黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑05民终465号上诉人（原审被告）：王静，男，1981年4月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省集贤县。被上诉人（原审原告）：宝清县兴园物业有限责任公司，住所地黑龙江省集贤县福利镇花园现代城**楼**库。法定代表人：张东旭，该公司经理。委托诉讼代理人：赵春霞，该公司职员。上诉人王静因与被上诉人宝清县兴园物业有限责任公司（以下简称兴园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服集贤县人民法院（2019）黑0521民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王静、被上诉人兴园物业公司法定代表人张东旭及委托诉讼代理人赵春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王静上诉请求：1.请求二审法院依法撤销集贤人民法院(2019)黑0521民初1274号民事判决；2.判定合同非法无效，张东旭无诉讼主体资；3.撤销原判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、合同无效。l.《黑龙江省物业管理条例》第十六条“下列事项由业主共同决定：(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员。(三)选聘或解聘物业服务企业。(五)制定物业服务内容、标准及物业收费方案。”、第十七条“业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域或专有部分占建筑面积过半的业主且占总人数过半的业户参加。业主大会会议应用书面征求意见的形式，应将征求意见书送达全体业主，需要投票表决的表决意见应由全体业主本人签名。”、第四十五条“业主共同决定选聘物业服务企业提供物业服务，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的服务合同，依法签订的物业服务合同对全体业主有约束力。”《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、《物权法》第七十六条、《国务院物业管理条例》第十六条有同样规定。2.《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或业主委员会依法做出的决定对业主是有约束力的。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，对业主具有约束力的业主大会或业主委员会作出的决定，必须是依法设立业主大会，业主委员会做出的决定，必须是业主大会业主委员会依法定程序做出的，必须是符合法律法规及规章的，不违背社会公德不损害国家公共利益和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会的决定对业主没有约束力。3.本案中花园现代城小区业主委员会未经全体业主大会选举成立，业主委员主任肖永芹未经公开选举产生，原告兴园物业公司未经合法业主委员会选聘进入。与原告签订的物业服务合同的业主委员会在花园社区和集贤县物业办均没有备案以及会议记录选票、申报等材料。物业法中要求的三个必须无一点满足，因此，业主委员会及业主委员会主任肖永芹做出的任何决定对全体业主没有约束力。二、合同是违法的。1.《中华人民共和国物权法》第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业收费通过市场良性竞争形成”。2.《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济制度损害公共利益”、第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：(一)恶意串通损害国家集体利益或者第三人利益。一个不是业主大会选举的肖永芹，一个不是业主大会选聘的张东旭。他们联手签订的合同价格超过70%，每平方米多收0.25(0.345×70=0.25)元，这属于价格欺诈行为，严重损害业主利益。(二)以合法形式掩盖非法目的。一个冒充业主委员会主任的肖永芹，一个未经业主大会选聘的张东旭他们以合法的形式签订的霸王合同，每平方米多收0.25元，已达到他们敛财的非法目的。(四)损害社会公共利益。(五)违反法律行政法规的强制性规定。依据双鸭山市物价双价字[2002]9号文件的规定:(一)双鸭山市物业等级标准分为四个档次。实行分等级管理，菜单式书费原则。(二)依据物业分等级管理实行菜单式收费，物业服务等级和服务内容与服务价格为对应关系，每减少一项服务收费对应减少。(四)物业服务收费可在其基准价格基础上浮20%，下浮不限。等级确定主要参考物业小区基础条件，具体收费标准，由业主与物业服务企业根据经物价部门批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定，《国务院物业管理条例》第四十条、《中华人民共和国物权法》第七条均有同样规定。花园现代城不具备一级、二级物业管理的必备基础条件，应按三级物业计算收费，三级物业，每平方米建筑面积月0.4元(三级物业收费也要有市物业委员会批文）。按三级物业服务收费标准的有34项，花园现代城小区没有自来水二次加压泵站和高层电梯两项服务。34项-2项=32项，每项要求的费用是0.4元÷32=0.0125元，按照要求有9项没有做到，应减除9项费用即：0.0125×9=0.1125元，基准价格还剩0.4-0.1125元=0.2875，这就是花园现代城物业服务费，应为每平方米面积每月为0.2875元，如浮动20%浮动部分为0.285×20%=0.0575元基准价0.2875加上上浮部分0.0575元=0.345元，这就是花园现代城真正应收的物业服务收费标准，张东旭凭什么拿超出70%收取每平方米0.6元，依据法规政策这是典型的价格欺诈行为。以上收费违反了物权法第七十八条规定，严重违反了三个必须原则。《最高人民法院关于审理物业价格案件应用法律若干问题的若干解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业合同约定或法律法规部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准，或者重复性收费的，业主以违法违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。业主请求物业服务企业退还其收取的违法违规性费用，请人民法院应予以支持”。三、合同里是有预谋的。张东旭手中有三份合同，全是他自己预谋设计实施的。1.第一份合同，①委托方，花园现代城业主委员会代表人：王淑贤，受委托方：集贤县承福物业管理有限公司，法定代表人：张东旭(X)，董玉柱(√)；②合同签字，甲方：张东旭，乙方：王淑贤。2.第二份合同，①委托方：花园兴园业主委员会，主任：肖永芹，受委托方：宝清县兴园物业有限公司，法定代表人：张东旭，②合同签字，甲方：张东旭，乙方：肖永芹。3.第三份合同，①委托方：花园兴园业主委员会，主任：肖永芹，受委托方：宝清县兴园物业有限责任公司，法定代表人：张东旭，②合同签字，甲方：张东旭，乙方：肖永芹，上述三份合同有一个共同特点，委托方一花园现代城业主委员应是甲方，可张东旭的物业公司却成了甲方，张东旭代表甲方签了字，这明显是有预谋的布局。这样一份合同一委托方，甲方是张东旭，受委托方，乙方也是张东旭。张东旭是自己发包、自己招标(委托)自己承包、自己中标(受委托)的左右手合同是无效的、违法违规的，有预谋的布局，这就是张东旭以甲乙双方身份可以随意制定规则。几点疑问：1.第一份合同张东旭的名字后边画×董玉柱名字后面画√，为什么合同末尾签名不是董玉柱？而张东旭在甲方签了名。2.第二、第三份合同受委托方都称兴园，这两个兴园明摆着都是张东旭一个人的。我们小区叫花园现代城，业主委员会也叫花园现代城业主委员会。建房(2009)204号文件第十九条规定：业主大会应对下列主要事项作出规定：第一款、业主大会名称及相应的物业管理区域。请问:什么时间、什么地点、什么人主持会议有超过半数的业主参加更改的花园现代城业主委员会名称？总之：张东旭手中的三份合同都是无效的违法违规的，是有预谋的布局，必须依法予以撤销。张东旭实际发生的粗野管理价格应为：1500元/人月×16人=24元×12月=288元，再加上张夫妻二人年=50元，加上年投入年=10，合计=348元，计算方法：小区面积为10万平方米每平方米面积每月物业费348÷12个月=29000÷10万=0.29元，请法官让张东旭出示未经业主大会同意的三份合同原件。按实际发生的价格给予补偿，我应缴费0.29元×93.86平米×12个月×3年=979元+30(三年灯费)=1009元，1410-1009=401元，张东旭应返还我401元，集贤县法院以合同无效事实服务为由判我败诉，合同无效是明摆着不用赘述，证人李某没说兴园物业公司为服务。庭审记录写的是兴国物业，以这条判定理由不足。请张东旭出示收取每平方米0.6元的法规与文件依据。综上所述：因一审判决证据不足，认定事实不清不准逻辑混乱，适用法律不当。请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道。兴园物业公司辩称，1.上诉人提出合同无效，兴园物业公司在一审时申请的是2017年9月1日到2018年8月31日期间的物业费，上诉人如果说合同不合法，她可以起诉兴园物业公司；2.上诉人到目前为止物业费还没交给公司，提出返还物业费，我公司不同意。兴园物业公司向一审法院起诉请求：1.王静立即支付物业费705元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付滞1纳金；2.王静承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月1日原告与业委会签订物业服务合同，加盖集贤县花园现代城业主委员会公章，肖永芹等人在代表人栏签名。合同形式要件完备。（2019）黑05民终10号、75民事判决认定诉争物业服务合同有效。人民法院生效判决认定的主要事实，可以作为其它案件的证据使用。证人李某当庭证实“2017-2018年张东旭为花园小区提供物业服务”，张东旭为原告法定代表人。结合以上证据，可以认定诉争物业服务合同合法有效，2017年9月1日-2018年9月1日原告为花园小区提供物业服务。被告提供的各业主“签名”，意在证明肖永芹不是业委会主任，业委会成立不合法。各“签名”业主未到庭，无法确认其签名的真实性，亦无法确认其签名的真实意思表示为何。“签名”预证实的内容与上列四份书证内容相矛盾，且证据的效力低于上列四份书证，故对“签名”不予采信。被告提出的合同无效的抗辩意见不成立。原告是否具有物业服务资质，不影响物业服务合同效力。本案审理的系2017年-2018年花园小区物业服务纠纷，被告提供的其它证据与本案无关联，不予采信。物业服务合同约定：物业费0.6元/平方米/月，逾22期滞纳金每日加收0.3%王静为花园小区10号楼1单元602室业主，房屋面积93.86平方米。王静欠物业费675元，监控费10元，楼灯电费10元，路灯电费10元。一审法院认为，原告与业委会签订物业合同合法有效，对全体业主具有约束力。原告提供的物业服务，各业主应依据合同的约定支付物业费，拒不支付，应承担支付物业费及给付滞纳金的违约责任。原告主张按中国人民银行同期同类逾期贷款利率1.3倍标准支付滞纳金是对其合法权利的有效处分，本院予以确认。原告提出的诉讼请求符合合同的约定及法律的规定，应予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告王静于本判决发生法律效力后立即给付原告宝清县兴园物业有限责任公司物业费705元；并以此为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算，一并给付2018年9月1日至给付之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元(原告已预交)，由王静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王静提交证据、视听资料，应该证据中没有视听内容，本院不予采信；被上诉人兴园物业公司向本院提交证据、书证（短信息），上诉人王静对该证据的真实性予以认可，本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：确认一审法院查明事实。本院认为，合同于当事人意思表示一致时既成立生效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，该物业服务合同为私主体之间的合同，并未损害社会公共利益，另上诉人王静主张该合同损害国家利益，为恶意串通签订的合同，且以合法形式掩盖非法目的，但其并未提供充分证据证明，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，须违反效力性强制性规定的合同无效，上诉人王静所主张的案涉物业服务合同违反的法律规定非效力性强制性规定，综上，对上诉人王静主张物业服务合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，对合法生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，依照上述合同约定，上诉人王静应当以合同约定支付物业费用及违约金。综上所述，王静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  高山峰审判员  岳 明审判员  刘国玉二〇一九年八月二十九日书记员  高欣宇