广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初1914号原告：清远市永恒物业管理有限公司，住所地为广东省清远市清新区太和镇环城中路**凯伦堡**首层**及**夹层**。法定代表人：杨大庆。委托诉讼代理人：林丽娟，女，1983年3月8日出生，汉族，住广东省清远市清新区，系杨大庆的妻子。被告：赖凯飞，女，1981年1月2日出生，汉族，身份证住址为广东省清远市清城区，现住清远市清新区，被告：郑伟杰，男，1970年12月20日出生，汉族，身份证住址为广东省清远市清城区，现住清远市清新区，原告清远市永恒物业管理有限公司与被告赖凯飞、郑伟杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市永恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人林丽娟到庭参加诉讼。被告赖凯飞、郑伟杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市永恒物业管理有限公司（以下简称永恒物业）向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2015年11月至2019年4月物业管理合计：17866.38元；2、判令被告按照拖欠物业费总额每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截止2019年4月30日支付滞纳金为22743.9元；以上合计40610.28；3、请求判令被告承担诉讼费用。当庭变更第2项诉讼请求，违约金以被告所拖欠的欠款总额从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算相关利息。事实与理由：赖凯飞、郑伟杰系永恒物业所管理的清远市清新区太和镇环城中路25号凯伦堡小区别墅M1（面积为283.59平方米）的业主，凯伦堡的开发商清新县金色房地产开发有限公司与永恒物业签订了一份《凯伦堡前期管理物业服务合同》，约定按照建筑面积1.5元/平方米/月的标准收取物业管理费。永恒物业一直以来积极履行相关义务，依约对赖凯飞、郑伟杰的物业的安全、清洁及维护等实施了规范的管理，按照约定，赖凯飞、郑伟杰应于每月五日前缴纳物业管理费，但其从2015年11月起一直未交物业管理费，至2019年4月30日共拖欠17866.38元，经永恒物业的工作人员多次催收未果，赖凯飞、郑伟杰的行为已构成违约。原告永恒物业为证明其主张，提交了以下证据：1、营业执照，拟证明原告的诉讼主体资格；2、身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；3、《前期物业管理服务合同》，拟证明原、被告双方的管理服务关系；4、《购房合同》，证明被告为涉案物业的所有者；5、业主缴费明细表，拟证明被告拖欠的物业管理费用；6、业主缴费明细表，证明被告拖欠的物业费金额；7、邮件详情单，拟证明寄了收楼通知书给被告让其收楼；8、核准变更登记通知书、清新区物业管理区域变更申请表、清新区物业服务企业申请登记前行业主管部门审核意见表、《股权转让合同》两份，拟证明公司股权和法人变更情况；9、竣工验收备案表，拟证明凯伦堡M01-02栋符合收楼标准。被告赖凯飞未答辩，亦未提交证据。被告郑伟杰书面答辩称：本人是凯伦堡M0l的业主，本人强烈要求撤回原告不合理的诉讼，撤回理由有以下三点，1、本人从2012年9月10号，购买凯伦堡别墅M0l而物业管理公司是从2013年4月16号在工商注册成立，并且在2015年11月和开发商签订《物业管理合同》购买别墅的时候，合同第三条注明很清楚，买受人在签订购买合同时，应该与出卖方和其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》当时本人没有签任何协议，所以本人是购买房屋在前物业管理公司接管物业在后；2、物业管理公司其实就是服务行业，这个大家都知道的，为住户提供物业管理服务，住户每月交纳管理费用，双方受益，物业管理公司管理费的收入大于管理人员的支出，多出来的部分就是他们的利润，住户例行交纳费用义务是合情合理的，而本人只是物业的业主而不是住户，没有受益物业管理公司任何的服务，所以不应该缴交物业管理费用；3、现时别墅区的入住率10%都没有，接管物业管理的时候永恒物业是清清楚楚的，还没有装修空置的就有40多套，请问永恒物业对业主40多套的房屋提供了什么服务？又管理了什么？业主受益了永恒物业的什么服务？关键就是40多套的空置房屋没有增加永恒物业的管理人员的数量，也没有额外增多永恒物业每月的人员工资支出，空置的房屋是不需要永恒物业去管理的，基本上是属零排放的，请问永恒物业又凭什么来收取业主的物业管理费用了？按照原告提出的数字，40多套业主的空置房屋，每套按照4到5万的物业管理费用收取，金额达到170多万，可以把它理解170多万是永恒物业不劳而获的待遇，也是永恒物业的纯利润，所以本人认为物业管理公司的行为不是在追缴费用，而是在通过法律途径来对无知的业主进行索取，如果这间物业管理公司用同样的手段去接管经营，接管清远其他同类型的小区去管理，同样用法律途径对无知的业主进行索取费用，一年都可以赚几百万甚至上千万，最后的损失也是无辜的业主，受到利益的永远都是物业管理公司，所以本人对原告不合理不合法的要求提出强烈的反对，请求法院对此行为不纵容，不支持、撤回原告的诉讼，挽回40多户业主的经济损失。被告郑伟杰没有提交证据。对原告永恒物业提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赖凯飞、郑伟杰于2012年9月10日与清新县金色房地产开发项目有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于清远市清新区太和镇环城中路25号凯伦堡别墅M幢01栋的房屋，合同约定房屋应当在2013年12月31日按国家和地方人民政府的有关规定，具备验收合格，交付给买受人。2013年7月25日，清新县金色房地产开发项目有限公司与清远市永恒物业管理有限公司签订《清远凯伦堡前期管理物业服务合同》，该合同明确约定高层住宅物业管理费按照1.44元/月/平方米收取，别墅按2元/月/平方米收取，商业物业按2元/月/平方米收取，业主应于每月10日前交纳物业管理费，合同期限从2013年5月31日起至成立业委会止。2015年10月19日，清远市清新区金色房地产开发项目有限公司向赖凯飞寄出收楼通知书。赖凯飞、郑伟杰从2015年11月开始没有按照约定交纳物业管理费，拖欠原告永恒物业2015年11月至2019年4月的物业管理费合计17866.38元。另查明，凯伦堡M01-M02栋别墅于2014年12月18日竣工验收备案。原告永恒物业从2013年6月起进驻凯伦堡小区提供物业服务至今。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原告永恒物业与开发商签订《清远凯伦堡前期物业管理服务合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，具有法律约束力。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告永恒物业与开发商签订的《清远凯伦堡前期物业管理服务合同》对业主具有约束力，且原告永恒物业从2013年6月开始在凯伦堡小区提供物业服务至今，被告郑伟杰抗辩称未与永恒物业签订物业服务协议，且未入住故未享受物业服务，不应当支付物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于原告诉求的各项费用如何计付问题，1、物业服务费，开发商于2015年10月19日按《广东省商品房买卖合同》约定的地址向被告赖凯飞寄出《收楼通知书》，且涉案房屋已于2014年12月18日竣工验收备案，故原告要求被告从收到《收楼通知书》之日起次月（即2015年11月）起支付物业服务费有事实和法律依据，应予准许。原告与开发商约定的别墅的物业服务费按2元/月/㎡计算，但原告主张按1.5元/月/㎡计算物业服务费，是其对其权利的处分，应予准许故被告应支付的物业服务费从2015年11月期计算至2019年4月为17866.17元（1.5元/㎡/月×283.59㎡×42个月），原告主张17866.38元物业服务费，对超出部分不予支持；2、违约金，原告依约在凯伦堡小区提供了物业服务，对凯伦堡小区进行了管理，被告作为业主，未依约支付物业服务费，构成违约，应当承担违约责任，原告主张从起诉之日（即2019年5月23日）起以欠款金额按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息至款项还清之日止的请求，没有违反法律规定，本院予以支持。被告赖凯飞、郑伟杰经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告赖凯飞、郑伟杰于本判决生效之日起七日内向原告清远市永恒物业管理有限公司支付物业服务费17866.17元及其违约金（违约金从2019年5月23日起以17866.17元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至欠款还清之日止）；二、驳回原告清远市永恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，由被告赖凯飞、郑伟杰负担180元，原告清远市永恒物业管理有限公司负担228元。此款原告清远市永恒物业管理有限公司已预交，对于超出原告远市永恒物业管理有限公司负担的180元，本院不作退回，由被告赖凯飞、郑伟杰在判决主文确定的给付期限内迳付给原告清远市永恒物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 韩 雯二〇一九年八月二日书记员 李家欣附相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。