河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初7371号原告：常磊，男，1983年1月28日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：王宇丽，河南华融律师事务所律师。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段****。法定代表人：姜克宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭林丽，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾肖佩，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：河南省畅尚农业科技有限公司，住，住所地郑州市金水区红专路**院**办公楼****/div>法定代表人：赵洁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王付强，河南尤扬律师事务所律师。原告常磊与被告河南省畅尚农业科技有限公司（以下简称畅尚农业公司）、郑州元通房地产有限公司（以下简称元通地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常磊的委托诉讼代理人王宇丽，被告畅尚农业公司的委托诉讼代理人王付强，被告元通地产公司的委托诉讼代理人郭林丽、顾肖佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常磊向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效（合同编号：16002603977）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告岳母张喜妹于2007年10月27向河南元通纺织城有限公司（以下简称元通纺织公司）购买元通纺织城一期E6688号房产，2015年6月10日元通纺织公司拆迁改造，原告与元通纺织公司签订合同（合同号：T2013277)，该公司以商铺置换商铺的方式进行1：1.3安置，其中0.3即62.118平方米为安置房，登记在原告名下，安置商铺位于郑州市中原区郑上路与西四环交汇处“中国中部纺织服装品牌中心”项目住宅底商2号楼1层107号（现房管局编制为10号，网签合同为110号）和2层107（现房管局编制为10号，网签合同为110号），因商铺面积为107.9平方米，剩余45.8平方米原告按15688元/平方米的价格购买，共计支付718510元。2015年9月30日原告将其安置所得商铺委托给乙方统一对外出租，委托期限为2016年7月1日至2019年6月30日，面积107.9平方米，原告按每月每平方米110元标准享受委托收益，合同签订后双方均按合同履行自己的义务。2018年1月31日，因元通纺织公司未支付2018年承包费，原告诉至郑州市中原区人民法院，诉讼中，得知元通地产公司将其安置所得的商铺出售给畅尚农业公司，经原告查询和向畅尚农业公司核实得知：2016年4月20日，元通地产公司、畅尚农业公司、元通纺织公司签订商铺买卖协议书，元通地产公司以不高于9000元每平米价格出售给畅尚农业公司，元通纺织公司为其提供担保。2016年8月1日，被告元通地产公司将位于中原区迎欣××、××东路东2号楼2单元1-2层110号房产以每平方米8776.63元的价格同被告畅尚农业公司签订《商品房买卖合同》。原告认为，1、原告合法占有使用的位于须水河东路东、迎欣南路南“中国中部（元通）纺织服装品牌中心”项目2#住宅门朝北临街1层107号（现房管局编制为10号，网签合同为110号）和2层107号（现房管局编制为10号，网签合同为110号）房产系元通纺织公司为原告安置所得，元通地产公司无权处分该房产，且安置早于二被告签订《商品房买卖合同》的时间；2、二被告恶意串通，以明显低于市场的价格（案涉房产开盘价格为168000元，二被告签订的合同价款8776.63元）将属于原告的房屋低价抵给畅尚农业公司，其签订的《商品房买卖合同》的时间也明显晚于原告安置时间；3、案涉房屋自2015年起就被原告实际占有，元通纺织公司每年按时向原告支付租金，截止2018年1月从未中断，而畅尚农业公司与元通地产公司签订购房合同后既未实际占有，也未从中获利，这明显不符合常理。由此可见二被告恶意串通，侵犯了原告的合法权益，其所签合同依法应当确认为无效合同。被告畅尚农业公司辩称：1、我公司与元通地产公司、元通纺织公司之间存在合法、有效的商铺买卖关系，并且我公司已向元通地产公司支付相应对价、已办理网签手续，事实清楚，证据确凿，不存在恶意串通、损害第三人利益的情况。2、元通地产公司出售涉案商铺的行为系有权处分，然而元通纺织公司出售涉案商铺的行为系无权处分。3、元通地产公司、元通纺织公司与我公司签订的《商铺买卖协议》及元通地产公司与我公司网签的涉案商铺的《商品房买卖合同》系三方真实意思表示，并非系元通地产公司或元通纺织公司向我公司借款的担保。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告元通地产公司辩称：我公司与畅尚农业公司签订的《商品房买卖合同》不存在法律规定的无效情形，原告诉讼请求不能成立。当事人围绕其诉讼主张进行了举证和质证，根据当事人所举证据及质证意见，本院认定如下法律事实：原告（乙方认购方）与元通地产公司（甲方、开发方)签订2012665号团购预定书，主要约定：乙方以6659.03元/平方米单价预订甲方位于元通·雅居项目住宅底商2号楼(职工住宅）107号房屋，设计建筑面积107.9平方米(该面积最终以房管局实测面积为准)，总价款718510元；本预订书签订之日起日内，乙方需向甲方支付预定金5万元。预订房屋符合预售许可条件时，双方签订《商品房买卖合同》时乙方一次性支付购房款(届时预订金折抵购房款)；甲方应当在2015年9月30日前将预订房屋交付给乙方；交付条件：室内毛墙、毛地、外墙面砖、入户防盗门；房屋水、电、气、暖管道齐全。甲方的权利和义务：本预订书签订生效且乙方已交纳房屋预订金后，甲方须为乙方保留预订房屋至双方签订正式《商品房买卖合同》时。该期间，除乙方违约外，甲方不得以任何形式损害乙方对预订房屋享有的预留权，包括但不限于和第三人签订该房屋预订书或买卖合同；甲方需按时交付房屋，并履行办理房屋产权手续的协助义务；待预订房屋符合预售许可条件，甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，应按照本预订书记载的房屋位置、价款、户型、房屋交付、产权证书办理的内容确定《商品房买卖合同》的具体权利义务，其它权利义务以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》签订后本预订书终止。乙方的权利和义：依本预订书记载的内容按时支付预订金和购房款；乙方承诺按照本预订书记载的房屋位置、价款、户型、房屋交付、产权证书办理的内容与甲方确定《商品房买卖合同》的内容；乙方应根据甲方通知的时间办理相关手续，逾期办理则视为乙方违约，甲方有权解除本预订书，该预订房屋由甲方另行处分，乙方已支付的预订金扣除6%违约金后由甲方无息退还。在房屋具备预售条件后，乙方应在接到甲方通知30个日历天内到甲方所在地交纳购房款并签订《商品房买卖合同》，乙方逾期即视为违约，甲方有权解除本预订书，该预订房屋由甲方另行处分，乙方已交纳的预订金扣除6%违约金后由甲方无息退还。乙方确因特殊原因无法在上述期限内与甲方签订《商品房买卖合同》，应书面通知甲方宽延，宽延期满后仍未前来签订合同的按前款履行。宽延期不超过30个日历天。2016年4月25日，原告（甲方委托方）与郑州元通商业管理有限公司（乙方受托方）签订商铺委托经营合同一份，主要约定，甲方购买的位于郑州市中原区郑上路与西四环交汇处“中国中部纺织服装品牌中心”项目住宅底商2号楼107号，建筑面积为107.9平方米商铺委托乙方统一经营管理。委托期限3年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。该委托期限为商场的培育期，由乙方对商铺进行统一招商、经营和管理。双方不得单方解除或终止本合同，甲方不得以任何理由收回商铺。委托期限内每一年为一个收益计费周期，第一个计费周期2016年7月1日至2019年6月30日。甲方按110元/平方米/月标准享受委托收益，以后每个计费周期收益标准递增一次。2017年9月12日，元通地产公司给原告开具收据一份，载明：收到常磊718510元，收款事由：雅居底商2-107房款，107.9平方米。2018年5月30日，原告与郑州元通商业管理有限公司签订协议书，对上述商铺收益标准、收益支付等问题再次进行约定。2012年7月23日至2012年8月3日位于迎欣××、××东路东，使用面积73133.89平方米郑政出【2012】43号土地挂牌出让，竞得人为元通地产公司。元通地产公司于2015年1月22日取得商品房预售许可证。商品房预售许可证附图显示“项目名称：中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目；房屋座落：中原区迎欣××、××东路东”。2016年2月3日（落款时间为2015年2月3日），元通地产公司（甲方、卖方）、畅尚农业公司（乙方、买方）、元通纺织公司（丙方、担保方）签订商铺买卖协议书，协议主要约定：甲方为盘活资产现以团购方式对外出售一批商铺，乙方为经营发展需要同意购买，经甲、乙、丙三方充分友好协商，达成如下一致意见：1、甲方自愿把位于郑州市中原区须水河东路东，迎欣南路南，元通纺织城项目2号馆商铺整体以团购形式打包出给乙方，商铺现未隔间，整馆建筑面积为27683.78平方米。2、经甲乙双方友好协商，充分沟通后，甲方提供的商铺团购单价约为4695.9元/平方米，总房款共计13000万元。3、本协议签订后15个工作日内，乙方向甲方支付2000万元作为购房定金，待甲方在协议约定期限内办理、交付上述商铺的权属证（房产证）后，乙方再支付余下的购房款。2016年2月4日，畅尚农业公司支付元通地产公司购房定金2000万元。2016年4月20日，元通地产公司（甲方、卖方）、畅尚农业公司（乙方、买方）、元通纺织公司（丙方、担保方）签订商铺买卖协议书一份，主要约定：甲方为盘活资产现以团购方式对外出售一批商铺，乙方为经营发展需要同意购买，经甲、乙、丙三方充分友好协商，达成如下一致意见：1、乙方自愿把位于须水河东路东，迎欣南路南，元通纺织城项目5#小商品楼1-3层商铺打包出售给甲方，出售的商铺的基本情况：①位于5#1层，建筑面积2388.31平方米；②位于5#2层，建筑面积2388.31平方米；③位于5#3层，建筑面积2388.31平方米。以上建筑面积合计7164.93平方米。2、经甲乙双方友好协商，充分沟通后，乙方提供的上述商铺单价为4000元/平方米，总房款共计28659720元。3、本协签订后15个工作日内，乙方向甲方支付人民币1000万元作为购房定金，待甲方在协议约定期限内办理、交付上述商铺的权属证（房产证）后，乙方再支付余下的购房款。在合同签订当日，畅尚农业公司支付元通地产公司购房定金1000万元。2016年7月20日，元通地产公司（甲方）、畅尚农业公司（乙方）、元通纺织公司（丙方）签订协议书一份，主要约定：甲、乙、丙三方就解除三方于2016年2月3日、2016年4月20日先后签订的两份《商铺买卖协议书》有关事宜，经三方充分协商后达成如下一致意见：1、2016年2月3日，甲、乙、丙三方就乙方购买甲方开发建设的元通纺织城项目2号馆27683.73平方米商铺签订了一份《商铺买卖协议书》（下称“《协议1》”）；《协议1》签订后，乙方按照协议约定支付给甲方购房款2000万元。2、2016年4月20日，甲、乙、丙三方就乙方购买甲方开发建设的元通纺织城项目5#小商品楼1-3层7164.93平方米商铺签订了一份《商铺买卖协议书》（下称“《协议2》”）；《协议2》签订后，乙方按照协议约定支付甲方购房款1000万元。3、因甲方未能按照《协议1》、《协议2》交付上述商铺；现甲、乙、丙三方一致同意解除上述两份协议，以后不再继续履行。4、甲方于2016年2月4日收取乙方2000万元、于2016年4月20日收取乙方1000万元，现甲方自愿退还给乙方，并补偿乙方经济损失291.84万元，以上合计3291.84万元。5、甲方在2016年7月31日前退还乙方291万元整，在2016年8月20日前退还3000万元整。6、在2016年8月20日前，若乙方有意购买甲方开发建设的元通纺织城项目1、2号商铺，甲方承诺单价不高于9000元/平方米；如甲、乙双达成一致购买协议的，甲方对未退还的款项直接冲抵购房款，若冲抵，甲方不再承担其相应的速约责任；如甲、乙双方未在上述期限达成购买协议的，甲方承诺自动失效，同时甲方按约退还款项。7、甲方应按照本协议约定严格履行退还乙方款项的义务，如甲方违约，按照逾期退还金额日千分之一承担违约责任；如逾期30天以上的，除甲方承担上述违约责任外，还应赔偿乙方退还款项全部金额20%的经济损失。2016年7月26日元通地产公司（甲方、卖方）、畅尚农业公司（乙方、买方）、元通纺织公司（丙方、担保方）签订商铺买卖协议书一份，协议主要内容为：根据甲、乙、丙三方于2016年7月20日签订的《商铺买卖解除协议书》约定，甲方应在8月20日前退还乙方购房款；若乙方有意购买甲方开发建设的中国中部(元通)纺织服装品牌中心建设项目，中原区迎欣南路路南、须水河东路东1幢、2幢部分商铺，且甲方承诺单价不高于9000元/平方米，如甲、乙双方达成一致购买协议的，甲方对仍未退还乙方的款项可直接冲抵1、2幢商铺的购房款。现就乙方购买甲方所有的中国中部(元通)纺织服装品牌中心建设项目(下称元通纺织中心项目)，中原区迎欣××、××东路东1幢、2幢部分商铺事宜，经甲、乙、丙三方充分友好协商，达成了如下一致意见：1、甲方自愿把位于郑州市中原区须水河东路东、迎欣南路南，元通纺织中心项且商铺整体打包出售给乙方，出售的商铺的基本情况：①位于元通纺织中心项目1幢：102号房(面积：223.44平方米)、103号房(面积：234.92平方米)、104号房(面积：234.92平方米)、105号房(面积：270.55平方米)、106号房(面积：296.14平方米)、109号房(面积：213.53平方米)、111号房(面积195.46平方米)、114号房(面积：296.14平方米)，商铺总建筑面积共计1965.1平方米；②位于元通纺织中心项目2幢：102号房(面积：296.51平方米)、104号房(面积：213.79平方米)、105号房(面积：235.21平方米）、106号房(面积:219.71平方米)、107号房(面积：216.75平方米)、109(面积：197.46平方米)、110号((面积：226.07平方米)、111号房(面积：235.21平方米)、112号房(面积：213.79平方米)、114号房(面积：279.5平方米)、115号房(面积：258.46平方米)，商铺总建筑面积共计2592.46平方米。以上商铺建筑面积合计4557.56平方米。2、以上19套商铺总房款共计4000万元人民币整，平均单价为8776.63元/平方米(每套商铺的具体单价以网签合同单价为准，但19套商铺价款为4000万元，如超出4000万元的，超出部分由甲方自愿放弃)。3、此前乙方已向甲方支付人民币3000万元整的购房款，本协议生效后，并把19套商铺网签合同办理完毕后3个工作日内，乙方将余下的购房款1000万元支付给甲方；4、甲方承诺自网签合同签署完毕后，及时到相关部门办理商品房买卖合同登记备案手续；在2017年7月27日前，把本协议约定的竣工验收合格的商铺交付给乙方，且协助乙方办理、交付上述全部商铺的权属证(房产证)。办理产权证需要乙方给予协助(应提供书面的协助通知)的，乙方予以协助；如甲方未在2017年7月27日前，交付上述商铺及相应的产权证书的，属于甲方违约；若乙方拖延支付预购房款，亦属违约：违约责任均按照本协议第5条之约定相应承担。5、甲、乙双方均应严格履行本协议，任何一方均不得违约；如乙方逾期支付预购房款的，乙方构成违约，应向甲方支付应付额日万分之五的滞纳金；如甲方逾期交付上述商铺或者在2017年7月27日前不能办理上述商铺的权属证的，届时，乙方有权解除本协议；甲方除应全额退还乙方已支付的购房款外，还应承担自收取乙方购房款之日起日万分之五的违约金。6、丙方自愿为甲方提供担保，保证甲方按照本协议约定履行义务，如违约，丙方自愿承担连带担保责任。7、本协议内容系甲、乙双方及担保方经过充分的协商后议定的，并有充分的理解和正确的认识以及违约后应承担的法律后果。2016年8月1日，元通地产公司作为出卖人与畅尚农业公司签订16002603977号《商品房买卖合同》一份，将位于中原区迎欣××、××东路东2号幢2单元1-2层110号房产（户型为1-2层其他）以8776.63元/平方米的价格出卖给畅尚农业公司，总价款1984133元。2016年8月2日，畅尚农业公司支付元通地产公司购房款人民币1000万元。诉讼中，元通地产公司称其为元通纺织公司的子公司，中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目是元通纺织城升级改造项目，元通地产公司与元通纺织公司商定并实施“元通纺织公司负责老商户的拆迁安置工作，元通地产公司负责开发建设并预留一部分用于安置老商户。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从元通地产公司与畅尚农业公司签订商铺买卖协议书到解除商铺买卖协议书到再次签订《商品房买卖合同》目的来看，畅尚农业公司将合同价款交付给元通地产公司的目的不是为了买受案涉房屋，而是畅尚农业公司不断将其资金交付元通地产公司使用，元通地产公司向畅尚农业公司进行资金拆借提供的变相担保；从房屋买卖价款来看，双方约定的房屋价格明显低于同时期市场价；从案涉不动产所处位置来看，畅尚农业公司从元通地产公司购买的房屋与元通纺织公司之前为原告安置、购买的房产处于同一区域，只是房产分户、前后编号不同而已，在原告取得案涉安置商铺后，元通地产公司又以整体打包的方式将包括原告安置商铺在内的房产出卖给畅尚农业公司，从某种程度上来讲，该行为属于变相一房二卖；从占有房产先后顺序来看，原告占有涉案房产在先并已经从案涉房产取得收益，而畅尚农业公司在支付款项后至今未占有涉案房产。综上，元通地产公司、畅尚农业公司于2016年8月1日签订16002603977号《商品房买卖合同》的真实目的是元通公司向畅尚农业公司拆借资金提供的一种变相物的担保，该行为是元通地产公司与畅尚农业公司恶意串通的结果，严重损害了原告的合法权益，所签16002603977号《商品房买卖合同》应归属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：被告河南省畅尚农业科技有限公司与郑州元通房地产有限公司于2016年8月1日签订的16002603977号《商品房买卖合同》无效。案件受理费11329元，已减半收取，由被告河南省畅尚农业科技有限公司、郑州元通房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张燕杰二〇一九年八月二十三日书记员  郭信煜