四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初1075号 原告：李代华，男，1971年10月23日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告：蒋怀英，女，1967年4月13日出生，汉族，住四川省岳池县。 蒋怀英委托诉讼代理人：蒋怀珍，女，1964年3月11日，汉族，住四川省岳池县，系原告蒋怀英的姐姐。 上述二原告共同委托诉讼代理人：卿献光（特别授权），岳池县中和法律服务所法律工作者。 被告：四川华腾房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区新光路********，统一社会信用代码91510000551031655P。 法定代表人：邹拥军。 被告：彭绪明，男，1975年1月20日出生，汉族，住四川省冕宁县。 被告：李志宏，男，1963年9月1日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告李代华、蒋怀英与四川华腾房地产开发有限公司、彭绪明、李志宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后,于2019年7月19日依法公开开庭进行了审理。被告四川华腾房地产开发有限公司、彭绪明、李志宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李代华、蒋怀英向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告退还原告已付房款121，000元及利息；3.判决被告承担违约损失20,000元；3.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系。被告李志宏在岳池中和华腾新苑七栋四单元外墙上拉上卖房横幅广告，并留有他的电话，原告看到广告后电话询问被告李志宏，李志宏答复次日见面详谈买房事宜。次日，被告李志宏、彭绪明一道与蒋怀英见面后，带着蒋怀英看了六幢、七幢楼的部分房，原告蒋怀英决定购买七幢四单元一楼四号房后，双方协商房屋成交价为121，000元。2017年4月29日，双方签订了购房合同，蒋怀英当场交付了121，000元现金给二被告。之后，原告知晓整个七幢楼第四单元早已被法院查封。此房被告已无权销售，单被告彭绪明与李志宏恶意串通，以欺诈的手段将此房卖给原告，李志宏、彭绪明收到放款后当时就分了，牟取个人利益。事后，原告购买的房屋被法院阻拦，不能接房装修，遂找到被告彭绪明，其口头答应换房，但一直不见面办理，其行为已经侵犯了原告的合法财产权益并造成了相应经济损失。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决相关诉请。 被告四川华腾房地产开发有限公司、彭绪明未到庭参加诉讼也未发表答辩意见。 被告李志宏书面答辩称，1.原、被告签订的购房合同与李志宏无关，没有参与合同签订也没有在购房者处收取购房款，李志宏只是起了一个提供信息的作用；2.李志宏不存在与彭绪明恶意串通及以欺诈的手段将此房销售给原告的问题，其也不知道该房屋已经被法院查封；3.应当驳回原告对李志宏的诉讼请求。 原告李代华、蒋怀英为支持其诉讼主张，向本院出示如下证据： 双方当事人的身份信息；2.商品房买卖合同原件；3.蒋怀英的购房款收据原件、水电气上户费收据原件；4.岳池县公安局中和派出所查询的19页材料（均为复印件）：含岳池县人民法院（2016）川1621财保125号民事裁定书一份，四川省高级人民法院通信管理平台对邹拥军的公示信息截图一份，岳池县人民法院（2016）川1621财保125号协助执行通知书一份，被告彭绪明在2018年8月2日出具的承诺书一份，岳池县公安局对被告彭绪明的两次讯问笔录各一份。 被告李志宏为支持其诉讼主张，向本院出示武胜县人民法院（2018）川1622民初552号民事判决书复印件。 本院依法对各方提供的证据进行审查后，认定事实如下：2017年4月29日，原告蒋怀英、李代华（乙方：受买人）与被告（甲方：出卖人）四川华腾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告蒋怀英、李代华购买被告开发的岳池县中和华腾·新苑七栋四单元一楼四号房屋，总价13.6万元，付款方式为：一次性付清，除扣房产证押金15，000元，等拿房产证时再付清余款，交房时间为2017年4月29日。四川华腾房地产开发有限公司在落款甲方处盖有公章，彭绪明在委托代理人处签名并摁印。当日，蒋怀英交付121，000元于被告彭绪明，被告彭绪明向原告蒋怀英出具收款收据两份，一份载明“户名：蒋怀英；购房款108，000元”，并加盖有四川华腾房地产开发有限公司财务专用章；另一份载明“户名：蒋怀英；水电气上户费13，000元”，加盖有四川华腾房地产开发有限公司财务专用章，彭绪明在负责人及收款人处签名。 另查明，本院于2016年8月5日作出的（2016）川1621财保125号民事裁定书及协助执行通知书，已将华腾·新苑项目七栋四单元一楼至五楼的20套房屋予以查封。 再查明，2018年8月2日，被告彭绪明向原告出具《承诺书》承诺其受邹拥军委托将中和镇华腾·新苑7栋四单元一楼四号的房屋以136，000元的价格卖给蒋怀英，现已收到蒋怀英现金人民币121000元，因该房屋已被法院查封，现承诺于2018年12月28日前赔偿华腾·新苑放五一套给蒋怀英。 本院认为，本案被告四川华腾房地产开发有限公司、彭绪明、李志宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利及义务，由此产生相应的法律后果由其自行承担。本案主要的争议问题是：1.《商品房买卖合同》的效力；2.承担责任主体；3.利息与损失赔偿。 关于《商品房买卖合同》的效力问题，合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实一致和是否满足法定的无效情形。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让，但该法系行政管理性法律，主要规范的是经营行为，而不是调整民事关系，故其为管理性强制性规定而非效力性强制性规定。法院的查封行为仅仅是限制房地产权利，而非否定权利。故，案涉的《商品房买卖合同》合法有效。原告委托代理人在书面代理词中提出要求解除该合同，因法院的查封行为直接阻却了出卖人履行交付和过户的义务，形成了法律上或事实上不能履行的情形，原告方作为守约方，其权益应当得到保护，其提出解除《商品房买卖合同》的主张，本院依法予以支持； 关于承担责任主体问题，本案中《商品房买卖合同》签订的甲方为被告四川华腾房地产开发有限公司，乙方为原告蒋怀英、李代华，作为出卖方的四川华腾房地产开发有限公司无法履行房屋的交付和过户的义务，致使原告的权益无法实现而解除合同，应当承担退还房款及赔偿损失的责任。被告彭绪明虽然在《商品房买卖合同》中署名为委托代理人，但根据《收款收据》、承诺及其在派出所的笔录中可以证实，彭绪明系实际收款人，其在派出所处也未能提供四川华腾房地产开发有限公司委托书及转款给公司的依据，对于委托代理的真实性及收取款项的去向无法查明，故被告彭绪明应当承担共同退款及赔偿责任。根据现有证据无法证明李志宏与原告有签订购房合同及收取购房款的事实，故原告主张被告李志宏承担退款及赔偿责任证据不足，本院依法不予支持； 关于利息及损失赔偿的问题，首先本案并不属于《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条情形，故原告提出根据该条法律可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的意见，本院依法不予采纳。在本案中，利息的给付并非合同目的，而是在不能履行合同后的法律后果，利息的给付就是损害赔偿的内容，利息损失就是属于损害赔偿的范畴，故本院依法确定利息以121，000元为基数从2017年4月29日（即交款之日）起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本息付清时止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告李代华、蒋怀英与被告四川华腾房地产开发有限公司于2017年4月29日签订的《商品房买卖合同纠纷》； 被告四川华腾房地产开发有限公司、彭绪明于本判决生效之日起十五日内向原告李代华、蒋怀英支付人民币121，000元及资金占用利息（利息以121,000元为基数从2017年4月29日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本本息付清时止）； 驳回原告李代华、蒋怀英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3，120元，由被告四川华腾房地产开发有限公司、彭绪明共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  杨天明 人民陪审员  胡舟涛 人民陪审员  邹深波 二〇一九年八月五日 书 记 员  袁小贤