重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0235民初3630号原告：重庆佳桂物业管理有限公司，住所地重庆市云阳县云江大道**，统一社会信用代码9150023558429657XU。法定代表人：姜太云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林雄，重庆洲同律师事务所。特别授权。委托诉讼代理人：张开颜，重庆洲同律师事务所。一般代理。被告：韩山，男，1987年2月16日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告重庆佳桂物业管理有限公司(简称佳桂物业公司)与被告韩山物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告佳桂物业公司的委托诉讼代理人林雄、张开颜，被告韩山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳桂物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业管理费2380.04元、公摊电梯费920.4元、公摊水电费130.00元，共计3430.44元；（计算期间：2017.3.1-2019.4.30，计26个月；每月：122.05平方米×0.75元=91.54元；水电公摊费每月5元、电梯公摊每月35.40元）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判决被告支付原告2017年7月1日-2019年6月30日，共计24个月的物业管理费2196.96元（122.05平方米×0.75元×24个月），公摊电梯费991.2元，公摊水电费140.00元，共计3328.16元。事实和理由：案外人重庆市汇博置业有限公司开发了重庆市XXX物业，小区建设完工并验收后，2013年5月2日重庆市汇博置业有限公司与原告签订了《重庆市XXX前期物业服务合同》，并在云阳县国土资源和房屋管理局备案。随后，原告进驻重庆市XXX小区进行物业管理相关工作。被告向重庆市汇博置业有限公司购买了位于重庆市XXX西区XX幢X单元X-X房屋一套。2013年7月2日，被告与原告签订了《物业管理合同》等一系列相关文件，承诺履行小区临时管理规约并接受原告的物业管理。在这一系列合同中，双方明确约定，物业服务费按照每平方米0.75元/月计算，电梯费、能源消耗费入住超半以后据实分摊。之后，原告履行了物业管理的各项义务，被告也按约向原告支付物业服务费，但被告从2017年3月起至今，拖欠物业服务费及各项费用，原告多次催收无果。韩山辩称，对原告的请求事项予以否定，首先期间与事实相违背，2017年因原告服务不到位，被告才拖欠原告物业服务费，原告起诉后，法院判决被告支付原告物业服务费。2017年6月30日至今，原告确实有在被告家粘过催收单，大概两次左右，但是时间和金额都不对。之前一次纠纷也是到庭后才进行更改，被告认为原告的管理是很不到位的。原告没按照前期物业管理合同中约定的每月公示相关的电费、水费费用发票，而采取一年公示一次且不能提供年度总费用及分摊到每户的具体计算公式和明细。户号XXX的电表用电非住房内楼梯间路灯用电，电费不能仅由小区住户分摊。整个小区住户大约136户（不含门市），原告说只有117户，与事实不符，已装修的户数也不止107户，分摊公用部分费用的户数不对。2018年6月22日在同一个地方同一天加的油，原告提交的票据纳税人识别号有两个，纳税人识别号不一样，同一个公司不可能有两个纳税人识别号，真实性存疑。原告提交的路灯电费、电梯电费票据里面有的是费用清单，非正规发票，真实性存疑。原告提交的编号为2501950、2502142、2501946、0032735的电梯维修管理材料费收据亦非正规发票，真实性存疑。经本院审理认定事实如下：原告成立于2011年10月27日，经营范围：物业管理服务、保洁服务、外墙清洗、社区服务、房产经纪。案外人重庆市汇博置业有限公司开发了重庆市XXX物业。2013年5月2日，重庆市汇博置业有限公司与原告签订《重庆市XXX前期物业服务合同》，合同约定原告为重庆市XXX提供物业服务，合同期限三年。合同约定物业服务费收费实行包干制，多层住宅0.75元/月/平方米（不含电梯费），商业物业1.50元／月／平方米，电梯使用费按重庆市电梯收费标准实施（入住超半以后据实分摊）；公用的专项设备运行费用，应独立核算，合理向业主分摊计收：1、电梯费：电梯日常养护、维修费按重庆市物价局的相关规定执行；2、其他共用照明用电、小区公共能耗费，前期按10.00元/户/月向入住业主收取，入住率达50%时，据实分摊。被告韩山系重庆市XXX西区XX幢X单元X-X房屋业主，其房屋建筑面积为122.05平方米，2013年7月2日，原、被告签订《物业管理合同》，其中约定的物业服务事项包括：物业公用部分的日常维修、养护和管理。物业公用部分具体包括房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的外墙面，屋盖、屋面、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；物业共用设施、设备的维修、养护运行和管理。具体包括共用上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼道内消防设施设备、电梯；小区附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、路灯等……；物业服务费用标准为住宅物业0.75元/月/平方米（按建筑面积计算）；物业服务费用第一年接房屋时业主一次性付清，以后每年按季收取；甲方从接房之日（以开发企业通知之日为准）起开始收取物业服务费，若甲方不按规定的时间接房，其物业服务费同样从接房之日起开始计算收取。接房后甲方一直没有装修或入住其物业服务费按一半收取；甲方自装修之日起二个月，其物业服务费按一半收取，以后全额收取物业服务费，小区内的公共设施、设备运行中所产生的能源消耗，独立计量核算，向被告分摊收取。……被告入住后缴纳物业服务费至2017年2月28日。2017年7月7日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付原告2017年3月至6月的物业管理费（服务费）366.15元、电梯使用费（包括电费、年检费、维保费、日常维修费）130.68元，路灯费、公用水费、小区停电买柴油发电费21.12元，合计517.95元。本院于2017年10月31日作出（2017）渝0235民初3472号民事判决，判决被告支付原告2017年3月至6月的物业服务费366.15元，电梯使用费（包括电费、年检费、维保费、日常维修费）130.68元，路灯电费、公用水费、小区停电买柴油发电的费21.12元，合计517.95元。被告自2017年7月1日起未再向原告缴纳物业服务费。重庆市XXX小区共有居民117户，实际入住107户。该小区2017年7月至2019年6月，公用部分支出电费9615.34元、水费696.00元、停电用柴油发电的柴油费2210.23元、增压水泵维修费3500.00元，共计16021.57元，分摊到每户为6.24元/户/月（16021.57元÷107户÷24个月）；支出电梯运行电费18486.36元、电梯年检费5300.00元、电梯维护保养费及维修管理材料费69600.00元，共计93386.36元，分摊到每户为36.37元/户/月（93386.36元÷107户÷24个月）。原、被告口头约定，分摊到每户的公摊电梯费（含电梯运行电费、电梯年检费、电梯维护保养费、维修管理材料费）超过35.40元/户/月时，原告按35.40元/户/月收取；除电梯用电外的其他公用部分的公摊水电费分摊到每户超过5.00元/户/月时，原告按5.00元/户/月收取。重庆市XXX小区至诉讼时未成立业主委员会，原告一直对重庆市XXX小区进行物业管理和服务。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案原告系依法成立的物业服务企业，故原告与建设单位签订的《重庆市XXX前期物业服务合同》合法有效，对该小区全体业主具有约束力。虽然该合同现已经逾期，但因该小区尚未成立业主委员会，未选聘新的物业服务企业，且原告举示的保安值班记录表、保安巡逻签到卡、物业维修登记表、物业维修记录表、安全巡逻签到册、水电工维修材料等级表等证据能够证明原告仍在履行合同约定的管理、养护和维护等义务，故被告应当履行缴纳物业服务费的义务。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主不能以此作为拒缴物业服务费等费用的理由。原告虽未举证证明原告已按《前期物业服务合同》中约定“在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的书费项目和标准”，被告作为业主可以要求原告履行公示义务，但不能作为拒缴物业服务费等费用的理由。被告韩山辩称，户号XXX的电表用电非住房内楼梯间路灯用电，但并未提交证据证明其主张。经审查，该表户名为原告，地址，地址位于重庆市XXX小区所在地该小区公用部分用电。故本院对被告的该辩解不予采纳。被告辩称整个小区住户大约136户（不含门市），原告说只有117户，与事实不符，已装修的户数也不止107户，但被告并未提交证据予以证实，本院不予采纳。被告辩称，2018年6月22日在同一个地方同一天加的油，原告提交的票据纳税人识别号有两个，纳税人识别号不一样，同一个公司不可能有两个纳税人识别号。经审查，2018年6月22日，原告两次在重庆东银壳牌石化有限公司加油，发票所载明的购买方均为原告，虽然其中一张发票纳税人识别码填写不规范，以15个“1”代替原告的纳税人识别码，应予以纠正，但这并不影响原告付费购买柴油的事实成立，故本院对原告提交的油费发票予以采信。被告辩称，原告提交的路灯电费、电梯电费票据里面有的是费用清单、原告提交的编号为2501950、2502142、2501946、0032735的电梯维修管理材料费收据，均非正规发票。经审查，上述收款凭证均加盖有收款单位印章，付款人亦均系原告，本院予以采信，正规发票并非唯一付款凭证，本院对被告的辩解不予采纳。被告关于拖欠原告物业服务费等费用的理由均不能成立。故本院对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求予以支持。公摊电梯费（含电梯运行电费、电梯年检费、电梯维护保养费及维修管理材料费）、公摊水电费（含除电梯外的其他共用部分的电费、水费、停电用柴油发电的柴油费、增压水泵维修费）等费用亦应由业主分摊。结合本院查明的事实来看，重庆市XXX小区2017年7月至2019年6月，公用部分支出电费9615.34元、水费696.00元、停电用柴油发电的柴油费2210.23元、增压水泵维修费3500.00元，共计16021.57元，分摊到每户为6.24元/户/月（16021.57元÷107户÷24个月）；支出电梯运行电费18486.36元、电梯年检费5300.00元、电梯维护保养费及维修管理材料费69600.00元，共计93386.36元，分摊到每户为36.37元/户/月（93386.36元÷107户÷24个月）。现原告主张按原、被告口头约定即分摊到每户的公摊电梯费（含电梯运行电费、电梯年检费、电梯维护保养费及维修管理材料费）按35.40元/户/月收取；除电梯用电外的其他公用部分的公摊水电费按5.00元/户/月收取，符合双方约定，本院予以确认。经本院计算，2017年7月至2019年6月被告应交物业服务费2196.90元（122.05平方米×0.75元/月/平方米×24个月），公摊电梯费849.60元（35.40/户/月×24个月），公摊水电费120.00元（5.00元/户/月×24个月），共计3166.50元，原告主张的金额有误，本院依法予以纠正，对原告主张的超额部分本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告韩山于本判决生效后十日内支付原告重庆佳桂物业管理有限公司2017年7月1日至2019年6月30日的物业服务费2196.90元、公摊电梯费849.60元（含电梯运行电费、电梯年检费、电梯维护保养费及维修管理材料费）、公摊水电费120.00元（含除电梯外的其他共用部分的电费、水费、停电用柴油发电的柴油费、增压水泵维修费），共计3166.50元；二、驳回原告重庆佳桂物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告重庆佳桂物业管理有限公司负担1.00元，由被告韩山负担24.00元。本判决为终审判决。审判员  李中云二〇一九年八月十三日书记员  向童瑶