辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终1575号上诉人（原审被告）朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司，住所地辽宁省朝阳市珠江路三段**。法定代表人旬小林，董事长。委托诉讼代理人田喜铭，辽宁鲲鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）朝阳润德商贸有限公司，住所地辽宁省朝阳市双塔区朝阳大街四段盘龙****。法定代表人旬小林，董事长。委托诉讼代理人田喜铭，辽宁鲲鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司，住所地辽宁省朝阳市双塔区新华路三段**。法定代表人张久茹，总经理。委托诉讼代理人张莹，女，1984年2月2日出生，汉族，该公司员工，住朝阳市双塔区。上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司、朝阳润德商贸有限公司因与被上诉人朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案,不服双塔区人民法院（2018）辽1302民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司及朝阳润德商贸有限公司的委托诉讼代理人田喜铭，被上诉人朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司的委托诉讼代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司、朝阳润德商贸有限公司上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费、评估费等由被上诉人负担。事实和理由：1、因2017年8月份的大雨系朝阳有气象记录以来最大的一场降雨，突破历史极值，确属不可抗力；2、被上诉人提交的光盘和照片不是2014年拍摄的，是被上诉人弃管后取的，证明不了2014年就漏水，被上诉人在一审即提出解除合同，证明被上诉人不想履行合同，不需要维修。朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司表示服从一审法院判决。朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订《租赁合同》无效。2、要求二被告返还租金及物业费2,227,999.8元。3、判令二被告赔偿原告因租赁物漏水给原告造成的经济损失193,965元，并承担鉴定费10,000元。4、案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：2013年6月1日，被告盘龙开发公司为被告润德商贸公司出具《授权书》一份，委托润德商贸公司负责朝阳市新华路三段一号负一层的租赁事宜。次日，被告盘龙开发公司为原告出具担保书一份，承诺盘龙开发公司为润德商贸公司租给李林波的，位于朝阳市的场地《租赁合同》进行担保，并承担保证责任。2013年7月1日，被告润德商贸公司作为出租方（甲方），原告橙华纳影视公司作为承租方（乙方）双方签订《租赁合同》一份，合同约定，场地位置：新华路三段1号负一层，建筑面积3872.37平方米，入住前甲方需保证所有设施的可正常使用性，如因甲方责任不能如期入驻，则租期顺延；租赁期限自2013年9日1日起至2018年8月30日止。共计5年；租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作为经营娱乐城使用，如乙方需更改使用用途、经营品类，须经甲方同意，否则，乙方构成合同违约；租金标准、定金及租金支付方式：第一年租金600,000元，第二年租金650,000元，第三年租金700,000元，第四年租金750,000元，第五年租金800,000元；租金交付方式，乙方交纳租金需向甲方直接履行合同义务，乙方所租赁场地的租金支付方式为上打租，按季度缴纳租金。自起租之日起，乙方一次性交清第一个季度租金。第二个季度起，需在每个季度租的5日前交清下一个季度的租金。租赁期间相关费用及证照办理：租赁期间，产权人应纳的税种由产权人负担交纳；乙方承租期间的商场管理费、取暖费、制冷费、电费、水费及其它经营性税费由乙方自行承担；乙方自行办理消防验收和经营手续，如需甲方配合的相关手续办理，甲方需全力配合。甲方承诺2013年7月1日-2013年8月30日期间为给予乙方的免租期。场地及设施的修缮与使用，乙方应合理使用其所承租的场地及其附属设施。租赁期间房屋、设施、设备因人为损坏、灭失、改动的，由乙方负责维修和赔偿，维修费由乙方承担。甲方交付的场地及设施要保证完好，乙方接管时要做好交接，办理移交手续。如有不能使用的设施，乙方应在交接时提出，甲方应予以维修或更换，乙方未改动部分的维护保养由甲方负责。租赁期满后或合同提前解除终止时，乙方须将承租场地及附属设施、设备（包括装修添加物）交还甲方。违约责任：甲方有下列行为之一的，甲方构成违约，甲方违约应依法承担违约责任。甲方还须向乙方支付合同未履行期间租金总额的15%，作为甲方违约给乙方的经济赔偿金。造成损失的，应依法承担赔偿责任。1、甲方违反本合同约定或法律规定，提前解除合同收回场地的；2、甲方因场地权属问题导致合同无效时，甲方应按本条第1项约定向乙方支付赔偿金。3、在合同履行期间，由第三方对该场地主张权利导致乙方无法正常经营等情形出现，甲方应赔偿乙方相应损失。乙方的违约责任，乙方有下列行为之一的，乙方构成违约。因乙方违约，甲方依法以书面通知形式解除本合同，乙方接到解除合同通知书之日合同解除生效，乙方必须在三日内结清已发生的各项费用。乙方还需向甲方支付合同未履行期间租金总额15%，作为乙方违约给甲方的经济赔偿金。造成损失的，应依法承担赔偿责任。1、合同期内，乙方中途退租的；2、未经甲方的全权代理人同意，乙方擅自将租赁场地转租、转让、转借给他人的；3、未经甲方书面同意，擅自改变经营项目的；4、未经甲方书面同意，乙方擅自拆改、变动场地结构或损坏场地设施、设备的。合同还约定了免责条件、争议解决、其他事项等条款。《租赁合同》签订后，双方又签订《物业管理合同》一份，约定，场地位置：新华路三段1号负一层，建筑面积：3872.37m2，经营项目：娱乐城，经营方式：乙方自主经营，由甲方进行物业管理。物业管理项目一、甲方负责公共使用部分上下水主管道和消防、供暖、排风及配电系统的维修、养护和管理。乙方改造项目的图纸作为合同附件。具有同等法律效力。二、公共环境卫生的清洁、垃圾收集、清运。三、水电供应服务。合同期限：自2013年9月1日起至2018年8月31日止，计5年。甲方的权利和义务中约定，甲方对乙方未改动过的设施、设备有维护和维修的义务，当设施、设备出现故障时应由甲方组织维修，费用由甲方承担。当乙方责任区外水电线路出现紧急故障并影响经营时，乙方应立即向甲方业务部门报告，甲方业务部门在接到乙方报故障后30分钟内应当达到现场处理（属乙方责任区域的，由乙方自行处理，甲方人员可做应急处理）；甲方所负责区域出现质量问题，给乙方的正常营业造成的损失由甲方负责。乙方的权利和义务约定，乙方经营场所内的消防、给排水、供电、排风、供暖及及其他设施、设备等乙方改造部分由乙方自行维护保养，费用由乙方自行承担；乙方必须做好经营场所内的设备、设施和商品（物品）的防火、防损、防盗等工作，出现后果和损失均由乙方自行负责，给他人造成损失的，由乙方承担赔偿责任。乙方需交纳每年400,000元的物业管理费。一审法院判决认为，被告盘龙开发公司授权被告润德商贸公司与原告橙华纳影视公司签订的《租赁合同》、《物业管理合同》系双方真实意思表示，应认定有效。对于原告橙华纳影视公司提出的诉讼请求及被告盘龙开发公司、被告润德商贸公司的辩解理由，本院认定如下：一、关于原告诉请要求确认与被告润德商贸公司签订的《租赁合同》无效的问题。原告提出该项诉讼请求的依据是其向本院提交的承租房屋产权证复印件两份，两份房屋产权证复印件所载房屋规划用途为住宅，原告认为被告是将房屋用途为住宅房屋作为商业用房出租给了原告，改变了房屋用途，据此要求确认双方签订的租赁合同无效。审理中，被告提交了出租房屋的产权证原件，经核实房屋产权证所载出租房屋为商用。故原告的该请求，没有事实依据，本院不予支持。二、关于原告诉请被告盘龙开发公司、被告润德商贸公司返还房屋租金及物业费2,227,999.8元的问题。原告橙华纳影视公司与被告润德商贸公司签订租赁合同后，向被告润德商贸公司交纳了房屋租赁费，至2017年8月租赁合同已经履行了4年的时间，现原告提出其经营的影视娱乐城，消防部门仅对全部租赁面积3872.37平方米当中的1395平方米通过了消防验收，其余租赁面积2477.37平方米（约占总面积3872.37平方米的60%）消防验收不合格，无法使用、无经营、更无法收益，合同的目的无法完全实现，要求二被告退还已经交付的全部租金和物业费3,713,333元中的60%，计2,227,999.80元。对原告的该请求，本院认为，第一、本案审理中，被告润德商贸公司提交了朝阳盘龙购物广场工程验收备案书，该备案书载明，工程建筑面积16694.59m2，层数为主楼：地上**、地下**；附楼：：地上**、地下**同时提交了朝阳市信访局出具的《建筑工程消防验收意见书》，意见书载明：新华广场：建筑面积：16910平方米；层数13层；使用性质：商场；消防验收合格。上述证据证明，新华广场包括负1层在内面积16694.59m2，消防验收的建筑面积16910平方米，二者面积相当，故应认定新华广场整体包括负一层通过了消防验收。第二、原告与被告润德商贸公司签订的《租赁合同》第三条第（四）款第4项约定：“乙方自行办理消防验收和经营手续，如需甲方配合的相关手续办理，甲方需全力配合”。该条款约定，原告承租后，其经营的影视城消防验收由其自行办理，被告予以配合。现原告未提交占承租房屋总面积3872.37平方米60%的2477.37平方米，是因被告原因不能办理消防验收的相关证据；第三、本案所涉租赁合同已经履行了4年的时间，原告提出占总租赁面积60%不能进行消防验收，无法使用、无经营、更无法收益，合同的目的无法完全实现，原告应提出撤销或变更、解除合同部分内容的要求，但原告并未主张权利。故原告的该请求，没有证据证明和法律依据，本院不予支持。三、关于原告诉请被告盘龙开发公司、被告润德商贸公司赔偿因房屋漏水给其造成的经济损失193,965元，并承担鉴定费10,000元的问题。原告提交的光盘、照片及双方陈述能够证明原告在承租期间房屋漏水的事实存在。审理中，原告申请对房屋漏水给其造成的损失进行评估，经朝阳市中级人民法院委托朝阳双诚资产评估事务所评估，做出朝双司评报字[2018]第5号资产评估报告，损失金额为193,965元，原告支付评估费10,000元。原告对评估报告不持异议。被告对评估报告不认可，认为漏水是不可抗力造成的，并提交了气象信息资料三份，证明2017年8月2日20时到8月3日20时下大雨，是不可抗力的原因造成的房屋漏水。本院认为，首先，评估机构是通过法定程序确定的，评估机构及鉴定人员具有相关评估资格，评估程序合法；其次，原告提交的相关证据证明，承租的房屋自2014年每年雨季都存在漏雨的情况，且气象信息证明大雨并不是导致房屋漏水必然原因。故本院认为评估报告可以作为本案证据使用，原告的该请求，本院予以支持。被告盘龙开发公司在被告润德商贸公司与原告签订《租赁合同》前向原告出具了担保书，承诺为被告润德商贸公司与原告签订的《租赁合同》提供担保，因担保书没有约定保证方式，按照担保法的相关规定应为连带责任保证。故被告盘龙开发公司对原告的该项请求承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告朝阳润德商贸有限公司自本判决生效之日起10日内赔偿原告朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司损失193,965元。二、朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司对上述赔偿金额承担连带责任。三、驳回原告朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,784元（原告预交），由原告负担22,800元，被告负担1,984元。二审中当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人盘龙开发公司、润德商贸公司是否应赔偿被上诉人朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司因房屋漏水给其造成的经济损失193,965元，并承担鉴定费10,000元的问题。结合被上诉人在原审中提交的光盘、照片及双方陈述能够证明被上诉人在承租期间房屋漏水的事实存在。诉讼中，对于房屋漏水的损失，经朝阳市中级人民法院委托朝阳双诚资产评估事务所评估，做出朝双司评报字[2018]第5号资产评估报告，损失金额为193,965元，评估费10,000元。上诉人认为漏水系不可抗力造成的，但其未提供充分证据证明，被上诉人在承租期间因房屋漏水给其造成了损失，对该损失出租方应予赔偿，原审法院以评估报告结论作为损失数额的依据并无不当，应予维持。综上，上诉人的上诉请求理由不充分，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4179元，由上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司、朝阳润德商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志375285010795000审判员王海娇二〇一九年八月十二日20955030480000书记员  贲 娜