福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3243号 上诉人（原审被告）:陈良明，男，汉族，1971年12月18日出生，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：颜辉灿，福建泉明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：熊联，男，汉族，1988年9月7日出生，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：陈杨林，北京中银（泉州）律师事务所律师。 原审第三人：领亿新材料（福建）科技有限公司，住所地福建省泉州市泉港区山腰镇驿峰路东段延伸段东侧。 法定代表人：陈良贵。 上诉人陈良明因与被上诉人熊联租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2018）闽0505民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。 上诉人陈良明上诉请求：1.原审法院认定陈良明与熊联签订的《协议书》无效是错误的，在本案一审诉讼期间，陈良明未能找到领亿新材料（福建）科技有限公司（以下简称领亿公司）的授权委托书，现陈良明已找到该授权委托书，足以证实陈良明有权代领亿公司签订《协议书》，领亿公司也已实际交付相应土地供熊联使用，本案《协议书》应认定为有效，返还定金或租金的责任应由领亿公司承担。2.涉案租赁物已实际交付给熊联，熊联应支付实际租金32667元，扣除已付的10000元，还应支付22667元。3.熊联违约在先，陈良明与领亿公司无需向熊联返还定金20000元。 被上诉人熊联辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的《协议书》应属无效，陈良明既不是领亿公司的法定代表人，也没有取得领亿公司名下国有土地使用权的处分权，并且在一审阶段也未能提供任何证据证明领亿公司有授权陈良明代表领亿公司与熊联签订《协议书》，也未履行《协议书》中的交付租赁物的义务。退一步讲，即使陈良明现在取得了授权，因熊联现已回四川工作，该《协议书》也早已无法履行，并且陈良明未在约定时间将租赁物实际交付给熊联使用，属于根本违约，熊联有权解除该《协议书》。2.因陈良明的根本违约行为，导致《协议书》无法继续履行，陈良明应当将收取的定金20000元及租金10000元退还，一审法院的判决并无不当。 原审第三人领亿公司未作陈述。 熊联向一审法院起诉请求：1.判令确认熊联与陈良明签订的《协议书》无效；2.陈良明退还原告定金20000元及租金10000元。 一审法院认定的事实：2017年12月23日，熊联作为乙方与陈良明签订《协议书》一份，该协议书载明的主要内容为：“甲方：领亿公司。乙方：熊联。一、甲方划5000㎡面积给乙方使用，每平方按2元计算，乙方保底5000㎡使用，若需扩大，经甲方同意后再划地，每平方仍按2元计算。二、租用时间：从2018年1月1日至年月日，共计二年。若继租经甲方同意，乙方在同等的情况下有优先权。三、定金和租金。定金20000元，租金10000元，于签合同时交纳，定金到期后退回，租金按月头支付（即每月1日）。七、本协议一式两份，双方各一份，望双方认真执行协议，违约一方罚壹元给对方。八、本合同由签字之日起生效。等等。”熊联在乙方落款处签名盖印，陈良明在甲方落款处签名捺印。当日，熊联通过微信转账方式支付陈良明10000元；2018年1月1日，熊联先后三次通过微信转账方式各支付陈良明7000元、10000元、3000元，合计20000元。 另查明，领亿公司成立于2012年7月6日，住所地为泉州东侧，法定代表人为陈良贵，经营范围为新型材料、竹、木制品的研究、制造、销售；建筑材料、五金、电子产品、家具的批发等等。 登记在领亿公司名下的国有土地使用权有址在泉港区普安工业区内驿峰西路东北侧的两块国有土地，不动产权证号分别为《泉港国用（2013）第0084号》（以下简称“84号国有土地使用权”）、《泉港国用（2013）第0085号》（以下简称“85号国有土地使用权”），土地面积分别为31045㎡、48955㎡，不动产权类型均为出让，土地用途均为工业用地。2018年1月23日，泉州市丰泽区人民法院在（2018）闽0503民初75号一案中对85号国有土地使用权进行查封；2018年5月25日，泉州市丰泽区人民法院在（2018）闽0503执72号一案中对84号、85号国有土地使用权进行查封；2018年8月14日，泉州市泉港区人民法院在（2018）闽0505执1733号一案中对85号国有土地使用权进行查封。 中华人民共和国民事诉讼法一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，陈良明未取得领亿公司名下的国有土地使用权的处分权，仍与熊联签订了《协议书》，将领亿公司名下的国有土地使用权出租给熊联使用。但截止目前，领亿公司未对该《协议书》进行追认，陈良明也未能提供证据证明领亿公司授权其与熊联签订《协议书》及履行《协议书》中交付租赁物的义务，因此，依法认定熊联与陈良明签订的《协议书》无效。故熊联请求判令确认《协议书》无效，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，陈良明应将收取熊联的定金20000元及租金10000元退还给熊联，故熊联请求判令陈良明退还定金20000元及租金10000元，亦符合法律规定。陈良明辩解领亿公司委托其签订《协议书》、其已将上述款项交给领亿公司以及《协议书》有效，未能提供证据证明，依法应承担举证不能的法律后果，不予采纳。领亿公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理和判决。综上所述，熊联的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和第二百四十条规定，判决：一、熊联与陈良明于2017年12月23日签订的《协议书》无效；二、陈良明应于判决生效之日起十日内返还熊联定金20000元及租金10000元。案件受理费550元，由陈良明负担，限于判决生效之日起五日内交纳。 二审期间，陈良明认为《协议书》的甲方应为领亿公司，对一审法院认定的其他事实无异议。熊联对一审法院认定的事实无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：1.陈良明是否代表领亿公司签订《协议书》？2.《协议书》所涉租赁物是否已交付熊联使用？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。对于陈良明上诉要求熊联支付租金以及承担违约责任的诉求，属于二审期间提起的反诉，因双方不同意调解，应另行起诉。 关于陈良明是否代表领亿公司签订《协议书》的问题。陈良明在二审期间提供领亿公司的授权委托书欲证明其在签订《协议书》之前已取得领亿公司的授权，其有权代表该公司处理与熊联场地租赁的相关事宜，《协议书》的权利义务亦应由领亿公司享有和承担。熊联质证称，其是在2017年12月23日才与陈良明洽谈租赁合同事宜，领亿公司在12月1日就委托陈良明与熊联处理租赁事宜不合常理，有倒签的可能。本院认为，领亿公司出具授权委托书的时间为2017年12月1日，与陈良明在一审庭审中所称领亿公司于2017年12月23日委托其与熊联签订《协议书》的陈述不符，且该授权委托书作为对陈良明有利的证据，陈良明在一审答辩中未予提及，有违常理。另，微信聊天记录亦体现陈良明以个人账户收取熊联交付的租金和定金，并无证据证明该钱款有转入领亿公司的账户，无法确认领亿公司是否为《协议书》的缔约方，故领亿公司的授权委托书真实性存疑，不予采纳，陈良明主张其代表领亿公司签订《协议书》的上诉理由缺乏事实依据，不能成立，《协议书》项下的有关责任应由陈良明承担，一审法院的相关判决并无不当。 关于《协议书》所涉租赁物是否已交付熊联使用的问题。陈良明在二审期间提交一组微信聊天记录，欲证明陈良明与领亿公司已依约将租赁物实际交付给熊联使用，熊联质证称，该微信聊天记录中名为“小熊”的微信号无法确认使用者身份，且聊天内容也无法证明熊联有使用租赁场地。本院认为，上述微信聊天记录仅有复印件，未提供原始载体以供核对，且仅凭聊天中“小熊”提到的“关系理不通，要撤出去”、“罐已挖起来”等言语，尚无法确认《协议书》中租赁的场地已交付熊联使用。一审法院认定陈良明未履行交付租赁物的义务并无不当，陈良明未实际履行合同约定的义务，熊联请求陈良明返还预付的租金和定金符合法律规定，应予支持，一审法院的相关判决并无不当。 综上所述，上诉人陈良明的上诉请求，无事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审本诉受理费550元，由上诉人陈良明负担。 本判决为终审判决。 审判长 丰 兰 审判员 杨钊胜 审判员 孙 越 二〇一九年八月二十三日 书记员 王戈一 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。