成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初2912号 原告：西藏百益商贸有限公司，住所地西藏自治区拉萨市北京中路**。 法定代表人：鲁鸿伟，总经理。 委托诉讼代理人：熊百祥，四川蜀辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高璐璐，四川蜀辉律师事务所律师。 被告：成都盛世房地产开发有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道清泰路二段**。 法定代表人：岳军，总经理。 原告西藏百益商贸有限公司（以下简称“百益公司”）与被告成都盛世房地产开发有限公司（以下简称“盛世公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日作出（2016）川0122民初1204号民事判决书。宣判后，百益公司不服，提起上诉。成都市中级人民法院于2018年1月5日作出（2017）川01民终12006号民事裁定书，将该案发回重审。本院于2018年3月8日立案后，依法普通程序公开开庭进行了审理。百益公司的委托诉讼代理人高璐璐到庭参加诉讼。盛世公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 百益公司向本院提出诉讼请求：1、判令盛世公司退还百益公司履约保证金1，000，000元；2、判令盛世公司支付迟延退还上述履约保证金期间的资金占有使用费（按银行同期贷款利率的四倍计算，从2015年10月20日起计算至实际还清本息之日止）；3、判令盛世公司赔偿百益公司经济损失6，379，242元。事实与理由：百益公司与盛世公司于2012年9月4日就盛世·海棠湾项目签订《租赁合同》，并分别于2013年12月17日及2014年9月19日签订该合同的两份《补充协议》。以上三份合同中对于双方权利义务、合同解除条件及相关违约责任均作出明确约定。合同签订后，百益公司按时履行合同约定的义务，并向盛世公司缴纳1，000，000元作为履约保证金。截至2015年10月20日，盛世公司对自身的违约行为逾期超过90天仍未进行整改和补救。根据《租赁合同》的约定，百益公司向盛世公司发出《解除合同通知函》解除了《租赁合同》。百益公司多次要求盛世公司返还履约保证金并赔偿全部经济损失，均未果。 盛世公司未作答辩，也未提交任何证据。 百益公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：原、被告营业执照、授权委托书、租赁合同及补充协议、律师函、解除合同通知函广告费发票、包车合同及发票、庆典服务费发票、装修合同及费用发票、超市设备发票、消防改造工程合同及发票等本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月28日，盛世公司出具《授权委托书》，载明其授权“刘剑锋”为“海棠湾”商业项目的招商负责人，全权代表盛世公司处理招商活动中的一切事宜和签署一切文件。2012年9月1日，百益公司出具《委托授权书》，载明“2012年9月1日，我司与贵司签订成都市双流县的房屋《租赁合同》。为高效履行合同的权利与义务，我司特委托四川佰益连锁超市管理有限公司（以下简称四川佰益公司）与贵公司办理房屋交付、租金支付、合同协议变更等与租赁合同相关的一切事务。该合同的权利与义务仍由我公司承担。四川佰益公司因履行该合同与贵司签署的任何法律文件或协议及其产生的责任与后果均由我司承担。”。2012年9月4日，百益公司（乙方、承租方）与盛世公司（甲方、出租方）就盛世·海棠湾项目签订《租赁合同》载明：“租赁场地坐落于四川省成都市双流县。……本合同项下租赁场地的建筑面积为9740平方米，计租面积按建筑面积计算，如有误差，以房管部门测量确认的建筑面积为最终计租面积。……甲方保证该租赁场地为商业用途，出租给乙方作为商场经营场所使用。甲方保证房屋及其内部设施，包括但不限于排水系统、供电系统、房屋自带消防系统和电梯能够作为商业用途使用，并符合当前有关法律、法规、政策的规定。租赁期限为20年，自计租起始日开始计算。因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意自租赁场地符合《租赁场地交付条件》且通过消防部门主体（首次）消防验收，并向乙方交付租赁场地，提供书面首次消防验收合格证书之日起，甲方给予乙方6个月装修免租期。因超市前期经营需要培育市场，故双方确认从装修免租期满之次日起，甲方给予乙方共计12个月经营免租期。……乙方应于本合同签订之日起十个工作日内向甲方缴纳人民币1，000，000元，作为其履行本合同的保证金，甲方应在收到上述保证金后的3个工作日内向乙方出具等额的收款收据，此保证金在本租赁合同正常履行壹年后，将其中500，000元用于抵扣当年租赁费用，剩余500，000元在本合同终止后一个月内无息返还给乙方。甲方向乙方提供一台1250K**单回路变压器。（甲方配合乙方办理增容工作）。所有的公共入口（包括车流及人流的出入口）、设备房、楼梯间、卫生间等的动力及照明均由甲方负责施工，并保证各设备运行良好。公共区域的照明及动力电源均须接自甲方的供电系统，相关设计和施工均由甲方负责。……甲方应于2013年12月31日前，将符合本合同及附件约定条件的租赁场地交付给乙方，乙方应在2014年6月30日前正式对外营业。在办理交接手续时，双方应派代表到现场检查场地情况，如场地达到双方约定的交付标准和条件则双方签署《租赁场地交付确认书》。……合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。如超过90日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。……本合同如提前终止、解除或届满时无续租的，乙方有权拆除及取回乙方所有的设施、设备之部分或全部。” 2014年9月19日，百益公司（乙方、承租方）与盛世公司（甲方、出租方）签订《盛世˙海棠湾房屋租赁补充协议》，载明“甲乙双方于2012年9月4日签订《海棠湾房屋租赁合同》，……对原合同条款的部分内容作出以下变更和增加，达成如下协议，以资共同遵守：对原合同约定的交付时间变更为：甲方应于2014年9月30日将房屋交付乙方用以装修。房屋租赁期限为20年，自2014年10月1日至2034年9月30日止，租赁期限包含装修期和经营免租期。装修期和经营免租期共计36个月，自2014年10月1日至2017年9月30日。装修期和经营免租期内乙方无需支付任何租金，但水、电、气、垃圾清运等其他费用仍需由乙方全额支付。……乙方承诺自愿放弃原合同及相关文件的履约过程中因甲方迟延交房可能对甲方产生的一切实体权利（包括但不限于要求甲方承担违约责任、损害赔偿责任、违约追溯）。 2014年11月30日，四川佰益公司出具《委托授权书》，载明“本单位现委托双流佰益企业管理有限公司（以下简称双流佰益公司）作为本单位合法委托代理人，授权其代表本单位进行盛世˙海棠湾《租赁合同》中磋商、签署文件和处理超市经营活动有关的事务。在整个过程中，该代理人的一切行为，均代表本单位，与本单位的行为具有同等法律效力。本单位将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。”。同日，百益公司出具《同意转委托授权证明书》，载明“兹同意四川佰益公司将本单位授权其进行盛世˙海棠湾《租赁合同》过程中的代理权转委托双流佰益公司代位行使。本单位作为委托人，同意并认可该代理人在进行盛世˙海棠湾《租赁合同》过程中的一切代理行为，本单位将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。”。 2015年6月30日，百益公司通过四川蜀辉律师事务所向盛世公司发出《律师函》，指出盛世公司违反《租赁合同》的约定，致使百益公司无法获得正常供电，要求盛世公司3天内予以整改，保证超市设备正常用电并承担一年电费。7月6日，盛世公司通过四川英冠律师事务所向百益公司发出律师函，回复称盛世公司已全面履行了合同义务，不存在任何违约行为。盛世公司已向政府缴纳了城市基础设施配套费，百益公司租赁的房屋无法获得正常供电状况的出现，系因第三方政府未能完成红线外供电基础设施所导致。2015年10月16日，百益公司向盛世公司发出《解除合同通知函》，指明由于盛世公司未能按照合同约定向百益公司提供正常用电，百益公司超市内及公共区域的动力及照明均未达到合同约定以及超市正常运行所需的供电，导致超市必须长期使用发电机发电还不能完全满足超市设备特别是冻库、空调的正常运行，给百益公司经营及各方工作带来极大损失。百益公司多次发函要求盛世公司纠正违约行为，但盛世公司逾期90天仍未对违约行为进行纠正，故百益公司通知盛世公司解除合同，并要求盛世公司在接到解除合同通知后3日内协商合同解除的善后事宜。该通知函尾部有署名“刘建X”的签名，落款时间10月20日。11月2日，盛世公司向百益公司发出《关于双方协商解约的复函》，载明：“贵公司提供的关于损失的投资明细表收到，经认真、仔细了解、核实，并基于合同的约定，我公司认为：出现的供电问题并非我方违约造成，我方也没有违约行为，如贵公司认为因政府未能完成相关基础设施导致合同不能履行，由此导致的若干损失要我方承担，我公司不能接受。基于的事实和理由如下：2012年3月14日盛世公司已经按照相关法律、法规向双流县人民政府缴纳了￥33264761元的城市基础设施配套费。根据《四川省城市建设配套费收费管理办法》及其相关规定，城市基础设施配套费是指政府为建设和维护管理城市道路、给水、排水、道路照明、供电、燃气、消防设施等市政公用设施（含附属设施）所开征的费用，费用缴纳后即应由政府主管部门负责线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造及管线的铺设，而至今政府主管部门仍未能履行相关职能完成供电基础设施建设，导致了红线外的供电设施、设备及管线不完善，所以贵公司租赁的房屋无法获得正常供电状况的出现，系因第三方双流县人民政府未能完成红线外供电基础设施所导致。依照法律规定，我公司不可能对红线外基础设施情况承担责任，双方合同也没有如此约定。……如贵公司认为因政府方未能完成相关基础设施导致合同不能履行，我方愿意协商解除合同，但不认可贵公司要求我方承担经营亏损等损失金额。” 另查明，百益公司为案涉超市营业花费筹建开办费67，698元，其中制作夹心彩钢大棚15，000元、广告费32，484元、包车费19，600元、庆典服务费89、990元、员工培训费20，750元、消防鉴定费1800元、保险费28，600元；装修工程款5，173，065元，其中装修工程费2，200，000元、货架定制费1，347，744元、生鲜不锈钢设备528，141元、软装工程费120，100元、制冷设备费450，000元、设计费120，000元、弱电工程费270，000元、pop展示道具和生鲜小道具费136，980元；消防改造工程费286，000元。 本院认为，百益公司与盛世公司签订的《租赁合同》和补充合同系双方真实意思表示，该合同并不违反法律规定，应属有效。合同签订后，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于百益公司提出要求退还履行保证金和赔偿损失的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，结合本案，百益公司与盛世公司签订的《租赁合同》中，合同已对盛世公司向百益公司提供一台1250K**单回路变压器（盛世公司配合百益公司办理增容工作）进行了明确的约定，根据盛世公司的回函也可以看出，盛世公司并未按照合同约定向百益公司提供1250KVA单回路变压器，导致超市供电能力不足，无法满足百益公司经营超市的必要需求，盛世公司已构成违约。虽然盛世公司在《关于双方协商解约的复函》称未能正常供电系政府未能完成相关基础设施导致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，盛世公司作为合同相对方，应当就其违约承担违约责任，故百益公司根据合同约定享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，《租赁合同》解除后，盛世公司应当将百益公司缴纳的履约保证金予以退还，故本院对盛世公司的提出要求退还履约保证金的主张予以支持。但关于百益公司提出要求按照中国人民银行同期贷款利率4倍支付履约保证金的资金占用利息的主张，根据双方签订的《租赁合同》的约定，该履约保证金其中一半应纳入租金予以抵扣，另一半在合同终止时无息退还的约定，百益公司的该主张于法无据，本院不予支持。关于百益公司主张的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，虽然百益公司和盛世公司签订的《租赁合同》对于违约责任进行了明确的约定，但基于盛世公司的违约已对百益公司造成的损失超过了合同约定，并且盛世公司在签订《租赁合同》时即已知百益公司租赁案涉房屋的用途，故盛世公司应当按照百益公司的实际损失承担违约责任。关于百益公司主张的损失，本院认定如下：1.关于百益公司主张的筹建开办费用，其中制作夹心彩钢大棚15，000元，鉴于该设施无法拆除，故该项费用本院予以支持。广告费、包车费、庆典服务费、员工培训费、消防鉴定费、保险费系百益公司为开设超市，拓展超市影响力、保证超市正常经营所花费的必要费用，而超市确实也实际经营一年，故以上费用本院不予支持。2.关于百益公司主张的装修工程款根据《租赁合同》中“本合同如提前终止、解除或届满时无续租的，乙方有权拆除及取回乙方所有的设施、设备之部分或全部。”的约定，其中生鲜不锈钢设备、制冷设备费、pop展示道具和生鲜小道具费均是可以拆除由百益公司取回的设施、设备，应当由百益公司予以取回。装修工程费2，200，000元、货架定制费1，347，744元、软装工程费120，100元、设计费120，000元、弱电工程费270，000元，共计4，057，844元。3.消防改造工程费286，000元，鉴于改造后，盛世公司仍然作为可以继续使用，系改造工程的受益人，故该项费用本院予以支持。综上，夹心彩钢大棚15，000元、装修工程费4，057，844元、消防改造工程费286，000元，共计4，358，844元应当作为百益公司的损失由盛世公司按照合同履行期限进行折抵后进行赔偿，鉴于合同期限为20年，实际使用场地1年，故百益公司应当赔偿金额为4，140，901.8元（4，358，844元×19/20年)。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告西藏百益商贸有限公司退还履约保证金1，000，000元； 二、被告成都盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告西藏百益商贸有限公司损失4，140，901.8元； 三、驳回原告西藏百益商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63，874元，诉讼保全费5000元，共计68，874元，由原告西藏百益商贸有限公司负担20，000元，被告成都盛世房地产开发有限公司负担48，874元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  孙 毅 人民陪审员  袁冬梅 人民陪审员  沈成燕 二〇一九年八月八日 书 记 员  赵 杨