上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初66029号原告：上海市长途汽车运输有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区业盛路****。法定代表人：徐宝林，总经理。委托诉讼代理人：朱煜，上海市远东律师事务所律师。被告：上海永全高级汽车维修有限公司，住所地上海市闵，住所地上海市闵行区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吕水娥，经理。原告上海市长途汽车运输有限公司诉被告上海永全高级汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告上海市长途汽车运输有限公司的委托诉讼代理人朱煜、被告上海永全高级汽车维修有限公司的法定代表人吕水娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海市长途汽车运输有限公司诉称，原告从2014年起系上海市浦东新区上川路XXX号全部土地、地上建筑物的合、地上建筑物的合法租赁权人年5月起向原告租赁上海市上川路XXX号上部分修理车间、辅助车间、场地及办公室，此后到期后双方于2018年4月16日签订了新的《租赁合同》，约定租期为2018年6月1日起至2019年5月31日止，租赁期间的修理车间、辅助车间、场地及员工宿舍合计每月租金人民币(以下币种相同)20,400元，每三个月作为一个缴费周期等。此后，被告按约支付了第一期2018年6月1日至8月31日的租金61,200元，后原告在2018年7月接到浦东新区曹路镇人民政府通知，通知原告租赁场地需规划腾地，原告先在2018年8月初口头通知被告，并在同年8月13日召集租赁场地上的租赁户召开“关于上川路搬离事宜会议”，告知双方租赁关系将于2018年9月30日提前终止，届时所有租户需按时清退、腾地，被告场地负责人赵平友参加了会议并签收相关函件，收函后被告不支付2018年9月的房屋租金，拖延腾地，继续占有使用租赁场地直到2019年4月初方才搬离。原告为维护自身合法权益，诉至法院要求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年9月30日终止；2.被告支付2018年9月的租金20,400元；3.被告支付2018年10月1日至2019年2月28日的房屋使用费102,000元；4.被告承担诉讼费。被告上海永全高级汽车维修有限公司辩称，原告诉称事实属实，同意支付2018年9月的租金20,400元和2018年10月1日至2019年2月28日止的房屋使用费102,000元。经审理查明，2018年4月16日原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)续签《租赁合同》，合同第一条“合同的标的及期限”约定：甲方同意将上海市上川路XXX号修理车间和辅助车间(344平方米)、场地(560平方米)、办公室(68平方米)提供给乙方经营使用，乙方须自行办妥所需手续，确保合法经营；合同期限为一年，自2018年6月1日起至2019年5月31日止，合同期满，乙方如需继续使用，可在期满前三个月向甲方提出书面要求，届时另行协商订立合同。合同第三条“费用的计算与支付”约定：修理车间和辅助工间及场地的租金每月19,600元，费用每三个月支付一次，付三押一，以三个月为一个缴费周期，每次应支付场地使用费为58,800元，乙方须在每个支付周期的第一个月的前五日将租赁费支付给甲方，首次应支付78,400元(其中押金19,600元)；乙方因经营需要，在上川路场地需租借员工宿舍的，按800元/月/间计，与场地租赁费一并付费(也需支付一个月押金800元)，并遵守甲方的宿舍管理要求……。2018年6月21日上海市浦东新区曹路镇人民政府向上海曹路投资管理有限公司发出《曹路镇人民政府关于清退腾地事宜的函》，称曹路镇汽车产业配套研发用地地块的土地前期开发即将实质启动，请曹路投资公司于2018年9月30日前完成上述地块的清退、腾地工作。2018年7月12日被告支付原告2018年6月1日至8月31日期间的房屋使用费61,200元。2018年8月13日原告召集被告在内租户召开关于上川路搬离事宜的会议，通知上川路XXX号场地上的各租户于2018年9月30日前完成清退腾地事宜。被告与会代表赵平友签收了《关于搬离上川路XXX号场地的函》。2019年4月被告搬离系争租赁房屋，被告搬走后系争租赁房屋已拆除。审理中，原告确认出租的房屋无合法建造审批手续，如法院认定租赁合同无效，原告将第二项诉请变更为要求被告支付2018年9月1日至2019年2月28日期间房屋使用费122,400元。被告同意支付该期间的房屋使用费122,400元。2019年8月21日原告来院确认被告于2019年8月15日支付了40,800元，故要求被告支付的租金(使用费)金额调整为81,600元。认定上述事实，由经庭审质证的《房屋租赁协议》《租赁合同》、对账单、发票、《曹路镇人民政府关于清退腾地事宜的函》、关于上川路搬离事宜的会议记录、照片、《关于搬离上川路XXX号场地的函》及签收回执等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告均未提供证据证明系争租赁房屋属合法建筑，因此原、被告于2018年4月16日签订的《租赁合同》属无效，原告请求确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年9月30日终止的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。被告同意支付2018年9月1日至2019年2月28日期间的房屋使用费，并于2019年8月15日已经支付原告40,800元，故原告请求被告支付2018年9月1日至2019年2月28日期间的房屋使用费81,600元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告上海市长途汽车运输有限公司与被告上海永全高级汽车维修有限公司于2018年4月16日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海永全高级汽车维修有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告上海市长途汽车运输有限公司2018年9月1日至2019年2月28日期间的房屋使用费81,600元；三、驳回原告上海市长途汽车运输有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,840元，减半收取计920元，由被告上海永全高级汽车维修有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一九年八月二十八日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。