安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0811民初2646号原告：孙胜杰，男，1973年2月13日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。原告：陈小霞（系被告孙胜杰的妻子），女，1973年4月5日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。上述两原告共同委托诉讼代理人：胡一权，安徽中天人律师事务所律师。被告：葛宜红，男，1972年6月2日出生，汉族，住安徽省安庆市开发区，被告：孙月琴（系被告葛宜红的妻子），女，1976年3月19日出生，汉族，住安徽省安庆市开发区。委托诉讼代理人：葛宜红，男，1972年6月2日出生，汉族，住安徽省安庆市开发区，原告孙胜杰、陈小霞诉被告葛宜红、孙月琴民间借贷纠纷一案,本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用普通程序于2018年11月22日和2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告孙胜杰及其与原告陈小霞的共同委托诉讼代理人胡一权、被告葛宜红并作为被告孙月琴的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙胜杰、陈小霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告借款86万元；2、案件受理费12400元、鉴定费由两被告共同承担。事实与理由：2013年12月5日和2014年4月17日，被告葛宜红向原告共计借款150万元。因到期不能清偿上述债务，2015年7月5日，两被告与两原告达成《房屋抵债及房屋出租协议》，合同约定被告将其所有的位于安徽省安庆市开发区天柱山路8号鑫居逸泉湾6幢2单元1504室的房产以75万元的价格抵偿给原告，该房屋所欠的银行按揭贷款18万元由原告代为垫付，总算总除，剩余欠款一并清偿。2015年7月8日，双方办理了房屋过户手续，原告为被告代为清偿了下剩的银行按揭款18万元。2016年7月4日及2018年7月28日，被告分别向原告偿还借款2万元及5万元。至今两被告尚欠两原告借款86万元未清偿。故诉至法院。在案件审理过程中，原告表示其诉讼请求是按照以房抵债时的75万元房屋价值冲抵借款后得来的，现原告同意按照案涉房屋2017年7月9日的房屋价值来冲抵借款以确定被告的最终应偿还数额。被告葛宜红、孙月琴共同辩称：一、借款是事实，双方总计的欠款金额为168万元。自2013年12月5日起至2014年7月17日止两被告共偿还两原告利息24万元（利息按照月利率2%计算），2014年11月20日至2018年7月28日两被告共偿还两原告15.6万元。由于被告无力清偿向原告的借款，2015年7月5日原、被告达成《房屋抵债及房屋出租协议》，将两被告所有的位于安徽省安庆市开发区天柱山路8号鑫居逸泉湾6幢2单元1504室过户给两原告以物抵债。当时约定的价格为75万元，双方还约定房屋交给两被告暂时租住2年，年租金1.2万元，2年期满后，如果两被告仍然无力清偿债务，则该房屋以市场价格交由两原告抵偿债务相对应扣除欠款。原、被告曾进行过协商，被告提出两原告向两被告给付10万元用于两被告在外另行租房居住，两被告立即将房屋清空交付给两原告，但双方未能协商一致。二、案件审理过程中，根据原告的申请法院委托鉴定机构对两被告居住的案涉房产进行了鉴定，鉴定的价值时点为2017年10月8日，评估出案涉房产的价值为988507元。两被告认为，首先，《房屋抵债及房屋出租协议》中原、被告约定的回赎时间至2017年7月8日，但事后，双方达成了延期一年回赎的口头约定，原告曾向法院起诉所提交的起诉状中原告对延期一年回赎进行了自认，故鉴定的价值时点应为2018年7月8日；其次，鉴定机构未入案涉房屋室内勘察，案涉房屋的装修装潢部分未做评估就径行估价，程序违法。故案涉房屋评估价值不能做为原、被告双方冲抵债务的依据。三、2013年12月4日，两原告出借给两被告的70万来源于原告从农业银行安庆光彩支行贷出的100万元借款，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条的规定，原、被告之间关于这70万元的借款合同应为无效，原告无权向我主张利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合其他证据在事实认定及本院认为部分予以综合分析和认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月4日，被告葛宜红向原告孙胜杰出具借条一张，载明向原告借款70万元，原告孙胜杰于当日将该款转帐至被告葛宜红的银行帐户。2014年4月17日，被告葛宜红向原告孙胜杰出具格式借条一张，载明借到原告孙胜杰80万元，月利率2.4%，原告孙胜杰于当日向被告葛宜红银行帐户转帐给付170万元，其中80万元为该出借款。2015年7月5日两原告与两被告签订《房屋抵债及房屋出租协议》，约定采用以物抵债的方式将两被告所有的位于安徽省安庆市开发区天柱山路8号鑫居逸泉湾6幢2单元1504室的房屋以75万元的价格抵偿给两原告用于清偿债务，该房屋所欠银行按揭款18万元由两原告垫付，在全部债务清算时一并结算。该房屋过户至原告孙胜杰名下的全部费用由原告孙胜杰承担。房屋暂不实际交付，由两被告租住两年，租期自2015年7月9日至2017年7月8日，年租金12000元。被告葛宜红在该协议尾部手写注明“两年后债务人无能力买回，应按市场价格相对应扣除欠款”。2015年7月1日，原告将案涉房屋按揭贷款的尾款18万元向银行进行了代偿。2015年7月8日，案涉房屋过户登记至两原告名下。自2013年12月5日至2014年7月17日，被告共向原告给付借款利息24万元，2014年11月20日至2018年7月28日被告共向原告给付15.6万元。根据两原告的申请，本院委托安徽宝宏房地产土地评估事务所有限公司对案涉房产2017年10月8日的市场价值进行了评估，该公司于2019年3月19日出具了鉴定意见，位于安徽省安庆市开发区天柱山路**鑫居逸泉湾******的房屋2017年10月8日的市场价值为988507元，原告支付了鉴定费4400元。2019年3月27日，被告葛宜红以鉴定人员未入室内、装修价值未做评估且鉴定价值时点错误为由，向本院书面申请重新鉴定。2019年4月3日安徽宝宏房地产土地评估事务所有限公司补充出具了《住宅用房装修价值情况说明》补充说明了未入室内勘察的原因及鉴定结论中的案涉房屋市场价值中包含有装修价值49912元即每平方米400元。2019年5月14日本院进行庭审确定可对室内装潢部分进行补充鉴定，该部分鉴定价值时点仍为2017年10月8日，被告当庭放弃申请重新鉴定。另查明，2018年10月8日，两原告向本院起诉两被告【（2018）皖0811民初2645号案件】，要求两被告立即搬离案涉房产并给付房屋占有使用费，在起诉状事实与理由部分中，原告表述：“被告租赁到期后，经其请求，租期延长了一年”。2018年10月25日，两原告撤回起诉。本院认为：本案在审理过程中，根据各方当事人的诉辩意见，存在三项争议焦点：一、2013年12月4日，原、被告双方形成的金额为70万元的借款合同是否无效？二、案涉房屋市场价值鉴定的价值时点应为2017年10月8日还是2018年7月8日？三、仍有多少案涉借款未获得清偿？针对焦点一。被告提出原告于2013年12月4日向其出借的70万来源于原告从农业银行安庆光彩支行贷出的100万元借款，原告存在高利转贷的行为。原告辩称，2013年4月2日两原告确向农业银行安庆光彩支行贷款100万元，但该款用于了经营需要并没有出借给被告，原告向被告出借的是原告经营所得的回款，该款本计划用于向银行偿还上述贷款，但由于被告向原告借款，考虑到双方的亲戚关系，故暂时出借给被告，该款原告已向银行清偿完毕。后经本院向农业银行安庆光彩支行查询，两原告的100万元贷款确系2013年4月份贷出，与原告向被告出借的时间2013年12月4日相隔时间较长，原告贷出该款后闲置八个月再出借给被告有悖常理，且被告未提供证据证明原告向其出借的70万元确系高利转贷。综上，2013年12月4日，原、被告双方形成的金额为70万元的借款法律关系合法有效，应予保护。针对焦点二。被告提出原告在（2018）皖0811民初2645号案件的起诉状中载明同意被告租期延长一年即应视为其同意将案涉房屋的回赎期延期至2018年7月8日截止，相应的鉴定价值时点亦应为2018年7月8日。本院认为，2015年7月5日两原告与两被告签订《房屋抵债及房屋出租协议》，2015年7月8日案涉房屋过户登记至两原告名下。被告葛宜红系上述协议的草拟方，且该协议尾部系由被告葛宜红手写注明“两年后债务人无能力买回，应按市场价格相对应扣除欠款”，将上述协议中原、被告双方租期二年的约定（自2015年7月9日至2017年7月8日）及被告葛宜红手写条款的约定进行整体解释，可以得出被告的回赎期应至2017年7月8日截止。租期和回赎期是两个不同的期间，原告在诉状中仅表述同意延长被告租期，并未表述同意被告延长回赎期。回赎期是涉及原、被告双方权利的重大事项，其以书面方式在《房屋抵债及房屋出租协议》中进行了约定，该项重大事项的变更亦应通过双方合意以明确的方式加以调整，被告提供的录音证据不能证明原、被告双方形成变更合意。故案涉房屋的回赎期至2017年7月8日截止，原告自愿将回赎期延期三个月，向法院申请鉴定的价值时点为2017年10月8日，该项延期未损害被告利益，故本院认定，案涉房屋鉴定的价值时点为2017年10月8日，以该价值时点做出的案涉房屋价值为988507元的鉴定结论本院予以认定。针对焦点三。两被告向两原告借款共计150万元，2015年7月5日为完成案涉房屋的过户登记两原告为两被告垫付房屋按揭还款18万元，两被告租住案涉房屋应向两原告给付房屋租金4.8万元（按年租金1.2万元计算，2015年7月8日至2019年7月8日），故两被告共欠两原告借款本金168万元及2015年7月8日至2019年7月8日的房屋租金4.8万元。原、被告双方均认可两被告曾向两原告偿还过借款利息24万元，该24万元利息的给付并没有违反国家对利息标准的强制性规定，本院予以认定。原、被告双方均认可2014年11月20日之后被告曾向原告给付过15.6万元，根据《房屋抵债及房屋出租协议》的约定两被告尚欠原告2015年7月8日至2019年7月8日期间的4.8万元房屋租金应从中扣除，原告庭审中所称的2.4万元融资费用系原告为清偿自有银行借款所支出的费用，虽然被告未及时清偿向原告的借款造成原告资金紧张以至原告不能及时清偿银行借款，但两者不属同一法律关系，不能从被告的上述还款中扣除，故上述15.6万元扣除房屋租金4.8万元后的余款即108000元应用于清偿借款本金。根据原、被告双方签订的《房屋抵债及房屋出租协议》及案涉房屋的鉴定报告，案涉房屋鉴定出的市场价值988507元应从被告的借款总额中予以冲抵。综上，两被告仍欠两原告583493元【1680000元+48000元-988507元-156000元=583493元】。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告葛宜红、孙月琴于本判决生效后十日内向原告孙胜杰、陈小霞偿还借款本金583493元；二、驳回原告孙胜杰、陈小霞的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，鉴定费4400元，以上合计16800元，由原告孙胜杰、陈小霞共同负担3987元，由被告葛宜红、孙月琴共同负担12813元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  于慧苗人民陪审员  方扣霞人民陪审员  方 明二〇一九年八月八日书 记 员  胡 菁附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。