上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初16140号原告(反诉被告)：瞿鸣，男，1979年8月19日出生，汉族，住上海市闸**。委托诉讼代理人：王晓玉，上海市华天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁雪梅，上海市华天成律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙佑资产管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：赵成文。委托诉讼代理人：王忆湘，上海锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：章晨煜，上海锦天城律师事务所律师。原告瞿鸣与被告上海龙佑资产管理有限公司(以下简称“龙佑公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序依法进行了审理。诉讼期间，龙佑公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)瞿鸣及其委托诉讼代理人王晓玉，被告(反诉原告)龙佑公司的委托诉讼代理人王忆湘、章晨煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)瞿鸣向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的编号为VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX的《租赁合同》于2018年3月解除；并判令编号为VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX的《租赁合同》未生效;2.判令龙佑公司返还编号为VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX的《租赁合同》的首期押金人民币(币种下同)211,346元、首期租金220,610.43元、装修押金、消防存水、清放费等107,725.40元、物业费70,834.32元以及编号为VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX的《租赁合同》的意向金1,000元;3.判令龙佑公司支付编号为VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX的《租赁合同》的违约金147,703.62元(73,536.81元/月*2个月)；4.判令龙佑公司赔偿经济损失307,985元(消防56,000元、装修设计费110,000元、收银系统费用7,685元、广告费20,000元、招商佣金33,000元、律师费81,300元)。事实和理由：2017年9月19日，原、被告签订《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》,合同编号为VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX,合同约定：原告承租被告位于上海市闵行区龙吴路XXX-XXX号,商铺标号分别为XXX-X、XXX-X、XXX、XXX,面积共计1,407.67平方米。2017年11月24日，原、被告协商变更了前述合同,并重新签订《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》,合同编号为VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX,合同约定原告承租编号为VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX的租赁合同的XXX、XXX号商铺，做商业用房使用，面积共计772.04平方米,租金按3.00元/平方米/天,押金为211,346.00元,房产租赁期为：2017年9月30日起至2025年9月29日止,免租期为2017年9月30日起至2018年1月27日前止,原、被告并签订《补充协议》及《交付确认书》,双方确认已在2017年11月1日对房产进行了交付验收,原告依约向被告缴纳首期押金及首期租金;另原被告双方于2017年10月24日签订了编号为VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX的《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》,原告支付了1,000元的意向金,合同签订后被告未将属于原告的合同给至原告处。2017年12月11日,被告向原告出具《通知函》,催促原告及时进场装修商铺,并按被告规定的时间进行开业经营。原告因此于2017年12月19日与上海富马克装饰工程有限公司签署《建筑装饰工程施工合同》,并支付上海富马克装饰工程有限公司30,000元装修费及30,000元设计费;支付无锡尚宅雅院装饰有限公司50,000元设计费;又于2017年12月29日与上海幻潮消防工程有限公司签署《上海市消防工程施工合同》,并支付上海幻潮消防工程有限公司50%的工程款,即56,000元;后原告又积极购买准备开业经营其他配置设施、招商佣金等事宜。之后原告进场装修时,遭到被告拒绝,原告无法履行《建筑装饰工程施工合同》及《上海市消防工程施工合同》,造成原告经济巨大损失。综上,被告拒绝原告进场装修的行为已构成根本违约,应赔偿原告经济损失。原告为维护合法权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告(反诉原告)龙佑公司辩称，关于第1项诉请中的VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX号合同，经双方确认并于2017年11月1日由被告交付房屋，合同已经实际履行。关于VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX号合同，因原告一直未付清首期款，2018年3月8日，被告已通知原告解除合同，不存在确认解除一说。关于第2、3项诉请，装修押金、清房费、物业费等与被告无关，被告不应承担。原告所述159号合同首期押金、租金与事实不符。双方共有3份合同，涉案两合同之前还有VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX号合同，原告向被告支付部分款项后因经济原因对承租标的发生改变，后2017年11月1日签署VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX号合同，确认将VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX号合同后续款项转为140合同的首期款，并于签约当日完成交付手续，后完成VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX号合同解约手续并于2017年10月24日签署VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX号合同，VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX号剩余款转为VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX号首期款，但目前首期款原告仍未付清，故被告依据合同约定于2018年3月8日发函解除合同，被告不存在违约行为，不应当返还押金及首期款，也不应支付第3项诉请的违约金。关于第4项诉请，装修设计合同于2017年9月29日签署，早于涉案两份合同，合同产生的设计费与本案无关。至于诉请其余费用，其中装修未实际施工，损失未产生，即使真有损失也系原告自身违约行为导致，应当由原告自行承担。故请求驳回原告所有的诉讼请求。同时，龙佑公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令确认双方签订的编号为VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX的《租赁合同》于2018年3月12日解除；2.判令瞿鸣向龙佑公司支付VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX合同解除的违约金140,897.33元；3.判令龙佑公司无需向瞿鸣返还VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX合同的押金211,346元；4.判令瞿鸣向龙佑公司支付自2017年11月24日至2018年3月12日期间的房屋占有费69,048.20元；5.判令瞿鸣向龙佑公司支付逾期交纳租金的违约金6,301.17；6.判令解除双方签订的VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX租赁合同；7.判令瞿鸣向龙佑公司返还承租的龙吴路XXX-XXX号的126号商铺；8.判令瞿鸣向龙佑公司支付VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX合同解除违约金36,311.67元；9.判令龙佑公司无需向瞿鸣返还付VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX合同押金54,467元；10.判令瞿鸣向龙佑公司支付免租期期间的71,628.36元；11.判令瞿鸣向龙佑公司支付自2018年6月5日至合同解除之日为止的租金，暂计至2018.7.5即18,155.83元。针对反诉，瞿鸣辩称，同意解除合同，但龙佑公司无解除权，VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX号合同因龙佑公司拒绝瞿鸣进场装修，VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX号合同无法达到承租目的，故违约的应是龙佑公司。瞿鸣不同意龙佑公司的第2-5项诉请。关于第6项诉请，VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX号合同尚未生效，瞿鸣签字后交还给龙佑公司，但龙佑公司一直未将合同交给瞿鸣，故合同并未生效。即使合同成立，但龙佑公司的原因造成瞿鸣无法对商铺进行实际控制，且龙佑公司阻扰瞿鸣进入商铺，若法院认定VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX号合同已生效，瞿鸣同意解除，但龙佑公司无解除权。瞿鸣不同意龙佑公司的第7-11项诉请。即使法院认定VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX号合同已生效，龙佑公司有解除权，但龙佑公司索要的违约金金额过高。VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX号商铺一直在龙佑公司的控制下，从未交付，瞿鸣也从未使用过，故不存在使用费。依据合同法关于减损规则规定，瞿鸣于2018年1月8日发函告知，龙佑公司应当及时止损。本院经审理查明：2017年9月19日，原告瞿鸣(作为承租方，签约乙方)与被告龙佑公司(作为出租方，签约甲方)签订《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX)，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上述闵行区龙吴路XXX-XXX号，商铺编号XXX-X、XXX-X、XXX、XXX，面积为1,407.67平方米。甲方与该房屋所有权人或其他合法权利人建立租赁关系，拥有该房屋的使用权，对外出租及运营管理权。乙方于该合同生效之日按约缴纳首期租金和押金后，甲方于2017年9月30日前向乙方交付该房产。房产租赁期为2017年9月30日起(即房产交付时间)至2025年9月29日止。甲方给乙方的免租期为2017年9月30日起到2018年1月28日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金。该房产的租赁标准按租赁面积计算为3元/㎡/天，年计算天数为365天。2017年9月30日至2018年9月29日止，年租金1,541,399元，实际计租金额1,034,637元；2018年9月30日至2019年9月29日，年租金1,541,399元，实际计租金额1,541,399元。乙方转账支付首期租金402,241.70元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用。乙方逾期支付租金及构成违约，甲方有权采取关门、停水停电停气、清场等措施，且每逾期一日，乙方应按届时日租金标准的100%支付违约金；逾期超过30日，甲方还有权解除合同，并按规定收取乙方的违约金，违约金不足以弥补由此造成的一切损失的，按损失赔偿。乙方应于该合同签订之日，向甲方支付租赁押金385,350元。甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、备案费、水、电、燃气、通讯、卫生、有线电视、其他设备等费用以及违约金、赔偿金、损失、因甲方维权所支付的相关费用(包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师费、工商查档费、交通费、食宿费等)，由此造成的押金不足部分，乙方须在不足之日起三日内补足。乙方单方提出终止合同或有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金，违约金为当年二个合同月的租金；因乙方违约给甲方造成损失(包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师费、工商查档费、交通费、食宿费等费用)，支付的违约金不足抵付损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(赔偿金)：(1)乙方逾期接收该房产达30日的……(6)乙方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的。2017年11月1日，原告瞿鸣(作为承租方，签约乙方)与被告龙佑公司(作为出租方，签约甲方)签订《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)(以下简称尾号140合同)，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上述闵行区龙吴路XXX-XXX号，商铺编号XXX，面积为101.17平方米。甲方与该房屋所有权人或其他合法权利人建立租赁关系，拥有该房屋的使用权，对外出租及运营管理权。乙方于该合同生效之日按约缴纳首期租金和押金后，甲方于2017年9月30日前向乙方交付该房产。房产租赁期为2017年9月30日起(即房产交付时间)至2025年9月29日止。甲方给乙方的免租期为2017年9月30日起(即房产交付时间)到2018年1月28日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金。该房产的租赁标准按租赁面积计算为3元/㎡/天，年计算天数为365天。2017年9月30日至2018年9月29日止，年租金217,870元，实际计租金额146,241元；2018年9月30日至2019年9月29日，年租金217,870元，实际计租金额217,870元。乙方转账支付首期租金56,855.01元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用。乙方逾期支付租金及构成违约，甲方有权采取关门、停水停电停气、清场等措施，且每逾期一日，乙方应按届时日租金标准的100%支付违约金；逾期超过30日，甲方还有权解除合同，并按规定收取乙方的违约金，违约金不足以弥补由此造成的一切损失的，按损失赔偿。乙方应于该合同签订之日，向甲方支付租赁押金54,467元。甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、备案费、水、电、燃气、通讯、卫生、有线电视、其他设备等费用以及违约金、赔偿金、损失、因甲方维权所支付的相关费用(包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师费、工商查档费、交通费、食宿费等)，由此造成的押金不足部分，乙方须在不足之日起三日内补足。乙方单方提出终止合同或有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金，违约金为当年二个合同月的租金；因乙方违约给甲方造成损失(包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师费、工商查档费、交通费、食宿费等费用)，支付的违约金不足抵付损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(赔偿金)：(1)乙方逾期接收该房产达30日的……(6)乙方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的。本合同生效后，乙方擅自解约或因乙方违反本合同约定或法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免租期的租金，该租金的收取不影响乙方其他违约责任的承担，逾期按本合同第5-3款追究乙方违约责任。同日，双方签订《交付确认书》，载明“2017年11月1日，双方签订《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)，乙方承租甲方位于上海市闵行区龙吴路XXX-XXX号的房产，面积为101.17平方米。双方在2017年11月1日对该房产进行交付验收，甲方正式移交且乙方正式接收该房产。经现场再次核实确认，该房产及其附属设施设备符合乙方防潮、防火、防水、防盗等交付条件，乙方对此没有异议”。2017年11月22日，原告与被告签订《租赁合同解除协议》，约定双方就上海市闵行区龙吴路XXX-XXX号XXX-X、XXX-X、XXX、XXX商铺签订的《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX)于2017年11月22日解除。该合同按约履行完毕后，甲、乙双方围绕该房产租赁而产生的一切经济关系和结算即行完毕，双方不存在因该房产租赁而有未了的任何法律及经济纠葛。2017年11月24日，原告瞿鸣(作为承租方，签约乙方)与被告龙佑公司(作为出租方，签约甲方)签订《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)(以下简称尾号159合同)，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上述闵行区龙吴路XXX-XXX号，商铺编号XXX、XXX，面积为772.04平方米。甲方与该房屋所有权人或其他合法权利人建立租赁关系，拥有该房屋的使用权，对外出租及运营管理权。乙方于该合同生效之日按约缴纳首期租金和押金后，甲方于2017年9月30日前向乙方交付该房产。房产租赁期为2017年9月30日起(即房产交付时间)至2025年9月29日止。甲方给乙方的免租期为2017年9月30日起到2018年1月28日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金。该房产的租赁标准按租赁面积计算为3元/㎡/天，年计算天数为365天。2017年9月30日至2018年9月29日止，年租金845,384元，实际计租金额567,449元；2018年9月30日至2019年9月29日，年租金845,384元，实际计租金额845,384元。乙方转账支付首期租金220,610.43元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用。乙方逾期支付租金及构成违约，甲方有权采取关门、停水停电停气、清场等措施，且每逾期一日，乙方应按届时日租金标准的100%支付违约金；逾期超过30日，甲方还有权解除合同，并按规定收取乙方的违约金，违约金不足以弥补由此造成的一切损失的，按损失赔偿。乙方应于该合同签订之日，向甲方支付租赁押金211,346元。甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、备案费、水、电、燃气、通讯、卫生、有线电视、其他设备等费用以及违约金、赔偿金、损失、因甲方维权所支付的相关费用(包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师费、工商查档费、交通费、食宿费等)，由此造成的押金不足部分，乙方须在不足之日起三日内补足。乙方单方提出终止合同或有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金，违约金为当年二个合同月的租金；因乙方违约给甲方造成损失(包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师费、工商查档费、交通费、食宿费等费用)，支付的违约金不足抵付损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(赔偿金)：(1)乙方逾期接收该房产达30日的……(6)乙方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的。2017年12月11日，被告向原告发出《通知函》，载明：“贵方与龙佑公司分别于2017年9月19日就商铺号XXX-X、XXX-X、XXX、XXX号签订《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》和2017年11月1日就商铺号126签订《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》。我司于2017年11月1日依照原合同约定和贵方完成了交房，并签订《交房确认书》。贵方应及时进场装修，并按照我司规定的时间进行开业经营。但时至今日，贵方仍未有任何进展行动。基于上述事项，我司特要求如下：贵方应于2017年12月13日前向我司提供装修所需材料，并同时安排人员进场施工。以确保在我司既定的商场整体开业时间点进行开张营业。如贵方未能在上述期限内进行装修，我司将按照原合同约定依法解除原合同，贵方所交付的租赁押金不予退还”。2017年12月15日，原告向被告出具《承诺书》，载明：“本人现承诺于2017年12月18日之前做好租赁区域商铺围挡，2017年12月22日之前进场装修施工，2017年12月18日之前广告上墙，2017年12月22日之前补齐所有租金、物业欠款，如不能如期完成所有后果自行承担”。2018年1月17日，原告(签约乙方)与案外人上海万街商业经营管理有限公司(签约甲方，以下简称“万街公司”)签订《综合管理服务协议》，约定乙方承租商铺坐落位置为上海市闵行区龙吴路XXX-XXX号XXX、XXX号，建筑面积772.040平方米。甲方为乙方提供综合管理服务。综合管理费计收时间为乙方签约之日起(以实际交房日为准)，首期(即2017年9月30日至2017年12月31日)的综合管理费35,610.34元于签约当日内支付，此后每期综合管理费为3个月，提前15日支付，先付后用。为确保乙方按照该协议约定支付综合管理费用，乙方应于该协议签约之日一次性缴纳相当于3个月的综合管理费作为履约保证金(35,224元)。如乙方未能按照该协议约定向甲方支付综合管理费、能源费、空调费或滞纳金，甲方有权扣留全部或部分履约保证金，冲抵乙方的前述欠费。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。乙方应在接到甲方书面通知函将保证金补足，否则，按该协议第六条承担违约责任。2018年2月8日，被告通过邮件向原告发出126号商铺《回复函》及XXX、XXX号商铺回复函。126号商铺《回复函》载明：“双方于2017年11月1日就126商铺签订《租赁合同》，并与同日办理交房手续，阁下拿到合同及交房确认书，并支付收取首期租金、租赁押金、综合管理费、综合管理费押金共计118,166.28元，合同已生效并已履行。截止2018年1月17日，阁下尚欠我司第二期综合管理费费用4,615.88元，我司特通知阁下，请于2018年2月12日前付清4,615.88元”。110、125号商铺《回复函》载明：“双方于2017年11月24日就110、125号商铺签订《租赁合同》，阁下应按约定支付租金、租赁押金、综合管理费、综合管理费押金共计502,790.77元，但阁下仅仅支付385,624.49元。截止2017年11月24日，阁下尚欠我司未付首期租金、押金等费用总计117,166.28元，依照合同第3-1条款约定，阁下应按月缴纳首期租金和押金后，我司才予以办理交房。虽然阁下于2018年1月12日转入我司费用计107,725.40元(阁下指定为：消防接入费、消防放水费、装修管理押金、装修管理费)，但因阁下未付清首期租金和押金，阁下和我司未办理交房手续，故不能同意阁下进场装修。据以上，我司特通知阁下，请于2018年2月12日前付清欠费117,166.28元”。原告于2018年2月10日签收上述函件。2018年3月7日，被告向原告发出《解除合同通知函》，明确表示因原告的拖欠租金行为已构成违约，故双方于2017年11月24日签订的《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》于2018年3月8日正式解除。原告于2018年3月12日签收上述函件。另查明，2017年8月5日，原告通过案外人向被告支付50,000元。2017年9月3日，原告向被告支付78,449.89元，备注为110、111-2、111-3、125铺意向金。2017年9月19日，原告向被告支付128,449.89元，备注111-2、111-3、110、125铺首期押金。2017年10月18日，原告向被告支付1,000元。2017年11月1日，原告分4次向被告转账分别支付18,449.89元、10,000元、50,000元、50,000元。2017年12月28日，原告向万街公司支付17,441.10元，并由被告龙佑公司向原告出具收款收据，并备注为首期租金。2017年12月29日，原告向万街公司支付100,000元，并由被告龙佑公司向原告出具收款收据，并备注为首期租金。2018年1月12日，原告向万街公司支付3,500元。2018年1月13日，原告向万街公司支付77,204元。2018年1月13日，原告向万街公司支付27,021元。2019年1月21日，万街公司出具《情况说明》，载明：万街公司于2018年1月12日向瞿鸣收取消防放水费1,500元、消防装置接入费2,000元、装修管理押金77,204元、装修管理费27,021.40元，收取依据为双方签署的《综合管理服务协议》，计算标准为第三条第二款约定，其中装修管理费押金=100元/平方米×772.04平方米，装修管理费27,021.40元=35元/平方米×772.04平方米。以上事实，由《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》、《通知函》、收款收据、银行交易明细、《租赁合同解除协议》、《综合管理服务协议》，被告提交的《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》、《通知函》、《承诺书》、《回复函》、《解除合同通知函》、《情况说明》等证据及当事人的当庭陈述等为证。本院认为,瞿鸣与龙佑公司签订《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX)系双方真实意思表示,合法有效。后双方就该合同于2017年11月22日达成《租赁合同解除协议》，一致同意解除合同，合同权利义务不存在纠葛。2017年11月1日，瞿鸣与龙佑公司签订《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX),由瞿鸣签字捺印、龙佑公司盖章，故该合同亦系双方当事人真实意思，依法成立并生效，对双方均具有约束力。瞿鸣主张该合同未生效的理由不成立，本院不予采信。2017年11月24日，瞿鸣与龙佑公司签订《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)，均系双方当事人真实意思表示，未悖法律规定，依法成立，应属有效，双方当事人应恪守合同约定予以履行。对于上述三份合同的履行，编号VJ-WJ-ZLXXXXXXXXXXX的合同，因双方对该合同解除达成一致，故按双方达成的协议履行。对于瞿鸣已支付的费用后续如何处理，双方存在争议，瞿鸣认为编号VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX未生效，故支付的费用应该转入编号VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX合同，作为该合同的首期费用，而龙佑公司则认为瞿鸣支付的费用应先作为尾号140合同的首付款，余款再转入尾号为159合同的首付款，本院认为，由于双方对瞿鸣支付的费用如何处理未作明确约定，瞿鸣主张尾号140合同未成立，其支付的款项系全部支付的尾号159合同的首付款之意见，也未提供充分证据予以证实，反而从瞿鸣作出的承诺书可以证实其确实存在欠租、未能按时装修的状况，故对瞿鸣上述主张，本院不予采纳。瞿鸣应按尾号140、159合同约定履行支付义务，尾号140号合同约定首期付款金额包括租金56,855.01元及押金54,467元，尾号159合同约定的首期付款金额包括租金220,610.43元及押金211,346元，在双方并无明确约定的前提下，作为出租方龙佑公司认可瞿鸣支付的款项可先用以支付成立在先的尾号140号合同的首付款，余款再行作为尾号159号合同的首付款的意见并无不妥。关于瞿鸣支付的款项，其自2017年8月5日起至2017年12月29日期间累计向龙佑公司支付503,790.77元，可作为其对尾号140、159号合同的付款，而其向案外人万街公司支付的消防放水费1,500元、消防装置接入费2,000元、装修管理押金77,204元、装修管理费27,021.40元，系其与案外人之间另一法律关系，不应作为本案所涉合同的付款，故根据瞿鸣支付的款项金额，其虽已付清尾号140号合同的首期付款，但尚未能足额付清尾号为159号合同的首期付款。关于尾号140号合同解除问题，本院认为，合同已经成立生效，双方也签订了交房确认书，房屋交付后，瞿鸣应按合同约定支付租金，现瞿鸣未能按约支付租金的行为，已构成违约，龙佑公司依据合同约定主张解除合同，于法有据，本院可予以支持。龙佑公司于2018年6月22日向本院提出反诉解除合同，故本院认定该合同于2018年6月22日解除。合同解除后，瞿鸣应将涉案商铺返还于龙佑公司并支付欠付的租金。合同解除的过错在于瞿鸣，龙佑公司主张解除合同违约金36,311.66元的请求，本院可予支持。尾号140号合同所涉房屋于2017年11月1日交付，故该合同的免租期为2017年11月1日至2018年1月27日止，根据合同约定，瞿鸣违约，其应当向龙佑公司支付免租期间的租金52,527.56元。瞿鸣构成违约，龙佑公司主张押金不予退还，考虑到违约金主要是补偿性的性质，龙佑公司针对瞿鸣的同一违约行为，既主张了违约责任，又主张没收押金，而本院已就解除合同违约金作了处理，与瞿鸣应承担的违约责任大体相当，故对龙佑公司主张没收押金的诉讼请求，本院不再予以支持。关于尾号159号合同，因瞿鸣未能足额支付首期款项，龙佑公司依据合同于2018年3月8日向瞿鸣发出《解除合同通知函》，通知函于2018年3月12日到达瞿鸣处，故龙佑公司主张该合同于2018年3月12日解除，符合法律规定，本院予以支持。由于瞿鸣过错导致合同解除，龙佑公司根据合同约定主张违约金140,897.33元，并无不妥，本院予以支持。龙佑公司主张押金不予退还，考虑到违约金主要是补偿性的性质，龙佑公司针对瞿鸣的同一违约行为，既主张了违约责任，又主张没收押金，而本院已就解除合同违约金作了处理，与瞿鸣应承担的违约责任大体相当，故对龙佑公司主张没收押金的诉讼请求，本院不再予以支持。关于尾号159号合同的房屋使用费，龙佑公司在发给瞿鸣的函中明确表示，未与瞿鸣办理交房手续，故龙佑公司主张房屋使用费及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。龙佑公司未实际交付房屋，瞿鸣无法使用，故瞿鸣主张返还该合同项下租金的请求，本院予以支持。鉴于以上理由，瞿鸣存在过错导致合同解除，故其主张返还意向金、支付违约金、赔偿损失以及尾号140号合同已支付的租金的诉讼请求，本院不予支持。至于消防存水费、清放费、物业管理费，均系其与案外人万街公司之间因物业合同而产生的费用，故瞿鸣要求龙佑公司返还，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)瞿鸣与被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司于2017年11月1日签订的《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)于2018年6月22日解除；二、原告(反诉被告)瞿鸣于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区龙吴路XXX-XXX号XXX号商铺返还于被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司；三、原告(反诉被告)瞿鸣于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司2018年6月5日起至2018年6月22日期间就上海市闵行区龙吴路XXX-XXX号XXX号商铺产生的租金10,744.27元；四、原告(反诉被告)瞿鸣于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司上海市闵行区龙吴路XXX-XXX号XXX号商铺免租期内租金52,527.56元；五、原告(反诉被告)瞿鸣于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司就《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)合同解除的违约金36,311.66元；六、被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)瞿鸣就《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)合同已支付的押金54,467元；七、原告(反诉被告)瞿鸣与被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司于2017年11月24日签订的《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)于2018年3月12日解除；八、原告(反诉被告)瞿鸣于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司就《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)合同解除的违约金140,897.33元；九、被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)瞿鸣就《上海龙佑资产管理有限公司租赁合同》(编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)合同已支付的租金及押金计392,468.76元；十、驳回原告(反诉被告)瞿鸣其余诉讼请求；十一、驳回被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,109.59元，由原告(反诉被告)瞿鸣与被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司各半负担；反诉案件受理费4,940.58元，由原告(反诉被告)瞿鸣与被告(反诉原告)上海龙佑资产管理有限公司各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  石定伟人民陪审员  曹文进二〇一九年八月二十六日书 记 员  潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……