黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1102民初1452号原告（执行案外人）:郭显明，身份证号码3710021965********，男，1965年7月6日出生，汉族，个体，现住加拿大安大略省多伦旺市LadyNadia路56号。委托诉讼代理人：孙宝昌，黑河市爱辉区海兰法律服务所法律工作者。原告（执行案外人）:郭冬，身份证号码2326011958********，女，1958年12月25日出生，汉族，退休工人，现住黑河市花园街村镇开发**楼。委托诉讼代理人：张平（系郭冬丈夫），男，1957年12月28日出生，汉族，退休干部，现住黑河市。被告（申请执行人）:李长春，男，1970年5月29日出生，汉族，鑫晨投资有限公司经理，现住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：唐冰，黑河市爱辉区幸福法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：李长青，男，1962年6月26日出生，汉族，黑河市中兴房地产开发有限公司董事长，现住黑河市合作区。委托诉讼代理人：成善国，黑河市中小企业法律援助中心法律工作者。被告（被执行人）：黑河市中兴房地产开发有限公司，住所地：黑河市合作区通江路南站前五道街东。统一社会信用代码：91231100583834321R法定代表人：李长青，该公司董事长。委托诉讼代理人：成善国，黑河市中小企业法律援助中心法律工作者。原告郭显明、郭冬与被告李长春、李长青、黑河市中兴房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭显明的委托诉讼代理人孙宝昌、郭冬的委托诉讼代理人张平，被告李长春的委托诉讼代理人唐冰、李长青及其委托诉讼代理人成善国、黑河市中兴房地产开发有限公司（以下称中兴地产）的法定代表人李长青及其委托诉讼代理人成善国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭显明、郭冬向本院提出诉讼请求：1.不得执行逸夫中学北侧原职高实习基地一楼门市，从北向南数第二户一楼，产籍号为075-680-4-2-010002、房证号为S20090615号房；2.确认逸夫中学北侧原职高实习基地一楼门市，从北向南数第二户一楼，产籍号为075-680-4-2-010002、房证号为S20090615号房屋归二原告所有；3.案件受理费由三被告承担。事实和理由：2010年2月1日，二原告购买了逸夫中学北侧原职高实习基地一楼门市，从北向南数第二户一楼，产籍号为075-680-4-2-010002、房证号为S20090615号房屋，并与李长青签订了《房屋买卖合同》。合同签订时，李长青向二原告交付了房屋，二原告占有、使用至今。据此，自2010年2月1日起该房屋所有权应为二原告所有。现因李长春与李长青、黑河市中兴房地产开发有限公司之间的纠纷，贵院做出了（2016）黑1102执145号裁定，将二原告所有的房屋予以查封，侵犯了二原告的权利，二原告提出了执行异议，贵院于2019年5月30日做出了（2019）黑1102执异44号执行裁定书，现二原告不服，提出诉讼请支持二原告诉求。李长春辩称，不同意原告的诉讼请求。2016年1月26日李长春依据（2015）爱商初字第463号民事调解书向爱辉区法院申请执行本案被告李长青及中兴地产，2018年3月27日爱辉区法院作出了（2016）黑1102执145号裁定书，查封了李长青名下的涉案房屋。2010年2月1日李长青与原告签订了房屋买卖合同，由原告购买黑房权证合字第**两层房屋中的第一层部分，房屋价款为40万元，因原告于2005年10月3日在李长青处购买的其他房屋不能交付，李长青又于2009年3月将该房屋设定为抵押，基于上述情况，双方协商由李长青赔偿原告损失和违约金20万元，并用该款抵顶本案案涉房屋的房款，余款20万元在办理房屋过户手续后支付，约定2012年3月30日前办理房产手续。李长春认为原告与李长青所签订的房屋买卖合同对真实性存疑，在执行案件中原告对登记在李长青名下的不动产提出异议并执行，人民法院查封前虽签订书面买卖合同，但该买卖合同的性质因未实际履行属于无效合同。根据李长青与原告双方买卖合同的约定，办理房产过户时间为2012年3月30日前，至原告提出异议申请已经超过法定诉讼时效。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。李长青辩称，原告诉讼错误，请求依法驳回。2010年2月1日原告与李长青虽然签订房屋买卖合同，但依据合同内容可以看出，是违约赔偿并不是购房款，所以不具有买卖合同的效力。其他答辩意见与李长春的意见一致。中兴地产辩称，与李长青的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。根据当事人提交的证据，本院认定如下事实：一、2005年10月，郭显明、郭冬购买了李长青位于黑河市××路××中学（现××中学）北侧原职高实习基地从南至北第四户门市房，面积311平方米，房屋价款808,600元；2009年3月，李长青未经郭显明、郭冬同意将上述门市房的房证办到李长青自己名下，在银行抵押贷款，经交涉，李长青于2009年11月19日为郭显明、郭冬出具《承诺书》，李长青承诺于2009年12月之前将上述门市房的产权证变更到郭显明、郭冬名下，如到期不能履行承诺，愿赔偿违约金20万元，另赔偿四年的损失20万元；到期后李长青未按承诺书的约定将房屋产权证变更到郭显明、郭冬名下。二、2010年2月1日李长青与郭显明、郭冬签订《房屋买卖合同》，约定李长青将位于通江路原逸夫中学北侧原职高实习基地从北向南数第二户的一楼门市房（即本案案涉房屋，房屋所有权证号黑房房权证合字第**一层部分）出售给郭显明、郭冬，面积100平方米，房屋总价款40万元，以李长青承诺赔偿郭显明、郭冬损失款和违约金20万元抵顶房款，所欠余款20万元在办理此合同门市房过户手续后付款，李长青负责办理房产过户手续，所需费用由双方承担，李长青保证在2012年3月30日前将此门市房过户到郭显明、郭冬，如不能履行合同条款，赔偿总房价20%违约金。2010年4月李长青将本案争议的房屋交付给郭显明、郭冬，由郭显明、郭冬占有并管理使用至今。签订此合同时本案争议房屋已因贷款设定抵押，抵押权人为黑河农村商业银行，合润小额贷款公司替李长青偿还了银行贷款后，于2011年3月24日解除抵押，2011年3月28日李长青将包括本案争议的房屋在内的多户房产抵押给合润小额贷款公司，现抵押权仍未解除。三、2016年1月26日李长春依据（2015）爱商初字第463号民事调解书向本院申请执行李长青、中兴地产民间借贷纠纷一案，执行标的150万元；本院于2018年3月27日作出（2016）黑1102执145号执行裁定书，查封了李长青名下位于黑河市××区××路××前××东房产七户，其中包括本案争议的黑房权房权证合字第**的一层部分。四、郭显明、郭东于2019年5月对本院查封黑房权证房权证合字第**出异议，本院2019年5月30日作出（2019）黑1102执异44号执行裁定书，驳回郭显明、郭冬的异议请求。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案诉争的执行标的物及标的物为黑房权证合房权证合字第**层部分，郭显明、郭冬提交的2010年2月1日李长青与郭显明、郭冬签订《房屋买卖合同》，约定本案争议的执行标的物房屋总价款40万元，以李长青赔偿郭显明、郭冬的损失款和违约金20万元抵顶部分房款，所欠余款20万元在办理过户手续后付款。在上述《房屋买卖合同》中，双方约定郭显明、郭冬以李长青赔偿损失款和违约金抵顶20万元房款，上述抵顶房款的20万元，是2005年10月郭显明、郭冬购买李长青房屋后，李长青为了抵押贷款，擅自将郭显明、郭冬购买的房屋的权属证书办到李长青自已名下，对郭显明、郭冬构成违约而产生的合同之债，对郭显明、郭冬而言系债权，李长青未提交证据证明郭显明、郭冬的上述债权不真实，故郭显明、郭冬的上述债权合法；2010年2月1日李长青与郭显明、郭冬签订《房屋买卖合同》约定以李长青承诺赔偿郭显明、郭冬损失款和违约金20万元抵顶房款，属以房抵债；2009年11月19日李长青签字的《承诺书》及庭审中，李长青均对当年将卖给郭显明、郭冬的房屋擅自办理到自己名下抵押贷款一事表示做借事了，故应当认定该《房屋买卖合同》系双方当事人就以房抵债达成合意，是双方真实意思表示，现当事人未提交证据证明2010年2月1日李长青与郭显明、郭冬签订《房屋买卖合同》时存在合同无效的情形，该合同合法有效，对双方具有约束力，合同双方均应按约定履行义务。因李长青一再违约将房屋抵押，未能办理权属变更登记，2010年2月1日的《房屋买卖合同》未能履行完毕，郭显明、郭冬应付李长青20万元条件尚未成就，不影响其主张权利；《房屋买卖合同》的签订先于本院对诉争房屋的查封，现郭显明、郭冬对诉争房屋已实际占有管理多年，郭显明、郭冬对诉争房屋享有物权期待权，其效力优先于普通债权，郭显明、郭冬对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行房证号为黑房权证合字房权证合字第**请求，因本案诉争的是该房屋权属证书中一层部分，对该一层部分的主张成立，各被告的辩解理由不能成立。郭显明、郭冬要求确认房屋归其所有的诉讼请求，因郭显明、郭冬对诉争房屋享有物权期待权，该项诉讼主张不能成立，本院不予支持。综上所述，对郭显明、郭冬的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行权属证书号为黑房权证合字第房权证合字第**的面积100平方米；二、驳回原告郭显明、郭冬的其他诉讼请求。案件受理费4,300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。本院（2019）黑1102执异44号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  尚庆斌审 判 员  刘桂玲人民陪审员  程 静二〇一九年八月三十日书 记 员  王莹莹