南京市高淳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0118民初5747号 原告（反诉被告）：李代春，男，1971年2月5日出生，汉族，安徽省宣城市人，住南京市高淳区。 委托诉讼代理人：张征兵，江苏泰坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邢德平，男，1979年8月21日出生，汉族，江苏省南京市人，住南京市高淳区。 委托诉讼代理人：王凯，江苏奋发律师事务所律师。 原告（反诉被告）李代春与被告（反诉原告）邢德平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李代春的委托诉讼代理人张征兵，邢德平及其委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李代春向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除双方签订的房屋租赁协议；二、判令邢德平立即返还房屋，并支付租金220000元及逾期交房损失（比照租金标准按10000元/月计算）；三、判令邢德平支付原告垫付的水费3500元、电费1428元；四、判令由邢德平负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月1日，原、被告双方签订租房协议一份，原告李代春将位于南京市高淳区的商业用房出租给被告经营使用，双方在协议中对租赁期限、租金、支付方式等进行了明确的约定。协议签订后，原告依约将房屋交付给被告，但是被告没有根据协议约定及时支付租金，经多次催讨无果。根据双方合同约定，被告拒不支付租金，原告有权终止合同。现诉至法院，请求判如所请。 邢德平辩称：一、原、被告签订房屋租赁合同属实，其租赁房屋后从事KTV经营，经营期间，因原告的房屋不符合消防要求被要求停业整顿，导致合同目的不能实现，现同意解除合同；二、被告交纳租金至2017年5月，KTV停业后被告于2017年4月底将房屋钥匙交给楼上租户对外转让，不再占用出租房屋，不应再支付房租；三、对电费予以认可，对水费原告未提供证据证明，且金额过高，不予认可；四、因原告提供的房屋不符合消防要求，造成被告巨大损失，要求原告予以赔偿。 反诉原告邢德平向本院提出如下反诉诉讼请求：一、判令反诉被告李代春赔偿损失300000元；二、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年4月，反诉人与被反诉人签订租房协议，租赁被反诉人位于南京市高淳区的商业用房用于开办KTV。2014年8月，该租赁房屋被消防检查，查出消防栓没水和消防通道楼梯拆除，反诉人KTV被要求停业整顿。当时被反诉人承诺帮解决，但一直没有解决。期间，反诉人断断续续躲藏经营。2016年4月，双方续签租赁合同时，被反诉人承诺解决消防用水的问题，但仍然没有解决。2016年底消防检查要求KTV整改，反诉人即通知被反诉人，但一直未能解决。2017年4月18口，消防发整改通知，要求3个月解决，但被反诉人仍不能解决，反诉人只能停止营业。反诉人开办KTV共花费100余万元，缴纳租金86万元，期间因为消防问题一直不能正常营业，导致反诉人亏损严重。停业后被反诉人也承诺给予反诉人补偿，但因金额问题没有谈妥。现诉至法院，请求判如所请。 李代春就反诉答辩称：一、反诉原告诉请的30万损失赔偿没有事实依据，反诉原告就其诉请的损失有无及多少，均没有提供证据证明，对其主张不予认可；二、李代春不存在违约行为，合同解除是由于反诉原告未按合同约定支付房租，因此李代春无需承担任何责任。综上，反诉原告的反诉请求没有相应依据，请求法院予以驳回。 经审理，本院认定以下事实： 2011年3月22日,李代春（甲方）与刘飞翔（乙方）签订《租房协议》，甲方将其名下位于南京市高淳区）房屋出租给乙方经营使用，租期五年，自2011年4月1日起至2016年3月31日止；第一年租金12万元一次性付清（让利3万元），此后租金在每年租期届满前一个月付清；乙方在装潢或经营过程中不得损坏房屋主体结构，合同对双方其他权利、义务也作了约定。 合同签订后，邢德平等人对案涉房屋进行了装修，用于KTV经营,并于2014年3月27日成立南京市高淳区皇城新天地娱乐中心，法定代表人为邢德平。2016年3月1日，李代春（甲方）与邢德平（乙方）签订《租房协议》，约定租期四年，自2016年4月1日起至2020年3月31日止，每年租金12万元，并约定经营过程中涉及的消防通道等事宜，由乙方自行解决。合同对双方其他权利、义务也作了约定。合同签订后，邢德平按约支付租金至2017年5月31日。 合同履行过程中，2014年8月，南京市公安消防支队高淳区大队在对案涉房屋进行消防检查时，发现该场所室外疏散楼梯被拆除，场所室内消火栓管网内无水，要求一个月内整改到位。邢德平等人整改完成后继续经营。2017年4月19日，南京市公安消防支队高淳区大队在检查时发现该场所未设置排烟设施、室内消火栓系统瘫痪、第二疏散楼梯不符合要求、消防水源被破坏，无消防水源，构成重大火灾隐患，发出重大火灾隐患整改通知书，要求在2017年11月30日前整改到位。后邢德平未整改到位无法继续经营，2017年10月17日，邢德平注销了南京市高淳区皇城新天地娱乐中心。 案件审理过程中，邢德平申请对案涉房屋装饰、装修残值进行评估，本院依法委托江苏德衡资产评估有限公司进行评估，该公司于2019年6月18日出具苏德衡评鉴字（2019）065号评估报告书，案涉房屋装饰装修原值为806071元，以评估基准日2017年4月21日的价格标准，装饰装修净值为241497元。邢德平为此支出评估费12000元。 2019年4月21日，在本院组织下，邢德平将案涉房屋钥匙由本院工作人员转交给李代春，并将案涉房屋内相关可拆除物品拆除搬离。 以上事实，有经庭审举证、质证的租房协议、责令限期整改通知书、重大火灾隐患整改通知书、苏德衡评鉴字（2019）065号评估报告书及评估费发票、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本案的争议问题如下： 一、双方的合同关系解除的时间及方式 李代春认为，邢德平未按合同约定支付租金，可以根据合同约定解除合同；邢德平认为，因原告提供的房屋不符合消防要求致邢德平无法经营，合同目的不能实现，系李代春违约，应解除合同并赔偿相应损失。本院认为，邢德平等人成立南京市高淳区皇城新天地娱乐中心从事KTV经营，在两份合同履行期间，邢德平等人均按照合同约定支付租金至2017年5月31日。此后，案涉房屋因涉及消防问题被要求整改，邢德平在规定的时间内未整改到位，其虽未书面提出解除合同，但其以注销登记、停止营业、交由楼上租户对外转租的方式表明不再继续履行租赁合同，也未继续向李代春支付房租，邢德平用于经营KTV的主体资格已于2017年10月17日消灭，且该KTV自2017年4月19日起即无法营业，邢德平承租房屋的目的不能再实现，李代春亦未提供证据证明此后向邢德平主张过之后期间的房租，可视为已同意与邢德平解除合同，因此，本院认定双方签订的租赁合同已于2017年4月19日解除。 二、合同解除后双方如何清算 本案中，邢德平在案涉房屋被限期整改前均按约支付了相应租金，不存在违约情形。案涉房屋为商业用途，应具备消防水源等基本的商业用房消防要求，但从整改通知书载明的内容来看，案涉房屋被要求整改的原因之一是消防水源被破坏，双方在合同中仅约定消防通道由承租人负责，因此李代春出租的房屋不符合消防规定，存在违约。 从双方合同履行情况来看，李代春先与刘飞翔签订租房协议，后与邢德平签订租房协议，但此期间均由邢德平经营南京市高淳区皇城新天地娱乐中心，且李代春在第一份租赁协议未到期的情况下即与邢德平签约，该两份协议具有连续性，应作为整体看待。 针对邢德平，自2017年4月19日解除合同时，剩余租期为2年11个月零22天，案涉房屋装饰装修分摊到剩余租期的残值为271761元（806071元÷8年9月×2年11月零22天），因此李代春应赔偿邢德平剩余装饰装修残值271761元。同时，邢德平已支付租金至2017年5月31日，合同解除后，李代春应当退还剩余租期的租金14000元。综上，李代春应当支付邢德平285761元。 针对李代春，案件审理过程中，双方均认可邢德平已于2019年4月21日将房屋交付给李代春，邢德平应支付占用房屋期间的房屋占用损失。考虑到案涉房屋已无法继续从事商业经营，已丧失其主要租赁价值，邢德平在此期间也一直处于停业状态，本院酌定按5000元/月的标准计算房屋占用损失，即邢德平应支付李代春房屋占用损失120333元（自2017年4月19日起至2019年4月21日止，按5000元/月标准计算）。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。李代春与邢德平签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。关于李代春要求邢德平支付垫付的水费3500元、电费1428元的诉请，对电费金额双方均无异议，本院予以确认，对水费金额，李代春未提供证据证明已实际代为支付，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条第二款、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告邢德平应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告李代春房屋占用损失费120333元、垫付的电费1428元，合计121761元； 二、反诉被告李代春应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿反诉原告邢德平装修残值271761元，并退还租金14000元，合计285761元； 三、驳回原告李代春的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告邢德平的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4680元，反诉案件受理费5800元，鉴定费12000元，合计22480元，由邢德平负担8949元，由李代春负担13531元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  王国平 人民陪审员  经顺生 人民陪审员  孙岩湘 二〇一九年八月二十九日 法官 助理  段云婷 书 记 员  朱承子