甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初247号原告（案外人）：石某某，男，1981年11月27日出生，汉族，住甘肃省漳县。委托诉讼代理人：李晓东，甘肃豪仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙红梅，甘肃豪仁律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司兰州市分行，住所地：兰州市城关区庆阳路****。负责人：赵侃，该行行长。委托诉讼代理人：朱世龙，甘肃中立源律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁娟，甘肃中立源律师事务所律师。第三人（被执行人）：董某某，男，1954年2月1日出生，汉族，住甘肃省漳县。委托诉讼代理人：董录荣，男，1984年5月4日出生，汉族，住甘肃省漳县。系董某某之子。原告石某某诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司兰州市分行（以下简称邮政兰州分行）、第三人董某某执行异议之诉一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石某某及其委托诉讼代理人李晓东、孙红梅，被告邮政兰州分行的委托诉讼代理人朱世龙、梁娟，第三人董某某的委托诉讼代理人董录荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石某某向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认涉案房屋归原告所有，不得对涉案房屋【位于漳县（桃园宾馆楼下）北侧第一、二间商铺】强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：邮政兰州分行（申请执行人）与董某某（被执行人）合同纠纷一案，兰州市中级人民法院作出（2016）甘01民初307号民事判决，现该判决已生效并进入强制执行程序。执行过程中经被告申请，兰州市中级人民法院采取执行措施查封了尚登记在董某某名下的涉案房屋【位于漳县（桃园宾馆楼下）北侧第一、二间商铺】，原告依法向执行法院提出书面执行异议申请，后被裁定驳回异议申请。石某某认为，2011年3月28日，董某某与石某某签订《商铺买卖合同》，石某某分三次依约向其足额支付了200000元交易款。之后该商铺一直由石某某实际占有并经营，石某某成为该涉案商铺的合法权利人，虽未办理房屋产权变更登记手续，但这并不影响合同效力及石某某权利的行使。而被告是在2014年12月18日与董某某签订的《小企业最高额抵押合同》，该行为产生于商铺买卖行为之后，此时董某某并非涉案房屋所有权人，也就不存在转移抵押财产的可能，且石某某对此并不知情也不存在过错，被告对涉案房屋并不享有优先受偿权。综上，继续强制执行石某某实际所有的涉案房屋无事实及法律依据，现原告为维护自身合法财产权益，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等法律之规定，诉至法院，望判如所请。邮政兰州分行辩称，本案中，被答辩人在被执行财产之上并不具有足以排除执行的实体权利。第一，被答辩人石某某对于人民法院执行的案涉房屋并不享有足以排除执行的所有权。石某某主张其系从被执行人董某某处因买卖而受让物权。所有权作为物权的一种，其取得方式分为原始取得和继受取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立。如欲使其取得具有排他性效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的之外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案的事实看，案涉房屋登记在被执行人董某某名下，在不动产登记没有变更的情况下，被答辩人对于案涉房屋并不享有所有权。第二，被答辩人石某某对于人民法院执行的案涉房屋并不享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院对于关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条对于物权期待权的保护条件作出了具体规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定，案外人即受让人在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下四个条件：（一）和被执行人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）买受人已经履行支付买卖合同约定借款的全部义务；（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案中，被答辩人石某某与被执行人董某某于2011年3月28日签订房屋买卖合同，此时该房屋并未取得房屋所有权证，双方之间仅是买卖合同关系。2014年9月，董某某取得房屋所有权证，但到目前为止，被答辩人亦未向董某某主张办理房屋过户手续，其怠于行使权利的行为导致本案的发生。再者，被答辩人石某某自称与被执行人董某某签订了房屋买卖合同，那么该合同到底是否存在？真实性到底如何？还有待查证与鉴别。如果合同真实存在并且合法有效，被答辩人石某某是否足额支付了买卖合同全部款项，作为善意第三人的答辩人来说无法查实。因此，被答辩人对于案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得所有权。其只能向被执行人董某某行使债权请求权。综上，在被答辩人石某某物权期待权不能成立的情况下，当然也就不存在排除人民法院对于案涉房屋执行的问题。请求人民法院查明事实后予以驳回。董某某述称，涉案房屋的买卖合同是真实的，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2011年3月18日，董某某与石某某签订《商铺买卖合同》，合同约定董某某将其名下的涉案房屋漳县（桃园宾馆楼下）北侧第一、二间商铺以20万元的价格出售于石某某。董某某分别于2011年3月27日、2012年3月23日、2013年3月26日向石某某分别出具收到100000元、50000元、50000元的收条。但涉案的该房产一直未办理产权变更登记，现仍登记在董某某名下。2016年11月25日，兰州市中级人民法院作出了（2016）甘01民初307号民事判决书，该判决书确认:邮政兰州分行向甘肃三鑫文化影视传播有限责任公司提供借款500万元，2014年12月18日，邮政兰州分行与董某某签订《小企业最高额抵押合同》，合同约定董某某以其所有的位于漳县房屋向邮政兰州分行为上述500万借款抵押担保，并办理了抵押登记手续。王向荣、蒋紫民提供连带保证。该判决判令“一、被告甘肃三鑫文化影视传播有限责任公司偿还邮政兰州分行借款本金500万元，承担罚息298601.57元；二、以上债务到期不能清偿被告王向荣、蒋紫民承担连带清偿责任；三、邮政兰州分行对董某某抵押的漳县房屋享有优先受偿权；四、驳回邮政兰州分行其他诉讼请求”。（2016）甘01民初307号民事判决书生效后，因各义务人未履行判决规定的清偿义务，邮政兰州分行申请强制执行。执行中，法院依法查封了董某某抵押的漳县房屋。2019年4月3日，异议人石某某作为案外人，向兰州市中级人民法院提出书面执行异议，以《商铺买卖合同》约定漳县（桃园宾馆楼下）北侧第一、二间商铺归石某某所有为由提出执行异议，兰州市中级人民法院作出（2019）甘01执异134号执行裁定，裁定驳回石某某的异议请求。另查明，法院依法查封的董某某抵押的漳县房屋系整栋楼，建筑面积为1440.01平方米。石某某主张权利的涉案商铺（）漳县（桃园宾馆楼下）北侧第一、二间商铺）只是查封的58号房屋中的两间，建筑面积53.2平方米。本院认为，案外人执行异议之诉是否成立的关键在于审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，石某某虽主张其与董某某早在2011年就签订了《商铺买卖合同》，交付款项后实际占有涉案商铺，系涉案商铺所有权人。但涉案的商铺至今仍登记在董某某名下，未进行产权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断”之规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，未经登记不产生物权变动的法律后果。本案从物权公示的角度而言，上述涉案房产的物权人为董某某，而非石某某。且涉案商铺在石某某购买后董某某抵押前，具备过户条件，石某某作为完全民事行为能力人，应知晓购买商铺却不进行变更登记的法律风险，其本身对其权利处于放纵状态，具有一定过错。其次，董某某提供担保时，将登记在自己名下的包含涉案商铺之内的58号楼设定为抵押担保物，邮政兰州分行享有的该债权并非普通的金钱债权，而是基于对包含涉案商铺之内的58号楼的公示的信赖而产生，也就是说基于该抵押物而同意其为借款人借款。根据权利外观理论，当实际权利人的权利与因信赖权利外观而和名义权利人为民事法律行为的善意第三人之权利发生冲突时，为维护交易安全，善意第三人的权利优先于实际权利人受到保护。因此，邮政兰州分行的权利性质优先于石某某的民事权益。故石某某的异议不存在具有阻却涉案房屋的强制执行事实。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下：驳回石某某的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由石某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  王 晖审 判 员  刘桂刚人民陪审员  杨贵军二〇一九年八月二十三日书 记 员  张 维