重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初14407号 原告：大连银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝**龙山街道松牌路**米兰天空**4-1，统一社会信用代码915001125656494809。 负责人：曹梦，职务行长。 委托诉讼代理人：于丽娜，国浩律师（重庆）事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，国浩律师（重庆）律师事务所实习律师。 被告：邹小斌，男，汉族，1971年2月7日出生，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：李亚，重庆绮惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗懿，重庆绮惠律师事务所律师。 被告：谭存碧，女，汉族，1971年5月30日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：李亚，重庆绮惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗懿，重庆绮惠律师事务所律师。 被告：重庆百年同创房地产开发有限公司，住，住所地重庆市北部新区金渝大道**一社会信用代码91500000759296759M。 法定代表人：张玮，职务总经理。 委托诉讼代理人：郭瑞，重庆钧睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳杰，重庆钧睿律师事务所律师。 被告：邹佩璇，女，1996年5月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：李亚，重庆绮惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗懿，重庆绮惠律师事务所律师。 被告：邹某某1，男，2006年7月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 法定代理人：邹某某2，基本情况同上，系邹某某1父亲。 法定代理人：谭某某，基本情况同上，系邹某某1母亲。 委托诉讼代理人：李亚，重庆绮惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗懿，重庆绮惠律师事务所律师。 原告大连银行股份有限公司重庆分行（以下简称大连银行重庆分行）与被告邹小斌、谭存碧、重庆百年同创房地产开发有限公司（以下简称百年同创公司）、邹佩璇、邹某某1金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法由审判员郭建蓉独任审判，适用简易程序于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告大连银行重庆分行的委托诉讼代理人于丽娜、王涛，被告邹小斌、谭存碧、邹佩璇、邹某某1的委托诉讼代理人李亚，被告百年同创公司的委托诉讼代理人郭瑞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大连银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告邹小斌、谭存碧立即偿还借款本金1546999.94元；2、判令被告邹小斌、谭存碧立即支付从2016年1月20日起至2019年3月20日的利息221456.76元、罚息76635.81元；3、判令被告邹小斌、谭存碧支付罚息（以本金1546999.94元为基数，从2019年3月21日起至借款本息付清之日止，按合同执行年利率7.205%上浮50%的标准计算）及复利（以应付未付利息为基数，从2016年1月21日起至借款本息付清之日止，按合同执行年利率7.205%上浮50%的标准计算）；4、判令被告百年同创公司在第1、2、3、6项诉讼请求范围内承担连带清偿责任；5、判令原告就被告邹小斌、谭存碧、邹佩璇、邹某某1提供抵押的房屋处置后所得价款在第1、2、3、6项诉讼请求范围内优先受偿；6、判令本案诉讼费用、保全费、公告费等由被告承担。事实与理由：2014年6月18日，原告与被告邹小斌、百年同创公司签订了《大连银行股份有限公司个人一手房贷款借款合同》（以下简称借款合同），约定原告向被告邹小斌提供182万元的购房贷款，并对借款利息、罚息、复利、担保方式、违约责任等做了约定。被告百年同创公司为上述借款提供阶段性担保，保证期间自合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止。被告邹小斌、谭存碧、邹佩璇、邹某某1与原告签订《大连银行股份有限公司个人一手房贷款抵押合同》（以下简称抵押合同），将其购买的共有房屋向原告提供抵押担保并办理预告登记。原告按约发放贷款后，被告邹小斌未按合同约定偿还借款本息，经催收无果，故提起诉讼。 被告邹小斌、谭存碧、邹佩璇、邹某某1辩称，诉讼金额应该以银行实际流水为准；罚息和复利的标准明显过高，根据合同约定应当按照央行规定执行，实行浮动利率，2015年8月25日将5年以上贷款基准利率下调5.15%，因此自2016年1月1日起本案的利息、罚息、复利的执行年利率应当以5.15%计算；涉案房屋设立的系抵押权预告登记，至今未办理产权证，无法办理正式的抵押登记，未生效的抵押权不产生优先受偿的法律效力；本案并未产生保全费、公告费，原告主张的无事实依据，即使有保全费，根据借款合同第8页第11条费用及其他约定，该项未对费用进行详细的列举，所以该费用不应当由我方当事人承担。 被告百年同创公司辩称，相关的诉讼请求金额由法院依法裁判，其他意见同被告邹小斌等人一致。 原告大连银行重庆分行围绕诉讼请求举示了如下证据：借款合同、借款借据、授信合同/协议签订确认书、抵押合同、同意抵押声明书、重庆市土地房屋预告登记证明、共同还款责任确认函、结婚证（复印件）、贷款提前到期通知书及公证书（百年同创公司及个人各一份）、客户还款明细清单。被告邹小斌、谭存碧、邹佩璇、邹某某1针对其抗辩理由，在开庭审理中举示了借款合同、重庆市国土资源和房屋管理北部新区分局业务受理通知书等证据。经当庭质证，本院审查后对双方举示的证据均予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年6月18日，原告大连银行重庆分行为贷款人、被告邹小斌为借款人、被告百年同创公司（出卖人）为保证人签订借款合同一份，约定的主要内容是：借款人向贷款人借款182万元，用于购买保证人出卖的位于重庆市北部新区金渝大道89号16幢、17幢4-16号预售商品房。借款期限120个月，自2014年6月18日起至2024年6月18日止，以借款借据为准。贷款基准年利率为6.55%，执行年利率为7.205%；贷款实行浮动利率，如遇国家贷款利率调整，则按中国人民银行规定执行，按次年初1月1日调整；贷款利息自划拨贷款之日起按月结息，按积数计息，结息日按中国人民银行规定执行。还款方式为等额本金还款法，具体还款金额参照《个人贷款还款计划》。如借款人未按合同约定期限偿还借款本息，对逾期贷款部分，贷款人从逾期之日按本合同载明的贷款利率（当期合同执行利率）基础上上浮50%计收罚息；借款人不能按时支付贷款利息时，对未支付的利息计收复利。借款期内，借款人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权解除本合同、提前收回已发放的贷款本息，有权依法处分抵押物。保证人为本合同借款提供阶段性担保；如发生借款人退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同或在规定时间内无法办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，导致借款人未按本合同约定按期足额偿还贷款本息及其他应付款项，保证人自愿且不可撤销地为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用承担连带保证责任；保证期间为自本合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止。 被告谭存碧于同日向原告出具《共同还款责任确认书》，承诺对借款合同项下债务承担共同还款责任，并在借款合同落款处的借款人配偶处签名。 同日，原告为抵押权人，被告邹小斌、谭存碧、邹佩璇、邹某某1为抵押人，被告邹小斌为借款人签订抵押合同一份，约定抵押人以其共同购买的房屋为借款人在借款合同中的债务提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、费用、违约金、赔偿金、实现债权的费用等款项。抵押合同签订后，办理了《重庆市土地房屋预告登记》。 合同签订后，2014年6月19日，原告大连银行重庆分行向被告邹小斌指定账户支付了借款182万元，被告邹小斌、谭存碧、邹佩璇、邹某某1购买了预售商品房。此后，被告邹小斌从2016年1月20日起未按约偿还借款本金及利息，多次发生逾期还款，已达到借款合同约定的宣布提前到期条件。2018年6月14日，原告在重庆市渝北公证处公证员公证下向本案全体被告邮寄送达《贷款提前到期通知书》，宣布因借款人发生违约行为，借款合同项下借款于2018年6月12日起全部提前到期，要求借款人及保证人立即履行还款责任。原告经催收无果，向本院提起诉讼。截止2019年3月20日，被告邹小斌共拖欠借款本金1546999.94元、利息221456.76元、罚息76635.81元。 另查明，被告百年同创公司至今未向邹小斌、谭存碧、邹佩璇、邹某某1交付所购买的涉案抵押房屋，也未办理不动产权证及抵押登记。 本院认为，原告大连银行重庆分行与各被告签订的借款合同、抵押合同，被告谭存碧向原告出具的《共同还款责任确认书》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。原告按约定发放借款，履行了作为贷款人的合同义务。被告邹小斌未按约定偿还借款本息，构成违约，应承担相应的违约责任。原告大连银行重庆分行有权宣布全部贷款提前到期、要求借款人偿还全部剩余借款本金、拖欠的利息，并按合同约定计付罚息、复利至全部本息清偿完毕为止。根据借款合同约定，借款合同执行利率实为基准年利率上浮10%（6.55%×10%=7.205%），并随基准利率调整而调整，故罚息、复利利率均应在中国人民银行同期同类贷款基准年利率基础上上浮10%后再上浮50%计算。被告谭存碧作为共同还款人，应当对被告邹小斌的债务承担共同还款责任。被告百年同创公司作为保证人，为本案借款承担阶段性连带责任保证，现借款人在借款期内未按时足额偿还借款本息，保证人应当对借款人邹小斌所欠原告的债务承担连带清偿责任至涉案房屋办妥抵押登记之日止；保证人承担保证责任后，依法有权向借款人追偿。本院对原告的以上诉讼请求予以支持。原告请求罚息、复利利率按年利率7.205%上浮50%计算，与合同约定不符，本院不予采纳。 对被告邹小斌、谭存碧、邹佩璇、邹某某1提供的抵押物，因未取得不动产权证并办理抵押登记，原告的抵押权尚未依法成立，故不能依据《重庆市土地房屋预告登记》对该房屋享有抵押权及优先受偿权，该诉讼请求本院不予支持。 被告提出的关于利息、罚息计算标准与合同约定和法律规定不符及抵押权、优先受偿权尚未依法成立的抗辩理由，符合法律规定，本院予以采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告邹小斌、谭存碧于本判决生效之日起十日内偿还原告大连银行股份有限公司重庆分行截止2019年3月20日的借款本金1546999.94元、利息221456.76元、罚息76635.81元；并自2019年3月21日起至借款本息清偿完毕之日止，以尚欠的借款本金1546999.94元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算罚息，以未付利息221456.76元为基数按罚息利率计算复利； 被告重庆百年同创房地产开发有限公司对第一项债务承担连带清偿责任至房屋办妥抵押登记之日止； 驳回原告大连银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21410元，减半收取10705元，保全费5000元，合计15705元，由被告邹小斌、谭存碧、重庆百年同创房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  郭建蓉 二〇一九年八月八日 书记员  袁瑜雪