呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初69号原告：乔冠元，男，无固定职业，住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：周兵，内蒙古嘉铭唯信律师事务所律师。被告：浙江中成建工集团有限公司，原住所地浙江省绍兴市马山海南路**，现住所地上海市宝山区共和新路******。法定代表人：王永泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶士坚，男，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：张程杰，男，该公司法务人员。第三人：内蒙古瓯江房地产开发有限公司，，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区世纪十二路南侧世纪十三路北侧法定代表人：李义星，该公司总经理。委托诉讼代理人：高杰，男，该公司员工。原告乔冠元与被告浙江中成建工集团有限公司（以下简称浙江中成）、第三人内蒙古瓯江房地产开发有限公司（以下简称瓯江公司）执行异议之诉一案，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乔冠元的委托诉讼代理人周兵，被告浙江中成的委托诉讼代理人张程杰，第三人瓯江公司的委托诉讼代理人高杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔冠元向本院提出诉讼请求：1、确认位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区房产属乔冠元所有；2、依法终止执行行为,解除对该房屋的查封等执行行为；3、案件受理费由浙江中成、瓯江公司承担。事实和理由：一、本案的基础事实。1、2013年10月17日，乔冠元与瓯江公司签订《商品房买卖合同》,约定乔冠元以467690元的价格购买瓯江公司开发的位于呼和浩特市××区以北、达尔登路西瓯江现代城小区7号楼1单元1803室。合同签订后,乔冠元依约于2012年10月10日支付瓯江公司购房款187076元,2013年10月17日支付瓯江房地产开发有限公司购房款187076元。2、呼和浩特市中级人民法院在执行浙江中成与瓯江公司建筑工程施工合同案件过程中,于2016年6月24日作出(2015)呼法执字第OO238号裁定,查封瓯江公司瓯江现代城小区5号楼1单兀1801室房屋。2017年3月12日,呼和浩特市中级人民法院作出(215)呼法执字第OO238号之二裁定书,裁定将瓯江公司开发建设的瓯江现代城小区25套房屋(包含本案争议房屋)以流拍保留价支付浙江中成,以抵偿瓯江公司所欠工程欠款。2018年2月12日,瓯江公司、浙江中成公司根据(2015)呼法执字第OO238号之号裁定书内容签订《交接单》,内容为:经双方核对以物抵债的25套房屋中,有8套房屋已提交执行异议,不能交付,其余17套房屋(包含原告购买的涉案房屋)进行交付;以上房屋交付后一切后果由淅江中成承担。3、根据《无房证明》可以证实,乔冠元所购房屋系用于居住的唯一房屋。二、涉案房屋属乔冠元所有。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行对房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2、按照本案事实,结合法律规定,涉案房屋属乔冠元所有:(1)乔冠元与瓯江公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》是在2013年10月17日,而呼和浩特市中级人民法院查封涉案房屋的时间为2016年,乔冠元在涉案房屋查封之前即已签订合法有效的书面买卖合同；(2)根据乔冠元提供的《无房证明》,可以证实乔冠元所购商品房用于居住,且乔冠元名下无其他居住的房屋；(3)根据瓯江房地产开发有限公司给乔冠元开具的交纳购房款票据,乔冠元两次共计交纳购房款374152元,超过购房款总额的80%。综上,涉案房屋应当属于乔冠元所有,呼和浩特市中级人民法院(2O18)内O1执异415号执行裁定驳回乔冠元的执行异议错误。3、瓯江公司与浙江中成根据(2015)呼法执字第OO238号之二号裁定书内容于2018年2月12日签订的《交接单》,不具备发生物权变动的法律效力,呼和浩特市中级人民法院(2O18)内O1执异392号执行裁定以此驳回乔冠元的执行异议申请错误,应予以纠正。（1）涉案房屋的物权性质。本案涉案的标的物系房屋,按照物权法的规定,属于不动产。(2)物权法关于不动产物权变动的法律规定根据物权法的相关规定,对于不动产转移以房产登记机关的变更登记为准,而动产则以交付为原则。(3)2018年2月12日签订的《交接单》不具备涉案不动产物权变动的法律效力《交接单》虽约定瓯江公司将17套房屋(包含乔冠元购买的涉案房屋)交付给浙江中成,但根据以上关于不动产交易的原则,涉案房屋并未履行物权法所要求的物权变更登记手续,浙江中成不能以此当然取得涉案房屋的所有权,该涉案房屋仍属于乔冠元所有。同时按照该《交接单》的内容,浙江中成确认对呼和浩特市中级人民法院执行裁定之二中25套房屋中已提出执行异议的8套房屋无法交付,对剩余17套房屋中乔冠元购买的房屋如果也提出执行异议,则该涉案房屋亦不具备交付的条件，故呼和浩特市中级法院违反不动产交易的原则,以瓯江公司与浙江中成签订的《交接单》已对涉案房屋交付为由,否认乔冠元对涉案房屋的所有权,进而驳回乔冠元的执行异议申请错误。综上所述,乔冠元对涉案房屋拥有所有权,请求人民法院依法维护乔冠元对合法权益不受侵害。补充意见：房屋的产权登记在未办理分户之前登记在房地产开发企业名下，在房屋买卖合同生效后，房屋开发企业依据初始登记将买受人所购买的房屋进行分户，在这个过程中，如果买卖行为发生，即使房屋初始登记在房屋开发企业名下，所有权已发生变动，只是未办理分户登记。浙江中成辩称，乔冠元的诉讼请求不成立，该房屋以归浙江中成所有，请求依法驳回乔冠元的诉讼请求。1、根据呼市中级人民法院(2018)内01执异415号、392号呼和浩特市中级人民法院已确定案涉该两个房屋已属于浙江中成所有。2、案涉两套房屋是瓯江公司所有，在浙江中成与其建设工程施工合同纠纷案件中，浙江中成已查封，期间经过拍卖、流拍、并在呼和浩特市中级人民法院执行法官的主持下，双方完成了包括该两套案涉房屋的共计17套房屋的交付。所有权已转移由浙江中成所有。在交付当日在执行法官、浙江中成及瓯江公司三方在现场进行了核实，房屋内并没有任何物品，是一套空房。这点能明确该套房屋根本不可能是用于居住的，且是乔冠元的唯一居住房屋。3、2015年开始该案涉两套房屋均已被査封拍卖等程序，乔冠元一直未提执行异议，表明乔冠元根本没有在该房屋内居住，不符合关于执行异议的规定。4、案外人提执行异议的时间是执行过程中，到房屋交付后乔冠元也未提起执行异议，依据两份驳回执行的裁定书的日期，两份均为2018年10月，法律规定法院应在案外人提执行异议15日内审查结束，即能证明乔冠元是在2018年9月份才提出的执行异议，不符合在执行过程中提出执行异议的规定。因此该案涉两套房屋应归浙江中成所有，且已实际交付。至于乔冠元所说的买卖合同生效后不动产的所有权发生转移，这是不对的。事实上，该诉争小区不具备竣工验收提交，无法办理房地产交易的登记备案，双方均没有登记，不动产未登记的，已交付在先为所有权转移，即浙江中成理应是该房产的所有权人。瓯江公司述称，对乔冠元的起诉状没有异议。本院经审理查明，乔冠元与瓯江公司于2013年10月17日签订商品房买卖合同，约定瓯江公司将位于呼和浩特市××区房屋出售给乔冠元，瓯江公司分别于2012年10月10日、2013年10月17日向乔冠元出具两枚各187076元的收据。本院于2015年1月19日以（2014）呼民一初字第00025-1号裁定查封诉争房屋；于2017年3月12日做出（2015）呼法执字第00238号之二裁定书，裁定将诉争房屋交接给浙江中成。乔冠元向本院提出执行异议，本院于2018年11月4日做出（2018）内01执异415号执行裁定书，驳回乔冠元的异议请求。另查明，乔冠元截止2018年12月20日在呼和浩特市不动产登记局并无房屋登记信息（不包括已网签备案但未办理不动产登记的房屋信息）。以上事实，有房屋买卖合同、收据、（2015）呼执字第00238号之一执行裁定、（2015）呼执字第00238号之二执行裁定、交接单、不动产登记信息查询、（2018）内01执异415号执行裁定等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为乔冠元是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，乔冠元与瓯江公司签订的商品房买卖合同显示签订时间为2013年10月17日，乔冠元自签订合同至查封前未实际占用使用房屋，直至起诉前仍未居住该房屋，故本院无法确认该房屋系用于居住。即便诉争房屋确系用于居住，乔冠元还需满足上述法律规定的其他条件方可排除执行。乔冠元提出其所交纳购房款已超过总房款的80%，符合上述法律规定的排除执行条件。为证明该主张，乔冠元出示了收据，然瓯江公司向乔冠元出具的收据仅能说明瓯江公司对该事实认可，乔冠元并未提供实际支付购房款的相关证据。经本院当庭询问乔冠元代理人乔冠元所付购房款相关证据情况及乔冠元起诉状载明地址房屋是否系其用于居住的房屋问题，代理人回答需向当事人核实后答复。庭审后，乔冠元提交了起诉状载明地址并非其名下房屋，系借住亲戚家的说明书，却并未提交实际付款及款项来源的相关证据和说明。本院认为，乔冠元所享有权利不能排除强制执行。综上所述，乔冠元的诉讼请求不能成立，本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告乔冠元的诉讼请求。案件受理费8315.35元，由原告乔冠元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 张蒙江 二〇一九年八月十六日书记员 蔡曦琛