广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16202号原告：梁淑枝，女，汉族，1981年3月4日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：余云敏，女，汉族，1992年8月26日出生，住广东省普宁市。原告梁淑枝与被告余云敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方租赁合同于2019年6月3日解除；2.被告退还全部押金6400元；3.被告赔偿因提前退租致店铺损失费用5000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告通过业主承租佛山市禅城区湖景路8号2区5座P9号商铺内二楼，2018年4月26日被告将该商铺转租给原告，租赁期从2018年4月26日至2020年4月26日止。原告在租赁期内没有出现过拖欠租金及管理费、水电费等。2019年4月27日，因被告提出该商铺一楼出租给案外人，原告向被告提出可能提前终止租赁合同，但被告不同意，并表示提前退租不退押金。2019年5月5日，原告通过微信转账支付了5月3日至6月3日的租金。2019年5月21日晚，被告通知原告，涉案商铺一楼、二楼均已经找到新租户，周五就要和房东重新签订合同，询问原告是否续租，如果不续租商铺二楼可以退还全部押金。原告同意不续租并解除合同，承诺在当月租赁期满即6月3日前搬离全部物品。5月24日下午，被告表示只同意退一半押金，原告不同意并表示如果不全额退还押金则续租。被告同意退还全额押金，双方再次约定6月3日前搬迁完毕。5月27日，新租户已经将商铺一楼的杂物、柜子等搬到二楼，严重妨碍了原告的工作，造成原告的经济损失。6月2日前新租户换了新的门锁，没有通知原告，原告还有财物留在商铺二楼，严重妨碍了原告的搬迁工作。但为了能够收到押金，原告并未主张赔偿。6月3日上午，原告将所有财物搬迁完毕，将垃圾全部清理干净，在微信通知被告搬迁完毕并要求被告退还押金。当日晚上，被告通知原告已经看过商铺并表示清理很干净，但是却找借口说墙上的油漆和空调有问题，拒绝退还全部押金，要求扣掉一半。原告与被告协商一同回商铺处理墙上油漆与空调的问题，但被告予以拒绝，并表示只愿意退还一半押金。综上所述，被告在双方协商解除期间，原告的退房时间未到，即将商铺重新出租给案外人，造成原告的实际损失，且又拒绝退还押金，其行为已构成违约，严重损害了原告的权利。综上，原告请求法院判如所请。被告答辩称：被告是在原告表示不再续租情况下找其他承租人,并在找到新承租人后再次询问原告是否续租，原告明确表示不续租，也自愿搬离涉案商铺。在检查商铺时发现空调出现故障，商铺的员工告知该空调在8个月前已经发生故障，被告为此支出空调维修费。原告应当承担该空调维修费950元。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告人口信息查询结果，证明原、被告诉讼主体资格。2.《商铺转租协议》，证明双方于2018年4月26日签订合同。3.押金转账凭证，证明原告支付押金及一个月租金合计9600元。4.2018年5月至2019年5月租金支付截屏（12张），证明原告每月租金准时支付，且租金支付至2019年6月3日。5.2018年5月至2019年5月水、电、物业管理费支付截屏（15张），证明原告每月准时支付各项费用。6.2019年2月17日聊天记录（3张），证明因涉案商铺二楼的位置不够，原告与被告协商承租一楼，但因价格太贵未租。7.2019年4月27日聊天记录（7张），证明原告第一次协商解除合同，退还押金，另找租铺，但被告不同意。8.2019年5月21日聊天记录（5张），证明被告提出房东已经与新业主达成协议，5月24日重签合同，询问原告是否续租，需要与新租户对接，原告要求退押金才解除协议。9.2019年5月24日至2019年6月2日聊天记录（4张），证明被告在语音通话中提出房东已出租商铺，必须解除合同，于6月4日搬出，被告同意退还押金。10.2019年5月27日照片（2张），证明新租户未经同意已经把物品搬进原告所在的商铺二楼，导致已经不能营业。11.2019年6月3日聊天记录（3张），证明被告已经换锁，原告把商铺二楼清理干净，要求被告退还押金。12.原告与被告微信语音的录音记录、原告与新租户的录音记录、光盘，证明涉案商铺的空调并未损坏的事实。被告在诉讼中举证：1.收据，证明2019年6月3日，新租户表示涉案商铺二楼的空调无法使用，并进行维修，支付维修费950元。2.《商铺租赁合同》2份，证明被告与房东之间的租赁的事实，房东与新租户之间的合同是在2019年5月23日签订，但生效日期在2019年6月5日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据1，该证据与本案无关，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月30日，被告与案外人梁艺签订《商铺租赁合同》，由梁艺将佛山市禅城区湖景路8号2区五座P9号面积约为110平方米的商铺出租给被告，租赁期从2017年11月1日至2022年10月31日止。2018年4月26日，原告（承租方、乙方）与被告（转租方、甲方）签订《商铺转租协议》，约定：1、甲方将坐落在佛山市禅城区湖景路8号2区五座P9号商铺内的第二楼层，面积约为55㎡转租给乙方使用。2、租赁期从2018年4月26日到2020年4月26日止，租金3200元/月。3、本合同签署日，乙方需向甲方支付押金6400元和一个月租金3200元，合计9600元。合同期满后，押金无息退回乙方。……5、乙方在租赁期间，未经甲方书面同意，不得将商铺进行转租，否则视为乙方违约，甲方有权终止本合同，收回商铺，没收全部押金。……7、乙方需将每月租金于4日前转账到甲方指定银行账号上。8、乙方在租赁期间，如需装修，需经甲方同意和物业部门批准。未经甲方、商铺房东同意和物业相关部门批准，乙方私自进行装修的，视为乙方违约。……11、在租赁期间，乙方必须按时缴纳商铺的水电费、煤气费、卫生费、电话费、网格费、管理费、租赁税、营业税等一切相关费用的义务。……13、甲乙双方同意在租赁期间，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：①该商铺占用土地使用权依法提前收回的；②该商铺因社会公共利益被依法征收的；③该商铺因城市建设需要被依法列入拆迁许可范围的；④该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危房屋的；⑤由于政策原因，商铺被依法改造的；⑥由于甲方与商铺房东租赁合同到期，房东不再续租的；⑦房东出售该商铺并提前1个月通知的。同日，原告向被告支付押金6400元及一个月租金3200元，合计9600元。据原告提交其与被告的微信聊天记录载明，其中2019年4月27日早上8时52分，原告说：“我们不想租了，因为考虑到时二楼的问题，还有一年，如果我转租出去，到时候你顶出去又碍于二楼上面的，所以现在先问下你意见，是我们直接不租了方便她顶出去，还是我们自己转租出去渡过剩下的一年多点的时间”、“你下面打算怎样啊”。被告答：“枝，是这样的，我记得合同上是有写明你们不可以转租出去的，如果你们不想租了，我一楼那里再另做打算”、“你们是打算什么时候不租”。原告说：“那我看看合同，那你一楼打算怎样，所以和你商量一下”。被告答：“一楼我们也是有想法转让给别人”。原告说：“是啊，如果你想转让别人，一二楼转你是不是更方便，我们放着二楼你也不方便”。被告答：“其实也还好，各有各好处，有些也只要一楼的，这样租金便宜，所以你们自己考虑好了跟我说”、“没事，都OK的，你继续租也可以，不租可以没问题”。原告说：“我们是打算不租了，但时间没有决定，那如果我们不租，押金是不是可以退给我们”。被告答：“那你们确定一下时间，押金那里是不退的，合同也是有写的，这也是行规”。同年5月21日，被告说：“枝，刚刚同房东谈完，她和新租户要礼拜五签合同，你后日之前给我答复，要不要继续做，如果要继续做我要准备多一份合同，等你和一楼的签，因为到时他们签完之后，铺头不属于我，而我和你之前签的合同就等于失效了”。原告问：“那如果我继续签，到期后我们的押金是不是现在的给我们”。被告答：“对的，到时你们签完就你们对接，我也跟一楼的解释了我们合同的情况，反正你们如果租约未到期，押金是不退的，明年到期了自然就会退给你们”。同日19时40分，被告说：“大后天签合同，你这边最好明天之前给我答复”。原告说：“敏，如果我们不租要什么时候搬出去”。同年6月3日下午15时01分，原告说：“敏，我们二楼搞好了，卫生也清干净了”。2019年5月23日，案外人伍淑娴与赵志聪签订《商铺租赁合同》，由伍淑娴将佛山市禅城区湖景路8号2区五座P9号面积约为110平方米的商铺出租给赵志聪，租赁期从2019年6月5日至2024年6月5日。诉讼中，原、被告均确认：原告向被告支付涉案商铺租金至2019年6月3日，原告于2019年6月3日搬离涉案商铺。另查明：佛山市禅城区湖景路8号2区五座P9号商铺的产权人系案外人伍淑娴。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺转租协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人应依照上述协议约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请确认涉案协议解除。根据当事人的陈述，双方均确认其协商一致后原告于2019年6月3日搬离涉案商铺二楼。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告主张解除涉案《商铺转租协议》，被告不持异议，对此本院予以支持。由于原告于2019年6月3日搬离涉案商铺二楼，双方之间的租赁合同已经事实解除，故本院确认涉案《商铺转租协议》于2019年6月3日解除。关于原告主张被告退还押金的诉请。涉案《商铺转租协议》第3条约定，合同期满后，押金无息退回原告。本案中，原告于合同期届满前在微信中提出“我们不想租了”、“如果你想转让别人，一二楼转你是不是更方便，我们放着二楼你也不方便”、“我们是打算不租了”，向被告表示不再承租涉案商铺二楼。虽原告在诉讼中解释上述聊天内容并非向被告提出提前终止合同的意思表示，仅为商量的口吻，但该聊天内容系原告的真实意思表示，原告多次向被告提出不再承租的意愿，并详细询问是否由原告转租、押金是否退还等提前终止合同的问题，故原告的解释与常理不符，本院不予采纳。在合同期限届满前且被告提供的商铺符合合同约定用途的情形下，原告单方提出提前退租，不符上述合同约定的押金退还条件，故原告主张被告退还押金，缺乏法律与事实依据，本院不予支持。至于原告提到被告在合同期届满前已联系新承租人，对此可从双方的聊天记录看出，原告先提出退租的请求，被告再提出寻找新承租人的意向，并在签订新的租赁合同之前被告也向原告询问是否继续承租，如继续承租的则仅向新承租人出租涉案商铺一楼部分，对原告并未造成影响，最终原告明确选择不再承租涉案商铺二楼。故，由于原告提出提前终止合同，被告寻找新承租人的行为符合常理，原告以此为由主张被告存在违约行为并返还押金的诉求无理，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿损失的诉请。由于提前终止涉案合同的过错不在于被告，原告主张由被告赔偿因提前终止合同所产生的损失，缺乏法律与事实依据，本院不予支持。关于被告提出空调维修费由原告承担的抗辩意见，因被告于本案中未提起反诉，对于原告是否应承担该项费用本院不予审查。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告梁淑枝与被告余云敏于2018年4月26日签订的《商铺转租协议》于2019年6月3日解除；二、驳回原告梁淑枝的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取43元，由原告梁淑枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年八月十四日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。