北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初11345号原告：张波，男，1969年3月8日出生，汉族，无业，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李姝菲，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。被告：北京广明兴华房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇于庄村。法定代表人：刘广明，经理。被告：刘广明，男，1960年10月10日出生，汉族，北京广明兴华房地产开发有限公司法定代表人，住北京市房山区。上述二被告委托诉讼代理人：张坤雁，北京市富华邦律师事务所律师。上述二被告委托诉讼代理人：赵磊，北京市富华邦律师事务所律师。被告：北京市房山区窦店镇于庄村村民委员会，住所地北京市房山区窦店镇于庄村。法定代表人：刘永全，村委会主任。委托诉讼代理人：刘凯，北京卓航律师事务所律师。原告张波与被告北京广明兴华房地产开发有限公司（以下简称广明兴华公司）、刘广明、北京市房山区窦店镇于庄村村民委员会（以下简称于庄村委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张波的委托诉讼代理人李姝菲，被告于庄村委会的委托诉讼代理人刘凯到庭参加了诉讼。被告广明兴华公司及被告刘广明的委托诉讼代理人张坤雁2018年9月4日庭审到庭参加了诉讼。被告广明兴华公司及被告刘广明的委托诉讼代理人赵磊2019年4月3日庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张波向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告广明兴华公司于2013年1月31日签订的租赁合同无效；2、请求判令被告广明兴华公司返还原告土地租赁费226万元及利息（按同期银行贷款利率计算，自2013年2月1日起至实际给付之日止）；3、请求判令被告广明兴华公司赔偿原告经济损失145.9万元；4、请求判令被告刘广明、于庄村委会对原告的第2项、第3项诉讼请求承担连带清偿责任。诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年年初，被告刘广明对原告说，广明兴华公司拥有房山区窦店镇于庄村（以下简称于庄村）约84亩土地，该部分土地为窦店镇规划二级住宅建筑用地，可开发经营。被告刘广明还向原告出示了房山区窦店镇2005-2020年镇域规划图，以及广明兴华公司（承租方）与案外人北京市房山区窦店镇于庄农工商公司（出租方）、于庄村委会（出租方）签订的租赁84亩土地的《合同书》，该合同约定广明兴华公司可在该片土地上建设房屋。2013年1月31日，原告与被告广明兴华公司在于庄村委会的见证下签订了《租赁合同》，原告承租了上述土地中约40亩的土地，并于2013年2月1日按合同约定向被告支付了首期租金226万元。但在原告对涉诉土地进行建设的过程中，先后被当地政府及土地管理机关责令停止建设，限期拆除。后经查询，原告才知道涉诉土地属于水浇地，并非建设用地。由此可见，涉诉《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应属无效，被告广明兴华公司应返还原告已交付的租金，并赔偿原告的经济损失。被告于庄村委会明知涉诉土地非建设用地，不能对外出租，更不得建房，仍配合广明兴华公司隐瞒事实真相，欺骗原告。因此，其应与被告广明兴华公司承担连带清偿责任。另外，被告广明兴华公司系被告刘广明开办的一人有限责任公司，依据《公司法》第六十四条之规定，刘广明应当对广明兴华公司的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。广明兴华公司辩称，原、被告签订的租赁合同是双方真实的意思表示，是真实有效的，要求继续履行合同。不同意原告要求返还土地租赁费及给付利息的诉讼请求。原告主张的经济损失是原告在进行施工建设时，因没有办理审批手续和乡村许可证而造成的，被告方没有过错，由此产生的经济损失应由原告自行承担。合同已经履行部分的土地租赁费，不具有返还的现实性，同意对合同尚未履行部分的土地租赁费适当返还。综上，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。刘广明辩称，除同意广明兴华公司的答辩意见以外，刘广明不是本案的适格被告，广明兴华公司虽然是一人公司，但刘广明的个人财产独立于公司财产，本案与刘广明个人无关，故刘广明不应该承担连带责任，因此，不同意原告的诉讼请求。于庄村委会辩称，于庄村委会不是租赁合同的相对方，与原告没有合同关系，故不是本案适格被告，请求驳回对于庄村委会的起诉。本案涉诉合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。同时，根据北京市房山区窦店镇人民政府出具的责令停止建设通知书，原告因没有取得乡村建设规划许可证等合法审批手续建房而被责令停止建设，由此造成的损失应当由原告自行承担。因此，于庄村委会不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年1月31日，广明兴华公司（出租方，甲方）与张波（承租方，乙方）签订了租赁合同，合同约定因乙方经营的需要，甲方将位于北京市房山区窦店镇于庄村×的约40亩左右的土地租赁给乙方使用。租赁期限为30年，自2013年5月1日起至2043年4月30日止。关于租赁价格及租金交纳方式，合同约定租赁费每年22.6万元。租金支付方式为每十年支付一次租金，首次支付时间为2013年2月10日前。以此类推。合同约定，租赁用途由乙方自行确定。关于甲方权利与义务，合同约定甲方按时向乙方收取租金，在租赁期内甲乙双方均不得单方违约私自解除租赁合同，任何一方因自身原因违约解除合同的，需向另一方支付租赁协议全款的百分之二十作为违约金。关于乙方权利和义务，合同约定乙方不得违法生产经营，若因乙方违法行为造成的一切法律后果均与甲方无关，由乙方自行负担责任。双方在合同中特别约定，在承租期内，如遇国家政策调整及国家建设占地，对土地补偿按照国家规定办理，对地上建筑物的补偿20%归甲方，其余的补偿款全部归乙方。在租赁期内遇到不可抗拒力等因素，或遇国家建设占地等原因所导致双方不能继续履行，均不视为双方违约。合同还约定，2013年4月26日前，甲方将租赁的场地平整好并交付乙方合法使用。该合同还约定了双方其他权利义务。于庄村委会在租赁合同上以见证方的身份加盖了公章。租赁合同签订后，2013年2月1日，张波向广明兴华公司交纳土地租赁费226万元，广明兴华公司为张波出具了收据。广明兴华公司向张波交付了涉诉土地。张波主张是2013年5月1日交付的涉诉土地。广明兴华公司主张是2013年1月31日交付的涉诉土地。张波接收涉诉土地后，即开始在涉诉土地上建设钢结构房屋。张波在建设钢结构房屋施工过程中，2013年9月15日，北京市房山区窦店镇人民政府向张波下发了责令停止建设通知书，认为张波“在位于于庄村北的建设未取得乡村建设规划许可证”，要求其立即停止建设。2013年9月22日，北京市国土资源局房山分局同时向张波下发了责令改正国土资源违法行为通知书、责令停止土地违法行为通知书，认为张波“未经批准在于庄村北进行违法建设”，要求其改正、停止违法建设。2013年9月25日，北京市房山区窦店镇人民政府同时向张波下发了催告通知书、限期拆除通知书，认为张波“在位于于庄村北的建设未取得乡村建设规划许可证，经规划部门认定属违法建设”,要求其在规定期限内自行拆除违法建设。2013年9月30日，张波建设的钢结构房屋被强制拆除。钢结构房屋被拆除后，张波与广明兴华公司未办理涉诉土地返还手续，张波撤离涉诉土地。后张波诉至本院，主张涉诉租赁合同因违反了法律法规的强制性规定而无效,要求广明兴华公司返还租金,赔偿因涉诉房屋被拆除给其造成的经济损失,并要求刘广明、于庄村委会承担连带责任。另查，涉诉土地为水浇地，土地性质属于农用地，土地权属属于于庄村委会集体所有。2003年，北京市房山区窦店镇于庄农工商公司、于庄村委会（甲方）与广明兴华公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方同意将位于于庄村北窦大路东侧现有土地84亩出租给乙方，总价款294万元。出租年限为70年，即自2003年9月1日起至2073年9月1日止，到期后土地使用权归于庄村委会所有。该合同中还约定有“此块土地上所建房屋以搬迁村民用房为主，在保证村民正常搬迁情况下，乙方有权自由出售房屋。如造成应搬迁居民无处可迁时，乙方负责拆迁说服工作，甲方不再负任何拆迁责任。一切手续由乙方自行办理，甲方大力协助，因手续不齐而导致的法律责任及各种罚款由乙方自行负担。乙方自建的房屋有自由订价权，剩余房屋有自由销售权，甲方无权干涉。”的内容。涉诉土地属于广明兴华公司租赁土地中的一部分。在张波诉广明兴华公司、刘广明、于庄村委会租赁合同纠纷一案原审诉讼中，经张波申请，本院依法委托北京京评价格评估有限公司对涉诉土地上（包括涉诉40亩地案和涉诉7亩地案）的建筑物被拆除所受的经济损失价值进行评估，其评估结论为：经运用成本法评估，评估对象的评估价值为1423502元。广明兴华公司、刘广明、于庄村委会对该评估结果没有异议。张波对该评估结果存在异议，向评估机构提交了异议申请，评估机构做出了答复，仍然维持原鉴定意见。本案审理中，张波、广明兴华公司、刘广明、于庄村委会均同意按照该评估结论计算本案被拆除建筑物所受的经济损失价值，并均同意涉诉7亩地案占总损失的三分之二，40亩地案占总损失的三分之一。审理中，广明兴华公司提起反诉，要求张波赔偿违约金，后撤回反诉。诉讼中，张波向本院申请进行财产保全。本院经审查后，裁定查封了刘广明名下的部分车辆，并查封了张波提供的担保财产。上述事实，有租赁合同和租赁合同补充说明、合同书、租金收据和转账凭证、责令停止建设通知书、责令改正国土资源违法行为通知书、责令停止土地违法行为通知书、催告通知书、限期拆除通知书、政府信息公开公告书、价格评估报告书、（2018）京0111民初11345号民事裁定书及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，我国合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。我国农村土地承包法规定，未经依法批准不得将承包地用于非农建设；土地承包经营权流转应当遵循的原则包括，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。本案中，根据土地管理法等相关法律规定，涉诉土地为水浇地，性质上属于农用地不得用于非农建设。现广明兴华公司与张波签订租赁合同，将涉诉土地转租用于房屋建设，擅自改变了涉诉土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，故广明兴华公司与张波签订的租赁合同为无效合同。因此，张波要求确认与广明兴华公司签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，广明兴华公司将涉诉土地转租给张波，约定由张波自行确定租赁用途，对遇国家政策调整及国家建设需要对土地征用时的地上建筑物补偿如何分配还做出了特别约定，说明广明兴华公司对于张波租赁土地用于非农建设是认可的、明知的。张波否认签订租赁合同时知晓涉诉土地的农用地性质，但其未能提供充分的证据证明其主张，本院对此不予采纳。因此，双方对造成合同无效均存在过错。本院根据本案的具体情况，酌情确定广明兴华公司承担60%的责任，张波承担40%的责任。对于张波要求返还226万元土地占用费的诉讼请求，因张波已实际使用涉诉土地一段时间，虽然合同无效，但张波也应支付土地占用费。关于给付土地占用费的起始时间，应自双方约定的计租开始的时间，即自2013年5月1日起开始计算土地占用费。关于给付土地占用费的终止时间，2013年9月30日，张波建设的钢结构房屋被强制拆除后，虽然张波撤离了涉诉土地，但双方一直未办理涉诉土地返还手续，应视为张波继续占有涉诉土地。本院根据本案的实际情况，酌情确定给付土地占用费的终止时间为2013年12月31日。广明兴华公司已收取的土地占用费多出的部分应当予以返还。张波实际已支付土地占用费226万元，广明兴华公司应返还2109333元。对张波要求返还土地占用费合理部分的诉讼请求，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。对于张波要求支付利息的诉讼请求。本院酌情确定自本案起诉之日（2016年3月8日）起，以广明兴华公司应返还部分的土地占用费为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，至广明兴华公司履行给付义务之日止。对于张波要求广明兴华公司赔偿经济损失的诉讼请求。庭审中，张波、广明兴华公司、刘广明、于庄村委会均同意按照原评估结论的三分之一计算本案被拆除建筑物所受到的经济损失，本院对此不持异议。根据评估报告，本案张波的合理经济损失为474501元。根据本院确定的双方应承担的过错比例，由张波自行承担189800元，由广明兴华公司承担284701元。张波要求赔偿经济损失过高部分的诉讼请求，本院不予支持。对于张波要求刘广明、于庄村委会承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张波与北京广明兴华房地产开发有限公司于2013年1月31日签订的租赁合同无效。二、北京广明兴华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还张波土地占用费2109333元；并以2109333元为本金，自2016年3月8日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，向张波支付利息，至北京广明兴华房地产开发有限公司履行给付义务之日止。三、北京广明兴华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿张波经济损失284701元。四、驳回张波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36552元，由张波负担10600元（已交纳）；由北京广明兴华房地产开发有限公司负担25952元（于本判决生效后7日内交纳）。保全费5000元，由张波负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  闻海鹏人民陪审员  隋玉民人民陪审员  豆宝贵二〇一九年八月二十二日书 记 员  刘 乐