广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初11994号原告：刘强，男，1971年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：林德洪，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。被告：李钊燕，男，1977年1月17日出生，汉族，住四川省西充县，委托诉讼代理人：尹智元，广东荆紫律师事务所律师。原告刘强与被告李钊燕因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘强的委托诉讼代理人林德洪、陈婉莹、被告李钊燕的委托诉讼代理人尹智元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘强向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还原告定金510000元；2.请求判令被告赔偿原告损失2000000元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月4日，原告与被告签订《厂房使用权转让协议》，约定被告将位于佛山市顺德区乐从良村工业区三乐路以北***陶瓷厂土地使用权（土地面积：1978.02平方米，建筑面积：5200平方米）转让给原告使用。协议第一条约定：上述物业使用权的转让价款为人民币贰佰伍拾伍万元整，双方了解清楚该物业具体情况和相关资料后，确定转让意向后，由原告向被告支付100万元受让意向定金。被告在收到意向定金七天内，协助原告协调原业主和良村居委办理该物业厂房使用权转让协议手续。自三方办理该物业厂房使用权转让协议手续当天，原告一次性支付给被告130万元。成功办理该物业水电用户的转名手续当天，原告一次性支付给被告25万元。协议第一条备注约定：若被告收取原告100万元受让意向定金，在约定时间没有履行协助原告到原业主和良村居委办理该物业厂房使用权转让协议手续，被告除了归还100万元定金外，另外赔偿人民币200万元给原告。2018年8月4日，原告按照《厂房使用权转让协议》约定向被告支付了意向定金100万元。被告在收到款项后向原告开具相应金额的收据。2018年8月28日，被告以其妻子不同意为由单方通知原告解除《厂房使用权转让协议》，明确表明不再履行《厂房使用权转让协议》约定的义务，并将原告支付的100万元受让意向定金退还给原告。原告认为，《厂房使用权转让协议》依法成立，是原被告双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力。被告在签订《厂房使用权转让协议》后，在没有任何法定或者约定解除情形下，单方解除《厂房使用权转让协议》已经构成严重违约。为此，为保护原告合法权益，遂起诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告李钊燕答辩称，本案属于租赁合同纠纷，不属于房屋买卖合同纠纷，被告李钊燕拟将厂房转租给原告刘强，而不是出售。由于涉案厂房没有取得规划的许可，属于违章建筑，导致该转租合同无效。涉及的土地属于集体土地，被告李钊燕的出租方不同意转租。原告刘强的诉讼请求没有法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、本案属于租赁合同纠纷，被告李钊燕拟将厂房转租给原告刘强，但由于涉案厂房因没有取得规划许可，属于违章建筑，导致合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案的厂房的土地性质属于集体土地，2009年4月6日由集体土地所有人佛山市顺德区乐从镇良村村股份合作社出租给叶辉，叶辉于2012年2月转租给被告李钊燕。在被告李钊燕承租该土地及地上物时，地上物是铁皮棚屋。被告李钊燕承租后将铁皮棚屋拆除建设成现在的水泥结构，但是被告李钊燕拆除重建时，并没有报规划部门进行规划许可，导致该土地上的租赁物属于违章建筑，按照以上法律规定违章建筑不能出租和转租。尽管被告李钊燕和原告刘强签订的是《厂房使用权转让协议》，但是从合同内容可知，该合同的实质就是转租协议，原告取得租赁物的使用权通过转租来实现，使用涉案厂房的期限、土地租金等依然受原租赁合同和转租合同的约束，只不过原告刘强支付给被告李钊燕的租金方式是一次性交清，租赁物期满后地上租赁物归原出租人所有。而被告李钊燕通过转租的方式取得地上建筑物的使用权，因此，本合同的性质是租赁合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，但是由于租赁物没有取得规划许可，而导致双方签订的《厂房使用权转让协议》无效。由于合同无效，不能成为原告主张权利的依据，被告李钊燕也不该受合同约束。二、由于被告李钊燕的出租方和配偶都不同意导致无法转租。原告刘强没有实际产生损失，其提出支付定金和200万赔偿也没有事实和法律依据。其一，被告李钊燕的出租方和配偶都有权决定是否转租。根据村委会同叶辉签订的租赁合同，以及叶辉同被告李钊燕签订的转租合同约定，如果转租原则上需要通过出租方同意，叶辉不同意协助被告李钊燕去村委会办理转租手续，所以不同意转租。而对于改建的违章建筑的用益物权，属于夫妻共同的权利，对于被告李钊燕的配偶也有权决定是否转租。其二，合同无效直接导致其主张双倍定金和200万损失赔偿的依据不存在。由于合同的无效导致合同自始至终没有发生法律效力，本案由于租赁物属于违章建筑导致合同无效。既然合同无效，就对双方都没有约束力，原告以无效合同中约定的定金条款和赔偿条款向被告李钊燕主张赔偿不会得到法律支持。其三，合同的无效没有给原告刘强造成实际损失。被告李钊燕与原告签订《厂房使用权转让协议》后，由于叶辉不同意到村委会办理转租手续，再加上被告李钊燕的妻子反对，被告李钊燕就通知原告要求协商办理这件事，但是原告对此不予理会。为此被告李钊燕尽快将预付款退给原告，因此原告没有实际损失。三、本案未涉及房屋买卖，原告刘强将本案错误认定为房屋买卖合同纠纷。不管从本案所涉及的土地和租赁物的性质，还是合同所涉及的内容分析，都不属于房屋买卖合同纠纷。首先，该厂房所涉及的土地是集体土地，该土地上的厂房是没有经过报建的违章建筑，不能成为房屋买卖的交易对象。其次，从合同内容可知，原告是通过一次性支付租金的方式承租涉案的土地和厂房，租赁期满后，厂房无条件归出租方所有。原告始终受到原租赁合同和转让合同的约束。原告不能通过合同最终取得厂房的所有权。四、假设法院认定原被告签的合同有效，原告提起支付51万的定金赔偿又提起200万的赔偿违反合同法的规定，且数额明显偏高。《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”根据这条规定，当事人只能从定金条款和违约金条款中间选择一款，二者不能并用。由于被告李钊燕无法继续履行合同并没有给原告造成实际损失，但原告提起的200万的赔偿，其性质属于违约金，原告同时主张了定金条款和违约金条款，明显违法。而且违约金明显偏高。根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张违约金应当以实际造成的损失为基础，不包括可期待利益等间接损失。据本案的实际情况可知合同并没有履行，被告李钊燕发现合同无法履行的情况下，就将预付款退回给原告，原告并没有因此产生直接经济损失。而原告提出要求200万的违约赔偿，不是原告真正产生的损失。其提出如此高的违约金明显偏高。综上所述，原被告双方签订的《厂房使用权转让协议》的实质是厂房的转租协议，由于所涉厂房并没有取得规划许可导致该合同无效。原告刘强没有产生实际损失，要求被告李钊燕双倍返还定金和高额的赔偿没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告刘强所有诉讼请求。原、被告双方各自围绕诉辩意见请求提交了证据，对原告提供的原、被告的主体资料、土地租赁合同（叶辉与良村合作社）、补充合同、转让租地协议、宗地平面图、厂房使用权转让协议、结算物业委托书、收据、微信聊天记录、自助业务回单、厂房租用合同、诉讼保全情况告知书，被告李钊燕对其无异议，本院予以确认。对于原告提供的顺德区建设项目环境影响报告批准证，系复印件，对其真实性不予确认。对原告提供的建设工程竣工验收消防备案受理凭证两份、律师见证书，系原件，对其真实性予以确认。对原告提供的租金利润损失计算表打印件，系原告单方制作，本院不予确认，至于原告的损失情况如何，本院将在后论述。对被告提供的书面回复，系原件，对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年8月4日，刘强与李钊燕签订《厂房使用权转让协议》，约定李钊燕将位于佛山市顺德区乐从良村工业区三乐路以北***陶瓷厂土地使用权（土地面积：1978.02平方米，建筑面积：5200平方米）转让给刘强使用。协议约定：上述物业使用权的转让价款为人民币贰佰伍拾伍万元整，双方了解清楚该物业具体情况和相关资料后，确定转让意向后，由刘强向李钊燕支付100万元受让意向定金。李钊燕在收到意向定金七天内，协助原告协调原业主和良村居委办理该物业厂房使用权转让协议手续。自三方办理该物业厂房使用权转让协议手续当天，刘强一次性支付给李钊燕130万元。成功办理该物业水电用户的转名手续当天，原告一次性支付给被告25万元。同时备注约定：若李钊燕收取刘强100万元受让意向定金，在约定时间没有履行协助刘强到原业主和良村居委办理该物业厂房使用权转让协议手续，李钊燕除了归还100万元定金外，另外赔偿200万元给刘强。同日，刘强按照《厂房使用权转让协议》约定向李钊燕支付了意向定金100万元。签订合同后，李钊燕遂通过微信向刘强表示，因其妻子不同意转让及第三方不同意办理转让手续为由通知刘强不再继续履行《厂房使用权转让协议》约定的义务，并于2018年8月28日将刘强支付的100万元受让意向定金退还给刘强。又查，案涉佛山市顺德区乐从良村工业区三乐路以北***陶瓷厂土地原是由案外人叶辉于2009年向乐从镇良村村股份合作社租赁所得。2012年2月李钊燕与案外人叶辉签订《转让租地协议》一份，约定将上述土地使用权及厂房转让给李钊燕。2018年8月29日，案外人叶辉向李钊燕出具书面回复一份，表示不同意协助办理上述厂房及土地的转租手续。另查，2018年8月8日，李钊燕与案外人岳世群签订《厂房租用合同》一份，将案涉厂房转租给案外人岳世群使用，合同约定租赁期间为2018年9月1日至2021年8月31日，每月租金37600元。本院认为，本案应从以下方面进行分析。第一、《厂房使用权转让协议》的效力问题。该协议约定被告李钊燕将其从案外人取得的土地使用权及地上厂房的使用权转让予原告刘强，其实质为原告刘强租赁土地及地上厂房，本案应为房屋租赁合同纠纷。本案中未有证据证明案涉厂房已取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，上述《厂房使用权转让协议》应属无效合同，对原、被告自始没有法律约束力。第二、关于被告的责任问题。因《厂房使用权转让协议》无效，原告刘强依据该合同主张双倍返还定金，缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《厂房使用权转让协议》无效，故被告应根据其过错承担相应的赔偿责任，以下将分析原告主张被告赔偿200万元是否应得到支持。首先，原告的损失范围。案涉合同无效，原告的信赖利益遭受损害。案涉厂房是带租转让的，如合同继续履行，原告可通过厂房转租给第三人获得租金收益，合同无效导致原告失去与第三人订立转租合同的机会从而产生相应的租金损失，该租金损失应属于原告因合同无效而遭受的损失。至于原告主张通过鉴定确定租金水平，原告自认案外人岳世群的租赁合同是签订《厂房使用权转让协议》前从被告处获得，即原告签订合同时可以预见的租金水平即应为案外人岳世群所支付的租金，故相应的租金损失参照案外人岳世群的租金水平确定即可，无需通过鉴定程序进行评估，本院对原告的评估申请不予准许。其次，被告对合同无效的过错程度。保证出租物可正常出租的责任在出租方，案涉合同无效是因地上厂房没有获得建设工程规划许可证导致，属建筑物本身固有的瑕疵，故合同无效的主要过错在被告李钊燕一方。原告刘强在租赁时，在没有核实案涉厂房取得产权证书或获得建设工程规划许可证的情况下签订合同，未尽到必要的谨慎义务，应负次要过错。就核定租金损失时同时考虑以下因素：一方面原告仅支付了定金100万元，且被告在签订合同一个月内即及时通知原告不予履行的情况并退还该100万元定金；另一方面，《厂房使用权转让协议》约定了“若李钊燕收取刘强100万元受让意向定金，在约定时间没有履行协助刘强到原业主和良村居委办理该物业厂房使用权转让协议手续，李钊燕除了归还100万元定金外，另外赔偿200万元给刘强”，合同虽属无效，但该无效并非因双方的意思表示缺陷而导致的，即双方签订该合同时意思表示是明确的，条款虽属无效不可直接适用，但仍可从侧面佐证双方对原告损失的预见。综合原告的付款情况，双方的过错责任的大小因素，参照案外人岳世群的租金水平，就原告因合同无效遭受的租金损失，本院酌定应由被告赔偿原告80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李钊燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘强赔偿损失80000元；二、驳回原告刘强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13440元，财产保全费5000元，合共18440元（原告已预交），由原告刘强自行负担17840元，被告李钊燕负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗佩仪二〇一九年八月二十六日书记员  吴碧玮