安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初7835号原告：安徽国耀物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。法定代表人：谭绍南，总经理。委托诉讼代理人：金成钢，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈丹，女，该公司员工。被告：钟成好，男，1976年10月11日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区。原告安徽国耀物业服务有限公司（以下简称“国耀物业公司”）与被告钟成好物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国耀物业公司的委托诉讼代理人陈丹、被告钟成好到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国耀物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠原告物业服务费人民币5624元(96.13平方米*1.3元/月/平方米*45个月，自2016年4月1日至2019年12月31日)；2.被告支付滞纳金3037元（现计算2016年4月1日结止到2019年12月31日，之日起每天按房屋半年物业综合服务费的日千分之三的比例交纳违约金）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年8月31日，原告与被告签订了《前期物业服务协定》，约定原告承担园上园小区物业服务工作。此后，被告在绝大多数业主配合下，执行了提供物业服务的义务，使小区各项工作得到了正常开展。然而，自2016年4月1日起，被告无理拒交物业费。原告多次派客服人员上门催讨，被告均未履行服务协议规定缴纳物业服务费用。截止2019年12月31号已累计拖欠原告物业费人民币5624元、滞纳金3037元，合计8661元。原告为维护自身合法权益，现具状诉至贵院，请求贵院依法维护当人合法权益。钟成好辩称，对原告主张的未交物业费期间无异议，对物业费收费标准有异议，以前是按照1.1元/月/平方米的标准交的，没有交过公摊费。我不交物业费是因为房屋楼层板严重不隔音，房屋开裂、墙壁漏水上霉等。此外，物业管理服务不到位：1.物业费收费数据和标准混乱。2.装修时，物业公司不给我们打开后面次屋间与后阳台连体，且不准在外面封阳台，但待我装修完不到三天时间，原告同意其他户的业主以上两项都可以安排，这样导致被告不仅部分装修不适用，而且还多浪费了15000多元。3.原告须积极配合协助业主成立业主委员会，作为业主需要参与、监督并声张合法诉求而维护全体业主的正当权益。4.物业的维修资金、小区广告收入等去向不明、从无公示过，该维修的地方不及时维修和保养，被告业主有知情权和建议权。5.小区露天停车位是小区全体业主的共享区域，是全体业主应享有的权利，不应收费，不能作为物业赚钱的项目来自我经营，被告作为业主享有同等在小区停放车辆的权利。6.被告家的入户门被小广告贴满、垃圾处理不及时、消防通道楼梯口堆满杂物，安全隐患极大，另被告的电瓶白天曾被偷盗过2次。7.电梯时常出现故障，曾有五六次卡住被告及被告家孩子，被告家孩子几乎每次都要我们陪乘上下电梯，已造成小孩心理阴影—乘电梯恐惧症，监控和电梯内门铃形同虚设，电梯内脏且气味难闻（狗尿垃圾等）。8.小区内路灯、消防栓、木桥等损坏，原告维修维护不及时，不到位。9.原告在小区主干道上人为设置隔离桩，妨碍业主正常交通出行，被告曾骑电瓶车撞上隔离桩，造成原告受伤，电瓶车损坏。10.小区游泳池是整个小区业主的配套活动项目，也是全体业主享有的福利，原告只能象征性地收点管理费用，而不能作为原告单方面出租盈利收入。11.原告是物业服务单位，理应做好服务，为小区业主生活、居家考虑，但小区配套或增设给业主的活动设施非常少，就连基本的小孩滑滑梯等设施都没有健全完善。12.原告服务意识差，对业主提出的合理要求，时常几个月都迟迟没有回应，被告曾几次提出入户监控没有电源及房屋裂缝问题等，但二年多来，原告也没有一个人来过问维修。13.物业公司不应因业主未及时交物业费而不给办理证明及存放快递、不让办门禁卡等。综上，因物业公司服务中存在上述问题且未解决，故原告诉讼被告所欠的物业费、滞纳金及诉讼费，由于原告装修的不当通知安排，应从被告的补偿款项冲抵。如物业公司确实无法给予修缮房屋隔音问题，依照国务院《建筑工程质量管理条例》规定房屋建筑主体结构工程保修规定，免掉被告物业费，期限为主体结构工程保修规定的最低年限（50年），其作为维修房屋及精神损失对抵费用，另安排1个地上车位。被告与原告签订的《园上园前期物业服务协议业主临时规约》及原告发给业主的《园上园入住手册》，希望原告能积极履行自己该做的物业基础服务和承诺！本院经审理认定事实如下：2008年8月20日，国耀·园上园小区开发商合肥星耀置业有限公司与原告签订了《物业委托管理合同》一份，约定由原告对*小区提供物业管理服务，委托管理期限自物业正式交付使用起至业主委员会成立之日止，物业费如逾期缴纳需自逾期之日起按照应缴纳费用的千分之三每日向物业管理单位缴纳滞纳金。钟成好系*小区*幢*室业主，该房屋建筑面积为96.13平方米，房屋类型为有电梯住宅。2009年8月31日，国耀物业公司和钟成好签订《前期物业服务协议》一份，该合同对各自的权利义务、物业服务内容、物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业服务费用的违约金等进行了约定。其中对物业服务费的收取，双方约定：交纳费用时间为半年一次，分别为每年1月1日至10日和7月1日至10日集中缴纳；物业综合服务费用标准按政府规定调整,从业主入伙之日起开始计算。合同签订后，国耀物业公司依约在该小区从事物业服务工作。自2016年4月1日起，钟成好未交纳物业服务费，原告多次催要物业费未果遂诉讼来院。另查明，2012年12月28日，*小区完成一费制整改，整改后收费标准为有电梯住宅物业综合服务费按建筑面积1.3元/月/平方米收取，该收费标准沿用至今。此外,该小区至今未成立业主委员会。本院认为，*小区开发商合肥星耀置业有限公司与原告签订的《物业委托管理合同》，以及原、被告之间签订的《前期物业服务协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。国耀物业公司依约为该小区提供了物业服务，钟成好作为小区业主，在接受和享有了国耀物业公司提供的物业服务后，理应按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务费的义务。物业公司在从事物业服务过程中，应认真听取小区业主对物业服务工作的各种意见和建议，不断改进工作方式和方法，力争让大多数业主感到满意。被告作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响其服务质量，更加无法为业主提供完善的服务。针对本案中被告钟成好辩称其房屋存在的楼层板不隔音、开裂、墙壁漏水上霉等问题，应在查明原因的基础上向负有义务方主张权利。至于钟成好提出的原告在物业服务中存在的其它问题，只能证明原告提供的服务存在不完善之处，被告不能以此为由拒绝支付物业费。依据国耀物业公司向本院提交的合新区价物备【2012】23号合肥市住宅小区物业服务收费标准准予备案通知及服务价格登记证，合肥市一费制改革后该小区有电梯住宅物业综合服务费的收费标准为1.3元/平方米/月，本院对原告主张的收费标准予以采信。据此，2016年4月1日至2019年12月31日期间，钟成好应支付国耀物业公司的物业服务费为5624元（1.3元/平方米/月×96.13平方米×45个月），本院予以支持。至于原告主张的滞纳金，因原告就公共设施的管理以及物业服务的细节确有部分不完善之处，故本院对于原告主张的滞纳金不予支持。至于被告钟成好辩称的损失，其并未向本院提交证据证明损失的具体数额，故本院暂不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、钟成好于本判决生效之日起十日内支付安徽国耀物业服务有限公司2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5624元；二、驳回安徽国耀物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由钟成好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  张慧霞二〇一九年八月二十七日书记员  张 莹附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。