河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0105民初5407号原告石家庄某某物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市长安区和平东路。法定代表人游某某，该公司总经理。委托代理人王亚成，河北太平洋世纪律师事务所律师。被告党某，女，汉族，现住石家庄市新华区。委托代理人党某某，男，汉族，现住石家庄市新华区，系被告党某父亲。原告石家庄某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）与被告党某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员杨庆和独任审判，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司委托代理人王亚成与被告党某委托代理人党某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业公司的诉求：1、请求依法判令被告立即支付拖欠原告的物业费1191元及滞纳金（滞纳金每日按1191元的千分之三计算，自拖欠之日计算至实际支付之日止。至诉讼之日止暂时计算1304元）；2、请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。原告某某物业公司的证据：《南某某业主情况登记表》、被告党某的身份证及户口卡信息、《缴费通知单》、《物业费收据》、《承诺书》、《业主临时管理规约》、《南某某18号楼前期物业服务合同》等。被告党某辩称，原告不能按物业合同约定提供物业服务违约在先，主要有以下违约行为：1、原告某某物业公司超标准代收水费；2、原告某某物业公司未履行安全保卫义务及维护公共设施的义务且提供清洁服务不到位；3、原告某某物业公司私自占有公共区域的收益。由于原告不能履行物业服务义务，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误行为前，拒绝支付物业服务费用。另外,房产证至今没有给我们发放。被告党某的证据：《照片》、《业主倡导书》、《南某某18号楼业主手册》等。案件事实一、2016年10月18日，原告某某物业公司（乙方）与石家庄市新华区南某某村民委员会（甲方）签订《南某某18号楼前期物业服务合同》约定，物业座落位置为石家庄市新华区南某某商贸路旁；物业服务收费选择包干制，标准为1.00／月／平方米，自2017年1月1日起开始向南某某18号楼业主（物业使用人）计收物业费，业主应自觉缴纳各项物业费；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年合同签订日履行交费义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应收物业费额2‰的标准向乙方支付违约金……。二、2016年10月19日，原告颁发的《业主临时管理规约》载明，物业名称南某某18号楼小区，坐落位置南某某村东侧商贸路旁；本物业服务区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；产权人、使用人未按照规约、物业服务合同交纳物业服务费用的，物业公司可从逾期之日起按每日加收应缴纳费用的0.3%的滞纳金或按约定加收滞纳金。2017年2月6日，被告党某的委托代理人党某某代其签字捺印的《承诺书》声明，本人为本物业18-6-8xx的业主，确认已仔细阅读《本业主手册及临时管理规约》；本人同意遵循并倡导其他业主及物业使用人遵循本规约，本人承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约行为承担连带责任……。三、原告提交的《南某某小区业主（住户）情况登记表》载明，被告党某系南某某小区18号楼6单元8xx室业主，房屋面积99.29㎡。原告主张从2018年3月1日起开始向被告催收物业费，2019年3月5日张贴过《缴费通知书》，而被告不予认可。四、庭审中，原告主张对被告收取物业费的计算方式为房屋建筑面积（99.29㎡）×1元／月×12个月=1191元。被告党某对物业费的计算方式无异议，但认为收费不合理，对收费有异议。裁判理由与结果本院认为，原告与石家庄市新华区南某某村民委员会签订的《南某某18号楼前期物业服务合同》、原告颁发的《业主临时管理规约》及被告党某签署的《承诺书》等均系各方的真实意思表示，除原告与石家庄市新华区南某某村民委员会签订的《南某某18号楼前期物业服务合同》中约定的滞纳金标准过高之外，其他并不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应认真履行各自义务。依据本案查明的事实，可以认定原告为南某某18号楼的业主提供了物业服务，原、被告之间形成了物业服务合同关系。根据权利与义务对等原则，业主享受物业服务就应当缴纳物业费。按照《南某某小区业主（住户）情况登记表》载明的信息可以看出，被告党某的房屋面积为99.29㎡;庭审中原告主张向被告收取物业费的计算方式为房屋建筑面积（99.29㎡）×1元／月×12个月=1191元，被告党某对物业费收取的计算方式无异议，本院予以确认。故对于原告要求被告党某向原告支付拖欠物业费1191元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金应认定为违约金，在其与石家庄市新华区南某某村民委员会签订的《南某某18号楼前期物业服务合同》及其向被告提供的《南某某18号楼业主手册》中存在不同的约定，但无论是按每日加收2‰计算违约金还是按每日加收3‰的标准计算违约金，均过分加重了被告的责任和负担，显失公平。原告虽主张其于2019年3月5日书面催交过物业费，但其提供的证据不能有效证明被告已收到并知悉其发出的《缴费通知单》。故结合本案实际情况，对于原告主张的滞纳金应自原告2019年5月20日起诉之日起至被告所欠物业费付清之日止，以所欠款额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜。关于被告党某提出的未给其交付房产证、原告私自占有公共区域收益等问题的抗辩主张，因与本案不是同一法律关系，不属于本案的审理范围，被告可以另行起诉主张权利。对于被告提出的物业服务质量及管理问题，从被告提交的照片等证据可以看出，原告提供的物业服务在质量上存在一定的瑕疵，原告应当按照诚实信用原则，注意提高服务质量，搞好小区环境卫生，依约履行合同义务，确保小区业主得到应有的物业服务;如原告方存在的问题未能解决，原告的服务质量未能提高，仍存在不按约定履行义务的情况，被告可与小区其他业主一起向南某某村民委员反映协商解决或通过法律途径另行起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告党某自本判决生效之日起十日内向原告交纳拖欠的物业费1191元，并支付自2019年5月20日起至付清之日止，以所欠物业费1191元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取，由被告党某负担25元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  杨庆和二〇一九年八月二日书记员  陈亚南附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持