广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初2429号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司，营业场所：广东省鹤山市。负责人：宋琼。委托诉讼代理人：徐淑华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：田倩玲，女，该公司员工。被告：李正，男，1982年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：彭丹，女，1983年4月17日出生，汉族，住湖南省衡阳市南岳区。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司与被告李正、彭丹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐淑华、田倩玲，被告李正、彭丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币17360.64元（暂算至2019年6月30日）；二、判令被告向原告支付违约金3615.11元（自应缴物业管理费之日起，直至被告实际缴清全部费用之日止，按0.666‰每日为费率计算违约金，暂计至2019年6月30日为人民币3615.11元）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。第一、二项合计：20975.75元。事实和理由:2010年10月1日，原告与鹤山市方圆房地产发展有限公司（以下简称鹤山方圆地产公司）签订了《鹤山十里方圆物业管理服务合同》，约定2010年10月1日至2015年12月31日期间由原告向其开发的鹤山十里方圆小区提供物业管理服务。并于2016年1月1日签订《前期物业服务委托合同》，约定继续由原告向其开发的鹤山十里方圆小区提供物业管理服务。2013年12月29日，被告与鹤山方圆地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了该公司开发的十里方圆玉堂街15号房（住宅面积314平方米，花园面积358.95平方米），并约定于2014年11月1日前交付房屋。同日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，同时，约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后被告前往原告处办理了物业交付使用手续，原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费人民币17360.64元，违约金人民币3615.11元（违约金按日利率万分之六点六六计算），共计20975.75元。被告李正、彭丹共同辩称，被告收楼后并没有居住和进行装修，发现入户大门、阳台门、车库卷闸的线路都是损坏的，另外花园共墙有裂缝，这些至今原告都没有修好，收楼的时候这些问题一早已经反映给原告，但是原告一直没有解决，并且每次催收物管费的时候被告都有将这些问题再次提出，但是原告还是没有解决。根据前期物业服务协议第一条第一款第三点，发现被告房屋的附近房子有违建的行为，物业也没有要求拆除。基于这些原因，对物业管理费存在一点异议。要求原告把上述损坏的东西都修理好，被告同意把物业管理费缴清，另外被告不同意缴纳滞纳金，原因认为原告没有尽到应尽的义务。本院经审理认定事实如下：2013年12月29日，鹤山市方圆房地产发展有限公司与两被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定两被告向鹤山市方圆房地产发展有限公司购买鹤山市沙坪十里方圆玉堂三街15号预售商品房。该合同第十六条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。2014年4月29日，广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司与两被告签订《前期物业服务协议》，约定广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司为涉案房屋提供物业服务，两被告应自发展商收楼通知列明的收楼时间当天起按房屋建筑面积每月每平方米2.5元、花园面积每月每平方米0.5元的标准在每季度第一个月的5号前支付该季度的物业服务费，如被告逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之三交纳违约金。2014年11月8日，两被告办理了涉案房屋的收楼手续，并签署《楼宇交付证明书》，该证明书上载明业主已签收涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并凭《楼宇交付证明书》到物业服务中心领取钥匙等。2015年8月19日，广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司（即原告），公司组织形式由有限责任公司分公司变更为股份有限公司分公司。根据《鹤山市不动产登记查询证明》记载，涉案商品房的建筑面积为310.04平方米、附属花园面积为358.87平方米。根据《前期物业服务协议》的约定，两被告每季度应向原告支付的物业服务费为2863.61元[（310.04平方米×2.5元/平方米+358.87平方米×0.5元/平方米）×3个月]。庭审中，原、被告均确认，两被告自2018年1月起拖欠物业服务费，此前的物业服务费已经缴纳。两被告陈述涉案房屋包括外门门栓损坏等是人为损坏，原告的保安并没有尽保安的责任，房子被他人破坏保安并不知情。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。鹤山市方圆房地产发展有限公司与两被告签订的《广东省商品房买卖合同》以及广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司与两被告签订的《前期物业服务协议》均系合同当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人具有法律约束力。广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司名称已变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司（即原告），故原、被告应依照上述合同的约定行使权利和履行义务。两被告于2014年11月8日办理涉案房产的收楼手续，原告亦依约为两被告的房屋提供物业服务。两被告作为涉案房屋的业主，在接受了原告的物业服务后，理应按照约定向原告支付物业服务费。但两被告拖欠原告2018年1月1日至2019年6月30日（共6个季度）物业服务费未付，两被告的行为构成违约，应负违约责任。故两被告应向原告支付2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费17181.66元（2863.61元×6个季度）。对原告主张超出本院认定部分，本院不予支持。至于两被告抗辩称，两被告收楼后并没有居住和进行装修，但发现入户大门、阳台门、车库卷闸的线路都被人为损坏，原告聘用的保安没有尽安保责任，两被告的房屋被他人破坏也不知情。本院认为，首先，两被告房屋入户大门、阳台门、车库卷闸线路损坏原因不明，两被告未能提供证据证明上述物件的损坏与原告有直接因果关系；其次，原告承担的物业服务义务包括对小区安保、小区卫生清洁、小区设备维修等等，是一对多提供服务的性质，更着重保证小区业主共益性权利，其对单个业主房屋财物的安全保障有一定的义务，但该义务不等同与保管合同中保障物品安全义务对等，即在本案中两被告提出的财物损坏不能直接构成在物业管理服务合同法律关系中拒付物业管理费的理由，两被告尚需提供充分证据证明原告在履行物业管理服务义务中存在不合格的行为；另外，若两被告认为其财物被他人故意损坏，可另行向相关侵权人主张权利。至于两被告抗辩称花园共墙有裂纹，多次向原告反映，但原告一直没有解决的问题。根据《广东省商品房买卖合同》第十六条约定，保修责任是由房屋出卖人承担，若两被告认为涉案房屋存在质量问题，应向涉案商品房的出卖人主张权利，而非向物业服务企业主张权利，商品房买卖合同关系与物业服务合同关系是不同的法律关系，商品房质量纠纷属商品房买受人与出卖人之间的商品房买卖合同关系的范围，不应在本案物业服务合同纠纷中处理。至于两被告抗辩称两被告房屋附近有违建行为而原告没有要求拆除的内容，对此两被告没有提供证据予以证明，故本院不予采纳。综上，两被告抗辩拒付物业服务费的理据不足，本院不予采纳。关于违约金的问题。两被告不同意支付违约金且认为违约金过高，根据《前期物业服务协议》约定，如被告逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之三交纳违约金。现两被告自2018年1月起拖欠物业服务费，且前已叙明两被告抗辩拒付物业服务费的理据不足，故两被告应就拖欠的物业服务费向原告支付违约金。至于违约金计算标准问题，原告请求两被告从逾期之日起至清偿之日止按每日0.666‰支付逾期付款违约金，其违约金标准超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的30%，且原告未举证证明其损失情况，原告应负举证不能的不利后果，结合本案情况，基于公平原则，本院对违约金予以调整，酌定以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算违约金，经核算，截至2019年8月30日止的违约金为1074.70元，从2019年8月31日起的违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至实际清偿之日止。对原告主张超出本院认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告李正、彭丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司支付2018年1月1日至2019年6月30日的物业服务费17181.66元及违约金（暂计至2019年8月30日的违约金为1074.70元，从2019年8月31日起违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为162.20元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司负担21元，被告李正、彭丹共同负担141.20元（原告已预交受理费162.20元，原告同意被告负担的受理费由被告于履行判决义务时径付给原告，故本院不作收退）。本判决为终审判决。审判员  源冠泉二〇一九年八月三十日书记员  刘慧坚