广东省佛山市顺德区人民法院行 政 裁 定 书（2019）粤0606行初838号原告佛山市三水千叶花园房地产有限公司，住所地佛山市三水区云东海街道千叶花园1号综合楼。法定代表人李朗辉。原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司，住所地佛山市三水区云东海街道森林公园千叶花园紫荆苑一座首层。法定代表人李朗辉。上述两原告委托代理人杜志强，广东卓盈律师事务所律师。上述两原告委托代理人植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。被告佛山市三水区住房城乡建设和水利局，住所地佛山市三水区西南街道广海大道中38号。法定代表人何国永，局长。委托代理人林冬晓，广东百浩律师事务所律师。原告佛山市三水千叶花园房地产有限公司（以下简称千叶房地产公司）、佛山市三水千叶花园物业管理有限公司（以下简称千叶物业公司）诉被告佛山市三水区住房城乡建设和水利局行政处理纠纷一案，于2019年7月16日向本院提起诉讼。本院于同月17日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原告诉称，原佛山市三水区国土城建和水务局（以下简称原三水区国土局）作出的三建处〔2018〕483号《关于对千叶花园物业管理及业委会问题的回复》（以下简称483号回复）认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、483号回复直接认定原告千叶物业公司服务期限及管理费收取截至2017年12月31日止，缺乏事实依据，直接影响了原告千叶物业公司的权利义务。1.原三水区国土局无权认定原告千叶物业公司的前期物业服务期限，且认定前期物业服务期限至2017年12月31日止，缺乏事实依据。两原告曾签订了两份《物业管理委托合同》，一份约定的前期物业服务期限至2017年12月31日止，后签订的《物业管理委托合同》约定变更前期物业服务期限至2020年12月31日止。由于两份《物业管理委托合同》均未进行备案，故应当以后签订的《物业管理委托合同》约定为准，即原告千叶物业公司前期物业服务期限应为2020年12月31日止。其次，在前期物业服务期限期间，原告千叶物业公司与大部分千叶花园业主分别签订的前期物业服务协议约定的期限也是至2020年12月31日止。在483号回复中，原三水区国土局未查清千叶花园前期物业服务协议签订情况，即认定原告千叶物业公司的前期物业服务期限至2017年12月31日止缺乏事实依据支撑。其次，即使千叶花园前期物业服务协议存在争议，原三水区国土局作为政府部门亦无权对合同的有效性进行认定，仅有法院才能对合同的有效性作出最终裁决。因此原三水区国土局直接认定千叶花园前期物业服务期限缺乏事实和法律依据。2.关于千叶花园的前期物业服务期限，法院曾存在多件不同判决，事实认定存在差异，其中有部分判决认定千叶花园前期物业服务期限至2020年12月31日止，因此被告仅以（2018）粤06民终2115号《民事裁定书》认定前期物业服务期限至2017年12月31日止证据不足。3.《千叶业委2018.3号》属于违法决议，483号回复依据该函认定原告千叶物业公司前期物业服务期限至2017年12月31日止有误。《千叶业委2018.3号》是千叶花园业委会于2018年1月3日超越权限作出的，而业委会在出具该函件之前，并没有召开全体业主大会表决通过解聘物业公司的决议。根据《千叶花园业主大会议事规则》第九条：“业主大会议事内容为：（四）决定选聘、续聘物业服务企业方案及解聘物业服务企业”之规定，是否解聘物业服务企业应当由全体业主大会表决决定，业委会单方作出解聘物业公司的函件属于超越权限，故《千叶业委2018.3号》属于违法决议。其次，云东海街道国土城建和水务局于2018年5月22日出具《关于做好千叶花园物业管理工作移交的函》要求原告千叶物业公司退场，该函件也是基于千叶花园业主大会第二次表决投票结果才告知原告千叶物业公司于2018年5月29日前撤场的，而该次业主大会投票结果是2018年5月18日才向小区中向全体业主公示。业委会于2018年5月底才接管小区，之前均是原告千叶物业公司提供小区的物业管理服务并支付有关管理成本。因此483号回复认定原告千叶物业公司的前期物业服务期限至2017年12月31日止错误，直接影响原告千叶物业公司物业收费权利，请求法院予以撤销。4.483号回复适用法律、法规错误。上文已阐述，根据《物业管理委托合同》之约定，原告千叶物业公司的前期物业服务期限至2020年12月31日止，故在前期物业服务期间，未通过千叶花园业主大会表决，千叶花园业委会无权单方解除小区业主与原告千叶物业公司的物业服务合同，在未经全体业主合法表决续聘、选聘的事项前，不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，且原告千叶物业公司在合法表决结果公示前，为维护小区稳定性和服务连续性提供优质服务，在业主大会表决结果出台后，并无拒绝移交和退出之情形，实际上被告发函要求原告千叶物业公司退出后，原告千叶物业公司已配合退出工作，原三水区国土局适用法律、法规错误。二、关于物业服务企业移交及承接的问题，案涉答复认定事实不清，证据不足，应予撤销。千叶花园部分业主已就千叶花园第二次业主大会表决结果向法院提起诉讼，在法院对千叶花园第二次业主大会表决是否合法作出判决之前，该业主大会表决效力待定，原告千叶物业公司可暂缓对物业资料的移交。三、关于原告申请撤销业委会备案事宜，原三水区国土局在未依职责对相关事实调查核实、亦未要求原告补充相关证据的情况下，直接对原告的申请不予处理，属于行政不作为。四、483号回复对原告提交的《请示函》中第4项、第5项提出的请求未作出任何答复，请求法院予以纠正。五、原三水区国土局未告知原告对该答复有权提出复议或诉讼的权利以及主张期限，因此原告有权对此向法院起诉要求救济。综上，两原告起诉请求：1.撤销原三水区国土局作出的483号回复，并责令被告针对原告的所有申请请求重新作出答复；2.诉讼费由被告承担。两原告提供的证据材料有：《请示函》《申请撤销佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会备案登记》、483号回复、《千叶花园物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》三份、（2017）粤0607民初3262号《民事判决书》、《千叶花园第二次业主大会表决票》《千叶花园第二次业主大会会议结果公告》《关于做好千叶花园物业管理工作移交的函》《千叶花园业主大会议事规则》、佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初2503号《受理通知书》。被告辩称，一、原告的起诉已经超过法定的期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”483号回复于2018年7月13日作出，两原告直至2019年7月9日才提起本案行政诉讼，已经超过法定的起诉期限。二、原三水区国土局作出483号回复的行为对原告权利义务不产生实际影响，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。原三水区国土局作出483号回复，只是根据人民法院生效民事裁定书的认定及裁决内容，对前期物业服务合同期限及管理费收取问题进行了梳理及回复，并按相关法律法规及规范性文件对物业服务企业移交及承接、物业用房、备案异议解决法律途径进行告知，对两原告的权利义务不产生实际影响。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项的规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。三、原三水区国土局作出的483号回复主体适格，认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，依法应当予以维持。根据《中华人民共和国物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”原三水区国土局作为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，在两原告提交《请示函》、《申请撤销佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会备案登记》的基础上，作出483号回复主体适格。在原三水区国土局作出483号回复前，佛山市中级人民法院（2018）粤06民终2115号《民事裁定书》已经认定“千叶物业公司提供的前期物业服务期限于2017年12月31日期满，千叶花园而后成立的业主委员会在千叶物业公司提供的前期物业服务期限届满后，明确表示不再与千叶物业公司续签物业服务合同……故此，在千叶物业公司提供的前期物业服务期限届满，而接管方业主委员会不再与千叶物业公司续签物业服务合同的前提下，千叶物业公司继续对涉案小区提供物业管理服务之权利基础已丧失……其提出的相关诉请依法应予以驳回”。原三水区国土局只是根据人民法院生效民事裁定书的认定及裁决内容，对前期物业服务合同期限及管理费收取问题进行了梳理及回复，并按相关法律法规及规范性文件对物业服务企业移交及承接、物业用房、备案异议解决法律途径进行告知，认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。综上所述，原三水区国土局作出的483号回复对原告权利义务不产生实际影响，原告提起本案诉讼不属于人民法院行政诉讼的受案范围，请求法院依法驳回原告的起诉。被告向本院提交的证据材料有：《请示函》《申请撤销佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会备案登记》、483号回复、（2018）粤06民终2115号《民事裁定书》。经审查查明，2018年6月20日，原告千叶房地产公司向原三水区国土局递交一份《请示函》，函件中原告千叶房地产公司对业委会无理要求提出意见如下：1.原告千叶房地产公司认为业委会首先须依法书面通知原物业公司合同终止及移交日期。三水区云东海街道国土城建和水务局在2018年5月22日《关于做好千叶花园物业管理工作移交的函》并不能合法有效代替业委会的通知书；2.原告千叶房地产公司不同意业委会在2018年6月10日要求提交的物业资料，包括财务账册资料；3.物业用房由原告千叶房地产公司依法选址提供；4.由于千叶花园土地均由三水区云东海街道办的三水森林公园发展公司签订土地出让合同及提供，应由云东海街道办明确空置及未办证土地的权属是与业主共有或共用？其理由及依据？是依据国土合同或规划图？减少原告千叶房地产公司与业委会的争议；5.原告千叶房地产公司认为酒店用地范围及在建工程不属于移交业委会管理范围；6.小区管理移交前的管理费收取问题。请云东海街道政府及区管理部门能明确指引，减少双方冲突。2018年6月20日，原告千叶房地产公司向原三水区国土局提交一份《申请撤销佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会备案登记》，申请撤销2017年12月27日给佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会颁发的编号为NO:2017001（云）号《佛山市三水区业主委员会备案登记书》。2018年7月13日，原三水区国土局作出483号回复，回复主要内容为：“一、……我局根据《合同法》及佛山市中级人民法院的裁定书表述，确认：千叶物业有限公司前期服务合同至2017年12月31日至，业委会及云东海街道国土城建和水务局分别以《千叶业委2018.3号》及《关于做好千叶花园物业管理工作移交函》（5月22日）正式书面通知千叶花园物业管理公司明确前期物业管理期限及物业移交等具体事项，我局依法再次予以确认……二、关于物业服务企业移交及承接的详细规定请按《广东省物业管理条例》第五十一条规定和《佛山市物业管理办法》第五十二条规定落实执行……三、物业用房按照此前我局《关于责令期限提供物业服务用房的通知》执行；四、业委会备案及传闻冒签、伪造选票问题……你公司可通过诉讼途径解决。你司与业委会的矛盾纠纷，应依法依规循法律途径解决，不得诉诸暴力。”另查，佛山市中级人法院于2018年5月7日作出（2018）粤06民终2115号《民事裁定书》，该裁定书中佛山市中级人民法院认为：“根据千叶物业公司与千叶房产公司签订的《千叶花园物业管理委托合同》，千叶物业公司提供的前期物业服务期限于2017年12月31日期满，千叶花园而后成立的业主委员会在千叶物业公司提供的前期服务期限届满后，明确表示不再与千叶物业公司续签物业服务合同及在未经业主大会表决前，中止参与涉案小区空间或绿地有关的诉讼。故此，在千叶物业公司提供的前期物业服务期限届满，而接管方业主委员会不再与千叶物业公司续签物业服务合同的前提下，千叶物业公司继续对涉案小区提供物业管理服务之权利基础已丧失。”本院认为，被诉483号回复是原三水区国土局依照人民法院生效民事裁定书的认定及裁决内容，对前期物业服务合同期限及管理费收取问题进行了梳理及回复，并按相关法律法规及规范性文件对物业服务企业移交及承接、物业用房等解决法律途径进行告知，未对原告设定新的权利义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（八）项规定：“行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。”故对两原告的起诉应予驳回。再者，根据原告千叶房地产公司提交的《请示函》来看，该请示函并未明确要求原三水区国土局履行具体的事项，而是要求进行指引，由此可见，原三水区国土局作出的案涉回复实际上来说系对两原告的一种行政指导，该指导行为不具有当事人必须履行的法律效果，违反行政指导行为不会给两原告带来不利的法律后果，对两原告在《请示函》中提出的意见，均可以通过民事诉讼予以解决,因此案涉的回复不具有强制性。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（三）项的规定，行政指导行为不属于行政诉讼的受案范围。再次可以看出两原告的起诉应予驳回。关于两原告在诉状中提及对《请示函》第四、第五项未作出答复的问题，本院认为，从《请示函》的内容来看，两原告所述的第四、第五项系原告千叶房地产公司的一种意见，而非申请内容，原告千叶房地产公司最终的请示要求系千叶房地产公司与业委会之间矛盾的指引，根据上文论述，原三水区国土局已对两原告的请示函作出了行政指导，故两原告认为未作答复本院不予支持。关于原告千叶房地产公司申请撤销备案的问题。根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，业主委员会由同一物业管理区域内的业主大会依法选举产生后，作为业主大会的执行机构，负责小区公共事务的管理和对业主以及物业公司的督促工作，是业主管理其物业的自治组织。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，本案中原告千叶房地产公司请求撤销的物业备案行为的相对人是佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会，与该行政行为有利害关系的是小区业主，因此，原告千叶房地产公司作为建设单位，与佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会的物业备案行为没有利害关系，无权对佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会的备案行为申请撤销。原三水区国土局告知两原告可依法提起撤销备案的诉讼不当，本院予以指正，但该告知行为对两原告并不产生实际影响，故两原告认为原三水区国土局存在不作为缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原三水区国土局作出的案涉回复对两原告的合法权益明显不产生实际影响且属于行政指导范畴，故两原告的起诉不符合法定起诉条件，对两原告的起诉应当予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（三）项、第（十）项、第六十九条第一款第（八）项、第三款的规定，裁定如下:驳回原告佛山市三水千叶花园房地产有限公司、佛山市三水千叶花园物业管理有限公司的起诉。本案不收取受理费，原告佛山市三水千叶花园房地产有限公司、佛山市三水千叶花园物业管理有限公司预交的受理费50元，可在本裁定发生法律效力后向本院申请退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  吴嘉敏审判员  陈 威审判员  王晓晓二〇一九年八月十九日书记员  胡怿之