黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黑1005民初246号 原告：牡丹江市不锈钢制品厂，住所地牡丹江市西安区。 法定代表人：宋立君，男，厂长。 委托诉讼代理人：周丹，黑龙江湛天律师事务所律师。 被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区。 法定代表人：鲍建胜，男，董事长。 委托诉讼代理人：杨静昕，男，牡丹江均胜房地产置业有限公司法律事务部总监。 原告牡丹江市不锈钢制品厂（以下简称不锈钢制品厂）与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本院于2019年4月22日裁定本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告不锈钢制品厂的法定代表人宋立君及其委托诉讼代理人周丹、被告均胜房地产公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 不锈钢制品厂向本院提出诉讼请求：1.确认《牡丹江市不锈钢制品厂房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效；2.被告立即为原告办理XX号门市房和XX号楼车库的入住手续，待具备办理房屋产权手续条件时，被告立即为原告办理房屋产权手续。事实和理由：2012年8月份，经牡丹江市相关部门批准，被告拆迁了原告的自有厂房及办公用房面积合计为323.2平方米。双方就拆迁安置补偿达成《牡丹江市不锈钢制品厂房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：被告补偿原告80万元并安置临街门市房一套建筑面积83平方米及车库一套建筑面积23.5平方米。根据约定，双方在图纸上确认了具体安置房为：门市房为XX号楼门市及XX号楼车库。回迁日期为2014年6月15日。2018年5月份，被告为所有业主办理入户手续。原告要求被告给办理入户手续，被告一直拖延不予办理。此期间，原告发现被告应当补偿给原告的车库被被告的债权人郝广志占用，且拒不归还。请求法院依法维护原告的合法权益。 均胜房地产公司辩称：被告与原告签订的《牡丹江市不锈钢制品厂房屋拆迁安置补偿协议书》是真实有效的，被告已经按安置补偿协议履行了协议约定的全部义务，金钱给付已经到账，房屋门市已经由原告实际占有使用，车库也是在原告占有使用后被案外人侵占，至于侵占的原因与被告无关。被告开发建设的牡丹城规划有变化，因牡丹城坐落位置高度超出人民防空要求，所以由XX层变更为XX层，由原来的规划设计车库在地上的全部变更为地下车库，所以该规划设计的变更，不是被告主观意识所能控制的，属于不可抗力因素，因政府原因设计变更，导致车库变为地下，双方应另行协商在地下车库重新安置，被告愿意与原告协商，另行安置地下车库。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下基本事实：2012年8月6日，原、被告签订一份《牡丹江市不锈钢制品厂房屋拆迁安置补偿协议书》，均胜房地产公司为拆迁人（以下简称甲方）、不锈钢制品厂为被拆迁人（以下简称乙方），协议书的主要内容：“甲方支付给乙方被拆迁房屋货币补偿款及所涉一切相关补偿费用总额为人民币80万元整；安置临街门市房一套建筑面积83平方米及车库一套建筑面积23.5平方米”。“安置的门市房位置在临海浪路，西九条路以东小区XX号楼东侧，见甲方提供给乙方的（盖章）图纸；车库位置在西九条路以东小区A6号楼南入口，见甲方提供给乙方的（盖章）图纸。”以及“回迁日期为2014年6月15日”等。该协议书后附二张用文字标识并加盖均胜房地产公司拆迁专用章的图纸。签订协议书的当天，均胜房地产公司向不锈钢制品厂支付了约定的80万元补偿费用。均胜房地产公司未能在协议约定的2014年6月15日为不锈钢制品厂办理门市房和车库的回迁。 2018年5月份，不锈钢制品厂在均胜房地产公司工作人员默许的情况下，占有使用双方协议约定的门市房和车库。2018年10月24日，有人在不锈钢制品厂已占有使用车库的门上粘贴一张“告示”，内容为，“您车库在我门市房使用面积之内，限三日内与我联系，否则后果自负，2018年10月24日。联系电话XXXX”。不锈钢制品厂在提起本案诉讼前，其委托诉讼代理人与电话XXXX机主联系，该机主自称郝广志，其不告诉具体情况，只是让不锈钢制品厂先找均胜房地产公司解决。诉讼中，本院主审法官与电话XXXX机主联系，在释明相关法律规定后，其同意到法院来，2019年3月14日，一个自称是郝广志的人和另一女人来到本院，其只出示一下一份商品房买卖合同书，体现买房人常青，不让法官细看，更不让复印，对本院提出制作调查笔录要求也不配合。 均胜房地产公司提出证据是2013年8月13日加盖牡丹江市规划局审批专用章的XX号楼一层图纸经与协议书后附XX号楼一层图纸比对，二者的区别是,该规划图纸上没有协议书后附图纸上车库与北侧相邻门市房之间的间壁墙和该房空间中简笔车的图形。本院组织原、被告到牡丹城小区XX号楼现场共同察看，确实存在协议书后附车库图纸上的房屋建筑物，车库的位置是在相邻门市房的南侧，门市房在北侧开门，车库在南侧开门，车库的地面比门市房的地面向下大约低1.5米左右，从门市房门的玻璃往里观看，这个车库与门市房之间没有任何的通道相连，车库的房盖之上空间是门市房室内使用面积，这个车库与相邻门市房是两个各自独立的空间。 又查，均胜房地产公司开发建设的均胜牡丹城小区至今未经过国家有关部门的验收，现在不具备办理房屋产权证的条件。 本院认为，原、被告签订的《牡丹江市不锈钢制品厂房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，被告应当依法全面履行协议书约定的义务。被告提出的规划设计的变更问题，其提出的图纸与协议书后附的图纸有不同，从现场察看，实际施工成果与协议书后附的图纸是相符的，是真实存在的独立空间建筑物，且其与相邻门市房是相互独立的空间房屋。因该车库的房盖上方是该相邻门市房的面积，不存在车库是在该门市房使用面积之内的问题。说明该相邻门市房的面积没有因该车库而减少。被告不同意原告的这一请求，无论出于什么目的，为自己获利，或不为自己获利，只是将该车库作为出售相邻门市房的搭售，都明显是违约行为。原告依据双方按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，依法享有优先权，购买相邻门市房的人无权主张该车库房屋。被告没有按约定期限交付房屋，且其向大多数业户办理入户手续情况下，不向原告履行该项义务，构成违约，应当承担民事责任。被告应当平等对待原告，立即为原告办理相关安置房屋的入住手续。在均胜牡丹城小区具备办理房屋产权手续条件之日起三十日内，为牡丹江市不锈钢制品厂出具办理XX号楼东侧XX号楼门市房和XX号楼车库房屋产权登记的相关手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、牡丹江均胜房地产置业有限公司与牡丹江市不锈钢制品厂签订的《牡丹江市不锈钢制品厂房屋拆迁安置补偿协议书》有效； 二、牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内为牡丹江市不锈钢制品厂办理均胜牡丹城小区2XX号楼东侧XX号楼门市房和XX号楼车库的入住手续； 三、牡丹江均胜房地产置业有限公司在均胜牡丹城小区具备办理房屋产权手续条件之日起三十日内，为牡丹江市不锈钢制品厂出具办理均胜牡丹城小区XX号楼东侧XX号门市房和XX号楼车库房屋产权登记的相关手续。 案件受理费11800元，由牡丹江均胜房地产置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员  刘洪田 人民陪审员  谭杰民 人民陪审员  于永杰 二〇一九年八月九日 法官 助理  王荣华 书 记 员  张 磊