北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初8899号原告：沈克非，女，1967年3月7日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。被告：翟媛媛，女，1981年1月23日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵航，北京京新律师事务所律师。原告沈克非与被告翟媛媛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈克非的委托诉讼代理人刘玉先、被告翟媛媛及其委托诉讼代理人赵航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈克非向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告违约金85000元，并自2018年9月15日起，按照每日4250元的标准支付违约金至被告及家人户口迁出之日止；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告是顺义区×园（三期）2130幢——1至2层的原产权人。经北京链家房地产经纪有限公司联系，2016年5月19日，原告与被告签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买该房屋，价格为850万元。定金为100万元，贷款350万元。被告于2016年6月30日前交付房屋。由于被告及家人户口在该处房屋，并约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起730日内，办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。合同签订后，原告按约履行。2016年8月29日，上述房屋办理了《不动产权证书》。但是被告没有履行迁出被告及家人户口的义务，原告多次催促未果，并请居委会协调，但被告置之不理，拖延至今。已影响了原告的权益。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告翟媛媛辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原被告关于户口迁出的约定根本无法实现，因此双方的约定是无效的。被告经与房屋买卖中介公司相关工作人、房屋所在地派出所户籍室民警电话和当面沟通了解以及与相关人才服务中心集体户口管理人员咨询，在本案情况下，被告及家人的户口根本无法迁出，也无法办理落户。根据北京市地区户口迁出落户的政策，被告及家人不符合集体户口落户办理的条件，被告也没有直系亲属有房屋在北京的情况，因此也无法迁入。此外，被告当时卖房签订本合同目的就是全家移民，因此不可能在北京购房落户。由此，本案合同第九条（三）的约定是无法实现的约定，为无效的约定，继而违反此条的违约责任的约定也是无效的。此外，因为该约定违反了相关的法律法规的约定，也应该无效。退一步，即使没有违反，但是此处也存在不可抗力的因素，应根据《合同法》第117条的规定，全部免除被告的责任。在咨询各方的过程中，被告得知户口迁出落户政策都是内部的规定和参考，因此被告无法自己调取和查询，被告请求法院对户口迁出落户的程序进行法院调查，明晰相关政策，确认本案合同第九条（三）约定是无效的。二、被告并不是因自身原因导致户口未迁出，因此不应承担责任。本案合同第九条（三）的约定，“出卖人……如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的……”假设该条约定是有效的，但被告经研究和咨询得知，户口迁出落户在北京是无法实现的，因此属于客观原因导致该约定无法实现，而非被告自己的主观或“自身”原因，因此，被告并未违反此条约定。三、被告并未给原告造成损失，相反，原告在履约的过程中给被告造成了巨大损失，被告不应支付违约金。被告未迁出户口的行为并未给原告造成任何损失，户口挂在房子上也不会影响房子的使用，因此被告不应予以赔偿。此外，在本案房屋买卖过程中，被告一直坚持诚信原则协助原告，甚至被告自己遭受重大损失，具体如下：1、原被告于2016年5月19日签署《房屋买卖合同》后，原告无法以人民币形式支付剩余房款350万元，在盈科律师事务所律师郜捷的见证，签署了《补充协议》，约定原告先以当时港币兑人民币0.8300的汇率支付等额人民币350万元的港币4216867元给被告，并约定原告在2016年9月获得银行贷款后向被告支付人民币350万元的同时，被告支付给原告相应金额的港币。2、2016年12月原告才获得人民币贷款，原告于当年12月6日向被告支付人民币350万时，港币兑人民币汇率已经变为0.8879，按照此时汇率，被告只需支付港币3941885元给原告，但被告本着坚守契约精神依然选择向被告支付了港币4216867元，承担了港币274982元（合计人民币244156元）的汇率损失。此外，交房的时候，原告看中了被告家一台价值35000元的钢琴，当时向被告索要该钢琴，致使被告非常为难，后在原告的恳请下，被告无奈同意留下钢琴。此外与本案房屋同户型的房屋价格现在已经涨至1500万元至1800万元，已经翻了几倍的价格，从这个角度，原告也没有遭受任何的损失。以上均为事实，恳请法院综合考虑被告已经遭受了人民币244156元的汇率损失、35000元的钢琴损失，做出公平公正的判决，以肯定和鼓励交易中更多人能持守善良和诚信的行为。被告保留提出反诉向原告要求赔偿损失的权利。四、原被告签订了补充协议，变更了本案合同关于违约金的约定。假设本案合同第九条第（三项）是有效的，但原被告后又签订了补充协议，根据补充协议最后一段约定“甲乙双方协商一致，对本合同第九条第（三）项中，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款的5%违约金变更为房价房屋总价款的1%的违约金。”此条已经变更了本案合同的约定。另外，原告主张被告既支付一笔数额的违约金，也支付按日计算的违约金。被告认为两个违约金是重复的约定，假设被告违约，则对同一违约行为不应支付两次重复的违约金，而且违约金的金额明显偏高，根据《合同法》第144条约定应大幅减少。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。本院经审理查明：2016年5月19日，原告沈克非与被告翟媛媛在北京链家房地产经纪有限公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定沈克非购买翟媛媛顺义区×园（三期2）2130幢—1至2层全部房屋（3层，产权证明所载建筑面积274.81平方米），价格为850万元，定金为100万元，沈克非贷款350万元。2016年6月30日前交付房屋，自本合同签订之日起110日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，该合同第九条第（三）项约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。该合同另有其他约定。当日，沈克非与翟媛媛还签订了《补充协议》，对成交价格、房屋交易具体事宜、水费的承担、违约责任、其他等作了约定，并在其他约定中约定：双方协商一致，对本合同第九条第（三）项中，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款的5%的违约金更改为房屋总价款1%的违约金。上述合同及补充协议等签订后，双方按约履行。2016年9月18日，北京市国土资源局为该房屋颁发了不动产权证书（登记人为沈克非之夫提姆.聂可），但翟媛媛至今未履行其迁出相关户口的义务。上述事实，有双方当事人陈述，沈克非提交的房屋买卖合同、不动产权证书、结婚证等及翟媛媛提交的补充协议等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为:原告沈克非与被告翟媛媛之间在中介机构居间服务下签订的房屋买卖合同，是双方当事人正是意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行各自义务。翟媛媛没有按照约定将户口迁出，应当按照约定支付违约金。按照双方签订的房屋买卖合同第九条（第三）约定：翟媛媛应当在房屋所有权转移之日起730日内办理户口迁出。如因其自身原因未如期将户口迁出的，应当支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，双方在补充协议中有关约定，仅是将房屋总价款5%的违约金变更为1%，其他内容还应遵照执行。翟媛媛认为违约金总体变更为1%的意见，本院不予采纳，但其认为违约金约定过高，主张按照《合同法》第一百一十四条予以调整的意见，本院予以采纳。鉴于按日计算的违约金每日为4250元，此计算一年（按365天计）即高达1551250元，本院对违约金的金额酌情予以确定，同时考虑翟媛媛户口尚未迁出以及纠纷的一次性解决、减少当事人诉累等因素，对金额予以相应调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告翟媛媛于本判决生效后七日内给付原告沈克非违约金十万元并按照每日四百元标准给付自本判决生效之日起至被告翟媛媛及其家人户口迁出之日止的违约金；二、驳回原告沈克非的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百六十三元，由被告翟媛媛负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇一九年八月二十六日书记员  曾庆贺