重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终2350号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴应成，男，汉族，1969年8月13日生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：程永昌，重庆百安律师事务所律师。委托诉讼代理人：何霖，重庆百安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆市华粹地产有限公司，住所地重庆市万州区江南新区凤凰路**，统一社会信用代码91500101671042383H。法定代表人：邓骁戎，系公司总经理。委托诉讼代理人：冯钟胤，重庆索通（万州）律师事务所律师。上诉人吴应成因与被上诉人重庆市华粹地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初3811号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴应成上诉请求：撤销一审判决并依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人重庆市华粹地产有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人无法接房的主要原因系与上诉人所购房屋相接的天楼被其他楼层业主通过改变房屋结构而占有，导致上诉人所购买房屋的结构、消防安全、生活隐私等遭受严重的侵害，多次反映情况,被上诉人未采取有效措施，致使合同目的无法实现，并非一审认定的因无法兑现售房时的承诺赠送大面积天楼而无法达到交房条件。二、房屋结构与验收时图纸上的结构不一致，且该部分严重影响上诉人的生活质量和生活环境及人身财产安全；三、我方于2018年5月14日依法向被上诉人发出解除通知书，对方仅仅回函，并未向法院或者仲裁机构确认解除通知书的效力；四、诉讼费本就应由被上诉人承担，一审判决对诉讼费的认定明显不属于笔误，一审的补充裁定没有事实依据和法律依据。重庆市华粹地产有限公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持；二、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》未赋予上诉人随意解除权，且上诉人于2016年已经知晓此事实，现在提出解除超过了除斥期间；三、被上诉人交付房屋是按照合同约定，上诉人诉称的其他楼层业主改变房屋结构是其他业主造成的，非我方原因，上诉人可以向有关部门主张权利；四、从一审判决可知对方的一审本诉被驳回，我方的一审反诉予以支持，诉讼费就应当由败诉方承担。吴应成(原审原告、反诉被告)向一审法院起诉请求：1.请求确认原告向被告于2018年5月14日发出的解除《重庆市商品房买卖合同》通知书有效；2.由被告向原告返还购房款252008元及银行按揭贷款利息48515元；3、本案诉讼费由被告承担。重庆市华粹地产有限公司（反诉原告、原审被告）向一审法院提出反诉请求：1.请求反诉被告继续履行与反诉原告所签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的接房和办证义务（包括向反诉原告提供反诉被告的身份证复印件、契税办证联、反诉被告持有的《重庆市商品房买卖合同》合同原件、办证申请书、办证委托书）；2、本案一切费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年6月23日，吴应成（乙方）与重庆市华粹地产有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定“甲方将自己开发建设坐落于重庆市万州区XX路XXX号XX绿庭XX幢XXXX号商品房出售给乙方，建筑面积97.81平方米，套内面积80.09平方米，公摊面积17.72平方米，建筑面积单价6080.71元/平方米，总成交价额594754元；付款方式及期限：签订合同时支付首付款194754元，其余400000申请公积金贷款支付；房屋移交，甲方应于2016年1月5日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，可据实延期交房。办理房屋产权登记约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：逾期在180日内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。逾期超过180日后，乙方有权解除合同；乙方要求解除合同的，甲方退还乙方全部购房款及利息（按同期银行贷款利率计算）；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”等内容。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了首付款并办理了公积金贷款40万元，被告收取了合同约定的购房款，现在原告按照贷款合同的约定每月支付按揭贷款本金及利息。原告缴纳了物业专项维修资金7336元。该房屋于2016年1月4日取得建设工程竣工验收备案登记证。被告2016年1月通知原告接房，原告在2016年1月去接房时，发现天楼房屋的结构被他人改变，影响了原告房屋的安全。2018年5月14日，原告向被告以书面形式发出了解除《重庆市商品房买卖合同》通知书，该通知书载明：被告的销售人员告知原告该套房屋有配套的大面积的天楼，并承诺若原告购买该房屋，被告愿将该屋顶作为32幢2007号的赠送面积；在待该房屋修建完毕本人查看房屋准备接房时发现被告公司销售承诺的天楼赠送面积已经被他人通过破坏房屋结构而占有，因被告未兑现售房时的承诺、无法达到交房条件致使原告无法按照约定接房；务请被告在收到本函件之日起一个月内对破坏房屋结构恢复原状，达到接房条件，期满视为被告同意解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并返还购房款594754元及银行的按揭利息和其他产生的合理费用。被告收到该函件后，于2018年5月31日向原告以书面形式回函，该回函载明：原告在通知书陈述被告将屋顶作为所购房屋的赠送面积不属实，并且不符合法律规定；被告对原告未有将19楼层房屋的屋顶作为购房赠送面积之承诺；若原告认为相邻方将屋顶改建、占有的行为侵害了原告的合法权益，原告可依法维权；原告对被告发出的解除通知不具有法律效力；原告收到该函件后务必第一时间前来接房、配合办理产权证。原告与被告对该房屋发生争议后，原告曾两次起诉被告，后原告均自愿撤回起诉。一审法院认为，原告吴应成与被告重庆市华粹地产有限公司于2014年6月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。由于该合同没有约定争议房屋屋顶作为原告所购房屋的赠送面积，原告也没有证据证明被告已承诺将屋顶赠送给原告，况且该屋顶作为公共场所应当属于业主共有，原告以“被告承诺若原告购买该房屋，被告愿将该房屋屋顶作为XX幢XXXX号的赠送面积；被告公司销售承诺的天楼赠送面积已经被他人通过破坏房屋结构而占有，因被告未兑现售房时的承诺、无法达到交房条件致使原告无法按照约定接房”为由提出解除合同，违法双方的约定和法律规定，并且被告对原告发出的解除通知以回函的形式提出了异议，故该解除《重庆市商品房买卖合同》通知缺乏事实和法律依据，应当无效，原告应当继续履行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。故原告请求确认于2018年5月14日发出的解除《重庆市商品房买卖合同》通知书有效和要求被告向原告返还购房款、银行按揭贷款利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予以支持。由于该房屋于2016年1月4日取得建设工程竣工验收备案登记证，符合法定的交房条件，也在双方约定交房时间内，由于被告在2016年1月已经通知原告接房，原告应当履行接房义务。另外，该合同约定“在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”据此，原告具有向被告提交办理产权证所需相关资料的义务。综上，被告反诉要求原告继续履行双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的接房和办证义务的反诉请求，符合双方的约定和法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、原告(反诉被告)吴应成于本判决生效后十日内对位于重庆市万州区XX路XXX号XX绿庭XX幢XXXX号商品房向被告（反诉原告）重庆市华粹地产有限公司接房；二、原告(反诉被告)吴应成于本判决生效后十日内对位于重庆市万州区XX路XXX号XX绿庭XX幢XXXX号商品房向被告（反诉原告）重庆市华粹地产有限公司提交办理产权证所需资料（该资料包括向反诉原告提供反诉被告的身份证复印件、契税办证联、反诉被告持有的《重庆市商品房买卖合同》合同原件、办证申请书、办证委托书）；三、驳回原告(反诉被告)吴应成对被告（反诉原告）重庆市华粹地产有限公司的诉讼请求。案件本诉受理费11616元，减半收取5808元，反诉受理费11616元，减半收取5808元，合计11616元，由重庆市华粹地产有限公司承担（后补正裁定更正为由吴应成承担）。二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，吴应成诉称无法接房的原因在于与所购房屋相接的天楼被其他楼层的业主通过改变房屋结构而占有，严重侵害了房屋的结构安全、消防安全等，验收房屋的结构与图纸结构不一致，但其并未提交证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，且双方签订的《重庆市商品房买卖合同》目的并非不能实现。在涉案房屋符合法定的交房条件以及约定的交房时间内，重庆市华粹地产有限公司已经全面履行了自己的合同义务，吴应成应当履行接房义务。2018年5月14日，吴应成向重庆市华粹地产有限公司以书面形式发出解除《重庆市商品房买卖合同》通知，重庆市华粹地产有限公司于2018年5月31日向吴应成以书面形式回函否认解除通知的法律效力，因解除通知并不符合法定解除的条件，也不符合约定解除的条件，对此重庆市华粹地产有限公司可以回函的方式予以否认解除通知的效力，无须向人民法院或者仲裁机构确认解除通知的效力，因此吴应成的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定第一款：“诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。”一审中吴应成的诉讼请求被驳回，重庆市华粹地产有限公司的反诉请求予以支持，诉讼费用本就应由败诉方吴应成承担。一审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（七）项，裁定补正判决书中诉讼费的笔误符合法律规定，吴应成上诉主张一审诉讼费用本就应由重庆市华粹地产有限公司承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11616元，由上诉人吴应成负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 李迪云审 判 员 程 杨二〇一九年八月二十一日法官助理 闫东东书 记 员 张 翅