福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0703民初637号 原告：南平万达地产有限公司，住所地南平市建阳区，统一社会信用代码。 法定代表人：吕正韬，董事长。 委托诉讼代理人：黄鹏达，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈幼学，福建天衡联合（福州）律师事务所实习律师。 被告：江忠宝，男，1980年3月14日出生，汉族，户籍地南平市建阳区，现住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：林庆雄，福建鼎才律师事务所律师。 原告南平万达地产有限公司与被告江忠宝商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告南平万达地产有限公司委托诉讼代理人黄鹏达、被告江忠宝委托诉讼代理人林庆雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南平万达地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认南平万达地产有限公司与江忠宝于2018年2月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号）已于2018年5月4日解除;2、江忠宝按总房款的20%向南平万达地产有限公司支付违约金223331.4元（购房总价款1116657元的20%）,从江忠宝已付房价款直接扣收;3、江忠宝承担南平万达地产有限公司因本案所产生的律师费25000元,从江忠宝已付房价款中直接扣收;4、江忠宝配合办理南平市武夷新区商品房网签及合同备案登记的注销手续;5、本案的诉讼费由江忠宝承担。事实与理由：2018年2月26日,南平万达地产有限公司与江忠宝签订合同编号为《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《补充协议》,双方约定:江忠宝购买南平万达地产有限公司建设的南平市武夷新区商品房，购房总价款1116657元,付款方式为首付款加按揭方式,即江忠宝于合同签订当日支付首付款226657元,余款890000元向按揭银行申请贷款支付,江忠宝应于本合同签订后30日内将剩余购房款支付至南平万达地产有限公司的银行账户（合同附件四第1条第（3）款,合同第23页；附件十一第四条第2款,合同第46页）。江忠宝应及时向按揭银行提交符合银行要求的完整资料及缴清相关费用,并在合同签订后7日内签署《借款合同》（合同附件十一第四条第2款,合同第46页）。江忠宝选择按揭支付贷款的,如逾期履行按揭贷款的办理义务（如提供按揭贷款材料等）或按揭贷款未能在本合同约定的期限内到达南平万达地产有限公司银行账户的,应按附件十一第五条第一款约定承担逾期付款的违约责任（合同附件十一第五条第3款,合同第48页）。江忠宝逾期付款超过30日的,南平万达地产有限公司有权解除本合同（合同附件十一第五条第1款第（4）项,合同第48页）;因江忠宝原因导致本合同解除的,应向南平万达地产有限公司支付购房款总额20%的违约金,如该违约金不足抵偿南平万达地产有限公司损失的（在合同履行过程中因江忠宝违约而给南平万达地产有限公司造成的损失包括但不限于:南平万达地产有限公司为维护自首合法权益而支付的…律师代理费...等）,南平万达地产有限公司有权继续向其追偿。南平万达地产有限公司有权自其已付的购房款中直接扣除其应承担的解约费用、违约金及赔偿金。如合同解除后需要办理合同备案或预告登记撤销手续,江忠宝应在南平万达地产有限公司合同解除通知送达之日起10日内配合南平万达地产有限公司办理相关撤销手续。（合同附件十一第十四条第1款,合同第55页）。因江忠宝迟迟未办理银行按揭贷款,南平万达地产有限公司多次、反复催告,要求其尽快办理银行按揭贷款,但其始终未去办理导致剩余购房款未能在合同约定期限内到达南平万达地产有限公司银行账户。基于江忠宝的违约行为,南平万达地产有限公司于2018年5月3日向被告发出《解除合同通知函》,双方的《商品房买卖合同》（合同编号:）已于2018年5月4日解除。综上所述,江忠宝的违约行为已严重违反合同的约定,侵犯了南平万达地产有限公司的合法权益，故特向法院提起诉讼,请求人民法院判如所请。 江忠宝辩称，1、江忠宝认可商品房买卖合同的解除。2、贷款不能发放的原因不是江忠宝故意造成的。3、不同意承担违约金223331.4元，双方签订的合同补充协议的条款中有关江忠宝违约应承担责任的条款系格式条款，且无证据证明在签订该补充协议前南平万达地产有限公司对条款的内容向江忠宝作了明确的解释和协商，该条款减轻了南平万达地产有限公司的责任，加重了江忠宝的责任，系无效条款。4、不同意承担律师代理费，附件约定江忠宝承担律师费条款无效。律师费没有支付凭证，不能证明南平万达地产有限公司实际产生了律师费用。5、同意配合办理解除手续，同时要求南平万达地产有限公司返还购房款226657元。6、补充协议约定的江忠宝违约应按已付购房款的20%支付违约金过高，应调整为补充协议中南平万达地产公司逾期交房的对等条款，即宽限期60天后再按日万分之一计算违约金。7、诉讼费根据法律规定判决由谁承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对南平万达地产有限公司提交的《商品房买卖合同》、《委托代理合同》、《律师费发票》，江忠宝对真实性、合法性无异议，本院予以确认。对南平万达地产有限公司《催告函》，送达地址与江忠宝应诉地址一致，本院予以确认。 本院经审理查明事实如下：2018年2月26日，江忠宝与南平万达地产有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：），约定江忠宝购买南平万达地产有限公司开发的位于南平市武夷新区商品房，购房总价款1116657元,付款方式为首付款加按揭方式,即江忠宝于合同签订当日支付首付款226657元,余款890000元以向按揭银行申请贷款方式支付,江忠宝应于本合同签订后30日内将剩余购房款支付至南平万达地产有限公司的银行账户。合同还约定，江忠宝应及时向按揭银行提交符合银行要求的完整资料及缴清相关费用,并在合同签订后7日内签署《借款合同》。江忠宝选择按揭支付贷款的,如逾期履行按揭贷款的办理义务（如提供按揭贷款材料等）或按揭贷款未能在本合同约定的期限内到达南平万达地产有限公司银行账户的,应承担逾期付款的违约责任。江忠宝逾期付款超过30日的,南平万达地产有限公司有权解除合同，因江忠宝原因导致本合同解除的,应向南平万达地产有限公司支付购房款总额20%的违约金,如该违约金不足抵偿南平万达地产有限公司损失的（在合同履行过程中因江忠宝违约而给南平万达地产有限公司造成的损失包括但不限于:南平万达地产有限公司为维护自身合法权益而支付的律师代理费等）,南平万达地产有限公司有权继续向其追偿。南平万达地产有限公司有权自江忠宝已付的购房款中直接扣除其应承担的解约费用、违约金及赔偿金。如合同解除后需要办理合同备案或预告登记撤销手续,江忠宝应在南平万达地产有限公司合同解除通知送达之日起10日内配合南平万达地产有限公司办理相关撤销手续。因江忠宝迟迟未办理银行按揭贷款,南平万达地产有限公司于2018年3月19日向江忠宝发出《催告函》，敦促江忠宝备齐按揭贷款所需资料并办理按揭贷款手续,但江忠宝最终未在合同约定的30日内完成按揭贷款手续，剩余购房款亦未在合同约定期限内交付至南平万达地产有限公司银行账户。2018年5月3日，南平万达地产有限公司于向江忠宝发出《解除合同通知函》,函告江忠宝双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号:）已于2018年5月4日解除，要求江忠宝支付购房款总额20%违约金，该款项从江忠宝已支付的款项中直接扣减，同时要求江忠宝配合办理相关撤销手续（包括但不限于撤销合同备案、撤销预告登记等）。 本院认为，南平万达地产有限公司与江忠宝于2018年2月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自身义务。本案中，江忠宝未在合同约定期限内支付剩余购房款，且逾期付款超出30日，符合合同约定的解除合同条件，南平万达地产有限公司有权行使单方解除权，并要求江忠宝配合办理诉争房产的网签及合同备案登记注销手续，故对南平万达地产有限公司请求确认其与江忠宝于2018年2月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号）已于通知之日即2018年5月4日解除、江忠宝应配合南平万达地产有限公司办理诉争商品房网签及合同备案登记注销手续的诉请，本院予以支持。江忠宝逾期支付剩余购房款，理应按合同约定承担违约责任。江忠宝认为双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期付款违约金为合同价款的20%即223331.4元，金额过高，与逾期交房违约金按合同价款日万分之一标准计算相较悬殊较大，双方权利义务不对等，系格式条款。本院认为,江忠宝在签订合同时已知悉和充分理解逾期付款的违约责任，该条款不符合格式条款的构成要件，另逾期付款违约金和逾期交房违约金在商品房买卖合同中的地位和作用不同，按期交付购房款系商品房买卖合同中购房者的主要义务，而逾期交房违约金的约定旨在督促开发商及时交付商品房，计算方式亦不同，本案约定逾期付款违约金是固定数额，逾期付款违约金系按一定标准计算的不固定数值，逾期交房时间长，则逾期交房违约金高，且无上限，两者不存在可比性。关于江忠宝提出逾期违约金过高，请求调整的主张，依据合同法的相关规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少,人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超出造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》规定的“过分高于造成的损失”。鉴于本案南平万达地产有限公司未提交证据证明因江忠宝逾期付款造成的实际损失金额，本院认为江忠宝逾期支付剩余购房款所造成的损失，主要是资金占用损失，且诉争房产所在区域的房产价值上升，南平万达地产有限公司解除合同收回房产后可以更高单价出售等因素，本院从公平原则出发，对南平万达地产有限公司要求江忠宝支付逾期付款违约金的诉讼请求，酌情予以支持111665.7元。对南平万达地产有限公司要求江忠宝承担本案所产生的律师费25000元，符合双方约定，本院予以支持。以上款项，可从江忠宝已支付南平万达地产有限公司的首付款226657元中予以扣减，超出部分予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告南平万达地产有限公司与被告江忠宝于2018年2月26日签订的《商品房买卖合同》(合同编号)已于2018年5月4日解除; 二、被告江忠宝应于本判决生效之日起十日内支付原告南平万达地产有限公司违约金111665.7元（从江忠宝已付首付款226657元中扣减）; 三、被告江忠宝应于本判决生效之日起支付原告南平万达地产有限公司因本案所产生的律师费25000元（从江忠宝已付首付款226657元中扣减）; 四、被告江忠宝应于本判决生效之日起三十日内配合原告南平万达地产有限公司办理南平市武夷新区商品房网签及合同备案登记的注销手续; 五、驳回原告南平万达地产有限公司的其他诉讼请求。 如果被告江忠宝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14850元，减半收取计7425元，由被告江忠宝负担6158.5元，由原告南平万达地产有限公司负担1266.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  苏燕 二〇一九年八月二十九日 书记员  张菊 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。