北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初19181号原告柳瑞连，男，1955年9月18日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。被告北京天房物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区天竺地区府前一街**（天竺花园天泰**楼），统一社会信用代码91110113102563082M。法定代表人刘峰，经理。委托诉讼代理人李兵，男，1979年6月2日出生，汉族，北京天房物业管理有限责任公司职员，住北京市顺义区。委托诉讼代理人张楠，北京市玖典律师事务所律师。被告于书义，男，1958年1月30日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，住北京市顺义区，身份号码×××。原告柳瑞连与被告于书义、北京天房物业管理有限责任公司（以下简称：天房物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告柳瑞连，被告于书义、天房物业公司之委托诉讼代理人张楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳瑞连向本院提出诉讼请求：1、判令二被告对402室返水地漏进行彻底疏通维修，排除对原告的再次漏水损害；2、判令二被告赔偿原告客厅、餐厅房顶重新恢复维修费9000元；3、判令二被告赔偿原告客厅、餐厅墙壁重新恢复维修费7000元；4、判令二被告赔偿原告更换厨房过水吊顶维修费2000元；5、判令二被告赔偿原告客厅、餐厅实木地板泡水损坏、变形、日后起鼓减值损失费8000元；6、判令二被告赔偿原告客厅、餐厅、厨房电路过水损害减值费5000元；7、判令二被告赔偿原告房屋恢复原状、维修产生的垃圾搬运费1000元；8、判令二被告赔偿原告因房屋维修期间不能居住给租户须另行租房2个月费用14000元；9、判令二被告赔偿原告因漏水引起的无辜增加的繁琐善后事物的财力、体力、精神损失费3000元；10、判令被告承担诉讼费。事实与理由：2017年4月16日，×花园×号楼×单元×室业主接到物业通知，202室称家里在漏水，302室业主及时联系租户询问情况，租户说物业已通知漏水情况，正往家里赶。后302室租户回家后发现家里大面积漏水。待402业主赶回后，经物业查证漏水是因402室厨房地漏返水造成。302室从2017年4月16日20时发现房顶往地面漏水，漏水由大到小持续五天，漏水致使302室的客厅、餐厅、厨房大面积长时间过水被泡。302室客厅、餐厅、厨房及墙壁装潢重度受损，，地面积水房顶及墙壁涂料大面积脱落，实木地板被泡，室内不能正常供电，严重影响居住，且302室内大量物品被泡、受潮损坏。2017年4月17日物业召集202室、302室、402室、502室、602室业主及302室租户协调解决漏水赔偿问题，402室业主和602室业主同意由402、502、602室共同承担赔偿，但因502室业主未到协调现场，致使物业协调无结果。原告认为漏水原因是因楼上住户厨房用水不当和物业公司对下水管道维护不利致使厨房排水管道堵塞所致，二被告的行为严重影响了原告的生活。根据相关法律的规定，特诉至人民法院，望法院支持原告诉求。被告于书义辩称：4月14日中午我方就离开了402室，期间未用一滴水，当接到物业通知漏水后，我们立即往回赶，当时打开房门后厨房的水已没过脚面，物业判断是地漏堵塞，马上进行了疏通，疏通时疏通机用了将近4米的长度，通过钢索的长度可以判定出并不是我们家地漏堵，是楼下主管道堵塞。距离这次，我们家已经是第四次漏水了。第一次，厨房地缝瓷砖往上渗水，后物业维修后发现有堵塞。第二次，楼下业主说天花板往下滴水，我们去看了确实在滴水，后物业再次疏通，此次疏通用了一根半的管子，这次就向物业解释，这么长的管子是主管道堵了。第三次是三个月左右的时间，楼下告诉我们又堵了，物业再次进行疏通。第四次由于双方都不在家，所以造成了严重的损失，对于原告的诉讼请求，我们也是受害方，不同意原告的诉讼请求。被告天房物业公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告家里被水淹，并非物业公司的责任，是402与302之间的地漏堵塞造成的，，地漏堵塞的原因是402、502602室使用不当造成的堵塞，所以在无法认定究竟是哪一户的原因导致的地漏漏水，应由402、502、602室承担责任，物业公司在接到漏水报警后对地漏及时疏通，并及时组织了202到602的业主进行协商，物业公司尽到了相应的责任，不应对302业主赔偿财产损害责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告的房屋位于北京市顺义区×花园×号楼×单元×室（以下简称:302室房屋），被告的房屋位于北京市顺义区×花园×号楼×单元402室（以下简称：402室房屋）。被告的房屋在原告房屋的正上方。天房物业公司系涉诉房屋所在小区的物业服务企业。2017年4月16日，302室发生漏水，经物业查证漏水是因402室厨房地漏返水造成。2018年9月27日，经本院现场勘验，涉诉房屋位于北京市顺义区×花园×号楼×单元×室，该房屋内客厅房顶阴湿脱落，餐厅房顶阴湿脱落，厨房门框有水印，入门北侧墙体有水印。402房屋内木地板有起皮迹象。2018年4月19日，天房物业公司出具《×花园×号楼×单元漏水情况说明》，此情况说明与原告起诉的事件经过描述一致。当事人有争议的证据和事实情况如下：关于漏水的原因问题，经询问原告称：：地漏堵塞是由于楼上住户厨房用水不当和物业公司对下水管道维护不利造成的对此，被告于书义称：：地漏堵塞是由于**的下水主管堵塞而作为专业的物业管理公司应该按照维修规范及时采取相应的措施。被告天房物业公司则主张，地漏，地漏堵塞是由于住户使用不当造成div>上述事实，有房屋受损照片、疏通现场照片、业主协商记录、现场勘验笔录、现场照片及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点在于地漏堵塞的原因以及相关损失的赔偿问题。不动产的相邻各方，应当按照有利生活、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、采光等方面的相邻关系。被告于书义住在原告楼上，发生地漏堵塞自己的房屋也被水泡，每次发现漏水积极配合原告联系物业处理堵塞。而地漏堵塞时常发生，作为生活的住所，住户生活用水合情合理。被告天房物业公司主张地漏堵塞是由于住户使用不当而导致的，但其未提供证据。被告于书义陈述其地漏经常堵塞，疏通的钢索长度远超于下水主管道距402室厨房地漏的距离。故此，本院根据庭审查明的相关事实认定漏水系下水主管道堵塞所致。另，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”因此，建筑区划内不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施应当属于共有部分。本案中下水主管道显然不是市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施，如果下水主管道不是业主专有部分，即为共有部分。因此，本院认定下水主管道为共有部分。被告天房物业公司作为物业公司负有对北京市顺义区×花园×号楼×单元下水主管道及物业管理区域内业主专有部分以外共用部位、共用设施设备进行维修、保养、管理的责任和义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。具体在本案中，天房物业公司作为北京市顺义区×花园×小区的物业管理公司，负有对下水主管道及物业管理区域内业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备存在维修、保养、管理的责任和义务，而302室、402室经常发生地漏堵塞引发漏水，作为物业管理人员，负有解决地漏堵塞以及避免损失继续扩大的义务。物业公司作为专业的小区服务公司，比住户对住房设施的维修更加专业，应该对地漏堵塞的原因彻底排查，发现原因后彻底解决。本案中，原告要求天房物业公司与于书义承担维修责任，关于此本院认为天房物业公司负有维修厨房主下水管道的义务，应由天房物业公司承担维修义务及对原告的损失进行赔偿。关于原告主张的要求被告天房物业公司应对北京市顺义区×花园×号楼×单元402室的地漏堵塞进行疏通的诉讼请求一节。因涉诉管道发生返水后，已维修疏通。故对原告的该项请求本院在本案中不再予以处理。如涉诉排水主管道再发生堵塞的情况，天房物业公司应当及时进行维修疏通。关于房屋因漏水的损失原告主张为：客厅、餐厅房顶重新恢复维修费9000元；客厅、餐厅墙壁重新恢复维修费7000元；更换厨房过水吊顶维修费2000元；就原告主张的上述损失，本院按照现场勘验情况即房顶阴湿脱落，餐厅房顶阴湿脱落，厨房门框有水印，入门北侧墙体有水印，酌情考虑对房屋继续努力维修的经济损失数额。关于原告主张因房屋维修期间不能居住给租户须另行租房2个月费用14000元一节，原告的房屋因漏水要进行维修，导致其租户不能正常居住使用房屋，原告的该项请求具有事实依据，本院予以支持，但就具体费用本院根据房屋维修情况酌情予以确定。就原告所主张的客厅、餐厅实木地板泡水损坏、变形、日后起鼓减值损失费8000元；客厅、餐厅、厨房电路过水损害减值费5000元；恢复原状、维修产生的垃圾搬运费1000元。因属于未实际发生的损失，且原告未提交充足的证据予以证明，故对原告的上述请求，本院在本案中不予支持。对于原告主张的漏水引起的无故增加的繁琐善后事物的财力、体力、精神损失费3000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告北京天房物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告柳瑞连支付北京市顺义区×花园×号楼×单元302室房屋因漏水发生的房屋维修费用以及因房屋维修而导致不能正常居住使用的相关经济损失共计一万六千元；二、驳回原告柳瑞连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零二十六元，由原告柳瑞连负担八百二十六元（已交纳），由被告北京天房物业管理有限责任公司负担二百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张鹏飞人民陪审员  王晓琳人民陪审员  穆希超二〇一九年八月二十七日书 记 员  赵文鑫