青海省西宁市城西区人民法院行 政 裁 定 书（2019）青0104行初12号原告：姜同英，女，汉族，1936年6月6日生，公民身份号码：×××，无固定职业，住西宁市。委托诉讼代理人：叶永宁，城西区天成法律服务所法律工作者。被告：西宁市不动产登记服务中心，统一社会信用代码：12630100MB0R97804A，住所地：西宁市城**五四西路**。法定代表人：陈建强，该中心主任。委托诉讼代理人：李政霖，青海泰宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔小青，青海泰宏律师事务所律师。第三人：李香兰，女，汉族，1938年5月2日生，公民身份号码：×××，无固定职业，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：曹昕露，青海诚嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江江，青海诚嘉律师事务所律师。第三人：温淑杰，女，汉族，1963年2月5日生，公民身份号码：×××，无固定职业，住西宁市。委托诉讼代理人：芦林俊，城西区铮诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：雷永梅，城西区铮诚法律服务所法律工作者。第三人：丛琳，女，汉族，1987年9月30日生，公民身份号码：×××，无固定职业，住西宁市。委托诉讼代理人：芦林俊，城西区铮诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：雷永梅，城西区铮诚法律服务所法律工作者。原告姜同英与被告西宁市不动产登记服务中心、第三人李香兰、温淑杰、丛琳撤销不动产登记纠纷一案，原告姜同英于2019年2月25日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月17日公开开庭进行了审理，原告姜同英委托诉讼代理人叶永宁与被告西宁市不动产登记服务中心委托诉讼代理人崔小青、第三人李香兰委托诉讼代理人曹昕露，第三人温淑杰、丛琳委托诉讼代理人芦林俊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本案被诉行政行为系原告姜同英要求：一、确认2009年12月24日对第三人李香兰所有的位于西宁市××区房产一套转移登记至丛善宁名下的登记行政行为违法；二、撤销被告西宁市不动产登记服务中心向丛善宁颁发登记的编号为（2016）西宁市不动产权第0023651号不动产产权证。事实和理由：原告姜同英诉称，2006年1月，原告姜同英购得第三人李香兰位于西宁市××区房产一套，因当时涉案房屋刚经过房改，如5年内办理过户登记须缴纳25%的税金，故双方约定5年后再由第三人李香兰协助办理房屋过户手续。房屋出售后，第三人李香兰前往山东济南居住至今，由于年岁已高，身患疾病，加之不适应高原气候，故迟迟未到青海协助办理涉案房屋的过户手续，但实际原告姜同英自2006年一直对该房产占有居住至今。现原告姜同英发现涉案房屋产权变更登记在三儿子丛善宁（已于2016年6月3日死亡）名下，原告姜同英就此联系房屋原产权人第三人李香兰，第三人李香兰告知从未到不动产登记中心申请办理过任何涉案房屋的过户登记手续。原告姜同英认为被告西宁市不动产登记服务中心在办理涉案房产变更登记时，审查不严、程序违法，导致原告姜同英的房屋被登记在他人名下的严重后果，故诉至法院，请求依法撤销被告西宁市不动产登记服务中心向丛善宁颁发的（2016）西宁市不动产权第0023651号不动产产权证，致使纠纷产生。被告西宁市不动产登记服务中心辩称，原告姜同英不具有提起诉讼的主体资格，其并非涉案房屋的所有权人。原告姜同英要求撤销被告西宁市不动产登记服务中心向丛善宁颁发的编号为（2016）西宁市不动产权第0023651号不动产产权证，但在不动产条例颁布后，产权所有权人丛善宁单方进行了换证行为，现为宁房权证城中区字第XXXX号房屋产权证，该行为符合法律规定。综上，被告西宁市不动产登记服务中心做出的换证行为符合法律规定，原告姜同英在本案中不具有起诉的主体资格，请求法院依法驳回原告姜同英起诉。第三人李香兰述称，对于原告姜同英的诉讼请求无异议，予以认可。2004年8月24日在西宁市市直机关后勤处参加了该套房屋的房改购买了此房，在2006年1月第三人李香兰将该房以110000元的价格出售给原告姜同英，因当时牵涉到房改房交易问题故双方约定5年后进行办理过户登记，后因身体原因长期在外地生活，实际未办理过户手续，第三人李香兰亦未进行第二次交易行为。第三人温淑杰、丛琳述称，同意被告西宁市不动产登记服务中心的意见，案涉房屋属于换证行为，原告姜同英不具有诉讼主体资格，即使按照第三人李香兰的意见，该房屋系其与原告姜同英之间的房屋买卖行为，亦属于夫妻共同财产，故第三人李香兰单独作为诉讼参与人不符合法律规定，请求驳回原告姜同英的起诉。被告西宁市不动产登记服务中心向本院提交如下证据：第一组证据：《西宁市房屋买卖契约》、房屋相关信息、房屋分户图、买卖合同中的相关三人的身份证复印件（李香兰、刘云笙、丛善宁）、西宁市房屋权属登记中心收件收据、申请书、询问笔录，上述证据证明房屋的买卖主体系第三人李香兰和买方丛善宁，房屋交易的时间为2009年12月24日，房屋坐落于西宁市××区，房屋的所有权人李香兰将该房屋出售给丛善宁，而并非本案的原告姜同英，且在2009年12月25日相关合同主体将转移房产的资料提交给被告西宁市不动产登记服务中心；第二组证据：西宁市房屋权属登记申请书，证明涉案房屋系购买人丛善宁与出售人李香兰共同申请将涉案房屋的相关资料提交给被告西宁市不动产登记服务中心进行转移登记，而并非本案的原告姜同英；第三组证据：房屋所有权存根、预审告知单，证明涉案房屋所有权人系丛善宁，房屋所有权证号为宁字第XXXX号；第四组证据：不动产登记申请表，证明在2016年12月8日丛善宁本人办理不动产相关资料，将房屋所有权证变更为不动产登记证，仅是换证行为，故原房产证作废。原告姜同英对上述证据的质证意见：对于第一组证据《西宁市房屋买卖契约》、房屋相关信息、房屋分户图、买卖合同中的相关三人的身份证（李香兰、刘云笙、丛善宁）、西宁市房屋权属登记中心收件收据、申请书、询问笔录的真实性无异议，予以认可，但对上述登记的内容不予认可，实际情况是原房屋所有权人李香兰和后续登记所有权人丛善宁均未到被告西宁市不动产登记服务中心处进行过转移登记的行为，是由丛善生（丛善宁大哥）一人所签的行为，故房屋买卖合同契约应属无效；对于第二组证据西宁市房屋权属登记申请书，均是丛善生个人所为，相关当事人均未到场，当时丛善宁已经去世，故不予认可；对于第三组证据房屋所有权存根、预审告知单，质证意见同上均是丛善生一人所为，不具有法律效力；对于第四组证据不动产登记申请表、西宁市房屋买卖契约，质证意见同上，均系丛善生一人所为，不具有法律效力。综上，本案案涉的房屋买卖的合同当事人均未到被告西宁市不动产登记服务中心处进行房屋变更登记，实际均系丛善生一人所为，被告西宁市不动产登记服务中心的登记行政行为违法，相关买卖房屋的合同均属无效。第三人李香兰对上述证据的质证意见：对于第一组证据《西宁市房屋买卖契约》、房屋相关信息、房屋分户图、买卖合同中的相关三人的身份证复印件（李香兰、刘云笙、丛善宁）、西宁市房屋权属登记中心收件收据、申请书、询问笔录均不予认可，第三人李香兰从未对上述材料签字确认，相关材料的签名并非本人亲笔签名，且对相关内容不知情，故对上述证据不予认可；对于第二组证据、第三组证据、第四组证据，上述签名均非本人所为，且从未将该房屋出售给丛善宁，亦未到过被告西宁市不动产登记服务中心处办理上述变更登记，故对上述证据均不予认可。第三人温淑杰、丛琳对上述证据的质证意见：对于被告西宁市不动产登记服务中心提交的上述证据的真实性无异议，但第三人对相关事实不知情，温淑杰与丛善宁19**年结婚，后在2004年离婚，至2014年复婚，该涉案房屋产权系在离婚期间发生的，丛善宁在世时从未提出过该房屋系原告姜同英所有，当其去世后原告姜同英提出该房屋系原告购买。原告姜同英向本院提交如下证据：第一组证据：原告姜同英身份证复印件，证明原告主体资格；第二组证据：原房屋所有权人李香兰的房屋所有权证的复印件，证明涉案房产的原所有权人为李香兰；第三组证据：证明、调查笔录、照片、居住证明、上述证据证明：1、李香兰涉案房屋确系出售给原告姜同英的事实；2、李香兰未与丛善宁发生过房屋买卖合同法律关系；3、李香兰一直居住在省外；4、被告西宁市不动产登记服务中心确系存在违法登记的事实；5、照片是原告委托代理人在接受原告姜同英授权后，前往第三人李香兰处进行调查核实的事实，能够证实调查的真实性，涉案房屋是由李香兰夫妻二人出售给原告姜同英的，但第三人李香兰并未到被告西宁市不动产登记服务中心处进行转移登记手续；第四组证据：居民死亡殡葬证，证明丛善宁在2016年6月3日已经死亡的事实；第五组证据：房产登记在丛善宁名下的编号为（2016）西宁市不动产权第0023651号不动产产权证、2009年12月24日李香兰与丛善宁签订的《西宁市房屋买卖契约》，均证明涉案房屋客观登记在丛善宁名下的事实以及房产登记部门具体行政行为存在违法的事实；第六组证据：房屋登记后税务票据及发票、飞机票，证明案涉房屋的登记行为均是丛善生一手经办操作的事实，以及前往第三人李香兰处调查此事的真实性；第七组证据：丛善生（1955年9月26日出生，系原告姜同英之长子，系丛善宁大哥）的证人证言，证明案涉房屋系原告姜同英购买，但房屋钱款系其汇款给第三人李香兰，当时因考虑营业税的问题，故该房屋需在5年后才能过户，由于考虑丛善宁的婚姻和个人情况，丛善生前去被告西宁市不动产登记服务中心将该涉案房屋办理在丛善宁的名下，至2017年需要办理两证合一时，鉴于原告姜同英年龄较大，故将房屋转移至丛善生名下，该房屋所有的手续均是其个人办理，原告姜同英及相关人均未参与的事实，能够证实由于被告西宁市不动产登记服务中心对登记行为审查不严，导致原告姜同英财产的损失，原告姜同英作为购房人，是涉案房屋的占有人，故有主张权利的主体资格。被告西宁市不动产登记服务中心对上述证据的质证意见：对于原告姜同英身份证复印件的真实性无异议，但其并非是本案适格的起诉主体，在整个房屋登记过程中并无原告姜同英的姓名；对原房屋所有权人李香兰的房屋所有权证的复印件的真实性和证明方向均无异议；对第三组证据中的证明、调查笔录、照片、居住证明均不予认可，调查笔录是原告姜同英委托其代理人一人前往，证据形成的形式要件不合法，照片本身并不能证明是李香兰夫妇，居住证明只能证明刘云笙在济南居住的事实，与本案无关联性；对于居民死亡殡葬证无证据原件，不予认可；对于房产登记在丛善宁名下的编号为（2016）西宁市不动产权第0023651号不动产产权证、2009年12月24日李香兰与丛善宁签订的《西宁市房屋买卖契约》，该证据证明了涉案房屋在丛善宁名下，属于其个人财产，买卖契约证明出卖人系李香兰、买受人为丛善宁，该涉案房屋与原告姜同英无任何关联性；对于房屋登记后税务票据及发票、飞机票，仅证明原告委托代理人前往济南的事实，对其他证明方向不予认可；对于丛善生的证人证言，证明其代办两家人的房屋买卖手续，无论是出售给谁均是第三人李香兰的真实意思表示，否则也不会提交身份证去办理，故第三人李香兰与丛善宁的房屋买卖合同应当是双方均予以认可的，故被告西宁市不动产登记服务中心的登记行为没有过错，整个手续均是证人在办理，都持有有效身份证件，并得到了事后的追认，故应当成立表见代理行为。第三人李香兰对上述证据的质证意见：对于原告姜同英身份证复印件、原房屋所有权人李香兰的房屋所有权证的复印件、证明、调查笔录、照片、居住证明的真实性均无异议，予以认可，上述证明系第三人夫妇签署，照片系本人，现二人长期居住在济南，因身体原因不能前往西宁办理登记；对于居民死亡殡葬证的三性均予以认可；对于房产登记在丛善宁名下的编号为（2016）西宁市不动产权第0023651号不动产产权证、2009年12月24日李香兰与丛善宁签订的《西宁市房屋买卖契约》，第三人李香兰从未签署过该房屋买卖契约，该登记行为属于无效行政行为，房屋产权人仍应当是李香兰；对于房屋登记后税务票据及发票、飞机票的证明方向予以认可；对于证人证言的陈述予以认可，2006年房屋出售给原告姜同英，并且收到110000元的房款，并未将房屋出售给丛善宁。第三人温淑杰、丛琳对上述证据的质证意见：同意被告西宁市不动产登记服务中心的质证意见，涉案房屋系第三人李香兰与其丈夫共有，原告姜同英起诉时并未起诉其丈夫，属于漏列主体，且认为第三人李香兰将房屋卖给原告姜同英而非丛善宁，故行政行为违法的理由依法不能成立，被告西宁市不动产登记服务中心的登记行为仅是形式审查，据此第三人认为产生的纠纷应当属于民事纠纷，首先应当确认该房屋出售给了谁，进行民事确权；对于证人的陈述同意被告西宁市不动产登记服务中心的意见，办理房产过户手续必须要提供身份证的原件，故第三人李香兰应当是认可过户给丛善宁，证人证言不真实。第三人李香兰、温淑杰、丛琳未提交证据。对于上述证据中的原房屋所有权人李香兰的房屋所有权证、《西宁市房屋买卖契约》、西宁市房屋权属登记申请书、宁字第XXXX号房屋所有权证存根、不动产登记申请表、（2016）西宁市不动产权第0023651号不动产产权证、原房屋所有权人李香兰的房屋所有权证，仅作为证明客观事实过程的有效证据，但对上述证据本身的合法性、有效性在本案中不做认定。经审理查明，原告姜同英诉称其于2006年1月购得第三人李香兰位于西宁市××区房产一套，当时双方并未办理房屋过户手续，但实际原告姜同英自2006年一直对该房产占有居住至今。房屋出售后，第三人李香兰前往山东济南居住至今，并未亲自到青海协助办理涉案房屋的过户手续，现原告姜同英发现涉案房屋产权变更登记在三儿子丛善宁（已于2016年6月3日死亡）名下，原告姜同英就此联系房屋原产权人第三人李香兰，第三人李香兰告知从未到不动产登记中心申请办理过任何涉案房屋的过户登记手续。原告姜同英认为被告西宁市不动产登记服务中心在办理涉案房产转移登记时，审查不严、程序违法，导致原告姜同英的房屋被登记在他人名下的严重后果，故诉至法院，请求确认被告西宁市不动产登记服务中心登记行政行为违法，并撤销被告西宁市不动产登记服务中心向丛善宁颁发的（2016）西宁市不动产权第0023651号不动产产权证，而被告西宁市不动产登记服务中心则认为，原告姜同英不具有提起诉讼的主体资格，其并非涉案房屋的所有权人，整个登记过程并未显示其是该房屋的权利人，故不具备相应的主体权利资格，应当依法驳回原告姜同英起诉，致使纠纷产生。另查明如下事实：一、本案中涉及的当事人身份关系，第三人李香兰系涉案房屋的原产权所有人，丛善宁系涉案房屋现已登记为（2016）西宁市不动产权第0023651号不动产产权人，其与原告姜同英系亲母子关系；第三人温淑杰、丛琳系丛善宁之妻女，丛善宁与温淑杰于2004年2月4日离婚，2014年11月27日复婚，2016年6月3日其去世；二、庭审中原告姜同英长子丛善生（本案证人）陈述涉案房屋在被告西宁市不动产登记服务中心处办理的所有过户及相关材料是其个人行为，与原告姜同英和第三人李香兰均无关，被告西宁市不动产登记服务中心和第三人温淑杰、丛琳对此均不予认可；三、第三人李香兰陈述涉案房屋系与原告姜同英发生的房屋买卖合同，但至今并未与原告姜同英在被告西宁市不动产登记服务中心处办理房屋过户手续，被告西宁市不动产登记服务中心和第三人温淑杰、丛琳对此陈述均不予认可；四、本案中涉案房屋的相关产权法律关系中没有证据能够证实原告姜同英系该房屋法律上的产权人。本院认为，首先，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第十二条第（六）项的规定，原告姜同英认为行政机关的行政行为侵犯其合法财产权，有权提起诉讼，结合本案原告姜同英陈述其享有所有权的房屋在合同交易双方当事人不知情的情形下，由被告西宁市不动产登记服务中心转移登记至其子丛善宁名下，被告西宁市不动产登记服务中心的登记行政行为不符合相关法律法规的规定，故其行政行为违法提起行政诉讼的法理理由成立，本院在形式上依法给予受理；其次，作为诉讼主体资格的适格性和正当性仍有其实质性的要求，即原告姜同英必须是与本案有法律上利害关系的主体，通过庭审查明，原告姜同英无有效证据证明涉案房屋归其所有，相关当事人仅陈述证明其参与了涉案房屋的买卖行为，但并无其他证据予以佐证，而原告姜同英就涉案房屋所有权的取得和确认，不能简单通过当事人的陈述就给予确定，特别是该房屋产权中涉及本案第三人温淑杰、丛琳的相关民事权益，因此本案涉案的现登记在丛善宁名下的编号为（2016）西宁市不动产权第0023651号的房屋存在民事权属争议，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，故原告提起此次行政诉讼的前提是需要在法律上解决涉案房屋的权属争议，才能确定原告姜同英是否系与本案有利害关系的适格主体；再次，作为第三人李香兰系涉案房屋的原房屋产权人，根据其庭审的陈述意见其从未与丛善宁签订过房屋买卖合同及办理转移登记手续，故目前情形下原产权所有人符合提起撤销行政登记之诉的主体资格。综上，原告姜同英不具备提起此次行政诉讼的主体资格，应当依法给予驳回，依照《中华人民共和国行政诉讼法》二十五条、第四十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十九条第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告姜同英的起诉。案件受理费50元，退还原告姜同英。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  辛皎菱审 判 员  韩占华人民陪审员  张玉山二〇一九年八月七日法官 助理  马娜娜书 记 员  胡婉莹附本案相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十九条第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。