广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2281号 上诉人(原审原告）:于文才，男，1971年5月20日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。 上诉人(原审原告）:于东洋，男，1993年11月29日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：于化先，男，1947年1月27日出生，汉族，户籍地黑龙江省依兰县林业局先锋林场**，现住广西壮族自治区桂林市叠彩区北辰路**华城新贵小区******。 被上诉人（原审被告）：桂林华城房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区北辰路**。 法定代表人：朱名学，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡纯林，男，1973年7月12日生，汉族，桂林华城房地产开发有限公司副总经理，住广西壮族自治区全州县。 委托诉讼代理人：尹柄力，男，1965年1月2日出生，汉族，桂林华城房地产开发有限公司行政人员，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人于文才、于东洋因与被上诉人桂林华城房地产开发有限公司（以下简称华城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于文才、于东洋的委托诉讼代理人于化先，被上诉人华城公司的委托诉讼代理人尹柄力、胡纯林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于文才、于东洋上诉请求：1.请求撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初198号民事判决，依法改判；2.判令解除二上诉人与被上诉人委托代办产权证协议，被上诉人返还上诉人办证费用500元及损失费300元；3.判令被上诉人非法截占二上诉人交的维修资金26个月的利息损失384元；4.判令被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决上诉人与被上诉人不是委托关系，产权证必须由被上诉人代办不许上诉人自己办理，是违法错判。二、一审判决交房时已经五方验收合格，被上诉人将未验收的商品房交房合法，是违背事实的错判。三、一审判决被上诉人在订立合同自荐委托代办产权证时，不存在欺诈，是故意偏袒被上诉人的违背事实的错判。四、一审判决被上诉人截占上诉人维修资金26个月，没给上诉人造成利息损失，是违法错判。 华城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理；请求驳回上诉，维持原判。 于文才、于东洋向一审法院起诉请求：1.判令解除二原告与被告华城公司之间的口头委托办证协议，返还二原告办证费500元及资金占用损失300元；2.判令被告赔偿二原告非法占用公共维修基金损失384元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告于东洋与原告于文才系父子关系。2008年12月22日，二原告与被告华城公司签订《商品房买卖合同》，约定由二原告购买被告华城公司开发的位于桂林市“华城商贸城”1单元8层1号房屋一套，建筑面积42.17平方米，房屋总价格为144736元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”附件四：合同补充协议第五条约定：“签订《商品房买卖合同》时须付清以下费用（买受人按相关法规承担办理房屋产权证的费、税）：①公共维修基金（按建筑面积电梯房70元/㎡）2952元；……⑥办理房屋所有权证500元/户；……”。原告于文才于2008年12月20日向被告指定的物业公司交付上述款项。2009年6月18日，被告将涉案房屋交付二原告居住使用。2011年2月28日，被告华城公司将包括代收二原告的在内的公共维修基金1255008.6元转入管理中心账户，同年3月8日管理中心出具专项维修资金专用收据一张。另查明，2008年11月5日，桂林市房产管理中心下发《通知》，决定将由开发建设单位代收代缴购房人或被拆迁人应交存维修资金的模式，调整为在办理交房手续前，购房人或被拆迁人直接到物业维修资金专户管理银行任何一网点交存。该《通知》于2009年1月1日起执行。 一审法院认为，本案焦点为：一、被告华城公司是否应返还二原告办证费及赔偿办证费资金占用损失；二、被告华城公司是否应向二原告赔偿公共维修资金占用损失。 一、关于被告华城公司是否应返还二原告办证费及赔偿办证费资金占用损失的问题 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，由双方平等自愿签订，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应依照约定履行自己的合同义务。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同补充协议第五条约定：“签订《商品房买卖合同》时须付清以下费用（买受人按相关法规承担办理房屋产权证的费、税）：①公共维修基金（按建筑面积电梯房70元/㎡）2952元；……⑥办理房屋所有权证500元/户；……”由上述条款可见，被告代二原告办理房屋所权证及二原告缴纳办证费用500元的行为系双方书面约定的合同内容之一，并非二原告主张的系口头委托协议。 又根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该条款系对合同解除条件的规定，即合同解除的条件之一系双方当事人协商一致；其二须一方当事人根本违约致使合同目的不能实现。本案中，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》的主要目的系二原告通过支付房款向被告购买涉案房屋，并取得该房屋的所有权。经庭审查明，涉案房屋于二原告已实际交付使用，虽现阶段因未进行综合验收而使得二原告暂时无法取得产权证书，但被告已明确表示，若能完善相关手续事宜，即可办理权属证明，二原告的购房目的即可实现。二原告未提供其他证据证明被告已根本不能为其办理房产证而导致二原告无法实现购买涉案房屋的合同目的。故在二原告对合同中的其他条款均未提出异议并已接收涉案房屋，且被告亦明确表示不同意解除代为办证的该项合同约定的情形下，原告仅主张解除具有法律效力的《商品房买卖合同》中的一项约定内容，于法无据。既为双方自愿约定的合同事项，二原告依约向被告交付500元代办房产证的费用，不存在受被告欺诈而为之的情形。故二原告要求被告返还办证费用并赔偿占用损失的诉讼请求，亦无事实和法律依据，该院不予支持。 二、关于被告华城公司是否应向二原告赔偿公共维修资金占用损失的问题 公共维修基金系住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造，任何单位和个人不得使用。本案中，二原告诉称，根据《通知》规定，被告代收二原告的公共维修资金系违反规定的行为；依据《办法》第十二条第三款规定，被告应在代收二原告公共维修基金之日起三十日内转入管理中心账户，但被告逾期未转入，故被告应赔偿二原告逾期占用期间的经济损失。 该院认为，《通知》属于房管部门对房屋开发建设单位相关管理制度的行政文件，在此《通知》文件下发之前，商品房公共维修资金均系由房开建设单位代收代缴，即使《通知》要求改为由购房人自行缴付，而被告通过合同约定代二原告收取缴付公共维修资金，属于双方自愿约定，亦未违反强制性、禁止性规定。故该院认为，被告代收二原告的房屋维修资金的行为，并无不妥。 根据《办法》第十二条的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。”该条款中关于公共维修资金的缴存期限的规定系针对公有住房，而对商品房的公共维修资金应在何期限内缴纳，并未明确。因二原告购买房屋必须缴纳公共维修资金，被告虽系于2011年2月28日才将该款项转至管理中心账户，但并未给二原告造成任何经济损失；二原告亦未举证证明被告收取其公共维修资金至转账到管理中心账户期间擅自将该款项挪作他用。故二原告要求被告赔偿其非法占用公共维修资金损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院亦不予支持。 综上所述，二原告要求解除与被告华城公司之间关于办理房屋产权证书的口头约定、返还办证费、赔偿办证费及公共维修资金占用损失的诉讼请求，没有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告于文才、于东洋的诉讼请求。 二审期间，上诉人于文才、于东洋围绕上诉请求依法提交了新证据：谈话录音。上诉人主张该证据证明被上诉人的销售经理郭运德在订立合同时许诺过交房后180天办证。 经庭审质证，被上诉人华城公司对上诉人提交的谈话录音的真实性、合法性不予认可，且被上诉人主张该证据与本案没有关联性。本院对上诉人提交的上述证据认定如下：该录音为视听资料，无其他书面证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。 经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩，归纳本案的争议焦点为：一、上诉人主张解除委托办理房产证的约定是否合法有据，被上诉人是否应当返还办证费和损失；二、被上诉人是否应向上诉人赔偿公共维修资金占用损失。 一、关于争议焦点一。合同解除分为协议解除与法定解除。即《中华人民共和国合法法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的主要目的系二上诉人通过支付房款向被上诉人购买涉案房屋，并取得该房屋的所有权。经庭审查明，涉案房屋于二上诉人已实际交付使用，虽现阶段因未进行综合验收而使得二上诉人暂时无法取得产权证书，但被上诉人已明确表示，若能完善相关手续事宜，即可办理权属证明，二上诉人的购房目的即可实现。故本院认为，在二上诉人对合同中的其他条款均未提出异议并已接收涉案房屋，且被上诉人亦明确表示不同意解除代为办证的该项合同约定的情形下，上诉人仅主张解除具有法律效力的《商品房买卖合同》中的一项约定内容，于法无据。 另根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，二上诉人依约向被上诉人交付500元代办房产证费用，是履行合同义务的表现，不存在二上诉人主张的欺诈情形。故对上诉人要求被上诉人返还办证费和损失的诉请，本院亦不予支持。 二、关于争议焦点二。上诉人主张市房[2008]62号通知规定从2008年末不许开发单位代收代缴，已代收的限2009年3月1日前代收款交至管理中心账户；现被上诉人代收二上诉人的公共维修资金系违反规定的行为。本院认为，市房[2008]62号《通知》属于房管部门对房屋开发建设单位相关管理制度的行政文件，即使《通知》要求改为由购房人自行缴付，而被上诉人通过合同约定代二上诉人收取缴付公共维修资金，属于双方自愿约定，未违反强制性、禁止性规定；且上诉人于2008年12月20日向被上诉人指定的物业公司交付公共维修基金，《通知》从2009年1月1日起执行，被上诉人代收二上诉人的房屋维修资金的行为，并无不妥。二上诉人主张被上诉人收取其公共维修资金至转账到管理中心账户期间擅自将该款项挪作他用，但未能提交证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。故二上诉人要求被上诉人赔偿其非法占用公共维修资金损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人于文才、于东洋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人于文才、于东洋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 唐 勇 二〇一九年八月三十日 法官助理 郑 欣 书 记 员 谢 云