西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终4298号 上诉人（原审被告）陕西中为实业有限责任公司。法定代表人谢林宏。委托诉讼代理人张水利，男。被上诉人（原审原告）李福金，男。委托诉讼代理人郭军峰，陕西众致律师事务所律师。上诉人陕西中为实业有限责任公司（以下简称中为公司）因与被上诉人李福金商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初9987号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中为公司的委托诉讼代理人张水利、被上诉人李福金的委托诉讼代理人郭军峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中为公司上诉请求：1、依法一审判决第二项，改判按确定利率计息107548元（自2015.5.31起暂计44个月）；2、一审、二审诉讼费用由李福金承担。事实和理由：人民法院的判决事项应当是一个确定的能履行的判决，但一审判决“从2015年5月31日起参照中国人民银行规定的金融机构利息的标准计算至实际办理完毕之日”是一个模糊不确定标准，故而无法履行。李福金辩称：第一，一审法院判决第二项内容与李福金一审诉讼请求是一致的，明确且具有可履行性。从2012年开始中为公司本应履行办证义务，但直至李福金起诉后都未能依法履行义务，给李福金造成从2012年至2018年已经超过五年的银行同期贷款利息实际损失，因此李福金按照2012年五年期以上同期贷款利息6.8%计算利息损失是合法的，而根据《中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准》第三条，同期贷款利率上浮50%作为对中为公司违约违法的惩罚，合法又合理。第二，中为公司的上诉请求才是不明确的，无事实与法律依据。既没有计算的基数，也没有计算违约金的标准，又没有计算违约金的终止日。因此，李福金不同意中为公司的上诉请求。李福金向一审法院起诉请求：1、中为公司立即办理房产证并协助李福金将位于西安市文景路南段《文景雅苑》2号楼8层20803号房、面积为95平方米的房产过户至李福金名下；2、中为公司支付从2015年5月31日起为李福金逾期办理房产证的违约金为：从2015年5月31日至2018年5月30日3年期间617500元x6.8%（按2012年银行五年期以上同期贷款利率计算）x1.5倍x3年=188955元，以及从2018年5月31日至实际办理完毕期间的违约金（以617500元为基数，按照2012年3月份的5年期以上同期银行贷款利息率6.8%上浮50%和实际逾期天数计算）；3、诉讼费用由中为公司承担。一审法院认定事实：：2011年1月22日，李福金（乙方）与陕西中威房地产有限责任公司（甲方）签订《文景雅苑》2号楼内部认购书，编号009。乙方认购甲方西安市文景路南段文景雅苑2号楼8层20803号房，该物业建筑面积约为95平方米，标准单价6500平方米，总价617500元。付款方式一次性付款，乙方于2011年1月12日之前支付617500元给甲方。乙方向甲方支付诚意订购金后，甲方须向乙方保证在本诚意认购书有效期内保留乙方预定之房号。乙方须在接到甲方通知20日内携带此内部认购书及有关资料到文景雅苑现场售楼部签署《商品房买卖合同》及合同补充协议、《业主临时公约》、《前期物管协议》和其他相关法律文件。甲乙双方签署《商品房买卖合同》和乙方办理银行按揭贷款时，乙方应按政府有关部门的规定或甲乙双方的约定交纳除房款之外的税费和其他相关费用。双方签署《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效并由甲方收回。立约双方在平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，对认购书或定购行为可能引致的后果责任，任何一方均清楚了解并自愿遵守。出卖人应当在2011年9月30日之前将商品房交付买受人使用。同日，李福金在尾号0747卡消费612500元，陕西中威房地产有限责任公司出具收到李福金缴纳617500元购房款的收据。2011年12月19日，李福金（乙方）与陕西中威房地产有限责任公司（甲方）签订《交房协议》并已经实际交房，约定：甲方决定2011年12月1日起给2号楼业主交房。乙方预定房屋为2号楼20803室，建筑面积95平方米。合同约定面积与产权登记面积有差异，以正式网签合同及房管局的实际测量面积为标准。在交房后，大修基金、契税在接到甲方通知后15日内，由乙方自行到房管局缴纳。因手续等问题造成的产权纠纷，由甲方承担全部责任。另查明，经查询西安市住房保障和房屋管理局官网，显示文景雅苑项目位于西安市未央区经十七路西侧，开发企业陕西中威房地产开发有限责任公司，发证时间2009年1月，预售许可证2009006，可售楼幢为1、2幢，其中2幢为12层。2014年4月16日陕西中威房地产开发有限责任公司更名为陕西中为实业有限责任公司。一审法院认为，涉案房屋2009年取得商品房预售许可证明，2011年李福金、中为公司签订《诚意认购书》，该认购书记载了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式和总价款及付款方式、付款时间、交付使用条件、日期等事项，且中为公司已经按照约定收受购房款并交付涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，该协议应当认定为商品房买卖合同。李福金、中为公司均应按约定履行。中为公司同意协助李福金办理涉案房屋的产权登记，对此应予确认。对于李福金主张中为公司支付违约金的诉讼请求，双方未约定协助办理的具体时间，审理中中为公司自认系因涉案房屋所在的楼宇建筑超高故未能办理房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。李福金主张从2015年5月31日起至办理完毕之日计算违约金与法不悖，应按照前述标准予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款之规定，判决如下：一、陕西中为实业有限责任公司于判决生效后九十日内协助李福金办理西安市文景路南段文景雅苑2号楼8层20803号房的产权登记手续；二、陕西中为实业有限责任公司于判决生效后三十日内支付李福金逾期办理房产证违约金，按照已付购房款总额617500元，从2015年5月31日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际办理完毕之日。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11865元，由陕西中为实业有限责任公司负担（此款李福金已缴纳，陕西中为实业有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付李福金）。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在规定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，上诉人中为公司因其自身原因未能为李福金办理涉案房屋权属证书，理应支付李福金逾期办证违约金，但双方未明确约定违约金数额或计算方法，李福金因未按期取得房屋权属证书而产生的实际损失数额亦难以确定。一审判决根据最高人民法院上述司法解释，判决中为公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付李福金违约金，并无错误。中为公司认为一审判决内容模糊不确定、无法履行的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。综上，中为公司的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2451元，中为公司已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年八月十七日 法 官 助 理   王 学 堂书 记 员  张佳欣