北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初17818号原告（反诉被告）：金融街（北京）置业有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：李亮，执行董事。委托诉讼代理人：许敬斌，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐利鹏，北京观韬中茂律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京天澳投资基金管理有限公司，住所地北京市西城区金融大街**楼等****XX。法定代表人：吴立，总经理。委托诉讼代理人：王震，北京乾木文辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田鑫，北京乾木文辰律师事务所律师。原告金融街（北京）置业有限公司（以下简称置业公司）与被告北京天澳投资基金管理有限公司（以下简称投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告置业公司的委托诉讼代理人许敬斌、徐利鹏、被告投资公司的委托诉讼代理人田鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2015年5月13日签订的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》、2018年9月5日签订的《及之补充协议1》于2018年12月27日解除；2.判令被告支付拖欠原告的租金526861.60元（即从2018年10月1日至2018年12月27日期间的租金）；3.判令被告按日千分之一的标准支付逾期支付租金的违约金（注：违约金暂计算至2019年2月28日，违约金金额为99985.35元，实际应付至欠款全部付清之日）；4.判令被告应于《及之补充协议1》解除之日起七日内将租赁房屋按《写字楼租约之租约细则》约定的适租状态返还原告；5.判令被告自2018年12月28日起，按每日12636.46元的标准向原告支付滞留金，直至被告将租赁房屋按原合同约定的适租状态返还原告之日；6.判令被告承担原告支付的律师费36400元。诉讼过程中，置业公司申请变更诉讼请求，申请将第2项诉讼请求的金额变更为343348元，变更原因是收到了被告支付的2018年10月的租金；第3项违约金基数变更为343348元；第4项诉讼请求判令被告将租赁房屋按现状返还原告，也就是被告搬离现状是什么样就是什么样，第1、5、6项诉讼请求没有变化，变更后的诉讼请求如下：2.判令被告向原告支付拖欠原告的租金共计343348元（即2018年11月1日至2018年12月27日期间的租金）；3.判令被告向原告支付截止2019年4月30日的逾期支付租金的违约金104229.84元；此后于2019年5月1日起以欠租金额343348元为基数，按日千分之一的标准向原告支付逾期支付租金的违约金，直至所欠租金全部付清之日；4.请求判令被告将租赁房屋按现状返还原告。事实和理由：原告与被告于2015年5月13日签订《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》，约定被告承租原告位于北京市西城区A5项目金融街中心南楼电梯楼层XX单元，计254.88平方米，租期三年，自2015年9月1日至2018年8月31日。后双方于2018年9月5日签订《及之补充协议1》，约定续租期限24个月，自2018年9月1日至2020年8月31日；续租期间的租金标准为：每月每平方720元，月租金为183513.60元。双方约定付款方式为每三个月作为一个付款周期，应在每个支付周期开始前的十个工作日前支付当期租金。此外，续租期间的租赁押金为576538.56元，被告需于写字楼租赁合同补充协议签订后5个工作日内在原合同项下缴纳的租赁押金基础上再补缴押金差额80287.20元。根据写字楼租赁合同补充协议的约定，被告应于2018年8月20日前支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金550540.80元，2018年11月19日前支付2018年12月1日至2019年2月28日租金。另外，被告应于2018年9月12日前支付欠缴押金80287.20元。经原告以各种方式多次催要，被告于2018年10月29日补缴了一个月的租金183513.60元（对应2018年9月1日至9月30日期间），剩余应付租金917568元及押金差额80287.20元，虽经原告以各种方式多次催要，被告至今仍未支付。原告只能依据《写字楼租约之租约细则》的约定，于2018年12月26日向被告发出解约通知，被告于2018年12月27日签收。根据原告发出的解约通知函，写字楼租赁合同自被告签收之日起解除。根据《写字楼租约之租约细则》约定，被告应在收到解约通知函之日起7日内腾退房屋，并将所租标的物按接收时双方签署的确认文件所述的状态予以恢复原状。根据《写字楼租约之租约细则》的约定，在合同解除后被告未按合同约定将所租标的物交还原告，则每逾期一日被告应按日租金和日物业管理费之和的两倍支付滞留金。根据《写字楼租约之租约细则》的约定，若因被告不履行合同导致合同提前解除的，原告有权没收其缴纳的租赁押金。投资公司辩称，被告不存在违约的情况，被告之前一直是按照合同约定履行合同交付租金的义务，直到2018年9月由于被告发生重大经营困难，未能如期交付下一期租金，被告后于2018年10月29日补交了9月份的租金，又于2018年11月30日补交10月份租金同时按照原告要求补交了一部分押金，被告补交10月份租金希望原告核实一下，原告诉讼请求还包括这部分内容。双方以实际行为表明变更了合同约定，原告接受被告迟延交纳租金的行为，而合同继续履行，被告继续筹措租金时账户被浙江法院司法冻结，导致被告没有收入也无法付款，司法查封属于合同约定的不可抗力。2018年12月26日原告向被告发出解除函，通知双方合同解除，并通知被告公司于收到本函之日起3日内办理，我方认为在接到解除通知时双方合同解除，租赁合同约定，被告依约于2019年1月3日搬离，因此原告主张的返还租赁物及支付滞留金的诉讼请求没有法律依据。被告同意以押金补足所欠的2018年11月1日至2019年1月3日的租金，剩余押金应当退还被告。双方在合同中未约定律师费损失，原告的请求没有法律依据。按照公平原则，原告并未遭受损失，原告又没收押金又主张违约金显失公平，且违约金过高，不符合合同法司法解释违约金不超过损失30%的规定。大件物品无法搬出是因为写字楼不给开门，如果原告同意我们随时可以搬走。投资公司向本院提出反诉请求：要求原告退还押金576538.56元。事实和理由：原告与被告之间签署的租赁合同已于2018年12月27日解除，被告已于租赁物业搬出，因此要求原告返还押金。置业公司针对投资公司的反诉，答辩称，不同意退还押金，根据租约细则约定，原告有权没收押金，不予退还，实际也是作为解除合同的违约金。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月13日，出租人置业公司与承租人投资公司签订《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》，约定：置业公司将其具有产权的位于北京市西城区金融街A5地块的金融街中心南楼金融大街甲9号写字楼电梯楼层XX单元（以下简称涉案房屋）出租给投资公司，租赁面积254.88平方米，租赁期限36个月，自2015年9月1日起至2018年8月31日止，租金标准为每月每平方米615元，月租金为156751.20元，押金为496251.36元，租金支付方式为每三个月支付，承租人应在每个付款日历月的25日前预先支付下3个月的租金和物业管理费。《写字楼租约之租约细则》的内容有：“Ⅱ承租人义务。（11）所租标的物的交还，若承租人未能在租期届满或提前终止的当天将所租标的物按前述条款之规定交还予出租人，承租人须按逾期天数向出租人缴纳滞留金，每天的滞留金额度相当于本租约日租金和日物业管理费之和的2倍。若承租人交还所租标的物时，仍有物品、固定附着物或装置遗留在所租标的物内，承租人在此声明其已同意放弃该财物的所有权，并同意出租人对该财物自由处置，由此产生的收益归出租人所有，所涉及费用由承租人承担。Ⅶ违约。（1）承租人违约。承租人在租期内除不可抗力外，在任何条件下不得提早解除本租约。在发生以下任何情况后，出租人有权终止本租约。出租人终止本租约的，承租人应向出租人补齐承租人已经享受的装修期及免租期的租金，出租人无需返还承租人已付押金，有权收回承租人所租标的物，并要求承租人赔偿出租人遭受的损失，（b）如果本租约中所规定的租金或物业管理费或其他应由承租人支付的费用在到期后的30日内仍未支付；……出租人此权利不妨碍其行使由于承租人违约、不遵守或不履行本租约任何条款和条件而进行任何法律诉讼的权利，以及不妨碍根据本租约细则第Ⅷ部分规定出租人从承租人交纳的押金中扣减由此而引起的损失的权利和出租人没收押金的权利。（2）权利的行使，无论本合同租期届满还是本合同提前终止，出租人均有权按本租约规定形式向承租人发出收回所租标的物的书面通知即表明其全面充分地行使了权利，出租人无须实际进入所租标的物。在出租人送达收回所租标的物的书面通知7日后（即承租人的腾退期限届满）。出租人即被视为已收回所租标的物，而承租人即被视为已被逐出所租标的物。在腾退期限内，若承租人没有将所租标的物按接收时双方签暑的确认文件所述的状态予以恢复原状，出租人有权自行处置所租标的物内承租人所遗留的任何物品而无须向承租人负任何责任，因此所产生的全部费用由承租人承担；（6）滞纳金，在不影响发生违约后出租人的其它权利和补偿措施的情况下，如果本租约的租金、物业管理费、任何其它费用或其部分没有按照本租约第四条至第六条以及本细则Ⅰ部分的方法和时间支付，则承租人须按应缴付费用总额的1‰按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日和实际还款日均计算在内）。Ⅷ押金，（2）押金的扣留、扣除，如果承租人违反本租约的任何规定及条件，出租人有权敦促承租人履约，出租人有权扣留押金作为违约处理并索赔一切因此而引起的损失。而从押金中扣除一定数目的金额以补偿由于承租人违约不遵守或不履行租约而造成的损失。（4）押金的退还，在前文规定限制下，本租约期满后或本租约提前解除后将腾空的所租标的物移交给出租人后的30天内，或者因承租人违约、不遵守或不履行租约中的各项条款和条件及不遵守、不履行承租人应履行的条款，而引起的索赔解决后的30天内，或者在承租人与电信公司及电力局的有关户口已经结清后的30天内，以时间较晚者为准，同时在上述期限内未发生因承租人经营而导致的任何第三方向出租人提出诉讼及其他明确主张由出租人承担责任的事件的，押金将以人民币退还给承租人，不附带利息，但出租人根据本租约规定有权扣除、扣留或抵销的押全部分不予退还。”2015年9月1日，投资公司开始使用涉案房屋。置业公司收到押金496251.36元，收到2018年8月31日前的租金。因上述合同约定的租赁期间于2018年8月31日届满，2018年9月5日，置业公司（甲方）与投资公司（乙方）签订《〈写字楼租约〉及〈写字楼租约之租约细则〉之补充协议1》（以下简称补充协议），约定涉案房屋的实际备案单元号为8层XX单元，租赁面积为254.88平方米，续租期为24个月，自2018年9月1日至2020年8月31日止，租金标准为每月每平方米720元，每月租金183513.60元，租金支付方式为每3个月作为一个支付周期，乙方在每个付款周期开始前的10个工作日前预先支付当期租金，物业管理费为每月每平方米34元，续租期的租赁押金为576538.56元，乙方应在本协议签订后的5个工作日内向甲方补交押金差额80287.20元，本协议为原租约的补充协议，与原租约不一致之处以本协议约定为准，未涉及的内容，仍按原租约执行。上述补充协议签订后，投资公司继续使用涉案房屋，置业公司收到押金差额80287.20元。2018年9月1日至2018年11月30日租赁周期的租金550540.80元，置业公司收到了其中2018年9月1日至2018年10月31日期间的租金367027.20元，该款中的9月份租金，投资公司于2018年10月29日支付，10月份租金183513.60元，投资公司于2018年11月30日支付。自2018年11月1日开始的租金，投资公司没有支付，按照合同约定的标准计算，截至2018年12月27日租金为346413.34元。投资公司于2018年12月27日收到置业公司发出的“解除《写字楼租约》、《写字楼租约之租约细则》和《金融街中心车位租赁合同》通知函”（以下简称解约函）。诉讼中，置业公司、投资公司对双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同于2018年12月27日解除没有争议。2019年1月3日，投资公司于涉案房屋撤出人员，涉案房屋内留有投资公司的办公家具。投资公司同意给付置业公司自2018年11月1日至2019年1月3日期间的租金。鉴于当事人对合同已经解除没有争议，且投资公司明确表示不主张装修损失。置业公司、投资公司从本院建议并约定于2019年4月26日交接涉案房屋。因投资公司对涉案房屋所在的物业公司要求办理相关手续提出存疑，后未能交接。2019年5月16日，本院对涉案房屋进行现场勘验，制作了现场勘验笔录并进行了拍照，见：涉案房屋门被物业公司上锁，经置业公司联系，物业公司人员将房门打开，房内有办公家具。同日，投资公司按照物业公司的要求签署了客户搬出申请表、安全技术交底记录表、安全交底会注意事项等三份文件后，由投资公司联系的搬家公司人员将涉案房屋内的办公家具搬空后，置业公司收回了涉案房屋。双方交接房屋后，置业公司于2019年5月30日向本院提出申请：我公司在第一次变更诉讼请求基础上，再次变更诉讼请求，1.撤回第4项诉讼请求；2.将原第5项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付滞留金1769104.40元（注：2018年12月28日至2019年5月16日期间共计140天，按日12636.46元的标准计算）”；3.原第5、6项诉讼请求序号依次相应调整为第4、5项，以今天变更后的诉讼请求为准。投资公司对置业公司变更后的诉讼请求，答辩称：“坚持之前的答辩意见。”本院认为，置业公司与投资公司签订的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。就置业公司解除合同及要求投资公司支付租金的主张。置业公司、投资公司于诉讼中对合同于2018年12月27日解除无争议，且不违反法律规定，本院予以确认，投资公司同意支付合同存续期间的租金，符合合同约定，本院准许，置业公司主张的此期间租金金额未超出合同约定金额，对置业公司之确认合同解除、投资公司给付租金的诉讼请求，本院予以支持。就置业公司要求投资公司偿付逾期付款违约金的主张。合同约定的租赁期间届满后，租赁双方续约延长租赁期限2年，重新约定了租金、给付方式及期限，投资公司作为承租人，应当按照约定履行给付租金的合同义务。投资公司应于2018年8月19日前将2018年9月1日至2018年11月30日租赁周期的三个月租金给付置业公司为守约，而投资公司至2018年11月30日仅支付了二个月租金，应属违约，置业公司依据合同约定有权解除合同。账户被冻结不属于不可抗力，置业公司接受投资公司逾期支付的租金不产生投资公司所称双方变更履行期限的后果，对投资公司不支付租金的抗辩，本院不予采信。合同中，就投资公司逾期支付租金的违约责任承担方式为按日千分之一支付滞纳金的约定，具有违约金的性质，置业公司要求投资公司偿付逾期支付租金的违约金的主张，存在依据，本院予以支持，投资公司逾期支付租金未造成置业公司实际损失，置业公司以日千分之一计算违约金的主张过高，本院依法调整为以欠付租金为基数按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算。就置业公司要求投资公司支付滞留金的主张。合同解除后，投资公司应按照合同约定将涉案房屋交还置业公司，投资公司虽于涉案房屋撤出人员，但遗留有办公家具，且未向置业公司明确表示放弃涉案房屋内物品的权利，投资公司应向置业公司支付房屋占用费，合同中就此事项约定的滞留金应为房屋占有使用费，约定的滞留金的标准，应视为当事人约定的房屋占有使用费标准。鉴于自涉案房屋搬出办公家具等物品时，需有投资公司申请，物业公司同意，无作为产权单位的置业公司协调难以完成，且物业公司锁门亦导致投资公司搬离受阻，另，合同中就投资公司遗留物品如何处理有约定，置业公司可依约采取措施有效止损，综合以上因素，置业公司以租金加物业管理费2倍主张2018年12月28日至2019年5月16日期间的房屋占有费过高，对投资公司支付的房屋占用费金额，本院酌定为60万元。就投资公司要求置业公司返还押金的反诉主张。合同约定因投资公司违约导致合同解除置业公司不退还押金，故置业公司于诉讼中就押金作为合同解除违约金的抗辩成立，但以全部押金作为违约金数额过高，本院综合置业公司实际损失情况等因素适当予以调整后，置业公司应将剩余押金返还投资公司，对投资公司超出的反诉请求，本院不予支持。置业公司要求投资公司负担律师费的诉讼请求，没有法律依据亦无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、金融街（北京）置业有限公司与北京天澳投资基金管理有限公司二○一五年五月十三日签订的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》、二○一八年九月五日签订的《〈写字楼租约〉及〈写字楼租约之租约细则〉之补充协议1》于二○一八年十二月二十七日解除；二、本判决生效之日起五日内，北京天澳投资基金管理有限公司给付金融街（北京）置业有限公司自二○一八年十一月一日至二○一八年十二月二十七日期间的租金三十四万三千三百四十八元；三、本判决生效之日起五日内，北京天澳投资基金管理有限公司偿付金融街（北京）置业有限公司逾期支付租金的违约金（自二○一八年八月二十日起，以五十五万零五百四十元八角为基数，自二○一八年十月三十日起，以三十六万七千零二十七元二角为基数，自二○一八年十二月一日起，以三十四万三千三百四十八元为基数，至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算）；四、本判决生效之日起五日内，北京天澳投资基金管理有限公司给付金融街（北京）置业有限公司自二○一八年十二月二十八日至二○一九年五月十六日期间的房屋占有费六十万元；五、本判决生效之日起五日内，金融街（北京）置业有限公司返还北京天澳投资基金管理有限公司押金三十九万三千零二十四元九角六分；六、驳回金融街（北京）置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京天澳投资基金管理有限公司的其他反诉请求。如果金融街（北京）置业有限公司、北京天澳投资基金管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千零八十一元，由北京天澳投资基金管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四千七百八十三元，北京天澳投资基金管理有限公司负担一千一百八十五元（已交纳）；由金融街（北京）置业有限公司负担三千五百九十八元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一九年八月二日书记员 苏晓明