湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初1129号 原告：吴初兴，男，1977年9月22日出生，汉族，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：欧阳闽泉，汝城县卢阳法律服务所法律工作者。 被告：汝城县凯斯健身运动中心，经营场所：汝城县卢阳镇神农路与滨河东路交汇处。 经营者：邱红辉，男，1992年6月20日出生，汉族，住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：黄俊开，广西诚理律师事务所律师。 第三人：汝城县千钧房地产开发有限责任公司，住所地：汝城县卢阳镇东泉路三江花苑**。 法定代表人：邱立红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄俊开，广西诚理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蕾，女，1985年1月2日出生，汉族，住山东省栖霞市，系该公司员工。 被告：范进德，男，1969年4月17日出生，汉族，住湖南省汝城县。 被告：廖东胜，男，1972年12月7日出生，汉族，住湖南省汝城县。 原告吴初兴与被告汝城县凯斯健身运动中心（以下简称凯斯中心）、第三人汝城县千钧房地产开发有限责任公司（以下简称千钧公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理。凯斯中心于2019年7月8日向本院提交追加被告申请书，申请追加廖东胜、范进德为被告，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴初兴及其委托诉讼代理人欧阳闽泉、被告凯斯中心的经营者邱红辉及其委托诉讼代理人黄俊开、被告廖东胜、被告范进德、第三人千钧公司的委托诉讼代理人黄俊开及王蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴初兴向本院提出诉讼请求：1、判决凯斯中心赔偿吴初兴装修损失费、房屋租金及物业费、广告费、评估费共120732元，第三人承担连带赔偿责任；2、判决凯斯中心承担本案诉讼费。事实和理由：吴初兴和千钧公司经协商，于2017年7月6日签订房屋租赁合同，合同约定由吴初兴租赁千钧公司所有的位于汝城县三江花苑小区10号楼115号铺面用于经营美容美体养生馆业务，租赁期限为3年，即从2017年9月1日起至2020年8月31日止（内容详见合同）。合同签订后吴初兴将所租房屋进行装修并采购经营所需的仪器设备及耗材等共计花费250000元，于2017年9月8日开始试营业。二楼用户凯斯中心开始营业后，吴初兴所租房屋天花板、墙面多处漏水，多次维修至今仍然漏水，导致吴初兴无法经营。2018年8月15日千钧公司在汝城县人民法院提起民事诉讼，请求判决解除吴初兴与千钧公司签订的房屋租赁合同，给吴初兴造成了巨大的经济损失。吴初兴于2018年9月20日以房屋租赁合同纠纷在汝城县人民法院立案受理，开庭审理后该案应为侵权纠纷，立案案由有误，吴初兴申请撤诉。为了维护自身合法权益，吴初兴再次向法院起诉，恳请法院依法支持诉讼请求。 凯斯中心于2019年7月8日向本院提交追加被告申请书，认为凯斯中心使用的房屋是发包给廖东胜、范进德承揽装修的。吴初兴使用的房屋发生渗漏后，吴初兴认为是承揽人廖东胜、范进德的施工行为所致，经过吴初兴和承揽人廖东胜、范进德协商，已妥善解决了吴初兴所主张的因房屋装修所致其使用房屋渗漏造成的妨碍，即由装修承揽人廖东胜、范进德为吴初兴修复渗漏损坏的部位并另行赔偿吴初兴经济损失2000元。因此，装修承揽人廖东胜、范进德与本案的审理和判决有直接的利害关系，其应当参加本案的诉讼，为此，凯斯中心特申请追加装修承揽人廖东胜、范进德为本案被告参加诉讼。 凯斯中心辩称，吴初兴所诉称的房屋渗水问题，责任不在凯斯中心。凯斯中心承租吴初兴承租房屋的上一层即二楼房屋，并将所承租房屋的装饰装修工程交由范进德和廖东胜承揽，承揽人在施工过程中，因自己的过失，造成凯斯中心承租房屋中的一间男洗浴室出现渗水现象，导致吴初兴承租房屋的一处天面出现一定的损害，该房屋天面渗水现象既非吴初兴承租房屋存在质量问题所致，也非凯斯中心的行为所致，而是装修承揽人的过失所致。渗水发生后，就房屋装修所致渗水给吴初兴使用承租房屋造成的妨碍事宜，吴初兴与该承揽人经过协商，早已妥善解决了，即双方一致同意由装修承揽人为吴初兴修复渗水损坏的部位并另行赔偿吴初兴经济损失2000元。吴初兴所诉称其承租房屋墙体也渗水，该诉称完全不属实，吴初兴承租的房屋根本没有出现墙体因渗水而损坏并妨碍吴初兴正常经营的事实。吴初兴承租房屋天面出现一处渗水而受到一定损害，该损害事实与吴初兴停止经营并与房屋出租人协议解除房屋租赁合同之间无因果关系。吴初兴在承租千钧公司的房屋期间，从2017年12月1日起，不向千钧公司支付租金，千钧公司不得已于2018年8月向法院提起诉讼，以吴初兴长期拖欠租金严重违约为由，请求判决解除与吴初兴的房屋租赁合同。经汝城县人民法院开庭审理后，组织双方调解，吴初兴和千钧公司自愿达成调解协议，汝城县人民法院以（2018）湘1026民初1162号民事调解书结案。根据生效的民事调解书，吴初兴和千钧公司一致同意解除双方于2017年7月6日签订的房屋租赁合同，由吴初兴在2018年9月30日前将所承租的房屋钥匙交到汝城县法院；由吴初兴支付千钧公司房屋租金10000元；千钧公司放弃其他诉讼请求。该事实表明，吴初兴与千钧公司签订的房屋租赁合同被诉解除，吴初兴无法继续使用承租房屋，不是因其承租的房屋天面出现一处渗水的原因，而是吴初兴违反房屋租赁合同，长期拖欠出租人房屋租金，导致吴初兴被房屋出租人起诉并要求解除房屋租赁合同所致，责任完全在于吴初兴。吴初兴只能就其承租房屋天面出现一处渗水，要求责任人对因渗水所致房屋天面损害承担修复和赔偿相应损失的责任，而无权利要求该责任人赔偿吴初兴因房屋租赁合同被诉解除，吴初兴不能继续使用承租房屋的所谓装修损失、租金和物业费、广告费损失，房屋渗水与这些所谓损失之间无因果关系。吴初兴要求凯斯中心赔偿其房屋租金损失16000元完全没有依据。按吴初兴和千钧公司签订的房屋租赁合同的约定，吴初兴每月须支付给千钧公司房屋租金2247元，至2018年9月30日吴初兴和千钧公司解除房屋租赁合同时止，吴初兴实际使用了千钧公司的房屋用于经营活动13个月，吴初兴本应当支付给千钧公司房屋租金29211元，千钧公司只要求其支付16000元租金，吴初兴支付给千钧公司16000元租金中，有6000元是其根据房屋租赁合同的约定，在千钧公司起诉吴初兴前支付的，另10000元是其履行汝城县人民法院（2018）湘1026民初1162号民事调解书而支付给千钧公司的。吴初兴作为房屋承租人，使用了出租人的房屋从事经营活动，享受了合同权利，向房屋出租人支付租金是其合同义务，其所支付的16000元租金，是吴初兴使用承租房屋从事经营活动应履行的合同义务和法院生效调解书确定的义务，吴初兴要求凯斯中心赔偿其支付给房屋出租人的租金没有任何事实根据和法律依据。吴初兴诉请凯斯中心赔偿其所谓房屋装修损失、广告费、评估费，同样没有事实和法律依据，请法院不予支持。吴初兴和千钧公司签订的房屋租赁合同第五条第4项约定“租赁期满合同终止或者合同解除时，乙方不得将墙面、、地面门、窗等处的装饰物拆除”，第九条第3项约定“在租赁期限内，如果甲方单方要求解除合同的，甲方应当支付乙方因装修租赁房屋而开支的装修费用折旧后剩余的价值（按装修金额/3×剩余租赁期限），并另支付给乙方违约金伍千元”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。根据以上事实和法律规定，吴初兴和千钧公司签订的房屋租赁合同，是因吴初兴违约，被房屋出租人起诉至法院后，经法院组织调解，双方自愿解除的。按上述房屋租赁合同的约定和法律规定，吴初兴无权就剩余租赁期内装饰装修残值损失及所谓广告费损失和评估费，要求房屋出租人予以赔偿。该房屋租赁合同的解除并非凯斯中心的原因所致，凯斯中心对该房屋租赁合同的解除，无承担民事责任的义务。所以，吴初兴也无权利要求凯斯中心赔偿合同解除后剩余租赁期内装饰装修残值损失及所谓广告费损失和评估费。 廖东胜辩称，第一次渗水时已赔偿给吴初兴2000元，之后吴初兴未找过廖东胜，廖东胜不承担赔偿责任。 范进德辩称，范进德与廖东胜承包装修健身房，出现一点渗水的问题，范进德与廖东胜已经立即处理并达成协议赔偿2000元，此事了结之后，吴初兴没有再找过范进德与廖东胜了，本案损失费与范进德、廖东胜无关。 千钧公司述称，千钧公司认为吴初兴诉请千钧公司对其所诉所谓装修损失、租金和物业费、广告费、评估费承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，完全不能成立，请人民法院依法驳回吴初兴的诉讼请求。具体答辩意见如下：一、千钧公司租赁给吴初兴的房屋无质量问题，千钧公司无违约行为，对吴初兴所诉经济损失无承担连带赔偿的义务。千钧公司和吴初兴经协商，于2017年7月6日签订房屋租赁合同，合同约定由千钧公司将由本公司开发建设的属于本公司所有的位于汝城县三江花苑小区10号楼115号铺面房屋出租给吴初兴用于经营美容美体养生馆业务，租赁期限为三年，即从2017年9月1日起至2020年8月31日止。其中，第一、二年度的房屋租金为每月每平方米20元，该铺面房屋面积为112.35平方米，吴初兴每月须支付给千钧公司房屋租金2247元，房屋租金按季支付，即吴初兴须于每季度的第一个月的5日前将该季度三个月的租金一次性支付给千钧公司。合同还约定，吴初兴逾期支付租金的，应当承担违约责任，按每逾期一天向千钧公司支付违约金50元，逾期30天仍然不交租金的，吴初兴交给千钧公司的押金10000元作为吴初兴支付给千钧公司的违约金，吴初兴无权要求千钧公司返还押金，同时，千钧公司有权解除合同收回房屋。合同签订后，千钧公司按合同的约定将房屋交给吴初兴经营使用，吴初兴并于2017年9月8日起使用千钧公司出租的房屋开展业务。但是，吴初兴除向千钧公司支付了2017年9月1日至2017年11月30日共三个月的租金6000元外，没有向千钧公司支付过物业费，并且从2017年12月1日起，不向千钧公司支付租金，千钧公司不得已于2018年8月提起民事诉讼。该纠纷经汝城县人民法院开庭审理并组织双方调解，双方自愿达成调解协议，由汝城县人民法院以（2018）湘1026民初1162号民事调解书结案。根据生效的民事调解书，吴初兴和千钧公司一致同意解除双方于2017年7月6日签订的房屋租赁合同，吴初兴在2018年9月30日前将所承租千钧公司的房屋钥匙交到汝城县法院；由吴初兴支付给千钧公司房屋租金10000元；千钧公司放弃其他诉讼请求。以上事实说明，吴初兴和千钧公司于2017年7月6日签订的房屋租赁合同是因吴初兴违约，千钧公司起诉后，经法院组织调解双方自愿解除的。吴初兴支付给千钧公司的租金16000元中，有6000元是根据房屋租赁合同应当支付给千钧公司的，另10000元是履行（2018）湘1026民初1162号民事调解书而支付给千钧公司的。千钧公司无任何违约行为，违约方是吴初兴，收取16000元租金是双方签订房屋租赁合同和法律赋予千钧公司的权利。吴初兴提起财产损害赔偿纠纷，要求千钧公司连带赔偿其租金16000元，完全没有事实根据和法律依据，请法院驳回吴初兴的该项诉讼请求。二、吴初兴诉请千钧公司连带赔偿其所谓房屋装修余值及广告费、评估费，同样没有事实根据和法律依据，请法院不予支持。吴初兴和千钧公司签订的房屋租赁合同第五条第4项约定“租赁期满合同终止或者合同解除时，乙方不得将墙面、、地面门、窗等处的装饰物拆除”。第九条第3项约定“在租赁期限内，如果甲方单方要求解除合同的，甲方应当支付乙方因装修租赁房屋而开支的装修费用折旧后剩余的价值（按装修金额／3×剩余租赁期限），并另支付给乙方违约金伍千元”。根据以上事实，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，吴初兴无权利要求千钧公司赔偿合同解除后剩余租赁期内装饰装修残值损失及广告费、评估费。何况，吴初兴所主张的剩余租赁期内装饰装修残值损失的价值及广告费、评估费损失无合法有效证据证实。吴初兴所诉称的房屋渗水问题，是因承揽吴初兴楼上租赁用户房屋装修的承揽人在施工中的过失所致，并非千钧公司房屋存在质量问题所致。该处天面出现少量渗水损坏部位极其有限，渗水发生后，就因房屋装修所致渗水给吴初兴造成的妨碍事宜，吴初兴与该承揽人经过协商已妥善解决了，即由装修承揽人为吴初兴修复渗水损坏的部位并另行赔偿吴初兴经济损失2000元，装修承揽人已将赔偿款2000元支付给了吴初兴。事实表明，吴初兴在使用千钧公司的房屋期间，出现的渗水问题与千钧公司无关，千钧公司无任何责任，吴初兴要求千钧公司就其所诉的损失承担连带赔偿责任无事实根据和法律依据，请人民法院不予支持。 吴初兴为支持其诉讼请求向本院提供证据如下：1.房屋租赁合同；2.民事调解书；3.开庭笔录；4.现场照片、漏水点示意图；5.广告宣传费票据8张；6.评估报告书、评估费票据；7.民事裁定书。凯斯中心为支持其答辩理由向本院提供证据如下：8.营业执照；9.凯斯健身房装修合同；10.收据；11.照片。千钧公司向本院提供证据12.千钧公司的营业执照、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、竣工验收合格证；13.房屋租赁合同；14.民事调解书。本院组织了双方质证并已记录在卷。对以上证据本院认证如下：证据1、证据2、证据3、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10、证据12、证据13、证据14符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据4，现场照片予以采信，示意图尚需其他证据佐证。证据5，非正式票据，不予采信。证据11无法确定为涉案店铺的照片。 本院经审理认定事实如下：吴初兴与千钧公司于2017年7月6日签订房屋租赁合同，约定千钧公司将位于汝城县三江花苑小区10栋-115号商铺出租给吴初兴使用，面积为112.35平方米。租赁期限为3年，自2017年9月1日至2020年8月31日。吴初兴租赁该商铺用于美容美体养生馆（大地优活）。千钧公司因吴初兴拖欠租金于2018年8月15日向本院提起诉讼，其请求为：判决解除千钧公司与吴初兴于2017年7月6日签订的房屋租赁合同，由吴初兴将所承租的位于汝城县三江花苑小区10号楼115号铺面房屋完好地交还给千钧公司；判决吴初兴支付千钧公司房屋租金20223元；判决吴初兴支付千钧公司违约金10000元。吴初兴以店铺漏水存在质量问题进行抗辩。经本院组织调解，千钧公司与吴初兴达成如下调解协议：吴初兴支付给千钧公司从2017年12月1日至2018年9月30日的租金10000元，吴初兴已向千钧公司交付押金10000元，该押金抵租金；由吴初兴在2018年9月30日将租赁的房屋即位于汝城县三江花苑小区10栋115号商铺交付给千钧公司，并于2018年9月30日将租赁房屋的钥匙交付到汝城县人民法院。吴初兴按照调解协议的约定按时将涉案店铺的钥匙交至本院。吴初兴以千钧公司为被告、凯斯中心为第三人于2018年9月20日向本院提起诉讼，凯斯中心追加范进德、廖东胜为被告，该案审理过程中吴初兴向本院提交申请请求对其承租的店铺的装修损失进行评估，本院予以准许并依法对外委托进行评估，郴州宏信资产评估事务所接受本院委托并作出资产评估报告书。后吴初兴于2019年4月24日撤回起诉。凯斯中心于2017年5月5日与范进德签订装修合同，约定范进德以包工包料的承包方式承包凯斯中心的装修工程，开工日期为2017年4月26日，总工期为70天。廖东胜与范进德为合伙关系，两人合伙承包凯斯中心的装修工程。凯斯中心的经营地址位于吴初兴原租赁店铺的楼上，双方为上下层相邻关系。吴初兴承租的店铺于2017年7月开始装修，于同年8月底装修完毕，同年9月初开业，经营一段时间后停业。吴初兴认为其承租的店铺多次出现漏水导致无法营业。范进德认可在对凯斯中心进行装修时造成渗水到吴初兴承租的店面，后与吴初兴达成一致意见，修复了渗水处并补偿了吴初兴2000元，范进德并陈述对吴初兴承租的店铺修复了2个地方，修复了2次。廖东胜认可补偿给吴初兴的2000元为其本人支付的。吴初兴于2017年11月13日向廖东胜出具收条，内容为今收到廖老板补偿漏水损失2000元。郴州宏信资产评估事务所接受本院委托对汝城县三江花苑小区10号楼115号铺面内装修损失进行评估，即吴初兴原租赁的店铺。资产评估报告书载明本次评估的价值类型为市场价值，采用成本法进行评估，评估人员在法院法官的陪同及双方当事人的参与下进行现场勘察，对装修进行了实地测量，记录尺寸、数量等基础数据来确定工程量，再根据装修工程于评估基准日时的现行市价计算出装修工程的重置全价。对于装修工程的成新率是根据年限法确定，本次评估是按装修工程经济使用年限8年来确定。年限法公式：成新率=装修尚可使用年限/（装修已使用年限+装修尚可使用年限）×100%，重置全价与成新率之积即为评估价值。本次评估在计算成新率时是假设铺面租期到期后可续租的条件下按装修工程经济使用年限来确定的，若铺面到期后不再续租，则在计算成新率时应按租赁期限来确定装修工程使用年限。该资产评估报告书明确载明对委估资产是否属于装修损失不属该所评估范围，评估范围应由人民法院确定，对其相关性该所不提供保证。该评估报告日期为2019年4月9日，装修损失评估总值为8.44万元。该评估报告书并载明涉案店铺的装修原值为95930元，成新率为88%。该评估报告附的现场照片中能明显看出吴初兴之前承租的店铺天花板等处有明显渗水的痕迹。廖东胜与范进德均无装修房屋方面的资质。庭审中，吴初兴明确表示要求凯斯中心追加的被告廖东胜、范进德承担连带赔偿责任。凯斯中心为个体工商户，经营者为邱红辉，组成形式为个人经营。 本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。关于吴初兴承租店铺的渗水问题，廖东胜与范进德均认可在对凯斯中心进行装修时造成渗水到吴初兴承租的店面，可见吴初兴承租店面的渗水与凯斯中心的装修有直接因果关系。且从评估报告书的现场照片可见天花板等处有明显渗水遗留的痕迹，至评估时也未得到修复。吴初兴主张千钧公司承担连带赔偿责任，其理由为千钧公司违约导致其无法经营，千钧公司租赁给吴初兴的店铺不合格持续漏水。吴初兴在庭审中也明确其诉讼为侵权法律关系。本院认为，吴初兴主张的千钧公司违约为合同法律关系，并非本案的侵权法律关系，吴初兴以该理由主张千钧公司承担连带责任不予支持。另吴初兴认为千钧公司出租的店铺不合格持续漏水，但吴初兴未向本院提供证据证实其承租店铺的漏水是因房屋质量原因导致，故吴初兴以该理由要求千钧公司承担连带责任不予支持，另千钧公司在本案中的诉讼地位为第三人，而非被告。关于吴初兴主张的损失问题，诉讼请求第一项由房屋租金16741元、广告费12591元、鉴定费7000元、装修损失评估价值84400元组成。房屋租金系吴初兴与千钧公司之间的租赁合同关系，是承租人应当向出租人支付的合同对价。吴初兴提供的广告费票据均不是正式发票，本院不予支持。关于吴初兴的装修损失，评估报告载明本次评估是按装修工程经济使用年限8年确定，计算成新率时是假设铺面租期到期后可续租的条件下按装修工程经济使用年限来确定的，若铺面到期后不再续租，则在计算成新率时应按租赁期限来确定装修工程使用年限。评估报告装修损失为店铺装修重置全价与成新率之积，计算方式为装修原值95930元×成新率88%=84400元。吴初兴租赁的店铺在租赁合同约定的租赁期限届满前已解除，租赁合同到期后是否续租应综合考虑经营状况、店铺情况、市场情况等多种因素，是否续租无法确定。导致吴初兴租赁的店铺停业有多种因素，经营状况是主要的原因，在吴初兴主张的损失中应扣除其本人经营的原因，本院认为由吴初兴自行承担55%为宜。范进德与廖东胜均无装修房屋方面的资质，凯斯中心与范进德签订装修合同时未尽审慎义务，应承担选任过失的责任。范进德与廖东胜为合伙关系，应承担连带赔偿责任。即由凯斯中心承担剩余45%中的30%，由范进德与廖东胜连带承担剩余45%中的70%。吴初兴因对涉案店铺的装修损失进行评估，花费的评估费用7000元应按照相同的责任比例进行分担。故凯斯中心应赔偿吴初兴（84400元+7000元）×45%×30%=12339元，范进德与廖东胜连带赔偿吴初兴（84400元+7000元）×45%×70%=28791元。因凯斯中心为个人投资经营的个体工商户，故凯斯中心的赔偿责任由其经营者邱红辉承担。现根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条、第二十五条，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、汝城县凯斯健身运动中心的经营者邱红辉赔偿吴初兴经济损失12339元，范进德与廖东胜连带赔偿吴初兴经济损失28791元，共41130元。限在本判决生效后五日内一次性付清； 二、驳回吴初兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2715元，减半收取1357.5元，由吴初兴负担895.1元，由范进德与廖东胜连带负担323.6元，由汝城县凯斯健身运动中心的经营者邱红辉负担138.8元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  朱美凤 二〇一九年八月十六日 书记员  陈 柳