广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1121民初728号 原告：余燕，女，汉族，1982年4月16日出生，教师，住昭平县。 委托诉讼代理人：唐理贵，广西汇豪（昭平）律师事务所律师。 被告：杨世勇，男，汉族，1969年11月10日出生，居民，住昭平县。 被告：杨燕，女，汉族，1984年11月20日出生，教师，住昭平县。 委托诉讼代理人：孔昕，女，汉族，1980年10月25日出生，教师，住昭平县。 委托诉讼代理人：李静，女，汉族，1987年12月9日出生，教师，住贺州市八步区。 追加被告：温军锋，未到庭。 追加被告：古英涛，女，汉族，1973年7月20日出生，居民，住昭平县。系杨世勇妻子。未到庭。 追加被告：孔昕，女，汉族，1980年10月25日出生，教师，住昭平县。 追加被告：李静，女，汉族，1987年12月9日出生。 教师，住贺州市八步区西约街西南一巷**。公民身份号码：。 追加第三人：叶非，未到庭。 原告余燕与被告杨世勇、杨燕合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。根据案件审理需要，本院追加温军锋、古英涛、孔昕、李静为被告，叶非为第三人参加诉讼。原告余燕及其委托诉讼代理人唐理贵，被告杨世勇，被告孔昕、李静到庭参加诉讼。追加被告温军锋、古英涛，追加第三人叶非经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依据法律规定以及余燕杨世勇双方于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》约定，依法判决撤销杨世勇、杨燕双方于2019年4月12日签订的《存量房卖买合同》；确认余燕对该讼争房屋的优先购买权。二、被告杨世勇支付违约金人民币28800元给原告，《房屋租赁合同》继续履行至本案房屋租赁合同约定的优先购买权法律关系终止之日（原告保留本案房屋租赁合同的它项请求权)》。三、本案一切诉讼费用均由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求，在上述第一项诉讼请求后增加：确认余燕以280万元取得该诉争房屋的受让权。 事实理由：2014年5月23日，原告与被告杨世勇就坐落于昭平县昭平镇河西东路19号的一栋三层楼房屋租赁签订了《房屋租赁合同》，明确了双方的权利与义务。合同签订生效后至今，原告依约履行了给付租金的义务。可是，2019年4月12日被告杨世勇违反合同第十一条（一）项“租赁期内甲方转让该房屋和附属设施的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利”的规定，将讼争的房屋转让给案外第三人杨燕，并办理了房屋过户登记相关的手续。杨世勇的违约行为，依据《房屋租赁合同》第六条（一）项和第十三条（一）项的约定，应当支付违约金人民币28800元给予原告；被告杨燕明知原《房屋租赁合同》未到期限却进行购买并办理过户登记手续，然后强势让原告搬出该房屋，其主观是为恶意。原告认为，依法成立的合同受法律保护。被告的违约和恶意卖买房屋行为，不仅严重损害了原告的合法权益，更亵渎了法律的尊严。 被告杨世勇辩称：一、本案案件程序存在重大瑕疵，具体如下：1.原告余燕无权单独提起诉讼。案涉房屋虽为一栋，但在2014年5月23日签订《房屋租赁合同》的时候，当时房屋却分属两个不同的业主各自所有，即杨世勇和温军锋二人。当时出租人杨、温二人与承租人余燕、叶非签订《房屋租赁合同》，将各自的房屋一并出租，租期至2019年7月31日。租赁期间，温军锋将其房屋转让过户给杨世勇，余燕、叶非均无异议。因此，在房屋转让给孔昕、李静、杨燕的时候，有两本《房屋所有权证》，权利人同为：杨世勇、古英涛。2019年4月，杨、古二人将房屋转让并完成变更过户，房屋权属证书由原来卖家的两本《房屋所有权证》变更为孔昕、李静、杨燕名下共同共有的两本《不动产权证书》，证号分别为：桂20**昭平县不动产权0000513号、第0000514号，宗地及房屋建筑面积分别为：275.25平方米/347.82平方米、289.3平方米/403.38平方米。在房屋租赁合同关系中，承租人为余燕、叶非二人。根据法律规定和合同约定，享有房屋同等条件优先购买权的权利主体是余燕、叶非两个联合体，而非余燕一人。余燕本人无权单独提出该项权利主张。否则，这不符合法律的明文规定，而且余燕亦未得到叶非的委托授权，有越权之嫌。余燕不能将乙方享有优先购买权的主张意愿，强加到共同承租人叶非的身上。2.遗漏必要诉讼参与人。案涉房屋分为两份《存量房屋买卖合同》签订，出卖人为杨世勇、古英涛，买受人为李静、孔昕、杨燕。余燕诉请要求撤销杨世勇、杨燕双方签订的《存量房买卖合同》与客观事实不符。合同买受人是李静、孔昕、杨燕三人，而非杨燕一人。综合以上的分析，非常明显可以看出，本案遗漏叶非、李静、孔昕、古英涛和温军锋等必要诉讼参与人。3.未分两案处理。案涉房屋涉及两份转让对象不同的《存量房买卖合同》。余燕主张享有房屋优先购买权，应一屋一案分开起诉，而非错误将两个不同法律主体的案件，合并作为一案起诉，否则有违法律规定。4.将不同法律关系的两项诉讼请求杂糅在一起提起诉讼。余燕的第一项诉请为撤销2019年4月12日签订的《存量房买卖合同》，确认对房屋享有优先购买权。根据本案的事实和民事案件案由规定，该项诉请性质属于房屋买卖合同纠纷。余燕的第二项诉请则为杨世勇支付违约金和继续履行《房屋租赁合同》，该项诉请性质依法属于房屋租赁合同纠纷。现余燕将两个不同法律关系杂糅为一案提起诉讼，违反法律规定，应予驳回。二、原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，具体如下：1.余燕抛开最基础的“同等条件”，恶意主张享有房屋优先购买权，无任何依据余燕的第一项诉请，未提半言其可接受出卖人的转让价款、支付方式和变更过户等要求条件，空谈对房屋享有优先购买权。须知，优先购买权的基础前提是同等条件，抛开同等条件主张优先购买，如镜花水月无边无际，依法不符，依理荒谬。而且，余燕亦不提出行使优先购买权主张，也未为行使该项权利提供任何的担保，没有任何购买房屋实际行动，存在滥用优先权利之嫌疑，法庭对此不应支持。2.原告要求赔偿28800元实属无稽之谈。关于违约金的问题，本人与原告所签的合同为租赁合同，合同的初衷和目的都应该是围绕“租赁”服务，以租赁为主，虽然现在在租赁期间将该房屋进行了买卖，但是买卖并没有破坏租赁，乙方仍然可以根据原来的合同期限完成经营活动，不管买卖与否，都没有给承租人造成任何损失或者损害，所以本人没有赔偿责任，也不应当支付违约金，赔偿谈何说起？买受人孔昕、李静、杨燕已支付全部房款并完成不动产权变更登记。本人是在电话告知并确认原告已经放弃购买该房屋的前提下才将卖房消息告诉有购买意向的第三人的，现在第三人与本人已经完成变更登记手续。本人把房屋出租给余燕、叶非已经有十余年。这十余年来，本人曾多次口头或者电话告知余燕、叶非有出卖该房屋的意思表示。包括2019年的三、四月份，本人也多次和余燕（包括余燕老公陆春忠）、叶非通电话，表示因资金周转急于出卖该房屋。但是余燕、叶非迟迟没有答复，也没有购买的意愿。即便偶尔表现有购买的意愿，但在谈价当中，余燕、叶非的出价远远没有达到本人的理想卖价，也不愿意一次性支付。鉴此，本人尽到了通知的义务，且有理由相信余燕、叶非已事实放弃购买房屋，所以才没有下发书面通知表示自己的卖房意图，也没有下发书面通知的必要。此后，本人把余燕、叶非放弃优先购买房屋的情况告知意向买受人杨燕等人。因房屋租赁给余燕、叶非经营幼儿园为众所周知的事实，且法律明文规定承租人在同等条件下享有优先购买权，杨燕等人对该笔大宗交易亦为慎之又慎。在与本人及余燕、叶非多次接触沟通过程中，承租人放弃优先购买确为事实、本人所言不虚，故买卖双方才放心签订买卖合同、付清价款并办理变更过户手续。在整个购房过程中，杨燕等人都是审慎且主观善意的，并不存在任何侵犯承租人优先购买权的行为。因此，法庭对余燕的诉请不应支持。此外，杨燕并不存在强势让余燕马上搬出房屋的行为。作为合法权利人，杨燕根据合同法“买卖不破租赁”的原则，同意继续履行余燕、叶非与杨世勇、温军锋所签订的《房屋租赁合同》，直至合同期满。合同期满之后，房屋权利人当然有处分自己财产包括租赁或否的权利。在合同未到期的情况下，杨燕等人已经提前三个多月的时间，以书面形式告知了承租人到期后不再续租的意思表示，履行了告知义务。事实上，正是因为孔昕、李静、杨燕三人购买房屋后亦是作幼儿园经营使用，与余燕经营幼儿园存在同业竞争关系。余燕出于恶意排除竞争的不可告人目的，故原告有滥用诉权恶意诉讼之嫌疑，故本案诉讼费用应由原告一人承担。综观全部，余燕有主张享有优先购买权之名，而无行使优先购买权之实。其两项诉请，既缺乏事实基础，亦无法律依据。因此，本人请求法庭对余燕的诉请不予支持。 被告杨燕与追加被告孔昕、李静答辩内容与被告杨世勇上述答辩相同。 追加被告温军锋、古英涛，追加第三人叶非未作答辩。 综合原、被告的诉辩主张，本院确定原被告双方也认可 本案争议的焦点为： 一、被告杨世勇有无讼争房产的处分权？ 二、被告杨世勇在处分房屋时，有无不当？ 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1．《房屋租赁合同》一份。拟证明我方在平等条件上享有优先购买权，明确双方的权利和义务。2.桂20**昭平县不动产权第0000513号、第0000514号《不动产权证书》。拟证明本案的房屋在2019年的4月转让给了本案的另外一个被告杨燕和孔昕、李静。3.2019年4月28日被告杨燕出具给原告余燕的《房屋租赁期满不再续租告知书》。拟证明杨燕的行为侵犯了原告的优先购买权，以及她购买房屋的行为是恶意取得这一处房产。杨燕出具的《告知书》，说明她知晓原房屋租赁合同的内容，这已经是属于恶意取得。 被告杨世勇对原告提供的证据质证认为：对原告提供的证据（三性）没有异议，但是对于原告说的在平等条件下的优先购买权，原告当时出价260万元，与我的预期不符合，而杨燕出价280万，价高者得，这已经不存在平等条件了；原告诉请中说的违约问题，买卖不破租赁，虽然我的房屋已经出售，但是并没有影响余燕的正常经营使用，何来违约的说法。 被告杨世勇和杨燕为支持其抗辩主张也各自提供了一组与原告相同的证据。拟证明杨燕和孔昕、李静是通过合法买卖取得桂20**昭平县不动产权第0000513号、第0000514号房屋所有权，是善意取得而非原告认为的恶意取得。 上述证据，经庭审质证、认证，原、被告对相互提供的证据的真实性合法性及关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方的举证、质证、认证，结合庭审当事人陈述查明：一、关于涉案讼争的桂20**昭平县不动产权0000513号、第0000514号房产的渊源去脉。案涉房产为一栋连体混合结构房屋，产权原分属温军锋和杨世勇所有，证号分别为：“昭房权证昭平镇字第××号”和“昭房权证昭平镇字第××号”。2014年7月，温军锋将属于自己“昭房权证昭平镇字第××号”转让给了杨世勇与其妻子古英涛共同共有，由此，原本的“昭房权证昭平镇字第××号”产权证书变成“昭房权证昭平镇字第××号”。2014年5月23日当时出租人杨世勇、温军锋二人与承租人余燕、叶非签订《房屋租赁合同》，将各自的房屋一并出租，租期至2019年7月31日，租赁房屋作为“大风车幼儿园”经营场所。大风车幼儿园由余燕与叶非已故妻子黄海燕的哥哥共同经营，负责人是余燕。原告余燕陈述，之所以叶非也在2014年5月23日《房屋租赁合同》承租人一方签名栏上，目的是因为叶非是本地人且在本地有一定的影响，为了取得更好的优惠条件顺利签约。2019年4月，杨世勇、古英涛二人将房屋转让给孔昕、李静、杨燕三人共同共有，房屋权属证书由原来卖家的两本《房屋所有权证》变更为孔昕、李静、杨燕名下共同共有的两本《不动产权证书》，证号分别为：桂20**昭平县不动产权0000513号、第0000514号，宗地及房屋建筑面积分别为：275.25平方米/347.82平方米、289.3平方米/403.38平方米。鉴于上述事实，庭审中各方当事人确认：1.被告杨世勇系租赁房屋产权的原所有人，被告杨世勇享有所有权人的所有权能;2.温军锋是原“昭房权证昭平镇字第××号”房屋产权人，杨世勇于2014年7月买受过户到其与其妻子古英涛名下，成为桂20**昭平县不动产权0000513号、第0000514号的原产权人事实清楚凭证确凿。所以，各方当事人认为温军锋、古英涛、叶非与本案无利害关系，被告杨世勇当庭也表示对自己在答辩中要求追加温军锋、古英涛、叶非、孔昕、李静作为当事人的诉求予以撤回。 二、关于《房屋租赁合同》的履行情况。2014年5月 23日当时出租人杨世勇、温军锋二人与承租人余燕、叶非签订《房屋租赁合同》，租期至2019年7月31日，租金约定分别为：2014年8月1日至2015年7月31日96000元，2015年8月1日至2016年7月31日108000元，2016年8月1日至2017年7月31日120000元，2017年8月1日至2018年7月31日132000元，2018年8月1日至2019年7月31日144000元。庭审查明，原告的诉请第二项要求被告杨世勇支付违约金人民币28800元给原告，是按房屋租赁合同第十三条第（一）项“租期内…双方约定违约金为年租金的百分之二十”以2018年8月1日至2019年7月31日租金144000元为基数计算而来。被告杨世勇对此有异议，认为买卖房屋没有影响原告在租赁期间的正常经营和使用，也就不存在违约，如果要算，合同跨度也几年租金每年都不同，不能择最高年租作为计算基础。2019年4月租赁房屋由孔昕、李静、杨燕三人共同买受后变更为孔昕、李静、杨燕名下共同共有的两本证号分别为：桂20**昭平县不动产权0000513号、第0000514号《不动产权证书》。2019年4月28日被告杨燕向原告余燕出具《房屋租赁期满不再续租告知书》，告知书称“贵园承租我位于昭平县河西东路19号的房产于2019年7月31日到期，我现在已经买下杨世勇的房子，作为新屋主依法提前告知您：一、我决定到期后不再续租…；二、请贵园于2019年8月1日前搬出，如逾期不搬出我方有权强制清场。” 三、关于涉案房屋的买卖过程。庭审被告杨世勇陈述称：“2018春节期间确实和余燕的父亲面谈过续租的问题，我那时候表示续租是不行了，出售最少要260万，随后陆春忠（余燕丈夫）找了规划局的干部看过了一下，那地方重建的话需要往后面缩进一点，余燕的父亲明确表示不会购买了，我估计也是余燕本人的意思。然后2019年3月左右和余燕的电话内容，我明确表示至少280万才能出售，但是余燕说她最多出价260万。”原告陈述称：“2018年春节期间被告杨世勇与我的父亲说要价260万，当时我并不知情。大约在今年的3月底的时候，我与被告杨世勇通过一次话，通话时间大约有30分钟，被告开价300万，经过讨价还价，被告说最少要290万。我说，290万我也不可能要，我认为价格太高，我回了一个价格260万，我可以要。直到通话结束，我和被告杨世勇都没有得出一个准确的出售价格。我明确表示过想要购买这两栋房子，但是杨世勇坚持300万和290万出售的话，我就不可能购买，如果当时谈到280万我就一定会买下来。当时通话内容大约就是这样。”依据以上原、被告的陈述，确认了以下事实：被告杨世勇在变卖讼争的房产时与原告就变卖的价格有过电话沟通，经过讨价还价，双方没有就买卖价格达成合意。 2019年4月12日被告杨世勇与被告杨燕、孔昕、李静签订了二份合同编号分别为：1904120002和1904120003的《存量房买卖合同》，合同中以每栋88万二栋共176万价格卖给了杨燕、孔昕和李静共有。庭审中杨世勇与孔昕、李静共同确认：杨世勇转卖给杨燕等人的房产实际成交价是280万，之所以在合同中确定176万的价格而实际成交价是280万完全是为了走套路使然。被告杨燕认为“我们购买房屋的行为不属于恶意取得，我们出价280万，余燕出价260万，我们出价高，根本和余燕不是同等的条件。” 本院认为，关于讼争焦点一、被告杨世勇有无讼争房产的处分权问题。根据上述查明事实“关于涉案讼争的桂20**昭平县不动产权0000513号、第0000514号房产的渊源去脉”部份已明确，被告杨世勇将属于自己夫妻共有的“昭房权证昭平镇字第××号”和“昭房权证昭平镇字第××号”通过合法买卖转让给了被告杨燕、孔昕、李静共有是行使处分权的表现，原告对此也不存异议。 关于讼争焦点二、被告杨世勇在处分房屋时有无不当问题。首先，根据上述查明事实“关于涉案房屋的买卖过程”部份确认的事实，被告杨世勇将房屋转卖给杨燕等人，事前“2019年3月”被告杨世勇与原告有过电话沟通，双方确认过买卖房屋的价格，杨世勇给出的价格是至少280万，原告还回的价格是260万可以要。被告杨世勇行使处分权之前与原告的电话联络虽然不达成合意也是对原告享有优先权的一种尊重也尽到了告知义务。由于双方没能达到理想的价格所以原告与被告杨世勇的买卖并没有形成，之后杨世勇将房屋作价280万转让给杨燕等人,杨世勇取得理想的价款符合自愿、平等、公平、诚实信用的市场交易原则，于情于理并无不妥。其次，被告杨燕等人通过合法买卖依法取得杨世勇转让的房产，无证据证明系恶意取得。被告杨世勇没有按《房屋租赁合同》第十一条（一）项“租赁期内甲方转让该房屋和附属设施的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利”的要求给原告书面通知，虽有不足而非不当。故，原告要求撤销杨世勇与杨燕于2019年4月12日签订的《存量房卖买合同》确认余燕对该讼争房屋的优先购买权（确认余燕以280万元取得该诉争房屋的受让权）以及要求杨世勇支付违约金28800元的诉讼请求没有事实和法律依据,理由也不充分,本院不予支持应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告要求撤销杨世勇与杨燕于2019年4月12日签订的《存量房卖买合同》；确认余燕对该讼争房屋的优先购买权（确认余燕以280万元取得该诉争房屋的受让权）以及要求杨世勇支付违约金28800元的诉讼请求。 本案受理费520元减半收取260元，由原告余燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  王林 二〇一九年七月三十日 书记员  陈晟