内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   (2019)内02民终1946号   上诉人（一审被告）：孙闯，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：李某，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈某，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：包头市东瓯商厦有限公司。   法定代表人：黄某。   委托诉讼代理人：乔某。   委托诉讼代理人:卜某，包头市中泰法律服务所法律工作者。   上诉人孙闯因与被上诉人包头市东瓯商厦有限公司（以下简称东瓯商厦）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2018）内0221民初2313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   孙闯上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东瓯商厦关于物业费的诉讼请求。其上诉主张的事实及理由为：第一，一审判决认定事实错误。根据包头市物业管理条例的规定，物业服务企业应当取得服务资质，在资质等级许可的范围内从事物业服务，未有资质而从事物业服务的，应当由房产行政主管部门没收违法所得，并处以罚款，给业主造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。本案中东欧商厦不具有经营物业服务的资质，故双方关于物业服务的内容违反法律的强制性规定。第二，东瓯商厦存在违约行为，孙闯不应承担物业费。根据双方租赁合同第四条第一款的约定，正常的物业和管理应当包含以下三点内容，应当符合包头市物业管理条例第三十六条的规定，达到收费条件，但孙闯在经营期间数次被消防单位处罚，故东瓯商厦消防设施没有得到验收，没有达到收费要求。正常的物业和管理服务，应当符合包头市物业管理条例第五十条规定的内容，但东瓯商厦的服务并未达到上述要求。东瓯商厦应当保证孙闯的正常经营，但是在经营期间，东瓯商厦在2016年2月7日至2月14日期间关闭商场正门,对外显示停业状态，影响孙闯的正常经营和客流量。东瓯商厦未能提供正常的通风及制冷服务，导致孙闯未能正常的经营和运行，对此东瓯商厦应承担赔偿责任。东瓯商厦亦未提供相应的保洁服务，租赁期间的保洁人员均由孙闯自行雇佣，东方商厦未能尽到自己的合同义务，应当在租金及物业费的收取上考虑相应的和解。   东瓯商厦答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙闯应当全额支付租金和物业费，其提出的上诉主张缺乏依据，应当驳回。   东瓯商厦向一审法院起诉请求：孙闯履行合同，给付欠付的租金和物业费280000元（2017年-2018年租金80000元、2016年-2018年物业费200000元）；诉讼费用由孙闯负担。庭审中东瓯商厦变更租金和物业费为295368元（2017年-2018年租金85368元、2016年-2018年物业费210000元）。   一审法院认定事实:2015年11月20日，双方当事人签订《东瓯小商品批发市场铺位租赁经营合同》（以下简称租赁合同），双方约定东瓯商厦将其所有的位于内蒙古自治区土默特右旗萨拉齐镇车站街17号楼内蒙古自治区（东瓯小商品批发市××层个铺位，套内面积934㎡，建筑面积1351.23㎡，出租于孙闯经营使用。合同期限为五年，自2015年11月20日起至2020年9月19日，租金第一年（2015年11月20日至2016年9月19日）168120元，第二年（2016年9月20日至2017年9月19日）200000元，第三年（2017年9月20日至2018年9月19日）235368元，第四年（2018年9月20日至2019年9月19日）250000元，第五年（2019年9月20日至2020年9月19日）250000元。因该市场的物业服务由东瓯公司负责，双方未就物业服务另行签订物业合同，租赁合同中同时约定物业服务相关内容，即东瓯商厦向孙闯提供正常的物业服务，孙闯缴纳相应物业费：第一年免收，第二年100000元，第三年110000元，第四年110000元，第五年110000元。上述租金和物业费，孙闯需于到期前3个月提前支付。合同签订后，孙闯将所租铺位装修为动漫城，并按照约定缴纳了第一年租金168120元，第二年租金200000元，第三年部分租金150000元。截至起诉之日，孙闯欠付第三年租金85368元、第二年物业费100000元、第三年物业费110000元。   一审法院认为:东瓯商厦与孙闯于2015年11月20日签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系合法有效的民事合同，双方应当按照合同中的约定履行各自的义务。因东瓯商厦已经按照合同约定履行交付承租物及提供相应物业服务的合同义务，因此孙闯应当按照合同约定履行其交纳租金及物业费的合同义务，故对于东瓯商厦要求孙闯给付欠付租金及物业费共计295368元的诉讼请求，法院予以支持。关于孙闯所称东瓯商厦并非涉案商场的所有权人的意见，因与法庭查明事实不符，该意见法院不予采纳。关于孙闯所称东瓯商厦经营范围中没有物业服务，因此不能收取物业费的意见，东欧商厦虽然超出其经营范围签订物业服务合同，但该合同并不违反法律的强制性规定，且不损害国家、第三人及社会公共利益，为了维护市场交易稳定、保护合同相对方的信赖利益，双方应当继续履行该合同关于物业服务部分，故孙闯上述意见法院不予采纳。关于孙闯所称东瓯商厦未提供符合标准的保洁服务、未按照约定经营时间营业导致孙闯营业收入下降，应当核减物业费用的意见，因孙闯未就双方约定过明确的保洁服务标准及具体的营业时间提供相应证据，因此该意见法院不予采纳。关于孙闯所称其受到消防处罚应当由东瓯商厦承担的意见，因其未向法庭提供相应证据证实，该意见法院不予采纳。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：孙闯于本判决生效后十日内向东瓯商厦支付租金和物业费295368元（2017年-2018年租金85368元、2016年-2018年物业费210000元。案件受理费5500元，减半收取计2750元，由孙闯负担。   本院二审经审理查明，一审法院对租赁合同签订及履行情况认定准确，本院予以确认。   另查明，2016年2月7日至14日孙闯经营期间，东瓯商厦关闭商场正门。双方签订租赁合同时，案涉房屋尚无通风及制冷系统，孙闯自行购入空调进行夏季制冷，双方就此产生的电费应如何负担问题进行协商，但未形成一致意见。东欧商厦认可至本案二审谈话审理时，案涉房屋尚未通过消防验收。2018年9月孙闯搬离案涉房屋。   以上事实有双方当事人陈述在案证实。   本院认为：双方当事人签订的租赁合同真实有效，对此本院予以确认，该合同对于租赁期间及租赁费标准约定明确，孙闯对尚欠2017-2018年度租金85368元不持异议，债务应当清偿，其应当给付该部分租金。   按照租赁合同的约定，2016年至2018年期间，孙闯需负担物业费210000元。就孙闯是否应当全额给付物业费的问题，本院认为：   首先，双方签订的租赁合同约定东瓯商厦为孙闯提供正常的物业和管理服务、孙闯需交纳相应的物业费，客观上，东瓯商厦提供了一定的物业服务，孙闯亦享受了相应的物业服务，故双方虽未签订独立的物业服务合同，但已形成事实上的物业服务合同关系，东瓯商厦是否具有物业服务资质并不影响合同效力及已提供物业服务的事实，故孙闯应当缴纳相应的物业服务费。   其次，租赁合同中约定东瓯商厦需提供正常的物业和管理，保证孙闯的正常运营。东瓯商厦诉请孙闯给付全额物业费的前提是其已履行合同义务，且该履行行为符合合同约定标准，包括服务范围符合合同约定的项目、服务质量符合合同约定的水平。因双方未再签订独立的物业服务合同，对于东瓯商厦应当提供的服务项目及标准未有明确约定，根据国务院《物业管理条例》的规定及常规物业服务的内容，东瓯商厦应当提供包括综合管理、房屋管理、共有设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等方面的服务。对此东瓯商厦应当承担相应的举证责任。在本案审理过程中，东瓯商厦对于其提供了哪些项目的物业服务、相应服务达到何种标准和程度均未提交任何证据证实，故其主张孙闯全额缴纳物业费依据不足。   孙闯租赁房屋建筑面积为1351.23平米，套内面积为934平米，按照双方合同约定，物业费标准为6.2元/月/平米（100000元/年÷1351.23平米）。在经营期间，东瓯商厦在2016年春节期间关闭商场正门，对于商城的正常经营会产生影响。双方签订租赁合同之时，案涉房屋并无通风及制冷系统，对此东瓯商厦并无异议，孙闯租赁房屋系经营动漫游乐城，通风及制冷系统应为商场经营所需基本设施，事实上，双方在租赁合同履行期间确对制冷费用的负担问题进行过协商。本院根据上述物业费标准及双方合同履行情况，酌定孙闯按照欠付金额的50%给付物业费，即105000元（210000×50%=105000元）。   综上，孙闯提出的上诉主张部分成立，本院予以支持。一审判决对孙闯应承担的租赁费认定准确，但对孙闯应给付物业费数额认定有失公允，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：   一、撤销（2018）内0221民初2313号民事判决；   二、上诉人孙闯于本判决生效之日起十五日给付被上诉人包头市东瓯商厦有限公司2017-2018年度租赁费85368元；   三、上诉人孙闯于本判决生效之日起十五日给付被上诉人包头市东瓯商厦有限公司2016-2018年度物业费105000元；   四、驳回被上诉人包头市东瓯商厦有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费8250元，由上诉人孙闯负担5318元，由被上诉人包头市东瓯商厦有限公司负担2932元。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一九年八月三十日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   ……   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。