河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终1846号上诉人（原审原告）：窦云飞，男，1953年4月13日出生，满族，农民，住河北省丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：徐学武，河北汇林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丹，女，1983年5月17日出生，满族，农民，住河北省丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：赵秀松，河北德汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建国，承德市双滦区双塔山镇维权法律服务所法律工作者。原审第三人：邱运丰，女，1953年11月26日出生，满族，农民，住河北省丰宁满族自治县。上诉人窦云飞因与被上诉人王丹，原审第三人邱运丰合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2019）冀0826民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人窦云飞及其委托诉讼代理人徐学武，被上诉人王丹及其委托诉讼代理人赵秀松、张建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。窦云飞上诉请求：1、认定被上诉人在主观上存在过失及违反法律法规的事实。2、认定被上诉人与无代理权行为人订立的涉案协议无效。3、认定诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与第三人订立合同，在主观上存在明确的过失。依据一审《判决书》认定，“第三人将合同样本及《房屋产权证》一并交给被上诉人”的事实。充分证实了被上诉人在审阅《房产证》时已经知道。并且有理由知道。房产证登记的权力人是上诉人、并不是第三人，而第三人并没有上诉人的授权。第三人没有代理权。或超越代理权。而被上诉人明知第三人并没有代理权或超越代理权。依据《合同法》四十九条司法解释：“无权代理行为人。以被代理人名誉订立的合同，合同的相对人在主观上必须是普意的无过失的。“如果相对人明知或者理应知道行为人是没有代理权。超越代理权。而仍与行为人订立合同，那么就不构成表见代理”。而被上诉人正是在明知行为人是没有代理权或超越代理权后，仍然与行为人订立合同，由此可以证实被上诉人在订立合同的当时，在主观上不具备善意。存在过失的事实。依法构不成表见代理。二、被上诉人相信第三人有代理权的“理由”依法不成立。被上诉人认定第三人有代理权的“理由”依据是：1、行为人夫妻和睦。所涉房屋属于夫妻共同财产，有平等的处分权。《婚姻法》十七条规定：“对夫妻共同财产做重要处理决定。夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。司法解释是：夫妻一方未经过对方同意，擅自处分共同财产的。对方有权宣告该处分无效。另一方明知其行为，不做否认表示的视为同意”，事前夫妻协商处分房宅时，曾发生过所涉房宅租住人受他人恶吓，租期未到决意搬迁的突发事件，为此第三人图省心于对房宅日后管理。决意卖掉老宅；上诉人出于念祖、怀旧、落叶归根。农村宅基地政策，坚决不同意卖房。由此产生原则性分歧。当时被代理人在杭州自以为《房产证》权利人是本人，即使有人买房。买主也会征询房证本人意见。谁知被上诉人与第三人订立合同，双方行为人均没以任何方式告知上诉人。第三人已明示是其擅自所为。被上诉人也没向法庭提供任何有力证明上诉人“同意”卖房。或“明知第三人签订合同行为，不做否认表示”的证据。2、第三人承认转给被上诉人的合同样本是来自其女儿，而被上诉人认定是出自被代理人无任何依据。空口无凭予以采信依法无据。3、被上诉人能够提交与上诉人女儿微信聊天记录。为何不提供其与上诉人直接对话的证据。该“记录”只证明其告知了女儿，并不证明告知了上诉人，女儿“知道了”并不能证明上诉人也知道了，并同意了。其内容也没有让其女儿将签约事实转告给被代理人的意思表示，将该“微信聊天”认做上诉人“知情不做否认”的依据是错误的，依法无据。4、“第三人”向被告交付《房产证》收取售房款。交付房屋钥匙，被上诉人缴纳房屋税款”均系双方行为人所为，上诉人既没有到场。因无人告知，也不知情。依法不能作为该合同产生效力的依据。5、“第三人已将所涉房屋交被告管理。其在宅内打了一口新井的事实是真。所谓投入资金进行修缮。纯是虚构假如全部是真，因其存在过失，依法也不能作为构成表见代理，合同产生效力的要素。6、被上诉人把上诉人几年前转让房屋的想法作为证据。以此证明现在也有同样的想法，此理由既不合法理又不合情理。7、《协议》上的四邻签字仅证明所涉房宅四至清楚无纠纷，因签字人均没到签约现场，没有证人，证言，证明被代理人“同意”卖房。综上被上诉人的“理由依据”没能证明自身没有过失。对上诉人“知情不做否认”的主张也无合法的证据予以证明，更无证据证明第三人的行为“是夫妻双方共同意思表示”“判决认定”已构成表见代理依法无据。三、被上诉人对效力待定合同未实施追认，违反法律的相关规定。被上诉人通过获取《房产证》已经知道第三人不是登记权利人，是没有代理权或超越代理权，与其订立的合同依法属于“效力待定合同”《合同法》四十八条规定及司法解释“对效力待定合同，相对人可以催告上诉人在一个月内予以追认，未经上诉人追认，对被代理人不发生效力”。并规定：“催告必须以明示的方式作出”，“催告的意思必须是向上诉人作出”。被代理人的追认应当以明示的意思向相对人作出。被上诉人即没行使催告权，也没履行向上诉人追认的义务，依法涉案合同，未经上诉人追认属于无效合同。综上。上诉人诉求涉案合同无效，是由于一审法院忽视了被上诉人订立合同在主观上不属善意取得，存在过失，违反法规，相信第三人有代理权的理由依据，不具有法定证明力的事实。构成表见代理的要件，无法律依据，事实不清证据不足，故涉案合同应属无效。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。王丹答辩称：一、一审认定事实清楚。1、被答辩人与第三人系夫妻关系。二者对其财产享有平等的处分权利。且答辩人在签订合同之前的协商过程中。第三人与被答辩人对出售房产均是知情的。答辩人主观上没有过失及违反法律法规的事实。答辩人系丰宁县凤山镇沙锦营村集体经济组织成员。想在该村有一处属于自己的房产，其自愿购买被答辩人及第三人共有的房产，属自己的真实意思表示，不违反法律规定，主观上没有恶意。不存在上诉人上诉请求中所说的主观上存过失及违反法律法规的事实。2、答辩人系丰宁县凤山镇沙锦营村集体经济组织成员。其有权在本村购买房屋并享有宅基地使用权。其具有合法的身份和权利。3、上诉人与第三人系夫妻关系。本案涉案房产系其夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定。应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商。取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的。另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。事实上上诉人一家在2012年就有出售其房产的意愿，也与村里人协商过，只是未能出售。答辩人购房亦是与上诉人及第三人协议的，双方签订的合同亦是第三人提供，该协议亦是由第三人的女儿通过微信发给第三人，答辩人在签订合同后，第三人也是通过微信告知上诉人及其女儿，这一事实，第三人在一审审理过程中是认可的。在合同签订后答辩人取得了房屋集体土地建设使用证，并实际占有房房，答辩人也按合同支付了价款，交纳税款，以上事实也足以说明被答辩人是明知的。答辩人有理由相信第三人有权处分该房产，答辩人有理由相信第三人出售房产的行为系夫妻双方共同的意思表示。4、上诉人夫妻二人早在2012年就曾与本村村民王喜臣、张占成等人协商协出售其房产事宜。早有出售房产的意愿，且由来已久。2018年答辩人与上诉人及第三人协商后双方达成一致意见，并签订了《农村房屋有偿转让协议》，答辩人在签订合同后，支付了合理对价并按土地交换协议向上诉人一家交换了自留地，之后取得了合同项下的房产并进行居住、使用、打井、修缮。答辩人取得该财产时出于善意，支付了合理对价，因此，双方所签订的合同是合法有效的，答辩人依法即时取得对该物产的所有权。二、一审判决适用法律正确。答辩人王丹系丰宁县凤山镇沙锦营村集体经济组织成员。根据《物权法》一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，第一百五十三条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有。农民房屋是集体经济组织为保障本集体经济组织成员的居住而允许其在农村集体所有的宅基地上建造的房屋。答辩人作为村集体成员购买本集体经济组织内的房产双方所签订的协议，属双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。综上。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。窦云飞向一审法院起诉请求：请求法院判决确认被告与第三人于2018年5月31日签订的《农村房屋有偿转让协议》无效。一审法院认定事实：原告窦云飞与第三人邱运丰系夫妻关系，二人1977年结婚，婚后翻盖房院一处，位于丰宁满族自治县。2018年5月31日，原告及第三人作为甲方与被告作为乙方签订《农村房屋有偿转让协议》一份，双方约定：甲方自愿将共同所有的位于河北省丰宁满族自治县老宅院一处的所有权转让给乙方，（包括砖木结构房屋，四间宅基地。与宅基地相连的自留地用于王丹位于十天地的自留地调换，具体数字另有协议）房款为60000.00元，第三人邱运丰代替原告窦云飞在甲方处签字按手印，被告王丹在乙方处签字按手印，且该房屋四邻张瑞成、李文章、张占成、布更旺在该《农村房屋有偿转让协议》上签字，表示同意原告及第三人与被告的房屋买卖协议。后被告通过银行转账向第三人支付了购房款60000.00元，第三人邱运丰将该房屋的钥匙、集体土地建设使用证交给被告王丹，王丹于当日向丰宁满族自治县地方税务局征收分局缴纳该房屋买卖契税162.00元。2018年5月31日，第三人邱运丰代替原告窦云飞与被告签订《换地协议》，双方约定：原告窦云飞房院四至分明，通过GPS实地丈量，总计1.32亩，里面含房屋使用（丰集建92字第7075号）证，占地430平方米，合计0.645亩，剩余0.675亩是自己应分自留地，现有九组村民王丹通过和窦云飞协商同意，将此院买下，窦云飞0.675亩自留地由王丹的父亲王春德出地，将此地换至十天地王春德自留地0.675亩，王丹所换窦云飞院内自留地属于自己所有。作为补偿，被告王丹通过银行转账又向第三人邱运丰支付了40000.00元。另查明，被告王丹系丰宁满族自治县**村民，其户口一直在该村。目前《农村房屋有偿转让协议》中的房屋由被告王丹负责管理，其在院内打了一口新水井，并称对该房屋进行了修缮。被告称在原告与第三人签订买卖房屋协议时，原告是知情的，是原告通过手机微信将《农村房屋有偿转让协议》样本发给其妻子邱运丰，由其妻子代理自己在协议上签字；原告对此不予认可，第三人庭审中承认该协议是其女儿拟定，通过微信发给自己，后与被告签订。被告在购买房屋后，于2018年6月1日通过微信告知原告与第三人的女儿自己购买他们老宅房屋的事实，其女儿表示对此知情。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依据《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有。农民房屋是农村集体经济组织为保障本集体经济组织成员的居住而允许其在农民集体所有的宅基地上建造的房屋。本案涉诉农村房屋买受人即被告王丹，其系丰宁满族自治县**村民，户籍一直在沙锦营村，并享受沙锦营村集体经济组织一定的成员权利和利益。第三人代替原告与被告签订的《农村房屋有偿转让协议》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无合同无效的其他法定情形，应为合法有效。本案涉及的房屋系原告及第三人共同所有，属于夫妻共同财产，第三人与被告签订的协议样本系出卖方即第三人提供，并在签订协议时将该房屋集体土地建设使用证一并交给被告，且通过被告与原告女儿的聊天记录，原告与第三人和睦的夫妻关系，以及第三人收取了房款及自留地补偿款，均能够证实在双方在签订房屋买卖协议时，被告有理由相信第三人有代理权，已经构成表见代理，被告有理由相信第三人的出卖行为系夫妻双方共同意思表示，故应当确认该买卖合同有效。综上所述，对原告请求法院判决确认被告与第三人于2018年5月31日签订的《农村房屋有偿转让协议》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告窦云飞的诉讼请求。一审案件受理费200.00元，减半收取计100.00元，由原告窦云飞负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人、原审第三人均未提交新的证据。本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：被上诉人王丹系丰宁满族自治县**村民，其与第三人邱运丰代上诉人窦云飞签订的《农村房屋有偿转让协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人王丹以市场合理价格购买了本案诉争房屋，并已经交付全款、办理完契税；第三人邱运丰已将本案诉争房屋及该房屋集体土地建设使用证一并交给被上诉人王丹，被上诉人王丹也已经实际使用至今。故本案所涉《农村房屋有偿转让协议》除未过户外，已基本履行完毕。现上诉人窦云飞以对房屋买卖一事不知情为由，主张房屋买卖合同无效，但根据第三人邱运丰与上诉人窦云飞的夫妻关系，第三人邱运丰提供协议签订样本，及被上诉人王丹与第三人邱运丰就《农村房屋有偿转让协议》的履行情况等，使被上诉人王丹有理由相信上诉人窦云飞对买卖房屋知情，并同意，有理由相信第三人邱运丰有代理权，已经构成表见代理，故一审判决认定《农村房屋有偿转让协议》有效，并无不妥，本院予以认可。上诉人窦云飞的上诉请求，依据不足，本院无法支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200.00元，由上诉人窦云飞承担。本判决为终审判决。审判长 白 云审判员 吴国庆审判员 李国兴二〇一九年八月十四日书记员 孙秋晨