北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初14067号原告：任新成，男，1987年1月1日出生，汉族，住北京市石景山区。原告：李洁，女，1987年2月26日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：田桂霞，女，1961年3月31日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡亚奇（系社区推荐），男，1982年10月21日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。统一社会信用代码：911101057263777049。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工，住吉林省通化市。原告任新成、李洁与被告田桂霞、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月28日作出（2016）京0107民初15556号民事判决，田桂霞不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）京01民终2692号裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。2018年5月30日，原告任新成、原告李洁、被告田桂霞的委托诉讼代理人胡亚奇到庭参加了诉讼，被告链家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年7月24日，原告任新成、原告李洁、被告链家公司的委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼，被告田桂霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任新成、李洁向本院提出诉讼请求：1.法院判令二被告履行《房屋买卖合同》义务，向原告交付房屋并配合原告办理房屋所有权过户手续至原告名下，同意向被告支付剩余房款180万元；2、请求法院判令二被告承担诉讼费。事实与理由：2016年7月11日，二原告及被告田桂霞在被告链家公司居间介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》及《房屋交易保障服务合同》，合同约定乙方购买甲方所有的北京市石景山区×××房屋，房价款为人民币182万元整。2016年9月28日二原告得知评估报告已完成，被告链家公司已通知被告田桂霞安排时间并携带相关证件前往贷款机构办理贷款手续，被告田桂霞对此置之不理。2016年10月1日，被告田桂霞告知被告链家公司要求解除合同并退还定金两万元，经二原告了解，被告田桂霞所有的影响合同履行的情况已不存在，因此二原告认为应当继续履行合同，二原告及被告链家公司于2016年10月12日向被告田桂霞邮寄催告函一封，望被告田桂霞履行补充协议之约定配合办理本次房屋交易的面签手续，但被告田桂霞仍旧对此不予理会，造成二原告至今不能顺利完成房屋交易及办理过户手续。补充协议第二条第5款约定：甲乙双方应于评估报告收到后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第四条第一款约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。基于上述事实，被告田桂霞已违反了合同约定，为维护原告权益，故诉至法院。被告田桂霞辩称，不同意二原告的诉讼请求，不同意继续履行合同，现被告田桂霞存在精神问题，所签订的买卖合同的效力是待定的，是否田桂霞的真实意思不能确定，所签订的买卖合同也没有田桂霞法定代理人的签字，链家公司在签订合同之前应当审查田桂霞的行为能力，是知晓田桂霞精神状态的。被告链家公司辩称，同意二原告诉求，房屋买卖合同系双方真实意思表示，应该继续履行合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市石景山区×××号房屋（以下简称涉案房屋）登记的所有权人为田桂霞。2016年7月11日，出卖人田桂霞与买受人任新成、李洁通过链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称合同），合同约定：田桂霞将其所有的位于石景山区×××号、建筑面积共58.58平方米房屋出售给任新成、李洁，该房屋成交价格100万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价82万元。买受人向出卖人支付定金2万元；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人；双方同意，自合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后7个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款的万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。同日，双方另行签订的《补充协议》约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计为人民币182万元（此价格为出卖人净得价，不含税；乙方于2016年7月11日将第一笔定金2万元自行支付给甲方；甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于完成网签且银行批贷后5个工作日内将第一笔首付款20万元以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于完成网签且银行批贷后5个工作日内将第二笔首付款79万元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于评估报告收到后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在首付托管完成后7个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。上述合同签订后，任新成、李洁向田桂霞支付定金2万元。2016年10月11日，田桂霞向链家公司出具书面通知，其中载明：我是涉案房屋房主田桂霞，2016年7月11日，我与任新成、李洁签订了房屋买卖协议，由于链家经理李艳程的不作为，导致合同一直无法继续履行。我决定终止房屋买卖合同，返还订金贰万元，自通知之日起三日内领取。2016年10月12日，链家公司向田桂霞发催告函，告知其于2016年10月19日17时前，配合办理本次房屋交易的面签手续。特别提醒请田桂霞遵守已签署的法律文件，行使权利并履行义务；任何延迟履行、部分履行或拒绝履行的行为，均可能被要求承担相应的法律责任。根据合同法的相关规定，如迟延履行合同约定的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，已签署的相关合同，协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风险，且守约方仍有追究违约方责任的权利。2017年4月25日，田桂霞向链家公司账户转账2万元，摘要注明：退任新成李洁订金贰万。田桂霞称，任新成、李洁不要该定金，故将该款项退还给链家公司。诉讼中，链家公司证人庞某出庭作证陈述称：其系北京链家房地产经纪有限公司经纪人，从2017年7月11日开始一直是庞某负责涉案房屋买卖居间事宜，涉案房屋可以评估时给田桂霞发短信，网签合同之后通知田桂霞面签，但田桂霞没有去。评估之后告知田桂霞面签,通知评估的时田桂霞说不知道网签是否撤销。通知面签田桂霞没有回复，打电话没有接听,10月田桂霞说不想出售房屋。诉讼中，田桂霞主张其签订合同时没有行为能力，经本院释明，田桂霞申请对其行为能力进行鉴定。但在本院指定期限内拒绝提供鉴定依据的病历材料，且经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。另，田桂霞在庭审中提出反诉请求，请求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议等。本院认为：任新成、李洁与田桂霞、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应根据诚实信用原则，全面按照合同约定履行各自的义务。本案中，根据查明的事实，合同履行期限内，田桂霞通过发送解除合同通知等行为表明不再履行合同，导致合同约定的权利义务无法继续进行，故田桂霞的行为对合同的继续履行构成实质性妨害，其行为已经构成根本违约。故任新成、李洁请求田桂霞继续履行买卖合同、向田桂霞支付剩余购房款、田桂霞交付房屋并协助任新成、李洁办理过户转移登记的诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于田桂霞退还到链家公司账户的2万元定金，田桂霞与链家公司可另行解决。诉讼中，田桂霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中享有的诉讼权利，本院依法缺席判决。对田桂霞提起的反诉请求，本院按撤回反诉处理。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、任新成、李洁于本判决生效后七日内支付田桂霞剩余购房款1800000元；二、田桂霞于本判决生效后七日内协助任新成、李洁办理北京市石景山区×××号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至任新成、李洁名下；三、田桂霞于本判决生效后七日内将北京市石景山区×××房屋交付给任新成、李洁。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，由被告田桂霞负担（其中35元于本判决生效后七日内直接给付原告任新成、李洁，其余于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  张英周人民陪审员  马振才人民陪审员  杨尚云二〇一九年八月二十七日法官 助理  车玉龙书 记 员  王晓蒙