四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）川执监174号 申诉人（利害关系人）：唐文宣，男，汉族，1948年7月7日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：祝运琦，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 申诉人（利害关系人）：贾一洪，女，汉族，1986年2月19日出生，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：段正银，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 申诉人（利害关系人）：仰文旭，男，汉族，1970年9月1日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：段正银，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 申请执行人：成都正宇建筑劳务有限公司，住所地四川省郫县郫筒镇望丛西路。 法定代表人：徐正根，董事长。 申请执行人：王锦，男，汉族，1974年12月31日出生，住四川省都江堰市。 被执行人：都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司，住所地四川省成都市都江堰市灵秀路**。 法定代表人：梁继川，总经理。 委托诉讼代理人：陶洁，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊超，泰和泰律师事务所律师。 利害关系人：张叶茂，女，汉族，1966年11月10日出生，住四川省成都市新都区。 唐文宣、贾一洪、仰文旭不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01执监6号执行裁定向本院申诉，本院受理后，依法组成合议庭并组织听证进行审查，现已审查终结。 成都正宇建筑劳务有限公司（以下简称正宇公司）与都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司（以下简称侏罗纪公司）建设工程分包合同纠纷一案，四川省都江堰市人民法院于2014年8月25日作出（2014）都江民初字第778号民事判决，判令侏罗纪公司返还正宇公司保证金100万元、赔偿利息损失13.2万元。侏罗纪公司不服提出上诉，四川省成都市中级人民法院于2014年12月29日作出（2014）成民终字第6404号民事判决，驳回上诉，维持原判。 正宇公司向四川省都江堰市人民法院申请执行，该院于2015年2月10日以（2015）都江执字第355号立案执行，于2016年9月13日作出（2015）都江执第355号执行裁定对侏罗纪公司位于四川省都江堰市内的房产予以查封，于9月21日移送评估，于10月8日通过摇珠方式选定四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司（以下简称鹏源鑫评估公司）作为评估机构，委托鹏源鑫评估公司对侏罗纪公司位于四川省都江堰市房屋进行评估。 2016年10月18日，鹏源鑫评估公司作出【川鹏源鑫房评字（2016）第098号】房地产司法鉴定估价报告，载明554535号房屋估价83.29万元、554533号房屋估价55.3万元，在报告“估价报告使用的限制条件及报告使用说明”及“价值类型”部分均载明“本报告估价结果仅为建筑物现值。” 2016年11月28日，四川省都江堰市人民法院作出（2015）都江执字第355号拍卖公告，载明554535号房屋起拍价83.29万元、554533号房屋起拍价55.30，保证金9万元，起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物过户时所发生的全部费用和税费，标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业、水、电等欠费均由买受人承担。2016年12月15日，张叶茂以186.89万元竞得554535号房屋、贾一洪以109.9万竞得554533号房屋。四川省都江堰市人民法院分别于2016年12月21日、2017年3月16日与贾一洪、张叶茂签订拍卖成交确认书。 2017年1月22日，正宇公司与侏罗纪公司达成和解协议约定，正宇公司同意判决的执行金额按照160万元收取，侏罗纪公司承诺协议签订之日向正宇公司支付80万元，于2017年2月28日前支付80万元，侏罗纪公司未按约定支付，正宇公司有权向四川省都江堰市人民法院申请恢复对民事判决的执行。2017年2月20日，正宇公司出具情况说明，该公司申请侏罗纪公司保证金返还纠纷一案，侏罗纪公司已经全部履行完毕。 2017年2月21日，四川省都江堰市人民法院作出（2015）都江执字第355-1号执行裁定，解除对554533号房屋的查封，裁定该房屋所有权归买受人贾一洪所有，所有权自该裁定送达买受人贾一洪时起转移；贾一洪可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年5月23日，执行法院以贾一洪因本次拍卖代侏罗纪公司缴纳了土地增值税及印花税等为由，退给贾一洪142896.16元。 2017年3月3日，四川省都江堰市人民法院作出（2015）都江执字第355号执行完毕通知书，并于当日送达侏罗纪公司。 2017年3月16日，四川省都江堰市人民法院作出（2015）都江执字第355-2号执行裁定，解除对554535号房屋的查封，裁定该房屋所有权归买受人张叶茂所有，该商业用房所有权自该裁定送达买受人张叶茂时起转移；张叶茂可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年5月26日，四川省都江堰市人民法院以张叶茂因本次拍卖于2017年5月26日代侏罗纪公司缴纳了土地增值税142395.81元及印花税100611.57元等为由，退给张叶茂243007.38元。 王锦与侏罗纪公司民间借贷纠纷一案，四川省都江堰市人民法院于2014年8月25日作出（2013）都江民初字第1743号民事判决，判令侏罗纪公司向王锦偿还借款128万元并支付违约金。侏罗纪公司不服提出上诉，四川省成都市中级人民法院于2014年12月15日作出（2014）成民终字第5706号民事判决，驳回上诉，维持原判。王锦申请强制执行，四川省都江堰市人民法院以（2015）都江执字第680号立案执行。 2016年4月5日，四川省都江堰市人民法院作出（2015）都江执第680号执行裁定，对被执行人侏罗纪公司的房产予以查封，并于同日作出（2015）都江执字第680号协助执行通知书，要求四川省都江堰市房管局协助对554526号房屋、554536号房屋予以查封。2016年4月5日，执行法院作出（2016）都江执委鉴字第12号司法评估委托书，委托四川海林房地产评估有限责任公司（以下简称海林评估公司）对554526号、554536号房屋进行评估。2016年4月29日,海林评估公司作出【川海房价（2016）033号】房地产估价报告，载明估价对象不包含占用范围内的土地使用权的价值，554526号房屋估价122.65万元、554536号房屋估价95.05万元。 2016年8月11日，四川省都江堰市人民法院委托四川省永宏拍卖有限公司（以下简称永宏拍卖公司）拍卖554526号、554536号房屋，拍卖保留价分别为122.65万元、95.05万元，并明确办理所有权过户手续的产生的相关税、费由买受人自行承担。 2016年9月9日，仰文旭以122.65万元竞得554526号房屋并按要求交纳了房款。2016年9月20日，四川省都江堰市人民法院作出（2015）都江执字第680-3号执行裁定，裁定554526号房屋的所有权归买受人仰文旭所有，所有权自该裁定送达买受人仰文旭时起转移，该裁定于2016年10月8日送达仰文旭。2017年1月23日，四川省都江堰市人民法院以仰文旭因代侏罗纪公司缴纳了土地增值税93447.62元及印花税66026.63元等为由，退给仰文旭159474.25元。 2016年10月25日，唐文宣以95.6万元竞得554536号房屋。2016年11月3日，四川省都江堰市人民法院作出（2015）都江执字第680-4号执行裁定，解除对554536号房屋的查封，裁定该商业用房的所有权归买受人唐文宣所有，所有权自裁定送达买受人唐文宣时起转移，该裁定于2016年11月21日送达唐文宣。2017年1月12日，四川省都江堰市人民法院以唐文宣因代侏罗纪公司缴纳了土地增值税及印花税等共124302.77元为由，退给唐文宣124302.77元。 2017年1月22日，王锦与侏罗纪公司重新达成和解协议，王锦同意判决的执行金额按照249万元收取，侏罗纪公司承诺协议签订之日向王锦支付124.5万元，于2017年2月28日前向王锦支付124.5万元。2017年2月20日，王锦向执行法院出具情况说明称，“王锦申请执行都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司民间借款归还纠纷一案，现被执行人已经全部履行完毕。” 案涉房屋座落都江堰市权属性质为国有土地使用权，使用权面积78931.8平方米、用途为商业用地和住宅用地，土地使用证号为都国用（2011）第21号。2015年1月28日，侏罗纪公司与兴业银行股份有限公司成都分行签订最高额抵押合同，约定侏罗纪公司为成都市华峰工贸有限责任公司在兴业银行股份有限公司成都分行授信借款1.5亿元提供抵押担保，抵押物即为登记在都国用（2011）第21号国有土地使用证项下的78931.80平方米国有土地使用权，该贷款已于2016年11月30日结清。 侏罗纪公司向四川省成都市中级人民法院申诉，请求撤销四川省都江堰市人民法院作出的关于拍卖都江堰市外北街侏罗纪温泉公园655号1栋、2栋1-2层1号、4栋1-2层1号、5栋房屋的拍卖公告及拍卖成交裁定，主要理由为：拍卖公告未披露拍卖房屋所涉土地已整体抵押给金融机构，也未明示不能办理转移过户，存在重大瑕疵；评估报告明确估价对象只评估建筑物，不包括占用范围内的土地使用权，评估价格仅仅是建筑物的价值，以此作为保留价确定依据则拍卖的仅仅是地上建筑物，没有包括土地，明显违反《物权法》规定的房地一并处置原则；拍卖保留价远低于土地抵押权金额，是无益拍卖，属于禁止行为；四川省都江堰市人民法院决定拍卖，没有向侏罗纪公司送达拍卖裁定，导致无法行使异议救济权；侏罗纪公司已经分别与正宇公司、王锦签订了和解协议，并已履行完毕。四川省都江堰市人民法院向双方出具了执行完毕通知书，债权债务已消灭，拍卖行为和成交裁定应当撤销。 四川省成都市中级人民法院经审查认为，评估报告的估价对象仅限于地上建筑物，以此价作为确定拍卖保留价的依据，合理理解是只拍卖了地上建筑物，直接导致房地分离，违反了《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定；拍卖处置的房屋所占土地已经设置抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，案涉房屋应当一并抵押，在处置抵押物时没有按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条的要求设定保留价；公告中明确由买受人包干所有税费，但是实际操作中四川省都江堰市人民法院未按公告办理，分别向买受人支付了应由都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司缴纳的税款。在成交后擅自变更竞买条件，破坏公平竞争；四川省都江堰市人民法院的拍卖行为属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（五）项“违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的情形”的规定，以及第（六）项“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”的规定，相关拍卖应当撤销，遂依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（五）项、第（六）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（三）项、第（五）项，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条、第130条的规定，于2018年9月30日作出（2018）川01执监6号执行裁定，撤销四川省都江堰市人民法院（2015）都江执字第355号拍卖公告、撤销四川省都江堰市人民法院与买受人贾一洪及张叶茂签订拍卖成交确认书、撤销四川省都江堰市人民法院2017年2月21日（2015）都江执字第355-1号执行裁定和2017年3月16日（2015）都江执字第355-2号执行裁定、撤销四川省都江堰市人民法院2016年9月20日（2015）都江执字第680-3号执行裁定和2016年11月3日（2015）都江执字第680-4号执行裁定。 唐文宣、贾一洪、仰文旭不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01执监6号执行裁定，向本院申诉称，四川省都江堰市人民法院依法组织公开拍卖、程序合法，原房屋占地范围的土地抵押权消灭，申诉人参加司法拍卖竞得拍卖房屋并支付了拍卖款，自裁定送达即取得房屋的所有权，包括占用范围内的土地使用权；即使拍卖行为存在瑕疵，申诉人应属善意购买人，申诉人应当取得房屋所有权；侏罗纪公司故意阻拦办理房屋过户手续，并暴力打砸、损毁房屋和财物；原执行案件已执行完毕，侏罗纪公司无权提出异议，请求撤销拍卖无事实依据；四川省成都市中级人民法院自行立监督案件无法律依据，直接纠正原执行行为属越权；（2018）川01执监6号执行裁定认定四川省都江堰市人民法院违法限制参与竞买或对不同竞买人设定不同的竞买条件、拍卖行为属无益拍卖且违反房地一体原则，系认定事实错误；请求撤销（2018）川01执监6号执行裁定、依法追究相关人员的刑事责任、修复受损房屋并赔偿损失。 侏罗纪公司辩称，四川省成都市中级人民法院行使上级法院对下级法院执行行为的监督权，不存在期限问题；评估报告的估价结果不包含土地使用权，且土地已抵押，无法过户；拍卖保留价远低于抵押权金额，属无益拍卖；四川省都江堰市人民法院向买受人退还税费，属于擅自变更竞买条件；侏罗纪公司已与正宇公司、王锦达成和解，债务已消灭，执行程序已终结，不应拍卖房屋;侏罗纪公司已全部清偿相关债务，为了排除安全隐患，遂于2018年7月11日拆除了包括案涉房屋在内的侏罗纪公园房屋。综上，（2018）川01执监6号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 本院另查明，2018年7月12日，仰文旭向都江堰市公安局蒲阳路派出所报案，称其在法院拍卖所得的房屋被不明身份人员强制拆除，同日还有另三栋拍卖房屋被拆除，都江堰市公安局于次日立案，目前尚在侦查中。 本院认为，本案争议焦点在于案涉拍卖程序是否合法，以及应否撤销。根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应同时处分，房、地不得分离处分。四川省都江堰市人民法院在评估机构书面反映缺少土地使用权证，以及评估房屋价值不包含土地使用权价值的情况下，单独就房屋进行评估、拍卖，导致房、地分属不同权利人，违反法律强制性规定并损害被执行人合法权益，依法应予撤销。四川省成都市中级人民法院据此撤销案涉拍卖，符合相关规定，申诉人关于拍卖行为合法、其系善意买受人的主张，本院不予支持，申诉人若认为法院的拍卖行为被撤销导致其合法权益受到损害的，可以另行主张权利。上级法院有权对下级法院的执行行为进行监督，申诉人关于四川省成都市中级人民法院立案监督程序违法的主张，本院不予支持。另外，因拍卖房屋被强制拆除已由公安机关立案侦查，申诉人关于依法追究相关人员的刑事责任、修复受损房屋并赔偿损失的诉求，可另行主张权利。 综上，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条规定，裁定如下： 驳回唐文宣、贾一洪、仰文旭的申诉请求。 审 判 长 李 海 涛 审 判 员 施 家 蓉 审 判 员 王 东 风 二〇一九年八月五日 法官助理 任 建 生 书 记 员 吉候衣星 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 2.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条 129．上级人民法院依法监督下级人民法院的执行工作。最高人民法院依法监督地方各级人民法院和专门法院的执行工作。