北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初49295号原告：北京艺达美文化发展有限公司。法定代表人：胡言达，总经理。委托诉讼代理人：吴述。委托诉讼代理人：邹立家。被告一：北京小满互娱文化发展有限公司。法定代表人：许洪娇，总经理。委托诉讼代理人：吕功华。被告二：北京小满云树科技有限公司。法定代表人：许洪娇，总经理。委托诉讼代理人：吕功华。被告三：北京小满云创文化产业有限公司。法定代表人：许洪娇，总经理。委托诉讼代理人：吕功华。被告：唐世勇。委托诉讼代理人：吕功华。原告北京艺达美文化发展有限公司（以下简称艺达美公司）与北京小满互娱文化发展有限公司（以下简称小满互娱公司）、北京小满云树科技有限公司（以下简称小满云树公司）、北京小满云创文化产业有限公司（以下简称小满云创公司）、唐世勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。艺达美公司之委托诉讼代理人吴述、邹立家，小满互娱公司、小满云树公司、小满云创公司、唐世勇之共同委托诉讼代理人吕功华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。艺美达公司向本院提出诉请：1、小满互娱公司、小满云树公司、小满云创公司支付欠付的费用共计1419592.16元（包括违约金450081.5元、赔偿金10万元、2018年4月1日至2018年11月28日欠付的租金788243.21元、2018年4月1日至2018年11月28日欠付的物业费71146.13元、供暖费4394.32元，2018年10月11月的水电费6427元）；2、小满互娱公司、小满云树公司、小满云创公司支付违约金（以1419592.16元为基数、自2018年11月29日至实际支付之日、按照按照日千分之三的标准计算）；3、唐世勇对于小满互娱公司、小满云树公司、小满云创公司的付款义务承担连带的清偿责任。事实与理由：小满云创公司、小满互娱公司、小满云树公司系关联公司，唐世勇是小满云创公司、小满互娱公司、小满云树公司的原法定代表人和控股股东。艺达美公司拥有北京市朝阳区百子湾路石门村*号院内东南1、3、4、5、6、7、8幢号和西南28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38幢号房屋的出租权。艺达美公司于2018年3月20日与小满云创公司、小满互娱公司、小满云树公司分别签订了《房屋租赁合同》，由小满云创公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村*号30幢平房101室（商业推广地址为东朝时代广场西区*号楼101室、租赁面积448.40平方米）,小满互娱公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村*号30幢平房102室（商业推广地址为东朝时代广场西区*号楼102室、租赁面积224.20平方米），由小满云树公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村*号30幢平房103室（商业推广地址为东朝时代广场西区*号楼103室、租赁面积224.20平方米），上述101室、102室、103室均在西区*号楼房屋范围内，属于在一套房屋中划分了三块租赁面积。在上述三份租赁合同第十一条补充条款中均作出同样的约定，即小满云创公司、小满互娱公司、小满云树公司（同一法人），分别签的合同为绑定合同，同进同出，如三个公司中的其中一家合同期内提前退租，退租的面积由关联的另两家公司承担并支付相应的租金、物业管理费、暖气费等相关费用，合同内的责任和义务均由关联的另两家公司来承担。在上述租赁合同履行中，因小满云创公司、小满互娱公司、小满云树公司违约拖欠租金、物业费、暖气费等费用，2018年10月15日，小满云创公司作为乙方、唐世勇作为保证人与艺达美公司签订了《房屋还款协议》约定，唐世勇作为前述三被告的保证人，对于三被告履行本协议及租赁协议项下的给付义务和责任（包括但不限于支付租金、物业费、能源费、房屋使用费、违约金、赔偿金等费用的给付义务和责任）承担连带责任担保。2018年11月28日以小满云创公司为代表与艺达美公司签订了《租赁合同解除协议》，约定租赁合同于2018年11月28日解除，被告将租赁房屋退还艺达美公司，被告于2018年11月28日前向艺达美公司支付费用1419592.16元（属于双方确定被告方的应付费用金额），如逾期支付，每逾期一天向艺达美公司支付应付金额总额千分之五的违约金，直至全部付清之日为止。协议签署后，被告依约将租赁房屋全部交还艺达美公司，但自解除协议签署至今，四被告分文未付。故艺达美公司诉至本院,要求法院支持其诉讼请求。小满互娱公司、小满云树公司、小满云创公司、唐世勇共同答辩称，一、对10万元赔偿金不同意支付，对已付10万要求冲抵租金。该20万是前期逾期交付租金的逾期付款违约金性质。逾期付款违约金属于持续性违约金，而解除合同违约金是一次性违约金。后者是基于前者产生的。两者不能同时适用。既然本案适用解除合同违约金，就不能主张之前的逾期付款赔偿金了。否则，属于双重处罚，没有法律依据。据此，三被告已交付的10万元，要求抵扣租金；未交付的10万元不再交付。二、艺达美公司不返还保证金违反法律规定。本案三份租赁合同均约定有1个月租金作为保证金。由于小满（大连）文化产业发展有限公司于2015年3月30日向艺达美公司交付的租房押金148333.3元，在停租后，将该保证金结转给本案三个被告作为保证金，所以本案三被告的租赁保证金已经交付。根据《合同法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因本案三被告所交付的1个月的保证金，属于定金性质，艺达美公司应当予以返还。艺达美公司直接扣留违反法律规定。三被告主张用此款进行冲抵租金或违约金。三、解除合同3个月租金作为违约金太高，请求降低。本案合同期限一年，实际承租8个月，提前4个月解除合同。如果艺达美公司扣留一个月的保证金，再主张3个月租金的违约金，艺达美公司获得了合同预期的12个月租金，100%获得了利益。假定提前1个月解除合同，艺达美公司能够额外获取3个月的租金。很显然该项约定是不公平的。被告观点：参照《合同法司法解释二》第29条，违约金不应超过损失30%的规定，本案合理的违约金应当是未到期的4个月租金X30%=本案的最高违约金1.2个月的租金。四、艺达美公司主张按日3‰计算滞纳金太高，被告请求降低。（一）日3‰等于年109.5%，一年就要翻一番，民间借贷的最高利率也只有年24%，太高了。根据最高法《合同法司法解释二》第29条规定，请求降低逾期付款滞纳金。我国法律对违约金是以补偿性为主的原则，按照法律规定不超过损失30%的原则，请求将滞纳金金按以下标准下调：按银行同期贷款利率：年4.75%X(1+30%)=年6.175%;（二）滞纳金的计算基数中，不应当包含解除合同违约金。如果包含解除合同违约金，相当于利息计算复利的性质。不符合法律规定。五、对艺达美公司主张三被告承担连带责任有异议。本案应当按三个案子审理。三份租赁合同是各自独立的法律主体。所以才会产生分签合同的情况。三份租赁合同补充条款中，均有相同的约定：三公司同进同出，如果其中一家公司提前退租，退租面积由另两家承担租金。该项约定的前提条件是：同进不同出的情况，是为了防止个别退租后艺达美公司不好另租的情况。而本案是同进同出的前提，不适用约定前提。其各自的租金应当由各自承担，合同中没有连带责任的约定。承担连带责任是严格的法律概念，只有满足法律规定或合同约定的情况下才能适用。本案不应合并审理。请求法院驳回起诉，本案应按三个案子审理。六、唐世勇只在《房屋还款协议》中，对小满云创公司提供担保，并未对小满云树公司、小满互娱公司提供担保。《房屋还款协议》的主债务人是小满云创公司，没有小满互娱公司和小满云树公司，该协议第5条明确约定：“丙方作为乙方的保证人”。至于唐世勇另外担任其他公司的法定代表人，和本案无关。唐世勇在《房屋还款协议》中，是以个人名义提供担保，只是给小满云创公司提供担保。担保是严格的法律行为，不适用推定，不适用默认；必须是明确、具体的对象。担保条款的四要素是：担保对象、担保范围、担保性质、担保期间。据此，艺达美公司要求唐世勇对小满云树公司、小满互娱公司提供担保没有合同依据和法律依据。经审理查明：2018年3月20日，艺达美公司作为出租方与小满云创公司作为承租方签署《房屋租赁合同》，约定：租赁标的房屋坐落于北京市朝阳区百子湾路石门村*号30幢平房101室，（商业推广地址为东朝时代广场西区*号楼101室）;租赁标的房屋面积，乙方认可的租赁面积为448.40平方米；房屋租赁期限为一年，即从2018年4月1日至2019年3月31日，起租期为2018年4月1日，甲方自该日起将满足本合同第一条约定的房屋状态的租赁标的房屋交乙方使用，双方签署合同，视为交接完成；租期内，甲乙双方议定每年租金总额为人民币900163元整（即5.5元*448.40平方米*365天=900163元）；租期内，房屋租赁一次付清：第一期，合同签署当日，乙方一次性支付第一个租赁季度（及2018年4月1日至2019年3月31日）的租金人民币900163元；押金及其返还：合同签署当日，乙方同时向甲方一次性支付租金人民币75013.58元作为房屋押金；乙方在合同期内发生违约事项，甲方可以从押金中直接扣除相关费用，扣除费用后，乙方如继续履行合同，应在10日内将押金补齐，否则甲方有从下期租金中自行扣除相应金额补足押金；租赁期间，如乙方不存在任何违约事项，或违约事项之争议以扣减押金以外的方式解决，本合同期满且房屋完好交还甲方并结清所有费用后，上述房屋押金由甲方在合同期满后7个工作日之内无息返还给乙方。其他费用及其支付：租赁房屋的水费(10.5元／吨)、电费（1.50元／度），于每个租赁月度的20日支付，甲方代为征收。且赁房屋的供暖费(47元／供暖季／租赁平方米)，于每年10月20日前预付，供暖时间由甲方按国家有关规定执行。赁房屋的物业管理费（人民币10元／租赁平方米／月），乙方按照租赁季度于房屋租金交付之日支付。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，押金作为违约金不予返还；乙方另应按照三个月的房屋租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。(1)未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或调剂给他人使用的；(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构、损坏房屋及设施设备的；(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4)拖欠租金及其它应付费用累计达壹个月以上的。乙方如逾期支付租金及其它应付费用，每逾期一日，则乙方须按欠缴数额的0.5%支付滞纳金。乙方如拖欠租金达一个月以上，甲方有权将押金作为违约金不予返还，并收回出租之房屋（视作乙方提前退租），同时按三个月房屋租金的标准收取违约金。租赁期间，如乙方提前退租或者因乙方违约而甲方解除合同的，则乙方除承担合同规定的其他违约责任外，须补交免租期租金及其他应交的物业、能源等费用。补充条款:乙方与小满互娱公司、小满云树公司是关联公司（同一法人），分别签的合同为绑定合同，同进同出，如三个公司的其中一家公司合同期内提前退租，退租的面积由关联公司的另两家公司承担并支付相应的租金、物业管理费和暖气费等相关费用，合同内的责任和义务均由关联公司的另两家公司来承担；合同期满前六个月，甲方书面征求乙方是否续租的意见，在同等条件下乙方享有优先承租权，如乙方在甲方通知后30日内未向甲方书面作出愿意续租的意思表示，则乙方不再享有优先承租权等。同日，艺达美公司作为甲方与小满互娱公司作为乙方签署《房屋租赁合同》，约定租赁标的的房屋坐落位置北京市朝阳区百子湾路石门村*号30幢平房102室，（商业推广地址为东朝时代广场西区*号楼102室）;租赁标的房屋面积，乙方认可的租赁面积为224.2平方米；房屋租赁期限为一年，即从2018年4月1日至2019年3月31日，起租期为2018年4月1日，每年租金为450081.5元；租期内，房租一次付清：第一期，合同签署当日，乙方一次性支付第一个租赁季度（即2018年4月1日至2019年3月31日）的租金人民币450081.5元；合同签署当日，乙方同时向甲方一次性支付租金人民币37506.79元作为房屋押金；其余的合同条款与小满云创公司与艺达美公司签署的条款一致，补充条款亦相同。同日，艺达美公司作为甲方与小满云树公司作为乙方签署《房屋租赁合同》，约定租赁标的的房屋坐落位置北京市朝阳区百子湾路石门村*号30幢平房103室，（商业推广地址为东朝时代广场西区*号楼103室）;租赁标的房屋面积，乙方认可的租赁面积为224.20平方米；房屋租赁期限为一年，即从2018年4月1日至2019年3月31日，起租期为2018年4月1日，每年租金为450081.5元；租期内，房屋租金一次付清：第一期，合同签署当日，乙方一次性支付第一个租赁季度（及2018年4月1日至2019年3月31日）的租金人民币450081.5元；合同签署当日，乙方同时向甲方一次性支付租金人民币37506.79元作为房屋押金；其余的合同条款与小满云创公司与艺达美公司签署的条款一致，补充条款亦相同。上述合同签署后，小满云创公司、小满互娱公司、小满云树公司支付了部分房租及相关费用，并开始使用租赁房屋。庭审中，双方确认艺达美公司尚持有小满云创公司的租赁保证金74166.67元、小满互娱公司的租赁保证金37083.33元、小满云树公司的租赁保证金37083.33元。2018年10月15日，艺达美公司作为甲方与小满云创公司作为乙方、唐世勇作为保证人（丙方）签署《房屋还款协议》，载明：对东朝时代创意园西区*号楼乙方欠付房屋租金的问题，甲乙丙三方达成以下协议：1、由于乙方拖欠房屋租金及物业费达4个月之久，为了表示乙方的诚意，经双方商定，乙方愿意支付人民币20万元的赔偿金来作为延期付款的补偿。乙方于本协议签订当日支付10万元赔偿金，乙方承诺于2018年10月31日将另外的10万元赔偿金支付给甲方。2、截止到2018年11月30日乙方之前欠付的房租租金和物业费共计人民币971907.17元整；乙方承诺在2018年10月31日之前全部支付。如果乙方没有兑现上述承诺，乙方承诺于2018年11月1日前清退房屋，在此情况下，自2018年11月1日起所有遗留在租赁房屋内的乙方物品，全部视为乙方放弃所有权的物品，甲方有权直接接管房屋并对遗留物品作为废品垃圾进行处理。3、按照甲乙双方之前签定的房屋租赁合同，在合同期限内的剩余4个月的房屋租金和物业费乙方应按月支付，并承诺每月提前15天支付。乙方没有兑现承诺，甲方有权立即收回房屋。在此情况下，乙方应在甲方通知后两日内搬离，甲方在通知后第三日直接接管房屋，所有遗留在租赁房屋内的乙方物品，全部视为乙方放弃所有权的物品，甲方有权对遗留物品作为废品垃圾进行处理。4、除本协议作出约定的内容外，双方仍遵守租赁合同的约定执行。5、丙方作为乙方的保证人，对于乙方履行本协议及租赁协议项下的给付义务和责任（包括但不限于乙方支付租金、物业费、能源费、房屋使用费、违约金、赔偿金等费用的给付义务和责任）承担连带责任保证。2018年11月23日，艺达美公司向小满云创公司发出通知函，载明：据贵我双方于2018年04月01日签订的《房屋租赁合同》合同编号DZSD-6-101)的约定，贵司应当于“2018年04月01日房屋租金期满提前15天”（即2018年3月15日前）支付房屋租金、物业费，计人民币壹佰玖拾万零柒仟玖佰肆拾贰元整（小写：1907942.00元）；2018年10月15日双方签订了《房屋还款协议》约定贵司应履行相应的责任和义务。因贵公司多次没有兑现还款承诺，贵司的行为已经严重违反合同约定，特通知贵司，如果贵司在2018年11月26日前不能一次性全部付清截止到2018年11月26日欠付的租金、物业费、违约金、赔偿金、水费及电费费用，则贵我双方所签订的《房屋租赁合同》（合同编号DZSD-6_101）自2018年11月26日起解除，届时我司就合同解除事宜不再另行通知。《房屋租赁合同》自2018年11月26日起解除后，贵司应当履行如下违约责任：1、贵司应当于2018年11月26日腾空租赁房屋，并将租赁房屋及相关设施、设备以及装修后的现状完好地交还给我司。对于2018年11月26日前仍存留于租赁房屋内的贵司物品，视为贵司放弃的物品，我司将作为废品处理。2、贵司应当付清全部欠付的租金及水费、电费及其他费用，并按照合同约定支付滞纳金及违约金。3、《房屋租赁合同》(合同编号DZSD-6-101)和2018年10月15日《房屋还款协议》约定贵司应当履行的其他责任或义务。2018年11月28日，艺达美公司作为甲方与小满云创公司作为乙方签署《租赁合同解除协议》，约定：鉴于甲乙双方于2018年4月1日签订了《房屋租赁合同》（编号DZSD-6-101），因乙方原因，乙方无法继续履行合同，经双方友好协商，同意该合同于2018年11月28日解除，现双方就合同解除事宜达成如下协议：一、乙方在2018年11月28日前将房屋退还甲方，如乙方逾期退房，每逾期一天需向甲方支付千分之五的违约金。超过三天乙方还未搬离，甲方有权直接收回房屋并处理房屋内所有物品，届时房屋内遗留的物品将作为乙方放弃的废品进行处理。二、因乙方原因未按合同履行合同相关费用，根据合同乙方向甲方支付叁个月违约金计人民币肆拾伍万零捌拾壹元伍角整（小写：450081.50元整）。三、乙方于2018年10月15日与甲方签定的房屋还款协议，在协议中约定乙方愿意支付20万元（大写：贰拾万元整）的赔偿金，2018年10月15日乙方已向甲方支付10万元（大写：壹拾万元整）赔偿金，欠付的赔偿金10万元（大写：壹拾万元整）乙方应于2018年11月28日前付清。四、乙方应向甲方支付2018年04月01日至2018年11月28日房屋租金计人民币壹佰壹拾捌万捌仟贰佰玖拾柒元叁角柒分（小写：1188297.37元整），乙方已支付租金计人民币肆拾万零伍拾肆元壹角陆分（小写：400054.16元整），乙方向甲方支付欠付房屋租金计人民币柒拾捌万捌仟贰佰肆拾叁元贰角壹分（小写：788243.21元整）。五、乙方向甲方支付2018年04月01日至2018年11月28日物业费计人民币柒万壹仟壹佰肆拾陆元壹角叁分（小写：71146.13元整）。六、乙方向甲方支付2018年11月15日至2018年11月28日暖气费计人民币肆仟叁佰玖拾肆元叁角贰分（小写：4394.32元整）。七、水电费用按物业部交接数据为准缴纳（10月水电费：2296.5元，11月水电费：3430.5元整）。八、退租时原有水、电等应该保持正常，乙方不得损坏屋内设施和原有装修，损坏应照价赔偿。九、乙方退租给他人产生的任何损失甲方不承担任何责任。十、本协议上述第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条中所涉及的费用计壹佰肆拾壹万玖仟伍佰玖拾贰元壹角陆分（小写：1419592.16元整），乙方应于2018年11月28日前付清，如乙方逾期支付，每逾期一天需向甲方支付应付金额总额千分之五的违约金，直至全部付清之日为止。上述解除协议签署后，小满云创公司及小满互娱公司、小满云树公司、唐世勇未向艺达美公司支付任何款项。以上事实，有房屋租赁合同、付款凭证、《房屋还款协议》、通知函、《租赁合同解除协议》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：艺达美公司与小满云创公司、小满互娱公司、小满云树签署的三份房屋租赁合同系各方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同均合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。针对小满云创公司、小满互娱公司、小满云树公司分别与艺达美公司签署了房屋租赁合同,是否能够在本案中一并解决的问题,本院认为,三个公司虽分别签署了合同,但通过庭审查明的情况可以发现,鉴于三个公司均为同一法定代表人,在小满云创公司与艺达美公司签署的《房屋还款协议》和《租赁合同解除协议》中载明的欠付租金等均是三个公司的费用总和，故本院认为三份合同的争议可以在本案中一并处理。因在《租赁合同解除协议》明确约定了三个合同欠付租金、物业费、暖气费、水电费的金额，故本院对于艺达美公司主张的上述费用予以支持。针对亿美达公司主张的违约金，因合同中明确约定了违约金的条款，且在《租赁合同解除协议》明确了数额，本院亦予以支持。针对赔偿金的主张，因《租赁合同解除协议》作出了明确约定，本院予以支持。针对艺达美公司主张的损害赔偿金，因其已经主张了违约金，且没有证据证明其实际损失高于违约金的数额，现三被告主张不予支持该数额，本院予以认可，对于该项诉讼请求不予支持。同样，针对艺达美公司主张所有款项的迟延付款违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。因小满云创公司、小满互娱公司、小满云树公司尚有部分租赁保证金在艺达美公司处，故本院在违约金中予以扣减。针对小满云创公司、小满互娱公司、小满云树公司是否就彼此的前付款项承担连带的付款责任问题，本院认为由于小满云创公司、小满互娱公司、小满云树公司单独签署的合同中均有补充条款，三个公司其中的一家合同期内提前退租，相应的费用均由其他两家公司承担。现三家公司均存在提前退租的情形，则三个公司均需对于三个公司所欠款项承担付款义务。且从小满云创公司签署的《房屋还款协议》和《租赁合同解除协议》中均包含了三个合同的所有款项，亦可知三个公司的付款责任一个整体。故本院判定小满云创公司、小满互娱公司、小满云树公司均对于欠款承担共同的付款责任。针对唐世勇的保证责任，因在《房屋还款协议》中作为小满云创公司的保证人，对于小满云创公司需要支付的租金、物业费、能源费、房屋使用费、违约金、赔偿金等承担连带的保证责任，而小满云创公司须对于小满云创公司及小满互娱公司、小满云树公司的付款义务承担共同的付款义务，故唐世勇须对于本院确定的债务承担连带的保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定判决如下：一、被告北京小满互娱文化发展有限公司、北京小满云创科技有限公司、北京小满云树科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京艺达美文化发展有限公司房租七十八万八千二百四十三元二角一分、物业费七万一千一百四十六元一角三分、暖气费四千三百九十四元三角二分、水电费五千七百二十七元；二、被告北京小满互娱文化发展有限公司、北京小满云创科技有限公司、北京小满云树科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京艺达美文化发展有限公司违约金三十万一千七百四十八元一角七分、赔偿金十万元；三、被告唐世勇对于本判决书第一项、第二项确定的付款义务承担连带的清偿责任；四、如被告唐世勇履行了付款义务，有权向被告北京小满互娱文化发展有限公司追偿；五、驳回原告北京艺达美文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11497元，由原告北京艺达美文化发展有限公司3823元（已交纳），由被告北京小满互娱文化发展有限公司、北京小满云树科技有限公司、北京小满云树科技有限公司、唐世勇负担7674元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。审判员 杨 阳二〇一九年八月二十六日书记员 王丽娜