苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初10237号原告：高建明，男，1971年1月7日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：石芦英，女，1972年5月23日生，汉族，住苏州市吴中区。以上两原告共同委托诉讼代理人：赵静，江苏经权律师事务所律师。被告：苏州吴中经济开发区苏越房地产中介有限公司，住所地苏州市吴中区越溪越城东路。法定代表人：王小刚。被告：钟小弟，男，1960年11月27日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：钟全富，男，1962年10月13日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：钟文英，女，1965年12月15日生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：江苏省吴中经济技术发展集团有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街**。法定代表人，江福根。原告高建明、石芦英与被告苏州吴中经济开发区苏越房地产中介有限公司（以下简称苏越中介公司）、钟小弟、第三人江苏省吴中经济技术发展集团有限公司（原名称为江苏省吴中经济技术发展总公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依原告申请追加钟全富、钟文英为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告高建明及其与原告石芦英的共同委托诉讼代理人赵静，被告苏越中介公司的法定代表人王小刚，被告钟全富到庭参加了诉讼，被告钟小弟、钟文英以及第三人江苏省吴中经济技术发展集团有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高建明、石芦英向本院提出诉讼请求：1、请求判令第三人将位于苏州吴中经济开发区溪东新村四区3幢202室房屋及溪东新村四区3幢2号车库过户到被告钟小弟名下，被告钟小弟、钟全富、钟文英配合将上述房屋过户到被告苏越中介公司名下，被告苏越中介公司协助原告将上述房屋及车库过户至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年6月27日，原告高建明与被告苏越中介公司签订房屋买卖合同（意向），由被告苏越中介公司出售杨庄村动迁安置房一套及配套车库（该房屋及车库系由被告苏越中介公司向被告钟小弟购买），当日支付定金50000元。该房屋抽签拿房后原告高建明与被告苏越中介公司于2005年10月26日又签订了一份买卖合同，对房屋、车库的面积进行了明确，故总售价增加为213578元，扣除2015年6月27日支付的定金50000元，原告高建明再支付了148578元，被告苏越中介公司于2005年10月26日出具收条，确认收到原告高建明支付购房款198000元；剩余购房款15000元于过户时支付。原告高建明购买后即对房屋进行了装修入住半年，后于2006年8月起出租至今。原告高建明、石芦英于1992年12月23日登记结婚，原告高建明购买房屋在双方夫妻关系存续期间。涉案房屋的被拆迁人是钟根富、钟小弟，钟根富已于2013年10月8日死亡，被告钟小弟、钟全富、钟文英为钟根富的三子女，现诉争房屋及车库已经具备办理产权证的条件，故请求法院判如所请。被告苏越中介公司辩称：愿意配合办理过户手续。被告钟全富辩称：愿意配合办理过户手续。被告钟小弟、钟文英均未作答辩。第三人江苏省吴中经济技术发展集团有限公司述称：涉案纠纷的房屋即溪东新村四区3幢202室及2号车库，该房屋已具备办证条件。本院经审理认定事实如下：2005年6月27日，原告高建明（乙方、受让方）与被告苏越中介公司（甲方、出卖方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其在苏州市吴中区越溪镇杨庄村动迁安置房（房屋地址以有关部门实际安置地址为准）卖给乙方，房屋面积计80平方米（面积以房屋测绘面积为准），每平方米单价2300元，合计184000元，签订本合同时由乙方向甲方支付购房定金50000元，在交房时再支付134000元，甲方把房产证、土地证过户给乙方，乙方向甲方支付全部余款；甲方应在房屋安置部门交付其房屋的7日向乙方交付房屋，甲方给乙方的自行车车库为每平方米1400元，阁楼为每平方米1200元；过户手续的办理由甲方负责，乙方积极配合，过户费及相关税费由乙方承担；等等。同日，原告高建明向被告苏越中介公司支付购房定金50000元。2005年10月26日，原告高建明（乙方）与被告苏越中介公司（甲方）又签订一份《合同》，明确甲方自愿将其在苏州市吴中区越溪镇溪东新村18幢202室动迁安置房连同附属自行车库出卖给乙方，房屋面积80.82平方米，价格2300元/平方米，车库面积19.78平方米，价格1400元/平方米，合计213578元；双方签订合同后，乙方首付50000元，再付148578元，乙方扣除甲方余款15000元，甲方将于此房屋及附属车库的两证（房产证、土地证）过户至乙方后当日内付清。合同还约定：房屋、车库面积均以二证（房产证、土地证）实际面积为准，如有误差，双方多贴少补再结算。甲方保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任；如由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任。甲方办妥二证后（办证费用由甲方承担）在不超过1个月时间主动过户到乙方（过户费用中各项税费己方应承担相关费用）。甲方如不按约定时间将二证过户到乙方，甲方应承担违约责任，除退还乙方全部房款外还要赔偿乙方相关违约金，违约金为购房款总金额的100%。乙方（受买方）将在此合同签订后拥有房屋的所有权，若甲方日后对房屋的买卖进行反悔，甲方对此应承担违约责任；除退还乙方全部房款及日后装修费用外，还要赔偿乙方相关违约金，违约金为购房款总金额的100%。日后若该房屋价格有所变动，各方不能以任何形式反悔；否则违约方将对此应承担违约责任；赔偿守约方相关违约金，违约金为购房款总金额的100%。同日，被告苏越中介公司向原告高建明出具收据确认已收到购房款198000元。另查明，上述溪东新村18幢202室及附属自行车库为被告钟小弟户于2004年3月20日与拆迁部门签订安置协议项下安置房屋，协议载明被告钟小弟户可安置得到建筑面积80平方米的房屋一套；该协议还载明乙方家庭常住人口为2人。2005年10月26日，被告苏越中介公司（买受人）签订一份《房产买卖合同》，受让位于苏州市吴中经济开发区的动迁安置房，房屋面积80平方米、车库面积19.78平方米，双方约定该房产总价款193780元，其中包括车库价款19780元，2004年12月17日支付40000元，在本合同签订后七日内支付128780元，当出卖人按照规定及时办理土地证、房产证及其他房屋权属证书并与买受人办理了房产过户手续后7日内，买受人支付余款，原定金抵充合同价款；出卖人承诺，其对此房产具有完全的所有权，不存在任何权利瑕疵和权利负担（权利瑕疵和负担包括但不限于对房产不具有完全的处分权，此房产被抵押，被有关部门查封、扣押，被任何第三方追夺或主张权利等），否则，买受人有权解除合同，出卖人应支付给买受人合同总价款50%的违约金或双倍返还买受人支付的定金，由买受人选择救济方式，给买受人造成其他损失的，同时赔偿相应的损失；房产的过户手续由出卖人负责办理，买受人积极配合，费用由买受人承担；等等。该房产买卖合同首部记载出卖人为钟根富，出卖人落款处由被告钟全富签名批注“钟全富代”字。钟根富（1936年4月24日生）已于2013年10月8日死亡，生前与妻子王美金（1935年3月28日生，已于1991年1月20日死亡）共生育了四子女即长子李长根（1955年2月12日生，2000年10月28日报死亡）、次子钟小弟、三子钟全富、女儿钟文英。又，审理中，原告还提供了苏州市吴中区越溪街道珠村社区居民委员会出具的一份证明，主要内容为：兹有溪东新村四区3幢202室就是原溪东新村18幢202室。由2005年高建明购买所有。原告陈述，两原告为夫妻，同意涉案房屋登记在两原告名下，于2005年10月26日签约当日拿到房屋钥匙，对涉案房屋进行装修后入住或出租给他人至今。涉案房屋买卖合同真实有效，其已按约支付了绝大部分房款，剩余房款15000元在过户时支付，现房屋已具备过户条件，愿意承担两次过户产生的相应税费。被告苏越中介公司辩称：购买涉案房屋，先与钟根富签订购房意向合同并支付了定金，经人介绍向钟根富买房，当时去村里打听知道钟根富有一套80平方米安置房，当时其询问钟根富房屋是谁的，钟根富回答说是他自己的，如果当时知道房屋是钟小弟的，其就不可能购买涉案房屋，不清楚钟小弟对于钟根富出售房屋是否知情，当时与钟根富讲老人卖房签约时不能一人过来，需要找个见证人。签约当日钟根富带着儿子钟全富过来签约办理手续，由钟全富代表钟根富与其签订房产买卖合同，截至目前确有15000元没有付清，经抓阄确定了安置房后房屋就直接交给原告使用了。被告钟全富陈述，钟根富是其父亲；大哥李长根已去世，生前未有生育子女；二哥钟小弟已离家20多年，下落不明无法联系；妹妹钟文英出嫁后户口已迁出。涉案房屋为二哥钟小弟户的安置房，系针对渔民的安置，当时并未拆迁房屋，安置协议载明常住人口2人即父亲钟根富与二哥钟小弟。父亲钟根富将该安置房出售给被告苏越中介公司时其并不知情，其知道后父亲已将收到的定金3万元花光，当时想拿回房屋但没钱双倍返还定金，因此只好同意卖房并代父亲与被告苏越中介公司签订了房产买卖合同，经抓阄确定安置房后就直接交给原告使用了，后来拿了113780元，扣了购房款15000元未付。审理中，因被告钟小弟作为涉案房屋的共有权人之一未与被告苏越中介公司签约出售房屋，且被告钟全富陈述被告钟小弟在涉案房屋出售当时已离家出走下落不明，基于此，本院向原告释明后要求明确诉讼请求，后原告明确表示坚持要求过户，不考虑解除合同。上述事实，由原告提供的房屋买卖合同、收条、收据、户表、居民死亡证明、常住人口登记表、安置协议、户口注销证明，被告苏越中介公司提供的房产买卖合同、通知及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，原告高建明与被告苏越中介公司签订的房屋买卖合同及合同等均系双方自愿签订且于法不悖，该合同合法有效。上述合同项下交易的房屋为被告苏越中介公司受让的房屋，相应房产买卖合同记载出卖人为钟根富且出卖人落款处有钟根富的三子即被告钟全富的签名且其签字时表明了“代理人”身份，被告苏越中介公司、钟全富一致确认当时由钟根富与被告苏越中介公司协商出售涉案房屋且签订房屋买卖合同时由钟全富代表钟根富签字，故而本院认定本案中原告受让的涉案房屋即被告苏越中介公司向钟根富受让的房屋。涉案房屋为钟根富、钟小弟家庭（钟小弟户）与拆迁部门签订安置协议后安置取得的共有房屋，虽被告苏越中介公司仅与共有权人之一即钟根富签约受让涉案房屋，且当时被告钟小弟对于共有权人之一钟根富出售房屋并未明确表态，但考虑到涉案房屋系由钟根富作为代表与拆迁部门签约后安置取得的房屋，被告苏越中介公司与钟根富签订房屋买卖合同受让涉案房屋当日即与原告高建明签订房屋买卖合同转卖涉案房屋，涉案房屋安置到位后即实际交付给原告高建明，此后至今原告高建明已实际占有使用涉案房屋近14年，在此期间被告钟小弟一直未对涉案房屋出售提出过异议；而被告钟全富虽表示钟小弟已离家出走二十多年但未能对此提出相关证据；另外，房屋买卖涉及金额较大，手续相对繁琐，应属家庭事务中的重要事项，对外交易一般均需经家庭成员协商一致，且被告钟小弟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。在钟根富去世后，被告钟小弟作为共有权人及钟根富的第一顺位继承人，被告钟全富、钟文英作为钟根富的第一顺位继承人理应办理涉案房屋产权登记手续，将涉案房屋登记在被告钟小弟、钟全富、钟文英名下，第三人江苏省吴中经济技术发展集团有限公司应予以协助。被告苏越中介公司有权要求被告钟小弟、钟全富、钟文英协助办理过户登记手续，原告有权要求被告苏越中介公司协助办理过户登记手续，而被告苏越中介公司怠于向被告钟小弟、钟全富、钟文英行使权利，未要求办理涉案房屋登记及过户手续，致使原告无法实现购买房屋的目的，现涉案房屋已具备办理产权登记条件，原告要求被告钟小弟、钟全富、钟文英、苏越中介公司协助办理涉案房屋的过户登记手续，合法有据，本院予以支持，原告明确办理涉案房屋两次过户手续产生的相关税费由其承担，本院尊其自愿。原告以及被告苏越中介公司根据合同约定还应支付购房余款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钟小弟、钟全富、钟文英于本判决生效之日起十日内将苏州吴中经济开发区越溪街道溪东新村四区3幢202室房屋及3幢2号车库的不动产产权登记在被告钟小弟、钟全富、钟文英名下；第三人江苏省吴中经济技术发展集团有限公司协助办理。二、苏州吴中经济开发区越溪街道溪东新村四区3幢202室房屋及3幢2号车库的不动产产权登记在被告钟小弟、钟全富、钟文英名下的十日内，被告钟小弟、钟全富、钟文英将上述房屋及车库的产权变更登记至被告苏州吴中经济开发区苏越房地产中介有限公司名下，被告苏州吴中经济开发区苏越房地产中介有限公司应予配合；此次过户产生的相应税费由原告高建明、石芦英负担。被告苏州吴中经济开发区苏越房地产中介有限公司同时支付被告钟小弟、钟全富、钟文英购房款人民币15000元。三、被告苏州吴中经济开发区苏越房地产中介有限公司于上述房屋及车库产权变更登记至其名下之日起十日内将该房屋及车库的产权变更登记至原告高建明、石芦英名下，原告高建明、石芦英应予配合；此次过户产生的相应税费由原告高建明、石芦英负担。原告高建明、石芦英同时支付被告苏州吴中经济开发区苏越房地产中介有限公司购房款人民币15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7300元、公告费人民币600元，合计人民币7900元，由被告钟小弟、钟全富、钟文英负担人民币3950元，被告苏州吴中经济开发区苏越房地产中介有限公司负担人民币3950元。被告负担部分已由原告预交，被告钟小弟、钟全富、钟文英、被告苏州吴中经济开发区苏越房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告高建明、石芦英预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  樊华仙人民陪审员  方 菊二〇一九年八月二十六日法官 助理  陈汉东书 记 员  邱 阳