北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初11331号原告（反诉被告）：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街****楼**401。法定代表人：房崇安，董事长。委托诉讼代理人：于来平，女，1979年9月26日出生，汉族，北京珠江投资开发有限公司职员。被告（反诉原告）：被告：张丽英，女，1965年7月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹隆基，北京市营建律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋泉午，北京市营建律师事务所律师。第三人：珠海市珠江永益装饰有限公司，，住所地珠海市横琴新区宝华路****-58430（集中办公区）法定代表人：章勇，总经理。委托诉讼代理人：杨立涛，男，1992年11月9日出生，汉族，珠海市珠江永益装饰有限公司职员。第三人：邹珍，女，1985年2月11日出生，汉族，住湖南省南漳县。委托诉讼代理人：李海，北京市中淇律师事务所律师。原告北京珠江投资开发有限公司（以下简称原告珠江公司）与被告张丽英、第三人珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称永益公司）、邹珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人于来平，被告张丽英及其委托代理人曹隆基、宋泉午，第三人永益公司委托诉讼代理人杨立涛，第三人邹珍委托诉讼代理人李海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》于2016年12月8日解除，被告配合原告办理合同登记备案的解除手续，返还购房款收据原件、买卖合同原件、pos刷卡单原件；2、被告支付未按合同支付首付款和办理贷款导致合同解除违约金401054.2元；3、被告支付买受人未在15日内办理完毕退房手续产生的违约金100263.5元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年5月13日签订了合同编号为XF548031的《北京市商品房现房买卖合同》，约定由被告购买原告位于兴贸三街18号院15号楼8层1单元815室，房屋价款为2005271元，应付首付款为1005271元，剩余100万元为银行贷款。根据上述合同附件五《计价方式与房款的其他约定》第2条商业贷款（1）款约定：买受人于2015年4月11日前与出卖人签订合同并向出卖人缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款作为首期房款，即1005271元整（含定金贰万元整）……按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金。商品房合同附件五第二条第（3）项约定：“合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付款项，买受人自逾期之日起至贷款实际到达出卖人账户之日止，按日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金；逾期超过十日视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意于出卖人发出通知之日起10日一次性将未付房款付清；买受人逾期履行付款义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金。”原、被告双方于2015年5月13日签订合同后，被告向我公司支付了购房款200527元后未再支付任何价款，我司多次催告被告交纳房款，但被告一直未交纳。2016年12月8日，我司向被告发出《解除合同通知函》，并告知被告配合我司办理合同备案解除手续，但被告不予配合。按照合同附件八第十条约定：合同被依法解除的，买受人应在合同解除之日起15日内办理完毕退房手续，包括但不限于办理合同备案或预告登记的撤销和解除手续，并将合同、财务凭证等相关资料返还出卖人。买受人逾期不履行上述义务，应向出卖人支付合同总价款5%的违约金。被告的行为严重损害了我司的利益，现具状至法院，请求法院依法裁判。张丽英辩称：一、同意解除《商品房现房买卖合同》，不同意原告主张的事实、理由，被告不承担违约责任。1、原告未在合同解除权发生之日起一年内行使解除权，其合同解除权已经消灭。（2018）京0112民初23278号判决书已经查明，原告未向被告寄送过《变更付款方式通知函》《解除合同通知函》。商品房买卖合同第七条约定，原告的解除权最迟自合同签订后五十五日内，即2015年7月8日起发生，至2016年7月7日前行使解除权，根据《合同法》第95条规定，“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，依据《最高院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定......对当事人没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”原告丧失单方解除权。2、鉴于原告在丧失解除权前提下仍坚持解除合同，主张高额违约金，双方已经失去合同履行的基础，被告同意解除合同，不承担违约责任。被告因资金状况出现问题，不能一次支付首付款，被告丈夫高海亮在2015年5月与原告的销售专员刘俊协商缓交，刘俊表示同意但需请示领导。2015年7月，被告再次到售楼处找刘俊表示可以一次付全款，但是对方要求被告按照出卖人解除合同的相关合同条款，另外支付合同总价20%的违约金，支付全款后继续履行合同。这是被告不能接受的，此后几次电话协商都没结果，原告也不再找被告。因为原告没按合同约定把合同文本及相关购房资料交付被告，被告无法了解合同内容，也无法依据合同维护自身权益，就这样一直拖延到2018年。（2018）京0112民初23278号案件审理过程中，被告当时表示继续履行合同，支付全款而原告在丧失解除权的情形下坚持要求被告支付合同总价25%违约金，才同意交付房屋，办理不动产登记手续。被告认为合同长期不能履行，也未解除的主要责任在于原告，原告想解除合同，应在解除条件成就一年内行使解除权，避免双方损失扩大，原告应承担合同不能履行也未能解除的责任。二、原告诉求被告按照房款20%支付合同解除违约金无合同依据、法律依据。如前所述，原告的合同解除权已经消灭，无权再要求被告根据合同附件五第2条第（3）项约定支付未按合同支付首付款和办理贷款导致合同违约金401,054.12元，请法院依法驳回第二项诉讼请求。三、原告的合同解除权已经消灭，原告无权要求返还本属于被告的合同原件、财务凭证，无权要求被告支付合同价款5%的解除合同未退还财务凭证、合同原件违约金100263.5元，请法院依法驳回第三项诉讼请求。四、合同解除，双方应按照合同法第97条规定恢复原状，原告应退还被告已支付的定金20000元、首付款180527元、装修费184631元、排号费10000元及电商费70000元。1、原告应退还被告已支付定金20,000元、首付款180527元，原告无权单方解除合同，被告不应承担违约责任，根据合同法第97条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的应恢复原状，原告应退还被告支付的定金、首付款。2、原告在销售房屋时承诺为精装修，签订合同时基于优势地位强制被告接受装修事宜由原告统一安排，被告不能选择装修公司、装修方案，被告在所谓“委托销售模式”下，被迫向从未进行过商议，也未确定装修方案的珠江市珠江永益装饰有限公司支付184631元装修费，装修费实质是以装修费名义交付的房款。根据双方签订的《楼宇认购书补充协议》第十条约定装修协议与商品房买卖合同互为生效条件，同时签订、同时生效、同时解除，商品房买卖合同解除时也应解除装修协议，原告应将已支付的装修费184631元退还给被告。3、原告为达到降低应税额目的将房款的总额进行拆分，在所谓的“委托销售模式”下与北京章鱼快跑科技有限公司形成了“合同关系”，支付了排号费10000元、电商费70000元，原告利用在售楼活动中反复使用的格式条款（属于合同法第39条第2款规定的格式条款），将房款进行了拆分，排除了被告的权利，加重被告的义务，根据法律规定该条款无效。主合同解除，作为主合同项下的从合同即电商服务合同也应解除，原告应将排号费、电商费退还给被告。五、2008年，被告夫妻办理公租房申请手续。为避免购买商品房造成无法参与公租房申请程序，在与原告商议购买房屋时，特意咨询购买该房是否影响公租房申请资格，原告明确告知被告不影响申请资格，被告才购买该房。购买该房办理网签手续后，公租房通知选房，北京市保障性住房建设投资中心经网络检索到被告夫妻名下有房产登记信息，因此被告失去保障性住房申请资格，给被告造成重大经济损失。综上所述，原告未在约定、法定期间行使单方解除权，合同解除权已经消灭，要求被告承担未按合同支付首付款和办理贷款导致合同违约金没有合同依据、法律依据。鉴于在被告在原一审中主张支付全款、继续履行合同，原告坚持解除合同并主张高额违约金，双方失去履行合同的基础，被告同意解除商品房买卖合同，合同长期不能履行也未能解除的责任在于原告，被告不应承担违约责任，解除后，原告应当退还被告已支付的房屋首付款、装修款、排号费及电商费。请法院查明事实，依法维护被告合法权益。永益公司述称，与我方无关，不发表意见。邹珍述称，与我方无关，请法院裁决。张丽英向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2015年4月4日双方签订的《楼宇认购书补充协议》、2015年5月13日签订的《北京市商品房现房买卖合同》、《装修协议》、《电商居间服务协议》；2.判令反诉被告退还原告已支付的定金20000元、首付款180527元、产权代办费1000元、印花税1003元；3.判令反诉被告退还原告支付的装修费184631元、排号费10000元、电商费70000元；4.判令反诉被告向原告自2016年7月8日起至实际支付之日止，以已支付466158元为基数，按照中国人民银行同期存款利率向原告支付逾期退款利息；5.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2015年4月4日，张丽英与反诉被告北京珠江投资开发有限公司签订《楼宇认购书补充协议》约定，张丽英认购珠江公司开发的珠江四季中心的15号楼8层1单元815室，房屋价款为2005271元，由珠江公司安排的装修公司进行装修，签订商品房买卖合同时一并签订装修协议，商品房现房买卖合同与装修协议同时签订、同时生效、同时解除，当日张丽英支付了定金20000元、排号费10000元。2015年5月13日，双方签订《北京市商品房现房买卖合同》（编号：XF548031），约定张丽英购买位于通州区兴贸三街18号院15号楼8层1单元815室，面积92.26平方米，房款总额为2005271元，2015年4月11日前支付1005271元，余款1000000元由张丽英办理银行贷款。如贷款在合同签订45日内未能到达珠江公司账户，逾期十日一次性支付全款，如未支付全款，珠江公司有权解除《北京市商品房现房买卖合同》。当日，张丽英向珠江公司支付了首付款180527元、电商费70000元、产权代办费1000元。房屋买卖合同时约定，涉案房屋统一进行装修，不能选定装修方案、装修材料，张丽英在珠江公司销售现场支付房屋首付款同时支付了装修费184520元、装修印花税111元，装修费实质是以装修费名义交付的房款。张丽英在所谓的“委托销售模式”下与不具备从事房地产居间服务资质的北京章鱼快跑科技有限公司形成了“合同关系”，在珠江公司销售现场支付房屋首付款同时支付了排号费10000元、电商费70000元。张丽英资金来源变化发生暂时困难，800000元首付款余款未能支付，张丽英爱人高海亮在2015年5月与珠江公司的销售专员刘俊协商缓交，刘俊表示同意但需请示领导。2015年7月，高海亮第二次到售楼处找刘俊表示可以一次付全款，但是珠江公司要求张丽英按照附件五中的出卖人解除合同条款，支付合同总价20%的违约金，才可继续履行合同。这是张丽英不能接受的。此后几次电话协商都没结果，珠江公司也不再找张丽英。因为珠江公司未按照约定把合同文本及相关购房资料交付张丽英，导致张丽英无法了解合同内容，也无法依据合同维护自身权益。就这样一直拖延到2018年，珠江公司将张丽英起诉至贵院，要求解除合同，支付解除合同违约金401054.2元，未办理退还合同、财务凭证违约金100263.5元。诉讼中，张丽英同意支付全款、继续履行合同，珠江公司坚持在丧失解除权的情形下，主张高额解除合同违约金，合同无法继续履行主要原因在于珠江公司，张丽英不应承担违约责任，珠江公司坚持张丽英支付25%的违约金后，继续履行合同。经法院审理查明，张丽英与珠江公司签订《楼宇认购书补充协议》真实、合法、有效，不能认定珠江公司向张丽英快递过《催办函》、《通知函》、《变更付款方式通知函》及《解除合同通知函》。法院认为张丽英要求继续履行合同，不愿承担违约责任，导致合同陷入无法履行的境况，判令解除商品房买卖合同，张丽英支付合同总价10%违约金。张丽英提出上诉，二审法院将案件发回重审。鉴于珠江公司丧失合同解除权，还坚持主张因未办理贷款导致合同解除违约金，双方已经丧失合同履行的基础，合同无法继续履行。张丽英同意解除合同，造成合同无法继续履行的主要责任在于反诉被告，张丽英根据现有状况，依据法律规定提出解除合同，根据合同法第97条规定，合同解除后双方应恢复原状，珠江公司应退还张丽英已支付的定金、房屋预付款、产权代办费。珠江公司在签订房屋买卖合同时基于优势地位强制张丽英接受统一装修事，张丽英不能选择装修公司、装修方案，在所谓“委托销售模式”下，被迫向从未进行过商议，也未确定装修方案的珠江市珠江永益装饰有限公司支付184631元装修费，装修费实质是以装修费名义交付的房款。根据双方签订的《楼宇认购书补充协议》第十条约定装修协议与商品房买卖合同互为生效条件，同时签订、同时生效、同时解除，商品房买卖合同解除时也应解除装修协议，珠江公司应退还支付的装修费184631元。珠江公司为达到降低应税额目的将房款的总额进行拆分，在所谓的“委托销售模式”下与北京章鱼快跑科技有限公司形成了“合同关系”，支付了排号费10000元、电商费70000元。珠江公司利用在售楼活动中反复使用的格式条款（属于合同法第39条第2款规定的格式条款），加重张丽英的义务，根据法律规定该条款无效。主合同解除，作为主合同项下的从合同即电商服务合同也应解除，珠江公司应退还已收取的排号费、电商费。综上，珠江公司在丧失合同解除权的情况下，仍坚持主张因张丽英未办理贷款手续导致解除合同违约金，双方已无合同履行的基础，为维护自身合法权益提起反诉，请法院依法查明事实，判决退还张丽英已支付的各项费用。珠江公司针对反诉辩称，同意解除《北京市商品房现房买卖合同》和楼宇认购补充协议。装修协议和电商服务协议与我方无关，不应在本案中一并处理。关于退还定金、首付款，应扣除总房款的20%违约金，产权代办费同意退还。装修款与我方无关，排号费电商费与我方无关。被告违约在先，应向我方支付违约金，无权向我方主张利息，印花税是由被告违约造成，应由被告承担。永益公司述称，我方已经提供装修服务，不同意解除，本案是房屋买卖合同纠纷，装修费不应在本案处理，无权要求我方退还装修费，其他与我方无关。邹珍述称，本案为房屋买卖合同纠纷，北京章鱼快跑科技有限公司是提供中介居间服务，不应在本案中处理。从我方提供服务到被告提出反诉，已超过诉讼时效。我方提供居间服务，居间事项已经完成，不存在合同解除事由，不存在返还费用。原被告所诉解除合同都是针对彼此之间的合同，与我方无关。北京章鱼快跑科技有限公司已经注销，已经完成了清算注销程序，股东完成了相关义务，不应承担责任。本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年5月13日原被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同编号XF548031，约定张丽英购买珠江公司位于通州区兴贸三街18号院15号楼8层1单元815号房屋。合同附件五第2条商业贷款第（1）款约定：买受人于2015年4月11日前与出卖人签订合同并向出卖人缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款作为首期房款，即1005271元。买受人未按以上约定履行付款及其他义务的，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金。第（2）款约定，其余房款100万元由买受人向贷款机构申请商品房担保贷款方式支付。第（3）款第①项约定：合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人逾期履行付款义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金。张丽英已支付珠江公司定金20000元、首付款180527元、产权代办费1000元、印花税1003元。除此之外，张丽英支付永益公司装修费及印花税184631元，张丽英支付北京章鱼快跑科技有限公司排号费10000元、电商费70000元。涉案房屋实际并未交付张丽英使用。珠江公司称其曾向张丽英邮寄《解除合同通知函》《催款函》等文件，张丽英对此不予认可，珠江公司所提交的EMS快递单中缺少寄件人签名及交邮日期，亦无收件信息。珠江公司与永益公司均为独立企业法人。《北京市商品房现房买卖合同》附件十第二十八条约定，买受人在签订本合同的同时已委托珠海市珠江永益装饰有限公司对房屋进行装修并签订了装修协议。庭审中，永益公司对于收取装修费用及进行装修予以认可，但不同意解除其与张丽英之间的装修合同。北京章鱼快跑科技有限公司现已注销，注销前邹珍为唯一股东及清算人。关于北京章鱼快跑科技有限公司收取张丽英的排号费、电商费的性质，邹珍称该费用为居间服务费，珠江公司称其与北京章鱼快跑科技有限公司无任何关系，从未委托其开展宣传、营销等活动，张丽英对此不予认可。本院认为，依法成立之合同，具有约束力，各方均应恪守。珠江公司与张丽英签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。现张丽英未按合同约定支付首付款并使贷款到达出卖人账户，违反了合同约定，珠江公司有权依约主张解除合同。关于合同解除时间，珠江公司提供的邮寄解约通知函件的快递单无寄件人签名、寄件时间、收件信息，无法认定已实际交邮，结合张丽英的反诉请求，本院以本判决书生效之日作为合同解除之日。合同解除后，张丽英应协助办理合同登记备案的解除手续。关于珠江公司要求返还购房款收据原件、买卖合同原件、POS刷卡单的诉讼请求，上述文件均为交易过程中张丽英合法且应当取得的文件，无需返还。关于违约金数额，珠江公司主张的总房款20%、5%的违约金明显过高，结合张丽英的意见，且珠江公司未提供证据证明其因此所受损失的具体数额，故违约金具体数额本院酌情减少至总房款的10%。关于被告张丽英已支付原告的定金、首付款、产权代办费、印花税，珠江公司应予返还。关于张丽英支付的装修款，因合同解除导致珠江公司必然取得相应的装修利益，故珠江公司亦应支付该装修款。关于装修合同解除问题，与本案并非同一法律关系，本院不予处理。关于张丽英主张的利息损失，因珠江公司并非违约方，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于排号费、电商费，并非珠江公司收取，现有证据尚无法认定该款项为购房款的一部分，张丽英与北京章鱼快跑科技有限公司之间的法律关系与本案并非同一法律关系，不应在本案中一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司与被告（反诉原告）张丽英于2015年4月4日签订的《楼宇认购书补充协议》、于2015年5月13日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；二、被告（反诉原告）张丽英协助原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司办理涉案房屋（通州区兴贸三街18号院15号楼8层1单元815号）的网签备案撤销手续，于本判决生效之日起十日内执行清；三、被告（反诉原告）张丽英支付原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司违约金200527元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司支付被告（反诉原告）张丽英定金20000元、首付款180527元、产权代办费1000元、印花税1003元、装修费184631元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张丽英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8814元，由原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司负担5289元（已交纳），由被告（反诉原告）张丽英负担3525元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费4154元，由原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司负担3440元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）张丽英负担714元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  薛德胜人民陪审员  张万良人民陪审员  马铁刚二〇一九年八月二十一日书 记 员  许松婷-16--1-