文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0243民初3270号原告：彭水县博瑞物业管理有限责任公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区（丽豪大厦），统一社会信用代码91500243556758474X。法定代表人：严莉，该公司经理。委托诉讼代理人：庹天宇，男，1990年7月7日出生，蒙古族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。该公司职工。委托诉讼代理人：倪娜，重庆中庸律师事务所律师。被告：廖银林，男，1983年1月27日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司与被告廖银林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司的委托代理人庹天宇、倪娜，被告廖银林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司（以下简称博瑞物业公司）向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告廖银林立即支付物业管理费2645元，并自逾期之日起每日按百分之三支付原告违约金至付清之日止；2.被告承担案件诉讼费。事实与理由：原告于2014年12月1日与彭水县X街道X小区业主委员会签订了《X小区A、B、C、E栋物业服务合同》，物业服务合同一年一签，已续签至2020年12月31日。合同约定：由X小区业主委员会委托原告对X小区A、B、C、E栋提供物业服务；物业服务主要服务包括：1.物业共用部分的日常维修、养护和管理，2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，3.市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理，5.附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，6.公共场所、房屋共用部分清洁卫生，垃圾的收集、清运，7.交通秩序与车辆乱停乱放协助职能部门管理，8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，9.物业档案资料管理，10.物业项目使用专项维修资金的预算和计划，11.装修管理，12.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，13.法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；物业服务费收取的标准为每平方米住宅A栋0.5元/月，B、C、E栋0.7元/月，商业物业1元/月；合同还对双方的权利、义务及违约责任进行了约定。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，履行了合同义务。被告入住于彭水县X街道X社区X小区X房屋，该房屋面积为74.09㎡，自2015年2月至2019年4月被告已拖欠原告物业管理服务费2645元，被告作为该小区业主，享受了原告提供的物业服务，其应当按照合同中确定的物业管理费标准向原告缴纳物业服务费。原告于2019年5月向被告邮寄催收通知，并告知于收到该通知之日起5日内缴清拖欠的物业管理费，被告本人于2019年5月3日收到该通知。被告至今仍未履行，被告的违约行为已经影响到原告的正常运营，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告廖银林未出示证据，但提出如下答辩意见：1.原告博瑞物业公司不履行安全保卫义务，监控设备亦未运行，致使小区多次被盗及车辆被划的情况；2.原告不维护消防设施，消防不达标；3.原告未认真履行保护及打扫环境卫生管理工作；4.原告未向全体业主公布管理费用和收支账目；5.售房部门面及小区物业管理用房被业主委员会占用出租；6.物业管理费收费不合理；7.业主对物业合同的签订不知情；8.X小区业主委员会未经合法程序选举，不能代表全体业主签订物业合同。本院认为：本案是一起物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于》第一条规定“建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告博瑞物业公司与彭水县X街道X小区业主委员会签订的《X小区A、B、C、E栋物业服务合同》对涉案小区的全体业主具有约束力。现原告博瑞物业公司要求被告廖银林支付自2015年2月至2019年4月的物业管理费2645元（74.09平方米*0.7元/月/平方米*51月）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另需指出，物业服务公司与小区业主之间互相依存，物业服务公司应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业管理费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务公司在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务公司亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。本案原告博瑞物业公司请求被告自逾期之日起按日利率百分之三支付违约金的诉讼请求，因原告于2019年5月向被告邮寄催收通知，并告知于收到该通知之日起5日内缴清拖欠的物业管理费，被告于2019年5月3日收到该通知，故本院认为违约金自2019年5月9日起算为宜。对于违约金的计算标准，为综合衡平双方利益，本院调整为按日利率万分之三的标准计收。关于被告廖银林提出原告博瑞物业公司不履行安全保卫义务，致使小区多次被盗及车辆被划的情况；原告不维护消防设施，消防不达标；原告卫生打扫及保护不合格；原告未向全体业主公布管理费用和收支账目；售房部门面及小区物业管理用房被业主委员会占用出租的问题。首先，被告未出示相应的证据予以证实，其应当承担举证不力的后果；其次，即使被告所述属实，前述问题也只能说明原告所提供物业服务有瑕疵，但因物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。当然，业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。故，对被告的该答辩意见，本院不予采纳。被告廖银林提出物业管理费收费不合理的问题。原告博瑞物业公司与小区业主管理委员会签订的物业合同合法有效，其中约定了物业服务费计算标准，对全体业主具有约束力，且符合法律规定。故，被告的该答辩意见，本院不予采纳。被告廖银林提出业主对物业合同的签订并不知情；X小区业主委员会未经合法程序选举，不能代表全体业主签订物业合同的问题。业主委员会选举程序是否合法，以及业主对物业合同签订不知情的问题，是业主和业主管理委员会内部之间的问题，不属于本案审查的范围，且原告博瑞物业公司确实为该小区的业主提供了物业服务。故，对被告的该答辩意见，本院不予采纳。综上所述，原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告廖银林于本判决生效后十日内支付原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司物业管理费2645元并支付违约金（违约金以尚欠的物业管理费为基数，按照日利率万分之三的标准，自2019年5月9日计算至物业管理费支付完毕之日止）；二、驳回原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司已预交25元），减半收取为25元，由被告廖银林负担。本判决为终审判决。审判员  瞿张莉二〇一九年八月十五日书记员  张 芳