重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初1370号原告：重庆绿港标志房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳大道**（**公馆**），统一社会信用代码91500117056457018U。法定代表人：陈正权，该公司董事长。委托诉讼代理人：张聪，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：向奇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：沈小扬，男，1985年12月16日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：李中敏，重庆联益律师事务所律师。原告重庆绿港标志房地产开发有限公司（以下简称绿港标志公司）与被告沈小扬租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆绿港标志房地产开发有限公司委托诉讼代理人张聪、向奇、被告沈小扬及其委托诉讼代理人李中敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿港标志公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《租赁合同》于2018年11月27日解除；2、请求判决被告腾空并返还原告位于重庆市合川区合阳办“重庆绿港·财富广场”B区号2F层×号门面（套内面积1,300㎡)；3、请求判决被告支付原告2018年8月15日起至2018年11月27日止的房屋租金45,262元并支付以45,262元为基数按每日千分之三计算至付清为止的违约金；4、请求判决被告支付原告2018年11月28日起至实际返还房屋时止的房屋占有使用费；5、请求判决被告支付原告未正常营业违约金120,000元；6、请求判决被告支付原告装修期期间租金58,500元；7、请求判决被告支付原告违约金51,480元；8、请求判决被告支付原告律师费10,000元；9、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年4月28日签订《租赁合同》，约定将重庆市合川区合阳办“重庆绿港·财富广场”B区号2F层×号门面（套内面积1,300㎡)租赁给被告使用，租赁期限共3年（不含装修期），自2018年8月15日起至2021年8月14日止，租金采取固定租金收取，按套内面积1,300平方米计算，第一年度按10元/月/平方米收取，第二年度按11元/月/平方米收取，第三年度按12元/月/平方米收取。被告入场使用门面后从未缴纳任何租金，经原告多次催要，被告仍不支付租金。故原告于2018年11月24日向被告发函解除双方签订的《租赁合同》并要求其支付租金及承担违约责任，根据合同约定双方签订的《租赁合同》于2018年11月27日解除。鉴于被告长期拒不履行租赁合同的主要义务，经多次催告仍不支付，导致原告合同目的无法实现，原告特起诉，望判如所请。被告沈小扬辩称，一、原告与被告签订的《租赁合同》实际于2018年8月13日解除，而并非原告所诉称的2018年11月27日。被告沈小扬为开办艺加翼培训学校，租赁了重庆市合川区合阳办“重庆绿港·财富广场”B区2F层L211-L21×号商铺，于2018年4月28日与原告签定租赁合同。由于在租赁场地无法申请学校资质，不能达到合同目的而解除合同。被告于2018年8月13日前已将所租赁的商铺清场且关门停业，同时通知原告(业主)撤场事宜。但是原告一直拖延不来接收门面也不跟被告结算相关费用。被告无奈下于2018年8月21日又用邮政特快专递向原告邮寄了书面的《商铺撤销告知书》，告知其撤场的事情。该特快专递原告于2018年8月23号14时56分43秒确认签收。被告签订的租赁合同第14.1.2款约定：在租赁期间内，如因乙方原因导致甲方提前解除合同的，乙方须在提前解除合同之日起7日内退还商铺给甲方。本案中，被告己经按照合同约定提前解除合同前将所租赁商铺进行的清空并且通知了原告，原告怠于行使，被告之后又快递了书面函件进行再次通知。因此双方合同解除时间应该是2018年8月13日，而非原告所称的2018年11月27日。二、原告第2项、第4项诉讼请求不成立。被告于2018年8月13号前已将所租赁的商铺清场且关门停业，被告2018年8月13日已经撤场，之后原告将涉案商铺重新出租给育博教育（智能英语学习中心），现已经装修完毕营业中，原告请求判决被告腾空并返还原告商铺、赔偿房屋占用费用无事实及法律依据，诉讼请求不成立。三、商铺租赁合同实际解除时间为2018年8月13日，原告的第3项诉讼没有法律依据且违约金计算标准过高。被告于2018年8月13号前已将所租赁的商铺清场且关门停业，同时通知原告撤场事宜。被告又于2018年8月21曰用邮政特快专递向原告邮寄了书面的《商铺撤销告知书》，告知其撤场的事情。该特快专递原告于2018年8月23号14时56分43秒确认签收。原告所诉请的租金起算节点时间有误，违约金计算标准过高。涉案商铺租金按约定只应当计算从2018年8月15日之后的费用，但实际上被告已经于2018年8月13日解除合同，之后由原告租赁给他人使用，被告不存在支付租赁费的问题。而原告所要求的违约金计算标准以每天按照千分之三计算明显过高，且大大超出了法定标准，违反法律强制规定，应属无效，不应当按照该标准计算。所以原告第三项诉讼请求不成立。四、原告诉请的第5、6、7、8项诉请无事实及法律依据，请求贵院依法驳回。原被告于2018年4月19日签订了一份《租赁确认书》，第3.4款明确载明：装修免租期3个月，乙方在装修期内提前开业，甲丙丁方同意免除乙方租金及商业物业管理费用。因此在2018年8月15日前就不存在租金，更不存在违约金。另外被告提前解除合同撤场是尽到通知义务，且符合合同约定，是原告一直拖延怠于行使履行义务，反而原告自己诉诸法院，产生的费用应当由原告自行承担。合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上所述，原告所诉请的相关请求严重偏离事实，于理于法不合，请求贵院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，原告绿港标志公司作为甲方与被告沈小扬（乙方）签订了《租赁合同》。该合同第2条约定“甲方将位于重庆市合川区合阳办‘重庆绿港·财富广场’B区2F层L211-L21×号(暂定自编号）门面、商铺或场地（本合同均简称‘该商铺’，具体范围见附图）；套内建筑面积为1,300㎡,建筑面积为1,950㎡。该商铺为现状交房，出租给乙方经营__教育游乐类__品类_儿童/体验_业态_艺加翼培训学校__品脾使用”；合同第4条约定“定租赁期限共3年（不含装修期），自2018年8月15日起至2021年8月14日止，租金从2018年8月15日起开始计算”、“商铺交付时间为本合同约定的装修期内，乙方需在装修期内向甲方主动接铺，双方在现场办理交接手续”、“装修期从2018年5月15日至2018年8月14日，无论乙方是否在该期限内完成装修，从2018年8月15日开始，无论乙方是否开业，乙方均应按合同约定缴纳租金、商业管理费、物业管理费（乙方为扣率租金的，在逾期开业的时间内，日租金按10元/平方米计算)”、“修期内开始营业的，从营业之日起至装修期结束之日止的时间段，租金及装修管理费按套内建筑面积×150%为基数计算，租金按10元/平方米/月收収、物业管理费按28元/平方米/月收収，乙方于装修期结束之日起三个工作日内支付给甲方及物业管理公司”；第5条约定“固定租金：合同期内，乙方按约定向甲方交纳租金。租金按套内面积计算，面积为1,300平方米。计租日及和金标准为：第一租赁年度（已减去装修期）2018年8月15日起至2019年8月14日，租金标准为10元/月/平方米，月租金合计均为13,000元；第二租赁年度2019年8月15日起至2020年8月14日，租金标准为11元/月/平方米，月租金合计均为14,300元；第三租赁年度2020年8月15日起至2021年8月14日，租金标准为12元/月/平方米，月租金合计均为15,600元”、“固定租金支付办法：开业前10日内支付首期租金，首期租金为开业日起至当季度最后一日期间的租金。除首期租金外，以后乙方应每季度支付一次租金，乙方应当在该季度前10日内（若为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个季度租金，先付后用”；第7条约定“本合同在甲、乙双方签署确认后，乙方须在2个工作日内向甲方一次性交清履约保证金，该保证金数额为30,000元”、“租赁期满，如乙方在租赁期间无任何违约行为且未给甲方造成损失的，乙方按合同约定交还商铺，并办妥以该商铺为注册地址的工商注销或变更手续后六十个工作日内，甲方将收取的履约保证金-次性无息退还乙方”；第11条约定“在租赁期满或合同提前解除交还商铺时，乙方应根据甲方要求将该商铺恢复原交付时状态（若原交付时有装修的，由乙方达到清水房的交付状态），乙方应将进行的装修和装饰及增添的设施设备全部拆除，并确保商铺原有所属甲方的设施设备完好无损，使该商铺处于甲方交付时状态（至少应达到清水房的交付标准）。……”、“乙方应于赁期满日或合同解除（含提前解除）之日或从甲方通知乙方解除合同7日内向甲方交还该商铺，并在合同解除（含提前解除）或终止合同之日起7日内向甲方办理好商铺交还手续和租金、商业管理费、物业管理服务费、本合同约定的其他费用的结算和支付手续，否则由此造成的一切损失由乙方承担；乙方如在合同解除（含提前解除）或合同终止之日起7日内未交还商铺的，甲方有权拆除商铺内装修、并腾空、封闭商铺，将乙方留置物品清点后转移至库房保存，并收収乙方物品仓储费，甲方对因此而造成的损失概不负责，并且从逾期之日起按日由乙方按本合同约定最末一年日租金标准的3倍向甲方支付商铺占用费，同时乙方还应承担该商铺在占用期间内甲方及第三方费用和损失，以及由此引起的各方损失和费用均由乙方全部承担”、“乙方按约定向屮方交还该商铺时，甲、乙双方应签署商铺交还确认书”；第13条约定“任何情况下，未经甲方书面批准，营业时间内乙方均不得关店和停业，否则由乙方按500元-10,000允/次（“次”指检査发现当时即为一次）向甲方支付违约金；关店或和停业时间一年累积超过2天（含2天）或1天内停业或不营业时间超过4小时的，甲方可以提前解除合同，乙方除承担提前解除合同的违约贵任外，还应向甲方赔偿因此而引起的其他损失”、“乙方同意，如乙方欠付租金、商业管理服务费及物业管理服务费或其他费用，每天按差欠费用总金额的3‰向甲方承担违约金，逾期超过7天的，甲方可以提前解除合同，由此引起的甲、乙双方及第三方损失均由乙方全部承担”；第14条约定“在租赁期内，如因乙方原因导致甲方提前解除合同的，则甲方不予退还乙方已交纳的所有款项（包括但不限于保证金及其它乙方已交款项），乙方须在提前解除合同之日起7日内退还商铺给甲方并须向甲方承担本合同各条款中约定的违约责任，还应承担租金总额10%的违约金，乙方还须向甲方返还或赔偿该商铺投入的装修费用（若有）及水电安装费用及利息（利息从中A支出款项之日起按年利率24%计算至付清日止），并承担甲方因主张自己的权利所产生的律师费、诉讼费、公证费、保全费、差旅费等”；第16条约定“对于任何通知或联络及法院文书送达，如直接交付，在交付时视为收讫，如用传真，在发出后视为收讫，若以邮寄方式送达的，以本合同填写的甲、乙双方地址为双方联系法律文书、司法文书的送达地址，若其中一方通讯地址发生变化，应于变更后三日内书面通知另一方，否则造成双方联系障碍，由有过错的一方承担相应责任。若一方因地址变化未履行通知义务，则另一方可按原通讯地址向对方送达材料，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视为收讫；如用挂号信邮寄，在寄出第七天视为收讫，如用电子邮件、或短信发送，则发出后视为收讫”。同日，原告（作为甲方）、被告（作为乙方）及重庆大丰堂商业管理有限公司（作为丙方）、重庆绿港物业管理有限公司（作为丁方）签订《补充协议》，补充协议约定：第一条“鉴于2018年4月28日，甲乙双方签订了《租赁合同》与丙方、丁方签订了《商业物业管理服务协议》（以下均简称‘原合同’），经协商，就未尽事宜作如下补充，供各方共同遵守”、第二条“甲乙丙丁四方就‘原合同’的补充和变更达成如下条款：2.1：……。2.4：装修免租期3个月，乙方装修期内提前开业，甲丙丁方同意免收乙方租金及商业物业管理费”、第三条“本补充协议是对‘原合同’的补充，与“原合同”具有同等法律效力，如有与‘原合同’不一致之处，以本补充协议为准”。合同签订后，被告于2018年4月12日缴纳了保证金20,000元、4月28日缴纳保证金10,000元，合计30,000元。原告于2018年5月10日将约定的“位于重庆市合川区合阳办‘重庆绿港·财富广场’B区2F层L211-L21×号商铺”交接给被告，被告出具《重庆绿港财富广场商铺单元房屋交接书》、《租赁场所交付确认书》，并以重庆艺加翼艺术培训有限公司（艺加翼教育城）名义进行经营活动。另查明，2018年8月16日，被告向原告发出请求撤场的申请，同年9月5日，原告回复《艺加翼培训学校违约告知函》，要求被告履行双方签订的《租赁合同》，继续正常经营，并按《租赁合同》约定缴纳租金及相关费用，若坚持单方面撤场，将视情况决定是否解除双方的《租赁合同》，付清所欠租金、商管费、物业管理费，承担违约金等。2018年11月24日，原告向被告发出《合同解除函》，决定解除双方签订的《租赁合同》，该函于当日通过EMS寄出。原告因本案诉讼，支付律师费10,000元。还查明，原告在审理过程中提交了被告于2018年4月28日与重庆武一阁武术文化传播有限公司签订《合作协议书》、4月30日又与重庆市合川区奕鸿棋院签订《合作协议书》，以及他人转账给被告的转账记录，用以证明被告从2018年5月15日开始使用涉案商铺，且在第三方处收取租金，获取利益；原告还提交了照片40张，证明被告未正常营业，按合同约定应承担未正常营业违约金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《租赁合同》以及原、被告及重庆大丰堂商业管理有限公司、重庆绿港物业管理有限公司签订的《补充协议》，系双方（多方）当事人的真实意思表示，其合同内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按照约定履行合同。关于合同解除的时间问题：合同签订后，原告向被告提供了租赁房屋，被告按照合同约定支付保证金。2018年8月16日，被告向原告发出请求撤场的申请，同年9月5日，原告回复《艺加翼培训学校违约告知函》，要求被告履行双方签订的《租赁合同》，继续正常经营，被告发出的撤场申请，并非解除合同的通知，原告也未明确表示同意解除合同，故不应认定被告的通知到达原告时合同解除。2018年11月24日，原告向被告发出《合同解除函》，决定解除双方签订的《租赁合同》，该函于当日通过EMS寄出。根据合同约定，该函件寄出后的第三日为送达日，11月27日为该函件送达给被告的日期，根据合同法第九十六条规定，原被告签订的合同自通知到达对方时解除，即11月27日为合同解除日。关于租金的问题：根据合同约定，被告应从2018年8月15日开始支付房屋租金，至11月27日合同解除时租金为44,633.33元【（3月＋13天÷30天/月）×1,300㎡×10元/月/㎡】，并承担违约金。根据合同约定该违约金按每日千分之三计算过高，被告也不予认可，本院酌情予以降低为按年利率24%计算至付清时止。合同解除后，被告应当及时腾退所租赁房屋给原告，并支付从合同解除之次日起至腾退完毕租赁房屋时止的房屋占用损失。该损失按10元/月/㎡计算从2018年11月28日起至腾退完毕租赁房屋时止。关于原告请求被告支付未正常营业违约金120,000元的问题：本案在审理过程中，原告提交了照片40张，证明被告未正常营业，按合同约定应承担未正常营业违约金。本院认为，该照片不足以证明被告未正常营业，故原告的该请求本院不予支持。关于原告请求被告支付装修期期间租金58,500元的问题：原告在审理过程中提交了被告于2018年4月28日与重庆武一阁武术文化传播有限公司签订《合作协议书》、4月30日又与重庆市合川区奕鸿棋院签订《合作协议书》，以及他人转账给被告的转账记录，用以证明被告从2018年5月15日开始使用涉案商铺，且在第三方处收取租金，获取利益。本院认为，该证据不足以证明被告在装修期间进行了正式营业，故原告的该请求本院不予支持。关于原告请求被告支付原告解除合同的违约金51,480元问题：根据合同约定，被告违约造成合同解除，被告应承担租金总额10%的违约金，即（13,000元/月×12月＋14,300元/月×12月＋15,600元/月×12月）×10%=51,480元。本案在审理过程中，原告未提交证据证明造成的实际损失，致使本院无法估算违约金是否超过实际损失，考虑按合同约定保证金30,000元不予退还的问题，本院酌情主张违约金为21,480元。关于原告请求被告支付原告律师费10,000元的问题：根据合同约定，被告违约造成合同解除，被告应承担产生的律师费，故本院对此请求予以主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告绿港标志公司与被告沈小扬于2018年4月28日签订的《租赁合同》于2018年11月27日解除；二、由被告沈小扬于本判决生效后三十日内返还原告位于重庆市合川区合阳办“重庆绿港·财富广场”B区号2F层×号门面（套内面积1,300㎡)；三、由被告沈小扬于本判决生效后十日内向原告重庆绿港标志房地产开发有限公司支付自2018年8月15日起至2018年11月27日止的租金44,633.33元及其违约金（以44,633.33元为基数，从2018年11月28日起，按年利率24%计算至付清时止）；四、由被告沈小扬向原告重庆绿港标志房地产开发有限公司支付从2018年11月28日起至腾退完毕租赁房屋时止，按10元/月/㎡计算的房屋占用损失；五、由被告沈小扬于本判决生效后十日内向原告重庆绿港标志房地产开发有限公司支付解除合同的违约金21,480元；六、由被告沈小扬于本判决生效后十日内向原告重庆绿港标志房地产开发有限公司支付律师费10,000元；七、驳回原告重庆绿港标志房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,578.64元，由原告重庆绿港标志房地产开发有限公司负担1,978.64元、被告沈小扬负担3,600元，款限被告沈小扬于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张兴军人民陪审员  曾令葵人民陪审员  侯受敏二〇一九年八月八日法官 助理  杨 航书 记 员  彭奕婷