四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1102民初5927号 原告：乐山市安泰商务中心，住所地：四川省乐山市市中区朝霞路**，统一社会信用代码：9151110072085854X。 法定代表人：张光环，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：程新江，四川金顶律事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：罗志容，女，1955年9月4日出生，汉族，公司员工，住四川省乐山市市中区。 被告：乐山市市场监督管理局，住，住所地：四川省乐山市市中区龙游路，社会信用代码：11511000008550809。 负责人：谬俊，局长。 委托诉讼代理人（一般授权）：魏剑钊，四川睿典律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：杜琼燕，四川睿典律师事务所律师。 原告乐山市安泰商务中心诉被告乐山市市场监督管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序于2018年11月15日、2019年4月19日、2019年5月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序继续审理，又于2019年6月19日、2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告乐山市安泰商务中心法定代表人张光环、委托诉讼代理人程新江、罗志容，被告乐山市市场监督管理局的委托诉讼代理人魏剑钊、杜琼燕到庭参加诉讼。审理中，因调取新证据及当事人申请庭外和解期间四个月。本案现已审理终结。 原告乐山市安泰商务中心向本院提出诉讼请求：判令被告依据《乐山市人民政府办公厅关于乐山市北郊农贸市场实行产权转让的批复》和被告与原告于2000年10月10日签订的《黑桥水果批发市场产权转让协议》，完善乐山黑桥水果批发市场的产权转让，履行黑桥水果批发市场土地使用证过户义务，要求过户的土地即国有土地使用权证（乐城国用95字第005251号）证载土地。事实与理由：乐山水果批发市场（俗称黑桥水果批发市场）占地13.05亩（其中市政公用设施占用面积约3.25亩），是1993年10月27日，经市政府批准同意（乐府函[1993]土146号），市工商局征用通江镇柏杨村三组土地修建的。当时因为资金紧张，且无其他资金来源，经市工商局研究，报市人民银行批准，由市工商局机关和直属分局职工内部集资229.95万元。市工商局在集资款中，扣回了在此前垫付的征地费用35万元，并用集资款修建了水果批发市场。1995年市工商局取得了《国有土地使用证》，土地用途载明为商业。后由于各种原因，先登记在市工商局名下的土地没有过户到安泰商务中心名下。原、被告签订的《黑桥水果批发市场产权转让协议》成立，条款合法有效。市工商局在1992年征收柏杨村3组土地时，只花了35万元，后职工集资229.95万元。市工商局在这笔集资款中已经扣回了征地费用35万元，并用余款修建了水果批发市场，不存在安泰商务中心没有支付土地转让款之说。1999年12月13日，乐山市国土局高新分局与乐山水果批发市场补签了《国有土地使用权出让合同》。国土局是与水果批发市场签订合同，而非市工商局，因此土地的受让方是水果批发市场。2000年10月10日，市工商局与安泰商务中心签订《黑桥水果批发市场产权转让协议》主要内容是市工商局将登记在自己名下的13.05亩土地转让给安泰商务中心。因此，本案中并不存在被告所说的受让人不明确的问题。市工商局给市政局的《实行产权转让的报告》中明确“受让范围以原集资对象为主”。依照《合同法》35条的规定《黑桥水果批发市场产权转让协议》具备法定和约定的成立条件，且《黑桥水果批发市场产权转让协议》具备合同成立的必备条款，关于产权转让的价款确定。《黑桥水果批发市场产权转让协议》合法有效，依法成立的合同，自成立时生效，《黑桥水果批发市场产权转让协议》未损害公共利益或导致国有资产流失，不违反法律行政法规的效力强制性规定。综上被告应当履行过户义务。 被告乐山市市场监督管理局辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、案涉市场是由被告依法征地，通过银行贷款修建而成，非职工集资修建。原、被告双方签订的《黑桥水果批发市场产权转让协议》对本案讼争的土地界限、价值、转让价款、支付方式、支付时间等均未作出约定，该协议不成立。二、即使合同成立，合同中的条款也包含无效的情况，根据《合同法》52条规定，本案中双方明知道政府不同意原值转让，双方还是签订了协议，这种情况损害了公共利益，国务院的行政法规，对国有资产的处理，进行产权清查，评估等环节，就是为了避免国有资产流失。本案中协议违反国家法律法规，应该驳回应该诉讼请求。且签订合同到现在双方并未实际履行。三、讼争土地没有过户条件。(1)根据《研究黑桥水果批发市场相关问题备忘录》第3条“待黑桥水果批发市场顺利关闭,并妥善解决经营户安置等所有利益关系后,由市政府组织对该宗土地净地实施收储、拍卖收益全部安排给乐山市工商局,由市工商局负责解决拆迁安置、遗留问题解决和基层工商所建设等。”(2)川工商【2012】8号《关于黑桥水果批发市场进行土地收储拍卖有关问题的请示》载明“恳请市政府同意将黑桥水果批发市场土地拍卖收益全部安排给乐山市工商局,用于解决黑桥水果市场拆迁安置补偿、产权遗留问题等,若有节余用于基层工商所的迁建。(3)2012年139号《乐山市人民政府领导批文》,“辅义市长批示:同意市工商局的请示意见,请规范运作、落实到位”的规定。综上，按照乐山市政府的意见是对水果批发市场的土地进行收储拍卖,所以讼争土地已经不具备过户的条件。四、本案应该属于行政诉讼调整范围不是民事诉讼范围，原告依据的产权转让协议实质是依据政府的文件，水果市场转让协议本身就是不平等主体之间的转让合同，如果是平等的则不需要向上级进行批复。当时市工商局同意打报告对水果市场进行转让，但是批复并未说原值转让也未说明转让给原告，而且签订协议没有对土地进行勘测，界定等，集资款并不是买卖款项和220万，依据2012年市政府文件，本案不存在土地过户问题，只是将土地进行依法收储拍卖后用拍卖收益对当年集资款项的人进行补偿并解决其他历史遗留问题，所有的转让收储都要向市政府有关部门请示报告。同时再次说明双方不是平等民事主体。 经审理查明：1992年10月6日，乐山市工商行政管理局与通江镇柏杨村三组签订《征用土地协议书》，征用通江镇柏杨村三组土地13.05亩。1992年10月23日，乐山市工商行政管理局支付土地征用款35万元。1993年5月，乐山市工商行政管理局开始兴建乐山市北郊农贸市场，同年12月，该市场投入使用。1995年12月23日，乐山市工商行政管理局取得乐城国用95字第005251号《国有土地使用证》，土地用途为商业。 1994年6月18日，乐山市工商行政管理局与乐山市五建桩基公司签订《水果批发市场配套工程联合建设协议》，约定双方联合建设黑桥水果批发市场服务设施，该建筑设计为六楼一底，联合建设项目的产权按照甲方得30%，乙方得70%的比例进行分配。乐山市五建桩基公司成立于1991年3月15日，系集体所有制企业，2005年3月15日，该企业注销。 1996年12月12日，乐山市工商行政管理局作出《关于“乐山市北郊农贸市场”实行产权转让的报告》，拟将乐山市北郊农贸市场原值（207万）进行产权转让，受让范围以原集资对象为主，所筹资金用于偿还银行贷款。1996年12月27日，乐山市人民政府办公厅作出关于乐山市北郊农贸市场实行产权转让的批复（乐府办函［1996］69号），同意乐山市北郊农贸市场实行产权转让，所筹集资金全部用于偿还银行贷款。2000年10月10日，乐山市工商行政管理局（甲方）与乐山市安泰商务中心（乙方）签订《黑桥水果批发市场产权转让协议》载明：“按照乐府办函［1996］69号批复，经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：一、黑桥水果批发市场位于乐山市市中区，整个场地约13.05亩（含道路占地面积）。二、甲方将黑桥水果批发市场（除去已转让给乐山市五建桩基公司的产权）转让给乐山市安泰商务中心。面积以国土管理部门测量为准。三、转让所产生的一切费、税按国家规定执行。四、本协议一式四份，甲、乙双方各执二份，由双方法人盖章生效”。 2000年10月2日，乐山市水果批发市场工程结算说明载明：水果批发市场总投资242.1486万元，其中建筑工程投资207.1486万元，土地款35万元。截止1998年职工家属共集资229.95万元，尚欠工商局在筹建过程中垫付的工程款12.1986万元。2000年11月在原水果批发市场基础上，成立了“乐山市安泰商务中心”。市场建设中尚欠工商局的工程款12.1986万元，由新成立的‘安泰商务中心’负责偿还。2000年10月2日，乐山市安泰商务中心向乐山市工商行政管理局汇款121986元。 2000年9月，乐山水果批发市场申请登记成立，由张金明、代绍清等219名自然人组建，其企业性质为股份合作制企业。2000年11月，乐山水果批发市场申请变更企业名称为乐山市安泰商务中心。2018年6月20日，乐山市安泰商务中心自然人股东变更为237人。该237人均为集资人，集资款共计229.95万元。 乐山市安泰商务中心持有颁发时间为2001年4月5日的乐开房字第0121-4号（办公楼）、乐开房字第××号（综合楼）、乐开房字第××号（招待所、厕所）《房屋所有权证》。但上述《房屋所有权证》无对应的不动产登记簿。 2019年2月8日，中共乐山市委、乐山市人民政府《乐山市机构改革方案》（乐委发[2019]2号文件）载明：按乐山市工商行政管理局的职责整合组建乐山市市场监督管理局。 另，乐山市北郊农贸市场、乐山市水果批发市场均指乐山市黑桥水果批发市场。 乐山市安泰商务中心从2002年起，一直以报告、函等方式向乐山市工商行政管理局提出完善产权转让、履行土地使用权过户手续等要求。 上述事实有原、被告的身份证明，要求尽快解决黑桥水果批发市场拆除善后事宜，乐山市安泰商务中心土地使用权遗留问题的函，乐府办函[1996]69号批复，黑桥水果批发市场产权转让协议，水果批发市场配套工程联合建设协议，内资企业登记基本情况，征用土地协议，缴款凭证，国有土地使用证，地籍调查表，土地登记申请书，建设用地规划许可证，乐府函(1993)土146号批复，乐山市安泰商务中心工商登记信息，股东名册，乐山市工商行政管理局（1996）142号报告、(2012)8号请示，研究黑桥水果批发市场相关问题备忘录、乐委发[2019]2号文件等证据以及各方当事人的陈述予以证实。 本院认为：原、被告在签订《黑桥水果批发市场产权转让协议》时无管理与被管理关系，地位平等，且《黑桥水果批发市场产权转让协议》非用于行政机关实施行政管理，故《黑桥水果批发市场产权转让协议》不属于行政合同，本案属于民事纠纷。 根据《中华人民共和国合同法》第十二条“合同内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”之规定，《黑桥水果批发市场产权转让协议》仅载明市场位置、受让人、税费承担等，对订立此协议最核心的对价无约定，更无用乐山市安泰商务中心股东的集资款冲抵购买黑桥水果批发市场的价款的内容。虽然《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，《黑桥水果批发市场产权转让协议》确已载明当事人名称、标的，而对于价款的未约定，按《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，价款不明确的按订立合同时的市场价履行。但本案争议的土地使用权现登记在乐山市工商行政管理局名下，此财产依该局的性质应为国有资产，而国有资产的转让应受国有资产转让的相关规定约束，不可能直接参照市场价来确定价款。因此，《黑桥水果批发市场产权转让协议》虽记载了合同的部分内容，但因缺乏主要内容价款，且无参照其他标准确定的可能，故本院认为本案双方当事人对转让案涉土地使用权并未形成完整的合意，转让合同尚未成立。此外，乐山市安泰商务中心虽持有的乐开房字第0121-4号、乐开房字第××号、乐开房字第××号《房屋所有权证》，因无对应的不动产登记簿，难以证明双方对转让案涉土地使用权达成全部的合意。 依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 驳回原告乐山市安泰商务中心的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告乐山市安泰商务中心负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  李 勤 审 判 员  赵浏渊 人民陪审员  杜智慧 二〇一九年八月十三日 书 记 员  李 阔