惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1979号原告：刘某业，女，汉族，1963年出生，住址：广东省深圳市龙岗区。原告：黎某权，男，汉族，1960年出生，住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：邓美荣，广东泰伦律师事务所律师。被告：惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇。法定代表人：孟某胜。委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达（惠州）律师事务所律师。原告刘某业、黎某权与被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司（以下简称美某诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告刘某业、黎某权及委托诉讼代理人邓美荣，被告美某诚公司的委托诉讼代理人黄锡裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付虚假宣传违约金48857.10元（按照总房价人民币488571元的10%计算）；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋转移登记手续违约金人民币37229.11元（计算至2018年8月24日，488571元*0.0003*254天）；3.判令被告向原告退还办证杂费2000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：惠州大亚湾霞涌的“海韵雅苑”项目系由被告开发建设。为加大“海韵雅苑”项目的影响力，被告在宣传广告中标注了“零距离沙滩海景、2公里私家海滩、坐享70年产权度假酒店”以及“配套婚礼台、配套游艇码头”等内容，下面一行用略小字体标注了“户户观海、零距离沙滩、五星级酒店配套、70年酒店产权、专业托管服务、户户精装”等用于宣传其楼盘优势。基于上述的“楼盘优势”，2015年6月13日，原告与被告签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定：原告购买被告开发的位于惠州××霞光××路××海韵××房，房屋总价款为488571元，被告应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合商品房交付原告使用。关于产权登记，补充协议第八条约定：原告在按本协议约定提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料，并缴清办理产权相关税、费的情况下，被告承诺在商品房实际交付后720日内，为原告办理完毕房屋权属转移登记手续。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。关于宣传资料，合同补充协议第十二条对销售宣传资料的说明载明：买受人确认，对于《合同》及本补充协议的签署以及对于该商品房价款有重大影响的因素，出卖人和买受人双方均已在合同及补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。出卖人通过包括但不限于样板间、模型、沙盘、提供的楼书、宣传材料以及在各媒体发布的广告等途径。合同签订后，原告依照合同约定付清了购房款488571元及相关税费，但被告却延迟交楼。此外，在宣传材料中宣传的“楼盘优势”也未兑现，导致涉案房产实际价值及升值空间大幅降低，被告的行为给原告造成了重大损失。直至2012015年12月24日，被告方才将涉案房屋交付给原告使用。其后，原告又多次催告被告办理房屋权属转移登记手续，但被告拖延至2018年8月24日才为原告办理完毕房屋权属转移登记手续。综上，被告的行为已然构成违约，严重侵害了原告的权益，应当依照合同以及法律规定承担相应的违约责任。为此，原告为维护自己的合法权益，依据法律规定，特起诉至法院。原告为支持其主张，向本院提交了下列证据：1.原告身份证、被告信用公示信息；2.商品房买卖合同及补充协议；3.发票；4.收楼意见书、不动产权证；5.东能·银滩宣传单、行政处罚决定书；6.惠州市中级人民法院（2017）粤13民终726号民事判决书；7.收据。被告美某诚公司辩称，1.逾期办证违约金应计算至被告向大亚湾房管部门提交办证资料并取得回执单之日止，代理人于2019年7月初向大亚湾房管局查档，但因被告涉诉案件较多，所需查档的资料较多，尚未查到该案的资料，恳请法庭待被告收到查询结果之后在另行补交。2.虚假宣传违约没有事实依据，双方合同补充协议明确约定，装修标准以商品房买卖合同约定为准，原告所提交的宣传材料未能代表原告购房时被告向原告出示的宣传材料。根据买卖合同约定，并没有原告所陈述的宣传内容。因此原告起诉被告虚假宣传不能成立。3.在大亚湾法院有同类型判决，该判决为总房价款的5%，即使应承担违约责任，也应按此前判决的标准计算本案违约金。4.原告的房产证办理过程需要向政府缴纳费用，原告没有向房产局缴费，该费用是由被告缴纳的，但是房产局所开具的发票中并没有列明明细，经询问房产局，办证费用为400元。被告美某诚公司庭后向本院提交了惠州市不动产登记受理回执，拟证明其辩称事实。综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：位于惠州大亚湾霞涌的“海韵雅苑”项目系由被告开发建设。为加大“海韵雅苑”项目的影响力，被告在宣传广告中标注了“零距离沙滩海景、2公里私家海滩、坐享70年产权度假酒店”以及“配套婚礼台、配套游艇码头”等内容，下面一行用略小字体标注了“户户观海、零距离沙滩、五星级酒店配套、70年酒店产权、专业托管服务、户户精装”等用于宣传其楼盘优势。该“海韵雅苑”项目共建有三栋楼房（编号为：第1栋、第2栋、第3栋），均坐落在大亚湾霞涌海边沙滩旁，其中，第1栋楼房和第2栋楼房的各房间阳台均可直接面对大海，没有物体遮拦。第3栋楼房的侧边，则有另一个房地产项目正在施工建设（已基本完工），该施工项目建筑物遮挡了“海韵雅苑”第3栋部分房间的部分海景，但仍可以观海。至本案庭审辩论终结，该小区的“配套婚礼台、配套游艇码头”尚未搭建。2016年9月29日，惠州大亚湾经济技术开发区市场监督管理局根据投诉，对被告发布虚假广告作出惠湾市监稽处字〔2016〕91号《行政处罚决定书》，对被告罚款327350元。涉案的“海韵雅苑”工程已于2015年4月30日经建设、施工、监理、勘察、设计五家单位联合验收合格，并于当日作出了《建筑工程竣工验收报告》。该工程的全部电梯于2014年7月25日经广东省特种设备检测研究院检验合格，2014年8月4日，该工程经大亚湾消防大队消防验收合格。2015年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑第X幢XX层XX号房，建筑面积44.18平方米，其中套内面积31.34平方米，单价按套内面积计算，每平方米15589.37元，房屋总价款为人民币488571元，原告于2015年6月13日已付清总房款488571元。关于交付期限，合同第八条约定：被告应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，补充协议第八条约定：原告在按本协议约定提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料，并缴清办理产权相关税、费的情况下，被告承诺在商品房实际交付后720日内为原告办理完毕房屋权属转移登记手续。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。如非因被告原因使房屋产权初始登记或转移登记不能及时办理，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告不承担违约责任。合同补充协议第十二条对销售宣传资料的说明载明：1.买受人确认，对于《合同》及本补充协议的签署以及对于该商品房价款有重大影响的因素，出卖人和买受人双方均已在《合同》及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。出卖人通过包括但不限于样板间、模型、沙盘、提供的楼书、宣传材料以及在各媒体发布的广告等途径所表达和提供的信息，仅做示意之用，所有出卖人与买受人的权利、义务均以本《合同》及本补充协议的约定为准。出卖人的楼书、宣传材料以及广告中的有关资料、数据、信息等均以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不再另行通知；2.出卖人设置的样板间及样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装饰物品、电器等内容，均不包括在该商品房的房价款和交付标准之内，也不构成出卖人对该商品房及其装修效果的任何承诺，样板间不能被理解为交付标准或合同样品。买受人所购该商品房的交付标准及房屋布局、类型均以《合同》及本补充协议的约定为准。合同及补充协议还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当天，原告付清购房款488571元。同日，原告还向被告支付了办证杂费2000元，庭审中，被告表示办房产证支付费用400元仅应退还原告1600元，原告同意被告退还1600元。2015年12月24日，原告刘某业到被告处签署了《收楼意见书》。2018年6月26日，被告向房屋登记部门提交涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部材料。2018年8月24日，惠州市国土资源局向原告颁发涉案房产的不动产权证书。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。1.被告在宣传上是否存在违约行为，如存在违约，应如何承担责任。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院生效裁判所确认的事实。前款（一）（二）（三）（四）（五）（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，本案中，原告提交的惠州市中级人民法院二0一七年六月一日（2017）粤13民终726号民事判决书为终审判决，该判决书已认定被告就涉案项目在其宣传广告单中标注的“户户观海、2公里私家海滩、配套海上婚礼台、配套游艇码头、坐享70年产权度假酒店等”内容视为要约，认定被告存在违约行为，应承担违约责任，并酌情确定被告按合同总房款的10%支付违约金。本案中，被告未提供相反的证据足以推翻生效判决所确认的事实，因此原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。因原告已经付清购房款，被告应按合同总房款的10%支付违约金即48857.10元（488571元×10%）给原告。2.被告是否存在逾期办证违约行为，应否承担违约责任。合同约定被告承诺在商品房实际交付后720日内，为原告办理完毕房屋权属转移登记手续，原告于2015年12月24日收楼，故被告应当在2017年12月13日前为原告办理房屋权属转移登记手续，但是被告于2018年6月26日才为原告办理房屋权属转移登记手续，故违约金从2017年12月14日起计算至2018年6月25日止，共计194天，以原告已付购房款488571元为基数按每日万分之三标准计算，被告应向原告支付逾期办证违约金为28434.83元（488571元×0.0003×194天），对原告超出部分请求，本院不予支持。3.关于原告请求退还办证杂费问题。原告向被告支付了办证杂费2000元，虽然被告没有提供证据证明其办证支出了费用400元，但原告同意被告退还1600元，是原告对其权利的处分，并没有违反法律规定，故被告应退还1600元给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某业、黎某权支付违约金77291.93元。二、被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某业、黎某权退还办证杂费1600元。三、驳回原告刘某业、黎某权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1001.08元，由被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司负担886元，由原告刘某业、黎某权负担115.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  邹伟如二〇一九年八月八日法官助理杨丽君书记员陈海珊