安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初2745号原告：陈远龙，男，1976年7月1日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：王款，安徽至达律师事务所律师。被告：费号号，男，1987年8月29日生，汉族，住安徽省肥东县经济开发区。原告陈远龙诉被告费号号房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员叶荣伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈远龙及委托诉讼代理人王款，被告费号号到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈远龙诉称：2019年2月，原告到被告经营的浴池洗澡，得知浴池要对外转让，被告介绍其承租期到2014年，可以转租给原告经营，而房东也同意转租，转租后被告同意配合原告办理营业执照。2019年3月1日，原告支付10000元定金，随后双方约定3月27日签订合同，签订合同当日，房东未到场且被告也未出具租房合同和产权证复印件，被告解释房东临时有事，双方先签合同，之后房东手续和合同文件等后续再补，为此，双方签订《门面转让协议》，约定被告将其经营的北城世纪城国徽苑S3-107上下、108和109二楼转让给原告，转让费55000元。同日，双方又签订《租房合同》，约定被告将上述门面转租给原告，租期自2019年4月1日至2024年3月31日，年租金70000元，原告在合同签订当日支付各项费用总计60000元，3月29日又支付给被告物业费1860元。原告为开展经营活动，多次要求被告完善后续义务，但被告不予理睬，并将原告微信拉黑。无奈，原告于2019年5月7日向被告邮寄通知，要求其限期履行义务，否则解除合同，被告仍未履行。因此，为维护原告的合法权益，特请求：1．依法判令解除原被告之间签订的《门面转让协议》、《租房合同》；2．判令被告返还原告支付的转让费、房租、物业费等71860元，并自起诉之日起按照银行同期贷款率支付违约金至款清之日止；3．被告承担本案诉讼费用。被告费号号辩称：不同意解除《门面转让协议》、《租房合同》，合同是原告自己提供的。租房合同上明确约定了各自的责任。我确实已收取了原告支付的转让费、房租、物业费等71860元的费用。2019年3月27日签订《门面转让协议》、《租房合同》，4月1日起生效，4月6日原告提出解除合同，称其爱人不同意租赁。原告并未提出签订合同时需要房东到场签字，也未要求提供原合同信息。关于转租的问题，S3-107上下的房主郑金玲一直想涨房租，而原告又要求我承担上涨的部分，所以我未告知她转租的事，但S3-108、109的房主俞跃宗是同意我转租的。原告经常不分时间段发信息、打电话，扰乱了我的正常生活，所以将原告微信拉黑。经审理查明：2019年3月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《门面转让协议》、约定的主要内容：将甲方位于北城世纪城国徽S3-107上下、108、109二楼（建筑面积300平方米），转让给乙方经营……；门面转让费55000元，乙方签订合同付25000元，余款于11月份付清；2019年4月1日起本店所有物业费、水电费等由乙方支付。当天，为了保证经营，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《租房合同》，约定将上述门面房等转租给乙方承租，合同租赁期自2019年4月1日起至2024年3月31日止；年租金70000元，甲方承诺五年内不得增加房租，丙方中途增加房租由甲方承担，中途收回房屋，乙方装修费用一切由甲方承担，房租半年付一次……。《租房合同》中的房东（丙方）一栏未签名。上述协议签订后，原告拿到房屋钥匙，并按约定分别向被告支付转让费25000元、房租费45000元（含押金10000元）、物业费1860元。另查：被告转给原告经营的店面名称为“安晨沐浴”，此店面是被告分别向郑金玲（S3-107上下的房主）及俞跃宗（S3-108、109的房主）两人承租；郑金玲与被告所签订的租赁合同期限截止到2020年1月；俞跃宗与被告签订的租赁合同截止到2024年11月，俞跃宗同意被告在无法经营的情况下可以转让店面，但保证租金不受影响。2019年5月7日，原告向被告发出通知，要求被告联系S3-107房东到该门面房处签订租房合同等，如在5月14日前房东没有到场签租房合同，原告要求解除租房合同，退回钱款。被告未同意原告的上述要求。而原告也未取得工商登记注册，店面未开始经营，双方发生争议。以上事实有《门面转让协议》、《租房合同》、通知、微信聊天记录及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《门面转让协议》、《租房合同》是否符合合同的法定解除条件。本案中，被告将其租赁的全部门面房转租给原告继续经营，未获得出租人的全面认可，且其中的S3-107门面已经临近租期结束，故被告于此的转租行为在未经出租人郑金玲追认前，尚属于效力待定行为，而截至目前，被告均未能提交出租人对其转租行为进行追认的证据。虽另一出租人俞跃宗同意被告转让店面，但原告系整体承租被告的浴池进行经营，故部分转租行为成立的合同不能实现原告签订租房合同的目的。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，……未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，原、被告签订的未获得出租人同意的转租合同尚处于能否履行的风险状态，故原告要求被告找到出租人共同签订合同的要求是为了保证正常经营的合理要求，而被告一直抗拒告知原房东其已将房屋转租的行为违背了诚实信用原则，并导致原告不能取得工商登记注册，也损害了原告签订租房合同实现其整体经营涉案房屋的根本目的，因此，被告的行为已构成根本违约，故原告有权解除《租房合同》。至于双方签订《门面转让协议》实际是关于门面房租赁的补充协议，签订的基础是源于门面房租赁的有效成立并能实际履行，而根据上述，原、被告签订的租房合同已经不能正常履行，故门面转让的基础已经不存在，也应一并解除。关于合同解除期限的认定，由于原告签订转租合同进行经营也有一定的盲目性，综合考虑，在原告在2019年5月7日向被告解除通知后，给予被告完善合同追认行为的一段合理时间，截止至第一次庭审结束后一周（2019年7月1日），即双方签订的合同于2019年7月1日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。故本案合同解除后，被告依据租房合同所收取的租赁费45000元，扣减4月1日-7月1日期间的三个月租金17500元（70000元/年÷12×3），即剩余租金45000-17500=27500元应予以返还；原告未能实际经营，故被告收取门面设施等转让费25000元，也应予以返还；物业费1860元，由于原告未提供票据证明物业费支付的起止期限，而涉案房屋在原告实际控制中，故此部分费用不予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告陈远龙与被告费号号于2019年3月27日签订的《租房合同》、《门面转让协议》于2019年7月1日解除；原告陈远龙同时应返还租赁房屋；二、被告费号号于本判决生效之日起十日内退还原告陈远龙房屋租金27500元、房屋转让费25000元，总计52500元；三、驳回原告陈远龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1597元减半收取799元，由被告费号号负担556元，原告陈远龙负担243元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。如本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  叶荣伟二〇一九年八月十二日书记员  周 莉