北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0109民初3398号原告：窦秀芝，女，1973年5月7日出生，汉族，可口可乐公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。被告：王士国，男，1955年3月17日出生，汉族，门头沟区汽车厂退休职工，住北京市门头沟区。被告：窦桂英，女，1959年12月8日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告兼被告窦桂英的委托诉讼代理人：王凯，男，1987年12月23日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告窦秀芝与被告王士国、窦桂英、王凯房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告窦秀芝及其委托诉讼代理人周玉顺，被告王士国，被告兼被告窦桂英的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦秀芝向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与三被告于2015年8月16日签订的房屋买卖居间合同有效。2、请求判令三被告继续履行房屋买卖居间合同，并于五个工作日内办理位于北京市门头沟区XX小区3号楼1503号房屋（以下简称1503号房屋）入住手续，办理入住后三个工作日内将上述房屋交付原告。3、请求判令三被告支付原告自通知领钥匙之日起至实际交付之日止的违约金，按照每天160元计算。事实和理由：2015年8月16日，原告与三被告签订房屋买卖居间合同约定被告将1503号房屋以53.5万元的价格卖给原告，前期支付42万元，收到房屋钥匙当日支付3万元，待房屋过户完成后支付8.5万元。合同约定双方于开发商通知领取钥匙当日进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交给原告。原告已经按照合同约定支付被告前期购房款42万元，现房屋已领取钥匙，被告拒绝为原告办理房屋入住手续，故原告诉至法院。王士国、窦桂英、王凯辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1、1503号房屋是王士国、窦桂英的唯一住房，出售后二人将无居住处所。2、双方签订的房屋买卖居间合同主要条款约定不明，导致合同履行过户的期限成为不定期，1503号房屋的房产证办理时间不确定，因此房屋的过户时间不确定，原告给付被告剩余房款的时间不确定，也使法律关系长期处于不确定状态。3、1503号房屋被案外人进行了财产保全，现被查封，被查封后的房屋不能改变其法律状态，既不能过户也不能交付，原告既未支付全部房款，也未实际占有房屋，因此客观上房屋买卖合同已经无法履行。4、被告不知道房子什么时候可以办理交付手续，2019年4月份中介通知房子下来了，中介安排双方见面协商，因为房子出售后被告无处居住，被告想多给原告钱，原告不同意。被告于2019年4月15日领钥匙，被告与拆迁部门办理交房手续不久双方即发生纠纷，原告即起诉到法院，被告并不存在违约问题，因此也不存在违约金问题。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：王士国就门头沟区XX街17排4号房屋与门头沟区房屋征收事务中心签订房屋征收安置补偿协议，王士国可获得一套一居室、一套二居室安置房，2015年5月17日，王士国选择征收补偿协议中的一居室安置房，即1503号房屋，该房屋为期房。2015年8月16日，王士国、窦桂英、王凯（甲方）与窦秀芝（乙方）、北京金城阜业房地产经济有限公司（丙方）签订房屋买卖居间合同，载明，甲方依据国家有关规定，依法取得1503号房屋，回迁协议编号：CB-02-城子D-0109号，建筑面积为40平方米，甲方对房屋享有完全处置权，乙方自愿购买并充分了解认可房屋的现状，房屋售价为535000元，合同签订当天，乙方支付给甲方定金10万元(如无违约充抵房款或首付款)，乙方于2015年10月31日之前支付甲方第一笔房款320000元，乙方于收到房屋钥匙当日将第二笔房款30000元支付甲方，剩余房款85000元于房本下发过户当日同时支付给甲方。甲乙双方于开发商通知领取钥匙当日进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交予乙方。甲乙双方任意一方不按丙方指定的日期办理与该房屋交易的各项相关手续，或不提供相关文件、资料、证明等致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日，违约方应向守约方支付房屋成交总价的万分之三作为滞纳金，延期超过十个工作日的，守约方有权解除合同，违约方向守约方支付本合同标的房款的200%作为违约金。原告主张，合同签订后，原告按照合同约定支付被告定金和第一笔房款共42万元，并提交收条五张，2015年8月16日收条载明，今收到窦秀芝购房定金人民币5万元整，收款人王士国。2015年8月29日收条载明王士国收到窦秀芝交来部分购房款10万元，收款人王士国。原告陈述2015年8月29日的收条中的10万元包括了2015年8月16日收条中的5万元，王士国没有将2015年8月16日的收条收回。2015年10月17日的收条载明，今收窦秀芝购房款2万元，收款人王士国。2015年10月31日的收条载明，今收到窦秀芝购房款30万元整，收款人王士国、王凯、窦桂英。2015年10月31的证明载明，窦秀芝购房款（门头沟区小园二期四地块3栋1单元1503号）42万元整，前期购房已结清，出售人：王士国、王凯、窦桂英，2015年10月31日，见证人：陆晶。原告陈述除2015年8月16日给付的5万元是现金外，其余房款均通过转账支付给王士国或窦桂英，并提交了北京银行（卡号尾号7757）转账记录，窦秀芝于2015年8月16日支取5万元，于2015年8月29日转账给王士国5万元，于2015年10月17日转账给王士国2万元，于2015年10月31日转账给窦桂英30万元。经质证，被告对转账的37万元予以认可，对2015年8月16日支付的现金5万元不予认可，不认可收到5万元现金。房屋征收部门于2018年12月通知XX小区3号楼业主领取房屋钥匙，王士国于2019年4月15日领取1503号房屋钥匙。因案外人高美艳与王士国民间借贷纠纷，高美艳申请查封1503号房屋，本院于2019年6月11日作出（2019）京0109财保83号民事裁定书，裁定查封王士国、窦桂英名下的1503号房屋。现1503号房屋仍处于查封状态。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的房屋买卖居间合同系真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告主张已经按照合同约定支付前期房款42万元，被告认可收到转账37万元，不认可2015年8月16日收到现金5万元，通过原告提交的2015年8月16日的取款5万元的银行取款记录及被告于2015年8月16、2015年10月31日出具的收条，本院确认三被告收到原告支付的现金5万元，对三被告所提未收到5万元现金的意见，本院不予采纳。原告按照合同约定履行了付款义务，在具备交付房屋条件时，被告亦应按照合同约定履行交房等义务。因1503号房屋现处于被查封状态，原告本案中要求被告按照合同约定办理入住手续并将房屋交付原告的诉讼请求，存在客观不能履行的情形，本院不予支持。原告可于履行不能的情况解除后另行主张。根据约定，被告应在开发商通知领钥匙当日进行房屋交验并将房屋钥匙交付房屋钥匙给原告，1503号房屋所在小区于2018年12月份通知领钥匙，被告直至2019年4月15日领取钥匙且未将房屋交付原告，被告构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告不按期办理房屋交易相关的各项手续的，每延误一日，应向原告支付房屋成交总价的万分之三作为滞纳金，原告要求被告按照每日160元的标准支付延期交房的违约金，符合合同约定，本院予以支持。对支付违约金的起算时间，1503号房屋于2018年12月通知领取钥匙，本院确定违约金的起算时间为2019年1月1日，违约金的截止时间为2019年7月26日法庭辩论终结之日，对2019年7月26日之后产生的违约金，本院不予处理，原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、窦秀芝与王士国、王凯、窦桂英、北京金城阜业房地产经纪有限公司于二〇一五年八月十六日签订的《房屋买卖居间合同》有效。二、王士国、王凯、窦桂英自本判决生效之日起七日内按照每天160元的标准，支付窦秀芝自二〇一九年一月一日至二〇一九年七月二十六日的逾期交房违约金33120元。三、驳回窦秀芝的其他诉讼请求。案件受理费九千一百五十元，由王士国、王凯、窦桂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  李兴容人民陪审员  王雅琴二〇一九年八月三十日书 记 员  董 颖