湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初7050号原告：中车长江（武汉）实业发展有限公司，住所地：武汉市武昌区武车一村**。法定代表人：李钦锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐鸿（一般授权代理），湖北大晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：江涛（一般授权代理），湖北大晟律师事务所律师。被告：刘浩，男，1962年2月25日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：刘战平（特别授权代理），湖北鹏展律师事务所律师。原告中车长江（武汉）实业发展有限公司诉被告刘浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理，依法适用简易程序，由审判员汤莉莉独任审理，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告中车长江（武汉）实业发展有限公司（以下简称中车公司）的委托诉讼代理人徐鸿、江涛，被告刘浩的委托诉讼代理人刘战平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中车公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告于1994年3月18日就武汉市江岸区为群一村62号（现为群二村8号）四宿舍澡堂363.72平方米的住宅租赁合同关系已经于2018年10月20日解除；2、请求判令被告立即腾退并向原告移交武汉市江岸区为群一村62号（现为群二村8号）四宿舍澡堂363.72平方米房屋及相应范围内土地；3、请求判令被告按5,386元/年的标准，向原告支付自2006年1月1日至2018年10月20日期间租金69,419元（5,386元×12年+5,386元÷12个月×10个月+5,386元÷12个月÷30天×20天）；4、请求判令被告立即向原告返还其所收取的、案外人武汉市江岸区人民政府新村街道办事处因承租武汉市江岸区为群一村62号（现为群二村8号）四宿舍澡堂363.72平方米房屋所支付的租金，该租金自2018年10月21日起按16元/平方米标准计算，现暂计算至2019年5月21日的租金为40737元（16元×363.72平方米×7月）；5、请求判令由被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告系由原铁道部江岸车辆厂、中国南车集团武汉江岸车辆厂、中车集团武汉江岸车辆厂名称变更为中车长江武汉江岸实业管理有限公司，并与中车长江武汉武昌实业管理有限公司吸收合并重组而来。20世纪80年代，原告在其位于武汉市江岸区新村街解放大道为群一村至四村（四宿舍）区域内新建一栋两层楼建筑作为江车四宿舍职工家属澡堂（以下简称“四宿舍澡堂”），建筑面积363.72平方米，该房屋所使用的土地使用权类型是划拨，，地号为A04040229该房屋原门牌号为武汉市江岸区为群一村62号，现标注门牌号为××”。根据原告财务凭证显示，在此期间，由原告的下属集体企业铁燕服装厂直接向原告交付四宿舍澡堂房屋租金，2005年12月最后一次支付租金即“2005年度租金5,386元”。2017年6月，原告在对资产进行清理、盘点时，发现四宿舍澡堂由案外人武汉市江岸区人民政府新村街道办事处下属的为群社区居民委员会作为办公场所，门牌号亦变更为××”。原告与新村街道办事处联系，告知其上述房产系原告所有的国有资产，要求新村街办事处与原告协商办理上述房产的租赁手续，但新村街办事处称上述房产是与被告签订租赁合同取得使用权的，无法对原告履行付款义务，导致原告无法对上述房产履行国有资产监管职责，面临国有资产流失的重大风险。原告无奈向江岸区人民法院提起诉讼，要求被告返还不当得利。新街村办事处在法庭审理过程中出示了其与被告签订的租赁合同，该合同显示其所租赁的750平方米房屋中，包含原告所有的上述363.72平方米四宿舍澡堂，租赁价格为16元/平方米/月。被告则称四宿舍澡堂在1994年系由其租赁使用，2003年已由其购买取得。2018年9月20日，武汉市江岸区人民法院送达（2018）鄂0102民初3302号《民事判决书》，该判决书认定：“1994年3月18日，武汉江岸车辆厂与刘浩签订住宅租赁合同，将四宿舍澡堂租赁给刘浩使用，2003年，武汉江岸车辆厂出具报告，将四宿舍澡堂租售给刘浩使用。四宿舍澡堂的租金支付至2005年12月31日。此后，刘浩未支付租金。”据此，法院认为：“不当得利，指没有合法依据，使他人受到损失而自己获得利益的事实。1994年3月18日，中车公司（即原告，下同）与刘浩就四宿舍澡堂签订住宅租赁合同，2003年6月，中车公司对双方的租赁事宜再次予以确认，在双方租赁关系未解除或宣告无效的前提下，刘浩与新村街办事处签订合同并收取租金，并不构成不当得利。中车公司以刘浩不当得利为由，要求刘浩返还租金、新村街办事处支付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。”该判决于2018年10月12日生效后，原告于2018年10月18日向被告邮寄送达《解除住宅租赁合同通知书》，通知双方的租赁合同于2018年10月20日解除，并要求及时办理解除合同后的相关手续。2018年10月25日，原告向新村街办事处直接送达《工作联系函》并附送达给被告的《解除住宅租赁合同通知书》，表示如办事处与被告所签订的租赁合同中所涉363.72平方米房屋的租赁关系未到期，则由原告全部承接该部分房屋款项下的权利合同权利义务，并请办事处直接向原告支付2018年10月21日起的租金；如果被告和办事处所签订的合同已经到期，则请直接与原告协商签订新的租赁合同等事宜。被告于2018年10月19日签收《解除住宅租赁合同通知书》，但未履行解除合同后的相应义务。新村街办事处亦表示仍然无法直接根据上述生效判决与原告建立合同关系。综上所述，原告是四宿舍澡堂363.72平方米房屋的国有资产权益人、也是涉案房屋的出租人的基本事实已经人民法院生效判决确认。现原告向被告送达了《解除住宅租赁合同通知书》，双方的租赁合同依法自通知的解除之日确定解除，被告应当立即腾退并向原告移交四宿舍澡堂363.72平方米房屋及相应范围内土地；同时向原告支付其拖欠的租金69,419元；以及向原告返还合同解除后所收取的案外人新村街办事处支付的租金。为了维护原告的合法权益，特别是彰显国有资产管理的严肃性和法律后果的严重性，现特诉请法院查明事实，依法判决如所求。被告刘浩辩称：1、根据一事不再理原则，就同一事实起诉的，本案应驳回原告起诉；2、原告主张的案涉房屋是违建房屋，合同本身无效，不存在解除不解除一说；3、事实上，原告明确知悉所谓的租赁关系已经于2003年解除，原告诉讼请求既没有事实根据，也没有法律依据，应驳回原告诉讼请求。经审理查明：20世纪80年代，中国南车集团武汉江岸车辆厂在位于武汉市江岸区新村街解放大道为群一村至四村、、地号为A04040229的土地内修建了江车**职工家属澡堂以下简称四宿舍澡堂），占地面积181.86平方米，建筑面积363.72平方米，未办理房屋所有权证，也无规划审批手续，四宿舍澡堂现在的门牌地址由武汉市江岸区为群一村62号变更为武汉市江岸区为群二村8号。1994年3月18日，武汉江岸车辆厂与刘浩签订住宅租赁合同，将四宿舍澡堂租赁给刘浩使用，2003年，武汉江岸车辆厂出具报告，将四宿舍澡堂租售给刘浩使用，2003年武汉江岸车辆厂出具房租收据，收据写明收到刘浩第四宿舍澡堂一次性房租款17,000元。四宿舍澡堂的租金支付至2005年12月31日，2005年的年租金为5,386元。此后，刘浩未支付租金。刘浩将四宿舍澡堂扩建，并于2015年12月2日与武汉市江岸区人民政府新村街道办事处签订房屋租赁合同，将房屋出租并收取租金，约定租金标准为每月12,000元，房屋建筑面积为750平方米，租赁期限为2015年10月10日至2018年10月9日。2017年8月23日，中车集团武汉江岸车辆厂向武汉市江岸区人民政府新村街道办事处发出告知函，告知武汉市江岸区人民政府新村街道办事处其为位于武汉市江岸区新村街为群二村**房屋产权人，要求武汉市江岸区人民政府新村街道办事处在处理土地房产事宜时，以其为产权人开展相关工作。2017年12月，中车武汉江岸实业管理有限公司以武汉市江岸区人民政府新村街道办事处为被告，以刘浩为第三人，以房屋租赁合同纠纷为由，起诉至本院，后撤回起诉。2018年4月，中车公司以刘浩为被告，以武汉市江岸区人民政府新村街道办事处为第三人，以不当得利纠纷起诉至本院，本院于2018年9月20日作出（2018）鄂0102民初3302号民事判决书，以中车公司与刘浩的租赁关系未解除或宣告无效的情况下，刘浩取得租金并非不当得利为由，判决驳回中车公司的诉讼请求，以该民事判决书已生效。2018年10月18日，中车公司向刘浩邮寄《解除住宅租赁合同通知书》，要求于2018年10月20日解除双方于1994年3月18日建立的住宅租赁合同并支付租金，并于同日向武汉市江岸区人民政府新村街道办事处出具《工作联系函》，要求从2018年10月21日开始，武汉市江岸区人民政府新村街道办事处向中车公司支付案涉房屋的租金。2018年10月30日，刘浩回复中车公司，表示诉争房屋系先租后售给刘浩，双方并无租赁关系。经询问，中车公司和刘浩认可武汉市江岸区人民政府新村街道办事处缴纳租金至2019年4月30日。另查明，中国南车集团武汉江岸车辆厂于2016年1月14日更名为中车集团武汉江岸车辆厂，中车集团武汉江岸车辆厂于2017年11月15日更名为中车武汉江岸实业管理有限公司，2018年4月，中车武汉武昌实业管理有限公司吸收合并中车武汉江岸实业管理有限公司，2018年5月17日，中车武汉江岸实业管理有限公司注销。2018年5月2日，中车武汉武昌实业管理有限公司更名为中车公司。案件审理中，因双方当事人争议较大，本案调解未成。以上事实有原告中车公司提交的营业执照、企业信息咨询报告、关于中车武汉武昌实业公司江岸实业公司重组的批复，被告的身份证复印件、《住宅租赁合同》、房租收据、收款凭证及银行进账单、土地登记通知书（地（地号04040229）和宗地图、四宿舍澡堂房屋面积测算表、现场照片、（2018）鄂0102民初3302号《民事判决书》、《解除住宅租赁合同通知书》、快递签收网络截图、《回复》、《房屋租赁合同》、《工作联系函》、被告刘浩提交的（2018）鄂0102民初240号民事裁定书、起诉状经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：位于武汉市江岸区新村街解放大道为群一村至四村、地、地号为A04040229的土地内（现门牌号为武汉市江岸区为群二村**）的**澡堂中车公司修建，双方就该房屋于1994年3月18日签订住宅租赁合同，因案涉房屋未办理房屋所有权证，也无规划审批手续，双方签订的住宅租赁合同应为无效，中车公司要求刘浩腾退出武汉市江岸区为群二村8号四宿舍澡堂363.72平方米房屋及其项下的土地，符合法律规定，本院予以准许。尽管刘浩与中车公司签订的住宅租赁合同无效，但刘浩一直在使用诉争房屋，应当支付房屋占有使用费。2005年的房屋租金为5,386元，2006年开始，刘浩就诉争房屋未支付相应款项，应支付2006年1月1日至2018年10月20日的房屋占有使用费，该房屋占用费以每年5,386元为标准进行计算，金额为69,419元（5,386元×12年+5,386元÷12个月×10个月＋5,386元÷12个月÷30天×20天）。2015年12月2日开始，刘浩将案涉房屋租赁给武汉市江岸区人民政府新村街道办事处，租金标准为每月12,000元，租赁面积为750平方米，中车公司要求刘浩返还其收取的武汉市江岸区人民政府新村街道办事处的租金，于法有据，2018年10月21日至2019年4月30日的租金36,856.96元（363.72平方米×16元×6个月＋363.72平方米×16元÷30天×10天），刘浩应返还给中车公司。刘浩认为中车公司已将案涉房屋出售给他，尽管2003年武汉江岸车辆厂出具报告，写明将四宿舍澡堂租售给刘浩使用，但2003年的收据中，仍写明收到刘浩租金，2005年时刘浩仍在就诉争房屋支付租金，说明中车公司并未将案涉房屋出售，对于刘浩的此项抗辩理由，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘浩于本判决生效之日起十五日内将位于武汉市江岸区为群二村8号的四宿舍澡堂房屋（建筑面积363.72平方米）及其项下的土地予以腾退；二、被告刘浩于本判决生效之日起十五日内支付原告中车长江（武汉）实业发展有限公司2006年1月1日至2018年10月20日的房屋占有使用费69,419元；三、被告刘浩于本判决生效之日起十五日内将其收取的2018年10月21日至2019年5月21日的租金40,737元返还给原告中车长江（武汉）实业发展有限公司；四、驳回原告中车长江（武汉）实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,503元，减半收取1,251.5元，由被告刘浩承担，因本案案件受理费已由原告中车长江（武汉）实业发展有限公司预交，被告刘浩在支付上述判决款项时，将案件受理费1,251.5元一并支付给原告中车长江（武汉）实业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  汤莉莉二〇一九年八月十三日法官助理周郴书记员胡舒铭