贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初5128号原告：遵义保利置业有限公司（以下简称保利置业公司）。住所地：贵州省遵义市南部新区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣，该公司董事长。委托代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：罗志义，贵州新长征律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告：王某某,男，汉族，贵州省遵义市汇川区人，住贵州省遵义市汇川区。第三人：中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行（以下简称碧云工商银行）。住所地：贵州省遵义市红花岗区碧云路**。统一社会信用代码：91520300214763257T。法定代表人：李兰新，该行行长。原告遵义保利置业有限公司诉被告王某某、第三人中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行房屋买卖合同和追偿权纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利置业公司委托代理人申万权，被告王某某到庭参加了诉讼，第三人碧云工商银行经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2011年12月17日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除；2、判令被告立即支付原告被第三人扣划的保证金11,762.77元（最终以第三人实际扣划的保证金数额为准)；3、判令被告立即返还原告保利未来城市A2地块36-1号楼1单元16层1-16-3号房屋；4、判令被告立即协助原告撤销保利未来城市A2地块36-1号楼1单元16层1-16-3号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，并由被告承担撤销费用530.00元（以房管部门实际收取为准）；5、判令被告立即向原告支付违约金39,096.30元和律师费3,000.00元;6、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2011年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发建设的位于遵义市××南大道保利未来城市A2地块36-1号楼1单元16层1-16-3号房屋一套，总价款为390,963.00元。被告支付了首付款120,963.00元，余款270,000.00元约定以银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与第三人签订《个人一手住房贷款合同》的三方合同。因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金11,762.77元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条及5.6条的约定，原告有权解除合同并收回房屋。原告于2018年7月9日向被告寄发了解除合同的通知书并进行了登报公告，被告在法定期间内未提出异议也未及时办理返还房屋的相关事宜。为此，原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持诉请。被告王某某辩称：希望原告宽限点时间，我支付原告被扣划的保证金。然后把房产证办出来，把房产证抵押到银行，就不用原告担保了。解除合同和支付律师费我不同意。第三人碧云工商银行未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。经审理查明：2011年12月17日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买保利置业公司开发建设的位于贵州省遵义市××（现××区）××南大道保利未来城市A2地块36-1号楼1单元16层1-16-3号房屋一套，总价款为390,963.00元。被告支付了首付款120,963.00元，余款270,000.00元约定以银行按揭方式支付。合同附件十二（补充协议）第1.3.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可书面通知买受人解除合同，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。第5.6条约定：若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定责任，导致出卖人解除合同的或买受人在取得《房屋所有权证》前申请变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人除承担本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定的责任外，还需向出卖人支付总房款10%的违约金，同时产生的其他费用由买受人自行承担。《商品房买卖合同》签订后，双方各自履行了合同义务，所签订的商品房买卖合同于2012年5月3日进行了商品房预售合同备案登记。2012年8月8日，原、被告与第三人签订了《个人购房借款担保合同》。后因被告未能足额归还银行借款，第三人扣划了原告的保证金，用于偿还逾期贷款本息，截止2019年5月28日止，共计扣划的金额为14,948.01元，其中本金为5,637.49元，利息为9,310.52元。原告于2018年7月9日，向被告寄发了解除合同的通知书,并进行了登报公告。事后原告未见被告方回复意见，也未及时办理返还房屋的相关事宜。为此，原告特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原告陈述，《商品房买卖合同》及相关附件、《商品房预售合同登记备案表》、《通知书》及相关票据等证据在卷佐证。经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，被告与原告于2011年12月17日签订的《商品房买卖合同》及相关附件未违反法律法规的相关规定，应为有效。因被告未按期偿还房屋按揭贷款，第三人扣划了原告保证金账户上的款项共计14,948.01元，用于被告所欠付的2019年5月28日前的借款的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本案中，保利公司向被告发出《通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，结合双方的约定和《通知书》载明的事项，被告最迟可在2018年10月9日前依法请求确认解除合同的效力。而保利公司是2019年6月14日向本院提起本案诉讼，且被告在本案中不同意解除合同，结合被告在2018年7月后仍然在偿还按揭贷款的实际，因此，原告请求依法确认原、被告于2011年12月17日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除，本院不予支持。基于此，本院对原告在本案中的第三项、第四项、第五项（违约金部分）亦不予支持。原告请求由被告支付被扣划的款项14,948.01元，《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，本院予以支持。原告请求由被告支付因本次诉讼而产生的律师代理费3,000.00元，因原、被告双方在合同中有约定，并且有相关的法律服务合同和票据佐证，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、由被告王某某在本判决生效后十日内支付给原告遵义保利置业有限公司代为偿还的银行贷款14,948.01元。二、由被告王某某在本判决生效后十日内支付原告遵义保利置业有限公司因本次诉讼而产生的律师代理费3,000.00元。三、驳回原告遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费580.00元（已减半收取），由被告王某某负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  陈载林二〇一九年八月十五日法官助理王成素书记员刘宇