云南省鹤庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2932民初674号原告（反诉被告）：张焕珍，女，1975年5月10日生，汉族，云南鹤庆县人，农民，住鹤庆县。委托诉讼代理人：王燕生，鹤庆县云鹤镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（反诉原告）：马雪涛，男，1990年5月18日生，回族，云南省洱源县人，农民，住洱源县。委托代理人：马雪梅（系马雪涛之妻），1989年9月10日生，回族，云南省洱源县人，农民，住洱源县，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨倩萍，云南云珠律师事务所律师，一般授权代理。原告张焕珍与被告马雪涛租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张焕珍及其委托代理人王燕生、被告马雪涛及其委托代理人马雪梅、杨倩萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张焕珍向本院提出诉讼请求：1、判决被告依照租房协议支付房屋租金80,000元，以及租赁房屋过程中的水电费；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月9日，原、被告双方自愿协商签订了《租房协议》，内容为：1、原告将其本人的位于菜园村委会菜园东园村的房屋出租给被告，租金每年45,000元，租期2018年11月10日至2024年11月10日，共六年；租金两年一付。2、在租期内被告负责缴纳物管费、水电费等各项税费。3、在租期内，所发生一切安全即伤害事故，由被告负责；在租期内，若政府征用，原告将酌情归还被告装修铺面所用资金。4、租期届满，被告若继续租用，被告优先。5、本协议一式二份，双方各执一份，签字生效。协议签订后，原告交付了房屋，被告向原告支付了10,000元的租金和500元水电费钱。原告认为，按照惯例，双方在签订合同时，被告就应该将头两年的租金全部付清，但被告只付了10,000元后就没有再付。后原告向被告催要租金，被告不但不支付，还找各种理由恐吓原告，故原告诉至法院。被告马雪涛向本院提出反诉请求：1、判决确认双方签订的《租房协议》无效。2、判决被反诉人赔偿反诉人房屋装修款66,072元。事实与理由：2018年10月，反诉人计划到鹤庆经营饭店，于2018年10月9日，与被反诉人签订《租房协议》之后，就开始装修房屋，共支付装修款66,072元。后在办理营业执照过程中，被反诉人未向反诉人提供房屋产权证明或经营场所使用证明，此时，反诉人才知道被反诉人所出租房屋是在未经主管部门许可情况下擅自建设的房屋。反诉人认为，被反诉人未经许可建房，将违章建筑出租给反诉人，其行为违反了房屋建设的强制性规定，根据合同法的规定应属无效协议。其明知是违章建筑还将房屋出租给反诉人，致使反诉人对房屋进行装修，已造成了严重经济损失，被反诉人应承担赔偿责任。诉讼中，反诉人申请法院委托对装修价值进行鉴定，鉴定后反诉人的装修损失为69,253.3元，鉴定费3,000元，均应由对方承担。本案双方当事人的争议焦点为：1、双方签订的《租房协议》是否有效？2、被告是否应该支付租金？3、被告对租赁房的装修费用，原告是否应当承担赔偿责任？针对以上争议焦点，双方当事人分别向本院提供证据材料。原告提供的证据材料为：A1、《租房协议》一份，欲证明协议内容及双方自愿签订的合同，合法有效，被告应继续履行。A2、电费截图复印件4张，欲证明被告已付的500元已经用于交电费。被告提供的证据材料为：B1、身份证复印件，欲证明马雪涛的身份情况。B2、《租房协议》一份，欲证明原告出租房屋属于违章建筑，双方签订的协议属无效协议。B3、装修合同2份、装修报价单2份、结算清单2份、收条2份，欲证明反诉人装修出租房花费的费用。B4，健康证复印件2份、鹤庆县商务和市场监督管理局云鹤片区分局监督意见书2份、鹤国土资函（2017）3号批复（复印件）1份，欲证明租房后办理证照的过程和无法办理的营业执照的原因。B5、大理建峰司法鉴定所出具的鉴定意见书一份，欲证明对房屋装修价值进行鉴定及具体金额，应由原告承担赔偿责任。B6、大理建峰司法鉴定所出具的增值税发票一份，欲证明房屋装修项目的鉴定费为3,000元，应该由原告的承担。经双方当事人质证，对原告提供的证据，被告认为，原告提供的证据A1、A2的真实性无异议，但不能证明原告的证明方向。对被告提供的证据，原告认为，B1三性无异议。对B2三性无异议，但对被告的证明方向不认可。B3三性不认可，且证明方向也不认可。B4真实性无异议，但证明方向不认可。B5真实性和关联性有异议，反诉状只提到6.6万元，鉴定意见要低于这个数额才对，结果是比这个高，显然不符合常理，不予认可。B6真实性无异议，但对证明方向有异议。本院认为，以上证据材料A2、B1、B3、B5、B6，符合证据的“三性”，予以确认，作为认定案件事实的依据。A1、B2系双方当事人共同签订的协议，可证实双方签订租房协议及对具体内容进行了约定的事实，对与本案有关的事实，本院予以确认；但其所涉租赁标的物，因双方无证据证明其具有合法性，不予确认。B4与本案无关联，不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年10月9日，原、被告双方签订了《租房协议》，内容为：1、原告将其本人的位于菜园村委会菜园东园村的房屋出租给被告，租金每年45,000元，租期2018年11月10日至2024年11月10日，共六年；租金两年一付。2、在租期内被告负责缴纳物管费、水电费等各项税费。3、在租期内，所发生一切安全即伤害事故，由被告负责；若政府征用，原告将酌情归还被告装修铺面所用资金。4、租期届满，被告若继续租用，被告优先。5、本协议一式二份，双方各执一份，签字生效。协议签订的当天，原告交付了房屋，被告向原告支付了10,000元的租金和预交水电费500元（原告代交水电费后用完）。被告接房后，对房屋进行了装修，并使用至今。现原告诉至本院，要求原告依照协议支付租金。被告反诉要求确认协议无效，并要求原告赔偿房屋装修费用。被告申请对其装修项目的价值进行鉴定，经大理建峰司法鉴定所鉴定，装修项目鉴定价值为69,253.30元，扣除税费6,468.58元，实际为62,784.72元。被告在鉴定过程中支付了鉴定费3,000元。本院认为，关于本案协议的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告未提供证据证明其取得房屋的合法建设或所有权证明，故其与被告签订的租房协议为无效协议，被告反诉要求确定该协议为无效协议的主张予以支持，原告要求被告继续履行合同的主张不予支持。关于本案协议无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条的规定：无效的合同自始没有法律约束力；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方在签订合同过程中本应遵守诚实信用原则，原告应在房屋取得合法使用权后再出租，或者在出租前明确告知对方该房无相关产权证明等；被告与对方签订租赁合同时亦应向对方明示租赁房屋的目的、用途及如经营饭店所需的必要条件等，但双方均无证据证实各自已尽到注意义务，故双方在签订协议过程中，均有过错，且责任相当，即各50%责任比例。本案中，双方因合同取得的财产，原告为10,000元租金，被告为其占有使用的房屋，均应返还。关于被告装修租赁房屋所造成的损失。原告虽辩称被告装修未经其同意，但根据双方签订协议的具体内容可认定原告是默许被告可以“装修铺面”的，故原告的辩称不成立，双方应根据以上过错比例对被告装修损失承担责任；参照鉴定意见书，装修项目的鉴定价值为69,253.3元，扣除税费，实际为62,784.72元；另鉴定费用为3,000元，共计65,784.72元，原、被告应各承担32,892.36元；被告要求由原告承担全部赔偿责任的主张不符合本案实际，不予支持。关于本案的房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。原告在答辩中提出了该项请求，基于本案被告已将租赁房屋用于经营饭店并使用至今的实际，被告作为受益人，应参照合同约定租金标准向原告支付房屋占有使用费，即以45,000元/年计，2018年11月10日起至2019年8月10日止的使用费为：33,750元（3,750元×9个月），扣除原告应返还的10,000元租金，应向原告支付23,750元。综合折抵以上各方所支付费用后，原告应再赔偿被告9,142.36元。对于原告主张的水电费等费用，其未提供证据证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告张焕珍与被告马雪涛于2018年10月9日签订的《租房协议》无效。二、被告马雪涛于本判决生效后十日内将位于鹤庆县的租赁房屋返还原告张焕珍。三、原告张焕珍于本判决生效后十日内赔偿被告马雪涛9,142.36元。四、驳回原告张焕珍、被告马雪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,800元，减半收取900元，由原告负担；反诉案件受理费1,451元，减半收取725.5元，由原告负担363元，被告负担363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  崔庆花二〇一九年八月十五日法官助理张秀文书记员郑勇