重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终299号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：蒋雨杉，女，汉族，1969年1月16日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鸣君，重庆钜沃律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人蒋雨杉、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，被上诉人蒋雨杉及其委托诉讼代理人邓丹叶，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X楼X号房屋许可执行。3.本案一审、二审诉讼费用由蒋雨杉承担。事实和理由：1.蒋雨杉未提供支付房款的银行流水，仅凭收据不能证明支付了全部购房款；且案涉房屋在王良玉的抵债清单里，其真实的支付方式应为以房抵债。2.未办理过户登记应属购房人蒋雨杉的过错。3.未经抵押权人同意的转让行为无效，蒋雨杉不能取得案涉房屋所有权。4.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十七条之规定，驳回其异议请求。即使认为执行异议复议规定第二十八条、二十九条属于第二十七条的但书规定，因案涉房屋为商品房，应当适用第二十九条规定进行审查。5.本案查封时间应当认定为重庆市渝中区人民法院对案涉房屋首轮查封时间即2015年6月8日，而非重庆市第四中级人民法院的查封时间。蒋雨杉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.蒋雨杉已举证证明付清了购房款，购房时间在抵押权设立之前，购房时并不能预见之后会发生诉讼，因此华融资产重庆分公司再苛求蒋雨杉承担更重的举证责任于法无据。2.蒋雨杉和蒋立梅等亲朋好友所购16套房屋是因生活需要，并非是为了消灭金钱债权，用抵款的方式支付房款在商品房买卖交易中是一种常见的支付方式，法律并不禁止，并且在发现剩余债权不够抵偿房款时，还另外支付了116.4万元来补足房款，因此蒋雨杉对案涉房屋享有物权期待权。3.案涉房屋不能办理过户登记是由华融资产重庆分公司导致的，并非购房人的过错。4.华融资产重庆分公司举示的房地产权证上显示的登记物仅为某一间房屋，并非整栋房屋，其对案涉房屋不享有抵押权。5.一审法院适用法律和认定查封时间正确，且蒋雨杉已举证证明于2015年5月2日接房，既在重庆市第四中级人民法院的查封时间之前，也在重庆市渝中区人民法院的首轮查封时间之前。盛景旅游公司述称：1.盛景旅游公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景旅游公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游公司或盛景旅游公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款项时间以盛景旅游公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，盛景旅游公司与买受人依法签订了购房合同，盛景旅游公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景旅游公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景旅游公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景旅游公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景旅游公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。7.盛景旅游公司与各分包商产生工程款、货款，因盛景旅游公司无法支付工程款、货款，经协商盛景旅游公司所欠款项用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景旅游公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景旅游公司各出各的收据。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X楼X号房屋许可执行。一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建北支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建北支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将案涉房屋移送一审法院执行。蒋雨杉与盛景旅游公司于2014年4月7日签订商品房买卖合同，购买盛景旅游公司开发的位于石柱县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X楼X号房屋，房屋用途为住宅，总价款199295元，付款方式为一次性付款，蒋雨杉委托盛景旅游公司办理房产证。蒋雨杉于2014年4月7日向盛景旅游公司支付购房款199295元。中国电信石柱分公司出具的收据上载明：2015年6月1日，蒋雨杉为案涉房屋办理了宽带业务。一审法院认为，本案的争议焦点为：蒋雨杉能否依据执行异议复议规定第二十八条或二十九条的规定，排除所购房屋的执行。首先，本案系在金钱债权执行中，蒋雨杉对登记在被执行人盛景旅游公司名下的不动产提出排除执行异议申请，人民法院裁定中止对该不动产的执行后，申请执行人华融资产重庆分公司提出的执行异议之诉。执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从该条的具体内容来看，其适用对象为所有不动产，而不是商品房之外的不动产，虽然执行异议复议规定第二十九条有关于案外人对执行标的为商品房的不动产足以排除执行的条件有特别规定，但该条与第二十八条并非并列关系而是递进关系，即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对执行标的的执行。如其异议理由不符合该第二十八条规定，但符合第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而裁定中止对执行标的的执行。因此，华融资产重庆分公司提出的案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用执行异议复议规定第二十九条规定的理由不能成立。其次，本案中，蒋雨杉与盛景旅游公司于案涉房屋抵押及法院查封前签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，商品房买卖合同约定蒋雨杉委托盛景旅游公司办理房产证，本案中未能办理过户登记非蒋雨杉的原因。蒋雨杉已于人民法院查封前合法占有房屋。根据执行异议复议规定第二十八条之规定，蒋雨杉享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。华融资产重庆分公司提出对该房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。华融资产重庆分公司在本案中提出蒋雨杉提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有盛景旅游公司为逃避执行和蒋雨杉串通制作虚假合同和收据的可能。但华融资产重庆分公司未举示相应的证据证明其主张，一审法院对其提出的该理由不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决：驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求；案件受理费4285.9元，由华融资产重庆分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋雨杉举示以下证据：1.中国农业银行已销户活期账户明细清单4页，拟证明2013年2月28日蒋雨杉向盛景旅游公司财务总监张叶娟转账500万元（明细上摘要为借款），盛景旅游公司还款200万元，后蒋雨杉与盛景旅游公司协商以剩余债权冲抵房款，因房款数额大于债权金额，蒋雨杉于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元补足房款。补款的4套房屋分别为：X-X-X-X，房款398691元；X-X-X-X，房款242279元；X-X-X-X，房款281387元；X-X-X-X，房款242279元；总价1164636元，差额636元经盛景旅游公司同意减免，原因是蒋雨杉预定其余12套房屋时也减免了盛景旅游公司的部分利息。2.盛景旅游公司于2015年6月10日出具的《蒋雨杉房款收据明细表》，载明：抵款人蒋雨杉以及16套房屋（含案涉房屋）的房款收据号、业主名字（其中蒋雨杉3套，蒋立霞2套，蒋立梅2套，陈时人2套，刘龙凤2套，陈联雍2套，陈正雍3套）、房号、面积、单价和金额等信息，16套房屋总价款为4308686元。尾部有蒋雨杉及盛景旅游公司工作人员蔡渝签字。拟证明蒋雨杉本人以及代亲戚朋友购房、付清房款和合法占有使用房屋的事实。华融资产重庆分公司质证认为，对证据1的真实性合法性认可，但不认可其关联性，对方账户名是张叶娟而非盛景旅游公司，且2013年2月28日借出500万元，仅隔一天即2013年3月1日就归还200万元，结合蒋雨杉和肖华安均系重庆建商担保有限公司股东，资金往来频繁，以上转账不足以认定为借款；2013年11月19日的116.4万元转账无法证明是补足房款，若是为了补交房款，购房合同2014年4月才签订，不合常理。对证据2载明内容的真实性认可，但不认可以房抵债的合法性，该表中将蒋雨杉明确表述为“抵债人”。盛景旅游公司质证认为，对上述证据均予认可。本院经审查认为，中国农业银行已销户活期账户明细清单、《蒋雨杉房款收据明细表》来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对该两份证据予以采信。本院二审查明：1.因海丰建设公司向重庆银行建北支行申请贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，案涉房屋于2015年2月在登记机关办理了抵押登记。2.蒋雨杉一审中举示的《业主资料卡》上没有物业管理单位公章或负责人签字，《向师傅家私销售单》上未注明送货地点无法证明系为案涉房屋订购家具。3.盛景旅游公司陈述，蒋雨杉及其指定购房人与盛景旅游公司达成的16套购房事宜，是经过各方自愿协商达成的，蒋雨杉在购房前出借给盛景旅游公司的借款是按其要求打给公司财务总监张叶娟的；蒋雨杉及其指定购房人在选购房屋后，经盛景旅游公司财务内部核算按房款总价同意做出冲抵和补交，并由财务人员出具了相应房款收据，盛景旅游公司收回了涉及该部分款项的借条。4.盛景旅游公司曾于2018年12月4日出具《情况说明》，载明：7栋2单元4-3号房屋的真实购房人是蒋雨杉（因到期未归还蒋雨杉借款，经双方协商一致以此借款冲抵购房款），于2014年4月7日签署购房合同，于2015年5月2日将房屋交付给购房人使用，以上房款经财务对账核实已于签署购房合同前全款支付。5.一审法院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书，石柱土家族自治县不动产登记中心签收时间为2017年7月14日。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：蒋雨杉对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X楼X号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据执行异议复议规定第二十八条之规定，蒋雨杉对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X楼X号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1.蒋雨杉与盛景旅游公司在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。首先，关于本案查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，案外人对执行标的提出的异议是针对负责执行的人民法院的执行行为而提出的异议，故不负责执行的人民法院作出的执行行为的时间不能作为案涉房屋的查封时间。案涉房屋的执行裁定书及协助执行通知书于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，故应以该时间作为案涉房屋的查封时间。其次，蒋雨杉与盛景旅游公司于2014年4月7日就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，时间在人民法院查封之前，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。2.蒋雨杉在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。蒋雨杉一审中举示的2015年5月2日为案涉房屋订做窗帘收据、2015年6月7日安装宽带收据、2015年10月8日缴纳冬季放水费收据，证明蒋雨杉已合法占有案涉房屋。一审法院查封案涉房屋的时间为2017年7月14日，蒋雨杉对案涉房屋的占有时间早于一审法院的查封时间。3.蒋雨杉已支付全部价款。蒋雨杉于2013年2月28日向盛景旅游公司员工张叶娟转账500万元，银行流水明细上摘要为借款，2013年3月1日，张叶娟向蒋雨杉打款200万元，盛景旅游公司认可张叶娟收款和转账的行为系代表公司。蒋雨杉主张依据剩余的300万元借款本金及利息抵扣盛景旅游公司名下12套房屋（总价3144050元，含案涉房屋），价值相当，本院予以支持。虽然华融资产重庆分公司不认可上述债权债务的真实性，但从证据上看，借款发生时间为2013年2月28日，其后蒋雨杉又与盛景旅游公司达成另外4套房屋的购买意向，于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元补足了该4套房屋的房款，并于2014年4月7日签订了购房合同，此时案涉房屋上并没有设立本案据以执行的抵押权，华融资产重庆分公司亦未提交相反证据支持其抗辩主张。故本院根据现有证据能够认定蒋雨杉与盛景旅游公司之间达成合意，用盛景旅游公司欠蒋雨杉的借款冲抵购房款，蒋雨杉已支付房屋全部价款。4.案涉房屋未办理过户登记非因蒋雨杉自身原因。蒋雨杉与盛景旅游公司签订购房合同的时间早于案涉房屋被抵押及人民法院查封的时间，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游公司将房屋为他人担保所致，系盛景旅游公司的原因，而非基于蒋雨杉自身原因。至于华融资产重庆分公司认为本案仅能适用执行异议复议规定第二十九条的问题。因执行异议复议规定第二十八条、第二十九条并非排斥关系，买受人对被执行标的提出异议只要符合第二十八条或者第二十九条任意一种情形的，均可以排除执行，故一审法院适用执行异议复议规定第二十八条并无不当。综上所述，本案符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形，应当认定蒋雨杉对案涉房屋享有足以排除执行的权益。华融资产重庆分公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决对案涉房屋抵押权设立时间及人民法院查封时间未作说明有所不当，但适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4285.9元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐渝梅审 判 员 李 震审 判 员 郭 勇二〇一九年八月二十日法官助理 尹文勇书 记 员 刘 丹