盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初680号原告：何亮，男，1974年5月15日生，汉族，盘锦市兴隆台区人，住盘锦市兴隆台区。原告：霍红宇，女，1975年5月16日生，汉族，辽宁省鞍山市人，住址同上。被告：盘锦良信广厦置业地产有限公司，住所地盘锦市双台子区渤海路地下商业街**。法定代表人：崔博奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永权，辽宁泰来律师事务所律师。原告何亮、霍红宇诉被告盘锦良信广厦置业地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何亮、被告盘锦良信广厦置业地产有限公司委托诉讼代理人王永权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《广厦新城三期商品房认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20170200127），被告退还原告缴纳的房款447940.00元，利息约每年29228.085元（最低贷款利率4.35%逾期贷款利息上浮30%-50%）从缴款之日算起。房屋产生的物业电梯费每年2351.00元，装修押金4000.00元，合计578256.34元；2、判令被告承担涉诉费用。事实与理由：2015年4月16日，原、被告签订广厦新城三期商品房认购协议，将被告位于广厦新城三期商品房30#号楼1-903室房屋卖于原告，房屋面积103.96平方米，房屋价格447940.00元，交款日期2015年5月2日，双方约定2015年5月30日交付使用。被告于2017年2月10日同原告又补签《商品房买卖合同》，合同中明确列出出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十四条约定出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起十日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。据了解被告擅自改变了规划，因此原告有权解除合同。合同第二十条属格式条款，应当属无效，原告有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，商品房买卖合同约定规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。由于被告的原因，自合同约定2015年12月30日房屋交付之日至今已1142天，超出合同约定的720日内取得房屋所有权证书的办理期限，原告有权解除合同。被告已违反相关法律规定，原告为维护合法权益，诉至法院。被告辩称，原告要求解除合同没有事实依据。首先，原告严格按照规划实施建设，没有擅自改变规划的行为。假设存在擅自改变的行为，则规划主管部门及综合执行部门会对被告予以行政处罚以致工程不能竣工验收，原告亦未提供证据证明被告擅自改变规划；其次，原告认为被告违反商品房买卖合同第二十条第二款的规定，未在规定期间内办理房屋所有权证，该事实主张不成立，先交房后办证是所有房地产行业关于房屋交付的顺序，原告于2016年4月29日办理房屋入住手续，2017年2月10日双方签订正式商品房买卖合同并办理备案手续，根据备案合同第二十条第二款规定，因出卖人的原因买受人未能在房屋交付起720日内取得商品房证书的，双方同意按照第二种方式处理。案涉房屋可以办理产权证，不存在不能办理的情形。若在此之前未能办理产权证，其责任也不在于被告。被告早已经按照不动产登记的条例规定将首次登记的相关材料递交给不动产登记部门，因不动产登记部门迟延履行登记行为导致的逾期办证的责任，应当有不动产部门承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年4月16日，原、被告签订《广厦新城三期商品房认购协议》，约定原告购买被告开发建设的广厦新城三期“锦峰”30#-1-903商品房（现房），建筑面积103.96平方米，单价4308.77元，房款共计447940.00元。原告于2015年5月2日交付全款，并签订房屋定购单。2015年12月1日，被告通知原告可领取钥匙。2015年12月7日，被告为原告出具广厦新城二期30#-1-903房屋的销售不动产统一发票。2016年4月29日，原告办理入住手续，交付水、电、物业费等入住相关费用。2016年12月6日缴纳案涉房屋契税。2017年2月10日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，案涉房屋所在的地块为综合开发广厦新城二期，合同约定被告应当在2015年12月30日前向原告交付该商品房，合同第十四条（一）约定“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房的规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”，合同第二十条（二）约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.025%向买受人支付违约金。另查，2018年9月10日盘锦市城乡规划委员会会议纪要（2018年第02期）第11事项原则同意广厦新城二期分段规划核实，会议经研究认为，位于兴隆台区西侧项目属历史遗留问题，由国土部门重新核算土地出让金后，办理规划核实手续。再查，2019年2月27日，被告通知包括原告在内的“锦峰”业主，从即日起开始办理不动产证。本院所确认的上述事实有认购协议、商品房买卖合同、不动产统一发票、收款收据、房屋订购单、领取钥匙通知书、办理房屋不动产证通知、税收缴款书、物业费、电梯费、装修押金等相关费用收据、盘锦市城乡规划委员会会议纪要、业主家庭情况登记表、承诺书、临时管理规约、消防安全责任书及原、被告当庭陈述等在卷为凭，经庭审核实，予以采信。本院认为，原、被告签订的《广厦新城三期商品房认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，应当认定合法有效。原告认为合同第二十条属格式条款，限制原告选择，应当无效，该条款不存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，对当事人应具有法律上的约束力，被告未能按合同约定履行“在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书”，原告可另诉向被告主张违约金。案涉房屋为现房，原告在购买时对房屋的状况、小区环境应有所了解，庭审中原告亦认可购买房屋时，小区已处于封园状态，所以双方签订合同后，涉及案涉房屋的用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等被告无法再变更，原告主张被告擅自变更规划无事实依据，本院不予认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持”的规定，合同约定被告应于2015年12月30日前交付房屋，办理房屋所有权证书应在房屋交付之日起720日内，被告2019年2月27日通知其可办理不动产证，虽超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后一年的时间，但非被告过错，该房屋所有权证无法办理系历史遗留问题，故原告据此要求解除合同，本院不予支持。另，原告未提供证据证明被告存在根本违约，故原告要求解除《广厦新城三期商品房认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》，于法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告何亮、霍红宇的诉讼请求。案件受理费9583.00元，减半收取4791.50元，由被告何亮、霍红宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员 高 坤二〇一九年八月十九日书记员 李宝坤