黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0622民再7号原审原告：张海达,女，1979年6月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原审被告：陈东宁,女，1975年6月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原审被告：王建文，男，1972年10月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原审原告张海达与原审被告陈东宁、王建文确认合同效力纠纷一案，本院于2017年6月23日作出的（2017）黑0622民初1271号民事判决书已经发生法律效力。本案经本院院长提交审判委员会讨论认为，原审民事判决确有错误，于2018年10月17日作出（2018）黑0622民监8号民事裁定：本案由本院另行组成合议庭进行再审；再审期间中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告张海达经经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼,原审被告陈东宁、王建文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。原审原告张海达未出庭未发表再审意见。原审被告陈东宁、王建文未出庭，未发表答辩意见。原审原告张海达向本院起诉请求：1、请求法院依法确认原、被告于2015年2月1日签订的两份《房屋买卖合同书》有效；2、请求法院依法判令二被告协助原告办理上述房屋的所有权转移登记手续；3、由二被告承担本案诉讼费用。本院原审认定案件事实：二被告系夫妻关系。被告王建文、陈东宁因向张海达借款180万元无力偿还，于2015年2月1日与张海达签订两份房屋买卖合同书，约定张海达分别以153万元的价格购买陈东宁名下的位于肇源县肇源镇新曙光街02-0015-595（产权证00014414号）及以191万元的价格购买王建文名下的位于肇源县肇源镇新曙光街02-015-597（产权证为00014415号）的商服楼各一处，购房款344万元全部付清后，二被告为张海达出具两张收条，并将该两处商服楼的产权证书交付张海达持有。该涉案房屋由苏才承租，租期至2016年9月5日，原、被告之间签订房屋买卖合同后，被告陈东宁带领张海达夫妻等人向承租人苏才告知房屋已卖，待房屋租赁期间届满后，由新产权人即本案原告张海达收取出租房屋，办理了房屋交接。房屋买卖合同约定办理房产相关手续产生的税费由陈东宁夫妻承担，原告支付全款后，二被告应积极配合原告办理房屋产权过户手续，后由于二被告未予配合，导致未能办理产权变更登记。另查，因二被告另负有其他债务，上述房屋被债权人杨志刚采取了保全措施进行查封，在执行过程中，原告就作为执行标的的诉争房屋，提出了执行异议。肇源县人民法院执行局支持了原告的异议请求，裁定中止执行。执行申请人杨志刚对该中止执行裁定不服，以本案原、被告双方当事人为被告提起了执行异议之诉。经肇源县人民法院一审、大庆市中级人民法院二审，均认为虽本案原告与二被告是由借贷关系转化为房屋买卖关系，但双方签订的房屋买卖合同约定的购买价格符合肇源县当时该地段的市场价格标准，张海达已交付了全部购房款，被告陈东宁、王建文也已将房屋交付给原告，该两份合同意思表示真实且已实际履行，应认定为合法、有效，从而判决驳回了案外人杨志刚的诉讼请求。本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告张海达与二被告签订的两份《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且该两份合同已被发生法律效力的裁判文书认定真实、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故原告要求确认其与被告签订的两份《房屋买卖合同书》有效，本院予以支持。现原告已经按照约定支付全部房款，履行了合同义务，被告却未按照约定协助原告办理房屋权属变更登记，致使原告不能在合理期限内取得房屋所有权证，被告已构成违约，应当承担继续履行合同的违约责任。故原告要求二被告协助其办理涉案房屋产权变更登记的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张海达与被告陈东宁、王建文于2015年2月1日签订的两份《房屋买卖合同书》合法、有效；二、被告陈东宁、王建文于本判决生效后三十日内协助原告张海达办理位于肇源镇新曙光街02-015-595（产权证为××号）及肇源县肇源镇新曙光街02-015-597（产权证为00014415号）两处商服楼的房屋产权变更登记手续。案件受理费100元，减半收取计50元，由陈东宁、王建文负担。本院再审认定事实如下：原审被告陈东宁、王建文系夫妻关系。原审被告陈东宁、王建文向原审原告张海达借款180万元，后因无力偿还借款，于2015年2月1日原审原告张海达与原审被告陈东宁、王建文签订两份房屋买卖合同书，原告被告陈东宁、王建文分别将大庆市肇源县肇源镇新曙光街02-015-597，建筑面积为240.16平方米（产权证号为肇源房权证肇源镇字第**，房屋所有权人为王建文）商服以191万元的价格出售给原审原告张海达；将大庆市肇源县肇源镇新曙光街02-015-595，建筑面积193.57平方米（产权证号为肇源房房权证肇源镇字第**，屋所有权人为陈东宁）商服以153万元的价格出售给原审原告张海达。同日原审被告陈东宁、王建文分别就上述购房款为原审原告张海达出具了收据。另查明，2015年4月29日案外人杨志刚与原审被告陈东宁、王建文民间借贷纠纷在肇源县人民法院提起诉讼，2015年4月30日杨志刚申请要求保全陈东宁、王建文财产，同日肇源县人民法院作出（2015）源商初字第265号民事裁定书，分别查封了房屋产权人为王建文，产权证号为肇源房权房权证肇源镇字第**商房屋所有权人为陈东宁，产权证号为肇源房权房房权证肇源镇字第**。2015年6月29日肇源县人民法院依法作出（2015）源商初字第265号民事判决书，判决陈东宁、王建文连带给付杨志刚借款105万元。判决生效后杨志刚向肇源县人民法院申请强制执行。2015年10月21日，张海达以查封房屋由其购买并为实际所有权人为由，对案涉房屋提出书面异议。2015年11月4日肇源县人民法院作出（2015）源执异字第1号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。2015年11月17日杨志刚作为原告，陈东宁、王建文、张海达作为被告，提起申请执行人执行异议之诉，请求对肇源县种子公司商服楼产权证号为00014414、00014415号商服楼许可执行。2016年9月30日肇源县人民法院作出（2015）源民初字第1372号民事判决书，判决驳回原告诉讼请求。后杨志刚上诉至大庆市中级人民法院，2016年12月19日经（2016）黑06民终2951号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。杨志刚不服大庆市中级人民法院（2016）黑06民终2951号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。2018年2月9日黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民再21号民事判决书，判决：一、撤销大庆市中级人民法院（2016）黑06民终2951号、肇源县人民法院（2015）源民初字第1372号民事判决书；二、准许执行肇源县人民法院依据杨志刚保全申请作出的（2015）源商初字第265号民事裁定中保全的陈东宁所有的位于肇源县肇源镇种子公司商服楼栋10号，产权证号00014414的产权。同时查明，产权证号为××号房屋恢复执行后，进行了评估拍卖，流拍后杨志刚同意以物抵债，以第二次流拍价867194元抵顶部分执行款。现该房屋权利人已变更为马志波、杨志刚，不动产权证号为黑（2019）肇源县不动产权第0003794号。现产权证号为00014415商服为查封状态。本院再审认为，本案中原审被告陈东宁、王建文向原审原告张海达借款180万元，到期不能还款，原审被告陈东宁、王建文将其二人所有的本案案涉房屋作价340万元后，原审原告张海达补齐差价款160万元，双方签订房屋买卖合同。虽然购房款中有180万元为借款，但双方于2015年2月1日签订房屋买卖合同的真实意思表示是将该180元的借款抵顶购房款，该抵账行为可认定为买受人已实际支付了该部分购房款，故原审原告张海达与原审被告陈东宁、王建文之间的房屋买卖关系成立。原审原告张海达与原审被告陈东宁、王建文签订的两份房屋买卖合同系双方真实意思的表示，且合同内容不违反法律、法规的规定，应认定有效，故对原审原告张海达要求确认2015年2月1日签订的两份房屋买卖合同书有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原审原告张海达主张本案案涉两处房屋协助办理所有权转移登记的诉讼请求。本院认为，产权证号为**房屋产权人已不是本案原审被告陈东宁、王建文，且该房屋的产权人已办理不动产登记手续，该房屋已登记在他人名下,故原审原告张海达与原审被告陈东宁、王建文就该房屋签署的房屋买卖合同无法继续履行。产权证号为00014415号房屋现为查封状态，属于被限制了房地产权利的不动产，该房屋在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更登记手续。综上，本案案涉两处房屋均无法办理产权变更登记，故对原审原告要求原审被告陈东宁、王建文协助办理上述房屋所有权转移登记手续的诉讼请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实部分有误，对该部分应予撤销。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十五条,第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、维持（2017）黑0622民初1271号民事判决书判项第一项；撤销（2017）黑0622民初1271号民事判决书判项第二项。二、驳回原审原告张海达其他诉讼请求。案件受理费50元，由原审被告陈东宁、王建文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  魏艳琦人民陪审员  张镁妍人民陪审员  黄永波二〇一九年八月二日书 记 员  吴 楠附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件、发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作出的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十五条人民法院裁定采取保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期限内，任何单位不得解除保全措施。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。