北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京04执异182号案外人：郭宝成,男，1971年4月17日出生，汉族，住黑龙江省延寿县。申请执行人：马蔷，男，1969年6月9日出生，香港特别行政区居民，住北京市海淀区。被执行人：安建春，男，汉族，1975年3月21日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。被执行人：黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市平房区友协大街****。法定代表人：安建波，董事长。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。被执行人：哈尔滨翰盈房地产开发有限责任公司，，住所地黑龙江省哈尔滨经开区南岗集中区亚泰商住楼******法定代表人：汪银香，董事长。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。在本院执行马蔷与安建春、黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司（以下简称禹泰公司）、哈尔滨翰盈房地产开发有限责任公司（以下简称翰盈公司）民间借贷纠纷一案中，案外人郭宝成对本院（2019）京04执11号执行裁定书不服，向本院提出书面异议，请求解除对黑龙江省延寿县康和雅苑小区**栋00*号车库（以下简称案涉车库）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭宝成称，2016年7月23日,张秀莲以抵账的形式获得案涉车库的所有权，2018年9月10日，郭宝成与张秀莲在翰盈公司签订更名确认单，郭宝成以11万元购得该案涉车库。其认为案涉车库早已被翰盈公司抵账出去，已不是翰盈公司财产，其合法购买该车库，并已经实际占有、使用。另因开发商在工程施工未完成的情况下不知去向，整个小区已经成烂尾楼，无人管理，故在张秀莲解除网签手续后，其未能办理网签手续，故请求本院依法解除对案涉车库的查封。为证明其主张，案外人郭宝成向本院提交了以下证据：证据一《更名确认单》，证明2018年9月10日案涉车库由张秀莲名下更名至郭宝成名下。证据二翰盈公司出具的《收据》等，证明张秀莲于2016年7月23日以15万余元购得案涉车库及交纳公摊费、维修费的情况。证据三《车库买卖协议书》，证明张秀莲于2018年10月9日将案涉车库以11万元的价格卖给郭宝成。证据四张秀莲出具的《收据》，证明2018年10月2日郭宝成向张秀莲支付购买案涉车库的定金2500元，同年10月9日郭宝成向张秀莲支付购买案涉车库的剩余款项107500元。证据五黑龙江省安羿物业管理有限责任公司出具的《证明》，证明郭宝成于2018年10月份入住案涉车库。证据六《城市居民供用热合同》及黑龙江省增值税普通发票，证明郭宝成就案涉车库交纳热力费的情况。证据七黑龙江省安羿物业管理有限责任公司出具的《收据》，证明郭宝成就案涉车库缴纳物业费的情况。证据八翰盈公司出具的《情况说明》，证明翰盈公司就案涉车库票据号8749***的时间和金额进行说明的情况。申请执行人马蔷认为本院不应支持案外人郭宝成提出的执行异议，认为郭宝成并未与翰盈公司签订合法有效的书面买卖合同，并未提供张秀莲与翰盈公司之间债权债务纠纷的相关证据，对该债权债务纠纷真实性不认可。马蔷已于2016年12月23日办理土地不动产抵押，证号为黑（2016）延寿县不动产证明第0001***号不动产登记证明（以下简称1***号登记证明），并于2019年4月29日对房屋进行了查封，证明所查封的房屋并未设定任何权利，买受人并未办理登记。异议人在签订协议后，未办理任何登记。三被执行人认为案外人郭宝成提出的异议成立，并认可相应的事实和证据。并认为抵押的是建设用地的使用权，案涉房屋属于新增建筑物，是合法销售的。依据《中华人民共和国物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后该土地上的新增建筑物，不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时应当将该土地上新增建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。本院查明，马蔷与安建春、禹泰公司、翰盈公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月18日作出（2018）京04民初83号民事调解书确认：一、安建春欠马蔷借款本息共计1612.22万元，上述欠款于2018年12月10日前偿还100万元，2019年5月10日前偿还200万元，2019年10月10日前偿还300万元，2019年12月10日前偿还240万元，2020年12月10日前偿还772.22万元，如果安建春正常履行了以上的付款义务，双方就该笔借款权利义务全部终止；二、禹泰公司、翰盈公司就本调解书第一项约定的安建春对马蔷的债务承担连带保证责任；三、如果安建春未按照协议第一项约定的期限及金额及时、足额履行任何一期付款义务，禹泰公司、翰盈公司亦未及时、足额承担连带保证责任，则全部债权提前到期，马蔷有权在发生违约事项次日起就全部欠付债权申请法院强制执行；四、案件受理费59266.5元（马蔷预交118533元，因调解减半收取59266.5元，余额退还马蔷）及保全费5000元，以上实际发生费用共计64266.5元，由马蔷负担32133.25元（已交纳），由安建春、禹泰公司、翰盈公司共同负担32133.25元，于2018年12月10日前直接给付马蔷。后马蔷向本院申请强制执行，本院于2019年4月29日作出（2019）京04执11号查封拍卖公告，预查封翰盈公司名下位于延寿县延寿镇山河大街以北衡山路以东（康和雅苑小区）包括案涉房产在内的房产及车库等，查封期限为三年，自2019年4月29日起至2022年4月28日。另查明，预查封的翰盈公司名下位于延寿县延寿镇山河大街以北衡山路以东（康和雅苑小区）对应的土地使用权为1***号登记证明设定抵押的土地使用权，国有土地使用权证为延国用（2014）第1-107号。1***号登记证明记载：证明权利或事项为抵押，权利人（申请）人马蔷，义务人为翰盈公司，抵押方式为一般抵押，担保债权的数额为1200万元整，债务履行期限即2016年12月24日至2018年12月24日，抵押土地面积为39917.27平方米，房屋不做抵押，抵押登记时间为2016年12月23日。本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出的执行异议，应当按照民事诉讼法第二百二十七条的规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，车库买卖协议、更名确认单、收据等证据能够证明，郭宝成于2018年10月9日从案涉车库的原买受人张秀莲处合法购买，且翰盈公司确认案涉车库的业主已变更为郭宝成。上述协议等意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议的签订时间早于本院的查封时间,应视为在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且案外人已支付全部价款。案外人提交的证据亦能够证明案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，案外人郭宝成请求解除对黑龙江省延寿县康和雅苑小区**栋00*号车库的查封，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对黑龙江省延寿县康和雅苑小区**栋00*号车库的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 翟长玺审 判 员 贾丽英审 判 员 朱秋菱二〇一九年八月二十二日法官助理 王雅玮书 记 员 杨紫梦