山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1205号上诉人（原审第三人）：吕爱君，女，1984年1月24日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：侯国华、王志华，山东鸿源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙凤文，男，1965年9月4日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。委托诉讼代理人：王新太，山东凌云志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市盛元房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区仁泰花园**楼。法定代表人：林乐建，总经理。委托诉讼代理人：林国华，男，该公司职员。上诉人吕爱君因与被上诉人孙凤文、威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称盛元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕爱君上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.吕爱君于2014年4月4日签订房屋买卖合同，付清全部房款并实际交付占有案涉房屋，于2014年4月8日缴纳了房屋维修资金，于2014年5月6日、17日采购了乳胶漆和窗帘对案涉房屋进行进一步的装饰装修，威海市祥云物业服务有限公司（以下简称祥云物业公司）于2014年6月7日向吕爱君发出了催缴案涉房产物业费的通知书；2.孙凤文与盛元公司恶意串通、虚假诉讼，根据孙凤文提供的银行流水记录，房款汇给了高利贷公司人员，并未进入盛元公司的账户，无法证明买房的真实性；3.吕爱君与丛爱民已经于2011年离婚，前夫丛爱民与盛元公司法定代表人林治元、王建华之间的民间借贷与本案无关，吕爱君的房屋买卖合同并非是为与丛爱民之间的民间借贷提供担保；4.孙凤文出具的祥云物业公司收据上加盖的是假公章，吕爱君多次提出孙凤文与盛元公司联合串通制作形成了相关证据，一审法院未依法向吕爱君释明有申请司法鉴定的权利，侵犯了上诉人的合法权益。孙凤文辩称，其购买案涉房屋后，于2014年9月22日向威海港华燃气有限公司申请开通燃气并缴纳了第一年度的物业费，并陆续对房屋进行装修，购买了家具家电等，吕爱君对案涉房屋并没有装修入住和合法占有使用。在没有办理房屋所有权转移手续或预告登记的情况下，现行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。盛元公司辩称，与吕爱君签订的商品房预售合同系作为借款担保而签订的，当时借款145万多元，现在借款已经偿还了140万元。林治元从未向吕爱君借用房屋钥匙，因为该房屋钥匙已经交付给孙凤文，吕爱君并没有钥匙，林治元根本不可能进入案涉房屋。孙凤文向一审法院起诉请求：1.孙凤文与盛元公司关于案涉房屋的商品房买卖合同优先履行；2.在该房屋具备办理产权登记条件时，盛元公司协助孙凤文办理产权登记手续。一审法院认定事实：2014年4月4日，盛元公司与吕爱君签订《威海市商品房【预售】合同》并进行了备案登记，约定盛元公司将其开发的涉案房屋（面积144.07平方米）以46万元价格出售给吕爱君。同日，吕爱君向盛元公司转账支付46万元。2014年4月8日，盛元公司向吕爱君出具收款收据，注明收到吕爱君4号6XX、XX（模糊不清）房款95万元。2014年7月30日，双方签订《威海市商品房买卖合同》，约定盛元公司将涉案房屋以75万元价格出售给孙凤文。次日，孙凤文向盛元公司转账支付75万元。同日，盛元公司向孙凤文出具收款收据，注明收到孙凤文涉案房屋房款75万元。2019年1月14日一审法院向吕爱君户籍地邮寄送达传票、民事诉状、证据副本、举证通知书等诉讼材料，EMS记录显示2019年1月15日投递并签收，签收人：他人收。2019年1月26日，孙凤文向金海滩边防派出所报警称吕爱君于2015年1月25日将涉案房屋门锁撬开侵占其房屋。该派出所出具的报案证明显示：该所接警后到达现场，发现906室内有人，且门口粘贴一商品房预购合同复印件和一张山东省住宅专项维修基金专用票据，上写明业主姓名为吕爱君。且906室内人表示此事已起诉。吕爱君对此进行说明称，其钥匙不知为何打不开房门，故请开锁公司开锁。对双方争议的事实和证据，一审法院分析认定如下：1、关于房屋交付。孙凤文详述房屋买卖协商、签约、付款、交付、装修、购置家具、家电的情况，包括房屋结构、交付时装修情况、陈设、家具材质、数量、家电品牌、型号、购买情况等。并提交装修单据、购置家具单据、2014-2018年期间物业费、水电暖气费单据一宗。经质证，对孙凤文所提交证据及所主张事实盛元公司均予以认可，吕爱君均不予认可。一审法院亦要求吕爱君详述买卖协商、签约、付款、交付、装修及居住使用情况，吕爱君称其在2014年4月4日在盛元公司处交完款即拿到房屋钥匙并入住，对房屋交付时情况进行简单说明，后对部分内容说法当庭进行了变更。关于房屋陈设进行了简单说明，关于购置家具、家电情况称系其父置办的，一审法院要求吕爱君当庭联系其父后进行了简单说明，详细情况表示记不清楚。吕爱君为此提交钥匙一套、燃气及物业费用单据（显示出具时间均为2019年2月）、水务抄表明细、物业催费单、装饰装修费用收据（显示出具时间2014年5月）、盛元公司出具书面证明。该书面证明上半部分显示手写字体“今签订仁泰花园2号楼906室为精装修特此说明”，加盖盛元公司合同专用章林国华签字。下方显示手写字体“今收到仁泰花园2号楼906室，4号楼601室的钥匙2套，房款已经汇入王建华账户：……。特此证明吕爱君以上情况属实见证人：姜某（模糊不清）”。经质证，盛元公司对吕爱君陈述事实包括对房屋交付时情况不予认可，否认向其交付过钥匙，装修单据提出异议称涉案房屋交付时已粉刷完毕，不需要重新粉刷乳胶漆，对书面证明上半部分真实性无异议，称系因与吕爱君购房合同上未写明精装修，故丛爱民要求其出具了该书面证明，下方内容应该是吕爱君自行添加的。盛元公司对吕爱君提交的证据亦不予认可，称主要系物业费单据等系其侵占房屋后形成，水务明细仅代表用水量，不能证实系吕爱君所用，装修单据形式存在问题等。同时，孙凤文补充提交加盖“威海佑好物业服务有限公司公章”书面说明，主要内容为：我单位自2017年5月8日起接管威海市高区仁泰旅游度假花园小区的物业管理，并对小区内的业主进行核实登记，收取物业管理费。该小区内2号楼906室系孙凤文在管理居住，并自2017年5月8日起交付物业管理费至2019年5月31日；加盖“威海市祥云物业服务有限公司”公章书面说明，主要内容为：2019年2月15日、16日一男子持购房合同要求交纳2014年、2015年至2017年物业费并要求出具名为吕爱君的物业费发票，该单位予以出具。另2018年12月份王新太律师曾来查询涉案房屋2015年后物业费缴纳情况，经查询至2017年物业费没有缴纳，王新太律师称会告知当事人补缴。经质证，吕爱君认为物业公司与孙凤文、盛元公司存在利害关系，不予认可。一审法院组织双方当事人、代理人到涉案房屋进行了查看，现场情况包括家具、家电品牌等与孙凤文陈述基本一致。一审法院认为，从当事人陈述看，孙凤文的陈述详细准确，从结构到细节，从装修到家电品牌均信手拈来，历历在目，符合长期居住房屋者应有的概念和印象。如吕爱君陈述其一直在此房屋中居住属实，则孙凤文无任何理由知晓如此清楚、准确，且孙凤文提供了多份现场照片，也于理不通。反观吕爱君的陈述，过于粗糙、简单，对诸多细节问题陈述不清，语焉不详，亦存在与实际情况明显不符之处。且涉案房屋交付时虽系精装修，但仍缺少必备的物品，无法正常使用，其陈述签订合同当天即入住显然与常理不符，且其关于钥匙不知为何打不开房门的说法亦难以让人信服。从证据看，孙凤文提交了多年的水、电、暖、燃气、物业费缴费记录及多年前的装修、购置家具、家电单据，内容详尽，亦符合居家生活的常态，并由物业公司的书面说明予以佐证，进一步证实其居住多年的事实。而吕爱君所提交的物业费单据等均形成于本案起诉之后，孙凤文及盛元公司亦作出了合理质疑。其提供的证据数量与内容均与长期居住者的生活常态明显不符。另一方面，盛元公司的陈述亦进一步印证了孙凤文的证据与陈述，同时进一步反驳了吕爱君的证据与陈述。综上，孙凤文提交的证据相互印证，构成完整的证据链条，并符合生活常理，明显优于吕爱君方证据，故对孙凤文的证据，予以采信，对孙凤文主张从2014年起及合法入住该房屋至2019年1月吕爱君入住时止的事实，予以确认。2、关于盛元公司与丛爱民、吕爱君之间法律关系。盛元公司提交收条一宗。经质证，吕爱君对该收条真实性无法确认，并称其与丛爱民原系夫妻关系，林治元曾向吕爱君借过钱，但与涉案房屋无关。一审法院认为，盛元公司与丛爱民、吕爱君之间的法律关系涉及到案外人丛爱民，且其认定不影响本案审理结果，故在此不予明确认定。一审法院认为，盛元公司就涉案房屋分别与孙凤文及吕爱君签订房屋买卖合同，该两份合同均未见证据显示存在合同无效的情形，故本案争议焦点在于哪份合同应优先履行。因盛元公司答辩称其与吕爱君间买卖合同系其与丛爱民之间民间借贷关系的担保，而吕爱君称系买卖合同关系，分别予以分析说明：1、如果盛元公司所述属实，则双方合同的目的对主债权担保，旨在盛元公司未履行主债务时，对方有权行使相应的担保权，而非直接所有权，在此情况下，显然孙凤文作为房屋买卖合同中买受人有权要求优先履行合同，要求盛元公司协助办理产权登记，进而取得所有权；2、如果盛元公司与吕爱君间房屋买卖合同属实，则形成一房多卖情形。在此情况下哪份合同应优先履行，一般应当遵循以下原则和顺序予以确定：（1）办理了所有权登记手续的买受人的权利应当得到优先保护。因为我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。（2）办理了商品房预告登记手续的合同优先履行。不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，依法应予支持。（3）先行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。虽然房屋交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。（4）先行交付房屋价款的买受人的权利应当得到优先保护。支付对价是房屋买卖合同中主要履行行为，先行支付房屋价款、履行了自己的合同义务的买受人，要求合同相对方履行合同义务的要求理应得到支持，以最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。（5）签约在先的合同应当优先履行。因为签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同而言，签约在先的合同的标的物无瑕疵，签约在后的合同则因出卖人的故意或过失，造成合同标的物在合同成立之前即已存在第三方权利的情况，根据公平原则、诚实信用原则，签约在先的买受人的权利理应得到优先保护。根据以上原则，孙凤文和吕爱君分别与盛元公司签订了商品房买卖合同，双方均已支付相应款项，但均未办理所有权登记手续、未办理预告登记，但孙凤文已先行合法占有，吕爱君是在孙凤文已装修入住且提起诉讼后由开锁公司强行开锁占有，故涉案房屋现虽由吕爱君占有使用，但其占有并不合法，且占有在后。关于合同备案，商品房买卖预告登记与商品房买卖合同备案登记在权源与性质上不一样。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，只在行政程序上对预购人具有保护功能，不具有准物权的效力，对权利人也不具有准物权权利人的性质；而不动产物权交易的预告登记则不是行政管理行为，它源于买卖当事人双方的意思自治，是当事人借助法律制度和登记机关所实施的一种民事权利义务设置，是当事人对买卖债权附设的预期物权，这种预期权也是一种独占权和对世权，可以对抗来自不特定主体的物权主张。另外，预售合同登记备案和预告登记的法律效力也不一样。预告登记的目的在于保障将来实现物权，是一种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权；而预售合同登记备案制度只在行政程序上对预购人具有保护功能。因此，预告登记较登记备案更具实用性法律效力，在其他条件相同的情况下，办理了买卖合同预告登记的买受人较之仅办理了商品房预售合同登记备案的买受人，毫无疑问地享有更充分的权利保障。故，商品房买卖合同预售备案登记不能等同于商品房买卖预告登记，在多个买受人均未办理产权登记和预告登记的情况下，备案登记并非合同权利优先保护排序在前之要件，亦非优于合法占有、先行付款和先行签约而保护之要件，故吕爱君的预售合同备案登记不能对抗孙凤文的先行合法占有而优先履行，孙凤文要求先行履行其与吕爱君间的买卖合同，在涉案房屋具备产权登记条件时协助办理产权登记手续的诉讼请求，合法有据，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决：孙凤文与威海市盛元房地产有限公司于2014年7月30日签订的关于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园2号906室房屋的《威海市商品房买卖合同》优先继续履行；在该房屋具备办理产权登记条件十五日内，威海市盛元房地产有限公司协助孙凤文办理产权登记手续。案件受理费11300元，减半收取计5650元，由威海市盛元房地产有限公司负担。二审中，吕爱君提交了新的证据，本院组织孙凤文及盛元公司进行了质证。吕爱君提交证据如下：1、孙凤文的签名笔迹打印件一份，拟证实该签名与孙凤文在诉状中的签名及一审庭审笔录中的签名一致，但与孙凤文提交的与盛元公司房屋买卖合同中的签名明显不符，该房屋买卖合同并非孙凤文本人所签；2、威海市银丰典当有限公司与威盈恒业进出口有限公司工商档案登记一份，拟证实周淑英、臧伟夫妇系威盈恒业进出口有限公司股东，威盈恒业进出口有限公司系威海市银丰典当有限公司股东，而孙凤文将款项转入周淑英名下，故孙凤文与盛元公司不存在真实的房屋买卖合同关系；3、吕爱君于2014年4月4日与盛元公司签订的房屋买卖合同二份，拟证实吕爱君向盛元公司购买了二套房屋，总价款与当日吕爱君转入盛元公司的95万元相符。另，根据吕爱君的申请，经本院传唤，证人姜某到庭证实吕爱君经其介绍到盛元公司购买房屋，维修基金及房款均是姜某陪着吕爱君去缴纳的，吕爱君还拿着钥匙领姜某到房屋中去看过，房屋是精装修的，但对于房屋内是否配备燃气灶、热水器等生活必备用品，因时间太久记不清楚了。经质证，孙凤文对吕爱君提交的上述证据均不予认可。孙凤文主张，证据1孙凤文的签字系打印件不是原件，不能说明该打印件的来源及是否孙凤文本人所签，与本案不具有关联性；证据2中的威海市银丰典当有限公司与威盈恒业进出口有限公司与本案无关，该证据不能证实孙凤文与盛元公司之间不存在真实的房屋买卖关系；证据3房屋买卖合同中的价格远远低于市场价格，不能证实吕爱君与盛元公司存在真实的房屋买卖合同关系，证人姜某的证言系虚假陈述，不符合情理，并未证实吕爱君在房屋内居住的时间，也不清楚房屋内具体装修情况，不能证实案涉房屋已经交付给吕爱君并装修入住。盛元公司的质证意见与孙凤文的意见一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据吕爱君、孙凤文及盛元公司在二审诉讼中的诉辩意见，双方争议的焦点是：1.孙凤文与盛元公司之间的房屋买卖合同是否合法有效；2.盛元公司在该房屋具备办理产权登记条件后应否协助孙凤文办理产权登记手续。吕爱君主张孙凤文与盛元公司签订的房屋买卖合同系恶意串通捏造的虚假事实，但未提交足以推翻该合同效力的证据证实。该合同亦不违反法律、行政法规的强制性规定，盛元公司亦予以认可，应属合法有效。现查明，孙凤文提交了威海港华燃气有限公司出具的开户申请单、开户费发票、磁卡表充值凭证，祥云物业公司及威海佑好物业服务有限公司出具的物业费收据，威海火炬高技术产业开发区仁泰花园业主委员会出具的消防改造费收据，联通公司出具的融合虚拟用户开户单等证据，结合孙凤文于2019年2月2日向金海滩边防派出所的报警记录，可证实孙凤文于2014年9月至2019年1月期间在案涉房屋内实际居住生活。吕爱君提交的收到案涉房屋钥匙的证明，相应字体系由其自行书写，盛元公司的委托代理人林国华不予认可，对其证明效力本院不予采纳。吕爱君在二审诉讼中提交的孙凤文的签字、威海市银丰典当有限公司与威盈恒业进出口有限公司的工商档案，均不足以证实孙凤文与盛元公司之间的房屋买卖合同系虚假合同，本院不予采信。根据姜某的证人证言，其对房屋内的具体情况不清楚，亦不足以证实吕爱君在案涉房屋长期居住使用。因此，孙凤文提交的证据及陈述在对案涉房屋实际居住使用情况的证明效力方面而言，较吕爱君提交的证据及陈述更强。退一步讲，即使吕爱君曾到过案涉房屋，亦未在案涉房屋内长期居住使用，未构成对案涉房屋的合法占有。经过对双方各自提交的房屋买卖合同中关于房屋价款的约定、履行情况等综合分析，亦可证实孙凤文对案涉房屋的占有使用更得开发商、物业服务公司、业主委员会等相关机构和组织认可，具有明显的公示与公信作用。吕爱君通过在孙凤文提起诉讼后更换锁具的行为占有该房屋，该行为系在争议期间实施，不具有合法性，亦不具有公示与公信性。故，孙凤文作为先行合法占有房屋的买受人，其权利应当得到优先保护，一审法院认定孙凤文与盛元公司的房屋买卖合同应优先履行，本院予以维持。综上所述，吕爱君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由吕爱君负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年八月二十八日书记员  张济节