云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云3103民初390号原告:云南康丰糖业（集团）有限公司，统一社会信用代码：91530523709851339F,住所：云南省保山市龙陵县龙山镇龙山南路玉龙佳苑**。法定代表人：李胜成，男，汉族，1974年8月18日出生，系该公司董事长，，住云南省保山市龙陵县委托诉讼代理人：温建祥，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓雪，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：唐明鸿，男，汉族，1980年3月31日出生，云南省芒市人，本科文化，个体工商户，，住芒市委托诉讼代理人：杨顺平，云南太隆律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：胡人中，云南太隆律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告云南康丰糖业（集团）有限公司与被告唐明鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云南康丰糖业（集团）有限公司委托诉讼代理人温建祥、杨晓雪到庭参加诉讼，被告唐明鸿委托诉讼代理人杨顺平、胡人中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南康丰糖业（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交纳房租560000元，违约金84000元，共计644000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月1日，原告将自己所有的位于芒市格、大厅一格及第二、第三、第四层楼房出租给被告使用。租期为3年，2015年7月1日至2018年6月30日，租金为280000元每年。合同签订后原告将房屋交给被告使用，前两年租金被告已交纳，但第三年2017年7月1日至2018年6月30日租金被告一直拖欠至今未交。按合同约定，被告应承担租金30%违约责任84000元。2018年7月1日第一轮租期届满，被告要求再租一年，即2018年7月1日至2019年6月30日，租金仍然是每年280000元。协议约定，乙方（唐明鸿）于签订协议时一次性向甲方交纳租赁费。然而，签订协议后被告以资金暂时困难为由未交纳租金，要求原告给予一定的宽限期，经原告多次催交被告于2018年8月15日亲笔写下《承诺书》，承诺2018年8月23日前付给原告140000元房租，于2018年10月15日前给付420000元，如有违约，本人承担所有责任。然而，时至今日，被告分文未付，故向法院起诉，要求被告立即支付拖欠的第三年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金280000元，违约金84000元及2018年7月1日至2019年6月30日租金280000元，共计644000元。被告唐明鸿辩称：一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定房屋大修费用由原告承担，被告已支付的大修费共211200元，应予以扣除。双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定：租赁期间，甲方同意房屋大修费用由甲方承担；日常的房屋维修费用由乙方承担。被告在房屋租用期间已代为支付2018年水电安装包工包料81600元、排污下水道改造包工包料16000元、屋面太阳能安装72600元、防水工程41000元，共计房屋大修费211200元，且原告系房屋所有权人，是受益人，房屋大修费应予以扣除；二、次承租人异样空间网城已直接向原告支付租金50000元，同时双方已达成协议由次承租人直接向原告再支付租金90000元，被告将一楼铺面转租给三人，并与三人签订转租协议，罗有安应付50000元租金、张尚城应付40000元租金，另一个是租用卖烧烤的已将50000元租金交给原告，原告要求两人将租金直接支付给原告。二楼与三楼做异样空间网城、四楼做职工宿舍，两笔共计140000元，应予以扣除；三、原告与被告已达成协议，原告放弃主张违约金，且《房屋租赁合同》中约定30%的违约金过高，84000元的违约金应予以扣除。1、原告提交的《承诺书》已充分说明原告与被告就本案《房屋租赁合同》租金及违约金结算达成新的协议，约定由被告支付未付租金，原告放弃84000元的违约金的主张；2、《房屋租赁合同》中约定的30%的违约金过高。综上所述，原告主张的未付租金及违约金，被告不予认可，也不应得到支持，应扣除被告已付的房屋大修费、违约金、次承租人已付及承诺的两笔租金，被告仅应向原告支付租金208800元。请法庭依法予以驳回原告的诉讼请求。综合原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：1、被告是否应按未付租金30%支付违约金？2、涉案房屋是否进行过大修？修理费用是否应冲抵租金？当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即：原告提交的四组证据，一、被告身份证复印件1份；二、《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议》；三、不动产权登记证书；四、被告本人出具的《承诺书》。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交证据：一、2014年4月原告与被告签订的《房屋租赁合同》、2017年11月18日代付防水工程费《收据》、云南东甫科技有限公司分别于2018年8月7日、8月10日出具的收到水电安装费、排污下水道改造费的《收据》各一份、云南建良科技有限公司于2018年10月5日出具收到屋面太阳能安装费的《收据》，欲证明原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定：“租赁期间，甲方同意房屋大修费用由甲方承担；日常的房屋维修费用由乙方承担。”被告在房屋租用期间已代为支付2018年水电安装包工包料81600元、排污下水道改造包工包料16000元、屋面太阳能安装72600元、防水工程41000元，共计房屋大修费211200元，房屋大修费应予以扣除；二、唐明鸿出具的《承诺书》，欲证明原告与被告双方已协议由被告支付未付租金，原告放弃30%的违约金，违约金应予扣除。本院认为，被告提交的第一组证据中《房屋租赁合同》来源合法、内容客观真实、与本案争议有直接关联，本院予以采信；其余2017年11月18日代付防水工程费《收据》、云南东甫科技有限公司分别于2018年8月7日、8月10日出具收到水电安装费、排污下水道改造费的《收据》各一份、云南建良科技有限公司于2018年10月5日出具收到屋面太阳能安装费的《收据》，上述四份收据无其他证据相印证，故本院不予采信；第二组证据唐明鸿出具的《承诺书》，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年5月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有的位于芒市格、大厅一格及第二、第三、第四层楼房出租给被告使用。约定：租期为三年，即2015年7月1日至2018年6月30日，租金为每年280000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，前两年租金被告已交纳，第三年即2017年7月1日至2018年6月30日租金被告一直拖欠未交。2018年7月1日租期届满，被告要求再续租一年，原、被告双方于2018年8月15日签订《房屋租赁协议》，约定：租期一年，即2018年7月1日至2019年6月30日，租金每年280000元。乙方（唐明鸿）于签订协议时一次性向甲方交纳租赁费。但签订协议后被告未交纳租金，被告于2018年8月15日向原告出具《承诺书》，承诺于2018年8月23日前付给原告租金140000元，于2018年10月15日前付给原告租金420000元。到期后未付，经原告多次催收未果，故诉至法院。要求判令：1、判令被告立即交纳房租560000元，违约金84000元，共计644000元；2、本案诉讼费由被告承担。另查明，被告将一楼铺面转租给三人，其中一位次承租人将租金50000元已直接支付给原告。本院认为，1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议》合法有效，被告逾期不支付租金的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，故被告应按约定向原告支付租金510000元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”；2、原、被告双方在2015年5月13日签订的《房屋租赁合同》中虽然约定了违约责任，但在被告于2018年8月15日向原告出具的《承诺书》中，未涉及违约金的履行，应视为原告放弃要求被告承担违约金，原、被告双方重新达成协议。故对原告要求被告支付违约金84000元的诉讼请求本院不予支持；3、被告辩解应在租金中扣除房屋大修费用，但原、被告双方未就房屋大修范围进行约定，且被告提交证据无原告签字确认，被告无相应证据证实。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，故对其辩解本院不予采信。综上所述，对原告诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、由被告唐明鸿于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告云南康丰糖业（集团）有限公司房屋租金510000元；二、驳回原告云南康丰糖业（集团）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10240元，由原告云南康丰糖业（集团）有限公司负担2131元，由被告唐明鸿负担8109元（未付），限于本判决生效之日一次性缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  罗乔文人民陪审员  张宗楼人民陪审员  张春林二〇一九年八月一日书 记 员  孔亿蓉