江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终2270号上诉人（原审原告）：张同林，男，1956年1月22日生，汉族，退休工人，住连云港市连云区。上诉人（原审原告）：张德秀，女，1957年6月23日生，汉族，退休工人，住连云港市连云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张勇（系两上诉人之子），男，1985年8月17日生，居民身份证号码3207031985********，汉族，住连云港市连云区北固山路**楼****。被上诉人（原审被告）：江苏海州湾发展集团有限公司，住所地连云港市连云区海滨大道**阳光国际中心**，统一社会信用代码：91320700755870856W。法定代表人：章飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：程岩，江苏顺策律师事务所律师。上诉人张同林、张德秀因与被上诉人江苏海州湾发展集团有限公司（以下简称海发集团）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张同林、张德秀及其共同委托诉讼代理人张勇，被上诉人海发集团的委托诉讼代理人程岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张同林、张德秀上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定“原告主张超出协议面积部分按协议约定的重置价计取，并无合同依据和法律依据”是错误的。上诉人认为一审法院没有认真调查相关法律法规，国家对于商品房面积差有具体的法律规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、建设部《商品房销售管理办法》第二十条对商品房面积差作出了规定：合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出３％，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十九条规定：建设用于产权调换的安置房，其规划、设计应征求房屋征收部门的意见。安置房应当符合国家质量标准和设计规范。产权调换房屋为期房的，房屋的设计变更、面积差异等问题，按照建设部《商品房销售管理办法》及相关规定处理。二、1、被上诉人出具的房款结算单，不能因上诉人签字就代表上诉人认可了且不能够追究被上诉人的责任。被上诉人出具的房款结算单没有合同依据、法律依据，仅凭被上诉人单方意愿制定，违反了国家相关的法律法规，不具有合法性。一审法院认定双方协议没有明确约定建筑面积与实测面积的差额部分的价格如何确定，那就应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定处理，按原合同约定的重置价673元每平方米支付超出合同约定面积的3%的部分价款，金额为673×2.55=1716.15元，而被上诉人出具的房款结算单计算的面积差款是8831元。2、上诉人认为一审法院没有对双方签订的《商品房买卖合同》进行认真的事实调查和审查。上诉人与被上诉人签订的《商品房购买合同》完全不符合当初双方签订的拆迁安置协议的协议要约，原拆迁协议合同约定的面积是84.8平方米，而《商品房购买合同》上该商品房按本合同约定建筑面积共88.86平方米。原拆迁协议计算单价是673元每平方米，而《商品房购买合同》上该商品房单价为741.63元每平方米。《商品房购买合同》中产权登记建筑面积却空白，与事实并不符。事实上，当初签订的合同约定面积84.8平方米，因为是期房真正的产权登记面积是一个未知数，存在一定的误差。《商品房购买合同》中第五条面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理。2.双方同意按以下原则处理。（1)面积误差比绝对值在3%以内（含）3%的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。上诉人与被上诉人签订的拆迁协议是2005年，被上诉人交付房屋的时间是2009年，被上诉人提出补交面积差房款的时间是2018年5月，上诉人与被上诉人签订的商品房购买合同时间是2018年9月，取得房屋不动产权证时间为2018年11月15日。在被上诉人交付上诉人房屋后，9年时间没有提出房屋面积有差异，也没有给上诉人办理房产证。缴纳房款，应该先有合同约定，然后缴纳房款，哪里有先缴纳房款，然后签订合同的道理。由此可见，上诉人与被上诉人签订的商品房合同应该单价为673元每平方米，合同面积应该为84.8平方米，产权登记面积为88.86平方米，多出来的4.06面积是属于交付后才发生的。被上诉人为了多收3%的面积差款，虚构房价单价和面积，其中84.8平方按照673元每平方米购买，4.06平方按照2175元平方米购买，88.86平方米平均成单价741.63元每平方米，法律也没有规定允许这样计算房款的形式，违反了法律法规和事实，以合法形式掩盖其非法目的。三、一审法院适用的法律法规与本案无关，本案争议的焦点是面积差款是否合理合法，一审法院对此没有审理，而适用《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款的规定，与本案无直接关系。被上诉人海发集团答辩称：一审判决公正合法，上诉人的上诉没有事实依据。一、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》不适用本案，双方签订的是拆迁安置协议书，后签订的《商品房买卖合同》也不能否定是拆迁安置房的性质。双方后签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定，建筑面积88.86平方米，与上诉人已经取得不动产权证记载的面积完全一致。本案双方均无异议案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷而不是房屋买卖合同纠纷。二、上诉人被拆迁房屋面积249.23平方米，房屋拆迁安置协议书约定上诉人可按重置价获得房屋总面积206.1平方米，其涉案房屋面积为84.8平方米，另一套高层为121.3平方米，少于其被拆迁房屋合法面积的部分已按房地产市场评估价格补偿给上诉人。另房屋拆迁安置协议也约定安置房屋面积以产权部门确定面积为准，上诉人在结算单上签字确认并实际履行完毕表明上诉人自始至终认可并接受应按2175元每平方支付超出安置协议面积部分的购房款这一事实。三、上诉人的上诉请求及事实和理由超出一审诉求以及请求权基础，其上诉理由所谓的面积差额是否合法不应当是本案一审争议焦点，一审上诉人对4.06平方米应当全部计价这一事实是没有异议的，其仅对按照2175元每平方米计价有异议，其主张按照673元每平方计价，所以一审中上诉人的自认足以证明二审中被上诉人答辩观点成立，一审判决公正合法。张同林、张德秀向一审法院起诉，请求判令：1、被上诉人退还上诉人安置房海滨花园33号楼2单元401室多缴纳购房款6099元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。一审法院查明事实：张同林、张德秀系夫妻。2005年12月16日，张同林、张德秀（乙方）与原连云港市东方经营有限责任公司（后更名为海发集团，甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》一份，约定：一、甲方拆除乙方位于营山庄的房屋，建筑面积249.23㎡。二、甲方安置乙方房屋：海滨花园1-16#楼东单元5-2室，建筑面积121.3㎡；海滨花园1-5#楼中单元401室，建筑面积84.80㎡，合计206.10㎡（建筑面积依产权处确定为准）。三、费用结算表：旧房补偿费用：房屋117097元、附属物82673元、货币安置部分93808元、搬家费2621元、过渡费17298元、合法院落18546元、重置价（材料费）17522元+9879元，合计359444元。安置房费用121.3㎡×887元+84.8㎡×673元=164663元，差额194781元。2018年5月16日，海发集团出具房款结算单一份，载明被拆迁人张同林、张德秀拆迁安置的1-5#楼中单元401室房屋实测面积为88.86㎡，协议面积小于实测面积4.06㎡，单价2175元/㎡，应补缴房款8831元。结算单购房人处由张同林签字确认。2018年8月28日，张同林、张德秀之子张勇向海发集团转账支付购房面积差款8831元。2018年9月5日，张同林、张德秀与海发集团就海滨花园第33幢2单元401室房屋（即拆迁补偿安置协议中的1-5#楼中单元401室）签订《商品房买卖合同》一份，约定房屋建筑面积为88.86平方米，商品房单价为741.63元，总金额为65901元。2018年11月15日，张同林、张德秀取得了上述房屋的不动产权证书[苏（2018）连云港市不动产权第0092543号]，证载房屋建筑面积为88.86平方米。张同林、张德秀主张应按合同约定的重置价673元/平方米支付超出协议约定面积部分的购房款，故其应补交的购房款金额为2732元，海发集团实际向其收取8831元，多收取6099元，要求返还，并主张房款结算单及《商品房买卖合同》系被迫签订，其对价格有异议，是为了办理房产证才签订的。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。张同林、张德秀与原连云港市东方经营有限责任公司签订的《房屋拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。安置房重置价是房屋自身的建造成本，双方《房屋拆迁安置协议书》约定张同林、张德秀可按重置价获得的房屋总面积为206.10平方米（其中涉案房屋面积为84.8平方米），少于其被拆迁房屋合法面积部分已按房地产市场评估价格予以货币补偿，在此情况下，张同林、张德秀主张超出协议面积部分按协议约定的重置价计取，并无合同依据和法律依据。另外，双方协议约定安置房屋面积以产权部门确定面积为准，未约定协议约定的建筑面积与实测建筑面积差额部分的价格如何确定，但张同林、张德秀在海发集团出具的房款结算单中签字确认，并按结算单确定的补缴房款金额补交了房款，并与海发集团签订了《商品房买卖合同》，合同中约定的房屋总价与张同林、张德秀补差后的房屋总价一致，表明张同林、张德秀认可并按受了按照2175元/平方米支付超出协议面积部分的购房款。张同林、张德秀现又要求退还，无事实和法律依据，不应予支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张同林、张德秀要求海发集团退还安置房海滨花园33号楼2单元401室多缴纳购房款6099元的诉讼请求。案件受理费50元，由张同林、张德秀负担（已交纳）。二审诉讼期间，被上诉人海发集团提供了连云港市发展和改革委员会连发改投[2006]39号文，证明涉案小区是安置住宅小区，全部用于拆迁安置，最高院关于商品房买卖的相关规定不适用于本案。上诉人张同林、张德秀质证意见为：对证据真实性没有异议。但这份文件在安置协议之后，对该份证据的效力有异议。据了解有人以商品房的价格购买涉案小区的房子。涉案房屋是商品房，是以商品房名义取得的地块用于开发房屋，且协议约定是673元/平方米。本院认证意见为：上诉人张同林、张德秀对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。上诉人张同林、张德秀二审期间未提交新证据。本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：房产证上88.86平方米和安置协议上84.8平方米之间相差的4.06平方米是按照2175元/㎡计价还是按照673元/㎡计价？本院认为，涉案的《房屋拆迁安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。《房屋拆迁安置协议书》对安置的两套房屋的面积作出了约定，同时注明建筑面积依产权处确定为准，但双方并未就面积差部分如何补差作出约定。2018年5月16日，海发集团向上诉人出具的房款结算单载明多出的4.06平方米按照单价2175元/㎡补缴房款8831元，虽然该房款结算单是海发集团单方制作的，且距房屋交付已有9年之久，但是上诉人在该结算单上签字确认，并且已实际支付了8831元，该行为应视为对房款结算单的认可。另外，上诉人在二审期间自认海发集团已经按照2175元/㎡的价格将少于拆迁房屋面积的差额款货币补偿给上诉人且实际支付完毕，在双方就面积差如何计价没有约定的情况下，被上诉人按照货币补偿价格2175元/㎡收取面积差款不违反公平公正，也不违反法律规定。综上，上诉人主张应按重置价673元/㎡补缴房款没有合同及法律依据，本院对于上诉人该项主张不予支持。上诉人主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条及《商品房买卖合同》第五条第二款关于面积差的规定计算本案的超出协议面积4.06㎡的价款，该主张超出了一审的诉讼请求，对于此项主张，本院不予处理。综上，张同林、张德秀的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（张同林、张德秀已预交），由张同林、张德秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾长洲审 判 员 程 晨审 判 员 严伟晏二〇一九年八月十六日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。