广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初966号原告：广州农村商业银行股份有限公司清远分行。营业场所：清远市清城区小市凤翔大道5号东方巴黎一号楼商铺（1-3楼部分）。负责人：黄文洲。委托诉讼代理人：卢建，该行职员。委托诉讼代理人：董许杰，该行职员。被告：李海军，男，1986年3月3日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被告：李海琳，女，1988年7月1日出生，汉族，住河南省潢川县。被告：清远联投置业有限公司。住所地：清远市清城区龙塘镇广清大道**米娅新城阿尔勒中心****商业号**自编号**。法定代表人：范小冲，董事长。被告：联泰（清远）房地产有限公司。住所地：清。住所地：清远市清城区龙塘镇广清大道**米娅新城阿尔勒中心****商业号**自编号**>法定代表人：范小冲，董事长。上列两被告的共同委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行与被告李海军、李海琳、清远联投置业有限公司（以下简称联投公司）、联泰（清远）房地产有限公司（以下简称联泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行的委托诉讼代理人卢健、董许杰，被告李海军，被告联投公司、联泰公司的共同委托诉讼代理人傅志坚到庭参加诉讼。被告李海琳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李海军、李海琳的楼宇按揭合同并立即偿还剩余贷款本金423563.53元及截止至结清日的利息（暂计算至2019年1月21日为1557元，此后按照合同约定计算至付清之日止）；2、被告三、四承担连带保证责任。3、原告对被告一、二名下的位于清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城峰景苑十幢一单元11层03号房屋价款在债权范围内优先受偿；4、被告承担诉讼费等实现债权的费用。事实和理由：被告一、二未按时偿还原告贷款本金及利息。2017年3月3日，原告与被告一、二签订了《楼宇按揭合同》，约定原告向被告一、二提供贷款435000元，贷款期限叁拾年，借款的金额、期限、利率、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借据为合同的组成部分，具有同等法律效力。原告于2017年5月25日按约定发放了贷款，借据号5807004201700274001，期限自2017年5月25日至2047年5月25日，被告一、二不按合同约定偿还应付的借款本金及利息，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息，对不能按期支付的利息，应按本款约定的罚息利率计收复利。2017年5月25日，原告与被告一、二签订借款借据（编号：5807004201700274001），并向被告一、二发放贷款435000元，到期日为2047年5月25日，期限内月利率3.675‰，还款方式为按月等额归还借款本息。2018年4月18日，双方办妥了有关房产的抵押权预告登记手续，并领取了不动产登记证明。2015年7月1日，原告与被告三、四签订《楼宇按揭合作协议》，被告三、四为借款人提供阶段性担保。上述借款自2017年5月25日发放后，被告一、二从2018年1月开始出现逾期，2018年3月-12月,2019年1月均出现逾期，截止原告起诉前，被告一、二共累计逾期12次。原告通过电话、短信、上门等催收方式通知借款人偿还贷款，但借款人仍无按期归还贷款本息。根据《楼宇按揭合同》第13.1（5）条和第13.2条的约定，“甲方若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分实现债权”；“甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权”。第一、第二被告已明显违反合同的还款约定，构成根本违约。原告根据相关约定要求第一、第二被告立即归还剩余全部贷款本金、贷款利息、逾期利息和罚息，原告对第一、第二被告名下的房产享有优先受偿权。根据《楼宇按揭合作协议》第6.2（A）条的约定“自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括废弃到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋有所权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除”。被告三、四承担无条件、不可撤销的连带担保责任。综上所述，鉴于被告未能按约定和原告要求归还贷款利息，使原告的合法权益受到严重侵害，特提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告李海军辩称：对原告的起诉没有意见，我方逾期还款是因为没有及时将款项支付到供房的银行卡，但我方后来均有补齐欠款。被告李海琳未作答辩。被告联投公司、联泰公司共同书面答辩称：1、答辩人无法核实被告李海军、李海琳是否有拖欠原告贷款本息的事实，在原告未充分证明其已催告后被告李海军、李海琳仍未履行还款义务的情况下，原告要求解除按揭合同，清偿贷款本息的诉请，应不予支持。2、答辩人与被答辩人约定的保证责任解除条件已成就，答辩人无须对本案承担保证责任。3、原告已具备为被告李海军、李海琳购买的房屋主张抵押权人优先权的条件，即使法院认定答辩人对本案承担保证责任，仅须对涉案房屋处置后价值不足的清偿的部分承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认原告起诉的基本事实。此外，《楼宇按揭合同》第十六条约定，借款人违反本合同规定任何条款，可能影响债权实现的，贷款人有权单方解除合同，并要求立即提前偿还借款。被告李海军、李海琳自2018年1月开始出现逾期还款，计算至2019年7月30日，被告李海军、李海琳拖欠贷款本金421683.79元、利息5888.7元。庭审中，被告李海军对原告主张逾期还款及欠款的事实予以认可。本院认为，原告分别与被告李海军、李海琳以及被告联投公司、联泰公司签订的《楼宇按揭合同》、《楼宇按揭合作协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。原告已依约向被告李海军、李海琳发放了贷款435000元，被告李海军、李海琳应恪守诚信，按期偿还借款本息。现被告李海军、李海琳未按合同约定还款，已构成违约，且至本案开庭审理前，仍有欠款本息未清偿，被告李海军、李海琳应按约定承担违约责任。根据合同中“借款人违反本合同规定任何条款，可能影响债权实现的，贷款人有权单方解除合同，并要求立即提前偿还借款”的约定，双方约定解除合同的条件已经成就，原告要求解除《楼宇按揭合同》，并要求被告李海军、李海琳偿还尚欠全部借款本息的请求，理由充分，本院予以支持。计算至2019年7月30日，被告李海军、李海琳拖欠贷款本金421683.79元、利息5888.7元，从2019年7月31日起的利息按合同约定计算至还清之日止。关于被告联投公司、联泰公司是否承担保证责任的问题。被告联投公司、联泰公司作为阶段性保证担保人，按照合同约定在涉案房屋所有权证及原告作为抵押权人的他项权证办妥之日前，被告联投公司、联泰公司仍应为被告李海军、李海琳的债务承担连带保证责任，现涉案房屋仅办理了不动产预告登记及以原告为权利人的抵押权预告登记，故被告联投公司、联泰公司的保证责任不能解除。被告联投公司、联泰公司认为保证责任解除的条件已成就，原告已具备抵押权人行使优先权条件的抗辩，本案抵押物仅办理了抵押物预告登记，抵押权并未生效，故被告该项抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条的规定，被告联投公司、联泰公司承担保证责任后，有权向被告李海军、李海玲追偿。原告要求对被告李海军、李海琳提供抵押的位于清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城峰景苑十幢一单元11层03号房屋享有优先受偿权的请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权是物权，经登记才能发生效力，涉案房屋系预告登记，原告享有的是抵押登记条件成就或者约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行与被告李海军、李海琳于2017年3月3日签订的《楼宇按揭合同》；二、被告李海军、李海琳于本判决生效之日起10日内向原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行偿还借款本金421683.79元及利息（利息计至2019年7月30日为5888.7元，从2019年7月31日起按合同约定计算至还清之日止）；三、被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司对李海军、李海琳所负还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7676元，由被告李海军、李海琳、清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  曲洋逸人民陪审员  温有财人民陪审员  雷介标二〇一九年八月二日书 记 员  梁朝晖附法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。