贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3081号 上诉人（原审原告）：贵州弘景房地产开发有限公司。 法定代表人张弘，系该公司董事长。 地址：威宁县草海镇人民北路。 统一社会信用代码：91520526308766256F。 委托代理人：覃丰，系贵州挈山律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：威宁县盛辉商贸有限公司。 法定代表人孔维刚，系该公司总经理。 住所地：威宁县六桥街道建设西路。 统一社会信用代码：91520526MA6DMW7879。 委托代理人：明向阳、柏易希，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）钱松苗，男，汉族，1965年11月19日出生，小学文化，个体工商户，浙江省嵊州市人，现住贵州省威宁县。 被上诉人（原审被告）周正光，男，汉族，1971年09月02日出生，高中文化，个体工商户，浙江省临海市人，现住贵州省威宁县。 两被上诉人委托代理人徐家丽、邹泊航，贵州黔鹰律师事务所律师。 上诉人贵州弘景房地产开发有限公司（以下简称弘景房开）、威宁县盛辉商贸有限公司（以下简称盛辉商贸）因与被上诉人钱松苗、周正光租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初718号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人弘景房开上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决认定事实不清。双方合同中明确约定起租时间为暂定，以上诉人通知被上诉人整个商业体正式开业起算，故上诉人未在2016年10月1日向被上诉人交付租赁合同租赁物并没有违约。一审法院认定的租赁物未经消防验收，存在安全隐患，并非本案合同不能解除的理由。本案合同系因被上诉人以实际行为表示不履行而达到《中华人民共和国合同法》第九十四条可以解除合同的条件。第三人威宁县盛辉商贸有限公司以其公司才是实际承租人而参加诉讼，导致合同承租主体混乱，也符合合同解除条件。 上诉人盛辉商贸上诉请求：纠正一审判决错误认定的基本事实，维持判决结果，本案一、二审诉讼费由被上诉人及弘景房开承担。 事实和理由：本案无论从合同的签订和履行均可以明确案涉租赁合同的相对人为盛辉公司与弘景公司，根据《合同法》第三十七条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)》第二条、第三条的规定，盛辉公司虽未在案涉租赁合同上盖章，但通过盛辉公司与弘景公司的实际履行，该合同已经成立，应当约束盛辉公司与弘景公司。一审判决错误将当事人委托的签约代表认定为合同相对人既不符合案涉租赁合同形式和内容，也是违反公司法司法解释对于发起人为设立中的公司对外签订合同，权利义务应当由公司享有的法律规定。 原审原告向一审法院起诉请求：请求法院判令解除原、被告签订的068号《商铺租赁合同》，并由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年8月13日，原告弘景房开与被告钱松苗、周正光协商一致后签订068号《威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同》，合同约定原告将其开发的盛世阳光财富中心处的1-42至1-179号店铺出租给被告使用，面积为7764平方米，用途为经营百货、休闲餐饮配套。合同第3.1条约定：“双方约定的租赁期限为12年，即自2017年7月1日至2029年6月30日，上述租赁起始日及租赁日均为暂定，实际租赁期限应自原告通知整个商业体正式开业起算。实际交付日系指原告向被告交付租赁场所，且双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日，但若被告未按原告通知时间至原告处办理租赁场所交接手续的，应视为被告同意原告于通知交房之日将租赁场所交付给被告使用。”第3.3条c项约定：“原告应于2016年10月1日前将房屋交由被告装修，并取得《消防验收合格证》等相关证件；如原告未取得相关证件通知被告进场装修使用，则被告装修时被消防或政府其他有关部门查处时的一切损失及罚款由原告负责。”同时第6.2条约定：“若被告未按原告通知的交付日起的30日内前往原告财富中心实际办理验收、交接手续，则视为被告违约，原告有权提前终止本合同并向被告追索一切损失。”原告至今未就涉案租赁物取得《消防验收合格证》。合同签订后，原告于2017年年底通知被告进场装修，由于被告在装修过程中受到拆迁户的阻止，使得装修不能继续进行，租赁物未投入使用。 另查明：2016年8月18日，本案被告钱松苗、周正光与案外人赵勇、孔维刚签订了《个人合伙协议》，约定四人出资租赁盛世阳光财富中心一楼和负一楼的商铺用于商业使用。2016年9月7日，四人共同出资登记成立了威宁县盛辉商贸有限公司（即本案第三人）。 一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该条款的文义内涵即合同的相对性原则，指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。本案与原告签订租赁合同的相对人为被告钱松苗和周正光，而租赁合同中并未约定合同的权利义务由今后成立的盛辉商贸公司承继，故本案被告主体适格。至于二被告与盛辉商贸及盛辉商贸的另外两个股东系如何就共同经营作出约定，本案不作审查。原、被告签订的068号《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案原告认为被告存在违约行为而请求解除双方签订的租赁合同，一审法院认为原告的主张不应得到支持，理由有：一、涉案租赁物未经消防验收，而投入使用后的租赁场所为公共场所，这势必会存在一定安全隐患；二、原告并未按约于2016年10月1日前将租赁物交付给被告使用，本案实属原告违约在先；三、原告于2017年年底通知被告装修后，被告也确实进行了装修，只不过由于在装修过程中受到拆迁户的阻止而无法继续进行，此为客观因素，原告在主观上并无过错，也未实际违约。故本案达不到合同法第九十三条及第九十四条解除合同的条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第九十条之规定，判决如下： 驳回原告贵州弘景房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费30元由原贵州弘景房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 二审另查明：2016年8月13日，周正光、钱松苗与弘景公司签订068号《商铺租赁合同》，约定弘景公司将位于威宁县建设西路盛世阳光财富中心一层1-42至1-179号商铺租赁给周正光、钱松苗使用。 同日，周正光、钱松苗又与弘景公司签订069号《商铺租赁合同》，约定弘景公司将位于威宁县建设西路盛世阳光财富中心负一层的商铺租赁给周正光、钱松苗使用。 2016年8月18日，周正光、钱松苗、赵勇、孔维刚四人签署合伙协议约定四人合伙经营威宁县建设西路盛世阳光财富中心一层1-42至1-179号商铺及负一层建筑面积为10733平方米的商铺从事经营百货、休闲餐饮配套及超市活动。 2016年9月7日，盛辉商贸在工商部门登记设立，股东为周正光、钱松苗、赵勇、孔维刚四个自然人。法定代表人是孔维刚。赵勇和周正光支付了弘景公司部分租金。盛辉商贸接收了涉案负一层的商铺并开设了盛辉超市营业至今。 关于涉案一层商铺及相关的负一层商铺事宜，弘景公司曾通知盛辉商贸参加商户会谈。 二审争议的焦点：涉案租赁合同的承租人如何认定；涉案合同是否构成法定解除条件。 本院认为：关于涉案租赁合同的承租人如何认定的问题。本案中，弘景房开与钱松苗、周正光协商一致后签订068号《威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同》约定钱松苗、周正光承租涉案商铺。随后钱松苗、周正光与赵勇、孔维刚四人签署合伙协议约定合伙经营涉案商铺，且四人成立了盛辉商贸，同时盛辉商贸股东赵勇与周正光均向弘景公司支付了租金。同时关于涉案商铺，弘景公司通知了盛辉商贸作为商户参与了座谈。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，结合合同签订后盛辉商贸的设立情况及合同实际履行情况，钱松苗、周正光作为盛辉商贸的股东，系在盛辉商贸筹备设立前以其个人名义与弘景公司签订涉案租赁合同，但合同实际履行中，盛辉商贸的股东赵勇支付了部分租金，弘景公司及钱松苗、周正光均未提出异议，加上弘景公司通知商户座谈时是直接通知盛辉商贸，据此，本院确认涉案租赁合同的实际承租人是盛辉商贸，钱松苗、周正光的行为系代表盛辉商贸，其行为后果及权利义务由盛辉商贸承担。盛辉商贸上诉认为其才是涉案租赁合同的承租人的主张成立，本院予以采纳。 关于涉案合同是否构成法定解除条件的问题。上诉人弘景公司交付涉案商铺给钱松苗、周正光装修，装修过程中，因拆迁户的人员阻扰导致其未能装修完毕，涉案商铺闲置至今。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”规定，涉案合同因拆迁户干扰，实际上履行不能，构成法定解除的条件，弘景公司单方解约申请应予准许，但涉案合同解约原因系第三人阻扰所致，并非钱松苗、周正光或盛辉商贸不履行合同所致。涉案合同解除后，关于解除后果，承租人可另案诉讼解决。故上诉人弘景公司的解约诉请成立，本院予以支持。一审法院未予支持属适用法律错误，本院予以纠正。关于诉讼费的分担，虽然弘景公司解约诉请成立，但其诉请理由不成立，本院酌情由双方平均分担诉讼费。 综上所述，上诉人弘景房开和盛辉商贸的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初718号民事判决； 二、解除2016年8月13日贵州弘景房地产开发有限公司与钱松苗、周正光签订的编号068号《威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同》。 一审案件受理费30元，由上诉人贵州弘景房地产开发有限公司与威宁县盛辉商贸有限公司各自负担15元。二审案件受理费120元，由上诉人贵州弘景房地产开发有限公司与威宁县盛辉商贸有限公司各自负担60元。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年八月十二日 书记员 邱诗韵