贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2900号 上诉人(原审被告)：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周胡琴，女，1987年11月14日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：叶文嘉，男，1988年6月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。系被上诉人周胡琴之夫。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称博泰公司）与被上诉人周胡琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 原审原告周胡琴向一审法院起诉称：1、判令被告按照合同约定办理商品房转移登记文书并及时交付原告；2、判令被告向原告支付逾期办理并交付商品房转移登记有文书的违约金，该违约金，自2014年6月1日起至被告办理交付商品房转移登记文书之日止，按日向原告支付已付房款393130.00元的万分之二；3、涉案费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年6月9日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠4幢1单元2101号房，2012年5月30日、2012年6月9日、2013年1月28日分别交付了房款共计376802.00元，2012年6月9日交办证费16328.00元。根据双方签订的合同，原告履行了自身义务，但被告仍未履行将商品房转移登记有关文书交付原告的义务，故被告应当以393130.00元为基数，每日按照万分之二的标准向被告支付违约金。 原审被告博泰房开公司向原审法院辩称：一、根据原告的主张，其起诉已经超过诉讼时效；二、原告的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策事实的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日之前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即便存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“相关文书”指代不明，无论是根据合同约定内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，耿缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成是“能为”而“不为”，故而从合同公平、合同原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求法院依法判决。 原审查明事实：2012年6月9日，原告叶文嘉、周胡琴作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠第4幢1单元21层1号商品房，建筑面积为111.48平方米；总价款为376802.00.00元，买受人于合同签订之日交付首期房款113802.00元，余款263000.00元以公积金贷款支付；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按国家标注收取收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付全部购房价款，并向被告支付了办证费16328.00元。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年6月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之二违约金的诉讼请求，本院予以支持。依据合同约定，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故对原告主张交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，不予支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告承诺2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年1月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年1月3日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于被告表示未办理房屋产权证，是因为2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》的抗辩理由，首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，一审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告叶文嘉、周胡琴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款376802.00.00元为基数，按日0.02%的标准从2016年1月3日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告叶文嘉、周胡琴的其他诉讼请求。 原审宣判后，上诉人博泰公司不服，向本院上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。本案的一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人诉请的系逾期办证违约金，而一审法院判决的是逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金，与被上诉人诉讼请求不符，被上诉人也未变更其诉讼请求，本案判非所诉，程序违法，判决错误。2、双方合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的上诉人，事实上出因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定上诉人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定上诉人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。3、根据双方合同第二十二条约定的办证模式，上诉人的义务系取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。基于委托办理，对于商品房转移登记的有关文书，并不需要再次提交给被上诉人，上诉人不承担逾期提交商品看房转移登记的有关文书的违约责任。4、被上诉人并没有回此遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，违约金不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。综上，请二审查清案件事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人周胡琴、叶嘉文未提交书面答辩意见。 经审理查明，本院查明的事实与原审认定的事实一致。 本案二审归纳的争议焦点为：一、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任？二、应否对案涉违约金予以调整？ 本院认为，关于上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的问题。《商品房买卖合同》约定上诉人负有向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而相关行政法规、规章就办理商品房转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此应当明知。上诉人称《商品房买卖合同》对办理商品房转移登记有关文书的约定不明，其交付有关文书的义务不具有履行可能性的上诉理由不能成立；上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，该情形符合双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办量商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买卖人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被上诉人据此主张上诉人支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金未违反双方合同约定以及法律规定。上诉人以其基于委托关系，无须向被上诉人交付办证所需文书为由，主张不予承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立。 关于上诉人主张被上诉人未举证证明因逾期办证遭受任何损失，故上诉人不应承担违约责任的上诉意见，因不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人确定无疑地全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭受强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张与事实不符，不予采信，其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，不予支持。 关于应否对案涉违约金予以调整的问题，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，应予以尊重。上诉人未举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，其主张对违约金进行调减，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于上诉人所提“被上诉人诉请的是逾期办证违约金，而一审法院判决的却是逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金，与被上诉人的诉请不符，被上诉人也未变更诉讼请求，本案判非所诉，程序违法，判决错误”的上诉理由。经查，被上诉人周胡琴、叶文嘉一审起诉状的诉讼请求为“1、判令被告按照合同约定办理商品房转移登记文书并及时交付原告；2、判令被告向原告支付逾期办理并交付商品房转移登记有文书的违约金，该违约金，自2014年6月1日起至被告办理交付商品房转移登记文书之日止，按日向原告支付已付房款393130.00元的万分之二；3、涉案费用由被告承担”。被上诉人在一审庭审中也无将其诉请变更为“逾期办证违约金”的内容。因此，上诉人认为一审判非所诉，程序违法，判决错误的上诉主张与一、二审查明的事实不符，其上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人博泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币2830元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 肖国勇 审 判 员 杨孝春 审 判 员 罗 珣 二〇一九年八月八日 法官助理 刘漫江 书 记 员 周海洋