山西省忻州市忻府区人民法院民事判决书（2019）晋0902民初1758号原告：成杰，男，1988年10月9日出生，汉族，忻州市人。被告：冯某，男，1983年1月2日出生，汉族，忻州市人，现住忻州市。原告成某诉被告冯晨军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判决：1、被告支付原告违约金10000元、装修费14697.2、搬迁费1200元，损失共计25897元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月1日，原告承租被告所有的位于忻州市长征西街282巷晨光家园西区东排1号房屋，双方签订《房屋租赁协议》，该协议约定了租赁期限2年，租金每年38000元，若出租方在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或转租他人，视为出租方的违约，负责赔偿承租方违约金10000元。协议签订后，原告严格履行了约定的义务，支付第一年租金38000元及押金5000元，同时依据业务需要进行房屋装饰，支付装饰费用共计29394.5元。今年4月前，被告突然无故解除租赁关系，导致原告无法正常继续经营，承租时所投入的装饰损失巨大，同时因原告无法承租房屋进行室内物品搬迁，支付搬迁费共2400元。经原、被告多次协商，未果。无奈，原告只能诉诸法律，请求依法支持原告的诉讼请求。被告未提交书面答辩状，其口头辩称：1、因租赁合同存在单方利益，属无效合同；2、2018年4月1日至4月15日原告未支付被告押金，属于自愿放弃，故违约方是原告，而非被告，原告应支付被告违约金10000元；3、在被告多次向原告催要租金时，原告故意拖延，拒不交纳租金，导致被告与原房主无法续租，因此十年老店关门，原告应赔偿被告的损失；4、在被告撤离货物时，原告扣押被告物品并威胁搬家的工人，使双方发生争执，导致被告十多天无法营业，给本店和个人造成严重的损失和不良影响，望法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告赔偿被告的损失。围绕原告的诉讼请求，原告向本院提交以下证据：1、原、被告于2018年5月1日签订的《房屋租赁协议》复印件一份，证明双方签订协议，约定原告租赁被告的房屋2年，从2018年5月1日至2020年5月1日，押金5000元、租赁费每年38000元；2、收据原件五支、送货单四支、销售单一支，证明原告支付房屋装饰费27949.5元。经本院组织双方当事人进行质证，被告对原告提交的证据发表质证意见为：我认为租赁协议无效，虽然合同上的字是我签的，因我没看协议，协议内容不公平；对原告提交的五支收据不认可，因不是正规发票，且不能证明该物品确实用于原告所租赁房屋的装修上，另我没有同意原告在房屋里进行装饰，该装饰费不应由我承担。根据原告提供的有效证据、被告的质证意见及双方的陈述，本院确认如下事实：被告冯某于2013年4、5月期间租赁了张雪云坐落于晨光家园西区东排一号的房屋。2018年5月1日，原、被告经协商一致，被告冯某将其租赁的上述房屋转租给原告成某，被告冯某（以下简称甲方）与原告成某（以下简称乙方）签订《房屋租赁协议》，内容为:“1.本协议所出租房屋坐落在晨光家园西区东排一号。2.房屋内设备为：-。3.租赁期限为两年。从2018年5月1日起至2020年5月1日。4.每年租金叁万捌仟元，大写：（38000元），租金年付，在每年的4月1日之前交付下一年的租金。5.租赁期间，对于房屋及其附属品、设备设因自然属性合理使用导致损耗，乙方应及时通知甲方，甲方应在接到通知后进行维修。因乙方使用不当，致使房屋及附属品发生损坏，乙方负责或者赔偿责任。6.本出租房屋为甲方所有，无其它联系人，由于本房屋所产生的债权及其他纠纷与承租人无关，若有纠纷使乙方不能正常居住造成的损失由甲方负责赔偿，在甲方同意下，乙方可视居住情况，对院内结构进行改造。7.若出租房在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方的违约，负责赔偿承租方违约金壹万元。8.租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属品。9.乙方有权单方面终止合同。10.协议自双方签字之日起生效，一式二份，双方各执一份。11.押金伍仟元整。出租方：冯某承租方：成某2018年5月1日”同年6月5日，原告支付被告第一期租金及押金共计39400元整，后被告将坐落于晨光家园西区东排一号的房屋交给原告租赁，原告在该房屋内进行了装饰并使用。2019年4月1日，原告未交纳第二期的租金38000元，原房主于2019年5月1日从原告手中收回该房屋。原告向本院起诉，要求被告支付其违约金10000元、装修费14697.2、搬迁费1200元，损失共计25897元，庭审后，原告向本院提交收据五支、送货单四支、销售单一支，予以证明原告对上述所租赁的房屋进行装修时，支付装饰费27949.5元。但被告不予认可。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，但因原告所承租的房屋并非系被告所有，被告转租时也未经原承租人同意，原、被告之间的转租协议对原承租人无效。因原告未按期交纳第二期的房租费，其违约在先，致使原承租人收回被告转租给原告的房屋，原、被告之间的房屋转租合同已经自动解除，无法继续履行，被告不存在违约的行为，故原告要求被告赔偿其违约金10000元，无法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿的装修费14697.2元，其虽提供购买装饰材料费用的票据，但无相应的证据证明该装饰材料确实用于装修其所租赁的房屋内，且双方在租赁协议中也无约定，故原告要求被告赔偿的装修费，也无法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿的搬迁费1200元，因其未能提供证据证实该损失存在，且被告不认可，故本院也不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告成某的诉讼请求。案件受理费448元，减半收取224元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 米改玲 二0一九年八月二十九日书记员 李炎霞附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条【民事责任范围】公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条【损失赔偿】当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【赔偿损失】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条【租金的支付】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【未依约支付租金的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。