广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初507号原告姜兴庆，男，汉族，1962年8月6日出生，住连州市连州镇吕仙路惠银苑****。委托代理人罗卫权、廖莉思，广东畅崎律师事务所律师。被告连州市金鑫建筑工程有限公司。住所：连州市城南清远民族工业园姜兴庆综合楼首期**铺。法定代表人成现平，该公司执行董事。原告姜兴庆诉被告连州市金鑫建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法由审判员张富成、人民陪审员陈冬冬和易福雄组成合议庭于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗卫权、廖莉思到庭参加诉讼，被告连州市金鑫建筑工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月7日原告与被告签订租赁合同约定，被告承租原告位于连州市城南清远民族工业园姜兴庆综合楼首期五号铺，约定每月租金为600元，每季度第一个月的10日前付清当季的租金1800元，租期从2014年11月7日起至2017年11月6日止。合同签订后原告将租赁物交给被告使用，被告将该商铺作为经营场所成立了连州市金鑫建筑有限责任公司，进行了工商登记经营至今。在租赁期间被告只支付了五个月租金3000元，未按照租赁合同约定履行支付租金的义务已构成违约。被告从2014年11月7日租赁至今才支付租金3000元，原告多次催促被告交纳租金，被告不予理睬。2017年11月6日租赁合同期限届满，但被告并没有将店铺交还原告，也没有将剩余租金支付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。”的规定，租赁合同期限届满后，原告与被告并未续签租赁合同，被告也未按时交纳租金，原告作为出租方，有权随时解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告交还商铺给原告，并将该商铺恢复原状。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条的规定提起诉讼：请求判决被告支付原告租金28800元（从2015年4月7日计至2019年3月7日止，共48个月，按600元/月计算），并从2015年5月7日起按每日1%计算违约金至付清时止；解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告返还商铺给原告；本案全部诉讼费用由被告负担。原告对其主张提供证据材料如下：一、原告的身份证，证明原告是适格的诉讼主体；二、企业信用信息公示报告，证明被告是适格的诉讼主体；三、租赁合同，证明原告与被告存在租赁合同关系的事实。被告连州市金鑫建筑工程有限公司没有答辩和提交证据。经审理查明，原告是位于连州市城南清远民族工业园姜兴庆综合楼首期**铺的权利人；被告连州市金鑫建筑工程有限公司成立于2014年11月14日，经营范围是道路施工、隧道施工、房屋工程建筑、水电安装，被告需要租用原告的商铺作办公场所。2014年11月7日以原告为甲方、被告为乙方签订一份租赁合同约定：甲方将位于连州市城南清远民族工业园姜兴庆综合楼首期五号铺租给乙方；该铺租金每月600元，乙方在签订合同后十日内交付一个季度的租金1800元，如不能按时交付租金乙方应按所欠租金每日1%支付违约金给甲方，如逾期两个月仍不能按时交付租金则视为乙方毁约；租期三年即2014年11月7日至2017年11月6日，乙方从2014年11月7日开始交租；双方签订合同前一日乙方向甲方交付按金1800元，租赁期满交回该铺且不发生任何合同纠纷的情况下按金退回给乙方；合同期内双方不得以任何借口违约，如乙方违约按金不予退回，如甲方违约按金退回给乙方并按银行贷款利率计付利息等条款。甲方姜兴庆在该租赁合同上签名，因公司正在注册尚未有公章乙方由该公司股东之一欧阳明高签名确认。签订租赁合同当天原告把商铺和商铺钥匙交给被告。被告也已挂牌、进驻该商铺，并支付了2014年11月7日至2015年4月6日共5个月的租金3000元给原告，但没有按约定支付相当于一季度租金的按金1800元。2015年4月7日起再也没有支付租金。直到2017年11月6日房屋租赁合同到期，商铺门口仍悬挂着“连州市金鑫建筑工程有限公司”招牌，但商铺大门锁着总不见有人上班营业，期间原告默许被告继续占用该商铺。被告长期拖欠商铺租金不交，原告在多次催收未果的情况下于2019年3月22日向本院提起诉讼。诉讼过程中根据原告提供的企业信息公示报告显示被告现在是在营业状态，但一直不见该商铺开门营业，本院在无法直接送达起诉状副本、证据副本、应诉通知、举证通知、开庭传票的情况下采取公告送达的方式，在公司大门口、法院公告栏等场所张贴公告，公告期满被告仍不派员出庭参加诉讼。本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告连州市金鑫建筑工程有限公司成立过程，该筹建中公司的三股东之一欧阳明高经手与原告签订房屋租赁合同，原告将其位于连州市××××南开发区清远民族工业园综合楼首期五号铺租给被告，该合同虽未盖公司印章但当时经手人欧阳明高系从事与公司业务有关的事务，该行为代表公司，原告现主张由公司承担责任应予支持。该合同经双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，已经发生法律效力，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务，直至租期届满。被告在使用过程中仅支付了2014年11月7日至2015年4月6日共5个月的租金3000元，2015年4月7日起既没有交租也没有退出商铺，该行为已经构成违约，应承担赔偿租金损失的责任。2017年11月6日该租赁合期满后被告仍继续占用原告的商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，由于出租人即原告没有提出异议，双方之间签订的房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”仍需支付占用期间的租金，原告现请求被告支付2015年4月7日至2019年3月7日租金28200元（600元/月×47月），应予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，被告长期不交租金，该行为表明不愿意履行主要债务，依法可以解除合同，原告现请求租金计至起诉之月即2019年3月并请求解除合同，该租赁合同视为2019年3月7日已经解除。关于违约金问题。原、被告签订的租赁合同第二条约定，如乙方（本案被告）不能按时交付租金应按拖欠租金的每日1%给甲方（本案原告）支付违约金。房屋租金为每月600元，租金的1%即6元，若乙方违约，应按每日6元的标准支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，被告拖欠原告47个月租金共28200元，违约金的数额不应超过8460元（28200元×30%），若按照原告请求被告从2015年5月7日起每日按1%（即每日6元）至付清时止来计算违约金将超出法律法规的规定，且难以统计，原告也没有列举违约金的具体计算方法。因此可以支持原告违约金诉讼请求当中的8460元，对于超出部分的违约金请求因缺乏法律依据本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年11月7日签订的房屋租赁合同（视为2019年3月7日已经解除），被告连州市金鑫建筑工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退出位于连州市连州镇城南开发区清远民族工业园姜兴庆综合楼首期五号铺给原告姜兴庆；二、被告连州市金鑫建筑工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年4月7日至2019年3月7日的房屋租金28200元给原告姜兴庆；三、被告连州市金鑫建筑工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8460元给原告姜兴庆；四、驳回原告姜兴庆的其他诉讼请求。本案受理费520元（原告姜兴庆已预交260元）,由被告连州市金鑫建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  张富成人民陪审员  陈冬冬人民陪审员  易福雄二〇一九年八月二十九日书 记 员  何文渊附相关法律规定：一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。