浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终2723号 上诉人（原审原告）：胡允背，男，1985年7月13日出生，汉族，住浙江省文成县。 上诉人（原审原告）：林美凤，女，1984年11月1日出生，汉族，住福建省尤溪县。 上诉人（原审原告）：胡永远，男，1978年12月2日出生，汉族，住浙江省文成县。 上诉人（原审原告）：张玉美，女，1981年9月7日出生，汉族，住浙江省文成县。 上述四上诉人之共同委托诉讼代理人：余榕超，上海启晟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：诸暨广汇置业有限公司，住所地浙江省诸暨市大唐镇开元西路大唐商贸中心内。 法定代表人：杜宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董道河，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孟行，浙江半开律师事务所律师。 上诉人胡允背、林美凤、胡永远、张玉美因与被上诉人诸暨广汇置业有限公司（以下简称“广汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡允背、林美凤、胡永远、张玉美上诉请求：撤销一审判决并改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院无视《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第三条的规定。从案涉商场一楼、二楼物美超市示意图可以看到，二楼超市区域面积一半为收银口，在购房者的直观判断中，一楼为入口及主要购物区，二楼为部分购物区及收银出入口。鉴于物美超市的规模，二楼示意图的面积显然不合理。被上诉人的宣传资料对上诉人选定一楼还是二楼商铺，及是否签订合同以及合同成交价格均有重大影响。如像目**物美区域转租给第三人，并无物美业态的情况，上诉人不会签订案涉商铺的合同。一审法院实地勘察后，竟然作出与事实完全相悖的论述。一审法院无视相关法律法规，以宣传单下方极小字体记载的“开发商拥有最终解释权”作为论述依据，实属不当。根据相关法律法规以及地方政府出台的文件，该条款在多年之前就被明确为无效条款。附件八中关于属于要约邀请不作为权利义务的约定，符合格式条款的形式。“最终解释权”及附件第八条均为格式条款。2.一审法院认定案涉商场商铺符合合同交付的条件系认定错误。案涉合同附件四关于厨房、卫生间、阳台的约定，是区分于住宅交付的空间性说明约定。诸暨商贸城、杭州四季青等商贸批发类市场的相关合同，对水、气等均明确约定为无。案涉商场为现代化综合购物餐饮一体商场，结合案件事实、证据及被上诉人在一楼区域餐饮类经营的展示，案涉商铺交付应当具备通水、通气的条件，被上诉人属根本违约。 被上诉人广汇公司答辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案所涉广告宣传资料并非要约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，故本案中上诉人提交的宣传资料并非要约，而是要约邀请。上诉人提交的宣传资料仅包括商场位置、定位、商场区域的划分、部分入驻的品牌及市场推广等宣传介绍的内容，并非属于对“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，更不可能对本案所售商铺价格的确定有重大影响。上诉人提交的宣传资料最下方标注的内容明确了并非相关说明和允诺，仅仅是宣传资料而不作为要约。另，在本案商品房买卖合同附件八的补充协议明确约定“任何形式的宣传广告等售楼资料为要约邀请”。本案中上诉人提交的宣传资料定性为要约邀请符合客观事实，合理合法。2.广粤荟商贸综合体一层“物美”区域并未改变。上诉人提交的宣传资料中商场一、二楼平面示意图能够反映出物美大卖场的位置在二楼，而一楼仅仅是物美实际租赁的区域之一，现在该区域仍由物美承租经营。物美仅仅是租赁商铺入驻经营的商户，其在承租区域内的设置及经营业态由其自主决定。物美作为商户其可以决定经营区域、如何经营，甚至退场停止经营。这属于一个商业动态，任何人都应该明知。若因此对上诉人购买商铺产生了影响，属于上诉人正常的投资风险，而不能归责于被上诉人。3.被上诉人交付的商铺符合《商品房预售合同》约定的交付标准。双方采用了浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局联合制订的《商品房买卖合同》示范文本。该文本中部分内容并不适用于本案商铺买卖的客观情况，但在备案过程中该文本不允许修改，故双方对其中变更部分以附件的形式约定。该附件作为合同的组成部分，对双方具有效力。案涉合同附件四约定，商铺无厨房、无卫生间，结合商铺属于商场内部分区域，且商场内已设置公共卫生区域，同时考虑商场的整体使用和安全，可以确认商铺交付无需具备通气、通水条件。这符合包括广粤荟在内大部分大型商场中商铺交付的客观情况。上诉人在上诉状中所陈述的理由是偷换概念，深究其逻辑，处处自相矛盾。上诉人认为商场为现代化综合购物餐饮一体商场，被上诉人对外展示了一楼可以经营餐饮类活动。被上诉人对商场一楼的综合经营规划，不等于涉案商铺的交付标准。被上诉人对于商场一楼的定位不仅仅是餐饮，还包括其他经营品类。综上，本案一审认定事实清楚、适用法律准确，上诉人上诉事实与理由依据不足，请二审驳回上诉维持原判。 胡允背、林美凤、胡永远、张玉美一审起诉请求：一、判令解除原、被告于2014年2月12日签订的编号为F62043956的商品房买卖合同；二、判令被告广汇公司返还购房款2371112元，并按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计付利息；三、判令被告支付违约金23711.12元。 一审法院认定：2014年2月12日，原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美（买受人）与被告广汇公司（出卖人）签订了一份商品房买卖合同（合同编号为F62043956），其中载明：买受人购买出卖人开发的坐落在诸暨市的广粤荟商贸综合体第1层10单元100034号商品房（商铺）；合同总金额为2371112元，签约时支付1471112元，剩余部分在当年3月31日前付清；交付期限为2017年12月1日前，交付时应具备用水、用电、用气、道路等商品房正常使用的基本条件；出卖人逾期交房的，如逾期不超过60日，自本合同规定的交付截止日期的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内返还全部已付购房款，并按买受人累积已付购房款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的交付截止日期的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。该合同附件四“装饰、设备标准”载明：厨房无、卫生间无，附件八“补充协议内容”载明：目前出卖人就本项目所发布、制作及陈列的所有有关本项目、本房地产的说明或广告，诸如售楼广告、楼书、折页、展板模型以及其他任何形式的宣传广告等售楼资料、样板房、临时构筑物、装饰物以及样板房内的装修、装饰、改造以及所陈列的家具物品均为要约邀请，不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的要约条件，不作为买卖双方确定权利义务的依据；本补充约定为买卖合同不可分割的组成部分，具有同等效力，本补充约定与买卖合同正文内容发生冲突时，以本补充约定为准。同年7月29日，广汇公司开具了销售不动产统一发票，载明已收到购房款2371112元。同年9月28日，四原告办理了商品房预告登记证明，预告登记证明的编号分别为诸房预商字第00090959、00090960、00090961、00090962号。2017年11月，广汇公司通知四原告办理交房手续，四原告以商铺的实际状况与宣传广告和合同约定不符为由拒绝接收房屋。另查明，广汇公司售楼时印制的平面图宣传资料上，一、二层部分区域标注“物美WUMART”字样，该宣传资料下方用小字体载明：本广告中所提供资料、效果图与数据仅供参考，最终以政府部门最终核准及双方合同约定为准，开发商拥有最终解释权。现宣传资料上一层平面图标注“物美WUMART”字样的区域由物美商业承租，物美商业将其中部分用作通往二层物美大卖场的电梯区域、免费存包处等，部分用于儿童乐园和零售百货商铺等业态经营。广汇公司印制的商铺宣传资料则载明入驻的商家有物美商业、大地数字影院等。 一审法院认为，原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美和被告广汇公司于2014年2月12日签订的商品房买卖合同，出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原、被告因合同是否完全履行发生争议，从双方的诉辩焦点来看，争议主要在于以下三方面：一、广汇公司印制的宣传资料对案涉商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定是否存在重大影响，是否应当视为要约？二、案涉商品房是否符合商品房买卖合同约定的交付条件？三、广粤荟商贸综合体一层“物美商业”租赁区域的经营业态在交付环节有否发生改变？现分述如下：关于广汇公司印制的宣传资料应否视为要约问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。就广汇公司印制的宣传材料而言，主要是针对广粤荟商贸综合体的市场定位、规划、市场推广等所作的宣传介绍，其中的平面图只是标注了商铺、物美商业所处的位置，而非对案涉房屋及相关设施所作的具体说明和允诺。此外，宣传材料最下方标注：“本广告中所提供资料、效果图与数据仅供参考，最终以政府部门最终核准及双方合同约定为准，开发商拥有最终解释权”，说明广汇公司已明确告知该宣传资料不作为合同要约内容。此外，商品房买卖合同附件八补充协议亦约定“出卖人就本项目所发布、制作及陈列的所有有关本项目、本房地产的说明或广告，诸如售楼广告、楼书、折页、展板模型以及其他任何形式的宣传广告等售楼资料为要约邀请，不作为买卖双方确定权利义务的依据”。因此，可以认定上述宣传资料系要约邀请，并非案涉商品房买卖合同的组成部分。四原告主张上述宣传资料为要约，应当视为合同内容，依据不足，该院不予采信。关于案涉商品房是否符合交付条件问题。四原告和广汇公司签订的商品房买卖合同，采用了浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局联合制订的《商品房买卖合同》示范文本，示范文本载明的交付条件包括具备用水、用电、用气、道路等商品房正常使用的基本条件，但该合同附件四“装饰、设备标准”一节明确载明“厨房：无，卫生间：无”，已经变更了示范文本所载明的交付条件，应以该附件所载明的内容为准。由于四原告购买的商品房处于广粤荟商贸综合体之内，用途为商铺，上述变更的内容可以理解为无需具备通水、通气方面的交付条件，否则与商铺的功能定位不相符。四原告主张案涉商品房不符合交付条件，理由不足，该院不予采信。关于广粤荟商贸综合体一层“物美商业”租赁区域的经营业态在交付环节有否发生改变问题。广汇公司印制的含有平面图内容的宣传资料对广粤荟商贸综合体一、二层的部分区域标注了“物美WUMART”字样，表明该区域用于物美商业经营，至于采取什么样的经营业态，则取决于物美商业自身的经营需要。从实际使用情况来看，一层平面图上标注“物美WUMART”字样的区域确实由物美商业承租，只是没有用作超市的售卖区，而是用作电梯区域、免费存包处，或转租给他人作为配套的餐饮、儿童乐园和零售百货商铺等业态经营存在。这种配套存在的商业经营模式，在超市连锁经营的商业领域广泛存在。况且，如前所述，广汇公司制作的宣传资料并不能作为合同的组成部分。四原告主张平面图上标注“物美WUMART”字样的区域实际并非用于物美商业的大卖场，该部分区域的经营业态已发生根本性改变，存在违约行为，理由不足，该院不予采信。综上认为，案涉商品房符合原、被告签订的买卖合同所约定的交付条件，广汇公司在合同履行过程中不存在违约行为，四原告在接到广汇公司的交房通知后拒绝接收商品房的理由不成立，应视为已经交房。现四原告要求解除其与广汇公司签订的商品房买卖合同，判令广汇公司退还购房款，支付合同约定的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美的诉讼请求。案件受理费25959元，减半收取计12979.50元，由原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,双方二审争议焦点为：一、案涉商贸综合体一层“物美商业”租赁区域的经营业态与广汇公司印制的宣传资料中显示的是否一致，广汇公司印制的宣传资料能否视为要约。二、案涉商品房是否符合商品房买卖合同约定的交付条件。 一、关于第一个争议焦点，广汇公司印制的宣传资料仅表明涉案商贸综合体的一、二层部分区域用于物美商业经营，根据一审法院查明的事实，一层平面图上标注“物美WUMART”字样的区域确实由物美商业承租，但经营业态的选择则系物美商业自身的权利。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，广汇公司印制的宣传资料仅系对广粤荟商贸综合体的市场定位、规划、市场推广等所作的宣传介绍，其中的平面图只是标注了商铺、物美商业所处的位置，而非对案涉房屋及相关设施所作的具体说明和允诺。结合商品房买卖合同附件八补充协议约定的“出卖人就本项目所发布、制作及陈列的所有有关本项目、本房地产的说明或广告，诸如售楼广告、楼书、折页、展板模型以及其他任何形式的宣传广告等售楼资料为要约邀请，不作为买卖双方确定权利义务的依据”，一审法院认定上述宣传资料系要约邀请，并无不当。四上诉人主张的广汇公司制作的宣传资料为要约，应当视为合同内容，依据不足，本院不予采信。 二、关于第二个争议焦点，四上诉人主张广汇公司交付的商铺未具备通水、通气的功能，不符合商品房买卖合同约定的条件。广汇公司辩称根据双方签订的合同附件四约定，商铺无厨房、无卫生间，结合商场的整体使用和安全，可以确认商铺交付无需具备通气、通水条件。本院认为，四上诉人和广汇公司签订的商品房买卖合同采用的是浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局联合制订的《商品房买卖合同》示范文本，该示范文本载明的交付条件虽包括具备用水、用电、用气、道路等商品房正常使用的基本条件，但该合同附件四“装饰、设备标准”一节明确载明“厨房：无，卫生间：无”，该约定已经变更了示范文本所载明的交付条件，应以该附件所载明的内容为准，广汇公司交付的商铺不具备通水、通气条件并不能认为不符合合同约定的交付条件，一审法院未支持四上诉人的该项主张，并无不当。四上诉人提出广汇公司存在根本违约的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人胡允背、林美凤、胡永远、张玉美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25959元，由上诉人胡允背、林美凤、胡永远、张玉美负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦玮 审判员  梅云 审判员  王瑜 二〇一九年八月二十九日 法官助理陈国表 书记员余建维