重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民初798号原告：李祖进，男，土家族，1982年8月5日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：黄海华，重庆市秀山县城关法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：伍金万，重庆市秀山县城关法律服务所法律工作者。被告：重庆市巴南建设(集团)有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞箭河路**附**，统一社会信用代码:91500113203436859R。法定代表人：陈孝斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：游国熹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静，重庆坤源衡泰律师事务所律师。第三人：重庆中先置业有限公司，住所地重庆市渝中区中山路****，统一社会信用代码915001037453447725。法定代表人:吴登明，该公司总经理。第三人:重庆亘阳房地产开发有限公司，住，住所地重庆市渝中区武陵路****2-2织机构代码56160325-8。法定代表人:罗湘君，该公司总经理。原告李祖进诉被告重庆市巴南建设(集团)有限公司（以下简称巴南建司），第三人重庆中先置业有限公司（以下简称中先公司）、重庆亘阳房地产开发有限公司（以下简称亘阳公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年6月3日公开开庭进行了审理，原告李祖进的委托诉讼代理人黄海华，被告巴南建司的委托诉讼代理人游国熹到庭参加诉讼。第三人中先公司、亘阳公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祖进起诉请求：1.判决立即停止对原告购买的位于秀山土家族苗族自治县迎风路5号云鼎星座XX-X号商品房的强制执行，并解除对上述商品房的查封；2.依法确认原告与亘阳公司签订的房屋买卖合同合法有效，并确认秀山土家族苗族自治县迎风路5号云鼎星座XX-X号商品房归原告所有；3.请求依法判令亘阳公司协助办理产权过户登记；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告申请查封执行原告房产错误。2009年12月9日，被告申请对原告之房以(2009)渝四中法民保字第8-1号民事裁定书查封了原告之房。后于2011年、2012年、2013年2014年、2015年进行了续查封。为此，原告提出了异议申请，重庆市第四中级人民法院(2018)年04执异680号执行裁定书查明了2015年6月24日，在秀山县建设信访突出专项治理工作领导小组办公室工作人员李小明的介绍下，原告与亘阳公司签订商品房买卖合同以18万元一套购买了XX-X商品房，并签订了商品房买卖合同，房款一次性付清。原告购买的该房后于当年取得了该房所有权，事后装修，并于2015年在工作组的安排下在物管处交接入住至今。而且原告在秀山是唯一住房。重庆市第四中级人民法院查明了上述事实后却认为原告不是在查封涉案房屋前合法占有该房屋，该事实认定错误。原告购买该房是通过工作小组工作人员介绍确认后购买的唯一一套住房，该认定明显是有意偏袒被告。于情于理于法均不能服人。从本案查明的事实可知，原告是在政府工作人员组织下购买该房，在政府的主持下接房入住。因该房的特定原因政府不予以办理产权证，并非原告不办理过户手续。这是客观原因造成，不是原告自己造成。原告的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三、四项和第二十九条第二、三项的规定，应当享有足以排除强制执行的民事权益。人民法院以此条款驳回原告的异议诉求明显错误。反而应当以此条款支持原告的申请才是正确的。综上所述，原告认为，原告在信访工作小组的介绍主持下签订购房协议是双方真实意思的表示。该合同不违反国家强制性规定。原告购得该房后，虽然没有办理产权过户登记(因政府工作组还在清查中不能办理)，但是，原告已依合同约定支付了全部价款并占有标的物至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。并且该房屋双方没有争议，原告已占有使用多年。未办理登记也是因政府原因不能办，也不是原告与开发商不去办理登记。被告巴南建司辩称，请求依法驳回原告的各项诉讼请求，原告的诉请中关于确权和过户之诉超出了执行异议诉讼的审查范围，请依法驳回。原告认为已经取得了房屋所有权与事实不符，该房屋的大产权证依然是亘阳公司，原告就是因为未取得所有权才引发诉讼，原告所述是因政府原因导致不能办理产权证不是事实，该案不能办理产权证原因是被告从2009年开始就对案涉房屋进行查封至今，原告在查封期间购买房屋，法律明文禁止查封房屋禁止转让，因此原告不能取得房屋的权属。原告起诉要求排除执行不符合法律规定，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人中先公司、亘阳公司未作答辩。原告李祖进为了证明自己的主张举示了以下证据：1.重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异680号执行裁定书，证明原告购买秀山土家族苗族自治县迎风路5号云鼎星座XX-X号，于2015年6月24日就合法取得后被查封，原告在秀山土家族苗族自治县辖区内无其他住房；2.商品房买卖合同及收据九张，证明原告于2015年6月24日与亘阳公司签订商品房买卖合同，约定了权利义务，一次性付清房款的事实；3.《协议书》，证明原告所购之房是在被告等五家单位的监管范围，属于合法取得。被告巴南建司质证认为：1.裁定书真实性无异议，但裁定书中关于原告是否购买房屋、是否缴纳房款的等问题应以本案查明为准。2.商品房买卖合同真实性不认可，不能达到原告证明目的，买卖合同于2015年2月签订，该时间已在查封房屋之后，且正是被告与亘阳公司建工案件诉讼过程中，即使该合同真实，也是在人民法院查封房屋后对人民法院查封物进行处置，已经涉嫌处置人民法院查封、冻结、扣押房屋的违法行为，无论该合同及付款行为是否真实，原告购买或付款行为不能对抗人民法院的查封冻结，更不能对XX-X号房屋排执。3.房款收据真实性不认可，不能达到原告证明目的，该收据是2015年2月形成，已是人民法院查封房屋期间，该房屋禁止转让，无论原告是否交付房款，均是违反人民法院查封冻结措施，因此原告不能取得房屋权属。物管费票据中盖章单位是否为云鼎星座物管单位无证据证明，即使为物管单位，该组证据也与本案无关联性，属于无权占有。契税、大修、五通费是由开发企业代收款项，最终由相关部门收取，上述费用是否产生应以相关部门的收据为准，由于该房处于查封状态中无法买卖，原告也未举示相关部门收取上述费用的依据，事实上相关部门也未收取上述费用，也印证了该房屋不能交易的法律后果，如果亘阳公司收取了上述款项，属于欺诈行为，该组证据载明时间是2014年后，是在人民法院查封房屋期间，该房屋未经法院许可，无论亘阳公司还是其他任何单位个人均不能进行处置，无论原告是否支付，亘阳公司是否收取了该组证据中的款项，其行为均违反了法院的冻结措施，被告应立即退换房屋。4.五方协议真实性认可，但不能达到原告证明目的，该协议内容仅是对项目处理的思路和步骤，如果各方均能按照协议履行各自义务，被告才可能逐步解封房屋，但由于协议并未履行，被告也并未将涉案房屋解除查封，因此工作组不能违反法律规定将房屋进行处置，事实上工作组也未向人民法院发函要求解除案涉房屋的查封，人民法院更未作出裁定将案涉房屋予以解除。被告巴南建司举示了以下证据：1.（2009）渝四中法民保字第8-1号民事裁定书、（2009）渝四中法民初字第00034-3号民事裁定书、（2009）渝四中法民初字第34-5号民事裁定书、（2009）渝四中法民初字第34-6号民事裁定书、（2009）渝四中法民初字第34-8号民事裁定书、（2015）渝四中法民初字第00016-1号民事裁定书、（2017）渝04民执67号之二执行裁定书，证明巴南建司与亘阳公司、中先公司建设工程施工合同纠纷一案，巴南建司于2009年12月9日向本院申请诉讼保全，涉案房屋在查封之列，此后巴南建司申请续查封，对涉案房屋的查封状态从未间断，最后一次查封期限从2018年11月14日起至2021年11月13日止。2.（2016）渝民终138号民事判决书、（2017）渝04执67号受理通知书、（2018）渝04执67号之一公告，证明巴南建司依据重庆市高级人民法院作出的（2016）渝民终138号终审判决向本院申请强制执行，本院作出（2017）渝04执67号之一公告将巴南建司诉讼保全查封的房屋进行拍卖，涉案房屋在本次拍卖范围。李祖进质证认为，对证据的真实性均无异议，但与本案无关联性，被告应当按照《协议书》提起违约之诉，而不是异议之诉；老百姓都是善意取得，执行不能损害百姓的利益。被告中先公司、亘阳公司未举示证据。为核实原告李祖进举示的《协议书》真实性及中先公司、亘阳公司、巴南建司、重庆伟太建筑工程有限公司（以下简称伟太公司）、重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会五方签订的《协议书》（以下简称《协议书》）的履行情况，本院依职权向秀山土家族苗族自治县房地产开发建设信访突出问题专项治理工作领导小组办公室（以下简称工作组）相关工作人员了解情况，制作了座谈笔录并调取了各批次交房人员名单及监管账户信息。经组织当事人进行质证，原告李祖进质证无异议。巴南建司质证认为，座谈笔录中相关工作人员的陈述不实，巴南建司从未同意将查封房屋交付给所谓的购房人，《协议书》未得到实际履行；根据《协议书》的约定，应当将购房款交付给巴南建司及伟太公司用于清偿工程款后才根据收款进度逐步解除查封，工作人员陈述的监管账户实际并未设立，作为监管方的秀山县建委及工作组没有履行监管职责，未将购房款交付给巴南建司，巴南建司有权拒绝解除查封。本院经审查认为，原、被告所举示的证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。本院依职权调取的座谈笔录、交房人员名单及监管账户信息，能够证明在当地人民政府协调下达成《协议书》客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：云鼎星座房地产开发项目位于秀山土家族苗族自治县中和街道迎凤路5号，开发业主经过几次变更，最先为重庆市秀山县腾达房地产开发有限公司，后变更为中先公司，2010年11月又变更为亘阳公司。工程由巴南建司承建，于2008年6月5日取得预售许可，于2009年主体工程完工。2009年，因云鼎星座项目工程款纠纷，巴南建司向本院提起诉讼，请求中先公司支付工程款，并申请对云鼎星座项目进行诉讼财产保全。2009年12月9日，本院作出（2009）渝四中法民保字第8-1号民事裁定，准许保全申请，对云鼎星座项目5层商铺和105套住宅进行了查封，涉案房屋在查封之列。巴南建司因云鼎星座项目工程款纠纷，先后提起多起诉讼，云鼎星座项目财产保全到期后均申请了续保，本院分别于2011年11月14日、2012年11月14日、2013年11月14日、2014年11月14日、2015年11月15日就云鼎星座项目财产保全事项作出（2009）渝四中法民初字第34-3号裁定、（2009）渝四中法民初字第34-5号裁定、（2009）渝四中法民初字第34-6号裁定、（2009）渝四中法民初字第34-7号裁定、（2015）渝四中法民初字第16-1号裁定，对上述房产进行了续查封。就云鼎星座项目工程款纠纷，最终经重庆市高级人民法院二审，于2017年6月20日作出（2016）渝民终138号民事判决书，终审判决中先公司和亘阳公司向巴南建司支付工程款24715580.5元及利息、资金占用费7790367元、停工损失费3315026元，确认巴南建司在24715580.5元的工程款范围内就云鼎星座项目折价或者变卖、拍卖所得的价款优先受偿。此后，云鼎星座房地产开发项目的尾项工程由伟太公司承建完毕。后巴南建司依据该生效判决向本院申请执行，执行过程中，本院于2018年10月9日作出（2017）渝04执67号之一公告，拟对亘阳公司名下的75处建筑面积合计14026.72平方米的房产进行拍卖，本案争议的房屋在查封范围和本次拍卖范围内。李祖进提出执行异议请求解除执行措施，本院经审查作出（2018）渝04执异674号执行裁定书，驳回了李祖进的异议请求，李祖进不服遂提起本案执行异议之诉。另查明：因云鼎星座项目常年被人民法院查封，云鼎星座111套住房中已有部分房屋对外出售,购房户因无法接房将出现群体上访事件,造成社会不安定。为此，秀山土家族自治县人民政府牵头抽调相关人员组成秀山土家族苗族自治县房地产开发建设信访突出问题专项治理工作领导小组（以下简称工作组）。在工作组的组织协调下，2014年5月29日，中先公司（甲方）、亘阳公司（乙方）、巴南建司（丙方）、伟太公司（丁方）、重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会（戊方）五方就巴南建司如何解除云鼎星座111套住房查封事宜达成协议并签订《协议书》（以下简称《协议书》）。该协议第一条约定：“云鼎星座”项目的开发业主，在2010年11月23日前，开发商为甲方；2010年11月23日后，“云鼎星座”项目经秀山县发改委投（2010）64号关于变更云鼎星座项目业主的批复，将项目业主中先公司变更为亘阳公司，变更后项目所有法律后果由亘阳公司承担，包括“云鼎星座”项目上对外所欠的债务（尤其是欠付施工单位的施工债务），均由亘阳公司承担。“云鼎星座”项目的施工单位主要由丙、丁方完成，其中基础、主体工程由丙方完成（包括墙体部分抹灰），其余后其工程是由丁方完成的。到目前为止，本项目已全部竣工验收，主体质量合格，并已达到交付乙方使用的条件。第二条约定：鉴于丙方在诉讼中申请法院冻结的“云鼎星座”111套住房中已有部分房屋由甲、乙两方对外出售,需交房给购房户,否则,将出现购房户群体上访事件,造成社会不安定。为此,戊方受秀山县委、县政府的委托,召集甲、乙、丙、丁四方,一道就丙方解除原由重庆市第四中级人民法院冻结的“云鼎星座”111套住房事宜,便于政府将已售住房及时交房给购房户,以及及时收取已售住房但未收取的房款,出售未售出部分的住房,从而尽快收回未售住房的房款,既平息购房户群体上访矛盾,又能及时缓解甲、乙方支付所欠丙、丁方部分施工工程款的矛盾。丙方同意,在甲、乙、丁、戊方均同意按以下约定,保障丙方应得利益的前提下,对其司法冻结的这111套住房,按本协议第三条,分类、分次给予解除冻结。协议第三条约定了分类分次解除冻结的原则：在丙方解除冻结前,乙、戊方应对“云鼎星座”项目所有住房的已售、未售,房款的已收、未收情况,清理清楚,列出明细清单(由乙、戊方加盖公章确认),根据该明细清单和预计可收回房款金额情况,丙方按以下原则分类分次解除冻结:1.对于确已出售的住房92户,包括(1)购房户已交清房款的21户(详见第二批交房人员名单),其中目前能确定房号的11户不能确定房号或重复销售、以及未在丙方冻结范围的10户,(2)已出售,但购房户未交清房款,但所交房款大于应交房款30%以上的48户(详见第三批交房人员名单),其中目前能确定房号的20户不能确定房号或重复销售、以及未在丙方冻结范围的28户,(3)购房户未交清房款,并且所交房款小于应交房款30%以下的23户(详见第四批交房人员名单),其中目前能确定房号的8户,不能确定房号或重复销售、以及未在丙方冻结范围的15户。对目前能确定房号的39户,丙方优先给予解除冻结;对不能确定房号或重复销售、以及未在丙方冻结范围内的,待丁、戊方确认具体房号后,出具正式通知后,再予以解除。2.对于未出售的住房19户,采取销售一套,并在收到房款三个工作日内,按本协议第四条房款监管与支付原则支付了丙、丁方工程款后,丙方即在三个工作日内,解除已售的该套住房的司法冻结。直到丙方所有冻结的住房全部解冻为止。按前述原则分类分次解除冻结过程中,乙方所收房款,未按本协议第四条房款监管与支付原则办理时,丙方有权拒绝进行下一次的住房解冻。第四条约定房款监管与支付原则：对于丙方同意解冻的这111套住房、以及因属假按揭而实际未出售的住房、属借款性质而已解除抵押的住房应收的房款,即本协议签订后,甲、乙两方不得在戊方未许可的情况下,擅自收取本项目的任何房款、也不得擅自支付收取的本项目房款;本协议签订后,本项目所有房款,均应存入由乙方开立的,戊方监管的银行专用账户中(本账户应由丙、丁、戊三方监章)。对于所收的房款,按以下原则支付:1.先期支付因为完成本项目后期施工,而由乙方向丙方(曹吉龙)所借的200万元、向丁方所借的800万元;2.为及时完善本项目竣工手续,支付业主所欠付的设计、监理、防雷技术等工程费用(共约50万元)；3.在支付完前两项借款和工程费用后,余款应支付给享有工程款优先受偿权的丙、丁两方。丙、丁两方对余款的分享比例分别为:丙方65%,丁方35%。所有支付丙、丁两方的任何一笔款项,均对于戊方监管所收到的上述房款,戊方应监督乙方在收到房款后三个工作日内,按上述原则支付丙、丁方及相关债权人。《协议书》履行过程中，经工作组协调交付了77套房屋，李祖进所购房屋不在工作组各批次交房人员名单之中，至今未解封。《协议书》确定的监管银行专用账户为亘阳公司开户于中国农业银行账号：31850101040XXXX96和318501010********。再查明：2015年6月24日，李祖进与亘阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：亘阳公司将秀山土家族苗族自治县迎凤路5号云鼎星座XX-X号房屋出售给李祖进，建筑面积94.76平方米清水房，总成交金额为18万元，未约定付款方式。同日，黄廷开向李祖进出具18万元的购房款收据一张、2700元的契税收据一张、6000元的五通费收据一张和5400元大修基金收据一张。庭审中其李祖进的委托诉讼代理人陈述为现金支付。本院认为，本案的争议焦点为：一、李祖进能否排除本案涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封；二、应否在本案中确认李祖进与亘阳公司签订的房屋买卖合同有效及确认涉案房屋属李祖进所有，应否判令亘阳公司协助李祖进办理产权过户登记。现作如下评述。一、关于《协议书》的效力问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《协议书》是巴南建司、亘阳公司、中先公司、伟太公司、重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会于2014年5月29日共同协商达成的，具有法律效力，对各方当事人具有约束力。《协议书》第三条对已出售和未出售房屋的分类解除冻结进行了约定：一是《协议书》签订时已确定了房号的，包括已交完购房款和未交完购房款的情况，巴南建司优先解除冻结。二是未确定房号的，包括已交清购房款和未交清购房款的，待伟太公司、重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会确认房号后，出具正式通知后再解除。三是尚未出售的，采取销售一套，并在收到房款三个工作日内根据房款监管与支付原则支付伟太公司、巴南建司后进行解除冻结。并在工作组的协调下交付了77套房屋，包括《协议书》签订时已确定房号和未确定房号而更换房号后的交付及《协议书》签订后出售的房屋及交付，证明所交付的房屋得到了巴南建司的同意和认可。工作组系秀山土家族苗族自治县人民政府、重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会等单位组成的工作组，专门处理房地产开发建设过程的突出问题，其行为既代表了秀山土家族苗族自治县人民政府，也代表了重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会。虽然《协议书》第三条还约定“按前述原则分类分次解除冻结过程中，乙方所收房款，未按本协议第四条房款监管与支付原则办理时，丙方有权拒绝进行下一次住房解冻。”这里约定的应为当事人交纳的房款未付至《协议书》约定的监管账户而直接向亘阳公司支付的情形。因为支付到监护账户的，仅凭亘阳公司单方是不能支取的。故此，只要按照前述原则进行处理的，应认定得到了巴南建司的认可，包括剩余房款支付、房号更换和交房的行为。实际上，巴南建司未对已提起诉讼的案件所涉房号解除冻结，但购房者如符合《协议书》第三条约定的情形的，巴南建司应当解除冻结而未解除，不影响其认可剩余房款支付、房号更换和交房的事实认定。二、关于本案涉案房屋能否排除执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然李祖进与巴南建司于2015年6月24日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定购买款为18万元，亘阳公司给其出具了购房款收据，但因其合同签订于本院查封之后，其购房款的支付应当符合《协议书》的要求，将购房款项支付至监管账户，但李祖进未提供证据证明其购房款18万元已支付至监管账户，庭审中，其委托诉讼代理人陈述系现金支付，故不符合《协议书》的要求，不能认定其签订的购房合同、房款支付得到了巴南建司的认可，且没有提供可信的占有证据，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能据该条的规定排除本案的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然李祖进在秀山土家族苗族自治县辖区内无住房所有权登记记录，但因李祖进付款方式不符合《协议书》的要求，不能证明其于本院查封之后签订的商品房买卖合同得到了巴南建司的认可，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能依据该条的规定排除本案的执行。三、关于合同效力、权属及应否协助过户登记问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”李祖进请求确认本案涉案房屋属其所有，因李祖进与亘阳公司签订合同后，尚未办理产权过户登记，李祖进享有的系合同上约定的权利，该权利系债权，非物权，且在本案中不能排除执行，故李祖进的该项请求本院不予支持。李祖进主张确认合同有效及协助办证问题，不属于本案执行异议之诉中的审查范围。关于李祖进请求解除执行措施的诉讼请求，属于对执行行为提出的异议，不属于本案审理范围。综上所述，原告李祖进的诉讼理由不成立，其相应的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回李祖进的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告李祖进负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  刘文玉人民陪审员  冯成发人民陪审员  安邦成二〇一九年八月二十六日法官 助理  王秀丽书 记 员  董天嘉