安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1705号上诉人（原审原告）：张云。上诉人（原审被告）：夏友明。上诉人张云、上诉人夏友明因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院（2019）皖0222民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提交新的证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张云上诉请求：撤销安徽省繁昌县人民法院（2019）皖0222民初1512号民事判决第二项，改判夏友明返还张云房租费11112元，转让费10000元；2.夏友明承担本案的上诉费用。事实和理由：2019年2月4日，张云与夏友明签订了一份《租房合同》，夏友明将其承租的大润发商业广场C22门面房2楼转租给张云，双方约定租赁期间为2019年2月1日至2020年1月31日，租金一年40000元，支付方式为每半年交纳一次房租，每次交纳20000元，张云支付C22门面房转让费10000元。合同签订前双方就租房事项口头达成一致，张云于2019年1月31日POS机刷卡支付租金20000元并于次日进驻。2019年4月21日案外人王枫（实为王世鑫）开始在C22门面房装潢，张云才得知夏友明在合同未到期且未提前通知张云的情况下擅自将C22门面房2楼租给他人，且夏友明与案外人王枫（实为王世鑫）双方签订了一份《租房合同》，租赁期限自2019年5月1日起，期限为3年。张云与夏友明之间签订的租房合同合法有效，张云在合法占有该门面房的情况下，房屋租赁合同未到期，夏友明擅自将门面房租给他人并强行拆除了张云店铺的招牌，致使张云不能正常经营，造成严重经济损失。后双方因为房屋租金退还等问题协商未果。现张云要求解除房屋租赁合同，退还租金11112元及门面房转让费10000元，共计21112元。夏友明辩称，一、租房合同里面约定的转让费是对于作为二房东的夏友明装修费用以及空租期的一个补偿，张云在签订合同时也是同意支付转让费的。之前双方协商的时候，张云同意转让费不要了，后来可能是觉得夏友明房屋出租得太快，张云觉得不合算才又主张的。二、案涉房屋是由张云提出不再承租的，然后由张云与新的承租人进行沟通，沟通好后夏友明最后去签订合同的，张云称其在新承租人装修房屋的时候才知道房屋已经另行出租，并非事实。三、张云是2019年5月1日才搬走其二楼的物品，该日应为房租计算的截止日期，张云认为截止日期为2019年4月21日，缺乏依据。夏友明上诉请求：1.依法改判夏友明不返还张云转让费5000元，或将本案发回重审；2.本案上诉费用由张云承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。在案涉房屋租赁合同订立后，夏友明一直积极履行合同约定内容。2019年3月，张云联系夏友明，称其因个人原因不愿再承租房屋，夏友明仅需要返还其10000元，双方即解除租赁合同，并愿意帮助夏友明联系新承租人，夏友明遂同意解除合同。2019年4月，与张云沟通过的新承租人王世鑫主动联系了夏友明，夏友明才与王世鑫订立了新的房屋租赁合同。夏友明同意解除房屋租赁合同的前提是仅退还10000元房租，转让费不予退还。且双方合同明确约定，张云应一次性付清10000元店铺转让费，该义务的履行不因房屋租赁合同的解除而消灭。如果解除合同后仍需退还张云转让费，那么夏友明完全可以不同意解除合同直接追究张云的违约责任。张云辩称，2019年4月30日，也就是在夏友明将案涉房屋另行出租给案外人后，夏友明骗张云老公出去吃饭，说好好商量，将钱退给张云后，张云将东西搬走，结果张云老公将东西搬下来后夏友明却不认账了，后来案涉房屋被加了一把锁，张云无法进入，才起诉到法院的。张云向一审法院起诉请求：1.解除双方的房屋租赁合同；2.夏友明退还房租11112元及门面房转让费10000元；3.赔偿张云经济损失2000元；4.夏友明承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年1月，张云与夏友明口头商定租房事宜，2019年1月31日张云通过POS机刷卡向夏友明支付租金20000元并于次日进驻。2019年2月4日双方签订租房合同一份，约定夏友明将其承租的大润发商业广场C22门面房二楼，面积约70平方米租给张云，租期为2019年2月1日至2020年1月31日，租金40000元，分两次支付，每次支付20000元，除已支付的20000元外，另20000元于2019年7月支付；张云付给夏友明10000元门面房转让费；在双方协商下，张云可将C22门面转让他人，但需向夏友明支付转让费的20%。2019年3月，案外人王世鑫看到一楼招租广告，遂上二楼找到张云表示承租意向，张云让王世鑫找夏友明谈。2019年4月15日，王世鑫与夏友明签订门面租赁合同，将大润发商业广场C22门面一楼二楼一同出租给了王世鑫，租期为2019年5月1日至2022年1月31日。2019年4月30日晚，夏友明约张云丈夫商谈，夏友明陈述商谈结果是2019年5月1日张云搬出承租房，夏友明退还12000元；而张云丈夫陈述商谈结果是2019年5月1日张云搬出承租房，夏友明退还15000元。2019年5月1日，张云派人拆除招牌，但双方为退还金额发生争议，遂报警。现张云诉至一审法院，望判如所请。一审法院认为，张云与夏友明签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除《租房合同》，且双方也以实际行为解除了租赁关系，本院予以照准。综观整个案件过程，可以看出双方对解除《租房合同》达成过口头合意，本案的争议焦点是租金应当返还多少？转让费是否应当返还，如果应当返还，那应当返还多少？一审法院认为双方已自2019年5月1日解除了《租房合同》，张云实际承租3个月，租金应当为10000元，故夏友明应当退还租金10000元（预付20000-租金10000）。至于张云主张的招牌损失，现有证据不能证明张云的门店招牌系夏友明拆除的，故对张云主张招牌损失2000元不予支持。至于转让费，双方各执己见，相持不下，一审法院认为从公平的角度考量，酌情返还5000元为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第七十七条、第九十一条第二款、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、确认张云与夏友明签订的《租房合同》于2019年5月1日解除；二、夏友明于判决生效之日起十日内返还张云租金10000元、转让费5000元，合计15000元；三、驳回张云的其余诉讼请求。本案案件受理费189元，由夏友明承担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因张云、夏友明对一审判决认定事实部分均无异议，结合一审查明事实，可以看出案涉双方已就《租房合同》的解除形成了合意，且该合同也因张云搬离了承租房屋，夏友明已将房屋另行出租给了他人而实际解除。综合当事人双方的诉辩主张，本案争议的焦点在于夏友明应当返还张云的租金数额以及是否应当返还转让费，如应返还，返还的数额如何确定。关于租金的返还，张云在一审庭审中陈述其在2019年5月1日将物品全部搬离承租房屋，夏友明对此予以认可，一审法院据此确认双方之间的《租房合同》于2019年5月1日解除，张云实际承租3个月，应支付租金10000元，夏友明应当返还张云租金10000元，并无不当。张云主张夏友明返还其租金11112元，缺乏事实依据，本院难以支持。关于转让费的返还，一审法院为平衡保护双方当事人的利益，在结合双方履约情况、预期利益等综合因素的基础上，依据公平原则，酌定夏友明返还张云转让费5000元，并无不妥。夏友明、张云关于该节主张均缺乏依据，本院不予支持。综上，张云、夏友明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费503元，由张云负担328元，夏友明负担175元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇一九年八月二十二日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。