黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑0109民初647号原告：张馨月，女，1976年8月31日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。被告：高文涛，女，1973年8月31日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区，现羁押于黑龙江省女子监狱。第三人：哈尔滨大都会房地产开发有限公司，住所地：哈尔滨市利民经济技术开发区学院路**。法定代表人：徐荣隆，职务总经理。委托诉讼代理人：郑洋，黑龙江启凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华亮，男，哈尔滨大都会房地产开发有限公司总经理助理。原告张馨月与被告高文涛、第三人哈尔滨大都会房地产开发有限公司（以下简称大都会公司）房屋买卖合同纠纷案，本院于2019年2月19日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告张馨月、被告高文涛及第三人委托诉讼代理人郑洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张馨月向本院提出诉讼请求：要求高文涛办理位于哈尔滨市利民开发区顺迈大道北、利民大道编号为KF-2192地块大都会华城住宅第E3幢1号房屋的不动产权至高文涛名下，然后再配合张馨月将该房屋的不动产权证登记至张馨月名下。事实和理由：张馨月与高文涛系朋友关系。因高文涛当时缺货款，便表示将案涉房屋卖给张馨月，双方遂于2013年1月15日签订房屋买卖协议书约定：一、高文涛将位于哈尔滨市利民开发区顺迈大道北、利民大道编号为KF-2192地块大都会华城住宅第E3幢1号房屋卖给张馨月；二、上述房屋系高文涛2012年9月29日从开发商处购得（有299万贷款），该借款由高文涛偿还；3、总房款470万元，双方签订协议后三日内支付定金50万元，余款在半年内（2013年7月15日之前）付清，高文涛收款账号户名为高文涛，中国银行172712052399；四、由于开发商原因，暂时无法办理落户手续，待可以落户更名时，高文涛积极办理落户手续并配合张馨月办理更名、过户手续，落户手续费由高文涛承担，更名、过户费用高文涛、张馨月双方各承担一半；五、如上述房产存在债务、他项权利等纠纷，高文涛赔偿张馨月相应损失，如高文涛未及时偿还银行贷款导致房屋被银行查封，高文涛须赔偿张馨月一切损失。双方签订合同时，案涉房屋未取得预售许可证，无法签订联机备案合同，也无法办理产权证。合同签订后，张馨月通过前夫李宝峰的账户向高文涛支付了全部价款，其中有2012年10月16日的15万元系之前借给高文涛买房所用，就冲抵了房款，最后一笔60万元系因张馨月出卖群力房屋卖迟了导致付款延迟。高文涛并未依约用房款解除其购房贷款而用作货款，其表示在办理房产证时再解除贷款。张馨月与李宝峰系于2003年10月登记结婚，后于2015年8月10日离婚，李宝峰给付房款时是双方婚姻关系存续期间，在签订合同时落的张馨月。高文涛虽已向张馨月交付房屋，但因高文涛涉嫌刑事案件被羁押，至今未办理更名手续，故张馨月诉至法院。张馨月认为，哈尔滨市南岗区人民法院（以下简称南岗法院）解除的是高文涛、大都会公司和银行的借款合同并非商品房买卖合同，案涉房屋的商品房买卖合同已经履行结束，高文涛已经合法入住并将房屋钥匙交给张馨月，当时系因为开发商原因不能签订联机备案合同也不能进行房屋更名，现因高文涛被羁押导致无法办证。张馨月与高文涛是真实的房屋买卖合同关系，朋友间不需要公证且张馨月已足额支付了房款，双方没有恶意串通。大都会公司对案涉房屋没有使用权和拥有权，高文涛有责任偿还贷款，其在羁押前也按时偿还了贷款，仅在羁押后不具备偿还能力。张馨月在高文涛被羁押后想搬进案涉房屋，但物业公司要求办理更名过户手续才让其入住。被告高文涛辩称，同意张馨月的诉讼请求。高文涛系2012购买了案涉房屋，房价款470万元，其中首付款170万元，商业贷款299万元，当时该房屋不能过户也不能办理产权证。高文涛与张馨月就案涉房屋签订了房屋买卖合同，张馨月全额支付了470万元购房款，其中有15万元是之前的借款冲抵了房款。因双方是好朋友，付款时间也没有严格按照合同执行。李宝峰与张馨月是夫妻关系，张馨月系通过李宝峰的账户支付的购房款。该房屋已经进户并装修了，但没有使用，高文涛于2013年即将房屋交付给张馨月。高文涛系于2014年12月9日因涉嫌刑事案件被羁押，其刑事案件由哈尔滨市中级人民法院审理，高文涛后于2018年5月23日投监，高文涛在被羁押前一直按月偿还购房贷款，还贷金额不足30万元。高文涛与张馨月是真实的房屋买卖合同关系，并非借款。大都会公司起诉高文涛的追偿权纠纷在2019年6月28日开庭审理，高文涛系在被羁押后才无力偿还贷款，银行扣除大都会公司保证金与高文涛无关，高文涛在被羁押前已将案涉房屋卖给张馨月，且高文涛也交了170万首付和20多万银行贷款，该房屋不能全归大都会公司。第三人大都会公司述称，不同意高文涛的诉讼请求。高文涛与大都会公司于2012年9月29日签订的商品房买卖合同，约定房屋总价款470万元，首付款171万元，商业贷款299万元。高文涛于合同签订当日分别以现金和刷卡的形式交付了151万元，又于合同签订次日以刷卡形式交付了20万元。2013年1月15日，中国建设银行黑龙江省分行（以下简称建设银行）与大都会公司及高文涛共同签订了个人住房商业用房贷款合作协议、个人住房商业用房借款最高额保证合同及个人住房商业用房借款合同，约定高文涛购买大都会公司开发的案涉房产，高文涛向建设银行借款299万，借款期限自2013年3月14日至2028年3月14日，还款方式为等额本息还款。大都会公司将案涉房屋交付高文涛，高文涛按月偿还银行贷款，后因高文涛自2015年1月未能按时还款，被建设银行起诉至南岗法院，南岗判决判令解除建设银行与高文涛的借款合同，高文涛偿还借款本息，大都会公司承担连带保证责任。该判决生效后，建设银行从大都会公司担保帐户中扣除款项，并于2016年9月1日向南岗法院申请强制执行，大都会公司于2016年12月21日向执行帐户一次性给付288万左右清偿贷款。为维护自身利益，大都会公司于2016年6月向哈尔滨市道里区人民法院（以下简称道里法院）提出追偿权诉讼，当时因高文涛涉及刑事案件正在审理中，该案中止审理，后该案于2019年6月11恢复审理，并于2019年6月28日开庭。大都会公司在追偿权诉讼中要求高文涛偿付大都会公司代其偿还的贷款本息及罚息共计3159638.53元，并未诉请解除双方的商品房买卖合同。现案涉房屋已经交付，但一直由大都会公司管理，房屋上原有的抵押权也因建设银行要求大都会公司承担连带还款责任而解除。案涉房屋已于2011年10月7日取得了商品房预售许可证，合同签订之初并非联机备案合同，但出具了收据能够办理贷款，现已取得了竣工验收备案登记，相关土地出让金和税费已缴纳完毕，并能够开具联机备案合同和正式发票，现在该房屋因利民开发区与松北区在合并过程中，故尚不能办理不动产权证，但大都会公司已完成了不动产首次登记。因高文涛现欠付大都会公司房款未予偿还，大都会公司已申请道里法院对案涉房屋进行了查封，大都会公司不同意配合高文涛办理房屋不动产权登记，在高文涛偿付代付款项后，大都会公司同意在解封状态下配合其办理不动产权登记。此外，该房屋还有案外人杜金明的查封。大都会公司认为，第一，大都会公司对张馨月与高文涛之间的房屋买卖合同真实性持保留意见。大都会公司与高文涛因行使追偿权纠纷案件现正在道里法院审理过程中，大都会公司要求高文涛偿还大都会公司代高文涛向建设银行履行的担保责任，且案涉房屋已经大都会公司申请被道里法院依法查封。从张馨月与高文涛的房屋买卖合同上看，合同签订已过六年，张馨月在六年间从未对该房屋履行过权利，也未实际占有和使用该房屋，对一处当时价格约500万房产在长达六年的时间里不闻不问是不符合正常逻辑的，且合同仅有双方当事人签字而无第三人见证，对合同内容和时间的真实性均无其他证据加以印证，虽合同签订双方对合同均表示认可，但结合道里法院的案件，张馨月在此期间突然向高文涛主张房屋权利，大都会公司有理由怀疑双方签订房屋买卖合同存在恶意串通，损害第三人利益的可能，而打款凭证也无法证明所支付的是购房款，张馨月也未能提供高文涛收到购房款的证明，张馨月的证据明显缺乏真实性、有效性和逻辑性；第二，合同是当事人或当时双方设立、变更、终止民事协议，属债的性质，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记依法发生效力，未经登记不发生效力。但法律另有规定的除外。张馨月与高文涛只签订了房屋买卖合同，双方未进行房屋过户登记，张馨月也未实际占有该房屋，即便张馨月与高文涛之间的房屋买卖合同是真实有效的，双方也仅系债权关系而非物权关系，故张馨月无权就案涉房屋主张物权；第三，大都会公司要求高文涛支付其替高文涛向债权人建设银行履行的担保责任事实清楚、证据充分，对案涉房屋进行查封符合法律的程序。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定、查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让，故未经查封申请人同意，房屋未经解封，无法进行产权变更登记，即便房屋合同有效，张馨月也不能获得房屋所有权。综上，张馨月无权对案涉房屋主张物权，应驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对于当事人有争议的证据，本院确认如下：张馨月举示的证据1房屋买卖协议书、证据2中国建设银行存款交易明细清单、证据3户口簿、离婚证，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。大都会公司举示的证据1（2015）南民三商初字第677号民事判决书、证据2中国建设银行个人贷款扣划款项通知书及专用回单、证据3执行通知书及财产报告令、证据4诉讼费票据、证据5中国工商银行网上银行电子回单、证据7中国建设银行单位客户专用回单、证据10（2016）黑0102民初4724号之一民事裁定书、真实、合法，能够证明大都会公司与高文涛、建设银行的个人住房借款合同履行及诉讼案件及房屋查封情况，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。大都会公司举示的证据6财政授权支付凭证、证据8中国建设银行个人贷款结清证明复印件、证据9中国建设银行呼兰支行财务处理说明为复印件，无法证明其待证问题，本院不予采信。大都会公司举示的证据11（2014）哈民保字第26号民事裁定书为复印件，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。大都会公司举示的证据12商品房买卖合同、首付款票据、商品房预售许可证，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。本院认定事实如下：2011年4月7日，大都会公司取得位于哈尔滨市××开发区××大道西、顺迈医院北大都会华城住宅E3栋房屋的《商品房预售许可证》。2012年9月29日，大都会公司与高文涛签订《商品房买卖合同》，约定高文涛购买大都会公司位于利民开发区顺迈大道北、利民大道西编号为KF-2192地块的大都会华城住宅E3幢1号房屋，房价款470万元，首付款171万元，剩余299万元以按揭贷款方式支付。2013年1月15日，高文涛与张馨月签订房屋买卖协议书，约定：一、高文涛将位于哈尔滨市利民开发区顺迈大道北、利民大道编号为KF-2192地块大都会华城住宅第E3幢1号房屋卖给张馨月；二、上述房屋系高文涛2012年9月29日从开发商处购得（有299万贷款），该借款由高文涛偿还；3、总房款470万元，双方签订协议后三日内支付定金50万元，余款在半年内（2013年7月15日之前）付清，高文涛收款账号户名为高文涛，中国银行172712052399；四、由于开发商原因，暂时无法办理落户手续，待可以落户更名时，高文涛积极办理落户手续并配合张馨月办理更名、过户手续，落户手续费由高文涛承担，更名、过户费用高文涛、张馨月双方各承担一半；五、如上述房产存在债务、他项权利等纠纷，高文涛赔偿张馨月相应损失，如高文涛未及时偿还银行贷款导致房屋被银行查封，高文涛须赔偿张馨月一切损失。此后，高文涛收到了张馨月支付的全部购房款470万元。张馨月与李宝峰系夫妻关系，二人后于2015年8月10日离婚。2013年1月25日，大都会公司与建设银行签订《个人住房/商业用房贷款合作协议》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定大都会公司开发的位于哈尔滨市××开发区××大道西、顺迈医院北地段的大都会华城住宅小区由建设银行向购买者发放贷款；大都会公司为购买该小区需要贷款的住户与建设银行签订最高额度为一亿元的最高额保证合同，为所有债务人向建设银行提供连带保证责任。2013年3月25日，建设银行与高文涛签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定高文涛购买案涉房屋向建设银行借款299万元，借款期限自2013年3月14日至2028年3月14日，还款方式为等额本息还款，高文涛已案涉房屋为借款提供抵押担保。2013年4月1日，建设银行依约发放贷款299万元，高文涛开始按期还款，但自2015年1月开始高文涛未能按时还款。南岗法院后于2015年12月18日作出（2015）南民三商初字第677号民事判决，判决解除建设银行与高文涛签订的个人住房（商业用房）借款合同；高文涛给付建设银行借款本金2779065.51元，并按照年利率5.904%上浮50%的标准给付前述借款本金的利息（截止2015年3月20日产生利息50294.96元、罚息1019.27元，合计51314.23元），如高文涛逾期给付上述款项，建设银行对案涉房屋折价、拍卖或变卖的价款优先受偿，大都会公司对借款本金、利息及罚息承担连带给付责任。该判决生效后，建设银行多次因高文涛的该笔贷款扣划大都会公司保证金账户内款项，并在此后申请南岗法院强制执行，大都会公司履行了该生效判决确定的义务。2016年7月8日，大都会公司在其于道里法院起诉高文涛的追偿权纠纷案件中，申请法院对案涉房屋进行查封。另查明，案涉房屋于2016年11月9日被道里法院以（2016）黑0102民初4724号之一民事裁定书予以预查封、查封期限三年，于2018年11月14日被哈尔滨市中级人民法院以（2018）黑01执389号执行裁定书予以预查封、查封期限三年，现上述查封均在查封期限内。本院认为，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。本案中，张馨月要求高文涛将案涉房屋不动产权登记至高文涛名下，再配合张馨月将案涉房屋不动产权变更登记至张馨月名下，其实质是确认该房屋不动产权为其所有并要求确权登记。现已查明涉诉房屋已被道里法院于2016年11月9日以（2016）黑0102民初4724号之一民事裁定书予以预查封、被哈尔滨市中级人民法院于2018年11月14日以（2018）黑01执389号执行裁定书予以预查封，上述查封状态延续至今，且在房屋被查封过程中，该房屋亦无法办理不动产权属登记或不动产权属变更登记，张馨月的起诉应予驳回。张馨月可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人执行异议。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回张馨月的起诉。案件受理100元（张馨月已预付），退回张馨月。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 马 宁人民陪审员 张 环人民陪审员 吕赛男二〇一九年八月十四日书 记 员 高佳媛