江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0682民初4033号 原告:中国银行股份有限公司如皋支行,住所地如皋市如城街道跃进路与海阳路交汇处。 负责人：顾鹏飞,行长。 委托诉讼代理人：姚锦平，特别授权，系中国银行股份有限公司如皋支行员工。 委托诉讼代理人：吴正平，特别授权，江苏九思律师事务所律师。 被告：丁佐同，男，1976年1月19日出生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：许波华，特别授权，江苏厚高律师事务所律师。 被告：南通天德置业有限公司，住所地如皋市磨头镇光明西路**。 法定代表人：刘娜。 原告中国银行股份有限公司如皋支行（以下简称“中国银行”）与被告丁佐同、南通天德置业有限公司（以下简称“天德公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托诉讼代理人姚锦平、吴正平，被告丁佐同的委托诉讼代理人许波华到庭参加诉讼，被告天德公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告丁佐同、南通天德置业有限公司立即向原告偿还本金129357.81元，利息（含罚息）4239.29元，合计人民币133597.1元。暂计算至2019年4月17日,兹后上述贷款本息实际还清前产生的利息（含罚息）仍由被告承担。2、判令原告对涉案抵押物依法实现抵押权（相关费用均由被告承担），且原告优先受偿；3、判令两被告承担本案的律师费2000元。4、判令两被告承担本案的诉讼费用及原告实现债权的全部费用。事实与理由：2012年7月27日，原、被告签订《个人一手住房贷款合同》，丁佐同向原告借款28万元用于购买天德公司开发的如皋市磨头镇天德世家1幢1单元902室房屋，借款期限120个月，月利率5.1854‰，还款方式为按月等额本息还款，丁佐同以合同项下贷款所购房屋办理预抵押登记，天德公司承担期间保证责任。原告按合同约定于2012年7月31日向丁佐同指定的房产公司放款28万元。丁佐同按约还款73期，至2018年9月底74期未能按约还本付息。被告丁佐同逾期后，原告多次催要未果，为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。 审理中，原告中国银行将利息的计算方式明确为：截止2019年4月17日的利息为4239.29元，自2019年4月18日起至实际给付之日止，以129357.8元为本金，按照月利率5.1854‰上浮50%计算。 被告丁佐同辩称：原、被告之间的金融借款合同不具有合法性和真实性，只具备形式要件。被告天德公司为了缓解资金压力，与原告中国银行协商一致，动员天德公司的员工以个人名义向原告借贷。在此情况下，天德公司找到我帮忙办理借贷手续，贷款手续都是原告和天德公司相关人员办理的，我只是在合同上签字。案涉房屋的首付款是天德公司实际控制人黄建平所出，合同签订后贷款28万元直接转账给天德公司，合同约定的还贷款项也是天德公司支付给我。后被告天德公司不再支付还贷款项，导致中国银行于2016年提起诉讼，经法院协调由我给付32160元后中国银行撤诉。此后直到2018年4月，我均按月向中国银行还贷。2018年4月天德公司将案涉房屋抵偿给案外人陈筛祥，并由陈筛祥实际占有，我与天德公司及陈筛祥多次协商无果，被迫停止还贷。我不是适格的主体，应当追加案外人陈筛祥到庭应诉。如果法院判决我承担金融借款合同的还贷义务，则应当确定我为案涉房屋的合法所有人。 被告天德公司未应诉答辩，亦未提供证据。 经审理查明，2012年7月27日，丁佐同（借款人）与中国银行（贷款人）、天德公司（保证人、开发商）签订个人一手住房贷款合同，约定：丁佐同作为借款人向贷款人中国银行借款28万元用于购买天德世家1幢902号房屋，借款期限120个月，利率采用浮动利率方式，在中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率基础上下浮5%，每12个月为一个浮动周期；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款，发放贷款后第二个月开始按月还款，约定还款日为每月的15日；借款人以贷款所购房屋提供抵押担保，如所购房屋为期房，且可办理预抵押登记，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后15日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证担保。合同所附通用条款同时约定：借款人以贷款所购房屋提供抵押，担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息的，借款人构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、有权要求借款人赔偿因其违约导致贷款人实现债权支付的律师费等相关费用、有权对抵押房屋行使抵押权、有权要求保证人承担保证责任；保证人（开发商）为合同项下贷款提供保证，应按合同约定承担连带保证责任，保证期间为债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，如提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务和责任，对该日之前已到期的合同项下债务以及该日之前借款人违约而引起的合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约及保证责任；保证人（开发商）承担连带保证责任，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及行使。2012年7月30日，如皋市房地产监理所就磨头镇天德世家1幢902室办理了预购商品房抵押权预告登记，登记的债权数额为28万元。 2012年7月31日，中国银行开立借款借据，根据丁佐同的申请将借款28万元发放至丁佐同委托放款的天德公司账户，借据载明按月采用等额本息还款法，借款期限120个月，借款利率为月利率5.1854‰。丁佐同在借据上签名。借款发放后，丁佐同按月还本付息，曾出现逾期，原告于2016年起诉，后被告丁佐同又恢复正常还款，原告撤诉。此后至2018年9月起，丁佐同未能按照合同约定还本付息。截止2019年4月17日，被告丁佐同尚欠原告中国银行借款本金129357.81元、利息4239.29元未偿还。 另查明，原告中国银行为实现债权，与江苏九思律师事务所签订委托律师代理合同，约定由江苏九思律师事务所指派律师作为中国银行与丁佐同、天德公司金融借款合同纠纷一案一审的委托代理人，并约定律师代理费为2000元。2019年4月19日，江苏九思律师事务所向原告中国银行开具一张金额为2000元增值税普通发票。 审理中原告陈述：案涉房屋仅办理预告登记，未办理他项权证。 以上事实有原告举证的个人一手住房贷款合同、房屋预告登记证明、划款委托书、借款借据、还款明细及尚欠本息清单、被告身份证及户口本和单身证明复印件、律师代理合同、增值税普通发票以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的个人商业用房贷款合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应按约履行。原告按约向被告丁佐同发放借款后，被告丁佐同按约偿还了部分借款本息，但此后未能继续按期及时还款，构成违约，原告要求提前偿还全部贷款本息并起诉主张权利，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。原、被告约定了相关利息的计算方法，不违反法律规定，本院照准。故原告中国银行主张被告丁佐同偿还借款本金1299357.8元及利息（截止2019年4月17日的利息为4239.29元，自2019年4月18日起至实际给付之日止，以129357.8元为本金，按照月利率5.1854‰上浮50%即月利率7.7781‰计算），符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。借款合同还约定，因借款人违约导致贷款人实现债权的费用，由借款人承担，故原告中国银行主张被告丁佐同承担本案律师代理费2000元，符合合同约定，本院予以支持。 关于被告丁佐同抗辩本案借款是原告中国银行与被告天德公司协商一致，以办理个人购房贷款的名义向银行借贷，实际借款人是天德公司，因其未提供相应的证据，本院难以支持。关于天德公司是否将房屋抵偿给案外人陈筛祥，以及陈筛祥是否实际占有案涉房屋，并不影响本案讼争借款合同的成立与生效，对其抗辩主张，本院亦难支持。 被告天德公司为案涉借款提供阶段性保证担保，涉案房屋未办理抵押登记且原告未取得他项权证，则应按约承担连带保证责任。担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。故被告天德公司对丁佐同上述债务应承担连带保证责任，在承担保证责任后可依法向债务人追偿。 按照借款合同约定，被告丁佐同应当以其所购买的房屋为案涉借款进行抵押担保，但至审理中尚未办理抵押登记。根据物权法的规定，案涉房屋的抵押权自登记时设立，因此，原告中国银行对涉案房屋的抵押权尚未依法设立，其要求行使抵押权对抵押房屋进行处置并优先受偿，于法无据，本院不予支持。 被告天德公司经本院合法传唤，未到庭应诉答辩，亦未提供证据，视为其放弃相关诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告丁佐同于本判决生效后立即偿还原告中国银行股份有限公司如皋支行借款本金129357.81元及利息（截止2019年4月17日的利息为4239.29元，自2019年4月18日起至实际给付之日止，以129357.81元为本金，按照月利率7.7781‰计算）。 二、被告丁佐同于本判决生效后立即支付原告中国银行股份有限公司如皋支行律师代理费2000元。 三、被告南通天德置业有限公司对被告丁佐同上述一、二项债务承担连带偿还责任。 四、驳回原告中国银行股份有限公司如皋支行的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3010元，由被告丁佐同、南通天德置业有限公司承担（此款原告已垫付，由两被告在履行上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3010元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  章海涛 人民陪审员  崔正华 人民陪审员  谢 晨 二〇一九年八月十七日 法官 助理  袁立峰 书 记 员  夏文婷