河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2887号上诉人（原审原告）：孙琦，男，汉族，1985年1月16日出生，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人:韦建,河南荣元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：驻马店市万润置业有限公司，住所地河南省驻马店市财经学校办公楼。法定代表人：麻言胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：王小满，该公司员工。委托诉讼代理人:王亚青,河南经东律师事务所律师。上诉人孙琦与被上诉人驻马店市万润置业有限公司（以下简称万润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，因不服河南省驿城区人民法院（2019）豫1702民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙琦及其委托诉讼代理人韦建，被上诉人万润置业公司的委托诉讼代理人王小满、王亚青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙琦上诉请求:1、依法撤销河南省驿城区人民法院（2019）豫1702民初3523号民事判决，发回重审或予以改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、双方签订的购房合同中虽未详尽约定房屋细节，而宣传彩页对专梯入户、私家门厅、赠送10平方米等作了具体介绍，应当被认定为要约作为合同的一部分；被上诉人虚假宣传违反《广告法》和《消费者权益保护法》，业主维权时，驻市政府认定被上诉方存在虚假宣传，一审法院未认定为虚假宣传错误。公摊面积过大违反建设部《房产测量规范》。二、消防栓挡门影响正常进出，对讲系统也未安装，一审法院在未现场查勘的情况下，仅凭合同以及被上诉人陈述认定事实错误。驻马店市万润置业有限公司辩称，其公司不存在虚假宣传的问题。宣传材料载明的两梯两户超大门厅系针对不特定人发出的，且表述不具体明确，从常理及经验讲该宣传内容对合同的订立及房价不会产生重大影响，根据双方签订的合同附件4补充协议，该宣传材料不属于要约，不应作为合同的一部分。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙琦向一审法院起诉：1、被告偿还原告购房损失10万元（包括私家入户面积10平方米，超过公摊系数的面积12平方米）；2、被告支付违约金210000元。一审法院认定事实：2014年10月25日，原告孙琦（××）与被告万润置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于驻马店市××城区××西段北侧，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名同信府住宅小区。第二条、××购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为驻房预字第20170058号。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3号楼东2单元1704号房。该商品房预测建筑面积共140.26平方米，其中套内建筑面积96.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积43.76平方米。第四条、计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5030.66元，总金额705600元。第六条、××应于合同签订当日交纳首付款215600元，余款460000元以公积金贷款方式支付。第八条、交付期限。出卖人应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。合同附件四：补充协议第三条明确载明：“出卖人声明，在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、样板展示材料和说明、装饰效果方等任何宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约”。合同签订后，原告向被告支付首付款215600元，剩余房款46万元办理银行按揭。2018年11月25日，被告向原告下发交房通知书，交付了房屋。现原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。一审法院认为，根据法律规定“当事人对自己提出的诉讼请求，所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告孙琦与被告万润置业公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。合同生效后，原告依约支付了购房款，被告按合同约定期限履行交付验收合格房屋的义务。至于原告孙琦主张被告违反了房产测量规范的强制性规定，公摊面积过大的问题，因双方签订的《商品房买卖合同》中对建筑面积、套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积等都进行了明确的约定，双方意思表示真实，该约定并未违反国家法律和法规强制性规定，应为有效。故原告的该项主张，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。关于原告主张被告虚假宣传存在欺诈行为，未向原告交付入户门厅及赠送10平米面积及专梯入户，虽提交宣传单用以证明其主张成立，因被告交付的房屋符合合同约定交房标准和面积，且根据合同附件四：补充协议第三条明确载明：“出卖人声明，在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、样板展示材料和说明、装饰效果方等任何宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，所以根据双方合同约定和法律规定宣传资料不作为要约，并非合同约定条款内容，原告的该项主张，证据不足，不予支持。关于原告诉称消防栓堵门无法正常进出问题，被告提交的“建设工程消防意见书、房屋面积实测报告等”能够证明建设工程经竣工验收、消防验收合格，符合国家规范要求，原告诉称消防栓堵门无法正常出入与事实不符，不予支持。关于原告诉称可视对讲没有及时安装的问题，可待原告装修结束后，与被告或物业公司联系安装，原告主张被告此项违约，证据不足，不予采信。综上，原告主张被告赔偿其购房损失10万元（包括私家入户面积10平方米，超过公摊系数的面积12平方米）及支付违约金210000元，因缺乏证据支持，无事实与法律依据，不予支持。驳回原告孙琦的诉讼请求。二审中，孙琦提供以下证据：1、视频资料一份，证明被上诉人虚假宣传，公摊面积过大，消防存在问题，无专梯入户，赠送面积不实，造成2000多名业主维权的事实。2、照片两张，证明被上诉人虚假宣传有入户门厅的事实。3、宣传页一张，证明被上诉人存在虚假宣传的事实。万润置业公司质证称，视频真实性不认可，视频谈话主体不明确，照片中的隔断系部分业主的私自行为，现已清除。入户门厅确实存在，与宣传相符。宣传页系向不特定人发出，不是要约。本院认为，上述证据不能证明上诉人的证明目的，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为万润置业公司应否赔偿孙琦购房损失及违约金。双方当事人签订《商品房买卖合同》，明确约定该商品房预测建筑面积共140.26平方米，其中套内建筑面积96.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积43.76平方米。万润置业公司依约交付的房屋符合该合同约定交房标准和面积。双方签订的合同附件四：补充协议第三条明确载明：“出卖人声明，在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、样板展示材料和说明、装饰效果方等任何宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约”。该约定系双方的真实意识表示，内容不违法法律的规定，根据双方约定宣传资料不作为要约。孙琦以万润置业公司的宣传资料存在虚假宣传、构成要约及公摊面积过大违法为由，要求万润置业公司给予赔偿的理由不足，一审法院未予以支持，并无不当。关于孙琦诉称消防栓堵门无法正常进出问题，万润置业公司提交的“建设工程消防意见书、房屋面积实测报告等”能够证明建设工程经竣工验收、消防验收合格，符合国家规范要求，一审法院据此驳回孙琦该项诉讼请求，并无不当。关于孙琦诉称可视对讲没有及时安装的问题，因案涉房屋尚未装修，一审法院认为可待房屋装修结束后，孙琦与万润置业公司或物业公司联系安装。该处理适当，本院对孙琦上诉称可视对讲没有及时安装，万润置业公司存在违约行为的上诉请求，不予支持。综上所述，孙琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由孙琦负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇一九年八月十九日书记员  王贞懿