河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民初136号原告：北京睿博大正投资有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村大街**B地块综合性商业楼****楼509。法定代表人：赵秀巧，经理。委托诉讼代理人：张健，河北北辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕，河北北辰律师事务所律师。被告：保定中国汽车零部件产业基地发展有限公司，住，住所地河北省保定市清苑区乐凯南大街**/div>法定代表人：夏晓惠，总经理。委托诉讼代理人：姚树明，河北京张律师事务所律师。原告北京睿博大正投资有限公司（以下简称睿博大正公司）与被告保定中国汽车零部件产业基地发展有限公司（以下简称中汽零公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告睿博大正公司委托诉讼代理人张健与杨燕、被告中汽零公司法定代表人夏晓惠及委托诉讼代理人姚树明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。睿博大正公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将位于河北省保定市清苑县亩土地使用权（《国有土地使用权证》土地证号：保清国用2014出第**）及地上建筑物的权利人变更为原告。2.依法判令被告向原告支付违约赔偿金1600万元（壹仟陆佰万元整）、损失1797万元（壹仟柒佰玖拾柒万元整），合计3397万元（叁仟叁佰玖拾柒万元）。3.依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告签订编号为20170016的《合作合同》（以下简称合同），合同约定被告将位于河北省保定市清苑区亩土地使用权转让给原告，但仍以被告的名义在该地块开发建设【中汽零睿博酒店】项目，开发投资由原告承担。合同第5.2条约定，在完成中汽零睿博酒店主体开发投资总额的25%以上时，被告向原告办理该项目转让的相关手续，转让总价款为8000万元整，合同同时约定了付款时间、付款方式、违约责任等条款。本项目经保定市清苑区发改局立项审批，项目总投资额为3.1亿元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了第一笔付款5000万元整，并对中汽零睿博酒店项目进行投资建设。截至目前，原告对本项目的投资已达8304万元，已达到项目总投资比例的26.78%，远远超过双方合同约定的酒店主体开发投资总额的25%以上，合同约定的过户条件早已成就，但被告拒不履行合同义务，至今未将该项目过户至原告名下，严重违反了合同约定。自本项目开工建设至今，被告亦未按照双方合同的约定提供本项目开发所需手续、无正当理由拒不配合原告进行本项目的开发建设，经原告多次催告被告均置之不理，严重影响了本项目的顺利进行。项目施工总承包人因此造成工期延误、人员、设备闲置等多项损失，向原告提出了1797万元的索赔金额。被告的上述行为已构成严重违约，依据双方合同条款第十条的约定，因被告责任产生的违约行为，被告将按合同约定的全部转让价款的20%向原告支付违约赔偿金，即8000万元×20%=1600万元。工程总承包人索赔的各项损失1797万元，亦应由被告承担。综上所述，原被告双方合作合同关系成立且合法有效，依法对双方具有法律约束力。现被告严重违反合同约定，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判令被告立即履行将本项目转让过户给原告的合同义务，并依照合同约定向原告支付违约金并赔偿施工单位的各项损失，同时承担本案诉讼费、保全费、担保费用。中汽零公司辩称，1.原告所述与事实不符，原告未依据合同履行付款义务，至今尚欠1000万元。2.原告未开工，主体工程未施工，不存在依据合同投入主体工程完成的25%，合同约定是主体工程完成25%的工程量，不是项目总价的25%。主体工程开发总额和项目投资总额不是一回事。原告把投资和建设的基本概念混淆了。3.原、被告在合同生效后已成立项目公司，项目公司的股份比例原告占80%，被告占20%。依据合同项目建设管理权已经交给了原告，项目至今未开工，原因是由原告造成的，并且被告多次催促原告送交图纸、组织开工，原告以各种理由拖延，拒不开工。请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交三组证据：第一组证据：1.被告与原告签订的《合作框架协议》1份；2.被告与原告签订的《合作合同》1份；3.原告向被告付款凭证l份；4.被告开具的收据3份；5.项目基本信息l份。证明原被告双方合同关系成立且合法有效，原被告双方合作的涉案项目经保定市清苑区发改局立项审批，项目总投资31875.14万元。原告已按照合同约定履行了相应的付款义务。第二组证据：1.2017年6月原告与唐山市金地建筑工程有限公司（以下简称金地公司）签订的《中汽零睿博酒店项目设计采购施工一体化总承包（EPC）合同》l份；2.原告按照《工程总承包合同》约定，向金地公司支付预付款人民币4791万元的付款凭证55页；3.设计费人民币315万元支付凭证4页；4.金地公司提交的付款申请单、工作联系函及已完工程量预算单各1份；5.原告向金地公司支付进度款人民币3198元的付款凭证共30页。证明原告为建设中汽零睿博酒店项目已投资8304万元，已达项目投资总额的25%以上，满足合同约定的过户条件。第三组证据：l.聊天记录、EMS快递单，证明原告与被告联系要求协助办理施工手续，但对方不回复、不配合，不给办理；2.因被告不予配合，导致原告不能办理施工许可，造成损失共计1797万元。被告质证称，第一组证据中的《合作框架协议》的真实性、合法性认可，但是恰恰不能证明原告的证明目的。首先合同第四条已经履行，根据合同第九条证明置业公司可以开展工作，这些工作都是由原告组织。合同第七条显示置业公司组织设计和报批等工作，需要我方的书面确认，但是至今原告也没有把图纸给被告确认，按照合同约定视为原告严重违约。合同第十条显示一切办理手续费用由原告承担，被告承担置业公司的股份，但是不承担任何费用。合同第十一条证明原告的主张不符合事实，同时证明原告严重违约。《合作合同》的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。合同5.2条款显示完成酒店主体开发投资总额25%以上，而不是总工程项目投资总额25%以上。合同9.13条款显示设计图纸需要甲方（被告）确认，但至今原告设计图纸没有设计出来。合同第15条显示该项目由乙方实际控制，所有费用和手续都由乙方负责。现在因为基础工程都没有做，所以原告的手续没有批下来，是原告的过错造成的。针对付款，依据合同分两笔付清，一笔5000万元，一笔3000万元，至今5000万元只付了4000万元，仍然缺1000万元；对第二组证据不认可，因为只有施工才有工程款，需要提供施工的相关证据，也不能证明支付的是案涉工程的工程款。图纸设计费用不能证明是给付本工程的，我方没有见到施工设计图，所以不认可；第三组证据，对聊天记录合法性、关联性、真实性不认可。工作联系函我方认可并且也收到，之前我方给原告发过。给区政府的施工请示我方不清楚。对于原告主张损失的证据不认可。根据合同约定一切费用均由原告负担。被告提交下列证据：1.2017年12月18日被告致原告《工作联系函》复印件，主要内容为：根据2017年4月双方就大正睿博酒店项目签订了《合作合同》，按照合同之9.1.3约定“在确定设计方案前应获得甲方书面确认，否则甲方有权不接受乙方提供的房产，并视为乙方违约。”特致函，尽早拿出设计方案并开工建设。证明被告提醒原告尽早拿出建设方案并开工建设。2.2018年8月16日被告致原告《督促设计通知书》复印件，主要内容为：2017年4月双方就大正睿博酒店项目签订《合作合同》已签订一年半之多，原告对酒店的设计方案没有着落，督促原告尽快拿出设计方案，交被告审阅确认并尽快开工。证明被告督促原告拿出建设方案交被告审阅确认并尽快开工。3.2018年8月22日保定市清苑区清苑镇人民政府及中冉村民委员会出具的《项目用地信访情况说明》复印件，主要内容为：村民吴涛一直拒绝签字领取土地补偿款，并阻挠进场施工，经过村镇多次做工作协调未果，导致项目一直无法施工建设。证明原告对被告的督促所做的回复，载明了原告不能开工的原因。4.2017年6月9日原被告签订的《委托付款协议书》，主要内容为：原告为中汽零睿博酒店建设的全资出资人，被告对外签订的中汽零睿博酒店工程有关合同中的付款义务，被告均全部委托原告直接向合同相对方付款。证实被告催促原告办理相关手续和设计图纸等。原告质证称，对被告证据1真实性、合法性、关联性均不认可，该份证据不能实现其证明目的。原告并未收到该证据。根据双方《合作合同》第九条约定，因原告选择以支付人民币3000万元的方式履行第二次付款义务，故无需向被告提交房产的设计方案，其提交的工作联系函与本案没有任何关联。事实上，原告已向被告报送了设计方案，被告接收后，至今未予书面确认；对证据2质证意见同上；对证据3真实性、合法性、关联性均不认可。该份证据并非原告提交给被告。原告已于2017年10月进场施工，只是由于被告一直拒不配合原告办理施工手续，所以导致原告施工一直是无手续状态。事实上，在原告进场施工过程中并未发生任何村民阻挠施工的情形，该份说明的形成原因是因为被告拒不配合原告办理施工手续，政府为应对国土资源部的检查而不得以出具的。因此被告提交的证据与客观事实不符，不能实现其证明目的；对证据4，被告延期提交应予以训诫，该证据也不是新证据，原则上不应采信。对于该证据的真实性认可，但是与本案无关联性。尤其是被告的证明目的通篇文字我方也不能看出被告催促我方办手续的意思表示，被告的证明目的不相符。我方认可所有费用由我方承担，但是因涉案土地在被告名下，需要被告出具相关资料及公章等我方才可以办理。我方没有因为拒不付款而影响整个案涉项目的进度。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据，第一组证据中的《合作框架协议》、《合作合同》，被告对其真实性、合法性认可，本院予以确认；对第二组证据，被告虽不认可，但未能举证证明原告所付款项未实际发生，对该组证据的真实性、合法性本院予以确认；第三组证据，被告对聊天记录合法性、关联性、真实性不认可，但未能提交证据予以反驳，对该证据本院予以采信。对于原告主张损失的证据，被告不予认可，且缺乏其他证据相佐证，对该部分证据本院不予采信。被告提交的证据,原告对证据1、证据2真实性、合法性、关联性均不认可，且被告不能提交证据证明已向原告送达《工作联系函》、《督促设计通知书》，对上述证据本院不予采信；对证据3，原告对其真实性、合法性、关联性均不认可，原告虽否认《项目用地信访情况说明》为其提交给被告，但原告知晓该份证据的形成原因，说明该证据确实存在，对其真实性本院予以确认。对证据4被告虽未在举证期限内提交，但原告对其真实性认可，本院予以确认，但与被告证明目无关，对其关联性本院不予确认。本院经审理查明：2017年1月21日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《合作框架协议》，约定合作项目为商业性酒店，宗地位于保定市清苑县南侧，朝阳路东侧。四至暂定为:北至发展街、东至拟开路、南至国有地、西至朝阳路。本协议生效后，甲乙双方签署关于共同成立“保定中汽零置业有限公司”（以下称“置业公司”)《置业公司合资协议》。乙方持有置业公司80%的股份，甲方持有置业公司20%股份，并在置业公司成立两年内将该股份转让至乙方或乙方指定的第三方。乙方在本协议生效后3日内，向甲方支付诚意金人民币壹仟万（￥10000000）元整。此款项在置业公司向甲方第一次付款时直接冲抵。甲乙双方确认，本项目转让总价款人民币捌仟万元整，分两次完成全部付款。甲乙双方签署《项目转让协议》并进行付款等约定。第一次付款，《项目转让协议》成立后7日内，置业公司向甲方支付现金人民币伍仟万（￥50000000.00）元，此笔款项支付后《项目转让协议》生效。第二次付款，人民币叁仟万（￥30000000.00)元，支付形式为置业公司向甲方提供3000平方米不动产（办公用房，由乙方在合作项目宗地范围内建筑）的形式完成。具体设计方案（包含但不限于）独栋建筑，可分房间、分层转让。置业公司负责设计、报批等工作，在确定设计方案前应获得甲方书面的确认，否则甲方有权不接受乙方提供的不动产，并视为乙方违约。乙方或乙方指定的第三方应在《项目转让协议》生效后提供3000万元的合同履行抵押或担保，并办理相应的登记手续。合同履行抵押或担保在第二次付款全部履行完毕后解除。上述协议签订后，原告于2017年1月25日通过银行转账向被告支付诚意金1000万元，被告出具了收据。2017年2月24日，中汽零睿博置业保定有限公司注册成立，原告持股80%，被告持股20%。此后，原告作为受让方（乙方）、被告作为出让方（甲方）、唐山市丰南区钰鼎物流有限公司作为担保方（以下简称钰鼎公司）（丙方）签订《合作合同》。合同约定合作项目名称为“中汽零睿博酒店”，项目建设内容包括酒店、商业、办公、其他。总建筑面积约9.61万平方米，其中地上建筑6.24万平方米、地下建筑、地下建筑面积3方米（具体建筑面积以双方确认并经规划许可的设计、施工图纸为准）。甲方已通过招拍挂方式取得位于河北省保定市清苑区亩土地使用权，同时与保定市清苑区国土局签订《国有土地使用权出让合同》并获得国有土地使用权证（证号：保清国用2014出：保清国用2014出第**同条款将本项目转让予乙方，乙方同意受让。甲方应将本项目进行自主开发，在完成中汽零睿博酒店主体开发投资总额的百分之二十五以上时再向乙方办理本项目转让的相关手续。丙方同意就本合同项下乙方所有义务的完全履行承担连带保证责任。本项目转让价为人民币80000000元。分两次完成全部付款。第一次付款，在本合同成立之日起7日内支付人民币50000000元转让款。第二次付款，乙方在本合同生效之日起三年内，有权选择向甲方支付人民币叁仟万(￥30000000.00)元，或者向甲方提供3000平方米房产（在合作项目宗地范围内建筑）的形式完成支付。房产的具体设计方案（包含但不限于）独栋建筑，可分房间分层转让，配套设施，后期物业服务（物业费最终由不动产所有人承担）等。乙方负责设计、报批等工作，在确定设计方案前应获得甲方书面的确认，否则甲方有权不接受乙方提供的房产，并视为乙方违约。甲方必须在甲乙双方按照本合同约定的程序及方式，在办理本项目转让的整个过程中予以积极协作，包括但不限于按照相关政府部门及机构的要求提供全部资料，签署全部文件以及完成交接全部相关手续等。由甲方责任产生的违约行为，甲方将按照本合同约定的全部转让价款的20%向乙方支付违约赔偿金。本合同生效后，本项目将交由乙方实际控制，对此，乙方承诺自本合同生效之日起至本项目交付日（转让至乙方名下之日），所有投资资金、各项费用等都由乙方承担并负责实施，由此产生的权利（包含收益）及义务（包含风险）均由乙方获得并承担。无论本项目竣工实测建筑面积的最终结果为何，甲乙双方对于本合同所确定的转让价保持不变。丙方同意给中汽零睿博酒店项目中对原告的所有义务的完全履行承担连带保证责任。本合同经三方签章之日起成立，于乙方向甲方依照本合同9.1.1条支付5000万元后生效（包括本合同成立之前，乙方已支付诚意金1000万元）。原告与钰鼎公司于2017年3月31日签章，被告于2017年4月26日签章。2017年5月3日、5月4日原告通过银行转账分别向被告支付3000万元、1000万元，被告分别出具了收据。2017年6月25日，原告作为发包人、金地公司作为承包人签订《中汽零睿博酒店项目设计采购施工一体化总承包（EPC）合同》，约定工程包括酒店、商业、办公楼商业综合体，地下车库，地下车库修、商业区绿化、道路硬化、室外管网等工程。总建筑面积约96790.07平方米，其中地上建筑62412.83平方米、地下建筑、地下建筑面积34377米，实际面积以最后施工图为准。计划开工时间2017年7月1日，竣工日期2020年7月1日。设计费暂定总价6246500元，共分四次支付：合同签订后7个工作日内支付20%，作为工程预付款。提交方案设计文件，经审查合格后在7个工作日内支付30%。提交所有施工图纸设计文件，经审查合格后在7个工作日内支付40%。工程竣工验收合格后7日内支付至结算总价的100%。工程费（建安及采购）暂定318751400元。预付款用于承包人为合同工程的设计和工程实施购置材料、工程设备、施工设备、修建临时设施及组织施工队伍进场等。预付款为工程款暂定额的15%，即￥47812700元。工程进度付款按月支付。2017年8月7日，案涉中汽零睿博酒店项目通过保定市清苑区发改局立项审批，总投资31875.14万元，拟开工日期2017年9月30日，拟建成日期2019年6月30日。2017年10月，金地公司进场施工。原告主张截至2018年6月已完成现场场区“三通一平”及围挡工程、场区临建及施工道路及配套水电设施、基槽土方开挖及外运、基坑支护工程、钢筋混凝土灌注桩施工。原告与金地公司确认已完成工程造价45684070.17元。被告仅认可工程已开槽。该项目至今未办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。2018年8月3日至10月18日，原告通过其丰南分公司累计向金地公司支付5106.9万元，原告主张为预付款4791万元、设计费315万元；2018年10月10日至12月4日，原告通过其丰南分公司累计向金地公司支付工程款3199万元。以上共计支付8305.9万元。2019年3月18日，原告以被告名义向保定市清苑区政府申请施工、申办施工许可证等手续，需加盖被告印章。原告工作人员杨凌等多次通过手机短信、微信等方式与被告工作人员李俊伟、法定代表人夏晓惠进行沟通，但被告均未盖章。2019年3月26日，原告向被告通过邮政快递寄送工作联系函、需要盖章的申请施工请示，该快递3月27日、28日、29日及4月2日均未妥投，原因是收件人要求自取。逾期未领取，于2019年4月4日退回。2019年4月23日，原告工作人员杨凌向被告法定代表人夏晓惠通过邮政快递寄送工作联系函，主要内容为：酒店项目施工图纸已经基本设计完成，因办理施工许可证，需要被告配合在《关于中汽零睿博维景酒店申请施工的请示》上加盖公章，原告工作人员穷尽各种方式与被告沟通，向被告发出盖章申请，包括电话、短信、派人亲到公司、按照合同地址发送特快专递等，但被告均置之不理。请被告畅通沟通渠道，及时回复原告申请……该快递于2019年4月25日由被告门卫收取。目前案涉工程因未取得施工手续暂停施工。本院认为，2017年1月21日，原被告签订《合作框架协议》约定，原告在协议生效后3日内，向被告支付诚意金人民币1000万元整，此款项在置业公司向被告第一次付款时直接冲抵。2017年1月25日，原告通过银行转账向被告支付诚意金1000万元。按照此后签订的《合作合同》第三十一条约定，原告依照合同9.1.1条向被告支付5000万元后合同生效。原告分别于2017年5月3日、5月4日向被告转账支付3000万元、1000万元，加上此前已支付的1000万元，共计支付5000万元。被告认可收到上述款项，故《合作合同》约定的生效条件成就，该《合作合同》生效。庭审中被告主张原告未依据合同履行付款义务，至今尚欠1000万元，与其认可已收到5000万元事实不符，且与合同约定第一次付款包括合同成立之前原告已支付的诚意金1000万元不符，对其抗辩本院不予支持。双方签订的《合作框架协议》、《合作合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律规定，且已开始履行，应认定合法有效。原告主张应将案涉项目过户至其名下，理由是其对案涉项目的投资比例远远超过双方合同约定的酒店主体开发投资总额的25%以上，合同约定的过户条件早已成就。对此，被告不予认可，主张合同约定的25%为主体工程完成的工程量，不是项目总价的25%。依照《合作合同》5.2约定，被告应在完成中汽零睿博酒店主体开发投资总额的25%以上时，向原告办理该项目转让的相关手续。被告主张合同约定的25%为主体工程完成的工程量显与《合作合同》约定不符。案涉项目工程总投资为31875.14万元，25%应为7968.785万元，总投资的25%显然多于酒店主体开发投资总额的25%。原告提交的转账凭证证明其已按照《工程总承包合同》向金地公司支付预付款、设计费5106.9万元、工程进度款3199万元，共计支付8305.9万元，已超过项目投资总额的25%。故《合作合同》约定的项目转让条件已经成就，被告即应向原告办理项目转让的相关手续。此外，按照《合作合同》约定，合同生效后项目交由原告实际控制。因案涉项目所占土地的使用权登记在被告名下，应以被告名义开发。案涉项目虽由原告实际控制，但办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证均需加盖被告印章，原告多次以多种方式要求被告加盖公章，但被告均不予回应，导致案涉项目不能办理开工手续。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”依照上述规定，被告以不给原告加盖公章等方式迟延办理开工手续，即使按照其所主张项目转让的条件为完成酒店主体工程的25%工程量，因其不正当地阻止条件成就，亦应推定项目转让条件成就，故对被告所主张抗辩，本院不予支持。被告应将案涉项目位于河北省保定市清苑区亩土地使用权（国有土地使用权证号：保清国用2014出第130622000：保清国用2014出第**iv>原告主张因被告不予配合办理施工许可，项目施工总承包人因此造成工期延误、人员、设备闲置等多项损失，向其索赔1797万元，应由被告承担。被告的上述行为已构成严重违约，依据《合作合同》第十条约定，因被告责任产生的违约行为，应按合同约定的全部转让价款20%向原告支付违约赔偿金1600万元。对此，被告不予认可。原告并未提交证据证明其准确的停工期间，且其主张索赔费用缺乏其他证据相佐证，亦未实际支付，故对其主张本院不予支持。《合作合同》第十条约定的是被告在办理本项目转让过程中未积极协作而产生的违约行为，因案涉项目尚未开始办理转让手续，原告依据该条主张被告按全部转让价款的20%向其支付违约赔偿金不成立，对其主张本院不予支持。被告主张原告未向其报送设计方案并获得其书面确认，依据《合作合同》第九条，原告构成违约。对此原告不予认可，称已向被告报送了设计方案，被告接收后未予书面确认，但并未提交被告接收设计方案的证据。《合作合同》第九条明确约定，第二次付款，原告在本合同生效之日起三年内，有权选择向被告支付人民币3000万元，或者提供3000平方米房产，在确定设计方案前应获得被告书面确认，否则被告有权不接受原告提供的房产，并视为原告违约。该约定对《合作框架协议》第七条进行了变更，赋予原告对第二次付款支付形式的选择权，即原告有权选择向被告支付人民币3000万元，或者提供3000平方米房产，而设计方案需获得被告书面确认的前提是原告选择以提供3000平方米房产的形式支付第二次付款。且《合作合同》第六条亦明确约定，本合同是各方合作的根本合同，因办理本项目转让合同签署的备案合同等文件与本合同冲突的，以本合同为准。原告明确表示以支付人民币3000万元的形式向被告支付第二次付款，符合《合作合同》约定，被告主张原告违约不成立，本院对其抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款的规定，判决如下：一、被告保定中国汽车零部件产业基地发展有限公司于本判决生效后十日内将其名下位于河北省保定市清苑区亩土地使用权（国有土地使用权证号：保清国用2014出第13062200040号）及地上建筑物：保清国用2014出第**资有限公司；二、驳回原告北京睿博大正投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费211730元，由原告北京睿博大正投资有限公司负担211650元，被告保定中国汽车零部件产业基地发展有限公司负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  赵鹏壮审判员  张 力审判员  付术勇二〇一九年八月十二日法官助理王雅超书记员沈士博