广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初2698号原告：林鸾纯，女，汉族，广东省惠来县，委托代理人：吴盛河，广东裕信律师事务所律师。被告：英德市佳宇房地产开发有限公司。所在地：英德市英城仙水东路。法定代表人：张小红，经理。委托代理人：张帮练，广东德众律师事务所律师。委托代理人：邓洛瑶，广东德众律师事务所实习律师。被告：广州拓客文化传媒有限公司。住所地：广州市增城区新塘镇东进东路**新都盛世名门盛景苑**地下**及首层**。法定代表人：吴湖南。委托代理人：肖海军，广东广岭律师事务所律师。委托代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所实习律师。原告林鸾纯诉被告英德市佳宇房地产开发有限公司、广州拓客文化传媒有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理。依法由审判员赖伟忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林鸾纯的委托代理人吴盛河，被告英德市佳宇房地产开发有限公司的委托代理人张帮练、邓洛瑶，被告广州拓客文化传媒有限公司的委托代理人肖海军、张佩琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林鸾纯向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令两被告共同向原告返还40000元及利息（利息以40000元为计算基数，从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；2、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年8月份原告了解到被告一英德市佳宇房地产开发有限公司在英德市××水路东、原市制药厂东北角英德市仙湖湾（以下简称仙湖湾）有商品房出售。2017年9月3日原告到仙湖湾的售楼部看房，原告表示有购买意向后，被告一英德市佳宇房地产开发有限公司的销售人员告诉原告尽快购买，当前购买可以另外享受4万抵8万的购房活动。原告信销售人员所言定下了一套房屋，并于当天通过刷卡的形式在被告一英德市佳宇房地产开发有限公司售楼部财务室向被告一英德市佳宇房地产开发有限公司支付了90000元定金。2017年9月11日原告去往被告一英德市佳宇房地产开发有限公司签订购房（预售）合同，签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告购买被告一英德市佳宇房地产开发有限公司开发的位于英德市××水路东、××市制药厂东北角英德市××房屋，该商品房总价款为627960元。签订购房合同后，被告一英德市佳宇房地产开发有限公司销售人员将原告带到被告一财务处，原告刷卡支付了除了定金占全部房价款31％的首付款197960元的尾数107960元和40000元，原告当时以为这4万元就是在购房前销售人员另外声称的4万抵8万的款项，以为是要先向被告一预交4万元，被告一过后会另外再向原告补偿8万元，随后被告一的财务人员一张盖有被告二广州拓客文化传媒有限公司公章的“团购综合服务费”的收据。因原告在购房期间自始至终从未见过被告二广州拓客文化传媒有限公司的员工，未与被告二广州拓客文化传媒有限公司签订过相关的团购服务协议，亦未享受过被告二广州拓客文化传媒有限公司任何形式的服务，原告即对被告一英德市佳宇房地产开发有限公司提出了质疑，被告一英德市佳宇房地产开发有限公司却以“都是这样的”回应原告。原告购房后，曾多次到被告一英德市佳宇房地产开发有限公司的售楼部找以前的销售人员，要求被告一英德市佳宇房地产开发有限公司另向原告补偿承诺过的4万抵8万元的8万元的补偿款项，但被告一英德市佳宇房地产开发有限公司却向原告声称以前的销售人员早就辞职了，被告一售楼部的其他人员却统一以“不清楚”的口径回应原告。原告这才意识到被告一英德市佳宇房地产开发有限公司是价格欺诈，所以协同其他受害者一起前往英德市市政府信访局及英德市住建委进行投诉处理。原告认为，被告一英德市佳宇房地产开发有限公司先以4万抵8万的名义，骗取原告支付了4万元的款项。此后原告又多次向被告一英德市佳宇房地产开发有限公司提出要求返还4万元，但被告一英德市佳宇房地产开发有限公司至今不予返还。根据《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规明确规定，不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。又根据《商品房明码标价规定》第十三条之规定，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。所以，原告认为被告一英德市佳宇房地产开发有限公司收取了4万元款项是违规违法的，应当退还给原告。为此，维护原告的合法权益，诉至法院。被告英德市佳宇房地产开发有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《仙湖湾住宅认购协议书》和《商品房买卖合同（预售）》合法有效，且双方均己实际履行了合同约定的义务，答辩人没有任何的违约行为。位于英德市××水路东、原市制药厂东北角英德市仙湖湾楼盘是由答辩人开发建设的，2017年6月20日答辩人与英德市趸合房地产顾问有限公司（下称英德市趸合房地产顾问有限公司）签订《仙湖湾营销代理合同》，委托该公司代理销售仙湖湾楼盘的商品房，该公司再向包括被告二在内的其他房地产中介服务机构提供房源信息，由被告二介绍客户，提供居间服务，对其介绍并促成交易的购房者答辩人给予优惠，享受团购折扣。答辩人依法取得英德市仙湖湾商品房预售许可证后对外销售。被答辩人是由被告二居间介绍前来购房的，经该公司促成被答辩人认购涉案A3栋2梯1403房屋，2017年9月3日答辩人与被答辩人签订了《仙湖湾住宅认购协议书》，该房屋原价为777733元，经优惠折扣后认购价（成交价）为627960元，被答辩人支付了定金9万元。2017年9月11日双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，被答辩人按照约定支付加上定金合计支付首付款197960元，剩余43万元银行按揭贷款。答辩人收取定金和购房款时均已出具加盖公章的收据给被答辩人。《商品房买卖合同（预售）》已经英德市住房和城乡建设局备案。上述合同合法有效，且合同双方均已实际履行合同约定的义务，答辩人没有任何的违约行为。二、被答辩人所支付的4万元服务费是由被告二收取的居间服务费，与答辩人无关。答辩人并未在标价之外加价销售涉案房屋，也没有收取总房价外的款项。被答辩人诉称答辩人以4万抵8万收取了总房价外的4万元款项，应当退还给被答辩人，没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。首先，答辩人没有承诺过以4万抵8万购房款的活动，被答辩人也无证据证明答辩人曾承诺过以4万抵8万购房款的事实。答辩人只是承诺对被告二介绍过来并促成交易的客户享受团购优惠，给予较大幅度的折扣。其次，答辩人没有收取被答辩人诉称的总房价外的4万元款项，该款项是由第二被告收取的。依照被答辩人提供的证据显示，被答辩人支付的4万元团购综合服务费收据是由被告二出具的，由被告二收取该4万元款项。被答辩人认为该4万元由答辩人收取依据不足。根据合同的相对性，上述服务费与答辩人无关。答辩人是完全按照《仙湖湾住宅认购协议书》及《商品房买卖合同（预售）》约定的价格来收取定金与购房款的，成交价格大幅度低于原价，被答辩人享受了实质的优惠，答辩人并不存在标价之外加价销售涉案房屋的行为，也没有收取总房价外的款项。因此，被答辩人诉称4万元团购综合服务费是答辩人收取的并要求答辩人返还，没有事实与法律依据，应驳回其诉讼请求。被告广州拓客文化传媒有限公司辩称：一、开发商本身不直接销售涉案房屋，而是委托包括被告二在内的中介公司对外进行销售，原告在起诉状中所陈述的销售人员均为被告二所属于的工作人员；二、原告通过被告二的营销了解涉案房源，并在被告二销售人员带看下，实地考察了涉案的房屋，并通过被告二与开发商协商的优惠价格，最后协助原告签订认购书及购房合同。被告二提供的是居间服务，收取的也是居间服务费，原告在实际考察完涉案房屋后，认为房屋合适便支付了4万的服务费，并委托被告二与被告一协商价格，价格达到原告理想值后，原告即签订认购书，支付了定金，原告签订认购书及支付定金的行为是对被告二服务的认可；三、原告通过被告二的努力及认可，在开发商处获得了较大程度的优惠，原告的成交价格是低于备案价格的，原告接受了相应的服务并获得相应的服务，支付服务费是天经地义的行为。原告在获得巨大利益后再起诉被告，是严重的不诚信行为，其行为一旦获得法院支持将会给社会诚信造成巨大破坏也会极大冲击当地房地产市场；四、原告在签署认购书、买卖合同时是清楚的知道购房价格并不包含被告二已经收取的相关费用，被告二出具的收据也载明该款项的性质并不是房款，但原告还是积极的签署了认购书及后面的认购合同。原告作为完全行为人是有能力分辨该款项的，原告若认为该款项有问题是有权利拒绝签署认购书和认购合同的；五、原告起诉适用的法律法规是错误的，本案涉及的不是房款，而是作为房地产代理公司的居间服务费，并且该服务费是明确知道，我方也标明了相应的注明，不存在欺骗的事实。经审理查明：被告广州拓客文化传媒有限公司是2015年11月25日成立的有限责任公司，经营范围为房地产中介服务等。2017年9月3日原告交付购房定金90000元和服务费40000元并于当日与被告英德市佳宇房地产开发有限公司签订认购书，认购其开发建设的位于英德市××水路东、××市制药厂东北角英德市××房，原价为777733元，认购价627960元。2017年9月11日原告与被告英德市佳宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并付清了购房首期款197960元，剩余购房款430000元向银行申请贷款支付。购房定金和首期款收据由被告英德市佳宇房地产开发有限公司出具，服务费收据由被告广州拓客文化传媒有限公司出具。在庭审中，原告称服务费40000元是被告英德市佳宇房地产开发有限公司超出房屋总价额外收取的费用，要求其予以返还，两被告称该笔费用是被告广州拓客文化传媒有限公司为原告提供居间服务而收取的费用。另查明：2017年6月20日被告英德市佳宇房地产开发有限公司和英德市趸合房地产顾问有限公司签订《仙湖湾营销代理合同》，委托英德市趸合房地产顾问有限公司负责涉案房屋的销售工作。后趸合公司将房源信息提供给被告广州拓客文化传媒有限公司，由其将客源以组团的方式介绍给被告英德佳宇公司。本院认为：根据案件查明的事实以及原告与被告双方形成的合同关系，结案本案的双方举证情况分析。本院作如下认定。一、关于本案的法律关系定性问题。本案应定性为居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中原告在被告广州拓客文化传媒有限公司处获得涉案房屋的房源信息，在被告广州拓客文化传媒有限公司的陪同下实地看房，并且与被告英德市佳宇房地产开发有限公司协商一致后，签订了《认购书》和《商品房买卖合同》，被告广州拓客文化传媒有限公司已完成中介服务，双方的行为符合居间合同的构成要件，原告和被告广州拓客文化传媒有限公司之间存在的是居间合同法律关系，定性为居间合同纠纷符合案件事实。二、关于本案居间合同效力认定问题。从合同的分类看居间合同是诺成合同，居间合同一经成立就在委托人与居间人之间发生法律效力。虽然原告和被告广州拓客文化传媒有限公司没有签订书面的居间合同，但通过收据收取原告团购综合服务费40000元的行为，可看出双方当事人之间已形成事实上的居间合同法律关系。双方当事人之间的委托与被委托行为是双方当事人真实意思表示的结果，该委托行为、内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的民事法律行为，以此可以确定双方当事人之间订立的居间合同成立。三、关于本案涉及的四万元款项性质认定问题。首先，既然原告和被告广州拓客文化传媒有限公司之间形成居间合同关系，那么在被告广州拓客文化传媒有限公司成功促使原告和被告英德市佳宇房地产开发有限公司之间签订了《认购书》和《商品房买卖合同》，其已完成了中介服务，其收取原告综合服务费符合居间合同的相关规定；其次，原告认为团购综合服务费是被告英德市佳宇房地产开发有限公司超出房屋总价额外收取的费用，但却在交付该笔40000元款项后签订了《商品房买卖合同》和交付了购房首期款，而且原告明知该款40000元是服务费而非购房款，具此可推定原告对被告广州拓客文化传媒有限公司提供的居间服务予以认可；最后，该笔40000元款项系被告广州拓客文化传媒有限公司收取的，其出具的收据明确载明的内容为“团购综合服务费”，推定为居间服务费更为可信、更符合案件的客观事实，原告仅口头诉称涉案款项为销售人员以4万元折抵8万元购房款名义欺骗其交付4万元而主张返还多支付的4万元购房款，原告在举证期限内未能提供证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果。综上所述，由于被告广州拓客文化传媒有限公司与原告之间的居间合同依法成立且有效，被告广州拓客文化传媒有限公司提供了中介服务后收取原告的40000元款项属居间服务费，符合合同法的相关规定。因此，原告要求两被告返还40000元款项，属证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告林鸾纯的诉讼请求。本案受理费为人民币400元，由原告林鸾纯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖伟忠二〇一九年八月二十七日书记员  李明荃附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。