贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初3061号 当事人基本情况及案件审理经过 原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处文峰南路**，统一社会信用代码915227255733024876。 法定代表人魏瑞维，系公司总经理。 委托代理人罗小容，系公司项目经理，代理权限为特别授权。 被告唐巧连，女，汉族，1987年9月3日生，湖南湘潭人，，住所地贵州省瓮安县 委托代理人刘洪洋，男，系被告唐巧连之夫，代理权限为特别授权。 本院于2019年7月12日立案受理原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司诉被告唐巧连物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序于2019年8月5日公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告的诉讼请求：1、依法判令被告缴纳物业服务费及公摊电费2711.6元、滞纳金1288.45元、违约金69.07元，总额4069.12元；2、诉讼费用由被告承担。 被告辩称：不交纳物业费的原因是因为原告方没有按照物业服务合同进行服务，交通和停放车辆也做得不好，没有对共有部分进行维修和管理。2016年6月，被告家住的房屋出现裂缝，向物业公司反映，但是至今原告方并没有做出处理；现在这条裂缝不处理将产生漏水的现象，现要求原告对这件事做出一个处理方案，对共有设施和公用建设物进行管理。过道的垃圾也没有人去管，给物业公司反映后该公司也没有派人去处理过。过道的消防设施没有相应的位置放置，对安全存在隐患。。地下停车场的生活垃圾及装修垃圾2016年至今都是没有人管理的。我们多次向原告公司反映，但是物业公司均未作出处理。我们曾经也在业主群里反映过，但是原告公司没有作出任何回复是否要进行处理。原告公司也没有按照物业合同对小区24小时管理，门禁也没有使用，小区随处都可以进去。我家门被对面业主装修时弄坏了，给物业公司反映，但是该公司依然没有进行处理。 审理查明的事实 经审理查明：原告于2012年11月22日与贵州锦美房地产开发有限公司签订贵州省瓮安县锦美时代广场《物业管理服务合同》，入驻贵州省瓮安县锦美时代广场小区，提供前期物业服务。合同双方在《物业管理服务合同》中约定：第三层（含三层）楼以上按月1.00元/㎡建筑面积（含电梯使用费）计收物业服务费，小区公共设施设备所产生的公共能耗费（水电费、柴油发电机在发电阶段用的柴油费）由小区业主和使用人按户据实分摊。 被告唐巧连购买锦美时代广场三期住宅D2-22-4的83.72平方米的住房一套成为该小区业主。2016年2月27日，被告与原告签订锦美时代广场锦瑞苑《前期物业管理服务协议》，约定的主要内容为：业主的责任不得改变小区任何部分的外貌，不得在小区外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、防盗网（窗）、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何饰物，亦不得堵塞任何窗户；高层住宅按月1.00元/㎡建筑面积计收物业管理费；公用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，费用向业主公摊计收，实行非“一户一表制”或使用二次加压供水的用户，总、分表差额或二次加压耗电由业主据实分摊，按年交纳，业主需在每月1日至当月10日缴交一年的管理费；原告服务内容为该小区房屋共用部位、共用设备及其运行的维护和管理、该小区公共环境卫生、垃圾清运及管道疏通、公共绿化养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护及安全防范，等等。唐巧连按与原告签订的锦美时代广场锦瑞苑《前期物业管理服务协议》约定，缴纳了2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费用。 2018年，瓮安县锦美时代广场业主委员会成立后，原告与该业主委员会于2018年8月1日签订《物业服务合同》，约定合同期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，住宅物业管理服务费每平方米建筑面积1元/月，公共能源分摊为每户每年100元，按半年或年度缴纳，于到期前20日履行缴纳义务；服务内容为该小区房屋共用部位、共用设备及其运行的维护和管理、该小区公共环境卫生、垃圾清运及管道疏通、公共绿化养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护及安全防范，等等。 被告入住后至今，期间，被告以原告未履行物业服务协议或合同约定的服务，被告的房屋裂缝未处理、门被邻居装修损坏原告未解决，原告存在没有保安管理门禁、垃圾没有人清理等公共部分服务不到位等问题，原告未尽到服务职责为由，拒不给付2017年1月1日起2019年6月30日的已届履行期限的部分物业服务费，原告催收未果，故诉至本院，请求支持其前述诉讼请求。庭审中，原告否认存在被告所述的物业服务问题，并对原告所述情况作出了相应解释。 上述事实，有原、被告委托代理人的法庭陈述和原、被告提交的本院庭审中已当庭认证的全部证据在卷佐证，经庭审质证审查，可以采信。 本案的争议焦点为：1、原告是否已履行了物业服务职责？2、原告的诉讼请求是否应予支持？ 判决理由和结果 本院认为：庭审中，被告认可入住后产生的家庭生活垃圾是原告的工作人员收集清运走的，且原告证据图片中建筑垃圾堆放是集中堆放且周围是清洁的等图片，足以证实原告是履行了合同约定的物业服务职责的，本院对此予以认定；对被告提出的原告未履行物业服务职责的主张，本院不予确认。 关于原告的诉讼请求是否应予支持的问题。被告系瓮安县锦美时代广场小区的业主，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、与贵州锦美房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》、与瓮安县锦美时代广场业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力。原告从2016年为被告提供物业服务至今，被告应向原告支付该期间已届履行期限的物业服务费。但原告除已支付2016年的物业服务费外，尚欠已届履行期限的2017年1月1日起至2019年6月30日止共计30个月的小区物业管理服务费用2511元（83.72平方米×1元/平方米/月×30个月=2511元，取整数）、2017年公摊电费100元、2018年公摊电费100元，总计2711元，至今未付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和国务院《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，原告要求被告给付物业服务费用2711元有理，本院予以支持。但鉴于原告的物业服务工作客观上存在小区卫生打扫不彻底不及时等公共设施设备的维护管理不及时不尽职等问题，在一定程度上影响了该小区业主的正常生活秩序，导致该小区部分业主对原告的物业服务工作不满意，形成违约；被告入住后2017年、2018年两年未交物业服务费，构成违约，且被告不交物业服务费势必影响原告提供正常、全面、及时的物业服务。综合双方违约情形，本院认定双方均不用对对方承担自2017年1月1日起至2019年6月30日止期间的违约责任。原告庭审中已撤回滞纳金、违约金请求，本院不再处理。如原、被告在2019年7月1日起及之后仍有违约行为，被告等业主或瓮安县锦美时代广场业主委员会或者原告可依法向相对的义务人主张权利。 被告庭审中提出的其房屋的房门受损、墙体裂缝等问题，与本案的物业服务合同关系不是同一法律关系，被告有证据可向侵权人或者责任人依法另行主张权利，本院在本案中不予审查。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 限被告唐巧连于本判决生效后十日内一次性向原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司给付2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费用二千七百一十一元。 案件受理费减半收取人民币25元，由被告唐巧连负担（该费原告已预交，限被告于判决生效后十日内给付物业服务费时一并给付原告）。 权利义务告知 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  朱定勇 二〇一九年八月七日 书记员  谢玉梅