北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35450号原告：于连洲，男，1963年6月24日出生，汉族,住北京市海淀区。委托诉讼代理人：潘永禄，男，住北京市门头沟区。被告：栾云飞，女，1955年12月25日出生，汉族，住北京市海淀区。原告于连洲与被告栾云飞排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于连洲及其委托诉讼代理人潘永禄到庭参加诉讼。被告栾云飞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于连洲向本院提出诉讼请求：1、依法判决栾云飞腾退我所有的位于北京市海淀区常青园北里X号楼X号房屋；2、依法判决栾云飞支付我自2017年8月20日起至腾退房屋之日止，每月的房屋使用费6000元；诉讼费由栾云飞承担。事实和理由：2010年8月11日，孟繁捷以我法定代表人、于菲以我委托代理人的身份，与栾云飞签订了以我为出卖人的北京市存量房屋买卖合同，把我所有的位于北京市海淀区常青园北里X号楼X号(以下简称X号房屋)房屋卖给了栾云飞。为此，我以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，北京市海淀区人民法院于2017年4月1日作出（2015）海民初字第29948号民事判决书，判决买卖合同无效，栾云飞不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2017年8月18日作出（2017）京01民终6002号民事判决书，该二审判决维持原判。判决生效后，由于栾云飞拒绝把房屋腾退交付给我，致使我无房居住，并在外租房生活。为此，我特诉至法院，恳请法院依法判决。栾云飞辩称，2010年8月11日，我与孟繁捷、于菲在链家居间下，以市场公允价签订了北京市存量房屋买卖合同，并于2010年9月向孟繁捷名下银行账户支付了100万元房款，随后取得房屋钥匙，装修并入住。直到2014年7月，于连洲找我说涉案房屋从来没有委托其妻孟繁捷、其子于菲出售，要求收回房屋所有权。后打官司的时候，我们才知道当时孟繁捷、于菲出示的授权委托书是伪造的。经北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终6002号认定，房屋买卖合同行为无效。“合同无效后不仅涉及房屋的返还，还涉及房款返还赔偿损失等事宜，上述合同无效的后果，应一并处理……”。于连洲置法院判决于不顾，发挥无赖本性，在法庭上与其子拒绝返还房款，并在法院开庭期间多次纠结社会人员去我家门口闹事，堵锁眼、踹房门、闯入房间（有四季青派出所报警记录），给我家人的生活带来极大的威胁。这次于连洲更是趁我们不在房间内，撬开门锁，直接闯入我家，并在房门外加装防盗门，使我们一家人无法回家。住宅是公民居住、生活的处所，于连洲一家人在绝口不提房款的情况下非法入侵私人住宅，严重干扰我家人正常生活，威胁我们的人身安全。他们的犯罪行径已完全构成非法入侵住宅罪。恳请法官将其移送公安机关进一步处理。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。于连洲与孟繁捷系夫妻关系，于菲系二人之子，2004年6月29日，于连洲与北京青远房地产开发有限公司签订《常青通达新村住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》，约定由于连洲购买常青通达新村X楼X层X户房屋（即X号房屋）。2009年12月于连洲办理了入住手续。2010年7月23日于连洲因涉嫌犯强奸罪被羁押，同年7月24日被刑事拘留，同年8月3日被逮捕，羁押于北京市石景山区看守所。2011年3月7日，北京市石景山区人民法院作出刑事判决，判决于连洲犯强奸罪，判处有期徒刑四年（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2010年7月23日起至2014年7月22日止）。2010年8月11日，孟繁捷以于连洲法定代表人、于菲以于连洲委托代理人的身份，与栾云飞（买受人）签订了出卖人为于连洲的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同载明栾云飞购买X号房屋（建筑面积84.99平方米），出卖人、买受人通过链家公司居间介绍成交，房屋成交价格为140万元。当日，于菲以于连洲（甲方）之受委托人身份与栾云飞（乙方）签订了补充协议，约定乙方在2010年8月12日向于连洲支付定金5000元，在2010年9月12日前将首付款99.5万元，以自行支付方式支付甲方，剩余款项40万元，乙方承诺在产权证下发后60日内支付给甲方，甲方在取得房产证后60个工作日内，甲乙双方共同前往办理权属过户手续，甲方同意在2010年8月30日前将房屋交付给乙方等。2010年8月16日，于菲（甲方）与栾云飞（乙方）签订补充协议，载明双方经过充分协商，承诺房价无论如何变化，双方都不得反悔，以壹佰肆拾万总价款成交X号房屋，如反悔，反悔方以总价款双倍赔偿另一方，即贰佰捌拾万元整。2010年8月12日，栾云飞向于菲支付房屋定金5000元；之后栾云飞以银行转账形式从其以及其爱人账户向孟繁捷支付房屋购房款99.5万元，2010年9月22日，孟繁捷、于菲对此向栾云飞出具收条，载明其收到X号房屋卖房款100万元。2010年8月孟繁捷、于菲将房屋交付给栾云飞，栾云飞入住该房屋至今。2014年5月，于连洲将栾云飞、孟繁捷、于菲诉至本院，请求判令栾云飞、孟繁捷于2010年8月11日签订的房屋买卖合同无效，要求栾云飞腾退X号房屋。2014年11月18日，本院作出（2014）海民初字第21837号民事判决书，判决驳回于连洲的全部诉讼请求。后于连洲不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2015年7月17日作出（2015）一中民终字第4032号民事裁定书，撤销（2014）海民初字第21837号民事判决书，将该案发回重审。案件发回重审后，本院于2017年4月1日作出（2015）海民初字第29948号民事判决书，认定：“于菲持‘于连洲’签名的委托书与本案被告签订房屋买卖合同，将于连洲名下位于北京市海淀区常青园北里X号楼X室的房屋售卖给栾云飞，经查明委托书非于连洲本人所签名，故应确认于菲未取得于连洲同意售卖房屋的书面委托，该行为构成无权代理。诉讼中，栾云飞称并不知道于连洲被羁押的事实，只知道被取保候审，并称中介人介绍委托书是于连洲在律师面前签署的，故其已经尽到了注意义务，有理由相信于菲有权代理于连洲进行房屋买卖。但是根据栾云飞陈述可知，其在知晓于连洲涉及刑事案件的情况下，较普通买受人而言，应负有更高的注意义务，其仅听中介人声称委托书是于连洲本人签署，并认为于连洲处于取保候审状态，但是并未进一步核实于连洲签名的真实性，或以其他合理方式与其本人进行确认，且委托书与房屋买卖合同上的签名从书写笔迹来看又极为相似，故上述情况不能认定栾云飞基于合理理由信任代理人于菲有代理人权并与之签订房屋买卖合同，故于菲的行为不构成表见代理，于菲代表于连洲与栾云飞签署的位于北京市海淀区常青园北里X号楼X室房屋的买卖合同无效，基于无效合同处理原则，该合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。本案中，合同无效后将涉及到房款返还及赔偿损失等事宜，但经本院释明后栾云飞在本次诉讼中未对上述问题提起反诉，因此本院认为在上述问题未明晰前，栾云飞暂不宜腾退该房屋，故本院对于连洲要求栾云飞搬出房屋的诉讼请求不予支持。栾云飞可另行通过合法途径解决购房款返还及赔偿问题”，并判决：一、于菲代表于连洲与栾云飞于2010年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、驳回于连洲的其他诉讼请求。栾云飞不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2017年8月28日作出（2017）京01民终6002号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年10月，栾云飞将于连洲、孟繁捷、于菲、北京链家房地产经纪有限公司诉至本院，请求判令于菲返还购房款人民币1000000元支付购房款利息、判令于菲赔偿所购房屋现价值与购买价之间的差价损失，孟繁捷、于连洲、链家公司分别对上述于菲应承担的责任承担连带赔偿责任、判令于菲赔偿所购房屋装修费用损失25915元，孟繁捷、于连洲、链家公司分别对上述于菲应承担的责任承担连带赔偿责任，本院于2018年12月27日作出（2017）京0108民初52759号民事判决书，判决：一、于菲于本判决生效后十日内，返还栾云飞购房款一百万元；二、于菲于本判决生效后十日内，赔偿栾云飞装修损失两万零七百三十二元；三、驳回栾云飞对于菲的其他诉讼请求；四、驳回栾云飞对孟繁捷、于连洲、北京链家房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。于菲不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2019年3月13日作出（2019）京01民终2310号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决于2019年3月13日生效。庭审中，于连洲提交了葛凤华（出租人，甲方）与李颐然（承租人，乙方）于2017年7月7日签订的《房屋租赁合同》，房屋坐落北京市海淀区常青园北里X号楼X室，房屋租赁期自2017年7月10日至2018年7月9日，共计十二个月。于连洲主张该证据来源于租户，证明其主张房屋使用费的依据及栾云飞没有在房屋中实际居住的事实。经法庭询问，于连洲主张其已于2018年8月31日已实际控制X号房屋，现房屋内仍存有栾云飞的物品。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现已有生效判决（2015）海民初字第29948号民事判决书、（2017）京01民终6002号民事判决书确认于菲代表于连洲与栾云飞于2010年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，上述判决中同时认定“合同无效后将涉及到房款返还及赔偿损失等事宜，在未明晰前，栾云飞暂不宜腾退X号房屋”。后就房款返还及赔偿损失事宜，栾云飞提起诉讼，生效判决（2017）京0108民初52759号民事判决书、（2019）京01民终2310号民事判决书对房款返还及装修损失问题已经进行判决，因涉案房屋并不具备评估条件，房屋差价损失一节尚无法解决。但在现有条件下，可以解决的合同无效后所涉及的房款返还及赔偿损失事宜已经经过生效判决予以判决，为避免损失之扩大及保护无过错方于连洲的合法权益，于连洲现主张栾云飞腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。现有房屋内仍有栾云飞之物品，其应将物品搬出X号房屋。因于连洲已于2018年8月31日实际控制X号房屋，合同无效后导致房款返还及赔偿损失的判决生效时间为2019年3月13日，因此于连洲主张栾云飞支付自2017年8月20日起至腾退房屋之日止每月的房屋使用费6000元，缺乏依据，本院不予支持。本院受理本案后，栾云飞经本院传票传唤，在规定的开庭日期无正当理由未到庭应诉。本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决如下：一、栾云飞于本判决生效后三十日内，将北京市海淀区常青园北里X号楼X室的房屋内属于其物品腾空，具体腾退地点由栾云飞自行解决；二、驳回于连洲其他诉讼请求。案件受理费三十五元（于连洲已预交），由栾云飞负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 唐 铸二〇一九年八月二十三日书记员 冯梦薇