安徽省铜陵市郊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0711民初1037号 原告：铜陵力邦物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市丽景花园城****，统一社会信用代码为9134070005701530XQ。 法定代表人：陆学忠，系铜陵力邦物业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：赵丕军，系铜陵力邦物业管理有限公司职工。 被告：徐宏宝，男，1963年8月1日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 原告铜陵力邦物业管理有限公司与被告徐宏宝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵丕军和被告徐宏宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告于2010年12月30日交接验收了丽景花园城19栋3单元505室房屋，该房屋建筑面积为101.96平方米。2013年2月15日，丽景花园城物业服务公司由安徽洁雅物业有限公司变更为原告，由原告为被告提供物业服务，物业服务费收费标准为每月每平方米0.5元。原告按约定提供物业服务，而被告自2013年2月16日起一直拖欠物业费，经原告多次催交，但被告拒绝交纳。原告无奈诉至法院，请求判决：1、被告立即向原告支付物业费3849元（自2013年2月16日计算至2019年5月30日，共计75.5个月）；2、判令被告立即向原告支付违约金12904元；3、本案的诉讼费由被告承担。 被告辩称：1、我不认识原告，原告起诉我没有理由。2、如果原告按照协议提供服务，我方愿意缴纳物业费。我嘉房屋阳台漏水、管道漏水、客厅和卧房墙壁开裂，物业公司未进行维修，这是我不缴纳物业费的原因。3、要求原告赔偿我自己维修花费的4500元，将我家房屋问题全部修好，我会补交物业费。 经审理查明：原告系铜陵市郊区丽景花园城住宅小区前期物业服务公司，被告系该小区19栋3单元505室业主，其住房面积为101.96平方米。 2009年11月10日，铜陵市洁雅物业有限责任公司与丽景花园城住宅小区的开发商铜陵嘉舜房产置业有限责任公司签订《丽景花园城住宅小区前期物业管理服务合同》，合同期限自2009年11月15日起至2013年2月15日止。2010年12月30日，铜陵市洁雅物业有限责任公司（甲方）与被告（乙方）签订一份《丽景花园城小区前期物业管理服务协议》，协议约定：第一条双方的权利义务：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；乙方依据协议约定向甲方交纳物业管理服务费用。第二条物业服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安；五、交通秩序与车辆停放。第三条物业管理服务质量：一、房屋外观：1、外墙不破损，确保外观一致，无乱涂乱画现象；2、空调冷凝水按设计规定排放，空调外机按设计规定安装；二、设备按需求正常运行；三、共用设施设备定期维护保养、专人维护保养；四、小区环境整洁、无污染、垃圾日产日清；五、绿化养护得当、定期修剪、美观协调；六、交通秩序与车辆停放做到畅通有序、停放整齐。第四条物业管理服务费用交费时间和标准：每年12月份交纳次年1－6月费用，每年6月份交纳当年7－12月费用；住宅多层，按建筑面积每月每平方米0.5元交纳。第十条违约责任：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天0.3‰交纳违约金。2013年2月15日，铜陵市洁雅物业有限责任公司与丽景花园城住宅小区的开发商铜陵嘉舜房产置业有限责任公司的合同因到期而解除。同日，铜陵嘉舜房产置业有限责任公司与原告签订《丽景花园城住宅小区前期物业管理服务合同》，铜陵嘉舜房产置业有限责任公司选聘原告对丽景花园城住宅小区提供前期物业管理服务，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅交费标准为每月每平方米0.5元。合同到期后，铜陵嘉舜房产置业有限责任公司与原告铜陵力邦物业管理有限公司又两次续签了两份《丽景花园城住宅小区前期物业管理服务合同》。合同期限2015年3月2日起至2019年3月1日止、2019年3月2日起至2022年3月2日止。从2013年2月16日至今，丽景花园城住宅小区的物业服务一直由原告提供。被告自2013年2月16日起一直未交纳物业服务费，至2019年5月30日累计欠付75.5个月的物业服务费。 另查，原、被告之间没有签订物业管理服务协议。 上述事实，有物业管理服务协议、情况说明、入住通知单、业主领房验收交接表、照片及当事人陈述等证据在案证实，已经庭审举证、质证和本院审查核实，予以认定。 本院认为：合法的物业服务合同关系受法律保护。原、被告之间虽然没有签订书面的物业管理服务协议，但原告是经丽景花园城住宅小区的开发商铜陵嘉舜房产置业有限责任公司选聘对丽景花园城住宅小区提供前期物业管理服务，并从2013年2月15日开始一直提供物业服务至今，原、被告之间已形成事实上的服务合同关系，被告作为该小区的业主，其应当履行向原告交纳物业服务费的义务。关于物业服务费的交费标准，结合被告与铜陵市洁雅物业有限责任公司签订的《丽景花园城小区前期物业管理服务协议》以及原告与铜陵嘉舜房产置业有限责任公司签订的《丽景花园城住宅小区前期物业管理服务合同》中统一的收费标准“多层住宅每月每平方米0.5元交费”，本院认为可以参照该标准执行。即自2013年2月16日至2019年5月30日，计75.5个月，被告共应交纳的物业服务费为3849元（101.96平方米×0.5元/月×75.5个月）。被告因其家中墙体出现开裂等问题拒交物业服务费，没有法律依据，关于被告“要求物业公司赔偿维修费用4500元”，由于被告既未提出反诉，也未提供证据，无事实和法律依据，不予采纳，房屋质量问题被告可以向相关责任单位主张权利。但原告系从事物业服务单位，其有义务协助业主向相关部门反映，并结合原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，所以，原告自身应当承担一定的责任。结合本案的情况，由被告向原告交纳所欠的物业服务费3849元的70%即为2694.30元。关于原告铜陵力邦物业管理有限公司主张违约金10228元的问题，因原告铜陵力邦物业管理有限公司在服务上存在瑕疵，造成被告的物业费未能按时交纳，故此诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告徐宏宝于本判决生效后十日内给付原告铜陵力邦物业管理有限公司2013年2月16日至2019年5月30日期间的物业服务费2694.30元。 二、驳回原告铜陵力邦物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费219元减半收取109.50元，由原告铜陵力邦物业管理有限公司负担91.50元，被告徐宏宝负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 林 辉 二〇一九年八月二十六日 书记员 佘雅娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条——当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国合同法》第一百二十条——当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》第四十一条——业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从起约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条——建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。