北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初446号原告：北京金罗马物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路**院**楼****。法定代表人：李铭，董事长。委托诉讼代理人：钟华，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：何慧，女，该公司工作人员。被告：北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司，住所地，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街**iv>法定代表人：周建华，董事长。委托诉讼代理人：周斌，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张野，北京市康达律师事务所律师。原告北京金罗马物业管理有限公司（以下简称“金罗马物业公司”）与被告北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司（以下简称“凤桐祥瑞公司”）物业服务合同一案，本案于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金罗马物业公司之委托诉讼代理人钟华、何慧和凤桐祥瑞公司之委托诉讼代理人周斌、张野均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金罗马物业公司向本院提出如下诉讼请求：要求凤桐祥瑞公司立即给付金罗马物业公司物业服务费共3653557.75元。金罗马物业公司于庭审时将其诉讼请求变更为要求支付物业服务费7137374.76元及违约金3469198.34元。事实和理由：我公司和凤桐祥瑞公司于2008年6月17日签订了欧陆风情园二期《住宅前期物业服务合同》，合同约定我公司就凤桐祥瑞公司所开发的欧陆风情园二期提供物业服务，收费标准为别墅每月每建筑平方米3.6元，公寓每月每建筑平方米2元，商业每月每建筑平方米4元。根据该合同第三章第七条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其所发生物业服务资金由甲方交纳。同时，依据《物业管理条例》第三章前期物业管理第四十二条“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”，及依据《北京市物业服务收费办法》第十五条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负有连带责任，已竣工但尚未出售的或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”。凤桐祥瑞公司累计欠付物业服务费700余万元。我公司多次催收上述欠费未果，故请求依法判决。凤桐祥瑞公司辩称，我公司不同意金罗马物业公司的诉讼请求。理由如下：第一，我公司认可套数，一期和二期都应按每月每平方米2元的计算标准计算月金额，不认可其主张二期底商和住宅每月每平方米的标准，该标准适用于已经出售给业主的房屋，由业主承担。合同中没有约定空置房物业费收费标准，也不认可其变更的数额。第二，因没有约定交付空置房费用的时间，故不认可支付违约金。我方不认可金罗马物业公司主张的物业费起始时间即竣工时间，我方认为应以竣工备案时间2010年12月31日为准。根据二期的前期物业服务合同，因双方对物业办理的收楼时间确认不同，计算的数额也就不同。已经出售的房屋，业主自身没有及时办理入住，按照约定不是开发商的原因，我们不应承担物业费。第三，我方提供的照片证明金罗马物业公司没有按照约定提供物业服务，房屋墙皮脱落、卫生等存在问题，服务不到位。违约责任包括两部分：如空置房屋，没有提供相应的服务，导致外观方面存在严重问题，通过照片可以直观看到；另一部分是履行物业服务不及时、不到位，主要是夏季暴雨致大部分房屋出现雨水倒灌，导致开发商向业主进行了物业赔偿或减免，金罗马物业公司提供的物业服务不到位给我们带来的损失，其应当承担责任。所以不能按照约定的金额支付。第四，业主收楼时间不认可，现房以合同约定时间即售出时间为准，期房因延误，故以签字时间为准。第五，175房间、176房间、135-1房间、224-1房间、225-1房间、226-1房间这6套未出售，205房间和210房间于2012年5月16日出售、209房间于2018年7月20日出售、215房间于2011年1月24日出售、117-1房间于2011年1月7日出售、117-2房间于2011年1月14日出售，这6套房屋已经出售并已交房。第六，我公司除有异议的4个应按实测面积计算以外，对于其他的面积数无异议。本院经审理认定事实如下：凤桐祥瑞公司作为甲方与金罗马物业公司作为乙方于2008年6月17日签订欧陆风情园二期（别墅、公寓、商业）项目住宅前期《物业服务合同》。合同约定：1.由凤桐祥瑞公司选聘金罗马物业公司对欧陆风情园二期住宅提供前期物业管理服务。2.物业基本情况：物业名称欧陆风情园二期住宅，物业类型低密度住宅区，物业管理区域四至：东至凤翔大街，南至祥瑞路，西至凤翔西大街，北至怀杨路。3.金罗马物业公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理，车辆停放管理等。4.欧陆风情园二期住宅物业服务费收费标准：公寓每月每建筑平方米2元，别墅每月每建筑平方米3.6元，商业每月每建筑平方米4元。5.业主应按开发商确定的收楼日办理收楼入住手续时之日起交纳物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其所发生物业服务资金由甲方交纳。物业服务资金按半年预收的收取方式。业主或物业使用人应自办理收楼入住手续开始交纳首期一年的物业服务资金，以后每半年第一个月的10日开始预收下一半年的物业服务资金。6.本物业管理区域内的商业会所部分属甲方所有。商业会所部分如委托乙方经营管理方案由甲乙双方另行协商确定。7.甲方、业主或物业使用人违反合同中上述第4条、第5条的约定，未能按时交纳物业服务费，应按每日万分之二点五的标准向乙方支付违约金。本合同期限为两年，自物业正式交付之日起预计2010年9月30日起至2012年09月29日止（实际按开发商最终确定的办理收楼入住手续之日起开始计算，根据实际收楼日期，合同终止日自动顺延）；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方在合同中还就各自的权利与义务、违约责任等内容予以明确约定并在合同上加盖了合同专用章。合同签订后，金罗马物业公司自称向凤桐祥瑞公司开发的住宅楼提供了物业服务。由于凤桐祥瑞公司未交纳物业服务费用，金罗马物业公司于2019年1月9日持诉称理由和请求起诉至本院。因凤桐祥瑞公司坚持其辩称意见，故双方未能调解。在案件审理过程中，金罗马物业公司为证明其主张向法庭提供如下证据：1.工程竣工报告和工程竣工验收备案表，证明竣工时间是竣工验收合格之日即2010年12月21日。凤桐祥瑞公司对于证据的真实性认可，但不认可其陈述的工程竣工时间，认为应当以工程竣工验收备案表中加盖了北京市怀柔区建设委员会工程竣工验收备案专用章处显示的时间2010年12月31日和2012年1月9日为准。2.欧陆风情园二期（别墅、公寓和商业）项目前期《物业服务合同》，证明物业费收取的标准、违约金支付依据及凤桐祥瑞公司应交纳竣工之日至业主使用期间的物业费。凤桐祥瑞公司认可合同的真实性、关联性、合法性，但不认可证明目的，认可承担空置费用，已经竣工未出售的凤桐祥瑞公司承担，已经出售并通知业主的由业主承担，其称合同是针对业主与物业，与开发商无关。因没有拖欠空置费，故没有违约金。3.香水城别墅172栋空置房费用汇总表及各户明细，证明期间欠空置房费用以单价3．6元和验收合格时间2010年12月21日为开始计算物业费时间，172栋别墅的竣工验收时间一致。业主收楼时间以收楼手续办理流程表为根据。违约金应从2010年12月21日的第二个月1日开始计算。凤桐祥瑞公司对于上述证据中的套数和面积无异议，但不认可该证据的证明目的，应以竣工备案时间2010年12月31日为准，现房以合同约定时间、期房以通知入住时间或因延期以业主签字的时间为截止时间。上述别墅中有6套未售出，还有6套已经售出。不认可违约金和计算的单价3.6元，认可2元的标准。4.二期别墅附件1-4，证明欠交空置房费。凤桐祥瑞公司认可2元的收费标准。二期公寓底商87栋的费用汇总表及明细，证明欠费金额440余万元，其竣工时间为2010年12月21日。凤桐祥瑞公司不认可4元的标准，认可2元的标准；不认可其中4个面积，有异议的前3个与金罗马物业公司未变更诉讼请求之前起诉的面积一致，商3认可按测绘单位出具的实测面积2640.17平方米，商4认可实测面积1938.16平方米，甲1-1-101认可实测面积628.64平方米，甲1-11-101认可实测面积是71.08平方米，并称其提供的证据中有具体体现，其他的面积认可。凤桐祥瑞公司亦不认可竣工时间，认为竣工时间应以竣工备案表政府验收备案记载的时间为准，收楼时间以开发商通知业主的时间为准。5.空置房结算致函文件签收表、律师函，证明欠缴空置费及多次催收未果。凤桐祥瑞公司认可收到上述文件，但不认可其索要的金额和标准，其称2016年4月20日函里写明二期合同未明确空置房的标准。因金罗马物业公司服务不到位，业主进行索赔，凤桐祥瑞公司替业主交了一部分的物业费，该部分应当扣除。6.二期别墅、公寓和底商收楼手续流程表，证明业主收楼时间，物业费的支付应从房屋竣工到业主收房计算。流程表显示的开发商相关收楼手续已办理完毕，有经办人的签名及日期。凤桐祥瑞公司虽认可业主收楼日期，但称业主的收楼日期并不能证明是其公司通知业主的日期，应当按照合同约定以开发商通知业主的时间为准，公司可以交纳没有卖出去的房屋物业费；合同未约定开发商何时交付空置费，故不产生违约金；不认可物业费的应交金额、违约金和合计金额，称业主的收楼时间应当按照开发商通知的时间计算（期房按竣工通知时间，以电话短信快递方式通知，业主签字确认；现房按合同约定的时间）。凤桐祥瑞公司就其主张向法庭提供了以下证据：1.欧陆风情园二期（别墅、公寓和商业）项目前期物业服务合同，证明双方约定了金罗马物业公司提供的物业服务内容与质量，合同未约定空置房收费标准，未约定服务费交付时间。金罗马物业公司认可证据的真实性，但不认可证明目的，合同规定其负责公共区域、公用部位，已按照服务内容执行了。2-3.欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同及备忘录，证明双方在一期约定了每平方米每月2元的交付标准，金罗马物业公司已经认可一期和二期的服务内容与质量一致，所以二期也应按照2元的标准收取空置费。金罗马物业公司认可证据的真实性，但不认可证明目的，称两个小区签订了两个服务合同，并称合同中有关于每日万分之二点五的违约金约定。4.金罗马物业公司于2016年4月20日出具的致函，证明合同未约定标准，应当按照相同的服务和标准支付服务费，且2元的标准金罗马物业公司也认可。金罗马物业公司认可证据真实性，但不认可证明目的，称致函里没有说明二期参照一期的标准，属于凤桐祥瑞公司自己的主张，坚持按照二期的单价结算空置房费用。5.凤桐祥瑞公司于2011年9月至2013年12月向二期购房者支付强降雨室内灌水及2012年7月21日雨灾赔偿修缮款1443800元的手续，证明金罗马物业公司未按约定提供物业服务导致其公司先行赔付，认为金罗马物业公司应承担此费用的一半；凤桐祥瑞公司代二期购房者支付物业费，证明金罗马物业公司未按约定提供物业服务导致其公司向购房者以减免物业费的形式进行赔偿，并向金罗马物业公司交付了物业费，其中包括：北区别墅212号自2012年1月1日至2015年12月31日减47579.04元；北区别墅213号自2011年3月1日至2012年2月29日减11894.76元；北区别墅211-1号自2018年1月1日至2018年10月31日减9018.9元；北区别墅185号自2018年1月1日至2018年12月31日减11896.92元等房屋减收物业费的凭证。为此，要求金罗马物业公司承担一半。金罗马物业公司对于上述证据均不予认可，其认为该后果完全由于开发商的房屋质量问题和不可抗力造成，不是其服务存在瑕疵造成。6.凤桐祥瑞公司分别与二期别墅172栋（预售和现房）、二期公寓底商87栋（现房）的购房者签订的商品房买卖合同及相关证明，证明二期开发商确定的业主收房日期。其中预售合同中附有业主收房的书面手续（延迟交房的结算单显示了应交房日期2010年12月31日；补交房屋面积差价款的收楼结算单有业主签名），还有一部分如底商、公寓系现房商品房买卖合同及业主签字约定交房的书面手续，就这部分凤桐祥瑞公司称按照业主签订的日期计算业主收房日期。金罗马物业公司认可证据的真实性，但认为应以批准入住通知书和业主收楼流程表为根据。7.凤桐祥瑞公司二期商业公寓房屋土地测绘技术报告书，证明实测面积，其中怀柔区凤祥科技开发区和平路甲3号楼商三实测建筑面积2640.17元，商四实测建筑面积1938．16平方米，甲1-1-101实测面积628.64平方米，甲1-11-101实测面积是71.08平方米；凤桐祥瑞公司提交了二期别墅商业公寓的《设施工程竣工验收备案表》，证明二期别墅商业公寓的竣工时间应按政府备案日期确定。金罗马物业公司对于该证据的真实性认可，但不认可证明目的。8.别墅和底商破损情况照片及说明，证明金罗马物业公司未按规定提供服务。金罗马物业公司认为别墅区的大理石脱落属于园区共性问题，不是物业管理的范围，是房屋质量存在问题。9.凤桐祥瑞公司自行书写的二期费用汇总表，证明其公司需要承担二期费用（未扣减赔偿部分），认可二期住宅费用1049816.39元，二期底商公寓费用1205825.26元。金罗马物业公司不认可竣工日期和收房日期，不认可凤桐祥瑞公司的计算方法。上述事实，有双方当事人陈述及其提交的书证等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。金罗马物业公司与凤桐祥瑞公司签订欧陆风情园二期《住宅前期物业服务合同》，是双方真实意思的表示，协议内容亦不违反法律、法规的强制性规定，上述协议合法、有效。双方应按约履行各自义务。金罗马物业公司在签订协议后为欧陆风情园二期的住宅及公寓底商提供了公共设施维护等项物业服务工作，凤桐祥瑞公司在享受了该物业公司提供的服务后应当按照约定的标准交付房屋空置服务资金。故金罗马物业公司要求凤桐祥瑞公司支付物业服务费的请求合理、合法，本院予以支持。关于金罗马物业公司请求支付空置房服务费数额，凤桐祥瑞公司并不认可其主张的工程竣工验收至业主前往金罗马物业公司财务室交纳服务费起止时间范围，鉴于合同中明确约定了纳入物业管理范围的物业即“已竣工但尚未出售，或者因凤桐祥瑞公司原因未能按时交给物业买受人的物业，所发生物业服务资金由凤桐祥瑞公司交付”，且双方签订的合同中亦约定业主应按开发商确定的收楼日起交付服务资金。故本院认为金罗马物业公司于庭审时主张未出售空置房服务费的起止时间与合同约定不符，具体数额应根据竣工验收备案时间至业主签字认可的应交付房屋时间予以核算。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因欧陆风情园二期住宅物业服务费明确约定公寓每月每建筑平方米2元、别墅每月每建筑平方米3.6元和商业每月每建筑平方米4元，凤桐祥瑞公司虽然对该收费标准不予认可，其称双方曾经口头约定仍然履行一期的收费标准每月每建筑平方米2元，但金罗马物业公司不予认可，而凤桐祥瑞公司亦未能提供证据予以证明，故本院对于其该项辩称意见不予采信。金罗马物业公司请求的收费标准于法有据，本院予以支持。鉴于凤桐祥瑞公司提供的房屋土地测绘技术报告书显示商三实测建筑面积2640.17元，商四实测建筑面积1938.16平方米，甲1-1-101实测面积628.64平方米，甲1-11-101实测面积是71.08平方米，故本院对金罗马物业公司仍按照凤桐祥瑞公司在完成实际测绘之前自行申报的上述商三和商四等4个房屋面积核算物业服务资金的主张不予支持。凤桐祥瑞公司提交的已经代业主支付物业服务费明细凭证中记载的金额与金罗马物业公司请求支付物业服务资金额相互对比确实存在重复收费情况，本院为此应根据实际交付情况予以扣减，故本院对凤桐祥瑞公司庭审时主张对此费用予以扣除的辩称意见予以采信。因凤桐祥瑞公司未能提供赔偿业主因雨水倒灌等维修款与金罗马物业公司履行服务不到位存在直接因果关系的证据，故本院对于其要求扣除该笔费用的辩称意见亦不予采信。双方签订的协议中虽未约定凤桐祥瑞公司向金罗马物业公司交付物业服务资金的具体时间，但凤桐祥瑞公司却长期未按约履行支付物业服务资金义务。现金罗马物业公司直至本次庭审期间才要求凤桐祥瑞公司按照日万分之二点五的标准支付至2019年6月30日止违约金的请求并无不当，本院对此予以支持。鉴于凤桐祥瑞公司于庭审时陈述并提交了相关证据证明205房间、210房间、209房间、215房间、117-1房间和117-2房间这6套房屋已经于不同时间出售并已交房，故本院据此来核算支付物业服务资金的具体数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付北京金罗马物业管理有限公司物业服务费共计4183553.62元；二、北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付北京金罗马物业管理有限公司违约金，违约金的具体数额以物业服务费4183553.62元为基数，自二〇一九年一月九日起至二〇一九年六月三十日止按照日万分之二点五的标准支付。如果北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85439元，由北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司负担40268元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京金罗马物业管理有限公司负担45171元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  傅玉英人民陪审员  于长瑜人民陪审员  庞国成二〇一九年八月二十四日书 记 员  王梦桐