文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初4460号原告：四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道****8-6，统一社会信用代码91500226673390162R。负责人：杨照福，总经理。委托诉讼代理人：陈巧玲，女，公司员工。被告：杨玉彬，男，1966年6月15日生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：叶兆秀，女，1966年11月8日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称新港物业）与被告杨玉彬、叶兆秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新港物业的委托诉讼代理人陈巧玲以及被告杨玉彬到庭参加了诉讼，被告叶兆秀经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。新港物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2015年3月1日至2017年7月31日期间物业服务费、电梯费、二次供水合计3425元以及2014年1月1日至2017年7月31日的车位物业费1550元，以上费用合计4975元；2.判令被告从2017年8月1日起以欠费总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金，直至付清为止。事实和理由：被告系鼎盛海棠小区XXX栋XXX号房屋（建筑面积为120.69㎡）的产权所有人，系小区业主之一。原告与鼎盛海棠业主委员会签订《物业服务管理合同》，系该小区的物业服务提供方。在原告服务期间，被告从2015年3月1日起就拒绝向原告缴纳物业费，截止2017年7月31日，被告欠交物业服务费、电梯费、二次供水费合计3425元，并且被告拒绝支付自2014年1月1日至2017年7月31日期间的车位物业费，上述费用共计4975元。原告多次催收未果，故诉至法院。杨玉彬辩称：1.物管公司的管理不合乎要求，小区里的车辆乱停乱放；2.之前是交了物业费的，但是物管公司的管理不到位，曾经还通过街道办处理过；3.小区的电梯坏了，我们走的楼梯；4.保安年老，不管事；5.物业费是该交，但有些部分不该由我们承担。叶兆秀未到庭，也未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区鼎盛海棠小区的物业服务提供方。被告系该小区****房屋的产权所有人，该房屋建筑面积为120.69平方米。2014年2月28日，原告作为乙方与甲方鼎盛海棠业主委员会签订了《鼎盛海棠物业服务合同》，上述合同与本案相关的约定为：第五条：本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制：……其收费标准如下（按建筑面积计算）：（2）电梯房：0.60/㎡/月（含日常维护费0.03元、公共能源费）……（4）电梯费：……19-32楼35元/每月/户。（5）二次供水电费以每月业主实际用水量按每立方水1元收取。第八条：业主或物业使用人应在每月10日前到物管处交纳物业服务费。第十二条：本合同期限为叁年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。物业服务费从2015年3月1日起在原有基础上逐年递增5%。第十四条：……业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告所在鼎盛海棠小区提供了物业服务至2017年7月31日，被告自2015年3月1日起至2017年7月31日期间未向原告交纳上述费用。此外，用户名为杨玉彬的上述房屋的渝荣水务公司账户于2015年3月起至2017年6月期间共计产生用水量130吨，2017年7月至2018年8月共计产生用水量13吨，但7月具体用量不明。庭审中，原告明确，被告自2015年3月1日起欠交物业服务相关费用至2017年7月31日共计29个月，诉讼请求金额系按照物业服务合同第五条、第十二条约定的标准计算，物业服务费共计2266.56元，电梯费1015元，二次供水费143元。车位物业费是直接和业委会商量后，户主认可后开始收费，2015年之前是45元每月，2015年之后是50元每月，被告自2015年1月16日起至2017年7月31日共计30个月零15天欠交车位物业费1525元；违约金按照合同约定应按每日千分之五计算，现原告要求被告自2017年8月1日起，以4949.56元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付违约金。起诉前，原告曾向被告书面催收上述费用，但被告仍未支付。被告陈述，一开始是交了车位费的，但车位的手续一直到今年4、5月份才办下来，被告很少在荣昌，原告收取车位费50元每月不合理。并且原告物业服务不到位，监管人员年龄超过60岁，车辆乱停乱放堵塞消防通道，三个电梯多次损坏，被告将这些情况反映给保安但没有得到结果。原告对此陈述，没有监管人员年龄超过60岁，业主向保安反映情况，保安会和原告联系。摩托车是规划了位置的，且大门有规划专门充电的地方，并没有堵塞消防通道。在检测到小区电梯存在问题后，原告向业委会反映，需要业主签字同意使用专项基金，但业主不配合。被告补充陈述，业主们不签字同意是由于小区确实存在乱停乱放的不合理情况。上述事实，有物业服务合同、催收照片、用水量明细、户室详细情况、办公纪要及鼎盛海棠移交清单、车位费收据三张以及原、被告的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告所在小区鼎盛海棠业委会签订的《鼎盛海棠物业服务合同》合法有效，依法对原、被告双方具有约束力。现原告依照物业服务合同提供了服务，被告应当按照合同约定交纳物业服务相关费用。上述合同于2017年2月28日期满后，原、被告之间未再签订书面物业服务合同，但原告继续为被告所在小区提供物业服务至2017年7月31日，被告的房屋位于物业服务范围内，实际接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系,被告应当向原告支付相关费用。被告提出原告物业管理服务不到位，车辆乱停乱放，保安年老以及电梯损坏等辩解意见，但未举示充分证据对此予以证实，且原告对此进行了合理解释，故本院对被告的上述辩解意见，依法不予采信。关于车位物业费，原、被告之间虽未签订书面合同，但原告在物业服务期间，被告自认一开始向原告交纳了一段时间的车位物业费，但后来因长期没有住在荣昌，且认为原告收费过高，故未再交费；且小区其他业主也交纳了车位物业费，可见原告实际对车位提供了物业管理服务，且在小区形成了由原告提供服务，车位业主交纳车位物业服务费的交易习惯，故被告应当交纳相关费用。关于收费标准，原告陈述，2015年之前按照45元/月标准收取，其后涨价至50元/月，现请求被告按照50元/月支付，本院认为，原、被告之间并无关于车位物业费的书面约定，而双方原实际履行的标准为45元/月，因原告并未举示证据证明其涨价取得了小区业委会或被告本人的同意，故其要求被告按照涨价后的标准50元/月支付的车位物业费诉讼请求于法无据，本院依法支持为被告按照原45元/月标准支付。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告请求为2015年3月1日至2016年2月28日期间12个月共计912.42元（0.63元/平方米/月×120.69平方米×12月）；2016年3月1日至2017年7月31日期间17个月共计1354.14元（0.66元/平方米/月×120.69平方米×17月），共计2266.56元，不超出物业服务合同约定，本院依法予以支持。2、电梯费，原告请求为2015年3月1日至2017年7月31日期间29个月共计1015元（35元/月/户×29月），不超出物业服务合同约定，本院依法予以支持。3、二次供水费，原告请求为2015年3月1日至2017年7月31日期间共计143元（1元/吨×143吨）。因原告提供的用水量明细查询表上有水务部门的盖章确认，能充分证明被告在此期间内实际用水情况，而被告名下账户在2015年3月至2017年6月期间共计产生用水量130吨，2017年7月至2017年8月共计产生用水量13吨，但7月具体用水量不明，故对原告的该项诉讼请求，本院依法支持为130元（1元/吨×130吨）。4、车位物业费，原告请求为2015年1月16日至2017年7月31日期间30个月零15天共计1525元，本院依法支持1375.5元。以上费用共计4787.06元。关于原告请求被告从2017年8月1日起以欠费总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金，直至付清为止的诉讼请求，因双方原物业服务合同中有违约金的书面约定即按欠费金额每日千分之五的标准计算，故被告在合同有效期内的欠费金额应当向原告支付违约金。但上述合同于2017年2月28日到期，到期后双方并未再签订书面合同，故并无关于违约金的书面约定，因此，自2017年3月1日起至2017年7月31日期间的欠付相关费用，被告请求违约金并无事实依据。同时，双方关于车位费用的支付时间、违约金等均无明确约定，故原告请求被告支付未付车位物业费的违约金亦并无事实依据。因此，现原告要求被告自2017年8月1日起，以欠费金额为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付违约金，其请求的标准并未超出合同约定，也不违反相关法律规定，故本院依法支持为被告自2017年8月1日起，以2017年2月28日前的物业服务费欠费金额即2800.28元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付违约金至上述款项付清之日止。被告叶兆秀未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，本院视为其放弃抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨玉彬、叶兆秀于本判决生效之日起五日内向原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司支付2015年3月1日至2017年7月31日期间的物业服务费、电梯费、二次供水费及2015年1月16日至2017年7月31日期间的车位物业费共计4787.06元，并自2017年8月1日起，以2800.28元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金直至上述款项付清之日止；二、驳回原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。如果被告杨玉彬、叶兆秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告杨玉彬、叶兆秀负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇一九年八月三十日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋