海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初6306号原告：三亚北大科技园实业开发有限公司（以下简称：北大科技园公司），住所：三亚市崖州区创意产业园管理委员会**厂房。法定代表人：姚文宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉旭，海南唐海律师事务所律师。被告：伊文博，男，1988年9月13日出生（公民身份号码：×××），汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：张传春，山东垠鹏律师事务所律师。原告北大科技园公司与被告伊文博解除合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告北大科技园公司的委托诉讼代理人吉旭，被告伊文博的委托诉讼代理人张传春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北大科技园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告北大科技园公司与被告伊文博签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》；2.确认原告北大科技园公司无须返还被告伊文博的认购金50000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月10日，北大科技园公司与伊文博签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》，约定：1.伊文博出资认购北大科技园公司开发建设的位于三亚市××区崖州湾壹号项目V10-102房屋一套，该房屋总价款4218382元。2.伊文博应于2018年4月10日支付认购定金50000元；2018年5月9日前付清第一期房款1220000元；2018年7月9日前付清第二期房款2948382元。签订认购书后，伊文博按约支付了认购定金50000元和首期购房款1220000元，剩余购房款2948382元未支付。经北大科技园公司多次协商沟通，要求伊文博付清房款并办理购房手续或与原告解除认购协议，但伊文博均不予理会。依据双方签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》约定的内容，伊文博在约定时间内不与北大科技园公司签订《商品房买卖合同》或逾期不办理付款手续，均视为违约，北大科技园公司有权解除认购书，定金不予退还。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告伊文博辩称，1.原告北大科技园公司通过起诉的方式撕毁了双方签订的认购书，北大科技园公司的行为已构成根本违约。如认购书是合法有效的合同，北大科技园公司应当向伊文博双倍返还定金，全额返还购房款，并赔偿伊文博购房形成的各种经济损失。2.伊文博经过了解，北大科技园公司对外宣传崖州湾壹号为居民住宅性质，包括自制的宣传片以及样板房介绍，但从北大科技园公司提交的证据，崖州湾壹号为商务金融用地，办公用房。现崖州湾壹号绝大多数房屋已经出售，所有房屋均有卫生间、客房以及起居室，没有办公设备摆设的迹象，北大科技园公司存在房屋布局与行政部门所要求的办公用房规划不一致。北大科技园公司将崖州湾壹号整体办公区域变成密集的居民住房，合法的性质存在非法的目的，故双方签订的认购书不具备法律效力。经审理查明：2018年4月10日，北大科技园公司与伊文博签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》，约定：1.伊文博向北大科技园公司认购位于三亚市××区房，房屋面积为119.14平方米，该房屋总价款4218382元。2.付款方式，伊文博应于2018年4月10日支付认购定金50000元；2018年5月9日前付清第一期房款1220000元；2018年7月9日前付清第二期房款2948382元。3.伊文博必须遵守上述认购书的条款，在约定的时间内交付首期房款，同时与北大科技园公司签订《商品房买卖合同》。如果北大科技园公司在约定签署《商品房买卖合同》的时间内，将上述房产另售他人，北大科技园公司应双倍返还伊文博支付的定金；如伊文博在约定的时间内不与北大科技园公司签署《商品房买卖合同》或逾期不办理付款手续，视为伊文博违约，北大科技园公司有权解除上述认购书，定金不予返还。2018年4月10日，伊文博支付了认购定金50000元，并于2018年5月9日付清首期购房款1220000元，但伊文博认为涉案房产存在未能办理网签等问题，故原、被告双方未能签署《商品房买卖合同》。另查明，2016年5月27日，三亚市住房和城乡建设局向北大科技园公司颁发了三房预许字（展期）[2015]04号商品房预售许可证，准许北大科技园公司预售位于三亚市崖州区崖州湾壹号V10号楼项目的房产，有效期自2016年5月27日至2018年5月26日。2018年3月23日，三亚市国土资源局向北大科技园公司颁发（2018）三亚市不动产权第0005997号不动产权证书，北大科技园公司取得位于三亚市××区的国有建设用地使用权以及房屋所有权。上述事实，有经庭审举证、质证的鑫苑崖州湾壹号认购书、支付定金和首期购房款的票据、交款催告函、催告函以及商品房预售许可证、不动产权证书等证据予以佐证，足以认定。本院认为，(一)关于《鑫苑崖州湾壹号认购书》的法律性质、效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”在本案中，北大科技园公司与伊文博签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》，对涉案房产的基本状况，价款、定金、付款方式、违约责任以及就双方后续签订商品房买卖合同相关事宜进行了约定，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽然北大科技园公司收到首期购房款50000元，但从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书的内容并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，双方签订认购书的目的是为了将来签订房屋买卖合同所做的事先约定。现双方当事人签订认购书，尚未签订房屋买卖合同，如双方当事人完全履行了该认购书，仍需要另行签订商品房买卖合同或商品房预售合同，故双方当事人签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》属于预约合同性质的认购书。（二）关于《鑫苑崖州湾壹号认购书》是否应当解除的问题。当事人协商一致，可以解除合同。北大科技园公司与伊文博签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》是对签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，该约定系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。但在本案中，北大科技园公司主张解除合同，伊文博予以同意解除，双方当事人均同意解除合同，致使双方签订认购书的目的不能实现，且当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，是双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，本院予以支持。（三）关于北大科技园公司是否应当向伊文博返还购房定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能成立的，出卖人应当将定金返还买受人”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，在本案中，依据双方签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》的约定，伊文博应当在付清首期房款后，同时与北大科技园公司签署《商品房买卖合同》，如伊文博在约定时间内不与北大科技园公司签署《商品房买卖合同》，视为违约，北大科技院公司有权解除认购书，定金不予返还。虽然伊文博已按约定时间支付了定金和首期购房款，但由于其未按约与北大科技园公司签署商品房买卖合同，经北大科技园公司催告后，仍未签署商品房买卖合同，已构成违约，故伊文博无权要求返还定金。北大科技园公司主张不退还定金50000元给伊文博的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，判决如下：一、解除原告三亚北大科技园实业开发有限公司与被告伊文博签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》；二、原告三亚北大科技园实业开发有限公司无须向被告伊文博返还购房定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元（三亚北大科技园实业开发有限公司已预交），由被告伊文博负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 钟海坚 二〇一九年八月十四日法官助理 尹治湘书 记 员 陈 冰附：相应法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。