北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29193号原告：李连婷，女，1984年6月16日出生，汉族，中易购（北京）金融服务外包有限公司职工，住北京市朝阳区。原告：吴建军，男，1981年8月1日出生，汉族，中易购（北京）金融服务外包有限公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杜凤涛，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈媛，北京市中闻律师事务所律师。被告：侯彦琴，女，1940年11月9日出生，汉族，伟豪铝业有限公司退休职工，住北京市东城区。被告：谷炜，男，1970年6月16日出生，汉族，自由职业，住北京市东城区。被告兼被告侯彦琴、谷炜委托诉讼代理人：谷妍，女，1966年2月25日出生，汉族，中国华侨联合会退休职工，住北京市东城区。三被告委托诉讼代理人：王雷，北京国贤律师事务所律师。原告李连婷、吴建军与被告侯彦琴、谷炜、谷妍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李连婷、吴建军委托诉讼代理人杜凤涛、陈媛、被告兼被告侯彦琴、谷炜委托诉讼代理人谷妍、三被告委托诉讼代理人王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李连婷、吴建军向本院提出诉讼请求：1、判令三被告赔偿原告房屋差价损失718200元；2、判令三被告向原告赔偿自2017年8月16日起至2019年5月25日止，每月4600元的房屋租金占用损失，共计99206．67元；3、判令三被告向原告赔偿涉诉房屋恢复原状损失100000元。事实和理由：2017年2月23日，谷祖馨与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由谷祖馨购买原告名下坐落于北京市丰台区房屋（商办类房屋）。合同签订后，原告依约向谷祖馨交付房屋，随后，谷祖馨对涉诉房屋进行了装修。2017年7月16日谷祖馨去世，被告侯彦琴（谷祖馨妻子）、谷妍（谷祖馨女儿）、谷炜（谷祖馨儿子）系谷祖馨的法定继承人。2019年1月22日，三被告以房屋买卖合同无法继续履行为由向北京市丰台区人民法院起诉，要求解除谷祖馨与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求返还100万元购房款。经审理，北京市丰台区人民法院于2019年4月25日作出(2019)京0106民初6943号民事判决书，判决解除谷祖馨与原告于2017年2月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；并判令判决生效后十日内返还侯彦琴、谷妍、谷炜购房款100万元。该判决于2019年5月14日生效，双方于2019年5月25日相互履行判决确定的义务。谷祖馨与原告签订的房屋买卖合同，虽然因北京市出台限购政策，其不符合购买涉诉房屋的资格，但是谷祖馨于2017年7月16日去世后，在合理的期限内三被告怠于行使解除权，直至2019年1月22日向有管辖权的人民法院提起诉讼，涉诉房屋买卖合同在2019年5月14日被人民法院依法解除。三被告迟延不诚信的行为给原告造成严重的经济损失。综上所述，为维护诚实守信的商业交易秩序，规范商业交易主体的行为，捍卫原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条向贵院提起诉讼，望判如所请。被告侯彦琴、谷炜、谷妍辩称：一、答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同已被依法解除，解除的原因是：新政规定导致房屋买卖合同无法继续履行，属于因不可归责于当事人的原因导致合同目的无法实现，我国法律是过错原则。答辩人在合同履行过程中没有任何过错。涉案房屋被答辩人的个人财产，其市场价格的涨跌与三答辩人无关。答辩人对被答辩人私下委托的公司所进行的房产价格评估结果不予认可，因为本案是房屋买卖而不是抵押合同，再则涉案房屋按新政不允许抵押贷款。现在此房价格并未下降，不存在差价损失之说。合同法司法解释（二）第二十六条【情势变更一一有关合同履行】合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。二、诉争房屋办理过户手续过程中，因李连婷身份证号升位，拖延了时间。答辩人和被答辩人一直协商，被答辩人说看能否找人继续办理买卖过户手续，答辩人仍想买房。由于没有网签，建委不同意办理后续手续。中介和被答辩人说去找找，看建委能否同意按谷祖馨名义买，一直没有结果，新政出台后没办法办理。2017年9月以后，中介让答辩人努力看家里其他人能不能顶替办一下，更换购买人，但实践证明办不了，因为房子没有网签，个人无购房资质。三、答辩人各有住所，涉案房屋是为父亲谷祖馨购买，谷祖馨于2017年7月16日去世，故三答辩人一家并未在涉案房屋内居住。四、涉案房屋已破旧不堪，三答辩人为使房屋适合居住进行了装修，为此答辩人花费了9万余元，使涉案房屋增值不少。被答辩人不应向三答辩人索要恢复费，而应向答辩人返还装修费。综上，答辩人与被答辩人的房屋买卖合同已被法院依法解除，由于李连婷身份证升位，拖延了时间，之后被答辩人又在找人办理过户，时间拖延过错在被答辩人，答辩人无任何过错，被答辩人现在无理缠诉，请人民法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年1月25日，侯彦琴、谷炜、谷妍以房屋买卖合同为由将李连婷、吴建军诉至本院，诉讼请求为：1．解除谷祖馨与被告李连婷、吴建军签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同没有网签）；2．返还原告购房款100万元；3．诉讼费由被告承担。该案经审理认定事实为：“2017年2月23日，谷祖馨与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，谷祖馨为北京户籍。合同约定被告出售坐落于北京市丰台区房屋，房屋成交价格为180万元。合同签订后，谷祖馨向被告支付购房款100万元。另查，谷祖馨于2017年7月16日去世，谷祖馨的父母于1989年去世，谷祖馨的妻子为侯彦琴，二人育有一儿一女即谷炜、谷妍。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局等部门发布的商办公告第五条规定，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1．名下在京无住房和商办类房产记录的。2．在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商办公告第七条规定：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。经询问，双方一致确认，谷祖馨与二被告2017年2月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》未网签。原告称：2017年3月13日涉诉房屋已经交付给我方，我方简单收拾了一下，贴了壁纸，换了新门窗，房屋现还由我方实际控制。双方一直协商，被告说看能否找人继续办理买卖过户手续，谷祖馨去世之前我们还是想买的，2017年5月19、20日支付给被告部分购房款26万。由于没有网签，建委不同意办理后续手续。中介和被告说去找找，看建委能否同意按谷祖馨名义买，一直也没有结果，新政出台后没法办理。2017年9月以后，中介让我们努努力看家里其他人能不能顶替办一下，更换购买人，但实践证明办不了，因为房子没有网签，个人无购房资质。”该案经审理认为：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。谷祖馨与二被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方在履行合同中，北京市出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。根据公告内容，谷祖馨不符合购买涉诉房屋的资格，且谷祖馨已于2017年7月16日去世。新政的规定导致本案已签订的房屋买卖合同无法继续履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，该合同应予解除。谷祖馨去世后，其法定继承人要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，本院准许。上述合同解除后，被告应将收取谷祖馨的100万元购房款返还谷祖馨的法定继承人。合同解除后，双方可就房屋腾退返还等问题另行解决。”并于2019年4月25日作出（2019）京0106民初6943号民事判决书，判决如下：“一、解除谷祖馨与被告李连婷、吴建军于2017年2月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告李连婷、吴建军于本判决生效之日起十日日内返还原告侯彦琴、谷炜、谷妍购房款一百万元。”该判决现已生效。本案庭审中，双方均认可2019年5月25日侯彦琴、谷炜、谷妍将涉诉房屋腾退。侯彦琴、谷炜、谷妍认可于2017年3月11日接收涉案房屋。侯彦琴、谷炜、谷妍陈述对涉诉房屋进行室内门窗更换、厨卫瓷砖铺贴、灯具卫浴用品更换、厨卫吊顶、整体橱柜、烟机灶具安装等装修，共计花费89748元，李连婷、吴建军认可对装修的陈述。李连婷、吴建军提交房地产估价报告，主张房屋差价损失。侯彦琴、谷炜、谷妍不认可，主张该报告评估的是抵押价值。李连婷、吴建军提交《北京市商品房预售合同》附件六，其上为采暖系统、保温材料、外墙、内墙、顶棚、室内地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯等装饰和设备标准的约定，主张此即为要恢复的原状。侯彦琴、谷炜、谷妍不认可。李连婷、吴建军提交链家网站截图，主张涉诉房屋46．93平方米，7层，租金每月4600元，侯彦琴、谷炜、谷妍不认可。本院认为，根据本院（2019）京0106民初6943号民事判决书认定，谷祖馨与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》由于新政的规定导致无法继续履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现而解除，故双方当事人对合同解除均无过错。因此，对李连婷、吴建军要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状损失，双方均认可谷祖馨进行了相应装修，因双方当事人对合同解除并无过错，故对该项请求，本院亦不予支持。关于占用房屋损失，侯彦琴、谷炜、谷妍认可谷祖馨于2017年3月11日接收涉案房屋，现谷祖馨已去世，结合双方提交证据，原告要求侯彦琴、谷炜、谷妍作为继承人给付2017年8月16日至2019年5月25日占用房屋损失的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、侯彦琴、谷炜、谷妍于本判决生效之日起十日内给付李连婷、吴建军2017年8月16日至2019年5月25日占用北京市丰台区房屋损失99206．67元；二、驳回李连婷、吴建军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6488元，由原告李连婷、吴建军负担5786元（已交纳），被告侯彦琴、谷炜、谷妍负担702元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  齐婵娟二〇一九年八月十三日书记员  许子月