宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终1389号 上诉人（原审被告）:耿丹，女，1967年6月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：何少斌,杨小玲，宁夏宁人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁莉，女，1969年11月7日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：陈芳、张艺馨，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 上诉人耿丹因与被上诉人丁莉房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初7990号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 耿丹上诉请求：1.依法撤销一审判决中第二项、第三项。依法改判驳回被上诉人第二项，第三项诉请改判为4800元或发回重审2.请求一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。涉案房屋作为政府限价商品房，是对包含上诉人在内的政府公职人员这一特殊群体而配置，与被上诉人无关，一审认定被上诉人享有28%的优惠政策明显错误。2.因被上诉人不是优惠政策的享有者，便不存在可得预期利益这一事实，一审法院却认定被上诉人享有该权利且可得利益损失的一部分，进而判定上诉人承担违约金5.5万元，没有任何事实和法律依据；3.被上诉人主张的采暖费应与其退还上诉人缴纳的装修保证金3000元进行抵扣。 丁莉辩称，1.根据《银川市阅海万家政府限价商品房（共有产权）办理及交易管理规定》第三条规定：“房屋产权转移的，按照法定程序办理，政府享有产权的份额、权利义务均不改变”据此，规定中的买受人不仅仅指最初获得房屋分配资格的所有权人，也包括房屋产权转移后的所有权人。本案中，耿丹作为最初的买受人，通过房屋买卖合同的方式将房屋的所有权转移给了丁莉，并进行了公证，所以丁莉完全可以享有优惠政策；2.耿丹未按照合同约定办理相关手续，其行为给丁莉造成了实际损失，构成违约，应当承担违约责任。3.耿丹所称装修保证金抵顶采暖费无事实依据。 丁莉向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理过户手续；2．判令被告支付违约金10万元；3．判令被告支付原告为其垫付的购房前被告欠缴的采暖费和违约金7800元；4．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告系朋友关系。被告于2011年11月30日购买了位于银川市阅海万家D区11幢×号楼×单元×室房产（面积130.66㎡、3036元／平方米）及位于阅海万家×号楼×单元×号地下储藏室（面积7.02㎡），该房屋系阅海万家政府限价商品房（共有产权），其中18％的产权份额归政府享有，由银川市住房和城乡建设局代表政府享有权利并进行登记和管理。2016年10月20日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定被告（甲方）将涉案房屋及地下储藏室以总价45万元出售给原告，付款方式为原告（乙方）在签订协议后向被告支付34万元，于2017年9月1日前一次性支付余款11万元……当涉案房屋可以办理房屋所有权证时，被告应积极配合原告办理，并积极配合原告办理过户手续，被告负责提供办理过户所需的一切证件及手续，原告承担办理房屋所有权证、过户时所需的一切费用（包括过户费、契税等）。双方另约定，如有一方违约，应支付对方本协议项下房屋总价款200％的违约金。同时约定，双方可约对方亲人（被告的姐姐耿斌、原告的弟弟丁勇）办理涉案房屋买卖、过户的后续事宜。同日，被告耿丹就协议内容向原告出具《申明书》。双方在银川市国信公证处对《房屋买卖协议》、《申明书》依法公证。协议签订后，原告按照约定支付房款45万元，被告也将房屋交付给原告。2017年6月13日，银川市住房和城乡建设局下发《银川市阅海万家政府限价商品房（共有产权）产权办理及交易规定》的通知，鼓励买受人购买政府享有的产权份额。该买受人特指符合限价商品房条件人员。2017年12月31日前购买的，优惠28％，即，每平方米按照市场评估价乘以（100％-28％）再乘以该房屋楼层系数的价格购买［购买政府产权总价=市场评估价×（100％-28％）×政府所占产权比例×楼层系数×房屋面积］。原告在优惠期限前多次联系被告要求配合购买政府产权并协助过户，被告均未予理会，致使涉案房屋不再享受优惠政策且无法办理过户手续。引起本诉。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《房屋买卖协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告应按照合同约定及政策规定积极配合原告办理涉案房屋过户相关事宜，即配合原告回购政府18％的产权，并提供过户所需材料，协助将涉案房屋过户至原告名下。故原告起诉要求被告协助原告办理过户符合法律规定，一审法院予以确认。因被告未按约履行过户及协助原告回购政府产权义务，已经构成违约，且已经给原告造成可预期的损失，应承担违约责任。依据法律规定及双方协议约定，并参照原告未能享受优惠政策的回购损失，一审法院酌定被告在原告损失的基础上，再按照损失的30％合计承担违约金5.5万元，一审法院予以确认。依据有效证据证实，被告未缴纳涉案房屋2014年至2016年的采暖费及滞纳金7800元，因原告已垫付，被告应向原告支付。被告辩称原告违约在先，与一审法院查明事实不符，一审法院不予采纳。判决：一、被告耿丹于判决生效后十日内协助原告丁莉办理银川市阅海万家×号楼×单元×号室房屋的产权回购事宜，并协助原告丁莉办理过户及房屋所有权证；二、被告耿丹于判决生效后十日内支付原告丁莉违约金5．5万元；三、被告耿丹于判决生效后十日内支付原告丁莉垫付的采暖费及滞纳金7800元；四、驳回原告丁莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2456元，由原告丁莉负担1060元，由被告耿丹负担1396元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，其中上诉人提交了银川市承天物业服务有限公司装修保证金退费登记表（复印件），证明：结合上诉人在一审中提交的证据（7份收据），证明耿丹于2013年6月30日向银川承天物业公司缴纳装修物业保证金3000元，2016年10月26日，丁莉持有该收据原件在承天物业公司办理退费手续，并于当日以装修保证金抵顶物业费的方式支付了丁莉应当承担的2016年全年及2017年1-5月的物业费，没有按照双方约定在退费后代为缴纳2016年之前的采暖费，应当从7800元采暖费及滞纳金中扣除。经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据为复印件，且未加盖保管单位的印章，无法确认其真实性；该证据与本案无关联，被上诉人在一审中主张的垫付费用为采暖费及滞纳金，诉请未涉及物业费，故该证据与本案诉争性质无关；仅凭该表格无其他相应证据印证，无法达到被上诉人所述的关于双方达成的物业装修保证金与采暖费抵消的法律关系，故其证明目的无法实现。装修保证金的支付主体不明，故无法证明系耿丹支付。 被上诉人丁莉提交了物业费、电梯费、储藏间及垃圾处理费收据共两张，证明丁莉三年缴纳的物业费、电梯费、储藏间、垃圾处理费等等远远超于耿丹缴纳3000元装修保证金的数额，丁莉不但不欠耿丹的费用，耿丹还欠丁莉的费用。 经审查，上诉人提交的证据系复印件，且被上诉人不认可，故对该证据本院不予采信。被上诉人提交的证据与本案无关，本院不予采信。 二审中，被上诉人丁莉自认耿丹之前交的3000元装修保证金抵顶了涉案房屋2016年全年和2017年的部分物业费。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，丁莉与耿丹签订《房屋买卖协议》后，向耿丹全额支付房款并装修入住，耿丹作为出卖方应在符合产权回购及产权过户条件时及时协助丁莉办理。但耿丹未及时协助，构成违约，给丁莉造成可预期损失，一审酌情判决耿丹向丁莉支付违约金5.5万元，并无不当。对于采暖费，耿丹主张双方已经协商一致以装修保证金抵顶，但丁莉不认可，且耿丹没有提交确实充分的证据证实丁莉与耿丹就其主张的上述抵顶达成了合意，故对耿丹的该意见，本院亦不予采纳。综上所述，耿丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2456元，由上诉人耿丹负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇一九年八月二十一日 书记员  李天文 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释