广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0223民初1124号 原告：吴家干，男，1970年4月21日出生，苗族，住所地三江侗族自治县八江乡汾水村中干屯**之一。 委托诉讼代理人：贾晖旺，广西求衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙万帅，三江侗族自治县法律事务所法律工作者。 被告：鹿寨县远盛木材加工厂，住所地鹿寨县鹿寨镇交通一队大菜坪（五里亭），注册号：450223600110797。 经营者：袁远桂，男，1972年11月22日出生，壮族，住所地。 委托诉讼代理人：谭忠禄，广西香桥律师事务所律师。 原告吴家干与被告鹿寨县远盛木材加工厂租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月3日、8月20日两次公开开庭进行了审理。原告吴家干及其委托诉讼代理人贾晖旺、龙万帅，被告鹿寨县远盛木材加工厂的经营者袁远桂及委托诉讼代理人谭忠禄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴家干向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告订立的《厂房租赁协议》；2、判令被告向原告返还剩余租金9,999元（3,333元×3个月）；3、判令被告向原告支付违约金200,000元；4、判令被告赔偿原告机械损失费用83,000元以及可得利益损失324,000元（12,000元x27个月）；5、判令被告负担本案诉讼费等费用。事实和理由：2018年5月25日，原、被告签订一份《厂房租赁协议》，约定由甲方（被告）出租厂房给乙方（原告）用于木材加工，租期为三年即从2018年5月25日起至2021年5月25日止，每年租金4万元；如甲方在租赁期内终止合同，甲方应赔偿乙方20万元；租赁期内，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方损失的所有资金。协议签订后，原告购买了价值83,000元的刨板机械设备，并于2018年6月7日支付了第一年租金4万元。2019年2月份（实际经营了9个月），被告以政府需要征收厂房及晒板场地为由，停止供电供水强迫原告搬离租赁场地，造成原告从2019年3月开始至今不能经营，导致原告遭受巨大经济损失，具体表现在已交的租金损失9,999元，机械闲置（废置）损失83,000元以及合同可得利益损失324,000元（每月营业损失12,000元，共计27个月）等方面。被告的行为已构成根本性违约，特请求法院支持原告的诉讼请求。 被告鹿寨县远盛木材加工厂答辩要点：1、被告没有将厂房租赁给原告加工木材，也未与原告签订过租赁协议，原告提交的《厂房租赁合同》上，没有袁远桂的签名，所加盖的“鹿寨县远盛木材加工厂”的印章也不是被告使用的印章，系伪造的印章；2、被告没有收取过原告的租金；3、由于原、被告之间没有建立租赁合同关系，因此不存在违约的问题；4、原告主张机械损失费和可得利益损失费，但没有举出真实有效的证据证实。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经开庭审理，本院确认以下法律事实： 一、双方无争议的事实： 1、被告鹿寨县远盛木材加工厂于2011年3月由袁远桂投资设立，其性质为个体工商户，经营场所在大菜坪（五里亭），厂内搭建有简易厂棚及水电设施，向外出租给他人用于木材加工（桉树刨板）。2018年5月2019年4月期间，包括原告在内共有6组人员（6套机组设施）分别租用被告的厂房、场地进行木材加工。 2、因经营场所的厂房、场地被鹿寨县人民政府决定征收，被告于2019年2月通知原告及其他租户搬离，之后租用被告场地的6组人员均先后搬离该承租场地。 3、2019年4月29日，被告的经营者袁远桂与鹿寨县征地拆迁补偿工作领导小组办公室就被告坐落在大菜坪的厂房及其附属物、生产设备搬迁签订《鹿寨县房屋征地补偿协议书》，被告共获补偿2,916,829.9元，补偿协议中1至37项为被告方投入的厂房基础建设部分，第38项为“地磅、7套机组设备搬迁”费用，金额为30,000元；第39项为“企业停产停业补助”，金额为120,000元（补偿3个月）；第40项为员工停产停业补助，金额为75,000元（25人，补偿3个月），该3项共计225,000元。 4、原告于2018年10月11日通过银行支付了20,000元到袁远桂的个人账户。 5、庭审时，被告承认，2018年6月份看到原告在其厂房内加工木材； 6、双方认可，被告对外出租的加工场地，从厂大门往里排列，原告的场地位列第5位。 7、证人胡某的证词，其证实：原告大约是2017年6月至8月期间在被告的厂房进行木材加工，原告自已个人单独加工，没有与其他人合伙；同时在被告厂房进行木材加工的有6台机子，每人一台机子，有4个人是其三江县的老乡，其都认识，另2个是本地人不认识；袁老板（袁远桂）讲征收就通知其搬走了。 8、鹿寨县远盛木业有限责任公司于2017年6月份登记成立，系袁远桂个人独资公司，其经营住所、经营范围等均与被告鹿寨县远盛木材加工厂相同。庭审中，袁远桂承认，鹿寨县远盛木材加工厂在公司成立后，仅注销了税务登记，未办理企业注销登记，两家企业都是其个人独资。 二、双方有争议的事实 1、原、被告之间是否存在租赁合同关系。原告主张双方签订了书面合同，并提出其实际租用了被告的厂房进行木材加工，时间达9个月，其提供了2018年5月25日的《厂房租赁协议》佐证。该协议主要内容是：甲方（出租方即鹿寨县远盛木材加工厂）将其合法拥有的场地出租给乙方（承租方即吴家干）用于木材加工，厂房坐落在鹿寨镇五里亭鹿寨县远盛木材加工厂；租期为三年，自2018年5月25日起至2021年5月25日止，如甲方在租期内终止合同，甲方赔偿给乙方200,000元；场地租金和挂靠费每年40,000元，每年付租金一次；租赁期间，所发生的水、电、税等费用由乙方承担；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方损失的所有资金，如乙方提前退租而违约，甲方不退还租金；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任，等等。协议落款处，甲方加盖“鹿寨县远盛木材加工厂”印章，乙方吴家干签名并摁手印。被告认为双方不存在租赁合同关系，被告是将场地出租给他人，被告与原告之间没有发生直接的关系，也没有签订任何书面合同；原告向法庭提交的《厂房租赁协议》上加盖的“鹿寨县远盛木材加工厂”印章不是被告使用的印章，合同上也没有袁远桂的签名；被告现正在使用并登记备案的印章与原告提交的《厂房租赁协议》上的印章明显不同，其提交的印章下部注明数字编号，而原告提交合同上的印章没有编号。 2、租金及水电费用的交纳问题。原告提出其已交纳了水电费给被告，并提交了2016年6月7日开具的40,000元租金的收款收据1张，2018年6月至2019年2月的水、电费的收款收据9张（9个月，每个月1张），这些收据上大部分加盖有“鹿寨县远盛木材加工厂”印章（2018年7月份的收据另外还加盖了“鹿寨县远盛木业有限责任公司”印章，2018年8、9月份加盖了“鹿寨县远盛木业有限责任公司”印章），水电费的收据均注明客户为吴家干以及收款时间、5号机电费、照明电费、水费、管理费（每月250元）等内容，并说明通过银行转账所付20,000元就是支付2018年6月至10月的水电费（剩余1,060元），之后就现金交电费了。被告否认收取过被告所交的租金及水电费，上述收据所加盖的“鹿寨县远盛木材加工厂”及“鹿寨县远盛木业有限责任公司”的印章并不是被告使用的印章，收款收据上所书写的内容均不是袁远桂本人所写，银行转账的20,000元不是支付水电费，而是原告归还原来所欠袁远桂的个人借款。 3、实际使用租赁场地的期限问题，原告提出使用租赁场地的时间是至2019年2月底，实际得用9个月；而被告提出原告实际使用至2019年3月底。原告提交的最后一期（2019年2月28日开具）水电费的收款收据上，注明了“从下个月开始，不能用电，国家征地”的内容，被告就此没有提交书面证据。因此应当认定原告使用租赁场地至2019年2月份止。 4、原告被迫搬离租赁场的损失。原告提出损失包括机械设备的投入损失83,000元及合同未能履行部分可得利益的损失324,000元（每月12,000元X27个月），其提交了购买设备的收据2张，实物入库单以及原告自行计算利润收入的统计表证明其主张；被告不认可原告提供收据、实物入库单及利润统计表，认为这些证据不是正规发票，不具有证据的真实性、合法性及关联性。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告之间是否存在租赁合同关系；2、原告不能继续使用承租的场地，能否认定为被告违约；3、合同解除后，应当如何处理。 关于租赁合同问题。原告实际使用了被告的场地进行木材加工生产，时间长达9个月之久，这一事实有证人证言所证实，被告对证人的陈述并无异议，且庭审中亦表示2018年6月份即看到原告在其出租的场地内加工木材，因此应予以认定。双方争议的实质是《厂房租赁协议》的真实性及租金、水电费交纳问题，现原告提交了书面合同及租金、水电费的支付凭证，以及20,000元银行付款凭证，这些证据能够互相吻合、印证。而被告将厂房出租后，收取租金、水电费应是出租人最为关注的实质问题，是否交纳、由谁交纳，被告应当掌握最直接的证据，而且被告提出系由其他人出面承租而不是原告，亦应持有相应的证据，但庭审中被告并未就此举出相反证据反驳原告的主张，其仅提供登记备案的印章否定对方的证据，显然，原告提交的证据的证明力大于被告提交的证据的证明力，依法应当确定原告提交的证据，即认定原、被告双方存在租赁合同关系，并确认原告向被告交纳了一年的租金40,000元及实际租赁期间的水电费等。 关于合同不能继续履行的责任。被告的厂房被鹿寨县人民政府征用，这一事实双方并无异议，且被告知悉后书面通知原告“从下月开始，不再供电，国家征地”，现涉诉厂房、场地已实际被征用，据此应当认定合同不能继续履行的原因系政府征地，该情形符合情势变更的条件即“当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，其属于不可归责于当事人的事由，被告对此并无过错，不能认定为被告单方终止合同。因此，原告认为被告违约没有依据，本院不予以采纳。 关于合同解除后处理的问题。涉诉合同仅履行了9个月，就因政府征地而解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”；该法第九十八条规定：“合同的权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。根据这些规定，被告收取了原告一年的租金40,000元，现原告实际使用租赁场地9个月，被告多收的3个月租金应予退还。关于损失部分，原告要求被告赔偿购买设备损失及未完全履行合同可得利益的损失，其所提交的证据为收款收据及原告单方所作的计算，并未举出其他合法有效的证据佐证，且合同未能履行并非被告违约，原告要求被告全部承担责任不符合法律的规定。但因原告确实购买了相关加工设备、合同也仅履行9个月，尚差27个月未能履行，损失确实存在；考虑被告也因征地实际获得补偿，其中补偿项目中第38项的“设备搬迁”费用30,000元、第39项的“企业停产停业补助”120,000元、第40项的“员工停产停业补助”75,000元，该三项均与承租人有直接接关系，即被告仅提供厂房及为生产经营服务的地磅，生产经营均由原告及其他五租户完成，原告及其他5租户、设备所有人应当享有这些补偿项目；此外，补偿协商过程系由被告参与并签订补偿协议，且事前、事后被告均未与租户协商，根据公平原则，被告应将获得的补偿按比例分配给租户或设备所有人，即被告应赔偿原告损失，并参照获得上述三项补偿款的比例支付，本院确定赔偿数额以35,000元为宜。 综上所述，原告承租被告的厂房进行木材加工，因政府征地导致合同不能继续履行，合同应予以解除。合同解除后，应按情势变更的原则进行认定和处理。就本案而言，被告应退还多收原告三个月的租金，并赔偿原告损失35,000元；对于原告请求超过该数额部分，本院不予以支持。被告认为与原告不存合同关系，要求驳回原告诉讼请求的理由不成立，本院不予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告吴家干与被告鹿寨县远盛木材加工厂签订的《厂房租赁协议》； 二、被告鹿寨县远盛木材加工厂退还多收原告吴家干3个月的租金共9,999元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告鹿寨县远盛木材加工厂赔偿原告吴家干损失35,000元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告吴家干的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费11,070元，适用简易程序减半收取5,535元，原告吴家干负担5,131元，被告鹿寨县远盛木材加工厂负担404元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 潘辉亮 二〇一九年八月二十二日 法官助理 何 瑜 书 记 员 潘晋丽