北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10221号原告（反诉被告）：杨增秀，女，1960年6月3日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：康然（杨增秀之女婿），住北京市昌平区。被告（反诉原告）：张秀文，女，1956年1月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王树春（张秀文之夫），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张坤雁，北京市同创律师事务所律师。原告杨增秀与被告张秀文及反诉原告张秀文与反诉被告杨增秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨增秀的委托诉讼代理人康然、被告张秀文及其委托诉讼代理人王树春、张坤雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨增秀向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告所签订的生效合同，包括《房屋买卖业务签约文件》及《补充协议》、《存量房屋买卖合同》；2、被告返还购房定金5万元；3、被告赔偿原告已支付居间费47060元；4、被告给付原告违约金52万元；5、被告承担诉讼费用。2019年7月15日,原告杨增秀变更诉讼请求：1、撤销关于解除双方签订的《存量房屋买卖合同》即网签合同的诉讼请求；2、增加请求法院判令于被告清偿完应给付原告所有款项后，与原告办理房产移交手续，原告将房屋钥匙交还被告。事实与理由：2019年1月4日原告与被告就坐落于北京市昌平区×号房产签订《房屋买卖业务契约文件》及《补充协议》，房屋总价款260万元。补充协议第四条规定，该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，为根本违约，作为违约方的被告应支付原告房屋成交总价款的20%为违约金。《房屋买卖业务签约文件》第五条规定，出卖方导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，支付房屋总价款的20%违约金给原告。《房屋买卖业务签约文件》中双方约定由违约方承担居间费用，如居间费用已付，则由违约方将该笔费用赔偿已支付守约方。被告张秀文辩称：同意解除双方签订的《房屋买卖签约文件》和《补充协议》、《存量房屋买卖合同》，同意退还定金5万元，但不同意原告的其他诉讼请求。不同意赔偿居间费，该费用依据居间服务合同，与被告无关。不同意支付违约金，被告是被骗局欺骗的，在得知骗局后第一时间通知原告，避免给原告造成损失。原告要求的损失过高，应根据实际情况和实际损失认定。反诉原告张秀文向本院提出诉讼请求：判令被反诉人支付2019年1月27日至本案判决之日止按每天123元的房屋占有使用费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年1月4日签订《房屋买卖业务契约文件》，签订合同的同时，反诉人将涉案房屋钥匙交由被反诉人，房屋由被反诉人占有使用至今，现被反诉人要求解除合同并支付违约金，反诉人则要求支付房屋占有使用费。每月租金按3700元计算。反诉被告杨增秀辩称：不同意被告的反诉请求。房屋的交付是根据合同约定，合同中未约定房屋占有使用费。原告买房是为了通过交易获得所有权而使用房屋。现由于被告违约，致使原告无法使用该房屋，而使原告增加使用成本。本院经审理认定事实如下：2019年1月4日，杨增秀（买受人）与张秀文（出卖人）签订《房屋买卖业务签约文件》（包含《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。约定：张秀文将坐落于昌平区×房屋（以下简称涉案房屋）出卖给杨增秀；建筑面积70．51平方米；房屋总价款2600000元。同日，张秀文（甲方）与杨增秀（乙方）签订《补充协议》。《买卖合同》第二条第（四）项写明：该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行。抵押登记日期：2016年5月26日。出卖人应当于2019年1月20日期前办理抵押权注销登记。《补充协议》第四条违约责任第2项，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。居间方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：1、甲方承诺在2019年3月18号解押。2、甲方与乙方协商在2019年1月27号交接房屋。3、房屋解押后7工作日内办理交税过户手续，同时在过户当天办理房屋交接手续。《买卖合同》及《补充协议》对房屋权属情况及使用情况、付款方式、房屋交付、违约责任等作了约定。合同签订当日，杨增秀给付张秀文购房定金5万元。庭审中，双方一致认可于2019年1月10日签订网签合同。2019年1月27日双方办理房屋交接手续。2019年4月25日，涉案房屋被北京市公安局海淀分局查封。2019年1月4日，杨增秀向北京市易合房地产经纪有限责任公司交纳居间服务费47060元。庭审中，张秀文表示，签订合同时已将房屋存在抵押情况、抵押权人、抵押金额182万元等情况告之杨增秀。杨增秀认可知道抵押一事，但表示，张秀文告之其抵押权人为银行，抵押金额为40万元，而不是182万元。庭审中，张秀文表示，其因房屋被骗，而导致房屋被查封，已向公安机关报案，公安机关亦已立案侦查。并于得知此事的当日，即2019年3月13日将情况告知中介机构。杨增秀认可中介机构于2019年3月13日将有关情况告之其。庭审中，杨增秀表示涉案房屋现在价值280万元。张秀文对此予以认可，但表示出卖房屋时，涉案房屋价值300万，以降低优惠的价格出卖给杨增秀。经查，涉案房屋于2017年12月21日办理抵押登记，抵押金额为182万元。抵押权人为孟明。本案审理过程中，双方已自行解除网签合同。2019年8月11日，杨增秀将涉案房屋退还给张秀文。上述事实，有《房屋买卖签约文件》、《补充协议》、《房屋所有权证》、收条、收据、《不动产登记信息查询结果告知单》、《房产交接书》及当事人当庭陈述等相关证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《房屋买卖签约文件》（包含《买卖合同》）及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。杨增秀主张解除合同，张秀文表示同意，本院对此不持异议。关于合同解除的时间，双方存在争议。杨增秀依据补充协议第四条的约定主张解除合同，其于2019年6月14日明确向张秀文做出解除合同的意思表示。故合同自该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现杨增秀请求张秀文返还购房定金5万元于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点在于：张秀文是否应向杨增秀承担相应的违约责任及违约金的数额问题。根据本院已经查明的事实，导致合同无法履行的原因在于，涉案房屋被有权国家机关采取强制措施予以查封，导致张秀文无法依约将房屋所有权过户，故张秀文应当承担相应的违约责任。杨增秀主张张秀文赔偿其已付的中介费。依据协议约定，因出卖人原因导致合同解除的，中介费由出卖人直接赔付给买受人。故杨增秀的该项主张，本院予以支持。对于违约金的数额，杨增秀主张依据合同约定张秀文支付合同总价款的20%作为违约金，张秀文不予认可，并表示违约金约定过高。考虑到本案中买受人的实际损失、双方履行合同义务的具体情况、法律的相关规定，本院对于违约金的数额酌情予以降低。成本支出是获得利益的前提，中介费是获得房屋差价预期利益实际支出的成本，故本院在考虑违约金数额时将予以扣减。杨增秀过高的诉讼请求，本院不予支持。张秀文主张杨增秀支付占有使用房屋期间的使用费用，杨增秀不予认可，本院认为，张秀文将房屋交付给杨增秀是依据合同约定，导致合同无法继续履行的原因在于张秀文，故其该项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨增秀与张秀文于2019年1月4日签订的《房屋买卖业务签约文件》（包含《北京市存量房屋买卖合同》）及《补充协议》于2019年6月14日解除；二、张秀文于本判决生效之日起七日内返还杨增秀购房定金5万元；三、杨增秀将坐落于昌平区×房屋返还给张秀文，已履行；四、张秀文于本判决生效后十日内赔偿杨增秀居间服务费47060元；五、张秀文于本判决生效后十日内给付杨增秀违约金152940元；六、驳回杨增秀的其他诉讼请求；七、驳回张秀文的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由张秀文负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉费199．81元，由张秀文负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陈文洁二〇一九年八月十六日书记员  祁 菲书记员  方琳婧