广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终1902号 上诉人（原审原告）：马媛，女，1986年7月9日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区全州县。 委托诉讼代理人：蒋小林，广西永富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：全州县新城房地产开发公司。住所：广西壮族自治区全州县全州镇民族路**。统一社会信用代码：914503242000433044。 法定代表人：蒋奇峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋征财，广西千里目律师事务所律师。 上诉人马媛因与被上诉人全州县新城房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马媛的委托诉讼代理人蒋小林以及被上诉人全州县新城房地产开发公司的委托诉讼代理人蒋征财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马媛上诉请求：1、撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初70号民事判决，支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：1、原审判决认定合同为合法、有效合同，但判决结果却只支持合同约定的一小部分违约金，严重侵犯了上诉人作为购房者的弱势群体的利益。2、原审判决认为的免责事由没有事实和法律依据。政府是否给付被上诉人土地收益款与本案无关，被上诉人与政府早在2010年1月7日就签订《国有建设用地使用权出让合同》，而上诉人与被上诉人在2015年4月9日后才签订《商品房买卖合同》，被上诉人应当考虑到政府没有给付土地收益款不影响合同的履行的因素才约定商品房交付期限。政府相关部门的监管和整改通知、文件系政府相关部门对被上诉人开展正常监督、管理的履职行为，不影响被上诉人的正常施工。被上诉人约定交付期间没有出现极端天气，而2017年7月1日后发生的洪灾是在被上诉人约定的交付期限后发生的，不能作为延迟的理由。3、原审判决认定合同有效就应当按照合同约定的违约金履行，约定的违约金只是月息1.5%，年利息的18%在法律的保护范围内，不应当减少。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。 全州县新城房地产开发公司辩称，迟延交房确实有不可归责于被上诉人的原因，违约金高于实际损失的20%是应当调整的。本案是商品房买卖合同，并不是民间借贷纠纷，对于违约金的计算应当以上诉人的损失为基础。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 马媛向一审法院起诉请求：依法判决被告支付逾期交房违约金132641元。 一审法院认定事实：2015年4月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在全州县全州镇滨江路开发建设的万和华庭商品房一套，房号为第6幢19层1号，建筑面积为129.13平方米，总价款为512130元；被告应当在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，如逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，被告自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之五的违约金；若遇不可抗力或因国家政策及当地政府行政因素造成工期延期，被告可据实予以延期交房。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付购房款512130元。在合同履行过程中，政府有关部门曾多次通知被告停止施工。2018年10月，被告通知原告交付房屋，由于涉案房屋不符合合同约定的经验收合格的交付条件，原告拒绝接收涉案房屋。 一审法院认为，该院认为，原告、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规规定，是依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于被告未能按照合同约定按期交付房屋，显属违约，应当承担违约责任。 关于逾期交房天数认定问题。由于涉案房屋尚不具备合同约定的交房条件，原告拒绝接收房屋并未违反合同约定，该院对被告主张房屋已于2018年10月交付给原告的意见不予采纳。根据被告提交的有关政府文件，从涉案楼盘报建至合同约定的交付日止确实存在政府因各种原因下发文件要求停工等情形，由于双方当事人约定因当地政府行政因素造成工期延期的，被告可以据实予以延期。因此，该院酌情扣除60天，至2018年12月1日，被告逾期交房458天。另外，本案虽存在不可归责于被告的情形，但并不属于不可抗力，因此，对被告主张逾期交房是不可抗力所致，被告不应承担责任的抗辩意见，该院不予支持。 关于违约金如何计算问题。双方当事人约定逾期交房按已交付房价款的日万分之五计付违约金。被告认为约定的违约金过高，应当予以减少。对当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告因被告逾期交房的实际损失应根据同地段同类房屋租金标准确定，结合本案存在不可归责之因素，该院酌定将逾期交房违约金计算标准调整为已交房款的日万分之一。 综上，该院确定被告逾期交房应支付的违约金为458天×512130元×0.0001=23455.55元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六的规定，判决：一、被告全州县新城房地产开发公司应向原告马媛支付逾期交房违约金23455.55元；二、驳回原告马媛的其他诉讼请求。案件受理费2952元（原告已预交），由原告马媛负担2402元，被告全州县新城房地产开发公司负担550元。 当事人在二审期间均未提交新证据。 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：原审判决关于违约天数、违约金计算标准的认定是否适当。 本院认为：关于违约天数的认定问题。本案涉案楼盘报建至双方签订《商品房买卖合同》约定的交付房屋之日止，被上诉人虽不能按期交付房屋，然确系存有不可完全归责于被上诉人之客观原因。因此，为公平计，一审判决酌情扣除部分延期交房时间并无不当，本院予以认可。 关于违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。在商品房买卖合同当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成的损失为由请求减少时，人民法院可以以约定的违约金数额是否超过损失30%为标准，予以适当调整。”有鉴于此，上诉人要求被上诉人以每日万分之五的标准向其支付违约金显然过分高于其损失，故一审法院根据商品房买卖合同中双方当事人签订合同、履行合同的过错程度，一方的负担能力等实际情况综合考量后认定违约金应予调整的法律思维并无不当。然则，诚实信用兼顾公平的原则作为民法秩序体系之基石，一审法院酌定违约金以每日万分之一的基准调整并不足以有效的彰显社会公平诚信的内在呼吁，亦不契合违约金中补偿性与惩罚性辩证统一的法治内涵。于此，就本案而言，以当事人实际损失为基础，为契约自由与公平合理之间的平衡考量计，本院认为，涉案逾期交房违约金的计算标准当调整至每日万分之二，即本案违约金应为46911.10元。 综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初70号民事判决； 二、被上诉人全州县新城房地产开发公司应向上诉人马媛支付逾期交房违约金人民币46911.10元。 三、驳回上诉人马媛一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。 一审案件受理费2952元，二审案件受理费2952元，一、二审合计5904元。由上诉人马媛负担3542元，由被上诉人全州县新城房地产开发公司负担2362元。 本判决为终审判决。 审判长  王治斌 审判员  陆建华 审判员  陈海涛 二〇一九年八月二十八日 法官助理李立婕 书记员左欢