湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1396号上诉人(一审被告)：西塞山区凤妹大酒店，经营地黄石市西塞山区河口镇新街C3047。经营者王凤，女，汉族，1966年2月23日出生，住大冶市。委托诉讼代理人：饶继斌，湖北群力律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：唐生安，男，汉族，1975年7月29日出生，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：周少春，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙绪玲，湖北人本律师事务所律师。上诉人西塞山区凤妹大酒店（以下简称凤妹大酒店）因与被上诉人唐生安房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院(2019)鄂0203民初377号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。凤妹大酒店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回唐生安诉讼请求。事实与理由：一、唐生安起诉其属于重复起诉，应予驳回或中止审理。另案唐生安与案外人刘细华的民间借贷纠纷目前仍处于黄石市黄石××区人民法院(以下简称黄石港区法院)强制执行阶段，并对刘细华拒不腾退房屋以拒不执行判决、裁定罪移交刑事立案。黄石市黄石港区人民检察院发现黄石港区法院做出的系列裁定和拍卖程序存在不合法之处，并在《不起诉决定书》中详细载明。根据《不起诉决定书》及相关材料，刘细华已经在黄石港区法院依法提起有关诉讼，如果诉讼请求得到支持，唐生安通过法院拍卖取得的涉案房屋房产证将会被依法执行回转。另外，本案一审受理前，唐生安的腾退房屋请求已经在黄石港区法院执行程序受理，其起诉属于重复起诉。二、其没有支付租金基于不安抗辩权的事由，并不是恶意违约。目前，刘细华仍居住在涉案房屋，若其将房租交付唐生安，将招致刘细华对其承租的房屋断水断电。故其多次告知唐生安只要黄石港区法院向其下达一个法律执行文书，其愿意将房屋租金支付到黄石港区法院。同时，其对承租涉案房屋投入巨额资金装修，生意经营良好。从社会效果来看，解除租赁合同对政府、酒店员工、上诉人等各方利益受损，所以原租赁合同不应被解除，一审判决结果不当；三、黄石市黄石港区人民检察院也质疑黄石港区法院司法拍卖的正当性，《不起诉决定书》和刘细华起诉唐生安被立案的事实足以使唐生安的房产证效力待定，其尊重生效的裁判，但也有对司法行为的监督权，一审法院认为其质疑法院拍卖行为正当性不合理，属于说理不当，适用法律错误。唐生安辩称：一、本案系租赁合同纠纷，黄石港区法院正在执行的唐生安与刘细华之间的案件属于民间借贷纠纷，二者属于不同的法律关系，不属于重复起诉。二、案外人刘细华在黄石港区法院提起诉讼，一审已驳回其起诉，且二者无关联，所以本案不应该中止。三、根据《中华人民共和国合同法》第二百七十七条规定，唐生安依法享有合同解除权，且其行使解除权符合法定程序。4、唐生安通过法院拍卖方式取得涉案房屋房产证（黄芳权证西字第××号）具有合法性，现涉案房屋登记在唐生安名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条规定，我国实行物权登记制度，该房屋所有权归其享有，凤妹大酒店作为承租人，无权对涉案房屋所有权归唐生安享有的合法性提出质疑。一审法院认定的事实：河口镇河口大道5（1-5）层房屋（产权证号:黄房权证西字第**）原为案外人刘细华所有，刘细华曾于2013年12月18日与王凤签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定刘细华将其河口大道86号-3房屋[即河口镇河口大道5（1-5）层房屋]的一至三层租赁给王凤用于酒店经营，租赁期限为10年，从2013年12月18号起至2023年12月17号止，租金为每年50000元，租金按每5年一次性支付。合同签订后，王凤开始使用上述租赁房屋从事酒店经营,并于2013年12月25日向刘细华一次性支付了五年的租金250000元。2015年8月31日，唐生安通过法院拍卖的方式取得了上述租赁房屋的所有权，并于当日在房产部门办理了产权过户登记手续。在取得上述房产权后，唐生安于2015年11月1日将上述产权变更情况及时告知了凤妹大酒店，并告知之后的租金应向唐生安缴纳。2018年12月18日，租赁合同约定的后五年租金支付期限届满，凤妹大酒店应支付剩余五年的租金，但凤妹大酒店未按期缴纳。同年12月29日，唐生安向凤妹大酒店邮寄了催缴通知函，要求凤妹大酒店在收函之日起五个工作日内将后五年租金缴纳给唐生安，但凤妹大酒店在收函后仍未向唐生安支付后五年租金。唐生安遂于2019年2月2日向凤妹大酒店邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》，单方解除了双方之间的房屋租赁合同。快递单显示该通知书于2019年2月7日送达至凤妹大酒店。因凤妹大酒店仍未腾退租赁房屋，故诉至法院。一审法院认为：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。涉案租赁房屋产权虽发生了转移，但原《房屋租赁合同书》对新产权人即唐生安及租赁人凤妹大酒店继续有效，双方应依据租赁合同的约定继续履行各自义务。现凤妹大酒店未按合同约定期限给付租金，属于迟延履行主要合同义务，已构成违约。唐生安作为守约方在依法做出催告后，凤妹大酒店仍未支付租金的情况下，有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》九十六条的规定，一方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。所以《房屋租赁合同书》在凤妹大酒店收到唐生安向其邮寄的《解除房屋租赁合同通知书》之日（2019年2月7日）起解除。合同解除前，凤妹大酒店尚差欠的租金应当予以支付。合同解除后，唐生安与凤妹大酒店之间的租赁关系终止，凤妹大酒店作为承租人负有腾退、返还租赁房屋的义务。凤妹大酒店逾期腾退的，唐生安有权主张支付逾期腾房占有使用费，占有使用费可比照租金计取。故对唐生安主张按租赁合同约定每年租金50000元标准，从凤妹大酒店差欠租金之日（2018年12月18日）起计算房屋占有使用费至其腾退之日止的诉讼请求，法院予以支持。对于凤妹大酒店提出的承租的房屋权属存在争议，诉称房租不知道该交给谁。根据《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”唐生安通过司法拍卖方式购得房产，并已办理了房屋产权证，是房屋的合法权利人，凤妹大酒店作为承租人无需参与前后两位房东之间的房屋权属之争，也无权去审查现任房东的房产权证的取得是否合法，其所谓“房租不知道该交给谁”的说词，实质是在质疑唐生安的房屋权利人资格，质疑法院司法拍卖的正当性，这不应是作为房屋承租人该去审查的事情，不能成为拒交租金的合法抗辩理由。此外，凤妹大酒店要求唐生安赔偿投资损失，没有法律上或合同上的依据，也没有具体的请求数额，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院》第十一条第(二)项之规定，判决：一、确认唐生安与西塞山区凤妹大酒店之间的房屋租赁合同关系已于2019年2月7日解除；二、西塞山区凤妹大酒店于判决生效起15日内向唐生安腾退其承租的位于西塞山区××河口大道××（××）(产权证号为：黄房房权证西字第**)、2、3层房屋；三、西塞山区凤妹大酒店于判决生效之日起15日内向唐生安支付房屋租金及房屋占用费(按每年50000元标准计算，自2018年12月18日起至凤妹大酒店腾退之日止)。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条，符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，唐生安与凤妹大酒店之间的房屋租赁合同纠纷和唐生安与刘细华之间的民间借贷纠纷，诉讼主体、诉讼标的及诉讼请求均不相同，故本案不属于重复起诉。关于本案涉案房屋所有权问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条之规定，国家对不动产实行统一登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现唐生安系涉案房屋房产证（产权证号:黄房权房权证西字第**）利人，即为该房屋的所有权人。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力。唐生安取得涉案房屋所有权后，原《房屋租赁合同书》对新产权人唐生安与凤妹大酒店仍然有效，双方应按照合同约定履行各自义务。唐生安在涉案房屋产权变更后，立即向凤妹大酒店告知了产权变更情况并通知凤妹大酒店应向其支付以后的租金。凤妹大酒店应在接到通知后积极履行自己的义务，将剩余五年的租金在规定期限内支付给唐生安，承租人凤妹大酒店却未能按时支付租金，其行为已构成违约。唐生安可以基于《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定解除涉案租赁合同。同时，依据《最高人民法院》第十八条之规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当予以支持。本案中，出租人唐生安请求凤妹大酒店腾退房屋并支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以确认。关于唐生安通过司法拍卖程序取得涉案房屋所有权是否正当的问题。一审判决认为唐生安通过司法拍卖方式购得房产系涉案房屋的合法权利人，不是凤妹大酒店作为房屋承租人应审查的范畴，不能成为拒交租金的合法抗辩事由并无不当，本院予以确认。综上，凤妹大酒店的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元，由凤妹大酒店负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年八月二十六日书记员  田 梦