福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0203执异159号 案外人：王志成，男，1979年8月1日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：万露露、丁宝颜，安徽尚知律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**，组织机构代码：85498971-3。 法定代表人：崔勇，行长。 委托诉讼代理人：邬字书、王帆，福建天翼律师事务所律师。 被执行人：钭丽莉，女，1962年8月2日出生，汉族，住福建省政和县。 被执行人：周寿长，男，1959年12月16日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被执行人：刘方兰，女，1976年3月17日出生，汉族，住福建省周宁县。 被执行人：郑木椿，男，1970年11月7日出生，汉族，住福建省周宁县。 被执行人：郑仕福，男，1970年9月16日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被执行人：上海佰旺建材市场经营管理有限公司，，住所地上海市宝山区月罗路** 法定代表人：彭玉英。 被执行人：厦门恩科电器有限公司，住所地，住所地福建省厦门市集美**天凤路**iv> 法定代表人：彭玉英。 被执行人：厦门金三港钢材交易市场经营管理有限公司，住所地福建，住所地福建省厦门市集美区天凤路**综合楼**> 法定代表人：彭玉英。 被执行人：厦门中瑛担保有限公司(原福建中瑛融资担保有限公司)，住所地福建省厦，住所地福建省厦门市湖里区江头台湾街****西侧 法定代表人：肖华文。 被执行人：厦门耀洲钢材贸易有限公司，住所地福建省厦门市，住所地福建省厦门市集美区天凤路**综合楼******iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：钭丽莉。 被执行人：上海周钭物资有限公司，住所地上海市宝山区江杨南路，住所地上海市宝山区江杨南路**外45tyle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：周仙贵。 被执行人：周毅，男，1982年11月21日出生，汉族，住福建省周宁县。 被执行人：张婧，女，1985年.5月4日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。 被执行人：肖宜进，男，1961年6月12日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 被执行人：彭玉英，女，1960年6月30日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 被执行人：林强，男，汉族，1967年10月26日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：赖瑜，女，汉族，1980年5月8日出生，住江西省萍乡市湘**。 被执行人：陈久梅，女，汉族，1981年12月19日出生，住安徽省六安市裕安区。 被执行人：肖霞，女，1982年10月22日出生，汉族，住福建省周宁县。 被执行人：林伟良，男，1983年6月21日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司厦门市分行与被执行人钭丽莉、周寿长、刘方兰、郑木椿、郑仕福、上海佰旺建材市场经营管理有限公司、厦门恩科电器有限公司、厦门金三港钢材交易市场经营管理有限公司、厦门中瑛担保有限公司、厦门耀洲钢材贸易有限公司、上海周钭物资有限公司、周毅、张婧、肖宜进、彭玉英、林强、赖瑜、陈久梅、肖霞、林伟良借款合同纠纷一案中，案外人王志成对本院查封被执行人陈久梅名下址于安徽省六安市皖西路以北淠望路以西阳光威尼斯19号楼1004室房屋（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王志成称，法院因申请执行人中国工商银行股份有限公司厦门市分行与被执行人郑仕福、陈久梅等借款合同纠纷强制执行一案，查封了案涉房产。案外人对该查封提出异议。理由如下：第一、该案涉房产的所有权归属于案外人。案外人与被执行人陈久梅于2011年10月13日签订了一份《存量房买卖合同》(以下简称合同)，合同约定陈久梅将位于六安市的案涉房产**卖给案外人。房屋转让价款为人民币738000元。合同签订当日，案外人向陈久梅支付了定金人民币20000元。2011年10月26日，双方在安徽省六安市皋翔公证处办理了一份《公证书》【(2011)皖六皋公证字第14272号合】，被执行人陈久梅、郑仕福将该案涉房产所有权属委托案外人处分、行使。当日，案外人向陈久梅、郑仕福支付了购房款人民币256000元，该案涉房产的剩余银行按揭款由案外人每月继续偿还，至2015年4月23日，该案涉房产所欠银行按揭款由案外人全部还清。2013年2月21日，案外人缴纳该案涉房产契税人民币11983.44元。2014年4月4日，案外人以自己的名义申请了该案涉房产的燃气开户。2016年1月19日，案外人办理了该案涉房产的《房地产权证》。2018年5月10日，案外人将该案涉房产再次对外出租，并与租客签订了《房屋租赁合同》。从以上事实可以得出，该案涉房产虽没有办理产权过户，但该案涉房产自2011年10月26日案外人支付了陈久梅、郑仕福购房款人民币256000元并于2015年4月23日偿还了全部银行按揭款之后，该案涉房产所有权实质上已发生了转移，属于案外人所有，是案外人的合法财产。第二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综合上述事实，案外人已全部支付价款并实际占有房屋，虽未办理过户登记手续，但案外人对此没有过错。因此，法院不能对该案涉房产进行查封。据此，案外人申请解除对案涉房产的查封措施。案外人提供房产证、存量房买卖合同、公证书、购房定金单、购房首付款凭证、购房中介费用及公证费用收据、购房发票、燃气开户发票、房屋对外租赁合同、建行续按揭结清证明、购房抵押放行单、契税完税情况证明等材料证明其主张。 申请执行人中国工商银行股份有限公司厦门市分行辩称，案外人申请解除对案涉房产的查封缺乏事实和法律依据，应予驳回，理由如下：1、案涉房产的所有权属于被执行人陈久梅，王志成并未取得所有权。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第16条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”王志成提供的编号为32××10号《房地产权证》显示，案涉房产的权利人为陈久梅。而且从落款日期为2019年4月4日的《存量房买卖合同》可以看出，郑仕福和陈久梅将房屋出售给赵配胜，王志成系陈久梅和郑仕福的委托代理人，这再次说明案涉房产的所有权人为陈久梅和郑仕福，并非王志成。2、即使王志成与被执行人陈久梅签订房屋买卖合同，但王志成也存在过错，不符合排除执行的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王志成主张2011年10月13日就与陈久梅签订《存量房买卖合同》，但2011年10月至今将近8年王志成竟然都未办理过户，因此即使双方存在真实的房屋交易，王志成因为自身的原因不去办理过户登记手续，也无权根据法律规定要求排除执行。综上所述，案外人王志成并非案涉房产的所有权人，而且也不符合执行异议司法解释规定的排除执行的条件，申请执行人请求法院依法驳回其异议请求。 本院查明，原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行与被告钭丽莉、周寿长、刘方兰、郑木椿、郑仕福、上海佰旺建材市场经营管理有限公司、厦门恩科电器有限公司、厦门金三港钢材交易市场经营管理有限公司、厦门中瑛担保有限公司、厦门耀洲钢材贸易有限公司、上海周钭物资有限公司、周毅、张婧、肖宜进、彭玉英、林强、赖瑜、陈久梅、肖霞、林伟良借款合同纠纷一案，本院于2013年12月11日作出（2013）思民初字第8677号民事判决书，判决：“一、被告钭丽莉、周寿长应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行借款本金1999999.98元，并支付利息、罚息及复利（暂计至2013年4月21日为81103.65元，之后的利息按年利率8.528%计算，罚息和复利均按利息利率上浮30%计算，均计至本判决确定的还款之日止），同时支付律师费58622元；二、被告刘方兰、郑木椿、郑仕福、上海佰旺建材市场经营管理有限公司、厦门恩科电器有限公司、厦门金三港钢材交易市场经营管理有限公司、厦门中瑛担保有限公司、厦门耀洲钢材贸易有限公司、上海周钭物资有限公司、周毅、张婧、肖宜进、彭玉英、林强、赖瑜、陈久梅、肖霞、林伟良对上述（一）项债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告钭丽莉追偿。”厦门中瑛担保有限公司不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉，后提出撤诉申请，厦门市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）厦民终字第3828号民事裁定书，裁定：“准许上诉人厦门中瑛担保有限公司撤回上诉。双方均按原审判决执行。”该民事裁定书已于2015年5月15日发生法律效力。因钭丽莉、周寿长、刘方兰、郑木椿、郑仕福、上海佰旺建材市场经营管理有限公司、厦门恩科电器有限公司、厦门金三港钢材交易市场经营管理有限公司、厦门中瑛担保有限公司、厦门耀洲钢材贸易有限公司、上海周钭物资有限公司、周毅、张婧、肖宜进、彭玉英、林强、赖瑜、陈久梅、肖霞、林伟良未履行生效法律文书确定的法律义务，中国工商银行股份有限公司厦门市分行向本院申请强制执行，本院于2015年6月12日立案执行。本院于2019年1月28日查封陈久梅名下位于安徽省六安市金安区淠望路以西阳光威尼斯19号楼1004室的房产。 另查明，2011年10月13日，案外人王志成与被执行人陈久梅签订了《存量房买卖合同》，合同约定陈久梅将位于六安市的案涉房产一套卖给案外人王志成，房屋转让价款为人民币738000元。2011年10月14日，案外人王志成向陈久梅支付了定金人民币20000元。2011年10月26日，郑仕福、陈久梅（二人为夫妻关系）与王志成签订《委托书》，授权王志成在其对案涉房产享有的权利范围内代为办理还款、办证及过户等相关事宜，于委托当日郑仕福、陈久梅在安徽省六安市皋翔公证处办理了一份《公证书》【(2011)皖六皋公证字第14272号】，在公证员面前，在前述《委托书》上签名。2011年10月26日，案外人王志成向陈久梅、郑仕福支付了购房款人民币256000元，该案涉房产的剩余银行按揭款由案外人王志成每月继续偿还，至2015年4月23日，该案涉房产所欠银行按揭款全部还清。2013年2月21日，案外人缴纳该案涉房产契税人民币11983.44元。2018年5月10日，案外人将该案涉房产对外出租，并与租客签订了《房屋租赁合同》。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，即便案外人王志成主张的在本院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，合法占有房产成立，但王志成自2011年10月13日就与陈久梅签订《存量房买卖合同》，至今将近八年时间未办理过户，王志成未提供证据证明非因其自身原因未办理过户登记。综上，案外人王志成的异议请求理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人王志成的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 李克梅 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇一九年八月一日 代书记员 陈艺芸 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。