吉林省梅河口市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0581民初1670号 原告：梁国红，女，1973年3月21日出生，汉族，农民，住梅河口市。 委托诉讼代理人：吕中伟，辽宁滕坤律师事务所律师。 被告：梁伟（梁国红之弟），男，1980年1月21日出生，汉族，农民，住梅河口市。 被告：栾奎一，男，1958年10月1日出生，汉族，农民，住梅河口市。 委托诉讼代理人：孙侠，吉林方鼎律师事务律师。 第三人：梁雪（梁国红之姐），女，1970年7月20日出生，汉族，农民，住梅河口市。 原告梁国红与被告梁伟、栾奎一及第三人梁雪确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告梁国红及委托诉讼代理人吕中伟、被告梁伟、被告栾奎一及委托诉讼代理人孙侠、第三人梁雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁国红向本院提出诉讼请求：1、确认被告一与被告二签订《房契》无效;2、诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告一系姐弟关系。其父亲为梁井芳，其母亲为徐桂香。梁井芳与徐桂香曾经系河南街革新村村民。徐桂香(被继承人）于1998年去世，梁井芳(被继承人）于2002年去世。两人生前育有三位子女，分别为梁雪、梁伟、梁国红。两人生前留下梅权020264号和梅权020594号房产,并未订立遗嘱，由于遗产分割协商不成，所以未分割遗产。2002年4月24日，被告一在原告不知情的情况下与被告二签订了《房契》以21500元的价格将上述房产卖给了被告二。被告一与被告二之间的《房契》因为违反法律、行政法规的强制性规定而无效。首先，被告二拥有自己的宅基地，其无权购买他人的宅基地，其行为违反了“一户一宅”的法律规定。其次,被告一和被告二签订《房契》后，没有到产权登记部门进行登记并没有产生物权的效力。最后,被告一与被告二的协议并没有征得原告的同意，被告一与被告二的违法行为也因为侵害原告的利益而无效。 根据最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行)》的通知第177条规定，遗产未分割的，即为共同共有，所以梅权020264号和梅权020594号房产是申请人与梁雪、梁伟共同共有的财产。被告一和被告二的行为侵犯了原告的合法权利。原告曾经于2019年5月5日向梅河口市人民法院起诉被告一和梁雪，在该案的审理过程中，原告向梅河口市人民法院提出增加栾奎一为第三人的申请书。2019吉05**民初1037号裁定书,驳回了原告的申请并告知原告另行起诉。故根据《中华人民共和国继承法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 梁伟辩称：我对原告起诉的事实没有异议。 栾奎一辩称：要求依法驳回原告梁国红所有诉讼请求并自行承担诉讼费用。答辩人与案件原、被告、第三人父母是同村村民，宅基地相邻。2002年原、被告、第三人父母梁景芳、徐桂香相续去世，梁景芳、徐桂香生前留有连脊两处77平方米和24平方米房屋，2002年4月24日在执笔人宋绪平，中间人周杰平，邻居尹长福、原、被告近亲属孙凤林、梁桂兰、张文波、第三人梁雪在场下，以被告梁伟名义将涉案两处房屋作价21500元价格卖给答辩人所有，当日所有人在《房契》书落款处签字，并将两本《私有房屋所有权证》交于答辩人持有,答辩人占有、使用房屋至今已有十七年零一个月，现涉案房屋已被梅河口市房屋征收经办中心征收并灭籍。请求驳回原告梁国红对涉案房屋当年买卖合同确认无效的事实和法律依据:一、《继承法》规定，法定继承人有权处置被继承人遗产。继承人梁伟有权处分被继承人梁景芳、徐桂香的遗产房产，况且法定继承人梁雪在场同意。虽然，继承人原告梁国红没有在场签字。但依照民法通则和民法总则规定,原告梁国红是具有完全民事行为能力的公民，虽然外嫁，买卖房屋时间是其父去世没有多长时间即2002年4月24日,其对弟弟被告梁伟的打算是明知的,依照民俗原告梁国红不存在不知情和不同意的事实存在。当年处置遗产原告梁国红的行为应认定为默认和放弃继承行为,并非被告梁伟处置遗产侵犯原告梁国红的权益。二、《合同法》第五十五条(一)款,明确规定具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。原告人梁国红在房屋买卖关系形成后1年内没有行使撤销权，距今房屋买卖17年后的今天否认房屋买卖关系而行使诉讼要求确认房屋买卖无效，严重不符合法律规定。三、《继承法》第八条:“继承权纠纷提起诉讼的期限为2年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。”原告梁国红时隔17年对涉案两处房产提起诉讼。显然，原告梁国红对被告梁伟处置遗产行为提出诉讼，已超出法定诉讼时效规定。四、答辩人于2002年4月24日购买房屋价值是当年房屋物价价格，没有恶意串通和损害他人利益的行为，更谈不上购买过错。况且，答辩人购买的是同村相邻房产,同样不违反当年法律法规规定。房产转移登记是2007年出台的《物权法》规定，但，《物权法》并没有规定朔及力的强制规定。原告梁国红时隔17年利用现行法律法规提起诉讼，严重扰乱正常社会交易秩序，违反民俗的诉讼目的必遭到道德、良心、法律的谴责。五、原告梁国红为达目的,适用已经被2008年12月18日公布的《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批)的决定》废止的最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第117条进行诉讼，显然是适用法律错误。更为可笑的是，原告梁国红及其代理人适用《继承法》第二十七条要求法院保护其权益。那么?《继承法》第二十七条全文是:“有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理:(一)遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃遗赠的;(二)遗弃继承人丧失继承权的;(三)遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的;(四)遗嘱无效部分所涉及的遗产;（五)遗嘱未处分的遗产。”根据此条本意不知道原告及代理人适用此条何意,既然,诉状开头阐明“未订立遗嘱”,那么，难道要用已经设定遗嘱情况下的法律规定来维权吗!对此,原告梁国红适用废止条文和与案件性质毫无关联的法条行使诉求,充分表明其行为是在滥用诉权，扰乱社会秩序。综上，答辩人17年前购买涉案两处房屋，没有《合同法》第五十二条规定的无效事实存在,且在买卖形成后的1年内原告梁国红没有行使依法撤销权,致使原告梁国红撤销权消灭。原告梁国红没有证据证明其继承权被房屋买卖问题而被剥夺的事实依据。而且，乱用法律、法规维权。因此，答辩人上述答辩意见，恳请贵院依法审查，确认17年前的涉案房屋买卖有效。依法驳回原告梁国红对涉案房屋买卖合同要求确认无效的诉讼请求，维护社会安定。 梁雪称：对原告的请求我没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告梁国红提交的证据房契复印件和被告栾奎一提交的证据房契复印件、登记在梁景芳名下的私有房屋所有权证及梅河口市人民法院（2019）吉0581民初1037号之二民事裁定书、出庭作证的宋绪平证人证言双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于原告梁国红提交的证据梅河口市光明街道革新村村民委员会证明2份和兴业村村民委员会出具的证明1份，梁国红提供该证据证明本案的原告、被告栾奎一及第三人系本案诉争房屋的第一顺序合法继承人；梁伟和梁雪对该证据无异议；栾奎一认为对革新村加盖公章的行为存疑，证明出具身份资格不具备，对本案原告和梁伟、梁雪系一母所生无异议，对证明事实没有异议。本院认为，梁国红提交的证据三份村委会的证明目的，栾奎一没有异议，本院对该两份证明的证明目的予以采信。 2、关于原告梁国红提交的国内其他省市法院作出的生效判决11份，梁国红提交该11份判决书证明这些判决所诉争的事实与本案完全一致，即宅基地的买受人及出售人皆系本村集体组织成员，在村集体组织没有同意的前提下，私自签订二楼宅基地买卖协议，均被法院认定无效；梁伟、梁雪对该11份判决没有异议；栾奎一认为对真实性不去考证，但是对证明目的质证意见为，中华人民共和国现今法律不适用判例法，而且11份判决书指向的是不同公民之间所买卖的均属责任田范围的土地，而责任田范围的土地受中华人民共和国农村土地承包法调整，而宅基地不在农村土地承包法范围内，所以说11份判决书的内容及要证明的事实与本案毫无关联性，不能作为今天的确认合同效力的证据。本院认为，因该11份判决均系复印件，无法证明是否为生效法律文书，但对该11份判决书梁国红所要证明的目的，本院在定案时可予以参考。 3、关于栾奎一提交的梅河口市光明街道革新村村民委员会及附带村民签字的证明复印件一份，栾奎一提交该证据证明该涉案房屋归栾奎一所有并在动迁之中、部分村民证实梁伟去云南打工，把其父留给梁伟的101平方米房屋卖给栾奎一的客观事实；梁国红对证据的真实性有异议，认为证人应出庭作证，否则无法证明其意图，对关联性也有异议，认为该证据只能证明梁伟与栾奎一签订的契约的事实，并且梁伟收到栾奎一钱款的事实，无法证明该交易或者该房契的合法性；梁伟对该证据不予认同，有异议；梁雪对该证据有异议，认为都是现在签的，但是卖房时没有村委会介入。本院认为，栾奎一提供的该证据证明的内容是梁伟将其父梁景芳留给其的101平方米房屋出卖给栾奎一，并写有契约，当场钱款交清，村民都知道，对此证明，从本案双方当事人的陈述和辩解，可以对当年梁伟去云南前将其父的房屋出卖及收到栾奎一房款的事实予以采信。 4、对出庭作证的证人周杰平证人证言，梁国红认为证人庭审的表现可以看出证人记忆力非常不好，对该证人证言的真实性有异议，梁伟、栾奎一、梁雪对证人证言无异议。本院认为，该证人证言，综合梁国红、栾奎一的举证及双方陈述和质证，对该证言证明的梁伟急需用钱去云南打工，把房子卖给栾奎一，房款为21500元，执笔人是宋绪平的事实本院予以采信。 经本院审理查明认定如下法律事实;梁景芳与徐桂香原均系梅河口市光明街革新村村民。徐桂香于1998年去世、梁景芳于2002年去世。梁景芳、徐桂香生前育有长女梁雪、长子梁伟、次女梁国红。梁景芳、徐桂香去世后遗留有坐落在梅河口市光明街革新村梅权020264号和梅权020594号私有房屋77平方米和24平方米。2002年4月24日，梁伟因去云南打工急需用钱经中间人周杰平联系，由宋绪平执笔，中间人周杰平及部分邻居在场下，梁伟将两处房屋77平方米和24平方米及仓房以协商价21500元价格出卖给栾奎一，并写有《房契》一份，买卖双方及执笔人、中间人、部分邻居在该《房契》上签字，《房契》形成后梁雪在《房契》下方在座人处签字。梁伟将77平方米和24平方米《私有房屋所有权证》交付栾奎一,栾奎一同时将购房款21500元交付给梁伟。栾奎一占有、管理使用该两处房屋至2019年5月被梅河口市房屋征收经办中心将该两处房屋征收并灭籍时。该两处房屋栾奎一选择的被征收方式是回迁与货币补偿相结合的方式，两年后回迁90.24平方米住宅一处及218247元的货币补偿。 另查明，栾奎一亦是梅河口市光明街革新村村民。梁国红于1996年因婚嫁到梅河口市牛心顶镇大沙河村居住和生活，梁国红在革新村有一个人的口粮田，自认由其本人管理，管理方式是对外承包，由本人回村收取承包费。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。梁伟与栾奎一签订的《房契》，是买卖双方真实意思表示，梁伟对父母的遗产进行了实际交付，并收取了房款，实际履行已达17年之久，在梁伟出卖遗产房屋时，作为继承人之一的梁雪是否认可和同意的问题，通过庭审的双方陈述、举证和质证，梁伟在处分父母遗产时，本案第三人的梁雪，在《房契》上签字，虽其陈述其签字系在梁伟与栾奎一签订《房契》后签署，本院可认定梁伟处分其父母遗产时的梁雪的认可和同意；对于梁国红是否明知和默认问题，通过本案的庭审梁国红的自认，1996年因婚嫁离开革新村，其在革新村尚有自己的口粮田，口粮田有自己本人对外承包管理，并由自己每年回到革新村收取承包费，每年遇到红白喜事亦回到革新村，自2002年始至2019年，已过17年之久，且梁伟2002年出卖房屋去云南打工，作为梁伟的亲姐姐，本院有理由相信梁国红对其弟梁伟出卖其父母的遗产房屋知晓，存在明知和默认行为，同时作为梁伟的姐姐，也不能排除在梁伟与栾奎一签署《房契》时的默许和同意，按照我国农村的村俗民俗，梁伟系家庭成员的长子，继承和处分父母的遗产行为系通常做法。另梁伟在处分父母的遗产后17年中，梁雪、梁国红没有向梁伟主张继承其父母的遗产，亦应可以视为梁雪、梁国红对父母遗产继承的放弃；现该《房契》已经履行十七年之久，且两处房屋已经被征收灭失，栾奎一已经实现了该两处房屋的应有权益，本案无论从法律效果还是社会效果上，或者从物权的取得方式及梁雪、梁国红对其父母遗产的态度上，考虑我国市场经济条件下的交易安全，综合梅河口市动迁引发纠纷的实际情况，均不宜认定该《房契》无效，对梁伟与栾奎一已履行完毕十七年之久的买卖行为应予以维持，故本院对梁国红主张确认《房契》无效的请求不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，判决如下： 驳回原告梁国红请求确认被告梁伟与被告栾奎一签订的《房契》无效的诉讼请求。 案件受理费170元（已减半），由梁国红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  毕明双 二〇一九年八月十六日 书记员  丁玉柱 —9—