天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初2994号原告：李志斌,女，1966年3月1日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：赵文慧，天津得安律师事务所律师。被告：天津万科兴业发展有限公司（统一社会信用代码91120113600560220F）,住所地天津市北辰区新宜白道。法定代表人：丁长峰，董事长。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。原告李志斌与被告天津万科兴业发展有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志斌的委托诉讼代理人赵文慧，被告万科公司的委托诉讼代理人于文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告维修位于天津市东丽区房屋并自行承担维修费用，维修完毕后将该房屋交付原告；2.判令被告赔偿原告因其不及时履行维修义务给原告造成的损失405000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年3月20日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的坐落于东丽区房屋（以下称涉案房屋）。原告支付购房款后在被告交付房屋前，涉案房屋存在墙面多处出现裂痕、露台玻璃缺失、破碎等问题。原告在第一时间找被告，并数十次找被告要求其承担房屋维修义务，被告以各种理由推脱。由于涉案房屋无法正常使用，致使被告至今未向原告交付房屋，故起诉。万科公司辩称，原告在被告处购买的为现房，在购房前原告即已全面了解并知悉涉案房屋状况，原告的诉讼请求已经过诉讼时效且房屋已经过保修期，被告不应承担任何责任。另外，原告未举证证明其有损失存在、被告存在过错并与其损失有因果关系，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供证据1.短信聊天记录、微信聊天记录截屏十六张，是原告与被告工作人员王旭辉、李经理及房屋物业经理聊天记录，拟证明涉案房屋在交付时墙面即出现多处裂痕，原告始终向被告主张权利，现只有2015年开始聊天的记录，以前的找不到了；2.涉案房屋照片29张，是原告2018年拍摄的，拟证明房屋内情况；3.录音光盘一张，内容为原告2018年6月与被告人员的录音，拟证明原告多次找被告负责人沟通房屋修缮和物业费的问题，被告表示会尽快修缮房屋并办理房屋交接手续。被告质证意见：对证据1真实性不认可，原告与其中李经理的聊天记录中原告发出的消息多数处于尚未发送状态。被告确有名为王旭辉的工作人员，但是否与原告进行过联系需要核实，对物业公司人员身份不能确认。在2014、2015年，原告未向被告提出修缮房屋的情况；对证据2是否为涉案房屋不能确定；对证据3中相关人员身份无法确定，真实性及关联性不予认可。被告提供证据：涉案房屋竣工验收备案证、准许交付使用证各一份，拟证明被告开发的涉案房屋在2011年即具备交付条件，原告购买的是现房。原告质证意见：对证据1真实性没有异议，但不认可其证明目的。原告购房时涉案房屋虽已建成，但院内还在施工，不允许进入，原告只是在外面查看了房屋的位置，并未进入屋内。诉讼中，本院到涉案房屋所在地对房屋的现状进行了现场勘查。经查，涉案房屋存在室内墙面部分有裂纹，露台玻璃有部分破损、缺失的情况。结合双方陈述，本院认证意见：被告对原告提交证据1中原告与王旭辉的聊天记录不认可，但原告提交的证据内容与其陈述可印证，具有合理性，虽被告称王旭辉本人对此没有印象，但未提交相关证据，对原告提交证据1中原告与王旭辉的聊天记录真实性予以确认，原告与他人的聊天记录不能支持其证明目的；原告提交的证据2与本院现场勘查状况基本一致，真实性确认；证据3与证据1可相互印证，对其真实性确认。对被告提交的证据真实性予以确认，但不能支持其所述的原告对涉案房屋进行了查看并全面知悉房屋内部状况的主张。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋为被告开发建设，2011年11月4日取得该房屋的建设工程竣工验收备案证书，2011年11月16日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。原、被告于2012年3月20日签订了合同编号为2011-9191151的《天津市商品房买卖合同》，约定涉案房屋坐落于天津市东丽区，建筑面积315.70平方米，每平方米价格为12068.42元，价款为3810000元。被告应于2012年5月15日前将符合上述条件的房屋交付原告。原告应于2012年3月20日前一次性交付房款3810000元。该合同第五条关于被告逾期交付商品房的处理中，载明“除遇不可抗力外，甲方（被告）未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方（原告）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日其至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方的违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.3向乙方支付违约金。”合同第八条商品房质量及保修责任载明“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应当承担责任。”合同第十一条商品房交接载明“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。”在该《天津市商品房买卖合同》附件六揽湖苑补充协议第七条对合同第八条进行了补充，其中约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。买受人认为交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面方式向出卖人提出，出卖人应当在三个工作日内派员予以答复和检修，依据《天津市住宅质量保证书》，及时给予保修服务。保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿责任。在该补充协议第九条对合同第十一条的补充中，约定在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应当以挂号信／特快专递通知买受人办理交付手续，以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递寄出后三日。出卖人以电话通知的，通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。买受人持办理商品房交付通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付。自交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。如出卖人的通知送达后或买受人已经领取商品房交付通知书或者本合同约定的交付时间届满后，而买受人在甲方通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人，甲方在交付通知书中通知的交付期限最后一日的次日即视为交付日。买受人在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。合同签订后，原告交齐了全部购房款。后原告通知被告收房，双方经实际看房，被告因故不同意收房。2012年7月23日，被告为原告房屋办理了商品房权属登记。2018年6月20日，原告通过微信与被告工作人员王旭辉联系修房事宜，王旭辉称“邮件我看已经发了，领导说这周应该就能批下来。第三方单位已经找好了，只等领导邮件同意”。后双方未能解决纠纷，原告提起诉讼。庭审中，原告主张在其收房时看到涉案房屋内部墙面出现裂痕，露台玻璃破损，原告不同意收房，被告表示会尽快对涉案房屋进行修缮，修缮后双方再进行房屋的交接。被告主张原告并非收房时才发现房屋有问题，被告也没有向原告表示修房后再交付原告，当时应该是原告拒绝收房，即使房屋有瑕疵业主也不能以此为由拒绝收房。原、被告对各自主张均未提交相关证据。本院认为，原告在被告处购买商品房，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，依法成立并生效，双方均应诚信履行各自的合同义务。在合同履行中，原告向被告支付了全部房款并办理了房屋权属登记，本案双方争议焦点在于一、被告是否履行了向原告交付符合合同约定的房屋的义务；二、被告是否应向原告承担相应的违约责任。首先，双方在进行房屋交付时因故未能履行，对其原因双方各执己见，但均未提交相关证据证明，对其各自主张均不予认定。虽被告主张后期曾以电话、信件形式通知原告收房，但无相关证据证明，对此不予采信。按双方合同约定，被告未完成向原告交付房屋的义务。其次，经法院现场勘查，涉案房屋确实存在内墙部分出现裂纹，露台有玻璃缺失、破损的情况，诉讼中原告并未对房屋的其他方面提出质量异议，故可认定涉案房屋只存在质量瑕疵问题。按双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，该质量瑕疵并不能成为原告拒绝收房的理由，即使涉案房屋在收房时存在上述问题，原告亦可在收房后主张相应权利，原告拒绝收房无充分理由，存在违约行为，虽被告也未完成房屋交付义务，但原告此时无权要求被告按合同约定承担违约责任。再次，在2018年6月20日，经原告多次向被告反映情况，被告方工作人员向原告表示即日修缮房屋，可视为双方对房屋维修问题达成新的协议，被告抗辩原告的诉讼请求已经过诉讼时效且房屋已经过保修期不能成立，不予采纳。鉴于涉案房屋多年处于未交付状态，被告即应及时修缮房屋并通知原告收房。被告怠于履行该义务，应属违约，根据合同中被告逾期交房的违约条款，被告应承担相应的违约责任。原告主张被告承担不及时履行维修义务给原告造成的房屋租金损失405000元，与事实不符，不予支持，但原告对此表示认为违约责任不足以弥补其损失故才按此主张的，本院酌情确定被告应按双方合同约定向原告承担违约责任。鉴于被告工作人员在2018年6月20日向原告表示近日可修缮房屋，酌情确定被告应自2018年7月1日向原告交付维修完毕的房屋，原告主张违约期间截止2018年12月19日，系其权利处分，依法准予。被告应按该合同第五条关于被告逾期交付商品房的处理内容承担违约责任，以原告交纳的房款3810000元为基数，按以上期限计算同期贷款利息为78099.78元，违约金数额为19659.6元，共计97759.38元。综上，原告部分诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津万科兴业发展有限公司于本判决生效后十日内将位于天津市东丽区房屋进行维修，维修完毕后按双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定的交付标准将该房屋交付原告；二、被告天津万科兴业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告李志斌利息78099.78元，违约金19659.6元，共计97759.38元；三、驳回原告李志斌其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7376元，减半收取计3688元，由原告李志斌负担2798元，被告天津万科兴业发展有限公司负担890元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  崔志勇二〇一九年八月二十九日书记员  潘利朦本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。