北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初13408号原告：罗桂阳，男，1985年5月8日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告：赵美惠，女，1986年5月7日出生，汉族，无业，住北京市房山区。原告罗桂阳诉被告赵美惠房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告罗桂阳、被告赵美惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗桂阳提出诉讼请求：1、判令被告支付供暖费4761．9元，物业费3455元（2018年11月至2019年3月）。2、判令被告支付拖欠房租5000元，并赔偿违约金10000元。3、因被告违约，判令被告赔偿违约金20000元。4、被告经营的火锅店地址在我的出租房地址，判令被告将火锅店营业执照上的地址迁移出房山区X地块X号楼X层X号。5、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告购买了坐落于房山区房山X地块X号楼X层X号商铺一套，建筑面积为86．58平方米。原告与被告于2018年3月31日签订了房屋租赁合同，合同约定了租赁期限、租金缴纳及违约条款等内容。合同中约定物业费、管理费、取暖费均由乙方负担。合同签订后，被告开始经营并注册了个体工商户，营业执照上的地址也是我的商铺地址。被告经营一段时间后，以生意不好为由，拖欠租金5000元，供暖费4761．9元，物业费3455元至今未付，并于2019年3月未与我协商，搬离了经营地点并要求与我解除合同，故诉至法院。被告赵美惠辩称：我认为商铺要适合经营才叫商铺，业主应该给我配齐后我才能经营。口头协议也是协议的一种形式，口头协议曾经原告说一个季度7000元，是他同意我才继续经营的，如果原告不答应7000元，我2018年12月31日就走了。我在此经营时电梯不开，经常停水停电。冬季取暖，从11月我就开始找物业公司找业主找开发商，一直到今天冬季取暖问题也没跟我解决，我当时租房时就看上了离公共卫生间近才租的，到现在为止公共卫生间才开放没几天。这家商铺在二层，二层电梯一直不开，都没有给我解决。停水停电物业给其他的商铺都有补偿，我跟原告说这件事时，原告得给我解决。我东西坏了，耽误我经营，原告得给我补偿。去办税务，需要业主的身份证，因为业主没有房产证，但业主不配合我给我身份证，所以税务到现在我也没有办下来。对原告的诉讼请求不同意。取暖温度不达标，把我设备冻坏了。房顶漏水，我跟物业说，物业没跟我解决，公共卫生间的问题物业也没给我解决。电梯问题物业也没给我解决，这些都影响我经营，物业没做到，我不应该交物业费。温度不达标，我也不交取暖费。审理中，原告提交：1．物业费发票原件1张、供暖费发票原件1张。2．商铺租赁合同原件1份。3．转账记录打印件1张。证明合同中有约定，物业费、供暖费由被告负担，证明被告拖欠房租。被告质证称：对证据1两张发票没有意见。对证据2租赁合同有意见，我不是拖欠原告，是原告同意让我交7000元我才交的7000元。原告同意我给他转，不同意我当时就搬走了。转账记录是原告同意的才打的7000元，如果原告不同意我不可能给他转7000元，如果我给他转了7000元口头协议就生效了。被告提交证据如下：1．微信聊天记录打印件3张。证明我设备被冻坏了，物业经理、天阳公司经理都知道，我都找过他们。2．证人证言原件1份。证明这些东西到现在确实还在发生，有些事情还在发生，有些事情还没解决。不适合经营餐饮，不适合当商铺出租，没达到标准，不能当做商铺出租。3．网上的帖子打印件。证明一个月停了10多天电，我经营不了，找过业主也没有给我解决。4．转账记录，证明原告没配合我办理营业执照，是我花钱办的营业执照。原告质证称：对证据1微信聊天记录不认可，只是听被告自述，可乐机怎么损坏的没有依据，与本案无关。对证据2证人证言不认可，与本案无关。对证据3也不认可，不能当做证据。对证据4转账记录，当时办营业执照是被告自己办的，材料我都给她了。当时被告把之前的注册地迁到我这个地方的。对转账记录不认可，与本案无关。经审理查明，原告系坐落于房山区房山X地块**楼****商铺的所有权人，建筑面积为86．58平方米。原告与被告于2018年3月31日签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日止；房屋每月纯租金为人民币4000元，租赁期间内，第一年及第二年纯租金固定不变，自第三年起每年租金递增10%。租赁期内，自租赁合同生效起，第一年的物业费、管理费由乙方按季度支付，冬季取暖费采取一次性付清的方式；第二年起，物业费、取暖费、管理费由乙方按年度支付。乙方应于合同签订完成后2个工作日内向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的千分之五支付滞纳金。房屋为上付租金，自承租之日起，第一年内，乙方按季度向甲方支付租金，提前两周支付下一季度租金，至一年期满。另约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金人民币4000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。关于违约金和违约责任约定，若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金人民币10000元。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元。乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金人民币30000元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿责任。合同第十二条另约定，本合同双方签字盖章后生效，如乙方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金人民币20000元。合同签订后，被告交纳了2018年7月份至12月份的租金，交纳了2018年7月至10月的物业费。2019年1月12日，被告转账支付给原告租金7000元。2019年3月底，被告搬离承租的房屋，2019年4月4日，原被告双方对房屋交接完毕。现原告将被告诉至我院，要求支付相应期间的房租、供暖费、物业费。庭审中，被告承认原告请求的供暖费、物业费确实未交纳，对于房屋租金，被告称系双方又重新达成了口头协议，当时曾对原告说“如果同意3个月7000我就继续经营，如果不同意我就搬走”，即2019年1月至3月的房租一共7000元，否则其在2018年12月31日就搬走了。但被告并未提供证据证明存在口头协议。原告对此予以否认，称并无口头协议的存在，只是当时被告说没钱，先支付7000元。审理中，原告主张双方的租赁合同实际在2019年3月底就解除了，被告主张双方租赁合同实际在2018年12月31日解除了，然后又达成了新的口头租赁合同，无期限的租赁合同，但认可期间的供暖费、物业费由其负担。被告在诉争房屋内经营火锅店，并以此房屋注册了相关公司的营业执照。审理中，被告同意一个月内将公司营业执照迁出，但一直未能迁出。本院认为：原被告之间签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。审理中，被告主张租赁合同在2018年12月31日解除了，然后新成立了三个月的租赁合同，但被告并未提供充足证据支持，对此本院不予采信。审理中，被告自认在2019年3月底搬离诉争房屋，且进行了交接，原告称系在2019年4月4日进行了交接，对此，本院视为双方对合同解除达成了一致意见，本院确认双方《商铺租赁合同》自2019年3月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告并无充足证据证明双方对租金进行过变更，故被告应当补交相应的租金。关于供暖费及物业费，合同约定由被告方承担，在被告未能按期交纳的情况下，原告已经自行交纳，该部分费用，被告应当给付原告，原告诉讼请求，依法有据，本院予以支持。审理中，被告主张诉争房屋的物业、取暖、设施、房产证办理证照等影响经营问题，相关问题并非原告所能解决操控的，也并非原告方故意为之，被告作为经营方，事先应当进行充分的考察，慎重的选择，对影响经营的状况，属于经营风险，并不构成违约的有效抗辩。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在合同到期前提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任。被告未能按照合同约定交纳租金，亦构成违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案诉争合同同时约定了未按期交纳租金的违约金、提前解除合同的违约金以及其他违约情况的违约金，该违约金部分的约定，并未明确是否能够叠加使用。被告不同意原告诉讼请求，本院视为其对违约金提出异议。本院根据合同履行情况，对违约金予以酌减，酌定被告应给付原告违约金10000元。关于原告请求将火锅店工商登记迁出的请求，租赁合同解除后，被告有义务迁出，被告未能及时迁出构成违约，但因涉及案外人，且工商登记的迁出并非法院民事案件的受理范围，对此本院不予处理。因原告并未退还被告交纳的4000元押金，该部分自被告应交纳的租金中予以扣除，被告再给付原告租金1000元。原告合理请求，本院予以支持，不合理过高部分，不予支持。对被告合理辩解予以采信，不合理的辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗桂阳与被告赵美惠签订的《商铺租赁合同》于2019年3月31日解除。二、被告赵美惠于本判决生效之日起十日内给付原告罗桂阳租金1000元。三、被告赵美惠于本判决生效之日起十日内给付原告罗桂阳供暖费4761．6元。四、被告赵美惠于本判决生效之日起十日内给付原告罗桂阳物业费3455元。五、被告赵美惠于本判决生效之日起十日内给付原告罗桂阳违约金10000元。六、驳回原告罗桂阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费440元，由原告罗桂阳负担245元（已交纳），由被告赵美惠负担195元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇一九年八月二十二日书记员  孙震颐