北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初23665号原告（反诉被告）：北京舍麦士科技有限公司，住北京市海淀区中关村南大街**中关村科技发展大厦****，统一社会信用代码：91110108MA009XPL7E。法定代表人：黄斌，经理。委托诉讼代理人：赵华玫，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗超，男，该公司经理，住北京市海淀，住北京市海淀区被告（反诉原告）：北京太奇教育科技股份有限公司，住北京市海淀，住北京市海淀区中关村南大街******17屋**代码：91110108802111175C。法定代表人：冉东，董事长。委托诉讼代理人：汪芙蓉，女，北京太奇教育科技股份有限公司法务经理。原告（反诉被告）北京舍麦士科技有限公司（以下简称舍麦士公司）与被告（反诉原告）北京太奇教育科技股份有限公司（以下简称太奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）舍麦士公司之委托诉讼代理人赵华玫、罗超与被告（反诉原告）太奇公司之委托诉讼代理人汪芙蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。舍麦士公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令太奇公司支付提前收回房屋违约金80566元；2、请求依法判令太奇公司退还2018年10月24日至2018年10月31日期间房屋租金10396元；3、请求依法判令太奇公司赔偿装修损失1万元及财物毁坏损失2160元；4、请求依法判令太奇公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月2日，我公司与太奇公司经北京华容鑫通房地产经纪有限公司居间服务，签订《北京市房屋租赁合同》，约定：太奇公司将坐落于北京市海淀区中关村大街×号，建筑面积264.88平方米的写字楼出租给我公司使用，租期自2016年12月12日至2018年12月31日，20日免租期，月租金40283元，押二付三，违约金为100%押金即2个月租金。上述合同签订完后，我公司依约履行各项合同义务，并经太奇公司同意后将租赁房屋进行了装修，装修费用共计84000元。太奇公司突然于2018年8月份告知我公司，因租赁房屋产权方海龙集团将提前统一收回整层楼的全部出租房屋，我公司需在合同约定的到期日提前搬离，但无法确定具体腾房日期，等待太奇公司的正式通知，届时将对剩余租金、押金和违约金统一进行结算。2018年10月23日，太奇公司在未就具体退租日期和赔偿事宜达成一致的情况下，强行进入租赁房屋，并强制我公司腾退，导致我公司的办公家具毁坏。我公司无奈被迫于2018年10月23日正式搬离租赁房屋，期间我公司到海龙集团了解核实相关情况，被告知海龙集团将于2018年11月1日正式收房，但具体退赔事宜需我公司与太奇公司协商一致。太奇公司未能依约履行相应合同义务，致使我公司提前搬离承租房屋，太奇公司应承担相应的违约责任，赔偿我公司的损失。太奇公司辩称及诉称：我公司不同意舍麦士公司的诉讼请求。双方于2016年12月2日签订房屋租赁合同，约定房租押二付三。舍麦士公司未按照合同约定支付租金，舍麦士公司无故迟延支付租金，我公司多次催要无果，并于2018年10月23日将房屋上锁。舍麦士公司应承担违约责任并支付继续占用期间的房租。反诉请求：请求判令舍麦士公司支付违约金80566元。舍麦士公司针对太奇公司的反诉请求辩称：太奇公司对涉案房屋无转租权。双方于2018年6月已经就如何履行合同达成口头协议，只需要补交2个月租金，合同履行至2018年10月31日，故太奇公司违约在先，无权主张违约金，且太奇公司主张的违约金过高，大于其实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年12月2日，太奇公司（出租方、甲方）与舍麦士公司（承租方、乙方）、北京华融鑫通房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于北京市海淀区中关村大街×号，建筑面积264.88平方米；租赁期限自2016年12月22日至2018年12月31日共计二年；月租金40283元，押二付三，各期租金支付日期为2016年12月12日、2017年3月31日、2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月31日、2018年3月31日、2018年6月30日、2018年9月30日；押金80566元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约责赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方不按约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%支付违约金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金及押金。太奇公司自2017年1月至2019年1月向舍麦士公司开具金额共计903226元的房租租赁费发票，舍麦士公司主张其中包括涉案房屋自2017年1月至2018年10月31日的房租共计886226元，另外17000元是一个小库房的租金。舍麦士公司提交最后一笔租金80566元的支付记录，该款项系2018年7月13日支付。舍麦士公司主张双方已协商用两个月的押金充抵房租，故舍麦士公司以邮寄方式向太奇公司交还了押金收据的原件，太奇公司开具租金发票，舍麦士公司提交押金收据复印件与快递记录予以佐证。太奇公司对于押金收据的真实性予以认可，但主张发票不能证明该公司已收款的事实，根据交易习惯，发票可以收款前开也可以收款后开，亦不能因为发票的开具就认为该公司同意押金转租金。舍麦士公司于2018年10月23日搬离承租房屋，舍麦士公司主张系太奇公司强行要求该公司搬离，太奇公司主张系因舍麦士公司未按约定交纳租金故要求舍麦士公司搬离，舍麦士公司搬走大部分物品，还有部分物品遗留，太奇公司作锁门处理。舍麦士公司主张太奇公司曾明确表示其与海龙集团无法达成续租协议，故舍麦士公司需在10月底前搬离涉案房屋，舍麦士公司向本院提交微信聊天记录与录音予以佐证，太奇公司对于微信聊天记录与录音的真实性均不予认可。另，舍麦士公司主张该公司装修房屋共花费80000多元，且其搬离涉案房屋时，因太奇公司的原因导致其有一个长条柜子受损，故要求太奇公司赔偿装修损失10000元及家具损失2160元，舍麦士公司向本院提交装修发票、办公家具购买凭证及照片予以佐证。太奇公司对于舍麦士公司的主张不予认可。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方争议的焦点问题是舍麦士公司在合同期限内提前搬离涉案房屋的原因。太奇公司主张系因舍麦士公司未按照合同约定支付租金，故该公司要求舍麦士公司搬离。根据舍麦士公司提交的房租发票，舍麦士公司已支付租金至2018年10月31日，并未拖欠房租，太奇公司主张发票不能作为付款凭证，但太奇公司亦未就双方存在先出具发票后支付租金的交易习惯提交证据予以证明，故本院对于太奇公司的抗辩意见不予采信。太奇公司在合同未到期且舍麦士公司未拖欠租金的情况下，提前收回涉案房屋的行为构成违约，按照合同约定应承担违约责任。综上，舍麦士公司要求太奇公司退还2018年10月24日至2018年10月31日的租金10396元并支付违约金80566元，于法有据，本院予以支持。舍麦士公司要求太奇公司支付装修损失与家具损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、北京太奇教育科技股份有限公司于本判决生效后十日内退还北京舍麦士科技有限公司自2018年10月24日至2018年10月31日的租金10396元；二、北京太奇教育科技股份有限公司于本判决生效后十日内支付北京舍麦士科技有限公司违约金80566元；三、驳回北京舍麦士科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京太奇教育科技股份有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2362元（北京舍麦士科技有限公司已全部预交），由北京舍麦士科技有限公司负担279元，已交纳；由北京太奇教育科技股份有限公司负担2083元，于本判决生后七日内交纳。反诉案件受理费907元，由北京太奇教育科技股份有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  常晓明人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  关宝兰二〇一九年八月七日书 记 员  周乐怡