河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终9242号上诉人（原审原告）：许某某，女，1983年7月4日出生，汉族，住河北省衡水市安平县。委托诉讼代理人：张涛，河北恒佳信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北智鑫房地产开发有限公司，住所地石家庄市栾城区窦妪镇衡井路南侧。法定代表人：高某某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：高某某，男，1965年10月8日出生，汉族，住河北省沧州市海兴县。被上诉人（原审被告）：桥西旺鑫五金经营部，住所地石家庄市桥**润德五金城****。经营者：高某，该经营部负责人。被上诉人（原审被告）：高某，男，1987年4月17日出生，汉族，住河北省沧州市海兴县。以上四被上诉人委托诉讼代理人：邢某，男，1965年11月2日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。系河北智鑫房地产开发有限公司职员。上诉人许某某因与被上诉人河北智鑫房地产开发有限公司、高某某、桥西旺鑫五金经营部、高某确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市栾城区人民法院（2019）冀0111民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许某某上诉请求：1.依法改判被上诉人河北智鑫房地产开发有限公司和被上诉人桥西旺鑫五金经营部共同返还原告（250628元）购房款的利息（按照中国人民银行同期贷款利率确定）；2.依法改判被上诉人高某某和被上诉人高某对上述款项及利息承担连带偿还责任；3.诉讼费用由四被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人高某某作为河北智鑫房地产开发有限公司的唯一自然人股东，其无法提供证据证明公司财产独立于个人财产，被上诉人高某某应当对公司的债务承担连带清偿责任。2、被上诉人桥西旺鑫五金经营部作为实际收款人，被上诉人高某作为桥西旺鑫五金经营部的经营者，无法区分经营主体，被上诉人高某应当以家庭财产对个体工商户的债务承担清偿责任。3、上诉人作为购房者不存在任何过错。上诉人不承担核实被上诉人是否取得房屋预售许可的义务，也不承担核实协议书约定内容（未取得房屋预售许可）是否属实的义务以及以后能否取得的义务。本案中上诉人的合法权益受到损害，被上诉人存在非法所得（购房款的利息），因此，一审判决让上诉人为被上诉人的违法后果承担相应责任（未支持返还购房款的利息）明显显失公平。二、一审判决适用法律错误。一审判决未穷尽法律规则而直接适用法律原则（合同的相对性）作为判决的依据不符合《立法法》和《民事诉讼法》及相关法律法规的规定。被上诉人高某某作为河北智鑫房地产开发有限公司的唯一自然人股东，其无法提供证据证明公司财产独立于个人财产，根据《公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。被上诉人高某某应当对公司的债务承担连带清偿责任。根据《民法总则》第五十六条的规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”结合本案，被上诉人高某作为桥西旺鑫五金经营部的经营者，无法区分经营主体，因此被上诉人高某应当以家庭财产对个体工商户的债务承担清偿责任。结合本案。一审判决应当适用《公司法》和《民法总则》的法律规定，而不应当把法律原则（合同的相对性）作为判决的依据。三、证据方面。一审中四被上诉人均未提供证据证明其主张（高某、桥西旺鑫五金经营部与本案无关），四被上诉人应当承担举证不能的法律后果。河北智鑫房地产开发有限公司、高某某、桥西旺鑫五金经营部、高某答辩称，智鑫房地产和上诉人没有买卖关系，只是合作建房共同收益，在合作时已经明确告知上诉人手续正在办理，上诉人的受益就是成本价。许某某向一审法院起诉请求：1.依法确认《合作建房协议书》无效；2.判令被告河北智鑫房地产开发有限公司和被告桥西旺鑫五金经营部共同返还原告购房款250628元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率确定从2017年7月30日至执行完毕之日止）；3.判令被告高某某和被告高某对上述款项及利息承担连带偿还责任；4.诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：2017年7月30日，许某某作为乙方、河北智鑫房地产开发有限公司作为甲方签订一份《合作建房协议书》，约定乙方自愿与甲方达成《堂前庭里》合作建房第1栋单元1104号房，建筑面积119平方米，单价6812元，总价810628元。付款方式为按揭贷款，许某某委托其丈夫许艳勋向河北智鑫房地产开发有限公司指定的桥西旺鑫五金经营部的中国农业银行账户（62×××26）转账首付款250628元，剩余56万办理银行按揭。协议书第四条约定：1、在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知日期起，20日内与甲方签定正式《商品房买卖合同》，逾期不签定合同的，甲方不再为乙方保留该套房屋。2、如因甲方原因，甲、乙双方未能签定《商品房买卖合同》，甲方承诺将上述款项退还乙方，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率标准向乙方支付利息。庭审中，河北智鑫房地产开发有限公司对许某某所述事实无异议，其主张由于当时己方账户有问题而使用高某账户，此案与高某、桥西旺鑫五金经营部无关。另查明，该涉案房产至今未取得《商品房预售许可证》。以上事实有双方当事人陈述、合作建房协议书、银行转账证明等证据予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中许某某与河北智鑫房地产开发有限公司双方所签订的合作建房协议书已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且许某某也已经按协议约定向河北智鑫房地产开发有限公司交纳了首付房款，故该合作建房协议书应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。河北智鑫房地产开发有限公司在本案起诉后仍未取得房屋预售许可证明，故许某某与河北智鑫房地产开发有限公司双方所签订的房屋认购协议应认定无效。导致协议无效的主要原因是由于河北智鑫房地产开发有限公司方没有取得房屋预售许可证明，所以河北智鑫房地产开发有限公司方存在主要过错。但许某某作为完全民事行为能力人,在签订房屋认购协议时明知河北智鑫房地产开发有限公司尚未取得房屋预售许可证,仍然与河北智鑫房地产开发有限公司签订协议,许某某也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案房屋认购协议被确认无效后，河北智鑫房地产开发有限公司应返还许某某所交纳的款项250628元。因许某某也存在一定的过错，故许某某要求河北智鑫房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款利率承担自签订协议起计算至付清之日止利息的请求，不予支持。本案合同的相对方是许某某与河北智鑫房地产开发有限公司，故与其他人无关，许某某要求其他当事人承担连带责任的请求，不予支持。高某某、桥西旺鑫五金经营部、高某均未到庭，依法可缺席判决。判决：一、原告许某某与被告河北智鑫房地产开发有限公司于2017年7月30日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告河北智鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告许某某所交纳的购房款项250628元；三、驳回原告许某某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。本院认为，上诉人许某某与河北智鑫房地产开发有限公司签订《合作建房协议书》，房屋首付款系交于河北智鑫房地产开发有限公司，二者是本案合同的相对方，合同被确认无效后应由河北智鑫房地产开发有限公司承担返还购房款的义务。上诉人主张股东高某某应承担连带责任，河北智鑫房地产开发有限公司系依法成立的有限责任公司，追加股东为被执行人对其债务承担连带责任应当符合法律规定的情形。本案中，上诉人不能举证证明河北智鑫房地产开发有限公司存在资不抵债的事实，亦不能就其主张提供初步的可以证明存在财产混同表象的证据，故对其该请求本院难以支持。关于桥西旺鑫五金经营部是否承担清偿责任，上诉人仅是首付款打入河北智鑫房地产开发有限公司指定的桥西旺鑫五金经营部的银行账户，上诉人未有证据证实桥西旺鑫五金经营部是涉案合同的相对人，其与本案无关联性，上诉人该上诉请求，本院亦不予支持。关于上诉人是否存在过错问题，上诉人在明知河北智鑫房地产开发有限公司尚未取得房屋预售许可证的情况下，仍与其签订协议，主观上存在一定过错，原审不予支持上诉人主张的利息损失是妥当的。综上所述，许某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5060元由上诉人许某某承担。本判决为终审判决。审判长  冯增辰审判员  李荣水审判员  孟志刚二〇一九年八月八日书记员  景 颢