广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0282民初1384号原告：张元琰，男，1973年10月9日出生，汉族，住广东省南雄市，原告：余建霞，女，1976年1月17日出生，汉族，住广东省南雄市，被告：南雄市祥和房地产开发有限公司，住所地：广东省南雄市黎口村委会黎口街。法定代表人：熊祥明，系该公司总经理。原告张元琰、余建霞与被告南雄市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张元琰、余建霞到庭参加了诉讼，被告祥和公司经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张元琰、余建霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付其所拖欠的逾期交付商铺的租金共计132000元（从2018年4月30日暂计算至2019年3月30日，共计11个月，每月12000元）给两原告；2、以上被告所欠原告的租金，原告享有优先于其它债权受偿的权利；3、案件诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：被告因开发雄州街道黎口街“三旧”改造项目工程，于2012年11月3日与两原告签订《黎口路商铺住房拆迁安置补偿协议》并附图，按该合同第一、三条的规定：两原告以黎口街3、5、7、9号商铺（原有丈量面积156.88平方米，门店木结构阁楼面积74.4平方米，其中地面实际使用面积180平方米，楼面晒场面积180平方米，户外广告牌30平方米），与被告置换回在被告新建的茗豪花园A栋105、106、107、108号4间商铺及茗豪花园A栋503号、603号2套住房及两个小汽车车位。及该合同第四条第四款的规定：“双方约定的回迁时间为2015年6月30日前，到期被告必须将商铺和住房交付给两原告使用，如遇人力不可抗拒的因素不能如期交付使用，被告负责商铺租金为每间每月叁仟元整。被告负责在2016年6月30日前办理到房产证、出让土地使用证、商住性质给两原告，如被告未办理到房产证、出让土地使用证、商住性质给两原告，则支付违约金100万元给两原告。”之后被告于2012年11月8日将以上关于拆迁补偿安置协议报“南雄市国有土地上房屋征收与补偿办公室”备了案。现两原告的商铺已被被告拆除兴建茗豪花园。广东省南雄市人民法院曾以（2016）粤0282民初803号民事判决书，判决被告支付从2015年6月30日至2016年7月30日共计13个月的房屋租金126000元给原告。以（2018）粤0282民初498号民事判决书，判决被告支付从2016年7月30日至2018年4月30日共计21个月的房屋（店铺）租金252000元给两原告，因被告不服原审判决上诉至韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院以（2018）月02民终1540号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。以上两判决款项被告至今分文未付。直至2019年3月30日，在原告强烈要求并自行使用商铺的情况下，被告才交付店铺给两原告使用。但从2018年4月30日至2019年3月30日，被告又拖欠两原告11个月的商铺租金，每月12000元，共计132000元。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”两原告对以上被告所欠原告的租金享有优先于其它债权受偿的权利。两原告认为享有优先受偿权的理由是：1、一宗建设项目的主要物质基础就是通过拆迁获得的，也就是说，被拆迁人所放弃的不动产权利为项目建设做出了根本性贡献，建设项目其它一切债权均根植于此；2、被拆迁房屋构成被拆迁人的基本生活保障，关系到被拆迁人的基本生活保障，关系到拆迁人的生存权，而建设项目上的其他债权一般关系到企业的经营权，从人权理论上看，人的生存权应该优先得到保障，上述理由也是《合同法》上建设工程款优先受偿权的理论基础。为此，为保护公民的合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，请人民法院判如所请。被告祥和公司未作答辩，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下:被告于2012年11月3日与两原告签订《黎口路商铺住房拆迁安置补偿协议》并附图，按该合同第一、三条的规定：两原告以黎口街3、5、7、9号商铺（原有丈量面积156.88平方米，门店木结构阁楼面积74.4平方米，其中地面实际使用面积180平方米，楼面晒场面积180平方米，户外广告牌30平方米），与被告置换回在被告新建的茗豪花园A栋105、106、107、108号4间商铺及茗豪花园A栋503号、603号2套住房及两个小汽车车位。协议第四条第四款的约定：“双方约定的回迁时间为2015年6月30日前，到期被告必须将商铺和住房交付给两原告使用，如遇人力不可抗拒的因素不能如期交付使用，被告负责商铺租金为每间每月叁仟元整。被告负责在2016年6月30日前办理到房产证、出让土地使用证、商住性质给两原告，如被告未办理到房产证、出让土地使用证、商住性质给两原告，则支付违约金100万元给两原告。”之后被告于2012年11月8日将以上关于拆迁补偿安置协议报“南雄市国有土地上房屋征收与补偿办公室”备了案。现两原告的商铺已被被告拆除兴建茗豪花园，两原告已于2019年3月30日自行取得店铺使用权。为此，原告曾向本院提起诉讼，要求被告支付租金。本院作出（2016）粤0282民初803号民事判决书，判决被告支付从2015年6月30日至2016年7月30日共计13个月的房屋租金126000元给原告。以及以（2018）粤0282民初498号民事判决书，判决被告支付从2016年7月30日至2018年4月30日共计21个月的房屋（店铺）租金252000元给两原告。现两原告再次向本院提起诉讼，要求被告支付从2018年4月30日至2019年3月30日，被告又共计拖欠了原告11个月的商铺租金，每月12000元，共计132000元。并提出要求对被告所欠原告的租金享有优先于其它债权受偿的权利。上述事实，有原告提供的拆迁安置补偿协议、备案通知、本院（2016）粤0282民初803号民事判决书、个体工商户营业执照、药品经营许可证、营业执照、税务登记证、食品流通许可证、健康证明等证据以及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告双方签订的《黎口路商铺住房拆迁安置补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，合同未违反有关法律强制性规定，并已报建设主管部门备案，是合法有效的民事行为，双方签订的协议应受法律保护。因此，原告请求被告支付从2018年4月30日至2019年3月30日，累计11个月的商铺租金，每月12000元，共计132000元。既有合同约定，也有法律依据，本院予以支持。另外，原告以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”为依据，申请对被告所欠原告的租金享有优先于其它债权受偿的权利。本院认为，原告的诉讼请求与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定内容不符，该请求法律依据不足，本院不予支持。南雄市祥和房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：一、限被告南雄市祥和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付2018年5月1日至2019年3月31日共计11个月的商铺租金合计132000元给原告张元琰、余建霞；二、驳回原告张元琰、余建霞的其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，由被告南雄市祥和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  赖日海二〇一九年八月二十九日书记员  王 玥