海南省屯昌县人民法院民事判决书（2019）琼9022民初335号原告：张绍君，女，1958年12月24日出生，汉族，山东省龙口市人，现住屯昌县。委托诉讼代理人：沈爱娜，女，1952年5月3日出生，汉族，现住屯昌县，由美林湖国际社区业主委员会推荐。被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。法定代表人：马进明，该公司董事长。委托诉讼代理人：关绍斌，海南德银律师事务所专职律师。原告张绍君与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告张绍君的委托诉讼代理人沈爱娜，被告美丰公司的委托诉讼代理人关绍斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告全款支付逾期交房违约金27493.76元；二、判令被告全款支付逾期办理房屋所有权证违约金10953.69元，并限期向产权登记机关提交办理房屋所有权证登记所需的材料，如继续违约，则继续承担违约责任；三、由被告承担本案件受理费。事实和理由：一、根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当于2013年6月30日前，将经过验收合格的房屋交给原告使用，而事实是被告2015年1月28日才通过综合竣工验收合格，2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案。比合同规定的交房日期推迟了576天，已构成违约行为事实。原告在得知房屋验收合格后接收了房屋钥匙，办理了交接手续，因此，被告应承担全部违约责任。根据合同第九条出卖人逾期交房违约责任1-（2）条款规定，被告应全部承担2013年6月30日至2015年1月28日期间逾期交房违约金，计算方式为：365123元（购房总款）×251天（2013年10月1日至2014年6月11日）×0.0003（万分之三）＝27493.76元。二、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，为原告办理房地产权属证书。但被告至今未能将办房屋所有权证所需的相关资料，报产权登记机关备案，致使原告的房屋所有权证至今不能办理，因此被告应承担全部违约责任。根据美林湖社区二期71位业主（2015）屯民初字民事判决书认定，被告应承担百分之三的违约金,计算方式为：房款总额365123元×3%＝10953.69元。同时，要求美丰公司履行责任，将办理权属登记相关资料尽快报产权登记机关备案。综上所述，请法院依法判决，支持原告的诉求。被告美丰公司辩称：答辩人现就原告诉答辩人商品房预售合同纠纷一案，答辩如下：一、答辩人不存在逾期交房的违约问题，且原告诉求已超过诉讼时效应当驳回。首先，答辩人已经根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条交房时间为2013年10月1日，并可宽限90日，答辩人在约定时间内通知了原告，但原告没有及时来接收房产。其次，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，房屋交付条件为“1、该商品房经验收合格”，并非“2、该商品房经综合验收合格”，更与2016年7月6日建筑工程竣工验收备案无关。建筑工程竣工验收备案，只是政府对建筑工程行政管理的手段，而非交付商品房的法定条件，原告以建筑工程竣工验收备案，作为交付商品房的条件与合同约定不符，并以此主张逾期交房违约金，显然没有事实依据。二、原告主张逾期办理产权证违约金没有合同依据。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》中，双方没有约定关于答辩人逾期办理产权证（产权登记）支付的违约金条款，原告主张向其支付逾期办证违约金没有合同依据。同样，自2014年交房至今，已近5年，原告就此从未向答辩人主张过逾期办证的违约金，已经超过了《民法总则》第188条关于3年诉讼时效的规定，其诉求应当予以驳回。再者，申请人已按照约定为被申请人办理产权证，但因房管国土部门的原因至今没有办理下来，申请人已尽到合同义务，没有违反合同约定。三、原告的主张已超过诉讼时效，其诉求应当被驳回。自2014年交房至今，已近5年，原告就此从未向答辩人主张过合同权利，现在提出请求已经超过了《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的期限规定，原告的主张已经超过3年的诉讼时效，其诉求应当被驳回。合同具有相对性，主张合同权利只能是签订合同的当事人，业主委员会是物业管理的业主自治组织，不是《商品房买卖合同》权利主体，无权在法定职责之外主张业主的合同权利。《海南经济特区物业管理条例》第十七条明确规定，业主委员会只是物业管理的业主自治组织。据此，根据最高法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第14条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”但业主委员会不是法定处理纠纷的组织，即使合同权利人向其请求处理合同纠纷，也不能使诉讼时效中断。业主委员会于2015年4月17日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，因为不具有合同权利，也非法定处理纠纷的组织，其向答辩人寄发文件不能使诉讼时效中断，尚且答辩人是否收到该文件？也不清楚。原告提供的2017年4月16日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》没有加盖业主委员会的印章，无法认定系业主委员会向答辩人寄发的文件，且该文件被退回后是怎样处理的？同样也不清楚。综上，原告的主张明显缺乏事实与法律依据，因此答辩人请求法院，依法驳回原告的全部诉讼请求。经当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：证据1、商品房买卖合同（编号：TC-201-0017244）、销售不动产统一发票（2014年6月11日），证明该合同是合法有效的合同；证据2、美林湖二期收款收据（2015年3月10日），证明原告已交付购房款及物业费。被告对原告提交的证据，质证意见为：对于证据1、2的三性无异议。本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据：证据3、身份证复印件，证明原告主体适格；证据4、关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函（2016年9月8日），证明该工程于2015年1月28日，即交房给原告后，才验收合格；证据5、致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2015年4月17日）、致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2017年4月16日），证明起诉时间在有效期限之内，诉讼时效没有中断；证据6、国内挂号信函收据（2017年4月18日）、被告于2017年4月21日收到信涵凭证，证明当时上述的两个函已寄送给美丰公司且美丰公司已经收到。（原告补充）两个函的原件都在业委会处，我们去复印出来的。（原告回应）1、签合同时就是一般验收，商品房与其他商品不一样，商品房的验收涵盖房子与其他相关设施，故是一般验收，不是综合验收；2、关于时效的问题，被告所述不成立，业委会不可能把原件给我们，业主委员会与物业公司不同，是代表广大业主的权益，故业委会发的两个函是合法有效的；3、综合验收必须是配套的设施全部都验收；4、按理应该同案同判，之前相同的案件里都是提交的复印件，故诉讼时效是在有效期内的。被告对原告提供有异议的证据，质证意见为：（当庭核对原件）对于证据3，具体不清楚，法院核实就可以了；对于证据4的三性无异议，但其内容与原告所述的证明内容不一致的，这个是综合验收，与一般验收的概念不同，合同约定的是一般验收，故原告达不到她的证明目的；对于证据5，2015年的那份函没有原件佐证，也没有其它证据可以证明，故我觉得该函不能作为证据；业委会是法定的群众自治的物业管理委员会，只能是物业管理，没有权利替合同相对人主张权利，主张权利必须是合同当事人，如果业委会是法定的，根据最高院的相关解释是有效的；2017的函无公章，既无原件又无公章，该主张是不成立的，故诉讼时效已超过，交房后已过了六年，按照新的《民法总则》规定，超过三年即超过诉讼时效；对于证据6，没有原件，对其三性均不认可。（被告补充）使用权交付了，交房时，你没有说不合格也没有造成损害，你接收房子后也没有造成实际性的伤害，就说明你认可它是合格的。本院对原告提供有异议的证据，认证意见为：对于证据3、身份证经核实原告主体适格；对于证据4、5、6，其真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。被告没有向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：慕更福、原告张绍君（俩为夫妻关系）与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0017244），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第3幢5层504号房以总价365123元出售给他们，建筑面积为85.15平方米，付款方式为一次性付款。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品……。”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”该合同补充协议第14条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。”慕更福、张绍君与被告签订《商品房买卖合同》后，2014年6月11日，原告一次性付清了全部房款365123元，同时被告向原告出具了购房款发票。2015年3月10日慕更福向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了2014年6月11日至2015年5月10日期间的物业管理费1533元。根据本院审理的涉及被告美丰公司的同类案件生效判决确定的事实，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题；美林湖国际社区第17栋楼已在屯昌县住房保障与房产管理局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。至本案开庭前，原告尚未向被告缴交代收办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费，被告也没有将办理权属登记相关资料报送产权登记机关备案。2019年3月19日，原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告全款支付逾期交房违约金27493.76元；2、判令被告全款支付逾期办理房屋所有权证违约金10953.69元，并限期向产权登记机关提交办理房屋所有权证登记所需的材料，如继续违约，则继续承担违约责任；3、由被告承担本案件受理费。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房违约责任的问题；三、关于逾期办证违约责任的问题。1关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告未提交专门的证据证明具体的交房时间，但提交了2015年3月10日慕更福向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了2014年6月11日至2015年5月10日期间的物业管理费1533元元。据此可认定为被告2014年6月11日已给原告交房。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”即附件五补充协议第1条中，“……甲方在该商品房交付，乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书……”，原告2014年6月11日入住至2015年6月6日满360工作日，诉讼时效起算时间应为2015年6月7日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2015年6月7日至2017年6月6日，超过2017年6月6日原告未主张权利则超过诉讼时效。但本院审理的涉及海南省××屯的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，因此，本院对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院不予支持。2关于逾期交房违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2013年10月1日前向原告交付房屋使用。本案原告未提交证据证明具体的交房时间，但提交了2015年3月10日慕更福向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了2014年6月11日至2015年5月10日期间的物业管理费1533元元。据此可认定为被告2014年6月11日已给原告交房，交房逾期251天（从2013年10月2日起至2014年6月11日止）。根据合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”违约金计算为：365123元×251天×0.0003/天＝27493.76元。故原告请求支付逾期交房违约金27493.76元，本院予以支持。3关于逾期办证违约责任的问题。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”即附件五补充协议第1条中，“……甲方在该商品房交付，乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书……”。至本案开庭前，原告没有证据证明已向被告缴交代收办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费。本院认为，根据合同约定，原告先缴交代收税费后被告才办理房屋产权证书，原告未向被告缴交代收税费已构成违约，应当承担违约责任。故原告请求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金10953.69元，并限期向产权登记机关提交办理房屋所有权证登记所需的材料，没有事实和法律依据，本院不予支持，应予以驳回。综上所述，本案原告诉讼请求中，原告请求被告支付逾期交房违约金27493.76元，本院予以支持；原告请求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金10953.69元，并限期向产权登记机关提交办理房屋所有权证登记所需的材料，没有事实和法律依据，本院不予支持，应予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：1被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张绍君支付逾期交房违约金27493.76元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张绍君的其他诉讼请求。案件受理费761.18元，由原告张绍君负担544.24元（已缴73.8元，补缴470.45元），由被告海南美丰不动产有限公司负担216.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 陈 政人民陪审员 王取云人民陪审员 郑元福 二〇一九年八月十九日书 记 员 陈亚妹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。