江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初2652号原告：陆加斌，男，1963年3月17日生，汉族，住如东县。被告：如东苏昌建材有限公司，住所地如东县掘港镇友谊东路**。统一社会信用代码：913206233550207136。法定代表人：韩莲，执行董事。委托诉讼代理人：史建功，江苏琴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂红英，上海沪师律师事务所律师。被告：如东苏中建材装饰城有限责任公司，，住所地如东县掘港镇余荡村村部统一社会信用代码：913206237494334737。法定代表人：沈维新，执行董事。委托诉讼代理人：冯洁，北京市京师（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪德智，如东县城南法律服务所法律工作者。原告陆加斌与被告如东苏昌建材有限公司（以下简称苏昌公司）、如东苏中建材装饰城有限责任公司（以下简称苏中建材）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陆加斌，被告苏昌公司的委托诉讼代理人史建功、桂红英，被告苏中建材委托诉讼代理人冯洁、倪德智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆加斌提出的诉讼请求：两被告退还原告物业费57000元。事实与理由：被告苏中建材为逃避相关责任和义务，用他人名义注册了苏昌公司。2017年、2018年，被告在没有取得相应的物业公司资质的情况下，凭营业执照所登记的经营项目，违规违法收取了原告天价物业费57000元，其行为违反了国家的相关法律规定。在收取天价物业费后，被告并未提供相关服务。被告苏昌公司辩称，1.原、被告签订的租赁及物业管理服务合同合法有效，被告向原告提供了合同约定的摊位及物业管理服务，现双方约定的合同履行期限已届满。被告苏昌公司具有独立的法人资格，符合《物业管理条例》的强制性规定。根据如东县物业服务收费管理实施条例第七条第三款规定，非普通住宅和非住宅物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定，所以原告主张物业费过高，没有合理的事实与法律的依据。2.被告向原告所收取的物业管理服务费，表现形式上是物业管理服务费，事实上是市场管理费，并非严格意义上物业管理条例所调整的范围。此外需要说明的是，《物业管理条例》所涉及到的相关资质的规定，在2017年1月21日国务院国发（2017）7号文中已将二级及二级以下的物业管理费、物业管理相关资质的许可予以了取消。住建部的关于物业管理资质的管理办法也已经废止。国务院的《物业管理条例》也在2018年将相关的资质要求的规定予以了修改。此外住建部在2017年12月15日专门下发了关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知等等。也就是说原告所援引的《物业管理条例》当中的相关资质要求的规定均已被废止，不再有相应的要求。即便对于资质管理的相关要求未被废止，该规定也属于管理性规范，不属于效力性规范，不导致双方合同无效。原被告间合同已实际履行，原告要求返还物业管理服务费没有依据。3.鉴于原告滥用诉权启动诉讼，给被告造成了经济损失。根据双方合同约定，被告有权要求原告赔偿因此发生的全部费用，包括但不限于诉讼费、差旅费和律师费等。被告苏中建材辩称，两被告系独立法人，两被告间的租赁合同有效。原告与被告苏昌公司因租赁及物业管理合同产生争议，与被告苏中建材无关。请求驳回原告对被告苏中建材的诉讼请求。依据当事人的陈述，结合提交的证据，本院认定事实如下：原告与被告苏昌公司签订租赁及物业管理服务合同，约定（1）原告租赁位于如东县摊位；（2）租赁期限自2017年1月24日至2018年1月23日；（3）摊位租赁费54800元，物业管理服务费26000元，于签订合同之日一次性交纳……合同签订后，被告苏昌公司交付摊位，原告按约支付了摊位租赁费、物业管理服务费。2018年1月12日,双方就上述摊位租赁事宜再次签订租赁及物业管理服务合同，约定（1）租赁期限自2018年1月24日至2019年1月23日；（2）摊位租赁费54600元、物业管理服务费31000元，于签订合同之日一次性交纳……合同签订后，原告按约支付了摊位租赁费、物业管理费服务费。2019年2月2日,苏昌公司将陆加斌作为被告诉至本院，要求陆加斌交还苏中建材装饰城八区3-9号摊位，支付实际占用费至交还摊位止，支付延期移交承租摊位违约金。2019年6月21日，本院作出（2019）苏0623民初593号民事判决，判决陆加斌向苏昌公司返还摊位，并驳回了苏昌公司的其他诉讼请求。陆加斌不服向南通市中级人民法院提起上诉，目前该案正在审理之中。另查明，案涉房屋的实际所有权人为被告苏中建材，其于2009年3月领取所有权证，证号：如**权证如东县字第××号，房屋所占土地的使用权证号：东国用（2009）第100036号。2016年11月1日，两被告签订租赁合同，约定被告苏中建材将其公司的6-10区、13-19区经营用房租赁给被告苏昌公司。2018年1月6日，双方就上述经营用房租赁事宜再次签订租赁合同，约定租赁期限自2018年2月1日至2019年1月31日止。还查明，被告苏昌公司经工商行政管理局注册登记，成立于2015年9月25日，属企业法人（如自然人独资），经营范围包括摊位出租、物业管理等。本院认为，原告与被告苏昌公司对双方曾签订租赁及物业管理服务合同，且已履行的事实不存争议。本案的争议焦点：原告要求被告退还物业管理服务费有无依据。关于原告要求被告退还物业管理服务费的问题，（1）被告苏昌公司应否退还物业管理服务费。原告与被告苏昌公司签订合同后，被告苏昌公司向原告交付摊位，原告亦按约支付了摊位租赁费及物业管理服务费。双方各自按约履行了合同约定义务，并依约享受了合同约定权利，且合同约定的履行期限亦已届满。原告与被告苏昌公司先后就同一租赁物多次签订租赁合同，故合同的签订应系双方真实意思表示，且合同约定内容不违反法律、法规禁止性规定，应系合法，对双方均具有法律约束力。现原告要求被告苏昌公司退还物业费无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张被告苏昌公司未取得物业公司资质，收取物业费违反《物业管理条例》规定，且被告苏昌公司未提供相关服务的问题，本院认为，其一、双方签订的合同虽名为“租赁及物业管理服务合同”，实质为租赁合同。合同约定被告苏昌公司的主要义务是将摊位交付原告使用，并附带对房屋或者摊位所在的公共场所提供相应配套服务，并非实际意义上的物业服务合同。其二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张被告苏昌公司未提供相关配套服务，但未能提供相应证据予以证明。且双方曾先后多次签订租赁及物业管理服务合同，若被告苏昌公司未按约履行合同义务，原告有权选择不再与其继续签订合同，或在继续签订合同时对被告苏昌应尽的原告认为的未尽义务予以明确约定。而事实是，原告与被告苏昌公司先后签订的合同，除相关费用稍有变化外，其他关于权利、义务的约定没有变动。原告在合同履行完毕后提出被告未履行义务，其提供的证据不足以证明其主张。综上，对原告提出的上述主张本院不予采信。（2）被告苏中建材应否退还物业管理服务费。原告的诉请系基于其与被告苏昌公司签订的租赁及物业管理服务合同，在原告与被告苏昌公司合同关系存续期间，苏中建材为出租人、苏昌公司为承租人，原告为次承租人。出租人与承租人的房屋租赁合同与承租人和次承租人间的房屋转租合同，是完全独立的两个合同，既然是合同，则需恪守合同的相对性原则。相对性原则概括体现于三个方面：一主体的相对性，即合同关系只能发生在特定主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求；二内容的相对性，即除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务；三责任相对性，即违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。因此，一般情况下，次承租人与出租人间并不发生直接关系。原告向被告苏昌公司支付了物业管理服务费，与被告苏中建材并无关联，故对原告要求被告苏中建材退还物业费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陆加斌的诉讼请求。案件受理费613元，由原告陆加斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1226元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 员 张晓红二〇一九年八月二十日法官助理 镇永娟书 记 员 刘 丹