河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终9613号 上诉人（原审被告）：河北智博房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥**维明南大街**恒大城**商业办公楼503。 法定代表人：王建江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雨萌，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李晓其，男，汉族，1984年7月18日出生，应用材料（中国）有限公司工程师，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：刘宁波，河北冀华律师事务所律师。 原审第三人：薛延甲，男，汉族，1984年10月15日出生，河北华糖云商营销传播有限公司员工，住石家庄市长安区。 原审第三人：王永奇，男，汉族，1982年4月28日出生，无业，住石家庄市桥**。 上诉人河北智博房地产开发有限公司因与被上诉人李晓其房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北智博房地产开发有限公司上诉请求：1．依法撤销一审判决书判决内容第一、二项。本案发回重审或改判。2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定《认购协议书》为无效合同是认定事实错误。一审判决中本院认为，《认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，且由于双方在签订《认购协议书》时，由于河北智博房地产开发有限公司未取得涉诉房产的商品房预售许可证明，所以《认购协议书》被认定为无效合同，这一认定是错误的。首先，上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》为商品房预约合同，而不是正式的商品房买卖合同。双方在签订的《认购协议书》中，明确约定待商品房预售证下来之后双方另行订立商品房买卖合同。因此，这一约定明确说明了《认购协议书》为商品房预约合同，而不是商品房买卖合同。其次，上诉人与被上诉人在签订的《认购协议书》中明确约定收取的房款为购房定金，而不是首付房款，因此，上诉人收取定金行为没有违反法律、行政法规强制性规定，双方签订的《认购协议书》合法有效。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据最高人民法院关于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定认定合同无效是适用法律错误。首先，本案应当区分商品房买卖合同本约合同与商品房买卖合同预约合同。根据合同的名称以及内容，上诉人认为《认购协议书》为商品房买卖合同预约合同，其明确约定了预售证下来之后签订本约合同。其次，根据预约合同的内容，与商品房买卖合同本约合同具有非常明显的差异，不能代替商品房买卖合同本约合同。因此，适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决合同无效是适用法律错误。三、上诉人没有构成根本违约，合同不应当依法解除。根据《认购协议书》约定，交房时间是2019年12月30日，目前还没到交房时间，在合同履行期间被上诉人因房价下跌，不能达到预期，单方解除合同是一种违约行为，上诉人有权追究其违约责任。被上诉人在购买上诉人房屋时，明确理解并知道该商品房没有办理预售手续。没有预售证，仍然坚持购买。现在由于房价下跃，为了避免自己的损失以没有预售证为由要求确认合同无效，是一种没有诚信的行为，人民法院不应当支持这种没有诚信的行为。如果判决合同无效，则人民法院的判决是在支持不守诚信的人，对建立诚信社会会造成巨大的破坏作用。基于以上理由请求人民法院，依法驳回被上诉人的诉讼请求，维护法律的尊严。 李晓其答辩称，桥西区人民法院（2019）冀0104民初1929号民事判决书及第一项和第二项判决认定事实清楚，适用法律准确，请贵院依法予以维持。事实和理由：1、一审法院认定《认购协议书》为无效合同认定事实准确，适用法律准确。《认购协议书》约定了房屋坐落、商品房的价款、付款方式、付款时间、交房期限等主要内容，且被答辩人也依据该协议收受了答辩人购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。依据该解释第二条的规定，因该项目不具备预售许可认定该认购协议书无效也属于适用法律准确。2、答辩人购房目的已经无法实现，且被答辩人存在欺诈，答辩人主张合同无效不存在任何违约情形。被答辩人在答辩人购房时多次提到签约后不久即可取得预售许可，答辩人依照约定交纳购房款后，被答辩人在一审判决前仍未取得预售许可，且工程严重拖延，2019年12月30日交房已不可能，答辩人依照法律规定主张合同无效，不存在任何违约情形，被答辩人在上诉状中指责答辩人违约属于故意拖延审限，浪费审判资源，还请贵院明察。综上，被答辩人的上诉没有依据，不符合法律规定，请贵院依法予以驳回，维持一审法院的判决结果。 李晓其向法院提出诉讼请求：一、依法确认原告和被告之间签署的《认购协议书》无效；二、要求被告赔偿原告损失3万元（即团购费）、返还原告购房款40万元并支付利息（利息从2017年4月9日起计算至被告实际付清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，截止到起诉前利息为35,970.69元，木息共计465,970.69元）；三、本案诉讼费及其他费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月8日，原告李晓其（乙方）与被告河北智博房地产开发有限公司（甲方）签订《认购协议书》，约定乙方自愿内部认购甲方开发的位于开发区市地名办核名为准）东方理想城盛庭1单元2601室，暂测建筑面积为125.2平方米。单价为15696元／平方米，总房价为1965139元。双方约定，乙方选择以银行按揭贷款方式付款，乙方应于签订本协议当天将购房首付款30%即600000元一次性支付给甲方，并提供办理相关银行按揭手续的所有资料。其中该协议书第三条第2项中手写内容：“于2017年4月8日交20%首付款肆拾万元整，待取得预售证后再补齐剩余（约10%）房款”。在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，同时本协议自动失效并由甲方收回。甲方预计在2019年12月31日前可将该商品房交付乙方使用。上述协议书签订当日，原告向被告支付了20%首付款400000元，被告向原告出具收据一张。庭审中，原、被告均认可案涉房产目前尚未取得商品房预售许可证。另查，2017年4月8日，原告向河北大麦房地产经纪有限公司支付案涉房产团购费30000元。第三人薛延甲原系河北大麦房地产经纪有限公司法定代表人，河北大麦房地产经纪有限公司于2018年10月31日被注销。第三人薛延甲、王永奇均承认王永奇系河北大麦房地产经纪有限公司的实际经营人。河北大麦房地产经纪有限公司系被告的销售渠道。以上事实，有原、被告及第三人的陈述，庭审笔录，原告提交的企业信息查询材料、河北大麦房地产经纪有限公司内资企业登记基本情况表、河北大麦房地产经纪有限公司注销清算报告、《认购协议书》、收据、手机付款截图、电脑截图、照片、金融机构人民币贷款基准利率表、招商银行户口历史交易明细表，在卷佐证。 一审法院认为，原、被告签订的《认购协议书》约定了房屋坐落、商品房的价款、付款方式、付款时间、交房期限等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据以履行，且被告已按约定收受原告购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告河北智博房地产开发有限公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该认购协议依法应当被认定为无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告河北智博房地产开发有限公司应当依法向原告李晓其返还购房款400,000元。除返购房款外，根据公平原则，被告还应向原告支付占用上述款项期间的利息，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计付。关于原告要求第三人对上述购房款400,000元承担连带责任的主张，未提交相关证据证实其主张，法院不予支持。第三人薛延甲、王永奇均认可收取原告团购费30,000元，因河北大麦房地产经纪有限公司已注销，故应当由公司注销后的实际股东薛延甲返还原告30,000元，第三人王永奇作为实际经营人承担连带偿还责任。对第三人称其收取30,000元团购费后又将其中20,000元转给被告的事实，未提交证据证实，法院不予采信。判决如下：一、原告李晓其与被告河北智博房地产开发有限公司签订的《认购协议书》无效；二、被告河北智博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李晓其购房款400,000元及利息（以400,000元为基数，自2017年4月9日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；三、第三人薛延甲于判决生效之日起十日内返还原告李晓其团购费30,000元，第三人王永奇对该费用承担连带偿还责任。案件受理费8,290元，减半收取计4,145元，由被告河北智博房地产开发有限公司负担3,878元；由第三人薛延甲、王永奇连带承担267元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以认定。 本院认为，关于争议双方签订的《认购协议书》的性质问题，在该协议中，明确约定了房屋坐落位置、商品房计价方式与价款、付款方式、付款时间、商品房交付期限、违约规定等合同成立的主要内容，同时协议第三条付款方式中补充约定了被上诉人李晓其所交400,000元的性质为购房首付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审法院将该《认购协议书》认定为商品房买卖合同并无不妥。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因河北智博房地产开发有限公司在一审开庭前仍未取得房屋预售的行政许可，一审法院认定《认购协议书》无效，适用法律正确。综上所述，河北智博房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,290.0元，由上诉人河北智博房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 楠 审判员 王淑芳 审判员 卢 亮 二〇一九年八月二十二日 法官助理张哲 书记员马莹 ——