贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3977号 上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：毕节市碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。联系电话：0857-863****。 法定代表人：刘利,该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224200310883797。 委托诉讼代理人（一般授权）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224200910912294。 被上诉人（一审原告）：聂开慰，男，汉族，1983年1月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（一般授权）：张达举，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205201410549463。 委托诉讼代理人（一般授权）：陈欢，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205201910079215。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人聂开慰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.根据双方合同约定，办理入住手续前，买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。现被上诉人未向上诉人提交办证资料，办理时限尚未开始计算。一审法院认定上诉人应于案涉商品房交付之日起360日内，将办理商品房产权转移登记的有关文书交付被上诉人，有悖双方合同约定。2.被上诉人2019年2月19日提起本案诉讼，依据《民法总则》关于诉讼时效的规定，2016年2月19日前的请求已超过诉讼时效期间，一审法院认定诉讼时效期间错误。 聂开慰未作答辩。 聂开慰向一审法院起诉请求：1.判决被告以购房总价349735元为基数，从2015年4月1日起至2015年5月31日止按日万分之0.5的比例支付因逾期交房所产生的违约金1049元。2.判决被告以购房总价349735元为基数，从2015年9月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金暂计100000元。(具体违约金计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书给原告之日)。3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定如下事实：2014年，原、被告双方签订商品房订购协议，被告将其开发的位于七星关区××大道碧阳国际城第1幢1单元6-3号(房号为1-1-6-3号)住房**出售给原告，原告先行支付了部分购房款给被告。后于2015年，原、被告双方签订《商品房买卖合同》时原告全部付清了购房总款349735元。约定原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第1幢1单元6层3号房，总价款349,735.00元。房屋交付：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，但被告于2015年5月31日才向原告交付房屋。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2015年5月31日，被告将涉案房屋交付原告使用后，至开庭前未取得涉案房屋初始登记。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2015年5月31日，根据约定应视为2015年5月31日后的360日内，即2016年4月26日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。被告至开庭时仍未取得涉案房屋初始登记，未将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告或通知原告办理商品房产权转移登记的有关文书已交付办证部门，构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金双方有约定只能按约定，不能按法定。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在《补充协议》中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。 关于原告请求的逾期交房的违约金，被告应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，但被告于2015年5月31日才向原告交付房屋构成违约，应承担违约责任，向原告支付逾期交房的违约金。对原告的逾期交房的违约金，被告提出了诉讼时效的抗辩，原告未提供证据证明有诉讼时效中止或中断的情形。根据民诉法及民法总则的规定，原告的这一主张已过诉讼时效，不予支持。 关于被告辩称原告主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2016年4月26日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年2月12日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对原告于2016年4月27日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，部份予以采信。故原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应从2016年4月27日起，以原告已付购房款349,735.00元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告或交付原告之日止。 综上，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金只能从2016年4月27日起，以原告已付购房款349,735.00元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告或交付原告之日止。 据此，一审法院依照《民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付原告聂开慰位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第1幢1单元6层3号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书的违约金；违约金计算方式为：违约金应从2016年4月27日起，以原告已付购房款349,735.00元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告或将办理涉案商品房转移登记有关文书交付原告之日止；二、驳回原告聂开慰的其他诉讼请求。案件受理费1160.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据 经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.上诉人是否应当承担逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任；2.被上诉人主张上诉人承担违约责任是否超过诉讼时效期间。 关于上诉人是否应当承担逾期办证违约责任问题。依据《商品房买卖合同补充协议》第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房转移登记的一致意思表示。为此，被上诉人需向上诉人移交应由买受人提交的办证资料。从本案实际情况看，双方仅明确了出卖人向不动产登记机关递交办证资料的期限，而未约定买受人向出卖人移交办证资料的时间。结合补充协议第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定看，上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，亦当确保被上诉人不因上诉人原因，不能及时向其移交应由买受人提交的办证资料。案涉商品房目前尚不具备办证条件，由此可见，被上诉人未能在办理入住手续前提交办证资料是上诉人的原因所致，上诉人未履行在先义务，阻碍了本案办证条件的成就，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审法院认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内，为被上诉人办理商品房转移登记，符合本案实际。上诉人逾期未履行义务构成违约，应当承担违约责任。 关于是否超过诉讼时效问题。依据双方合同约定，双方当事人对逾期交付转移登记有关文书约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。一审法院关于本案诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不再重复。 综上，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求，没有事实和法律依据，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 郭少华 二〇一九年八月二十七日 法官助理 胡伟科 书 记 员 邓 千