贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2911号 上诉人（一审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳文祥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李海龙，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201510886960。 委托诉讼代理人（特别授权）:吴海，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610146568。 被上诉人（一审原告）：胥昌虎，男，汉族，1977年7月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：潘乐英，女，汉族，1981年9月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称：长弘地产）因与被上诉人胥昌虎、潘乐英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 长弘地产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：本案中，上诉人与被上诉人约定的出卖人办理商品房初始登记的时间为2015年7月1日前，则根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事）纪要》第18条之规定，违约金债权的诉讼时效应当从2015年7月1日起算，至2017年7月1日届满。被上诉人提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，对其诉讼请求应当不予支持。一审法院认定事实和适用法律错误，依法应当予以纠正。 胥昌虎、潘乐英二审未作答辩。 胥昌虎、潘乐英向一审法院起诉请求：1.判决被告为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第C幢2单元27层3号房屋权属证书并交付给原告；2.判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计10,000元（违约金以购房款480,445元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2015年6月30日起计算至被告实际交付房屋权属证书之日止）；3.判决本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中，原告明确放弃第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求明确为：判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。 一审法院认定如下事实：2014年2月17日，原告为买受人，被告长弘地产为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××区迎宾路××单元××房；商品房价款为480,445元；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2015年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点伍的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。 合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年4月10日，原告向被告交付了办理房屋权属证书所需的费用。因被告未按照合同的约定于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，亦未为原告办理房屋权属转移登记，故原告诉至人民法院。 一审法院另查明，涉案商品房未通过消防验收，至一审庭审时仍未取得所有权初始登记，不具备为原告办理转移登记的条件。 一审法院认为，本案争执的焦点为：1.被告是否应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金？2.原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点伍的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于原告主张违约金按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍计算的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，对违约金由低调高的条件是以违约造成的损失确定违约金数额，原告主张调整违约金，应当承担举证责任，但原告未举证证明因被告违约给其造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故原告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予支持。 关于焦点二，依据合同约定，被告应当于2015年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年7月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年1月8日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年1月7日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年1月8日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。故应从2016年1月8日起，以原告已付购房款480,445元为基数，按日万分之零点伍的标准计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内，向原告胥昌虎、潘乐英支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以480,445元为基数，按日万分之零点伍的标准从2016年1月8日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告胥昌虎、潘乐英的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：根据一审法院查明的事实，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。故此，一审法院认定本案2016年1月8日起，至上诉人向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，未超过诉讼时效期间，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，亦与双方当事人关于违约责任的约定相符，本院予以确认，不作赘述。上诉人关于本案债权已超过诉讼时效期间的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年八月十九日 书记员  何婷婷