上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初24853号原告：上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱谦，董事长。委托诉讼代理人：施雯，女。委托诉讼代理人：葛文怡，女。被告：翁际琛，男，1976年3月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：乔健，上海启晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁文佳，上海启晟律师事务所律师。被告：上海鑫宏尧餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：翁际琛，总经理。原告上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司(以下简称瑞铂公司)与被告翁际琛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序。根据原告申请，本院依法追加上海鑫宏尧餐饮管理有限公司(以下简称鑫宏尧公司)作为本案被告，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛文怡，被告翁际琛(暨被告鑫宏尧公司的法定代表人)及其委托诉讼代理人乔健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞铂公司向本院提出诉讼请求：1、判令瑞铂公司与翁际琛就上海市杨浦区世界路XXX号XXX号楼B座103室、104室-A商铺(即市光路XXX号XXX号楼B座103室、104室-A，以下简称系争房屋)签订的《商铺租赁合同》及瑞铂公司与鑫宏尧公司签订的注册用《商铺租赁合同》均于2018年11月14日解除，翁际琛、鑫宏尧公司立即搬离系争房屋，并将该房屋返还给瑞铂公司；2、判令翁际琛、鑫宏尧公司立即共同向瑞铂公司支付拖欠的自2018年8月15日至2018年11月14日期间的租金188,647.14元；3、翁际琛、鑫宏尧公司共同承担因延迟支付租金而产生的逾期利息97,153.29元；4、翁际琛、鑫宏尧公司共同支付瑞铂公司2018年3月15日至2018年7月14日装修期及经营调整期租金共计251,529.52元；5、翁际琛、鑫宏尧公司共同一次性赔偿瑞铂公司违约金377,294.28元，翁际琛已支付的租赁保证金188,647.14元不予退还；6、翁际琛、鑫宏尧公司支付瑞铂公司自2018年11月15日起至翁际琛、鑫宏尧公司返还系争房屋之日止的房屋使用费，按每日每平方米8.4元的标准计算。事实和理由：2018年2月，瑞铂公司与翁际琛就系争房屋签订了《商铺租赁合同》，供翁际琛经营“百辣门”餐饮，约定：租期自2018年3月15日至2024年3月14日；装修期为2018年3月15日至2018年5月14日，经营调试期2018年5月15日起至2018年7月14日止，装修期与运营调试期内免收租金。租金第一、二年度每月62,882.38元，先付后用，按月支付。保证金为月租金的3倍为188,647.14元。翁际琛延期支付租金的，按逾期应付款项的日千分之五的标准向瑞铂公司支付逾期利息。2018年2月8日，翁际琛向瑞铂公司支付首期租金及保证金共计251,529.52元，之后再无付款。2018年3月14日，瑞铂公司将系争房屋交付翁际琛。2018年8月15日，瑞铂公司发出《催款通知书》，要求翁际琛支付2018年8月14日至2018年9月13日的欠租。2018年10月25日，瑞铂公司发出《解约函》，因翁际琛拖欠租金，根据约定解除租赁合同，要求翁际琛搬离并承担违约责任。审理中因翁际琛提供了瑞铂公司与鑫宏尧公司签订的注册用的租赁合同，对于该份租赁合同，瑞铂公司并无留存也从未见过，瑞铂公司仅认可与翁际琛所签之合同，瑞铂公司与鑫宏尧公司所签之租赁合同仅供工商注册之用，现要求鑫宏尧公司一并承担责任。时至今日，翁际琛、鑫宏尧公司既不付款也不退场，而其经营的“百辣门”仍正常营业至今。故诉至法院作如上诉请。翁际琛辩称，不同意瑞铂公司诉请。翁际琛与瑞铂公司签订租赁合同时明确告知瑞铂公司租赁系争房屋系为了成立鑫宏尧公司所用，后瑞铂公司与鑫宏尧公司重新签订了租赁合同，故翁际琛在租赁合同中的权力义务已由鑫宏尧公司承继，应由鑫宏尧公司确认租赁合同应继续履行或是解除。对于瑞铂公司诉请中的金额及计算标准没有异议，但不同意支付，翁际琛个人不应当承担责任，瑞铂公司诉请的法律后果均不应由翁际琛本人承担。保证金188,647.14元的确由翁际琛支付，但系代鑫宏尧公司支付，不同意瑞铂公司没收。鑫宏尧公司辩称，同意翁际琛的意见，不同意瑞铂公司的诉请。不同意解除租赁合同，要求继续履行。鑫宏尧公司开业不久，瑞铂公司便对中庭进行改造，导致鑫宏尧公司的餐饮生意下滑，鑫宏尧公司一直与瑞铂公司沟通，但瑞铂公司拖延到装修结束，不了了之。对于瑞铂公司计算的租金金额及时间段没有意义，但不同意支付，租赁合同约定的面积为492.23平方米，但瑞铂公司实际向鑫宏尧公司交付的面积少了80多个平方米，该面积的部位系消防通道，计算在了鑫宏尧公司承租房屋的面积内，却由隔壁商户实际使用。因为租金不同意支付，故利息也不同意支付。合同中约定了装修期及经营调整期租金系免租期，故不同意支付。不同意支付违约金及房屋使用费，鑫宏尧公司并未违约，系瑞铂公司提供的房屋面积不对，违约在先，故均不同意支付。且合同约定的违约金为六个月租金系约定过高，要求调整。因瑞铂公司违约在先，不同意瑞铂公司没收保证金。对于房屋使用费，即便要付也应该按照租金标准支付，不同意瑞铂公司诉请的双倍标准。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区市光路XXX号权利人为上海物源经济发展有限公司(以下简称物源公司)，具体门牌号：市光路718、728、736、738、742、758号；民京路915、929、935、959号；世界路131、133、133_1号。2016年5月，物源公司与瑞铂公司签订《销售、租赁委托代理合同》，2017年6月30日，物源公司向瑞铂公司出具《授权委托书》，委托瑞铂公司对系争商铺的物业代为签订租赁合同、收取意向金、定金、租金、收益、管理费、保证金及其他相关费用，处理纠纷、索赔等事宜。2018年2月7日，瑞铂公司(签约甲方)与翁际琛(签约乙方)签订《商铺租赁合同》约定，甲方将上海市杨浦区绿源天地广场1号楼B座，即市光路XXX号XXX室、XXX室-A铺位出租给乙方，建筑面积约为492.23平方米。甲乙双方确认，该物业建筑面积最终以房地产行政主管部门认可的测绘机构确认的该物业实测报告为准，且甲乙双方均不因面积的差额对租金作任何调整。租赁用途为餐饮，经营品牌：百辣门；租期自2018年3月15日起至2024年3月14日止，装修期为2018年3月15日起至2018年5月14日止，经营调试期为2018年5月15日起至2018年7月14日止，装修期与运营调试期内甲方免收租金，但乙方仍应当交纳管理费、推广费、水、电等能源费及其他相关费用；如实际交房日晚于2018年3月15日，则以实际交房日为准，相应的租赁期限、装修期、经营调试期均相应顺延，且甲方不承担任何责任；双方约定系争房屋的进场日暂定为2018年3月15日；甲方有权根据绿源天地广场工程的进展情况，在前述约定的进场日前书面通知乙方调整进场日的具体日期，且甲方无需因前述调整向乙方作出赔偿或补偿；甲方应在进场日前提前通知乙方进行系争房屋的验收，并签署《进场确认书》，乙方进场后，甲方仍有权继续进行绿源天地广场周围环境的建设、公共区域或个别区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程，甲方无需为此而对乙方作出任何赔偿或补偿，乙方同意不予干涉；乙方应于装修期届满次日2018年5月15日(开业日)开始营业，乙方应自装修期满之次日(计租日)起向甲方交纳租金；第一第二租赁年度月租金为62,882.38元(日租金为4.2元每平方米)；第三第四租赁年度月租金为66,625.38元(日租金为4.45元每平方米);第五第六租赁年度月租金为70,667.82元(日租金为4.72元每平方米)。乙方应按每个月支付租金，先付后用；如果计租日是该月第1日，则首付租金应付至计租日开始第1个月的月底；如果计租日不是该月的第1日，则计租日当月的租金按实际天数(每日租金=日租金标准×建筑面积)计算，首付租金应付至计租日开始第2个月的月底，除首付租金外，乙方应当在每个月届满月的前10天向甲方支付下一个月的租金。乙方支付甲方租赁保证金188,647.14元，自第三年租赁保证金递增；乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达1个月或以上的，乙方承担违约责任包括按照合同约定的租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及免租期的租金、补足已经享用的租赁期间的减免租金额(若有)、按逾期应付款项的日千分之五标准向甲方支付逾期利息、保证金全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因违约行为给甲方造成的损失。从租赁期满的当日或提前解除或终止当日起直至办妥交接手续收回物业为止，乙方须以合同终止或解除日以前租金、管理费标准为基础，每日向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费，并承担公用事业费及其他相关费用，同时应向甲方赔偿因乙方迟延返还物业引致的一切损失，但此等占用费、违约金、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。合同还对其他内容作了约定。2018年2月8日，翁际琛向瑞铂公司支付了188,647.14元保证金及2018年7月15日至2018年8月14日期间的租金62,882.38元，之后的租金未再支付。2018年2月底，瑞铂公司与翁际琛再次签订《商铺租赁合同》，承租方抬头为鑫宏尧公司，承租方落款签字为翁际琛。2018年3月14日瑞铂公司向翁际琛交付系争房屋，瑞铂公司与翁际琛签署《房屋交接书》，落款处有鑫宏尧公司的盖章，乙方抬头为百辣门。系争房屋现由鑫宏尧公司经营百辣门火锅餐饮至今。2018年4月3日，鑫宏尧公司成立，法定代表人为翁际琛。2018年8月期间，商场中心地块进行了地面铺设工程。2018年8月8日，包括鑫宏尧公司在内的等商户向物源公司发出《商户沟通函》，并抄送瑞铂公司，主要内容：我们近期发现于2018年8月5日，贵司将133慧天地广场中庭的两块大面积绿化树木全部拆除，同时在133慧天地广场正门口搭建了三间彩钢板房屋，作为133慧天地广场目前正常经营的商户，希望贵司能够就上述情况作以下说明并作书面回复商户。1、贵司将两块绿化带拆除后的改建用途是什么，是否涉及搭建或工程施工，如搭建或工程施工期间是否会影响商户的正常营业，施工起始和结束时间，是否办理相关施工许可证。2、贵司在133慧天地广场正门口搭建的三间彩钢板房屋用途是什么，该房屋是否还会扩建并影响世界路对广场内商户的直接视线，施工起始和结束时间，是否办理相关施工许可。2018年8月10日，绿源天地广场物业管理处向鑫宏尧公司发出《缴款通知书》，要求鑫宏尧公司支付系争房屋的物业管理费、电费、水费共计43,347.2元。2018年8月24日，绿源天地广场物业管理处向鑫宏尧公司发出《催款通知单》：截止至2018年8月24日已拖欠物业管理费、电费、水费等费用共计43,347.2元。2018年8月15日，瑞铂公司向翁际琛(百辣门)发出《催款通知书》，通知翁际琛(百辣门)应于2018年8月20日前付清2018年8月14日至2018年9月13日期间的租金62,882.38元，逾期未付将追究相应的违约责任。2018年8月23日，绿源广场133慧天地招商运营中心向翁际琛(百辣门)商户发出《致商户回复函》，主要内容：关于贵店提出的2个问题现我司作出如下回复：1、关于133慧天地正门处搭建的彩钢板房间，现作为销售展示而存在。此举由开发商牵头建造，我司并未参与其中。2、关于中庭的二次改造，预计改造完工时间为9月底，此举是为了后期举办各类特卖活动，增加客流量，为商城聚集人气。综上所述，对于贵店提出的补偿方案恕我司不予接受。还请贵店依据贵我双方签订的商铺租赁合同条款予以执行。2018年8月24日，包括鑫宏尧公司在内的等商户向上海文化银湾物业管理有限公司发出《工作联系函》，并抄送瑞铂公司，主要内容：贵司商城2018年8月5日搭设彩钢板房屋及中庭改造至今已经计20天，致使我们遭受巨大影响并面临巨大经营困难，营业损失严重，还不包括人员、物料、能耗等损失。而贵司至今都没有明确标识现场两处施工区域的施工铭牌，改造有何用途，施工许可是否明确，中庭公摊面积这样施工是否合适，施工扬尘有啥措施等等，这些施工区域着实影响店铺生意。希望贵司针对上述问题作出答复！我司也会针对此次事件追究贵司物业管理方面造成店铺营业实际损失的费用。2018年10月25日，瑞铂公司向翁际琛发出《解约函》，认为翁际琛截止2018年11月13日共计欠付租金188,647.14元，故通知被告合同于2018年11月14日解除……。审理中，1、鑫宏尧公司称：从工商部门调取的系争房屋图纸记载：市光路XXX号XXX室面积为195.23平方米，104室-A面积为297.63平方米，而瑞铂公司自制的图纸拉掉了一个消防通道后面积仍为492.23平方米，系故意隐瞒，面积有误。在签订租赁合同前翁际琛进行了现场实地查看，现场查看的房屋与瑞铂公司实际交付的房屋一致。瑞铂公司表示：租赁合同约定的面积492.23系建筑面积，已经剔除了消防通道，与实际交付的面积一致。2、原告的实际损失为租金及利息损失。本院认为，瑞铂公司与翁际琛于2018年2月7日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。翁际琛辩称2018年2月底瑞铂公司与鑫宏尧公司重新签订了租赁合同，故翁际琛在租赁合同中的权力义务已由鑫宏尧公司承继。本院认为，该租赁合同承租方抬头虽为鑫宏尧公司，但该合同尾部承租人处系翁际琛签字，鑫宏尧公司并未盖章，且鑫宏尧公司于2018年4月成立后亦未与瑞铂公司签订房屋租赁合同，故租赁合同的主体并未变更，仍应由翁际琛承担租赁合同的权利义务。根据合同约定，翁际琛应按月支付租金，先付后用，其于2018年8月15日起未再支付租金，系翁际琛违约，应按照合同约定承担违约责任，翁际琛逾期不支付租金达一个月以上的，瑞铂公司有权解除合同。瑞铂公司依据合同约定于2018年10月25日向翁际琛发出《解约函》，明确租赁合同于2018年11月14日解除，并要求翁际琛搬离，故本院确认租赁合同于2018年11月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。鉴于系争房屋目前由鑫宏尧公司实际经营使用，故瑞铂公司要求翁际琛、鑫宏尧公司搬离并返还系争房屋的请求，于法有据，本院予以支持。翁际琛至今占有使用系争房屋，应支付拖欠的房租及实际使用期间的占有使用费。瑞铂公司主张2018年8月15日至2018年11月14日期间的租金188,647.14元，于法有据，本院予以支持。瑞铂公司主张按照租金的双倍标准计算2018年11月15日至实际搬离之日的房屋使用费，本院认为根据本案的实际情况，房屋使用费按照租金标准计算为宜。基于上述所述，应由翁际琛支付上述房租及房屋使用费。鑫宏尧公司辩称面积不符，系瑞铂公司违约，且商铺门口改造造成生意下滑，故不同意支付租金。本院认为，在签订租赁合同前翁际琛已进行了实地查看，交付的房屋与其实地查看时的房屋一致，且租赁合同约定双方均不因面积的差额对租金作任何调整。2018年8月，商铺有部分场地进行了地面整改，但根据双方的合同约定，瑞铂公司有权继续进行绿源天地广场周围环境的建设、公共区域或个别区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程，无需为此作出任何赔偿或补偿，翁际琛、鑫宏尧公司同意不予干涉。故对鑫宏尧公司的上述抗辩意见，难以采信。根据租赁合同约定，翁际琛逾期不支付租金达一个月以上的，应按照租金标准支付已经享用的装修期、免租期的租金、并按逾期应付款项的日千分之五的标准支付逾期利息，按六个月的租金标准赔偿损失，保证金由瑞铂公司没收。现瑞铂公司主张因延迟支付租金而产生的逾期利息97,153.29元、装修期及经营调整期的租金251,529.52元、没收保证金的请求，于法有据，本院予以支持，依据前述理由，均由翁际琛支付上述款项。关于瑞铂公司要求翁际琛、鑫宏尧支付违约金377,294.28元的请求。审理中，翁际琛、鑫宏尧公司认为合同约定的违约金为六个月租金的约定过高，要求法院调整。本院以瑞铂公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为翁际琛应支付违约金60,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司与翁际琛就上海市杨浦区市光路XXX号XXX号楼B座103室、104室-A房屋签订的《商铺租赁合同》及上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司与上海鑫宏尧餐饮管理有限公司就上海市杨浦区市光路XXX号XXX号楼B座103室、104室-A房屋签订的《商铺租赁合同》均于2018年11月14日解除；二、翁际琛、上海鑫宏尧餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市杨浦区市光路XXX号XXX号楼B座103室、104室-A房屋，并将该房屋返还给上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司；三、翁际琛应于本判决生效之日起十日内支付上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司自2018年8月15日起至2018年11月14日止的房屋租金188,647.14元；四、翁际琛应于本判决生效之日起十日内支付上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司自2018年11月15日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月62,882.38元计算；五、翁际琛应于本判决生效之日起十日内支付上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司因延迟支付租金而产生的利息损失97,153.29元；六、翁际琛应于本判决生效之日起十日内支付上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司装修期及经营调整期的租金，共计251,529.52元；七、翁际琛应于本判决生效之日起十日内支付上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司违约金60,000元；八、上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司没收保证金188,647.14元，不予返还。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,730元，减半收取计7,365元，由原告上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司负担2,118元，被告翁际琛负担5,247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 玮二〇一九年八月一日书记员 施政达附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。