广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤13民终4136、4141、4144号 上诉人（原审原告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**开城大道南路**富康国际综合楼**房。 法定代表人：廖广先。 委托诉讼代理人：廖某，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：肖某，男，汉族，1987年5月22日出生，住湖南省祁东县，（4136号） 被上诉人（原审被告）：邹某，女，汉族，1990年5月21日出生，住湖南省祁东县，（4136号） 被上诉人（原审被告）：徐某，男，汉族，1981年3月28日出生，住湖北省随州市曾都区，（4141号） 被上诉人（原审被告）：李某，女，汉族，1985年8月19日出生，住湖北省随州市曾都区，（4141号） 被上诉人（原审被告）:梁某，男，汉族，1982年2月8日出生，住广东省罗定市，（4144号） 被上诉人（原审被告）：许某，女，汉族，1983年10月10日出生，住广东省罗定市，（4144号） 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：魏向阳，广东红树律师事务所律师。 上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司（下称凯南公司）因与被上诉人肖某、邹某、徐某、李某、梁某、许某三户业主商品房预售合同纠纷三案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初869、874、877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 （因上述三案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以4136号案件为例进行表述、论证） 上诉人凯南公司向本院提出上诉请求：1、判令撤销（2019）粤1391民初874号民事判决，改判或驳回被上诉人诉讼请求； 2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由： 一、原审判决认定上诉人向被上诉人支付逾期交房的违约金是错误的，答辩人在约定的时间已经按照《商品房买卖合同》约定提前向被上诉人交房，故不存逾期交房的行为。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限约定。出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。”双方约定第1种条件中的‘该商品房经验收合格’作为交房条件，并非约定第2种或第3种交房条件。再根据合同附件四《合同补充协议》第三条约定：“出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准。（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准方同意：买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用，收楼时如无异议应签署《收楼确认书》。如买受人无正当书面理由逾期而不办理上述手续时，出卖人则从寄出通知后第十五日起，视为买受人对该房屋验收合格并已交付使用，买受人应按并按物业管理条例及物业公司规定缴纳管理费。”该补充协议明确以验收合格作为交楼标准（即验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》答辩人应在收到答辩人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，否则视为被答辩人对该房屋验收合格并已交付使用。 本案中，涉案房屋所在二期工程已于2016年5月19日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共五方进行竣工验收并评定合格，即涉案房屋在2016年5月19日经验收合格，符合交房条件。为此，答辩人于2016年5月26日按被答辩人在《商品房买卖合同》约定的地址邮寄了《收楼通知书》，通知被答辩人前来收房。被答辩人收到通知书后，于2016年9月24日前来收楼及签署了《收楼确认书》。由此说明了上诉人业已按照《商品房买卖合同》第八条约定并于2016年5月30日前向被答辩人交付了经验收合格的房屋，故答辩人不存在逾期交房的行为，被答辩人要求答辩人向支付逾期交房违约金无事实及法律依据。 二、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金，是错误的。事实上，双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期提交产权登记备案资料的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形。 双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理。”，该条款明确约定如被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项“买受人同意由出卖人继续办理”，可见，双方合同对逾期办理产权登记备案的违约责任及承担方式是明确的，即违约责任承担方式为“买受人同意由出卖人继续办理”，并非“由出卖人支付违约金”。且双方在签订商品房买卖合同时，被上诉人对该约定是知悉清楚的，故即使上诉人存在逾期办证的行为，但按照合同约定，被上诉人同意上诉人承担继续办理产权证的违约责任方式，而非支付违约金的承担方式。由此可见，双方《商品房买卖合同》明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任承担方式及处理方法，不存在合同没有约定违约责任的情形，故原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金，并采取适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，以及采用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》判令上诉人向被上诉人支付违约金，无合同及法律依据，是违反合同法三性之一的合法性。 三、即使上诉人存在逾期办证情形，原审判决逾期时间认定有不妥当的。 在被上诉人都认可上诉人同意按照惠州大亚湾区、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发的《关于暂停受理不动产登记业务的通知》和《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》规定的计划暂停受理业务时间，相应扣减被告逾期履行办证义务的逾期时间。从2016年6月起，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区和惠州市大亚湾经济技术开发区房管局联合发布的关于《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项公告》，规定；自2016年6月30日起，区土地，房屋，林地，海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证》，《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及地块信息，包括地块权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。 2016年11月29日，大亚湾区房产管理局下发《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，规定自2016年11月30日起，每个项目每天送件不多于15份，一手房转移登记受理窗口每天限受理10个项目的一手房转移登记申请；2017年2月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局下发《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》，规定该局于3月6日开始全面推行网上预约办理一手房转移登记，预告登记、抵押权登记业务；2017年6月19日，惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂停受理不动产登记业务的通知》，确定计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂停受理所有不动产登记业务；2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局，惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》，载明计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间，将暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务。上诉人于2019年2月份向惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局申请关于新旧两个系统的数据进行整理和迁移的时间，以及暂停相关业务办理时间，同年4月2日惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局给予回复。而在原审判决中只给了上诉人大小权籍调查合计60天的时间，而关于新旧两个系统的数据进行整理和迁移的时间，以及暂停相关业务办理时间等其它政府职能部门顺延的时间不予相应扣除是不合理的，是明显偏向于被上诉人，从而加重上诉人的经济责任，是有失公正性的。 四、即使上诉人存在逾期办证情形，原审判决参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》第三十八条规定的标准计付逾期违约金，这明显是加重上诉人的经济责任，是不合理的。 即使上诉人存在逾期办证须承担支付违约金的情形，但计算违约金的标准也应当依据法律规定或者最高院的司法解释规定的标准计付。本案中，原审判决参照引用《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证，逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。但《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。本案一审以总房价款为基数按年利率6%计付逾期违约金，显然原审法院采纳《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》是加重上诉人的经济责任，故应予纠正。 五、即使上诉人存在逾期办证情形，但并未造成被上诉人损失，也未影响被上诉人对房屋的居住使用，且被上诉人主张的违约金过高，故被上诉人要求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。 退一步讲，即使上诉人存在逾期办证情况，但被上诉人并未举证证明因逾期办证造成其损失，且被上诉人也不存在实质上的损失，故被上诉人要求上诉人赔偿其逾期办证的损失无事实依据。其次，被上诉人是以银行按揭形式购买房屋的，该房屋至今仍抵押给银行，在被上诉人未注销房屋抵押的情况下，被上诉人是无权处置该房屋，因此无论被上诉人是否有房产证，均不影响被上诉人对房屋的居住使用，也即被上诉人也不存在任何损失。最后，被上诉人主张的逾期违约金过高，明显高于逾期交房的违约金，有失公平，再结合上述政策及政府原因导致办证延误、以及逾期办证未造成被上诉人损失等客观事实，即使被上诉人主张逾期办证违约金成立，人民法院对该违约金也应依法予以调低。 综上所述，双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形，故本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定或《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》等其他法律规定。又因被上诉人自身存在未按期缴清契税等违约行为，导致上诉人无法按期完成报备义务，故应当由被上诉人承担逾期办证的全部过错责任。同时，逾期办证并未造成被上诉人损失，也未影响被上诉人居住及使用，且原审判决计付逾期办证违约金的标准前后矛盾，故被上诉人主张逾期办证违约金无事实及法律依据。基于以上事实，原审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金，是错误的，应依法予以撤销、改判或者驳回被上诉人全部诉讼请求。 被上诉人肖某、邹某、徐某、李某、梁某、许某发表答辩意见：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 原审原告肖某、邹某向一审法院提出起诉请求：1.判令被告支付原告2016年5月31日至2016年10月22日（总计145天）逾期交付合格房产的违约金6456元；2.判令被告向原告支付2018年3月30日暂计至2018年10月30日（共计215天）逾期办理房产证的违约金15737元按同期人民银行年利率6%按日计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明的事实：2016年1月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾××广场××号，总价款为445273元。被告应在2016年5月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用。第九条关于被告逾期交房的违约责任：逾期不超过180个工作日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如维修基金缴存，房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告按约付清了购房款，2016年10月22日，被告将房屋交付原告使用。被告于2018年9月14日向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。 另查明，2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。庭审中，原、被告双方确认被告办理涉案房屋首次登记及转移登记权籍调查时间共60天。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当诚实信用履行合同义务。争议焦点为被告是否构成逾期交房、逾期办证及违约金计算标准问题。 关于被告是否构成逾期交房的问题。根据合同约定，被告应当在2016年5月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，逾期交付，合同继续履行的，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年10月22日被告才完成交付义务，逾期144天，应当承担逾期交房违约责任。违约金数额为6412元（445273元×0.0001×144天），原告请求超过部分不予支持。 关于被告是否构成逾期办证的问题。根据合同第十五条的约定，被告应当在涉案房屋交付后的360个工作日内将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，涉案合同签订于惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。而惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告过错造成，且被告无法预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，办理涉案房屋权籍调查所花费的60天时间，应当在合同约定的360个工作日的基础上相应顺延。涉案房屋于2016年10月22日交付，按照合同约定，被告应当在房屋交付后360个工作日内，即2018年3月30日前将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，被告实际于2018年9月14日才完成该义务，逾期167天，顺延权籍调查花费的60天，实际逾期107天。因房管局的系统升级暂停业务受理前被告已完成首次登记和转移登记的申请，或者恢复受理业务后一段时间被告才申请首次登记和转移登记，该系统升级暂停业务受理并不会对被告申请首次登记和转移登记造成影响，被告主张扣除系统升级暂停业务受理期间的逾期办证时间，不予支持。 关于逾期办证违约金计算标准的问题。原、被告签订的商品房买卖合同没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金和违约损失赔偿计算标准，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，因此，一审法院参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算逾期办证违约金。具体数额为7832元（445273元×107天×6%/年÷365天/年），原告请求超过部分不予支持。被告提出上述违约金计算标准过高应予调整减少的抗辩意见，因无相关证据佐证支持，一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖某、邹某支付逾期交房违约金6412元； 二、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖某、邹某支付逾期办证违约金7832元； 三、驳回原告肖某、邹某其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费177元，由原告肖某、邹某负担99元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担78元，被告负担部分已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。 上诉人凯南公司提交两组新证据，证据1：《惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民事判决书》，拟证明凯南公司同一批次的案件相同的诉讼请求，而判决的结果却不同。证据2：《区房管局的相关公告》，拟证明在2016年至2017年度中，致使凯南公司未能按时提交不动产权证的资料是由行政职能部门的原因造成的。被上诉人质证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予以认可，因为与本案并无关联。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予以认可，该证据的落款时间为2019年4月2日，一审判决书的落款时间为2019年5月20日，该证据并不属于新证据，一审开庭日期在2019年3月27日，我方对其证明目的也不予以认可。即使行政部门因某些原因暂停或因其它原因中止受理，也并不必然导致逾期办理房产证及逾期交房。 经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是:一审法院认定的逾期交房、逾期办证违约金是否恰当？本院对此分析如下： 关于逾期交房违约金问题。上诉人主张应以合同约定的五方竣工验收合格作为交付标准，其在五方验收合格之前已通知被上诉人收楼，故不存在逾期交房的违约行为,对此本院认为，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第30条之规定，涉案房屋应当以办理竣工验收备案作为交付标准。涉案房屋晚于合同约定的交付日期办理竣工验收备案，故上诉人存在逾期交房的违约行为。至于违约金截止点问题，在涉案房屋办理竣工验收备案之前，被上诉人经通知后收楼，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条之规定，一审法院以被上诉人收楼之日作为计算逾期交房违约金的截止日并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于逾期办证违约金问题。上诉人主张根据涉案《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”之约定，出卖人无须支付违约金。对此，本院认为，该条款为格式条款，并且该格式条款免除了出卖人的逾期办证的违约责任，排除了买受人请求支付违约金的主要权利，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该格式条款为无效条款。由此可见，涉案《商品房买卖合同》中没有约定逾期办证违约金的计算标准，故一审法院参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条之规定，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人主张应当予以扣减大亚湾经济技术开发区房管局、不动产登记中心因系统升级暂停受理业务的时间，对此本院认为，根据上诉人所提交的惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局所出具的《关于对惠州市凯南房地产开发有限公司〈申请书〉的回复》中的内容，上诉人分三批次向该局提供材料申请首次登记，受理及办结时间分别是：第一批：1-3栋、23栋于2015年3月19日受理，4月27日办结；第二批：4栋、5栋于2015年10月28日受理，均于11月20日办结；第三批：6-10栋于2018年3月23日受理，6月12日办结。对于已办首次登记的楼栋，交易双方分别于2015年9月7日、2016年4月29日、2018年8月6日开始向该局提供材料申请转移登记。由此可见，第三批在房管局恢复业务受理后的时间段开始首次登记和转移登记的申请，因此系统升级暂停业务受理不会对其造成影响。故一审法院未扣除系统升级暂停业务受理期间的逾期办证时间，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑杰 审判员  胡江 审判员  寇倩 二〇一九年八月十九日 法官助理曾嘉红 书记员叶秀婷