文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初8830号原告：黄道平，男，1972年6月14日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：雷志江，重庆四方律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：王陈臣，重庆四方律师事务所律师。被告：刘六霞，女，1974年7月15日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：黄明江，重庆市开州区浦里法律服务所法律工作者。被告：王晓刚，男，1973年2月6日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：黄明江，重庆市开州区浦里法律服务所法律工作者。被告：重庆达峰房产经纪有限公司，住所地重庆市开州区云枫街道宝华街****，统一社会信用代码91500234MA5U71YK47。法定代表人：刘伟国。委托诉讼代理人(特别授权)：龚勋，男，1991年6月1日出生，汉族，住重庆市开州区，系公司合伙人。原告黄道平与被告刘六霞、王晓刚、重庆达峰房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理，原告黄道平的委托诉讼代理人雷志江，被告刘六霞、王晓刚及其共同委托诉讼代理人黄明江，被告重庆达峰房产经纪有限公司到庭参加诉讼。诉讼中，因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故本院于2018年11月28日裁定中止诉讼。因当事人争议较大，不宜适用简易程序，本案于2019年1月2日转为普通程序，并于2019年7月10日第二次公开开庭进行了审理。原告黄道平的委托诉讼代理人雷志江，被告刘六霞、王晓刚及其共同委托诉讼代理人黄明江，被告重庆达峰房产经纪有限公司及其委托诉讼代理人龚勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄道平向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除原被告于2017年11月27日签订的《房屋买卖(居间)合同》；2.依法判决被告刘六霞、王晓刚返还购房款415079元并支付资金占用费（以30000元为基数从2017年11月18日起按照6%计算至2017年11月27日；以415079元为基数从2017年11月28日起按照年利率6%计算至付清之日止）；3.判决被告刘六霞、王晓刚退还购房按揭款17600元及资金占用费（以2200元为基数从2018年1月7日按照年利率6%计算至2018年2月6日；以4400元为基数从2018年2月7日起按照年利率6%计算至2018年3月6日；以6600元为基数从2018年3月7日起按照年利率6%计算至2018年4月6日；以6600元为基数从2018年3月7日起按照年利率6%计算至2018年4月6日；以8800元为基数从2018年4月7日起按照年利率6%计算至2018年5月6日；以11000元为基数从2018年5月7日起按照年利率6%计算至6月6日；以13200元为基数从2018年6月7日起按照年利率6%计算至2018年7月6日；以15400元为基数从2018年6月7日起按照年利率6%计算至2018年7月6日，以17600元为基数从2018年7月7日起按照年利率6%计算至还清之日止）；4.判令被告刘六霞、王晓刚向原告支付违约金166000元；5.判令被告重庆达峰房产经纪有限公司返还中介费6000元并支付资金占用费（以6000元为基数从2017年11月28日起按照年利率6%计算至付清之日止）；6.判令三被告共同偿还原告房屋溢价损失10万元；7.本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：被告刘六霞与被告王晓刚系夫妻关系，原告与三被告于2017年11月17日签订《房屋买卖定金（居间）合同》，合同约定被告刘六霞将坐落在金科财富中心16栋10层1号的房屋以830000元的价格出售给原告黄道平，合同签订当天，原告向被告支付定金30000元；2017年11月27日，原告与三被告签订《开州·达峰房产房屋买卖合同》，合同签订当天，原告向被告支付购房款355079元，并向被告出具30000元欠条一张，2017年12月3日，原告向被告支付借条中的30000元购房款。此后，原告如约如期向银行支付按揭款，截至目前，原告已支付8个月的按揭款17600元。现原告从法院得知该房屋已被查封，根本无法完成过户手续，原告的合同目的无法实现。本案案涉房屋在黄道平取得权利后已由郭华斌将该房屋出售给段辉炼，因该房屋权利人为案外人，且房屋已经被人民法院进行查封，并处于执行状态，所以开州区人民法院以及重庆市第二中级人民法院以此为理由判决解除了郭华斌与段辉炼的合同，那么基于同样的原因，原告黄道平也无法取得被查封和执行房屋的财产权利，所以请求人民法院同样的对原被告之间的合同予以解除。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。被告刘六霞、王晓刚辩称，对于购房时间、购房款、房款支付及按揭款支付没有异议。本案被告购得涉案房屋时，作为被告不知情此房已被查封，但本案原告从被告处要求购买此房时，原告对此房已查封的事实知情，因为此房经过多次交易，其中原告的合伙人郭华斌对房屋状况是了解的。当时原告知道房屋存在瑕疵，愿意对瑕疵进行处理的情况下，要求本案被告将此房卖与本案原告，所以被告对房屋的查封并无恶意欺骗的行为，因为原告及合伙人并非真正的购房，而是从事房屋转让获取利益。清楚此房处理瑕疵要付出的成本，所以在此基础上，而原告要求将此房转卖给原告。原告与被告签订买卖合同之后，被告也将房屋实际交付原告占有，履行了原被告双方约定的相应义务，而原告获得此房后，再卖给他人。在原告与此房最初的卖家周武在协商解决房屋查封事宜时，未能达成一致意见。致使原告转卖的相对人因不能过户而诉至法院。综上，被告认为在出卖房屋给原告时，对房屋所存在的风险均交代清楚，且原告愿意承担并进行处理，故被告无任何过错和欺骗行为。被告也无存在违约行为，原被告双方所签合同合法有效，原告无任何法定或约定的解除条件。原被告之间的买卖合同是有效的，该合同应当继续履行。双方约定合同被查封的风险，原告在购买房屋时是知情的，并自愿与房屋初始产权人协商解决产权，且现在房屋初始产权人因为查封的事宜在提出异议，另在诉讼过程中，还没有生效的法律依据确定其产权不能过户，为此我们认为原告的诉求不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉求。被告重庆达峰房产经纪有限公司辩称，被告刘六霞、王晓刚阐述的内容属实，当初原告的合伙人郭华斌对房屋情况非常了解的，我们只是在中间协调价钱和签订合同，不存在其他的责任和义务，所以我们公司不存在违背约定，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明：被告王晓刚与刘六霞系夫妻关系。2017年4月16日，王晓刚、刘六霞与案外人周武在中介方重庆达峰房产经纪有限公司签订了《开州·达峰房产房屋买卖合同》，合同约定王晓刚、刘六霞以738000元的价格向周武购买位于重庆开州区中吉金科财富中心一期G16栋10楼1号房屋一套(以下简称案涉房屋)。该房屋原系案外人杨利于2015年4月向重庆市金科骏耀房地产开发有限公司以银行抵押贷款方式购买的商品房。王晓刚、刘六霞向周武购买案涉房屋时，该房屋尚未办理产权证，且每月仍以杨利名义偿还银行按揭贷款。王晓刚、刘六霞按约定向周武支付了首付款319369元，另押20000元待产权过户时付清，剩余房款由王晓刚、刘六霞接替周武每月5日向银行支付月供。王晓刚、刘六霞支付首付款后，案涉房屋交付给二人占有使用。王晓刚、刘六霞入住案涉房屋后，认为该房屋装修质量不好，气味大，于是通过原中介方重庆达峰房产经纪有限公司出卖该房屋。2017年11月17日，刘六霞与黄道平在中介方重庆达峰房产经纪有限公司签订《房屋买卖定金（居间）合同》，黄道平向刘六霞支付了购买案涉房屋的定金30000元。2017年11月27日，王晓刚、刘六霞作为甲方（售房人）与黄道平作为乙方（购房人）、重庆达峰房产经纪有限公司作为丙方签订了《开州·达峰房产房屋买卖合同》，将案涉房屋以830000元出售给乙方，房屋总价构成：定金30000元+首付款385079元+押金20000元+银行尾款394921元。双方在合同中约定，因该房屋房产证暂时未办理，由乙方签订合同当日支付甲方首付款385079元，押20000元于过户当日付清，剩余房款由乙方接替甲方的银行按揭，每月6日前向银行支付月供。该合同第四条违约责任约定：“1.乙方对该房屋的产权问题已充分了解，后续事项均由乙方负责处理，如有争议与甲方无关。2.乙方知晓甲方房屋来源合法，甲方仅向乙方提供房屋来源所有原始依据，由乙方与房屋最初业主办理产权过户登记，风险由乙方承担，甲方不承担任何责任。……6.丙方作为促成交易的中介方，只为甲、乙双方提供交易机会，甲、乙双方间的权利、义务系甲、乙双方的约定，其约定对甲、乙双方有效，丙方不承担违约及连带责任。”合同签订后，黄道平向重庆达峰房产经纪有限公司支付中介费6000元，案涉房屋按约定交付给黄道平。之后黄道平以杨利的名义支付了七个月的银行按揭贷款共计15359.66元。另查明：黄道平与案外人黄伦兵、郭华斌三人签订合伙协议，合伙事务为投资二手房买卖，由郭华斌对外代表各方执行合伙事务。2018年5月25日，黄道平的合伙人郭华斌与案外人段辉炼在重庆市开州区乾宏房产中介有限责任公司签订房屋买卖合同，郭华斌以898000元的价格将坐落于重庆市开州区文峰街道开州大道(东)段51号G16幢10-1的房屋出卖给段辉炼。段辉炼向郭华斌支付了首付款450000元，剩余房款由段辉炼按月存入杨利名下的银行卡以偿还银行按揭贷款。上述房屋坐落位置与案涉房屋系同一标的物。案涉房屋经多次转手买卖均未办理产权过户登记，且均以签订合同时由买受人支付首付款，剩余银行贷款由买受人每月将一定数额的款项存入案外人杨利名下的银行卡偿还银行按揭贷款的形式进行多次交易。案涉房屋于2017年办理了产权登记，房屋登记的坐落位置为重庆市开州区文峰街道开州大道(东)一段51号3幢10-1，产权证号为：渝（2017）开州不动产权第000971870号，产权登记人为杨利。2016年12月30日案外人廖文清因与李行政、杨利民间借贷纠纷一案，向本院申请诉前财产保全，本院依法作出(2016)渝0234执保506号执行裁定书，裁定查封了杨利所有的位于重庆市开州区文峰街道滨湖东路18号G16幢10-1房屋（该房屋坐落位置与案涉房屋系同一标的物），查封期限为三年，至今该房屋还处于查封中。段辉炼入住该案涉房屋后，得知房屋被查封遂向本院提起诉讼，本院于2019年2月25日作出（2018）渝0154民初7048号民事判决，判决：“一、解除原告段辉炼与被告郭华斌于2018年5月25日签订的《重庆市开州区乾宏房产中介有限责任公司房屋买卖合同》；二、被告郭华斌于本判决生效后十日内返还原告购房款454400元并支付资金占用损失（其中以50000元为基数从2018年5月20日起按照同期银行贷款利率计算至还清款项之日止，以400000元为基数从2018年5月25日起按照同期银行贷款利率计算至还清款项之日止，以2200元为基数从2018年7月4日起按照同期银行贷款利率计算至还清款项之日止，以2200元为基数从2018年8月4日起按照同期银行贷款利率计算至还清款项之日止）；三、被告郭华斌于本判决生效后十日内向原告段辉炼支付违约金20000元；四、被告黄道平、黄伦兵对本判决第二项、第三项的债务承担连带清偿责任；五、被告重庆市开州区乾宏房产中介有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告段辉炼中介费3000元；六、驳回原告段辉炼的其他诉讼请求。案件受理费16234元，保全申请费4320元，共计20554元，由原告段辉炼负担6534元，被告郭华斌、黄道平、黄伦兵共同负担14020元。”黄道平、黄伦兵不服该判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，2019年6月13日，该院作出（2019）渝02民终1399号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该终审判决已发生法律效力。因案涉房屋一直处于抵押和查封状态，无法办理产权过户登记，黄道平诉至本院要求判决如请。上述事实，有当事人的陈述以及原、被告的身份信息、《房屋买卖定金(居间)合同》、《开州·达峰房产房屋买卖合同》、收条3张、还款凭证、（2019）渝02民终1399号民事判决书等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2017年11月27日签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属有效合同。但因该合同约定的案涉房屋在双方签订买卖合同前即处于查封状态，至今尚未解除查封，无法办理产权过户登记，故不能实现买卖合同转移标的物所有权的合同目的。现原告黄道平请求解除与被告签订的房屋买卖合同，符合法定解除条件，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，合同解除后，被告王晓刚、刘六霞应当向原告黄道平返还已支付的购房款415079元和银行按揭贷款15359.66元。原告黄道平要求被告王晓刚、刘六霞按年利率6%计算支付其购房款及银行按揭贷款的资金占用费损失、违约金166000元以及房屋溢价损失100000元，本院不予支持。理由如下：1.原告黄道平与案外人段辉炼、黄伦兵合伙投资经营二手房买卖事务，其目的在于牟利。在明知案涉房屋的来源及有抵押权存在的情况下，仍然与被告王晓刚、刘六霞进行交易，应承担相应的风险责任。2.原、被告双方在签订合同时，已约定由原告与房屋最初业主办理产权过户登记，风险由原告承担，被告不承担任何责任。综上，导致本案房屋买卖合同解除的原因，原告黄道平的行为本身存在过错，且按合同约定应自行承担风险责任。故原告主张的上述损失及违约金，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。原告主张被告重庆达峰房产经纪有限公司返还其中介费6000元以及承担房屋溢价损失100000元，因被告重庆达峰房产经纪有限公司作为居间人已促成原、被告之间的房屋买卖合同成立，理应收取中介费，且原告也已向其支付。原告并未举示证据证明被告重庆达峰房产经纪有限公司在促成双方达成房屋买卖合同时存在过错，故原告主张被告重庆达峰房产经纪有限公司退还其中介费6000元以及承担房屋溢价损失100000元，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄道平与被告王晓刚、刘六霞于2017年11月27日签订的《开州·达峰房产房屋买卖合同》；二、被告王晓刚、刘六霞于本判决生效后十日内返还原告黄道平购房款415079元以及银行按揭贷款15359.66元；三、驳回原告黄道平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11344元，由原告黄道平负担5672元，由被告王晓刚、刘六霞负担5672元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  雷 洪人民陪审员  徐心华人民陪审员  陈前光二〇一九年八月十九日法官 助理  沈 建书 记 员  唐 琳