黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑2701民初649号 原告：大兴安岭运博物业有限公司。 法定代表人：韩志勇，总经理。 委托诉讼代理人：陈美丽，女，该公司工作人员。 被告：崔伟强。 原告大兴安岭运博物业有限公司与被告崔伟强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大兴安岭运博物业有限公司委托诉讼代理人陈美丽，被告崔伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大兴安岭运博物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付自2016年6月1日至2019年5月31日的物业管理费1537元及利息（1537元×息率6%×起诉之日起至给付之日止）。2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的×区×号楼×单元×室（原×单元×室）的业主。2012年10月3日，被告购买了该房屋，建筑面积为91.78平方米。2015年6月2日与2017年5月18日，加格达奇区×小区业主委员会与原告分别签订了×物业服务合同书。以上两份合同内容明确说明由原告对×小区（住宅面积201918.04平方米，商服面积26295.35平方米，车库面积7296.39平方米）进行物业管理，委托期限分别为2015年6月2日至2017年6月2日止，2017年6月2日起至2019年6月2日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每平方米0.45元的标准，向原告缴纳物业管理费。具体计算方法：0.45元（每月每平方米）÷30天（每天的费用）×365天（一年的）×3年×91.78平方米（被告家面积）=1507元。1507元+10元（每年的灯费）×3年=1537元。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，望公正判决，维护原告的合法权益。 崔伟强辩称，自运博物业公司2015年6月份入住加区和谐嘉园管理该小区的物业服务以来，对其职责范围内的各项工作从未达过标，具体表现为卫生条件方面管理太差，楼道打扫不清洁， 垃圾清运不及时，对绿化带的管理更不用说了，不除草、不打药、不维护，对该小区内的共用设施不管理、不维修、不更换，更为可恨的是物业公司竟敢以合同的形式将广大业主的共有财产非法转让给开发商(有协议书证明)，将广大业主共同拥有的保安房肆意出租，致使整个和谐嘉园自运博物业接手管理以来无保安、无巡逻，安全保卫工作形成真空。对于小区内经常发生财务失窃事件，他们不管不问，不履行职责，依据国务院(新规)有以下几种情况业主可拒绝缴纳物业费用规定，其中之一就是服务质量过差，可拒绝缴纳物业费。现作如下陈述：一、依据物业法第二章第六条第(八)项规定:广大业主对物业共用部位及共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，而我们所在的和谐嘉园小区内构建的保安房却在广大业主不知情的情况下被物业公司肆意出租，移作商用。租金多少进了谁的口袋我们一无所知，门卫房属于公用建筑，是用于保安居住办公的地方，是保卫小区业主生命财产安全之所在，凭什么将其当做公司的私有财产予以出租。这和明目张胆的抢他人财物有什么区别，是谁给了他们这么大的胆量，背后的保护伞又是谁呢？这必须给广大居民一个明确的说法。2015年6月2日，大兴安岭运博物业公司与和谐嘉园业主委员会所签订的物业服务管理合同书明确地规定了管理区域门岗全天24小时有保安服务，管理区域实行全年365天保安巡逻服务，管理区域内全天24小时开通监控系统，监控录像须保存1个月以上，但是该公司并不履行义务，肆意践踏、肆意妄为。给广大居民的居住和生活带来了安全隐患。广大业主所受的经济损失应由谁来承担(由于财务失窃，广大业主中部分损失严重的都已经报案了，这一点公安部门有案可查)。二、物业法第五章第十九条规定，物业管理区域内，按照规划建设的公共建筑和共用设施，物业公司不得改变其用途，那么保安房就是按照规划建设的公共建筑，他们凭什么把它移作他用呢。作为一个成熟的物业公司是应当知晓的，这是一个最基本的常识了，那么他们这么做显然就是知法犯法了。三、再说卫生服务这一块，物业公司在2015年6月2日与业主委员会所签的合同中明文规定，地面、楼道无垃圾杂物，道路无垃圾痕迹，灯杆无脏污粘附物，灯罩无积灰，保持正常照明，有故障及时排除，宣传栏玻璃干净无灰尘，框架干净无污迹，排水沟内外无杂草、杂物，排水保持通畅无堵塞、无积水和无异味，小区健身器材无积灰污渍，明确地规定了物业公司负有维护各种公共设施的义务。还有防盗门出现故障后应予以及时维修。可事实上，该公司不管不问，给小区居民带来了安全隐患，楼道内垃圾纸屑时常可见，有的楼道内还有狗尿狗粪，小广告贴的到处都是，几乎粘满了整个门面，垃圾清理也不及时，一放就是数日，冬天还可以，夏天则是臭气熏天，冬天积雪成堆，也不能及时清运，有照片为证。路灯损坏也无人维修，到晚上漆黑一片，绿化带内杂草重生，有的树木花草也被清理垃圾时弄倒弄折，遭到严重破坏，夏天污水四溢，根本无人管理，整个和谐嘉园小区内的路面高低不平、坑坑洼洼损毁严重，个别井盖安置存在着相当大的安全隐患，直到今天这种脏乱差的局面并没有丝毫改变，宣传栏丢失也不管不问，再有各户屋内外下雨天经常漏水，他们派人来维修只是敷衍了事，从未根本地解决问题，弄的广大业主怨气冲天。这样的服务有什么资格讨要物业费。四、根据物业管理条例第六条、第十一条、第十二条规定选聘、解聘物业管理企业属于业主大会职责，不能由业主委员会单方面作出决定，业主大会在招聘和解聘物业管理企业时必项通过物业管理区域内的全体业主所持票权的二分之一通过才能认定其有效合法，因此2017年6月份业主委员会与运博物业公司所签署的物业合同是无效的，不合法理的。也就是说运博物业公司没有资格来收取物业费。五、未按照公司的约定，定期向全体业主公布管理费用的收支账目明细，那也就是保安房的出租款项，还有宣传栏的广告费，广大业主也就无从知晓了，请予明示。综上所述，运博物业自管理和谐嘉园小区以来，没有一项服务能够达到合同的规定，广大业主的满意度和安全感更无从谈起了，且与开发商违法签署公共建筑的转让协议，违法出租保安房且收支情況从不向广大业主公示，这就是典型的不服务、不作为、乱作为，且恶意侵害广大人民群众的利益。关于收费权利，从来都是相辅相成的，对立而又统一的，也就是说物业公司不尽到责任和义务，行使收费权利也会相应消失，所以运博物业无权向广大业主提起诉讼索要物业费，请人民法院驳回其无理的诉求，还广大业主一份公平和正义。 本院经审理认定事实如下：崔伟强系加格达奇区×区×号楼×单元×室业主（现改为×单元×室），于2012年10月15日入住该房屋，该房屋建筑面积为91.78平方米。 2015年6月2日与2017年5月18日，加格达奇区和谐嘉园小区业主委员会与大兴安岭运博物业有限公司分别签订了物业服务合同。合同均约定：加格达奇区和谐嘉园小区业主委员会将加格达奇区和谐嘉园小区委托于大兴安岭运博物业有限公司实行物业管理。物业基本情况：物业类型商住两用，坐落位置于大兴安岭地区加格达奇区光辉路。四至光辉东路北，光明东路东（共分东、西两个区）。大兴安岭运博物业有限公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。物业管理服务费的收取按照物价局相关收费标准及本小区实际情况制定，其中住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.45元收取。委托管理期限均为两年，分别自2015年6月2日起至2017年6月2日止，自2017年6月2日起至2019年6月2日止。上述收费标准于2016年4月15日经加格达奇区物价监督管理局备案。 经催缴，崔伟强未缴纳2016年6月1日至2019年5月31日期间的物业费共计1516.84元(0.45元每月每平方米×36个月×91.78平方米+30元灯费)。 上述事实有原告提供的营业执照、物业服务合同、入户通知单、入户须知、物业服务费用催缴回执单、物业收费备案表、限期催缴单照片、照片，被告提供的照片以及原被告的当庭陈述，在卷为凭，足以认定。被告提供的合同、和谐嘉园位置图、起诉状、（2017）黑2701民初366号民事判决书与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院认为，大兴安岭运博物业有限公司与加格达奇区和谐嘉园小区业主委员会签订的上述两份物业服务合同，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。对大兴安岭运博物业有限公司及全体业主均具有约束力。大兴安岭运博物业有限公司为案涉小区提供了物业服务，崔伟强作为案涉小区业主接受了服务，双方之间成立物业服务合同关系。大兴安岭运博物业有限公司应依约提供物业服务，崔伟强应按约定交纳物业费。经审理，2016年6月1日至2019年5月31日期间崔伟强应缴纳的物业费的数额应为1516.84元。关于崔伟强提出选聘物业公司是业主大会的职责，业主委员会无权单方决定，其与物业公司签订的合同无效，因其并未提供该合同无效的相关证据且业主委员会是业主大会的执行组织，原告有理由相信与业主委员会签订该合同是经过业主大会通过的，故该合同合法有效，其抗辩事由不成立。关于崔伟强称物业服务未达标的问题，因大兴安岭运博物业有限公司的服务对象为广大业主，并非崔伟强一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费不仅影响了已经交纳物业费的其他业主的权益和小区整体利益，亦直接影响到物业服务企业的服务态度和质量。故崔伟强以此拒绝交纳物业服务费，本院不予支持。 关于原告主张的利息，因双方对逾期支付的利息没有约定，故对于原告要求被告向其支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、崔伟强于本判决生效后十日内给付大兴安岭运博物业有限公司自2016年6月1日至2019年5月31日期间的物业费1516.84元； 二、驳回大兴安岭运博物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由崔伟强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。 审判员  徐文波 二〇一九年八月二十八日 书记员  刘昭瑀