广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初5368号原告：詹日福，男，汉族，1968年3月21日生，身份证住址广东省湛江市坡头区，委托诉讼代理人：梁巧玲，广东深鹏律师事务所律师。被告：郑作雄，男，汉族，1950年9月7日生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告：李朝安，男，汉族，1947年11月4日生，身份证住址广东省深圳市福田区，被告：李光泳，男，汉族，1974年11月8日生，身份证住址广东省深圳市福田区，三被告共同委托诉讼代理人：朱娅，广东联建律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：茆兆志，广东联建律师事务所实习律师。上列原告詹日福诉被告郑作雄、李朝安、李光泳租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告詹日福及委托诉讼代理人梁巧玲，被告郑作雄、李朝安及三被告共同委托诉讼代理人朱娅、茆兆志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修费3831700元；2、判令被告赔偿原告停水停电给原告造成的损害1853545.68元；以上共计5685245.68元。3、判令被告承担本案的所有诉讼费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、公告费）。原告起诉的事实与理由：原告与被告在（2018）粤0306民初9308号案件中，广东省深圳市宝安区人民法院在2018年8月24日作出的民事判决书中认定原告与三被告于2013年3月27日签订的《租赁合同书》及2013年12月19日签订的《补充协议》无效。（2018）粤0306民初9308号案件中，关于涉案房屋三被告提交宝安县龙华镇村镇建设办公室出具的建设用地规划许可证，原告和被告签订《租赁合同》和《补充协议》是基于三被告当时向原告出具的此建设用地规划许可证。并且在《租赁合同》第八条明确约定，甲方（被告郑作雄和被告李朝安）提供按自建房所能提供的各种手续。基于对三被告的信任和当时深圳的情况，原告有理由相信此建设用地规划许可证的真实性和有效性。并且在三被告极力撮合下，原告与被告郑作雄和被告李朝安签订了《租赁合同》和《补充协议》。现法院判决《租赁合同》和《补充协议》无效，是因为被告提交的建设用地规划许可证的出具部门为宝安县龙华镇村镇建设办公室，该部门并非法定的出具建设工程规划许可证的主管部门，因为双方签订的《租赁合同》及《补充协议》违反了法律的强制性规定，为无效合同。由此可以看出，导致《租赁合同》及《补充协议》无效的后果并非因为原告行为，而是被告的行为所致。三被告作为业主，为达成自己的私利，故意隐瞒涉案房屋的真实情况，让原告相信此涉案房屋并非违法建筑，被告应承担过错责任。并且虽然法院判定《租赁合同》无效，但在原告相信其有效的前提下，已经按照合同的约定对涉案房屋进行装修，根据深国房资评字【2016】第01001号评估报告显示其价值为2532100元。但是评估公司仅对涉案房屋的1楼大堂、4楼至10楼、3楼茶楼和12楼进行了装修评估，未对涉案房屋12楼进行建筑评估，并且评估报告中对于涉案房屋中的电视机及床铺等也未进行评估，导致评估值远低于原告投入的金额。其中未评估部分有电视机有96台，每台25**元，共计240000元；床（包括床头柜、床垫等）96套，每套2300元，共计220800元；对于12楼建筑评估约为90万元，减去评估报告中的装修评估131200元，共计768800元，以上三项共计1229600元。原告在装修房屋的同时将涉案房屋门前的路面进行铺设，花费4万元，还对涉案房屋安装了天面拦河不锈钢，花费3万元。原告基于对被告的信任，履行了合同义务，但却没有得到相应的权利。三被告起诉并非想要拆除违法建筑，而是看到原告已经将涉案房屋装修好而恶意清走原告，自己管理涉案房屋。三被告故意隐瞒涉案房屋真实情况的过错行为应承担相应的法律责任，并对原告进行赔偿。被告两次聚众围堵涉案房产，意图逼走原告。2016年1月至2016年7月共半年时间被告派人驻扎在涉案房屋、停水停电。在2018年4月，被告为了逼迫原告撤离涉案房屋，将涉案房屋的电线剪断，造成酒店无法营业，给原告带来了巨大的经济损失。被告的过错行为造成了对原告的侵权，被告应该对原告进行赔偿。赔偿金额为其期间的租金：2016年1月至2016年7月：120204*6=721224元；2018年4月至6月：120204*2=240408元人民币；2018年6月至2019年1月：127416.24*7=891913.68元人民币，共计1853545.68元。被告郑作雄、李朝安、李光泳共同答辩称，首先，原告陈述明显不属实。涉案房屋原为私人住宅，后交由原告亲哥哥詹恒亮加建、改建，尚在施工过程中即被原告承租并交付使用，对涉案房屋的真实情况，原告从一开始便完全知悉，对此，宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1485号生效民事判决书中亦有体现。称被告故意隐瞒涉案房产真实情况，明显违背常理。涉案房产原为私人住宅，于1993-1997年间报建，原始报建手续《建设用地规划许可证》、《报建表》、《村镇住宅建筑许可证》、《开工报告表》、《建设工程项目施工许可证》等本身真实、有效。2012年10月23日，被告与利带准、詹恒亮签订《承包施工楼房合同》，将上述私人住宅交由利带准、詹恒亮加建、改建。双方约定，所有加建部分按毛坯房标准每平方米1500元，原面积改建部分按毛坯房标准每平方900元，如政府全面整顿建筑市场造成无法施工，应给已施工部分工程结算。施工过程中，被告对外公开招租，承租人原告正是詹恒亮的亲弟弟，双方于2013年3月27日签订《租赁合同书》。因原告承租涉案房产系用于开设酒店，原约定由詹恒亮施工装修的很多部分，实际系由被告根据酒店业的特殊要求而自行装修。涉案工程于2013年底完工，但2013年3月27日时就已经交付原告使用。2013年12月19日，双方签订《补充协议》，原定租赁期限为2013年12月15日至2024年6月14日，免租期6个月。被告认为，双方达成租赁合同，系原告积极主动追究的结果。涉案房屋承建方系原告亲哥哥，原告自行亦参与部分施工及装修，对涉案房屋的真实情况，原告一直是清楚并认可的；被告已向原告提供了自建房所能提供的全部手续，其中《报建表》及《村镇住宅建筑许可证》明确记载工程名称为私人住宅、层数3.5层、建筑面积350平方米、工程造价905万元，《建设工程项目施工许可证》明确记载此证仅供区内各镇、街道办事处、城建办公室用于五层以下、五百平方米以内的农村村民私人住宅，对涉案房产属于未按照建设工程规划许可证的规定建设情形，原告是自始明知的，被告无任何隐瞒。其次，原告未经许可擅自转租，更无正当理由长期拒付租金，被告不得已才提起诉讼、要求解除租赁合同；后因涉案租赁合同依法应属无效，遂变更诉讼请求为确认合同无效。双方诉讼起因完全系因原告主观恶意、根本违约造成，就租赁合同无效后果，被告无需承担任何过错责任。上述案件历经原审一审、原审二审、发回重审一审、重申二审，于2019年6月才收到终审判决，前后历时四年有余，至今涉案房产仍被原告强占，拖欠租金已达数百万元。而原告哥哥詹恒亮与被告工程款纠纷一案，深圳市宝安区人民法院最终按60万元判决，现已执行和解完毕。被告与詹恒亮之间的建筑工程合同关系和被告与原告之间的租赁合同关系是两个完全不同的法律关系，原告并不存在所谓的先履行抗辩权；此外，詹恒亮主张冷雨工程款为200余万元，而经鉴定，实际剩余工程款仅约36万元，但原告却拒付被告租金达数百万元，被告上门催租时，原告更纠集他人将被告家属打伤住院、将被告车辆砸坏，明显属于恶意强占，所谓的工程款纠纷、装修损失等，不过是其故意拖延拒付租金的借口。三、深国房资评字【2016】第01001号评估报告以2016年3月14日为评估基准日，距今已三年有余，期间涉案房产一直由原告强占经营，各项评估指标早已发生重大改变，原评估已无任何参考意义。其他装修损失更无任何证据支持。酒店装修极易耗损。四、租赁合同无效时，对未形成附合且出租人不同意利用的装修装饰物，承租人可自行拆除。原告主张的电视机及床等如确实存在，原告可自行拆除，被告并不同意利用，要求被告赔偿无任何事实及法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”五、原告称被告对其停水停电并不属实，主张的停业时间更是前后矛盾。原告长期拒付租金，被告多年维权未果，确曾一怒之下剪断过涉案房屋电线，但原告完全可以及时修复并恢复供电。事实上，造成酒店无法营业的真正原因是因原告拖欠巨额水电费，才导致供水供电部门对其停水停电。因原告自身过错导致的损失扩大，与被告无关。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”依照上述规定，被告剪断电线后，原告应及时采取适当措施修复，因修复而产生的合理费用，可以主张被告承担。但原告并未及时采取上述措施。其所谓的营业损失，实际由其自身过错引起，应由其自行承担。除此之外，原告此前开庭称2016年5月12日至2016年9月30日因被告干扰导致酒店停业4个月，现又起诉称2016年1月至2016年7月共半年被告派人驻扎在涉案房屋、停水停电，要求被告赔偿2016年1月至2016年7月租金。前后陈述相互矛盾，且无相应证据支持，依法不应获得支持。六、在双方就租赁合同效力及赔偿责任已产生巨大争议并提交法庭审理的情况下，原告与被告达成《和解协议》，承诺逾期还款累计超过10天的，无条件退还物业并自行承担装修和经营损失，属于双方事后就争议解决而达成的合意，且不违反法律规定，至今合法有效。原告未按约定还款，依照法律规定及双方约定，应自行承担所有装修和经营损失，再诉请被告赔偿，无任何法律依据。七、原告所有诉讼请求均无任何事实与法律依据，要求被告承担诉讼费、律师费用等，更无法律依据。综上，原告陈述完全不属实，本案导致租赁合同被判决无效的根本原因在于原告而已拖欠租金、强占被告房产，原告根本违约在先，依据双方和解协议约定，即使存在所谓的损失，也均由其自行承担。本案前后历时四年有余，被告起诉后，原告先是提出反诉，并因法庭未处理反诉请求而上诉，案件发回重审后，却又当庭撤回反诉，转而将其作为答辩及上诉理由提出，并在此前案件尚未生效判决前，再次另案起诉。被告认为原告属于滥用诉权、恶意缠讼，意图拖延返还房屋时间、达到其继续不法占有被告房产目的。审理查明如下事实：2015年，郑作雄、李朝安、李光泳以房屋租赁合同纠纷起诉詹日福，请求确认双方签署的《租赁合同书》及《补充协议》无效，被告立即返还房屋并清偿其拖欠的房屋占用费。本案经（2015）深宝法龙民初字第558号《民事判决书》一审，（2016）粤03民终20908号《民事裁定书》二审裁定发回重审，（2018）粤0306民初9308号《民事判决书》重审一审，（2019）粤03民终7111号《民事判决书》重审二审，现已生效。（2019）粤03民终7111号《民事判决书》确认郑作雄、李朝安与被告詹日福于2013年3月27日签订的《租赁合同书》及2013年12月19日签订的《补充协议》无效，并判令詹日福于判决生效之日起十日内向郑作雄、李朝安、李光泳返还深圳市宝安区民治街道东泉新村4、5栋大厦1-10层、12层。庭审中原告承认其尚未履行该生效判决，该案目前已进入执行阶段。詹日福曾在（2015）深宝法龙民初字第558号案件中提起反诉，其中一项反诉请求为赔偿詹日福装修款800万元。宝安区人民法院委托深圳市国房资产评估有限公司作出深国房资评字【2016】第01001号《评估报告书》，评估对象为深圳市宝安区民治街道东泉新村4、5栋大厦的一楼大堂、3楼、4-10楼及12楼，认定其装修价值在评估基准日2016年3月14日的评估值为人民币2532100元。该案因一审遗漏了部分反诉请求，被二审裁定发回重审，在（2018）粤0306民初9308号案一审重审期间，詹日福撤回反诉。2016年8月19日，李朝安、郑作雄作为甲方，詹日福作为乙方，案外人詹日福哥哥詹恒亮作为丙方签署《和解协议》，第一条约定“甲丙双方协商一致，甲方向丙方结算最后的工程款人民币60万元整”；第二条第3项约定“签署本协议次日的第一个月，乙方每天向甲方支付1000元，自第二个月起，乙方每天向甲方支付3000元，累计支付至拖欠的租金全部还清为止”；第二条第4项约定“如果乙方逾期支付本协议第二条第3项的还款计划，累计超过10天，或者未经甲方同意擅自转租给第三人时，乙方承诺无条件退还物业，并自行承担装修和经营损失”。在已生效的（2015）深宝法民三初字第1485号《民事判决书》中，原告詹恒亮、利带准与被告李朝安、郑作雄建设工程施工合同纠纷一案，宝安区人民法院认为上述《和解协议》是在利带准作为共同承包人不知情亦不同意的情形下，詹恒亮和李朝安、郑作雄关于工程款支付方式的约定损害了利带准的利益，故《和解协议》中关于工程款支付方式的约定属于无效约定。另该院依据《和解协议》第一条认定尚未支付的工程款为60万元。原告对该《和解协议》真实性认可，但主张事后不认可，且被告未支付和解协议确认的工程款60万元。被告主张其与詹恒亮、利带准已达成执行和解，以52万元了结其之间的建设工程合同纠纷。本院认为，无相关证据证明《和解协议》除关于工程款支付方式的约定之外存在无效情形，在部分条款无效不影响其他条款效力情况下，本院采信《和解协议》第二条的约定内容。原告主张被告于2018年4月18日将涉案房屋的电线剪断，影响原告正常经营，直至2019年4月才恢复营业。原告提交了照片，但该照片无法确定拍摄日期。庭审中被告承认曾剪断涉案房屋电线，但主张系因原告拖欠巨额水电费导致供水供电部门向业主催缴，不得已为之，且剪断的电线完全可以修复，2018年4月至2019年4月原告的酒店一直在正常经营。各方关于酒店在该期间是否正常经营均未能提供相应证据证明。以上事实，有（2019）粤03民终7111号《民事判决书》，（2015）深宝法民三初字第1485号《民事判决书》，《和解协议》，深国房资评字【2016】第01001号《评估报告书》以及各方的庭审陈述为证，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷，针对原告的诉讼请求本院评判如下：第一，关于被告是否应当赔偿原告装修款的问题。原告在（2015）深宝法龙民初字第558号案中曾提出反诉请求主张其装修损失，后于2016年原被告达成《和解协议》，该《和解协议》第二条第4项约定“如果乙方逾期支付本协议第二条第3项的还款计划，累计超过10天，或者未经甲方同意擅自转租给第三人时，乙方承诺无条件退还物业，并自行承担装修和经营损失”。《和解协议》签订后，原告撤回了其在该案的反诉请求。原告认可该《和解协议》真实性，本院认为原告在双方涉诉后与被告达成该《和解协议》系对其自身权利的处分，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行各自之义务，本院对和解协议该部分内容予以采信。现原告未能依约支付租金的事实已经生效判决确认，且拖欠时间远远超过10天，原告依约应自行承担装修损失。故对其赔偿装修款的请求本院不予支持。第二，原告主张的停水停电损失问题。首先，原告未能提供证据证明被告有造成原告经营的酒店停水，但被告确有将案涉房屋电线剪断，尽管被告主张其剪断电线是不得已为之，但其应通过合法途径维权，剪断电线的行为确有不当，应向原告赔偿损失；其次，关于被告剪断案涉房屋电线后给原告造成的损失问题，原告主张为2016年1月至2016年7月以及2018年4月至2019年1月的租金损失，但其未能提供证据证明酒店系因电线被剪而导致在该期间无法营业，其超出合理维修期间的扩大损失应自行承担。鉴于没有证据证明原告的具体损失金额，本院酌定剪断电线造成的损失为10000元。第三，关于原告主张的律师费，因无法律依据以及合同约定，本院对该项诉请不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（六）项之规定，判决如下：一、被告郑作雄、李朝安、李光泳应于本判决生效之日起十日内向原告詹日福赔偿10000元；二、驳回原告詹日福的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25798元，由原告负担人民币25753元，由被告负担人民币45元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 朱  嘉  蹊二〇一九年八月二十七日书记员 叶  晓  雲书记员 朱晔辉（兼）