江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初491号原告（反诉被告）：南通鼎尔亨贸易有限公司，住所地南通市崇川区狼山镇街道狼山社区**，统一社会信用代码91320602086903816F。法定代表人：瞿敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张耀华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南通狼山美食文化管理有限公司，，住所地南通市长江南路**统一社会信用代码91320602596926735Q。法定代表人：黄湛，该公司执行董事。被告：南通市崇川区狼山镇街道办事处，住，住所地南通市长江南路**织机构代码01420827-5。法定代表人：孙亚栋，主任。两被告共同委托诉讼代理人：孙秋建，北京市盈科（南通）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘慧娟，北京市盈科（南通）律师事务所实习律师。原告(反诉被告)南通鼎尔亨贸易有限公司（以下简称鼎尔亨公司）与被告（反诉原告）南通狼山美食文化管理有限公司（以下简称狼山美食公司）、南通市崇川区狼山镇街道办事处（以下简称狼山街道）房屋租赁合同纠纷一案，系由南通市中级人民法院撤销本院（2017）苏0611民初2971号民事判决后发回本院重审。本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎尔亨公司的法定代表人瞿敏及其委托诉讼代理人张耀华，被告狼山美食公司、狼山街道的共同委托诉讼代理人孙秋建、刘慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎尔亨公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2.判令被告返还原告租金90000元及履约保证金20000元；3.判令被告赔偿原告装修损失812993元及搬迁损失费20000元。事实和理由：被告狼山美食公司于2013年3月5日与案外人张天哲签订了《租赁合同》一份，约定狼山美食公司将狼山街道所有的位于南通房屋出租给张天哲用于酒品经营。合同签订后，狼山美食公司将上述房屋交付给张天哲使用，张天哲在上述房屋地址上注册成立了鼎尔亨公司，并进行了装修。2016年7月1日，鼎尔亨公司、张天哲及狼山美食公司经协商一致，约定张天哲在《租赁合同》中的权利义务由鼎尔亨公司继受。此后，鼎尔亨公司发现上述房屋未取得建设工程规划许可证或临时建设规划许可证，房屋无法办理消防合格证。为此，鼎尔亨公司多次与被告沟通，要求其提供办理消防合格证的相关材料，均无果。鉴于被告出租的房屋系非法建筑，且在签订合同时提供虚假的产权证明材料，致使鼎尔亨公司因无法经营而产生巨大经营损失，故成讼。狼山美食公司辩称，同意确认《租赁合同》无效，但鼎尔亨公司仍应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故其无权要求返还已付房屋占有使用费；关于损失的范围，对于可移动可拆除的装修物品应由原告拆除，不应列入损失范围，对于已形成附合的装修物品，狼山美食公司不同意利用；评估报告采用的评估方法不科学，未能考虑到不同物品的重置价格和成新率，不能作为损失认定的依据；《租赁合同》签订时，狼山美食公司即将案涉房屋的产权情况告知了鼎尔亨公司，且在《租赁合同》中也有体现，鼎尔亨公司对此知晓且承诺愿意承担《租赁合同》无效的后果；况且，鼎尔亨公司在订立《租赁合同》时已对案涉房屋所在的南通江海美食文化街区工程进行了环境评价审批和建设工程竣工验收消防备案，案涉房屋已符合鼎尔亨公司的经营需求，故应驳回其诉讼请求。狼山街道辩称，其与鼎尔亨公司之间不存在租赁合同关系，双方之间亦未签订《租赁合同》，根据合同相对性原则，狼山街道无需承担合同义务；狼山美食公司仅是狼山街道设立的公司法人，具有独立的民事主体资格，《租赁合同》中出租人的权利义务应由狼山美食公司享受和承担，而且案涉房屋系狼山美食公司所有，并非狼山街道所有，狼山街道出具的房屋产权证明不具备房屋所有权证明的效力，仅是为了方便原告办理有关营业执照所用，故应驳回鼎尔亨公司对狼山街道的诉请。狼山美食公司向本院提出反诉请求：1.请求确认《租赁合同》无效；2.判令反诉被告立即支付案涉房屋占有使用费225000元（自2016年1月1日起至2018年6月30日止，按90000元/年的标准计算）。事实和理由：反诉原、被告签订了《租赁合同》及相关补充协议，根据约定反诉被告应自2015年1月1日起，按90000元/年的标准向反诉原告支付租金，先付后用，如拖欠租金、水电费达一个月的，反诉原告有权解除合同、收回租赁物。此后，反诉原告履行了房屋交付义务，但反诉被告仅支付了2015年度的房屋占有使用费，此后未再支付任何款项。鼎尔亨公司针对反诉辩称，2016年12月，鼎尔亨公司发现无法取得相关营业许可后致函反诉原告，要求其提供合法建设的相关手续，对方未予处理。此后鼎尔亨公司未再实际使用案涉房屋，因此2016年全年的房屋占有使用费可作为损失由责任方承担，此后不应计算占有使用费。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同变更协议书》、房屋交接确认单、房屋产权证明、《关于的批复》、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、《装修合同》、装修票据、收据、律师函、政府信息公开申请答复书、评估报告等。对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：2013年3月5日，狼山美食公司（甲方）与案外人张天哲（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于南通市崇川区（建筑面积约376平方米，最终面积以实测为准）房屋及附房、给排水间、供电、通讯、电视线路以及其他已经安装好的设施和相应停车场出租给乙方使用。上述房屋未申领产权证，但甲方对该房屋拥有完全所有权和管理权，且未设定抵押；甲方保证租赁期间不存在任何第三人对租赁物主张权利的情形。若因任何第三人对租赁物主张权利而导致本合同不能履行且造成乙方财产损失的，则甲方应向乙方承担赔偿责任。乙方已经充分了解上述租赁物的状况，对该房屋未申领产权证的风险以及租赁该房屋进行经营的风险已有充分预见。乙方承诺：在任何情况下，乙方不得提出下列主张或抗辩：（1）甲方出租的房屋尚未办理产权登记，或甲方不是租赁物名义上的权利人；（2）要求确认本合同无效，并以此为由要求甲方承担合同无效的任何不利后果（包括但不限于返还租金、赔偿损失等）。租赁期限为15年，租赁期以内给予免租期，免租期截止到2014年6月30日；租金为0.78元/天/平方米，四年为一个租赁周期，在第一个周期内租金不变；第一个租赁周期后年租金上浮10%；租金的支付采取先付后用的原则；至2015年7月1日起，租金支付周期以一年计算，租金在上个租金支付周期届满前一个月支付；在每一年交付一次租金的框架下，双方约定每年的6月为乙方租金支付月。未经甲方书面同意，乙方不得转租或变相转租租赁物，也不得将租赁物交与他人使用。甲方同意乙方对承租房屋自行进行必要的改造和装修，但乙方进行的改造或装修，须确保不影响该房屋结构和安全，并须事先就其装修、改造方案征得甲方书面同意后，方可实施。本合同签订之日起五日内，乙方需向甲方支付履约保证金20000元。合同签订后，狼山美食公司将上述房屋交付张天哲使用，张天哲支付了履约保证金20000元，并对案涉房屋进行了装修，添附了设备设施，于2013年设立了鼎尔亨公司。2016年6月20日，上述双方当事人又签订了《租赁合同补充协议》一份，约定免租期截止时间由2014年6月30日止变更为2014年12月31日，第一个租赁周期（前四年）租金原为107047元/年调整为90000元/年。2016年7月1日，狼山美食公司（甲方）、张天哲（乙方）、鼎尔亨公司（丙方）签订了《租赁合同变更协议书》一份，约定自本协议生效之日起，《租赁合同》的承租人（乙方）由张天哲变更为鼎尔亨公司，《租赁合同》项下承租人（乙方）的权利、义务和责任由丙方继续享有、行使、承担和履行；本协议生效前承租人的义务和责任，张天哲和鼎尔亨公司承担连带责任。2016年8月3日，鼎尔亨公司向狼山美食公司支付了90000元款项。2016年7月，鼎尔亨公司因与案外人俱德牛肉酒店合作，重新装修了房屋第三层，并扩建了俱德牛肉酒店的外楼梯与房屋第三层相联通。2016年12月4日，鼎尔亨公司委托江苏高仁律师事务所律师周军、吴媛媛向狼山街道、狼山美食公司发出了律师函一份，要求两被告提供能够让鼎尔亨公司合法经营的相关证明材料，包括但不限于土地使用文件、建设开工许可证、建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证、工程质量竣工验收证明文件等；如逾期不能提供全部合法的证明文件，鼎尔亨公司有理由怀疑和相信承租的房屋属于不合法状态，其租赁经营使用也无法保证合法、安全，为防止损失的扩大，将暂时中止支付租金。另查明，2013年7月10日，狼山街道出具了《房屋产权证明》一份，载明案涉房屋的产权属狼山街道所有，房屋的建设及使用符合国家相关法律法规及政策的规定。同年，狼山美食公司向南通市公安局申请南通江海美食文化街区工程竣工验收消防备案，南通市崇川区住房和建设环境保护局对狼山美食公司报送的《南通狼山美食文化管理有限公司江海美食文化街区项目环境影响报告表》进行了批复。案涉房屋至今未办理建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证。2017年8月18日，鼎尔亨公司以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求确认《租赁合同》无效，狼山街道、狼山美食公司返还租金、赔偿损失等。狼山美食公司提出反诉，要求确认《租赁合同》无效，鼎尔亨公司腾空并返还案涉房屋并支付租金等。根据鼎尔亨公司的申请，本院委托南通新江海资产评估事务所对南通装饰装潢费用及设备设施的市场价值进行评估。评估机构于2018年4月20日出具了通新评报字[2018]008号评估报告一份，评估结论为：委估的装饰装潢及设备设施市场价值评估值为655200元。其中，1-2层装修价值435000元、三层装修价值123000元、外楼梯价值92000元、其他设备设施价值5200元。评估人员就评估相关问题接受当事人询问时进一步阐述包括空调在内的装饰装潢及设备设施的重置成本价为812993元，根据租赁合同年限，结合装修的一般使用年限，确定成新率为80%，进而得出估价。另有未纳入评估的燃气工程，鼎尔亨公司支出了安装费、设计费和监理费合计9500元。2018年7月初，原告将案涉房屋钥匙交至本院。同月12日，本院组织双方办理了退房交接手续。2018年8月22日，本院作出（2017）苏0611民初2971号民事判决：一、南通狼山美食文化管理有限公司与南通鼎尔亨贸易有限公司签订的《租赁合同》无效；二、南通狼山美食文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内向南通鼎尔亨贸易有限公司退还履约保证金20000元，并赔偿装饰装修、设施设备损失325000元，计345000元；三、南通鼎尔亨贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向南通狼山美食文化管理有限公司支付房屋占有使用费225000元；上述二、三两项抵扣后，南通狼山美食文化管理有限公司还需向南通鼎尔亨贸易有限公司支付120000元；四、驳回南通鼎尔亨贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回南通狼山美食文化管理有限公司的其他反诉请求。鼎尔亨公司不服该判决，向南通市中级人民法院提起上诉。该院以一审事实认定不清，适用法律不当为由于2019年1月16日作出（2018）苏06民终4029号民事裁定：一、撤销南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初2971号民事判决；二、本案发回南通市港闸区人民法院重审。案件审理期间，根据鼎尔亨公司申请，南通新江海资产评估事务所于2019年6月25日出具《南通装饰装潢及设备设施价值补充鉴定说明》，载明一层门厅地面、活动酒柜3个、东墙面部分中的二分之一、三层装饰装修及安装在评估假设前提下的市场价值评估值为150700元（其中第三层装饰装修价值123000元）。双方一致认可上述装饰装修及安装狼山美食公司未予利用。本案的争议焦点为：1.鼎尔亨公司的装饰装修及设备设施应当如何处理？2.如何确定赔偿责任主体？3.鼎尔亨公司应否向狼山美食公司支付房屋占有使用费？本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉《租赁合同》及补充协议虽系狼山美食公司与鼎尔亨公司自愿签订，但由于没有证据证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。案涉《租赁合同》约定的履约保证金20000元具有担保债务履行的性质，合同被认定无效后，作为收款方的狼山美食公司应将该款退还鼎尔亨公司。关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。案涉房屋装饰装修及设备设施经评估现值为655200元，鼎尔亨公司主张按评估报告所确定的装饰装潢及设备设施的重置成本价计算装修损失；狼山美食公司、狼山街道则认为评估报告存在评估对象不明确、采用的成新率标准不明确等问题，故不能作为损失认定的依据。就成新率问题，评估公司已综合考虑到了合同期限及装饰装潢、设备设施的装修、购买时间及已用年限等因素，确认80%的成新率并无明显不当，鼎尔亨公司要求按重置成本价计算没有法律依据。就两被告针对评估报告提出的其他异议，评估人员已到庭就评估的方法、依据、对象、范围进行了说明，而被告未提供证据否定该报告内容和结论的客观性，该评估报告可以作为本案认定损失价值的依据。案涉《租赁合同》约定出租人同意承租人对承租房屋自行进行必要的改造和装修，但须事先就其装修、改造方案征得出租人书面同意后方可实施。现狼山美食公司抗辩鼎尔亨公司对房屋第三层进行重新装修未经其同意，且不同意加以利用，而鼎尔亨公司未能提供狼山美食公司同意其上述装修的证据，故应由鼎尔亨公司拆除搬离房屋；外楼梯系鼎尔亨公司与案外人合作共同搭建，亦未经狼山美食公司同意，现狼山美食公司不同意利用，亦应由鼎尔亨公司拆除。仿石材圆桌、单孔猛火灶、侧吸式油烟机、普通双眼灶、挂壁式空调为可移动设备设施，可由鼎尔亨公司拆除搬离房屋。因此，对以上未经狼山美食公司同意的装饰装修及可移动设备设施共计220200元（123000+92000+5200）不应纳入装修损失范围。对于补充鉴定的一层门厅地面、活动酒柜3个及东墙面部分中的二分之一，属于“已形成附合的装饰装修物”，该部分狼山美食公司未予利用，应纳入装修损失范围；另有鼎尔亨公司为房屋燃气工程支出9500元，参照80%成新率计算现值为7600元，该工程系为房屋合理利用而实施，与房屋已形成整体，亦应视为“已形成附合的装饰装修物”，因狼山美食公司不同意利用，应纳入装修损失范围，即装修损失合计35300元（27700+7600）。对于剩余装饰装修，狼山美食公司已实际利用，该部分装饰装修价值407300元（655200-220200-27700）应由狼山美食公司支付给鼎尔亨公司。关于争议焦点2，鼎尔亨公司以狼山美食公司出租的房屋系非法建筑，狼山街道提供虚假的产权证明材料为由，要求两被告赔偿全部损失；狼山美食公司以其事先已告知案涉房屋未领取产权证书，而鼎尔亨公司亦就此作出相应承诺，且其提供的房屋符合合同约定的经营所需条件等为由，认为其不应承担赔偿责任；狼山街道以其非案涉《租赁合同》的当事人为由，要求驳回原告的诉讼请求。经审查，因案涉《租赁合同》无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鼎尔亨公司未尽到对案涉房屋的建设、产权材料进行合理、谨慎审查义务，存在一定过错；狼山美食公司为谋取利益，将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规划建设的房屋长期出租给鼎尔亨公司，对于租赁合同无效的主观过错更为明显，应承担主要责任；同时考虑到鼎尔亨公司对案涉房屋未申领产权证的风险以及租赁该房屋进行经营的风险已有充分预见，本院酌定狼山美食公司承担60%的赔偿责任，鼎尔亨公司承担40%的责任，即狼山美食公司应赔偿鼎尔亨公司装修损失21180元（35300×60%）。对于搬迁损失费，虽然该损失会客观发生，但因鼎尔亨公司未提供证据证明该部分损失，故对其主张的该损失不予支持，鼎尔亨公司如有证据可另行主张权利。至于狼山街道应否承担责任的问题，因狼山街道非《租赁合同》的当事人，且无证据证明狼山美食公司与鼎尔亨签订《租赁合同》系狼山街道授权或委托，而狼山街道所出具的《房屋产权证明》，因其非房屋产权登记部门，该证明并不当然具有产权证明效力，故狼山街道无需就鼎尔亨公司的损失承担责任。关于争议焦点3，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故《租赁合同》虽然无效，但鼎尔亨公司应当参照租金标准支付其占有使用案涉房屋期间的费用。关于房屋占有使用费的计算期限，狼山美食公司主张鼎尔亨公司应支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的房屋占有使用费。因狼山美食公司认可鼎尔亨公司实际经营至2017年春节前，鼎尔亨公司主张其于2016年12月向狼山美食公司、狼山街道发出律师函，要求两被告提供能够让鼎尔亨公司合法经营的相关证明材料，未得到两被告回应后于2017年2月腾空了房屋，故对于2016年1月至2017年2月鼎尔亨公司实际经营或使用期间的房屋占有使用费105000元（90000+90000÷12×2）应由鼎尔亨公司承担。2017年3月至2018年6月期间的占有使用费，因案涉房屋未能取得建设工程规划许可等手续，鼎尔亨公司虽一直占用，但未能实际经营使用，且通过发函、诉讼等方式与狼山美食公司、狼山街道进行沟通，故对于该期间内的占有使用费应作为损失由双方相应分担为宜。考虑狼山美食公司对造成案涉房屋不能实际使用的过错更为明显，本院酌定狼山美食公司对该期间的占有使用费承担60%责任，鼎尔亨公司承担40%责任，即鼎尔亨公司应支付2016年1月至2018年6月期间房屋占有使用费153000元[105000+（90000+90000÷12×4）×40%]。鼎尔亨公司要求狼山美食公司返还已付的2015年度占有使用费90000元的诉请于法无据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条规定，判决如下：一、南通狼山美食文化管理有限公司与南通鼎尔亨贸易有限公司签订的《租赁合同》无效；二、南通狼山美食文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内向南通鼎尔亨贸易有限公司退还履约保证金20000元，支付装饰装修折价款407300元，并赔偿装饰装修、设施设备损失21180元，共计448480元；三、南通鼎尔亨贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向南通狼山美食文化管理有限公司支付房屋占有使用费153000元；上述二、三两项抵扣后，南通狼山美食文化管理有限公司还需向南通鼎尔亨贸易有限公司支付295480元；四、南通市崇川区房屋第三层装修、外楼梯、仿石材圆桌、单孔猛火灶、侧吸式油烟机、普通双眼灶、挂壁式空调由南通鼎尔亨贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内拆除搬离；五、驳回南通鼎尔亨贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回南通狼山美食文化管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费13240元、反诉案件受理费2357元、评估费8500元，合计24097元，由南通鼎尔亨贸易有限公司负担13004元，南通狼山美食文化管理有限公司负担11093元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费15597元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  陈怀新审 判 员  肖红波人民陪审员  单小菁二〇一九年八月十九日法官 助理  金 琦书 记 员  江冬梅拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。