北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初66551号原告中国石化销售股份有限公司北京石油分公司，住所地北京市东城区广渠家园**楼。法定代表人陈立国，总经理。委托代理人王立新，北京高勤律师事务所律师。委托代理人张玮，北京美信律师事务所律师。被告江鸣，男，1952年10月7日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人周连福，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人董文琪，北京天驰君泰律师事务所律师。被告王金明，男，1955年9月3日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人周连福，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人董文琪，北京天驰君泰律师事务所律师。原告中国石化销售股份有限公司北京石油分公司（以下简称中石化北京石油分公司）与被告江鸣、王金明企业租赁经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员闫伟伟担任审判长，人民陪审员赵翠霞、杨林屏参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告中石化北京石油分公司的委托代理人王立新，被告江鸣、王金明的委托诉讼代理人周连福、董文琪到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告中石化北京石油分公司起诉称：2005年1月3日，中石化北京石油分公司与北京市朝阳区半壁店加油站股东江鸣、王金明签订《北京市朝阳区半壁店加油站资产租赁补充协议》，约定中石化北京石油分公司作为承租方，租赁标的包括土地2928平方米、原房屋面积245平方米、增加312平方米、4台单枪加油机、4个50立方米油罐；2004年11月1日至2009年10月31日年租金25万元，2005年至2010年增加租赁面积租金共500万元；2009年11月1日至2019年10月31日年租金125万元；江鸣、王金明保证对出租的全部资产和房屋享有合法的出租权，负责协调土地方的关系，确保中石化北京石油分公司不受土地方影响等。2017年2月15日，北京市朝阳区人民法院出具（2014）朝民初字第23526号判决书，确认江鸣、王金明未能保证出资的资产可以正常出租，未能协调土地使用关系，并判令双方解除合同。2017年6月21日，北京市第三中级人民法院维持一审判决，并明示退还租金和支付违约金的事项可另行解决。现中石化北京石油分公司诉至法院，要求江鸣、王金明退还2012年8月14日至2013年10月31日租金151万元并支付违约金3625万元及本案诉讼费用。被告江鸣、王金明称，不同意退还租金的诉讼请求，一是由于该期间合同是合法有效的，中石化北京石油分公司依据合同使用设备资产和资质，故应该支付租金，不存在返还租金的依据。二是停业时间是2013年8月，不是2012年8月。亦不同意支付违约金的诉讼请求，原因有二：一是补充协议是中石化北京石油分公司的格式文本，二是合同解除后不存在支付违约金的问题，且违约金的标准过高。经审理查明：2005年1月3日，中石化北京石油分公司（乙方）与江鸣、王金明（甲方）签订《北京市朝阳区半壁店加油站资产租赁补充协议》，约定：本协议生效后，乙方租赁该加油站的期限在原租赁期限1999年11月1日至2009年10月31日基础上延长租赁十年，即乙方租赁期限为1999年11月1日起至2019年10月31日止。乙方延长租赁期间（2009年11月1日至2019年10月31日）的租金为每年125万元；甲方协助乙方处理加油站资产在经营过程中与当地相关部门的关系、办理各种相应的手续，确保乙方正常经营；甲方保障在乙方经营期限负责协调土地方关系，确保乙方不收土地方影响，能正常经营；不可抗力、国家征用土地的原因导致协议不能履行，双方不承担违约责任。但甲方应按实际租赁期限扣除租金、余额予以退还；甲方无正当理由不履行协议，或单方终止乙方租赁该加油站，甲方除退还乙方已付租金外，并向乙方支付违约金为2004年-2019年租金总额的200%。2017年2月15日，本院就江鸣、王金明诉中石化北京分公司企业租赁经营合同纠纷一案作出（2014）朝民初字第23526号判决，其中确认如下事实：双方当事人确认中石化北京分公司交纳了截至2013年10月31日的租金；2012年8月，因半壁店村将要进行新农村建设，在建设之前需要对新农村用地进行地质勘查，需要破路，半壁店加油站尚未腾退土地，一直没有经营；江鸣、王金明与中石化北京石油分公司之间的《协议书》、《北京市朝阳区半壁店加油站资产租赁补充协议》于2013年11月19日解除，该判决书现已生效。（2017）京03民终6414号判决书维持一审判决结果。诉讼中，中石化北京分公司提交朝阳半壁店2011-2019年成本利润表及成品油价格调价通知等材料证明其预期利益损失。以上事实，有补充协议、判决书、成品油价格调整通知、及当事人陈述等在案佐证。本院认为：江鸣、王金明与中石化北京石油分公司之间《北京市朝阳区半壁店加油站资产租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。《北京市朝阳区半壁店加油站资产租赁补充协议》于2013年11月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方确认中石化北京分公司交纳了截至2013年10月31日的租金。半壁店村要求腾退场地这一情况，并不属于租赁协议约定的不可抗力导致协议不能履行的情形而是江鸣、王金明未能保证出租的资产可以正常出租，未能协调土地使用关系。因江鸣、王金明未能尽到合同义务，半壁店加油站自2012年8月开始不能正常经营，故中石化北京分公司要求返还租金的诉讼请求本院予以支持，但应扣除应当支付的合理的租金及占用费每年25万元。中石化北京分公司要求江鸣、王金明支付违约金的依据是补充协议第10条第4款：甲方无正当理由不履行协议，或单方终止乙方租赁该加油站，甲方除退还乙方已付租金外，并向乙方支付违约金为2004年-2019年租金总额的200%。本案中，中石化北京分公司不能正常经营的原因不属于上述情况，故中石化北京石油公司依据该条款主张违约金，本院不予支持，但确实系因江鸣、王金明未协调好土地方关系，导致半壁店加油站不能正常经营，其应当承担违约责任，赔偿中石化北京石油分公司的相应损失。本院综合考量中石化北京石油分公司朝阳区半壁店经营情况及江鸣、王金明订立合同时不能预见成品油价格上涨等因素，酌定江鸣、王金明支付中石化北京石油分公司违约金450万元，包括预期利益损失及其占用租金期间中石化北京分公司的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告江鸣、王金明于本判决生效之日起十日内向原告中国石化销售股份有限公司北京石油分公司退还租金126万元；二、被告江鸣、王金明于本判决生效之日起十日内向原告中国石化销售股份有限公司北京石油分公司支付违约金450万元；三、驳回原告中国石化销售股份有限公司北京石油分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十三万零六百元，由原告中国石化销售股份有限公司北京石油分公司负担十七万八千四百八十元（已交纳）；由被告江鸣、王金明负担五万二千一百二十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  闫伟伟人民陪审员  赵翠霞人民陪审员  杨林屏二〇一九年八月十九日书 记 员  单星辰