广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初11887号原告：张锦华，男，汉族，1973年4月29日出生，住珠海市香洲区，原告：郑燕珍，女，汉族，1981年3月20日出生，住珠海市香洲区，上列原告共同委托诉讼代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。被告：李晶，女，汉族，1984年10月26日出生，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：何国兴，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕秋生，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告：刘某，男，汉族，2009年8月19日出生，住珠海市香洲区，法定代理人：陈某，男，1960年5月5日出生，住珠海市香洲区，系被告刘某的父亲。原告张锦华、郑燕珍与被告李晶、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张锦华、郑燕珍的共同委托诉讼代理人杜锦秀、被告李晶的委托诉讼代理人何国兴及被告刘某的法定代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告李晶将原告位于香洲区××光路××号（米兰丽都）一层商场XXXX号转让给被告刘某的行为无效。2.判令被告刘某将香洲区××光路××号（米兰丽都）一层商场XXXX号过户至原告名下以及承担办理过户的全部费用。3.判令两被告承担原告为维权所支付的律师费人民币20000元。4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告向案外人翟宏滨、祝愿借款人民币30万元。后翟宏滨、祝愿将该债权全部转让给被告李晶。被告李晶向原告提出以原告名下的房产作为该笔借款的担保。2017年1月19日，在被告李晶的要求下，原告到珠海公证处办理了出售香洲区××光路××号(米兰丽都)一层商场XXXX号的委托公证。2017年3月21日，被告李晶在未经得原告的同意下，擅自将该房屋以39万元的低价出售给被告刘某，出售所得房款全部被被告李晶拒为己有用于冲抵借款。据原告了解，1059号商铺市场价格高达979500元（市场单价每平方米50000元）。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条第二款关于“转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，本案案涉房产的交易价仅仅为市场价的39.8%，理应认定为明显不合理的低价。原告认为，当初办理委托公证，是对借款进行担保，并不是委托被告李晶处置案涉房产。被告李晶与被告刘某恶意串通，以明显不合理低价买卖案涉房产，严重损害原告的合法权益，其转让行为应被认定为无效。为维护自身的合法权益，特诉诸法院，请判如所请。被告李晶辩称，首先来说一下原告所称的这个房产，这个房产位于珠海××光路××货××层商场内，这个所谓的商铺房产是一个“空中商铺”，只是在一个商场里面某一小块面积而已，如果不是商场物业带领，自己去找都不知道商铺在哪里。据说商场物业把这一小块地面和其他N块地面一起租给他人开理发店，原告的这个商铺套内面积仅仅只有12平左右，不知道位于理发店的哪个角落里，原告既往每个月收租1000多元，每半年收一次，这一小块地面也就和一个普通车位的租金收益差不多。这种商铺不独立、也没有围墙或隔断，不能独立出租、租金收益低、纠纷多，这种商铺是一种典型的“既无价，也无市”，市价也就2万多元，并且很难卖出去，很少有人会去投资这种房产。而且原告自己之前把这个铺也在中介挂着卖过一段时间，但一直都卖不出去，没有人愿意投资这种“空中商铺”。原告称这个铺能卖5万一平米显然是乱说的，夸大其词。如果原告以这个价买，要多少有多少，我相信这个商场内的业主都愿意卖给原告。其次，原告向答辩人出具《公证授权委托书》，委托事项为：1、办理还清上述房产有关借款的相关手续，签署并领取相关证件资料；2、办理注销房产抵押登记手续，领取房地产权证；3、确定买主、商议并决定该房产的出售价格，签署出售上述房产的买卖合同；4、代为接受房地产登记机关询问，到房产登记机关开具相关房产证明调取相关档案，以及办理上述房产的过户手续；5、协助买主办理上述房产银行贷款按揭、房产抵押登记的相关手续；6、代收售房款以及缴纳相关税费；7、答辩人在办理上述事项的过程中，在委托权限范围内依法签署的一切有关文件、实施的法律行为及产生的法律后果，原告均予以承认，并承担其法律责任。答辩人是根据原告出具的上述公证委托代为办理涉案房产买卖事宜的，没有违反《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，真实合法有效。原告主张买卖合同无效没有事实和法律依据。最后说明一下，刘某是未成年人，答辩人与刘某及其父母都不认识，是通过中介介绍进行的买卖交易，总共才见过几面而已。原告称答辩人与刘某恶意串通完全是子虚乌有。二、关于原告主张的法律适用，原告称根据《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十条不合理低价，首先，第十条没有原告在起诉状中所列的这个规定，到是第十九条有如下规定：《合同法解释二》第十九条：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。上述司法解释对应的《合法法》第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。【释义】本条规定了撤销权。撤销权亦称废罢诉权，指债务人、第三人有损害债权的行为，债权人享有撤销该行为的权利。根据上述法律规定可以看出，原告在起诉状中援引的法律条文只是断章取义，与本案的情形可以说是风牛马不相及，以此来主张买卖合同无效显然是对法律的错误理解。综上，原告主张买卖合同无效没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。补充一点：根据第一次庭审查明的事实以及法庭对原告进行的释明，如果本案的买卖合同属于可撤销合同的话，原告应当在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，逾期则丧失胜诉权，而原告本案在第一次庭审中已经确认其知道涉案事由已经超过一年，因此本案的审处与本案所进行的评估二者之间没有关联性，也就是说本案的审判结果，不予评估结论作为定案依据。且该评估价格明显虚高，脱离市场价格较远，不符合两被告之间的实际成交价，综上请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告刘某辩称，案涉房产是被告刘某通过中介居间服务介绍购买的，房屋买卖是合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：原告自述向案外人翟宏滨、祝愿借款人民币30万元，后翟宏滨、祝愿将该债权全部转让给被告李晶。被告李晶向原告提出以原告名下的房产作为该笔借款的担保。2017年1月19日，在被告李晶的要求下，原告到珠海市横琴公证处办理了出售香洲区××光路××号(米兰丽都)一层商场XXXX号房产（以下简称案涉房产）的委托公证。（2017）粤珠横琴第002XXX号公证《委托书》委托办理如下事项：一、办理还清上述房产有关借款的相关手续。签署并领取相关证件资料；二、办理注销房产抵押登记手续，领取房地产权证。办理完上述事项后，在符合法律规定的情况下，再就上述房产我所享有的权利办理如下事宜：一、确定买主、商议并决定该房产的出售价格，签署出售上述房产的买卖合同；二、代为接受房地产登记机关询问，到房产登记机关开具相关房产证明，调取相关档案，以及办理上述房产的过户手续；三、协助买主办理上述房产银行贷款按揭，房产抵押登记的相关手续；四、代收售房款（包括银行按揭贷款部分），以及缴纳相关税费；五、办理上述房产水电煤气、电话、有线（数字）电视及物业管理等相关事宜的结算、更名手续。受托人在办理上述事项的过程中，在委托权限范围内依法签署的一切有关文件、实施的法律行为及产生的法律后果，委托人均予以承认，并承担其他法律责任。委托期限：从委托书签署之日至2017年7月19日止。受托人无转委托权。上述涉及财产处分事项仅限于委托人有权处分的产权，并承诺与受托人（包括与受托人相关联的人）之间不存在任何借款关系或其他应偿付的债务，本委托书不用于任何担保用途，委托人保留依据《民法通则》第六十九条所规定的解除委托的权利，可以随时解除本委托。2017年3月19日，两原告为甲方、卖方（代理人李晶）与被告刘某为乙方、买方（代理人刘巧铃）签订一份《珠海市房地产买卖合同》约定，甲方拟将拱北侨光路XXX号一层商场XXXX号房地产转让给乙方，交易价格390000元。根据《不动产权登记表》显示：案涉房产于2017年3月22日登记为为被告刘某所有，商业服务用途，建筑面积19.59平方米。根据被告刘某提供的其父亲陈某与珠海华发房地产代理有限公司于2017年3月17日签订的《购买物业居间服务委托合同》显示：刘某购买案涉房产的价格是人民币50万元，刘某为此一并提供珠海华发房地产代理有限公司出具的收据。审理中，原告向本院申请对案涉房产委托第三方价格评估，本院按规定程序委托了珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司对案涉房产于2017年3月的市场价格进行评估。该公司于2019年5月23日作出《房地产估价报告》意见为总价格人民币697404元。庭审中，两原告陈述于2017年4月就知道了案涉房产被转让的事实，认为被告李晶与被告刘某恶意串通，以低于市场价格的28%进行交易，损害了两原告的利益，因此请求转让行为无效。两被告则辩解认为两被告事前并不认识，被告刘某是通过向中介公司询价交易的，不存在恶意串通情况。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，根据原、被告的举证及庭审陈述，两原告并无充足证据证明被告李晶与被告刘某存在恶意串通，通过案涉房产的交易来损害其利益。相反，被告李晶是根据两原告通过办理公证委托书的授权对外出售案涉房产的，被告刘某亦举证证明其是通过珠海华发房地产代理有限公司的居间服务购买到案涉房产的，刘某向本院举证证明购买房产的实际价格50万元符合房地产二手交易市场的通常做法，本院予以认定。案涉房产早已过户登记至刘某所有，两原告仅以交易价低于市场价格的事实来推定两被告存在恶意串通行为，并据此请求交易行为无效的理据不足，本院不予采纳。本院为此已向两原告进行了释明，两原告坚持原诉讼请求不变更。基于此，两原告在本案提出其他请求同样理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：驳回原告张锦华、郑燕珍的全部诉讼请求。案件受理费17306元，评估费5000元，合计22306元，由原告张锦华、郑燕珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  黄建华人民陪审员  郭小平二〇一九年八月三十日书 记 员  刘嘉茵曾淑莹何倩