海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初560号原告：吕本圣，男，1942年6月13日出生，汉族，公民身份号码：×××，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：梁蓉平，重庆鼎屺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天夏，重庆鼎屺律师事务所律师。被告：海南友联五岳置业有限公司，住所地临高县临城镇二环路东侧。法定代表人：尹戈洪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭琦，女，1990年4月25日出生，住海口市，系该公司法务。原告吕本圣诉被告海南友联五岳置业有限公司（简称友联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕本圣的委托诉讼代理人梁蓉平，被告友联公司的委托诉讼代理人谭琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕本圣向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告与被告签订的《“阳光城”定购书》；二、判令被告退还原告购房款306000元；三、判令被告双倍返还原告定金100000元；四、判令被告支付原告资金占用损失（以306000元购房款为本金，按年利率6%，自2018年1月16日计算至购房款退还之日止）；五、本案的诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2017年11月22日，原告吕本圣与被告友联公司签订《“阳光城”定购书》，约定原告定购被告“阳光城”项目8栋13层05号房产，购房价款共计356000元，原告须支付定金50000元，双方于2017年12月30日签订《商品房买卖合同》。定购书签订当日，原告依约将50000元定金转至被告账户，但被告却未在2017年12月30日与原告签订《商品房买卖合同》。之后，被告以房屋即将涨价为由要求原告立即支付剩余购房款，原告遂于2018年1月16日将剩余购房款306000元转至被告账户，至此原告已履行全部付款义务。2018年3月，原告再次催促被告签订购房合同，但因被告未取得案涉房屋的预售许可证，无法与原告签订《商品房买卖合同》。2018年4月，海南省开始施行限制购买商品房政策，导致原告被列入限购范围，购房的合同目的已经无法实现。随后，被告同意与原告解除定购书，并同意于2018年11月20日前一次性退还原告全部购房款，但被告至今仍拒不履行退款义务。原告认为，被告违反诚信原则，导致合同根本违约，现依据相关法律规定向人民法院提起诉讼，望支持原告的全部诉讼请求。被告友联公司辩称：一、受海南省限购政策的影响，原告不具备购房资格，但这属于情势变更，不可归责于双方。被告同意与原告解除《“阳光城”定购书》，被告同意分期向原告退还购房款356000元；二、原告未按照双方约定，于2017年10月31日前一次性付清购房款；三、原告主张返还双倍定金无事实及法律依据，双方对双倍返还定金有明确的约定，只有在原告没有任何违约的情况下，被告将商品房另售他人，被告才向原告履行双倍返还的义务。现被告未将房屋另售他人，故原告主张双倍返还定金无事实依据；四、原、被告并未在合同中约定资金占用费，原告依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定主张资金占用损失不适当，本案是商品房预售合同纠纷，而非民间借贷纠纷；五、关于诉讼费及保全费用，请求法庭依据双方责任认定。原告吕本圣围绕诉讼请求提供了证据，经庭审质证，本院确认如下：证据一、《“阳光城”定购书》；证据二、收据及转款记录；证据三、原告向被告发送律师函的EMS回单及查询单；证据四、海南住房和城乡建设厅琼建房（2018）102号文件，拟证明原告在该文件下达前具备在海南购房的一般条件，但因被告没有预售房许可证，导致原告在2018年4月之后受到限制，无法在海南购买住房，因被告的违约的行为，造成原告无法实现合同目的。被告友联公司对原告吕本圣提供证据一、证据二的“三性”无异议；对证据三、证据四的“三性”均无异议，对证据内容有异议。本院经审查认为，被告对原告提供所有证据的“三性”均无异议，本院予以确认。被告友联公司未提供证据。根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月22日，原告吕本圣与被告友联公司签订《“阳光城”定购书》，约定原告购买被告“阳光城”项目8栋13层05号房，房屋总价款为356000元，原告向被告支付50000元定金，2017年11月30日前付清全部购房款，原告须于2017年12月30日前与被告签订《商品房买卖合同》，否则，被告有权对原告所订购的房产另行处理，定金不予退还，如被告在原告没有任何违约的情况下将原告所定购商品房另售他人，则被告向原告双倍返还定金。合同签订当日，原告向被告支付50000元定金，并于2018年1月16日向被告付清剩余购房款306000元。因被告未取得涉案房屋的预售许可证，以致原告付清购房款后无法与其签订商品房买卖合同。2018年4月，海南省实行限购政策，按照政策规定，原告不符合购房要求。2019年1月16日，原告委托其诉讼代理人梁蓉平律师向被告寄送律师函，要求被告于2019年1月30日向原告退还已付购房款356000元，但被告一直未予退还。另查明，原告在诉前向本院申请财产保全，保全申请费为2670元。本院认为，原告吕本圣与被告友联公司签订的《“阳光城”定购书》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告请求与被告解除双方签订的《“阳光城”定购书》，被告亦表示同意解除，本院予以照准。定购书解除后，双方的权利义务终止，被告应退还原告交付的全部购房款。本案中，被告向原告收取定金50000元，作为原告与其签订商品房买卖合同的担保。本案已查明，因被告未取得涉案房屋的预售许可证，以致原告付清全部购房款后无法与其签订《商品房买卖合同》，被告存在违约行为，双方对于因被告违约导致不能订立商品房买卖合同定金如何处理未作约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，被告应向原告双倍返还定金100000元。因此，原告请求被告退还购房款306000元及双倍返还定金100000元，本院予以支持。原告请求被告支付购房款356000元的资金占用费，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张的资金占用费，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告吕本圣与被告海南友联五岳置业有限公司于2017年11月22日签订的《“阳光城”定购书》；二、限被告海南友联五岳置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告吕本圣购房款306000元；三、限被告海南友联五岳置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内双倍返还原告定金100000元；四、限被告海南友联五岳置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告吕本圣资金占用损失（损失计算方式：以356000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2018年1月17日计算至购房款还清之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7724元、保全费2670元，共计10394元，由被告海南友联五岳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 王 艳人民陪审员 王小芳人民陪审员 欧丽妹 二〇一九年八月七日书 记 员 王琳琳附本案适用相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。