贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2692号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区胜利路******，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所专职律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告）：易海，男，1981年1月5日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：喻晶，女，1984年8月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人易海、喻晶商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人博泰房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主张的是逾期办证违约金，一审判决上诉人承担逾期向不动产登记机构提交为被上诉人办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，判非所诉，程序违法。二、根据合同第二十二条的约定，上诉人的义务系在2014年6月1日前，取得商品房所有权初始登记，对于上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，双方并未进行约定，且上诉人应向被上诉人交付的办理商品房转移登记的有关文书不包括被上诉人主张的房屋所有权证。分户产权转移登记系委托办理，双方未对具体办理时间及违约责任进行约定，故本案不存在逾期办证的违约事实。一审判决上诉人承担违约金错误。三、根据合同约定，上诉人应于2014年6月1日取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给被上诉人，被上诉人于2018年7月17日提起本案诉讼，其2015年10月1日之前的违约金请求权已超过诉讼时效期间，不应得到支持。四、被上诉人未因逾期办证遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，对其违约金请求应不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。 被上诉人易海、喻晶未作答辩。 易海、喻晶一审诉讼请求：1.判决被告为二原告办理“博泰.美欣明珠”4幢3单元21层2号房屋产权登记，并将权属证书交付给原告；2.判决被告支付二原告逾期办理房屋所有权证违约金暂计94,117.76元（最终违约金以购房总额368,796.00元为基数，每日按万分之二从2014年6月2日起计算至向原告交付产权证书之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系，2011年12月28日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买被告位于毕节××××东客站旁“博泰.美欣明珠”4幢3单元21层2号房屋一套，总价为368,796.00元，二原告交纳了首付款118,796.00元，余款250,000.00元以公积金贷款支付。出卖人应于2013年12月31日前向原告交房，出卖人承诺于2014年6月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付原告，如不能按照约定交付相关文书，出卖人按已付房款的日万分之二承担违约责任。二原告通过首付款及公积金贷款方式向被告支付全部款项，然而被告至今仍未为原告办理房屋所有权证书。根据合同约定，被告的行为视为违约，应承担相应的违约责任，请求支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2011年12月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT32-2011-4-3-2102）。“合同”载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁），土地编号为毕市国用（2011）第265号的地块上建造的第4幢3单元21层02号住房；建筑面积113.58平方米，套内建筑面积95.18平方米；该商品房总价款为368,796.00元；付款方式为合同签订之日交付首付款118,796.00元，余款250,000.00元以【银行按揭】【公积金贷款支付】付款的方式支付；出卖人应当于2013年12月31日前，向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2016年2月5日交付给被告房产证办证费用共计12,908.00元。被告逾期向原告交付涉案房屋，但逾期交房违约金双方已经结清。之后，因被告未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金承诺，特提起诉讼。另查明：被告在庭审中称，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双方约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，故对原告要求办证的诉讼请求，不予支持。但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，故对原告请求判令被告支付其逾期办证违约金，应予支持。 关于原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效问题。由于原被告双方约定应在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告未在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记的行为，已侵害原告的合法权益，故应从2014年6月2日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效。由于原被告双方在商品房买卖合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，故该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”虽然此种继续性侵权行为的诉讼时效也是三年，但在买受人于约定办证期限届满超过三年起诉主张违约金时，由于出卖人逾期办证违约行为仍在继续，对于起诉之日起倒推三年的违约金仍应当保护；自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定为超过诉讼时效。因此，本案中，原告提起诉讼的时间为2018年7月17日，应以2018年7月17日为起点考察原告主张的违约金是否超过诉讼时效。从2018年7月17日起倒推三年至2015年7月17日，对于该三年期间的逾期办证违约金，并未超过诉讼时效，应予保护。对于回溯超过三年部分，亦即2014年6月2日至2015年7月16日期间的逾期办证违约金，已超三年诉讼时效，不予保护。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。关于双方约定的违约金是否过高的问题，因双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故应从2015年7月17日起，以原告已付购房款368,796.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,原审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告易海、喻晶逾期向不动产登记机构提交为原告易海、喻晶办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款368,796.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年7月17日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日止）。二、驳回原告易海、喻晶的其他诉讼请求。案件受理费1,076.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本案审理过程中，双方当事人均未提交证据。 经审理查明：本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人应否承担违约责任？2.一审认定诉讼时效期间是否得当？3.双方约定的违约金应否调整？4.一审审理程序是否违法？ 关于焦点1，上诉人未能在《商品房买卖合同》约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，符合《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”约定的情形，被上诉人据此主张上诉人支付违约金，未违反双方合同约定以及法律规定。上诉人以其违约行为未对被上诉人造成实际损失为由，主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于焦点2，根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，上诉人应于2014年6月1日之前履行取得商品房初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的义务，被上诉人于2018年7月17日提起本案诉讼，就2014年6月2日至2015年9月30日期间产生的违约金债权，已超过2年诉讼时效期间，上诉人据此取得不履行债权的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为上诉人已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。故被上诉人的违约请求权应自2015年10月1日起予以保护。一审判决适用《民法总则》关于诉讼时效制度相关规定，认定被上诉人主张的自被上诉人向人民法院起诉之日起倒推三年的违约金未超过诉讼时效期间不当，予以纠正。上诉人关于被上诉人的违约金请求权部分已超过诉讼时效期间，一审判决适用法律错误的上诉意见成立，本院予以采纳。 关于焦点3，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人以《商品房买卖合同》约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失为由主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点4，《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款，系双方就办证即办理案涉商品房转移登记所作约定，在该约定项下，上诉人负有于2014年6月1日前，取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，上诉人称双方对于交付办理商品房转移登记的有关文书的义务履行期限未作约定，明显与上述合同约定的内容不符，本院不予采信。因上诉人怠于履行办理初始登记及文书交付义务，被上诉人要求上诉人依照上述约定支付逾期办证违约金，符合双方合同约定。鉴于双方又约定由上诉人代为申请办理转移登记，故上诉人向被上诉人履行上述文书交付义务已无实际意义，此时上诉人负有向不动产登记机构提交为被上诉人办理商品房转移登记的有关文书的义务，而上诉人怠于履行，一审判决被上诉人承担逾期向不动产登记机构提交上述有关文书的违约责任，并承担至上诉人向不动产登记机构提交有关文书之日，符合本案实际，本院予以确认。上诉人主张一审判非所诉，审理程序违法的上诉理由不能成立，依法予以驳回。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求，予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5646号民事判决第二项，即“驳回原告易海、喻晶的其他诉讼请求”； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5646号民事判决第一项“被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告易海、喻晶逾期向不动产登记机构提交为原告易海、喻晶办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款368,796.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年7月17日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日止）”中的违约金起算点为2015年10月1日； 三、驳回上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。 一审案件受理费1076元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担900元，被上诉人易海、喻晶负担176元；二审案件受理费2152元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担1800元，被上诉人易海、喻晶负担352元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年八月六日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青