浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初497号 原告(执行案外人)：舟山市工商业联合会，住所地舟山市新城翁山路**市行政中心北大楼**。 法定代表人：张军华，副会长。 委托诉讼代理人：朱南平、周军，浙江明达律师事务所律师。 被告(申请执行人)：华夏银行股份有限公司舟山分行，住所，住所地舟山市定海区环城西路**div> 负责人：陆伟一，该行行长。 委托诉讼代理人：王沈建、周岳，华夏银行股份有限公司舟山分行员工。 被告(被执行人)：舟山市商会房产有限公司，住所地，住所地舟山市定海区人民南路****iv> 法定代表人：何志平，董事长。 被告(被执行人)：舟山凯尔登大酒店有限公司，住所地舟山市，住所地舟山市定海区人民南路**。 法定代表人：何志平，董事长。 被告(被执行人)：舟山市爱邦实业有限公司，住所地舟山市定海，住所地舟山市定海区人民南路****div style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：陈莹，总经理。 以上三被告委托诉讼代理人：姚战舟，舟山市商会房产有限公司副总经理。 被告(被执行人)：何志平，男，1960年10月11日出生，汉族，住舟山市定海区。 被告(被执行人)：陈莹，女，1965年6月24日出生，汉族，住舟山市定海区。 被告(被执行人)：何志温，男，1957年7月13日出生，汉族，住舟山市定海区。 被告(被执行人)：姚战军，男，1972年10月15日出生，汉族，住舟山市定海区。 被告(被执行人)：王旭红，女，1977年1月18日出生，汉族，住舟山市定海区。 第三人：黄永明，男，1963年10月25日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告舟山市工商业联合会诉被告华夏银行股份有限公司舟山分行（下简称华夏银行）、舟山市商会房产有限公司(下简称商会公司)、舟山凯尔登大酒店有限公司（下简称凯尔登酒店）、舟山市爱邦实业有限公司（下简称爱邦实业）、何志平、陈莹、何志温、姚战军、王旭红、第三人黄永明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告舟山市工商业联合会的委托诉讼代理人朱南平、周军、被告华夏银行股份有限公司舟山分行的委托诉讼代理人王沈建和三被告商会公司、凯尔登酒店、爱邦实业的委托诉讼代理人姚战舟、第三人黄永明到庭参加诉讼。被告何志平、陈莹、何志温、姚战军、王旭红经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。案经本院审判委员会讨论并决定。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：依法排除对登记于第三人黄永明名下位于舟山市定海区人民南路111号商会大厦B区三层，权证号舟房权证定字第××号，面积423.16平方米的房产或其相应拍卖、变卖款的执行，确认该房产或其相应的拍卖、变卖款属于原告所有。事实与理由：1999年2月1日，原告与被告商会公司订立拆迁私房补偿、安置协议一份。协议约定：被告商会公司需拆迁原告坐落于定海区的非住宅房屋，面积520平方米(一层营业房260平方米，二层办公房260平方米××；原一层营业房买断收购，原二层办公用房由被告商会公司与原告双方另行协商安置为舟山市工商业联合会拥有“舟山市商会大厦”3-5层440平方米产权。协议订立后，原告将上述房屋交由被告商会公司拆迁及建造新房屋，新房屋的门牌号为舟山市定海区人民南路111号。新房屋建成后，原告与被告商会公司于2006年8月31日召开会议，并形成会议纪要。会议纪要明确：1、关于市工商联440平方米房产楼层确定。双方遵循过去协议，协商确定商会大厦东南角B区三层约计440平方米为原告房产(具体以房产证为准)。2、原告同意将440平方米房产租赁给被告商会公司(具体以租赁合同为准)……5、关于明确产权及相关手续办理事宜。办理440平方米房产相关手续中的税费由原告承担，被告商会公司要积极协助办理。双方根据会议纪要精神，于2006年10月10日订立房屋租赁协议一份。租赁协议约定：原告同意将商会大厦东南角B区三层440平方米房产租赁给被告商会公司；房屋租期为12年。此后，原告多次要求被告商会公司协助将上述房产所有权和相应土地使用权登记至原告名下，但被告商会公司以种种理由至今未予办理。租期届满前，原告就后续事宜与被告商会公司进行协商，发现：1、位于舟山市定海区人民南路**商会大厦****的房产已由被告商会公司于2006年9月11日出售给第三人黄永明，第三人黄永明同时办理了其名下的房屋所有权证，权证号为舟房权证定字第××号，建筑面积为423.16平方米，土地使用权面积为42.46平方米。2008年5月，被告商会公司以第三人黄永明尚欠商会公司首付款15万元为由，以第三人黄永明为被告提起诉讼，要求第三人黄永明将上述房屋退还给被告商会公司。经法院主持，双方达成调解协议，定海法院作出(2008)定民一初字第966号民事调解书。调解书约定：黄永明同意将上述房屋退还给商会公司；从2008年5月起因购买该房以黄永明名义向银行办理的按揭贷款本息由商会公司负责归还直至清偿完毕；黄永明应协助商会公司办理房屋过户手续。目前，因购买该房以第三人黄永明名义向银行办理的按揭贷款本息已清偿完毕，抵押登记已撤销。但该房屋产权仍登记于第三人黄永明名下，尚未过户到被告商会公司名下。2、被告商会公司建造的商会大厦房产，其中包括被告商会公司名下和第三人黄永明名下的位于舟山市定海区人民南路111号商会大厦B区三层以及登记于其他人名下的房产均因被告商会公司负有巨额债务而被法院查封，并已评估完毕，拟进行拍卖、变卖。为此，原告以登记于第三人黄永明名下的位于舟山市定海区人民南路111号商会大厦B区三层房产属于原告所有为由提出执行异议，请求依法停止对该房产的执行。异议审查期间，原告同意整体拍卖、变卖位于舟山市定海区人民南路111号商会大厦，包括现仍登记于第三人黄永明名下的B区三层房产，暂时保留、提存相应的拍卖、变卖款项，直到执行异议、执行异议之诉或确权诉讼法律文书生效为止。法院经审查后作出了(2018)浙0902执异29号执行裁定书。原告于2019年1月29日收到该裁定书。该裁定认为，虽然原告与被告商会公司的协议和会议纪要均对相关不动产归属进行了约定，但双方未据此办理产权登记。之后，被告商会公司将上述房产出售给第三人，第三人办理了产权登记手续，应视为黄永明取得了所有权。被告商会公司与第三人的民事调解书是否能够引起物权变动存在争议，因此，根据现有的产权登记证书及调解书，尚不能确定原告是否享有位于舟山市定海区人民南路111号商会大厦B区三层不动产的所有权。为此，驳回原告的异议请求。原告认为，根据被告商会公司和第三人黄永明达成的民事调解书，第三人黄永明已不再是位于舟山市定海区人民南路**商会大厦****房产的所有权人，第三人黄永明在执行过程中也未对法院拍卖、变卖该房产提出任何异议。而且在执行过程中，法院将该房产列入被告商会公司的被执行财产范围，一并进行了评估，该执行行为已表明法院已排除了第三人黄永明对该房产的所有权。根据原告与被告商会公司订立的拆迁私房补偿、安置协议和会议纪要，该房产所有权属于原告所有。为了配合执行，方便统一处置商会大厦房产，原告已同意将该房产交由法院一并拍卖、变更，但该房产或其相应的拍卖、变卖款应属原告所有。请求依法支持原告的诉讼请求。 被告华夏银行辩称，同意原告的诉请，除本银行的抵押权外。 被告商会公司、凯尔登酒店、爱邦实业辩称，原告所诉属实，涉案房产确实属于原告，不属于商会公司所有，也不属于第三人黄永明所有。 被告何志平、陈莹、何志温、姚战军、王旭红未予答辩。 第三人黄永明辩称，当时其是凯尔登酒店的股东，为了酒店装修融资，确实由其出面向银行贷款，购买商会公司的房产，首付也是其向商会公司借的，购买后，房产出租给商会公司，每月的贷款是商会公司以租金形式汇入其本人银行账户支付的，其是没有出过钱。后来，其将凯尔登酒店的股份转让了。其同意法院对商会大厦进行拍卖。登记于其名下的房屋产权同意转让给商会公司。但是，2008年的调解协议是虚假的，是商会公司自行搞的。因涉案房产很早就被查封，至今没有过户，影响其个人信用记录，其失去了另外买房致富的机会，请求商会公司赔偿损失200万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议的证据及事实主要有：被告何志平与陈莹系夫妻关系。1998年7月24日，舟山市人民政府拆迁办公室颁发舟迁（98）48号关于定海人民南路与东海东路西侧地块部分房屋实行旧城改造拆迁的公告，公告拆迁范围：定海人民南路95、97、99、101、103、105、107、109、111、113、115号，东海东路2、4、6、8号，太保庙弄……文件还规定了其它事项。1997年5月8日，舟山市拆迁事务所发布人民南路与东海东路西侧交界处市工商联项目旧城改造拆迁调查情况汇总，对拆迁范围作了具体调查，调查的单位房情况：人民南路95-101号为市工商联房屋，建筑面积520平方米。该调查报告还载明了其它内容。1998年10月5日，舟山市计划委员会颁发（1998）275号关于同意市工商联（商会）活动中心（大厦）项目列入98年度建设计划的批复，具体如下：基本同意上报的设计文件，项目总建筑面积12931平方米，包括工商联办公、营业用房，活动中心及附属用房，其中：地下一层……底层为大堂及商业用房（含工商联自用房260平方米），一至八层为标准套房、餐厅、会议室、娱乐活动等活动中心用房，属配套及办公用房1800平方米（含市工商联自用440平方米）等等。1999年2月1日，原告与被告商会公司订立拆迁私房补偿、安置协议一份。协议约定：被告商会公司根据舟拆许字（98）第19号房屋拆迁许可证，委托舟山市城市房屋拆迁事务所，拆迁原告位于定海区的非住宅房屋，面积520平方米(一层营业房260平方米，二层办公房260平方米)；原一层营业房买断收购，原二层办公用房由被告商会公司与原告双方另行协商安置为：舟山市工商业联合会拥有“舟山市商会大厦”3-5层440平方米产权。协议还约定了其它事项。协议订立后，原告将上述房屋交由被告商会公司拆迁及建造新房屋。2006年1月26日，舟山市人民政府办公室舟办第123号抄告单关于市工商联所属企业营业用房有关土地出让情况的说明和免缴土地出让金的请示载明：市政府虞洁夫副市长批示：鉴于市商会房产大楼应补交的土地出让金要由市工商联补交，而市工商联买断房产所得的250万资金已全额用于原工商联下属企业下岗职工的生活费支付，现已无力支付需补交土地出让金，因此同意市国土资源局意见，免缴市工商联需补办204平方米的土地出让金69万元。2006年9月6日，市工商联和商会公司发布会议纪要，对同年8月31日双方召开的会议主要内容予以确认：1、关于市工商联440平方米房产楼层的确定。双方协商确定商会公司的商会大厦东南角B区三层约计440平方米为市工商联房产；2、关于市工商联440平方米房产的租赁。市工商联同意将440平方米房产租赁给商会公司，租期为十二年，租金每年12万元……5、关于明确产权及相关手续办理事宜。办理440平方米房产相关手续中的税费由市工商联承担，商会公司要积极协助办理。同年10月10日，原告和商会公司签订房屋租赁协议，原告将涉案房产租赁给被告商会公司，双方约定了具体事项。2006年9月11日，商会公司将涉案房产和上述大厦内的三层南段建筑面积100.28平方米的房产出售给第三人黄永明。2006年9月26日，涉案房产登记于第三人黄永明名下，权证号为舟房权证定字第××号，建筑面积为423.16平方米，土地使用权面积为42.46平方米。2008年5月4日，因未支付所欠购房款15万元，商会公司向本院起诉，要求本案第三人黄永明按约履行，退回所购房屋。同年5月7日，本院作出（2008）定民一初字第966号民事调解书，确认：黄永明将涉案房产和上述大厦内的三层南段建筑面积100.28平方米的房产退回给商会公司，从2008年5月起以黄永明名义购买上述房屋向银行办理的按揭贷款本息由商会公司负责归还直至清偿完毕，黄永明应协助商会公司办理房屋过户手续。上述民事调解书生效后，商会公司和黄永明未就涉案房产办理产权过户登记手续，以黄永明名义向银行办理的按揭贷款的支付由商会公司将月供款项汇入黄永明银行账户后由银行直接扣划。涉案房产银行按揭清偿完毕后，产权仍登记于第三人黄永明名下。2017年5月11日，因（2015）舟定执民字第2225-2号裁定书，涉案房产被本院查封。2018年12月28日，原告向本院执行机构提出执行异议，2019年1月18日，本院作出（2018）浙0902执异29号执行裁定书，驳回原告的异议请求。 审理中，原告提供了涉案房产原房屋的拆迁私房补偿、安置协议、拆迁公告、拆迁调查情况汇总、舟计投（1998）275号文件、抄告单、舟工商联[2006]3号文件、房屋租赁协议等书证，证实商会大厦建造前，原告对位于舟山市定海区房屋享有产权。原房被被告商会公司拆迁后，根据拆迁私房补偿、安置协议约定，原告的原房部分安置为舟山市商会大厦3-5层440平方米产权。舟山市计委的（1998）275号文确认原告在新建大厦中含自用办公用房440平方米的内容，印证原告提出的关于原房产权主张。虽然由于历史等因素，原告未能提供原房产权证书或原始档案材料，出庭的被告商会公司、爱邦实业、凯尔登酒店、华夏银行没有异议，原告提供拆迁私房补偿、安置协议书证复印件能与被告商会公司、爱邦实业、凯尔登酒店提供的拆迁私房补偿、安置协议书证原件核对，上述文件能与有关部门保存的原件核对，本院认为是真实的，予以认定。原告提供的商品房买卖合同及其补充协议、不动产登记查询证明等书证，证实涉案房产登记于第三人黄永明名下的事实和现涉案房屋无抵押登记的事实。出庭被告没有异议，第三人黄永明无异议。各方当事人陈述一致，本院予以确认。 当事人对下述证据和事实有争议，本院认定如下:关于本院（2008）定民一初字第966号民事调解书的真实性问题。该民事调解书确认，第三人黄永明应将案涉房屋退回给商会公司，以黄永明名义向银行办理的按揭贷款本息由商会公司负责清偿。出庭的被告对该民事调解书真实性、关联性没有异议。第三人黄永明对其真实性提出了异议，认为该民事调解书是虚假的，其没有参加诉讼。其一直不知道有这个调解书，直到收到法院送达对方提交的证据副本才知道。本院认为，该民事调解书系生效法律文书，未经法定程序被撤销，具有当然效力。第三人黄永明关于上述民事调解书提出的真实性问题，应通过审判监督程序解决。自第三人黄永明知道该民事调解书至本案诉前，第三人黄永明并未对该民事调解书提出再审申请，且在本院执行机构告知将对涉案房屋产权进行拍卖的情况下，其也未向本院执行机构提出涉案房屋产权主张，其向本院执行机构表示同意将涉案房屋产权转让给被告商会公司，仅提出多年来因涉案房产被保全，其不能向金融机构贷款另行购买房屋造成损失要求被告商会公司补偿的意见。虽然商会公司至今未依据该民事调解书办理案涉房屋产权转让过户手续，但案涉房屋的按揭贷款本息被告商会公司已经清偿完毕，他项权证也已注销，当事人履行该民事调解书确定的部分义务。至于该民事调解书的关联性问题。物权法第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。虽然不动产登记簿是物权归属和内容的根据，涉案房产登记于第三人黄永明名下，但根据该民事调解书，黄永明已不是案涉房屋的所有权人，被告商会公司对涉案房屋享有产权。本院的执行行为已排除了第三人黄永明享有涉案房屋的产权。涉案房产系因被告商会公司、爱邦实业、凯尔登酒店等债务被本院执行处置，非因第三人黄永明个人债务原因被执行处置。该民事调解书能够证实现登记于黄永明名下的涉案房产系被告商会公司所有的事实。 本院认为，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院不得执行。本案系华夏银行等人申请执行商会公司、爱邦实业、凯尔登酒店、何志平、陈莹、何志温、姚战军、王旭红等人债务案中，案外人舟山市工商业联合会对人民法院执行登记在第三人黄永明名下的被告商会公司所有的涉案房屋主张实体权利所引起的纠纷。涉案房屋为本院执行案件之执行标的的组成部分。 本案争议的焦点在于：一原告对涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权；二原告对涉案房屋是否享有其他实体权利并能否排除执行；三涉案房屋所在的商会大厦被整体拍卖，其拍卖款份额如何确定。 关于焦点一，本案原告将属己所有的位于舟山市定海区（当时门牌号）房屋交付被告商会公司拆迁并建造商会大厦，拆迁双方签订的拆迁私房补偿、安置协议约定，原告的原房部分安置为舟山市商会大厦3-5层440平方米产权。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述法律规定，被拆迁人原告取得对拆迁人被告商会公司的债权请求权。如欲取得具有排他效力的物权，应当履行法定公示方式，即登记权属。原告从拆迁至今未能取得涉案房屋的产权登记，尚不能成为涉案房屋的所有权人。 关于焦点二，原告是否享有涉案房屋的其他实体权利并排除执行问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。上述司法解释确立了房屋拆迁过程中，按照所有权调换形式(即产权调)订立的拆迁补偿安置协议所确认的补偿安置特定房屋，被拆迁人对该特定房屋的债权是一种特种债权，赋予物权的优先效力，是一种不需要登记公示的优先权，具有对抗第三人的效力。本案原告与商会公司签订的拆迁私房补偿、安置协议系以产权调换方式由被告商会公司将涉案房产安置给原告，原告房屋的位置、面积和特定用途均已确定，原告对案涉房屋的债权是一种特种债权，赋予物权的优先效力，具有对抗第三人的效力，具有排他性。即使在第三人已全额付清房款的情况下，仍然具有优先取得安置房屋的效力。商会公司虽然将案涉房屋出卖给第三人黄永明，第三人黄永明办理了所有权登记，但是，在不考虑(2008)定民一初字第966号民事调解书的情况下，即使第三人黄永明已全额付清房款，原告也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销第三人黄永明名下的房屋产权登记，优先取得案涉房屋，第三人黄永明的物权变动不得对抗原告的物上请求权。根据上述民事调解书，涉案房产属被告商会公司所有。举重以明轻，原告对案涉房屋享有的上述特种债权，足以排除被告商会公司其他普通债权人的强制执行。 关于焦点三，涉案房屋所在的商会大厦被整体拍卖，涉案房屋拍卖款如何确定的问题。考虑涉案房产所在的商会大厦整体将被拍卖的事实，原告提出依法排除对涉案房产的执行并确认属其所有的主张已无现实意义。从价值最大化考虑，保持商会大厦即凯尔登酒店房屋拍卖、变卖时的整体性，符合经济效益原则。原告已同意对涉案房屋连同商会大厦其他房屋整体拍卖、变卖，本院执行可将案涉房屋拍卖、变卖所得款项分配给原告。原告应得的拍卖、变卖款项额度为案涉房屋的评估价占商会大厦房屋总评估价的比例乘以商会大厦整体实际拍卖、变卖的总价款金额。确定比例的评估价需以同一时间节点为准。涉案房屋资产变现过程中所需支付的税费可依法按前述比例确定后分担。 综上，原告对涉案房屋享有特种债权，足以排除被告商会公司其他债权人的强制执行。第三人黄永明提出的要求被告商会公司补偿的意见，系与涉案房屋产权不同的主张,可另行解决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下： 一、不得执行位于舟山市定海区人民南路111号商会大厦B区三层，现登记于第三人黄永明名下，权证号为舟房权证定字第××号，建筑面积为423.16平方米，土地使用权面积为42.46平方米房产相应的拍卖、变卖款； 二、确认上述第一项房产相应的拍卖、变卖款属于原告舟山市工商业联合会所有。 本案受理费38800元，由九被告共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  舒松飞 人民陪审员  毛苗福 人民陪审员  密素梅 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  陈朋莉