北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初18425号原告：杨盛华，男，1949年5月30日出生，汉族，户籍地北京市东城区，现住北京市顺义区。被告：北京顺欣阳光物业管理有限公司，住所地北京市顺义区东方太阳城万晴园**，统一社会信用代码911101137426042764。法定代表人：陈军，董事长。委托代理人：徐志成，男，1982年6月10日出生，汉族，北京顺欣阳光物业管理有限公司职员。委托代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。第三人：江宁，男，1964年6月4日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住北京市顺义区。原告杨盛华与被告北京顺欣阳光物业管理有限公司（顺欣阳光物业公司）、第三人江宁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨盛华、被告顺欣阳光物业公司的委托代理人李岩、徐志成到庭参加诉讼。第三人江宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨盛华向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效十日内在顺义区xxxx园xx号楼x门x室屋顶共用部分（除x室露台以外的部位）的防水层上，按照司法鉴定部门确定的防水维修工程造价再全部铺设一层防水层并维修至不再向x室漏水为止；2.防水维修工程施工所需费用由原告按照司法鉴定部门确定的防水维修工程造价于本案判决生效之日起十日内现行垫付给施工部门，再由被告于本案判决生效之日起三十日内全部返还原告；原告逾期付款被告可暂停施工；被告逾期付款，根据逾期付款金额和时间按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款罚息；被告负责从顺义区xxxx园xx号楼业主的住宅专项维修资金中按照司法鉴定部门确定的防水维修工程造价申领防水维修工程所需费用；3.判令第三人江宁为在顺义区xxxx园xx号楼x门x室屋顶共用部分防水维修工程的施工提供通行便利；4.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告系顺义区xxxx园xx号楼x门x室的业主。被告系为顺义区xx住宅小区提供物业服务的物业公司。2005年5月19日原告入住时和被告签订了《物业管理服务协议书》。该协议第(二).1条约定“乙方对房屋共用部位……等项目进行维护、修缮服务与管理”。原告的x室（顶层）房顶（仅有x室露台和共用部位两个部份）的中间部位是x室业主江宁购房时开发商赠予的，经其跃层进入并仅由其单独使用的露台。房顶的周边部位是呈大斜坡状，应由被告维修的共用部位。2014年为小区提供物业服务的被告违约单方决定提高物业费被原告拒绝后，其便开始不给原告维修位于共用部位下方的厨房漏雨。原告只得于2014年6月18日以物业服务合同纠纷起诉被告维修共用部位向厨房漏雨之处（案号2014顺民初字第9451号)。但被告辩称原告厨房漏雨系x室露台防水层破损所致，不应由其维修。该案法庭组织在x室露台内蓄水进行测试漏水原因闭水试验的结果证明：x室露台在蓄满水（超过下大雨）时，其单独向x室厨房漏水流速约为1.6秒/滴。该案未对可以证明漏水原因的重要证据进行质证，便以漏水原因不明，“杨盛华坚持不申请鉴定，导致诉讼无法继续进行”为借口，未对原告诉讼请求做任何处理和实体裁判，以该案诉讼程序理由驳回原告起诉。2015年7月19日和2016年7月20日顺义地区下大雨时，x室露台和共用部位共同向原告x室厨房漏雨的流速如不断流的水柱。从该不断流水柱的流量中减去下大雨时露台单独向x室厨房漏水的流量1.6秒/滴，剩余的就是下大雨时共用部位单独向x室厨房漏水的流量--仍约为不断流的水柱。原告只得于2017年3月28日第二次以物业服务合同纠纷起诉被告在共用部位的现有防水层上，再全部铺设一层防水层（案号2017京01**民初第6023号)。该案未对原告诉讼请求做任何处理和实体裁判，就以“案件已经生效裁判文书进行处理，构成重复起诉”为借口，于2017年6月28日驳回原告起诉并予2017年8月25日生效。原告房顶共用部位的防水层早已超过质保期，己经有多处出现破损和脱落。现在屋顶西南侧甚至有局部已经裸漏出水泥屋顶，必须立即维修。2017年7月21日顺义地区下中雨时，位于应由被告维修的共用部位下方的原告厨房再次出现大大超过1.6秒／滴流速的漏雨现象，其中超出露台单方向厨房漏水的1.6秒／滴流速之外的漏水都应是来自共用部位的漏水。鉴于被告至今仍不依照物业服务合同履行维修义务，已严重影响原告的正常生活，故诉至法院。被告顺欣阳光物业公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。司法鉴定只是针对共用部位的维修费用进行的鉴定，对于漏水原因是否为共用部位漏水所导致，原告并未提供证据证明。并且房屋共用部位的维修是属于大修事项，大修不应由物业公司承担，维修基金是否能够提取，物业公司无权决定，政府部门对维修基金的提取对程序标准有严格的标准，物业公司无法决定维修金提取的数额。第三人江宁既未述称其意见，亦未参加本院庭审。经审理查明：2004年12月16日，杨盛华与北京xx房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买北京市顺义区xxxx园x号楼x单元x室房屋，并于2005年5月19日入住，2007年5月13日上述房屋登记至杨盛华名下。2006年6月29日，江宁与北京xx房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买北京市顺义区xxxx园x号楼x单元x室房屋，上述房屋登记在江宁名下。杨盛华与江宁系对门邻居，二人所购房屋为顶层。其中杨盛华的屋顶有一部分为露台，其余部分为斜坡状。该露台为江宁购房时开发商赠送，由江宁单独使用，且正常进入该露台须经江宁家的跃层进入。北京顺欣阳光物业管理有限公司为原被告双方居住的小区提供物业服务。双方签订有《物业管理服务协议书》，该协议中约定顺欣阳光物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。杨盛华居住的顺义区xxxx园x号楼x单元x室房屋内出现多处漏水现象。为此，杨盛华曾先后多次将江宁、北京顺欣阳光物业管理有限公司诉至本院，要求解决房屋出现的漏水问题。其中杨盛华诉江宁相邻损害防免纠纷一案，杨盛华要求江宁将前述露台部分的防水层进行更新维修，本院经审理后认为，“本案所涉及的露台在物理结构上附属于江宁的房屋，该露台除与原告房屋连接外，没有与其他业主房屋相接；从结构上看，只有通过原告的房屋才能到达露台，此外无其他通道可以通向露台，所以江宁是该露台的实际控制人且对于该露台具有使用上的排他性。并且江宁在庭审中亦表示该露天系购买房屋时开发商予以赠送，并且江宁入住后亦对露台进行了相应的建设行为，由此可以看出江宁已将露台视为自己的私有空间并在实际上单独使用该露台。在此情形下，江宁负有对于露台随时检修的义务，尤其是在其已对露台进行了建设行为，并导致露台层面出现改变的情况下，更应保证露台的完整性、可靠性。现杨盛华房屋出现漏水情况，且杨盛华在本案中所主张的漏水处均位于江宁露台以下，在江宁未就露台下方出现漏水情况系存在其他非归责于其的原因的情况下，并结合本院所做现场试验，本院可以认定杨盛华在本案中所主张的漏水部位系江宁所有的露台处出现防水层损坏所致。故判决江宁将露台处防水层进行更新维修”。本案中，杨盛华表示除前述的露台处防水层出现损坏需要进行更新维修外，其房屋顶部共用部位防水层亦出现损坏，导致其房屋内厨房下水管与屋顶连接部位存在漏雨现象。为此，杨盛华提供了相关的屋内多年出现漏水现象的照片、视频，以及房屋顶部照片，其中照片可以显示出房屋顶部出现范围性破损。另在双方前案诉讼过程中，本院曾至前述露台处进行现场试验，现场情况为房屋内多处出现滴水现象，其中包括本案所涉厨房下水管与屋顶连接部位，但滴速低于杨盛华所提供的下雨时该处漏水的滴速。本案审理过程中，就杨盛华房屋的漏水原因，本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定，后本院依据案件审理情况，依法终止了此次鉴定。另经杨盛华申请，本院依法委托北京中新国地工程造价咨询有限公司就顺义区xxxx园x号楼x单元x室房屋防水层的造价进行了鉴定，鉴定造价为7010.03元。上述事实，有本院（2014）顺民初字第9451号、（2014）顺民初字第12268号、（2019）京0113民初12492号卷宗材料，本案现场勘验视频，漏水照片、视频资料，房屋平面图，鉴定报告，庭审笔录在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，杨盛华与顺欣阳光物业公司签订《物业管理服务协议书》，双方均应按协议内容履行各自的权利义务。现本案涉诉房屋在顺欣阳光物业公司提供物业服务期间持续出现漏水现象，顺欣阳光物业公司应当依照协议约定履行应当承担的维修义务。虽然顺欣阳光物业公司辩称杨盛华房屋内厨房下水管与屋顶连接部位出现的漏水现象的原因不明，但根据杨盛华所提供的照片及视频资料，结合本院现场试验的结果，在就江宁所有的露台进行放水后，虽然前述部位存在漏水情况，但其水流速度低于下雨时的流速，以及结合楼顶防水层的完整性，可以推断除江宁露台部位防水层需要维修外，杨盛华房屋顶部的共用部位防水层亦应进行更新维修，以解决杨盛华房屋持续出现的漏水情况。故对于顺欣阳光物业公司的该部分辩称意见，本院不予采纳。对于更新维修防水层的费用，应由顺欣阳光物业公司自行解决，其资金来源不在本院考虑范围内。顺欣阳光物业公司进行防水层更新维修的价格不应低于本案鉴定的造价价格。对于杨盛华所主张的维修费用给付方式，可以尽快推进对防水层更新维修的进度，本院予以准许，但考虑到维修更新价值的不确定性，故本院适当调整费用的给付方式。因对屋顶的防水层进行更新维修需要由江宁前述露台处通过，而进入露台的唯一方式则须经江宁家中，故杨盛华主张的第三人需提供相应的通行便利的请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告北京顺欣阳光物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内，将位于北京市顺义区xxxx园x号楼x单元x室房屋顶部共用部位处防水层进行更新维修，其更新维修的造价不得低于七千零一十元三分；该更新维修的费用，在施工单位确定更新维修价格后十日内由被告北京顺欣阳光物业管理有限公司通知原告杨盛华进行交纳，原告杨盛华交纳完后凭相应交费票据由被告北京顺欣阳光物业管理有限公司于十日内给付原告杨盛华；如原告杨盛华逾期交纳更新维修费用造成的停工，由此造成的相应损失由原告杨盛华负担；如被告北京顺欣阳光物业管理有限公司逾期给付原告杨盛华相应费用，则按照中国人民银行同期贷款利率支付期间的债务利息；二、第三人江宁就本判决第一项所涉及的更新维修施工提供相应的施工通行便利；三、驳回原告杨盛华的其他诉讼请求。案件受理费及鉴定费三千二百七十元，由被告北京顺欣阳光物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  褚 征人民陪审员  宣永华人民陪审员  张宝玉二〇一九年八月二十二日法官 助理  周天阳