山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终3215号上诉人（原审原告）：高如心，女，1973年9月15日出生，汉族，山西天利岗科贸有限公司经理，住太原市。委托诉讼代理人：米洋，山西恒驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西庄臣房地产开发有限公司，住所地太原市小店区韶曦别墅**。法定代表人：李金牛，董事长。委托诉讼代理人：郭鹏辉，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：董兆文，山西晋商律师事务所律师。上诉人高如心因与被上诉人山西庄臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高如心上诉请求：1.撤销小店区人民法院作出的(2019)晋0105民初510号民事判决；2.改判由被上诉人向上诉人支付违约金274671.6元,并由被上诉人在三个月内解决涉案房屋涉及的土地占压问题,以协助上诉人办理不动产权证;或者发回重审；3.由被上诉人承担所有的诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人因占压他人土地问题,致使本案的涉案房屋无法办理不动产权证，系被上诉人严重违约,应当承担违约责任,并向上诉人支付违约金274671.6元。1.本案一审中,被上诉人山西庄臣房地产开发有限公司明确表示:办理龙城花园小区6号楼竣工备案时,才知晓存在土地占压问题,在发现问题后,与对方协商解决,但对方没有配合致使土地占压问题无法解决。可以看出,无法办理不动产权证的原因即是被上诉人占压他人土地的问题,明显系被上诉人的责任。上诉人与被上诉人之间签订的20091003165、20091003166两份商品房买卖合同,其中第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人未能在365日内为上诉人办理产权登记备案,系被上诉人违约。尽管合同中并未约定由于被上诉人责任导致无法办理产权证的违约金计算方式，但依据《最高人民法院》第十八条的规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定的,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”,“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。按照该标准计算，每套房屋的违约金为320682.77元,在上述违约金范围内,上诉人仅主张合同房屋价款的30%,即137335.8元。两套房屋为274671.6元。二、本案中,涉案房屋已经具备办理房屋产权证的条件，被上诉人应当积极解决土地占压问题,以协助上诉人办理不动产权证。本案中,被上诉人已经于2009年取得商品房预售许可证,后在办理竣工备案时被告知因被上诉人占压他人土地,导致无法办理竣工备案手续。被上诉人在一审中提交的证据“情况说明”中,其也承认由于土地占压问题,与对方协商解决,但由于对方要价超出市场价格几十倍,被上诉人无法接受,导致无法开展产权证的后续工作。一审法院在事实已明确的情况下,仍然认为涉案房屋是否具备办理房屋产权证的各项条件尚不清楚,其认定事实不清。故应当由被上诉人解决土地占压问题,从而协助上诉人办理不动产权证。山西庄臣房地产开发有限公司辩称，一、一审判决在本院认为中部分表述错误，应予以纠正；二、上诉人办理产权证费用已由另案判决归还，答辩人已无法继续代上诉人办理产权证书；三、答辩人已正常履行办理产权证书的手续，产权证书未能下发非答辩人的过错；四、双方约定了违约金的计算方式，上诉人主张的违约金无法律依据。高如心向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付按购房款915572元计算30％的违约金274671．6元，依法判决被告协助办理不动产证；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年4月30日，原告高如心与被告庄臣公司签订合同编号分别为20091003165、20091003166的两份商品房买卖合同，合同约定：原告向被告分别购买位于太原市平阳南路65号龙城花园第6幢4单元0201号、0202号的房屋，商品房预售许可证为（2009）并商房预售字第0003号，建筑面积均为120．47平方米，单价每平方米3800元，每套房屋单价457786元；付款方式为一次性交清全款，出卖人应在2008年10月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0．5％赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款0％向买受人支付违约金。还约定了其他内容。原告高如心签字捺印，被告庄臣公司加盖公章。合同签订后，原告支付被告两套房屋的总价款915572元。2010年12月30日，被告向原告开具金额分别为457786元的销售不动产统一发票。2013年9月4日，太原市住房和城乡建设委员会向被告下发并建法罚字（2013）第36、37号行政处罚决定书，主要内容为：被告庄臣公司因建设龙城花园6号楼、B座、C座别墅的未招标及擅自投入使用，被处罚金额分别为48681元、194725．16元。被告于2013年9月23日缴纳上述罚款。2013年9月25日，太原市住建委工程建设领域专项治理领导组向太原市住建委驻政务大厅和建筑工程交易中心各窗口站办出具处罚项目完善手续通知单，主要内容为：庄臣公司已接受处罚，请按规定予以办理相关手续。2016年9月5日，被告庄臣公司向太原市政府信访办出具未办理产权证情况说明，主要内容为：因6号楼地界问题，争议不断，致使房产证手续不能办理。被告已办理涉案房屋的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。一审法院认为，原告与被告签订的两份商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告应当按照合同约定为原告办理房屋产权证书，未办理房屋产权证书的行为构成违约，因双方在商品房买卖合同中对被告逾期办理房权证未进行约定，应视为约定不明，而原告也未提交相关的证据证明被告未为其办理产权证受到的损失，原告主张的违约金274671．6元，理由不足，本院不予支持。由于涉案房屋现在是否具备办理房屋产权证的各项条件尚不清楚，因此，被告应当在各项条件具备时三个月内，履行办理房屋产权权属登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山西庄臣房地产开发有限公司应当在各项条件具备时三个月内，履行为原告高如心办理房屋所有权登记等相关手续的协助义务；二、驳回原告高如心的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2760元，由被告山西庄臣房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0．5％赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款0％向买受人支付违约金。因此双方约定了逾期办证的违约责任，即高如心退房，山西庄臣房地产开发有限公司赔偿损失，或高如心不退房但山西庄臣房地产开发有限公司不支付违约金。故在双方对违约责任及违约金作出明确约定的情况下，高如心要求超出合同约定支付其违约金，应提交证据证明山西庄臣房地产开发有限公司迟延办证对其造成的损失，但高如心未提交相关证据，本院对其要求支付违约金的上诉请求不予支持。关于山西庄臣房地产开发有限公司协助办证的问题，因在本案中，若达到办证条件必先处理与案外人的纠纷，本院依据本案证据尚不能确定具备办证条件的时间，故一审法院判决山西庄臣房地产开发有限公司在各项条件具备时三个月内协助高如心办理房屋所有权登记并无不当。山西庄臣房地产开发有限公司应积极处理案外土地占压问题。综上所述，高如心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5520元，由高如心负担。本判决为终审判决。审判长 李翠萍审判员 孙云英审判员 李 晨 二〇一九年八月六日书记员 孟美荣