广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12114号上诉人（原审被告）：刘振东，男，汉族，1978年11月21日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：陈美竹，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳卓越世纪城房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区金田路皇岗商务中心**楼6501，统一社会信用代码：91440300618879774D。法定代表人：李华，董事长。委托诉讼代理人：肖子文，系公司员工。委托诉讼代理人：王若晗，系公司员工。原审被告：深圳市辉建地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福田街道金田路**卓越世纪中心******，统一社会信用代码：914403000882804562。法定代表人：石泽杰。上诉人刘振东因与被上诉人深圳卓越世纪城房地产开发有限公司（以下称卓越世纪城公司）、原审被告深圳市辉建地产开发有限公司（以下称辉建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初24777号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。被上诉人卓越世纪城公司的一审诉讼请求：1、被告辉建公司向原告支付拖欠租金人民币（币种下同）1480911元（并按同期人民银行贷款利率支付逾期利息，自2017年7月1日计算至实际付款日）；2、被告刘振东承担连带担保责任；3、两被告承担本案全部诉讼费用。一审判决结果：一、被告辉建公司应于判决生效之日起十日内向原告卓越世纪城公司支付租金1480911元；二、被告辉建公司应于判决生效之日起十日内向原告卓越世纪城公司支付逾期支付租金的利息（其中500000元的利息自2017年7月26日起开始计算；500000元的利息自2017年8月26日起开始计算；480911元的利息自2017年9月26日起开始计算；上述利息均按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至实际付清款项之日止）；三、被告刘振东就上述判项一、二确定的被告辉建公司所负债务向原告卓越世纪城公司承担连带清偿责任；四、驳回原告卓越世纪城公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18137元（原告已预交），由原告负担10元，两被告共同负担18127元。上诉人刘振东的上诉请求：一、撤销原审判决，改判上诉人不需要对辉建公司拖欠卓越世纪城公司的租金及利息承担连带责任；二、改判上诉人不需承担一审案件受理费。（上诉理由详见上诉状和二审调查笔录）被上诉人卓越世纪城公司的答辩意见：1、上诉人刘振东是以自身名义与被上诉人卓越世纪城公司协商签订《房屋租赁合同》，在租赁合同签订过程中，上诉人从未向被上诉人披露或提交他人委托签订租赁合同的授权文件，上诉人的行为并不构成职务行为，行为后果应由上诉人承担；况且本案系被上诉人与原审被告辉建公司之间的房屋租赁合同纠纷，被上诉人承诺对辉建公司债务承担连带责任，与上诉人签订租赁合同是否是职务行为毫无关系；2、《变更名称申请书》是上诉人的真实意思表示，合法有效，上诉人应按《变更名称申请书》承担保证责任；3、被上诉人与辉建公司签订《和解协议书》系对双方租赁合同关系的清理，并未变更租赁合同的主债务，辉建公司在《和解协议》中的还款责任也未加重上诉人的担保责任；4、被上诉人要求上诉人承担保证责任未超出保证期间，上诉人关于被上诉人起诉时超过六个月时效的主张与事实及法律规定不符；5、《和解协议书》、《关于租金分期付款承诺书》均未加重上诉人的保证责任，反而大大减轻了上诉人的保证责任。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。（详见答辩状及二审调查笔录）原审被告辉建公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。本院经二审审理查明，各方当事人在二审期间均未提交新的证据。原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。二审中，各方均同意本案诉讼费用由败诉方迳付胜诉方。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：上诉人刘振东是否应当对涉案债务承担连带担保责任。关于该争议焦点，上诉人刘振东主张其在《变更公司名申请书》中并没有作出保证的意思表示，不发生保证的法律效力，其不应当对本案债务承担连带担保责任。被上诉人卓越世纪城公司则主张上诉人刘振东在《变更公司名申请书》中作出了承担担保责任的意思表示，应当对本案债务承担连带责任。经查，上诉人刘振东在2014年8月4日签字确认的《变更公司名申请书》中有以下表述：“本人承诺合同有效期内，深圳市辉建地产开发有限公司严格履行合同各项约定，不将租赁房屋全部或部分转租予他人。因此变更产生的任何问题和因此带来的责任，由本人自行承担”，双方对上述表述的解释存在重大分歧，这是导致本案二审争议的关键。结合双方诉辩意见及本案证据，本院认为，从上述表述的文义上看，该表述第一句语义为上诉人刘振东承诺辉建公司将严格履约，不将租赁房屋转租；第二句语义为上诉人刘振东自行承担由于此次租赁主体变更所产生的任何问题和因此带来的责任。结合该文件的名称“变更公司名申请书”及通篇内容来看，该申请书系对租赁主体变更事宜作出申请，并未就上诉人刘振东对辉建公司的某种债务承担保证责任作出承诺。表述中的“由本人自行承担”难以解释为系对连带保证作出承诺。因此，从上述申请书内容文义上看，上诉人刘振东并未对辉建公司的债务作出承担保证责任的承诺。其次，结合《房屋租赁合同》的履行情况来看，被上诉人卓越世纪城公司在与原审被告辉建公司签署租赁合同后，系向辉建公司一方出具租赁发票；在双方发生纠纷后，被上诉人均系与辉建公司一方联络、协商并签署《和解协议书》等，上述合同履行情况说明被上诉人卓越世纪城公司对原审被告辉建公司的承租人地位是认可的，且被上诉人未提交任何证据证明上诉人刘振东以保证人身份签署过任何法律文件或履行过任何义务。再者，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第二条之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人刘振东在原审被告辉建公司注册成立前以自己名义与被上诉人卓越世纪城公司签订《房屋租赁合同》，辉建公司在核准登记后发函给被上诉人要求变更合同租赁主体并重新开具租赁发票，之后被上诉人与辉建公司重新签订《房屋租赁合同》，双方就相关权利义务进行了约定。由于辉建公司实际享有租赁合同权利并履行合同义务，且以重新签订《房屋租赁合同》的方式对上诉人刘振东签署的合同予以确认，根据上述法律规定，辉建公司应当承担《房屋租赁合同》的合同责任。在无充分证据证明上诉人刘振东对辉建公司在本案中的债务承担连带保证责任的情况下，不能推定上诉人刘振东应当对本案债务承担连带清偿责任。综上，上诉人刘振东的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误、适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国担保法》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初24777号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初24777号民事判决第三项、第四项；三、驳回被上诉人深圳卓越世纪城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币18137元，由被上诉人深圳卓越世纪城房地产开发有限公司负担人民币10元，原审被告深圳市辉建地产开发有限公司负担人民币18127元。二审案件受理费人民币19280元，由被上诉人深圳卓越世纪城房地产开发有限公司负担，被上诉人深圳卓越世纪城房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付上诉人刘振东人民币19280元。本判决为终审判决。审判长 何    溯审判员 夏    静审判员 徐  雪  莹二〇一九年八月三十日书记员 廖嘉颖（兼）书记员 李会英（兼）