安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初6698号 原告：张波，男，1986年2月12日出生，汉族，住阜南县。 委托诉讼代理人：温文林，安徽阜淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕俊良，安徽阜淮律师事务所律师。 被告：安徽省欧陆置业有限公司，统一社会信用代码91341225793574767E，住所地阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧。 法定代表人：李东，总经理。 委托诉讼代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。 原告张波与被告安徽省欧陆置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张波的委托诉讼代理人吕俊良和被告安徽省欧陆置业有限公司的委托诉讼代理人余朝晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张波向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告交付房屋并办理房屋权属登记；2.依法判令被告支付给原告逾期交房的违约金258453元（从2018年1月1日暂计算至2019年5月31日，应计算至被告交付房屋符合商品房买卖合同约定第九条全部交付条件止）；3.依法判令被告支付给原告逾期办证的违约金83766元（从2019年1月1日暂计算至2019年5月31日，应计算至被告给原告办理权属登记之日止）；4．本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于安徽省阜南县鹿城镇界南河南侧，东一环路东侧欧陆翡翠湾24号楼1134幢1层102号房屋一套出售给原告，该房屋面积251.54平方米，总房款为人民币2504394元。合同约定被告应当在2017年12月31日前，将商品房交付给原告，并于商品房交付之日起365日内给原告办理房屋所有权证书，原告依约交付房款后，被告却未按照合同约定的时间将房屋交付给原告及办理产权证书。综上所述，被告的行为违反法律规定及合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大损失，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告安徽省欧陆置业有限公司辩称，1、涉案房屋未能交付是因为不可抗力的因素；2、目前该房屋已具备正常交付的条件，原告无正当理由拒不接受房屋；3、原告要求被告支付办证违约金没有依据；4、原告未按约定时间支付购房款，应承担逾期付款的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2017年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201708250021，合同约定：原告购买被告开发的位于界南河南侧、东一环路东侧的欧陆翡翠湾1134幢（24号楼）1层102号房屋一套，预测建筑面积共251.54平方米，套内建筑面积240.98平方米，分摊共有建筑面积10.56平方米。该房屋单价为每平方米9956.25元，总价款为2504394元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为：买受人支付首期房价款504394元，余款200万元申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列1.2.4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；4、经综合查验合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当自2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。附件十一补充协议约定：1.买受人选择按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付合同项下房款的，买受人须在15个工作日内至金融机构办妥贷款手续。在签订合同同时应向出卖人提供办理按揭贷款所需的所有文件资料。因买受人的责任（如提供的按揭贷款资料不及时、不真实、不完整、不能通过银行审查或买受人不到贷款银行签订个人购房借贷合同等原因），使买受人延迟按揭贷款的支付款时间，买受人应承担主合同第七条规定的逾期付款的违约责任；如贷款银行要求提高首付比例，则买受人应在接到通知5个工作日内按要求补足首付款，否则买受人应承担主合同第七条规定的逾期付款的违约责任。 2017年7月11日、2017年8月18日、2017年9月22日原告张波分别支付首付款2万元、20万元、284394元，原告于2017年12月1日办理银行贷款，于2018年1月1日将剩余房款200万元通过银行打入被告账户。自原告提起诉讼之日，被告未将涉案房屋交付原告，亦未给原告办理房屋产权证书。 本院认为，原告张波与被告安徽省欧陆置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 被告关于涉案房屋未能交付是因不可抗力因素导致的辩解意见，未向本院提供证据证明，也不能说明因何不可抗力因素，本院不予采信。原告按合同约定向被告交付了购房款，被告则应按照合同约定在2017年12月31日前向原告交付房屋，其未按合同约定交付房屋，构成违约，应向原告支付违约金。被告的违约期间应自2018年1月1日开始起算，原告主张暂计算至2019年5月31日，本院予以支持，根据双方在合同中约定的对于违约金的计算方式，违约金应为258453元（2504394元×0.2‰×516天）。原、被告双方在合同中还约定：“因出卖人的原因，买受人未能在涉案房屋交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方应协商解决”。但本院审理本案期间，双方仍未协商一致，双方合同中未约定对逾期办证违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张波交付欧陆翡翠湾1134幢（24号楼）1层102号房屋一套，并办理房屋产权登记； 二、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张波逾期交房违约金258453元（违约金按0.2‰比率，以房款2504394元为基数，自2018年1月1日起暂计算至2019年5月31日）； 三、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款2504394元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告张波逾期办理房屋产权登记违约金（违约金自2019年1月1日暂计算至2019年5月31日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理3217元，由被告安徽省欧陆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  姚栋梁 二〇一九年八月九日 法官助理王荣 书记员陈劲松 （2019）皖1225民初6698号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南县支行帐号：17×××07；并请通知主审法官姚栋梁。电话0558-67××××1。