广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤01民终16859号上诉人（原审被告）：广州市志联房产物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东川路**之**。法定代表人：林国民，职务：执行董事。委托诉讼代理人：黄欣欣，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧婷，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴志强，男，1954年11月3日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：邓敏，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑建兰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市志联房地产开发有限公司，，住所地广州市荔湾区芳村大道**之一诉讼代表人：广州市志联房地产开发有限公司破产管理人。破产管理人：国信信扬律师事务所，负责人：梁彬。委托诉讼代理人：方珩，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州市志联房产物业管理有限公司（以下简称志联物业公司）因与被上诉人戴志强、原审被告广州市志联房地产开发有限公司（以下简称志联开发公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人志联物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审。事实与理由：（一）一审未依法通知xx大厦业主委员会参与诉讼，属于遗漏必要的当事人。志联开发公司开发xx大厦小区后，已经全部出售给业主，或者交付回迁户使用，至今已经十多年，因此xx大厦小区的楼道、电梯等公共设施的产权也相应的属于xx大厦业主共有，产权并不属于志联开发公司所有。xx大厦小区已于2016年成立了业主委员会，依法代表全体业主管理小区共有的公共设施。因此，志联开发公司无权自行或者委托他人处置、处理xx大厦小区的任何财产。电梯是否开通，应由xx大厦业主委员会（以下简称xx大厦业委会）做出相关决定，xx大厦业委会是本案的必要诉讼当事人。一审未通知xx大厦业委会参与诉讼，损害了xx大厦业委会诉讼权利，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，应当发回重审。（二）一审判决志联物业公司承担协助志联开发公司开通使用xx大厦x幢x楼电梯，属于认定事实错误，适用法律不当。志联物业公司是接受xx大厦业委会的委托，管理xx大厦小区。志联物业公司与戴志强除了物业管理关系外，并无其他直接的法律关系。戴志强能否使用电梯，是其和志联开发公司的拆迁回迁纠纷，或者与xx大厦业委会的业主权利纠纷，并非和志联物业公司的物业管理纠纷，不属于同一个法律关系。一审将两个不同的法律关系混淆为同一个法律关系，据此判决志联物业公司承担法律义务，显然属于适用法律不当。（三）一审判决开通××之四（xx大厦x幢）第x层电梯进出口，但没有查明xx大厦x幢由独立的三部分组成，1-4层为商铺；5-8层为回迁房，门牌号为××之四，是楼梯楼；9-32层除9层有部分回迁房外，其他均为商品房，门牌号为××之二，是电梯楼。5-8层回迁房独立于9-32层，其门牌及进出口均位于xx大厦封闭区域之外，除消防楼梯外还有独立配置的1-8层楼梯使用，9-32层则位于xx大厦封闭区域内。5-8层与9-32层除门牌、出入口不同外，物管费也不同，且xx大厦x幢电梯的x楼入口位于××之二内。（四）戴志强已获得没有电梯的面积补偿，并已按照楼梯楼收楼且一直居住，虽无明确约定，但拆迁合同已按照戴志强放弃电梯使用权实际履行。戴志强在与志联开发公司签订的《房屋拆迁安置协议》中没有电梯使用权的相关约定，戴志强享受楼层递增共10％的面积补偿。从实际交付来看，xx大厦x幢5-8层完全是作为独立的楼梯楼来设计并交付，有独立的楼梯，独立的门牌和出入口，且戴志强在收楼时并无异议，拆迁合同已经按照其放弃电梯使用权实际履行。（五）现如为戴志强开通电梯，属于“电梯改造”，即属于“改建建筑物及其附属设施”，根据物权法规定，应由业主共同决定。电梯系特种设备，xx大厦x幢电梯现状都经过行政主管部门检验登记，如要增加出入口及停靠楼层，根据质监总局《电梯施工类别划分表》（修订版）规定，属于“电梯改造”，也就属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第六款规定的“改建建筑物及其附属设施”，应由业主共同决定。根据《特种设备安全法》第21条至25条的规定，还必须由有资质的单位施工，有严格的办理流程，不能随意操作。（六）开通电梯将面临两个门口的出入、之前更换电梯的费用分摊、造成电梯使用紧张等问题，对选择回迁电梯房而放弃面积补偿的回迁户不公，原9-32层共有165户，使用2部电梯已十分紧张，如5-8层44户也开放电梯，超出了《广州市住宅设计试行规范》的标准，也可能会引起一系列矛盾，增加法院诉累，且部分业主自发征集意见，结果显示大部分业主均不同意开通5-8层电梯。被上诉人戴志强二审辩称，（一）xx大厦业委会不属于本案必要的当事人，一审无需通知其参与本案诉讼，一审法院适用程序合法合理。1.戴志强对于广州市××之四xxx房（以下简称涉案房屋）已支付了完整对价并取得房产证，是涉案房屋的权利人，且一审已查明戴志强其所有的房屋对电梯井所占用的面积有分摊。根据志联物业公司通知，已缴纳了相应的电梯维修费，因此，戴志强作为电梯井及电梯的共同所有人之一，依法对电梯享有使用权，任何人都不得以任何方式予以妨害。对于妨害戴志强使用电梯的行为，戴志强有权作为独立的原告提起诉讼。2.xx大厦业委会非本案物权妨害人，其与戴志强的诉求亦无法律上的权利义务关系。xx大厦业委会并非戴志强行使物权的妨害人。xx大厦x幢建成之时便已安装电梯，各楼层均留有电梯井及电梯口。但志联开发公司与志联物业公司将5-8层的电梯口予以封堵、关停，导致戴志强无法使用电梯。因此志联开发公司与志联物业公司为共同妨害人。3.xx大厦业委会无权以民主决策方式剥夺戴志强对涉案电梯的使用权，涉案电梯的开通及费用承担亦无需其同意。电梯作为xx大厦x幢的公用设施，所有业主均有权对其进行合理使用，业主大会或业主委员会对公用设施的管理权限并不包括从根本上剥夺个别业主对大厦电梯的使用权。因此业主大会无权决定是否开通5-8层电梯，亦无权授权业主委员会执行该决定。《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十五条，分别对业主及业主委员会的权限职责作了规定。一审中，志联物业公司表示，xx大厦x幢电梯的开通没有技术上的障碍，只需打开电梯口，进行调整即可。即电梯的开通并不涉及改建、重建建筑物及其附属设施；戴志强要求志联开发公司承担开通电梯的费用，也不涉及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，不属业委会或者业主大会决定及执行事项。（二）一审判决志联物业公司协助排除妨害属于事实认定清楚，适用法律正确。志联物业公司对xx大厦有管理维护职能，其管理xx大厦的公共设施包括电梯。电梯的实际关停、调试和之后的开通运行操作管理，均离不开其配合，即戴志强排除妨害请求权的实现，离不开志联物业公司的配合。（三）本案不仅是法律纠纷，更是涉及民生的社会问题，因此应当讲求法律效果和社会效果的统一，以实现案结事了的目标。一审支持开通第8层电梯，但认为5-7层的电梯是否开通使用与戴志强并无利害关系，戴志强认为该观点未充分考虑法律效果和社会效果的统一。一方面，从法律效果层面来看，一审对法律的理解及适用并不全面，未完全解决戴志强正常使用电梯之合法诉求。对于建筑物的共有部分，包括公共设施、公共通行部分、公共空间等，业主享有的共有权是及于之全部的，戴志强作为业主应当对所有楼层的电梯皆有使用权，而不仅是对自己所在楼层的电梯享有使用权。一审割裂了戴志强共有权行使之完整性，依旧限制了戴志强5-7层的电梯使用权，这并未完全解决戴志强正常使用电梯之合法诉求。另一方面，从社会效果层面来看，一审并未考虑此案结果对xx大厦5-8层其他住户之影响。本案虽非集体代表诉讼，但戴志强的诉求实际上反映和代表了大厦所有5-8层业主出行便利之需求和对其合法利益保护之需求。（四）xx大厦x幢是一个整体结构，并非志联物业公司所称为独立的3部分组成，从电梯的分摊面积可知，xx大厦是一个整体的独立大厦。志联物业公司所称的独立3部分只是对于现在物业公司区分管理的现状，说明志联物业公司妨碍戴志强使用电梯。（五）志联物业公司已经承认没有明确约定电梯的使用权，即只要有分摊戴志强就有权使用公共设施。戴志强一直未能使用电梯是因为物管进行了区分管理导致无法使用。（六）戴志强要求开通电梯并不属于电梯改造，开通电梯的内容不属于志联物业公司所提及电梯修订版改造内容的改变层（轿门）的类型，现电梯均有层或轿门，无需增加或改变。电梯无法使用是因为被物管公司封锁起来，因此不属于电梯改造需要由业主共同决议的事宜。（七）志联物业公司所称开通电梯面临的一系列问题，并不能作为阻碍戴志强使用物权的合法权益，且这只是少数人的意见，并不能以少数人的意见来剥夺戴志强的合法权益，至于电梯费用的分摊问题，戴志强表示如果使用电梯，则同意缴纳相关的电梯维护费。对于志联物业公司提及的9-32层共165住户使用电梯紧张的问题，如果增加5-8层将会导致安全隐患的问题，但是其165户住户电梯使用2台电梯就已经违反了相关规定了，按照《广州市住宅设计试行规范》规定服务总数150-170户的应该至少3台电梯才可以符合规定，因此其所提及的该问题理由不成立。原审被告志联开发公司述称，同意志联物业公司的上诉请求事实和理由。戴志强向一审法院起诉请求：判令志联开发公司、志联物业公司立即开通戴志强名下房屋所在的广州市越秀区××之四（xx大厦x幢）5-8层电梯进出口以供戴志强正常使用电梯，该工程所需费用由志联开发公司、志联物业公司承担。一审法院认定事实：戴志强是原广州市xx西路****的所有权人。2001年3月1日，志联开发公司（甲方）与戴志强（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除上址房屋，将自有的xx路新建永迁楼x幢x楼x房，建筑面积47.1平方米的单元，用作拆除乙方原址房屋后的拆迁调换（补偿）；经核定，乙方的原址房屋建筑面积为29.74平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的47.1平方米，两者对比，相差了14.38平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以6×1700元/㎡=10200元，8.38×6000元/㎡=50280元的标准计算，付给甲方60480元等。同日，志联开发公司（甲方）与戴志强（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方安置乙方永迁到东川路××大厦××房建筑面积47.1平方米，乙方产权证建筑面积29.74平方米，楼层递增10%，即在32.72平方米对比超出14.38平方米，其中6㎡×1700元/㎡=10200元，8.38×6000元/㎡=50280元，合计60480元，该款经双方协商同意乙方在甲方通知乙方收永迁新楼锁匙前七天内付30000元，余额30480元在办理新产权证前七天内付清等。戴志强现居住使用涉案房屋，且领有该房屋的《房地产权证》。志联物业公司是受志联开发公司的委托，对涉讼xx大厦实行物业管理。戴志强为证明其所有的房屋对电梯井所占用的面积有分摊，提供了xx大厦的《房屋面积测量成果报告书》。志联开发公司亦确认有分摊，但认为双方在回迁协议签订时已约定回迁至无电梯楼；且戴志强的《房地产权证》记载建筑面积为51.37平方米，大于回迁协议约定的47.1平方米，两者之间的差额，志联开发公司也不知道从何而来，戴志强对此也没有支付对价。关于涉讼电梯的开通是否存在技术上的障碍的问题。志联物业公司表示：没有技术上的障碍，只需打开电梯口，进行调整即可。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。戴志强为xx大厦的业主之一，志联开发公司亦确认戴志强所有的房屋分摊了涉讼电梯井所在的面积，且志联开发公司、志联物业公司均确认涉讼电梯为公建配套设施，故戴志强有权使用涉讼电梯。戴志强与志联开发公司签订的《房屋拆迁安置协议》虽然有“楼层递增10%”的约定，但未明确约定戴志强放弃使用电梯的权利，故戴志强要求志联开发公司开通xx大厦x幢第x层电梯进出口以供戴志强正常使用电梯，及该工程所需费用由志联开发公司承担的诉讼请求合法，一审法院予以支持。志联物业公司是xx大厦的物业管理人，有义务配合大厦电梯恢复使用工程的进行。至于xx大厦5-7层的电梯是否开通使用，因与戴志强并无利害关系，一审法院不予调处。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，于2018年2月8日作出如下判决：一、志联开发公司在判决发生法律效力之日起30日内开通广州市越秀区××之四（xx大厦x幢）第8层电梯进出口，以供戴志强正常使用电梯；志联物业公司负必要的协助义务。该工程所需费用由志联开发公司承担。二、驳回戴志强的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由志联开发公司负担。二审庭询中，志联物业公司称涉案房屋所在大厦的两部电梯中有一部是由9-32层业主共同出资更换，其还提交了xx大厦x幢2018年7-8月已收费明细以及物业服务收费标价牌和xx大厦小区的情况说明等，上述材料载明xx大厦x幢总户数为209户，其中，5-8层层梯房共计44户，9-32层电梯房共计165户。5-8层无电梯的物业服务费标准为0.6元/平方米·月，9层及以上有电梯的物业服务费为2元/平方米·月。本院认为，本案争议的焦点为戴志强是否有权主张开通xx大厦x幢5-8层电梯进出口的问题。现评析如下：其一，戴志强要求志联开发公司开通xx大厦x幢5-8层电梯进出口不具有协议基础。1997年6月20日颁布的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：“被拆除的房屋位于六楼（含六楼）以下，但补偿安置的房屋在没有电梯的七层以上楼房的，每递增一层（含七楼），增加原应补偿安置面积5%，产权调换时不作差价结算。前款增加的补偿安置面积，应以补偿安置房屋的建筑面积为基数计算”。本案中，志联开发公司与戴志强于2001年3月1日签订的《房屋拆迁安置协议》约定安置戴志强回迁的房屋建筑面积47.1平方米，戴志强原产权证建筑面积29.74平方米，楼层递增10%，即在32.72平方米对比超出14.38平方米，同时还对超出14.38平方米面积做出了计价约定等。上述协议对于楼层递增10%部分安置面积没有作任何结算约定，戴志强回迁至今也未开通过涉案房屋所在8层的电梯。可见，上述楼层递增10%的约定应属于《广州市城市房屋拆迁管理条例》规定的安置没有电梯房屋的楼层递增的补偿面积，即戴志强与志联开发公司约定回迁的房屋是属于没有电梯的楼房。因此，志联开发公司安置戴志强回迁的为不带电梯的房屋符合双方合同约定。戴志强已享受了回迁没有电梯房屋的楼层递增补偿面积，其要求志联开发公司开通东川大厦B幢5-8层的电梯没有合同依据。其二，开通xx大厦x幢5-8层电梯属于相关业主的共益事项，戴志强不得单独起诉主张。xx大厦x幢的电梯是该楼共用设施设备，戴志强回迁的房屋也分摊了电梯井所在的面积，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条和《物业管理条例》第二十七条的规定，戴志强作为xx大厦x幢的业主，本可依法享有对该幢电梯使用的权利。现戴志强以xx大厦的电梯所占面积已含在大厦住宅分摊面积之中为理由要求开通电梯，具有一定之共有权基础，其追求更方便美好生活的意愿和需求亦属人之常情，符合社会发展方向，应当予以充分尊重和关注。但是，戴志强在回迁涉案房屋之前，通过与志联开发公司签订《房屋拆迁安置协议》的形式，约定安置回迁的是不带电梯的房屋，据此享受了回迁没有电梯房屋的楼层递增补偿面积，并按无电梯房屋缴纳较低标准的物业管理费。志联开发公司安置戴志强回迁涉案房屋至今从未开通过5-8层的电梯，该电梯的原来使用人为9-32层的住户。戴志强现要求开通5-8楼电梯涉及共有现状的改变，属于相关业主的共益事项，应当充分考虑其他业主的合法权益和意见。xx大厦x幢9-32层业主是基于对该楼不开通5-8层电梯的合理信赖取得房屋，并按较高标准缴纳物业管理费。如开通5-8层电梯必然会增加电梯的用户量和使用频率，加快电梯的老化，影响电梯的合理性使用。且涉案楼房的一部电梯是由9-32层业主共同出资更换，如在没有对电梯更新维护费用分摊作出合理安排的情况下直接开通5-8层，显然侵害9-32层业主利益。另外，根据《广州市住宅设计试行规范》关于十九层以上、三十层以下，服务总户数在150-270户之间者，电梯不应少于3台的规定，开通5-8层将会导致涉案楼房电梯使用紧张问题更加突出。戴志强在本案中亦无举证证明增加开通5-8层电梯的使用不会存在安全隐患问题，而上述问题为xx大厦x幢高楼层业主所关切之重要利益。因此，若开通5-8层电梯，必然会涉及因电梯使用产生的电费、维修费用和8层以上住户更换过电梯的费用如何分摊以及相关楼层物业服务费的相应调整等问题，这些问题亦关系到xx大厦x幢5-8层住户的切身利益。即便戴志强自己同意支付使用电梯后的相关费用，亦不代表其他住户对增加或者分摊使用电梯的相应支出没有异议，因此，xx大厦x幢5-8层住户对于该楼房电梯的开通存在共同权利和义务，应当由其共同协商后主张权利。戴志强在提出本案诉请过程中，并无提交其已获得了xx大厦x幢5-8层其他住户授权的依据，因此，戴志强作为单个业主以个人名义提出本案诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条的规定。其三，是否开通xx大厦x幢5-8层电梯属于应由业主共同决定的事项，应遵循业主自治决定和救济程序。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”如前所述，开通xx大厦x幢5-8层电梯口涉及对该幢楼房共有部分及共有设施用途的改变，涉及到该幢业主的共同权益，属于上述法律规定由业主共同决定的范围，应由享有共有利益的业主就相关主体利益冲突和协调进行充分讨论协商后，按照自治决定程序作出决定。专有部分业主对自治决定不服的，按照相应救济程序主张权利。按照现行法律规定和业主自治的实际情况，xx大厦x幢全体业主可在秉承尊重历史、尊重传统、同时考虑社会发展因素、便利所有业主生活等理念的基础上就电梯开通问题主动进行协商和讨论解决。戴志强可单独或联合其他业主申请召开业主大会就xx大厦小区包括电梯等公共设施设备的使用、费用分摊、物业费的调整等形成方案，作出决议。相关业主对业主大会的决议不服认为损害其权利的，方可依法提起相关业主撤销权诉讼进行救济。本案戴志强作为专有部分业主要求开通xx大厦x幢5-8层电梯，案由应为建筑物区分所有权纠纷下的业主共有权纠纷，一审法院定为电梯使用权纠纷不妥，本院予以纠正。本案中，戴志强没有提供证据证明其曾书面请求业主大会或业主委员会就开通电梯事宜征求过xx大厦x幢其他业主的意见，也无举证证明其提出本案诉讼不会增加xx大厦x幢5-8层其他业主义务或负担，故在涉及xx大厦x幢全体业主共同利益事项未经业主自治程序决定的情况下，戴志强以单个业主身份要求开通涉案楼房电梯，不属于人民法院民事诉讼审理的范围。因此，本院对戴志强的起诉予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22587号民事判决；二、驳回戴志强的起诉。一审案件受理费100元，退还戴志强；广州市志联房地产开发有限公司、广州市志联房产物业管理有限公司二审分别预交的案件受理费各100元，亦予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年八月二十八日书记员 李志康胡秀红