湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初2811号原告中国人民解放军95338部队留守处。住所地：湖北省随州市曾都区季仕梁街**。负责人杨卫华，该处主任。委托诉讼代理人刘光军，湖北神农律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告刘义勇，男，1976年6月15日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。被告李晓军，男，1970年7月5日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。被告胡红刚，男，1966年6月18日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。原告中国人民解放军95338部队留守处（以下简称95338部队留守处）与被告刘义勇、李晓军、胡红刚房屋及场地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告95338部队留守处的委托诉讼代理人刘光军及被告刘义勇、李晓军、胡红刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告95338部队留守处向本院提出诉讼请求：一、依法判令三被告立即支付拖欠我方的房屋、场地租金50万元并同时支付违约金（从拖欠租金之日起至实际支付之日止按所欠金额每日千分之三计）；二、本案的诉讼费由三被告承担。事实与理由：2009年9月9日，被告刘义勇、李晓军、胡红刚和案外人王建岭四人签订一份《合伙协议书》，约定四人共同租赁我方所管理的位于湖北省随州市曾都区季仕梁街18号的房屋和场地作市场开发经营。同年11月20日，被告刘义勇、李晓军作为承租方的代表与我方签订了《军队房地产租赁合同》，主要约定由被告李晓军、刘义勇租赁我方所管理的前述房屋、场地，期限自2010年1月1日起至2019年12月30日止，每年租金15万元，于每年1月10日前付清。该合同签订后，双方均按照合同履行了各自的义务。至2018年6月14日，因国家政策调整及军队出台全面停止有偿服务的相关规定，双方于是在原租赁合同的基础上又签订了一份《整改协议》，将原合同的年租金变更为30万元。自2018年后，四名合伙人即开始出现拖欠我方租金的情况，现已累计拖欠50万元。其行为严重侵害了我方的合法权益，从而导致部队财产遭受重大损失。为此，特诉至法院，请求依法支持我方的诉讼请求。被告刘义勇辩称，2018年6月，我们在签订整改协议前，本来表示要与原告方协商解除原租赁合同，更不愿意在承租场地减半的情况下按年租金30万元继续履行原合同。但因当时原告方的杨主任曾承诺说30万元的年租金收多少算多少，不足的部分他们自己想法补齐，所以我们才与原告方签了整改协议。而且，2018年上半年的租金，我们已按原合同约定全额支付了7.5万元，并非原告所称只支付了2.5万元。另外，原告曾直接向各商户收取了部分租金，应扣减我们所欠的租金。被告李晓军辩称，自2019年开始，我们就没有再实际使用租赁场地了，因三年前原告就通知我们说部队的房屋不能再有偿对外出租了。我的其他辩解理由同刘义勇。被告胡红刚辩称，按照原告方的规定，我们在2019年6月1日前就把市场内的其他商户全部赶走了。我的其他辩解理由同其他二被告一致。经审理查明，2009年9月9日，被告刘义勇、李晓军、胡红刚及案外人王建岭四人（以下简称四合伙人）经协商签订一份《合伙协议书》，主要约定，由该四合伙人共同出资，租赁产权人为中央军委后勤保障部，并由该部委托原告95338部队留守处管理的位于湖北省随州市曾都区季仕梁街18号的房屋和场地，用于合伙开展市场经营业务。该合伙协议签订后的同年11月20日，被告刘义勇、李晓军即作为合伙经营的代表人，与原告签订了一份《军队房地产租赁合同》，主要约定，由原告95338部队留守处作为出租方，将属其管理的位于湖北省随州市曾都区季仕梁街18号的房屋和场地出租给承租方刘义勇、李晓军用于市场经营；租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月30日止；年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为15万元，按年支付，并于每年的前10日内以转账形式支付；合同签订后的十日内，承租方应向出租方支付1.5万元的租赁保证金，若承租方如约履行合同义务的，租赁期满后由出租方无息退还，否则不予退还；承租方逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期金额的千分之三向出租方支付违约金……。该合同签订后，四合伙人实际向原告支付了租赁保证金5万元，原告出具了收据并依约向四合伙人交付了租赁房屋和场地。此后，四合伙人经原告同意，将其承租的涉案房屋和场地作了划分，并分别转租给各商户进行菜市场和仓库经营。期间，四合伙人按照合同约定向原告支付租金至2017年底。2018年初，四合伙人没有依约支付当年的租金，至该年上半年结束，仅向原告支付了上半年的租金2.5万元，尚欠该年上半年的租金5万元。2018年6月，因国家政策调整及军队出台全面停止有偿服务的规定，原告遂依相关规定的精神与四合伙人进行协商并签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》。该协议属双方对原《军队房地产租赁合同》部分内容调整变更的合意，未涉及的部分仍依原合同执行。其调整变更的内容为：租赁房屋的实际面积由原2623平方米核定为6879.69平方米（其中包括出租方原有房屋面积2623平方米，承租方投资建设的房屋面积4256.69平方米），场地面积由原27711平方米调整为12488.67平方米；年租金由15万元调整为30万元；租赁期限接续原合同为一年半，即自2018年6月15日至2019年12月30日。该协议书仍由被告刘义勇、李晓军代表作为实际承租方的四合伙人签字确认，并由原告报经其上级单位中国人民解放军中部战区空军予以批准。此后，因涉案租赁房屋、场地所形成的市场周边区域城市规划的调整和实施，导致周边居民户不断迁出，居住人口逐渐减少，对该市场的经营产生了较大影响，致使市场内的商户纷纷向四合伙人退租并撤场，从而导致四合伙人的租金收入大幅度减少，四合伙人因此便未向原告补交2018年上半年所欠的租金5万元，也没有支付该年下半年的租金15万元，并且到2019年初，又没有依约按期支付2019年度的租金30万元。其间，四合伙人曾向原告及其上级部门申请延缓至2019年6月底清偿所欠原告的上述全部租金，但未获同意和准许。之后，原告经多次催收无果，遂以四合伙人中的刘义勇、李晓军、胡红刚为被告，向本院提起诉讼。本院认为，被告刘义勇、李晓军、胡红刚和案外人王建岭所签订《合伙协议书》及被告刘义勇、李晓军代表上述四合伙人与原告所签订的《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律的规定，合法有效，应受法律保护。原告依约将其出租的房地产交付给四合伙人经营后，四合伙人亦应依约向原告履行支付租金的义务，其至今拖欠原告租金50万元的行为，属违约，依法应承担违约责任，继续向原告清偿所欠租金并应依约支付违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款“合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”、第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”以及第八十七条“负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额”的规定，被告刘义勇、李晓军代表四合伙人与原告签订租赁合同及整改协议而产生的合伙体对外（即原告）债务，应由四合伙人连带承担清偿责任，且四合伙人中的每个人都负有全部清偿的义务。因此，原告选择四合伙人中的部分人即刘义勇、李晓军、胡红刚为被告起诉，并要求该三人清偿因租赁合同及整改协议所生的一切债务，合乎相关法律的规定。故对原告要求三被告清偿所欠租金并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。三被告若在本判决生效后，实际履行了支付租金的义务或承担了其他违约责任且超过了自己应承担份额的，可依合伙协议的相关约定及上述法律的规定，就作为合伙人的案外人王建岭应承担的对应分额向其追偿。由于涉案租赁合同中所约定的违约金计算方法为按欠付租金额的日千分之三计，折合月利率为9%，而我国法律所规定的违约金主要属补偿性的，故以该计算方法所约定的违约金依法应当确认为过高。虽然三被告就此未向本院提出酌减的申请，但本院仍应依民法的公平原则予以酌减。基于此，并考虑到原告就所欠租金造成的实际经济损失为欠付租金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率所计的利息，故依《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院调整涉案违约金的计算方法为以所欠租金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍并按租金欠付的期间计取。对计取期间的起始时间，因所欠租金中各年度的部分所约定的支付时间不同，故应分别确定。基于此，又由于涉案租赁合同约定每年度的租金支付时间为当年的前十日，而整改协议对此没有变更约定，应依原租赁合同执行，故其中2018年上半年所欠租金5万元及该年下半年所欠租金中的7.5万元，共计12.5万元的违约金计取期间应自2018年的1月11日起；其中2019年度所欠租金30万元的违约金计取期间应自该年1月11日起；对2018年下半年因整改协议增加年租金所欠的7.5万元，因双方没有具体约定支付时间，故本院酌情确定该部分欠付租金的违约金计取期间亦自2019年1月11日起。上述各部分欠付租金的违约金计取期间的截止时间，均为实际清偿之日。对三被告意图不支付或减少支付所欠原告的租金而提出的原告的负责人在双方签订整改协议前已承诺减免租金、2018年上半年的租金已全部支付、原告曾直接向商户收取了部分租金及原告以军队停止有偿服务为由要求四合伙人清退租赁房屋和场地等抗辩理由，因其在举证期限内且在合议庭另行指定的期限内，并没有提交相关证据证实，故其该等理由因无事实依据而不能成立，本院不予采纳。另外，因任何投资经营行为都具有风险性，而该风险理应由经营者自己承担，不可能转由守约且无过错的合同相对方承担，故三被告辩称经营形势不佳，意图以此为由而不支付或亦减少支付所欠原告的租金，没有法律依据，本院亦不予采纳。最后，对四合伙人向原告交付的租赁保证金5万元，因涉案租赁合同及整改协议并未最终到期，也未因解除等其他原因而终止，且双方在诉辩中均未就此提出处理意见，故本院依法不作处理。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第三十四条第二款、第三十五条第二款、第八十七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告刘义勇、李晓军、胡红刚于本判决生效之日起十日内清偿所欠原告中国人民解放军95338部队留守处的房屋及场地租金50万元，同时向原告支付按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍并根据其中每笔欠付金额的相应拖欠期间所计的违约金（其中12.5万元自2018年1月11日起计，37.5万元自2019年1月11日起计，均计至实际清偿之日止）；二、驳回原告中国人民解放军95338部队留守处的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告刘义勇、李晓军、胡红刚共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  张华明人民陪审员  郭志国人民陪审员  冯光学二〇一九年八月二十一日书 记 员  朱 妍