北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初19962号原告：张江英，女，1977年10月18日出生，汉族，日立环球存储科技有限公司职员，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路**。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：王伟娟，女，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告张江英诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告张江英、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人王伟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张江英向本院提出诉讼请求：1、判令被告退赔侵占面积所收取的房款17672元；2、判令被告赔偿公摊面积不符合合同约定的违约金1097．18元；3、判令被告赔偿未按合同约定安装燃气的违约金1097．18元；4、判令被告因未按合同约定安装燃气给原告造成的经济损失2920元；5、判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年10月25日签订的《北京市商品房预售合同》约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X层XXX号，建筑面积为58．53平方米，其中本层分摊的有公共卫生间及走道。2014年10月31日，我收房后发现，合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间及卫生间走道没有，涉诉房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间及走道对于办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现，原告多次要求被告履行合同义务，均遭到被告拒绝，原告不得不向通州法院提起诉讼。根据中国裁判文书网查询结果，一审判决恢复涉诉小区公共卫生间原状的案件不少，二审也有维持，但被告拒不执行生效判决，经执行部门调查被告所侵占区域已销售于他人不利于强制执行。被告既然不恢复公共卫生间也不承认将公共卫生间及走道出卖给他人，此行为明显构成一房二卖，恶意欺诈。被告的行为严重侵害了原告的实际利益，据此原告提出赔偿请求。龙源地产公司辩称：一、我公司从未出卖公共卫生间，也未从中获利，故我公司并非适格被告。从与本案相关的其他案件现场核实情况可以看出，边户型业主实际占用了公共卫生间。但是，在我公司与边户型所签订的《北京市商品房预售合同》中，专有部分面积不含涉案公共卫生间的面积，即我公司从未将公共卫生间出卖给边户型业主，没有从中获取利益。涉案楼栋交付业主后，由物业公司对小区进行管理，我公司对公共卫生间的实际使用情况并不知情。涉案房屋实际由边户型业主占用，也非我公司的授意。因此给原告造成的损失应当由物业公司承担，而不应由我公司承担。二、涉案房屋性质为“商住”而非住宅项目，燃气的供应并非我公司的义务。《北京市商品房预售合同》第十三条第一段约定，“该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八所载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致”。涉案房屋为“商住”房屋，不适用于该条款所设定的前提，即房屋应当为住宅性质。同时该条款中所述的“合同附件八”在本案合同中无实际内容，与“商住”性质的房屋不存在铺设燃气管道的承诺相互印证，我公司没有义务为原告铺设燃气管道。另外，我公司已经本着负责、解决问题的态度向原告提供了电磁炉等家用电器，根据合同第十三条最后一段约定，“相关市政基础设施和其他设施未能按照双方约定投入使用的，出卖人采取补救措施的，不视为违约。”原告要求支付违约金及赔偿金的请求不应当得到支持。三、涉案房屋性质特殊，购房前我公司已提示风险，因房屋产生的后果应当由原告自行承担。涉案房屋性质为商业住房，在合同首页也有“买受人购买此种房房屋后，在产权、市政、税收、安全等方面都存在隐患，特别提示您，请勿购买”的相关风险提示，原告在明知存在所提示风险的情况下，依然选择购买涉案房屋，其应当对相应的风险有合理预期。我公司已经按照预售合同向原告交付了房屋，履行了合同约定的义务，原告的所有诉讼请求均不应得到支持。本院经审理认定的事实如下：2013年10月25日，张江英（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X层XXX……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为58．47平方米，其中套内建筑面积为45．43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13．04平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24198．88元，总价1099355元。……所称套内面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50．88%，其余价款可以向渤海银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：该商品房为住宅的，出卖人承诺……（4）燃气2014年10月31日达到管道敷设到户，开通按政府部门的相关规定执行……如果在约定期限内未达到条件，出卖人一次性向买受人支付已交房价款的千分之一违约金……相关市政基础设施和其他设施未能按双方约定投入使用的，出卖人采取补救措施的，不视为违约。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3．16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X层XXX房屋（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层南侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间南侧均留有一条通往该卫生间及最南侧户型房屋（以下简称“南边户”）的走道；“X#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十七层办公分摊的共有部分包括卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明涉诉房屋所在楼层办公分摊的共有共用面积包括本层的卫生间11．40平方米、走道150．87平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2013年10月27日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50．88%作为首期房款，即559355元（含定金100000元）……其余房款540000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。龙源地产公司向张江英所交付的《商品房使用说明书》中约定“18、天然气管道系统由室外管线经地下一层外墙主立管接入各户厨房，并在厨房装设分户独立卡式燃气表……”。张江英就涉诉房屋截至2014年11月7日向龙源地产公司支付的购房款总额为1097177元。涉诉房屋所在的7号楼现已变为6号楼，涉诉房屋的实测建筑面积为58．53平方米、套内建筑面积为45．34平方米。涉诉房屋所在的楼层共27套房屋，27套房屋实测套内建筑面积共计1176．61平方米，2个公共卫生间及2条通往公共卫生间及南边户的走道实测建筑面积共计24．39平方米。张江英收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间南侧的走道均被占用，无法正常使用。原应为通往卫生间的走道均被封闭，设置了门及门锁，门的正上方位置设有门牌号。上述门、门锁与其他业主的门、门锁（交房后更换过的除外）外观一致，门牌除编号存在差异外，其余标识均与其他业主的门牌一致。另外，涉诉房屋并无燃气管道敷设到户，龙源地产公司予以安装了电磁炉。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主董海霞、陶忠喜、李纯等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复其涉诉房屋所在楼层的公共卫生间。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司虽称其上述案件的代理人不了解情况才说其将公共卫生间售予他人，与事实不符，但其并未就此提供充分证据。本案审理过程中，龙源地产公司表示其开发建设的涉诉房屋对外宣称系“商业住宅”，实际上也具有住宅功能。龙源地产公司还表示，对于被封闭的走道及公共卫生间其不能予以恢复原状。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、发票、视频、照片、不动产权证书、售楼资料、商品房使用说明书、物业缴费清单、民事判决书、执行裁定书、房屋面积技术测算报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间及南边户的走道。综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况、张江英提交的视频等，可以判断，龙源地产公司实际上将公共卫生间、通往公共卫生间及南边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为南边户的一部分，实际上使之成为非“公摊”部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道封闭，对于张江英来说其被占用的公摊面积应为0．94平方米（24．39平方米/1176．61平方米*45．34平方米≈0．94平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给张江英。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋总房款、建筑面积可推断出张江英被占用的0．94平方米对应房款应为17620．82元（1097177元/58．53平方米×0．94平方米≈17620．82元）。张江英主张退赔的高于上述数额的房款本院不予支持，其余部分予以支持。对于张江英主张的公摊面积与合同约定不符的违约金，缺乏相应合同依据，且本院对其退赔房款的请求予以支持，故该项违约金本院不予支持。对于张江英要求龙源地产公司赔偿的未安装燃气违约金，因龙源地产公司所出售的涉诉房屋具有居住功能，且其交予业主的《商品房使用说明书》也对燃气有约定，然而其并未按约定敷设燃气管道至涉诉房屋，虽然其为张江英添置了电磁炉，但毕竟与应敷设的燃气管道有很大差别，不足以认定其采取了与之相当的补救措施，因此应按约定支付张江英已付房款（1097177元）千分之一的违约金1097．18元，对于张江英主张的超过该部分的违约金，本院不予支持。对于张江英要求被告支付的未安装燃气为其造成的经济损失，其并未提供充分证据证明，另外鉴于龙源地产公司已为张江英添置了电磁炉，本院对其主张的违约金也予以了适当支持，故经济损失本院不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告张江英房款17620．82元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司支付原告张江英未按合同约定敷设燃气管道的违约金1097．18元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告张江英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由原告张江英负担51元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担134元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年八月八日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨