河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终4233号上诉人（原审原告）：张金彪，男，1979年12月26日出生，汉族，住河北省保定市徐水区。委托诉讼代理人：曹大海，河北典创律师事务所律师。委托诉讼代理人：许春香，河北典创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：保定市瑞东房地产开发有限公司，住所河北省保定市徐水区永兴中路**，统一社会信用代码911306090961123486。法定代表人：王瑞军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李运来，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王国栋，河北厚丰律师事务所律师。上诉人张金彪因与上诉人保定市瑞东房地产开发有限公司（以下简称瑞东公司）委托合同纠纷一案，不服河北省保定市徐水区人民法院（2018）冀0609民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张金彪的委托诉讼代理人曹大海、上诉人瑞东公司的委托诉讼代理人李运来及王国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张金彪上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判瑞东公司立即返还商铺；2.上诉费由瑞东公司承担。事实和理由：一、一审法院并未明确认定瑞东公司违约。按照双方当事人签订的《商铺委托统一经营管理协议》第五条约定，瑞东公司应当在2018年10月31日支付第四年的租金，但瑞东公司并未在该期限支付委托收益金，其行为构成违约。一审判决认定“被告以给付第四年收益的时间尚未到期为由，不同意给付，致使原告不能实现合同目的”，对瑞东公司的违约行为轻描淡写，应当更清晰的认定瑞东公司应于2018年10月31日给付张金彪第四年的收益金而未给付，构成违约。委托经营商铺的起算时间为2015年8月31日，张金彪认可一审判决的认定理由，但认为还有其他理由：首先，“交付商铺日期”或“开业日期”相比有明确具体的起止日期的约定，有明确的起止日期的约定更准确、更可信，同一合同条款中就相同事项作出的约定，既有含湖不清内容，又有明确具体内容的，应当依明确具体的条款内容确定双方当事人的权利，且“即”字从文义上能体现是对前面约定内容的具体化；其次，“交付商铺日期”或“开业日期”是机打内容，明确具体的起止日期是当时手写内容，手写内容更能体现合同双方当时的意志；最后，双方签订的《商铺认购协议》中明确约定“交付商铺”的日期为2015年8月31日，瑞东公司既是开发商又是受委托方，案涉房产不管是在建状态还是完工状态，都处于瑞东公司支配中，瑞东公司也从未给张金彪履行交接手续。瑞东公司不能以其违约延期完工来免除其责任或对抗张金彪的合同权益。所以，瑞东公司应当按照其广告宣传，履行“第4-10年收益高于购房款10%、十年回本，无风险”的承诺，并按照《商铺委托统一经营管理协议》第五条约定，于2018年10月31日给付当年度收益。瑞东公司拒绝履行合同主要义务的行为明显构成恶意违约，且明显侵犯众商户的合法权益。二、一审法院适用法律不准确。对含有“项”的法条，适用法律时应当到“项”。适用法律到“项”是对具体违法行为的性质和情节的界定，如果不适用到“项”，就无法确定违法行为是违反了多“项”规定的哪一种，就属于法律适用不准确。一审法院适用了《中华人民共和国合同法》第九十四条，而该条有五项，一审法院并未明确适用哪一项。张金彪认为应当更明确适用该条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。张金彪对一审判决认定“原告委托被告对涉案商铺进行经营管理”没有异议，所以双方签订的《商铺委托统一经营管理协议》应为委托合同，根据《合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”的规定，张金彪可以行使任意解除权，一审法院也应适用该条进行判决。三、一审法院认定2019年10月15日前瑞东公司返还张金彪商铺，缺乏法律和合同依据。一审法院判决第一项既然明确认定解除双方的合同，则从判决生效之日合同就应当被解除，相应解除的法律后果就应当随着合同解除同时依法产生，瑞东公司就应当依照《合同法》第九十七条规定恢复原状或采取补救措施，一审法院不能人为设定期限。所有权是第一产权，法院应当优先保护包括张金彪在内的众商户的产权，瑞东公司以承诺返租诱导众商户高价购房，然后瑞东公司再恶意违约，解除合同本已是商户的无奈之举，一审法院却将瑞东公司的违法状态人为延长，无异于在众商户伤口上撒盐，众商户才是本次事件唯一的受害者。一审时瑞东公司并未提供与现经营户的合同，更无证据显示立即返还商铺会使现经营户受损，即使现经营户受损也是瑞东公司造成的，应当由瑞东公司承担责任。所以，一审法院以案外人的利益为由延期返还商铺明显错误，变相纵容了瑞东公司的违法行为，加重了张金彪的损失。况且，瑞东公司并未将所有的商铺都对外出租，一审法院统一延期返还商铺并不合理。瑞东公司辩称，一、一审判决适用有关格式条款的法律规定认定2015年商铺开始起租，明显与商铺的实际开业时间不相符，应当适用《合同法》第一百二十五条对合同中的两种约定进行法律适用，认定实际开业时间。实际上一审判决已经认定了商铺大楼是2017年9月底交付，商场开业时间是2017年11月1日，一审判决认定2015年开始计算租金明显违背了统一租赁合同的真实目的，造成了商铺未实际使用就支付租金的错误概念。二、一审判决依据《合同法》第九十四条解除合同，明显违背了《合同法》第九十六条规定，即当事人解除合同应提前通知另一方，未经通知的无权解除合同。况且解除必须合法，对方当事人要求解除合同本身就不符合法律规定，因为至今商铺尚在合理合法的出租中，合同的目的正在实现，所以一审法院判决解除明显适用法律错误。三、对方当事人因租金给付问题与瑞东公司存在争议，该争议可以通过协商或诉讼解决，以确定是否应当给付、什么时间给付，但对方当事人故意提出解除合同，导致该商场其他四百多户业主无法正常使用商铺。该商场属于统一经营的商场，根本无法单独经营，类似情况在全国很普遍，一审判决结果将导致其他有关联的商铺业主无法经营。四、对方当事人提出解除合同，但至今尚有很多当事人没有与瑞东公司签订正式的备案房屋购销合同，还有的至今拒不办理贷款手续，在此情况下，一审判决要求瑞东公司返还商铺明显不符合法律规定。对方一部分当事人没有交付房款或者办理贷款手续，本身存在严重违约，瑞东公司考虑商场的统一经营，在2017年10月正式开业时没有和个人计较商铺的手续是否全部完善，统一进行了商场开业。在这种情况下，一部分业主拒不办理贷款手续，也不签订合同，违反了双方商铺买卖合同的约定，却依据商铺委托经营合同要求返还商铺，明显于法无据。瑞东公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回张金彪的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由张金彪承担。事实和理由：一、一审判决认定的委托经营期限与事实严重不符。争议的商铺大多为30平米左右，整个商场1-5层的面积共计3万多平米，由于张金彪个人购买的商铺面积太小，根本不适合单独经营或出租，因此，在商铺出售时，瑞东公司与购买业主签订了相应的《商铺委托统一经营管理协议》，目的就是为了将业主的小面积商铺统一成片出租经营，最大限度的增加收入，同时防止业主各自为营而使商场经营混乱。由于签订合同时商场正在建设期间，《商铺认购协议》也只是预计工程完工交付时间，考虑实际建设工程受各种因素影响，《商铺委托统一经营管理协议》明确约定“自该商铺的开发单位交付该商铺（以开业日期为准）之日起至10年后的同日止”，同时根据工程预计完工时间暂定了相应起止日期。一审判决以商铺销售与委托经营行为具有关联性为由，认定《商铺委托统一经营管理协议》的委托经营应自2015年起算，明显与《商铺委托统一经营管理协议》签订的目的不相符。事实上，一审判决已认定商场开业时间是2017年10月1日，但又确认商铺委托经营期限自2015年起算，明显前后矛盾，等于确认商场未交付、未开业的两年前瑞东公司就应给付张金彪租金，而这种无实际租赁经营活动却给付租金的行为，是我国城市房地产销售法规明确禁止的变相销售行为，也与签订《商铺委托统一经营管理协议》的目的严重不符。二、一审判决适用法律错误。1.《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案《商铺委托统一经营管理协议》的目的就是对商铺出租及管理经营，因此，该合同也应当在商铺交付之日起开始履行，才能实现该合同的目的。而一审判决认定2015年商铺未交付时合同就开始履行，只是片面的理解格式条款的法律规定，明显忽略了《合同法》第一百二十五条的规定。2.一审判决适用《合同法》第九十四条判决解除《商铺委托统一经营管理协议》，明显适用法律错误。一审法院审理本案确定的争议焦点是委托期限的起算时间，该争议直接涉及到瑞东公司何时开始支付张金彪第四年的租金，即使一审法院认定瑞东公司现在应当支付第四年租金，也并不导致《商铺委托统一经营管理协议》无法继续履行，更不能导致合同目的无法实现。事实上，即使双方诉讼期间商铺也在正常出租，一审判决也认定商铺现正在出租经营，说明《商铺委托统一经营管理协议》的合同目的正在实现中。一审判决以目的无法实现为由解除双方合同，明显于法无据。3.《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”本案中没有任何证据证明张金彪请求解除合同符合该条法律规定。三、一审判决解除合同，会造成商场其他大部分业主的委托经营合同目的无法实现。大型商场的经营都是商铺统一集中出租管理，业主30平米的商铺根本无法单独出租，与本案一同起诉的36户业主的商铺分布于商场1-5层的各个位置，这些商铺如果交由业主自己出租经营，势必导致整个商场连片出租无法继续，继而导致整个商场经营管理的混乱，最终侵害的是其他几百户业主的合法权益。法院本应是解决争议与纠纷，并依法维护正常的社会秩序，即使法院认为张金彪有权获得第四年租金，也应当告知张金彪另行主张权利，但一审法院却迎合张金彪不合理的主张，判决解除合同，这只会引发更为严重的社会事件。一审判决后，个别业主手持判决到商场煽动，导致商场开业时因推行两年免租金的优惠营销策略而吸引的商户开始准备撤离。由于担心2019年10月以后商场不能正常出租经营，部分商户也拒绝签订第三年的商铺租赁合同。这一切都已经严重影响到商场的继续经营，同时也侵害了六百多户业主的权益。综上，恳请二审法院依法查清事实，公正判决。张金彪辩称，一、一审法院认定2015年8月31日为委托经营期限的起算时间正确。1.双方认购协议和委托管理协议是同时签订，前三年的委托收益抵扣房款，张金彪2015年交房款时就已经将前三年的委托收益金抵扣完成。签订委托合同时没有任何人会理解成前三年的委托收益金从2017年开始起算，对此认可一审判决。2.委托合同是对方当事人提供的，即使对相关条款理解上有争议，也应当作出不利于提供格式条款一方的解释，对此认可一审判决。商铺委托经营期限的起算时间为2015年8月31日，张金彪认可一审判决的认定理由，但认为还有其他理由：首先，“交付商铺日期”或“开业日期”相比有明确具体的起止日期的约定，有明确的起止日期的约定更准确、更可信，同一合同条款中就相同事项作出的约定，既有含糊不清内容，又有明确具体内容的，应当依明确具体的条款内容确定双方当事人的权利，且“即”字从文义上能体现是对前面约定内容的具体化；其次，“交付商铺日期”或“开业日期”是机打内容，明确具体的起止日期是当时手写内容，手写内容更能体现合同双方当时的意志；最后，对方当事人关于商场未交付、未开业的两年期限不应计算在委托经营期限内的上诉理由根本不能成立。双方签订的《商铺认购协议》中明确约定“交付商铺”的日期为2015年8月31日，瑞东公司既是开发商又是受委托方，其所称的2017年交房并导致2017年开业，本身就是自己违约交房造成的，其不能以自己违约来免除其责任或对抗张金彪的利益。如果瑞东公司如约履行房屋认购协议，这一切本可不发生。事实是瑞东公司至今未与张金彪履行房屋交接手续，且其一直占用和支配该房屋，再说什么时候开业完全处于不确定状态，不受合同约束，张金彪也无权干涉。所以，瑞东公司应当按照其广告宣传，履行“第4-10年收益高于购房款10%、十年回本，无风险”的承诺，并按照《商铺委托统一经营管理协议》第五条的约定，于2018年10月31日给付当年度收益，但其并未履行该约定。二、一审法院适用《合同法》关于格式条款的第四十一条规定和关于解除合同的第九十四条规定完全正确。瑞东公司上诉状中引用的《合同法》第一百二十五条是关于对合同条款理解有争议的规定，该法第四十一条是对格式条款的理解有争议的规定，可见第四十一条是特别规定，第一百五十二条是一般规定，应当优先适用特别规定。一审法院适用《合同法》第九十四条也没有错误，但没有适用到法条的“项”不妥。张金彪将商铺委托瑞东公司经营的唯一目的就是获取收益金，这唯一目的瑞东公司都无法满足，所以一审法院对瑞东公司未履行合同导致张金彪不能实现合同目的的认定是正确的，但张金彪认为应当更加明确的认定对方当事人违约，而且是恶意违约。《合同法》第九十六条只是规定了当事人一方以通知的方式行使解除权，并不能排除当事人一方以诉讼方式行使解除权，张金彪起诉、瑞东公司接到诉状和应诉的行为，应视同通知的效力。再者，一审时瑞东公司并未以未接到通知进行抗辩。三、关于瑞东公司上诉称解除合同会造成大部分业主不能实现合同目的的问题。首先，民事诉讼是一事一诉制度，案件当事人之外其他人的合同目的并非本案审查范围；其次，其他大部分人和张金彪一样也是受害者，他们的合同目的就是拿到委托收益，是由于瑞东公司不履行合同义务，不给付委托收益，其他业主才无法实现合同目的的；最后，瑞东公司违法以高额返租为诱饵，诱使大家高额购房，然后再恶意违约，现在张金彪是既拿不到钱也拿不到房。如果当时瑞东公司能兑现承诺，没有人会解除合同，放弃收益。张金彪也是没有办法才被逼维权要房，纯粹是为制止瑞东公司违约的目的，本质上是维护了全体业主的利益。从法律上来说，所有权是第一产权，其他物权形式不能与之对抗，商铺是大家的，张金彪是在行使自己的权利，是在维权，瑞东公司以冠冕堂皇的理由搪塞，甚至以道德绑架张金彪的技巧是拙劣的。再说，商场经营好坏是瑞东公司的事情，张金彪只是收取固定收益，瑞东公司收租金也好，免租也好，只是经营策略，其不能将经营风险转嫁给张金彪。综上，瑞东公司的上诉理由根本不能成立，希望二审法院依法驳回其上诉。张金彪向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人签订的《商铺委托统一经营管理协议》，由瑞东公司返还张金彪所有的徐水万达家居建材广场3层3036号商铺；2.判令瑞东公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年2月24日，张金彪与瑞东公司签订《万达家居建材广场?商铺认购协议》，约定张金彪购买瑞东公司位于徐水万达家居建材广场3层3036号商铺，建筑面积为33.34平方米，总价款195881元。同日，张金彪（甲方）与瑞东公司（乙方）签订《商铺委托统一经营管理协议》，约定张金彪将万达家居建材广场3层3036号商铺委托给瑞东公司统一经营管理，协议第二条约定：“委托期为壹拾年，自该商铺的开发单位交付该商铺（以开业日期为准）之日起至10年后的同日止，即2015年8月31日起至2025年8月30日止(横线上的数字为手写）。”协议第五条约定：“1.第1-3年的收益金，即总房款的24%，在总房款中一次性扣除。2.第4年起，乙方于每年10月31日(横线上的数字为手写）前向甲方一次性支付相应本年度的实际租金数额收益；或甲方按乙方商场要求自行出租所得收益……”（该合同文本由瑞东公司提供）。2017年8月9日，张金彪与瑞东公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定瑞东公司应当于2017年10月1日前向张金彪交付该商铺。2018年下半年，张金彪认为三年已到期，要求瑞东公司支付第四年的收益金，瑞东公司认为尚未到期，拒绝支付，双方发生争议。瑞东公司称家居建材广场的开业时间为2017年10月1日，案涉商铺已出租给他人，租期两年，2019年9月底到期，并提交了竣工验收报告、开业及开业一周年店庆的宣传彩页。张金彪质证对竣工验收报告和宣传彩页不认可，称商铺确实已出租，但不清楚具体期限。因瑞东公司提交的竣工验收报告和宣传彩页具有关联性和真实性，张金彪虽不认可，但未提供反驳证据，一审法院予以确认。结合双方当事人的陈述及法院确认的证据，认定开业时间为2017年10月1日，商铺对外出租的到期时间为2019年9月底。一审法院认为，张金彪、瑞东公司就案涉商铺签订的《商铺委托统一经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同双方应按约履行。本案双方争议的焦点是委托期限的起算时间，张金彪主张按协议中明确约定的时间即2015年8月31日起算，瑞东公司主张以开业时间即2017年10月1日起算。根据认购协议和委托管理协议是同时签订、委托收益抵扣房款等情形，可以说明商铺销售认购行为和委托经营行为具有关联性，且该协议文本由瑞东公司提供，瑞东公司对具体起算时间的确定和相应的后果应有充分的考量和认知，故根据法律规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，认定委托期限应自2015年8月31日起算。瑞东公司以给付第四年收益的时间尚未到期为由不同意给付，致使张金彪不能实现合同目的，张金彪要求解除《商铺委托统一经营管理协议》并返还商铺的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。张金彪委托瑞东公司对案涉商铺进行经营管理，瑞东公司已经将商铺统一对外出租，现尚未到期，为维护市场交易的稳定，避免损害他人的合法权益，故以合同到期后再返还张金彪商铺为宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十四条规定，判决：“一、解除原告张金彪与被告保定市瑞东房地产开发有限公司就案涉3层3036号商铺签订的《商铺委托统一经营管理协议》；二、被告保定市瑞东房地产开发有限公司于2019年10月15日前返还原告张金彪本案所涉商铺。案件受理费80元，由保定市瑞东房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，在与本案案情相同的其他案件二审庭审中，诉讼双方的委托代理人均认可瑞东公司已无力再继续代理全体业主经营出租摊位的事实。本院认为，双方当事人签订的《商铺委托统一经营管理协议》的性质为委托合同。瑞东公司整合业主的铺位用以整体出租、经营，瑞东公司应按约定支付租金。案涉商铺业主周英普及其他系列案件中的商铺购买人所购买的商铺均属于瑞东公司开发的商业楼。瑞东公司为了出售其开发的商业楼中的商铺，在出卖商铺的同时与购买人签订《商铺委托统一经营管理协议》，一审法院认定“商铺销售认购行为和委托经营行为具有关联性”并无不当。正因如此，才出现瑞东公司在收取购买人购买店铺的价款时用前三年的租金抵顶部分购房款的事实。瑞东公司主张租金的起算点应为商场的实际开业时间2017年10月1日，对此，因《商铺委托统一经营管理协议》中明确约定了委托期限的开始时间是2015年8月31日，且商铺所在商业楼由瑞东公司开发，商业楼何时竣工、何时开业经营均与商铺购买人即业主无关，双方在《商铺委托统一经营管理协议》中亦未有特殊约定，故应认定瑞东公司向张金彪支付租金的起算点为2015年8月31日，瑞东公司关于以商场实际开业经营的2017年10月1日为租金起算点的主张不能成立。瑞东公司有义务按约定支付第四年起实际已发生的租金。因《商铺委托统一经营管理协议》中约定了“第4年起，乙方于每年10月31日前向甲方一次性支付相应本年度的实际租金数额收益”，故双方当事人应按约定履行。又因“第4年起”本年度的实际租金数额收益不具体、不明确，缺乏可履行性，致使履行不顺畅，故双方对此均负有缔约过失责任，但此事实不能成为瑞东公司不支付第四年起应付租金的理由，双方应按协议约定及时另行协商。张金彪于第四年年租给付日到期后向瑞东公司主张租金，瑞东公司应及时与张金彪就租金数额和如何给付协商一致，瑞东公司以第四年租金未到给付期拒绝给付的理由不成立。在双方就第四年起的租金发生争议后，出租人寻求司法救济并无不当。鉴于双方目前已经无法按《商铺委托统一经营管理协议》约定履行，均认为不再具备条件，均同意解除合同，故对一审判决解除《商铺委托统一经营管理协议》的判项予以肯定。二审中，本院多次组织双方进行调解并释明如果商铺不再集中经营的利弊，但双方分歧较大，未能达成和解。关于商铺的返还期限，因涉及第三方承租，解除租赁后返还出租的商铺也应给承租者一定的合理期限搬迁，且对于商铺返还之前的租金收入，出租人有权主张，故一审法院判令于2019年10月15日前返还商铺并无不当。综上所述，张金彪、瑞东公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人张金彪、上诉人保定市瑞东房地产开发有限公司各自交纳的80元，由各自负担。本判决为终审判决。审判长  王红哲审判员  郑金梁审判员  翟乐光二〇一九年八月二十一日法官助理杜斯妹书记员佟铁铮