北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初15128号原告：彭玉华，男，1971年10月5日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：周剑南，北京朗空律师事务所律师。被告：北京北辰当代置业有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇顺通路**3-30013，统一社会信用代码91110113318157788Q。法定代表人：蔺金军，董事长。委托诉讼代理人：高盛，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈三营，北京市中银律师事务所律师。原告彭玉华与被告北京北辰当代置业有限公司（以下简称北辰公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员李建独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭玉华及其委托诉讼代理人周剑南，被告北辰公司之委托诉讼代理人高盛、陈三营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭玉华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《北京市商品房预售合同》，被告为原告办理退房手续并按发票记载数额返还原告购房款；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告对其商业地产项目进行宣传，称：“MOMAVILLAGE(当代●北辰)位于顺义区核心区卧龙环岛西南侧，堪称顺义的“中央生活区”。万千繁华汇聚于此，鼎旺人气酝酿无限商机。铂金旺铺，5—5.8米的层高，轻松实现一层变双层。”原告由于受此宣传承诺之诱惑，与亲属、朋友众筹资金，蜂至被告处购买旺铺。2016年9月18日原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定：原告以3270000元价格购买被告商业项目第×××号铺面房。该合同明确约定商品房的用途为商业；层高为5.8米。原告依约交付了购房款，被告于2017年6月27日向原告交付了房屋。被告公开发布的宣传资料中明确承诺，轻松实现一层变双层。原告也正是基于被告的该项承诺才与被告订立了商品房预售合同。依据相关司法解释规定，被告在其宣传资料中“一层变双层”的允诺应视为合同内容。原告收房后，在对商铺进行装修时，发现层高明显低于合同约定的5.8米，某些部位只有5.3米，加之设备层下沉不合理，造成净高空间严重缩减，无法改建为正常的双层格局。原告多次就此问题找被告协商解决，被告均以种种借口予以推诿。依据合同法理论，出卖人对其标的物应承担“物的瑕疵担保义务”。所谓物的瑕疵担保义务是指出卖人须向买受人保证其交付的标的物质量、数量符合双方的约定。物的瑕疵包括质量瑕疵和数量瑕疵。质量瑕疵又包括外观瑕疵和隐蔽瑕疵。隐蔽瑕疵是指须借助于物理、化学检验，或者经使用才能发现的瑕疵。本案中，被告交付的房屋层高明显低于合同约定的5.8米。原告由于对建设工程质量不具备检验能力，被告交付时，也只是查看被告提交的工程验收资料，并未实际测量层高。直至原告装修时才发现层高不符合约定，从这一点上讲，该涉案房屋存在的瑕疵属于隐蔽瑕疵。依据合同法规定被告交付的房屋层高不符合合同约定标准，其行为构成违约。原、被告双方签订的《商品房预售合同》未约定层高违约情形下，出卖方应承担何种违约责任形式。依据《合同法》第111条，作为买受人的原告可以选择要求被告退房。被告交付的房屋层高不符合约定，且设备层下沉及其不合理，装修设计若将设备层封闭，则净高大大缩减，被告在宣传资料中“轻松实现一层变双层”的允诺根本无法实现，只能勉强改造成双层，也不能适应正常人的身高，且设备层裸露于外，装修目的无法实现，商业价值极度贬损。综上，原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，希望法院依法裁决。被告北辰公司辩称，我公司不同意解除房屋买卖合同，原告请求没有法律依据。我公司没有进行虚假宣传误导消费者，涉案房屋层高均符合5至5.8米，本案中大多数原告均隔出了双层。我公司的销售广告、说辞等未构成要约邀请，仅供买受人参考，原告所述的广告内容不应视为合同内容，应以相关部门的批准和合同约定为准。原、被告签订的合同中明确约定层高及层高的测算方式，原告没有证据证明层高不符合双方合同约定，我公司不存在违约行为。原告要求解除商品房预售合同以及退房，不符合预售合同的约定。合同第八条和第九条有规划变更和设计变更行使解除权的约定，但本案中不存在规划变更和设计变更，故原告无权行使约定解除权。原告的主张也不符合最高院房屋买卖司法解释的规定。原告房屋都已经装修并投入使用，其合同目的已经全部实现，原告要求解除合同没有合同和法律依据。另，原告在2017年6月份收取房屋，却在2019年5月份提起诉讼，其解除权的行使已经超过一年的除斥期间，法院应该驳回其诉讼请求。还有，原告要求解除房屋买卖合同违反诚实信用原则。原告已经接收房屋2年以上，不具备退房条件和可操作性。原告的退房真实原因是受北京市限购政策出台的影响。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月18日，彭玉华（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1948537），该商品房预售合同第三条基本情况约定：该商品房房屋坐落为：北京市顺义区×××；该商品房的用途为商业，层高为5.8米，本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。彭玉华与北辰公司还就其他权利义务进行了约定，但并未约定层高的违约责任。合同签订后，彭玉华向北辰公司支付购房款3305996元。2017年6月27日，北辰公司向彭玉华交付涉诉房屋。另，涉诉房屋的楼号为规划楼号，现在的物业楼号已经发生变更。彭玉华为证实其主张，向本院提交商品房预售时使用宣传资料、商品房预售合同、购房发票。北辰公司对彭玉华提交商品房买卖合同及购房发票的真实性予以认可，但不认可宣传资料属于预售合同内容。北辰公司为证实其主张，提交涉诉房屋《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《北京市商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《不动产权证书》。《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载，工程竣工备案日期为2016年12月23日。就涉诉房屋层高问题，经双方当事人询问几家相关鉴定机构，鉴定机构均表示无法单独就房屋层高问题进行鉴定。彭玉华提出北京中瑞嘉业测绘有限公司可以进行鉴定，北辰公司以该家鉴定机构为乙级资质，在甲级资质公司不能就此进行鉴定的情况下不同意使用该家鉴定机构。在双方当事人就鉴定机构不能协商达成一致意见的情况下，本院咨询鉴定机构名册中所有相关鉴定机构，相关鉴定机构均答复无法单独对房屋层高问题进行鉴定，双方当事人认可本院咨询结果。另原告认可涉诉房屋设计层高与备案层高与合同约定一致，即设计层高为5.8米，《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》没有验收层高的记载。上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《北京市商品房预售合同》、《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。彭玉华与北辰公司签订的《北京市商品房预售合同》约定该商品房的用途为商业、层高为5.8米、所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，双方予以认可，本院加以确认。彭玉华主张其购买涉诉房屋实际层高不符合与北辰公司上述合同中关于层高的约定，因此北辰公司构成违约，且因此其不能实现购买房屋轻松由一层变二层的合同目的，合同应予解除。现涉诉房屋层高问题无法通过鉴定予以明确，在双方认可涉诉房屋设计层高为5.8米且已经相关行政机关竣工验收确认的情况下，无其他证据佐证彭玉华主张事实，故彭玉华主张解除商品房预售合同的请求权基础不能成立，本院对其解除《北京市商品房预售合同》的诉讼请求难以支持，其基于解除合同的办理退房手续并返还购房款的请求，本院亦无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告彭玉华的诉讼请求。案件受理费一万六千六百二十四元，由原告彭玉华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 建二〇一九年八月三十日书记员 徐四林