北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57760号原告：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：王福生，总经理。委托诉讼代理人：王峰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟克，男，1991年3月28日出生，汉族，北京大成律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告：吕忠良，男，1956年10月6日出生，满族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫立莉，天津惠华律师事务所律师。原告中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润公司）与被告吕忠良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中润公司之委托诉讼代理人王峰、陈伟克，吕忠良之委托诉讼代理人闫立莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中润公司向本院提出诉讼请求：判令解除我公司与吕忠良于2000年6月6日签订的《北京市内销商品房预售契约》。事实与理由：2000年6月6日，我公司与吕忠良签订《北京市内销商品房预售契约》，房屋价款567345元。合同签订后，吕忠良仅支付了首付款117345元，剩余45万元购房款经我公司多次催告后，吕忠良仍拒不支付。双方签订的合同合法有效，吕忠良在支付首付款后，此后未再向我公司支付剩余房款，严重违约，导致我公司的合同目的不能实现。吕忠良辩称，房屋尾款是贷款支付，但由于中润公司的原因，导致我一直无法办理贷款，2017年5月我在其他案件中将尾款提交至朝阳法院。合同签订后，中润公司即向我交付了房屋，我一直居住使用房屋，至2018年12月被人抢占了房屋。我是房屋实际购买人，中润公司由于房价的上涨，以非法手段强行抢占房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：中润公司原名称北京巨安金润房地产开发有限公司，2014年6月10日变更为现名称。2000年6月6日，中润公司（甲方）与吕忠良（乙方）签订《北京市内销商品房预售契约》，吕忠良购买案涉房屋，价款合计567345元，付款方式见本契约附件三；乙方如未按本契约附件三付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金……逾期超过90日乙方仍未付款的，甲方有权解除本契约，契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。附件三：付款方式：乙方于合同签订之日付总房款的20%与甲方，计117345元，其中包含预付甲方的定金；乙方所余购房款，由乙方办理银行个人住房贷款支付甲方，计45万元；乙方需在签署本契约后两个月内向指定银行提供贷款所需的全部合法手续，否则将视为乙方违约付款，按主契约第四条执行；乙方三个月内不能支付甲方所余购房款项，甲方退还乙方所交款项（定金除外），合同终止。合同签订后，吕忠良支付了首付款117345元，中润公司向吕忠良交付案涉房屋。吕忠良主张中润公司在2006年才取得房屋的大产权证，之前不能办理贷款，后来中润公司将房屋一房二卖，卖给了内部人员，将一个房号写成几个房号办理贷款，导致实际买房人不能取得办理贷款的指标。中润公司不予认可，称一直在催促吕忠良办理贷款，但是吕忠良不予理会和协助，其公司在2006年1月12日书面通知吕忠良要求支付余款，逾期按《北京市内销商品房预售契约》第四条约定办理，并提交了《关于催缴房款的函》的照片予以佐证。中润公司称已将该函件张贴在案涉房屋户门上。吕忠良不予认可，称不能反映出张贴在户门上，从未见过和收到过该函件。经询，中润公司表示无法提供照片拍摄的原始载体。中润公司提交了案外人2000年6月5日签订的《北京市内销商品房预售契约》《个人住房借款合同》（签订日期2000年7月19日，甲方案外人、乙方中国农业银行北京市朝阳区支行、丙方中润公司）等，以证明同时期购房人办理了贷款，不存在无法办理贷款的情况，系吕忠良未协助办理贷款。吕忠良认可证据的真实性，不认可证明目的，称前述办理贷款属于例外情形。吕忠良称一直在案涉房屋内居住使用，至2018年12月被案外人抢占了房屋，并提交了公安机关工作记录和照片等予以佐证。中润公司不予认可。中润公司曾于2016年2月作为原告，起诉至本院，要求解除与吕忠良签订的《北京市内销商品房预售契约》。案件审理过程中，吕忠良提出反诉，要求确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。后，中润公司以“……起诉完全系因工作失误导致的。经申请人核实，申请人和吕忠良之间从未签订过购房合同”为由申请撤回本诉。本院作出（2016）京0105民初6456号民事判决书，判决确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。中润公司不服，提出上诉，后撤回上诉。另查，2006年4月18日，中润公司和赵某签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给赵某。2015年，赵某将中润公司诉至本院，要求中润公司办理案涉房屋的过户手续。本院作出（2015）朝民初字第50509号民事调解书，确认中润公司于2015年11月19日前协助赵某将案涉房屋过户至赵某名下。赵某依据（2015）朝民初字第50509号民事调解书取得案涉房屋的所有权证书后又将房屋出售，目前涉案房屋登记在杨文湘名下。吕忠良以赵某、中润公司为被告，以第三人撤销之诉纠纷为由，起诉至本院，要求撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。本院于2019年5月作出（2018）京0105民撤15号民事判决书，判决撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。该案现在二审审理过程中。本院认为，中润公司与吕忠良签订的《北京市内销商品房预售契约》已经人民法院生效的民事判决确认为合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，吕忠良支付了首付款，中润公司向吕忠良交付了房屋，吕忠良尚余45万元房款未支付给中润公司。按照合同约定，剩余45万元房款通过办理个人住房贷款的方式支付，双方至今尚未办理贷款，对于未能办理贷款的原因，双方各执一词。现中润公司以吕忠良未按照约定支付剩余房款，构成违约为由，主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方在《北京市内销商品房预售契约》中并未约定解除权行使期限，如按中润公司的主张，其在2006年1月12日向吕忠良发出了《关于催缴房款的函》，该函件是向吕忠良催缴剩余房款的催告，吕忠良之后未按照催告日期支付剩余房款，按照函件“逾期不交将按照双方所签订的《北京市内销商品房预售契约》第四条的规定办理”及《北京市内销商品房预售契约》第四条“契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效”之内容，中润公司未在合理期限内行使合同解除权，直至2016年才起诉要求解除合同，后又以“……起诉完全系因工作失误导致的。经申请人核实，申请人和吕忠良之间从未签订过购房合同”为由申请撤回起诉。按照前述法律规定，中润公司的合同解除权消灭。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。综上，按照双方签订的《北京市内销商品房预售契约》附件三的约定，吕忠良支付剩余房款45万元的最后期限为合同签订后三个月内，即2000年9月6日之前，逾期不支付的，中润公司的合同解除权已经发生，但直至2016年中润公司才起诉明确提出解除合同，后又撤回起诉，至本案再次提出解除合同，也已超出法定的一年的解除权行使期限，故中润公司的合同解除权也消灭。综上，对于中润公司关于解除与吕忠良于2000年6月6日签订的《北京市内销商品房预售契约》的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告中润信投（北京）房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4737元，由原告中润信投（北京）房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  肖华林二〇一九年八月十五日书记员  张默晗