山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0505民初1388号原告：丁海瑞，男，汉族，1984年11月8日出生，住东营市垦利区。原告：孙宝玲，女，汉族，1985年5月10日出生，住东营市垦利区。以上两原告共同委托诉讼代理人：王端九，山东齐征律师事务所律师。被告：东营市明珠置业有限公司，住所地东营市垦利区中兴路**。法定代表人：颜廷福，董事长。委托诉讼代理人：李本刚，山东岐贵律师事务所律师。原告丁海瑞、孙宝玲与被告东营市明珠置业有限公司（以下简称明珠置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁海瑞、孙宝玲的共同委托诉讼代理人王端九，被告明珠置业的委托诉讼代理人李本刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁海瑞、孙宝玲向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付违约金36199.7元；2.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告购买了被告东营市明珠置业有限公司开发建设的商品住宅房一套，房屋交付后，因被告的原因，原告在365日内未能取得产权证。根据购房合同的约定和相关法律的规定，被告应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告明珠置业辩称，原告起诉要求被告支付逾期办证违约金无事实及法律依据，根据双方签订的商品房预售合同约定，被告仅具有协助原告办理不动产权证书的义务，并非负责为原告办理不动产权证书，在本案中并非因被告原因造成原告办理不动产首次产权权属证明的延误，而是因为政府行为原因以及个别业主乱搭乱建的行为造成的，因此，被告对此没有任何责任，被告不应承担违约责任，况且原告的房屋自2019年1月16日起已经具备办理不动产证书的条件，是因原告等业主怠于办理产权证书而造成延误，因此被告对此也不应该承担相应责任，综上，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。原告围绕其诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月2日，丁海瑞、孙宝玲与明珠置业签订合同编号为Y*****号《山东省新建商品房买卖合同》，出卖人为明珠置业，买受人为丁海瑞、孙宝玲，合同约定：丁海瑞、孙宝玲购买明珠置业开发建设的位于垦利县明珠公馆*幢*单元*层***号房，车库*幢*号，储藏室*幢*号，房屋总价款628766元，2017年5月25日前支付328766元，剩余房款300000元于合同备案后七日内向公积金和银行申请贷款支付；合同第八章第二十条对房屋（不动产）登记作出如下约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……2.协商处理。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”2017年8月3日，明珠置业向丁海瑞、孙宝玲交付了涉案房屋。明珠置业于2019年1月16日取得不动产首次登记权属证明。庭审中，丁海瑞、孙宝玲主张违约金36199.7元（以原告缴纳的房款628766元为基数，自2018年8月3日起计算至被告通知原告换取发票日期2019年6月15日，共计316天，按照年利率6.65%计算为628766×6.65%/365×316=36199.7元）。本院认为，本案的争议焦点为明珠置业是否承担逾期办证违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，关于明珠置业是否承担逾期办证违约责任的问题，首先应当确定《商品房预售合同》中约定的明珠置业办证义务具体内容及明珠置业是否按合同约定履行了相应义务。涉案《商品房预售合同》合同第二十条约定：“（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……2.协商处理。”从合同约定内容可知，明珠置业的义务是协助丁海瑞、孙宝玲办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件，明珠置业承担责任的前提条件是“因出卖人的原因”买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房房屋产权证，如并非因明珠置业原因导致无法办理房屋所有权转移登记手续，则明珠置业不应承担责任。庭审中，明珠置业提交的国有建设用地使用权转让合同书复印件（原件现存垦利城市建设开发投资有限公司），垦利县新区A-01-01部分地块规划设计条件复印件（原件现存垦利城市建设开发投资有限公司），建设用地规划许可证复印件（原件现存垦利区不动产登记中心）、鲁20**垦利不动产权第0014742号不动产登记证书复印件（原件现存垦利区不动产登记中心）、鲁20**垦利不动产权第005028号不动产登记证书复印件（原件现存垦利区不动产登记中心），能够证实：明珠置业在开发建设明珠公馆过程中，因垦利区政府将2822平方米土地（该部分明珠置业已取得的建设用地使用权）变更国有建设用地使用权转让给垦利城市建设开发投资有限公司，用于建设公办幼儿园，明珠置业于2017年10月12日重新取得该小区建设用地规划许可证，于2017年12月11日重新取得不动产登记（土地）证书，且不动产登记（土地）证书附记：本不动产于2017年12月11日，通过变更登记颁发不动产权证，原不动产权证（2017）垦利不动产权第0005028号注销，可以看出，因政府征地行为，导致明珠置业重新办理建设用地规划许可证、不动产登记（土地）证书，致使该小区无法办理房屋所有权转移登记手续，非明珠置业自身行为导致。明珠置业提交的东营市垦利区综合执法局2018年5月8日出具的关于停止办理东营市明珠拉菲公馆的相关手续的函，载明：因明珠拉菲公馆小区存在侵占楼道公共面积进行建设的行为，经认定属于违法建设。鉴于该小区目前仍处于开发建设阶段，请贵局停止办理该小区竣工备案、不动产权证等相关手续，责令开发建设单位全面自查、立即整改、拆除违法建设、恢复原貌，直至符合原规划并经验收合格后，再行办理相关手续。能够证实：明珠置业未能办理涉案小区竣工备案、不动产权证等相关手续的原因系该小区房屋存在违法建设行为所致，非明珠置业自身行为导致。因小区存在“违法建设”问题影响，明珠置业于2019年1月16日取得不动产首次登记权属证明。丁海瑞、孙宝玲提交的录音、微信等证据，不能证明系因明珠置业自身原因导致不能办理房屋所有权转移登记手续，不能证明明珠置业应承担逾期办证违约责任。综上所述，丁海瑞、孙宝玲请求明珠置业承担逾期办证违约责任，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“因出卖人的原因”的情形，故对丁海瑞、孙宝玲的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告丁海瑞、孙宝玲的诉讼请求。案件受理费704.78元，减半收取352.39元，由原告丁海瑞、孙宝玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  刘洁二〇一九年八月十二日法官助理李帅帅书记员王亚楠