河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终8697号上诉人（原审被告）：河北诚和房地产开发有限公司，住所地石家庄市高新区天山大街**。法定代表人：刘晓杰，该公司经理。委托诉讼代理人：单某军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘某，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赫某贤，女，汉族，住石家庄市裕华区。被上诉人（原审原告）：赵某某，男，汉族，住石家庄市。上诉人河北诚和房地产开发有限公司（以下简称诚和房地产公司）因与被上诉人赫某贤、赵某某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。诚和房地产公司上诉请求：依法撤销河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初826号民事判决书；依法改判为驳回被上诉人赫某贤、赵某某诉讼请求或发回重审；全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定：“上诉人与被上诉人签订的《委托建房协议书》无效”是错误的。理由如下，（一）《委托建房协议书》不是房产预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，而上诉人与被上诉人之间签订的是《委托建房协议书》，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所列“商品房认购、订购、预订等协议”之范畴，且《委托建房协议书》属委托合同，与房产预售合同是两个不同的概念，故不属于房产预售合同。（二）《委托建房协议书》非无效合同。上诉人与被上诉人签订的《委托建房协议书》第七条、第八条中明确写明了“乙方已获悉尚诚佳苑项目的建设现状和项目手续现状等相关情况并自愿签署本协议。”、“甲方在取得商品房预售许可证后，以电话方式通知乙方，”说明上诉人在尚诚佳苑项目上明确告知被上诉人建设现状和项目手续现状，主观上没有恶意，客观上不存在欺诈行为；被上诉人知悉尚诚佳苑项目的建设现状和项目手续现状，明知上诉人没有取得商品房预售许可证，仍与被上诉人自愿签定《委托建房协议书》，不存在被欺诈的事实，其签订合同不是被欺诈、胁迫而签订的，故《委托建房协议书》不适用《合同法》五十条的无效合同之规定，该协议书有效。（三）《委托建房协议书》是双方真实意思表示，体现了民事法律行为所倡导的当事人意思自治原则，应继续履行。上诉人与被上诉人均为完全民事行为能力人，签定合同需遵守合同之规定，享有合同约定的权利，履行合同约定的法律义务，承担相应的法律后果。上诉人与被上诉人自愿签订《委托建房协议书》，均应理解该协议为建房协议。双方签订的协议履行日期还未到期，因此上诉人并未违约，尚诚佳苑小区一期建设已经完善，二期手续因政策原因需要变更手续，上诉人确实正积极办理相关土地手续事宜，没有推脱工期之故意，被上诉人应遵守协议之约定，继续履行合同，否则有滥用诉权之嫌疑。该《委托建房协议书》有效，双方应继续履行合同。赫某贤、赵某某答辩称，他们是开发商，然后卖我们房子，他们现在任何手续都没有，五证中一个证也没有办，在土地上一点施工迹象都没有，所以认定购房合同无效是正确的，应返还我所有房款。赫某贤、赵某某向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告签定的《委托建房协议书》无效；二、依法判令被告退还已付购房款220000元整，并按银行同期贷款支付利息（期限计算至实际支付之日止）;三、本案诉讼费用出被告承担。一审法院认定事实：2017年11月27日，原告赫某贤、赵某某向被告诚和房地产公司交付购房定金10000元，2017年12月4日，原告赫某贤、赵某某与被告诚和房地产公司签订了一份《委托建房协议书》。该协议约定：原告购买被告开发的位于栾城区的房屋，单价6280元/平方米、建筑面积132.51平方米，合计金额832163元，该房款首付为40%共计342163元，原告于2017年12月4日支付部分首付200000元，剩余首付款142,163元应于本项目《国有土地使用权证》核发后足额交清，如届时原告无故未交付，被告有权收回该房源，并退还原告已交付的房款。房屋交付期限为2019年12月31日前。该协议另约定了其他内容。合同签订后，原告赫某贤、赵某某于当日向被告诚和房地产公司支付首付款190,000元。另查，截至起诉之日，被告诚和房地产公司尚未取得商品房预售许可证等手续，亦没有开工建设。庭审中，原告赫某贤、赵某某主张除支付上述定金及购房首付款外，还支付过一笔20,000元刷卡团购费，并提交一份石家庄共创房产经纪有限公司出具的收据。被告诚和房地产公司同意返还原告定金及购房款200,000元，但其辩称20,000元刷卡团购费不是己方公司所收，对该笔款项不予认可。以上事实，有《委托建房协议书》、收据、POS签购单及庭审笔录等证据在案为证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原被告签订的《委托建房协议书》包含了预售房产的全部内容，性质上属于房产预售合同。被告诚和房地产公司在没有取得商品房预售许可证等手续的情况下，擅自与原告赫某贤、赵某某签订具有房产预售性质的协议，违反了上述的法律规定，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故应当认定该《委托建房协议书》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告诚和房地产公司应返还二原告定金及购房款共200,000元。关于二原告主张的团购费20,000元，因该款项并非被告诚和房地产公司收取，二原告亦未提交其他证据证明收取该20,000元的石家庄共创房产经纪有限公司与被告诚和房地产公司存在关联性，故对该诉求不予支持，二原告可另案解决。关于原告主张的利息损失。从双方签订的《委托建房协议书》所载明的内容看，原告对被告诚和房地产公司在出卖本案房屋时尚未取得涉案房产预售许可证是知晓的，故原告对由此可能导致合同无效所产生的风险应有所预期，对其主张的利息损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审判决：一、原告赫某贤、赵某某与被告河北诚和房地产开发有限公司于2017年12月4日签订的《委托建房协议书》无效；二、被告河北诚和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赫某贤、赵某某定金及购房款共计200,000元；三、驳回原告赫某贤、赵某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,600元，减半收取计2,300元，由原告赫某贤、赵某某负担150元，由被告河北诚和房地产开发有限公司负担2150元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。本院认为，本案中，双方签订的《委托建房协议书》包含了预售房产的全部内容，性质上属于房产预售合同。上诉人诚和房地产公司在没有取得商品房预售许可证等手续的情况下，擅自与被上诉人赫某贤、赵某某签订具有房产预售性质的协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。上诉人诚和房地产公司作为出卖人至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故应当认定该《委托建房协议书》无效。基于此，上诉人称双方签订的《委托建房协议书》不是商品房预售合同，该协议书系双方真实意思表示应当有效的上诉理由，本院不予支持。综上所述，河北诚和房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,600.0元，由河北诚和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李荣水审判员  史兆宏审判员  孟志刚二〇一九年八月十二日书记员  鲁亚丽