重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终5925号上诉人（原审被告）：官玲，女，1981年10月9日出生，汉族，居民身份证住址重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路**，统一社会信用代码91500106691219393F。负责人：王小兵，经理。委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。上诉人官玲因与被上诉人重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处（以下简称天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初7340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人官玲，被上诉人天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处的委托诉讼代理人周毅到庭参加二审询问。本案现已审理终结。官玲上诉请求：1、依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初7340号民事判决；2、依法撤销被上诉人与涉案小区的无效合同并依法重新签订合法合同；3、依法驳回被上诉人的非法主张；4、本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、《前期物业服务协议》无效，被上诉人无权主张任何权利；管理处不具有法人资格，签署的合同属无效合同；协议法人主体资格混乱，以合法形式掩盖非法目的，合同无效；管理处超范围经营，与天穹物业公司串通进行合同欺诈，违反法律的强制性规定，合同无效；2、该协议显失公平，上诉人作为受损方有权请求人民法院予以撤销；故意隐瞒物价局文件规定，未在试行标准期间下浮30%收取物业费，而是全额收取，违背了诚实信用原则；强行收取水电公摊费10元/月，应退还上诉人；3、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，以实际服务质量、数量内容是否达到协议标准为依据；被上诉人应举示证据证明其提供了与协议服务内容相适应的服务，包含公示收支情况账目；4、被上诉人应先履行义务，才能主张权利；小区治安状况堪忧、消防安全隐患严重；电梯维保做假；小区环境脏乱；被上诉人均未履行合同约定的义务。天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，请求二审法院驳回上诉人的无理要求。天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的2016年1月至2018年10月的物业管理费4246.94元；2、判令被告以拖欠物管费4246.94元为基数，从2016年2月1日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计算违约金；3、判令被告支付从2016年1月至2018年10月拖欠的水电公摊340元；4、判令被告以拖欠的水电公摊费340元为基数，从2016年2月1日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计算违约金；5、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：重庆天穹物业管理有限责任公司为具有物业服务资质的企业，原告为重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司；被告官玲是重庆市沙坪坝区宝嘉江枫美岸3栋3-6号房屋业主，该房屋建筑面积113.55平方米。2010年2月27日，原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处（甲方）与被告官玲（乙方）签订《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》，约定由原告为宝嘉江枫美岸小区（下简称涉案小区）提供物业服务。合同约定以下事项：1、住宅物业服务的收费标准为1.10元/月·平方米，被告应于每月10日至20日期间交纳该月的物业服务费；2、若被告违反协议，未按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起以欠交金额为基数，按每日千分之五的标准加收滞纳金，超过六个月不交纳，原告可向人民法院起诉。合同签订后，原告进场对涉案小区提供物业管理服务。在原告履行物业服务过程中，被告官玲曾按月向原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处交纳了物业服务费124.91元、水电公摊费10元至2015年12月，后未再交纳。2018年10月5日，原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处在被告官玲家门张贴《缴费提醒通知单》，载明被告官玲2016年1月至2018年10月拖欠物业费4587元，要求被告官玲于2018年10月20日之前缴纳。因被告到期仍未交纳，原告向一审法院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处为证明其履行了相应职责，举示了2018年12月1日至2019年3月31日的保安岗记录、2018年8月19日至2018年12月3日的物业报修记录、2018年1月28日至2018年5月10日的环卫部部门值班记录表以及涉案小区业主因对物业服务满意而赠送原告的锦旗照片。被告对相关记录的真实性不予认可；对锦旗照片的真实性不予认可。庭审中，被告官玲为证明原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处未履行物管职责，多次向原告反映问题未予以解决，举示了四组照片。分别如下：第一组、关于要求对车库加强管理的函件，证明车库消防通道被堵塞，2016年小区发生火灾，因消防通道被车辆占用消防人员无法将消防车开进小区，业主向原告公司提出要求加强管理，但未整改；第二组、关于对三菱电梯主机开箱“三无”涉嫌造假的举报，证明小区电梯、及小区环境卫生、保安上班的状态，且3号楼电梯存在造假业主进行了举报；第三组、消防管道改造等，证明消防管道一直没有水；第四组、重庆市沙坪坝区房屋管理局关于冯良美反映问题的回复，证明重庆市沙坪坝区房屋管理局向原告公司下达整改通知，但原告仍未整改。原告对于第一组照片的真实性不认可，关于要求对车库加强管理的函件的真实性不认可，小区车库全体产权所有人不属实，其内容是强加给原告公司额外的义务；对于第二组照片的真实性不认可，时间不明、、地点不明与本案无关联性，关于对三菱电梯主机开箱“三无”涉嫌造假的举报的真实性无法确认，举报仅是业主自己的猜测，与本案无关联性；对于第三组照片中除了现场开挖照片及社区协调的照片外，其余照片真实性无法确认，涉案小区一年前消防设备老化漏水，当时需要用大修基金整改，但业委会不同意，后启动紧急程序，目前正在协调整改；对于第四组照片的真实性无法确认，与本案无关联性。本案审理过程中，原告自愿将判令被告以拖欠物管费4246.94元为基数，从2016年2月1日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计算违约金的诉讼请求变更为判令被告按照合同约定支付2016年2月至2018年10月逾期未交物业管理费的违约金500元；原告以需对水电公摊费另案起诉为由，自愿撤回要求被告支付从2016年1月至2018年10月拖欠的水电公摊340元及以水电公摊费340元为基数，从2016年2月1日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计算违约金的诉讼请求。一审法院认为，原告系重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司，原、被告双方签订的《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按约支付物业服务费。根据协议约定，物业服务费是1.10元/月·㎡，涉案房屋的建筑面积为113.55平方米，每月应缴纳的物业服务费为124.91元。被告官玲于2016年1月至2018年10月共计34个月未缴纳物业服务费，合计为4246.94元。被告以原告未尽到物管职责为由拒绝交纳物业服务费，但举示的四组照片并不能证明其主张的事实成立，一审法院不予支持。因此，原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处请求判令被告支付拖欠的2016年1月至2018年10月的物业管理费4246.94元的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》第十条第四项约定：被告若未按时交纳物业管理费，则应从欠费之日起按每日千分之五的标准计算滞纳金。原告以张贴《缴费提醒通知单》的形式向被告催缴物业费，但被告至今尚未支付，应当承担违约责任。本案审理中，原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处自愿将违约金调低为500元，符合法律规定，一审法院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付从2016年1月至2018年10月拖欠的水电公摊340元；要求被告以拖欠的水电公摊费340元为基数，从2016年2月1日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计算违约金的诉讼请求是在法律允许的范围内对自己的诉讼权利做出的处分，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告官玲于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处2016年1月至2018年10月期间的物业服务费4246.94元。二、被告官玲于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处2016年2月至2018年10月逾期未交物业服务费的违约金500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告官玲负担。本院二审期间，官玲向本院提交了如下证据：1、网络打印的《天眼查企业信用报告》及案涉《前期物业管理服务协议》复印件，拟证明案涉《前期物业管理服务协议》系无效合同；2、网络打印的重庆市高级人民法院（2015）渝高法民终字第00048号民事判决书，照片打印件5页，拟证明天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处未下浮30%收取物业费，涉嫌合同欺诈；3、江枫美岸业主手册复印件，防火责任书，保安岗亭照片打印件，单方制作的江枫美岸被盗记录，消防监督检查记录及《情况说明》、消防通道照片打印件，江枫美岸业主委员会出具的情况说明和信访报告，小区环境照片打印件数张，拟证明物业安保消防未履行义务，消防漏水、电梯事故、小区常年被盗。天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处质证后认为，对证据1真实性不予认可；对证据2收费标准下浮30%认可，且按照下浮标准收费；对证据3，不能达到其证明目的。对上述证据，本院认为证据1与本案所需解决的争议无关，本院不予采信；证据2，因天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处认可收费标准下浮，本院予以确认；证据3，对于照片打印件、官玲单方制作的该小区被盗记录等反映物业服务存在瑕疵的证据，本院认为，虽然系官玲单方制作，但综合上述证据来看，可以从一定程度上反映出天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处履行物业管理服务确实存在瑕疵，对该部分证据，本院予以采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于案涉《前期物业管理服务协议》是否无效的问题。本案中，官玲与天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处签订的案涉《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务，且官玲在一审庭审中也认可双方已形成物业服务合同关系，故官玲举示的证据不足以证明该协议存在法定的无效情形，官玲的此项上诉理由不成立，本院不予支持。关于天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处是否按照下浮30%的标准收取物业服务费的问题。本院认为，官玲在一审中举示的江枫美岸管理处收款收据载明物管费按照物业服务费0.77元/㎡和电梯费0.33元/㎡标准收取，而合同约定的物业服务费为1.1元/㎡（不含电梯费），可以证明天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处确系按照规定在试行期间下浮了30%的标准收取的物业服务费，官玲的此项上诉理由不成立。关于官玲认为天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处应退还多收取的水电公摊费、向业主公示收支账目等问题。在一审中，官玲未就此提出反诉，本院二审不予处理，官玲可另诉解决。关于官玲认为天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处未按照协议约定的内容履行义务，官玲拒交物业服务费具有合法依据的问题。本院认为，官玲与天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处签订的《前期物业管理服务协议》，对官玲及天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处具有约束力。一方面，天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处作为该小区的物业服务企业，应按照合同约定做好小区的物业服务工作，对于业主提出的意见和问题应及时予以整改和完善，以提高物业服务质量和水平。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可要求物业服务企业承担履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另一方面，物业服务企业实际履行了小区物业服务义务的，作为业主就应按照合同约定交纳物业服务费。对于物业欠费问题，经物业服务企业催交后，仍不交纳的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处提供了物业管理服务，虽然其物业管理服务存在瑕疵，但其瑕疵不足以使官玲以不履行合同主要义务为抗辩，官玲应及时向天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处交纳物业服务费。鉴于天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处提供的物业管理服务确实存在瑕疵，故不应再主张违约金。综上所述，因二审中出现新证据，导致本案认定的事实发生变化，官玲的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初7340号民事判决的第一项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初7340号民事判决的第二项；三、驳回重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由官玲负担；二审案件受理费50元，由官玲负担40元，由重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇一九年八月二十八日法官助理 刘 希书 记 员 曾 静