福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初3769号 原告：陈金月，女，汉族，1962年3月6日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：卓求存，福建知茂律师事务所执业律师。 被告：阮以琪，男，汉族，1983年6月17日出生，住福建省古田县。 被告：林莎，女，汉族，1990年4月6日出生，住安徽省蚌埠市怀远县。 委托诉讼代理人：杨亚泉、徐忠琛，福建力格律师事务所执业律师。 被告：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路**世茂国际中心**楼****，统一社会信用代码：913501026919245866。 法定代表人：朱发光，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所执业律师。 第三人：福州中正联合房产代理有限公司，住所地，住所地福建省福州市仓山区金山街道浦上大道**仓山万达广场**楼****会信用代码：91350104MA2Y8WPW39。 法定代表人：王文贤，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所执业律师。 原告陈金月与被告阮以琪、林莎、福州中联立信房产代理有限公司、第三人福州中正联合房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告陈金月及其委托诉讼代理人卓求存、被告阮以琪、被告林莎及其委托诉讼代理人杨亚泉、被告福州中联立信房产代理有限公司、第三人福州中正联合房产代理有限公司共同委托诉讼代理人潘清泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈金月向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈金月与阮以琪、林莎、福州中联立信房产代理有限公司就座落于闽侯县中铁城吉第（二期）B1-5号楼2401单元所签订的《房屋买卖合同》及《交易服务合同》；2.判令阮以琪、林莎退还陈金月所支付的购房款380000元及履约保证金20000元；3.判令阮以琪、林莎赔偿陈金月因诉争房屋交易所支付的居间服务费18000元及交易服务费3900元；4.判令阮以琪、林莎就其违约行为导致合同解除向陈金月支付违约金400000元；5.判令阮以琪、林莎向陈金月支付迟延办理产权证的违约金102600元；6.判令阮以琪、林莎向陈金月支付因本案发生的律师费18000元；7.判令阮以琪、林莎承担本案的案件受理费、保全费。 事实与理由：2018年1月6日，在福州中正联合房产代理有限公司的居间下，陈金月与阮以琪、林莎、福州中联立信房产代理有限公司就座落于闽侯县中铁城吉第（二期）B1-5号楼2401单元签订了《房屋买卖合同》及《交易服务合同》。同时，陈金月与阮以琪、林莎及福州中正联合房产代理有限公司另行签订了《居间服务合同》。上述合同签署后，陈金月依约向阮以琪、林莎支付了380000元购房款及20000元履约保证金，并向福州中正联合房产代理有限公司、福州中联立信房产代理有限公司分别支付了居间服务费18000元、交易服务费3900元。按照《房屋买卖合同》约定，阮以琪、林莎须在开发商通知可办理一手证之日起十个工作日内着手办理其名下产权证，并在领到不动产权证之日起2个工作日向抵押权人申请还贷。2019年1月18日，诉争房屋的开发商福州中铁润海置业有限公司通知阮以琪、林莎办理产权。然而，经福州中联立信房产代理有限公司及陈金月多次催告，阮以琪、林莎至今未履行合同约定的办证等义务。《房屋买卖合同》第十条“违约责任”约定，自违约行为发生之日起违约方应按诉争房屋的成交价格日万分之五向陈金月支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除合同。任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金400000元，以及产生的居间服务费、交易服务费及因违约行为给守约方增加的律师费、诉讼费等。另外，该合同第十四条还约定，因本合同发生纠纷的，由诉争房屋所在地法院管辖。综上，陈金月认为，阮以琪、林莎经陈金月及福州中联立信房产代理有限公司多次催告，至今未履行房屋买卖合同办理不动产权证等义务，其行为已构成违约，陈金月依法有权解除合同并追究其违约责任，故诉至法院。 林莎辩称，一、林莎积极配合履行合同义务，不存在违约的事实。林莎与阮以琪于2017年11月27日已办理离婚登记，2018年1月6日签订《房屋买卖合同》，陈金月也知道该情况，合同签订后，林莎积极配合履行合同义务，多次与陈金月协商，林莎不存在违约，并愿意继续按合同约定履行合同义务，配合办理过户事宜。 二、违约金的基本性质为补偿性和惩罚性，陈金月要求林莎支付高昂违约金无依据；（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。2018年1月6日陈金月与阮以琪、林莎签订《房屋买卖合同》时约定的案涉房屋成交价为1800000元，案涉房屋现在市场价值为1500000元，如解除合同，没有给陈金月造成损失；（二）合同签订后，林莎积极配合履行合同义务，不存在过错，不构成违约，不需要承担违约责任，陈金月要求林莎支付高昂违约金无依据。 阮以琪辩称，阮以琪一直都是积极配合，并不存在违约行为。 福州中联立信房产代理有限公司辩称，由法院依法裁决。 福州中正联合房产代理有限公司述称，由法院依法裁决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月6日，阮以琪、林莎（甲方）与陈金月（乙方）签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定阮以琪、林莎将坐落于福州市闽侯县荆溪中大道6号中铁城吉第（二期）B1-5号楼2401单元房屋以1800000元出售给陈金月。该合同约定第十条第三款约定，甲乙双方签订本合同后，未按本合同、双方约定的相关交易流程及合同其他相关附件文件的约定履行义务，视为违约；第五款甲乙双方违约责任约定，1、自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之日的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同；2、甲乙双方约定，签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金400000元，以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费等。第十一条约定，甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。补充协议第二条约定，签订本合同时，上述房产一手产权证，暂无法办理，乙方已知晓并同意按套购买上述房产（具体的产权地址及产权面积以一手《不动产权证》为准）。甲方须于开发商通知可办理一手证之日起10个工作日内着手办理甲方名下的一手产权证。 2018年1月6日，阮以琪、林莎（甲方）与陈金月（乙方）、福州中联立信房产代理有限公司（丙方）签订《交易服务合同》，约定由福州中联立信房产代理有限公司提供房产交易服务事宜，该合同第二条约定，在签订本合同时，甲方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费1900元整，乙方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费1900元整。在签订本合同时，乙方应向丙方支付商业按揭贷款手续代办费及延伸服务费2000元整。陈金月已按约支付上述费用共计5800元。 2018年1月6日，阮以琪、林莎（甲方）与陈金月（乙方）、福州中房产代理有限公司（丙方）签订《交易服务合同》，约定由福州中联立信房产代理有限公司提供居间服务，该合同第四条约定，乙方应向丙方支付的居间服务费金额为18000元。陈金月已按约支付居间服务费18000元。 2018年1月6日，阮以琪、林莎出具《收条》，确认收到陈金月支付的购房履约保证金20000元，该款项由阮以琪、林莎各收取10000元。后陈金月于2018年1月16日分别向阮以琪支付部分购房款140000元，向林莎支付部分购房款240000元，阮以琪、林莎分别出具《收条》，确认收到上述部分购房款。2019年1月18日，开发商福州中铁润海置业有限公司发布《福州中铁城.吉第二期办理产权证通知书》，通知中铁城吉第二期业主可办理产权证。该通知发布后福州中联立信房产代理有限公司于2019年2月27日向阮以琪寄送《履约催告函》，函告阮以琪在收到此函之日起2个工作日内联系我司工作人员并配合办理上述房产的一手《不动产权证书》，但阮以琪在收到该函件后并未配合办理其名下的《不动产权证》，后陈金月于2019年5月10日分别向阮以琪、林莎寄送《履约催告函》，要求阮以琪、林莎在收到本催告函后立即办理产权证，但阮以琪、林莎至今未办理《不动产权证》。另查陈金月为本案支出律师费18000元。 本院认为，阮以琪、林莎与陈金月签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，阮以琪、林莎未依约办理其名下《不动产权证书》，导致后续流程无法进行，已构成违约应承担违约责任，现陈金月诉请解除《房屋买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。在《房屋买卖合同》已解除的情况下，《交易服务合同》已无继续履行的可能，故本院对陈金月要求解除与阮以琪、林莎、福州中联立信房产代理有限公司签订的《交易服务合同》的诉求，予以支持。合同解除后，阮以琪应返还陈金月部分购房款140000元及履约保证金10000元，林莎应返还陈金月部分购房款240000元及履约保证金10000元。关于陈金月要求阮以琪、林莎赔偿居间服务费18000元及交易服务费3900元，合同签订后，陈金月已支付该两笔费用，根据合同第十条第五款第二项的约定，陈金月该项诉求有事实和法律依据，本院予以支持。陈金月要求阮以琪、林莎支付违约金400000元，林莎认为违约金过高，申请法院调整，且陈金月未能提供证据证明其实际损失，本院认定违约金过高，酌情调整违约金为300000元。陈金月要求阮以琪、林莎支付迟延办理产权证的违约金102600元，支付该违约金的前提是合同继续履行，本案陈金月诉请解除《房屋买卖合同》，故本院对其该诉求不予支持。陈金月要求阮以琪、林莎支付律师费18000元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除陈金月与阮以琪、林莎、福州中联立信房产代理有限公司于2018年1月6日就坐落于闽侯县中铁城吉第（二期）B1-5号楼2401单元签订的《房屋买卖合同》及《交易服务合同》； 二、阮以琪应于本判决生效之日起十日内返还陈金月支付的部分购房款140000元及履约保证金10000元，林莎应于本判决生效之日起十日内返还陈金月支付的部分购房款240000元及履约保证金10000元； 三、阮以琪、林莎应于本判决生效之日起十日向陈金月支付违约金300000元并赔偿陈金月居间服务费18000元、交易服务费3900元以及律师费18000元； 四、驳回陈金月其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21000元，因适用简易程序审结，依法减半收取计10500元，财产保全费5000元，均由阮以琪、林莎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  胡秀锦 二〇一九年八月十三日 法官助理罗燕圆 书记员赵小婷 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。