海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终3085号上诉人（原审原告）：林小代，男，1992年12月29日出生，汉族，住海南省临高县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈其强，海南唐海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海南银泉进出口贸易有限公司，住所地海南省海口市秀英区秀华路**秀英区政府**楼**，统一社会信用代码：914600006931562340。法定代表人：赵惠民，经理。委托诉讼代理人：符雄师、李哲良，海南宝岛律师事务所律师。上诉人林小代因与上诉人海南银泉进出口贸易有限公司（以下简称银泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初5526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林小代上诉请求：撤销海口市秀英区人民法院作出的（2018）琼0105民初5526号民事判决书，并依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院对银泉公司违约的截止时间的认定没有事实根据和法律依据，对房屋交付的认定适用法律错误，违反法律、行政法规的强制性规定。第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第一款规定，结合第二款规定，第11条适用的逻辑前提应是房屋转移占有时已经符合商品房买卖合同约定的交付条件才视为“交付”，同时本条第一款也明确约定，当事人另有约定的除外。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条明确约定：出卖人应当在2017年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房屋交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各项专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。虽然涉案房屋已转移占有，但双方在《合同》中已对交付条件作出了明确约定，属于当事人另有约定的情形，因此不能以房屋转移占有认定完成交付。第二，商品房交付是指开发商按照法律规定和合同约定将符合交付使用条件的商品房交付给买受人的行为，若商品房达不到交付条件，即使转移占有也不能视为“交付”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《商品房销售管理办法》第三十条等法律法规规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设工程验收合格，是法定的交付条件。同时根据《合同》第八条明确约定交付条件是完成建设工程规划验收和各项专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。此为约定交付条件。房屋即使转移占有，在转移占有之时既未到达法定交付条件，也未达到约定交付条件，不能视为有效交付。一审法院认定房屋转移占有之时即视为完成交付，不但适用法律错误而且也违反了法律、行政法规的强制性规定。因此银泉公司应支付的违约金应计算至涉案房屋符合合同约定的交付条件之日即取得竣工验收备案证明文件之日。二、一审法院依职权对违约金标准下调没有事实和法律依据。双方签订的《合同》第11条明确约定若出卖人逾期交房，则出卖人应每日按已付房价款万分之五向买受人支付违约金。此合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，且约定的违约金计算标准也为超过法定标准，也没有达到法定“过高”的程度，依法应按照合同约定标准计算违约金。同时，违约金不仅仅具有损失赔偿的性质，更兼具惩罚性，为的是让合同双方遵守契约精神，一审法院参照同地段同类型房屋租金评估结果依职权调整违约金标准没有事实和法律依据。综上，请求二审法院予以改判或发回重审。银泉公司的答辩意见与上诉意见相同。银泉公司上诉请求：1.判决撤销海口市秀英区人民法院作出的（2018）琼0105民初5526号民事判决书第一项，并依法改判为：“银泉公司向林小代支付违约金1771.9元/月×6个月=10631.4元【68.15㎡×20元/㎡.月×1.3（上浮30%）=1771.9元，自2017年6月1日起至2017年11月20日共6个月】；2.林小代承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、在整个项目建设过程中，银泉公司存在两个延期交房的事实，第一个是不可抗力，第二个是政府行为。首先，涉案项目在施工期间遭遇了超期台风“威马逊”，导致项目工地长时间停工。重新开工后，为了修补台风造成的损害，又重新覆盖护网、搭支架等，又造成工期延长。台风属于不可抵抗力的一种，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，不可抵抗力造成工期延期的，银泉公司延期期间的违约责任可以免除。其次，阿里山山装饰设计（海南）有限公司在代理银泉公司销售银泉花园小区过程中违规操作，致使购房户向政府上访要求退款，阿里山山装饰设计（海南）有限公司与银泉公司对账后达成协议，银泉公司只对收到款项的84户客户负责退款，但住建局等政府部门为维稳给银泉公司施压，要求银泉公司对84户之外的客户也要负责退款，致使银泉公司损失600多万元。在项目完工后，银泉公司已经将相关材料及时报送相关部门审核验收，因政府部门介入，致使涉案房屋长时间内没有通过验收，导致银泉公司迟延交房。二、即使银泉公司需支付逾期交房的违约金，但合同约定的违约金已经明显高于林小代的损失，请求法院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以约定的违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。以上法律及司法解释赋予当事人对违约金过高或过低的约定请求人民法院予以调整的权利，并确定了一定的调整幅度，以牺牲商品房买卖合同当事人在合同中的意思表示合意来保障社会公平和正义。银泉公司认为，林小代的损失应该以同地段同类住房的租金为计算标准。虽然本案中双方均未申请人民法院对涉案房屋与同期间地段房屋租金利益进行评估，但是海口市秀英法院受理的（2017）琼0105民初3427号案件中，秀英法院委托海南正理房地产估价有限公司对银泉花园小区房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为每月每平米20元。法院参照同地段同类型房屋租金评估结果，将违约金计算标准调整为每月每平米20元。而且，秀英法院受理的其他与本案涉案房屋同一小区的逾期交房的违约金均以每月每平米20元为计算标准。因此依据合同约定的违约金数额判决，对银泉公司而言是显失公平的，恳请法院对银泉公司违约金依法进行调整。三、即使以已付房款的日万分之三计算违约金，一审法院在在计算违约天数和已付房款金额上均存在错误，依法应予以调整和纠正。林小代虽然在签订合同时首付199928.5元，但直到2017年11月8日（远在合同约定交房日之后）银泉公司才收到银行按揭贷款44万。如果以已付房款为基数计算逾期违约金，应分为两段时间计算，一是以首付款199928.5元为基数从2017年5月31日（约定交房日）计算至2017年11月20日（实际交房日计173天），二是以44万为基数从2017年11月8日（收到银行款项之日）计算至2017年11月20日（实际交房日计12天）。综上所述，一审判决在认定事实和法律上确有错误，请二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法调整违约金，作出公正判决。林小代的答辩意见与上诉意见相同。林小代向一审法院起诉请求：1.银泉公司支付因逾期交房导致的违约金118706.74元（即总房款639928.5元×逾期天数371天×逾期每日万分之五违约金；逾期天数371天，自2017年5月31日起算暂计算至2018年6月6日止）；2.银泉公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：银泉公司系位于海口市海秀公路北侧银泉花园项目的开发商，该项目于2013年4月23日取得《建设工程规划许可证》，并于2014年8月28日取得《海口市商品房预售许可证》。林小代与银泉公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：由林小代购买银泉公司开发的位于海口市××路房，总房款为639928.5元，林小代支付首期款199928.5元，余款440000元通过公积金贷款支付；银泉公司应于2017年5月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付林小代使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，银泉公司可据实予以延期：因不可抗力且银泉公司在事实发生之日起30日内告知林小代的；逾期交房在90日之内，每逾期一天，林小代有权要求银泉公司每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日后，林小代有权单方面解除合同，林小代要求继续履行合同的，合同继续履行，银泉公司按逾期日数每日向林小代支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，林小代依约向银泉公司支付了全部购房款。2017年11月20日，林小代前往银泉公司处收房，并在《业主住户入住验收清单》上签字确认。至林小代2018年7月16日起诉时，银泉花园项目尚未符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的交付条件，林小代遂提起本案诉讼。另查明：一审法院受理的（2017）琼0105民初3427号案件中，经委托海南正理房地产估价有限公司对该案中银泉花园小区涉案房屋2单元2层2-205号房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为20元/㎡·月。一审法院认为，林小代与银泉公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，林小代已经依约向银泉公司支付了全部购房款，银泉公司应按合同约定在2017年5月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付林小代使用。本案双方的争议焦点在于：一、银泉公司逾期交房期间如何确定；二、合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高，应否予以调整。一、关于银泉公司逾期交房期间如何确定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”林小代2017年11月20日已经办理了入住手续，双方完成了商品房的转移占有，视为房屋已经交付使用。因此逾期违约金应从约定交房次日即2017年6月1日计算至实际收房之日即2017年11月20日共173天。银泉公司在诉讼中以政府行为、台风等特殊原因为由抗辩，一审法院认为，银泉公司并未能举证证明涉案工程迟延系由政府行为造成，且完全由政府的过错导致，银泉公司作为开发商，其在签订合同过程中，应当预先将工程竣工验收过程中各项审批环节需要的时间在交付期间中予以扣除，故其在最终签订合同时确定的交房期限中，应已包含各项审批工作对交付期间的影响程度。而银泉公司以发生在合同签订之前的“威马逊”等台风影响工程进度来抗辩其逾期交房存在免责事由，明显不符合客观逻辑，且台风天气在海南普遍发生，银泉公司作为房地产开发企业，对台风天气等气候因素影响工程建设进度应当有所预见，其在合同确定的交房期限中对气候因素和其他影响交房因素应予以考量。故银泉公司以政府行为、台风为由进行抗辩，一审法院不予采纳。由于银泉公司所主张工期顺延的抗辩事由均不成立，不存在免责事由，故应当承担逾期交房的违约责任。二、关于合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高、应否予以调整。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。林小代与银泉公司在合同中约定的违约金计算标准为每日按已付房价款的万分之五支付，银泉公司提出违约金过高的抗辩意见，结合本案具体情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参照同地段同类型房屋租金评估结果，一审法院酌情将违约金计算标准调整为以已付房款为基数，每日按万分之三计付。因此，银泉公司应向林小代支付逾期交房违约金33212元（639928.5元×3÷10000×173天=33212元），林小代主张超出33212元的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、银泉公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林小代支付逾期交房违约金33212元；二、驳回林小代的其他诉讼请求。案件受理费2674元，减半收取1337元，由林小代负担960元，由银泉公司负担377元。二审中，林小代未提交新证据。银泉公司提交证据两份：1.《海口市建设工程竣工验收备案表》，拟证明涉案房屋已于2018年11月2日通过验收备案；2.《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》，拟证明银泉公司于2017年11月8日收到林小代贷款44万元。林小代对以上证据的真实性、合法性均无异议，但不认可证明目的。本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认，以上证据能够证明涉案房屋已于2018年11月2日通过验收备案，以及银泉公司于2017年11月8日收到银行支付的林小代贷款44万元的事实。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、逾期交房违约金计算截止期间的认定；二、一审判决调整违约金计算标准是否合法。关于第一个争议焦点。本案中，双方虽在合同中约定房屋的交付条件为房屋取得建筑工程竣工验收备案证明文件，但林小代在此之前并未拒收房屋，而是在2017年11月20日办理了房屋入住手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，双方于2017年11月20日完成了商品房的转移占有，视为房屋已经交付使用。其后，银泉公司亦取得了涉案房屋的竣工验收备案证明文件，房屋并不存在质量问题。因此逾期违约金应从约定交房的次日即2017年6月1日计算至实际收房之日即2017年11月20日共173天。林小代上诉主张逾期交房违约金的计算时间应至房屋取得竣工验收备案证明文件之日，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。”违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素予以衡量。本案中，银泉公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。林小代与银泉公司在合同中约定的违约金计算方法为每日按已付房价款的万分之五支付，一审判决已参照同地段同类型房屋租金评估结果，在合同约定的违约金计算方法的基础上，酌情将计算标准调整为每日万分之三，该调整并不违反上述法律及司法解释的规定。银泉公司上诉主张一审判决调整后的逾期交房违约金仍过高，并要求变更合同约定的违约金计算方法，理由不成立，本院不予支持。银泉公司在二审询问时提出了逾期违约金应分为两段时间计算的意见，因其在上诉请求中提出的应支付违约金数额为不分段计算所得，应视为其未就违约金是否应分段计算提出上诉，且在询问时其亦明确表示违约金计算以上诉请求所述为准，故违约金是否应当分段计算不属于本案二审审理范围。综上，林小代与银泉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5348元（林小代已预交2674元、海南银泉进出口贸易有限公司已预交2674元），由林小代负担2674元，海南银泉进出口贸易有限公司负担2674元。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年八月二十八日书记员 韩 莉速录员 庄翠玲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。