大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0204民初4246号 原告：伍远航，女，汉族，1988年6月25日出生，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：陆阳，辽宁瑾宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭莉莉（原告母亲），住大连市沙河口区。 被告：中航物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市沙河口区。 负责人：刘文波，总经理。 委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。 原告伍远航与被告中航物业管理有限公司大连分公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，由审判员路标适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理，原告伍远航的委托诉讼代理人陆阳、谭莉莉、被告中航物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人杨静丽、郝珈玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告伍远航向本院提出诉讼请求：请求判令确认原告与被告2017年10月31日签订的《前期物业服务协议》自始无效。事实及理由：2015年10月8日，原告与大连航华置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了中航国际广场第D3幢1单元24层4号房产（行政街号为大连市沙河口区集贤街8号24层4号）。该《商品房买卖合同》补充协议第十六条对前期物业管理进行了约定，要求原告同意，接受且遵守大连航华置业有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》,该合同原告并未见到，也不知其内容。2017年10月31日被告与大连航华置业有限公司联合用约5小时为原告及其他百余户业主办理交房手续，工作人员拿出从未与原告提及、更无协商、擅自起草的《前期物业服务协议》等数本材料，要求原告与被告当场签订，并预缴13个月物业服务费等等后，才可领取已购房屋钥匙。2018年11月因原告无法取得已交付房屋所有权证书，多次与大连航华置业有限公司交涉未果。无奈下,原告向政府相关部门咨询、投诉、申请政府信息公开等方式维权后，陆续得到了大连航华置业有限公司与被告于2014年9月19日签订的《前期物业服务合同》等佐证材料。此时原告才得知被告及大连航华置业有限公司恶意串通、隐藏行为、虚假表示及欺诈胁迫等多项违法、违规事实。该《前期物业服务合同》对前期物业服务内容有详细的约定，并且服务期限至业主委员会成立确定新的物业单位并与其签订《物业服务合同》之日止。该合同对大连航华置业有限公司、被告及原告均有法律约束力。被告应当遵守并履行《前期物业服务合同》中合法合规的约定向原告提供前期物业服务。而被告后通过违法手段与原告签订的《前期物业服务协议》是没有法律依据的，它不是对《前期物业服务合同》的延续及确认，因为该《前期物业服务协议》与《前期物业服务合同》的重要内容全然不同并且相悖，且该协议擅自降低服务的内容、质量、标准，隐藏物业服务收费标准不实行政府指导价，免除被告责任、加重业主责任，排除业主权利,隐匿业主共有车位及共有物业经营所得等违法侵权行为与目的。该协议也不属于法律规定的《物业服务合同》，因为被告不是原告及其他全体业主共同依法定程序选聘的物业公司，被告与原告签订物业服务合同违反法律强制规定。综上，原告认为该《前期物业服务协议》是被告存有不法目的情况下，恶意串通、隐瞒事实真相、引诱胁迫原告而签订的，其无论是在签约的主体、程序及协议内容上严重违反法律法规，并侵害了原告的合法权益。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《民法总则》、《合同法》《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，被告与原告签订的《前期物业服务协议》应属无效。现诉诸于法院，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告中航物业管理有限公司大连分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、从订立合同主体资格上看，原告伍远航为完全民事行为能力人，被告中航物业管理有限公司大连分公司（以下简称中航物业）为具有资质的物业服务企业，双方均具有认识自己行为的意识能力和为自己的行为承担权利义务的责任能力，因此双方均可以签订合同，双方签订的合同也应自合同签订之日起成立。2、从订立合同的内容上看，原被告双方签订的《前期物业服务协议》没有《合同法》第五十二条所规定的任意一种合同无效的情形，而无效合同作为典型的私法行为，国家公权不应当过分干预，应当遵循不非(违)法即合法有效的认定原则。综上，原被告双方在其认识能力、责任能力范围内，签订的不违反法律规定的合同，没有效力瑕疵，是生效合同。 经审理查明：2015年9月29日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定被告为原告位于大连中航国际广场D3座2404房产提供物业服务，期限自房屋出售之日至大连中航国际广场业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。 2017年10月31日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定被告为原告位于大连中航国际广场D3座2404房产提供物业服务，期限自2017年11月1日起至业委会成立代表全体业主与选聘物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。 另查：2014年9月19日，大连航华置业有限公司与被告签订了《大连中航国际广场项目前期物业服务合同》，大连航华置业有限公司委托被告对大连中航国际广场项目提供前期物业服务事宜，期限自2014年7月1日起至业委会成立确定新的物业单位并与其签订《物业服务合同》之日止。物业服务费为3.7元/平方米/月，车位物业费为40元／月。 2015年10月8日，原告与大连航华置业有限公司签订编号为32300074的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十六条约定，买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由被告提供物业服务，大连中航国际广场住宅物业服务费为3.7元/平方米/月（含电梯），车位物业费为40元／月。买受人接受并遵守出卖人制定的《业主临时公约》及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。 原告依据《前期物业服务协议》向被告交纳了2017年12月至2019年3月的物业服务费9969.28元。 截至2019年4月23日，大连中航国际广场项目二期尚未召开首次业主大会成立业主委员会。 庭审中，原告提交了政府相关部门的答复等，拟证明大连中航国际广场项目二期未组织竣工验收、被告不执行政府指导价乱收费、应由开发建设单位承担物业费等。 上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房交付办理须知》、《交付通知书》、《资料交接表》、《前期物业服务合同》及《约谈记录》、《前期物业服务协议业主临时管理规约》、大连增值税普通发票、《大连市城乡建设委员会政府信息公开告知书》、《辽宁省政府民心网--大连市建委答复》、《大连市沙河口区住房和城市建设局信息不存在告知书》、沙政行复字【2019】第04号《大连市沙河口区人民政府行政复议决定书》、2019年1月22日大连市沙河口区人民法制办公室行政复议受理通知书（沙政行复字[2019]第04号）、2018年12月11日大连市沙河口区城建局政府信息公开告知书（文书编[2018第75号]）、《大连市发改委政府信息告知书》大发改公开【2018】300号、《大连市发改委政府信息告知书》大发改公开【2018】318号、照片与视频、2019年2月22日大连市司法局《关于审查规范性文件的答复》、2019年3月27日辽宁省司法厅《关于审查规范性文件的回复》、2019年4月23日《大连市沙河口区白山路街道办事处政府信息公开告知书》，被告提交的《营业执照》、《外埠来连物业服务企业资质备案证书》、《前期物业服务协议》、《大连中航国际广场住宅区物业服务月报》及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。 本院认为，本案的争议焦点是，原告与被告于2017年10月31日签订的《前期物业服务协议》是否无效。 物业管理法律关系指的是业主和物业管理企业之间的法律关系，物业管理企业的选聘一般应当由业主大会决定。但实践中物业“滚动开发”的情况较多，业主入住是一个逐渐的过程，物业开始交付给业主到业主大会成立往往时间较长。为了对物业进行管理养护，保障先期入住业主的合法权益，就需要物业管理企业的提前入住，进行前期物业管理。在全部房屋售出之前，建设单位拥有未售房屋的所有权，一般是大业主，法律规定由其决定物业管理企业的选聘。建设单位选聘物业管理企业，应当签订前期物业服务合同，服务对象包括了入住业主，对业主具有约束力。本案中，大连航华置业有限公司于2014年9月19日与被告签订了《大连中航国际广场项目前期物业服务合同》，大连航华置业有限公司委托被告对大连中航国际广场项目提供前期物业服务事宜，期限自2014年7月1日起至业委会成立确定新的物业单位并与其签订《物业服务合同》之日止。2015年9月29日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定被告为原告位于大连中航国际广场D3座2404房产提供物业服务，期限自房屋出售之日至大连中航国际广场业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。2017年10月31日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定被告为原告位于大连中航国际广场D3座2404房产提供物业服务，期限自2017年11月1日起至业委会成立代表全体业主与选聘物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。本案被告在与建设单位签订了《前期物业服务合同》后，在业主大会尚未成立前，又根据合同相关内容与业主签订了《前期物业服务协议》，并不违反国家法律法规的强制性规定，协议内容系经双方确认后自愿签订，双方均应当预见到签订协议所产生的法律后果，故该协议对双方均具有约束力，双方均应当遵照执行。另外，《前期物业服务协议》与《前期物业服务合同》相比较，尽管页数减少，但内容相差不大，并不存在原告所述内容完全不同且相悖的情形。 依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。以上法律规定是确认合同是否无效的法律依据。原告所提交的证据不足以证明原告与被告于2017年10月31日签订的《前期物业服务协议》符合上述情形之一，故对于原告的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。原告如认为被告物业服务存有瑕疵，可以按照正当法律程序向被告主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第九十一条之规定,判决如下： 驳回原告伍远航的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预付），减半收取，退回原告50元，由原告负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 路 标 二〇一九年八月八日 书记员 蒋子淇 附： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。