江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初3217号原告（反诉被告）：徐玉祥，男，1949年7月1日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：徐孟建，江阴市要塞法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：胡志泛，男，1978年1月29日生，汉族，住江阴市。原告（反诉被告）徐玉祥诉被告（反诉原告）胡志泛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）徐玉祥的委托诉讼代理人徐孟建、被告（反诉原告）胡志泛到庭参加诉讼。简易程序审理期限到期后，各方当事人均同意继续适用简易程序。本案现已审理终结。徐玉祥向本院提出诉讼请求：（一）、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；（二）、被告支付2017年6月1日至2018年12月31日的房屋租金180105元、滞纳金（从2017年6月1日起按未付金额的1%计算）及违约金（按9个月的租金标准计算）；（三）、被告承担原告恢复原状费用10000元；（四）、本案诉讼费用及诉讼代理费8000元由被告承担。审理中原告变更诉讼请求（二）为被告支付2017年6月1日至2018年12月31日的房屋租金180105元，及违约金（按合同房金9个月的标准计算），撤回了对滞纳金的诉讼请求；变更诉讼请求（三）为被告拆除在租赁物内的粉尘管和行车，暂不主张恢复原状费用10000元。事实与理由：2015年4月11日，他与胡志泛签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：徐玉祥将位于江阴市月城工业园区锡澄路1017号房屋二层楼车间1750㎡出租给胡志泛，租期为2015年6月1日至2020年5月30日止，年租金为113750元，支付方式为提前两个月付款，在每年4月1日前付清50000元，余款在6月1日前付清。胡志泛逾期支付租金、水电费的，逾期一日则按未付金额的1%支付滞纳金，胡志泛因各种原因未履行本合同的，必须按照本合同房金9个月的标准向徐玉祥支付违约金，并由违约方承担诉讼费、律师费。合同签订后，胡志泛在租赁期内未按期支付租金，已构成根本性违约，严重损害他的合法权益。2018年12月15日他书面通知胡志泛解除《房屋租赁合同》。胡志泛辩称：由于环保及粉尘问题江阴环保部门要求他经营的企业停产，在江阴环保联合执法的负责人秦中华等在场的情形下，徐玉祥的儿媳吴姣同意他把设备搬走，双方签订的《房屋租赁合同》也于2017年11月21日解除，2018年3月12日他将所有的东西均搬走了。搬走后他即于2018年3月12日发信息给徐玉祥要求办理交接手续，但徐玉祥短信不回、电话不接。故他不应承担违约金、滞纳金，如应承担则按法律规定。胡志泛向本院提出反诉请求：徐玉祥补偿他损失费2.5万元。事实与理由：2017年9月8日到2017年11月23日徐玉祥经常私自断电，直接影响他开办企业的生产进度，造成他开办企业无法按时交货给客户，被客户扣款，另停工期间他支出的员工工资也是直接损失。徐玉祥对胡志泛的反诉请求辩称：（一）、双方之间确实有信息的交流，也有拉电的事实，但拉电都是提前通知的，拉电也是因为政府机构、环保部门等的检查，检查完毕后就会马上恢复供电；（二）、双方签订的《房屋租赁合同》约定，环保是由胡志泛负责，但胡志泛经营的企业环保不过关，属应关停的企业；（三）、《房屋租赁合同》第三条约定：“逾期不交清房租金，他有权单方解除合同，无需胡志泛同意，停止供电供水，停电损失由胡志泛自负，无需他承担”,2017年6月1日之后的租金胡志泛再未交付，故他也有权利依合同约定停止供电供水。本院经审理认定事实如下：2015年4月11日，甲方（出租方）徐玉祥、乙方（承租方）胡志泛签订《房屋租赁合同》1份，载明：经双方商定，乙方自愿承租月城工业园区锡澄路1017号房屋，乙方已对房屋充分了解，确认房屋是甲方产权，经双方约定如下：一、租赁期五年（自2015年6月1日至2020年5月30日）。二、房租金，每平方米年租金65元×1750㎡=113750元，生活用房按实计算每平方60元（五年后乙方续租按每年增长5%计算）（不含税价）开发票税金乙方承担。三、付款方式：提前两个月付款，在每年4月1日前付伍万元，余款在6月1日前付清（陆万叁仟柒佰伍拾元），逾期不交清房租金，甲方有权单方解除本合同，无须乙方同意，停止供电供水，停电损失乙方自负，无须甲方承担。甲方有权收回房屋，乙方并承担违约责任。四、乙方生产经营，应遵章守法，一切活动应符合工商、环保、安全、消防等法律相关规定，按自己生产行业标准，配足安全、环保、消防等设施，费用自负。生产经营中，“经济”“债务”“税务”“规费”“安全生产”“违章违法”等问题，如有发生，一切责任乙方自负，甲方不负任何经济和法律责任。五、其他事项1、逾期不付清房租金、水电费的，每逾期一天，按每天未付金额的1%计算，向甲方支付违约金。3、乙方租房内的装潢乙方自负，租赁到期或合同解除后，乙方的装潢隔墙门窗、地砖地板、广告牌、吊顶等不能拆走，无偿归甲方所有。如甲方需恢复原状的，乙方必须恢复原状。六、合同解除、提前终止2、有违反本合同第三条约定的，无须乙方同意，甲方有权单方解除本合同，乙方并承担违约责任。七、违约责任1、乙方因各种原因未履行本合同的，和逾期不付清房租金、水电费的，经甲方书面通知解除本合同的，乙方必须按照本合同约定的总租金额9个月标准向甲方支付违约金。八、合同解除或终止时的交接处理1、无论本合同解除或终止，乙方必须把整体房屋、门窗玻璃、墙面、打扫干净、垃圾清除，乙方造成地平开槽、砼工程、增砌砖墙，墙面开洞，损坏房屋结构的等等，必须修复原状，若乙方未能修复，甲方为此修复的、清除垃圾的和修复期间的房租金等全部费用，甲方从履约保证金中扣除，不足部分仍由乙方支付。十、诉讼费、律师费等，由违约方承担。因环保问题，2017年11月21日胡志泛与吴姣达成一致意见，2017年12月10日将案涉租赁物内的机械搬迁。一、双方往来联系情况因环保联合执法，2017年8月1日吴姣通知胡志泛“各位老板：最近市里正在进行环境卫生整治，8月3日上午8：30月城镇政府环保、消防、安监等多个部门将到厂里进行检查，请各位知悉，并根据各行业规定，规范生产，请大家提前做好准备，有必要的，当天可减少工人数量，避免不必要的麻烦，房东”；8月29日吴姣通知胡志泛“各位老板：今天收到确切消息，明天镇政府陪同电视台会来回访，请各家做好自己车间及房前屋后卫生工伤，谢谢配合”；9月26日吴姣通知胡志泛“转发环保科通知：各位法人、老板、负责人，接镇环保科通知，迎接十月环境卫生大检查，要求镇各单位各厂，严格遵守环保要求，争取进一步达到卫生城市卫生镇卫生村，卫生厂区，做到各种垃圾堆放到指定位置，垃圾箱，垃圾桶，场地道路、绿化带不可乱甩垃圾，垃圾箱两天清理一次，雨水污水分流，对不文明不卫生，和粉尘排放飘扬，有毒气体排放，进行罚款处理，和停止生产，对严重户停止供电，请严格执行，房东转发上级通知”。二、当事人解除合同及交接案涉房屋的情况为办理租赁物交接手续，2018年3月12日胡志泛以短信方式通知徐玉祥“徐总您好，我厂已经搬好了，你看一下明天有没空见个面，把帐大家讲一下我把钱给你，谢谢你一直以来的支持，由于去年写了一张纸在环保局所以我想想还是搬吧，要是开了罚款单就没办法了！希望你理解”、“我十四号下午六点的飞机要出差去所以最好明天我们碰个头”；4月13日胡志泛短信联系徐玉祥“徐总你可以接一下电话号”；4月25日胡志泛短信联系徐玉祥“徐总你为什么老不接电话呀？房子的事我们沟通一下可以吗”，徐玉祥回复胡志泛“合同怎样签的，你不会不知道吧”，胡志泛回复“那徐总房租算到什么时候呢？我的房租应该教到什么时候呢”；5月31日胡志泛短信联系徐玉祥“徐总我们下午碰一下面把房子的事情处理。可以吗”。2018年12月17日，胡志泛收到徐玉祥寄送的《房屋租赁解除通知书》。另查明，2019年1月15日，甲方江阴市华宏灯饰电器有限公司、乙方江阴市要塞法律服务所签订委托代理协议1份，合同载明：甲方向乙方一次性支付诉讼代理费8000元，2019年1月16日江阴市要塞法律服务所向徐玉祥开具代理费发票1份（金额为8000元）。2019年1月15日江阴市新讯电器有限公司出具情况说明1份，载明：江阴市华宏灯饰电器有限公司（2018年11月15日后变更为江阴市新讯电器有限公司）于2015年1月1日将位于江阴市月城工业园区锡澄路1017号房屋二层楼车间1750平米房屋出租给徐玉祥，并允许其转租。审理中双方确认（一）2015年4月11日签订的《房屋租赁合同》已解除；（二）、胡志泛仍结欠2017年6月1日之后的租金；（三）、胡志泛尚留在租赁物内的设备设施不再拆除，归徐玉祥所有，但胡志泛应承担恢复原状的费用3000元；（四）、2015年4月11日签订的《房屋租赁合同》时，徐玉祥收取胡志泛保证金3000元，该保证金抵作恢复原状的费用。审理中徐玉祥确认，他2018年12月31日控制涉案租赁物时，双方也未办理租赁物交接手续，胡志泛的行车、粉尘管仍遗留在租赁房屋内，2019年2月16日他将该租赁房屋出租给吴少春。审理中胡志泛确认：（一）、2017年8月开始，环保部门联合执法，因他开办的企业从事木制品加工生产过程中有粉尘污染，且企业离居民区不足100米，环保部门要求他搬走，他开办的企业也进行了相应的整改，但一直未能办到环评证书；（二）、徐玉祥拉电是为了整个厂区不被环保部门查处，所以徐玉祥进行拉电。以上事实，由《房屋租赁合同》、解除《房屋租赁合同》通知书、委托代理协议、代理费发票、短信打印件、承诺书及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，徐玉祥与胡志泛签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合有关法律规定，应予认定合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。一、关于《房屋租赁合同》解除时间的确认及违约责任认定。因环保问题，2017年11月21日胡志泛与吴姣达成一致意见，胡志泛于2017年12月10日将案涉租赁物内的机械搬迁。本院认为，协议解除是指合同有效成立后，未履行或未完全履行前，当事人双方通过协商而解除合同，使合同效力消灭的行为。2017年11月21日双方达成的搬迁承诺书符合协议解除的法律特征，应认定双方对解除2015年4月11日签订的《房屋租赁合同》达成一致意见，《房屋租赁合同》解除的日期应为2017年12月10日。协议解除于性质上是对双方当事人权利义务关系的重新安排、调整与分配，协议解除既可以产生于一方违约，也可以在非违约的情形下产生。因此在协议解除的情况下，并不影响非违约方行使损害赔偿的请求权。我国《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，这一规定可看出，我国《合同法》在违约责任归责原则上采取了严格责任原则，即除非存在法定的免责事由，违约方不论在主观上是否有过错，均应对其违约行为承担违约责任。结合本案查明的事实，胡志泛开办的企业从事木制品加工生产过程中有粉尘污染，虽经整改但一直未能取得环评证书，自2017年8月开始，环保部门一直要求胡志泛搬迁该企业，故胡志泛开办的企业存在环境违法行为是促使双方协商终止《房屋租赁合同》履行的根本原因，故胡志泛应对《房屋租赁合同》的解除承担违约责任。二、关于合同解除后的责任承担。合同解除后，承租人胡志泛依约理应在2017年12月10日腾空、搬离案涉房屋。胡志泛未及时返还租赁物，应按实际占用时间给付付占用费，故胡志泛应于2017年12月11日起至实际腾退房屋之日止给付占有使用费。关于实际搬离之日的确定问题。2018年3月12日起胡志泛即多次以电话、短信等方式通知徐玉祥办理租赁物交接手续，2018年4月25日徐玉祥明确拒绝胡志泛办理租赁物交接手续。虽截止2019年8月2日胡志泛仍未将行车与粉尘管搬离租赁物，但遗留的该租赁物并未影响徐玉祥再次出租，且《房屋租赁合同》第八条第3项明确约定：“胡志泛必须将租赁区内设备物品全部搬离，否则属胡志泛自愿放弃，任由徐玉祥处理”。根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。徐玉祥收到胡志泛交接租赁物的通知后未采取任何减损措施，故徐玉祥不得就2018年4月25日之后扩大的损失要求赔偿。三、关于约定的违约金计算标准是否过高，应否予以调整的问题。本院认为，《房屋租赁合同》虽约定，乙方因各种原因未履行本合同的，和逾期不付清房租金、水电费的，经甲方书面通知解除本合同的，乙方必须按照本合同约定的总租金额9个月标准向甲方支付违约金。但徐玉祥提供的证据表明违约产生的损失主要为房屋空置期间的租金损失，根据徐玉祥自认的事实：2018年12月31日控制涉案租赁物后，2019年2月16日即将该租赁物出租给吴少春，故双方签订的《房屋租赁合同》约定的违约金标准显属过高，本院酌定以三个月租金标准作为解除合同的违约金。四、关于胡志泛主张因停电产生损失的处理问题。审理中胡志泛明确，因其开办的企业从事木制品加工生产过程中有粉尘污染，且企业离居民区不足100米，2017年8月开始环保部门要求搬迁，徐玉祥拉电是为了整个厂区不被环保部门查处，所以徐玉祥进行拉电。胡志泛的该陈述恰恰说明，其开办的企业在环保方面虽经责令整改，但仍未整改完毕，故徐玉祥在环保检查期间停电并无不当。另胡志泛虽主张停电造成其损失，但未提供相关的证据予以佐证。综上，本院对胡志泛主张的该损失不予支持。五、关于徐玉祥主张的代理费损失的承担问题。审理中徐玉祥提供了甲方江阴市华宏灯饰电器有限公司与乙方江阴市要塞法律服务所签订的委托代理协议1份，合同载明：甲方向乙方一次性支付诉讼代理费8000元。本院认为徐玉祥提供的证据表明，江阴市华宏灯饰电器有限公司为本次纠纷委托江阴市要塞法律服务所代理诉讼，并给付代理费8000元。故徐玉祥主张的代理费损失并无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十八条第一款之规定，判决如下：一、徐玉祥与胡志泛于2015年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月10日解除；二、胡志泛应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（自2017年6月1日至2017年12月10日止，标准按113750元/年的计算）；三、胡志泛应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费（自2017年12月11日起至2018年4月25日止，标准按113750/年计算）；四、胡志泛应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金28437.5元；五、胡志泛尚留在租赁屋内的设备设施不再拆除，归徐玉祥所有，胡志泛应给付徐玉祥恢复原状费用3000元（用胡志泛交付徐玉祥的保证金3000元冲抵）；六、驳回本诉原告徐玉祥的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告胡志泛的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2131元（徐玉祥已预交），由徐玉祥负担852.4元，由胡志泛负担1278.6元，胡志泛应负担的部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付徐玉祥；反诉案件受理费213元（胡志泛已预交），由胡志泛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李峰二〇一九年八月二十日书记员  夏臻