广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终856号 上诉人（原审原告）：江学基，男，1974年4月20日出生，汉族，住广西武宣县武宣镇土荫塘大村**,现住武宣县城东新区。 上诉人（原审原告）：朱启森，男，1970年3月14日出生，，住广西武宣县 以上两上诉人委托诉讼代理人：黄寅，广西法严律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韦岳超，女，1980年8月2日出生，汉族，，住广西武宣县 被上诉人（原审被告）：江慧珍，女，2001年9月17日出生，汉族，，住广西武宣县 被上诉人（原审被告）：江某，男，2003年5月29日出生，汉族，，住广西武宣县 以上两被上诉人江慧珍、江某法定代理人：韦岳超，系江慧珍、江某之母亲。 上诉人江学基、朱启森因与被上诉人韦岳超、江慧珍、江某建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服武宣县人民法院（2019）桂1323民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，认为案件基本事实清楚，不开庭进行了审理。上诉人江学基、朱启森及其委托诉讼代理人黄寅到庭参加诉讼，韦岳超、江慧珍、江某经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江学基、朱启森上诉请求：1.依法撤销武宣县人民法院（2019)桂1323民初9号民事判决书；2.改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误，理由如下：一、根据一审庭审查明的事实，上诉人江学基、朱启森在2015年2月12日，与江金民协商，以人民币24万元的价格购买了位于宗地的土地使用权，双方签订了《地皮转让协议》，被上诉人韦岳超作为共有人在协议签字同意，江学基当场给付江金民现金3万元，又通过朱启森的银行账户（62×××46)转账20万到江金民的银行账户(62×××84)，由于办理过户手续还需要7万元，当时就没有办理过户手续，但这不影响上诉人与江金民、韦岳超签订的《地皮转让协议》已经成立并已生效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”由于法律、行政法规没有强制要求土地使用权的转让需要办理批准、登记等手续才生效，因此，根据上述《中华人民共和国合同法》的规定，上诉人与江金民、韦岳超签订的《地皮转让协议》已经成立并已生效。二、上诉人并非要求法院确认不动产所有权的归属，而是要求确认上诉人与江金民、韦岳超签订的《地皮转让协议》成立并已生效。一审判决不应适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，而应适用第十五条的规定，即当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以，上诉人的诉求是有事实和法律依据的。综上所述，无论根据《中华人民共和国合同法》的规定，还是根据〈〈中华人民共和国物权法》的规定，上诉人与江金民、韦岳超签订的《地皮转让协议》都已经成立并已生效。一审法院适用法律错误，判决显失公正。为此，请求二审法院依照事实和法律，依法支持上诉人的全部诉讼请求。 韦岳超、江慧珍、江某未作答辩。 江学基、朱启森向一审法院起诉请求：1.依法判令原告与江金民、韦岳超签订的《地皮转让协议》成立并已生效；2.依法判令被告继续履行《地皮转让协议》，并于本案判决生效后协助原告办理不动产过户变更登记手续。 一审法院认定事实：2015年2月12日，原告江学基与江金民协商，以人民币24万元的价格购买了江金民位于宗地的土地使用权，该宗土地使用证号为：地字第**，原告江学基与江金民签订了《地皮转让协议》，被告韦岳超作为共有人在协议签字同意，江学基当场给付江金民现金3万元，又通过原告朱启森的银行账户（62×××46)转账20万到江金民的银行账户(62×××84)。后江学基因没有钱未办理过户手续。2016年10月，江金民因交通事故死亡，韦岳超、江慧珍、江某继承了江金民的遗产，韦岳超将该宗土地使用权变更为韦岳超、江慧珍、江某按份共有，各占33.33%，变更后的不动产登记证号为：桂（2017）武宣县不动产第0000923号，后韦岳超将不动产登记证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等相关证件材料交给原告持有。2017年，因江金民生前与廖文源、周炳论有民间借贷纠纷，被廖文源、周炳论诉至武宣县人民法院，该院作出了（2017）桂1323民初222号、（2017）桂1323民初277号民事判决书。2018年1月8日，周炳论向武宣县人民法院申请强制执行，该院2018年5月14日作出（2018)桂1323执40号执行裁定书，查封了土地使用权人登记为韦岳超、江慧珍、江某共有的位于武宣县土地【证号：（桂20**)武宣县不动产权第0000923号】。2018年2月7日，廖文源向武宣县人民法院申请强制执行，该院于2018年5月14日作出（2018）桂1323执200号执行裁定书，也查封了上述地块土地使用权。2018年6月12日,原告向武宣县人民法院提出了执行异议申请。2018年7月10日，武宣县人民法院作出（2018）桂1323执异6号、（2018)桂1323执异7号执行裁定书，裁定中止该院（2018）桂1323执40号、（2018）桂1323执200号裁定书第二项的执行。后因该宗土地未办得变更过户登记，原告遂于2019年1月2日诉至该院并提出上述请求。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2015年2月12日,原告江学基与江金民为了转让土地使用权而签订《地皮转让协议》，依照法律规定是应当登记的，由于未经登记，该《地皮转让协议》不发生效力。原告请求判决原告与江金民、韦岳超签订的《地皮转让协议》成立并已生效的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。此外，由于江金民因交通事故死亡，韦岳超、江慧珍、江某继承了江金民的遗产，韦岳超并于2016年10月已将该宗土地使用权人变更为韦岳超、江慧珍、江某。虽然三被告同意在符合办理不动产变更登记手续条件的情况下，配合办理过户手续，但是由于该宗土地涉及案外人利益现已被法院查封，未经法定程序，不得办理变更过户手续。因此原告请求被告继续履行《地皮转让协议》，并于本案判决生效后协助原告办理不动产过户变更登记手续的诉讼请求没有法律依据，不予支持。原告已交的23万元的转让价款，原告可另案处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告江学基、朱启森的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，江学基与朱启森系朋友关系，二人合伙向江金民、韦岳超购买位于武宣县宗地的土地使用权（证号：：地字第**。双方签订的《地皮转让协议》约定：乙方（江学基）在2015年2月12日前一次付23万元，过户手续办通再付余下1万元；甲方（江金民、韦岳超）在2015年2月12日将地皮交付给乙方，该地皮占用范围内的土地使用权同时转让；暂时不过户，如过户需要时甲方协助乙方过户所需手续，解决办理；土地出让金及一切费用由乙方承担；本协议经双方签章并经所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。二审查明的其他事实与一审相同，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：江学基与江金民、韦岳超签订的《地皮转让协议》是否已成立并生效；上诉人江学基、朱启森请求被上诉人韦岳超、江慧珍、江某继续履行协议，并协助上诉人办理不动产过户变更登记手续是否有事实和法律依据。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案当事人签订的《地皮转让协议》所涉及的土地使用权，系不动产物权，依据上述法律规定及《地皮转让协议》约定，该合同自双方签字时已经成立并生效，双方应依照合同约定履行各自的义务。上诉人已向被上诉人支付购地款23万元，被上诉人向上诉人交付了所购地块以及该地块的不动产权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书等相关权利凭证，双方按约定已经履行了合同的主要义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案双方当事人因未办理土地使用权过户登记手续，上诉人对其所购地块尚未产生物权效力，但是依据上述《物权法》第十五条规定，这并不影响双方所签订合同的效力，上诉人有权依据约定请求被上诉人继续履行合同，协助被上诉人办理土地使用权过户登记手续。一审判决以《物权法》第九条第一款规定为据认定双方合同未生效，没有厘清债权与物权的关系，适用法律不当，本院予以纠正。 综上所述，江学基、朱启森的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销武宣县人民法院（2019）桂1323民初9号民事判决； 二、确认江学基与江金民、韦岳超于2015年2月12日签订的《地皮转让协议》成立并生效； 三、韦岳超、江慧珍、江某于本判决生效之日起30日内协助江学基、朱启森办理武宣县宗地土地使用权过户登记手续。 二审案件受理费100.0元，由江学基、朱启森负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘志斌 审判员  田宁芳 审判员  覃奇明 二〇一九年八月十四日 书记员  罗冠盛