北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初15281号原告：李凤芝，女，1950年1月25日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：仇越峰，北京盛友律师事务所律师。被告：张连生，男，1957年10月15日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：周晓红（张连生之妻），1963年3月19日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：张春香，女，1963年4月5日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘佳（张春香之女），1987年9月12日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：张记新，女，1984年2月10日出生，汉族，住北京市顺义区。原告李凤芝与被告张连生、张春香、张记新确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凤芝及其委托诉讼代理人仇越峰，被告张连生及其委托诉讼代理人周晓红，被告张春香及其委托诉讼代理人刘佳，被告张记新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凤芝向本院提出诉讼请求：1.确认原告与张连啟于1994年4月16日签订的房屋买卖协议有效；2.判令被告返还原告涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》。事实和理由：1994年初，原告经人介绍认识了张连啟，张连啟表示其父母有一套房子欲出售，该房屋宅基地使用权登记在其父亲张瑞的名下。原告于1994年4月16日与张连啟之母王玉珍达成房屋买卖协议，但因王玉珍不识字，故当场其委托儿子在协议当中签字。协议签订后，原告于当日支付购房款12000元整。后原告搬至此房居住使用至今，目前已25年之久。原告现为×村村民，该房屋是原告唯一安身立命场所，现由于房屋年久失修，目前已经出现漏雨等情况，属于危房。今年3月，原告打算拆除旧房，对房屋进行翻建，但遭到二被告阻拦，后经过派出所处理，派出所要求原告暂停施工，马上向法院起诉。故原告诉至法院，请求法院以事实为依据，以法律为准绳，支持原告的诉讼请求。被告张连生辩称，原告的诉讼请求由法院依法判决。理由是张连生没有签字将房屋卖给原告，张连生不应该被列为被告。我方参加诉讼是为了维护张春香的权利，当时分家的时候有张春香的房屋。另外，即使有我方的权益，我方也予以放弃。被告张春香辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由是原告没有购房的资格，因为1994年原告买房的时候还不是×村村民。涉诉房屋已经在分家的时候分别分给了张连啟和张春香。张连啟无权出售张春香的房屋。原告说张连啟经母亲授权签订的买卖合同，但张连啟的母亲没有在合同上摁手印，且也没有授权的权利。原告提交的证明上的盖章时间是在张连啟去世之后，故原告所述不属实，张连啟手否已经将宅院卖给原告我们不清楚，张连啟也没有说过。当时我母亲去世后我去要房，被原告赶出来了，因为张连啟的朋友很多，让朋友在那住。我们当时也知道原告在那住，但没有起诉原告。因为原告的丈夫和儿子都已经去世，我们出于同情让她居住的。当时我问原告怎么在这住，她说张连啟把房卖了，我说这里有我的两间半房屋，让原告给我腾出来。我母亲去世前也在涉诉宅院居住过，母亲去世后我也回去过，但很少回去。今年，原告托人找到我，说要拆房建二层，原告先拆的就是我的两间半房。被告张记新辩称，原告的诉讼请求由法院依法判决。我不知道这件事，那时候我还小。我也没有见过宅院的宅基地使用证，也不在我这里。本院经审理认定事实如下：张瑞与王玉珍系夫妻关系，二人共生育三个子女，即张连生、张连啟、张春香。张瑞于1993年7月13日去世，王玉珍于2008年1月8日去世。张连啟与石秀英原为夫妻关系，二人共生育一女张记新，后双方于1995年2月13日经法院调解离婚。张连啟于1996年去世。涉诉宅院位于北京市顺义区×镇×村×1号，该宅院《集体土地建设用地使用证》编号为：顺×-×村集建（证）字第652号，登记的土地使用者为张瑞。该《集体土地建设用地使用证》原件现由张春香持有。庭审中，李凤芝提供张连啟于1994年4月16日所立卖房凭据和收款字据，证明张连啟于1994年将涉诉宅院内房屋五间卖给李凤芝的事实。其中，卖房凭据内容为：立字人张连起家有余房五间，座落在村南街中，放的四至南至张连生，房后三尺滴水，西至张会龙，北至道，东至胡同。经家人和中人协商愿将此房长期转让给李凤芝使用，转让使用后必须遵守国家政策、法规法令、村规民约和村政规划，为了防此事后反悔，立此字为证。立字人张连啟，中人杨宗胜、杨少全以及代笔人刘金山均在上签名。落款处另加盖有顺义县×镇土地规划科及顺义区×镇×村村民委员会公章。收款字据内容为：今收到李凤芝房屋长期使用费一万二千元整，收款人张连啟在上签名。张连生、张春香均不认可上述卖房凭据和收款字据的真实性，称张连啟的签名不属实。张记新称其不清楚卖房凭据和收款字据是否真实。李凤芝另申请证人杨宗胜、杨绍全出庭作证。杨宗胜称：李凤芝是我的表姐，我和张连啟是一个村的；当时张连啟跟我说他母亲要卖房，我说我表姐李凤芝准备买房，但具体多少钱我不清楚；合同是在张连啟的院里签的，当时院里有五间正房，合同就是在正房里签订的；当时在场的除了我，还有张连啟、李凤芝、刘金山、杨绍全以及村委会的干部；卖房凭据上是我本人的签名，张连啟的名字也是他自己签的。杨绍全称：我原来在顺义区乡镇企业局任经理，张连啟是我的司机；1994年张连啟卖房找我做个见证，合同是在杨宗胜的宅院内签的，当时在场的除了我还有李凤芝夫妇、张连啟、杨宗胜、刘金山以及其他几个村委会干部，张连啟的母亲也在场，合同上我的名字是我本人写的，张连啟的名字应该是他自己写的；当时宅院内有五间正房，还有厢房和棚子，房屋价款是12000元。张连生、张记新均不清楚证人陈述是否属实。张春香不认可证人所述，称两位证人与李凤芝都有亲属关系。张春香提供张连生、张连啟、张春香于1982年3月25日所立分家单一份，证明1982年分家时其与张连啟各分得涉诉宅院内正房五间中的一半。李凤芝称无法核实分家单的真实性，当时并不知道他们分家的事情，但即使分家单属实，因当时王玉珍已经和家人商量且张春香在此之前从未向李凤芝主张过任何权利，故其提供的分家单不能对抗卖房协议的效力，李凤芝有权取得涉诉房屋的所有权。张连生、张记新均认可分家单的真实性。另，张连生、张春香、张记新均称涉诉房屋系张瑞夫妇出资所建。审理中，本院向张连啟的原配偶石秀英进行了询问，石秀英称：我与张连啟于1983年初结婚，后因感情不和于1993年底开始分居，并于1995年初经法院调解离婚；涉诉房屋是张连啟的父母所建，我和张连啟婚后在该宅院居住过，但不清楚他们分家的事情，我也从来没有见过分家单，我们婚后对涉诉房屋的瓦进行了更换，修建了院墙，没有新建其他建筑；我和张连啟离婚时夫妻共同财产已经分清，因涉诉房屋不属于我们的夫妻共同财产，所以离婚时未涉及该房屋的分割；因为当时我和张连啟已经分居，所以他卖房的事我不知情，即使该房屋涉及我的财产权利，我也不再主张。另查，李凤芝于1993年6月25日将户口从顺义区×镇×村迁至顺义区×镇×村，现户籍登记地址为顺义区×镇×村×**，系农业家庭户。上述事实，有证明信、《集体土地建设用地使用证》、分家单、卖房凭据、收款字据、证人证言及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，根据查明的事实，张瑞夫妇于1982年将涉诉宅院内的五间北正房平均分给了张连啟和张春香，故张连啟有权转让分给自己的房屋。因张连啟转让房屋时在涉诉宅院内居住，其转让房屋经过了母亲王玉珍的同意，且李凤芝在购买涉诉房屋时系涉诉房屋所在集体经济组织的成员，故张连啟与李凤芝达成的房屋转让协议系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。李凤芝提供的张连啟所立卖房凭据、收款字据与证人的陈述能够相互印证，且张春香并无相反证据证明，故本院对李凤芝的上述证据予以采信。同时需指出，因张连啟将分给张春香的房屋也一并转让给了李凤芝，其行为虽构成无权处分，但并不影响其与李凤芝达成的房屋转让协议的效力。故张春香的辩称意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，李凤芝的第一项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于李凤芝的第二项诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，本案对此不予处理，李凤芝可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：一、原告李凤芝与张连啟于一九九四年四月十六日达成的房屋转让协议有效；二、驳回原告李凤芝的其他诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告李凤芝负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇一九年八月二十日书记员  刘 凯