北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初3291号原告（反诉被告）：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生，壮族，绿地集团北京京坤置业有限公司员工。委托诉讼代理人：许冬梅，女，1981年4月21日出生，汉族，绿地集团北京京坤置业有限公司员工。被告（反诉原告）：辛亚春，女，汉族，1962年10月17日出生，内蒙古自治区赤峰市×××居民，住内蒙古自治区赤峰市，身份号码×××。委托诉讼代理人：张鑫鑫（辛亚春之女），1987年1月28日出生，蒙古族，内蒙古自治区赤峰市×××居民，住北京市昌平区。原告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）与被告辛亚春商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人卢承书，被告辛亚春及其委托诉讼代理人张鑫鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××）于起诉日即2018年11月16日解除；2、被告协助原告办理顺义区×××的网上签约注销手续；3、被告向原告支付违约金197192.2元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2014年4月2日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××)，被告购买了原告开发的北京市顺义区×××房屋，房屋总价款1314615元。合同附件五约定：买受人应于签署合同当日支付首付款计664615元，剩余房价款计650000元以商业按揭贷款方式支付。合同附件五第二条约定：无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在合同约定的房屋交付日前均须向出卖人付清全部购房款，否则，买受人应当承担合同约定的逾期付款的违约责任。合同第十二条约定的房屋交付日为2015年9月30日前。合同第十一条约定：买受人未按约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，按合同附件八第七条的相关规定执行。合同附件八第七条约定，因买受人原因导致合同解除的，买受人须向出卖人支付相当于房屋总价款15%的违约金。合同签订后，被告共向原告支付房款664615元，原告多次催告，但剩余房款被告至今仍未支付。原告认为，被告不按合同约定支付相应款项已构成违约，原告可依法解除上述购房合同，同时被告应承担相应违约责任，特提起诉讼，请求支持原告各项诉讼请求。被告辛亚春辩称：我方同意第一项、第二项诉讼请求，但是不同意支付违约金。合同是2014年签订，我方申请办理贷款，贷款手续在签订房屋买卖合同时就已经办理完毕，当时以及之后没有通知我方补交材料。2017年4月左右，建设银行通知我方，原来签署的贷款手续作废，需要重新签署，要提供一份辛亚春丈夫的收入证明以及资产证明，之后就没再联系过我方。2017年5月我方联系建设银行的工作人员，他们告知已经通知开发商转告我方贷款办理不下来了，之后我方去找开发商询问可否去别的银行办理，但是开发商一直拖延，他们表示领导不在，没有人答复。我方不同意支付违约金，我方没有违约，因为被告没有及时通知我方办理贷款，在银行办理贷款必须是开发商合作的银行，但是被告只提供了建设银行，没有人回复我方有别的银行。被告辛亚春向本院提出反诉请求：1、绿地公司退还辛亚春已付房款664615元；2、绿地公司赔偿已付房款664615元的利息，根据中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月30日（合同约定的收房日）至实际退还之日止；3、所有诉讼费由绿地公司承担。事实和理由：双方于2014年4月2日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××)，辛亚春购买了绿地公司开发的北京市顺义区×××房屋，房屋总价款1314615元。绿地公司称辛亚春由于年龄大，个人征信不好，导致银行不给批贷，与事实不符。2014年至2015年期间，辛亚春名下无贷款，无信用卡，年龄50周岁，完全具备办理贷款的各项条件。合同附件八第七条约定，若出卖人在发出入住通知前行使《北京市商品房预售合同》解除权的，买受人须向出卖人支付相当于《北京市商品房预售合同》第五条约定的房屋总价款10%的违约金；若出卖人在发出入住通知书后行使《北京市商品房预售合同》解除权的，买受人须向出卖人支付相当于《北京市商品房预售合同》第五条约定的房屋总价款15%的违约金。绿地公司承认没有给辛亚春发过入住通知书。绿地公司承认延期交房，根据合同第十二条交付条件的第2条约定：该商品房交付时应当符合条件：2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。绿地公司承认在业主入住1年多才通知有面积补差款，且到现在业主们也未拿到这笔补差款。绿地公司陈述与事实不符，且一直拖延不解决房款问题，产权证也办不下来，现主张高额违约金与合同规定不符，绿地公司应承担一切责任，退还辛亚春房款及所产生的利息，故提起反诉。原告绿地公司针对被告辛亚春的反诉辩称，不同意辛亚春的第一项诉讼请求，我方同意按照预售合同约定在涉诉房屋网签注销手续办理完毕后180日内扣除辛亚春承担的违约金197192.2元，将剩余房款467422.8元退还。第二项诉讼请求不同意，双方合同解除的原因是辛亚春没有按照约定时间支付购房款，属于辛亚春的原因导致合同解除，我方无需赔偿损失，且辛亚春应向我方支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对绿地公司提交的《北京市商品房预售合同》复印件、竣工备案表复印件、快递单原件和入住通知书模板，辛亚春提交的《北京市商品房预售合同》原件、解除合同通知书原件一份、退房申请表复印件一份、邮政银行的交易明细原件，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年4月2日，辛亚春（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××），合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共59.41平方米。其中，套内建筑面积41.69平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.72平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米31533.11元，总价款1314615元……第六条、付款方式及期限。买受人采取下列第4种方式付款。4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十一条、逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之日，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15个工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，按合同附件八的第七条的相关规定执行……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年9月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……合同还约定了其他权利义务。合同附件五、付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第3种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定的合同总价款……3、商业按揭贷款：（1）买受人应于签署《预售合同》当日向出卖人支付首付款计664615元（含已付定金），剩余房价款计65万元以商业按揭贷款方式支付。（2）买受人应于签署《预售合同》当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件，交纳办理商业按揭贷款所需的全部费用，并按照贷款银行的要求签署相关文件。若银行要求买受人补充提交商业按揭贷款申请文件或增加首付款比例，买受人应自银行提出要求之日或出卖人通知之日起3日内将申请文件补充完毕，或将应增加的首付款向出卖人支付完毕。若买受人未能按照前述约定期限交齐全部申请文件及相关费用、或未能按照上述期限补充提交完毕相关申请文件及相关费用、或未能按照上述期限向出卖人支付完毕应增加的首付款，则每延迟一日，买受人应向出卖人支付相当于申请贷款金额（即《预售合同》第五条约定的该商品房总价款与买受人已向出卖人支付的房价款之间的差额）的万分之贰的违约金。若买受人迟延达到15日，则出卖人有权选择解除《预售合同》。出卖人选择解除合同的，按照《预售合同》附件八中第七条关于因买受人原因导致合同解除的补充约定予以执行。（3）在买受人按照本款第（2）项约定履行各项义务的前提下，若商业按揭贷款申请仍未能获得批准，则买受人应当自出卖人通知之日起7日内向出卖人一次性付清剩余房价款并与出卖人签署变更付款方式的补充协议；若买受人未能按照上述期限向出卖人一次性付清剩余房价款，则出卖人有权选择立即解除《预售合同》。出卖人选择解除合同的，按照《预售合同》附件八中第七条关于因买受人原因导致合同解除的补充约定予以执行。合同附件八、补充协议。七、关于合同解除的补充约定。1、若因买受人原因到《北京市商品房预售合同》解除，则双方同意按以下方式处理：《北京市商品房预售合同》解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且：若出卖人在发出入住通知前行使《北京市商品房预售合同》解除权的，买受人须向出卖人支付相当于《北京市商品房预售合同》第五条约定的房屋总价款10%的违约金；若出卖人在发出入住通知书后行使《北京市商品房预售合同》解除权的，买受人须向出卖人支付相当于《北京市商品房预售合同》第五条约定的房屋总价款15%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金先行予以扣除。2、因买受人原因导致《北京市商品房预售合同》解除，且需到合同备案管理机关办理向解除手续的，买受人应自出卖人发出《解除合同通知》之日起10日内配合出卖人办理相关解除手续，出卖人自买受人配合办理完毕前述解除手续后180内向买受人退还各种应退还款项；若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，则买受人每延迟一日需向出卖人支付相当于全部房价款的万分之贰的赔偿金。出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此赔偿金同其他应扣除款项一并扣除。合同签订后，辛亚春向绿地公司支付了首付款664615元。2015年11月2日，绿地公司办理了涉诉项目包括6#办公用房在内的竣工验收备案登记。绿地公司主张辛亚春签订商品房预售合同时有签署贷款合同手续，但是贷款没有办下来的原因是辛亚春自己的原因，辛亚春年龄大资质不好等，绿地公司只是辅助，对于具体情况不清楚，补交材料也不清楚，银行也没有和绿地公司说过，2015年9月30日绿地公司知道辛亚春办理不了贷款了，通知过辛亚春以其他方式付款；绿地公司于2015年11月24日向辛亚春发送了入住通知书，签收信息已无法查询，6号楼集中交房时间是2015年12月16日，并提交EMS运单原件一份及入住通知书模板予以证明。对此，辛亚春不予认可，并表示其从未收到过绿地公司发送的入住通知书，且绿地公司庭审陈述前后不一致，之前说没有发过入住通知书，后又称发过，其不可能不留存原件，应该有具体收房时间；签订商品房预售合同当天同时就签署了贷款合同，并提交了身份证、户口本、收入证明、公证书，是辛亚春女儿代为办理，贷款手续当时就都交齐了，2014年辛亚春办理过房屋抵押贷款，银行也予以批贷了，不认可绿地公司陈述的贷款办不下来是辛亚春个人原因；购买房屋当时并不是为了自住所以2015年约定的收房时间没有在意，2016年因辛亚春女儿生孩子，也没有联系开发商，2017年出台新政之后，银行联系辛亚春说是因为辛亚春年纪大，收入证明不够贷款额的两倍，要重新提交材料，在此之前没有任何人联系过辛亚春，2017年5月，辛亚春再次联系银行，银行便告知不能为辛亚春办理贷款了，说是因为新政，不给商住两用的开发商批贷，辛亚春没有能力筹集尾款。辛亚春提交其邮政银行的交易明细予以证明。绿地公司对该明细的证明目的不予认可，并表示批准贷款是银行审核，与绿地公司无关，辛亚春就涉诉房屋没有取得房屋贷款和通过其他方式补全房款，超过最后交款时间，已构成为违约。2017年8月25日，绿地公司给辛亚春发出《解除合同通知书》，内容为：……贵我双方于2014年4月2日签署了关于购买×××室的《北京市商品房预售合同》。根据该买卖合同约定：您应在2014年4月2日向我司支付房价款65万元；自该买卖合同签署以来，我司多次催告您履行付款义务，并于2017年8月6日向您寄发了书面催告函敦促您及时履行合同义务。但遗憾的是，至今您仍未按约定支付完毕所有房款。截止到2017年8月25日您已逾期付款超过了1231日。根据买卖合同的约定，您逾期付款超过30日，我司有权解除合同，且您应按房屋总价款的15%向我司支付违约金。现我司郑重通知您：1、贵我双方签署的买卖合同自您收到本通知书之日起解除；2、您应承担的违约金171448.65元，我司将在房款中予以扣除；3、请您在收到通知书后及时前往我司配合办理解除合同的相关手续，以免延误返回您已付房款。以上特此通知！对此，辛亚春表示该通知其是2017年8月27日收到的，绿地公司违约金前后主张均不一样，依据合同附件八第七条约定，就算解除也应是按照10%计算，且辛亚春没有违约，辛亚春也没有收到过通知书中提到的催告函，不认可绿地公司的主张。绿地公司表示该通知书的违约金计算错误，以庭审主张请求为准。辛亚春称2018年6月8日左右，绿地公司的销售经理让辛亚春一方填写退房申请表，当时销售人员说不要我方违约金给我方退房，但退房申请表上写的是客户原因导致退房我方不认可，所以我方当时就把退房申请表撕了，现提交退房申请表照片打印件一份予以证明。对此，绿地公司不认可，并表示退房申请表没有绿地公司签字和盖章。经本院释明，辛亚春表示绿地公司主张的违约金标准过高，应予以调低。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据该合同附件五第一条第3款的约定，在签订合同时，辛亚春应已知晓贷款未能获得批准或未能获得足额批准时剩余购房款支付方式的变更以及相应逾期付款的法律后果。在辛亚春的贷款未能获批的情况下，辛亚春亦未能按照合同约定一次性付清剩余房价款，依据合同，绿地公司有权选择解除合同，现绿地公司以诉讼方式提出解除合同并办理涉诉合同的网签注销手续的诉讼请求，辛亚春予以认可，该部分请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，绿地公司应将辛亚春已支付的购房款予以退还，故对于辛亚春该项反诉请求，本院予以支持。依据双方合同约定，因辛亚春未能依约支付购房尾款构成违约，故绿地公司主张辛亚春给付违约金的请求，有事实和法律依据，由于绿地公司主张的违约金标准过高，故本院综合本案案情酌情予以调整，对绿地公司该请求合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于辛亚春抗辩2017年新政出台前没有人联系其办理贷款，而2017年新政后，其受影响而无法办理贷款的意见，辛亚春此主张缺乏相关依据，故本院不予采纳。辛亚春反诉请求绿地公司赔偿利息损失，亦缺乏依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告绿地集团北京京坤置业有限公司与被告辛亚春于二〇一四年四月二日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为×××）于二〇一八年十一月十六日解除；二、被告辛亚春于本判决生效之日起七日内协助原告绿地集团北京京坤置业有限公司办理涉诉《北京市商品房预售合同》（合同编号为×××）所交易房屋的网上签约注销手续；三、反诉被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还反诉原告辛亚春购房款六十六万四千六百一十五元；四、被告辛亚春于本判决生效之日起七日内给付原告绿地集团北京京坤置业有限公司违约金四万元；五、驳回原告绿地集团北京京坤置业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告辛亚春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万六千六百三十二元，由被告辛亚春负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费五千二百二十三元，由反诉被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  付庆华人民陪审员  郝继奎二〇一九年八月八日书 记 员  常思宇