河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终14445号上诉人(原审被告)：河南福之润房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇豫龙轻质建材厂北侧、中山路西侧龙香苑1号楼1-2层102。法定代表人：王利强。委托诉讼代理人：白世功，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王迪，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张明，男，汉族，1989年12月1日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：谢步步，河南程功律师事务所律师。上诉人河南福之润房地产开发有限公司（以下简称福之润公司）因与被上诉人张明商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福之润公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，违约金计算起始日期与《商品房买卖合同》约定不符。涉案商品房因政府行为导致房屋不能按期进行验收、交付，而政府行为是合同约定可据实延期的免责条件，因此不应从《商品房买卖合同》约定的交房期限起算，应依法扣除因政府行为导致延期的时间后顺延起算。福之润公司开发的新嘉苑项目施工期间多次停工，截至目前尚未交的主要是由于政府行为，逾期交房并非福之润公司意愿。施工期间政府颁布的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期以及开发商的房屋交付具有重要影响，且政府禁令及管制也是开发商无法预知或预判的。被上诉人与福之润公司签订《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限为2018年3月31日，标的房屋坐落于新郑市××镇××区，近年来面临史上最严厉的环境治理、防尘治理、禁土令、空间大气保卫战，根据上级主管部门指示，停止土石方作业、暂停施工作业，系政府行为。1.郑州市2017年度封土行动，要求严格抓好2017年11月15日至2018年3月15日“冬防”期间实施的“封土行动”，期间城市建成区内停止各类建设工程土方石作业、房屋（拆迁）施工，导致新嘉苑项目停工120日。2.《关于启动不利气象条件下临时管控措施的通知》，决定于2018年10月19日至2018年10月22日，全市停止一切渣土车运输、停止拆迁和土石方作业。3.《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》要求自2018年12月12日至12月31日严格落实工地扬尘管控，全市停止建筑拆迁(拆除)施工，停止开挖、回填、场内倒运等土石方作业，导致新嘉苑项目停工20日。以上政府实行的环境保护措施致新嘉苑项目停工共计144天，严重影响房屋交付。此144天应依法予以扣除。张明辩称：一、一审法院事实认定正确，适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。双方签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反有关法律禁止性规定，为有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。双方约定的交房期限是2018年3月31日，将验收合格的商品房交付买受人使用，福之润公司作为专业的房地产开发商，已在签订合同时对交房时间做出了合理的预判，而被上诉人作为购房者，交房期限是选择购房的重要考量因素。上诉人称逾期交房系政府颁布的禁止令及管制措施，但其提交的政府文件显示，政府系对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也非2017年才开始实施，福之润公司已能预见冬季大气污染防治会对工程施工造成影响，仍约定2018年3月31日前交房，且至今未交房，应当承担预期交房的违约责任。二、上诉人将合同逾期交房的风险转嫁给普通消费者，增加普通购房者的经济成本，实属违反合同契约精神，请求法院弥补购房者的经济损失的请求理应得到法院支持。张明向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金37429.36元（自2018年4月1日计算至房屋实际交付之日止，以已交付房款1025462元为基数、按照已交付房价款万分之一的违约金计付，暂计算至2019年4月1日）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月26日，出卖人福之润公司与买受人张明签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001836109），约定张明购买福之润公司开发的位于新郑市××镇××路北侧、翠竹路东侧××单元××房，建筑面积116.12平方米，该商品房单价为8831.05元/平方米，总价款1025462元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人按其他方式付款，约定金额205462元以现金支付，付款时间2017年3月26日，约定金额820000元商业贷款支付，约定付款时间2017年5月26日。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.法律法规或规定变化，导致竣工交付验收延期的或政府行为导致工程延期；3.买受人逾期付款的、房款未全额到出卖人账户的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况除外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》签订后，张明已按合同约定向福之润公司支付了首付款205462元。2017年4月2日，福之润公司向张明出具涉案房屋首付购房款205462元的增值税发票，张明提交的借记卡账户历史明细清单显示其2017年5月1日起一直按月偿还银行贷款。此外，张明还交纳了房屋专项维修资金7547元，办证费500元。福之润公司提交郑环攻坚办【2018】260号文件、福之润公司出具的《郑州市2017-2018年冬防期间施工工地封土工作承诺书》复印件、新郑市龙湖镇政府回复网友关于“龙湖镇新嘉苑小区何时能交房”的留言打印件以及从郑州市人民政府网打印的《11月15日至2018年3月15日，郑州将实施“封土行动”城区停止土方作业和房屋拆迁》、《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》，拟证明涉案房屋因政府行为导致项目停工144天，福之润公司向新郑市扬尘办承诺冬防期间不施工。张明认为福之润公司提交的文件发布日期在合同约定的交房日期之后，因此不能证明文件和延期交房有关系。另查明：福之润公司称涉案房屋现已建成处于验收阶段，但不确定什么时候能够向张明交付使用。一审法院认为，张明与福之润公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反有关法律禁止性规定，为有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。福之润公司与张明于2017年3月26日签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在2018年3月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，福之润公司作为专业的房地产开发商，已在签订合同时对交房时间做出了合理的预判，而张明作为购房者，交房期限是其选择购房的重要考量因素。张明提交的证据能够证明其已依约支付了全部购房款，履行了合同义务，但截至庭审之日（即2019年5月28日），福之润公司所出售的房屋仍处于验收阶段，且仍不确定何时能够交付，福之润公司已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担违约责任。现张明要求福之润公司以其已交付房款1025462元为基数，按照日万分之一的标准支付自2018年4月1日起至2019年4月1日止的迟延交房违约金37429.36元（1025462元×0.01%×365天），此后的违约金仍按此标准自2019年4月2日起支付至实际交房之日止，符合双方约定，一审法院予以支持。福之润公司辩称逾期交房系政府颁布的禁令及管制措施所导致，但其提交的政府文件显示，政府系对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也并非2017年才开始实施，福之润公司在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故福之润公司以此主张免责证明力不足，对其辩解意见，一审法院不予采纳。福之润公司辩称违约金的计算基数不应包括张明未向银行偿还的款项，但张明提交的证据能够证明其已经依约支付了全部购房款，张明是否偿还银行贷款以及偿还银行贷款的数额，与本案不属同一法律关系，亦不具有关联性，故对福之润公司的该项辩解意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告河南福之润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张明自2018年4月1日起至2019年4月1日止的迟延交房违约金37429.36元，此后仍应以1025462元为基数按日万分之一的标准自2019年4月2日起计算违约金至实际交房之日止，于实际交房之日向张明支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元，减半收取368元，由被告河南福之润房地产开发有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，张明与福之润公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。福之润公司上诉称政府实行的环境保护措施致新嘉苑项目停工共计144天，应依法予以扣除。涉案合同签订日期为2017年3月26日，因大气污染治理系长效机制，相关政策也并非2017年才开始实施，福之润公司应能预见冬季大气污染防治会对工程施工造成影响；同时，其提交的《关于启动不利气象条件下临时管控措施的通知》、《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》的实施时间均在约定交房时间2018年3月31日之后，且福之润公司至今未交房，故对福之润公司的上诉理由，不予采纳。综上所述，上诉人河南福之润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理736元，由上诉人河南福之润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚付良审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇一九年八月七日书记员  董胜男