山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民初159号 原告（执行案外人）：潍坊浪漫经典婚纱摄影有限公司。 法定代表人：刘红霞，总经理。 委托诉讼代理人：赵连强，山东鲁潍同心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张继文，男，潍坊浪漫经典婚纱摄影有限公司职工。 被告（申请执行人）：御华国际有限公司。 代表人：梁元正，董事长。 第三人（被执行人）：刘月霞。 第三人（被执行人）：郑悦云。 第三人：刘永昌。 委托诉讼代理人：孙庆功，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 原告潍坊浪漫经典婚纱摄影有限公司（以下简称浪漫经典婚纱摄影公司）与被告御华国际有限公司、第三人刘月霞、郑悦云、第三人刘永昌案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浪漫经典婚纱摄影公司的委托诉讼代理人赵连强、张继文，第三人刘永昌及其委托诉讼代理人孙庆功到庭参加诉讼。被告御华国际有限公司、第三人刘月霞、郑悦云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 浪漫经典婚纱摄影公司向本院提出诉讼请求：1.停止对潍坊市潍城区和平路4289号房产的执行，由浪漫经典婚纱摄影公司占有使用上述房产至租赁期限终止之日；2.本案诉讼费由御华国际有限公司承担。事实和理由：浪漫经典婚纱摄影公司与刘月霞于2012年4月16日签订《房屋出租合同》一份，约定由浪漫经典婚纱摄影公司租赁刘月霞名下位于潍坊市潍城区和平路56号、建筑面积689平方米房屋一套。租期20年，自2012年4月16日起至2032年4月15日止；租金为每年12万元整，支付方式为一次性交付十年房租120万元整，另需要支付房屋押金30万元，该押金可抵顶双方后十年的房屋租金。并约定房屋租金及押金汇入刘月霞指定的账户，该指定账户户名为潍坊中晨恒泰经贸有限公司，开户行为潍坊银行盛世支行，账号为80×××61。合同签订后，浪漫经典婚纱摄影公司于2012年4月17日将150万元房屋租金及押金汇入刘月霞指定的账户。同日，刘月霞将涉案房屋的钥匙交于浪漫经典婚纱摄影公司，浪漫经典婚纱摄影公司对该房进行了装修并使用至今。浪漫经典婚纱摄影公司与刘月霞签订的租赁合同真实合法有效，且合同在涉案房屋被查封之前签订，浪漫经典婚纱摄影公司确实占有使用房屋，享有租赁权在先。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”由上述事实及法律规定可以看出，浪漫经典婚纱摄影公司已具备法律规定的排除执行的条件，请求法院依法支持其诉讼请求。 御华国际有限公司未作答辩。 刘月霞、郑悦云未作陈述。 第三人刘永昌述称，1.根据《执行异议和复议规定》第六条第二款的规定，浪漫经典婚纱摄影公司提出案外人执行异议应当在“异议指向的执行标的执行终结之前提出”。案外人执行异议的目的是阻却执行标的的执行，东营市中级人民法院已裁定涉案房屋归买受人刘永昌所有，并已送达办理过户的协助执行通知，涉案执行标的已执行终结，浪漫经典婚纱摄影公司在执行标的执行终结后提起案外人执行异议，不符合案外人执行异议受理条件，且无论其主张的租赁合同是否真实存在，也均不能排除对执行标的的执行，浪漫经典婚纱摄影公司请求对涉案房屋停止执行，依法不应支持。2.涉案房屋在办理抵押登记时，浪漫经典婚纱摄影公司已向抵押权人兴业银行股份有限公司潍坊分行（以下简称兴业银行潍坊分行）书面声明，行使抵押权时抵押物的买受人不受租赁合同关系的约束。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，无论浪漫经典婚纱摄影公司主张的租赁关系是否真实存在，因当事人另有约定，抵押权实现后，浪漫经典婚纱摄影公司主张的租赁合同对涉案房屋的买受人没有约束力，浪漫经典婚纱摄影公司请求占有使用涉案房屋至租赁期限终止之日，依法不应支持。3.浪漫经典婚纱摄影公司诉称于2012年4月16日与刘月霞签订房屋租赁合同，而涉案房屋于2011年3月10日办理抵押登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、担保法司法解释第六十六条的规定，因浪漫经典婚纱摄影公司诉称签订租赁合同的时间晚于抵押登记时间，其主张的租赁关系不得对抗已设立的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，其请求继续使用涉案房屋，依法不应支持。4.浪漫经典婚纱摄影公司诉称其与刘月霞于2012年4月16日签订《房屋租赁合同》，该租赁合同系其事后伪造的，其提供的付款凭证与事实和日常交易习惯不符，其主张2012年4月16日至2032年4月15日期间的租赁合同关系并无真实有效证据证明，浪漫经典婚纱摄影公司的法定代表人系被执行人刘月霞的妹妹，刘月霞系浪漫经典婚纱摄影公司的董事长，双方涉嫌恶意串通伪造证据、虚构事实、规避执行，浪漫经典婚纱摄影公司提起本案之诉，涉嫌虚假诉讼，应依法移交公安机关处理。综上，浪漫经典婚纱摄影公司的请求已超过提起案外人异议的期限，且无事实和法律依据，请求裁定驳回起诉或者判决驳回浪漫经典婚纱摄影公司的诉讼请求。 浪漫经典婚纱摄影公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。浪漫经典婚纱摄影公司提交的2003年1月1日与刘月霞签订的房屋租赁合同，但每年刘月霞收到租赁费的收条浪漫经典婚纱摄影公司认可系刘月霞为其补写，浪漫经典婚纱摄影公司也未提交其在当年支付租赁费的相关转款凭证，无法确定该租赁合同的真实性。故对2003年1月1日的租赁合同及刘月霞出具的十份收条复印件本院均不予采信。浪漫经典婚纱摄影公司提交的2012年4月16日签订的房屋出租合同，一方面其签订时间晚于刘月霞以该房屋设定抵押的时间，另一方面，浪漫经典婚纱摄影公司提交的支付租金的证据也存在瑕疵，本院对该租赁合同及转账凭证均不予采信。浪漫经典婚纱摄影公司提交的其营业执照副本仅能证明其营业地点位于潍坊市和平路56号，并不能佐证其主张的租赁关系的真实性。浪漫经典婚纱摄影公司提交的其多个年度的记账凭证及电费发票仅能佐证其使用涉案房屋的情况，并不能佐证其使用房屋来源于与刘月霞的租赁关系。本院对浪漫经典婚纱摄影公司提交的上述证据均不予采信。 刘永昌针对其述称依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。刘永昌提交的本院（2017）鲁05执恢144号之四执行裁定书及送达回证复印件、本院（2017）鲁05执恢144号之四协助执行通知书及送达回证复印件，均系本院在执行过程中作出的司法文书及相关送达回证，本院对其真实性予以确认。结合刘永昌提交的《不动产权证书》可以确认涉案房屋已经登记在刘永昌名下，但因在浪漫经典婚纱摄影公司提出异议申请之时，涉案房屋尚未腾空交付给刘永昌，故不宜认定执行程序已经终结，对刘永昌的该项证明目的本院不予采信。刘永昌提交的浪漫经典婚纱摄影公司的异议申请书复印于本院执行卷宗，本院对其真实性予以确认，对证明目的不予采信。刘永昌提交的相关案例不宜作为本案证据，本院不予审查。刘永昌提交的山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初390号民事判决书、查档证明、潍坊高新区人民法院（2018）鲁0791执恢90号之二执行裁定书、协助执行通知书复印件，经核实可以确认其真实性，根据上述证据，可以确认涉案房屋在2011年3月10日即已由刘月霞抵押给兴业银行潍坊分行，刘永昌在变更为该案申请执行人后对涉案房屋的拍卖款享有优先受偿权，本院对上述证据予以采信。刘永昌提交的2011年3月7日浪漫经典婚纱摄影公司向兴业银行潍坊分行出具的《承租人声明》、刘月霞向兴业银行潍坊分行出具的《抵押人承诺函》，可以证实在刘月霞抵押涉案房屋时，浪漫经典婚纱摄影公司已放弃以租赁权对抗抵押权的行使，本院对上述证据予以采信。刘永昌提交的浪漫经典婚纱摄影公司的工商登记档案资料可以证实浪漫经典婚纱摄影公司在办理工商登记时刘月霞认可涉案房屋由该公司无偿使用，本院予以采信。刘永昌提交的潍坊市人大代表名单复印件可以证实刘月霞任浪漫经典婚纱摄影公司的董事长，浪漫经典婚纱摄影公司对该证据的真实性无异议，本院予以采信。 御华国际有限公司、刘月霞、郑悦云均未提交证据。 根据对当事人提交的证据的认定，查明的事实如下：浪漫经典婚纱摄影公司提交2003年1月1日与刘月霞签订的《房屋租赁合同》，所租赁房产为和平路56号三层楼，约定的租金为每年15万元，租赁期限为2003年1月1日至2012年12月31日。刘月霞为其补写了每年收到租金15万元的收到条10份。 浪漫经典婚纱摄影公司提交2012年4月16日与刘月霞签订的《房屋租赁合同》，约定租金为每年12万元，租金十年付，并需交押金30万元，指定的收款账户为潍坊中晨恒泰经贸有限公司80×××61。并提交山东盈海集团有限公司2012年4月份记账凭证中的2012年4月17日电汇凭证一份，载明：2012年4月17日，浪漫经典婚纱摄影公司向潍坊中晨恒泰经贸有限公司转账150万元，在“附加信息及用途”一栏中备注为“器材款”。该转账凭证后面的材料为2012年4月16日张勇出具的100万元的借条、潍坊中晨恒泰经贸有限公司向山东盈海集团有限公司转款24000元的转账记录和潍坊中晨恒泰经贸有限公司向赵玉梅转款47.6万元的转账记录。潍坊浪漫经典婚纱摄影公司在起诉时提交的证据材料复印件中包含上述150万元电汇凭证，该复印件中的“器材款”后又备注“100万张勇借、47.6万赵玉梅、2.4万集团”。 另查明，2011年3月10日，刘月霞作为借款人，兴业银行潍坊分行作为抵押权人，以涉案房屋设定抵押。2011年3月7日，潍坊浪漫经典婚纱摄影公司向兴业银行潍坊分行出具《承租人声明》，载明：“兹由本人作为承租人向出租人刘月霞租赁房产（房产地址）潍城区和平路56号，租赁期限到2020年5月30日，租金已交纳至2012年5月30日。本人现声明如下：1、本人知悉出租人刘月霞将上述房产为其本人/借款人提供抵押担保向贵行申请贷款。2、本人放弃以租赁权对抗贵行之抵押权，即在贵行需要行使抵押权时，贵行及抵押物的买受人可不受本人与抵押人签订的租赁合同的约束。”刘月霞则在《抵押承诺函》上签字确认，承诺截止该承诺函签发之日，抵押物状况属于抵押人未与任何人签订租赁合同、抵押物上未设定任何租赁权利的情形。后兴业银行潍坊分行就借款向潍坊高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，该院判决兴业银行潍坊分行对包括涉案房屋在内的抵押财产享有优先受偿权。后刘永昌变更为该案的申请执行人。 浪漫经典婚纱摄影公司的工商登记材料中包括《证明》一份，系2004年1月20日刘月霞出具，载明：潍坊市潍城区和平路56号有房产一处，其产权系我个人所有。该房产由浪漫经典婚纱摄影公司作为办公场所无偿使用。 再查明，御华国际有限公司与刘月霞、郑悦云、潍坊青翔实业有限公司股权转让纠纷一案，山东省高级人民法院于2013年4月23日作出（2012）鲁民四初字第3号民事判决，判决：一、刘月霞向御华国际有限公司支付股权转让款人民币1606万元以及该款项自2011年12月25日起至判决生效之日止按照日万分之三计算的滞纳金；二、郑悦云向御华国际有限公司支付股权转让款人民币14372061元以及该款项自2011年12月25日起至判决生效之日止按照日万分之三计算的滞纳金；三、驳回御华国际有限公司的其他诉讼请求。后御华国际有限公司、刘月霞、郑悦云均提起上诉，最高人民法院于2013年12月18日作出（2013）民四终字第37号民事判决，判决驳回上诉维持原判。后山东省高级人民法院裁定由山东省潍坊市中级人民法院执行申请执行人御华国际有限公司与被执行人刘月霞、郑悦云股权转让纠纷一案。2014年2月12日山东省潍坊市中级人民法院立案执行，2014年2月25日山东省潍坊市中级人民法院作出（2014）潍执字第44-3号执行裁定书，查封了刘月霞所有的位于潍城区和平路4289号1-3层（证号：潍房权证潍城字第××号）房屋所有权以及位于高新技术开发区创业大厦1层、13层（证号：潍房权证高新字第××号）房屋所有权。2015年1月4日，因山东省高级人民法院指定执行，本院立案执行（2012）鲁民四初字第3号民事判决书，案号为（2015）东指执字第1号。本院于2017年12月25日作出（2017）鲁05执恢144号执行裁定书，裁定拍卖包括涉案房屋在内的刘月霞名下的多处房产。 2019年1月9日，本院作出（2017）鲁05执恢144号之四执行裁定书，裁定被执行人刘月霞名下位于潍坊市潍城区和平路4289号房产的所有权归刘永昌所有。2019年1月15日，本院作出（2017）鲁05执恢之四号协助执行通知书，通知潍坊市不动产登记中心，将该处房产过户登记至刘永昌名下，刘永昌已取得涉案房屋的不动产登记证书。2019年1月15日本院作出要求浪漫经典婚纱摄影公司限期迁出涉案潍坊市潍城区和平路4289号房产的公告，浪漫经典婚纱摄影公司对此不服，向本院提出书面异议，本院于2019年2月21日作出（2019）鲁05执异17号执行裁定书，驳回了浪漫经典婚纱摄影公司的异议请求。 本院认为，御华国际有限公司的住所地在香港特别行政区，其是本院（2015）东指执字第1号执行案件的申请执行人，浪漫经典婚纱摄影公司因不服本院（2019）鲁05执异17号执行异议裁定而向本院提起执行异议之诉，故本案属于涉港案外人执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”的规定，本院对本案有管辖权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条规定：“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。”本案中，浪漫经典婚纱摄影公司以其从刘月霞处租赁涉案房屋为由，请求排除强制执行，涉案的执行标的属于不动产。各方争议的执行标的物在山东省潍坊市内，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用我国内地法律作为处理当事人争议的准据法。 关于浪漫经典婚纱摄影公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，案外人提起执行异议之诉，请求停止执行的，应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 首先，浪漫经典婚纱摄影公司提交的两份房屋租赁合同的真实性不能得到确认。一是浪漫经典婚纱摄影公司在提出异议申请和本案起诉状中均未提及2003年1月1日已与刘月霞签订租赁合同，在庭审中又提交2003年1月1日的租赁合同，而就该合同租金的支付情况仅有刘月霞补写的十份收条予以证实，该租赁合同的真实性不能得到确认。二是浪漫经典婚纱摄影公司就其与刘月霞在2012年4月16日签订的房屋租赁合同，提交了其2012年4月17日向潍坊市中晨恒泰经贸有限公司转款150万元的转账凭证，但一方面该凭证存于山东盈海集团有限公司账册内，另一方面该转账凭证中备注为“器材款”而非“租金”，且其后所附材料与其在起诉时提交的复印件上所备注的内容相符，未能显示出与涉案房屋的租金支付存在关联性。三是刘月霞系浪漫经典婚纱摄影公司的董事长，浪漫经典婚纱摄影公司目前的法定代表人刘红霞系刘月霞的亲属，刘月霞在浪漫经典婚纱摄影公司工商登记材料中曾出具证明，确认涉案房屋由浪漫经典婚纱摄影公司作为办公场所无偿使用，这与浪漫经典婚纱摄影公司所主张的租赁关系明显存在矛盾。四是2012年4月16日租赁合同的租赁期限为二十年，并一次性付清全部租金，与日常交易习惯不符，不能排除双方通过虚构租赁合同逃避执行的合理怀疑。 其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”从已查明的事实来看，刘月霞就涉案房屋在2011年3月10日即已设立了抵押权，而浪漫经典婚纱摄影公司提交的第二份租赁合同的签订时间为2012年4月16日（因2003年1月1日租赁合同瑕疵过多，不再予以分析），即抵押权设立在先，租赁关系设立在后，因此租赁关系不得对抗抵押权的实现。本院对涉案房屋的执行虽非基于抵押权的实现，但执行过程中仍需保留抵押权人的优先受偿部分，故同样应当适用该规定。 第三，浪漫经典婚纱摄影公司已于2011年3月7日向兴业银行潍坊分行出具《承租人声明》，声明知悉刘月霞将涉案房屋提供抵押担保，其放弃以租赁权对抗银行的抵押权。刘月霞则在《抵押承诺函》上签字确认，承诺截止承诺函签发之日，抵押物状况属于抵押人未与任何人签订租赁合同、抵押物上未设定任何租赁权利的情形。虽然两份材料所显示的涉案房屋是否租赁的状态并不一致，但却表明了，无论涉案房屋租赁与否，刘月霞、浪漫经典婚纱摄影公司均放弃对银行抵押权的对抗。也就是说，即便浪漫经典婚纱摄影公司主张的租赁关系真实存在，其也明确放弃以租赁权对抗银行的抵押权，现其又再行主张权利，有悖诚实信用原则。 综上，浪漫经典婚纱摄影公司所主张的承租权不具有真实性、有效性，不能产生阻却人民法院对涉案房屋予以执行的法律效果。 关于刘永昌提出的涉案执行标的已执行终结，浪漫经典婚纱摄影公司提起案外人执行异议之诉不符合受理条件应予驳回起诉的观点。本院认为，尽管刘永昌已经取得了涉案房屋的不动产登记证书，但在浪漫经典婚纱摄影公司提起本案诉讼之时，涉案房屋尚未腾空交付于刘永昌，为实质解决当事人之间的争议，并减少当事人的诉累，本案不宜认定为涉案执行标的已经执行终结。 御华国际有限公司、刘月霞、郑悦云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其相应诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条、第五百五十一条之规定，判决如下： 驳回潍坊浪漫经典婚纱摄影有限公司的诉讼请求。 案件受理费26000元，由潍坊浪漫经典婚纱摄影有限公司负担。 如不服本判决，潍坊浪漫经典婚纱摄影有限公司、刘月霞、郑悦云、刘永昌可在判决书送达之日起十五日内，御华国际有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  隋宪贞 审 判 员  许晓芳 人民陪审员  薄其红 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  倪玉佳