河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终2705号上诉人（原审原告、执行案外人）：孙国化，男，汉族，1976年8月18日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：闫素梅，河南华豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭庆，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：晋涛，男，汉族，1984年4月20日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：崔国庆，河南向东律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：虞城县兴安物流有限公司，住所地河南省虞城县稍岗乡南庄村，统一社会信用代码91411425694876874H。法定代表人：宋喜玲，该公司经理。上诉人孙国化因与被上诉人晋涛、原审第三人虞城县兴安物流有限公司（以下简称兴安公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省虞城县人民法院（2018）豫1425民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙国化及其委托诉讼代理人闫素梅、郭庆，被上诉人晋涛及其委托诉讼代理人崔国庆到庭参加诉讼；兴安公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙国化上诉请求：撤销原审判决，改判支持孙国化的诉讼请求；诉讼费用由晋涛承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误。原审判决认定孙国化请求确认《商品房买卖合同》有效，请求确认购买的商品房归其所有无法律依据，故驳回孙国化的诉讼请求错误。孙国化要求确认的合同是否有效，人民法院作为司法机关在认定合同效力时应主动适用法律来认定合同效力，根据《合同法》的有关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同系无效合同，原审判决并没有引用任何一条法律、行政法规的强制性规定来确认本案合同无效，故原审法院无法律依据而不认定孙国化与兴安公司之间签订的合同有效系认定事实及适用法律错误。二、孙国化与兴安公司的房屋买卖合同符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，孙国化对案涉房屋享有排除执行的合法的民事权益。晋涛辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案属于案外人执行异议之诉，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条完全合法正确；孙国化与兴安公司签订的《商品房买卖合同》违反有关法律、行政法规的规定，此类买卖合同和行为必须从司法上予以禁止，原审判决驳回孙国化的诉讼请求并无不当。兴安公司未答辩。孙国化向一审法院起诉请求：1、判决不得执行虞城县稍岗乡国际五金城A10-××号房产（房产证号：虞房权证稍岗乡字第**）；2、确认孙国化与兴安公司于2015年10月16日签订的《商品房买卖合同》有效，该房屋归孙国化所有；3、诉讼费由晋涛承担。一审法院认定事实：该院于2017年1月3日立案受理晋涛诉兴安公司、王敏广、宋喜玲建设工程施工合同纠纷一案，2017年5月12日作出（2017）豫1425民初68号民事判决书。判决生效后，晋涛申请执行，该院评估拍卖在诉讼中保全的虞房权证号15××**房产。孙国化对执行标的提出书面异议，2018年8月7日，该院作出（2018）豫1425执40号执行裁定，驳回孙国化的执行异议。孙国化不服裁定，提起执行异议之诉。案涉房屋，由兴安公司开发，位于虞城县稍岗乡工业园（国际五金城）内，系虞房房权证稍岗乡字第**中A10区1007号仓储房。2015年10月16日，兴安公司与孙国化签订《商品房买卖合同》，将上述房产以294000元的价格出售给孙国化。未办理产权变更登记。一审法院认为，案涉房屋登记在兴安公司名下，孙国化对案涉房屋不享有物权。对不享有物权的执行案外人提出的执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续”。原告对涉案房屋享有的权益如欲产生排除执行的效力，应当全部符合上述第（一）项至第（四）项规定的四个要件。对孙国化已支付购房款，并占有房屋的事实，由孙国化提交的相关证据在卷佐证，应予确认。对孙国化与兴安公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效、孙国化是否及时请求兴安公司办理产权过户手续的问题。兴安公司在稍岗乡工业园内开发建设“国际五金城”，是在扩大招商引资规模、繁荣当地工量具市场、提升工量具国际市场地位的背景下，批准开发建设的，政府给予了相应的政策优惠和资金扶持。虞城县人民政府为其颁发的土地使用证、房屋所有权证均注明用途为仓储，其立项、规划、建设目的明确。不得变相以商铺或者商品房的形式买卖，谋取不当利益。由于稍岗乡“国际五金城”的房屋不是商品房，兴安公司在处分其房产时，不能简单套用有关商品房买卖合同的规定，买受人亦不能以商品房买卖合同的规定行使权利。兴安公司与孙国化签订《商品房买卖合同》，以商品房买卖的形式出售案涉房产，不符合法律规定，人民政府也不能为双方办理商品房产权变更登记。孙国化请求确认《商品房买卖合同》有效，请求确认购买的商品房归其所有，没有法律依据，不予支持。其提出的执行异议不符合上述法律规定的排除强制执行的全部要件，对案涉房产不享有排除执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回孙国化的诉讼请求。案件受理费5710元，予以免交。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孙国化提供的证据1“兴安公司工商信息查询单”，能够证明兴安公司2015年10月9日经营范围变更情况，本院予以采信；证据2“城市用地性质分类表”，来自网络，真实性无法核实，本院不予采信；证据3“虞城县稍岗国际五金城商业整合启动大会新闻稿”、证据4“商丘市政府领导到浙江义乌招商及虞城县领导到五金城视察指导工作照片”、证据5“稍岗五金城已被法院查封所购买商铺的业主名单”，与本案没有法律上的因果关系，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案双方当事人的争议焦点是孙国化对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋所占土地有国有土地使用证，证号为“虞国用（2014）第00067号”，使用权人为“兴安公司”，地类（用途）为“仓储用地”，使用权类型为“出让”；案涉房屋系“虞房房房权证稍岗乡字第**的A10区1007号仓储房，房屋所有权人为“兴安公司”，共有情况为“单独所有”，规划用途为“仓储”。案涉房屋及其所用土地载明的用途一致。兴安公司拥有房屋所有权证及土地使用权证，作为权利人有权处分自己的房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案涉房屋登记在兴安公司名下，孙国化应举证证明其购房行为符合上述规定的情形，方可对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第一，孙国化与兴安公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年10月16日，而晋涛与兴安公司、王敏广、宋喜玲建设工程施工合同纠纷一案的立案时间为2017年1月3日，故双方《商品房买卖合同》签订于法院查封之前。第二，孙国化与兴安公司签订的《商品房买卖合同》，虽名为商品房买卖，但并未改变土地用途（仍为仓储用地），孙国化一审时提交的房款收据、照片、证人证言、案涉房屋录像等相关证据能够证实孙国化已支付购房款，并占有房屋的事实，同时一审判决对支付购房款、占有房屋的事实已确认。第三，由于案涉合同约定2018年10月1日前办理房产证，2017年1月晋涛即申请查封了包括案涉房产在内的A10、A11、A12三排房屋，故符合上述法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。第四，《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”包括案涉房产在内的A10、A11、A12三排房屋登记在兴安公司名下，孙国化享有向不动产登记机关请求对案涉房产权属分割、变更登记其为房产所有权人的请求权，至于不动产登记机关能否将案涉房产分割、变更登记在孙国化名下，不是本案审理的范围，对孙国化要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。综上所述，孙国化对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，孙国化的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省虞城县人民法院（2018）豫1425民初4197号民事判决；二、不得执行虞城县稍岗乡国际五金城A10-××号房产（房产证号：虞房房权证稍岗乡字第**）三、驳回孙国化在原审中的其他诉讼请求。一审案件受理费5710元，由上诉人孙国化负担（已免交）；二审案件受理费5710元，由上诉人孙国化负担2284元、被上诉人晋涛负担3426元。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇一九年八月二十九日书记员  李洋洋