辽宁省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽执异84号案外人：保华地产（广东）有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇金桔村大岭山科技工业园科苑横路**。法定代表人：何树芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：许盛华，辽宁华君律师事务所律师。委托诉讼代理人：包丽敏，辽宁华君律师事务所律师。申请执行人：中建二局第三建筑工程有限公司。住所地：北京市丰台区海鹰路**院**楼。法定代表人：张万宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈玉华，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：童新，广东广和律师事务所律师。被执行人：盘锦东方银座置业有限公司。。住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区兴盛街道石油大街法定代表人：冯四龙，该公司总经理。被执行人：盘锦东方银座中心城置业有限公司。。住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区兴盛街道石油大街法定代表人：冯四龙，该公司总经理。被执行人：东莞市绿湖山庄开发建造有限公司。。住所地：广东省东莞市常平镇司马村法定代表人：李晓光，该公司总经理。被执行人：深圳市东方银座集团有限公司。住所地：广东省深圳市福田区竹子林深南大道与紫竹六路交汇处东方银座大厦法定代表人：李森，该公司董事长。在盘锦市中级人民法院执行中建二局第三建筑工程有限公司（以下简称中建二局三公司）与盘锦东方银座置业有限公司（以下简称盘锦银座公司）、盘锦东方银座中心城置业有限公司（以下简称盘锦中心城公司）、东莞市绿湖山庄开发建造有限公司（以下简称东莞东莞绿湖公司）、深圳市东方银座集团有限公司（以下简称深圳银座公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人保华地产（广东）有限公司（以下简称保华公司）于2019年6月10日对本院查封东莞绿湖公司名下位于广东省东莞市常平镇常平大道面积为9142.78平方米（土地证号为东府国用【1994】第特3**）的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人保华公司称，请求中止对登记在东莞绿湖公司名下位于广东省东莞市常平镇常平大道面积为9142.78平方米土地使用权的执行。事实及理由：案涉土地使用权为保华公司所有。1、保华公司与东莞绿湖公司于2018年8月签订了东银大厦（东方银座大厦）、兰乔公馆二期项目转让《协议书》，约定保华公司受让案涉查封的土地使用权及地上建筑物、附属设施的所有权，保华公司支付了全部转让价款人民币2.1亿元；2、2018年11月24日，保华公司与东莞绿湖公司对案涉的查封土地进行了现场交接，之后案涉土地一直由保华公司开发建设，且保华公司正在办理查封的土地证照过户手续事宜。故案涉土地使用权为保华公司所有，请求裁定中止对案涉土地的执行。中建二局三公司辩称，虽然保华公司与东莞绿湖公司签订了《协议书》，但其尚未办理案涉土地使用权过户登记，未取得案涉土地的使用权及地上建筑物、附属设施的所有权，依据物权公示原则，保华公司对案涉土地不具有实体权利，故其异议请求无事实和法律依据，请求驳回保华公司的异议请求。本院查明，2018年8月31日，保华公司（甲方）与作为乙方的沈阳东方银座中心城置业有限公司（以下简称沈阳中心城公司）、深圳市广森集团有限公司（以下简称深圳广森公司）、东莞绿湖公司签订协议书，约定乙方将包括案涉土地使用权及该土地地上建筑物、附属设施的所有权（即东方银座大厦项目）等项目转让给甲方，东方银座大厦项目转让价款为人民币2.1亿元。并对转让款支付方式及期限等进行了约定。保华公司支付了东方银座大厦项目全部转让款人民币2.1亿元（2018年9月12日支付200万元，2019年2月1日、2019年2月2日共计支付2.08亿元）。2018年9月13日东莞绿湖公司将东方银座大厦项目建设工程规划许可证、国土证等证照移交给保华公司。2018年11月24日保华公司与东莞绿湖公司对东方银座大厦项目进行现场交接。本院在审理中建二局三公司与盘锦银座公司、盘锦中心城公司、东莞绿湖公司、深圳银座公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据中建二局三公司的申请，于2018年12月10日作出（2018）辽民初159号民事裁定书。裁定；冻结被申请人盘锦银座公司、盘锦中心城公司、东莞绿湖公司、深圳银座公司名下的银行存款3.1亿元或查封其他等值财产。本院于2018年12月13日向东莞市国土局送达（2018）辽民初159号协助执行通知书。协助执行事项为：查封东莞绿湖公司名下土地使用权，东府国用（2010）第特196号、东府国用（1994）第特389号，坐落于东莞市××司马村。查封期限三年，自2018年12月13日至2021年12月12日。东莞市国土局于同日在该协助执行通知书回执上注明：办理宗地号东府国用（2010）第特196号、东府国用（1994）第特389号的查封登记，并加盖了公章。查封上述土地使用权时，东方银座大厦投资未达到该项目投资总额的25%。2019年1月24日，本院作出（2018）辽民初159号民事调解书。该调解书主文为盘锦银座公司、盘锦中心城公司、东莞绿湖公司、深圳银座公司共同确认所欠中建二局三公司工程款数额、给付期限及违约责任等内容。由于盘锦银座公司、盘锦中心城公司、东莞绿湖公司、深圳银座公司未履行已生效法律文书确定的付款义务，中建二局三公司向本院申请强制执行。本院于2019年3月5日作出（2019）辽执18号执行裁定书。裁定本院（2018）辽民初159号民事调解书由盘锦市中级人民法院执行。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十九条一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”虽然保华公司与沈阳中心城公司、深圳广森公司、东莞绿湖公司在本院查封案涉土地使用权之前签订了“东方银座大厦”项目转让《协议书》，保华公司按协议约定给付了全部转让价款并对该项目进行了交接，但由于“东方银座大厦”项目的土地使用权系以出让方式取得，且转让时未完成开发投资总额的百分之二十五以上，致使“东方银座大厦”项目的转让因违反上述法律规定而无法办理案涉土地使用权过户登记手续，保华公司及沈阳中心城公司、深圳广森公司、东莞绿湖公司对此均为明知，均有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（三）非因买受人自身原因未办理过户登记。”保华公司对“东方银座大厦”项目因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条的规定而不得转让系明知，案涉土地使用权未能办理过户登记是保华公司自身原因所致。故保华公司关于中止对案涉土地使用权执行的异议请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：驳回保华地产（广东）有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  赵子军审判员  张 华审判员  李 念二〇一九年八月八日法官助理刘倩书记员孙迪