贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初5027号原告：周祥惠，女，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：任映蓁，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。被告：黔西南州瑞峰房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市南环路南环小区**。法定代表人:王飞，该公司总经理。原告周祥惠与被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司（以下简称瑞峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周祥惠的委托诉讼代理人任映蓁到庭参加诉讼，被告瑞峰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周祥惠向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告按合同约定及法律规定向原告完成法定交房并支付逾期交房所产生的违约金77316.71元;2.请求人民法院依法判决被告按合同约定及法律规定给原告办理房屋所有权证并支付逾期办证所产生的违约金75539.19元；3.请求人民法院依法判决被告退还原告装修押金1000元;4.案件受理费由被告承担。事实及理由:2013年10月26日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于××市××路××单元××号房，购房价款为353262元，房屋建筑面积为135.87平方米，合同签订后原告交纳购房款233262元，后贷款120000元缴纳房款，并已实际支付给被告。同时按照被告要求交纳了相关费用。合同约定于2014年6月30日前交付该房屋，并约定出卖人在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因被告一直迟延交房、办证以及不完成小区设施，经市政府组织，于2017年11月25日形成会议纪要，要求被告履行相关合同义务。但至今被告仍未按照合同约定以及法律规定交付房屋给原告，也未将该房屋产权转移至原告名下，为此原告多次要求被告履行相关义务，但是被告仍然未履行，原告唯有诉至人民法院，请求人民法院保护原告合法权益。其中逾期交房违约金计算方式为：参照（2018）黔2301民初1336号民事判决书中对笔山路金洲世家11幢1单元11-05号房（房屋面积110.78㎡）的租金价格鉴定标准，2015年租金标准为1034元每月，即9.33元/㎡/月，该年租金为135.87㎡×9.33元/㎡/月×1.3×1.2个月=1977.56元；2016年租金标准为1089元每月，即9.83元/㎡/月，该年租金为135.87㎡×9.83元/㎡/月×1.3×12个月=20835.39元；2017年租金标准为1143元每月，即10.32元/㎡/月，该年租金为135.87㎡×10.32元/㎡/月×1.3×12个月=21873.98元；2018年租金标准为1200元每月，即10.83元/㎡/月，该年租金为135.87㎡×10.83元/㎡/月×1.3×12个月=22594.96元；2019年租金标准为1260元每月，即11.37元/㎡/月，该年租金为135.87㎡×11.37元/㎡/月×1.3×5个月=10034.82元；以上逾期交房违约金共计77316.71元。逾期办证违约金计算方式为：房款353262元×0.06（金融机构计收逾期贷款利息的标准）÷360天×1283天=75539.19元。瑞峰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，视为其对举证质证权利的放弃。本院经审理认定事实如下：周祥惠与熊立光于1984年1月13日登记结婚，双方育有一女熊静现已成年，熊立光于2015年3月27日因病去世。2013年10月26日，熊立光、周祥惠作为买受人与出卖人瑞峰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由熊立光、周祥惠购买瑞峰公司开发的位于××市××路××单元××号房屋，该房屋建筑面积为135.87平方米，套内面积为110.42平方米，房屋总价款为353262元，约定付款方式为买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款233262元，余款120000元以银行按揭方式支付。约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付房屋，并在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，双方并未约定逾期交付房屋及逾期办理产权登记的违约责任。本院已生效的（2018）黔2301民初1336号民事判决书中查明与案涉房屋路段相近的金洲世家小区房屋（房屋建筑面积为110.78平方米）的租金价格为：2015年租金为1037元/月，2016年租金为1089元/月，2017年租金为1143元/月，2018年租金为1200元/月，按照月租金增长率取5%的标准，2019年租金为1260元/月。合同签订后，周祥惠当日向瑞峰公司支付了首付款233262元、公共维修基金7609元、预告登记费80元、抵押登记费80元、转移登记费80元，房屋价款余款120000元以银行按揭方式支付。2019年1月22日，周祥惠将余款120000元全部还清，并于2019年2月1日到兴义市国土资源局注销抵押登记。另查，周祥惠于2016年5月10日缴纳水、电、闭路电视开户费2385元、装修垃圾清运费1000元。2016年5月20日，因周祥惠购买的商品房窗户玻璃被破坏四块，故其将房屋钥匙交到瑞峰公司工程部。该房屋至今未交付使用，也未办理产权登记。另经本院向周祥惠与熊立光之女熊静询问后，熊静自愿放弃对本案诉讼请求标的的继承。另查明，涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案及大产权初始登记。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。瑞峰公司将其开发建设的商品房出卖给周祥惠，周祥惠按约支付房款后，瑞峰公司应履行按约交付房屋及办理所有权登记的义务，其未履行上述义务已违约，应承担违约责任。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案及大产权初始登记，因取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分部验收、综合验收合格，办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非瑞峰公司一己之力即可完成的事项，故对周祥惠关于要求瑞峰公司完成法定交房并及时办理并交付房屋权属证书的诉请不予支持。关于逾期交房违约金和逾期办证违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方未在合同中约定违约责任，周祥惠主张从2015年11月25日起按照本院已生效判决中经评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算逾期交付房屋违约金、按年利率6%计算逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持，故逾期交付房屋违约金应为原告诉请的2015年租金按照1034元每月计算，未超过2015年租金为1037元每月的鉴定意见，故以1034元每月计算，即9.33元/㎡/月，该年租金为135.87㎡×9.33元/㎡/月×1.2个月=1521.20元；2016年租金标准为1089元每月，即9.83元/㎡/月，该年租金为135.87㎡×9.83元/㎡/月×12个月=16027.23元；2017年租金标准为1143元每月，即10.32元/㎡/月，该年租金为135.87㎡×10.32元/㎡/月×12个月=16826.14元；2018年租金标准为1200元每月，即10.83元/㎡/月，该年租金为135.87㎡×10.83元/㎡/月×12个月=17657.67元；2019年租金标准为1260元每月，即11.37元/㎡/月，该年租金为135.87㎡×11.37元/㎡/月×5个月=7724.21元；以上逾期交房违约金共计59756.45元。逾期办证违约金为363262元×6%÷365天×1261天=75300元。瑞丰公司至今未将房屋钥匙交付给周祥惠，而长期占用其交纳的装修垃圾清运费，故该装修垃圾清运费1000元应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条。第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付周祥惠逾期交付房屋违约金59756.45元、逾期办证违约金75300元、装修垃圾清运费1000元，三项共计136056.45元；二、驳回周祥惠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3378元，减半收取1689元，由黔西南州瑞峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈莹莹二〇一九年八月五日法官助理 贺雪苇书 记 员 邹金虎