北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初19769号原告：刘x玲，女，1972年8月24日出生，汉族，无业，住北京市通州区。原告：刘x晶，女，1972年11月7日出生，汉族，无业，住北京市通州区。二原告共同委托诉讼代理人：许正豪，北京市鉴杜律师事务所律师。被告：高福强，男，1981年7月1日出生，汉族。原告刘x玲、刘x晶与被告高福强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘x玲及刘x玲、刘x晶的委托诉讼代理人许正豪到庭参加诉讼，被告高福强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘x玲、刘x晶向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除双方的租赁合同；2、被告支付房租450000元、物业费77107元、供暖费48586.8元、电费87422.4元、水费9400元、违约金112500元，以上合计785016.2元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方2015年2月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于北京市通州区x室租给被告，租期自2015年2月15日至2021年2月15日，并约定期间水电费、物业费、供暖费由被告承担，但被告未按合同缴纳费用，至今已拖欠房租45万元、物业费、水电费、供暖费未付，经多次催要被告拒不支付，被告的行为已构成违约，应支付违约金，为此原告诉至法院。被告高福强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经本院审理查明：原告刘x玲、刘x晶与被告于2015年2月15日签订了《房屋租赁合同》，合同中出租方（甲方）为二原告，承租方（乙方）为被告。合同约定，甲方将位于北京市x室房屋（建筑面积404.89平方米）租给乙方，租赁期限自2015年2月15日起至2021年2月15日止，年租金为前三年每年45万元，第四年租金为47.2万元，第五年租金为49.56万元，第六年租金为52.038万元，六年合计总租金为2837980元；付款方式：每年到期付租金日期为每年的2月1日和8月1日，乙方需每次提前一个月交付租金。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订《房屋租赁合同》，价格按周围价格确定。房屋租赁期间，水费、电费、供暖费、房屋租赁税费、房产税费、煤气费、物业管理费等一切税费均由乙方支付。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告刘x玲、刘x晶将涉诉房屋交给被告高福强。高福强接收房屋后，对承租的房屋进行了装修，据原告陈述，其重新安装了水电表。装修完毕，被告高福强在涉诉房屋内经营餐饮业。庭审中二原告陈述，被告承租房屋后第一年的房屋租金按约交纳，第二年度开始陆续拖欠房屋租金，原告多次找被告追缴拖欠的房屋租金。2017年4月14日，被告给二原告出具抵押还款协议，载明：4月17日至4月18日前付房费20万元、5月25日付余下房费15万元、6月15日付余下房费15万元，7月10日付清所有房费，抵押房：y房屋买卖合同（合同编号：北区-3-1-y），地址：张家口，抵押人：高福强。该抵押还款协议未写明从何时开始拖欠房租及拖欠何时的房租。据二原告陈述，抵押还款协议签订后，被告于2017年4月18日给付二原告房租20万元、2017年6月6日给付房租10万元、2017年7月19日给付房租5万元、2017年11月16日给付10万元，先后给付原告租金45万元。2017年12月20日，被告停业并离开承租的房屋。2017年12月21日，原告向被告索要拖欠的房租及物业费、供暖费、水电费，并用短信通知被告《房屋租赁合同》于当日正式终止，被告所拖欠的费用原告将按照法律途径解决，合同终止的原因是被告长期拖欠房租和物业管理费等费用。原告陈述，被告离开承租房屋后，其查看水表数为1175吨，电表数为67248度。上述事实有《房屋租赁合同》、抵押还款协议、收据、发票以及当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告有参加庭审答辩、举证、质证、参与法庭辩论等权利。被告高福强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了相应的诉讼权利。被告于2017年11月20日离开承租的涉诉房屋，次日原告向被告索要拖欠的房屋租金及其他费用，并以短信的形式通知被告自该日起双方房屋租赁合同终止。被告以实际行动表明不再履行双方的房屋租赁合同，原告后于2017年12月21日用短信的方式通知被告双方房屋租赁合同终止，至此双方已达成解除涉诉合同的合意，故本院认定双方的《房屋租赁合同》于2017年12月21日解除。合同解除后，被告仍应依据合同约定履行租赁合同解除前尚未履行的义务。2017年4月14日，被告向二原告出具抵押还款协议，从该协议可以看出，至抵押还款协议出具日被告已拖欠二原告房租50万元。之后被告分4次先后还款45万元，故2017年4月14日前所欠房租仍有5万元未给付。因抵押还款协议未写明欠款截止日期，故本院依据协议落款日期认定欠款日期截止到2017年4月14日。自2017年4月15日至2017年12月21日合同解除之日止，依据合同约定，被告还应给付该期间的房屋租赁费309452.05元，加上被告尚欠的2017年4月14日之前的欠款50000元，被告尚需给付原告房屋租金359452.05元；根据房屋租赁合同的约定，在房屋租赁期间，水电、供暖、物业等费用也由被告负担，原告陈述，在被告租赁期间未负担合同约定应负担的上述费用，并由原告垫付了相关费用。被告未到庭参加诉讼，对于原告的陈述，根据原告出具的相关证据，本院认定，关于电费，被告离开承租房屋时的电表度数是67248度，按照每度电1.3元计算，被告应给付原告电费87422.4元，原告要求被告给付拖欠的电费，本院予以支持；关于水费，被告离开承租房屋时水表吨数是1175吨，按照每吨8元计算，被告应给付原告水费9400元，原告要求被告给付拖欠的水费，本院予以支持；关于物业费，被告从2015年2月15日开使用承租的房屋至2017年12月21日（本院认定的双方解除合同日期），按照每年应交纳25702元计算，至解除租赁合同日期止，被告应给付原告垫付的物业管理费71833.46元，现原告要求被告给付拖欠的物业管理费，本院予以支持，过高的部分不予支持；关于供暖费，被告承租房屋为四层，面积为404.89平方米，按照每平方米40元计算，每年度的供暖费为16195.6元。2015年被告是从2月15号开始使用到2015年的3月15日，为期一个月，则到2015年3月15日的供暖费中被告应交4048.9元，2015年11月15日至2016年3月15日的供暖费和2016年11月15日至2017年3月15日的供暖费两个年度16195.6元被告应全部负担；2017年11月15日到2017年12月21日被告应负担共计37天供暖费，为4952.37元，因此被告共应负担供暖费41392.47元，对于原告的过高诉讼请求，本院不予支持；关于违约金，双方在《房屋租赁合同》中明确约定，一方违约应给付对方3个月的房屋租金，现被告违约，原告根据合同的约定要求被告给付3个月房租合计112500元的诉讼请求并无不妥，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告刘x玲、刘x晶与被告高福强签订的《房屋租赁合同》于2017年12月21日解除；二、被告高福强给付原告刘x玲、刘x晶欠付的房屋租金359452.05元、物业费71833.46元、供暖费41392.47元、电费87422.4元，水费9400元，违约金112500元，以上合计682000.38元，于判决生效后七日内执行清；三、驳回原告刘x玲、刘x晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11650元，由原告刘x玲、刘x晶负担1030元（已交纳），由被告高福强负担10620元，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴连启人民陪审员  翟玉刚人民陪审员  王长林二〇一九年八月十日书 记 员  周 洲-2--1-