山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0211民初2172号 原告：青岛世茂投资发展有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：刘赛飞，执行董事。 委托诉讼代理人：王学鹏，山东全悦律师事务所律师。 被告：赵建平，男，1982年4月20日出生，汉族，现住河北省邯郸市。 委托诉讼代理人：王红新，河北浩博律师事务所律师。 原告青岛世茂投资发展有限公司（以下简称青岛世茂投资公司）与被告赵建平商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王学鹏、被告赵建平及其委托诉讼代理人王红新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛世茂投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2018年1月31日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201800024290）；2.判令被告十五日内协助原告注销《青岛市商品房预售》的网签备案登记；3.判令被告支付原告赔偿金11978.43元（399281*3%）；4.判令被告支付原告律师费2万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年1月31日签订了《青岛市商品房预售合同》(合同编号:201800024290)，合同约定，被告购买原告开发的位于青岛市黄岛区滨海大道4098号《世茂国际中心》13栋办公单元11层1124户房屋一处，总房价款399281元，被告以首付加银行按揭贷款方式支付全部房款，其中首付款于签订合同当日支付，银行按揭贷款部分于合同签订之日起30日内付清支付。合同第七条及补充条款第五条第4款还约定，被告逾期支付购房款的，原告有权单方解除合同并要求乙方支付总房价款3％的赔偿金。合同签订后，被告未按约定支付银行按揭贷款部分的购房款，经原告催告后也未支付。原告认为，双方合同第七条及补充条款第五条第4款约定，被告逾期付款的，原告有权单方解除合同，现解除合同的条件成就，原告可以解除合同;合同补充条款第十八条第1款约定，原告解除合同的，被告应在15日内协助原告办理合同注销手续(包括但不限于注销合同网签备案及其他登记)；补充条款第三十五条约定，因本合同引发争议，被告除承担违约责任外，还需承担原告因此产生的费月(包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等)。原告认为，原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》系当事人真实意思的表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有约束力，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现被告的违约行为符合原被告双方合同约定的合同解除条件，原告有权按照合同约定单方解除合同，且被告应当支付赔偿金、配合原告办理各种注销手续、支付原告因此支出的律师费。为维护原告的合法权益，特具状法院，望判如所请。 被告赵建平辩称，1.本案商品房买卖合同实际于2018.5.10日签署，本案应为商品房买卖合同纠纷；2.本案商品房买卖合同为原告提供格式文本，原告未尽提醒告知义务，加重相对人义务和责任，减轻己方义务和责任，双方在同类事项的责任承担极其不平衡；3.双方合同至今未解除，原告单方解除权已过期限；4.被告至今未能交款的原因是因原告为达到另行出卖目的，剥夺被告购买权，原告实际与他人签订了购房协议，构成一房二卖；5.原告实际收款时间是预售许可之前；6.违约金应按日万分之一计算；7.原告在销售过程中以公寓性质为噱头，实际为办公性质，构成欺诈。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下： 1、2018年1月31日，原告与被告赵建平网签了《青岛市商品房预售合同》（合同编号201800024290），约定由被告购买原告开发的位于青岛市黄岛区滨海大道4098号《世茂国际中心》13栋办公单元11层1124户房屋一套，房屋面积46.53平方米，每平方米单价7081.15元，总价款329486元。双方在合同附件一中约定：首付款209281元（含定金3万元），被告赵建平应于2018年1月29日前存入本合同指定的账户,贷款19万元，被告以银行按揭贷款方式应于2018年1月30日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2018年2月28日前将贷款存入本合同指定的账户。合同第七条约定：“乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的3%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同的，应当书面通知乙方。”合同补充条款第三十五条约定“如乙方逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），甲方有权在甲方所在地法院诉讼解决。甲方（乙方）除需根据本合同的约定承担责任外，还需承担甲方由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。”合同同时约定了其他权利义务。 2、被告提交收款收据三张及被告中国建设银行个人活期账户交易明细，证明被告于2017年9月9日交纳定金3万元、溢缴款172000元，于2018年1月29日交纳溢缴款7281元。原告认可被告已缴纳首付款共计209281元。 3、原告提交邮寄给被告的“催告函”，内容有“……根据买卖合同的约定，您应在签订买卖合同当日向按揭银行（或住房公积金管理中心）提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料，并与按揭银行（或住房公积金管理中心）签署借款合同，并办理全部贷款相关手续及支付相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等），并且您应在买卖合同签署后30日内完成上述全部事项。若您未按时完成上述全部事项，每延期一日，应支付房屋总价款万分之一的违约金；逾期超过60日（含60日），我司有权单方解除合同，并要求您承担该房屋总房价款3%的违约金。截至今日，您尚未完成上述全部事项。考虑到您对该房屋的喜爱，现催告您务必于2018年3月30日前完成上述全部事项。但上述催告并不视为我司放弃按照合同约定追究您违约责任的权利。……落款日期为2018年3月24日。”原告提交的EMS快递凭证及流程显示，原告邮寄日期为2018年3月30日，签收日期为2018年4月1日，他人收。被告否认收到该快递。 4、原告提交邮寄给被告的“解除合同通知书”，载明“……自买卖合同签署以来，我司多次催告您履行付款义务，并于2018年3月30日向您寄发了书面催告函敦促您及时落实合同义务。但遗憾的是，至今我司仍未得到您完全履约的证据。截止到2018年11月19日您已逾期付款超过了30日。根据买卖合同第七条的约定，您逾期付款超过30日，我司有权解除合同，且您该房屋总价款的3%向我司支付违约金。现我司郑重通知您：1、贵我双方签署的《买卖合同》自您收到本通知书之日起解除；2、您应承担该房屋总价款的3%违约金人民币11978.44元，我司将在房款中予以扣除；3、请您在收到通知书后及时前往我司配合办理解除合同的相关手续，以免延误返回您已付房款。……日期为2018年11月20日。”原告另提交了EMS快递凭证及流程打印件，显示快递寄出日期为2018年11月27日，签收日期为2018年12月1日。被告认可收到该通知书，但认为无效。 5、原告提交民事案件委托代理合同、青岛增值税专用发票、中国工商银行网上银行电子回单一份，证明原告为该案支出律师费2万元。 6、被告提交原告出具的“限期挞定通知书”，其上载明“……据此，我司郑重通知您：请您于2018年4月22日前按照《商品房认购书》之约定与我司签署《青岛市商品房预售合同》以及相关文件并缴纳相关款项。逾期我司将严格执行贵我双方签署的《商品房认购书》之约定：于2018年4月23日起将您认购的上述物业另行销售，且您已支付的定金作为您的违约赔偿不予返还。……”被告拟证明涉案房屋至少截至2018年4月16日双方尚未签署商品房买卖合同，也证明实际签署时间为2018年5月10日。原告认为系其工作人员工作失误造成，但未提供充分证据证明，对其陈述本院不予采信。 7、被告提交录音证据一宗，系与原告售楼处人员的对话，拟证明原告构成一房二卖，原告存在违约行为。但被告未能进一步提供其他证据佐证，仅凭该录音证据不足以证明被告的主张。被告另提交原告售楼处照片打印件，载明“海贵一线……40-88m2装修海景公寓”，被告认为原告存在广告用语为装修海景公寓，原告以公寓为名，实为办公，构成欺诈。原告对此不认可。本院认为，被告提交的上述证据与反驳或抵销原告的诉讼请求无关联性，对上述证据的证明效力，本院不予采纳。 8、涉案房屋于2017年8月31日取得“预售许可证”。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、被告是否构成违约，合同解除条件是否成就？2、原告的其他诉讼请求应否支持？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据相关法律、法规和司法解释的规定，本院作出如下分析判定： 一、原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，原、被告均应按照合同约定全面履行权利义务。双方在合同附件一中约定：被告采取首付款加银行按揭的方式向原告支付购房款399281元。其中首付款209281元（含定金3万），被告应于2018年1月29日前存入本合同指定的账户。贷款190000元，被告以银行按揭贷款方式应于2018年1月30日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2018年2月28日前将贷款存入本合同指定账户。合同补充条款第五条中约定，如逾期超过30日，原告有权解除本合同。本案中，被告赵建平抗辩称，其于2018年4月份收到“限期挞定通知书”，于2018年5月10日才实际签订合同，但即便如其所述，其亦应在签订合同后及时履行办理银行按揭及支付剩余购房款的义务。但被告赵建平截止到2018年11月19日仍未能成功办理银行贷款，又未能以其他方式支付剩余购房款。被告抗辩称未能支付剩余购房款的原因是原告拒收，但未能提供充分证据证明，对其抗辩意见，本院不予采纳。被告的行为已构成违约，原告行使合同解除权的条件已经成就。原告请求依法解除原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于违约金的问题。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告依据双方在《青岛市商品房预售合同》第七条及补充条款第五条第四款约定，主张被告支付购房款总额3%的违约金计11978.43元，有事实和法律依据，本院予以支持。 三、原被告在《青岛市商品房预售合同》补充条款三十五明确约定：如被告未按时还贷的，被告除承担违约责任外，还需承担原告因此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。原告主张律师代理费20000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 四、原告诉求被告协助其注销《青岛市商品房预售合同》的网签备案登记，该项诉讼请求不属于法院受理民事案件的范围，本院不予处理。 五、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告应将扣除违约金、律师费及其他应扣款项后的剩余购房款退还被告。 综上，原告所诉，有事实和法律依据，本院部分予以支持。被告所辩，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告青岛世茂投资发展有限公司与被告赵建平签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201800024290）； 二、被告赵建平于本判决生效之日起十日内支付原告青岛世茂投资发展有限公司违约金11978.43元； 三、被告赵建平于本判决生效之日起十日内支付原告青岛世茂投资发展有限公司律师费20000元； 四、原告青岛世茂投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内将扣除应扣款项后的剩余购房款退还被告赵建平； 五、驳回原告青岛世茂投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应支付迟延履行金。 案件受理费7769元（原告已预缴），由被告赵建平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长 周 珊 人民陪审员 薛 葵 人民陪审员 鲁峰峰 二〇一九年八月八日 书 记 员 丁 煜