北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0109民初5314号原告：李书美，女，1964年10月26日出生。委托诉讼代理人张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。被告：孙玉文，男，1948年1月10日出生。被告：陈冬，男，1962年12月25日出生。被告：陈静，女，1968年9月20日出生。被告兼被告陈冬、陈静、安瑞芬的委托诉讼代理人：安瑞兰、，女，1951年9月1日出生。被告兼被告陈冬、陈静、安瑞兰的委托诉讼代理人：安瑞芬，女，1955年4月17日出生。被告：孙玉茹，女，1952年7月8日出生。被告：孙洁，男，1969年5月31日出生。被告兼被告孙洁的委托诉讼代理人：孙雷，男，1973年12月14日出生。被告孙玉茹、孙洁、孙雷的委托诉讼代理人何明芬，山东博骏律师事务所律师。原告李书美与被告孙玉文、孙玉茹、安瑞兰、安瑞芬、陈冬、陈静、孙洁、孙雷确认合同效力纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李书美及其委托诉讼代理人张蕴泉，被告孙玉茹、孙玉文、孙雷(兼被告孙洁的委托诉讼代理人)、安瑞芬(兼被告安瑞兰、陈静、陈冬的委托诉讼代理人)及孙玉茹、孙雷、孙洁的委托诉讼代理人何明芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李书美向本院提出诉讼请求：确认原告于2012年4月10日与已故房主孙玉明签订的《XX街89号院自建房情况说明》有效。事实与理由：原告于2007年10月租住在北京市门头沟区XX街89号院内。2010年原告与房主孙玉明（已故）达成协议，约定：孙玉明让原告按照孙玉明的要求垫资在北京市门头沟区XX街89号院(以下简称89号院)空地上盖房，如遇拆迁，孙玉明从原告垫资所建房屋的拆迁利益中分给原告一套两居室。这套两居室折价40万元，原告拿到楼房后，扣除原告垫资建房的款项267400元，余款132600元在一年内付给孙玉明。得到孙玉明这个承诺后，原告自行投资每平方米2000元对院内老房八间给予装修，在89号院内自建房屋133.7平米。此后，原告自建房屋被房屋征收部门作为应安置面积作为安置补偿给与认定，孙玉明和被告等人因此取得了安置利益。由于被告等人在孙玉明死亡后，在签订安置协议时，想撕毁孙玉明与原告的协议，故原告提起诉讼。孙雷、孙洁辩称：不认可《XX街89号院自建房情况说明》，我之前没有见过，不是孙玉明本人签字。院子是我们自己棚的。其他与孙玉文一致。孙玉茹辩称：不认可《XX街89号院自建房情况说明》，我之前没有见过，不是孙玉明本人签字。李书美原系孙玉明保姆。孙玉明生前未提出过此事。2009年时，我们将院落棚院，院子里面没有盖房的地方，都是棚子。孙玉文辩称：与孙雷、孙玉茹一致。李书美系2005年以保姆身份住进来的，直至拆迁，居住达12年之久，《XX街89号院自建房情况说明》的约定不符合常理和法律，李书美主张他是经过房主同意建造的，但是上次诉讼李书美陈述她是为建自住房盖的。如果法院认定《XX街89号院自建房情况说明》上的签字是孙玉明所签，因89号院是我们几个人共有，我认为《XX街89号院自建房情况说明》无效。给李书美二居室不是孙玉明的意思。我哥哥跟我说李书美在院里盖房是为了揽工程当样板间使用的。安瑞兰、安瑞芬、陈冬、陈静辩称：与孙玉文一致。本院认定事实如下：孙世彬、陈希舫夫妇生有五名子女，长子孙玉正、次子孙玉明、三子孙玉文、长女孙玉芝、次女孙玉茹。孙世彬、陈希舫先后于1969年4月、1989年12月死亡。孙玉芝于1984年7月死亡，生有长女安瑞兰()、次女安瑞芬、三女陈静、儿子陈冬。孙玉明与郭翠平系夫妻，生有孙洁、孙雷两子。郭翠平于2009年死亡，孙玉明于2015年8月死亡。李书美系王子硕之母。审理中，李书美提交一份落款日期为2012年4月10日的《XX街89号院自建房情况说明》(以下简称情况说明)，载明：“李书美2007年10月份租住孙玉明XX街89号院内，2010年11月份，由于门头沟棚户区改造。滑石道地段也在拆迁之内，我听到拆迁消息后我和房东孙玉明商量，征得房东同意，房东全权委托我在滑石道89号院内盖自建房，从2010年11月份至2011年1月份，我从投资、设计、施工，在滑石道89号院内盖起了自建房133.7平方米。自建房造价2000元一平方米。自建房屋总造价是267400元。注明：自建房造价每平米2000元，是因为建房过程中，房东来看了以后，建好的房子，房东不满意。建好的房子又改建了一次，因此造价提高。另房东原有的老房子内铺地砖、墙砖94.4平方米都折合在2000一平米以内。目前，XX街89号院内面临拆迁，房东孙玉明要给我名下一套两居室楼房，楼房折款40万，我拿到楼房后，要给房东40万，这40万用我在滑石道89号院内我投资建的自建房总造价267400元折抵一部分。余款132600元一年内还清。如果一年内还不清，我用我名下的丰田新车抵押还款。此车折合现金15万元。”上述情况说明在建房人签字处，有李书美签字字样，在房东签字处有“孙玉明2012年4月10日”签字字样。审理中，孙雷申请对孙玉明的签字是否是其本人所签进行鉴定。后孙雷撤回鉴定申请。经本院释明，孙玉茹、孙雷、孙洁表示，撤回鉴定申请只能推定情况说明中孙玉明的签字是其本人所签，但不能说明情况说明内容的真实性。审理中，李书美申请张久明作证，张久明当庭陈述：“李书美家在西辛房中学30米的地方有个修车摊，我老用修车摊的工具，在修车摊认识的孙玉明。盖房情况说明是我代笔写的。是2012年4月10日写的。中午或者下午。在滑石道孙玉明他们家写的。在场人有李书美、孙玉明和我。协议李书美和孙玉明都说过，孙玉明说让我帮他写个东西，是提前大约半年跟我说的，当时说写一个东西，纸上的内容是孙玉明跟我说的，当时孙玉明说丫头在这给我盖房，也有一段时间了，想写个东西，我怎么说你怎么写，就是纸上的盖房多少，多少钱，具体的只能看那上边了。这些内容都是从孙玉明嘴里说出来的是。之后孙玉明和李书美签字。我没有在情况说明上签字。孙玉明是挺精明的一个人，是我们认识三年以后写的这个东西。2012年4月以后孙玉明能自理，骑残摩到滑石道的。情况说明中的房东指的是孙玉明。情况说明的最后一句话是李书美的口气，他俩都在场，他俩怎么算账我不清楚。上数第三行是李书美和孙玉明商量好的，我写的时候主要是孙玉明说。写协议及签字的时候没有录音录像，但是孙玉明有一句话，他说这回踏实了吧。孙玉明写完之后当天签的。孙玉明签字是用的签字笔，跟我用的不是一个笔。李书美和孙玉明是李书美先签的字。用的是否是同一个笔记不清了。老孙的笔和我的不是一个。是孙玉明和李书美让我写的，他俩没让我签字。我先认识的李书美的前夫，再认识的孙玉明，最后认识的李书美。签完协议孙玉明说这回你踏实了吧，这话是跟李书美说的。我跟孙玉明是在李书美他们家的修车摊上认识的，离西辛房中学不到30米。协议是我代写的，字是孙玉明和李书美写的。”经质证，孙玉文表示不认可证人证言。孙玉茹表示，不认可证人证言，证人是先认识的李书美的爱人，证人是西辛房小学的工人，他写的协议语句不通顺，协议上没有证人的签字，2012年4月孙玉明是健全人，孙玉明是搞文笔出身的，孙玉明没有找人写的习惯，这都是李书美的第一人称，与证人陈述相矛盾，李书美是2005年入住，与实际不符，我哥不可能接受以一个外地车牌子作抵押。安瑞兰、安瑞芬芬、陈静、陈冬表示，同意孙玉文和孙玉茹的意见。孙雷、孙洁表示，不认可证人证言，同意孙玉文和孙玉茹的意见，2009年我们家刚卖了一套房，当时我父亲不缺钱。审理中，李书美提供收据，证明建房情况，收据显示李书美自2010年10月至2012年5月购买建材。经质证，各被告表示对真实性不认可。2015年6月9日，孙玉文等八人起诉李书美、王子硕，要求腾退89号院，案号为（2015）门民初字第2724号。在该案审理中，法院认定如下事实：“89号院内有北房三间、南房一处、西房一处及东房一处，该院落空地有棚顶遮盖，该院南边东侧为院门。该院落及房屋由李书美、王子硕占用。据孙玉文等八人提供的X京房权证门字第XXXX号、X京房权证门字第XXXX号及X京房权证门字第XXXX号的房屋所有权证书，89号院的北房三间系孙玉明所有。据孙玉文等八人提供的京房门私共字第00135号、京房门私共字第00136号、京房门私共字第00137号、京房门私共字第00138号、京房门私共字第00139号及京房门私共字第00140号房屋所有权证，孙玉文、孙玉茹、安君、安瑞芬、陈冬及陈静对89号院内建筑面积31.3平方米的房屋享有所有权。安瑞兰曾用名安军，其持有的门私字第16347号房屋共有权证上登记的共有权人姓名安君系笔误，该证现已交于拆迁公司。经询问孙玉文等八人均认可安瑞兰与上述房屋共有权证上登记的安君为同一人。”在（2015）门民初字第2724号案件审理中，李书美主张自行出资出力将89号院内的空地封顶，且对房屋地面及门进行更换，但孙玉文等八人对李书美的该答辩意见不予认可。本案中，经查，2013年12月15日孙玉明就其名下X京房权证门字第XXXX号、X京房权证门字第XXXX号及X京房权证门字第XXXX号的房屋所有权证书载明的有证房共71.6平方米(拆迁档案中的1号房屋)与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》约定取得回迁房二居室二套。2013年12月15日，孙玉明与孙雷、孙洁签订家庭财产分割协议，约定将拆迁档案中的3-4、2号房屋(无证房)归孙雷所有，面积32.67平方米，将拆迁档案中的3-3、3-5号房屋(无证房)归孙洁所有，面积35.2平方米。孙洁、孙雷就各自分得的无证房亦与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订征收补偿安置协议。孙玉文就89号院内的31.13平方米的无证房(拆迁档案中的5、3-7号房屋)与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订征收补偿安置协议。安瑞芬、安瑞兰二人共同就89号院内的31.3平方米的有证房(拆迁档案中的4号房屋)与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订征收补偿安置协议。孙玉茹就89号院内的69.55平方米的无证房(拆迁档案中的3-1、3-2、3-6号房屋)与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订征收补偿安置协议。经本院与北京市门头沟区房屋征收事务中心调查，该中心表示，孙玉明就89号院签订的征收补偿协议的安置房尚未选房。本案审理中，李书美表示，拆迁档案中1、2、4、3-5号房屋是原有房屋，3-2号房屋的下半部分是原来的，界限以3-4、3-3号房屋上面的虚线的延长线为准，上半部分是后盖的，其他的房屋都是李书美建造的；是2010年年底按照孙玉明指令，把老房的房盖挑了，把房顶封上，清理杂物，2011年3、4月份开工，2011年按照孙玉明的指示盖完了，空地是100多平方米的彩钢板，孙玉明说不行，于是又把顶子挑了，盖成有门、有窗户的房子，所有的老房子做防水。各被告表示不予认可，2005、2006年可能要拆迁，在2009年以前孙玉明配偶去世之前已经建过房了。本案中，孙雷申请本院调取孙玉明建设银行、工商银行、邮政储蓄银行的账户明细，证明89号院房屋是孙玉明自行棚建，在李书美所述修建房屋期间，孙玉明有大量现金提取，该房屋若有修建或装修行为，并非是李书美出资；89号院已被拆除，孙玉明已经去世，对建房的事实具体情况我方也无法查清。经查，孙玉明建设银行账户无大额交易，工商银行账户在2010年4月后存在多笔超过1万元的存款、取款邮政储蓄银行账户在2010年1月后存在多笔超过1000元的取款情况。经质证，李书美对此不予认可，并表示，取款与建房没有直接的联系，被告陈述在2009年之前房屋已经形成，该陈述和被告用银行流水来证明原告主张的建房期间有大笔支出即为建房和装修用是矛盾的。审理中，各被告提交一份《本人孙玉明的声明》，证明原告提交的情况说明与事实不符，孙玉明从未承诺给原告任何财产，孙玉明已经给付原告45万在天津买房，故对情况说明的真实性不予认可，该声明载明：“李淑美(原文如此)现租住在滑石道院89号将近十年，一直未交房租，并在院内自己搭建隔断做生意，李淑美答应在天津给他(原文如此)买套房，就跟我结婚房(房已买45万元)，现看起来与我结婚是假，骗我房产钱财是真，现仍强占我滑石道院不搬，影响拆迁，他买丰田车还从我手里拿走了2万元，我现在重病在床，生活不能自理。急需钱看病，请法院支持，让李淑美立即搬出89号院，并追回购房款40万元。上述内容，本人孙玉明从未承诺给小李及前夫或小王任何房产和钱财。孙玉明，2015年6月1日。”经质证，李书美对上述声明的真实性不予认可。审理中，各被告表示：“情况说明按其性质应属于赠与合同，孙玉明在临死之前，将拆迁利益赠与其子，孙玉明在临死之前，以其行为撤销了该赠与，应以孙玉明的实际行为为准。按原告所述，情况说明系房屋买房合同，情况说明并不符合合同的生效要件，没有明确的标的，履行期限地点和方式均未明确约定，鉴于孙玉明已经死亡，该拆迁安置房至今未分配到名下，双方也不能签订补充协议，故该买卖合同并未成立，被告无需向原告交付安置房。”对此，李书美表示：“不认可被告所述本案是赠与合同，情况说明是以原告提供出资和劳务换取拆迁安置利益，并非孙玉明对原告的赠与。情况说明约定安置后给原告一套两居室，孙玉明名下有安置两套楼房两居室，所以合同标的明确，另外，履行期限等约定不明确的可以在合理期限内主张。”本院认为，孙玉明与李书美所签订的《XX街89号院自建房情况说明》系孙玉明与李书美就孙玉明委托李书美在89号院内建房、拆迁后利益分配等事宜达成的协议，同时，该情况说明对李书美建房情况进行了记载，因孙玉文陈述“我哥哥跟我说李书美在院里盖房是为了揽工程当样板间使用的”，各被告提交的《本人孙玉明的声明》亦载有李书美在89号院内建房的事实，且各被告无相反证据证实上述情况说明并非孙玉明所签，结合李书美所提各项证据，本院对上述情况说明的真实性予以确认，上述协议系孙玉明与李书美的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，当属有效，故对李书美的相应诉讼请求本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：孙玉明与李书美所签订的《XX街89号院自建房情况说明》有效。案件受理费三十五元，由孙玉文、孙玉茹、安瑞兰、安瑞芬、陈冬、陈静、孙洁、孙雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  何志君人民陪审员  王金锁二〇一九年八月三十日书 记 员  董 颖