福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初3249号 原告：求巧，男，1987年4月17日出生，汉族，住浙江省新昌县。 原告：涂琳琳，女，1988年6月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 两原告共同委托诉讼代理人：罗贵斌、陈辉，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。 被告：福州中海地产有限公司，住所地福建省福州高新区海西园高新大道**福汽集团研究院大楼主楼****。 法定代表人：庄勇，董事长。 委托诉讼代理人：王飞、黄昱豪，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。 原告求巧、涂琳琳与被告福州中海地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告求巧、涂琳琳共同委托诉讼代理人罗贵斌、被告福州中海地产有限公司委托诉讼代理人王飞、黄昱豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 求巧、涂琳琳向本院提出诉讼请求：1.请求判决福州中海地产有限公司按照日万分之五向求巧、涂琳琳支付自2018年1月1日至福州中海地产有限公司实际交付达到交付条件房屋日止的违约金人民币188645元。2.请求判决福州中海地产有限公司参照福州海西科技园周边租房价格按照3000元/月租房标准和232.2元/月物业费标准向求巧、涂琳琳支付因房屋逾期交付导致的求巧、涂琳琳住房租金损失28300元及物业费损失2629元，暂计自2018年1月1日至2018年10月13日，计人民币30929元。3.请求判决福州中海地产有限公司承担本案鉴定费、诉讼费用等。 事实和理由：求巧、涂琳琳于2016年3月23日与福州中海地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买福州中海地产有限公司开发的坐落于福州XX房屋，所购房屋价格1319311元，合同约定讼争房屋应当于2017年12月31日前向求巧、涂琳琳交付，合同签订后，求巧、涂琳琳支付了购房款，但截至约定交房日，福州中海地产有限公司拟交付的房屋未达到交付条件。首先，从涉案房地产项目的规划核验时间来看，福州中海地产有限公司拟交付的房屋截至2018年1月25日才通过规划验收，因此1月25日前尚未进行合法、合格的竣工验收，涉案房屋未达到约定交付条件。其次,福州中海地产有限公司采取欺骗和强制的手段,要求先签收后看房,存在形式上交房程序违法的事实。再次,福州中海地产有限公司拟交付的房屋存在餐厅墙面,客厅墙面和卫生间上下层严重渗漏、楼板开裂等渚多质虽问题,求巧、涂琳琳所购房屋的使用目的根本无法实现,更未达到精装房的交付条件。福州中海地产有限公司从2018年1月1日开始进行修复,由于福州中海地产有限公司修复过程中管理疏忽,求巧、涂琳琳又于2018年2月6日发现淋浴器与煤气灶被盗,求巧、涂琳琳督促福州中海地产有限公司复原。修复直至4月还存在门槛石破裂缺角,木地板空鼓,踢脚线附近下踏冒白灰现象且煤气灶还未复原。后求巧、涂琳琳于2018年5月5日福州中海地产有限公司知房屋修复期间整个房间都被泡水并渗透至楼下住户,房间木地板、餐厅及客厅等地板被泡坏,进行再次修复。直至2018年10月13日,在此期间求巧、涂琳琳未做交房手续,福州中海地产有限公司也未曾将钥匙及交房材料交付求巧、涂琳琳处。在求巧、涂琳琳不断的催促下,福州中海地产有限公司才将钥匙交付给求巧、涂琳琳，交房当天卫生间还存在干湿区漏水现象。 福州中海地产有限公司辩称，一、不存在逾期交房或房屋未达到交付条件的违约行为，也无须承担逾期交房的违约责任。1.涉案房屋达到了法定交付标准。福州中海寰宇天下项目23#、25#楼分别于2016年11月2日和2016年11月13日取得了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，主体验收和消防验收均合格，因此涉案房屋符合法定的交付标准。2.涉案房屋符合约定的交付标准。《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第2款第（1）项约定，该商品房的交付条件是该商品房项目工程已取得建筑工程竣工验收备案。若达到上述的交付使用条件后，买受人同意出卖人在合同约定期限届满前交付房屋。涉案房屋已于2016年12月20日取得了《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。按照双方约定，求巧、涂琳琳有办理收房的义务。3.福州中海地产有限公司已履行了通知义务。其在双方约定的交房时间前，以按约定方式向求巧、涂琳琳邮寄了《入伙通知书》，按期收房为求巧、涂琳琳应履行的合同义务。综上，未存在逾期交房的行为，因而无须承担违约责任。二、本案所涉的纠纷属于保修范围，福州中海地产有限公司承担的应为保修责任。1.《商品房买卖合同》明确约定，福州中海地产有限公司承担的仅为保修责任。《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第3款约定，“双方同意通过检验房屋时如发现存在不影响房屋主体结构安全的各类质量瑕疵或装修问题（包括但不限于轻微渗透、地、地砖/墙面/窗台开裂鼓以及其他类似装修质量问题等），买受人应当办理接收手续，同时有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保修期内承担保修责任，出卖人按约定整改，买受人不得因此拒绝办理收楼手续及缴纳物业管理费，出卖人不承担延迟交付的违约责任。”2.按照《住宅质量保证书》，福州中海地产有限公司承担的也是保修责任。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》中对卫生间、厨房墙地面和外墙面的防渗漏属于保修责任。三、福州中海地产有限公司已及时履行了保修义务，对求巧、涂琳琳提出的问题进行了修复。四、卫生间倒灌不属于福州中海地产有限公司的保修义务范围，求巧、涂琳琳无权要求福州中海地产有限公司承担费用和责任。《住宅质量保证书》的约定，管道堵塞的保修期为2个月。《商品房买卖合同》第十五条约定，因不可抗力或者住户使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。补充协议第十五条第4款第5项约定，买受人因自身愿意迟延办理收楼手续的，保修期自出卖人实际交付或合同约定的交付之日（两者较早时间为准）起算，同时该商品房的风险及责任转移给买受人。涉案房屋于2018年5月5日发生卫生间倒灌，早已超过管道堵塞的保修期。福州中海地产有限公司虽然协助进行了维修，不代表福州中海地产有限公司有维修的义务和赔偿的责任。同时福州中海地产有限公司有权要求求巧、涂琳琳支付该笔费用，福州中海地产有限公司保留另案起诉的权利。五、求巧、涂琳琳以交付的房屋未达到合同标准为由，要求按无房交付的标准承担违约责任存在合同条款适用错误。《商品房买卖合同》第九条约定的是无房交付的违约责任，即“除本合同第八条规定的特殊情况外，如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，则逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人才按日向买受人支付已付款万分之5的违约金，合同继续履行”。《商品房买卖合同》第八条约定的才是未达到交付条件的违约责任，即“出卖人应在2017年12月31日交房，交房条件为：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并在建设工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如出卖人在规定日期内未达到上述条件，双方同意买受人同意接受，出卖人支付买受人2000元违约金。”如按求巧、涂琳琳所述，福州中海地产有限公司交付的房屋未达到交付标准，则求巧、涂琳琳也只能按照2000元的标准要求违约金，而非已付款日万分之五的标准。六、求巧、涂琳琳以福州中海地产有限公司逾期交房为由要求福州中海地产有限公司既支付违约金，又支付损失与法律规定相违背。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据以上规定，违约金和损失不能同时主张，求巧、涂琳琳自认其实际损失仅为3000元每月，则理应驳回其要求按日万分之五的标准要求支付违约金的诉请。七、求巧、涂琳琳未提供住房损失的证据和租金损失的标准，理应承担举证不能的责任。福州中海地产有限公司交付的虽然为装修房屋，但从日常生活习惯来看，购房人还会定制家具和各种软装设施、电器设备等，并且考虑气味等因素，实际上购房人入住的时间一般在3个月以后。本案中，福州中海地产有限公司在1个多月内已做好维修工作，对于求巧、涂琳琳的实际入住时间并无影响。即使求巧、涂琳琳在这期限内有实际支付租金，也并非本案的质量纠纷所致，而属于正常支出。另外，从求巧、涂琳琳提供的证据材料看，也未能提供其实际支付租金和租金损失的标准，其理应承担举证不能的责任。同时，求巧、涂琳琳诉请的租金损失从2018年1月1日计算至2018年10月13日，按照3000元/月的标准，应该是28300元，并非34300元。 本院经审理认定事实如下：2016年3月23日，求巧、涂琳琳与福州中海地产有限公司签订《商品房买卖合同》及其附件，约定求巧、涂琳琳购买福州中海地产有限公司开发的位于福建省闽侯县XX号房，总价款1319311元。 《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、涉及、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第二十条文书送达地址约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。 合同附件六补充协议第六条商品房交付第1项约定，买受人应在出卖人通知的入伙期限内到出卖人指定的地点办理该商品房交接手续，对该商品房进行验收并签署有关收楼文件。不论出卖人以何种方式通知买受人办理该商品房交接手续，均视为出卖人已履行告知义务。买受人具备接收条件后未按前述约定办理入伙手续的均视同该商品房已交付买受人，以及买受人对该商品房已经验收完毕不持异议，该商品房的实际交付时间为入伙通知载明的入伙期限届满之日或买卖合同约定交付期限届满之日。自交付（或买卖合同约定的视同交付）之日起开始计算该商品房保修期限，买受人同时应当承担该商品房的一切费用（包括物业管理费）及政府征收的该商品房税费，同时该商品房的风险及责任转移给买受人。第2项约定，该商品房的交付条件是该商品房项目已取得建筑工程竣工验收备案。第3项约定，双方同意共同查验房屋时如发现存在不影响房屋主体结构安全的各类质量瑕疵或装修问题（包括但不限于轻微渗透、地、地砖/墙面/窗台开裂鼓以及其他类似装修质量问题等），买受人应当办理接收手续，同时有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保修期内承担保修责任，出卖人按约定整改，买受人不得因此拒绝办理收楼手续及交纳物业管理费，出卖人不承担迟延交付的违约责任。第4项约定，如买受人认为商品房存在严重质量问题而拒绝接收，则应自出卖人通知的交房期限届满日后15日内，出示该商品房所在地建设主管部门指定的具备相应资质的鉴定机构关于该商品房存在严重质量问题的《鉴定报告》，出卖人有权对《鉴定报告》及其出具主体提出异议；经出卖人核实无误的，由出卖人承担保修责任。买受人不出示或逾期出示鉴定报告的，均视为买受人同意收楼，该商品房已交付。 第十五条保修责任第2项约定，保修期内该商品房发生属于保修范围内的问题时，出卖人依据《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》规定的保修范围和期限给予保修服务。买受人应在出现问题后2日内及时向出卖人书面提出。买受人怠于书面通知导致保修问题扩大，出卖人对于扩大部分不予承担保修责任。出卖人有权不受理买受人口头提出的任何保修问题。买受人应对维修工作提出必要的配合。出卖人保修工作完成后，买受人应当自出卖人通知之日起3日内进行验收，买受人无正当理由不得延期、拒绝验收，否则出卖人通知之日即视为保修合格日。双方对于保修质量问题或保修后仍存在的问题有不同意见，由主张方委托有法定资质的质量监理单位予以裁定，或委托有法定资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。 第十七条关于通知方式第2项（2）邮寄送达约定，出卖人按照买卖合同载明地址或买受人签署的变更地址确认书载明的地址，以挂号信或特快专递等方式发出的书面通知，寄出后的第2日视为送达日期，不论买受人是否因电话或其他联系方式发生变更、邮递延误、由他人代签、被退回等任何原因未收到通知，该通知均视为有效送达。 中海寰宇天下第XX楼于2016年11月2日通过竣工验收，同月23日通过消防验收。2016年12月12日，福州高新技术产业开发区规划建设局出具《建设项目竣工规划初步核验意见》，认为福州中海地产有限公司开发建设的中海寰宇天下第XX楼（建设工程规划许可证号：建字第**），根据福州市勘测院提供的规划竣工测量的建设单体成果，并经该局现场核查验收，该项目建筑单体基本符合规划要求，待与该规划证中同一地块的其他楼栋规划核查验收后，该局再统一出具《建设项目竣工规划审核意见单》；同月20日中海寰宇天下第XX楼完成竣工验收备案。2017年12月14日，福州中海地产有限公司向求巧、涂琳琳合同约定的地址（福州晋安区）邮寄《入伙通知书》。求巧、涂琳琳并未根据《入伙通知书》上的时间办理房屋交付手续。求巧、涂琳琳并未在入伙通知书上规定的时间办理交付手续。后因讼争房屋存在渗漏水等问题，福州中海地产有限公司对讼争房屋进行修复，并于2018年2月8日向求巧、涂琳琳合同约定的地址（福州晋安区）邮寄《催告办理入伙手续及维修验收手续》，告知卫生间渗水问题已于2018年2月8日维修完毕，通知其于三日内办理维修完成验收手续，该材料于同月14日因收件人拒收被退回。2018年5月5日，诉争房屋发生倒灌，福州中海地产有限公司对诉争房屋进行维修。2018年10月12日，求巧办理讼争房屋收房手续。另查，闽侯县城乡规划局于2018年1月25日出具《建设项目竣工规划审核意见单》，核实讼争房屋所在项目建设基本符合城市规划要求。 本院认为，求巧、涂琳琳与福州中海地产有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同义务。 关于求巧、涂琳琳主张的逾期交房的问题。本院认为，讼争房屋在双方约定的交房时间前已通过竣工和消防验收，并经福州高新技术产业开发区规划建设局现场核查验收讼争项目单体基本符合规划要求，亦已完成竣工验收备案，具备法定和约定的交付条件。求巧、涂琳琳主张讼争房屋所在项目竣工验收程序违法，且存在质量问题，讼争房屋未达交付条件，但提供证据不足以证明其主张。2017年12月14日福州中海地产有限公司向求巧、涂琳琳合同约定的地址邮寄《入伙通知书》，而求巧、涂琳琳未在通知书规定时间内办理收房手续，根据合同附件六补充协议第六条商品房交付第1项约定，视同诉争房屋已交付，故福州中海地产有限公司不存在逾期交房的情形。 关于求巧、涂琳琳主张的违约金以及实际损失的问题。福州中海地产有限公司未逾期交房，无需支付逾期交房违约金，但讼争房屋出现卫生间渗漏水等问题影响求巧、涂琳琳实际入住，福州中海地产有限公司应承担修复责任以及修复期间求巧、涂琳琳未实际入住房屋的租金损失。 关于租金损失的计算，根据合同约定讼争房屋应于2017年12月31日前交付，故租金损失自2018年1月1日起算；福州中海地产有限公司维修房屋后，于2018年2月8日按照合同约定地址以邮寄送达方式通知求巧、涂琳琳于三日内办理维修完成验收手续，根据合同附件六补充协议第十五条及第十七条约定，该通知寄出后的第2日（即2018年2月9日）视为送达日期，求巧、涂琳琳应于3日内进行验收，且求巧、涂琳琳提供证据不足以证明当时房屋尚未修复完毕；因诉争房屋视同交付，该房屋中的淋浴器与煤气灶被盗的风险已转移给买受人，由求巧、涂琳琳自行承担；2018年5月5日诉争房屋出现倒灌，依据《福建省新建商品住宅质量保证书》中对管道堵塞保修期为2个月，发生倒灌之时已超过保修期，综上，求巧、涂琳琳的租金损失应计算至2018年2月12日止。求巧、涂琳琳主张按照月租金3000元标准计算，结合周边房屋租赁的市场价格，本院酌情予以认定，故福州中海地产有限公司应支付求巧、涂琳琳讼争房屋修复期间的租金损失为4200元。 关于求巧、涂琳琳要求福州中海地产有限公司承担房屋维修期间的物业费损失的问题，根据合同附件六补充协议第六条商品房交付第1项约定，房屋视同交付后，买受人应当承担该商品房的一切费用（包括物业管理费），故对该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州中海地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付求巧、涂琳琳修复房屋期间的租金损失4200元。 二、驳回求巧、涂琳琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4594元，因适用简易程序减半收取计2297元，由求巧、涂琳琳负担2272元,福州中海地产有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  邱继莲 二〇一九年八月十九日 法官助理叶立立 书记员陈世卿 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。