北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初16254号原告：关坚实，男，1953年10月31日出生，满族，退休人员，住北京市丰台区。被告：北京乐义永乐农业科技发展有限公司，住所地北京市密云区西大桥路**密云区投资促进局办公楼**-401。法定代表人：王克飞，总经理。委托诉讼代理人：韩敬奎，天津瀚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。原告关坚实与被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司（以下简称乐义永乐公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。关坚实，乐义永乐公司委托诉讼代理人徐占国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关坚实向本院提出诉讼请求：1.依法确认关坚实与乐义永乐公司签订的《乐义永乐丰采庄园承包合同》无效；2.要求乐义永乐公司退还承包款20万元；3.本案诉讼费用由乐义永乐公司承担。事实和理由：2016年6月11日，关坚实与乐义永乐公司签订《乐义永乐丰采庄园承包合同》，约定关坚实承包位于北京市通州区永乐店镇半截河村种植单元A1，占地面积750平方米，承包期限为自合同签订之日至2042年5月31日，承包费20万元一次性付清。合同签订后，关坚实支付承包费20万元，乐义永乐公司交付大棚和房屋。2017年8月16日，大棚被北京市通州区永乐店镇政府强制拆除，承包土地失去种植条件，合同已经无法继续履行。乐义永乐公司至今未能退还承包费并赔偿关坚实相应损失。故关坚实提起本案诉讼。乐义永乐公司辩称，乐义永乐公司在农用地上建设农业温室大棚系合法农业设施，乐义永乐公司将农业温室大棚承包给关坚实不违反法律、行政法规的相关规定，双方之间的农业温室大棚承包合同系合法有效的合同。如果法院认定双方之间签订的合同无效，关坚实对合同无效亦存在过错，应当依据其过错承当相应的责任。关坚实已使用期限内的承包费用应当予以扣除。故不同意关坚实的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月11日，乐义永乐公司（出租方、甲方）与关坚实（承包方、乙方）签订《乐义永乐丰采庄园承包合同》，约定：为响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化自家种植式的生态农业庄园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，甲、乙双方在平等、公平的基础上协商一致，订立本合同，以便双方共同遵守。乐义永乐丰采庄园位于北京市通州区永乐店镇半截河村，种植单元A1，占地面积750平方米。承包期限分为两期，第一期自签订之日起至2028年5月31日；第二期2028年6月1日起至2042年5月31日，甲方参照当时政府土地流转指导价格，交予半截河村委，乙方无须再交承包费用。交工日期为2016年6月11日。日光温室承包费200000元一次性付清。甲方提供日常生活用品及农业生产资料买卖服务。甲方保证水、电接入日光温室及正常使用。甲方公司有权按期收取电费、管理费等相关费用的权利，逾期6个月之内的，甲方按日向乙方收取管理费的千分之二作为违约金，合同继续履行；如果乙方逾期6个月未缴纳管理费，在甲方书面告知二次催缴后，甲方有权解除本合同，收回土地使用权及地上物，除退还乙方未使用年限的土地承包费使用外，不退还乙方任何费用，乙方因此造成的损失由乙方自行承担，如给甲方造成损失应负赔偿责任。在承包期间，日光温室等地上物的修缮由乙方自行负责。房屋质量保证符合日光温室规范和标准，非甲方原因造成的损坏，甲方不承担保修责任。此外，双方还对其他事项进行了约定。合同后附《管理协议》，约定种植单元主体、水电、各种管道主管线的维修、防水等执行丰采庄园管理、维修公约，物业服务费用本小区暂执行每套2000元/年，按年上交款物业管理费。此服务费包含以下服务内容：1.管理费用；2.水费；3.保安费；4.保洁费；5.生活垃圾清运费；6.公共区域绿化，7.公共设施维修费。此协议为补充协议，如和物业委托合同和公约有抵触的以此协议为准。2016年6月11日，关坚实向乐义永乐公司交纳大棚承包款20万元，乐义永乐公司为关坚实出具收据。当日，乐义永乐公司向关坚实交付了日光温室大棚。2017年8月9日，北京市通州区永乐店镇人民政府在涉案庄园区内张贴《通告》，对乐义永乐公司所有大棚涉嫌改变农业用途的种植大棚项目进行拆除整改，要求乐义永乐公司在3日内腾退屋内所有物品。2017年8月16日，涉案大棚因系违法建设被北京市通州区永乐店镇人民政府拆除。审理过程中，关坚实称其通过乐义永乐公司发放的宣传广告及介绍知晓涉案大棚项目，大棚房是封闭的院落有大门，签订合同前曾去参观样板间，有客厅、厨房、厕所等设施，完全具备居住条件。拆除之前燃气管道要进入小区供业主使用。承包大棚的目的均是为了养老休闲，并不知晓乐义永乐公司的大棚房系违法建设。乐义永乐公司销售大棚房屋时作虚假宣传，欺骗关坚实与其签署，故应当认定为无效。关坚实提交了乐义永乐风采庄园的规划图、宣传页照片予以证明。乐义永乐公司对此不予认可，称签订合同时均是出于种植的目的，大棚房是为种植人员临时休息提供的地方。上述事实，有关坚实向本院提交的《乐义永乐丰采庄园承包合同》、收据，《土地租赁合同》、立项审批意见书、照片及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于关坚实与乐义永乐公司签订的《乐义永乐丰采庄园承包合同》的效力问题。依据已查明的事实，本院认为上述合同应属无效。理由如下：第一，合同签订过程中，乐义永乐公司发放的宣传材料及介绍中均表明生态庄园可以用于生活居住，并通过样板间的方式向关坚实允诺具备居住条件。关坚实在审理过程中亦明确表示签署合同、承包大棚系出于休闲、娱乐、养老、度假等目的，并非以种植为主要目的；第二，《乐义永乐丰采庄园承包合同》中约定承包期限较长，约定的承包费支付方式不符合一般承包费按年度交纳的方式，显系以承包形式掩盖转让、买卖之非法目的。合同中“让京城市民享受乡村田园生活”的约定及合同后附《管理协议》中物业管理费及服务内容，均以明示的方式为关坚实居住使用创造条件、提供便利，表明合同所称“种植单元”的非农用途，改变土地用途。第三，北京市通州区永乐店镇人民政府的通告亦表明乐义永乐公司在建设过程中改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地的行为。综上，本院对关坚实要求确认其与乐义永乐公司于2016年6月11日签订的《乐义永乐丰采庄园承包合同》无效的诉讼请求予以支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《乐义永乐丰采庄园承包合同》被确认无效，乐义永乐公司应返还关坚实承包费，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以承包合同约定的承包费及承包期限进行折算。现关坚实要求乐义永乐公司返还190891.84元，本院对其中未实际使用期间的承包费予以支持，其余部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告关坚实与被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于2016年6月11日签订的《乐义永乐丰采庄园承包合同》无效；二、被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告关坚实承包费190891.84元；三、驳回原告关坚实的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告关坚实负担91元（已交纳）；由被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司负担2059元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  智耀军二〇一九年八月六日书记员  杨思涵