广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终802号上诉人（原审原告）：何忠，男，1969年9月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：梁宗意，阳江市江城区城北街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：梁树容，男，1984年2月28日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。被上诉人（原审被告）：阳江市阳东区味兴美食店。住所地：广东省阳江市阳**。经营者：梁树容。被上诉人（原审被告）：郑耀挽，男，1967年11月26日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：刘孟玲，女，1974年9月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：何锦泰，男，1995年2月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，现住广东省阳江市阳**。被上诉人（原审被告）：阳江市阳东白马商业广场有限公司。住所地：广东省阳江市阳**东城镇裕东一路**。法定代表人：郑建防。该公司总经理。委托诉讼代理人：杨仕广，广东众达成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余旭威，男，1979年7月10日出生，汉族，住广东省阳西县。上诉人何忠因与被上诉人梁树容、阳江市阳东区味兴美食店（以下简称味兴美食店）、郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、阳江市阳东白马商业广场有限公司（以下简称白马公司）、余旭威房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院于2018年12月28日作出的（2018）粤1704民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何忠上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持何忠一审的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由梁树容、味兴美食店、郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、白马公司、余旭威承担。事实与理由：一、坐落于阳江市阳**新城镇裕东一路****B1、B2号的违章建筑所处的土地的权属人是何忠，该土地不属于何忠与郑耀挽、刘孟玲、何锦泰于2016年3月1日签订的《中兴广场租赁合同》约定的租赁标的，郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、白马公司、余旭威、梁树容、味兴美食店无权处分何忠的财产，郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、白马公司、余旭威、梁树容、味兴美食店的行为实为侵占，由此所产生的合同关系依法无效，何忠诉请返还财产合理合法。一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定白马公司与余旭威于2017年2月19日签订的《铺位租赁合同》、余旭威与梁树容于2017年2月20日签订的《铺位租赁合同》、梁树容与白马公司于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》无效，但又确认白马公司与余旭威、余旭威与梁树容、梁树容与白马公司之间的转租行为有效，相互矛盾，应予纠正。因此，何忠作为涉案土地的权属人，享有占有、使用、收益和处分的权利，当然享有该案的诉权。二、一审已查明涉案土地的使用权属于何忠所有，何忠对其所有的土地及建构筑物享有使用、收益和处分的权利，故何忠诉请标的物占用费依法有据。另外，一审也查明涉案建筑物属于违章建筑，并由此认定白马公司与余旭威、余旭威与梁树容、梁树容与白马公司至今的租赁合同无效。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及第五条的规定和参照白马公司与余旭威2017年2月19日《铺位租赁合同》2400元/月的租金标准的约定，何忠诉请郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、白马公司、余旭威、梁树容、味兴美食店共同支付32400元（从2017年3月1日起计算至起诉时，按照2400元/月计算，共13个月15天）占用费合法合理。三、涉案违章建筑因租赁合同而起，侵犯了何忠的合法权益，应属于人民法院的管辖及受案范围。一审已认定涉案建构筑物是违章建筑，同时也认定该违章建筑所处的土地的权属人是何忠，白马公司在该土地搭建违章建筑实为侵占；另外，该违章建筑处于交通要道与消防通道的咽喉位置，一旦发生火警将危及广大人民群众的生命安全和商业广场财产安全，损失不可估量，二审应慎终裁决。白马公司辩称：一审处理正确，请求驳回何忠的上诉请求。梁树容、味兴美食店、郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、余旭威没有提供答辩意见。何忠向一审法院起诉请求：一、梁树容与白马公司于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、确认白马公司与余旭威于2017年2月19日签订的《铺位租赁合同》无效；三、确认梁树容与余旭威于2017年2月20日签订的《铺位租赁合同》无效；四、判令梁树容、味兴美食店、郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、白马公司、余旭威即时腾迁出并拆除位于阳江市阳东区东城镇东风四路331号与阳江市阳东区东城镇裕东一路38号中间（消防间距通道）一楼临街的34平方米违法建筑（阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼第B1、B2号），并恢复原状交还给何忠使用；五、判令梁树容、味兴美食店、郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、白马公司、余旭威即时支付占用位于阳江市阳东区东城镇东风四路331号与阳江市阳东区东城镇裕东一路38号中间消防间距通道一楼临街的违法建筑（阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼第B1、B2号）费用32400元（从2017年3月1日起计至起诉时，按照2400元/月计算，共13个月15天）给何忠；六、判令本案诉讼费由梁树容、味兴美食店、郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、白马公司和余旭威承担。一审法院认定事实：：位于阳江市阳**东城镇裕东一路**房地产属于何忠于2015年自建的**商场建筑面积为11974.56平方米，规划用途为商业。位。位于阳江市阳**（原阳东县）东城镇东风四路**房地产属于何忠于2012年自建的**楼房筑面积为13041.82平方米，规划用途为综合楼。2016年3月1日，何忠作为出租人（甲方）与郑耀挽、刘孟玲、何锦泰作为承租人（乙方）签订《中兴广场租赁合同》，该合同约定主要内容：一、租赁楼层位于阳江市阳东区东城镇东风四路331号中兴广场二楼及阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼、二楼，租赁楼房所在产权楼周边通道和停车广场为各层共同使用，不单独列入计租范围。二、阳江市阳东区东城镇东风四路331号中兴广场二楼及裕东一路38号二楼经营服装等商品、阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼用作专营肉菜市场。三、租赁期限共15年，自2016年3月1日起至2031年2月28日，其中2016年3月1日至2017年2月28日为装修试业免租期。四、（1）东风四路331号中兴广场二楼及裕东一路38号二楼租金按20000元/月计算，裕东一路一楼（不包含裕东一路38号之一杨国福麻辣烫）租金按30000元/月计算，合计租金600000元/年。租金以汇入何忠在农商行设立的账户62101886000********为准。每期租金均按月结算，由乙方在每月的15号前将当月租金交付给甲方，甲方收到乙方租金应开具相关收款收据给乙方收执。（2）本合同一经签署，乙方即应交纳合同定金200000元，合同终止，乙方交清租金及水电费、电话费等相关费用后，甲方即可退还乙方合同定金（不计息）。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退。如甲方在合同期间违约，甲方将向乙方双倍返还押金和赔偿乙方所有的一切经济损失。（3）租赁期开始计算起按每三年递增5%，起始期租金（第一期）（2017年3月1日至2019年2月28日）为600000元/年。第二期（2019年3月1日至2022年2月28日）为630000元/年。第三期（2022年3月1日至2025年2月28日）为661500元/年。第四期（2025年3月1日至2028年2月28日）为694575元/年。第五期（2028年3月1日至2031年2月28日）为729303.75元/年。租金不包含发票税金及租赁税。七、（5）乙方在经营过程中，可以转让但必须书面通知甲方，甲方以书面回复为准。乙方负责出资建主楼与附楼二、三楼天桥连通，所连空间由乙方免费使用，甲方不可收取租金，租期满后天桥归甲方使用。白马公司于2016年3月15日设立并经阳江市阳东区工商行政管理局核准，性质为有限责任公司，法定代表人为郑建防，投资者为何锦泰、刘孟玲、郑耀挽，，住所地为阳江市阳**东城镇裕东一路**经营范围为商业广场管理；服装、鞋帽、皮具、农副产品批发、零售；场地和柜台租赁。2017年2月19日，白马公司作为出租人（甲方）与余旭威作为承租人（乙方）签订《铺位租赁合同》，该合同约定主要内容：一、租赁商铺位于阳江市阳东区东城镇裕东一路38号白马商业广场一楼临街第B1、B2号铺，面积32平方米。二、租赁期限为两年，自2017年3月1日起至2019年2月28日止。三、每间商铺租金按1200元/月，合共2400元/月；乙方以现金形式向甲方支付租金，租金每月支付一次，并于每月5日前交至甲方。白马公司作为出租人（甲方）与梁树容作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定主要内容：一、租赁商铺位于阳江市阳东区东城镇裕东一路38号，一楼,第B2号铺，面积34平方米。二、租赁期限为两年，自2017年3月1日起至2019年2月28日止。该商铺租金按300元/月计算，管理费200元/月。2017年2月20日，余旭威作为出租人（甲方）与梁树容作为承租人（乙方）签订《铺位租赁合同》，该合同约定主要内容：一、租赁商铺位于阳江市阳东区东城镇裕东一路38号白马商业广场一楼临街第B1、B2号铺，面积34平方米。二、租赁期限为两年，自2017年3月1日起至2019年2月28日止。三、每间商铺租金按1800元/月，合共3600元/月；乙方以现金形式向甲方支付租金，租金每月支付一次，并于每月5日前交至甲方。味兴美食店于2017年2月23日设立并经阳江市阳东区工商行政管理局核准，性质为个体户，经营者为梁树容，经营场所为阳江市阳**东城镇裕东一路****第**，经营范围为餐饮服务。阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼第B1、B2号地由白马公司于2016年底建成钢架棚结构，租赁给余旭威使用，租金为2400元/月。后余旭威又将该建筑物租给梁树容开办味兴美食店，租金为3600元/月。阳江市阳东区综合行政执法局于2016年7月19日向白马公司的股东郑耀挽出具的东综执通[2016]1052号《停止违法建设行为通知书》载明：“你单位（个人）在阳东裕东一路口的建筑施工工程，未能提供合法、有效的法律批准文书，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条的有关规定，现责令停止施工，并限于2016年7月20日前到本局一大队办公室接受调查处理。逾期本局将依法处理。附录：违法建筑面积：约30㎡；建筑工程类别：钢架棚；审批证件情况：未能提供相关资料。何忠和白马公司对阳江市阳东区综合行政执法局处理的违法建筑系味兴美食店并无异议。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。位于阳。位于阳江市阳**东城镇裕东一路****第B1土地上的味兴美食店是租赁白马公司承租的位于阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼二楼而来，而上述土地及其建筑物的权属人为何忠，故何忠对其所有的土地及建筑物享有占有、使用、收益和处分的权利。双方对位于阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼第B1、B2号土地上的味兴美食店为违章建筑并无异议，且有主管部门出具的《停止违法建设行为通知书》佐证，应予以确认。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点主要为：（一）白马公司与余旭威签订的《铺位租赁合同》、白马公司与梁树容签订的《房屋租赁合同》、余旭威与梁树容签订的《铺位租赁合同》的效力应如何认定及如何承担责任；（二）何忠诉请对味兴美食店占用的土地恢复原状应否支持。关于争议焦点一，首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，何忠与郑耀挽、刘孟玲、何锦泰签订的《中兴广场租赁合同》系双方真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方应按合同的约定行使权利和履行义务。虽然郑耀挽、刘孟玲、何锦泰在白马公司成立之前，以自己的名义与何忠签订《中兴广场租赁合同》，但从白马公司成立后将《中兴广场租赁合同》中位于阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼第B1、B2号两间商铺转租给余旭威，余旭威又将该两间商铺租赁给梁树容经营味兴美食店的行为来看，白马公司已经确认并实际享有了《中兴广场租赁合同》的相关权利和义务。故何忠有权选择白马公司的发起人郑耀挽、刘孟玲、何锦泰或白马公司按照合同约定向其支付租金，何忠请求郑耀挽、刘孟玲、何锦泰和白马公司共同向其支付租金，缺乏法律依据，应不予支持。同时，白马公司主张其所承租的土地不属何忠所有拒付租金，理据不足，应不予支持。其次，由于何忠在本案中未对《中兴广场租赁合同》行使解除权，白马公司由此取得涉讼租赁物的占有使用权，该公司将《中兴广场租赁合同》中位于阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼第B1、B2号两间商铺转租给余旭威使用，余旭威又将该两间商铺租赁给梁树容经营味兴美食店，涉及的是转租的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，出租人的同意与否，只能决定其是否可行使解除权，从而维系或者消灭其与转租人之间的租赁合同，而对转租人与次承租人之间的转租合同的效力不产生任何影响，仅仅只是决定转租人是否能够履行其对次承租人所负有的义务，从而是否对次承租人构成违约的问题。即，如果出租人同意转租，则其不得行使解除权，出租人与转租人之间的租赁合同有效；如果出租人不同意转租，则其可以行使解除权，使其与转租人之间的租赁合同归于消灭，并可以请求转租人返还租赁物，此时，转租人无法向次承租人履行其依转租合同所应承担的义务，其行为构成违约，次承租人可以请求其承担违约责任。本案中，无论何忠对白马公司的转租行为是否同意，均不影响白马公司与余旭威签订的《铺位租赁合同》、白马公司与梁树容签订的《房屋租赁合同》和余旭威与梁树容签订的《铺位租赁合同》的合同效力。最后，如前所述，味兴美食店为违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，白马公司与余旭威签订的《铺位租赁合同》、白马公司与梁树容签订的《房屋租赁合同》、余旭威与梁树容签订的《铺位租赁合同》均为无效合同。无效的合同自始至终没有法律约束力。因无效合同取得的财产应当予以返还。余旭威、梁树容在本案中未向白马公司主张合同权利，故前述三份合同无效的法律效果不属本案的处理范围。因此，何忠请求梁树容、味兴美食店、余旭威支付租金32400元，缺乏法律依据，应不予支持。关于争议焦点二，味兴美食店原钢架棚结构由白马公司搭建完成，至今未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，属违章建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”的规定，何忠的诉求应当由相关行政部门依法处理，不属于人民法院民事案件的受理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出判决：驳回何忠的诉讼请求。案件受理费4306元，由何忠负担。二审中，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，争议的焦点问题是，一、何忠是否有权请求确认白马公司与余旭威2017年2月19日签订的《铺位租赁合同》、余旭威与梁树容于2017年2月20日签订的《铺位租赁合同》以及白马公司与梁树容签订的《房屋租赁合同》无效；二、郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、白马公司、余旭威、梁树容、味兴美食店应否腾迁和拆除涉案建筑物并恢复原状给何忠；三、郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、白马公司、余旭威、梁树容、味兴美食店应否计付占用费给何忠以及该费用应如何确定。关于争议焦点一，白马公司与余旭威于2017年2月19日签订的《铺位租赁合同》、余旭威与梁树容于2017年2月20日签订的《铺位租赁合同》以及白马公司与梁树容签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁标的物即位于阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼B1、B2号建筑物，未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述三份合同属于无效合同。由于对合同效力的审查是人民法院依职权进行，并不以当事人的申请为依据，因此，一审在已认定白马公司与余旭威2017年2月19日签订的《铺位租赁合同》、余旭威与梁树容于2017年2月20日签订的《铺位租赁合同》以及白马公司与梁树容签订的《房屋租赁合同》均为无效的情况下又不判决确认上述三份租赁合同无效，处理不当，本院予以纠正。关于争议焦点二，何忠请求郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、白马公司、余旭威、梁树容、味兴美食店应否腾迁和拆除阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼B1、B2号建筑物并恢复原状给何忠，实际是请求对涉案建筑物进行处理。由于涉案建筑物未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对违法建筑的处理属于国家有关行政机关的职权范围，而且阳江市阳东区综合行政执法局已于2016年7月19日向白马公司股东郑耀挽发出《停止违法建设行为通知书》，因此，何忠应向有关行政部门申请处理涉案违法建筑问题；一审认定何忠该项诉求不属于人民法院受理民事案件范畴正确，但没有裁定驳回何忠该项诉求不当，本院予以纠正。关于争议焦点三，虽然何忠取得了阳江市阳东区东城镇裕东一路38号房地产的房地产权证，涉案违法建筑也是由白马公司搭建，但该违法建筑并非在何忠与郑耀挽、刘孟玲、何锦泰签订的《中兴广场租赁合同》约定的租赁标的物内，亦非何忠依法领取《建设工程规划许可证》许可建设的范围内，因此，何忠请求郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、白马公司、余旭威、梁树容、味兴美食店参照白马公司与余旭威签订的《铺位租赁合同》约定的租金标准计付占用费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决对本案事实认定清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704民初568号民事判决；二、确认阳江市阳东白马商业广场有限公司与余旭威于2017年2月19日签订的《铺位租赁合同》、梁树容与余旭威于2017年2月20日签订的《铺位租赁合同》、梁树容与阳江市阳东白马商业广场有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；三、驳回何忠请求梁树容、阳江市阳东区味兴美食店、郑耀挽、刘孟玲、何锦泰、阳江市阳东白马商业广场有限公司、余旭威即时腾迁出并拆除位于阳江市阳东区东城镇东风四路331号与阳江市阳东区东城镇裕东一路38号中间（消防间距通道）一楼临街的34平方米违法建筑（阳江市阳东区东城镇裕东一路38号一楼第B1、B2号），并恢复原状交还给何忠使用的起诉。四、驳回何忠的其他诉讼请求。一审案件受理费4306元，二审案件受理费4306元，共8612元，由何忠负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年八月七日法官助理李凤霞书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。