黑龙江省哈尔滨市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）黑01行初80号原告王淑连，女，1965年2月18日生，汉族，个体经营者，住哈尔滨市南岗区。委托代理人张坤，北京在明律师事务所律师。委托代理人连尚华，北京华骏律师事务所律师。被告哈尔滨市南岗区人民政府，住所地哈尔滨市南岗区宣化街**。法定代表人李庆，区长。行政负责人孙明，副区长。委托代理人王国斌，哈尔滨市南岗区城市更新局工作人员。委托代理人郭健，黑龙江思普瑞律师事务所律师。第三人张臣，男，1956年6月25日生，汉族，哈尔滨制药总厂退休职工，住重庆市江津区。委托代理人刘晶（系张臣妻子），女，1957年12月27日生，汉族，哈尔滨市胸科医院退休职工，住重庆市江津区。原告王淑连因不服被告哈尔滨市南岗区人民政府作出的征收补偿决定一案，向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告王淑连及委托代理人张坤、连尚华，被告哈尔滨市南岗区人民政府（以下简称南岗区政府）行政负责人孙明及委托代理人郭健，第三人张臣委托代理人刘晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑连诉称，其与丈夫张向华于1996年12月20日从张臣处购买一处房屋，土地性质为集体土地，位于南岗区××乡航运胡同。南岗区政府于2017年8月25日发布哈（南）房征决字［2017]第005号《哈尔滨市南岗区人民政府房屋征收决定》，对王淑连房屋进行征收。王淑连、南岗区政府未就安置补偿问题达成一致。2018年10月12日，南岗区政府通过报纸刊登征收补偿决定送达公告，王淑连才知道南岗区政府已经向张臣下达了补偿决定。南岗区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对王淑连集体土地上房屋进行征收属于严重违法行为。请求确认南岗区政府作出的哈南房征补决字［2018］第026号《关于对被征收人张臣房屋征收补偿的决定》违法并撤销；诉讼费由南岗区政府承担。王淑连向本院提交了以下证据：证据A1.集体土地使用权证、房屋买卖条约、派出所证明、公证书，拟证明张臣于1996年将房屋卖给王淑连夫妇，王淑连是房屋所有权人，具有原告主体资格。证据A2.翟宏伟证言，拟证明王淑连是房屋所有权人，主体适格。证据A3.征收公告、征收决定，拟证明存在征收情形，征收公告、征收决定违反法律规定。证据A4.黑龙江省人民政府办公厅作出的政府信息公开申请答复书、哈尔滨市自然资源和规划局作出的关于张向华申请信息公开的答复，拟证明土地为集体土地，南岗区政府按照国有土地进行征收，错误。南岗区政府辩称，一、王淑连不具备行政诉讼主体资格。房屋征收补偿决定南岗区政府是向张臣作出。王淑连虽主张是房屋产权人，但未提供有效证据证实。王淑连户籍在宾县糖××镇××福××屯，农业户口，不在征收现场。王淑连没有证据证明在征收现场有产权房屋，不是行政行为相对人，无权提起诉讼。二、第026号房屋征收补偿决定主体适格、法律依据准确、程序合法。南岗区政府于2017年8月25日发布征收决定，在签约时间内因被征收房屋所有权人不明确，与被征收人张臣之间未达成征收补偿协议。第026号房屋征收补偿决定是南岗区政府在履行法定程序后作出的。项目现场工作人员多次对王淑连进行了约谈，听取被征收人具体要求，宣讲征收法规和相关政策，但王淑连未能提供有效的证据证实其对房屋享有所有权，故无法签订房屋征收补偿协议。南岗区政府依法作出房屋征收补偿决定，2018年10月12日在公开媒体刊登进行公告送达，王淑连在起诉书中也自认获知补偿决定内容。房屋征收补偿决定与公告对于被征收人的权利以及救济途径、时间均明确予以告知，行政行为程序合法。征收补偿方案对征收范围内所有被征收人均适用，不能因王淑连提出的个体性、特殊性要求而进行更改和变化。即便王淑连对征收补偿方案有意见，也应在征求意见阶段提出，在规定时间内未提出应视同放弃权利。王淑连认为征收补偿方案不合理也仅是对被征收房屋补偿提出要求，并不具备普遍性与适用性。王淑连对于征收补偿方案的异议也不是审查房屋征收补偿决定违法的法定理由。请求维持房屋征收补偿决定。南岗区政府向本院提交了以下证据：证据B1.房屋征收决定、房屋征收公告，拟证明公告中载明征收项目范围，征收补偿协议签订期为2017年8月25日至2017年9月8日。证据B2.《同济街棚改项目征收补偿方案(征求意见稿)》、《同济街棚改项目征收补偿方案》，拟证明：（1）在签约期内因被征收房屋所有权人不明确，无法签订征收补偿协议；（2）方案中制定的补偿方式是对征收范围普遍适用的标准；（3）南岗区政府是依据房屋征收补偿方案内容作出第026号征收补偿决定。证据B3.身份证复印件、户口本复印件。证据B4.房屋征收调查登记表。证据B5.谈话记录。证据B3-B5拟证明现场工作人员多次对王淑连进行约谈，听取被征收人具体要求，宣讲征收法规和相关政策。但王淑连未能提供有效的证据证实其对房屋享有所有权，无法签订房屋征收补偿协议。证据B6.房屋内部及外部照片。证据B7.估价分户报告、房屋面积测量报告。证据B8.评估机构公示板、评估公司营业执照。证据B6-B8拟证明房屋征收补偿决定补偿金额依据来源合法。证据B9.房屋征收补偿决定、送达公告，拟证明：（1）房屋征收补偿决定、公告内容合法，证据确实充分，法律依据正确；（2）房屋征收补偿决定作出后依法向被征收人张臣进行公告送达，对于被征收人权利以及救济途径、时间均明确予以告知，行政行为程序合法。张臣述称，其房屋1996年卖给王淑连，房屋补偿归王淑连。张臣未向本院提交证据。经庭审质证，张臣对王淑连所举证据无异议。南岗区政府对证据A1真实性无异议。合法性、关联性、证明问题有异议，认为公证书中内容是张向华陈述声明，未体现张臣授权委托手续，无法证明可以代表张臣处分房屋，无法确定王淑连是否与张臣有合同关系。即便有合同关系，房屋权属的移转和确定也应以登记为准。王淑连自始至终没有出具合法有效的证据证明房屋所有权。在征收补偿协议签订期间，房屋所有权人并不明确。根据户籍证明能证明王淑连身份信息，结合法律规定，王淑连不具有购买资格，合同违反了法律强制性规定，应属无效。集体土地使用权证土地使用者为张臣不是王淑连，说明在房屋所有权不明确情况下，南岗区政府依据证照作出补偿决定，程序合法，内容准确。对证据A2，认为仅能证实有合同关系，认为房屋所有权是否转移以登记为准。对证据A3，认为案件诉争是确认征收补偿决定违法，与公告违法无直接关联，不属于审理范围。对证据A4真实性无异议，认为与案件无关。王淑连对证据B1真实性无异议，合法性、证明目的不认可。王淑连并未对征收决定提起诉讼，对合法性没有判决予以认可。征收决定为南岗区政府作出补偿决定的前置依据，并没有证据证明征收决定在内容及程序上符合法律规定。根据征收决定，王淑连房屋位于征收范围内。但根据王淑连所提交集体土地使用证及信息公开答复，房屋位于集体土地而非国有土地，南岗区政府针对集体土地上房屋依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《哈尔滨市国有土地上房屋征收与补偿办法》作出征收决定适用法律错误。补偿决定显然违反法律规定，应被撤销。对证据B2真实性无异议，合法性、证明目的不认可。房屋坐落土地为集体土地，不是国有土地。南岗区政府作出的征收补偿方案在内容、程序上也违反法律规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。但南岗区政府提交的证据并不能显示张贴过补偿方案，不能显示征求过意见，王淑连自始至终没有看到过方案的张贴。对证据B3真实性无异议，关联性、证明目的不认可，身份证、户口本与案件无关。对证据B4真实性、合法性、证明目的不认可。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当配合，调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。南岗区政府并没有向王淑连送达，王淑连也不知道有调查登记表存在，更没有签字。调查登记表需在征收范围内公布，南岗区政府并没有在征收范围内公布，没有针对房屋跟王淑连核实调查完毕。对证据B5真实性、合法性、证明目的不认可。对证据B6真实性无异议，证明目的不认可。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地勘察，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影视资料，做好实地勘察记录，并妥善保管。但南岗区政府仅提供两张照片，不能如实反映王淑连房屋真实情况。对证据B7真实性无异议，合法性、关联性、证明目的不认可。分户报告产权人认定错误，房屋产权人为王淑连及其丈夫，不是张臣。评估公司在基本事实不清情况下作出评估，结果合法性欠妥。南岗区政府提交的分户报告不是法律规定的分户评估报告。根据《房地产估价规范》第七部分，分户评估报告应当包含目录、估价师声明、估价假设和估价条件、估价步骤方法、参照依据、估价技术报告等重要信息，南岗区政府提交的估价报告只是估价结果的简单告知，不是法律意义上的估价报告。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字，南岗区政府提交的分户报告并没有注册房地产估价师签字，违反法律规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，分户初步结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告，南岗区政府提交的证据不能证明曾对分户评估报告进行过公开公示，没有向王淑连送达，以致王淑连失去对评估报告进行复核的权利。对证据B8中评估机构公示板真实性无异议，合法性、关联性、证明目的不认可。公示板不能证明评估师具有资质，也并不能证明评估机构具有资质，也没有证明选举评估机构的程序合法。对营业执照真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，营业执照与案件无关。对证据B9真实性无异议，合法性、证明目的不认可。补偿决定作出的前置性程序均不符合法律规定，补偿决定同样违反法律。房屋产权人认定错误，根据王淑连所提交房屋买卖合同、翟宏伟证言、公证书，2017年9月13日谈话记录，房屋所有权人是王淑连。南岗区政府在明知情况下，为方便征收，不顾王淑连合法权益，直接向张臣作出决定损害王淑连合法权益，违反法律规定。根据王淑连所提交集体土地使用证、信息公开答复，房屋所占土地为集体土地，并非国有土地，南岗区政府应该按照集体土地征收程序申请办理，而不是按国有土地办理，内容、程序均已违反法律规定。张臣对证据B1-B9质证意见同王淑连质证意见。本院对上述证据认证如下：南岗区政府、张臣对证据A1-A4，王淑连、张臣对证据B1-B3、B6-B9真实性无异议，这些证据与本案相关，证据的取得亦不违法，本院予以采信。证据B4、B5不能证明南岗区政府所提系因房屋所有权问题而未能签订补偿协议，不予采信。经审理查明，南跃集建（92）字第10-40号集体土地建设用地使用证载明：土地使用者张臣，地，地址南岗区××乡航运胡同地面积86.80平方米，建筑占地61.20平方米，用途住宅。张臣与张会德签订的买卖条约载明：卖主张臣愿将自己住宅两间砖瓦结构正房卖给张会德名下，建筑面积为61.20平方米，总占地面积为86.80平方米，经双方协议价格为12000元。介绍人翟宏伟，执笔齐继忠。日期为2017年8月21日，盖有宾县公安局糖坊镇派出所的证明载明：糖坊镇新华村张向华，男，身份证，和条约张会德是一个人。1986年，王淑连与张向华登记结婚。2017年8月21日，南岗区政府作出哈（南）房征决字［2017］第005号房屋征收决定，前述建筑在征收范围内。征收补偿方案规定，签约期限2017年8月25日至2017年9月8日。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。住宅房屋被征收人选择产权调换的，可以参照货币化的安置方式。（一）征收具有合法产权证照房屋货币补偿规定。被征收房屋价值由被选定的具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。对被征收房屋价值的补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，委托房地产价格评估机构通过评估确定。（二）征收具有合法产权证照住宅房屋产权调换补偿标准。根据被征收房屋合法产权证照标明的建筑面积，按照“征一补一，就近上靠标准户型”的方式执行。产权调换安置地点在同济街棚改项目原地规划安置区域高层楼房安置。产权调换安置户型为建筑面积50平方米、建筑面积60平方米、建筑面积70平方米标准户型，同时根据需求设计建筑面积80平方米及建筑面积80平方米以上的大户型和设计建筑面积40平方米保障户型及安置户型。按照原房屋建筑面积就近上靠标准户型安置，标准户型以建筑面积10平方米为一个档次递增。原房屋产权调换就近上靠标准户型的，超过原房屋建筑面积部分按照高层住宅综合建设成本交纳购房款……（三）住宅房屋保障性补偿规定。……对持有《城市居民最低生活保障证》的被征收人给予2万元照顾；对在《城市居民最低生活保障证》中登记的持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人，再给予l万元照顾。《城市居民最低生活保障证》、《中华人民共和国残疾人证》必须与被征收人房屋地址一致。……（五）被征收人选择货币化安置的有关规定。征收补偿方式可采取货币化补偿和房屋产权调换两种方式，其中房屋产权调换方式包括货币化安置和实物安置两种，由群众自愿选择。对于选择货币化补偿的，货币化补偿标准可根据评估价格并参考新房市场价格综合考量确定。货币化补偿内容包括：一是房屋补偿费，按照被征收人房屋应上靠标准户型建筑面积商品住房的市场价值进行核定。被征收人应当交纳上靠标准户型差额面积部分的购房款。二是临时安置补偿费，按照24个月进行核定。三是货币化安置奖励资金，被征收人在规定的签约期限内完成搬迁的，按照房屋补偿费的10%奖励。对超过签约期限搬迁的，货币化安置奖励资金按照每周20%的比例递减。四是自主购房补贴款。对选择货币化安置自主购房的被征收人，给予5万元自主购房补贴款。五是其他相关费用，包括提前搬迁奖励、装修费、搬家费、有线电视、电话迁移等费用按照相关规定执行。鼓励群众自主购房，对被征收人在规定的签约期限内完成搬迁，选择货币化安置并通过政府搭建的房源展供服务平台自主购买商品住房的，在签约之日起3个月内签订购房合同的，区征收部门在货币化安置补偿款的基础上，再给予1万元自主购房补助款。对被征收人选择政府提供的产权调换房屋进行安置的，不享受货币化安置奖励资金、自主购房补贴款和自主购房补助款。临时安置费以原房建筑面积每月每平方米20元为标准，一次性支付24个月的临迁安置补偿费。房屋建筑面积以《房屋征收补偿协议》约定的应上靠标准户型安置的建筑面积为准。住宅房屋补偿费标准：搬迁补偿费，选择货币补偿的，被征收房屋搬家费按原房建筑面积每平方米15元一次性补偿；选择产权调换的搬家费按两次计算给予补偿。有线电视迁移费50元、固定电话迁移费48元、互联网接入迁移费120元、煤气迁移费2800元。临时安置补偿费，以原房建筑面积每月每平方米20元为标准。选择货币补偿的，一次性支付6个月的临迁安置补偿费；选择产权调换的，在过渡期内，按月计算临时安置补偿费，每6个月发放一次，超过24个月的，自逾期之月起，以原房建筑面积每月每平方米40元为标准按月发放；临时安置补偿费不足500元的，按每月500元支付。搬迁奖励及期限，在规定签约期限内搬迁并签订协议的给予以下奖励：（一）搬迁奖励。以一个合法产权证照为一户，在规定签约期限内签订《房屋征收补偿安置协议》的每户奖励12000元。（二）产权调换同济街棚改项目原地规划安置区域高层楼房的超过标准户型再增购房屋建筑面积的，超出标准户型之外的部分按照商品房优惠价格可购买建筑面积10平方米。该项目建安成本建筑面积每平方米1860元；综合建设成本建筑面积每平方米3120元；商品房优惠价按照进户时该项目实际商品房价格建筑面积每平方米下浮1000元。2018年7月6日，南岗区政府作出《关于对被征收人张臣房屋征收补偿的决定》，内容为：在哈（南）房征决字［2017］第005号房屋征收决定规定的时间内，被征收人张臣拒绝接受征收补偿安置政策，坚持个人集体宅基地空地面积也要求按房屋补偿，未达成征收补偿协议。被征收人张臣有南岗区航运胡同房屋一处，集体土地使用证用地面积86.8平方米，建筑面积61.2平方米，私建无照面积6.93平方米，房屋实际用途居住。根据《同济街棚改项目征收补偿方案》被征收人张臣可选择产权调换安置方式和货币化补偿方式进行补偿。一、产权调换补偿方式。（一）在回迁安置范围内安置一套建筑面积70平方米房屋，比原有房屋增加建筑面积8.80平方米，按综合建设成本3120元/平方米计算房屋差价，8.80平方米x3120元/平方米=27456元。（二）搬迁费15元/平方米，选择产权调换按照两次搬迁费计算，建筑面积61.20平方米给付搬迁费1836元，15/平方米x61.20平方米x2次。（三）装修费按照评估机构出具的评估报告为准。（四）无照房屋补贴款按800元/平方米计算，6.93平方米x800元/平方米=5544元。（五）过渡期间临时安置费按月计算，每月20元/平方米，61.20平方米x20元/平方米=1224元（每6个月发放一次）。过渡期超过24个月的，自逾期之月起以原房屋建筑面积61.20平方米计算，每月40元/平方米，按月发放至通知入户时止。（六）安置房屋的具体位置由被征收人参加公开自选房号确定。被征收人张臣选择产权调换补偿，按上述征收标准，可在同济街棚改项目回迁范围内安置一套建筑面积70平方米房屋，冲抵费用后，应交纳房屋差价款20076元。二、货币化补偿方式。（一）上靠标准户型71.20平方米（受益建筑面积满足10平方米后71.20平方米），应交纳购房款10平方米x3120元/平方米=31200元。（二）房屋补偿款，应上靠标准户型建筑面积71.20平方米x11500元/平方米=818800元。（三）临时安置费，每月20元/平方米一次性给予24个月，61.20平方米x20元/平方米x24个月=29376元.（四）货币化安置自主购房补贴款5万元。（五）搬家费，15元/平方米给予一次，61.20平方米x15/平方米=918元。（六）装修费按照评估机构出具的评估报告为准。（七）无照房屋补贴，按800元/平方米计算，6.93平方米x800元/平方米=5544元。经冲抵购房款，被征收人应得补偿款873438元。庭审中，南岗区政府表示征收实践中对无照房有面积打折补偿政策。诉讼中，王淑连提出其诉讼请求只要求撤销房屋征收补偿决定，不要求政府重新作出房屋征收补偿决定。本院认为，补偿决定对于无照房屋给予每平方米800元补贴，但南岗区政府庭审述称该项目中针对无照房屋建设情况存在面积打折补偿政策，补偿决定对于案涉无照房屋是否应给予面积打折补偿认定事实不清。补偿决定仅载明装修费按照评估机构出具的评估报告为准，并无明确意见，认定事实亦不清楚。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销被告哈尔滨市南岗区人民政府作出的哈南房征补决字［2018］第026号《关于对被征收人张臣房屋征收补偿的决定》。案件受理费50元，由被告哈尔滨市南岗区人民政府负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  于志远审 判 员  牛若男人民陪审员  王 波二〇一九年八月二十日法官助理田甜书记员刘赛奇园