广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终776号 上诉人（一审被告）：廖美雄，男，1965年7月19日出生，壮族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：潘九钱，广西华尚（象州）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：蒙永奇，男，1950年6月7日出生，壮族，住广西象州县。 被上诉人（一审原告）：蒙建姣，女，1963年11月6日出生，壮族，住广西象州县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：莫宗成，男，1964年12月20日出生，壮族，住广西象州县象州镇光明路七巷**。系蒙建姣的丈夫。 上诉人廖美雄因与被上诉人蒙永奇、蒙建姣房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区象州县人民法院（2019）桂1322民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人廖美雄及其委托诉讼代理人潘九钱，被上诉人蒙永奇、蒙建姣的共同委托诉讼代理人莫宗成参加了询问。本案现已审理终结。 上诉人廖美雄向本院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院存在认定事实不清和错误。涉案房屋一楼的一半面积及二楼是上诉人经被上诉人同意后转租给新华保险公司的，转租的《房屋租赁合同》系上诉人与新华保险公司签订的，期限自2015年10月1日至2020年9月30日，不是被上诉人出租给新华保险公司的。事实上，新华保险公司已代上诉人支付给被上诉人2017年10月1日至2019年9月30日共二年的租金，租金是73，440元/年，而不是73，000元/年。 二、《合同法》第二百二十五条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。上诉人与被上诉人于2012年9月18日所签订的《房屋租赁合同》约定的租金为72，000元/年。2017年10月1日至2019年9月30日租金，所多出的2，880元租金应归上诉人所有，加上先前上诉人已履行的17，500元租金，共计有20，380元，说明上诉人已经履行了（2018)桂1322民初371号民事调解书第一期支付租金20，000元的义务。一审法院确认上诉人与被上诉人已于2018年5月16日解除合同是错误的。上诉人不应该支付自2018年5月16日至2018年10月16日的房屋占用费51，000元，且认定每月支付的房屋占用费的标准也没有事实和法律依据。上诉人认为，在保证被上诉人72，000元/年租金利益的基础上，上诉人有权在合同期内（包含自2018年5月16日至2018年10月16日）免费使用涉案出租房屋。 三、《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。被上诉人既然已经收到了新华保险公司代上诉人支付的2018年10月1日至2019年9月30日的涉案房屋一楼的一半面积及二楼的房屋租金，上诉人与被上诉人之间的租赁合同就应该继续有效，达不到合同解除的条件，双方的《房屋租赁合同》自然就不应该解除。所以，上诉人不应该腾空并搬离涉案的出租房屋。象州县人民法院适用法律错误，导致判决不正确。 四、上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》并没有明确约定关于被上诉人提前解除合同所涉及的上诉人装修款等投资损失由谁负责的问题，被上诉人应当承担缔约过失责任。上诉人对涉案房屋所花费的装修款等投资超过100多万元，被上诉人不顾这个实际情况，就提前解除合同，必将使上诉人蒙受巨大的经济损失。上诉人保留另行起诉被上诉人要求赔偿装修款等损失的权利，以保护上诉人作为投资者的合法权益。 基于以上事实与理由，上诉人认为一审法院认定事实存在不清和错误以及适用法律错误。故上诉人恳请二审法院在审理后，依法撤销一审民事判决，并妥善处理好上诉人廖美雄与被上诉人蒙永奇、蒙建姣的房屋租赁合同纠纷案。 被上诉人蒙永奇、蒙建姣答辩称：一审判决正确，要求维持。 蒙永奇、蒙建姣一审法院提出诉讼请求：1、判令被告腾空并交出承租房屋；2、判令被告结清水电费，或者按合同规定交10,000元押金；3、判令被告支付房屋占用费66,000元；4、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原告蒙永奇、蒙建姣将分属于二人的位于相邻的两栋楼房合一出租给被告廖美雄，用于经营金多宝红木宾馆。因被告廖美雄未按约定缴纳租金，原告蒙永奇、蒙建姣于2018年3月9日诉至法院，在本院的主持下，双方达成如下调解协议：一、被告廖美雄尚欠原告蒙永奇、蒙建姣房屋租金216,000元及滞纳金63,000元，共279,000元，自愿分两期付清，第一期于2018年5月15日支付租金20,000元，余下租金196,000元及滞纳金63,000元于2018年10月15日之前付清。房屋租赁合同继续履行。二、被告廖美雄未按上述调解协议第一期的约定履行付款义务，原告蒙永奇、蒙建姣可立即解除该合同，并就剩余款项一并申请执行，被告廖美雄无异议。该案调解书已生效，但被告并未按调解书履行付款义务，第一期付款期限（即2018年5月15日）后仅履行了17,500元，该案已进入执行程序。现涉案房屋一楼的一半面积及二楼已经出租给新华保险公司，从2018年10月起该公司按73,000元/年的标准向原告支付租金。该房屋其余部分仍然为被告占有使用。因被告廖美雄未按约履行付款义务亦不同意搬离出租屋，故二被告诉至法院提出如上诉请。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，系有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告双方因租金引发争议诉至法院，根据双方达成的调解协议，被告未依约按期履行还款义务，双方则解除合同。因解除合同的条件已成就，该院依法确认双方已于2018年5月16日解除合同。双方解除合同后，廖美雄应搬离出租房屋，故该院对原告要求廖美雄腾空并交付房屋的诉讼请求应予以支持。进而，蒙永奇、蒙建姣主张合同解除后的房屋占用费亦属合理。因涉案房屋的一部分已由蒙永奇、蒙建姣出租给他人，房屋占用费应分段计算，自2018年5月16日至2018年10月16日按6，000元/月计算，2018年10月17日至2019年4月16日则该院酌情支持房屋占用费为每月3,500元，合计51,000元。至于原告主张被告廖美雄结清水电费，或按照合同规定交10,000元押金的诉请，因至今，被告并未欠交水电费，而双方的合同已解除，故对该诉讼请求该院不予支持。被告廖美雄虽然抗辩租赁合同未到期，如搬走则要求原告赔偿，但被告违约在先，已达成双方合同解除的条件，且其未能提交相关的证据证明其损失，故对其主张，该院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出如下判决：一、廖美雄于本判决生效后1个月内腾空并搬离涉案出租房屋；二、廖美雄于本判决生效后1个月内向蒙永奇、蒙建姣支付房屋占用费51,000元；三、驳回原告蒙永奇、蒙建姣的其他诉讼请求。案件受理费1,700元，减半收取850元，由廖美雄负担。 本院二审期间,上诉人廖美雄向法院提供证据：1、声明两份，拟证明被上诉人于2015年6月17日、18日同意上诉人将涉案房屋1-2层转租给新华人寿来宾中心支公司，上诉人有转租权；2、房屋租赁合同一份，拟证明上诉人与新华人寿来宾中心支公司于2015年8月3日签订涉案房屋1-2层租赁合同，期限自2015年10月1日至2020年9月30日，年租金73，440元，超出整栋涉案房屋年租金72，000元的标准；3、租金交付协议书两份，拟证明新华人寿来宾中心支公司从2017年10月1日起直接将租金转给被上诉人蒙建姣丈夫莫守成，但上诉人仍需对新华人寿来宾中心支公司承担房屋租赁合同履约义务；4、电子转账回单、增值税普通发票六份，拟证明新华人寿来宾中心支公司实际支付涉案房屋1-2层2017年10月1日至2019年9月30日2年的租金给被上诉人蒙建姣丈夫莫宗成146，680元，视为上诉人支付了2017年10月1日至2019年9月30日2年租金；5、清单、承诺书三份，拟证明被上诉人曾对上诉人索取高额违约金、滞纳金等，干扰了上诉人正常收入，导致支付租金困难。 被上诉人蒙永奇、蒙建姣的质证意见：对证据1-5的真实性无异议，但证据5与本案没有关系。 本院的认证意见：被上诉人对证据1-4的真实性无异议，可作为本案查明事实依据，证据5与本案无关，不作为定案依据。 经审理查明，蒙永奇、蒙建姣将分属于二人的位于相邻的两栋楼房合一出租给廖美雄，用于经营金多宝红木宾馆，双方系于2012年9月18日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁总时间为十年，分两个租期：第一租期从2013年1月日至2010年12月31日止，共八年，每年租金72，000元；第二租期从2021年1月1日至2022年12月31日止，共两年，每年租金按照届时隔壁房或就近同类出租户的租金水平交纳租金。 蒙建姣、蒙永奇分别于2015年6月17日、18日同意廖美雄将涉案房屋部分转给新华人寿保险股份有限公司来宾中心支公司。廖美雄与新华人寿保险股份有限公司来宾中心支公司于2015年8月3日签订《房屋租赁合同》，约定新华人寿保险股份有限公司来宾中心支公司租涉案房屋1-2层，租期从2015年10月1日至2020年9月30日，年租金73，440元。廖美雄同意从2017年10月1日起将转租的租金转给蒙建姣丈夫莫宗成，新华人寿保险股份有限公司来宾中心支公司于2017年9月29日、2018年10月18日分别转73，440元给莫宗成，即2017年10月1日至2019年9月30日共2年租金146，680元。 因廖美雄未按约定缴纳租金，蒙永奇、蒙建姣于2018年3月9日诉至法院，在一审法院的主持下，双方达成如下调解协议：一、廖美雄尚欠蒙永奇、蒙建姣房屋租金216,000元及滞纳金63,000元，共279,000元，自愿分两期付清，第一期于2018年5月15日支付租金20,000元，余下租金196,000元及滞纳金63,000元于2018年10月15日之前付清。房屋租赁合同继续履行。二、廖美雄未按上述调解协议第一期的约定履行付款义务，蒙永奇、蒙建姣可立即解除该合同，并就剩余款项一并申请执行，廖美雄无异议。该案调解书已生效，但廖美雄并未按调解书履行付款义务，第一期付款期限（即2018年5月15日）后仅履行了17,500元，该案蒙永奇、蒙建姣于2019年1月17日向一审法院申请执行，已进入执行程序。因被告廖美雄未按约履行付款义务亦不同意搬离出租屋，故蒙永奇、蒙建姣诉至法院提出如上诉请。 本院认为，被上诉人蒙永奇、蒙建姣与上诉人廖美雄签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。因廖美雄未按约定向蒙永奇、蒙建姣支付租金引发争议诉至法院，双方在法院主持下达成的调解协议，但廖美雄仍未按达成的调解协议履行付款义务，为此蒙永奇、蒙建姣于2019年1月17日向一审法院申请执行，已进入执行程序，本院认为蒙永奇、蒙建姣可立即要求解除合同的时间为2019年1月17日，因此本院确认双方应于2019年1月17日解除合同。一审法院确认双方合同解除时间有误，本院予以纠正。廖美雄上诉主张双方合同还未达到解除条件的理由不成立，本院不予采信。双方解除合同后，廖美雄应搬离出租房屋，一审法院对蒙永奇、蒙建姣要求廖美雄腾空并交付房屋的诉讼请求予以支持，本院予以确认。新华人寿保险股份有限公司来宾中心支公司于2018年10月18日转73，440元给莫宗成，本院认为应作为廖美雄交其2018年10月1日至2019年9月30日房屋租金及占租用费，因此蒙永奇、蒙建姣主张合同解除后的房屋占用费没有事实依据，一审法院支持蒙永奇、蒙建姣主张房屋占费系错误的，本院予以纠正。对于蒙永奇、蒙建姣主张廖美雄结清水电费，或按照合同规定交10,000元押金的诉请问题，一审法院已进行评判，本院予以确认，不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区象州县人民法院（2019）桂1322民初789号民事判决第一项、第三项； 二、撤销广西壮族自治区象州县人民法院（2019）桂1322民初789号民事判决第二项。 一审案件受理费1,700元，减半收取850元，由蒙永奇、蒙建姣负担。二审案件受理费1，700元（上诉人已预交），由廖美雄负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦正德 审判员  马翠柳 审判员  蓝东桃 二〇一九年八月二十七日 书记员  谭淑婷 附：本判决引用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。