广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1565号原告：广州雅景电子科技有限公司。法定代表人：朱国建。委托诉讼代理人：叶建霄，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟思洋，广东汇胜律师事务所律师。被告：余绍林，男，1965年12月26日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被告：广州余哥贸易有限公司，住所地广州市番禺区大石街大山工业区**702，统一社会信用代码914401010784373334。法定代表人：余绍林。原告广州雅景电子科技有限公司诉被告余绍林、广州余哥贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州雅景电子科技有限公司委托诉讼代理人孟思洋，被告广州余哥贸易有限公司法定代表人、被告余绍林到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州雅景电子科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、支付欠缴租金、水费、电费、杂费及相应滞纳金等，小计52770.72元。（1）2018年8月租金及2018年7月水电费总计应缴34691元，2018年8月6日被告交9800元，8月7日交9200元，8月8日交10000元，已交总计29000元，欠租金5691元。根据合同，34691元需在2018年7月30日前缴清，暂自2018年8月1日至11月19日按照日千分之五计算滞纳金为4174.5元。（2）2018年9月1日至2018年9月26日租金22831.46元，暂自2018年9月27日至11月19日按照日千分之五计算滞纳金为6164.49元。（3）2018年7月25日至2018年8月25日水电费7778.68元，其中电费总计为7235.8元，水费为542.88元。水电费的滞纳金，暂自2018年9月1日至2018年11月19日，按照日千分之五计算，为3111.47元。（4）2018年9月1日至2018年9月26日杂费2377.26元，滞纳金暂自2018年9月27日至2018年11月19日，按照日千分之五计算，为641.86元。2、被告余绍林自2018年9月27日起向原告支付场地占用费，暂计至2018年11月7日，为72006.93元（场地占用费按租金标准双倍计算）。3、被告余绍林向原告支付违约赔偿金79032.00元。4、原告不予向被告余绍林退还租赁合同项下押金人民币61500元。5、被告广州余哥贸易有限公司就前述第1-3项诉讼请求以及本案全部诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费，与被告余绍林共同承担连带责任。6、被告余绍林承担本案全部诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费。事实与理由：原告与被告余绍林于2018年7月31日续签了《房屋租赁合同》，租赁位于广州市番禺区大石街道大山工业区A15栋厂房7楼，租期为2018年8月1日至2019年7月31日，被告余绍林在该地址注册设立被告广州余哥贸易有限公司实际经营、使用，并置放了大量机器设备在内。被告余绍林由于违反合同约定，欠缴应付的租金、水电费等，原告已经于2018年9月26日向余绍林发送告知函，解除与余绍林的租赁合同，并要求被告余绍林腾房。该告知函已经签收，原告与被告余绍林的租赁合同已经于2018年9月26日解除。原告在解除与被告余绍林的租赁合同之后，于2018年10月9日再次发函催告余绍林尽快腾房，搬离被告余绍林及广州余哥贸易有限公司占用在租赁场地内的所有物品。被告余绍林及广州余哥贸易有限公司至今未将原告场地依约交还给原告。原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼。庭审中，原告补充如下：2018年11月19日，经原告申请法院查封案涉机器设备，当天原告已经收回案涉租赁场地。被告余绍林、广州余哥贸易有限公司辩称，原告提出的房屋租金及水电费、杂费，没有异议。但是对场地占用费，我方认为不合理，我方认为时间及标准均不合理，不是我不愿意搬离，是因为原告阻挡我方搬离，要求我方一定要给钱。当时我方没有报警，是因为我方没有法律意识去报警。滞纳金不合理。现在我公司经营困难，员工的工资都难以支付。原告广州雅景电子科技有限公司向本院提交如下证据：1、《广州市房屋租赁合同》，2、《关于“与余绍林解除租赁合同”告知函》，3、《关于“清理余绍林租赁屋内物品”告知函》，4、缴费通知单，5、诉讼保单担保费发票。原告广州雅景电子科技有限公司向本院提交如下补充证据：1、余绍林微信头像截图，2、雅景公司员工赖启波微信头像截图，3、雅景公司员工赖启波与余绍林微信聊天语音转文字内容，4、雅景公司员工赖启波向余绍林微信发送《关于“与余绍林解除租赁合同”告知函》，5、《补充协议》，6、李楚繁身份证复印件，7、《房屋租赁备案地址核实表》，并拟以此支持其诉讼主张。被告余绍林、广州余哥贸易有限公司无证据提交。本院经审查原告提交证据，并结合其庭审质证、陈述，认定事实如下：2015年6月9日，原告与案外人麦*明、李*繁签订一份《补充协议》，约定向两案外人租赁广州市番禺区大石街大山村大山工业区A15栋的顶层（第7层）加盖的钢结构简易厂房。上述租赁已办理备案，原告提供了广州市番禺区大石街出租屋流动人员管理服务中心大山村管理组加盖印章的《房屋租赁备案地址核实表》。本院责令原告提交上述租赁场地的产权证书或建设工程规划许可证，至本案庭审辩论结束，原告均未能提交。原告表示案涉场地为村内集体用地上的建筑，无法提供上述文件。2018年7月31日，原告广州雅景电子科技有限公司（出租方，甲方）与被告余绍林（承租方，乙方）签订一份房屋租赁合同（以下简称涉案合同），约定将位于广州市番禺区大石街道大山工业区A15栋厂房7楼出租给乙方，合同期限自2018年8月1日至2019年7月31日，租赁押金79032元，房屋租金每月26344元，物业服务费每月1682元，生活垃圾费每月561元，电梯费每月500元。合同第四条双方违约责任，第4款约定，除本合同特别约定条款外，合同期间如任何一方根本违约的，均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。合同约定乙方逾期缴纳租金、水电费等费用延迟交付的，应每日支付千分之五的滞纳金。合同对其他事项也作了相关约定。合同签订后，被告余绍林接收涉案场地并注册广州余哥贸易有限公司进行经营。双方均确认原告收取了押金61500元。2018年9月26日，原告向被告余绍林邮寄《关于“与余绍林解除租赁合同”告知函》，表示被告余绍林未及时缴纳2018年8、9月的租金，及拖欠相关水电费，现告知被告解除合同，要求被告两日内将其财产搬离，押金79032元不退，并要求支付租金及滞纳金、水电费及滞纳金、违约金。次日，被告收取该邮件。2018年10月11日，原告再次向被告余绍林的身份证地址邮寄《关于“清理余绍林租赁屋内物品”告知函》，表示双方租赁关系于2018年9月26日正式解除，被告需两日内清理租赁物内物品。邮件因无人签收而退回。期间，原告通过其员工以微信方式向被告余绍林发送上述两邮件内容。原告提交自行制作的缴费通知单，表示被告拖欠以下费用：1、2018年7月25日至8月25日的水费542.88元；2、2018年7月25日至8月25日的电费7235.8元；3、2018年9月1日至9月26日的杂费（生活垃圾费486.2元、电梯费433.33元、物业服务费1457.73元）合计2377.26元；4、2018年8月租金5691元及9月1日至9月26日的租金22831.46元；5、2018年9月27日至2018年11月19日的场地占用费93082元；6、违约赔偿金79032元；7、上述各费用按每日千分之五计算的滞纳金。两被告确认原告陈述所拖欠租金、水电费、杂费的时间及金额，但对滞纳金有异议。对于场地占用费，被告表示是原告阻挠其搬走，并非其不想交付场地给原告。原告向本院申请财产保全并提供担保，向保险公司支付担保费2000元。本院于2018年11月19日查封被告余绍林所租赁场地内被告广州余哥贸易有限公司所有的机器设备一台。同日，两被告将其他租赁场地内的物品搬走，原告接收涉案租赁场地。被告余绍林表示双方协商以部分设备抵扣拖欠费用，原告将设备拉回抵押，双方已经结算完毕。原告予以否认，表示双方从未书面协商确定设备抵扣欠款事宜，是被告主动将部分设备存放原告处，随时可将其拉走。被告余绍林表示原告私自变卖法院查封的设备，应予以惩处，另被告因原告行为导致经济损失应予补偿，金额约133万元。原告表示从未擅自处理法院查封物，另如被告主张经济损失，应提交相应证据并另案起诉。以上事实有双方提供证据及庭审笔录为证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第一条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告始终无法提供涉案租赁房屋的产权证书或建设工程规划许可证，也无法证实所出租场地经主管部门批准建设，本院依法确认双方签订的房屋租赁合同无效。在房屋租赁合同无效情况下，不免除被告余绍林及实际承租人广州余哥贸易有限公司按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费的义务。根据庭审双方确认的内容，可确认双方无异议的有以下费用：水费542.88元，电费7235.8元，杂费（生活垃圾费486.2元、电梯费433.33元、物业服务费1457.73元）合计2377.26元。至于租金，因本院确认合同无效，原告仅可依照合同约定的租金标准向被告收取占有使用费。该占有使用费，2018年8月为5691元，对此双方均无异议。自2018年9月1日至2018年11月19日的占有使用费，可参照租金标准计算，计算方法为26344元/月*（2+19/30），为69372.53元。原告主张租金、占有使用费超出上述金额的部分，本院依法不予支持。合同约定的每日千分之五的滞纳金计算标准，换算年利率为182.50%，远远超过正常的计算利率，因房屋租赁合同无效，且原告未提供证据对其因被告逾期缴费导致的损失，本院酌定原告可请求被告自每月1日起以26344元为基数，按同期银行贷款利率上浮50%计算当月占有使用费的滞纳金，其中2018年11月占有使用费的滞纳金以16684.53元计算。均计算至本判决确定的给付之日止。对原告主张滞纳金超出上述计算标准的部分，本院依法予以驳回。租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告因涉案合同收取被告押金61500元，该款项应当予以返还。涉案合同约定违约方应当支付与押金等额的违约金，因本案合同无效双方均具有过错，本院酌定被告向原告支付相当于押金一半金额，即39516元作为赔偿金。对于水费542.88元、电费7235.80元、杂费2377.26元，合计10155.94元，为两被告实际使用涉案场地期间产生的费用，应当向原告支付。因原告尚应向被告余绍林返还押金61500元，为减少当事人诉累，该押金可直接与赔偿金、水电杂费进行抵扣，抵扣上述费用后，原告尚应向被告返还押金11828.06元。该费用应当及时向被告余绍林返还。因两被告需向原告支付场地占有使用费69372.33元及滞纳金，双方当事人均可申请直接与截至本判决作出之日所计算的场地占有使用费及滞纳金进行抵扣。被告余绍林仅陈述原告与其达成以部分设备抵扣欠款约定，但未能提交相应的证据予以证实，应自行承担举证不能的不利后果。被告余绍林抗辩其因原告行为导致重大损失，但未能提供相应的证据支持，如其认为确有相关损失的，可另行通过法律途径向原告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告余绍林、广州余哥贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州雅景电子科技有限公司支付房屋占有使用费69372.33元及滞纳金（滞纳金分别计算，以5691元为基数，自2018年1日计算；以26344元为基数，分别从2018年9月1日、2018年10月1日计算；以16684.53元为基数，自2018年11月1日计算，均按中国人民银行同期贷款利率上浮50%标准，计算至本判决确定的给付之日）。二、驳回原告广州雅景电子科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5214元，由原告广州雅景电子科技有限公司承担3205元，被告余绍林、广州余哥贸易有限公司共同承担2009元。保全费1825元，由被告余绍林、广州余哥贸易有限公司共同承担。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东人民陪审员  黄福泉人民陪审员  杨彩萍二〇一九年八月五日书 记 员  何震宇