安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0705民初2434号原告：夏炜，男，1990年6月19日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。委托诉讼代理人：朱永诚，安徽创元律师事务所律师。被告：王文甲，男，1984年8月13日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被告：李葳，女，1987年11月28日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。以上两被告共同委托诉讼代理人：闫浩，安徽景旺律师事务所律师。原告夏炜与被告王文甲、李葳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法由本院审判员张能适用简易程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告夏炜的委托诉讼代理人朱永诚，被告王文甲、李葳的委托诉讼代理人闫浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏炜向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令王文甲、李葳返还夏炜租金28356元及保证金1万元；3.判令王文甲、李葳支付夏炜违约金5万元并赔偿夏炜装修经济损失14万元；4.判令王文甲、李葳共同承担本案诉讼费用。事实和理由：王文甲、李葳于2018年6月3日与夏炜签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.王文甲、李葳将其拥有的涌银广场5555号门面房出租给夏炜用于经营；2.租期自2018年7月15日至2023年7月14日，年租金5万元，保证金1万元；3.若出租方在承租方未违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金5万元整。王文甲、李葳为证明房屋系起所有向夏炜提供了证明材料，据此夏炜向王文甲、李葳支付了租金5万元及保证金1万元，王文甲、李葳向其出具了收条。因经营需要，夏炜承租涌银广场5555号门面房后联系装修公司对房屋进行了装修，花去装修费140000元。然而刚刚装修结束不到十天，夏炜便被告知其承租的涌银广场5555号门面房已经被铜官区人民法院执行局拍卖并裁定过户至国元典当公司名下，责令其10日内迁出房屋。夏炜通过铜官区人民法院执行局了解到涌银广场5555号门面房原告所有人为铜陵银基置业有限公司，该公司因拖欠国元典当公司1000余万被强制执行，该房屋已被司法拍卖。为配合法院执行工作，夏炜重新找到房屋后于2018年12月20日搬离涌银广场5555号并在法院的见证下制作了移交证明。王文甲、李葳隐瞒真相将他人房屋出租给夏炜，导致夏炜无法继续使用，构成违约，且造成夏炜巨大经济损失，现夏炜依法诉至法院，望判如所请。王文甲、李葳庭审时共同辩称，本案适应合同法第402条的规定，合同直接约束委托人和第三人，2018年元月17日铜陵银基置业有限公司(以下简称银基公司)书面全权委托李葳出租涌银广场555号房产。合同法第402条规定的是第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的情况，本案中，夏炜在签订合同前的审查中，李葳已告知夏炜涌银广场5555号产权所有人是银基公司，李葳受托出租涌银广场5555号房产。夏炜知道李葳代理银基公司签订租赁合同的事实。夏炜同时主张实际损失和违约金是错误的。违约金与实际损失，夏炜只能选择一项，不能同时主张。当实际损失大于违约金时，夏炜可主张实际损失，当实际损失小于违约金时，夏炜可主张违约金。另外夏炜主张5万元违约金过高。装潢损失经过有司法鉴定资质的机构进行评估。仅凭装潢合同，收据不能认定实际损失。王文甲作为合同一方代理人李葳的配偶不应当承担责任，王文甲不是房屋租赁合同的一方当事人，根据合同相对性原则，不应当承担因合同而产生的返还租金、赔偿损失及支付违约金等责任。本院经审理认定事实如下：2018年6月3日，夏炜与李葳签订《房屋租赁合同》，约定：1.李葳将其拥有的涌银广场5555号门面房出租给夏炜用于经营，建筑面积403.98㎡；2.租赁期限：自2018年7月15日至2023年7月14日，年租金5万元，保证金1万元，如有违约，保证金李葳不予退还，如无违约，到期后退还保证金（不计利息）；3.若李葳在夏炜未违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为李葳违约，负责赔偿违约金5万元，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，夏炜向李葳支付了租金5万元及保证金1万元，李葳出具收条予以确认。夏炜承租涌银广场5555号门面房后，因经营需要，与案外人铜陵印心建筑装饰工程有限公司签订了《铜陵市住宅装饰装修施工合同》，对承租的涌银广场5555号门面房进行了装修。后，夏炜便被告知其承租的涌银广场5555号门面房已经被本院执行局司法拍卖并裁定过户至铜陵国元典当有限责任公司名下，责令其10日内迁出房屋。为配合法院执行工作，夏炜重新找到房屋后于2018年12月20日搬离涌银广场5555号门面房。另查明，2018年1月17日，银基公司向李葳出具委托书，委托李葳出租涌银广场5555号门面房，所收租金用以偿还王文甲借款。2019年8月12日，根据夏炜申请，本院委托北京华瑞行房地产评估咨询有限公司对涌银广场5555号门面房装修工程造价进行了鉴定，鉴定夏炜装修经济损失80017.24元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同主体问题。《房屋租赁合同》的甲方系李葳，李葳未有证据证明其与夏炜签订《房屋租赁合同》时，出具银基公司的委托书是受银基公司的委托以及该委托书在签订合同时曾向夏炜出示或告知，故虽然银基公司委托李葳与夏炜签订合同，但根据《中华人民共和国合同法》第403条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利。”夏炜选择向李葳主张合同权利符合上述规定，本院予以支持。夏炜与李葳签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，各方均应依约履行合同义务。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。本案中，系争商铺因银基公司的债务被司法拍卖，夏炜与李葳签订的房屋租赁合同目的已无法实现，夏炜要求解除2018年6月3日与李葳签订的《房屋租赁合同》，本院应予支持，鉴于夏炜于2018年12月20日，办理系争商铺，因此，夏炜应支付李葳2018年7月15日至2018年12月20日的租金21527.77元，2018年12月21日至2019年7月14日的租金28472.23元，李葳应予退还，现夏炜仅要求退还28356元，本院予以支持；根据双方《房屋租赁合同》的约定，夏炜无违约行为，李葳应退还夏炜保证金10000元，对夏炜的该诉讼请求，本院予以支持；夏炜在签订租赁合同后聘请装潢公司对系争商铺进行了装潢，并支付了装潢费用，且李葳隐瞒系争商铺的真实情况，造成《房屋租赁合同》无法履行，存在违约行为，李葳应赔偿夏炜装修的经济损失，根据北京华瑞行房地产评估咨询有限公司对涌银广场5555号门面房装修工程造价的鉴定，李葳应赔偿夏炜装修经济损失80017.24元，并支付鉴定费8000元，对夏炜要求赔偿经济损失140000元的诉讼请求，本院予以部分支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。夏炜与李葳双方对违约金的约定过高，应予以适当调整，对夏炜要求李葳支付违约金50000元的诉讼请求，本院予以部分支持。本案中签订《房屋租赁合同》的双方当事人时夏炜和李葳，银基公司委托办理出租房屋的受托人亦为李葳，夏炜未提供其他证据证明王文甲应承担民事责任，故对夏炜要求王文甲承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。李葳辩称关于其受银基公司委托不应承担民事责任的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告夏炜与被告李葳签订的2018年6月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李葳于本判决生效后十日内退还原告夏炜租金28356元，返还原告夏炜保证金10000元，支付原告夏炜违约金15000元、赔偿原告夏炜装修损失80017.24元，鉴定费8000元，合计141373.24元；三、驳回原告夏炜的其他诉讼请求。本案受理费4725元减半收取2362.5元，原告夏炜负担799元，被告李葳负担1563.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员 张 能二〇一九年八月三十日书记员 张雅婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条——依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条——当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条——承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条——当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条——当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。