河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初8132号原告：河南美景鸿城置业有限公司，住所地郑州市管城回族区南曹乡七里河村。法定代表人：成斌，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王帆，河南九君律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨美娴，河南九君律师事务所实习律师。被告：张炯亮，男，1980年2月19日出生，汉族，住山东省胶南市经济开发区。原告河南美景鸿城置业有限公司（以下简称美景鸿城公司）诉被告张炯亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美景鸿城公司的委托诉讼代理人王帆、杨美娴到庭参加诉讼，被告张炯亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美景鸿城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方2012年6月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12001006832），被告配合原告办理商品房买卖合同备案注销、商品房预告登记注销手续；2.判令被告返还原告房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月6日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：12001006832），合同约定被告购买原告开发的管城回族区七里河路南、创新路西1座6层619号房。2012年6月29日，被告与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：410678788-011-2012001412），约定建行河南分行向被告发放贷款119000元，被告将其购买的上述房产抵押给银行，同时由原告为其提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，因被告逾期偿还银行按揭贷款，导致银行多次扣除原告担保保证金共计25586.31元。后原告多次催促被告归还上述款项，2019年4月2日也以邮寄催款通知书的方式再次要求被告还款，但被告之后仍未归还上述款项，依据《商品房买卖合同》附件4补充协议第三条第6款第（2）项的约定，被告已构成严重违约，原告有权依法解除《商品房买卖合同》，原告有权要求被告配合办理撤销合同备案登记及房屋预告登记。故原告诉至法院。张炯亮缺席，未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年6月6日，美景鸿城公司（出卖人）与张炯亮（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：12001006832），主要约定：1.××购买的商品房为管城回族区七里河路南、创新路西1幢6层619号房（以下简称涉案房屋）；2.房屋总价款170822元，其中首付款51822元，付款方式为现金，剩余房款119000元，付款方式为商业贷款；3.如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人发出缴款通知三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金；4.如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，××没有按照上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。2012年6月29日，建行河南分行（贷款人）与张炯亮（借款人、抵押人）与美景鸿城公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：1.该银行向张炯亮发放119000元贷款用于购买河南美景鸿城置业有限公司销售的坐落于管城××区七里河××、××西美景鸿城（S-C-06地块）1幢6层619号房屋，借款期限自2012年7月2日起至2037年7月2日止，采取按月等额本息还款法，每月归还金额为775.47元；2.本合同项下担保方式为抵押加最高额保证；3.本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为2012-005号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内；4.贷款服务机构为建设银行郑州金水支行金水路个贷中心。建设银行郑州金水支行于2019年2月28日及7月31日分别出具《关于河南美景鸿城置业有限公司客户张炯亮被扣保证金的情况说明》两份，显示：张炯亮于2012年8月2日在其行贷款11.9万元，因为张炯亮自2015年4月29日以后因为拖欠贷款，根据其行和美景鸿城公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：2012-005号）约定条款，美景鸿城公司为上述借款提供阶段性贷款担保，其行从美景鸿城公司保证金账户先后扣款25586.31元。美景鸿城公司称其已向张炯亮发出了书面通知，对张炯亮逾期还款导致美景鸿城公司承担代偿义务及解除双方商品房买卖合同的有关事项进行了告知。为证明上述主张，其向本院提交还款告知函及EMS邮寄单、邮寄查询单。诉讼过程中，美景鸿城公司表示涉案房屋《商品房买卖合同》已经办理了合同备案登记及抵押预告登记，房屋已经交付。经本院释明，美景鸿城公司表示合同解除后退还张炯亮的购房款优先偿还剩余银行抵押贷款。根据美景鸿城公司申请，本院向郑州市不动产登记中心查询，《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋坐落于管城××区××楼××619；产权人为河南美景鸿城置业有限公司；该房产于2012年7月18日设立证明号为1209032251的预售商品房预告登记权利，权利人：张炯亮；该房产于2012年8月3日设立证明号为1207038160的预售商品房抵押权登记权利，权利人：中国建设银行股份有限公司河南省分行。本院认为，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未按约归还贷款本息，原告为被告向贷款银行申请的贷款提供担保，截止2017年12月29日，被告代偿共计25586.31元。依据《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，且原告已向被告发出交纳代偿款的通知，但被告一直未交纳代偿款，原告要求解除《商品房买卖合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。因涉案房屋在贷款银行办理有抵押登记手续，原告表示愿意将被告已经支付的购房款优先用于偿还剩余银行抵押贷款。因此，本院酌定涉案房屋抵押预告登记注销后解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。合同解除后被告有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的义务。被告缺席，未在本院规定的举证期限内进行举证，其应自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、待位于管城回族区尚文路25号1号楼6层619号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告河南美景鸿城置业有限公司与被告张炯亮签订的编号为12001006832《商品房买卖合同》；二、编号为12001006832《商品房买卖合同》解除后十日内，被告张炯亮协助原告河南美景鸿城置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；三、编号为12001006832《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告张炯亮向原告河南美景鸿城置业有限公司返还房屋。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告张炯亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  康月婷二〇一九年八月二十一日法官助理路静书记员刘丹丹