上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初17262号原告(反诉被告)：阮丽军，男，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：范木贵，上海市德尚律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈维，男，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：张珏，上海友义律师事务所律师。第三人：芜湖金坤小额贷款股份有限公司，住所地安徽省芜湖高新技术产业开发区科技创新公共服务中心(长江南路**)。法定代表人：嵇兴祥。原告阮丽军与被告陈维以及反诉原告(以下统称“被告”)陈维诉反诉被告(以下统称“原告”)阮丽军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请，本院追加了芜湖金坤小额贷款股份有限公司作为第三人参与诉讼。原告委托诉讼代理人范木贵参加了两次庭审、被告陈维参加了第一次庭审，被告委托诉讼代理人张珏参加了第二次庭审。第三人均未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，将位于上海市嘉定区铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下；2、判令被告将上述房屋交付原告。事实和理由：原、被告双方于2018年7月20日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定房屋总价160万，并约定了相应的付款协议、过户时间、交房时间等。根据约定，原告于2018年7月23日联系被告要求支付100万元的购房款，但经原告多次联系，被告拒绝提供收款账号，并在之后拒绝接听电话，拒回短信。为避免造成违约，原告于2018年7月24日委托律师向被告发出《律师函》，再次告知被告及时提供银行收款账号，并告知法律风险。被告收取相应的信息后，于8月初委托他人告知原告,要求增加购房款。被告行为违反双方合同约定，亦违背诚信原则，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告诉请。签订合同的时候被告生病，精神状况有问题，且原告作为有经验的职业放贷人，在知晓被告存在对外债务，并需支付高额滞纳金的危困情况下，便称可以现金购房，属于乘人之危。此外，双方签订合同的价款160万元显失公平，市场交易价为280万元。被告当时挂牌价为280万元，后来降到270万元。并且，整个交易流程完全不符合交易习惯，没支付任何定金即签约，原告在签约之前并未上门看房，中介是原告找的，并非之前被告挂牌的中介公司。故被告于2019年1月14日提出反诉要求：撤销双方于2018年7月20日签订的《上海市房地产买卖合同》。针对被告的反诉请求，原告辩称，不同意被告反诉请求。买卖合同是双方当事人真实意思表示，系被告要出售房屋，原告通过朋友了解到该房源才进行了购买。原告属于善意交易方，因为系争房屋存在抵押，被告亦称需要解决民间借贷，若不及时还款，需承担每日1,000元的高额滞纳金，故双方约定采取了现金购买的方式以低于市场价格的转让价进行交易。若法院支持撤销合同，则要求被告赔偿损失，包含律师费损失8万元和中介费用3.2万元。第三人述称，其公司于2017年7月17日向被告发放贷款99万元，被告以系争房屋作为抵押担保，双方办理了抵押登记。上述贷款本金已于2018年7月16日到期，逾期利息为年利率24%。如贷款本息能全部结清，同意注销抵押登记。本院经审理认定事实如下：2018年7月20日，阮丽军(乙方)与陈维(甲方)在上海全程房地产经纪有限公司的居间下就系争房屋买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，总价160万元，建筑面积60.68平方米。合同约定付款方式如下：乙方应于2018年7月23日前支付100万元；2018年8月20日前支付30万元；并于2018年9月30日前支付30万元；另约定双方于2018年9月30日前办理过户和交付手续。上述合同签订后，阮丽军于2018年7月23日向陈维发送短信，要求其提供收款账号。并于同年7月24日向陈维发送律师函，要求其提供收款账号。陈维未予回应。截至目前，阮丽军未支付定金或房款。对上述事实，当事人双方并无争议，本院予以确认。但对合同效力问题，双方意见不一。阮丽军为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、上海市房地产买卖合同、短信记录、律师函及送达凭证以及不动产登记簿，证明系陈维违约导致其无法履行付款义务。2、聘请律师合同及律师费发票，证明其已支付律师费15,000元，合同约定律师费标准为标的的5%。陈维对上述证据发表质证意见如下：对证据1，均无异议。对证据2，真实性无异议，合同上是8,000元，但阮丽军并未提交已经支付凭证，另外7,000元合同并无约定。且其认为这不属于阮丽军的损失，若存在损失，因其并无过错，阮丽军应自行承担。陈维为证明其主张，向本院提交证据如下：1、医院诊断记录，证明签订合同之前其已经神志不清。2、房地产抵押借款公证书，证明其以系争房屋作抵押向案外人借款99万元。3、补充病史病例，证明其2018年7月还在就诊中，医院开具的药品都是用于治疗精神类疾病，其在签约前后都是在治疗阶段，所有诊断意见都是幻觉妄想状态。4、网站查询，证明2018年7月系争房屋同小区房屋均价，证明其房屋价格为280万左右，双方实际成交仅160万元明显过低，显失公平。5、阮丽军微信朋友圈截图及两份判决书，证明阮丽军在微信中一直发布放贷信息，并涉及多件民间借贷案件，其系职业放贷人。阮丽军对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但认为和本案无关联，病历显示出院时间为2018年5月31日，而签署合同时间是2018年7月20日，根据记载的病史情况，无论入院或出院的精神检查，都载明意识清醒，只是有一些不符合正常人的举动。对证据2，真实性无异议，与房产抵押情况基本一致，正是由于陈维无法返还该借款，双方才进行了交易。对证据3，真实性不认可，6月与8月的病例与7月签约无关，且不能仅根据医院提供的病例认定陈维存在精神变化。对证据4，不予认可，房价不会超过200万。对证据5，真实性不予认可，且无法仅凭朋友圈的放贷信息认定阮丽军系职业放贷人，关联性亦不认可。审理中，阮丽军陈述，双方并无签署居间协议或居间方拟制的买卖合同，房源是其朋友向其推荐。其陈述签过佣金确认书，但并未提交。另，本院向中介机构就系争房屋于2018年7月20日的市场价格进行询价，询价结果为260万元至270万元。本案争议的焦点为双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是否有效。对此阮丽军认为该合同系双方真实意思表示，陈维应按约履行，办理过户和交付手续。陈维则认为因其无法归还借款，阮丽军乘人之危，在其精神状况存在问题的情形下，迫使其在违背真实意思的情况下将房屋以远低于市场价的转让价出售，故该份合同显失公平，要求法院撤销。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。构成该条需具备以下要件：1、须一方利用对方危困或弱势之行为；2、须一方有利用对方危困或弱势，牟取不正当利益之故意；3、民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；4、该民事法律行为于成立之时显失公平。本案中，首先，阮丽军自称其系从朋友处知晓房源，并确认其知晓陈维因抵押借款到期且存在高额滞纳金，急需资金。此外，根据陈维提供的病史记录，其在签约前后均至医院就诊，就医记录显示的诊断意见为：急性精神分裂症样精神病性障碍和幻觉妄想状态，表明其在签约前后精神处于并非完全良好状态，缺乏良好的判断能力。其次，双方交易过程并不符合房屋买卖的交易惯例，双方合同中虽显示有中介参与，但双方并未签订居间协议或居间方拟制的买卖合同，而是直接签订了网签合同，且此前阮丽军并未支付任何意向金和定金，亦无证据证明其已看房，亦无法清楚陈述具体磋商过程，其称已签署佣金确认书并支付佣金，亦未能向法院提交相关证据。双方在合同签署后，亦未实际履行合同。再次，双方买卖合同成交价格明显过低，无论根据陈维陈述的挂牌价格或其提供的该小区房屋的均价和小区内其他房屋的挂牌价，或是参考本院询价结果，该价格远远低于当时的市场价格，即便阮丽军陈述因陈维为了偿还价款急于出售，但该价格亦严重过低而不符合常理，据此可认定阮丽军具有利用陈维之危困谋取不正当利益之故意，从结果而言，该合同的签订亦明显损害了陈维的利益，显失公平。综上所述，阮丽军存在乘人之危，利用陈维的危困状态、缺乏良好的判断能力的情况，以明显低于市场价格的转让价签订了房屋买卖合同，如若判定合同有效，显失公平，陈维亦在法律规定的时间内提出了撤销主张，故陈维反诉要求撤销合同合法有据，本院予以支持。对阮丽军要求继续履行，交付房屋并办理过户手续的请求，本院不予支持。房屋买卖合同撤销后，因合同并未履行，故不存在返还房款或房屋等问题。对于合同解除产生的损失，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。阮丽军主张若合同解除，要求陈维赔偿律师费8万元和中介费用3.2万元。然其对主张的中介费用并未提供任何证据，对其主张的本案律师费，非缔约过程中产生的损失，亦非合同撤销必然会产生的损失，且其就合同的撤销亦存在过错，故对上述损失，本院均不予支持。审理中，第三人芜湖金坤小额贷款股份有限公司经本院合法传唤未到庭，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销原告阮丽军与被告陈维于2018年7月20日签订的关于上海市嘉定区铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、驳回原告阮丽军的全部本诉诉讼请求。本案本诉受理费80元，减半收取计40元，财产保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由原告阮丽军负担。反诉案件受理费40元，由原告阮丽军负担。原告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年八月二十九日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。