北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初42936号原告（反诉被告）：杨小旭，男，1987年8月24日出生，汉族，北京博奇电力科技有限公司职员，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张跃峰，北京市盈科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：魏洁，女，1979年12月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于永贺，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，北京市亿达律师事务所律师。原告（反诉被告）杨小旭（下称原告）与被告（反诉原告）魏洁（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人尚丽涛、被告委托诉讼代理人于永贺、张涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行原、被告于2016年6月28日签订的《北京市房屋买卖居间合同》，判令被告将位于北京市朝阳区小红门乡新村鸿博家园二期D区13号楼2单元X号房屋（下称涉案房屋）交付原告。2、请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金（以75万元为基数，自2018年5月1日至房屋实际交付给原告之日止，每日按万分之三比例进行计算）。事实与理由：原、被告于2016年6月28日签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定被告将涉案房屋（建筑面积54平方米）出售给原告，约定房屋成交价101万元，合同约定的付款情况为2016年6月18日原告向被告支付定金1万元，2016年6月29日原告向被告支付购房款74万元，交房当日原告向被告支付购房款23万元，剩余3万元房款待办理产权证当日支付给被告。合同还约定被告应当在小红门房地产开发有限责任公司通知办理收房手续十五日内将涉案房屋交付给原告，如被告逾期交付房屋，每迟延一日应当向原告支付已交房款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房款75万元。经了解，小红门房地产开发有限责任公司已于2018年4月初开始通知被告收房，被告无故拒绝收房，严重违反合同约定，经原告多次催促，被告至今仍置之不理。被告收取原告房款后拒绝将房屋交付给原告，严重违反诚信，已构成违约。被告辩称：不同意原告全部诉讼请求，涉案房屋买卖合同签订至今，原告一直隐瞒其无购房资格的事实，导致双方签订合同目的根本无法实现，严重违反诚实信用原则。根据合同法及《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》，涉案房屋买卖合同应当依据合同法第94条解除。被告提出反诉请求：判令解除原告与被告于2016年6月28日签订的《北京市房屋买卖居间合同》。反诉的事实与理由同被告答辩意见。原告对被告的反诉答辩称：被告反诉缺乏事实和法律依据，且严重违反诚实信用原则。双方签订的合同合法有效，原告方的诉讼请求仅限于交付，不存在产权交付的诉求，况且原告的配偶具备购房资格，故被告方反诉应予驳回。被告自认2018年4月份收了房，在长达一年的时间里没有向原告交房，本身就构成了违约。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月23日，北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室（甲方、腾退人）与案外人王XX（乙方、被腾退人）签订《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，约定：甲方腾退乙方朝阳区小红门牌坊村XXX号居住的房屋，需腾退正式住宅建筑面积共计109.40平方米；甲方确认乙方实际腾退人口数为2人，分别是产权人王XX、之女被告；甲方按人均45平方米（含）对乙方安置期房二套，一居室一套、两居室一套；甲方应支付乙方各项补偿补助费若干。2014年10月12日，北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室（甲方）与王XX（乙方）签订《房屋腾退安置协议书附件》，约定甲方对乙方安置期房三套，其中包括涉案房屋（一居室、建筑面积54.0平方米）。2016年6月28日，原告（乙方、买受方）、被告（甲方、出售方）及北京居无忧房地产经纪有限公司（丙方、居间方）共同签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定：甲方出售涉案房屋，建筑面积54平方米；房屋所有权证书证号待定，甲方持有小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书及其附件；房屋成交价格为101万元，乙方应于2016年6月18日向甲方支付定金1万元，于2016年6月29日向乙方支付购房款74万元；甲方承诺和保证该房屋没有产权纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有权、所有权的人都同意出售；甲方保证该套房屋是合法所得，但产权证明正在办理过程中，所以产权登记暂时无法进行。乙方对此予以认可，并保证不因此主张买卖合同无效。甲方保证在该房屋具备产权变更条件十五个工作日内无条件协助乙方办理产权变更手续，变更时需双方共同到场办理，变更时间以小红门房地产开发有限责任公司通知为准；甲方应在小红门房地产开发有限责任公司通知办理收房手续十五日内将该房屋交付给乙方；甲方未按照约定交付房屋的，逾期在十五个工作日之内，交付期限届满之日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付购房款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起十五个工作日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过十五个工作日后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起十五个工作日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的200%向乙方支付违约金，并由甲方赔付乙方支付给丙方的全部代理费用；甲乙双方同意，自本合同签订之日起至小红门房地产开发有限责任公司通知办理产权登记十五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；经甲、乙双方协商一致，交房当日乙方支付甲方购房款23万元，剩余房款3万元于办理产权证当日乙方支付给甲方，此房交房时大于或小于协议面积54平方米的，按照每平米4000元多退少补结算。庭审中，原告提交被告出具的收条一张，用以证明被告已收取原告75万元购房款的事实。经询，被告认可收条真实性，认可其收到原告于合同签订之前给付的定金1万元及2016年6月29日给付的购房款74万元。庭审中，被告提交原告的购房资格查询截图，用以证明原告隐瞒无在京购房资格的事实，导致双方合同目的无法实现，双方合同应依法解除。原告对被告提交的购房资格查询截图真实性不予认可，经询，原告称其确实在京交纳社保未连续满五年，但原告称其在签订合同时就跟被告说过其社保因换工作出现过断缴而不满五年的情况。原告提交录像一份，录像时间为2016年6月28日，原告称该录像为签约当天原、被告在中介机构签合同时的情景，用以证明被告在签订合同时对原告没有购房资格一事是知晓的。经询，被告认可原告提交录像的真实性，但对其证明目的和关联性不予认可。经查，在原告提交的录像中，原告在谈论过程中提到自己是外地人，其在京缴纳社保已经4年了，但因为公司的问题中间存在断缴的情况，被告向原告提议可以向单位申请办理买房不受限的居民证（居住证），但原告称居住证申请有难度，后被告问原告：“断了一次，他的责任还是你的责任”，原告答：“公司责任”，被告回道：“公司责任你买不了房，公司补偿没”。庭审中，原告提交其与案外人闫X的结婚证、闫X的在京社保缴费记录及购房家庭购房资格告知单，用以证明原告与闫X于2019年4月12日登记结婚，闫X在京缴纳社保已满五年，原告与闫X以家庭为单位具备在京购房资格。经询，被告对原告提交的以上证据真实性均认可，但被告认为闫X并非涉案房屋买卖合同当事人，故闫X具备购房资格与本案没有关联性，且二人登记结婚的日期晚于被告提反诉的日期，故被告认为原告登记结婚是有意规避法律规定。庭后，被告提交购房款收据、入住验房表、消防安全承诺书、物品领取单，用以证明被告在2018年10月22日向北京市朝阳区小红门乡人民政府交纳了涉案房屋的购房款188640元，后于2018年10月24日与涉案房屋的物业公司签订入住验房表和消防安全承诺书，并于当日委托弟妹杨XX领取了涉案房屋的钥匙和猫眼。经询，原告对被告庭后提交的以上证据表示不需到庭质证，由法院核实确认。经询，原、被告均称涉案房屋现尚未具备办理产权证条件，且未来几年内可能都无法办理正式产权证。另，被告称涉案房屋现在空置。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案中，根据原告提交的签约现场录像，原告在签订合同当日即提出自己在京社保不满足连续缴纳五年，被告当场提议原告向单位申请买房不受限的居住证，在原告称断缴社保系公司责任时，被告随即询问“公司责任你买不了房，公司补偿没”，从这些谈话内容可以看出被告在签订合同当天就已经知晓原告不具备在京购房资格，故本院对被告提出的原告一直隐瞒其无购房资格的陈述不予采信。根据原告提交的结婚证、原告配偶闫X的社保缴费记录及购房家庭购房资格告知单等证据，原告现作为买受人，其家庭具备在京购房资格，故本院对被告以原告个人无购房资格为由要求解除涉案房屋买卖合同的反诉请求不予支持，对原告要求继续履行合同的的诉讼请求予以支持。根据被告提交的购房款收据、入住验房表、消防安全承诺书、物品领取单等证据，本院可以认定被告在2018年10月22日向小红门乡人民政府交纳涉案房屋购房款以前即已收到收房的通知，并于2018年10月24日正式收房，但被告至今未将房屋交付给原告，其逾期交付房屋的行为已经违反涉案房屋买卖合同的约定，故本院对原告要求被告交付涉案房屋并给付逾期交付房屋的违约金的诉讼请求均予以支持，违约金的计算基数为原告已付的购房款75万元，违约金的计算标准以合同约定的日万分之三为准，但违约金的起算时间本院结合证据及合同约定确定为2018年11月6日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏洁继续履行其与原告（反诉被告）杨小旭于2016年6月28日签订的《北京市房屋买卖居间合同》，被告（反诉原告）魏洁于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区小红门乡新村鸿博家园二期D区13号楼2单元X号的房屋交付给原告（反诉被告）杨小旭；二、被告（反诉原告）魏洁于交付以上房屋之日向原告（反诉被告）杨小旭给付逾期交房的违约金，违约金以75万元为基数，按照日万分之三的计算标准，自2018年11月6日起计算至实际交付房屋之日止；三、驳回原告（反诉被告）杨小旭的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）魏洁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13890元,由被告（反诉原告）魏洁负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费6945元，由被告（反诉原告）魏洁负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  张春英人民陪审员  刘凤芝二〇一九年八月二十一日法官 助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏