河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终7054号 上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄市行政审批局，住所地，石家庄市桥**槐安东路**。 法定代表人：周树仁，局长。 委托诉讼代理人：宋风波，河北侯凤梅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄力兴企业管理服务有限责任公司，，住所地，河北省石家庄市桥**新休门**商务公寓503（休门街**）统一社会信用代码91130100MA07Q0MY3A。 法定代表人：赵迎彬，总经理。 委托诉讼代理人：张晓波、李洪波，河北天捷律师事务所律师。 上诉人石家庄市行政审批局因与被上诉人石家庄力兴企业管理服务有限责任公司（以下简称力兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初6853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人石家庄市行政审批局的上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初6853号民事判决，依法改判；2、判令被上诉人向上诉人支付冷却塔电机费4800元，空调电机、电容器、接水盘费3290元，空调清洗维保费8500元；退还多收取的暖气费31000元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、一审查明力兴公司与上诉人签订《房屋租赁合同》是错误的。一审判决第6页称“原告与被告签订的《租赁合同》，约定于房屋同时出租的附属设施包括……”以及第9页“石家庄力兴企业管理服务有限公司将涉案房屋部分转租给石家庄市行政审批局，并签订了《房屋租赁合同》，因此，合同无效”事实上，上诉人与被上诉人根本就没有签订过《租赁合同》或《房屋租赁合同》更谈不上合同无效的问题。与被上诉人签订房屋租赁合同的是石家庄市行政服务中心，而石家庄市行政服务中心与上诉人是两个单位，上诉人是2017年2月份才成立的，而石家庄市行政服务中心与被上诉人签订《租赁合同》日期是在2016年12月，那时，上诉人尚未成立，怎么可能与被上诉人签订《租赁合同》或《房屋租赁合同》？显然一审法院认定事实错误。 二、一审认定“未按合同约定向原告支付占有使用费”是错误的。上诉人与被上诉人未签订过合同，因此一审法院认定上诉人“未按合同约定向原告支付占有使用费”显然是错误的。 三、以一审认定“房屋占有使用费参照《房屋租赁合同》关于租金的约定”计算租金，一审判决房屋使用费数额是错误的。1、上诉人不知一审法院所述《房屋租赁合同》是指哪一份合同，如果一审法院所述《房屋租赁合同》指被上诉人与3302工厂所签合同，则根据该合同约定年租金600万元，总建筑面积12177平米。据此，计算每平米年租金为492.73元，每平米月租金41.06元。则被上诉人主张上诉人占用面积8750平米×41.06元9个月（2017年12月2日至2018年9月1日）=3233475元，而一审判决上诉人支付自2017年12月2日至2018年9月1日期间的占有使用费492.5万元，显然一审判决错误。据此计算被上诉人主张的2016年12月2日至2017年12月1日租金，则为每平米年租金为492.73元×8750平米=4311387.5元，而上诉人已支付400万元，即便按被上诉人所主张的日期2016年12月2日起算至2018年9月1日，应为4311387.5元-4000000元（已支付）+3233475元=3544862.5元，也不是一审判决的492.5万元。显然一审判决错误。况且上诉人2017年2月才成立，应从2017年2月计算费用，而非从2016年12月计算。另外，被上诉人起诉状主张支付2017年12月2日至2018年9月1日租金只有382.5万元，而一审法院却多判决110万元，违反不告不理的原则，显属错误。2、如果一审法院所述《房屋租赁合同》指被上诉人与石家庄市行政服务中心所签订的《租赁合同》由于石家庄市行政服务中心与被上诉人签订的《租赁合同》已被石家庄市纪检委认定为违法违纪，一审以被纪检委确定为违法违纪的《租赁合同》作为支付依据，本身就是错误的。 四、一审法院未查明上诉人实际占用面积。上诉人实测占用面积为8380平米，根本不是8750平米。被上诉人与3302工厂签订的《房屋租赁合同》约定被上诉人租赁面积为12177平米；被上诉人与石家庄市行政服务中心签订的《租赁合同》显示被上诉人自用660平米；被上诉人开庭承认建设银行及支付中心占用近3000平米（上诉人实测2529.86平米），烟酒店占用350平米（上诉人实测349.68平米），洗车行占用200平米（上诉人实测193.21平米）12177-660-2529.86-349.68-193.21=8444.25平米。一审法院不查明上诉人实际占用面积就判决，显属错误。 五、一审未支持上诉人冷却塔电机费4800元，空调电机、电容器、接水盘费3290元反以及空调清洗维护费82500元的诉请求理据不足。一审以上诉人无证据证明事先向被上诉人申报过、也无证据证明被上诉人未实施维修的事实，应承担举证不能的法律后果，显属错误。被上诉人没有维修的事实不需要证明，一审法院让上诉人证明根本就没有发生过的事情，是强人所难。况且没有任何规定说先申报才能维修，不申报就不支持。上诉人向被上诉人申报过，被上诉人拒不维修，上诉人无奈，只能先垫款维修，以保证设备的正常运转。 六、一审未支持上诉人要求返还多收取的暖气费31000元是错误的。由于上诉人实际占用面积只有8380平米，对应收取的暖气费亦应减少。 七、一审判决反诉费全部由上诉人承担是错误的。由于一审判决支持被上诉人返还上诉人电费96247.01元，因此，该部分诉讼费应由被上诉人承担。 综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，恳请二审法院依法改判。 被上诉人石家庄力兴企业管理服务有限责任公司答辩称，1、上诉人由石家庄市行政服务中心变更的，一审提交了上诉人财务对外公示，变更后石家庄市行政服务中心隶属于上诉人，一审对此查清也予以认定，本案所涉租金应该由上诉人承担。2、上诉人应当按照被上诉人与石家庄市行政服务中心签订的房屋租赁合同履行相关义务，向被上诉人支付租金；3、除一审认定的上诉人多支付的96247.01元电费由被上诉人返还以外，其他维护费、维修费上诉人未向被上诉人申报，也没有证据证明实际进了维修维护，不符合合同约定，并且，部分费用是在上诉人与产权单位解除租赁合同后产生的，不应由被上诉人承担；4、被上诉人不存在多收取暖气费的情形，上诉人交给被上诉人的暖气费被上诉人均交给了供暖公司，综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。 石家庄力兴企业管理服务有限责任公司向原审法院起诉请求：1、依法判令被告支付2017年度租金110万元、2018年度（2017年12月2日至2018年9月1日）租金382.5万元；2依法判令被告承担逾期支付房租的违约金，每逾期一日按所欠租金日万分之五计算至付清之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月2日，原告与石家庄市行政服务中心签订《租赁合同》，合同约定石家庄市行政服务中心租赁石家庄市槐安东路77号的土地及地上建筑物作为正常办公及其配套功能使用，该土地占地面积9200平方米，地上总建筑面积12177平方米，其中地上建筑**，建筑面积10610平方米，地下**，建筑面积1567平方米。同时合同还明确了附属设施情况。合同约定，石家庄市行政服务中心租赁以上租赁物的期限为5年，自2016年12月2日起至2021年12月1日止；合同约定租赁费每年510万元，乙方石家庄市行政服务中心每年由市人代会预算报告通过后一周内缴纳当年租金，并约定逾期缴纳租赁费，应当按所欠租金的日万分之五向原告支付违约金。2017年2月28日，被告石家庄市行政审批局正式挂牌成立，承接了石家庄市行政服务中心的职能，涉案租赁房屋也相应由被告石家庄市行政审批局实际租赁使用至今，租赁费用也应由被告石家庄市行政审批局承担。2017年、2018年的市人代会预算报告早已通过，被告早应支付2017年度、2018年度租金，但以各种理由拖延至今，原告多次向被告催要未果，至2018年6月份，原告向石家庄市桥西区人民法院提起诉讼，要求被告支付拖欠的租赁费，石家庄市桥西区人民法院经审查，于2018年7月2日立案受理后，通过协商，被告向原告支付了2017年度的一部分租赁费，同时向原告承诺尽快支付拖欠的全部租金，原告于2018年8月20日向法院申请撤诉。现被告未兑现自己的承诺，又以各种理由拒不支付拖欠的租金，为维护原告合法权益，再次提起诉讼，望判如所请。 被告石家庄市行政审批局向原审法院辩称，一、原告主体不适格，无证据证明其有权利出租涉案房屋；二、双方间无租赁合同，原告不能主张违约金，主张违约金无依据；三、被告未承接石家庄市行政服务中心职能；四、被告实际占用面积与原告所提交的租赁合同中所显示的面积不符，应当重新核算使用面积；五、原告没有尽到日常的服务义务，电梯、空调未进行维修；六、被告电费已支付原告，但原告未交至3302工厂。 被告石家庄市行政审批局向原审法院反诉称，一、判令原告返还电费96247.01元，向被告支付冷却塔电机费4800元，空调电机、电容器、接水盘费3290元、空调清洗维护费82500元；多收取的暖气费31000元；二、诉讼费由原告承担。事实与理由：被告自2017年2月成立至今占用桥西区槐安东路77号房屋用于办公。期间，原告应当对被告使用的空调进行清洗维护及配件更换，但原告既不更换配件也不进行维保，无奈，被告只得先行垫付此部分费用，以保证设备的正常运转。另外，被告将电费交给原告后，原告本应将电费充值到点卡上，但原告未将96247.01元电费充到电卡上。因此，原告应当返还上述电费款。为此，特提起反诉，恳请依法公正处理。 针对被告的反诉，原告向原审法院辩称，一、对被告主张的空调的维修费包括电梯费用、空调电机、电容器接水盘、空调清洗该费用不应当由原告承担，原告管理租赁房屋期间对相应的设备包括空调都进行了正常的维修；二、被告反诉的多收取的暖气费没有任何依据，原告按照双方签订的租赁合同中约定的面积计算的暖气费并且被告已实际支付了该部分费用，证明被告按照双方签订的协议履行了相应的义务应当按照合同约定计算房租、暖气费及被告应当承担的违约责任，对于电费我方确实收取，对该事实原告认可。 原审法院查明的事实：2016年12月2日，中国人民解放军第三三零二工厂后勤管理部（甲方）与石家庄力兴企业管理服务有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于槐安东路77号建筑物出租给乙方，用途为办公，该建筑物总建筑面积为12177㎡，其中地上三层，建筑面积为10610㎡，地下**，建筑面积为1567㎡，租赁期间自2016年12月2日至2021年12月1日止，年租金为人民币600万元，租金交纳方式为每年由石家庄市人民代表大会预算报告通过后两周内向甲方交纳当年租金（一次性给付），乙方应按合同约定时间交纳租金，超过180天，则视为乙方提前终止合同。2018年8月27日，中国人民解放军第三三零二工厂后勤管理部出具《解除合同通知书》，该通知书主要内容为因石家庄力兴企业管理服务有限责任公司未按合同约定按时交纳租金双方解除《房屋租赁合同》。2018年9月27日石家庄力兴企业管理服务有限责任公司将坐落在槐安东路77号的房屋建筑及周边场地的使用权、管理权移交给了中国人民解放军第三三零二工厂。 原审另查明，2016年12月2日，原告石家庄力兴企业管理服务有限责任公司（甲方）与石家庄市行政服务中心（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于槐安东路77号，占地面积约为9200㎡，总建筑面积为12177㎡，其中地上建筑三层，建筑面积为10610㎡（除甲方自用建筑面积660㎡外，实际租赁房屋使用建筑面积为8750㎡），地下**，建筑面积为1567㎡，周边场地东至自主楼东墙外延伸7米（现有围墙为界），西至自主楼西墙外延17米（南半部），南至自主楼南墙外延25米，北至主楼北墙。与房屋同时出租的附属设施包括630KVA变压器、上海三菱电梯三部、中央空调、功率1400KV换热站及上述房屋正常使用所必须的其他设备。该设备由甲方人员负责操作管理、维护、维修、保养，确保正常运转，因此产生的费用，房租或场地租赁费中已包含，不再另行收取。租赁期限为5年，自2016年12月2日至2021年12月1日止，年租金为人民币510万元，乙方每年由市人代会预算报告通过后一周内缴纳当年租金，乙方如逾期支付租金，每逾期一日按所欠租金的日万分之五向甲方支付违约金。租赁期间乙方直接向市行业主管部门按时交纳水、电、暖、汽、通讯运行费用。合同签订后，该涉案房屋由石家庄市行政服务中心使用。2014年11月石家庄市行政服务中心更名为石家庄市政务服务中心，2017年2月石家庄市行政审批局成立。设立石家庄市行政审批局，挂石家庄市政务服务中心、石家庄市公共资源交易监督管理办公室牌子，为市政府工作部门。石家庄市行政审批局成立后一直占有使用涉案房屋。2018年7月6日，石家庄市行政审批局向石家庄力兴企业管理服务有限责任公司支付房租400万元，剩余的房租未支付。 原审再查明，原告与被告签订的《租赁合同》，约定与房屋同时出租的附属设施包括630KVA变压器、上海三菱电梯三部、中央空调、功率1400KV换热站及上述房屋正常使用所必须的其他设备。该设备由甲方人员负责操作管理、维护、维修、保养，确保正常运转，因此产生的费用，房租或场地租赁费中已包含，不再另行收取。租赁期间被告直接向市行业主管部门按时交纳水、电、暖、汽、通讯运行费用。原告称，2017年12月25日至2018年7月27日。年头电费余额52897元，后又充值58万元，减去其他租户使用的，剩余96247.01元原告应予返还。原告对该款项认可并同意返还。 原审诉讼过程中，被告称，在2018年8月24日前维修的空调冷却电机花费4800元。提交了发票、支付凭证。对此原告称发票及支付凭证真实性无异议，但是被告在2018年7月中旬没有通知原告的情况下把进出设备间的锁更换了，导致原告无法进出维修及保养，我方没有接到被告的维修保养的通知。被告代理人称，关于更换设备间锁的问题不清楚。被告称，我方通知原告维修空调电机、电容器、接水盘，原告未进行维修，在2018年8月22日前我方进行了维修花费3290元。提交了发票、支付凭证。原告称，被告没有申请报修。 原审诉讼过程中，被告称，空调清洗维保费82500元是与河北空调工程安装有限公司签订了《中央空调风机盘管清洗和冷却塔维保协议书》，合同工期是2018年7月31日至2018年8月11日，合同总价为82500元，合同签订后空调工程安装有限公司进行了施工，施工完毕，我方于2018年12月6日支付了合同费用82500元。提交：协议书、发票、支付凭证。原告对协议书、发票、支付凭证真实性无异议，但是该部分费用支付时间在2018年12月份，此时原告与三三零二工厂已经解除租赁协议，该部分费用不应由原告承担，并且在2018年7月31日至2018年8月11日在该期间以及之前没有收到过被告的任何通知及申报，并且在该时间段空调没有停止使用过，不符合被告说的维修了12天。被告称，原告多收取了暖气费31000元应予返还。原告称，按约定的平米收取了所有的暖气费交给了三三零二工厂，由三三零二工厂到供热集团开具发票。提交发票一张。被告对该发票无异议。 原审再查明，原告与被告签订《协议书》一份，载明：鉴于石家庄市行政审批局自2017年2月份成立至今，占用石家庄市槐安东路77号房屋用于办公，双方未签订书面《房屋租赁合同》。原告就房屋租赁事宜向石家庄市桥西区人民法院提起诉讼，法院已立案受理。现双方协商一致，就被告占用上述房屋的房屋使用费问题达成如下协议：1、被告于本协议签订之日起＿日内先行向原告支付房屋使用费400万元整（肆佰万元整）。2、上述400万元为暂付款，待桥西法院作出生效法律文书后，双方根据判决内容确定的租金或房屋使用费标准据实结算，多退少补。3、双方同意被告继续使用上述房屋至市政府安排被告搬迁为止，双方另行签订《房屋租赁合同》，具体租金标准以前述法院生效法律文书为依据确定。 原审另查明，2008年9月22日，石家庄生万投资有限公司（以下简称：生万公司）与中国人民解放军第三三零二工厂（以下简称：三三零二工厂）签订关于本案涉案房屋的《房屋租赁合同》，约定租期20年，并于2008年10月17日签订了《补充协议》。石家庄生万投资有限公司以房屋租赁纠纷诉至原审法院，原审法院以中央军委及中国人民解放军陆军部军事政策的调整是原被告双方所不能预见、不能避免并不能克服的，属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，因此，双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》已因不可抗力因素的发生无法再继续履行，根据双方合同中约定：“如遇不可抗力原因，致使本合同无法履行时，双方互不承担责任”为由，于2016年7月29日作出（2016）冀0104民初2599号民事判决：解除石家庄生万投资有限公司与中国人民解放军第三三零二工厂签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。 上述事实，有房屋租赁合同、房屋平面图、协议书、石家庄市人民政府办公厅文件、付款凭证、发票、电费结算单、维修单、中国人民解放军第三三零二工厂后勤管理部出具的解除合同通知书、槐安东路77号建筑物资产移交书及庭审笔录等证据予以证实。 原审法院认为，关于合同效力问题，根据《合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案所涉房屋，因政策的调整解除了石家庄生万投资有限公司与中国人民解放军第三三零二工厂签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。后中国人民解放军第三三零二工厂又与石家庄力兴企业管理服务有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，石家庄力兴企业管理服务有限责任公司将涉案房屋部分转租给石家庄市行政审批局，并签订了《房屋租赁合同》，上述情形违反行政法规的强制性的规定，因此，合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，被告石家庄市行政审批局应向原告石家庄力兴企业管理服务有限责任公司支付房屋占有使用费，占有使用费参照《房屋租赁合同》关于租金的约定。原告称被告石家庄市行政审批局自2016年12月2日至2018年9月1日向原告支付了400万元的租金，剩余租金未支付。原审法院认为被告一直占有使用案涉房屋，且未按合同约定向原告支付占有使用费，故被告应向原告支付所欠的占有使用费。 关于原告主张违约金之诉请，因原告在庭前及庭审中未明确违约金的数额，原审法院释明庭下2日内提交详细的清单，并按违约金确定的数额在7日内补交诉讼费用，但原告未按规定提交清单及补交诉讼费用。且双方签订的《房屋租赁合同》无效，故对原告主张该项诉讼请求不予支持。 关于被告主张原告返还电费96247.01元之诉请，原告对该款项认可并同意返还。 关于被告主张原告支付冷却塔电机费4800元，空调电机、电容器、接水盘费3290元、空调清洗维护费82500元之诉请，被告无证据证明事先向原告进行过申报，且亦无证据证明原告未实施维修的事实，故被告应承担举证不能的法律后果。 关于被告主张原告多收取的暖气费31000元之诉请，经查，原告将所收取的承租房屋的暖气费交付至供热公司，被告无相关证据证明原告多收取暖气费的事实，因此，对被告该主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，一审判决如下：一、被告（反诉原告）石家庄市行政审批局向原告（反诉被告）石家庄力兴企业管理服务有限责任公司支付自2017年12月2日至2018年9月1日期间的占有使用费892.5万元（已支付400万元）；二、原告（反诉被告）石家庄力兴企业管理服务有限责任公司向被告（反诉原告）石家庄市行政审批局返还电费96247.01元；三、驳回原告（反诉被告）石家庄力兴企业管理服务有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）石家庄市行政审批局其他反诉请求。上述第一、二项限本判决生效后十日内履行完毕。一审诉讼费46200元，反诉费2284元，由被告（反诉原告）石家庄市行政审批局负担。 本院二审期间，双方当事人在二审诉讼期间均未提交新的证据。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。 本院认为，2016年12月2日，力兴公司（甲方）与石家庄市行政服务中心（乙方）签订《租赁合同》，约定涉案房屋由石家庄市行政服务中心使用。2014年11月石家庄市行政服务中心更名为石家庄市政务服务中心，2017年2月石家庄市行政审批局成立，挂石家庄市政务服务中心牌子、石家庄市公共资源交易监督管理办公室牌子，为市政府工作部门。石家庄市行政审批局成立后一直占有使用涉案房屋。鉴于此，虽原审法院在阐述《租赁合同》时对合同双方具体名称的表述有所不准确，但鉴于上述单位的名称的一系列变更情况及权利义务的承接情况，原审法院的表述并不影响各方正确承担相关民事责任，故本院对上诉人据此所称的上诉人与被上诉人之间租赁关系的异议辩不予采纳。鉴于上述《租赁合同》违反相关行政法规的强制性规定，上述《租赁合同》应为无效合同，原审法院对此已做详细阐述，故不再赘述。根据相关法律规定，石家庄市行政审批局实际占有使用案涉房屋，应参照《租赁合同》对租金的约定支付被上诉人占地、使用费，原审法院据此判由上诉人支付被上诉人占有使用费892.5万元（已支付400万元）并无不当。关于维修费的问题，根据合同约定，设备损坏应由被上诉人维修，上诉人主张自行对设备进行维修产生费用，但并未提交证据证明被上诉人怠于维修，原审法院对此不予支持并无不当。关于取暖费，上诉人并未就其主张提供充分证据，且被上诉人已将收取的款项交给供热公司，原审法院对此不予支持并无不当。至于原审法院确定的一审诉讼费如何承担问题属于一审法院的决定，不是本案的实体处理内容，本院对此不予处理。综上所述，石家庄市行政审批局的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48484元，由上诉人石家庄市行政审批局负担。 本判决为终审判决。 审判长  王靖 审判员  李祥 审判员  张洁 二〇一九年八月十三日 书记员  王超 ——