北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初55010号原告（反诉被告）：陈飞龙，男，1989年10月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李鹤，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡恢军，男，1973年11月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王金印，北京市义博律师事务所律师。原告陈飞龙与被告胡恢军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈飞龙及其委托诉讼代理人李鹤，被告胡恢军及其委托诉讼代理人王金印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈飞龙向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年10月8日解除；2.请求判令胡恢军退还押金57500元，并按同期贷款利率4.35%支付自2017年10月9日至实际付清之日止的利息；3.请求判令胡恢军赔偿剩余租期分摊的装修损失31666.67元；4.请求判令胡恢军赔偿我所交纳的房产税、个人所得税损失4666.69元（按7个月计算）；5.请求判令胡恢军赔偿预期可得利益5万元；6.诉讼费由其承担。事实与理由：我与胡恢军于2017年4月26日签订《房屋租赁合同》，我承租海淀区×号底商，用于经营面条米粉店，租期2年，如胡恢军不能如期提供所需要的工商住所证明，我有权解除合同。合同签订后，我交付押金57500元，并为此装修花费4万元，完税8000元。后我在办理营业执照时，胡恢军不能依约提供房屋所有权证，导致工商部门无法对房屋所有权证进行扫描、存档、备案，以致我无法取得营业执照，继而无法办理餐饮服务许可证。2017年9月8日，食药监部门发出责令我停止违法经营活动的《告知书》，清退经营场所内设备和原材料。我多次向胡恢军催促，但其仍无法提供房屋所有权证，我经营餐饮的目的无法实现，故依据合同第十条第三款规定，解除合同，并于2017年10月8日交还房屋，但胡恢军拒绝退还押金。我认为胡恢军的违约行为已严重侵害了我的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。胡恢军辩称，双方合同约定房屋用途为房产中介，陈飞龙经营餐馆，已违反合同约定。我作为房屋承租人，在其办照时也提供了房产证，不存在违约行为。双方间的合同并未解除，房屋亦未办理交接，相关物业费、水电费都未结算，且陈飞龙一直未交纳2017年10月8日至今的房租，应属违约。根据合同13条规定，陈飞龙私自改变房屋用途，拖欠租金1个月以上，押金是不予退还的。根据合同8.3条，我无需赔付其装修费，而税费根据合同第7条也是由陈飞龙承担，其可得利益损失是其自己造成，我不予承担。综上，我并不存在违约行为，不同意陈飞龙的诉讼请求。同时，我反诉要求：1.依法解除双方间的《房屋租赁合同》；2.判令陈飞龙按月租金19167元标准支付自2017年10月至实际搬离之日的租金；3.陈飞龙支付未按时交租的违约金9430元；4.陈飞龙支付中途退租违约金9430元；5.陈飞龙支付电费1386.35元、水费712.5元、物业费1600元；6.陈飞龙按日租金638.9元的双倍支付逾期支付房租的滞纳金至实际搬离日，暂计算至2017年12月4日，合计72834.6元；7.反诉费由其承担。陈飞龙针对胡恢军的反诉辩称，双方的《房屋租赁合同》在2017年10月8日解除，胡恢军已将房屋另行出租了，故我无需再支付房租违约金。双方合同约定私营餐饮，主营面条、米粉，不存在违反房屋使用用途的情形，也不存在未按时交租滞纳金的情形。我已依约支付了租金，不应该再另行支付水电等费用。胡恢军对我租房经营范围是明知且同意后才签订了合同，10月8日，是胡恢军要求交钥匙，我已做到，不存在没返还房屋的问题。故我不同意胡恢军的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于海淀区×号（以下简称×号）房屋所有权人为李某，该房屋用途为商业。李某将×号房屋出租给胡恢军。2015年7月13日，胡恢军将×号房屋出租给北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司），用作房屋中介公司使用，租赁期4年，自2015年8月10日至2019年8月9日。2017年4月26日，胡恢军与链家公司签署《解除协议书》，双方议定此前签署的房屋租赁合同解除，除2.5万元押金不予退还外，剩余租金40250元应予退还。2017年4月26日，经链家公司介绍，胡恢军与陈飞龙就10×号房屋出租事宜签订《房屋租赁合同》，合同起始部分明确约定，陈飞龙经营公司的性质为私营餐饮、主营面条米粉（不起明火）。同时双方约定，租期2年，自2017年5月9日至2019年5月8日，第一年租金23万元，第二年租金24.15万元，每月租金19167元需提前一个月支付下个月租金，合同签订日交纳押金57500元；为确保合同履行，陈飞龙同意在租赁本房屋的情况下向胡恢军支付保证金，保证金用于陈飞龙违约给胡恢军造成的损失及欠缴税费，在陈飞龙出现违约的情况下，胡恢军可单方解除合同，保证金不予退还；陈飞龙负责交纳本房屋的物业费、供暖费、房屋租赁税费及由其使用所发生的水电费；陈飞龙如对房屋进行装修须事先征得胡恢军的书面同意后方可施工，租赁期满或因陈飞龙责任导致退租的，胡恢军可选择以下权利中的一种：1.依附于房屋的装修归胡恢军；2.要求陈飞龙恢复原状；3.向陈飞龙收取恢复工程实际发生的费用。合同变更、解除及终止条款中约定，胡恢军有不能如期提供所需要的工商住所证明的，陈飞龙有权解除合同；陈飞龙有未经胡恢军同意改变房屋租赁用途的，逾期未交纳按约定应当由陈飞龙交纳的各项费用，已给胡恢军造成严重损害的，拖欠房租累计一个月以上的，胡恢军有权解除合同，收回房屋。违约责任条款中约定，胡恢军因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付陈飞龙本合同租金总额2%的违约金，保证金返还，胡恢军除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；租赁期间，陈飞龙有改变合同规定的租赁用途、自身运营出现状况导致不能正常履行合同或拖欠房租累计一个月以上的情形，胡恢军有权终止合同，收回房屋，陈飞龙应按合同总租金的2%支付违约金，并且押金不予退还。……。因上述合同系套用胡恢军与链家公司的房屋租赁合同，故在租赁用途中有“租赁该房屋仅作为房屋中介公司等使用，但只允许工商部门准许经营的项目”的字样。合同签订后，胡恢军依约交付房屋，陈飞龙交纳了押金57500元及截至2017年10月8日前的租金以及房产税、个人所得税8000元。2017年5月7日，陈飞龙与连某签订《施工合同》，由连某20日内对×号进行装修，费用4万元，上述装修费用均已支付完毕。装修完毕后，陈飞龙以“西南一味”的门头开始经营至2017年10月8日。2017年9月8日，北京市海淀区学院路街道食品药品监督管理所向陈飞龙下发《告知书》，因该店未取得（餐饮服务许可证/食品流通许可证）的情况下，擅自从事（餐饮服务活动/食品经营活动）的行为违反了《中华人民共和国食品安全法》第二十九条第一款的规定，责令其立即停止违法经营活动，并于五日内清退经营场所内一切经营工具、设备、原材料等。庭审中，陈飞龙提交视频表明其于2017年10月8日即搬出承租房屋，胡恢军视频真实性无异议，但仅认可陈飞龙于2017年10月10日搬出，交付房屋。就办理营业执照一节，陈飞龙提交内资公司设立登记申请书，公司名称为：北京思源致远饮品有限公司，经营范围：餐饮服务（饮品店），销售食品，餐饮管理，并附有李某签字的住所证明。该住所证明备注一栏注明：产权人为自然人的，由产权人亲笔签字，同时需提交由产权人盖章或签字的《房屋所有权证》复印件。陈飞龙就胡恢军未配合提供《房屋所有权证》原件一节提供通话录音，胡恢军对该证据真实性无异议，但不认可证明目的，并陈述房主的司机曾两次配合陈飞龙办理营业执照，且表示证人可出庭作证，但该证人未出庭作证。陈飞龙就其预期利益一节提供自制利润表及收支明细账，胡恢军对此不予认可。胡恢军就其主张的水电费及物业费一节未提供证据。另查，经本院向北京市工商行政管理局海淀分局调查，该单位回复：根据《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015版）》，其中在全市层面执行的管理措施中，对于餐饮业要求，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内，新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的饮食服务。如企业能提供相关材料说明拟注册地址不在居民住宅楼底商或者相邻楼层非居住层，在提供合法、有效的房屋所有权证的基础上，且经营场所房屋用途与房屋所有权证记载的用途一致，则可以登记注册。经本院向本案双方当事人核实，10×号房屋无独立烟道，而陈飞龙经营的“西南一味”销售的多是中式简餐食品。本院认为，依法成立的合同受法律保护。陈飞龙与胡恢军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应属有效。该合同对陈飞龙的经营性质明确约定为餐饮、面条、米粉，胡恢军虽称合同内对租赁用途限制为房屋中介公司，但陈飞龙并无经营房屋中介的资质，且该合同明显套用之前与链家公司的合同，由此可以证明，胡恢军对陈飞龙经营餐饮是明知的。10×号房屋系未配套设立专用烟道的商住综合楼，双方合同中虽约定有不起明火，但陈飞龙经营的中式简餐仍可产生油烟、异味、废气，是为工商注册所明令禁止的。陈飞龙注册饮品公司而实际经营餐饮的行为，是为了规避该项禁止性规定。故无论胡恢军是否提供产权证明，陈飞龙都无法在此注册经营餐饮行业，而双方签订合同的目的亦随之无法实现。对于该结果，本案双方当事人均是明知的，但胡恢军未加以阻止，陈飞龙以规避的方式妄图达到其经营餐饮的目的，双方对合同的解除均负有责任。陈飞龙提交的视频仅表明其转移物品，并不能证明交还房屋，故双方合同解除的时间应以胡恢军自认的2017年10月10日为准。因胡恢军未提供证据证明陈飞龙尚欠水电及物业费，故其反诉要求陈飞龙支付上述费用的请求，本院不予支持。押金是用于支付合同终止后尚欠的费用，合同解除后，在胡恢军不能提供证据证明陈飞龙欠费的情况下，全部押金应予以退还。陈飞龙主张的押金利息损失，没有事实根据，本院不予支持。陈飞龙所缴税费系合同中约定应由其缴纳的，且其自身对合同解除亦存在过错，故其主张税费和装修费一节，本院均不予支持。胡恢军对陈飞龙提交预期可得利益的证据均不予认可，且该项请求属于间接损失，本院亦不予支持。陈飞龙超出租赁月的2日租金应予支持，其他租金数额不予支持。因胡恢军自身对合同解除存在过错，故其主张的违约金及滞纳金等均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下：一、陈飞龙与胡恢军签订的《房屋租赁合同》于2017年10月10日解除；二、胡恢军于本判决生效后7日内退还陈飞龙押金57500元；三、陈飞龙于本判决生效后7日内给付胡恢军租金1277.8元；四、驳回陈飞龙其他诉讼请求；五、驳回胡恢军其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，由陈飞龙负担1942元，已交纳；由胡恢军负担1238元，于本判决生效后7日内交纳。反诉费1487元，由胡恢军负担1462元，已交纳；由陈飞龙负担25元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐卫京人民陪审员  王小微人民陪审员  杨 婷二〇一九年八月十五日书 记 员  张璐萌