重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初12811号 原告：重庆远大物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**平街第**，统一社会信用代码91500103284875131G。 法定代表人：华永玉，总经理。 委托诉讼代理人：林建军，男，汉族，1974年6月15日出生，住重庆市垫江县，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：王玉朵，女，汉族，1971年8月4日出生，住重庆市九龙坡区，系原告公司员工。 被告：彭湘红，女，汉族，1981年2月12日出生，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆远大物业管理有限公司与被告彭湘红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员曾庆适用小额诉讼程序于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告重庆远大物业管理有限公司委托诉讼代理人林建军和王玉朵、被告彭湘红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆远大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付御景天成小区住宅2017年5月至2018年10月期间的物业管理服务费1128.6元、公摊费128元、违约金6.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是重庆市渝北区御景天成小区物业管理服务公司，被告是重庆市渝北区×路×号御景天成小区×商住房业主，房屋建筑面积52.28㎡。2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，原告为御景天成小区提供物业管理服务。合同期限为：本合同自签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行：住宅按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。上述《前期物业管理服务合同》签订后，原告对御景天成小区提供物业管理服务至今，御景天成小区业主委员会没有举行业主大会解聘原告，也没有与其他物业服务企业签订服务合同，所以该合同继续有效。根据2007年11月2日签订的《前期物业管理服务合同》的约定，被告应当向原告缴纳住宅物业服务费、公摊费。从2017年5月至2018年10月期间，被告拖欠物业管理服务费1128.6元、公摊费128元，合计1256.6元。但自2017年5月至2018年10月，被告未缴纳上述费用。此间，原告每季多次向被告催收物业管理服务费，但被告不予理采或躲避拒不交纳。尽管近期原告仍不断向被告催收上述费用，但被告置之不理。综上，原告是御景天成小区唯一合法聘请的物业服务企业，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。但被告无理拒缴物业管理服务费，其行为违反法律规定并构成违约。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告彭湘红辩称，原告公司服务不到位。被告家里的灯坏了，当时叫物管公司派人修理，叫了3天也没有来。被告从2017年5月开始没有缴纳物管费和公摊费，是因为原告服务没跟上。2018年5月2日，被告在小区内被野狗咬伤，当时没有报警，被告告知物业保安，物业称与他们无关，被告认为与物业有关。 经审理查明：原告系依法成立的物业服务企业。被告彭湘红系位于渝北区龙塔街道×路×号御景天成×幢×房屋的所有权人。其房屋的建筑面积为52.28平方米，系高层住宅。 2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对御景天成实施前期物业管理服务，合同期限自该合同签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行：住宅按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，业主应于接房（以乙方发出入伙通知书之日，逾期一月未办理接房手续的，视为接房）之日起缴纳物业服务费。物业管理费自业主接房之日起计算，接房之日到装修之前按50%收取，装修之日起即按全额收取。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。 另查明，2018年5月2日，被告被狗咬伤，伤后在重庆市江北区疾病预防控制中心进行了治疗，庭审中，被告陈述其是在案涉小区内被野狗咬伤，并举示了照片等予以证明。 庭审中，证人曾某出庭作证称：证人曾某不是案涉小区业主，与被告是朋友关系，知道被告被狗咬伤的事情。当时证人曾某在被告家里，之后被告从外面回家了，并称在小区里被狗咬了。证人曾某平时有时住在被告家里，那只狗平时经常看见。之后证人曾某就和被告出去打狂犬疫苗，出去时和保安说了这个事，保安没有明确回复，打完狂犬疫苗后回来和物管说了这个事情，物管称不关他们的事。 还查明，上述《前期物业管理服务合同》签订后，原告按约定对御景天成小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业管理服务费等费用，原告分别于2018年9月20、2019年1月16日制作并分别向被告邮寄了《重庆远大物业管理有限公司关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》，分别向被告催收截止2018年9月拖欠的物业管理服务费1187.4元以及截止2018年12月拖欠的物业管理服务费1392.1元。 庭审中，原告举示了水电费发票，拟证明其交纳了水电费。 庭审中，原告陈述：现在原告收费是以前期物业服务合同和物业公司与业主签订的合同为收费依据，按建筑面积1.2元/月/平方米收取。 上述事实，有营业执照、房屋产权证、《前期物业管理服务合同》、证明、重庆市门诊医药费专用收据、狂犬病疫苗和人用狂犬病免疫球蛋白使用知情同意书、照片、证人证言、《重庆远大物业管理有限公司关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》、EMS快递单、水电费发票、当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆华美地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对御景天成小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业为御景天成小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按约定向原告支付物业管理服务费。 关于物业管理服务费标准问题，根据《前期物业管理服务合同》约定，结合原告陈述，案涉小区住宅物业服务费按建筑面积1.2元/月/平方米的标准收取，被告的房屋系住宅，故被告应按照1.2元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费。因此，在2017年5月至2018年10月期间，被告应交纳的物业管理服务费为1.2元/月/平方米×52.28平方米×18个月=1129.25元。原告自愿主张的金额为1128.6元，并未超出本院认定的范畴，本院予以确认。 原告要求被告支付公摊费128元，对此原告虽举示了水电费发票，但该发票系涉及各楼栋整体应交纳的水电费金额，原告未能提供充分证据证明被告应承担的公摊费的计算依据和计算方式，也未举示充分有效证据证明原告应承担的公摊费的具体金额，故对原告要求被告支付公摊费128元的诉讼请求，本院不予支持。 因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该瑕疵尚不足以成为拒交物业管理服务费本金的理由。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告彭湘红在本判决生效之日起五日内向原告重庆远大物业管理有限公司支付2017年5月至2018年10月期间的物业管理服务费1128.6元； 二、驳回原告重庆远大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告彭湘红负担。 本判决为终审判决。 审判员 曾 庆 二〇一九年八月六日 书记员 彭洪亮