湖北省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂执复245号复议申请人（利害关系人）：湖北正兴中企投资担保有限公司。住所地：湖北省武汉市东湖新技术开发区东信路光谷创业街****。法定代表人：马金福，该公司执行董事。委托诉讼代理人:马玉敏，该公司法务部经理。申请执行人：湖北明想集团有限公司。。住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区珞瑜路**光谷国际广场****法定代表人：李会明，该公司执行董事。被执行人：湖北天地重工有限公司。住所地。住所地：湖北省武汉市江夏区五里界镇届兴路iv>法定代表人：刘玄，该公司董事长。被执行人：武汉天捷重型装备股份有限公司。住所地。住所地：湖北省武汉市汉**纱帽街江下村**iv>法定代表人：刘玄，该公司董事长。被执行人：刘玄，男,汉族，1972年8月25日出生，住重庆市沙坪坝区。湖北正兴中企投资担保有限公司（以下简称正兴公司）不服湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）于2019年7月2日作出的（2019）鄂01执异239号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。武汉中院在执行湖北明想集团有限公司（以下简称明想集团）申请执行湖北天地重工有限公司（以下简称天地公司）、武汉天捷重型装备股份有限公司（以下简称天捷公司）、刘玄金融借款合同纠纷一案过程中，正兴公司向该院提出书面异议。正兴公司异议称，其对武汉中院于2019年2月2日作出的（2017）鄂01执923、924号回复以及武汉阳光房地产估价有限责任公司（以下简称阳光公司）于2019年2月20日作出的回复不服，请求：1、撤销上述回复；2、重新评估；3、在评估中体现该公司对被评估土地、房产享有20年合法租赁权；4、请求法院调取被评估土地、房产的建设规划。事实与理由：武汉中院在执行该院（2017）鄂01民初87号、（2017）鄂01民初97号民事判决书（以下简称87号、97号判决）过程中，对被执行人天地公司名下案涉房地产进行评估。异议人正兴公司对阳光公司作出的武阳房估字（2018）第Z0035号《房地产估价报告》（以下简称Z0035号评估报告）不服，提出异议。阳光公司此后对其异议作出书面回复，正兴公司仍不服，法院组织了专家听证会并出具专家意见。阳光公司重新作出武阳房估字（2018）第Z0167号《房地产估价报告》（以下简称Z0167号评估报告），但该报告和Z0035号评估报告基本完全相同，既未对正兴公司之前提出的异议进行回应，也未就专家听证会提出的质疑进行改正。Z0167号评估报告存在如下问题：1、该报告中未考虑正兴公司作为承租人的权利。正兴公司的租赁权经武汉市江夏区人民法院生效判决确认，且经债权人兴业银行股份有限公司武汉分行（以下简称兴业银行）和抵押权人同意带租拍卖。2、阳光公司选取的评估方法错误。专家认为，阳光公司采取的总评估价值最低的收益法不能反应被评估财产的真实市场价值，且没有合适的租金案例进行佐证、比对及参考；其次，阳光公司采取的成本法并未全面考虑被评估财产的隐形成本，并不完善。3、评估报告评估价值畸低。案涉房产办理抵押登记时，评估价值为22199.7万元，Z0167号评估报告评估价值仅为16887.39万元，两者价格存在巨大差距。4、评估报告存在遗漏地块。Z0167号评估报告遗漏了进入天地公司厂大门，右边保安室及篮球场后面一处约4800平方米的一块待建净地。异议人请求法院调取被评估土地、房产的建设规划、审批手续，以了解被评估地块、房产的真实情况。据此，正兴公司认为其对案涉房地产享有合法租赁权，该租赁权不因拍卖而消灭，该权利应继续存在拍卖财产上。武汉中院查明，兴业银行申请执行天地公司、天捷公司、刘玄金融借款合同纠纷案，该院作出的87号、97号判决已经发生法律效力。87号判决主要内容为：一、被告天地公司向原告兴业银行偿付承兑汇票垫款本金1499026.78元及逾期罚息（以1499026.78元为基数，按每日万分之五的标准从2015年3月23日起计至全部清偿之日止）；二、被告天地公司向原告兴业银行偿付承兑汇票垫款本金7784771元及逾期罚息（以7784771元为基数，按每日万分之五的标准从2015年4月28日起计至全部清偿之日止）；三、被告天地公司向原告兴业银行偿付承兑汇票垫款本金7485356.71元及逾期罚息（以7485356.71元为基数，按每日万分之五的标准从2015年4月29日起计至全部清偿之日止）；四、被告天地公司向原告兴业银行偿付承兑汇票垫款本金4990237.80元及逾期罚息（以4990237.80元为基数，按每日万分之五的标准从2015年4月30日起计至全部清偿之日止）；五、被告天地公司向原告兴业银行偿付承兑汇票垫款本金5988285.35元及逾期罚息（以5988285.35元为基数，按每日万分之五的标准从2015年5月1日起计至全部清偿之日止）；上述款项于本判决生效之日起十日内履行完毕。六、原告兴业银行在534万元的范围内，对本判决第一项至第五项所确定的被告天地公司的债务[该债务应与（2017）鄂01民初97号案件中被告天地公司下欠本金82199999.23元及相应利息、罚息、复息的债务共用534万元的最高限额]有权以武房他证夏字第××号、夏他项（2014）第203号他项权证上载明的房地产（位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、中洲村食堂的房屋及占有土地）享有优先受偿权；七、原告兴业银行在11483万元的范围内，对本判决第一项至第五项所确定的被告天地公司的债务[该债务应与（2017）鄂01民初97号案件中被告天地公司下欠本金82199999.23元及相应利息、罚息、复息的债务共用11483万元的最高限额]有权以武房他证夏字第××号、夏他项（2014）第203号他项权证上载明的房地产（位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、中洲村单层厂房的房屋及占有土地）享有优先受偿权；八、被告天捷公司在12000万元的范围内，对本判决第一项至第五项所确定的被告天地公司的债务[该债务应与（2017）鄂01民初97号案件中被告天地公司下欠本金82199999.23元及相应利息、罚息、复息的债务共用12000万元的最高限额]承担连带担保责任，被告天捷公司承担保证责任后，有权依《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向天地公司追偿；······本案的案件受理费220206元，保全费5000元由被告天地公司、天捷公司、刘玄共同负担。97号判决主要内容为：1、天地公司向兴业银行偿还下欠的借款本金13999999.58元及利息386118.06元、罚息995160.83元（并以13999999.58为基数从2016年6月18日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率1年期限档次×1.3后上浮50%的标准计算）、复息（以欠付的386118.06元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率1年期限档次×1.3后上浮50%的标准，按合同的约定计至付清之日止计算）；2、天地公司向兴业银行偿还下欠的借款本金1500万元及利息421579.17元、罚息（以1500万元为基数从2015年8月25日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率1年期限档次×1.3后上浮50%的标准计算）、复息（以欠付的利息421579.17元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率1年期限档次×1.3后上浮50%的标准，按合同的约定计至付清之日止计算）；3、天地公司向兴业银行偿还下欠的借款本金2100万元及利息276147.08元、罚息（以2100万元为基数从2015年6月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率1年期限档次×1.3后上浮50%的标准计算）、复息（以欠付的利息276147.08元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率1年期限档次×1.3后上浮50%的标准，按合同的约定计至付清之日止计算）；4、天地公司向兴业银行偿还下欠的借款本金3999999.65元及利息144350.55元、罚息233339.17元（并以3999999.65元为基数从2016年6月18日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率1年期限档次×1.3后上浮50%的标准计算）、复息（以欠付的144350.55元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率1年期限档次×1.3后上浮50%的标准，按合同的约定计至付清之日止计算）；5、天地公司向兴业银行偿还下欠的借款本金1200万元及利息829920.05元、罚息（以1200万元为基数从2016年2月28日起至付清之日止，按年利率7.2800004%上浮50%的标准计算）、复息（以欠付的利息829920.05元为基数，按年利率7.2800004%上浮50%的标准，按合同的约定计至付清之日止计算）；6、天地公司向兴业银行偿还下欠的借款本金750万元及利息234103.82元、罚息（以750万元为基数从2015年3月9日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率半年期限档次×1.3后上浮50%的标准计算）、复息（以欠付的利息234103.82元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率半年期限档次×1.3后上浮50%的标准，按合同的约定计至付清之日止计算）；7、天地公司向兴业银行偿还下欠的借款本金300万元及利息71391.66元、罚息（以300万元为基数从2015年4月23日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率半年期限档次×1.3后上浮50%的标准计算）、复息（以欠付的利息71391.66元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率半年期限档次×1.3后上浮50%的标准，按合同的约定计至付清之日止计算）；8、天地公司向兴业银行偿还下欠的借款本金570万元及利息348949.25元、罚息（以570万元为基数从2015年10月23日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率1年期限档次×1.3后上浮50%的标准计算）、复息（以欠付的利息348949.25元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率1年期限档次×1.3后上浮50%的标准，按合同的约定计至付清之日止计算）；······本案的案件受理费517133元，保全费5000元由被告天地公司、天捷公司、刘玄共同负担。上述案件审查期间，武汉中院于2017年3月14日以（2017）鄂01执保65号、66号协助执行通知书，对被执行人天地公司名下位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、中洲村单层厂房[房屋所有权证号：夏**，建筑面积：33542.02平方米]、位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、中洲村食堂[房屋所有权证号：夏2011007：夏**8.13平方米]及夏国用（2010）第673号土地使用权进行查封。87号、97号判决发生法律效力后，权利人兴业银行向武汉中院申请执行，该院于2017年7月3日立案执行，案号为（2017）鄂01执923号、（2017）鄂01执924号。执行过程中，该院对被执行人天地公司名下位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、中洲村单层厂房[房屋所有权证号：夏2011007668号，建筑面积：夏**、位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、中洲村食堂[房屋所有权证号：夏2011007667号，建筑面积：1658.13平：夏**里界街东湖街村、中洲村双职工宿舍1-6层[房屋所有权证号：夏2012008258号，建筑面积：3235.08平方米]、位于武汉市：夏**洲村单身公寓楼1-11层[房屋所有权证号：夏2012008251号，建筑面积：11356.23平方米）]及项下土地使用权[土地使用：夏**第673号，使用权面积：65885.26平方米]（以下简称案涉房地产）进行评估。由阳光公司作出Z0035号评估报告。上述评估报告送达后，正兴公司申请价格专家听证会。阳光公司根据专家听证会的意见作出Z0167号评估报告，并申明，此前送达的Z0035号评估报告作废。Z0167号评估报告送达正兴公司后，该公司对该评估报告向武汉中院执行实施部门提出书面的异议：1.该报告中存在重大遗漏，未体现标的物的租赁情况，未对遗漏地块进行评估。2.未考虑执行异议人实际已经预付的租金。3.对评估方法选取不当以致对标的物估价畸低。4.没有提及执行异议人作为承租人的优先购买权。针对正兴公司上述第2项和第4项异议，武汉中院于2019年2月2日作出（2017）鄂01执923、924号回复：1、你公司是否实际已经预付租金与本案的执行无关，不属于评估范围。2、你公司与被执行人天地公司签订的房屋土地厂房租赁合同，实质上是天地公司以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。故你公司对本院拟拍卖的案涉房地产中的厂房、食堂不享有优先购买权。3、你公司提出的第1个和第3个问题由阳光公司回复。针对正兴公司上述第1项和第3项异议，阳光公司于2019年2月20日作出书面回复，称正兴公司提出异议后，评估公司已就异议人所指漏评地块进行现场核实，确认该地块在评估范围内，评估方法适宜，估价结果客观、公正。另查明，2018年9月14日，武汉中院作出（2018）鄂01执异1066号、（2018）鄂01执异1069号执行裁定书将明想集团变更为（2017）鄂01执923号、（2017）鄂01执924号执行案件的申请执行人。正兴公司曾以武汉中院裁定拍卖、公告拟拍卖案涉房地产未通知其行使租赁优先购买权提出执行异议，该院于2018年10月26日作出(2018)鄂01执异1228号执行裁定驳回其异议请求。该裁定认为，异议人正兴公司通过该院公告得知该院将要处置被执行人的财产，应依照法律规定向有关部门申报其有优先购买权。异议人正兴公司认为该院在处置上述资产时，除应优先扣除承租人的财产价值外，应当书面通知异议人优先购买，其该项异议不属于执行异议审查范围，并裁定驳回了其异议申请。武汉市江夏区人民法院于2018年10月23日作出的（2018）鄂0115民初5432号民事判决书确认：正兴公司、天地公司及第三人张凤兰于2014年1月10日就案涉房地产中的厂房、食堂、部分土地及设施签订的《房屋土地厂房租赁合同》有效，正兴公司享有上述合同约定的全部权利义务，正兴公司应按照上述合同约定，按每月30万元租金计价，按其已代偿的2千万元本金及利息（含后期利息）抵扣上述合同约定的房产、土地及设施租金，租期自2014年12月26日起履行至2034年1月9日止（据实结算）等。武汉中院审查认为，异议人所提异议理由及请求主要涉及该院作出的（2017）鄂01执923号、924号回复的第2项以及Z0167号评估报告、阳光公司所作的回复。根据相关规定，异议人所提部分异议的救济途径为向上级法院申请复议，部分异议的救济途径为向该院提出异议之诉。为方便论述，就异议人所提异议理由及请求涉及Z0167号评估报告之部分评述如下：（一）关于Z0167号评估报告针对正兴公司就上述评估报告所提异议理由，回应如下：1、评估报告仅为法院确定拍卖底价、竞买人购买财产提供参考，评估应当考虑哪些因素由法院、评估机构决定，该权利不属于承租人可以主张的权利。另，由于正兴公司与被执行人天地公司签订的房屋土地厂房租赁合同，实质上是天地公司以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。正兴公司对该院拟拍卖的案涉房地产中的厂房、食堂不享有优先购买权。故评估不应考虑其租赁权。2、评估报告由评估公司基于专业知识所出具的专门性意见，法院尊重评估机构选取的评估方法，尊重专业机构的专业结论，对其评估方法准确性，该院不予评判。3、评估报告所反映出的案涉房地产价格仅为法院确定拍卖保留价、竞买者竞价提供参考,案涉房地产实际价值最终将通过司法拍卖变现体现其在公开市场的公允价格，异议人以评估报告评估价值畸低要求重新评估的理由不能成立。4、异议人对其主张有提出证据予以证明的责任。现异议人未提交证据证明本案存在漏评地块的事实。另，根据评估报告显示，评估机构已对全部案涉房地产进行评估。正兴公司提出异议后，评估公司已就异议人所指漏评地块进行现场核实，确认该地块在评估范围内。故正兴公司关于漏评地块的异议理由不能成立。此外，相关建设规划、审批手续并非法律规定必须由法院调取的证据，故正兴公司关于调取上述证据的请求，该院不予支持。（二）关于阳光公司作出的回复执行行为异议审查的对象为执行行为的合法性问题，阳光公司作出的回复不属于执行行为，故异议人关于撤销评估公司所做回复的异议理由及请求均不属于执异议审查范围，对此该院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项等规定，武汉中院于2019年7月2日作出（2019）鄂01执异239号执行裁定，驳回正兴公司关于撤销Z0167号评估报告和阳光公司所作回复的异议请求。正兴公司向本院申请复议称，1、该公司对案涉房地产享合法租赁权，对案涉房产的拍卖应适用“买卖不破租赁”，武汉中院（2019）鄂01执异239号执行裁定认为不应该在评估报告中反映其租赁权是错误的。2、Z0167评估报告瑕疵众多、评估结果不准确，损害其权益，不能作为案涉房地产的拍卖依据。首先，阳光公司选取的评估方法错误。其次，阳光公司评估中完全没有考虑评估对象带租拍卖的事实。再次，评估报告评估价值畸低。另外，评估报告中遗漏了部分地块。3、正兴公司享有30年、价值在预付租金2700万元以上的租赁权。4、兴业银行与明想集团的债权转让涉嫌违法犯罪，可能导致案涉房地产拍卖无效。5、明想集团不具备本案申请执行人的主体资格。综上，请求：1、撤销武汉中院（2019）鄂01执异239号执行裁定；2、撤销武汉中院（2017）鄂01执923、924号回复；3、依法对案涉房地产进行重新评估；4、依法裁定正兴公司对案涉房地产享有承租权和优先购买权，并在评估报告和拍卖公告中体现其承租权和优先购买权；5、依法调取案涉房地产的建设规划资料；6、依法认定正兴公司享有30年承租权的价值在2700万元以上；7、认定明想集团不具备本案申请执行人的适格身份。本院查明，武汉中院查明事实属实。另查明，针对正兴公司提出的执行异议，武汉中院针对涉评估报告异议和正兴公司是否享有租赁权的异议分别作出了（2019）鄂01执异239号执行裁定和（2019）鄂01执异239号之一执行裁定。（2019）鄂01执异239号之一执行裁定的内容就正兴公司所提异议理由及请求涉及该院（2017）鄂01执923号、924号回复第2项的部分进行了评述，认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，武汉中院于2017年3月14日查封案涉房地产中的厂房、食堂及项下土地，江夏区人民法院于2018年10月23日作出的（2018）鄂0115民初5432号民事判决书在上述房地产被查封之后，异议人以此为由提出排除执行异议的，该院不予支持。其次，正兴公司与被执行人天地公司签订的房屋土地厂房租赁合同，实质上是天地公司以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，双方之间形成的是债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系。不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。正兴公司对该院拟拍卖的案涉房地产中的厂房、食堂不享有优先购买权。该院（2017）鄂01执923号、924号回复的第2项内容于法有据，应予维持。并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定驳回正兴公司关于撤销该院于2019年2月2日作出的（2017）鄂01执923、924号回复第2项内容的异议请求,并在文书中赋予了其提起诉讼的权利。本院认为，本案正兴公司复议系基于其不服武汉中院（2019）鄂01执异239号执行裁定提出，该裁定是针对正兴公司对评估报告漏评、评估价格过低、评估方法错误及该院（2017）鄂01执923、924号回复第1项内容进行的审查。故，本案的审查亦应围绕上述问题进行审查。针对正兴公司提出的复议理由，本案焦点问题为，（一）关于Z0167评估报告评估方法错误、评估价值偏低，应否重新评估的问题；（二）关于Z0167评估报告是否遗漏地块的问题；（三）关于兴业银行与明想集团的债权转让是否涉嫌违法犯罪、明想集团是否具备本案申请执行人主体资格的问题；（四）关于评估报告中应否考虑正兴公司实际已预付租金的问题；（五）关于正兴公司是否享有租赁权及租赁权价值问题。针对以上焦点问题，本院具体评析如下：（一）关于Z0167评估报告评估方法错误、评估价值偏低，应否重新评估的问题。根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产若干问题的规定》第六条的规定，人民法院对于评估报告异议，重点应针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。本案正兴公司对评估报告就评估方法错误、评估价值过低提出异议后，武汉中院已转交评估机构复核异议内容，且评估机构复核后已重新作出新评估报告并发送双方当事人，武汉中院对该异议已依法进行处理。故，正兴公司再次提出上述异议，依法不属于执行异议复议审查范围，本院依法不予审查。（二）关于Z0167评估报告是否遗漏地块的问题。根据查明事实，正兴公司提出该项异议后，评估公司已就异议人所指漏评地块进行现场核实，确认该地块在评估范围内。且正兴公司在异议复议阶段均未提交证据证明本案评估中存在漏评地块的事实。故其申请重新评估没有事实依据，本院不予支持。（三）关于兴业银行与明想集团的债权转让是否涉嫌违法犯罪、明想集团是否具备本案申请执行人主体资格的问题。本案审查的系正兴公司对评估报告提出的异议，正兴公司对明想集团主体资格的异议系针对变更执行主体裁定提出，应按照法律规定另行主张。因该主张依法不属于本案复议审查范围，本院不予审查。（四）关于评估报告中应否考虑正兴公司实际已预付租金的问题。评估报告本身只是启动拍卖的参考价，并非标的物的实际成交价格，标的物的实际价值最终可通过市场竞争来确定。对于拍卖标的物的现状，执行法院依法应在后期拍卖公告中予以说明。据此，复议申请人该项复议主张缺乏法律依据，本院不予支持。（五）关于正兴公司是否享有租赁权及租赁权价值问题。正兴公司此项主张涉及实体权利，武汉中院（2019）鄂01执异239号之一执行裁定已对此进行审查并赋予其异议之诉的救济途径，正兴公司该项主张应通过法律规定的其他途径主张，依法不属于本案执行复议审查范围，本院依法不予审查。综上，武汉中院（2019）鄂01执异239号执行裁定查明事实清楚、适用法律正确。正兴公司的复议理由不成立，对其复议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回湖北正兴中企投资担保有限公司的复议申请，维持湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01执异239号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  贾亚胜审判员  熊 顺审判员  吴爱华二〇一九年八月二十四日法官助理郭小燕书记员  张 冉