福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5364号 上诉人（原审原告）：福州市台江区机关事务管理中心，住所地福州市台江区88号台江区政府机关大楼八层，统一社会信用代码：12350103665095438X。 法定代表人：牟秀娟。 委托诉讼代理人：胡伦扬、郑玲文，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建东南圣洁保洁有限公司，住所地福建省福州市晋安区象园街道晋安南路70号世欧王庄D3-1楼一层，统一社会信用代码：913501000981309456。 法定代表人：卢圣慈。 委托诉讼代理人：吴文华、董欣怡，福建坤广律师事务所律师。 上诉人福州市台江区机关事务管理中心（以下简称“管理中心”）因与被上诉人福建东南圣洁保洁有限公司（以下简称“圣洁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院(2019)闽0103民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 管理中心上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持管理中心一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由圣洁公司承担。事实和理由：1.本案证据《福州市台江区人民政府常务会议纪要》、福州市台江区人民政府办公室出具的《说明》、案涉房屋的规划设计图可以共同证明，案涉房屋系福州市台江区政府所有（由上诉人代管）的国有资产，并非违建房屋。2.涉案房屋早在1988年之前已建成，当时我国城乡规划相关法律尚未出台，亦不存在建设工程规划许可制度，故人民法院不应机械适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定而认定案涉《租赁合同》无效。3.（2017）闽0103民初3798号民事生效判决书已认定被上诉人与陈丽仙签订的《酒店委托经营协议》合法有效，而该协议有效须以案涉《租赁合同》合法有效为前提。一审法院作出的认定与上述生效判决存在矛盾，应予纠正。 圣洁公司辩称，1.案涉《福州市台江区人民政府常务会议纪要》是台江区人民政府的内部文件，台江区人民政府办公室出具的《证明》是台江区人民政府单方说明，其提交的《规划图》亦仅是建筑设计部门作出的图纸，而非建设部门的规划设计图。因此，上诉人在一审提交的以上证据均无法证明案涉房屋系由台江区人民政府合法所有或已取得建设主管部门的审批许可，故案涉租赁合同应认定无效。2.（2017）闽0103民初3798号民事生效判决结果与本案无关。 管理中心向一审法院起诉请求：1.管理中心与圣洁公司签订的《租赁合同》于2017年9月18日已解除，圣洁公司立即向管理中心交还租赁场所；2.圣洁公司立即向管理中心支付拖欠租金及场地占用费766976元（按月54784元计，自2017年10月16日暂计至2018年12月15日，此后计至圣洁公司实际交还讼争场所之日止）；3.圣洁公司已缴纳的197222.4元履约保证金不予以退还；4.圣洁公司向管理中心支付逾期支付租金违约金261648.4元（以年租金657408元为基数按日千分之一算，自2017年11月16日暂计至2018年12月19日，共计398天，此后计算至实际偿还之日止）；5.圣洁公司向管理中心支付逾期交还讼争场所违约金426000元（按日1000元计算，自2017年10月19日暂计至2018年12月19日，共计426天，此后计至实际交还场所之日止）；6.本案诉讼费用圣洁公司承担。一审诉讼中，管理中心撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：“2.圣洁公司立即向管理中心支付拖欠租金及场地占用费821760元”；变更第五项诉讼请求为：“5.圣洁公司向管理中心支付逾期交还讼争场所违约金452000元”。 一审法院认定事实：2016年10月14日，福建盛鑫招标代理有限公司向圣洁公司出具《中标通知书》（招标编号：ＦＪＳＸＺＢ2016072-1）,通知书部分内容为：福建盛鑫招标代理有限公司受管理中心的委托，就管理中心店面招租招标项目（招标编号:ＦＪＳＸＺＢ2016072-1）采用公开招标方式进行采购，经规定采购程序，圣洁公司为本项目合同包三中标供应商；店面地址：福州市台江区，面积1222.85㎡;现状：租期已到，但经营户未搬离的房屋。因景观改造第七层被拆除不做出租，出租面积实为一至六层；合同签订时间：届时中标人与管理中心、原店面使用人三方之间交接店面的时间作为中标人与管理中心签订租赁合同的时间等。 2017年3月14日，管理中心（甲方）与圣洁公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方向乙方提供坐落于福州市台江区新港商厦东侧一至六层店面，建筑面积约1222.85平方米；租赁期限36个月，自2017年3月16日起至2020年3月15日止，乙方每月应向甲方支付承租费人民币54784元，乙方向甲方缴交197222.4元作为履约保证金，若乙方在承租期间出现违约行为，将从中扣除相应的违约金，若在履约期内乙方未出现违约行为的，该履约保证金在承租期满后一个月内无息返还；乙方在签订本合同前向甲方一次性缴纳3个月的租金作为房屋保证金，即人民币164352元整，该房屋保证金在承租期满后一个月内无息返还；乙方逾期支付承租费的，逾期时间在30天以内的，乙方按每逾期一天按年承租费的0.1%标准向甲方支付违约金；逾期超30天以上的，甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿损失，尚未返还的履约保证金不予归还；甲方依照本合同的约定，决定解除本合同的，应书面通知乙方，乙方应自接到解除通知之日起30天内将店面资产等返还给甲方，乙方如对甲方的解除有异议，可按合同争议处理。乙方未在上述期限内以及承包期满未按时将店面资产等返还甲方，应按日向甲方支付违约金1000元／日，直至违约金扣完为止。该合同还对租赁双方的其他权利义务做了约定。合同签订后，圣洁公司向管理中心缴纳履约保证金197223元、房屋保证金164352元，并于2018年7月2日支付了2017年3月15日至2017年10月15日期间的租金，此后再未支付租金。一审庭审中，管理中心与圣洁公司共同确认，上述合同于2017年9月18日解除，讼争房屋已于2019年1月14日被征迁。 2017年3月15日，圣洁公司（甲方）与陈丽仙（乙方）签订《酒店委托经营协议》，约定将甲方将讼争房屋委托乙方经营与管理，承租费54800元由甲方代收代缴。合同签订后，因陈丽仙未依约按时支付租金，圣洁公司于2017年8月8日提起民事诉讼。2018年3月8日，一审法院作出（2017）闽0103民初3798号民事判决书，判决陈丽仙应于判决生效之日起十日内向圣洁公司支付2017年6月至2018年2月期间租金共计493200元。该判决已经于2018年9月12日生效。 2019年1月10日，一审法院派员前往讼争房屋查看现场。经查看，讼争房屋虽已被征迁围挡，但“双泰隆酒店”以及部分店面仍在正常使用经营。 一审另查明，诉争房屋属台江区人民政府所有，由管理中心代为管理，至今尚未办理产权证。 一审法院认为，因管理中心不能提交案外人福州市台江区人民政府交由其出租管理的讼争房屋办理取得过建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，管理中心与圣洁公司签订的《租赁合同》系无效合同。根据讼争房屋《中标通知书》所载“交接店面的时间作为中标人与管理中心签订租赁合同的时间”，案涉租赁合同签订于2017年3月15日，应视为管理中心已经于2017年3月15日将讼争房屋交付圣洁公司。且圣洁公司又于当天与案外人陈丽仙就讼争房屋签订《酒店委托经营协议》，也进一步说明圣洁公司在租赁合同签订后对讼争房屋拥有占有使用权，故对圣洁公司关于其并非讼争房屋的实际使用人主张，不予采信。关于归还讼争房屋时间的认定，因在诉讼中圣洁公司未能提交证据证明其已将讼争房屋交还管理中心，应承担举证不能之不利后果，且2019年1月10日讼争房屋仍有部分店面在正常使用经营，故对管理中心提出的2019年1月14日视为讼争房屋归还的主张予以认可。虽然租赁合同无效，圣洁公司于2017年3月15日至2019年1月14日占有使用讼争房屋，仍应按合同约定的租金标准向管理中心支付店面占用费，由于圣洁公司已经支付了2017年3月15日至2017年10月15日期间的占用费，故管理中心诉请圣洁公司向其支付2017年10月16日至2019年1月14日占有费821760元，即54784元/月×15个月，于法有据，应予支持。现基于讼争《租赁合同》无效，管理中心关于没收履约保证金、逾期支付违约金、逾期交还讼争屋违约金的诉请没有合同及法律依据，故不予支持。 一审法院判决：一、圣洁公司应于判决生效之日起十日内向管理中心支付房屋占有使用费821760元（占用费计算期间为2017年10月16日至2019年1月14日，按54784元/月计算）；二、驳回管理中心的其他诉讼请求。案件受理费19666元，由管理中心负担9882元，由圣洁公司负担9784元。 本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。 另查明，管理中心于一审提交的《福州市台江区人民政府常务会议纪要》显示，案涉房屋于1988年前即已建成。 本院认为，关于案涉租赁合同是否合法有效的问题。案涉房屋虽未取得建设工程规划许可证等产权证明，但本院注意到：1.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》系在《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城乡规划法》出台后颁布实施。因此，案涉房屋作为上述相关规划法律颁布前已建成的房屋，不应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。2.（2017）闽0103民初3798号民事生效判决书已认定，圣洁公司与陈丽仙签订的《酒店委托经营协议》合法有效，而该经营协议有效亦应以本案租赁合同合法有效为前提。据此，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反我国法律禁止性强制性规定，故应认定合法有效。一审法院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定案涉租赁合同无效，适用法律不当，本院予以纠正。 因双方于一审确认案涉租赁合同已于2017年9月18日解除，圣洁公司已经支付了2017年3月15日至2017年10月15日期间的租金及占用费，讼争房屋已于2019年1月14日被征迁，故圣洁公司应按双方约定的54784元/月的标准向管理中心支付尚欠的2017年10月16日至2019年1月14日房屋占有使用费共计821760元。 关于圣洁公司应承担的违约金的认定问题。因圣洁公司未按合同约定支付租金，故依照双方合同约定，对于圣洁公司支付的197222.4元履约保证金，管理中心有权不予退还。因管理中心并未提交其除因圣洁公司逾期支付租金存在的利息损失外还存在其他经济损失的相关证据，故管理中心没收上述履约保证金后，足以弥补其损失，若要求圣洁公司再依照每逾期一日按年承租费0.1%的约定承担逾期支付违约金，或按1000元/日的标准支付逾期交房违约金，有失公平。故对管理中心关于违约金部分的其他诉讼请求，本院不再予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福州市台江区人民法院(2019)闽0103民初120号民事判决第一项； 二、撤销福州市台江区人民法院(2019)闽0103民初120号民事判决第二项； 三、福州市台江区机关事务管理中心有权不予退还福建东南圣洁保洁有限公司缴纳的履约保证金197222.4元； 四、驳回福州市台江区机关事务管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19666元，由福州市台江区机关事务管理中心负担5695.2元，由福建东南圣洁保洁有限公司负担13970.8元。二审案件受理费19666元，由福州市台江区机关事务管理中心负担5695.2元，由福建东南圣洁保洁有限公司负担13970.8元。 本判决为终审判决。 审判长 吴 华 审判员 陈 辉 审判员 林星星 二〇一九年八月二十日 法官助理施炜 书记员吴梦龙