北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20169号原告：北京依诺维绅家具有限公司，住所地北京市怀柔区凤翔开发区凤翔三园**，统一社会信用代码×××。法定代表人：弗来明·霍飞德，董事长。委托诉讼代理人：王岩，男，1986年2月24日出生，汉族，北京依诺维绅家具有限公司国内销售部门经理，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李双雁，北京市中银律师事务所律师。被告：中粮地产投资（北京）有限公司，，住所地北京市顺义区统一社会信用代码×××。法定代表人：张黎，总经理。委托诉讼代理人：张盛晰，男，1986年12月9日出生，汉族，中粮地产投资（北京）有限公司法务部员工。原告北京依诺维绅家具有限公司（以下简称依诺公司）诉被告中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王竞隆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告依诺公司委托诉讼代理人王岩、李双雁、被告中粮公司委托诉讼代理人张盛晰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依诺公司向本院提出诉讼请求：1.判令中粮公司归还依诺公司租赁保证金90686.25元；2.判令中粮公司支付延迟归还租赁保证金的利息（自2019年4月18日开始，以906868.25元为本金，以银行同期贷款利率计算）；3.判令中粮公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年，依诺公司与中粮公司双方签订了《开业前商铺租赁合同》。中粮公司将位于北京市顺义区祥云小镇【3-204】号的商铺出租给依诺公司。租赁合同约定：租赁期限为3个租赁年度，甲方拟于2016年3月1日将商铺交付乙方装修使用。乙方享有60天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。另租赁合同第四条约定：乙方在签署本合同之日起5日内，应向甲方交纳相当于第一租赁年度3个月的基本租金、3个月物业管理费及3个月推广费综合的租赁保证金，合计90686.25元。合同签订后，依诺公司按照约定向中粮公司交纳了保证金和租金。2019年，因中粮公司大幅提高租金以及实质性变更租赁合同条款，对依诺公司产生重大不利影响。租赁合同到期后依诺公司不再续租。于2019年4月18日按照约定将租赁房屋返还给中粮公司。依诺公司多次索要租赁保证金，但中粮公司拒不返还。中粮公司拒不返还租赁保证金的行为已经构成违约，依诺公司无奈之下，起诉至人民法院，以维护自身的合法权益。请法院依法支持依诺公司的诉讼请求。被告中粮公司辩称：依诺公司所述不符合真实情况，请求法院驳回依诺公司的全部诉讼请求。依诺公司是于2016年4月16日起租，租期3年，到2019年4月15日届满。依诺公司于2019年3月开始与中粮公司磋商续租事宜。期间中粮公司表达的续租意向是固定租金8元，抽成租金17%，最低销售额18万，依诺公司认为除固租维持到6.5-7元的水平外，其他均接受，后经磋商，双方商定固租调整为7元。在此过程中，中粮公司提示依诺公司对固租期的条件进行内部确认，并获得了依诺公司的肯定答复，故中粮公司完成了续签相关决策和准备过程。之后双方就物品装饰的调整和摆放做了交流和准备，2019年3月26日，中粮公司突然收到依诺公司不续租的告知，并在中粮公司充分向其阐明相关合同违约责任后，依诺公司仍一意孤行，并于4月18日搬离商铺，将房屋归还中粮公司。依诺公司的行为严重违反合同10.7条的约定，导致中粮公司再次获得租金收益要等到2019年8月9日。因依诺公司怠于履行合同行为导致租赁房屋空置达4个月，租金收益远超租赁保证金的金额标准，故中粮公司以租赁保证金弥补房屋空置损失行为有依据，符合合同约定。根据10.7条，依诺公司至少有2次机会拒绝续租合同的订立，一次是6个月前提出不续约，双方谈租赁条件和标准时候可以拒绝，事实上依诺公司明确表达了续租意向，并对双方商定租赁标准提出了自己的需求并确认同意。不存在依诺公司所说。中粮公司收取保证金弥补损失是履行续约合同的先合同义务，也是履行原合同的后合同义务，没有不妥。依诺公司所述格式条款无效不成立，本案不是撤销合同之诉，双方合同充分协商并履行了三年，依诺公司主张的理由中粮公司无法理解。经审理查明：2016年，甲方（出租方）中粮公司与乙方（承租方）依诺公司签订《【中粮】祥云小镇开业前商铺租赁合同》。双方约定：甲方将祥云小镇【3-204】号商铺出租给乙方使用；乙方在签署本合同之日起5日内，应向甲方交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金，3个月物业管理费及3个月推广费总和的租赁保证金，合计￥【90686.25】元人民币。十二、经营业绩考核：如乙方连续三次或累计六次月销售额未能达到30000元人民币的，甲方有权单方面解除合同或调整乙方经营位置及面积。如甲方选择不解除合同，则乙方应在收到甲方调整通知后30日内按照甲方要求完成调整工作并签订相应补充协议，调整工作产生的费用由乙方自行承担。第二部分通用条款：4.3.5除非本合同另有约定，本合同租赁期限届满或提前终止后，乙方向甲方缴清所有因租赁该商铺所产生的租金、物业管理费、推广费和其他费用等全部费用及违约金，并把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址手续）清理完毕后30个工作日内，甲方向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）。10.7本合同租赁期限届满，无论乙方是否续租，都应于租赁期限届满之日3个月前【如租赁期限超过3年（含3年），则为6个月】向甲方发出书面通知。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新签订合同，续租的租金标准及条件由甲方根据当时市场条件另行确定。如乙方书面表示续租意愿，但未签订续租协议，在租赁期限届满前又放弃续租的，则乙方已缴纳的租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，该金额不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担差额部分。如乙方书面通知甲方放弃续租，或者乙方未能在前述时间内向甲方提出书面续租要求或甲乙双方无法就续租达成一致，则视为乙方放弃续租权，本合同自租赁期限届满之次日自行终结。13.35乙方同意在租赁期限之内随时配合甲方进行承租商铺的位置调整。签订合同后，依诺公司依约向中粮公司交纳了租赁保证金90686.25元。2019年2月27日起，依诺公司销售经理王岩与中粮公司运营经理周怡彤于微信就续租事宜进行协商。2019年3月12日，二人确定固定租金7元，最低销售额18万元。后周怡彤向王岩发送拟签订的《中粮祥云小镇商铺租赁合同》续租补充协议。内容包括：“四、乙方同意在续租期限内随时配合甲方进行铺位调整，而甲方就此商铺调整不需向乙方承担任何违约责任。五、乙方自续租日，连续3个月的每月销售额或累计6个月的每月销售额均未达到18万元人民币，则甲方有权解除《租赁合同》及其项下的全部补充协议，而乙方已缴纳的租赁保证金作为违约金赔偿给甲方。八、本协议是《租赁合同》的补充协议，与其具有同等法律效力。除另有约定之外，两者约定不一致的以本协议约定为准。本协议未约定的事项，均按《租赁合同》约定继续履行，甲、乙双方就《租赁合同》项下的权利义务于续租期限内继续有效。”依诺公司认为该文本中合同条款对其苛刻，故于2019年3月25日表示不再续租。2019年3月26日，王岩通过微信及电子邮件向周怡彤发送依诺维绅中粮祥云小镇店面不续约与撤店申请。2019年4月18日，依诺公司将诉争房屋向中粮公司腾退。2019年6月5日，中粮公司就诉争房屋与北京亦左亦右国际咨询服务有限公司签订《中粮祥云小镇运营期商铺租赁合同（POS版）》。2019年6月25日，中粮公司将诉争房屋向北京亦左亦右国际咨询服务有限公司交付。中粮公司提交2019年3月13日中粮置地北京公司招商决策会会议纪要，拟证明中粮公司按照依诺公司确认的标准完成续签的内部决策过程。依诺公司对该证据真实性无法核实，并称3月25日收到续租的合同，未看到合同前，无法确定是否续签。上述事实，有双方当事人陈述、《中粮祥云小镇商铺租赁合同》、微信记录、会议纪要、撤铺验收记录等证据在案佐证。本院认为：依诺公司与中粮公司签订的《中粮祥云小镇商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应依约履行义务。本案中双方的争议焦点为依诺公司是否违反诉争合同第二部分通用条款第10.7条的约定。双方于该条中约定：“甲、乙双方就续租达成协议的，应重新签订合同，续租的租金标准及条件由甲方根据当时市场条件另行确定。如乙方书面表示续租意愿，但未签订续租协议，在租赁期限届满前又放弃续租的，则乙方已缴纳的租赁保证金作为违约金赔偿给甲方”首先，依诺公司王岩与中粮公司周怡彤就诉争合同续租一事协商过程中，均采用微信及电子邮件的方式进行协商，依诺公司并未以书面方式明确其续租意愿。其次，王岩与周怡彤协商过程中，仅就固定租金及最低销售额达成一致意见，并未就中粮公司向依诺公司送达的拟签约续租补充协议中第四条的“乙方同意在续租期限内随时配合甲方进行铺位调整，而甲方就此商铺调整不需向乙方承担任何违约责任。”达成一致意见。且该条款内容与诉争合同通用条款13.35“乙方同意在租赁期限之内随时配合甲方进行承租商铺的位置调整”内容不一致。中粮公司发送的合同内容显对依诺公司不利。依诺公司据此拒绝与中粮公司签订其送达的续租协议并无不当。在双方未就续租协议形成一致意思表示前，依诺公司表示不再续租，并无不妥。综上，本院难以认定依诺公司违反诉争合同第10.7条的约定。故中粮公司应返还依诺公司租赁保证金。因中粮公司未依约返还依诺公司租赁保证金，应给付依诺公司逾期付款利息。但依诺公司主张的利息起算点有误，本院据双方合同约定予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，判决如下：一、被告中粮地产投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京依诺维绅家具有限公司租赁保证金九万零六百八十六元二角五分；二、被告中粮地产投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京依诺维绅家具有限公司租赁保证金九万零六百八十六元二角五分的迟延给付利息（自二〇一九年六月一日起至被告中粮地产投资（北京）有限公司实际返还租赁保证金九万零六百八十六元二角五分之日止，按中国人民银行同期贷款利率计息）；三、驳回原告北京依诺维绅家具有限公司的其他诉讼请求。如果被告中粮地产投资（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零三十四元，由被告中粮地产投资（北京）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王竞隆二〇一九年八月三十日书记员  常 怡