四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初1043号 原告：峨眉山市印象房地产开发有限公司，住所地四川省峨眉山市峨山镇温泉大道****，统一社会信用代码91511181563254960Y。 法定代表人：周金龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡明，女，该公司员工，1986年10月18日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被告：郑友利，男，1970年3月21日出生，汉族，户籍所在地四川省夹江县。 被告：冯向阳，女，1968年5月17日出生，汉族，户籍所在地四川省夹江县。 第三人：中国工商银行股份有限公司峨眉山支行，住所地峨眉山市大佛南路**，统一社会信用代码：91511181907465065J。 法定代表人：周扬帆。 原告峨眉山市印象房地产开发有限公司（以下简称印象房地产公司）与被告郑友利、冯向阳、第三人中国工商银行股份有限公司峨眉山支行（以下简称工行峨眉山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告印象房地产公司的委托诉讼代理人胡明到庭参加诉讼，被告郑友利、冯向阳、第三人工行峨眉山支行经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告印象房地产公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付代偿款项13239.17元，资金占用利息至款清之日；2、解除原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；3、被告向原告支付违约金183493.2元；4、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实和理由：2016年12月2日，原、被告双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由被告购买原告开发的位于峨眉山市峨眉时光项目二期16栋1单元524号的商品房，总房款为458733元，被告付款方式为向中国工商银行股份有限公司峨眉山支行按揭贷款的方式支付。现因被告未按期向银行偿付贷款，从2018年12月31日起至具状之日，中国工商银行股份有限公司峨眉山支行已扣除了原告保证金共计13239.17元作为被告的代偿款。被告拖欠原告代偿金已超过30日，被告的行为已实际违约，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望法院判如所请。 被告郑友利、冯向阳经本院合法传唤未到庭参与庭审，亦未向本院提交答辩状和相关证据。 第三人工行峨眉山支行经本院合法传唤未到庭参与庭审，亦未向本院提交相关证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月2日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：（2016）1200087]及《补充协议》，约定以下事项：1、由被告购买原告开发的位于峨眉山市峨眉时光项目二期16幢1单元5层1-5-24号的商品房，总房款为458733元，付款方式为银行按揭，首期款项183733元在签订合同时支付，剩余房款275000元由被告向银行申请贷款支付；2、如原告为被告向银行申请办理按揭贷款提供了担保，被告在办理银行按揭手续后因逾期偿付银行贷款导致原告向银行承担了相关担保责任的，被告应在原告承担了担保责任后3日内向原告支付代偿款项，并且参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算、支付逾期付款违约金。若逾期30日仍未支付代偿款项及违约金的，原告有权解除合同，并将该商品房另行销售，无需征求被告同意，同意被告还应按合同约定总房款的40%向原告支付违约金，原告在扣除被告应承担的违约金及相关费用后，将剩余购房款无息退还被告。被告于合同签订当日向原告支付了首期房款183733元，余款275000元由被告向中国工商银行股份有限公司峨眉山支行申请按揭贷款。2016年12月2日，原被告就前述商品房买卖合同办理了备案，备案号为201612020000295。2017年12月31日，原告与被告办理房屋交付手续。 原告与工行峨眉山支行于2014年10月30日签订《按揭贷款业务合作协议》（编号：2014-21），约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行峨眉山支行收押之前，原告同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在工行峨眉山支行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经工行峨眉山支行同意，原告不得动用该款项。如借款人在原告提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，原告保证在接到工行峨眉山支行书面催款通知后7日内履行还款义务。如原告未主动履行上述还款义务，即表示原告授权工行峨眉山支行从其开立的账户中扣收。 被告郑友利、冯向阳与工行峨眉山支行于2016年12月22日签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[300]字[2]行峨眉山支行[2016]年[312]号）约定工行峨眉山支行同意向二被告购买的坐落于峨眉山市峨眉时光16栋1-5-24号住房发放个人购置住房贷款，金额为275000元，贷款期限为240个月，并对上述房产设定抵押，贷款一次性划入印象房地产公司账户，印象房地产公司作为保证人承担阶段性连带责任保证。 2018年8月4日前，被告履行了还款义务，共还款19期，从2018年9月起被告未再向银行履行还款义务，2018年12月31日工行峨眉山支行扣划了原告的保证金账户7555.84元，2019年3月29日工行峨眉山支行扣划了原告的保证金账户5683.33元，截止2019年8月4日，原告已累计为被告垫付银行按揭贷款13239.17元。被告至今未偿付原告垫付的款项。 另查明，被告截止2019年8月19日尚欠第三人借款本金257406.66元。 以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《商品房买卖合同备案表》、《通知函》及邮件查询信息、记账凭证及业务回单、《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、贷款明细及庭审笔录予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。 本案中，被告作为借款人未按约偿还银行按揭贷款，导致原告承担了连带保证责任代被告清偿了部分按揭贷款本息，被告在原告代偿后30日向未向原告清偿代偿款项，根据补充协议第四条关于办理按揭的相关约定第（三）条的约定，原告有权解除案涉商品房买卖合同及其附件、补充协议。本案于2109年5月20日发布公告，自公告之日起经过60日视为送达，被告于2019年7月19日视为收到本案起诉状，原告解除合同的意思表示于2019年7月19日到达被告处，故案涉商品房买卖合同及其附件、补充协议于2019年7月19日解除。 本案中，原告为被告代偿了按揭贷款本息共计13239.17元，原告代偿后有权向被告进行追偿，故原告要求被告清偿代偿款13239.17元的诉讼请求成立，本院予以支持。 补充协议第四条关于办理按揭的相关约定第（三）条的约定：“乙方在办理银行按揭贷款手续后因逾期偿付银行贷款导致甲方向银行承担了相关保证责任的，乙方应在甲方承担了保证责任后3日内向甲方支付代偿款项，并且参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算、支付逾期付款违约金。”本案中，原告请求资金占用利息至款清之日止，本院予以支持，根据合同约定，逾期付款违约金的起算时间应从原告承担保证责任3日后起算，即代偿款7555.84元的起算时间应从2019年1月4日起算，代偿款5683.33元的起算时间应从2019年4月2日起算。 本案中因被告原因导致案涉商品房买卖合同解除，被告构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据补充协议第四条关于办理按揭的相关约定第（三）条的约定，要求被告承担房屋总价款40%的解约违约金即183493.2元，本院认为，本案中，原告未举证证明因解除合同给其造成的损失，总房款40%的违约金明显过高，应予调整。本院酌情按照房屋总价458733元的6%即27523.98元支持原告的违约金诉请。 综上所述，原告的诉讼请求符合法律的规定，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下： 一、原告峨眉山市印象房地产开发有限公司与被告冯向阳、郑友利签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年7月19日解除； 二、被告冯向阳、郑友利应于本判决生效之日起十日内向原告峨眉山市印象房地产开发有限公司支付代偿款13239.17元，并支付该款的利息（计算方法为：以代偿款7555.84元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率从2019年1月4日起计算至该款实际付清之日止；以代偿款5683.33元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率从2019年4月2日起计算至该款实际付清之日止）； 三、被告冯向阳、郑友利应于本判决生效之日起十日内向原告峨眉山市印象房地产开发有限公司支付解约违约金27523.98元； 四、驳回原告峨眉山市印象房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4237元，由被告冯向阳、郑友利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  唐 娟 人民陪审员  韩燕芳 人民陪审员  徐秀芳 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  师 考 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。