湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再65号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭新民（曾用名郭新明），男，1954年12月1日出生，黎族，住新晃侗族自治县。委托诉讼代理人：崔小龙，湖南五溪律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新晃侗族自治县住房和城乡建设局，住所地新晃侗族自治县新晃镇太阳坪路。统一社会信用代码11431227006666516C。法定代表人：吴吉礼，该局局长。委托诉讼代理人：杨祖沛，原新晃侗族自治县住房制度改革和住房建设领导小组办公室主任。委托诉讼代理人：刘子龙，湖南鹤州律师事务所律师。郭新民因与原新晃侗族自治县住房制度改革和住房建设领导小组办公室（以下简称原新晃县房改办）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）湘12民终1232号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年1月28日作出（2018）湘民申2660号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，因原新晃县房改办已成建制划入新晃侗族自治县住房和城乡建设局（以下简称新晃县住建局），本院再审变更被申请人为新晃县住建局，并于2019年7月19日公开开庭审理了本案。再审申请人郭新民及其委托诉讼代理人崔小龙，被申请人新晃县住建局的委托诉讼代理人杨祖沛、刘子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭新民申请再审称，原审判决遗漏了重大事实，其认定的基本事实缺乏证据证明。请求：1．依法撤销怀化市中级人民法院（2016）湘12民终1232号部分民事判决；2．改判支持郭新民可以按2008年的价格即434125元赎回2000年5月25日出售给原新晃县房改办，坐落于新晃县的住房。事实与理由：1．原审故意遗漏郭新民卖房给原房改办的前因后果，将本案作为一个简单的郭新民卖房、要求赎回房屋的民事行为，并直接导致原审对郭新民以什么时候，什么样的价格赎回房屋认定的错误。郭新民卖房是2000年新晃县政府全面进行农经会贷款清收的背景下，因郭新民不能按期还款，县政府要求郭新民卖房偿还贷款，并约定郭新民可以随时赎回。2．原审遗漏了郭新民于2000年5月卖房后，在2008年要求赎回房屋，原新晃县房改办于2008年10月同意郭新民以42万元赎回房屋，但因新晃县政府、原新晃县房改办拖延办理房屋赎回手续，导致郭新民无法赎回房屋的事实。原审已经认定赎回房屋条款是房屋买卖合同的组成部分，但对赎回房屋未能履行的原因，即新晃县政府、原新晃县房改办的严重违约行为故意不予认定，是明显错误的。3．原新晃县房改办没有提供证据证明已经履行合同为郭新民办理赎回手续，也没有提供证据证明相关部门不同意按2008年10月的价格由郭新民赎回房屋。原审却认定郭新民要求的赎回价格未得到相关部门的确认，明显事实不清，证据不足。4．赎回房屋是郭新民的权利，也是新晃县政府、原新晃县房改办履行承诺的义务。赎回房屋不是重新购买房屋，郭新民按2008年提出要求时的市场价赎回房屋是合理合法的。5．因新晃县政府、原新晃县房改办拒不履行承诺办理赎回义务的违约行为，导致房屋价格上涨，其价格差的损失应由新晃县政府、原新晃县房改办承担。新晃县住建局辩称，1．郭新民与原新晃县房改办签订的《房屋买卖合同书》合法有效，双方已经完全履行合同义务。2．《房屋买卖合同书》内容的变更必须采用书面形式。郭新民再审申请提出原新晃县房改办等有工作人员承诺可以赎回房屋，均为口头形式，双方没有就赎回房屋的价款、面积、期限等进行书面约定，原新晃县房改办一直是不认可的。即使法院认定口头承诺是存在的，但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条“房地产转让，应当签订书面转让合同”的规定，郭新民要求按照原相关部门工作人员的口头承诺赎回房屋，没有法律依据。3．郭新民提出按照2008年房产评估价赎回案涉房产显失公平，也违反了国有资产处置应当按照公开、公正、公平的原则进行，资产的出售与置换应当采取拍卖、招投标、协议转让及国家法律、行政法规规定的其他方式进行的规定。4.2008年10月29日，新晃县农基会，原新晃县房改办向县政府呈送的《关于新晃镇郭新民要求赎回房产有关情况的汇报》仅是政府机关内部行文，对外不发生民事行为效力，该行为没有产生民法规定的系对郭新民要求赎回房产的“承诺”。郭新民向一审法院起诉请求：1、判令郭新民以42万元价格赎回2000年5月25日出售给原新晃县房改办的，坐落于新晃县私有住房；2、本案诉讼费由双方依法承担。一审法院认定事实：2000年5月25日，郭新明（甲方）与原新晃县房改办（乙方）签订房屋买卖合同，约定：乙方为方便群众办事及改善办公条件，经县政府同意，需购买甲方座落在新晃镇新建路私有住宅（含所有土地使用权），现就有关房屋买卖事宜签订合同如下，希双方共同遵守。一、甲方自愿将座落在新晃镇新建路砖混结构二层楼住宅及附属房和所有范围内的土地使用权（房屋建筑面积247.76平方米、土地使用权538平方米）出售给乙方（详见房产证书和土地使用证书）。二、房屋及土地使用权售价共计人民币38万元，其中支付甲方现金32万元，另用乙方座落在，建筑面积119.11㎡，住宅壹套抵价给甲方6万元。除甲方院内一厕所搬迁费用由乙方另行支付外，乙方不再增加任何价款。三、房屋买卖及土地使用权变更的一切过户手续税费均由乙方承担。但遇下列情况的税费由甲方承担，即双方房地产买卖办理过户手续前甲方应提供给乙方卖方的一切法定手续及权证而所需的一切税费由甲方自行承担，乙方不承担任何税费。四、甲方保证上述房屋及土地使用权和四至界限权属清楚，若乙方在施工过程中因甲方原宅基地及界限原因而引起的一切纠纷和经济补偿问题，均由甲方承担民事诉讼责任，并赔偿因此给乙方造成的经济损失。五、付款办法，双方办理完各项法定手续后，首次付给甲方现金叁拾万元，乙方抵给甲方的壹套住宅待乙方搬迁甲方房屋办公后腾房给甲方，余款贰万元待乙方在甲方院内新建房屋施工至二层楼后再一次付清给甲方，但最迟不得超过2000年12月31日支付给甲方。六、双方各项法定过户手续办理完毕后，甲方必须将房屋及土地使用权范围内腾空交付乙方，原甲方房屋及土地使用权范围内的各种设施搬迁及甲方的过渡住房由甲方自行负责，与乙方无关，乙方也不承担任何费用。七、违约责任，本合同双方签字生效后，任何乙方不得违反本合同书有关条款，否则，所造成的一切经济损失均由违约方承担。八、本合同一式陆份，双方各执叁份，双方签字后即日生效，双方应共同遵守。合同签订后，双方已按照合同约定支付房款、交付房屋，合同已履行完毕。原新晃县房改办对该房屋管理使用至今。2000年5月25日，新晃县房产管理局为原新晃县房改办颁发了新晃县房权证新晃镇字第**房屋所有权证；2006年3月6日，新晃县人民政府为原新晃县房改办颁发了晃国用（2006）第48号国有土地使用权证，载明地号20-41，地类（用途）办公用地，使用权类型国有划拨，使用权面积541.80㎡。另查明：郭新民在出卖房屋过程中，原新晃镇政府及农金会清整办工作人员对郭新民作出其卖房后可以赎回的承诺。一审法院判决：驳回郭新民的诉讼请求。案件受理费7600元，由郭新民负担，依法予以免交。郭新民不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销原判，改判支持郭新民一审的诉讼请求，即郭新民可以42万元价格赎回2000年5月25日出售给原新晃县房改办的、坐落于新晃侗族自治县的住房；2、本案诉讼费用全部由原新晃县房改办承担。事实与理由：2000年卖房合同是当时同时政策环境下签订的，目的是处理农金会贷款清收问题，郭新民当时被限制人身自由，镇政府、清收小组逼迫卖房子抵债，郭新民当年是被逼将本案诉争房屋卖给原新晃县房改办，政府部门和原新晃县房改办均作了可以由郭新民赎回房屋的承诺，郭新民才同意上述房屋可以赎回的承诺出卖自己房屋的，房屋赎回承诺是双方当事人真实意思表示，没有法律规定的合同无效的情形；本案郭新民的诉请不是撤销或者变更房屋买卖合同，而是基于房改办“今后在房屋没有变动的情况下，可以随时赎回”的合同条款，主张要求履行该合同，故本案不存在超过诉讼时效。故特上诉。本院二审认定事实：二审查明的事实与原审一致。本院二审认为，本案争议的焦点是郭新民能否赎回所卖房屋。因一审庭审中，郭新民已举当时参加清收贷款和动员郭新民出卖房屋的有关政府工作组领导和工作人员姚某、潘某、甘某、郭某等证人到庭作证，证明包括新晃侗族自治县住房制度改革和住房建设领导小组办公室副书记、副主任郭某在内的有关政府工作组领导和工作人员在动员郭新民卖房、以房抵债时，已向郭新民作了今后可以赎回房屋的承诺，郭新民是得到了房屋出卖后可以赎回的承诺后才与原新晃县房改办签订房屋买卖合同、将自己的房屋卖给新晃县房改办。虽然，当时原新晃县房改办的法人代表杨某在陈述中明确表示如果知道所买房屋可以赎回、肯定不会与郭新民签订买卖合同，但该杨某一人陈述与上述多人证词内容不相符，两相比较，上述多人证词内容可信度更大，且原新晃县房改办法定代表人即该办公室主任杨某当庭表示对上述证人出庭所作证言无异议，则上述证人证明的包括原新晃县房改办副书记、副主任郭某在内的有关政府工作组领导和工作人员在动员郭新民卖房、以房抵债时，已向郭新民作了今后可以赎回房屋的承诺，郭新民是得到了房屋出卖后可以赎回的承诺后才与新晃县房改办签订房屋买卖合同、将自己的房屋卖给原新晃县房改办的事实应予认定。原新晃县房改办与郭新民虽未将房屋可以赎回的内容写进房屋买卖合同，但双方确已达成了郭新民在出卖房屋后可以将房屋赎回的一致意思表示，该双方的一致意思表示应视为房屋买卖的条件，系房屋买卖合同的组成部分，且不违反法律强制禁止性规定，合法有效，双方当事人应该履行。故郭新民提出赎回房屋的上诉请求应予支持。由于诉争房屋在郭新民在出卖给新晃县房改办后，已经过户登记在新晃县房改办名下，至今仍属于国有资产，关于房屋赎回的价格需由有关国有资产管理部门依法定程序确定，并非新晃县房改办能够不经法定程序自行表态确定。郭新民向原新晃县房改办提出房屋赎回申请后，原新晃县房改办已向有关政府及领导递交了建议同意按郭新民提出房屋赎回申请时对应的价值准许郭新民赎回房屋的报告，应视为原新晃县房改办作为合同一方履行了房屋赎回的配合协作义务。因郭新民与原新晃县房改办达成上述房屋赎回的一致意思表示时，对房屋赎回的价格并未确定，同时，湖南明信司法鉴定中心湘明信司鉴中心［2017］评鉴字第39号司法鉴定意见书中鉴定的诉争房屋在2008年10月28日的赎回价格并未得到政府国有资产管理部门的确认，并不能作为房屋赎回的价格依据。郭新民提出应以湖南明信司法鉴定中心湘明信司鉴中心［2017］评鉴字第39号司法鉴定意见书确定的价格赎回房屋的上诉主张不能支持。郭新民依法可以合适价格赎回。综上，郭新民的部分上诉请求成立，应予支持。本院二审判决：一、撤销湖南省新晃侗族自治县人民法院（2016）湘1227民初383号民事判决；二、郭新民可以合适价格赎回2000年5月25日出售给新晃侗族自治县住房制度改革和住房建设领导小组办公室的坐落于新晃侗族自治县的房屋；三、驳回郭新民的其他诉讼请求。一、二审案件受理费均依法予以免交。再审期间双方均没有提供新的证据，再审查明的事实与一审、二审认定的事实一致，本院再审予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点是郭新民能否赎回所卖案涉房屋，如能赎回，以什么价格赎回该房屋的问题。关于郭新民能否赎回所卖案涉房屋的问题。原新晃县房改办在郭新民卖房时已向郭新民做了今后可以赎回房屋的口头承诺，郭新民是得到了房屋出卖后可以赎回的口头承诺后才与新晃县房改办签订房屋买卖合同、将自己的房屋卖给原新晃县房改办的。本院二审认定郭新民可以赎回案涉房屋，再审申请人郭新民对此认定无异议，但被申请人新晃县住建局认为，原新晃县房改办等有关工作人员即使有“郭新民可以赎回房屋”的承诺，也均系口头承诺，双方没有签订书面约定，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同”的规定，再审申请人郭新民要求按照原相关部门工作人员的口头承诺赎回房屋，没有法律依据。本院再审认为，“可以赎回”的承诺并未涉及到房屋赎回的时间、价格等具体内容，并非房地产转让合同，无需签订书面合同。该承诺系郭新民愿意出卖案涉房屋与原新晃县房改办口头约定的条件，原新晃县房改办与郭新民虽未将房屋可以赎回的内容写进房屋买卖合同，但双方确已达成了郭新民在出卖房屋后可以将房屋赎回的一致意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，合法有效，双方当事人应当履行。故本院再审对被申请人新晃县住建局的辩轮意见不予认可，本院二审认定郭新民可以赎回案涉房屋正确，本院再审予以确认。关于郭新民以什么价格赎回案涉房屋的问题。由于案涉房屋在郭新民出卖给原新晃县房改办后，已经过户登记在原新晃县房改办名下，属于国有资产，国有资产的处置需经法定程序。郭新民向原新晃县房改办提出房屋赎回申请后，虽然原新晃县房改办已向有关政府及领导递交了，建议同意按郭新民提出房屋赎回申请时对应的价值准许郭新民赎回房屋的报告，同时，湖南明信司法鉴定中心湘明信司鉴中心［2017］评鉴字第39号司法鉴定意见书也提供了诉争房屋在2008年10月28日赎回价格的鉴定意见，但均未得到政府国有资产管理部门的确认，故双方并没有就案涉房屋的赎回价格达成一致。因郭新民与原新晃县房改办达成案涉房屋可以赎回的一致意思表示时，对房屋赎回的价格并未约定，现郭新民虽然可以赎回案涉房屋，但赎回价格仍需经双方达成一致。再审申请人郭新民请求按2008年提出赎回要求时的市场价赎回房屋，并未得到被申请人的同意，故本院再审对再审申请人郭新民的这一主张不予支持。本院二审认为郭新民依法可以合适价格赎回案涉房屋正确，本院再审予以维持。综上所述，郭新民的再审请求不能成立，本院不予支持。二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2016）湘12民终1232号民事判决。本判决为终审判决。审判长  吴荣华审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年八月九日法官助理陈红星书记员杨世新附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。