广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤13民终1998号 上诉人（原审被告）：曹文定，男，汉族，1982年6月26日出生，住址：湖南省。 委托诉讼代理人：焦书玲，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 上诉人（原审第三人、合并审理案原告）：廖满生，男，汉族，1966年4月2日出生，住址：湖南省。 委托诉讼代理人：吴铭，广东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳霞，广东诚公律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、合并审理案被告）：司道杰，男，汉族，1974年4月24日，住址：广东省。 委托诉讼代理人：史闻红，广东万诺律师事务所律师。 原审第三人：惠州市华创房地产经纪有限公司，住所地：惠州市。 法定代表人：李小强。 上诉人曹文定、廖满生与被上诉人司道杰、原审第三人惠州市华创房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审被告曹文定不服一审判决，上诉请求：一、判令撤销违约金49000元；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人司道杰负担。上诉请求金额暂共49000元。事实和理由：一、一审法院认定上诉人未按合同约定支付首期款为违约行为，属于认定事实错误。上诉人因银行二手贷款政策不能办理按揭贷款时，为促成买卖合同目的的实现，上诉人联系第三人廖满生购买涉案房产，于2018年3于30日签订《买方主体变更确认书》（下称“《主体变更书》”），并于4月23日再次确认《主体变更书》。并非一审判决在“查明事实”部分的相关描述。一审判决认为，变更书并非被上诉人真实意思表示，没有事实依据和证据支持。该变更书真实、有效，在生效后，原买卖合同关系应当不再约束上诉人。退一步而言，根据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》约定，上诉人应于2018年4月1日支付首期款，但是合同并未明确约定首期款金额以及按揭贷款的具体时间。根据银行对贷款审核操作，上诉人最晚于2018年4月30日方才知道贷款结果，上诉人在不能预期贷款的情况下，仍继续筹款并积极联系第三人购买涉案房产，上诉人在履行合同过程中并无过错。被上诉人于2018年4月23日突然要求上诉人次日支付一半房款，上诉人当日再次联系第三人廖满生，由廖满生与被上诉人就涉案房产的买卖进行沟通。二、一审法院未认定《主体变更书》的法律效力，上诉人不应当向被上诉人支付49000元违约金。1、一审法院判决认为《主体变更书》不能约束被上诉人，有失偏颇。被上诉人作为完全行为能力人，在《主体变更书》上签名、捺印，应当知道其签名捺印的作用和后果。《主体变更书》的新买方并未限定新买方，而应是任何可以促成交易顺利完成的第三人。《主体变更书》合法有效，在主体变更后，不应当承担49000元违约金的责任。2、上诉人并无违约行为，不应当承担49000元违约金的责任。上诉人并未根本违约行为，而是积极与被上诉人磋商，且从未表示过不履行付款义务。相反，被上诉人一直以严苛的条件阻碍合同继续履行，如突然要求支付一半房款、不协助办理全额资金监管等。究其原因，被上诉人因房价上涨，不惜毁约、违约，导致合同不能继续履行。且合同不能继续履行，被上诉人也无损失可言。如合同解约，被上诉人应当返还上诉人定金。综上，被上诉人主张的违约金没有依据，不应当被支持，恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求。 原审第三人、合并审理案原告廖满生不服一审判决，上诉请求：一、判令撤销（2018）粤1391民初1300号民事判决第三项；二、判令被上诉人承担延迟履行的违约金人民币10183.47元（以转让成交价为基数按日万分之五计算为788.344元／日，从2018年5月2日暂计至2018年5月14日），同一审诉讼请求第二项；三、判令被上诉人承担一审律师费50000元；四、本案一审、二审案件受理费及保全费由被上诉人司道杰负担。上诉请求金额暂共计人民币60183.47元。事实和理由：一、一审法院错误认定《买方主体变更确认书》对被上诉人不具有法律约束力，该确认书真实有效，应对被上诉人有法律约束力。1、《买方主体变更确认书》从形式和内容上看，有被上诉人的签字捺印，在新买方即丙方处空白，对新买方主体、新买方与原买方关系、曹文定何时选择新买方都没有限制、限定。被上诉人作为具有完全民事行为能力人，其签字捺印行为，是真实意思表示，视为无限授权原买方对新买方进行选择，以实现买卖合同目的。被上诉人应当遵守合同与变更确认书的约定。2、根据快递单及流转记录，上诉人已将《买方主体变更确认书》情况通知被上诉人。被上诉人辩称是为了将买方主体变更到曹文定妻子曾某某名下而准备该确认书，但被上诉人并无证据证明；如果被上诉人指定了新买方必须为曾某某，那么，为了避免潜藏的巨大法律风险，新买方一栏可不必留空。3、一审法院认为《买方主体变更确认书》是上诉人与曹文定临时起意为之，如此缺乏事实和证据的认定，严重损害了上诉人的合法权益。《买方主体变更确认书》是合同的一部分，在空白合同上签字后，不能以此为由否认合同成立及生效。因此，《买方主体变更确认书》是三方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，对被上诉人应具有约束力。二、一审法院认定合同违约的过错方和过错程度错误。1、根据催告函及流转记录，上诉人在取得新买方主体地位后一直严格守约，积极促进合同的继续履行，三次催告司道杰办理房款的资金监管，履行合同义务。然而，被上诉人基于房价上涨已不打算继续履行合同，被上诉人主观上恶意毁约十分明显，被上诉人是合同违约的过错方。2、根据被上诉人的短信及一审陈述，被上诉人都先否认《买方主体变更确认书》签名是伪造的，在证明签名真实性后才辩称该变更确认书是为指定第三人准备。被上诉人如此不真实表述，是为了逃避承担合同违约责任。3、上诉人为实现合同目的，所支付的律师费、回笼资金及定金所产生的资金成本和损失，应由合同过错方被上诉人承担。一审法院根据当事人过错程度、合同履行情况、被上诉人未举证实际损失及预期利益等因素，驳回上诉人的诉讼请求是不公平的裁量。4、经一审法院协调，被上诉人仍然坚持要求解除合同，一审法院判决解除，但合同解除的责任在于被上诉人。因此，根据《惠州市二手房买卖及居间合同》第17条的规定，被上诉人作为违约方，应承担支付房屋转让成交价日万分之五的违约金，以转让成交价1566688元为基数，从2018年5月2日计至合同解除之日。廖满生补充上诉意见如下：一、《买房主体变更确认书》并未违反法律法规强制性规定，虽然被上诉人提前签署空白《买房主体变更确认书》，但应视为被上诉人的预授权行为，其在签署时应该可以预料法律后果，因此应对其签字行为负责，故被上诉人应受《买房主体变更确认书》的约束。二、本案中签署《买房主体变更确认书》的目的是防止原审被告曹文定无法办理银行按揭贷款而造成违约责任，因此《买房主体变更确认书》并不是哄抬房价、投机炒作的行为，不存在显示公平的情况，而是当时房地产市场调控环境下买家具有贷款不确定性时的保护措施，该文件经双方合意达成，即不侵犯卖家的合法权益，也不违反房地产调控政策。如果不确认《买房主体变更确认书》的法律效力，则使原审被告订立合同时与被上诉人约定的处理方式失效，导致社会主体作出法律行为时没有预判。三、原审判决本院认为部分认定《买房主体变更确认书》对被上诉人不具有法律约束力的理由不成立。首先，原审被告在得知无法获取贷款是与被上诉人协商变更付款方式，是积极履行的行为，也与约定相符，虽然发生了合同订立时预想的情况，但是原审被告仍然希望另行筹款购买，只是希望被上诉人给与时间宽限，在协商无果的情况下，为避免违约，在同等的合同条件下，只能临时找到上诉人购买。这种临时起意本身就是在签订《买房主体变更确认书》可以预见的，否则直接以上诉人名义签订合同即可。其次，推定原审被告和被上诉人对新买方作出了限定违反常理，如果已经做了限定，则直接在合同中约定即可，没必要另行签订《买房主体变更确认书》。再次，被上诉人签署《买房主体变更确认书》是预授权行为，不能后期反悔，如果反悔就导致不受约束，那么谁都可以任意签署法律文件了。四、《买房主体变更确认书》实际变更买方主体后，仍然适用原合同条件，卖方的售房款、收款时间与原合同并无区别。但上诉人在接受原审被告的转让权利义务后，根据合同条件及时筹款，并不影响被上诉人的任何权益。然被上诉人在我方准备付款时书面通知原审被告解除合同，使上诉人进入两难境地。为此我方书面确认，被上诉人仍不同意履行，其本身存在过错。五、《买房主体变更确认书》实际变更买方主体后，仍然适用原合同条件，卖方的售房款、收款时间与原合同并无区别。但上诉人在接受原审被告的转让权利义务后，根据合同条件及时筹款，并不影响被上诉人的任何权益。然被上诉人在我方准备付款时书面通知原审被告解除合同，使上诉人进入两难境地。为此我方书面确认，被上诉人仍不同意履行，其本身存在过错。 被上诉人司道杰辩称，对于两上诉人，我方一并口头答辩。第一，买方主体变更确认书并不具有法律约束力，理由如下：被上诉人司道杰与曹文定及第三人签订的房屋买卖合同是各方的真实意思表示，对各方均有法律约束力，各方均应全面履行合同义务，不得擅自变更，而在合同履行过程中，上诉人曹文定没有向银行提交材料及也没有完成银行贷款及资金监管义务，亦没有支付相应购房款，上诉人曹文定的行为已经构成违约，而上诉人曹文定在已经违约的前提下，又擅自将二手房买卖合同中的权利转给廖满生，属于擅自变更，我方没有同意，合同变更的前提基础是双方当事人必须协商一致，但是上诉人曹文定与廖满生所签订的买方主体变更确认书中，被上诉人是没有与曹文定变更主体进行任何协商与沟通，而且被上诉人与上诉人廖满生互不相识，没有任何变更主体的磋商，房屋买卖合同作为一种标的额相对比较大，切身利益相关的合同，出卖方在选择买方的时候不可能不协商，而且在二手房买卖合同中，曹文定与司道杰已经约定了可以使用曹文定的配偶的名义过户，因此可以推断出上诉人曹文定与被上诉人对新的买方已经做出限定，该房屋买卖合同项下的转让并非司道杰的真实意思表示，而且根据双方提交的现有证据，上诉人曹文定在与司道杰协商一次性付款中从来没有提及合同主体的变更，而是在双方协商一次性付款无果的情况下，曹文定才于2018年4月24日与廖满生签署买方主体变更书并寄给被上诉人，我方收到变更书后明确表示不同意，因此，买卖合同双方实际就买方主体变更并没有达成一致，买方主体变更书对被上诉人没有法律约束力。第二，上诉人曹文定逾期支付房款，而且单方转让涉案房屋的行为已经构成严重违约，损害了司道杰的合法权益，而且曹文定在明知超过双方合同约定的期限没有支付购房款的情况下，擅自与廖满生签订了变更主体确认书，属于曹文定与廖满生之间未经出卖方的同意恶意串通单方签署主体变更确认书以达到规避承担违约责任的目的，而且截止本案开庭，上诉人曹文定并没有提供任何向银行办理按揭贷款的证明，而且其逾期支付购房款已经远远超过合同约定的20日，因此被上诉人有权适用双方合同中的违约条款解除房屋买卖合同。综上，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。 原审原告司道杰向一审法院起诉请求：1．确认原、被告之间签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（编号：NOHZHC-MM16XXXXX3）解除；2．判令被告向原告支付违约金人民币313337.6元（按成交价1566688元的20%计算）；3.判令被告向原告支付逾期违约金的利息人民币1061.8元（自2018年4月27日起暂计至2018年5月7日，实际计至付清全部款项之日止）；4．判令被告承担本案诉讼费、保全费等一切费用。 原审第三人（合并审理案原告）廖满生向一审法院起诉请求：1.判令司道杰继续履行惠州市二手房买卖合同，将惠州市XX湾西区XX埔XX一路XX号XX城巴里XX花园XX栋XX层02号房屋转移登记至廖满生名下并交付房屋；2.判令司道杰向廖满生支付迟延履行违约金人民币10183.47元（以转让成交价1566688元为基数按日万分之五，从2018年5月2日起计至实际履行之日，暂计至2018年5月14日）；3.判令司道杰依法承担本案的律师费50000元；4.判令司道杰依法承担案件受理费、保全费。 一审法院认定事实：2018年3月17日，原告司道杰作为卖方，与作为买方的被告曹文定签订了一份《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同相关内容约定如下：1、原告司道杰将其所有的位于惠州市××西区XX××城××里××花园××房出售于被告曹文定，建筑面积为133.69平方米，转让成交价为人民币1566688元；2、定金为人民币49000元，买方在签署本合同时支付定金人民币49000元，双方同意前述定金交由居间方监管；3、剩余房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期款约元（如未填写具体金额的，根据银行的贷款额确定），并于前述日期前向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，卖方需无条件配合办理监管手续，否则视为违约。4、一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行或其他政府指定部门监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户。5、任何一方未按照合同约定的期限履行义务，对方可要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行义务超过20日或有其他根本性违约行为的，如要求继续履行合同的，按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求双倍返还定金或要求按成交价20%支付违约金。合同备注条款约定：本合同涉及的附件具有同等的法律效力；买方有权用曾某某名义购买。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，被告曹文定向原告司道杰支付了定金49000元。由于被告曹文定无法通过按揭贷款的方式支付剩余房款。原、被告双方通过中介工作人员黄某某进行联系和沟通付款事宜。原告妻子夏某与中介黄某某之间微信聊天记录显示：2018年4月1日原告妻子夏某对被告未付房款提出超期的异议，4月8日提出重新签订合同并最少补10万元要求，4月22日要求被告曹文定于当日支付一半房款，而曹文定回复：“要我们今天付这么多，风险太多，不能接受，要么加倍付定金双方约定一个合理时间做全款资金监管，要么就给十五个工作日一次全款监管在银行。让他们换位思考一下吧。”4月23日，原告妻子夏某通过短信向曹文定明确表示不同意那种方案。双方因协商未果，遂酿成本诉。另查明，合同签订当日，原告司道杰给被告曹文定签署了《买方主体变更确认书》，约定：1、新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；2、本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或者经纪方退回；3、因买方主体变更，原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。原告签署该《买方主体变更确认书》时新卖方即丙方处为空白。被告曹文定因与原告协商付款事宜未果，于2018年4月23日找到第三人廖满生，并由第三人廖满生在新买方签章处签名及书写日期。尔后，第三人廖满生分别于2018年4月24日、4月27日向原告寄送《买方主体变更确认书》、《履约催告函》，表示涉案合同的买方主体已变更为第三人廖满生，尽快共同前往银行办理资金监管。原告则于2018年4月27日委托律师向被告曹文定发出《律师函》，称被告逾期支付购房款、单方变更合同履行方式和变更买方主体的行为，已构成违约，故自发函之日起解除双方签订的二手房买卖合同，并支付违约金。本案审理过程中，被告曹文定申请廖满生作为本案第三人参加诉讼，廖满生亦向本院申请作为第三人参加本案诉讼，本院经审查后依法予以准许。原告司道杰、被告曹文定均申请惠州市华创房地产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼，本院亦予以准许。诉讼期间，经第三人廖满生申请，本院于2018年6月22日作出（2018）粤1391民初1384号民事裁定，依法查封了司道杰名下位于惠州××西区XX××里××花园××房（不动产权证号：粤（2017）惠州市不动产权第4058XX1号）的产权，查封价值以60183.47元为限，查封期限为三年。 一审法院认为，原告司道杰与被告曹文定签订的《惠州市二手房买卖合同及居间服务合同》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，为合法有效合同。双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点：1、《买方主体变更确认书》的效力问题；2、《惠州市二手房买卖合同及居间服务合同》是否已解除及违约责任的认定； 关于《买方主体变更确认书》的效力问题。原告签订合同当日签署了《买方主体变更确认书》，同意由新买方继续履行《惠州市二手房买卖合同及居间服务合同》中原买方曹文定未履行的义务。后曹文定单方找到第三人廖满生在新买方处签章并书写日期。对此，原告表示当时签署一份新买方处空白的《买方主体变更确认书》，是为了将主体变更为被告的妻子曾某某而准备的，并非授权被告曹文定将房产转让给任何第三人，对新买方廖满生不予认可。而被告辩称之所以签署空白的变更主体确认书，是因为惠州二手房按揭贷款缩紧，签合同时为了防止被告无法取得贷款而违约，原告同意任意指定第三人为新的主体，以顺利完成交易，达到合同的目的，并不是为了变更为曾某某准备的。本院认为，根据本案现有证据查明，被告曹文定在与原告协商变更一次性付款的整个过程中，均未提及合同主体变更为廖满生，而是在原、被告协商一次性付款无果的情况下，被告曹文定才与第三人廖满生签署《买方主体变更确认书》，并寄送给原告。由此可见，该《买方主体变更确认书》系曹文定与廖满生临时起意而为。此外，结合双方在《房地产买卖合同》中有关同意被告使用曾某某名义过户的约定，可以推定原、被告对新买方实际已作出限定，从合同其他条款内容则无法推断原告同意被告曹文定有权选择任意第三人承接合同的全部权利义务；况且，原告对第三人廖满生作为新买方表示不予同意。据此，应认定买卖双方对买方主体变更事项并未达成一致意见。故，房屋买卖合同项下的权利义务转让给第三人廖满生并非原告的真实意思表示，该《买方主体变更确认书》对原告不具有法律约束力。因此，第三人廖满生要求原告司道杰继续履行房屋买卖合同并支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于《惠州市二手房买卖合同及居间服务合同》是否已解除。根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定，被告应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期款，剩余房款的付款方式为银行按揭付款。双方虽然对于首期款的金额未确定（根据银行的贷款额确定），对于取得按揭贷款的时间亦无明确约定。结合被告庭审陈述及微信截图聊天记录可以得知，被告曹文定在4月1日前已清楚无法取得按揭贷款。根据合同约定，被告应于4月11日内补足应付房款。但是，被告曹文定未在约定期限内支付剩余购房款。4月22日，原告要求被告立即支付一半购房款，被告则与原告商量给予合理的付款宽限，于2018年5月18日前一次性剩余全款资金监管，而原告不同意。为此，原告于4月27日向被告寄送律师函，要求解除合同并支付违约金。本院认为，根据合同约定，原告应当在被告逾期付款超过20日或者有其他根本违约行为的，才拥有合同解除权。首先，至2018年4月27日，被告逾期付款并未超过合同约定的20日，尚未达到合同解除条件；其次，被告的行为是否构成根本违约。从原、被告双方协商一次性付款方式及时间来看，被告并未明确表示不履行付款义务，而是积极与原告磋商付款事宜，由按揭贷款方式支付剩余房款变更为5月18日一次性付款并不必然导致无法实现合同目的，因此，原告要求确认《惠州市二手房买卖合同及居间服务合同》于2018年4月27日已解除，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 关于违约责任的认定。因合同履行方式发生改变，双方对于付款期限未能协商一致，致使合同未能继续履行，经法庭协调仍未能达成一致意见，且原告坚持要求解除合同，故依法应予以解除。被告曹文定未按照合同约定期限一次性支付购房款，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告司道杰主张按购房款总价20%支付违约金313337.6元，被告曹文定辩称涉案房屋所在小区房价上涨、原告没有实际损失，其主张的违约金过高。结合本案实际，综合考量当事人的过错程度、合同履行情况、原告未举证实际损失情况以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金调整为定金金额49000元。据此，合同解除后，原告收受的定金49000元不予返还给被告曹文定。 综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告司道杰与被告曹文定签订的《惠州市二手房买卖及居间合同》（编号：NOHZHC-MM1600863）。二、驳回原告司道杰的其他诉讼请求。三、驳回第三人廖满生的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2018）粤1391民初1300号案件受理费6016元，由被告曹文定负担。（2018）粤1391民初1384号案件受理费19442元、保全费621.83元，由第三人廖满生负担。 二审中，上诉人廖满生提交以下新证据：证据一、《个人时点性存款/资产证明书》，拟证明：我们准备好了全部购房的资金，但是因为被上诉人在我们准备付款的时候发出了解除合同的通知，导致我们进入了两难的境地。 上诉人曹文定针对上述证据发表质证意见：对三性均予以认可。 被上诉人司道杰针对上述证据发表质证意见：真实性合法性认可，但我们认为这份证据与本案没有关联性，无论上诉人廖满生的存款情况如何，均不能证明其已经是本案中适格的买受人。 本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、事后添加廖满生名字的《买方主体变更确认书》对司道杰是否有约束力，涉案房屋买卖合同应否继续履行？2、如不能履行，原因是什么？各方当事人应如何承担相应的法律责任。具体评述如下： 关于事后添加廖满生名字的《买方主体变更确认书》对司道杰是否有法律约束力的问题。2018年3月17日，司道杰作为卖方，与作为买方的曹文定签订了一份《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，该合同内容未违反法律禁止性规定，应为有效。当日，司道杰给曹文定签署了一份《买方主体变更确认书》，司道杰签署该《买方主体变更确认书》时新卖方即丙方处为空白。依照《惠州市二手房买卖及居间服务合同》的约定，剩余购房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署合同之日起15日内（含当天）即2018年4月1日前付清首期，并于前述日期前向银行提交按揭贷款申请材料，买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，卖方需无条件配合办理监管手续。上述合同签订后，曹文定无法通过按揭贷款的方式支付剩余房款。据现有证据，曹文定一审答辩时自认联系了几家银行二手房按揭贷款申请无法通过，于2018年3月30日联系廖满生购房涉案房产；无证据显示其就变更由廖满生购买房产事先征得司道杰的同意或曾经告知过司道杰一方。2018年4月1日司道杰的妻子夏某对曹文定超出期限支付房款提出异议；2018年4月8日夏某提出重新签订合同并最少补10万元的要求；4月22日夏某要求曹文定于当日支付一半房款，而曹文定对付款金额和方式提出其他方案为加倍付订金双方约时间作全款资金监管或十五个工作日一次全款银行监管。4月23日夏某短信告知曹文定明确表示不同意其方案。就在双方在原付款时间超期、对新付款时间、方式进行协商的过程中，曹文定找到廖满生，由廖满生2018年4月23日在空白的《买方主体变更确认书》新买方一栏签名并签署日期，于2018年4月24日、4月27日向司道杰寄送《买方主体变更确认书》、《履行催告函》。4月27日，司道杰向曹文定发出律师函，以曹文定逾期支付购房款、单方变更合同履行方式和变更买方主体构成违约为由，主张解除二手房买卖合同。现双方对于《买方主体变更确认书》对司道杰有无约束力有异议。综合双方的合同履行情况，本院认为，首先，司道杰主张曹文定未在合同约定的2018年4月1日前付清首期款，并在知道无法取得银行贷款承诺后十日内补足应付房款构成逾期付款违约，有合同与事实依据。其次，关于双方对于买方主体变更是否有确定一定范围、是否预授权的问题是认定空白《买方主体变更确认书》对司道杰是否有约束力的关键。曹文定主张没有限制特定购买主体，司道杰则主张是限制于曹文定的妻子曾某某名义购买。经查，曹文定与司道杰签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》最末的第二十一条“备注条款”中双方特殊约定了四项内容，其中第四项为“买方有权用曾某某名义购买”。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”结合双方的沟通记录，双方从未谈及由曹文定夫妇之外的第三方或廖满生的名义购买。故此，在双方《惠州市二手房买卖及居间服务合同》对曹文定以外有权购买人有特殊约定的情况下，曹文定仅凭现买方一栏原为空白的《买方主体变更确认书》主张其不需经司道杰同意，即可将《惠州市二手房买卖及居间服务合同》的权利义务概括转移给任意第三人，缺乏充分的法律和事实依据。一审认定双方对于买方主体变更事宜未达成一致，曹文定擅自添加廖满生姓名的《买方主体变更确认书》对司道杰不具有法律约束力，该认定并无不当，二审予以维持。也因此，曹文定、廖满生要求继续履行房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据，一审不予支持并无不当，二审予以维持。 如上所述，由于《买方主体变更确认书》对司道杰不具有法律约束力，且曹文定存在未在2018年4月11日前补足购房款的违约事实。按时，依照合同约定，在逾期履行义务超过20日或有其他根本性违约行为时，守约方才可以解除合同。原定付款期限逾期后，双方对于付款方式进行补充协商未能达成一致意见，4月23日曹文定即擅自将《买方主体变更确认书》添加上廖满生的名字并于2018年4月24日寄送司道杰，司道杰于2018年4月27日以律师函的形式提出解除合同，当其时，尚未满足逾期履行义务超过20日的约定解除条件。但事后司道杰提起本案诉讼坚持解除合同，依法应予准许。曹文定虽在2018年4月22日的聊天中提出一次性全款监管在银行，但提出的支付期限是十五个工作日，已超过合同约定的解除期限且双方对此未能协商一致。故曹文定主张其不需承担违约责任，缺乏充分事实依据。至于违约责任，《惠州市二手房买卖及居间服务合同》约定，如逾期履行义务超过20日或有其他根本性违约行为，也可解除合同并选择要求双倍返还定金或要求按成交价20%支付违约金。司道杰诉请主张按成交价1566688元的20%支付违约金，一审综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定将违约金调整为定金49000元，即司道杰已经收取的定金49000元不予返还，处理并无明显不当，二审亦予以维持。 综上所述，原审判决认定事实基本清楚，处理并无不当，二审予以维持。上诉人的上诉，没有充分的事实依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费2330元（曹文定预交1025元，廖满生预交1305元），由两上诉人各自负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 莹 审判员 卫书平 审判员 黄宇乐 二〇一九年八月十三日 法官助理雷彩霞 书记员叶碧莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。