上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初10173号原告：上海晋文置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：李恬然，董事长。委托诉讼代理人：管芳芳。被告：上海朵庐酒店管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吴智隆，执行董事。委托诉讼代理人：李乐元，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李叡劼，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海晋文置业有限公司(以下简称晋文公司)与被告上海朵庐酒店管理有限公司(以下简称朵庐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理，依法适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告晋文公司的委托诉讼代理人管芳芳，被告朵庐公司的法定代表人吴智隆及委托诉讼代理人李叡劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋文公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2018年5月28日签订的上海市杨浦区贵阳路XXX号文通国际广场商业群房2层01号单元房屋(以下简称系争房屋)的《文通国际广场商业201#租赁合同》(以下简称租赁合同)于2019年5月15日解除；2、判令被告按照合同约定标准支付2019年4月1日至2019年5月15日欠付租金合计93,808.57元；3、判令被告支付2019年4月1日至2019年5月15日欠付租金的违约金437.77元；4、依法判令被告按照合同约定标准支付2018年6月15日至2018年8月31日免租期间的租金合计158,432.26元；5、要求被告已支付原告的租赁保证金264,175.38元，根据租赁合同的约定由原告予以没收；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月28日，原、被告签订了系争房屋的租赁合同，约定被告承租原告所有的系争房屋，租赁面积595.61平方米，租赁期共60个月，自2018年9月1日起至2023年8月31日止，月租金63,407.65元，原告并收取被告的履约保证金264,175.38元。合同履行期间，原告于2019年5月7日收到被告的函，得知其“自本月15日停止营业”。2019年5月14日，原告收到被告的函件，明确其“已负债累累”，并拒绝支付租金和免租期费用。依照原、被告签署的租赁合同的约定，乙方擅自中途退租的，即构成乙方严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就发生的损失向乙方索赔，或甲方也可经书面通知乙方解除合同。若解除合同，甲方有权要求乙方承担违约金、支付免租期租金，还有权没收履约保证金。原告已于2019年5月8日回函明确合同于2019年5月15日解除，并要求被告承担违约责任，被告于2019年5月24日回函明确拒绝承担违约责任。故诉至法院，请求判如诉请。被告朵庐公司辩称，同意原告第一项诉请，同意双方于2018年5月28日签订的系争房屋的《租赁合同》于2019年5月15日解除，当时我方已就解除合同事宜向原告发函，并得到原告确认。原告其余诉请的金额及计算方式进行了当庭核对，被告予以认可，但是被告不同意支付。原、被告之间的租赁合同是原告单方提供，实际并未与被告进行任何的协商，合同条款不合理，不应当由被告承担相应的责任，违约条款的设置加重了被告的义务，不应当让被告来承担过重的违约责任，要求法院降低违约责任的计算标准。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人系原告。2018年5月28日，原告作为甲方(出租人)与作为乙方(承租人)的被告签订一份《租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方的系争房屋，房屋建筑面积为595.61平方米，乙方租赁该房屋作为经营餐饮使用；甲方最迟应于2018年6月15日将该房屋交付乙方；装修期为78天，自交付日起开始计算，即装修期自2018年6月15日起至2018年8月31日止；装修期期满后的首日为起租日，第一期租期自起租日起3年，即租赁期为2018年9月1日(起租日)起至2021年8月31日止；第二个租赁期2年，同等租金条件下拥有优先续租权，租金增涨15%，从2021年9月1日至2023年8月31日；装修期内甲方免收乙方租金，自起租日起，乙方以月付形式缴交每月租金，租金按建筑面积计算，每天每平方米为3.5元，月租金为63,407.65元；自起租日起，乙方应于每月的25日或之前向甲方付清下个月的租金；乙方应向甲方支付履约保证金264,175.38元，履约保证金作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如因乙方擅自中途退租或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方，本合同履行期间，除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。违约责任约定：该房屋交付后，非本合同规定情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可经书面通知乙方解除本合同。若甲方解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担本合同约定的违约金并承担装修期内所免去的所有租金外，还有权没收乙方的履约保证金。不论乙方以何种理由中途退租，退租日期需自甲方明确书面确认的日期或乙方发出书面退租申请满30天后次日为准。若乙方向甲方逾期支付本合同规定的任何款项，每逾期一日，则乙方需按未付款项千分之三的标准向甲方支付违约金。合同并就其他相关权利义务进行了约定。《租赁合同》签订后，原、被告签订一份《租赁场所交接书》，明确：双方应按照《租赁合同》的约定，于2018年6月11日对租赁场所进行验收交接，现双方确认：1、甲方交付给乙方的租赁场所位于上海市杨浦区贵阳路XXX号文通国际广场之商业裙房2层01单元，经乙方验收，确认符合双方于2018年5月28日签订的租赁合同中约定的交付条件，并已符合租赁合同附件二中所列内容，乙方同意接受租赁场所；2、租赁场所交接书的签署日即为租赁场所交付日，租赁场所的租赁期自2018年9月1日至2021年8月31日，共计3年。2019年5月7日，被告朵庐公司向原告晋文公司发送一份《致上海晋文置业有限公司的函》，载明：自上海朵庐酒店管理有限公司开业以来，在管理等诸多方面一直得到贵公司的支持和帮助，但因地段欠佳，客源稀缺，由于当时承租方说招商已经进驻50%，致我司误判决定入驻，因经验不足，我司没有做充分调研，加之经营不善等诸多原因，致我司开业以来一直亏损。自本月15日停止营业。特此告知，以此带来的不便敬请谅解！2019年5月8日，原告晋文公司向被告朵庐公司发送一份《关于提前解除租赁合同的回复函》，明确指出：朵庐公司的函已于2019年5月7日收悉，要求朵庐公司根据合同约定的金额补足2019年4月1日至2019年5月15日间的租金共计95,111.48元；明确被告朵庐公司已支付的履约保证金因其擅自中途退租而全部扣除，不予退还；要求朵庐公司支付自2018年6月15日至2018年8月31日止共计78天装修期所涉及的租金162,601.53元；要求朵庐公司于2019年5月15日前将租赁房屋恢复原状。以上共涉费用257,713.01元要求朵庐公司于2019年5月13日前予以支付。2019年5月14日，被告朵庐公司再次向原告晋文公司发送一份《致上海晋文置业有限公司的回复函》，载明：我司已收到贵公司的回函，但我司实在负担不起，早已负债累累。由于当时招租时你方说业主已入驻50%以上，致我司误判，到目前为止，我司实在承担不起房租和人员工资，不得不退还房屋。且留有经营餐饮的所有硬件设施供贵公司转租。2019年5月21日，原告晋文公司再向被告朵庐公司发送一份《关于提前解除租赁合同的回复函》，明确指出：已于2019年5月15日收到朵庐公司的回复函，不接受朵庐公司的处理方案；要求朵庐公司于2019年5月23日前支付欠租及违约金共计257,713.01元，并于2019年5月31日前将租赁房屋还原至交付标准状态；如朵庐公司于2019年5月31日17：00仍未联系晋文公司的，晋文公司将自行将房屋收回。2019年5月27日，原告具状来院，作如上诉请。以上事实，由不动产权证、《租赁合同》、《租赁场所交接书》、函及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》是双方真实意识表示，该《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。因被告朵庐公司于2019年5月7日向原告晋文公司提出书面解约申请，故现原告晋文公司诉请要求确认双方的《租赁合同》于2019年5月15日解除，该项请求并无不当，应予支持。因被告朵庐公司擅自提前解约，要求终止合同，依约应向原告支付拖欠的租金，并按照合同的约定承担相应的违约责任。关于违约金的计算，合同中既明确约定了逾期付款违约金，又约定了解约后需补付装修免租期租金的违约金，还约定了原告有权没收被告支付的履约保证金的违约责任条款，上述约定系重复计算违约责任，诉讼中，被告亦提出违约金标准过高，要求法院调低，本院结合合同约定并综合考虑原告实际损失情况，确定被告应补付拖欠的租金，另承担违约赔偿金100,000元，被告已支付的履约保证金由原告予以没收。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海晋文置业有限公司与被告上海朵庐酒店管理有限公司于2018年5月28日签订的上海市杨浦区贵阳路XXX号文通国际广场商业群房2层01号单元房屋的《文通国际广场商业201#租赁合同》于2019年5月15日解除；二、被告上海朵庐酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海晋文置业有限公司支付欠付的房屋租金93,808.57元；三、被告上海朵庐酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海晋文置业有限公司支付违约金100,000元；四、被告上海朵庐酒店管理有限公司已支付的履约保证金264,175.38元原告上海晋文置业有限公司予以没收，不予返还；五、原告上海晋文置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,480元，减半收取计3,240元，由原告上海晋文置业有限公司负担740元，由被告上海朵庐酒店管理有限公司负担2,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇一九年八月二日书记员 袁甄乙李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。