云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0625民初1068号原告邬明全，男，1963年9月26日出生汉族，重庆市永川市人，住永川市。委托代理人夏银（特别授权），重庆矩沃（永川）律师事务所律师。委托代理人单双云，重庆矩沃（永川）律师事务所实习律师。被告永善宸源房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91530625316208553T。住所地：云南省昭通市永善县溪洛渡镇景观大道西侧。法定代表人张世明，该公司董事长。诉讼代表人云南堃茂律师事务所，系永善宸源房地产开发有限责任公司破产管理人。委托代理人冯金强（特别授权），云南堃茂律师事务所律师。第三人罗义，男，1967年8月2日出生汉族，重庆市永川市人，住永川市。原告邬明全与被告永善宸源房地产开发有限责任公司（以下简称宸源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月8日受理后，依法适用普通程序。因案件情况复杂，经本院院长批准，延长了审理期限6个月。在诉讼过程中，本院依法追加了罗义作为第三人参加诉讼。2018年12月19日，本院公开开庭审理了本案。原告邬明全的委托代理人夏银、单双云，被告宸源公司诉讼代表人的委托代理人冯金强到庭参加了诉讼。因第三人罗义下落不明,经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邬明全诉称，2015年8月19日，其与被告宸源公司、第三人罗义签订《三方抵债协议》，约定：1、截止协议签订之日，罗义尚欠邬明全借款1025908元，罗义已将借款出借给宸源公司，现宸源公司用项目的房屋冲抵所欠罗义借款，罗义又以该房屋抵偿所欠邬明全的借款。共抵偿房屋三套（1—2—19A03、1—2—2503、1—2—2603），抵偿金额1025980元；2、协议签订后，由邬明全与宸源公司签订《商品房预售合同》并办理预售登记备案。标的物如与抵款金额有差异，多退少补；3、办理房屋预售登记备案涉及的税费，由邬明全承担；4、违约方应当支付守约方支付违约金50000元。2016年，应被告宸源公司的要求，其支付了三套房屋的的差额及其他费用，被告宸源公司将三套房屋交付给了其使用至今，但至今被告宸源公司未为其办理房屋过户登记手续。请求：1、依法确认被告宸源公司开发的永善富善.中央大街1—2—19A03、1—2—2503、1—2—2603三套房屋为其所有，并办理房屋过户登记手续。2、由被告宸源公司支付违约金50000元。本案的案件受理费，由被告宸源公司负担。被告宸源公司辩称，在三方抵债协议中约定需签订《商品房预售合同案》，并办理房屋备案登记，抵偿方为有效，但涉案的三套房屋未办理过备案登记，合同约定的条件未成就，该协议应当为无效。同时在抵押物未办理物权转移手续之前，尽管债权人与债务人在债务到期后订立以物抵债协议，但仍无权要求履行以物抵债协议，以房抵债必须完成房屋的变更登记方为有效。原告邬明全的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：原告邬明全与被告宸源公司、第三人罗义签订的《三方抵债协议》是否有效？是否应当继续履行？针对自己的诉讼请求，原告邬明全向本院提交了以下证据：1、中国农业银行转帐凭证1份、重庆农村商业银行汇款凭证及银行流水2份。证明2012年12月至2013年5月，其借款1434000元给罗义。2、《三方抵债协议》及附件1份。证明2015年8月19日，其与其与被告宸源公司、第三人罗义签订《三方抵债协议》，约定被告宸源公司用项目的房屋冲抵所欠罗义借款，罗义又以该房屋抵偿所欠邬明全的借款。抵偿房屋三套（1—2—19A03、1—2—2503、1—2—2603），抵偿金额1025980元。3、被告宸源公司收款收据3张。证明2016年9月30日，其向被告宸源公司交纳了三套房屋的差价款共计10421.49元。4、被告宸源公司《宸源公司临时管理规约》、《大辉物业承诺书》、《大辉物业消防安全承诺书》、《大辉物业住户手册》各3份。证明2016年6月18日，被告宸源公司将三套房屋移交给了其使用，并接受大辉物业管理公司的物业管理。5、收款收据9张。证明其向被告宸源公司交纳了三套房屋的大修基金、房产证、土地证、测绘费、印花税等代收费用。经质证，被告宸源公司对原告邬明全提供的第1项证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联；对第2项证据的“三性”均不予认可，认为未签订商品房购销合同；对第3至5项证据的合法性不予认可，认为情况不清楚。被告宸源公司向本院提交了如下证据：借条复印件1份。证明是李木华向罗义借款7000000元，与其公司不存在债权债务关系。经质证，原告邬明全认为是复印件，不能确定其真实性，且与本案无关联，不应予以采信。本院认为，原告邬明全提供的证据，证据能相互印证，与本案有关联，应予以采信。被告宸源公司提交的证据，不能确定其真实性，不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年8月19日，原告邬明全与被告宸源公司、第三人罗义签订《三方抵债协议》，约定：1、宸源公司开发永善县“富善.中央大街”项目,罗义是该项目的债权人,罗义向邬明全借款。经三方协商，宸源公司用该项目的房屋抵偿所欠罗义的借款，罗义又以该房屋抵偿所欠邬明全的借款。2、抵偿房屋共三套（1—2—19A03、1—2—2503、1—2—2603），抵偿金额1025908元。3、明确所抵偿的房屋后，由宸源公司与邬明全签订《商品房预售合同》并办理房屋预售登记备案后，罗义与邬明全的抵偿行为方为有效。标的物如与抵款金额有差异，多退少补。3、违约方应支付守约方50000元违约金。协议还对其它事项进行了约定。协议签订后，被告宸源公司将用于抵偿的三套房屋交付给了原告邬明全。2016年8月1日，原告邬明全向“富善.中央大街”项目小区的物业管理公司昭通市大辉物业管理有限公司交纳了相应的物业管理费。2016年9月30日，原告邬明全向被告宸源公司交纳了三套房屋的差价款10421.49元及大修基金、房产证、土地证、测绘费、印花税等代办费用。后被告宸源公司一直未与原告邬明全签订《商品房预售合同》并办理房屋的备案登记手续。另查明，2016年11月22日，本院已裁定受理被告宸源公司破产清算一案，并裁定对被告宸源公司进行重整。本院认为，原告邬明全与被告宸源公司、第三人罗义签订的《三方抵债协议》，系三方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，且原告邬明全支付了被告宸源公司房屋销售合理对价余款，被告宸源公司已按照约定将用于抵偿的房屋交付给了原告邬明全。原告邬明全按商品房购销的方式交纳了应当支付的物业、办证、税金等全部费用，并实际取得了房屋。为此，该协议应当确认为有效。被告宸源公司应当按照约定履行，为原告邬明全办理案涉房屋所有权的备案及转移变更登记手续。为此，对原告邬明全的此部分诉讼请求，本院予以支持。对原告邬明全请求由被告宸源公司支付违约金50000元的请求，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条规定：违约金不作为破产债权。为此，对原告邬明全的此部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、由被告永善宸源房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五内，协助原告邬明全办理“富善.中央大街”1—2—19A03、1—2—2503、1—2—2603三套房屋所有权的备案及转移变更登记手续。二、驳回原告邬明全的其他诉讼请求。案件受理费1050元,由被告永善宸源房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。本判决发生法律效力后，如果被告永善宸源房地产开发有限责任公司不自动履行本判决确定的义务，原告邬明全可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陈永忠审 判 员  刘 旭人民陪审员  阙龙荧二〇一九年八月七日书 记 员  刘乘宏