安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初7958号原告：合肥首佳物业管理有限公司，住所地合肥市当涂路以西新海大道以北帝豪星港湾联排**，统一社会信用代码913401006662215550（1-1）。法定代表人：穆甜甜，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐卫国，安徽众城高昕律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊明宝，安徽众城高昕律师事务所律师。被告：代绍全，男，1978年3月10日出生，汉族，住合肥市。原告合肥首佳物业管理有限公司(以下简称首佳物业公司)诉被告代绍全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告首佳物业公司的委托诉讼代理人唐卫国到庭参加诉讼，被告代绍全经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告首佳物业公司向本院提出诉讼请求1.判决被告立即向原告支付物业费8600元（自2011年8月31日至2017年11月30日），并承担逾期付款违约金9536元（按照年利率24%暂计算至2019年5月31日，顺延计算至款清之日止）2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系合肥市当涂路以西新海大道以北帝豪星港湾高2#1206业主，被告购买房屋办理收房手续时与原告签订了一份《帝豪星港湾前期物业服务协议》，协议约定了原告的各项物业服务内容，同时也约定了被告应当按时足额缴纳物业服务费用，逾期交纳应承担每日千分之三的违约金等。协议签订后，原告依约履行了合同义务，原告提供物业服务至2017年11月30日，但被告一直拒不按照约定缴纳物业服务费。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼，望判如所请。被告代绍全未作辩称。原告首佳物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了《帝豪·星港湾前期物业服务协议》、费用清单，及本院依法调取的房地产他项权登记审批书、房屋所有权登记、转让审核表。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告代绍全系合肥市瑶海区当涂路以西新海大道以北帝豪·星港湾高2幢1206室业主，房屋建筑面积为99.71平方米。2010年12月14日,首佳物业公司与代绍全签订《帝豪·星港湾前期物业服务协议》一份，约定：由首佳物业公司对帝豪·星港湾小区进行前期物业服务，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业服务。首佳物业公司对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理；有权制止违反本物业的物业服务制度和《帝豪·星港湾管理规约》的行为；有权依据本协议向业主收取物业费。物业服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理（共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的加压水泵、电梯、供电线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）；环境卫生；保安；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；消防管理；公共绿化。代绍全缴纳物业服务费用的周期为每半年预收一次。前期物业服务费用多层按建筑面积0.66元/月/平方米收取，联排别墅按建筑面积1.6元/月/平方米收取，高层按建筑面积1.2元/月/平方米收取。物业服务费首次缴纳时间以规定的交房时间为准，以后每次缴纳费用时间为该半年第一个月的上旬。首佳物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，代绍全有权要求首佳物业公司限期改正，逾期未改正给代绍全造成损失的，首佳物业公司应承担相应的法律责任。代绍全违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，首佳物业公司有权要求代绍全补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。合同签订后，首佳物业公司依约为该小区提供了物业管理服务至2017年11月30日。自2011年8月31日起，代绍全未再缴纳物业管理服务费。首佳物业公司经多次催要未果，遂诉讼来院。本院认为：首佳物业公司与代绍全签订的《帝豪·星港湾前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，首佳物业公司、代绍全均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。代绍全作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处。物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。本案中，代绍全作为业主，在实际接受和享有了首佳物业公司提供的物业服务后，应负有缴纳物业服务费用的义务。但鉴于本院在审理涉及该小区同批次其它物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对首佳物业公司主张物业费的诉请按90%予以支持。本案被告代绍全的房屋面积为99.71平方米，物业费的收费标准按合同约定为高层1.2元/月/平方米，现首佳物业公司按1.15元/月/平方米主张，不违反法律规定，本院予以支持。根据该标准，本院支持代绍全未支付2011年8月31日起至2017年11月30日期间的物业费为7740元（99.71平方米×75月×1.15元×90%）。关于首佳物业公司主张的违约金，由于双方在出现物业服务合同矛盾时，应平等协商，互相沟通加以解决。本案首佳物业公司履行合同亦存在瑕疵，代绍全不交物业费系对其提供的服务存在异议，故本院对其违约金的诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告代绍全于本判决生效后十日内支付原告合肥首佳物业管理有限公司2011年8月31日起至2017年11月30日期间的物业管理服务费7740元；二、驳回原告合肥首佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由被告代绍全负担60元，原告合肥首佳物业管理有限公司负担65元。本判决为终审判决。审判员  孙方奎二〇一九年八月八日书记员  解莉莉附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。