北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初62245号原告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。被告：靳北彪，男，1959年3月9日出生，汉族，时空通用科贸有限公司经理，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：谢兰成，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳平，女，1986年10月8日出生，汉族，北京市一法律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告靳北彪（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙凤起、被告委托诉讼代理人谢兰成、王艳平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方于2014年12月17日签订的《店面租赁合同》于2017年5月31日解除；2、判令被告返还2017年5月31日至2017年12月31日期间的房屋租金355833元；3、判令被告赔偿违约金50833元。事实和理由：2014年12月17日，我方与被告就承租北京市朝阳区安慧北里安园xx号楼x座xxx号房屋（以下简称涉租房屋）签订《店面租赁合同》，租赁期限自2014年12月18日至2017年12月31日止，租赁用途系办公。我方于2016年11月20日支付房租61万元，租金付至2017年12月31日。2017年5月24日，北京市朝阳区人民政府大屯街道办事处（以下简称大屯办事处）下发《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》，涉租房屋于2017年5月31日拆除，我方无法继续经营使用房屋。依据合同约定，被告应当退还我方剩余剩余期间租金，并依约承担违约责任。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，我仅同意在被拆除范围内即外接部分导致原告无法使用房屋期间的租金予以退还，即2017年12月1日至2017年12月31日。开墙打洞整治工作是我无法预料的。原告使用涉租房屋时，虽然外接部分被拆除，但房屋内部可以正常使用。且双方曾就此进行过沟通，原告表示需要过渡期安排工作事宜。原告于2017年11月28日向我送达催告函，要求解除合同办理交接，我方认为合同解除时间应为合理期限，即2017年12月1日，我同意在合理范围内退还租金。涉租房屋系我承租后转租原告，涉租房屋外部临街处外接一个面积约为5、6平方米的小门脸，房屋产权面积90余平方米，拆除部分仅为外接门脸，不清楚整顿通知下发时间及门脸拆除时间。门脸拆除后，室内部分仍可正常使用，原告办公至2017年11月底，不同意原告所诉合同解除时间，亦不同意承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月17日，出租方被告（甲方）与承租方被告（乙方）签署《店面租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方办公使用，租赁面积系95平方米，租赁期限自2014年12月18日至2017年12月31日。2014年12月18日至2014年12月31日年租金55万元，2015年1月1日至2015年12月31日年租金57万元，2016年1月1日至2016年12月31日年租金59万元，2017年1月1日至2017年12月31日年租金61万元，租金支付形式为按年支付，乙方于每年11月20日向甲方付清下期租金。甲乙双方约定，由于市场变化或公司经营策略调整，乙方有权提前解除合同，但应当承担违约金。乙方如需提前解除租赁合同的，应按照以下方式执行：乙方须提前一个月以EMS邮寄方式向甲方寄出解约通知书，书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金。自乙方发出书面解约通知起一个月，若甲方仍未办理物业交割手续及领取违约金的，乙方可向北京市长安公证处提起申请办理公证事项：在公证员监督下，对租赁房屋现状通过现场拍照或摄像方式进行保全证据，向甲方发出《解约通知函》；《解约通知函》发出后5个工作日内，甲方仍未办理物业交割及领取违约金，乙方可将违约金向公证处办理提存；自提存之日起，即视为甲乙双方就解除合同事宜已经履行完毕。甲方如需提前解除合同的，须提前一个月以书面形式通知乙方，经双方协商一致予以解除。合同履行期间，因甲方原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，或甲方要求提前解除合同的，甲方应当退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用，并支付2个月租金的违约金给乙方。如乙方提前解除合同的，应当支付2个月租金的违约金给甲方；合同解除后，甲方应于5个工作日内退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用。签约后，双方依约履行合同义务，原告租金付至2017年12月31日。经询，双方均确认涉租房屋系楼内建筑物临街外接一个门脸房，门脸房未取得批准建设手续。庭审中，原告提交《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》，发送单位系大屯办事处，发送时间系2017年5月24日，载明限2017年5月31日24时前自行改正开墙打洞违法行为，拆除楼主体外接扩建、私搭乱建的违法建设、台阶、广告牌匾及违规设置的电子屏、卷帘门、店面等，并将逾期未改正擅自开墙打洞的房屋腾退干净。原告表示收到告知书后于2017年5月30日搬离涉租房屋，后电话联系被告沟通解约及退租事宜，但被告以不在京为由拒绝沟通，后来发送了书面解约协议。对此，被告表示于2017年11月28日收到原告邮寄《催告函》，此前原告曾表示需要时间过渡处理房产经纪事宜，被告认为租赁合同于2017年12月1日解除，同意退还剩余期间房屋租金。就此，被告提交原告签章且落款日期系2017年11月28日的《催告函》为证。本院认为：当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方争议焦点在于《店面租赁合同》解除时间及违约责任之认定。结合在案证据及各方所述可知，涉租房屋由合法建筑结构及外接门脸房构成，外接门脸房不具备建房手续，原告与被告缔结合约时对于房屋状况应属明知，作为专业房地产经纪机构对于不具备合法建造手续房屋的租赁合同效力及风险亦应知晓。履约过程中，外接门脸房虽因政策要求被拆除，但涉租房屋合法建筑部分仍然可租赁使用，并不必然导致涉租房屋丧失使用价值，原告以门脸房限期拆除时间作为合同解除时间于法无据，本院不予支持。原告行使合同解除权，应当以通知方式作出，向被告告知解除合同的意思表示，且《店面租赁合同》中明确约定原告行使合同解除权的方式系提前一个月以EMS邮寄方式送达解约通知书。结合原告送达《催告函》之事实，被告同意租赁合同于2017年12月1日解除，本院不持异议，确认《店面租赁合同》于2017年12月1日解除。合同解除后剩余期间租金应予返还，本院酌情判处被告退还原告租金50833元。另，涉租房屋门脸房不具备批准建设手续，双方之间就该部分租赁约定无效，而涉租房屋合法建筑于租赁期内均可正常使用，原告以被告未能保证涉租房屋适租性为由主张违约金于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告北京链家房地产经纪有限公司与被告靳北彪签订之《店面租赁合同》于二〇一七年十二月一日解除。二、被告靳北彪于本判决生效之日起七日内退还原告北京链家房地产经纪有限公司租金五万零八百三十三元。三、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3695元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担3170元（已交纳），由被告靳北彪负担525元（原告北京链家房地产经纪有限公司已交纳，被告靳北彪于本判决生效之日起七日内给付原告北京链家房地产经纪有限公司）。如不服本判决，于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇一九年八月二十八日书记员 李剑奇