黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初2219号原告：宋洋，男，1979年3月7日出生，汉族，大庆油田有限责任公司职工，现住大庆市萨尔图区。被告：绿城恒基（大庆）置业有限公司，住所地大庆市萨尔图区纬五路东风新村。法定代表人：姜晗，职务董事长。委托诉讼代理人：杜宝娜，黑龙江百湖律师事务所律师。原告宋洋与被告绿城恒基（大庆）置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋洋、被告委托诉讼代理人杜宝娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋洋向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告购买房屋的首付款84555元及利息；2.本案诉讼费用由被告负担；在诉讼过程中原告宋洋明确利息，以84555元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年3月26日起计算至实际给付之日。原告宋洋主张的事实与理由：2017年12月23日，原告宋洋与被告公司签订《商品房预售协议》，协议约定乙方买受人宋洋预定购买甲方出卖人开发的绿城御园项目兰亭苑1号楼1单元2602室，房屋成交总价为414555元。双方另行约定：甲方同意为乙方保留一次换房机会，乙方可在兰亭苑7-10号楼开盘时申请调房，并享有优先选房资格，购房折扣与兰亭苑7-10号楼开盘折扣一致。如乙方在开盘当日没有选到合适房源，甲方收取乙方的房屋款无息退还乙方。甲方代表夏添签字并回盖被告公司公章。原告于2017年12月23日交付首付款84555元，原告按照合同约定在兰亭苑7-10号楼开盘时申请调房，但在开盘当日没有选到合适房源。此后，原告多次向被告售楼人员协商退还已交付的房款，被告拖延不给付，故诉讼至法院。被告绿城恒基（大庆）置业有限公司辩称，一、双方签订的《商品房预售协议》合法有效，由于原告宋洋存在逾期签订商品房买卖合同及逾期交纳购房款的违约行为，被告可以依据签订的协议解除商品房预售协议，定金20000元不予退还，同时原告宋洋应按照0.5%（日息）支付违约金。《商品房预售协议》第三条双方的权利、义务中第1款约定：乙方应当在收到甲方通知后3日内与甲方签订《商品房买卖合同》，第2款约定：若乙方未按本协议约定履行以下任一合同义务的，每延期一日，按应交纳房款的0.5%（日息）向甲方支付违约金；逾期超过5日的，甲方有权解除本协议，并将该房另行销售，乙方所交定金不予返还。出卖人有权在上述期限届满的次日将该商品房另行出卖给第三方而无需通知乙方：（1）未按本协议约定的时间及款额交纳首付款（或全款）；（2）未按本协议约定的时间与甲方签订《商品房买卖合同》；（3）未按本协议约定的时间办理贷款手续。本案中，由于宋洋一直拖延签订商品房买卖合同，2018年11月19日，被告向原告签发签约通知书和催款通知书，告知其应即时与被告签订商品房买卖合同并交付剩余款项，宋洋未按照约定履行以上义务，故原告请求退还全部的预收款84555元没有依据。二、宋洋存在以上违约行为，被告可以主张解除商品房预售协议，定金不予退还并赔偿违约金，也可以选择让宋洋继续履行预售协议，交纳剩余购房款。三、宋洋提出按照商品房预售协议第八条约定返还预售款没有事实依据。根据《商品房预售协议》第三条第3款及第八条的约定，原告如果想退还全部预售款，时间上应在兰亭苑7-10号楼开盘时申请换房，在形式上要经过甲方的书面同意，在内容上要没有选到合适房源。现在原告在案涉楼盘开盘前就提出退款，而不是在开盘时提出，在内容上不是因为没有选到合适房源而退房，在形式上也没有取得甲方的书面同意，原告径直要求退还全部款项条件不成就，不符合约定，且属于违约行为。四、由于原告违约在先，其主张的利息不予支持。由于原告没有按照合同约定履行义务，同时被告不存在违约行为，并在2018年11月19日向原告发出函，告知原告签订商品房买卖合同预签手续，并支付剩余房款，但由于原告一直没有履行以上义务，故违约在先。退一步讲假设宋洋在开盘当日由于没有选到合适房源而退款的，亦不应当给付利息，所要利息不予支持。综上，请求驳回原告宋洋的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方的证据本院认定如下：《商品房预售协议》、工商服务业统一收款收据及招商银行交易凭条（均系复印件与原件核对无异），视频光盘一张，签约通知书一份、催款通知书一份及EMS特快专递寄件人存联一份（均系复印件与原件核对无异），因双方对真实性均无异议，本院予以确认；微信聊天记录截图以及证人夏某证言，本院认为，微信聊天记录经过证人夏某确认，系其与原告爱人姜楠聊天记录，且与证人证言能够相互作证，故本院对微信聊天记录截图以及证人夏某证言予以确认。本院认定本案事实如下:2017年12月23日，原、被告双方签订《商品房预售协议》，约定原告宋洋购买被告开发销售的绿城御园项目兰亭苑1号楼1单元2602室房屋，房屋成交总价414555元，原告于2017年12月23日向被告给付房屋首付款84555元（其中定金20000元），该协议同时特别约定：甲方（被告）同意为乙方（原告）保留一次换房机会，乙方可在兰亭苑7-10号楼开盘时申请调房，并享有优先选房资格，购房折扣与兰亭苑7-10号楼开盘折扣一致。如乙方在开盘当日没有选到合适房源，甲方收取乙方的房屋款项无息退还乙方。另查明，1.被告公司售楼员夏某（即夏添）与原告爱人姜楠曾就退还购房款的事宜进行协商，但至今未予退还。2.被告于2018年11月19日向原告邮寄了绿城房地产集团有限公司催款通知书及绿城恒基（大庆）置业有限公司签约通知书。3.被告开发的兰亭苑7-10号楼开盘时间为2018年8月1日，被告未向原告通知楼房开盘时间。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房预售协议》系双方真实意思表示，且不违反相关的法律法规的规定，该协议应属合法、有效，双方应按照该协议的约定行使权利、履行义务。该协议特别约定，被告同意为原告保留一次换房机会，原告可在兰亭苑7-10号楼开盘时申请调房，并享有优先选房资格，购房折扣与兰亭苑7-10号楼开盘折扣一致。如原告在开盘当日没有选到合适房源，被告收取原告的房屋款项无息退还原告，根据该特别约定，在兰亭苑7-10号楼开盘时，原告有一次调房的机会，但在兰亭苑7-10号开盘时，被告未及时通知原告开盘时间，致使原告未能及时行使调房的权利，选取合适房源，故被告应当在兰亭苑7-10号楼开盘的次日向原告无息退还购房款。关于利息，双方约定原告在兰亭苑7-10号楼开盘时，若未选到合适房源，予以无息退还，兰亭苑7-10号楼开盘时间为2018年8月1日，结合原告对利息的主张，利息应按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年8月2日起计算至实际给付之日，对超出部分利息，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告绿城恒基（大庆）置业有限公司于本判决生效后退还原告宋洋购房首付款84555元及利息（以84555元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年8月2日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告宋洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1914元，减半收取计957元，由被告绿城恒基（大庆）置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  臧同亮二〇一九年八月二十日书记员  陈 宇