山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1702民初2245号原告：王霞，女，1980年12月1日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：黄运明，山东君诚仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏强，山东君诚仁和律师事务所律师。被告：山东伟居房地产开发有限公司。住所地：菏泽市解放大街南段。法定代表人：苗青，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴昱，山东九洲苑律师事务所律师。原告王霞与被告山东伟居房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王霞的委托诉讼代理人黄运明、张宏强，被告山东伟居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人桑圣超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金33962元及利息；并从起诉之日起每日按已交纳房款（主房、车位）的万分之五继续交付违约金至交房日止。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月23日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于菏泽市牡丹区房屋，房屋价格为702860元，约定被告应于2017年12月31日前，交付验收合格的房屋，若不能按期交付，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，但最高额不得超过已付房价款的1%。2017年7月12日，原、被告签订车位买卖合同，约定原告购买被告位于豪润书苑小区编号为54的地下停车位，车位总价款为90000元，车位交付日期为2017年12月31日，并约定逾期交付在十五日内，被告按日向原告支付已交车位款的万分之五的违约金，逾期超过十五日且不解除合同的，被告按日向原告支付已交车位款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告支付了全部房款（主房、车位）。但被告却没有按照约定交付房屋。2018年7月29日，被告出具承诺书，承诺若不能在2018年11月30日前交主房，2018年11月30日至实际交付日的违约金，以已支付房价款（主房、车位）为基数按日万分之五向原告支付。时至今日，被告仍未向原告交付房屋及车位，为维护自己的权益，原告依法起诉，望贵院查明事实，支付诉讼请求。被告山东伟居房地产开发有限公司辩称：被告就未能按照合同约定的时间交付商品房，表示诚挚的歉意，并愿就未能如期交房带来的损失承担相应责任，被告就交房事宜已尽最大努力，希望能原告能够理解，相互配合完成房屋交付事宜。一、未能按照合同约定时间如期交房，系合同履行期间，政府政策等不可抗力因素导致施工多次停止原因所造成，并非被告原因所致，对不可抗力所致未能交房不能由被告承担逾期交房违约责任。自2016年10月起至2019年3月间，由于受国家治理大气污染、环境治理等政策影响，我市市区内的建设工地施工因环境治理工作多次停止施工，豪润书苑小区位于城市中心区域，受到影响较大，菏泽市政府、牡丹区政府建工局等相关政府部门对城区内的项目建设工地多次下达停工通知，施工作业遭到前所未有的困难，是无法按时交房的主要原因。众所周知，建筑工地的施工是各工种协同作业，强调作业的连续性，一旦停止施工，重新启动意味着重新组织工人，组织建材，耽误的施工时间不能仅仅以文件通知停工的时间计算。上述停工完全是政府政策不可抗力因素所造成，对此造成的逾期天数，应当予以扣除。二、原告的诉请不符合商品房买卖合同规定，数额要求过高，不应予以支持。根据双方商品房买卖合同第九条第2款“逾期交房的违约金最高金额为买受人已付房款的1%”，即明确约定了违约金的计算方式，以已付房款的1%为赔偿限额。该合同系双方自愿签订，并以黑体字对违约责任作出明示，合法有效。原告计算违约金的方式不符合合同约定和被告承诺书的承诺，被告出具的承诺书未交房违约金自合同约定日至2018年11月30日按合同执行违约金，2018年11月30日起按合同第九.1.（2）条约定的五倍计算，因2018年11月30日之前的违约金应以合同约定的已付房款的1%为赔偿限额。三、被告开发建设的豪润书苑小区工程于2019年3月5日综合验收合格具备交房条件，自2019年3月6日通知交房时起，不应再承担逾期交房责任。涉案房地产工程于2018年12月28日竣工，户内部分经建设单位、监理单位、施工单位、物业部门于2019年1月15日进行分户验收合格，取得分户验收合格证明，2019年3月5日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行综合验收，各分项验收合格，具备交房条件，被告自2019年3月6日起通知购房业主办理房屋交接手续，但包含原告在内的部分业主拒不收房，被告于2019年3月7日在报纸进行公示通知。故自2019年3月6日起，被告已经尽到合同义务，原告拒不接收房产，应当由原告自行承担损失，逾期交房违约金的计算截止日期应为2019年3月6日。综合以上意见，请法庭从依法查明事实，驳回原告过高部分的诉讼请求。经审理，本院认定以下法律事实：原告王霞购买了被告山东伟居房地产开发有限公司出售的位于菏泽市解放南街儿童公园东门北100米路东豪润书苑6号楼2单元05004号房及编号为54号的地下车位，双方签订了《商品房买卖合同》，房款为702860元、地下车位价款90000元并已付清。其中主房合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。2、逾期交房的违约金最高金额为买受人已付房价款的1%”。同时双方也约定车位于2017年12月31日前交付。2019年3月30日，被告山东伟居房地产开发有限公司作为甲方与原告王霞作为乙方签订了《交房协议书》，内容如下：“甲乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，就交房事宜经友好协商一致达成如下协议：一、乙方所购买甲方开发的豪润书苑小区6号楼2单元05004号房，乙方申请交房装修，在装修房屋期间，甲方为乙方提供临时用电和用水；二、依照相关法律法规和政策的规定，乙方购买商品房应承担维修基金、契税、物业费用、装修保证金、垃圾清运费等相关费用。三、协议签订后一日内，乙方对房屋进行验收并交纳协议第二条规定费用后，甲方将房屋钥匙由物业交付乙方，乙方收取房屋钥匙后，本协议房屋交接完毕，双方对交房事宜不再有任何争议，互不追究责任。四、该房屋在质保期内由开发企业按照商品房买卖合同约定承担质量保修责任，由甲方或物业进行维修，因乙方人为因素或地震等不可抗力因素造成的损毁除外。五、本协议书经甲乙双方签章后生效。”2016年秋末冬初始，由于受到国家治理大气污染、环境治理等政策的影响，包括被告山东伟居房地产开发有限公司在内的所有建筑工地不断停工，一直持续到空气流动渐好的春初；至2019年春初，停工日期长达半年之久。2018年7月29日，被告山东伟居房地产开发有限公司为购房所有业主出具了《承诺书》一份，内容为“豪润书苑的购房业主：基于国家环境治理等因素影响，对于合同约定的交房日期未能如期交房深表歉意，对此我公司作出如下承诺：1、保证2018年11月30日之前达到单体验收的交房条件，如果因为单体交房所产生的问题由伟居房地产负责。若还不能交房，未交房违约金自合同约定日至2018年11月30日按合同执行违约金，从2018年11月30日起至实际交付日止按合同第九.1.（2）条约定的五倍计算并予以支付。2、对于合同约定交房日期至2018年11月30日期间的违约金按合同约定于实际交付日予以赔付。3、购房业主购买的车位、车位等附属设施的延期违约金比例同主房延期违约金约定相同。4、2018年8月5日前向购房业主提供一份施工进度计划表，以供业主监督施工进度。以上承诺为商品房买卖合同附属约定，与商品房买卖合同具有同等法律效力。山东伟居房地产开发有限公司，2018年7月29日”。被告山东伟居房地产开发有限公司开发建设的豪润书苑小区工程于2019年1月15日各分项工程验收合格、2019年3月5日进行综合验收合格，被告于2019年3月5日通知原告交房，2019年3月6日在《牡丹晚报》上刊登交房公告“于2019年3月7日开始办理交接手续”。本院认为，原告既按合同约定交付了房款，双方也约定被告方于2017年12月31日前向原告交付房屋及车位，届时被告方未能交付对原告方构成违约；但原被告双方于2019年3月30日签订了《交房协议书》，协议书中约定“本协议房屋交接完毕，双方对逾期交房事宜不再有任何争议，互不追究责任。”，该内容显示原告方主张的交房事宜、违约金事宜双方已达成协议，已自行履行完毕、已无任何争议，故其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，判决如下：驳回原告王霞的诉讼请求。案件受理费649元，由原告王霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  王海峰人民陪审员  尘君荣人民陪审员  李海俊二〇一九年八月十九日书 记 员  付成林