北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初14135号原告：李春梅，女，1976年3月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨琨，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告：李长强，男，1952年12月28日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：冯树晨，北京莫庆民律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀兰（被告李长强之妻），1953年1月13日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：李长雪，男，1971年11月25日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：韩秀伶，女，1952年3月12日出生，汉族，住北京市通州区。原告李春梅诉被告李长强、第三人韩秀伶、第三人李长雪农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张金孝独任审判，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李春梅向本院提出诉讼请求：一、确认原告父亲李永全代原告与被告于1997年3月9日签订的《买卖房屋协议书》有效；二、判令坐落在北京市通州区宋庄镇沟渠庄村XXX号院内的所有房屋归原告李春梅所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1997年3月9日，被告李长强将坐落在北京市通州区宋庄镇沟渠庄村XXX号院内的正房5间、厢房3间、倒座2间、树木、院墙等，作价15000元卖给原告，因原告不在家，故委托原告的父亲李永全代原告签字。原告购房后，现已经将涉案房屋翻建。现原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告李长强辩称不同意原告的诉讼请求，因为一是原告的诉讼主体缺失，因为李永全已经去世；二是农村宅基地以户为单位，实行一户一宅制度，原告家中已经有三块宅基地；三是被告家中四世同堂，居住条件拥挤；四是被告与原告李春梅签订的合同是补签合同，原告让被告签订合同时存在欺骗，当时说的是签关于太阳板的事情并非买卖房屋，不是被告真实意愿的表达，2017年补签的合同应属无效；五是原告李春梅已经不在本村居住，不应该享受农村宅基地的待遇。第三人韩秀伶辩称认可原告李春梅的诉讼请求。第三人李长雪辩称不同意原告李春梅的诉讼请求，李永全是真正购房人，所购买的房屋属于遗产，应依法进行分割。原告李春梅为证明其诉讼请求，向本院提交了证据，对于双方没有争议的证据和事实，本院予以确认。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1997年3月9日，被告李长强（卖房方）与李永全、李春梅（买房方）签订《买卖房屋协议书》，约定：今有沟渠庄村民李春梅欲买本村李长强家房屋，双方商定达成协议如下：一、李长强家有正房五间厢房三间和院内倒座二间以及院内树木院墙，双方商定作价为人民币壹万伍仟元正。二、付款方式为：一次付清，现款付清后，宅基地使用证转交李春梅，宅基地使用权为李春梅所有。三、李长强家宅基地东至外墙皮，和李永安家相邻，两家之间房上瓦为李永安家所有，西至本家西外墙皮，与李余坤相邻，南至胡万通家后道，北至后街道。房后有30公分散水，宅基地使用面积以宅基地使用证为准。此协议书一式二份，双方各持一份，具有同等效力。本协议自签字之日起生效。庭审中，原告李春梅认可其签名由其父亲李永全代签。2017年左右，原告李春梅与被告李长强签订《买卖房屋协议书》，内容与1997年签署的《买卖房屋协议书》一致。庭审中，原告李春梅称因1997年签署的《买卖房屋协议书》丢失，故其与李长强重新签署。被告李长强不同意原告李春梅所述，称原告告诉他因村里要装太阳能，原告让他签署一个材料，他没有仔细看，就签名了。另查，李永全与第三人韩秀伶系夫妻关系，二人共生育子女二人即原告李春梅、第三人李长雪。李永全于2016年因死亡注销户口，李永全之父母先于其去世。原告李春梅系北京市通州区宋庄镇沟渠村农民。庭审中，原告李春梅称其于2007年新建了前排房四间，前排倒座房四间，锅炉房一间，去年翻建的北房五间，其自己出资翻建，房本上是北边正房五间。庭审中，被告李长强向本院提交《证明》，载明：今有沟渠庄村村民李长强，男，身份证号：×××，农户。李长强于1997年3月9日将名下宅基地卖给本村村民李永全（农户），现李长强名下无宅基地，把宅基地收回。特此证明。文末有村负责人、两委人员签名。对该份证据，原告李春梅称证明人杨成未到场参与合同事情，并不能证明当时的买卖情况。第三人李长雪对该份证据不发表意见。上述事实，有买卖协议、证明、宅基地使用证、房屋照片、房屋平面图、户口本、证人证言以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于一是确定《买卖房屋协议书》的买方；二是《买卖房屋协议书》的效力；三是涉案房屋的权属。关于争议焦点一，1997年签订的《买卖房屋协议书》的买房人签名均由李永全签署。在该《买卖房屋协议书》中，第一句写明“今有沟渠庄村民李春梅欲买本村李长强家房屋……”。关于这一句的理解，被告称其认为是李永全给李春梅买的，不代表李春梅是合同的主体。该《买卖房屋协议书》第二条写明“宅基地使用证转交李春梅，宅基地使用权为李春梅所有”。关于这一句的理解，被告称宅基地使用证当时交给了李永全，第三人李长雪称应属于笔误。该《买卖房屋协议书》中买房方签字处为“李永全、李春梅”。关于这一句的理解，被告称李永全给李春梅买的，所以是两个人签名。对此，本院认为在李永全是买房人且其购买房屋归自己所有的情况下，李永全作为具有完全民事行为能力的成年人，其书写内容应与其购买房屋相吻合。就双方提交的《买卖房屋协议书》的内容来看，从欲购买房屋的主体、宅基地使用证及宅基地使用权的归属到买房方签名，均可得出房屋的购买人为原告李春梅。至于李永全代替李春梅在协议书上签字的行为，原告及证人均认可属于代理行为，被告及第三人李长雪不认为属于代理行为。对此，本院认为李永全在《买卖房屋协议书》上签字的行为构成代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”、第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”，本院认为《买卖房屋协议书》的合同的买方主体为原告李春梅。李永全与原告李春梅构成代理人与被代理人关系，李永全签字的行为直接约束原告李春梅，应由李春梅承担民事责任。关于争议焦点二，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据查明的事实，被告李长强将登记在其名下的房屋出售给李春梅，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，被告李长强亦未就双方的买卖行为符合合同无效的情形提交相关证据予以佐证。被告认可已经将涉案房屋出售，双方的买卖行为与协议载明的内容相吻合，且原告李春梅系本村农民，房屋购买后一直由李春梅居住在涉案房屋，双方签订的关于房屋买卖的《买卖房屋协议书》应属合法有效。关于被告李长强主张的其在被欺骗的情形下补签合同故合同应属无效的答辩意见，据此，本院认为，被告李长强明知李永全已经去世仍与原告李春梅重新签订房屋买卖合同，视为被告李长强认可原告李春梅的购房人地位。至于被告李长强所述的其没有仔细看合同就签字的答辩意见，与一般生活经验相违背。退一步讲，即使存在欺诈情形，被告李长强亦未向本院提交证据证明双方行为损害国家利益。故对其该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告李长强主张三原告家中已经有宅基地故合同无效的答辩意见，因农村村民一户只能拥有一处宅基地的相关法律规定，是农村集体土地方面的管理性规定，并非效力性规定，被告李长强以合同违反了该规定为由认为双方所签协议无效，依据不足，法院不予支持。关于被告李长强主张的其居住条件拥挤、原告应将房屋返还的答辩意见，不构成合同无效的理由，本院不予支持。关于被告李长强主张的原告李春梅不在本村居住的答辩意见，因原告李春梅属于本村农业户口，对其该项答辩意见，本院不予支持。关于争议焦点三，原告李春梅作为《买卖房屋协议书》的买方和本村村民，有权依据合同取得涉案房屋的所有权。关于第三人李长雪辩称的涉案房屋属于遗产的答辩意见，因涉案房屋属于原告李春梅所有，不属于李永全的遗产。故对其该项答辩意见，本院不予支持。关于李春梅新建房屋，涉及规划审批，原告李春梅另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李春梅与被告李长强签订的签署日期为一九九七年三月九日的《买卖房屋协议书》有效；二、坐落于北京市通州区宋庄镇沟渠庄村**院内的北数**五间归原告李春梅所有；三、驳回原告李春梅的其他诉讼请求。案件受理费35元，由原告李春梅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张金孝二〇一九年八月十九日书记员  张依晴