贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3092号 上诉人（原审被告）六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司。营业场所：贵州省毕节市威宁彝族回族苗族自治县草海镇新城区进站大道（威双大道马家梁子）。统一社会信用代码：9152052666297295XP。 法定代表人肖才宏，该公司负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：陇康，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15205200810360802。 委托诉讼代理人（特别授权）：陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224201611488319。 被上诉（原审原告）马欣，女，1984年8月18日出生，回族，住贵州省威宁县草海镇高原明珠6-1-906。 上诉人六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司（以下简称宏达房开威宁分公司）因与被上诉人马欣商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。、 宏达房开威宁分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1.2016年6月8日以后产生的预期违约行为系因政府政策这一不可抗力所致，不可归责于上诉人。2017年3月上诉人向威宁县不动产登记中心申请不予办理涉案房屋不动产登记证相关法律、政策信息公开，2018年4月该中心给予答复，因受威宁县草海综合治理的影响，威宁县人民政府于2012年年底下发《威宁彝族回族苗族自治县县城规划2013-2030》号文件将涉案房屋划于威宁县草海保护区红线范围内，责令红线区域停止一切相关建设活动。2017年3月贵州省人民政府下发《黔府函办171号》文件，要求停止威宁县草海保护区红线重叠区域内的一切相关建设活动。2016年6月8日上诉人取得涉案房屋整栋楼房的《建设工程竣工验收报告备案表》具备办理产权证的条件，在积极为广大业主办理产权转移登记时，接到相关行政主管部门的口头通知，停止对涉案房屋小区办理相关产权证。上诉人逾期办理产权证的期限应为2015年10月1日至2016年6月8日；2.一审法院按年利率6.175%计算违约金，标准过高。 被上诉人马欣未作答辩。 马欣一审诉讼请求：请求判令被告赔付违约金（按购房款总额每年6.175%的利率标准计算，被告违约时间自2013年8月10起至2018年9月30日共计违约金88736.14元），并由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告于2011年5月8日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于“高原明珠”的住房，总价款为286266元，原告依照约定通过交首付款及公积金贷款的方式向被告履行了付款义务。被告承诺于2013年6月10日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，若逾期未交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款千分之五的违约金。但被告至今未向原告交付转移登记的有关文书。 一审法院认定事实如下：2011年5月8日，原告马欣与被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号0000705号），约定原告向被告购买位于“高原明珠”6-1-906号住房，房屋总价款为286266元。《合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2013年6月10日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了286266元购房款，原告于2018年8月31日领取了房屋产权登记证书。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告马欣与被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中，原告已经向被告支付了购房款286266元,而被告未按照合同约定于2013年6月10日前交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约。故原告主张被告支付违约金的诉请成立，予以支持。 关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”而2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”在民法总则施行之前被上诉人享有违约金请求权已超过诉讼时效期间的，上诉人即取得抗辩权，不应适用民法总则规定的三年诉讼时效期间。至民法总则施行之日诉讼时效期间尚未届满的，违约金请求权应适用三年诉讼时效期间。本案被告承诺于2013年6月10日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，若逾期未交付，被告按日向原告支付违约金。对原告而言，合同约定的违约金属继续性债权，自2013年6月11日起，原告的权益每天都在受到侵害，并且原告每天都知道或应当知道自己的权益受到侵害。本案原告未提交证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，通过上述对横跨新旧法前后诉讼时效的分析，原告所诉2013年6月11日至2015年9月30日期间的违约金已超过两年的诉讼时效期间，故被告主张对该期间的违约金，本院不予支持。原告主张2015年10月1日至2018年8月31日之间的违约金，未超过诉讼时效期间，予以支持。 关于合同约定违约金标准问题，原告主动按照6.175%的年利率进行计算符合相关法律标准，予以支持，以此计算被告应支付2015年10月1日至2018年8月31日期间的违约金为286266×6.175%×（2+330／365）=51336元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司于本判决生效之日起十日内向原告马欣支付从2015年10月1日计算至2018年8月31日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金51336元。案件受理费1046元由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人均未提交证据。 经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方诉辩意见及在案证据，本案争议的焦点为：1.上诉人承担违约责任期间如何认定；2.一审判决中关于违约金的适用标准是否适当。 关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，本案中，上诉人所举证据不能证明其违约系因不可抗力事由所致，其主张2016年6月8日之后应免除其违约责任的上诉意见不成立。但2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被上诉人于2019年1月4日向人民法院提起诉讼，其民事权利受法律保护的时效期间应自2016年1月5日起，至其领取房屋产权证书之前一日止，即2016年1月5日至2018年8月30日。具体违约金数额为：286266×6.175%×（2+236／365）=46783.32元。一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。 关于争议焦点2，一审判决说理充分，论证翔实，在此不再赘述。 综上，一审判决事实清楚，适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初181号民事判决； 二、由上诉人六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司于收到本判决之日起十日内向被上诉人马欣支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金46783.32元； 三、驳回上诉人六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人马欣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1046元，由上诉人六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司承担950元，被上诉人马欣承担96元；二审案件受理费2092元，由上诉人六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司承担1900元，被上诉人马欣承担192元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 郭少华 二〇一九年八月十二日 法官助理 胡伟科 书 记 员 邓 千