江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0116民初2726号 原告：李卓坪，男，1984年7月28日出生，汉族，住河北省邯郸市涉县。 委托诉讼代理人：闫长生，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告：朱建平，男，1968年9月5日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告：王红梅，女，1970年11月1日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。 第三人：南京市六合区幸福房产中介中心，统一社会信用代码92320116MA1Q32YHXT，住所地南京市六合区。 经营者：赵本勇，男，1972年6月15日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：周某，该中心员工。 原告李卓坪诉被告朱建平、王红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案，于2019年4月10日通知南京市六合区幸福房产中介中心作为本案第三人参加诉讼，于2019年4月26日依法适用简易程序，2019年7月3日适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告李卓坪及其委托诉讼代理人闫长生、被告朱建平、王红梅的委托诉讼代理人王齐飞、第三人南京市六合区幸福房产中介中心的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李卓坪向本院提出诉讼请求:1、要求判令解除2019年1月20日签订的《房屋买卖合同》；2、要求被告朱建平、王红梅支付违约金20万元；3、要求被告返还定金5万元；4、要求被告承担中介费用3万元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月20日，原告李卓坪与王红梅、朱某及南京市六合区幸福房产中介中心签订《房地产买卖中介合同》，该合同约定，户主王红梅、朱某将位于南京市六合区房屋卖给原告，建筑面积219.06平方米，价格为426万元，定金为5万元，违约金20万元，因被告朱建平的妻子王红梅，儿子朱某有事没有到场，被告朱建平签署了《承诺书》，该《承诺书》约定，因产权人王红梅、朱某未到场签字，由代理人朱建平代理出售，产权人对出售房屋无异议及合同条款知情并认可，如因产权人原因造成此合同无法正常履行，代理人朱建平自愿承担违约责任。合同签订后，原告依约向王红梅支付了定金，后被告朱建平表示拒绝履行合同。原告在南京市六合区幸福房产中介中心的催要下，支付了3万元的中介费用。之后原告多次与被告协商赔偿事宜但一直未果。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告朱建平、王红梅辩称：1、案涉的《房地产中介合同》并没有产权人签字和确认，仅有被告朱建平签字，虽王红梅对售房事宜知情也同意售房，但被告朱建平并没有朱某的代理权限，现在朱某也不同意出售该房屋，该事实原告和南京市六合区幸福房产中介中心均知情，因此该合同应无效，不存在解除的说法；2、因为涉案合同无效，故原告主张20万违约金没有依据，且20万元违约金也过高，要求法院予以调整；3、关于原告要求返还的定金5万元被告没有意见，两被告同意返还；4、关于原告要求被告承担的中介费3万元，该款项是在被告明确告知原告无法出售房屋的情况下，原告仍自行给付的，应系原告自行扩大的损失，被告不同意承担该中介费用。 第三人南京市六合区幸福房产中介中心称：涉案房屋系因被告违约而导致的不能出售。被告朱建平当时陈述因其妻子王红梅腿受伤、儿子朱某在国外所以均无法到场，故由其代理他们两人签字。且王红梅当时还与中介公司员工通了电话，表示确定要出售房屋，并且王红梅本人还编辑了委托朱建平办理出售房产事宜的短信发给了朱建平，朱建平还将短信转发给了我中心工作人员。因此房屋产权人对于出售房屋是明知的。 本院经审理认定事实如下：2019年1月20日，原告李卓坪作为乙方、被告朱建平作为甲方王红梅、朱某的代理人、南京市六合区幸福房产中介中心作为丙方签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：1、甲方将座落于南京市六合区房屋出售给乙方，房屋售价426万元，签约当日乙方支付定金5万元，乙方银行贷款预批通过后支付首付款144万元，房屋产权送件当日办理房屋贷款手续，乙方商业贷款276万元，甲方收到乙方贷款自动转为乙方支付的部分房款，甲乙双方办理物业及房屋交接手续时乙方支付尾款1万元；2、甲、乙、丙三方有无正当理由不履行合同等情形的，违约方应支付给守约方违约金20万元；3、甲、乙双方应于过户前分别向丙方支付中介费3万元，如有违约，中介费用不予退还，由违约方赔偿守约方中介费，并赔偿定金或违约金；4、因房屋产权共有人签约当日未到场签字，朱建平保证产权共有人王红梅、朱某对出售房屋无异议及合同条款知情并认可，如因产权共有人王红梅、朱某的原因造成此合同无法正常履行，朱建平自愿承担合同内产权人及产权共有人的违约责任。被告朱建平作为甲方委托代理人在合同上签字及按捺手印，并于同日就产权人对出售房屋无异议，对合同条款知情并认可，及其本人自愿承担违约责任的内容出具《承诺书》一份。被告王红梅亦于同日通过微信编辑了委托书，注明“我委托朱建平全权办理出售六合区房产事宜”，并由朱建平将该“委托书”转发给了南京市六合区幸福房产中介中心工作人员周某。合同签订当日，原告李卓坪依约向被告王红梅支付定金5万元。2019年1月底在办理银行贷款预批手续前，被告朱建平称因涉案房屋共有人朱某不同意出售房屋，故合同无法继续履行。后原告多次与被告协商解除合同及赔偿事宜未果，遂向法院提起诉讼，诉如所请。 另查明：涉案房屋所有权人为王红梅、朱某，王红梅系朱建平妻子，朱某系朱建平、王红梅之子。2019年2月14日，朱某出具委托书一份，注明委托其母亲王红梅办理有关出售涉案房屋的相关事宜，并对具体委托权限予以明确。2019年3月15日，王红梅与案外人王宗明、甘静签订了《南京市存量房买卖合同》一份，将涉案房屋以总价450万元出售给案外人。 又查明：2019年3月6日，原告李卓坪向南京市六合区幸福房产中介中心支付了中介费3万元。 上述事实，有原告李卓坪、被告朱建平、王红梅、第三人南京市六合区幸福房产中介中心的陈述、房屋所有权证书、土地使用证、《房地产买卖中介合同》、《承诺书》、《南京市存量房买卖合同》、结婚证、户口本、支付宝转账记录、微信聊天记录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。买卖合同中，当事人一方无权以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案中，被告朱建平以涉案房屋产权人的委托代理人身份与原告及第三人签订了《房地产买卖中介合同》，该合同系签订合同各方当事人真实意思的表示，应为合法有效。现朱建平、王红梅以涉案房屋产权人之一朱某不同意出售房屋为由拒绝履行合同，致使原告李卓坪购买房屋的目的不能实现，原告李卓坪主张解除上述合同符合法律规定，本院予以支持。两被告以朱建平没有处分权为由，主张合同无效没有法律依据，本院对其两人关于合同无效的抗辩不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告在签订合同时已向被告王红梅支付了定金5万元，现双方签订的房屋买卖合同已解除，被告应将收取的定金5万元予以返还。另原、被告双方在签订的涉案合同中已经明确约定，如一方违约，应向守约方支付违约金20万元。涉案合同现无法继续履行的原因在于两被告提出其子朱某不同意出售房屋，但在两被告拒绝继续履行合同后仅时隔半个月，被告王红梅便取得了朱某出售房屋代办事宜的授权，并与案外人另行签订了房屋买卖合同，将涉案房屋以高于售于原告的价格出售给案外人，两被告已构成根本违约，结合原、被告双方针对涉案房屋所达成的出售价格、被告将涉案房屋另行出售给案外人的出售价格，本院对于原告按合同约定主张违约金20万元的诉讼请求予以支持，对于两被告辩称合同无效，不应按合同约定给付违约金及违约金过高，要求法院予以减少的辩称不予采纳。 关于原告主张的中介费3万元。原、被告与第三人签订的《房地产买卖中介合同》中就中介费的数额、支付时间、违约方应承担中介费用均作出了明确约定，原告现已实际向南京市六合区幸福房产中介中心支付了中介费3万元，被告应按合同约定向原告赔偿该笔费用。原告支付中介费用系履行合同义务的正常行为，被告关于该费用系原告自行扩大的损失的辩称本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告李卓坪、被告朱建平、第三人南京市六合区幸福房产中介中心于2019年1月20日签订的《房地产买卖中介合同》； 二、被告朱建平、王红梅于本判决生效之日起十日内向原告李卓坪返还定金5万元； 三、被告朱建平、王红梅于本判决生效之日起十日内向原告李卓坪支付违约金20万元； 四、被告朱建平、王红梅于本判决生效之日起十日内向原告李卓坪赔偿中介费3万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5500元，由被告朱建平、王红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  宋路军 人民陪审员  郭仕庆 人民陪审员  李海涛 二〇一九年八月二十九日 法官 助理  黄 苏 书 记 员  黄 莉