黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终961号上诉人（原审被告）：田丽颖，女，1977年7月30日出生，汉族，现住绥化市北林区。被上诉人（原审原告）：孙龙成，男，1988年7月30日出生，汉族，现住鹤岗市。委托诉讼代理人：杨杰栋，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。原审第三人：刘立辉，男，1975年4月8日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。上诉人田丽颖因与被上诉人孙龙成、原审第三人刘立辉返还原物纠纷一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2018）黑1202民初2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田丽颖、被上诉人孙龙成的委托诉讼代理人杨杰栋到庭参加诉讼。原审第三人刘立辉经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田丽颖上诉请求：1.撤销绥化市北林区人民法院作出的(2018)黑1202民初2135号民事判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人原审提交个人房屋租赁合同为一张照片，照片拍摄的内容为一份协议，此为传来证据。被上诉人并未提供原件核对，且上诉人并未认可该证据，该证据的真实性完全无法确认。微信聊天记录，从其内容上看仅能证实上诉人与被上诉人曾就返还房屋、及房屋租赁问题进行过沟通，而对于为何要求返还等事实基础并未提及，该证据无法证明被上诉人在原审主张的“事实”，且未提交该证据的原件进行核对。该段谈话背后的事实是：在上诉人对涉案房屋的承租期内，被上诉人无理要求大幅提高租金，在上诉人不同意的情况下，被上诉人违法要求提前返还。通话录音既显示不出任何主体相关信息，且其原始载体及来源均不明，同时该份证据又未经任何公证，该证据的真实性和合法性均无法确认。被上诉人的上述三份证据无法证明《租赁合同》系虚假合同，同时作为《租赁合同》一方主体的原审第三人对此份合同的真实性、合法性均予以认可，不持异议。原审第三人从未陈述及确认其与上诉人签订《租赁合同》系虚假合同，也未承认签订房屋买卖协议时告知的租赁期限是届满到2017年7月18日的房屋租赁合同。原审法院基于被上诉人提交的租赁合同复印件认定房屋租赁价格为每年36万元，进而认定上诉人应按此金额向被上诉人承担赔偿责任，此系明显的事实认定不清，违法裁判。上诉人原审中提交的《租赁合同》既有原件核对，又经第三人认可，其内容合法有效，完全符合证据要求。被上诉人提交的证据依法应被排除，故关于房屋租金的价格问题，应依照上诉人提交的《租赁合同》确定或至少依照有权机关的租赁指导价或经鉴定的评估价格确定。原审法院适用法律错误。被上诉人从第三人处取得涉案房屋的所有权，但因该所有权变动发生在租赁期间，并不影响上诉人与第三人签订的《租赁合同》的效力，上诉人仍可依据该合同继续承租使用该房屋。被上诉人孙龙成辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。原审第三人未到庭、未陈述意见。孙龙成向一审法院起诉请求：1.依法判令被告田丽颖返还原告所有的坐落于绥化市××五副食家属楼105号商服房屋；2.依法判令被告赔偿占用原告房屋期间的损失（自2017年7月19日起至判决之日，每日按一千元计算）；3.所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告田丽颖与第三人刘立辉原系夫妻关系，2016年11月15日，被告与第三人在民政部门办理协议离婚，离婚协议约定：“夫妻存续期间一切财产归刘立辉所有；绥化市北林区创业城胡同信用社楼北栋1单元302室归刘立辉所有，夫妻存续期一切债务由刘立辉负责”。对刘立辉名下财产，坐落于绥化市××林区春雷街××五副食家属楼**建筑面积150平方米商服，被告与第三人没有分割。2017年3月13日原告孙龙成与第三人刘立辉、被告田丽颖签订房屋买卖协议，协议约定：刘立辉与田丽颖将坐落于绥化市××林区春雷街××五副食家属楼011-105号商服建筑面积150平方米，价格790万元卖给孙龙成。刘立辉、田丽颖作为甲方在买卖协议书上签字，原告孙龙成按照约定支付全部购房款790万元，于2017年3月14日经房产管理部门办理了房屋产权过户登记，原告于2017年3月15日取得该房屋不动产权证书。双方在签订房屋买卖协议时，双方确认原告房屋买卖前，该房屋租赁给被告田丽颖，每年租金36万元，租赁期截止于2017年7月18日。被告与第三人租赁合同租赁期限届满后，原告要求被告腾出房屋，被告田丽颖与原告孙龙成通过微信及电话，协商继续租赁此房屋，但因被告无能力支付租赁费致使没有达成协议，但被告拒不腾出房屋，被告曾经到沈阳与原告进行协商，租赁费43万元，押金2万，租赁期限3年，被告欲继续租赁该房屋。2017年8月4日原告孙龙成与被告田丽颖、第三人刘立辉通过电话协商，被告田丽颖就房屋是否继续租赁问题也没能达成一致意见，原告要求被告从诉争的房屋内迁出，被告以2017年2月26日与第三人签订的租赁合同，约定租期从2017年2月26日起至2022年2月25日止的5年，租金为10万元的租赁合同，仍然不从房屋中迁出。对于被告持有的2017年2月26日房屋租赁合同，第三人刘立辉确认这份份合同系虚假合同，称是为了应对工商局收费，为了避税而签订的假合同，同时认可与原告签订房屋买卖协议时告知的租赁期限是届满到2017年7月18日的房屋租赁合同。因为原告与被告就房屋租赁没能达成一致，原告要求被告腾出诉争房屋，但被告拒不返还。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，侵占他人的财产，应当承担民事责任。侵占他人财产，应当返还财产，不能返还的，应当折价赔偿。原告孙龙成与被告田丽颖、第三人刘立辉于2017年3月13日签订房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应予确认。原告按照协议约定全部支付了购房款，并办理了产权变更登记，合法取得了诉争房屋的所有权，原告对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。原、被告及第三人在签订房屋买卖协议时确认，诉争房屋租赁给被告，租赁期截止于2017年7月18日，租赁期届满，被告就应该无条件将房屋交付给原告，被告强行占有使用原告所有的房屋，系侵权行为。作为房屋出卖方的第三人与被告为应对工商局收费，为了避税而签订于2017年2月26日的租赁合同，为虚假房屋租赁合同不具有法律效力。综上，被告对本案争议标的房屋的占有使用不具有合法性，原告要求被告返还该房屋的诉讼请求有理，应予支持。被告与第三人签订的房屋租赁合同约定，租赁费每年36万元，此租赁合同届满后，被告强行占有使用原告享有所有权的房屋期间，被告应按照此租金，根据占有使用时间，向原告支付非法占用期间的费用，原告要求被告自2017年7月19日起至判决之日，赔偿占用原告房屋期间的损失的请求有理，应予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条（四）项、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、被告田丽颖于本判决生效后十五日内从原告孙龙成所有的坐落于绥化市××五副食家属楼105号商服迁出交给原告。二、被告田丽颖于本判决生效后十五日内赔偿原告经济损失51万元（自2017年7月19日起至2018年11月18日止）。案件受理费70670元，由被告田丽颖承担。此款原告孙龙成已预交，被告在执行上款时一并给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的部分事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，原审第三人刘立辉与上诉人田丽颖于2017年2月26日签订的房屋租赁合同并非其真实意思表示，且以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。据此，上诉人提出的所有权变动不影响租赁合同效力及仍可继续承租使用105号商服房屋的主张缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被上诉人孙龙成依法取得了案涉商服楼的不动产权属证书，其为该不动产的所有权人。因上诉人田丽颖对案涉商服房屋的使用欠缺合法依据，属于无权占有。依照上述法律规定，原审判决上诉人返还105号商服房屋于法有据，并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人孙龙成虽要求每日按1000元标准赔偿占用房屋期间的损失，但其提供的租赁合同系照片打印件，无原件与其相核对。在此情形下，因被上诉人孙龙成提供的证据不足以证明其事实主张，依照上述司法解释规定，其应承担不利的后果。原审判决上诉人按每日1000元标准赔偿51万元经济损失缺乏事实及法律依据，应予纠正。综上所述，田丽颖的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、维持黑龙江省绥化市北林区人民法院（2018）黑1202民初2135号民事判决第一项；二、撤销黑龙江省绥化市北林区人民法院（2018）黑1202民初2135号民事判决第二项；三、驳回被上诉人孙龙成的其他诉讼请求。一、二审案件受理费83,570.00元，由上诉人田丽颖负担78,555.80元，由被上诉人孙龙成负担5,014.20元。本判决为终审判决。审判长  付振铎审判员  杜雪红审判员  吴 孟二〇一九年八月二十七日书记员  李 微