四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初6041号 原告：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地成都市武侯区。 法定代表人：向国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，男，该公司员工。 被告：郭徽，女，1982年11月2日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：罗欣，系郭徽之丈夫。 原告四川省润无声物业发展有限责任公司与被告郭徽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川省润无声物业发展有限责任公司的委托诉讼代理人何泽永、被告郭徽的委托诉讼代理人罗欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 四川省润无声物业发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠从2012年1月1日至2019年12月31日的物业服务费11000元（1.3元×88.14平方米×96个月）、生活垃圾费576元（6元×96个月），并承担逾期违约金2315元（11576元×20%），共计13891元；2.本案诉讼费由被告支付。事实和理由：原告依照相关法规和双方签订的物业服务合同约定，对绵阳市高水南街御景名城小区的业主和物业使用人提供物业服务，在服务过程中，被告郭徽为御景名城X幢X单元X楼X号房屋业主，享受了原告提供的物业服务，却拖欠从2012年2月1日至2019年12月31日的物业服务等费用。为维护原告合法权益，现起诉望判如所请。 被告郭徽辩称，欠费是事实，不交物业费是因为原告的物业服务质量太差，致使被告无法在小区继续居住，人身安全无法得到保障，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。 本院经审理认定如下事实：2008年3月1日，四川省三台慧川房地产开发有限责任公司、绵阳市兴苑房地产开发有限责任公司作为甲方与四川省润无声物业发展有限责任公司作为乙方签订《前期物业管理委托服务合同》，约定由乙方为甲方开发的御景名城小区提供前期物业服务，物业管理前期介入阶段指从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选取业主委员会之日止，期限暂定三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立之日另行签署合同之时止。 郭徽为御景名城一期X栋X单元X楼X号房屋（产权面积88.14平方米）业主，于2009年7月5日作为甲方与四川省润无声物业发展有限责任公司作为乙方签订《前期物业服务协议》，其中约定：1.乙方为御景名城前期物业管理阶段的物业管理服务单位，甲方为御景名城X栋X单元X楼X号住宅房屋业主；2.前期物业管理服务期限为三年，服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；3.前期物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施及其运行的维护和管理、物业区内公共环境卫生、公共秩序维护（协助做好本物业区域内的安全防范工作）、车辆停放与交通秩序维护、房屋装饰装修管理等，服务标准为《绵阳市住宅物业服务等级指导标准》二级；4.前期物业服务费为小高层住宅每月1.3元/平方米，物业管理服务费第一次缴纳6个月，之后由业主选择按年、半年或季等方式缴纳；5.物业管理区域内，供水、供电、生活垃圾清运等单位向用户收取的有关费用，若有关单位委托的，由物业公司代收代缴的，甲方应按时按量缴纳；6.甲方违反本协议，不按预定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收滞纳金；7.若发生治安事件时，物业管理公司在积极采取应急措施的同时，及时向有关行政部门报告，并协助做好救助工作，物业内若发生治安、刑事案件，由此造成的财产损失及人身伤害，其相关责任由相关义务人协商或由人民法院裁决或仲裁裁定；8.乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正，给甲方造成损失的，乙方应当承担相应责任。四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城分公司同时在该协议乙方处加盖印章。同日，四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城物业管理处作为甲方与郭徽作为乙方签订《小区费用收缴协议》，约定乙方按其拥有的物业建筑面积向甲方交纳物业服务费，标准为每月1.3元/平方米，全年共计1375.08元，生活垃圾清运费每月6元，全年共计72元。因原告提供的物业服务存在瑕疵，郭徽从2012年2月1日起未按时缴纳物业管理服务费和生活垃圾清运费。后原告经催收未果，起诉请求判如所请。 2018年12月30日，原告在被告家门上张贴了催费通知单，催收此前被告欠付的物业管理费。 本院认为，依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；……”规定，结合原被告签订的《前期物业服务协议》和原告与开发商签订的《前期物业管理委托服务合同》，证实约定的前期物业服务期限均为三年，在期限届满后，双方未重新签订其他书面物业服务合同，案涉小区至今仍是原告在为其提供物业服务，故应认定期满后原被告存在事实上的物业服务关系，对于物业服务内容和物业费标准应参照原合同继续进行。小区环境和秩序与小区业主的整体素质有很大关系，不应完全归责于物业服务企业；同时，物业服务企业对小区的管理没有执法处罚权，业主不能以服务瑕疵为由拒交物业服务费。故依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，原告实际为小区提供了物业服务，被告应当按原约定标准支付物业服务费。原告2018年12月30日才向被告张贴催费通知单，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，原告主张的2017年1月前的物业管理费及垃圾清运费已经超过诉讼时效，本院对原告的该部分主张不予支持。因目前尚未至2019年12月31日，故原告主张的物业服务费本院支持至其起诉时止，即2017年1月1日至2019年6月30日，故被告按原协议约定每月1.3元/平方米的标准，应向原告支付的物业服务费为3437.46元（1.3元/月/平方米×88.14平方米×30月）。按原协议约定，被告应承担原告向主管部门代缴的2017年1月1日至2019年6月30日期间生活垃圾清运费180元（6元/月×30月），故本院对原告超出上述费用的主张不予支持。因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故其主张的逾期违约金，本院不予支持。 综上所述，原告的合法诉请，本院应予支持。依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告郭徽于本判决生效之日起五日内向原告四川省润无声物业发展有限责任公司支付2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费3437.46元及垃圾清运费180元； 二、驳回原告四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74元，由原告四川省润无声物业发展有限责任公司负担49元，被告郭徽负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 张 曦 二〇一九年八月二十二日 书记员 秦子寒