江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初5591号原告：冯燕萍，女，1966年4月13日出生，汉族，住南京市溧水区。原告：张亚东，男，1962年2月23日出生，汉族，住南京市溧水区。两原告委托诉讼代理人：陈超林，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京金塔溧都房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区林场。法定代表人：陆敬跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，男，1985年3月4日生，汉族，南京金塔溧都房地产开发有限公司项目经理，住南京市溧水区。第三人：王海明，男，1975年8月9日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：曹镜镜，江苏益和律师事务所律师。原告冯燕萍、张亚东与被告南京金塔溧都房地产开发有限公司（下称金塔溧都公司）、第三人王海明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯燕萍及其委托诉讼代理人陈超林，被告金塔溧都公司的委托诉讼代理人王磊，第三人王海明的委托诉讼代理人曹镜镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯燕萍、张亚东向本院提出诉讼请求：判令被告金塔溧都公司、第三人王海明协助两原告办理南京市溧水区金牛北路666号溧都桂苑806室房屋不动产权登记手续。事实和理由如下：2013年7月9日，被告与第三人签订《商品房预售合同》，合同约定：第三人购买被告开发的溧都桂苑806室房屋，房屋面积293.66平方米，房屋价格1849470元，其中558470元为购房首付款、1290000元为按揭贷款等。后经被告配合，第三人向广发银行南京分行办理了1290000元按揭贷款。据被告向原告陈述，第三人并未支付558470元购房首付款。后被告与第三人签订《协议》，该《协议》约定：第三人将于2013年7月9日购买的案涉房屋转售给被告，转让价格为1849470元，支付方式为被告每月代第三人偿还案涉房屋的按揭贷款，待案涉房屋具备过户条件之时，第三人配合被告办理过户手续。该《协议》特别约定：如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证、土地证及其过户手续，被告有权将此房屋出租出售，第三人不得干涉。2016年9月，两原告（两原告系夫妻关系）到被告开发的溧都桂苑小区看房，原告相中溧都桂苑806室房屋，遂与被告协商购买事宜。被告公司负责人王磊告知两原告，被告曾将案涉房屋出售给第三人，但第三人己将该房屋又转售给被告，被告有权将案涉房屋出售给原告，但因被告未完全清偿按揭贷款、无法撤销被告与第三人的预售备案登记，故被告无法给原告办理预售备案登记。被告向原告承诺，原、被告可先签订购房协议，由原告向被告支付购房定金、首付款并代被告偿还之前的按揭贷款，待房屋可办理过户手续之时，被告、第三人配合原告办理产权登记手续，原告之前代被告支付的购房定金、代被告偿还的按揭贷款均可抵充购房款。遂原、被告于2016年10月5日签订《购房协议》，该《购房协议》约定：两原告购买被告所有的溧都桂苑806室房屋，房屋面积293.66平方，房屋价格185万元，两原告支付购房定金20万元，于年底内支付购房首付款10万元，第三人的按揭贷款由原告偿还，两原告在交付定金后可装修并使用案涉房屋，被告承诺于签订合同之日起半年内交付房屋并办理产权手续。在合同签订后，两原告支付定金168482元，于2017年1月15日支付首付款共计10万元，对此被告予以确认并同意。在两原告支付定金后，被告将第三人所有的商品房预售合同、个人房屋按揭贷款合同、南京市房地产抵押合同以及被告与第三人签订的《协议》交由原告保管。后被告告知原告每月需偿还贷款18482元，两原告就该金额表示有异议，根据第三人与广发银行南京分行签订的按揭贷款可知，每月应还贷款数额并非18482元，对此被告告知原告，该18482元贷款包含了被告应代第三人偿还的按揭贷款和第三人在广发银行南京分行办理的信用贷款，两笔贷款每月总计需偿还18482元。被告安抚原告，案涉房屋即将可办理产权登记手续，届时原告在支付完剩余房款后，即可拿房。原告才万般无奈的予以同意，至2018年11月19日，原告偿还两项贷款425086元。2016年10月，被告将案涉房屋交付给两原告，两原告开始装修并使用房屋。2018年8月，在两原告多次催促被告、第三人办理产权登记手续无果的情况下，两原告向被告发函，要求被告积极履行原、被告签订的《购房协议》，配合两原告办理产权登记手续。但被告在约定期限内仍无回复或配合原告办理案涉房屋产权登记手续。现原告愿一次性支付剩余房屋尾款，并要求被告、第三人配合原告办理案涉房屋产权登记手续。原告于2019年8月2日将案涉房屋贷款金额1174807.37元提存至南京市溧水区人民法院案款账户，该款项用于偿还涉案房屋的贷款，以便涤除涉案房屋的抵押权。被告金塔公司辩称，同意配合原告办理过户手续，具体的尾款数额由双方私下协商。第三人王海明陈述，1.鉴于目前房屋产权在第三人名下，且根据被告与第三人签订的协议，被告方未能按照协议约定支付相关款项，第三人目前是房屋的真正产权所有人，根据不动产物权变更应采取登记的原则，只有被告履行与第三人的合同义务，第三人转移产权给被告之后，被告才有权将房屋出售给原告。2.按照约定被告应当承担房贷的偿还义务，目前看部分房贷是由第三人支付的，被告应当向第三人支付相关的房贷损失，第三人才有可能将房屋过户给对方。3.目前案涉房屋设有抵押权，如该抵押权未能抵除，产权并不能过户，故即便是法院判令产权过户给原告，也应当判令原告和被告涤除抵押权，不能由第三人承担涤除抵押权的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了溧水县商品房预售合同、南京市房地产抵押合同、个人房屋按揭贷款合同、协议、购房协议、收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年7月9日，被告金塔溧都公司（作为预售人、甲方）与第三人王海明（作为预购人，乙方）签订《溧水县商品房预售合同》（合同编号：溧房预售合字2013501811号），合同约定甲方将位于房屋预售给乙方，该商品房的建筑面积为293.66平方米，单价为6298元/平方米，总价款合计1849470元；乙方应于2013年7月16日前向甲方支付定金559470元；乙方采取分期付款的方式支付房款，第一期应于2013年7月16日前支付559470元，第二期应于2013年12月30日前支付1290000元；甲方应于2013年12月31日前向乙方交付该商品房。合同亦对其他事项作出约定。该预售合同已在房产部门登记备案。金塔溧都公司陈述，其与王海明签订商品房预售合同的目的是为了套取银行贷款，且王海明并未支付559470元购房首付款。案外人广发银行股份有限公司（贷款人、甲方）与王海明（抵押人、借款人、乙方）、被告金塔溧都公司（保证人、丙方）签订个人房屋按揭贷款合同，王海明向广发银行股份有限公司贷款1290000元，借款期限30年。2013年8月1日，王海明（抵押人、借款人、甲方）与广发银行股份有限公司南京分行（抵押权人、贷款人、乙方）、金塔溧都公司（担保人、开发商、丙方）签订《南京市房地产抵押合同》，王海明向广发银行股份有限公司南京分行贷款1290000元，并以位于房屋抵押。银行已经将该1290000元按揭贷款支付给金塔溧都公司。之后，王海明（甲方）与金塔溧都公司（乙方）签订《协议》，协议约定甲方将其坐落于溧水区洪蓝镇金牛北路666号806室房屋转让给乙方；该房屋为联排别墅，房屋面积293.66平方米；该房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让；该房屋转让价格为1849470元；此房为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用，从签订合同之日后贷款由乙方负责还每月银行房屋按揭贷款；甲方需积极配合乙方办理贷款还款手续；买卖双方房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担交纳，甲方不承担任何费用；如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证、土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出售，甲方不得干涉。协议亦对其他事项作出约定。冯燕萍、张亚东到金塔溧都公司开发的溧都桂苑小区看房，有意向购买涉案房屋。金塔溧都公司的工作人员披露，案涉房屋曾出售给王海明，但王海明已将该房屋转售给金塔溧都公司，金塔溧都公司有权将案涉房屋出售，但因按揭贷款尚未完全清偿、无法撤销涉案房屋上的预售备案登记，故金塔溧都公司现无法配合办理涉案房屋的预售备案登记。金塔溧都公司向冯燕萍、张亚东承诺，可先签订购房协议，由冯燕萍、张亚东向金塔溧都公司支付购房定金、首付款并代为偿还之前的按揭贷款，待房屋可办理过户手续之时，金塔溧都公司、王海明配合冯燕萍、张亚东办理产权登记手续，冯燕萍、张亚东之前支付的购房定金、代被告偿还的按揭贷款均可抵充购房款。2016年10月5日，金塔溧都公司（甲方、出卖方）与冯燕萍、张亚东（乙方、买受方）签订《购房协议》，协议约定，甲方自愿将其坐落于南京市溧水区洪蓝镇金牛北路666号溧都桂苑806室，建筑面积293.66平方米的房屋转让给乙方；按建筑面积计算价款，总金额人民币1850000元，此房价为净得价，协议签订后甲方不扣除任何费用，开发商交房后办理产权证及过户手续产生的费用均由乙方承担，甲方积极配合；乙方在2016年10月30日前付给甲方定金200000元，上述定金在乙方付款时充抵房款；自2016年10月起甲方住房贷款由乙方承担；乙方在年底内支付100000元剩余首付款，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付清首付尾款，乙方在交付定金后和开发商商定后有装修和使用房屋的权利。购房协议亦对其他事项作出约定。购房协议签订后，冯燕萍向金塔溧都公司支付了定金168482元，又于2017年1月15日支付首付款10万元。冯燕萍、张亚东按照与金塔溧都公司的约定，向以王海明为开户名的银行账户内还款。2017年4月29日，冯燕萍与金塔溧都公司签订了补偿和解协议，就迟延交付房屋问题达成和解。2018年8月11日，冯燕萍向金塔溧都公司发函，要求尽快办理涉案房产的产权登记手续。经确认，截至2019年5月29日，涉案房屋仍有1174807.37元银行抵押贷款未还清。冯燕萍、张亚东于2019年8月2日将该款项汇入本院账户提存，以办理房产过户时涤除涉案房屋的抵押权。本院认为，王海明未提供证据证实其已按照《商品房预售合同》的约定实际支付购房首付款，且其未提供证据证实其已按贷款合同约定偿还了涉案房屋按揭贷款，王海明与金塔溧都公司之间的房屋买卖行为与常理不符。王海明与金塔溧都公司签订的《商品房预售合同》并非双方真实意思表示，双方以订立商品房买卖合同的形式，通过名义买受人王海明套取银行抵押贷款，违反了法律、法规的强制性规定，该《商品房预售合同》应属无效合同。冯燕萍、张亚东与金塔溧都公司签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦金塔溧都公司对涉案房屋享有处分权利，冯燕萍、张亚东与金塔溧都公司之间签订的《购房协议》合法有效。冯燕萍、张亚东已经支付了协议约定的购房款项及偿还了涉案房屋的按揭贷款，金塔溧都公司应当依法履行合同约定的义务。冯燕萍、张亚东已将涉案房屋剩余按揭贷款提存，以便在办理房产过户时清偿银行按揭贷款。对冯燕萍、张亚东要求金塔溧都公司及王海明协助其办理不动产登记手续，本院予以支持。因涉案房屋现预售登记在王海明名下，金塔溧都公司及王海明应先注销涉案房屋的预售登记。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告南京金塔溧都房地产开发有限公司与第三人王海明于本判决发生法律效力后十五日内协助原告冯燕萍、张亚东办理南京市溧水区房屋的不动产登记手续。案件受理费15374元，由被告南京金塔溧都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈海燕人民陪审员  王发军人民陪审员  高长春二〇一九年八月二十二日书 记 员  俞玉琴