广西壮族自治区马山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0124民初889号 原告：韦莲芬，女，1966年4月14日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：罗玉，男，1977年7月27日出生，壮族，住广西马山县。 被告：韦柳萍，女，1980年6月9日出生，壮族，住广西马山县。 委托诉讼代理人：苏晟，广西昭威律师事务所律师。 原告韦莲芬与被告韦柳萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法由审判员秦戈兵适用简易程序，于2019年7月4日、8月20日公开开庭进行了审理。原告韦莲芬及其委托诉讼代理人罗玉、被告韦柳萍的委托诉讼代理人苏晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦莲芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告韦柳萍于2017年7月9日签订的《房屋出租合同》，并判令被告韦柳萍自判决生效后十五日内搬离出租房屋；2、请求法院判令被告韦柳萍向原告支付2018年12月24日至2019年5月23日的房屋租金33,542元；3、请求法院判令被告韦柳萍按每月1,090.74元支付2018年10月1日至被告韦柳萍退房给原告之日止的房屋物业费、水电费和公摊费给原告（计算方式：房屋物业费、水电费、公摊费按月1090.74元计，不满月的按每日36元计算）。事实和理由如下：2017年7月9日，原告与被告签订了一份《房屋出租合同》，合同约定原告将属其所有的位于马山县银峰新天地01、02、03的三栋房屋出租给被告，被告按季度支付两万元房屋租金及自行承担房屋物业费、水电费等。但在合同履行过程中，被告存在以下违约行为：1.未按合同约定按时支付房屋租金给原告；2.未按时和足额支付房屋出租期间的物业费及电费、公摊费给原告。鉴于被告的上述违约行为，原告已于2019年1月24日向马山县人民法院提起诉讼，马山县人民法院已于2019年3月18日作出（2019）桂0124民初149号判决书并生效，但被告仍拒不履行生效判决所确定的义务。据此，被告的行为违反了《房屋出租合同》第六条第一款、第四条第三款的约定，构成根本违约。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，依法判决支持原告的诉讼请求。 原告韦莲芬在举证期限内向本院提供下列证据证明自己的主张： 1、《房屋出租合同》复印件一份，证明被告承租原告的房屋的事实； 2、《民事判决书》复印件一份，证明被告尚欠原告货款、房租和物业费的事实。 3、《执行申请书》复印件一份，证明被告没有按照法院的判决履行应尽的责任； 4、《物业费催缴通知单》原件一份，证明被告应该缴纳的物业费、水电费、公摊费等； 5、《收据》原件一份，证明原告代被告缴纳2018年10月1日至2019年3月31日物业管理费及水电公摊费3272.22元的事实。 被告韦柳萍辩称，1、原告的第一项诉讼请求马山县人民法院已于2019年3月18日作出（2019）桂0124民初149号《民事判决书》，因此，原告这一诉讼请求违反了民事诉讼法关于不能重复起诉的规定，法院应该驳回原告的第一项诉讼请求；2、按照原、被告在2017年7月9日签订的《房租出租合同》第六条第1款的约定，原告不得以任何理由解除合同，根据按照法律规定有约定从约定，没有约定的按法律规定的规定，原告不得以任何理由解除合同；3、在本案中原告把房屋出租给被告之后，原告自己违约在先，经常以各种理由到被告经营的商店进行干扰、扰乱，原告经常以看房子为由带人到被告经营的商店影响被告的经营活动，造成被告的经济重大损失，所以在履行合同中原告具有很重大的过错，而导致被告履行合同不能，被告已经在2019年7月2日向马山县人民法院起诉，法院已经受理。综上，被告认为原告诉讼请求第一、二项没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求；针对原告的第三项诉讼请求，原告在收到物业发出的缴费通知之后，并没有告知被告需要缴纳物业费，缴纳多少，因此并不是被告不缴纳物业费、水电费、公摊费等，而是原告没有告知被告。 被告韦柳萍在举证期限内向本院提供下列证据证明自己的主张： 1、《房屋租赁合同》复印件一份，合同协议约定证明双方发生争议，原告不能以任何理由解除合同；虽然被告没有收到履行的执行通知书，但是被告还是在积极的配合履行判决书的义务； 2、《民事起诉状》复印件一份，证明原告有违约过错行为，并不是被告的完全的过错； 3、（2019）桂0124民初149号《民事判决书》复印件一份，证明本案属于一案二审。 在诉讼过程中，本院依法调取了本院（2019）桂0124执234号执行案的执行案件受理通知书一份，证明（2019）桂0124民初149号民事判决因被告韦柳萍拒不履行判决书所确定的义务，该案已进入执行程序。 经庭审质证，被告韦柳萍对原告提交的证据1、2的真实性没有异议，对证据3其称没有立案手续，不具有法律效力，对证据4其称不知道有这件事，被告没有收到通知单，物业对原告发出通知单之后，原告应该及时通知被告，但是原告没有及时告知被告，因此被告并不是故意拖欠物业费。原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但认为被告没有执行法院的判决，也没有在规定时间内履行判决确定的义务。本院认为，对双方没有异议的证据，本院予以确认。 综合全案证据及当事人的陈述，本院查明以下法律事实： 2017年7月9日，原告韦莲芬与被告韦柳萍签订了一份《房屋出租合同》，合同约定原告将其所有的位于马山县银峰新天地01、02、03三栋房屋出租给被告使用，租期五年，从2017年6月23日至2022年6月22日止，每季度租金为20,000元,租金按季度支付。双方签订的《房屋出租合同》第六条第一项约定“合同期内，乙方履行本合同所有条款后，甲方不得以任何理由提前收回房屋”、《房屋出租合同》第四条第3项还约定“电、水、电视、网络……及其它设施由乙方使用产生的费用（包括卫生垃圾费、物业费）由乙方按时、足额缴纳，如有失误、造成纠份，由乙方自行解决，确需甲方出面协助解决的，甲方需配合。以上缴费收据乙方自行保存，以备查对”。双方签订上述《房屋出租合同》的同时，原告还将原告原来经营的银海商店及美食馆转让给被告经营，双方确认所转让的银海商店及美食馆中的货款为61,613元。但被告接手经营上述银海商店及美食馆后，对于上述货款61,613元未能支付给原告。2018年5月17日，原告以被告存在没有支付上述转让的货物转让款给原告等违约行为为由，向被告发出了《关于解除韦莲芬与韦柳萍房屋出租合同通知书》，称原告将于2018年7月9日解除双方签订的《房屋出租合同》，限被告于2018年8月9日前自行清场并结清所欠原告的租金和货物转让款。此后，被告韦柳萍没有清场，也没有支付货物转让款给原告，仅支付2018年9月22日前的房屋租金给原告，对2018年9月23日后的租金没有支付。2019年1月24日，原告韦莲芬以被告韦柳萍欠其货物转让款、房屋租金及物业费等费用为由向本院起诉，请求解除双方租赁合同，并要求被告向其支付拖欠的租金和货物转让款。本院于同年3月18日作出（2019）桂0124民初149号民事判决书，判决内容为：一、被告韦柳萍欠原告韦莲芬2018年9月23日至2018年12月22日的房屋租金20,000元，限被告韦柳萍于本判决生效之日起15日内付清；二、被告韦柳萍欠原告韦莲芬银海商店及美食馆的货款55,487.5元，限被告韦柳萍于本判决生效之日起15日内付清；三、被告韦柳萍欠原告韦莲芬物业费及电费公摊费8,180.56元，限被告韦柳萍于本判决生效之日起15日内付清；四、驳回原告韦莲芬的其他诉讼请求。该民事判决书于2019年4月3日生效，但被告在判决指定的期间内没有履行给付金钱义务，亦未向原告韦莲芬支付2018年12月24日至2019年5月23日的房屋租金和2018年10月1日至起诉前的物业费、水电费、公摊费。2019年5月8日，原告韦莲芬持本院（2019）桂0124民初149号民事判决书向本院申请强制执行，要求被告韦柳萍履行该判决书所确定的义务，本院依法立案并向被告送达（2019）桂0124执234号执行通知书，被告至今仍未履行该判决所确定的义务。2019年5月28日，原告韦莲芬向本院起诉，要求本院支持其诉讼请求。 本院认为，原告韦莲芬与被告韦柳萍签订的《房屋出租合同》，是双方在自愿协商一致的基础上签订的，合同的主体适格，意思表示真实，合同条款未违反法律和行政法规的强制性规定，该租赁合同为有效合同，应受国家法律保护。本案的租赁合同签订后，双方当事人应依诚实信用原则按照约定全面履行各自的义务。 本案的争议焦点是：被告韦柳萍在履行合同义务过程中是否违约，如被告在履行合同义务过程中存在违约行为是否符合解除合同的条件。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中，原告韦莲芬已将其所有的位于马山县银峰新天地01、02、03三栋房屋交付给被告韦柳萍使用，履行了约定的义务。在合同履行过程中，双方因租用房屋租金及物业管理费等问题产生纠纷，原告于2019年1月24日向本院提起诉讼，本院于2019年3月18日作出（2019）桂0124民初149号民事判决书，该民事判决书于2019年4月3日生效。但被告在判决指定的期间内没有履行给付金钱义务，亦未向原告韦莲芬支付2018年12月24日至2019年5月23日的房屋租金和2018年10月1日至起诉前的物业费、水电费、公摊费，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”之规定，原告韦莲芬有权解除双方所签订的《房屋租赁合同》。因此，原告在本案中主张解除与被告于2017年7月9日签订的《房屋出租合同》，并要求被告在本解除双方所签订的合同的判决生效后15日内腾空所租赁的房屋给原告的请求，符合上述法律规定，本院予以支持。 关于被告抗辩原告诉请解除双方签订的租赁合同已被本院作出的（2019）桂0124民初149号民事判决书予以驳回，现原告再次向本院主张解除双方签订的租赁合同属于重复起诉的问题。对此，本院认为，本案中，原告曾于2019年1月24日向本院起诉要求本院判决解除双方于2017年7月9日签订的《房屋出租合同》是事实，随后本院作出的（2019）桂0124民初149号民事判决书驳回原告要求解除双方签订的《房屋出租合同》的诉讼请求也是事实，但是，本院作出（2019）桂0124民初149号民事判决判令被告于该判决书生效后15日内支付2018年9月23日至2018年12月22日的房屋租金20,000元给原告，该判决书生效后，被告仍然拒绝支付上述租金给原告，并且继续租用原告所有的位于马山县银峰新天地01、02、03三栋房屋，亦未按合同约定向原告支付租金，这属于新的案件事实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，后诉与前诉的诉讼请求相同的，属于重复起诉。”，第二百四十八条规定：“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”之规定，原告在本案发生新的事实后起诉要求解除双方签订的《房屋出租合同》不是重复起诉，被告提出原告的起诉属于重复起诉的抗辩，与法律规定不符，本院不予采信。 关于本案租金的支付问题，本院在（2019）桂0124民初149号民事判决书中已判决被告韦柳萍欠原告韦莲芬2019年9月23日至2018年12月22日的房屋租金20,000元。原告与被告虽然在租赁合同中约定“租金按季度支付”，由于被告以自己的行为表明不再履行合同义务，为此，现原告要求被告支付2018年12月24日至2019年5月23日的房屋租金33,542元，其计算方法为按季度20,000元或不满季度的按日平均为222元计算。原告的这一计算方法符合双方所签订的合同的约定，本院予以支持。 关于原告请求被告按每月1,090.74元支付自2018年10月1日至被告退房给原告之日止的物业管理费、水电公摊费的问题。本案中，根据双方签订的《房屋出租合同》第四条第3项规定“电、水、电视网络及其他设施由乙方使用，产生的费用（包括卫生垃圾费、物业费）由乙方按时、足额缴纳”，被告在租赁期间未依照合同约定缴纳物业管理费、水电公摊费，属违约行为，原告于2019年4月20日向南宁乐万嘉物业服务有限公司代被告缴纳2018年10月1日至2019年3月31日物业管理费和水电公摊费共计3272.22元，应当由被告支付给原告，但原告提供的证据《催缴物业费告知单》、《收据》仅能证明其代缴至2019年3月31日的物业管理费及水电费公摊费，为此，本院只判决被告支付上述费用给原告，对原告主张要求被告支付至退房给原告之日止的物业管理费、水电公摊费，因原告提供的证据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告韦莲芬与被告韦柳萍于2017年7月9日签订的《房屋出租合同》,被告韦柳萍于本判决生效之日起15日内将所租赁房屋腾空后将房屋交还给原告韦莲芬； 二、被告韦柳萍欠原告韦莲芬2018年12月24日至2019年5月23日的房屋租金33,542元，限被告韦柳萍于本判决生效之日起15日内付清； 三、被告韦柳萍欠原告韦莲芬2018年10月1日至2019年3月31日的物业费及电费公摊费3,272.22元，限被告韦柳萍于本判决生效之日起15日内付清； 四、驳回原告韦莲芬的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费739元，减半收取369.5元，由被告韦柳萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  秦戈兵 二〇一九年八月二十日 书记员  林乔生 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。