安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖02民终1783号上诉人（原审原告）：安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。主要负责人：刘勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李祥强，安徽宇浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范文梅，女，1980年1月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上诉人安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司（以下简称安兴物业芜湖分公司）因与被上诉人范文梅物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初2497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。安兴物业芜湖分公司上诉请求：1、撤销原判，改判范文梅向安兴物业芜湖分公司支付物业费7792元；2、一、二审诉讼费由范文梅负担。事实和理由：一、一审判决以超过诉讼时效为由，对安兴物业芜湖分公司的部分诉请不予支持，属错误。1、双方签订的物业管理服务协议一直在履行过程中，合同中约定的交费时间只是同一债务的分期履行；2、安兴物业芜湖分公司经过多次催缴，范文梅否认催缴过，与事实不符；3、安兴物业芜湖分公司将催缴通知张贴在范文梅业主门上，系物业公司的通行做法，且范文梅一直居住在该房屋中，其应当看到催缴通知。二、一审判决认定安兴物业芜湖分公司提供的物业服务存在瑕疵，并减少15%的物业服务费，无事实依据。范文梅虽在一审中提交了一组照片，但该组照片不能反映其居住小区的物业管理状况。范文梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。范文梅从未收到催缴物业费通知。范文梅一审提交的照片系其本人拍摄，能够真实地反映小区的物业管理混乱。安兴物业芜湖分公司向一审法院起诉请求：1、判令范文梅支付安兴物业芜湖分公司物业服务费7792元（77个月×0.8元/平方米/月×126.49平方米，自2013年1月1日起至2019年5月31日）；2、范文梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：安兴物业芜湖分公司系芜湖市弋江区中央城小区物业管理公司，范文梅从王启中（案外人）处购得位于中央城C5#楼2-302室房屋一套（建筑面积125.79平方米），并于2013年5月28日办理了房屋产权证。安兴物业芜湖分公司提交的《中央城前期物业管理服务协议》载明：物业坐落位置中央城C5-2-302室；物业管理服务内容包括房屋共用部位、设施设备维护和管理，环境卫生和绿化，公共秩序维护与消防管理，交通秩序与车辆停放管理，并约定了相应管理服务质量标准；缴纳费用时间为每半年第一个月的上旬，缴费周期为每六个月预收一次，收费标准三层0.8元/月/㎡（含50％电梯运行费）；物业管理服务费的计算面积在初始登记证办理前以购房合同所记载面积为准，自初始登记证办理次月起以初始登记证载明的面积为准，之前所收取费用不再调整等。安兴物业芜湖分公司为涉讼小区提供物业服务，但中央城C5#楼2-302室房屋业主未缴纳自2013年1月1日起至2019年5月31日期间的物业费。一审法院认为，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。范文梅在芜湖市弋江区中央城拥有自己产权的房屋，因而与安兴物业芜湖分公司之间形成了物业管理服务合同关系。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益。交纳物业服务费是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。依据《中央城前期物业管理服务协议》约定，范文梅支付物业服务费的期间为每半年第一个月上旬，每六个月预收一次。范文梅未履行缴纳物业服务费的义务，安兴物业芜湖分公司应当在权利被侵害时三年内提出主张。安兴物业芜湖分公司称向范文梅催讨过物业服务费，并向其送达了《催费通知单》，范文梅对此不予认可。安兴物业芜湖分公司仅提供照片一张以证明其已将《催费通知单》张贴于范文梅房屋门前，但没有提供证据证明该照片拍摄时间、地点。退一步，即便安兴物业芜湖分公司将《催费通知单》张贴于范文梅房屋门前，也不能当然认为范文梅已收到该通知单。安兴物业芜湖分公司提交的《催费通知单》上没有范文梅签字，亦未提供证据证明其已向范文梅送达《催费通知单》，且其在本案审理过程中未提供证据证明本案存在诉讼时效中止或中断情形，故对安兴物业芜湖分公司的诉讼请求，可支持起诉前三年物业服务费。安兴物业芜湖分公司于2019年5月20日提起诉讼，即对安兴物业芜湖分公司要求范文梅支付自2016年5月21日至2019年5月31日期间的物业服务费的诉求，予以支持。对于之前的物业服务费，如安兴物业芜湖分公司有相应诉讼时效中止或中断情形证据的可另行主张。范文梅虽提出安兴物业芜湖分公司对小区内的小广告乱贴及垃圾清理不及时等问题，但不能以安兴物业芜湖分公司在提供物业管理服务过程中存在的瑕疵作为其拒绝交纳物业服务费的理由。范文梅自2016年5月21日至2019年5月31应向安兴物业芜湖分公司缴纳物业服务费3656.29元（36个月×0.8元/平方米/月×125.79平方米+0.8元/平方米/月×125.79平方米÷30天×10天）。考虑到安兴物业芜湖分公司提供的物业服务存在瑕疵，故对其诉求的物业服务费依法酌情减少15%，范文梅应支安兴物业芜湖分公司物业服务费3107.85元（3656.29元×85%）。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、范文梅于判决生效后十日内支付安兴物业芜湖分公司自2016年5月21日至2019年5月31日期间的物业服务费3107.85元；二、驳回安兴物业芜湖分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由安兴物业芜湖分公司承担10元，范文梅承担15元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安兴物业芜湖分公司提交照片复印件一组，证明：安兴物业芜湖分公司一直向范文梅催缴物业费，存在诉讼时效中断的情形。范文梅质证认为，对该组照片的真实性不予认可，该组照片明显系同一时间、同一手法拍摄，属伪造，且不能达到安兴物业芜湖分公司的举证目的。鉴于该组照片系复印件，且照片中的催缴通知时间无法确认，故不能达到安兴物业芜湖分公司的举证目的，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方在《中央城前期物业管理服务协议》中约定，缴纳物业费用时间为每半年第一个月的上旬，每六个月预收一次。范文梅未履行缴纳物业服务费的义务，安兴物业芜湖分公司应当在权利被侵害时三年内提出主张。2016年5月21日前范文梅未缴纳的物业服务费，至安兴物业芜湖分公司于2019年5月21日起诉时已超过三年，因没有诉讼时效中止或中断的情形，故应认定已超过诉讼时效，人民法院不予保护。安兴物业芜湖分公司上诉称，其经过多次催缴，并将催缴通知张贴在范文梅业主门上。由于安兴物业芜湖分公司未能提供充分证据证明其主张的事实成立，其应承担举证不能的法律后果，故对安兴物业芜湖分公司该上诉主张，本院不予支持。安兴物业芜湖分公司上诉称，一审判决认定安兴物业芜湖分公司提供的物业服务存在瑕疵，并减少15%的物业服务费，无事实依据。鉴于范文梅在一审中已提交照片，可以证明安兴物业芜湖分公司在履行物业管理服务中存在垃圾乱堆、车辆乱停、消防设施损坏等现象，故一审认定安兴物业芜湖分公司提供的物业服务存在瑕疵，并酌情减少15%的物业服务费，并无不当。综上所述，安兴物业芜湖分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司负担。本判决为终审判决。审判长 文 勇审判员 戴玉海审判员 徐红梅二〇一九年八月九日书记员 刘玉美附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。