江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0803民初1099号原告：江西万厦物业管理有限公司，住所地江西省南昌市西湖区桃苑大厦Ⅱ区****，统一社会信用代码：91360100775863231W。法定代表人：兰兵熔，总经理。委托代理人：李天鸿、钟琳，江西智桥律师事务所律师。被告：肖辉，女，1993年2月24日出生，汉族。原告江西万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）与被告肖辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万厦物业公司的委托诉讼代理人钟琳到庭参加诉讼，被告肖辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万厦物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告依法向原告支付物业管理费4733元（即按119.53㎡*1.65㎡/月，计算自2016年10月1日至2018年9月30日）及违约金（即按119.53㎡*1.65㎡/月*12月为基数，按日利率2‰计算，实际计算至支付完全部物业管理费之日止；自2017年10月1日起计暂至2019年6月25日，自2018年10月1日起计算至2019年6月25日，违约金为4122元）；2.本案诉讼费、保全费、执行费等相关费用由被告承担。事实和理由：被告肖辉购买位于吉安市青原区理想城8幢1单元3102室的房屋，其于2016年3月23日与深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议对物业费、电梯运行费、二次供水费的收费标准及逾期交费违约金计算标准等进行了约定。此后原告接管该小区物业，并提供物业服务，但被告未按约足额支付物业管理费，其中被告尚未支付2016年10月1日起至2018年9月30日止的物业费4733元及违约金，原告多次催收未果。肖辉未到庭答辩，但其提交书面答辩状辩称，1、被告肖辉与深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司签订《前期物业管理服务协议》，其并未与原告万厦物业公司签订书面的物业服务合同，原告万厦物业公司进驻理想城小区进行物业管理并没有征求被告的意见，对于原告万厦物业公司如何进驻、何时进驻、如何交接等情况被告并不知情；2、原告万厦物业公司的物业管理费收费标准未与业主进行协商确定，亦未将物业管理费收费标准向业主公示公告，其物业管理费收取标准不合理；3、原告万厦物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，特别是在环境卫生清洁，公共设施设备维护、车辆秩序管理、安全护卫工作以及各类费用的收取等许多方面存在问题。原告万厦物业公司为支持其诉讼请求提交了营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、《前期物业管理协议》、《前期物业服务合同》、房屋信息登记表、律师函、现场送达律师函的照片和视听资料等证据，经法庭审查，具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告万厦物业公司是一家经营范围为物业服务的有限责任公司，案外人江西鑫鸿置业有限责任公司系青原区理想城小区的开发商。2016年3月23日，案外人深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司（甲方）与被告肖辉（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：1、本物业名称为8幢1单元3102室，乙方所购房屋建筑面积：120.56m2；2、乙方应向甲方缴纳物业管理服务费按产权建筑面积以年计收，乙方必须在每年的3月31日前向甲方缴纳足额的物业管理服务费；3、高层住宅按0.95元/m2月（不含电梯运行费、二次供水加压费及公共区域能耗费等），电梯费、二次供水费按江西省物业管理公共性服务收费标准执行；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补缴并每逾期一日应支付逾期额2‰的违约金等内容。协议签订后，案外人深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司向青原区理想城小区的业主提供了物业管理和服务。此后不久，案外人深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司退出吉安市电子数码城（理想城）小区的物业管理和服务。2016年5月30日，案外人江西鑫鸿置业有限责任公司（甲方）与原告万厦物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：1、受甲方委托，将电子数码城（理想城）住宅（或商住）小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序维护委托给乙方实行物业管理服务；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，接受服务的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、按照与开发单位（已在售房合同中注明）约定，住宅小高层按1.65元/m2建筑面积，高层住宅按1.65元/m2建筑面积，商业按3.8元/m2建筑面积的费用标准收取物管费（物业费不含保管、保险费）；4、物业管理费一般按季交纳，也可提前支付，无特殊原因不能逾季支付，逾日按千分之三支付滞纳金；5、委托管理期限为签订合同即日起至成立业主委员会选聘新的物业管理服务企业进驻之前等内容。此后，原告依约向青原区理想城小区的业主提供了物业管理和服务。案外人田佳铭与被告肖辉共同购买了位于吉安市青原区理想城8幢1单元3102室的房屋，该房屋建筑面积为119.53㎡，其一直未向原告缴纳自2016年10月1日起至2018年9月30日止物业管理费合计4733元。2019年2月21日，原告委托律师书面向被告催收物业管理费，但被告仍未按时交纳物业管理费。此后，原告仍多次向被告催收物业管理费未果，故诉至法院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告万厦物业公司与案外人江西鑫鸿置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告作为吉安市青原区理想城8幢1单元3102室的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，该物业服务合同对被告应具有约束效力。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。诉争房屋系被告肖辉与案外人田佳铭共同共有，在对外关系上，共有人承担连带债务，现原告仅向被告肖辉一人主张权利，并无不妥，被告作为小区业主亦应及时交纳物业管理费。现被告一直拖欠原告自2016年10月1日起至2018年9月30日止物业管理费4733元（119.53㎡×1.65元/m2/月×24个月）未付属违约行为，该行为违反了民事活动中的诚实信用原则，原告要求被告支付物业管理费4733元的诉请合理合法，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，现原告提供的证据仅能证明案外人深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司与被告明确约定了逾期交纳物业管理费的违约责任，其与被告未就该违约责任作出书面约定。原告与江西鑫鸿置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定逾期交纳物业管理费的滞纳金计算标准，因滞纳金具有惩罚性，而滞纳金是在行政关系主体之间，因行政管理相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用，国家行政管理部门依据法律或行政法规的具体规定对行政管理相对人，所采取的一种惩罚性措施，具有强制性。而原告与业主属于平等民事主体，原告与江西鑫鸿置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》中约定滞纳金不符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖辉支付原告江西万厦物业管理有限公司自2016年10月1日起至2018年9月30日止的物业管理费4733元，限被告在本判决生效后3日内付清；二、驳回原告江西万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告肖辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  罗芳二〇一九年八月二十九日法官助理郭骏书记员郭诗琦