黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1202民初471号原告：田丰，男，1983年4月15日生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：方讴，黑龙江张奇律师事务所律师。被告：绥化市瑞德拍卖有限公司。住所地：绥化市北林区。法定代表人：郭丙秋，职务经理。委托诉讼代理人：高凯峰，职务业务经理。委托诉讼代理人：陈兴华，黑龙江釜民律师事务所律师。被告：绥化市西长发供销社。住所地：绥化市北林区西长发镇供销家园。法定代表人：蒋立军，职务主任。委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。原告田丰与被告绥化市瑞德拍卖有限公司、绥化市西长发供销社拍卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田丰委托诉讼代理人方讴与被告绥化市瑞德拍卖有限公司委托诉讼代理人高凯峰、陈兴华，被告绥化市西长发供销社法定代表人蒋立军及委托诉讼代理人李树森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田丰向本院提出诉讼请求：1.依法确认2014年12月31日签订的拍卖成交确认书合法有效；2.判令二被告协助原告办理过户手续。案件受理费由二被告负担。事实和理由：2014年8月31日，原告通过被告绥化市瑞德拍卖有限公司以258,302元的价款拍得坐落于绥化市北林区西长发镇供销家园一期商服东三门一、二楼，建筑面积136.2平方米，双方签订了拍卖成交确认书，原告向被告交纳佣金12,900元，被告绥化市瑞德拍卖有限公司承诺在成交之日一年内将房屋房照交付买受人。期间原告多年多次找被告索要房照，但被告绥化市瑞德拍卖有限公司至今未向原告交付该房屋房照，致使原告至今无法办理房屋产权过户手续，被告的行为给原告造成了极大的经济损失，在双方协商未果的情况下，原告提起诉讼。被告绥化市瑞德拍卖有限公司辩称，一、原告要求确认成交确认书合法有效，被告瑞德拍卖公司认为该确认书确系原告所称的合法有效；二、原告要求瑞德拍卖公司履行协助过户的义务，被告认为该房屋过户是拍卖单位委托人即本案另一被告，其实质身份相当于出卖人，从法律义务讲被告瑞德拍卖公司无义务协助原告过户，而且被告作为拍卖公司从事实上也无法提供相关协助，因此要求法院驳回原告的第二项诉讼请求。被告绥化市西长发供销社辩称，一、被告西长发供销社也认为原告与被告瑞德拍卖行签订的成交确认书合法有效，该协议也是原告与瑞德拍卖行，按照拍卖法规定的拍卖程序在拍卖成交之后签署的拍卖成交确认书，内容真实有效，不违反法律规定，也是双方真实意思表示，应确认为合法有效。关于原告要求法院判令二被告协助办理房屋过户手续问题，被告西长发供销社将其案涉房屋委托瑞德拍卖行进行拍卖，拍卖该房屋时西长发供销社未取得该房屋所有权证，西长发供销社与瑞德拍卖行签订委托拍卖合同时也将这一情况告知瑞德拍卖行，原告通过拍卖形式购买案涉房屋时，也明知该房屋没有所有权证，被告西长发供销社也未向原告承诺过在特定的时间内为其办理产权证。现在是由于开发商的原因，使案涉房屋产权证未能办下来，那么西长发供销社也不能独立的向有关部门申请为原告办理产权证，所以未办理产权证的原因不在西长发供销社，如果原告依据法院的判决要求被告履行协助办理产权证的义务，被告西长发供销社也同意协助。原告田丰围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1、拍卖成交确认书（复印件）一份，证实2014年12月31日，原告与被告绥化市瑞德拍卖行签订拍卖成交确认书，原告通过被告瑞德拍卖行以258,320元拍得被告西长发供销社位于绥化市北林区西长发镇供销家园一期商服东三门一、二楼，建筑面积136.2平方米房屋，被告西长发供销社已将房屋交付原告使用至今，并承诺在成交之日一年内将房屋房照交付给原告。证据2、收据两份（复印件），证实2014年12月31日原告向被告绥化瑞德拍卖有限公司交纳拍卖款258,320元及佣金12,900元。证据3、2019年1月11日绥化市瑞德拍卖有限公司出具的“关于西长发镇供销社回迁房屋拍卖事宜”说明一份，证实绥化市瑞德拍卖有限公司于2014年8月18日接受绥化市北林区西长发镇供销社委托公开拍卖供销社回迁房屋，包括住宅和商服，该行接受委托后，于2014年12月31日经公开拍卖，买受人即原告以258,320元将绥化市北林区西长发镇供销家园一期商服自东向西数第三门营业一、二楼拍得，成为该房屋买受人，并签订拍卖成交确认书。绥化市瑞德拍卖有限公司依据《房屋拆迁安置补偿协议书》相关条款规定，承诺自成交之日起一年内将该房屋房照交付（买受人）原告，由于委托方原因至今未能提供该房屋的原始房照，致使绥化市瑞德拍卖有限公司也无法将该房屋房照交付买受人，导致买受人至今无法办理过户手续。被告绥化市瑞德拍卖有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1、房屋拆迁安置补偿协议书（复印件）一份，甲方姜庆安，乙方西长发供销合作社，甲方是该楼盘的实际开发商，双方在该协议中约定，房屋交付甲方后，180天内由甲方负责办理相关证明，也就是说开发商和供销社之间对办理房产相关证照的期限是有约定的，被告拍卖行的承诺是基于房屋拆迁安置补偿协议书而作出的。证据2、竞买协议（复印件）一份，证实2014年12月24日，双方在协议中明确约定标的以现状单项整体拍卖，成交后以现状交付买受人，拍卖行不承担交付责任及任何瑕疵责任。基于双方的合同约定，被告瑞德拍卖行不应承担协助过户的责任。被告绥化市西长发供销社围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1、委托拍卖合同（复印件）一份，证实西长发供销社将案涉房屋委托被告瑞德拍卖行进行拍卖，合同约定了佣金费用、价款支付及期限、拍卖期限及地点、拍卖标的的交付，争议的解决方式及其他权利义务关系。证据2、收据（复印件）一份，证实2014年12月31日西长发供销社收到瑞德拍卖行返还的房屋出卖款，拍卖成交价格为258,320元，扣除佣金5,166.40元，扣除评估费2,583.20元，西长发供销社实际得到卖房款250,570.40元。本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证：一、对原告田丰提供证据的质证意见被告绥化市瑞德拍卖有限公司对原告提供的证据1、2均无异议，对原告提供的证据3真实性无异议，对证明问题有异议。一、该份证据已经表明被告的承诺是基于房屋拆迁安置补偿协议书约定的日期才进行所谓的承诺；二、该承诺的效力有待于商榷，理由是该房屋是否过户以及什么时间过户，以什么方式过户均都是原告与另一被告之间过户引起的法律问题，即使被告有承诺，事实上被告人也无法履行该承诺，按照自成交之日起一年内将房照交付给原告人，简单的说被告没有法律上的过户义务，事实上也无法履行过户义务。被告绥化市西长发供销社对原告提供的证据1的真实性无异议，该确认书不能证明被告西长发供销社承诺在成交一年之内将房屋房照交给原告，这份拍卖成交确认书是原告与被告瑞德拍卖行之间形成的，没有被告西长发供销社承诺的内容；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但说明当中涉及到的承诺在自成交之日起一年内将房屋房照交付买受人，这项承诺是瑞德拍卖行的承诺不是西长发供销社为原告作的承诺，另外瑞德拍卖行是依据拆迁补偿协议作出的，以此可以证明当时作为原告也明知房屋产权办理需要依据拆迁补偿协议来处置，现在是由于开发商未能按照拆迁补偿安置协议履行办理房照的义务，所以西长发供销社也无能力为原告办理案涉房屋产权证照。二、对被告绥化市瑞德拍卖有限公司提供证据的质证意见原告对证据1的真实性无异议，同时在该协议中已经明确约定了交付房屋的期限，那么被告西长发供销社就应该按照约定的时间交付房屋过户手续，同时对于原、被告双方争议的房屋从该份补偿协议书可以看出已实际交付给被告西长发供销社，供销社及拍卖公司也实际向原告交付了该房屋，所以原告认为二被告应根据该补偿协议及拍卖确认书的约定为原告办理过户手续；对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议，根据该协议双方所购买的是被告所有的房屋，那么交付购房款以及办理过户手续均是该合同中的必备义务，不可能单项的分开，所以该协议只能证明双方存在竞买关系，但被告瑞德拍卖行及房屋出卖人均有义务协助办理过户手续。简单的说原告已向瑞德拍卖行交付了购房款258,320元，被告西长发供销社实际收到了购房款，瑞德拍卖公司也收以了佣金，二被告均有承担协助过户手续的义务。被告绥化市西长发供销社对被告绥化市瑞德拍卖有限公司提供证据1的真实性无异议，该协议约定的是实际开发人姜庆安在房屋交付之后180天之内为西长发供销社办理产权证照，现在由于姜庆安以及挂靠的开发公司未能按照该协议履行，那么西长发供销社没有办法为原告办理产权过户手续，因西长发供销社至今还没有拿到案涉房屋产权证，所以没有办法为原告过户；对证据2的真实性无异议，该证据可证明原告在买受案涉房屋时对房屋的现状是了解的，而且也证明瑞德拍卖行将该房屋的瑕疵情况告知了原告，而且协议约定是以房屋现状进行交付，竞买协议并没有约定为原告办理产权变更登记的时间，如果要求被告西长发供销社协助办理过户，前提条件是被告西长发供销社应当取得案涉房屋产权证，但目前为止，西长发供销社并未取得该房屋产权证，所以无法将案涉房屋的产权证过户到原告名下。三、对被告绥化市西长发供销社提供证据的质证意见原告对证据1的真实性无异议，根据该合同书能够证明被告西长发供销社对案涉房屋拥有所有权，该房屋是在西长发供销社的实际控制下，并将该房屋在拍卖后实际交付给原告，所以根据该份委托合同及其他证据足以证实被告西长发供销社有协助办理过户手续的义务；对证据2的真实性无异议，从该证据可以看出原告作为买受人已经实际支付了房屋价款，被告西长发供销社也实际收到了该房屋价款，那么西长发供销社就应该履行合同的附随义务，协助办理过户手续。同时瑞德拍卖公司收取了双方的佣金，也应在房屋买卖合同约定的义务范围内履行其所应履行的义务。被告绥化市瑞德拍卖有限公司对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，该收据证明了被告瑞德拍卖行作为拍卖人将拍卖物所得价款交付给出卖人，可以说明：一、被告瑞德拍卖行完成了拍卖义务；二、涉案房屋的出卖人是西长发供销社，因此从合同的角度出发，原告要求被告瑞德拍卖行协助办理过户是没有依据的，并且瑞德所收佣金是基于协议以及拍卖法的规定，是应得到的一种酬劳和房屋是否过户没有任何关系。根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：一、原告提供的证据1即拍卖成交确认书，二被告对真实性均无异议，本院认为，拍卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，故本院对拍卖成交确认书的真实性予以采信;原告提供的证据2即两份收据，二被告均无异议，本院对该证据予以确认;原告提供的证据3即关于西长发供销社回迁房屋拍卖事实说明,二被告对真实性无异议，对证明目的均有异议，故本院对该证据的真实性予以采信。二、被告绥化市瑞德拍卖有限公司提供的证据1即房屋拆迁安置补偿协议书，原告及被告绥化市西长发供销社对真实性无异议，因该拆迁安置补偿协议系开发商与被告西长发供销社之间的协议，故本院对真实性予以确认；对证据2即竞买协议，原告与被告绥化市西长发供销社对拍卖合同的真实性无异议，原告对证明目的有异议，本院认为，该协议内容是双方真实意思表示，且已实际履行，故本院对竞买协议予以确认。三、被告绥化市西长发供销社提供的证据1即委托拍卖合同系原告提供的证据1，本院予以确认；对证据2，原告与被告绥化市瑞德拍卖行对真实性均无异议，本院予以确认。本院根据确认的证据及原、被告的陈述，查明案件事实如下：2012年6月15日，绥化市北林区供销合作社联合社下发关于西长发供销社对原办公室、东、西库房进行开发改造批复，经北林区供销理事会研究决定，同意西长发供销社对原办公室、东、西库房进行开发改造，改造返还面积966平方米（正楼1－2层、东侧楼房一层）。2012年6月25日，被告绥化市西长发供销合作社与姜庆安签订房屋拆迁安置补偿协议书，双方在该协议中约定，被告绥化市西长发供销社将所有的砖木结构房屋交付姜庆安，姜庆安在被告绥化市西长发供销社原住所建房屋，同时返还给被告绥化市西长发供销社966平方米予以安置补偿，房屋交付姜庆安后，180天内由姜庆安负责办理相关证明，所需费用由被告绥化市西长发供销社交纳，乙方须按有关规定提交必要手续、证明。2014年2月18日，被告绥化市瑞德拍卖有限公司与被告绥化市西长发供销社签订委托拍卖合同一份，约定被告绥化市西长发供销将位于西长发供销社（供销家园）回迁房屋，包括住宅、车库商服委托被告绥化市瑞德拍有限公司进行拍卖，委托人（被告绥化市西长发供销）保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权），并根据拍卖人的要求提供拍卖标的的有关证明和资料，说明知道或者应当知道的拍卖标的瑕疵；拍卖人应于本合同有效期内在瑞德拍卖行拍卖厅举办的拍卖会上对本合同所载拍卖标的进行拍卖；拍卖标的经拍卖成交的，由委托人将标的物交付（转移）买受人。拍卖标的经拍卖成交的，委托人应向拍卖人支付成交价5％的佣金，支付方式为现金或转账。拍卖标的经拍卖成交的，拍卖人应在拍卖标的物完全转移买受人之日起3日内，将拍卖成交价款支付委托人，支付方式为转账。合同还约定拍卖人不承担瑕疵担保责任，过户费由买受人负担，约定绥化市北林区法院具有管辖权。2014年10月16日，被告绥化市瑞德拍卖有限公司在绥化日报刊登包括本案诉争的标的物商服、住宅拍卖的公告。2014年12月24日，原告与被告绥化市瑞德拍卖有限公司签订竞买协议，约定拍卖标的物为绥化市北林区西长发镇供销合作社回迁房屋，约定竞买人（或买受人）已知道该标的瑕疵，并认同该标的瑕疵后经成熟思考后决定参与竞买，协议中明确标的以现状单项整体拍卖，成交后以现状交付买受人，拍卖行不承担交付责任及任何瑕疵责任。此次拍卖的标的为非全新商铺，拍卖标的产权证由西长发供销社过户给买受人，成交后，过户发生的所有税、费及入户等费用均由买受人承担；成交后，期间租金不予返还买受人。2014年12月31日，原告与被告绥化市瑞德拍卖行签订拍卖成交确认书，原告于当日通过被告瑞德拍卖行以258,320元拍得被告西长发供销社位于绥化市北林区西长发镇供销家园一期商服自东向西数第三门营业一、二楼砖混，约136.24平方米房屋，现状整体拍卖，买受人即原告以现金的方式支付价款及佣金，成交后按竞买协议中的条款执行。同日，原告向被告绥化瑞德拍卖有限公司交纳拍卖款258,320元及佣金12,900元。2014年12月31日，被告西长发供销社收到被告绥化市瑞德拍卖有限公司房屋出卖款250,570.40元（拍卖成交价格为258,320元，扣除佣金5,166.40元、评估费2,583.20元）。被告西长发供销社将房屋交付原告使用至今，但未按竞买协议约定向原告交付拍卖房屋的房权证，导致原告无法办理过户手续，故原告诉讼来院：1、要求本院依法确认拍卖成交书合法有效；2、要求判令二被告协助原告办理过户手续。审理中，被告绥化市瑞德拍卖有限公司称双方签订的成交确认书合法有效，该房屋过户是拍卖单位委托人即本案另一被告绥化市西长发供销社应履行的义务，被告瑞德拍卖公司无义务协助原告办理过户，而且被告作为拍卖公司从事实上也无法提供相关协助，因此要求法院驳回原告的第二项诉讼请求；被告绥化市西长发供销社称因开发商的原因，无法将房屋产权证交付原告，但被告绥化市西长发供销社愿意协助原告办理过户。本院认为，被告绥化市瑞德拍卖有限公司与被告西长发供销社签订委托拍卖合同，西长发供销社已提供拍卖标的即涉案房屋的相关证明及资料。拍卖房屋系被告西长发供销社回迁房屋，虽未办理房屋产权证，但可确定被告西长发供销社对拍卖标的物拥有所有权。因此，被告绥化市瑞德拍卖有限公司接受委托，并于2014年12月31日公开拍卖，原告以258,320元的价格竞买成功。拍卖成交后，原告与被告绥化市瑞德拍卖有限公司签署成交确认书，并交纳佣金，以上拍卖过程，双方当事人均无异议，且未违反法律规定，因此，原、被告签署的拍卖确认书合法有效。依据《中华人民共和国拍卖法》第五十五条“拍卖标的需要依法办理证照变更产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明的有关材料，向有关行政管理机关办理手续”的规定，被告西长发供销社应协助原告办理涉案房屋过户手续。综上，原告诉讼请求中有理部分，应予支持。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十二条、五十五条之规定，判决如下：一、原告田丰与被告绥化市瑞德拍卖有限公司于2014年12月31日签订的拍卖成交确认书合法有效；二、被告绥化市西长发供销社协助原告田丰办理位于绥化市北林区西长发镇供销家园一期商服东三门一、二楼，建筑面积136.2平方米房屋产权过户手续。三、驳回原告田丰其他诉讼请求。案件受理费5,368元，由被告绥化市西长发供销社负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  王学武人民陪审员  曹桂珍人民陪审员  崔建华二〇一九年八月七日书 记 员  李忠秋