北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35681号原告：北京远悦物业管理有限公司，住所地北京市海淀区海淀中街****。法定代表人：郭玉华，执行董事。委托诉讼代理人：李恩来，北京威科律师事务所律师。被告：刘小寒，女，1972年10月27日出生，住北京市海淀区。原告北京远悦物业管理有限公司（以下简称远悦物业公司）与被告刘小寒物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远悦物业公司委托诉讼代理人李恩来，被告刘小寒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。远悦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘小寒向远悦物业公司支付2007年3月16日至2007年12月31日、2015年1月1日至2018年12月31日期间物业费、供暖费66579.98元；2、判令刘小寒向远悦物业公司支付逾期违约金175338.51元。事实与理由：刘小寒系海淀区远中悦莱公寓x的业主。于2007年3月16日，远悦物业公司与北京远中房地产开发有限公司就远中悦莱公寓提供物业服务签订了《前期物业服务合同》，2014年1月1日远悦物业公司与远中悦莱公寓业主委员会重新签订了《物业服务合同》，为远中悦莱公寓业主提供物业服务一直至今。刘小寒从2007年3月16日至2007年12月31日、2015年1月1日至2018年12月31日未缴纳物业费和取暖费共计66579.98元。按照《前期物业服务合同》与《物业服务合同》的约定，刘小寒应当向远悦物业公司支付拖欠物业费的违约金175338.51元。远悦物业公司多次向刘小寒催交拖欠费用，刘小寒置之不理。为维护远悦物业公司的合法权益诉至贵院，请求法院依法判决。刘小寒辩称：我确实没有交纳该期间段的物业费及供暖费，因为期间物业乱涨价收费，我交了全款给我开的收据说我只交了部分。当时签的合同约定的是每平7.4元，包含物业及供暖。我是70年产权属于住宅，远悦物业公司要求的供暖费是按商用标准主张的。远悦物业公司物业服务不到位，合同中约定的高档配置全拆了，变成了快递柜、洗衣柜。远悦物业公司在2016年换了人员，只是没有变更公司的名字。专项维修基金上的签字是物业公司找人冒签的，业委会成立也没有经过业主。公共部位的收益没有公示过。电梯发生好几次下坠的情况，门禁、楼道的灯坏了很多年也没修。我家人去物业公司买电要求交授权，只卖我100度电。远悦物业公司没有按合同约定提供服务。2007年的物业费我没有交是因为房屋质量问题，与开发商已经达成一致。本案已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：刘小寒系北京市海淀区远中悦莱公寓x的业主，该房屋建筑面积142.81平方米。北京远中房地产开发有限公司（远中房地产公司）作为开发商与远悦物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由远悦物业公司对远中悦莱国际酒店公寓实行物业管理。物业服务合同期限为3年，暂定自2006年1月1日起至2008年12月31日止。合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费用价格为住宅每月每平米7.4元，由远悦物业公司按年向业主收取。业主逾期交纳服务费的，远悦物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。2006年3月14日，甲方远悦物业公司与乙方刘小寒就涉案房屋签订《远中悦莱公寓前期物业管理服务协议》，该协议中约定：前期物业管理是指：自房屋交付使用之日起至业委会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理工作。物业管理服务内容包括房屋共用部位维护和管理、房屋共用设施设备、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等。服务管理服务费用标准为住宅楼按建筑面积每月每平方米7.4元计算（包括采暖费；不包括空调费）。每次交纳物业费的时间为每个月15日前（遇节假日顺延）开始收取当月的物业管理费及相关费用。若乙方未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按照总欠费每天0.2%交纳滞纳金及支付相关诉讼费用。远中悦莱公寓业主委员会成立后，与远悦物业公司签订《物业服务合同》，由远悦物业公司继续为远中悦莱公寓提供物业服务，委托期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。物业服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木等的养护与管理；所属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理等。物业管理服务费用为住宅每建筑平方米每月4.9元。物业管理费公共服务费每年交纳一次，每次交纳费用的时间为每年1月份至3月份。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之3‰交纳滞纳金。诉讼中，刘小寒向本院提交了照片若干，用以证明物业服务水平下降。远悦物业公司对于照片的真实性予以认可，但认为物业对小区的改造是为业主考虑，与物业服务无关。诉讼中，远悦物业公司表示放弃供暖费的主张，仅主张物业服务费43699.39元及违约金175338.51元。对于刘小寒的时效抗辩，远悦物业公司认为物业服务属于持续服务，不应当适用诉讼时效的规定。远悦物业公司一并向本院提交了催缴单照片，刘小寒对此不予认可，表示并未见过。经询，远悦物业公司表示物业费于每年的1月至3月收取。本院认为，依法订立的合同受法律保护。远悦物业公司受远中房地产公司委托进驻远中悦莱公寓提供物业服务，其与刘小寒签订的《远中悦莱公寓前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，应属有效。但该协议中已对“前期物业管理”进行了限定，即表示在业委会成立之后，该协议的服务期限届满。此后，远中悦莱公寓业主委员会与远悦物业公司签订了《物业服务合同》，该合同对全体业主均具有约束力。虽远悦物业公司未与刘小寒未再次签订物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务合同关系。刘小寒作为该小区业主，享受了物业服务，应当交纳相应的物业费。关于本案的诉讼时效，虽物业服务虽具有一定的持续性，在诉讼时效期间上不宜过于苛刻，但并不等同于在本类案件中不适用诉讼时效期间的规定。对于刘小寒对于诉讼时效的抗辩，根据《远中悦莱公寓前期物业管理服务协议》的约定，刘小寒应于每个月15日前交纳当月的物业管理费；《物业服务合同》约定，刘小寒应于每年1月至3月交交纳当年的物业费，远悦物业公司虽表示对物业费进行了催缴，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院不予采信。因此，刘小寒提出诉讼时效抗辩成立。现远悦物业公司于2019年3月向本院提起诉讼，故对于2007年3月16日至2007年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日的物业费，本院不予支持。对于2016年1月1日至2018年12月31日的物业费，于法有据，本院予以支持。刘小寒未交纳物业费系对物业服务有异议所致，并非恶意拖欠，故本院对于远悦物业公司主张的违约金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、刘小寒于本判决生效后七日内给付北京远悦物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业费25191.69元；二、驳回北京远悦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2293元（北京远悦物业管理有限公司已预交），由北京远悦物业管理有限公司负担2029元，已交纳；由刘小寒负担264元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  冯京晶二〇一九年八月七日书记员  宋 阳