福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初4356号 原告：林晓山，男，1992年6月28日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈翀，福建弘信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈朝晖，福建弘信律师事务所律师。 被告：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告林晓山与被告漳州招商房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案,本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林晓山的委托诉讼代理人陈翀及被告漳州招商房地产有限公司的委托诉讼代理人彭朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林晓山向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年5月26日签订的《楼宇认购书》(编号：0000336)；2.判令被告向原告返还定金50000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月26日，原告与被告签订《楼宇认购书》（编号：0000336），认购被告名下漳州兰溪谷南区一期8号楼703室房屋，优惠楼价为1252657元，定金50000元。原告于当日支付了定金，双方约定2017年6月2日之前签订正式《商品房买卖合同》。2017年6月2日，原告按约与被告联系签订《商品房买卖合同》事宜，被告告知其无法履行该义务。后原告多次联系被告，被告一直不签订《商品房买卖合同》。截止起诉之日，双方未签订正式的《商品房买卖合同》。原告认为，双方所签订的《楼宇认购书》系双方真实意思表示，合法有效，双方都应遵照履行。被告应当按约与原告签订《商品房买卖合同》。现因被告原因导致合同未能签订，原告有权要求解除合同、返还定金。 漳州招商房地产有限公司辩称，一、《楼宇认购书》合法有效，仍在履行，原告诉请返还定金没有依据。首先，原告不论基于合同法93条的约定解除，还是基于合同法94条的法定解除，均应按照合同法96条之规定向答辩人发出解除通知。何况，即使原告发出解除认购书的通知的，答辩人仍享有解除异议之权利。答辩人从未收到认购书解除的通知，故该认购书仍在履行。其次，《楼宇认购书》合法有效，对于双方均具有拘束力；该认购书未被解除，原告在认购书仍在履行的前提下，要求退还定金，没有依据。二、林晓山无权主张解除《楼宇认购书》并返还定金。1、漳州市中级人民法院所审理的本案类似讼争楼盘的其他案件，已经确认根据当时漳州市政府出台的相关调控政策，存在因政府调控导致无法及时办理商品房买卖合同及其补充协议的网签、备案登记等手续的情形。根据《楼宇认购书》约定，签约期限应当顺延至行政障碍消除后。2、招商地产在网签的行政障碍消除且具备签订商品房买卖合同条件后，通知林晓山签署相关法律文书。在林晓山合同目的可以实现的情形下，林晓山拒绝履行签约义务，过错在林晓山本人，其以合同目的无法实现为由主张解除合同并返还定金于法无据。综上，招商地产认为林晓山的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：林晓山与漳州招商房地产有限公司于2017年5月26日签订一份编号为0000336的《楼宇认购书》。该认购书约定：林晓山认购漳州招商房地产有限公司所建设的漳州兰溪谷-南区一期8号楼703室，建筑面积78.78平方米，套内建筑面积62.34平方米；标准售价1301000元，优惠楼价1252657元；付款方式为银行按揭（首付3成）付款，2017年6月2日前向被告支付楼款375797元；定金50000元，交付定金后，本认购书生效；林晓山须于2017年6月2日前到被告销售中心与其签订正式《商品房买卖合同》（全部条款包括：《商品房买卖合同》，及该合同十一份附件的条款）。该《楼宇认购书》背面第1条载明：正式买卖合同签订后，买方支付的定金冲抵楼款。第3条载明：本认购书约定的买方与卖方签订正式买卖合同的当日营业结束前（1800），卖方须为买方保留买方所认购的房产，卖方违反本条约定的，须向买方双倍返还定金，作为买方失去所认购房产的补偿。第4条载明：本认购书约定的买方与卖方签订正式买卖合同的当日营业结束前（1800），买方未按照约定与卖方签订正式买卖合同的，买方所认购的房产卖方不再保留，所交付的定金不予退还。第7条载明：“本楼盘正处于热销中，通常一个房产有多个客户有意购买。买方交付定金以后，买方所购的房产，卖方将为买方保留至《楼宇认购书》约定的签订《商品房买卖合同》的期限届满之日；如果直至该日，买方没有前来售楼处与卖方签订《商品房买卖合同》，买方所认购的房产，卖方将不再为买方保留，买方也将失去定金；相反，如果该日前卖方没有为买方保留买方所认购的房产，卖方将向买方双倍返还定金，作为买方失去的认购房产的补偿。”林晓山于签订《楼宇认购书》的当日向漳州招商房地产有限公司支付购房定金50000元。经过漳州开发区不动产登记处查询，本案讼争房屋的预售合同签订（期房）受理时间为2017年6月29日，完成时间为2018年7月2日，购房人为林晓山。 本院认为，涉案《楼宇认购书》是漳州招商房地产有限公司与林晓山在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该《楼宇认购书》约定买方须向卖方交付定金50000元，且买方须于2017年6月2日前到招商地产销售中心与卖方签订正式买卖合同。因此，该《楼宇认购书》是以将来双方订立商品房买卖合同为目的，并要求买方事先须交纳定金，应认定双方形成预约合同关系，双方当事人在约定的期限内均负有签订买卖合同的义务。因漳州招商房地产有限公司与林晓山签订《楼宇认购书》时，案涉商品房已经取得预售许可，本已具备签订房屋买卖合同的条件，但因漳州市商品房限价政策当时已经施行，限价政策要求商品房销售备案价格不得超过预售许可价格，若依认购价格继续签订买卖合同，将违反有关限价政策，也无法通过政府部门的网签、备案登记等，因此，双方当事人未能如期于2017年6月2日前签订房屋买卖合同，属因存在不可归责于当事人双方的事由。由于《楼宇认购书》系附履行期限的合同，双方当事人未能如期在2017年6月2日前签约，合同履行期限届满，合同当事人不再负有逾期签约的义务。漳州招商房地产有限公司以“《楼宇认购书》合法有效，仍在履行”为由，要求林晓山与其继续签订买卖合同，不能成立。由于本案存在不可归责于双方的政策原因，导致双方订立的《楼宇认购书》无法继续履行，合同目的已无法实现，根据《合同法》第九十四条第（一）项之规定，该预约合同《楼宇认购书》依法应予解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定”因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”,漳州招商房地产有限公司应在合同解除后将已收取的定金返还给林晓山。漳州招商房地产有限公司主张本案《楼宇认购书》不应解除及不应返还定金的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。林晓山请求解除与漳州招商房地产有限公司于2017年5月26日所签订的《楼宇认购书》，合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除林晓山与漳州招商房地产有限公司于2017年5月26日签订的《楼宇认购书》（编号：0000336）； 二、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力后十日内返还林晓山定金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由漳州招商房地产有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄明发 二〇一九年八月二十七日 书记员  李昊蓝 速录员  蓝 怡