云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）云民申1810号再审申请人：（一审第三人、二审上诉人）：中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行，住所：昆明市环城西路****。负责人：杨剑勇，该支行行长。委托诉讼代理人浦恩皓，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人崔书荣，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（一审被告、二审上诉人）：昆明永联城建乔迁公司，住，住所：昆明市西山区严家地村/div>法定代表人：张慰平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王华强，云南高姿律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张鑫，云南高姿律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：西山区气象路居民委员会刘家营居民小组，住，住所：昆明市西山区刘家营村/div>负责人：李燕，该小组组长。再审申请人：（一审第三人、二审上诉人）：中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行（以下简称中国银行滇池路支行）因与被申请人昆明永联城建乔迁公司（以下简称永联城建乔迁公司）、西山区气象路居民委员会刘家营居民小组（以下简称刘家营居民小组）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终3336号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中国银行滇池路支行申请再审称：请求撤销云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终3336号民事判决，依法改判驳回刘家营居民小组的诉讼请求。事实和理由：一、原判存在超出诉讼请求范围审理的情况。原判在判决书第10页中认为：另，因本案中刘家营居民小组与永联乔迁公司的租赁关系解除后，永联乔迁公司与中国银行滇池路支行于1996年9月18日签订的《营业用房租赁合同》所确立的转租关系也失去了权利来源，该合同相应的也随之解除。由此，导致刘家营居民小组、永联乔迁公司及中国银行滇池路支行三方于1996年9月18日签订的《房屋合作使用协议》也失去效力。申请人认为，一审原告的诉讼请求为解除其与永联乔迁公司双方于2002年11月19日所签订的《房屋及场地租赁合同》，但二审法院却超出审理范围对该合同之外的其他合同及事实进行审理，并作出法律评价。这明显已经严重违反了民事诉讼法关于“不告不理”的原则，依法应当予以纠正。二、原判遗漏重要案件事实。1.刘家营居民小组与永联乔迁公司之间肯定存在关于1996年6月30日出租房屋的协议，2002年11月19日所签订的协议很可能系后补用于恶意对抗申请的合同。主要理由在于，各方均认可永联乔迁公司在转租房屋给申请人之前，刘家营小组已经将房屋出租给永联乔迁公司，并且双方之间于1996年6月20日已经签署了《房屋及场地租赁合同》对永联乔迁公司的出租权利及转租权利进行约定，而在申请人正常承租使用期间，其二人重新于2002年签订《租赁合同》的行为并未通知申请人，故该《租赁合同》（2002年）的效力应当认定为1996年租赁合同的效力后果，不能单独认定其法律效力。2.申请人为何在当时选择将1000万元的租金一次性支付给出租人。民法的最大要义在于保护交易安全，1996年并无法律限制租赁期间，申请人在当时租赁该房屋的最大意愿是能够在未来五十年期间有效使用该房屋。原判忽略签订租赁合同后申请人的该支付行为对合同意思的影响。3.解除刘家营居民小组与永联乔迁公司租赁合同，对申请人作为次承租人与永联乔迁公司之间租赁关系的影响。申请人认为，根据民事诉讼法“不告不理”的基本原则，在本案中只能对一审原告刘家营居民小组与一审被告永联乔迁公司之间所诉争议的2002年租赁合同进行审理，而不能在事实认定及法律适用中直接对申请人次承租关系之《营业用房租赁合同》进行审理及评判；如法院认为申请人作为次承租人的《营业用房租赁合同》之效力对本案审理有影响或是必要性，应当释明各方当事人，另案对申请人《营业用房租赁合同》的法律效力进行审理认定后，再对本案租赁合同效力进行认定。如果申请人与永联乔迁公司所签订的《营业用房租赁合同》五十年租赁期限有效，则不应当草率解除永联乔迁公司承租该房屋的合同，以保障永联乔迁公司享有转租权。4.原判对《房屋合作使用协议》性质未作准确认定。申请人在承租该房屋时，为确保有效承租使用该房屋，故向产权人刘家营居民小组对永联乔迁公司承租的事实及享有转租权利进行核实，并以协议的形式对该情况进行确认，且该协议由各方共同签署并办理公证，协议本身合法有效，对三方均具有法律约束力。故不论是永联乔迁公司还是刘家营居民小组，均应共同致力于确保申请人五十年租赁期限。三、原判对刘家营居民小组与永联乔迁公司于2002年所签订的《房屋及场地租赁合同》不属于新签租赁合同，而是对1996年租赁行为的认定正确，但法律适用及理解错误。如前案情描述，1996年永联乔迁公司作为转租人在取得刘家营居民小组同意后，将承租的本案案涉房屋转租给申请人使用，其与刘家营小组必定存在另外的《租赁合同》，以确保其有权将该房屋转租给申请人；作为承租人的申请人，正是考虑到永联乔迁公司作为转租人的身份，要求房屋产权人刘家营居民小组对永联乔迁公司作为承租人的事实及有权转租的事实进行确认，尔后申请人方才与永联乔迁公司签订《营业用房租赁合同》，并且，为最大限度保障申请人对房屋的使用权利，三方共同签订《房屋合作使用协议》，在该协议中重点强调各方应确保申请人对房屋的有效使用；甚至约定如有违约应承担当时属于天价的违约金伍百万元。这一协议旨在要求刘家营居民小组及永联乔迁公司双方应共同确保1996年9月18日永联乔迁公司与申请人所签订的《营业用房租赁合同》得以有效履行。原判对于刘家营居民小组与永联乔迁公司2002年所签《房屋及场地租赁合同》认定为有效的合同非常准确，但遗憾的是在法律适用时错误适用了1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，认定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。申请人认为，申请人与永联乔迁公司所签《营业用房租赁合同》中关于五十年租赁期限的约定有效；同时，刘家营居民小组将该房屋出租给永联乔迁公司的租赁合同，及2002年11月19日补签追认的《房屋及场地租赁合同》中关于申请人所承租之房屋部分的五十年出租期限有效。主要理由如下：第一，《合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限并未作禁止性规定或限制性规定的，当事人可以对租期进行自由约定。根据“法无禁止即可为”的私法自治原则，双方当事人签订的租期虽然超过了20年，但当事人形成合意之时，并不违反法律、行政法规的规定。根据法律适用不溯及既往原则，1999年颁布的《合同法》不适用于1996年租赁期限。第二，根据《合同法解释》（一）第一条、第三条的规定，租赁合同成就时属于法律没有关于租期时限的效力性限定；《合同法》第二百一十四条第一款关于租期“超过二十年的，超过部分无效”的规定，属于合同无效性规定，比合同成立时的法律没有效力性的规定更加严格，但不符合适用《合同法》的前提条件。第三，以合同法实施前租期自由约定来认定，超过20年的租赁期限合法有效才符合《合同法》的立法目的。因此，申请人认为，签订于《合同法》实施前的租赁合同，只要是当事人的真实意思表示，且不违反合同成立时的法律、行政法规的禁止性规定，就应认定整个合同有效，不存在超过二十年无效的问题。四、退一步讲，即便五十年租赁期限不受保障，从法理分析看，即使适用合同法来认定租赁合同超过20年部分的性质，其起算时间也应自合同法颁布之日即1999年10月1日起计算。租赁合同属于按期履行合同，对于《合同法》实施前已经履行的部分，根据合同双方的真实意思表示、保护合同双方的合法权益以及法不溯及既往的原则，该部分不应计入法律规定的二十年租赁期限中，应从合同法实施之日起的1999年10月1日开始计算，后延20年，超过部分无效。综上所述，（2018）云01民终3336号民事判决，存在遗漏案件事实、超出诉讼请求范围的问题，并且适用法律确有错误，请求对本案进行再审。永联城建乔迁公司提交意见称：原判认定事实清楚，法律关系定性及适用法律准确，审理程序合法，再审请求无事实及法律依据。刘家营居民小组提交意见称：原判认定事实清楚，适用法律准确，再审请求无事实及法律依据。本院经审查认为：永联城建乔迁公司于1996年9月18日与中国银行滇池路支行签订的《营业用房租赁合同》约定租赁期限为五十年，自1996年6月30日至2046年6月30日止，该合同约定的转租关系得到了房屋所有权人即出租人刘家营居民小组的认可。2002年11月19日刘家营居民小组与永联城建乔迁公司签订的《房屋及场地租赁合同》，从内容上看，实际是刘家营居民小组对其与永联城建乔迁公司于1996年9月18日形成的租赁关系的追认，并非形成新的租赁合同。该合同系刘家营居民小组与永联城建乔迁公司双方真实意思表示，且主要内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。刘家营居民小组依约将租赁房屋交付永联城建乔迁公司使用，永联城建乔迁公司应履行支付租金义务。关于租赁期限问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案是否能够适用该条规定？根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案房屋租赁合同签订时间是1996年9月18日，当时的《中华人民共和国经济合同法》未对租赁合同的租赁期限作出规定。根据上述司法解释，可以适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。本案中，2002年11月19日刘家营居民小组与永联城建乔迁公司签订的《房屋及场地租赁合同》约定租赁房屋的租赁期限为50年，租赁期限自1996年6月30日至2046年6月30日止，该约定期限已超过20年，违反了法律的强制性规定。按照合同法规定，双方的租赁期限只应截止于2016年6月30日。但在2016年6月30日之后双方仍在履行合同，已形成了事实上的不定期租赁关系。对此，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，刘家营居民小组已通过发《律师函》等方式要求永联城建乔迁公司腾还租赁房屋并解除双方之间的租赁关系，其行使的是法定解除权，有相应的法律依据，故原判对刘家营居民小组主张解除其与永联城建乔迁公司于2002年11月19日签订的《房屋及场地租赁合同》的诉讼请求予以支持并无不妥。而在刘家营居民小组与永联城建乔迁公司的租赁关系解除后，永联城建乔迁公司与中国银行滇池路支行于1996年9月18日签订的《营业用房租赁合同》所确立的转租关系也就失去了权利来源和基础，该合同也应随之解除。因此，刘家营居民小组、永联城建乔迁公司及中国银行滇池路支行三方于1996年9月18日签订的《房屋合作使用协议》也失去存在的基础。本案中，刘家营居民小组主张永联城建乔迁公司搬离涉案房屋的诉讼请求，是基于双方所确立的租赁关系解除的自然结果，原判支持该诉讼主张并无不当。此外，原判对于欠付租金以及返还房产证、土地证的诉讼请求的判处也无不妥。综上所述，中国银行滇池路支行的再审事由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行的再审申请。审判长  杜跃林审判员  沈 灵审判员  陈 姣二〇一九年八月二十八日书记员  张 晶