安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2311号 上诉人（原审被告）：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）**。 法定代表人：赵萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐天翼，安徽三联律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：朱铁岚，女，1970年1月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：苏化林，安徽君光律师事务所律师。 上诉人宿州元一公园道房地产开发有限公司（以下简称元一公司）因与被上诉人朱铁岚商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人元一公司的委托诉讼代理人张雪玲、唐天翼，被上诉人朱铁岚及其委托诉讼代理人苏化林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 元一公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、一审法院对违约期限的认定错误。朱铁岚已经于2016年3月31日领取了涉案房屋的钥匙，双方已经完成对涉案房屋占有的转移，朱铁岚已经对房屋进行占有、使用，房屋交付的时间应认定为2016年3月31日。违约期限应从合同约定的交房次日计算至实际交房之日为止。2、一审法院对于违约金计算错误。元一公司在一审开庭审理时提交了经过环保、规划、消防、城建等部门出具认可性意见的《竣工验收报告》，在2019年3月15日经宿州市城建档案馆备案，尚未取回，朱铁岚以其所购房屋不符合交付条件主张逾期交付违约金的诉讼请求不应得到支持，一审判决元一公司应承担自2016年4月1日至2019年3月12日的逾期交房违约金显然错误。 朱铁岚辩称，一法院认定事实清楚，违约期限认定准确，违约金计算正确，应依法驳回上诉，推持一审判决。根据合同约定，违约期限应当从合同约定的交付期限届满的次日起，计算至案涉商品房符合合同约定的交付条件之日止。元一公司虽在交房期限届满后交付房屋钥匙，但并非交房，因为交房有严格程序，涉及产权归属问题，交钥匙仅是交房的一个环节，双方并未办理正式交房手续，而且元一公司至今未向我方提供该商品房经验收合格的证明文件，也未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，其仅有交付钥匙行为不能视为有效交付。根据合同约定，案涉商品房交付条件是经验收合格，依据相关法律规定，双方约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，不仅需要勘察、设计、监理、建设等单位进行工程质量工验收并出具验收合格意见，而且还应由城乡规划，公安消防、环保、城建档案管理等专业管理部门出具认可性意见，元一公司在一审法庭辩论终结前未提供完整的《工程工验收报告》和《工验收备案表》，也未提供完整的专业管理部门出具的认可性意见，故案涉商品房不符合合同约定的交付条件，因此，一审认定元一公司违约期限截止期为2019年3月12日认定准确。 朱铁岚向一审法院起诉请求：1.元一公司支付从2016年4月1日起至2018年12月31日止的逾期交房违约金79140.2元（以朱铁岚已付房价款395701元为基数，按合同约定违约金日万分之二按日计算）；2.元一公司支付从2019年1月1日起至案涉商品房正式交付（符合交付条件）之日止的逾期交房违约金（以朱铁岚已付房价款395701元为基数，按合同约定违约金日万分之二按日计算）；3.诉讼费用由元一公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月7日，朱铁岚与元一公司签订商品房买卖合同。该合同约定，买受人（朱铁岚）购买出卖人（元一公司）开发建设的元一·公园道一号第8幢1单元1702号房，房屋建筑面积93.93㎡；单价4212.72元/㎡，总金额395701元；出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2015年8月7日，朱铁岚支付购房首付款245701元，后，房屋余款15万元办理了住房公积金贷款手续。2016年3月31日，朱铁岚领取了涉案房屋的钥匙。2016年3月21日，元一·公园道一号8#楼工程竣工。2016年4月8日，宿州市环境保护局出具同意的验收意见；2016年6月8日，宿州市公安消防支队出具宿公消验字【2016】第0039号验收意见书；2018年12月21日，宿州市城乡规划局出具验收意见；2019年3月12日，宿州市住房和城乡建设局出具验收意见。 一审法院认为，朱铁岚与元一公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，朱铁岚已按合同约定支付房屋首付款，并办理贷款手续，元一公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付朱铁岚。根据合同约定，元一公司应于2016年3月31日前将验收合格的房屋交付给朱铁岚使用，元一公司交付的房屋未经验收合格，构成违约。在法庭辩论终结前，元一公司未提供完整的《工程竣工验收报告》，元一公司应当向朱铁岚支付逾期交房违约金，截止至2019年3月12日公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构对涉案房屋出具了认可性意见，该房屋符合了交付条件，对朱铁岚要求元一公司每日按照朱铁岚已交付房价款的万分之二向朱铁岚支付自2016年4月1日起至2019年3月12日止这一期间的逾期交房违约金85154.86元（395701元×0.0002×1076天=85154.86元）的诉讼请求，予以支持。对朱铁岚要求元一公司承担自2019年3月13日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、元一公司于判决生效后十日内支付朱铁岚自2016年4月1日起至2019年3月12日止的逾期交房违约金85154.86元；二、驳回朱铁岚其他的诉讼请求。一审案件受理费1779元，由元一公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。元一公司提交了证据1元一·公园道一号第8、9、13、S2（2号楼地下室）号楼工程竣工验收报告四份，证明元一公司办理完成全部验收工作是在2019年3月15日之前，元一·公园道一号第8、9、13、S2（2号楼地下室）号楼在一审开庭前已全部验收完毕；证据2元一·公园道一号11号楼工程竣工验收报告，证明11号楼虽尚未完成竣工验收，但房屋符合居住与使用条件。朱铁岚质证认为，对于两份证据的真实性无异议，但元一公司一审时提交的竣工验收报告没有质量监督站的盖章确认，元一公司应支付违约金。朱铁岚提供证据元一公司2019年5月21日、2019年5月23日公告两份及2019年6月18日情况说明一份，证明元一公司承认逾期交房并愿意承担违约金。元一公司质证认为，该公告应是针对自行和解的业主，凡是诉讼的业主按照法律途径处理。本院认为，对元一公司提供的证据，朱铁岚对以上证据的真实性不持异议，本院予以确认；以上证据系相关建筑验收部门依法作出，且与本案的处理具有关联性，对其效力本院予以确认；对朱铁岚提供的证据，元一公司未否认其真实性，本院予以确认；该公告未载明其公告内容对提起诉讼的业主不适用，对元一公司不适用提起诉讼的业主的主张不予认定。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，元一·公园道一号8、9、13、S2号楼于2019年3月15日经宿州市建设工程质量监督站加盖公章确认。元一公司因案涉工程逾期交付房屋问题于2019年5月21日、2019年5月23日向元一·公园道一号8、9、13、15号楼业主发出公告，载明“经公司研究决定逾期交房违约金截止日期定于，自合同交房次日至2018年4月30日止”。 本院认为，商品房买卖合同纠纷案件中，如果双方当事人在房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不宜以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据，但如买受人接受了房屋，规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门亦出具认可性意见的，买受人再行主张违约责任的，一般不予支持。本案双方当事人约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，交付的时间为2015年12月31日前，而涉案商品房所在的8#楼于2016年3月21日经过了建设、监理、施工、设计单位验收合格，城建档案管理部门系环保、公安消防、规划、城建档案管理等专门管理部门最后一个出具认可性意见的部门，出具时间为2019年3月12日，故，案涉房屋符合交付条件的时间宜认定为2019年3月12日。按合同约定，元一公司应在2015年12月31日前将房屋交付朱铁岚，但直到2016年3月31日元一公司才向朱铁岚给付房屋钥匙，故元一公司已经构成违约，但元一公司在诉讼中提交了综合验收报告，又于2016年3月31日向朱铁岚交付了案涉房屋钥匙及门禁卡，故，朱铁岚要求元一公司承担2016年4月1日以后逾期交房违约金，不应予以支持。鉴于元一公司为处理逾期交房问题，以张贴公告的形式，对元一·公园道一号8、9、13、15号楼业主发出公告，其自愿支付以上业主违约金至2018年4月30日，虽元一公司当庭辩解该公告对未提起诉讼的业主发生效力，但该辩解与该公告系其针对全体业主作出的事实不符，本院不予采信，元一公司向朱铁岚支付违约金的期限应为2016年4月1日至2018年4月30日，违约金数额为60067.41元（395701元×759天×0.02％＝60067.41元）。一审将朱铁岚的违约金计算至2019年3月12日不当，本院予以纠正。 综上所述，元一公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初725号民事判决； 二、上诉人宿州元一公园道房地产开发有限公司应自本判决生效之日起时十日内支付被上诉人朱铁岚自2016年4月1日起至2018年4月30日止的逾期交房违约金为60067.41元； 三、驳回被上诉人朱铁岚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费案件受理费1779元，由上诉人宿州元一公园道房地产开发有限公司负担1270元，由被上诉人朱铁岚负担509元；二审案件受理费1779元，由上诉人宿州元一公园道房地产开发有限公司负担1302元，由被上诉人朱铁岚负担477元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 周亚丽 审判员 魏鸿超 二〇一九年八月三十日 法官助理崔玉凤 书记员张婉莹 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。