贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3940号 上诉人（原审被告）：贵州宏鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙街道办事处县府街二中路。 法定代表人：张耀强，男，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告）：林德忠，男，1949年4月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 上诉人贵州宏鑫房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“宏鑫公司”）因与被上诉人林德忠房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1019号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月10日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。 上诉人宏鑫公司提出上诉请求：1、撤销原判改判驳回被上诉人一审诉请或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：本案非商品房买卖合同，一审按商品房买卖合同的司法解释进行判决，适用法律错误。原判支持违约金没有法律依据，故请求二审支持其上诉请求。 被上诉人林德忠二审未提交答辩意见。 林德忠一审提出诉讼请求：1、判决被告承担违约责任并支付违约金148542元（以房屋总价款526980元按年利率8.25%从2015年1月24日计算至2018年6月23日），2018年6月23日以后的损失按年利率8.25%计算至被告为原告办理房屋所有权证时止；2、判决被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：被告宏鑫公司经纳雍县人民政府批准，在纳雍县雍熙镇××（××区）进行旧城改造，实施“城中新街”项目，该项目涉及原告位于纳雍县雍熙镇人民街××号砖混结构住宅、营业用房拆迁。2011年10月27日，被告为拆迁人（甲方）与原告为被拆迁人（乙方）签订《住宅房屋拆迁补偿安置合同》，合同第三条载明：甲方以“城中新街”A区A栋2号楼1单元7层701号68.78㎡户型、A区A栋2号楼2单元6层601号68.78㎡户型、A区A栋3号楼1单元5层502号115.61㎡户型、A区B栋5号楼1单元6层602号128.7㎡户型，建筑面积为381.87㎡的房屋与乙方进行产权调换，在乙方原建筑面积内，乙方原房屋按评估价798元/㎡与甲方产权调换房屋按市场价1380元/㎡结算结构和成新差价，乙方应补甲方222248.34元；第四条载明：甲方在交房后90日内负责为乙方办理调换房屋的所有权证；第十一条载明：鉴于乙方支持甲方工作，甲方同意免收乙方原房面积内应补的结构和成新差价款222248.34元。合同签订后，原告于2011年11月8日将被拆迁房屋腾空交给被告拆除。之后，原“城中新街”项目名称变更为“万象商城”。涉案四套房屋房号变更为：“万象商城”1号楼4栋2单元601号、2号楼6栋2单元602号、2号楼6栋1单元701号、2号楼7栋1单元502号。2014年10月25日，被告将涉案四套房屋交付给原告占有使用。 （2018）黔0525民初202号民事判决认定，因“万象商城”建设项目未通过竣工验收，被告不能办理该项目的房屋所有权初始登记备案，导致被告至今不能按约定期限为原告办理调换房屋的所有权证；判决“原告林德忠与被告贵州宏鑫房地产开发有限公司于2011年10月27日签订的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》有效。”该判决已发生法律效力。 本案双方当事人争议的焦点是：《住宅房屋拆迁补偿安置合同》没有约定逾期办理房屋产权登记违约金及损失计算方法，原告主张违约金是否支持，如支持，以何标准计算。 一审法院认为，原告林德忠与被告宏鑫公司签订的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》已经生效的（2018）黔0525民初202号民事判决认定有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务，即被告应在交房后90日内为原告办理调换房屋的所有权证。因“万象商城”建设项目未通过竣工验收，导致被告至今仍不能办理建设项目所涉房屋所有权的初始登记备案，不具备办理“万象商城”建设项目所涉房屋产权转移登记的条件，致使被告负有为原告办理涉案四套房屋所有权证的合同义务事实上不能履行，被告应对此承担相应的违约责任。被告称迟延办证的原因不能归责于自己，但未提供证据证明，该抗辩意见本院不予采纳。《住宅房屋拆迁补偿安置合同》虽然未对逾期办理房屋所有权证的违约责任进行约定，但是法律有规定的应依照法律。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明确的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”结合前述法律规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，违约金按照已付购房款总额年利率6%计算，原告请求按年利率8.25%计算违约金不是法律规定，对超出6%的部分本院不予支持。故被告辩称双方合同中未明确约定未能按时办理房屋产权证的违约责任不应向原告支付违约金的抗辩主张，不予支持。关于房屋总价款的认定，原告虽未向被告支付相应房屋价款，但原告是将自己原有的房屋置换给被告用于商品房开发，且双方在安置合同中明确约定了置换给原告的房屋按1380元/㎡计算，房屋总建筑面积为381.87㎡，故房屋总价款为526980元。关于违约金计算的起止时间，2014年10月25日，被告交付房屋给原告，合同约定被告在交房后90日内负责为原告办理调换房屋的所有权证。被告应为原告办理房屋所有权证的期间应从2014年10月26日起至2015年1月24日，2015年1月25日为违约金起算之日，原告主张从2015年1月24日计算正确。原告的请求是以同一标准分段计算，为了表述不累赘，可不分段从起算之日起至支付完毕之日止进行裁判，对金额毫无影响，不超过也不遗漏原告的诉讼请求。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告贵州宏鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告林德忠以房屋总价款526980元为基数按年利率6%从2015年1月24日起计算至被告贵州宏鑫房地产开发有限公司办理万象商城1号楼4栋2单元601号、2号楼6栋2单元602号、2号楼6栋1单元701号、2号楼7栋1单元502号房屋所有权证交付给原告林德忠时止的违约金。案件受理费3270元，由被告贵州宏鑫房地产开发有限公司负担。 在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 经二审审理查明：原判认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：涉案逾期办证是否适用商品房买卖合同规定处理，上诉人是否应承担违约金。经查，上诉人宏鑫公司与被上诉人林德忠签订的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》已经生效的（2018）黔0525民初202号民事判决认定有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务，即上诉人应在交房后90日内为被上诉人办理调换房屋的所有权证。因上诉人至今未按合同约定向被上诉人办理房屋所有权的相关手续，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，上诉人应承担相应的违约责任。因《住宅房屋拆迁补偿安置合同》未对逾期办理房屋所有权证的违约责任进行约定，而违约过错在于上诉人，原判依据本案房屋性质和违约过错参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按年利率6%计算违约金并无不当，上诉人称原判适用法律错误，不能按商品房买卖相关司法解释处理，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3270元，由上诉人贵州宏鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 平 审判员 李厚军 审判员 张 伟 二〇一九年八月八日 书记员 张 金