广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤04执复127号 复议申请人（利害关系人）：王军，男，汉族，1974年8月21日出生，住珠海市香洲区。 申请执行人：广东建安昌盛控股集团有限公司，住所地：珠海市香洲区。 法定代表人：刘经明，董事长。 委托诉讼代理人：黄勇，广东铭建律师事务所律师。 被执行人：莫胜欢，男，汉族，1972年9月8日出生，住珠海市香洲区。 复议申请人王军不服广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称“执行法院”）（2019）粤0402执异106号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 执行法院经审查查明，珠海市建安昌盛工程有限公司（以下简称“建安公司”）与莫胜欢财产损害赔偿纠纷一案，执行法院受理后作出（2013）珠香法民一初字第1087号民事裁定，于2013年4月25日查封了莫胜欢名下位于中山市××前进村××队的土地使用权。执行法院经审理作出（2013）珠香法民一初字第1087号民事判决，判令：莫胜欢于判决发生法律效力之日起十日内，向建安公司赔偿财产损失人民币3500000元，并支付该款自2013年3月7日起至付清之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。莫胜欢不服该判决，提起上诉。本院作出（2018）粤04民终1913号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 上述民事判决书发生法律效力后，莫胜欢未自觉履行，建安公司向执行法院申请强制执行，执行案号为（2018）粤0402执6463号。 依据中山市土地房产产权档案馆出具的《中山市不动产登记资料查询结果》，位于中山市××前进村××队的案涉土地权属人为莫胜欢，该查询结果中没有地上建筑物的信息。申请执行人建安公司和莫胜欢均确认案涉土地上建设的房屋至今未办理产权证书。 王军主张其与莫胜欢在2017年4月1日签订《房屋出租协议书》，并提交了签署日期为2017年3月29日其作为乙方与甲方莫胜欢签订的《房产租赁合同》，合同载明：甲方将其所有位于中山市坦洲镇申堂村中和南街37号一栋（合计六层）整栋出租给乙方使用及分租管理，租期为60个月，从2017年4月1日起至2022年3月31日止，房屋租金每月人民币3700元，支付方式为每月5日前现金支付。王军还向执行法院提交了银行交易流水，用以证明2015年10月22日至2018年10月22日其转给莫桂荣的租金记录。 执行法院认为，王军以其对裁定拍卖的位于中山市坦洲镇新前进村申堂的房屋享有租赁权为由提出执行异议，执行标的物上的租赁权虽属实体权利，但不能排除对案涉不动产的强制执行。据此，执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及有关执行异议规定进行审查。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行”的规定，被执行人莫胜欢应当主动履行生效判决确定的义务，在其未主动履行时，本院依法可以查封、处分其名下的财产。执行法院在执行过程中，裁定拍卖莫胜欢名下的不动产，符合法律的规定。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”据此执行法院于2013年4月25日对案涉土地使用权的查封效力及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，王军虽然向执行法院提交了租赁合同，但根据王军提交的租赁合同反映，合同签订时间为2017年3月29日，由上，本案对案涉土地使用权办理查封登记的时间为2013年4月25日，即王军在执行法院对案涉不动产查封后才与莫胜欢签订租赁合同，故王军的异议主张，不符合上述法律规定的保护条件，执行法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百三十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，执行法院裁定驳回王军的全部异议请求。 复议申请人王军称：一、执行法院异议程序违法。王军于2019年3月27日向执行法院提出书面异议申请，但执行法院于2019年5月23日才向王军送执行裁定书。 二、王军与莫胜欢于2017年3月29日签订了《房屋出租协议书》，该租赁协议合法有效，王军也已按协议实际占有涉案房产，故该协议应继续履行。王军实际租赁涉案房产的时间始于2013年8月9日，至今已五年多，王军每月将租金付至莫胜欢父亲账户。2017年3月，王军与莫胜欢签订了续租协议，续租至2022年3月31日。 三、根据合同法的规定，王军在同等条件下，对涉案房产享有优先购买权。由于涉案房产至今未办理产权证书，若拍卖时王军行使优先购买权，则可能要承担不能办理产权证的风险；反之，若王军不行使优先购买权，则明显侵犯了王军本应具有的优先购买权的合法权益。从这点来看，执行法院也应终止对涉案房产的拍卖。 综上，复议申请人王军复议请求：一、撤销（2019）粤0402执异106号执行裁定书；二、确认王军与莫胜欢签订的《房屋出租协议》合法有效，可以继续履行；三、对涉案房产终止拍卖并予解封。 申请执行人昌安公司称：一、王军提交的2012年4月1日签订的租赁合同中的承租方是刘士军，而非王军，而且银行转账记录收款人亦不是莫胜欢，转款时间、转款金额也与租赁合同的约定不符。因此本案的证据不能证明王军在涉案房产查封之前即承租了涉案房屋的事实。 二、本案不排除王军与莫胜欢恶意串通逃避执行的情形。首先，王军提供的证据表明涉案房产的租金为每月3700元，而涉案房产中有几十套独立单间，一楼还有商铺，3700元的月租明显低于同地段的平均租金。其次，王军称租金均交给了莫胜欢的父亲莫桂荣，该行为明显系配合莫胜欢逃避执行。涉案房产于2013年即被执行法院查封，王军仅不与执行法院联系确定租金缴纳方式，反而将租金交由莫胜欢的父亲，导致昌安公司至今未收到任何关于涉案房产的执行款。 综上，昌安公司请求驳回王军的复议请求。 本院经审查，对执行法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款明确规定了对案外人主张不动租赁权的保护标准，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并已占用使用该不动产。本案中，王军与莫胜欢之间的租赁合同签订于2017年3月29日，而涉案房产于2013年4月25日已被执行法院查封，因此，王军主张执行法院在执行涉案房产过程中应保护其租赁权，可继续占有使用该房产的请求，不符合上述规定。至于王军与莫胜欢就涉案房产签订的租赁合同不能继续履行的问题，王军应另循途径主张权利。 对于王军提出其是从莫胜欢处续租涉案房产的的问题。由于前一租赁合同已经到期，到期时涉案房产已被执行法院查封，莫胜欢再继续出租涉案房产，不得对抗申请执行人。本案租赁合同是否是续签并不影响本案的认定。 对于王军提出涉案房产不具备处置条件及解除查封的问题。莫胜欢作为被执行人，在不履行生效法律文书确定的义务时，执行法院查封其名下的财产符合法律规定；王军的租赁权在本案中是否得到保护均不涉及涉案土地及地上建筑物权属问题，王军无权申请解除对涉案土地及地上建筑物的查封。至于涉案房产是否具备处置条件，进而王军是否应该行使优先购买权的问题，均不属于本案的审查范围。 综上，复议申请人王军的复议请求和理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。执行法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条、第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人王军的复议请求，维持珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402执异106号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱学辉 审判员  陈永成 审判员  邓飞熊 二〇一九年八月三十日 书记员  孔祥凤