重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初15823号 原告：周愉，男，1993年3月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：张婧，重庆扬义律师事务所律师。 被告：重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街**附**，统一社会信用代码91500106622017421U。 法定代表人：敖奇军，重庆奇峰物业（集团）有限公司总经理。 委托诉讼代理人：徐蜀帆，重庆晓帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许松捷，重庆晓帆律师事务所实习律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆，住所地重庆市渝中区民族路**用代码91500000902819736J。 负责人：李涛，中国建设银行股份有限公司重庆市分行行长。 委托诉讼代理人：何继兴，男，1988年5月24日出生，汉族，员工，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：阙文梅，女，1969年12月24日出生，汉族，员工，住重庆市沙坪坝区。 原告周愉与被告重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰公司）、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周愉的委托诉讼代理人张婧、被告奇峰公司的委托诉讼代理人徐蜀帆、许松捷、第三人建行重庆市分行的委托诉讼代理人何继兴、阙文梅到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。 原告周愉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》;2、被告退还原告房屋首付款185178元、契税18515元、大修基金6206元以及自2017年1月20日起至起诉之日止原告已还银行贷款本金及利息暂计61008.46元；3、被告支付原告已付款项利息暂计1000元[以209899（首付款、契税、大修基金）为基数，自2016年12月5日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算]；4、被告支付原告违约金暂计27元（合同约定按已付房价款的0.01%）；5、被告向第三人返还原告就《个人住房借款担保合同》剩余的贷款本金及利息；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月4日，原告周愉（买方乙方）与被告奇峰公司（卖方甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告奇峰公司位于重庆市沙坪坝区房屋，房屋单价为建筑面积7956.40元/㎡，套内建筑面积9479元/㎡，房屋总价617178元。合同还约定了付款方式、期限、交付期限、违约责任等条款。合同签订后，原告支付了首付款185178元，剩余款项以按揭形式支付。2016年12月13日，原告与第三人、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款金额为432000元，贷款期限为360个月，贷款以等额本息还款方式偿还。2016年12月20日，第三人发放贷款432000元。2017年1月20日起，原告逐月向第三人归还贷款本息至今。根据《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，卖方应于2017年12月31日前将该商品房交付，但被告至今未交付房屋。根据《重庆市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人交付房屋逾期超过90天的，买方有权解除合同，卖方需退还买方全部已付房价款及利息（银行同期贷款利率计算），同时按照已付房价款的0.01%支付违约金。被告的行为严重违反了合同约定，已构成根本违约。为了维护原告周愉的合法权益，现原告周愉向人民法院提起诉讼，要求判如所请。 被告奇峰公司辩称，1、原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，但被告只收到原告支付的契税18515元、大修基金6206元，原告至今未支付首付款185178元。2、原告要求解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金，缺乏事实依据和法律依据，该合同依法不应当解除。首先，在本次诉讼之前，原告未通知被告解除合同，原告现无权直接请求法院解除合同。其次，原告在没有催告的情况下起诉请求解除合同，于法无据。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，合同约定的交房时间为2017年12月31日，按照上述规定，原告行使解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。原告现在行使解除权已超过了法律规定的期限，其解除权已消灭。最后，原告未按照合同约定支付首付款185178元，被告有权推迟将商品房交付给原告且无须承担违约责任。3、由于原告未向被告支付首付款185178元，且原告也未向被告以任何方式送达过解除合同的通知，故原告要求退首付款不符合法律规定及合同约定。综上，被告请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人建行重庆市分行陈述，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款本金432000元，截止2019年7月23日，尚欠本金余额412256.55元，暂无逾期拖欠的款项。根据该借款合同第十九条之规定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。第三人认为，借款关系与本案房屋买卖合同关系分属不同的法律关系，在本案中不宜解决借款关系纠纷，否则第三人的债权（借款人是原告、被告是保证人）将脱离担保，因此请求法院驳回原告第五条诉讼请求，即借款本息余额的归还。 本院经审理认定事实如下：2016年12月4日，原告周愉（乙方买方）与被告奇峰公司（甲方卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方预售商品房给乙方，房屋位于重庆市沙坪坝区，房屋建筑面积77.57平方米，套内建筑面积65.11平方米，户型二室二厅。房屋总成交金额617178元，按揭付款：2016年12月4日付房款185178元，余款432000元银行按揭。交房期限：甲方应当在2017年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已建设竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。甲方逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之1的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。乙方逾期付款的违约责任：1、逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按应付款的百分之0.01向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同还对保修责任等条款进行约定。 2016年12月13日，原告周愉（借款人抵押人）与被告奇峰公司（保证人）、第三人建行重庆市分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定售房人：被告奇峰公司，房屋坐落重庆市沙坪坝区，房屋建筑面积77.57平方米，套内面积65.11平方米，成交价617178元。借款人借款本金为432000元，借款期限为360个月，贷款以等额本息还款方式还款。合同还对贷款利率等条款进行约定。 2010年12月4日，原告周愉向被告奇峰公司支付大修基金6206元、契税18515元。 由于双方分歧较大，调解未成。 上述事实，有原告周愉提交的《重庆市房屋买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、专用收据等书证以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告周愉与被告重庆奇峰物业（集团）有限公司于2016年12月4日签订的《重庆市房屋买卖合同》，是当事人自己真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。《重庆市房屋买卖合同》对签订合同的双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行相关义务。 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原、被告签订的《重庆市房屋买卖合同》约定，原告应于2016年12月4日付房款185178元，余款432000元银行按揭。原告周愉拟证明已向被告交纳首付款185178元，向本院提交了案外人签订的协议书一份，但该协议书中无原、被告的签字盖章，被告也不予认可，且无其他证据予以佐证，故本院对原告周愉提交的该份协议书不予采信。原告周愉虽已交纳大修基金和契税，但原告周愉未按照《重庆市房屋买卖合同》约定支付被告首付款，故被告重庆奇峰物业（集团）有限公司有权不向原告交付涉案房屋。现原告周愉违约，被告重庆奇峰物业（集团）有限公司不同意解除《重庆市房屋买卖合同》，因此，对原告周愉要求解除原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原告周愉基于前一诉请而要求的其他诉讼请求，缺乏法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告周愉本案所有的诉讼请求。 案件受理费1480元，减半交纳740元（原告已预交），由原告周愉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员 滕 磊 二〇一九年八月十九日 书记员 周佳雯