苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初11388号原告：张新锋，男，1979年1月3日出生，汉族，住苏州市。原告：蒋晶晶，女，1980年3月2日出生，汉族，住苏州市。两原告共同委托诉讼代理人:方友祥,江苏政纬律师事务所律师。被告：吴艳，女，1984年9月11日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：祁文君，上海汉盛律师事务所律师原告张新锋、蒋晶晶诉被告吴艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组合合议庭公开开庭进行了审理。原告张新锋、蒋晶晶共同委托诉讼代理人方友祥、被告吴艳及委托诉讼代理人祁文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新锋、蒋晶晶向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的租赁合同，并由被告向原告返还榭雨街399号榭雨苑17幢502室的房屋；2、判令被告向原告支付租金24000元（截至2018年11月17日）；以及自2018年11月18日起至实际返还房屋之日，参照月租金4000元支付房屋占用费；3、本案诉讼费用由被告承担。2018年5月17日，原告张新锋和被告签订《租房合同》，约定原告将苏州工业园区谢雨苑17幢502室的房屋出租给原告，租期为1年；月租金4000元/月，半年支付一次；被告还应于合同签订当日向原告支付押金4000元。合同签订之日，原告向被告交付了房屋。被告并未按约定支付租金和押金。原告多次催讨无果，后向被告发出催款律师函，要求被告于2018年11月5日之前支付拖欠的租金和押金，但被告收到后仍未予以理睬。原告认为，被告拖延支付租金的行为，已构成根本违约，侵害了自己的合法权益，应依法承担违约责任。被告吴艳辩称，1、本案并非真实的租房合同纠纷，而系借贷纠纷。2017年6月-2018年5月17日间，被告被案外第三人刘冠男所欺骗，用涉案房屋替刘冠男先做担保向案外人洪敏借款130万元；刘冠男无法偿还洪敏借款后诱使被告将涉案房屋到平安银行贷款153万元，用以偿还洪敏的借款；后刘冠男无法偿还平安贷款，又欺骗被告将房屋以假买卖方式卖给原告张新锋，套现偿还平安贷款；2、本案的《租房合同》并非真实买卖关系，也并非真实租赁关系，且《租房合同》不是2018年5月17日签订的，日期系倒签，系被告被原告张新锋诱签，被告无须支付原告任何租金、房屋占用费。本院经审理认定事实如下：2018年5月17日，吴艳（甲方）、张新锋（乙方）、刘冠男（担保人），三方签订《苏州工业园区榭雨苑17幢502室房屋约定协议(2018)》，载明：甲方因为无法偿还平安普惠的贷款，今将榭雨苑17幢502室，成交价格2480000元，建筑面积88.46平方的房屋，协议出售给乙方，甲乙双方按照此协议内容约束房屋的权利和义务。一、乙方在2018年5月17日将房款2480000元汇入资金托管账户(中国建行43674220016********)经过托管，此笔资金进入甲方开设接款账户为（中国建行6236682********O458)。二、乙方在2018年5月17日将契税74400元汇入苏州工业园区地方税务局。甲方资金托管账户在收到乙方购房款后收，应按照如下约定进行资金分配。1、将1660000元房款归还平安普惠的贷款。2、将66400元房款归还平安普惠贷款垫资方的手续款。3、将753600剩余房款归还乙方。至2018年5月17日甲方(吴艳)借用乙方(张新锋)资金：1800800元，此资金计息时间2018年5月17日，月息2.5分，计息周期20天，利息金额30000元。三、乙方在2018年5月25日进行房屋申请贷款1350000元全部用于归还乙方，贷款不够还部分由甲方承担，担保人承担无限连带责任。三、贷款期间所有产生费用合计93000元，明细清单如下：1、榭雨苑17幢502室贷款1350000元手续费2个点：27000元。2、乙方贷款人民币1800800元手续费2个点：36000元。3、房屋贷款期间占用资金利息30000元，利息计算时间为2018年5月7日至2018年6月3日。综上合计，甲方（吴艳）获得乙方（张新锋）资金为：1893800元。(注：其中用于还平安的贷款及手续费合计：1726400元；用于房屋买卖契约74400元；用于买卖贷款手续费93000元，用于贷款之前利息支付30000元)。五、本协议约定甲方及担保方义务：1、甲方每月10日之前将1350000元，贷款利息15871元打入账户43×××50（建行苏州工业园区支行）（利息计算基数参考平安普惠）；2、甲方每月10日之前将537800元借款利息13445元打入账户：43×××50（建行苏州工业园区支行），利息合计：29316元；3、若甲方没有按照约定日期将贷款利息汇给乙方账户，担保人应替甲方还息。若甲方和担保人都不支付当期贷款利息，即甲方和担保方违约。甲方和担保方需要各支付乙方40000元违约金，甲方可以拥有此房屋买卖权。六、本协议约定乙方权利和义务：1、乙方没有买卖和出租此房屋权利，任何买卖和出租行为需要经过甲方同意。2、甲方放弃此房屋处置权，乙方可以按照当时实际成交总价减去1893800元付给甲方，甲方搬离此房屋。七、此协议有效期一年，到期后，如果国家政策还可以将此房屋贷款，此协议继续有效。同日，被告吴艳与原告张新锋、蒋晶晶签订《苏州市存量房买卖合同》(编号苏房存园区合同201805170218)，约定吴艳将涉案房屋以248万元的价格卖给张新锋、蒋晶晶。同日，张新锋将购房款248万元汇入苏州工业园区房地产交易管理中心。2018年5月21日，吴艳将案涉房屋过户给张新锋、蒋晶晶。2018年5月23日，苏州工业园区房地产交易管理中心将购房款2480144.67元(含利息144.67元)汇入吴艳账户。同日，吴艳转账1726400元至陈建学账户，转账753694.67元至张新锋账户。2018年5月30日，张新锋、蒋晶晶用案涉房产作为抵押向江苏常熟农村商业银行股份有限公司苏州分行借款，债权数额为194万元，抵押期限从2018年5月30日开始至2023年5月29日止。2018年8月14日，吴艳与张新锋签订《证明》，载明：“吴艳因将榭雨苑17幢502室卖给了张新峰，吴艳与张新锋之间不存在任何债务，吴艳与张新锋所签署的一切协议、借条全部作废。特此证明。”对上述《证明》，张新锋说明如下：“吴艳和张新锋所签署的一切协议、借条全部作废”，具体协议是指2018年5月17日所签的《房屋约定协议》。因吴艳确认将谢雨苑17幢502室房屋卖给了张新锋，即房屋是真实的买卖关系这一前提下，《房屋约定协议》中涉及的原告已支付给吴艳的款项转为购房款，不再按借贷处理；同时，双方债权债务已了结，两不相欠。对上述《证明》，吴艳称，因为其听张新锋说，自从签订房屋约定协议后，张新锋多次向刘冠男催款，刘冠男均拖延不还，后张新锋找到吴艳向其索要欠款，原被告双方及刘冠男协商后，刘冠男承认他要还这些钱。所以张新锋才出了这个证明是为了向吴艳说明，这个钱就是不需要吴艳来偿还的。另查明，原告张新锋（出租方、甲方）与被告吴艳（承租方、乙方）签订《租房合同》，载明：“出租之房屋位于苏州市工业园区榭雨苑17幢502室，建筑面积88.46平方米。室内设备包括：空调，水电，卫生间设施、办公室内装修布局，甲、乙双方就上述房屋友好协商，达成下列条款，以资共同遵守履行。一、租赁用途为：承租方自己住宿之用，不带入其他人等入住；二、租赁期限及租金：暂定1年，从2018年5月17日起至2019年5月17日止。每月租金为人民币肆仟元整(￥4000.00元)；三、付款方式：乙方每半年付一次租金，半年租金为24000元；四、合同签订之日，乙方向甲方交付4000元作为押金，待期满费用算清后，甲方应将押金无息退还乙方，若乙方未能租满合同期限，则押金不予退还”……合同还作了其他相关约定。原告张新锋与被告吴艳在上述合同尾部签名捺印并签署日期“2018年5月17日”。诉讼中，张新锋认可上述合同的签署日期系倒签，并称实际的签署日期为2018年8月14日。吴艳称签署的具体时间不记得了，应该是在2018年10月初左右。2018年10月26日，原告张新锋委托律师向吴艳发送律师函，要求其支付欠付的租金及押金合计28000元。另查明，2019年1月25日，吴艳向苏州仲裁委员会申请仲裁，要求确认其与张新锋、蒋晶晶于2018年5月17日签订的《苏州市存量房买卖合同》为无效合同。苏州仲裁委员会审理后认为双方签订的《苏州市存量房买卖合同》属于有效的民事法律行为，不存在无效情形，故于2019年6月12日，裁决驳回了吴艳的仲裁请求。庭审中，原被告双方一致认可，被告吴艳从未支付过租金。吴艳称，其在张新锋的提醒下，于2018年6月份让刘冠南给其出具了一份110万元的借条。另查明，本案起诉状副本等材料被告吴艳于2018年11月30日签收。以上事实，由当事人提交的《苏州工业园区榭雨苑17幢502室房屋约定协议(2018)》、《苏州市存量房买卖合同》、银行流水、不动产登记簿、《证明》、《租房合同》、律师函、苏州仲裁委员会裁决书等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。本院认为，根据生效仲裁裁决书的认定，原告张新锋、蒋晶晶与被告吴艳之间签订的房屋买卖合同系合法有效。现上述房屋买卖合同已经履行完毕，案涉房屋也办理了产权变更登记手续,登记至原告张新锋、蒋晶晶名下。在此基础上,原告张新锋与被告吴艳签订的房屋租赁合同亦应系合法有效，被告应按约支付租金，逾期且拒不交纳的，原告有权诉请解除双方之间的房屋租赁合同。合同自解除通知到达被告之日起解除，故本院判决原被告双方之间的房屋租赁合同自被告签收本案起诉状副本之日即2018年11月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告诉请被告返还案涉房屋于法有据，本院予以支持。合同解除前的租金被告仍应支付原告。关于租金金额。因原被告双方均认可租房合同上载明的日期2019年5月17日系倒签，诉讼中原被告双方就租房合同的签署时间未能达成一致，被告辩称上述租房合同系2018年10月份签订亦未提供证据予以证明，考虑到案涉房屋于2018年5月21日才完成过户，故本院认定原被告之间的房屋租赁合同的起始时间为2018年8月14日。故经核算，被告欠付原告租金14133元。合同解除后，被告继续占用案涉房屋的，还应支付占用使用费，对于使用费的计算标准，原告请求参照原租金标准4000元每月计算于法有据，本院一并予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张新锋与被告吴艳就苏州工业园区榭雨苑17幢502室房屋签订的租赁合同于2018年11月30日解除；二、被告吴艳于本判决生效之日起三十日内将苏州工业园区榭雨苑17幢502室房屋返还原告张新锋；三、被告吴艳于本判决生效之日起十日内支付原告张新锋租金14133元；四、被告吴艳于本判决生效之日起十日内支付原告张新锋使用费（计算方式为：自2018年12月1日起，按照每月4000元的标准计算至被告实际搬离之日止）；五、驳回原告张新锋、蒋晶晶其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为400元，由被告吴艳负担。此款项原告已预交，本院不再退回，由被告在履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  沈红霞人民陪审员  顾菊芳二〇一九年八月二十六日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。