广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终12210号 上诉人（原审原告）：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路深房广场**。 法定代表人：周建国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟元茂，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴涛，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市新峰地产顾问有限公司，住所地，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道人民南路**深房广场**1003iv> 法定代表人：端然，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：詹楠楠，女，汉族，系该公司员工。 上诉人深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司因与被上诉人深圳市新峰地产顾问有限公司委托合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粵0303民初13629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判被上诉人归还上诉人楼款1140990元；2.本案的上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认为本案双方均只有单方记账账册等作为证据、不足以证实起诉意见，属于案件事实认定错误。一审判决中“关于要求被告归还代收楼款1140990元的诉讼请求，原告提交了该司两张记账凭证作为证据”的表述不符合实际情况。上诉人主张1140990元的主要依据是经过被上诉人盖章确认的《楼款收取情况表》及《楼宇销售明晰表》。一审判决认定《楼款收取情况表》中载有“预收账款”、“应收楼款”等内容，但并无详细说明，该认定属于事实认定错误。《楼款收取情况表》和《楼宇销售明晰表》这两份证据可以证明被上诉人2005年7月1日至2006年12月31日期间代上诉人收取了楼款1140990元，被上诉人没有证据证明已将该款转付上诉人。其中《楼款收取情况表》可以证明，被上诉人于2005年7月1日至2005年12月31日期间已收取董某雄、冯某源的楼款本金64890元，利息23490元；已收取深圳市XXXX物业发展有限公司A座7A物业的楼款本金198907元，利息72012元及A座7F物业的楼款本金270164元，利息97784元；已收取谭某雄、邵某芳锦绣大厦B座29B的楼款本金88390元，利息34125元；合计收取代收楼款849762元。《楼宇销售明晰表》可以证明，被上诉人于2006年7月1日至2006年12月31日已收取刘某荷乐丰楼8G楼款本金111359元，利息39812元；已收取陈某莲乐丰楼26F本金282元；已收取罗某凤锦绣大厦B座5K的楼款本金102625元，利息37150元；合计收取代收楼款291228元。由此可见，被上诉人于2005年7月1日至2006年12月31日期间代上诉人收取了楼款1140990元，案件事实清楚，证据确实充分。被上诉人主张其已付清上述款项，但却未能提供有效证据证明。一审法院违背不告不理的原则，肆意扩大审理范围，将2005年7月1日至2006年12月31日发生的债权债务扩大到自1993年以来的双方债权债务的往来，继而认定双方的债权债务没有经过核算、结算，并认定上诉人承担举证不能的法律后果。事实上，2005年6月30日前的代收楼款均已结清，本案款项是最后的余额。上诉人的证据足以证明被上诉人2005年7月1日至2006年12月31日期间代上诉人收取了楼款1140990元。且双方的往来冲账，上诉人都会提供相关凭证给被上诉人。既然被上诉人无法举证证明上述款项已经归还，那么，被上诉人就应当承担举证不能的不利法律后果。本案是委托合同纠纷，针对的是被上诉人代收上诉人楼款一事进行的诉讼，被上诉人在庭审过程中主张的房屋租赁、双方的借款等抗辩理由与本案不属于同一法律关系，不应一并审理。再者，一审判决中所提到的《请示报告》并非我方提交的证据，也非被上诉人提交的证据，并未经过一审的质证环节，一审法院将该证据作为能够证明“双方的资产和账务至今尚未调整，无法与新峰公司通过经济合同的形式明确债权债务”，这违反了“未经法庭质证的证据，不能作为法院裁判的依据”的辩论原则。最后，一审法院认为“上诉人起先委托被上诉人收取购楼者的楼款，后又将收取楼款的一部分权利义务由上诉人自行行使”的认定错误。上诉人确实曾经想收回该权利，但是实际上上诉人该愿望并未实现过。因为上诉人与购楼者的房屋买卖合同签订的收款账号是被上诉人的，且一直以来都是被上诉人在收款，上诉人如果要收回该权利的话，必须与购楼者重新签署变更付款方式才能实现，否则购楼者出于对原合同的信赖及自己资金安全的考虑，是不会简单地把钱交给上诉人的。故，对于原合同注明是被上诉人收款的该部分楼款，上诉人实际上并未收回该权利，也无法收回。本案涉及的楼款，也是原合同注明的被上诉人收款的楼款。原审将审计报告中“售楼款不清”偷换概念为“往来款不清”，损害上诉人的诉讼权益。 被上诉人深圳市新峰地产顾问有限公司辩称，一、上诉人混淆是非，颠倒黑白，客观事实系上诉人向被上诉人借款在先，其承诺通过预收楼款向被上诉人偿还其所欠借款。二、上诉人断章取义，以偏概全，其在自身的“糊涂账”中穿凿附会地列举了刘某荷乐丰楼等个案，籍此向被上诉人诉称权利，有违诚信。三、被上诉人针对上诉人的欠款借款等抗辩理由与本案完全属于同一法律关系，其主张不应一并审理的理由不能成立。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司向一审法院起诉请求：1.被告归还代收楼款1140990元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告原系原告下属机构，原告开发的商品房自1993年5月起委托被告代理销售，起初约定的方式是原告委托被告销售的房款由购房人先交到被告公司账户，然后再由被告定期支付给原告。1993年5月12日原告公司的《会议纪要》中，表述了该司关于房产交易所财务工作的运作和总公司财务部之间，关于代理楼宇销售、代理租赁业务的内容；其中代理楼宇销售方面，卖楼时由交易所暂开收款收据，入伙后到房地产总公司财务部换正式发票；交易所每月将售楼及收款情况列明细清单，送交总公司财务部，交易所按交款金额扣除1.5%的手续费，将余款退回给总公司财务部；每旬付房地产公司楼款一次；代理手续费应该是即时收取；对于一次过付款和建筑期付款的楼宇楼款，由交易所收至入伙，分期付款楼款60%按揭部分交由房地产总公司结算中心承担。 庭审中，原告、被告均确认双方的委托代理关系按照上述《会议纪要》进行。 1997年4月3日，原告与被告（当时名称为深圳市新峰房产交易所）共同出具一份《关于集团计财部与新峰房产交易所业务衔接的意见》，主要内容为：交易所代收的楼款、租金是集团主要的资金收入来源，为改变目前账务与资金脱节的状况，完善集团财务管理制度，提出意见，即除了临时收取的定押金外，所有收取售楼款和租金款的账户改由集团计财部和交易所双方联合管理；具体操作上，将银行预留印鉴的出纳人员私人印鉴改为集团计财部出纳人员的私人印鉴，并可使双方出纳人员能够随时查询账户余额；自1997年1月起，交易所每月收楼款和租金三级明细清单、楼款余额明细表（二级明细）及据此计算出的手续费收据，于次月5日前交集团计财部，集团计财部收取上述收据三日内核对清并将手续费一次性划拨交易所基本账户，有关集团公司对外债务转楼款时按照上述有关规定执行；发生退楼、换楼、因更改付款方式等原因发生的楼价变动及当月新出售的楼宇资料在月表中详细说明，以便集团计财部及时调整有关账户或付款；待双方都搬到深房广场办公后，将交易所的电脑系统与集团联网，以便集团领导及时查询楼宇销售和收款情况。 此后，原告分别于1998年1月5日、5月14日分两次致函被告，要求被告上交集团公司楼款、租金明细和合计数，客户缴纳楼款、租金必须存入指定的账户，不准存入其他账户，所收款项必须及时准确入账；被告所收取的楼款和租金的代理手续费，应在全额上交楼款和租金后，由集团财务部退还。 1998年7月6日，原告再次致函被告，主要内容为：根据集团加强资金管理的要求，从即日起被告代收的集团楼款及收取的租金，无论本、外币一律进入集团财务部开设的账号，鉴于目前楼款租金均为专用账户，为保持连续性，将原专用收款账户户名由“新峰房产交易所”变更为“深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司”，同时变更预留印鉴；每月7日前财务部将收款清单与新峰交易所进行核对，交易所应提取的代收楼款手续费1.5%及计收租金手续费2%按月结算；上述收款方式从变更日起，所有楼款与租金应全部进入集团公司楼宇销售收款专用账号，不再进入新峰交易所账号，为保证执行，计财部派专人每月对交易所收款情况进行监督检查，如有违反，追究有关人员责任。同年7月8日，原告通知被告财务部，要求该司通知客户，将楼款直接存入总公司账户，细分为港币、美元、人民币账户，开户行为招商银行和中国工商银行，并附具体账号。 1999年9月27日，原告在该司《商品房销售移交工作会议纪要》中记录：对于已销售商品房历史遗留问题的处理，以1999年9月30日为界定点，之前集团商品房销售中（已经签订商品房销售合同的）存在的问题，都属于历史遗留问题，对历史遗留问题的处理由新峰房产交易所协助集团做好有关工作；从1999年10月1日起，集团的房地产买卖合同一律由房地产开发部负责起草并办理签署工作；财务收款，属历史遗留问题的款项，由新峰房产交易所按照原收款办法代集团收款后转交集团财务部；中介费按收付实现制计算，按实际收款的1.5%计取；从10月1日起，旧楼盘的空置房屋由房地产开发部统一销售；对剩余楼盘新峰交易所可有选择地提出代理销售，以便集团尽快将房屋销售出去；旧楼盘的移交工作应于9月28日、29日两天完成，要形成文字、列表造册、签字盖章；深房集团房屋销售合同专用章与房产移交同时进行；10月1日起，新签订的房产销售合同的交款一律入集团账号；新开发楼盘商品房的销售代理权由集团负责委托代理商；对旧的楼宇销售合同这次不进行移交，暂由新峰房产交易所保管，交易所要对原有的合同进行清理，资料不全的应搞清楚。 另查，被告原名深房集团新峰房产交易所（系原告下属机构），后更名为深圳市新峰房产交易评估有限公司，再改名为现名。在原告2003年12月4日递交上级的一份请示报告中，该司陈述系国有控股的上市有限公司，被告原是该司100%控股的子公司，已改制为内部员工持股的有限责任公司；双方的资产和账务至今尚未调整，无法与新峰公司通过经济合同的形式明确债权债务。 又查，深圳市人民检察院司法会计鉴定中心接受原告委托，对被告1996年、1997年的全部会计资料（包括会计凭证、会计账簿、会计报表）进行审计。审计完毕后出具深检司审字（1998)第012号《审计报告》。其中关于楼宇销售相关事项的内容如下：新峰交易所的主要业务是代理贵司物业的销售和租赁，从我们审计所见，销售楼宇的款项除了由新峰交易所直接收取以外，深房集团财务部、深房集团结算中心以及香港新峰公司等都代收售楼款，深房集团财务部可通过向新峰交易所开出《深圳经济特区房地产公司正式收据》第二联顾客联或《转账通知单》通知新峰交易所收到楼款，新峰交易所据此向购楼方开出已收到相应楼款的收据，由于存在上述情况，相当大金额（相对于所出售楼宇的价款）的售楼款，并未汇入新峰交易所，尤其在大宗楼宇销售中，故新峰交易所会计资料上反映的代理楼宇销售额与实际的资金流量存在较大差异。会计凭证所反映的经济业务内容与原始凭证之间存在诸多不相吻合；由于未见到深房集团本部的银行存款日记账以及结算中心的相关会计资料，因而无法确知深房集团本部相关实际支出及存入结算中心的情况。由于新峰交易所的业务只涉及贵公司楼宇租赁和销售，有关工程款的支付情况是在深房集团本部账上反映，虽在审计中已尽量根据贵公司所提供的部分会计资料对所涉及的相关事项进行核对、查证，但由于本次审计未能接触到与受审计的新峰交易所会计资料同期的贵公司的全部会计资料，故难以对有关事项实施我们认为必须的审计程序，从而发表相应的审计意见。该审计报告将房屋销售中工程款抵楼款情况、佣金（售楼劳务费）支付情况列表于附件。 关于要求被告归还代收楼款1140990元的诉讼请求，原告提交了该司两张记账凭证作为依据，全称为“深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司本部记账凭证（复币）”，一张金额为849762元，另一张金额为291228元，合计1140990元，该司称上述被告所收款项中包括董某雄、冯某源、刘某荷、陈某莲、罗某凤等，楼宇名称涉及锦绣大厦、乐丰楼等；记账凭证背面的收取情况表中有“截至2005年6月30日累计收款”、“预收账款”、“应收楼款”等内容，但并无详细说明。原告陈述该司计算要求被告归还的楼款，期间为1993年至2006年；1993年因尚未有银行按揭，购房者都是分期付款，分成120期，也就是10年；有些购房者没有按月支付，会延续到可能不止120期；时间跨度会跨到2006年，在这期间，买受人会陆续按买卖合同约定的账户陆续向被告支付分期款及利息；按原告要求，被告应定期结转给原告。根据原告自行统计，被告尚有1140990元楼款未归还。被告对此不予认可，该司陈述120期付款，1993年签合同，2003年应该交完，发现购房者有不交的时候，原告应该知道，因为所有该收购房款项都由本案原告控制；原告控制的被告收楼款账号，共计收取的楼款总额超过了270万元（深圳楼款+北京深房大厦项目代理费），已经超出了原告诉讼请求中的1140990元。 关于原告、被告之前根据1999年9月27日《会议纪要》的内容办理房款交接之事，原告陈述该司向购楼者收款期间，确实发生原告要求被告把收楼款账号改成原告账号的情况，也提供了原告的账户，但实际操作不可能，因为有大概600户房子，要每一户购房者都通知且同意改变交费账号，很多人是不同意的。因为事实上没有办法操作，所以才存在1999年9月27日会议纪要中出现“以前的操作能做继续做，做不了被告继续收款解决”的内容，即纪要中表述的“财务收款，属历史遗留问题的款项，由新峰房产交易所按照原收款办法代集团收款后转交集团财务部”。被告则陈述2006年之前，因为涉及到购楼者交付楼款的账号问题，其到底是通过新账号还是老账号交楼款说不清；因为被告改制之前，原告与被告是一家，被告代理房屋买卖又涉及到佣金问题，多年来到底被告代收、代付多少钱没法说清楚；该司有很多转款给原告，金额超过原告诉求的金额。 被告提交的2004年-2007年收付楼款明细表及凭证清单中，存在多张盖有原告财务专用章及被告财务专用章的转账通知单，内容有“应付星湖花园8号投标工本费抵上交楼款”、“深房转入03年12月至04年6月代售楼宇手续费抵上交楼款”、“预付代销楼宇款”等摘要、会计科目。 2018年9月20日，本案开庭期间，因双方存在多年以来的房屋楼款支付、租赁代理费账目等历史遗留问题，一审法院征求双方意见，对于1993年至2006年期间原告与被告关于楼款的支付往来账目是否申请审计。原告不申请；被告起初提出审计申请，后以“时间太长，公司20多年的应收付款特别复杂，审计的费用也过高，公司承担不起相关的时间和费用”为由，表述“经过慎重考虑，不申请司法审计”。2019年1月24日，一审法院再次征求双方关于审计的意见，原告、被告再次表示不申请司法审计。 一审法院认为，自1993年起，原告委托被告出售房屋，收取房款，双方构成委托合同关系。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人；委托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。除了委托出售房屋之外，原告、被告双方还存在房屋租赁的委托合同关系。被告原系原告公司的下属机构，后成为原告占股100%的子公司，改制后成为原告参股的有限责任公司，正是因为上述历史原因，双方在超过二十年的时间里，财务方面存在极其不规范的情形。原告收取多个楼盘购楼者的楼款，除了被告之外还存在其他的收款账号。原告所委托的深圳市人民检察院司法会计鉴定中心，对被告1996年、1997年的全部会计资料（包括会计凭证、会计账簿、会计报表）进行审计，审计完毕后出具的深检司审字（1998)第012号《审计报告》也已说明，销售楼宇的款项除了由新峰交易所即被告直接收取以外，深房集团财务部、深房集团结算中心以及香港新峰公司等都代收售楼款，被告会计资料上反映的代理楼宇销售额与实际的资金流量存在较大差异。关于无法得出审计结论的原因，该审计报告已经写明，系“由于未见到深房集团本部的银行存款日记账以及结算中心的相关会计资料，因而无法确知深房集团本部相关实际支出及存入结算中心的情况”，从而发表相应的审计意见。以上可知，原告起先委托被告收取购楼者楼款，后又将收取楼款的一部分权利义务由原告自行行使；由于购楼者支付的房款存在分期付款的情形，加上收取房款银行账户的变化，致使原告、被告双方对于1993年以来的售楼款，从未有过清楚的结算。原告提交的该司多份《会议纪要》证明了这一点。原告根据该司自行统计制作的记账凭证要求被告支付房款，被告不同意原告陈述事实，认为该司所付款已超过诉求金额，当此情形下，一审法院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提交证据加以证明。本案双方均只有单方记账账册等作为证据提交，没有经过核算、结算的证据，故双方的证据均不足以证实其起诉、答辩意见。庭审过程中，经一审法院反复释明，原告、被告均不申请审计。而如果双方不能提交1993年以来涉案全部的会计账册等进行审计，是无法确定被告是否尚欠被告售房款，以及如果欠原告款，具体金额是多少的。这一结论，已于深圳市人民检察院司法会计鉴定中心对被告1996年、1997年两年的财务审计报告所证明。上述两年的往来账款不清，双方自1993年至今的账款自然不可能清楚有结论。根据公平原则和诚实信用原则，结合原告与被告的历史渊源，综合当事人举证能力等因素，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》分配举证责任，确定举证责任的承担，认为原告对诉讼请求成立所依据的事实应承担充分的举证责任。综上，本案原告的诉讼请求因其提交的证据不充分，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条，《最高人民法院 本院对一审法院查明的事实予以确认。被上诉人一审提交了2006年8月3日加盖有双方财务专用章以及双方员工签名的转账通知单、2006年8月20日深圳市新峰房产交易评估有限公司收据，拟证明刘某荷的该期楼款已支付给上诉人。 被上诉人二审提交了深房集团计划财务部报告、深圳经济特区房地产公司收据、银行支票存根、转账通知单、请求支持借款报告等，拟证明上诉人向被上诉人借款的金额、时间以及转账方式，并主张双方约定以未来的预收（代收）楼款方式偿还借款。上诉人代理人对此不予确认，称不清楚双方当事人的借贷关系。 二审中，经双方确认，上诉人已于一审庭审过程中对被上诉人提交的深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司文件《关于新峰公司员工转换身份享受补偿安置费待遇的请示》发表质证意见。 本院认为，本案为委托合同纠纷。上诉人依据两份《楼款收取情况表》、《楼宇销售明晰表》，主张被上诉人在2005年7月1日至2006年12月31日期间代上诉人收取了楼款1140990元，因被上诉人没有证据证明已将该款项转交上诉人，故而应当由被上诉人返还上诉人该款项。对此，被上诉人辩称其已向上诉人支付了代收楼款，并且上诉人曾向其借款，并承诺通过被上诉人预收楼款向其偿还借款。二审中，上诉人明确诉请范围为2005年7月1日至2006年12月31日期间被上诉人受托收取的楼款，但其在起诉状中表述“被上诉人于1998年改制为员工持股的有限公司后，原有的代收售楼款的业务没有终止，延续至今”，此外一审期间就法院询问“诉讼请求主张的金额是从什么时候至什么时候？”，其表示“从1993年至2003年”，对于法院询问“你们代收楼款主张从哪一年到哪一年？”，其表示“1993年到2006年”，由以上种种表述可以看出，上诉人主张的2005年、2006年期间的代收款不应从被上诉人长期以来代理上诉人物业的销售和租赁业务往来款中割裂出来单独处理。原审基于在案证据、双方陈述以及查明的事实，确认自1993年起上诉人委托被上诉人出售房屋，双方还存在房屋租赁的委托合同关系，在此期间，由于双方长期以来的历史渊源关系，财务方面存在极其不规范的情形，双方对于1993年以来的售楼款，从未有过清楚的结算，确有依据。上诉人表示2005年6月30日前的代收楼款已结清，被上诉人不予确认，该主张也与上诉人委托深圳市人民检察院司法会计鉴定中心出具的审计报告内容相悖，本院难以采信上诉人的该主张。再者，上诉人主张《楼款收取情况表》和《楼宇销售明晰表》中所有楼款被上诉人均没有支付给上诉人，但被上诉人提交的证据可以证实其中刘某荷相应楼款已支付给了上诉人。同时结合考虑双方均不申请对1993年以来涉案全部的会计账册等进行审计的情况，二审期间上诉人未能承担继续补充证明责任，上诉人提供的现有证据亦未能证明其主张的事实，原审认为无法确定被上诉人是否尚欠上诉人售房款及具体金额，进而确认上诉人承担举证不能的不利后果，符合事实和法律规定，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15068元，由上诉人深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 炬 审判员 易 静 审判员 郑寒江 二〇一九年八月一日 书记员 赵怡欣