北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初8527号原告：王艳娜，女，1987年12月10日出生，汉族，河南省许昌市魏都区人，现住北京市昌平区。被告：北京中弘弘庆房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街**-87。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，1983年5月23日出生，汉族，北京中弘弘庆房地产开发有限公司员工。原告王艳娜与被告北京中弘弘庆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳娜，被告北京中弘弘庆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郎敬禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告逾期交房的违约金（自2019年5月31日起按照房款万分之一，即160.8元每日的标准计算违约金至实际交房之日止）。事实和理由：2017年11月17日，原、被告签订北京市商品房预售合同（合同编号××），约定原告购买被告建设弘夕嘉园商品房一套，具体位置为平谷区夏各庄新城×地块×住宅楼×层×单元×，房屋建筑面积75.39平方米，其中套内面积58.79平方米，房屋总价款为1608069元，折合每平米单价为27352.76元（按照套内面积）。合同第十一条约定：被告应于2019年5月30日前向原告交付该房产。合同第十二条约定逾期交付的法律责任（详见合同文本）。合同签订后，原告于2017年11月23日向被告支付预售房款568069元（发票为证）。但本合同中约定交付房产期限届满后，被告拒不履行交付房产义务，根据本合同第十一条约定和《合同法》、《商品房买卖合同司法解释》等相关法律规定，被告均构成严重违约，应当承担对原告违约责任并赔偿原告的经济损失。为维护自身合法权益，起诉至法院。被告辩称，不同意原告主张逾期交房违约金的诉请。首先，依据双方签订的《北京市商品房预售合同》附件四第2条约定，原告应在签订合同当日交纳首期房款，剩余房款需在商品房预售合同联机备案手续完成后15日内交纳，涉案房屋已办理备案手续，但原告尚未交纳该部分剩余房款。其次，依据合同附件十二补充协议第五条[以贷款方式付款的补充约定]第5款约定，原告选择按揭贷款的并不影响其按期付款义务，自合同签订后60日内若银行未发放贷款、或批准的额度不足、或贷款未及时发放的，原告应在上述期限届满后10日内付清剩余房款。再次，依据合同附件十二补充协议第八条[交付房屋的补充约定]第1款约定，原告未付清全部房价款（含面积差价款）及其他应付费用的，答辩人有权迟延交付房屋且不承担逾期交房违约责任。综上所述，原告未按合同约定先于履行付清房款义务，答辩人有权迟延交付房屋且不承担违约责任，答辩人恳请法院驳回原告诉请，维护答辩人合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院经审理认定事实如下：2017年11月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的坐落平谷区夏各庄新城×地块弘夕嘉园项目中×住宅楼×层×单元×号房屋。预测建筑面积共75.39平方米。其中，套内建筑面积58.79平方米，分摊共有建筑面积16.6平方米。签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为桩基施工，与该商品房有关的抵押情况为：在建工程及土地使用权抵押。计价方式和价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币27352.76元，总价款人民币1608069元。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定(附件四)：签订本合同当日，买受人向出卖人支付首期房价款568069元。剩余房价款为104万元，买受人以银行贷款方式在商品房预售合同联机备案手续完成之日起15日内向出卖人支付。附件十二补充协议第四条关于付款的补充约定买受人应按照买卖合同第六条以及附件四的约定支付房价款，两者约定不一致的，以附件四的约定为准。买受人以银行汇款方式支付房价款，汇款到达出卖人账户之日为实际付款日；以银行票据支付的，票据所载款项实际到达出卖人账户之日为实际付款日；以现金支付的，出卖人收取现金之日为实际付款日。第五条以贷款方式付款的补充约定4、买受人充分了解并自愿承担国家有关住房按揭贷款政策现状及自愿承担将来可能发生的变化等原因导致未能与银行签订贷款合同的风险。5、买受人选择按揭贷款的并不影响其按期付款之义务，自买卖合同签订之日起60日内贷款银行未发放买受人申请的贷款或批准贷款额度不足的或贷款未到达出卖人账户的，买受人应自上述期限届满之日起10日内向出卖人付清剩余金额或与出卖人协商一致变更付款方式。如果买受人未能按时付清剩余金额且未能与出卖人协商一致变更付款方式的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的3%向出卖人支付违约金。出卖人应在双方共同办理完毕预售登记备案注销手续后30日内将买受人已付房款扣除出卖人为签订及解除买卖合同而实际产生的印花税等费用及违约金后的余额（如有）无息返还买受人。出卖人不解除合同的，买受人需从应当支付欠款之日起向出卖人支付违约金万分之一/日，直至付清欠款之日止。该商品房达到商品房交付条件和商品房相关设施设备交付条件，出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（一）、按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在90日之内（该期限应当不多于逾期付款责任），自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第⑴项中的比率）。2.逾期超过90日（该期限应当不多于逾期付款责任，即逾期90日之内），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同还约定了面积差异处理方式、商品房质量和保修责任等其他事项。附件十二补充协议第八条交付房屋的补充约定1、买受人未付清该商品房全部房价款（含面积差价款）、出卖人代垫之银行贷款本息（如有）及违约金（如有）等买受人其他应付费用的，出卖人有权相应推延向买受人交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任，且此推延并不免除买受人应承担之逾期付款违约责任。若因此致使出卖人发生任何其他费用支出者，则因此造成之全部损失均由买受人负责赔偿。2、买受人办理该商品房的交接手续时须已交清全部应付房价款，并须按照出卖人入住通知规定的时间、、地点及流程与出卖人办理房屋交接手续签订“房屋交接单”或类似文件，并交纳相关费用。该房地产项目主体工程在建期间，因诉讼所涉土地被查封，2017年底停工至今。原告交付首付房款后，剩余房款未付，也未与被告协商变更付款协议。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，合法有效，双方均应各自履行约定义务。该商品房主体工程在建期间停工至今，被告无法按约定交付商品房。根据合同约定，签订本合同当日，买受人向出卖人支付首期房价款。剩余房款买受人以银行贷款方式在商品房预售合同联机备案手续完成之日起15日内向出卖人支付。买受人选择按揭贷款的并不影响其按期付款之义务，自买卖合同签订之日起60日内贷款银行未发放买受人申请的贷款或批准贷款额度不足的或贷款未到达出卖人账户的，买受人应自上述期限届满之日起10日内向出卖人付清剩余金额或与出卖人协商一致变更付款方式。买受人未付清该商品房全部房价款（含面积差价款）、出卖人代垫之银行贷款本息（如有）及违约金（如有）等买受人其他应付费用的，出卖人有权相应推延向买受人交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任，且此推延并不免除买受人应承担之逾期付款违约责任。原告交付首付房款后，剩余房款没有给付，也未与被告协商变更付款协议，现请求被告支付违约金，不符合合同约定，不予支持。被告提出的原告未付清全部房价款及其他应付费用，被告有权迟延交付房屋且不承担逾期交房违约金的辩解，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，判决如下：驳回原告王艳娜的诉讼请求。案件受理费25元，由原告王艳娜负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  徐宝金二〇一九年八月三十日书记员  屈晓萌