河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0482民初5011号原告：李志锋，男，1976年12月26日出生，汉族，住汝州市，现住汝州市。被告：张晓冲，男，1985年12月18日出生，汉族，住汝州市。委托诉讼代理人：李向武，河南科序律师事务所律师。被告：姚素叶，女，1963年4月30日出生，汉族，住汝州市。被告：姚素平，女，1968年8月20日出生，汉族，住汝州市。被告：邢胜利，男，1966年7月4日出生，汉族，住汝州市。被告：姚龙涛，男，1988年8月23日出生，汉族，住汝州市。被告：邢世超，男，1990年1月1日出生，住汝州市。原告李志锋与被告张晓冲、姚素叶、姚素平、邢胜利、姚龙涛、邢世超合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后依法适用简易程序于2019年7月16日和7月24日先后两次开庭审理，原告李志锋、被告张晓冲的委托诉讼代理人李向武、被告姚素叶、姚素平、姚龙涛、邢世超到庭参加诉讼，被告邢胜利经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李志锋向本院提出诉讼请求：1、判令六被告偿还拖欠房租233000元（2018年4月1日至2019年5月30日），违约金20000元；2、解除租房协议；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2016年4月1日，原告李志锋与被告张晓冲签订有牡丹宾馆物业租赁协议，约定2018年年租金为200000元，每年房租支付日期为当年的4月1日等十条协议内容。张晓冲与其他被告系直系亲属，合伙投资渔岛宾馆和360烤鱼饭店经营至今。2018年租金200000元拖欠至今未交，经多次讨要未果，以上六被告写有九次书面还款承诺和保证书，故起诉。被告张晓冲辩称，张晓冲并不拖欠李志锋的房租，应当驳回李志锋对张晓冲的诉讼请求。2018年4月1日至今，张晓冲并非实际租赁人，李志锋与姚素平于2019年7月8日签订的清算协议完全可以证明李志锋对实际经营人姚素平于2018年4月1日之后的租赁予以认可，所以张晓冲与本案无关。被告姚素叶辩称，2016年4月1日，姚素叶和张晓冲与李志锋及其父亲李安和签订了租房协议，既然李志锋与实际经营人姚素平签订了清算协议，之前的合同已经作废。李志锋无权再起诉姚素叶、张晓冲、姚龙涛。姚素叶不再有支付所欠房租的义务。2018年4月1日之前的房租已经支付完毕，之后的房租与姚素叶无关。被告姚素平辩称，2018年4月1日之后是姚素平和邢胜利、邢世超一家三人共同经营的饭店和宾馆。之前给李志锋写过多份偿还房租的保证，尽管没有完全按保证书执行，但每次给的都有钱，不存在违约金。2019年7月8日经过算账签订有清算协议，该协议显示2018年4月至2019年5月共欠原告房租60000元，在2019年7月13日支付给李志锋10000元，还欠50000元。被告邢世超辩称，2019年7月8日和李志锋签订有协议，李志锋也同意签字按印，2019年7月13日给了李志锋10000元房租。被告姚龙涛辩称，姚龙涛和李志锋就不认识，签订租房协议时也没有参与，房租如何支付也没有参与。姚龙涛仅是和两个姑姑姚素叶、姚素平两家合伙经营饭店和宾馆，经营到2018年4月1日，截止2018年4月1日之前的房租已经支付给李志锋。2018年4月1日后姚龙涛就不再参与经营饭店和宾馆。被告邢胜利未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年4月1日，李安和和李志锋父子作为出租方、张晓冲作为承租方，双方签订《牡丹宾馆物业租赁协议》一份，协议的主要内容为：一、租赁内容：位于汝州市××南侧坐南××层（地下××层及××层）全部房间及牡丹宾馆东店内地现有相关设施、物品以清单为准租赁给承租方经营使用；二、租赁期限及租金支付：租赁期限自2016年4月1日起至2023年3月31日止共七年。租金：2016年为16万元整，2017年为17万元整，2018年至2023年每年租金为20万元整。租金第一年合同签订后，承租方先付10万元，余下6万元于8月1日支付完毕，之后每年房租支付日期均为当年4月1日。协议签订后，张晓冲即占有使用所租赁的房屋。2016年5月10日，由邢胜利作为法定代表人成立了汝州市渔岛酒店管理有限公司，由张晓冲和其母亲姚素叶、邢胜利和其妻子姚素平儿子邢世超、姚龙涛三家共同在所租用的李志锋的房屋经营渔岛宾馆和360烤鱼饭店生意。到2018年4月1日时，张晓冲、姚素叶、姚龙涛不再经营该生意，由邢胜利、姚素平、邢世超一家三人独自经营。从2018年2月份开始，因生意不好，被告方开始陆续拖欠房租。之后，原被告双方就拖欠的房租多次进行协商，邢胜利、姚素平、邢世超也多次向李志锋出具还款保证书。庭审中，原被告双方认可2018年4月1日之前的房租已支付完毕。双方在协商支付自2018年4月至2019年5月之间的房租过程中，2019年7月8日由李志锋作为甲方、姚素平作为乙方,双方形成《清算协议》一份，内容为：甲乙双方就乙方承租甲方位于朝阳西路147号房屋开办360时尚烤鱼和渔岛宾馆因无力继续经营后所产生的未清房租部分达成以下协议：一、乙方恳请甲方看在乙方经营亏损过多的状况下同意减免乙方已用房租的半年租期（2018年4月-2019年5月）为乙方已使用，但房租未支付完，已使用房租21.67万元。只支付给甲方4.5万元，甲方减免部分为10万元，余7.17万元。考虑乙方确实经济困难给甲方全部房租6万元；二、乙方使用部分物品经双方确认无误按照双方商议价位，由乙方以现金支付给甲方；三、乙方会在协议签订之日起支付给甲方一万元作为第一笔支付费用，余下费用每月一万元依次付清。另如店能转让出去，一次性付给甲方6万元一次性付清。该《清算协议》一式两份，姚素平和李志锋各持一份。李志锋所持有的协议中第3条显示“支付给甲方万元作为第一笔支付费用”，而姚素平所持有的该协议第3条则显示“支付给甲方一万元作为第一笔支付费用”。李志锋认为被告没有拿出具体的还款方案，特在姚素平所持有的协议的背面注明：“我同意定于2019年7月10日见乙方拿出具体还款方案和起草协议后再定”。2019年7月13日，姚素平方向李志锋支付了10000元房租。姚素平和邢世超认为应按《清算协议》执行，剩余房租应为50000元。另查明，在本院第一次开庭过程中，李志锋同意对违约金不再主张。2016年4月1日的《牡丹宾馆物业租赁协议》系由李安和、李志锋作为甲方与张晓冲作为乙方所签订，因李安和和李志锋系父子关系，李安和同意由李志锋向被告主张权利，其本人不再参与本案的诉讼。上述事实，由庭审笔录、《牡丹宾馆物业租赁协议》、《清算协议》、双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对合同双方均具有约束力。同时债务应当予以清偿。本案中，李志锋及其父李安和与张晓冲所签订的《牡丹宾馆物业租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律的强制性规定，应为有效协议。按照合同相对性原则，张晓冲系合同一方当事人，应当按照合同约定向李志锋支付房租。姚素叶和姚龙涛仅是租房合同签订后邢胜利所开办公司的参与人，本身不是合同当事人，不应承担支付房租的责任。邢胜利、姚素平、邢世超虽然也不是合同当事人，但在2018年4月1日之后一直继续占有使用所租赁的房屋，系所租赁房屋的实际承租使用人，且三人亦多次向李志锋出具支付房租的还款保证书，三人应当承担支付房租的责任。关于所欠房租的数额。李志锋的诉讼请求主张的是自2018年4月1日至2019年5月30日之间的房租233000元。根据合同约定，期间的每月的房租应为16667元，共计14个月。以此计算，期间的房租应为233338元，但李志锋仅主张233000元，应以此为限。2019年7月8日的《清算协议》中姚素平将自2018年4月至2019年5月之间的房租计算为216700元，实际上是少计算一个月。从该《清算协议》中可以认定，姚素平已支付了该期间的房租45000元，之后又在2019年7月13日向李志锋支付了10000元，2018年4月1日至2019年5月30日之间所拖欠的房租应为178000元。关于2019年7月8日《清算协议》的效力问题。因李志锋和姚素平所持的协议存在“一”字之差，李志锋在姚素平所持协议的背面注明“我同意定于2019年7月10日见乙方拿出具体还款方案和起草协议后再定”，以此可以认定《清算协议》的效力系待定状态。之后双方也未就此协商一致，李志锋现不同意再按此协议执行，因此该协议对双方不具有约束力。再者，李志锋依据租房协议主张所拖欠的房租，是其依法行使权利的行为，对房租是否予以减免并非其必要义务。故姚素平和邢世超坚持按《清算协议》的约定仅支付剩余的5万元房租的辩解理由，因《清算协议》不具备约束力，本院无法支持。关于租房合同是否应予解除问题。因张晓冲、邢胜利、姚素平、邢世超未按合同约定按时支付房租，使协议不能够按约履行，李志锋据此主张租房合同应予解除，符合法律规定，本院应予支持。关于违约金。李志锋在第一次开庭审理过程中已不再主张，本院不予处理。李志锋的其他诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李志锋与被告张晓冲于2016年4月1日签订的《牡丹宾馆物业租赁协议》；二、被告张晓冲、邢胜利、姚素平、邢世超于本判决生效后十日内支付原告李志锋房租178000元；三、驳回原告李志锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5095元，减半收取2547.5元，由原告李志锋负担755.5元，由被告张晓冲、邢胜利、姚素平、邢世超负担1792元；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  滕胜利二〇一九年八月二十六日书记员  吴晓楠适用法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面的、客观的审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。