江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初3408号原告：无锡顺茂物业管理有限公司射阳分公司，住所地江苏省射阳县合德镇健康路**（红旗路**）。负责人：黄达顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌成，江苏三强律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛扬，江苏三强律师事务所律师。被告：吴成将，男，1972年3月3日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告无锡顺茂物业管理有限公司射阳分公司（以下至判决主文前简称“顺茂物业射阳分公司”）与被告吴成将物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月20日、2019年8月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告顺茂物业射阳分公司的委托诉讼代理人凌成到庭参加诉讼，被告吴成将经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，第二次庭审，原告顺茂物业射阳分公司的委托诉讼代理人薛扬、被告吴成将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺茂物业射阳分公司向本院提出诉讼请求:1.判令吴成将支付2016年10月1日至2018年12月31日的物业服务费9043元，并承担滞纳金2713元，合计11755元；2.本案诉讼费由吴成将承担。事实和理由：吴成将系射阳县合德镇五洲广场A区2号楼104、204室业主，其拖欠2016年10月1日至2018年12月31的物业服务费9043元，另算至2019年2月1日的滞纳金为2713元。顺茂物业射阳分公司多次催要上述款项，但吴成将一直未能缴纳，特具状诉至法院，请求判如所请。吴成将辩称，1.我认为顺茂物业射阳分公司按照每平方米每月3元收取物业费的标准高了，不符合物价局规定。2.现在的物业公司应该是2018年下半年过来的，之前的物业公司从来没为我们服务过。3.拿钥匙的时候发现房子有问题，我们向销售部经理张小林反映过，主要是一个二次性结构的柱子没有浇筑，二楼的窗户坏了，一楼楼梯下口防水没做好，当时张经理把我带到物业经理那，把我的事情交给了物业，后来物业将柱子浇筑好了，说窗户和防水以后慢慢解决，让我先装修，后来那个物业经理走了，新来的经理让我去登记，我也把情况反映了，之后就没有消息了。4.办房产证的时候，销售部的张小林经理让我们交了3000元费用，当时说多退少补，后来我向他们要票据时，他们回没有，也没有拿出任何东西来，我也找过他们，物业跟销售那边就相互推诿，一直到现在没给我解决，物业费我也就没给。5.如果现在将我反应的问题处理好，我就按照1.5元每平方交物业费，因为顺茂物业射阳分公司现在就是按照1.5元每平方收物业费的。起诉费用我不承担，因为是顺茂物业射阳分公司造成了这样的结果。本院经审理认定事实如下：射阳县五洲广场A区2号楼104号、204号登记的所有权人为吴成将、吴成兵、李素云，建筑面积111.64平方米。2015年4月16日，五洲哥伦布（射阳）置业有限公司（合同中称“开发建设单位”“甲方”）与无锡五洲物业管理有限公司射阳分公司（合同中称“物业服务企业”“乙方”）签订《五洲国际广场前期物业服务合同》，约定甲方以公开招标方式选聘乙方对射阳五洲国际项目提供前期物业服务，物业管理服务费为住宅底商物业服务费6元/平方·月；委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，在保修责任内，如存在质量问题，甲方负责返修；委托管理期限为合同签订之日起至业主委员会产生，并由其重新选聘物业服务企业和签订新的物业管理合同生效日止。同年9月30日，无锡五洲物业管理有限公司射阳分公司（合同中称“甲方”）与吴成将（合同中称“乙方”）签订《射阳五洲广场物业管理服务协议》，约定委托管理期限为自乙方购买房屋之日起至本物业业主大会或业主委员会决定更换物业管理单位，或公开选聘物业管理单位而甲方未中选之日止；物业管理费标准为商业区按建筑面积每月每平方6元收取；物业管理费的缴纳时间为每年缴费的首月10日之前，乙方应在每年缴费的首月10日之前（含10日）到甲方指定的财务部门，以现金、支票等形式缴纳当年物业管理费。如当天为法定节假日，则缴交期限顺延至法定节假日后的第一天。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳任何费用款项的，甲方有权要求乙方限期缴纳，逾期仍未缴纳的，乙方除应如数交齐外，每逾期一天还须按所欠费用金额3‰的标准支付违约金给甲方，直至如数补齐费用之日为止。合同签订后，吴成将缴纳了2015年10月1日至2016年9月30日的物业费，因未缴纳2016年10月1日之后的物业费，顺茂物业射阳分公司诉至法院。另查明，2018年9月27日，无锡五洲物业管理有限公司射阳分公司名称变更为顺茂物业射阳分公司。本院认为，顺茂物业公司与五洲哥伦布（射阳）置业有限公司的《五洲国际广场前期物业服务合同》、与吴成将的《射阳五洲广场物业管理服务协议》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。顺茂物业射阳分公司为涉案小区提供了物业服务，吴成将作为业主应及时向顺茂物业射阳分公司交纳物业管理服务费。业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，吴成将认为物业公司未处理其房屋玻璃损坏、防水等问题，按其陈述系在房屋保修期内因房屋质量问题所导致，并非顺茂物业射阳分公司的责任，若吴成将认为其权益受损，可另行主张。吴成将认为顺茂物业射阳分公司的物业服务不到位，但未提供充分证据佐证，且即使顺茂物业射阳分公司的工作确实存在不足之处，应予以改正，也不足以成为吴成将拒缴物业管理服务费的理由，故对此抗辩，本院不予采信。因此，吴成将应支付顺茂物业射阳分公司2016年10月1日至2018年12月31日的物业管理服务费9042.84元（3元/平方·月×111.64平方米×27个月）,顺茂物业射阳分公司同意扣除吴成将交纳的装修保证金1000元，故吴成将仍应支付2016年10月1日至2018年12月31日的物业管理服务费8042.84元。关于顺茂公司射阳分公司主张的滞纳金，滞纳金即违约金，《物业管理服务协议》中约定不按协议约定的收费标准和时间缴纳任何费用款项的，顺茂物业射阳分公司有权要求限期缴纳，逾期仍未缴纳的，除应如数交齐外，每逾期一天还须按所欠费用金额3‰的标准支付违约金，直至如数补齐费用之日为止。故在顺茂物业射阳分公司向吴成将催缴后，吴成将仍未缴纳时，顺茂物业射阳分公司可向吴成将主张违约金，本案中，顺茂物业射阳分公司主张的滞纳金算至2019年2月1日，而其提交的物业费催缴通知书张贴照片无法显示其何时向吴成将进行催缴，故对其主张的滞纳金，本院不予支持。综上，顺茂物业射阳分公司主张吴成将支付2016年10月1日至2018年12月31日的物业管理服务费8042.84元的诉讼请求部分，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴成将于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告无锡顺茂物业管理有限公司射阳分公司支付2016年10月1日至2018年12月31日的物业管理服务费8042.84元；二、驳回原告无锡顺茂物业管理有限公司射阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元,减半收取47元（已由原告无锡顺茂物业管理有限公司射阳分公司预交），由原告无锡顺茂物业管理有限公司射阳分公司负担22元，被告吴成将负担25元。本判决为终审判决。审判员  姜海凤二〇一九年八月二十三日书记员  王薪为附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。