北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初10017号原告：董凤喜，男，1955年1月27日出生，汉族，无业，住北京市房山区。原告：董凤兰，女，1957年11月11日出生，汉族，无业，住北京市房山区。二原告委托诉讼代理人：赵志华，北京万圣律师事物所律师。被告：王志忠，男，1953年12月9日出生，汉族，原北京诺乐汽车销售服务有限公司股东，住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：张静传，男，1962年4月19日出生，汉族，原北京诺乐汽车销售服务有限公司职员，住广东省深圳市南山区。被告：郑君，女，1970年12月21日出生，汉族，深圳市绿色百年实业有限公司职员，原北京诺乐汽车销售服务有限公司股东，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张静传（系郑君之夫），男，1962年4月19日出生，汉族，原北京诺乐汽车销售服务有限公司职员，住广东省深圳市南山区。原告董凤喜、董凤兰与被告北京诺乐汽车销售服务有限公司（以下简称诺乐汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，审理过程中，被告诺乐汽车公司被注销，我院依法变更被告为诺乐汽车公司的股东王志忠、郑君，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董凤喜及原告董凤喜、董凤兰之委托诉讼代理人赵志华、被告王志忠、郑君之委托诉讼代理人张静传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董凤喜、董凤兰提出诉讼请求：1．判令被告给付原告租金250000元。2．判令被告赔偿房屋损失费100000元。3．解除原被告间签订的房屋租赁合同。4．诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月30日，原被告双方自愿签订了房屋租赁合同。合同约定原告将坐落于北京市房山区×大街×号楼×层×底商（建筑面积344．91平方米）租赁给被告用于商业经营，房屋租赁期自2018年1月1日至2027年12月31日共计拾年。第四条还约定了租金标准为250000元整/年及租金支付方式为银行转账，支付时限为租赁期上一自然年11月30日前即提前一个月支付下一年的租金。合同第六条还约定了房屋维护及维修，其中第（2）项第2条约定：因乙方保管不当或不合理使用致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条约定了合同解除的条件。第九条约定了违约责任，其中第一款约定乙方有第八条第四款约定的情形之一的应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同签订后，原告将房屋提前一个月即交给了被告使用，被告却迟迟不将房租交给原告，被告还把原告房屋进行了部分拆除，后因其内部自身的合伙原因不打算租赁原告的房屋了，但迟迟未将拆除的部分恢复原样，后几经谈判磋商，被告答应给付租金并赔偿10万元损失，但却迟迟不见落实。原告认为被告的行为违反了合同的约定，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告申请贵院于2018年3月23日作出了（2018）京0111财保30号诉前财产保全裁定。现依法诉至法院，请求人民法院依法判决。被告王志忠、郑君辩称：对之前诺乐汽车公司的答辩继续坚持。诺乐汽车公司与原告签订的合同第三项没有履行，房屋没有交付。原告已经说了，把钥匙放在桌子上了，那是原来租客的桌子。关于钥匙问题，双方都在现场，为什么不把钥匙交付给张静传，且吃饭时也可以交付。原告没有履行出租房屋的责任，没有交钥匙，没有移交清单，我们没有拿到过钥匙，谁进的房屋造成的破坏无法认定。原告说把钥匙扔到桌子上了，我们没有拿到钥匙。合同生效有两个关键因素，一个是钥匙，一个是交接，我现在并没有接管。如果原告把钥匙给我了，没有清单也可以，但现在没有钥匙。原告管我们要钱时为什么不给，是因为不知情，原告把钥匙给谁了，谁去敲的房子。图片上的施工人员原告是认识的，我还是后来认识的。谁让去施工的，吴清华在微信上已经表述了。我和原告虽然签了租房合同，但房屋内都有什么东西没有清单，钥匙也没有交给诺乐公司。原告现在的诉讼请求我认为不合理，谁破坏的房子就让谁承担责任。审理中，原告提交证据如下：1．房屋租赁合同。证明双方建立合同关系及双方权利义务。2．房屋所有权证、合作协议。证明房屋归原告方所有。3．保全裁定。证明进行了财产保全。4．董凤喜与被告代理人张静传微信聊天记录。证明与被告沟通租金交付事宜，且证明原告已经按照合同交付。证明双方洽谈时让被告审核过合同，催讨过房租和时间。5．新的租赁合同。证明为了避免损失继续扩大，我方将房屋重新出租了，证明房屋有租金损失。被告质证称：对房屋租赁合同、房屋所有权证、保全裁定，没有异议。对微信聊天记录，真实性没有意见，房屋的事情不是我们两个能够解决的，且当时我们没有达成一致意见，且我只是公司一员，具体说了算还是王志忠，节前我还是有解决的意愿和能力，但是现在我没有了，最终共识是要落实到公司的，不能以这些记录来定。对新的租赁合同，拒绝质证，不认可，无效。被告提供证据如下：1．报价表、房子布置。被告称，是以前的施工队吴新元大概在2017年12月初，租赁合同签完之后发的，我打印出来给公司，没有通过，所以是空白的，包括后面的装修与此完全不一致。当时李文青对我讲，找的施工队是装修施工完给钱，李文青的店正在装修，他还想让这家施工队给我装修，是否转包我也不清楚，我也很奇怪。用来证明装修队怎么进的我们不清楚，我们都没有合意。2．与吴清华微信聊天记录（含装饰装修工程施工合同、平面图的扩大版）、照片8张。证明合同没有签，装修合意没有达成。证明原告董凤喜与李文青、吴清华认识，证明房屋破坏情况。原告质证称：对报价单、房子布置，与原告无关，这是被告与装修队的关系，我们不清楚。对照片真实性认可，对证明目的不认可，关联性也不认可。关于微信，也没有谈到原告方，都是跟被告要钱，跟被告的对话，李文青已经作证了，证明是被告出钱。正好证明了我方的观点。平面图与我方无关，是装修公司与被告之间的事情。本院认定事实如下：位于北京市房山区×大街×号楼×层×号房屋登记房屋所有权人为董凤兰。2016年1月1日，董凤兰与董凤喜签有合作协议，约定房屋日常经营管理由董凤喜负责，收益按年收益50%分成。合作期限至2020年12月31日。2017年11月30日，董凤喜（甲方）与诺乐汽车公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，房屋租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日。租金标准，每年250000元，银行转账，年付，支付时限为租赁期上一自然年11月30日前。合同列明了银行账号等信息。甲方应于2017年12月1日将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章，并移交房门、钥匙后视为交付完成。合同对合同解除进行了明确约定。其中甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。1．延迟交付房屋达7日的。2．交付的房屋严重不符合合同的约定或影响乙方安全健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋。不按照约定支付租金达7日的。欠缴各项费用的金额达到1个月房屋租金的。擅自改变房屋用途的。擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。保管不当或不合理使用导致附属物品设施、设备损坏，并拒不赔偿的等等。合同签订后，被告一直未交纳租金。合同签订后，有装修队进场装修，因房屋进行的装修不符合诺乐汽车公司的要求，由此产生矛盾。之后，协商未果后，原告将诺乐汽车公司诉至我院。审理中，诺乐汽车公司被注销，我院依法追加该公司股东为本案被告参加诉讼。审理过程中，原告未避免损失扩大，于2018年10月10日将诉争房屋租给案外人刘增辉，约定了二个月的免租期，租期自2018年12月10日起，年租金250000元。经原告董凤喜与被告代理人张静传之间的微信聊天记录显示，2017年11月21日，双方对房屋租赁合同达成初步意向，董凤喜向张静传发送电子版租赁合同。2017年11月24日，张静传回信称合同已阅没有问题。2017年11月30日，双方现场看房，并于当天签订租赁合同。2017年12月10日，原告董凤喜再次向张静传发送银行卡号，提醒付款，张静传回信称“…公司安排在下周办。我计划周一到北京办转账手续。2017年12月19日，董凤喜再次问“张总那房租转了吗？”2018年1月4日，张静传发微信称“董哥我已经到北京，明天过良乡找你去”。2018年1月5日，二人约好在店里见面。2018年2月6日，董凤喜向张静传发微信称“门店房的的尽快解决不能再拖了”，张静传回信称“明天上午办”。2018年2月8日，董凤喜向张静传发微信称“张总怎么说话不算数！托是解决不了问题的，别为这点事伤了感情，希望尽快落实。”之后，2018年2月15日、2018年3月10日、2018年3月22日，董凤喜向张静传发送微信信息，显示均被对方拒收了。审理中，被告不认可装修队是其找的，不认可交钥匙的事情。我院依法向李文青、吴清华、贾以伍进行调查询问。其中，李文青称：“自己认识张静传和董凤喜，当时张静传在找房子，董凤喜正想往外租房子，就介绍认识了，签合同时候我在现场。装修队是张静传让我找的。装修队来了之后，张静传亲自和装修队谈的。对于钥匙的事情，当时董凤喜在涉案房屋里等着，我和张静传和装修队一起去的，钥匙就在桌子上放着，当时董凤喜跟张静传说，钥匙就在桌子上，是给你还是给谁？张静传说，装修的在这里，就直接给装修的好了。对于之后损失问题谈的时候，我做过中间人，当时董凤喜说连租金带损失一共22万就行，张静传电话里也同意了，后来他俩电话不知道怎么又说差了。另外，我跟张静传是通过汽车认识的，诺乐汽车公司在北京注册销售是为了作为一个办事处，当时我们之间确实有准备融资”。吴清华表示：“是李文青找的我，我找的贾以伍，贾以伍是具体施工人员，当时贾以伍设计的图纸给了我，我又把图纸给了李文青和张静传”。贾以伍称：“吴清华说的属实。当时没有签订合同。活没有干完，就不让干了。但是在2018年1月2日，张静传说干了多少给我结账，还把我的银行卡号要走了，还说好48000元。但是到现在也没有给我结账。”被告代理人张静传对李文青说的不认可，对施工人员，当时吴清华在现场，当时没有涉及具体的装修洽谈。施工人员是李文青带过去的。合同没签，谈装修没有异议。被告代理人张静传对吴清华、贾以伍说的称：“当时吴清华给我出了一份合同，说李总说了要开工了，问我的意见，但是上面没有价格所以没有签。后来也没有再谈及此事了。我约他，他也没有再出现。我认为他说的找人过程是正确的，贾以伍所报的砸地板等工作费用48000元，我当时在德宝饭店谈的，但也未具体履行。贾以伍我不认识，他给我打电话后，我就从山西赶过来，看到现场，贾以伍将地板砸了，与当初签合同现场所说的不一致，而且现场破坏的很厉害，我就说先停等原告回来再说。”被告代理人张静传表示，当时签订合同时，李文青、吴清华都在现场，当时我们公司的公章在李文青手里，因为执照都是委托他办理的，所有我们的证件都在他手里，签合同盖章时，是通过李文青司机李杰送章过来的。当时在现场的施工人员不是贾以伍，吴清华带的是另外一个施工队的人。后来我了解到，吴清华和那个施工队的人因为价格没谈拢，才换的贾以伍接手。另，根据被告提供的与吴清华的部分微信记录显示，2017年11月22日，吴清华曾询问张静传“张总你能让李总发的平面图简单标注一下吗我好按照你的意思设计”，张静传回信称“知道了”。2017年12月3日，吴清华发微信问“张总李总说开始干活可以干了吗？”、“张总咱们还订合同吗？”，张静传回信称“发合同文本”。吴清华回信“好的明天给您发张总”。2017年12月23日，吴清华发给张静传装修合同。2017年12月27日，吴清华发微信“张总您好李总说让我给你打电话说让您先打五万元先干您看行吗活您放心肯定干的漂亮”，张静传回信称“我希望先到现场看看，我们在坐下谈事”。庭审中，张静传曾表示，报价单和房子布置原件是以前的施工队吴新元发的，我打出来后给公司没有通过。2017年12月5日，施工队的贾以伍跟我要施工费48000元，现场看的时候，施工人换了，且之前说好地板不能打，但是后来全部敲了。对于协商的事情，张静传称，当时李文青送我去北京南站，我说了结此事共25万，但李文青不同意，故没有达成一致意见。本案，原告起诉前进行诉前保全，申请冻结诺乐汽车公司账户，期满前申请继续冻结。现依法实际冻结诺乐汽车公司账户30万元，期限自2019年3月13日至2020年3月12日。本案审理过程中，被告明确表示如果法院判决承担责任，被告同意以诺乐汽车公司账户中的被冻结的款项优先支付。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应全面履行自己的义务。关于诉争房屋原告是否已经交付，双方存有争议。根据现有证据及双方当事人自述显示，被告委托代理人（诺乐汽车公司职员）张静传系租赁合同协商洽谈以及最终盖章签订的负责人，张静传代表诺乐汽车公司与李文青协商融资事宜，张静传与李文青之间的关系密切，根据被告自述的签订合同公章亦是自李文青处送来，原告有理由相信李文青与张静传及诺乐汽车公司之间具有一定关联性；另，装修施工人员一直在签合同现场，且属于张静传、诺乐汽车公司或李文青一方所带，原告亦有理由相信施工人员属于被告方所找；根据本院向李文青、吴清华、贾以伍的调查询问可知，诉争房屋钥匙由装修一方领取，且李文青称张静传说过直接交给装修的就好了；故可知，原告已经将房屋钥匙交付给被告，被告主张没有收到钥匙的辩解不成立。因诉争房屋明确要进行装修，故原告交付房屋钥匙，应视为房屋已经交付，被告辩称没有交接单房屋交付就未完成的辩解不成立。原告已经履行交付房屋的义务，被告应当依据合同履行支付租金的义务。被告主张房屋与签订合同时不一致，不符合要求一说，与原告无关，关于装修造成的损害，被告应当向相关责任人追究。关于合同解除，诺乐汽车公司一直未支付租金，已经构成违约，致使双方的合同目的无法实现，符合解除的条件，原告有权依法解除合同。诺乐汽车公司租赁诉争房屋系为了开展相应业务，相关业务未能继续，且被告主张诉争房屋遭到破坏无法继续使用，故租赁合同亦无法实现诺乐汽车公司的合同目的，诺乐汽车公司及被告的行为亦表示不再履行诉争合同。另，为避免损失扩大，原告已经于2018年10月10日将诉争房屋另行租给案外人，故诉争租赁合同亦已经无法实际履行。故原告请求解除双方租赁合同本院予以支持。关于合同解除时间，本院根据实际履行情况，确定自2018年10月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告应当支付一年的租金，表示因为新租合同因为房屋破坏需要进行装修约定了两个月免租期，这两个月的租金应当给付。原告请求合同解除后的租金无法律依据，被告应当支付2018年1月1日至2018年10月10日的租金，共计193835．62元。关于房屋损失费，经释明，原告不进行鉴定，本院无法确定明确的损失数额。但因房屋装修前期砸地板等事实的存在，原告另租他人需要免租期，符合租赁习惯，原告与诺乐汽车公司的合同亦约定了一定期限的免租期，本院参照免租期限以及诉争合同与原告与案外人签订的合同履行情况，对房屋损失费予以酌定，原告请求较高，本院予以酌减为50000元。诺乐汽车公司已经注销，故相关义务由二被告承担。原告合理请求，予以支持，不合理过高部分不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告董凤喜与北京诺乐汽车销售服务有限公司二〇一七年十一月三十日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一八年十月十日解除。二、被告王志忠、郑君于本判决生效之日起十日内给付原告董凤喜、董凤兰租金193835．62元。三、被告王志忠、郑君于本判决生效之日起十日内给付原告董凤喜、董凤兰房屋损失费50000元。四、驳回原告董凤喜、董凤兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由原告董凤喜、董凤兰负担1987元（已交纳），由被告王志忠、郑君负担4563元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  刘堪铎人民陪审员  隗和群二〇一九年八月三十日书 记 员  孙震颐