北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初46714号原告（反诉被告）：华润置地（北京）股份有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：唐勇，董事长。委托诉讼代理人：赵建超，北京市环球律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇奇，北京市环球律师事务所律师被告（反诉原告）：北京恒锐鑫鹏科贸中心，住所地北京市海淀区成府路华清嘉园会所****。法定代表人：杜喜梅，总经理。委托诉讼代理人：林佳楠，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂雷强，天津益清律师事务所律师。原告（反诉被告）华润置地（北京）股份有限公司与被告（反诉原告）北京恒锐鑫鹏科贸中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润公司）委托诉讼代理人赵建超,北京恒锐鑫鹏科贸中心（以下简称恒锐中心）委托诉讼代理人林佳楠、聂雷强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1．要求被告支付逾期租金共计3795885．45元；2．诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2013年8月12日与我司签订了北京市海淀区成府路华清嘉园会所之商铺租赁合同，承租我司位于北京市海淀区成府路华清嘉园会所x层西侧及x层商铺，租期为2013年8月12日至2021年8月11日。该租户于2016年8月起开始欠租，截止2017年7月，已经累计欠缴共计2811900元，期间我司发函催款，其不予理睬。恒锐中心辩称,不同意原告的诉讼请求。原告与被告于2013年8月12日签订合同时，原告承诺其对涉诉房产享有合法所有权，并可以办理涉诉房产的所有权证，且其已经在积极办理中，不会影响反诉人的正常经营活动。前述合同签订后，原告一直未将涉诉房产的产权证办理完毕，以致我方一直无法通过工商行政管理局及消防支队的各项检查，且缴纳了21000元的罚款。因原告一直承诺，房屋产权证马上办理完毕，且我方已在合同签订后投入大量资金进行装修、购买经营设备，并一直按照合同约定交纳租金。2017年2月底，原告明确告知我方无法办理产权证，涉诉房产性质为公共配套。现我方提出反诉，要求：1．请求法院判决确认反诉人与被反诉人签订的《北京市海淀区成府路华清嘉园会所之商铺租赁合同》无效；2．请求法院判决被反诉人返还反诉人缴纳的房屋租金共计12005371．05元；3．请求法院判决被反诉人赔偿反诉人房屋装修损失共计200万元；4．本案诉讼费由被反诉人承担。华润公司针对恒锐中心反诉辩称，不同意被告的反诉请求，我方意见如下：1．我方认为双方签订的租赁合同符合法律规定，双方于2013年8月12日签订合同后，我方依约履行全部义务，被告以涉案房屋为注册地取得了营业执照。涉案房屋实际由被告持续使用，正常经营至今；2．我方是涉案房屋的合法所有权人，并在协调办理产权证书，我方已经向法院提交涉案房屋的规划许可证等证据，其中均载明我方为涉案房屋的建设单位，建设单位在工程竣工验收并移交后取得房屋产权证书以前，享有占有使用收益的权利，在租赁合同中明确约定乙方已知产权证正在办理，乙方不得以产权证为由拖欠甲方费用。可见我方在合同签订时已经告知被告此种情形；3．被告要求确认合同无效，无事实法律依据。涉案工程规划许可证及涉案工程许可证，验收备案表中已经明确定性该涉案房屋为x配套用房，其实际为建设单位在本小区内的配套用房，并非物权法所述的业主共有部分。建设单位有完全的产权；4．被告所提及的关于消防罚款问题，我方不认可被告的相关证据，其次根据我方提交的验收备案表说明涉案房屋在建设完成后已经通过了工程竣工验收，消防验收正是工程竣工中的一项，因此涉案房屋早已完成相应消防验收，而租户在完成对于自己租赁区域的装修后，应自行完成相应的第二次消防验收，由此产生的相应问题由租户自行承担；5．被告进一步要求我方退还租金等反诉请求，没有事实与法律依据，请法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年8月12日，华润公司(甲方)与恒锐中心（乙方）签订《北京市海淀区成府路华清嘉园会所之商铺租赁合同》,约定：乙方愿意租用甲方拥有合法出租权的场地开展商业经营活动，甲方同意将该场地出租给乙方进行商业经营。乙方将租用甲方位于海淀区成府路华清嘉园会所x层西侧及x层商铺，所租用建筑面积约1477．34平方米。租期8年，自2013年8月12日起至2021年8月11日止。2016年8月12日至2017年8月11日租金年度3713150元。2017年8月12日至2018年8月11日租金年度3824545元。2018年8月12日至2019年8月11日租金年度3939289元。装修免租期为2个月，自2013年8月12日起至2013年10月11日止。租金每季度支付一次，乙方应在每年的8月、11月、2月、5月的前5个工作日前将当季度租金交予甲方，甲方发票抬头开具乙方全称。所租房屋仅限于经营百货零售之用途。押金相当于1个月租金279167元。合同标准条款及细则中注明：乙方已熟知甲方所出租乙方房屋之产权证正在办理中，因此乙方不得以甲方不提供所租房屋产权证为由拖欠甲方任何费用（包括但不限于房屋租金）。否则甲方有权追究乙方相关责任并终止合同。合同签订后，恒锐中心支付押金279167元，租金11726204．05元。2017年8月4日，恒锐中心将注册地址变更至涉案房产内。另，北京市华远房地产股份有限公司于2001年12月6日办理名称变更登记，将名称变更为华润置地（北京）股份有限公司。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．华润公司提交《建设工程规划许可证》、《北京市建设工程开工证》、《北京市公共建筑工程初装修验收备案表》，证明涉诉房产取得了建设工程规划许可证，完成了工程竣工验收及消防验收，房产性质为小区配套用房。恒锐中心对上述证据的真实性认可，但不认可其证明目的，恒锐中心主张涉案房产属于全体业主共有；2．恒锐中心提交一般缴款书、北京市海淀区公安消防支队责令立即改正通知书、约见谈话通知书，证明涉案房产始终无法取得产权证且非商业用房，未设置商场消防通道，未经消防验收合格，故其商业经营活动的目的无法实现。华润公司对证据真实性认可，证明目的不予认可，华润公司表示已提交证据证明涉案工程完成了消防验收，并未影响恒锐中心使用涉案房屋，恒锐中心遭受罚款系其自身原因导致；3．双方当事人在庭审中对被告缴纳租金的数额无异议，但华润公司主张该租金是至2017年2月11日止的租金，恒锐中心则主张，合同中约定了两个月的免租期，但其支付了足额的租金，故租金应顺延至2017年4月11日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就涉案《商铺租赁合同》的效力一节，恒锐中心虽以华润公司未取得租赁房屋所有权为由，要求确认涉案合同无效，但《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第一条规定：当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。同时鉴于华润公司提交了涉案房屋的建设工程规划许可证，故对恒锐中心上述反诉主张，本院不予支持。根据目前查明事实，恒锐中心一直依约使用涉案房屋，则其理应足额支付相应租金。华润公司要求恒锐中心支付自2017年2月11日至2018年2月11日欠付的租金，数额正确，本院予以支持。就恒锐中心抗辩称租金已支付至2017年4月11日一节，合同中明确约定2013年8月12日至2014年8月11日期间，一个月租金为279167元，而华润公司实际仅收取了恒锐中心该年度10个月的租金，故不存在租期顺延的情况，对恒锐中心该项抗辩，本院不予支持。考虑恒锐中心在本案中要求华润公司退还全部租金及押金并要求装修损失的反诉请求是以合同无效为前提的，因本院驳回了其要求确认合同无效的诉讼请求，则其上述反诉的请求权基础丧失，故本院对恒锐中心在本案中的其他反诉请求一并不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京恒锐鑫鹏科贸中心于本判决生效后七日内向华润置地（北京）股份有限公司支付自2017年2月11日至2018年2月11日期间的租金3795855．45元；二、驳回北京恒锐鑫鹏科贸中心全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29296元，由北京恒锐鑫鹏科贸中心负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费52916元，由北京恒锐鑫鹏科贸中心负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  杜秀荣人民陪审员  段福奎二〇一九年八月十四日书 记 员  张立莉