广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初920号 原告：谢前锋，男，1981年8月28日出生，汉族，教师，住广西全州县。 原告：张铁生，男，1975年9月15日出生，汉族，个体户，住广西全州县。 原告：谢秋艳，女，1976年6月29日出生，汉族，个体户，住广西全州县。 三原告共同委托诉讼代理人：蒋开贵，广西千里目律师事务所律师。 被告：周华龙，男，1981年2月10日出生，汉族，无固定职业，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：黎钰，广西中心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常玉娇，广西中心律师事务所律师。 被告：杨米相，男，1978年2月18日出生，汉族，无固定职业，住浙江省临海市。 被告：林雁峰，男，1993年11月23日出生，汉族，个体户，住浙江省仙居县。 原告谢前锋、张铁生、谢秋艳诉被告周华龙、杨米相、林雁峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理，依法组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告谢前锋及原告谢前锋、张铁生、谢秋艳的委托诉讼代理人蒋开贵，被告周华龙及其委托诉讼代理人黎钰、常玉娇，被告杨米相到庭参加诉讼。被告林雁峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢前锋、张铁生、谢秋艳向本院提起的诉讼请求：一、判令解除三原告与被告周华龙于2011年9月1日签订的《门面租赁协议》，被告周华龙七日内腾出房屋；二、判令被告周华龙向三原告支付自2018年10月1日起至《门面租赁协议》解除之日止的租金，并按中国人民银行同期贷款利率支付迟延履行期间的利息；三、判令被告周华龙向三原告支付因租赁房屋支出的电梯修理费1860元和2018年11月至2019年1月的电费17627.34元；四、判令被告周华龙向三原告支付违约金675000元。事实和理由：三原告与被告周华龙于2011年9月1日签订《门面租赁协议》，约定了原告将全州镇东岳路沁心园的一、二层商铺出租给被告，租赁期限十年，前八年每月租金62500元和违约责任等内容。2018年10月25日，被告未按约向三原告支付2018年11月的租金，经三原告多次催收，被告仍拒不履行给付义务。2018年12月，全州县公安局查封了租赁的商铺，经三原告了解，系因被告将承租的商铺暗中转租与他人从事违法犯罪活动。商铺被查封后，三原告多次要求被告解除《门面租赁协议》并支付拖欠的租金及三原告为租赁房屋和房屋内的物品支出的电梯维修费、电费等，但被告拒不理会。因此，原告向本院提起诉讼。 被告周华龙辩称，一、三原告将被告周华龙作为被告提起诉讼，属诉讼主体错误；二、三原告要求被告周华龙支付门面租金，缺乏事实依据；三、三原告一直知道全州世纪华联购物中心的经营者变更，但一直未提出异议的行为，表示其认可由门面的实际使用人全州世纪华联购物中心及现在经营者林雁峰承担租赁合同的权利和义务，而不应向被告周华龙主张权利；四、电费是从全州世纪华联购物中心账户支出，不是原告支付，要求被告周华龙承担，没有事实依据；五、门面租赁协议中明确约定了有争议协商解决，解决不了，由仲裁解决，现原告直接提起诉讼，与约定管辖不相符。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告杨米相辩称，合同应当解除，但租金和相关的费用被告杨米相、周华龙不应承担。 被告林雁峰未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告林雁峰经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的工程报价函和收款收据，拟证明原告为修理电梯支出1800元。被告周华龙、杨米相对该证据的真实性、关联性不予认可，认为电梯是在被告林雁峰使用期间，原告是擅自进行修理的，且工程报价函和收款收据也是由世纪华联购物中心支付的。本院认为，对于电梯是否应该修理，原告没有提交相应的证据佐证，且原告亦未能提交修理费的正式发票，对该组证据的客观性、合法性，本院不予确认； 2、原告提交的电费发票，拟证明三原告支付租赁房屋2018年11月至2019年1月电费17627.34元。被告周华龙、杨米相认为原告持有电费发票并不能说明是原告支付的，且林雁峰说电费是从林雁峰的账户上划走的，另外，电费的应收数额与实收数额不同，原告应按实收数额计算的。本院认为，原告提交了交的电费正式发票，对该组证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认； 3、被告周华龙提交的超市转让协议，国家企业信用信息公示系统查询信息4份，拟证明被告周华龙已经原告同意将案涉商铺的承租权能转让给被告杨米相，原告与被告周华龙的租赁协议早已解除，周华龙早在2015年4月14日已将世纪华联的实际经营者变更为杨米相，被告周华龙在2015年3月27日就已将超市股份全部转让给了杨米相，并约定超市所欠所有费用由杨米相承担，原告要求被告周华龙支付房租及违约金没有事实依据；被告杨米相提交的全州世纪华联购物中心股份转让协议，拟证明被告杨米相早已经原告同意将案涉商铺的承租权转让给林雁峰，原告与被告杨米相之间的租赁协议早已解除，原告要求被告杨米相支付房租及违约金没有事实依据。三原告认为，对这二组证据真实性不认可，证明内容也不认可，协议上说的是股份转让，不是门面转让，也没有经过原告的同意。本院认为，该组证据具有客观性和合法性，但由于没有证据证实三被告之间的转让行为是告知了原告的，因此，本院仅确认对被告周华龙将世纪华联购物中心的股权转让给被告杨米相，后被告杨米相又将该购物中心部分股权转让给被告林雁峰的事实； 4、被告周华龙提交短信截屏，拟证明原告知道被告周华龙将案涉商铺的承租权转让给杨米相，后杨米相又转让给林雁峰的事实，且原告一直直接向杨米相、林雁峰收取商铺租金；也证明林雁峰已将2018年11月的商铺租金支付给原告谢秋艳的事实。三原告认为，2018年11月份收到的是10月份的租金。本院认为，该短信截屏内容为2018年11月份向原告谢秋艳汇款62500元，但该短信截屏没有显示出转账人的信息，本院仅确认原告谢秋艳于2018年11月收到租金的事实； 5、被告周华龙提交与谢前锋电话录音，拟证明原告谢前锋是知道超市的实际经营者已变更为林雁峰，在出事后也向公安机关报案了，表示原告已认可林雁峰为实际的经营者。三原告对证明内容提出异议。本院认为，该通话录音中，原告谢前锋并未承认在出事前就知道超市的实际经营者已变更为林雁峰，对被告周华龙欲证明的目的，本院不予确认。 综上，本院确认以下法律事实：2011年9月1日，原告谢前锋、张铁生、谢秋艳（甲方）与被告周华龙（乙方）签订《门面租赁协议》，合同约定，甲方将全州镇东岳路沁心园的一、二层商铺出租给乙方，租赁期限十年，前八年为每月租金62500元。每月租金应于上月25日前一次性交清；乙方一次性交履约金30万元，期满退房时一次退给；乙方必须经营商场，在租赁期间产生的一切费用乙方负责；……如有异议，双方协商解决，如协商有异议则提请相关仲裁机构解决争议。被告周华龙在租赁门面内进行工商业经营，起字号为“全州世纪华联购物中心”，经营者为被告周华龙，于同年11月14日依法登记。2015年3月27日，被告周华龙与被告杨米相签订《超市转让协议》，被告周华龙将全州世纪华联购物中心70%的股份转让给被告杨米相，约定超市所欠一切货款，超市所欠一切费用及房租均由被告杨米相负责。同年4月14日，全州世纪华联购物中心经营者变更登记为被告杨米相。2016年8月1日，被告杨米相与被告林雁峰签订《全州世纪华联购物中心股份转让协议》，该协议约定，被告杨米相将其名下股份35%转让给被告林雁峰，并同意将自己租赁位于全州县北门大圆盘帝王国际的一、二层店铺（由原全州世纪华联购物中心）转让给被告林雁峰使用；并保证被告林雁峰享有原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。同年8月3日，全州世纪华联购物中心经营者变更登记为被告林雁峰。2018年11月15日，原告谢秋艳收到62500元租金。同年12月，被告林雁峰关闭了全州世纪华联购物中心，后因涉嫌诈骗被全州县公安局抓获归案，现已取保候审。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条明确规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，三原告与被告周华龙签订的《门面租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方当事人应当按照约定全面履行合同。三原告向被告周华龙提供了出租门面，被告周华龙应当按照合同约定在承租的门面内经营商场，并按时交纳租金。但被告周华龙与被告杨米相签订《超市转让协议》，约定门面租金由被告杨米相负责。同样，被告杨米相与被告林雁峰签订《全州世纪华联购物中心股份转让协议》，同意将原全州世纪华联购物中心店铺转让给被告林雁峰使用。二份转让协议不仅仅是超市股权的转让，还包含转租行为。诉讼中，三被告未就三原告已同意其转租租赁房屋向法庭提供证据，三原告亦否认知道被告周华龙转租的事实。故三原告要求解除与被告周华龙签订的《门面租赁协议》，被告周华龙七天内腾出房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。三原告与被告周华龙签订租赁合同，被告周华龙为合同的相对方，其应当依照协议约定的用途使用租赁门面。全州世纪华联购物中心仅为个体工商户的字号，不属于法人的范畴，对外的债务，依法亦是由经营者承担。因此，对被告周华龙认为被告周华龙签署协议的行为视为法人行为，三原告将被告周华龙作为被告提起诉讼，属诉讼主体错误的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。 被告周华龙虽转租，但与三原告之间的租赁合同继续有效，被告周华龙仍有义务按期交租金。由于被告周华龙逾期交租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告周华龙提交的短信截屏能证实2018年11月15日向原告谢秋艳支付了62500元租金，按照协议约定，每月租金应于上月25日前一次性交清，视为该次交的是2018年12月租金。而三原告虽认为该次租金是2018年10月份的租金，但原告没有提交相应的证据佐证三原告未收取到2018年10、11月份的租金，对三原告这一辩解，本院不予采信。因此，对原告要求被告周华龙向三原告支付租金的诉讼请求，本院仅支持被告周华龙向三原告支付自2019年1月1日起至《门面租赁协议》解除之日止的租金。三原告没有提交证据证实，原告除租金损失外，还有利息损失，故对原告要求被告周华龙按中国人民银行同期贷款利率支付迟延履行期间的利息的诉讼请求，本院不予支持。由于全州世纪华联购物中心虽然对经营者登记发生变更，但对外的字号一直未发生变更。三被告亦未提交任何证据证实向三原告明示经营者已变更。因此，对被告周华龙认为原告一直未提出异议的行为，表示其认可由全州世纪华联购物中心及现在经营者林雁峰承担租赁合同的权利和义务，不应向被告周华龙主张权利的抗辩意见，本院不予支持。 由于修理电梯的时间是在被告周华龙的租赁期间，电梯是否应当修理，应由被告周华龙决定，由于三原告擅自修理电梯，且未能提交修理费的正式发票，故对三原告主张电梯修理费1860元的诉讼请求，本院不予支持。原告提交了2018年11月至2019年1月的电费发票，被告周华龙虽认为电费是从全州世纪华联购物中心账户支出，不是原告支付，但未能提交相应的证据佐证，根据谁主张谁举证的原则，对被告周华龙的这一抗辩意见不予采信。因此，对三原告要求被告周华龙支付电费17627.34元的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案涉案的租赁协议中没有对违约金进行约定。被告周华龙擅自转租、逾期不交租金，已构成违约，但原告已要求解除合同，赔偿损失（租金及电费），原告还另行要求被告周华龙向三原告支付违约金675000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。本案涉案租赁协议中虽仲裁条款约定纠纷适用的仲裁规则，但没有选定的仲裁委员会，无具体的仲裁机构，不符合仲裁法第十六条规定，该仲裁条款内容不明确无法执行，因此，被告周华龙的异议不成立。对被告周华龙认为原告直接提起诉讼，与约定管辖不相符的抗辩意见，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十五条、第二百一十六条的规定，判决如下： 一、判令解除原告谢前锋、张铁生、谢秋艳与被告周华龙于2011年9月1日签订的《门面租赁协议》，被告周华龙于判决生效后七天内腾退房屋给原告谢前锋、张铁生、谢秋艳； 二、判令被告周华龙应向原告谢前锋、张铁生、谢秋艳支付自2019年1月1日起至《门面租赁协议》解除之日止的租金（租金按每月人民币62500元计算）； 三、被告周华龙应向原告谢前锋、张铁生、谢秋艳支付电费人民币17627.34元； 四、驳回原告谢前锋、张铁生、谢秋艳的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16680元，由原告谢前锋、张铁生、谢秋艳负担10929元，被告周华龙负担5751元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费16680元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  刘佳倩 人民陪审员  宾小凤 人民陪审员  庾丽娟 二〇一九年八月五日 书 记 员  邓广福