西藏自治区拉萨中级人民法院民 事 判 决 书（2019）藏01民终454号上诉人（原审被告）:聪梅家纺，经营场所西藏拉萨市。经营者：刘聪梅，女，1968年4月25日出生，汉族，经商，现住拉萨市。上诉人（原审被告）：刘聪梅，女，1968年4月25日出生，汉族，经商，现住拉萨市。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨加罗，西藏嘉珞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西藏欣成乐百隆实业有限公司,住所拉萨市。法定代表人：汤志隆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡可，西藏伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：仁增，西藏伟豪律师事务所实习律师。上诉人聪梅家纺、刘聪梅与被上诉人西藏欣成乐百隆实业有限公司(欣成乐百隆公司)、原审被告刘聪梅租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏01民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聪梅家纺、刘聪梅的委托诉讼代理人杨加罗，被上诉人欣成乐百隆公司的委托诉讼代理人胡可、仁增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聪梅家纺、刘聪梅上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初1606号民事判决并将本案发回重审；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审审理程序严重违法。1.被上诉人并无充分证据证明其对本案争议标的享有经营权，即被上诉人不具备合法的适格的诉讼主体资格，故其诉请缺乏事实根据和法律依据，一审法院未核查法定证据而直接作出判决，程序严重违法。2.本案系涉及人数众多，引起多起上访事件的案件，一审法院却采用简易程序审理，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释关于适用简易程序审理的案件所应具备的法律要件。二、一审判决书认定事实严重错误。一审判决认定双方在租赁合同中约定了租期、租金及租金缴纳方式，证明该合同签的是三年，但每年需重新签订合同，租金需要重新约定，不然不产生法律效力。事实是双方签署的合同明确约定就合同价款，在租赁期限内，每个年度要进行协商再确定，而不是如一审判决想当然的认定的按第一年的租金数额进行缴纳，更不是认定的在租赁期限存续的第二、第三年要“重新签订（租赁）合同”，产生本案的原因是由于被上诉人未按合同约定协商租金,而不是由于上诉人不缴纳租金所致。因此，一审判决的上述认定与客观事实严重不符，系认定事实错误。三、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同的价款条款是法定条款，并非附条件生效条款，一审法院以《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，将租赁合同的价款条款认定为当事人的意思自治，即当事人自行约定条款，从而擅自将法定的价款条款在非法认定为附条件生效条款，系完全错误。至于一审判决在本案中依据其他条款，上诉人认为与本案的事实、证据之间没有任何的关联。综上所述，一审判决无论是从事实、证据、还是适用法律方面均存在错误，恳请二审法院依法撤销原审判决，并将本案发回重审。欣成乐百隆公司答辩称，针对上诉人提到的一审程序严重违法的问题，第一点上诉人称被上诉人未提供与天海公司签订的租赁协议，一审法院却支持了被上诉人的诉讼请求，对此，被上诉人在一审中已就此进行了充分的说明，在二审中亦向法庭提交了与天海公司签订的合同原件，关于租赁权问题就此不再赘述。针对上诉人提出的一审审理程序不合法的第二个问题，被上诉人认为一审法院在审理中适用简易程序审理本案，符合法律规定，至于是否上访，是否信访，是否涉及人数众多，但在本案相关的案件，一审到现在仅有五名当事人，而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条的规定，简易程序审理只需三个方面的要件。一审法院正是通过审查发现该案符合适用简易程序审理的要件而适用，故一审审理程序符合法律规定；对于上诉人所提到的一审判决在事实认定上的错误问题，被上诉人不认可上诉人的说法，双方之间的合同约定，第一年已约定租金，第二年租金在第一年合同期将至时双方协商，之后其他的合同权利义务才发生法律效力，该约定系双方自行约定内容，而公权力无权私自干涉私权利。关于律师费问题，根据双方之间的约定，任何一方违约应承担对方因此所支付的律师费；至于合同中约定的虽然双方签订了三年的合同，但后每一年的合同条款在双方就租金数额协商一致后才发生法律效力，系双方当事人同意并自愿的前提下签订的内容，故被上诉人认为一审法院认定事实清楚。针对上诉人提到的一审法院适用法律错误的理由，被上诉人认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条明确规定，当事人对合同的效力可以约定附条件生效。本案情形符合该条适用的要件。最后，一审法院判决相当认定按第一年的租金数额缴纳，被上诉人认为一审法院如此认定，依据也是充分的，因为我方起诉是要求上诉人支付合同期满之后上诉人无任何依据占有使用期间的费用，而对于占有使用费，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，无权占有期间的占有使用费，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。欣成乐百隆公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告租赁合同已于2018年4月18日解除；2.判令二被告支付原告2018年4月19日至7月31日房屋占用费36260元、物业费2652元、共计38912元；3.判令二被告于判决生效五日内将租赁场地返还原告；4.判令本案律师费3064.08元、诉讼费由二被告承担。一审法院认定的事实：西藏欣成乐百隆实业有限公司与被告刘聪梅于2017年2月26日签订《乐百隆商铺租赁合同》一份，合同约定原告将坐落于拉萨市巴尔库路乐百隆商场第一层J_1面积约65平米的商铺出租给被告；租期：自该商铺交付之次日起3年，即2017年3月15日起至2020年3月14日止；租金、费用及支付方式：3.1.1该商铺第一年（即2017年3月15日起至2018年3月14日止）的月租金：人民币8900元/月（大写：捌仟玖佰圆），该租金乙方应于每月的25日之前一次性支付给出租方；合同3.1.4条约定：该商铺第二年、第三年租赁期限内的月租金数额待相应的上年度租赁期限届满时，经甲乙双方协商一致，共同填写、确定后，本合同第三条之3.1.2、3.1.3项即行生效，同时本合同其他全部条款均自行、同步发生法律效力。否则，本合同对相应年份期限的租赁事宜不产生法律效力。2.双方就第二年、第三年的租金未达成一致意见。案涉租赁商铺现由被告刘聪梅经营聪梅家纺占有使用。一审法院认为，关于本案租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，原告西藏欣成乐百隆实业有限公司与被告刘聪梅之间签订的《乐百隆商铺租赁合同》，实际上是一个附生效条件的合同，合同虽已成立，但须待条件成就时，合同才发生法律效力。根据合同3.1.4条约定：“该商铺第二年、第三年租赁期限内的月租金数额待相应的上年度租赁期限届满时，经甲乙双方协商一致，共同填写、确定后，本合同第三条之3.1.2、3.1.3项即行生效，同时本合同其他全部条款均自行、同步发生法律效力”可知，在双方当事人多次协商未果的情况下，合同所附条件未成就。当事人之间租赁合同中的第一年自2017年3月15日起至2018年3月14日的合同内容双方当事人已经履行完毕；第二年及第三年的合同应认定合同未生效，不存在解除的说法，故对原告的第一项诉讼请求即依法确认原、被告租赁合同已于2018年4月18日解除，依法不予支持。被告聪梅家纺及被告刘聪梅在庭审中辩称因原告管理不善、租金过高及原告拒绝与被告协商导致双方未达成一致意见的辩解意见，因证据不足，理由不充分，对此不予采信。现二被告仍占有涉案租赁商铺已没有合法依据，应当向原告西藏欣成乐百隆实业有限公司返还案涉租赁商铺，故对原告第二项、第三项及第四项诉讼请求即判令二被告支付原告2018年4月19日至7月31日房屋占用费36260元及物业费2652元，共计38912元；判令二被告于判决生效五日内将租赁场地返还原告；判令本案律师费3064.08元、由二被告承担的诉讼请求，依法予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、被告聪梅家纺、被告刘聪梅在本判决生效之日起五日内向原告欣成乐百隆公司支付2018年4月19日至7月31日房屋占用费36260元及物业费2652元，共计38912元；二、被告聪梅家纺、刘聪梅在本判决生效之日起五日内向原告欣成乐百隆公司返还租赁场地（坐落于拉萨市巴尔库路乐百隆商场第**聪梅家纺）；三、被告聪梅家纺、刘聪梅在本判决生效之日起五日内向原告欣成乐百隆公司支付律师费3064.08元；四、驳回原告欣成乐百隆公司的其他诉讼请求。案件受理费672.17元，依法减半收取336.09元，由聪梅家纺、刘聪梅负担。本院二审期间，欣成乐百隆公司提交与天海公司签订的《租赁合同》一份，作为补强证据证明其对案涉商铺享有出租权。聪梅家纺、刘聪梅对该证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为被上诉人并非商铺的所有人，如起诉上诉人，天海公司亦应作为当事人。本院认为，对租赁物享有所有权并非对租赁物享有出租权的唯一权利来源，在本案起诉前上诉人即上向被上诉人直接缴纳租金，其现主张被上诉人不享有出租权，但未提供证据，故对此意见本院不予采纳。本院二审查明的其他事实及所依据的证据与一审一致。本院认为，首先关于案涉合同的效力问题。本案中，刘聪梅与欣成乐百隆公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定，遵循诚实信用的原则履行各自的义务。刘聪梅从乐百隆公司处租赁案涉商铺后用来经营聪梅家纺，对此双方均无异议。双方的合同履行至第二年，由于双方对商铺的租金数额不能达成一致，发生争议进而产生本案纠纷。本案的争议焦点是：对于合同第3.1.4条关于第二、第三年租金的确定以及合同履行事宜约定的理解问题。根据双方签订的《租赁合同》约定，案涉商铺第一年的月租金为8900元，第二年、第三年的租金是待相应的上年度租赁期限届满时，经双方协商一致，共同填写、确定后，本合同的第二年、第三年的租金项即行生效，同时本合同的其他全部条款均自行、同步发生法律效力。否则，本合同对相应年份期限的租赁事宜不产生法律效力。从上述约定来看，案涉合同中租赁期限已经明确约定为三年，在合同约定租期未满前不当然地失效，需结合合同条款约定判断。而第二年与第三年租金标准的确定是合同继续履行与否的前提条件，条件成就则继续履行，条件在第二年租赁期限开始前仍不成就，则合同失效，终止履行，而不是无期限的协商租金标准，故该合同约定应当视为是双方设定的合同继续履行或失效的条件。本案中，第一年租赁期限届满时双方对租金事宜并未达成一致，这一情况持续到，2018年4月2日案涉商场的商户联名申请协商租金，欣成乐百隆公司于2018年4月18日明确通知各租户租金、物业费、水电费等不做调整。结合合同约定，此时如达成协议，双方需填补第二年租金标准，合同其他条款同步发生法律效力，而本案的情况是直至本案一审起诉时刘聪梅、聪梅家纺与欣成乐百隆公司之间并未完善租赁合同相关事宜，原本的合同因合同当事人的消极行为导致租赁事宜不发生效力，由此，双方之间的合同在履行至第二年时，由于对第二年租金标准的分歧，未能达成一致，应视为合同终止履行，故一审法院对欣成乐百隆公司起诉双方之间的合同于2018年4月18日确认解除不予支持，并无不当。合同终止履行后，刘聪梅、聪梅家纺继续占有使用房屋，缺乏合同根据，系无权占有，欣成乐百隆公司起诉主张房屋占用费与法有据。同时由于刘聪梅、聪梅家纺仍然占有使用房屋，理应承担由此产生的物业费。同时，现刘聪梅、聪梅家纺占有使用案涉房屋，已无合同根据，欣成乐百隆公司起诉请求返还租赁场地，与法有据，一审法院判令支持正确，本院予以维持。至于律师费问题，鉴于双方系因第一年合同期满后，就第二年租赁事宜未达成一致终止合同履行，不存在适用违约条款的前提和基础，故一审判决支持欣成乐百隆公司的律师费诉请欠妥，本院予以纠正。另，对于上诉人提出的一审程序违法的上诉理由，首先，上诉人认为欣成乐百隆公司并非案涉标的物的所有权人，故被上诉人欣成乐百隆公司的不具有独立的诉讼主体资格。本院认为，对租赁物享有所有权并非对租赁物享有出租权的唯一权利来源，在本案起诉前上诉人即上向被上诉人直接缴纳租金，其现主张被上诉人不享有出租权依据不足。对于上诉人提到的一审法院适用简易程序审理本案欠妥的问题，一审诉讼过程中，双方当事人就适用简易程序未提出异议，应视为同意，而且该案不存在不宜适用简易程序的情形，一审法院适用简易程序进行审理，并无不当，故其该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人在本案中提到的被上诉人断电断水，造成其损失的问题。因该问题并非本案审理范围，上诉人可在本案诉讼外，另行主张权利，本院在此不作处理。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，仅判决结果有部分欠妥之处，对此，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初1606号民事判决第一项、第二项，即：“一、聪梅家纺、刘聪梅在本判决生效之日起五日内向西藏欣成乐百隆实业有限公司支付2018年4月19日至7月31日房屋占用费36260元及物业费2652元，共计38912元；二、聪梅家纺、刘聪梅在本判决生效之日起五日内向西藏欣成乐百隆实业有限公司返还租赁场地（坐落于拉萨市巴尔库路乐百隆商场第**聪梅家纺）”；二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初1606号民事判决第三项，即：“三、聪梅家纺、刘聪梅在本判决生效之日起五日内向西藏欣成乐百隆实业有限公司支付律师费3064.08元”；三、驳回西藏欣成乐百隆实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回聪梅家纺、刘聪梅的上诉请求。一审案件受理费336.09元，由聪梅家纺、刘聪梅负担286.09元，由西藏欣成乐百隆实业有限公司50元；二审案件受理费849.40元，由聪梅家纺、刘聪梅负担787.4元，由西藏欣成乐百隆实业有限公司负担62元。本判决为终审判决。审 判 长 加央曲珍审 判 员 尼玛卓嘎审 判 员 米玛次仁二〇一九年八月十九日法官助理 索朗卓玛书 记 员 旦增措姆