广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2460号原告：王某某，男，汉族，19**年**月**日出生，住址：广东省惠州市惠城区，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：陈海雁，广东瀛仁律师事务所律师。被告：李某某，男，汉族，19**年**月**日出生，住址：湖南省湘乡市，公民身份号码：******************。被告：练某某，女，汉族，19**年**月**日出生，住址：广东省惠州市惠城区，公民身份号码：李国强。第三人：惠州市享家实业有限公司，住所地：惠州市河南岸环湖一路**御水豪庭第******，统一社会信用代码：91441302MA4WTMQA9B。法定代表人：叶东容。委托诉讼代理人：蔡见兴，惠州市享家实业有限公司员工。原告王某某诉被告李某某、被告练某某、第三人惠州市享家实业有限公司（下称享家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人陈海雁，被告李某某，第三人享家公司的委托诉讼代理人蔡见兴到庭参加诉讼，被告练某某经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出以下诉讼请求：一、判令两被告立即向原告支付剩余购房款项380000元；二、判令两被告向原告支付违约金53770元（从2018年6月28日起按每日万分之五暂计至2019年4月7日）；三、判令两被告承担原告因本案支出的律师代理费11000元；四、判令两被告承担本案的诉讼费。2018年3月27日，原告王某某，被告李某某和第三人享家公司三方达成合意，自愿签订了《惠州市房地产买卖居间服务合同》（以下简称《合同》），约定原告王某某出售其位于广东省惠州市惠阳区镇隆镇***地段****商住楼**单元**层**号房给李某某。按约定房款总价为490000元，《合同》约定，签订时买方向卖方支付定金50000元和除定金以外的首期款110000元，剩余购房款项以银行按揭方式支付。根据《合同》第十四条违约责任“1、如买方或卖方不按期履行合同约定义务，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天后仍不履行的：（2）逾期超过十五日的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款承担违约责任，守约方应向居间方、违约方发出解除合同通知。但如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按该房产转让价的万分之五支付违约金”。被告签订《合同》只向原告支付了部分购房款110000元，被告因其自身原因无法获得银行贷款，剩余购房款380000元经原告多次催缴至今未付。被告李某某和被告练某某为夫妻关系，被告李某某在该案中购置的房产为家庭生活所用，且原告已按两被告要求将该房产过户至两被告李某某和练某某名下，应属于夫妻共同债务，被告练某某应与被告李某某共同承担清偿责任。综上所述，被告已构成违约，两被告应支付剩余款项和违约金。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。庭审时王某某变更诉讼请求，第一项变更为：两被告立即向原告支付剩余购房款330000元；第二项被告为：两被告向原告支付违约金69335元（从2018年6月28日起按每日万分之五暂计至2019年4月7日）；其他诉讼请求无变更。原告王某某为其诉请向本院提交以下证据：1、原告王某某身份证复印件，证明原告主体资格；2、被告李某某身份证复印件，证明被告主体资格；3、被告练某某的人口信息查询资料，证明被告练某某的主体资格；4、企业信用信息公示报告，证明第三人惠州市享家实业有限公司的主体资格；5、房屋产权证，证明原告在合同签订时对涉案房屋拥有合法产权；6、《惠州市房地产买卖居间服务合同》，证明：（1）被告应向原告支付剩余购房款项380000元，（2）被告已构成违约，应承担相应的违约责任；7、微信聊天记录和手机短信截图，证明：（1）被告因其自身原因无法获得银行贷款，剩余购房款380000元经原告多次催缴至今未付，（2）被告李某某和被告练某某为夫妻关系，被告练某某应与被告李某某共同承担清偿责任；8、《委托代理合同》，证明原告有权要求被告承担其因维权而产生的律师代理费用；9、两被告的结婚证，证明该债务系两被告夫妻关系存续期间产生，应属于夫妻共同债务，应由两被告承担共同偿还责任。被告李某某未提交书面答辩，当庭辩称：一、对应支付的剩余房款无异议；二、关于违约金，银行2018年10月12日告知中介，练某某的征信有问题，当时答辩人立即将练某某的征信不良问题告知原告，故违约金应从2018年10月12日开始计算，且违约金应由练某某承担；三、律师代理费应由练某某承担，本案系因练某某的征信不良导致合同履行不能，而不是答辩人的原因；四、答辩人与练某某已经离婚，现答辩人已无法继续履行合同，请求退回房款，再将房产过户给原告。被告李某某为其答辩提交以下证据：1、练某某的银行流水，证明练某某征信不良；2、离婚证，证明李某某与练某某已于2019年5月15日离婚。被告练某某没有答辩，没有提交任何证据。第三人享家公司述称：被告想要退房，但涉案房产已经办证至两被告名下，按惠州房管部门的相关规定，已经出了两本房产证，再变更至一个人名下已经基本不可能。因练某某名下贷款一直未还清，导致房屋贷款无法放款，任何处理，由法院依法裁判。第三人享家公司没有提交证据。对原告提交的证据，被告李某某的质证意见：对证据1-5无异议；对证据6，房款总额减去已支付的50000元、110000元，尚应支付的付款余额为330000元；对证据7的真实性无异议；对证据8，坚持答辩意见，违约金及律师费应由被告练某某承担；对证据9无异议。第三人享家公司对原告提交的证据1-9均无异议。对被告李某某提交的证据，原告的质证意见：对证据1的证明内容有异议，关联性有异议，主要是因为练某某的征信不良，导致银行贷款不被通过，该债务属于夫妻共同债务，应由两被告共同承担清偿责任；对证据2无异议。第三人享家公司对被告李某某提交的证据无异议。经庭审质证，本院对诉讼各方提交的证据认证如下：对原告王某某提交的证据：证据1-4可以证明诉讼各方主体资格，本院予以采信；证据5是房地产权证，可以证明在合同签订时王某某已取得案涉房地产的产权，本院予以采信；证据6，《惠州市房地产买卖居间服务合同》，是诉讼各方自愿协商签订，可以证明合同各方对案涉房屋的坐落、房产现状、合同转让价、交易定金、付款方式、产权转移登记、过户费用承担、居间服务、违约责任等均进行了约定，且到庭被告及第三人不持异议，本院予以采信；证据7，微信聊天记录和手机短信截图，可以证明在合同履行过程中，各方在买方的银行按揭贷款不被通过时的交涉过程，且到庭被告及第三人不持异议，本院予以采信；证据8，《委托代理合同》，结合收费发票，可以证明原告为本案纠纷与广东瀛仁律师事务所签订委托代理合同并已支付代理费11000元的事实，且到庭被告及第三人不持异议，本院予以采信；证据9，两被告的结婚证，可以证明本案两被告是夫妻关系的事实，本院予以采信。对被告李某某提交的证据：证据1，是被告练某某的银行账户流水记录，可以证明练某某在合同履行期间存在银行征信不良记录的事实，本院予以采信；证据2，是被告李某某、练某某的离婚证，可以证明被告李某某与被告练某某已于2019年5月15日离婚的事实，本院予以采信。根据各方举证、质证、本院认证及当事人陈述，本院认定事实如下：王某某与李某某、享家公司于2018年3月27日签订了《惠州市房地产买卖居间服务合同》，约定卖方王某某，买方李某某，居间方享家公司。合同第一条约定：卖方转让房产坐落于广东省惠州市惠阳区镇隆镇***地段****商住楼**单元**层**号房，权属证书号为粤房地证惠州字第***********号，房地产用途为住宅，登记建筑面积为98.43平方米。合同第五条约定：该房产转让总价款为人民币490000元。合同第六条约定：本合同签订时，买方向卖方支付定金50000元。合同第八条付款方式约定：买方按第3种方式给付除定金、交房保证金之外的房款人民币440000元，……。3、银行按揭，（1）买方须于2018年4月10日之前向银行提交贷款申请的相关资料…（2）买方须于签订本合同日支付卖方除定金之外的剩余首期款人民币110000元至买卖双方约定的第三方将账户或存量房资金监管账户。合同第十三条约定：基于居间方提供居间服务，并促成买卖双方签署合同，买方向居间方支付居间服务佣金人民币14700元。合同第十四条违约责任约定：1、如买方或卖方不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天后仍不履行的：（1）逾期未超过十五天的每逾期一天违约方须按该房产转让价的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十五日的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款承担违约责任，守约方应向居间方、违约方发出解除合同通知，但如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按该房产转让价的万分之五支付违约金。2、如因买方原因致使本合同未能履行的，则买方构成违约，居间方应将向卖方收取的必要费用返还，买方已付的定金归卖方所有，同时买方向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金；如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，居间方应将向买方所收取的必要费用返还，卖方向买方双倍返还定金，并退还买方已支付的转让价款，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金，如定金未转付给卖方的，居间方有权应买方请求退还托管定金，同时居间方向卖方出具的托管定金收据作废……。3、……。4、守约方、居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。合同签订后，被告按合同约定支付了定金50000元、首期款110000元及居间服务费、过户税费等费用。原告及第三人已按合同约定，将案涉房地产权2018年6月5日转移至被告李某某[产权证号：粤（2018）惠州市不动产权第*******号]及被告练某某[产权证号：粤（2018）惠州市不动产权第*******号]名下。被告因练某某征信不良，申请的银行贷款至今无法审批通过。对仍欠的330000元购房款，经原告多次催促并限定支付时间，两被告至今无法支付。另查，被告李某某与被告练某某已于2019年5月15日办理离婚登记手续。再查，于2019年4月15日，原告与广东瀛仁律师事务所签订《委托代理合同》，聘请广东瀛仁律师事务所为其与两被告因本案纠纷提供法律服务，并为此支付了律师代理费11000元。本院认为，原告王某某、被告李某某、第三人享家公司2018年3月27日签订的《惠州市房地产买卖居间服务合同》，是合同各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告李某某、练某某在原告履行完合同义务，将案涉房产过户至两被告名下后，因被告练某某个人征信不良导致银行贷款不能，经原告多次催促无法支付剩余购房款，已构成违约。原告请求被告支付剩余购房款330000元并按合同约定支付房产转让价每日万分之五的逾期付款违约金，理由充分，本院予以支持。本案的焦点是案涉债务是否属于夫妻共同债务问题，违约金的起算期日问题及原告律师代理费应否由被告承担问题。关于案涉债务是否属于夫妻共同债务问题。本案《惠州市房地产买卖居间服务合同》虽然是被告李某某与原告及第三人签订，但作为合同一方，李某某的合同目的是为了解决与被告练某某夫妻关系存续期间的家庭住房问题，且案涉房地产已过户登记在两被告名下。因此，因该合同产生的债务应当认定为两被告夫妻关系存续期间的共同债务，应当由两被告共同偿还。关于违约金的起算期日问题及原告律师代理费应否由被告承担问题。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两被告因无法取得银行贷款，未能按合同约定向原告支付购房款，已构成违约，应当按照合同第十四条的约定向原告支付房产转让价每日万分之五的逾期付款违约金，至房产转让款付清日。关于违约金的起算期日，被告李某某在答辩中主张应从银行通知贷款无法通过审批的2018年10月12日起计，因第三人认可银行通知贷款未能通过审批的时间，且原告未明显持反对意见。对被告的该主张本院认为符合情理，予以支持。关于原告律师代理费问题，属于合同第十四条约定的违约金范围，两被告构成违约，应当承担原告为解决本案纠纷而支出的律师代理费。因本案债务是两被告在夫妻关系存续期间的共同债务，共同债务应当共同偿还。被告李某某认为本案纠纷是因被告练某某的个人征信不良引起，违约金应由被告练某某承担的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。被告练某某经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李某某、被告练某某在本判决发生法律效力之日起十日内，连带向原告王某某支付购房余款330000元；二、被告李某某、被告练某某在本判决发生法律效力之日起十日内，连带向原告王某某支付逾期付款违约金（按房产转让价490000元每日万分之五，从2018年10月12日起计至逾期购房款付清日止）；三、被告李某某、被告练某某在本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告因本案支出的律师代理费11000元。本案诉讼费2571元，由被告李某某、练某某连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  胡卓贤二〇一九年八月九日书记员  钟玉禹