铜川市耀州区人民法院   民事判决书     (2019)陕0204民初1136 号   原告：齐新霞，女，1960年XX月XX日生，汉族，住铜川市耀州区XX路XX段XX楼XX号楼XX单元XX室。   委托诉讼代理人：张玉霞，陕西兰天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨平娥，陕西兰天律师事务所律师。   被告：铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司。住所地：铜川市新区XX小区XX号楼XX单元XX层XX室。   法定代表人：王亚军。   被告：铜川新区新华联商贸有限责任公司。住所地：铜川市新区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号。   法定代表人：王军军。   被告：王亚军，男，1978年XX月XX日生，汉族，住铜川市宜君县XX街道办事处XX路XX号。   被告：王军军，男，1979年XX月XX日生，汉族，住铜川市宜君县XX镇XX村XX组XX号。   原告齐新霞诉被告铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司（以下简称美佳物业公司）、铜川新区新华联商贸有限责任公司（以下简称新华联公司）、王军军、王亚军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告齐新霞及其委托诉讼代理人张玉霞、杨平娥到庭参加了诉讼，被告美佳物业公司、新华联公司、王军军、王亚军经传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。   原告齐新霞诉称，请求人民法院依法判令：一、四被告立即共同恢复原告XX座XX广场XX—121#建筑面积30.22平方米商铺原状(走廊两边钢化玻璃及轻质隔墙)，并将A2—121#商铺返还给原告。二、被告共同支付拖欠原告的租金10879.2元，并以10879.2元为基数，从2016年5月1日起至实际付款之日按照年利率6%支付原告违约金。三、四被告按照10879.2元/年的租金标准，赔偿原告2018年5月1日起至实际交还商铺之日的租金损失。四、依法判决四被告承担实际交付商铺之前物业管理费、卫生费、取暖费、水电费。五、依法判决四被告承担本案诉讼费用。事实及理由:原告是XX座XX广场XX-170#商铺业主，被告美佳物业公司管理银座商业广场物业，让原告与马红生签订租赁合同一份，约定马红生租赁原告XX座XX广场XX—121#商铺，租期3年，租期至2018年4月30日止，第一年不收租金，第二年租金为10元/平方米/月，第三年租金为20元/平方米/月，租金提前一个月支付，一次性支付一年，被告美佳公司保证马红生履行合同有义务，马红生未按照合同条款执行，导致违约责任的由被告华阳美佳公司进行担保。合同签订后，马红生没有履行合同义务，被告美佳公司及王亚军擅自将原告XX座XX广场XX—121#商铺交给被告新华联公司使用，由被告新华联公司承继上述租赁合同承租人的权利义务，被告新华联公司将原告的商铺与银座商业广场其他商铺打通，用于开办超市，被告新华联公司没有支付原告分文租金。为此，原告找被告解决。2017年11月5日被告王军军给原告出具一份欠条，承诺2017年12月底、2018年3月底分两次付清拖欠原告的房租，否则，按合同第八项第1条加倍办，即按照日万分之十支付原告违约金。但是，时至今日，四被告既不支付拖欠原告的租金，也不恢复并返还原告商铺。所以，原告为了维护自己的合法权益，依法向贵院起诉，请依法受理判如所请！   原告齐新霞提交了以下证据以支持其诉讼请求：   一、铜房权证新区字第201510577号房屋所有权证、商品房买卖合同、房屋原貌照片，证明：1、位于铜川市新区XX路XX小区XX号楼XX号（租赁房号A2-121号）建筑面积30.22平米的房屋归原告所有。2、原告出租的房屋原状是与其他商铺互相独立的，走廊两边及门均是钢化玻璃，但被告为了经营将原告房屋隔墙打通，被告应当返还房屋，恢复原告房屋原状。   二、房屋租赁合同，证明：1、铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司作为银座商业广场的物业管理者，将原告在内的银座商业广场的业主的房屋由物业管理者统一经营，2016年1月1日经铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司牵头并担保，让原告将归其所有的上述房屋（租赁房号A2-121号）出租给马红生经营使用，租期三年，即2016年1月1日-2018年4月30日止，租期届满原告有权收回房屋。2、租期第一年免租，第二年每平方月租10元，第三年每平方月租20元；租金提前一月支付，一次性支付一年房租；逾期支付房租的，违约方按年租金日万分之五支付原告违约金；物业费、水电费、卫生费等费用由马红生承担。由此证明房屋租金每平方月租逐年上浮10元；原告主张的支付房租及违约金的损失应当依法予以支持；铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司有义务支付原告主张的房屋租金和违约金，并返还原告房屋、恢复房屋原状。   三、欠条，证明2017年11月5日铜川市新区新华联商贸有限责任公司和王军军共同向原告出具欠条，承认拖欠原告两年房租费10879元，同时承诺2017年12月底和2018年3月底两次付清，逾期给付的，自愿按租赁合同第八条规定承担日万分之五的违约金。由此证明原告与被告之间的权利义务是按照原告与马红生、铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司签订的租赁合同执行的；原告请求铜川市新区新华联商贸有限责任公司、王军军与铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司连带支付原告房租和违约金的请求依法应当予以支持。   四、铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司、铜川市新区新华联商贸有限责任公司的工商登记信息，证明：1、铜川市新区新华联商贸有限责任公司成立于2015年6月3日，系王军军独资设立的个人独资公司，作为铜川市新区新华联商贸有限责任公司的法定代表人王军军以王军军及其独资公司的名义共同向原告出具欠条的行为看，王军军与个人独资公司资产混同，王军军和铜川市新区新华联商贸有限责任公司依法应当共同支付原告房屋租金和违约金、返还房屋、恢复房屋原状。2、证明铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司成立于2013年7月3日，王军军和王亚军均在美佳物业公司任职，且作为股东实际未出资，其对铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司支付原告租金及违约金、返还房屋、恢复房屋原状义务负有连带义务。   五、王亚军在法院的谈话笔录一份，证明：1、原告的房屋虽然是与马红生签订租赁合同，但是实际使用人是铜川新区新华联商贸有限责任公司，有关的权利义务是参照原告与马红生签订的租赁合同来履行的。2、铜川新区华阳美佳物业公司对原告与华联商贸公司的租赁关系承担担保责任。3、打通原告店铺时，被告华阳美佳公司应当承担共同连带责任。   六、涉案房屋现状照片，证明原告房屋的现状。   对原告齐新霞提交证据的分析与认定。被告美佳物业公司、王亚军不到庭质证是对自己权利的放弃，被告新华联公司、王军军对原告齐新霞提供的以上六组证据的真实性认可，本院予以确认。   被告铜川市美佳物业公司、被告王亚军均未到庭答辩，庭后向法庭递交一份答辩状，认为原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据。第一、原告及其它53名业主在银座商业广场二楼面积共2307平米的小产权商铺，在2014年经商户纷纷倒闭关门，2014年11月份，江苏商人马红生来银座打算租赁涉案二楼开办超市，由于二楼业主众多，共54户，又没有业主代表，就约定房租合同内容及条款，由美佳物业公司及王亚军找业主一一签订合同，后因业主众多，意见不统一，部分业主联系不上，美佳物业公司及王亚军派车多次赴渭南、延安、西安等地寻找业主，经过美佳物业公司及王亚军半年的不懈努力，合同在2015年5月份签订52份，有两户钉子业主不愿意签此合同，因签合同时间耗费半年之久，马红生借此原因，放弃投资银座该项目，于是被告美佳物业公司及王亚军找到王军军，王军军也同意开办超市，由新华联公司承继上述租赁合同承租人的权利义务，新华联公司依据租赁合同约定大规模装修改造，并于2015年10月15日开业，在2016年4月30日按合同约定租金为10元／平方米月，支付54名业主房租，有四户因电话联系不上，没有支付房租，在2017年1月份被告新华联公司因经营管理不善，出现资金周转困难，开始拖欠铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司及王亚军经营的物业公司电费、水费、超市供应商货款、超市员工工资，在2017年4月30日以后，大部分业主多次来新XX超市索要房租，新华联于2017年10月23日破产倒闭，欠第三年房租共计20几户业主房租，鉴于此，美佳物业管理公司及王亚军为了解决新XX超市欠业主房租事宜，打算将新XX超市转让出去，用转让款来偿还新XX超市所欠业主房租，同样因二楼业主众多只签了18家合同，因此西安亘美商贸投资项目落空，因此拖欠业主房租迟迟得不到解决。美佳物业管理有限责任公司及王亚军为了促成转让事项，解决业主房租一事也尽力了，花费了不少资金。第二、美佳物业管理公司及王亚军作为租赁合同责任担保人，对合同规定的内容进行担保，对合同约定外的内容没有担保责任，该租赁合同没有涉及商铺恢复原状事项，故请法院驳回原告诉讼请求答辩人恢复原状的要求。第三、担保人的担保期限是2015年4月30日至2018年4月30日，依据最高法院《担保法解释》第32条规定：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”因此美佳物业管理有限责任公司及王亚军的保证期间在2018年 10月30日以前，故请法院依法驳回原告诉讼请求美佳物业公司及王亚军支付租金及租金损失的诉讼请求。第四、在合同履行期间2015年4月30日至2018年4月30日之间，美佳物业管理有限责任公司及王亚军对银座小区行使物业管理权，故请求法院依法驳回原告诉讼请求铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司及王亚军支付物业管理费、卫生费、取暖费，水电费等诉讼请求。第五、依法判决由原告承担本案诉讼费用。综上所述，原告诉铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司及王亚军的五条诉讼请求法律上没有依据，于法无据，纯属自圆其说、强行索取，请求人民法院查明事实真相，秉公处理，以维护铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司及王亚军的合法权益。   美佳物业公司、王亚军未提交证据。   被告新华联公司、王军军未到庭答辩，庭后向法庭提交一份答辩状。原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，全部都不符合事实真相。第一、就原告提出的起诉第一项，在原告和当时承租方签订的合同中没有恢复商铺原则这条，按当时合同执行，新华联商贸公司也就是新XX超市，已经在2017年10月21日宣布倒闭解散员工，该商铺A2-121#属于原告的财产，新XX超市并未占有，一直在闲置着，是原告放弃他的使用价值，让被告返还该商铺纯属捏造。第二、原告提出的诉讼请求第二项，当时情况是原告还有其他租房子房东聚集在XX座XX商城XX商场的电给关了，因王亚军是本合同的担保人，也就是美佳物业管理公司的法人，XX座XX商城的法人，所以在对方的胁迫下王军军打下欠条，为了维稳，而且打下这个欠条是在新区XX超市宣布倒闭后打的，被告新华联公司、王军军无力偿还，请求法官明查。第三、原告的诉讼请求第三项不符合合同的约定，被告没有赔偿依据。综上，被告铜川新区新华联商贸有限责任公司、王军军的所有行为均是客观事实，原告的诉求于法无据，纯属自编自说。请求法院明查，以维护答辩人的合法权益。   被告新华联公司、王军军未提交证据。   经审理查明，原告齐新霞系铜川市新区XX座XX广场XX#商铺业主，被告美佳物业公司系该商场的物业管理公司。2015年，原告与马红生签订租赁合同一份，约定马红生租赁原告XX座XX广场XX—121#商铺，租期3年，租期至2018年4月30日止，第一年不收租金，第二年租金为10元/平方米/月，第三年租金为20元/平方米/月，租金提前一个月支付，一次性支付一年，被告美佳物业公司对该合同提供担保责任，没有约定担保期限。合同签订以后，马红生未进场，经被告美佳物业公司协调被告新华联公司进入商场，对原告及其他多名业主的商铺进行装修改造后开办了新XX超市，但双方并未签订书面租赁合同，被告新华联公司认可双方的租赁合同按照原告与马红生签订的合同内容履行。2017年11月5日被告新华联公司的法定代表人王军军向原告出具欠条一份，载明欠原告两年租赁费10879元，承诺于2017年12月底、2018年3月底分两次付清拖欠原告的房租，如有异议，双方协商处理，如未支付按合同第八项第1条加倍支付，至今被告新华联公司、王军军并未向原告支付租赁费。2017年11月左右，被告新华联公司的超市因经营不善关门，2018年11月被告新华联公司将超市设备搬走，至今未向原告返还房屋。   以上事实有当事人陈述、房屋所有权证、商品房买卖合同、房屋原貌照片、房屋租赁合同、欠条、工商登记信息、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，原告与被告新华联公司双方口头协商达成的租赁合同合法有效，依法应予以保护。原告按照约定提供了租赁房屋，被告新华联公司的法定代表人王军军与原告进行了结算，结算后并未按照约定期限履行支付租赁费的义务，构成违约。庭审查明，合同履行期间内，被告新华联公司将原告与其他商户的商铺打通并进行装修后经营超市，合同到期后，被告新华联公司至今并未向原告返还房屋并恢复原状，故原告主张被告新华联公司返还原告位于铜川市新区XX座XX广场XX—121#建筑面积30.22平方米商铺，并将该商铺恢复为走廊两边钢化玻璃及轻质隔墙原状的诉讼请求于法有据，予以支持。2017年11月5日，被告新华联公司的法定代表人王军军向原告出具欠条，认可欠原告10879元租赁费未支付，并承诺于2017年12月底、2018年3月底两次分期支付，故原告主张被告新华联公司支付租金10879元符合双方合同约定和法律规定，应当予以支持，原告主张的违约金应当以10879元为基数，自2018年4月1日起至实际付款之日按照年利率6%支付原告违约金。被告新华联公司虽然于2018年11月已经搬走，但是至今并未向原告返还房屋并恢复原状以及办理房屋交接等手续，导致原告的房屋至今不能对外出租，故原告主张被告支付占用费应当予以支持，占用费按照双方约定的参照原告与马红生签订的租赁合同第三年租金每平方米每月20元计算604.4元，自合同到期之日2018年5月1日计算至2019年8月31日9670元。原告主张被告新华联公司承担返还商铺之前物业管理费、卫生费、取暖费、水电费于法有据，本院予以支持。根据原告提交的企业信用信息公示系统报告显示，被告新华联公司系一人有限责任公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告新华联公司的法定代表人王军军并未提交证据证明公司财产独立于其个人财产,王军军应当对新华联公司的上述债务承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第十三条的规定：“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同”，原告主张被告美佳物业公司及其法定代表人对新华联公司的上述债务承担担保责任，并未提交有效证据证明，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告铜川新区新华联商贸有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告齐新霞返还位于铜川市新区XX座XX广场XX—121#建筑面积30.22平方米商铺，并将该商铺恢复为走廊两边钢化玻璃及轻质隔墙原状。   二、被告铜川新区新华联商贸有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告齐新霞支付租金10879元，并以10879元为基数，自2018年4月1日起至实际付款之日按照年利率6%向原告支付违约金。   三、被告铜川新区新华联商贸有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告齐新霞支付房屋占用费9670元。   四、被告铜川新区新华联商贸有限责任公司于本判决生效后三十日内缴纳铜川市新区XX座XX广场XX—121#商铺自2016年1月1日至2019年8月31日之前产生的物业管理费、卫生费、取暖费、水电费。   五、被告王军军对铜川新区新华联商贸有限责任公司的上述债务承担连带责任。   六、驳回原告齐新霞对被告铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司、王亚军的诉讼请求。   七、驳回原告齐新霞的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费300元减半收取150元，由被告铜川新区新华联商贸有限责任公司、王军军共同承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                 审 判 员  杨 敏        二〇一九年八月二十七日                                            书 记 员  师筱蕊   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