重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初9955号原告：张秀荣，男，1984年3月7日出生，汉族，住重庆市梁平县。被告：何平，男，1985年3月9日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告张秀荣与被告何平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，由审判员黄涛依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀荣，被告何平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀荣向本院提出下列诉讼请求：1、判令解除原告张秀荣与被告何平于2018年6月10日签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付2019年4月1日至2019年4月10日期间拖欠原告的房租费1500元；3、判令被告何平支付2019年1月1日至2019年4月10日期间拖欠原告的水电费、物业费合计7132元；4、判令被告何平赔偿原告逾期缴纳房租违约金合计7290元（每日按照当年房租54000元的千分之五计算，每天270元，2019年3月15日到2019年4月10日共计27天）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年6月10日，原、被告签订《租赁合同》，原告将涉讼房屋分租给被告。房屋租赁期限自2018年6月10日起至2021年12月31日，合同约定被告需提前15日支付下一季度房租，且不得转租转让，押金4500元。2018年12月22日，被告隐瞒原告将涉讼房屋转让给他人，另，被告多次逾期缴纳房租费并拖欠原告2019年1月1日至2019年4月10日期间的水电费、物业费共计7132元，按照合同，被告已经构成根本违约，严重损害原告合法权益，遂起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告何平答辩称，认可原被告签订的房屋租赁合同于2019年4月10日解除，但是合同解约通知书被告未签字，是由被告的合伙人张该生、杨巍签的字，合同解除也并非其违约造成；对被告拖欠原告2019年4月1日至2019年4月10日房租费1500元的事实无异议；对拖欠原告水电费、物业费的事实无异议，水电费、物业费的具体金额需要原告提交收据或发票，另外原告从未催促提醒被告缴纳水电费、物业费，这不合理；逾期缴纳违约金的计算区间应从2019年4月1日计算至2019年4月10日，且违约金过高，被告请求降低。本院经审理认定事实如下：2017年5月18日，原告通过转让的方式取得涉案门面的租赁经营使用权。2018年6月10日，原告张秀荣（甲方）与被告何平（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：原告将涉案门面出租给被告用于经营，房屋建筑面积共90平方米。租赁期限：自2018年6月10日起至2021年12月31日止；租金及支付方式：2018年6月10日至2019年12月31日每月租金为50元/平方，租金提前15天支付，一季度支付一次，押金4500元，未满租赁期视为乙方违约，押金不退；乙方的权利与义务：乙方按照本合同约定使用房屋，不得转让；按本协议第四条约定支付租金；合同的变更和解除：乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金、未按时缴纳水电物管费，超过10天以上的；……（3）在租赁期内，擅自转租或转让承租房屋的；违约责任及赔偿：乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方每日按当年租金的千分之五交付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。2018年12月22日，何平（甲方）与张该生、杨巍（乙方）签订转让协议，约定甲方将涉案房屋以3万元转让给乙方经营，甲方有义务协助乙方跟张秀荣交涉。2019年3月23日，原告张秀荣向被告何平发出解除合同通知，内容为：租户何平，由于你方多次违约，至今未按规定缴纳房租，现依照合同法相关规定和你我签订的租赁合同相关条约，我方依法与你解除租赁合同并追究你方相关违约责任，限你方月底前搬离并将店面恢复原样，如有异议可诉至合同地法院解决。2019年4月10日，原告张秀荣通过微信再次向被告何平发出解除合同通知，限被告于同日搬离，并承担相应的违约责任。另查，水电费、物管费的缴纳方式是由原告统一交给物管，再根据涉案门面的分表计算出金额向被告收取。以上事实，有店面转让协议书、同意书、《租赁合同》、转让协议、短信通知、微信聊天记录及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告举示了水电费、物业费账本，拟证明被告何平欠缴2019年1月物管费720元，电费1569元，水费230元；2019年2月物管费720元，电费980元，水费150元；2019年3月物管费720元，电费762元，水费135元；2019年4月物管费720元，电费1070元，水费165元（水电费抄表时间为每月18日，2019年4月水电费计算区间为2019年3月19日至2019年4月18日）。被告质证认为，账本为原告自行制作，真实性不予认可，但未提供证据反驳，另外被告当庭认可租赁期内都是按照原告账本上记录的水电费、物管费金额缴纳给原告，故其真实性本院予以认可。本院认为，双方对被告何平拖欠原告张秀荣房租、水电费、物管费以及房屋租赁合同关系解除的事实并无异议，争议焦点在于：1、被告是否违约；2、被告拖欠的水电费、物管费金额；3、逾期缴纳房租违约金是否合理。分别评述如下：被告是否违约本院认为，《房屋租赁合同》系签约双方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律法规的强制性规定，签约双方均应按照合同约定履行各自义务。双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，乙方（被告）有下列情况之一的，甲方（原告）有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金、未按时缴纳水电费、物管费，超过10天以上的。……（3）在租赁期内，擅自转租或转让承租房屋的。本案中，被告何平拖欠2019年1月至2019年4月水电费、物管费，已经超过10天，被告辩称原告并未提醒催促缴纳，但缴纳水电费、物管费系被告义务，本院对被告的辩解不予采纳；另，被告于2018年12月22日将涉案店面转让给他人，未经原告同意，被告辩称系与他人合伙经营，转让股份并非转让店面，但未提供证据。本院认为，被告存在违约行为，原告有权解除合同。本案中，原告张秀荣于2019年3月23日首次通过短信通知被告何平解除双方租赁合同，被告在庭审中亦认可收到短信，故本院认为双方的房屋租赁合同关系于2019年3月23日解除。关于原告提出要求被告支付2019年4月1日至2019年4月10日房租费的问题。本院认为，虽然双方房屋租赁合同已于2019年3月23日解除，但双方均认可2019年4月1日至2019年4月10日，涉案房屋事实上仍被被告占用，被告应当参照租金支付原告房屋占有使用费。本案中，双方约定的月租金为4500元，故被告应当支付2019年4月1日至2019年4月10日期间的房屋占用使用费1500元。二、被告拖欠的水电费、物管费金额本院认为，原告提交的账本上记录的时间具有连续性，且符合双方日常结算水电费、物管费的习惯，对此被告未提供证据反驳，故根据原告提交的水电费、物管费账本核算被告拖欠的水电费、物管费金额并无不妥。根据原告提供的账本显示，2019年1月物业费、水电费合计2519元；2019年2月物业费、水电费合计1850元；2019年3月物业费、水电费合计1617元；2019年4月物业费720元，电费1070元，水费165元。物业费采取整月计算，故被告应当支付2019年4月1日至2019年4月10日的物管费240元。水电费则为每月18日抄表，账本上记录的2019年4月水电费实为2019年3月19日至2019年4月18日期间的水电费，故被告应当支付2019年3月19日至2019年4月10日的电费793.87元、水费122.42元。上述水电费、物管费合计7142.29元，故原告请求被告支付2019年1月1日至2019年4月10日期间拖欠的水电费7132元，未超过上述计算总额，本院予以认可。三、逾期缴纳房租违约金是否合理本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告系租赁合同关系，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告租赁原告的房屋，应按照双方的约定支付原告租金，迟延支付租金应承担相应的违约责任。双方约定，2019年3月15日支付2019年4月1日至2019年6月30日租金，被告未能按期支付。虽然双方租赁合同于2019年3月23日解除，但合同解除前被告已负有支付租金的义务，故仍需支付逾期缴纳房租违约金。被告提出其已经于2018年12月提前支付了2019年1月1日至2019年3月31日的租金，逾期缴纳房租违约金只应计算2019年4月1日至2019年4月10日。本院认为，原被告之间合同约定提前15天支付下一季度房租，被告未按期支付，已构成违约，故该抗辩意见，本院不予采纳，被告应当支付2019年3月16日至2019年4月10日逾期缴纳房租违约金。按照双方合同第九条第二项约定，被告须每日按当年租金的千分之五支付违约金，相对于原告的实际损失，双方合同中所约定的逾期缴纳房租违约金数额明显偏高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据该规定，本院认为，以应付房屋占有使用费1500元的千分之五计算违约金较为适宜，被告应赔偿原告逾期缴纳房租违约金195元（1500元×5‰×26天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张秀荣与被告何平于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月23日解除；二、被告何平于本判决生效之日起十日内支付原告张秀荣水电费、物管费合计7132元、房屋占有使用费1500元、逾期缴纳房租违约金195元；三、驳回原告张秀荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取187.14元，由被告何平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 涛二〇一九年八月二十三日法官助理  廖冰柔书 记 员  秦 思