北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60910号原告：钱金海，男，1962年11月9日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：李芳，北京市律理律师事务所律师。被告：陈晓红，男，1968年3月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘春奎，北京向上律师事务所律师。第三人：北京市东郊农场有限公司，住所地北京市朝阳区机场路和平农场站北。法定代表人：马青山，总经理。委托诉讼代理人：段鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贺，该单位员工。原告钱金海（以下简称原告）与被告陈晓红（以下简称被告）、第三人北京市东郊农场有限公司（以下简称东郊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李芳、被告委托诉讼代理人刘春奎、东郊公司委托诉讼代理人段鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：要求被告赔偿1240000元；要求被告退还押金30000元。事实和理由：被告与苑文系夫妻，苑文曾向原告介绍其有一个可以无限期使用的院落用于出租，原告也认为该院落符合经营用途，遂于2016年3月7日原告与苑文签订了《房屋租赁合同》，约定苑文将位于北京市马南里小区东侧一号院合计建筑面积240平方米、院落500平方米出租给原告用于商业用房，租期5年，自2016年3月7日至2021年3月6日，租金25万元/年，租金半年支付。同日，双方还签订了《合同补充协议》，约定双方协商一致，出租方负责房屋产权清楚，如因房屋产权纠纷造成承租方无法经营，由出租方承担承租方损失。之后，原告开始装修房屋、购买设备设施并投入经营管理幼儿园，原告一直按期足额交付租金，如约履行义务。2017年苑文死亡，由苑文妻子即被告继续履行《房屋租赁合同》的权利义务。2019年2月28日，东郊公司向被告送达了《关于解除、的函》称，根据《房屋场地租赁合同》第11条约定，租赁期限届满后，本合同即终止，届时需将房屋、场地退还。我司决定合同到期后不再续租，收回房屋。直到此时，原告才知晓被告与东郊公司签订了有期限的租赁合同，且租期届满日早于原告与苑文之间的租约。东郊公司作为产权单位，明知其与被告签订的租约有期限，明知原告投资建成的幼儿园经营期限超过了租期，却非但不制止，不告知原告实际情况，甚至在原告的设施设备未实际搬出前，即强行将幼儿园关闭，封堵幼儿园大门，造成原告无法正常经营。被告的违约行为和被告与东郊公司串通欺瞒原告的行为给原告造成巨大损失。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意原告的全部诉讼请求。原告所述与事实不符。1、苑文和被告是夫妻关系。当初原告与苑文签订租赁合同时，就已知晓苑文和东郊公司的合同期限，我们也向原告出示了己方与东郊公司的合同，是原告要求将合同期限超过我方与东郊公司的合同，并且还说若我们与东郊公司续租，则顺理成章顺延五年，若不能续租，则只能合同期限内为准，而非原告所述后来才知道。2、合同第一条，原告与苑文签订合同的用途是商业用房，并非举办幼儿园，原告违反合同约定用途使用房屋。3、合同第二条约定，原告的改扩建、装修方案，必须经过我方同意方可施工，原告承租时、承租后，对改扩建、装修都未经被告同意。基于上述事实，是原告违反房屋用途，擅自改扩建，未经被告同意，所以，所有费用均应由原告自行承担，被告不应承担任何赔偿责任。三、是原告违法办学，导致东郊公司未与陈晓红续租，应由原告承担违法行为的后果。四、原告使用房屋租期截至2019年4月14日，原告只将房租交付至2019年3月6日，尚有39日未付房租，拖欠租金为26712.33元，该部分应从押金中扣付。另外，原告尚有水电费是否结清，未向被告告知，数额我们还不清楚，之前一直是原告和物业公司结算，但原告并未将结算给付的情况向被告告知，若仍有拖欠未付的水电费，则费用应由原告承担。东郊公司辩称：原告与东郊公司不存在合同关系，东郊公司不是合同相对方，原告的纠纷与我司无关，我司不是适格当事人，因此，我司请求法院驳回将我司作为第三人的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。经查，被告与苑文系夫妻，苑文于2017年去世。原告自苑文处承租了位于北京市朝阳区马南里小区东侧一号院建筑面积240平方米、院落面积500平方米的场地用于商业用房。涉案场院由原告用于开办幼儿园，原告投资进行了房屋装修、幼儿园教育设施设备的配置。原告现已交付租金至2019年3月6日，交付押金30000元。围绕争议事实，各方完成了举证，详述之：本案第一个争议事实在于租赁期限的确定。具体而言，关于租赁期限、租金标准等合同事项，原告提交其与苑文签订的《房屋租赁合同》复印件、《合同补充协议》复印件佐证，根据该《房屋租赁合同》所载，涉案场院的租期为5年，自2016年3月7日至2021年3月6日，租金半年支付。被告认可双方存在租赁关系的事实，认可租金标准和给付期限，但对该《房屋租赁合同》复印件的真实性不认可，认为原告未能提供《房屋租赁合同》、《合同补充协议》原件，无法核定苑文与原告之间签订的租约中确定的租赁期限，被告认为双方约定的租期不会超过被告与东郊公司之间的租期。双方就租期的约定存在异议，但各自均未提交其他证据佐证，被告亦未提交租约原件。本案第二个争议事实在于东郊公司、被告是否干预了原告的经营活动。具体而言，2019年2月28日，东郊公司向被告送达了《关于解除、的函》载明，“我司与苑文于2014年签订《房屋场地租赁合同》，租赁标的为北京益华物业管理中心东院房屋及场地。租赁期限5年（自2014年4月15日至2019年4月14日），租金1.2万元/年。2017年签订《补充协议》，承租人为陈晓红，原合同各项条款不变。根据《房屋场地租赁合同》第11条约定，租赁期限届满后，本合同即终止，届时需将房屋、场地退还。我司决定合同到期后不再续租，收回房屋。”原告称其获悉东郊公司向被告送达上述《关于解除、的函》后，即被东郊公司安排保安查封了涉案标的物，导致无法经营。被告、东郊公司对此事实均不认可，认为己方并未干预原告的经营，关闭幼儿园系原告自行安排，且房门并未张贴封条，原告亦自持院门钥匙，可以自行开锁、自如出入。涉案场院目前处于空置状态，院门钥匙由原告持有。案件审理中，2019年7月29日，本院曾组织各方进行现场勘查，确认涉案场院内物品、现状，并要求原告自行搬离场院内物品。经询，被告认可双方租金按照25万元/年标准认定，并主张原告使用涉案场院至2019年4月14日（即被告与东郊公司之间租约届满日），该日之后的使用费问题，被告认为应由东郊公司另行主张。本案第三个争议事实在于如何认定原告投入涉案场院幼儿园建设的成本和装修残值。具体而言，原告认为己方投入92万元用于涉案场院幼儿园建筑装饰，投资32万元用于购买玩具等设施设备。就此事实，原告提交2019年4月2日《装修工程结算说明书》、2016年3月7日马南里中心幼儿园装修付款收据、收据若干、报价清单、现场照片并申请证人朱某出庭作证。被告、东郊公司对上述证据均不认可。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。持有并提供租约既是当事人享有的合同权利也是应尽的举证责任，在双方就租期问题存在争议的情况下，原告未能提供租约原件，应承担举证不能的法律责任。即，原告的现有举证难以认定双方租期届满的时点，故应以前手租约约定的租期届满日为准认定合同终止时点。现苑文已去世，被告作为苑文妻子，继受了苑文所签合同的权利义务，符合法律规定，而该租约所列租期现已届满，原告继续承租缺乏基础法律事实，所以，应予以腾退。案件审理中，本院已组织并要求当事人交接房屋，被告继续占用原告所付押金于法无据，原告主张退还，本院准予。但是，针对被告提出的要求参照双方认可的年租金标准自押金中折抵自2019年3月6日至2019年4月14日的占有使用费26712.33元，并无不当，本院准予。关于原告主张装修损失、设备添附损失的请求，鉴于未能提供租约原件，无法核定双方约定的租期届满日，故应承担举证不能的后果，本院以前手租约载明的租期为准认定双方租约终止，故对原告主张的该项损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈晓红于本判决生效之日起七日内退还原告钱金海押金三千二百八十七元六角七分；二、驳回原告钱金海的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8115元，由原告钱金海负担8090元（已交纳），由被告陈晓红负担25元（已由原告钱金海预交，于本判决生效之日起七日内给付原告钱金海）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年八月三十日书记员  李雅雯