广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤02民终542号上诉人（原审原告）：仁化县农村信用合作联社，住所地：广东省仁化县丹霞大道**。法定代表人：何宗志，该社理事长。委托诉讼代理人：范元葵，广东金韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭柏根，男，1962年4月12日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：郭浩汗(系郭柏根儿子)，男，1994年3月12日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。原审第三人：欧阳瑞蔚，男，1972年6月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。原审第三人：廖玉娴，女，1972年11月17日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。原审第三人：谢月林，男，1965年7月4日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。原审第三人：韶关市信和置业有限公司，，住所地：广东省韶关市武江区龙归镇益龙路******法定代表人：马建华。上诉人仁化县农村信用合作联社（以下简称仁化信用社）因与被上诉人郭柏根，原审第三人欧阳瑞蔚、廖玉娴、谢月林、韶关市信和置业有限公司（以下简称信和公司）申请执行人执行异议之诉一案,不服广东省仁化县人民法院（2017）粤0224民初929号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仁化信用社上诉请求：撤销一审判决，驳回郭柏根的执行异议申请。事实与理由：一、郭柏根方与信和公司订立的《房屋拆迁补偿安置合同书》并未约定韶关市××区××江北路××小区××房为安置房，且该房产权属人为信和公司，并不存在所有权、使用权不明或者有争议的情况。二、郭柏根没有证据证明涉案房屋为其与信和公司约定的安置房，郭柏根的转账业务回单收款人并非信和公司，收据也无信和公司确认签章，该笔款项是否为支付涉案房屋价款存疑。三、人民法院查封涉案房屋之前，郭柏根与信和公司并未签订对涉案房屋合法有效的书面买卖合同，亦未约定涉案房屋为安置房。《D座收楼确认表》签收人不详，真实性存疑，郭柏根没有证据证明其在人民法院查封之前已经合法占有涉案房屋，也没有证据证明其已支付涉案房屋价款。郭柏根与信和公司签订的《房屋拆迁补偿安置合同书》并未约定具体确定的安置房，根本无办理过户登记一说。四、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，当购房者与抵押权人、承包人的权利发生冲突时，如购房者已经交付购买商品房的全部或者大部分款项，则购房者的权利可以对抗抵押权人、承包人。而本案并无证据证明郭柏根是符合上述规定的买受人。另外，2013年5月27日，信和公司已将涉案房屋抵押给仁化信用社，且在韶关市房地产交易登记中心办理了抵押登记。仁化信用社的抵押权合法有效，其有权要求对涉案房屋恢复执行。综上所述，原审法院驳回仁化信用社的诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持仁化信用社的上诉请求。郭柏根辩称，一、涉案房屋不仅是本案确定的回迁房，而且郭柏根自2013年4月23日起便占有并使用该房。1．在2013年4月24日，郭柏根与信和公司已经完成了房屋置换，即涉案房屋已经属于郭柏根所有，具有准物权的性质，郭柏根已有足够理由排除法院的查封与执行。2．无论仁化信用社的抵押合同与抵押权是否成立在先，都无法排除郭柏根的执行异议。仁化信用社强行把抵押权成立在前作为抵押权得以优先的依据，是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的错误理解。3．郭柏根于2013年4月24日收取涉案房屋的钥匙时，该房屋已在郭柏根的实际管理之中。《收楼确认表》及信和公司开具的《证明》只是一种后期的情况说明，本身并不能证明郭柏根占有房屋的时间。只是因信和公司屡次违约，导致汇景苑的住户集体信访，信和公司在此情况下才作出收楼确认表。二、信和公司股东会决议完全违法，抵押合同应为无效合同。信和公司为其股东欧阳瑞蔚提供担保，按照《中华人民共和国公司法》第十六条第三款的规定，欧阳瑞蔚不得参加关于其申请贷款提供担保的股东大会决议，更不能在股东会决议上签名捺印。而涉案《股东会决议》违反了上述规定，应属无效，且欧阳瑞蔚的行为明显是恶意侵占公司财产，由此签订的担保协议亦应无效。三、驳回仁化信用社的上诉请求更能体现公平正义。郭柏根在涉案房屋上已倾尽所有，该房屋也已装修居住，由郭柏根继续居住能够维持房屋使用的稳定性，做到案结事了。且信和公司名下仍有房屋尚未出售，仁化信用社完全可以通过拍卖其他房屋实现其债权。欧阳瑞蔚、廖玉娴、谢月林、信和公司二审未提出意见。仁化信用社向原审法院起诉请求：1．判令准许对信和公司名下位于韶关市××区××江北路××小区××房（粤房地权证韶字第**）恢复执行；2．案件诉讼费由郭柏根承担。原审法院认定事实：2007年9月7日，信和公司与宋桂莲签订了一份《房屋拆迁补偿安置合同书》。双方约定，对宋桂莲拥有产权的韶关市武江区武江北路15栋101房屋进行拆迁安置，安置方式为回迁。宋桂莲于2013年4月13日去世。2013年4月24日，郭柏根(宋桂莲的儿子）支付回迁房超出面积及楼层差价款16万元给信和公司，信和公司将位于韶关市××区××江北路××小区××房交付给郭柏根，郭柏根开始占有并使用该房屋，并已装修完入住。信和公司于2013年6月18日开具证明，证明涉案的汇景苑商住小区D幢1102房为宋桂莲的回迁安置房。事后因信和公司的原因，涉案房屋一直未登记在郭柏根名下。另查明，2013年5月27日,仁化县农村信用合作联社长江信用社（仁化信用社下属机构）与欧阳瑞蔚签订《个人借款合同》,欧阳瑞蔚向仁化县农村信用合作联社长江信用社借款400万元。廖玉娴作为欧阳瑞蔚的配偶在《个人借款合同》借款方配偶栏中签名确认。2013年5月27日，仁化县农村信用合作联社长江信用社与信和公司签订《抵押担保合同》[编号：仁农信长社抵字（2013）第0527001号]，合同约定信和公司提供登记在其公司名下的包括涉案房屋在内的相关房屋作为抵押物，为上述贷款提供抵押担保，同日，仁化县农村信用合作联社长江信用社对抵押物办理了房地产他项权证。2013年5月31日，谢月林向仁化县农村信用合作联社长江信用社出具担保保证书，为欧阳瑞蔚的借款400万元作保证。广东省仁化县人民法院在审理仁化信用社与欧阳瑞蔚、廖玉娴、谢月林、信和公司（2017）粤0224民初604号借款合同纠纷一案过程中（判决已确定需欧阳瑞蔚、廖玉娴、谢月林、信和公司承担相关债务，民事判决书现已生效），仁化信用社向广东省仁化县人民法院提出财产保全申请，请求查封、冻结欧阳瑞蔚、廖玉娴、谢月林、信和公司所有的价值4191535.74元的财产。2017年8月4日，广东省仁化县人民法院作出（2017）粤0224民初604号民事裁定书，裁定查封、冻结了欧阳瑞蔚、廖玉娴、谢月林、信和公司所有的价值4191535.74元的财产。不久广东省仁化县人民法院查封了信和公司名下位于韶关市××区××江北路××小区××房，查封期限为一年。2017年9月5日，郭柏根对广东省仁化县人民法院查封涉案房屋提出书面异议。广东省仁化县人民法院于2017年12月4日作出（2017）粤0224执异9号执行裁定书，裁定中止了对涉案房屋的执行。仁化信用社对中止执行涉案房屋不服，于是向原审法院提起了诉讼，要求恢复对涉案房屋的执行。原审法院认为，本案系申请执行人针对郭柏根提出的执行异议之诉，其请求广东省仁化县人民法院继续对登记在信和公司名下坐落于韶关市××区××江北路××小区××房的执行。故案件的争议焦点：仁化信用社要求继续执行的诉讼请求是否应予支持。因郭柏根家庭房屋在信和公司房地产开发过程中被征收，经双方协商一致，郭柏根母亲宋桂莲代表其家庭于2007年9月7日与信和公司签订《房屋拆迁补偿安置合同书》，安置方式为回迁，该合同的签订及拆迁安置方式的约定，未违反法律规定，合法有效。2013年4月24日，郭柏根(宋桂莲的儿子）按约支付回迁房超出面积及楼层差价款16万元给信和公司，信和公司将位于韶关市××区××江北路××小区××房作为回迁房交付安置给郭柏根家庭。郭柏根家庭与信和公司明确了回迁房的位置等，虽然尚未办理房屋登记手续，但未办理登记手续的过错不在郭柏根家庭，在郭柏根家庭已支付了房屋差价，并且实际占有了该房屋，且已装修入住的情况下，一般可安全的取得房屋所有权，所以不能等同于一般意义上的债权人，涉案房屋是郭柏根家庭因回迁及支付差价而取得的，是出于自己居住的需要，具有特殊性，是生存权利的体现，其居住权应优先受保护，这具有重大的现实社会意义。仁化信用社和信和公司在设立房屋抵押权时应该确保该房屋没有其他争议。实际上郭柏根支付房屋差价及取得涉案房屋在仁化信用社办理抵押登记之前，即仁化信用社与信和公司一开始设立抵押权时存在瑕疵，虽然办理了抵押登记，但是根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、第一百八十四条：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产……”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，也应当停止对涉案房屋的执行。另外，仁化信用社要求继续对涉案房屋进行执行也违背了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”中关于当购房者、抵押权人、承包人的权利发生冲突时，如果购房者已经交付购买商品房的全部或者大部分款项，则购房者的权利可对抗抵押权人、承包人的规定，故郭柏根家庭对诉争房屋所享有的权利优于仁化信用社的一般金钱债权。综上，郭柏根家庭对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行，仁化信用社要求继续执行没有事实和法律依据。欧阳瑞蔚、廖玉娴、谢月林、信和公司经法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，并不影响案件的审理，原审法院依法作缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回仁化信用社的诉讼请求。案件受理费100元，由仁化信用社负担。本院查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据上诉人的上诉理由及答辩人的答辩意见。本案争议的焦点在于郭柏根对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”参照上述司法解释规定，被拆迁人对已特定化的拆迁补偿安置的房屋，属于具有物权性质的特种债权。本案中，根据郭柏根母亲宋桂莲代表其家庭于2007年9月7日与信和公司所签订的《房屋拆迁补偿安置合同书》内容，可以证实郭柏根与信和公司之间形成了所有权调换的拆迁合同关系。郭柏根对涉案房屋享有物权性质的特种债权，其可基于特种债权的物权优先效力，取得拆迁补偿安置房屋，郭柏根也实际接收了涉案房屋，对于超过产权调换面积的部分，郭柏根亦已支付相应款项。因此，郭柏根对涉案房屋享有的权利，足以排除本案金钱债权的执行，广东省仁化县人民法院于2017年12月4日作出的（2017）粤0224执异9号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，符合法律规定，并无不当，仁化信用社申请恢复执行，依据不足，本院不予支持。综上所述，仁化信用社的上诉理由，证据不充分，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人仁化县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  焦晓巍审判员  危 晖审判员  李飞洲二〇一九年八月二日法官助理龙娟书记员刘宇璠