海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终3501号上诉人（原审原告）:陈文琴,女，1979年10月4日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。上诉人（原审原告）：王仁书,男，1979年12月28日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。共同委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海口金盛元房地产开发公司。住所地：海口市琼山区府城镇中山路东坡楼（**），统一社会信用代码：914601002014231579。法定代表人：杨进忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：周亚敏，海南广哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛铭，海南广哲律师事务所律师。上诉人陈文琴、王仁书因与被上诉人海口金盛元房地产开发公司（以下简称金盛元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈文琴、王仁书上诉请求：1.判令撤销海口市琼山区人民法院作出的（2019）琼0107民初1276号民事判决书；2.改判金盛元公司向陈文琴、王仁书支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2015年4月18日起至金盛元公司为陈文琴、王仁书办理房屋权属证书之日截止，每逾期一日按陈文琴、王仁书已付购房款536984元的万分之零点一计算，暂计算至起诉之日为7233.17元；3.本案一审、二审诉讼费均由金盛元公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。金盛元公司向陈文琴、王仁书支付逾期办理权属登记的违约金的起始时间存在计算错误。一审判决认定“因此金盛元公司在原约定的办理房产证及土地证的期限（730天+730天=1460天）仍未办理好不动产权属证书的应视为金盛元公司违约。”以此将金盛元公司应向陈文琴、王仁书支付逾期办证违约金的时间延迟至从房屋交付之日起算1469天后才起算，但这样的认定明显属于错误。首先，根据陈文琴、王仁书与金盛元公司签订的《海口市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：金盛元公司将“金盛元住宅小区4、5号楼5-1304房”出售给陈文琴、王仁书，金盛元公司应当自房屋交房之日起730日内为陈文琴、王仁书办理房屋权属证书。所以，在金盛元公司于2013年4月18日将房屋交付给了陈文琴、王仁书，在2015年4月19日之日起，已经产生了逾期办证违约金，直至2016年6月25日（即海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记前一个月），金盛元公司未为陈文琴、王仁书办理房屋权属证书，故该违约金系一直延续计算的，但一审法院却刻意忽略该阶段内的违约金，任其凭空消失。其次，在海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记后，土地使用权证书不再单独办理，陈文琴、王仁书可自行办理不动产权证书已经无须金盛元公司配合，所以金盛元公司的逾期办理土地使用权证的违约责任已经不存在，故上述合同约定的在陈文琴、王仁书取得该商品房权属证书后，金盛元公司应当在730日内向土地登记机关申请，为陈文琴、王仁书办理土地使用权证的义务已经不存在，该合同上的办理土地证期限也不存在。但前提是金盛元公司应为陈文琴、王仁书办理房屋权属证书，在本案中，金盛元公司一直没有办理房屋权属证书，陈文琴、王仁书就无法在2016年7月25日后办理不动产权证书，故逾期办证违约金应一直延续计算。最后，因房屋权属证书可以将不动产权证书的内容包含进去，而且陈文琴、王仁书在本案当中也未放弃对该阶段违约金的追索，故一审法院简单的将办证期限为两证（即房屋权属证书及土地证）期限简单相加并认定该期限之后才计算违约金的说法并不合理，该认定并不能解释在2015年4月19日至2016年7月25日期间的逾期办理房屋权属证书的违约金为何金盛元公司不应向陈文琴、王仁书支付，也并不能解释在2016年7月26日后，逾期办理不动产权证书的违约金金盛元公司在未能办理房屋权属证书后，陈文琴、王仁书也不能自行办理不动产权证书的违约金如何计算的问题。综上，请求二审法院依法支持陈文琴、王仁书的诉请，维护陈文琴、王仁书合法权益。金盛元公司辩称，一、由于政策法规的变化（两证合一），涉案双方在《海口市商品房买卖合同》第十五条中约定的房屋权属证书与土地使用权证书已在客观上无法办理，而是统一合并为不动产权证书。在涉案双方未对不动产权证书有无办理期限以及期限长短问题形成明确约定的情况下，一审判决参照合同条款，将房、地产权属证书的办理期限相加视作本案中不动产权证书的办理期限，并以此为依据判令金盛元公司承担违约责任，已经是从公平角度出发照顾到陈文琴、王仁书的利益，并无不当。1.在不动产统一登记制度实施的过程中，政府部门已不再分别办理房产证和土地证，金盛元公司因上述客观原因已经不可能依照合同的约定，先办理出房屋权属证书，再办理出土地使用权证书，并依次分别计算办证期限。陈文琴、王仁书却错误套用法规变化前所约定的房屋权属证书办理期限，作为金盛元公司办理不动产权证书的期限，要求金盛元公司承担违约责任，并不符合合同的约定。而且，依据《海口市商品房买卖合同》第十五条第四款：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起…买受人有权单方解除合同。”约定可知，陈文琴、王仁书主张金盛元公司承担逾期办证的违约责任的前提条件是因出卖人的责任导致办证逾期。而在本案之中，导致陈文琴、王仁书无法取得房屋权属证书的原因是政策法规的变化，完全不属于出卖人的责任，因此陈文琴、王仁书主张金盛元公司承担违约责任缺乏合同依据。此外，涉案双方在合同第十五条第五款中也明确约定：“如因不可抗力、政府的有关法规政策或政府部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。”本案中，因政府的有关法规政策变化导致陈文琴、王仁书无法取得房屋权属证书的情况，也符合双方明确约定的免责事由。2.就不动产权证书而言，涉案双方未对其有无办理期限以及期限长短问题形成明确约定。既无约定，也就无违约之说。然而，一审判决参照合同条款，将房、地产权属证书的办理期限相加视作本案中不动产权证书的办理期限，并以此为依据判令金盛元公司承担违约责任，已经是从公平角度出发照顾到陈文琴、王仁书的利益。3.事实上，不动产统一登记制度的推行工作并不是一蹴而就的，其中涉及到政府部门职责的划转、新设登记机构与原登记机构工作衔接等问题，因此制度改革对于办证进度的影响也并非只在一朝一夕。金盛元公司在一审过程中也已举证证明：海口市的不动产统一登记机构设立、运作均较晚，且新设机构人手少、办证工作量巨大，造成不动产权证书办证进度迟缓。而且，金盛元公司从房屋交付后即已实际着手办理房屋权属登记，曾按照原流程向住建部门申请办理房屋权属登记业务，但在业务办理过程中，却又被告知由于两证合一的原因，需要到新设登记机构再次进行一遍新的申请程序，才致使办证进度被延缓。4.不动产权证书项下登记的两项权利既包含了房屋所有权，又包含了土地使用权，因此只能说不动产权证书包含了房屋权属证书的内容，而不是陈文琴、王仁书所认为的房屋权属证书可以将不动产权证书的内容包含进去，陈文琴、王仁书的这一说法仅是其单方的错误认识，无任何法律依据。二、金盛元公司在一审过程中已提出过时效抗辩，即便假定导致本案中办证迟延的原因可以归咎于金盛元公司，假定按照陈文琴、王仁书的理解，金盛元公司需要自2015年4月19日起承担违约责任的话，陈文琴、王仁书却一直怠于行使自己的权利，迟至2019年1月28日才提起诉讼，诉讼时效期间早已届满，陈文琴、王仁书已丧失胜诉权。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，陈文琴、王仁书所诉请的全部违约金均属于违约责任的一种承担方式，陈文琴、王仁书请求金盛元公司承担违约责任，则应从知道金盛元公司违约（权利被侵害）之日起计算诉讼时效期间。陈文琴、王仁书在2015年4月19日未能依照合同约定取得房屋权属证书，即已明确知道自己的权利受到了侵害，依据上述法律规定，陈文琴、王仁书最迟应当在2017年4月20日提起诉讼。然而，陈文琴、王仁书却一直怠于行使自己的权利，迟至2019年1月28日才提起诉讼，已远远超过法定诉讼时效期间，陈文琴、王仁书已丧失胜诉权，应当依法驳回其诉讼请求。三、金盛元公司具有充分证据证明是由于政府原因导致办理不动产证延迟，不能计算逾期办证违约金。金盛元公司从2013年6月18日即已书面申请公安部门出具门牌证明，然而公安部门迟至2016年12月15日才向海口市住建局出具该证明，政府部门在一个门牌证明上就拖延金盛元公司三年半时间，依法应合理扣除公安部门延误造成的延误天数。在两证合一前，为每个买受人办理房屋权属证书的前提是在住建部门办理商品房初始登记（即房屋总证），而办理商品房初始登记则需要提供不动产所在地公安局门（楼）牌编制管理部门出具的《房屋坐落门牌证明》。金盛元公司从2013年6月18日即已书面申请公安部门出具门牌证明，然而公安部门迟至2016年12月15日才向海口市住建局出具该证明，致使金盛元公司在办证过程中长时间受阻。据此，办证延误是公安行政部门延误导致，金盛元公司一审也已经出示《门楼牌变更证明》证明延误原因在于政府部门。四、金盛元公司2017年9月14日申请办理涉案房产的房屋分户登记，并已经受理，但是一审判决金盛元公司支付从2017年4月起至2018年9月办出不动产证止的逾期办证违约金，已经明显多算逾期办证违约金。一审判决并未合理扣除不动产局受理金盛元公司分户申请后，由于政府原因造成的办证延误，该计算办法已经多计算逾期办证违约金天数，判决不公平。实际上，金盛元公司已经在2017年9月14日申请办理涉案房产的房屋分户登记，并已经受理（详见金盛元公司一审出示证据八《查询确认单》），按照政府办理不动产时限，受理后15个工作日办理出不动产分证，但是不动产局直到2018年6月才办理出来不动产分户证，扣除合理的政府承诺的15天办证政务承诺，2017年9月29日应该办理出来不动产分证给金盛元公司，但不动产局直到2018年6月才办理出来不动产分户证，政府办证延期270多天，依法应该扣减该由于政府原因造成延误的天数，但是一审判决并未扣减，已经多计算逾期办证违约金天数，判决不公平。五、陈文琴、王仁书不配合提供办证所需的证件资料也大大延缓了办证的进度，陈文琴、王仁书对于办证迟延存在过错与责任，一审判决并未扣除合理的由于陈文琴、王仁书提供办证资料延误的天数，判决违约金过高。根据金盛元小区4号楼个人资料缺失明细，证明陈文琴、王仁书直到2018年6-7月期间才补全办证资料，据此陈文琴、王仁书不配合提供《完税证明》《预告登记证》《维修基金收据》、身份证复印件等办证所需的证件资料，也大大延缓了办证的进度。上述原因均不可归咎于金盛元公司，陈文琴、王仁书对于办证迟延存在过错与责任，应该合理扣除陈文琴、王仁书延误时间。六、根据办证规定，陈文琴、王仁书必须缴纳完毕契税后，才能办理不动产证，而陈文琴、王仁书在2016年3月才补交契税，税务机关才出具完税证明，才具备办证条件，陈文琴、王仁书上诉要求从2015年4月19日起算逾期办证违约金，没有事实与法律依据。七、一审法院在庭审中发问陈文琴、王仁书，房产证取消后，双方是否对办理不动产证的时间重新约定，陈文琴、王仁书回答没有约定。并且陈文琴、王仁书在明确主张时，回答法庭，要求办理证件的就是不动产证，据此不能从2015年4月19日起算逾期办证违约金。综上所述，导致陈文琴、王仁书无法取得房屋权属证书的原因是政策法规的变化，不可归咎于金盛元公司，陈文琴、王仁书主张金盛元公司承担违约责任缺乏合同依据。在涉案双方未对不动产权证书的办理期限形成明确约定的情况下，一审判决参照原合同约定确定了一个不动产权证书的办理期限，并以此为依据判令金盛元公司承担违约责任，已经是从公平角度出发照顾到陈文琴、王仁书的利益，故请求依法驳回陈文琴、王仁书的上诉请求。陈文琴、王仁书向一审法院起诉请求：1.判令金盛元公司向陈文琴、王仁书支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2015年4月18日起至金盛元公司为陈文琴、王仁书办理房屋权属证书之日截止，每逾期一日按陈文琴、王仁书已付购房款536984元的万分之零点一计算，暂计算至起诉之日为7233.17元；2.本案诉讼费由金盛元公司承担。一审法院认定事实：2013年1月13日，陈文琴、王仁书与金盛元公司签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：陈文琴、王仁书购买金盛元公司开发的预售商品房，即位于海口市××区金盛元住宅小区4、5号楼13层5-1304号房，建筑面积共95.89平方米；每平方米5600元，总金额536984元；陈文琴、王仁书应在合同签订当日向金盛元公司支付首期房款166984元，余款370000元申请公积金按揭贷款；金盛元公司应在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建筑工程质量安全监督站及设计、施工、监理、勘察五个建设相关单位现场验收认可合格的的商品房交付给陈文琴、王仁书使用；金盛元公司应在房屋交付之日起730日内为陈文琴、王仁书办理房屋权属证书，在陈文琴、王仁书取得该商品房权属证书后，金盛元公司应当在730日内向土地登记机关申请，为陈文琴、王仁书办理土地使用权证，金盛元公司应当提前10日如实书面告知陈文琴、王仁书办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由陈文琴、王仁书提供的证件资料，陈文琴、王仁书应及时提供；如因金盛元公司的责任，陈文琴、王仁书不能在约定期限内取得房地产权属证书的，金盛元公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点一向陈文琴、王仁书支付违约金；逾期200日以上的，陈文琴、王仁书有权单方解除合同。如因不可抗力、政府的有关法规政策或政府部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。合同签订后，陈文琴、王仁书向金盛元公司支付首付款166984元和余款370000元，金盛元公司分别于2013年1月18日、2013年4月3日向陈文琴、王仁书出具发票。2013年4月18日，金盛元公司向陈文琴、王仁书交付房屋。陈文琴、王仁书分别于2013年7月24日、2016年7月29日缴纳了涉案房屋的契税费7652.02元和402.74元。2017年9月14日，金盛元公司向不动产登记中心提交涉案房产过户至陈文琴、王仁书名下的登记申请。2018年9月27日，涉案房产不动产权证办理至陈文琴、王仁书名下。另查，自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记。原来的房屋所有权证书和土地使用权证双证合一，统一办理不动产证书。不动产统一登记实施前后，房产及土地登记业务的办理不受影响。2013年6月18日，金盛元公司向海口市公安局琼山办证中心、文庄派出所提交《地名、门牌立户申请报告》，该局2016年12月15日向海口市住建局出具证明。诉争房屋在交付时并不具备合同约定的“经海口市建筑工程质量安全监督站及设计、施工、监理、勘察五个建设相关单位现场验收认可合格”交付条件。金盛元公司提交的证据显示诉争房屋完成测绘时间为2016年6月8日，房屋经建设、勘察、设计、监理、施工五单位组成的验收组，验收竣工时间为2014年1月16日。但不动产权属证书上记载该房屋竣工时间为2016年9月29日。一审法院认为,《商品房买卖合同》系陈文琴、王仁书与金盛元公司真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同对签订双方均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。陈文琴、王仁书已依约支付全部购房款，金盛元公司亦应依约为陈文琴、王仁书办理房产权属登记。关于金盛元公司是否应当向陈文琴、王仁书支付逾期办证违约金的问题。双方在合同中约定，金盛元公司应当自房屋交付之日起730日内为陈文琴、王仁书办理房屋权属证书，在陈文琴、王仁书取得该商品房权属证书后，金盛元公司应当在730日内向土地登记机关申请，为陈文琴、王仁书办理土地使用权证。合同履行至2016年7月25日，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记，不分别办理房产证和土地证。即按原合同约定分别办理房产证和土地证已不可能，但双方对不动产权属证书的办理并未重新约定时间，故对原约定的房产证办理时间及土地证办理时间仍参照适用，结合双证合一的政策调整对开发商办理好房、地产权属证书的期限确有影响，故将两者相加视为办理不动产权属证书的时间比较合理。根据不动产权中心的相关工作人员答复双证合一后对外窗口一直受理相关权属证书的登记。房屋权属证书虽由原来的双证变为一证，但不影响到可继续办理不动产权属证书。故金盛元公司以双证合一政策的调整作为合同约定的免责事由的辩称意见一审法院不予采信。因此金盛元公司在原约定的办理房产证及土地证的期限（730天+730天=1460天）仍未办理好不动产权属证书的应视为金盛元公司违约。金盛元公司于2013年4月18日将房屋交付给陈文琴、王仁书，其应当最迟于2017年4月18日前办理好不动产权证。经法院查明，金盛元公司是于2017年9月14日才向不动产权中心递交相关材料及登记申请。因合同中约定在交付房屋四年内办理好房地产权证，双方并未约定开发商递交登记材料之日为已履行办证义务，故一审法院认定金盛元公司的违约起算日为四年办理权属证书到期之日的次日即2017年4月19日。而涉案房屋的不动产权属证书直至2018年9月27日才登记到陈文琴、王仁书名下，因此，一审法院认定金盛元公司存在逾期办证的事实，应承担违约责任，应向陈文琴、王仁书支付自2017年4月19日起至2018年9月27日止，以购房款536984元为基数按每日万分之零点一计算的逾期办证违约金，即2824.54元（536984元×0.01‰×526日）。陈文琴、王仁书主张金额超出部分，一审法院不予支持。金盛元公司抗辩称公安机关延迟出具房屋门牌证明导致办理房产证迟延，因双方约定的办理房产证时间已涵盖所有可能产生的延误，金盛元公司未在约定时间内办理好房屋产权证就应承担违约责任，除非有不可抗力和免责的因素。金盛元公司抗辩称因陈文琴、王仁书完税时间推延导致办理房产证迟延，双方在合同中约定金盛元公司办理权属证书应在十日前通知陈文琴、王仁书，经查金盛元公司于2018年5月在小区张贴公告要求业主补齐办证材料，因其未举证证明已经在合同约定的办证时间内通知陈文琴、王仁书，故逾期办证的责任不可归责于陈文琴、王仁书，陈文琴、王仁书在办证过程中无过错。故金盛元公司以上抗辩意见一审法院不予采信。关于金盛元公司抗辩陈文琴、王仁书起诉超过诉讼时效的意见，因金盛元公司的违约起算日为陈文琴、王仁书收房之日起四年期满的次日即2017年4月19日，故陈文琴、王仁书自知道自己的权利被侵害之日起三年之内起诉并未超过时效。故金盛元公司的该项抗辩意见一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限金盛元公司于本判决生效之日起十日内向陈文琴、王仁书支付自2017年4月19日起至2018年9月27日止的逾期办证违约金2824.54元；二、驳回陈文琴、王仁书的其他诉讼请求。案件受理费25元（陈文琴、王仁书已预缴），由金盛元公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为逾期办证违约金计算期间的确定。根据约定，金盛元公司应在房屋交付之日起730日内为陈文琴、王仁书办理房屋权属证书，在陈文琴、王仁书取得商品房权属证书后的730日内为陈文琴、王仁书办理土地使用权证。案涉房屋的交付时间为2013年4月18日，按照约定，金盛元公司为陈文琴、王仁书办理房屋权属证书的期限应至2015年4月18日，办理土地使用权证的期限应至2017年4月18日。但因2016年7月25日，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记，不分别办理房产证和土地证，而是要求统一办理不动产权证。此时，因陈文琴、王仁书与金盛元公司在合同中约定的办理土地使用权证的期限尚未届满，金盛元公司亦尚未办理好房屋权属证书，故双方在合同中约定的办理房产证和土地使用权证因政策原因无法实现，金盛元公司亦不能再为陈文琴、王仁书分别办理房产证和土地使用权证。因双方对不动产权属证书的办理并未重新约定时间，在此情况下，应以合同约定的办理土地使用权证的期限届满之日为办证截止时间较为合理，即至2017年4月18日前，金盛元公司理应为陈文琴、王仁书办理好不动产权属证书。金盛元公司至2018年9月27日才将案涉房屋的不动产权属证书办理至陈文琴、王仁书名下，应承担逾期办证的违约责任。一审法院认定的违约金计算期限、标准及金额，并无不当，本院予以维持。陈文琴、王仁书的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。综上，陈文琴、王仁书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈文琴、王仁书负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年八月三十日书记员 韩 莉速录员 吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。