江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初2237号原告：丁成，男，1969年12月5日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：李菁，江苏河滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盼，江苏河滨律师事务所律师。被告：宿迁华东农业大市场管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇陆河居委会宿沭路南侧。法定代表人：戴雪萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟金仟，江苏岸东律师事务所律师。原告丁成与被告宿迁华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告丁成及其委托诉讼代理人张盼（仅简易程序到庭）、李菁（仅普通程序到庭）、被告华东公司的委托诉讼代理人韩光升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁成向本院提出诉讼请求：1.判令被告华东公司支付租金122704元、滞纳金19863元，合计142567元；2.本案诉讼费由被告华东公司承担。本案审理过程中，原告丁成变更租金金额为118904.56元、滞纳金（截止2019年4月3日为20880.75元，之后的滞纳金按照日万分之三，从2019年4月4日计算至实际给付之日止）。事实和理由：2011年11月9日，原被告签订租赁协议，原告将其购买的华东大市场商铺租给被告。协议对租赁期限、费用及违约责任等作出了明确约定。如被告迟延支付租赁费用的，每天按迟延支付租金总额的万分之三支付滞纳金。协议签订后，双方均按约履行义务。从2016年下半年至今，被告仅于2017年9月28日支付2000元，2017年11月3日支付1000元，2017年12月12日支付5000元，2018年2月14日支付2000元，2018年3月8日支付1000元，余款未支付。被告华东公司辩称：我方已支付租金至2018年8月22日。依照新的税法，现在抵扣的税率是8.5%，请求法庭判令我方支付租金时按照8.5%抵扣税款。本院经审理认定事实如下：2011年11月9日，丁成（买受人）与宿迁锦家农业发展有限公司(以下简称锦家农业公司，出卖人)签订《商品房买卖合同》两份，分别购买华东农业大市场第S3-G9幢12米商铺专属摊位125-b、第S3幢125-a号房，价格分别为20000元、340846元。锦家农业公司于2011年11月18日向丁成开具了销售不动产统一发票，金额分别为20000元、340846元。2011年11月9日，丁成（出租人、甲方）与宿迁市锦家市场管理有限公司（以下简称锦家市场公司、承租人、乙方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方于2011年11月9日购买了“华东农业大市场”的商铺，为了发挥物业的最大商业价值，便于经营管理，经友好协商，甲方同意将上述物业使用权租赁给乙方，为明确权责，达成如下协议：协议的租赁物位于《华东农业大市场S3幢125-a室、第S3-G9幢12米商铺专属摊位125-b号房产。租赁期为10年，自甲方与锦家农业公司办理完房屋交接手续的第二日起计算。租赁期10年内，年均回报为总房价的10%，具体回报率为第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%。从第三年开始，承租人每6个月向出租人支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内。包租期限内，甲方所有的租赁税费由甲方自行承担。乙方应按照本协议规定按期足额向甲方支付租赁费用。如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之三向甲方支付滞纳金。乙方应负责甲方物业的日常维护，管理责任，若乙方或任何第三人的行为致使甲方物业产生损坏，造成甲方损失的，乙方应对甲方的全部损失予以赔偿。甲、乙双方应认真履行本协议，若因任一方违约致使本协议无法继续履行，违约方应向守约方支付相当于本协议约定的全部十年的租赁费用作为赔偿金，条款中有特别约定的以特别约定为准。当乙方及其实际承租人按照本协议履行了自己的义务后，甲方不得无故提出终止合同，不得作出有碍于乙方及其实际承租人的正常营业行为，否则，除本协议外，甲方应赔偿乙方及其实际承租人的全部损失（每个营业日的损失金额参照事发前三天乙方及其实际承租人的日常营业额平均数计算）。因不可抗拒原因致使协议不能继续履行或造成损失，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋致使不能继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任。2014年1月14日，丁成向锦家农业公司出具《确认书》一份，载明总房款为360846元，返租日期为2014年2月23日。返租后，被告于2014年3月14日向原告支付租金11998.13元，2014年10月14日支付11998.13元，2015年5月27日支付12835.19元，2016年2月5日支付3000元，2016年7月14日支付5000元，2016年7月21日支付4835.19元，2017年1月24日支付14549.21元，2017年9月28日支付2000元，2017年11月3日支付1000元，2017年12月12日支付5000元，2018年2月14日支付2000元，2018年3月8日支付1000元，共计向原告支付租金75215.85元。2016年8月22日之前的租金已付清，2016年8月23日至2017年2月22日期间的租金已付4850.88元。丁成主张的2018年8月22日之前的租金中已经扣除华东公司提供的收条中载明的物业费和税款。锦家市场公司于2012年8月23日变更名称为华东公司。丁成分别于2016年2月29日、2016年9月20日、2017年4月1日、2017年9月28日、2018年2月13日出具收条，确认返租租金要扣除综合税率及物业费。本院认为：丁成与华东公司的租赁协议不违反法律的规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。丁成已经将房屋租赁给华东公司使用，华东公司作为承租人应按照租赁协议约定的期限和数额支付租金；逾期支付的，还应当按照租赁协议约定支付违约金。关于是否应扣除税费问题，丁成同意对于2016年2月23日至2018年8月22日期间的租金按照收条载明的税率扣除税费，本院予以确认；对于2018年8月23日至2019年8月22日期间的租金，丁成不同意扣除税费，华东公司亦未实际代缴税费，缴纳义务人仍为丁成一方，华东公司主张扣除税费无法律依据，本院不予支持。关于是否应扣除物业费问题，华东公司作为物业管理方有权向丁成收取相应的物业管理费，应予扣除；收费标准仍可参考丁成签名确认的收条中载明的物业费的交费标准，故本院对华东公司扣除物业费的主张予以支持。丁成虽于2016年9月20日、2017年4月1日、2017年9月28日、2018年2月13日在华东公司制作的租金收条上签字，但根据丁成提供的银行账户交易明细及华东公司提供的租金收据上载明的丁成签字时间，可以认定双方在履行房屋租赁合同过程中形成了丁成在华东公司制作的租金收条上签字后，华东公司再通过银行转账方式支付租金的交易习惯，华东公司仅提供丁成签字的租金收条并不能证明该收条上载明的租金已实际支付的事实。华东公司2016年8月23日至2019年8月22日间欠付丁成租金数额应为114307.06元（2016年8月23日至2017年2月22日为9698.33元，已扣4850.88元及税费、物业费；2017年2月23日至2017年8月22日为17977.24元，已扣税费、物业费；2017年8月23日至2018年2月22日为17282.61元，已扣税费及物业费；2018年2月23日至2018年8月22日为20584.36元，已扣税费、物业费；2018年8月23日至2019年2月22日为22578.03元，已扣除物业费876.96元；2019年2月23日至2019年8月22日为26186.49元，已扣除物业费876.96元）。华东公司未按合同约定于相应时间段前十五日内支付租金，应按合同约定承担违约责任，现丁成主张违约金按照日万分之三计算，符合协议约定且不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁华东农业大市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告丁成支付租金114307.06元及违约金（以9698.33元为基数，自2016年9月8日起至实际给付之日止；以17977.24元为基数，自2017年3月11日起至实际给付之日止；以17282.61元为基数，自2018年9月8日起至实际给付之日止；以20584.36元为基数，自2018年3月11日起至实际给付之日止；以22578.03元为基数，自2019年9月8日起至实际给付之日止；以26186.49元为基数，自2019年3月11日起至实际给付之日止；上述均按日利率万分之三计算）；二、驳回原告丁成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3096元，由原告丁成负担96元，被告宿迁华东农业大市场管理有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费3096元。审 判 长  侯顺忠人民陪审员  于永美人民陪审员  刘斯华二〇一九年八月二十九日法官 助理  邓 霞书 记 员  刘 倩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。