河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1023民初1053号原告：中科建（廊坊）房地产开发有限公司，住所地永清县韩村镇韩村村。法定代表人：周文翰，董事长。委托诉讼代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。被告：李岳，男，1985年6月9日出生，汉族，无业，住辽宁省丹东市元宝区。委托诉讼代理人：李吉东，辽宁天晓律师事务所律师。原告中科建（廊坊）房地产开发有限公司（以下简称中科建公司）与被告李岳商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月4日作出（2018）冀1023民初790号民事裁定书，驳回原告中科建公司的起诉，中科建公司向廊坊市中级人民法院提出上诉，2018年7月31日廊坊市中级人民法院作出（2018）冀10民终4257号民事裁定书，撤销本院（2018）冀1023民初790号民事裁定书，指令本院审理。本院另行组成合议庭于2018年12月26日作出（2018）冀1023民初2160号民事判决书，中科建公司不服，向廊坊市中级人民法院提出上诉，廊坊市中级人民法院于2019年3月21日作出（2019）冀1023民终861号民事裁定书，将案件发还我院重新审理。本院受理此案后，依法另行组成合议庭，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告中科建公司的委托诉讼代理人刘凯、被告李岳的委托诉讼人李吉东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中科建公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、要求被告支付原告为其垫付的逾期购房按揭款9196.48元，并自2016年7月2日起按照全部代偿金额31068.48元为基数，按照日万分之五支付违约金；3、要求被告支付原告为其垫付购房按揭贷款的利息10268.48元；4、要求被告支付原告逾期收房的违约金62261.2元。事实和理由：2012年11月13日，原被告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，房屋位置：第13幢2单元402室，面积为：95.5平方米，房屋总价311306元，被告向原告支付首付款101306元，向中国工商银行股份有限公司永清支行贷款210000元。2015年1月29日，廊坊鼎尚房地产开发有限公司更名为中科建（廊坊）房地产开发有限公司，自2015年3月24日开始，因被告拒绝偿还按揭贷款，致使原告为其垫付银行按揭还款14笔，共计27318.48元，因此产生的利息损失10268.48元（截止2017年12月31日）。依据《商品房买卖合同补充协议》第三条第4项之约定，被告构成本合同项下严重违约，甲方要求依法解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。其次，被告拒绝履行收房手续，延期收房行为已经违反双方签订的合同约定。被告李岳辩称，原告本次起诉的各项诉讼请求均没有事实根据和法律依据。廊坊中院的民事裁定书认为根据双方的《补充协议》被告欠交贷款，原告就可以行使解除权，但同时也指出应查明本案是否具备合同解除的条件。事实上被告在合同履行过程中并没有违约之处。恰恰相反、是原告违约在先，其在履行合同中严重违约，才导致双方发生了纠纷。所以即使双方的《补充协议》中有约定,原告也无权行使合同解除权。本案不具备合同解除的条件，请求人民法院依法驳回原告的无理诉讼请求。具体答辩理由如下：一、本案的基本客观事实：2012年11月13日被告和廊坊市世嘉房地产开发有限公司（以下简称世嘉公司）签订《商品房买卖合同》约定被告购买世嘉公司开发的涉案房屋，房屋总价款是311306元。并约定被告向世嘉公司支付首付款101306元，余款210000元由被告向中国工商银行股份有限公司永清县支行贷款。后双方又签署一份《商品房买卖合同补充协议》（该协议其实被告在签字前并没有仔细阅读。并不知道协议的具体内容。该协议的内容都是对买受人的义务，都是出卖人的权利，权利与义务严重的不对等）约定世嘉公司为被告提供阶段性按揭贷款担保。双方合同约定，世嘉公司应当在2013年12月30日前向被告交付房屋，但实际上被告是在2015年8月11日才收到《入住通知书》并通知被告在2015年11月30日才能办理入住手续。比世嘉公司当初的承诺延期了23个月，再加上开发公司当初承诺的房屋周边的配套设施根本没有，所以被告对开发公司失去信心，被告为了避免造成自己的经济损失，就从2015年3月份开始暂停交房屋贷款。大概在2016年的8、9月份，被告收到了贵院的开庭传票和对方的起诉状，才知道原告提起了诉讼，由于被告当时忙于经营，就没有去参加诉讼。对于贵院后来的诉讼及开庭程序是如何进行的毫不知情，也不知道贵院是什么时间作出了判决书及判决书的具体内容。2017年4月26日，被告去永清县办理涉案房屋的相关事情。被告先到工商银行补办房贷银行卡，并准备补交房贷，银行工作人员告知，前期房贷己经被人代交了，一直交到2017年1月份，然后就没有再为被告代交。4月27日，被告到贵院询问相关情况。法院民二庭余庭长告诉被告，涉案房屋仍然判归被告所有，被告只须偿还原告前期垫付的按揭款及利息即可，被告此时才知道了判决书的具体内容。贵院判决认定被告未按合同约定偿还贷款本息应属违约，但违约轻微，为了切实维护合同的稳定性和被告的合法权益，仅判决被告偿还原告垫付的按揭款及利息，驳回了原告要求解除双方合同的诉讼请求。被告当时交纳了法院案件受理费374元后离开贵院，又与原告单位工作人员取得联系，要求按照判决书上要求，偿还给原告按揭款及利息，但原告单位的工作人员并没有接受被告的请求，答复说经请示单位领导，该单位要对案件上诉，被告无奈只能回到丹东。但此后一直按照合同约定按月偿还按揭款至今。2017年10月16日原告单位的孙岩经理曾经给被告打电话并加被告微信提出让被告签一个承诺书，承诺书内容是如果被告再一次逾期就视为放弃房屋，并配合开发商办理撤销备案手续。10月26日，孙经理又主动联系被告，要求被告支付违约金和其他费用84863元（贵院判决书只判决被告支付22000元。原告的要求超出了判决额60000多元）被告没有答应这一无理要求，直到本次原告再一次向贵院提出诉讼。二、通过以上客观事实及相关证据可以证明：原告的本次诉讼其实并没有事实根据和法律依据，造成本案被告在某一个时间段没有交纳贷款，完全是因为原告的严重违约行为，被告在合同履行过程中，尤其是在被告得知了贵院的判决书内容之后，没有任何违约之处而是在积极的履行合同书的约定。1、2017年1月份之前，被告虽然在客观上存在欠交贷款的事实但这是有原因的，并不是被告主观上想故意拖欠贷款，是因为原告违约在先，开发公司开始书面承诺被告于2013年12月30日前交付房屋，但事实上被告是在2015年8月份才收到入住通知书，而且是11月末才可以办理入住手续，比开发公司的承诺晚了23个月，且房屋周边配套设施也没有，使被告完全有理由怀疑开发公司能否按期交房。在原告先行违约交房10多个月的情况下，被告不知道还能不能得到自己的房屋，才不得不暂缓偿还贷款，所以自2015年3月至2017年1月欠交贷款，责任不在被告，是开发公司一手造成。即使被告有违约之处，按照贵院已生效判决，被告也只是轻微违约，不足以导致双方解除合同，所以在这个时间段内被告未交贷款的行为不是开发公司要求解除合同的理由，即使双方《补充协议》有约定，其也不能行使解除权。同时，因为开发公司逾期23个月交房，被告将保留根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，追究开发公司逾期交房法律责任的权利。2、2017年2月份至今，被告始终都是在按约按月交付贷款，从不拖欠，也就不存在违约的事实。被告是在2017年4月下旬才知道开发公司此前代交贷款的事实，以及贵院的判决结果，于是被告曾找到开发公司，要求按判决书的内容给付开发公司垫付的款项但遭到开发公司的拒绝，于是被告就从2017年2月份开始自已交纳贷款，直交到现在，开发公司没有提出任何异议。这也就说明，被告自知道了贵院判决书内容之后，再没有任何违约之处，一直都是在按约积极履行。3、原告在2015年8月11日将入住通知单已经交给被告，说明其已经对被告没有交付贷款的事实予以认可，并以自己的行动表示继续履行双方的合同，否则原告不可能在被告已经欠交贷款的情况下仍然为被告开具入户通知单，办理入住手续。4、原告在替被告向银行偿还贷款后，并没有按照《补充协议》第三条第4款第(1)项约定的，向被告送达告知函，致使被告一直不知道原告替还贷款一事。根据以上4点可以看出，本案虽然被告欠交贷款，但责任不在被告，而在原告，是原告严重违约，致使被告不敢再交贷款。即使根据贵院的判决结果，2017年1月份之前，被告存在轻微违约，不足以作为原告要求解除合同的依据，2017年2月份之后，被告一直按期偿还贷款，就更没有违约之处，所以原告诉称被告严重违约，没有任何事实根据和证据支持。三、原告的本次起诉违反了《民事诉讼法》所规定的“一事不再理”的基本原则。首先，原告本次起诉，要求解除双方的买卖合同，理由是被告欠付贷款，其上一次起诉的理由也是如此，但在上一次判决作出之前，被告的欠付行为已经被贵院认定为轻微违约，不足以解除双方合同，而在被告得知判决结果之后，已经按期偿还贷款，没有违约之处，原告在案件事实没有发生任何变化的情况下，以同一事实和理由，再一次要求解除双方的合同关系，显然违反了上述法律所规定的“一事不再理”的基本原则。其次，原告本次起诉要求被告支付按揭贷款及利息的请求，时间段上与其上一次的起诉有部分重合。其上一次起诉是从2015年3月24日开始，计算到2016年7月1日，而本次起诉，根据起诉状陈述，仍然是从2015年3月24日起算，与原告的上一次起诉时间重合。如果原告主张2015年3月24日到2016年7月1日的贷款本息应当通过人民法院强制执行程序，而不能再一次向人民法院提起诉讼，这一点，也同样违反了“一事不再理”的基本法律原则。四、原告主张被告逾期收房违约及要求支付逾期收房违约金没有事实根据和法律依据。1、双方签订的《商品房买卖合同》是由开发公司提供的，该合同是由国家工商行政管理局和建设部制订的统一文本，在该格式合同中并没有买卖双方交接的具体规定，是开发公司单方在合同中规定了被告收房的具体时间，事先并没有经过被告的同意被告也没有注意过合同中还有这一条款，开发公司也没有对被告进行过必要的提示，所以这一条款对被告没有法律约束力。2、开发公司在合同中限定被告的接收房时间也违反了法律的规定，应当是一个无效的合同条款。因为被告已经通过签订合同和支付合理对价的方式取得了涉案房屋的所有权，享有法律赋予所有权人的各项权利，那么被告对于自已所有的房屋，什么时间选择入住，什么时间居住使用房屋，是被告的一项排他性的权利，而不应当将这些内容归为被告的一种义务，开发公司无权限定被告什么时间收房。原告以被告没有履行收房手续，延期收房为由认定被告违约，很明显违反了《物权法》的相关规定，开发公司在合同上类似的规定，因为违反法律的规定而应当是无效的，原告不能以此认定被告违约。3、刚才已经讲到，是开发公司违约在先，比自已当初承诺的交房时间晚了23个月，属于严重违约，被告还没有追究开发公司的法律责任，难道开发公司就可以不遵守自已的承诺，不履行双方的合同，可以任意延期交房，而被告就必须遵守开发公司制订的霸王条款？这对被告是公平的吗？既然开发公司可以违约，被告也就可以不遵守开发公司制订的违法的霸王条款。4、原告要求被告按照总房款的20%支付逾期收房违约金。更是没有事实和法律依据的。五、贵院原审判决认定被告已经支付了购房款，合同的主要义务已经履行完毕，原告的合同目的已经实现，被告无需对房屋的交付、产权过户及房产证的办理承担违约责任，这一认定是完全正确的。虽然被告和原告签订了补充协议，但是这一补充协议也不能对抗国家法律的规定，被告向原告支付了房屋首付款，贷款银行向原告拨付了按揭贷款，那么被告就完成了房款的支付义务，如果被告没有按月偿还贷款，原告承担担保责任的话，那应属于另一个法律关系，原告不能以替被告偿还了部分贷款为理由，就要求解除双方已经履行完毕的商品房买卖合同，这一主张没有法律依据。即使双方签订的补充协议是合法有效的但也不能以该协议来作为认定被告违约并解除合同的依据。原告承担保证责任属于其应当知道的合同风险。原告在签订补充协议时，就应当知道存在替被告承担保证责任的风险其在替被告承担保证责任后，可以向被告依法追偿。这就是其主张违约责任的内容，也就是要求被告偿还其垫付的贷款，而不能要求解除双方的合同。涉案房屋已经通过了网签，被告也履行还款义务多年，支付了房款20多万元，只存在一个给付剩余房款的问题，所以不解除合同有利于维护稳定的合同关系和社会关系。如果判决解除合同的话，就存在被告返还房屋然后原被告及贷款银行之间算帐返还购房款的问题，这样就使各方当事人之间已经稳定的合同关系陷入混乱，不符合法律规定的宗旨，有违法律规定的公平及诚实信用原则。因为被告逾期偿还贷款是由于原告先期违约所造，责任不在被告完全在原告身上。所以，其不能依据补充协议行使合同解除权。六、关于本案的主体资格问题，原告在本案中是否具有原告主体资格，也请法庭一并查明。综上所述，原告在案件事实没有发生变化的情况下以相同的理由再一次提起诉讼，违反了“一事不再理”的基本法律原则，且原告要求解除双方合同的理由与上一次诉讼的理由基本相同，理由根本不充分，证据不足，违反法律的规定，被告欠交贷款的原因完全是由原告造成，开发商拖延近两年交房，任何一个买房人也是不可能继续交纳房款的。按照廊坊中院的发回重审裁定，虽然《补充协议》中有原告行使解除权的约定，但本案不应当适用该规定，应当查明真正的责任人是谁。最后，被告要说的是，原告之所以反复起诉要求解除合同，其真实原因是被告所购买的房屋现在已经大幅升值（正如原告自己所讲的，从每平米3200元涨到10000多元）原告想通过各种理由和方式将房屋收回，然后转手再卖，以获取更大的经济利益。请求贵院依法正确查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2012年11月13日，廊坊鼎尚房地产开发有限公司、廊坊市世嘉房地产开发有限公司与被告李岳签订房屋买卖合同，被告李岳购买廊坊鼎尚房地产开发有限公司、廊坊市世嘉房地产开发有限公司合作开发的位于永清县小城镇改造项目一期楼房一套，合同约定：房屋总价款311306元，被告李岳支付首付款101306元，剩余210000元由被告李岳向中国工商银行股份有限公司申请按揭贷款。同日，廊坊鼎尚房地产开发有限公司、廊坊市世嘉房地产开发有限公司与被告李岳又签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第三条第四款约定：“如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则：1、乙方未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致甲方承担保证责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项，及甲方因此遭受的全部损失支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。2、乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项迟延达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本协议第十三条约定和扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭贷款银行支付的全部款项。”2015年1月29日，廊坊鼎尚房地产开发有限公司变更为中城建（廊坊）建设开发有限公司。2016年5月6日，中城建（廊坊）建设开发有限公司变更为中科建（廊坊）房地产开发有限公司。2015年3月24日起，被告李岳拒绝偿还房屋按揭贷款，至2016年7月1日原告中科建公司累计为被告李岳垫付按揭21572元。原告于2016年8月17日向永清县人民法院起诉，要求解除原被告间签订的《商品房买卖合同》并支付为被告垫付的按揭贷款21572元及利息109.36元。永清县人民法院于2016年12月26日作出（2016）冀1023民初1981号民事判决书，认定原被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》真实、合法、有效；被告李岳未按约定偿还贷款本息，属于违约，但属于轻微违约，对于原告中科建公司解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。因被告李岳下落不明，（2016）冀1023民初1981号民事判决书以公告形式送达。2017年4月开始，被告李岳开始按约偿还剩余按揭贷款。截止2017年3月，原告累计为被告垫付按揭贷款31068.48元（包含（2016）冀1023民初1981号民事判决书确定的21572元）。上述事实有原被告庭审陈述以及原告中科建公司向本院提交的内资企业登记基本表、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、银行打款业务清单、按揭贷款业务合作协议和个人购房借款合同，被告李岳向本院提交的（2016）冀1023民初1981号民事判决书、2015年8月11日入住通知单予以证实。本院认为，原告中科建公司和廊坊市世嘉房地产开发有限公司与被告李岳在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该买卖合同及补充协议不违反法律的禁止性规定，该《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》真实、合法、有效；依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人都应按照合同约定履行合同；本案中原告中科建公司要求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，理由是，被告李岳自2015年3月24日至2017年3月23日拒绝偿还在中国工商银行的房屋按揭贷款，导致原告中科建公司为其垫付按揭贷款31068.48元，该行为违反了《商品房买卖合同补充协议》第三条第4款中第1、2小项的约定，但是原告中科建公司已经于2016年8月17日因2015年3月24日至2016年7月1日被告李岳拖欠的27618.48元按揭贷款的事实向永清县人民法院起诉，要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》，永清县人民法院经审理后认为被告李岳的虽然违约，但是违约轻微，判决驳回原告中科建公司的该项诉讼请求，该判决书生效后，被告李岳即按照合同约定按时偿还按揭贷款，至今没有新的违约行为，因此原告中科建公司的该项事诉讼请求属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“一事不再理”的情形，本院不予支持；原告中科建公司要求被告李岳支付为其垫付的9196.48元，被告李岳没有异议，本院予以支持；原告中科建公司要求被告李岳自2016年7月2日按照日万分之五支付违约金，本案中原被告签订《商品房买卖合同补充协议》第三条第4项第1小项明确约定：“乙方未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致甲方承担保证责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项，及甲方因此遭受的全部损失支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金”，该约定不违反法律的禁止性规定，因此原告中科建公司的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告中科建公司要求被告李岳支付逾期收房违约金62261.2元，本案中原告中科建公司在合同约定交房期限未向被告李岳交房，延期交房近两年，因此原告中科建的该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、被告李岳于本判决书生效之日起五日内偿还原告中科建（廊坊）房地产开发有限公司垫付的按揭款9196.48元，并自2016年7月2日起至实际还清之日以原告实际垫付金额为基数按照日万分之五支付违约金；二、驳回原告中科建（廊坊）房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的履行期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2303元，由被告李岳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  孙德刚人民陪审员  范金平人民陪审员  郑光瑞二〇一九年八月二十八日书 记 员  孙钰钧