北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初1850号原告：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**。法定代表人：李建波，董事长。委托诉讼代理人：王倩，女，远洋亿家物业服务股份有限公司客服经理。委托诉讼代理人：张娜，北京市两高律师事务所律师。被告：马之颖，女，1973年12月29日出生，汉族。被告：刘祥，男，1972年7月8日出生，汉族。第三人：北京住总骏洋置业有限公司，，住所地北京市门头沟区石龙南路******法定代表人：龚红，董事长。委托诉讼代理人：赵敏，女，北京住总骏洋置业有限公司职工。委托诉讼代理人：马金伟，男，北京住总骏洋置业有限公司职工。原告远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋亿家公司）与被告马之颖、刘祥、第三人北京住总骏洋置业有限公司（以下简称住总公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告远洋亿家公司的委托诉讼代理人王倩、张娜，被告马之颖、刘祥，第三人住总公司的委托诉讼代理人赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远洋亿家公司向本院提出诉讼请求：要求二被告立即支付拖欠的2018年1月7日至2019年1月6日期间的物业服务费3907．92元。事实和理由：二被告系丽景长安二期1702号房屋（以下简称1702号房屋）的房屋所有权人，房屋建筑面积为87平方米。原告自2015年10月28日起为被告提供物业服务，依据双方签订的物业服务合同，物业服务费收费标准为3．68元/平方米/月。自2018年1月7日至2019年1月6日期间，二被告拒不缴纳物业服务费。经原告多次催缴，被告仍未交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。马之颖辩称，同意和刘祥共同承担1702号房屋的物业费。《商品房预售合同》中规定商品房的物业费标准是4．49元/平方米/月，限价房的物业费标准是3．98元/平方米/月，但业主和原告签订《前期物业服务协议》的时候统一将物业费标准改成了3．68元/平方米/月。原告给商品房的物业费降的多，给限价房的物业费降的少。不清楚3．68元/平方米/月的收费标准是怎么来的。限价房的建筑材料、装修材料和商品房不一样，物业的服务标准不可能是一样的。另外，我认为原告的服务没有达到四星级标准，加之原告没有向我出示收费标准和依据，我不同意交纳物业费。刘祥辩称，同意和马之颖共同承担1702号房屋的物业费，但是不清楚原告为何按照3．68元/平方米/月的标准主张物业费，且原告承诺可以上门收费，但其一直没有上门向我主张过相关费用。我们小区的业主代表多次和原告协商，原告承诺说会给我们降价，且明确表示不会采取法律措施，但却又起诉了我们。另外，我认为原告的服务没有达到四星级标准，加之原告没有向我出示收费标准和依据，我不同意交纳物业费。住总公司辩称，同意原告的诉讼请求，二被告应向原告交纳物业费。本院经审理查明如下事实：2015年10月22日，开发建设单位住总公司（甲方）与物业服务企业北京远洋基业物业管理有限公司（以下简称远洋基业公司）（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方为甲方开发的项目提供前期物业服务。物业项目名称为长安丽景家园，坐落位置为门头沟区永定镇，物业管理区域内物业管理服务收费选择包干制方式。经甲方委托的物业服务评估监理机构评估测算，物业服务费标准为住宅3．68元/平方米/月。2015年10月28日，马之颖、刘祥（甲方）与住总公司（乙方）、远洋基业公司（丙方）签订《前期物业服务协议》，约定由远洋基业公司向甲方提供前期物业服务。甲方有向丙方交纳物业服务费用及其他应收款项的义务，丙方需在相关法律法规所规定的范围内，对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理。物业服务质量执行北京市建设委员会发布的《住宅物业服务标准（四级）》，物业服务费用执行标准为3．68元/建筑平方米/月。2015年11月30日，远洋基业公司经北京市工商行政管理局怀柔分局核准将名称变更为远洋亿家公司。2018年9月14日，1702号房屋被登记在权利人马之颖、刘祥名下，坐落为门头沟区何各庄中街1号院1702。原告表示其公司已经按照合同约定尽到了物业服务，为证实其主张，其向本院提交了如下证据材料，证明其公司履行了四级物业服务标准：一、消防培训、防火分隔设施、从业人员相关职业资格证书、电梯年检报告和合格证、节假日前安全检查、防汛工作、污水管线疏通、设备机房管理和维护保养、照明设备检修、公共区域墙面和路面维修、单元门维修等照片证据。二、消防主机运行记录表、重点部位保安巡逻签到表、钥匙借用登记表、中控室值班记录表、巡逻检查签到表、保洁工作签到表、污水泵巡视记录表、设备设施保养维修记录表、污水管道巡视疏通记录表、二期消防水泵房巡视保养记录等记录表类证据。三、化粪池清运合同、电梯保养合同、二期园林绿化养护合同、二期垃圾清运合同、二期外窗清洗合同等合同类证据。四、2018年客服部、安保、工程、保洁培训计划及内容、工程部月度工作计划、保洁年度工作计划等计划类证据。经质证，二被告不认可照片证据的真实性，并表示即使照片中载明的服务内容是真实的，也是原告应该做的。不认可记录表类证据的真实性，认为上面的笔迹的书写手法和连贯性一致，系原告后期突击填补。合同类证据的真实性无法确定，不能排除合同双方存在从属关系。不认可工作计划类的证据，认为计划不能证明原告已经做到。住总公司认可原告证据的真实性及证明目的。被告主张涉案小区存在防盗设施形同虚设、消防通道不顺畅、墙体开裂、绿地比例不达标、地下室违、地下室违规私自用电等问题达不到四级标准，为证实其主张，其向本院提交丽景长安两限房业主群微信聊天记录、投诉视频、老鼠照片及视频、墙体开裂照片及视频、单元楼宇对讲门照片、外卖翻墙照片、电梯内照明照片、地下室住、地下室住人及做饭照片卖柜及快递柜照片、商品房和两限房硬件比较照片等证据材料，并申请证人李某、程某、郝某、王某出庭作证，证人陈述的问题有以下两点：一、业主代表和原告就物业收费标准进行过协商，居委会建议业主先交纳一半的物业费，原告承诺降低费用标准，但后续费用如何减收需要另行协商。二、物业收费标准高、服务不到位。经质证，原告不认可微信聊天记录、投诉视频的真实性，认可照片证据的真实性，均不认可证明目的。原告表示老鼠进入涉案小区是因为二期西南方向拆迁原有民房进行改造所导致的，原告已经采取了措施；墙体确有开裂现象，原告已经在按计划实施维修保养工作，且每年都会制定公共部位和设施设备维修保养计划；门禁系统和红外系统系小区配套设置，但开发商未向原告交接红外系统，故一直未启用。另，开发商不建议更换门禁系统，故原告只能在责任范围内进行维修；公共区域的照明设施出现问题，原告已经维修完毕；涉案小区建设的时候没有预留物业用房，为方便24小时值班人员值守，故暂住在地下室，因小区业主不满，现已经搬离；小区内的售卖柜和快递柜系为了方便住户而设置；物业服务与房屋硬件没有关系，被告与其他业主享受的是同等的物业服务，不应差异化交费。原告另表示，被告不能因为物业服务的瑕疵而否定原告的服务。住总公司的质证意见同远洋亿家公司。住总公司未向本院提交证据材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告与第三人签订的《前期物业服务协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约定履行各自义务。现原告为涉案房屋提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳2018年1月7日至2019年1月6日期间的物业服务费。对于马之颖、刘祥所提到的小区物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性、持续性、全方位的特点，首先，该公共性、持续性、全方位表现在对小区范围内各项服务工作上，二被告提交的证据无法反映原告的物业管理工作全面缺失，本院无法认定远洋亿家公司没有履行物业服务义务。其次，物业服务的公共性、持续性、全方位还表现在对小区全体业主的长期物业服务工作上，对于物业服务质量的评价不能仅仅依据某一或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体和长远利益。另外，二被告以商品房和限价房的降价金额存在差异为由要求原告降低物业费收费标准的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。应当指出，远洋亿家公司在日后进行物业服务过程中，应加强物业管理工作，针对工作中的不足之处应及时改进，虚心接受业主提出的合理化建议，以赢得业主对物业服务的理解与支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：马之颖、刘祥于本判决生效之日起七日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司二〇一八年一月七日至二〇一九年一月六日期间的物业服务费3907．92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由马之颖、刘祥负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 裴人民陪审员  王金锁人民陪审员  陈国翠二〇一九年八月十三日法官 助理  黄聪聪书 记 员  何 鑫