吉林省舒兰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0283民初1651号 原告：高丽平，女，1970年10月21日出生，汉族，无职业，户籍地吉林省舒兰市，现住舒兰市。 委托诉讼代理人：高洪恩（系高丽平父亲），男，1938年5月28日出生，住吉林省舒兰市。 被告：舒兰市嘉盈供热有限责任公司，住所地舒兰市。 法定代表人：赵德彪，总经理 委托诉讼代理人：汤俊勇，男，吉林达恒律师事务所律师。 被告：舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室，住所地舒兰市。 负责人：赵玉军，主任。 委托诉讼代理人：李万龙，男，该单位职工。 委托诉讼代理人：李翰冰，男，吉林江城律师事务所律师。 原告高丽平与被告舒兰市嘉盈供热有限责任公司、舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告高丽平及其委托诉讼代理人高洪恩、被告舒兰市嘉盈供热有限责任公司的委托诉讼代理人汤俊勇、被告舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室的委托诉讼代理人李万龙、李翰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高丽平向本院提出诉讼请求：要求房屋漏水造成的损失给予赔偿（暂定10000元）。庭审中高丽平明确诉讼请求：要求房屋漏水造成的损失给予赔偿15000元，要求谁的责任谁来赔偿。事实和理由：我于2016年4月7日接手舒兰市采煤沉陷办公室的舒兰市爱民小区22号楼一单元201室，装修入住，连续三年楼房东墙漏水，请求物业多次修复，也没给修复，第二年又漏水，请求物业，来人看看，经检查是墙体透水，今年再次漏水，之前也和物业说过此事，他说这是原建设主体遗留的问题，所以造成这次严重透水，墙纸脱落，所有衣物，被褥都淋湿，床单衣物互相染色，貂皮大衣再次淋湿，去年貂皮大衣淋湿修复花了2100元,今年修复花了2500元，皮包修复300元，剩余的东西也就洗洗，今年漏水比去年严重，大家都知道貂皮大衣淋水就等于废了，我找到物业管理公司，物业管理公司推拖责任说是建设主体的责任，他们不承担赔偿责任。让我找舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室，舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室答复是己经把房屋管理权移交给物业了，所以也不承担责任了。他们互相推拖，所以我也不知谁来承担我的赔偿责任。我的财产受到损失，我要求给予赔偿,赔偿我房屋漏水给我造成的屋内装修、柜门变型，床单被褥衣物、皮包、貂皮大衣，及生活上带来的不方便等等损失10000元，要求物业管理公司对房屋漏水进行维修。根据《物业管理条例》第五十六条之规定，物业存在安全隐患，责任人应当及时给予维修与养护。舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室是否存在建设主体的问题应当依法确认。原告委托诉讼代理人补充：主要责任在嘉盈公司，因为物业管理已经10多年了，嘉盈在接收物业管理时，应当和建设主体或者建设单位依法或者有关法律以及物业管理条例规定，依法建立合法合同，按合同的约定去履行各自的责任，实际上我们不想起诉，因为物业说不是他们的责任所以我们为了由人民法院判断是非曲直，究竟是谁的责任，因为根据物业管理条例规定，物业应该承担主要责任，找到物业，三年之久，多次向物业请求维修，物业推脱不管，所以造成这次的原告的严重损失给予赔偿。 舒兰市嘉盈供热有限责任公司辩称，一、答辩人对原告所述的墙体部位没有维修义务。 答辩人承担的是物业服务管理工作，根据《物业管理条例》第2条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。依据该规定，对于物业管理的定义，物业公司是依据物业服务合同来履行物业维修责任。 根据《物业服务收费管理办法》第十一条第二款规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。由此可见，业主支付的物业费中有一部分是用于物业共用部位和共用设备设施的日常运行、维护，除此之外的维修费用是不包括在物业费中的，此部分的维修费用应当由业主缴纳的专项维修基金列支。 根据建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第3条规定，物业共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯闾、走廊通道等。第六条规定：业主应当按照本办法的规定缴存住宅专项维修基金。第四条规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第十一条规定：己售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门负责管理。故答辩人不掌控住宅专项基金这笔费用。并且，据答辩入了解，包括原告在内的该小区所以业主并未缴纳住宅专项维修基金。 根据前述内容，物业公司负责对物业共用部位和共有设备设施进行日常维修养护，也即我们通常所说的“小修”、零星维修。而如果是涉及到中、大修、更新及改造等，则需要依照法定程序由业委会、物业公司申请使用专项维修资金。 城乡建设保护部于1984年颁布的《房屋修缮范围和标准》(试行)2.5.1规定：凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。而原告在本案中所述的墙体渗漏的维修显然不属于小修范围。 二、答辩人对原告提到的渗漏部位进行实地的踏查，发现舒兰市光伏发电公司的办公楼的楼顶与原告居住房屋对应的墙体直接连接，雨水直接冲刷原告住宅的墙体，这应该是房屋墙体渗漏的直接原因，舒兰市光伏发电公司房屋产权及物业管理均不属于答辩人，答辩人对此没有责任。 综上意见，答辩人对原告诉称的墙体渗漏没有维修义务，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室辩称，首先该房屋系登记名下为舒兰市沉陷区综合治理办公室但相关管理责任已经移交给物业公司，且该房屋建成年份为2006年，初始登记时间为2015年，该房屋有完备的竣工报告，根据规定，房屋建设人对防水的保修义务只有5年，在本案中该房屋已经建成13年在此之前并未出现漏水等情况发生，因此我方认为漏水的原因不是由建设主体的原因导致。 高丽平向本院提供证据如下： 证据一、漏水房屋受损买东西价格明细表一份（后附2张销货清单，1张爱家套装门订货单，收条2枚，发票当事人自己核对4800元），证明2018年和2019年修复貂皮大衣花费4600元，到现在还没修复好；皮包修复300元；柜体变形柜门修复750元将近5平；柜体重新买的板子1200元（壁纸手工200元左右加在里面了，壁纸6卷360元、玻璃胶、生态板、采办费、皮子、折叶、隐形件、发泡胶等）；重新砌墙重新做的防水买的砖水泥沙子等花费780元（包括防水砌墙手工各种小料等）；做柜木匠手工500元；床单被罩衣物互相染色干洗2000元；墙体发霉墙下去大白膏加手工220元；挨墙漏雨的有电热炕，炕革3米180元；以上合计10530元，起诉状是15000元我要差价是因为还给我造成生活不便的损失。 证据二、照片43枚，证明我受损情况。 证据三、协议书一份，证明原告是2016年接手的房屋。 舒兰市嘉盈供热有限责任公司针对以上证据发表如下质证意见： 对证据一、有异议，原告单方统计的价格明细不具有证明效力，不能客观地反映实际的损失价值。其提供的发票并非税务机关正规发票，不具有证据合法性并且在没有确定本案损失原因及损害事实的情况下该组证据无法确定与本案具有关联性 对证据二、有异议，从照片本身无法确定本案原告告诉侵权事实。 对证据三、无异议。 舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室针对以上证据发表如下质证意见： 对证据一、质证意见与第一被告一致，补充：原告自诉两次每年修复大衣为2100元和2500元，是两年进行修复，而且提供的发票50元的为16张，剩余为100元且发票均是连号，且50元发票没有加盖公章，因此两组发票不能证明其大衣为两次修复费用。 对证据二、质证意见与第一被告一致，在本案中原告应当举证证明其物品损失与漏水具有因果关系以及其物品的真实价值，还应当证实漏水的原因是谁造成的，方能要求承担相关责任。 对证据三、真实性无异议，但该份证据能证明本案原告的家属是无偿取得的居住权，第二被告并没有收取任何费用，因此应当遵循谁使用谁承担相关费用的原则，并且协议约定房屋产生的一切费用与第二被告无关。 舒兰市嘉盈供热有限责任公司向本院提供证据如下：照片2枚，拍照位置是舒兰市光伏发电公司办公楼楼顶与原告房屋位置照片，照片体现光伏公司楼顶与原告家渗漏部位相连，能够直观看出原告家漏水原因是由于两方相邻造成的，证明侵权责任不在嘉盈供热公司。 高丽平对以证据发表如下质证意见：照片位置对，墙体总漏水，是我自己修复的，苯板胶都是原告修复的，我和光伏公司相邻不假，这个照片能看出地下发白，因为那地方是去年漏水，我找物业，物业让我找光伏，光伏找人给我修的，光伏把家扣开了，防水也扣开了，防水扣开是干的，墙体和苯板之间是漏水的，光伏又给抹上了，让我还是找物业。我家下水道漏水找物业，物业说让找大经理，后来我回来发现又漏水。 舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室针对以上证据发表如下质证意见：对该证据真实性无异议，但不能证明原告的损失及墙体漏水原因系被告造成。 舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室向本院提供证据如下：舒兰市房屋产权管理中心出具的房屋初始登记证明一份，证明该房屋建成年份为2006年，登记时间为2015年8月28日，同时该房屋已经登记验收并办理了初始登记证明。 高丽平对以证据发表如下质证意见：真实性无异议，原告是2016年接的房子。 舒兰市嘉盈供热有限责任公司对以证据发表如下质证意见：无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：高丽平所举证据一中的票据及收条虽不是正规发票，但根据本地生活的实际情况，本地的个人务工人员及个体商店确有无法提供正规票据的情况，故本院对高丽平所举证据一中的票据及收条的真实性予以采信，对其他部分不予采信。 本院认为，舒兰市爱民小区22号楼1单元201室的房屋所有权人系舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室，居住权人为案外人高洪恩，本案原告高丽平系高洪恩的女儿，现在在该房屋居住。舒兰市嘉盈供热有限责任公司是爱民小区的物业，承担爱民小区物业服务管理工作。高丽平因房屋墙体漏水给自己造成损失而起诉至本院。舒兰市嘉盈供热有限责任公司抗辩称舒兰市惠普新能源有限公司的办公楼楼顶与高丽平居住房屋对应的墙体直接连接，雨水直接冲刷房屋的墙体，这是造成高丽平居住房屋墙体渗漏的直接原因。舒兰市惠普新能源有限公司和高丽平均表示，房屋出现漏水的情况后，已经查找了原因，经查发现并不是舒兰市惠普新能源有限公司造成房屋漏水，并且高丽平已经将该情况告知舒兰市嘉盈供热有限责任公司，故本院对舒兰市嘉盈供热有限责任公司该抗辩理由不予采纳。舒兰市嘉盈供热有限责任公司又称墙体漏水不属于物业小修的维修范围，需申请专业维修基金修理。本院认为，舒兰市嘉盈供热有限责任公司作为高丽平居住房屋的小区的物业服务机构，小区公共设施和公共部位的维修、管理系其应尽的物业服务义务的一部分，高丽平居住房屋的墙体属于小区公共部分，对其维修、管理理应在舒兰市嘉盈供热有限责任公司服务范畴之内，故应由舒兰市嘉盈供热有限责任公司对高丽平的损失承担赔偿责任；舒兰市矿区采煤沉陷区综合治理办公室作为房屋所有权人，不应对高丽平的损失承担赔偿责任。关于高丽平财产损失的具体数额问题，本院对提供票据和收条的部分的数额予以支持即8137元，对其他没有证据的部分，本院不予支持；对高丽平主张因漏水造成生活不便的损失本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、舒兰市嘉盈供热有限责任公司于本判决生效后立即给付高丽平财产损失8137元； 二、驳回高丽平其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由舒兰市嘉盈供热有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 员  邱 硕 人民陪审员  刘津宏 人民陪审员  倪玉晶 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  炼伟艺