四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0723民初1192号 原告：许某，男，2003年2月26日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告：吴敏，女，1970年6月3日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 以上原告共同特别授权委托诉讼代理人：徐凯，四川超跃律师事务所律师。 被告：绵阳市恒达投资有限责任公司。住所地：盐亭县云溪镇文同干道下段**。 法定代表人：王长明。 被告：王长明，男，1966年1月14日出生，汉族，住四川省盐亭县。 以上被告共同委托诉讼代理人：袁小鸿，四川联衡律师事务所律师。 原告许某、吴敏与被告绵阳市恒达投资有限责任公司、王长明买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许某、吴敏的委托诉讼代理人徐凯到庭参加了诉讼，被告绵阳市恒达投资有限责任公司、王长明的委托诉讼代理人袁小鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告一向原告支付逾期办理不动产产权证书产生的违约金暂定44645.2元（以226052元为基数，按照日息万分之一从应当取得不动产权证之日起至实际取得之日止计算违约金）；2.判令被告一为原告办理不动产权登记证书（裁判生效之日起30日内）；3.判令被告一返还多收取的房屋契税1130.8元；4.判令被告二为被告一承担无限责任；5.本案诉讼费、保全费等由被告一、二共同负担。事实与理由：2012年3月27日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，合同约定原告以226052元的价格购买被告一位于绵阳市盐亭县云溪镇文同路下段21号凯旋帝景小区×幢×单元×层×号房屋。原告依合同约定全额付清了购房款，被告一却未按照合同约定在2014年1月1日前为原告办理不动产权证书，被告一直至起诉之日仍然未为原告办理该房屋的不动产权证，已构成持续性违约。同时，根据国家税务总局财税[2016]23号文件规定，被告一应当退还多收的契税。被告一系自然人独资公司，财产为投资人个人所有，即被告二所有，故投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任，原告为了维护自身的合法权益，追究被告一、二逾期办证的违约责任，诉至法院，望依法裁判。 被告绵阳市恒达投资有限责任公司辩称，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求；合同中约定了违约责任的免责条款，当不可抗力条件出现时，被告不承担违约责任；对于原告提出的返还多收取的房屋契税的诉讼请求，因合同中有约定，办证费用多退少补，以房管局征收费用为准。 被告王长明辩称，个人履行的行为是公司职务行为，个人在本案中不应承担任何责任；根据合同的相对性，王长明仅是合同签订一方即被告一的法定代表人，与本案不具有关联性，原告要求王长明承担连带责任没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原许某铭、吴敏与被告绵阳市恒达投资有限责任公司于2012年3月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告以人民币226052元的价格购买被告开发的凯旋帝景小区×幢×单元×层×号房屋。该份合同第十五条第三项约定：“双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：……2.买受人同意委托出卖人代交下列第2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）各项办证费用；3.买受人自行向相关单位缴纳上述第1、2、3、5种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据……”。第二十条关于产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2013年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人应按日计算按合同总价款的万分之一支付违约金。如因不可抗力等原因影响则出卖人不承担违约责任。（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）中方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人应按日计算按合同总价款的万分之一支付违约金。如因买受人原因使产权登记手续超过合同规定期限延迟办理，若造成任何损失及后果，均由买受人自负。”第二十五条关于不可抗力约定：“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”上述合同，被告公司在出卖人处加盖了绵阳市恒达投资有限责任公司凯旋帝景项目合同专用章，被告王长明在法定代表人处亦加盖其私章，原告在买受人处有签名并捺印。合同签订后，原告依约付清了购房款226052元，被告于2012年9月30日向原告交付了房屋。但被告至今未为原告办理不动产权属证书。 另查明，2014年1月27日，盐亭县城乡规划建设和住房保障局作出盐规发[2014]68号文件，对凯旋帝景灾后重建工程规划竣工验收审核认可，同意该工程竣工验收并交付使用。2017年10月20日，盐亭县国土资源局对盐亭县不动产登记中心作出《停办通知》，内容为：“根据县规建局提供相关资料，经审计组核查，因涉及项目用地增容，未补缴增容出让金。现通知你中心暂停下列房地产公司项目或个人土地使用权登记。……五、恒达公司开发的“凯旋帝景”项目……”2018年11月27日，盐亭县国土资源局对不动产登记中心作出盐国土资发[2018]35号文件关于解除“凯旋帝景”停办不动产登记的通知，准予办理不动产登记。 上述事实，有当事人陈述、原告的身份证复印件、被告绵阳市恒达投资有限责任公司营业执照复印件、法定代表人的身份证复印件、《商品房买卖合同》等证据在卷证实。 本院认为，原告与被告绵阳市恒达投资有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按约定向被告交纳了全部购房款226052元，被告也应当按合同约定履行按期向原告交付房屋不动产权证书的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证明书的，除当事人有特别约定的除外，出卖人应承担违约责任：(一)、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，被告被告绵阳市恒达投资有限责任公司应当在合同约定的期限内向原告办理房屋不动产权证书，逾期未办理不动产权证书应承担违约责任。关于被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效的问题，根据《商品房买卖合同》约定，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按日计算按合同总价款的万分之一支付违约金。本案中，被告违约期间应从原、被告交房之日起（2012年9月30日）360日后即2013年9月25日开始计算，但合同约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每日的债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”原告向本院主张权利的时间为2019年6月10日，诉讼时效为三年，故原告主张的2016年6月10日之前的违约金已超过诉讼时效的起诉期间，违约金的计算期间应为2016年6月10日至原告起诉之日止。按照合同约定，违约金应按日按照合同总价款的万分之一计算，现原告并未提交证据证明其实际损失数额，且被告亦认为其承担的违约金数额过高，考虑到我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，本院根据本案合同履行情况、原告实际遭受的损失等综合因素，对违约金酌情调整为按日按合同总价款的万分之0.5计算。故被告绵阳市恒达投资有限责任公司应向原告支付的违约金为：以合同总价款226052元按日按万分之0.5从2016年6月10日起算至2019年6月10日，共计12376.35元。被告绵阳市恒达投资有限责任公司性质为一人有限责任公司，被告王长明系其投资人，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，被告王长明未能提供证据证明自己财产独立于公司财产，故其应当对公司的上述债务承担连带责任。关于被告提出的盐亭县国土资源局下发文件暂停办理土地使用权登记，导致被告不能为原告办理不动产权转移登记，系不可抗力，其不应承担违约责任的问题。按照原、被告双方合同约定，2013年10月1日前被告就应当为原告办理产权证书，盐亭县国土资源局的《停办通知》系2017年10月20日作出，故对被告上述抗辩理由，本院不予采信。 关于原告要求被告返还多收取的房屋契税问题。因现原、被告并未办理产权转移登记手续，应缴纳税费尚未实际产生，故原告可待产权转移登记手续办理完毕后，另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绵阳市恒达投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告许某、吴敏办理位于盐亭县云溪镇文同路下段21号凯旋帝景小区×幢×单元×层×号房屋的不动产权属证书； 二、被告绵阳市恒达投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告许某、吴敏支付逾期办理产权证的违约金12376.35元； 三、被告王长明对上述债务承担连带责任； 四、驳回原告许某、吴敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取472元，由被告绵阳市恒达投资有限责任公司、王长明负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 杨 剑 二〇一九年八月十四日 书记员 邓山山