湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初8589号原告：徐新民，男，1966年2月22日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：姚学兵，湖南群龙律师事务所律师。被告：湖南麦仕医疗投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道经济技术开发区燕山公寓（麓谷燕园）**。法定代表人：何小波。原告徐新民与被告湖南麦仕医疗投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理，原告徐新民及其委托诉讼代理人姚学兵到庭参加诉讼，被告湖南麦仕医疗投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告徐新民向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2017年3月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月26日解除；2、请求确认原、被告于2019年1月22日签订的补充协议合法有效，原告合法占有取得出租房内所有财产的所有权、处分权。庭审过程中，原告自愿撤回上述第2项诉讼请求。事实及理由：原告将坐落于岳麓区麓谷燕园一层106号和二层整层出租给被告，双方于2017年3月7日签订了《房屋租赁合同》，依合同约定：被告承租的一楼东头38㎡，单价为每月120元每平方米，二楼加一楼东面共1200㎡，每月单价60元/㎡，第一年月租金总额76,560元，第二年起每年加5%递增单价计算租金；租金用途为口腔医疗机构；租赁期从2017年6月1日起至2025年5月31日止，共计8年，2017年3月10日至2017年5月31日为免租期；租金支付采取预付办法，每三个月支付一次，即每次支付一季度租金的全部，并在租金到期前十天提前支付下一季度租金，欠费超过15天，双方一致同意视同乙方自愿放弃租赁合同，乙方所交租保证金不予退还，作为违约金赔偿给甲方，原告可另行安排经营或出租给第三方；乙方向甲方支付保证金15万元，若被告发生其他欠费或者违约，原告从保证金中扣除相关费用后将余款返还；若被告不支付或者不按约定期限支付租金等费用达15日的，原告可以单方解除合同。合同签订后，原告依约将出租房屋交被告装修，被告交纳了第一季度租金及15万保证金。之后被告以出租合同变更了公司注册地址，开展了正常经营，直至2018年8月开始，被告未依合同交纳租金，原告于2018年10月15日向被告发出了《房屋租赁费催缴函》，之后被告仍未交纳；2019年1月22日，双方就欠缴租赁费事宜签订补充协议：双方一致确认被告欠付租金654,588元；2019年1月30日前被告如若未能如期支付拖欠的租金和应当预付的租金，则2019年1月31日起，中止《房屋租赁合同》，暂时收回房屋的使用权。对于本协议所约定出租房屋内所有抵债财产，被告享有所有权或者合法的处分权，没有设立任何担保物权或者用益物权等权利负担，出租屋内所有抵债物品上存在的债务关系与原告无关，原告不负责代为清偿；2019年2月28日前，被告若能支付上述全部款项，合同继续履行。同时由被告支付40000元违约金，如果被告方未支付或者未完全支付所有上述款项，合同终止，被告方同意出租屋内的所有物品用以抵偿债务，以租金约定付款到期日即2019年2月28日为交付日，自交付之日起出租屋内所有物品视为交付给出租方，即归出租方（原告）所有，同时自交付之日起，双方就本协议及房屋租赁合同上的权利义务关系解除，出租方（原告）收回房屋使用权，原告方实际实现债权利益不再有其他。补充协议签订后，被告方至今未支付654,588元租金，原告一直在等待被告方履行合同及补充协议的约定，但未有结果。被告承租的房屋已停止营业，2019年3月26日原告向被告发出解除《租赁合同》的通知，以微信形式分别向被告法定代表人何小波及总经理方成业发出，二人分别用微信形式予以说明收到。2019年6月12日被告方总经理方成业以特快专递的形式向原告邮寄了出租房屋的钥匙。被告自2018年8月起未依合同及补充协议约定支付租金，构成了根本违约。原告依《租赁合同》第十条约定向被告发出解除合同的通知合法有效，双方于2019年3月26日起已解除了《房屋租赁合同》符合合同及法律规定，依法应予以确认。被告已向原告方移交了出租房屋的钥匙，完成了以出租房屋内所有物品抵偿欠付原告租金的最后程序，应视为被告方已向原告完全移交了抵债物品，原告依据补充协议约定已合法占有出租房屋的所有物品。原告为实现债权，维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法作出判决。被告湖南麦仕医疗投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃抗辩的权利。为支持其诉讼请求，原告徐新民向本院提交了原、被告签订的房屋租赁合同、房屋所有权证及委托书、房屋租赁费催缴函、补充协议、解除合同通知、被告向原告发出的特快专递等证据予以证实，上述证据能够相互佐证共同证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系、并确认被告欠付原告租金的事实，本院予以确认。被告湖南麦仕医疗投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。根据当事人在庭审过程中的陈述及上述有效证据，本院确认以下基本事实：坐落于岳麓区的房屋所有权人为徐璐。2011年8月8日，由委托人徐璐特别授权受托人徐新民（本案原告）处置有关该房屋的一切相关事宜。2017年3月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租一楼东头38㎡，单价为每月120元每平方米，二楼加一楼东面共1200㎡，每月单价60元／㎡，第一年月租金总额76560元，第二年起按每年加5%递增单价计算租金；租金用途为口腔医疗机构；租赁期从2017年6月1日起至2025年5月31日止，共计8年，免租期为80天，自2017年3月10日起至2017年5月31日为免租期；租金支付采取预付办法，每三个月支付一次，即每次支付一季度租金的全部，并在租金到期前十天提前支付下一季度租金，欠费超过15天，双方一致同意视同被告自愿放弃租赁合同，被告所交租保证金不予退还，作为违约金赔偿给原告，原告可另行安排经营或出租给第三方；被告向原告支付保证金150000元，若被告发生其他欠费或者违约，原告从保证金中扣除相关费用后将余款返还；若被告不支付或者不按约定期限支付租金等费用达15日的，原告可以单方解除合同。合同签订后，原告依约将出租房屋交被告装修，被告交纳了第一季度租金及150000保证金。直至2018年8月开始，被告未依合同约定交纳租金，原告于2018年10月15日向被告发出了《房屋租赁费催缴函》，之后被告仍未交纳；2019年1月22日，双方就欠缴租赁费事宜签订补充协议：双方一致确认截至2019年1月16日，被告欠付租金654,588元；2019年1月30日前被告如若未能如期支付拖欠的租金和应当预付的租金，则2019年1月31日起，原告依法中止《房屋租赁合同》，暂时收回房屋的使用权。对于本协议所约定出租房屋内所有抵债财产，被告享有所有权或者合法的处分权，没有设立任何担保物权或者用益物权等权利负担，出租屋内所有抵债物品上存在的债务关系与原告无关，原告不负责代为清偿；2019年2月28日前，被告若能支付上述全部款项，合同继续履行。同时由被告支付40000元违约金，如果被告方未支付或者未完全支付所有上述款项，房屋租赁合同终止，被告同意出租屋内的所有物品用以抵偿债务，以租金约定付款到期日即2019年2月28日为交付日，自交付之日起出租屋内所有物品视为交付给出租方，即归出租方（原告）所有，同时自交付之日起，双方就本协议及房屋租赁合同上的权利义务关系解除，出租方（原告）收回房屋使用权，原告方实际实现债权利益后不再有其他争议。补充协议签订后，被告方至今未支付654,588元租金。被告承租的房屋已停止营业。2019年3月26日，原告向被告发出解除租赁合同的《通知函》。2019年6月12日，被告以特快专递的形式向原告邮寄了出租房屋的钥匙。现因被告仍未支付所欠租金，故原告诉至法院。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。按照上述合同约定，被告应当于2018年8月支付下一季度租金，但被告自2018年8月起未依合同约定支付租金，之后双方虽然就被告欠付租金数额、逾期未付应解除租赁合同等相关事宜达成了一致意见，但被告仍未践诺，其行为已构成了违约。原告于2019年3月26日向被告发送了解除租赁合同的《通知函》，双方当事人之间的房屋租赁合同关系依约于2019年3月26日解除，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告徐新民与被告湖南麦仕医疗投资管理有限公司在2017年3月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月26日予以解除；本案案件受理费减半收取80元，由被告湖南麦仕医疗投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄婧二〇一九年八月十三日法官助理彭婷书记员柳遇珍