四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0421民初603号 原告：王洪兰，女，1966年10月9日出生，汉族，居民，住四川省米易县。 委托诉讼代理人：沙春（特别授权），系四川安宁律师事务所律师。执业证号：15104201010344302。 被告：顾光琼，女，1970年2月9日出生，汉族，农村居民，住四川省米易县。 第三人：苏金美，女，1953年2月13日出生，汉族，农村居民，住四川省米易县,现住米易县。 第三人：吴万林，男，1976年4月2日出生，汉族，农村居民，住四川省米易县。 第三人：陈付琼，女，1977年11月5日出生，汉族，居民，住四川省米易县。 原告王洪兰与被告顾光琼、第三人苏金美、吴万林、陈付琼案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王洪兰及其委托诉讼代理人沙春，被告顾光琼，第三人苏金美到庭参加了诉讼，第三人陈付琼、吴万林经本院公告送达应诉材料、开庭传票，现公告期届满仍无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王洪兰向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对米易县海棠花语8-1-1904号住房的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认原告王洪兰与第三人吴万林、陈付琼于2014年4月25日签订的房屋买卖协议书合法有效，并确认位于米易县海棠花语8-1-1904号住房归原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：王洪兰于2014年4月25日与陈付琼、吴万林签订房屋买卖协议书，陈付琼、吴万林将案涉位于米易县海棠花语8-1-1904号房屋出卖给王洪兰。同日，双方达成补充协议，确认案涉房屋是以陈付琼的名义帮王洪兰购买。协议签订后，王洪兰按约定付清了购房款，尾款也系王洪兰交付给开发商，并交纳了物业费后，王洪兰领取了该房屋钥匙、门禁卡，该房屋由王洪兰实际占有使用。案涉房屋虽属于经济适用房，但国家并未禁止转让交易，只是对办理过户时间有一定的限制。故王洪兰与陈付琼、吴万林签订的是房屋买卖协议系附期限的协议，房屋虽未变更登记到王洪兰名下，但双方的房屋买卖协议合法有效。王洪兰系该房屋的实际权利人。王洪兰与陈付琼、吴万林签订的房屋买卖协议符合物权法及最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定。综上，请求法院依法支持王洪兰的诉讼请求。 被告顾光琼辩称，其不明白王洪兰起诉的意思，法院如何执行吴万林、陈付琼、苏金美不干涉，其听从法院的意见，其只需要能拿到吴万林、陈付琼、苏金美应当支付的款项。 第三人苏金美陈述：其根本不知道海棠花语的这套房子。其不清楚陈付琼、吴万林与王洪兰之间的事情。 第三人陈付琼、吴万林经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 原告王洪兰围绕其诉讼请求依法向本院提交了以下证据： 第一组证据：身份证复印件，拟证明王洪兰的身份信息。 第二组证据：执行异议申请书、（2019）川0421执异5号执行裁定书，拟证明原告提起执行异议之诉程序合法；本案所列被告及第三人，是符合相关法律规定。 第三组证据：房屋买卖协议、补充协议、商品房买卖合同。拟证明：1、原告王洪兰于2014年4月25日与陈付琼、吴万林签订书面《房屋买卖协议书》，陈付琼、吴万林二人将案涉位于米易县海棠花语8-1-1904号住房出卖给王洪兰，房屋转让价款为250000元。2、2014年4月25日，买卖双方又达成补充协议，确认案涉房屋是以陈付琼的名义帮王洪兰购买，由王洪兰自己出资，并确认于补充协议签订之日，已付款210000元。3、根据《商品房买卖合同》载明的信息，案涉房屋目前登记在陈付琼、吴万林、吴鑫名下，吴鑫是陈付琼、吴万林的孩子且未成年，陈付琼、吴万林二人对案涉房屋有权处分。同时，导致案涉房屋至今仍未办理过户登记非因原告王洪兰的原因。 第四组证据：四川增值税普通发票。拟证明案涉房屋在开发商处的购买价格为249259.23元，且该购房款已经全部付清。 第五组证据：银行卡交易流水、转账凭证、取款回单、维修资金和税费缴款单、资金往来结算票据，拟证明：1、支付的第一部分房款，是原告将款从原告老公张帮才账户上转账98000元给中间人王某，再由王某取款后交付给吴万林、陈付琼夫妻二人。因银行卡不是原告本人的，所以每一笔转账必须小于50000元。另外，交付了现金12000元，共计支付给了110000元给吴万林、陈付琼夫妻二人。2、支付的第二部分房款，是原告从张帮才账户上取款147000元，加上家中存放的现金3000元，共计150000元，以现金方式交付给吴万林、陈付琼夫妻二人。前后两部分房款共计260000元。超出《房屋买卖合同》约定价款250000元以外的10000元，事实上是原告向吴万林、陈付琼夫妻二人支付的代购房屋好处费。3、原告在向吴万林、陈付琼夫妻二人付清房款后，但是并未全额向开发商付清购房款，导致开发商处迟迟不能办理交房手续领取钥匙。无奈之下，原告又取现金直接向开发商交清了房屋尾款，以及维修资金、物管费、测绘费、房屋登记费、土地证工本费等共计33000元。4、在原告以陈付琼的名义付清房屋尾款及相关税费后，米易县住房保障办公室向原告交付了结算票据。 第六组证据：房屋钥匙、门禁卡，可视电话。拟证明在原告付清房屋尾款及相关税费后，领取了房屋钥匙、门禁卡，可视电话，并实际占有、使用案涉房屋。 原告王洪兰申请证人王某的当庭陈述：其与王洪兰、陈付琼都是很好的朋友。陈付琼卖海棠花语的房子给王洪兰其清楚，是真实的。王洪兰转了98000元到王某的卡上，由其取了给陈付琼。事后，其与陈付琼陪王洪兰一起交付了房屋尾款，王洪兰领取该房屋钥匙并实际占有使用。 被告顾光琼认为其并未参与，不清楚王洪兰与陈付琼、吴万林之间买卖房屋的事情，故对原告提交的证据不予发表质证意见。 第三人苏金美认为其不清楚王洪兰与陈付琼、吴万林之间买卖房屋的事情，但房屋买卖协议、补充协议上的签名是陈付琼、吴万林的笔迹，对其他证据未发表意见。 本院认为，虽然被告顾光琼、第三人苏金美、陈付琼、吴万林未对原告王洪兰提交的证据发表质证意见，但原告王洪兰所提交的证据之间能与证人王某的证言相互印证，能够证明与陈付琼、吴万林之间买卖案涉房屋的事实，故本院对原告提交的上述证据的真实性予以采信。 根据当事人的陈述和法院审查确认的证据，对案件事实认定如下： 顾光琼与苏金美、吴万林、陈付琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月17日作出(2017)川0421民初935号民事判决书，因苏金美、陈付琼、吴万林未按判决书履行给付义务，顾光琼向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年2月25日以（2018）川0421执385号裁定书，查封陈付琼、吴万林、吴鑫共有的位于米易县草场乡克朗新区海棠花语8-1-1904号房屋。王洪兰于2019年4月1日向本院提出执行异议，本院于2019年4月8日以（2019）川0421执异5号执行裁定，驳回王洪兰的执行异议。王洪兰不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 2014年4月25日，王洪兰与陈付琼、吴万林签订《房屋买卖协议书》约定：陈付琼、吴万林愿意将位于米易县草场乡克朗新区海棠花语8-1-1904号房屋（建筑面积103㎡）转让给王洪兰。双方议定房款人民币250000元（大写）贰拾伍万元整，协议签订之日由王洪兰一次性支付200000元，余款50000元待产权办理完后支付，双方同意于2015年6月30日将房屋正式交付给王洪兰。陈付琼、吴万林保证该房屋产权清楚、完整、无债务、产权纠纷，若发生产权纠纷，由陈付琼、吴万林负责处理，与王洪兰无关。双方若中途毁约，由毁约方支付对方50000元，并支付交易金额1倍的赔偿费。房屋过户手续由陈付琼、吴万林无条件为王洪兰办理，因该房屋现未办理房产相关手续，今后办理所产生的一切费用由王洪兰支付。根据国家、当地政府及有关部门出台的相关政策，该房屋在未办理完过户手续之前所发生的费用，由陈付琼、吴万林负担；过户手续完毕后，所发生的费用由王洪兰负担。该房屋此次协议签订之日起18个月内，若陈付琼、吴万林要买回，由陈付琼、吴万林原价购回。 同日，王洪兰与陈付琼、吴万林签订补充协议约定，米易县草场乡克朗新区海棠花语8-1-1904号房屋以陈付琼的名义帮王洪兰购买，由王洪兰出资，已付房款210000元。协议签订后，王洪兰分别于2014年4月25日支付50000元、4月27日通过转账及现金的方式向陈付琼、吴万林支付完购房款。2015年9月21日，王洪兰在支付完尾款后，领取了案涉房屋的钥匙、门禁卡并交纳物业费，并实际占有使用案涉房屋。 2014年7月22日陈付琼、吴万林、吴鑫与四川仁恒和瑞实业有限公司签订了商品房买卖合同（限价商品住房），约定将坐落于米易县草场乡克朗新区海棠花语8-1-1904号城镇居民保障住房出售给陈付琼，吴万林、吴鑫为该房屋共有人，建筑面积103.47㎡，单价为按建筑面积计算2410元/㎡，总价款249363元。交房时间为2015年12月31日前。合同还对双方的权利、义务，违约责任等事项进行了约定。该合同第二十六条约定：“购买限价商品住房以保障为目的，购房人在取得房屋所有权证未满5年的不得上市转让，也不得用于出租、转借或改变用途。……5年内确需转让限价商品房或购买限价商品住房后由再购买其他住房的，原限价商品住房由政府回购；限价商品住房取得房屋所有权证满5年后需上市交易的，按上市当年的相关法律、法规办理上市交易的相关手续，并补交建设保障性住房购买时享受的各项优惠费用。”该住房于2014年7月31日以陈付琼、吴万林、吴鑫的名义在米易县房地产管理所备案，至今案涉房屋未取得所有权证。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。案外人所基于的理由是其对执行标的享有实体权益。本案争议的焦点是，执行标的位于米易县草场乡克朗新区海棠花语8-1-1904号城镇居民保障住房的所有权归谁所有。物权登记是房屋所有权变动的生效要件，未经登记，房屋所有权不发生变动。从陈付琼、吴万林、吴鑫与四川仁恒和瑞实业有限公司签订的《商品房买卖合同》所约定的内容及陈付琼、吴万林签订的《房屋买卖协议》所约定的事实看，案涉房屋虽以陈付琼、吴万林、吴鑫进行合同备案，同时陈付琼、吴万林、吴鑫又在合同备案之前将案涉房屋卖予王洪兰，现无论是陈付琼、吴万林还是王洪兰均未取得案涉房屋所有权证，在未取得案涉房屋所有权证的前提下，致使案涉房屋所有权无法确认。故人民法院不应对案涉房屋进行查封、扣押。关于原告王洪兰主张确认与吴万林、陈付琼于2014年4月25日房屋买卖协议书效力合法有效的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉审理范畴，对该诉讼请求本院不予审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下： 一、停止执行位于米易县草场乡克朗新区海棠花语8-1-1904号住房的查封、扣押； 二、驳回王洪兰的其他诉讼请求。 案件受理费5300元，由王洪兰负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  赵志勇 人民陪审员  闫 刚 人民陪审员  杨文书 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  范 佳