天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初5255号原告：贾绍富，男，1949年5月13日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：崔广韬，天津文韬律师事务所执业律师。被告：肖丙超，男，1982年6月20日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：肖宝路，男，1977年1月15日出生，汉族，农民，现住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：陈永刚，宝坻区鼎诚法律服务所法律服务工作者。被告：肖存，男，1953年1月10日出生，汉族，农民，现住天津市宝坻区。原告贾绍富与被告肖丙超、肖宝路、肖存房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。除被告肖存外，其他诉讼参加人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾绍富向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2009年9月17日签订的《协议书》有效；2.判令三被告协助原告办理落座于天津市宝坻区宝平街道潮阳花园小区24-4-202室房产的产权登记手续；3.诉讼费由被告负担。诉讼中，贾绍富增加诉讼请求，要求肖丙超向其交付《购房协议书》。事实和理由：被告肖存系被告肖宝路、肖丙超之父，坐落于产（含相应地下室）系三被告拆迁置换房屋，该房屋原登记号码为B2号楼4门101，现房产证未下发。2006年9月17日原告与被告肖存签订《协议书》，原告以291370元价格购买了上述房产。协议签订后，原告支付全部房款，三被告将房屋交给原告，原告对房屋进行装修并占有、使用至今。2019年1月初，潮阳花园还迁房统一办理产权证书。原告找到被告要求办理相关手续，被告拒不配合。肖丙超辩称，案涉房产是我的，购房协议保存在我手中，我父亲肖存出卖该房产未告知我，因此原告与我父亲签订的房屋买卖协议应属无效，相应后果由原告自行承担。故此，请求驳回原告的诉讼请求。肖宝路辩称，原告所述与事实不符，诉争房屋不是三被告的拆迁置换房屋，而是肖丙超的，2006年原告与我父亲肖存签订协议书的时候，我确实在场，因为肖存不会写字，所以由我代肖存签署了协议，后原告支付相应购房款，我代收后交由肖存处理。案涉房产与我无关，不同意原告的诉讼请求。肖存未提出答辩。本院经审理对双方没有争议的事实认定如下：肖存系肖宝路、肖丙超之父。2006年9月17日，肖宝路代理肖丙超与天津市金地城市建设有限公司（以下简称金地公司）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，肖丙超从金地公司置换位于宝坻区。2006年9月17日，肖存（甲方）与贾绍富（乙方）签订《协议书》，合同约定如下：乙方将坐落在潮阳花园B小区2号楼4门101室、地下室**共计106.11平方米楼房（含水、电、暖及各项配套设施），以每平方米2450元（地下室800元/平方米）的价格卖给乙方，甲方同意用乙方姓名进行楼房登记，同时将楼房产权证直接确定到乙方名下；成交价格291369.07元；付款方式为乙方于2006年9月17日一次性付清；该房钥匙和乙方姓名的该房的产权证应直接给乙方掌控，甲方负责不出任何差错，不负担任何费用。前述协议签订时，肖宝路和肖存均在场，肖存的名字和手印系肖宝路代为签署、按捺。协议签订次日，肖宝路代肖存收取贾绍富交来的房款291370元。2008年11月20日，肖丙超（乙方）与金地公司（甲方）签订《购房协议书》，约定乙方向甲方申请购买潮阳花园小区24号楼4门202室（即前述《房屋拆迁补偿安置协议书》中的B2号楼4门101室，地下室更改为**）。涉案房屋建成后，肖存配合将上述房屋交付贾绍富居住至今。诉讼中，肖丙超陈述案涉拆迁置换房屋交付后，其将该房屋的钥匙交由肖存持有，但肖存未告知其房屋买卖事宜。2019年1月10日，金地公司、天津市宝坻区宝平街道办事处联合发出《关于办理产权证的公告》，告知潮阳花园还迁楼业主办理不动产权证书的相关事宜。肖丙超、肖宝路、肖存未协助贾绍富办理案涉拆迁置换房屋的产权登记手续。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综合双方的诉、辩意见，本案争议的焦点问题为：《协议书》是否有效以及能否使案涉拆迁置换房屋的物权发生变动。对此，本院评判如下：首先，肖存虽非涉案拆迁置换房屋的被置换人，但其系肖丙超父亲，肖宝路系肖丙超哥哥，肖存与贾绍富签订《协议书》的时间发生在肖丙超与金地公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的同一天，肖宝路先是接受肖丙超的委托，代理肖丙超与金地公司签署前述安置协议书，随即又在肖存授权且在场的情形下以肖存的名义与贾绍富签署《协议书》，基于前述亲属关系及法律事实，贾绍富有理由相信肖存有权处分涉案拆迁置换房屋，尽到了相应注意义务，且其足额支付了购房款，因此贾绍富应为善意相对人。其次，肖宝路明确知晓肖存出卖案涉拆迁置换房屋，基于其在签署《房屋拆迁补偿安置协议书》时与肖丙超之间的委托代理关系，其知情即可视为肖丙超知情；另，肖丙超与贾绍富在同一栋楼的同一单元门内居住十余年，其主张不知道肖存将涉案拆迁安置房屋出售给贾绍富，有悖常理。结合肖丙超将该房产钥匙交由肖存保管，该房产已实际交付并由贾绍富居住、使用至今，肖丙超对该房产未主张过任何权利的事实，本院确认肖丙超知晓并追认前述买卖行为，因不具备办理产权登记的条件，一直未能办理产权登记。综上所述，肖存与贾绍富签订的《协议书》，系双方经协商一致签订，是双方的真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，合法有效，本院予以确认；在案涉拆迁置换房屋办理产权登记的条件成就后，可以产生物权变动的效力。现相关部门已经通知可以办理涉案拆迁置换房屋的产权登记，肖丙超作为被置换人，肖存作为出卖人，二人有义务予以协助，本院对贾绍富相应的诉请予以支持；肖宝路并非案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》项下登记的权利人，贾绍富请求其协助办理涉案拆迁置换房屋产权登记，于法无据，本院不予支持。贾绍富另主张肖丙超向其交付《购房协议书》，因《协议书》中对此内容并无约定，且该义务亦非合同履行过程中的附随义务，故本院对该请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认肖存与贾绍富于2006年9月17日签订的《房屋买卖合同》有效；二、肖丙超、肖存于本判决生效后十日内协助贾绍富办理天津市宝坻区潮阳花园24号楼4门202室的产权登记；三、驳回贾绍富其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由肖丙超、肖存负担（于本判决生效后十日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 辉二〇一九年八月八日书记员 陈文佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。