湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初4196号原告：曹晓芝，女，1968年2月9日出生，汉族，湖南省永兴县人，个体户，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：李斌，湖南民浩律师事务所律师。被告：艾克龙，男，1964年6月27日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人,个体户，住湖南省郴州市北湖区。原告曹晓芝与被告艾克龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹晓芝及其委托诉讼代理人李斌、被告艾克龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹晓芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告艾克龙立即配合原告曹晓芝将其位于郴州市国庆北路18号8栋1单元202号房过户到曹晓芝名下。2、判令被告向原告支付违约金300000元。3、判令被告承担本案相关的诉讼费用。被告艾克龙答辩要点：原告诉请的是事实，没有办理过户到曹晓芝名下是事实，有房屋买卖的事实。这个房子我愿意卖给原告，也愿意协助原告办理过户手续。违约金是没有道理的，我也无法承受。当时口头约定是要一次性支付房款的，因为被告没有一次性支付房款，所以才造成了今天的事情。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实:一、2017年11月17日，曹晓芝与艾克龙签订《房屋买卖合同》一份，约定:“甲方（出卖方）（被告）：艾克龙，身份证号码：4328011964********。乙方（购买方）（原告）：曹晓芝，身份证号码：4310021968********。甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：第一条基本情况。1、甲方自愿将以下房屋出售给乙方，乙方也己充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：(1)该房屋座落于国庆北路18号202房，套内建筑面积133.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积769.9平方米；(2)该房屋的所有权证证号为431002001043GB00013F00010021;(3)该房屋平面图及其四至见房产证。2、附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝等其他设施、设备，将随该房屋一并转让，且转让价格已包含在上述房屋的价款中，乙方不再另行支付价款。3、该房屋占用范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让。第二条保证。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。第三条房价款与付款方式。1、甲、己双方经协商一致，上述房屋（包含第一条第二款列明的配套设施等）总房价款为：肆拾伍万捌仟元整（小写：￥458000元）。2、支付方式、支付时间。(1)甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币贰拾柒万元整，（小写：￥270000元），作为乙方购买甲方房屋的定金。(2)在房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理时，乙方一次性支付剩余房款壹拾捌万捌仟元整（小写：￥188000元）。3、甲方在每次收取付款后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。在办理过户时须甲方付的费用由甲方支付，乙方付的费用由乙方支付。第四条交付期限。1、甲、乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付定金之日起10日内到房地产主管部门办理过户手续。2、甲、乙双方同意，甲方应于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕且乙方全额支付房款次日正式交付该房屋；甲方保证正式交付给乙方的房屋为空房。第五条违约责任。1、在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。2、甲方如不按本合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同，甲方除应按本条约定支付违约金外，同时应双倍返还定金以及返还乙方已支付的全部房价款。3、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。第六条其他。1、该房屋正式交付前，甲方应结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费。2、本合同未尽事宜，甲、己双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。3、甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。4、本合同一式三份。其中甲方留执一份，乙方留执一份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。5、本合同自甲乙双方签订之起生效。甲方（签章）：艾克龙。乙方（签章）：曹晓芝。”二、2017年11月17日，艾克龙向曹晓芝出具房款收据，确认收到曹晓芝购房定金270000元。2017年11月22日，艾克龙出具收条，确认收到第二笔购房款100000元。艾克龙、曹晓芝双方约定合同签订生效且自曹晓芝支付定金之日起10日内到房地产主管部门办理过户手续。虽艾克龙于2018年3月份将案涉房屋房产证交付给曹晓芝。但艾克龙又将案涉房屋到银行抵押贷款，至今案涉房屋处于抵押状态。三、艾克龙向曹晓芝支付款80000元。判决的理由与结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。曹晓芝与艾克龙签订的《房屋买卖合同》合法、有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同约定艾克龙应当自曹晓芝支付定金之日起10日内协助曹晓芝办理案涉房屋的过户登记手续，现案涉房屋因艾克龙抵押贷款不能够办理产权过户，造成案涉房屋产权无法过户给曹晓芝。曹晓芝要求艾克龙协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因双方在合同中约定违约金为每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金，该约定过高，曹晓芝诉请的违约金为300000元，但该金额仍远高于实际损失，本院依法按延期过户损失，将违约金调整为以370000元为基数，自2017年12月2日（合同约定过户时间）起至2019年8月12日（立案时间）止，按月利率2%计算，违约金为152440元（计算方式：370000元×2%÷30天×618天=152440元），艾克龙已支付80000元，相抵后，违约金为72440元。对于曹晓芝的违约金诉讼请求，本院依法部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告艾克龙于本判决生效后十五日内协助原告曹晓芝将位于郴州市国庆北路18号8栋1单元202号房房屋产权过户登记至原告曹晓芝名下。二、被告艾克龙于本判决生效之日起十五日内支付原告曹晓芝违约金72440元（以370000元为基数，自2017年12月2日起至2019年8月12日止，按月利率2%计算）。三、驳回曹晓芝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，由原告曹晓芝负担1265元，被告艾克龙负担1675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢小兰二〇一九年八月二十九日法官助理彭倩书记员文艺媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。