福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初1575号 原告（反诉被告）：林志功，男，1975年10月24日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人:林报仪,男，1949年10月26日出生,汉族,住连城县，系林志功父亲。 被告（反诉原告）：连城万星房地产开发有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇北大西路沿街****，统一社会信用代码91350825595950290R。 法定代表人：陈泽浦，职务：董事长。 委托诉讼代理人:陈伟龙,男,1978年4月23日出生,汉族,住福建省龙岩市新罗区,系公司员工。 委托诉讼代理人：童远藩，连城县中心法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）林志功与被告（反诉原告）连城万星房地产开发有限公司（以下简称万星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林志功及其委托诉讼代理人林报仪、被告的委托诉讼代理人陈伟龙、童远藩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林志功向本院提出诉讼请求：1、判令万星公司支付逾期交房违约金26295.32元。2、本案诉讼费用由万星公司承担。事实与理由：林志功于2017年10月10日与万星公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为201702236。该预售商品房房号为104号店面，预测建筑面积73.72平方米（套内面积63.28平方米，分摊面积10.44平方米），合同约定每平方米单价为8033.60元，总价款为592237元。根据合同第七条约定：购房人应2017年10月10日前支付362237元（含定金50000元）购房款，余款230000元于2018年1月10日前付清。同时约定：如购房人逾期30日以内，购房人应按日向出卖人支付逾期应付款的0.05%违约金；逾期超过30日的，购房人应按日向出卖人支付逾期应付款的0.06%违约金。林志功已分别于2017年9月19日缴付定金50000元，2017年10月10日缴付房款312237元，2018年1月10日缴付房款130000元。剩余100000元购房款万星公司同意林志功待所购商品房正式交付使用之日付清。然而，万星公司一直未按交房条件和手续交付房屋，始终拖延交房时间。虽然如此，林志功还是于2019年03月11日缴付了剩余房款100000元。以上四次合计缴付房款592237元，即已全部付清购房款。根据合同第四章《商品房交付条件与交付手续》规定：(1)该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；(2)该商品房已取得房屋测绘报告；(3)出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；(4)其它供水、供电等交付条件（详见合同相关条款）等等。以上交房条件均应同时符合，方可认为交房条件成熟。合同第十一条规定，万星公司应当于2018年7月30日前向林志功交付该商品房。以上房屋交付条件和手续，至2018年7月30日万星公司承诺的交房时间，甚至一直到林志功交清全部房款止，万星公司均未向林志功提供或出示上述任何相关的书面文本及手续。林志功认为，2019年3月11日林志功全部交清购房款为止，万星公司均未按约定把标的店面交付给林志功使用，存在严重的逾期交房的违约行为。从约定的交房时间2018年7月30日至2019年3月11日购房人交清全部购房款止，万星公司已经逾期222天。按照合同第十二条第2款规定，万星公司应支付给林志功逾期交房违约金：592237元×0.02%x222天=26295.32元。 万星公司辩称，首先，根据讼争双方签订的商品房买卖合同第七条约定:买卖双方采取的是分期付款方式，即买受人应当在2018年1月10日前分二期付清全部购房款。首期应付购房款362237元（含定金5万元）应于2017年10月10日前支付，余款23万元应于2018年1月10日前付清。然而，林志功除于2017年10月10日支付362237元（含定金5万元），2018年1月10日本应付清的23万元林志功只支付13万元，余欠10万元经万星公司数十次催收、发函催收后，拖至2019年3月11日才支付余款10万元，林志功诉称万星公司同意其延期付款不具有事实依据，合同约定的付款最后期限为2018年1月10日，林志功逾期付款10万元为425天。根据合同“附件四”第三条1规定：因下列情形之一，影响合同项下商品房交付的，可以据实予以延期，且出卖人不承担延迟交房的责任；同条1第(7)项规定：不论买受人以何种方式付款在全部房款付清前，出卖人有权暂不交付商品房，直至买受人将全部房款付清。根据以上事实和合同约定，虽然合同约定的交房期为2018年7月30日交房，但因买受人拒不履行支付本应在2018年1月10日前付清的购房款，直拖至2019年3月11日才付清，因此出卖人依照合同的约定有权在买受人付清房款时交房。因此，在买受人2019年3月11日付清房款时万星公司才交房并未构成违约，更无须支付给买受人迟延交房违约金。其次林志功主张从2018年7月30日起至2019年3月11日按222天按592237元总房款的比例计算违约金数额更是无理，林志功自认2019年3月11日才付清剩余10万元房款，即2018年9月30日前只交购房492237元。综上，万星公司认为，根据合同约定，林志功的诉请没有事实和法律依据，应驳回其诉请。 万星公司向本院提出反诉请求：1.请求林志功支付违约金25500元；2.本案的诉讼费用由林志功负担。事实和理由：2017年10月10日，林志功与万星公司签订了《商品房买卖合同书》，合同编号为201702236号，商品房所处位置为连城万星花园第13幢104号，建筑面积为73.72㎡，规划用途为“店面”，约定单价每平方米为8033.6元，总房价款为592237元，合同经双方当事人签字生效。根据合同第七条的约定：买卖双方采取的是分期付款方式，即买受人应当在2018年1月10日前分二期付清全部的购房款．首期应付购房款362237元（含定金5万元）应当于2017年10月10日前支付，余款230000元应于2018年1月10日前付清。然而，林志功并未履行合同支付购房款的义务，林志功分别于2017年9月19日支付50000元定金、2017年10月10日支付312237元（共计362237元），但第二期应在2018年1月10日前付清的房价款23万元，林志功只支付13万元，另10万元购房款，经万星公司数十次催收，林志功才于2019年3月11日支付了剩余购房款10万元。从双方约定的付款期限2018年1月10日起至2019年3月11日止，林志功逾期付款10万元期限为425天。根据双方的合同第八条(2)第二款的规定：出卖人不解除合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金(0.06%)。据此，林志功应承担支付10万元×425天×0.06%=25500元的逾期付款的违约金。根据合同附件四第三条1规定：因下列情形之一，影响合同项下商品房交付的，可据实予以延期且出卖人不承担延迟交房的责任；第(7)项规定：不论买受人以何种方式付款，在全部房款付清前，出卖人有权暂不交付商品房，直至买受人将全部房款付清。根据以上事实，虽然合同约定的交房期为2018年7月30日交房，但因买受人拒不履行支付本应在2018年1月10日前付清的房款，直至拖到2019年3月11日才付清，据此出卖人在买受人2019年3月11日付清房款时才交房并未违约，更无须支付给买受人延迟交房的违约金。 林志功对万星公司的反诉辩称，2018年7月30日之前，林志功未支付购房余款10万元，林志功违约，其愿意承担违约责任，2018年7月30日，林志功有能力支付10万元时，但万星公司未依约交房，林志功担心资金安全，故无法交付。 本院经审理认定事实如下：2017年10月10日，林志功购买了万星公司开发建造的“万星花园”小区13号楼104号店面，并签订了《商品房买卖合同》（预售）及其附件，约定主要内容有：“……第六条计价方式与价款2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）8033.6元，总价款人民币（币种）592237元；……第七条付款方式及期限1.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元；2．分期付款：买受人应当在2018年1月10日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款362237元，应当于2017年10月10日前支付，余款230000元于2018年1月10日前付清；……第八条逾期付款责任（2）逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房；……第十二条逾期交付责任2．买受人同意不解除合同，逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过60日的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；若买受人未付清该房屋的购房款、违约金、赔偿金等费用，出卖人有权不予交房，并不承担逾期交房的违约责任；若出卖人同意先予办理房屋交付手续的，并不视为出卖人放弃对买受人支付上述应付款项的请求权……”。2017年9月19日，林志功支付定金5万元，2017年10月10日支付312237元，2018年1月10日支付230000元，2019年3月11日支付100000元。2019年1月17日，万星公司取得连城县住房和城乡规划建设局出具的《工程竣工验收备案表》。2019年5月3日，万星公司通知林志功于2019年5月3日起进行交房。庭审中，林志功自愿承担2018年1月10日至2018年7月30日逾期支付100000元房款的违约责任。 本院认为，林志功与万星公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。买卖双方应当依约履行各自的义务。本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房”，万星公司应在2018年7月30日前交付商品房，可万星公司于2019年5月3日才与林志功进行交房,万星公司逾期交房应负其违约责任。《商品房买卖合同》第七条第（二）款第（2）项约定：“买受人应当在2018年1月10日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款362237元应当于2017年10月10日前支付，余款230000元于2018年1月10日前付清。”林志功应当在2018年1月10日前付清230000元，可林志功在2018年1月10日只支付130000元，另100000元在2019年3月11日才支付，林志功未按约支付房款应负其违约责任。万星公司以林志功未按约支付房款来抗辩其不承担2018年7月31日起逾期交房违约责任，林志功以万星公司逾期交房为由来抗辩其不承担2018年7月31日起的逾期交房款违约责任，本院认为，庭审中，林志功自愿承担2018年1月10日至2018年7月30日逾期支付100000元房款的违约责任，本院予以确认。双方约定交房时间2018年7月30日，万星公司于2019年1月17日取得《工程竣工验收备案表》，才达到符合交房的条件，万星公司自2018月7月31日起至2019年1月17日客观上存在逾期交房违约行为，林志功于2019年3月11日支付尾款10万元，万星公司与林志功于2019年5月3日进行交房，故，万星公司逾期交房的期限为2018年7月31日起至2019年1月17日和2019年3月11日至2019年5月3日，林志功逾期支付房款10万元的期限为2018年1月11日至2018年7月30日和2019年1月18日至2019年3月10日。林志功主张万星公司逾期交房期限至2019年3月11日，属对自己权利处分，本院予以许可。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，万星公司延期交房已超过60日，应当按全部房价款的日万分之二计算违约金即2018年7月31日起至2019年1月17日止合计171天×全部房价款592237元×0.0002=20254.51元。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，林志功逾期付款时间已超过30日，应当按逾期应付款的日万分之六计算违约金即2018年1月11日至2018年7月30日和2019年1月18日至2019年3月10日合计253天×逾期应付款100000元×0.0006=15180元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、连城万星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给林志功逾期交房违约金20254.51元。 二、林志功应于本判决生效之日起三日内支付给连城万星房地产开发有限公司逾期应付款违约金15180元。 三、上述两项对抵后，连城万星房地产开发有限公司仍应支付给林志功违约金5074.51元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费457.3元，减半收取228.65元，由连城万星房地产开发有限公司负担。 反诉案件受理费218.75元（已预收228.65元），由林志功负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢海龙 二〇一九年八月十二日 法官助理林惠 书记员吴功生（代） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -2-