安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0722民初711号原告：枞阳县天利房地产开发有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇金山路**。统一社会信用代码91340823790137078Ａ。法定代表人：疏胜祥，该公司经理。委托诉讼代理人：徐光敏，安徽枞城律师事务所律师。被告：朱士兵，男，汉族，居民，住安徽省枞阳县。第三人：枞阳泰业村镇银行股份有限公司，，住所地安徽省枞阳县枞阳镇金山大道（西）**统一社会信用代码913408005704426443。法定代表人：孟军，该行行长。委托诉讼代理人：曹霞，女，该行信贷部经理。原告枞阳县天利房地产开发有限公司（以下简称天利公司）与被告朱士兵、第三人枞阳泰业村镇银行股份有限公司（以下简称泰业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序进行审理，后经审查发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，并于2019年6月10日公开进行了审理。原告天利公司的委托诉讼代理人徐光敏、第三人泰业银行的委托诉讼代理人曹霞到庭参加了诉讼，被告朱士兵经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天利公司向本院提出诉讼请求：1.解除2018年3月29日双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令朱士兵支付购房款21150元、代偿本息款323075.32元，合计344225.32元，并从2018年12月10日起至付清之日止，按年利率10.8%（日万分之三）计付利息；3.判令朱士兵支付违约金6884.5元（344225.32×2%）；4.朱士兵负担案件受理费。事实和理由：2018年3月29日，天利公司和朱士兵以及泰业银行分别签订《商品房买卖合同》《楼宇按揭抵押贷款合同》，朱士兵借款31.7万元用于购买天利公司开发的天利明珠10幢1单元1302室住宅一套，其取得借款后，未能按约定偿还，天利公司先后代偿323075.32元。朱士兵未作答辩。泰业银行述称，三方签订《楼宇按揭抵押贷款合同》以及天利公司代偿323075.32元属实。天利公司为证明其主张，向本院提交以下证据：一、天利公司营业执照复印件1份、朱士兵公民身份证复印件1份、泰业银行工商登记信息打印件1份，证明原、告以及第三人主体身份情况；二、《商品房买卖合同》《楼宇按揭抵押贷款合同》以及《个人借款借据》复印件各1份，证明：1.朱士兵与天利公司存在商品房买卖合同关系的事实以及内容（天利明珠10幢1单元1302室，建筑面积96.22m2，总价款42.3万元，首付10.6万元，余款31.7万元通过按揭贷款方式交付，以及违约责任等）；2.朱士兵取得31.7万元按揭贷款、天利公司为该借款提供连带责任担保等事实；三、2018年9月至同年12月《贷款还款凭证》《贷款本金还款回单》《贷款利息回单》共11份，以及2019年1月8日《关于限期支付住房按揭贷款及代偿款的律师函》与EMS邮寄回执和邮政速递物流网上查询打印件各1份，证明：1.朱士兵未能按约定及时归还按揭贷款，天利公司作为连带保证人代偿323075.32元；2.天利公司针对朱士兵的违约行为，向其发出律师函，要求及时交付房款或解除合同等事实；四、《欠条》1份，证明朱士兵欠首付款21150元的事实。朱士兵未提交证据。经审查，本院认为天利公司提交的证据一至四，客观真实，内容合法，与案件具有关联性，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天利公司系房地产开发、销售企业。2018年3月29日，朱士兵与天利公司签订《商品房买卖合同》，约定朱士兵购天利公司开发的位于枞阳镇金山大道西湾沟湖北天利明珠10幢1单元1302号室，建筑面积96.22m2，总价款42.3万元，首付款10.6万元，余款31.7万元通过办理银行按揭方式支付。合同还对逾期付款的违约责任约定为：（1）使其在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人有按日向出卖人支付使其应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，出卖人应在2019年12月31日前交付符合合同约定的房屋等。同日，朱士兵作为借款人、泰业银行作为出借人、天利公司作为保证人，三方共同签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，朱士兵借款31.7万元，期限自2018年3月29日至2043年3月28日，等额本息还款法，借款人应从贷款发放当月起逐月还款，供款总基数为300期，每期还款日为还款周期最后一个月的15日，并以本合同项下所购房产向出借人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任担保，保证期间为本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交出借人保存时止。该合同还约定，如借款人出现任一违约行为，出借人有权宣布合同项下借款全部或部分提前到期，并要求借款人立即偿还借款本息及相关费用，并按贷款本金的5%收取违约金，有权直接从借款人或保证人账户中扣款以抵偿借款人在本合同项下应偿付的借款本金、利息等。案涉房屋未办理权利证书以及抵押手续。该借款合同还约定逾期还款，应按贷款利率水平上加收50%的罚息等。同日，泰业银行依合同约定发放贷款31.7万元至天利公司账号，该次借款借据载明利率为4.4913‰。朱士兵支付84850元，尚有首付款21150未付，并向天利公司出具欠条，明确该款在3年内付清。朱士兵取得借款后，未能按约定及时归还，从2018年8月起，朱士兵开始违约，天利公司应泰业银行要求，开始代朱士兵还款，2018年12月10日，泰业银行从天利公司保证金账户直接扣划朱士兵尚欠全部款项，上述本息合计共323075.32元。本院认为，朱士兵与天利公司、泰业银行签订的《商品房买卖合同》《楼宇按揭抵押贷款合同》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；朱士兵取得借款后，未能按约定及时偿还，显属违约。天利公司代偿323075.32元，无法实现合同目的，有权解除《商品房买卖合同》，并有权按合同约定应付款的2%向朱士兵主张违约金。天利公司已收取的购房款及欠条应及时退还。朱士兵未到庭参加诉讼，应视为对天利公司的诉求及证据放弃抗辩及质证，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2018年3月29日原告枞阳县天利房地产开发有限公司与被告朱士兵签订的《商品房买卖合同》；二、被告朱士兵在判决生效后十日内给付原告枞阳县天利房地产开发有限公司违约金4764.5元[（323075.32－84850）×2%]；三、驳回原告枞阳县天利房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7748元，枞阳县天利房地产开发有限公司、朱士兵各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  陈中先审 判 员  毕晓山人民陪审员  吴礼云二〇一九年八月二十二日书 记 员  鲍忠佳附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。