广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0882民初419号原告：周玉振，男，1981年9月5日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：胡瑜琳，女，广东承诺律师事务所律师。被告：黄小智，男，1970年2月3日出生，汉族，住广东省雷州市，委托诉讼代理人：符琳敏，女，1990年8月20日出生，汉族，住广东省雷州市，被告：彭海燕，女，1972年8月2日出生，汉族，住广东省雷州市，原告周玉振诉被告黄小智、彭海燕建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告周玉振的委托诉讼代理人胡瑜琳，被告黄小智的委托诉讼代理人符琳敏及被告彭海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周玉振向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《宅基地买卖协议书》于2018年4月19日解除；2、判决两被告立即退还原告土地转让款345000元及利息（利息自2018年4月19日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计息至款项全部还清之日止）；3、本案诉讼费用、保全费用由两被告负担。事实与理由：2017年10月25日及2017年10月27日，原告周玉振与被告黄小智签订了三份《宅基地买卖协议书》，约定将坐落于雷州市220千伏变电站小区A007号地（建设用地使用规划许可证登记人为符豪，证号为：雷规地证【2013】163号）、A006号地（建设用地使用规划许可证登记人为麦志民，证号为：雷规地证【2013】190号）、A011号地（建设用地使用规划许可证登记人为被告彭海燕，证号为：雷规地证【2012】115号）和A010号地（建设用地使用规划许可证登记人为被告黄小智，证号为：雷规地证【2012】193号）的使用权共计1425000元的价款转让给原告。尔后，原告分别于2017年10月25日及2017年10月27日以转账方式向被告黄小智银行账户汇入四笔合计1045000元，被告分别向原告开具三份《收据》，收据金额分别为370000元、375000元、300000元。当时，双方还口头约定，如果双方到不动产部门能够办理使用权属过户登记手续，原告再将余款付清，否则，被告将转让款足额退还原告。2018年年初，原告购置材料在该土地建房时，因权属与他人发生纠纷，致使原告无法正常使用该土地。此后，原告多次与被告协商解决该土地使用权过户手续，但由于被告仅持有由雷州市住建局颁发的建设用地使用规划许可证，而没有取得土地使用权证，故不能办理过户手续。经原告催讨，被告黄小智逐于2018年4月19日以转账方式向原告退还转让款700000元，尚有345000元未退还，被告向原告出具一份收据，内容为：“今收到周玉振付给彭海燕在雷州市××变电站小区××号地皮款叁拾肆伍仟元整。经手人彭海燕、黄小智（代）”。原告认为，原、被告签订的《宅基地买卖协议书》是双方真实的意思表示，合法有效，依法成立并已部分履行。被告没有取得建设用地使用权，导致涉案土地不能办理使用权属过户手续，致使不能实现合同目的，存有过错，原告请求涉案的《宅基地买卖协议书》于2018年4月19日解除依法有据，被告应退还原告全部的购地款1045000元，但截至目前为止，被告仍有345000元尚未退还。涉案土地A011号地的建设用地使用规划许可证登记在被告彭海燕名下，原告支付购地款给被告黄小智后，被告彭海燕收取了涉案土地的购地款，应视为对黄小智行为的确认，故应当与被告黄小智共同承担退还全部购地款的责任。即使被告彭海燕在此过程中没有收到购地款，但其作为完全民事行为能力人，明知被告黄小智出卖涉案土地，仍将涉案土地的有关证件交付被告黄小智持有，故存在重大过错，应当与被告黄小智提供承担退还全部购地款的责任。故为了维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黄小智辩称，原告分别于2017年10月25、27日与黄小智、符豪、麦志民签订了三份《宅基地买卖协议书》，约定转让位于雷州市××电站小区××号地（黄小智）、A011号地（彭海燕）、A007号地（符豪）、及A006号地（麦志民）给原告，购地款合计1425000元，之后，原告仅向被告黄小智转账1045000元，称余款待相关手续办妥后再支付。因被告黄小智作为购地款的代为收款人，在收到购地款分别向宅基地所有权人符豪、麦志民、彭海燕转账260000元、260000元、312000元。2018年4月19日，因原告无法办理过户手续，与黄小智、符豪、麦志民及彭海燕协商解除《宅基地买卖协议书》，并退还购地款700000元。剩余的345000元，其中312000元属于彭海燕的土地款，33000元是因为原告许诺将挖掘的土地填平，但至今尚未填回土地，故黄小智暂扣款项33000元。综述，被告黄小智的行为属于正当行使权利，没有侵害他人权益，原告的第二诉讼请求转让款345000元中，因为是彭海燕委托黄小智转让涉案A011号土地，则被告黄小智仅需对33000元承担退还责任，312000元应由被告彭海燕承担，故请法院查明事实，秉公处理。被告彭海燕辩称，一开始是被告彭海燕与被告黄小智口头协议，以240000元向被告黄小智购买了涉案土地A011号地，后来被告黄小智又以312000元回购涉案土地A011号地，至于原告与被告黄小智之间的交易，被告彭海燕并不知情。原告周玉振围绕诉讼请求依法提交的证据有：1、原告的居民身份证（复印件），证明原告的身份及诉讼主体适格。2、被告黄小智的居民身份证（复印件），证明被告黄小智的身份及诉讼主体适格。3、被告彭海燕的居民身份证（复印件），证明被告彭海燕的身份及诉讼主体适格。4、《宅基地买卖协议书》，证明原告与被告黄小智签订了涉案土地使用权转让协议的事实。5、银行汇款明细清单复印件、收据复印件、声明书复印件，证明原告以银行转账方式向被告黄小智银行账户汇入四笔转让款共计1045000元，被告于2018年4月19日退还转让款700000元，尚欠原告345000元的事实。6、建设用地使用规划许可证(证号为：雷规地字第【2012】115号），证明被告彭海燕明知黄小智出卖土地而提供相关凭证，存在重大过错的事实。7、《宅基地买卖协议书》，证明原、被告于2017年10月签订三份《宅基地协议书》约定土地转让款合计1425000元的事实。8、《账户明细清单》、声明，证明⑴原告通过案外人周宋英向被告转账购地款245000元的事实；⑵原告于2017年10月25日及27日共向被告转账购地款1045000元的事实。9、中国邮政储蓄银行新城营业所一本通/绿卡通交易明细表，证明原、被告于2018年4月19日协议解除涉案协议书并退还购地款700000元的事实。被告黄小智向本院提交的证据有：邮政储蓄银行逻辑集中系统，证明于2017年10月27日，被告黄小智已向被告彭海燕转账312000元。被告彭海燕向本院提交的证据有：中国农业银行银行卡交易明细清单，证明黄小智向彭海燕转账312000元的事实。对当事人提交的证据，本院依法进行了证据交换和质证。被告黄小智对原告提交的9份证据均无异议，被告彭海燕对原告提交的9份证据均无异议，但对黄小智出卖土地并不知情。对于被告黄小智提交的1份证据，原告表示异议，认为该证据与证明的事实有异议，该银行转账无法证明黄小智是代彭海燕收购地款。被告彭海燕对被告黄小智提交的1份证据没有异议。对于被告彭海燕提交的1份证据，原告对该证据的真实性无异议，但认为不具有关联性，是另外的买卖关系。被告黄小智对被告彭海燕提交的1份证据没有异议。经审查，原告提交的证据1、2、3、4、5、7、8具有合法性、真实性及关联性，本院予以确认并在卷佐证，对于原告周玉振提交的证据6、9，被告黄小智及被告彭海燕具有合法性及真实性，但不具有关联性，均不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月25日，原告周玉振与被告黄小智签订了一份《宅基地买卖协议书》，约定将坐落于雷州市××变电站小区××号地{建设用地使用规划许可证登记人为雷州市宏大实业总公司（彭海燕），证号为：雷规地证【2012】115号}和A010号地（建设用地使用规划许可证号为：雷规地证【2012】193号）的使用权以680000元的价款转让给原告周玉振。又于2017年10月27日，原告周玉振分别与案外人符豪、麦志民签订了《宅基地买卖协议书》，分别约定将坐落于雷州市220千伏变电站小区A007号地（建设用地使用规划许可证号为：雷规地证【2013】163号）、A006号地（建设用地使用规划许可证号为：雷规地证【2013】190号）的使用权以3750000元、370000元的价款转让给原告周玉振。以上三份《宅基地买卖协议书》合计转让款为1425000元，原告周玉振于2017年10月25日通过其案外人周宋英的中国工商银行股份有限公司雷州新城大道支行银行账户（账号：62×××05）向被告黄小智的中国邮政储蓄银行湛江分行雷州支行银行账户（账号：62×××78）汇款245000元（100000元+145000元=245000元）及中国农业银行股份有限公司雷州水店支行银行账户（账号：62×××75）向被告黄小智的中国邮政储蓄银行湛江分行雷州支行银行账户（账号：62×××78）汇款300000元；于2017年10月27日通过中国邮政储蓄银行向被告黄小智的中国邮政储蓄银行湛江分行雷州支行银行账户（账号：62×××78）汇款500000元，以上汇款数额合计1045000元。后因涉案土地无法办理过户手续，被告黄小智于2018年4月19日通过中国邮政储蓄银行湛江分行雷州支行银行账户（账号：62×××78）返还购地款700000元，尚有345000未返还。2019年2月26日，原告周玉振诉至法院，请求涉案协议书于2018年4月19日解除，要求被告黄小智与彭海燕共同退还剩余的购地款345000元及利息，申请诉讼保全，并以周玉琴名下的房屋（位于雷州市水店开发区××房，证号为粤房地权证：雷ＣＱ字第**）作为担保。本院依法查封了登记在黄小智名下的位于雷州市天和住宅区书香俪景居住小区书香轩A幢401房的房产（房产证号为：Ｃ6××**）。本院认为，本案属建设用地使用权合同纠纷。原告周玉振分别与案外人符豪、麦志民及本案被告黄小智签订了《宅基地买卖协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”及第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”故上述《宅基地买卖协议书》合法有效，本院予以认可。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告周玉振现以其与被告黄小智签订的《宅基地买卖协议书》因涉案土地无法办理过户手续为由主张于2018年4月19日解除该协议，并提供中国邮政储蓄银行新城营业所一本通/绿卡通交易明细表。本院认为，原告周玉振请求该《宅基地买卖协议书》于2018年4月19日解除，但提交的证据9仅能证明被告黄小智于2018年4月19日退还购地款700000元，不能证明该日双方当事人协商解除了该协议，原告亦未提交其他证据加以证明该协议确已于2018年4月19日解除，故对于原告周玉振请求确认该协议于2018年4月19日解除不予支持，但该协议已不能实现双方当事人的交易目的，原告周玉振请求解除协议于法有理，本院予以支持，故该协议应于本案起诉之日（即2019年2月26日）解除。原告周玉振已分别于2017年10月25日、27日向被告黄小智银行账户汇入购地款1045000元，被告黄小智已于2018年4月19日向原告周玉振退还购地款700000元，尚有345000元购地款未退还。该协议解除后，原告周玉振应当恢复涉案土地的原状，被告黄小智应退还剩余的购地款345000元及其利息，由于原告周玉振与被告黄小智没有约定利率及其起算时间，故原告周玉振请求被告黄小智退还345000元及其利息应从原告周玉振起诉之日（即2019年2月26日）起算。关于被告彭海燕是否需要承担退还345000元及利息的责任。本院认为，原告周玉振与被告黄小智签订的《宅基地买卖协议书》，约定转让的土地其中一部分坐落于雷州市××变电站小区××号。但该号地的建设用地使用规划许可证登记人为雷州市宏大实业总公司（彭海燕）。被告黄小智主张其受被告彭海燕委托与原告签订转让协议，但提交的证据不足以证明被告黄小智与被告彭海燕存在代理关系，且被告彭海燕不承认存在被告黄小智的代理行为，故对被告黄小智的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中的黄小智的行为属于无权代理，应自行承担责任。原告周玉振主张被告彭海燕明知黄小智出卖土地而提供了《建设用地使用规划许可证》(证号为：雷规地字第【2012】115号，被告彭海燕本人对此存在重大过错的事实，应与被告黄小智共同承担退还购地款345000元的责任，本院认为，原告周玉振提交的证据不足以证明被告彭海燕存在重大过错，无需承担退还剩余购地款345000元的责任，故对原告该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第四十八条、第九十六条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告周玉振与被告黄小智于2017年10月25日签订的《宅基地买卖协议书》于2019年2月26日解除。限被告黄小智于本判决发生法律效力之日起六十日内向原告周玉振返还土地转让款345000元及利息（利息自2019年2月26日直至还清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算）；驳回原告周玉振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，由被告黄小智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈永南人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  陈美娟二〇一九年八月十二日书 记 员  李虹虹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十八条行为人没有代理权、超越代理或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第九十六条第一款当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。