广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1792号 原告：刘浩，男，1987年2月5日出生，满族，住辽宁省黑山县。 被告：防城港市金艺地产有限公司，住所：广西防城港市港口区西湾广场阳江小区**。统一社会信用代码：914506007968096996。 法定代表人：刘颖燊，该公司总经理。 被告：防城港市中辰房地产投资有限公司,,住所：广西防城港市港口区北部湾大道**碧海蓝天台湾城**楼******房统一社会信用代码：91450602MA5N4E1T0E。 法定代表人：肖明明，该公司总经理。 上列两被告共同委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。 上列两被告共同委托诉讼代理人：张智丹，广西维冠律师事务所实习律师。 原告刘浩与被告防城港市金艺地产有限公司（以下简称金艺公司）、防城港市中辰房地产投资有限公司（以下简称中辰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘浩，被告金艺公司、中辰公司的共同委托诉讼代理人李忠臻、张智丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘浩向本院提出诉讼请求：1.两被告返还原告预约金10万元；2.两被告返还原告预付的首付款303790元。诉讼过程中，原告增加了诉讼请求：解除本案的《塞纳庄园2期认购确认书》（以下简称《认购确认书》）。事实和理由：2018年5月31日，原告与被告中辰公司签订《认购确认书》，原告就被告金艺公司开发的商品房达成了初步购买意向，并支付了预约金10万元。后在被告中辰公司催促下于2018年6月13日预先支付预定购房款303790元。2019年5月13日，被告中辰公司通知原告到售楼处磋商、签订商品房买卖合同，并办理贷款事宜。期间，原告未能就签订商品房买卖合同事宜与两被告达成合意，未能签订商品房买卖合同。随后原告向两被告主张退还之前所付的预约金及相关款项遭到拒绝。被告金艺公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订《认购确认书》并收取预约金的行为已违反相关法律规定，在原告与两被告未签订商品房买卖合同的情况下，两被告应将收取的款项返还原告。 被告金艺公司、中辰公司共同辩称，1.本案《认购确认书》应认定为商品房预约合同，该合同成立并有效，在合同未解除的情况下，原告要求返还预约金和首付款没有依据；2.如原告执意要求解除合同，则应向被告金艺公司承担违约责任，根据《认购确认书》第二条的约定，房屋的30％首付款为大定金，如果解除合同，则应按总房款的20％确定定金予以扣除；3.被告中辰公司在本案中已提供了居间服务，故其收取的4万元费用不应退还。综上，应予驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，原告作为承受人、案外人高尚海作为申请人共同向被告金艺公司出具了一份《更名申请》，载明“本人高尚海于2018年5月18日支付给贵公司意向金壹拾万元整（¥100000），认购贵公司开发的‘塞纳庄园二期’11栋2102号房。由于自身原因现自愿将所缴纳意向金和认购的‘塞纳庄园二期’11栋2102号房更名为刘浩，由此产生的一切经济及法律责任由我本人自行承担与贵公司无关”。2018年6月13日，原告与被告中辰公司签订了一份《认购确认书》，载明房号为11-2102号，面积为131.28m²，单价为每平方米7265.31元，总价款计913790元＋4万元，已付预约金10万元，应补交尾款263790元，付款方式为按揭贷款，剩余贷款金额为55万元，于2018年6月15日前补齐首付。其中特别声明事项第2条约定“小定预约房源有效期为三天，三天内未补足大定视为违约处理，其房源开发商有权另行出售”，第3条约定“本人已知晓并确认本确认书价格为销售价格，合同单价以开发商《商品房买卖合同》为准”。原告作为认购人在《认购确认书》中签字，被告中辰公司员工钟丽婷作为置业顾问在《认购确认书》上签字。同日，被告中辰公司向原告出具了两张《收据》（编号分别为：0303840、0303839），表明收到原告交来塞纳11-21-2号房活动金4万元、塞纳11-21-2号房预约金363790元。 另查明，案涉商品房项目开发商为被告金艺公司，被告金艺公司授权被告中辰公司代理销售案涉商品房。案涉塞纳庄园二期11号楼于2018年12月29日取得《商品房预售许可证》，被告中辰公司在取得《商品房预售许可证》后通知原告前来签订《商品房买卖合同》，但双方未能就合同签订事宜达成一致意见，未能订立正式的《商品房买卖合同》。原告于2019年5月28日向本院提起诉讼。 本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，经审理，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告与被告中辰公司签订的《认购确认书》系以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同，虽被告中辰公司不认可其为该份合同的签订主体，但其认可《认购确认书》上签字的置业顾问钟丽婷为其公司员工，且在签订《认购确认书》后，被告中辰公司又以其名义向原告开具了两张《收据》，故该份《认购确认书》的签订主体应为被告中辰公司。被告中辰公司在案涉商品房未符合销售条件即未取得《商品房预售许可证》的情况下违规销售房屋与原告签订《认购确认书》并预收原告的购房款，且在取得《商品房预售许可证》后，双方也未能订立《商品房买卖合同》，依照《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”的规定，被告中辰公司应将预收原告的购房款返还原告。虽两被告辩称应扣除原告总房款20％的定金后方能解除《认购确认书》并向原告返还预收购房款，但原告已按《认购确认书》的约定支付了预约金及首付款，不存在违约行为，且《认购确认书》亦未明确约定定金数额及定金适用的条件，故对两被告要求扣除原告总房款20％的定金的抗辩，本院不予采纳。现双方未能订立《商品房买卖合同》，《认购确认书》亦未约定此情况下的违约责任，继续履行该预约合同已无意义，故对原告要求解除《认购确认书》的诉请，本院予以支持。关于被告中辰公司应返还的款项问题，虽被告中辰公司主张其收取的款项中4万元为居间费，但其开具的4万元《收据》载明为“活动金”，《认购确认书》亦无对居间费的相关约定，且原告不予认可，故被告中辰公司作为销售代理商向原告收取的403790元（4万元活动金＋363790元预约金）即原告诉请的预约金10万元、首付款303790元应全部返还给原告。因被告金艺公司与被告中辰公司存在委托代理关系，被告中辰公司明知被告金艺公司未取得案涉房屋项目《商品房预售许可证》的情况下，仍代理销售案涉商品房，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，被告中辰公司对上述债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《商品房销售管理办法》第二十二条、《城市商品房预售管理办法》第六条规定，判决如下： 一、解除原告刘浩与被告防城港市中辰房地产投资有限公司签订的《塞纳庄园2期认购确认书》； 二、被告防城港市中辰房地产投资有限公司、防城港市金艺地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘浩连带返还预收购房款项403790元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7356.85元，减半收取计3678.43元（原告刘浩已预交），由被告防城港市中辰房地产投资有限公司、防城港市金艺地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7356.85元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李明娟 二〇一九年八月五日 法官助理罗茜 书记员梁滢 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法通则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 二、《商品房销售管理办法》 第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 三、《城市商品房预售管理办法》 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。