成都市郫都区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川0124执异111号 案外人：李肇基，男，1980年7月15日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托代理人陈秀红，女，1987年6月25日出生，汉族，住四川省平昌县。系李肇基之妻。 申请执行人：四川中成混凝土有限公司，住所地：成都市武侯区金花镇双凤村**。 法定代表人李维明。 委托代理人姜树成，四川致高律师事务所律师。 被执行人：平昌县华阳房地产开发有限公司，住所地：四川省巴中市平昌县江口镇新华街西段**。 法定代表人周作洪，职务董事长。 本院在执行申请人四川中成混凝土有限公司与被执行人平昌县华阳房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案,案外人李肇基向本院提出执行异议。本院于2019年8月9日受理后，依法组成合议庭进行审查，本案已审查终结。 案外人李肇基诉请：请求人民法院对四川省平昌县新华街南一巷华阳盛景公寓18楼2号房屋解除查封。事实与理由：郫都区人民法院要求平昌县房管局协助执行的被执行人平昌县华阳房地产开发有限公司名下的房屋中，其中协助查封事项中涉及的华阳盛景公寓第18层18-2号房屋，于2007年8月29号由平昌县华阳房地产开发有限公司销售给了购房人李肇基，签订了《商品房买卖合同》（合同号20174058），于2017年7月24号在平昌县房管局办理商品房合同登记备案（备案登记号：2017003715），该套房屋全额付款购买，2010年装修房屋，2011年4月入住至今，入住后水、电、气均已开通并使用，2018年1月1日之前已全额缴纳房屋契税、维修基金。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第15条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封登记：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证尚未出售的房屋。（二）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。根据以上规定，所以案外人所购买之房即已经预售给购房人的房屋，原则上属于购房人的财产，而不视为开发商的房产，不能将其作为开发商的房屋再查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号}）第29条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。特申请人民法院予以解除第18层18-2号房屋的查封。 经审查查明：申请执行人四川中成混凝土有限公司与被执行人平昌县华阳房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案,申请执行人四川中成混凝土有限公司依据成都市中级人民法院（2017）川01民终8706号判决书，于2018年1月15日向本院申请强制执行，本院受理为（2018）川0124执99号案件。本院在执行过程中，由于被执行人平昌县华阳房地产开发有限公司至今履行法律文书所确定的义务，本院于2018年3月9日作出执行裁定书，裁定对被执行人平昌县华阳房地产开发有限公司名下位于巴中现新华街东段华阳盛景公寓包括第18层18-2号在内的房屋予以查封，查封期限叁年。 另查明，2007年8月29日，谢红梅在平昌县华阳房地产开发有限公司购得华阳盛景公寓房。2010年3月1日，买方李肇基、陈秀红与卖方谢红梅签订房屋买卖协议，就华阳盛景公寓18楼2号房屋买卖达成协议，出售价格233420元。后李肇基与平昌县华阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（GF-200-0171），落款日期为2007年8月29日。李肇基装修完毕后入住该房。2017年7月13日，李肇基作为该房业主缴纳了住宅专项维修资金。 案外人李肇基向本院提出执行异议，主张上述查封的位于四川省平昌县新华街南一巷华阳盛景公寓18楼2号房屋系案外人个人财产，要求解除对该房屋的查封。案外人李肇基向本院提交了《商品房买卖合同》复印件、商品房预售备案通知书、水电气缴费票据复印件、维修基金缴费发票复印件、契税缴费发票复印件，上述证据主要证明案外人李肇基与平昌县华阳房地产开发有限公司于2007年8月29日签订了商品房买卖合同，于2017年7月24日在平昌县房产管理局备案登记，登记备案号为2017003715，且已经实际入住该房屋。该案执行中，平昌县房产管理局向本院执行局出具了《平昌县房产管理局关于解除查封事项司法建议的函》（平房管函[2019]3号），该函载明：“成都市郫都区人民法院：贵院委托平昌人民法院送达到我局的协助执行通知书、裁定书([2018]川01**执99号),于2018年6月11日已将被执行人平昌县华阳房地产开发有限公司名下位于巴中市××县××盛景公寓××房屋、××号、××号、××房屋、××、××号的房屋办理了查封登记。经信访人反映，我局核实：其中该协助查封事项中的第18层18-2号房屋，于2007年8月29号由平昌县华阳房地产开发有限公司销售给了购房人：李肇基（身份证号：5137231980××××××××），签订了《商品房买卖合同》（合同号20174058），于2017年7月24号在我局办理商品房合同登记备案（备案登记号：2017003715）。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第15条规定‘下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封登记：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证尚未出售的房屋。（二）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋’。根据以上规定，其反面意思即已经预售给购给购房人的房屋，原则上属于购房人的财产，而不视为开发商的房产，不能将其作为开发商的房屋再查封了。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第29条规定‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同’。由于当时未能及时将上述情况反馈，现特请贵院予以解除第18层18-2号房屋的查封为盼。” 以上事实，有案外人的陈述、郫都区人民法院（2016）川0124民初845号民事判决书、成都市中级人民法院（2017）川01民终8706号判决书、《商品房买卖合同》、商品房预售备案通知书、《平昌县房产管理局关于解除查封事项司法建议的函》、执行裁定书、协助执行通知书、执行笔录、水电气缴费票据、维修基金缴费发票、契税缴费发票等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，案外人李肇基提交了商品房预售备案通知书，证明李肇基已于2017年7月24日对涉案房屋办理了预售备案登记，故人民法院不能查封已经进行过预告登记的房屋。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中,案外人李肇基实际购买案涉房屋在2010年，在房屋被查封前已签订了合法有效的《房屋买卖合同》，并在登记机构备案登记。该房系住宅用房，且李肇基已支付房款并实际占有使用。案外人李肇基提供的证据能够证明其在本院查封之前已合法取得该争议房产,其终止执行争议房产的申请符合法律规定。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除对巴中市平昌县新华街东段华阳盛景公寓第18层18-2号房屋的查封，中止对该套房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 （本页无正文） 审 判 长 赵 波 人民陪审员 杨 芳 人民陪审员 李德志 二〇一九年八月二十日 书 记 员 曹秋露