贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终997号上诉人（原审被告）：安顺翠麓房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓******。统一社会信用代码：91520400722190256D。法定代表人：彭东，该公司董事长。委托代理人：陈徽，系该公司员工。委托代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：姜柏华，男，1968年8月24日生，汉族，无业，住贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：王怀英，女，1969年1月29日生，汉族，无业，住址同上。系姜柏华之妻，二被上诉人委托代理人：杨益松，贵州赤丞律师事务所律师。委托代理权限为特别授权代理。上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司（以下简称“翠麓公司”）与被上诉人姜柏华、王怀珍商品房销售合同纠纷一案，因不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初1241号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人翠麓公司委托代理人陈徽，被上诉人姜柏华及王怀珍委托代理人杨益松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决宣判后，上诉人翠麓公司向本院提出上诉称：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定的事实不清，适用法律错误。一审认为《商品房销售管理办法》属于部门规章不符合合同法规定的合同无效的规定，上诉人认为虽然该办法属于部门规章，但是他约束上诉人与被上诉人之间的买卖行为《回购协议》违反了《商品房销售管理办法》的相关规定。2、逾期付款损失问题，双方签订的《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》对于上诉人未回购的违约责任没有具体的约定，故一审判决认定逾期支付回购款损失没有合同依据。被上诉人主张损失产生期间该商铺仍由被上诉人管理控制，能够给其带来收益，被上诉人不存在因上诉人未回购产生的损失。假如存在损失也是被上诉人管理行为所致，该损失应当由被上诉人自行承担。被上诉人姜柏华、王怀英答辩称：1、《商品房销售管理办法》约束的是房地产开发企业销售商品房的销售行为，不约束双方间买卖行为。2、被答辩人认为《回购协议》违反《商品房销售管理办法》应当认定无效。但《商品房销售管理办法》属于部门规章，并非法律、行政法规效力性规定，不是合同无效的法定理由。3、双方对逾期支付回购款的违约责任未约定，但双方签订了《回购协议》，一审根据法律规定判决被答辩人承担逾期支付回购款损失符合法律规定。4、涉案商铺从签订协议至今未办理任何交接手续，被答辩人称商铺由答辩人管理、控制与事实不符，且答辩人要求承担的是逾期支付回购款的责任，而不是商铺经营期间的亏损。二审中，双方当事人均未提交新证据。姜柏华、王怀珍向一审提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告回购房款人民币483989元及逾期付款损失（以483989元本金为基数，自2018年3月27日起至实际支付完回购款止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算）；2、诉讼费用被告负担。一审经审理查明：被告发布广告内容为：“翠麓地产金座灯饰城迎新春买铺惠动安顺金座灯饰城安顺最大灯饰专业市场最具投资价值的产权式旺铺5年收回投资成本零风险10年无条件增值回购4120元/平米起（4楼商铺）最高优惠49万元/套”。2013年3月26日,二原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于安顺市××××大街的“翠麓金座”1栋1层1-20号商业用途房屋，所购商品房建筑面积18.34㎡，套内建筑面积12.30㎡，该商品房按套（单元）计算，商品房总价款为290393元。上述合同签订当日，二原告作为甲方又与被告作为乙方签订《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》，约定：“就甲方对其享有所有权的商铺委托租赁及经营达成如下协议：一、商铺情况及合同价款:1、甲方购买的“翠麓金座灯饰城”1层20号商铺，建筑面积为18.34㎡（含公摊）。2、计租合同总价款人民币483989元。二、协议内容：1、甲方自愿委托乙方对甲方所购买的商铺进行租赁及经营管理，甲方承担委托方的履约责任。受甲方委托的“翠麓金座灯饰城”1层20号商铺的经营管理委托期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止……。”同日，原告姜柏华作为甲方，被告翠麓公司作为乙方双方签订《翠麓金座灯饰城回购协议》内容为：甲方所购买的翠麓金座灯饰城壹层1-20号商铺，该套商铺建筑面积为18.34㎡。乙方承诺甲方所购的该套物业，从签定（订）《商品房买卖合同》后的第六年起至第十年止，如甲方要求乙方回购，则乙方按所签定（订）该套物业的计租总价483989元进行回购。在此期间所产生的税费，按照国家相应的法律规定各自承担。注：回购时税费按290393标准办理。”。协议签订后原告按购房合同约定支付了购房款，向税务部门交纳了契税。并于2015年3月6日二原告取得该房屋的房屋所有权证（证号为：安市房权证西秀字第**）。另查明，原告与被告签订返租协议、回购协议后至今未收取被告支付的返租或回购费。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》、《翠麓金座灯饰城回购协议》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同和协议约定行使权利和履行义务。虽然该争议房屋已办理房屋产权证书至原告名下，但《翠麓金座灯饰城回购协议》已明确约定：“乙方承诺甲方所购的该套物业，从签订《商品房买卖合同》后的第六年起至第十年止，如甲方要求乙方回购，则乙方按所签定（订）该套物业的计租总价483989元进行回购”，该约定具体明确了被告回购房屋的位置、房号、面积、回购时间、回购价格，现该房屋已具备协议约定的回购条件，即“从签订《商品房买卖合同》后的第六年起至第十年止”，原告依据该回购协议约定诉请要求被告支付回购款，符合协议约定，予以支持。被告辩称认为回购协议违反了商品房销售办法第11条、第45条的规定，根据合同法第52条第5项规定应当认定为无效，《商品房销售管理办法》属于部门规章，合同法第52条第5项内容为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故被告的该抗辩理由不符合法律的规定，不予采纳。被告回购该房屋后，如需要办理产权过户手续，原告应当协助被告办理产权过户手续。过户所产生的税费，按照国家相应的法律规定各自承担。关于原告诉请要求被告支付逾期付款损失（以483989元本金为基数，自2018年3月27日起至实际支付完回购款止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算）的问题。回购协议约定的回购期间为：从签定《商品房买卖合同》后的第六年起至第十年止，如甲方要求乙方回购，则乙方按所签定该套物业的计租总价483989元进行回购。因协议约定的回购时间为签订购房合同后的六年至十年期间，六年至十年原告可选择回购的时间为四年。庭审中原告未提供第六年届满后的次日即向被告主张回购的权利的证据，故以原告主张回购的时间起点应为其向法院起诉之日。因协议对逾期支付回购款的违约责任未作出约定。因该协议属于有偿合同，法律对该有偿合同未作出规定，故参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参加逾期罚息利率标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》对逾期贷款的罚息利率是在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。故酌情调整被告支付逾期付款损失为以购房款483989元为基数、按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%、从2019年3月5日起计算支付至回购款付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1、被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告姜柏华、王怀英回购款人民币483989元及逾期支付回购款损失（以回购房款483989元为基数、按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%、从2019年3月5日起计算至回购款付清日止）。2、驳回原告姜柏华、王怀英的其他诉讼请求。本案受理费人民币8560元，减半收取人民币4280元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担。二审经审理，确认一审查明事实。本案的争议焦点：《翠麓金座灯饰城回购协议》的效力问题；上诉人是否承担逾期付款违约损失。本院认为：二审围绕当事人上诉请求及适用法律进行审理。上诉人认为双方间签订的《翠麓金座灯饰城回购协议》违反《商品房销售管理办法》，应属无效的合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定”系指由全国人大及其常务委员会制定的法律及国务院制定的行政法规。《商品房销售管理办法》系部门规章并不属于合同法所要求合同无效的情形。同时，《商品房销售管理办法》的目的在于规范商品房销售行为。其中规定了违反《商品房销售管理办法》的法律责任，其中第四十二条“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。（三）返本销售或者变相返本销售商品房的、（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。”因此，双方当事人之间违反了该办法应由相关行政部门依法对房地产开发企业进行处罚，但并不导致合同无效。故上诉人的该上诉理由不能成立。对于上诉人是否承担逾期付款违约损失的问题，双方间签订的《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》及《翠麓金座灯饰城回购协议》虽未对上诉人未回购的违约责任进行约定,但在被上诉人根据协议要求其无条件回购商铺时，上诉人违反协议约定，拒绝回购，已构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”的规定，违约后给对方造成的损失还包括合同履行后可以获得的利益。双方已经在《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》内约定了回购价款，其回购后可获得的利益最直接的体现系该款项的利息。因此一审法院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定以中国人民银行逾期罚息利率标准计算违约金并无不当。故上诉人的该上诉理由不成立不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费8560元，由上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇一九年八月二十八日法官助理张婕书记员曹佳慧（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。