广州铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2019）粤7101民初23号 原告：广州市粤铁经营发展有限公司，住所地：广州市越秀区白云路****。 法定代表人：邓广庆，董事长。 委托诉讼代理人：司马静，广东红棉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何源，广东红棉律师事务所律师。 被告：广州市欧凯鞋材有限公司，，住所地：广州市白云区石井街龙湖工业区自编**之二 法定代表人：曾令花。 委托诉讼代理人：许卫权，广东合邦律师事务所律师。 原告广州市粤铁经营发展有限公司（以下简称粤铁公司）与被告广州市欧凯鞋材有限公司（以下简称欧凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告粤铁公司委托诉讼代理人司马静、被告欧凯公司委托诉讼代理人许卫权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粤铁公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即清腾位于广州市白云区江村流溪河铁路南桥南端的江村铁路旧水厂仓库、房屋，并交还原告；2.被告支付原告2018年2月6日至2018年10月31日的违约金人民币530,000元（租金20,000元/月，违约金按租金标准三倍计付，即20,000元/月×3×8个月25天)；3.被告支付从2018年11月1日起至实际退还场地止的租金和违约金（违约金暂计至起诉之日为人民币120,000元）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年10月30日签订《场地租赁合同》和《服务协议》（实为租赁），约定原告将位于广州市白云区江村流溪河铁路南桥南端的江村铁路旧水厂仓库、房屋租赁给被告使用，租金人民币20,000元/月，清洁服务费人民币32,000元/月，合同期限至2018年10月31日止，上述合同、协议的标的为同一房屋场地。2016年5月19日，双方签订《补充协议》，约定原告“需对该场地进行公开招租时，乙方可参与竞租，如未中租，乙方应在一个月内无条件腾空该场地给新承租人，逾期不归还物业的，除应补交占用期间的租赁费用外，还应交纳占用物业期间月租赁费的300%违约金。”2017年11月9日,原告向被告发函，告知该仓库场地将进行公开招商，并明确通知“如未中商，请在新中商人确定后的一个月内腾空场地”，被告签认该函件。2018年1月3日，被告参与该场地竞商未中商。原告分别于2018年1月5日、1月25日、2月7日、7月31日去函被告，要求腾退仓库及场地，并于2018年9月30日到被告处面谈，但被告至今未腾退该场地。原告认为，根据双方签订的《补充协议》，被告应在中商确定后的一个月内（2018年2月5日前）腾退场地并交回原告。原告多次催促，被告仍未腾退，严重影响原告的经营，侵害原告的合法权益，也损害中商人的合法权益，构成严重违约。因此，从2018年2月6日开始，被告除应支付租金外，还应按租金标准的三倍支付违约金。因被告已支付租金至2018年10月，被告还应按租金标准三倍支付从2018年2月6日至2018年10月31日的违约金，合计人民币530,000元。从2018年11月1日起至被告交还该场地之日止，按租金标准四倍支付租金和违约金。 被告欧凯公司辩称，一、对原告诉请腾退交还涉案场地无异议。二、对原告诉请支付租金和违约金，认为没有事实和法律依据，被告不应支付。理由如下：1.租赁合同期限从2013年11月至2018年10月31日，被告一直交纳租金至2019年2月，原告也继续收取，故被告认为双方存在合同到期后的临时租赁关系。2.《服务协议》具有违法性，原告下属广州市粤铁经营发展公司广州工务分公司（以下简称粤铁工务分公司）超出其业务范围提供清洁服务内容，目的是为多收费；原告在2016年3月1日前一直收取被告人民币32,000元/月，其应退还2013年至2016年3月1日期间的差额人民币20,000元。3.《补充协议》中，原告下属粤铁工务分公司以服务费减少为饵对场地招标，且未经被告许可强行招标，不具有合法性，被告在租赁合同期限内被动参与招标，并不等于承认其合法性，对原告违法招标给被告造成的损失，被告将考虑是否另行起诉。 本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，原告粤铁公司（甲方）与被告欧凯公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：第一条租赁范围1.甲方将位于广州市白云区江村流溪河铁路南桥南端的江村铁路旧水厂仓库、房屋租赁给乙方使用，仓库面积约3300平方米。……。第二条租赁期限租赁期限五年，从2013年11月1日至2018年10月31日止。……。第三条租金及其他费用1.租金标准人民币20,000元/月，第四年开始每年在上一年的基础上递增2%，以此类推。……。3.本合同签订后，甲方给乙方30天的免租整修期，即从2013年12月1日起计算租金。4.乙方应于每月5日前向甲方支付上月租金。5.双方签订合同时，乙方需向甲方支付履约保证金人民币100,000元。……。第六条违约责任1.乙方在合同期内，违反约定和承诺的义务，甲方有权单方解除本合同，无偿收回本合同所涉租赁的仓库及房屋（包括新建和改建），乙方的履约保证金不予退还。……。3.任何一方提前解除合同（不可抗力和责任免除条款除外）都属违约行为，应向对方支付违约金，违约金数额按提出解除合同时的前三个月租金总额计算。第七条不可抗力和责任免除……3.在本合同有效期内，如本合同所涉仓库、房屋和设施因铁路上级部门（限于广州铁路集团公司及以上）收回，致使本合同不能继续履行的，甲方应提前一个月书面通知乙方并解除本合同，甲方不承担违约责任，对乙方亦无需任何赔偿或补偿，并于规定期限内由乙方处置完毕等。 2016年5月19日，粤铁工务分公司与欧凯公司签订《补充协议》，约定粤铁工务分公司根据上级要求需对该场地进行公开招租时，欧凯公司可参与竞租，如未中租，欧凯公司应在一个月内无条件腾空该场地给新承租人，逾期不归还物业的，除应补交占用期间的租赁费用外，还应交纳占用物业期间月租赁费用的300%违约金；在新合同未签订之前，原有合同继续执行。 2017年11月9日，粤铁公司向欧凯公司送达《关于江村旧水厂公开招商的函》，告知涉案场地将公开招商，欧凯公司可参加本次江村旧水厂的竞商。2017年11月16日，粤铁公司发布《招商文件》（羊城粤铁招〔2017〕4号），公告涉案场地的公开招商事宜及具体要求等。2017年12月4日，欧凯公司参与竞商。因欧凯公司未中标，粤铁公司分别于2018年1月5日、1月25日、2月7日发函至欧凯公司，要求其于2018年2月5日前腾退移交场地，如逾期，将按照2016年5月19日《补充协议》的约定处理。 2018年7月31日，粤铁公司再次向欧凯公司送达《粤铁公司关于尽快将占用仓库及场地交回的函》，通知欧凯公司收函后三日内清腾租赁场地，支付拖欠租金及违约金等。欧凯公司于2018年8月14日复函，因《场地租赁合同》租赁期未届满，粤铁公司多次来函要求其迁出并交还场地，表示单方要求提前解除租赁合同，有违《场地租赁合同》第六条违约责任条款及第七条不可抗力和责任免除条款的约定，不管其是否曾参与竞租，粤铁公司仍应按合同约定，在租赁期限届满后才收回租赁场地等。 另查明，粤铁工务分公司与欧凯公司于2013年10月30日签订涉案场地《服务协议》，约定粤铁工务分公司为欧凯公司提供清洁服务，及清洁服务费和协议期限等。2016年5月19日，双方签订《补充协议》下调清洁服务费。庭审中，欧凯公司称上述《服务协议》，经原广州铁路运输第二法院（2018）粤7102民初133号生效民事判决，确认自2018年1月1日起解除。粤铁公司亦予确认。 本案审理过程中，欧凯公司与粤铁公司共同确认欧凯公司于2019年3月27日将涉案场地清腾，并交还粤铁公司。粤铁公司确认收到欧凯公司按人民币21,224元/月的租金标准交纳场地占有使用费至2019年1月。 以上事实，有原告粤铁公司提交的《场地租赁合同》《服务协议》《粤铁工务分公司企业信息》《补充协议》《招商文件》《竞商文件》《招商结果公示》《关于江村旧水厂公开招商的函》、《关于腾退江村旧水厂仓库及场地的函》叁份、《粤铁公司关于尽快将占用仓库及场地交回的函》及《关于场地租赁合同若干问题的复函》、照片，被告欧凯公司提交的竞商保证金交纳及退付单、收据、银行电子回单五份、确认书及交接清单等证据，以及原、被告当庭陈述在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告粤铁公司与被告欧凯公司签订的《场地租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。根据《场地租赁合同》约定，粤铁公司作为出租人，已依约向欧凯公司交付租赁物，欧凯公司作为承租人，应按约支付相应租金。经查，涉案场地约定租赁期限至2018年10月31日止，故粤铁公司主张欧凯公司支付从2018年11月1日起至交还场地之日止的租金，实为上述期间的场地占有使用费。庭审中，粤铁公司确认欧凯公司于2019年3月27日向其清腾、交还涉案场地，并按租金标准人民币21,224元/月交纳场地占有使用费至2019年1月，故欧凯公司应支付的场地占有使用费为人民币40,326元（21,224元/月×1个月27天）。粤铁公司主张超出部分，理据不足，本院不予支持。 关于违约金。粤铁公司以《补充协议》约定欧凯公司未就涉案场地招商中标，应在一个月内无条件交还场地，并按租金标准的300%支付违约金，主张欧凯公司应支付从2018年2月6日起至实际交还场地之日止的违约金，欧凯公司以粤铁公司的上述主张有违《场地租赁合同》约定，且其已按租赁合同约定交纳租金至2019年1月，抗辩其不存在违约，无需支付违约金。对此，本院认为，首先，《补充协议》虽约定“粤铁工务分公司根据上级要求需对该场地进行公开招租时，欧凯公司可参与竞租，如未中租，欧凯公司应在一个月内无条件腾空该场地给新承租人，逾期不归还物业的，除应补交占用期间的租赁费用外，还应交纳占用物业期间月租赁费用的300%违约金”，但同时还约定“在新合同未签订之前，原有合同继续执行”，其后，双方并未签订新的合同，亦未有证据表明粤铁公司与其他第三方签订涉案场地合同，故涉案《场地租赁合同》仍应继续履行；其次，《补充协议》约定“粤铁工务分公司根据上级要求需对该场地进行公开招租”，不符合《场地租赁合同》“如本合同所涉仓库、房屋和设施因铁路上级部门（限于广州铁路集团公司及以上）收回”的情形，粤铁公司亦未能举证证明系因广州铁路集团公司及以上部门的要求收回涉案场地，且欧凯公司按租赁合同约定交纳租金至2019年1月，粤铁公司亦确认收取，故粤铁公司的上述违约金主张，理据不足，本院不予支持。欧凯公司上述无需支付违约金的抗辩，理据充分，本院予以采纳。 关于粤铁公司诉请欧凯公司立即清腾、交还位于广州市白云区江村流溪河铁路南桥南端的江村铁路旧水厂仓库、房屋。因粤铁公司确认欧凯公司已于2019年3月27日向其清腾并交还上述场地，故对粤铁公司的该诉请，本院不作处理。 关于欧凯公司主张《服务协议》违法，及粤铁公司应退还其多支付服务费的差额。经查，该《服务协议》经原广州铁路运输第二法院（2018）粤7102民初133号生效民事判决,确认自2018年1月1日起解除，粤铁公司对此不持异议，本院予以确认。欧凯公司的上述主张，本院不予处理，欧凯公司可另循途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告广州市欧凯鞋材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告广州市粤铁经营发展有限公司占用使用费40326元； 二、驳回原告广州市粤铁经营发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10300元，由原告广州市粤铁经营发展有限公司负担9661元，被告广州市欧凯鞋材有限公司负担639元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审 判 长  虞 慧 人民陪审员  曾祥菊 人民陪审员  韦志阮 二〇一九年八月一日 书 记 员  陈晓倩 附引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。