北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初11732号原告：陈广明，男，1982年8月8日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈玉静（原告陈广明之妻），女，1983年11月6日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告：冯玉寿，男，1962年10月8日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。第三人：姚长利，男，1959年8月10日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告陈广明与被告冯玉寿及第三人姚长利租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈广明的委托诉讼代理人陈玉静、被告冯玉寿及第三人姚长利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈广明向本院提出诉讼请求：1.判令冯玉寿返还我已付租金18000元；2.判令诉讼费由冯玉寿负担。事实与理由：我与冯玉寿于2014年1月11日签订房屋租赁协议，约定冯玉寿将位于北京市昌平区流村镇古将村（以下简称古将村）小学对面八亩果园和房屋租赁给我使用。双方约定租赁期限共计13年，自计租日开始计算，计租日为免租期届满后之次日，租金支付为年付。我一直按时交纳租金，最近交纳租金的日期为2018年12月24日，我通过微信转账支付18000元。2019年1月，因古将村临时决定将租赁场地拆迁，期限紧急，我被迫搬离租住房屋，另行在古将村以高价租赁其他房屋居住。现租赁房屋已全部被拆除，租赁协议已无法继续履行，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告冯玉寿辩称：陈广明把承租地上的树砍了，他得有个说法。第三人姚长利述称：我要树，要不把树种上，要不返钱，这个案子和我没有关系。本院经审查认定事实如下：2014年1月11日，陈广明（乙方）与冯玉寿（甲方）签订《协议》，约定：鉴于甲方冯玉寿从王礼处承租到的古将村小学对面八亩果园和房屋，现冯玉寿将位于上述果园内的部分房屋及场地（从鸡舍北墙至北大门南北五十米，东西两侧租界四十三米）出租给乙方。一、甲方自愿将其租赁的位于古将村小学对面八亩果园里的部分房屋及场地租给乙方，房屋共有七间，水电设施齐全。二、本协议项下租赁期限为13年，自计租日开始计算。本协议所述计租日为免租期届满后交接日的次日。自乙方接收房屋之日起至甲方将出租给乙方的场地内的树木移走之日为免租期。在免租期内，乙方无需支付租赁费用。本协议到期时，如甲方继续承租，优先转租给乙方。三、每年租金18000元。在协议期内，租金不调整。乙方应在签订本协议之日交定金5000元，在计租日开始后10日内再交13000元，同时定金转化为租金，为第一年租金。之后每年乙方须在（空白）月（空白）日前交给甲方下一年度的租金。五、在本协议期间内，只要大队不干预，乙方可以建地上建筑物（包括但不限于房屋、围墙、大门）。十一、甲方负责将出租给乙方的场地内的树木移走，本协议终止后，由甲方负责将树木恢复，与乙方无关，乙方不承担任何费用。果园安全由甲方负责。双方还约定了其他事项。协议签订后，冯玉寿将涉案场地及房屋交付陈广明，陈广明在涉案场地上新建了部分建筑物。2014年11月30日，双方签署《起租单》一份，内容为：经双方友好协商定于2014年12月1日为起租日（每年18000元），5日内乙方把剩余租金付清。陈广明主张其于每年12月初预交下一租赁年度的租金，其已向冯玉寿交纳2019年租赁年度的租金。陈广明提交中国农业银行回单一份、微信转账记录、微信聊天记录予以证实。其中中国农业银行回单显示交易时间为2016年12月28日，金额为18000元。微信转账记录及微信聊天记录显示陈广明于2017年12月10日向微信备注名为“冯地”的人转账10000元、于2018年12月24日分两笔向微信备注名为“冯地”的人转账18000元，转账说明显示为2019年场地费。陈广明主张中国农业银行回单显示的转账18000元系2017年租赁年度的租金，2017年12月10日转账的1万元系2018年租赁年度的租金，另外有一笔8000元的转账记录未能找到，2018年12月24日转账的18000元系2019年租赁年度的租金。冯玉寿认可陈广明提交的微信转账记录，但主张其仅收到2018年租赁年度的租金，未收到2019年租赁年度的租金。陈广明主张其于2019年初接到政府通知，要求其于2019年2月1日之前搬离涉案场地，其于2019年1月底搬离涉案场地，并于2019年2月另行从他人手中租赁房屋，搬离之前已告知冯玉寿，冯玉寿同意返还其租金，但双方未办理交接手续，涉案场地上的房屋于2019年3月被拆除。陈广明提交其与谷天锋签订的《租房合同》予以证明。《租房合同》显示谷天锋将古将村133号出租给陈广明作为居住之用，租赁期限为半年，自2019年2月1日起至2019年7月31日止。冯玉寿对此不予认可，主张不清楚陈广明于何时搬离涉案场地，陈广明未与其办理交接手续，涉案场地上的房屋于2019年4月份左右被拆除。另查，涉案土地系农业用地，原系果园，系姚长利自古将村承包后转租给王礼，王礼转租给冯玉寿，冯玉寿转租给陈广明的，陈广明承租涉案土地用于居住和存放物品。陈广明及冯玉寿均主张涉案土地上的七间房屋有五间为姚长利所建，有两间为冯玉寿所建，冯玉寿所建两间房屋无相关部门合法审批手续，姚长利所建五间房屋是否有相关审批手续不确定。经询，姚长利主张自2019年1月开始因高速公路占地，其通知陈广明搬离，但陈广明具体于何时搬离其不清楚。冯玉寿主张其租赁给陈广明时涉案土地上有树木50棵，陈广明承租后将树木砍伐，故在本案审理过程中提出反诉要求陈广明赔偿其树木损失20万元，后其未交纳反诉案件受理费，本院按其撤回反诉处理。上述事实，有《协议》、《起租单》、中国农业银行回单、《租房合同》、微信聊天记录、微信转账记录及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。我国土地管理法规定：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据上述规定，未经合法审批，集体所有土地的租赁合同约定租赁用途为建设厂房或商业经营等非农用途的，该租赁合同无效。本案中，涉案土地为农业用地，只能用于农业用途，而陈广明与冯玉寿签订的《协议》明确约定冯玉寿将涉案土地及房屋出租给陈广明用于居住及存放物品，变更了土地用途且未经相关部门合法审批，故双方就涉案土地的转租事宜达成的《协议》因违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于土地交接问题，因土地交付不同于其他标的物的交付，承租人依约支付租金后，出租人应将土地的管控权移交给承租人。同理，土地交还时，承租人应当向出租人移交土地的管控权。陈广明虽主张其使用涉案土地至2019年1月底，但其并未提交其已在2019月1底将涉案土地交还冯玉寿的证据，亦未提交其搬离涉案土地前已与冯玉寿就交接土地一事达成一致意见的证据，故本院无法认定陈广明已于2019年1月底将涉案土地交还冯玉寿。鉴于涉案土地上的房屋最终已于2019年4月被拆除，故本院认定陈广明至迟已于2019年4月将涉案土地交还冯玉寿。双方租赁协议虽属无效，但租赁协议无效并不意味着承租人可以无偿使用土地，其仍然应当支付出租人相应的占有使用费。陈广明主张其已向冯玉寿支付了2019年度的租金18000元，陈广明提交的《起租单》、中国农业银行回单、微信聊天记录、微信转账记录能够相互印证，证明其于2018年12月24日向冯玉寿微信转账的18000元即为陈广明支付冯玉寿2019年租赁年度的租金，故本院对陈广明的主张予以采信，对冯玉寿关于其未收到2019年租赁年度租金的抗辩主张不予采信。根据双方约定的起租日，本院确定陈广明已支付冯玉寿2018年12月1日至2019年11月30日的租金18000元。对于2018年12月及2019年1月的占有使用费，因陈广明能够正常使用涉案场地，故对涉案场地的占有使用费由本院参照双方租赁协议约定的租金标准予以确定。自2019年2月开始，涉案场地进入拆迁腾退阶段，陈广明不能正常使用涉案场地，故对2019年2月至3月的占有使用费由本院参照双方租赁协议约定的租金标准酌情予以降低。据此，本院确定陈广明应支付冯玉寿占有使用费4500元，故冯玉寿应当返还陈广明剩余款项13500元；冯玉寿未提交证据证明其交付给陈广明的场地上原有树木，其以陈广明将树木砍伐为由要求不予返还陈广明租赁费用的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告陈广明与被告冯玉寿于二○一四年一月十一日签订的《协议》无效；二、被告冯玉寿于本判决生效后十日内返还原告陈广明13500元；三、驳回原告陈广明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由原告陈广明负担31元，已交纳；由被告冯玉寿负担94元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田雅娟二〇一九年八月十四日书记员  高 曼