江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初5795号原告：李银华，女，1971年3月10日出生，汉族，住南昌市东湖区。被告：李桃花，女，1970年3月10日出生，汉族，住南昌市南昌县。被告：熊建华，男，1970年10月8日出生，汉族，住南昌市南昌县。上述两被告共同的委托代理人：周宏伟，江西文澜律师事务所律师。上述两被告共同的委托代理人：杨云，江西文澜律师事务所律师。第三人：熊默然，男，1971年12月17日出生，汉族，住南昌市东湖区。原告李银华诉被告李桃花、熊建华、第三人熊默然房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李银华、被告李桃花、熊建华共同的委托代理人杨云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李银华诉称：2011年3月10日，原告与被告熊建华、李桃花夫妻签订了《房屋买卖合同》合同约定：1、原告购买被告熊建华名下位于西湖区桃苑工业村C区6-7号楼一层10号店面，房屋面积63.51平方米；2、房屋交易总价为人民币145万元整，原告李银华已向熊建华支付定金65万元转为房款，李银华还应向熊建华支付房款80万元整；3、合同签订并公证后再支付50万元给熊建华，剩余房款30万元于壹年后支付；4、房屋暂未办理产权过户手续，但合同签订之日起房屋所有权归原告所有，被告不得反悔，否则双倍赔偿；5、李银华可随时要求被告办理产权过户手续，被告应无条件将《房屋所有权证》及《土地使用权证》过户至原告名下。合同签订当日，被告熊建华向原告出具了一张65万元的收条，收条记载内容为：“今收到李银华购买店面款人民币陆拾伍万元整”。2011年4月10日，被告熊建华向原告出具了一张50万元的收条，收条记载内容为：“今收到李银华购买店面款人民币伍拾万元整”。2011年3月10日，熊默然直接付了5万元现金给熊建华，然后又通过招商银行（账号：41×××52）转账25万元至熊建华62×××99账户，李银华通过招商银行（账号41×××68）转账25万元至熊建华账户（62×××99）。2011年4月9日，熊默然通过建行（账号62×××46）转账113000元给熊建华（账号52×××33），李银华通过招商银行（账号41×××68）转账87000元至熊建华账户（62×××99）。2011年4月28日，李银华通过招商银行（账号62×××85）转账200000元给熊建华账户（62×××99）。2011年3月及4月李银华夫妻共向熊建华支付了90万元房款。之后李银华与熊建华达成口头约定，因房屋尚未办理产权过户，而且原告经济紧张，约定剩余房款等到2013年再支付。2013年1月24日，熊默然通过招商银行（账号41×××52）分别转账40万元、10万元至熊建华62×××07账户中。上述转款金额共计145万元，均有银行转账凭证。房款付清后，原告找到熊建华要求配合办理过户，被告一直没有配合。事实上，该店面自2011年开始就由原告夫妻实际占有，房租也由原告夫妻收取。2013年3月原承租人店面租赁合同到期，因房屋租金较大幅度上派，其不再承租。因原告工作繁忙，即委托熊建华帮忙出租该店面并代收租金。被告熊建华以年租金268000元将原告9号、10号相邻两个店面一并租给何仁详。熊建华代收的2013年租金268000元、2014年租金280000元均如实转入熊默然招商银行账户中。2015年、2016年、2017年三年租金被告代收后以资金周转困难为由要求借用，念及亲戚关系，原告无杂之下只能答应，但要求熊建华写下借条留作凭证。熊建华于2016年11月13日出具一张40万元的借条，于2017年7月10日出具一张368000元的借条。2018年、2019年租金均由原告本人向何仁详收取。原告李银华与第三人熊默然于1994年1月登记结婚，2014年7月8日登记离婚，上述房产系双方婚姻存续期间购买，熊默然同意主动放弃上述房产50%的产权，由李银华单独享有全部产权。综上，原告与被告熊建华签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告即时交付了房产，原告也根据合同约定支付了全部房款，并实际占有房产，应当确认熊建华名下位于西湖区桃苑工业村C区6-7号楼一层10号店面实际系李银华实际所有。根据上述合同约定，被告有义务配合原告办理产权过户登记手续，并承担所有过户费用。因此，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、请求判令确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认熊建华名下位于西湖区桃苑工业村C区6-7号楼一层10号店面实际归李银华所有。2、请求判令被告配合原告办理上述房产的过户登记，并承担过户费用。3、本案诉讼费全部由被告承担。原告李银华提交了以下证据：第一组证据：原告、被告、第三人身份证、户口本、离婚证。证明目的：1、原告、被告、第三人主体身份情况；2、原告、被告、第三人诉讼主体身份适格。3、原告与第三人于1994年1月至2014年7月8日期间为夫妻关系。4、被告熊建华、李桃花系夫妻关系。第二组证据：《房屋买卖合同》一份。证明目的：1、证明原、被告双方于2011年3月10日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告所购买房屋为被告熊建华名下位于西湖区桃苑工业村C区6-7号楼一层10号店面，房屋面积63.51平方米。2、房屋交易总价为人民币145万元整，原告李银华已向熊建华支付定金65万元转为房款，李银华还应向熊建华支付房款80万元整。3、合同签订并公证后再支付50万元给熊建华，剩余房款30万元于壹年后支付。4、房屋暂未办理产权过户手续，但合同签订之日起房屋所有权归原告所有，被告不得反悔，否则双倍赔偿。5、李银华可随时要求被告办理产权过户手续，被告应无条件将《房屋所有权证》及《土地使用权证》过户至原告名下。第三组证据：收条两张、银行转账凭证、微信转账截图、微信聊天记录。证明目的：1、原告与第三人再夫妻关系存期间共向被告支付了145万元房款事实。2、证明2011年、2012年、2013年、2014年的租金由原告夫妻共同收取，2018年、2019年店面租金由原告本人收取，该店面由原告实际占有的事实。第四组证据：《借条》两张。证明目的：证明被告帮忙代收原告店面2015年、2016年、2017年三年租金后以资金周转困难为由要求借用，原告要求熊建华写下借条留作借款凭证。第五组证据：《声明》。证明目的：证明第三人熊默然同意放弃拥有西湖区桃苑工业村C区6-7号楼一层10号店面50%的产权，由李银华单独享有全部产权。被告李桃花、熊建华辩称：虽然我方和原告签订房屋买卖合同但是并没有登记过户手续，原告应该按照现在的房款价值补偿给我方。过户费用由原告承担，因为房屋租金是原告收取所以费用要原告自行承担。房屋是低于市场价值卖给原告的。被告李桃花、熊建华未提交证据。第三人熊默然书面陈述称：对于原告的所有诉请，本人无异议。第三人熊默然未提交证据。经审理查明，被告熊建华、李桃花系夫妻关系。原告李银华与第三人熊默然原为夫妻关系，两人于2014年7月8日离婚。2011年3月10日，原告李银华与被告熊建华签订《房屋买卖合同》，约定：1、李银华购买熊建华所有的西湖区桃苑工业村C区6-7号楼一层10号店面；2、李银华已向熊建华支付定金共陆拾伍万元整，本合同项下房屋的《房屋所有权证》已办理，但《土地使用权证》尚未办理；3、房屋的交易总价为145万元，除已支付的定金转为房款，李银华还应向熊建华支付房款800000元整，本合同签订并公证以后再支付伍拾万元，剩余叁拾万元整于壹年后支付；4、本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中；5、本合同项目下的房屋暂未办理产权过户手续，李银华可以随时要求熊建华办理产权过户手续；6、本合同在履行过程中发生的争议，协商不了的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同履行过程中，原告向被告熊建华付款情况如下：2011年3月10日付2笔250000共500000，另付了5万现金；2011年4月9日付两笔各113000元、87000元；2011年4月28日付了200000元；2013年1月24日付两笔各100000元、400000元。合同签订及原告付款后，2011、2012、2013、2014期间，房屋一直都是被告收租后转给原告的前夫即第三人熊默然。2018年起则由原告个人开始收租。2019年5月9日，第三人出具声明一份，称“本人自愿放弃享有的西湖区桃苑工业村C区6-7号楼一层10号店面50%的产权，同意该产权50%全部归李银华享有，同意由李银华一人独自享有西湖区桃苑工业村C区6-7号楼一层10号店面全部100%的产权”。另，案件审理过程中，本院向南昌市不动产登记中心请求协助调查如下事项：诉争店铺是否具备过户的条件，若可以办理过户，需要补办哪些手续、需缴纳哪些费用。该中心回函我院称该房屋属于划拨国有土地上的非住宅，划拨土地使用权转让时应先到房屋所在地的自然资源分局办理划拨土地使用权出让手续，补缴土地出让金。非住宅办理转移登记，需缴纳不动产登记费550元/件。上述事实，有原告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，原、被告间的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告已完成购房款的支付，被告理应配合办理过户手续。原告诉请要求被告办理诉争房屋的产权过户手续，于法有据，本院予以支持。但因原告签订合同及支付购房款的时间均系在原告与第三人夫妻关系存续期间，房屋理应过户至两人名下。第三人在离婚后放弃部分财产的，两人可另行分割。对于原告关于要求确认诉争房屋实际归原告所有的诉讼请求。因不动产产权的设立、变更均需经依法登记才发生法律效力，在诉争房屋过户登记前，原告的该项诉请，本院不予支持。因诉争房屋为划拨国有土地上的非住宅，在过户前应先补办划拨土地使用权出让手续。合同中明确约定诉争房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中，故在补办划拨土地使用权出让手续时，补缴的土地出让金由被告承担。其他税费因双方无明确约定，则由相应的纳税义务人承担，手续费及无法确认纳税义务人的税费由双方均摊。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告熊建华于本判决生效之日十日内补办西湖区桃苑工业村C区6-7号楼一层10号店面所在土地的划拨土地使用权出让手续，缴纳土地出让金，并将西湖区桃苑工业村C区6-7号楼一层10号店面产权转移登记至原告李银华及第三人熊默然名下，其他税费由相应的纳税义务人承担，手续费及无法确认纳税义务人的税费由双方均摊。二、驳回原告李银华的其他诉讼请求。案件受理费12056元，本院减半收取6028元，保全申请费4648元，共计10676元，由被告熊建华承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。审判员  黄迁二〇一九年八月十二日书记员  谢源