广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2428号原告：余慎财,男，1987年3月8日出生，汉族，住开平市，委托诉讼代理人：杨淙智，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华飘，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：许锦锋，男，1994年11月30日出生，汉族，住开平市，委托诉讼代理人：李淑芬，广东星辉律师事务所律师。原告余慎财与被告许锦锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭审理了本案。原告余慎财及其委托诉讼代理人杨淙智、吴华飘，被告许锦锋及其委托诉讼代理人李淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余慎财向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠交租金（4月租金1598.4元，4月租金利息从2019年4月20日至起诉日共计38日，按照合同约定5％月息计算，利息共101.2元。5月租金1598.4元，5月租金利息从2019年5月20日至起诉日共计8日，按照合同约定5％月息计算，利息共21.3元。以上被告总共须支付33193元）。起诉日后租金及利息继续计算至被告搬出铺位止；2、判决解除租赁合同（合同租金总值为104760.4元），令被告立即撤场，归还铺位，不得损坏铺位原有结构；3、判令被告支付原告欠缴电费445.11元、水费168元、垃圾处理费255元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月11日签订了《租赁合同》（以下简称“合同”)，约定由被告承租开平市XXX路XXX号商铺。被告在经营期间严重违反合同多项协议：1.违反合同第十二条第1项（12.1)，被告经营货品超出允许范围，视为违约；2.违反合同第十二条第2项（12.2)，被告使用明火经营明火熟食加工，视为违约；3.违反合同第十三条第1项（13.1)，被告多次借故拒绝支付租金已超过一个月，视为违约。就以上情况原告多次好意商量劝告，均遭无理拒绝和恐吓，甚至继续提出更无理荒谬要求。被告的行为已经构成违约，故原告向法院起诉。被告许锦锋辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。被告于2018年9月13日在涉案商铺××注册××名称为××三埠小农田商店的个体工商户，经营零售蔬菜、鲜肉、鲜鱼、水果、预包装食品、散装食品。原告合理使用先履行抗辩权，没有违约行为，不同意解除涉案租赁合同，不需要支付利息（月利息5%也过高）和返还铺位，也不同意支付水电费、垃圾费。原告没有向被告出示有前述费用的票据，也没有提前与被告说过这些费用的存在。被告曾经通过微信与原告联系是否需要支付水电费，但原告没有回应。一、被告实际使用的涉案铺位面积远远小于合同约定的面积。合同约定的商铺面积是33.3平方米，而该面积是计算合同租金的依据，但涉案铺位经测量，长5.5米，宽3.76米，不符合合同约定，原告不应按此收取租金。此外，涉案的商铺的楼层很高，可以设置阁楼，在出租时，原告曾向被告表示可以自己搭设阁楼，但因原告己经搭设了简易天花板，也没有事先告知被告其在隔壁开设了暗门通往被告的阁楼处并堆积了大量的杂物，被告无法从外面看出阁楼存在暗门。2019年4月，被告才得知暗门的情况，后来，被告还发现原告私自接电到阁楼处使用被告的电，增大被告的经营成本。被告多次与原告协商，但原告不予理睬，更甚者无故断水电、锁门直接导致被告无法经营。由于原告经常在被告的阁楼出入并放置大量纸皮箱和杂物，占用被告的阁楼位置，其杂物更甚至占到被告在门口搭设的广告牌位置，有严重的消防安全隐患和卫生隐患，也容易引起盗窃等不必要的误会。为了维护自己的权益，被告未支付涉案商铺租金是合理使用先履行抗辩权。根据《合同法》第四十二条规定，被告可以要求解除合同、返还顶手费、押金共11995元及赔偿损失。二、原告没有任何事前告知就直接拉断涉案铺位的水电，导致被告鱼池无法养鱼，且冰箱断电也无法储藏蔬果和干货。为此，被告多次报警，派出所也派人调查，被告向派出所反映原告开暗门的情况，派出所的警员也到暗门处看过，警告原告不能这样做。原告在物业公司调停的时候答应造成损失由其负责，因当时没有保存因断水电导致损坏的物件，现在无法准确计算金额，所以，被告要求原告从2018年9月份至2019年3月份己收的租金共11988元（每月租金1498.5元）作为赔偿，向被告退还款项。综上，根据《合同法》第六十七条规定,收租金的前提是被告可以使用涉案铺位，而原告没有完整交付商铺给被告，且断水断电，更甚于叫其他人来锁门，作为后履行方的被告有权拒绝支付租金。所以，被告合理使用先履行抗辩权，原告和被告妥善处理问题后，被告会按照合同约定支付租金。三、被告和原告签订的租赁合同约定了商铺为商业用途，被告合法在开平市市场监督管理局登记注册开商铺，没有违反合同约定。原告称被告经营明火熟食加工不符合事实，原告提供的视频中那人只是碰巧经过买了一份吃的，不能证明被告长期经营熟食加工生意。被告平时在铺位自己煮饭吃并不是对外销售。若原告要求解除合同，那么需要向被告返还己支付的顶手费、押金等款项共11995元以及按照2015年9月份至2019年3月份已收的租金共11988元（每月租金1498.5元）为标准，赔偿给被告，被告才同意解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《商铺经营问题整改通知书》一份、《解除合同及清场通知书》一份、光盘一份、商铺11-113/114余慎财租金收款单八份、开平盛开乐享物业管理有限公司费用清单两份、收据三十四份、缴费凭证十七份、情况说明一份，微信截图一份，该证据由原告提供。经核证，被告对《商铺经营问题整改通知书》、商铺11-113/114余慎财租金收款单、开平盛开乐享物业管理有限公司费用清单、收据、缴费凭证、情况说明的真实性有异议，并认为没有收过《解除合同及清场通知书》、微信截图是原告将通知书扔在地上而没有面对面交付给被告、光盘不能证明被告向拍摄视频者销售熟食且即使属实也不能证明被告是长期对外销售。因《商铺经营问题整改通知书》与情况说明、视频相互印证，《解除合同及清场通知书》与微信截图相互印证，商铺11-113/114余慎财租金收款单、开平盛开乐享物业管理有限公司费用清单、收据、缴费凭证在缴费时间、缴费金额、收费单位等信息上可以相互印证，与《租赁合同》的约定也吻合，可以证实原告将水电费、管理费、垃圾处理费等费用交纳给涉案楼盘的物管公司，与本案具有关联性，且被告无充分的证据加以推翻，故本院予以采纳。2、照片二十六份、光碟一份，该证据由被告提供。经核证，原告对其中六张照片、光碟中的四张照片的真实性合法性予以确认，对其他的照片不予确认。因本院已对涉案铺位进行了现场勘查，故对该证据将根据证据规则并结合现场勘查结果予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将江门市开平市XXX路XXX号铺位出租给被告，租赁期限从2018年9月15日至2022年12月15日，被告确认原告已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺，商铺建筑面积为33.3㎡，该面积为计算租金面积，若该面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，2018年9月15日至2019年12月15日的租金为45元/月/㎡，2019年12月16日至2020年12月15日的租金为60元/月/㎡，用途为商业用途，经营范围应当受限于小区基础设施规划，如不得经营明火熟食加工，且不得经营与江门市开平市三埠街道办事处新港路108号天玺湾11栋113号商铺相冲突的货品，否则视为违约；又约定租期内物业管理费、垃圾处理费、公摊水电费等由被告承担，由被告根据物业管理中心要求，在规定时间内将物业管理费、垃圾处理费、公摊水电费交由原告代交，物业费为99.9元/月，被告应交2997元作为租赁保证金和预交三个月的物业管理费，并于每月20日前交纳下月租金、本月物业费；又约定原告须提供有关部门核准的水、电设施，保证被告在承租期间可以正常合理使用该商铺；还约定被告如逾期支付租金，逾期部分按月利息5%计算，逾期不得超过一个月，若超过一个月则视为被告不履行协议，原告有权解除本协议并要求被告支付拖欠的租金。在履行合同过程中，被告交纳了管理费押金199.8元、租金押金2997元，并交纳租金至2019年3月20日，原告向被告发出《解除合同及清场通知书》，以被告2019年5月24日存在经营货品超出允许范围、使用明火经营明火熟食加工、多次借故拒绝支付租金已超过一个月等为由通知解除2018年9月11日的《租赁合同》，并要求被告在三天内撤场等，原告向天玺湾物业2019年5月26日公司提交《停电申请》，以其怀疑11栋114铺存在非法用电行为为由申请停止11栋114铺供水供电，并同意承担因此带来的所有法律责任。次日，涉案的114号铺位开始停电。原告认为被告拖欠后续的租金，被告认为原告存在未交付完整铺位、私自拉电线、无故断电等问题，双方因此发生纠纷。经协商无果，原告向本院起诉，遂成诉讼。另查明：涉案的114号铺位的所有权人是谭某、刘某，由谭某、刘某与2016年11月4日与开发商开平XX房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。涉案的114号铺位在开平市不动产登记中心登记的建筑面积为23.01平方米，登记时间为2019年5月16日，2018年3月1日开平XX房地产开发有限公司与广东XX贸易有限公司签订《租赁合同》，约定开平XX房地产开发有限公司将涉案的114号铺位出租给广东XX贸易有限公司，租赁期限从2018年3月3日起至2019年12月3日，刘某与广东XX贸易有限公司签订《租赁2018年3月3日合同》，约定刘某将涉案的114号铺位出租给广东XX贸易有限公司，租赁期限从2019年12月4日起至2022年12月3日。同日，广东XX贸易有限公司与原告签订《租赁合同》，约定广东XX贸易有限公司将涉案的114号铺位出租给原告，租赁期限从2018年3月3日起至2022年12月3日，广东XX贸易有限公司出具《同意转租证明》，证明涉案的114号铺位是其出租给原告，2019年7月19日其同意原告将该铺位的所有或部分转租给被告，转租期限由2018年9月15日至2022年12月3日。同日，谭某、刘某出具《同意转租证明》证明涉案的114号铺位产权归谭某、刘某共同所有，后经层层转租，由广东XX贸易有限公司出租给原告，谭某、刘某同意原告将该铺位的所有或部分转租给被告，转租期限由2018年9月15日至2022年12月3日。经现场勘查，涉案的114号铺位的上方设有天花，在天花的上方由原告设有角铁为框架、夹板为底部，并用钉将夹板固定的阁楼，该阁楼覆盖整个114号铺位的上方，并有通道通往隔壁113号铺位的阁楼；使用人无法从涉案的114号铺位上到上方的阁楼。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条第二款“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”的规定，原告经原出租人同意将涉案的114号铺位转租给被告，除了租赁期限中超出原租赁期限2022年12月3日部分无效外，其他部分不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，被告逾期缴纳2019年4月及此后的租金，2018年9月11日的《租赁合同》第13.1条约定的解除条件已成就。原告于2019年5月24日以被告存在逾期缴纳租金等违约情况为由发出《解除合同及清场通知书》通知被告解除2018年9月11日的《租赁合同》，是合法有效的，故此，2018年9月11日的《租赁合同》自被告收到解除通知即2019年5月24日解除。原告再次请求解除2018年9月11日的《租赁合同》，于法无据，本院不予支持。关于先履行抗辩权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，被告主张未继续支付租金是履行先履行抗辩权，理由是原告存在未交付完整的涉案铺位、无故断电、锁门等违约行为，应承担相应的举证证明责任；经庭审查明，本案租赁发生时，涉案的阁楼已经存在，且使用人无法从涉案的114号铺位上到上方的阁楼，而《租赁合同》第1.3条也约定“乙方（即被告）确认甲方（即原告）已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺”，故被告作为一名完全民事行为能力人，应明白上述条款的法律意义，也应对阁楼的存在及自己能否实际使用阁楼负有合理的审慎义务，但被告仍签订涉案的《租赁合同》，对涉案的114号铺位进行了装修，且交纳租金至2019年3月20日，据此，原告主张被告在承租时已知悉阁楼的存在具有高度盖然性，本院予以采纳；被告以原告未交付完整的涉案铺位为由主张先履行抗辩权，本院不予采纳。被告主张原告存在无故断电、锁门等违约行为，因断电发生在被告拖欠租金之后，且被告也未提供充分的证据证实原告存在锁门违约在先的情形，故本院不予采纳。关于归还铺位的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，2018年9月11日的《租赁合同》解除后，原告请求被告归还涉案的114号铺位，合法有据，本院予以支持。原告主张被告不得损坏铺位原有结构，因所涉行为尚未发生，本案不作处理。关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”的规定，被告未能依约支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任，故此，被告应给原告支付2019年3月21日至2019年5月26日的租金2312.51元（45元/月/㎡×23.01㎡÷30天×67天）；对于2019年5月27日起至被告交还涉案的114号铺位时止的租金，因被告尚占有涉案的114号铺位必然给原告造成损失，应由被告承担相应的民事责任，但原告未能继续为涉案的114号铺位供电影响租赁物的正常使用，故在认定该阶段的租金时，应在原约定租金的基础上酌情扣减30%；综上，本院认定被告应按724.82元/月（45元/月/㎡×23.01㎡×70%）支付2019年5月27日及此后的租金给原告；如计算至2019年12月16日及之后，则租金变更按966.42元/月（60元/月/㎡×23.01㎡×70%）计算；对原告请求的超出上述部分的租金，本院不予支持。关于利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，并参照法律对民间借贷利息的规定，原、被告约定逾期利息按月利息5%计算过高，本院酌情调整为按月利率2%计算较为适宜，故此，利息可按原告的主张分别从2019年4月20日、2019年5月20日起至被告交还涉案的114号铺位时止，以所欠租金为基数，按月利率2%计算。截至2019年5月26日，该利息为30.37元(45元/月/㎡×23.01㎡×2%÷30×37天+45元/月/㎡×23.01㎡×2%÷30×7天）；对原告请求的超出上述部分的利息，本院不予支持。关于水电费、垃圾处理费的问题。根据商铺11-113/114余慎财租金收款单、开平盛开乐享物业管理有限公司费用清单等证据，涉案的114号铺位在2019年3月31日的电表读数为1224度，水费和垃圾费的读数为51吨，在2019年5月31日的电表读数为1780度，水费和垃圾费的读数为67吨，电费为0.7748元/度，水费为4.2元/吨，垃圾处理费为63.75元/月。经核算，被告应给原告支付水电费、垃圾处理费689.24元[（1780度-1224度）×0.7748元/度+（67度-51度）×4.2元/吨+3×63.75元/月]；对原告请求的超出上述部分的水电费、垃圾处理费，本院不予支持。被告要求原告返还已付的顶手费、押金、租金并赔偿损失，因被告未提出反诉，本案不作处理；被告可另行与原告协商或另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告许锦锋应在本判决生效之日起十五日内将开平市三埠街道办事处新港路108号11幢114号铺位返还给原告余慎财；二、被告许锦锋应在本判决生效之日起十日内给原告余慎财支付租金2312.51元及利息30.37元（租金暂计至2019年5月26日，后续的租金从2019年5月27日起至被告返还铺位之日止，按724.82元/月计算；如计算至2019年12月16日及之后，则租金变更为按966.42元/月计算；利息暂计至2019年5月26日，后续的利息从2019年5月27日至被告返还铺位之日止，按月利率2%计算）；三、被告许锦锋应在本判决生效之日起十日内给原告余慎财支付水电费、垃圾处理费689.24元；四、驳回原告余慎财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1198.83元（已由原告余慎财预交），由原告余慎财负担14.83元，被告许锦锋负担1184元。原告余慎财多预交的一审案件受理费1184元，由本院予以退回；被告许锦锋应向本院补缴一审案件受理费1184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇一九年八月二十九日书记员  李瑞云黄超嫦