山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0505民初1374号原告：袁海，男，汉族，1978年12月24日出生，现住东营市垦利区。委托诉讼代理人：王端九，山东齐征律师事务所律师。被告：东营市明珠置业有限公司，住所地东营市垦利区中兴路**。法定代表人：颜廷福，董事长。委托诉讼代理人：李本刚，山东岐贵律师事务所律师。原告袁海与被告东营市明珠置业有限公司（以下简称明珠置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁海的委托诉讼代理人王端九，被告明珠置业的委托诉讼代理人李本刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁海向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付违约金44895.7元；2.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告购买了被告东营市明珠置业有限公司开发建设的商品住宅房一套，房屋交付后，因被告的原因，原告在365日内未能取得产权证。根据购房合同的约定和相关法律的规定，被告应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。明珠置业辩称，原告起诉要求被告支付逾期办证违约金无事实及法律依据，根据双方签订的商品房预售合同约定，被告仅具有协助原告办理不动产权证书的义务，并非负责为原告办理不动产权证书，在本案中并非因被告原因造成原告办理不动产首次产权权属证明的延误，而是因为政府行为原因以及个别业主乱搭乱建的行为造成的，因此，被告对此没有任何责任，被告不应承担违约责任，况且原告的房屋自2019年1月16日起已经具备办理不动产证书的条件，是因原告等业主怠于办理产权证书而造成延误，因此被告对此也不应该承担相应责任，综上，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月12日，袁海与明珠置业签订合同编号为YS****号《商品房预售合同》，出卖人为明珠置业，买受人为袁海，合同约定：袁海购买明珠置业开发建设的位于垦利县房屋，车库*幢*号，房屋总价款648474元，2016年9月12日前支付房款20%即148474元，剩余房款500000元采取按揭付款方式于签订合同后七日内办理完毕；合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（协商处理）。”2017年5月31日，明珠置业向袁海交付了涉案房屋。明珠置业于2019年1月16日取得不动产首次登记权属证明。庭审中，袁海主张违约金44895.7元（以原告缴纳的房款648474元为基数，自2018年5月31日起计算至被告通知原告换取发票日期2019年6月15日，共计380天，按照年利率6.65%计算为648474×6.65%/365×380=44895.7元）。本院认为，本案的争议焦点为明珠置业是否承担逾期办证违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，关于明珠置业是否承担逾期办证违约责任的问题，首先应当确定《商品房预售合同》中约定的明珠置业办证义务具体内容及明珠置业是否按合同约定履行了相应义务。涉案《商品房预售合同》合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（协商处理）；合同补充协议第12条第6项的规定，甲方（明珠置业）承诺在乙方（袁海）交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关的税费后的二十四个月内为乙方办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者政府行为造成初始登记手续或产权过户手续不能近期办理的除外”。从合同约定内容可知，明珠置业应在2018年5月31日前（即商品房交付使用后365日内）向产权登记机关备案应由出卖人提供的资料，即视为出卖人已经完成了该条约定的“提供资料的义务”，如并非明珠置业提供“应由出卖人提供的资料”存在问题导致，则明珠置业不应当承担责任。并且，甲方（明珠置业）承诺在乙方（袁海）交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关的税费后的二十四个月内为乙方办理完毕产权过户手续，因为不可抗力或者政府行为造成初始登记手续或产权过户手续不能近期办理的除外。庭审中，明珠置业提交的国有建设用地使用权转让合同书复印件（原件现存垦利城市建设开发投资有限公司），垦利县新区A-01-01部分地块规划设计条件复印件（原件现存垦利城市建设开发投资有限公司），建设用地规划许可证复印件（原件现存垦利区不动产登记中心）、鲁20**垦利不动产权第0014742号不动产登记证书复印件（原件现存垦利区不动产登记中心）、鲁20**垦利不动产权第005028号不动产登记证书复印件（原件现存垦利区不动产登记中心），能够证实：明珠置业在开发建设明珠公馆过程中，因垦利区政府将2822平方米土地（该部分明珠置业已取得的建设用地使用权）变更国有建设用地使用权转让给垦利城市建设开发投资有限公司，用于建设公办幼儿园，明珠置业于2017年10月12日重新取得该小区建设用地规划许可证，于2017年12月11日重新取得不动产登记（土地）证书，且不动产登记（土地）证书附记：本不动产于2017年12月11日，通过变更登记颁发不动产权证，原不动产权证（2017）垦利不动产权第0005028号注销，可以看出，因政府征地行为，导致明珠置业重新办理建设用地规划许可证、不动产登记（土地）证书，影响了该小区办理不动产登记备案资料的取得，属于合同补充协议第12条第6项的规定的“。但是由于不可抗力或者政府行为造成初始登记手续或产权过户手续不能近期办理的除外。”的情形，非明珠置业自身行为导致。明珠置业提交的东营市垦利区综合执法局2018年5月8日出具的关于停止办理东营市明珠拉菲公馆的相关手续的函，载明：因明珠拉菲公馆小区存在侵占楼道公共面积进行建设的行为，经认定属于违法建设。鉴于该小区目前仍处于开发建设阶段，请贵局停止办理该小区竣工备案、不动产权证等相关手续，责令开发建设单位全面自查、立即整改、拆除违法建设、恢复原貌，直至符合原规划并经验收合格后，再行办理相关手续。能够证实：明珠置业未能办理涉案小区竣工备案、不动产权证等相关手续的原因系该小区房屋存在违法建设行为所致，非明珠置业自身行为导致，也并非明珠置业不能向产权登记机关备案相关资料而产生违约。因小区存在“违法建设”问题影响，明珠置业于2019年1月16日取得不动产首次登记权属证明。袁海提交的录音、微信等证据，不能证明明珠置业系因自身原因不能向产权登记机关备案相关资料，不能证明明珠置业应承担逾期办证违约责任。综上所述，袁海请求明珠置业承担逾期办证违约责任，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“因出卖人的原因”的情形，对袁海的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回袁海的诉讼请求。案件受理费922.1元，减半收取461.05元，由袁海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  刘洁二〇一九年八月十二日法官助理李帅帅书记员王亚楠