部反诉请求。反诉人收房的权利来源于业主的授权，在2019年4月3日业主已经做出了新的授权，授权反诉被告代为收房，反诉被告据此免除了向被告交房的义务，同时反诉人也没有遭受任何损害，业主并未向反诉人主张过没有交房的违约责任。不清楚屋内有中天置地公司物品，应该都是房主的，既然我们已经和房主签订了新的租赁合同，于情于理于法都无需先搬出房屋，再办理入住，反诉人要求我方交还空房否则须再交纳一次佣金的行为，是垄断房屋租赁市场、扰乱正常房屋租赁交易秩序的行为，应当依法驳回其反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案双方提交的证据和案件事实，本院认定如下：2018年1月18日，胡采涛（委托人、甲方）及其委托代理人吴迪与中天置地公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方代理出租，租赁用途为居住，乙方的出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；代甲方向税务部门交纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务等，出租代理期为2018年4月10日至2019年4月9日，共计一年，出租代理期限可延长一个月。房屋代理期中开始的前30天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。租金标准为8200元。出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。如乙方有续租需求，应与甲方另行协商。如甲方同意继续出租，甲乙双方应当另行签订续租协议；如果甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间。延长期在本合同约定之租赁期届满后自动顺延不超过三个月，延长期的具体确定时间由乙方确定，并通知甲方，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方。2018年3月30日，中天置地公司作为出租人（甲方）代理人与金风（承租人、乙方）签订了编号为211557的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁用途为居住，居住人数为4人。房屋租赁期自2018年4月10日至2019年4月9日。每月租金为8500元。租金支付方式为押一付三。双方合同同时约定：押金8500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的相关费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。本合同签订后，租赁代理机构可按月租金的100%收取佣金3000元。乙方应当在承租期满当日交还房屋，乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿甲方所遭受的损失。置留在房屋内的物品，甲方有权按照丢弃物处理，甲方不承担赔偿责任。经询，中天置地公司认可其为涉案房屋的出租人，截至法庭辩论终结前，房屋产权人未向中天置地公司提出过返还房屋或延期租金的主张，其也未向房主发送过延长期限的通知；金风和中天置地公司均认可租赁合同已到期终止。合同签订后，金风向中天置地公司支付了押金8500元、佣金3000元，租金支付至2019年4月9日。2019年4月3日，案外人吴迪出具《业主声明》，主要内容为：“中天置地公司：我是涉案房屋的业主吴迪，我母亲胡采涛已将此套房产过户至我的名下。我声明如下：我与贵公司签订的北京市房屋出租委托代理合同将于2019年4月9日到期，到期当日合同终止，房屋本人收回。由于本人不在北京，不能去现场交接，特委托原租客金风、王佩懿代为办理相关交房手续，贵公司的职责于2019年4月9日止已履行完毕，后续出现任何问题均与贵公司无关，请贵公司给予积极配合。”另查，涉案房屋于2018年12月6日因继承由胡采涛变更至吴迪名下。吴迪出具《业主声明》时，系该房屋的所有权人。该《业主声明》于2019年4月8日由金风通过微信方式送达被告。再查，2019年4月3日，吴迪与王佩懿就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，双方约定租赁期限自2019年4月10日至2020年4月9日。合同签订后，金风、王佩懿继续在涉案房屋内居住。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。胡采涛与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》以及金风与中天置地公司签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。综合以上两份合同，从中天置地公司以自己账户收取租金、押金、赚取租金差价等关键要素可以判定中天置地公司为金风提供的并非报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务的居间服务，而是与金风形成了房屋租赁合同关系。双方合同到期终止后，中天置地公司应将收取的押金退还金风。金风以未退押金为由要求中天置地公司赔偿违约金缺乏依据，本院不予支持。关于金风要求中天置地公司退还佣金3000元一节，双方之间系房屋租赁合同关系而非居间合同关系，中天置地公司同时收取房屋租金和居间佣金虽有不妥，但因佣金有双方合同的明确约定，系双方签订合同时的真实意思表示，且金风在合同签订时已实际交付佣金，故其要求退还佣金的理由并不充分，本院不予支持。租赁合同到期后，涉案房屋的新产权人吴迪委托金风、王佩懿代为收房的行为，能否免除金风依据上述租赁合同向中天置地公司履行交房义务，系双方针对反诉争议的焦点。本院认为，随着业主与中天置地公司、中天置地公司与金风的两个租赁合同到期，金风丧失了对该房屋的直接占有权，中天置地公司亦同时丧失了对该房屋的间接占有权。吴迪作为涉案房屋的产权人，有权选择依据所有物返还请求权直接要求次承租人金风向其交还房屋，亦有权选择依据租赁合同要求承租人中天置地公司返还房屋。吴迪出具《业主声明》授权金风、王佩懿代表其本人收房的单方法律行为，不违反法律规定，应属有效，该行为应当视为其对中天置地公司和金风返还房屋义务的免除；与此同时，中天置地就涉案房屋向金风的返还请求权亦随之消灭，吴迪此后亦未再要求中天置地公司返还房屋，据此，金风未向中天置地公司交还房屋并不构成违约，无需承担违约责任，故中天置地公司反诉要求金风支付违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于屋内物品，因涉及案外人，本院不宜直接处理，中天置地公司可另行主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）金风押金8500元；二、驳回原告（反诉被告）金风的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由金风承担86元（已交纳），由北京中天置地房地产经纪有限公司承担64元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费113元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯晓光二〇一九年八月二十八日法官助理 景 琪书 记 员 王卓琳