贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3177号 上诉人（一审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路**（毕节地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：余进江，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢成，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：向万银，男，1981年5月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：吴言怀，女，1981年9月8日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业）因与被上诉人向万银、吴言怀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 龙鑫家业上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人承担2016年12月31日至2018年10月8日期间的违约责任；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院判决上诉人支付违约金至上诉人向不动产登记机关提交办证文书并通知被上诉人之日，认定事实不清。且客观上增加了上诉人的违约责任，损害了上诉人的合法权益。根据毕节市七星关区人民政府出具的《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》，以及毕节市住房和城乡建设局出具的《关于的复函》的文件精神，案涉商品房已于2018年10月8日具备办理不动产登记的条件。上诉人接到前述批复后，已及时通知被上诉人提交办理商品房转移登记的资料，因被上诉人推延提交，导致上诉人逾期未能向被上诉人交付办理商品房战役登记的有关文书。故此，本案违约责任应当截至计算至2018年10月8日，而非上诉人向不动产机关提交办证资料并通知被上诉人之日。2.上诉人接受被上诉人委托，无偿为其申请办理商品房转移登记，上诉人不应承担违约责任，且因为是委托办证，上诉人无须向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，上诉人告知被上诉人具备办理商品房转移登记的事实、要求被上诉人提交办理所需资料即可。3.上诉人履行委托办证义务，需被上诉人予以配合、协助，即被上诉人应当提交办证申请书、委托书、身份证件等资料。因被上诉人拒不配合，导致上诉人无法为其申请办理商品房产权转移登记，由此造成的后果，不应由上诉人承担。 向万银、吴言怀二审未作答辩。 向万银、吴言怀向一审法院起诉请求：1.判决被告在60日内将不动产权属证书交付给原告；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计1000元(实际金额以原告已付总房款370023元为基数，按日0.01%的标准从2014年12月31日计算至被告向原告交付不动产权属证书之日止);3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第13幢25层2号商品房一套，房价款为370023元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同中选填了买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。被告于2014年5月22日向原告支付完毕购房款，并向被告交纳了税费。涉案房屋目前处于在建抵押状态。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效，其请求交付不动产权属证书是否支持；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。 关于焦点一，受让人请求出卖人办理并交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，双方在合同中选填了买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担，且被告收取了原告的相关税费，故视为原告已委托被告办理相关产权证。因此，原告请求被告交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。本案无证据显示涉案房屋目前已具备办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行交付涉案房屋不动产权属证书，且涉案房屋目前处于在建抵押状态，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告交付涉案房屋不动产权属证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2019年2月2日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年2月2日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年2月2日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以原告已付购房款370023元为基数，按日万分之一的标准从2016年2月2日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告向万银、吴言怀支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款370023元为基数，按日万分之一的标准从2016年2月2日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。二、驳回原告向万银、吴言怀的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理商品房转移登记、取得商品房权属证书的义务。就本案而言，依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人应当在2016年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。即便依上诉人上诉所称，因双方约定由上诉人代被上诉人申请办理商品房转移登记，此时上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书无实际意义，上诉人径行向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书即可。但上诉人未举证证明其在合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书期限内，向不动产登记机关提交了文书材料，本案亦无证据表明上诉人在该期限内具备了交付文书材料的条件。故此，被上诉人所诉上诉人逾期履行合同义务属实，本院予以确认。 根据我国不动产登记政策的相关规定，商品房产权转移登记的办理，以出卖人完成商品房初始登记为前提，而出卖人完成以“幢”为单位的商品房竣工验收备案，则是其申请办理商品房初始登记的必要环节。根据一审法院查明的事实，案涉商品房至今未完成初始登记，不具备办理商品房产权转移登记的条件，该事实直接导致被上诉人无法办理取得房屋权属证书。上诉人依据七星府函【2018】99号文件、毕房处领办函【2018】5号文件，主张案涉商品房已于2018年10月8日具备办理产权转移登记的条件，进而主张本案违约期间应当截至2018年10月8日，缺乏法律依据，本院不予采信。至于被上诉人是否拖延提交办证资料的问题，则与上诉人是否在合同约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极提交应由买受人提交的办证资料为条件。据此，上诉人所称系被上诉人原因导致办证迟延，与本案事实不符，本院亦不予采信。 综上所述，由于上诉人龙鑫家业逾期履行合同义务，致使案涉商品房至今不能办理产权转移登记，被上诉人因此不能取得房屋权属证书。被上诉人诉请上诉承担违约责任，事实和法律依据充分。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年八月二十五日 书记员  何婷婷