辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初1442号原告：郝振占，男，1956年11月21日出生，汉族，住辽宁省台安县。原告：何素兰，女，1963年7月6日出生，汉族，住辽宁省台安县。二原告共同委托诉讼代理人：金鹏，男，1965年2月18日生，盘锦市诚义法律服务所法律工作者。被告：盘锦美的置业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区兴油区政府****。法定代表人：范雪梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛亦江，辽宁同方律师事务所律师。原告郝振占、何素兰诉被告盘锦美的置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2018年4月26日起诉至本院，本院于2018年8月30日依法作出（2018）辽1103民初1103号民事判决书，因被告盘锦美的置业有限公司不服该判决，上诉至盘锦市中级人民法院，市中院于2019年3月25日作出（2019）辽11民终264号民事裁定书，以原审事实不清，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何素兰及其与原告郝振占共同委托诉讼代理人金鹏、被告盘锦美的置业有限公司委托诉讼代理人盛亦江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同，被告退还原告全部购房款1,600,000.00元，并从交款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，至退还全部房款之日止；2、返还原告交纳的房屋维修基金12,085.00元及自2016年11月始至合同解除之日期间产生的房租费每月3000.00元；3、被告承担诉讼费。事实理由：原告和被告于2016年4月24日签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告美的城三期6号1单元301房屋一套，面积为201.42平方米。该房系样板房，购买后，原告用之作为儿子的婚房。2016年11月2日开始供暖，当天观察一切完好，大约下午4时发现漏水，迅速联系物业，物业查看后发现是该房屋4根地热管突然爆裂，导致整个房屋被淹。房门、地、地板柜、墙壁、壁纸及家具遭到严重损坏，使原告损失惨重。原告在房屋被淹后找到被告，被告派人将漏点找到，并清理了整个房屋，把地面全部刨开。房屋钥匙在被告处，搬出的物品也是一直由被告保管。在第一次起诉时向有关部门申请鉴定，但损失数额无法鉴定。目前无法实现购房居住的合同目的。为此，原告要求退房、退还房款1,600,000.00元，同时赔偿因此而造成的实际损失。请法院依法判决。被告庭审辩称：原审中的租金损失原告原来提出的是1500.00元。请求驳回原告要求解除合同退房、返还房款的诉讼请求，不承担其损失。根据盘锦市中院列明的发回内容，提出以下几点意见：1、2016年11月2日试水当天是原告没有按照供暖要求进行看护，因而造成了漏水损失，在其损失中我们认为其中地面的损失应该由我们承担，超出地面的损失应由原告承担。2016年11月2日供暖试水，按照要求，原告应在家中看护，发现问题应关闭供暖阀门，原告在试水过程中只是看了一眼就走了，是原告疏忽大意才造成墙体等损失，这在原告的起诉状以及原一、二审庭审中都能体现，这是造成原告其他损失的重大原因。2、漏水后，没有修复是原告造成的，在漏水后，被告按照房屋原来的标准进行装修，但是原告提出地板必须是全实木的等等，在没有达到原告要求之前，被告拒绝被告进户维修，因此没有维修是原告造成的，这在原审庭审笔录中可以证明。3、根据现有法律的规定，原告的情况不符合退房的条件。4、原告买的是样板房，既包括了房屋，又包括了房屋的装修装饰等，在漏水后，原告将大部分生活用品拿走，那么这些物品如果涉及退房也应由原告全部返还，在购房合同附件中有所有附带物品的清单。根据中院确定的原则，只有基础和主体出现质量问题方可退房，在出现退房的事由，如果仅仅是其他问题可以通过更换和修理来解决，本案中符合更换修理的条件的，没有修理的原因是原告不让被告修理。原告发现地热漏水后，将超出漏水地面损失的所有东西都要求我们更换，我们原来的地板是实木复合的，但是原告要求的是纯实木的，主要没有维修的原因就是原告，责任应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：原告和被告于2016年4月24日签订《商品房买卖合同》一份及《商品房买卖合同补充协议》一份，合同约定原告购买被告美的城三期6号1单元301房屋一套，面积为201.42平方米，总房款160万元。该房系样板房，已经装修完毕，并附送部分家具。2016年5月24日，被告将房屋及附属物交付原告，原告入住该房屋。2016年11月2日开始供暖，原告在供暖试水时没有发现异常，试水后大约四十分钟离开，后物业房管人员发现有水从原告入户大门向外漫出，与原告联系打开房门后，发现房间内地表已经被水所淹，经物业查看，发现是该房屋地热管线爆裂，导致整个房屋被淹。房门、地、地板柜、墙壁、壁纸及家具遭到浸泡，损害严重。经双方协商，被告将原告房间地面刨开，将家具等物品移至他处保管。在被告将为原告维修时，原告发现被告提供的地板板材与所签订合同约定的地板材质不符等问题，双方就维修事宜协商未果，未能对受损房屋进行维修。2017年8月30日，原告向盘锦市兴隆台区人民法院提起诉讼，要求被告赔偿因漏水造成的财产损失，但该案在鉴定阶段，鉴定机构提出因案涉住宅装修部分已大部分拆除，室内物品已经转移，无法对装修作出科学、客观、公正的价值鉴定，即无法确定损失数额，原告遂变更诉讼请求为退房并赔偿损失，后原告于2018年4月10日撤回起诉，2018年4月26日再次向本院提起诉讼，经本院判决后被盘锦市中级法院发回我院重审。另查明，涉案房屋浸水后，经原、被告协商，被告提供房屋将原告房屋内被告售房时附带的可移动装饰物品家具等进行存放，后被告将上述物品移送至车库保存至今。本案的争议焦点：1、原、被告之间所订立的商品房买卖合同是否合法有效；2、原告提出解除合同是否具备合同解除的法定条件；3、原告主张的退还购房款1,600,000.00元并赔偿相应的经济损失（租房、利息、维修基金）有无事实和法律依据。原告为支持其主张，庭审中向本院提供如下证据：1、原、被告签订的商品房买卖合同以及两份补充协议，并附当时的家具装修清单、主材材料预算书（见原审卷宗正卷二第1-47页）。预算书就约定了交房时候装修材料的材质，在商品房买卖合同的27页明确约定了室内地面是实木地板，损失以后被告要按复合地板给我们装修。我们拒绝维修是有道理的。证明双方签订合法有效的合同，买房买的精装房，包括装修和室内物品等。在签订合同同时，被告出具了详细的物品清单，并提供了主材材料预算书，明确了主要装修材料的材质，这是签订合同当天一并给原告的。这个表在原审中也提交过。被告质证：证据真实性没有异议，但是要纠正一点，原告买的不是精装房，是样板房，样板房是供客户参观的，双方在补充协议中说的很清楚，原告是按照房屋现状所附的家具等进行折旧和损耗等状态购买的。在2015年5月24日，原告在验收该房产时，原告在验收表上认同当时的现状。在维修的时候原告说要求的是纯实木地板，但是我们说的实木复合地板也是实木地板，原来安装的就是实木复合地板。根据这个合同也不符合双方约定的退房的条件，双方约定的退房条件是即使有足够的原因或者质量问题，也应该给被告发书面通知，15日以后才可以退房。这个案子在一开始诉讼的时候要求的是维修，后来突然是要求退房，这个退房要求既不符合合同约定，也不符合法律规定。主材材料预算表在原审中没有提交，也不知道是谁出的，这个表不是合同附件也不是原卷宗的证据。2、房屋被损坏当时的照片，（见原审卷宗正卷二中），证明当时房屋漏水给原告造成损失的现场情况，照片能显示为了寻找漏点，刨开地面，装修物品被损坏的事实。这个漏水原因是地热管爆裂导致的漏水。被告质证：照片可以分成两个时间点，前半部分是漏水以后初步收拾拍摄的照片，这个照片可以看出除了地面，上半部分都完好无损，只有地面的损失是漏水造成的损失，这部分损失我们可以承担，超出地面的损失与我们无关。一是原告在试水当天没有看护，二是原告将小事扩大，本来就是换个地面就可以，但是后来原告把墙体都拆了，这个损失不应由我们承担。地。地面拆开是我们拆的个地面的维修由我们承担没有问题。3、兴隆台区法院（2017）辽1103民初2423民事裁定书及该案原告起诉状、原告申请法院委托司法鉴定所鉴定的退回说明，起诉状证明原告在造成损失与被告无法达成一致维修意见以后，原告起诉到法院最开始不是要求退房，而是要求其按照侵权责任赔偿损失。该案是2017年8月28日起诉的，2018年4月10日撤诉，撤诉的原因是因为原告起诉完以后对于原告经济损失经委托无法鉴定原告具体的经济损失，原告没有办法达成赔偿损失的诉讼目的，该案开了两次庭，原告看到无法达到目的，当庭变更诉讼请求，要求退房了，但是因为当时就退房的证据材料准备的不是很充分，所以原告变更诉讼请求（由赔偿变成退房）后当庭撤诉。评估委托书上的说明记录，鉴定人员进入现场的装修部分大部分拆除了，室内物品移至地下车库。被告质证，变更诉讼请求我没找到，我只看到撤诉裁定，原告原来是要求赔偿，后撤诉，重新要求退房，但是奇怪的是用的同一个案号，但是现在退房和撤诉的是一个案号，这个如何解释。按照审理商品房买卖合同若干问题的规定，出现漏水给造成了损失，承担是维修和更换的责任，不存在赔偿，鉴定不成不影响维修和更换，撤诉是原告自己的事，跟被告无关。4、四份开庭笔录，原审马力法官审理期间，2018年8月24日开庭笔录，这个笔录中明确记载了原告提供的证据有材料价格表，同时提供2018年5月24日庭审笔录，庭审笔录中被告当时在开庭时候承认为装修把软装和地板拿走，认为可以使用，原告不同意，证明当时没有维修成的原因在被告。第七页中被告代理人说在庭前调解中说过每平米裸房价格不超过5000.00元/平。房管发现水漫出，承认水已经从大门里漫出来了，才给原告打电话。常艳法官开庭笔录两份，证明原告当庭变更诉讼请求，还有2017年10月28日庭审笔录，被告代理人李清说，现在家具由我方储存，说明室内物品在被告处。被告质证，材料价格表是原告举证，我方认定是我方不认可，没有我方盖章。我们维修房子不是全部换新的，就是更换和维修，因为买的这个房子本身地板就不是新的，如果可以用的确实可以继续使用。原告代理人讲的房管发现水漫出，原告在试水当天，发现地面没有水就走了。是被告工作人员发现了漏水，尽到了注意的义务，恰恰是原告在试水当天没有履行看护的责任。家具当时放到被告方，是应原告要求，因为家具大件等不方便拿走，所以放在我方，但是其他物品都被原告拿走。5、住房维修基金收据一份，证明2016年入住的时候交纳了维修基金。被告质证：真实性没有异议，这个是原告自己交的，不是交到我们手里，即使是退房，也不是要求我们退这个维修基金。6、房屋租赁合同、交纳租房费的收据8张、房照复印件，证明原告租房损失。被告质证：该组证据有异议，对方提供的是收据，不是发票，不能真实的反映租金。租房合同也有问题，不是中介的租赁合同，是自己打的，这份租赁合同是无效的，租赁期间从2016年11月份到乙方不租为止，违反法律规定，租赁中是要有生活痕迹的，比如说交纳水费电费等，但是这些证据一个也没有。被告在庭审中提供如下证据：1、双方的商品房买卖合同及补充协议，补充协议的第5/6条写明，该房产属于样板房现房，这个房子不是精装房，是样板房，是有损耗的房产，该房产系现状议价出售，折旧质量保修等均考虑在内，乙方自行承担质量保修问题，无需甲方承担。到现在为止，如果商品附属的物资折旧都是原告承担。商品房买卖合同补充合同，第14条，合同解除、终止后的义务，如果不是法定解除，需通过对方同意，单方解除合同的乙方应按照商品房价值的20%支付违约金。被告有权在房款中扣除违约金的部分。买受人应提前15日向出卖人提出解除合同，即使要求解除合同，也应该提前15日提出。原告质证：真实性没有异议，但对被告证明的问题有异议，原告购买的样板房我们认可，我们认可交房现状，不能等于维修和质量问题也要降低标准。本案是因为被告提供房屋的供暖管道爆裂，不是说我方无缘无故的不住了。购买方无故要求解除合同应支付违约金，本案是因为原告的损失无法得到合理赔偿和维修，导致原告无法居住，无法实现合同目的的情况，不存在违约金的问题。如果原告在漏水当天就要求退房，这有15日的解除权，我们在第一个起诉赔偿损失的案件中，无法通过合理方式得到赔偿，我方当庭提出要求解除合同，这个就视为我方明确提出退房申请解除合同。按照法律规定，通过诉讼方式要求解除合同，也视为合理方式，从那天开始原告的解除权就开始了，不是漏水当天要求解除的。没有超过法定的一年解除权的规定。2、原审中提交了照片一组，（原审卷宗三彩页部分），该组证据证明漏水后几天内，该房屋装修基本完好，地，地面以上没有任何损失存在任何损失，我们仅应承担地面维修的责任，不应承担地面以上维修责任。地。地面以上是原告借着这次漏水行要求被告维修。原告质证：这是漏水第二天，没有寻找到漏水点，这是漏水以后没有检修，没有刨开，是拍照完以后刨开的，证明不了被告的证明目的。本院认证，上述证据能够确认本案基本事实，本院予以确认。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告交纳了全部购房款，被告应按合同如期向原告交付符合商品房交付条件的房屋。原告以远高于被告同期售出的同类普通商品房的价款购买被告开发建设的高端涉案样板房屋，原告高价购买涉案房屋，目的是样板房屋的设计、装饰、附送部分家具以及方便及时入住。但原告收受该涉案房屋后，因存在地热安装质量问题导致供热期间地热管爆裂跑水，涉案房屋地板等物品因浸水毁损情况，在经原、被告诉前多次协商维修未果的情况下，原告就维修及赔偿问题在起诉后因涉案房屋浸水后部分原装设施物品拆除加之被告未提供装修设计图纸的情况下，原告申请的维修赔偿主张未能实现，在长达三年之久的时间内，被告作为涉案房屋的开发及销售方，均未能采取积极有效的解决该房屋的维修及赔偿问题，无法恢复样板房的实际使用功能及高端居住消费价值，无法实现房屋买卖合同的目的，原告提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持，被告应该退还原告全部购房款以及占用房款期间的相应利息；原告诉讼中所主张的租房费每月3000.00元，高于本地区房屋租赁实际价格，本院综合参照涉案房屋的地理位置建筑面积等因素酌定每月租金损失为1500.00元。因被告在对涉案房屋漏水查勘和准备维修时，原告即将房屋钥匙及附随买卖合同及补充协议赠送的室内家具装饰等交由被告保管，上述合同解除后，原告已无需再另行向被告履行交付义务。综上依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会决议，判决如下：一、解除原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议。二、被告盘锦美的置业有限公司退还原告购房款1,600,000.00元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，自2016年4月24日始至该款给付完毕之日止。三、被告退还原告缴纳的房屋维修基金12,085.00元。四、被告赔偿原告房屋租金损失1500.00元/月，从2016年11月至本被告履行完本判决第一、二款项所确定的义务时止。五、本判决第二、三、四项所涉及的全部款项，于本判决生效后10日内，由被告一次付清。六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19，200.00元，由被告盘锦美的置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  沈国君人民陪审员  王素平人民陪审员  张丽华二〇一九年八月二日书 记 员  蔡婷婷