河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终2928号上诉人（原审被告）：康乐意，男，1975年1月12日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王飞，河南旺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祝先魁，男，1956年7月15日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：彭怀芝，女，1955年10月12日出生，汉族，住河南省永城市，系祝先魁之妻。委托诉讼代理人：张海京，河南正剑律师事务所律师。上诉人康乐意因与被上诉人祝先魁房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省永城市人民法院（2018）豫1481民初10806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康乐意及其委托诉讼代理人王飞、被上诉人祝先魁的委托诉讼代理人彭怀芝、张海京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康乐意上诉请求：撤销原审判决，改判驳回起诉或发回重审；一、二审诉讼费用由祝先魁负担。事实和理由：一、祝先魁对涉案房屋不享有所有权，其不享有房租租赁收益及要求康乐意搬出房屋的权利。我国法律确认房屋所有的方式主要有登记颁证和人民法院作出的确认物权判决文书。祝先魁对涉案房屋的所有权证书已经被生效的法律文书予以撤销，其在他人土地上所建房屋侵犯了土地使用人的权益，不能享受租赁收益及返还房屋，更谈不上“原告祝先魁对涉案房屋拥有所有权”。二、康乐意已经与土地的实际所有人××乡田庄村××村签订了租赁协议，同时租金已经按时给付。涉案土地坐落在李楼，属于村集体土地，一审法院以永城市国土局出具的调查报告认定土地存在争议错误，该调查报告仅仅是建议，不属于行政行为，更不是土地权属证明，况且黄口乡人民政府已经出具情况说明，将该土地返还给村集体，涉案土地属于村集体所有，同时根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见的通知》第86条规定，该房屋应当为村集体所有，祝先魁不是合法的权利人。康乐意基于此与村集体签订了租赁协议，按时交付了租赁费，是合法的租赁权人。三、一审判决康乐意支付3万元租金无事实和法律依据。即便祝先魁对地上房屋进行了建设，但康乐意使用的租赁物包含地上及地下，即包含土地使用，双方之前租赁合同已经履行完毕，基于当时祝先魁的土地证、房产证未被确认无效或撤销的情况下，康乐意支付了每年3万元的租赁费，但现在的情况是祝先魁的土地证已经被确认无效，且无效是自始无效，祝先魁也没有拿出房屋使用费评估依据，一审法院在未区分土地与房屋租赁价值的情况下，参照已履行完毕的租赁合同价格作出判决康乐意支付每年3万元的租金无事实及法律依据。祝先魁辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，康乐意的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。祝先魁向一审法院起诉请求：1、判决解除祝先魁与康乐意之间的房屋及场地租赁合同；2、要求康乐意向祝先魁交付租赁物即南屋从西到东计19间、西屋8间及二门内场地；3、康乐意给付租金自2017年2月28日至租赁物实际交付祝先魁之日止，租金按每年5万元计算；5、要求康乐意将租赁物恢复原状。一审法院认定事实：2014年2月28日，祝先魁（甲方）与康乐意（乙方）签订房屋及场地租赁合同，约定祝先魁将位于永城市黄口乡田楼村李楼组原印刷厂房屋，南屋从西到东19间、西屋8间及二门内场地租给康乐意使用，期限自2014年2月28日至2017年2月28日止，年租金3万元；甲方应按合同约定交付房屋，并保证房屋无任何纠纷，乙方必须按合同期限交付租金，如超期，甲方有权收回所租房屋及场地使用权……；甲乙双方应诚实守信，不得违约，如违约造成损失，由违约方赔偿守约方经济损失……。合同签订后，康乐意进驻经营，第一年租金3万元按约支付，剩余至2017年2月28日的租金已通过诉讼解决。2014年7月21日，永城市黄口乡田庄村李楼组部分村民挖土堵门，妨碍康乐意生产经营，祝先魁于2015年4月16日提起诉讼，请求判令永城市黄口乡田庄村李楼组村民张守侠、王清兰、田兴才停止侵权、排除妨碍、赔偿损失。该院于2015年9月30日作出（2015）永民初字第1786号民事判决书，判决：“一、张守侠、王清兰、田兴才在祝先魁正常使用其房屋时不得阻止及妨碍；二、驳回祝先魁其余诉讼请求。”2017年6月6日，虞城县人民法院立案受理了永城市黄口乡田庄村李楼组与永城市国土资源局、祝先魁确认黄口乡人民政府向祝先魁颁发的土地使用证无效案和要求撤销祝先魁持有的永房字第（2004）08××12号房产证案，虞城县人民法院于2017年8月7日分别作出（2017）豫1425行初39号、40号行政判决书，确认永城市黄口乡人民政府于1997年6月26日为祝先魁颁发的土地使用证无效及撤销永城市住房保障服务中心（原永城市房地产管理局）于2004年4月5日为祝先魁颁发的永房字第（2004）08××12号房屋所有权证。对于双方当事人争议的涉案房屋所有权的归属及土地使用权的归属问题，该院认为，涉案房屋系祝先魁投资建设，原房屋所有权证虽被撤销，但不影响祝先魁对涉案房屋拥有所有权。涉案土地原系祝先魁使用，且永城市黄口乡人民政府于2012年2月2日申请对于1981年3月11日以每亩110元的价格购买黄口乡田庄村李楼西组土地19.92亩进行确权，2012年8月20日，原永城市国土资源局出具调查报告，建议将该宗土地确定为国家所有（黄口乡人民政府），该土地在政府确权之前存在争议，应有政府确权解决。一审法院认为，祝先魁与康乐意于2014年2月28日签订房屋及场地租赁合同时，祝先魁持有永房字第（2004）08××12号房产证和1997年6月26日永城市黄口乡土地管理所填发的土地使用证，且该地块一直由祝先魁使用，租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。祝先魁所持有的涉案房屋的房产证虽被撤销，但该房系祝先魁投资所建，不影响其对涉案房屋拥有所有权，租赁合同已于2017年2月28日届满，康乐意继续使用涉案房屋，属不定期租赁合同，祝先魁可随时要求解除。关于租金问题，原合同约定租金为每年3万元，祝先魁主张每年5万元无依据。关于祝先魁要求返还土地的问题，因祝先魁原持有的土地使用权证已被确认无效，案外人黄口乡田庄村李楼西组主张涉案土地属其集体所有，故涉案土地使用权存在争议，由政府确权后再行解决。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：一、解除祝先魁与康乐意之间的租赁合同，康乐意自2017年2月28日起按每年3万元给付祝先魁租金至康乐意搬出涉案房屋止；二、康乐意于判决生效后30日内从涉案房屋内搬出，并返还祝先魁南屋从西向东计19间、西屋8间；三、驳回祝先魁其余诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由康乐意负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：祝先魁提交的河南省永城市人民法院（2018）豫1481民初11691号民事判决书，能够证明涉案土地权属尚未确定，永城市黄口乡田庄村李楼组主张祝先魁所建房系非法建筑理由不足，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，第一，在双方争议的案涉土地上，原系永城市（县）黄口乡（公社）所办的窑厂，窑厂停产后，由祝先魁投入资金对部分窑坑进行了复垦，并建设房屋经营化工厂、印刷厂，一直使用，虽然案涉房屋所有权证被撤销、案涉土地使用证被确认无效，在案涉土地权属尚未确定的情况下，祝先魁对自己投资建设的案涉房拥有所有权，康乐意上诉称“祝先魁对案涉房屋不享有所有权，不享有房租租赁收益及要求康乐意搬出房屋的权利”的观点不能成立。第二，2012年2月2日，黄口乡人民政府申请对1981年3月11日以每亩110元的价格购买黄口乡田庄村李楼西组19.92亩土地进行确权，2012年8月20日，原永城市国土资源局出具调查报告，建议将该宗土地确定为国家所有（归黄口乡人民政府），该土地在政府确权之前存在争议，应有政府确权解决，康乐意上诉称“案涉土地坐落在李楼，属于村集体土地”的观点不能成立。第三，2014年2月28日双方签订的房屋及场地租赁合同，已于2017年2月28日届满，康乐意继续使用案涉房屋，属不定期租赁合同，祝先魁可随时要求解除，合同约定租金为每年3万元，故原审判决康乐意自2017年2月28日起，至搬出案涉房屋止，按每年3万元给付祝先魁租金并无不当。综上所述，康乐意的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人康乐意负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  陈光应审判员  曹燚森二〇一九年八月二十七日书记员  李洋洋