广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1402民初962号 原告：黄卡，男，1978年10月3日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区崇左市宁明县。 委托诉讼代理人：黄小海，广西帮达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄雪元，广西帮达律师事务所执业律师。 被告：广西华力房地产投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳西路**广运•都市景苑2号楼2206号。统一社会信用代码：91450100310152608Y。 法定代表人：卢荣俭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：农连珠，上海汉盛（南宁）律师事务所执业律师。 原告黄卡与被告广西华力房地产投资有限公司（以下简称华力房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。黄卡的委托代理人黄雪元、广西华力房地产公司的委托诉讼代理人农连珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄卡向本院提出诉讼请求：1.解除黄卡与华力房地产公司签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》；2.华力房地产公司返还黄卡铺位转让款249466元，并支付支付利息1230.24元和违约金12722.77元（利息及违约金计算方式为：以本金249466元为基数，利息按年利率6%计算，自2018年6月2日起计算至2018年7月1日；违约金按日0.3‰标准计算，自2018年7月2日起暂计算至2019年3月7日，之后另计)；3.判令华力房地产公司承担黄卡因诉讼而支出的律师费12354元。事实和理由：黄卡与华力房地产公司于2017年12月20日签订《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》（合同档案号4-109、4-137），双方约定华力房地产公司将其开发的位于广西崇左市东侧的“华力•海港城”第四栋第1层109号、第四栋1层137号的铺位使用权转让给黄卡使用，物业租赁使用权年限均为2018年6月1日起至2036年5月31日止，共18年；两间铺面转让总金额为356380元，黄卡在签订合同时按合同约定支付了铺位转让款249466元，但华力房地产公司未能按照合同的约定将物业交付给黄卡，且涉案物业综合楼处于停工状态，也无法联系到华力房地产公司的相关人员。黄卡认为，华力房地产公司的行为已构成根本违约，即使此后再向其交付涉案铺位，也不愿意继续履行合同。为维护自身合法权益，要求法院判如所请。 华力房地产公司辩称：一、双方签订的合同是合法有效的，双方当事人均应按照约定履行相应的义务。该合同明确约定，合同签订后，任何一方未经对方书面确认同意不得擅自变更、解除本合同。虽然华力房地产公司存在着逾期交付物业的客观事实，但黄卡应当是要求华力房地产公司积极履行交付涉案物业是义务而非直接要求解除合同。华力房地产公司已于2019年5月30日落实了涉案物业的项目承包方并全面复工，按施工计划及进度，涉案物业的1、4号楼可于2020年4月底前交付使用。华力房地产公司一直积极采取补救措施和履行合同约定的义务，且与业主从未达成解除合同的合意；二、黄卡没有按照合同约定支付全部合同价款，系违约在先，且涉案合同的法定解除条件尚未成就，黄卡无权提出解除合同和退款要求。本案合同约定，黄卡的付款方式为分期付款，其在支付了转让款178190元后，应当于2018年5月30日前再支付转让款106914元，但直至起诉之日，黄卡仍未支付相应款项，已违约，按照合同第二条的约定，黄卡应当支付每日3‰的违约金，且其已经交纳的合同价款不予退还。且涉案铺位的租赁期限为18年，目前短期内的逾期交付对于双方合同约定的租期来讲，并不会达到合同目无法实现的程度，不构成根本违约，不符合合同法定解除条件及其它的合同法规定的合同法定解除条件。华力房地产公司已向黄卡承诺按合同及补充协议约定向黄卡支付利息及违约金，此款项可以弥补黄卡的部分损失，合同目的仍是可以实现的。黄卡提出解除合同并退款的依据不足；三、华力房地产公司无需向黄卡支付合同解除的利息和违约金。合同中已明确约定未经双方书面达成一致意见任何一方不得解除合同的约定，双方从未就合同解除达成过合意，本合同应继续履行，华力房地产公司无需向黄卡支付合同解除的利息和违约金。即使法院判定解除本合同，但合同中并未有若黄卡提出合同解除华力房地产仍应支付利息和违约金的条款约定，根据民法意思自治原则和诚实信用原则，华力房地产公司无须向黄卡支付合同解除的利息和违约金；四、华力房地产公司无须支付黄卡委托律师代理诉讼的律师费12354元。本案涉案合同按合同约定不具备合同解除条件，双方签订合同应继续履行，本案诉讼本应可以避免，且黄卡未提交任何证据证明此费用已实际发生。综上，黄卡的诉讼请求没有充分的法律依据，请求法院驳回黄卡的全部诉讼请求。 综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实：黄卡与华力房地产公司于2017年12月20日签订了合同档案号为（4-109、4-137）的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》，双方约定华力房地产公司将其开发的位于广西崇左市东侧的“华力•海港城”第四栋第1层109号、137铺位使用权转让给黄卡使用，该铺位的转让金额为356380元。合同约定的主要内容有：1.该物业租赁使用权年限为2018年6月1日起至2036年5月31日止，共18年；2.乙方（黄卡）采取的付款方式为分期付款：第一期为签署该合同时缴纳，不低于总价款的50%，即178190元；第二期需在2018年2月28日前缴清，不低于总价款的20%，即71276元；第三期需在2018年5月30日前缴清，即106914元；3.合同签订后，任何一方未经对方书面确认同意不得擅自变更、解除本合同；4.除遇不可抗力，甲方如未按本合同约定的日期交付该铺位，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息按合同约定交付日次日起至实际交付铺位之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过30日的，甲方每日按付款额的0.3‰向乙方支付违约金;5.乙方选择分期付款时，如未能按本合同第二条约定及时支付分期款的，每逾期一天，应按未付款项总额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方可以解除本合同，收回铺位、且收取乙方的转让金不予退还；6.违约方除了承担本合同约定的违约责任外，还需承担本合同履行过程中引起的纠纷起诉至法院的诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、保全费以及必要的交通费等必要经济损失。签订上述合同后，黄卡依约向华力房地产公司支付了铺位转让金249466元。2018年5月，涉案物业所在的工程停工，黄卡与华力房地产公司为此多次协商，但没达成任何协议。为此，黄卡遂向法院起诉，请求判如所请。 另查明，广西腾弘汽车销售服务有限公司于2016年5月8日与华力公司签订土地租赁合同，约定将其租赁的崇左市江州区中渡经济联合社位于广西民族师范学院附属中学旁约22.4亩的三产用地转租给华力公司，租赁期限为2016年6月1日至2035年6月1日，项目开发建设投入使用后，经营权、管理权、收益权归华力公司。2017年2月1日，崇左市江州区中渡经济联合社与广西腾弘汽车销售服务有限公司、华力公司签订了土地租赁补充协议，约定崇左市江州区中渡经济联合社同意广西腾弘汽车销售服务有限公司将承租的上述地块转租给华力公司开发华力•海港城项目，并约定崇左市江州区中渡经济联合社协助华力公司办理各种报建手续。华力•海港城项目于2017年6月5日取得建设用地规划许可证，于2017年1月9日取得建设工程规划许可证，备案登记业主为崇左市江州区江南街道中渡社区中渡经济联合社。 上述事实，有黄卡提交的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》、收据、委托代理合同，华力房地产公司提交的《登记备案证》、《中华人民共和国建设项目选址意见书》、地字第451401201700013的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《崇左市环境保护局关于华力•海港城项目环境影响报告表的批复》、《土地租赁补充协议书》及当事人陈述等予以佐证，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.黄卡与华力房地产公司签订《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》是否可以解除；2.黄卡要求华力房地产公司退回铺位转让款及支付利息、违约金、律师费是否有事实和法律依据。 本院认为：合法有效的合同对合同各方均具约束力，合同相对人应当按照合同约定全面履行权利义务。1.根据合同内容，黄卡与华力房地产公司签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》系租赁合同，黄卡向华力房地产公司支付的249466元属于商铺租赁款；2.根据华力公司与广西腾弘汽车销售服务有限公司签订的土地租赁合同可知，华力公司对华力•海港城项目所占土地是租赁所得，并不是通过出让或划拨方式取得土地使用权，其行为不符合房地产开发行为；3.根据华力公司与广西腾弘汽车销售服务有限公司签订的土地租赁合同，租赁期限为2016年6月1日至2035年6月1日，在租赁期间，华力公司对开发建成的项目享有经营权、管理权、收益权，而华力公司与黄卡签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》约定的租赁期限是2018年6月1日至2036年5月31日，已经超过前述土地租赁期限一年，故超出部分无效，该部分无效不影响该合同其他部分的效力。 一、关于黄卡与华力房地产公司签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》是否可以解除的问题。本案中，双方在合同中约定“物业租赁使用权转让年限：自2018年6月1日起至2036年5月31日止，共计18年整”。根据房屋租赁合同性质，出租方的主要义务是在租赁期限开始时向承租方交付租赁物，但是从双方约定的租赁期限开始至今，由于停工等非不可抗力的原因，华力房地产公司未能按时向黄卡交付涉案铺位。华力房地产公司辩称黄卡未能按约定支付剩余转让款，系违约在先。涉案物业在5月已停止施工，至今仍未完成施工。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的约定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行。有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”故黄卡没有依约支付转让款是正当行使不安抗辩权的合法行为，也是适当行使权利的行为，不构成违约。且黄卡已明确表示，即使此后华力房地产公司再交付涉案铺位，双方之间签订的合同目也无法实现，不愿再继续履行合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，由于华力房地产公司的违约行为导致双方签订的合同目的并未能实现，继续履行合同显然对黄卡不公平，故黄卡起诉请求解除双方签订的合同有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于黄卡诉请的退回铺位转让款及支付利息与违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于涉案合同已经解除，华力房地产公司应返还黄卡已交的铺位转让款，黄卡诉请退回铺位转让款249466元有事实和法律依据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。由于华力房地产公司存在不按时交付涉案铺位的违约行为，黄卡可以要求其赔偿损失即支付利息与违约金。现黄卡主张按照双方签订《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》第五条的约定计算利息与违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，本院确认利息计算方式为：以249466元为基数，自2018年6月2日至2018年7月1日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；违约金计算方式为：以249466元为基数，按每日0.3‰自2018年7月2日起计至本案判决生效之日止。 三、关于黄卡要求华力房地产公司承担因诉讼而支出的律师费的问题。黄卡主张按照合同约定要求华力房地产承担律师费，但其为此提供的证据仅是一份委托代理合同，而未提供其实际支付律师费用的证据，无法证实其为此支出的费用，故对黄卡的此项诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除黄卡与广西华力房地产投资有限公司于2017年12月20日签订的两份《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》（合同档案号分别为：4-109、4-137）； 二、广西华力房地产投资有限公司在本案判决生效之日起十五日内退还给黄卡铺位转让款249466元及利息（利息计算方式为：以249466元为基数，自2018年6月2日至2018年7月1日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、广西华力房地产投资有限公司在本案判决生效之日起十五日内向黄卡支付违约金（违约金计算方式：以249466元为基数，按每日0.3‰自2018年7月2日起计至本案判决生效之日止）； 四、驳回黄卡的其他诉讼请求。 案件受理费5436元，因适用简易程序减半收取2718元（黄卡已预交），由广西华力房地产投资有限公司负担。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  许欢 二〇一九年八月二十三日 书记员  谢云 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。