江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初4808号 原告：王波，男，1978年5月1日生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：刘静，江苏瀛苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洋仰，江苏瀛苏律师事务所律师。 被告：罗某，男，1974年11月19日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：张某，女，1974年12月15日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：罗睿绮，男，2011年5月16日生，汉族，住徐州市泉山区。 法定代理人：罗某，男，1974年11月19日生，汉族，住徐州市泉山区。 法定代理人：张某，女，1974年12月15日生，汉族，住徐州市泉山区。 三被告共同委托诉讼代理人：邱立波，江苏清正苑律师事务所律师。 原告王波诉被告罗某、张某、罗睿绮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人刘静、李洋仰、被告罗某并作为罗睿绮的法定代理人和三被告的委托代理人邱立波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告的房屋租赁合同；二、被告返还原告租金20000元、转让费16000元、押金5000元并给付违约金15000元、房屋装修费38000元、停工损失20000元；三、诉讼费由被告负担。 事实和理由：2017年9月22日，原、被告签订了《房屋出租协议》，被告将徐州市云龙区绿地商务城B5-4地块201楼2-108室的房屋租给原告。租赁期限自2017年10月21日起至2020年10月20日止，协议对租金、押金、转让费等事项作了约定。原告按照约定给付了租金、押金、转让费。原告装修该房屋经营羊肉馆生意。2017年11月，城管告知原告租赁房屋是违法建筑，要求限期拆除。2018年6月，该租赁房屋被行政机关认定为违法建筑并拆除。因此，原告诉到法院，请求法院判如所请。 被告罗某、张某、罗睿绮共同辩称：1、同意解除合同，原告应于七日内将租赁房内属于原告的可移动物品搬出。2、截至2018年10月15日租期已经满一年，原告尚欠租金6000元，因此不应返还原告租金。3、转让费是原告与前任租户协商确定的，被告只是代前任租户收取并已将该款转付前任租户。4、押金应折抵原告所欠租金。5、原告违约提前解除合同，根据合同第十二条的约定，应由原告向被告承担违约金。6、原告未经被告许可进行装修，装修费用应由原告自行承担，根据法律规定，原告在交还房屋时还应当拆除装修将房屋恢复原状。7、停工损失既没有事实依据，也无合同约定及法律依据，被告不应承担。8、被告的房屋是合法建筑，原告所述的违建与涉案房屋无关。综上，应当驳回原告的各项诉请，同时被告保留另案起诉的权利。 本院经审理认定事实如下：罗某和张某是夫妻关系，罗睿绮、罗皓绮是该二人的孩子。2010年3月16日，张某和上海绿地集团徐州新诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定以825258元的价格购买位于本市绿地商务城二期第201幢2单元104号房，建筑面积168.42平方米。该房屋后登记所有权人为罗某，由罗某、张某、罗皓绮按份共有。 2017年9月22日，甲方（出租方）罗某、张某、罗睿绮和乙方（承租方）王波签订《房屋出租协议》，主要约定甲方同意把云龙区绿地商务城（B5-3地块、B5-4地块）B5-4地块201号楼2-108室的房屋租给乙方，并保证该房屋的合法出租性，房屋所有人罗某；租赁期限自2017年10月21日起至2020年10月20日止；租金每月人民币伍仟元，提前30天支付，押金伍仟圆，由甲方保管；未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人；租赁期内，乙方如需装修，须事先征得甲方同意，方可动工；如因甲方原因，致使乙方在承租期间无法正常营业，由甲方负责；乙方支付房屋转让费壹万陆千圆。该协议书中载有收据，内容为：今收到承租人自2017年10月21日至2018年4月10日的房屋租金叁万元（押金5000元），收款人罗某。该108室房屋建筑面积47.66平方米，登记的房屋所有权人是罗某，由罗某、张某、罗睿绮按份共有。 2018年6月7日，徐州市新城区管理委员会发布公告，主要内容为：经查明，位于新城区绿地商务城的绿地商务城2期201号楼2单元西侧烧烤店2楼，建设的彩钢瓦棚，建筑面积约100平方米，未经规划主管部门批准，违反了《江苏省城乡规划条例》第四十五条的规定。徐州市规划局于2018年6月4日对该处彩钢瓦棚的违法建设下达了《新增违法建设认定意见》徐规监新违认（2018）45号，属于违法建筑物。依据徐委发【2015】38号文件要求，限责令违法建设所有人于2018年6月10日17时前自行拆除，逾期不拆除，本机关将依法组织强行拆除。因该文件中自行拆除违法建筑物的要求未得到当事人自动履行，故上述违法建筑(主要是108室后院私自搭建的大棚建筑)被行政主管部门组织强行拆除。 另查明，原、被告签订房屋出租协议后，原告即租用该房屋用于对外经营云龙区双沟羊肉馆。原告陈述，该院落中原封闭的大棚内部空间，被其分割成为数个包间，用于饭店经营，该违法建筑被拆除后，原告丧失主要经营场地，其主要经营活动实际上无法继续进行。原告在诉状中陈述2017年11月，城管告知原告租赁房屋是违法建筑，要求限期拆除，又陈述“2018年端午节过后要拆房子的时候，我就停业了”。 再查明，被告出租给原告的房屋仅包括该108室房屋产权面积的一部分（再加上后院搭建的大棚院落空间），108室产权面积的其他部分（约35平方米）在原告承租前已经租用给胡航，用于开办徐州优阁房产经纪有限公司。徐州优阁房产经纪有限公司出具情况说明一份，载有内容：2017年9月租户王波交付给房主罗某绿地商务城201-2-108室房屋转让费1万余元，房主罗某已经转交给前租户王响。 本院认为：原、被告签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，合同明确约定租赁房屋是上述108室房屋，后院搭建的大棚建筑物，是之前人为扩建形成的无合法手续之建筑物，双方虽未书面明确约定大棚为合同标的物，但从原告实际承租占有的108室合法产权面积并结合租金标准、转让费标准综合分析，以及原告查看承租房屋时，后院大棚建筑本身和108室房屋基本是前后连接、浑然一体的建筑、装修模式，故被告实际出租给原告的房屋显然包括108室部分产权房屋及后院大棚建筑物，双方并据此商定了租金、转让费标准，此后开始实际履行协议。故围绕本案中原、被告争议的相关问题，本院分析如下： 一、关于原、被告间的房屋租赁合同关系应否解除的问题。 结合原、被告签订的合同及本院勘察涉案房屋现场的情况看，原告实际承租并使用的被告房屋包括上述108室产权面积的一部分及附随的后院中未经规划、建设审批手续而搭建的大棚实用建筑空间，原告为此支付了租金及转让费，因该大棚建筑物被有关部门认定为违章建筑并已被强制拆除，原告失去主要经营场地，导致原告和被告建立租赁合同关系的主要合同目的无法实现，该合同实际上无法继续履行，故原告主张解除合同关系，被告同意解除合同，故本院予以支持。合同解除后，原告应当将涉案108室房屋返还给被告。 二、关于承租人应否向出租人返还租金、转让费、押金的问题。 租金问题，原告已付租金25000元（对应期间即2017年10月21日至2018年3月21日，5个月，5000元/月）。违章建筑物的认定应当以有关部门的正式认定文件为准，上述108室房屋后院的大棚空间被有关部门认定为违章建筑的时间是2018年6月4日，该大棚建筑被拆除的时间在此之后。正如，如上述大棚建筑物不被正式认定为违章建筑，不被强制拆除，该建筑物仍可被原告继续实际使用，其实用功能仍继续存在。原告称2017年11月被告知承租房屋为违章建筑，缺乏证据证实被告知的时间、方式、内容，且原告自述在“2018年端午节过后要拆房子的时候”才停业了。可见，在违章建筑被正式认定并被拆除之前，并未实际影响原告占有使用房屋。原告已付的租金对应于该租赁合同可以正常履行的期间，此期间其实际使用了上述房屋，应当据实缴纳租金。综上，原告已付5个月的租金25000元，不应返还，原告的返还租金请求，本院不予支持。 押金问题，原告已付押金5000元，该合同解除时，押金应当由被告返还给原告。被告辩称在本案中冲抵原告所欠租金，本院考虑被告未提出关于租金的反诉请求，表示保留诉讼权利，且出租房屋范围情况相对复杂，包括有产权手续面积和无产权手续面积，即便对108室有产权手续的部分房屋面积在违章建筑被拆除后收取租金，也应在本案纠纷处理清晰后再另行主张权利。 转让费问题，原告交付给被告罗某房屋转让费1.6万元，罗某称其已经转交给了前任承租经营者王响，但既无法联系王响到庭确认，也无法提供罗某将1.6万元全额交付给王响的有关手续，仅提供了徐州优阁房产经纪有限公司的情况说明。本院考虑，1.6万元转让费并非小额费用，罗某和王响非亲非故，如转账给付王响应有转账记录，如现金给付王响应有收条等手续，且转让费一般应由商铺受转让人直接交付给转让人，原告未和王响见面直接办理转让费事宜，而罗某作为房主直接参与转让费事宜且和王响之间无任何费用交接手续，必事出有因，不排除在1.6万元中有其利益所在或为王响所认可至不必出具任何收款手续之程度，比如1.6万元转让费实际是应给付被告罗某的费用。徐州优阁房产经纪有限公司（负责人胡航）承租了被告罗某的房屋，双方建立租赁关系早于原告，双方显然存在利害关系，该情况说明为该公司单方证明，缺乏有关证据印证，故本院不予采信该证明，也不予采信胡航的证言。综上，再结合租赁协议对收取转让费的约定内容，故应认定1.6万元转让款仍在罗某处，罗某是代表出租人一方收取的转让费，原、被告租赁合同未完全履行完毕，转让费应当部分退还给原告，参照剩余租赁时间（2018年7月至2020年10月，28个月）占约定租期（2017年10月至2020年10月，36个月）的基本比例，故被告应返还转让费12480元。 三、关于被告应否承担违约责任并向原告支付违约金的问题。 原告作为具有完全行为能力的经营者，在承租房屋时应当对于承租房屋的合法产权手续予以审查，了解房屋产权情况、合法面积等，特别对于房证之外的自建或改建建筑物是否属于违法建筑及其潜在风险有一定的理性判断，在缔约时须尽到审慎义务。本案中，原告在承租房屋时实地查看了房屋现状，对于108室后院大棚建筑物的整体范围、面积大小是有感知的，如果仔细对照108室产权证书上房屋登记面积及其平面图完全可以看出后院大棚建筑物不是108室固有的专属部分建筑，系人为后期扩建形成，该扩建建筑物的潜在风险并非不可预见。原告在承租房屋时对该房屋的现状是明知的，其考虑到房屋包括后院大棚建筑物的实用面积足以开展经营活动，并自行斟酌了租金标准后，才最终和被告建立租赁合同关系。缺乏产权手续的后院大棚建筑物未被写入书面租赁合同的承租范围，原告并未提出异议，而是继续和被告签订了租赁合同并实际履行了该合同。况且，该大棚建筑物已经被认定为违章建筑，本身缺乏有关建设规划手续。综上，即便被告未明确告知原告该大棚建筑物是违章建筑（违章建筑的认定职权只属于有关行政部门），同时考虑该大棚建筑物的非法性质和原告自身的过错，也不能据此认定被告构成单方违约，故原告主张违约金15000元，本院不予支持。 四、关于被告应否赔偿原告房屋装修费及停工损失的问题。 房屋装修问题，原告仅提供了张荣夫书写的装修明细单及张荣夫的证言，该组证据均系张荣夫单方陈述，缺乏其他证据予以印证，原告提供的关于投入装修费用的证据不足，也无法全面充分证实装修范围、装修时间、装修结算标准等情况，更无法充分证实被告同意原告进行再次装修和装饰装修残值损失（原告主要营业场地和主要装修改造行为位于大棚违章建筑物内且被拆除殆尽），故本院对原告主张的装修费用损失数额，不予采信，也无法准确认定。对原告的该项请求，不予支持。 停工损失问题，原告未提供羊肉馆日常经营流水单据或经营中的纳税证明等证据，不足以证实其日常经营收入水平及其停工损失程度，原告欲以2017年江苏省非私营单位和城镇私营单位就业人员年平均工资水平来参照原告经营收入水平，但工资水平仅能反映就业人员收入标准，不能等同于原告羊肉馆的实际营业收入状况，故原告主张停工损失20000元，证据并不充分，故本院无法支持。 案件受理费，本院综合考虑原、被告在签订和履行涉案租赁协议中的过错程度，予以分担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、解除原告王波与被告罗某、张某、罗睿绮之间的房屋租赁合同关系，原告王波于本判决生效后十日内，将位于徐州市云龙区绿地商务城（B5-3地块、B5-4地块）B5-4地块201号楼2-108房屋腾空并返还给被告罗某、张某、罗睿绮。 二、被告罗某、张某、罗睿绮于本判决生效后十日内，返还原告王波押金5000元、转让费12480元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费4160元，原告负担1160元，三被告连带负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马 宁 人民陪审员  夏文化 人民陪审员  侯保存 二〇一九年八月十四日 书 记 员  马雪羽