湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初5845号 原告：岳阳市天瑞物业管理有限公司，住所地岳阳经济技术开发区岳阳大道狮子山路天邦珍珠湾小区****，统一社会信用代码9143060073050039XG。 法定代表人:付永兴。 委托诉讼代理人：刘伟，系该公司物业主任。 被告：江伶俐，女，汉族，1977年12月26日出生，户籍所在地湖南省岳阳市岳阳楼区，住岳阳市经开区。 原告岳阳市天瑞物业管理有限公司（以下简称天瑞物业）与被告江伶俐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘伟及被告江伶俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天瑞物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告江伶俐向原告支付自2016年10月21日至2019年5月31日物业服务费4604元，违约金6357.02元，两项共计10961.02元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费。 事实与理由：被告江伶俐在天邦钻石山小区购买的D2栋107室（48.84平方米门面），原告依法对被告居住的小区进行了物业服务，履行了应尽的义务。按照岳阳市物价局核准批准价格（住户每平方3元），向被告多次催缴2016年10月21日至2019年5月31日拖欠的物业服务费4604元，违约金6357.02元，共计10961.02元，因被告拒不缴纳，为维护原告合法权益，特此提起诉讼。 被告江伶俐辩称：答辩人江伶俐与邹朝阳婚前分别购买了天邦钻石山D2栋107、108号门面，婚后利用该门面经营亮山大药房，现居住在天邦钻石山D2栋107、108号门面内。该门面于2015年10月21日收房，收房时预交了一年物业费，并未享受过任何有效物业服务，因此拒交2016年10月21日至2019年5月31日物业费，理由如下：1、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准：收房时很多设施设备不完善，造成诸多困扰和不必要的经济损失。如验收时发现窗户裂缝5公分宽、墙体倾斜8公分，物业不管让答辩人自行处理，通网线、水电时不知那块是电表多次耽误装修师傅工时，导致造成损失2000余元。2、物业允许楼上其他业主在主体承重外墙开门框，之后发生外墙渗水进来致使房顶漏水，至今尚未处理。3、其他小区水电费缴纳每月均有短信提示，业主可自行在手机上缴费，而天瑞物业系加价代收水电费，门面周边卫生均是答辩人自行清理，随处可以看见堆积如山的垃圾。4、排烟管道按照物业错误方案走下水道排放，答辩人门店左右均为餐馆，物业称下水道系公用，答辩人无权阻止，以至于只要对方炒菜开油烟机，答辩人的门面内就油烟密布无法正常经营，答辩人多次向物业反映要求整改无果，有不允许答辩人自行封管改道，后经过派出所调解改烟道，原烟道成为废弃工程导致答辩人经济损失7000多元，但洗脸盆、洗菜盆下水管道依旧冒烟、冒臭气。5、由于物业疏忽未及时清理下水道，2017年6月23日下大雨，造成答辩人门店内进水，厕所成了喷泉，门面内到处是屎尿、老鼠。答辩人认为出现此情况系物业失职。2018年12月5日门前下水道又满，粪渣等回流进答辩人门面内下水道，经抽干水分，残渣干结致使洗脸台下水管道堵塞，通知物业无果，答辩人自行处理，损失300余元。据此，答辩人认为物业公司为业主服务，业主理应积极配合支持他们的工作主动按时缴纳物业费，但是以上反映的问题物业公司从未解决，每次缴纳缴纳水电费也只能缴纳100元，答辩人多次区协商解决准备缴纳物业费，物业领导却让答辩人就先这么交水电费算了，反正没停答辩人的水电，但是实际问题却依旧拖着未解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的天瑞物业公司营业执照、《前期物业管理服务协议》、《天邦钻石山业主家庭情况登记表》、钥匙收条、《天邦钻石山装饰施工申请审批验收表》、催费信息记录、客服日常事务登记值班记录表、住户维修记录、管理处维修记录、维修防水图片及《中标通知书》及被告江伶俐提交的房顶漏水、顶部石膏板开裂、墙体倾斜等视频、照片本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的2015年-2019年水电费明细单及水电费缴纳票据、收据，将综合全案进行认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月21日，原告天瑞物业与天邦钻石山小区D2栋107号门面业主即被告江伶俐签订《前期物业服务协议》。协议书约定天瑞物业提供的物业管理服务包括房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通项目进行维护、修缮、服务与管理。业主（即协议乙方）应依据协议向天瑞物业（即协议甲方）按时交纳物业服务费用，不得无故拒绝缴纳并应遵守《临时管理规约》及《天邦钻石山装饰装修规定》等相关管理规约。该协议第二项第10条约定“按照方便生活、团结互助、公平合理原则，正确处理物业的相邻关系……应当避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的应给予赔偿。”；协议第三条物业管理服务质量第七项第一款约定“小区实施全封闭管理以及24小时安全监控”；协议第四条物业管理服务费用约定的收费标准为3元/平方米/月,业主首次交纳一年物业服务费，一年以后物业费用按照季度收取。第十条违约责任约定“一、甲方违反约定，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；……四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按照每天0.3%交纳违约金，连续三个月不缴纳物业服务费，甲方催缴无效的……甲方可向有管辖权的法院提起诉讼。”被告江伶俐所有的D2栋107室门面面积为48.84平方米，按约每月应交物业管理费146.52元。该协议签订后，原告天瑞物业依约向包括被告江伶俐在内的天邦钻石山小区业主提供了物业管理服务。被告江伶俐以入住小区后相继发生外墙渗水导致房顶漏水、排烟管道因设计不合理导致其门面经常满房油烟以及下水管道未及时清理导致其门面多次因下雨造成堵塞致使门面厕所反涌出排泄物、老鼠等而原告天瑞物业未有效配合解决为由拒缴自2016年10月21日至2019年5月31日止的物业费。原告天瑞物业经多次催讨未果后诉至本院。 本院认为，物业服务公司存在的前提是业主对其相关物业管理工作的支持，业主亦应按时交纳物业管理服务费，应理解支持物业公司的工作。而物业公司作为服务公司应尽其所能提供相匹配的服务工作。本案中，原、被告之间长期存有矛盾的事实客观存在，双方均应深刻反思，应通过友好协商的方式解决实际问题。且原告天瑞物业与被告江伶俐签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告江伶俐作为天邦钻石山小区业主，享受了由原告天瑞物业提供的物业管理服务，应依约向原告缴纳物业费。被告江伶俐辩称的其门面经常满房油烟以及下水管道不及时清理导致其门面多次因下雨造成堵塞致使门面厕所反涌出排泄物、老鼠等情况，应及时与物业公司及开发商协商解决或通过法律途径依法维权；门面电费缴纳情况是否存在加价收取，被告可先行向本市电力部门反映情况进行电表运作检查、线路排查等。被告江伶俐以此为由拒缴自2016年10月21日至2019年5月31日止的物业费的行为已属违约，对被告的抗辩理由本院不予采纳。对原告天瑞物业要求被告江伶俐向其缴纳拖欠的物业管理费6386元的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告双方在《前期物业服务协议书》中对违约金责任条款的约定“业主（即协议乙方）违反协议连续三个月不交物业服务费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%缴纳违约金。”，原告天瑞物业主张的8908.47元逾期缴费违约金过高，且原告作为为被告提供物业服务的物业公司，在被告多次遭遇门面屋顶渗水、下水管道反涌出排泄物、老鼠等等情况下并未及时有效为其解决实际问题，被告因此遭受损失，原告对此亦有一定程度服务管理不力的过失，应在今后的物业服务中进一步予以改进和完善。及时、有效的解决包括被告在内的业主的合理请求。鉴于被告欠缴物业费确有一定理由，故本院对原告主张的8908.47元逾期缴费违约金不予支持。但本判决生效后的合理期限内应及时足额支付拖欠的物业费。逾期则应按每日万分之五的标准承担滞纳金。据此，依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告江伶俐在本判决生效后十日内向原告岳阳市天瑞物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费4604元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照每日万分之五的标准向原告岳阳市天瑞物业管理有限公司支付迟延履行期间产生的滞纳金。 二、驳回原告岳阳市天瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费37元，由被告江伶俐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  唐汇锦 二〇一九年八月二十八日 书记员  于 莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。