河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2374号上诉人（原审原告）：承德山水御园物业服务有限公司，住所地承德县下板城镇下板城村。法定代表人：王练刚，总经理。委托诉讼代理人:刘孝义，男，1962年12月22日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。系该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈亚平，女，1977年10月20日出生，汉族，住河北省承德市承德县。被上诉人（原审被告）：吴建林，男，1976年9月8日出生，汉族，住河北省承德市承德县。上诉人承德山水御园物业服务有限公司因与被上诉人陈亚平、吴建林物业服务合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2019）冀0821民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人承德山水御园物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘孝义，被上诉人吴建林到庭参加诉讼。被上诉人陈亚平经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。承德山水御园物业服务有限公司上诉请求：1、要求撤销承德县人民法院（2019）冀0821民初1475号民事判决，改判被上诉人支付物业管理费4108.00元、违约金7497.00元;2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一审判决认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人于2013年3月25日签订了《前期物业服务协议》，协议对双方的权利义务及违约责任均有明确约定，被上诉人在没有正当理由的情况下拒不支付物业费，明显违约，理应支付违约金，而一审法院以上诉人的请求缺乏事实和法律依据，不予支持，明显损害了上诉人的合法权益。上诉人按协议约定提供物业管理服务，已经尽到相应的职责，但一审法院仅凭照片就认定上诉人的服务存在瑕疵，并无其他证据佐证，认定事实过于草率，这并不是保护双方的合法权益，而是损害了上诉人的权益。上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》，双方均认可物业费分期履行，虽然物业费的支付具有一定的独立性，但不能割裂物业服务费这一债务的整体性。在本案中，被上诉人于2014年3月25日至今都没有缴纳物业费，但上诉人仍按约定提供物业管理服务，故上诉人的诉讼请求明显未超过诉讼时效，一审法院将物业服务费的整体割裂，只认可部分物业费，明显违反了法律规定。综上，一审判决明显认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销承德县人民法院作出的（2019）冀0821民初1475号民事判决，改判被上诉人支付物业管理费4108.00元、违约金7497.00元。吴建林辩称，—审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在服务期间有不到位的地方，电梯设置卡扣，没有安全保障。要求驳回上诉，维持原判。陈亚平二审期间未有辩称意见。承德山水御园物业服务有限公司向一审法院起诉请求:1、请求依法判定被告支付物业管理服务费5135.00元；2、请求依法判定被告支付违约金7497.00元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月25日，原告承德山水御园物业服务有限公司与被告陈亚平签订《前期物业服务协议》，该协议约定被告陈亚平同意原告承德山水御园物业服务有限公司提供物业服务，物业管理服务费0.30元/建筑平方米/月、电梯费（日常运行维护费）0.30元/建筑平方米/月；二次加压费为0.2元/建筑平方米/月。物业管理服务期限自开发商交楼之日起至业主委员会与物业服务公司签订物业管理委托管理合同生效时止；被告陈亚平交纳物业费用时间，首次以入住时开发企业开具的《入住通知书》规定的日期起交纳一年的物业服务费及相关费用，以后按第一年交费月的1－10日交纳物业服务费及相关费用；被告陈亚平所购买的中道山水御园小区80号楼4单元801室的建筑面积为107.02平方米，由陈亚平与吴建林共同居住。被告陈亚平于2013年3月25日从原告山水御园物业服务有限公司处领取楼房钥匙后，交纳了第一年度的物业管理费（2013年3月25日至2014年3月24日），2014年3月25日至2018年3月24日的物业管理费未交,2018年3月25日至起诉时的物业管理费已交纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告承德山水御园物业服务有限公司与被告陈亚平签订的《前期物业服务协议》，是合同双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，被告陈亚平应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。被告辩称其房屋地下室有深水井，原告一直未予解决，故其不应交纳物业费，该辩解主张本院不予采信。对于被告陈亚平提出本案已超过诉讼时效问题，双方所签订的《前期物业服务协议》明确约定物业服务费每年交纳一次，双方均认可在每年的3月25日交纳下一年度（至下一年的3月24日）物业服务费，自2014年3月25日起至原告山水御园物业公司于2019年4月10日起诉止，已经过五年之久。对于2014年3月25日至2017年3月24日的物业管理服务费（应在2016年3月25日前交纳），因原告承德山水御园物业服务有限公司没有向本院提供证据证明其向被告陈亚平及吴建林催收过，故此期间的物业管理服务费已超过诉讼时效，原告对此期间的物业管理服务费已丧失胜诉权，本院对此请求不予支持。对于2017年3月25日至2018年3月24日的物业管理服务费（应在2017年3月25日前交纳），因没有超过诉讼时效，被告陈亚平亦同意给付，故被告陈亚平及吴建林依法应当给付1027.39元{即0.8元/平方米/月（0.3元物业服务费、0.3元电梯运行维护费、0.2元二次加压费）*107.02平方米*12个月}。对于原告承德山水御园物业服务有限公司要求被告给付违约金7497.00元的请求，因双方对履行物业服务协议存在争议，被告未交纳物业服务费，不属于恶意欠费，故原告的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照《承德市物业服务收费管理实施办法》第十八条第二款的规定，判决：一、被告陈亚平、吴建林于本判决生效后十日内给付原告承德山水御园物业服务有限公司2017年3月25日至2018年3月24日的物业服务费、电梯运行维护费、二次加压费共计1027.39元；二、驳回原告承德山水御园物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取57.90元，由原告负担30.00元，二被告负担27.90元。本院二审期间，上诉人向法庭提供以下两组证据。证据一：上诉人称2018年3月15日在小区主要出入口及单元门张贴的收缴物业费的通知照片复印件一组三张，用以证明上诉人一直在催缴物业费，经质证，被上诉人对此不予认可。本院经审查认为，该复印件并不能证明上诉人在2017年3月24日以前曾向被上诉人主张、催缴物业费的事实。证据二：承德县人民法院诉讼收费票据的复印件一组五张，用以证明从2015年就向承德县法院进行诉讼主张物业费，但诉讼的不是被上诉人。本院经审查认为，该组收费票据（复印件）系上诉人向法院交纳的起诉费，但起诉的不是被上诉人，故也不能证实上诉人在2017年3月24日以前曾向被上诉人催缴物业费的事实。本院经审理，二审查明事实和采信证据与一审查明事实和采信证据一致。相关证据在案佐证，事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人承德山水御园物业服务有限公司与被上诉人陈亚平、吴建林签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。上诉人提供了物业服务，被上诉人陈亚平、吴建林应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。关于上诉人上诉所称部分物业费的收缴并未超过诉讼时效的上诉理由，经查，上诉人并未提供在2014年3月25日至2017年3月24日期间向上诉人催缴物业费的相关有效证据。该上诉理由本院不予采信；关于上诉人上诉所称应当支持其要求被上诉人给付违约金的上诉理由，经查，双方在物业服务过程中的服务质量问题方面存在争议，被上诉人不属于恶意拖欠、且在诉讼过程中并未否认欠付物业费的事实。故该上诉理由本院亦不予采信。综上所述，承德山水御园物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115.80元，由上诉人承德山水御园物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 李红梅审判员 孙琳丽二〇一九年八月二十六日书记员 刘 炯