重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初8087号 原告:刘可可,女,1975年3月26日出生,汉族,住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：王瑾（刘可可之夫），1973年11月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：何佩君，重庆金牧锦扬律师事务所律师。 被告:重庆灿瑞置业有限公司,住所地重庆市巴**李家沱正街******，统一社会信用代码91500113MA5U3YMH1Q。 法定代表人：李非，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任建超，男，1976年12月9日出生，汉族，公司员工，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：陈雍，女，1987年12月25日出生，汉族，公司员工，住重庆市南岸区。 原告刘可可与被告重庆灿瑞置业有限公司（以下简称灿瑞置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员金宏独任审判，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告刘可可委托诉讼代理人王瑾、何佩君与被告灿瑞置业公司委托诉讼代理人任建超、陈雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘可可向本院提出诉讼请求：1.判决被告灿瑞置业公司赔偿原告损失9万元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年2月21日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定原告以2860972元从被告处购买重庆市巴南区别墅一套。购房合同签订后，原告依约支付了购房款。2018年，案涉房屋所在别墅区陆续交房后，部分业主按照被告的楼书及样板房进行装修，即封闭天井、开冒顶，却被有关部门认定为违法搭建，被责令限期拆除，并处以行政罚款。购房者面临要么拆除违法搭建缴纳罚款，要么严格按照有关部门的要求进行装修，造成所购别墅顶层及楼顶部分面积无法使用，遭受巨大损失。其中，两端户型开冒顶6平方米，每平方米1万元，开冒顶后会被处罚款6万元；中间户型开冒顶6平方米，封闭天井3平方米，每平方米1万元，开冒顶和封闭天井后会被处罚款9万元，购房者应当缴纳的罚款即为其损失，若不按楼书及样板房装修，必然导致购房者购房时的预期损失。原告装修房屋后已被处罚，尚未缴纳罚款。双方协商未果，原告遂诉请如上。 被告灿瑞置业公司辩称，销售广告、装修体验馆等宣传资料为要约邀请，非邀约，不属于购房合同的一部分，对双方没有约束力；补充协议均以加黑加粗字体充分提示装修体验馆等销售广告仅供参考，不作为房屋交付标准，被告不受销售广告之约束；购房合同附图及沙盘均显示案涉房屋无出屋顶的构筑物；原告刘可可对屋顶进行装修后又拆除恢复原状，系其个人行为，与被告无关，且损失金额无法确认。综上，被告不应承担赔偿责任。 本院经审理认定事实如下：2017年2月21日，被告灿瑞置业公司（甲方）与原告刘可可（乙方）签订购房合同约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市巴南区房屋一套；建筑面积172.80平方米，其中套内面积164.97平方米，总成交金额为2860972元；乙方于2017年2月21日向甲方支付首期房款860972元（含乙方已经支付转为本期购房款的定金），余款200万元由乙方向银行申请个人按揭贷款；甲方应当在2018年7月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等。 签订购房合同当日，原、被告双方签订《购房合同补充协议》，其中第十七条第2、3款用加黑、加粗字体约定：“2、……甲方售楼书、模型及装修示范单位所展示房屋功能仅为其空间布局导向、装修装饰和家具摆放指引，仅作为购房行为参考，而非要约，双方所有约定均以购房合同及其附件为准。甲方对规范建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的允诺。3、乙方确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉。本合同的签署，乃基于乙方对所购房屋及其所处环境情况已完全知悉并予以接受”；正文尾部特别提示事项处以加黑、加粗字体载明：“乙方在签订购房合同和附件及本补充协议前，已经在甲方的提示下仔细阅读了购房合同和附件及本补充协议的全部内容（尤其是黑体字部分），乙方已充分理解、知悉并予以接受。乙方确认，甲方在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制甲方责任的条款按照乙方的要求进行了提示和说明，乙方已充分理解并同意其全部内容。”。同日，原、被告双方签订《购房合同补充协议2》，其中第七条用加黑、加粗字体约定：“……双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。”；第八条第2款用加黑、加粗字体约定：“2、……甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下方对甲方具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。”，并用加黑、加粗字体对《购房合同补充协议》中特别提示事项再次进行了提示。 购房合同及补充协议签订后，原告刘可可按约支付了购房款。2017年12月28日，被告灿瑞置业公司将已进行建设工程竣工验收备案登记的案涉房屋交付给原告刘可可。2018年5月3日，原告刘可可签字领取《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》，其中，《重庆市新建商品房屋使用说明书》第四条第（五）款载明：不得在屋顶上乱搭、乱建棚屋；屋顶绿化附加荷载与其它荷载之和应确保在屋面设计使用荷载内，保证屋面使用安全。2018年8月23日，重庆市巴南区人民政府李家沱街道办事处向原告刘可可出具《关于暂停供电（水、气）服务的通知》，载明：“因你修建违法建筑的行为，已依法作出并送达了《责令停止违法建设通知书》，要求你立即停止违法行为。因你未停止违法建设行为和自行消除在建违法建筑，依据《重庆市查处违法建筑若干规定》第九条第（一）项的规定，从即日起本机关组织相关单位将对你暂停供电（供水、供气）服务，直至违法建筑消除为止等。”。 另查明，2016年10月27日，被告灿瑞置业公司向重庆市巴南公证处申请对位于重庆市巴南区龙洲大道2999号“蓝光·林肯公园”销售中心的现状及销售中心所展示的沙盘、户型模型、合同、证照、宣传资料，E1户型样板间的现状进行保全证据公证。同月31日，重庆市巴南公证处分别作出（2016）渝巴证字第5441、5442号公证书，证明与该两份公证书相粘连的照片内容和光盘内的照片内容与实际情况相符。案涉装修体验馆入户处有提示牌：本装修体验为要约邀请，买卖双方的权利义务以购房合同的约定为准，本户型装修体验馆非交付标准，室内装修、家具、陈设等除注明外，均不属交付范围，相同户型单位因楼栋、楼层等不同，结构面积可能有差异，户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同为准。 上述事实，有双方当事人陈述及原告刘可可提交的购房合同、购房款发票、楼书、样板房照片、顶楼装修照片、《关于暂停供电（水、气）服务的通知》，被告灿瑞置业公司提交的《公证书》、购房合同及附件、补充协议、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的购房合同及两份补充协议，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，原、被告应当按照购房合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。原告刘可可主张被告灿瑞置业公司销售案涉房屋时存在虚假宣传行为，应当承担举证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”，原告刘可可举示的楼书及照片均为复印件，庭审中，被告灿瑞置业公司对样板房照片的真实性予以否认，而被告灿瑞置业公司举示的《公证书》载明案涉装修体验馆已向原告刘可可明示非交付标准，双方的权利义务以合同为准，即被告灿瑞置业公司并无将装修体验馆展示的内容作为购房合同的意思表示。而双方签订的购房合同及两份补充协议均未约定案涉房屋可封闭天井、可开冒屋顶，且两份补充协议均用加黑、加粗字体载明销售广告、装修体验馆所展示内容仅为房屋功能空间布局导向、装饰装修及家具摆放指引，为购房参考，而非要约，双方所有约定均以购房合同及其附件为准。被告灿瑞置业公司雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与购房合同有关的任何文件，均应在被告灿瑞置业公司书面授权或确认时方有效，双方在交易中口头表达的意向及介绍信息与购房合同、补充协议不一致的或超出购房合同、补充协议约定的，不构成合同内容。补充协议的尾部用加粗、加黑字体特别提示原告刘可可注意并理解购房合同及补充协议的内容，特别是用粗黑体字标明的部分。即被告灿瑞置业公司已就案涉房屋以足以引起原告刘可可注意的方式予以特别提示和说明。综上，原告刘可可主张被告灿瑞置业公司虚假宣传致使其购买案涉房屋并造成损失9万元的理由不成立，应当承担举证不能的法律责任。故对原告刘可可的诉讼请求，本院不予支持；对被告灿瑞置业公司的抗辩意见，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告刘可可的诉讼请求。 案件受理费2050元，本院减半收取1025元，由原告刘可可负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  金 宏 二〇一九年八月三十日 法官助理  李翠华 书 记 员  谭 婷