广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1227民初441号 原告：王汝儒，女，1972年10月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：谭文华，广西巴诚律师事务所律师。 被告：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路**。 法定代表人：罗振聪。 委托诉讼代理人：韦青，广西铁义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦江华，广西铁义律师事务所实习律师。 原告王汝儒与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谭文华，被告的委托诉讼代理人韦青、韦江华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号2011001043）；2、判决被告向原告退还购房款196699元及逾期交房的违约金1966.99元；3、判决被告支付购房利息70811.64元（按同期银行贷款年利率6%计算六年的利息）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告到被告处看房，被告宣称，如原告购买一号楼房子后保证所购买的房子能出租给南宁市海格拉斯大酒店获得租金，二十年租期未到完全获利。2012年7月20日，原、被告签订一份编号为2011001043号的《商品房买卖合同》。双方就一号楼408号房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确的约定。其中合同第八条约定出卖人应当于2013年10月30日前交付房屋，第九条约定逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付房款的1%向买受人支付违约金。同日，原、被告及南宁市海格拉斯大酒店签订《租赁合同》，该合同约定：原告将所购房屋出租给南宁市海格拉斯大酒店，租期二十年，月租金1325元，由于被告支付了部分首付款，因此前三年内租金支付给被告，第四年起租金支付给原告。2013年3月23日，被告又与原告签订了《商品房回购协议》，该协议约定：在五年内，买卖人认为其购买并已签订出租合同的该房屋升值潜力不大，可以申请退还给出卖人，经出卖人同意后，出卖人退还买受人所支付的购房款及其同期银行利率的利息给买受人。合同签订后，原告支付了该房应支付的款项196699元，但该房至今未交房。原告多次请求被告退房返还购房款，但被告拒不退还。原告认为，被告的上述行为构成违约应承担责任，因此原告向法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告联邦伟业公司辩称，首先，原告的第一项诉讼请求“解除双方的《商品房买卖合同》”是没有事实和法律依据的。第一、被告是经巴马县政府及相关部门审批获得《国有建设用地使用权出让合同》、《土地证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》后进行施工建设，因此被告的“印象巴马”工程是合法的。原、被告于2012年7月20日所签订的《商品房买卖合同》是双方经自愿协商达成的协议，是双方真实的意思表示，合法有效，应当得到法律的保护，任何一方不得违约，如违约应当承担违约责任，原告起诉到法院单方解除合同没有事实和法律依据，甚至应当向被告承担违约责任。第二、《商品房买卖合同》中约定交房期限为2013年10月30日，但是本案导致被告延期交房的主要原因是巴马县政府的行为。因巴马县国土资源局于2009年11月25日及2009年12月30日颁发给被告的《国有土地使用证》存在面积错误，要求收回土地证并指令被告停工，原告所购买的一号楼也在国土资源局收回土地的范围内及停工的范围，2010年9月14日巴马县国土资源局将土地证收回，有该局写给被告的收据为证。本案中被告延期交房符合《商品房买卖合同》第八条第2点、第3点的规定，所以本案中被告不构成违约，原告无权解除合同。其次，原告的第二项诉讼请求也没有事实和法律依据。第一、本案中原、被告所签订的合同是合法有效的，被告延期交房的原因是巴马县国土资源局收回土地证并指令停工导致的，符合《商品房买卖合同》第八条第2点、第3点规定，因此原告无权要求被告解除合同并返还购房款及逾期交房违约金给原告。第二、根据双方签订的补充协议第六条第5点约定“依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90天后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条所约定的退房权利”。本案交房期限在2013年10月30日到期后，在超过交房期限的第91天后在30日内原告没有作出是否退房的书面要求，按照补充协议的约定，原告的行为已经视为放弃购房合同第九条所约定的退房权利。再次，原告的第三项诉讼请求也没有事实和法律依据。第一、原、被告所签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，但是原告又与南宁市海格拉斯大酒店签订了《物业租赁合同》，月租金为1325元，按照合同的相对性原则，该合同出租方是原告，承租方是海格拉斯大酒店，被告不是合同的主体，也没有在合同上签字，因此要求被告给付租金没有事实和法律依据。另外，被告的工程已经全部竣工验收，并且现在已经将房屋交付给业主，已经不存在延期交房的事实行为。综上，原告的所有诉讼请求都是没有事实和法律依据的，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下，被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式取得巴马县母鸡山公园北侧地块99.3亩（66200平方米）商住用地使用权，2009年11月25日、2009年11月30日，巴马瑶族自治县人民政府向被告颁发了巴国土资国用（2009）第485号、486号、487号、548号4本国有土地使用证，确认被告对上述99.3亩土地享有使用权，被告即开发建设“印象巴马”项目，规划为二期项目。2010年9月14日，巴马瑶族自治县国土资源局将被告上述国有土地使用证收回，于2011年3月18日颁发巴国土资国用（2011）第59号国有土地使用权证，使用面积为66202平方米，有效期限至2079年9月17日止。2011年4月29日，巴马瑶族自治县房地产管理所向被告颁发了巴房预字（2011）第001号商品房预售许可证，预售项目名称为印象巴马二期工程1号楼。 2012年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》、补充协议及《商品房回购协议》，同日，原告作为甲方、南宁市海格拉斯大酒店作为乙方、被告作为丙方共同签订了《返租物业租赁合同》，买卖合同约定原告购买被告开发的“印象巴马”第1幢4层408号房，建筑面积约37.03平方米，房价总金额为230026元。合同第八条约定出卖人应当在2013年10月30日前，将具备“自检竣工验收合格”的房屋交付原告使用。合同第九条第（2）项约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。补充协议第六条第5点约定，依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条所约定的退房权利。回购协议约定，买受人购买出卖人位于巴马县城母鸡山公园北侧的印象巴马1幢4层408号房，建筑面积37.03平方米，在五年内，买受人认为其购买并已签订出租合同的该房屋升值潜力不大，可以申请退还给出卖人，经出卖人同意后，出卖人退还买受人所支付的购房款及其同期银行利率的利息给买受人。应付款计算办法是，买受人已经支付的首付款或全款加上其利息减去买受人已收取的租金等于出卖人应付款。如该房屋已办理按揭或房产证，终止按揭或转户所需的相关税费用由买受人承担。租赁合同就原告购买的印象巴马1幢4层408号房的租赁问题进行了约定，其中第二条第6点约定，由于丙方（被告）已经为甲方（原告）支付了部分首付款，因此从应交租金之日起三年内的租金由乙方支付给丙方，从应收租金的第四年起的租金，由乙方支付给甲方。 另查明，原告已经缴纳的购房款为196699元，该房至今未完成交付。2019年3月29日，巴马瑶族自治县不动产登记局向被告颁发桂（2019）巴马县不动产权第0000230号不动产权证书，确认被告对上述66200.06平方米土地享有使用权，使用期限2009年9月18日起至2079年9月17日止。 本院认为，原告与被告订立的合同是双方的真实意思表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人具有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务。 关于原告以合同约定的逾期交房为由主张解除合同是否成立的问题。原、被告双方约定的交房期限为2013年10月30日前，被告没有按照约定的时间向原告交付房屋，其辩称政府收回土地使用证的行为导致被告项目用地范围减少无法施工，因政府行为造成被告无法按时交房属于延期交房，符合《商品房买卖合同》第八条第2点、第3点约定，不构成违约。被告的这一辩解意见本院不予采纳，理由为：被告虽然提供了证据证明政府收回土地使用证导致“印象巴马”项目用地范围减少，但根据查明的案件事实，政府收回土地使用证的时间为2010年9月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2012年7月20日，即在双方签订合同之前，被告已经明知政府收回土地使用证的情形，因此政府的行为不属于《商品房买卖合同》第八条第2点约定的“…出卖人无法事先预见和控制的客观原因造成工期延误”；被告在明知政府收回土地使用证的情况下仍向原告承诺于2013年10月30日前交房，后又以《商品房买卖合同》第八条第3点“因政府机构的行为…而引发的延误”的约定为其不能按时交房的行为进行抗辩，显然违背诚信与公平的原则。故被告辩解未在合同约定的期限交房给原告，属于延期交房而非逾期交房的理由不能成立，被告已经构成逾期交房。被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，根据双方签订的补充协议约定，原告应在逾期交房的第91天起30日内作出退房的书面要求，本案原告并无证据证明其在此期间内向被告提出退房的书面要求，依照双方约定视为原告已经放弃退房的权利，对原告申请解除合同的诉讼请求，本院认为缺乏事实根据，不予支持。 本案原告的第三项诉讼请求，是依据双方签订的《商品房回购协议》第一条约定内容，原告退房成立的条件是需经出卖人即本案被告同意，属于合同法上的约定解除，本案中原告提交的证据系落款时间为2018年10月27日的退房申请书，从本案查明的事实，原告亦无证据证明被告已经同意原告退还案涉房屋，故本院对原告的第三项诉讼请求同样不予支持。至于原告的第二项诉讼请求，是基于第一项诉讼请求或第三项诉讼请求成立的基础上提出，由于这两项诉讼请求未获支持，本院对第二项诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王汝儒的诉讼请求。 案件受理费5342元，减半收取2671元，由原告王汝儒负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5342元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  罗贞 二〇一九年八月二十日 法官助理罗才 书记员黄岚