广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初14666号原告叶望，女，1986年9月15日出生，汉族，身份证住址湖南省株洲市石峰区。被告深圳市德润创展房地产开发有限公司，住所深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道**富豪花园富豪俱乐部101，统一社会信用代码91440300067171218B。法定代表人王立建。委托诉讼代理人刘佳，女，1978年11月17日出生，汉族，身份证住址北京市东城区，系该公司员工。委托诉讼代理人肖静君，女，1990年10月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。原告叶望与被告深圳市德润创展房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告叶望及被告的委托诉讼代理人刘佳、肖静君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即办理房地产转移登记，为原告办理房地产证，将位于深圳市龙岗区坂田街道布龙路595号德润荣君府X栋X房产过户至原告名下；2、被告以房屋总价款4358897元为基数，自2018年9月20日起至被告为原告办理好房地产证之日止，向原告支付购房总价款日万分之三的违约金，暂计至起诉之日共计371378元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年2月23日与被告签订商品房买卖合同（预售），购买被告位于德润荣君府4栋B座9层9B号房产，该房产于2018年1月22日交付，同日原告交纳了办理房产证的税费，提交了办理房地产证所需的证件资料和其他费用。至今未取得购房发票。经原告多次催促，被告至今未按照合同约定期限履行办证义务，被告拒不履行合同义务，侵犯了原告合法权益，按照合同双方约定已构成违约，应承担违约责任。被告辩称：1、被告逾期办理房地产证并未对原告造成损失，被告请求只承担自2018年9月17日至房地产证办理完成之日止总房款同期银行贷款利息计算的违约金，合同约定违约金过高，请求法院调低。2、因中国市场变化，被告遭遇经济下行影响，资金紧张，但被告一直真诚希望尽早为原告办理房地产证书，且逾期亦会给被告商誉造成不利影响，被告并非故意违约,故主观上不存在恶意逾期。本院经审理查明：原、被告双方于2016年2月23日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，约定被告将其获批兴建的位于深圳市龙岗区坂田街道[宗地号：Ｇ03311-××5]的德润荣君府房地产项目中的第X栋X座X层XB号房（建筑面积为89.85平方米）出售给原告，购房总价款为4358897元，被告应于2017年10月1日前涉案房产交付给原告，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，并应向原告发出《入伙通知书》，本房地产的交付时间为被告《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第二十一条约定：被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。被告应选择下列第贰种方式，在将本房产地产交付给原告之日起240日内为原告办理并取得《房地产证》，第贰种方式为：买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后5日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。合同第二十二条约定：如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间。120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本购房总价款万分之四的违约金。双方签订的《补充条款》第十一条第5款约定，对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房总价款4358897元，被告于2018年1月27日向原告交付涉案房产。同日，双方签订《谅解备忘录》，确认被告应支付给原告逾期交付房屋的违约金共计147766.61元（按日万分之三标准计算），上述费用应扣除被告须缴纳的3个月物业管理费、3个月专项维修资金、300元电费押金、办理不动产权证相关税费共计132162.52元。截止庭审辩论终结时，原告尚未取得涉案房产的房地产证。本院认为：原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，在被告交付本房地产之日起240日内即可取得房地产证，如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得房地产证的，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得房地产证之日止，被告按日向原告支付本购房总价款万分之四的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明，格式条款具有本法第五十二条及第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原、被告签订的补充条款第十一条第五款系被告提供，免除了被告的义务，排除了原告的权利，应当为无效的格式条款。交付房产与办理房产证处于合同履行过程中的不同阶段，被告已支付延期交房违约金并不能影响原告另行主张延期办证违约金，被告的相关抗辩，本院不予采纳，被告不能据此免除其延期办理房地产证的违约责任。涉案房产交付的时间是2018年1月27日，按照约定，房产交付后240日内即至2018年9月24日前原告即可取得房地产证，但原告因被告未履行合同义务截止庭审辩论终结时尚未取得涉案房产房地产证，被告不仅应继续积极为原告办理房地产证，另应当承担延迟办证的违约责任。从原告至迟可以取得房地产证的时间即2018年9月24日的次日起计算，至原告实际取得房地产证之日，被告应当承担上述期间的延期办证的违约责任，对原告请求超出部分，本院不予支持。关于违约金计算标准，合同约定的违约金符合法律规定，且未明显过高，本院仍按照合同约定的标准计算违约金，现原告主张按日万分之三计算延期办证违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市德润创展房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内为原告叶望办理位于深圳市龙岗区坂田街道德润荣君府第X栋X座X层X号房的房地产证；二、被告深圳市德润创展房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告叶望延期办证的违约金(以4358897元作为基数、自2018年9月25日起至涉案房产实际办妥产权证书之日止、按日万分之三的标准予以计算）；三、驳回原告叶望的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6870元，减半收取3435元（原告已预缴），由被告负担。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇一九年八月十三日书记员  刘万杰