上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初11388号原告：汤刘雄，男，1980年10月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄奇，上海市公义律师事务所律师。被告：陈传香，男，1980年12月30日出生，汉族，户籍地安徽省。被告：殷德杰，男，1987年6月10日出生，汉族，户籍地安徽省。原告汤刘雄诉被告陈传香、殷德杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告汤刘雄的委托诉讼代理人黄奇到庭参加诉讼，被告陈传香、殷德杰经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。汤刘雄向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月26日解除，被告立即向原告交付上海市浦东新区林鸣路XXX号三林镇南阜村南孙家宅XXX号房屋(以下简称系争房屋)；2.被告支付2018年7月20日至7月26日的房屋租金人民币1,244.44元；3.被告自2018年7月27日起，按2019年3月1日之前每天228.68元、2019年3月1日之后每天235.82元的标准向原告支付房屋使用费直至其向原告实际交付房屋之日止(暂计至2018年11月30日为29,042.36元)；4.被告自2018年2月16日起按每天53.33元的标准向原告支付逾期付款违约金直至其付清应付未付租金之日(暂计至2018年11月30日为15,359.04元)；5.被告支付自2017年12月18日至2019年8月9日的水费共计6,525元。事实和理由：2016年1月29日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，合同对租金、租期、违约责任等作了约定。2016年1月31日，双方签订补充细则一份，对水费标准作了约定。合同签订后，被告仅于2018年2月15日支付了租金3万元。被告以其听说系争房屋将在当年6、7月拆迁为由，拒绝按照合同约定的年租金标准64,000元补足欠付的租金，其仅愿意按照62,000元的标准履约，并表示若房屋在2018年6月30日还未拆除，其再支付剩余32,000元。2018年7月，原告通过在系争房屋处张贴告知书及寄送律师函的方式行使了合同解除权。被告未按合同约定履行义务，故恳请法院判如所请。陈传香、殷德杰未作答辩。本院经审理查明：2016年1月29日，原告汤刘雄以案外人汤某某(系原告父亲，于2011年9月8日死亡)的名义作为合同的甲方与作为合同乙方的两被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由乙方租系争房屋，租期为2016年3月1日至2021年2月28日；租金每月5,000元，每12个月为一期支付，先付后用，乙方应于每期开始的15天前向甲方支付当期租金，逾期支付的，除应支付正常租金外，每逾期一日，乙方应按月租金的1%另行支付违约金；合同第五条第4项约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金的1%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方逾期不支付租金连续超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同。合同补充条款手写约定：“5年每年涨2,000元整”；……。”2016年1月31日，原告又以案外人汤某某的名义作为合同的甲方与作为合同乙方的被告殷德杰签订《房屋租赁合同补充细则》，双方在上述细则中除约定系争房屋内的设施及电气设备等内容外，还约定了水费每吨7元等内容。上述合同签订后，被告支付了保证金5,000元及截至2018年7月19日的租金。2018年7月25日，原告委托律师向两被告邮寄了《关于解除的律师函》，告知被告“因您逾期支付租金超过30日而行使单方解除租赁合同的权利，并要求您最晚于2018年8月15日搬离租赁房屋”，该份函件于次日被签收。关于水费，原告方于2018年2月5日通过微信联系被告陈传香称：“去年水费结账时抄表数字为7,752”“故今日上午你共使用水432吨，并按照你同意支付的五元/吨……”，被告陈传香回复：“收到”。原告为证明被告的水费欠费情况，向本院提交了上海市浦东新区三林镇南阜村村民委员会出具的系争房屋用水记录单，2017年12月7日(原告称实为2017年12月17日)的抄见数为7,752吨，2019年8月9日的抄见数为9,057吨。另查明，系争房屋原系汤某某所有，汤某某已于2011年9月8日死亡。原告称其未办理系争房屋的继承过户登记手续，其有权出租系争房屋；保证金5,000元在本案中一并处理，将保证金抵扣被告应付的费用。以上事实由原告递交的《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充细则》、支付宝转账记录、银行转账记录、微信聊天记录、户口薄、律师函、快递回单、快递查询截屏、用水记录单及上海市房地产权证以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充细则》系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。因原、被告签订诉争合同时原告父亲已去世，故不存在原告系受其父委托的事宜，原告以系争房屋的出租方主张合同权利，与法并无不合。原告已履行交房的义务，被告理应按约支付租金。现被告未按合同约定支付租金，连续逾期天数远超30天，原告要求解除诉争合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告向被告邮寄的解约函于2018年7月26日被签收，本院据此确认合同解除日为2018年7月26日。合同解除后，被告理应返还系争房屋并支付欠付的租金及使用费。原告主张被告应按照诉争合同第五条第4项约定的标准支付合同解除之日起的房屋占有使用费。对此本院认为，该条款约定的是合同到期终止情形下逾期返还房屋的使用费标准，本案系合同解除导致的提前终止，并不能适用该条款。且原告对该条款本身理解有误，即便适用该条款，逾期返还房屋的使用费标准为月租金的1%，即每日五十余元，远低于原告诉请主张的每日两百余元。鉴于诉争合同对合同提前终止情形下的使用费标准并无约定，故本院以合同约定的租金标准计算被告应付的房屋占有使用费。被告逾期支付租金，原告据此要求其支付相应的违约金，符合合同约定，予以准许。至于违约金标准，根据合同约定，因租金按年递增，故违约金标准亦随之按年递增，现原告将违约金标准统一调整为每天53.33元，并无不当，可予准许。被告占有使用系争房屋，理应支付相应水费，故对原告的该部分诉请，本院予以支持。原告主张将保证金5,000元抵扣被告的应付款项，并无不当，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告汤刘雄与被告陈传香、殷德杰签订的《上海市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充细则》于2018年7月26日解除；二、被告陈传香、殷德杰于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区林鸣路XXX号三林镇南阜村南孙家宅XXX号房屋，并将前述房屋返还原告汤刘雄；三、被告陈传香、殷德杰于本判决生效之日起十五日内共同支付原告汤刘雄租金及房屋占有使用费(以每年64,000元标准，从2018年7月20日起计算至2019年2月28日止；以每年66,000元标准，从2019年3月1日起计算至2020年2月29日止；以每年68,000元标准，从2020年3月1日起计算至2021年2月28日止。实际租金或使用费总额应扣除被告已支付给原告的保证金5,000元)；四、被告陈传香、殷德杰于本判决生效之日起十五日内共同支付原告汤刘雄逾期支付租金的违约金(以每日53.33元标准，从2018年2月16日起计算至被告实际付清之日止)；五、被告陈传香、殷德杰于本判决生效之日起十五日内共同支付原告汤刘雄2017年12月18日至2019年8月9日的水费共计6,525元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,034元，公告费560元，共计1,594元，由被告陈传香、殷德杰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邱连祥人民陪审员  张群兰人民陪审员  沈喆平二〇一九年八月三十日书 记 员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。