四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11698号 上诉人（原审被告）：赵凤菊，女，1989年5月10日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：贾璐梦，四川棠湖律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：刘清兰，四川棠湖律师事务所律师，一般授权代理人。 被上诉人（原审原告）：黄晓容，女，1979年8月25日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：刘诗明，四川蜀正律师事务所律师，特别授权代理人。 上诉人（原审被告）赵凤菊因与被上诉人（原审原告）黄晓容房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵凤菊上诉请求：1.依法撤销原判并改判；2.判令黄晓容承担一审诉讼费用和本案上诉费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2018年7月20日合同签订时赵凤菊并未认真阅读合同，《商铺租赁合同》系黄晓容提供的格式版本，当时黄晓容称交纳押金即给钥匙，租金从2018年10月1日开始计算并于当日支付租金，因此赵凤菊交了3000元押金后便收了钥匙。收到钥匙后赵凤菊组织店铺装修，施工人发现商铺的窗户无法打开并告知了赵凤菊。赵凤菊租赁商铺是用于经营餐馆，因窗户无法打开，导致赵凤菊合同目的无法实现。在此情况下，赵凤菊才拒绝支付租金。二、黄晓容对合同的解除也存在责任。因黄晓容提供的商铺存在问题，赵凤菊才拒绝支付租金，因此对于此次合同解除，黄晓容也存在过错。 黄晓容辩称，赵凤菊的上诉理由不能成立。赵凤菊在租赁之前亲自到现场多次看过房屋，原有窗户是能正常打开的。赵凤菊为了自行方便想另行增加开设窗户，物业不同意，其认为窗户不能正常打开导致不能实现合同目的不能成立。黄晓容交付的商铺是完整、完好的，不存在任何问题，是按商铺的现状租赁给赵凤菊使用的。赵凤菊拒绝支付租金不成立。 黄晓容向一审法院起诉请求：1.解除双方所签订的《商铺租赁合同》；2.赵凤菊按约支付其应当承担的违约金100000元。 一审法院认定事实：黄晓容与赵凤菊于2018年7月20日签订《商铺租赁合同》，约定黄晓容将其所有的位于成都市双流区东升街道北郊路39号4栋1楼2号商铺出租给赵凤菊使用，建筑面积为89.71平方米；租期为10年，自黄晓容同意的2个月装修免租期届满次日起于2018年10月1日至2028年9月30日；双方签订合同当日，赵凤菊支付第一年前6个月的房租17500元以及押金3000元，共计20500元，2019年4月30日前支付第一年租金的后6个月租金17500元。每年租期届满前60日，赵凤菊预付次年房屋租金，即：2019年8月1日前支付第二年租金35000元，2020年8月1日前支付第三年租金35000元，2021年8月1日前支付第四年租金36750元，2022年8月1日前支付第五年租金38588元，第6年房租于2023年8月1日支付，第7年房租于2024年8月1日支付，第8年房租于2025年8月1日前支付，第9年房租于2026年8月1日支付，第10年房租于2027年8月1日前支付。赵凤菊必须按照约定向黄晓容交纳租金。到期不交视同违约，违约金100000元；赵凤菊装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向物业管理方申请，得到物业管理方同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与黄晓容无关。如未经同意私自施工，黄晓容有权提前终止合同，并要求赵凤菊赔偿损失。造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任；黄晓容有权按本合同规定向赵凤菊收取租金、履约保证金及其他各项费用（包括但不限于赵凤菊承租期间使用产生的第三方费用比如物业费水电费等）或逾期违约金若赵凤菊未及时支付或缴纳本协议项下约定由赵凤菊承担的任何费用，黄晓容有权用赵凤菊支付的履约保证金进行扣除并代赵凤菊进行缴纳；租赁期限内，赵凤菊应按时足额支付租金，若赵凤菊迟延支付的，每迟延一日，赵凤菊应按合同租金总额每日0.5%的标准向黄晓容支付违约金，迟延超过15日，黄晓容有权单方解除协议，并要求赵凤菊支付违约金20000元，若违约金数额不足以弥补黄晓容损失的，黄晓容有权按照实际损失向赵凤菊进行追讨。 合同签订后，黄晓容依约向赵凤菊交付了租赁商铺，赵凤菊除向黄晓容支付押金3000元外未再支付租金。 赵凤菊陈述，其在租赁使用案涉商铺期间，发现该商铺厨房的窗户无法打开，其租赁商铺的目的不能实现，故拒绝支付房租。2018年11月8日，案涉商铺所属物管发信息告知赵凤菊商铺门已锁。 一审法院认为，黄晓容与赵凤菊于2018年7月20日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。 关于黄晓容要求解除案涉《商铺租赁合同》。审理中，赵凤菊同意解除合同，故一审法院予以确认。关于合同解除时间，双方持不同意见。一审法院认为，按照双方签订的《商铺租赁合同》关于“双方签订合同当日，赵凤菊向黄晓容支付第一年前6个月的房租17500元以及押金3000元，共计20500元……租赁期限内，赵凤菊应按时足额支付租金，若赵凤菊迟延支付的，每迟延一日，赵凤菊应按合同租金总额每日0.5%的标准向黄晓容支付违约金，迟延超过15日，黄晓容有权单方解除协议……”的约定，赵凤菊至今尚未支付第一年前6个月的房租17500元，逾期已超过15日，故黄晓容有权依照上述约定行使合同解除权。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，黄晓容行使合同约定解除权的，自其解除合同的通知到达赵凤菊时解除，故双方签订的上述合同自黄晓容的起诉书副本送达赵凤菊之日（2019年3月19日）解除。赵凤菊认为合同应在黄晓容2018年11月8日对案涉商铺锁门时解除，但所举证据不能证明黄晓容锁门的事实，故对于其该项意见一审法院不予支持。 关于黄晓容要求赵凤菊支付违约金100000元，其主要理由为依据《商铺租赁合同》第四条第4条的约定，赵凤菊逾期支付租金导致合同解除，应当支付违约金。赵凤菊辩称，其不存在违约行为，未交租金是因为案涉商铺的厨房无法开窗，导致其无法经营餐饮；黄晓容主张的100000元违约金过高，要求调整。一审法院认为，双方在签订《商铺租赁合同》时并未对租赁商铺的用途、窗户等进行特别约定，赵凤菊也未举证证明黄晓容存在违约情形可使其中止或终止履行支付租金的义务，故其逾期支付租金的行为属违约，应当承担相应的违约责任。双方签订的《商铺租赁合同》中关于赵凤菊逾期支付租金应当的违约金在第四条第4条约定为“赵凤菊必须按照约定向黄晓容交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹拾万元整”，同时第七条第5条还约定，“租赁期限内，赵凤菊应按时足额支付租金，若赵凤菊迟延支付的，每迟延一日，赵凤菊应按合同租金总额每日0.5%的标准向黄晓容支付违约金，迟延超过15日，黄晓容有权单方解除协议，并要求赵凤菊支付违约金20000元，若违约金数额不足以弥补黄晓容损失的，黄晓容有权按照实际损失向赵凤菊进行追讨”。审理中，赵凤菊对违约金进行了抗辩，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，对于违约金的调整应当以守约方因违约行为遭受的实际损失为基础。结合庭审情况来看，赵凤菊逾期未支付租金导致合同被解除，对黄晓容造成的损失主要包括租金损失及利息损失，除此之外尚无其他损失产生，且黄晓容也未举证证明其还存在其他损失，故考虑合同履行情况，双方过错程度以及公平原则，将赵凤菊应当支付的违约金酌情调整为20000元为宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、黄晓容与赵凤菊于2018年7月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月19日解除；二、赵凤菊于本判决生效之日起十日内支付黄晓容违约金20000元；三、驳回黄晓容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由赵凤菊负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 二审中，赵凤菊认为其拒绝支付租金的原因在于自己在签约时未认真阅读合同，且黄晓容提供的商铺存在问题。本院评判如下： 关于未认真阅读合同进而拒付租金的问题。根据一审已查明的事实，2018年7月20日，赵凤菊与黄晓容签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。黄晓容已按该租赁合同约定将涉案商铺交付赵凤菊使用，赵凤菊亦应履行支付相应租金的义务。即便赵凤菊认为自己在签约时未认真阅读合同，作为具有完全民事行为能力的成年人，其也应当为自己签订租赁合同承担相应的法律后果，即应当履行该租赁合同约定的支付租金的义务。故，赵凤菊因未认真阅读合同而拒绝支付租金的主张，无法律依据和合同依据，本院依法不予认可。 关于黄晓容提供的商铺是否存在问题。赵凤菊主张因发现涉案商铺的厨房窗户无法打开，其租赁商铺的目的不能实现，故拒绝支付房租。其与黄晓容签订的《商铺租赁合同》并未对租赁商铺的用途、窗户等进行特别约定，其在一审、二审中均未举证证明黄晓容存在违约情形。故其租赁商铺的目的不能实现的主张无合同依据，本院依法不予认可。综上，赵凤菊的上诉理由均不成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由赵凤菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年八月三十日 书记员  马 莉