北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初84656号原告（反诉被告）：戴娟，女，1970年12月29日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：冯越洋，北京清律律师事务所律师。委托诉讼代理人：余彬炎，北京清律律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孙卓，女，1970年8月16日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张效辉，北京市京大律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆闪闪，女，1987年10月11日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，住北京市通州区。原告（反诉被告）戴娟与被告（反诉原告）孙卓、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴娟及其委托诉讼代理人余彬炎、冯越洋，被告（反诉原告）孙卓及其委托诉讼代理人张效辉，第三人麦田公司的委托诉讼代理人陆闪闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）戴娟提出如下诉讼请求：1、判令解除我与被告（反诉原告）孙卓于2016年1月21日签订的合同编号为2016JJ0020125号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议；2、判令孙卓已经向我支付的购房定金50万元归我所有事实与理由：2016年1月21日，我与孙卓签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定买卖双方应于2016年5月19日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件。但孙卓迟迟未能取得购房资格，一直未能办理贷款申请手续。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》附件二第七条约定，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。我向孙卓发函催告履行，孙卓未予理会。故我起诉，判如所请。被告（反诉原告）孙卓答辩并反诉称：合同是双方真实意思的表示，合法有效，我履行了合同约定的义务。戴娟因房价上涨，拒绝履行合同义务，构成违约，戴娟无权解除合同。我不存在违约行为，不同意支付违约金。被告（反诉原告）孙卓提出如下反诉请求：1、判令戴娟继续履行与我签订的编号为2016JJ0020125号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，戴娟协助我办理北京市朝阳区百子湾西里334号楼1层x号房屋过户手续；2、判令戴娟支付以房屋成交价415万元为基数、按日万分之五标准计算、自2016年5月20日起至实际办理完过户之日止的逾期办理房屋过户的违约金；3、判令戴娟赔偿我为维权支付的诉讼保全担保的费用11920．88元。事实与理由同本诉答辩意见。原告（反诉被告）戴娟针对反诉答辩称：不同意孙卓的反诉请求。孙卓已经构成了违约，合同约定在2016年5月19日前申请贷款，但孙卓在该时间并未取得购房资格，导致贷款延迟超过合同约定的15天，我有权解除合同。关于违约金，我方认为违约责任在孙卓。第三人麦田公司陈述称：戴娟与孙卓见面时，戴娟想看孙卓的购房资格。后孙卓的购房资格于2016年5月26日通过建委审核。通过后，我公司告知戴娟，戴娟说孙卓违约了。本案具体争议与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区百子湾西里334号楼1层x号房屋（以下简称涉案房屋）登记的所有权人为戴娟。2016年1月21日，戴娟（出卖人）与孙卓（买受人）经麦田公司居间介绍签订编号为2016JJ0020125号的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件。约定：出卖人出售涉案房屋，房屋建筑面积92．14平方米；房屋成交价415万元；定金50万元，签约当日支付定金10万元，剩余40万元于2016年3月31日前支付；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，抵押数额50万元，出卖人应于2016年3月1日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户；出卖人同意将购房款1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；剩余购房款买受人于2016年5月31日前通过银行资金监管支付出卖人购房款244万元；买卖双方应于2016年5月19日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，拟贷款数额120万元；买卖双方应于贷款批复后5个工作日办理税费交纳手续；应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续；买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0．5‰向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。2016年1月21日，戴娟与孙卓签订《补充协议》。约定：该房屋至2016年3月31日用满五年，且为出卖人家庭北京市自用唯—生活用房；出卖人承诺在与买受人办理完毕缴纳该房屋交易相关税费手续前，不再新购住宅类房屋，否则本次交易产生的个人所得税由出卖人承担。2016年1月21日，戴娟与孙卓签订《网签授权委托书》，约定戴娟、孙卓委托麦田公司作为代理人按照房价款1936200元办理网签备案登记手续，双方权利义务关系以《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议为准，是否办理网签备案登记及网签备案登记的内容均不影响《北京市存量房屋买卖合同》的效力。合同签订后，孙卓于2016年1月23日给付戴娟10万元、于2016年3月29日给付戴娟40万元。戴娟向抵押权人中国银行清偿借款，于2016年4月1日取得借款结清证明。2016年5月26日，孙卓之夫张垣作为申请核验人、孙卓作为家庭成员通过本市户籍居民家庭购房资格核验。庭审中，戴娟出示以2016年5月9日“彭桂英”为申请核验人的购房资格审核信息截图；2016年5月26日以“张垣”为申请人核验人的购房资格审核信息截图；2017年4月1日以孙卓本人为申请人核验人的购房资格审核信息截图，拟证明孙卓自签订涉案合同至约定的办理公积金贷款手续之时的近四个月的时间里一直未能核验取得购房资格，无法以首套房名义购买涉案房屋，之后又以其家庭为单位、以其丈夫作为申请核验人审核通过了购房资格核验流程，但此时已超过约定办理网签、公积金贷款面签时间（2016年5月19日），且依据相关购房政策，当时孙卓不具备单独购房的资格，客观上亦无法进行网签，故合同未能继续履行，故违约责任在于孙卓。孙卓对戴娟出示的上述证据的真实性不持异议，但不认可其证明目的，孙卓陈述称其是以京籍家庭名义购房，当时其家庭名下只有一套住房，符合北京市的购房政策，可以再购买一套住房。彭桂英系其婆婆，因曾拟通过彭桂英支付购房款，故曾以彭桂英的名义提交购房资格审核。后因麦田公司要求其做全款公证，其不同意，因此在2016年5月13日（约定的办理网签时间为2016年5月19日）补交了以孙卓家庭名义的购房资格审核申请，并在2016年5月26日通过了审核，因此孙卓认为其对通过购房资格审核的时间略晚于约定的办理网签时间没有责任，且涉案合同具备继续履行的条件。就其主张，孙卓出示以其丈夫张垣为申请人的购房资格核验申请记录网页截图、以孙卓本人为申请人的购房资格核验申请记录网页截图，拟证明其具备购房资格。戴娟对孙卓的上述陈述及证据的证明目的均不予认可，并称上述购房资格核验系孙卓在无法以首套名义购房后，又改为以其家庭名义核验购房资格并通过，但此时已过了约定的办理贷款面签手续的时间（2016年5月19日），故孙卓构成违约。经询问麦田公司，其称双方应于2016年5月19日前办理公积金贷款面签，办理网签是面签的前提，办理网签需要买受人通过购房资格审查。孙卓于2016年5月13日提交资格审查申请，2016年5月26日通过审查。资格审查通过后，麦田公司通知戴娟办理网签，戴娟称因孙卓没有按约定于2016年5月19日进行网签，故拒绝继续履行合同。按政策规定，自2016年6月起，交易房屋在办理网签前需要进行房源核验，麦田公司通知戴娟办理房源核验手续，但戴娟未配合办理。麦田公司就其主张向本院提供业务员与戴娟的微信记录、落款日期为2016年7月5日的催告函回函及快递单、网签授权委托书、购房资格核验结果截图等证据材料。在催告函回函中载明：“我司于2016年6月29日向您发送通知函，通知您办理房屋核验手续，但您拒绝签收。其后，我司收到您发送的《催告函》。函中您称网签合同与《买卖合同》不一致，根据您与买受人于2016年1月21日签署的《网签授权委托书》，您和买受人授权我司按照房屋价款人民币壹佰玖拾叁万陆仟贰佰元整协助双方办理网签备案登记手续，故我司按照上述价款办理了草拟合同。但您后来以此合同与《买卖合同》成交价格不一致为由拒绝签署，故我司后来与买受人取得联系，并征得其同意按照该房屋成交价格办理了草拟合同，但您仍然拒绝签署，以致未能于2016年6月7日前（含当日）办理完毕网签备案登记手续。而从2016年6月起(6月7日前办理完毕网签备案登记的无需核验)，北京所有区县交易房屋在办理网签前都必须进行房屋核验，核验需要您提供材料，且提交后十个工作日才出结果，但您尚未配合办理核验手续，故无法办理网签备案登记手续。公积金贷款申请手续须在网签备案登记手续办理完毕后才能申请及办理，故您和买受人的公积金贷款申请手续尚未办理……请您在收到此函后3个工作日内办理房屋核验及房屋后续交易手续。”戴娟认可收到该回函。本案审理过程中，孙卓表示同意一次性支付剩余购房款。孙卓提出保全申请，本院作出裁定查封涉案房屋。原、被告及第三人为支持各自的诉讼请求及主张，向本院提供《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及补充协议、购房资格审核网页截图、微信聊天记录截图、居间服务合同、房产证、汇款回单、收据、通知函及快递回单等证据材料本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）戴娟与被告（反诉原告）孙卓之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。戴娟以孙卓不具备购房资格，未在约定的时间（2016年5月19日）办理关于涉案合同的网签手续，且已逾期超过15个工作日为由主张解除涉案合同，并要求孙卓承担相应违约责任。但根据查明的事实及庭审中各方当事人的相关陈述，孙卓虽未能在2016年5月19日前通过购房资格核验并按约定时间办理贷款手续，但孙卓经核验具备本市户籍家庭购房资格，涉案合同具备了进一步办理网签手续的条件。在此基础上，戴娟认为孙卓构成根本违约缺乏事实依据，其亦无权拒绝配合孙卓办理网签等后续的手续。因此孙卓不存在致使涉案合同应予解除的根本违约情形，其未于2016年5月31日前支付购房款亦不能认定为违约。因解除合同的条件不成就，对戴娟要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议，并要求孙卓赔偿其违约金的诉讼请求本院不予支持。现孙卓表示同意一次性支付剩余购房款，涉案合同具备继续履行的条件，故对孙卓要求继续履行合同，戴娟协助办理房屋过户手续的反诉请求本院予以支持。关于孙卓要求戴娟赔偿逾期办理过户手续的违约金的反诉请求，虽然孙卓的行为并未构成根本违约，但其在购房资格核验过程中的行为存在一定瑕疵，且孙卓的履约瑕疵与涉案合同未能严格按照约定期限履行有关，故对孙卓的此项反诉请求本院不予支持，孙卓要求戴娟赔偿其诉讼保全担保费用的反诉请求缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）戴娟于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）孙卓办理将北京市朝阳区百子湾西里334号楼1层x号房屋过户至被告（反诉原告）孙卓名下的产权过户手续，被告（反诉原告）孙卓于办理产权过户手续当日给付原告（反诉被告）戴娟购房款三百六十五万元；二、驳回原告（反诉被告）戴娟的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孙卓其他反诉请求。如果原告（反诉被告）戴娟未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。如果被告（反诉原告）孙卓未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40000元，由原告（反诉被告）戴娟负担（已交纳）。反诉案件受理费20000元，由原告（反诉被告）戴娟负担（于本判决生效后7日内交纳）。保全费5000元，由原告（反诉被告）戴娟负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  杨燕笙人民陪审员  陈建东二〇一九年八月八日书 记 员  张 瑜