四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2453号 上诉人（原审被告）：四川可瑞特实业有限公司，住所地四川省西充县晋城镇阳光路**。 法定代表人：蒲小平，执行董事。 委托诉讼代理人：侯国君（特别授权），四川君定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙荔萍，四川君定律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈洋，男，汉族，生于1980年1月19日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：任芝涛，四川罡正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳厢聿，四川罡正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖小芳，女，汉族，生于1985年2月2日，住重庆市梁平区。 委托诉讼代理人：任芝涛，四川罡正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳厢聿，四川罡正律师事务所律师。 上诉人四川可瑞特实业有限公司（以下简称可瑞特公司）因与被上诉人陈洋、廖小芳商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人可瑞特公司的委托诉讼代理人侯国君、孙荔萍与被上诉人陈洋、廖小芳共同委托诉讼代理人阳厢聿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 可瑞特公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决举证责任分配错误。一审判决错误实行“举证责任倒置”，将被上诉人应承担的证明履行了转移登记配合义务的责任，错误判令由上诉人承担。办理房屋产权转移登记需要买卖双方配合才能完成，买方应当提供有效的身份证、结婚证、交纳维修资金、提供公证委托书，只有具备这些条件，卖方材料接收委托为其代办转移登记。事实上，被上诉人至今未交齐相关手续，即使一审判决生效，被上诉人不交齐资料，上诉人仍无法为其办理转移登记。2.一审判决上诉人承担转移登记违约金，明显违法。首先，上诉人不应当承担转移登记违约金。本案中，当事人双方在合同中没有约定产权转移登记的时间及转移登记的违约金，这说明买方对转移登记迟延不需要卖方承担责任。更何况，被上诉人是委托上诉人无偿代办转移登记，依照《合同法》第四百零六条的规定，上诉人并未故意或者重大过失给被上诉人造成损失，不应承担赔偿责任，一审庭审中，被上诉人也未提交其遭受损失的实际损失证据，一审判决在无约定依据的情况下，判决上诉人支付转移登记违约金，违反法律规定。第二，一审按购房款日万分之一的标准裁定转移登记违约金，缺乏法律依据和证据支持。3.财富广场项目开发商巨额亏损，按一审判决的高额法律责任，该楼盘只能烂尾，最终损耗广大买房人的利益。 陈洋、廖小芳辩称：1.一审判决适用法律正确。关于办证资料问题，上诉人系房地产开发商，对于如何办证以及何时递交办证资料比被上诉人了解，如果上诉人没有收到或者没有收齐被上诉人递交的相关办证资料，就应当及时告知被上诉人。一审中，上诉人在一审当庭承认被上诉人早就提交了办证资料，只是由于上诉人未及时办理初始登记而无法办理转移登记。同时，被上诉人在接收房屋时就把相关契税、代办办证费用交给了上诉人。一审判决认定上诉人并未提供被上诉人未按时提供资料及缴纳税费的证据，对举证责任分配给上诉人并无不当。关于转移登记违约金问题，双方签订的《商品房买卖合同》对此未约定，一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，酌定按日万分之一计算违约金，符合法律规定。2.上诉人关于其开发的项目严重亏损，不能作为不及时办理产权权益登记的理由。 陈洋、廖小芳向原审法院提出诉讼请求：1.判令可瑞特公司立即协助办理房屋产权转移登记并依法向其支付违约金。2.本案诉讼费用由可瑞特公司承担。 原审查明，2015年8月12日，陈洋、廖小芳与可瑞特公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：陈洋、廖小芳购买可瑞特公司位于西充县住房，总价为386000元。商品房的交房时间为2016年5月30日前。产权登记（一）初始登记，出卖人应当在2017年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，未取得所在楼栋的权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。陈洋、廖小芳已付清房款，可瑞特公司已交付了房屋。陈洋、廖小芳购买的商品房于2018年5月17日办理了初始登记，但至今未办理转移登记。 原审认为，陈洋、廖小芳与可瑞特公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应合法有效。合同中约定可瑞特公司办理初始登记时间最迟在2017年12月30日前，但可瑞特公司在2018年5月17日才办理了陈洋、廖小芳购买的该楼栋的初始登记，构成违约，应向陈洋、廖小芳支付初始登记的违约金，因双方约定的违约金过高，予以调整，酌定从2017年12月起以已付房款386000元为基数按照日万分之零点一计算至2018年3月31日止初始登记违约金为300元。双方未在合同中约定办理转移登记的时间，办理房屋产权转移登记时间，需要陈洋、廖小芳提供相关资料及缴纳契税等，结合登记机关办理情况及交易习惯来确定，本案中可瑞特公司并未提供陈洋、廖小芳未按时提供资料及缴纳税费的证据，酌定以合同约定初始登记办理时间2017年12月30日为起点顺延90日内即2018年3月31日前应当办理房屋产权转移登记。但可瑞特公司至今未办理房屋产权转移登记，现陈洋、廖小芳起诉要求可瑞特公司协助其办理房屋产权转移登记的诉讼请求符合法律规定，予以支持。可瑞特公司未在合理期限内为陈洋、廖小芳办理房屋产权转移登记，构成违约，应向陈洋、廖小芳支付违约金，合同中未约定违约金的计算方式，酌定可瑞特公司按已付房款为基数按日万分之一向陈洋、廖小芳支付逾期办理房屋产权转移登记违约金，现陈洋、廖小芳主张违约天数为365天即计算至2019年3月31日止，符合法律规定，予以认可。即以房屋总价款386000元为基数从2018年4月1日起按日万分之一计算至2019年3月31日止，共计14089元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的规定》第十八条之规定，判决：一、可瑞特公司于判决发生法律效力后二十日内协助陈洋、廖小芳办理位于四川省西充县晋城镇安汉大道“财富广场”2幢1单元第10层1-10-1号房屋产权转移登记手续；二、可瑞特公司于判决发生法律效力后十日内支付陈洋、廖小芳违约金14389元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由可瑞特公司负担。 二审查明，1.2015年8月12日，陈洋、廖小芳签署授权委托书，委托可瑞特公司为其办理并领取购买西充县住房的《房屋预告登记证》、《房屋抵押预告登记证》、《房屋他项权证》、《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。可瑞特公司接收了陈洋、廖小芳的身份证（廖小芳的身份证于2017年9月11日过期，2019年4月15日廖小芳补交新身份证）、结婚证、维修基金票据、契税等办证资料。 2.可瑞特公司认可未按约定时间办理案涉房屋的初始登记。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：1.可瑞特公司是否负有办证义务，针对案涉房屋转移登记是否构成违约；2.如果可瑞特公司构成违约，陈洋、廖小芳主张的转移登记违约损失如何认定。 双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中关于案涉房屋转移登记约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。后来，陈洋、廖小芳于2015年8月2日签署授权委托书，委托可瑞特公司为其办理并领取购买案涉房屋的权属证书，表明双方当事人于2015年8月2日将办理房屋转移产权登记“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”变更为“委托可瑞特公司办理”，陈洋、廖小芳已交齐符合要求的手续，一审判决可瑞特公司为陈洋、廖小芳办理案涉房屋的权属证书正确。 买受人原提交的廖小芳身份证虽于2017年9月11日过期，但可瑞特公司于2018年5月17日才办理了案涉房屋所在楼栋的初始登记，且未提供证据证实通知廖小芳提交新身份证，故可瑞特公司仍应承担逾期办理转移登记的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”由于双方当事人合同约定办理初始登记的时间为2017年12月30日前，因此转移登记的时间应在此之后，一审酌定在双方约定初始登记时间后的90日计算转移登记的违约金并无不当，可瑞特公司至今未向陈洋、廖小芳办理转移登记，其逾期时间超过了陈洋、廖小芳所主张的365日，一审对陈洋、廖小芳的主张予以支持正确。另对于违约金的标准，因双方当事人对于房屋转移登记的违约责任未作约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，一审酌定按已付购房款总额的日万分之一计算违约损失，低于前述规定的标准，有利于可瑞特公司，对于一审确定计算违约损失标准，本院予以确认。 综上，可瑞特公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由四川可瑞特实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年八月十三日 书记员  杨鹏立