湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初1179号 原告：朱敢峰，男，1967年8月3日出生，汉族，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。 被告：湖南中迈建设有限公司，住所地：汝城县城关镇（现卢阳镇）西正街28号（城关镇院内）。 法定代表人：何伟平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱小刚，湖南郴华律师事务所律师。 被告：袁恩明，男，1964年4月8日出生，汉族，住湖南省汝城县，现在湖南省郴州监狱服刑。 被告：李细阳，男，1955年12月12日出生，汉族，住湖南省汝城县，现在湖南省湘南监狱服刑。 原告朱敢峰与被告湖南中迈建设有限公司（以下简称中迈公司）、袁恩明、李细阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱敢峰及其委托诉讼代理人朱的良、被告袁恩明、被告李细阳、被告中迈公司的法定代表人何伟平及委托诉讼代理人朱小刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱敢峰向本院提出诉讼请求：1、判决确认袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义与朱敢峰签订的田庄商贸市场店面住房合同无效；2、判令中迈公司与袁恩明、李细阳返还朱敢峰购房款76万元，并从2013年6月12日起按银行同期贷款年利率6％支付利息损失直至购房款返还完毕时止；3、判令中迈公司、袁恩明、李细阳承担本案诉讼费、公告费、保全费、保全保险费等所有与诉讼相关的费用。事实与理由：中迈公司、袁恩明和李细阳系田庄农贸市场开发商。2013年6月12日，在汝城县卢阳镇吉祥路袁恩明的办公室里，袁恩明经过李细阳同意，以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部的名义与朱敢峰签订了田庄商贸市场店面住房合同，将田庄乡商贸市场B栋第33、34、35、36号共4间店面，以每间店面19万元的价格出售给朱敢峰，并向朱敢峰出具收款收据，编号037687收据收款76万元。至此，朱敢峰已经付清全部购房款。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，袁恩明、李细阳二人合伙为承包汝城县农产品交易中心项目开发，挂靠中迈公司，并与中迈公司签订建筑施工项目管理协议书，约定由袁恩明、李细阳组建项目部。中迈公司同意袁恩明、李细阳挂靠该公司，并以中迈公司的名义与汝城县人民政府签订了田庄乡农产品交易中心整体开发协议书，该协议约定由中迈公司全额投资兴建田庄乡农产品交易中心，自主经营、自负盈亏。袁恩明、李细阳作为中迈公司的委托代理人在该协议上签字。袁恩明、李细阳成立了田庄商贸市场扩建工程项目部，并以该项目部的名义对外与朱敢峰签订田庄商贸市场店面住房合同。朱敢峰作为涉案项目的购房者有充分理由相信与其签订合同的项目部是由中迈公司成立的项目部。故中迈公司应当对袁恩明、李细阳成立项目部并对外销售涉案项目店面住房的行为承担责任。中迈公司与袁恩明、李细阳之间的建筑施工项目管理协议书系其内部对项目管理的约定，对朱敢峰不能产生约束力。朱敢峰认为，袁恩明、李细阳未取得土地使用权证，未取得预售许可证，将房屋销售给朱敢峰并与朱敢峰签订田庄商贸市场店面住房合同，该合同违反法律的强制性规定，属无效合同，并且朱敢峰所购买的店面至今没有交付。无效的合同自始没有法律约束力，因合同无效后，袁恩明、李细阳所收取的朱敢峰的购房款，应当予以返还。袁恩明、李细阳不具备房地产开发资质，对本案纠纷的发生存在过错，应当赔偿占用朱敢峰资金的利息损失。 中迈公司辩称，一、朱敢峰起诉情况与事实严重不符。1、朱敢峰在其起诉状第2页第2段，将朱敢峰的买卖合同与阮延礼的买卖合同混为一谈，混淆视听。2、朱敢峰诉称：“已经付清全部购房款”与事实不符。无论是中迈公司，还是李细阳、袁恩明都没有收到朱敢峰76万元购房款，也没有用任何人的借款冲抵76万元购房款，而是朱敢峰从未给付一分一文购房款，袁恩明虽然开具了收款收据，但仍然没收到朱敢峰的购房款。3、朱敢峰诉称“朱敢峰作为涉案项目的购房者，有充分理由相信与其签订合同的项目部是由中迈公司成立的项目部”与事实不符。评判是否“有充分理由相信与其签订合同的项目部是由中迈公司成立的项目部”的时间点是双方在合同上签字之前的客观情况，而不应当以签订合同之后的情况予以评判。首先，整个田庄墟场，包括售楼部始终没有一块宣传牌、招牌、宣传单上有中迈公司的字样。其次，合同上的甲方是田庄商贸市场扩建工程项目部，公章是李细阳、袁恩明刻制的“湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部”，均与中迈公司的名称毫无联系。二、朱敢峰的诉讼请求没有理据。由于朱敢峰至今未支付购房款，依据朱敢峰与袁恩明签订的田庄商贸市场店面住房合同第4条第1、第2、第4款之约定，以及《合同法》第45条之规定，该合同于签订当日24:00时即已失效，朱敢峰又凭什么要求返还购房款呢，朱敢峰的全部诉请都没有合同依据以及事实依据。综上所述，恳请人民法院查明事实，依法驳回朱敢峰的诉讼请求，并依法追究朱敢峰虚假诉讼的法律责任。 袁恩明辩称，何富堂与朱敢峰、阮延礼一起来买店面，谈好价钱后写了一份合同，朱敢峰、阮延礼说顺便写好收据，何富堂说最迟明天会将钱打入账户，袁恩明相信何富堂，最后朱敢峰、阮延礼一分钱未付。袁恩明与何富堂是投资关系，何富堂告诉袁恩明朱敢峰、阮延礼也投资在何富堂名下，因阮延礼、朱敢峰未付款，袁恩明故将店面卖给他人了，朱敢峰、阮延礼说将投资款抵购房款，总投资（何富堂）300万。至于何富堂与朱敢峰、阮延礼之间内部投资多少袁恩明不知道，朱敢峰说2013年借了一笔75万元给袁恩明，没这回事，袁恩明没收到朱敢峰、阮延礼的购房款，不存在退款的事，也不存在以房抵债的情况，现在债务还没抵，钱也没付，袁恩明、李细阳并不欠朱敢峰、阮延礼的钱，只是何富堂投了钱在袁恩明、李细阳这里，袁恩明、李细阳只与何富堂打交道，何富堂与阮延礼、朱敢峰内部的事袁恩明不清楚。 李细阳辩称，李细阳、袁恩明与阮延礼签订了联合开发协议，包括田庄、井坡、濠头三个农贸市场。阮延礼与李细阳、袁恩明签订联合开发协议后开始向购房者收取购房款，朱敢峰也收取了购房款。李细阳与袁恩明开发田庄、井坡、濠头三个农贸市场，又对文泉村农村改造，因欠资金要求朱敢峰、阮延礼、何富堂等一起投资。因袁恩明、李细阳资金周转不过来，向朱敢峰、阮延礼、何富堂借款以田庄农贸市场店面作抵押，购房合同实际是抵押合同。李细阳没有收取朱敢峰、阮延礼一分钱购房款，与中迈公司无关。李细阳与袁恩明没有算账。 朱敢峰为支持其诉讼请求向本院提供证据如下：1.田庄商贸市场店面住房合同、收款收据；2.（2017）湘1026刑初39号刑事判决书；3.（2018）湘10民终2656、2253号民事判决书；4、田庄乡农产品交易中心二期开发协议、田庄乡农产品交易中心整体开发协议。中迈公司为支持其答辩理由向本院提供证据如下：5、袁恩明讯问笔录、李细阳讯问笔录；6、何富堂、阮延礼、朱敢峰讯问笔录；7、庭审笔录；8、（2016）湘1026刑初98号、（2017）湘1026刑初39号刑事判决书；9、田庄商贸市场店面住房合同。本院组织了双方质证并已记录在卷。证据1、证据4、证据7、证据9符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据2、证据3、证据8为生效法律文书，本院予以采信。证据5、证据6，（2016）湘1026刑初98号、（2017）湘1026刑初39号刑事判决书认定的部分予以采信。 本院经审理认定事实如下：2011年汝城县人民政府拟新建农产品交易中心，袁恩明、李细阳二人建立合伙关系，向田庄乡人民政府提出开发建设意愿，在双方协议过程中，袁恩明、李细阳成立湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部，刻制项目部公章，负责田庄乡农产品交易中心工程的建设、管理和房屋销售。之后，袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义对外进行招商和店面预售。袁恩明、李细阳征得郴州市华兴建筑有限公司的同意，借用该公司资质。2011年1月15日，袁恩明（甲方）与郴州市华兴建设有限公司（乙方）签订建筑施工项目管理协议书，约定：乙方同意甲方使用乙方公司资质进行汝城县农产品交易中心开发工程的承包施工，甲方负责组建该项目的项目部，自主经营、独立核算、自负盈亏。该协议还对甲方使用资质过程中的其他责任进行了约定。2011年3月7日，汝城县田庄乡人民政府（甲方）与郴州市华兴建筑有限公司（乙方）签订了田庄乡农产品交易中心整体开发协议书，袁恩明、李细阳作为乙方的委托代理人在该协议上签字。该协议中约定的开发模式为：田庄乡农产品交易中心由乙方全额投资兴建，甲方不投入资金，新建商业店面由乙方自主经营、自负盈亏，其他一切公共设施由乙方建好后，全部无偿移交给甲方所有和使用。袁恩明、李细阳的涉案项目是先挂靠中迈公司，后出卖店面。 2013年6月12日，袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义（甲方）与朱敢峰（乙方）签订田庄商贸市场店面住房合同，合同载明乙方购买田庄商贸市场B栋33-36号店面，房屋面积共340m2，每间店面房价款为19万元，4间店面总价款为76万元。合同约定：双方达成协议时，乙方应一次性付清76万元给甲方。整个工程大约在2013年12月开工至2014年4月底竣工验收，交付使用。袁恩明开具了收据给朱敢峰，收据上加盖了湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部公章，填票人为袁恩明，收据载明交来33、34、35、36号店面款76万元。至今，袁恩明、李细阳未取得田庄乡农产品交易中心建设用地土地使用权证，未取得预售许可证，未办理建设工程规划许可证、施工许可证。田庄商贸市场B栋33、34、35、36号店面未交付给朱敢峰。另查明，郴州市华兴建筑有限公司于2004年9月10日成立，2014年变更名称为湖南中迈建设有限公司。 本院认为，袁恩明、李细阳合伙开发汝城县田庄乡农产品交易中心，未取得土地使用权证，未取得预售许可证与朱敢峰签订田庄商贸市场店面住房合同，该合同违反法律的强制性规定，为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，对合同双方没有法律约束力。（2017）湘1026刑初39号刑事判决书中，朱敢峰的证明内容有:2013年5月份左右，李细阳、袁恩明向朱敢峰借款75万元，借期一个月，当时朱敢峰以现金支付方式付了75万元给袁恩明，由袁恩明、李细阳写了一张75万元的借条给朱敢峰。但袁恩明、李细阳一直没有归还借款。2013年6月12日，朱敢峰、何富堂、阮延礼一起到袁恩明办公室找到袁恩明，要袁恩明还钱给朱敢峰，袁恩明说没有钱，并说拿田庄的店面卖给朱敢峰抵债，卖给别人是21万元一间，卖给朱敢峰就按19万元一间，朱敢峰不记得是李细阳到了办公室，还是袁恩明打电话跟李细阳说了这个事情，李细阳也同意。于是朱敢峰与袁恩明签订了田庄商贸市场店面住房合同，出售田庄商贸市场B栋33-36号4间店面给朱敢峰，朱敢峰把之前的借条交给了袁恩明，袁恩明把借条撕毁了，并出具了一张收款收据，注明交店面款76万元，抵扣了朱敢峰那75万元的借款，加上1万元利息，一共76万元。朱敢峰借款75万元给袁恩明、李细阳，没有凭证，当时朱敢峰是付现金给袁恩明的，后来把借条给了袁恩明，袁恩明把借条撕毁了，写了一张收店面款的收款收据给朱敢峰。袁恩明的证明内容有：2013年6月12日，在汝城县卢阳镇吉祥路袁恩明的办公室里，当时袁恩明、朱敢峰、何富堂在场，袁恩明与李细阳打了电话，告诉李细阳说朱敢峰等人不放心借给袁恩明、李细阳的资金，要抵田庄农贸市场的店面。李细阳说反正借了朱敢峰等人的钱，朱敢峰等人要抵也没有办法。袁恩明见李细阳同意，便与朱敢峰签订了田庄农贸市场店面住房合同，根据合同将田庄乡农贸市场B栋第33、34、35、36号共四间店面，以每间店面19万元的价格出售给朱敢峰，袁恩明还写了一张收款收据给朱敢峰，编号037687，收B栋33、34、35、36号店面预付款76万元。2012年下半年，袁恩明、李细阳向何富堂借款500万元，借款到期后只偿还了部分借款，具体金额不记得了。因没有钱还给何富堂，故与何富堂达成协议，由何富堂、朱敢峰、范航等人去濠头乡农贸市场卖店面，收取店面款抵债，具体卖了多少收了多少钱因未算账不清楚。因没有资金继续做农贸市场，何富堂承诺再借300万元作为濠头农贸市场和田庄农贸市场的启动资金，后来何富堂陆续支付了270万元，这270万元中朱敢峰、阮延礼也有份。何富堂的证明内容有：2012年左右，袁恩明、李细阳陆续向何富堂借款400万元左右。后来李细阳、袁恩明找到何富堂要求再借些钱投资建设市场，何富堂找朱敢峰、欧新茂商谈此事均表示同意。李细阳、袁恩明、朱敢峰、欧新茂、何富堂商定借款投资的事情，大概内容为何富堂、朱敢峰、欧新茂、何鹏飞投资400万元建设濠头商贸市场，由投资人安排人管理建设。实际上何富堂、朱敢峰、欧新茂、何鹏飞只投资了200多万元。现李细阳、袁恩明应该欠何富堂、朱敢峰、欧新茂、何鹏飞本金600多万，利息200多万，因未算账具体情况不清楚。……。从（2017）湘1026刑初39号刑事判决书中当事人的陈述可见朱敢峰并未向袁恩明、李细阳实际支付购房款76万元，且朱敢峰与袁恩明、李细阳除了其主张的该笔75万元的借款外还有其他经济往来。因朱敢峰并未实际支付购房款，现朱敢峰要求返还购房款依法无据，本院不予支持。朱敢峰与袁恩明、李细阳之间的经济往来应结算后根据基础法律关系主张权利。朱敢峰提供的现有证据不足以证实其诉讼主张，应自行承担不利后果。现根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义与朱敢峰签订的田庄商贸市场店面住房合同无效； 二、驳回朱敢峰的其他诉讼请求。 案件受理费11400元，减半收取5700元，由朱敢峰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  朱美凤 二〇一九年八月三十日 书记员  何 莹