山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0826民初1745号原告：於文换，女，1987年12月10日出生，汉族，住微山县。委托诉讼代理人：张帅，微山顺达法律服务所法律工作者。被告：微山县星空置业有限公司，住所地：微山县夏镇街道建设路与新河街交叉口，统一社会信用代码：91370826085149292G。法定代表人：陈洪光，职务：总经理。委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。第三人：李忠波，男，1971年3月13日出生，汉族，户籍地微山县，现住：微山县。原告於文换与被告微山县星空置业有限公司（以下简称星空置业公司）、第三人李忠波租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告於文换的委托诉讼代理人张帅，被告星空置业公司的委托诉讼代理人宋哲，第三人李忠波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告於文换向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告、第三人履行2018年4月25日原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月25日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，编号：ZL-20180505001号，约定被告将位于微山县夏镇街道办事处奎文路南侧戚城街西侧1#商业1-2层1-138室商铺出租给原告，租赁期限自2018年4月25日起至2021年4月25日，共计三年。合同签订后，2018年5月原告交纳装修保证金后对租赁物进行装修，同月，经营的母婴店开业经营。2019年4月份，原告向被告交纳2019年度租金时，被告拒收。后原告向微山县公证处办理了租金提存手续，并依法通知被告。2019年6月份被告书面通知原告该房产已出售第三人，要求我方与第三人联系。我方与第三人联系后，第三人明确表示不认可原、被告签订的租赁合同内容。经多次协调未果。综上所述，原、被告签订的租赁合同是合法有效，租赁期间第三人虽取得该房屋所有权，并不影响租赁合同的继续履行，被告不履约行为及第三人拒绝履行行为，该行为应视为被告违约行为。为维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，请求人民法院依法支持诉请。被告星空置业公司辩称，被告已将涉案商铺卖给了本案第三人李忠波，并且将该商铺存在的出租的实际情况告知了第三人，并且根据原告在诉状中的陈述，原告已与第三人取得了联系，原告应当与第三人重新建立新的商铺租赁关系，依法应当驳回原告对被告的起诉。第三人辩称，2018年8月16日签订了涉案房屋的购房合同，当时被告说两个月内清退，将房子交给我，后来在2018年10月30日，被告和我签订了合同补充协议，被告收一年的房租，到2019年4月25日到期，到期后我们不再租赁。签订补充协议是因为租户的半年房租返给我，要给公司一个交代，租户来找过我，说继续租赁，但我还没有办理交接手续，房子还没实际交付给我。原告於文换围绕其诉讼请求依法提交证据如下：证据一、2018年5月5日原、被告签订的《商铺租赁合同》一份，证明：原被告于2018年5月5日签订租赁协议，被告公司1#商业1-2层1-138室，出租给原告，租赁期限2018年4月25日至2021年4月26日，租赁费6万元，租赁费每年4月25日前支付2万元；证据二、2018年度原告向被告交纳保证金、租赁费、物业费收据各一张，证明：原告已交付2018年度租赁费及物业费相关费用，原告依据合同支付相关费用，被告将租赁标的物交付给原告，原被告已实际履行合同约；证据三、手机银行转账记录两份、账户交易明细两份，证明：原告于2019年4月23日通过转账向被告公司支付2019年应交房租费20000元，2019年4月25日通过转账向被告公司支付2019年物业费2973.2元；证据四、手机银行明细一份，证明：2019年5月16日，被告将原告交纳的房租及物业费通过银行转账退还给原告；证据五、微山县公证处提存公证书一份，证明：因被告将房租费及物业费退回，原告多次交纳不收的情况下，原告向微山县公证处提存当年所应当交纳的房租费和物业费；证据六、被告送达的告知书两份，证明:被告将租赁标的物出售于李忠波，并约定2019年6月30日前交付给买受人，要求我方与李忠波联系；证据七、录像视频一组，证明：星空公司向原告送达告知函后，原告与第三人取得联系，第三人要求变更租金、重新签订合同的事实。被告星空置业公司围绕其辩称提交证据：被告与第三人签订的商品房买卖合同及合同补充协议各一份，证明：被告已将涉案商铺出卖给了第三人，并且根据补充协议第一条及第二条的约定，被告已经将涉案房屋的出租状况如实的告知了本案第三人。本院组织当事人进行了证据交换和质证，第三人对原告於文换提交的证据均无异议，被告星空置业公司对证据一、二、五、六无异议，对证据三、四不予认可。原告於文换及第三人李忠波对被告提交的证据均无异议。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷作证，对当事人有异议的证据，本院认定如下，原告於文换提交的证据三、四，来源及形式均合法，能够证明原告向被告支付租赁费及相关费用，后又被退回的事实，符合有效证据特征，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告於文换为经营母婴用品专卖店需要租赁商铺，2018年5月5日，经原告於文换和被告星空置业公司协商一致，双方签订《商铺租赁合同》一份。合同约定，被告星空置业公司将坐落在微山县夏镇街道办事处奎文路南侧、戚城街西侧1#商业1-2层1-138室的商铺出租给原告於文换。租期3年，自2018年4月25日至2021年4月26日。租金20000元/年，租金的支付日期为：2018年5月5日支付自2018年4月25日至2019年4月25日的租金20000元；2019年4月25日支付自2019年4月26日至2020年4月25日的租金20000元；2020年4月25日支付自2020年4月26日至2021年4月25日的租金20000元。原告於文换已将2018年度的租赁费及其他费用支付给了被告星空置业公司。2019年4月23日-4月25日，原告於文换向被告星空置业公司转账支付2019年度租赁费及物业费共计22973.2元，但2019年5月16日，被告星空置业公司将原告於文换已支付的2019年度租赁费及物业费退还原告。2019年5月24日及2019年6月4日，被告星空置业公司向原告於文换送达文书，说明了涉案房屋已出售的情况。2019年5月21日，原告於文换将应付的租赁费及物业费22973.2元提存，交至微山县公证处。另查明，2018年8月16日，被告星空置业公司与第三人李忠波签订《商品房买卖合同》，将涉案租赁物，即微山县夏镇街道办事处奎文路南侧、戚城街西侧1#商业1-138室出卖给第三人，双方约定了价款、权利义务、违约责任等。被告星空置业公司至今未将该房屋交付给第三人李忠波。本院认为，被告星空置业公司与第三人李忠波虽然就涉案租赁物的买卖形成了合意并签订了《商品房买卖合同》，但是涉案租赁物并未实际交付，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，故涉案租赁物并未发生物权变动，第三人李忠波并非涉案租赁物的所有人，被告星空置业公司依旧是涉案租赁物的所有人。原告於文换与被告星空置业公司签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当严格遵守并履行合同义务。原告於文换承租商铺后，依约向被告星空置业公司支付了2018年租赁费及其他费用，在2019年4月23日-4月25日期间，向被告星空置业公司支付了2019年租赁费及物业费，但被星空置业公司退回，原告於文换在被告拒收租赁费及物业费后，依法向微山县公证处申请提存该费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款第一项的规定，原告於文换提存2019年租赁费及物业费的行为符合法律规定。提存后，租赁费及其他费用视为已支付给被告星空置业公司。原告已履行了支付租金的义务，被告星空置业公司无正当理由拒不履行租赁合同义务的行为，于法无据，故原告於文换要求被告星空置业公司继续履行《商铺租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人李忠波并非涉案租赁物的所有人，依据合同相对性，原告於文换只能向被告星空置业公司主张权利，而不能突破合同相对性，要求第三人李忠波承担责任，故本院对原告於文换要求第三人继续履行《商铺租赁合同》的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零一条、第一百零三条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告微山县星空置业有限公司继续履行与原告於文换签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告於文换对第三人李忠波的诉讼请求。案件受理费100元，由被告微山县星空置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  刘德远二〇一九年八月十六日法官助理白玉书记员邱方舟