广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21585号原告：刘飞明，男，1973年4月21日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：马杰涛，广东理奥律师事务所律师。被告：杨镒嘉，女，1987年12月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：彭斌，广东领华律师事务所律师。原告刘飞明与被告杨镒嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘飞明及其委托诉讼代理人马杰涛，被告杨镒嘉及其委托诉讼代理人彭斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告与被告签订房屋买卖合同后，因被告未按约定办理按揭贷款手续且隐瞒其不具备购房资格的事实构成违约，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1.原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）解除；2.被告立即向原告支付违约金134000元；3.原告无需返还定金100000元；4.本案一切诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告之间的合同是有效且可继续履行，被告并未根本违约，被告签订合同时并未隐瞒尚不具备购房资格的事实，且在合同中注明被告的的身份信息系重庆。在合同履行过程中，因政府部门的政策有调整，导致被告在2019年6月初即取得了广州市户口，比计划时间推迟一些，现原、被告之间的合同可继续履行下去。原、被告在2019年4月27日曾就户口政策调整进行了协商，具体有视频为证，原告在该日承诺给被告三个月时间去解决，现原告又以被告未按合同约定完成贷款手续、超过10天构成根本违约为由主张解除合同，不符合双方的约定。若原告坚持要求解除合同，则被告将另行要求原告承担赔偿损失及违约责任。经审理查明，广州市白云区三元里大道934号601房登记在原告名下。2019年2月2日，原告（甲方，卖方）与被告（乙方，买方）、第三人广东链家房地产经纪有限公司（丙方、中介方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于广州市白云区三元里大道934号601房（以下简称涉案房产），总金额1340000元，该房产存在抵押等他项权利情况；乙方须应于递件成功当天向甲方支付房款410000元，剩余房款930000元由乙方于2019年2月21日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；等等。2019年2月21日，被告向原告转账支付100000元。2019年3月5日，广州市白云区人力资源和社会保障局发布《关于2019年广州市引进人才入户申报工作延后启动的公告》，记载原定于3月1日开放的广州市引进人才入户的申报系统暂未能进行正常申报操作，区人力资源和社会保障局办事窗口也未能正常受理引进人才入户的申办业务，本年度引进人才入户申报工作正式启动的时间需要延后。该事项的具体办理时间及办理流程以《实施细则》正式公布为准。2019年4月22日，广州市人力资源和社会保障局发布《广州市人力资源和社会保障局关于开展2019年度引进人才入户申报工作的通知》，记载2019年4月25日起，全市各对外服务窗口开始受理本市用人单位引进在职人才入户申报的工作。2019年4月27日，原、被告及中介方进行会谈且录制了谈话视频，原告在视频中陈述“再三的提醒他这个风险也就是说等你户口下来再搞……我也相信他会下来，大概他说2个月，我就预留2个月，现在2个月过去了10天了，足足有10天了，你知道我损失多大……”；中介方称“如果到5月15日他的户口还没下来，你说再给他2个月是吧？”原告回复“对呀，但是我有条件的哦，他能保证2个月下来……他要现在再付我20%的定金，如果2个月之后，他2个月以内他过不了户……过不了户，那合同就自动解除了，然后这个20%的违约金……”。2019年4月30日，广州市白云区人才服务管理办公室向被告出具广州市白云区人才服务管理办公室人才引进受理回执，通知被告于2019年6月6日之后领取批复与入户卡。2019年6月10日，被告户口登记至广州市白云区荟贤路**之一公共集体户中。审理中，原、被告确认经过2019年4月27日协商后，被告并未另行向原告支付定金或违约金;另经本院释明，若在原告不配合办理涂销和后续贷款的情况下，被告确认其无能力一次性付款，在此情况下被告同意解除合同，但主张将另行要求原告返还定金及承担相应违约责任。以上事实，有《广州市存量房买卖合同》、转账记录、关于2019年广州市引进人才入户申报工作延后启动的公告、微信聊天记录、视频、广州市人力资源和社会保障局关于开展2019年度引进人才入户申报工作的通知、广州市白云区人才服务管理办公室人才引进受理回执、报警回执、常住人口登记卡及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订广州市存量房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同当事人均应依约履行合同义务。根据原告、被告及中介方在2019年4月27日的会谈内容可知，原告陈述其预留了2个月时间给被告办理户口迁移手续，故可推断原告在签订涉案合同时已清楚知晓被告尚不具备购房资格，且承诺给予被告一定时间办理。另根据中介方称“如果到5月15日他的户口还没下来，你说再给他2个月是吧？”、原告回复“对呀，但是我有条件的哦，他能保证2个月下来……”可知，原告给予被告办理户口的最后期限为2019年5月15日。协商最后系原告要求被告支付购房款20%的定金才可为被告继续保留2个月的过户交易时间。关于《广州市存量房买卖合同》能否解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情况。原告主张被告迟延办理贷款业务且不具备户口资格导致合同无法履行，本院认为，被告取得户口资格时间虽晚于原、被告之间约定的时间，但因原、被告之间并未约定若被告未能按期取得户口资格就可解除合同，且被告在约定期限届满后不足一月便取得户口资格，尚未超过合理期限；原告另主张被告迟延办理按揭贷款手续，虽合同约定被告需按期提起贷款申请，考虑被告在签订合同时尚未取得户口资格，故相应贷款申请同样无法及时办理，原告在清楚知晓被告未取得户口资格的同时亦应知晓被告系无法按期申请贷款，现原告同意被告在合同签订后继续办理户口事宜的同时又以被告未按合同约定按时提起贷款申请，并以此为由主张被告未履行合同义务导致合同解除，理据不足；故原告主张的合同解除依据不符合上述法律规定的情形，本院不予采纳。虽原告主张合同解除的依据不足，但被告确认在与原告存在纠纷的情况下独自无法顺利完成合同交易事宜，且被告亦同意在此情况下解除合同，属于被告自行行使处分权的行为，本院予以准许，故确认解除原告与被告签署的涉案买卖合同。关于违约金，合同约定，若被告不按本合同约定买入涉案房屋的应当向原告支付违约金即成交价的10%，现被告已取得广州户口且表示愿意继续履行，且被告迟延取得户口资格仅比双方约定时间晚不足一月，尚未超出合理期限，并非使合同目的无法实现，亦不能认定系被告不按约定买入涉案房屋；另，虽合同约定被告需按期提起贷款申请，考虑被告在签订合同时尚未取得户口资格，故相应贷款申请同样无法及时办理，在被告取得户口资格前原告便提起本案诉讼，原、被告进入诉讼阶段中亦无法将未能办理按揭贷款申请的责任归责于被告一人，且合同并未约定按揭贷款的付款时间，故原告以被告未按时办理贷款申请主张被告承担违约责任理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于定金，原、被告并未约定若被告未能按期取得户口资格原告即可没收定金，且在被告迟延取得户口资格的情况下，原、被告未能就如何继续履行达成一致意见，由此导致合同解除的责任不能归责于任一方，故原告要求没收定金理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告刘飞明与被告杨镒嘉于2019年2月20日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）解除；二、驳回原告刘飞明的其他诉讼请求。本案受理费2405元，由原告刘飞明承担2305元，由被告杨镒嘉承担100元。被告承担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年八月二十日书记员  蔡佳丽