山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1025号 上诉人（原审原告）：烟台金宇物业管理有限公司东营分公司，住所地东营市东营区南二路以北、胜利工业园五号路以东，统一社会信用代码91370502MA3C9U7177。 法定代表人：张治广，董事长。 委托诉讼代理人：张长福，山东鲁北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王子兰，山东鲁北律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东德仕石油工程集团股份有限公司，住所地东营市东营区胜利工业园，统一社会信用代码91370500740228131G。 法定代表人：崔仕章，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：韩玉竹，山东康桥（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甄开刚，山东康桥（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：烟台金宇物业管理有限公司，住所地山东省蓬莱市海市路**，统一社会信用代码9137068473724208XY。 法定代表人：刘万顺，总经理。 委托诉讼代理人：张长福，山东鲁北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王子兰，山东鲁北律师事务所律师。 原审被告：东营上林置业有限公司，住所地东营市东营区南二路**，统一社会信用代码913705026954016432。 法定代表人：袁信国，执行董事兼总经理。 上诉人烟台金宇物业管理有限公司东营分公司（以下简称金宇物业东营分公司）、山东德仕石油工程集团股份有限公司（以下简称德仕集团）因与被上诉人烟台金宇物业管理有限公司（以下简称金宇物业）、原审被告东营上林置业有限公司（以下简称上林置业）物业服务合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2018）鲁0502民初4663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金宇物业东营分公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持金宇物业东营分公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由德仕集团负担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清。（一）一审判决认定“金宇物业提交的相关物业服务方面的证据，远达不到其合同约定的物业服务事项及标准”，属认定基本事实不清。金宇物业东营分公司与上林置业签订的《委托物业管理合同》（即前期物业服务合同）附件二详细约定了物业管理服务内容及标准，包括：1.保安；2.区域内设备、设施维修与养护；3.公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理；4.保洁；5.特约服务。金宇物业东营分公司在一审庭审中提交了一系列证据证明，金宇物业东营分公司在园区提供的物业服务，涵盖了《委托物业管理合同》附件二中约定的物业服务内容，一审判决认定其提交的相关物业服务方面的证据，远达不到合同约定的物业服务事项及标准，属认定基本事实不清。且一审判决认定“按照合同约定的收费标准的40%计算物业费”过低。（二）涉案13号楼实际购买方系山东德仕石油装备有限公司，但实际使用方系德仕集团。山东德仕石油装备有限公司与上林置业签订中国石油慧谷定制协议书，约定山东德仕石油装备有限公司购买中国石油慧谷13号楼（面积暂定1839.33平方米），但是该套房屋的实际使用方为德仕集团，金宇物业东营分公司在庭审中提交的其在东营银行的交易流水显示，涉案13、17、18号楼的水电费，均由德仕集团转账支付，因此德仕集团为涉案13、17、18号楼的物业费缴纳的责任主体。二、金宇物业东营分公司与上林置业签订的《委托物业管理合同》（即前期物业服务合同）对德仕集团有约束力，逾期不缴纳物业费应按照该合同约定缴纳违约金，一审法院未对违约金做出判决，属于适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，以及《委托物业管理合同》第四条2（3）约定“……石油慧谷项目收费标准：办公区2.80元/平方米/月，商铺2,50元/平方米/月，逾期不交纳物业费将按每天千分之三的比例收取违约金”。德仕集团应支付逾期不交纳物业费的违约金。一审判决认定“金宇物业与德仕集团未按照合同约定另行签订物业服务协议，且提供的物业服务与合同约定严重不符，自身违约在先，对其主张违约金，不予支持”，属于适用法律错误。综上，一审法院认定基本事实不清、适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上，依法撤销一审判决，改判支持金宇物业东营分公司的诉讼请求。 德仕集团答辩称，根据涉案写字楼订购合同以及委托物业管理合同，本案17、18号楼面积及计算方式均无法确定，因此金宇物业东营分公司主张的物业费因缺少计算依据和方式无法确定，且13号楼与德仕集团无任何法律关系，依法应当予以驳回。 金宇物业答述称，同金宇物业东营分公司的意见。 德仕集团上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由金宇物业东营分公司、金宇物业承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。涉案建设项目尚未竣工验收，不符合法定交付条件，因此金宇物业东营分公司、金宇物业无权向德仕集团收取物业费，或者物业管理费用应当由建设单位承担。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》第四条第一款规定，新建住宅及配套设施实行交付使用许可制度，住宅竣工经验收和相应的配套设施建成经审核合格取得《新建住宅及配套设施交付使用许可证》后，方可交付使用。本案中，根据东营上林石油科技有限公司（上林置业前身）与山东德仕化工集团有限公司（德仕集团前身）于2012年5月11日和2012年5月12日签订的编号分别为HQ029和HQ030两份《写字楼订购合同》，合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备房屋分期综合验收合格条件及商品房相关证件，并符合本合同约定的写字楼交付订购人使用。”同时，根据金宇物业东营分公司、金宇物业与上林置业签订的《委托物业管理合同》第4条第2款第（7）项约定：“尚未达到交房条件的不缴纳物业费。”目前，本案涉及的中国石油慧谷建设项目在事实上尚未进行竣工验收，属于在建工程，不符合法定的交付条件，另根据前述《写字楼订购合同》、《委托物业管理合同》约定的内容，本案涉案建设项目既未达到约定的交付条件，也不符合合同中约定的物业费缴纳条件。因此德仕集团不应成为物业费缴纳的主体。二、金宇物业东营分公司、金宇物业未对其履行《委托物业管理合同》尽到法定的举证责任，一审判决德仕集团支付物业管理费没有法律依据。本案中，根据《委托物业管理合同》约定，物业管理事项包括房屋的维修保养，设备设施维修、养护、运行和管理，公共卫生的清洁、垃圾收集，安全巡视、门岗执勤、安全监控、人员登记，交通车辆管理，物业档案管理等。但是在一审中，金宇物业东营分公司、金宇物业所提交其履行《委托物业管理合同》的证据大部分为自行制作，80%以上为复印件，无法提供证据证明相关协议已经切实履行，且金宇物业东营分公司、金宇物业在本市有超过五家物业服务项目，其中不但包括涉案物业服务项目，还包括其他项目，所以无法排除金宇物业东营分公司、金宇物业是将其他物业服务项目的材料挪作本案证据使用。且证据无法直接、明确体现出与涉案物业项目有关联性，故一审法院在金宇物业东营分公司、金宇物业无法证明其履行《委托物业管理合同》的事实基础上，酌定德仕集团承担40%的物业费，不符合合同法权利义务对等的原则。三、一审法院在金宇物业东营分公司、金宇物业未履行法定公示义务的情形下，判决德仕集团承担物业费没有法律依据。《山东省物业服务收费管理办法》第三十八条规定：“物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。”金宇物业东营分公司、金宇物业在中国石油慧谷项目区域内，未按照上述规定进行任何信息公示，因此，一审法院在其未履行法定的公示义务的情形下，判决德仕集团承担物业费没有法定的事实和理由。四、一审判决超出了金宇物业东营分公司、金宇物业的诉讼请求，违反了不告不理原则的要求。根据金宇物业东营分公司及金宇物业在民事起诉状中的诉讼请求，其请求付费面积为10834.33平方米，请求付费时间自2016年5月1日至2018年9月30日共计为29个月，请求物业费总额为598961.86元，经过计算可知，其请求的物业费标准为1.9元/平方米/月，另根据金宇物业东营分公司、金宇物业在一审庭审中提交的证据可知，其向其他业主收取的物业费标准均低于2元/平方米/月，且在庭审中也辩称，其并未按照《委托物业管理合同》约定的物业费作为诉讼请求的计算依据，因此，即使德仕集团承担部分物业费用，也应当按照1.9元/平方米/月来承担。但是，一审判决中的计算标准为2.8元/平方米/月，显然超出了金宇物业东营分公司、金宇物业的诉讼请求范围。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法查明案件事实，维护德仕集团的合法权益。 金宇物业东营分公司、金宇物业答辩称，一、德仕集团主张涉案楼房未竣工验收不符合法定交付条件，与金宇物业东营分公司、金宇物业依据《委托物业管理合同》提供物业管理服务没有关联性。因德仕集团实际使用了13、17、18号三栋商品房，且享受了金宇物业东营分公司、金宇物业提供的物业管理服务，金宇物业东营分公司、金宇物业是依据《委托物业管理合同》提供服务，因此德仕集团应当依据合同交纳物业管理费用。二、金宇物业东营分公司、金宇物业对履行《委托物业管理合同》已完成了举证责任。一审中其提交了金宇物业东营分公司、金宇物业在石慧谷物业工作人员的有关证据，以及履行合同的相关资料，且其他业主已按合同履行了交费义务，该证据充分证明其已按合同约定履行了物业管理服务。三、德仕集团认为金宇物业东营分公司、金宇物业请求的物业费标准应为1.9元/平方米/月，是因为德仕集团在计算时忽略了13号楼的使用时间在后的问题，导致物业费标准计算错误。四、一审判决德仕集团承担按2.8元/平方米/月标准的40%的物业费，德仕集团认为金宇物业东营分公司、金宇物业提供的物业服务未达到2.8元/平方米/月的服务标准所约定的物业管理义务，是德仕集团认知错误。五、一审判决按《委托物业管理合同》约定的2.8元/平方米/月的标准，直接酌情按标准的40%对金宇物业东营分公司、金宇物业的物业费进行确认没有事实和法律依据。在石油慧谷办公使用的其他业主均认可金宇物业东营分公司、金宇物业提供的物业管理服务达到2元/平方米/月的标准，金宇物业东营分公司、金宇物业已提供相关合同进行证实。 金宇物业东营分公司向一审法院起诉请求：1.判令德仕集团、上林置业支付自2016年5月1日起至2018年9月30日期间的物业服务费598961.86元，以及自2018年9月30日起至实际缴纳物业费之日止的物业服务费；2.判令德仕集团、上林置业支付2016年5月1日起至2018年9月30日期间的违约金179688.56元，以及自2018年9月30日起至实际缴纳物业费之日期间的违约金；3.判令德仕集团支付欠缴的水费169.2元；以上共计778819.62元；4.德仕集团、上林置业承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：上林置业系中国石油慧谷的建设单位。2016年4月20日，金宇物业与上林置业签订《委托物业管理合同》，合同约定：上林置业将中国石油慧谷范围内的物业委托给金宇物业实行统一管理、综合服务；上林置业协助金宇物业与物业使用人签订物业服务协议。金宇物业依据规定征收物业管理费用，收费标准，办公区2.8元/m/月，商铺2.5元，逾期不交纳按每天千分之三的比例收取违约金，具体由金宇物业与业主签订物业服务协议。该合同的履行期限为六年，自2016年4月20日至2022年4月19日止。合同附件二详细约定了物业管理服务内容及标准：（一）保安。1、保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全；2、对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导；3、监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料；……；6、严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。（二）区城内设备、设施维修与养护。1、及时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好；2、上下水的保养，水设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和理换等；3、房屋的主体结构、各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复；……；9、负责代抄小区共用电表、水表，代收水费电费及代缴水电费。（三）公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。1、绿化植物每月要进行定期的浇水、施肥、修剪。2、定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎及病害现象。3、及时清除里面的杂草、每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物。……。（四）保洁。1、每天要彻底清扫庭院、门厅、走廊、楼梯一次，垃圾及时清运。2、每晚对卫生间进行彻底清洁。3、停车场每周彻底清扫一次，及时清理污水、污物。4、化粪池定时清理、保证正常使用。（五）特约服务，如甲方有其它特约服务可与乙方协商，并支付一定服务费用。 金宇物业于2016年4月29日在东营注册成立分公司，并授权其东营分公司为中国石油慧谷提供物业服务。 2012年5月11日、12日，德仕集团与东营上林石油科技有限公司签订《写字楼订购合同》2份，订购中国石油慧谷17号楼（面积暂定2922.24平方米）、18号楼（面积暂定5936.76平方米），2013年下半年交付使用。2015年6月23日，山东德仕石油装备有限公司与上林置业签订中国石油慧谷定制协议书，约定山东德仕石油装备有限公司购买中国石油慧谷13#楼（面积暂定1839.33平方米）。德仕集团于2016年1月1日与东营区胜园街道市政环卫绿化中心签订《生活垃圾代运协议》、于2016年7月18日与山东明德物业管理有限公司东营分公司签订《生活垃圾代运协议》、于2018年8月22日与东营静苑物业服务有限公司签订《工程建设维修合同》、于2018年6月26日与东营众恩制冷设备有限公司签订的《冷暖水机组维护保养合同》、于2018年9月13日与山东科泰实业有限公司签订《电梯维保合同》，由第三方为德仕集团提供相应的物业管理事项及物业服务内容，包括垃圾清运、房屋修缮、设备维修保养、电梯维修保养、疏通下水道、绿化、保洁等，德仕集团向第三方支付相应费用。 德仕集团使用的17、18号楼门口装有门禁，非公司人员无法入内，金宇物业承认对德仕集团使用的17、18号楼的物业服务只到门不入户。金宇物业自2016年为中国石油慧谷内的企业包括德仕集团在内代收过水电费。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、物业费交纳的责任主体；二、物业费数额的确定。 关于物业费交纳的责任主体问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上林置业与金宇物业签订的《委托物业管理合同》，属于前期物业服务合同，依法对购房业主具有约束力，相关的物业费依法应由业主承担。德仕集团已于2013年入住使用中国石油慧谷17、18号楼，应当受《委托物业管理合同》约束，应依法交纳相应的物业费，金宇物业要求其支付17、18号楼的相关物业费，符合法律规定，予以支持。德仕集团以案涉项目未竣工验收为由主张物业费应由建设单位承担的抗辩理由不能成立，不予采纳。中国石油慧谷13号楼的使用方是山东德仕石油装备有限公司，与德仕集团是两个独立的法人，因此，金宇物业要求德仕集团支付13号楼的物业费无事实和法律依据，不予支持。上林置业作为13、17、18号楼的建设单位不是承担该物业费责任的法律主体，其要求上林置业承担责任于法无据，不予支持。 关于物业费数额的确定问题。因中国石油慧谷包括案涉17、18号楼在内的建设项目未经竣工验收，17、18号楼的建筑面积未经相关部门测量，因此，其建筑面积可参照订购合同约定的暂定面积计算，即2922.24平方米+5936.76平方米＝8859平方米，对金宇物业按照上林置业单方委托的测量面积8995平方米计算的主张不予采信。根据《委托物业管理合同》及附件的约定，物业企业应提供的物业管理事项及标准明确具体，包括门岗执勤、安全监控、人员登记、房屋的维修保养、设备设施的维护、运行管理、公用绿地、花木等的养护管理、公共卫生的清洁、垃圾清运等共计四大项22小项的内容，而金宇物业提交的相关物业服务方面的证据，远达不到其合同约定的物业服务事项及标准，应承担举证不能的责任。且从合同约定的物业服务事项来看，较大部分物业服务内容是房屋主体结构及房内门窗的修复、门厅、走廊、楼梯等房屋内部的物业服务，而本案中金宇物业承认为德仕集团提供的物业服务仅是17、18号楼门外的公共部分。结合德仕集团提供的与第三方物业服务合同看，德仕集团自行负担了合同约定应由金宇物业负担的部分物业服务内容。基于上述考虑，案涉物业费的收费标准应比《委托物业管理合同》约定的收费标准大幅降低，综合本案实际情况，酌情认定按照合同约定收费标准的40%计算案涉物业费较为适当。综上，德仕集团应交纳的物业费计算为8859平方米×2.8元/月/平方米×40%×29个月＝287740.32元，对金宇物业主张的超过部分不予支持。德仕集团认可金宇物业为其代交自2016年起的水电费，德仕集团也支付过2016年、2017年的水电费，因此，对金宇物业主张的欠缴的水费169.2元，符合法律规定，予以支持。金宇物业与德仕集团未按照合同约定另行签订物业服务协议，且提供的物业服务与合同约定严重不符，自身违约在先，对其主张违约金，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、山东德仕石油工程集团股份有限公司于判决生效之日起十日内支付烟台金宇物业管理有限公司、烟台金宇物业管理有限公司东营分公司物业服务费287740.32元、水费169.2元；二、驳回烟台金宇物业管理有限公司、烟台金宇物业管理有限公司东营分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11588元，减半收取5794元，由山东德仕石油工程集团股份有限公司负担2142元，烟台金宇物业管理有限公司、烟台金宇物业管理有限公司东营分公司负担3652元。 本院二审期间，金宇物业东营分公司为证实其主张提交证据石油慧谷抄水表明细4份、附说明一份，证明：金宇物业东营分公司为中国石油慧谷提供物业服务，德仕集团使用的13、17、18号楼，三栋楼相邻且三栋楼宇上均悬挂“德仕集团”及公司标志图样，一审中德仕集团承认17、18号两栋楼由其使用，那么可以证实13号楼系由同一公司即德仕集团使用，其作为使用人，实际享受了金宇物业东营分公司的物业管理服务，应该按前期物业合同约定支付物业管理费用，一审判决中确认13号楼的使用方是山东德仕石油装备有限公司，在德仕集团没有提供涉案13号楼由第三人使用的情况下，应当确认德仕集团为使用方。金宇物业东营分公司代缴水表中对石油慧谷园区内水表抄表的明细，证明德仕集团一并交纳13、17、18号三栋楼的水费，可以印证13号楼由其使用的事实。德仕集团质证称，对证据的真实性及证明目的均不予认可。金宇物业东营分公司自制的抄水表明细，从性质上不属于证据，且明细表中关于涉案13、17、18号楼水费的缴纳也与本案13号楼在事实上实际所有权人是否为德仕集团无任何关联性。本院认为，石油慧谷抄水表明细及13号楼上悬挂“德仕集团”及公司标志图样均不能证明德仕集团为13号楼业主或物业使用人，因此该证据和本案没有关联性。 德仕集团、金宇物业均未提交证据。 本院二审查明的事实和一审认定的事实相一致。 本案二审争议的焦点问题是：1、德仕集团应否交纳17、18号楼物业费；2、一审判决按合同约定的收费标准40%计算物业费是否适当；3、13号楼物业费应否由德仕集团承担；4、对逾期未缴纳的物业费应否按照合同约定缴纳违约金。 本院认为，关于焦点1，上林置业与金宇物业签订的《委托物业管理合同》，属于前期物业服务合同，依法对购房业主具有约束力，相关的物业费依法应由业主承担。德仕集团已于2013年入住使用中国石油慧谷17、18号楼，应当受《委托物业管理合同》约束，一审判决其支付17、18号楼的相关物业费，符合法律规定，德仕集团以未达到交房条件为由主张不应交纳物业费的上诉理由不能成立，不予支持。 关于焦点2，一审判决按合同约定收费标准40%计算物业费适当。从《委托物业管理合同》约定的物业服务事项来看，较大部分物业服务内容是房屋主体结构及房内门窗的修复、门厅、走廊、楼梯、卫生间等房屋内部的物业服务，而本案中金宇物业承认为德仕集团提供的物业服务仅是17、18号楼门外的公共部分。德仕集团自行负担了合同约定应由金宇物业负担的17、18号楼内门厅、走廊、楼梯、卫生间等物业服务内容。基于上述考虑，一审判决酌情按照合同约定收费标准的40%计算案涉物业费适当。关于德仕集团上诉所述计算标准应按1.9元/平方米/月而不是2.8元/平方米/月，一审判决按2.8元/平方米/月计算显然超出了金宇物业东营分公司、金宇物业的诉讼请求范围的上诉理由，本院认为，2.8元/平方米/月是《委托物业管理合同》约定的收费标准，一审中按2.8元/平方米/月×40%，即按1.12元/平方米/月的标准计算德仕集团应缴纳的物业费，并未超出金宇物业东营分公司、金宇物业的诉讼请求范围，德仕集团的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点3，13号楼物业费不应由德仕集团承担。13号楼的购买方系山东德仕石油装备有限公司，金宇物业东营分公司未能提供证据证实德仕集团系13号楼的物业的承租人、借用人或者其他物业使用人等情况。因此对其要求德仕集团承担13号楼物业费，本院不予支持。 关于焦点4，因金宇物业东营分公司未按《委托物业管理合同》约定的物业服务事项提供物业服务，其自身存在违约行为，一审对其主张违约金不予支持，符合法律规定。金宇物业东营分公司关于违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，金宇物业东营分公司、德仕集团的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费元11588元，由上诉人山东德仕石油工程集团股份有限公司负担4284元，上诉人烟台金宇物业管理有限公司东营分公司负担7304元。 本判决为终审判决。 审判长  乔良艳 审判员  张世柱 审判员  李 宁 二〇一九年八月五日 法官助理王晓雨 书记员于燕