北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初65282号原告：梁小香，女，1967年7月15日出生，汉族，无业，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：赵光，北京市友邦律师事务所律师。被告：钱利鹏，男，1980年7月22日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张潞瑶，北京市中银律师事务所实习律师。被告：王立群，男，1978年6月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张潞瑶，北京市中银律师事务所实习律师。第三人：贾鹏，男，1975年11月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张潞瑶，北京市中银律师事务所实习律师。第三人：黄亮，男，1982年6月20日出生，汉族，国家计算机网络与信息安全中心职员，住北京市朝阳区。第三人：胡译戈，女，1984年9月22日出生，汉族，九三学社职员，住北京市朝阳区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告梁小香（以下简称原告）与被告钱利鹏（以下简称姓名，一并提起时称二被告）、被告王立群（以下简称姓名，一并提起时称二被告）、第三人贾鹏（以下简称姓名）、黄亮（以下简称姓名）、胡译戈（以下简称姓名）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵光，二被告及贾鹏的共同委托诉讼代理人曹欢欢，链家公司的委托诉讼代理人刘丛到庭参加了诉讼，黄亮、胡译戈经本院合法传唤无正当理由未到庭参加2018年10月12日庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令二被告支付原告售房款65．1万元。事实和理由：原告因偿还银行贷款，经钱利鹏介绍，将名下位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）作为抵押，向贾鹏贷款457万元。2016年3月8日，原告与贾鹏、钱利鹏共同签订《补充协议》（以下简称补充协议），约定针对涉案房屋的出售价格由原告和钱利鹏共同完成，卖房高于457万部分按原告70%、钱利鹏30%分配。2016年3月10日，贾鹏向原告支付抵押借款457万元。经钱利鹏介绍，原告委托王立群代理销售涉案房屋。2016年3月17日，原告与黄亮、胡译戈签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），成交价格为550万元，扣除抵押借款457万元，盈余93万元，房款由王立群收取。原告依照补充协议应分得65．1万元，但二被告至今未向原告支付上述款项，原告多次讨要无果，故诉至法院。二被告共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。贾鹏实际向原告出借本金为4629526．24元，借款合同约定月利息2%，如果续息由钱利鹏代为支付，最终从售房款超出部分中扣除。涉案房屋的实际出售价格是5494300元，并非550万元，原告计算有误。自2016年3月10日贾鹏出借款项，至2016年9月29日收回借款，利息约为70万元，扣除利息及贾鹏垫付的15000元公证费，剩余152743．76元由原告和钱利鹏三七分成。2016年8月27日，涉案房屋办理过户，王立群收到售房款后已将剩余款项支付钱利鹏，故应由钱利鹏承担还款责任。贾鹏述称，同意二被告的答辩意见。黄亮与胡译戈于2018年8月14日到庭述称，涉案房屋的成交价格为550万元，2016年3月17日，我方通过理房通方式支付定金10万元，2016年5月23日，我方向王立群支付首付款177万元，后通过贷款方式支付王立群360万元。根据合同约定，物业交割保证金3万元，因我方代为交纳了物业、水电、供暖等费用，故实际支付王立群剩余购房款24300元。涉案房屋已于2016年8月27日过户至我方名下，并由我方实际居住使用，房屋买卖合同已经履行完毕。链家公司述称，原告的诉讼请求与我公司无关。我公司于2016年3月17日促成原告与黄亮、胡译戈签订房屋买卖合同，成交价格为550万元。房屋买卖合同现已履行完毕，首付款已于2016年8月29日通过理房通转给了王立群，我公司对原告与二被告之间的争议并不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月8日，原告（借款人、抵押人）与贾鹏（出借人、抵押权人）签订《借款合同》，约定甲方因本人需要，向乙方申请人民币贷款，乙方同意出借金额为人民币457万元，双方同意以银行转帐的方式作为乙方向甲方支付借款的方式，甲、乙双方应保留银行划款记录，甲方收到款项后，应为乙方出具本人签署的收条或收据。本次借款的月利率为2%，甲方有权提前还款，乙方也同意无条件接受甲方的提前还款。借款期限为1个月，自2016年3月8日到2016年4月7日止（自银行实际转账之日起算）。甲方在借款期限届满时一次性偿还本金，且甲方有权提前偿还上述借款。甲方同意以其有全部所有权及处分权的房屋向乙方提供抵押担保，并承诺在本合同签订之日起两日内配合乙方办理抵押登记手续，抵押期间，甲方必须将该抵押物的房产证、土地证原件及有关证明的原件交由乙方保管。若甲方到期不能履行对乙方的按期还款义务，乙方有权依法处分上述抵押物，并享有优先受偿权。抵押房产为涉案房屋。甲、乙双方同意对本合同办理赋予强制执行效力的债权文书公证，且双方对赋予强制执行效力的债权文书公证之含义、内容、程序、效力等完全清楚。甲方还款资金的偿还顺序如下：1、借款未逾期的，一次性偿还借款本金；2、借款逾期的，按违约金、利息、本金的顺序偿还。同日，原告（借款人）、贾鹏（出借人）和钱利鹏（担保人）共同签订补充协议，记载：根据双方商定，出借人借给原告457万元整，借款合同期1个月，利息为10万元整，如借款到期需续息则由担保人钱利鹏代为支付。针对抵押房屋的出售价格，由钱利鹏和原告共同完成，卖房高于457万部分按原告70%、钱利鹏30%分配，原告所支付利息从高出部分扣除。同日，原告（委托人）与王立群（受托人）签订《委托书》，委托事项为：登记在委托人原告名下有涉案房屋一套，现原告自愿委托受托人王立群为代理人，办理上述房产的有关事宜如下：1、到房管局查阅与该房产相关的一切档案资料；2、房屋的网签、立契过户、权属登记相关一切手续；3、代办上市申请、网上登记、网上撤销、产权过户、税务登记代缴相关税费等一切手续；4、转让房产过程中，有权代为接受询问并签署文件；5、协助买方办理贷款手续；6、有权以其个人银行结算账户代收全部售房款项并签署相关文件；7、代为办理房产交易资金托管手续并签署资金托管协议及相关文件；8、代为办理房产交易涉及的托管资金解冻手续；9、代为办理房产交易资金从解冻账户中转出并签署相关文件；10、代为办理交易过程中的其他事项并签署与转让上述房地产相关文件；11、代办物业交验；12、办理银行资金监管业务。受托人在委托权限内签署的相关文件，委托人均予以认可，并由委托人承担一切法律责任。委托期限自2016年4月8日起至2018年4月7日止，受托人无转委托权。2016年3月10日，贾鹏向原告名下中国工商银行尾号为7880的账户转入202万元，后该账户通过柜面方式向吕x账户转出202万元。同日，贾鹏向原告名下中国工商银行尾号为7880的账户再次转入255万元。同日，钱利鹏出具《证明》一张，内容为：“今日转到原告账上457万，其中202万转出为钱利鹏借款，归还用途方法为直接转入其名下中信银行卡上还银行贷款，此条待还入上述卡上后归还钱利鹏。”2016年3月11日，北京市中信公证处出具（2016）京中信内民证字21562号公证书，赋予《借款合同》强制执行效力。同日，北京市中信公证处出具（2016）京中信内民证字21564号公证书，对原告与王立群签订的《委托书》进行公证。2016年3月17日，原告（出卖人、甲方）与黄亮、胡译戈（买受人、乙方）签订房屋买卖合同，约定原告将涉案房屋出售给黄亮、胡译戈，建筑面积208．69平方米，房屋性质为商品房，房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押登记日期为2015年2月4日，出卖人应于2016年4月1日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为543万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为7万元。同日，原告（出卖人、甲方）和黄亮、胡译戈（买受人、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订补充协议，约定乙方于2016年3月17日将第一笔定金10万元以理房通托管的方式支付甲方。甲方应于2016年4月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年4月10日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于缴税当日将第一笔首付款157万元以理房通托管的方式支付甲方。甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估，甲乙双方应于丙方收到评估报告后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应当在乙方收到全部款项当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存3万元作为物业交割保证金；该保证金应由乙方自行支付给甲方。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。2016年5月23日，原告与黄亮、胡译戈签订《理房通资金托管协议》，托管资金177万元，原告指定的理房通账户为王立群名下账号，购房款划转条件为买受人取得涉案房屋的房屋所有权证书。2016年8月22日，贾鹏代原告向中信银行偿还涉案房屋贷款本金2026855．61元及利息52671．14元，清偿了涉案房屋的抵押贷款。经询，贾鹏称因钱利鹏从原告处借走的202万元收不回来，故又通过其还清上述抵押贷款。2016年8月26日，王立群收取黄亮、胡译戈定金10万元。2016年8月27日，涉案房屋过户至黄亮、胡译戈名下。2016年8月29日，王立群收取理房通账户支付的首付款177万元。同日，王立群向贾鹏转账180万元。2016年8月31日，因黄亮、胡译戈代为结清涉案房屋的水电费、物业费及供暖费，王立群收取二人物业保证金24300元。2016年9月29日，王立群收取剩余购房款360万元。2016年9月30日，王立群向贾鹏转账283万元。经询，二被告及贾鹏均表示超出借款部分的售房款已经支付给钱利鹏。庭审中，原告主张2016年3月10日向吕x转出的202万元为钱利鹏借款，原告仅承担255万元借款1个月利息，其余利息应由钱利鹏承担。二被告及贾鹏对此表示借款到期后，应由借款人原告负责承担《借款合同》项下全部逾期还款利息，售房款中还应扣除代偿的银行抵押贷款及公证费。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定，本着诚实信用原则全面履行义务。原告与贾鹏签订的《借款合同》、原告与贾鹏、钱利鹏签订的补充协议均系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。贾鹏出借款项后，原告实际使用借款偿还了涉案房屋抵押贷款及个人债务，应当按照合同约定向贾鹏偿还借款本金及利息。根据补充协议约定，钱利鹏作为担保人，负有代原告支付借款到期后利息的义务，原告作为借款人，应当承担最终还款义务。原告出售涉案房屋后，应当首先从售房款中扣除向贾鹏支付的借款本息，剩余售房款按照原告70%、钱利鹏30%的标准进行分配。根据本案查明的事实，现剩余售房款由钱利鹏持有，钱利鹏应当按照上述标准支付原告售房款，原告要求王立群承担付款义务，缺乏依据，本院不予支持。原告的诉讼请求计算有误，本院根据售房款实际数额扣除应偿还的借款本息后，按照补充协议约定的分配标准予以支持。关于二被告及贾鹏要求在售房款中扣除代偿的银行抵押贷款及公证费，因双方未在补充协议中对此进行约定，本院不予支持。关于原告取得贾鹏借款后，因钱利鹏向原告借款产生的法律纠纷，与本案并非同一法律关系，其可另行主张相关权益。黄亮与胡译戈经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钱利鹏于本判决生效后七日内支付原告梁小香售房款二十四万五千六百七十六元六角七分；二、驳回原告梁小香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10310元，由原告梁小香负担6419元（已交纳5155元，余款于本判决生效后七日内支付），由被告钱利鹏负担3891元（于本判决生效后七日内支付）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 洁审 判 员 吴 娜人民陪审员 洪 光二〇一九年八月三十日法官 助理 梁 远书 记 员 夏甜甜