广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初2190号原告：黄涛，女，1963年3月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：周一帆、莫倩怡，依次为广东卓信律师事务所律师及实习人员。被告：吴崧，男，1965年3月24日出生，汉族，住上海市虹口区。第三人：高寄钧，男，1968年12月5日出生，汉族，住天津市南开区。原告黄涛诉被告吴崧、第三人高寄钧房屋租赁合同纠纷一案，原告黄涛诉请：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年1月18日解除；2、被告向原告支付2017年6月部分租金6210.29元、2017年11月至12月全部租金43500元；3、被告向原告支付2017年11月至2018年1月期间的管理费2714.28元、2017年3月4日至2018年1月8日煤气费1680.15元、2017年3月10日至2017年11月10日期间的水费319.38元、2017年4月2日至2017年12月1日期间电费3953.14元；4、被告向原告支付逾期支付第二项诉请租金的违约金（按月分期计算，以所拖欠的第二项诉请中每月租金为本金，按每日0.3%的标准，自每月逾期之日起计至实际清偿完毕租金之日止）；5、被告向原告支付逾期缴纳管理费、煤气费、水电费的违约金（以8666.95元本金，按每日0.3%的标准，自2018年1月23日起计至实际清偿完毕之日止）；6、被告承担本案的诉讼费用。本院受理后，依法进行审理，本案现已审理终结。本案相关情况一、原告房产（以下简称案涉房屋）的位置：广州市天河区汇景北路138号2401房。二、原告取得房产产权的时间：2011年6月24日。三、房产的建筑面积：226.19平方米。四、房屋用途：住宅。五、租赁合同签订时间：2016年5月10日。六、合同约定租赁期限：2016年6月1日至2020年5月31日。七、合同约定月租金标准：2016年6月1日至2018年5月31日月租金为14500元（包含车位232号）。八、合同约定租金缴纳日期：按月结算，每月第壹日前缴付当月租金。九、合同约定的逾期付租违约金标准：每逾期一日，按当月租金的0.3%计付。十、合同关于杂费缴纳的约定：在租赁期内，被告应依时缴纳每月的管理费、电话费、有线电视费、煤气费、水电费等杂费。十一、合同约定的出租方解除权：如被告逾期缴付租金或欠缴管理费、水电费等达十五日视为被告违约，原告有权解除合同，收回案涉房屋，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。十二、被告拖欠租金期间及金额：2017年6月部分租金6210.29元、2017年11月至2017年12月租金29000元（14500元/月×2月），合计35210.29元。十三、2017年11月、12月原告为被告垫付的管理费金额：1809.52元（2714.28元÷3月×2月）。十四、2017年3月4日至2018年1月8日期间原告为被告垫付的燃气费金额：1680.15元（1052.25元+175.95元+182.85元+117.3元+151.8元）。十五、2017年3月10日至2017年11月10日期间原告为被告垫付的水费期间金额：230.07元（130.56元+25.4元+72.11元+2元）。十六、2017年4月2日至2017年12月1日期间原告为被告垫付的电费金额：3956.96元（952.97元+1135.91元+1536.48元+331.6元）。十七、被告逾期支付2017年6月部分租金6210.29元的违约金：以6210.29元为本金，按照每逾期一日0.3%的标准，自2017年6月2日起计至实际付清之日止；以不超过上述本金为限。十八、被告逾期支付2017年11月至2017年12月租金29000元的违约金：按月分期计算；每期以14500元为本金，按照每逾期一日0.3%的标准，分别自2017年11月2日、2017年12月2日起计至实际付清之日止；每期以不超过上述本金为限。十九、需要说明的其他事项：1、原告与案外人陈清华系案涉房屋的共同共有人，二人为夫妻关系。2、案外人陈清华明确表示其对案涉租赁合同知情并同意，其不需要就案涉租赁合同向被告主张相应的权利且不参加本案诉讼。3、原告申请撤回要求被告支付2018年1月租金及其逾期付款违约金、2018年1月的物管费904.76元及其逾期付款违约金的诉请。4、原告以公证方式于2018年1月16日按照被告户籍地址向被告邮寄发出《律师函》解除双方租赁合同，但该邮件的投递查询结果为邮件于2018年1月18日被“他人收家人”；原告还主张其以微信方式于2018年1月18日向被告发出上述《律师函》解除双方租赁合同，但原告未能提供充分证据证明微信相对方系被告。5、原告称其于2018年1月18日自行收回了案涉房屋。6、第三人称其于2017年7月通过中介租赁了被告放租的案涉房屋，租期自2017年7月6日至2017年12月5日，每月房租为18000元；其于2017年7月5日据被告要求向被告支付了保证金36000元；根据租赁合同约定，其通过银行转账向原告支付了7月至10月的房租；2017年11月其与被告电话沟通，被告同意其不用支付最后一个月房租给原告，由被告从保证金中扣除最后一个月房租支付给原告；其因工作原因提前退租，将案涉房屋钥匙交给中介并委托中介处理退租交接事宜，同时通知了被告相应情况；2017年11月正在有效租赁期内，被告在没有通知中介及其的情况下，擅自撬门进入案涉房屋并更换门锁，导致其无法与被告做交接；其多次通过中介要求被告退还押金18000元，但被告均不予理会，其多次拨打被告手机均无人接听。判决结果本院认为：原告上述撤回部分诉讼请求的申请，符合法律规定，本院依法予以准许。案外人陈清华已经明确表示无需向被告主张就案涉租赁合同向被告主张相应的权利且不参加本案诉讼，而原告及案外人陈清华均表示本案诉讼请求中的各项款项其自行内部进行分割，此系原告及案外人陈清华对自身民事权利的合法处分，故本院依法不追加案外人陈清华参加本案诉讼。关于原告的第一项诉讼请求，原告提供的证据不足以证明其发出的《律师函》已经到达被告，故即使原告于发出上述《律师函》时有权解除合同，亦不因此发生解除合同的法律效果；但原告自认其已经于2018年1月18日自行收回了案涉房屋，现有证据也未显示被告就此提出异议，可见原、被告之间的租赁合同已经实际于2018年1月18日解除。关于原告的第五项诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。2017年4月2日至2017年12月1日期间原告为被告垫付的电费金额为3956.96元，但原告在本案中自愿要求被告支付该期间电费3953.14元，属于原告合法处分自身民事权利，本院依法予以准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄涛与被告吴崧于2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月18日解除。二、被告吴崧于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄涛支付2017年6月部分租金6210.29元及其逾期付款违约金（以6210.29元为本金，按照每逾期一日0.3%的标准，自2017年6月2日起计至实际付清之日止；以不超过上述本金为限）、2017年11月至2017年12月租金29000元及其逾期付款违约金（按月分期计算；每期以14500元为本金，按照每逾期一日0.3%的标准，分别自2017年11月2日、2017年12月2日起计至实际付清之日止；每期以不超过上述本金为限）。三、被告吴崧于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄涛支付2017年11月至2017年12月期间管理费1809.52元、2017年3月4日至2018年1月8日期间燃气费1680.15元、2017年3月10日至2017年11月10日期间水费230.07元、2017年4月2日至2017年12月1日期间电费3953.14元。四、驳回原告黄涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9240元，由原告黄涛负担625元，被告吴崧负担8615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  胡泽芳人民陪审员  武慧峰二〇一九年八月五日书 记 员  张 杳梁炎梅