安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0104民初3321号原告：国际丽晶城小区业主委员会，住所地安徽省合肥市政务区祁门路与徽毫路交口。负责人：孙长俊，主任。委托诉讼代理人：吴猛，安徽皖大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓滨，安徽皖大律师事务所律师。被告：安徽天中物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路**中环汇景大厦**，统一社会信用代码913401006836378941。法定代表人：张传林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任莹，安徽华人（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晓明，安徽华人（北京）律师事务所律师。原告国际丽晶城小区业主委员会（以下简称丽晶城业委会）诉被告安徽天中物业管理有限公司（以下简称天中物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丽晶城业委会的委托诉讼代理人吴猛、王晓滨，被告天中物业公司的委托诉讼代理人苏晓明、任莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽晶城业委会向本院提出诉讼请求：判令被告1、立即向原告支付公共收益387804.2元，滞纳金446370.4元；2、立即向原告支付保证金5000元；3、立即向原告支付水费51049.72元，电费33879.02元；4、立即向原告支付电梯维保费26490元；5、立即向原告移交本小区业主所有交费资料；6、承担本案全部诉讼、保全和担保费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告1、立即向原告支付公共收益387804.2元（快递柜：2017年2月1日至2019年1月31日，按照总金额19200元的70%计算为13440元；开锁公司：2018年4月1日至2019年3月31日，按照1500元的70%为1050元；地下车库；地下车库广告年1月10日至2019年1月8日，总金额2000元的70%为1400元；地面车位；地面车位年5月18日起至2019年1月7日，总金额的70%，扣除已经支付的98632.8元后，尚欠为371914.2元），滞纳金446370.4元；2、立即向原告支付保证金5000元；3、立即向原告支付水费51410.66元，电费34551.84元；4、立即向原告支付电梯维保费26490元；5、立即向原告移交本小区业主所有交费资料；6、承担本案全部诉讼、保全和担保费用（担保费用1500元）。（以上合计为953117.1元）。事实和理由：2016年5月10日，原、被告签订《物业管理服务合同》一份，约定由被告向原告提供专业化、一体化的物业管理服务，期限三年。并在合同中还做了如下约定：8.1条：签订物业服务合同后3个工作日内，乙方须向甲方交纳人民币20万元的履约保证金，履约保证金被扣除后，物业服务企业应在一个月内补足。保证金没有按时足额到账的，甲方有权提前解除合同。该保证金在甲方的规定存续期间不计息。8.2条：甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方损坏甲方的设备、设施、场地或因乙方违约而导致的金额和违约金，且乙方在街道扣除履约保证金通知后一周内补足扣除差额，保证承包期内履约保证金的完整。9.3条：为了明晰业主产权收益，经甲乙双方协商约定，物业管理区域利用物业公共部位、公共设施设备业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入业委会公共账户作为业委会工作经费和小区的设施设备的更新改造。9.5条：甲方委托乙方收取的地面停车费，每年7月甲乙双方对账目进行核对结算，结算的地面停车费在每年8月1日前由乙方自行通过银行转账划转入丽晶城业委会账户。甲方拒收现金，乙方应信守诚信，按期准时转账还款，不得以任何理由拖延转款，乙方逾期不转账划款，或无理由扣押不转款，将向甲方支付每天千分之五的滞纳金，并视为合同违约行为。18.4条：甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向蜀山区法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。在合同期内，乙方未尽到相应义务，该小区业主对其服务非常不满意，经原告多次与其沟通，被告始终不能整改。后，在相关政府部门的指导下，原告不得已履行相关职责，召开业主大会重新选聘物业服务企业，按照合同约定的程序终止了与乙方的服务合同。而被告至今尚有自2017年至2019年初的地面停车费和其他公共收益部分未移交给原告，且未补齐履约保证金，同时被告尚拖欠原告水电费用和电梯维保费用，给广大业主造成了严重的经济损失。另外，被告拒不向原告提交业主交费情况，给原告和新物业服务企业造成了相当大的管理困难，严重影响了本小区业主的生活和工作。为维护广大业主的合法权益，原告特诉至贵院。被告天中物业公司辩称，原告的诉请无事实法律依据：1、涉案小区的停车费自2016年才开始制定收费方案，且2016年10月至2017年6月25日地面停车收取的费用被告已经于2017年7月17日支付给原告。原告的起算点没有依据，计算方式没有依据，我方提交了一个关于小区启动车牌识别系统的温馨提示，该提示已经进行公示，其明确小区的停车费用以实际入场的车辆数与停放时间来收取，另双方在服务合同中明确约定以双方核对的数字为准，故原告的主张没有依据。2、快递柜费最后一笔4800元（2018年8月1日至2019年1月31日）被告未收取，被告撤场时间为2019年1月8日，快递柜费用中还有税费及电费未扣除。开锁公司的资金至今未付，被告不应承担。地下车库。地下车库广告费有收取。双方于2019年1月8日达成移交协议，各方明确同意公共收益另行择日结算，故不存在滞纳金问题，另合同约定的滞纳金过高，也不应支持。3、关于保证金：原、被告双方在（2019）皖0104民初1293号民事案件中确认原告已将被告所缴纳的保证金全数返还给被告，根据物业服务合同第8条第三项约定，如果原告认为被告在服务期间存在违约行为，需要扣除保证金，其应当在双方合同终止一个月内扣除，剩下返还被告，但是原告没有扣除，全额返还被告了，该行为可以印证被告在履约期间无违约行为，不需要承担履约保证金。4、原告诉请的水电费无证据支持，另外被告撤场期间，被告已经与原告确认部分业主未交的水费，双方协商以该部分欠付的水费以及被告向原告提交的欠费明细中对应的金额进行抵扣公共区域的水电费。5、关于电梯维保费，被告没有拖欠原告的费用，根据原告提交的证据，原告还应退还被告多交的费用。6、原告诉请第五项中的资料为小区业主欠付被告的物业费资料，与原告无关，因此没有义务向原告提交该资料。7、诉讼费、保全费、担保费不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2016年5月10日，原告丽晶城业委会（甲方）与被告天中物业公司（乙方）签订《国际丽晶城小区物业管理服务合同》一份，约定：甲方委托乙方对国际丽晶城小区物业管理服务项目实行专业化、一体化的物业管理。第一条国际丽晶城小区物业基本情况3、总户数：1322；地上停车；地上停车位数个；地下停车；地下停车位数个；电表：已出户；水表：一、二期二次供水未移交自来水公司（约450户），其它已出户。第三条合同期限自2016年5月11日至2019年5月10日，三年。第八条履约保证金1、签订物业服务合同后3个工作日内，乙方须向甲方交纳人民币20万元的履约保证金，履约保证金被扣除后，物业服务企业应在一个月内补足。保证金没有按时足额到账的，甲方有权提前解除合同。该保证金在甲方的规定存续期间不计息。2、甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方损坏甲方的设备、设施、场地或因乙方违约而导致的金额和违约金，且乙方在接到扣除履约保证金通知后一周内补足扣除差额，保证承包期间履约保证金的完整。3、甲方认为乙方在服务期内没有涉及甲方的应付而未付金额或违约行为，甲方在服务期满后或提前终止承包后一个月内全额退还履约保证金，否则，甲方将在扣除乙方应付金额或违约金后退还保证金余额。第九条业主共有物业收入及其管理3、为了明晰业主产权收益，经甲乙双方协商约定，物业管理区域利用物业公共部位、公共设施设备业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入业委会公共账户作为业委会工作经费和小区的设施设备的更新改造。5、甲方委托乙方收取的地面停车费，每年7月甲乙双方对账目进行核对结算，结算的地面停车费在每年8月1日前由乙方自行通过银行转账划转入国际丽晶城业主委员会账户。甲方拒收现金，乙方应信守诚信，按期准时转账还款，不得以任何理由拖延转款，乙方逾期不转账划款，或无理由扣押不转款，将向甲方支付每天千分之五的滞纳金，并视为合同违约行为。第十六条合同生效和终止：2.1.2因乙方在服务期内超过两次物业服务综合考评未达标，甲方可以单方面终止合同，且乙方须支付给甲方5万元的赔偿金。2.1.6提前终止合同期早于月底最后一天，应视为月底最后一天期满，此条适用于上述2.1.1、2.1.2、2.1.3、2.1.4、2.1.5五条。2.1.7乙方未能履行合同和遵守有关规定，在甲方发出书面警告后一周内乙方仍无采取补救措施，甲方可立即终止合同。2.2协议终止经双方协商同意，可在任何时候终止协议。3.合同终止后果3.1终止合同，不影响根据合同规定进行的赔偿、补偿，也不影响履约保证金的效力。3.2上述2.1.6、2.1.7二条的终止，乙方的履约保证金作为违约金支付给甲方。3.3合同终止时，双方应进行结算……。4.不放弃权利甲方接受乙方的服务，但不放弃对乙方违约行为进行追究的权利；同时，若甲方对乙方某一违约行为放弃进行追究的权利，但不放弃对乙方其他违约行为进行追究的权利。第十八条双方争端与解决方式四、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向蜀山区法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。2016年5月20日，天中物业公司致丽晶城业委会《工作联系函》一份，载明：我公司于2016年5月18日正式接管国际丽晶城小区……必须立即对门禁系统进行改造。2016年9月23日，天中物业公司致丽晶城业委会《工作联系函》一份，载明：……我司于7月份垫资对门禁系统进行升级改造，增加车辆识别及人员进出刷卡系统……2016年10月1日起地面停车位贵委已制定收费方案及标准并委托我司进行管理收取，按服务合同分成于每年度5月份转账贵委对公账户……2017年7月2日，原告丽晶城业委会（甲方）、被告天中物业公司（乙方）与案外人（丙方）签订《小区停车场系统升级暂停收费报备表》一份，载明：一、丙方于2017年6月25日至2017年9月25日在国际丽晶城小区进行系统升级，在施工期间停车场将无法正常收费。二、本小区地面共计308个车位，每个车位平均租金75元/月，因乙方施工共造成69300元的停车费损失，该损失乙方不承担。2017年7月17日，天中物业公司向丽晶城业委会转账了98632.8元，转账凭证记载用途为国际丽晶城地面车位费返还。2017年9月10日，天中物业公司致丽晶城业委会《工作联系函》一份，载明：因贵委对园区监控、门禁、车辆系统改造施工，工期3个月，地面30，地面308个车位车位按75元/月，合计69300元。2018年7月23日，丽晶城业委会委托律师向天中物业公司发出《律师函》一份，函中指出：天中物业公司未按合同约定标准提供物业服务，并列举了具体表现的10个方面的内容，要求天中物业公司限期整改，整改到期后，业主委员会将对整改结果进行审核，若审核未通过，业主委员会将召开业主大会重新选聘物业服务企业，并保留追究天中物业公司未能按约提供物业服务的法律责任。2018年8月6日，丽晶城业委会向天中物业公司发出《履约保证金扣罚通知书》一份，载明：因贵司未在上年度12月底向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，故我委经研究决定按约扣罚履约保证金5000元，望贵司在一个月内公示上述事项并补足履约保证金。2019年1月7日，丽晶城业委会与天中物业公司在天鹅湖社区会议室召开协调会，会议纪要记载：1、双方确定交接时间为1月8日上午9点在丽晶城物业办公室进行，物业当场清点物资交接给业委会（其中包括业主分红明细给丽晶城业委会一份），丽晶城业委会确认后退还保证金，天中物业公司财务确认后，天中物业立即撤场。2、双方确定1月15日就双方公共收益和小区其他公共设施费用进行清算，地点设在天鹅湖社区办公室……2019年1月8日，天中物业公司与丽晶城业委会签订《移交协议》一份，载明：天中物业公司通过公开招标于2016年5月18日进驻国际丽晶城因第三届业委会提前终止合同，2019年1月7日通过蜀山区住建局、笔架山街道、天鹅湖社区会议协调特达成以下移交协议：二、天中物业公司财务确认丽晶城业委会转给天中物业公司的20万元保证金已到账。三、以上一、二两条双方确认后天中物业公司开始退场，退场后1、公共收益双方择日结算；2、丽晶城物业服务合同提前解约纠纷，通过司法途径解决。2019年1月16日，本院立案受理了天中物业公司诉丽晶城业委会物业服务合同纠纷一案，天中物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理公共服务费201345元；2、判令被告赔偿原告解除合同违约金50万元；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。2019年4月15日，本院作出（2019）皖0104民初1293号民事判决：一、丽晶城业委会于本判决生效之日起十日内一次性支付天中物业公司179769.5元；二、驳回天中物业公司的其他诉讼请求。上述判决书认定事实部分记载：“2018年9月27日、11月8日，国际丽晶城业委会以天中物业公司未按合同约定的服务质量提供物业服务为由两次向天中物业公司发送《提前解除物业服务合同告知书》，双方于2019年1月8日解除物业管理服务合同”。案件审理过程中，丽晶城业委会提供了《丰巢智能柜合作协议》、《合作协议》、《广告位租赁合同》各一份，天中物业公司对其真实性皆无异议。《丰巢智能柜合作协议》记载：协议双方为天中物业公司（甲方）与案外人深圳市丰巢科技有限公司（乙方）；由乙方在甲方管理的物业内（国际丽晶城小区）安装并运行乙方智能柜；合作期限自2017年2月1日起至2019年1月31日止，付费期间亦同；智能柜合计2套，每套含税4800元/年，合计含税9600元/年；合作费用按半年支付，每半年首月支付下期费用，乙方在收到甲方发票后10个工作日内以银行转账方式付款。《合作协议》记载：协议双方为天中物业公司（甲方）与案外人合肥市蜀山区德顺开锁换锁服务部（乙方）；甲方同意乙方在甲方管理的国际丽晶城小区内开展相关业务；协议有效期自2018年4月1日至2019年3月31日止，每年费用1500元。《广告位租赁合同》记载：协议双方为天中物业公司（甲方）与案外人（乙方）；甲方同意将甲方所辖国际丽晶城小区项目车库入口1个灯箱租赁给乙方；合作期间自2018年1月10日至2021年1月9日；租赁期间总费用暂定为2000元/年；乙方正式安装执行后，乙方在10个工作日内支付甲方第一年度总租赁费的费用；一年后均以一年为周期，按照前款的结算周期和标准支付年度总租赁费用；甲方收取乙方租赁费指定账号：现金。上述事实，除当事人陈述外，尚有原告丽晶城业委会提供的合肥市蜀山区国际丽晶城小区物业管理服务合同、会议纪要、律师函、履约保证金扣罚通知书、工作联系函、小区停车场系统升级暂停收费报备表、丰巢智能柜合作协议、合作协议、广告位租赁合同，被告天中物业公司提供的《工作联系函》、付款凭证、《物业管理服务合同》、（2019）皖0104民初1293号民事判决书、移交协议等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告丽晶城业委会与被告天中物业公司签订的《国际丽晶城小区物业管理服务合同》、《移交协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张被告支付公告收益及滞纳金的问题：1、快递柜：依据天中物业公司与案外人的约定，两年的费用共为19200元（9600元×2），且系“每半年首月支付下期费用”，被告辩称快递柜费用中还有税费及电费未扣除，但其未提供证据，本院不予采信。依原、被告的约定，被告应支付原告13440元（19200元×70%），原告的请求本院予以支持。2、开锁公司：根据天中物业公司与案外人的约定，2018年4月1日至2019年3月31日一年的费用为1500元，原告主张1050元（1500元×70%），本院予以支持；3、地下车库、地下车库广告物业公司与案外人的约定，2018年1月10日起每年的费用为2000元，原告主张1400元（2000元×70%），本院予以支持；4、地面车位、地面车位区停车场系统升级暂停收费报备表》及2017年9月10日天中物业公司致丽晶城业委会的《工作联系函》，可以认定小区地面车位共计308个，每个车位平均租金75元/月。被告提供的2016年9月23日《工作联系函》系其单方陈述的内容，且该函也未能直接反映天中物业公司入驻后至2016年10月1日期间没有收取地面停车费，被告提供的落款时间为2016年8月23日的《关于小区启动车牌识别系统的温馨提示》不能证明其已公示并实际按其执行，从其中也无法推断出每个车位每天收费会不足2.5元，且其中提到“2016年9月18日起系统对未登记的车辆不予自动放行”，被告提供的《2017.10.1-2018.6.30国际丽晶城地上服务费》系其单方制作，被告亦没有提供收费系统原始数据或凭证来证明其实际收取地面车位停车费的金额，其作为收费方，应承担举证不能的责任。结合2016年5月10日原、被告签订的《国际丽晶城小区物业管理服务合同》中就已提及原告委托被告收取地面停车费，对于原告主张被告应支付原告2016年5月18日至2019年1月7日期间的地面停车费收益（按308个车位，每个车位每天2.5元）的70%，本院予以支持，扣除双方在2017年7月2日《小区停车场系统升级暂停收费报备表》中确认的2017年6月25日至2017年9月25日期间的69300元，并扣除被告已支付的98632.8元，经核算，对于原告主张371914.2元，本院予以支持。5、滞纳金。《国际丽晶城小区物业管理服务合同》中约定的是被告需将结算的地面停车费按时转账给被告，现无证据证明双方进行了结算，对原告关于滞纳金的主张，本院不予支持。关于原告主张被告支付保证金5000元的问题。2019年1月7日的会议纪要可以反映双方约定原告退还保证金作为被告撤场的条件，根据1月8日的《移交协议》，原告已把20万元的保证金退还被告，被告也确已撤场，故对于原告的该主张本院不予支持。关于原告主张被告支付水电费及电梯维保费的问题。原告提供的情况说明及欠费明细系南京万科物业管理有限公司合肥分公司出具，未经被告确认，水电费催缴单据所载用户为合肥德恒置业有限公司且欠费月份包含被告撤场后的期间，上述证据不能证实原告的主张，本院不予支持。关于原告主张被告移交本小区业主所有交费资料的问题。根据《物业管理条例》第三十八条、第二十九条第一款之规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当物业管理所必需的其他资料交还给业主委员会，且《安徽省物业管理条例》第六十三条第一款明确规定，物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止，并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物：（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据。对于原告的本项请求，本院予以支持。至于原告主张被告承担担保费用1500元，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽天中物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告国际丽晶城小区业主委员会公共收益款387804.2元；二、被告安徽天中物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告国际丽晶城小区业主委员会移交合肥市国际丽晶城小区业主向安徽天中物业管理有限公司交费的所有资料；三、驳回原告国际丽晶城小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13331元，减半收取为6665.5元，由原告国际丽晶城小区业主委员会负担3107元，被告安徽天中物业管理有限公司负担3558.5元；保全费5000元，由原告国际丽晶城小区业主委员会、被告安徽天中物业管理有限公司各负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  毕东风二〇一九年八月十六日书记员  王 豪附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料v>（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。