重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初1497号原告(反诉被告)：章敏，女，1963年4月15日出生，汉族，户籍地重庆市巫山县。原告（反诉被告）：吕家敏，男，1952年7月15日出生，汉族，户籍地重庆市巫山县。被告（反诉原告）：田治，男，1971年5月4日出生，汉族，住重庆市巫山县。被告（反诉原告）：冯道安，女，1975年2月24日出生，汉族，住重庆市巫山县。二被告的委托诉讼代理人：王永华（特别授权），重庆鹏舟律师事务所律师。第三人：黄本权，男，1964年1月28日出生，汉族，住重庆市巫山县。第三人：黄厚威，男，1972年5月16日出生，汉族，住重庆市江**。第三人：黄本立，男，1952年7月20日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告章敏、吕家敏与被告田治、冯道安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，被告田治、章敏于同年4月25日向本院提出反诉请求，本院予以受理，本案适用简易程序并于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）章敏、吕家敏，被告（反诉原告）田治、冯道安及其委托诉讼代理人王永华均到庭参加诉讼。审理过程中，被告（反诉原告）田治、冯道安向本院申请庭外和解，和解期限一个月，本院予以准许。被告（反诉原告）田治、冯道安于2019年6月15日向本院申请，追加黄本权、黄厚威、黄本立作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案适用简易程序并于2019年7月19日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）章敏、吕家敏，被告（反诉原告）田治、冯道安的委托诉讼代理人王永华及被告田治均到庭参加诉讼。第三人黄本权、黄厚威、黄本立经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。章敏、吕家敏向本院提出诉讼请求：1.双方签订的房地产买卖合同有效；2.被告支付房屋总价每日0.5%的合同违约金（截止2019年4月15日的违约金为20.05万元）；3.被告支付房屋尾款6万元及利息；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，章敏和吕家敏放弃第2项诉讼请求。事实及理由：被告田治购买原告章敏住房一套，房价30万，2017年12月20日以现金方式支付房屋定金2万元，2017年12月23日以转账方式支付房款7.3万元，2017年12月24日以转账方式支付房款11.7万元，2018年1月2日以转账方式支付房款3万元，下欠6万元，并约定在2018年12月31日付清，按月息6厘支付利息。合同上约定过了2018年12月31日，原告和被告双方要负违约责任，按房价30万计算，每天付0.5%的违约金，合同上还约定过户的一切手续由被告办好，原告只配合到场签字，过户的税费由双方各承担一半。田治、冯道安辩称,1.本案遗漏了共同诉讼参与人，其他的共有权人黄厚威、黄本立、黄本权也应该作为共同诉讼参与人；2.本案属于房屋买卖合同纠纷，合同具有相对性，吕家敏不是适格的原告，冯道安也不是适格的被告；3.本案实际上是原告方违约，被告不存在违约行为。按照合同约定，原告方要配合被告方办理过户手续。在办理过户手续后，被告方支付剩余的房款。双方在合同中还约定办理过户手续除了住房税费外，其他的费用各担一半。但是在办理过户手续过程中，原告方不配合，也不支付相关的费用，导致现在一直办理不到过户手续。反诉原告田治、冯道安向本院提出反诉请求：1.反诉被告协助原告办理巫山县巫峡镇平湖东路XXX号XX幢负一层房屋的过户手续，并承担一半的税费、出让费；2.反诉被告支付违约金5万元（自2018年1月4日起至2019年5月1日止按每日万分之三点四计算）；3.反诉费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告变更第1项诉讼请求为：反诉被告及第三人协助原告办理巫山县巫峡镇平湖东路XXX号XX幢负一层房屋的过户手续，涉案房屋面积范围内的土地出让金和税费由原、被告双方各承担一半，对于整个房产证范围内的土地出让金和税费则由原、被告双方各承担八分之一，其他第三人各自承担四分之一。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2017年12月25日签订了《房地产买卖合同》，约定将位于巫山县巫峡镇平湖东路XXX号XX幢负一层房屋卖给反诉原告作住房用，反诉被告自述卖房时得到其他共有权利人的授权，同意其出售房屋中属于自己的25%的份额。双方约定由反诉被告协助反诉原告办理过户手续，除住房正常税费外，其余费用各负一半。现反诉被告拒不配合过户，也不承担相应费用。反诉原告认为，反诉被告完全可以持其他共有产权人的委托协助反诉原告办理产权登记并支付费用，现反诉被告拒不配合，已构成违约。特依法提起诉讼，望予以支持。反诉被告章敏、吕家敏辩称，反诉被告愿意协助反诉原告办理房屋过户；关于税费方面，如果房子作为住房，需要缴纳的费用由反诉原告承担，剩余的费用双方各承担一半，但是不同意承担涉案房屋需缴纳的土地出让金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：章敏与吕家敏系夫妻关系。2017年12月25日，章敏与田治签订《房地产买卖合同》，合同内容为：“甲方：章敏……乙方：田治……二、基本情况房屋坐落：重庆市巫山县巫峡镇平湖东路XXX号XX幢负一层……非住宅套内面积297.36（甲方共有份额25%，建筑面积309.19（甲方共有份额25%），房地产权证号为314房地证2013字第XXXXX号，土地使用权取得方式为划拨……特别说明：实际面积以房屋所有权证或房屋产权证为准，甲乙双方同意不以此作为取消交易之理由。三、成交价格甲乙双方经协商一致，同意上述房产成交价格为人民币大写叁拾万元整（甲方拥有该房产25%的份额），（小写300000.00元整），上述交易价格包括：房价款、天然气室内不可移动的装修。四、付款方式：房款经甲乙双方协商，决定采用以下方式支付。分期付款1.甲、乙双方约定2017年12月23日或者之前，支付房款人民币大写贰拾壹万元整……2.甲、乙双方约定在2018年1月3日支付房款人民币大写叁万元整……2.甲、乙双方约定在2018年1月4日或之前办理过户手续。3.乙方在2018年12月31日之前付清购房余款人民币大写陆万元整……五、甲方在已购买的房产装修完毕后将上述房地产移交给乙方，经过乙方对上述房地产的验收，在甲、乙双方办理房地产移交手续的同时。甲方应结清该房屋交接前的水、电、气、有线电视、电话费和物业管理等所有费用。六、关于税费相关规定：本合同履行期间内，甲、乙双方协商按国家及地方相关规定缴纳各项税费，按照如下方式进行分担：甲方承担：无，乙方承担：税费及相关费用。七、甲乙的权利与义务1.权属方面：甲方须保证产权明晰，并已征得共有人同意及委托出售此房……3.在签订本合同后，甲方应无条件的积极配合乙方办理过户的一切手续、交税及按揭手续……九、违约责任：2.若甲方违约，则甲方除双倍退还定金外，并支付乙方每日0.5%的它项损失费（自本合同签订之日起，按合同所列房屋的成交总额计算）；造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。3.若乙方违约，则甲方定金不退还乙方外，并支付甲方每日0.5%的它项损失费（自本合同签订之日起，按本合同所列房屋的成交总额计算）；造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。十、其他约定：1、甲、乙双方约定如乙方在2018年5月31日之后付款则按月息6厘支付甲方利息（支付利息时间为2017年12月30日至2018年12月31日）。2、若在约定的时间内，乙方未能支付余款，该房屋归甲方所有，且已经支付的款项不再退还。3、该房款包括室内附属设施家具电器（不包括沙发），甲乙双方约定乙方另支付4500元保留沙发。4、因乙方要求该房屋在尾款付清之前过户，在过户之后乙方使用该房屋时如有损坏自行负责，不得以此理由扣除甲方尾款。5、因此套房产的产权人为四人，甲方拥有25%共有份额，此房款仅为甲方出售名下25%的份额。十一、本合同未尽事宜，可以以补充合同的方式作为合同附件，补充合同及其他书面文件，均为本合同不可份额的一部分，具有同等法律效力。……”合同签订后，田治陆续支付了部分房款，章敏于2018年1月2日出具收条，内容为：“今收到田治购买我位于重庆市巫山县巫峡镇平湖东路XXX号XX幢负一层房款人民币大写叁万元整，小写30000.00元整。截止2018年1月2日一共付款大写贰拾肆万元整，小写240000.00元整”。同日，田治出具《欠条》，内容为：“今欠章敏房款人民币大写陆万元整（房屋坐落于重庆市巫山县巫峡镇平湖东路XXX号XX幢负一层），小写60000.00元整，2018年12月31日之前付清。如2018年5月31日之后付款按月息6厘支付利息。到期如未归还，支付章敏违约金总额每日百分之一支付。欠款人田治”。冯道安亦在欠条的上空白处签字确认。吕家敏在该欠条上备注：“没过户之前，不收违约金。吕家敏”。2018年1月6日，章敏和田治达成补充意见并书写在上述合同尾页空白处，内容为：“甲乙双方经友好协商，乙方除住房正常税费以外，其余税费甲乙双方各付一半。甲方承诺农历腊月十八迁出此房屋，于当日将房屋交付乙方。乙方自行联系其他3房业主配合过户，甲方只配合过户的签字”。本案争议房屋于2013年7月22日取得房地产权证书，证书号为314房地证2013字第XXXXX号，权利人为黄厚威、章敏、黄本立、黄本权。坐落于重庆市巫山县巫峡镇平湖东路XXX号XX幢负一层，土地使用权类型为划拨，房屋用途为库房，房屋建筑面积309.19平方米，套内面积297.36平方米，其中黄厚威共有25%的份额，章敏共有25%的份额、黄本立共有25%的份额、黄本权共有25%的份额。经田治与黄本权协商，2018年3月29日，第三人黄本权与案外人龚晓娥在巫山县公证处办理委托书公证，公证委托书内容为：“委托人：黄本权……受托人：龚晓娥……委托人黄本权与黄厚威、章敏、黄本立共有房屋一套，该房屋位于重庆市巫山县巫峡镇平湖东路XXX号XX幢负一层（房屋建筑面积：309.19平方米，钢筋混凝土结构，房地产权证编号：314房地证2013字第XXXXX号）。章敏已将上述房屋中属于其所有的25%产权出售给了田治……。房屋中权利人黄本权因事不能亲自配合办理章敏出售上述房屋权利的相关事宜，特委托龚晓娥全权代为办理以下相关事项：一、代为在巫山县地税局办理房屋评估、产权完税等相关手续，并签署相关文书。二、代为在房屋管理部门签署同意章敏出售房屋的意见书，配合田治办理房屋产权过户的相关手续。委托权限：上述委托事项为全权委托，不得转委托。委托期限：至上述委托事项办结为止。受托人在委托权限范围内的活动委托人均认可，并承担相关法律责任。本委托书一式五份，委托人四份，公证处留存一份。委托人：黄本权二〇一八年三月二十九日”。巫山公证处于同日出具《公证书》，内容为：“申请人：黄本权……公证事项：委托兹证明黄本权于二〇一八年三月二十九日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。黄本权的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定……”。庭审中，原告章敏、吕家敏与被告田治、冯道安对于2017年12月25日签订的《房地产买卖合同》均无异议，章敏、吕家敏亦愿意协助田治、冯道安办理产权过户登记手续，关于过户登记需缴纳的税费，双方均同意按照合同约定履行，庭审中，双方均同意各自承担涉案争议房屋的八分之一的土地出让金。本院认为，章敏与田治签订的《房地产买卖合同》，对房屋的位置、面积、价款等进行了详细约定，系双方当事人的真实意思表示。章敏与第三人黄厚威、黄本权、黄本立对共有的重庆市巫山县巫峡镇平湖东路XXX号XX幢负一层房产按照其划分份额，每人享有25%的所有权，系按份共有关系。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零一条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。经审理查明，章敏与田治于2017年12月25日签订《房地产买卖合同》时，争议房产已经办理了房地产权证，登记的权利人为章敏、黄厚威、黄本立、黄本权，每人的份额均为25%。现双方均没有提供证据证明签订合同前已经征得了其他共有人的同意，因此，章敏单方与田治签订《房地产买卖合同》属于部分共有人擅自处分按份共有财产的处分行为。但自章敏与田治签订《房地产买卖合同》之日起至今，在田治、冯道安使用、管理争议房产份额期间，第三人均未提出异议，且第三人黄本权已经通过公证认可了章敏与田治签订的《房地产买卖合同》，对章敏的处分行为进行了追认。同时，本案诉讼过程中，追加黄厚威、黄本立、黄本权作为第三人参加诉讼，第三人黄厚威、黄本立亦均未对章敏的处分行为提出异议或主张优先购买权。此外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条也明确规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故应当认为章敏在与田治签订的《房地产买卖合同》后取得了其他按份共有人的默认和同意，应当认定为有效。关于章敏要求被告支付房屋尾款6万元及其利息的请求，被告田治方同意在办理房屋转移登记后支付尾款6万元，但不同意支付利息。根据《房地产买卖合同》第四条和第十条约定“2.甲、乙双方约定在2018年1月4日或之前办理过户手续。3.乙方在2018年12月31日之前付清购房余款人民币大写陆万元整”“1、甲、乙双方约定如乙方在2018年5月31日之后付款则按月息6厘支付甲方利息（支付利息时间为2017年12月30日至2018年12月31日）”及本地交易习惯，田治方支付房屋尾款的前提是争议房产完成产权转移登记，现争议房产因种种原因至今未完成产权转移登记，田治拒绝履行支付尾款6万元及其利息的抗辩理由成立，本院予以采纳，待争议房产完成产权转移登记时，田治负有向章敏支付购房尾款的合同义务。冯道安作为田治的妻子，在欠条上签字认可，章敏要求田治、冯道安共同支付房屋尾款6万元的请求，本院予以支持。关于划拨土地使用权能否转让，反诉原告田治、冯道安要求被告及第三人协助过户的问题。首先，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，国有划拨土地使用权及其地上建筑物的转让并非绝对禁止，而是应办理行政审批手续并缴纳土地使用权出让金。其次，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效…”之规定，本案争议房产土地性质为划拨土地，章敏转让和田治受让争议划拨土地使用权及其地上建筑物，均未申请办理批准手续，只能认定合同未生效，而非合同无效。再次，章敏与田治签订《房地产买卖合同》后，应当积极协助田治向有关部门提出申请，办理房屋转让手续，按照合同约定和国家规定承担相应的缴纳税、费及土地出让金的义务。第三人黄厚威、黄本权、黄本立作为争议房产的按份共有人，在章敏转让其共有份额前后均未提出异议亦未主张优先购买权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。故本案第三人黄厚威、黄本权、黄本立亦应当协助田治、冯道安完成产权转移登记手续。关于反诉原告主张的税费问题。关于转移登记的税费负担，章敏与田治签订的《房地产买卖合同》约定，“乙方除住房正常税费以外，其余税费甲乙双方各付一半”，庭审中，双方对此约定并未提出异议，故双方均应按照该约定继续履行，按照法律、规章制度规定的金额进行缴纳。另根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。争议房产变更登记，不仅需要按照相关政策缴纳契税、交易费等正常费用，还需要补交土地使用权出让金，关于该部分费用，根据合同约定的“甲乙双方经友好协商，乙方除住房正常税费以外，其余税费甲乙双方各付一半”之内容，应当由合同双方当事人继续参照合同约定的负担方式进行负担。第三人黄厚威、黄本权、黄本立并非合同当事人，不负有合同义务，且并非买卖合同的受益人，反诉原告要求本案第三人负担土地出让金的请求，不符合法律规定，若第三人因争议房产变更土地性质而获益，相关权利人可另案主张权利。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金5万元的请求，因争议房屋特殊，田治与章敏签订合同时已经清楚了解章敏与他人共同享有争议房产及房产性质，同时根据合同约定“乙方自行联系其他3房业主配合过户，甲方只配合过户的签字”，章敏不存在违约情形，故反诉原告的该项请求于法无据，本院不予支持。综上，本诉原告章敏、吕家敏和反诉原告田治、冯道安的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十四条、九十七条、第一百零一条、第一百零二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告章敏与被告田治于2017年12月25日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、由反诉被告章敏和第三人黄厚威、黄本权、黄本立在本判决生效三十日内协助反诉原告田治完成重庆市巫山县巫峡镇平湖东路XXX号XX幢负一层的25%产权的转移登记手续；因办理产权转移登记手续产生的税、费及土地出让金等费用，由章敏和田治按照合同约定的负担方式（即住房标准的由田治负担，超出部分由章敏和田治各负担一半）及法律、规章制度规定的金额进行缴纳。三、由被告田治、冯道安于重庆市巫山县巫峡镇平湖东路XXX号XX幢负一层的产权完成转移登记手续之日起五日内向原告章敏、吕家敏支付房屋尾款6万元；四、驳回原告章敏、吕家敏的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告田治、冯道安的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，减半交纳2900元，由被告田治、冯道安负担；反诉案件受理费6550元，减半交纳3275元，由反诉被告章敏负担2900元，反诉原告田治、冯道安负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。审判员  徐家雪二〇一九年八月十四日书记员  黄周琼李义