河北省张家口经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0791民初1167号原告：河北贝尔房地产开发有限公司张家口分公司，住所地张家口市桥**张宣公路****楼。负责人：赵志昆，该公司经理。委托诉讼代理人：胡建伟，河北海龙（张家口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜少青，河北海龙（张家口）律师事务所实习律师。被告：张学东，女，1967年9月26日出生，汉族，住张家口经济开发区。委托诉讼代理人：李冬，河北震河律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫军，系被告张学东丈夫。原告河北贝尔房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称贝尔公司张家口分公司）与被告张学东房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日、2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告贝尔公司张家口分公司的委托诉讼代理人胡建伟律师、杜少青，被告张学东及其委托诉讼代理人李冬律师、闫军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贝尔公司张家口分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋置换协议书》，被告退还原告位于贝尔紫园3号楼1单元102号房屋；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2014年5月14日签订了《房屋置换协议》，双方约定房屋置换事宜，即以被告位于张家口市桥东区茶榆云顶小区14号楼3单元102号房屋置换原告位于贝尔紫园3号楼1单元102号房屋，协议签订后，原告于2017年3月9日按照约定向被告交付房屋完毕。根据协议约定，被告应当于2017年9月9日之前，向原告交付房屋，但截至目前，被告一直未履行协议，已经超过一年期间以上，虽原告多次催告，被告置若罔闻。被告长期拒绝履行协议的行为，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，已经符合法律规定的合同解除条件。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。同时，原告保留进一步追究被告违约责任的权利。被告张学东辩称，双方签订的房屋置换协议，我方已全面履行，是原告未按照置换房屋时的约定全面履行，我方的履行方式系按照双方置换房屋时商定的，由我方将原居住的茶榆云顶房屋过户给原告指定的逯建军，逯建军也将购房款133万元通过我方转交给原告经办人赵某，赵某又将购房款转交给原告当时的项目负责人刘某，房屋的过户及价款支付均按原告的要求办理，我方只配合签字。因此双方签订的房屋置换协议中我方的义务已履行完毕。原告的诉讼请求没有事实依据，请法庭查明事实，予以驳回。经审理查明：2014年5月14日，贝尔公司张家口分公司作为甲方与张学东作为乙方签订《房屋置换协议书》，该协议书载明“甲方所开发建设的张家口市朝阳东大街北侧-贝尔紫园项目，目前规划方案，按照国家相应日照标准，对茶榆云顶小区乙方即如下业主的住宅（14号楼3单元102号张学东）造成不同程度的影响，影响时间为20分钟至1个小时不等。甲方与乙方就乙方现拥有张家口茶榆路茶榆云顶小区房屋置换事宜，甲乙双方达成一致意见，特订立本协议。第一条乙方同意甲方实施目前的规划方案，即围合形式的中央庭院规划方案，并接受甲方的经济补偿。第二条乙方同意甲方的经济补偿方案，即按照各自房屋市场价格置换。乙方在贝尔紫园项目中预先选房为3号楼1单元102号。甲方同意给乙方置换的房屋以乙方房屋产权证为准。按照现3号楼建筑设计方案该户型总建筑面积约为270平米正负误差在3%以内，，地下室南侧顶板需高出室外地坪12米，下沉式庭院面积不小于48平方米，对此双方已经一致确认。第三条关于置换房屋的面积。乙方拥有的房屋的总建筑面积为208㎡（一层建筑面积135平方米，，地下室建筑面积73平方米以乙方房屋产权证为准），对此，双方已经一致确认。第四条如果甲方未能实现本规划方案，即围合形式的中央庭院规划方案，则本《房屋置换协议》自行终止，双方均不构成违约，不需要甲乙双方协商和为此签订其他协议。第五条本协议为此后双方签订《商品房买卖合同》的基础，对于本协议中约定到的有关房屋面积、价格、位置等可以进一步具体化，但不得违背。第六条房产过户所有费用均由甲方承担，甲方可以指定乙方房产的归属自然人或单位、团体等，乙方不得违背。第七条甲乙双方当事人均必须对本协议内容保守秘密，不得泄露给第三方，政府主管部门除外，否则视为违约，本协议无效。第八条甲乙双方约定的违约责任为违约方赔偿守约方当时房产市场价格双倍的赔偿金。第九条甲乙双方约定自甲方交房之日起，甲方同意给予乙方六个月的房屋装修期，乙方必须在六个月内将乙方所持有的房屋交给甲方，否则视为违约。”该房屋置换协议书甲方处盖有原告贝尔公司张家口分公司印章，并有田某签字。乙方处有被告张学东签字。诉讼中，原告为证明其按上述房屋置换协议书的约定已向被告交付了置换房屋，提供贝尔紫园物业入住流程卡一份，该流程卡显示被告张学东于2017年3月9日对贝尔紫园3号楼1单元102号房屋办理了物业入住手续。被告对此表示不持异议。诉讼中，被告为证明其已履行了上述房屋置换协议书中约定的交房义务，提供房屋买卖合同、银行转账记录、赵某出具的证明。该房屋买卖合同载明2017年6月6日张学东作为出卖人与逯建军作为买受人双方签订房屋买卖合同，张学东将其名下坐落于张家口市桥东区茶榆公路9号茶榆云顶小区14号楼3单元102号房屋出售于逯建军。该银行转账记录显示2017年6月13日张学东向赵某账户汇款133万元。该赵某出具的证明载明“经河北省贝尔房地产开发有限公司张家口分公司刘某处得知茶榆云顶小区有贝尔公司的置换房出售，我联系的购房人逯建军购买河北省张家口市茶榆云顶小区14号楼3单元102号（原房主张学东）。购房人将购房款133万元于2017年6月13日通过银行转账方式转入我账户，我按贝尔公司要求，将此购房款以现金形式交给贝尔公司刘某。随后按贝尔公司要求为以上房屋办理房屋过户手续……证明人处有赵某签字、捺印。出具时间为2019年4月12日”。对于上述证据，被告陈述“我方按贝尔公司当时项目负责人刘某的要求将房屋过户给了逯建军，将逯建军支付的133万元购房款转给赵某，赵某又将购房款交付给了刘某”。原告认为上述证据无法体现房屋交易与贝尔公司存在关联性。诉讼中，被告为证明刘某为贝尔紫园项目负责人的身份，提供贝尔紫园3号楼张贴的项目公示标牌照片两张，显示贝尔紫园项目3#楼建设单位为河北贝尔房地产开发有限公司，项目负责人为刘某。原告对该证据的真实性予以认可，但认为该证据与本案无关联性。诉讼中，被告为证明本案所涉房屋置换及房屋交付的情况。申请证人刘某、田某、赵某出庭作证，证人刘某向本院陈述“我是张家口金棕榈房地产开发有限公司的法定代表人，贝尔紫园项目是张家口金棕榈房地产开发有限公司与河北贝尔房地产开发有限公司张家口分公司合作开发的，在该项目中双方互派代表。2014年初贝尔紫园项目做规划许可方案，在日照分析中贝尔紫园项目对茶榆云顶的有些住户的日照造成影响，日照不满足国家相应标准，规划局要求调整规划方案，经公司方案研究确定为使用原方案，对不满足日照的住户给予置换补偿，其中就有张学东这户，这个方案得到规划局的许可并将所有受影响住户的处理置换合同交规划局备案，规划局最终批准了贝尔紫园的详规。后来该项目顺利实施了。置换协议是批准这个详规的前提条件，张学东也与贝尔公司签订了统一文本的置换协议。用贝尔紫园相近似的户型3号楼与受影响的住户置换，张学东置换的是3号楼1单元102室房屋，协议签署以后到2017年贝尔公司给张学东办理了入住手续，允许张学东进去装修，后来我代表贝尔公司要求张学东将茶榆云顶的置换房过户给买房人，买房人是发动周边施工单位和公司的人，任何符合购房条件的人谁都可以买，价钱是公司定的，具体买房人是谁我记不清了。后来原房主张学东将卖房款交给了赵某，赵某一开始是这个项目过来帮忙的人，后来被河北四建的劳务公司聘用，为什么将房款交给赵某是因为买房人是赵某联系的，钱款我让张学东交给赵某的，赵某后来将房款交给了我，我将房款交给贝尔公司，贝尔公司没有收，因为我们双方对房屋的售价有争议，贝尔公司坚持要用我们不认可的价格由他来处理，我方没有认可，后来这笔房款由我作为金棕榈房开公司的法定代表人收了。给张学东置换的房屋交付了、也入住了，张学东的卖房款是133万元，跟张学东签的置换协议和补充的条子（补偿给她的地下车库），因为张学东原来的房子首层面积比别人的大，还多了一间20平米可以住人的储物间，所以在谈置换协议的时候就商量给张学东补一个车库，写这个条子的人是田某，田某是贝尔公司张家口分公司的副总经理，也是我方的代表，车库当时没有商量具体的编号和面积，但是口头协商是由张学东进行挑选，随后确定的位置是有的。现在这个项目的车库已经盖好了，贝尔公司张家口分公司自己认为该车库已经具备交付条件了。我方与贝尔公司合作开发贝尔紫园项目有合作协议以及后面的补充协议，我方可以提交。我方与贝尔公司2012年11月签订的合作协议，到2018年7月签署了一个补充协议，协议还没有结束，我们还在合作中。由我作为代表处理张学东及其他户置换房的事情是我方与贝尔公司相关人员开会决定的，没有会议记录，都是几个人开会坐一起口头说。昨天我看到贝尔公司张家口分公司给张学东的一份腾退房屋的通知，在2018年6月9日给的，明确要求张学东在5日内搬离贝尔紫园房屋，2018年7月我们签订协议也是经过多次协商的，包括张学东在内的其它几户的置换房交由我方处理，贝尔公司配合办理其它后续的房屋手续。”证人田某向本院陈述“我是张家口金棕榈房地产开发有限公司的总经理，金棕榈房地产开发有限公司最初是和贝尔公司合作开发贝尔紫园项目。2014年2月份或者3月份的时候我们做贝尔紫园的规划设计，在规划局核实日照分析的时候发现对茶榆云顶小区几户人家有遮挡现象。后来按照房号我方找的茶榆云顶的这几户被遮挡的业主谈，最后达成了协议用我们的贝尔紫园房屋跟他们被遮挡的房屋做置换，谈完以后报给了贝尔总公司，贝尔总公司跟这些住户签的置换协议，这几户的房屋户型面积都不一样，我们达成了初步的协议就是签了房屋置换协议，后来对于每户面积不一样的又做了补充协议，补充协议互相也不一样，张学东这户我记得是除了置换协议还给一个车库，签完之后我们跟这些业主去规划局做的备案，征得规划局和业主的同意之后规划局才给我们做的规划手续。2016年年底交房的时候直接让这几户办的装修和入住，具体不是我办的我不清楚。后来这个事就没再提过，我们以为没问题了。张学东这户我们交付的是3号楼1单元102室，她也入住了。对于原来的旧房贝尔总公司同意房屋销售，但是不能以贝尔的名义销售，只能以原房主的名义销售，我们去协助办理过户，但是卖房钱得交给我们，对于张学东的房子是怎么卖的我不清楚，房款是收到刘某手里的，因为刘某负责处理茶榆云顶这几套房屋的事，一直是我们谈，这个房子卖了多少钱我不知道，刘某收了这笔钱我知道，后来因为贝尔公司的总经理经常更换造成对房价有疑问，后来这事就一直搁置，最后这笔钱一直在刘某那儿。2018年金棕榈公司与贝尔公司签订了解除合作协议，把茶榆云顶涉及的五套房屋折价700万元给了我们。之后的事我就不清楚了。刘某一直担任总工程师和项目负责人，也是他一直在与贝尔总公司联系”。证人赵某向本院陈述“当时我们单位在贝尔公司项目做施工。我对张学东与贝尔公司签置换协议的事不太清楚。我清楚的是2016年夏天贝尔分公司的总经理李吉林开会的时候跟我们提过有四套房子跟他们置换的，说是把这些房子以工程款的形式抵给我们，后来过了大概一周，他们去市场打听说这房子能卖的高点，抵账的事让我们再等等。后来贝尔的项目负责人刘某找我们说想把这些房子卖了，看能卖多少钱，后来我们就联系了几个人，有一个叫逯建军的以133万元买了张学东的这房子，是逯建军联系的我买的这房，当时逯建军将房款转到了我的建行卡，转了133万元，后来我把这笔钱取的现金给了刘某。之后的事我就不清楚了。”诉讼中，证人刘某并提交了河北贝尔房地产开发有限公司与张家口金棕榈房地产开发有限公司签订的协议书、房地产联合开发协议书及张家口金棕榈房地产开发有限公司的营业执照复印件。上述证据显示双方存在合作开发建设贝尔紫园项目的情形及刘某为张家口金棕榈房地产开发有限公司的法定代表人。原告认为刘某、田某、赵某与其存有利害关系，其证言不应予以采信，上述证据不能证明刘某能够代表贝尔公司。被告则对上述证据表示无异议。另查明：经本院现场查勘，涉案的贝尔紫园3号楼1单元102号房屋已由被告入住并装修使用。上述事实有原告提供的房屋置换协议书、物业入住流程卡、被告提供的房屋置换协议书、房屋买卖合同、转账记录、证明、项目公示标牌照片等证据及本案所涉证人证言、庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，本案中，根据各方提供的证据及当事人、证人的陈述内容，可以证实河北贝尔房地产开发有限公司与张家口金棕榈房地产开发有限公司合作开发建设贝尔紫园项目过程中，因日照标准问题对被告张学东位于茶榆云顶小区14号楼3单元102室房屋造成影响，后由河北贝尔房地产开发有限公司下设的分公司即本案原告贝尔公司张家口分公司与被告张学东签订房屋置换协议书，双方约定按照各自房屋市场价格由张学东在贝尔紫园项目中预选3号楼1单元102号房屋对其上述位于茶榆云顶小区14号楼3单元102室房屋进行置换，双方并约定“自甲方（贝尔公司张家口分公司）交房之日起，甲方同意给予乙方（张学东）六个月的房屋装修期，乙方必须在六个月内将乙方所持有的房屋交给甲方，否则视为违约”。后2017年3月9日原告向被告张学东交付了上述贝尔紫园3号楼1单元102号房屋，被告办理了入住，并进行了装修使用。现原告贝尔公司张家口分公司以被告张学东未依约向其交付置换的茶榆云顶小区14号楼3单元102室房屋为由起诉，要求解除双方签订的《房屋置换协议》，并要求被告退还贝尔紫园3号楼1单元102号房屋。但根据被告提供的房屋买卖合同、银行转账记录、项目公示标牌等证据及证人的陈述内容，可以证实上述房屋置换协议签订后，贝尔紫园项目负责人即其合作开发建设方张家口金棕榈房地产开发有限公司的法定代表人刘某通过赵某将张学东上述位于茶榆云顶小区14号楼3单元102室的置换房屋出售于逯建军，并由被告张学东于2017年6月6日与逯建军签订房屋买卖合同，于2017年6月13日将房款133万元交由赵某，赵某又将该笔购房款交付刘某，刘某亦予以认可。虽然原告对刘某处理上述置换房屋的代理权提出异议，但鉴于刘某作为贝尔紫园项目合作建设一方的法定代表人及在公示标牌中标明的该项目负责人的身份，使被告张学东有理由相信刘某处理上述房屋置换事宜为代表原告贝尔公司张家口分公司，张学东与买受人签订房屋买卖合同及交付房款的行为表明其已履行房屋置换协议约定的交房义务，原告亦未能提供其他充分有效证据予以证明双方签订的房屋置换协议存在合同约定或者法律规定的其他解除事由，故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。对于原告贝尔公司张家口分公司与张家口金棕榈房地产开发有限公司、刘某就涉案置换房屋的出售、房款给付等问题，双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告河北贝尔房地产开发有限公司张家口分公司的诉讼请求。本案案件受理费14520元，减半收取7260元，由原告河北贝尔房地产开发有限公司张家口分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。审判员 吴 夺二〇一九年八月九日书记员 李燕茹附相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。