湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1387号上诉人（一审被告）:黄石市磊琪贸易有限责任公司，住所地黄石市交通路**。法定代表人：江祝平，总经理。委托诉讼代理人：吴云博，湖北众焱律师事务所律师。委托诉讼代理人：查琼，湖北众焱律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）:张邵斌，男，1963年9月16日出生，汉族，住黄石市黄石港区。被上诉人（一审原告）:熊桂莲，女，1966年4月6日出生，汉族，住黄石市黄石港区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王娟，黄石市金秋法律服务所法律工作者。上诉人黄石市磊琪贸易有限责任公司（以下简称磊琪公司）因与被上诉人张邵斌、熊桂莲房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2018）鄂0202民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。磊琪公司上诉请求：撤销一审判决并发回重审，或撤销一审判决主文第三项并改判驳回张邵斌、熊桂莲租金部分的全部诉讼请求，并由张邵斌、熊桂莲承担本案诉讼费用。事实与理由：一、双方互负债务，其答辩抵消租金系行使同时履行抗辩权，其不差欠张邵斌、熊桂莲房屋租金，因一审判决未考虑其持有的合法债权。张邵斌于2014年12月30日从其借款20万元，基于双方长期合作关系，故约定借期一年，钱不付息，房租不交。其会计领取20万元现金交付张邵斌，双方借贷关系成立。2015年底，借期届满，双方即互负债务，截止一审判决确定的日期，租金数额不足抵扣借款，故其并不差欠租金，一审判决存在错误。二、张邵斌在借条上注明的内容，是对租赁合同关系的部分处理，一审法院应予审理。张邵斌在借条上承诺“钱不付息，房租不交”，双方成立借贷关系时，即对双方房屋租赁合同的履行进行了变更。三、若严格按涉案借条载明的“房租不交”字面理解，涉案租赁合同已变更为免费租赁合同关系，其不应支付租金。张邵斌、熊桂莲辩称：其从未向磊琪公司借款，亦不存在借款利息抵扣租金情况。磊琪公司在一审中所出示的借条，其从未见过，借条也不是其书写。其完全没有印象在借条上签字，该借条不是其真实意思表示。磊琪公司在一审中并无证据证明于2014年12月30日实际交付20万元的事实，也无证据证明磊琪公司在该日期有20万元资金变动的事实。同时，磊琪公司上诉状的陈述与出示的证据之间不符合。磊琪公司在上诉状陈述借条内容为“钱不付息，房租不交”，而磊琪公司出具的借条中载明的相关内容为“房租不交，钱不付息”。先不论借条的真假，按借条字面理解，磊琪公司若违约不付房租，则不付借款利息，也与磊琪公司主张的借款抵扣租金完全不符。张邵斌、熊桂莲向一审法院起诉请求：1、判令解除双方房屋租赁协议；2、判令磊琪公司将其租用的坐落于黄石市广场路105-1号房屋返还给张绍斌、熊桂莲；3、判令磊琪公司支付张绍斌、熊桂莲租金85000元。一审法院认定的事实：2006年11月1日，张邵斌、熊桂莲与张洁华签订《协议书》约定：“经双方协议劳动路102号磊琪鞋业门面后面广场路105-1号私房二室一厅加大院租给磊琪伍年，共计人民币捌万元整；从2006年11月1日至2011年11月1日止。”协议签订后，张邵斌、熊桂莲将其共有位于黄石市黄石港区广场路105-1号房屋一套依约交付给磊琪公司使用，磊琪公司依约一次性支付张邵斌、熊桂莲五年的租金80000元。协议到期后，张邵斌、熊桂莲与磊琪公司并未重新签订书面租赁协议，该房屋继续由磊琪公司使用至今。磊琪公司支付租金至2015年10月31日止，此后再未支付租金，故而成讼。另认定，涉案房屋建筑面积48.64平方米，磊琪公司在使用房屋期间，未经张邵斌、熊桂莲同意将房屋内部进行了大规模装修及改建，对房屋外部即共有部分也私自进行了扩建。再认定，张洁华原系磊琪公司的创始股东。2006年1月24日，磊琪公司股东由张洁华、江惠萍变更为江惠萍、江贤猛。一审法院认为，张邵斌、熊桂莲与张洁华签订的《协议书》虽无磊琪公司盖章，但磊琪公司实际使用涉案房屋并支付租金，应视为磊琪公司对张洁华的行为进行了追认，故法院认定双方之间的房屋租赁合同关系成立，双方均应按照《协议书》的约定履行自己的义务。在《协议书》约定的租赁期限届满后，双方并未重新签订书面合同，但磊琪公司实际继续使用房屋，张邵斌、熊桂莲没有提出异议，继续收取租金。故张邵斌、熊桂莲与磊琪公司形成了不定期房屋租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。磊琪公司于2018年11月19日庭审中明确表示同意解除合同，故该合同于该日解除，张邵斌、熊桂莲要求磊琪公司返还房屋的诉讼请求，法院予以支持。磊琪公司未经张邵斌、熊桂莲同意私自对房屋内部进行改建，故磊琪公司应将房屋以原出租时面积返还给张邵斌、熊桂莲。因磊琪公司未经审批对房屋共有部分的扩建是否属于违章建筑以及是否应予拆除，属于相关行政主管部门管辖范围，不属于人民法院管辖范围，如张邵斌、熊桂莲认为磊琪公司扩建部分属于违章建筑并应予拆除的，可依法通过其他途径解决。因磊琪公司仅支付租金至2015年10月31日止，故张邵斌、熊桂莲要求磊琪公司支付从2015年11月1日起至2018年8月30日止的租金的诉讼请求，法院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张邵斌、熊桂莲诉称租赁合同到期后，租金经双方协商变更为30000元/年，但其并未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故法院认定双方的租金应以《协议书》约定的16000元/年计付。经计算，2015年11月1日起至2018年8月30日止的租金应为45333.22元（16000元/年÷12个月×34个月），张邵斌、熊桂莲请求租金超出部分，法院不予支持。磊琪公司辩称张邵斌与磊琪公司存在民间借贷关系而不欠租金，因系另一法律关系，本案不宜一并处理，磊琪公司可另行主张权利。因双方并未对逾期支付房租约定违约金，故张邵斌、熊桂莲要求磊琪公司支付违约金10911.25元的诉讼请求，法院不予支持。本次纠纷系因磊琪公司违约而引起，故张邵斌、熊桂莲要求磊琪公司承担本案诉讼费用的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张绍斌、熊桂莲与磊琪公司房屋租赁合同；二、磊琪公司于判决生效后三十日内向张绍斌、熊桂莲返还位于黄石市黄石港区广场路105-1号、建筑面积为48.64平方米房屋；三、磊琪公司于判决生效后五日内向张绍斌、熊桂莲支付房屋租金45333.22元；四、驳回张绍斌、熊桂莲其他诉讼请求。经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，张邵斌、熊桂莲与磊琪公司于2006年11月1日所形成的房屋租赁合同关系，与磊琪公司主张的涉案借款关系系不同的法律关系，并不属于同时履行抗辩权范畴。同时，双方对借贷关系的真实性存在争议，且涉案借贷关系并未审理的情况下，磊琪公司主张借款抵充租金欠缺基础，故磊琪公司该项上诉理由不能成立，本院不予以支持。关于双方是否变更租金支付的条件问题。磊琪公司上诉主张双方另行约定“钱不付息，房租不交”，对房租的支付进行了变更。但磊琪公司提供的2014年12月30日借条载明却为“房租不交，钱不付息”，借条载明内容与其上诉主张内容并不一致，从该借条内容来看，并不是双方另行对房租支付进行了变更，而是督促磊琪公司及时支付房租。关于磊琪公司上诉主张双方已将涉案租赁合同变更为免费租赁合同关系，其不应支付租金的问题。如前所述，磊琪公司该项上诉理由与借条载明的事实不符，更不符合一般交易习惯，故其该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，磊琪公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2126元，由磊琪公司负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二○二○一九年八月十三日书记员  田 梦