安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初859号 原告（反诉被告）：含山县兴含房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码913405227233393318（1-1），住所地含山县环峰镇环峰东路水心亭大市场**楼。 法定代表人：胡进，该公司董事长。 被告（反诉原告）：宫尚宝，男，1978年3月19日出生，汉族，住含山县。 委托诉讼代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师。 原告含山县兴含房地产开发有限责任公司（以下简称“兴含房产公司”）与被告宫尚宝商品房预售合同纠纷一案，于2019年3月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序审判，审理中因案件复杂疑难，于2019年5月26日依法转为普通程序进行审理。宫尚宝于2019年7月8日提出反诉，经本院审查决定予以合并审理，于2019年7月16日公开开庭进行审理，原告兴含房产公司法定代表人胡进、被告宫尚宝及其委托诉讼代理人吴一泓到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 兴含房产公司诉讼请求：1、判决宫尚宝继续履行与兴含房产公司所签“商品房买卖协议”；2、判决宫尚宝给付1024室购房尾款89046元；3、判决宫尚宝按8‰月利率支付上述款项自2015年11月1日起至清偿之日的利息；4、判决宫尚宝承担诉讼费用。事实与理由：兴含房产公司系含山县环峰镇含城农贸市场的开发商。宫尚宝购买兴含房产公司开发的摊位一个，为此宫尚宝向兴含房产公司交付购房定金37000元。为明确双方权利义务，兴含房产公司、宫尚宝签订了《商品房买卖协议》。该协议约定，宫尚宝所购房屋的房号为1024,楼层为北一层，用途为摊位，建筑面积为5.351㎡,单价23560元/㎡,房屋总价款为126046元。该协议第二条对房款支付作出了明确约定。该协议第十一条第三款约定，宫尚宝在约定的时间内逾期支付购房款，自逾期之日起，按8‰月利率向兴含房产公司支付应交购房款的利息至清偿之日止。合同签订后，宫尚宝并未按照协议约定全面履行义务。 宫尚宝辩称：1、兴含房产公司涉嫌虚假和非法销售，兴含房产公司向法庭提交的证据均是违反法律规定的；2、宫尚宝支付给兴含房产公司的不是购房定金，是兴含房产公司为规避法律责任，以借条的形式收取的购房款；3、兴含房产公司所提交的《商品房买卖协议》，违反法律规定，非建设部门备案的商品房买卖协议，该协议不能备案，不能成为档案材料的构成部分，更不能成为商品房买卖交易的依据；4、兴含房产公司未能按照承诺交付房屋，同时对房屋的设计进行了变更，直接影响了宫尚宝对该房屋的使用。综上，请求人民法院依法驳回兴含房产公司的诉请。 宫尚宝反诉请求：1、解除双方的买卖合同；2、判令兴含房产公司返还购房款37000元。事实与理由：一、兴含房产公司夸大宣传涉案含城农贸市场具有五大商业价值：1、全城唯一，独享财富盛宴；2、首选投资，一站式全业态覆盖；3、民生工程，政府重点菜篮子工程；4、完善配套，打造一流农贸市场；5、专业管理，保证市场成功运营。二、兴含房产公司承诺含城农贸市场有大型超市入驻。三、兴含房产公司在没有房屋销售许可证情况下，违法变相收取购房款。综上，宫尚宝要求解除合同，由兴含房产公司返还购房款。 兴含房产公司辩称：1、含城农贸市场五大商业价值客观存在，不能以此认定双方签订的商品房买卖合同不成立；2、即使销售时未取得房屋预售许可证，诉讼时已取得房屋销售许可证，双方签订的商品房买卖合同仍然有效；3、含城农贸市场707户业主与兴含房产公司签订的合同均已经履行完毕。 为证明自己的主张，兴含房产公司提供下列证据： 证据1：1、公司营业执照；2、商品房预售许可证。证明：1、兴含房产公司主体资格；2、兴含房产公司于2014年9月17日取得房屋预售许可，涉案合同合法有效。 证据2：《商品房买卖协议》，证明：1、兴含房产公司与宫尚宝依法建立商品房买卖合同关系；2、房屋买卖协议对房屋的价款、支付方式、迟延付款的违约责任有明确的约定，兴含房产公司以借条的形式收取款项，不影响该款项作为购房定金性质；3、宫尚宝迟延交付房款构成违约，根据合同约定应当从逾期之日起按照月8‰支付逾期利息至清偿之日。 证据3：《交房公告》，证明：兴含房产公司履行合同交房义务，兴含房产公司不仅在2015年9月30日发布了交房公告，还向所有购房人进行电话以及其他形式的通知。 证据4：工程竣工验收报告，证明：案涉房屋2015年5月28日竣工验收合格。 证据5：含山县政府关于含城农贸市场有关问题协调（2016）第5号会议纪要，证明：含城农贸市场的管理主体是县商务局，兴含房产公司只负责房屋开发和销售。 证据6：1、含城农贸市场业主信息、承诺书、交房确认书（刘礼群、李铭维、贾思花）、涉案房屋备案登记表，证明：兴含房产公司已尽通知义务，宫尚宝接到通知之后拒绝接受该房屋，也拒绝交付尾款；兴含房产公司已经于2015年年底向房产局申请了合同备案。 证据7：1、（2015）含民三初字第00135号民事判决书、2、（2015）含民二初00281号判决书，证明：与本案基本事实相同的案件，人民法院生效判决支持了兴含房产公司的诉请。 宫尚宝的质证意见： 对证据1：1、公司营业执照；2、商品房预售许可证；三性均无异议，但是兴含房产公司收取宫尚宝款项时并未取得房屋预售许可证，属违法行为。 对证据2：《商品房买卖协议》，质证意见：1、《商品房买卖协议》只有最后一页有宫尚宝签名，无法确认该协议真实性；2、《商品房买卖协议》在取得预售许可证之前签订，预售行为违法；该《商品房买卖协议》非备案合同格式不能备案；该《商品房买卖协议》第六条免除违约责任没有依法告知合同相对人。 对证据3：宫尚宝未收到交房通知，同时兴含房产公司违反合同约定延迟交付房屋。 对证据4：工程竣工验收报告与本案没有关联性，同时兴含房产公司提交的是复印件，对其真实性有异议。 对证据5、6、7：需要兴含房产公司提供原件后予以质证。 为证明自己的主张，宫尚宝提供下列证据： 证据1：宫尚宝身份证，证明：1、宫尚宝的身份信息；2、反诉人适格的诉讼主体资格。 证据2：交房须知，证明：兴含房产公司没有按照合同约定的时间交付房屋。 证据3：含城农贸市场宣传手册（复印件），证明：1、兴含房产公司承诺的五大商业价值无一实现；2、兴含房产公司承诺大型超市入驻，子虚乌有。 证据4：商品房预售许可证（复印件），证明：兴含房产公司以借条收取购房款违反了法律规定。 证据5：工程联系单、农贸市场立面效果图（复印件），证明：1、兴含房产公司变更了设计；2、变更未告知宫尚宝，未取得宫尚宝同意。 兴含房产公司对宫尚宝举证的质证意见： 对证据1：无异议 对证据2：合同有约定，交房时间可以延期三个月。 对证据3：兴含房产公司已经通过招商引资与超市签订了入驻合同，年底可以入驻。 对证据5：设计变更是外墙，不影响宫尚宝的使用，同时变更设计程序是合法的。 本院经组织对兴含房产公司、宫尚宝双方的举证、质证，对双方均不持异议的证据予以确认，并记录在卷。对有异议的证据作以下分析认定： 兴含房产公司举证的证据1《商品房预售许可证》，宫尚宝认为兴含房产公司收取宫尚宝款项时并未取得房屋预售许可证，属违法行为。本院认为，兴含房产公司在未取得商品房预售许可证情况下预售房屋违反行政法相关规定。 兴含房产公司举证的证据2《商品房买卖协议》，宫尚宝认为：1、《商品房买卖协议》只有最后一页有宫尚宝签名，无法确认该协议真实性；2、该《商品房买卖协议》非备案合同格式不能备案；3、该《商品房买卖协议》第六条免除违约责任没有依法告知合同相对人。本院认为，《商品房买卖协议》最后一页有宫尚宝的签名，是合同签名的通常做法，经审查该协议内容由兴含房产公司统一制定的格式化内容，应当具有真实性；《商品房买卖协议》非备案合同格式，经本院咨询房管部门，该合同在备案时可以按照房管部门统一格式转换；《商品房买卖协议》第六条免除违约责任条款，虽然没有特别提示，但该条内容在整个合同内容不多，从段落结构、字号来看比较醒目。对该组质证意见不予采信。 兴含房产公司举证的证据3《交房公告》，宫尚宝认为未收到交房通知，同时兴含房产公司违反合同约定延迟交付房屋。本院认为开发商在房屋具备交付条件的情况下，按照日常生活经验，会以书面公告、电话通知等方式通知购房人交接房屋，实现公司开发房屋获取利益的目的，实际大多数愿意接受房屋的业主都交接了房屋，宫尚宝对涉案房屋存有异议不愿交接，辩称对交接房通知未接到不符常理；是否迟延交付房屋问题将另行分析认定。 兴含房产公司举证证据4《工程竣工验收报告》，宫尚宝认为《工程竣工验收报告》与本案没有关联性，同时兴含房产公司提交的是复印件，对其真实性有异议。庭后，兴含房产公司提供了涉案房屋《竣工验收备案表》，本院认为能够证明涉案工程经验收合格。 兴含房产公司举证证据5、6、7，宫尚宝认为提供的是复印件不予质证，本院认为该三组证据与本案不具有关联性。 宫尚宝举证证据3：含城农贸市场宣传手册，认为兴含房产公司夸大宣传涉案房屋商业价值、同时宣传的超市入驻子虚乌有；本院认为含城农贸市场地理位置和历史渊源具有很好的商业前景，这也是购房者明知兴含房产公司不具有售房条件，而纷纷以出借款方式交付购房定金的重要原因；协议约定有超市入驻，预售当时兴含房产公司与含山“好又多超市”草签了入驻协议，只是后期没有满足超市提出的入住条件，“好又多超市”未实际入驻，客观上兴含房产公司一直在努力引进超市入驻该市场。 宫尚宝举证证据5工程联系单、农贸市场立面效果图（复印件），认为：1、兴含房产公司变更了设计；2、变更未告知宫尚宝，未取得宫尚宝同意。经核查兴含房产公司对农贸市场立面确实有所变更，没有告知购房户。本院认为对涉案房屋外立面变更，宫尚宝未能提供证据证明对其所购买摊位产生实质性影响。 根据双方当事人的举证、质证以及本院对相关证据的认定，结合双方当事人当庭陈述和辩解，综合分析认定事实如下： 兴含房产公司系自然人投资有限责任公司，兴含房产公司原法定代表人系郭锡宏，2015年11月9日依法定程序变更为现任法定代表人胡进。2014年3月兴含房产公司开发建设位于含山县环峰镇含城农贸市场。宫尚宝欲购买含城农贸市场北一层1024摊位（肉类），于2014年4月28日与兴含房产公司签订了商品房买卖协议。协议约定主要内容：一、房号、建筑面积、单价、总金额：1024号摊位面积5.35㎡，单价23560元∕㎡，金额126046元。二、房款支付方式：1、签订协议之日交付定金37000元（届时可抵作房款）；2、北一层封顶时预交购房款50000元，尾款39046元于二层封顶时付清。三、房屋概况：为框架结构，具体结构以该项目施工图纸为准。四、房屋质量等级：合格。五、房屋交付期限：2015年6月底。六、产权登记：由兴含房产公司在房屋交付后四个月内办理房屋所有权、土地使用权两证，买卖双方按规定承担办证费用，买受方必须按有关规定缴纳契税、物业专项维修资金等费用，不按规定缴纳费用产生的相关后果自己承担。七、违约责任：协议生效后，买受方非因工程质量被依法认定不合格而单方解除本协议要求退房，出售方只退还预购定金之外的购房款本金，不支付利息，买受方预交的购房定金作为买受方付给出售方的违约金；房屋竣工后，买受方在收到出售方交房通知后一个月内办理完交接房手续；买受方逾期不办理交接房手续，视为自动退房；买受方预交的定金作为付给出售方的违约金，其它购房款待出售方将该房屋售出后再退还给买受方（只退本金不付利息）；出售方在约定的交房时间延长三个月后再延期交房，自再延期交房之日起按8‰月利率向买受人支付已付房款的利息至交房日止；买受方未按约定的时间逾期交付房款，自逾期之日起按8‰月利率向出售方支付已交房款的利息至付清房款日止。合同签订日即2014年4月28日宫尚宝交付了人民币37000元，由时任该公司法人代表郭锡宏出具书面借条（当时尚未取得售房许可）；之后宫尚宝未再履行给付义务。 2014年9月17日兴含房产公司取得含城农贸市场商品房预售许可证（含房预售证第20140099号），2015年9月2日涉案工程竣工经含山县建设工程质量监督站验收合格，2015年9月30日兴含房产公司向买受人发出交房须知，按所购房屋区域分三期于2015年国庆节放假期间办理交接房手续。按照日常生活经验判断，宫尚宝应当知晓交接房通知内容，但没有去兴含房产公司办理购房交接手续。 关于兴含房产公司延期交房问题。涉案房屋买卖协议第六条约定于2015年6月底交房，但遇有下列三种原因之一可以延长交房时间三个月，不承担违约责任，其中包括施工企业拖延工期致使不能按期交房。庭审查明施工企业于2015年8月30日提交验收备案，2015年9月29日建设主管部门同意竣工验收备案；涉案房屋买卖协议第十一条违约责任约定：甲方（兴含房产公司）在约定交房时间延长三个月后再延期交房，自再延期交房之日起，按8‰月利率支付乙方（宫尚宝）已付房款的利息至交房之日止。综上，兴含房产公司不应承担延期交房违约责任。 本院认为，兴含房产公司与宫尚宝签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，虽然协议签订之时，兴含房产公司尚未取得含城农贸市场商品房预售许可证，但起诉时兴含房产公司已经取得了含城农贸市场商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，双方签订的《商品房买卖协议》合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案争议的焦点：兴含房产公司在商品房预售中是否违约，构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的，一方违约行为致使另一方不能实现合同目的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”宫尚宝所诉涉案中的超市并非兴含房产公司虚构规划，只是运营没有成功，兴含房产公司尚在努力招商，因此不能认定兴含房产公司违约；在涉案房产销售后，兴含房产公司对涉案房屋外立面依照相关程序变更，但没有对宫尚宝所购摊位质量或者使用功能产生影响，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”也不能认定兴含房产公司违约；宫尚宝行使合同解除权也超过了法律规定的期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”综合上述分析，对兴含房产公司要求宫尚宝继续履行《商品房买卖协议》，给付购房尾款及逾期利息的诉请，本院予以支持；对宫尚宝要求解除所签订的涉案《商品房买卖协议》、返还购房款的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条，《商品房销售管理办法》第二十四条规定，判决如下： 一、宫尚宝继续履行涉案《商品房买卖协议》，于本判决生效后十日内给付含山县兴含房地产开发有限责任公司购房款89046元及逾期给付利息（以89046元为基数，按照月利率8‰，自2015年11月1日计算至实际给付之日）； 二、驳回宫尚宝要求解除与含山县兴含房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖协议》、含山县兴含房地产开发有限责任公司立即返还已交房款37000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2100元、反诉费800元，合计2900元，由宫尚宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  胡成全 人民陪审员  董 红 人民陪审员  熊月文 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  张悦晗