广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5172号上诉人（原审原告）：佛山市张槎工贸集团公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈敏宜。委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡杏媚，广东卓领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李宇，男，汉族，1978年11月21日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：王志峰，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文英，广东新健达律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市聚银物业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：唐亚东。上诉人佛山市张槎工贸集团公司（以下简称张槎工贸公司）因与被上诉人李宇、原审第三人佛山市聚银物业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一重字第11号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张槎工贸公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》在2015年5月15日解除；3.判令李宇向张槎工贸公司支付2015年1月、2月的租赁费、服务费合计54840元及逾期付款违约金；4.判令李宇承担因违约行为导致合同不能继续履行的违约金70000元；5.本案诉讼费用由李宇承担。事实和理由：一审法院以（2016）粤06民终1436号民事判决认定的“张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》无效”及“张槎工贸公司与李宇均确认张槎工贸公司并未向李宇交付案涉商铺”为由，认为张槎工贸公司诉请李宇支付租赁费、服务费以及要求李宇承担违约责任无事实和法律依据，因此判决驳回张槎工贸公司的全部诉讼请求，该判决严重错误。一、张槎工贸公司在本案已提交案涉商铺的报建手续，证明案涉商铺是经主管部门批准建设的合法建筑，一审法院对此未作认定，迳行根据（2016）粤06民终1436号民事判决认定《租赁经营合同》无效严重错误。（一）案涉商铺已在1990年1月19日经建设主管部门批准建设，一审法院未对此作出认定严重错误。张槎工贸公司一审中己提交案涉商铺报建文件、建筑红线、设计图纸等作为证据，证明张槎工贸公司在1990年1月3日向佛山市石湾区张槎镇建设管理办公室申请办理案涉商铺所在大楼的报建手续，并在1990年1月19日获得批准同意，一审法院亦确认上述证据的真实性。因此，张槎工贸公司举证证明的上述事实与佛山市中级人民法院在（2016）粤06民终1436号案中认定的事实存在根本区别，佛山市中级人民法院以案涉商铺无规划报建手续为由认定《租赁经营合同》是严重错误。在张槎工贸公司已充分举证案涉商铺是经主管部门批准建设的合法建筑情况下，张槎工贸公司作为案涉商铺的权利人，与李宇就案涉商铺签订的《租赁经营合同》合法有效。一审法院在确认张槎工贸公司提交的报建手续文件真实性同时，仍以（2016）粤06民终1436号民事判决错误认定的事实为依据，否定《租赁经营合同》效力，一审法院采纳的证据与其认定的事实之间明显存在矛盾，一审法院认为《租赁经营合同》无效无事实和法律依据。（二）张槎工贸公司与李宇已变更《租赁经营合同》生效条件，《租赁经营合同》已实际履行并生效。《租赁经营合同》虽约定在李宇支付保证金后生效，但李宇在2013年4月1日合同签订当日己实际使用租赁场地用于经营，并一直按张槎工贸公司的指示支付租金及其他费用，张槎工贸公司也从未以李宇未缴纳保证金为由制止其使用租赁场地。因此，张槎工贸公司与李宇以实际履行《租赁经营合同》方式变更了合同生效条件，《租赁经营合同》已实际履行并生效，一审法院认为《租赁经营合同》自始无法律约束力严重错误。二、一审法院以张槎工贸公司在（2016）粤06民终1436号案中确认未向李宇交付案涉商铺为由，驳回张槎工贸公司要求李宇支付租赁费、服务费的请求无事实和法律依据。案涉商铺已交付使用，李宇应按照《租赁经营合同》约定支付费用，并承担逾期付款违约责任。（一）李宇在2013年4月1日已使用案涉商铺开展经营，张槎工贸公司与李宇均确认案涉商铺已交付使用的事实，因此双方未另行办理书面交接手续。张槎工贸公司在2010年11月29日与案外人吴文谦签订《租赁合同》，向吴文谦出租案涉商铺，随后吴文谦将案涉商铺转租李宇，张槎工贸公司还应吴文谦要求协助李宇出具经营场所使用证明，因此案涉商铺实际一直由李宇使用。因张槎工贸公司在2013年3月与吴文谦解除租赁关系，故张槎工贸公司在2013年4月1日与案涉商铺实际使用人李宇重新订立《租赁经营合同》。因李宇一直实际使用案涉商铺，双方均确认商铺已交付的事实，因此张槎工贸公司与李宇在签订《租赁经营合同》时未另行办理书面交接手续，但双方从未确认过案涉商铺未交付。张槎工贸公司一审中已提交（2016）粤06民终1436号案的法庭调查笔录，证明佛山市中级人民法院在判决书中认定张槎工贸公司与李宇均确认案涉商铺未交付无事实和法律依据。但一审法院在确认笔录真实性同时，仍以佛山市中级人民法院错误认定的事实为依据，认为案涉商铺未交付，一审法院认定明显错误。（二）李宇应按照合同约定支付2015年1月、2月租赁费及服务费合计54840元，并承担相应违约责任。合同法第二百二十六条规定，承租人的基本义务之一是按约定期限支付租金。《租赁经营合同》已实际履行并生效的情况下，李宇应按合同约定向张槎工贸公司支付2015年1月、2月租赁费、服务费合计54840元。李宇未能按时付款，并因此导致《租赁经营合同》解除，李宇应按约定支付逾期付款违约金并承担合同未能继续履行的违约责任。一审法院在无任何事实和法律依据情况下认定《租赁经营合同》无效以及张槎工贸公司未交付案涉商铺，并据此驳回张槎工贸公司要求李宇支付费用、承担违约责任的请求，严重错误。三、聚银公司无权对案涉商铺进行处分，其与李宇签订的《租赁合同》无效，一审法院未依法予以认定有误。（一）案涉商铺同时存在两份租赁合同，一审法院未对两份租赁合同的效力分别作出认定有误。2010年12月13日，聚银公司与李宇签订《租赁合同》，将案涉商铺出租给李宇，双方约定租赁面积为457平方米，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月30日。2013年4月1日张槎工贸公司与李宇签订《租赁经营合同》，约定张槎工贸公司将案涉商铺出租给李宇，租赁面积为457平方米，租赁期限自2013年4月1日至2015年12月31日。因此案涉商铺同时存在两份租赁合同，一审法院错误认定张槎工贸公司与李宇签订《租赁经营合同》无效的同时，又未依法对聚银公司与李宇签订的《租赁合同》效力作出认定，未查清案件事实，导致判决错误。（二）聚银公司无权对案涉商铺进行处分。2010年6月3日张槎工贸公司向案外人佛山市张槎×××有限公司出具授权书，授权其管理工贸大厦一、二层物业，随后×××公司与聚银公司于2010年7月13日签订《租赁合同》，将工贸大厦一、二层面积为1590平方米的物业出租给聚银公司。聚银公司于2010年7月16日与案外人佛山市顺德区乐从×××商场有限公司签订《租赁合同》，将承租的工贸大厦一、二层物业中的1435平方米场地转租作×××商场。此外，×××公司在2010年8月5日出具的授权书中也明确聚银公司有权使用的是×××商场位置的物业。因此，聚银公司实际有权使用的只是工贸大厦中×××商场所处位置的场地。根据张槎工贸公司一审提交的录像，×××商场与案涉商铺明显位于工贸大厦不同位置，彼此之间毫不相连，李宇对此也予以确认。聚银公司在将场地转租给×××商场后，剩余可使用的场地面积155平方米也明显与案涉商铺457平方米面积不相符，因此聚银公司根本未取得案涉商铺使用权限，无权对案涉商铺进行处分。一审法院在确认上述授权书及《租赁合同》真实性同时，却又认为×××公司出庭作证，陈述聚银公司无权对案涉商铺进行处分无其他证据佐证，一审法院认定前后矛盾，一审法院未依法确认聚银公司无权对案涉商铺进行处分错误。（三）聚银公司于2010年12月13日与李宇就案涉商铺签订的《租赁合同》无效。聚银公司与李宇虽于2010年12月13日签订《租赁合同》，约定聚银公司向李宇出租案涉商铺，但张槎工贸公司在2010年11月29日已与吴文谦签订《租赁合同》，向其出租案涉商铺，聚银公司也未获得任何处分案涉商铺权利，因此其根本无权对案涉商铺进行处分，李宇与聚银公司签订的《租赁合同》无效。一审法院认为张槎工贸公司与吴文谦签订的《租赁合同》与本案基本事实无关联，对该《租赁合同》不予确认错误，在张槎工贸公司向吴文谦出租案涉商铺后，聚银公司实际也无权再对案涉商铺进行任何处分。一审法院未认定聚银公司与李宇签订的《租赁合同》无效，系未查清本案事实，导致判决错误。综上，案涉商铺同时存在两份租赁合同，一份由张槎工贸公司与李宇签订，一份由聚银公司与李宇签订，但因聚银公司无权对案涉商铺进行处分，其与李宇之间的《租赁合同》无效。因案涉商铺在1990年1月19日已经建设主管部门批准建设，在张槎工贸公司交付了案涉商铺，与李宇实际履行了2013年4月1日签订的《租赁经营合同》的情况下，该合同生效要件已改变，合同已实际履行并生效，因此李宇应按约支付租赁费用并承担相应违约责任。一审法院在张槎工贸公司已提交案涉商铺报建手续的情况下，仍依（2016）粤06民终1436号民事判决错误认定的事实，认定《租赁经营合同》无效及张槎工贸公司未交付商铺，严重错误。被上诉人李宇答辩称，一、一审判决事实清楚、证据充分。现有证据充分证明张槎工贸公司对租赁物无产权，因此本案所涉合同均为无效合同。二、李宇是根据与聚银公司之间签订合同履行相关义务，虽该合同亦属无效合同，但该事实证明李宇与张槎工贸公司间不存在任何法律关系，请求二审法院维持一审判决，驳回张槎工贸公司的上诉请求。张槎工贸公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》于2015年5月15日解除；2.李宇向张槎工贸公司支付2015年1月、2月的租赁费、服务费合计54840元及逾期付款违约金，违约金从2015年1月11日起按日万分之五的标准计算；3.李宇承担违约金70000元；4.本案诉讼费用由李宇承担。一审法院查明：2010年12月13日，聚银公司（出租方、甲方）与李宇（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定由李宇向聚银公司承租案涉铺位，租赁期从2011年1月1日起至2015年12月30日止，实际计租时间从2011年2月1日起计，计租面积457平方米。李宇于当日向聚银公司交纳保证金68550元。2013年4月1日，张槎工贸公司（出租方、甲方）与李宇（承租方、乙方）签订《租赁经营合同》，就乙方向甲方承租佛2号（自编10号）铺位作出如下约定：“一、租赁期限：租赁期从2013年4月1日起至2015年12月31日止；二、租赁面积：计租面积457平方米。三、上缴款：1、2013年4月1日至2013年12月31日。乙方应向甲方每月缴交租赁费13710元、服务费9140元，合共22850元（计算依据：50×457=22850）。2、2014年1月1日至2014年12月31日。乙方应向甲方每月缴交租赁费15081元、服务费10054元，合共25135元（计算依据：55×457=25135）。3、2015年1月1日至2015年12月31日。乙方应向甲方每月缴交租赁费16452元、服务费10968元，合共27420元（计算依据：60×457=27420）。四、乙方必须在每月十号前交清当月费用，逾期交纳每天按欠款额的万分之五加收延期付款违约金。五、承租用途：婴幼儿用品经营。六、特别事项说明：乙方如出现以下事项，甲方有权单方终止合同，没收保证金，并追究乙方的违约责任。……2、拖欠应缴费用一个月以上。……八、其它约定。1、合同签订时，乙方必须向甲方缴交保证金68550元，保证金在合同正常履行完毕并待甲方验收铺位后，即退还给乙方（保证金不计利息）……十、违约责任：一方违约，导致本合同主要条款不能履行，违约方须支付另一方违约金70000元。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同自双方盖章（签名），并在甲方收到乙方的保证金后生效。”张槎工贸公司、李宇分别在上述合同落款处盖章及签名捺印予以确认。2015年5月14日，张槎工贸公司向李宇发出《通知》，上载：“你承租我公司座落在佛山市2号（自编10号）铺位因你从2014年12月起欠交租金及水电费用。根据我公司与你签定的租赁合同第六条的规定：我公司于2015年5月15日起终止该合同的履行并收回租赁物业，请你于2015年5月15日至2015年5月22日七天内搬迁店内的一切货物，否则一切后果自负。”李宇确认于2015年5月14日收到上述《通知》。另查明一：李宇诉张槎工贸公司及张槎工贸公司反诉李宇房屋租赁合同纠纷一案，广东省佛山市禅城区人民法院于2014年12月12日以（2014）佛城法民一初字第1507号案立案受理，并于2015年3月9日作出（2014）佛城法民一初字第1507号民事判决书。李宇不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2015年9月8日作出（2015）佛中法民三终字第474号民事裁定，裁定撤销（2014）佛城法民一初字第1507号民事判决，将案件发回广东省佛山市禅城区人民法院重审。广东省佛山市禅城区人民法院以（2015）佛城法民一重字第7号立案受理，并于2015年12月15日作出（2015）佛城法民一重字第7号民事判决书，判决“一、确认李宇与张槎工贸公司于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》未生效；二、驳回张槎工贸公司的反诉请求。”张槎工贸公司不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2016年8月11日作出（2016）粤06民终1436号民事判决书，判决“一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一重字第7号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一重字第7号民事判决第一项；三、驳回被上诉人李宇的诉讼请求。”该判决已经发生法律效力。另查明二：（2016）粤06民终1436号民事判决认定“二审争议焦点为：（一）张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》的效力问题；（二）李宇应否向张槎工贸公司支付2014年12月的租赁费、服务费合计26135元的问题。关于第一个争议焦点。张槎工贸公司上诉主张其与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》已生效。经审查，由于张槎工贸公司仅对工贸大厦首层建筑物中的220平方米建筑物享有所有权，而案涉商铺亦位于工贸大厦首层，面积为457平方米。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条‘出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效’的规定，由于张槎工贸公司陈述其持有房地产权证的商铺与案涉商铺在不同位置，且至本案二审作出判决之时张槎工贸公司仍无法提供案涉商铺的规划报建手续，因此张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》无效。法院认定张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》未生效，适用法律错误，本院予以纠正。张槎工贸公司上诉主张上述《租赁经营合同》已生效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。如前所述，张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》无效，且张槎工贸公司与李宇均确认张槎工贸公司并未向李宇交付案涉商铺，因此张槎工贸公司上诉请求李宇向张槎工贸公司支付案涉商铺2014年12月的租赁费、服务费合计26135元，理据不足，本院不予支持。”另查明三：2015年1月30日，聚银公司于（2014）佛城法民一初字第1507号案中出具《第三人意见书》，主要内容为：“一、案涉物业是属于张槎工贸公司的，2010年8月5日该公司的下属子公司佛山市×××公司将工贸大厦一、二层物业授权本公司经营商铺使用，该事实有授权书证实。二、2010年12月13日本公司与李宇有签订一份《租赁合同》，合同期限至2015年12月30日。在合同有效期间张槎工贸公司与李宇又签订了一份《租赁经营合同》，由张槎工贸公司直接向李宇收取租金，但我公司与李宇间的《租赁合同》并没有解除，本公司保留追究有关责任方违约责任的权利。”一审法院认为：案件系房屋租赁合同纠纷。经法院查明，（2016）粤06民终1436号民事判决已经认定“张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》无效”，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》自始没有法律约束力，故不存在解除合同的问题，张槎工贸公司诉请确认该合同于2015年5月15日解除，法院不予支持。张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》自始没有法律约束力，张槎工贸公司依据该合同诉请李宇承担违约责任，没有事实和法律依据，法院亦不予支持。关于张槎工贸公司诉请的租赁费、服务费。如前所述，张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》为无效合同，且（2016）粤06民终1436号民事判决已经认定“张槎工贸公司与李宇均确认张槎工贸公司并未向李宇交付案涉商铺”，故张槎工贸公司诉请李宇支付租赁费、服务费，理据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回张槎工贸公司的诉讼请求。案件受理费3776元，财产保全费1389元，合计5165元，由张槎工贸公司负担。二审期间，张槎工贸公司向本院提交以下新证据：证据1.图纸复印件4份，拟证明案涉商铺已办理合法规划报建手续；证据2.住所（经营场所）使用证明复印件1份，拟证明张槎工贸公司是案涉商铺的合法使用权人，案涉商铺可合法使用，其他单位未经张槎工贸公司授权，无权处分案涉商铺。李宇对张槎工贸公司提交的证据1、2的真实性无异议，但对其证明内容不予确认。经审查，因李宇对张槎工贸公司提交证据的真实性没有异议，本院对此亦予以确认，但张槎工贸公司提交的证据不足以证明其所要证明的内容。二审期间，张槎工贸公司向本院提交中止审理申请书，提出就（2016）粤06民终1436号民事判决，张槎工贸公司已向广东省高级人民法院申请再审，故申请本院中止本案的审理。本院经审查后认为，本案须以上述案件的审理结果为依据，故作出（2017）粤06民终5172号民事裁定，中止本案的审理。后广东省高级人民法院于2019年5月22日作出（2017）粤民申1025号民事裁定书，认定因张槎工贸公司于2019年5月21日向广东省高级人民法院提出自愿撤回再审申请，故裁定准许张槎工贸公司撤回再审申请。故本院恢复本案的审理。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》应否予以解除，李宇应否向张槎工贸公司支付租赁费、服务费及违约金。本案中，张槎工贸公司虽就（2016）粤06民终1436号民事判决向广东省高级人民法院申请再审，但其后又于2019年5月21日撤回再审申请，广东省高级人民法院亦裁定予以准许，故（2016）粤06民终1436号民事判决仍为生效的民事判决，具有法律约束力。上述生效判决认定“张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》无效”，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》自始没有法律约束力，故不存在解除合同的问题，张槎工贸公司诉请确认该合同于2015年5月15日解除理据不足，一审法院对此不予支持并无不当，本院依法予以维持。张槎工贸公司与李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》自始没有法律约束力，张槎工贸公司依据该合同诉请李宇承担违约责任，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。关于张槎工贸公司诉请的租赁费、服务费，（2016）粤06民终1436号民事判决已经认定“张槎工贸公司与李宇均确认张槎工贸公司并未向李宇交付案涉商铺”，故张槎工贸公司诉请李宇支付租赁费、服务费，理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。张槎工贸公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理2796元，由上诉人佛山市张槎工贸集团公司负担。本判决为终审判决。审审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一九年八月十九日书记员  张晓航