北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初9476号原告：尹丹丽，女，1988年10月19日出生，满族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭军凤（原告尹丹丽之母），女，1962年11月23日出生，汉族，北京市华峰行装饰有限公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张三石，北京高众律师事务所律师。被告：孟硕，男，1985年2月10日出生，汉族，自由职业者，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李宁，女，1965年8月4日出生，汉族，神华铁路货车运输有限责任公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：丁丽萍，北京市京都律师事务所律师。第三人：北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇燕平路石大春晓招待所临时平房**。法定代表人：秦林海，董事长。委托诉讼代理人：刘艳民，男，1977年11月3日出生，满族，北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。原告尹丹丽与被告孟硕及第三人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（以下简称盛世恒鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹丹丽的委托诉讼代理人郭军凤、张三石，被告孟硕的委托诉讼代理人李宁、丁丽萍及第三人盛世恒鑫公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹丹丽向本院提出诉讼请求：1.判令孟硕返还我已经支付的定金50万元，并适用双倍定金罚则，赔偿我50万元；2.判令孟硕赔偿我已支付的居间服务费117500元；3.判令本案诉讼费由孟硕承担。事实与理由：位于北京市昌平区×层全部房屋登记在孟硕名下。2018年8月25日，我在盛世恒鑫公司的居间服务下与孟硕就购买上述房屋一事签订了《买卖定金协议书》，我依据该定金协议在协议签署时即向孟硕支付了定金50万元，孟硕向我出具收条予以确认。同日我与孟硕签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同第四条约定房屋成交价格为9525000元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50万元。该合同第五条约定：出卖人承诺该房屋无司法查封或其他限制转让的情形。上述买卖合同及定金协议签订后，我履行了支付定金的合同义务，并积极推进交易的后续履行，但孟硕却在签订合同并收取定金后不再履行任何后续合同义务。我多次通过居间方盛世恒鑫公司向孟硕进行催促，但孟硕均不予回应，亦不做任何履行行为。时至起诉之日孟硕仍未完成合同履行中的第一步即网签手续。直至起诉前，孟硕才通过居间方盛世恒鑫公司告知我未往下履行房屋交易的原因是该房屋已因涉嫌贪腐被纪委等有权机关在先予以查封，根本无法进行房屋交易，得知该消息后，我认识到问题的严重性。我坚持认为双方合同是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效。如果法院认定双方合同无效，我认为导致合同无效的过错也全部应由孟硕承担，我对合同无效不存在任何过错。我通过定金协议向孟硕支付的定金为订约定金，在因孟硕的过错导致合同无效的情况下，相当于合同最终未签订成功，孟硕应按照定金罚则向我进行赔偿，同时应赔偿我已支付的中介费117500元，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告孟硕辩称：一、买卖合同无法履行的原因非因我所导致，我不应承担责任。涉案房屋证载权利人是我，但我是代李宁和王晓林持有。2018年7月19日王晓林因受贿一案被移送河北省衡水市检察院，检察院王晓林案件对外联系处处长张鹏电话联系李宁，要求尽快到检察院商谈案件事宜。7月26日李宁见到张鹏后，张鹏提出尽快变卖房产积极退赃，对之后王晓林的审判量刑将有很大帮助。李宁明确表示涉案房屋已经被中纪委、监察委查封无法出售，张鹏表示只要找到买家，检察院就承诺办理解封。之后李宁开始着手出卖涉案房屋，并于8月25日以低于市场价的952.5万元的价格与尹丹丽签订了房屋买卖合同。签订合同后，李宁与衡水市检察院联系，衡水市检察院要求李宁提供担保，李宁将350万元汇至衡水市检察院账户。10月后李宁约盛世恒鑫公司刘经理在马可波罗酒店见面，解释了房屋解封事情检察院已经答应并正在办理中，希望可以和尹丹丽协调沟通一下，房屋解封后立即办理后续手续，后又多次联系刘经理想约尹丹丽面谈，但尹丹丽一直拒绝。之后李宁多次与张鹏沟通询问解封之事，张鹏反馈检察院没有来得及解除查封手续，案件已经移交衡水市中级人民法院审理，后经过检察院与衡水市中级人民法院协调一直未能办理解封手续。合同没有履行属于我不能控制的因素，属于不可抗力，我没有过错。二、尹丹丽要求我承担居间服务费损失没有事实和法律依据。因委托服务合同是尹丹丽与盛世恒鑫公司签署的，盛世恒鑫公司存在严重过错依约不应收取服务费或退还相关费用,且盛世恒鑫公司从未为我提供任何服务。三、买卖合同无效情况下双方签订的定金协议也是无效的，我只同意返还尹丹丽定金50万元，不同意适用定金罚则，因为定金是订约定金。综上，尹丹丽的诉讼请求无任何事实及法律依据，请求法院予以驳回。第三人盛世恒鑫公司述称：出售房屋时，我公司已经对房屋状况进行了询问，我公司作为居间方促成双方订立合同，这是我公司的义务，双方已经订立了合同。合同履行中发生问题我公司也积极组织双方见面，我公司已尽到了居间方的义务和责任。双方合同无法继续履行的原因是孟硕隐瞒了房屋被查封的事实，合同没有履行的主要责任在孟硕，合同无效造成的损失应由孟硕承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：位于北京市昌平区×层房屋登记在孟硕名下。2018年8月25日，孟硕（甲方、出售人）与尹丹丽（乙方、购买人）及盛世恒鑫公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定：经各方协商一致，就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议。交易房屋坐落于北京市昌平区×层全部。甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以9525000元的总价款购买该房屋。乙方贷款方式为商业贷款，且乙方首付款不低于300万元整。乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金50万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应于签署本协议后0个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方收取的定金不予退还。协议签订后，尹丹丽向孟硕支付定金50万元，孟硕为其出具了收条。签订定金协议当日，孟硕（出卖人）与尹丹丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区×层全部。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为9525000元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50万元。买受人应当于2018年9月30日前支付首期房价款600万元，占全部房价的65%。余款300万元暂定建设银行申请贷款支付。如出现贷款机构批准贷款后买受人无法于2018年10月30日前取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形，买受人于2018年10月30日前向出卖人支付剩余房价款。第五条房屋权属及具体状况的承诺约定：出卖人对该房屋享有合法权利，并保证该房屋没有产权纠纷。出卖人承诺该房屋未出售并保证无他人对该房屋享有优先购买权，不出售给除本合同买受人以外的其他人。出卖人承诺该房屋无司法查封或其他限制转让的情形……如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为已付总房款20%。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍然可以依据本条款追究违反承诺方的法律责任。出卖人应当在全款到账后3日内将该房屋交付给买受人。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起五日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。协议还对其他事项作出了约定。同日，尹丹丽（委托人、甲方）还与盛世恒鑫公司（房地产经纪机构、乙方）签订了《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，约定：甲方为了承购意向房屋，委托乙方初步核查购房家庭资格核验申请材料，如实填报核验信息、发布意向房屋需求信息，寻找意向房源、查看意向房屋权属情况、实地看房，核对房屋状况说明书信息。甲方应当在签署完毕北京市存量房屋买卖合同时，按总房款的2.2%的标准向乙方支付房地产经纪服务费。双方还约定了其他事项。协议签订后，尹丹丽向盛世恒鑫公司支付居间服务费117500元。上述协议签订后，经多次催告，孟硕一直未履行与尹丹丽办理网签的义务。2018年10月孟硕告知盛世恒鑫公司涉案房屋因王晓林涉嫌犯罪一案已被有关国家机关查封，无法办理解封手续，双方合同无法继续履行。盛世恒鑫公司将此情况告知尹丹丽，双方因此产生纠纷，尹丹丽诉至本院，请求同其诉称。尹丹丽主张其购买涉案房屋后支付了定金、中介费，准备了房屋装修材料，支出了装修材料费，因孟硕未提前告知其涉案房屋被查封的事实导致合同无法继续履行，其为了解决此事，先后多次与孟硕进行协商并提起诉讼，花费了时间和精力，亦需要另行花费时间看房买房，孟硕存在过错，故要求孟硕返还其定金50万元，适用定金罚则赔偿其损失50万元并支付中介费117500元。孟硕主张其出卖涉案房屋系按照河北省衡水市人民检察院的指示，尽快退赃为王晓林争取宽大处理的机会，衡水市人民检察院工作人员承诺其可以解封，但最终未能解封，该情形属于不可抗力，其不存在过错，且涉案房屋所在小区同地段的其他房屋在双方交易后房屋价格出现下降的趋势，尹丹丽不存在损失。孟硕提交李宁与衡水市人民检察院工作人员的通话记录、微信聊天记录及网页打印件予以证明。其中网页打印件显示北京湾别墅，面积373.7平方米，朝向南北向，房屋总价为953万元，单价为25502元/平方米；北京湾别墅，面积373平方米，房屋总价为950万元，单价为25469元/平方米；北京湾独栋别墅，面积373平方米，房屋总价为900万元，单价为24128元/平方米。发布时间为2019年3月1日和3月21日。尹丹丽及盛世恒鑫公司对孟硕提交的上述证据的证明目的均不认可。另查，涉案房屋虽登记在孟硕名下，但孟硕主张其系代其三姨及三姨父即国家能源局原副局长王晓林持有该套房屋，该套房屋实际出资人为李宁及王晓林。因王晓林涉嫌受贿被依法查处，2018年5月9日涉案房屋被河北省监察委员会查封。孟硕主张涉案房屋最先由中国共产党中央纪律检查委员会予以查封，其已于2018年4月知晓涉案房屋被查封之事。2018年11月23日河北省衡水市中级人民法院作出（2018）冀11刑初42号刑事判决书，该判决书中认定涉案房屋系李宁于2011年9月以其外甥孟硕的名义购买，孟硕并未出资。该判决最终认定涉案房屋系王晓林的违法所得并予以没收。再查，尹丹丽于2018年11月14日向本院提出了诉前财产保全的申请，要求冻结孟硕名下的涉案房屋或查封孟硕名下价值2522500元的财产。本院依法作出了（2018）京0114财保535号民事裁定书，裁定依法冻结孟硕名下的涉案房屋或查封孟硕名下价值2522500元的财产，尹丹丽预付保全申请费5000元。上述事实，有房屋所有权证书、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋承购经纪服务合同》、收据、录音、微信聊天记录、网页截图、（2018）冀11刑初42号刑事判决书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。根据上述规定，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同应属无效。本案中，涉案房屋登记在孟硕名下，但因涉案房屋由李宁及王晓林实际出资购买，已因王晓林涉嫌受贿一案于2018年5月9日被河北省监察委员会查封。孟硕提交的证据不足以证明其在出卖涉案房屋前取得了对房屋采取查封措施的国家机关的同意，且涉案房屋最终被法院判决认定为王晓林的违法所得并予以没收，孟硕在明知涉案房屋已被查封的情况下将涉案房屋出卖给尹丹丽，违反了法律的相关规定，故孟硕与尹丹丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。孟硕、尹丹丽与盛世恒鑫公司签订的《买卖定金协议书》系为签署正式房屋买卖合同而签订，作为《北京市存量房屋买卖合同》的从合同，因《北京市存量房屋买卖合同》无效，故三方签订的《买卖定金协议书》亦属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》明确载明孟硕作为出卖人承诺该房屋无司法查封或其他限制转让的行为，而孟硕在与尹丹丽签订合同之前已明确知晓涉案房屋已被查封，不具备过户条件，但其并未如实告知尹丹丽及盛世恒鑫公司，且在双方合同履行过程中，孟硕经多次催促未履行买卖合同的网签手续，直至双方签订合同两个月后才告知盛世恒鑫公司及尹丹丽涉案房屋被查封的事实，故孟硕对合同无效造成的后果存在明显过错，尹丹丽对此不存在过错，孟硕应将其收取的定金50万元返还尹丹丽并赔偿因合同无效给尹丹丽造成的全部损失。孟硕关于涉案房屋未能解封属于不可抗力的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。因双方签订的《买卖定金协议书》无效，故尹丹丽要求孟硕根据《买卖定金协议书》的约定双倍返还其定金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。但尹丹丽为履行合同支出了定金、中介费，且按照其所述订购了相关材料准备装修，而合同却实际无法继续履行，尹丹丽遭受的损失客观存在，孟硕以尹丹丽不存在损失为由不同意赔偿尹丹丽相应损失缺乏依据，本院不予采信。对于孟硕应支付的赔偿款，由本院结合双方合同履行的状况、尹丹丽实际支出的费用等因素酌情予以考虑。尹丹丽支出的中介费已在本院核算其损失时予以考量，故尹丹丽在损失之外另行主张中介费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告孟硕于本判决生效后十日内返还原告尹丹丽购房定金50万元并赔偿原告尹丹丽损失30万元；二、驳回原告尹丹丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14858元，由原告尹丹丽负担4221元，已交纳；由被告孟硕负担10637元，于本判决生效后七日内交纳。保全申请费5000元，由原告尹丹丽负担1421元，已交纳；由被告孟硕负担3579元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田雅娟人民陪审员  路玉国人民陪审员  刘建强二〇一九年八月二十六日书 记 员  高 曼