山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1266号上诉人（原审被告）：李华斗，男，汉族，山西省黎城县黎侯镇。委托诉讼代理人：李长正，男，汉族，山西省黎城县系上诉人李华斗父亲。被上诉人（原审原告）：黎城同元房地产开发有限公司，住所地：黎城县广邯街。法定代表人：赖火勇，总经理。委托诉讼代理人：张丞义，山西黎佳律师事务所律师。上诉人李华斗因与被上诉人黎城同元房地产开发有限公司（以下简称同元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省黎城县人民法院（2019）晋0426民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李华斗及其委托诉讼代理人李长正、被上诉人同元公司的委托诉讼代理人张丞义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李华斗上诉请求：撤销黎城县人民法院（2019）晋0426民初329号民事判决，查清事实，审核双方争议的租赁费一案，而不是单纯合同纠纷一案。事实与理由：我与合伙人秦宁、秦素伟合伙承租了同元房地产有限公司的一处房屋，并于2015年1月2日签订了一份合同，此合同只能证明我与同元房地产之间的租赁关系，不能以合同纠纷案来定性，我在租房一段时间后发现不挣钱，决定不干了，但我的合伙人说他还要干，2015年10月秦宁接手，并通过杜兵把钥匙交给秦宁，我对物业经理柯青山、招商部经理赖文楚进行了口头的交接，他们同意了我的撤出，后来那里的事与我无关。我签订合同的对象是柯青山、赖文楚，其他人拿这个合同起诉我是否都有法律效力？同元公司辩称，一审认定事实清楚，上诉人与合伙人内部约定无论是否存在，都无法否认租赁关系。同元公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原被告之间签订的《黎侯古城房屋租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付2017年5月1日至今租赁费60121.6元。一审法院查明事实：2015年1月20日原告黎城同元房地产开发有限公司（丙方）与被告李华斗（乙方）签订黎侯古城房屋租赁合同一份，双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：甲方出租的商铺坐落地址黎侯古城1期59幢1号J10户型，面积：一层78.08㎡;二层78.08㎡；合计出租面积共计156.16㎡；租赁用途经营摄影影视。租期为3年，自2015年5月1日至2018年4月30日。商铺每月租金计算标准：一层按20元/平方米、二层15元/平方米，乙方每月应当支付的租金为2732.8元，乙方每年应当支付的租金为32793.6元；合同标的租金总额65587.2元。在签订租赁合同后，甲方给予乙方免收12个月的房租，房租免租期自2015年5月1日至2016年4月30日，免租期乙方无权以任何理由要求延长。在签署本合同时，交纳12个月房租32793.6元，该租金系2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金。在2017年2月1日前，交纳12个月房租32793.6元，该租金系2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金。本合同一经签署，乙方即应交纳保证金3000元（保证金由丙方代为管理），若乙方具有本合同第十一条的违约行为，所交纳的租金和保证金不予退还。租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同：未按合同约定逾期交纳租金或相关费用达贰拾天以上的；......合同签订后，被告李华斗向原告缴纳保证金3000元，租赁费32793.6元。现因被告李华斗拖欠原告2017年5月至今的房租，故原告提起诉讼。上述事实，有原告提供的《黎侯古城房屋租赁合同》、被告身份证复印件、黎城同元房地产开发有限公司收据两支、双方当事人陈述附卷佐证，对于原告提供的上述证据，被告对其真实性均予以认可，故本院依法予以认定。一审法院认为，原告黎城同元房地产开发有限公司和被告李华斗于2015年1月20日签订的《黎侯古城房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定房屋租期为2015年5月1日至2018年4月30日，同时免除2015月5月1日至2016年4月30日12个月的房租，被告从2015年5月1日开始使用涉案房屋，并于2015年1月20日支付2016年5月1日至2017年4月30日的房租32793.6元，按照双方合同约定，被告应于2017年2月1日前支付2017年5月1日至2018年4月30日的房租，但至今未付，原告黎城同元房地产开发有限公司出租房屋的目的无法实现，被告已构成根本违约，导致合同无法再继续履行，原告黎城同元房地产开发有限公司有权要求解除合同并收回房屋。同时被告作为承租人，没有按照约定向原告支付租金，显然已构成违约，现原告要求被告支付双方合同约定期间（2017年5月1日至2018年4月30日）的房租，理由充分，不违背有关法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张超出合同租赁期间外的租金，被告抗辩称，依据双方签订的合同约定，承租人逾期不腾房的，出租人有权自行将承租人的物品搬离处理，本院认为依据双方签订的《黎侯古城房屋租赁合同》第八条第9项约定，租赁期满或合同解除后，乙方李华斗逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，本案中合同租赁期间到期后，原告可按双方合同约定将被告物品搬离，从而不影响原告再次出租，故对原告主张超出合同约定租赁期间的房租本院依法不予支持。对于被告主张的其因不挣钱2016年已不再使用该房屋，由其合伙人继续使用该房屋，本院认为合同具有相对性，被告李华斗作为签订合同的一方当事人理应承担合同约定的义务，故对其主张不予支持。对于被告李华斗主张的诉讼时效抗辩，本院认为双方依据合同约定最后一期租金的缴纳时间为2017年2月1日前，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，故对被告抗辩本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黎城同元房地产开发有限公司与被告李华斗签订的《黎侯古城房屋租赁合同》。二、被告李华斗于判决生效后十日内支付原告黎城同元房地产开发有限公司2017年5月1日至2018年4月30日期间的房租32793.6元。被告如未按判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对双方签订的《黎侯古城房屋租赁合同》没有争议，该合同约定的房屋租期为2015年5月1日至2018年4月30日。上诉人李华斗主张2015年10月其与被上诉人同元公司的工作人员进行了口头交接，该房屋由其合伙人秦宁接手，但李华斗未能提供充分证据证明双方当时解除了《黎侯古城房屋租赁合同》或者将该合同的承租人变更为他人，李华斗作为承租人应当履行支付房租的合同义务，根据合同的相对性原则，其与合伙人的内部约定不能对抗租赁合同的出租人，原审法院判决李华斗支付同元公司2017年5月1日至2018年4月30日期间的房租32793.6元正确。综上所述，李华斗的上诉请求理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人李华斗负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫明先审 判 员 张建兵审 判 员 郝志芳 二0一九年八月七日法官助理 郭荣蓉书 记 员 张彦玲