广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终704号 上诉人（原审原告）：周进标，男，1966年10月27日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：单化军，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦亮，广西民族律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：来宾市利德投资有限责任公司，住所地广西来宾市桂中大道**利德花园小区**第****，统一社会信用代码：91451300576849381C。 法定代表人：权利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒙加忠，该公司副总经理。 上诉人周进标因与被上诉人来宾市利德投资有限责任公司（以下简称利德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人周进标的委托诉讼代理人单化军、韦亮，被上诉人利德公司的委托诉讼代理人蒙加忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周进标上诉请求：1.撤销一审判决，或依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，表现在：1.上诉人主张被上诉人未在商品房交付使用前注销抵押登记这一违约的事实，一审法院已查明，但全案判决未对该节事实进行处理。2.一审判决对被上诉人交房逾期的时间认定错误。3.关于租房补贴的诉求，一审法院以上诉人接到领房通知后至今没有办理领房手续，属于怠于行使权力为由，不予支持该诉请是错误的。4.依合同的约定，被上诉人负有为上诉人办理产权证的义务，上诉人应缴纳相应费用，但被上诉人并没有在合同约定时间使用该笔资金履行办证义务，当然应支付资金占用期间的利息，这与继续要求被上诉人办理产权证并无冲突。二、一审判决未裁判上诉人要求被上诉人于判决生效后30日内将上诉人为产权人的房屋所有权证书交给上诉人的诉求，属程序违法。一审判决以判决被上诉人支付违约金，将行为之债（办证义务）与金钱之债（支付违约金）的履行混为一体进行裁判亦没有法律依据，违约金的裁判并不能替代被上诉人应履行的办证义务。依法应予纠正。三、一审法院滥用自由裁量权，导致判决结果不公。对于逾期交房和逾期办证违约金的计算，虽然案涉合同有对该两项违约金的约定，但该合同属于格式合同，按照该约定履行明显损害上诉人合法权益，有违民法公平原则。因此，恳请二审法院依法调整该节利息计算标准。且上诉人要求按照银行同期贷款利率计算违约金，也并非是“明显过分高于的情形”，系合理合法诉求。一审法院机械套用“意思自治”裁判有悖公平原则。 利德公司辩称，1.公司根据合同约定，通过给每个业主发函件、电话通知及登报的方式于2016年7月31日将房屋交付给业主；2.公司经五方验收合格后将房屋交付给业主，最高法的司法解释也明确，除非房屋基础主体存在严重问题的不能交付，其余质量瑕疵问题不属于拒绝接受房屋的理由，同时，消防验收不是接收房屋的条件，消防验收是行政上的管理关系，因此，其认为不存在因质量不合格而拒绝接收房屋的情形；3.在2014年6月24日，因农行贷款已还清，该行的抵押登记已注销。因受大的经济环境的影响，目前公司经济紧张，至今未还清桂中合作银行的贷款，进而无法注销土地抵押登记。至于因未注销土地抵押登记而造成违约的问题，其认为，按照合同约定，买受人可以选择退房，由公司赔偿买受人损失。但买受人没有选择退房，可以理解买受人对公司的困境表示理解；4.关于办理房屋产权证的问题，公司在开发过程中遇到了市场低迷不堪，现在负债累累，现无法办理产权证书。至于资金占用利息的问题，因双方合同没有约定，该项请求没有法律依据。 周进标向一审法院起诉请求：1.判令被告于判决生效后30日内注销对中国农业银行股份有限公司来宾分行、广西来宾桂中农村合作银行的抵押登记，并支付逾期注销商品房土地使用权抵押登记违约金，以已付购房款225533元为基数，从收房日次日2016年08月01日起至履行完义务为止，暂计算到起诉日（2018年12月12日）为25358.56元。2.判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金45637.99元。3.判令被告在判决生效之日起十日内向原告返还办证综合费和水电安装开户费用共计10000元。4.判令被告从2013年11月18日起，以前述办证综合费与水电安装开户费10000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用费，至生效判决确定的履行期满为止，暂计算到起诉日（2018年12月12日）为3319.86元。5.判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付租房补贴，从承诺交付日2016年8月1日起至履行义务止，暂计算到起诉日（2018年12月12日）为28400元。1-5项合计112716.42元。6.判令被告立即向房屋登记机构为原告申请桂中大道西315号利德花园6号楼902号房屋所有权登记，并于判决生效后30日内将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。7.本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2015年03月20日，周进标（合同中的买受人）、利德公司（合同中的出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于来宾市，购房总金额为225533元；出卖人应当在2015年07月30日，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；逾期超过180日交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交给买受人，因出卖人过错，导致房屋所有权证书手续迟延办理的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。另外，补充协议还约定，买受人在签订《商品房买卖合同》之日，须向出卖人预交合计10000元的办证综合费和水电安装开户费，该10000元用于由出卖人代买受人缴纳契税和水电安装开户。合同签订后，买受人依约向出让方支付了购房款，出卖人向买受人开具了不动产销售统一发票。后因出卖人的缘故，未能依约于2015年07月30日向买受人交房。2016年7月20日出让方通知买受人领房，于2016年7月31日办理交房手续，逾期365日。买受人至今未办理交房手续，出卖方至今未依约代买受人缴纳应缴纳的商品房契税，亦未为买受人办理不动产权证。出卖人所收取的10000元的办证综合费和水电安装开户费，其中一部分已经用于水电开户安装，其余部分，出卖人承诺为买受人办理不动产权证时，不再另行收取费用。庭审中，买受人也同意继续由出卖人为其办理不动产权证。后因出卖人未能按照买受人的要求办理相关事项，买受人向该院起诉。利德公司开发的位于来宾市地块已向银行办理了抵押贷款手续。对此，《商品房买卖合同》第四条明确约定。利德公司在答辩中提出因雨天顺延交房的雨天计算周期为2012年10月至2015年5月，雨天为中雨及以上降雨量，共计103天。并向该院申请调取，该事实已为该院（2016）桂1302民初3905号、（2017）桂13民终787号民事判决书确认，该院不再另行调取。 一审法院认为，周进标、利德公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，周进标、利德公司应当按照合同约定享受和履行各自的权利义务。一、关于支付逾期注销商品房土地使用权抵押登记违约金问题。尽管利德公司将开发的位于来宾市地块向银行办理了抵押贷款手续，周进标虽未取得房屋和建设用地物权，但是双方签订的《商品房买卖合同》属有效合同，周进标可以要求开发商继续履行合同办理房地产不动产权证，也可以要求利德公司承担违约责任或解除合同并要求对方赔偿损失。本案中，周进标已经接收房屋，并要求利德公司办理房地产不动产权证。为此，周进标以未注销土地抵押登记为由要求利德公司承担违约责任的理由不充分，该院不予支持。二、关于支付逾期交房违约金的问题。合同约定利德公司应当于2015年07月30日前交房，利德公司在2016年7月20日通知周进标于2016年07月31日领房，周进标至今没有办理领房手续，属于怠于行使权力的一种行为。所以，逾期交房时间为365天。对于利德公司提出的迟延交房的两方面原因，首先，《商品房买卖合同》并未约定降雨作为迟延交房的情形。其次，利德公司作为房地产开发商，应当对其本次商业行为中的政策风险、市场风险、财务风险等有充分认识并做好应对措施。雨、污水排放作为建设工程的重要一环，必然在建设工程项目立项前做好勘察、设计等，并妥善处理。利德公司在对涉案楼盘进行建设施工前应当了解雨、污水排放系统情况，并进行妥善处理。利德公司在未妥善处理该问题的情况下进行项目建设，应自行承担该风险。行政部门对该楼盘的涉及的雨、污水处理过程不属于合同约定的顺延交房期限的情形。利德公司对此辩称理由该院不予以支持。因此，利德公司在不具备约定事由的情形下迟延交付商品房，已经构成违约，依法应当向周进标支付相应违约金。但是，周进标要求按照2015年中国人民银行1-5年贷款利率4.75%计算违约金，不符合合同约定，该院不予支持。只能按照合同约定的已付购房价款的日万分之一计算违约金：225533元×365天×0.0001=8231.95元。三、关于原告要求返还办证综合费和水电安装开户费用10000元问题。利德公司所收取的10000元的办证综合费和水电安装开户费，其中一部分已经用于水电开户安装，其余部分，利德公司承诺为周进标办理不动产权证时，不再另行收取费用。庭审中，周进标也同意继续由利德公司为其办理不动产权证。为此，周进标要求返还办证综合费和水电安装开户费用10000元的理由不充分，该院不予支持。四、关于支付办证综合费与水电安装开户费10000元的资金占用费3319.86元问题。利德公司所收取的10000元办证综合费，其中一部分已经用于水电开户安装，其余部分，利德公司承诺为周进标办理不动产权证时，不再另行收取费用。而且周进标也同意继续由利德公司为其办理不动产权证。所以，周进标要求利德公司支付办证综合费与水电安装开户费10000元的资金占用费理由不成立，该院不予支持。五、关于要求被告在判决生效之日起十日内向原告支付租房补贴28400元问题。尽管利德公司逾期交房，但是，周进标接到利德公司领房通知后，至今没有办理领房手续，属于怠于行使权力的一种行为。所以，周进标没有理由再要求利德公司支付租房补贴。对于此项请求，该院不予支持。六、关于判令利德公司立即向房屋登记机构为周进标申请桂中大道西315号利德花园6号楼902号房屋所有权登记，并于判决生效后30日内将以周进标为产权人的房屋所有权证书交付周进标问题。关于办理房屋所有权证，若此后30日内无法办理，利德公司按日向周进标支付已交房款万分之一的违约金。如前所述，周进标委托利德公司办理房屋所有权登记，利德公司应在商品房交付使用后365日内，办理房屋所有权登记并将证书交付周进标，因利德公司过错，导致上述手续迟延办理的，利德公司按已付房价款的0.2%向周进标支付违约金。利德公司应按合同约定继续履行办理所有权证义务，但周进标对该项违约金的诉讼请求，该院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告来宾市利德投资有限责任公司支付给原告周进标逾期交房违约金8231.95元。二、驳回原告的其他诉讼请求。上述债务，限被告于本判决生效后十日内履行完毕。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审认定事实清楚，本院予以确认。 另查明，被上诉人预收上诉人办证综合费5000元，预收5000元水电安装开户费用，共计10000元。 本院认为，一、关于上诉人要求被上诉人为其办理注销抵押登记及房屋权属证书的问题。上诉人与被上诉人于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律法规规定，合法有效，双方应诚信履行合同。被上诉人没有按照合同约定履行注销抵押登记及办理房屋权属证书的义务，属于违约行为。上诉人要求被上诉人继续为其办理注销抵押登记和房屋权属证书，因办理注销抵押登记是办理房屋权属证书的程序之一，房屋权属证书才是上诉人最终目标，所以，上诉人要求办理房屋权属证书，有合同和法律依据，本院予以支持。被上诉人应在本判决生效之日起三个月内为上诉人办理涉案房屋权属证书。 二、关于上诉人要求被上诉人承担违约金的问题。被上诉人未在双方约定的时间内交付房屋、办理注销抵押登记和房屋权属证书，属于违约行为。根据双方合同的约定，被上诉人应承担相应的违约责任。现上诉人提出要求被上诉人承担逾期注销抵押登记违约金，并调整逾期交房和逾期办理房屋权属证书违约金的主张，因合同对逾期注销抵押登记的违约金没有约定，且合同对逾期交房以及逾期办理房屋权属证书的违约有明确的约定，一审法院按照合同约定处理上述三个违约金，符合双方合同的约定，应予维持。至于上诉人提出双方的商品房买卖合同属于格式合同，逾期注销抵押登记的违约金没有约定，逾期交房和逾期办理房屋权属证书的违约金约定过低，显失公平，要求调整，但是上诉人没有提交证据证明因逾期办理注销抵押登记存在经济损失，也未提交证据证明逾期办理房屋权属证书造成的经济损失远大于合同约定的违约金，同时，上诉人也没有提交除租房补贴及一审判决的逾期交房违约金之外，上诉人尚有其他经济损失的证据。因此，对上诉人的上述主张不予支持。一审法院按照双方合同的约定，对被上诉人违约责任的处理适当，本院予以维持。 三、关于上诉人要求被上诉人退还水电安装费用的问题。根据《广西壮族自治区物价局关于商品房价外收取水电安装管道燃气开户费问题的复函》桂价格函（2010）264号“一、商品房水电建设安装收费列入了《广西壮族自治区定价目录》，属政府定价。水电建设安装工程发生的支出属于房屋建筑安装工程费范畴，应计入房价，不得向买主另行收取相关费用。”的规定，被上诉人收取的5000元水电安装开户费用没有法律依据，应予退还。至于上诉人要求被上诉人支付办证综合费和水电安装开户费用共10000元的资金占用费，没有合同和法律依据，不予支持。 四、关于上诉人提出因房屋质量问题，整个小区未通过相关政府部门的验收备案，人防设施、消防设施等基础设施未建设完成，其未收房的问题，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定的因房屋主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，不能交付使用的情形不符，故应按照开发商通知收房时间即2016年7月31日为交房时间，对其要求支付该时间后的逾期交房违约金及租房补贴不予支持。 综上所述，周进标的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初41号民事判决第一项； 二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初41号民事判决第二项； 三、被上诉人来宾市利德投资有限责任公司在本判决生效之日起三个月内为上诉人周进标办理桂中大道西315号利德花园6号楼902号房屋权属证书； 四、被上诉人来宾市利德投资有限责任公司退还上诉人周进标5000元水电安装开户费； 五、驳回上诉人周进标的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费2254元，减半收取1127元，由上诉人周进标负担1000元，由被上诉人来宾市利德投资有限责任公司负担127元（本判决生效后七日内支付）。二审案件受理费2390元（上诉人预交），由上诉人周进标负担2276元；由被上诉人来宾市利德投资有限责任公司负担114元（本判决生效后七日内支付）。 上述金钱债务，限被上诉人于本判决生效后十日内履行完毕。如果债务人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述债务，权利人可在本判决生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向来宾市兴宾区人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃学敏 审 判 员 覃奇明 审 判 员 田宁芳 二〇一九年八月五日 法官助理 李程玲 书 记 员 李 璐