上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初17015号原告上海花轩房地产咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人花军刚。委托代理人何荣飞，上海奇楠竞律师事务所律师。被告上海置天营销策划有限公司(原名：上海房加信息技术有限公司)，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈波。委托代理人袁苗苗，女。委托代理人黄贤明，上海高达律师事务所律师。第三人上海常亨投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈喆。原告上海花轩房地产咨询有限公司诉被告上海置天营销策划有限公司(原名：上海房加信息技术有限公司)居间合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，本院依法追加上海常亨投资有限公司为第三人参加诉讼，并于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何荣飞，被告委托代理人袁苗苗、黄贤明，第三人法定代表人陈喆到庭参加诉讼。审理中，原、被告及第三人共同申请庭外和解两个月，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告上海花轩房地产咨询有限公司诉称，原、被告于2016年7月15日签订《合景·万景峰分销代理协议》，约定由原告代理销售合景·万景峰项目中的房产，项目地址在奉贤区金海公路XXX弄XXX号，分销期限自2016年6月20日到2016年8月31日止。代理成功以客户签署本项目的上海市商品房预售合同或上海市商品房出售合同为标志。2016年8月底，双方重新签订了《合景·万景峰分销代理协议》，将分销期限确定为自2016年9月1日至2016年10月31日；协议第七条约定中介佣金为一拖二复式商铺按人民币27万元/套结算；协议第七条第三款约定被告认定代理成功依次按电子设备、案场客户带看确认书、电话通话记录。2016年8月24日，原告员工顾春燕联系了客户张青其看合景·万景峰的商铺，并由原告处徐经理向被告处陈张经理通过微信报备。当日，原告员工顾春燕也拿到了被告出具的带看确认书。原告业务员也与客户有通话记录。此后，原告得知客户张青已经成功购买合景·万景峰的商铺，具体地址为奉贤区金海公路XXX弄XXX号XXX-XXX层，并办理了不动产权证。原告认为其已完全履行双方的协议，且已代理成功，被告应支付中介佣金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告中介佣金27万元；2、诉讼费由被告承担。被告上海置天营销策划有限公司(原名：上海房加信息技术有限公司)辩称，原告诉请没有合同依据，涉案分销代理协议约定的项目地址金海公路XXX弄XXX号，原告诉请的涉案房屋的地址是金海公路XXX弄XXX号。金海公路XXX弄XXX号XXX-XXX层的居间服务商是第三人，且被告已向第三人支付了相应的佣金。第三人上海常亨投资有限公司述称，因涉案居间服务至今已近三年时间，受第三人公司规模限制，无法取得当时的相关材料，没有找到被告所称的26万元的单独收款记录和发票，也无法对本案中相关材料进行核实，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年7月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《合景·万景峰分销代理协议》，约定甲方委托乙方代理销售合景·万景峰项目酒店式公寓，项目地址位于奉贤金海公路XXX弄XXX号(近航南公路)，委托销售期限为2个月(自2016年6月20日至2016年8月31日)。第五条代理成功标志(支付条件)约定：凡乙方单个签署该项目的《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》等证明买卖关系有效成立的合同，并交纳首付款后，即为乙方单个客户代理成功。第六条销售代理服务费计算、销售指标及支付方式约定：甲方支付系数按照甲方标定的房屋售价[以实际成交金额为准(案场定金单为标准)]，乙方成功实现销售公寓每套，甲方向乙方支付52,000元；商铺按纯一楼≤70㎡为12万元，＞70㎡为18万元，一拖二复式为22万元(税前)作为乙方的销售代理服务费。佣金支付时间：贷款客户签约并且贷款资料齐全由银行签收后即视为达到可结佣条件，制作佣金明细由甲方进行确认，于次月15号前结算佣金；一次性付款客户签约并且全款到帐后，制作佣金明细由甲方进行确认，于次月15号前结算佣金；每个月10日、20日、30日乙方应按本条所述销售代理服务费计算方法和支付条件与甲方进行核对，甲方应在10个工作日内对于签约明细及佣金进行核对后盖章确认，确认无误后结算乙方的销售代理服务费。第七条客户确认约定：该项目安排专门确认人每天对于看房客户进行归属确认，凡乙方或乙方委托的分销商带领客户前往甲方销售场所了解该项目相关情形或者实地察看该项目的，确认人应当及时签署《合景·万景峰客户确认书》，双方同意以此确认书确认乙方客户；电子报备包括房加客app报备和手机报备，有效期为一天。庭审中，因原告未提供此份证据原件，故被告对此份证据真实性表示无法确认。此后，原告(乙方)、被告(甲方)又签订《合景·万景峰分销代理协议》，约定甲方委托乙方代理销售合景·万景峰项目商铺和公寓，项目地址位于奉贤金海公路XXX弄XXX号(近航南公路)，委托销售期限为2个月(自2016年9月1日至2016年10月31日)。第五条代理成功标志(支付条件)约定：凡乙方单个签署该项目的《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》等证明买卖关系有效成立的合同，并交纳首付款后，即为乙方单个客户代理成功。第六条销售代理服务费计算、销售指标及支付方式约定：甲方支付系数按照甲方标定的房屋售价[以实际成交金额为准(商品房预售/出售合同中的价格为标准)]，佣金计算标准为：公寓按61,000元/套结算；纯一楼商铺≤70㎡按157,000元/套，纯一楼商铺＞70㎡按22万元/套，一拖二复式商铺按27万元/套计算。佣金支付时间：贷款客户签约并且贷款资料齐全由银行签收后即视为达到可结佣条件，制作佣金明细由甲方进行确认，于次月内结算佣金；一次性付款客户签约并且全款到帐后，制作佣金明细由甲方进行确认，于次月结算佣金。第七条客户确认约定：该项目安排专门确认人每天对于看房客户进行归属确认，凡乙方或乙方委托的分销商带领客户前往甲方销售场所了解该项目相关情形或者实地察看该项目的，确认人应当及时签署《合景·万景峰客户确认书》，双方同意以此确认书确认乙方客户；电子报备包括微信报备和短信报备，有效期均为一天。2016年8月15日，原告员工徐后平向被告员工陈张发送微信报备，载明带看项目为万景峰商铺，顾客姓名为俞贝，业务员姓名为叶新，公司为花轩房产，时间为2016年8月15日。2016年8月24日，原告员工徐后平向被告员工陈张发送微信报备，载明带看项目为万景峰商铺，顾客姓名为张青，业务员姓名为顾春燕，公司为花轩房产，时间为2016年8月24日。2016年8月29日，原告员工徐后平向被告员工陈张发送微信报备，载明带看项目为万景峰商铺，顾客姓名为高纪花，业务员姓名为曹代红，公司为花轩房产，时间为2016年8月29日。2016年9月10日，原告员工徐后平向被告员工陈张发送微信报备，载明带看项目为万景峰，顾客姓名为吴林才(财)，业务员姓名为金六英，公司为花轩房产，时间为2016年9月10日。2016年9月25日，原告员工徐后平向被告员工陈张发送微信报备，载明带看项目为万景峰，顾客姓名为姜华英，业务员姓名为顾双英，公司为花轩房产，时间为2016年9月25日。2016年7月31日，被告出具《合景·万景峰项目客户带看确认单》，载明带访方为顾春燕，客户姓名顾先生，带访公司花轩地产。2016年8月15日，被告出具《合景·万景峰项目客户带看确认单》，载明带访公司花轩地产，客户姓名俞贝，房加确认人赵冬梅。2016年8月24日，被告出具《合景·万景峰项目客户带看确认单》，载明带访方为顾春燕，客户姓名张青，带访公司花轩地产，房加确认人赵冬梅。2016年8月24日，被告出具《合景·万景峰项目客户带看确认单》，载明带访方为顾春燕，客户姓名陈嘉雪，带访公司花轩地产，房加确认人赵冬梅。庭审中，被告对上述四份带看确认单真实性不予认可。2016年11月1日，原告向被告开具金额分别为52,000元、52,000元、52,000元、9万元、55,000元发票5张，共计301,000元。2016年11月9日，被告向原告支付服务费301,000元。庭审中，原告提供一份自行制作的合景万景峰中介佣金结算对账单，载明客户夏连芳签约日期2016年9月29日，佣金52,000元；客户吴林财签约日期2016年9月29日，佣金52,000元；客户姜华英、陶俊君签约日期2016年9月30日，佣金52,000元；客户潘燎峰、高纪花签约日期2016年8月31日，佣金145,000元。原告另提供“常住人口登记表”，载明夏连芳与俞贝系母女关系。被告称上述对账单系原告单方制作，对真实性、合法性、关联性均不确认。另查明，被告(甲方)与第三人(乙方)又签订《合景·万景峰分销代理协议》，约定甲方委托乙方代理销售合景·万景峰项目商铺和公寓，项目地址位于奉贤金海公路XXX弄XXX号(近航南公路)，委托销售期限为2个月(自2016年9月1日至2016年10月31日)。第五条代理成功标志(支付条件)约定：凡乙方单个签署该项目的《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》等证明买卖关系有效成立的合同，并交纳首付款后，即为乙方单个客户代理成功。第六条销售代理服务费计算、销售指标及支付方式约定：甲方支付系数按照甲方标定的房屋售价[以实际成交金额为准(商品房预售/出售合同中的价格为标准)]，佣金计算标准为：公寓按61,000元/套结算，返佣9,000元/套；纯一楼商铺≤70㎡按157,000元/套结算，返佣17,000元/套，纯一楼商铺＞70㎡按22万元/套结算，返佣2万元/套，一拖二复式商铺按27万元/套结算，返佣1万元/套。佣金支付时间：贷款客户签约并且贷款资料齐全由银行签收后即视为达到可结佣条件，制作佣金明细由甲方进行确认，于次月内结算佣金；一次性付款客户签约并且全款到帐后，制作佣金明细由甲方进行确认，于次月结算佣金。第七条客户确认约定：该项目安排专门确认人每天对于看房客户进行归属确认，凡乙方或乙方委托的分销商带领客户前往甲方销售场所了解该项目相关情形或者实地察看该项目的，确认人应当及时签署《合景·万景峰客户确认书》，双方同意以此确认书确认乙方客户；电子报备包括微信报备和短信报备，有效期均为一天。2016年12月1日，第三人向被告开具金额为10万元、60,004元、10万元、10万元的发票4张；2016年12月7日，第三人向被告开具金额为3,996元的发票1张。上述发票金额共计364,000元。2016年12月16日，被告向第三人支付服务费364,000元。庭审中，第三人称对上述发票和付款凭证的真实性无异议，关联性需要核实，但其并未在法庭指定的期限内答复。被告另提供(合景万景峰)中介佣金结算对账单一份，载明分销公司为第三人，客户柴华、柴生利签约日期2016年9月30日，佣金52,000元；客户朱金年签约日期2016年10月20日，佣金52,000元；客户张青、何欢签约日期2016年9月12日，佣金26万元；佣金共计364,000元。第三人表示需要对此份对账单真实性进行核实，但并未在法庭要求的期限内答复。再查明，2017年1月12日，张青、何欢取得奉贤区金海公路XXX弄XXX号店铺的房地产权证书。庭审中，法庭要求被告核实陈张的身份、赵冬梅的身份以及被告向原告支付的301,000元佣金对应的客户姓名，被告均未在法庭指定的期限内回复。本案审理中，被告于2019年7月由原名变更登记为现名。上述事实，由原告提供的《合景·万景峰分销代理协议》2份、微信聊天记录、带看确认单、付款凭证、发票、常住人口登记表、上海市不动产登记簿，被告提供的《合景·万景峰分销代理协议》、银行入账凭证、发票，结合原、被告及第三人当庭陈述和本院依法核实的企业信用信息予以证实。经审查，本院确认上述证据的真实性和证明效力。本院认为，本案的争议焦点为：一、张青是否原告推荐给被告的客户？二、佣金的计算标准？对第一项争议焦点。首先，被告称原告的诉请没有合同依据，因为原告提供的分销代理协议中载明的项目地址为奉贤区金海公路XXX弄XXX号，而原告在本案中诉请的涉案房屋地址为金海公路XXX弄XXX号，但本院注意到被告提供的其与第三人之间关于涉案房屋签订的分销代理协议中载明的地址亦是奉贤区金海公路XXX弄XXX号，故对被告上述意见不予采纳。其次，原告提供了客户俞贝、张青、高纪花、吴林才(财)、姜华英的微信报备信息；客户俞贝、张青的带看确认单；原告制作的佣金结算对账单、银行付款凭证及发票；本院认为，上述证据符合高度盖然性标准，已经形成证据链，可以证明原、被告之间的合作模式为原告带客户看房，原告向被告发送微信报备，被告出具带看确认单，原告制作佣金结算对账单并开具发票，被告确认后予以付款，上述合作模式也符合双方协议的约定。虽然被告对原告出具的佣金结算对账单不予认可，但被告并未在法庭指定的期限内回复法庭其支付的佣金对应的客户姓名，且原告带看的客户姓名、开具的发票金额、被告支付的佣金总金额均可以与原告出具的佣金结算单相对应，故尽管佣金结算对账单系原告制作未加盖被告公章，本院对其载明的内容真实性和证明效力亦予以认可。最后，第三人对张青是否其推荐给被告的客户未置可否，且被告与第三人均未能提供合同约定的报备、带看确认单等履约依据，故被告称张青系第三人推荐给其的客户，本院不予采信。故，本院认为客户张青系原告依据分销代理协议向被告推荐的客户，且张青已经取得涉案房屋的产权，原告已履行合同义务，被告应依约向原告支付佣金。对第二项争议焦点。本案中，原告提供了委托期限为2016年6月20日至2016年8月31日的《分销代理协议》(以下简称前一份代理协议)、委托期限为2016年9月1日至2016年10月31日的《分销代理协议》(以下简称后一份代理协议)。被告认为原告未提供前一份代理协议的原件，故对真实性不予认可，本院认为，根据上述陈述，可以认定原、被告合作模式和交易的真实性；客户俞贝、张青、高纪花的带看时间均发生在前一份代理协议委托期限内；原告提供的佣金结算对账单中客户对应的佣金也与前一份代理协议约定的计算方式一致；故本院对前一份代理协议的真实性予以认可。就涉案客户张青的佣金支付标准，按照双方的合作模式及原告佣金结算对账单载明的情况，本院认为应按照带看时间确定委托期限的区间段，原告于2016年8月24日带张青看房，故应适用前一份代理协议中约定的佣金计算标准，即一拖二复式商铺佣金为22万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告上海置天营销策划有限公司(原名：上海房加信息技术有限公司)应于本判决生效之日起十日内支付原告上海花轩房地产咨询有限公司佣金22万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,350元，减半收取计2,675元，由原告上海花轩房地产咨询有限公司负担375元，由被告上海置天营销策划有限公司(原名：上海房加信息技术有限公司)负担2,300元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张宏毅二〇一九年八月八日书记员  赵晓颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。