河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2991号上诉人（原审原告）：孙永来，男，1978年1月22日出生，汉族，北京市西城区人，现住北京市东城区。委托诉讼代理人：张志同，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷玉航，北京京润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：香河县胜强房地产开发有限公司，住所地香河县永清路西侧新华大街北侧。法定代表人：刘丹，总经理。委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。上诉人孙永来因与被上诉人香河县胜强房地产开发有限公司（以下简称胜强公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙永来上诉请求：撤销一审判决；改判支持上诉人一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决交房条件具备，属于认定事实不清、适用法律错误。被上诉人未按双方签订的购房合同第八条、第十一条约定，向上诉人交付商品房及综合验收合格、分期验收合格、以及取得交付使用批准文件和建设工程竣工验收备案手续等四项文件；被上诉人在主合同之外，制定补充协议让上诉人签署，并将主合同明确约定的交房条件限定为“工程竣工验收合格”，此为格式条款，根据《合同法》第四十条的规定，该条款无效。根据《合同法》第四十一条的规定，应作对被上诉人不利的解释。一审判决无视条款约定及法律规定，其做出的判决无法客观公正。二、案涉房屋与被上诉人提供的样板间不相符合，没有达到交房标准。《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。本案，应由被上诉人举证证明其交付的房屋达到合同要求并符合上述法律规定。三、被上诉人依法依约应承担逾期交房的违约金。双方签订的购房合同第九条约定，出卖人未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，应承担逾期交房违约金。被上诉人为避免承担责任，在一审时提供了相关行政机关的停工文件，以证明其在实际施工中遭遇到不可抗力之情形。但被上诉人并未能有效说明其实际停工期限和政府停工文件所载明停工天数的对应性。且，未按合同第八条第二款约定，在遭遇不可抗力发生之日起30日内告知买受人，交房期限就不存在延期问题，由此产生的不利法律后果，不能由买房人承担。四、因被上诉人的违约行为，上诉人拒收房屋，符合我国合同法第67条关于先履行抗辩权之规定。胜强公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。孙永来向一审法院起诉请求：一、判令被告按合同约定向原告交付验收合格的房屋；二、判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币67252元(每日按己付房款2454450元的万分之一计算,从2017年12月31日计算至实际交房之日止);三、请求判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月13日,原告孙永来（买受人）与被告胜强公司（出卖人）签订编号为20161206086的《商品房买卖合同》,约定原告以人民币2454450元从被告处购买大运河孔雀城7.3期1号楼1单元104室面积为209.59平方米的房屋。合同第八条约定被告需要在2017年12月30日前将验收合格的涉案房屋交付给原告，同时约定，如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条对逾期交房的违约责任进行了约定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。其后，原、被告又签订《补充协议》，其中对“不可抗力”及“免责情形”进行补充约定：1、买卖合同及本协议约定的“不可抗力”系指以下免责情形(1)人力不可抗拒的自然灾害或意外事件,包括但不限于地质灾害、恶劣天气等确实影响双方履约的情形；(2)政府行为,包括但不限于政府实施土地征用或商品房拆迁等实质影响双方履约的情形；（3）。2、发生上述情形之一或者由于政府部门、市政公用单位拖延(如水、电、气等市政配套设施建设延误及施工现场停水停电等)，导致逾期给付房款或交付商品房、登记、备案逾期或城市基础设施、公共服务及其他配套设施开通使用迟延的，不属于违约情形,履约时间可相应延长。买卖双方另行约定的除外。双方同时约定：双方经协商一致,商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格。合同签订后,原告已全额交付购房款2454450元，被告未能按合同约定的期限交付房屋。涉案工程竣工验收合格时间为2018年3月31日。随后被告向原告邮寄入住通知书，通知原告2018年4月15日对涉案商品房集中交付。原告因对赠送阁楼的房款、车位、窗户、围墙等事项提出异议，未接收房屋。另查，自2016年6月6日起至2018年3月15日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室多次下发通知，因大气污染防治等原因，要求香河县境内建筑企业及相关施工单位停工，共计249天。上述事实，有原、被告当庭陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、停工通知、停工文件及复工文件等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告于2016年12月13日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。原告孙永来已履行交付房款的义务，被告胜强公司应按合同约定向原告交付房屋。现被告胜强公司未按合同约定于2017年12月30日前交房，被告通知原告交房时间超过合同约定时间106天，但涉案工程在施工过程中，因大气污染防治等原因被政府相关部门停工249天的事实存在，应予考虑，交房时间应予相应顺延，故原告主张被告逾期交房违约不成立，对其主张违约金的请求不予支持。原告提出的未接收房屋的事项均未在合同中约定，且被告在庭审中表示未收取赠送部分面积的房款，故原告以此为由拒绝收房不能成立。双方在《补充协议》中约定“商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”，涉案房屋于2018年3月31日竣工验收，已具备交付条件，被告已通知原告于2018年4月15日办理收房手续，原告及时办理即可。因涉案商品房尚未办理不动产权证书，被告在房屋竣工后要求原告缴纳相关费用，并无不妥，如原告对需缴纳费用有异议，可待房屋不动产权证书办理后依合同约定及法律规定解决。一审法院判决如下：驳回原告孙永来全部诉讼请求。案件受理费减半收取791元，由原告孙永来负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付买受人；第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件。《补充协议》第十条对《商品房买卖合同》第八条、第十一条进行了补充，约定“双方经协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”，双方并未在合同中约定应交付上诉人主张的综合验收合格、分期验收合格、以及取得交付使用批准文件等材料。上诉人主张《补充协议》约定的“工程竣工验收合格”，为格式条款，根据合同法第四十条的规定，该条款无效，根据《合同法》第四十一条的规定，应作对被上诉人不利的解释。但上述约定清晰明确，应属于双方当事人真实意思表示，不足以认定该约定无效。一审法院的认定并无错误，上诉人第一项上诉理由不能成立。上诉人主张案涉房屋与被上诉人提供的样板间不相符合，但双方签订的《补充协议》第一条中约定“4、出卖人展示的样板房为空间布局向导、装修装饰和家具摆放示范，并非最终的交付标准或买卖样品”，上诉人第二项上诉理由不能成立。《补充协议》第十条第8项约定，“如遇到出卖人无法控制的火灾……政府行为等不可抗力因素，出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任”。该约定对双方均有约束力。被上诉人提供的证据，能够证明涉案工程在施工过程中，因大气污染防治等原因被政府相关部门要求多次停工，一审法院认定交房时间应予相应顺延，未支持上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约金的请求，并无不当。上诉人第三项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人关于先履行抗辩权的上诉理由亦不能成立。上诉人的上诉请求和理由均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1582元，由上诉人孙永来承担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  梁志斌审判员  史纪红二〇一九年八月十九日书记员  闫 磊