黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0231民初1185号原告：郑金莹，女，1990年11月7日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市拜泉县。原告：李红喜，男，1986年4月5日出生，汉族，银行职员，住齐齐哈尔市拜泉县。二原告共同委托诉讼代理人：王佳润，拜泉县育新法律服务所法律工作者。被告：黑龙江鹏源房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市拜泉县拜泉镇红卫街。法定代表人：王鹏帅，该公司董事长。委托诉讼代理人：高树中，男，1949年4月4日出生，汉族，该公司法律顾问，住齐齐哈尔市拜泉县。被告：江云忠，男，1971年10月26日出生，汉族，无职业，住绥化市庆安县。委托诉讼代理人：李春莲,北京市未名(哈尔滨)律师事务所律师。原告郑金莹、李红喜与被告黑龙江鹏源房地产开发有限责任公司（以下简称“鹏源公司”）、江云忠房屋买卖合同纠纷一案,齐齐哈尔市中级人民法院以（2019）黑02民终658号民事裁定书发回本院重审，本院于2019年4月30日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑金莹、李红喜及二原告委托诉讼代理人王佳润，被告鹏源公司的委托诉讼代理人高树中、被告江云忠的委托诉讼代理人李春莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑金莹、李红喜向本院提出诉讼请求：要求确认与被告鹏源公司的商品房买卖合同有效，责令被告公司协助原告办理产权证照，一切费用由被告承担。事实和理由：2016年9月9日，我们在被告鹏源公司购买住宅楼一套，该住宅楼坐落于拜泉县××小区××楼××单元××室，建筑面积为86.71平方米，当日在被告鹏源公司售楼处签订商品房买卖合同一份，合同签订后，按着被告鹏源公司的指定将购房款交给被告江云忠，当时我们不同意将购房款交给个人，被告鹏源公司表示该公司欠被告江云忠工程款，用卖楼款还他的欠款。我们这才没有了疑问，当着售楼处人员的面，将该购房款交给被告江云忠，由售楼处签订合同的人代给出具购房款收据一张。该住宅楼购得后，我们实际入住，我们在2016年10月11日到嘉兴热力公司交纳了2016-2017年的取暖费，并入住至今。2018年8月6日，我们到拜泉县房地产办公中心申请办理产权证，才知道被告鹏源公司已为该住宅楼办理了抵押贷款。我们又到被告鹏源公司售楼处，被告鹏源公司工作人员表示我们拿着合同和交款收据，就能办理产权证了。但我们至今也无法办理该住宅楼的产权证，我们诉讼至法院。被告鹏源公司辩称，我公司不同意原告诉讼请求，原告所述与事实不符，楼房不是被告公司卖给二原告的，该楼房是被告公司顶给建筑商郭恒的顶账楼，因为建筑商和开发商有协议，约定给建筑商多少现金，其余部分用房屋顶账，被告售楼处负责根据开发商的指示出具售楼合同，原告购买房屋不是我方卖的，是被告江云忠拿着王鹏帅签字的合同（此合同王鹏帅签字是伪造的）到我处说郭恒把楼顶账给他了，他将房屋卖给二原告了，让我们给办过到原告名下的手续，因为当时约定顶账的楼卖给谁，开发商负责办理手续，因为是顶账楼，钱我们不能收，我们的经办人员不知道以前郭恒曾以姜维的名义开售楼合同在龙江银行贷款，我们就为原告开了售楼合同，原告是把购房款给了江云忠，我们同时收取了相应的经办费用，原告入住该楼。我们认为此案是郭恒一物二卖或是江云忠不当得利或是否涉嫌犯罪等问题，原告可以寻求其他途径解决，与我公司无关。被告江云忠辩称，案涉房屋所有权人是鹏源公司，合同是鹏源公司与二原告签订，协助办理过户的义务主体是鹏源公司，原告诉请与我方无关，应驳回对我方的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年，被告鹏源公司在拜泉县开发建设熙秀澜庭小区项目，郭恒承建熙秀澜庭小区7、8、9、10号楼，被告江云忠从郭恒处分包了五项人工。因郭恒拖欠被告江云忠人工费，郭恒同意用被告鹏源公司给付的住宅楼抵顶人工费。原告郑金莹、李红喜经他人介绍从被告江云忠手中购买郭恒为其顶账的熙秀澜庭小区8号楼3单元601室面积为86.71平方米住宅楼一套，该住宅楼系抵顶人工费房屋。二原告与被告江云忠在被告鹏源公司售楼处进行的交易，被告江云忠拿着“王鹏帅”签名的商品房买卖合同，为二原告换取时间为2016年9月9日的商品房买卖合同，二原告在该合同上签名，并由被告鹏源公司加盖公章。二原告于当日向被告江云忠交纳购房款155000.00元，同时二原告向被告鹏源公司交纳维修基金3035.00元、装修保证金2000.00元、水表及电表费用1120.00元。二原告购得该住宅楼后，实际入住至今。二原告在办理房产证时，得知该住宅楼已在银行抵押贷款，导致其无法再办理房产证。另查明，郭恒在得到顶账楼房后，指示案外人姜维与被告鹏源公司于2015年7月24日签订商品房买卖合同，姜维购得熙秀澜庭小区8号楼3单元601室面积为86.71平方米住宅楼，交纳购房首付款65040.80元（鹏源公司没有实际收取），对购房余款150000.00元于2015年8月27日向龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行申请贷款，并以该住宅楼办理了贷款预告抵押担保手续。因姜维拖欠银行贷款未能按时偿还，龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行于2018年4月27日向拜泉县人民法院提起诉讼，拜泉县人民法院于2018年5月29日作出（2018）黑0231民初935号民事判决，判决解除龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行与姜维签订的个人购房借款及担保合同（2015龙银齐拜个经字578号）；姜维于判决生效后五日内偿还龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行贷款本金129894.68元及利息7254.68元，本息合计137149.36元；李相志对上述款项承担连带清偿责任。案件受理费3043.00元，减半收取1522.00元，由姜维、李相志负担。本院认为，本案针对原告的诉讼请求，首先应该确认二原告与被告鹏源公司所订立的合同效力问题。二原告通过江云忠介绍到被告鹏源公司购买商品楼，双方买卖的楼房没有办理产权登记手续，可以确认被告作为开发商有买卖自己开发的商品楼的能力，是适格的合同主体，虽然在订立买卖合同之间有过买卖合同，订立合同过程中也有若干问题双方意见存在分歧，但是双方订立的合同的意思表示清楚，并且二原告经被告同意已经实际入住占有使用该标的。根据合同效力规则，应认定双方订立的合同有效。其次是考察原告基于该合同能否取得物权的问题，即该合同实际履行过程中有没有阻却原告取得物权的事由。原告郑金莹、李红喜所购涉案住宅楼在二原告购买之前，已由被告鹏源公司顶账给郭恒并通过其出卖给姜维，姜维用涉案住宅楼在不动产登记机关预告登记并在银行贷款，用该房屋进行预告抵押登记，以上行为能否阻却二原告物权的取得成为本案的关键。本院认为，该商品楼经双方当事人确认在2018年10月份即可以在不动产登记部门办理产权证，而姜维在可以办证的三个月之内没有办理产权证照，其预告登记根据物权法的规定即失效，相关的预告抵押登记也失效，并且本院的（2018）黑0231民初935号民事判决中也认定其预告抵押登记并不形成抵押权，可以看出没有阻却本案二原告办理过户手续的事由存在。二原告的诉讼请求与被告江云忠无关，所以被告江云忠不承担责任。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决如下：一、原告郑金莹、李红喜与被告黑龙江鹏源房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同有效；二、被告黑龙江鹏源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助原告郑金莹、李红喜办理不动产权证。案件受理费3523.00元，应收50.00元，由被告黑龙江鹏源房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长 张 彬审判员 刘志刚审判员 王明方二〇一九年八月十二日书记员 王书坛