北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初6562号原告：李孝伟，男，1995年9月15日出生。委托诉讼代理人：王玉娟，北京市檀州律师事务所律师。被告：郭毅，男，1983年5月2日出生。被告：张韬，男，1989年10月25日出生。被告：史绎炜，男，1984年2月17日出生。被告：李宁，男，1984年4月25日出生。原告李孝伟与被告郭毅、张韬、史绎炜、李宁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李孝伟之委托诉讼代理人王玉娟，被告郭毅、张韬、史绎炜、李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李孝伟向本院提出诉讼请求：1．判令四被告赔偿我房屋差价款20万元；2．案件受理费由四被告承担。事实和理由：四被告系北京同心家业房地产经纪有限公司（以下简称北京同心家业公司）的股东，2019年4月16日该公司注销。2016年9月30日北京同心家业公司作为居间方与我及康璐签订《房屋买卖居间合同》，合同约定将康璐名下坐落于北京市密云区X小区X号楼X单元X号（面积116平方米）出售给我，成交价109万元。当日我支付给康璐购房定金5万元，后双方进行网签，并于网签当日支付首付款4万元。后我接到被告郭毅的通知，称康璐不同意卖房。我与郭毅协调解决此事时，郭毅代表北京同心家业公司与我签订协议书，其上约定：乙方（郭毅）一次性赔偿甲方（李孝伟）购房中介费、购房定金、首付款及房屋差价款共计40万元，但郭毅并未履行协议。后在我起诉康璐、郭毅、北京同心家业公司房屋买卖合同纠纷一案中，法院仅判令康璐、北京同心家业公司分别返还我首付款、房屋中介费，但未处理房屋差价款一事，故诉至法院，判如所请。被告郭毅辩称，我虽以北京同心家业公司的名义与原告及康璐签订了《北京市房屋买卖居间合同》，但系我个人行为，中介费亦由我个人收取，与北京同心家业公司无关。在签订该合同时，我就和原告的父亲表示过，因原告年龄小，办理贷款可能不顺利，需要其父亲作为共同借款人，当时原告父亲表示同意，并表示先走手续，如果不行再作为共同借款人。后贷款手续未获批。在第二次进行面签后，尚未到批贷程序，康璐就表示不再出售房屋。我作为中介给双方进行调解但未果。后原告家四个人将我拉走，强迫我签订一份协议，否则不让我走。但首先，中介的作用仅为帮助买卖双方调解、促成买卖及完成手续，在此过程中无论出现什么问题，中介都不应承担责任。其次，签协议时我是受胁迫的，甲方的字也是后补的，协议的内容我记得与我当时签订的不一样。故不同意原告的诉讼请求。被告张韬、李宁、史绎炜辩称，张韬原系北京同心家业公司的法人，本案四被告系公司股东，公司现已注销。本案中的房屋买卖居间合同系郭毅私自签订，中介费亦由郭毅个人收取，我们三人均不知情，从协议书中也体现不出郭毅的行为代表的是公司，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月30日，案外人康路（璐）（甲方、出售方）与原告李孝伟（乙方、买受方）、北京同心家业公司（丙方、居间方）签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定：甲方将其名下的坐落于北京市密云区X小区X号楼X单元X号房屋（房屋所有权证证号：X京房权证密字第**）出售给乙方，房屋建筑面积116．03平方米，房屋价款109万元。当日，乙方向甲方交付购房定金5万元，乙方按揭贷款购买该房屋，本合同签订后15个工作日内，甲方配合乙方办理按揭贷款手续。乙方于面签当日向甲方交付购房首付款4万元，剩余房款100万元由乙方申请贷款，并于贷款机构放款后5个工作日内全部付给甲方，双方同时约定违约责任等内容。合同签订当日，康璐收取李孝伟购房定金5万元，北京同心家业公司股东郭毅收取李孝伟中介服务费6万元。2016年11月14日，康璐收取李孝伟首付款4万元。庭审中，李孝伟表示自签订合同起至其被告知房屋不再出售止，房价处于上涨阶段，溢价七八十万，如果郭毅及时履行职责，康璐可能不会违约，故郭毅及北京同心家业公司未履行居间合同的义务。当时郭毅认可其有过错，且他认为康璐违约，通过诉讼其可从中赚取相应利益，加之李孝伟亦想尽快解决问题，2017年5月23日，李孝伟（甲方）与郭毅（乙方）签订《协议书》。该协议约定：2016年9月30日，李孝伟与康璐签订房屋买卖合同，因中介郭毅原因，给甲方造成巨大经济损失，现就甲方的经济损失赔偿事宜，经双方协商，达成如下协议：一、乙方一次性赔偿甲方购房中介费、购房定金、首付款及房屋差价款共计40万元；二、甲方协助乙方办理甲方与康璐房屋买卖案件的诉讼事宜，因诉讼产生的全部费用由乙方承担；三、因诉讼产生的利益由乙方享有；四、本协议签订后（乙方交付赔偿款后），双方互不再究。在该协议尾部，甲方处有“李孝伟”签字并按捺手印，乙方处有“郭毅”签字并按捺手印。对该协议，张韬、李宁、史绎炜表示系郭毅与李孝伟双方签订，其上未加盖公司公章，郭毅的行为未经公司授权、也不代表公司，故不予认可；郭毅表示确有签订协议一事，且乙方签字确系其本人所签，但其受到了胁迫，且协议内容与其记忆中不相符，李孝伟并不在签订现场，甲方签字系后补，该房屋价格未上涨。对上述主张，郭毅并未向本院提交相关证据。另查，2018年9月7日，康璐以居间合同纠纷为由将李孝伟、北京同心家业公司诉至本院，要求解除双方签订的房屋买卖居间合同，并解除网签。在该案的审理过程中，李孝伟提交郭毅与康璐于2017年4月份电话录音证据一份，相关内容摘录如下：郭毅电话询问康璐房子是否不卖了，如果涨到180万元是否出售？康璐回答：现在市场价应是180万左右……后本院经审理认为，康璐积极履行了其主要合同义务，而李孝伟因自身原因自合同签订至今仍未成功办理房屋贷款，无法履行其按约支付房款的主要合同义务，应承担合同无法继续履行的主要责任；北京同心家业公司作为居间方，未以正规合法的方式组织协调双方办理贷款，而是以让康璐签订虚假首付款收据的方式试图办理贷款，亦应承担涉案房屋贷款无法办理进而导致合同无法继续履行的部分责任，最终本院作出（2018）京0118民初9885号民事判决书，判决解除康璐与李孝伟、北京同心家业公司于2016年9月30日签订的《北京市房屋买卖居间合同》，李孝伟协助康璐办理北京市密云区X小区X号楼X单元X号房屋的网签合同注销手续。2018年10月15日，李孝伟以房屋买卖合同纠纷为由将康璐、郭毅、北京同心家业公司诉至本院，要求依照2017年5月23日其与郭毅签订的协议书，由康璐返还其首付款4万元、双倍返还定金10万元，郭毅及北京同心家业公司返还其居间服务费6万元，康璐、郭毅及北京同心家业公司共同支付其违约金20万元。在该案中，郭毅答辩称其虽然给李孝伟签署了赔偿协议书，但协议书的意思是配合李孝伟与康璐进行诉讼，所得利益再赔偿李孝伟。在该案审理过程中，对2017年5月23日李孝伟与郭毅签订的协议书，郭毅认可真实性，但其签署该协议时没有仔细看内容，其真实的意思是配合李孝伟追究康璐的责任，而不是由其进行赔偿。后本院经审理认为，涉案房屋买卖居间合同已经三方当事人协商一致后解除。合同解除后，康璐依据该合同收取的首付款应返还给李孝伟，郭毅收取的居间服务费亦应退还，因李孝伟承担合同无法继续履行的主要责任，故对李孝伟要求康璐支付违约金、双倍返还定金的诉讼请求不予支持。因该房屋买卖居间合同及协议书均未对违约金作出约定，故不予支持。最终本院作出（2018）京0118民初11151号民事判决书，判令康璐返还李孝伟房屋首付款4万元，郭毅返还李孝伟居间服务费6万元、北京同心家业公司对此承担连带给付责任。现李孝伟持该协议书，再次诉至本院，要求四被告赔偿其房屋差价款共计20万元。再查，北京同心家业公司为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人张韬，投资人张韬、李宁、郭毅、史绎炜，该公司于2019年4月16日注销。上述事实，有当事人陈述、《北京市房屋买卖居间合同》、《协议书》、（2018）京0118民初9885号民事判决书、（2018）京0118民初11151号民事判决书等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。意思自治是私法的基石，当事人在自愿基础上达成的损失赔偿条款，只要不存在无效或者可撤销的情形，应当作为确认当事人权利义务的依据。本案中，原告李孝伟持其与被告郭毅于2017年5月23日签订的《协议书》要求四被告赔偿其相关损失共计20万元，四被告持各自答辩意见不予认可。对此本院作以下分析：首先，李孝伟表示因郭毅认为康璐系违约方，通过诉讼可以获得包括房屋差价在内的利益，故签订了《协议书》。结合郭毅曾给李孝伟提供过其与康璐于2017年4月的通话录音及（2018）京0118民初11151号案件中郭毅就该协议所做的答辩意见，可与李孝伟对于签订《协议书》本意的陈述及《协议书》中第二条、第三条之约定相互印证。其次，根据郭毅与康璐于2017年4月的通话录音，可以推知在签订该协议时，李孝伟、郭毅应当对《北京市房屋买卖居间合同》无法继续履行有一定的预估。郭毅系中介从业人员，对于房屋交易的相关事项具有专业的背景知识，在合同无法继续履行的情况下，郭毅应当对于房价的走向趋势、赔偿项目及数额等具有一定的风险评估及预判。最后，郭毅辩称该协议系受胁迫签订，且协议签订当日李孝伟未在现场、签字系后补，协议内容与其当日签订亦不同，但对此其未提交相关证据予以证明，本院对其答辩意见不予采纳。故李孝伟与郭毅签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容与形式不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行其相关义务。双方在协议第一条中已经约定由郭毅一次性赔偿李孝伟购房中介费、购房定金、首付款及房屋差价款共计40万元，其中对于中介费6万元、首付款4万元及定金已另案解决，现李孝伟要求郭毅赔偿其房屋差价款20万元之诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。李孝伟主张该协议系郭毅代表北京同心家业公司签订，因协议中并未体现北京同心家业公司，其上亦未盖有北京同心家业公司公章，郭毅亦表示签订该协议系其个人行为，故本院无法认定郭毅的行为系代表北京同心家业公司，签订该协议系职务行为，故对李孝伟主张由被告张韬、李宁、史绎炜赔偿其房屋差价款之诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告郭毅于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李孝伟房屋差价损失共计二十万元。二、驳回原告李孝伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百五十元，由被告郭毅负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  栗 茜二〇一九年八月二十六日法官助理  张东冉书 记 员  李 曼