连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初1722号原告：江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司（以下简称润德梁物业公司），住所地连云港市海州区朝阳东路**海晟新寓**楼****，统一社会信用代码91320707MA1NMNWM64。法定代表人：王霆，总经理。委托诉讼代理人：孔凡东，该公司副总经理。委托诉讼代理人：姚永前，该公司财务总监。被告：周某某，男，1979年1月4日生，汉族，住连云港市连云区。原告润德梁物业公司与被告周某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孔凡东、姚永前，被告周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润德梁物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付2017年10月至2019年4月物业费、公共能耗费，共计3495元。二、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理服务的日出东方小区业主。2017年10月1日，原告与日出东方第三届业主委员会签订了《日出东方物业服务合同》，约定由原告为日出东方小区提供物业服务，服务期限自2017年10月1日至2020年9月30日。协议生效后，原告依约为被告提供物业管理服务，被告并未依约向原告缴纳物业管理服务费，自2017年10月1日至2019年4月30日，被告拖欠物业费2039元、公共能耗费1456元，共计3495元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果，故诉至法院。周某某辩称，他确实欠付3495元物业费、公共能耗费。如果原告把他屋顶修理的费用处理了，他就交。他曾向前物业公司反映过此事，前物业同意他自己维修，维修的费用折抵物业费。原告润德梁物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、物业服务合同复印件1份，证明原告的服务期限是2017年10月至2020年9月；2、短信记录复印件1张，证明2019年5月9日原告采用短信形式向被告催交物业费；3、上门催缴通知书复印件1张，证明2019年5月16日原告采用上门形式向被告催交物业费；4、催缴通知截图复印件1张，证明2019年5月7日原告采用在小区显著位置张贴催缴通知的形式，向被告催缴物业费；5、不动产权证书复印件2张，证明被告的住房面积为153.28平方米，住址是******。6、被告的身份证复印件1张，证明被告的主体资格。原告庭后又补充如下证据：1、小区物业管理用房交接补充协议复印件1张及小区物业设备、资料交接表复印件1张，证明小区业主委员会和前物业与原告的交接内容里，没有涉及被告屋顶漏水处理的情况。被告对原告提交的证据2、3的质证意见是没见到；对其他证据无异议；对原告庭后提供的证据，认为与自己无关。被告围绕其答辩意见提供了如下证据：1、收据复印件1张，证明被告因屋顶漏水维修，花费大约20000余元。2、维修公示牌图片复印件1张，证明房屋漏水时还在5年保修期内。3、小区屋顶图片复印件3张，证明被告维修房子的事实。原告对被告提交的证据的质证意见是：对所有证据本身没有异议，对证明力也没有异议，对关联性有异议，因为此费用发生在原告入驻之前，应该由开发商或前物业负责处理。本院经审理查明：被告周某某系日出东方小区4号1单元904室的业主，房屋面积为153.28平方米。2017年10月1日，原告与日出东方第三届业主委员会签订了《日出东方物业服务合同》，合同第三条约定：乙方对房屋建筑共用部位（包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等）提供维修、管理；合同第八条约定：服务收费标准，住宅，住宅为物业管理0/平方米/月、公共能耗0.5元/平方米/月；合同第九条约定：物业服务费用可以按照每年或半年交纳一次；合同第三十八条约定：本合同期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止。合同还对物业服务的内容与质量、物业的经营与管理，双方的权利义务以及违约责任等事项进行了约定。该合同签订后，原告按合同约定为被告及涉案小区提供了物业服务。但被告自2017年10月1日起至2019年4月30日止，未向原告交纳物业费2039元、公共耗能费1456元，共计3495元。经原告多次催收，被告至今拒绝缴纳。另查明，被告于2017年4月发现自家屋顶漏雨，此时还在保修期内。又查明，小区业主委员会和前物业公司在和原告交接的内容里，没有涉及被告房屋漏水处理的问题。上述事实有原告提交的物业服务合同、催缴通知书、不动产权证书等书证，被告提交的收据、照片复印件等书证，及双方的庭审陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也应当按《物业服务合同》的约定向原告给付物业服务费和公共能耗费。故本院对原告要求被告从2017年10月1日起至2019年4月30日止给付物业服务费2039（153.28*0.7*19=2038.62≈2039）元、公共耗能费1456（153.28*0.5*19=1456.16≈1456）元，共计3495元的诉求，依法予以支持。关于被告所称房屋漏水问题，本院认为，房屋质量问题发生在质保期内，不属于本案原告物业服务的范围；关于被告所称前物业同意用房屋维修费折抵物业费的辩称，本院认为，前物业在与原告交接的内容里，并未涉及此内容，故原告对被告房屋质量瑕疵造成的损失不承担责任。被告对房屋质量问题可通过其他途径，另行主张权利。因此，被告的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条之规定，判决如下：被告周某某于本判决发生法律效力之日起十日内，给付原告江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司，自2017年10月1日起至2019年4月30日止的物业服务费2039元、公共能耗费1456元，共计3495元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周某某负担（因原告已交纳，被告在给付上述款项时一并给付原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  吴秦二〇一九年八月十九日书记员  许磊附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资，在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员平均工资为准。