河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2711号上诉人（原审被告）：魏亚，男，1982年1月30日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：郑聪慧，女，1984年3月13日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：李威亚，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：遂平县嘉信物业管理有限公司，住所地遂平县城南新区中华坊小区。法定代表人：徐建桩，该公司经理。委托诉讼代理人：刘国亮、党倩，驻马店市驿城区天中法律服务所法律工作者。上诉人魏亚因与被上诉人遂平县嘉信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服遂平县人民法院（2019）豫1728民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人魏亚的委托诉讼代理人郑聪慧、李威亚，被上诉人遂平县嘉信物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏亚上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：原判未查明被上诉人与驻马店市天时置业有限公司何时签订的《前期物业服务协议》，且该协议中也未显示签署日期；案涉《前期物业服务协议》开始履行的日期应为2017年11月14日；原判没有查明被上诉人是否与上诉人之间签订前期物业管理确认书的情况下，就草率认定被上诉人与驻马店市天时置业有限公司签订的《前期物业服务协议》对上诉人具有约束力是错误的；选聘物业管理企业是业主大会的履职范围，案涉小区的建设单位驻马店市天时置业有限公司无权代表业主大会招聘物业管理企业；案涉《前期物业服务协议》并未依法成立。遂平县嘉信物业管理有限公司辩称：被上诉人于2017年10月20日已经开始在小区进行服务，作为开发公司驻马店市天时置业有限公司也认可该事实的存在，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，上诉人并没有对被上诉人提出过任何物业服务异议，只是被上诉人在追要物业费时，以种种理由进行不合理的抗辩。虽然没有签订前期物业管理确认书，但是被上诉人实际上已经在上诉人所在的小区进行物业服务，已形成事实上的物业服务关系。请求驳回上诉，维持原判。遂平县嘉信物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的物业费和水费共计4159元及滞纳金500元（自2017年6月30日至2019年6月30日止，物业费共计3325元；水费265吨，按3.15元/吨，共计834元）；2.由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：被告魏亚购买遂平县中华坊小区9号楼2单元11层西户的住宅房屋一套，住宅建筑面积134.47㎡。原告遂平县嘉信物业管理有限公司作为乙方与驻马店市天时置业有限公司作为甲方签订一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定：甲方选聘乙方对中华坊小区提供前期物业管理服务，合同服务期限为自2017年10月20日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。该合同第七条约定，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米收取物业服务费，其中住宅房屋按1.2元/㎡，一次预交一年的物业费。业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。该合同第十六条第三款规定，本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。该《前期物业服务合同》已在遂平县房地产管理所备案。被告魏亚的物业费缴纳至2017年7月份。原告遂平县嘉信物业管理有限公司实际执行的物业费标准为2018年6月30日前按0.8元/平方米/月，2018年7月1日至2019年6月30日的物业费标准为1.05元/平方米/月。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与驻马店天时置业有限公司之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且已经房管部门备案，对该《前期物业服务合同》予以确认。被告应当按照《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业费。关于被告称本小区已经成立业主委员会，驻马店天时置业有限公司已经无权与原告签订《前期物业服务合同》，也无权作为原告起诉的抗辩意见，被告并未提供充分证据证明中华坊小区已经成立了业主委员会。同时被告认可其所称的业主委员会尚未选聘物业公司，而本案原告实际上在中华坊小区也已经进行了物业服务。双方形成了事实上的物业服务合同关系，故被告的该项抗辩意见不予采信。根据合同的约定，本案被告应当支付2017年10月20日至2019年4月20日共计18个月的物业费用。原告请求判令被告支付2017年7月1日至2017年10月19日的物业费的诉讼请求，因其未提供收取上述费用的依据，不予支持。原告请求支付2019年4月20日至2019年6月30日的物业费，因其尚未为被告提供物业服务，该部分费用不予支持。关于物业费支付标准问题，《前期物业服务合同》中约定的收费标准为每月1.2元/㎡，实际执行标准为每月0.8元/㎡和1.05元/㎡，物业公司请求按上述标准计算物业费不违反法律规定，予以支持。故被告应支付原告的物业费用为0.8元/㎡/月×134.47㎡×8个月零10天＋1.05元/㎡/月×134.47㎡×9个月零20天＝2261.34元。对原告要求被告魏亚支付违约金500元的诉讼请求，被告魏亚逾期不交物业费，依法应当承担相应的违约责任，原告的该请求不违反法律规定，予以支持，原告多请求的部分，不予支持。关于原告请求判令被告支付水费的诉讼请求，其未提供收取水费的依据及相关证据，故该项诉讼请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告魏亚于本判决生效之日起五日内支付原告遂平县嘉信物业管理有限公司物业管理费2261.34元及违约金500元；二、驳回原告遂平县嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告遂平县嘉信物业管理有限公司负担5元，被告魏亚负担20元，案件受理费原告已预交，被告负担的案件受理费于判决生效之日起五日内径行支付给原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提供遂平县中华坊小区筹备设立业主大会的申请书一份，拟证明中华坊小区于2015年下半年已经申请并设立业主委员会。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对此发表质证意见称，真实性无异议，业主委员会并没有选聘物业公司，被上诉人两年多来一直给业主提供服务，这是客观事实，也说明业主委员会的认可，同时也证明被上诉人与开发公司签订的前期物业管理合同对本案上诉人具有约束力。本院审查认为，双方对该证据的真实性无异议，且与本案具有关联性，予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《前期物业管理服务协议》系由开发建设单位与被上诉人签订，协议虽未显示签署日期，但该事实并非合同必备条款，不能因此而否定《前期物业管理服务协议》的法律效力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，案涉协议对本案上诉人具有约束力。同时，协议第三条明确约定：“本合同自2017年10月20日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。”，原判据此认定上诉人应予2017年10月20日开始支付物业费用，于法有据，并无不当。此外，上诉人虽然提供证据证明已经成立业主委员会，但未能举证证明业主委员会已经确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同，案涉《前期物业管理服务协议》对本案双方当事人仍然具有约束力。综上所述，上诉人魏亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由魏亚负担。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇一九年八月一日书记员  范 松