四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初2485号 原告：高凡，男，1988年12月29日出生，汉族，住四川省双流县。 原告：李俊蓉，女，1990年1月24日出生，汉族，住四川省西充县。 二原告共同委托诉讼代理人：陈彦宇，四川天则律师事务所律师。 被告：眉山力铎房地产开发有限责任公司，住所地：眉山市东坡区大雅路北一段**********。 法定代表人：赵康英。 委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。 原告高凡、李俊蓉与被告眉山力铎房地产开发有限责任公司（以下简称力铎房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依据原告的财产保全申请，作出了（2019）川1402民初2485号民事裁定书，裁定对力铎房地产公司银行存款500000元予以冻结。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈彦宇，被告的委托诉讼代理人任涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高凡、李俊蓉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年5月10日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告返还原告购房款首付259354元，并按同期银行贷款利率向原告支付利息17000元（暂计至起诉日，实际计算至付款日为止）；3.判令被告承担违约金2146元；4.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原、被告于2018年5月10日签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），购买旺达广场的旺达铭苑9幢2层7号房屋，建筑面积54.33平方米，实用面积38.71平方米，房屋总价款429354元。合同约定原告以按揭方式付款，首付房款259354元，剩余房款170000以银行按揭方式支付。原告于2018年5月10日向被告支付首付款259354元，至此，原告已经完全履行了合同约定的全部义务。2019年5月6日，因被告未按时交房，原告到眉山市房管局了解情况时得知2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出眉规划函（2018）205号关于同意旺达铭苑9#楼商业产权划分的函，该函件批准了眉山力铎房地产开发有限责任公司对9#楼商业产权划分调整的申请。被告在与原告签订房屋买卖合同后，在未告知原告的情况下单方面对旺达广场·旺达铭苑9#楼商业进行了规划变更导致原告所购买的房屋的结构形式、朝向、面积产生了巨大变化。根据合同约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日作出是否解除合同的书面答复。”被告在收到眉山市城乡规划局的回复函件后却并未按照案涉合同的相关约定书面告知原告，严重损害了原告的正当权益。因被告原告导致原告无法在银行进行商业贷款，故被告应按照合同约定退还原告购房款及利息。特起诉，望判如所请。 被告力铎房地产公司辩称：原告所述不实。根据双方签订的《补充协议》的特别约定，原告无权解除合同。补充协议中对优化变更、建设方案调整等事项免除了被告的直接通知义务。该协议第三条第一款约定：买卖双方一致同意在不影响所购商品房质量或使用功能前提下，经规划部门批准或设计部门同意，出卖人可以做出有化变更……出卖人按照改造后的实际布局、结构、状况、标准等交付给出卖人“；合同第三条第三款约定：买受人购买的该商品房所在楼盘采取分期建设和交付的项目建设过程中出卖人可对后期建设方案进行调整、卖受人同意出卖人在不突破项目容积率、绿地率等规划指标条件下对后期建设方案进行调整后无需另行通知买受人或取得买受人同意，买受人不得的因此要求解除合同，出卖人也不因此承担违约责任”。被告的优方案更加符合购房者的利益最大化。被告在建设后期进行了部分优化变更，所有的优化变更并没有突破项目容积率、绿地率等规划指标条件，也没有导致原告所购房屋的功能、总建筑面积、层数消防、民防等重要指标发生变化。原告以建筑面积误差为由要求解除合同的请求不能成立。双方合同约定：出现面积差异时，“买受人不退房”，房价款多退少补，该约定从根本上排除了不得以面积差异作为退房的理由。原告未办理成功按揭贷款，其原因，被告不清楚，被告也没有过错。原告的请求没有事实和法律依据，被告没有违约行为，也不构成根本违约，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告提交了如下证据：1.原、被告的身份信息证明复印件、证明原、被告的主体资格；2.《四川省商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同补充协议》，证明原、被告签订了房屋买卖合同与补充协议，原告支付了首付款259354元，剩余房款约定以银行按揭形式支付。合同及补充协议约定原告享有解除权；3.眉山市城乡规划局函件复印件，旺达铭苑9#楼面积实测复印件，证明原、被告签订合同后对该项目进行了规划设计变更，导致原告的房屋面积与合同约定的面积相差3.35%，因此，原告有权请求解除合同；4.录音证据一份，证明银行工作人员告知原告按揭贷款未办理成功的原因在于被告的楼盘有问题的事实。 被告力铎房地产公司对原告的以上证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性均无异议。被告对案涉房屋的所在楼盘进行的是优化变更，对房屋的结构、朝向、户型、质量、使用功能等条件并未发生变化。关于面积的增减，按双方合同约定进行结算后多退少补。原告所购房屋的面积减少也在合理的范围内。关于面积增加或减少多少以实测报告为准。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为通话内容与被告无关。 被告力铎房地产公司提交以下证据：1.《四川省商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖买合同补充协议》复印件、收据复印件，证明原、被告签订商品房买卖合同、补充协议，原告支付了首付款，在合同中明确了原告所购买房屋的整体平面图，原告签字捺印，能够体现房屋的基本客观状况，被告没有违约行为，原告以合同约定行使解除权不能成立；2.建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、不动产证书、工程竣工验收报告，证明被告开发的案涉房屋工程合法，依法取得各项许可证，被告行为合法；3.眉山市城乡规划局函件及其附件复印件，明确了案涉9＃楼是针对商业产权的划分和内部隔墙的调整，而非规划、设计的变更，并且调整没有导致房间功能改变和房屋总建筑面积容积率的变化；4.9＃楼面积实测报告复印件，证明原告购买的房屋在质量、功能、朝向、空间结构、户型没有发生变化。 原告高凡、李俊蓉对被告的以上证据的质证意见为：对商品房买卖合同和补充协议的真实性无异议，质证意见与原告举证意见一致；对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关，原告提出解除权的依据和房屋质量无关；对证据3的质证意见与原告举证意见一致；对证据4真实性无异议，建筑面积少了1.82平方米。 本院对有争议的证据认定如下：原告提供的通话录音，该证据不能体现通话人的基本情况，也未到庭作证，通话内容也不具体，没有具体说明贷款不成功的真实原因。因此，对该通话录音本院依法不予采信。双方对其余证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和审理查明确认的证据，本院认定如下事实：原告高凡、李俊蓉与被告力铎房地产公司于2018年5月10日签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》。约定：由原告购买被告开发的旺达广场的旺达铭苑9幢2层7号房屋，建筑面积54.33平方米，套内面积38.71平方米，房屋总价人民币429354元。原告以按揭方式付款，原告于签订合同当日支付首付款259354元，剩余房款约定以银行按揭方式支付。《四川省商品房买卖合同》（预售）第十四条对面积差异处理的约定为：“买受人不退房。双方同意以产权登记建筑面积（包括套内建筑面积和共用公摊部位与共用房屋分摊建筑面积）为结算面积，按此合同约定的建筑面积单价计算，总价以测绘报告实测面积为准，房价款多退少补，且不计算差价利息。”《商品房买卖合同补充协议》第三条第一款约定：“买卖双方一致同意：在不影响所购商品房质量或使用功能前提下，经规划部门批准或设计部门同意，出卖人可以做出有化变更……出卖人按照改造后的实际布局、结构、状况、标准等交付给出卖人；”，补充协议第三条第三款约定：“买受人购买的该商品房所在楼盘采取分期建设和交付的项目建设过程中出卖人可对后期建设方案进行调整、卖受人同意出卖人在不突破项目容积率、绿地率等规划指标条件下对后期建设方案进行调整后无需另行通知买受人或取得买受人同意，买受人不得的因此要求解除合同，出卖人也不因此承担违约责任”。2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出眉规划函（2018）205号关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函，该函件批准了眉山力铎房地产开发有限责任公司对旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分调整的申请。明确是对9＃商业楼产权划分及内部隔墙调整，认为对房屋的功能、总建筑面积、层数、容积率等指标没有发生变化。同意被告提出的调整申请。该调整方案实施后，只是对原告所购房屋的面积产生了减少，调整后的建筑面积为52.51平方米，比合同约定的面积减少了1.82平方米。 本院认为，原告高凡、李俊蓉与被告力铎房地产公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，对当事人具有约束力。本案争议的焦点是被告对案涉房屋所在楼盘的产权划分和隔强调整是否构成原告解除双方签订的买卖合同的条件。根据眉山市城乡规划局出具的《关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》中可以确认被告的调整方案不涉及房间功能、户型的改变以及总建筑面积、容积率等指标的变化。根据合同以及补充协议的约定，在此种情况下，原告不得要求解除合同，出卖人也不因此承担违约责任。审理中原告提出解除合同的理由也只是因被告调整后房屋建筑面积发生变化。关于房屋面积差异的处理，原、被告双方约定不退房、不解除合同，实测的建筑面积按照法律规定进行结算。故原告以面积差异为由要求解除合同，不符合合同解除的法定条件和双方的合同约定。原告以按揭贷款未办理成功，认为是被告的过错，依据不充分，对该意见，本院不采纳。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告高凡、李俊蓉的诉讼请求。 案件受理费减半收取4141元，诉讼保全费3020元，共计7161元，由原告高凡、李俊蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  郭旭东 二〇一九年八月八日 书记员  豆 敏