广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初926号 原告：黄瑞莲，女，1953年2月25日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：廖翠荣，女，1982年11月23日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区，系原告黄瑞莲儿媳。 原告：戚峻铭，男，1976年12月3日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所律师。 被告：蓝贵，男，1977年3月10日出生，瑶族，住广西马山县。 被告：兰金光，男，1980年11月24日出生，瑶族，住广西宾阳县。 原告黄瑞莲、戚峻铭与被告蓝贵、兰金光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄瑞莲的委托诉讼代理人廖翠荣、原告戚峻铭、两原告共同委托诉讼代理人刘连忠，被告蓝贵、兰金光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄瑞莲、戚峻铭向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与两被告于2013年11月6日签订的《房屋出租合同》；2.两被告支付两原告房屋租金164977元（第五期租金合同约定为22万元，按月租金18333元标准从2018年4月1日暂计至2019年1月1日，以后按合同约定当期的标准另计至合同解除之日止，并支付《房屋出租合同》解除后的房屋占用费，房屋占用费参照房屋租金从合同解除之日起计算至房屋交还原告之日止）；3.两被告支付两原告违约金66000元（以第五期年度租金22万元为基数，按30％计算）；4.两被告在《房屋出租合同》解除后十日内腾出所租赁的防城港市康晨小区G区10号房屋。事实和理由：2013年11月6日，两原告（甲方）与两被告（乙方）签订一份《房屋出租合同》，约定甲方将防城港市康晨小区G区10号房屋出租给乙方，租赁期从2014年5月1日起至2026年4月30日止，共12期（12年），双方对每一期的租金作了具体约定，并约定乙方必须依约在每个租期提前一个月全额一次性交付租金，拖欠租金达30天以上，甲方有权单方终止合同、收回房屋、没收全部房屋履约金并追究乙方的违约责任。合同签订后，原告依约将房屋出租给两被告，两被告也依约支付了前三期的租金，但第四期租金到了支付期限（2017年4月1日）后，经原告多次催促，两被告于2018年11月12日共支付18万元（未按合同款项21万元和要求的时间支付）。第五期租金应于2018年4月1日支付，但时至起诉之日，两被告仍未按时支付租金，拖欠租金达9个多月，经原告多次催讨仍未支付。根据合同第八条的约定，已构成违约，两被告应向两原告支付违约金，原告有权单方解除合同、收回房屋、没收履约金。 被告蓝贵、兰金光共同辩称，1.案涉《房屋租赁合同》为无效合同，原告未取得案涉房屋的《建设工程规划许可证》等审批证书，故双方签订的《房屋租赁合同》无效，原告主张解除合同没有依据，且不存在支付租金的问题，应当支付的是房屋使用费，两被告也无需支付违约金；2.房屋使用费应当根据双方实际使用和履行的情况进行确定，虽然双方在《房屋租赁合同》中约定第四期租金为21万元，第五期租金为22万元，但在实际的履行过程中，经双方协商一致后，两被告按照18万元的标准向两原告支付了租金（房屋使用费），两原告在微信中予以认可，因此，两原告已支付房屋使用费至2018年6月，自2018年7月起的房屋使用费因双方产生纠纷而暂时尚未支付；3.因《房屋租赁合同》无效，两被告已支付的履约保证金以及装修房屋所支出的费用，两原告应当予以退回（或抵充房屋使用费）。 本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，两原告（出租人、甲方）与两被告（承租人、乙方）签订了一份《房屋出租合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于防城港市港口区，出租房屋是一至第六层及第七层半层的所有面积，共780平方米；乙方承租房屋的约定用途为酒店餐饮业、超市、保健等服务行业；本合同出租的房屋为毛坯房，合同签订后，甲方负责按批复的规划设计方案装修外墙、安装铝合金窗、建好化粪池、房屋前后地面散水砼、楼顶屋面排水系统及防水灯屋面工程，室内装修部分由乙方根据租赁房屋使用需要进行装修但不得改变主体框架结构和外墙结构，拆除隔墙应提供设计图并征得甲方同意方可拆除，合同终止后，凡固定于墙体、天花板和地板部分的装修物、建筑物、附属物、附着物、水电安装设施（含弱电线路）等资产无偿归还甲方（除与主体分离后不减损主物的使用价值的添加物、电器及桌椅和床外）；租赁期限自2014年5月1日起至2026年4月30日止，共12期（年）。合同第七条约定租金支付形式为：第一期（年）租期为2014年5月1日到2015年4月30日，租金总额为每年贰拾万元整（¥200000），在合同签订之日起十日内乙方预付第一年50％的租金给甲方作为合同定金，2014年5月1日后自动转成第一年的50％租金，第一年的剩余50％租金，在乙方正常运营后半年内（即2014年11月1日前）一次付清；第二期（年）租期为2015年5月1日到2016年4月30日，租金按每年贰拾万元整（¥200000）交付，并在2015年4月1日前一次性交付；第三期（年）租期为2016年5月1日到2017年4月30日，租金按每年贰拾万元整（¥200000）交付，并在2016年4月1日前一次性交付；第四期（年）租期为2017年5月1日到2018年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾壹万元整（¥210000）交付，并在2017年4月1日前一次性交付；第五期（年）租期为2018年5月1日到2019年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾贰万元整（¥220000）交付，并在2018年4月1日前一次性交付；第六期（年）租期为2019年5月1日到2020年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾叁万壹仟元整（¥231000）交付，并在2019年4月1日前一次性交付；第七期（年）租期为2020年5月1日到2021年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾肆万贰仟伍佰元整（¥242500）交付，并在2020年4月1日前一次性交付；第八期（年）租期为2021年5月1日到2022年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾伍万伍仟元整（¥255000）交付，并在2021年4月1日前一次性交付；第九期（年）租期为2022年5月1日到2023年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾陆万柒仟柒佰元整（¥267700）交付，并在2022年4月1日前一次性交付；第十期（年）租期为2023年5月1日到2024年4月30日，租金按第九期（年）交付，即贰拾陆万柒仟柒佰元整（¥267700）交付，并在2023年4月1日前一次性交付；第十一期（年）租期为2024年5月1日到2025年4月30日，租金按第九期（年）交付，即贰拾陆万柒仟柒佰元整（¥267700）交付，并在2024年4月1日前一次性交付；第十二期（年）租期为2025年5月1日到2026年4月30日，租金按第九期（年）交付，即贰拾陆万柒仟柒佰元整（¥267700）交付，并在2025年4月1日前一次性交付。合同第八条约定支付方式为：本合同签订之日起，乙方须在十日内付清房屋履约金20％即壹万元整（¥10000）和第一年租金的50％（即定金拾万元），并在2014年11月1日前付清第一年租金余款（如在此之前乙方未付清余款或明确表示不租赁，则甲方不退还此项履约金和50％租金以弥补损失）。合同期限内的租金须在当年4月1日前即下一期租期前一个月一次性付清本年度租金。在2024年4月1日前，乙方须在付清房屋履约金80％即肆万元整。乙方必须依约在每个租期前提前一个月全额一次性交付租金，若未经甲方同意，拖欠租金达7天以上，自逾期之日起每日按应交付年租金的1％向甲方支付违约金（不含租金），直到30日内交清租金为止。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权单方终止合同、收回房屋、没收全部房屋履约金并追究乙方违约责任。合同还约定了其他事项。 另查明，2000年8月29日，防城港市规划局向广西防城港统一经贸有限公司（以下简称统一公司）颁发了桃花湾广场南侧康晨小区G区的《建设用地规划许可证》（编号：规地[2000]116号），用地面积为6769.50m²。原告戚峻铭曾用名戚健铭，2004年7月19日，两原告（乙方、受让方）与统一公司（甲方、转让方）签订了一份《康晨小区宅基地使用权转让合同书》，约定甲方将位于防城港桃花湾广场南面的“康晨小区”内的G区第10号面积为99.6m²宅基地的土地使用权转让给乙方，并约定了出让金额、双方的违约责任等事项。同日，两原告与统一公司就上述《康晨小区宅基地使用权转让合同书》签订了一份《补充协议》，对案涉宅基地使用权转让事宜作了补充约定。合同签订后，两原告依约向统一公司支付了转让款75000元，因统一公司未按约为两原告办理该土地的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》等手续，两原告于2008年6月18日起诉至本院，本院经调解后作出（2008）港民初字第296号《民事调解书》，确认统一公司在2008年7月20日前办理《建设用地规划许可证》给两原告，在办妥《建设用地规划许可证》后三个月内办理《国有土地使用权证》给两原告。2008年12月9日，防城港市建设规划委员会就上述办证事宜向本院回函《关于桃花湾广场康晨小区G区规划事宜的复函》，主要内容为：一、2004年4月14日，防城港市人民政府三届24期常务会议决定修改原康晨小区G区规划；二、根据《广西壮族自治区实施办法》第三十六条第三款规定，建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后一年内未办妥用地手续，又不申请延期的，建设用地规划许可证自行作废。同时，市政府已作出修改康晨小区G区的规划，所以贵院在《函》中所提的统一公司所属康晨小区G区的16宗土地不能过户到黄国林、朱健等19人名下。2019年6月12日，本院就两原告建设的防城港市港口区拥军路桃花湾广场“康晨小区”G区10号房屋是否取得《建设工程规划许可证》或是否获批准建设事宜发函询问防城港市住房和城乡建设局，该局于2019年7月25日回函称“因机构改革，职能划转，城建档案资料已移交防城港市档案馆，建议转市档案馆询问”。2019年7月31日，本院就上述询问事宜向防城港市档案馆发函，防城港市城市建设档案馆于2019年8月1日回函称“经查，我馆无黄瑞莲、戚峻铭建设的位于防城港市港口区房屋的建设工程规划许可证办理业务档案”。 再查明，在签订《房屋出租合同》后，两被告已实际装修使用案涉房屋。2013年12月31日至2019年1月18日期间，两被告向两原告支付租金共计79万元及合同履约金1万元。在合同履行过程中，两被告与原告戚峻铭通过短信沟通租金支付事宜，其中2016年6月5日的短信显示：“戚哥：感谢你们的理解，等下我们根据双方协商好的今年房租从原租金20万年租降至18万年租（2016年5月1日到2017年4月31日）并按每4个月一交的第一交6万元支付到原来账户上。麻烦请复信息确认。谢谢”“你打过来了吗”“你确认了，下午或晚上转过去给你们”“好”。2018年9月27日，两原告委托广西海狮律师事务所向两被告邮寄了一份《律师函》，主要内容为：签订《房屋出租合同》后，到了第四期租金支付期限（2017年4月1日）后，两被告仅支付部分租金，尚欠租金7万元，第五期租金22万元应于2018年4月1日交付，但自2018年4月1日至今，两被告未按时支付租金，经两原告多次催讨仍未得到答复，两被告的行为已构成违约，并要求两被告在2018年10月5日前向两原告支付拖欠的租金及违约金。两被告于2018年9月28日签收上述《律师函》。两原告在法庭辩论阶段称若案涉合同无效，两原告不主张对房屋的装饰装修物进行利用，可由两被告自行拆除，因拆除造成毁损的，被告应承担恢复原状的责任。 本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审理，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。关于案涉《房屋出租合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉的租赁房屋未取得《建设工程规划许可证》，虽原告主张该房屋已获得有关部门的批准建设，但未能提供证据证明其主张。本院在庭后向主管部门发函询问，亦未能查询到案涉房屋已获得批准建设的相关资料，故案涉《房屋出租合同》为无效合同，自始不发生法律效力，对两原告请求解除《房屋出租合同》，本院不予支持。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，合同无效，两原告仍可按照双方约定的租金标准请求两被告支付房屋占有使用费。关于租金标准问题，两被告辩称从第三期即2016年5月1日开始往后的租金双方已协商调整至每年18万元的标准。本院认为，双方已通过短信确认第三期（2016年5月1日到2017年4月31日）的租金调整至18万元/年，且两原告予以认可，本院对该期租金的调整予以确认，但通过双方的短信往来仅能认定两原告对第三期租金的调整予以认可，未反映出两原告对往后的租金标准亦作出调整的意思表示，综合本案的证据，第三期后的租金标准仍应按合同的约定履行。合同签订后，两被告向原告支付了共计79万元的房屋占有使用费，结合上述认定的租金标准，本院认定两被告已支付了前四期即截止至2018年4月30日的房屋占用使用费，2018年5月1日起的房屋占有使用费应按合同约定的当期租金标准支付至两被告实际退还房屋之日止，暂计至2019年1月1日为146666.64元。关于两被告已支付的1万元履约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效，两原告应将收取的1万元履约金退还给两被告，或双方可自行协商将该1万元折抵房屋占有使用费。因案涉《房屋出租合同》为无效合同，故两原告主张的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 关于腾退房屋的问题。合同无效，两被告应将案涉租赁房屋退还两原告。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，因两原告已明确表示在合同无效的情况下不主张对房屋的装饰装修物进行利用，故两被告在退还房屋时，对未形成附合的装饰装修物，可由两被告自行拆除。对已形成附合的装饰装修物，因双方均未提交证据证明房屋内已形成附合的装饰装修物的价值，亦未申请本院对该装饰装修物的现值进行评估鉴定，故该部分的损失由双方自行协商处理，协商不成的可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下： 一、被告蓝贵、兰金光在本判决生效之日起十日内向原告黄瑞莲、戚峻铭支付自2018年5月1日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按《房屋出租合同》约定的当期租金标准计算，暂计至2019年1月1日为146666.64元）； 二、被告蓝贵、兰金光在本判决生效之日起三十日内向原告黄瑞莲、戚峻铭退还防城港市港口区房屋； 三、驳回原告黄瑞莲、戚峻铭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4764.66元，减半收取计2382.33元（原告黄瑞莲、戚峻铭已预交），由原告黄瑞莲、戚峻铭负担869.59元，由被告蓝贵、兰金光负担1512.74元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4764.66元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审判员  李明娟 二〇一九年八月十四日 法官助理罗茜 书记员梁滢 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。