上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初50138号原告(反诉被告)：解正春，男，1973年5月24日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：孔庆权，上海永乐律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海嘉辛工贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱嘉德，董事长。委托诉讼代理人：朱春荣，男。委托诉讼代理人：施冬梅，上海市东浦律师事务所律师。原告(反诉被告)解正春与被告(反诉原告)上海嘉辛工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年7月23日、2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人孔庆权，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人朱春荣、施冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解正春向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》于2018年12月30日解除。事实和理由：2016年11月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》(以下简称租赁合同)，约定原告向被告承租位于上海市浦东新区沪南路XXX号一楼两间面积约120平方米的门面(以下简称涉案房屋)用于展示卫浴玻璃产品使用，租赁期限为五年，自2016年12月1日起至2021年11月30日止，年租金为人民币(以下币种同)150,000元，每年递增3%，押金为10,000元。合同签订后，因展示效果不佳及经营计划调整，原告不再需要继续使用上述房屋。2018年10月25日，原告以发送信息的方式告知被告不再承租涉案房屋，被告在同月28日答复原告需支付年租金的20%作为违约金，原告同意按照合同约定承担责任。在此情况下，2018年12月28日，原告腾空涉案房屋，并告知被告房屋已腾空要求被告签字了结相关事宜。同月30日，被告要求原告支付30,000元违约金，原告提出押金10,000元需要扣除，双方遂起争议。嗣后，被告一直未办理收房手续，期间该房屋空置。2019年春节后，原告方再次敦促被告办理交接手续，被告仍未收房。2019年4月下旬，原告收到被告寄送的《律师函》，要求原告支付租金76,567元。原告认为原告已于2018年10月25日提出退租，被告予以了同意，原告已于2018年12月中旬腾空了涉案房屋，并要求被告收房，但被告故意拒绝致使涉案房屋自2018年年底空关至今，原告除应承担违约金外，无需承担2019年1月1日起的房屋使用费。双方为此协商无果,原告为维护自身权益，诉至法院，要求判如所请。上海嘉辛工贸有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订合同时约定租赁期限为5年，目前并未到期。自2016年12月被告将涉案房屋交付给原告起至今，涉案房屋一直由原告使用中，并未出现合同无法继续履行的事由，且被告从未表示愿意收回涉案房屋，原告仅承担违约金即可。按照合同第8.2条约定，原告若提前退租，需提前二个月提出书面申请。被告并未收到书面申请，申请后仍需被告同意后方可解除合同。现原告无任何解除合同的理由，其主张解除合同不具有法律依据，但同意于第一次庭审之日解除双方之间的租赁合同。同时,被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付2018年12月1日至2019年6月31日期间的租金92,828元；2.判令原告向被告支付违约金30,000元；3.判令原告承担本案的反诉诉讼费。针对被告的反诉请求，解正春辩称，同意支付2018年12月1日至12月31日期间的租金13,261元，不同意被告的其余反诉请求，理由如下：因经营困难，原告于2018年10月25日单方面向被告提出解除合同。被告答复需原告支付年租金金额的20%作为违约金。2018年12月28日，原告搬离涉案房屋并告知被告收房。2018年12月30日，被告告知原告需转30,000元给被告，并表示之后会出具书面证明给原告，但原告对30,000元有异议，认为仅需支付20,000元，故原告未转账支付。后续被告未出具书面证明亦未收回涉案房屋。原告认为合同已在双方达成一致后解除，原告当时同意支付违约金30,000元，后由于被告认为其无法将房屋出租，事后反悔有意不来收房导致涉诉房屋未能交接，原告无需支付违约金。至于2019年1月1日起的房屋使用费，原告于2018年12月30日已将涉案房屋腾空，从2019年7月双方办理涉案房屋交接手续的方式是原告将钥匙寄还被告也可以看出，涉案房屋早已符合交房条件，2019年1月1日起的房屋空置损失，完全因被告未及时收回房屋造成，应由被告自行承担。本院经审理认定事实如下：被告系涉案房屋权利人。2016年11月30日，原告(乙方，承租人)与被告(出租人，甲方)签订《房屋租赁合同书》，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限为5年，自2016年12月1日起至2021年11月30日止，年租金为150,000元，每年租金递增3%，押金为10,000元。租赁合同第八条第二项约定“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前二个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。”租赁合同第十条约定“甲乙双方约定年租金的20%作为本合同的违约金。”租赁合同尾部手写载明“房租打在XXXXXXXXXXXXXXXXXXX朱春荣农业银行周浦支行”。租赁合同签订后，被告按约向原告交付房屋，原告向被告支付租金至2018年11月30日，并支付押金10,000元。后原告欲与被告解除租赁合同，双方就解除合同的相关事宜发生争议，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供原告方代表解晋(音译)与被告方朱春荣微信聊天记录截图打印件(以下简称微信聊天记录)一份，证明原告于2018年10月25日告知被告不再继续租赁涉案房屋以及2018年12月28日告知被告房屋已经清理完毕，要求被告办理交接的相关事实。经质证，被告对微信聊天记录的真实性没有异议，对证明目的不予认可，表示朱春荣不具有代表被告的权利，且双方在协商过程中并未达成最终意见，只是沟通过程。对此，原告表示自签订合同当日起，接洽涉案房屋租赁事项的被告负责人一直为朱春荣，且房屋租金也是按照合同约定支付至朱春荣账户，现与原告进行诉讼的被告方委托诉讼代理人亦是朱春荣，故原告有理由相信朱春荣具有代表被告处理涉案房屋相关事宜的权利。因被告对微信聊天记录的真实性不持异议，本院对该证据予以采纳。微信聊天记录的主要内容为：2018年10月25日，原告方告知朱春荣因没有生意，欲不再租赁涉案房屋。2018年10月28日，朱春荣表示不再租赁涉案房屋则原告违约，需支付年租金20%的违约金。原告表示亏损，实在无法经营下去。2018年12月28日，原告方告知朱春荣涉案房屋内东西已经撤完，要求与被告老板见面签订书面协议。朱春荣要求原告准备终止协议，原告方表示“不会弄”。2018年12月30日，朱春荣向原告方发送银行账号，原告方表示扣除押金后仅需支付20,000元，朱春荣表示含违约金在内原告最终需要支付的款项数额为40,000元，“只有过完年才能租掉，现在我只能空关”。原告表示明确不再租赁涉案房屋，“你接不接收(房屋)我没有办法”。2.原告提供被告寄给原告的《律师公函》及《关于律师函的答复及书面催告》，证明被告认为合同没有解除，于2019年4月10日发函要求原告支付相关费用，但原告认为并未拖欠2018年12月1日前的租金，故原告于2019年4月17日回复被告，表示双方合同已解除，无须支付后续租金，并要求被告尽快办理房屋交接手续。经质证，被告对上列证据的真实性予以确认，但表示对被告回复的内容不予认可。因被告对《律师公函》及《关于律师函的答复及书面催告》的真实性不持异议，本院对上列证据予以采纳。3.原告于2019年7月30日将涉案房屋钥匙寄给被告，被告于次日收到钥匙后收回涉案房屋。双方确认租赁合同已解除，但被告认为合同解除的日期为2019年7月23日(第一次庭审日期)。对于押金10,000元的处理，原告认为被告应当返还，被告认为应按照租赁合同的约定不予返还。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告主张双方合意租赁合同于2018年12月30日解除，其已于2018年12月28日将涉案房屋腾空，被告未及时接收房屋造成后续使用费损失的扩大，原告无须支付2019年1月1日起的房屋使用费及违约金，已付押金应予以返还。被告则认为解除租赁合同应当以书面申请的方式进行且征得被告认可，同意于2019年7月23日解除租赁合同，故原告应当支付合同解除前的租金，并支付相应的违约金，且原告已付的押金不予退还。根据庭审查明的事实，租赁合同约定原告需要在租赁期内中途退租的，应提前二个月向被告提出书面申请，经被告同意后，原告须缴清应缴费用，原告所交保证金(即押金)无偿归被告。原告于2018年10月25日通过微信告知朱春荣原告不再租赁涉案房屋，后于2018年12月28日再次通过微信告知朱春荣涉案房屋已腾空，要求被告前去收房。2018年12月30日，朱春荣在原告表示不会草拟书面终止协议的情况下，将解除合同的违约金数额及支付账号告知原告，后续双方讨论原告所需支付的金额问题。可见，朱春荣已于2018年12月30日同意解除租赁合同，双方仅对合同解除后的处理略有分歧。朱春荣作为租赁合同上载明的租金收取人，且从未向原告表示无被告的代理权限，原告有理由相信朱春荣可以代表被告沟通相关租赁事宜，原告已提前二个月向被告提出解除租赁合同，符合双方的约定，故本院确认双方的租赁合同已于2018年12月30日解除。原告已支付至被告处的押金10,000元，根据租赁合同的约定，被告不再退还，本院予以确认。至于被告主张的2018年12月1日至2019年6月31日期间的租金/房屋使用费92,828元。原告同意支付2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金/房屋使用费13,261元，本院予以准许。2019年1月1日起的房屋使用费，正如原告所述，原告已于2018年12月28日通知被告涉案房屋已腾空，要求被告前去收房，但被告迟迟不予收取。租赁合同解除后，承租人有返还房屋的义务，但出租人亦应及时收回房屋，防止损失的进一步扩大。现涉案房屋未能及时交接，主要责任在于被告，故对被告要求原告支付2019年1月1日至2019年6月31日期间的房屋使用费的反诉请求，本院不予支持。租赁合同解除系原告原因，被告要求原告支付违约金30,000元的主张，符合双方“年租金的20%作为本合同的违约金”的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及第九十三条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)解正春与被告(反诉原告)上海嘉辛工贸有限公司于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》于2018年12月30日解除；二、原告(反诉被告)解正春于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉辛工贸有限公司租金/房屋使用费13,261元；三、原告(反诉被告)解正春于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉辛工贸有限公司违约金30,000元；四、驳回被告(反诉原告)上海嘉辛工贸有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由本诉被告上海嘉辛工贸有限公司负担。反诉案件受理费1,378元，由反诉原告上海嘉辛工贸有限公司负担1,041.40元，反诉被告解正春负担336.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年八月二十八日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。