广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10710号原告：陈叶林，男，汉族，1957年10月2日出生，住址：广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：龙卫铭，系北京市慧丰律师事务所律师。被告：佛山市万科中心城房地产有限公司，住所：广东省佛山市禅城区季华五路****之一，统一社会信用代码：91440604562570558N。法定代表人：黄捷。委托诉讼代理人：李聪冲，男，汉族，1996年1月1日出生，住，住址：安徽省淮南市潘集区公司员工。原告陈叶林诉被告佛山市万科中心城房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙卫铭及被告的委托诉讼代理人李聪冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1.被告协助原告办理佛山市禅城区岭南大道北56号2座3102房、3座1404房、3座1904房、6座1802房、6座2502房的不动产权登记手续；2.被告向原告支付迟延办证违约金59395.28元（暂从2017年5月28日起暂计算17个月,应计算至被告协助办证完毕时止，按照临时安置补助费每月6987.68元的50%计算）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年10月，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定被告拆迁原告原有房屋，向原告发放安置补助费，并在三年内返还拆迁置换房给原告。2015年12月，原告通过抽签确定了相应的拆迁置换房，并与被告签订《佛山万科广场回迁房协议》及支付增购面积款项、接收置换房。后被告一直没有为原告办理相关不动产权证。原告认为被告的行为已严重违约，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：一、《房屋拆迁安置补偿合同》并未对产权登记事项作出明确约定，但《佛山万科广场回迁房协议》对产权登记的相关事项作了约定，即要求被告应当在房屋交付后720日内具备办理房产证的条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》资料。本案中，被告取得《商品房所有权初始登记通知书》的时间并未超过回迁房协议约定的交付后720日，未违反回迁房协议的约定，不应承担违约责任。根据双方签订的回迁房协议第六条的约定，被告应当在房屋交付后720日内具备办理房产证的条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》）。被告所需交付的房屋在2016年1月具备交付条件，若以此时间为起算点计算720日，截止日期大约为2018年1月。然被告实际取得《商品房所有权初始登记通知书》的时间为2017年2月27日，并未超过回迁房协议中约定的具备办理房产证条件的时间期限，故被告不构成违约，不应承担违约责任。二、取得《商品房所有权初始登记通知书》是办理不动产权证的前提条件和重要步骤，原告在签订回迁房协议时是明确知悉并同意不动产权证最晚在房屋交付后720日后方能办理。即便被告存在逾期办证的违约行为，在逾期办证的时间问题上，也应当充分考虑回迁房协议约定的720日，即应从720日届满后的合理时间开始计算，起码也应从被告取得《商品房所有权初始登记通知书》后的合理期限届满开始计算。三、回迁房协议已经对产权登记迟延的违约金标准做了明确约定，且该标准在制定之时就考虑了涉案回迁房与一般商品房存在较大区别的因素，是兼顾双方利益的标准。若被告确存在迟延办证的违约行为，违约金的计算也应以回迁房协议约定为准。因双方签订《房屋拆迁安置补偿合同》时并未就回迁房屋的房号、需增购面积、金额及产权登记等事项进行明确约定，故原告在接收回迁房之前需要与被告协商签订回迁房协议，该回迁房协议是对接收回迁房事项的细化和补充，是双方在自愿、平等、协商一致的基础达成的，并不违反法律或行政法规的强制性规定，也未免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利，故回迁房协议合法有效。在此情况下，双方应严格遵守合同约定，包括协议中关于迟延办理产权证的违约金计算方式，即自逾期之日起每日按已付增购房款万分之一的标准向原告支付违约金，且违约金不超过该金额的1%。即便法院最终认定被告存在迟延办证的行为，也应根据双方在回迁房协议中已经约定的违约金计算方式计算违约金，而不是直接参照适用商品房买卖中关于迟延办证的违约金标准或者其他标准。另外，需要强调的是，违约金的计算标准，应严格依约适用，如合同当事人认为按违约金标准计算所得的违约金低于实际损失或过分高于实际损失的，合同当事人可以申请法院增加或适当减少。在合同当事人未明确申请增、减的情况下，法院不宜超过或低于合同约定的违约金标准进行增或减。综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，请法院依法查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房地产项目合作开发合同》。证明①涉案土地原为集体土地，2008年7月18日，案外人佛山市禅城区祖庙街道永新南村股份合作经济社与案外人佛山市万科置业有限公司签署合作合同；②合同第六条约定，自涉案土地签署《成交确认书》之日起四个月后开始计算三年开发期，被告如逾期应承担违约责任。3.《成交确认书》。证明开发期应自2010年12月25日起计三年。4.《房屋拆迁安置补偿合同》。证明①原、被告签订合同，约定每月临时安置补助费的标准；②合同第四条约定物业返还期自签署《成交确认书》之日起四个月后开始计算三年，即2013年12月25日前应返还物业；③开发期限及返还期限的约定相符。5.网页截图。证明佛山万科广场于2012年12月22日开盘。6.《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。证明回迁物业至2015年12月31日才验收交付，被告严重违约。7.《佛山万科广场回迁房协议》。证明①原、被告签订回迁房协议，约定回迁房明细，但未对被告逾期交房的违约责任作明确约定；②回迁房协议第六条约定被告应自交付后720日内具备办证条件，被告原因不成就。8.《佛山万科广场六期返迁房产权证办理相关事宜的通知函》。证明被告于2018年底才通知办证（故意署为2018年10月），应支付迟延办证违约金。9.《集体土地使用证》、《建房许可证》、《村民房屋工程竣工验收报告书》。证明原告合法拥有被拆迁房屋的所有权，但被告拆迁该房屋后未能为原告办证。10.《佛山万科广场返迁安置房中签确认书》、《收款收据》。证明原告中签确认选择涉案五套回迁房，并已支付完毕增购房款。诉讼中，被告提交以下证据：《商品房首次登记确权清单》（节选）。证明被告已于2017年2月完成回迁房的首次登记确权工作，是在回迁房协议的约定期限内完成具备办理房产证条件的义务。诉讼中，本院依职权调取以下证据：《佛山市禅城区人民法院关于岭南大道56号一直七座房层递件情况调查函的复函》及附件。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第5组证据，无其他有效证据佐证其内容真实性，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的第6组证据，系政府相关部门出具的验收意见材料，被告虽不予确认，但并无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。原告提交的第9组证据，可相互佐证真实性，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年7月18日，案外人佛山市禅城区祖庙街道永新村南村股份经济合作社与案外人佛山市万科置业有限公司签订《房地产项目合作开发合同》，约定双方合作开发涉案佛山市禅城区南村改造项目，其中村民宅基地部分的拆迁补偿由案外人佛山市万科置业有限公司另行与每户村民签署相关拆迁补偿合同。2010年10月24日，被告（拆迁人、甲方）与原告（被拆迁人、乙方）、案外人佛山市禅城区祖庙街道永新村南村股份经济合作社（见证方、丙方）签订两份《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告征拆原告的相关房屋，原告的合法产权房屋面积为102.59平方米/334.14平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为102.59平方米/334.14平方米，每月临时安置补助费为1641.44元/5346.24元。返迁房屋的时限为取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内，若超时返迁，超出部分租金补偿按2倍计算。被告应为返还的物业（应返还面积部分）办理房地产产权证，原告须予以配合，办理房地产产权证所产生的费用由被告承担，若原告不配合，则相关的费用由其自理。后原、被告签订《佛山万科广场回迁房协议》，双方确认原告选择的回迁房为万科广场六期2座3102房、3座1404房、3座1904房、6座1802房、6座2502房，回迁房总套内面积为458.92㎡，存在超过可回迁面积的情形，原告应向被告支付增购面积款项141886元。上述《佛山万科广场回迁房协议》就产权登记问题于第六条约定如下：被告应当在商品房交付后720日内具备办理房产证条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》资料），因被告原因造成逾期提供资料的，被告需自逾期之日起每日按已付增购房款万分之一向原告支付违约金，被告承担延迟办证违约责任的金额不超过合同金额的1%。具备办证条件后，原告必须在被告通知的时间内签署一切必需的资料，并向被告提交办理商品房产权登记手续需要的全部资料及缴纳相关增购部分税费，否则导致延迟办证的责任由原告承担。2015年12月27日，被告出具《收款收据》，确认收取原告支付的增购面积款项合计141886元。2017年2月27日，佛山市禅城区国土城建和水务局就包含涉案回迁房在内的佛山市禅城区岭南大道北56号一至七座商品房出具《商品房首次登记确权清单》，并确认上述商品房首次登记申请事项已办理完毕。另查明，涉案佛山市禅城区季华五路以北、岭南大道以西地块于2010年8月26日以挂牌（旧村改造）方式成功交易。2015年12月31日，涉案佛山市禅城区季华五路以北、岭南大道以西的佛禅（挂）2010-016地块万科广场住宅小区项目（六期1-7座）进行联合验收，并于2016年1月7日取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。2016年1月11日，上述建设项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。诉讼中，原告陈述：涉案各回迁房暂未办理不动产权证。被告陈述：涉案各回迁房未能办证系因原告的被拆迁房屋没有相关产权证明，不具备办证的前提条件，被告并非不同意履行协助办证义务，而系被拆迁房屋存在缺陷所致，故被告无需承担本案违约责任。经被告与不动产登记中心沟通，该问题暂时无法解决。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》、《佛山万科广场回迁房协议》，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告协助办理涉案各回迁房不动产权证登记手续的诉请。依据涉案《房屋拆迁安置补偿合同》及《佛山万科广场回迁房协议》的约定，被告负有协助办理回迁房不动产权登记手续的合同义务。经查，涉案回迁房已完成首次登记确权，然至今尚未办理不动产权证，被告所发出之相关办证通知亦未具体明确各办证环节的时间期限，故应由其自行承担相关不利后果。据此，原告诉请被告协助办理涉案回迁房的不动产权登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。被告虽抗辩认为涉案回迁房因缺乏被拆迁房屋产权证明致无法办证，但其并未能提交有效证据予以证明，本案亦无有效证据证明原告拒绝或无法提交相关办证资料，故此，被告上述抗辩意见无理，本院不予采纳。关于原告主张被告支付迟延办证违约金的诉请。涉案《房屋拆迁安置补偿合同》及《佛山万科广场回迁房协议》虽未对被告应予协助办理回迁房不动产权登记手续的期限作出明确约定，但如上查明事实，被告至今未能履行完毕上述协助义务，已构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定主张被告承担违约责任，即迟延办证违约金。就迟延办证违约金的计算方法，因原、被告并未于相关合同或协议中作出明确约定，故本院具体分析如下：一、违约金的计收起止时间因原、被告并未明确约定办证期限，且回迁房的办证要求有别于普通商品房，故其办证期限不应直接适用商品房相关法律法规。经综合考量上述因素，本院确定涉案回迁房首次确权登记事项完成之日（即2017年2月27日）起90日内为被告协助办理回迁房不动产权登记手续的合理期限，即被告应承担自2017年5月28日起至其履行完毕协助义务之日的迟延办证违约金。二、违约金的计收标准如上查明事实，涉案回迁房所在地块系通过挂牌（旧村改造）方式成功交易并实现征拆补偿，故涉案回迁房的建设带有一定的政策因素及改善被拆迁户用房之目的，有别于开发普通商品房的盈利性质，在原、被告双方未对迟延办证违约金计收标准作明确约定的情形下，本案违约金的计收标准应综合考虑上述因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合被告的违约情节予以合理确定，不宜直接适用商品房买卖相关法律法规。依据《房屋拆迁安置补偿合同》中关于逾期交付回迁房违约责任的约定，被告如超期返迁，则超出部分租金补偿按2倍计算，结合合同上下文，该租金补偿即为合同所约定之临时安置补助费，也即逾期交付回迁房的违约责任为加付一倍临时安置补助费。因迟延办证的违约情节较之迟延交付房屋的违约情节轻微，故本院经综合考量，酌定以临时安置补助费标准的50%作为迟延办证违约金的计收标准，具体于本案中即为3493.84元/月【（1641.44元/月+5346.24元）×50%】。原告相关计收标准主张有理，本院予以支持。经计算，2017年5月28日暂计至本案起诉之日（即2019年5月13日）的迟延办证违约金为82274.30元（3493.84元/月×1个月÷31天×17天+3493.84元/月×23个月），自2019年5月14日起至被告履行完毕协助办理回迁房不动产权登记手续义务之日止的迟延办证违约金应由被告按3493.84元/月的标准予以计付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市万科中心城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告陈叶林办理佛山市禅城区岭南大道北56号2座3102房、3座1404房、3座1904房、6座1802房、6座2502房的不动产权登记手续；二、被告佛山市万科中心城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈叶林支付2017年5月28日暂计至2019年5月13日的迟延办证违约金合计82274.30元，自2019年5月14日起至被告佛山市万科中心城房地产有限公司履行完毕上述第一项协助义务之日止的迟延办证违约金应由被告佛山市万科中心城房地产有限公司按3493.84元/月的标准予以计付。如被告佛山市万科中心城房地产有限公司未按本判决指定的期间履行协助义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取642元，由被告佛山市万科中心城房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年八月二日书记员  胡会婷附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。