湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0881民初1676号原告（反诉被告）:武汉金田物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区天门墩路**，统一社会信用代码91420103789335210E。法定代表人：李平华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：左晔，男，汉族，1975年4月12日出生，住湖北省武汉市汉阳区，公司员工。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨新堂，湖北立丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟祥市明珠房地产开发有限公司，，住所地湖北省钟祥市郢中镇皇庄建设大道**统一社会信用代码91420881058121569X。法定代表人：陈镇民，董事长。委托诉讼代理人：魏益民，湖北王府律师事务所律师。原告武汉金田物业管理有限公司与被告钟祥市明珠房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉金田物业管理有限公司的委托诉讼代理人左晔、杨新堂、被告钟祥市明珠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人魏益明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉金田物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照原、被告双方于2014年7月31日签订的《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》的约定支付下欠物业服务费11,257,477.46元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年7月31日，原、被告双方签订了一份《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》，约定：原告作为乙方，为被告（甲方）开发的位于钟祥市王府大道××号的中国农谷?钟祥市国际商贸城（该项目备案名为“农产品大市场”）提供前期物业管理服务。该物业为商住两用性质的建筑物，建筑总面积约21.6万平方米，原告为被告提供前期物业服务的总面积约为14万平方米。对物业服务费的约定标准有三种：多层住宅（含中心商业区三、四层住宅）为0.60元/月/平方米；一、二层商业物业（非临街商业综合体）为1.98元/月/平方米；临街商业综合体为2.98元/月/平方米。合同还对物业服务的内容与质量、物业服务费的交纳和适用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项进行了约定。合同约定的服务期限为固定期限，自2014年7月31日起至2018年12月31日止。合同签订后，原告依约履行了物业服务的相关义务，但被告没有按照合同约定支付前期物业服务费。经据实计算，截止2018年12月31日止，被告应当向原告支付前期物业服务费11,340,454.46元，扣除原告向部分业主已经收取的物业服务费82,977元，被告还应向原告给付前期物业服务费11,257,477.46元。为此，原告多次向被告催收，被告不但不积极支付所欠费用，还向人民法院起诉请求确认《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》无效，钟祥市人民法院和荆门市中级人民法院均判决该合同有效。被告钟祥市明珠房地产开发有限公司法定期限内未提交书面答辩意见，庭审时辩称，原告所述不属实。一、原告在诉状中称：原告为被告提供前期物业服务的总面积约为14万平方米不属实。被告开发的位于钟祥市王府大道××号中国农谷?钟祥国际商贸城（农产品大市场），享有产权的物业总面积约为14万平方米，纳入原告前期物业管理范围的仅为100名业主的约1万多平方米。在湖北省荆门市中级人民法院（2018）鄂08民终87号案件中查实，被告只交付了少部分物业给原告。原告在钟祥市人民法院（2017）鄂0881民初2616号案件中承认现场只有两名保洁员，五名保安兼客服人员。原告在上述两案中承认，原告仅对交付的少部分物业提供了前期物业服务，对其他的物业没有提供前期物业服务。原告现场只有两名保洁员，五名保安兼客服人员，客观上不可能为14万平方米的物业提供前期物业服务。二、原告诉称的A1栋、A2栋、C5栋、C9栋、C10栋、C11栋、C12栋、D1栋、D2栋、D3栋、D4栋、F栋、G1栋、G2栋共14栋房产，不具备收取物业费的条件。2019年6月19日，钟祥市住房和城乡建设局出具证明一份，证实涉案的14栋房产尚未竣工验收，竣工验收工作在办理中。根据我国相关法律法规的规定，未领取竣工验收备案证的房屋，不得交付使用。未经竣工验收备案的房屋，更无权收取物业服务费。三、涉案的14栋物业大部分未销售，不是被告的原因造成的，被告不应交纳未售部分物业的物业服务费。2014年7月31日被告与原告签订《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》，合同第六条约定：业主应于房屋通知交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但因甲方原因未售或未能按时交付给物业买受人/所有人的物业，其物业服务费用由产权单位全额交纳。2014年8月3日被告与案外人武汉宏富基业房地产顾问有限公司签订《钟祥国际商贸城项目综合招商独家销售代理合同》，将涉案的14栋物业的综合招商、独家销售工作交由武汉宏富基业房地产顾问有限公司代理。2014年10月12日左晔与案外人刘雷亭签订合作协议，共同完成涉案的14栋物业的招商和销售工作。由于武汉宏富基业房地产顾问有限公司经营不善销售业绩差，导致大部分物业未销售。2018年3月7日该公司股东会决议，自行解散清算，并注销了公司，这就是其经营不善销售业绩差的最好的佐证。因此涉案的14栋物业大部分未售的原因是武汉宏富基业房地产顾问有限公司经营不善销售业绩差造成的。四、原告未提供未售部分物业的前期物业服务，不应收取未售部分物业的前期物业服务费。根据2014年7月31日被告与原告签订的《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》第五条约定，物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不含中央空调运行与维护分摊费，该费用可在设备运行时段每月发生总费用额按各商家经营建面另行分摊计收）；3、物业管理区域清洁卫生费用（不含城管、环卫部门收取的垃圾清运与处置费）；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润。前九项开支原告均没有支出，原告现在向被告主张收取全部物业服务费于理不合，于情不容，于法无据。综上所述，原告所述不属实，原告的诉求证据不足，也不符合情理，更没有法律依据。被告恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告钟祥市明珠房地产开发有限公司法定期限内提出反诉请求：1、判令武汉金田物业管理有限公司支付钟祥市明珠房地产开发有限公司垫付的电费115000元、物业费87102元，合计202102元；2、本案的反诉费用由武汉金田物业管理有限公司承担。事实与理由：2014年7月31日，钟祥市明珠房地产开发有限公司与武汉金田物业管理有限公司签订了一份《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》，武汉金田物业管理有限公司2017年10月至2018年12月共计15个月用电135300度，电费115000元，由钟祥市明珠房地产开发有限公司替武汉金田物业管理有限公司垫付给供电部门，合同期满后的物业费及押金武汉金田物业管理有限公司收取了87102元，钟祥市明珠房地产开发有限公司替武汉金田物业管理有限公司垫付给业主。钟祥市明珠房地产开发有限公司多次向武汉金田物业管理有限公司追讨上述款项，武汉金田物业管理有限公司拒不支付。原告武汉金田物业管理有限公司辩称：双方签订的《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》属实，原告收取了部分业主2018年12月31日后的物业费，并代为收取部分业主的电费属实，具体数额为：多收物业费30685元，未支付费被告的电费是74754元。收取的押金与被告无关，应由原告直接返还给业主。原告武汉金田物业管理有限公司、被告钟祥市明珠房地产开发有限公司围绕诉讼请求、反诉请求及抗辩理由向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告对原告提交的证据A1、A2、A5、A6、A19无异议，原告对被告提交的证据B1、B6、对被告提交的反诉证据C1、C3无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院作如下认定：原告武汉金田物业管理有限公司向本院提交的证据A3（《中国农谷?钟祥国际商贸城物业服务合同》），证明2014年7月31日，原被告签订《中国农谷?钟祥国际商贸城物业服务合同》，约定：1、甲方将坐落于钟祥市王府大道××号的“钟祥国际商贸城”建筑面积21.6万平方米物业的前期物业服务交由乙方经营，该物业实为商住两用的建筑物。2、物业服务费收费选择包干制，标准为：多层住宅（含中心商业区三、四层住宅）的物业费为0.60元/月/平方米；一、二层商业物业（非临街商业综合体）物业费为1.98元/月/平方米；临街商业综合体的物业费为2.98元/月/平方米。3、业主应于房屋通知交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但因甲方原因未售或未能按时交付给物业买受人/所有人的物业，其物业服务费用由产权单位全额交纳。物业服务费用（物业服务资金）按年度交纳，业主或物业使用人应在每年度前15日内履行交纳义务。4、物业的经营与管理，物业的承接验收，物业的使用与维护，专项维修资金，违约责任，其他事项。5、合同期限自2014年7月31日起至2018年12月31日止。被告对证据A3的真实性无异议，证明目的有异议，被告向原告给付前期物业费是有前提条件的，条件不成就，不应支付物业费。证据A4（本案涉案物业的用地规划图、初步设计图纸、物业模型图照片、物业鸟瞰图），证明本案涉案房屋A1栋、A2栋、F栋物业为临街（王府大道）商铺，C5栋、C9栋、C10栋、C11栋、C12栋、D1栋、D2栋、D3栋、D4栋、G1栋、G2栋物业均为非临街商住两用物业。物业费标准为A1栋、A2栋、F栋的物业服务收费标准为2.98元/月/平方米；C5栋、C9栋、C10栋、C11栋、C12栋、D1栋、D2栋、D3栋、D4栋、G1栋、G2栋的物业服务收费标准为：一、二层为1.98元/月/平方米，三层及以上为0.60元/月/平方米。被告对证据A4的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明其目的。证据A7（钟祥市房地产市场管理所房屋测绘资料15份、农产品大市场商品房房屋面积技术报告1份），证明本案涉案的房屋A1栋的建筑面积为23833.69平方米以及各分户的具体面积；A2栋的建筑面积为23834.01平方米以及各分户的具体面积；C5栋的建筑面积为4866.40平方米以及各分户的具体面积；C9栋的建筑面积为4320.96平方米以及各分户的具体面积；C10栋的建筑面积为4320.96平方米以及各分户的具体面积；C11栋的建筑面积为4320.96平方米以及各分户的具体面积；C12栋的建筑面积为4320.96平方米以及各分户的具体面积；D1栋的建筑面积为6132.46平方米以及各分户的具体面积；D2栋的建筑面积为6535.56平方米以及各分户的具体面积；D3栋的建筑面积为9832.82平方米以及各分户的具体面积；D4栋的建筑面积为8062.94平方米以及各分户的具体面积；F栋的建筑面积为32177.87平方米以及各分户的具体面积；G1栋的建筑面积为3142.64平方米以及各分户的具体面积；G2栋的建筑面积为3537.79平方米以及各分户的具体面积。农产品大市场商品房位于钟祥市王府大道××号，是钟祥市明珠房地产开发有限公司建设的商品房，其房屋为26栋，各栋房屋的建筑结构、层数和建筑总面积，26栋房屋的建筑总面积为207075.78平方米。其中A1栋、A2栋、C5栋、C9栋、C10栋、C11栋、C12栋、D1栋、D2栋、D3栋、D4栋、F栋、G1栋、G2栋的建筑面积与测绘资料载明的面积一致，共139240.02平方米。原告提交的共14份楼栋欠缴物业费统计表中每个楼栋的总建筑面积及单套房屋的面积均准确无误，欠缴物业费的计算金额均无误。被告钟祥市明珠房地产开发有限公司对证据A7的真实性无异议，这是房屋的总面积，而不是管理房屋的面积。证据A8（业主身份证复印件、用气申请、用电申请、前期物业服务协议、装饰装修管理协议等收房资料10套），证明原告于2015年9月起开始对本案争议的物业提供前期物业管理服务，被告从2015年11月起就开始陆续向购房人交付房屋，本案争议的物业在2015年11月之前就已经竣工并可以交付使用。被告对证据A8有异议，不能证明已经竣工，竣工验收手续仍在办理中。证据A9（房屋所有权证书1本及发票四张。业主收房【收铺】资格证明书、房产证复印件1份、购买商品房的网络发票1张、税收完税证明1份、住宅专项维修资金专用票据1张、房屋产权登记费收费票据1张），证明业主王红飞于2016年1月13日取得位于钟祥市郢××镇王府大道××号（农产品大市场）A1栋6层6076号房的所有权，该房屋的规划用途为商业服务，所有权证号为钟房权证郢中字第**。王红飞交纳购房款、完税、住宅专项维修资金的时间均为2016年1月7日；业主崔顺顺于2015年12月20日取得了被告签发的G1栋收房资格证明书，并于同日申请用气和商铺用电，次日与原告签订了《前期物业服务协议》；业主肖永安于2015年11月12日取得了被告签发的D1栋收房资格证明书，并于同日申请商铺用电；业主孙彬于2015年11月12日取得了被告签发的D1栋收房资格证明书，并于同日申请商铺用电；业主王洪泉于2016年2月23日取得了被告签发的D2栋收房资格证明书；业主寇晓双于2015年12月20日取得了被告签发的D3栋收房资格证明书，次日与原告签订了《前期物业服务协议》；业主邹小虎于2016年1月22日取得了被告签发的D3栋收房资格证明书，当日与原告签订了《前期物业服务协议》；业主马杰于2016年11月12日取得了被告签发的D4栋收房资格证明书，同日与原告签订了《前期物业服务协议》；业主姜林于2016年4月18日之前取得了被告签发的D4栋收铺资格证明书，2016年4月18日与原告签订了《前期物业服务协议》；业主谭棋智于2015年12月8日取得了被告签发的D4栋收房资格证明书，于当日申请用气，2015年9月2日就与原告签订了《前期物业服务协议》及《装饰装修管理协议》；业主张权于2015年11月17日取得了被告签发的收房资格证明书，次日申请用气，取得被告签发的装修许可证，并与原告签订了《前期物业服务协议》。上述证据证明本案争议的物业早在2016年元月之前就已竣工交付。被告对证据A9的真实性有异议，证据是复印件，没有原件，复印件也没有加盖印章。证据A10（业主收房签收表3张），证明经原告的工作人员登记，截止2018年12月26日，到原告处登记的收房（收铺）业主有103户，其中第一个登记的业主是D3栋的寇晓双，其取得业主收房资格证明书的时间为2015年12月20日。也就是说，在2016年1月1日之前，本案争议的物业就已经竣工，且有部分业主已经收房（收铺），截止2018年12月26日，即本案争议的物业服务合同即将期满之时，在原告登记的收房业主为103户。被告对证据A10真实性无异议，证明目的有异议，不能证明物业已经竣工。被告核实的有100户。证据A11（整改通知函9份、原告向钟祥市城市管理局的书面情况汇报材料1份、原告的工作人员与违规装修业主微信沟通劝阻违规装修的聊天记录7条、业主违规装修及拆除违规装修的现场照片22张、业主违规装修责任承担承诺书4份），证明部分业主收房后，未经原告同意私自违规装修，有的违规业主经劝阻后自愿拆除了违规装修或建筑，有极少数不愿意服从管理的，原告及时向钟祥市城市建设管理局汇报情况；部分业主签订了承诺书，承诺对自己的装修行为负全部责任。原告对收房（收铺）后违规装修的业主进行制止，有效的防范了违规装修行为。被告对证据A11之中的整改通知函9份真实性有异议，是原告自制发出的通知，没有业主签收，不能作为证据使用。原告向钟祥市城市管理局的书面情况汇报材料一份、原告的工作人员与违规装修业主微信沟通劝阻违规装修的聊天记录7条、业主违规装修及拆除违规装修的现场照片22张是复印件，没有原件。承诺书4份应由承诺人出庭作证。证据A12（工作联系函1份、钟祥商贸广场住宅问题统计表2份），证明截止2016年7月27日，D3、D4两栋物业中有20户业主发现房屋不同部位漏水，有的部位漏水还比较严重。D4栋存在安全隐患，D1栋积水、渗水，1号、3号配电室存在安全隐患。为此，原告的工作人员已向开发商和施工方沟通10余次，但问题一直没有解决。原告的工作人员工作认真负责而且还很细致，积极履行合同义务。被告对证据A12的真实性有异议，是原告发的函，没有被告签收的证据，不能达到证明目的。证据A13（工作联系函1份），证明2017年3月6日，原告发现F栋一楼仓库使用大型载重车辆载货存在极大的安全隐患即函告该栋的使用人阿里巴巴农村淘宝，要求其加强管理，杜绝大货车再次驶入F栋一楼仓库。同时还告知该公司自进驻以来，所欠电费数额较大，希望尽快交纳，原告认真履行物业管理公司的职责。被告对证据A13真实性有异议，是原告方自制的，不能达到证明目的。原告称庭后补强证据，但未实际履行。证据A14（工作日志），证明原告2017年12月1日至2018年12月28日期间从事本案争议物业管理活动的内容，包括办理装修管理手续、退押金、各种维修养护、突发事件的处置、开通天然气、通电、制止违规装修行为、清扫清运垃圾等等，原告履行了物业服务公司的管理职责。被告对证据A14的证明目的有异议，原告仅履行了部分（100户或103户）的管理职责，并没有对所有的物业履行职责。证据A15（维修、保洁、垃圾清运照片及本案争议物业范围内环境卫生状况照片80张），证明本案争议合同履行期间，钟祥国际商贸城（农产品大市场）内保洁、维修养护、垃圾清运等工作人员工作认真负责，物业管理区域内环境卫生状况良好。原告认真履行了合同约定的物业管理服务义务。被告对证据A15有异议，不能证明其目的，该照片是为了应付另案上诉专门制作的。证据A16（武汉金田物业管理有限公司代收钟祥农产品大市场入伙业主电费明细表20张），证明原告代收入住业主电费199804.40元（商业用电），业主数为93户商业用户（含案外人湖北燕兴房地产开发集团有限公司、被告），代收费时间跨度为2015年11月24日至2018年12月29日。原告认真履行合同义务，本案争议的物业在2015年11月之前就已经竣工且已部分交付业主使用，被告对证据A16有异议，不能证明其目的，是原告自制的。本案涉案房产截止2019年6月19日仍没有进行竣工验收。证据A17（原告收取的物业服务费和装修押金明细表4张），证明自2015年11月12日起至2018年12月26日止，原共收取部分入伙业主物业服务费113832元、装修押金88000（已退14000元，剩余74000元未退）。本案争议的物业在2015年11月之前已经竣工且交付部分业主使用，原告认真履行物业管理服务义务。被告对证据A17有异议，不能证明其目的，是原告自制的。证据A18（物业管理服务支付的垃圾清运费和其他为物业管理服务支付的费用明细表3张、F栋阿里巴巴农村淘宝公司差欠电费明细表1张、被告2017年10月14日出具的原告收取电费明细表1张），证明2016年1月28日至2018年12月4日，原告支出农产品大市场装修垃圾拖装费7055元。2015年10月22日至2018年12月2日，原告为提供农产品大市场物业管理服务，购买保洁工具、维修工具等花去费用35891元。截止2016年7月31日，F栋商务局差欠电费7300元。截止2017年3月6日，F栋商务局差欠电费11412元、菜鸟物流差欠电费6301元、商务局大屏差欠电费3828元。被告经计算，认为：截止2017年10月14日，原告欠被告12万元，其中，垃圾清运费2500元，A1栋、A2栋更换橱窗玻璃费用3800元，剩余部分为收取商务局、阿里巴巴及42户业主的电费。原告在认真履行管理和服务的职责，F栋也在武汉金田物业管理有限公司提供物业管理服务的范围之内。被告对证据A18有异议，不能证明其目的，是原告自制的。申请表是复印件，应提交原件。证据A20（DVD光盘1份），证明原告认真履行了合同义务，被告应依照合同约定和法律法规的规定支付前期物业服务费。被告对证据A20有异议，不能证明其目的。被告钟祥市明珠房地产开发有限公司向本院提交的证据B2（《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》），证明前期物业管理工作由左晔代表的原告进行，纳入物业管理范围的已竣工但因甲方原因未售或未能按时交付给业主的物业服务费用才由产权单位全额交纳。原告对证据B2的真实性无异议，对证明目的部分有异议，根据湖北省物业管理和收费办法的规定，从合同生效至竣工验收后交付给业主，被告就要承担物业服务费用。证据B3（【2018】鄂08民终87号民事判决书），证明被告只交付了少部分物业给原告。原告对证据B3真实性无异议，对证明目的有异议，判决书确有陈述，但没有明确多少为少部分，且合同并无附件一。证据B4（100名业主的名单表），证明被告交付的少部分物业的具体情况。原告对证据B4真实性无异议，实际应是103户。对证明目的有异议，名单表只是证明收房的业主是103户，物业服务应当为整个物业全部交付，证明湖北省荆门市中级人民法院判决书中认定交付少部分物业有错误。证据B5（【2017】鄂08**民初2616号民事判决书），证明原告现场只有两名保洁员，五名保安兼客服人员。原告对证据B5的真实性无异议，证明目的有异议，判决书中第三页与被告的证明目的不一致，判决书中的内容是有13名管理和工作人员。证据B7（《钟祥国际商贸城项目综合招商、独家销售代理合同》），证明涉案的14栋房屋交由武汉宏富基业房地产顾问有限公司销售。原告对证据B7的真实性无异议，但是合同没有生效、更没有履行，不能达到其证明目的。证据B8（武汉宏富基业房地产顾问有限公司工商资料），证明武汉宏富基业房地产顾问有限公司2018年3月7日注销，房屋未售是因为该公司经营不善自行解散造成的，而非本案被告的原因。原告对证据B8的真实性、关联性均有异议，与本案无关。证据B9（2014年10月12日左晔与刘雷亭《合作协议》），证明涉案房产的销售工作由左晔完成。原告对证据B9的真实性、关联性均有异议，与本案无关。被告钟祥市明珠房地产开发有限公司针对其反诉请求向本院提交的证据C2（【2017】鄂08**民初2616号民事判决书），证明2016年1月至2017年9月原告用电94700度，被告垫付电费80495元。原告对证据C2的真实性无异议，对具体用电度数无异议，对电费的金额有异议，认为应当是74754元，不是80495元。证据C4（2017年10月至2018年12月的电费发票16张，原告用电135300度），证明被告代原告垫付电费115000元。原告对证据C4有异议，实际用电为190538度。证据C5（垫付87102元物业费及押金明细表），证明垫付物业费及押金87102元。原告对证据C5中的具体数额有异议，认为2019年1月1日以后只收取了物业费30685元。押金74000元，应当直接退还业主，不是退给被告。被告对原告提交的证据A3、A4的真实性无异议，原告提交的证据A10入住业主103户均有业主的签名，其证据效力应当优于被告提交的证据B4，上述证据来源合法，客观真实，能够证明案件的事实，本院予以认定。证据A7、A8、A9、A11、A12、A13、A14、A15、A16、A17、A18、A20有异议，被告的异议有理，本院予以采纳。原告对被告提交的证据B3、B5的真实性无异议，证据B2虽然原告武汉金田物业管理有限公司提出异议，但该证据已被另案生效的民事判决书所确认，本院认为，上述证据来源合法，客观真实，能够证明案件的事实，本院予以认定。证据B4、B7、B8、B9原告的质证意见有理，本院予以采纳。原告对被告提交的反诉证据C2、C4、C5的真实性无异议，原告认可收取2019年1月1日之后的电费74754元、物业管理费30685元，上述应当返还给被告，本院认为，上述证据来源合法，客观真实，能够证明案件的事实，本院予以认定。根据本院采信的证据，本院确认本案事实如下：2014年7月31日，原告武汉金田物业管理有限公司为乙方、被告钟祥市明珠房地产开发有限公司签订了一份《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》，约定乙方为甲方开发的位于钟祥市××大道的中国农谷?钟祥市国际商贸城（备案名为“农产品大市场”）提供前期物业管理服务。该物业为商住两用性质的建筑物，建筑总面积约21.6万平方米，物业管理区域服务收费选择包干方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅（含中心商业区三、四层住宅）为0.60元/月/平方米；一、二层商业物业（非临街商业综合体）为1.98元/月/平方米；临街商业综合体为2.98元/月/平方米。上述费用不含城管、环卫部门收取的垃圾清运费与处置费，由经营方、业主自行交纳。合同还对物业服务的内容与质量、物业服务费的交纳、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项进行了约定。合同约定的服务期限为2014年7月31日起至2018年12月31日止。另查明，合同签订后，实际入住的业主为103户，2018年12月31日合同到期后，原告继续收取物业服务费30685元、电费74754元，合计105439元。2019年6月19日止，被告开发的中国农谷?钟祥市国际商贸城尚未竣工验收。本院认为,原被告签订的《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，实际入住的业主103户，由于本案诉争的系前期物业服务，截止2019年6月19日，被告开发的中国农谷?钟祥市国际商贸城尚未竣工验收，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”和原被告《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》“物业管理区域服务收费选择包干方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳”的约定，原告应当收取的物业服务费应当由实际入住的业主据实交纳，原告诉请要求尚未出售的房屋由开发商即本案的被告交纳既不符合合同约定，也不符合法律规定，故对原告的诉讼请求本院不予支持。合同到期后，原告继续收取的物业服务费30685元、电费74754元，合计105439元，被告反诉请求判令原告返还2018年12月31日合同到期后，收取的物业服务费、电费合计105439元的反诉请求于法有据，本院予以支持。被告诉请判令原告返还收取业主的押金的反诉请求，因与本案不是同一法律关系，本院不予支持，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第一款、第六十条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告武汉金田物业管理有限公司的诉讼请求；二、原告武汉金田物业管理有限公司返还2019年1月1日合同到期后收取的物业服务费30685元、电费74754元，合计105439元给被告钟祥市明珠房地产开发有限公司，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回被告钟祥市明珠房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89344元、减半收取44672元，反诉案件受理费2166元，由原告武汉金田物业管理有限公司负担45802元、被告钟祥市明珠房地产开发有限公司负担1036元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  张开义二〇一九年八月二十九日法官助理谭翛予书记员赵品