北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28711号原告：高峰，男，1975年12月3日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：霍建杰，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪静，北京市中友律师事务所实习律师。被告：李寅东，男，1954年10月7日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘振，张晨，北京市金台律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：余卓，女，该公司职员。原告高峰诉被告李寅东及第三人北京链家房地产经纪有限公司（链家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高峰的委托诉讼代理人霍建杰、黄雪静，被告李寅东及其委托诉讼代理人刘振，第三人链家地产公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高峰向本院提出诉讼请求：判令李寅东支付违约金120万元；案件受理费由李寅东承担。事实和理由如下：2017年3月11日，高峰与李寅东签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定：高峰将位于北京市西城区广安门外大街XXX号XX层XXXX号房屋售予李寅东，价款470万元，李寅东支付定金50万元，合同还约定了定金和购房款的支付时间。合同签订后，高峰按合同约定履行了义务，但李寅东支付了50万元定金后因其单方原因未履行后续付款义务，李寅东的行为已经构成根本违约，应按房屋总价款的20%支付违约金。由于李寅东的违约行为，导致高峰再次出售房屋时售价降低了120万元，该售房差价损失与李寅东的违约行为之间存在直接因果关系，因合同约定的违约金低于造成的损失，请求法院判决增加违约金至120万元。被告李寅东辩称，我不同意高峰的诉讼请求。李寅东没有违约，双方签订合同时房屋中介公司以及李寅东已经告知高峰，李寅东没有购房资格，需处置自己名下的位于北京市丰台区玉林里XX号楼X层X-XXX号房屋，并且双方签署了声明，高峰同意与李寅东签署声明，表明高峰对于李寅东如果不能按期处置名下房屋无法取得购房资格导致本案买卖合同无法履行是明确认可的。本案是由于李寅东名下的上述房屋在处置过程中由于昶立成违约，导致李寅东无法取得购房资格和购房所需资金，即导致本案合同客观履行不能的情况下，李寅东没有按照合同约定日期交付购房款不构成违约，高峰认为李寅东违约是错误的，本案系双方均已知悉的昶立成拒绝购买李寅东房屋导致李寅东不能取得购房资格和所需资金，这是双方均应预知的固有风险，所以高峰的损失是由于自身原因导致，并不是由于李寅东原因造成的，应驳回高峰的诉讼请求。第三人链家公司述称，高峰诉讼请求不涉及我公司，我公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月11日，高峰作为出卖人，李寅东作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落于北京市西城区广安门外大街XXX号XX层XXXX号，产权证明所载建筑面积47.71平方米；房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京农村商业银行股份有限公司世纪城支行，抵押登记日期为2016年3月8日，出卖人应于2017年7月20日前办理抵押注销手续；出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权；房屋成交价为115万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为355万元，买受人向出卖人支付定金50万元，定金直接支付给出卖人；逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当日，高峰、李寅东及链家地产公司签订《居间服务合同》及《补充协议》，《补充协议》约定：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2017年3月11日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方，于3月12日将第二笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方，于3月25日将第三笔定金30万元以自行划转的方式支付甲方；甲方应于2017年7月20日向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年7月31日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押；乙方于2017年6月20日将第一笔购房款165万元以第三方担保形式支付甲方……；乙方于此交易房屋解押完毕后10个工作日内且不早于6月20日前将第二笔购房款350万元以第三方担保的方式支付甲方；乙方于房屋产权过户前5个工作日将第三笔购房款115万元以建委监管方式支付甲方；乙方于房屋产权过户前5个工作日将第四笔购房款104万元以理房通方式支付甲方；双方同意在2017年8月11日前共同办理房屋产权转移登记手续；双方任何一方违约履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约……（1）……；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金……。同日，高峰与李寅东签署《声明》，载明：1.买方在签署房屋买卖合同时，尚不具备在京购房资质。其需处置其名下位于北京市丰台区右安门外玉林里XX号楼X门XXX号房屋以获得在京的购房资质；2.买方承诺在2017年7月10日前获得北京市的购房资质，如买方未能在约定时间获得北京市的购房资质，则由买卖双方协商解决。3.买卖双方对于上述事宜均确认一致，并同意不以此为由追究居间方的任何责任。上述合同签订后，李寅东按合同约定分别于2017年3月12日向高峰账户内汇款20万元，于2017年3月23日向高峰账户内汇款30万元。上述款项为合同约定的50万元定金，余款未付。另查，2017年3月7日，李寅东与案外人昶立成签订《北京市存量房屋买卖合同》，李寅东将其所有的位于北京市丰台区玉林里XX号楼X层X-XXX号房屋以411万元的价款出售给昶立成；于签订合同之日支付定金10万元，网签后5日内支付120万元……。李寅东与昶立成在履行合同中产生意见分歧，李寅东于2017年7月11日向北京市丰台区人民法院提起诉讼，北京市丰台区人民法院于2017年9月26日作出（2017）京0102民初18102号民事判决，判决解除李寅东与昶立成签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，撤销网签，昶立成支付李寅东违约金50万元。现该判决已经生效。2017年6月23日，高峰与李寅东的短信为：李寅东：到给你付房款的时间了却给不了你，心中很是不安，买我房的人违约不买我的房了造成我既没钱也没资质买你的房，不是我主观不买。我已起诉他了，要他继续履行合同付款买房，只要他买我的房我一定买你的房，但时间不好确定，不知法院啥时判下来，结果如何？如你等不了要解约我配合你，希望你把定金退给我……。高峰：我卖房创业……，你们要决定买就再想办法再凑点钱，要不买咱们就赶紧解约我好想办法再处理……。定金真是没办法退给你们…..。审理中，李寅东称由于其与昶立成签订的合同无法履行，导致其没有购房资格，没有资金购买涉案房屋，其将不能履行的情况告知高峰，其不存在主观故意。高峰对此不予认可，认为李寅东不继续履行合同的原因为房价下跌，李寅东与昶立成之间的买卖合同履行情况与其无关，不能作为本案合同不能履行的原因。高峰称其已经将涉案房屋以350万元的价款出售他人并办理房屋转移登记手续。该价款与本案合同价款降低120万元，要求李寅东支付。李寅东持答辩意见不同意高峰的主张。经本院释明，高峰不要求对房屋的出售价格进行鉴定。本院认为：高峰与李寅东签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。根据本案查明的事实，高峰与李寅东在签订本案合同时，李寅东系先卖房后买房，李寅东作为完全民事行为能力人，应对其与昶立成之间签订的合同如履行不能将对本案合同承担违约责任有所预见。基于高峰、李寅东签署的《声明》，双方在签订涉案合同时明知李寅东不具备购房资格，在《声明》中买卖双方亦预见性的约定了当李寅东不具备购房资格不能履行情况出现时可由买卖双方协商解决。虽李寅东无法履行本案合同并非其主观故意所致，但基于合同相对性原则，李寅东也应承担逾期付款的违约责任，应按照合同约定支付逾期付款的违约金。违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。高峰主张李寅东支付其违约金120万元的依据为合同约定的房屋总价款20%基础上的出售房屋差价损失，李寅东不予认可。经本院释明，高峰不要求对房屋的出售价格进行鉴定，本院结合本案的实际履行情况、李寅东的过错程度及高峰的损失等因素，酌情确定违约金的给付标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，李寅东支付高峰违约金50万元。二、驳回高峰的其他诉讼请求。如果李寅东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由高峰负担4524元，已交纳；由李寅东负担3276元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。审判员  刘敏二〇一九年八月二十三日书记员  袁慧书记员  王溪