天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初92号原告（反诉被告）：周辉，男，1978年1月18日出生，汉族，自由职业，住天津市河北区。被告（反诉原告）：热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司，住所地天津市红桥区铃铛阁街道大丰路25-29（单）号陆家嘴中心（L+MALL）B1层B106-109。负责人：姜成敏,该公司董事长。委托诉讼代理人：金雪梅，女，该公司职员。委托诉讼代理人：姜山赫，北京市浩天信和律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）周辉与被告（反诉原告，以下统称被告）热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周辉、被告热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司的委托诉讼代理人金雪梅、姜山赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周辉向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方在2018年7月25日签订的《热先生合作协议》及《补充协议》；2.判令被告返还原告保证金58920.63元；3.判令被告返还原告5个半月物业管理费18810元；4.判令被告返还原告1个月租金13908元；5.判令被告赔偿原告装修费76500元；6.判令被告赔偿原告消防设备改造费8850元；7.判令被告赔偿原告经营损失30000元；8.判令被告赔偿原告加盟费、设备投入及货款160000元；9.判令被告赔偿原告未来投资损失150000元；10.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2018年7月15日与被告签订《热先生合作协议》及《补充协议》，原告承租被告方天津市红桥区陆家嘴中心“环球美食广场”E1档口，经营项目为玛卡玛卡滋蛋仔和糯小米。经营期限为2018年7月15日至2021年7月14日，共计三年。费用为固定流水提成，首年（月）最低营业额流水提成金额为13908元，每三个月缴纳41724元，缴纳物业费每平米每月60元，每月3420元，每三个月缴纳10260元，《补充协议》约定原告交付房租和管理费的方式为押三付三。被告与原告签订合作协议时，承诺原告营业时间自2018年8月18日起，但由于被告施工延误，导致原告商铺于2018年9月18日正式通电，2018年9月22日正式营业，被告对于由于自身违约行为给原告带来的经济损失，未做任何答复及赔偿。自2018年10月起，原告多次向被告提出：原告商铺经营环境过冷，无法满足原告的正常经营需要，导致经营损失惨重，且员工多次由于商铺温度过低生病入院治疗，给身体健康造成损害，要求被告立即整改，根据双方协议约定，被告应保证原告的正常经营环境，但时至今日，原告商铺的经营环境仍旧没有任何改观，无法正常经营，被告已存在违约行为，没有履行自身应尽的维修义务。为了尽量减少双方损失的扩大，原告不得已决定，告知被告变更经营项目，但被告多方阻挠，并提出需以终止协议为前提重新签订协议，将原协议中双方约定的独立经营、独立使用收银系统、以固定金额交付租金和管理费，改为双方联营，由被告收取原告商铺营业款后，按月返还原告，且原告需在营业额超过9万元时，超出部分交付20%的浮动流水提成，严重违反了双方合作协议的约定。原告与被告签订协议时，被告承诺在合约期内原告可更换经营项目或转让商铺，只需缴纳相关费用，无任何其他附加条款，且合作协议第七条第6款第（4）项约定，因乙方变更经营项目所产生的协调费用E１档口（花车、单元），每变更一项一次缴纳10000元，第七条第6款第（5）项约定，乙方变更联营合作者，按照已缴纳履约诚意保证金额的30%缴纳给甲方。对于被告一直怠于承担义务，未能保证原告商铺正常经营环境，且多次违反双方合作协议约定，已属于严重违约，原告在多次与被告口头协商无效的情况下，书面通知被告，要求被告于2018年12月1日前对于自身的违约行为和给原告带来的经营损失，书面作出合理的解释和赔偿，但被告置之不理，原告已对被告完全失去信任，且对自身投资的未来回报不再存有希望。现依法诉至法院，望判如所请。热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司辩称，1.原告主张经营场所温度低的原因系其设计的图纸与实际现场装修不符导致的，与被告无关。2018年7月17日原告委托专业设计机构设计的天津陆家嘴购物中心负一层玛卡玛卡施工图纸，图纸中设计安装两个空调出风口，但是，原告装修施工时没有按照设计图纸施工，只安装了一个出风口，所以冬季经营场所温度低的后果与被告无关；2.被告认为，原告装修图纸只要符合国家消防安全规范和大厦物业部门规定即可以施工，被告经营过程中，出现经营场地温度低的现象，系其实际施工与图纸不符造成的；3.原、被告签订协议之前，原告对经营场地实际考察多次，并多次与被告主管人员交流、协商，之后才签订的协议，所以原告完全知晓经营场地环境，因此，原告经营风险由其自己承担，与被告无关。热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《热先生合作协议》及《补充协议》；2.判令周辉支付自2019年2月1日至实际腾空之日止、按463.6元/日标准计算的租金；3.判令周辉支付自2019年2月1日至实际腾空商铺之日止、按114元/日标准计算的管理费；4.判令周辉缴清水费34元；5.判令周辉支付违约金576120.08元；6.判令周辉赔偿未来损失58000元；7.本案诉讼费用由周辉承担。事实和理由，2018年7月25日，原、被告签订《热先生合作协议》及《补充协议》，双方在二份协议中明确了权利和义务，但是周辉从2019年1月开始，未按合同约定进行正常经营，经常整日不开店铺或者经营时间无故关店，即使开店也并不对外正常售卖产品，周辉经营的店铺位于黄金位置，如此恶劣的经营行为给我方整体经营造成了恶劣影响。在前期招商中，因周辉所经营产品为饮品甜品，对美食城经营品类有一定补充作用，故我方在前期招商中将靠近门口的黄金位置出租给周辉，并对租金有一定优惠。但周辉目前的恶劣经营状况，违背了我方前期招商的初衷和经营战略实施，根据协议第七条第一款、第三款第一项及第十二条第一款，周辉在没解除协议前，应履行协议约定义务及应缴纳相关费用。根据协议第十五条第二款，发生下列情况之一，甲方有权提前解除协议，或双方签订的协议自动解除，无需任何一方发出解除协议通知等任何书面文件，且乙方应当按照协议及管理协议约定的相关费用标准向甲方支付相当于合约期未履行部分期间的费用，赔偿金相当于三个月最低流水提成费用，周辉赔偿金额为576120.08元。2019年2月26日，我方向周辉发出解约通知，并向对方邮寄了解约通知书，周辉至今未撤场，导致我方后续无法正常开展招商工作，造成潜在损失58000元。综上，我方提起反诉。周辉辩称，同意对方第一项诉讼请求即解除合同，因为对方违约在先，导致我方无法正常经营，对对方主张的损失、租金、管理费等费用，我方不同意支付。本院根据经审查确认的证据并结合当事人的陈述，认定如下事实：2018年7月原告作为乙方与被告作为甲方签订《热先生合作协议》，合同主要内容如下：1.甲方同意将位于红桥区档口提供给乙方使用，从事玛卡玛卡滋蛋仔糯小米经营，该档口建筑面积为57平方米，该档口使用期为三年（自2018年7月15日至2021年7月14日止）；2.乙方在签订本协议时，须向甲方支付该档口履约保证金48660.63元，以作为乙方忠实履行本协议并遵守甲方管理各项条款的保证，未经甲方书面同意，乙方不得将履约保证金转让或抵押，亦不得将履约保证金用于抵销其合作期间应支付给甲方最低流水提成金额或其他款项。乙方在本协议履行期内应守法守则经营。如发生如下行为，甲方有权将履约保证金作为因下列行为给甲方或第三方造成损失的赔偿：（4）在未经甲方允许的情况下，乙方提前或单方面解除协议的，履约保证金不予退还；3.乙方须按期支付给甲方的费用的义务，首年每月按该档口最低营业流水标准提成，以后可在上年的基础上逐年递增（第二年递增8%，第三年10%，以此类推）。固定流水提成每三个月一次性提前预付，如每月最低流水提成与营业额提成比例20%之间冲突，两者取高值。Ｅ1号单元月最低营业流水提成金额为13908元，三个月合计41724元，每月最低流水额为69540元；物业费按合作所在地统一标准为每平米每月60元，此费用标准依据物业公司标准而确定并调整，Ｅ1号单元每月物业费为3420元，物业费保证金为三个月10260元，在签订本协议同时支付，每期支付三个月10260元，提前三十天支付；乙方在营业生产中，产生的水、电、燃气等相关费用，依据乙方消耗的数据按当月最新的大厦或物业或行业部门标准在营业款中扣除；因乙方变更经营项目所产生的协调费用，Ｅ1号档口每变更一项一次性缴纳10000元；4.协议签订之日，甲方即与乙方办理该档口的移交手续，并为乙方提供自此日开始30天的无偿期（自2018年7月15日至2018年8月14日），乙方可在此期间在甲方的统一要求下，对该档口进行布置和筹备，如涉及改变结构、消防、电路等安全等事项，必须经甲方同意后方可施工改造（除甲方交房时设施、设备外，所有改造均由该合作方自行承担，同时，合作方应承担在交接场地后，因卫生、消防、环评、电路、燃气等项目改造而造成甲方办理手续费用追加的部分）；无偿使用期间，按照大厦物业规定，应另行缴纳物业管理费；乙方负责进行二次装修或改造，并自行承担装修或改造费用；5.乙方未按本协议约定的方式和时间向甲方支付合作协议所规定之费用的，以应交而未交费用总额为基数，按每日加收千分之三的滞纳金，逾期15天不交，甲方未书面确认继续履约的，视乙方自动终止协议；乙方因自身原因导致不能在美食广场运营开始日后七日内如期开业，或未取得甲方书面批准，中途停业或关门连续十五日以上的，甲方有权单方提前终止协议，本协议视为自动解除，乙方提前交付的流水提成按协议终止日的次月计算退还或不予退还，按月扣除流水提成在做相应核算后，返还给乙方，乙方所交履约保证金不退。后双方签订《补充协议》，主要内容为：双方一致认可合同期内自第二年开始，每年递增8%，付款方式为押三付三；装修免租期内，乙方不用支付场地使用费，但须支付管理综合费（含物业费，每月每平米共计60元）的50%，免租期过后，需要向甲方支付固定租金和管理费；乙方可独立使用收银系统，但须按商场要求接受甲方或商场的数据监控；如果该《补充协议》与原合作协议有冲突，以本补充协议为准。合同签订后，被告向原告交付租赁场地，原告对租赁场地进行装修，原告向被告备案的图纸显示为两个空调出风口，但原告实际施工时只预留一个空调出风口。原告对涉诉商铺装修后进行经营。2018年11月，原告以经营的场地温度低等原因与被告沟通变更经营项目，但被告称如原告变更经营项目，需要重新签订合同，且变更租金标准。2018年11月21日，原告基于上述理由向被告邮寄《通知函》，并通过微信方式向被告工作人员发送《通知函》，要求被告：1.按照租赁合同约定，保证承租方正常经营环境是租赁方的基本责任和义务，故本人要求贵公司给出完善本人商铺正常运营所需环境的具体时间；2.给出自2018年10月31日至提供本人商铺正常运营所需温度时，本人营业损失的补偿方式和具体金额；3.按照双方洽谈签约的口头约定及合同规定，如本人更换经营项目或转让商铺，除合同约定的转让或更换项目的费用外，贵公司不能违反合约，提出任何附加条件进行阻挠，保证本人的该项申请能顺利进行。请贵公司于2018年12月1日前，以书面形式给予本人答复，如贵公司的违约不能妥善解决，本人将进行司法程序，正式法院提起诉讼，如此产生的相关费用，和所有涉及商铺经营和投资的损失，均由贵公司承担。因被告未在上述时间内书面回复原告，原告向本院提起诉讼。另查，原告向被告缴纳保证金58920.63元、缴纳租金至2019年1月31日、缴纳管理费至2019年1月23日。庭审中，双方确认装饰装修残值为30000元。再查，2019年2月26日被告向原告邮寄《解除合作协议的通知书》，称原告存在未能及时缴纳租金及物业管理费、无故中途停业等违约行为，通知原告：贵方自收到本通知之日起，我司解除《热先生合作协议》及《补充协议》，并保留追究贵方违约行为给我司所造成经济损失的权利；贵方收到本通知之日起3日内腾出场地。2019年6月30日，原告将涉诉商铺腾空后交还被告。本院认为，原、被告签订的《热先生合作协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应严格遵照履行。现双方均要求解除上述协议，且双方已于2019年6月30日自行交接完毕，原告将涉诉商铺交还被告，故本院确认双方上述协议已于2019年6月30日解除。本案争议焦点为：导致《热先生合作协议》及《补充协议》提前解除的违约方是哪一方；2.确定违约方后，如何确定违约责任。本诉部分：关于导致《热先生合作协议》及《补充协议》提前解除的违约方问题。双方签订的《热先生合作协议》第七条第六款第四项（协议第5页）约定：因乙方变更经营项目所产生的协调费用，E1号档口每变更一项一次性缴纳10000元。根据该约定，如原告变更经营项目，只需缴纳10000元，协议并未约定其他附加条件，但是原告在2018年11月与被告沟通变更经营项目时，被告告知原告须变更收取租金方式且需要重新签订合同；租金标准系租赁合同的主要条款，未经双方协商一致不得变更，原告依照合同约定申请变更经营项目时，被告以变更租金收取方式、重新签订合同为前提，其行为违反合同约定，在原告向被告邮寄书面《通知函》后，被告未在原告指定的期限内同意原告按《热先生合作协议》及《补充协议》的约定变更经营项目，被告行为已构成违约，经双方沟通后未能达成一致意见，导致本案成讼，并在诉讼过程中事实上解除了双方合同关系，对此被告应承担相应的责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告退还保证金58920.63元的诉讼请求，根据双方合同约定该笔保证金的性质，现被告并未主张用该笔保证金抵偿租金或各项损失，故被告应将该笔保证金退还原告；关于原告要求被告退还物业管理费18810元（2018年7月15日至2018年12月31日的）及一个月租金13908元（2019年1月）的诉讼请求，因涉诉房屋此期间一直由原告占用，且被告并未实施阻止原告占用、使用的行为，故原告要求被告返还上述期间租金及物业管理费的请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修费76500元的问题，因被告先行违约行为并最终导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，故被告应对涉诉房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失予以赔偿，庭审中，双方确认涉诉房屋剩余租赁期内的装饰装修残值为30000元，本院予以认定，被告应赔偿原告涉诉房屋装饰装修残值30000元。关于原告要求被告赔偿消防改造费8850元的问题，虽原告未能提交相关证据，但被告对原告进行消防改造及需要支出相关费用的事实认可，故被告同样应予以赔偿，本院酌定被告赔偿原告消防改造费5000元。关于原告要求被告赔偿原告经营损失30000元的问题。原告主张的理由为，因诉争商铺温度过低导致原告2018年11月15日至2018年12月31日期间的经营流水少于2018年10月的经营流水。庭审中，原告并未提交诉争商铺温度过低的证据，亦未提交被告有义务保证涉诉商铺正常经营温度的依据，同时，根据被告提供的证据可以证明原告在装修时未按备案图纸施工，因此，原告以诉争商铺温度过低要求被告赔偿原告上述期间经营损失的请求，因证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿加盟费、设备投入款及货款的问题。加盟费为125000元，原告仅提交两张收据，未提交加盟合同、付款凭证等证据，故原告主张加盟费的证据不足，本院不予支持；设备投入款（广告灯箱费）、货款（被冻坏的货物）为35000元，原告庭审中称无法区分设备投入款和货款每项的具体数额，且未提交上述主张的相关证据，本院对该项请求不予支持。关于原告主张的未来投资损失150000元的问题，原告系以每月利润5500元*剩余租赁期限为计算标准，该项诉讼请求系主张因被告违约行为造成的间接损失，由于原告提交的营业流水数额每月浮动较大，无法证明每月持续盈余情况，因此原告该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，被告应向原告支付93920.63元。反诉部分：关于被告要求原告自2019年2月1日起按照每日463.6元（13908元/30天）支付租金及按每日114元（3420元/30天）标准支付管理费的请求，因此期间涉诉商铺由原告占用，原告应向被告支付占用期间产生的租金及管理费，且被告的计算标准符合合同约定，但鉴于双方已于2019年6月30日将涉诉商铺交接完毕，故原告应向被告支付自2019年2月1日至2019年6月30日的租金及管理费，租金为69540元（13908元*5个月）、管理费17100元（3420元*5个月）；关于被告要求原告支付水费34元的请求，原告对此没有异议，对被告该项请求本院予以支持；关于被告要求原告支付违约金及未来损失问题，因双方解除合同系被告先行违约所致，故对被告主张的违约金及未来损失不予支持。综上，原告需要向被告支付86674元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告周辉与被告热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司2018年7月25日签订的《热先生合作协议》及《补充协议》于2019年6月30日解除；二、本诉被告热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司于本判决生效之日起十日内一次性退还本诉原告周辉保证金58920.63元、消防改造费5000元、装饰装修残值30000元，合计93920.63元；三、反诉被告周辉于本判决生效之日起十日内一次性支付反诉原告热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司租金69540元、管理费17100元、水费34元，合计86674元；四、驳回本诉原告周辉的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8970元，由周辉负担7340元，由热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司负担1630元；反诉案件收费5150元，由周辉负担687元，由热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司负担4463元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 芳审 判 员  杨立明人民陪审员  薛 晖二〇一九年八月五日法官助理唐雪萌书记员薛明杰附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。