湖北省五峰土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0529民初239号 原告:杨玉香，女，1984年1月25日出生，汉族，住福建省晋江市迎宾路**五星花园城****。身份证号：3506231984********。 委托诉讼代理人：罗勤，湖北乙千律师事务所律师，特别授权代理。。 被告：五峰惠尔佳商贸有限责任公司。住湖北省五峰土家族自治县渔洋关镇南北路瑜龙大厦。 法定代表人：林恩明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周杨，湖北德豪律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：向妮娅，湖北德豪律师事务所律师，特别授权代理。 原告杨玉香诉被告五峰惠尔佳商贸有限责任公司（以下简称“惠尔佳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案，2018年8月3日作出（2018）鄂0529民初378号民事判决，杨玉香不服判决提起上诉，宜昌市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）鄂05民终2851号民事裁定，裁定撤销（2018）鄂0529民初378号民事判决，发回本院重新审理。本院另行组成合议庭，于2019年5月24日、2019年6月19日先后公开开庭进行了审理，并组织双方对现场进行了勘查。原告五峰惠尔佳商贸有限责任公司委托诉讼代理人周杨、向妮娅，被告杨玉香委托诉讼代理人罗勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求判决被告赔偿原告装修损失和租金损失494263.00元；2.被告赔偿因房屋坍塌给原告造成物品损失和租金损失共计169500.00元；3.被告返还扣押原告鞋子1865双、服装150件及其他物品（详见清单），不能返还按价赔偿371705.00元；4.被告返还押金10000.00元；5.本案相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月9日，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告将位于东西路临街2楼半层约870㎡商铺出租给原告。租赁期限为2015年12月10日至2020年12月9日。合同签订后，原告按要求交付10000.00元保证金，并按被告的要求投入巨额的装修费用。结果原告开业没多久，在2016年3月12日，被告房屋突然坍塌，原告才发现被告将年久失修的危房出租给了原告，因房屋坍塌，导致原告货品损坏，原告多次找被告协商无果，原告也多次报警求助警方同样也没结果。被告不但拒不赔偿原告卖场损失，反而强行将原告赶出卖场，并非法扣押原告商品，故诉至法院，请求支持原告的合法诉请。 被告惠尔佳辩称，1、针对原告所说的装修损失，损失原因不具体，装修损失不明确，损失范围不确定，没有证据证明该装修损失与被告有直接因果联系；2、房屋坍塌对原告造成的损失与被告无关，因为房屋坍塌是原告装修不当造成的，原告没有按合同约定向被告申报装修方案，拆除承重墙是造成房屋坍塌的直接原因，同时由于原告的装修原因给被告带来了极大的维修损失，也带来了较大的负面影响，被告保留追究原告因维修坍塌损失赔偿的权利，同时租金损失不应该由被告承担；3、被告不存在扣押原告货物的行为，2017年5月10日是双方协商之后对货物进行封存而非扣押，当时原告也在场，货物封存时原告卖场内工作人员田万青全程参与，并有全程视频录像，封存之后双方共同锁好货物及物品，直到被告申请法院查封时原告红色门锁及被告绿色门锁完好无损，其次鞋子及物品清单是原告单方制作清单，不能以此认定，原告诉称的其他物品在法院查封之前，被告没有参与任何的保管和封存，只是尽到了出租方应有的保管义务；4、原告所诉押金10000.00元情况属实，但是原告拖欠租金，对租赁房屋不管不问，放任损失扩大，逃避合同约定义务等恶劣行为，导致签订合同目的无法实现，所以按合同约定，保证金作为违约金不予退还；5、原告所诉房屋坍塌，面积只有50㎡左右，隔断承重墙未拆除部分完好无损。 本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，惠尔佳公司与杨玉香签订房屋租赁协议，约定惠尔佳公司将位于其超市临街二楼半层约870㎡租赁给杨玉香经营鞋城、餐饮，期限2015年12月10日至2020年12月9日。其中现有场地（指没有隔断墙的部分）570㎡，租金25元/月/㎡，未拆除区域（指有隔断墙的部分）300㎡，租金20元/月/㎡。双方经协商，惠尔佳公司同意将第一年的一半租金121500.00元补偿给杨玉香作为前期开办费。从第二年起，每半年提前一个月缴纳年租金的一半，从第三年起每年租金递增8-15%（但必须根据市场浮动）。电费按1.10元/度、水费按2.70元/吨，每月按表结算。双方约定，杨玉香签约后应向惠尔佳公司申报装修方案，装修费用由杨玉香自理。杨玉香向惠尔佳公司交纳合同保证金10000.00元，保证金在合同期满后无息退还。双方特别约定，缴纳租金逾期1天按每天2%增收滞纳金，如超过10天，惠尔佳公司有权将杨玉香门面内所有物品按违约处理，处理的所得收入归惠尔佳公司所有，惠尔佳公司有权终止本合同，并且将保证金作为违约金不予退还。未拆除区域因涉及房屋安全，惠尔佳公司需派人配合拆除隔断墙工作，拆除费用由杨玉香承担，加固所用槽钢由惠尔佳公司提供。双方还约定合同终止时租赁区内固定装修物归惠尔佳公司所有。 合同签订后，杨玉香当日向惠尔佳公司交纳保证金10000.00元，2016年2月20日交纳第一年的租金121500.00元。后杨玉香委托闫孝翠对租赁区进行装修，装修中拆除了“未拆除区域”的四堵隔断墙，将该区域改造成东、西两个面积均为84.42㎡的大厅，但未用槽钢加固。装修完工后，杨玉香与闫孝翠因装修费发生纠纷，惠尔佳公司法定代表人林恩明作为见证人，杨玉香与闫孝翠签订了装修结算协议，明确装修费为40.00万元。 2016年3月，拆除隔断墙的西侧大厅（84.42㎡）的房顶坍塌，造成杨玉香部分商品受损，其他区域能够正常营业。坍塌发生后，惠尔佳公司对坍塌的西侧大厅和尚未坍塌的东侧大厅的房顶进行修复、更换，修复用时约半月左右。 2017年4月7日，因杨玉香未按时交纳租赁费和水电费，惠尔佳公司向杨玉香发出书面通知一份，要求其在收到通知后七日内明确答复并落实到位，否则视为违约。2017年5月10日，惠尔佳公司在杨玉香卖场工作人员在场的情况下，对杨玉香经营的鞋城进行了清场，将鞋城的鞋子集中到一房间内，惠尔佳公司及杨玉香的工作人员分别加锁封存，所封存的鞋子本院于2018年5月24日执行（2018）鄂0529民初318号民事裁定时转移到楼上另一房间内查封至今。2017年5月16日，惠尔佳公司再次向杨玉香发出书面通知一份，要求其支付拖欠的租金135000.00元、水电费58072.00元、滞纳金27000.00元。2017年6月22日，惠尔佳公司工作人员林文代表公司与杨玉香达成协议，惠尔佳公司同意将2016年12月10日至2017年6月30日租金121500.00元作为补偿杨玉香的损失。后因杨玉香仍未交纳租金和水电费，惠尔佳公司于2017年10月30日向杨玉香发出解除合同通知书并通过微信送达至杨玉香。 经组织双方对现场查勘，“现有场地”为一大厅，中间没有隔断墙，是主要经营场地。双方所指“未拆出区域”和“现有场地”不在同一平面，“未拆出区域”比“现有场地”高数十厘米。未拆出区域原有隔断墙，杨玉香装修时将其中两堵隔断墙进行了拆除，形成东、西两个84.42㎡的大厅，其中西侧大厅即为坍塌区域。餐饮区面积为146㎡。现场查看电表两块读数分别为23016度、26749度；餐饮区水表一块读数为751立方。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同真实有效，对原、被告双方均具有法律约束力。 双方在合同中约定：“未拆除区域因涉及房屋安全，惠尔佳公司需派人配合拆除隔断墙工作，拆除费用由杨玉香承担，加固所用槽钢由惠尔佳公司提供”。上述约定说明在签订租赁合同时已约定杨玉香装修时可以拆除隔断墙，但杨玉香装修中拆除隔断墙后未用槽钢加固，是造成房顶坍塌的主要原因。合同中双方已明确约定，惠尔佳公司需派人配合拆除隔断墙工作，而拆除隔断墙后，惠尔佳公司明知杨玉香未用槽钢加固却未加制止，相反默认此行为，惠尔佳公司亦存在过错。 房顶坍塌面积只涉及一个大厅，面积84.42㎡，其他经营场所不受影响，从杨玉香提供的坍塌照片来看，受损商品并不多，装修损坏也不严重，且惠尔佳公司仅用半个月时间就完成了修复，以上说明坍塌事故所造成损失并不大。 2017年5月10日，惠尔佳公司对杨玉香经营的鞋城进行清场的行为，客观上造成了杨玉香经济损失。至于本院于2018年5月24日执行（2018）鄂0529民初318号民事裁定，将杨玉香的商品及家具、电器等查封至今，系法院的执法行为，与本案无关。 2017年6月22日，惠尔佳公司工作人员林文与杨玉香达成协议，惠尔佳公司同意将2016年12月10日至2017年6月30日租金121500.00元作为补偿杨玉香的损失，双方已在该协议上签字，双方一致同意补偿的121500.00元可以作为本案确定因房屋坍塌及惠尔佳公司清场造成杨玉香损失的依据。 根据双方在租赁合同中的约定，杨玉香从第二年起应当每半年提前一个月缴纳租金的一半，水电费每月按表结算，但杨玉香在第一年租赁期满后，一直没缴纳第二年的租金，也未结算水电费，其行为已构成违约，根据双方在合同中的特别约定，惠尔佳公司有权终止合同，保证金10000.00元无需退还。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告五峰惠尔佳商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内，向原告杨玉香赔偿各类损失121500.00元； 二、驳回原告杨玉香其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13796.00元，由原告杨玉香负担11000.00元，被告五峰惠尔佳商贸有限责任公司负担2796.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判长 陈 俊 审判员 薛继平 审判员 陈 明 二〇一九年八月十三日 书记员 马玉萍