安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初7676号 原告：梁前进，男，1981年3月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告：吕翠玲，女，1982年2月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：梁前进，基本信息同上。 被告：蔡翠苹，女，1968年2月20日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：蔡传敏，男，1976年7月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：田义兵，男，1959年1月14日出生，汉族，住安徽省长丰县。 原告梁前进、吕翠玲诉被告蔡翠苹房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年8月8日立案受理。依法由审判员许欣竹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁前进暨原告吕翠玲委托诉讼代理人，被告蔡翠苹及其委托诉讼代理人蔡传敏、田义兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁前进、吕翠玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋买卖合同（合同编号：YH-6811453);2.判令被告按照合同约定赔偿73600元;3.由被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2019年3月27日，被告与原告通过房产中介签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，双方就房屋价款、交房条件、交易时间、交易双方的权利及义务以及违约责任均进行了明确约定，其中《存量房买卖合同》第6页第五条约定双方在2019年5月10日前办理存量房转移登记手续，但被告截止到起诉之日仍未同原告办理存量房转移登记手续，且拒绝办理解除房屋买卖合同的相关手续，被告此行为已严重构成违约，严重侵害了原告的合法利益。 原告因不满意待售房屋的学区特作出售处理，在与被告签订房屋买卖合同后，原告于2019年4月16日同合肥市庐阳区某处房屋所有人解美玲签订《存量房买卖合同》，双方约定2019年5月20日办理存量房转移登记手续，因被告违约，导致原告与解美玲签订的房屋买卖合同无法执行，双方与2019年6月16日经协商解除了合同，原告赔偿解美玲违约金20000元。综上，被告的行为已经严重违反合同的约定，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告蔡翠苹辩称：我方同意解除合同。签订合同后我方才知道房屋的实际建造时间为50年代，该合同在签订时就违背双方真实意思表示，故应予以撤销，且我方不承担违约责任，因原告并未在出卖房屋时出示登记证明和真实情况的证明，导致合同不能继续履行。我方多次告知原告不再购买，原告与第三方的买卖合同与本案无关。即使要承担违约责任，我方仅愿意按照合同约定支付7500元违约金，鉴于我方已经支付了1万元定金未退还，故原告应退还2500元。 本院经审理查明的事实如下：2019年3月27日，原告与被告通过中介公司，签订了《存量房买卖合同》，约定：原告将其名下位于合肥市庐阳区某房屋出卖给被告，总价为36.8万元；被告于2019年5月10日前将26.8万元（含定金1万）存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；被告于2019年5月10日前向银行签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用。双方另签署《补充协议》，约定被告向原告支付定金1万元，如原告不履行该合同，则应双倍返还定金，如被告不履行合同，则原告收取的定金不退还，另约定若有违约，则违约方向守约方支付总房价的20%作为违约金。当日，被告向原告支付了1万元定金。之后，被告并未按合同约定支付相应的购房款。2019年4月16日，原告与案外人解明玲签订《存量房买卖合同》，欲购买案外人的房屋，并支付了2万元定金。2019年6月16日，因原告无法支付首付款，导致购房合同不能正常履行，故其支付的2万元定金未能退还。 以上事实由双方当事人的陈述及原告提交的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《房地产经纪合同》、中介与被告短信沟通记录、中介与原告微信记录、原告与案外人的房屋买卖合同、违约金说明，被告提交的房产证信息等证据予以证实。被告提交的录音经法庭核实，无法辨别其中的谈话人、谈话内容，故本院不予采信。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则将承担举证不能的法律责任。 本案中，案涉《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。因被告未依约支付购房款，现原告要求解除合同，被告亦同意解除，故本院认定案涉合同解除。 关于违约责任。《存量房买卖合同》明确约定：被告应于2019年5月10日前将首付款26.8万元（含定金1万元）存入托管账户，但被告并未履行该义务。被告辩称未依约付款是因为其在签订合同之后才被他人告知案涉房屋大概是1959年建造，使用年限不足20年，与原告和中介所说使用年限50年不符。被告认为房产证上描图时间为1990年3月，并非建造时间，原告行为属于欺诈，直接导致合同不能履行。但被告并未提供相关证据证明原告与中介曾经告知其房屋使用年限为50年，合同中对于房屋建造时间也无相关的约定或备注，不能证明原告存在欺诈。且原告在签订购房合同前，已经对房屋进行了实地查看，也查看了房地产权证，对案涉房屋的外观、面积、规划等信息已经知晓，视为对该房屋相关信息予以认可。在双方对建造时间无相关约定的前提下，以建造时间不符为由不履行合同义务，属于违约，应承担违约责任。违约责任是以补偿性为主，惩罚性为辅的基本性质，其本质是对因违约而遭受损失的当事人进行补偿。原被告约定：如被告不履行合同，则原告收取的定金不退还；若有违约，则违约方向守约方支付总房价的20%作为违约金。该条款属于既约定违约金，又约定定金的情形，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告因案涉房屋买卖合同不能继续履行，间接导致损失了2万元，现要求被告支付违约金73600元明显过高。本院以原告的实际损失为基础，结合案件实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整违约金为2.5万元。鉴于原告已经收取被告1万元定金未退还，故被告应另支付原告违约金1.5万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告梁前进、吕翠玲与被告蔡翠苹签订的《存量房买卖合同》； 二、被告蔡翠苹于本判决生效之日起十日内支付原告梁前进、吕翠玲违约金1.5万元； 三、驳回原告梁前进、吕翠玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为860元，由原告梁前进、吕翠玲负担800元，由被告蔡翠苹负担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇一九年八月二十日 书记员  丁淑娟 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。