贵州省望谟县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔2326民初1234号 原告（反诉被告）：罗正辉，男，1948年5月4日出生，贵州省望谟县人，布依族，住望谟县。 委托代理人：苏欢振芯，贵州甲丁律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：陈韦，男，1987年5月3日出生，贵州省望谟县人，布依族，住望谟县。 委托代理人：陈孔良，男，1965年8月4日出生，汉族，重庆市人，住望谟县。系被告陈韦之父。代理权限：一般代理。 委托代理人：胡云齐，贵州法甲律师事务所律师。代理权限：特别授权。 第三人：王涛，女，1989年10月6日生，布依族，贵州省望谟县人，住望谟县。 原告（反诉被告）罗正辉诉被告陈韦（反诉原告）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年8月2日受理后，依法组成合议庭于2018年9月26日第一次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗正辉及其委托代理人苏欢振芯，被告（反诉原告）陈韦的委托代理人胡云齐、陈孔良到庭参加诉讼。本案审理过程中，依职权追加第三人王涛参加诉讼，于2019年2月11日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗正辉及其委托代理人苏欢振芯，被告（反诉原告）陈韦的委托代理人胡云齐、陈孔良到庭参加诉讼。经本院依法传唤，第三人王涛无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告罗正辉向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的宅基地转让协议无效；2、判令被告立即停止对原告宅基地转让协议的侵害行为，将侵害的宅基地恢复原状并返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：王涛系原告的孙女，因王涛欠被告的钱但暂时无法偿还，故王涛于2017年4月14日带着原告到王涛家，劝说原告与被告签订宅基地转让协议，告知原告内容为原告将其宅基地抵押给被告，等王涛1年后还清被告的钱就把地还给原告。因当天被告及被告父亲均在场催债，原告在其孙女王涛的催促和哄骗下，在未弄清合同内容的情况下就签了字。原告已年迈，一个人居住，其女儿王业丽在原告家附近，原告的事情都会找女儿商量，因原告并不知情其签订的协议内容，故原告未告知女儿此情况。签订合同当天在场人还有同村的村民王某、王涛的弟弟王某1。 2018年5月份，被告雇佣挖掘机师傅，在原告的宅基地上开始动工修建房屋，原告才知道当时签的协议为宅基地转让协议。原告认为，签订此宅基地转让协议并非原告真实的意思表示，且转让协议中第二条写的“转让费为270000.00元，由乙方支付给甲方。”此笔转让费原告并未收到。而此协议中第一条对原告的宅基地的使用权面积与原告实际享有的宅基地的使用面积也并不相符。原告多次请求被告停止对宅基地的施工，但被告均不予理会。原告认为，原、被告双方签订的宅基地转让协议违反了法律、法规的强制性规定，此协议应为无效协议，故请求判令此协议无效，判令被告立即停止对原告宅基地的侵害行为，将侵害得宅基地恢复原状并返还给原告。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关法律规定诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告陈韦辩称：1、原、被告签订的《宅基地转让协议》是双方真实意思表示，该协议已实际履行，被告已将转让款全额支付给原告，原告称未收到转让款，不是事实；2、从原告签订协议以及达成支付款项都有在场人在场，没有充分证据证明原告是在存在误解的情况下签订该协议。因此，原告诉请应依法予以驳回。 第三人王涛未答辩亦未提交证据。 被告（反诉原告）陈韦提出反诉请求：1、判令反诉被告返还转让款270000.00元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付反诉人自2017年4月14日起至本案判决生效之日止利息；2、判令被告赔偿原告开挖地基水泥、砂石、挖机开挖等损失共计7780.00元；3、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。 事实及理由：2017年4月14日经王某介绍，反诉原告与反诉被告达成《宅基地转让协议》，协议书约定：反诉被告将其位于平绕前抵公路、后抵河、左边盖于、右边下河路总面积120平方土地全部转让给反诉原告所有，转让价款270000.00元。协议达成当日，反诉原告一次性支付了反诉被告转让款现金270000.00元，反诉原告即在转让的该地上平整地基建房，在施工期间反诉被告并未提出过任何异议，反诉被告女儿发现后，到现场阻止反诉原告施工，导致反诉原告被迫停工，客观上造成了反诉原告开挖下地基经济损失为：1、水泥780.00元（30包×26元）、砂石760.00元（380×2车）、3、挖掘机工时费1280.00元（8小时×160元）、挖掘机拖车费400元、人工费3600.00元（3人×6天×200元）、废方清理费960.00元，以上共计7780.00元。综上所述，反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的《宅基地转让协议书》转让协议系双方真实意思表示，且反诉原告已按约定支付转让款270000.00元，并在该地施工。现反诉被告拒不履行双方签订的协议，向法院起诉确认协议无效，若反诉原告与反诉被告之间签订的协议被确定无效，反诉被告应依法承担返还反诉原告270000.00及利息和反诉原告在该地开挖地基施工损失7780元。 反诉被告（本诉原告）罗正辉辩称：反诉被告并未收到转让款，故反诉请求第一条应不予支持。反诉原告陈韦施工花去的费用，因合同是无效的，陈韦在施工中反诉被告多方劝阻，但未果，陈韦依然坚持施工，故此损失应由其自行承担，损失的具体金额也没有证据证实，反诉被告不予认可。 第三人王涛未答辩。 原告罗正辉为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、原告身份证复印件、户口簿复印件，证明原告的基本信息及诉讼主体资格。经质证，被告陈韦无异议。 2、被告身份证复印件，证明被告合格的诉讼主体资格。经质证，被告陈韦无异议。 3、宅基地转让协议书复印件，证明2017年4月14日原、被告签订宅基地转让合同。经质证，被告陈韦对真实性无异议。 4、集体土地使用证复印件，证明原告有案涉土地的合法使用权。经质证，被告陈韦无异议。 5、照片14张，证明被告陈韦在原告的宅基地上动工的事实。经质证，被告陈韦无异议。 6、视频，证明被告在原告的土地上动工，但经过多方劝阻，被告陈韦依然坚持施工的事实。经质证，被告陈韦对真实性无异议，但对证明目的有异议，视频中未看到原告本人在陈韦施工过程中来阻止。合同签订后，来干扰施工的不是原告本人，进一步证明了原告并不反对签订转让协议的事实。 7、手机录音，证明原告代理人曾阻止陈韦动工，但被告陈韦依然坚持施工的事实，且原告本人没有收到被告所支付的转让款。经质证，被告陈韦对阻止施工认可，但是不认可原告称没有收到转让款，原告要求谁收转让款并不影响被告已经支付转让款的事实。 8、发票12张，证明因鉴定,原告与女儿王业丽往返贵阳进行鉴定产生交通费用600元（2人）。经质证，被告（反诉原告）陈韦无异议。 被告（反诉原告）陈韦为支持自己的反诉主张，向法庭提交如下证据： 1、身份证复印件，证明被告（反诉原告）陈韦的身份信息。经质证，原告（反诉被告）罗正辉无异议。 2、宅基地转让协议书，证明2017年4月14日原告罗正辉与陈韦签订位于平绕的宅基地的事实，该协议对四至界限全由原告（反诉被告）盖印确认，金额上也是罗正辉盖印确认的事实，原、被告签订协议时有王某、王涛在场签字，陈孔良也在场，但是并未签字。经质证，原告（反诉被告）罗正辉对真实性无异议，对合法性有异议，认为不存在实质买卖，所以是无效的。协议书中面积上盖的手印并不是原告所盖。 3、集体土地使用证复印件，证明案涉土地是原告罗正辉持有的。经质证，原告（反诉被告）罗正辉无异议。 4、银行卡复印件及交易明细，证明原、被告签订协议当日，被告（反诉原告）通过其父亲陈孔良名下的贵州农村信用社账户取款7万元，通过其父亲陈孔良邮政储蓄银行账户取款10万元，取款日期与签订协议日期是同一天，取款共计17万元现金，用于支付宅基地转让款。经质证，原告（反诉被告）罗正辉有异议，认为只能证明被告到银行提取现金的事实，但是不能证明其用途，且所取的金额与协议书上金额不符。 5、通话录音光盘，证明原、被告签订协议以及被告交付现金27万元给原告的整个过程，王某在场以及现金已经全部交付的事实。经质证，原告（反诉被告）罗正辉有异议，认为王某在电话中没有明确指出罗正辉在场，且在证人出庭时王某称罗正辉在协议协商时是不在场的，只是协商好之后才来签字。 6、申请证人出庭作证： （1）王某证言：王涛说她急需用钱，喊我帮忙问有谁需要购买宅基地，所以我才介绍陈韦给王涛。签订协议是陈韦与王涛商量的，罗正辉也在场。签订协议书时我和王涛、王涛母亲、王涛弟弟王某1、罗正辉、陈韦在场。协议是在王涛家签的，签协议时没有支付转让款。签订协议后陈韦在太阳高地旁边的信用社支付转让款，在场人有我和王涛、王涛母亲、陈韦、陈孔良。交钱的时候是陈孔良和王涛点钱，我只是看见他们清点，金额我不清楚。谈土地转让款的时候王涛、王涛母亲、王涛弟弟王某1、罗正辉、陈韦在场，协商过程我不清楚，我只晓得合同书上金额是27万元，商量的时候罗正辉没有在，之后商量好罗正辉才签字的。我在浙江的时候陈孔良和我通电话，通话内容是真实的，我与罗正辉是亲戚关系。交付转让款的时间与签订协议是同一天，是到银行取钱拿给王涛的。经质证，原告（反诉被告）罗正辉认为证人说是王涛说急需用钱才跟王某说让其帮忙询问，由此可见罗正辉并未有出售宅基地的意愿。签订协议之前的协商阶段王涛、陈韦协商的，价款证人也不知情。协商时罗正辉并不在场，罗正辉是协议商量好之后王涛才带其来签字的，罗正辉在签订协议书时是处于不知情的状态下签订的，转让款罗正辉本人也未收到。对于证人证言应予以采纳；被告（反诉原告）认为客观反映了签订协议及谈价的过程，罗正辉在场的事实，请求法庭对该事实予以认定并结合王某与陈孔良的通话录音予以认定。 （2）李某证言：我与陈韦系亲戚关系。2010年我向陈孔良借款5万元用于修建房子，2017年4月我卖田得钱后，将5万元现金归还陈孔良，只知道他急需用钱，并不知道其用途。经质证，原告（反诉被告）罗正辉认为李品荣归还5万元给陈孔良与本案无关，且没有证据证实；被告（反诉原告）陈韦认为客观真实反映了其与陈孔良借贷关系的事实，归还的时间也是陈韦、罗正辉签订协议的时间。陈韦本人没有收入，其购买宅基地的资金，全是其父亲陈孔良出资。由于陈孔良与李某是亲戚关系，故没有写借条也是情有可原的。 （3）王某2证言：我与陈韦系堂兄弟关系。2012年我向陈孔良借款4万元，2017年4、5月还了4万元给陈孔良，据说当时他买地急需用钱。经质证，原告（反诉被告）罗正辉认为证人证言与本案无关，还款时间证人记不清，且其对该笔钱的用途也没有准确的说明，故不能作为本案的定案依据；被告（反诉原告）陈韦认为证人证言客观真实，证实了陈孔良要求还其款是用于购买屋基，客观真实应予作为认定本案的事实依据。 7、鉴定费票据，证明因鉴定产生鉴定费5000.00元。经质证，原告（反诉被告）罗正辉无异议。 8、贵州警察学院司法鉴定中心贵警院司法鉴定中心[2019]痕检鉴字第72号司法鉴定意见书，经质证，原告（反诉被告）无异议，但认为庭审中，其已承认是其按的手印，但陈韦还申请鉴定，所以鉴定费用其不支付；被告（反诉原告）陈韦无异议。 对上述证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性并结合案件事实予以审查认定。 本院经审理认定事实如下：2001年5月，罗正辉取得望谟县某某街道办某某村（原某某镇某某村）面积为52.8平方米（0.079亩）的住宅用地使用权[集体土地使用权证号：望集用（2001）字第0029号]。原告罗正辉系望谟县某某街道办某某村村民，被告陈韦系望谟县某某街道办某某村村民，非望谟县某某街道办某某村集体经济组织成员。本案讼争宅基地位于望谟县某某街道办某某村。2017年4月14日，罗正辉与陈韦签订《宅基地转让协议书》，约定：甲方（罗正辉）将其位于平绕的地基120平米转让给乙方建房，转让款27万元。同日，陈韦从银行取现17万元交给第三人王涛。王涛系罗正辉之孙女。庭审中，被告（反诉原告）陈韦要求第三人王涛与原告（反诉被告）罗正辉承担连带返还责任。 另查明，原告罗正辉已将诉争宅基地一部分砌坎平整，陈韦雇请他人对诉争宅基地未平整部分进行施工。2019年1月3日，经本院委托，贵州警察学院司法鉴定中心出具鉴定意见：落款日期为2017年4月14日的《宅基地转让协议》书中第1页“公路后抵河左边盖于右边下河路总面积120平方”一栏处“公路”、“河”、“盖于”字迹上方的红色指印为罗正辉本人右手拇指第一指节所留；第1页“270000.-”一栏中的“000.-”字迹上方的红色指印为罗正辉本人右手拇指第一指节所留；第2页“甲方：罗正辉”一栏处的“罗正辉”字迹上方的红色指印为罗正辉本人右手拇指第一指节所留。 上述事实，有起诉状、反诉状、原告（反诉被告）罗正辉提供的证据、被告（反诉原告）陈韦提供的证据、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，第三人王涛经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利的抗辩。本案中，望集用（2001）字第0029号集体土地使用权证上登记案涉土地面积为52.8平方米，而陈韦与罗正辉签订的《宅基地转让协议书》约定转让面积为120平方米。对于集体土地使用权证上登记的52.8平方米部分。本院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告（反诉原告）陈韦并非望谟县某某街道办某某村集体经济组织成员，原告（反诉被告）罗正辉将望谟县某某街道办某某村集体所有的宅基地转让给村集体外成员即本案被告陈韦，双方签订的《宅基地转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。对于超出望集用（2001）字第0029号集体土地使用权证上登记的土地面积部分。本院认为，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……﹙五﹚违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，罗正辉与陈韦签订的《宅基地转让协议书》约定：罗正辉将其管理的集体土地使用权永久性转让给陈韦用于建房，擅自改变了农村集体土地的用途，违反了法律的强制性规定，双方签订的案涉《宅基地转让协议书》当属无效。故原告罗正辉要求确认与被告陈韦于2017年4月14日签订的《宅基地转让协议书》无效的诉讼请求于法有据，予以支持。 关于停止侵权、恢复原状的问题。涉案合同签订后，被告（反诉原告）陈韦已对案涉宅基地进行部分施工。因合同无效，陈韦在该地块上的施工建房行为不受法律保护。陈韦应于本判决生效后立即停止施工行为，撤出场地。涉案地块为宅基地，陈韦的施工行为未对罗正辉的权益产生实质性负面影响。虽然陈韦的施工行为不受法律保护，但现场已施工部分具有一定经济价值，对于罗正辉的日后可能建房行为有正面帮助作用。故对原告罗正辉诉请恢复原状的请求，不予支持。 关于原告罗正辉因鉴定所产生的交通费600元问题，庭审中，陈韦称申请鉴定的捺印处均为罗正辉捺印，但罗正辉否认，故陈韦申请鉴定，经鉴定，罗正辉否认的捺印处均为其本人所捺印，故因鉴定产生的交通费应由罗正辉自行承担。 关于返还转让款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，罗正辉否认收到陈韦支付的宅基地转让款27万元，陈韦称宅基地转让款27万元中有17万元是到银行取款来支付的，剩余10万元有一部分钱是别人还的、有一部分钱是自己的。根据陈韦提供的取款凭证、证人王某证言，陈韦到银行取款17万元交付给第三人王涛的事实，本院予以确认，对剩余10万元的款项来源现有证据仅有证人证言及陈韦的陈述，而陈韦的陈述前后矛盾，陈韦亦未提供其他证据予以佐证，故该10万元，本院不予认定。本案案涉土地的宅基地使用权人为罗正辉，在其与反诉原告签订宅基地转让协议后，并无证据证明其授权由其孙女王涛代为收取转让款，虽然王涛系罗正辉的孙女，但并非共同居住生活的同一家庭成员，也不是案涉宅基地转让协议的相对人，在未经合同当事人罗正辉明确授权的情况下，王涛的行为并不当然代表罗正辉，故应由第三人王涛返还转让款17万元。 关于利息问题。合同无效，双方对此均有过错，应承担相应的过错责任，陈韦要求赔偿其利息损失，属其过错产生的损失，应由陈韦自行承担，本院依法对其主张的利息损失诉请依法不予支持。 关于开挖地基施工损失赔偿问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈韦称其在案涉地开挖施工损失7780元，但其未提供任何证据证实其主张，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）罗正辉与被告（反诉原告）陈韦于2017年4月14日签订的《宅基地转让协议书》无效。 二、被告（反诉原告）陈韦应于本判决发生法律效力之日起立即停止建房并撤出场地。 三、限第三人王涛于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陈韦返还土地转让款170000.00元。 四、驳回原告（反诉被告）罗正辉其他本诉诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）陈韦其他反诉诉讼请求。 上述款项，如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.00元，由原告（反诉被告）罗正辉承担；反诉案件受理费2733.35元（已减半），由反诉原告（本诉被告）陈韦承担；鉴定费5000.00元由原告（反诉被告）罗正辉承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  谭芙新 审 判 员  李发伦 人民陪审员  贺明智 二〇一九年八月九日                                                          法官助理  韦坤隆                                                          书 记 员  廖仕力