河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初1347号原告：大厂回族自治县某再生资源回收有限公司，住所地大厂夏垫。法定代表人：张某，董事长。委托代理人：郭某，河北尚乾律师事务所律师。委托代理人：马某，河北尚乾律师事务所律师。被告：吴某，女，1972年2月10日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。委托代理人：胡某，北京炜衡（天津）律师事务所律师。原告大厂回族自治县某再生资源回收有限公司与被告吴某确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大厂回族自治县某再生资源回收有限公司委托代理人郭某、马某、被告吴某委托代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大厂回族自治县某再生资源回收有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告2019年3月13日发出的《解除通知书》无效；2、被告承担本案全部费用。事实与理由：2006年9月23日，原、被告订立《厂房、场地租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于大厂县工业用布厂院内的厂房、场地及设施，租赁期限为20年，自2006年11月1日起至2026年10月31日止，年租金120000元，从第二年起每年增加2000元。2007年5月1日、2008年5月1日，原告与被告及其丈夫陈兵订立《租赁合同补充协议》约定被告将该厂大门两侧门面房8间及大门以北第5、6间门面房租赁给原告使用。2019年3月13日，被告向原告发出《解除通知书》，载明一方面原告未妥善维修和保养租赁物导致租赁物破坏，另方面原告未按合同约定及时支付租金，故要求解除租赁合同及补充协议。事实上，租赁物的损坏系因第三方侵权所致，原告正通过诉讼手段积极主张权利，要求对租赁物予以修复；此外，合同订立后，原告一直按约定向被告足额支付租金，2017年10月原告支付租赁费用时，发现被告已将银行收款账户销户，原告不断与被告及其丈夫陈兵联络，被告及陈兵始终避而不见，不予理会，导致原告无法将租金支付给被告。因此，原告一直按约履行合同，从未违约，而被告恶意毁约，侵犯了原告的合法权益。关于合同效力问题，因本案租赁合同已经法院（2015）大厂民初字第188号民事判决书确认合同法有效，该生效判决未经法定程序予以撤销，故本案不应就同一合同作出与上述生效判决相反的认定；另因双方合同签订于2006年9月23日，根据法不溯及既往原则，现行的《中华人民共和国城乡规划法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对其颁布实施前的行为不具有溯及力。现原告为了维护自身权益，故诉至法院，请求确认被告发出的《解除通知书》无效。被告吴某辩称，1、原告未按照约定及时支付租金。根据双方约定，前三年租金每半年缴一次，从第四年起，租金每年缴纳一次，第一年上半年租金应在合同签字后同时缴纳。自第二次起，应在应缴租金期限的前7日内缴纳。截至目前，原告已拖欠2017年11月1日至2019年10月31日两个年度的租金。原告陈述被告拒收租金，无事实根据，其录音非被告本人，亦非其丈夫陈兵。原告即使无法向被告支付租金，其应将租金依法提存，但其未提存，客观上其拒不支付租金；即使录音及短信是真实的，也只能证明其表达支付2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金，但不能证明原告向被告支付2018年10月31日至2019年10月31日年度的租金。2、涉案的场地上的房屋尚未取得建设规划许可证，双方签订的合同应系无效合同。3、（2015）大民初字第188号民事判决书中本院认为部分对本案不具有约束力。根据《最高人民法院执行工作办公室关于以判决主文或判决理由作为执行依据的请示的复函》的规定，“本院认为部分”不是判决的主文，不具有约束力。（2015）大民初字第188号民事判决书中判决主文仅认定被告于2014年11月发出的解除合同通知无效，并未判决认定双方之间合同有效。该案在庭审中未对涉案房屋是否取得建设工程规划许可证进行审查，该判决“本院认为”部分仅就解除合同通知无效进行的推理和叙述，不能作为确认双方之间合同是否有效的依据。判断合同是否有效，关键是看有无违反法律的强制性规定。综上，租赁房屋无规划许可，双方间的租赁合同应系无效合同。原告的诉求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明，2006年9月23日，原、被告订立《厂房、场地租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于大厂县工业用布厂院内的厂房、场地及设施，租赁期限为20年，自2006年11月1日起至2026年10月31日止，年租金120000元，从第二年起每年增加2000元。2007年5月1日，原告与被告及其丈夫陈兵订立《租赁合同补充协议》，2008年5月1日，原告与被告再次签订《租赁合同补充协议》，约定被告将该厂大门两侧门面房8间及大门以北第5、6间门面房租赁给原告。合同签订后，双方按照合同约定履行合同义务。2014年11月底，被告以本人需要收回厂房自营为由向原告发出解除合同通知，原告向本院提起确认被告解除合同通知无效之诉，本院于2015年4月14日做出（2015）大厂民初字第188号民事判决书，该判决书“认为双方签订的厂房、场地租赁合同及补充协议合法有效，被告解除合同理由不符合法律规定，仅以需要自营解除合同理据不足为由，判决确认了被告发出解除合同通知无效。”判决生效后，合同继续履行。2017年11月1日原告未按期交纳下年度租金，至今原告未按期向被告交纳房租已达2年度租期。2019年3月13日，被告向原告发出《解除通知书》，以原告未妥善保管租赁物及拖欠租金为由，要求解除双方签订的厂房、场地租赁合同及补充协议。另查明，被告就涉案租赁厂房及场地于2002年9月3日以出让方式取得土地使用权，证号为“大厂国用（2002）字第02035号”，土地使用用途为“工业”。经查证核实该块土地内所建建筑至今未取得建设工程规划许可证。再查明，涉案租赁厂房及场地在原告租用期间，2013年3月，案外人大厂春和房地产公司在临近原告租用的厂房北侧开槽施工进行房地产项目开发。造成原告租用的厂房西侧库房墙体坍塌，北侧办公室出现墙体断裂，北侧库房墙体与地面出现裂痕，同时地基及墙体出现下沉。原告于2015年5月26日向本院提起财产损害赔偿责任诉讼，要求案外人赔偿损失。2019年5月22日，廊坊市中级人民法院做出（2019）冀10民终1514号民事调解书，确认案外人赔偿原告租赁厂房、场地维修重建费用385525元；赔偿原告经济损失1064475元。但原告对租用的厂房、场地的损坏部分至今未修复。以上事实有原告提交的《厂房、场地租赁合同》、《租赁合同补充协议》、（2015）大厂民初字第188号民事判决书、《解除合同通知书》、谈话录音、（2019）冀10民终1514号民事调解书，被告申请调查令调的查证据大厂回族自治县住房和城乡建设局出具的《大厂回族自治县住房和城乡建设局关于对大厂回族自治县人民法院调查令的回复》及原、被告当庭陈述在案为凭。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案房屋及场地至本案庭审完毕，被告仍未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《厂房、场地租赁合同》为无效合同。关于原告称（2015）大厂民初字第188号民事判决书中“本院认为”部分已认定双方签订的《厂房、场地租赁合同》有效，但根据最高人民法院的相关规定，判决主文是人民法院就当事人的诉讼请求作出的结论，而判决书中的“本院认为”部分，是人民法院就认定的案件事实和判决理由所作的叙述，其本身并不构成判项内容。“本院认为”部分所作的论述不能作为执行的依据。（2015）大厂民初字第188号民事判决书中“本院认为部分”已认为双方签订的《厂房、场地租赁合同》有效的内容，并不是判决书确认的生效的可供执行的判项，而是对该案判决项的理由所作的叙述，根据法律规定，合同的效力的认定，应当根据双方签订的合同是否违返法律相关规定进行确认，故原告以此为由认定双方签订的合同有效的理由不成立。关于原告称双方合同签订于2006年9月23日，而《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日施行，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009年9月1日施行，均在双方签订合同后施行的，对双方签订的合同效力的认定不具溯及力的意见，因根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定了租赁房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，租赁合同有效，按此规定分析，适用本条规定来判断租赁合同效力的时间结点是在一审辩论终结前能否取得建设工程规划许可证，并非是按签订合同的时间点来判断租赁合同的效力；该解释第二十五条的规定“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”根据本条分析，除了法条明确规定的案件不适用该解释外，在该解释施行前的行为引起的纠纷，在该解释实施之后提起诉讼的，应当适用该司法解释的规定。且原、被告双方于2008年5月1日再次签订了补充协议，该补协议系在《中华人民共和国城乡规划法》施行后签订，故原告该意见不符合法律规定，本院不予支持。根据法律规定，无效的合同自始对合同当事人没有法律约束力，现原、被告签订的租赁合同及补充协议无效，双方在履行合同中的行为，对原、被告亦无法律约束力。故被告于2019年3月13日向原告发出的《解除通知书》亦应无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第二十五条之规定，判决如下：确认被告吴某于2019年3月13日向原告大厂回族自治县某再生资源回收有限公司发出的《解除通知书》无效。案件受理费减半收取80元，由被告吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  陈连友二〇一九年八月八日书记员  刘洪滔