上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初78857号原告：上海中建兴孚投资有限公司，住所地中国(上海)。自由贸易试验区耀华路XXX号一幢一层。法定代表人：孙弋宁，执行董事。委托诉讼代理人：乔羽，女。委托诉讼代理人：曹迪，男。被告：上海联磊文化发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路********。法定代表人：俞玉龙。原告上海中建兴孚投资有限公司(以下简称中建公司)诉被告上海联磊文化发展有限公司(以下简称联磊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告中建公司的委托诉讼代理人乔羽、曹迪到庭参加诉讼。被告联磊公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中建公司向本院提出如下本诉请求：1、确认原告与被告签署的《上海市房屋租赁合同》于2018年4月13日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币(以下币种同)89,309.86元；3、判令被告向原告支付中介佣金损失627,419.31元；4、判令被告向原告支付占用使用费437,299.09元；5、判令被告向原告支付至被告完全履行付款义务之日的滞纳金【根据合同第12-5(4)条约定，自2018年3月26日起至判决生效之日止，按照日万分之八计】；6、判令被告向原告支付违约金2,481,616.44元；7、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年5月,原、被告就被告租赁原告开发建设之上海市浦东新区高科西路XXX号【中建时代广场】8层01/02/03/04/05/06/07/08/09/10单元(以下简称系争房屋)签署了《上海市房屋租赁合同》(以下简称《合同》)，《合同》约定：系争房屋交付日暂定2017年7月1日；装修期暂定2017年7月1日-2017年9月30日；租赁期限暂定2017年10月1日-2022年9月30日；前述期限最终以房屋交付通知书中载明的交付日期为准做相应调整；2017年10月1日至2020年9月30日月租金为332,529.52元。被告于2017年6月29日依据租赁合同向原告足额支付租赁保证金1,240,808.22元。2017年8月14日，原告向被告出具《交房通知书》，约定交付日为2017年8月14日，起租日为2017年11月14日，租赁期自2017年11月14日至2022年11月13日，装修期自2017年8月14日至2017年11月13日。被告与原告于2017年8月14日完成收房手续，并进场装修。被告于2017年6月29日后未曾支付原告任何应付款项。原告于2018年3月20日向被告发出《关于终止上海市浦东新区高科西路XXX号8层的函》，第一次书面通知被告，由于其逾期付款，原告决定于2018年4月13日提前终止双方租赁关系。被告一直推诿，未曾将系争房屋返还原告，故于2018年5月3日原告第二次向被告发出《解约通知书》，再次重申双方租赁关系于2018年4月13日提前终止。2018年5月3日被告按现状返还房屋并与原告及物业公司完成房屋返还手续。截止本案起诉之日，由于被告欠缴租金及擅自提前解约，已造成原告一定经济损失。原告曾于2017年7月14日退还俞玉龙多缴纳款项61,512.66元。原告根据上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初52834号民事判决书认定的中介佣金损失数额主张了中介佣金损失。被告联磊公司未作答辩。本院经审理，由原告对上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、交房通知书、物业收房凭证、《关于终止上海市浦东新区高科西路XXX号8层的函》、解约通知书、签收凭证、退租房屋验收记录、物品放行单、中国建设银行网上银行电子回执、发票、凭证、租赁代理合同、中建时代广场中介服务费确认书、中介佣金缴付发票、收款回单、付款回单、上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初52834号民事判决书、原告付款凭证、俞玉龙身份证复印件等证据进行举证，并由本院对原告的陈述记录在案，本院对上述证据及原告的陈述分析认证后，认定事实如下：2017年5月,原、被告就被告租赁系争房屋签署了《合同》，《合同》约定：系争房屋交付日暂定2017年7月1日；装修期暂定2017年7月1日-2017年9月30日；租赁期限暂定2017年10月1日-2022年9月30日；前述期限最终以房屋交付通知书中载明的交付日期为准做相应调整；2017年10月1日至2020年9月30日月租金为332,529.52元；原告交付系争房屋前，被告应向原告支付房屋租赁保证金，租赁保证金为非装修期三个月的租金及三个月的物业管理费，即1,240,808.22元；预付款相当于系争房屋非装修期一个月的租金及一个月的物业管理费，即413,602.74元；租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；装修期的每月物业管理费为37,280.40元，租赁期的每月物业管理费61,512.88元；被告应在每月二十五日以前将租金以银行转账方式汇入原告指定银行账户；租赁期间，因使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理及其他相关等费用由被告承担；被告负责支付的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间，按原告或物业管理公司收费通知规定支付；除原告同意被告续租外，被告应在本合同终止(包括租期届满、提前解除)的当日返还系争房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按本合同租期届满前一个月的日租金的双倍向原告支付系争房屋占用使用费；被告返还系争房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按事发当月月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况原告擅自解除本合同，提前收回系争房屋的，原告应按租赁保证金的标准向被告支付违约金；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租(包括部分或全部)的，被告应按租赁保证金的双倍向原告支付违约金，保证金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿；被告违反本合同约定的任何一项义务，原告发出整改通知之日起7天内仍未整改到位的，原告可以不经通知而立即采取停水、停电、停气、停止通讯网络等措施直至被告完成整改，原告行使该等措施不影响被告违反有关义务应当承担的其他违约责任，因此而造成的一切不利后果由被告承担，若被告未在15天内解决相应问题的，则原告有权选择解除合同，并追究由此产生的全部损失；被告向原告拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费等各项应付费用,在不影响原告其他权利或补救的前提下,原告有权向被告要求每逾期一日按照未付费用的万分之八的标准支付滞纳金,滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算,直至被告付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用;……。被告于2017年6月16日支付原告预付款413,602.74元(相当于一个月租金及一个月物业管理费的金额)。被告于2017年6月29日依据租赁合同向原告足额支付租赁保证金1,240,808.22元。2017年8月14日，被告与原告完成收房手续，并进场装修。被告自2017年6月29日后未支付原告任何应付款项。原告于2018年3月20日向被告发出《关于终止上海市浦东新区高科西路XXX号8层的函》，第一次书面通知被告，由于其逾期付款，原告决定于2018年4月13日提前终止双方租赁关系。原告未举证证明其已向被告送达了上述《关于终止上海市浦东新区高科西路XXX号8层的函》。之后，被告未将系争房屋返还原告。原告于2018年5月3日第二次向被告发出《解约通知书》，再次重申双方租赁关系已于2018年4月13日提前终止。被告的工作人员邹辉于2018年5月3日签收了《解约通知书》。2018年5月3日，被告按现状返还房屋并与原告及物业公司完成房屋返还手续。原告曾于2017年7月14日退还被告法定代表人俞玉龙多缴纳款项61,512.66元。2017年11月27日，原告向中介公司上海胜邦房产经纪有限公司(以下简称胜邦公司)支付中介费306,732.26元。胜邦公司曾于2018年7月12日诉至上海市浦东新区人民法院，要求原告支付剩余中介费306,732.26元及逾期付款违约金，本院于2018年10月9日作出(2018)沪0115民初52834号民事判决，判决原告支付胜邦公司)支付佣金306,732.26元及逾期付款违约金。2018年11月8日，原告履行(2018)沪0115民初52834号民事判决内容，向胜邦公司支付佣金306,732.26元及逾期付款违约金。本院认为，《合同》系原、被告关于系争房屋租赁的真实意思表示，不违反国家效力强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。关于原告要求确认原告与被告签署的《上海市房屋租赁合同》于2018年4月13日解除的诉讼请求。被告逾期支付租金，早已超过一个月，原告按约于2018年5月3日向被告送达《解约通知书》，被告于同日向原告返还系争房屋，双方所签《合同》已于2018年5月3日解除。因原告未有效举证证明其于2018年3月20日发出的《关于终止上海市浦东新区高科西路XXX号8层的函》已经送达给了被告，故不能根据该函中确定的解除合同时间“2018年4月13日”确认《合同》于2018年4月13日解除。关于原告要求被告支付拖欠的租金89,309.86元的诉讼请求。被告已向原告支付预付款413,602.74元及租赁保证金1,240,808.22元，共计1,654,410.96元，扣除原告向被告返还的61,512.66元，被告实际支付原告预付款及租赁保证金共计1,592,898.30元。被告自2017年11月14日起至2018年4月13日止的应付租金金额为1,662,647.50元，扣除被告已在原告处的预付款及租赁保证金共计1,592,898.30元，被告尚欠原告2017年11月14日起至2018年4月13日止的租金为69,749.20元，被告应向原告支付该部分租金。关于原告要求判令被告向原告支付占用使用费437,299.09元(自2018年4月14日起至2018年5月3日止，按日租金两倍计算的占用使用费)的诉讼请求。本院上文已认定双方所签的《合同》于2018年5月3日解除，故2018年4月14日起至2018年5月3日期间被告应付的是租金，而非占用使用费，该段时间的租金为218,649.55元。被告应支付原告2018年4月14日起至2018年5月3日期间的租金218,649.55元，原告要求被告支付除租金218,649.55元以外的占用使用费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于原告要求判令被告支付违约金2,481,616.44元的诉讼请求。《合同》约定；被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按事发当月月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定额情况，被告中途擅自退租(包括部分或全部)的，被告应按租赁保证金的双倍向原告支付违约金，保证金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。被告逾期支付租金，逾期超过一个月，致使原告发函解除合同，被告应按约承担向原告按当月月租金的三倍计算的违约金，被告的违约行为不符合合同约定的“被告中途擅自退租”的情形，被告不应承担按租赁保证金的双倍计算的违约金。因此，被告应支付原告违约金997,588.56元，原告要求被告支付其余违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于原告要求被告支付中介佣金损失613,464.52元及要求被告支付滞纳金的诉讼请求。原告实际支付中介佣金损失613,464.52元，故原告要求被告支付中介佣金损失613,464.52元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告至迟应于每月25日支付2017年11月14日至2018年4月13日期间的租金1,662,647.50元，被告仅于2017年6月16日支付预付款413,602.74元，至迟于2018年4月25日支付原告自2018年4月14日起至2018年5月3日止的租金218,649.55元,但被告至今未支付2017年11月14日至2018年4月13日期间的租金1,249,044.74元(租金1,662,647.50元，扣除预付款413,602.74元，剩余1,249,044.74元)及2018年4月14日起至2018年5月3日止的租金218,649.55元。根据原告所主张的未付款滞纳金的起算日期2018年3月26日，被告应按约向原告支付未付租金1,249,044.74元自2018年3月26日起至判决生效之日止按照未付租金1,249,044.74元的日万分之八的标准计算的滞纳金，向原告支付未付租金218,649.55元自2018年4月26日起至判决生效之日止按照未付租金218,649.55元的日万分之八的标准计算的滞纳金。原告至今未代被告支付系争房屋租赁期间的未付物业管理费及电费，故原告要求被告支付未付物业管理费及电费的滞纳金，本院不予支持。原告可在代被告支付物业管理费及电费后另行向被告主张相关费用及滞纳金。被告经本院依法公告传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海中建兴孚投资有限公司与被告上海联磊文化发展有限公司关于上海市浦东新区高科西路XXX号【中建时代广场】8层01/02/03/04/05/06/07/08/09/10单元房屋的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月3日解除；二、被告上海联磊文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司2017年11月14日起至2018年4月13日期间的剩余租金69,749.20元；三、被告上海联磊文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司自2018年4月14日起至2018年5月3日期间的租金218,649.55元；四、被告上海联磊文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司违约金997,588.56元；五、被告上海联磊文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司中介佣金损失613,464.52元；五、被告上海联磊文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司滞纳金(滞纳金的计算方式：以1,249,044.74元为基数，按照日万分之八的标准，自2018年3月26日起计算至本判决生效之日止；以218,649.55元为基数，按照日万分之八的标准，自2018年4月26日起计算至本判决生效之日止)；六、驳回原告上海中建兴孚投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,888.54元，由原告上海中建兴孚投资有限公司负担9,337.21元，由被告上海联磊文化发展有限公司负担26,551.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年八月二日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。