鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2627号原告：刘娜，女，汉族，1976年4月22日出生，住所：辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所：沈阳市大**小东路**。法定代表人：蒋慧英，董事长。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所：鞍山市铁**人民路**。负责人：李振东，店长。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。原告刘娜诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称新玛特公司）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称新玛特鞍山人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用普通程序，并于2019年8月6日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人戴南洋、行永伟、被告新玛特公司及新玛特鞍山人民路分公司委托诉讼代理人崔亦崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘娜向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与被告解除租赁合同，判令二被告承担连带责任给付原告违约金、损害赔偿金共187440元；二、判令二被告承担连带责任给付拖欠原告的租金4302元；三、判令第二被告返还租赁原告的商铺并恢复原状，给付恢复原状费用3000元；四、本案诉讼费用、及原告律师代理费3000元由二被告承担。事实和理由：原告与被告新玛特鞍山人民路分公司于2009年11月15日签订租赁协议两份，约定被告新玛特鞍山人民路分公司租赁原告位于鞍山市铁西区人民路207号，大商尚城生活商场2层157号、158号建筑面积10.65平方米商铺各一处，租赁期限20年。被告新玛特鞍山人民路分公司尚拖欠违约前未付租金4302元。被告新玛特鞍山人民路分公司于2018年10月19日公告明示违约终止履行与原告签订的租赁合同，构成合同违约，依据：“租赁合同”约定，如承租方违约应支付出租方剩余年限全部租金，及如被告新玛特鞍山人民路分公司违约或无力履行租赁合同，由被告新玛特公司承担赔偿责任的约定。被告新玛特鞍山人民路分公司系隶属于被告新玛特公司的分公司，根据我国《公司法》相关规定二被告应赔付原告违约金、赔偿金，赔偿原告的损失及预期合同收益。新玛特公司、新玛特鞍山人民路分公司辩称，一、租赁合同已于2018年12月29日解除。答辩人是根据《合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”而通知原告解除合同，不构成违约。2018年10月8日，被告发布人民路超市的停业公告，并于2018年10月19日正式闭店停业。2018年12月29日，被告通过EMS快递方式向原告邮寄送达《解除合同通知书》，并告知原告已腾空租赁场地、接收房屋。《合同法》第96条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故双方租赁合同于2018年12月29日已经解除。原告与鞍山华奇置业有限公司签订《商品房买卖合同》时，知悉被告已经承租该楼盘一楼、二楼及地下室全部房产，双方签订《租赁合同》的目的是为了大商商场的整体运营。现被告与华奇置业公司签订的租赁合同已解除，商场已闭店。双方租赁合同的目的已经无法实现，应当予以解除。而且，《租赁合同》第7条约定“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。由于原告拒绝接收房屋，没有采取适当措施致损失扩大，被告不应承担该部分损失的赔偿责任。被告新玛特公司与被告新玛特鞍山人民路分公司是总公司与分公司的关系，依据《民法总则》第74条第2款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故原告要求二被告承担连带责任，明显缺乏法律依依据。依双方签订的《补充协议》应当认定本案适格被告是人民路分公司。最后，若法庭认定答辩人构成违约，因违约金数额过高请求法庭予以调整降低。二、答辩人同意给付租赁合同解除之日止的房屋租金6394.06元(原告请求数额为4302元)。租金给付至2018年8月14日。计算方式：（1）2018年8月15日至2018年11月14日季度租金为(202元/平方米/季度)X10.63平方米X1季度X2个铺位=4294.52元。（2）2018年11月15日至2018年12月29日44天租金为【(202元/平方米/季度)X10.63平方米/90天】X44天X2个铺位=2099.54元。三、答辩人同意返还商铺，不同意给付恢复原状的费用。《租赁合同》附件二装饰、设备标准记载：商铺无外墙，现商铺符合双方约定的交付标准。而且，主张的费用没有计算依据。四、答辩人不同意给付其他费用。依据合同法相关规定，赔偿损失与违约金不能同时主张。现原告既要求支付违约金又要求赔偿费用等经济损失，明显缺乏法律依据。诉讼费用应根据《民事诉讼法》及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，在原告与被告之间合理分担。对原告未获支持的诉讼请求部分所对应的诉讼费用，应由原告自行承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告刘娜提供的证据有：1、租赁合同二份，证明：租赁合同中的违约责任的第3项约定应赔偿剩余租期的全部租金方可提前终止合同，租期是20年。被告认为租赁合同真实性、合法性、关联性没有异议，证明合同第7条约定合同解除后60日内，乙方将该商铺恢复到与甲方交还商铺的状态，交还甲方，该60日甲方免收租金，这部分是商铺交还的约定，第9条第3.2项约定的是单方解除权，并不是约定违约金的问题。本院认为被告对于证据真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证；2、房产证二份、补充合同二份，证明：原告出租房屋的面积。被告没有异议。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；3、辽宁增值税普通发票一份，证明：原告花费代理费2000元。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；4、停业公告一份，证明2018年10月8日，被告新玛特鞍山人民路分公司单方发布停业公告。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；5、辽宁增值税专用发票一份、税收完税证明二份，证明被告的拖欠房租的时间。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；6、申明一份、丁猛身份证复印件一份、离婚协议书一份、离婚证书一份，证明原告是适格的主体。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；被告向本院提交的证据有：1、租赁合同二份、鞍山银行转账凭证一份及原告代开的增值税专用发票一份，证明：被告已向原告支付2018年5月15日至2018年8月14日的租金4294.52元(共计2个商铺)。被告自2018年8月15日起欠付租金。原告没有异议。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；2、停业公告及照片各一份。证明：2018年10月8日，被告发布商场停业公告，定于2018年10月19日起停止营业。原告没有异议。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；3、《解除合同通知书》和ＥＭＳ邮寄送达的快递单各一份。证明：被告将解除合同通知书通过ＥＭＳ方式邮寄送达给原告。双方租赁合同自通知到达之日起解除。因此，本院对该证据予以确认，对于收到解除合同通知书的时间确认为2018年12月29日；4、被告与鞍山华奇置业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》各一份。证明：2008年被告与鞍山华奇置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租该公司开发建设楼盘的一楼、二楼及地下室全部房产，其中一楼、二楼共计13500㎡。后由于鞍山华奇置业有限公司擅自将126户商铺出售给原告等小业主，双方重新签订《补充条款》将原一楼、二楼租赁面积减少至11101.16㎡，导致被告与原告等小业主重新签订《租赁合同》每个9平左右。因此，原告知悉被告承租涉案商铺是为了大商商场的整体运营。原告认为该证据与本案无关联性。本院认为该证据与本案不具有关联性，故本院不予以确认；5、《关于房屋租赁合同解除通知函》一份。证明：2018年9月3日，被告已经向鞍山华奇置业有限公司送达解除租赁合同通知。现因商场绝大部分租赁场地已经解除，被告与原告签订《租赁合同》目的已经无法实现应予解除。原告认为该证据与本案无关联性。本院认为该证据与本案不具有关联性，故本院不予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月23日，原告刘娜（出租方、甲方）与新玛特公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》二份，合同约定：商铺位置为位于鞍山市铁西区人民路207号大商·尚城生活的二层158号铺（产籍号：2-47-444-158，建筑面积10.65平方米）、大商·尚城生活的二层157号铺（产籍号：2-47-444-157，建筑面积10.65平方米），租金第1个五年为190元／平﹒季，第2个五年为202元／平﹒季，第3个五年为214元／平﹒季，第4个五年为226元／平﹒季；合同第二条约定：商铺开始计租日为2009年11月15日，租赁期限20年。合同第九条违约责任的第2款约定：在租赁期内，甲方可以提前六个月书面通知乙方，但应在赔偿乙方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。第3款约定：在租赁期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。合同签订后，原告将商铺交付给被告新玛特公司，作为被告新玛特鞍山人民路分公司开办大商尚城生活商场（鞍山人民路超市）的部分场地，被告已付清2018年8月15日前的租金。2018年10月8日，被告新玛特鞍山人民路分公司因商场经营持续亏损，发布商场停业公告，定于2018年10月19日起停止营业。2018年12月29日，被告新玛特鞍山人民路分公司向原告邮寄了《解除合同通知书》。现大商尚城生活商场（鞍山人民路超市）已经闭店停止经营。2017年12月8日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司。2018年3月29日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司。被告新玛特鞍山人民路分公司系被告新玛特公司下属分公司。原告刘娜购买的商铺的实际面积为10.63㎡。2019年8月8日，位于铁**（产籍号：2-47-444-157）及207S1-160（产籍号：2-47-444-158）房屋登记共有丁猛出具申明：“本人自愿放弃刘娜诉沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司及沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司租赁合同纠纷一案中所有诉讼权利。由我的妻子刘娜全权代表参与诉讼。”本院认为，原告刘娜与被告新玛特公司签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。作为合同双方当事人均应依照合同约定履行各自的权利和义务。合同签订后，被告新玛特鞍山人民路分公司在租赁、使用商铺经营大商尚城生活商场（鞍山人民路超市），因经营持续亏损对商场停止营业，并通知原告解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告在租赁合同中约定：在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。被告于2018年12月29日向原告邮寄了解除合同通知书，且涉案商场已经停业，被告没有继续履行合同的能力，故租赁合同具备约定解除的条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告于2018年12月29日向原告邮寄了解除合同通知书，因此，租赁合同已经解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现被告新玛特公司因自身经营问题而导致提前解除合同，原告有权要求其赔偿租金损失，对于原告主张被告违约金187440元一节，理由是依据租赁合同第九条第3款“租赁期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。”的约定。本院认为，该约定本意不是附条件解除合同条款，而是对单方解除合同的违约惩罚，其实质是违约金约定条款。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”原告将剩余租金作为实际损失显然过高，应当予以调整，依据租赁合同第九条第3款约定的提前六个月通知期限，将六个月的租金作为原告的实际损失为宜，故被告新玛特公司应支付原告的违约损失应定为六个月租金的1.3倍。依据原告商铺的面积以及租赁合同的约定，被告新玛特公司应给付原告刘娜违约金11165.75元（202元／㎡／季×10.63㎡×6月（2季）×130%×2）。关于原告要求被告支付租金一节，原告于2018年12月29日收到被告新玛特公司送达的《解除合同通知书》，故以该日确认为租赁合同解除之日。因原告没有提供银行明细证明被告实际给付租金的日期，但认可租金给付至2018年8月14日，因此，从2018年8月15日至2018年12月29日被告新玛特公司尚欠原告4.5个月租金，被告新玛特公司对此应当承担给付责任，故被告新玛特公司应当给付原告刘娜租金19325.34元（202元/㎡/季÷3个月×10.63㎡×4.5个月×2）。关于原告要求被告支付律师费3000元一节，因原被告签订的租赁合同中并没有约定原告实现债权费用的承担责任，因此，原告的该项诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告新玛特鞍山人民路分公司承担给付租金责任一节，因其是被告新玛特公司下属分公司，不具备独立法人资格，其所应当承担的相应民事责任应由被告新玛特公司承担，故对于原告的此项诉求，本院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告刘娜租金19325.34元、违约金11165.75元，共计30491.09元；二、驳回原告刘娜的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4255元，由原告刘娜承担3599元，被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司承担656元，此款随上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 王 丹人民陪审员 李 馨人民陪审员 姜延楠二〇一九年八月十九日书 记 员 杨玉旸