江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初3401号原告：胡勇刚，男，1990年4月6日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。委托代理人：章思宇，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201710600116。被告：江西通力电业发展有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道**。社会统一信用代码：91360000705507979L。法定代表人：黄秋根，系该公司负责人。委托代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201810026216。委托代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所实习律师，实习证号：36011809110214。原告胡勇刚诉被告江西通力电业发展有限公司（以下简称通力电业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理，并依法由审判员邓小强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡勇刚的委托代理人章思宇、被告通力电业委托代理人李明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡勇刚向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付逾期交房的违约金21328.79元（以578016元为基数：按每日万分之0.9计算违约金，从2017年10月1日起计算至2018年11月15日，共计410天）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年，原告与通力电业签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于南昌县南高路以东，开发路以北的商品房，购房金额为578016元。合同约定。被告应在2017年9月30日前，将验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告。双方还约定，若被告逾期交房，逾期交房违约金的计算方式为，以已付购房款为基数，按照每日万分之一，现按照以前的判例，调整为万分之0.9计算违约金，直到被告实际交付之日。2018年11月15日，涉案房屋才验收合格。原告认为：一、双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。被告应按照合同约定交付房屋。二、被告迟延交房，应承担违约责任。被告迟延交房，构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》的规定以及《商品房买卖合同》的约定要求被告支付违约金。综上所述，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告通力电业辩称：1、项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月。另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期13天。根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》约定，由于大型市政配套所需，导致工程延期的，答辩人对交房的期限据实予以延期及免责；2、原告所主张的违约金过高，应当予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。原告未提供证明实际损失的证据材料，参照原告所购房屋附近同地段精装房屋的租金水平，原告所主张的违约金远超出该租金的30%，请求法院根据同地段同类房屋租金标准来判决；3、根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》的约定，原告应当按时交清购房款，然而原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，其违约在先。因此，被告应当予以适当免责。综上，在被告因大型市政配套所需及政府行为导致逾期交房，且被答辩人无证据证明实际损失、同样存在违约的情形下，应当对被告予以适当免责。经审理查明：2016年3月29日，原告胡勇刚（买受人）与被告通力电业（出卖人）签订合同编号为2016-036619号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的广和苑2栋1单元15层1-1504号房屋一套。房屋总价款为578016元，买受人在签订本合同时已付清首付款178016元，剩余房款400000元于七日内办理银行按揭。二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，原告向被告通力电业支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，即与案外人中国银行股份有限公司叠山路支行签订了《住房公积金借款合同》。案涉房屋2018年11月15日已取得工程竣工验收备案。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、购房款收据、《个人一手住房贷款合同》，被告提供的《竣工验收备案表》等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照上述合同约定，被告应于2017年9月30日之前向原告交付房屋，因案涉房屋直至2018年11月15日取得竣工验收备案，根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”的约定，原告据此主张被告承担相应的违约责任，于法有据，本院予以支持。庭审中，被告认可其未按约定交付案涉房屋的事实，但提出项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月，另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期13天。原告对该组证据三性均有异议，本院认为，被告所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为被告委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容显示要求被告停工；因此本院对被告提供的上述证据不予采纳。因此，对被告方要求延期7月零13天的请求，本院不予支持。被告提出原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先。该事实可以另案起诉，本案不予处理。同时，被告在庭审中提出合同中约定的按日万分之1计算违约金的标准过高，请求予以减少，对被告的该项抗辩理由，本院在综合考量客观实际及逾期对原告的损害大小后，将违约金酌情调整为人民币21328.79元（578016元×0.01％×410日×0.9）。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告江西通力电业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告胡勇刚支付逾期交房违约金人民币21328.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费333元，减半收取166.5元，由被告江西通力电业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邓小强二〇一九年八月八日法官助理杨慧书记员熊文丽