青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初1384号原告：张泽花，女，藏族，1978年11月29日出生，无固定职业，住青海省格尔木市，公民身份号码:×××。委托诉讼代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王生逍，青海鑫辰律师事务所实习律师。被告：田成勇，男，汉族，1960年9月10日出生，青海桥头铝电股份公司退休职工，住西宁市，公民身份号码:×××。被告：青海金屋子房地产经纪有限公司，住所:西宁市城**西川南路****楼**，统一社会信用代码：91630104074589874B。法定代表人：鲁之栋，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郝亮，该公司行政总监。原告张泽花诉被告田成勇、青海金屋子房地产经纪有限公司（以下简称金屋子公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张泽花及其委托诉讼代理人马丽娟、被告田成勇、被告金屋子公司的委托诉讼代理人郝亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张泽花向本院提出以下诉讼请求：一.依法解除原被告签订的《房地产买卖合同》；二.判令被告双倍返还原告已付定金15万元整；三.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年1月30日在金屋子公司的居间服务下，就原告购买被告位于西宁市××区的房屋事项达成协议，并签订《房地产买卖合同》。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了购房定金75000元。后被告违约，声称合同是无效合同，并以此为由拒绝履行房屋过户等合同义务，拒不办理过户登记手续，被告的行为已经构成严重违约，应当依法向原告承担违约责任。被告金屋子公司作为居间服务机构，收取原告的高额居间服务费，但未提供有效的居间合同，应当承担连带给付定金的责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告田成勇辩称，不同意原告张泽花的诉讼理由，对其诉讼请求表示反对。一.我与张泽花和金屋子公司签订合同的行为系金屋子公司工作人员引诱、误导、欺诈所致。近几年我的身体一直不好，造成了很大的心理压力。1月6日我岳母去世，我思考着我能给孩子及两个小孙女儿留下点什么。1月下旬的一天，妻子去大通处理岳母去世后的一些杂事，我因为病痛没有过去，下午出门散步，看到小区门口金屋子公司发布的广告。回家后，我以给房子估价的目的拨通了金屋子公司电话，并说明了我的家庭地址，接电话的李姓工作人员很快就到了家中，从进门开始，他就对我的房子开始了各种评价，让我赶紧卖房换房，他的理由是，一离火车道近，火车经过很吵，不利于孩子和老人休息，也不利于我耳鸣的病症；二没有电梯，老人腿脚不便，抱着孩子出门不方便；三小区内没有老人活动场所，不方便；四.2019年房产税和拆迁制度改革，受西宁市城北区规划，这个老房子不可能拆迁，而且房价会大幅降价。当我问他到底能值多少钱时，他说这种房子一平米最多6000元，但肯定会给找个好买主，卖高价，让我放心。第二天，他得知家中只有我一人，便带人过来看房。看房过程中，金屋子工作人员悄悄告诉我买主是海西的，能付全款，拿了全款就能买新房了，趁阿姨不在，赶紧签合同。不知怎么的，他当时说啥我就信啥。然后我跟他们去了海晏路金屋子公司的办公场所。在一帮工作人员和张泽花的共同催促下，我在浑浑噩噩、不知所措中草草签了合同，连合同内容都没详细看，只知道卖了88万元。当时我觉得这个钱特别多，因为当时我在厂里买这套房时只花了10.5万元。我觉得金屋子公司的工作人员帮我估了这么高的价，那时我并没有意识到房子已经要被卖掉了。糊里糊涂签字回家后，我才醒悟我被他们给忽悠了。因为马上要过年，我就把合同书藏了起来，想着年后再处理此事。结果过年期间，我妻子在收拾家时发现合同并知道了此事，自此家里就没有安生过，我们过了一个充满争吵和埋怨的年。我儿子后来给我看网上的信息，我才知道城北区的房屋均价都在8000元以上，海西路地段房价更高。二.主动友好协商被拒，原告张泽花存在见利忘义，以诉求利的恶意。2月11日得知金屋子公司开工后，我和妻子通过中介工作人员主动和原告张泽花联系，将其约到家中商议取消合同事宜，并答应给他们误工费和车票钱，但实际买主是张泽花的舅舅，态度蛮横。其要求要么赶紧过户，要么按合同赔8万元钱，最后协商不欢而散。后来，我妻子和儿子分别找买主和金屋子公司协商此事都被拒绝。三.我并未收到过原告张泽花在诉讼请求中提及的所谓定金款项。合同签订时我思想处于混乱中，且合同字体过小，具体条文根本未看清，并不知道合同中有定金条款，从签合同到发现自己被蒙骗，未收过张泽花一分钱，也未收到过居间人在合同中所述的任何钱款。综上，这是我和妻子唯一的住房，这次诉讼给了我巨大了教训，今后遇事要多与家人商量。被告金屋子公司辩称，案涉《房屋买卖合同》是所有权人田成勇与原告张泽花协商一致后签订，为各方真实意思表示，我方作为中介方已勤勉尽责履行居间方义务，请求依法驳回原告要求我方承担连带责任的诉讼请求。2019年1月30日通过我公司的居间促成，张泽花就购买位于西宁市××区与卖方田成勇达成一致，三方签订了《房地产买卖合同》，产权证显示，田成勇为该房屋唯一产权人，根据物权法的规定，田成勇有权独立处分该财产。同时合同第六条第1点中约定“因丙方依法促成本合同签订，甲乙双方同意于本合同签订之日向丙方支付中介服务费，其中乙方应向丙方支付中介服务费13125元”。我方促成本次交易的过程中，一直依法履行作为中介方的义务，有权按照约定收取服务费用，不存在张泽花所说“收取高额居间服务费”和“未提供有效居间服务”情况。综上所述，作为依法成立的房地产中介企业，我方已勤勉尽责履行居间方义务，不应承担连带责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告张泽花围绕诉讼请求提供如下证据：一.张泽花身份证复印件，拟证明原告张泽花主体身份适格。二.田成勇身份证复印件、企业信息公示报告，拟证明被告田成勇、金屋子公司主体适格。三.房地产买卖合同，拟证明：1、2019年1月30日张泽花、田成勇、青海金屋子房地产经纪有限公司三方达成购房协议，张泽花购买被告田成勇所有的的位××区房屋，价值87.5万元整的事实；2、合同第三条约定张泽花向被告支付75000元作为购房定金的事实；3、本案中被告金屋子公司系中介方的事实。四.房屋所有权证复印件，拟证明案涉房屋登记在被告田成勇名下的事实。五.收据，拟证明在签订合同当天被告收取原告支付的购房定金75000元整，并出具收条的事实。六.西宁市存量房交易税费信息告知书，拟证明张泽花、田成勇双方在签订合同当天，就办理产权过户需要的资料和证件做了明确了解，房改房和存量房交易的时候，需要夫妻双方的身份证、结婚证等，被告签字确认的事实。七.收款收据，拟证明张泽花、田成勇双方签定合同后，张泽花向青海省金屋子房地产经纪有限公司交纳中介佣金10000元整的事实。八.通话记录、短信记录，拟证明合同签订后，张泽花为履行合同，多次给田成勇打电话催促，被告田成勇恶意违约的事实。被告田成勇未提交证据。被告金屋子公司为支持其辩解意见，当庭提交如下证据：一.营业执照（副本）、法定代表人身份证明书、房地产经纪机构备案证明，拟证明金屋子公司居间方主体适格。二.《房地产买卖合同》，拟证明：1、2019年1月30日金屋子公司成功促成田成勇与张泽花签订该合同，田成勇同意将案涉房屋以875000的价格出售给张泽花；2、合同第六条中三方约定：中介方促成该合同签订后，甲乙双方各向中介方支付13125元的中介服务费，时间为合同签订当日；3、合同第一条权属关系中第7点载明：甲方保证对该房地产享有完整所有权或已取得所有产权人的同意，能完全支配及处理，且并未侵犯任何第三方之合法权益，否则甲方须承担相应的法律责任；4、合同第十一条第2点载明：甲方确认丙方发布的房源信息系经其书面委托；5、合同第六条、第八条载明解除合同的违约责任的条款中，中介方无连带责任。三.《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》复印件，拟证明田成勇为案涉物业的唯一产权人。经当庭质证，被告田成勇对原告所举证据的合法性、真实性予以认可，但认为房地产买卖合同是金屋子公司提供的格式条款，金屋子公司作为房屋中介没有对案涉房屋的所有权尽到合理审查义务，田成勇确实写了收到定金75000元的收条，但是实际上是从金屋子公司工作人员处收到60000元；原告提交张泽花和田成勇之间的通话记录和短信记录，不能证明田成勇恶意违约的待证事实。被告金屋子公司认为对于张泽花和田成勇之间的通话记录和短信记录真实性无法判断，与本案无关联性，对于原告举证的其他证据的合法性、真实性和证明方向均予以认可。原告张泽花和被告田成勇对于被告金屋子公司举证的真实性均予以认可，被告田成勇认为房地产买卖合同字体太小，看不清楚，金屋子公司没有尽到审查义务，签合同时只说我什么钱都不用付。原告张泽花和被告金屋子公司当庭提供的证据，具有客观性、关联性、合法性，能够证明本案事实，本院予以确认并在卷作证。本院经审理查明事实如下:被告田成勇与其妻张玉梅1983年1月14日登记结婚。双方于2004年6月14日参加房改，购得西宁市城北区海西路11号3号楼131室、建筑面积138.52平方米房屋一套，该房屋所有权登记于田成勇一人名下，并办理宁房权证北（私）字第XXXX号房屋所有权证、宁国用（2006）第G-28606号国有土地使用权证。双方再无其他房产。2019年1月29日，田成勇电话联系金屋子公司工作人员到其家中看房，估计西宁市城北区海西路11号3号楼131室房屋价格。在看房过程中，金屋子公司工作人员拍摄了屋内状况，向田成勇了解了该房屋的建筑面积、口头询问了夫妻关系等情况，田成勇向金屋子公司提供了房屋所有权证和国有土地使用权证。当日下午，金屋子公司工作人员带买房人张泽花到田成勇家看房，双方初步商定房屋售价。2019年1月30日，甲方（卖方）田成勇、乙方（买方）张泽花、丙方（中介方）金屋子公司三方签订编号1900106《房地产买卖合同》，约定如下条款“第一条权属情况：1.房地产地址：××区；2.建筑面积：约为138.52平方米……甲方保证对该房地产享有完整所有权或已取得所有产权人的同意，能完全支配及处理，且并未侵犯任何第三方之合法权益。否则，甲方须承担相应的法律责任；乙方确认已实地查看该房地产并查阅产权资料，对该房地产之位置、户型、朝向、楼层、装修、周边环境等自然属性及权属善均无异议。第二条成交价款：甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为￥875000元（此成交价包含该房地产所有楼款及甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生及已支付之一切费用，包括但不限于装修款、物业维修基金、水电开户费等；合同填写面积若与实际面积存在差异，合同应继续履行，成交价款不变）。第三条付款方式及产权转移：签订本合同时，乙方向甲方支付￥75000元作为购房定金（首次支付房款时自动转化为房款的一部分），并按照以下第1种方式付款及办理产权转移手续：1.现金付款及产权转移（1）乙方应于本合同签订后2019年2月22日前向甲方支付第一期房款（含定金）；（2）乙方应于本合同签订后2019年2月22日前向甲方支付剩余房款（大写捌拾万元整）；（3）甲方双方应于本合同签订后∕日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记……第五条税费缴交：1.甲乙双方按以下第（1）种方式缴付税费（1）按政府规定各付各税……第六条中介服务费用：1.因丙方依法促成本合同签订，甲方双方同意于本合同签订之日向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费￥13125元（大写：壹万叁仟壹佰贰拾伍元）；（2）乙方应向丙方支付中介服务费￥13125元（大写：壹万叁仟壹佰贰拾伍元）……”。同时该合同约定丙方义务、违约责任、争议解决、送达约定、附则条款、补充约定，田成勇在甲方（卖方）处签名并捺手印、张泽花在乙方（买方）处签名并捺手印、丙方（中介方）处由金屋子公司经纪人签名并加盖公司印章。合同签订当日，即2019年1月30日，田成勇与张泽花签订《西宁市存量房交易税费信息告知书》。同日，张泽花将人民币75000元交给金屋子公司工作人员，该工作人员代田成勇书写内容为“今收到张泽花购买城北区海西路11号3号楼1单元131室房屋定金柒万伍仟元整”的收条一份，田成勇在该收条“收款人”处签名并捺手印。金屋子公司将此款中15000元留下作为田成勇中介服务费（13125元）和预交过户费（1875元），陪同田成勇将其余人民币60000元存入田成勇名下中国建设银行账户。张泽花亦于当日向金屋子公司交纳人民币10000元作为购房中介费。2019年2月初，被告田成勇之妻原告张玉梅发现田成勇与原告张泽花、金屋子公司签订的《房地产买卖合同》后，知道田成勇擅自处分夫妻共同财产，遂与被告张泽花、金屋子公司协商解除合同事宜无果，张玉梅作为原告，以田成勇、张泽花、金屋子公司作为被告，于2019年3月4日向本院提起诉讼，要求确认三被告订立的房地产买卖合同无效，本院依法立案受理，案号为（2019）青0105民初1322号。2019年3月6日，张泽花作为本案原告，以田成勇、金屋子公司作为本案被告，向本院提起诉讼，要求解除原被告签订的《房地产买卖合同》，被告双倍返还定金15万元，本院立案受理。本院认为，案涉房屋系被告田成勇与其妻张玉梅的夫妻共同共有财产。对该不动产的处分权人为田成勇和张玉梅二人。被告田成勇未经不动产共有人张玉梅同意，即擅自出卖案涉房屋，损害了张玉梅的合法所有权益，属无权处分。张玉梅对被告田成勇的处分行为不予追认，并提起诉讼，在此情况下，应认定合同无效。关于本案纠纷合同效力的认定，在（2019）青0105民初1322号案件中已做详细阐明，本案中不再赘述。人民法院在审理案件中，如发现当事人主张的民事行为效力与查明认定的案件事实不一致的，应当向当事人告知变更诉讼请求。本案中原告诉求解除合同，本院审理后认为合同无效，因被告田成勇之妻张玉梅已在本案立案之前提起确认合同无效之诉，本案中无需再向各方释明。本院认为，解除合同以合同合法有效为前提，双倍返还定金以合同合法有效和对方违约为前提，本案中合同被确认无效，原告诉讼请求的基础不存在，原告要求解除合同、被告田成勇双倍返还定金、以及被告金屋子公司承担连带返还责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告金屋子公司作为专业不动产中介机构，其防范风险能力高于买卖双方，但其在提供中介服务时未征求不动产共有人张玉梅的意见，急于促成合同签订，对本次纠纷的发生具有重大过错，其主张合同合法有效的意见同样不能成立。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，本案中田成勇在收条确认收到75000元，庭审查明其中15000元是向金屋子公司交纳的中介费（13125元）和预交过户费（1875元），田成勇应当向张泽花返还75000元。合同无效的其他法律后果，各方当事人在本案中均未提出诉求，本案中未尽事宜可另行解决。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一.被告田成勇于判决生效后十日内日返还原告张泽花款项75000元。二.驳回原告张泽花的其他诉讼请求。本案诉讼费1650元，由原告张泽花、被告田成勇、被告青海金屋子房地产经纪有限公司各负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 刘娓娓审 判 员 李建萍人民陪审员 郑晓玉 二〇一九年八月二十二日书 记 员 张 丽附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他特权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。