江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5178号 原告：顾成林，男，汉族，住苏州市吴中区。 原告：赵春霞，女，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：姚丹（代理上述两原告），上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：张福妹，女，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。 原告顾成林、赵春霞与被告张福妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理，原告顾成林、赵春霞的共同委托诉讼代理人姚丹、被告张福妹的委托诉讼代理人郑铭、龚信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾成林、赵春霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同约定的转让手续，协助办理将苏州市房屋产权登记至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金42万元；3.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告增加诉讼请求为：判令被告承担原告的律师费95000元、保全担保费6000元，合计101000元。事实与理由：2019年4月3日，原告向被告购买房屋，双方就苏州市姑苏区房屋的买卖事项达成一致，并签订了房屋买卖（置换）合同，约定房屋成交价为210万元，其中10万元的部分为定金（合同签订当日支付5万元，2019年4月8日补足5万元），180万元的部分进行资金托管（90万元为首付款，90万元为按揭贷款），过户签字当日支付18万元，交房当日支付2万元。合同还约定买卖双方在2019年5月31日前启动房产交易手续，双方将证件提供给居间方，由居间方上传至房产交易中心审核。合同签订后，原告支付了定金10万元，并向居间方提交了符合购买条件的相关证明材料。2019年5月30日，居间方告知其多次催告被告提交审核材料，被告均不理会。2019年6月3日，原告委托律师发出履行催告函，催告被告履行相关义务，但被告以房屋的优先购买权人向其主张权利为由拒绝履行合同。故原告诉来法院。 被告张福妹辩称，一、被告因为有案外人即承租人提出优先购买权而导致涉案房屋不能过户，因此，原告的第1项诉讼请求没有法律依据。二、第2项诉讼请求中的违约金，前提应当是解除合同，在要求涉案房屋继续过户的前提下，不应当适用以解除合同为前提的根本违约金，且原告并未产生实际损失，请求法院依照实际情况酌情减少违约金数额。三、律师费损失的诉讼请求不成立，如果该诉讼请求能得到法院支持，律师的费用过高，应当以42万元为计算依据，根据律师收费标准，数额应为23900元-35500元的一半或三分之二。四、被告不应承担财产保全的费用，双方之间对该笔费用没有约定，在合同中也没有体现，故应由原告自行承担。 本院经审理查明：坐落苏州市不动产权属登记在张福妹名下，系其单独所有。 2019年4月3日，张福妹（售房人，甲方）与顾成林、赵春霞（购房人，乙方）及居间方苏州市万宏投资管理咨询有限公司签订房屋买卖（置换）合同，约定：甲方将出售给乙方，该房屋出租情况一栏记载为未出租，成交价格为210万元，乙方于2019年4月3日支付定金10万元，资金托管总金额为180万元，资金托管与房屋成交价之间的差额30万元，乙方于签订合同当日支付5万元，4月8日补交定金5万元，于过户签字当日支付18万元，于交房当日支付2万元；双方于2019年5月31日前启动房产交易手续，双方证件按要求提供居间方，由居间方上传房产交易中心；甲乙双方任何一方违约，则按总房款20%承担违约责任，同时约定违约方还须承担其他方为追付违约金或服务佣金而产生的所有费用（包含但不限于律师代理费、诉讼费、差旅费、误工费等）。 上述合同签订后，顾成林、赵春霞于2019年4月3日支付定金5万元，于4月9日支付定金5万元，合计10万元。 2019年5月30日，苏州市万宏投资管理咨询有限公司向张福妹发送履行合同通知书，要求其于2019年5月31日前将相关证件材料发送公司。 2019年6月3日，上海市锦天城（苏州）律师事务所受顾成林、赵春霞委托向张福妹发送律师函，要求其收到律师函之日起三日内向不动产登记中心提交全部材料进行交易审核，并配合办理后续的过户手续。 上海市锦天城（苏州）律师事务所收到署名为“陈某某”的通知书，内容为：“张福妹你好：本人陈某某（身份证：）获悉，你于2019年4月3日与他人签订房屋买卖合同一份，打算将我承租的位于苏州市姑苏区房屋卖于他人。本人现向你核实，情况是否属实？若属实，本人正式通知你，在同等条件下我享有优先购买权，甚至可以比购房人更高的价格予以购买。故，为维护本人合法权益，本人特此通知，要求你立即停止将我承租的位于苏州市姑苏区房屋卖于他人。”落款日期为2019年5月30日。 庭审中，顾成林、赵春霞陈述，购房时去实地看过，有使用人，因张福妹说居住人员是某饭店员工，随时可以清退，不存在租赁问题，因此在合同中第一条第二款出租情况备注为未出租；另外，对于陈某某的承租人身份亦存疑。张福妹陈述，因为案外人陈某某主张购买涉案房屋，如果排除优先购买人的障碍的话，我愿意继续履行合同；陈某某主张优先购买权，没有提出具体购买价格，亦无收到其主张优先购买权的诉讼材料。 2019年6月2日，顾成林、赵春霞与上海市锦天城（苏州）律师事务所签订法律服务协议，约定该所接受顾成林、赵春霞委托指派姚丹担任其与张福妹房屋买卖合同纠纷一案一审、执行阶段的诉讼代理人，律师代理费为95000元。该所于2019年7月19日出具律师费发票，金额为95000元。 本案立案受理后，顾成林、赵春霞依法申请财产保全，并与浙江明越非融资性担保有限公司签订了财产保全委托合同，约定由浙江明越非融资性担保有限公司对顾成林、赵春霞的财产保全措施提供担保服务，并由中华联合财产保险股份有限公司浙江分公司出具保函。中华联合财产保险股份有限公司浙江分公司于2019年6月19日向本院提供保单保函。顾成林、赵春霞向浙江明越非融资性担保有限公司支付担保服务费6000元。 诉讼中，顾成林、赵春霞将购房余款200万元于2019年7月29日提存至本院。 以上事实，有不动产权属证书、房屋买卖（置换）合同、履行合同通知书、律师函、通知书、法律服务协议、律师费及担保服务费发票计2张、财产保全委托合同、保单保函、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告之间签订的房屋买卖（置换）合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。被告张福妹以承租人主张优先购买权为由，未按约履行提交相应过户材料等义务，致使无法完成房屋买卖的网上审核等程序，对此，本院认为，陈某某是否为涉案房屋承租人，张福妹并未举证证明，退而言之，即使陈某某为涉案房屋承租人，至今未对优先购买权提出诉讼主张，如房屋买卖行为侵害了承租人利益的，承租人可以主张损害赔偿请求权。据此，被告张福妹未按约履行义务，系其违约，原告顾成林、赵春霞已将购房余款提存至法院，其要求继续履行合同，被告张福妹协助将涉案不动产过户至顾成林、赵春霞名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金，被告张福妹认为本案非根本违约、约定责任过重、要求酌情减少的抗辩意见，本院经审查认为，违约金具有补偿性和惩罚性的双重功能，鉴于本案房屋买卖合同继续履行，虑及被告张福妹的违约程度及给原告顾成林、赵春霞造成的损失，本院酌定违约金为11万元。原告顾成林、赵春霞主张的律师费、保全担保费等损失，本院不再支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告张福妹于本判决生效之日起十日内协助原告顾成林、赵春霞将苏州市不动产权属过户登记至原告顾成林、赵春霞名下。 二、被告张福妹于本判决生效之日起十日内支付原告顾成林、赵春霞违约金11万元。 三、驳回原告顾成林、赵春霞的其他诉讼请求。 （如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23600元，减半收取11800元，保全费2620元，合计14420元，由被告张福妹负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告顾成林、赵春霞。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇一九年八月二十七日 书记员 尤欣怡