贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0603民初834号 原告：贵州汞阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市万山区汞都大道（雾路冲）。 法定代表人：彭再清，该公司经理。 委托诉讼代理人：覃品皇，贵州省铜仁市诚信法律服务所法律工作者。 被告：王勇，男，1978年2月18日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 原告贵州汞阳房地产开发有限公司（以下简称汞阳公司）与被告王勇商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汞阳公司委托诉讼代理人覃品皇，被告王勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汞阳公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告所签《房地产买卖契约》无效；2.请求判决被告立即停止侵权并返还原物；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：大约在2011年，原告法定代表人彭再清向被告借款30万元用于公司开支，约定月息7%。之后又向被告借款10万元，月息8%。由于该两笔借款是高利贷，彭再清还不起本息，被告则提出要用原告所开发，位于原万山区人民检察院旁边的房地产以物抵债。总计40万元本金，被告提出要4个门面和八套住房抵债。原告当时如实告诉被告，该房地产未交清土地出让金，还未取得《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》等多个证件，对外销售是违法行为，不受法律保护。被告不听劝解和解释，非要原告先将靠原万山区人民检察院旁的1至4号门面作价35万元抵给被告，原告无奈就违心地答应了，但合同第九条附了一个生效条件，即“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”。该合同签约时间伪造成2011年3月21日，实际签订时间是2012年后，因为原告公司是2012年4月22日才依法成立的，2011年还未成立公司，不可能与被告签订该《契约》并加盖汞阳公司印章。因本案合同尚未生效，原告并没有向被告交付房屋，但被告采取违法手段非法将涉案1至4号门面侵占至今。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当到房地产管理部门申请预售许可才能取得《商品房预售许可证》，未取得的不得进行商品房预售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。《合同法》第四十五条规定：附生效条件的合同，自条件成就时生效。上述事实与法律、法规的规定充分证明，本案《契约》不仅因违反法律、法规的禁止性规定而无效，且附生效条件亦未成就，合同本就未生效。被告依据未生效的合同强制侵占原告修建的房地产，其行为不仅违法，而且没有法律依据。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，恳请判决支持原告诉请。 被告王勇辩称，原告称双方系民间高利借贷的事实不成立。双方系真实的房屋买卖合同关系，且还通过万山区城乡规划建设局进行了备案。合同签订后，被告一直在催原告交付房屋，甚至曾经向法院起诉彭再清交付房屋，后因被告的主体资格不适格，被法院驳回，但双方签订的房屋买卖合同是真实存在，也是符合法律规定的，属有效合同。原告称被告侵占原告门面房屋的事实并不存在，完全系捏造事实。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供落款时间为2011年3月21日的《房地产买卖契约》，拟证实该合同签订时间在原告公司注册之前，该契约所载明的房屋未取得《商品房预售许可证》，其买卖行为因违反法律禁止性规定无效，该买卖合同不是原告的真实意思表示，系公司法定代表人彭再清向被告高利借款无力偿还后被迫所为。被告认为，该证据达不到原告的证明目的，原告的房子并非只有被告在购买，原告已大量对外出售，且原、被告之间签订的合同已在住建局办理备案，应属有效合同。从该证据的内容记载来看，出卖方为原告，购买方为被告，出售的商业门面位于万山特区（现万山镇）汞都路（原万山区人民检察院往原万山区客车站方向4间商业门面）。该4间门面面积为240平方米，购房款35万元整约定在2011年3月21日前一次性付清，付款方式为现金。在2012年12月30日前由出卖方将房地产交付给购买人使用。如出卖方不能按期交房，出卖方一次性赔偿购买方35万元（购房款除外），同时还对其他相关权利义务进行了约定。落款时间为2011年3月21日，《契约》首页加盖万山特区住房和城乡规划建设局的印章，注明“同意备案”字样。原、被告对签订该《契约》的事实未持异议，本院予以认定。但《契约》签订时间是否在公司注册之前，并不能作为判断《契约》效力的依据，该证明目的与本案缺乏关联性，且从《契约》的以上记载来看，达不到原告拟证明所售房屋是否取得《商品房预售许可证》，是否因民间借贷而被迫签订等证明目的。对该《契约》的效力，本院将结合该合同的性质及形式内容和被告提供的证据进行综合判断。被告提供落款签订时间分别为2011年3月21日和2011年3月31日的《房地产买卖契约》，以及彭再清出具的落款时间分别为2011年3月21日和2011年4月1日的收条两张，拟证实原、被告之间签订的两份《房地产买卖契约》是合法有效的，原告未按合同约定交付房屋，以及被告并未侵占原告房产的事实。原告认为，2011年3月31日签订的《房地产买卖契约》系被告在原告公司购买万山镇车站后面的房屋，售价为23万元，该合同以及相应的收条与本案无关，且原告并未真正收到23万元的现金购房款。2011年3月21日签订的《房地产买卖契约》，对其合同本身的真实性没有意见，但该合同不符合商品房买卖合同的法定要件，且原告并未收到被告支付35万元的房款，只是原告法定代表人彭再清无力偿还被告的高利借款而被迫签订的，并非真正的商品房销售关系。因被告提供的2011年3月31日签订的《房地产买卖契约》以及彭再清2011年4月1日出具的收条与本案诉争的事实缺乏关联性，本院不予认定。而被告提供的2011年3月21日签订的《契约》，与原告提供的证据重复，以上已作分析认定。对被告提供的彭再清2011年3月21日出具收款35万元现金的收条（加盖公司财务章），原告虽不认可，但并未有相反证据，故对彭再清2011年3月21日出具的收款35万元现金的收条（加盖公司财务章），本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月21日，原、被告签订了一份名为《房地产买卖契约》的合同，该合同尾部乙方处有被告王勇的签名，甲方处加盖了汞阳公司合同专用章的印章，甲方法定代表人处有原告公司法定代表人彭再清的签字。该合同约定出售的商业门面位于万山特区（现万山镇）汞都路（原万山区人民检察院往原万山区客车站方向肆间商业门面）。该四间门面面积为240平方米，购房款35万元整约定在2011年3月21日前一次性付清，付款方式为现金。该合同还约定在2012年12月30日前由出卖方将房地产交付给购买人使用，如出卖方不能按期交房，出卖方一次性赔偿购买方35万元（购房款除外），同时还对其他相关权利义务进行了约定。落款时间为2011年3月21日。《契约》首页加盖万山特区住房和城乡规划建设局的印章，注明“同意备案”字样。原告以出售的商品房未取得商品房预售许可证，以及双方并非真正的商品房买卖合同关系，实为民间借贷约定高额利息导致借款人彭再清无力偿还而被迫签订的合同为由，主张案涉合同无效，以及被告退还强占门面。被告主张，双方签订的合同系真实的商品房买卖合同关系，该合同已经过万山区城乡规划建设局备案，属合法有效的合同，且原告至今未按约交付所购门面，被告也未强制侵占原告任何门面。为此，双方发生纠纷诉至本院。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制规定”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。原告主张与被告于2011年3月21日签订名为《房地产买卖契约》的合同无效，其理由为：1.该合同不是真实的买卖合同关系，本质是民间借贷关系；2.该合同约定出售的商品房未取得《商品房预售许可证》，违反法律禁止性规定，应确认无效；3.该合同约定了附生效条件，该条件未成就，合同本身尚未生效。对其理由1，因被告不予认可，而原告并未提交相应证据予以证实，其主张，本院不予支持。对其理由2，原告作为房地产开发主体其表示未取得《商品房预售许可证》，而被告未能提出相反证据，仅以合同已经万山特区住房和城乡规划建设局备案为由主张合同是有效的。经核实该合同确实加盖万山特区住房和城乡规划建设局印章，且注明“同意备案”字样，但仅凭此并不能说明双方的购房合同已经登记备案，且从购房合同登记备案的功能来说，在双方未约定以此为生效条件时，登记备案并非商品房买卖合同生效的必然条件，仅具有不可对抗善意第三人的作用，故被告的辩解意见不能成立。根据举证规则，被告无证据证实原告与之签订商品房销售合同已取得了《商品房买卖预售许可证》，故对原告主张与被告签订名为《房地产买卖契约》的商品房预售合同无商品房预售许可证的事实，本院予以支持。对双方枪钉的名为《房地产买卖契约》的商品房预售合同，因原告未取得《商品房买卖预售许可证》，因违反法律禁止性规定，应认定为无效合同。对其理由3，因该合同第9条约定合同成立并生效的条件，即合同经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效，因案涉合同原告未取得《商品房预售许可证》而与被告签订商品房预售合同，该合同违反法律禁止性规定已属无效合同，合同无效应自始无效，故其生效条款自始不具有法定效力，原告的该主张对确定本案的效力并无实质影响。对原告主张被告强制侵占原告公司四间门面，要求被告停止侵占并返还原物，因被告对此并不认可，而原告并未提供任何证据支撑该主张，故对原告的该主张，本院不予支持。经本院当庭释明，被告表示如购房合同无效，要求原告返还购房款及按照合同约定支付赔偿款，或者按照银行同期贷款利率3倍支付赔偿款，因合同无效其约定的赔偿款条款也不具效力，其要求按合同约定支付赔偿款的主张不能成立。对其要求按照银行同期贷款利率3倍支付赔偿款的主张，因导致合同无效，原告未取得《商品房预售许可证》以及被告未审查原告是否具备商品房预售条件，双方便签订本案案涉合同，均存在过错，应当各自承担相应责任，且被告主张按银行同期贷款3倍予以赔偿并无证据证明系合同无效导致的实际损失，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。但原告基于无效合同已取得了被告王勇缴纳的购房款35万元，其理应予以返还，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、原告贵州汞阳房地产开发有限公司与被告王勇于2011年3月21日签订的名为《房地产买卖契约》的合同无效； 二、原告贵州汞阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还被告王勇购房款350000元； 三、驳回原告贵州汞阳房地产开发有限公司其他诉讼请求； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由原告贵州汞阳房地产开发有限公司负担12.5元，被告王勇负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵 州省铜仁市中级人民法院。 审判员  卢以松 二〇一九年八月二十三日 法官助理陈坤 书记员罗城荣