江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0116民初6241号原告：王道祥，男，汉族，1979年1月6日生，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：赵峰江，江苏信棠律师事务所律师。被告：南京旺腾酒店管理有限公司，住所地南京市江北新区大厂街道园西路**。法定代表人：王鸿飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘远林，江苏锐昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵辉，该公司财务总监。被告：南京新城意象房地产集团有限公司，住，住所地南京市**/div>法定代表人：王鸿飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘远林，江苏锐昂律师事务所律师。被告：王鸿飞，男，汉族，1961年10月14日生，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：刘远林，江苏锐昂律师事务所律师。原告王道祥诉被告南京旺腾酒店管理有限公司（下称旺腾公司）、南京新城意象房地产集团有限公司（下称意象公司）、王鸿飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王道祥委托诉讼代理人赵峰江与被告旺腾公司、意象公司、王鸿飞共同委托诉讼代理人刘远林到庭参加诉讼。诉讼中，王道祥撤回对被告南京金牛天然居会务有限公司的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告王道祥向本院提出诉讼请求：1.判令旺腾公司于变更诉讼请求之日起30日内涤除诉争房屋的抵押权；2.判令旺腾公司向原告支付惩罚性违约金80万元；3.判令意象公司、王鸿飞承担连带担保责任；4.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：2017年11月24日，王道祥、旺腾公司签订《房屋买卖合同》，约定旺腾公司将其位于六合区XX498-2号、498-4号、498-6号、498-8号、498-10号、498-12号、498-14号、XX687号、689号、691号、693号（二层部分）出卖给王道祥，房屋总价款为34653266元。2017年11月25日，王道祥向旺腾公司支付了2000万元购房首付款。2017年11月28日、2018年7月21日，王道祥、旺腾公司陆续签订了《房屋买卖合同补充协议一》、《房屋买卖合同补充协议二》、《债权债务转让协议》，在上述协议中，对下列事项进行了明确约定：（一）王道祥已向旺腾公司支付购房款30501000元，尚欠购房款4152266元。已支付的30501000元购房款由以下四部分组成：1、2017年11月25日，王道祥银行汇款2000万元；2、2018年7月21日，王道祥、王鸿飞、旺腾公司通过债权转让、债务承担的形式，冲抵购房款2512000元；3、南京金牛公司、林家宽、王道祥、旺腾公司通过债权转让、债务承担形式，冲抵购房款5931000元；4、意象公司、徐州市政建设集团南京江北分公司、旺腾公司、王道祥通过债权转让、债务承担的形式，充抵购房款2058000元。（二）合同义务履行的先后顺序：2018年8月31日前，旺腾公司将涉案房屋上的抵押权解除；9月7日前，完成XX693号房屋产权分割，所有房屋具备所有权转移登记的条件；9月14日前，办理所有权转移登记手续。在完成房屋过户后5个工作日内，王道祥将剩余款项支付给旺腾公司。（三）违约责任的约定：旺腾公司如不依约履行《补充协议二》，则按照王道祥已经支付款项的日千分之二支付违约金，违约金计算从实际付款之日起至产权证变更到王道祥名下为止，同时王道祥享有单方合同解除权，合同解除后旺腾公司按照已经支付款项的日千分之二向王道祥支付违约金，违约金计算从实际付款之日起至法院裁判解除合同之日止。（四）合同担保：2018年7月21日签订的南京金牛公司的《债权债务转让协议书》中约定南京金牛公司在本息金额范围内（5931000元）为旺腾公司向王道祥承担担保责任；《房屋买卖补充协议二》还约定意象公司、王鸿飞个人对此协议的履行承担担保责任。现旺腾公司在王道祥已支付购房款30501000元的情形下，未依约履行涉案房屋的抵押权解除、房屋过户等义务，构成违约。故王道祥为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告旺腾公司、意象公司、王鸿飞辩称，涉案的买卖合同情况属实，涉案房屋2017年交予王道祥占有使用。王道祥诉讼请求第一条，旺腾公司愿意配合，但是因为旺腾公司涉诉，资金周转困难，旺腾公司在积极争取解决，关于30日的时间，时间太短，具体法院判令为准。关于诉讼请求第二条，违约金过高，关于金额，庭后书面提交；意象公司、王鸿飞，如果法院判令支付违约金等，愿意承担，但是涤除抵押权，无法承担连带责任，愿意积极配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对事实认定如下：甲方卖方旺腾公司、乙方买方王道祥签订《房屋买卖合同》，约定第一条，1、甲方自愿将座落于南京市六合区XX498-2、498-4、498-6、498-8、498-10、498-12、498-14号及XX687、689、691、693号（二层部分）的房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋及其相应的土地使用权具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋建筑面积约2599.06平米，房屋用途精品商店，土地用途为商务金融用地，不动产权证书（或房屋所有权证）见附件一（其中，园西路498-10号房屋产权证书及土地使用权证书因抵押登记未留存原件及复印件，具体房屋信息以不动产登记簿为准）。该房屋占用范围内的建设用地使用权为出让取得，土地使用年限至2049年8月9日止；该房屋状况详见《房屋状况说明书》（附件二）；2、该房屋的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让。3、其中，XX693号为部分出售，出售建筑面积约为1700平方米，该房屋尚未进行产权分割，其包含在宁房权证六转字第**、宁六国用2013第03718P号内，房屋面积位置通过图纸进行确认，由甲方在办理过户手续前按图纸办理房屋所有权及土地使用权分割手续。第二条房屋价款及支付。1、甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让单价为13333元/平方米，总价约为34653266元（实际成交总价以双方过户登记时的总建筑面积计算，多退少补）。公共能源的附属设施已包含在房屋单价中，一并出售给乙方。2、甲乙双方经协商一致，同意采取非资金监管方式之一进行交易，对付款方式和付款期限约定如下：（1）本合同签订当日乙方将购房款20000000元支付给甲方。（2）乙方应当在2018年1月31日前向甲方付款至总房款的80%。（3）乙方应当在甲方申请办理不动产登记转移手续后的三日内付清剩余的购房款。3、乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：（1）、乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之一支付违约金。（2）、乙方逾期支付房价款超过30天，甲方有权解除本合同。甲方在解除合同后30天内将已收房价款退还乙方，并有权要求乙方支付已支付房价款1%的违约金。第三条房屋交付。1、甲乙双方定于2017年12月31日前正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋（保留现有装饰装修设施设备等动产）---3、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：（1）甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按已支付房价款的万分之一支付违约金---。第四条不动产登记。---2、甲乙双方同意，在2018年3月31日前，共同向不动产登记机构申请办理国有土地使用权及房屋所有权转移登记---。合同无落款日期。《房屋状况说明书》约定甲方应当于2017年12月31日前解除租赁关系，清场交付，并在申请过户登记前办理解押手续。2017年11月28日，双方签订《房屋买卖补充协议》，内容就停车位使用权、地下人防、地下人防使用权进行约定，同时约定甲方应于2018年1月31日前协助乙方办理坐落于六合区******房屋不动产登记申请。乙方应于2018年1月31日前向甲方支付合同约定的第二批购房款。甲方应于2018年3月31日前协助办理XX693号（二层部分房产）不动产登记申请。乙方于2018年3月31日前付清剩余房款。2018年7月21日，双方再行签订《房屋买卖补充协议二》，约定双方于2017年11月24日签订《房屋买卖合同》、11月28日签订《补充协议》、2018年2月12日甲方又向乙方出具《承诺书》，该房屋已于2017年12月31日交付给乙方使用。现双方如下变更及补偿协议，具体内容如下：1、截至协议签订之日，乙方已向甲方支付购房款30501000元，尚欠购房款4152266元。2、自本协议签订之日起40日内，甲方负责办理出卖房屋的抵押权解除事宜。在抵押权解除后的7日内，办理XX693号的房屋产权分割手续（该部分建筑面积为1700平方米，其包含在宁房房权证六转字第**、六国用2013第0371P号内，房屋面积位置通过图纸进行确认，由甲方在办理过户手续前按图纸办理房屋所有权及土地使用权分割手续）。甲方同时保证在抵押权解除后的7日内，六合区XX498-2号、498-4、498-6、498-8、498-10、498-12、498-14、XX687号、689、691与XX693号进行房屋产权分割后的相关房屋，具备向乙方办理国有土地使用权及房屋所有权转移登记的一切条件。甲方与乙方按照第二条的约定完成相关手续后5个工作日内，共同向不动产登记机构申请办理国有土地使用权及房屋所有权转移登记。乙方在完成房屋过户交割之后的五个工作日内，扣除相关垫付款项后，将余款支付给甲方。甲方如不按照此协议履行，则按照乙方已经支付款项的日千分之二，从实际付款之日起向乙方支付违约金，违约计算至产权证变更到王道祥名下为止；如甲方不按照协议第二条、第三条的约定履行，乙方享有单方合同解除权，甲方须按照乙方已经支付款项的日千分之二，从实际付款之日起向乙方支付违约金，违约金计算至法院裁判解除合同之日止。意象公司、王鸿飞个人对此协议的履行承担担保责任。担保人意象公司、王鸿飞签章。另有：2017年11月25日，王道祥通过中国银行南京大厂支行支付王鸿飞1000万元，同日，王道祥转账给旺腾公司1000万元。2017年12月26日，意象公司出具《收条》，内容为今收到徐州市政建设集团南京江北分公司人民币150万元。同日，徐州市政建设集团南京江北分公司人民币转账150万元。2018年7月21日，意象公司、旺腾公司、徐州市政建设集团南京江北分公司、王道祥签订《协议书》，内容为2017年12月26日，意象公司向徐州市政建设集团南京江北分公司借款150万元，约定于2018年1月16日归还。按照借条约定，若逾期未归还，按日息千分之二支付利息。从2018年1月16日起计算利息，截止本协议签订之日本息合计2058000元（其中本金150万元，利息558000元）。意象公司决定将欠徐州市政建设集团南京江北分公司的上述本息款2058000元用于充抵王道祥欠旺腾公司的未付购房款。对此协议，徐州市政建设集团南京江北分公司、旺腾公司均表示同意，同时新城意象公司的债务视为清偿完毕。2018年2月12日，借款单位乙方南京金牛天然居会务有限公司、甲方林家宽、担保单位王鸿飞签订《借条》，内容为今有乙方南京金牛天然居会务有限公司向甲方林家宽借款500万元，借期三个月，借期自2018年2月12日-2018年5月12日。借此款的利息千分之二每天。借款从借款日期每月先支付利息。2018年2月12日-2018年5月12日还清此款。注：如果到期没有归还此款，乙方南京金牛天然居会务有限公司自动将过户给林家宽。次日，林家宽通过中国工商银行转账450万元。2018年7月21日，南京金牛天然居会务有限公司向林家宽借款500万元（实际借款450万元），借期三个月，按日息千分之二支付利息。从2018年2月12日起计算利息，截止本协议签订之日止，本息合计5931000元（其中本金500万元，利息1431000元）。南京金牛天然居会务有限公司决定将欠林家宽的上述本息款5931000元用于充抵王道祥欠旺腾公司的未付购房款。对此协议，林家宽、旺腾公司均表示同意，同时南京金牛天然居会务有限公司的债务视为清偿完毕。如遇旺腾公司出现违约行为，南京金牛天然居会务有限公司向王道祥在此本息金额内承担担保责任。2018年3月15日，王鸿飞出具《借条》，内容为今借到王道祥人民币600万元整，于2018年3月22日归还。当日，银行转账600万元。3月22日，王鸿飞银行转账还款400万元。2018年7月21日，王道祥、王鸿飞、旺腾公司、意象公司签订《协议书》，约定上述借款中尚有200万元未偿还，对此按照日息千分之二，从2018年3月15日起计算利息，截止本协议签订之日2018年7月21日止，本息合计2512000元（其中本金200万元，利息512000元）。王鸿飞决定将欠王道祥的上述本息款2512000元用于充抵王道祥欠旺腾公司的未付购房款，旺腾公司对此无异议。以上事实有当事人陈述、房屋买卖合同、房屋状况说明书、房屋买卖补充协议、房屋买卖补充协议二、承诺书、收条、借条、转账凭证等证据证实。本院认为，王道祥、旺腾公司签订《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议依法成立生效，本院予以确认。合同签订后，当事人应恪守各自合同义务。综合付款情况及债权转让情况，可以认定王道祥履行了合同约定的付款节点义务。王道祥履行了自己义务后，旺腾公司也应履行对应的义务。《房屋状况说明书》约定申请过户登记前办理解押手续，现符合约定的解押时间节点，旺腾公司应将该抵押权予以注销，现旺腾公司未予注销，王道祥主张旺腾公司涤除该抵押权的诉讼请求，本院予以支持。所谓旺腾公司涤除抵押权是指旺腾公司偿还抵押物对应的债务，达到抵押权消灭目的，意象公司、王鸿飞个人自愿对此协议的该部分承担担保责任，并非不具有不可履行性。意象公司对外提供案涉房屋担保时是由持有公司50%以上有表决权的股东单独实施，足以认定担保行为本身符合公司利益，应当认定担保行为符合公司的真实意思表示。对于旺腾公司怠于履行涤除抵押权的义务，综合认定付款金额、付款时间、损失情况，本院酌定就怠于涤除抵押权承担违约金500000元。意象公司、王鸿飞就上述债务承担连带担保责任。王道祥要求旺腾公司等承担保全担保费无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、被告南京旺腾酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内将案涉房屋[位于南京市六合区部分）]抵押权予以涤除，并支付违约金500000元；二、被告南京新城意象房地产集团有限公司、王鸿飞对上述债务承担连带责任；三、驳回原告王道祥的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260066元，保全费5000元，由被告南京旺腾酒店管理有限公司、南京新城意象房地产集团有限公司、王鸿飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  薛俊卫人民陪审员  李 娟人民陪审员  周立群二〇一九年八月十九日书 记 员  林丹萍人民法院上诉须知（2019）苏0116民初6241号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费260066元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○一九年八月十九日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。