北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初14347号原告：王兆清，男，1947年5月23日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：王立军（王兆清之子），男，1977年10月9日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘博韬，北京在明律师事务所律师。被告：赵凤新，李和之承继人、李和之妻，女，1957年8月6日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘栋才（赵凤新之女婿），男，1977年3月3日出生，汉族，北京国芝堂医疗器材有限公司职员，住四川省通江县。被告：李少征，李和之承继人、李和之子，男，1984年1月19日出生，汉族，北京市天达汽车修理有限公司职员，住北京市房山区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：王文琦，北京元辅律师事务所律师。被告：李少聪，李和之承继人、李和之子，男，1986年8月8日出生，汉族，蓝星（北京）化工机械有限公司职员，住北京市房山区，现住北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：王文琦，北京元辅律师事务所律师原告王兆清与被告赵凤新、李少征、李少聪缔约过失责任纠纷一案，本院于2015年12月16日作出（2012）房民初字第09998号民事判决,王兆清不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年3月15日作出（2016）京02民终1218号民事判决，驳回上诉，维持原判。王兆清不服（2016）京02民终1218号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2016年12月23日作出（2016）京民申4451号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审。李和于2016年8月6日死亡，其诉讼地位依法由其继承人赵凤新（李和之妻）、李少征（李和之子）、李少聪（李和之子）承继。2017年7月28日，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民再62号民事裁定书，撤销（2016）京02民终1218号民事判决及（2012）房民初字第09998号民事判决，发回本院重审。案件受理后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王兆清之委托诉讼代理人王立军、刘博韬，被告李少征、李少聪之共同委托诉讼代理人王文琦到庭参加了诉讼，被告赵凤新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王兆清在原审诉讼过程中向本院提出如下诉讼请求：判令被告按照评估报告赔偿地上物补偿款55801元，并参照被告提交的拆迁补偿回迁安置协议中宅基地区位补偿价70%支付相应补偿款280650元，全部诉讼费用由被告承担。重审中，王兆清对要求的损失赔偿中的宅基地区位补偿款280650元未予变更，对于地上物补偿款要求按照非宅补偿协议中的补偿款163992元赔偿。事实与理由：王兆清与李和于1996年10月2日签署房屋买卖《契约》，约定李和将其位于房山区稻田二村宅院一所卖给王兆清，东西十二米，南北十六米范围内使用权及房屋设施等一切归王兆清所有，价款15600元。双方履行《契约》义务后，该房屋一直由王兆清居住使用。因该房屋涉及拆迁李和反悔诉至法院。2012年3月5日，北京市房山区人民法院作出（2011）房民初字第8699号民事判决书，判决双方于1996年10月2日签署的房屋买卖《契约》无效，李和返还王兆清购房款15600元，王兆清将涉案房屋及附属设施返还给李和。2012年6月20日，北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第5206号民事裁定书，裁定双方按原审法院判决执行。王兆清认为被告对该房屋买卖《契约》无效应承担缔约过失责任，并赔偿原告损失。被告李少征、李少聪辩称：不同意王兆清的诉讼请求。王兆清和李和之间的房屋买卖《契约》已经被法院确认无效。本案涉及的宅院是1982年李和在村西处的宅院，1995年3月，村集体在村北的北岗坡处建楼房，按照政策，申请建设楼户将原有宅基地退还给集体，属于宅基地置换。李和自愿放弃村西宅基地，获得北岗坡处宅基地一处。2010年底，稻田二村整体拆迁，经稻田二村、长阳镇政府认定李和坐落于北岗坡处的宅院为宅基地，享受宅基地区位补偿款，涉案宅院不是宅基地，不享受宅基地区位补偿款。李和与王兆清之间签订的房屋买卖《契约》被确认无效后，经法院执行，涉案宅院已经收回，此后签订的非宅补偿协议及补偿款均归李和所有，与王兆清无关，双方只能按照原一审判决履行。李少征、李少聪不存在过错，不应承担责任。相应款项是补偿给李少征、李少聪的，不同意支付给王兆清。关于宅基地区位补偿款，王兆清是基于涉案宅院被拆迁提出的赔偿请求，但涉案宅院被拆迁方认定为非宅并支付了相应的补偿款163992元，未支付宅基地区位补偿款，王兆清主张的基础不存在。本案之外的二层楼的宅院并不是涉案宅院，两个宅院的拆迁补偿不具备关联性。被告赵凤新未作答辩。审理中，原告王兆清为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1：王兆清身份证。证据2：王兆清与李和于1996年10月2日签订的房屋买卖《契约》，证明李和将该宅院卖给王兆清之时包括了土地使用权和房屋所有权，并且从该契约价款1.56万元，结合该契约签订时间（1996年10月），能够判断该1.56万元的价格包括房屋和土地价值。证据3：（2011）房民初字第8699号民事判决书、（2012）一中民终5206号民事裁定书。证明：涉案房屋的买卖契约经人民法院生效判决被认定无效，双方各自返还购房价款及房屋设施。证据4：[康正评字2013-1-E-3-0034]评估报告书，经过法院委托评估，涉案房屋的价值为55801元。证据5：王兆清交纳水费、电费、卫生费以及自来水改造费的收款收据，证明王兆清购买涉案房屋后，一直在该房屋内居住使用，稻田二村明知其买卖行为，且对于各项费用的收取均按照其普通村民的标准进行收取。证据6：长阳人民公社社员申请盖房审批表，该审批表记载了1982年2月，被告李和作为户主申请使用宅基地建房，占地面积约三分，该审批表经过了稻田二村村委会和原房山县人民政府的批准，证明涉案房屋所占用的土地为宅基地，并且其占地面积和划定年代记载的非常明确，能够经过评估公司评估出土地的市场价值。李少征、李少聪对证据1-6的真实性、合法性认可，对证据的关联性、证明目的不认可。经审查，本院认为关于证据1、2、3、4、6，双方对证据的真实性均无异议，结合当事人的陈述本院予以确认；对于证据5无法证明与王兆清的主张具有关联性，本院不予确认。被告李少征、李少聪向本院提交如下证据：证据1：北岗坡处宅院回迁安置协议复印件，现在房屋已经拆迁，协议已经履行完毕。证明北岗坡的宅院被告已经享受拆迁补偿利益了。一户只能享受一处宅院，所以涉案房屋没有享受拆迁利益。证据2：房山区长阳镇稻田二村村民委员会出具的情况说明，证明目的同证据1。王兆清对证据1的真实性无异议。对证据2的质证意见是形式上的真实性无异议，对证明内容不认可。经审查，本院认为对于证据1，因该回迁安置协议所涉宅院非本案所涉院落，与本案不具有关联性，本院不予确认。对于证据2，该证明为房山区长阳镇稻田二村村民委员会出具，并加盖了北京市稻田二村村委会及长阳镇政府的公章，对该证据本院予以确认。证据3：李和的死亡证明书及派出所出具的李和家庭成员情况的证明信复印件，李少征是长子、李少聪是次子。证据4:律师见证书，证明李和家庭内部人口关系。证据5：婚前财产约定书，证明赵凤新对李和的财产是不享受的。经质证，王兆清对于证据3、4、5均无异议，本院予以确认本案审理过程中，本院依职权调取如下证据：证据1：《长阳镇北部组团集体土地地上物（非宅）补偿协议》（以下简称“非宅补偿协议”）等拆迁材料。证据2：李和在北京银行的账户流水，该证据显示2017年1月20日获得拆迁款163992元。证据3：2018年2月28日被谈话人为李少征、王文琦的谈话笔录一份。王兆清对本院调取的证据1的质证意见为：对非宅补偿协议、评估报告的真实性不认可；拆除验收单与被告在庭审中所称涉案房屋不属于李和相矛盾；委托书不具备真实性和合法性；非宅补偿协议不具备真实性和合法性；宅基地（非宅）证明，形式上的真实性无异议，对于记载内容的真实性、合法性、证明目的均不认可。李少聪、李少征对证据1的真实性认可。王兆清对本院调取的证据2的真实性没有异议，认为非宅的补偿协议不具备合法性，根据非宅补偿协议而存入银行的款项也不具备合法性。李少征、李少聪对本院调取的证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。关于证据2，双方对该证据的真实性均无异议，该证据是本院依职权从北京银行调取的，且该流水中记载的拆迁款与非宅补偿协议中的内容相印证，故本院对该证据予以确认。王兆清对于本院调取的证据3的真实性、关联性、合法性均无异议，李少征、李少聪对本院调取的证据3的真实性、关联性、合法性均予认可，本院予以确认。经审查，本院认为对于本院调取的证据1中的（非宅）补偿协议等拆迁材料，虽原告王兆清未予认可，非宅补偿协议等拆迁材料是本院依职权从拆迁协议中的甲方（北京长阳兴业投资发展有限责任公司）调取，庭审中，双方均认可非宅补偿协议中所涉院落为本案中的涉案院落，本院调取的证据2、3与证据1相互印证，故上述证据具有真实性和合法性，与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。证据4：（2018）京0111民初1249号民事判决及原审开庭笔录三份。王兆清对证据4真实性、关联性、合法性均无异议。李少征、李少聪对该证据的真实性、合法性均无异议，认为不能证明王兆清主张的事实。王兆清及李少征、李少聪对证据4的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。依据以上证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：李和与王兆清于1996年10月2日签订《契约》，约定“兹有李和将宅院一所卖给王兆清，东至院墙滴水，北至北房后滴水，西至西墙滴水，南至郭景平北房后滴水，东西十二米、南北十六米范围内使用权及房屋设施等一切归王兆清所有。合款壹万伍仟陆佰元整，分两次付清，第一次捌仟元当面点清，其余九七年春节付清。恐（空）口无凭立契为证永不反悔。”之后双方按照约定履行了各自的义务。2011年李和诉至本院，要求确认房屋买卖契约无效,判令王兆清腾退房屋、并由李和返还王兆清购房款15600元。经审理，本院作出（2011）房民初字第8699号民事判决书，确认双方于1996年10月2日签订的房屋买卖契约无效，并判令李和返还王兆清购房款15600元、王兆清将涉案房屋及附属设施返还给李和。王兆清不服上诉至北京市第一中级人民法院，后撤回上诉。原审中经王兆清申请，本院依法委托北京康正宏基房地产评估有限公司对涉案房屋及土地的市场价格进行评估，评估结果：房屋及附属物重置成新价为55801元。1982年李和作为户主申请使用宅基地建房，占地面积约三分。之后李和经与房山区长阳镇稻田第二村村委会协商，经申请获得北岗坡处楼房宅基一处。2010年底拆迁时，经村、镇认定，李和坐落在房山区长阳镇稻田第二村村北北岗坡处房屋为宅基地，享受宅基地区位补偿价；其在村西原房屋处不再认定为宅基地，不享受宅基地区位补偿价。2017年1月17日李少征代李和（乙方）与甲方北京长阳兴业投资发展有限责任公司签订《长阳镇北部组团集体土地地上物（非宅）补偿协议》，关于拆迁补偿款约定甲方支付乙方拆迁补偿款共计163992元。拆迁评估报告显示该笔拆迁补偿款为地上物补偿。该笔拆迁补偿款于2017年1月20日通过北京银行给付给李和。审理中，李少征、李少聪自认拆迁补偿款已取得，已由二人均分。审理中，双方均认可非宅补偿协议所涉院落为本案涉案院落。另查明，赵凤新、李和于2010年11月9日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女。李少征、李少聪系李和之子。李和于2016年8月6日死亡。本院认为，无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李和明知王兆清非本村集体经济组织成员，仍将涉案房屋出售，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，生效裁判确认双方之间房屋买卖《契约》无效，李和存在过错，故李和应对王兆清因合同无效导致的损失进行赔偿。王兆清基于本院调取的非宅补偿协议将诉讼请求中的损失中的地上物补偿款部分增加为163992元，该非宅补偿协议是本次重审期间本院依职权调取，且该项内容亦不能通过另诉解决，故准予王兆清变更该项诉讼请求。涉案房屋在拆迁中取得了拆迁补偿款（地上物补偿）163992元，该笔款项为涉案房屋实际取得的利益，故王兆清要求按照非宅补偿协议支付其地上物补偿款的主张合理，但是生效裁判已经判决李和返还王兆清购房款15600元，故应将购房款从该款项中予以扣除。涉案房屋拆迁中并未取得宅基地区位补偿款，王兆清要求支付宅基地区位补偿款缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因李和已于2016年8月6日死亡，其诉讼地位依法由其继承人承继。涉案房屋所获取的拆迁补偿款已由李少征、李少聪取得，赵凤新并未取得，故应由李少征、李少聪承担相应的责任。被告赵凤新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李少征、李少聪于本判决生效后十日内支付王兆清损失148392元。二、驳回原告王兆清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7970元，由原告王兆清负担4702元（已交纳1150元，余款于本判决生效后七日内交纳），被告李少征、李少聪负担3268元（本判决生效后七日内交纳）。评估费400元，由被告李少征、李少聪负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  蒲延红审判员  李广剑审判员  沈 征二〇一九年八月五日书记员  隗 鑫