黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1282民初2774号原告：肇东市兴达房地产开发有限责任公司法定代表人：张艳梅，职务董事长。委托代理人：霍笑阳，该公司法律顾问。委托代理人：李艳滨，男，1974年3月9日出生，汉族，现住肇东市，被告：裴晓娟，女，1969年12月9日出生。汉族，现住肇东市。原告肇东市兴达房地产开发有限责任公司诉被告裴晓娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人霍笑阳、李艳滨、被告裴晓娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行合同，立即支付剩余购房款人民币255,295.00元；2、请求法院判令被告给付逾期付款的违约金，自2015年3月27日至给付之日止（截至起诉之日已逾期三年零十一个月），违约金计算参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年4月30日，在肇东市明久乡开发建设了慧龙庄园小区，2014年5月15日取得商品房预售许可证，同年11月20日全部竣工，并达到进户条件。被告于2015年3月27日在原告处购买了案涉房屋，房屋总价款为人民币355,295.00元。预付购房款100,000.00元。随后，被告办理了房屋的进户手续，现该房屋一直由被告占有、使用。此后，原告的销售人员多次找被告要求交纳剩余购房款，而被告一直推拖至今未交剩余房款，被告的行为已严重的损害了原告的利益。为此，原告为维护合法益诉至法院，要求被告立即向原告支付剩余购房款人民币255,295.00元，同时要求被告按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，并承担全案诉讼费用，望贵院支持原告的诉讼请求。被告裴晓娟未提交书面答辩状，在开庭审理时辩称：原告没有向我要过买房款，买房款价格当时每平方米7,000.00元，并不是原告所述的每平方米8,280.00元，买房时销售人员说公积金贷款。买房时间是2015年3月27日，总价款300,300.00元，首付款我交了150,000.00元，现在还欠150,300.00元。我不只买原告一个房屋，我是回迁楼，原告把我好的位置串到一般的位置，回迁楼是一式四份，我手里没有回迁协议书，不给我拆迁协议书，在我不知情的情况下把我的位置串了，我不得不入住，把我的回迁房串了20多米，把最佳位置留给了原告公司。牺牲我的利益，赚取公司的利益，同时掩盖了原告的违法行径。因为我不串回迁房，原告会有麻烦，因为张海波等购楼户，挨着我的回迁地址，以此类推。原告将面临所有回迁户将原告起诉至法庭，这还是牺牲我的利益为原告谋利益。我买的101室，买的时候是约定用公积金贷款，如果当时售楼经理说公积金不能贷款，我是无论如何不能买这个房子的，这是售楼经理欺骗我买的，还是欺诈。当时张经理说回迁楼给我串位置了，而且还是因为回迁户给我优惠价格7,000.00元每平方米，他还说101室和给我的102室可以通开，将来干点啥够用。当时我手里没钱，张经理说让我凑凑能交多少就交多少，我找朋友凑了100,000.00元交了楼款，他当时给我出的预定合同，价格是当时卖的价格是8,280.00元每平方米。楼票子也是那么写的，我提出质异，他说等我交齐首付款，贷款的时候再给我改过来，这样写是做给别人看的。剩余的首付款年末交齐，没办法我就又凑了50,000.00元钱，于2015年12月31日交到张经理手中，当时他给我出了一张借据，我不同意，他就又给我盖了公司售楼的章，他说盖章就行了，我向他要首付合同，他说等到能贷款的时候再说吧。就这样因为是亲戚，我也没较真，此后他一直也没有给我提供贷款，没有找过我，这事也一直搁浅了。我买房子给我出借据，没有出正规的楼票子，正规的首付款合同没有给我，这还是违规，是欺诈行为。我买的101室是2015年3月27日，到现在已经4年多了，为什么在张经理生前，兴达公司不来要钱、不起诉，等张经理去世后才来要钱，难道张礼在的时候我就不欠钱了吗？若是我真的欠公司钱的话，公司早在2015年之前就该要了，谁会让拖欠好几年呢！还是说这里面另有隐情。慧龙庄园产权实际不属于兴达，而是张礼没有开发资质，以兴达公司的名义建的。张经理去世就开始催款，所有的问题根源是原告造成的。我的回迁房位置是黄金地段，当初是看在张经理和我去世的丈夫是实在亲戚，而且我们明久人的共识是慧龙庄园就是张经理开发的，我才大力支持的。兴达公司不知感恩还给我的回迁楼串位置了。原告为自己谋利益的事不提，慧龙庄园这么多业主都有问题，那就不是业主的问题，而是兴达公司的问题。我买房所有的手续都是跟张经理交涉的，张经理是慧龙庄园的售楼经理，也就是说如果这个房子真是兴达公司的，那么张经理的行为就代表着兴达公司，所以说张经理所说的事情，兴达公司都应该承认，我所有的手续都是与张经理交涉的，预付合同上虽然明确规定4月2日交齐，但是张经理说了可以到2015年末交齐，而且2015年末我也交齐了首付款。有些事是不用到法庭来解决的，兴达公司却到法庭来解决，就是想依仗着公司的名义，借着法律的威严，欺负弱小，以强凌弱来达到自己的非法目的。兴达公司的这些行为给我的经济和身心带来巨大伤害，我要求兴达公司赔偿我经济损失和精神损失费。因为原告没有为我办理公积金贷款，所以我就没有偿还这部份的贷款，该案已经超过了法律规定的诉讼时效，约定首付款是2015年4月2日交齐，首付款我已经交齐了，在这三年之间原告未向我主张过任何权利，我只是在2018年11月13日接到催款通知书，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求提交了证据，本院组织到庭的当事人及委托代理人进行了证据交换和质证，经开庭审理认定案件事实如下：2015年3月27日，原、被告双方签订“商品房定购协议书”。被告购买原告开发建设的座落于肇东市××庄园小区××楼××室。实测面积42.91平方米，单价8,280.00元，总价款355,295.00元。“商品房订购协议书”第四条第2款约定：“按揭贷款的买受人交纳定金人民币100,000.00元后，须在2015年4月2日前付清首期房款（占总房款的40%以上，定金自动转为房款），并与出卖人签订《商品房买卖合同》按银行要求提供按揭贷款材料，交纳所需费用。”被告于2015年4月2日，向原告交纳预付购房款100,000.00元，及商服配套费3,570.00元，于2015年12月31日向原告交纳购房款50000元，于2015年末入住、使用案涉楼房至今。原告以被告应当按照合同约定，如期缴纳剩余购房款255,295.00元及相应的违约金，协商不果，诉至本院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。关于被告提交的2015年12月31日由案外人张礼给被告出具的50,000.00元借据（复印件），能否认定是被告向原告交纳的购房款的问题。张礼给裴晓娟出具的50000元借据有肇东市兴达房地产开发有限公司慧龙庄园售楼专用章，张礼作为肇东市兴达房地产开发有限公司慧龙庄园售楼经理，可视为是职务行为。关于被告提出的诉讼时效问题。诉讼时效，也称消灭时效，是债权人怠于行使权力持续到法定期间，其公力救济权归于消灭的时效，旨在监督请求权人及时行使权力。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：1、权利人向义务人提出履行请求；2、、、、、、”被告在开庭审理时（庭审笔录第4页中部）自认2018年11月13日接到催款通知书，因原告向被告提出还款请求而诉讼时效中断，因此，原告向被告主张权利的诉讼时效期间从2018年11月13日起，重新计算。关于被告提出的是“回迁房”，因位置串动及案涉房屋按照每平方米7,000.00元计算，总价款应为300,300.00元的问题。原、被告签订的“商品房订购协议书”明确约定被告购买慧龙庄园商服5栋101门，面积42.91平方米，单价8,280.00元每平方米，总价款355,295.00元。被告交纳100,000.00元预付款，充分证明被告是购买慧龙庄园商服房5栋101门，不是“回迁房”。“商品房订购协议书”中有被告本人确认签字和原告公章，被告已经实际占有、使用，该合同合法、有效，应当继续履行。因此，被告提出的是“回迁房”，按照每平方米7,000.00元计算，总价款应为300,300.00元的辩论理由本院不予支持。关于被告提出的案涉房屋应当用公积金贷款的问题。《黑龙江省住房公积金个人住房贷款管理暂行规定》第二条规定：“本规定所称个人住房公积金贷款，是指以住房公积金为资金来源，发放给住房公积金缴存职工，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的一种政策性住房贷款。”住房公积金贷款，是只能用于自住住房的一种政策性住房贷款，不适用于商服或者车库，所以被告的该项辩论理由不能成立。原、被告双方在购房合同中约定，购房总价款355,295.00元被告只交纳购房款150,000.00元，据此，可以认定被告没有按照合同的约定按时、足额履行还款义务。被告违约的事实清楚、证据确凿。原告诉请要求被告偿还剩余购房款有理，应予支持。但是，原告要求被告支付违约金的诉请，没有法律依据和证据证实，该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、被告裴晓娟于判决生效后10日内，向原告给付剩余购楼款人民币205,295.00元。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,129.00元，减半收取2,565.00元。由被告裴晓娟承担2190元,由原告承担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  刘环凯二〇一九年八月十日书记员  于永静