广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2157号上诉人（一审被告）：珠海市泰盈物业代理有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区井岸镇新民路**内301，统一社会信用代码：914404007615995723。法定代表人：郑娟，经理。委托诉讼代理人：蒋子军，河北东明律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张大伟，男，1988年3月1日出生，汉族，户籍地址：黑龙江省汤原县，经常居住地：河北省廊坊市香河县，委托诉讼代理人：安绍先，河北刘凤悦律师事务所律师。一审被告：唐山华伟房产经纪有限公司，住，住所地：河北省唐山市玉田县帅府小区**公建**门市一社会信用代码：91130229MA07RTFQ8B。法定代表人：郑爱国，经理。一审被告：秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司，住所，住所地：河北省秦皇岛市北戴河区红石路**社会信用代码：91130304787023977G。法定代表人：刘枫，经理。委托诉讼代理人：汤小立，河北东明律师事务所律师。上诉人珠海市泰盈物业代理有限公司（以下简称泰盈公司）与被上诉人张大伟、一审被告唐山华伟房产经纪有限公司（以下简称华伟公司）、一审被告秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司（以下简称圣海公司）居间合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2018)粤0403民初3541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰盈公司的上诉请求：请二审人民法院将本案发回重审或依法改判，驳回张大伟的诉讼请求，事实和理由如下：一、一审判决诉讼主体缺失，遗漏了应当参加诉讼的当事人，二审人民法院应当将本案发回重审。第一，张大伟本系黑龙江汤原县人士，现居住在廊坊市，其所称的购买的金山首府房屋位于唐山市××区，如果没有中介的介绍，那么张大伟就不会到河北省××××区购房，由此可见张大伟委托的中介机构起到了至关重要、不可替代的中介作用。第二，根据张大伟在一审中提交人民法院的民事诉讼状称“2017年4月初，原告在北京众力房产中介销售那了解到金山首府楼盘正在热销……”，根据张大伟的上述陈述，张大伟系通过中介公司了解的房屋销售信息情况。经泰盈公司进一步了解，张大伟是在北京京东好房网络科技有限公司的销售人员带领下购房的，该公司就是与张大伟实际形成居间合同的中介机构。可见与张大伟形成居间合同关系的主体是该中介机构--北京京东好房网络科技有限公司，并非泰盈公司。第三，泰盈公司虽然开具了收款收据，但是该收款收据系为北京京东好房网络科技有限公司中介机构代开，实际的收款人并非泰盈公司，而是该中介机构，北京京东好房网络科技有限公司。第四，北京京东好房网络科技有限公司的销售人员实际参与运作了为张大伟介绍看房、谈价、付款等的全部过程，该人的行为系代表其所在公司的职务行为，如果该公司不参加诉讼，根本不能查清事实，本案根本无法审理。我国《民事诉讼法》第170条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。张大伟口中所称的单位北京京东好房网络科技有限公司与本案的处理结果具有直接的利害关系，在该单位未参加本案诉讼的情况下，本案无法查清事实并认定相关法律关系，故请二审人民法院依法将本案发回重审。二、一审法院认定事实完全错误。第一，张大伟户籍地在黑龙江省××县，经常住所在廊坊市，其工作地点、经常居住地均不在古冶区，可见张大伟购房的目的并非为了自己使用，而是为了投资，简言之张大伟就是想通过炒房获得利益。一审法院没有就张大伟购房目的这一事实展开调查，对其买房经过作深入查问，就随意的支持了炒房客的炒房行为，违背了“房子是用来居住的，不是用来炒的”这一价值取向。故一审法院认定涉案款项的性质为不当得利属于认定事实错误。第二，张大伟是北京京东好房网络科技有限公司带来的客户，对于涉案的7万元款项是由北京京东好房网络科技有限公司进行的分配，其中涉及的款项被销售人员拿去了大部分，张大伟本人也得到了销售人员的返款，故一审判决在认定涉案标的的具体数额是错误的。第三，为张大伟提供了房源并带领张大伟看房的人员系是北京京东好房网络科技有限公司的销售人员，说明张大伟与该单位存在着居间服务合同关系。根据合同相对性的原则，张大伟应当向该单位主张权利。故一审判决认定的法律关系完全错误，违背了合同相对性的原则性的规定。三、张大伟与北京京东好房网络科技有限公司的服务合同已经履行完毕，并认可交纳服务费，其诉请不能得到支持。北京京东好房网络科技有限公司为张大伟负担车费和食宿费到达河北省××××区金山首府，该公司的接待人员购买了泰盈公司的服务后，泰盈公司为张大伟提供了全程的讲解、看房等服务，才促成了张大伟购买金山首府的房屋，至此张大伟与北京京东好房网络科技有限公司的服务合同已经履行完毕，北京京东好房网络科技有限公司有权按约获得相关服务费用，张大伟也自愿交纳了相关服务费用7万元，收款收据上明确的写明了“服务费”，如果张大伟不认可，当时就会提出异议拒绝交纳。张大伟主动接受服务并交纳服务费的行为是对双方口头服务合同的认可，也是对泰盈公司代北京京东好房网络科技有限公司收取服务费的认可，其主张根本不能得到支持，请二审人民法院尊重事实，公平处理本案，将本案发回重审或者改判驳回张大伟一审诉讼请求。四、本案案由是居间合同纠纷，并非不当得利纠纷。第一，一审庭审时，张大伟代理人一直坚称本案为房地产买卖合同纠纷，也一直称涉案款项系购房款，法院只须审查涉案款项的性质是否属于购房款的一部分，如果是，就应当由圣海公司负责返还，如果不属于购房款，一审法院就应当驳回张大伟的诉讼请求，但一审法院却违背“诉什么理什么”的原则，擅自认定涉案款项性质，违反法定程序。第二，根据收款收据显示“2017年4月12日，今收到张大伟交来金山首府32-1-202服务费”，完全可以认定涉案的款项属于服务费，这是不争的事实，而一审法院认定泰盈公司涉案款项属于不当得利，属于适用法律错误。五、一审法院对本案没有管辖权。我国《民事诉讼法》第36条规定，人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民法院指定管辖，不得再自行移送。广东省珠海市斗门区井岸镇新民路118号内301仅是泰盈公司的登记场所，并非泰盈公司的实际经营场所，一审法院也是多次向上述场所送达不能，故本案的一审管辖存在很大的瑕疵。本案中居间合同的履行地为北京京东好房网络科技有限公司的经营地，故一审法院本应报请上级人民法院指定管辖，不能进行审理，故请二审人民法院对该管辖的错误进行更正。六、公平公正的正确处理本案，将会避免浪费不必要的司法资源。向张大伟同样的炒房客有很多，各炒房人员之间也有紧密的联系，他们有微信群等方式经常互动。本案一审判决之后，炒房团其他成员跃跃欲试，纷纷表示准备起诉到法院，要求退回服务费，这些人员涉及300多名。各炒房客要求退房的根本点在于房价下跌，炒房客无利可图纷纷要求退回投资款，因此考虑到类似本案的情形很多，请二审人民法院慎重处理本案，否则将会造成众多炒房客到斗门法院诉讼，造成法院不堪重负浪费宝贵的司法资源。张大伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审人民法院驳回上诉，维持原判。主要理据是：一、在一审中张大伟已向法庭提供了充分的证据证明了泰盈公司收取了张大伟服务费的事实，而泰盈公司并未提供相反的证据，否定其收取服务费的事实，也未提供证据和提出法律依据证明其不应予以返还的理由。故一审判决查明事实清楚，适用法律正确。二、一审并未遗漏当事人，张大伟仅与泰盈公司及华伟公司、圣海公司产生了法律关系，与他人并未产生法律关系。一审中张大伟已举证证明并举证证明力充分，足以证明我方主张，而泰盈公司却未能举证足以反驳我方的主张，也未提供证据证明除其以外的第三方与张大伟同时存在法律意义上的合同关系。并且其也未正确行使诉讼权利要求法院追加当事人。三、泰盈公司系与华伟公司、圣海公司合意，违法销售房屋，获取不当利益，并未向张大伟提供合法服务，故其收取的服务费并无法律依据，故判令其返还，于法有据。四、“上诉状”中提出一审法院无管辖权，完全是泰盈公司滥用诉讼权利，损害张大伟的利益和浪费审判资源的行为，本案恰是因泰盈公司提出的管辖异议，才导致案件移送珠海市斗门区法院，造成河北和广东两地审判资源的浪费和张大伟的严重诉累，现其又出尔反尔，应予民事制裁。五、泰盈公司与华伟公司、圣海公司违法违规销售房屋，并串通一气，巧立名目或利用优势地位收取所谓“服务费”、“加价费”、“占号费”等，欺骗消费者，侵犯消费者合法权利。张大伟将保留向泰盈公司、华伟公司、圣海公司继续追究其它法律责任的权利。一审中泰盈公司也承认其与圣海公司方（开发商）间有《合同》或《协议》，故其应按法庭要求予以提供，以便认定我方所主张的事实。泰盈公司与华伟公司、圣海公司形成了利益共同体，并未有服务，仅有欺诈和侵害行为，故一审判决正确。综上，请二审人民法院驳回泰盈公司的上诉请求，维持原判。对圣海公司和上诉人及华伟公司的其它法律责任，我方将另行主张。华伟公司答辩称：一、华伟公司虽系房产中介机构，但从未介绍过包括张大伟在内的相关客户到河北省××××区金山首府小区购房，仅是曾因业务上的关系出借过收款工具（POS机），借用收款工具的单位是如何使用该收款工具，是如何收取的相关款项，华伟公司并不清楚，事后华伟公司根据该公司的要求将相关款项支付给了相关公司，华伟公司并未实际获得任何款项。二、根据相关证据显示，泰盈公司亦未得到任何利益，相关款项已经支付给其他第三方，故一审判决认定事实错误。圣海公司答辩称：一、圣海公司仅收取被上诉人购房款10万元，再无其他款项。在与张大伟的房屋买卖行为中，圣海公司仅收取张大伟购房款10万元，并为张大伟开具了收款收据，再无收取张大伟其他任何款项。就圣海公司收取张大伟款项的具体金额发生争议，张大伟负有完全的举证责任。二、圣海公司已经全额退还张大伟购房款10万元，双方权利义务清结。根据张大伟的退款申请，圣海公司已经全额退还张大伟购房款10万元。至此，双方债权债务清结，再无权利义务关系。张大伟在本案中对圣海公司提出权利请求，没有任何事实根据和法律依据。三、其他单位是否收取张大伟款项，与圣海公司无关。圣海公司收取张大伟多少款项，应以圣海公司为其开具的收据为准。张大伟向其他单位支付的款项，确定收款人时也应以其他单位为张大伟开具的收据为准。圣海公司除了收取张大伟10万元并为其开具了10万元的收据以外，再无其他收据，更未收到张大伟其他款项，亦未委托其他单位和个人收取张大伟其他款项，其他单位或者个人是否收取张大伟款项，与圣海公司无关。张大伟向其他单位交付款项却要圣海公司退还或承担连带责任，理据不足。张大伟向一审法院起诉请求：1.泰盈公司返还张大伟服务费7万元，华伟公司、圣海公司对以上费用承担连带责任；2.本案诉讼费由泰盈公司、华伟公司、圣海公司共同承担。一审法院认定事实：张大伟欲购买圣海公司开发的金山首府32号楼4单元202室房产。2017年4月6日，张大伟在涉案金山首府楼盘售楼部刷卡支付2万元，收款账户为华伟公司的账户。后泰盈公司向张大伟开具一张收据（时间：2017年4月6日、编号：6542299），确认收到张大伟支付的金山首府32-4-202服务费2万元。2017年4月12日，张大伟再次在涉案金山首府楼盘售楼部刷卡支付5万元，收款账户为华伟公司的账户。后泰盈公司向张大伟开具一张收据（时间：2017年4月12日、编号：7943070），确认收到张大伟支付的金山首府32-4-202服务费5万元。2017年10月30日，圣海公司向业主发出一封致歉信，主要内容：圣海公司开发建设的金山首府三期工程，原预计于2017年5月底施工，因响应政府环保政策号召确保旅发大会顺利召开，未能如期开工，开工时间改为2017年8月。2017年9月，政府又出台新通知，要求2018年3月15日前禁止开工。圣海公司承诺，将按照政府要求定于2018年3月20日开工，2018年6月30日之前拿到《商品房预售许可证》，并在2019年10月底之前达到交房标准。如政府再有停工通知3周以上时间顺延。若2018年没有停工政策影响，交房时间未按计划达到，圣海公司会对业主损失进行相应的赔偿。2017年11月1日，圣海公司向业主发出一份《关于金山首府项目应对停工问题的解决方案》，主要内容：应河北省环保部的要求，唐山地区所有施工项目都要到2018年3月15日后才可以正式施工。圣海公司会积极配合因停工，且希望将房源转让的客户，免费提供一次更名权，更名权截止于本项目各标段获得销许具备网签条件30日之内，并且与圣海公司合作的销售代理公司可提供代销服务。因停工造成施工时间的推迟，圣海公司将对业主进行相应补偿，自客户交房入住之日起赠送6个月物业费。圣海公司承诺，将按照政府要求定于2018年3月20日开工，预计2018年6月30日拿到《商品房预售许可证》，预计2019年10月30日前达到交房标准。如逾期交房，圣海公司将按《商品房买卖合同》的赔偿标准的二倍给予客户补偿。2017年11月3日，古冶区住房和城乡建设局向购房者发出一份《友情提示》，主要内容：圣海公司开发的金山首府三期住宅小区项目未办理《商品房预售许可证》，依据相关规定，未办理《商品房预售许可证》的不得擅自预售商品房，购房者在选择此类房源时要慎重，一旦购买，合法权益将得不到有效保障。2017年11月8日，华伟公司向古冶区政府发出一份《说明函》，主要内容：华伟公司是房产销售公司的中介公司，2017年5月在古冶区主导联合30多家销售公司推销了金山首府小区部分三期房子。购房者多为在北京上班的外地人，基于收入条件、居住及投资等要求购买金山首府的房屋。当时开发公司有一、二期项目的销售许可证，三期已办好三个证件，开发公司人员称预计将在2017年5月提供施工许可证，2017年10月底提供销售许可证。华伟公司遂告知客户交2万、3万、10万不等的房源占号费，待将来10月份开发公司提供预售许可证时转为购房款（有优惠条件）。同时客户的交通、吃饭、住宿（有当天没回北京的）等费用均由华伟公司负担。如客户需占房源号，需提交7万元服务费。当时华伟公司已与客户说好服务费是不退的（主要是服务费已分发给下面的各渠道公司及销售服务人员，也有部分已返回给占房源号的客户本人）。现开发公司的项目工地一直未开工，客户要求退还占房源费及销售服务费，因销售服务费不能全额退还，与客户产生争执，华伟公司一直在沟通中，希望开发公司对开工时间做出承诺。2018年11月20日，圣海公司取得涉案金山首府住宅小区二期（C/D/E/F）的《建筑工程施工许可证》。2018年12月7日，圣海公司取得涉案古冶区金山首府住宅小区二期（DEF）（26#、27#、30#、31#）的《商品房预售许可证》。一审庭审过程中，泰盈公司确认其为圣海公司做金山首府房屋的宣传和推广活动，应客户要求或介绍客户至售楼现场查看。泰盈公司与圣海公司之间有签订合同，但无法提交该合同给一审法院审查。泰盈公司与华伟公司各自独立，没有合作关系。一审法院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，泰盈公司认可其向张大伟出具了两张服务费收据，款项共计7万元。泰盈公司称其与圣海公司存在合作关系，双方有签订合同，但泰盈公司拒不提交该合同给一审法院审查。泰盈公司与张大伟之间未签订书面服务协议，泰盈公司也未提供证据证明其与张大伟对7万元服务费的收取有相关约定。据此，泰盈公司未提供继续合法占有该7万元款项的依据，本案应为不当得利纠纷，泰盈公司应返还张大伟交付的7万元。张大伟要求华伟公司、圣海公司承担连带返还责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。华伟公司、圣海公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、泰盈公司于判决生效之日起十日内向张大伟返还服务费7万元；二、驳回张大伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元（张大伟已预付)，由泰盈公司负担。二审期间，泰盈公司提交以下证据：1、张大伟在一审中提交的民事诉状，证明我方了解张大伟是与遗漏未参加诉讼的北京京东好房网络科技有限公司的单位存在房产咨询、居间合同关系；2、泰盈公司与北京京东好房网络科技有限公司签订的分销代理合同，证明泰盈公司与本案遗漏未参加诉讼的单位具有合同关系，该公司不参加诉讼，本案无法查清事实；也证明张大伟与遗漏未参加诉讼的单位存在合同关系；3、北京京东好房网络科技有限公司营业登记手续和工商登记查询信息，证明未参加诉讼单位的登记信息，主体适格。王成宇系该公司的法定代表人和股东；4、（2018）冀0204民初1616号、（2018）冀0204民初1617号、（2019）冀0204民初119号民事判决书，证明被上诉人所称的购房款的诉请不能得到支持，据此已经有人民法院生效判决予以印证；5、（2019）冀0304民初557号民事裁定书，证明因实际经营场所与注册登记场所不一致，其他涉案人民法院已经据此移送管辖，故一审管辖有瑕疵，应当报请上级指定管辖；6、我公司原法定代表人郑爱国转给北京京东好房网络科技有限公司法定代表人王成宇银行流水记录，证明华伟公司已经将相关款项支付给北京京东好房网络科技有限公司，我方并没有得到张大伟诉称的款项。圣海公司对泰盈提交上述证据真实性、合法性、关联性均予以认可。张大伟对泰盈公司提交证据真实性认可，关联性不予认可。本院经审查认为，鉴于各方对泰盈公司提交证据材料真实性均无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳，将结合本案其他证据予以认定。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：张大伟基于购买案涉房屋的初衷，而前后在案涉房屋的售楼部使用刷卡的方式，支付了“服务费”7万元，并由泰盈公司对此分别开具了收据，这显然是双方合意的结果，亦即是双方所设民事法律行为中的权利义务约定使然。故张大伟支付“服务费”并非没有法律上的事实依据，一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条认为泰盈公司出具收据确认收到张大伟7万元“服务费”构成不当得利，系适用法律不当，应予纠正。泰盈公司并非案涉房屋的出售方而收取“服务费”，是意图促成张大伟购买案涉房屋，符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，泰盈公司与张大伟形成居间合同关系。张大伟主张泰盈公司返还“服务费”实为主张解除双方形成的居间合同关系。如上所述，张大伟系为购买案涉房屋而支付“服务费”，而泰盈公司虽称与房屋的开发建设方圣海公司存在合作关系，但未能提交相关证据予以证实，也不能提交任何证据证明收取张大伟“服务费”而应承担的义务或已付出了合法对价。事实上，案涉房屋之“金山首府”小区项目在泰盈公司开具“服务费”收据之时尚未开工建设，更遑论取得依据法律可销售之预售许可证，即案中事实所见，泰盈公司非但未依法促成张大伟与开发商圣海公司签订房屋买卖合同，更没有付出可以想见的“订立合同的媒介服务”，故张大伟主张解除与泰盈公司形成的居间合同关系、返还“服务费”，应予支持。泰盈公司上诉称因张大伟案涉事实，与“北京京东好房网络科技有限公司”订有“分销代理合同”，但纵如此，在张大伟未参与该合同签订的情况下，这也仅系泰盈公司与“北京京东好房网络科技有限公司”间形成的法律关系，与张大伟无涉；再即使张大伟称从“北京京东好房网络科技有限公司”处了解了“金山首府”正在热销的消息，但这也不足以说明泰盈公司收取张大伟“服务费”7万元与“北京京东好房网络科技有限公司”相关；泰盈公司提交其与“北京京东好房网络科技有限公司”之间转账记录仅能证实双方之间存在款项往来，无法证实系因涉案房屋交易泰盈公司将服务费70000元转给“北京京东好房网络科技有限公司”之主张，故泰盈公司上诉认为本案“遗漏了应当参加诉讼的北京京东好房网络科技有限公司”，应当发回重审的主张，本院不予采纳。泰盈公司认为本案应由“北京京东好房网络科技有限公司”所在地法律管辖的上诉主张，没有事实依据，也有悖泰盈公司在河北省唐山市古冶区人民法院审理本案时提出的管辖异议意见，本院予以驳回。泰盈公司上诉指谪张大伟“炒房”，却无视正是泰盈公司等包括圣海公司在内的案涉公司违法、违规的行为促成。对于本案纠纷的产生，双方均应接受教训，依法、依规规范各自的民事行为，维护正常的社会经济秩序。综上所述，泰盈公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决适用法律认定案件性质不当应予纠正外，实体处理可予维持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费1550元，由上诉人泰盈公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一九年八月十五日书记员  程 敏