福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5567号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王宁，女，1965年1月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈壮，福建君立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路**华联商厦**。 法定代表人：王征锋，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏朝晖，福建世好律师事务所律师。 上诉人王宁因与被上诉人福建华辰房地产有限公司（以下简称“华辰公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初9695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 王宁上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回华辰公司的反诉请求、支持王宁的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由华辰公司承担。事实和理由：王宁已全额向华辰公司支付诉争房产购房款，华辰公司逾期为王宁办理诉争房产不动产权证构成违约，华辰公司应当承担相应的违约责任。一、2008年8月1日，华辰公司作为借款人与案外人福州汇丰盛投资担保有限公司(以下简称“汇丰盛公司”)等签订《补充调解协议书》，确认欠汇丰盛公司借款债务630万元并约定以房产偿还债务，华辰公司采取销售方式为汇丰盛公司指定的买受人办妥房产买卖手续。王宁提供的《民事调解书》是生效的法律文书，《补充调解协议书》也是各方当事人自愿协商签订的有效合同，华辰公司已盖章确认，一审法院却仅以华辰公司的口头否认为由对该债权债务不予认可，显属错误。2008年10月23日，汇丰盛公司向华辰公司发出《关于办理房产备案登记的函》，确定华辰公司用于偿还债务的房产（包括诉争房产）的首付款6070030元从上述债务中抵扣。华辰公司接到函件后按指示与王宁就诉争房产签订《商品房买卖合同》，并开具了首付款收款收据及发票（此时债权转让已完成），同时办理了诉争房产的预告登记手续。王宁提交的证据与客观事实环环相扣，形成了完整的证据链条。一审庭审后，王宁应法庭要求提供了汇丰盛公司原法定代表人林芳出具的《情况说明》证明首付款抵扣情况，但一审法院未组织双方举证质证，更无视王宁所举示的充分证据，判决认定首付款抵偿未完成，属于认定事实严重错误，应予纠正。二、诉争房产首付款抵偿后，华辰公司已向王宁开具首付款收款收据及发票，王宁也为诉争房产办理了按揭贷款手续，交易惯例及法律规定都证实王宁已足额缴纳首付款。一审法院仅以华辰公司的单方口头否认推翻发票即收付款凭证的相关法律规定，甚至将华辰公司虚开发票的主张认定为合法化，严重违背法律规定，应予以纠正。三、如上所述，根据民事诉讼证据高度盖然性的认定规则，王宁的举证责任已完成。华辰公司仅口头抗辩却从未提供任何证据否定债权抵扣首付款及证明开具全额购房发票的合理性，应承担举证不能的不利后果。一审法院要求王宁承担本应由华辰公司承担的举证义务，属于分配举证责任错误。四、一审认定华辰公司享有先履行抗辩权与事实不符，违反法律规定，应予以纠正。第一，王宁已足额支付购房款，华辰公司主张的先履行抗辩权不存在事实基础。第二，诉争合同约定，华辰公司应在诉争房产交付使用后365日内办理所有权初始登记并交付相关权属登记材料。该办证义务与王宁是否缴纳购房款并无关联性，更无先后顺序。华辰公司的诉请基于债权请求权，而王宁的诉请基于物权请求权。诉争房产办证期限届满后，华辰公司即应为王宁办理权属登记证书；至于华辰公司所谓的王宁未支付购房款，应另行主张。第三，诉争房产属于商业店面，因缺乏不动产权证书，在租赁市场无法实现商业价值，致使王宁遭受巨额的租金损失。华辰公司持续违约，存在主观恶意，按合同约定标准计算违约金不利于督促其纠正违约行为，王宁主张调高违约金，符合法律规定，应予以支持。五、华辰公司隐瞒王宁已足额支付购房款的事实，向法院提起反诉，意图非法占有王宁财产，已涉嫌虚假诉讼罪。 华辰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一、华辰公司与汇丰盛公司之间是否存在630万元的债权债务关系尚存争议，且即使债权债务关系存在，也无充分证据证明汇丰盛公司已就债权转让对华辰公司尽到通知义务，王宁主张已履行首付款支付义务没有任何事实和法律依据，不应予以支持。第一，《民事调解书》项下债务用以抵偿的房产与诉争房屋非属同一地块，且所依据的调解协议签署在《补充调解协议书》之后，《民事调解书》与本案无关。第二，根据《民事调解书》关于先前协议终止、废除的有关约定，即便《补充调解协议书》之前有效，亦已被终止、废除，不能作为本案认定事实的证据。第三，华辰公司未在《补充调解协议书》盖章，协议对华辰公司不具备约束力。且该协议中关于华辰公司尚欠汇丰盛公司630万元债务的“事实”约定是否客观存在，华辰公司无法确认，双方尚存争议，不能直接作为本案认定事实的依据。第四，《办理房产备案登记的函》是汇丰盛公司单方制作，华辰公司并不知晓亦从未收到过该份函件，故该函件对华辰公司不具备约束力。另外，华辰公司从未同意抵扣，该函件中所述内容不符合事实；函件的落款时间早于与案涉合同的签订时间近一年，亦不符合常理。该函件很可能是王宁伙同汇丰盛公司恶意伪造，不能作为本案认定事实的证据。第五，《情况说明》无法证明王宁主张事实，不会影响本案基本事实的审查和认定，无需另行组织开庭质证，华辰公司系通过提交书面意见形式质证。第六，华辰公司在未收款却先行开具购房发票是为了先行取得王宁的按揭贷款，降低损失，与所谓汇丰盛公司债权转让的通知无关。二、诉争房屋首付款高达1345663元，仅凭购房发票无法直接证明王宁已经履行付款义务，在华辰公司否认收到款项的情况下，一审法院要求王宁承担举证责任，并无不当。第一，王宁是案外人林辉（曾任福州市工商局副局长）指定的销售对象，林辉要求以优惠价格销售案涉房屋给其介绍的客户，而且还要先欠着首付款。当时华辰公司及相关企业开发有多个楼盘，为获得工商局支持并协调解决纠纷，华辰公司只能先行答应配合办理开具购房发票等手续以取得银行的按揭贷款降低损失，并且一直不敢书面发函催促支付首付款。为保留追回首付款的可能性，华辰公司只能行使先履行抗辩权，在王宁没有付清首付款之前拒绝配合办理产权登记手续。第二，华辰公司配合办理银行按揭贷款手续，只能证明王宁已履行按揭贷款部分的付款义务，王宁仍应就首付款的支付情况进行举证。第三，华辰公司与王宁之间关于诉争房屋的交易客观真实，先行开具购房发票不属于“虚开发票”。实践中常见先开票后付款的情形，本案即属于此。王宁拒不履行付款义务，并且试图通过伪造证据、虚构事实的方式规避付款义务，一审法院要求王宁承担支付首付款的举证责任正确。三、华辰公司拒绝配合办理房屋过户登记手续是行使先履行抗辩权行为，反诉要求王宁支付诉争房屋首付款属于合法使用诉讼权利，真正涉嫌虚假诉讼的是王宁。 王宁向一审法院提出诉讼请求：1.判令华辰公司为王宁出具福州市鼓楼区君临盛世茶亭（地块一、（地块一、地块二块二商业综合楼5层06店面、12店面、13店面、14店面、15店面的不动产权登记所需的全部资料，并协助办理前述房产的不动产权登记至王宁名下的手续；2.判令华辰公司向王宁支付逾期办证违约金（以2645663元为基数，自2010年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍标准计至房屋不动产权实际登记至王宁名下之日止，违约金暂计至2018年9月4日为1886946.38元）。 华辰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令王宁立即支付购房款1345663元及逾期付款违约金（以王宁实际拖欠的款项为基数，自逾期之日起按日万分之一点五的标准计至实际付清款项之日止，暂计至2018年10月30日为677608.59元）；2.判令王宁支付面积差额款共计7209元。 一审法院认定事实：2009年8月17日，王宁向华辰公司购买位于福州市鼓楼区君临盛世茶亭（地块一、（地块一、地块二块二商业综合楼5层06店面、12店面、13店面、14店面、15店面，并分别签订《商品房买卖合同》（编号分别为200826010067、200826010069、200826010071、200826010073、200826010074）及附件，约定：1.06店面房屋价款为552380元、12店面房屋价款为481831元、13店面房屋价款为442437元、14店面房屋价款为696119元、15店面房屋价款为472896元，总价款2645663元；2.王宁应于上述合同签订之日起三日内付清首付款合计1345663元，购房款余额1300000元由华辰公司协助王宁办理银行按揭贷款手续，并由银行批准的贷款额度进行偿还，贷款差额款由王宁补足；3.王宁如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日，在华辰公司书面催告7日后仍未支付应付款的，华辰公司有权解除合同；王宁愿意继续履行合同的，经华辰公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，王宁按日向华辰公司支付逾期应付款万分之一点五的违约金；4.华辰公司应于2009年9月30日前将房屋交付给王宁使用，并在商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，同时将办理权属登记需由华辰公司提供的资料交付王宁；5.若因华辰公司原因，王宁不能在商品房交付使用后365日内取得房屋所有权属证书的，华辰公司应自逾期之日起每日按王宁已付款的0.001%向王宁支付违约金。 合同签订后，王宁自2009年9月21日至10月22日期间，分别向华辰公司转账支付购房款270000元、240000元、220000元、340000元、230000元，共计1300000元。华辰公司于2009年9月2日向王宁出具上述店面房屋的首付款发票共计1345663元，于2010年5月5日向王宁出具了上述店面房屋的购房款余额发票共计1300000元。 另查，上述店面房屋于2013年3月19日完成初始登记，但至今未将所有权登记至王宁名下。 一审法院认为,本案的争议焦点系王宁是否已向华辰公司支付诉争房屋首付款的问题。对此，王宁提供了华辰公司向其开具的首付款发票，拟推定其已支付首付款；同时，其提供案外人汇丰盛公司出具的《关于办理房产备案登记的函》、华辰公司与汇丰盛公司等人签订的《补充调解协议书》、福建省高级人民法院制作的《民事调解书》等予以佐证，认为其已通过受让汇丰盛公司对华辰公司享有的1345663元债权以抵扣诉争房屋首付款。华辰公司主张王宁未支付首付款，并对王宁主张的汇丰盛公司对其享有1345663元债权不予认可。一审法院认为，因汇丰盛公司与华辰公司之间是否曾存在1345663元债权债务关系尚存争议，且即使双方存在债权债务关系，也无充分证据证明汇丰盛公司已对其债权的转让对华辰公司尽到通知义务，故王宁主张其受让了汇丰盛公司对华辰公司享有的债权并抵消了诉争房屋首付款，一审法院不予认定；现因王宁主张的诉争房屋支付方式未获一审法院认定，故仅有华辰公司出具的诉争房屋首付款发票，不足以证明王宁已支付诉争房屋首付款。根据谁主张谁举证的民事诉讼规则，因王宁未能提供充分的证据证明其已向华辰公司支付诉争房屋首付款1345663元，其应承担举证不能的不利法律后果，一审法院依法认定王宁未支付诉争房屋首付款。综上，1.关于华辰公司主张王宁履行支付首付款义务并按约支付违约金的问题，因王宁未依约支付诉争房屋首付款，故华辰公司该主张于法有据，一审法院予以支持。现因华辰公司未举证证明其于何时向王宁催讨过诉争房屋首付款，故一审法院酌定自华辰公司2018年11月5日提出反诉之日起算7日后即2018年11月12日起算逾期付款违约金。另，王宁对诉争房屋首付款主张时效抗辩，因双方互负合同义务，且均在履行过程中，华辰公司并未怠于行使合同权利，故对王宁该抗辩不予采纳。2.关于华辰公司主张王宁支付面积差额款的问题，因诉争房屋尚未办理产权登记，无法确认华辰公司实际交付的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定的面积之差额，故一审法院对该诉请不予支持。3.关于王宁主张华辰公司协助其办理诉争房屋产权过户手续的问题，因其未支付诉争房屋首付款，华辰公司主张合同先履行抗辩权，于法有据，一审法院予以采纳；但华辰公司在王宁按约履行支付诉争房屋首付款义务后，应协助王宁办理诉争房屋产权过户手续。另，王宁要求华辰公司支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王宁于本判决生效之日起十日内向福建华辰房地产有限公司支付房屋首付款1345663元及逾期付款违约金（按日利率0.015%自2018年11月12日起计至款项还清之日止）；二、福建华辰房地产有限公司自王宁履行完本判决第一项确定的债务后十日内协助王宁将福州市鼓楼区君临盛世茶亭（地块一、（地块一、地块二块二商业综合楼5层06店面、12店面、13店面、14店面、15店面房屋的不动产权登记至王宁名下，王宁亦负有积极配合之义务；三、驳回王宁的其他诉讼请求；四、驳回福建华辰房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费21782元，适用简易程序减半收取10891元，保全费5000元，均由王宁负担。反诉受理费23044元，减半收取11522元，由华辰公司负担3800元，王宁负担7722元。 本院二审期间，王宁提交以下证据：A1《收条》、林辉身份证复印件，证明华辰公司于2008年10月出具四份加盖有公司收款专用章的《收条》并由林辉代签收，《收条》载明已收取王宁、徐前峰交纳的君临盛世茶亭2#五层部分商业店面的第12、13、14、15号购房首付款合计1063283元；A2《银行交易凭证》，证明王宁、徐前峰于2007年至2008年12月向汇丰盛公司法定代表人林芳账户汇款三笔共计1302108.7元，结合2018年12月12日林芳出具的《情况说明》，王宁已将对应的首付款支付给汇丰盛公司;A3《商品房买卖合同》（2008版），证明华辰公司2008年10月23日与王宁、徐前峰签订购买鼓楼区南门兜西营里南侧君临盛世茶亭地块二第二幢5层第12、13、14、15号房的《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款2093283元，三天内付清首付款1063283元。 华辰公司质证认为，上述证据均不属于二审新证据，且对真实性、关联性有异议。其中，对A1真实性有异议，该证据无原件、无银行流水作证，上书“本收条原件是由本人替王宁、徐前峰代为签名林辉2019年7月10号”，相当于是林辉的单方陈述；对A2的真实性无异议，但该款项往来与本案无关，款项金额与本案诉争房屋首付款金额也不一样，此外，林芳是林辉的姐姐；对A3真实性无异议，对证明对象有异议，该合同已被双方2009年签订的合同给变更，与本案不具备关联性。 本院认为，上述证据均非二审新证据，其中，A1为复印件、无落款时间，林辉亦未出庭作证，真实性无法确认，本院不予采信；A2王宁向汇丰盛公司汇款的数额、时间与诉争首付款数额和应给付时间均无法形成对应关系，无法证明王宁主张的待证事实，本院不予采信；本案争议的基本事实在于王宁是否已支付诉争首付款，A3虽然具备真实性，但双方当事人已于2009年8月17日重新签订合同并约定王宁应在合同签订之日起三日内付清首付款合计1345663元，即至2009年8月17日王宁尚未支付诉争首付款，故A3与本案的基本事实不具备关联性，本院不予采信。 双方当事人对一审已查明事实无异议，本院依法予以确认。对于双方当事人二审争议的案件事实，本院分析认定如下：1.关于汇丰盛公司是否对华辰公司享有630万元债权。王宁主张债权存在的依据是《补充调解协议》《民事调解书》《关于办理房产登记的函》《情况说明》。经查，华辰公司未在《补充调解协议》盖章确认；生效调解书仅确认华辰公司与案外人之间的债权债务关系，并未涉及华辰公司与汇丰盛公司之间的债权债务关系；《关于办理房产登记的函》系汇丰盛公司单方制作，是否送达不明，华辰公司既不认可有收到该函件也不认可函件载明内容；《情况说明》实质为证人证言，但出具人林芳一审未出庭作证，上述证据或缺乏关联性或不具备合法证据形式，一审未予采信并无不当。需要说明的是，林芳即使出庭做出与情况说明一致的证言内容，在缺乏汇丰盛公司与华辰公司之间资金往来客观证据、华辰公司又不予确认的情况下，按照现有证据情况，仍不足以证明汇丰盛公司对华辰公司享有630万元的债权。综上，王宁主张汇丰盛公司对华辰公司享有630万元债权的主张，依据不足，本院不予采纳。2.关于王宁是否已支付诉争房屋的首付款。王宁自认未向华辰公司直接支付款项，其主张系以汇丰盛公司对华辰公司享有的债权抵扣诉争首付款，但在案证据不足以证明汇丰盛公司对华辰公司享有债权，且讼争房屋完成初始登记至王宁一审起诉已有五年，王宁怠于行使权利的行为亦不符合常理。故王宁虽然持有华辰公司开具的首付款发票，但所提供证据并不足以证明确已向华辰公司支付首付款，应当承担举证不利的法律后果。一审法院认定王宁未支付诉争房屋首付款并无不当，本院予以确认。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。王宁未支付诉争房屋首付款，即尚未足额支付购房款，华辰公司有权拒绝协助其办理不动产权登记手续，故王宁诉请华辰公司交付办理诉争房产不动产权登记的材料、协助将不动产权登记至王宁名下、支付逾期办证违约金，缺乏依据；华辰公司诉请王宁支付首付款及逾期付款违约金，有合同依据，基于华辰公司未能提供诉前曾向王宁催收首付款的证据，故逾期违约金应自其提出反诉时计算，即一审判决驳回王宁的诉讼请求、支持华辰公司的部分反诉请求，并无不当。 综上，王宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件本诉受理费21782元，反诉受理费减半收取计8455元，均由王宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇一九年八月七日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃