青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初2727号原告：马文雄，男，回族，1985年10月11日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：周玮，青海乾润律师事务所律师。被告：肖振国，男，汉族，1963年7月22日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：赵德胜，青海磐佑律师事务所律师。被告：肖朝博，男，汉族，1988年11月8日出生，住青海省西宁市。被告：西宁好管家房屋中介有限公司，统一社会信用代码：91630104MA758H4MXH(1-1)，住所地：西宁市城**文苑大街****楼**商铺。法定代表人：孟宏德，系该公司总经理。委托诉讼代理人：樊燕娥，女，汉族，1989年4月24日出生，住甘肃省民乐县。系该公司综合管理部职员。委托诉讼代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。原告马文雄与被告肖振国、肖朝博、西宁好管家房屋中介有限公司（以下简称西宁好管家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马文雄的委托诉讼代理人周玮，被告肖振国及其委托诉讼代理人赵德胜，被告肖朝博，被告西宁好管家房屋中介有限公司的委托诉讼代理人马丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马文雄向本院提出如下诉讼请求：1.被告肖振国、肖朝博双倍返还定金60000元；2.被告肖振国、肖朝博承担违约责任；3.被告西宁好管家公司承担连带责任；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2019年5月11日，原告与被告肖振国、肖朝博、西宁好管家公司签订了《房屋买卖协议》，协议约定：被告中介公司提供居间服务，被告肖振国、肖朝博将自己位于西宁市××区，面积为48.9平方米的房屋出售给原告，房屋成交总价为590000元，定金为30000元，双方于2019年5月18日签订《青海省二手房存量房合同》并支付剩余房款，否则视为违约。同日，三方签订《买卖定金合同》，约定：如买方不履行本合同义务，已付全部定金不予退还，归卖方所有；卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方所付定金。同时三方签订《代收定金同意书》，约定定金由西宁好管家公司代收保管。被告西宁好管家公司收到定金30000元后向原告出具收据。2019年5月18日，原告前去支付房款，被告肖振国、肖朝博反悔不愿出售该房屋且拒收房款，导致合同目的无法实现。后原告多次打电话给被告西宁好管家公司，要求三方协商解决此事，被告肖振国、肖朝博明确表示不愿意出售房屋，对定金等事宜闭口不谈，西宁好管家公司辩称自己没有责任，让原告去找肖朝博、肖振国。原告为了维护自身的合法权益，故将三被告诉至法院。被告肖振国辩称，案涉房屋归肖朝博所有，而《房屋买卖协议》是由马文雄与肖振国签订，肖振国是在没有代理权的情况下签订的合同，该合同无效。《买卖定金合同》系房屋买卖合同的担保合同，主合同无效，担保合同亦无效，因此被告不应当承担双倍返还定金的责任。另外，造成合同无效的结果，原告及西宁好管家公司均具有过错，尤其是西宁好管家公司作为一家专业的房屋买卖中介公司，为急于收取中介费，在没有查清肖振国是否具有处分权的情况下促成合同签订，且最终由其从原告处收取定金，故应由其向原告返还定金并赔偿损失。被告肖朝博辩称，案涉房屋的所有权归其所有，其并未授权其父亲肖振国出售房屋，是其父亲擅自和原告及西宁好管家公司签订房屋买卖协议等合同，系无权处分。其在知道三方签订了房屋买卖协议的第一时间就和西宁好管家公司的联系，明确表示其作为所有权人并不同意将房屋出售。被告西宁好管家公司辩称，本案应定性为定金合同纠纷，根据债的相对性原则，原告请求双倍返还定金的对象只能是与其签订合同并具有返还定金义务的被告肖振国和肖朝博，原告要求其公司承担连带责任没有法律依据。其公司作为中介服务机构，履行了必要的审查义务及全部合同义务，不应当承担任何责任。肖振国的行为构成表见代理，其不诚信的交易行为应得到制裁。经审理查明，2019年5月11日，经被告西宁好管家公司提供居间服务，原告马文雄与被告肖振国就位于西宁市××区的房屋签订《买卖定金合同》。约定买方支付定金30000元以确立买卖关系，如买方不履行本合同义务，已付全部定金不予退还，归卖方所有；卖方不履行本合同义务，需双倍返还买方所付定金。2019年5月11日，原告马文雄与被告西宁好管家公司签订《代收定金同意书》，约定定金30000元由西宁好管家公司代收并保管，马文雄将定金转入西宁好管家公司指定账户后即视为卖家收讫。《代收定金同意书》中有被告肖振国的签字确认。当日，原告马文雄向西宁好管家公司交付定金30000元，西宁好管家公司向其出具收据。2019年5月11日，被告肖振国与原告马文雄签订《房屋买卖协议》，协议中载明了房屋的基本情况、成交价格、付款方式等内容，并约定：“甲方（肖振国）保证该房屋无任何其它权利限制，在签订协议后直至房屋产权变更到乙方（马文雄）名下前，不会发生任何第三人对该房屋主张权利的情形。协议签订后，甲方再将该房屋出卖给第三人，或者由于甲方要求提高房价、不想卖等原因造成买方不能合法得到上述房屋，并导致乙方不能按时取得《不动产权证》的，乙方有权解除合同”。2019年5月13日，被告肖朝博通过电话向被告西宁好管家公司告知房屋归其所有，其并不同意出售房屋。另查明，宁房权证城西区字第XXXX号房屋所有权证记载位于西宁市××区的房屋所有权人为肖朝博。肖振国与肖朝博系父子关系，肖振国签订房屋买卖的相关合同时并未向对方提供授权委托书等委托代理手续。《买卖定金合同》、《房屋买卖协议》抬头处“肖朝博”的签字并非肖朝博本人签署。2019年7月4日开庭时原告当庭增加一项诉求，要求解除原告与被告肖振国、肖朝博签订的《房屋买卖协议》；同时放弃要求被告肖振国、肖朝博承担违约责任的诉求。上述事实有买卖定金合同、代收定金同意书、收据、房屋买卖协议、房屋所有权证、通话录音等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为，根据原告最终确定的诉求及审理查明的事实来看，本案案由应确定为买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，案涉《房屋买卖协议》、《买卖定金合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反我国法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用原则，积极履行各自的合同义务。后因房屋所有权人肖朝博不同意出售房屋，房屋产权变更出现了阻却事由，即出现了《房屋买卖协议》中约定的“甲方（肖振国）不想卖等原因造成买方不能合法得到上述房屋，并导致乙方不能按时取得《不动产权证》的，乙方有权解除合同”的合同解除约定条件，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告肖振国在未征得房屋所有权人肖朝博同意的情况下擅自签订房屋买卖的相关合同，其行为违反了合同中“保证该房屋无任何其它权利限制”的约定，至此，可以确定导致合同无法履行的责任在于被告肖振国，被告应承担违约责任。另根据我国合同法的相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中原告明确选择适用定金罚则，本院予以尊重。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，被告肖振国应向原告双倍返还定金。关于被告肖朝博应否承担违约责任的问题，通过各方当事人陈述及肖朝博提供的录音来看，肖朝博并未委托其父亲出售其名下的房屋，未在任何合同中签字确认，也未对其父亲实施的行为予以追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，被告肖朝博不应承担违约责任。而关于肖振国的行为构成表见代理的辩解意见，因表见代理制度的基本要求是代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象。本案中，肖振国、肖朝博虽为父子关系，但系独立的民事主体，并不存在一方可直接代替另外一方行使民事权利的法律效果，肖振国未提供委托代理手续，即不具备形成表见代理的基础事实。故对上述辩解意见不予支持。关于被告西宁好管家公司应否承担连带责任的问题，马文雄、肖振国及被告西宁好管家公司通过签订《代收定金同意书》，确定了定金30000元由西宁好管家公司代收保管，马文雄将定金转入西宁好管家公司指定账户后即视为卖家收讫的事实，据此可推定肖振国为收受定金的一方。同时，案涉各合同中对西宁好管家公司承担连带责任并无约定条款。根据现行法律规定，定金罚则适用对象为收受定金的一方，故原告要求被告西宁好管家公司承担连带责任的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告马文雄与被告肖振国签订的《房屋买卖协议》。二、被告肖振国向原告马文雄返还定金60000元。由西宁好管家房屋中介有限公司代收的30000元由代收人直接向马文雄返还，其余30000元由肖振国返还，均于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告马文雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告肖振国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 员 高雪魁二〇一九年八月二日法官助理 韩典珍书 记 员 李 帅附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。