咸阳市秦都区人民法院   民事判决书   (2019)陕0402民初2727号     原告陕西某某某大学(反诉被告)，住所地陕西省某某市某某区，统一社会信用代码   法定代表人孙某某,校长。   委托代理人徐秀明，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。   委托代理人吕科技，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。   被告某某某某某某酒店管理有限公司（反诉原告），住所地陕西省某某市某某区，统一社会信用代码   法定代表人孙春宵，经理。   委托代理人白枫，陕西世创律师事务所律师。   委托代理人杨某某，男，汉族。   原告陕西某某某大学与被告某某某某某某酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷及某某某某某某酒店管理有限公司反诉陕西某某某大学房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告陕西某某某大学（反诉被告）委托代理人徐秀明、吕科技，被告某某某某某某酒店管理有限公司（反诉原告）委托代理人白枫、杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陕西某某某大学诉称：2011年4月20日，原被告通过招标签订了《留学生公寓租赁合同》，租赁期限为2011年4月21日至2015年4月20日，租金为每年92万元。《留学生公寓租赁合同》签订后，被告将租赁房屋改造成酒店经营使用。2015年4月20日，《留学生公寓租赁合同》到期后，原被告双方没有续签租赁合同，但被告一直继续使用租赁房屋，经营酒店。2015年下半年开始，被告多次长期拖欠租金，原告多次催要，被告仅在2017年6月14日支付42万元租金后便再未支付过租金及水电暖气费。2017年6月5日、2018年3月26日原告两次向被告发函，要求被告支付拖欠租金并搬离，但被告一直置之不理并占有租赁房屋至今。综上所述，被告长期拖欠租金并恶意占有租赁房屋给原告带来重大损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求1、判令原、被告《留学生公寓租赁合同》解除，被告立即搬离租赁房屋；2、判令被告支付拖欠租金3680000元（从2011年4月21日起计算至2019年4月20日未付租金），并按每年920000元租金计算至被告实际搬离租赁房屋之日； 3、判令被告支付拖欠水电暖气费288856.09元（计算方法详见证据）；4、判令被告支付房租逾期缴纳滞纳金686681.8元（详见原告当庭提交的滞纳金计算表）；5、本案诉讼、保全等费用由被告承担。   被告某某某某某某酒店管理有限公司辩称：1、原告所述事实是错误的，被告没有违约，原告违反了合同约定，原告有过错，被告无过错；2、原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。   反诉原告某某某某某某酒店管理有限公司诉称：2011年4月20日反诉人与被反诉人签订《陕西某某某某留学生公寓租赁合同》，租赁期限自2011年4月21日至2015年4月20日，装修期限从移交手续完成之日起肆个月。在合同履行过程中，被反诉人并未按合同约定履行。自2014年5月22日起，因为被反诉人曾经在顶楼搭建的不合格活动板房、管道井未封闭等不符合消防安全规定的原因，某某区XX大队多次向反诉人作出责令限期整改通知书，在2014年5月22日反诉人第一次收到责令限期整改通知书的同日反诉人即向被反诉人负责租赁事务的陕西某某某某资产经营公司提交进行消防整改的书面申请，但被反诉人未进行整改，以致反诉人无法正常经营。直到2016年12月，被反诉人才同意对留学生公寓消防、供排水和供暖维修工程进行施工，并在施工时同意反诉人对留学生公寓进行重新装修，但被反诉人2017年10月维修后的工程仍然不符合消防安全标准，致使反诉人不能进行经营，并给反诉人造成更大损失。综上所述，被反诉人违反合同约定，提交的租赁物不符合消防安全标准，并给反诉人造成巨额经济损失，严重损害了反诉人的合法权益。故此，根据相关法律反诉至贵院，请求1、依法判令被反诉人赔偿反诉人各项损失共计5232414元（详见当庭提交的损失清单）；2、依法判令被反诉人退还反诉人保证金200000元；3、本案诉讼费及其他费用由被反诉人承担。   被反诉人陕西某某某大学辩称：1、陕西某某某大学留学生公寓修建于1997年，施工消防手续齐备，验收合格。1997年， 陕西某某某大学开始修建留学生公寓，项目工程由某某市杨陵区建筑工程总公司承建。在施工过程中，陕西某某某大学办理了建设工程消防施工许可证。项目工程竣工验收后，消防验收合格并投入使用。2、2010年，陕西某某某大学为配合留学生公寓招标，办理了消防手续并将原件交付给某某酒店。2010年开始，陕西某某某大学计划对留学生公寓招标出租。为了配合招标，陕西某某某大学指派专人办理了留学生公寓的消防手续。2011年4月，某某酒店经过招标和陕西某某某大学签订《留学生公寓租赁合同》。双方移交房屋时，陕西某某某大学将留学生公寓消防手续原件移交给某某酒店，以便某某酒店办理二次消防手续。3、某某酒店承租留学生公寓后，一直没有办理二次消防手续。2011年4月，某某酒店承租陕西某某某大学留学生公寓后，对留学生公寓进行改造装修。依据消防相关的法律法规，某某酒店在完成装修改造后，酒店正式经营前，需要自行办理二次消防手续方可正式营业。但某某酒店为了追求利益最大化，在未办理二次消防手续时仍开业经营。至今，某某酒店仍未办理二次消防手续。4、某某酒店违法占用消防通道加盖房屋并出租给第三人作为餐厅使用，自己收取租金，却拒不支付陕西某某某大学租金，谋取非法利益。在通知搬离的情况下，拒不搬离，实属强占国有资产。某某酒店承租房屋后，在未办理任何建设施工手续的情况下，违法占用消防通道，加盖房屋，出租给第三人作为餐厅使用。陕西某某某大学多次要求某某酒店整改，拆除违建房屋，但某某酒店为了谋取非法利益，违建房屋一直存在至今。5、某某酒店从2011年4月开始至2018年3月期间，一直正常营业，没有任何经营损失。2011年4月，某某酒店租赁陕西某某某大学留学生公寓后，对留学生公寓进行改造装修成酒店并正常使用至合同期满（2015年4月）。合同期满后，陕西某某某大学和某某酒店没有就续租事宜达成书面协议，但某某酒店一直占有房屋至今。2015年下半年开始，某某酒店开始拖欠租金，陕西某某某大学多次催要，但效果甚微。2017年5月及2018年3月，陕西某某某大学两次向某某酒店发函要求解除留学生公寓租赁合同并搬离，但某某酒店一直置之不理，并霸占留学生公寓至今。2018年3月后，某某酒店开始停止经营。6、某某酒店将留学生公寓一楼违法改造成门面房并出租给第三人使用至今，谋取非法利益。留学生公寓一楼临街房屋原本没有开设门面，只有窗户。某某酒店承租房屋后，未经陕西某某某大学同意，将临街一楼房屋窗户拆除，改造成门面房出租给第三人使用至今。某某酒店此种行为不但严重违反《留学生公寓租赁合同》的约定，也严重侵害了陕西某某某大学的财产权利，更给消防安全留下隐患。7、某某酒店变更法人后使其成为“空壳公司”，没有任何履行能力，却在本案中恶意反诉，借此讹诈陕西某某某大学。上述答辩意见已经叙述，某某酒店长期拖欠租金并霸占房屋至今。在陕西某某某大学依法维权、讨要租金、收回房屋之际，某某酒店将原法人杨某某变更为孙某某，使其成为“空壳公司”。某某酒店的如意算盘是：就算陕西某某某大学打赢了官司也拿不到一分钱，因为某某酒店名下没有财产，法人也是虚设；但某某酒店如果反诉成功，却可以拿到陕西某某某大学的款项。如此心理状态下，某某酒店便歪曲事实，霸占房屋，违法改造房屋转包第三人谋利，更赌博式的反诉，如此种种，看似“合乎规则”，实则“司马昭之心，路人皆知”。综上所述，陕西某某某大学留学生公寓消防手续健全合法，某某酒店在承租房屋并改造成酒店经营使用后，没有办理二次消防手续。同时，某某酒店占用消防通道加盖房屋等一系列违法行为致使消防检查出现问题，但某某酒店一直正常经营至2018年3月底。现某某酒店反诉纯属恶意，其所称的损失子虚乌有，且长期霸占陕西某某某大学留学生公寓，给国有资产造成巨大损失，故请贵院依法驳回某某酒店的反诉请求。   原告就本诉当庭出示以下证据：   1、陕西某某某某留学生公寓承包经营项目招标文件（以下简称招标文件，招标文件无原件）、陕西某某某某留学生公寓租赁合同（以下简称“租赁合同”）。证明：1、2010年12月，原告对留学生公寓进行公开招标。2、经过公开招标，2011年4月20日，原告与被告签订租赁合同。3、租赁合同约定期限为2011年4月21日至2015年4月20日，租金为每年92万元。4、租赁合同约定了原被告的权利义务等。   被告质证，对该组证据真实性均认可，对证明目的不认可，租赁合同中约定原告给被告四个月的装修期限，且在合同履行期间消防机关向被告下发了整改通知，因租赁物不符合消防安全标准，导致合同不能履行，由于原告违约，对租赁设施不能及时修缮，导致被告不能正常经营。   2、合伙人协议1份、2013年5月份证明2份。证明1、刘某系某某酒店合伙人（发起人）之一，租赁合同的房屋使用人系某某酒店。2、某某酒店委托刘某与原告签订租赁合同及办理其它事宜。3、2013年5月，刘某某退出某某酒店经营管理。   被告质证,对真实性无异议，对证明目的不认可，事实上该酒店是由杨某某、刘某、马某某合伙开办，酒店是杨某某主要经营，其他两个人也参与,但酒店的股东不包括刘某、马某某。杨某某是酒店股东，具体杨某某当股东到啥时候，杨某某也不知道。   3、留学生公寓固定资产清查汇总表、低值易耗品及物料用品盘点表。证明2011年4月21日前，原告向被告交付房屋时，将房屋内固定设备及易耗品及物料交付被告，被告的签收人为刘某。   被告质证，对真实性不认可，因为当时原告将固定设备及易耗品及物料给被告时，都在库房里。被告把钥匙交给原告方的强某某，当时刘某代杨某某签了字，中途在2014年原告方校长周校长让他村上人拉走一部分资产。   4、被告交付租金明细及凭证。证明：1、被告支付房租的情况。2、抵扣被告保证金20万元后，被告付清了2011年4月21日至2015年4月20日合同期限内的房屋租金。2013.9.16被告交清了2012.4.21.-2013.4.20的租金，2014.4.18交清了2013.4.21-2014.-4.20的租金，2014.4.21-2015.5.20只缴纳了50万元的租金，加上被告保证金20万元，共缴纳了70万元，其余租赁费免交，2015.4.20日前的租金已经付清。3、2015年4月21日至今，被告仅支付了42万元房租。   被告质证，总钱数对着呢，但是时间不对，被告总共交付租金368万元，加上投标保证金20万元，总共388万元，20万元保证金是在2010年12月份交的。被告认为2015年8月20日被告已交清所有租金368万元，不含20万元的保证金。被告不拖欠租金，被告认为从2014.5.21被告不应该再缴纳租金。   5、催款通知、回执。证明：2016年3月29日、2016年11月4日、2017年5月3日、2017年5月10日，原告向被告送达了催交房租款通知书。   被告质证，对第一二份回执杨某某签字认可，但对证明目的不认可，因为回执上未写明邮件内容，第三份回执不认可，因为没有收件人签字，对申通快递的快递单真实性不确认，证明问题也不认可。   6、终止租赁合同通知。证明：2017年6月5日原告给被告方要求终止合同的通知，被告方拒收，2018年3月26日发了该通知，贴至被告方门上，原告分别要求被告交回租赁房屋，解除租赁合同。   被告质证，对真实性及证明问题均不认可，只是原告方单方的通知，2017.6.5的通知被告方未收到快递，2018.3.26原告认为贴到被告门上的通知，被告没有看到。   7、原告方财务处的明细账。证明：2018年12月31日被告拖欠原告273856元，截至2019年4月份被告拖欠原告水电暖气费共计288856.09元。   被告质证，对真实性及证明问题均不认可，被告已将水电费清至2018.3.28，2018年3月份之后不产生水电费。   被告就本诉当庭出示以下证据：   第一组证据：《陕西某某某某留学生公寓租赁合同》及陕西某某某某校办产业处出具的收款收据（2011年5月29日）各一份。证明目的：1、双方签订的《陕西某某某某留学生公寓租赁合同》成立。2、合同第二条针对合同期限约定：“肆年。2011年4月21日--2015年4月20日”；合同第三条1款针对租赁押金作出明确约定：“乙方（即反诉人）交付甲方（即被反诉人）的履约保证金，在合同期满后乙方（即反诉人）未违反合同的状况下全额返还；金额为200000元。”。同时，反诉人依约向被反诉人支付履约保证金200000元；合同第四条关于租赁期间甲方（即被反诉人）的责任与义务中第3款约定：提供“留学生公寓”资产供乙方（即反诉人）使用；第4款：“负责房屋的正常维修。”合同第五条第8款（5）项约定：“装修期限：从移交手续完成之日起肆个月。”之事实。   原告质证，对真实性认可，对证明目的不认可。因为1、被告在租赁合同期限内拖欠原告租金，20万元已抵作租金；2、履约保证金被告在2011.5.29日才交付，不符合合同约定。   第二组证据：1、某某XX大队某公消限字（2014）第C63号责令限期改正通知书（2014年5月22日）、某某XX大队某公消限字（2014）第C107号责令限期改正通知书（2015年8月18日）、某某市公安局某某分局广场派出所【2016】某公某广字第2号不安全警告通知书（2016年1月9日）、某某市公安局某某分局广场派出所二0一六年一月十三日封条两份、某某XX大队某公消限字【2016】第0194号责令限期改正通知书（2016年2月16日）、某某市公安局某某分局广场派出所【2016】某公某广D字第43号不安全警告通知书（2016年12月8日）、某某市公安局某某分局广场派出所【2016】某公某广A字第69号不安全警告通知书（2017年1月13日）、某某市公安局某某分局广场派出所【2017】广D字第004号不安全警告通知书（2017年9月12日）、陕西某某某大学后勤保障处及保卫处共同出具的2019年3月22日封条一份。证明目的：1、自2014年5月22日起，因为被反诉人曾经在顶楼搭建的不合格活动板房、管道井未封堵、管道竖井并未分离等不符合消防安全规定的原因，某某区XX大队先后多次向反诉人作出责令限期整改通知书之事实。2、因消防问题（属建筑问题），造成反诉人特行证无法办理；XX酒店XX层XX道XX层按要求隔开等原因导致某某市公安局某某分局广场派出所多次向反诉人送达不安全警告通知书及查封反诉人店面之事实。3、结合第一组证据，证明在合同约定的期限内，被反诉人向反诉人交付的房屋存在重大消防等不安全隐患，违约在先，因原告之原因导致被告在合同约定期限内迟延清缴租金，被告无过错，其要求原告退还保证金有事实依据之事实。   原告质证，第8页无原件不予质证，第9-16页证据真实性认可，证明目的不认可。1、留学生租赁合同并未约定由原告办理消防手续，消防手续办理的责任在被告。2、原告向被告交付房屋后，截止2015年8月之前房屋的消防没有出现问题，原告向被告交付的房屋主体是符合消防规定的。3、被告在对房屋进行装修后，一直未办理消防手续。4、原告在经营酒店期间，应自行办理消防手续，办理消防手续不是原告义务。5、结合被告提供证据，主要原因是被告在装修改造过程中以及在经营过程中出现的消防问题。6、截止至2018.3.26被告并未停止营业，也没有因消防问题有任何营业损失。7、所有的责令整改通知的执送单位是被告，且被告也未向原告通知过收到此整改通知。8、证据11页出具的封条与本案不具有关联性，不能证明封条贴到何处。   2、关于消防检查提出整改意见书面申请（2014年5月22日）、2017年1月22日申请一份、关于某某酒店3月6日漏水受损情况报告及附房间号及漏水点明细一份、关于某某酒店无两证不能正常营业情况的报告（2017年6月5日）、关于某某酒店申请更换热水罐的报告（2017年6月22日）、关于近期部分房间漏水情况的报告（2017年9月17日）、报告（2017年11月1日）、关于陕西某某某某药厂内某某某某酒店消防用水被停的情况反映（2018年4月13日）、违法停止消防用水告知函（2018年4月14日）。证明目的：反诉人多次向被反诉人负责涉案租赁房屋的陕西某某某某资产经营公司提交进行消防设备整改、漏水整改、热水罐整改的书面申请，但被反诉人未进行整改，反而违法停止了消防用水，以致反诉人无法正常经营及对消防设施造成极大安全隐患之事实。   原告质证，对真实性及证明问题均不认可，均是被告单方证据，且未送达原告。   3、陕西某某某大学基建、修缮工程项目报审单（2016年12月29日）、关于对留学生公寓楼给水系统及消防设施维修成立招标小组的申请（2016年12月27日）、留学生公寓消防、供排水和供暖维修工程施工合同（共5页）、合同审批运行表、陕西某某某大学委托书、工程竣工验收单、关于停止营业交回留学生公寓的通知（2018年3月26日）各一份。证明目的：1、自2014年5月22日起至2016年12月29日，被反诉人在反诉人的多次强烈要求下，被反诉人才于2016年12月29日决定对涉案房屋给水系统及消防设施进行报审维修。2、截至2017年10月25日，涉案房屋的给水系统及消防设施才经被反诉人自行验收完毕，但该消防设施并未经公安消防管理机关验收之事实。   原告质证，刚才质证时被告陈述未收到2018.3.26交回留学生公寓的通知即原告方所举证据6的第二份，现在被告方将此通知作为证据提交。对29-38页证据真实性及证明问题均不认可。原告方对留学生公寓即某某酒店的正常维修，与本案无关。对39页的证据真实性认可，与原告提供的证据系同一份证据。原告认为依据合同法94条原告已经向被告送达了该份通知，被告目前没有行使对合同解除权的应对，原告认为在被告收到通知之日起，视为合同解除，被告应当立即交回租赁房屋，依据合同法96条规定，被告对合同解除有异议，应当立即通过仲裁或者诉讼方式提出，被告没有提出，视为对合同解除的认可。   4、陕西某某某大学资产经营公司与某某某某某某管理有限公司关于留学生公寓前期经营相关问题协商纪要三份（分别为2017年4月13日、2017年6月13日、2018年5月29日）、恒丰银行个人业务委托书及恒丰银行业务交易账单各一份。证明目的：结合本组第三份证据，截至2018年5月29日为止，涉案房屋的消防设施仍存在消防安全隐患之事实。反诉人已将租金付至2015年8月20日，但其所承租的房屋消防不合格等，反诉人无法正常经营之事实。   原告质证，对40-41页证据真实性不认可，系单方证据，对42页证据真实性认可，对证明目的不认可，双方虽然召开会议，但未达成一致意见，对43页证据无原件不予认可，对44、45页证据的真实性认可，确实是被告向原告交付了租金，反证被告一直在拖欠原告租金，从2015.4.20合同到期后，一直在使用原告房屋。   5、2018年元月15号抄水、电表记录、某某某某某某酒店管理有限公司报告（2018年4月3日）、某某酒店水电对账单及要求水电供应函（2018年4月12日）各一份。证明目的：1、自2018年1月13日起，被反诉人对反诉人所经营的酒店进行不间断停电，对反诉人造成极大损失。2、经双方协商，待结清截至2018年1月15日水电费用后，被反诉人将恢复水电供应，而反诉人积极缴纳水电费用后，被反诉人却违约未恢复水电供应，此举亦对反诉人的经营带来极大影响之事实。   原告质证，对真实性认可，对证明问题不认可。被告所称缴纳的水电费截止2018.1.15，截止到2018年2月份，但实际被告一直未交付水电费。   第三组证据：1、视频及视频资料部分书面整理材料。证明目的：1、因被反诉人的过错，导致反诉人不能正常经营；同时，被反诉人承诺，对涉案房屋给水系统及消防设施进行维修期间，免收房租之事实，从而说明被反诉人要求反诉人支付租金无事实依据。2、鉴于被反诉人多次承诺及保证，被反诉人进行消防系统的维修，同意反诉人对承租房屋进行装修，并同意，待消防设施经国家消防部门验收合格后，与反诉人续签房屋租赁合同，故反诉人积极对涉案房屋进行装修、装饰、维修，但被反诉人却并未按承诺来履行其维修的消防设施至今未经公安消防部门验收合格，有明显过错，对于反诉人的各项损失应予以赔偿。   原告质证，对视频资料的真实性及证明目的均不予认可。1、视频资料缺乏完整性。上述资料为两次协商会议的部分资料，某某酒店仅提供了部分资料，不能还原完整的会议协商情况。2、视频资料来源不合法。某某酒店利用协商会议机会偷拍视频，并将偷拍视频作为证据使用。3、视频资料仅是原被告双方的协商过程，双方协商后没有达成任何书面协议。上述视频是陕西某某某大学与某某酒店部分人员就拖欠房屋租金、拖欠水电费、续签租赁合同、房屋修缮等问题展开协商。双方参会人员均可充分表达自己的意愿、看法等，在未取得书面一直意见前对双方并无约束力。   2、反诉人与某某华诚装饰设计工程有限公司装饰装修合同（4页）及该公司出具的收据5份及某某某某酒店装修装饰改造工程造价表（11页）。证明目的：证明因某某某某酒店装修改造，反诉人损失装饰装修费3303388元之事实。   3、维修费票据36张、部分房屋补修申请书及领条。证明目的：证明因某某某某酒店维修，反诉人损失维修费56198元（含罚款500元）之事实。   4、反诉人与某某星遇网络有限公司间监控安装协议（2页）及收据3份。证明因某某某某酒店安装监控，反诉人损失监控设备安装调试费等费用共计124000元之事实。   5、反诉人与中国电信股份有限公司某某分公司间智慧客房合作合同一份（5页）及国内支付业务付款回单一份。证明目的：证明因某某某某酒店客房固定电话、互联网通讯及无线网络的需要，反诉人向中国电信股份有限公司某某分公司支付设备费24900元之事实。   6、西某新区某某新城商阳经销部出具的收款收据各一份、某某市某某区松冈文体用品经营部出具的收据一份、西某新区某某新城精工装饰部出具的某某某某酒店工程结算单及收款收据各一份、西安某某某某置业有限公司出具的收据两份。证明目的：1、为酒店客房购买麻将桌，产生费用16080元之事实。2、证明因某某某某酒店彩钢房等工程建设需要，反诉人向西某新区某某新城精工装饰部支付工程款162350元、向西安某某某某置业有限公司支付楼顶防水修复款60000元、向西某新区XX城XX餐厅彩钢板工程款46000元，此部分共计268350元之事实。   7、反诉人与陕西某某信息科技有限公司间软件销售合同一份（3页）及该公司出具收据一份。证明反诉人支付“飞龙软件”（供前台使用）使用费16000元之事实。   8、反诉人与陕西某某信息科技有限公司间弱电工程合同一份（5页）及该公司出具收据一份。证明为确保酒店客房网络、无线WIFI酒店室内综合布线的材料设备供应、安装、调试及售后服务，反诉人向陕西某某信息科技有限公司支付弱电工程款80750元之事实。   9、某某金威机电设备有限公司出具的电梯修理材料配件清单及该公司出具的收款收据各一份。证明目的：证明反诉人为维修酒店1#电梯，向某某金威机电设备有限公司支付电梯修理材料人工费31750元之事实。   10、陕西某某智能安全工程有限公司出具的收据2份。证明由于原告违反合同约定怠于维修热水管等处，导致反诉人支付热水管管材及安装费等费用共计78700元之事实。   11、某汉新城吕超消防器材经营部出具的供货单及伊美斯标牌出具的收款收据一份。证明目的：1、证明由于被反诉人违反合同约定，反诉人向某汉新城吕超消防器材经营部支付消防用具费1500元之事实。2、被告为开办酒店，购买房型牌子59元之事实。   12、深圳某某沙发（周至店）出具的某某家建材家居市场订单及该沙发店出具的工商服务业统一收款收据存根联一份。证明目的：证明反诉人因开办酒店，向深圳左右沙发（周至店）支付购买沙发、电视柜等酒店家具费用660000元之事实。   13、彬县某某工贸有限责任公司收款收据2份及销货清单一份。证明目的：证明反诉人因开办酒店，购买空调、电视等电器，向彬县隆昌工贸有限责任公司支付费用472600元之事实。   14、反诉人与某某信达电梯有限公司间电梯维护保养合同两份（12页）及该公司出具收款收据三份。证明目的：证明反诉人向某某信达电梯有限公司支付电梯维保费9000元之事实。   15、浙江增值税普通发票一份（车位锁）。证明反诉人因开办酒店需要，购买车位锁，造成损失1872元之事实。   16、南通某某纺织销售清单及陕西某某寝饰用品有限公司出具供货明细单各一份。证明反诉人因开办酒店，购买客房所用被套等物品，造成损失63300元之事实，被告方开办酒店二次装修造成的损失。原告对此有过错。   原告质证，对被告2-16的证据真实性及证明目的均不认可。1、该证据是被告和第三方签订的，该证据无从核实；2、涉案的所有票据均为收据，无转账凭证和正规发票，原告与被告签订的留学生公寓的合同未约定由原告承担被告的装修费用，双方的租赁合同已于2015.4.20到期，自2017年起，双方早已没有书面的租赁关系。即使被告所称的装修属实，也应自己承担相应的风险，因为原告与被告再无租赁合同，被告称在2014年已经没有经营酒店，在2017年装修酒店自相矛盾。根据原告与被告2011年签订的合同第五条第八项的约定，被告在装修之前必须取得原告的书面同意，未有证据显示被告在2017年的装修取得原告的任何书面同意，被告所称的经营风险应由其自行承担。   17、各部挂账汇总统计表一份。证明原告长期在反诉人处挂账消费，至今尚欠23967元之事实。   原告质证，对真实性及证明问题均不认可，均是单方证据。   反诉人就反诉向法庭出示的证据同本诉向法庭出示的证据相同。   被反诉人就反诉向法庭出示以下证据：   1、建设工程施工消防许可证一页。证明：1997年元月至1998年元月，陕西某某某大学开始修建留学生公寓并办理了建设工程施工许可证。   反诉人（被告）质证，对真实性及证明目的均不认可，因无原件，且该份证据仅是一份照片复印件。   2、照片、餐厅租赁合同。证明1、某某酒店违法占用消防通道加盖房屋，租赁给第三方作为餐厅使用，谋取非法利息。2、某某酒店与第三人签订餐厅租赁合同的期限为2015年7月到2019年7月。3、餐厅至今仍在开业经营。   反诉人（被告）质证，对真实性不认可，因无原件，且原告所举证据系照片，只是一个局部，并不能反映位置，对证明目的不认可，原告既未发放高利贷，也未从事非法活动，也不存在民间借贷，不存在谋取非法利息，无法证明其所要证明问题。   3、照片。证明1、2014年前后，某某酒店私自将留学生公寓一楼临街房屋改造成门面房并出租给第三人使用至今，谋取非法利益。2、2017年10月，陕西某某某大学管理人员分别向某某酒店的租赁方某某某肉夹馍店、某某发艺工作室、某某快递、某某水果店、某某沙宣工作室等下达通知，要求其交回房屋等。   反诉人（被告）质证，与本案无关，对真实性无法确认，也不能显示该图片中的位置，对证明目的不认可。   经举证质证，原告就本诉当庭出示的第一组证据、第三组证据及被告当庭出示的第一组证据真实合法，予以确认；原告就本诉当庭出示的第二组证据、第四组证据，第五组证据的1、2份回执、第六组证据的通知及被告当庭出示的第二组证据的第一份的9-16页、第二组证据的第三份的39页、第二组证据的第四份的42、44、45页、第二组证据的第五份、因当事人均对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；原告就本诉当庭出示的第五组证据的其余证据、第六组证据的快递单、第七组证据及被告当庭出示的第二组证据的第一份的第8页、第二组证据的第二份、第二组证据的第三份的29-38页、第二组证据的第四份的40、41、43页、第三组证据的第二份至第十七份和原告当庭就反诉出示的证据不符合证据的表现形式，不予确认 。   经审理查明：2011年4月20日，刘某代表拟成立的（乙方）某某某某某某酒店管理有限公司（成立于2012年4月9日）与（甲方）原告陕西某某某大学签订《留学生公寓租赁合同》，约定乙方租赁甲方的“留学生公寓”从事经营活动，租赁期限肆年，从2011年4月21日至2015年4月20日，乙方向甲方交付履约保证金200000元，合同期满后乙方未违反合同的状况下全额退还，租金为每年92万元（按季度交纳，每个季度的第一个月5-10日交纳年租金金额的四分之一，即230000元，逾期缴费，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.3%的罚金，乙方如超过两个月没有交纳甲方相关费用包括租金等，甲方即可收回“留学生公寓”，双方合同立即终止，乙方放弃要求因装修、改造等投资的补偿权利）,乙方不得对现有基本完好的主要装修部分进行重新装修，在不破坏建筑主体结构的前提下，乙方因业务需要可以适当的进行装修改造，装修期限为从移交手续完成之日起肆个月，合同期满后自动终止。《留学生公寓租赁合同》签订后，乙方将租赁房屋改造成酒店经营使用。2011年刘某以某某酒店名义向原告交纳投标保证金20万元（即履约保证金），2012年9月14日被告向原告交纳租金12万元， 2013年9月16日被告向原告交纳租金92万元，2012年9月17日被告向原告交纳租金80万元，2014年11月17日被告向原告交纳租金40万元，2014年12月18日被告向原告交纳租金52万元。审理中，原告称，2015年4月20日合同到期，因被告未交纳2014年4月21日至2015年5月20日的租赁费，原告未与被告续签租赁合同，后被告分别于2016年1月7日向原告交纳租金50万元，2017年6月14日向原告交纳租金42万元，交清了2014年4月21日至2015年4月20日的租赁费，且原被告就签订租赁合同展开协商，但未取得书面意见；被告称，原被告双方签订的租赁合同到期后，其是占有租赁物，并非租赁租赁物。又查：陕西某某某某于2015年12月31日更名为陕西某某某大学。   以上事实，有以上证据及开庭笔录在卷佐证，可以采信。   本院认为：刘某代表拟成立的某某某某某某酒店管理有限公司与陕西某某某某即原告陕西某某某大学在平等、自愿的基础上签订《留学生公寓租赁合同》，某某某某某某酒店管理有限公司成立后，即承担了《留学生公寓租赁合同》承租方的权利义务，故该《留学生公寓租赁合同》合法有效，应予保护。合同成立后，原被告已依照合同履行了各自的权利义务，租赁合同到期，原被告签订的《留学生公寓租赁合同》已终止。现无证据证明原合同到期后，原被告双方续签了租赁合同，原被告亦不认可双方存在事实上的租赁合同关系，故原告要求解除原、被告之间的《留学生公寓租赁合同》、被告依《留学生公寓租赁合同》交纳租金等请求不能成立，本院不予支持。被告在《留学生公寓租赁合同》到期后，继续占用原告留学生公寓既无合同依据，又无法律依据 ，原告可依法另案追索。被告以原告违反合同约定，提交的租赁物不符合消防安全标准，反诉要求原告赔偿其损失，因原被告双方的原租赁合同已于2015年4月20日履行完毕，故被告反诉的请求不能成立，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条之规定，判决如下：   一、驳回原告的诉讼请求。   二、驳回被告反诉的诉讼请求。   案件受理费44044元，由原告陕西某某某大学承担，反诉费2491349826元，由反诉人某某某某某某酒店管理有限公司承担。   如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院，若当事人上诉的，应当在递交上诉状后七日内交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院，逾期视为自动撤回上诉。          审判长  师晓丽    人民陪审员  张玉生   人民陪审员  周梓萍     二0一九年八月一日     书记员  王倩文        - 1 -