上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初8600号原告：上海亚尚物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈亚繁，董事长。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。被告：上海富芈餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李国花，总经理。被告：李国花，女，1982年2月23日出生，朝鲜族，住吉林省龙井市。原告上海亚尚物业管理有限公司与被告上海富芈餐饮管理有限公司(以下简称富芈公司)、李国花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法适用简易程序于同年7月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告富芈公司签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；2．判令被告富芈公司向原告支付房屋租金或者占有使用费1,058,297.53元，暂计至2019年4月30日，应计算至实际返还之日止；3．判令被告富芈公司向原告支付物业管理费271,307.40元，暂计至2019年4月30日，应计算至实际返还之日止；4．判令被告富芈公司向原告支付广告费42,800元；5.判令被告富芈公司向原告支付滞纳金346,916.12元，及以暂计至2019年4月30日止的上述第2、3、4项诉讼请求之和即1,372,404.93元为本金(后续为了计算的方便，本金不再变化)，按照日千分之一的标准，计算至实际支付之日止的滞纳金；6.判令被告李国花对被告富芈公司的上述债务承担连带保证责任；7.判令没收被告富芈公司向原告支付租赁保证金206,306.37元。事实和理由：2017年5月5日，原告与被告李国花就被告李国花向原告承租位于本区新桥镇莘松路XXX号亚乐城物业五楼5-09室房屋(以下简称系争房屋)事宜签订《房屋租赁合同》(以下简称系争合同)，对相关权利和义务作了约定。2017年7月25日，原告与被告李国花、富芈公司签订《主体变更协议》，约定系争合同中签约主体由被告李国花变更为被告富芈公司，并对权利的享有、义务的承担作了相关约定。嗣后，原告按约交付系争房屋并提供相应物业服务，被告富芈公司却拖欠应付租金等款项。而且，经原告催讨，亦无果。因此，原告提起诉讼，望判如所请。被告未作答辩。经审理查明：2015年7月28日，上海君杰房地产开发有限公司对位于本区新桥镇莘松路XXX号房屋取得相应的房地产权证。次日，该公司与原告签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给原告，并同意原告转租。2017年5月5日，原告与被告李国花签订系争合同。该合同约定，原告将系争房屋出租给被告李国花，作为经营海鲜自助餐饮使用；租赁期限为六年，自2017年5月25日至2023年5月24日止；2017年5月25日至2017年8月24日为装修培育期，被告李国花应于本合同签署当日支付原告上述培育期内优惠后的租金62,609.40元；2017年8月25日至2019年5月24日的月租金为68,768.89元、2019年5月25日至2021年5月24日的月租金为74,270.40元、2021年5月25日至2023年5月24日的月租金为80,195.11元;租金支付期限为每一个自然月为一个租金支付期，被告李国花应遵循先付后用原则在本合同签署当日向原告支付自2017年8月25日至2017年9月30日止的租金84,595.19元，以后每期开始前5日向原告支付下一个支付期租金；物业管理费为每月20,869.80元，自装修培育期届满次日起算，被告李国花于本合同签署之日向原告支付自2017年8月25日至2017年8月31日止的物业管理费4,802.91元，此后每一个自然月为一个支付期，被告李国花应遵循先付后用原则，于每期开始前5日支付下一个支付期物业管理费；系争房屋的承租保证金为206,306.67元，被告李国花应在本合同签署之日向原告一次性支付；被告李国花应在本合同届满或提前终止之日起三个工作日内向原告返还系争房屋，如被告李国花逾期向原告返还系争房屋的，则原告有权全额没收承租保证金；被告李国花逾期支付租金、物业管理费和其他任何费用超过15日的，原告有权在任何时间提前终止本合同并提前收回系争房屋，被告李国花承担本合同约定的违约责任；如因被告李国花违约而造成本合同提前终止，则原告有权按合同约定收回系争房屋，被告李国花应当承担如下违约责任：原告全额没收承租保证金转为被告李国花的违约金；被告李国花逾期支付本合同项下任何款项，被告李国花应自逾期支付该等款项之日起，每逾期1日按照逾期支付之款项金额的5‰支付滞纳金；被告李国花的通讯地址为吉林省龙井市东盛涌镇仁化村八组，以快递或特快专递方式送达的通知，自递送之日起3日内视为已送达收件人，以挂号信方式寄出的通知，自寄出后第5日内视为已送达收件人。该合同另对其他有关事宜作了约定。上述系争合同签订后，原告依约交付系争房屋，被告李国花依约支付保证金206,306.37元等。2017年7月25日，原告、被告李国花及富芈公司签订《主体变更协议》。该协议约定，上述系争合同承租人主体由被告李国花变更为被告富芈公司，相应的被告李国花的权利及义务均由被告富芈公司享有和承担；该协议生效前，被告李国花对原告所负债务，由被告李国花继续承担清偿责任，被告富芈公司对被告李国花的该债务承担连带清偿责任；被告李国花承诺，在该协议生效后，对被告富芈公司在履行系争合同中所欠原告债务提供连带责任保证，保证期间为至被告富芈公司的债务履行期限届满后两年止；被告富芈公司的通讯地址为系争房屋等。2017年12月29日，原告与被告富芈公司签订《补充协议》。该协议约定：1.2017年12月租金由68,768.89调整为13,565.37元，2018年以后的租金仍按原标准支付；2.被告富芈公司于本协议签订当日向原告支付拖欠的至2018年1月31日的租金、物业管理费124,076.86元。被告富芈公司承诺在今后的合同履行过程中，严格按原合同约定履行付款等义务，否则，原告有权随时取消本协议第1条给予的租金优惠，届时，被告富芈公司应在原告指定期限内向原告支付租金优惠差额55,203.52元。2019年1月31日和2月12日，原告分别向系争房屋所在地及被告李国花的住所地邮寄《函告》，要求被告富芈公司支付所欠租金、物业费等。然，上述《函告》均被退回。现被告富芈公司尚欠原告系争合同项下至2019年4月30日止的租金1,058,297.53元(其中包含前述租金优惠差额55,203.52元)以及物业管理费271,307.40元。另查明，2017年7月7日，原告与被告富芈公司签订第一份《广告位租赁协议》，约定：被告富芈公司向原告承租位于亚乐城西侧新增-2号广告位；期限自2017年7月20日至2018年7月19日；系争合同提前终止的，则本协议同时终止；月租金为3,000元，3个自然月为一个租金支付期，先付后用，于本协议签订当日支付2017年7月20日至2017年10月31日首期租金10,183.56元，以后于每期开始前5日支付下一支付期租金；被告富芈公司逾期支付本协议项下任何款项，被告富芈公司应自逾期支付该等款项之日起，每逾期1日按照逾期支付之款项金额的5‰支付滞纳金等。现被告富芈公司尚欠原告该合同项下2018年1月20日至7月19日的广告位租金亦即广告费18,000元。2017年7月16日，原告与被告富芈公司签订第二份《广告位租赁协议》，约定：被告富芈公司向原告承租亚乐城地下二层立柱两侧的广告位即B2-A008；期限自2017年7月20日至2018年7月19日；月租金为800元，3个自然月为一个租金支付期，先付后用，于本协议签订当日支付2017年7月20日至2017年10月31日首期租金2,715.62元。该合同另对其他事宜作了与第一份广告位合同相同的约定。现被告富芈公司尚欠原告该合同项下2018年1月20日至7月19日的广告位租金亦即广告费4,800元。2017年11月24日，原告与被告富芈公司签订第三份《广告位租赁协议》，约定：被告富芈公司向原告承租亚乐城西南面28号、东南面34号的两个广告位；期限自2017年12月1日至2018年2月28日；每个广告位月租金为5,000元，于本协议签订当日支付2017年12月的首期租金10,000元，以后每1个自然月为一个租金支付期，应于每期开始前5日支付下一个支付期的租金。该合同另对其他事宜作了与第一份广告位合同相同的约定。现被告富芈公司尚欠原告该合同项下2018年1月至2月的广告位租金亦即广告费20,000元。诉讼中，原告提供《关于解除房屋租赁合同的通知函》，欲证明其关于系争合同于2019年2月28日解除的事实。同时，原告明确其无法提供该通知函的交邮凭据，愿意以本案诉状副本送达之日作为合同解除之日。本案诉状副本送达之日为2019年6月6日。原告就其主张的滞纳金称：1.按其提供的三张欠费明细，累计至2019年4月30日滞纳金应为359,205.15元，因两被告缺席，故其仍原按346,916.12元主张；2.其放弃租金本金为55,203.52元的对应的滞纳金28,816.24元；3.约定的滞纳金的计算标准均为日千分之五，起诉时其已主动调至按日千分之一计算，现其同意法院按年利率24%的标准计算滞纳金。此后，原告书面致函本院，明确放弃广告费的滞纳金。此外，就合同解除后果一并处理问题，本院对原告进行了释明。原告未在本院指定期间提出除如上诉讼请求外的其他相关主张。以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、系争合同、《主体变更协议》、《补充协议》、《函告》及邮寄凭证、《广告位租赁协议》及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告李国花之间签订的系争合同以及原告与两被告基于此合同而签订的《主体变更协议》，原告与被告富芈公司之间签订的《补充协议》和《广告位租赁协议》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，被告富芈公司未按约向原告支付租金等款项的违约行为，符合系争合同关于逾期付款超过15日的，原告有权提前终止的约定，故本院对原告有关解除其与被告李国花之间签订，并由被告富芈公司承继的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。至于合同解除之日，因原告无法提供《关于解除房屋租赁合同的通知函》的交邮凭据，故本院以本案诉状副本送达两被告之日即2019年6月6日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，被告富芈公司应当向原告支付合同解除前的租金以及合同解除后系争房屋返还原告之前的使用费。因此，本院对原告要求被告富芈公司支付租金及使用费的诉讼请求，予以支持。其中，截止至2019年4月30日的租金为1,058,297.53元。之后的租金及使用费的计算标准按系争合同约定的租金标准计算。同时，被告富芈公司应按物业管理费为每月20,869.80元的约定向原告支付至系争房屋返还之日止的物业管理费，经计算截止至2019年4月30日的物业管理费为271,307.40元。此外，被告富芈公司应按《广告位租赁协议》的约定向原告支付所欠的广告费42,800元。就原告主张的滞纳金，按其提供的三份欠费明细，计算滞纳金的本金涉及三部分。一是至2019年4月30日止所欠租金部分。其中，在《补充协议》中约定的因被告富芈公司违约仍需支付的2017年12月的租金差额55,203.52元，不应计算滞纳金。因为《补充协议》对该债务的具体履行期限未作约定。其余所欠租金按系争合同关于每一个自然月为一个租金支付期，先付后用，每期开始前5日向支付下一个支付期租金约定，依次以当月所欠租金为本金逐月分段计算滞纳金。滞纳金的截止之日应为合同解除之日即2019年6月6日。上述滞纳金的计算标准按原告庭审中有关同意按年利率24%的标准计算的意见处理。经计算该部分的滞纳金为206,097.74元。二是至2019年4月30日所欠物业管理费部分。按系争合同关于每一个自然月为一个支付期，先付后用，每期开始前5日支付下一个支付期物业管理费的约定，依次以当月所欠物业管理费为本金逐月分段计算滞纳金。该部分滞纳金的截止之日及计算标准同样按上述原则处理。经计算该部分的滞纳金为50,334.53元。三是所欠广告费部分。现原告已明示放弃该部分的滞纳金，并无不当，可予准许。按《主体变更协议》关于被告李国花在该协议生效后对被告富芈公司在履行系争合同中所欠原告债务提供连带责任保证，保证期间为至被告富芈公司的债务履行期限届满后两年止的约定，本院对原告要求被告李国花对被告富芈公司所欠原告租金及其滞纳金、物业管理费及其滞纳金承担连带保证责任的诉讼请求，予以支持。被告李国花承担上述保证责任后，有权向被告富芈公司追偿。对原告要求被告李国花对被告富芈公司所欠原告广告费承担连带保证责任的诉讼请求，不予支持。因为上述广告费及其滞纳金不属于被告富芈公司在履行系争合同中所欠原告债务，而是被告富芈公司在履行在后的《广告位租赁协议》所欠原告债务。按系争合同关于被告富芈公司应在合同终止之日起三个工作日内向原告返还系争房屋，如被告富芈公司逾期返还系争房屋的，则原告有权全额没收承租保证金的约定，以及关于如因被告富芈公司违约而造成合同提前终止，则原告全额没收承租保证金转为被告富芈公司的违约金的约定，本院对原告有关没收租赁保证金的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海亚尚物业管理有限公司与被告李国花于2017年5月5日签订，并于2017年7月25日由被告上海富芈餐饮管理有限公司承继的《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除；二、被告上海富芈餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚尚物业管理有限公司至2019年4月30日的租金1,058,297.53元，以及自2019年5月1日始至上海市松江区新桥镇莘松路XXX号亚乐城物业五楼5-09室房屋实际返还之日止的租金及使用费(其中，2019年5月1日至2019年5月24日按68,768.89元计算、2019年5月25日至2021年5月24日按74,270.40元计算、2021年5月25日至2023年5月24日按80,195.11元计算)；三、被告上海富芈餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚尚物业管理有限公司逾期支付租金的滞纳金206,097.74元；四、被告上海富芈餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚尚物业管理有限公司至2019年4月30日的物业管理费271,307.40元，以及自2019年5月1日始至上海市松江区新桥镇莘松路XXX号亚乐城物业五楼5-09室房屋实际返还之日止的物业管理费(按每月20,869.80元计算)；五、被告上海富芈餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚尚物业管理有限公司逾期支付物业管理费的滞纳金50,334.53元；六、被告上海富芈餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚尚物业管理有限公司广告费42,800元；七、被告李国花支付给原告上海亚尚物业管理有限公司并由被告上海富芈餐饮管理有限公司承继的租赁保证金206,306.37元归原告上海亚尚物业管理有限公司所有；八、被告李国花对被告上海富芈餐饮管理有限公司上述第二、三、四、五项债务承担连带清偿责任；九、被告李国花承担全部保证责任后，有权向被告上海富芈餐饮管理有限公司追偿;十、驳回原告上海亚尚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,211元，减半收取11,105.50元，由原告上海亚尚物业管理有限公司负担411.50元(已付)，被告李国花、上海富芈餐饮管理有限公司负担9,212元(于本判决生效之日起七日内交付本院)、被告上海富芈餐饮管理有限公司负担1,482元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年八月十六日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。