河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初21015号原告张路敏，女，汉族，1987年8月2日出生，住河南省长葛市。委托代理人胡庆伟，男，汉族，1988年4月14日出生，住河南省长葛市，系原告配偶。被告郑州金成时代广场建设有限公司，住所地郑州市东明路**金成大厦****，统一社会信用代码：91410100795714209N。法定代表人祁军，执行董事。委托代理人高晨，河南仟问律师事务所律师。原告张路敏与被告郑州金成时代广场建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张路敏及其委托代理人胡庆伟到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金及补偿款金额44790.413元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2015年12月7日，签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于金水区××单元××房屋××套，房屋建筑面积110.26平方米，房屋价值款849995元。合同第八条、第九条分别对房屋交付期限及逾期房屋违约责任作出了约定。合同约定被告应当在2016年12月31日前，依照规定将具备第5种条件并符合合同约定的商品房交付原告使用。若被告逾期交付，逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告交付房款万分之一的违约金。原被告于2015年12月7日签订13-14号楼住宅《商品房买卖合同》补充协议：第二条关于补偿款的约定，补贴起始日为2016年1月1日，补贴基数为517775元，日补金比例万分之壹。合同签订后原告依约向被告交付房款，但是被告未按照合同约定的期限将该房屋交付原告使用。按照合同约定，被告应当向原告承担违约责任。原告多次交涉未果，为了维护原告的合法权益，原告故依据合同法等法律法规，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告提交书面答辩状辩称，一、《补偿协议》中补偿款的约定是对《商品房买卖合同》第八条逾期交房违约金的变更，原《商品房买卖合同》第八条逾期交房违约金的约定自《补充协议》签订之日失去法律效力，双方应当按照签订的《补充协议》履行义务，原告的该项诉讼请求没有合同依据，应当驳回其该项诉讼请求。2015年12月7日，被告与原告之间签订了《商品房买卖合同》一份，合同中对于逾期交房的违约责任进行约定。《商品房买卖合同》签订后，被告又与原告之间签订了＜13-14号楼住宅《商品房买卖合同》补充协议＞一份，补充协议实质是对《商品房买卖合同》中逾期交房相关内容的变更，其中载明的“补偿款”实质上是违约金，按照新约优于旧约的原则，应当适用补充协议中关于逾期交房违约金的计算标准及起算时间约定。＜13-14号楼住宅《商品房买卖合同》补充协议＞第二条第2款约定的：“上述补偿款截止日期为出卖人取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的前一条（如因买受人的原因申请提前办理房屋交付的，补偿款截止日期为申请交付房屋的前一天）”。原告主张的补偿款实际上就是逾期交房的违约金，并且在该约定中将该补偿款的计算时间截止至实际交房之日，被告实际于2017年10月22日向原告交付了房屋，故逾期交房违约金应当计算至2017年10月22日。原告的第一项诉讼请求中逾期交房违约金的依据双方签订的《商品房买卖合同》第二条的约定第九条约定，如被告逾期交房的，原告按照已付房款的万分之一向原告支付违约金。原告的第一项诉讼请求均为逾期交房的违约金，原告同时主张不仅违背了新约优于旧约的原则，同时也违背了公平原则，应当驳回原告的该项诉讼请求。二、原告计算补偿款期间不符合合同约定，应当将政府政策等其他原因造成的停工期间扣除，将交房时间相应顺延。根据被告与原告之间签订的《商品房买卖合同》第八条约定“如由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定”。事实上，本案涉案房屋在施工过程中郑州市召开上合组织会议、扬尘治理等政府政策性原因影响交房，又遭遇了村民堵门的区域性公共事件，导致停工时间长达一年，根据合同约定，应当将交房时间相应顺延，应当顺延155天。综上所述，原告计算逾期交房补偿款期间不符合合同约定，应当将政府政策等其他原因造成的停工期间扣除，经交房时间相应顺延，原告的诉讼请求没有任何法律和事实依据，其诉讼请求应当被全部驳回。经审理查明：2015年12月7日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》主要载明：原告购买被告位于金水区××单元××号的房屋，房屋建筑面积110.26平方米，每平米7709.01元，总金额849995元，付款方式为其他方式：约定金额549995元，付款方式现金，约定付款时间2015年12月07日，交纳比例为64.71%；约定金额为300000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年2月7日交纳比例为35.29%。合同第八条还约定：出卖人应当在2016年12月31日前将房产交付原告使用。合同第九条约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告签订了一份《13-14号楼住宅补充协议》，双方就上述《商品房买卖合同》中部分条款达成如下补充协议：被告按照以下标准向原告支付补偿款：计补基数为517775元，日补偿比例为万分之壹，补贴起始日为2016年1月1日；上述补偿款截止日期为被告取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的前一天（如因买受人原因申请提前办理房屋交付的，补偿款截止日期为申请交付房屋的前一天）；上述补偿款自郑州金成时代广场建设有限公司通知房屋交付之日起180日内，由被告通知原告前往指定地点办理领取补偿金手续。原告提交的销售不动产统一发票显示，2015年12月7日交付首付款549995元；2016年4月22日，交付尾款30万元。2017年10月22日，被告将涉案房屋交付给原告使用。同日，原告向涉案房屋小区物业河南万厦物业管理有限公司交纳了物业费，物业公司向原告张路敏出具了收费专用凭证（NO.0127448）。另查明：本院及郑州市中级人民法院生效判决认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生一定影响，该情况应当予以考虑，金成公司的赔偿责任应当予以酌减。因金成公司提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，法院根据案件实际情况，酌定扣减被告应承担120天的违约赔偿数额。本院认为，涉案《商品房买卖合同》和《13-14号楼住宅补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同约定被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋，实际交房之日为2017年10月22日，因此被告应当按照补充协议约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的补偿金，其中逾期交房违约金补贴基数以外的购房款差额部分仍按照《商品房买卖合同》约定的日万分之一计算。自2016年1月1日起计算到2016年12月31日，共计365天。因生效判决已认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生一定影响，并酌定扣减被告应承担120天的违约赔偿数额，故本院认定被告的实际违约天数为245天（365-120），即被告应当支付补偿款12685元（517775元×日万分之一×245天=12685元）。2017年1月1日起计算到2017年10月21日（实际交房前一日）共计295天的违约金25075元【849995×日万分之一×295=25075元】。以上逾期交房补偿金及违约金共计37760元。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告张路敏逾期交付房屋补偿款及违约金37760元；二、驳回原告张路敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，减半收取460元，由原告张路敏负担72元，由被告郑州金成时代广场建设有限公司负担388元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  田晓丽二〇一九年八月一日书记员  王晓祥