北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初6693号原告：陈志斌，男，1976年4月22日出生，汉族，公司职员，住北京市丰台区。原告兼原告陈志斌委托诉讼代理人：袁晓娜（系陈志斌之妻），女，1985年6月21日出生，汉族，公司职员，住北京市丰台区。被告：北京远山置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村委会南140米。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：许振海，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事务所律师。原告陈志斌、袁晓娜与被告北京远山置业有限公司（以下简称远山置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志斌及原告兼陈志斌委托诉讼代理人袁晓娜、被告远山置业公司的委托诉讼代理人许振海、周吉川到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈志斌、袁晓娜向本院提出诉讼请求：1.远山置业公司退还陈志斌、袁晓娜购买的房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）09-05-10地块G1#商务办公楼15层1506号房屋（以下简称1506号房屋）多收的房款13565.18元及增值税1356.52元；2.远山置业公司以14921.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，向陈志斌、袁晓娜支付自2017年3月2日至实际支付之日的利息（暂计至2019年1月1日为1301.05元）。事实和理由：2017年3月2日，陈志斌、袁晓娜与远山置业公司签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定购买1506号房屋，且根据合同要求刷卡付费。根据合同的第30页附件四“第一条价款及总价款”描述：该房屋总价款为1656268元，房屋总价款为包含增值税的价款，其中房价款为1492133元，增值税为11%，增值税为164135元。但2018年12月中旬收房时，远山置业公司给出的增值税发票税率为10%，每套房的含税总价仍为1656268元，但房价款却变成了1505698.18元，增值税变为150569.82元。根据合同第47页附件十二补充协议第五条5.3乙方特别承诺：在本合同签订之后，因国家以及项目所在地税收政策及相关法律、政策调整（包括但不限于税率的增长、税种的增加或其他国家或地方政府的增收项目、金融贷款政策的变化），导致乙方购买房屋所缴纳税、费增加、贷款受限（贷款资格取消、贷款首付比例的调整）等各种风险，乙方确认，在其决定购买该房屋时已充分考虑该风险，并自行承担相关一切后果。由上述条款，税收政策的调整应该由陈志斌、袁晓娜承担责任和风险，因此增值税由合同中约定的11%下调到10%所节省的税金也应该由陈志斌、袁晓娜来享受。在增值税税率调整之后，远山置业公司擅自将合同中的房价款由1492133元变更为增值税发票中显示的房价款1505698.18元，从而占有陈志斌、袁晓娜应享有的增值税优惠，没有合法依据，属价格违法行为。因此，远山置业公司应退回陈志斌、袁晓娜14921.7元增值税优惠，并根据《预售合同》关于违约责任的约定赔偿利息。远山置业公司辩称，不同意陈志斌、袁晓娜的诉讼请求。理由如下：1.远山置业公司为增值税纳税义务人，税率降低的利益应由纳税义务人享有，陈志斌、袁晓娜并不是增值税纳税义务人，不享有增值税优惠。2.根据商品房买卖的交易惯例，商品房价格系根据面积单价和建筑面积确定，陈志斌、袁晓娜为取得1506号房屋所有权而应向远山置业公司支付的价款为固定总价1656268元。《预售合同》中并无增值税降低后可以变更合同价款的约定，本案中也不存在重大误解或显失公平等情形，增值税税率变动不导致房屋总价发生变化。3.《预售合同》附件十二第5.3条并未约定增值税税率增加的风险由陈志斌、袁晓娜负担，更不能据此认定增值税税率降低的利益应由陈志斌、袁晓娜享有。4.根据税法的相关规定，远山置业公司在收到陈志斌、袁晓娜支付的合同价款之时，只需向主管国税机关预缴税款，此时不是应税行为发生之时，远山置业公司在陈志斌、袁晓娜实际受领房屋后才能确认收入，再进行增值税的纳税申报。陈志斌、袁晓娜受领案涉房屋的时间是2018年12月，此时增值税税率为10%。远山置业公司在应税行为的次月，即2019年1月进行了纳税申报。就案涉项目，进行抵减后应支付的税额为0元。5.远山置业公司系代收陈志斌、袁晓娜契税，并代向税务部门缴纳，目前税务机关尚未收取契税，也未确认陈志斌、袁晓娜应缴纳的契税金额，陈志斌、袁晓娜认为契税数额错误并无依据，且契税增加的风险应由陈志斌、袁晓娜自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月2日，远山置业公司（出卖人）与陈志斌、袁晓娜（买受人）签订《预售合同》（合同编号：Y2020082），远山置业公司将1506号房屋出售给陈志斌、袁晓娜。《预售合同》约定：该商品房规划性质为商务办公，预测建筑面积45.01平方米，套内建筑面积31.47平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为52630.06元/平方米，总价款1656268元，买受人在合同签订当日支付836268元（含定金10万元），剩余82万元以银行贷款方式支付；出卖人应于2018年2月28日前向买受人交付房屋。《预售合同》附件四第一条“价款及总价款”约定：按照套内建筑面积计算，该商品房含税单价为52630.06元，总价款为1656268元，上述房屋总价款为包含增值税的价款，其中房价款为1492133元，增值税率为11%，增值税为164135元；本合同及附件、补充协议中所称的房屋总价款均指该商品房含增值税总价款。《预售合同》附件四还约定：买受人按合同约定支付购房款后，出卖人向买受人出具相应金额的购房款收据。买受人支付完毕全部房款且办理房屋交接手续时，出卖人依据买受人提交的全部购房款收据原件，开具正式购房款发票（增值税普通发票）；《预售合同》及附件、补充协议中约定包括但不限于房屋总价款、违约金、利息、赔偿金、房屋使用费等均为包含增值税的金额，计算违约金、利息时，均以含增值税的房屋价款为基数。《预售合同》附件十二补充协议第五条中约定：在合同签订之后，因国家以及项目所在地税收政策及相关法律、政策调整（包括但不限于税率的增长、税种的增加或其他国家或地方政府规定的增收项目、金融贷款政策的变化），导致买受人购买房屋所缴纳税、费增加、贷款受限（包括贷款资格取消、贷款首付比例的调整）等各种风险，买受人确认在其决定购买该房屋时已充分考虑该风险并自行承担相关一切后果。《预售合同》还对双方其他权利义务作出了约定。陈志斌、袁晓娜依约向远山置业公司交纳了1656268元购房款。2018年12月11日，远山置业公司向陈志斌、袁晓娜开具了增值税发票，发票显示：货物或应税劳务、服务名称：不动产*房款，单价：1505698.1818元，金额：1505698.18元，税率：10%，税额：150569.82元，价税合计1656268元。2018年12月18日，陈志斌、袁晓娜与远山置业公司签订《面积实测补充协议》，确认房屋实测建筑面积为45.02平方米，实测套内建筑面积为31.47平方米，房屋总价为1656268元，套内建筑面积单价为52630.06元/平方米，房屋最终立契价为1656268元，有关此房屋的其他税费的收取，均以此立契价为计费依据。同日，双方还签订了《远洋新仕界房屋交付费用结算单》（以下简称《费用结算单》），确认实测建筑面积45.02平方米，实测套内建筑面积31.47平方米，结算总价1656268元，套内单价52630.06元/平方米。陈志斌、袁晓娜依据《费用结算单》中载明的金额交纳了契税、住宅专项维修基金等代收款项，但对契税金额提出异议。远山置业公司向陈志斌、袁晓娜交付了1506号房屋。另查明，2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号），通知称：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。该通知自2018年5月1日起执行。本院认为，陈志斌、袁晓娜与远山置业公司就1506号房屋签订的《预售合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《预售合同》约定，1506号房屋的总价款为1656268元，合同附件中明确该总价款为包含增值税税金的含税价。远山置业公司为不动产销售单位，是增值税纳税义务人，其通过与陈志斌、袁晓娜约定含税价格的形式将增值税税额转嫁给陈志斌、袁晓娜，不违反法律、行政法规的强制性规定。在增值税税率降低后，陈志斌、袁晓娜要求远山置业公司退还13565.18元房款和1356.52元增值税。本案的争议焦点为：增值税税率下调后，购房人承担的付款义务是否应当随之下调。对此，本院分析如下：首先，陈志斌、袁晓娜作为购房人，支付房屋价款是其主要的合同义务。《预售合同》约定1506号房屋总价款为1656268元。附件四中将该价款分为房价款和增值税两部分，同时约定《预售合同》及附件中所称的房屋总价款均指包含增值税的总价款，计算违约金、利息时，均以含增值税的房屋价款为基数。并且，在2018年12月18日的《面积实测补充协议》和《费用结算单》中，双方也对房屋总价为1656268元进行了重申和确认。陈志斌、袁晓娜作为购房人，其应承担的付款义务的范围和程度应体现为该含税总价款，即1656268元。《预售合同》附件中，房屋总价款被分割为不含税价格1492133元和增值税税金164135元，应视为在当时的增值税率下，合同当事人对房屋总价款进行的分解和细化，并不发生降低付款义务的效果。远山置业公司收取陈志斌、袁晓娜1656268元房屋价款存在合同依据。其次，合同变更应满足约定或法律规定的条件。陈志斌、袁晓娜要求退款的主张，系提出对《预售合同》条款进行实质性变更。远山置业公司与陈志斌、袁晓娜之间，不存在房屋总价款随增值税税率的上调或下降而相应上调或下降的约定。陈志斌、袁晓娜在诉讼中未与远山置业公司就房屋总价款的调整达成协议，也未提供证据证明存在导致合同变更的法定事由。本案不满足合同变更的条件。最后，国家降低增值税率，直接目的是减轻企业税负、激发企业活力，最终将惠及广大消费群体。在案涉的房屋买卖合同关系中，远山置业公司是增值税的纳税义务人，其依据相关税收法律规定履行纳税义务，与商品房预售合同中出卖人与买受人的权利义务，分属不同法律关系。国家对税率的调整，并非必然导致案涉《预售合同》中权利义务的变化，是否对价格重新核算，还应取决于双方的合意。《预售合同》附件十二补充协议约定的“乙方购买房屋所缴纳税”应理解为买受人作为纳税义务人直接缴纳的税赋，陈志斌、袁晓娜根据该条款约定主张享有增值税税率下调所产生的优惠，理由不能成立。综上所述，陈志斌、袁晓娜要求远山置业公司退还13565.18元房款、1356.52元增值税及相应利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈志斌、袁晓娜的诉讼请求。案件受理费103元，由陈志斌、袁晓娜负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周桓二〇一九年八月十九日书记员  杨飞