江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初6951号原告（反诉被告）：顾雪华。委托诉讼代理人：莫燮麟（受顾雪华的特别授权委托），江苏景明律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐从辉。被告（反诉原告）：张欲敏。委托诉讼代理人：胡国栋（受徐从辉、张欲敏的共同特别授权委托），江苏云崖律师事务所律师。委托诉讼代理人：华炫（受徐从辉、张欲敏的共同特别授权委托），江苏云崖律师事务所律师。原告（反诉被告）顾雪华与被告（反诉原告）徐从辉、张欲敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。顾雪华及其诉讼代理人莫燮麟、徐从辉及其诉讼代理人胡国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾雪华向本院提出诉讼请求：1、要求徐从辉、张欲敏履行小天鹅南苑XXX房屋的交付义务；2、要求徐从辉、张欲敏协助办理上述房屋的产权过户手续；3、小天鹅南苑XXX房屋剩余购房款715000元，扣除顾雪华已经垫付的物业管理费5060.56元，余额709939.44元由顾雪华以现款方式在办理产权过户的同时，一次性支付给徐从辉、张欲敏。事实和理由：2016年8月9日，顾雪华与徐从辉、张欲敏签订了一份房屋买卖合同，由顾雪华向徐从辉、张欲敏购买其所有的坐落于无锡市梁溪区小天鹅南苑XXX房屋，房屋面积110.11平方米，房屋成交价945000元。合同订立后，顾雪华已向徐从辉、张欲敏支付了购房款23万元。由于无锡市房屋买卖政策在2017年5月发生变化，徐从辉、张欲敏未能在此之前完成产权登记，导致案涉房屋无法在领证后两年内将产证过户给顾雪华，导致双方约定顾雪华在房屋产权过户当日支付一部分现金，剩余部分办理银行二手房抵押贷款支付给徐从辉、张欲敏的付款方式一时无法实现。双方纠纷至今未能解决。故诉至法院，请求判如所请。被告徐从辉、张欲敏辩称，由于国家政策变化导致涉案房屋无法按时过户，顾雪华本身亦不符合购买条件，因此双方的交易无法继续，若强行履行房屋买卖合同，按照目前的情况将会对其产生明显不公平，根本不能实现当初签订合同的目的，请求法院依法驳回原告的诉请。反诉原告徐从辉、张欲敏向本院提出反诉请求：判令顾雪华另行补偿房价增加的购房款35万元,即变更原售房合同价款为129.5万元,同意继续履行合同。事实与理由：2014年11月，徐从辉、张欲敏购得无锡市梁溪区小天鹅南苑XXX室房屋，因该房屋实际尺寸比样板房小，无法满足四口家庭居住需要，考虑到祖孙三代居住，故决定将该房屋出售，另行购买其他房屋。2016年8月，经无锡某房地产营销策划有限公司撮合，徐从辉、张欲敏与顾雪华签订了《房屋买卖合同》，以94.5万元向顾雪华出售该房屋。因其出售房屋的目的是另行购置新房，销售款的及时支付对其来说非常重要。由于开发商未及时办下房产证，该房屋无法办理过户手续，顾雪华无力支付全额房款，必须通过贷款解决。故其作出让步，要求顾雪华先行支付73万元，好让其可以另购新房付清首付；顾雪华分别在2016年8、9月支付了23万元，但顾雪华在11月支付房款18万元给中介公司时，被中介公司销售人员携款逃跑。2017年7月，其取得房产证，其多次要求顾雪华履行收房义务，迅速付清余款，但因无锡市2017年5月出台限购政策，该房再一次无法过户，顾雪华一直以无力支付全额房款，需要贷款为由，既不收房，也不付款。导致其既无法使用涉案房屋，也无钱另行购买其他房屋。其认为，根据合同约定和交易规则，顾雪华应当及时接受该房并付清房屋价款，无论何种原因不能贷款，筹措资金支付房款也是顾雪华作为购买方的重要义务。本案中，双方达成买卖合同的意向是2016年，其出售该房屋的主要目的是回笼售房款另行购买房产，由于顾雪华的贷款要求，其承担了本不属于自己的商业风险。目前涉案房屋价值及周边房价已经远超出当初合同约定的价格，其已无力再按照原来的出售价格另行购买新房，若按照原合同履行，势必造成对其严重不公平，也不符合其当初出售房屋的初衷，这一损失不应当由其一方承担。根据最高人民法院关于合同法司法解释二第二十六条，合同成立后客观情况发生当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化（在本案中系房屋价格的变化，另一方面是2017年5月20日无锡市限购政策），继续履行合同将会对一方当事人明显不公平，以及不能实现合同目的的，在这种情况下应当根据公平原则，请求法院判如所请。反诉被告顾雪华辩称，1.其在合同履行中不存在怠于履行付款义务的情形，双方对于房屋购房款的支付方式及支付期限有明确约定，其按照约定履行相应的付款义务，因此不存在被告所说的怠于履行的情况。2.徐从辉、张欲敏强调出售房屋是为了购买新房屋，其认为这种观点是不成立的，因为双方之间的合同目的是被告转让产权、获得购房款，其支付购房款、获得产权，至于徐从辉、张欲敏获得购房款后去做什么不是本案买卖合同的内容。3.双方之间合同是2016年8月签订的，原告于2016年9月支付了23万元购房款，接下来的合同履行顺序是被告去办理产权证，但被告直到2017年7月才去办证，2017年5月限购政策出台，所以需要2年以后才可以办到证，这是由于徐从辉、张欲敏没有按时办理产证导致的，相应后果应由徐从辉、张欲敏自行承担。当事人围绕各自的诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，徐从辉、张欲敏与顾雪华经由无锡某房地产营销策划有限公司居间签订了《房屋买卖合同》，约定徐从辉、张欲敏将其所有的位于北塘区房屋出售给顾雪华，该房屋建筑面积110.11平方米，成交价格94.5万元，房屋交接日期为徐从辉产证下来后二个月之内，徐从辉、张欲敏必须协助顾雪华办理产权转让手续,上述房屋办理产权转移登记手续所需缴纳的相关税费,徐从辉、张欲敏支付未满两年的营业税，顾雪华支付过户的契税及其他税费。嗣后，顾雪华于2016年9月支付了房屋首付款23万元给徐从辉、张欲敏，徐从辉、张欲敏向顾雪华出具一张收条，收条载明“今收到顾雪华购买本人小天鹅南苑9-337-704房屋定金贰拾万元整，至今累计支付定金共计贰拾叁万元整，本人承诺XXX房屋以总价玖拾肆万伍仟元整出让给顾雪华，本人承诺绝不涨价，如有，退还顾雪华定金贰拾叁万元整，并赔偿双倍定金肆拾陆万元整，待过户完毕，顾雪华才能进入装修，顾雪华不得提前进户装修，顾雪华不得以过户时间过长原因向房东提出违约赔偿，过户时间以国联房地产产权证下来时间为准。收款人：徐从辉、张欲敏。2016年9月3日。见证人陆某。2017年3月6日，在另案（2016）苏0213民初1875号案件中，张欲敏就本案涉案房屋事宜作出如下陈述“第一笔3万定金以及第一笔房款20万元都是顾雪华交给中介，中介作为见证方给我的。剩下来一部分是顾雪华去贷款，另一部分是要等过户完成一次性付清的”。2017年5月22日无锡市房地产调控领导小组办公室发布锡房调办[2017]1号《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》，规定2017年5月20日24时之后取得不动产证的住房，自取得不动产证之日起满2年（法人单位3年）方可转让。2017年7月4日，徐从辉、张欲敏领取了小天鹅南苑XXX室房屋的产权证。2017年10月1日、2018年12月20日，顾雪华向某物业服务集团有限公司无锡分公司合计支付了涉案房屋的物业费5060.56元。本院认为：徐从辉、张欲敏与顾雪华签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，因为无锡限购政策的影响，导致了徐从辉、张欲敏履行为顾雪华办理房屋过户义务的迟延，现在2年限购期限已经经过，客观上房屋无法过户的障碍已消除，且双方均同意继续履行合同，故双方的房屋买卖合同继续履行，徐从辉、张欲敏应按照双方约定协助顾雪华办理房屋过户手续，并交付房屋，顾雪华亦应按照约定支付剩余房款，现顾雪华同意直接支付剩余房款，不再办理贷款，是其自愿行为，且未增加出卖方义务，本院予以准许。故顾雪华要求继续履行小天鹅南苑XXX室房屋的交付义务，并要求协助办理该房屋的产权过户手续的诉请，本院予以支持。顾雪华要求将其支付的5060.56元物业费抵扣剩余房款的主张，无约定依据，本院不予支持。徐从辉、张欲敏主张目前涉案房屋价值及周边房价已经远超出当初合同约定的价格，其已无力再按照原来的出售价格另行购买新房，若按照原合同履行，势必造成对其严重不公平，故要求增加购房款的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、徐从辉、张欲敏于本判决发生法律效力之日起十日内协助顾雪华将小天鹅南苑XXX室房屋过户至顾雪华名下，过户所需费用由顾雪华承担，顾雪华在过户完成当日将剩余购房款71.5万元支付给徐从辉、张欲敏，款项支付完毕十日内，徐从辉、张欲敏将小天鹅南XXX室房屋交付给顾雪华。二、驳回顾雪华的其他诉讼请求。三、驳回徐从辉、张欲敏的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5449.5元、保全费5000元、反诉费5449.5元，以上合计15899元，由徐从辉、张欲敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  徐 刚二〇一九年八月二十八日法官助理  王君杰书 记 员  杨 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。