重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初8080号原告：泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司（原名为泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司），营业场所重庆市江北区桥北苑2号1幢4-20号，统一社会信用代码91500105556785093H。负责人：陈彬，经理。委托诉讼代理人：周玲，女，该公司员工。被告：江北区君悦宾馆，经营场所重庆市江**小苑一村****，统一社会信用代码92500105MA5UFL9691。经营者：罗清培，女，1976年12月16日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。被告：谭小彬，男，1968年11月14日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：简天兰，女，1970年12月24日出生，汉族，住重庆市渝**。原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司（以下简称可欣重庆分公司）与被告江北区君悦宾馆（以下简称君悦宾馆）、谭小彬、简天兰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。在第一次庭审中，原告可欣公司的委托诉讼代理人周玲，被告君悦宾馆、谭小彬、简天兰到庭参加诉讼，在第二次庭审中，原告可欣公司的负责人陈彬、委托诉讼代理人周玲，被告君悦宾馆、简天兰到庭参加诉讼，被告谭小彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。可欣重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令君悦宾馆支付2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费41895元（21个月×2元/㎡×997.57㎡）；2.判令谭小彬、简天兰对君悦宾馆的上述支付义务承担连带支付责任。事实和理由：从2016年5月1日起至今，我公司与案外人江北区聚龙锦苑业主委员会（以下简称聚龙锦苑业委会）签订了《聚龙锦苑小区物业服务合同》，约定聚龙锦苑小区业委会委托我公司对该小区提供物业服务，物业服务费以建筑面积计算，其中商业门面的物业服务费标准为每月2元/㎡，业主和物业使用人应当在每月30日前交纳当月物业服务费。合同签订后，我公司依约履行了物业服务，但君悦宾馆作为聚龙锦苑小区****门面的物业使用人，却从2017年7月1日起开始欠缴物业服务费。谭小彬及简天兰作为上述门面的所有权人，依照《物业管理条例》第八条第二款的规定，两人应当对君悦宾馆的支付义务承担连带责任。现诉至人民法院，请求判如所请。君悦宾馆辩称，从2010年至今，我宾馆一直租用聚龙锦苑小区X号二楼门面，该门面的建筑面积是997.57㎡，我宾馆从2017年7月1日起确实没有交纳过物业服务费，但可欣重庆分公司所提供的物业服务并不到位，且其收费标准不合理。谭小彬辩称，聚龙锦苑小区X号二楼门面是我和简天兰共同所有的，根据我们和君悦宾馆的约定，物业服务费是由君悦宾馆承担的，我并不是本案的适格被告，且可欣重庆分公司并没有尽到物业服务的责任。简天兰辩称，聚龙锦苑小区X号二楼门面是我和谭小彬共同所有的，我并不是本案的适格被告，且可欣重庆分公司的收费标准不合理，同时并没有尽到物业服务的责任，如果可欣重庆分公司尽到物业管理服务，君悦宾馆就应交纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：重庆市江北区小苑一村X号X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X号的所有权人是谭小彬、简天兰，建筑面积分别为148.88㎡、179.48㎡、222.41㎡、187.01㎡、128.53㎡、131.26㎡。谭小彬及简天兰将上述房屋租赁给君悦宾馆作为经营使用，租期从2010年3月10日起至2020年3月9日止，并约定租赁期间因房屋产生的各项费用由君悦宾馆承担。2016年4月25日，聚龙锦苑业委会（甲方）与可欣重庆分公司（乙方）签订了《聚龙锦苑小区物业服务合同》，约定聚龙锦苑业委会选聘可欣重庆分公司作为聚龙锦苑小区的物业管理公司，合同期限从2016年5月1日起至2021年4月31日止。合同第三条约定乙方具体负责：1.物业共用部分的日常维修、养护和管理；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行等；3.市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5.附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6.公共场所、房屋共用部位的清结卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7.交通秩序与车辆停放的管理；8.协助当地公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；9.物业档案资料管理；10.物业项目使用专项维修资金的预算和计划；11.装修管理；12.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；13.法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同第六条约定，物业服务收费采取包干制，其中在2016年5月1日起至2019年4月31日期间非住宅商业2层按1.5元/㎡·月（建筑面积，下同）计算，非住宅商业物业2层1楼夹层按2元/㎡·月计算。合同第八条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳义务。2016年6月12日、7月29日、8月21日、9月30日、10月27日，君悦宾馆5次向可欣重庆分公司交纳了物业服务费，每次1995元。庭审中，可欣重庆分公司还陈述：1.物业服务合同的相对方以及交纳义务人是君悦宾馆，但如果君悦宾馆不交纳，就要求谭小彬、简天兰交纳；2.签订物业服务合同的时候，聚龙小区业委会向该公司出示过公章，该公司也向社区了解过，小区业委会是合法成立的。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《登记信息查询结果》、《聚龙锦苑小区物业服务合同》、《收款收据》、日常工作照片等书面证据及当事人陈述予以证实。庭审中，君悦宾馆还举示了一张照片，拟证明可欣重庆分公司向该宾馆收取的物业服务费是1995元，也即2元/㎡，但其楼下的洗浴中心的缴费标准是1.25元/㎡，收费不公平。可欣重庆分公司不认可该证据的真实性，认为该公司均是按照2元/㎡的标准收取的物业服务费。简天兰认可该证据的真实性。谭小彬因未出庭而未对该证据发表质证意见。对于该证据，由于君悦宾馆举示的并非原件，而可欣重庆分公司不予认可，且可欣重庆分公司收费标准只要不超过《聚龙锦苑小区物业服务合同》约定的标准，均是其处分自己民事权利的自主行为，不违反法律规定，达不到君悦宾馆的证明目的，故本院对该证据不予采信。本院认为，聚龙锦苑业委会与可欣重庆分公司签订的《聚龙锦苑小区物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，效力及于全体业主。虽然谭小彬和简天兰作为涉案房产的所有权人，但其两人及君悦宾馆均认可涉案房产的物业服务费由君悦宾馆交纳，本院予以确认。君悦宾馆认可该宾馆从2017年7月1日起没有交纳过物业服务费，故本院对君悦宾馆欠缴物业服务费的事实予以确认。至于收费标准，从君悦宾馆已交纳的物业服务费情况来看，其当时对每月1995元的物业服务费是无异议的，该标准也符合《聚龙锦苑小区物业服务合同》的约定，故君悦宾馆应当向可欣重庆分公司支付物业服务费41895元（21个月×1995元）。至于可欣重庆分公司所主张的谭小彬和简天兰应对君悦宾馆支付物业服务费的义务承担连带责任的问题，从可欣重庆分公司与聚龙锦苑业委会签订的《聚龙锦苑小区物业服务合同》来看，可欣重庆分公司对在业主与物业使用人不一致的情况下，物业服务费由物业使用人交纳这一约定是明知的，且从其实际向君悦宾馆收取物业服务费这一情况来看，其亦认可涉案房产的物业使用人并非涉案房屋的业主谭小彬和简天兰。另，其所主张谭小彬和简天兰承担连带支付责任的法律依据并不成立。据此，本院对可欣重庆分公司所主张的谭小彬和简天兰应对君悦宾馆支付物业服务费的义务承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告江北区君悦宾馆于本判决生效之日起七日内支付原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费41895元。驳回原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费847.38元，减半收取423.69元，由被告江北区君悦宾馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  张 敬二〇一九年八月一日法官助理  施荣鑫书 记 员  沈丹婷