黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终753号上诉人（一审被告）：黑河市易达酒店，住所地黑河市爱辉区中央东大街**。投资人：王颖，该酒店经理。委托诉讼代理人：朱鹏玉，黑龙江通桥律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黑龙江省公路事业发展中心（原黑龙江省公路局），，住所地哈尔滨市南岗区一曼街**法定代表人：李俊香，该中心主任。委托诉讼代理人：武浩，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。上诉人黑河市易达酒店（以下简称易达酒店）因与被上诉人黑龙江省公路事业发展中心（以下简称省公路中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2018）黑1102民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人易达酒店及其委托诉讼代理人朱鹏玉，被上诉人省公路中心的委托诉讼代理人武浩到庭参加询问。本案现已审理终结。易达酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判继续租赁房屋至该房屋出售或出租止；2.撤销一审判决第二项，改判不承担逾期腾退房屋违约金；3.上诉费由省公路中心承担。事实和理由：1.一审判决易达酒店将租赁的房屋交还给省公路中心，损害国家、易达酒店和省公路中心各方的合法权益；2.易达酒店没有及时腾退房屋，可以保障国家财产保值升值，不应当承担违约责任。省公路中心辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。1.易达酒店拒不返还租赁房屋的行为已构成严重违约，应承担违约责任。2.易达酒店的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。案涉租赁房屋属于国有资产，根据《黑龙江省人民政府办公厅关于进一步做好省政府系统非办公类资产清理和处置工作的通知》的规定，已经出租出借的资产，出租出借合同到期后，未经省财政厅审批，严禁续签出租出借合同。省公路中心向一审法院起诉请求：1.判令易达酒店立即向黑龙江省公路局返还位于黑河市××××号房屋并完好交付房屋内设备、设施;2.判令易达酒店向黑龙江省公路局支付暂计算至2018年8月27日的逾期腾房占有使用费202,100元(自2018年7月11日起至2018年8月27日，以租金总额215,000元为基数，每日按2%计算);3.判令易达酒店自2018年8月28日起至实际返还房屋时止每日按4,300元(以租金总额215,000元为基数，每日按2%计算)向黑龙江省公路局支付逾期腾房占有使用费;4.判令易达酒店向黑龙江省公路局支付擅自转租房屋违约金64,500元;5.判令易达酒店承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：黑龙江省公路局与易达酒店于2009年6月24日签订房屋租赁合同，约定黑龙江省公路局将位于黑河市中央××（××号包括院内锅炉房),总面积为9286.28平方米的房屋租赁给易达酒店经营使用。租赁期限为2009年12月31开始至2017年12月31日届满。2018年1月23日，黑龙江省财政厅下达了黑财函（2018）9号《黑龙江省财政厅关于同意黑河市易达酒店租赁合同延期的复函》，同意将上述租赁合同租期延期半年。即从2018年1月1日至2018年6月30日，租金21.5万元上缴省财政。为此，双方又重新签订《房屋租赁合同》一份，约定继续由易达酒店租赁上述房屋，租期为2018年1月1日至2018年6月31日止，房屋租金总额为21.5万元。该合同第三条约定，逾期一个月内，乙方（即本案易达酒店）需按租金总额的30%支付违约金，逾期超过一个月甲方有权终止合同，乙方无条件在十日内退出，甲方不退还租金。第六条约定，乙方在承租期满后或者合同解除后的十日内返还该房产，未经甲方书面同意逾期返还该房产的，每逾期一日，乙方应按租金总额的2%向黑龙江省公路局支付占有期间的费用。上述租赁合同届满前，黑龙江省公路局于2018年5月16日向易达酒店发出《关于到期后不再续租的告知函》，内容为：一、自2018年6月30日起，贵酒店与我局之间签订的《房屋租赁合同》因租赁期限届满终止，根据《房屋租赁合同》第六条的规定，请贵酒店在租赁期限届满后的十日内（即2018年7月10日前）搬出位于黑河市中央××（××号包括院内锅炉房）的房屋，并腾退房屋，交换钥匙等全部物品给我局指定人员段庆春。二、如贵酒店逾期未将房屋及相关资产返还我局，我局将按照《房屋租赁合同》的相应条款执行，并追究贵酒店的违约责任。三、若因《房屋租赁合同》终止事宜发生纠纷，我局将通过法律途径解决，要求贵酒店承担违约责任并赔偿我局相应的损失。2018年7月12日，黑龙江省公路局又向易达酒店出具《关于限期腾退房屋的告知函》，告知易达酒店于2018年7月20日前搬出房屋，并办理交接手续。当日，易达酒店向黑龙江省公路局递交《关于黑河市易达酒店继续经营的申请》，黑龙江省公路局遂于2018年8月2日组织易达酒店召开专题会议，会后形成的会议纪要内容为：黑龙江省公路局和黑河市易达酒店就黑河市易达酒店租赁大楼相关事宜进行商讨，黑龙江省公路局要求黑河市易达酒店履行合同，按合同约定为2018年6月30日到期，考虑到酒店各方面实际困难，黑龙江省公路局同意延期2018年8月12日完成租赁大楼搬迁，完成搬迁清空大楼并封存后，由省财政进行处置。黑河市易达酒店表示要履行合同约定，同意拍卖或招投标。在拍卖或招投标落实前，由易达酒店继续看护经营，主要有以下几个方面考虑：使酒店保值增值，以维护国有资产利益和酒店员工的利益、拍卖或出租使酒店有连续性、保证相关设施、设备、完整、完好、保证职工稳定性、延续酒店的品牌效应。并承诺：如酒店拍卖成功随时退出，并保证设施、设备完好，已达到顺利交接目的，如招标未能中标及时退出、在看护过渡期，按期缴纳租金。易达酒店于2018年8月11日向黑龙江省公路局出具《关于清空易达酒店的回复意见》，向黑龙江省公路局回复称，在8月2日会议纪要中通知我方于2018年8月12日清空酒店，因酒店很多工作尚未完成，故在8月12日前无法清空。一审法院认为，黑龙江省公路局与易达酒店于2017年签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物已构成违约。因此，黑龙江省公路局要求易达酒店立即搬离租赁房屋的主张，本院予以支持。关于该合同第六条约定的即黑龙江省公路局主张逾期腾退房屋占有使用费按每日租金总额的2%支付，参照法律规定对于约定的违约金数额过高或者过低，应按照实际损失赔付，其中房屋每日租金总额2%的约定超过实际造成损失的30%，故应以该合同第三条约定的乙方需按租金总额的30%支付违约金，易达酒店应向黑龙江省公路局支付违约金64,500元。关于房屋使用费，故应以实际发生的租金损失为计算计算依据。黑龙江省公路局主张易达酒店擅自转租产生的违约金因未提交证据，本院不予支持。故易达酒店关于违约金的辩解理由成立，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、黑河市易达酒店在本判决生效之日起60日内将其租赁的黑龙江省公路局所有的黑河市××××号房屋(原中央街485号包括院内锅炉房)交还黑龙江省公路局；二、黑河市易达酒店在本判决生效之日起60日内给付黑龙江省公路局逾期腾退房屋违约金64,500元；三、黑河市易达酒店在本判决生效之日起60日内给付黑龙江省公路局房屋租金29，4918元（自2018年8月13日至2019年4月17日，每日租金为1,194元，21.5万元÷180天，共计247天）；四、黑河市易达酒店给付黑龙江省公路局自2019年4月18日至实际交还之日的房屋使用费（按每日租金1,194元计算）。案件受理费6,691元，由易达酒店负担，与上款一并给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，本案审理期间，2018年10月16日黑龙江省公路管理局更名为黑龙江省公路事业发展中心。本院认为，易达酒店与省公路中心双方签订的房屋租赁合同及双方之间就租赁问题达成的其他协议均符合法律规定，双方应按照合同内容及协议约定的内容履行各自的权利和义务。易达酒店上诉主张继续承租案涉房屋违反合同约定，亦无法定的合理事由，故该上诉主张不能成立。综上所述，易达酒店上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,691.27元，由黑河市易达酒店负担1,413元，5,278.27元予以退回。本判决为终审判决。审判长 曹 伟审判员 张 岩审判员 梁天元二〇一九年八月二十三日书记员 王春宇