四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川01民终11556号上诉人（一审原告）：成都台盛安企业管理有限公司，住所地：成都市成华区羊子山路**********。法定代表人：根却扎西，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪清波，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：华润置地（成都）发展有限公司，住所地，住所地：成都市成华区双庆路**iv>法定代表人：吴秉琪，总经理。委托诉讼代理人：黄莎，女，系公司员工。成都台盛安企业管理有限公司（以下简称台盛安公司）因与华润置地（成都）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。台盛安公司上诉请求：一、撤销（2018）川0108民初2852号民事判决；二、改判华润公司返还房屋价款差额365947.22元及利息；三、一审、二审诉讼费用由华润公司承担。事实及理由：一、一审法院认为华润公司不存在欺诈或故意隐瞒重要信息的情形属认定事实错误。成国用（2008）第998号国土证证载的土地使用权终止日期与《商品房买卖合同（现售）》第一条中约定的土地使用权终止日期一致，但在签订该合同前，华润公司即已知晓其售出的房屋所占用的土地使用权终止日期与上述向买受人明示的使用权终止日期不一致，其在签订合同前及合同条款中均未向买受人告知，明显存在故意隐瞒，且其销售人员还将所售商铺所占用土地的年限比法律规定的多10年作为商铺优势进行销售营销，致台盛安公司确信该商铺所占用土地的终止日期为2055年12月5日，而对交易的标的和价格产生了严重的误判；二、一审法院虽认定华润公司存在过错，但因台盛安公司与华润公司未约定违约责任而驳回台盛安公司的损失赔偿主张，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》有明确规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。台盛安公司与华润公司虽未在合同中约定关于案涉房屋所占用的土地使用年限与买受人过户后土地使用年限不符的违约责任如何承担，但华润公司违反合同约定，过户给台盛安公司的房屋土地使用年限与合同约定不符，存在违约行为，给台盛安公司造成了实际损失，为确定损失金额，台盛安公司在一审中提交了评估申请。在涉案房屋成交价款的确定上，因华润公司隐瞒重要信息，台盛安公司与华润公司无法协商至台盛安公司可接受的合理价格。经向房产评估机构咨询及估算，因土地使用年限减少10年，房屋价款差额为365947.22元。华润公司辩称：华润公司不存在任何的欺诈或故意隐瞒重要信息的情形，也不存在任何过错。成国用（2008）第××号总体属性为公共用地，华润公司按照相关的法律法规经合法报规报建，兼容了部分商业用地，没有违反任何约定。同时，根据台盛安公司与华润公司签署的《商品房买卖合同》第一条项目建设依据，第二条销售依据以及第三条商品房基本情况可以看出，华润公司已经在《商品房买卖合同》中对案涉房屋的性质进行了说明。台盛安公司依据的是《商品房买卖合同》第一条，认为土地使用权的终止日期应当到2055年12月5日。但是第1条只是项目建设的依据，是对成国用（2008）第××号的总体信息的告知，目的是使交易双方对于案涉房屋所属土地的整体信息对称，而并非是华润公司对案涉房屋土地使用年限的承诺。在《商品房买卖合同》第三条商品房基本情况中才是对案涉房屋性质的说明，明确了该商品房的规划用途为商业。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之规定第12条，商业性质土地使用权年限应为40年。商品房的规划用途肯定与土地使用权的性质是对应的。台盛安公司已被明确告知土地使用权的年限为40年。同时《商品房买卖合同》中提及的国有土地使用权证以及建设规划许可证、房屋所有权证等信息，可以充分证明华润公司是经过合法的报规报建，地块八，地块八兼容了部分商业确告诉了台盛安公司。台盛安公司购买案涉房屋时是现房出售，且其购买意愿就是购买商业房屋。台盛安公司就案涉房屋购买时所签署的房屋信息的地块商铺相关信息了解确认单，商铺特别提示信息确认书，以及签约声明已经明确了台盛安公司清楚知道购买的是商铺，且对相关建设依据，相关情况清楚知悉，在双方签订的商品房买卖合同补充协议第1条也明确了台盛安公司在购买商铺前知悉案涉房屋的地块建设依据以及规划条件等。基于此前提，台盛安公司在2017年3月6日取得了案涉房屋不动产权证书，写明了用途为商业用地。华润公司一方的告知与台盛安公司一方的购买意愿是吻合的，因此华润公司与台盛安公司实际履行的行为符合买卖合同中对于案涉房屋土地使用年限的约定，不存在任何过错。台盛安公司主张退回房屋年限差价30余万元，没有任何依据。台盛安公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令华润公司立即向台盛安公司返还房屋价款差额365947.22元并按人民银行同期贷款利率的四倍赔偿自合同签订之日起至返还之日止的资金利息损失；2.案件诉讼费由华润公司承担。一审法院认定事实：2016年12月23日，华润公司（出卖人）与台盛安公司（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同（现售）》第一条“项目建设依据”中约定出卖人以出让方式取得坐落于成华区双桥子（地块六（地块六）地块的建设用地使用权国有土地使用证号为成国用（2008）第××号，土地使用权面积为8065.01平方米，买受人购买的商品房所占用的土地规划用途为公共基础设施用地，土地使用权终止日期为2055年12月5日。第二条“销售依据”中约定该商品房已取得房屋所有权证，证号为权2261810。第三条“商品房基本情况”中约定该商品房的规划用途为商业，该商品房为20幢1层106号，建筑面积共112平方米。第七条中“计价方式与价款”约定所购商品房总价款合计4287360元。第八条“付款方式及期限”中约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1000000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当在2017年1月3日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款1500000元应当于2016年12月23日前支付，第二期房价款2787360元应当于2017年1月3日前支付。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定出卖人在签订合同之前已在销售现场向买受人公示了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、项目总平规划图、建设工程竣工验收备案证明文件等，并作出了合理的说明，买受人已知悉，买受人已充分预见到该商品房相关包括但不限于建设依据、规划条件、设计条件、结构形式、法律状况以及该商品房竣工后的自然状态等，买受人对此予以确认。当日，台盛安公司还签署了《华润二十四城二期ＡＢ地块商铺相关信息了解确认单》《华润二十四城项目二期ＡＢ地块商铺特别提示信息确认书》《签约声明》等文件，但前述签约文件均无案涉房屋土地使用权年限的明确约定。成国用（2008）第××号国有土地使用权证载明案涉房屋所在土地的土地使用权人为华润公司，坐落为成华区双桥子（地块八（地块八（，地类为公共基础设施用地，使用权类型为出让，终止日期为2055年12月5日；业务件号为权2261810的房屋产权证载明房屋所有权人为华润公司，规划用途为商业，但未载明土地使用年限。前述国有土地使用权证及房屋产权证载明的信息与《商品房买卖合同（现售）》中约定的信息一致。合同签订后，台盛安公司按约向华润公司缴纳了购房款，华润公司按约向台盛安公司交付了案涉房屋。2017年2月，台盛安公司取得了案涉房屋的不动产权证，载明案涉房屋的国有建设用地使用权为2045年12月5日止。台盛安公司认为其与约定的使用权年限不符，遂诉至一审法院。一审法院另查明，成国用（2008）第××号国有土地使用权系华润公司于2005年通过出让方式取得，出让起始年限自2005年12月6日起计算，原发证用途为公共基础设施用地，归类有误，依据出让合同，应为公共服务设施用地，土地实际用途为商业用地、机关团体用地、医疗卫生用地。华润公司于2012年9月13日取得了相应的建设工程规划合格证，显示建设工程名称为商业、社区居委会、社区服务中心及配套设施。依据该宗地2014年1月的地籍勘丈记事显示，宗地总面积为8065.01平方米，其中，商业用地分摊土地面积7787.16平方米，机关团体用地分摊土地面积91.74平方米，医疗卫生用地分摊土地面积186.11平方米。2016年6月28日，成都市国土资源局行政审批处向华润公司出具了《办理国有建设用地使用权分户分摊登记告知书》，载明：华润公司位于成华区双福二路39号的建设项目用地〔国土证号：成国用（20**）第××号（竣）〕已完成竣工登记，经核定，宗地总面积为8065.01平方米，其中，商业用地7787.16平方米，机关团体用地91.74平方米，医疗卫生用地186.11平方米，出让土地终止年限为商业2045年12月5日，机关团体、医疗卫生2055年12月5日，该宗地已具备办理国有建设用地使用权分户分摊登记条件，可向成都市国土资源局成华分局申请办理国有建设用地使用权分户分摊登记。一审庭审中，台盛安公司确认其明确知晓所购房屋系商业性质，但基于对华润公司在销售时出示的国有土地使用权证及房屋产权证等登记信息的信赖等因素，相信案涉房屋的土地使用权期限到2055年12月5日才同意以合同约定价格购买案涉商铺，现因案涉房屋的使用年限到2045年12月5日，故台盛安公司主张要求华润公司承担违约责任，返还该10年土地使用权年限对应的房屋价款，台盛安公司还向本院申请对因土地使用年限差距导致的房屋价值损失进行评估。台盛安同时确认《商品房买卖合同（现售）》双方已正常履行，其不对合同主张权利。华润公司确认除对案涉房屋属商业性质进行披露外，因《商品房买卖合同（现售）》系统一模板，故未对商业土地的使用年限进行披露，其同时认可补充协议并没有模板，但其并未就相关事项进行补充约定。一审法院认为，本案争议焦点为《商品房买卖合同（现售）》载明的案涉房屋所占用的土地使用权终止日期与该房屋不动产权证载明的土地使用权使用期限不符，台盛安公司据此要求华润公司赔偿房屋价差损失及相应利息是否应予支持。台盛安公司认为华润公司存在故意隐瞒及欺诈行为，对此应承担违约责任即赔偿价差损失，华润公司不予认可。对此，一审法院认为：首先，华润公司在《商品房买卖合同（现售）》第一条“项目建设依据”中约定的土地使用权终止日期与其领取的成国用（2008）第××号国有土地使用权上的土地使用权终止日期一致，华润公司对此不存在欺诈或故意隐瞒重要信息的情形。其次，成国用（2008）第××号国有土地使用权虽然规划用途为公共服务设施用地，但华润公司在依法履行了相应报规报建手续后，其实际用地为商业用地及机关团体用地、医疗卫生用地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条关于“土地使用权出让最高年限按土地用途确定：商业用地40年，综合或其他用地50年”的规定，《商品房买卖合同（现售）》第一条关于土地使用权终止日期的约定指向的应是案涉房屋所占用土地的最长使用年限，但其实际使用年限仍应因其用地性质而受到前述有关各类土地用途最高使用年限规定的限制。因《商品房买卖合同（现售）》第三条已明确约定案涉房屋的规划用途为商业，且台盛安公司在一审庭审中亦确认所购房屋系商业性质，而台盛安公司据此取得的案涉房屋不动产权证载明的土地使用期限也与前述法律规定相符，故不能据此认定华润公司存在欺诈或故意隐瞒重要信息的行为。最后，华润公司虽然在《商品房买卖合同（现售）》中明确了其占用土地的国有土地使用权证的相关信息并载明了案涉房屋的商业性质，但因土地使用权使用期限系买受人在购房时的重要考量因素，故其作为专业的房地产开发商，在依法履行了相应的土地用途变更手续后，仍应当及时就案涉房屋实际享有的土地使用权使用期限向台盛安公司进行明示，但其并未告知台盛安公司该项信息，其对此存在一定过错。因台盛安公司当庭确认双方已正常履行合同，其不对合同主张权利，故一审法院依法予以确认。针对台盛安公司据此要求华润公司承担违约责任即赔偿价差损失及利息，一审法院认为，虽然华润公司存在一定过错，但双方并未就相应违约责任进行约定，同时，如前所述，商业用地的最高使用年限系受法律规定，台盛安公司对该法律规定亦应当知晓，故在缺乏相应违约责任约定的前提下，台盛安公司据此要求返还10年土地使用权年限对应的房屋价款及相应利息，于法无据，一审法院依法不予支持，同时对其提出的相应评估申请一审法院亦依法不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回台盛安公司的全部诉讼请求。案件受理费6819元，减半收取计3409.5元，由台盛安公司承担。二审中，台盛安公司、华润公司均未提交新证据。二审中，台盛安公司对一审判决第9页倒数第4行“《商品房买卖合同补充协议》第一条……”至第10页第3行“……买受人对此予以确认”有异议。认为买受人签订了补充协议并不意味着出售人向买受人明示了该商品房的建设依据、规划条件、设计条件、结构形式、法律状况，而仅仅是格式合同中的文字表述。出售人应提供相应的证据证明该商品房的相关状况，通过其他方式进行详细告知。华润公司对一审判决第11页“依据出让合同应为公共服务设施用地，土地实际用途为商业用地、机关团体用地、医疗卫生用地”有异议，认为土地的总体信息没有问题，只是在满足成都市相应规划的情况下通过合法的申请报规报建，申请兼容了部分商业用地。规划局、国土局批准同意了商业用地、机关团体用地、医疗卫生用地。经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，台盛安公司与华润公司签订的《商品房买卖合同（现售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据台盛安公司的上诉请求与华润公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、华润公司是否存在欺诈或故意隐瞒重要信息的行为；二、华润公司是否应承担返还房屋差价损失的责任。现就上述争议焦点的认定分述如下：关于华润公司是否存在欺诈或故意隐瞒重要信息的行为的问题，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第一条约定土地规划用途为公共基础设施用地，土地使用权终止日期2055年12月5日，该约定与成国用（2008）第××号国有土地使用权规划用途为及土地使用权终止日期相一致。而且《商品房买卖合同（现售）》第三条已明确约定案涉房屋的规划用途为商业，台盛安公司亦确认所购房屋系商业性质，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条关于“土地使用权出让最高年限按土地用途确定：商业用地40年，综合或其他用地50年”的规定，台盛安公司取得的案涉房屋不动产权证载明的土地使用期限与前述法律规定相符，故台盛安公司主张华润公司存在欺诈或故意隐瞒重要信息行为的上诉理由不成立，本院不予支持。关于华润公司是否应承担返还房屋差价损失责任的问题，本院认为，因台盛安公司所购房屋为商业性质，且法律法规也规定了商业地产的土地年限为40年，台盛安公司主张华润公司存在欺诈或故意隐瞒重要信息行为的理由不成立。虽然台盛安公司与华润公司签订的《商品房买卖合同（现售）》载明土地使用权期限到2055年12月5日系华润公司失误造成的，但该失误并不能改变商业地产的属性，既不会产生房屋差价损失，亦不会造成台盛安公司产生实际损失。因此，台盛安公司上诉主张返还房屋差价损失理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费6819元，由台盛安公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 俊审 判 员  龚 耘审 判 员  冯 璐二〇一九年八月十四日法官助理  李文慧书 记 员  杨珍梅