重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终5065号上诉人（原审原告）：凡拥怀，男，土家族，1982年12月16日出生，户籍所在地重庆市黔江区。委托诉讼代理人：相长青，重庆九言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶秋佚，重庆九言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆鲁能英大置业有限公司，住所地重庆市南岸区天文大道**，统一社会信用代码91500108781581580T。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：何斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆泊家房地产营销代理有限公司，住所地重庆市渝**金开大道****21-3，统一社会信用代码91500000MA5U51XA59。法定代表人：范爱国，董事长。委托诉讼代理人：杨毅，重庆聚兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱娟，重庆聚兴律师事务所律师。上诉人凡拥怀诉被上诉人重庆鲁能英大置业有限公司（以下简称鲁能公司）、被上诉人重庆泊家房地产营销代理有限公司（以下简称泊家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初17845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。凡拥怀上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉请。其事实与理由为：1、被上诉人鲁能公司与泊家公司之间签订的《团购协议书》实质上并非团购合同而是委托代理销售合同，泊家公司收取溢价房款的行为系代表鲁能公司，应由鲁能公司及泊家公司共同退还多收取的溢价款；2、《选房确认书》系在鲁能公司售房部签订，上诉人一直认为是与鲁能公司签订，鲁能公司及泊家公司隐瞒真实的销售主体，造成上诉人产生重大误解，该《选房确认书》系可撤销的合同，不能产生合同效力，被上诉人据此多收取的房款应当予以退回。上诉人请求撤销原判，依法改判。被上诉人鲁能公司称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。被上诉人泊家公司称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。凡拥怀一审诉称:请求法院依法判令1、鲁能公司与泊家公司向凡拥怀返还多收的房款134335元，利息暂计1000元（利息从2018年3月31日起按同期银行贷款利息计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由鲁能公司与泊家公司承担。事实与理由为：2017年10月21日，凡拥怀到鲁能公司开发的鲁能领秀城楼盘售房部看房，选定面积、房号后在售房人员安排下通过POS机支付定金30000元。2018年3月31日，凡拥怀与鲁能公司签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定了购买鲁能公司开发的重庆市南岸区X号房屋一套、合同总价款309918元、按揭支付方式、首付款155918元等等。随即凡拥怀通过POS机支付购房款273925元，凡拥怀总计付款303925元。后来凡拥怀通过银行POS单发现其中的169590元转给了鲁能公司，134335元转给了泊家公司。凡拥怀认为，鲁能公司应当按照合同约定的价款收取，但其为了自己利益通过泊家公司收款的方式是变相涨价、是消费欺诈、是逃避国家法律政策规定扰乱市场的行为。现为维护自身的合法权益起诉至人民法院。一审查明：2017年6月27日，鲁能公司与泊家公司签订《鲁能领秀城5街区公寓大客户团购协议书》，该协议主要约定：泊家公司团购鲁能领秀城项目5街区X号楼的房屋，团购期限自本合同签订之日起至2018年3月31日终止；泊家公司团购鲁能公司所开发的鲁能领秀城5街区X号楼公寓房源，总建筑面积为27837.21平方米，共616套，总价约为人民币199683686元；泊家公司于本协议签署后3个工作日内，按照3万元/套的标准，向鲁能公司一次性支付人民币1848万元作为履行本协议的首期购房定金；由于上述616套房源的购买方全部为泊家公司，所以在实际购买人购买时，要完成鲁能公司更名流程，变更实际购买人，且实际购买人购买团购房源、支付购房定金时，定金中的3万元支付至泊家公司指定账户，泊家公司开收据给实际购买人，用作鲁能公司退还泊家公司已支付的该套团购房源的定金，泊家公司将该套房源的定金收据返还鲁能公司后，鲁能公司财务人员正常开具购房票据予实际购买人；泊家公司按照约定的付款节点及付款比例支付鲁能公司房款，泊家公司大客户团购周期自动延期，泊家公司可自行负责剩余大客户团购房源的销售等等。2017年10月21日，凡拥怀与泊家公司签订《选房确认书》，主要约定：凡拥怀所购商品房位于鲁能领秀城24栋项目中的X号房，建筑面积43.59平方米；建筑面积的标准单价为9503.39元/平方米，总房款为人民币414253元；凡拥怀自愿在签订本《选房确认书》之时向泊家公司支付选房定金30000元，在凡拥怀签订《重庆市商品房买卖合同》后该定金转为购房款，凡拥怀无权要求退此定金；本选房确认书经双方签字并盖章成立，且在泊家公司收到凡拥怀支付的定金后本《选房确认书》生效，若凡拥怀签订的《重庆市商品房买卖合同》约定与本选房确认书约定不一致的，以本选房确认书约定为准等等。凡拥怀、泊家公司分别在确认书上签字捺印、盖章。2018年3月31日，凡拥怀与鲁能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：凡拥怀购买鲁能公司开发的鲁能领秀城5号地块、坐落于重庆市南岸区X房屋**，建筑面积43.59平方米、套内面积34.52平方米、分摊面积9.07平方米，商品房为清水房、总成交金额为309918元，建筑面积单价为7109.84元/平方米、套内面积单价8977.93元/平方米等等。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；合同当事人均应全面履行各自义务。本案《选房确认书》约定了房屋坐落、房款，且明确约定若《重庆市商品房买卖合同》的约定与《选房确认书》不一致的，以《选房确认书》为准。该协议不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。虽然《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋价款与《选房确认书》约定的不一致，但凡拥怀已经按买卖合同的约定交纳了房款和税费，鲁能公司也认可凡拥怀已交清款项并出具了发票和收据。而且凡拥怀主张多支付的款项并非支付给了鲁能公司而由泊家公司收取，凡拥怀请求鲁能公司退还款项并支付资金占用利息的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。凡拥怀请求泊家公司返还多交纳的款项（即溢价款），该款项虽该公司收取，但系凡拥怀履行与泊家公司签订的《选房确认书》的协议义务。该协议系双方自愿签订，合法有效。因此，对凡拥怀主张要求泊家公司退还款项并支付资金占用利息之诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回凡拥怀的诉讼请求。一审案件受理费1503元，由凡拥怀负担。本院二审审理中，各方当事人均未举示新证据，上诉人在二审庭审中认可，其在签订《选房确认书》时已经知晓其所购买房屋的总价与《选房确认书》中确定的房屋总价一致。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：关于上诉人提出被上诉人鲁能公司与泊家公司之间系委托代理销售关系并非包销关系，泊家公司收取溢价房款的行为系代表鲁能公司，应由鲁能公司及泊家公司共同退还多收取的溢价款的问题。鲁能公司与泊家公司签订的《团购协议书》约定泊家公司向鲁能公司一次性支付人民币1848万元作为所团购的616套房屋的首期购房定金；并约定616套房源的购买方全部为泊家公司，泊家公司不得低于约定成交价对外予以销售，否则应当向鲁能公司补足与约定成交价之间的差额，还约定在实际购买人购买团购房源、支付购房定金时，定金中的3万元支付至泊家公司指定账户，由泊家公司开收据给实际购买人，由鲁能公司完成合同更名流程，变更为实际购买人。从上述条款的内容看出，泊家公司作为616套房屋的购买人与鲁能公司之间形成的系团购包销合同关系，泊家公司订立该团购协议的目的系为了向鲁能公司以团购价买断616套房源后以自己的名义对外销售获利。《团购协议书》中并无鲁能公司委托泊家公司代为销售案涉房屋并由鲁能公司支付代理销售费用的意思表示，泊家公司以自己的名义对外销售其从鲁能公司团购而来的房源并收取相应款项，该行为并非代表鲁能公司，上诉人请求被上诉人鲁能公司退还溢价款并支付资金占用利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出《选房确认书》系因重大误解而可撤销的合同，泊家公司基于《选房确认书》收取的溢价款应当退还的问题。本案中，上诉人与被上诉人泊家公司签订的《选房确认书》约定了房屋坐落、房款，且明确约定若《重庆市商品房买卖合同》的约定与《选房确认书》不一致的，以《选房确认书》为准，该协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。上诉人提出《选房确认书》系因重大误解可撤销，但对其诉称的重大误解的事实并未举示相应证据予以证实，应当承担举证不力的后果。虽然上诉人与鲁能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋价款和上诉人与泊家公司签订《选房确认书》约定的房屋总价不一致，但《选房确认书》系上诉人自愿签订，且上诉人在订立《选房确认书》时已经明确知晓《选房确认书》与《重庆市商品房买卖合同》之间存在溢价，也明确知晓其所购买房屋的价款系《选房确认书》中载明的房屋总价。泊家公司基于《选房确认书》的约定向上诉人收取相应款项，系合法行使其合同权利，并未违反合同约定及法律规定。现上诉人要求泊家公司退还依据《选房确认书》收取的款项并支付资金占用利息，没有事实依据和法律依据，上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3006元，由凡拥怀负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  肖 飞二〇一九年八月十二日法官助理  黎 明书 记 员  李德桥