重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初4505号 原告：汪娇，女，1992年11月10日出生，汉族，住四川省邻水县。 被告：钱互，男，1989年3月13日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：彭诗忠，重庆弘平律师事务所律师。 第三人：重庆悦中房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区天宫殿街道山茶路**，统一社会信用代码91500000593686422T。 法定代表人：褚夫江，经理。 委托诉讼代理人：代鹏，男，1986年6月13日出生，汉族，住重庆市江津区，公司员工。 原告汪娇与被告钱互、第三人重庆悦中房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日受理后，依法由审判员李超适用简易程序于2019年3月26日、2019年6月18日公开开庭进行了审理，原告汪娇、被告钱互及其委托诉讼代理人彭诗忠、第三人重庆悦中房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人代鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汪娇向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告已支付的购房定金2万元；2.判令被告赔偿原告已支付的中介服务费16050元（其中中介费12500元，按揭服务费3550元）；3.判令被告向原告支付25万元违约金（按房屋成加价125万元×20%计算）；4.判令被告承担赔偿责任，赔偿原告的经济损失68250元（原告购买家具、家电、灯具以及贷款利息损失）。本案案件受理费、保全费和评估费由被告负担。事实和理由：2018年12月22日，原告通过第三人居间促成，与被告签订《房地产买卖居间合同》，合同中约定被告将其名下的位于北部新区××路××号××幢××单元××号房屋出售给原告，房屋成交价为125万元，三方签字摁印后生效。原告依约向被告支付了定金2万元，同时向第三人支付了中介费12500元，后原告积极配合被告和第三人提交按揭贷款资料，并于2019年1月2日向第三人支付了按揭服务费3550元，2019年1月24日厦门银行的按揭审批通过。当日原告催促第三人通知被告向银行预约还款，因被告无力偿还65万元的银行按揭贷款，其要求原告代为还款以办理房屋解押手续，原告多方筹款，但被告称，临近春节，银行不再受理还款。为争取早日入住，原告在2019年1月25日向被告借钥匙，请装修公司实地测量并出具设计方案，并定购了家具家电和灯具，原告还请风水先生看日子，确定3月11日正式搬迁。春节后，原告再次联系被告催促预约还款，但被告告知原告不卖房子了，并愿意承担违约责任。2019年2月15日原告主动到第三人处约被告商谈继续履行合同，2019年2月16日，被告明确拒绝履行合同，被告的行为已经构成根本违约。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了较大的经济损失，为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法支付原告的诉讼请求。 被告钱互辩称：1.原告诉请缺乏事实依据。原告要求被告支付中介费无法律依据，根据常理，是中介公司办理完毕房屋过户后才收取，而原被告只签订了合同，并未办理过户，且原告并未将中介费支付给被告，不应当由被告支付。2.原告要求被告支付25万元违约金无依据。双方只签订了购房合同，并未实际履行。如果原告支付了购房款并代为偿还了被告的银行按揭款，才算履行合同，但原告并没有付款，因此，合同并未履行。因此，不存在支付违约金。3.原告要求被告赔偿家电、家具等损失是无理的。房屋现在还不是原告的，原告无权要求装修公司进行测量和购买家具，因此，相应损失应由原告自行承担。4.双方签订的是购房合同，并不存在房屋差价款。5.被告同意解除合同，因被告买房的首付款是被告父母出的，现被告父母不同意出售房屋。因此，被告无法出售房屋，被告同意承担一定的违约责任。被告认为，违约责任应当是双倍返还定金，如果确有损失，被告愿意承担相应的赔偿。综上，同意解除合同，原告其他诉请无事实及法律依据，请驳回诉请。 第三人重庆悦中房地产经纪有限公司称：原被告及第三人签订合同后，第三人就通知双方到银行办理按揭手续，按揭审批的初审已经通过了，下一步就是业主预约还款。合同约定是原告代被告偿还银行贷款。但当时在该时间点，被告不同意出售房屋了，所以导致合同无法继续履行，产生了本案纠纷。另原告支付了中介费12500元，按揭服务费3550元，根据合同约定，由违约方承担中介费。且现在房屋的评估服务已经完成了，所以，按揭服务费也应当全额收取。 经审理查明，2018年12月22日，钱互（卖方）、汪娇（买方）以及重庆悦中房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房地产买卖居间合同》一份，合同约定，卖方将其所有的坐落于重庆北部新区××路××号××幢××单元××号房屋出售给买方，该房屋成交价为125万元。中介服务费以《佣金支付承诺书》为准，买方通过按揭方式购买房屋，须签署按揭申请时向经纪方支付按揭服务费4250元，签署合同后，若本合同非经纪方原因被撤销、解除、未被实际履行，或买卖双方私下自行成交，通过其他经纪方成交该房屋等情况，均不影响经纪方收取中介服务费，经纪方收取的服务费不予退还。付款约定：1.买方在签订合同当日支付定金20000元；2.买方在按揭审批通过后三个工作日内支付首付款380000元给卖方作为第二部分房款，买方委托经纪方向银行申请按揭贷款85万元，在买方成功办理抵押手续后，由贷款银行直接支付给卖方指定账户作为第三部分房款，按揭贷款金额以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于买方申请金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日以现金方式支付给卖方。3.买卖双方同意从定金、首期款或剩余房款中预留5000元作为交房保证金。买卖双方按经纪方要求在按揭审批通过后卖方注销解押三个工作日内到房交所办理该房屋产权转移登记手续。买卖双方或买卖双方各自的代理人之任一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，经守约方或经纪方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内，违约方仍未履行合同约定的，守约方在30个工作日后有权单方面解除合同，违约方应向守约方承担违约责任：如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。如买卖双方任何一方违约，导致本合同无效、解除或者被撤销，经纪方之前所收取的中介服务费均不予退还，同时，约定的由买卖双方各自承担中介服务费总和之尚未付清的差额部分，由违约方支付给经纪方，守约方已向经纪方支付的中介服务费由违约方赔偿。手写部分约定有买卖双方鉴于签订此居间合同当日支付经纪方佣金50%，剩余50%于过户当天支付。汪娇与重庆悦中房地产经纪有限公司签订的《佣金及必要费用支付承诺书》载明汪娇承诺佣金按交易价2%计算，为25000元。合同签订当日，汪娇向钱互支付定金20000元，汪娇向重庆悦中房地产经纪有限公司支付佣金12500元、按揭服务费3525元。 后，汪娇、钱互及重庆悦中房地产经纪有限公司办理了案涉房屋银行按揭贷款审批手续，2019年1月24日，汪娇通过微信告知钱互，中介告知其银行按揭通过了。在办理手续期间，钱互曾将房屋钥匙交由汪娇，便于汪娇装修提前入住。2019年2月16日，钱互以微信方式明确告知汪娇不继续履行合同，不再出售房屋。 我院委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋2019年2月16日的价值进行了评估，该公司于2019年5月15日出具《房地产司法估价报告》，认为在2019年2月16日案涉房屋的价值为143.78万元。原告垫付评估费用5500元。 汪娇为证明其存在装修损失，向我院举示了购置家具、家电的订货单、收据等证据，钱互认为该部分证据真实性无法确认，不能确定关联性。 以上事实，有当事人的陈述、《房地产买卖居间合同》、佣金支付承诺书、定金收条、收款收据、微信聊天记录、银行流水、支付宝转账截图、通话录音、《房地产司法估价报告》、订单、收据等在卷为凭，并经质证，足以认定。 本院认为：原被告签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行相关义务。合同签订后，汪娇积极履行合同义务，但钱互在银行按揭贷款审批通过后，明确表示不再继续履行合同出售房屋，其行为构成了根本违约。钱互在2019年2月16日明确表示不再继续履行合同，即表达了解除房屋买卖合同关系的意思表示，汪娇亦同意房屋买卖合同关系于2019年2月16日解除，本院确认双方的房屋买卖合同关系于2019年2月16日解除，汪娇要求钱互退还定金2万元，本院予以支持。尽管双方的房屋买卖合同关系已经解除，但系因钱互的违约行为导致，钱互的违约行为给汪娇造成了损失，被告应予以赔偿。钱互将房屋钥匙交给了汪娇便于汪娇早日装修入驻，汪娇尽管在该过程中购买了部分家电、家具，但该部分家具家电是否是装修该套房屋购买，本院无法确认，另即使为该套房屋装修购买了家具、家电，但家具、家电能否更换、能否在其他房屋中继续使用，亦无法确认，因此对汪娇主张的该部分损失，本院不予支持。现汪娇已明确的损失包含已经付的中介费及按揭服务费共计16050元，预期的房屋差价损失18.78万元（143.78万元-125万元），双方签订的《房地产买卖居间合同》约定的违约金为25万元，未高于其损失的1.3倍，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，本院对违约金不予调整。因钱互应承担的违约金已经弥补了汪娇中介费及按揭服务费的损失，对汪娇中介费及按揭服务费损失的诉讼请求，本院不再予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告钱互于本判决生效之日起15日内退还原告汪娇定金20000元； 二、被告钱互于本判决生效之日起15日内支付原告汪娇违约金250000元； 三、驳回原告汪娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费7364元，减半收取3682元，保全费2270元，评估费5500元，由被告钱互负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  李超 二〇一九年八月二日 书记员  詹蔚