安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0802民初1240号原告：张爱联，女，1967年11月20日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：唐太红，安庆市建设法律服务所法律工作者。被告：许海平，男，1963年2月2日出生，汉族，住安庆市大观区。被告：许冬冬，男，1989年1月1日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：张斌，安徽振风律师事务所律师。原告张爱联诉被告许海平、许冬冬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张爱联及其委托诉讼代理人唐太红，被告许海平、被告许冬冬及其委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与两被告签订的房屋买卖合同；2、两被告立即返还原告房款计25万元；3、两被告立即支付违约金计50万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年元月1日原告与两被告签订了关于安庆市迎江区顺安路（十中）旁边两套还迁房其中一套的房屋买卖合同，合同中约定总房款25万元，被告收到房款之日起将交易的房产交付给原告使用，违约责任为全部房款的双倍。2015年元月1日即签订合同当日原告支付了4万元，2018年6月20日支付10万元，2019年5月29日支付11万元。按照合同约定，两被告应当于2019曰5月29日将房产交付给原告使用。原告多次要求两被告履行义务，可是两被告却拒绝履行。综上，原告为了维护自己的合法权益，提起诉讼。许海平辩称，对原告起诉没有意见，陈述的事实属实，房屋没有交付给原告是因为许冬冬不愿意交付。许冬冬辩称，1、原告与被告许海平于2015年签订房屋买卖合同，但该合同的标的物系许海平妻子余某某生前拆迁但未安置的房屋，属于余某某的遗产。许海平系无权处分，许海平与原告签订的合同系效力待定的合同，因遗产的法定继承人为许海平、许冬冬及余某某的父亲余某2，应由以上继承人同时签字确认，合同才有效，该合同未经遗产继承人追认，自始无效，故违约金约定也无效。2、许海平为哄骗许冬冬签字，于2019年5月16日口头同意将许海平、许冬冬共有的格林镇小区房屋过户给许冬冬独自所有，但是许冬冬在涉案买卖合同上签字后，许海平不兑现承诺，许海平的行为应为欺诈。许冬冬自2018年独自居住在格林镇小区房屋内，经济独立，对原告与许海平的房屋买卖合同不知情，也从未收到原告的房款。3、原告与许海平自2014年开始来往，同居至今，2019年6月27日，许冬冬于原告家中找到了许海平并发生纠纷，后报警处理。原告与许海平的行为，应认定为恶意串通，以欺诈的行为诱使许冬冬在房屋买卖合同上面签字，造成合同债权的形成，应认定为无效。4、原告与许海平的行为属于虚假诉讼。综上请求驳回原告的诉讼请求，并移交公安机关立案侦查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的以下证据：拆迁协议、转账记录、短信记录，被告许冬冬提交的以下证据：余某某、余某2的身份信息、死亡证明、机场社居委证明、拆迁安置协议、报警记录、视频资料、民事裁定书，当事人对证据的真实性均无异议，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提交的买卖合同，徐冬冬对其签字的真实性无异议，补签字不影响合同的成立，予以认定。2、原告提交的快件单，该证据不能直接反映邮件内容，但结合原告提供的短信内容，对原告催促被告交房的事实予以认定。3、许冬冬提交的照片，照片内容本身无法达到原告与许海平系同居关系的证明目的。4、许冬冬提交的物业公司证明，该证据与本案处理没有关联，不作认定。5、许冬冬申请证人出庭的证言，证人出庭证言不能达到许海平诱骗许冬冬在买卖合同上签字的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，原告（买方、乙方）与被告许海平（卖方、甲方）签订《买卖合同》，合同约定：乙方同意购买甲方坐落于安庆市迎江区顺安路（十中）旁边两套还迁房其中的一套，乙方优先选一套还迁房产，建筑面积为80平方米；上述房产的交易价格为25万元，合同签订之日乙方向甲方支付4万元作为购房定金，双方同意分期付款，甲方应于收到乙方分期付款之日起将交易的房产全部交付给乙方使用；合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在十日内将乙方的已付款返还给乙方，购房定金归甲方所有，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起十日内应以乙方所付全部房款的双倍及已付款返还给乙方。2019年5月16日，被告许冬冬在该《买卖合同》上签字。合同签订时，原告给付许海平4万元、后又分别于2018年6月20日、2019年5月29日向许海平付款10万元和11万元。另查明，许冬冬系许海平和余某某之子，余某某与2013年2月死亡，余某某母亲于2012年死亡、父亲于2018年死亡。涉案买卖合同中的交易房屋系拆迁还建房屋，根据2013年5月11日许海平与迎江区龙狮桥乡人民政府签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》内容反映，被拆迁房屋产权人为余某某，安置户型2套80平方米，安置点顺安路还建点。2019年6月政府对协议中的还建房进行了安置，因许冬冬不同意向原告交付房屋引起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：1、原被告签订的《买卖合同》的合同效力。2、两被告的法律责任承担。针对第1个焦点，原告与两被告签订的《买卖合同》是当事人的真实意思表示，应为合法有效。本案中许冬冬辩称，买卖房屋系余某某的遗产，法定继承人为许海平、许冬冬、余某2，被告无权处分，对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，即便被告对涉案房产不具有完全处分权，但无权处分影响的仅是物权变动，并不影响合同的效力，故本案原、被告间订立的合同依法成立并生效。针对第2个焦点，依法成立的合同对双方均具有约束力，因被告徐冬冬不同意交付房屋，已构成根本违约，原告诉求解除合同并返回已付的购房款有事实和法律依据，予以支持。关于返还房款的主体，根据已查明的事实，涉案合同于2015年由原告与许海平洽谈，许冬冬于2019年才在合同上签字，房款原告全部支付给许海平，并且大部分房款的支付发生在许冬冬签字之前，故房款的返还责任主体应是许海平，原告要求许冬冬返还房款没有事实依据。关于原告主张的违约金，因被告许冬冬不同意交付房屋，导致合同不能履行，两被告作为合同的一方当事人，应共同对原告承担违约责任。被告徐冬冬对合同约定的违约金提出过高抗辩，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于损失时，当事人可以要求调整，虽然违约方对违约金过分高于损失负有举证责任，但非违约方对违约金的合理性，亦应提供相应的证据予以说明，具体到本案中，原、被告均未提供证据证明具体的损失，综合合同关于双方违约责任的约定、原告资金占用时间、被告的过错程度、二手房交易价格的上涨实际，根据公平和诚实信用原则，本院酌情在合同约定的原告违约金金额（4万元）的基础上上浮25%调整被告的违约金为5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告张爱联与被告许海平、许冬冬签订的《买卖合同》。二、被告许海平于本判决生效后七日内返还原告张爱联购房款25万元。三、被告许海平、许冬冬于本判决生效后七日内共同支付原告张爱联违约金5万元。四、驳回原告张爱联的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元（原告已预缴），原告负担2750元，被告许海平、许冬冬共同负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  潘小红二〇一九年八月二十日书记员  张逸文附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。