河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终2970号上诉人（原审被告）：商丘帝城置业有限公司，住所地河南省商丘市睢阳区平原路**，统一社会信用代码91411400576339293X（1-1）。法定代表人：宋杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马宗瑞，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚飞，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翟爱菊，女，1963年9月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：蒋保军，河南振商律师事务所律师。上诉人商丘帝城置业有限公司（以下简称商丘帝城公司）因与被上诉人翟爱菊房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商丘帝城公司的委托诉讼代理人马宗瑞、张亚飞，被上诉人翟爱菊的委托诉讼代理人蒋保军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘帝城公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法公判；二、一、二审案件受理费、保全费由翟爱菊承担。事实和理由：一、本案实质并非房屋买卖合同纠纷，而是债务转让纠纷，案件的缘由是案外人河南省金领投资有限公司（以下简称金领公司）是否存在向翟爱菊等人融资一事所引起，而一审法院以“房屋买卖合同纠纷”为案由进行审理，并进而作出判决有误。二、商丘帝城公司从未授权郭宗领对外签署本案所涉“借款协议书”，更未委托金领公司进行融资，与该公司之间并不存在担保关系，翟爱菊提交的证据也不能证明“借款协议书”的资金来源于翟爱菊，一审认定事实错误。三、翟爱菊从未与商丘帝城公司签订任何债务承接或债务转让协议，双方之间不存在“以物抵债”的基础，一审法院判决商丘帝城公司与翟爱菊签订的《商铺买卖合同》有效，并要求商丘帝城公司与翟爱菊签订《商品房买卖合同》、进行备案显然是错误的。四、金领公司从未将翟爱菊所称的“融资款”支付给郭宗领使用，且借款协议书已被撤销，债权债务关系已不存在，债务转让关系失去了存在的前提条件，翟爱菊无权以“以物抵债”为由要求商丘帝城公司支付所谓“购房款及利息”。五、本案实质是2011-2015年金领公司未经相关部门批准，对外巨额融资引发的社会事件。翟爱菊辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，商丘帝城公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。翟爱菊向一审法院起诉请求：一、判令确认双方2015年8月30日签订的帝城国际一期2#楼107号商铺、15#楼106号商铺买卖合同合法有效；二、判令商丘帝城公司按照双方签订的二份《帝城国际一期商铺买卖合同》约定内容就争议房屋与翟爱菊签订《商品房买卖合同》，并向房产登记部门备案；三、一审案件受理费、财产保全费由商丘帝城公司承担。一审法院认定事实：商丘帝城公司于2011年6月10日登记成立，郭宗领在2015年7月7日之前在商丘帝城公司持股25%并担任法定代表人。翟爱菊委托案外人金领公司进行理财，商丘帝城公司委托金领公司进行融资。翟爱菊于2013年、2014年期间，多次通过银行转账方式将理财款300多万元汇入金领公司原法定代表人张思红的账户，张思红将多名理财户的部分理财款汇入现在金领公司法定代表人祖丽英的个人账户。商丘帝城公司的原法定代表人郭宗领与案外人金领公司的法定代表人祖丽英系夫妻关系。2015年3月24日，金领公司为出借方（甲方）、商丘帝城公司原法定代表人郭宗领为借款方（乙方）、商丘帝城公司为担保方（丙方）签订借款协议书一份，内容为：甲、乙、丙三方经过充分平等协商，出借方愿将自2011年至今受托融资的4900万元借给乙方使用，丙方自愿提供担保。第一条：借款用途：本资金用于商丘房地产开发以及酒店投入，月利息约定为一分，乙方为甲方出具总借款条，之前借条作废。第二条：借款时间：乙方应于2016年12月31日前归还本息。如到期未归还，对乙方处以实际借款金额的百分之十的违约金。第三条：借款担保：如果到期乙方未还款或未足额还款，丙方提供自己开发的帝城国际房产为乙方的借款担保，甲方有权处置上述房地产抵偿债务或按3600元/平方米抵偿债务，丙方有义务配合甲方销售上述房地产或办理相关过户手续。2018年7月11日，案外人金领公司为甲方、商丘帝城公司原法定代表人郭宗领为乙方、商丘帝城公司为丙方，三方签订协议书一份。协议书内容为：鉴于三方于2015年3月24日签订了郭宗领借金领公司4900万元的《借款协议书》，郭宗领在任丙方股东、管理人期间未经丙方其他股东同意私自使用丙方公章将丙方作为协议的担保人，目前郭宗领所借款项及利息等均已还清。基于以上事实，三方经友好协商，达成协议如下：1、甲方确认，乙方在签署《借款协议书》前向甲方借款次数较多，周期较长，且利息多次计算，实际欠款金额（含利息、违约金）大致在800万至1000万之间，但借款本金总额远低于4900万元。2、甲方确认，乙方已于2018年2月15日将上述借款本金及利息、违约金等一切与借款有关的款项全部还清。3、甲方确认，丙方作为乙方的借款担保人未经丙方股东会同意通过，系乙方私自使用丙方公章所致，且乙方已经还清甲方借款，丙方对乙方向甲方的借款不承担担保责任。4、甲、乙双方确认，对于甲方所出借给乙方的款项中来源于其他第三方委托融资的款项，由甲、乙双方承担，与丙方无关。因第三方向甲、乙方催要委托融资款项，乙方私自以丙方名义与第三方签署合同，已经或将来可能给丙方造成的不利法律后果，由甲、乙方承担，与丙方无关。2015年8月30日，翟爱菊与商丘帝城公司签订《帝城国际一期商铺买卖合同》二份。约定翟爱菊购买商丘帝城公司开发的帝城国际一期商铺2#楼107号、15#楼106号商铺二套，2#楼107号商铺建筑面积为280平方米（实际面积以房管局测绘面积为准）、15#楼106号商铺建筑面积为136.04平方米（实际面积以房管局测绘面积为准）。2#楼107号商铺均价为8642元/平方米、15#楼106号商铺均价为8700元/平方米。付款方式为全款。买卖合同上有翟爱菊签字，加盖有商丘帝城公司的合同专用章。同日，商丘帝城公司给翟爱菊出具收据二份，收到翟爱菊2#楼107号、15#楼106号商铺款共计3603308元，收款方式为现金，收据上加盖有商丘帝城公司的财务专用章。另查明，商丘帝城公司现已取得其开发的帝城国际一期商品房预（销）售许可证。涉案房屋处于可销售状态。一审法院认为，翟爱菊将涉案款项委托投资公司理财，商丘帝城公司委托投资公司融资用于房地产开发。后翟爱菊与商丘帝城公司签订商铺买卖合同，将翟爱菊的理财款折抵购房款，并给翟爱菊出具收到房款的收据，加盖有商丘帝城公司的财务专用章。是商丘帝城公司为履行偿还借款或履行偿还借款担保义务而达成的、以物抵债为目的的房屋买卖合同，应当以此认定双方之间存在房屋买卖合同关系。而且，合同中约定有具体的房号、单价、面积等房屋买卖合同的基本条件。目前，商丘帝城公司已经取得了该房屋的预售许可，完全可以履行交房义务，涉案房屋买卖合同应当认定为有效的房屋买卖合同。翟爱菊要求商丘帝城公司对涉案房屋与翟爱菊签订《商品房买卖合同》，并向房管部门登记备案的诉讼请求属于商丘帝城公司履行房屋买卖合同的一项内容，其诉讼请求应予支持。商丘帝城公司辩称与翟爱菊没有形成房屋买卖合同关系的理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认翟爱菊与商丘帝城公司于2015年8月30日签订的帝城国际一期2#楼107号、15#楼106号《帝城国际一期商铺买卖合同》二份为有效合同。二、商丘帝城公司于判决生效之日起十日内按照双方签订的二份《帝城国际一期商铺买卖合同》约定内容与翟爱菊签订《商品房买卖合同》并向房产登记部门备案。一审案件受理费100元、财产保全费5000元，共计5100元，由商丘帝城公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：商丘帝城公司提供的证据1“祖丽英向张思红个人转款凭证”，全部为复印件，且商丘帝城公司也未举证证明这些款项就是其称的是张思红和祖丽英的个人债务，本院不予采信。证据2“郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7374号民事裁定书、关于柘城县富国投资信息咨询有限公司涉嫌非法吸收公众存款案件的通告”，与本案无关，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相一致。本院认为，第一，在本案一审审理时，商丘帝城公司辩称，翟爱菊与金领公司及商丘帝城公司原法定代表人郭宗领因其的债务纠纷，翟爱菊与金领公司存在债务关系。这说明，商丘帝城公司已认可翟爱菊在金领公司投入有款项，且商丘帝城公司也未举出金领公司否认收到翟爱菊款项的反证，故应认定翟爱菊已将涉案款交给了金领公司。第二，依据本案相关证据确认的事实，翟爱菊与商丘帝城公司签订的商铺买卖合同是商丘帝城公司为履行偿还借款或履行偿还借款担保义务而达成的、以物抵债为目的的房屋买卖合同，应当以此认定双方之间存在房屋买卖合同关系。而且，合同中约定有具体的房号、单价、面积等房屋买卖合同的基本条件，商丘帝城公司已经取得了涉案房屋的预售许可，完全可以履行交房义务，涉案房屋买卖合同应当认定为有效的房屋买卖合同。翟爱菊要求商丘帝城公司对涉案房屋与翟爱菊签订《商品房买卖合同》，并向房管部门登记备案的诉讼请求属于商丘帝城公司履行房屋买卖合同的一项内容，其诉讼请求应予支持。第三，关于商丘帝城公司主张金领公司从未将翟爱菊所称的融资款支付给郭宗领使用，且借款协议书已被撤销，翟爱菊无权以“以物抵债”的请求。与本案处理没有必然联系，不予支持。综上所述，商丘帝城公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人商丘帝城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  段智明审判员  曹燚森二〇一九年八月二十六日书记员  李登攀