江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终2129号上诉人(原审原告）：尚锦滨，男，1964年3月5日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：顾杨斌，江苏明亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏凯玛特商业有限公司，住所地江苏省东海县。法定代表人：陈海呈，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋海荣，江苏蒋海荣律师事务所律师。上诉人尚锦滨因与被上诉人江苏凯玛特商业有限公司（以下简称凯玛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尚锦滨上诉请求：撤销一审判决，依法改判凯玛特公司向尚锦滨支付租金1万元。事实与理由：省高院生效判决确认了华都公司以股东会决议方式撤销涉案房屋交易关系没有合法依据，而一审判决错误引用该判决，误认尚锦滨在没有取得涉案房屋所有权登记手续情况下，合法取得租赁权在客观上也是不存在的。根据已经生效的5.18股东会决议，尚锦滨已经实际占有涉案房屋控制权和租金收益权，并且实际变更租赁合同主体，一审判决曲解本案事实，与生效判决认定事实相左。另，鉴于本案涉及租金未付诉讼已由华都公司在另案中主张，该案已经处于审理阶段，尚锦滨将以有独立请求权的第三人身份参与该案诉讼，在本案上诉过程中，只向凯玛特公司主张1万元租金。被上诉人凯玛特公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。尚锦滨向一审法院起诉请求：1、判令凯玛特公司立即向尚锦滨支付租金115万元。2、本案诉讼费用由凯玛特公司承担。一审法院经审理查明：2009年12月9日凯玛特公司与案外人华都公司签订了房屋租赁合同，约定凯玛特公司承租位于东海县，共计10201.73平方米，作为凯玛特公司营业用房。2011年5月18日华都公司股东会议决议，内容为：“一、华都公司已将位于东海县商场房屋（10200平方）转让给尚锦滨，一致同意尚锦滨对外出租该房屋。二、一致同意将华都公司于2009年12月9日与凯玛特公司签订的合同中的出租方变更为尚锦滨，该合同的出租方变更为尚锦滨，该合同的出租方权利义务由尚锦滨承担”。2011年5月16日，华都公司和尚锦滨、凯玛特公司三方签订了《变更主体协议》，一致同意将2009年12月9日签订的房屋租赁合同中出租方变更为尚锦滨，权利义务由尚锦滨承担。后尚锦滨与凯玛特公司重新签订了房屋租赁合同，内容和日期与2009年12月9日的房屋租赁合同一致。2016年6月3日，华都公司作出股东会决议：2011年5月18日《股东会决议》因规避法律而无效，现决议撤销，尚锦滨以个人名义而收取的租金之所有权归公司，责成尚锦滨于2016年6月10日前足额交给公司之法定代表洪少华。尚锦滨向连云港市海州区人民法院起诉请求撤销2016年6月3日股东会决议，该院经审理认为公司法尊重公司自治公司内部法律关系原则上由公司自治机制调整，司法机关原则上不介入公司内部事务，在公司决议撤销纠纷案件中，对决议内容的审查主要是审查协议内容是否符合章程的约定，而不是审查其内容是否合法，依法判决驳回了尚锦滨的诉讼请求，尚锦滨提起上诉后，连云港市中级人民法院（2017）苏07民终294号民事判决书，维持了原判决。华都公司曾向连云港市海州区人民法院起诉，请求返还尚锦滨归还涉案的三套房屋产权证书及车辆等财产，该案经江苏省高级人民法院（2018）苏民再224号民事判决书作出终审判决，维持一审法院判决内容，即判令尚锦滨返还华都公司涉案三套房屋所有权证书及“荣威750”车辆一辆。2018年7月12日，连云港市中级人民法院向凯玛特公司发出《协助执行通知书》，因江苏农垦建设有限公司申请执行华都公司建设工程施工合同纠纷，提取凯玛特公司租赁华都公司涉案房产2018年度租金中的606465.24元至该院账户用于抵偿所欠工程款。凯玛特公司提供房产证复印件证明2018年12月涉案房产一层部分面积(783.96平方米)变更为案外人陈球昌、仇丽芳所有。一审法院认为，尚锦滨依据华都公司2011年5月18日华都公司股东会议决议主张其作为涉案房屋的合法占有不动产物权主体，并享有租赁权。关于尚锦滨是否已依据5.18股东会决议取得案涉房屋租赁权的问题。一审法院认为，虽然尚锦滨持有5.18股东会决议，但江苏省高院（2018）苏民再224号民事判决书明确认定，涉案房屋并未转让给尚锦滨。理由是案涉房屋一直登记在华都房地产公司名下，并未办理产权过户登记手续，华都房地产公司仍是案涉房屋的登记权利人。华都房地产公司和尚锦滨均称案涉房产系华都公司司自建，价值约五、六千万元。案涉房产如确系转让却并未约定转让价款，尚锦滨也未支付相应对价。在双方发生纠纷后，华都房地产公司实际收取租金，表明案涉房产实际上由华都房地产公司进行管理，实际控制案涉房屋。并且，涉案房屋的2018年之前的部分租金被连云港中院作为华都公司的财产依法执行，并且其中部分房产因华都公司的债务纠纷被法院裁定过户给案外人陈球昌，也表明尚锦滨并不是涉案房屋的合法权利人。因此，尚锦滨提出的依据5.18股东会决议其是合法占有涉案房产物权主体的理由不能成立。既然尚锦滨未取得涉案房屋的所有权，其主张租赁权也没有依据，虽然其持有房屋租赁合同，但该合同是依据5.18股东会决议而变更，其前提条件是房屋转让给尚锦滨，而目前尚锦滨并未取得涉案房屋权属证书，也未实际控制该房屋，且华都公司后来于2016年6月3日又作出了撤销5.18股东会决议的决议。不动权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有公示公信的效力，为了维护交易的稳定，保护交易相对方的合法权益，尚锦滨主张涉案房屋租金的诉讼请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回尚锦滨的诉讼请求。案件受理费15150元，由尚锦滨负担（尚锦滨已缴纳）。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：二审期间，本案争议焦点为尚锦滨是否享有涉案房屋租赁权。尚锦滨主张享有租赁权的依据为5.18股东会决议，该决议从内容来看可以分为两部分，一部分是华都公司作为所有权人将涉案房屋产权转让给尚锦滨，另一部分是华都公司同意将涉案房屋租赁合同中的出租房变更为尚锦滨，由此尚锦滨获得了涉案房屋的出租权。后双方发生争议，华都公司6.3股东会决议撤销5.18股东会决议，双方对于6.3股东会决议效力及涉案房屋产权归属分别诉讼，经审理，生效法律文书确认6.3股东会决议不引起撤销5.18股东会决议的效力，但5.18股东会决议中关于涉案房屋产权变更的内容也未实际履行，涉案房屋所有权人并未从华都公司变更为尚锦滨。因尚锦滨的出租权来源于涉案房屋所有权，在所有权主体未变更的情况下，尚锦滨亦不享有涉案房屋的出租权，无权要求凯玛特公司交纳租金。综上，尚锦滨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（尚锦滨已预交），由上诉人尚锦滨承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  万子榕审 判 员  程 艳二〇一九年八月一日法官助理  刘志远书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。