安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1931号上诉人（原审被告）：王裕军，男，汉族，住安徽省芜湖市。上诉人（原审被告）：赵怀平，男，汉族，住安徽省芜湖。上诉人（原审被告）：施斌，男，汉族，住安徽省芜湖镜湖区。三上诉人共同委托诉讼代理人：徐晓丽，安徽纬纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连万象美物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖。法定代表人：郑涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐艳艳，安徽君宏律师事务所律师。上诉人王裕军、赵怀平、施斌因与被上诉人大连万象美物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称万象美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初4711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭，因当事人均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王裕军、赵怀平、施斌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万象美物业公司的全部诉讼请求，并由万象美物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：物业服务协议上的“赵怀平”签名并非其本人所签，一审法院在未予司法鉴定情况下直接认定赵怀平与万象美物业公司签订物业服务协议没有事实依据。部分物业费已经超过诉讼时效，应予扣除。万象美物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。万象美物业公司一审法院起诉请求：王裕军、赵怀平、施斌支付物业费46230.9元及自起诉之日起至实际支付时止的违约金（按日千分之三计算），并承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月20日，王裕军、赵怀平、施斌购买了芜湖万达广场有限公司开发建设的芜湖市镜湖区万达广场5号楼115号商铺，建筑面积126.66平方米，约定出卖人应当在2013年3月30日前将商铺交付给买受人。2013年3月21日，芜湖万达广场有限公司在芜湖大江晚报A4版刊登交房公告，通知芜湖万达广场5#、6#、7#楼将于2013年3月25日开始办理集中交付。2013年3月25日，大连万达物业管理有限公司芜湖分公司（2016年更名为大连万象美物业管理有限公司芜湖分公司）与赵怀平签订《芜湖镜湖万达广场前期物业服务协议》，约定物业服务费按照5元月平方米收取，应当自房屋交付之日开始计付物业服务费。王裕军、赵怀平、施斌认为芜湖万达广场有限公司未交付涉案商铺，也一直未使用涉案商铺。另查明，王裕军、赵怀平、施斌购买涉案商铺价款为4395290元，首付2205290元，以施斌名义贷款2190000元，王裕军、赵怀平、芜湖万达广场有限公司提供连带责任担保。施斌自2013年9月起逾期还贷，2014年2月放贷银行诉讼三人。一审法院认为，一、涉案商铺的交付问题。王裕军、赵怀平、施斌以贷款方式购买涉案商铺，因资金困难逾期还贷，故对房屋的交付问题持消极状态，结合涉案商铺的买卖合同及大江晚报公告，可以确认涉案商铺的出卖人在合同约定的交房期限内履行了交房义务，即芜湖万达广场有限公司在2013年3月30日前履行了涉案商铺的交付义务。王裕军、赵怀平、施斌逾期拿房，视为对其权利的放弃，故对赵怀平申请对前期物业协议“赵怀平”的签字进行鉴定，本院不予准许。二、诉讼时效问题。万象美物业公司提供物业服务是持续性行为，故对王裕军、赵怀平、施斌辩称部分诉讼请求超过诉讼时效，不予采信。根据万象美物业公司与赵怀平签订的前期物业合同，结合涉案商铺一直处于空置状态，不产生垃圾清运费及能耗费，以及涉案商铺周边市场运营和物业管理情况，酌情确定物业费予以减少为23115.45元（126.33×5×73×50%）。王裕军、赵怀平、施斌逾期支付物业费，万象美物业公司可以主张逾期违约金，按照年息6%计算。依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：王裕军、赵怀平、施斌于本判决生效之日起十日内支付万象美物业公司服务费23115.45元，并按照年息6%支付自2019年4月10日起至实际清偿之日止的违约金。案件受理费减半收取478元，由王裕军、赵怀平、施斌负担。二审期间，双方均未提交新证据，本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、万象美物业公司与王裕军、赵怀平、施斌三人之间是否形成物业服务合同关系；二、万象美物业公司的诉请是否超过了诉讼时效。关于焦点一、虽然赵怀平否认其签署《芜湖镜湖万达广场前期物业服务协议》的事实，并申请对其笔迹进行司法鉴定，但根据王裕军、赵怀平、施斌所签署的买卖合同，其同意自房屋交付之日起将房屋交由开发商委托的物业管理企业统一管理，据此应当认定其与万象美物业公司之间形成事实上的物业服务合同关系。一审法院未予准许其笔迹鉴定申请并无不当。上诉人主张案涉商铺已经被他人使用，万象美物业公司未尽到管理义务，因上诉人可根据《商品房买卖合同》知晓案涉商铺的交付时间，且在卡发上已经公告交房的情况下，上诉人仍怠于收取房屋，即便被他人占用亦应当自行承担相应损失，而不能以此为由拒绝交纳物业管理费。关于焦点二、万象美物业公司在一审中提交了催缴物业费的张贴照片，但该照片不能证明拍摄时间，故无法据此认定存在诉讼时效中断的情形。虽然物业服务行为具有持续性，但物业管理费是按照时间单位计收的，单位时间的物业管理费具有独立性，故对已经超过诉讼时效的物业管理费不予支持。万象美物业公司于2019年4月起诉，故对2016年3月份之前的物业费不予支持，仅支持2016年4月至2018年12月份的物业管理费。一审法院以涉案商铺一直处于空置状态，酌情确定减少50%的物业费，符合情理，应予维持，据此王裕军、赵怀平、施斌应支付物业费10422.23元（126.33×5×33×50%）。综上，王裕军、赵怀平、施斌的上诉理由部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初4711号民事判决为“被告王裕军、赵怀平、施斌于本判决生效之日起十日内支付原告大连万象美物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费10422.23元，并按照年息6%支付自2019年4月10日起至实际清偿之日止的违约金。”二、驳回被上诉人大连万象美物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费478元，由上诉人王裕军、赵怀平、施斌负担100元，被上诉人大连万象美物业管理有限公司芜湖分公司负担378元；二审案件受理费378元，由上诉人王裕军、赵怀平、施斌负担78元，被上诉人大连万象美物业管理有限公司芜湖分公司负担300元。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  徐红梅审判员  蔡 俊二〇一九年八月二十日书记员  裴丽平附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。