北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初8827号原告（反诉被告）：汪延领，男，1973年11月30日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王本思，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：高明明，男，1979年10月29日出生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王学棉，北京圣运律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，该公司法务专员。原告（反诉被告）汪延领与被告（反诉原告）高明明、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告汪延领的委托诉讼代理人王本思、被告高明明及其委托诉讼代理人王学棉、第三人我爱我家公司委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪延领向本院提出诉讼请求：1、确认原被告关于昌平区回龙观镇×室的《房屋买卖合同》及其补充协议于2019年2月25日已经解除;2、判令被告向原告支付违约金60万元;3、判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，汪延领撤回了第一项诉讼请求。事实与理由:为改善居住条件重新购置房屋筹措资金,原告拟将位于昌平区回龙观镇龙跃苑二区12号楼1单元302室出售。2019年1月3日,原告(甲方)、被告(乙方)通过居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第四条约定被告于合同签订当日向原告支付定金30万元;同日,原被告签订《补充协议》，《补充协议》第五条约定:由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金(不高于合同价的20%),甲方同意乙方暂交50000元(大写:人民币伍万元整),余额部分在查档无误后7日内补齐。若逾期末补齐,则视为乙方违约,甲方有权要求乙方按照《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金,并甲方有权解除合同。同日,原告收到被告支付的(部分)定金5万元整。2019年1月7日上午，原告代理人汪鑫辰、被告高明明及居间方代表前往昌平区建委服务大厅查询房屋档案相关信息。但被告并未在《补充协议》约定的查档无误后7日内(即2019年1月15日前)将25万元定金差额支付给原告。因被告迟迟不能将定金差额25万元支付给原,且原被告双方未能就合同的履行事宜达成一致意见的情况下，原告于2019年2月25日通过微信及短信告知被告解除《屋买卖合同》及其《补充协议》。原告认为，原被告作为合同当事人均应当遵循诚实信用原则全面履行合同约定义务，但在原告已经按照合同约定履行相应义务的情况下，被告迟迟不能按照合同约定足额支付定金已经构成违约，被告应当按照合同约定承担违约责任。故此，为维护原告合法权益，特具本诉，望人民法院依法查明案件事实，裁如所请。被告高明明辩称：第一，原告对事实的陈述不全面，隐瞒了部分重要事实。该事实就是应原告要求，双方还签订了第二份《补充协议》，该协议第3条规定，经原被告双方友好协商同意，甲方在2019年2月15日前办理赠与手续，承诺本次交易房产为商品房且家庭在北京为一套住房，赠与所产生的费用由乙方承担。如甲方未配合办理完毕，则合同继续顺延，因此原因造成的合同顺延买卖双方互不承担责任。被告以为原告是为了避税才签订该补充协议，待后来到朝阳区不动产登记事务中心取证才知道，原告早有拥有两套住房，签订第二份补充协议仅是为了让自己不违反房屋买卖合同中所承诺的涉案房屋是自己的唯一住房，足见，原告一开始隐瞒实情，构成违约。第二，本案包括主合同和从合同，从原告的起诉状来看，并不是认为被告违反主合同义务，而是认为被告违反25万元部分的定金合同义务。定金合同是用来担保主合同的，即使被告违反主合同义务因本案中25万元的定金未交付，故合同不成立，原告不能执行定金罚则。即使本案中定金合同成立，也不存在对定金合同本身的违反问题。第三，第一份《补充协议》第5条确实约定了“余额部分定金查档无误后7日补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按照《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准支付违约金”，但原告不能据此向被告主张60万的违约金。因为该条仍是关于从合同（定金合同）的约定，而不是关于主合同义务的约定。定金合同作为实践性合同也不存在事先约定的问题。退一步讲，假设定金合同是诺成性合同，本案中原告也仅仅是去查档了，但并没有提供书面文件证明查档无误，并不能据此要求被告必须与原告就25万元部分签订定金合同。第四，假设被告违反了《房屋买卖合同》主义务的话，原告主张的违约金60万也显然过分高于其实际损失，不应当得到支持。反诉原告高明明向本院提出反诉请求：判令反诉被告按照定金罚则向反诉原告双倍返还定金10万元。事实与理由:反诉原告与反诉被告在2019年1月3日通过居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》一份,反诉被告将回龙观镇×室卖给反诉原告。该合同第4条约定了反诉原告应当在合同签订当天向反诉被告支付定金30万。同日,双方又签订了两份《补充协议》。第一份《补充协议》对支付的定金金额问题进行了调整,即反诉原告先支付5万元定金,待条件成就后(即查档无误后7天内)再支付剩余的25万元。反诉原告也于当天向反诉被告支付了5万元定金。第二份《补充协议》第3条约定反诉被告在2019年2月15日前办理赠与手续。事后，反诉原告一琢磨，觉得反诉被告应当是涉案房屋赠与给案外第三人，因为该协议第1条已经约定将涉案房屋出售给反诉原告。既然如此那房屋的所有权人就是案外第三人，不再是反诉被告。反诉被告一旦不是房屋的所有权人，就无权出售涉案房屋。再加上双方与中介北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的居间服务合同第4条第2项明确约定，有关房屋交易的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准。反诉被告虽然前往建委进行了查档，但却不能提供建委出具的书面查档结论。也就是说，反诉被告不能证明其查档的结果无误。基于上述原因，反诉原告暂停了向反诉被告支付剩余的25万定金。对反诉原告的上述合理行为，反诉被告并不认可于2019年2月24日发来微信，要求变更合同，一是将腾房期限延期一年至2020年10月7日，二是对原有合同进行梳理，对不公平、公正之处进行必要的更正。在反诉原告予以拒绝后，反诉被告便开始乱找理由，以反诉原告没有支付剩余的25万元定金为由，于2019年2月25日发来微信，单方要求解除合同。考虑到反诉被告已不会继续履行房屋买卖合同，已构成预期违约，因此反诉原告同意房屋买卖解除，同时主张定金罚则。反诉被告汪延领辩称：一、双方之间不存在反诉状中所称的对定金金额进行调整的事实，调整的只是买方高明明支付剩余定金的时间。《房屋买卖合同》第四条（一）明确约定乙方（即高明明）应于本合同签订当日向甲方（即汪延领）支付定金人民币30万元。编号为BG192566399《补充协议》（下称6399号补充协议）第五条约定：“由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金（不高于合同价的20%),甲方同意乙，暂交??50000元（大写：人民币五万元整）,余额部分在查档无误后7日内补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按照《买卖合同》约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。”双方调整的只是买方高明明支付剩余定金的时间，属于是对定金合同中履行期限的调整，双方对剩余定金支付期限的约定符合《担保法》第90条“当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限”之规定。二、高明明故意曲解《居间服务合同》第4条第2款约定的含义。《居间服务合同》第4条第2款中关于房屋查验情况的约定如下：“……。有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准，甲乙双方需按照丙方的要求进行相关查验；……。”对于该约定：房屋的实际情况以房屋主管登记机关作出的书面文件为准，此条款内容指向的对象是房产登记情况，而不是房屋登记主管机关向查档者作出的相关书面文件。从“甲乙双方需按照丙方要求进行相关查验”的表述看，查验的对象是前面所述的“房屋主管登记机关作出的书面文件”。因此，高明明作为大学教授，属于高级知识分子，我们有理由相信其对交易所涉合同条款、交易背景有充分的理解能力；现高明明对《居间服务合同》第4条第2款“掐头去尾”的将“有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准”理解为建委出具书面的查档结论，属于对合同条款的故意曲解。三、在高明明亲自前往昌平建委查询房屋情况且在查档后长达将近2个月时间内（截至2019年2月25日）未对房屋查档情况提出任何口头或书面的异议，高明明反诉理由中要求卖方提供建委出具的书面查档结论无任何合同依据或法律依据。《房屋买卖合同》及补充协议均未约定卖方承担向高明明提供建委书面查档结论的义务，现在高明明认可了其前往建委查档的事实，且对查档结果没有任何异议，现在却以卖方不能提供建委出具的书面查档结论不能证明查档的结果无误为由暂停向卖方支付剩余25万元定金之理由，确属违约，违反了《合同法》第60条规定的当事人应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行自己的义务的法律规定，因此，高明明应当承担相应的违约责任。四、关于赠与事项的补充协议（赠与协议）所涉事实的说明。在双方签订《房屋买卖合同》之时，卖方已经告知高明明交易所涉房屋非属于满五唯一房屋。《房屋买卖合同》第8条（一）明确约定，交易所涉的所有税费均由高明明承担，为节省高明明的承担的税费，卖方同意以赠与的方式将房屋赠与汪鑫辰以满足满五唯一的条件，然后将房屋所有权转让给高明明，因此双方又签订了关于赠与协议，其中，赠与协议第三条对办理赠与的时间做了约定且办理赠与的费用由高明明承担；若未办理完毕，则合同顺延，由此原因导致的合同顺延，双方互不承担责任。按正常逻辑，房屋买卖仅仅签订《房屋买卖合同》即可，无须在交易中签订赠与协议；既然签订了赠与协议，那么赠与协议必有其特殊的交易背景或交易安排因此，本次交易房屋的“满五唯一”事项约定所涉的交易背景或交易安排需要结合《房屋买卖合同》、赠与协议两份合同来共同判定。五、关于房屋赠与后交易的处理。按照《房屋买卖合同》及赠与协议等双方约定，房屋赠与后，受赠人向高明明转让房屋；即使受赠人未能向高明明转让房屋，买卖双方之间的合同依然合法有效；应当由卖方依法向高明明承担包括但不限于继续履行合同、支付违约金等违约责任；但是，现在没有证据能证明房屋赠与后，受赠人不向高明明转让房屋。那么，高明明在剩余定金支付约定条件成就情况下，仅凭猜测未来可能存在受赠人不向其转让房屋的情况，进而拒绝履行支付剩余违约金的义务，是一种严重的违约背信行为。卖方要求重新梳理合同，也就是要重新理清房屋买卖、赠与等关系，对于卖方该要求依据《合同法》第114条应视为要约，高明明拒绝重新梳理合同，高明明之行为可以视为对卖方的要约行为拒绝作出承诺。虽然双方没有就重新签订合同达成合意，但是双方未能达成新的合意并不影响双方已经签订的合同的效力，也不影响各方在已经签订合同项下的权利义务。六、汪延领依据6399号补充协议第5条后半段约定解除合同是行使合同约定的权利，不属于（预期）违约行为。通过上述事实、理由及法律规定，可以充分的证明高明明未能在合同约定的期限内支付剩余定金的违约行为客观存在，而卖方在本次房屋交易中不存任何违约行为。故此，高明明反诉要求卖方按照定金罚则双倍返还定金10万元无任何事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。第三人我爱我家公司述称：1、关于赠与内容的补充协议，提出赠与方案系本案本诉原告代理人（汪鑫辰）提出要求，且与本诉被告高明明协商一致将涉案房屋赠与原告代理人（汪鑫辰）后再签署一份变更出售人的补充协议。我司在涉案赠与补充协议中并非主体，仅为见证方。该交易方式不是我司员工提出。2、原被告双方及第三人在1月7日查档内容为房屋抵押情况、是否有查封、抵押金额、业主是否需要变更、身份证是否需要升位，本诉被告并未对查档结果提出异议。综上，涉案合同签署及履行过程中并不存在欺瞒、诱骗等行为，并我司已完成目前阶段相应的居间义务。本院经审理认定事实如下：2019年1月3日，汪延领（甲方）与高明明（乙方）经我爱我家公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，甲方向乙方出售位于昌平区回龙观镇×室；该房屋建筑面积134.95平方米，已经设定抵押，抵押金额6万元；该房屋成交总价为人民币553万元。合同第四条约定，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金30万元，定金通过自行交接方式划转。同日,双方签订第一份补充协议，该协议第4条约定，由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托汪鑫辰代为签署出售位于昌平区回龙观镇×号房产的买卖合同及其他一切相关文件；该补充协议第5条约定，由于乙方原因，无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交5万元，余额部分在查档无误后7日内补齐，若逾期未补齐则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按买卖合同中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同；该补充协议第6条约定，甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款30万元，在网签后自行支付甲方购房款0元，由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险，如被法院查封的风险、合同履行周期风险等等，房款自行交接后至过户周期长，风险大，资金安全难以把控；甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接并放弃我爱我家公司推荐的资金存管业务，我爱我家公司已尽到风险告知义务，上述房款出现任何纠纷均由甲乙双方自行承担，我爱我家公司不承担任何责任。同日，双方签订第二份补充协议，该协议第三条约定：“经甲乙双方友好协商同意，甲方在2019年2月15日前办理赠与手续，承诺本次交易房产为商品房满五年且家庭在北京为一套住房，赠与所产生的费用由乙方承担，如甲方未配合办理完毕，则合同继续顺延，由此原因造成的合同顺延，买卖双方互不承担责任。”上述合同及两份补充协议由汪延领的委托代理人汪鑫辰代为签字。随后，高明明向汪延领的代理人汪鑫辰交付了5万元定金。2019年1月7日，高明明、汪延领的委托代理人汪鑫辰及我爱我家公司员工前往北京市昌平区不动产事务登记中心进行查档。高明明未在查档后七日内支付剩余定金25万元。高明明曾就剩余定金支付一事通过微信询问我爱我家公司员工贾献珍，高明明表示“网签前把剩余25万交给汪总就行吧，不是在赠与前吧”，贾献珍回复“是的，咱补充协议着的就是网签前”。2019年2月10日，汪延领一方通过微信向我爱我家公司员工贾献珍表示还没有收到剩余定金，并向贾献珍询问是否可以让高明明支付。贾献珍回复称高明明之前向其提过相关事宜，因理解成网签前支付剩余25万即可，故尚未向汪延领支付。2月11日，高明明在三方交流群中表示其身在外地因U盾未带在身边无法支付剩余定金，最晚不超过25号。汪延领一方提出可以暂时放弃协议赋予其的权利，对高明明不管是因何原因没有按照协议约定履约的违约行为予以理解，但对延迟到25号支付剩余定金一节表示无法同意。此后双方未就合同继续履行事宜协商一致。汪延领一方要求延长腾房时间以及对原合同“不公正、不公平之处”进行必要的更正，否则就要按照合同约定进行维权。高明明表示如双方不能见面约谈确定25万定金付款方式，那么剩余定金无法在25号之前交付。2019年2月25日，汪延领通过微信向高明明发出了解除合同通知，称“2019年1月3日，你与我方签订的关于回龙观×号《房屋买卖合同》及补充协议，因你方未按照合同约定期限内足额支付定金已构成违约，我方现通知你即日起解除房屋买卖合同及补充协议，同时我方保留行使房屋买卖合同及补充协议约定的相关权利。”此后，高明明要求我爱我家公司出面约谈三方共同协商，约谈未有进展，汪延领遂向本院提起诉讼。审理过程中，关于查档义务是否完成一节，汪延领主张查档义务已经完成，且高明明未在查档现场及查档后提出异议；我爱我家公司亦表示高明明未对查档结果提出异议；高明明则表示1月7日查档时其虽在现场，但没有听清现场工作人员关于查档结果的口头告知内容，只知道房屋没有查封，汪延领也没有提供查档无误的书面文件；同时，由于双方约定了先将涉案房屋赠与第三方，完成赠与后还需再次查档，所以认为支付剩余25万定金的条件尚不具备。本院认为，结合各方陈述以及交易惯例，本案合同买卖双方及居间人我爱我家公司已于2019年1月7日共同前往不动产登记中心进行了查档，高明明未在查档现场提出异议也未在查档后立即提出异议，且在汪延领催告高明明支付剩余定金时，高明明仍未对查档一事明确提出异议，应当认定汪延领配合查档义务已经履行完毕。关于合同解除时间一节，汪延领主张高明明未按补充协议约定履行支付剩余定金义务，违反合同约定，汪延领具有合同的单方解除权，且合同解除通知已于2019年2月25日实际到达高明明，合同已于2019年2月25日实际解除。高明明认为汪延领未完成查档义务，违约在先，汪延领不具有合同的单方解除权，不认可合同及补充协议于2019年2月25日已经解除；因汪延领违约，高明明一方具有单方解除权，应以2019年4月25日（第一次答辩时提出合同解除通知）作为合同解除之日。本院认为，高明明未在查档后七日内支付剩余定金25万元，且在汪延领催告后仍未及时支付，汪延领具有单方解除合同的权利，现汪延领要求解除合同的通知已于2019年2月25日实际到达高明明，本院确认涉案合同及补充协议已于2019年2月25日实际解除。关于是否违约一节，高明明认为因25万元定金未交付，故该部分合同不成立，汪延领不能执行定金罚则，同时该约定的违约金过高，请求法院予以调整；高明明还主张合同约定应于网签前支付第一笔款项30万元，该款项即为定金30万元，现网签还没有做，尚不具备支付剩余定金的条件。汪延领主张补充协议第五条涉及的是定金支付方式的调整和违约金的计算标准，并非定金数额的调整，第二项诉讼请求也非执行定金罚则；补充协议第六条不是关于剩余定金支付条件的约定，我爱我家公司的员工对高明明存在误导。我爱我家公司称补充协议第六条是关于自行交接房款的风险提示，定金支付应当按照第五条的约定进行，不认可该公司员工对高明明进行了误导。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。汪延领与高明明签订的《北京市存量房屋买卖合同》与补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据本案查明的事实，高明明未在查档时及查档后及时、明确的对查档内容提出异议，应视为汪延领配合查档义务已经完成，高明明理应按合同约定于查档无误后7日内支付剩余定金25万元，现高明明违反了该项约定，汪延领有权单方解除合同并要求高明明承担支付违约金的违约责任。关于第一份补充协议第五条的内容双方存在一定争议，汪延领主张该条款对高明明支付定金方式的调整和逾期支付剩余定金所需承担违约责任的约定，理由充分，本院予以采纳；高明明主张该条款无效，欠缺法律依据，本院不予采纳。关于第一份补充协议第六条的约定，汪延领及我爱我家公司均主张该条款不是对支付剩余定金条件的约定，而是对自行支付购房款风险的告知，理由充分，本院予以采纳；高明明主张该条款中“网签前”是支付剩余定金条件的约定，系对该条款内容的错误理解，该项主张，本院不予采纳。根据双方签订的补充协议显示，高明明应对涉案房屋不属于“满五唯一”的情况有所知晓，高明明关于汪延领隐瞒涉案房屋不属于“满五唯一”的主张，亦欠缺事实依据，本院不予采纳。关于违约金的具体金额，因高明明提出合同及补充协议中对违约金的约定过高，请求本院依法调整，考虑到高明明未及时支付剩余定金既有自身过错也有受到我爱我家公司员工误导等原因，本院结合各方履约情形及汪延领的实际损失，酌情确定高明明应向汪延领支付违约金5万元。鉴于合同及补充协议已于2019年2月25日解除，高明明要求汪延领返还购房定金5万元，依据充分，本院予以支持；但高明明要求汪延领双倍返还购房定金，则欠缺事实及法律依据，本院不予支持。高明明关于因汪延领违约在先高明明具有单方解除权、合同及补充协议应于2019年4月25日解除的主张，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、高明明于本判决生效之日起七日内支付汪延领违约金50000元；二、汪延领于本判决生效之日七日内退还高明明购房定金50000元；三、驳回汪延领的其他诉讼请求；四、驳回高明明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，由汪延领负担9275元，已交纳；由高明明负担525元，已交纳。反诉案件受理费1150元，由高明明负担525元，已交纳；由汪延领负担625元（已交纳525元），于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  吕春兰人民陪审员  陈丽霞二〇一九年八月三十日书 记 员  岳亭亭