北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60187号原告：沈超，男，1987年9月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京锦泰房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡红松园**院****，统一社会信用代码91110105330247225P。法定代表人：宋海林，董事。经理。委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何定宇，上海市方达律师事务所律师。被告：北京龙湖物业服务有限公司，住所，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路**社会信用代码91110113795146184N。法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何定宇，上海市方达律师事务所律师。原告沈超（以下简称原告）与被告北京锦泰房地产开发有限公司（以下简称锦泰公司）、被告北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司，与锦泰公司合称二被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人杨萌初、刘吉薇，二被告共同委托代理人贺丹飏、何定宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、拆除天璞家园小区的隔离铁栅栏、绿植和铁艺门；2、拆除天璞家园小区原4号楼南侧的垃圾房；3、拆除天璞家园小区地下停车场隔断墙、卷帘门；4、要求二被告向原告发放门禁卡，保障原告对天璞家园小区住宅人行主出入口（北门）的通行权；5、要求二被告按照140元/日的标准向原告支付自2018年1月15日至履行前述第一项至第四项诉讼请求之日止的赔偿金。事实和理由：2015年1月16日，北京首都开发股份有限公司和北京龙湖中佰置业有限公司作为联合体以11．25亿元，配建不少于2．15万平方米自住型商品房的条件，竞得位于北京市朝阳区东坝南区1106-692、634、693地块二类居住、基础教育用地的土地使用权，宗地东至规划驹子房路，南至中铁十六局集团有限公司及朝阳区建委现状用地，西至规划东坝二路，北至规划坝河南路。根据在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的项目信息及项目建设方案显示，天璞家园小区总建设规模为85858．42平方米，共分一期开发建设，系一个物业管理区域，居住用地整体容积率约为2．2，绿地率为30%，建筑密度约22%，自住型商品住房地上总建筑面积21206平方米，共两栋，分别为3号楼、4号楼，总套数约为237套。2015年12月12日，原告通过公开摇号并现场选房，与锦泰公司签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》及《北京市前期物业服务合同》，就房屋基本情况、计价方式与价款、规划变更、市政基础设施和其他设施的承诺、逾期交房责任、前期物业管理等事项进行了约定。上述合同签订后，原告依约交付了购房款。签约后，在合同履行中产生了如下纠纷：一、擅自变更规划，将自住型商品住房及商品住房进行隔离。2018年1月，在约定的房屋交付日期前，原告发现锦泰公司违反相关法律、法规的规定，在未取得规划行政主管部门批准的情况下，擅自变更规划，在小区内加盖垃圾房、增设铁栅栏、绿植和铁艺门，在地下车库加盖隔断墙和卷帘门，将同一个物业管理区域内的自住型商品住房和商品住房分割。因锦泰公司采取的上述隔离措施，侵害了原告作为业主对小区范围内的市政公用基础设施、公共服务设施享有共有和共同管理的权利，并且导致原告生活居住存在以下严重功能性缺陷和安全隐患，（1）消防功能无法实现。其一、增设的隔离设施将消防通道截断，导致消防通道不畅通，消防车辆在小区内通行受阻。其二、将自住房区域内消防车回车场区域缩小，导致消防车不能实现掉头，严重影响消防作业。其三、多出变更规划，导致目前消防车无法达到原3#楼的东侧、北侧和西侧，考虑到有失火隐患的燃气管道、厨房多位于这些部位，一旦发生火情，将无法保障业主的生命财产安全。其四、原4#楼南侧的单向车道（入口）仅5米宽，改为双向车道（出入口）后，不满足项目规划条件中“双向组织交通路面宽度不小于7米”的规定，同时消防车辆进入小区时，一旦有对向车辆驶出，消防车将无法进入。（2）经济技术指标达不到规划要求。天璞家园小区规划容积率为2．2，建筑密度为22%，绿地率为30%，锦泰公司将小区进行隔离后，上述各项经济技术指标均不符合规划要求。（3）市政公用基础设施及公共服务设施无法使用。隔离设施形成后，妨碍了自住房业主对小区内公共绿地、小区道路、公共停车场、小区出入口等市政公用基础设施及公共服务设施的使用。（4）道路边缘紧贴建筑物，存在重大安全隐患。锦泰公司将规划中原4#楼南侧一米宽的存自行车处改为自住房业主进入小区的唯一人行通道，道路边缘紧贴建筑物，不满足《城市居住区规划设计规范》关于“道路边缘距建筑物最小距离”的规定，不满足项目规划条件中“内部道路应按照人车分离原则组织交通”的规定，并且存在诸如高空坠物等严重安全隐患，将无法保障原告的生命财产安全。二、二被告拒绝向自住型商品住房业主发放门禁卡，妨碍原告的通行权。天璞家园小区住宅人行主出入口位于小区北侧，作为规划中人防主要出入口，属于市政公用基础设施，二被告为了达到将自住型商品住房及商品房进行隔离的目的，仅向商品住房业主发放门禁卡，阻止自住房业主从小区正门出入。在前述案件中，锦泰公司明确表示了其委托龙湖物业公司作为发放门禁卡的主体，龙湖物业公司是锦泰公司根据与原告签订的前期物业服务合同所选聘的物业公司，根据物业管理的相关规定，龙湖物业公司应该在业主选聘物业服务之前，有义务提供前期物业管理服务，并向原告交付门禁卡。三、关于自住房业主为解决问题而做出的努力。在本诉之前，原告已通过各种途径维权，北京市规划委员会（朝阳分局）、北京市住房和城乡建设委员会、北京第一环境保护督察组会就锦泰公司通过增设围栏、绿植将自住型商品房与商品房进行分割的情况进行核查并答复，均明确表示建设单位不得在同一管理区域内将保障性住房和商品住房分隔，确保同一建设项目区域内道路畅通、绿地共享、附属配套设施公用，现天璞家园小区加盖的隔离设施已被认定为违法建设，且二被告多次承诺在2018年1月15日之前拆除，但至今未实现。在之前审理的案件的生效裁判文书中，关于未支持自住房业主关于拆除违法建设的理由为“相关行政部门已经就开发商是否违反行政规划的行为开始调查，那么，涉案的请求由行政机关先行处理比较合适，所以，暂不宜由法院通过民事诉讼处理”，在前述相关判决作出并生效后，自住房业主又通过向城管部门、规划部门进行举报的方式，要求行政机关履行行政职权，但至今未有任何进展。作为自住房业主的原告已经穷尽了所有的救济途径，目前只能通过司法机关诉讼维权。另外，我们认为，在本案中，法院依法判令锦泰公司违反合同及法律规定，拆除违法建设与行政机关履行行政职权并不冲突，所以，希望法院能够体现司法能动性，不回避案件，积极运用审判职权，维护原告的合法权益。二被告辩称：一、不同意原告第1项—第3项诉讼请求。理由如下：第一，法院已经就上述请求的其他业主作出过生效判决，在案件审理中，已经进行了事实调查，生效文书载明“对于隔离设施拆除事宜，应该由行政机关先行处理较为合适。”而在行政主管部门做出生效处理认定之前，不宜由法院处理。据了解，相关行政部门仍在研判、协调和解决。因此，基于同案同判的原则，法院应该考虑之前裁判的结果和认定的事实。此外，涉案小区属于商品房配建自住房政策落地的衍生问题，由行政部门来处理和研判更为稳妥，也能更好促成问题的解决。第二、拆除隔离设施属于物权法第76条第一款第六项关于改建、重建建筑物、附属设施的情形。因此，该等涉及业主全体利益的事实，应由业主全体决定，而非开发商自行决定拆除的问题。第三、业主在收房时，已经被明确告知，小区内的设施交付现状，其中包括但不限于绿化景观、园区分隔等问题，交付条件已经满足，业主也无异议。对于房屋交付的认定在之前生效判决中也有认定，即案涉小区已经达到了商品房预售合同载明的交付条件，合同约定的各项市政设施均已完备，且具备使用条件。第四、目前原告指出的铁栅栏、铁艺门隔离了业主是不属实的，铁艺门上已经安装了人脸识别系统，实现了连通的结果，保安看守目的是为了防止小区业主冲突的发生。从之前的结果看，若隔离拆除，则商品房和自住房业主将会发生很严重的冲突，我们提交的证据可以看出当时矛盾激烈的程度。所以，拆除隔离设施不利于问题的解决。二、不同意第4项诉讼请求，理由如下：该事项属于法定应由业主共同决定的事项，并非单一业主可以代替行使的权利，开发商和物业公司更不能够在未经业主共同同意的前提下发放门禁卡。具体而言，第一、从法规层面看，不管是从物业管理条例还是物权法，均规定了应该由业主共同决定的事项，门禁系统和门禁卡的发放都是属于附属设施管理的事项，所以，是否应该向业主发放门禁卡属于物权法第76条第一款第二项和第七项的规定范畴，应由业主共同决定。第二、从最高院颁布的关于物权法理解和适用的层面看，针对物权法第76条第一款第七项规定的应由业主共同决定的事项属于涉及全体业主的利益，案涉争议涉及商品房和自住房业主之间的利益平衡，应该由业主共同决定完成。第三、从我国司法实践看，我国有大量的司法案例认为，涉及业主共同利益的范畴应由业主共同决定自治处理，其中包括门禁系统开放使用的问题，单一业主提出的诉讼请求均会被驳回，针对这一点，有各地法院案例支持。在未经业主共同决定的情况下，开发商和物业公司更不能就此作出任何决策和行为。即使作出，也会被撤销。第四、就本案事实情况和特殊性而言，门禁卡也不应发放，目前，小区的状态是两边业主处于持续对抗状态，目前之所以暂不给自住房业主发放北门门禁卡，就是为了维持稳定的状况，而非故意刁难，若发放门禁卡，将会打破现有平衡，影响稳定。基于小区目前状态的特殊性，发放门禁卡应该由全体业主按照规则决定。而在小区中，需要强调的是，物业公司虽然是名义上发放门禁卡的主体，但实际上是物业服务的提供者，仅系对小区环境和设施的管理维护，及必要时刻辅助业主做出相应决策，最终决策做出者仍然是业主，而非物业公司或者开发商。所以，发放门禁卡并非仅仅是一个发放门禁卡的动作问题，而是涉及业主全体利益，是应该由业主共同决定作出。第五、业主的通行权并不受到太大的影响，自住房业主可以自由进入小区内部，并使用相关设施，原告的使用并未受到相关影响。我国司法实践中，对于通行权未造成实际影响的，裁判中往往不予支持，所以本案也不应支持该项意见。从合同层面、法律层面来看，均未提及开发商、物业公司有向业主提供门禁卡的义务。三、不同意第5项诉讼请求。第一、原告按日主张赔偿金，但并未提出赔偿的依据和请求权基础，并没有说清楚为何每日按照140元标准计算。第二、原告使用小区公共设施的权利并未受到影响，小区处于有秩序的连通状态。第三、在原告所交物业费极低于普通商品房业主的情况下，享受了同等的物业服务，包括，在小区自住房处设立了物业服务前台，为自住房业主提供了一对一的管家服务，两边都执行三级物业服务标准。第四、针对自住房业主的很多诉求，我们也做了很多工作，优化西南门开通西北人行通道，人车分流，小区名称统一为天璞家园，增加自住房区域内的绿化，涉及便民措施，设置灭蚊灯，组织自住房业主出游等，所以，开发商、物业公司一直为原告提供高标准的物业服务，很多时候费用都是物业公司自费负担。自住房的很多诉求都已经得到了满足，所以，关于赔偿金的诉讼请求应该被驳回。四、本案案由目前是商品房销售合同纠纷，但该合同主体并没有包含物业公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，天璞家园小区系锦泰公司开发的含自住型商品房配建项目的商品房小区，该小区经规划有两栋自住型商品房楼宇。2016年1月19日，原告与锦泰公司签订了一份《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，合同约定由原告购买锦泰公司出售的位于北京市朝阳区东坝南区1106－692地块二类居住用地4#住宅楼（自住型商品房）2层4单元202号房屋。该合同第十二条“交付条件”约定，被告在交付涉案房屋时（2018年1月15日前）应当取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，同时满足合同第十三条中约定的市政基础设施和其他设施达到的条件。该合同第十三条约定：“出卖人承诺合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年1月15日达到使用条件；（2）市政双路供电：2018年1月15日达到使用条件；（3）供暖：2018年1月15日达到使用条件；（4）燃气：2018年1月15日达到设备可以使用，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2018年1月15日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2018年1月15日交付，敷设到户；……2、其他设施（1）公共绿地：2018年1月15日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2018年1月15日达到使用条件；（3）公共停车场：2018年1月15日达到使用条件；……（9）配套生活垃圾分类设施共2处，具体位置随景观设计，功能为：分类垃圾桶，2018年1月15日达到使用条件；……”该合同第十四条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）、逾期在90日之内，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照房屋总价款5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金；并于该商品房实际交付之日90日内向买受人支付违约金。（3）、除本条上述（1）或（2）中表述的违约金外，出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任。”同日，原告与锦泰公司签订了《北京市前期物业服务合同》以及《补充协议》。上述合同签订后，原告按照合同约定，向锦泰公司支付全部房屋价款1976480元。锦泰公司于2017年3月2日取得涉案房屋的《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2017年3月20日取得《朝阳区住宅工程质量分户验收汇总表》，于2017年5月19日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2017年8月4日取得《房屋面积测算技术报告书》。锦泰公司亦于2018年1月15日前准备完毕《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。锦泰公司于2018年1月15日前通知包括原告在内的自住房业主办理收房手续。2018年1月12日，被通知收房的自住型商品房业主发现天璞家园小区被绿植、铁栅栏和铁艺门隔离，将自住型商品房与商品房隔离开来，发现锦泰公司在4号楼东南侧建有一间垃圾房，随后，部分自住型商品房业主将隔离设施中的铁艺门强制拆除。第二日，商品房业主又将被拆除的铁艺门恢复。2018年9月15日，原告办理收房手续，签署《天璞家园（自住型商品房）房屋及公区交接单》。2018年，本院受理了一批自住房业主作为原告起诉锦泰公司商品房销售合同纠纷案，在该系列案件审理过程中，本院经对涉案小区进行现场勘验查明，目前小区的住处入口（小区北门）设有门禁，需持门禁卡方可通过。从北门进入小区后沿小区内道路（消防通道）向西行走，在该道路上建有一个铁艺门（南北走向），在铁艺门的南北两侧有绿植和铁栅栏将该小区东西方向隔离开来，隔离后的西侧系两栋自住型商品房，东侧为商品房楼房。在绿植和铁栅栏隔离带的南端建有一间垃圾房，垃圾房的房门向西。西侧小区业主只能从小区的西南门出入，该小区的地下车库亦被隔断墙和卷帘门隔离。在前案审理中，锦泰公司称其在法院现场勘验后，将商品房业主恢复的铁艺门更换为有人脸识别系统门禁的大门，包括原告在内的自住型商品房业主可以通过在物业管理部门办理人脸识别手续通过该铁艺大门。此外，在前案审理中，就原告诉称中要求被告拆除的隔离设施、垃圾房事项，本院经向北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局进行调查，该局于2018年7月回复本院，天璞家园小区内的垃圾房、隔离设施，铁艺门未查询到规划部门相关的审批记载。本院又于2018年7月到北京市朝阳区住房和城乡建设委员会进行调查，该委员会回复2018年1月12日，该委员会汇同朝阳规划分局、朝阳区房管局、朝阳公安分局、东坝地区办事处，召开了由锦泰公司参加的，关于天璞家园小区自住房与商品房之间隔离问题的专题协调会。会议责成锦泰公司依据规划许可恢复规划原状，2018年1月15日，市住建委、区住建委、区房管局约谈锦泰公司，要求锦泰公司作为第一责任人，依法依规解决问题，现有的隔离围栏系在小区规划验收后自行建设，违反规划行政许可，构成违法建设。按照规定，区城管执法局应作为拆违主体进行执法。朝阳区住建委已于2018年6月建议区信访办转区城管执法局对隔离围栏依法进行处理。本院于2018年7月向北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局进行调查，该局回复，目前尚未收到朝阳区信访办转来的信件，但是东坝城管执法队正在对天璞家园内设置绿植、铁栅栏、铁艺大门将小区内自住房与商品房隔离，小区内建造的垃圾房以及地下停车场隔离墙事项进行前期调查工作，待调查结束后将根据建设主体、建设时间等情况决定继续查处或移交相关部门查处。本案审理中，双方争议焦点有四：一、如何认定前案审理查明认定的事实对本案的影响，法院应否在相关行政机关未对违法建设予以处理的情况下径行裁决。二、二被告所述北门门禁卡发放、隔离设施拆除均属于业主共治共管范畴的主张可否成立及能否对抗原告作为适格主体提出本案的请求。三、原告的通行权是否受到影响。四、龙湖物业公司是否为本案适格被告。围绕争议焦点，本案审理中，原告认为，第一，原告已穷尽了救济途径，认为行政机关始终未能对违法建设予以处理，故法院应发挥司法能动性，径行裁决拆除违法建设。第二，原告认为是否发放北门门禁卡并非业主共治共管范畴，而是二被告应尽的合同义务，二被告不给原告办理小区北门的门禁卡妨碍了原告通行小区北门行为。原告认为现锦泰公司交付的房屋不符合双方签订合同第十三条中有关“出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致”的约定以及该条款中小区内非市政道路上建有铁艺门导致未达到使用条件的约定。此外，原告认为龙湖物业公司系锦泰公司指定的天璞家园小区前期物业服务单位，认为二被告均负有向原告交付北门门禁卡的合同义务。二被告均认为是否向原告办理北门门禁卡系全体业主共治共管范畴，在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下，二被告均无权单独向包括原告在内的自住房业主办理北门门禁卡。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告与锦泰公司双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原告与锦泰公司应当按照该合同的约定履行各自的义务。关于原告要求被告拆除隔离铁栅栏、绿植和铁艺门、垃圾房以及地下车库的隔离墙和隔离门的诉讼请求，通过庭审查明的事实可以认定，上述建设均没有相应的规划，虽然合同第十三条中有关于“出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致”的约定，但通过本院调查确认，相关的行政主管部门已经就被告是否违反行政规划的行为开始进行调查。对于原告的第一项至第三项诉讼请求，本院认为，因该事项目前正由行政主管部门行政处置过程中，在行政主管部门就上述拆除事项作出生效行政行为之前，该事项暂不宜由法院通过民事诉讼予以处理。故本院对原告要求拆除上述隔离设施、垃圾房的诉讼请求不予支持。针对第四项诉讼请求，关于原告要求二被告保证北门通行权的问题，本院认为，该小区北门现使用门禁卡出入，锦泰公司并非为该门禁卡的发放主体，故原告对锦泰公司提出的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。此外，本案案由为商品房销售合同纠纷，龙湖物业公司并非该法律关系的主体，原告在本案中向龙湖物业公司主张权利，本院不予支持。针对第五项诉讼请求，合同第十二条和第十三条中关于各项设施、设备进行了具体约定，本院认为，锦泰公司在2018年1月15日之前已经准备完毕合同第十二条约定的各项材料，并且达到合同第十三条约定的各项市政基础设施的使用条件，但考虑到锦泰公司在小区内设置绿植、铁栅栏、铁艺大门等隔离设施在事实上妨碍了自住房业主对小区内较好设备公共设施使用的权利，所以，本院对原告据此要求锦泰公司赔偿相应损失的诉讼请求予以支持，具体数额本院依法予以酌定。综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告北京锦泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告沈超三万元；二、驳回原告沈超的其他诉讼请求。若被告北京锦泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费873元，由原告沈超负担598元（已交纳），由被告北京锦泰房地产开发有限公司负担275元（已由原告沈超预交，于本判决生效之日起七日内给付原告沈超）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年八月二十二日书记员  李雅雯