河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终4069号 上诉人（原审被告）：王苓娟，女，1979年3月8日出生，汉族，住复兴区。 委托诉讼代理人：李钦鹏，河北君鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李欢庆，河北君鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：候洋，女，1988年8月21日出生，汉族，住复兴区。 委托诉讼代理人：王涛，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟冰雪，河北十力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任伟华，男，1985年10月5日出生，汉族，住复兴区。 上诉人王苓娟因与被上诉人候洋、任伟华确认合同无效纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2019）冀0404民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王苓娟、委托诉讼代理人李钦鹏、李欢庆、被上诉人候洋、委托诉讼代理人翟冰雪、被上诉人任伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王苓娟上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0404民初444号民事判决（下称一审判决）；2、依法改判驳回被上诉人候洋的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认为王苓娟与任伟华签订的涉案房屋《存量房买卖合同》是任伟华向王苓娟出具借款50万元借条时，以该房产抵押而签订，系认定事实错误。1、借款事实早已发生。任伟华2015年12月27日就开始向王苓娟借款4万元（判决查明）。自此开始，一直到2016年8月7日出具借条时，任伟华多次向王苓娟借款，共计226050元（判决查明）。2、任伟华出具借条时间是2016年8月7日。任伟华与王苓娟签订《存量房买卖合同》的时间是2016年9月13日。两个时间相隔1个多月，绝非判决认定的《存量房买卖合同》是在任伟华出具借条时签订的。二、一审判决认为任伟华与王苓娟并无买卖涉案房屋的真实意思表示，王苓娟也未支付合理对价，罔顾事实，极其错误。1、一审判决查明王苓娟转给任伟华226050元，另有现金存款，共计50万元。任伟华虽辩称其与王苓娟是合伙炒期货或代王苓娟炒期货等，但没有举出任何证据证明。事实上，他们二人各有各的账户，都会操作，各做各的生意，没有必要合伙，事实上也没有合伙。同时，任伟华也无证据证明二人存在其他债权债务关系。由此，任伟华与王苓娟的借贷关系明确。本案是典型的借款抵顶房款，王苓娟在涉案房屋过户之前就已经支付了款项，一审判决认为王苓娟没有支付合理对价是错误的。2、任伟华作为完全民事行为能力人，在不能偿还借款的情况下，将自有（房屋所有权载明）涉案房屋折价25万元卖给王苓娟，抵顶借款，并签订《存量房买卖合同》，确系其真实意思表示。不仅如此，任伟华还配合房屋主管部门办理完毕房屋过户登记所有手续，并且回答了房屋主观部门人员的询问，明确表示买卖涉案房屋是其真实意思表示，一审判决硬是认定不是任伟华的真实意思表示。三、一审判决认为涉案房屋2016年9月13日过户至今两年余，王苓娟并未对该房屋主张过权利，不符合常理，没有考虑本案具体事实。庭审查明，王苓娟与任伟华是同事。因为任伟华腾出涉案房屋后没有住处，并且候洋（被上诉人）是任伟华的妻子，生完孩子不久，孩子还小，王苓娟念及与任伟华同事关系没有在过户之后立刻让任伟华及其妻子候洋腾出房屋，难道善心善意和善行就不合常理，就成了过错了吗？四、一审判决适用法律错误。一审判决认定任伟华与王苓娟以虚假的意思表示实施的涉案房屋买卖行为无效，适用《民法总则》第143条规定，是错误的。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案《存量房买卖合同》签订时，双方之间的借款已经到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《存量房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将借款转变为已付购房款。该《存量房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期任伟华难以清偿债务时，双方协商通过将涉案房屋出售给债权人王苓娟的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。尽管涉案购房款的支付源于二人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。任伟华与王苓娟协商一致终止借贷关系，以房折价，抵顶借款，签订《存量房买卖合同》，确立房屋买卖法律关系，确是双方的真实意思表示。并且涉案房屋登记为任伟华个人所有，任伟华有权处置。本案应依法适用合同有效的法律规定及最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（三）第11条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”和《物权法》第106条规定“……，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”等法律规定。同时，本案不存在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理的问题。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，依法应予撤销。请贵院查明案件事实，正确审核认定证据，准确适用法律，依法撤销一审判决，驳回被上诉人候洋的诉讼请求，以维护法律之尊严。 候洋答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，依法应当驳回上诉，维持原判。理由如下：1、上诉人与任伟华之间签订的《存量房买卖合同》是抵押行为，双方之间不存在真实的买卖合同关系，该事实认定正确；2、根据一审查明的事实，上诉人转账给任伟华款项及任伟华提交的流水足以证明二人之间并非真实的借款也不存在借款关系，更不存在上诉人所说的以房抵债的问题；3、上诉人称以房抵债没有事实根据和法律依据，并且根据证据证明该《存量房买卖合同》是在任伟华给上诉人出具借条后，尚不到两个月签订该合同，此时借条约定一年的期限远远不到（借条约定届满的时间是2017年8月6日）。该证据充分证明存量房买卖合同系为借条作担保而签订的，再者，上诉人所称的以房抵债严重违反《物权法》、《担保法》规定的禁止留滞条款的规定，违反法律强制性规定，不能成立；4、上诉人不符合善意取得的法律条件，首先上诉人明知被上诉人候洋刚生完孩子不久，并且对该房屋系共同财产也是明知的而仍然未征得被上诉人候洋的同意，其主观上不具备善意的条件，其次，上诉人与任伟华之间并非真实借款关系，不存在支付合理对价的问题；5、上诉人至今从未向被上诉人主张过权利，明显不符合客观买卖交易；6、一审法院适用法律正确，一审法院通过庭审查明，任伟华与王苓娟签订《存量房买卖合同》不是双方真实意思表示，根据民法准则及民间借贷司法解释解读之规定，均明确以买卖作担保的买卖不存在真实的意思表示，虽然签订形式上的买卖合同，但属于通谋虚伪的意思表示，应当按照真实意思表示进行处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回，维持原判。 任伟华答辩称：1、我认可一审判决的结论；2、收到款是事实，里面只有19万元打到我账户上了，一审审理的时候有3笔没有到我账户上，他们说是我授意的，可以证明一块投资的时候的资金来往是王苓娟的投资，而且一审的时候微信、ｑｑ转账记录也有好几万，上面也都有转账的金额，有3万到4万元。对方说的出具的借条，又说借款合同到期，当时签的一年的，一个月就到期了？自相矛盾。第二项第二条：按房屋折价25万元，这一点对方没有证明，当时是我在受威胁的情况下签的。那天是我孩子出生的当天，时间是2016年9月12日，开车逼到我医院了，逼迫我签字的，医院有监控。大众车，车牌号冀Ｄ×××××。3、对方称考虑念及关系，没有去找我要，这一点值得怀疑，这是对方心虚。合同不是在医院签的，在医院当时没有签，是让我第二天到房管局签过户的一个手续。 候洋向一审法院起诉请求：一、判令王苓娟和任伟华之间的房屋买卖关系无效；二、本案诉讼费由王苓娟承担。 一审法院认定的事实：候洋与任伟华于2009年9月28日登记结婚，婚后共同出资250670元购买了邯郸市复兴区房屋，2016年9月2日取得该房屋的所有权证书，登记在任伟华的名下，现房屋由候洋和任伟华居住至今。 2016年8月7日，任伟华向王苓娟出具《借条》一份，内容为：“今借到王苓娟人民币50万元，借款期限为一年，自2016年8月7日到2017年8月6日，自愿将我名下旺景苑小区楼房1-502抵押给王苓娟”。当日，任伟华向王苓娟出具内容为“今收到王苓娟现金50万元整”的《收条》一份。 2016年9月13日，任伟华与王苓娟签订《存量房买卖合同》一份，约定：任伟华将上述房屋出卖给王苓娟，该房屋的成交价为25万元。双方同时签订《免除资金监管声明》一份，约定：“双方买卖房屋交易真实成交价25万元，因表姐弟原因，自愿放弃存量房交易结算资金监管。买卖双方保证所提供的材料真实、有效，对于放弃办理资金监管而造成的房屋纠纷和一切经济损失，由买卖双方自行承担。” 另查明，王苓娟于2015年12月27日向任伟华转款4万元，2016年5月13日向任丽平转款1,000元，2016年5月18日向任伟华转款10万元及50元，2016年6月21日向任伟华转款85,000元，以上合计226,050元。王苓娟称上述款项系任伟华向王苓娟的借款。任伟华称上述款项系双方共同投资时的账目往来，王苓娟转给任伟华，任伟华当日即将该款转出，并提交了2016年中国建设银行岭北支行银行流水一份，该流水载明：2016年5月18日收到王苓娟转款10万元后当日跨行转出99,000元，2016年6月21日收到王苓娟转款85,000元后，以“会员入金”形式向“通兑虚机构-南”转款9万元。之后，任伟华又继续以“会员入金”的形式向“通兑虚机构-南”转款：其中：2016年7月26日转款500元，2016年8月8日转款3,000元、15,000元，2016年8月9日转款1万元，2016年8月24日转款5,000元。2016年8月15日王苓娟向任伟华转款1万元，任伟华当日以“会员入金”的形式向“通兑虚机构-南”转出1万元。 一审法院认为：任伟华与王苓娟于2016年9月13日签订的《存量房买卖合同》，系在任伟华向王苓娟出具借款50万元的借条时以该房产抵押而签订，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”及第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”双方虽签订了房屋买卖合同，但双方并无买卖诉争房产的真实意思，王苓娟也未支付合理的对价，且该房自2016年9月13日过户后，至今两年有余，一直由候洋居住至今，王苓娟并未对该房产主张过权利，也存在不合常理之处。故该《存量房买卖合同》应为无效。候洋诉请确认双方《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。王苓娟辩称，涉案房屋系任伟华单独所有，任伟华将其单独所有房屋折价出卖给王苓娟，没有任何恶意，王苓娟受让房屋是善意的，证据不足，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告王苓娟和被告任伟华于2016年9月13日签订的《存量房买卖合同》无效。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王苓娟、任伟华负担。 庭审期间，王苓娟提交新证据二份。证据一：任伟华与王苓娟的聊天记录，证明双方借贷关系已经发生。任伟华质证称：微信头像其没用过，不是任伟华的聊天记录。证据二：录音一份，内容为：王苓娟说让任伟华过来将租房合同签一下，不租房就断水断电，任伟华称：随便。用于证明王苓娟向任伟华要过房子。任伟华认可电话中为其所言。 候洋质证称：对两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，候洋不认可借款和买卖合同的存在。 对证据二的真实性本院予以认定：该证据的内容可以证明二人商量租房事宜。对证据一在下述本院认为部分予以认定。 庭后七日内，王苓娟提交二证人证言，证明庭审提交新证据一中，微信头像系任伟华所用。王苓娟还提交银行卡流水，用于证明曾取款多笔。 任伟华质证称：对证据一证人证言，系不真实，因与其中一人根本不认识，跟另一人根本没有互加微信；对证据二，从没有收过现金，相反王苓娟2016年至2017年间曾在东环购买一套价值25万元的棚户区改造房。 候洋质证称：对证据一的三性均有异议，首先证人应出庭作证，其次对该证据合法性不予认同；对证据二，取钱并不能证明款项去向，故不能证明上诉人的主张，与本案无关联性。 对上述证据，本院亦在本院认为部分予以认定。 二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。二审庭审中另查明，根据王苓娟陈述，王苓娟与任伟华签订房屋买卖合同时，王苓娟知道任伟华有配偶，但不知道配偶是谁。在房管局办理过户时出具的王苓娟、任伟华为表姐弟关系的证明，为王苓娟所办，双方并非表姐弟关系，出具目的系免除资金监管。 本院认为：诉争的房屋在房管局办理过户手续时，并未履行资金监管。关于付款方式，王苓娟称系任伟华前期借款，因未能归还而抵顶房款，并提交了任伟华出具的借条和收条。该借条中写到：任伟华将旺景小区楼房1-502抵押给王苓娟，同时写到借款到2017年8月6日。因王苓娟与任伟华所签《存量房买卖合同》的时间为2016年9月13日，此时，按借条中的还款期限并未到期。根据借条中房屋抵押的约定和《存量房买卖合同》签订时间在借条中的还款期限之内，故案涉《存量房买卖合同》属让与担保性质。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条规定：……共同共有人以其财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意、抵押有效。本案庭审陈述中，王苓娟明知任伟华有配偶，并未曾向任伟华配偶告知或主张。候洋一直居住于诉争的房屋，且期间怀孕、生产，对借条中借款抵押等事宜并不知情，事后也未曾追认，更无签字等情形，任伟华亦称整个过程因候洋怀孕、生产并未告知，因此对任伟华出具借条等情形并不知情和认可，故借条中任伟华的抵押设定无效，从而属让与担保性质的《存量房买卖合同》无效。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院事实认定正确，判决的结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由王苓娟承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  李忠军 审判员  梁国华 二〇一九年八月十二日 书记员  侯 煜