四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2408号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南充雅邦百货有限公司，住所地南充市顺庆区文化路**盛华堂大厦****。 法定代表人：曾知会，经理。 委托诉讼代理人：文茂琼，公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁钦民，男，1968年9月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：刘攀，四川张小友律师事务所律师。 上诉人南充雅邦百货有限公司（简称雅邦百货）因与被上诉人丁钦民房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初727号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人雅邦百货上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。 事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人暂时无力支付租金时，与被上诉人就延期支付租金等事项达成了口头协议，事后上诉人正是基于前期协商结果，才向被上诉人发出了承诺函，将协商的内容通过书面形式予以确认。一审仅依据该承诺函系上诉人单方出具，就认定该承诺函无法证明双方已达成一致意见，存在瑕疵。一审不顾双方当事人协商结果，仅依据租赁合同的条款，就判决上诉人支付违约金不妥。 二、一审适用法律错误。当事人之间的口头协议具有同等法律效力。一审仅以双方没有签订书面协议，就认定双方未协商一致，适用法律有所遗漏。一审认定上诉人在2018年11月支付的租金是2018年6月的租金不当。事实上，上诉人在支付该笔款项前，双方已口头协商，由上诉人再支付一笔欠付当月的租金，就将原欠付的租金延期到2019年6月支付。因此，上诉人认为因双方已就清偿的债务达成明确约定，就应按约定将上诉人支付的该笔租金认定为2018年11月的租金。 丁钦民辩称：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2.虽然法律承认口头协议的效力，但也要有证据证明口头协议的存在，上诉人主张与被上诉人已经达成和解协议，但是上诉人一直未出示和解协议，故主张以和解协议进行改判不应得到支持。3.上诉人说2018年11月支付的租金是2018年6月的租金，我们不予认可。根据合同法规定，当事人后面支付的金钱应该先抵扣前面应该支付的租金。 丁钦民向一审法院起诉请求：1.判令雅邦百货支付租金共计21610.27元（算至2019年5月31日止），并以欠付租金金额为基数按拖欠租金的日万分之一标准支付违约金（滞纳金）至付清时止；同时支付2018年12月30日前的滞纳金162.08元；2.本案诉讼费用由雅邦百货承担。 雅邦百货向一审法院提出反诉请求：1.判令丁钦民赔偿损失2500元；2.判令丁钦民承担反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：丁钦民、雅邦百货于2017年签订了《租赁合同》，约定：丁钦民（甲方）将自有位于南充市顺庆区文化路1号盛华堂大厦第1层450号、3层332、333号商铺出租给雅邦百货（乙方）；租期为二十年（自2017年3月1日起至2037年2月28日止）；甲方商铺原始购买总价为196457元；租金按该商铺原始购买总价的12%为计算并匀速递增，第一年12%，第二年12%，第三年12%，第四年13%……，以次类推。租金的支付方式为按季度支付，先交租金后使用，具体为每年2月28日、5月31日、8月31日、11月30日之前四次等额支付；同时约定甲方给乙方装修、装饰时间为12个月，免收租赁费（免租期为2017年3月1日至2018年2月28日），免租期后乙方按季提前10日内支付给甲方，如果有拖延，乙方按每天万分之一支付给甲方滞纳金，如果拖延超过6个月，甲方有权利将物业转租或自己使用。合同签订后，雅邦百货按约支付了2018年3月至5月的租金，后于2018年11月向丁钦民又支付了2018年6月的租金，其余的租金未按约支付。 对当事人双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.对于双方是否达成和解协议的问题。雅邦百货向法庭提交了一份承诺函，该承诺函向业主承诺了偿付租金的时间及方式，但丁钦民质证称该承诺函虽已收到，但系雅邦百货单方的意思表示，业主们并未同意该承诺函记载的内容。一审法院认为，该承诺函系由雅邦百货单方出具，不是双方共同的意思表示，不能证明双方就租金的偿付等问题经磋商达成了一致意见。2.对于丁钦民是否干扰雅邦百货正常运营的问题。雅邦百货向法庭提交了照片打印件四张以证明丁钦民干扰雅邦百货正常运营，但丁钦民质证称该组照片仅能反映了双方在雅邦百货的办公室进行友好协商的情景，不能证明陈启斌干扰了雅邦百货的正常经营活动。一审法院认为，该组照片仅反映了双方当事人在办公室进行协商的情况，并不能证明业主方干扰了雅邦百货的正常经营。3.对于2018年11月雅邦百货支付给丁钦民的一个月租金是偿付哪个月租金的问题。雅邦百货的意见是支付的2018年11月份的租金，丁钦民的意见是支付的2018年6月份的租金。一审法院认为，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”之规定，应当认定该笔付款属于雅邦百货支付的2018年6月份的租金。 一审法院认为，本案争议的焦点有：1.违约金（滞纳金）是否应当承担以及如何计算；2.雅邦百货的反诉请求应否得到支持。 关于违约金（滞纳金）是否应当承担以及如何计算的问题。双方《租赁合同》约定，每年2月28日、5月31日、8月31日、11月30日之前四次等额支付租金，如果有拖延，雅邦百货应按每天万分之一支付给甲方滞纳金，而年租金金额按12%计算。该约定具体明确，因此，雅邦百货应当承担违约金，违约金的计算基数应为欠付租金。丁钦民要求雅邦公司向其支付租金21610.27元（2018年7月1日算至2019年5月31日止），并以欠付租金金额为基数按日万分之一标准支付违约金（滞纳金）至付清时止的诉讼请求，符合《租赁合同》约定，予以支持；丁钦民主张支付截止2018年12月31日前的滞纳金162.08元应予支持。 关于雅邦百货的反诉请求应否得到支持的问题。雅邦百货为支持其反诉请求仅举出了照片一组，因该组照片仅能反映双方当事人在办公室一起进行协商的情形，不能证明丁钦民具有过错和侵权行为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，雅邦百货未尽到举证责任，应承担不利后果，故其反诉请求不应得到支持。判决：一、南充雅邦百货有限公司于本判决生效之日起十日内向丁钦民支付租金21610.27元（2018年7月1日至2019年5月31日期间的租金）及截止至2018年12月31日前的违约金162.08元；2019年1月1日起至本判决确定的给付之日止的违约金，以21610.27元为基数按日万分之一计算，如未按本判决确定的给付之日给付租金，则违约金计算至租金付清之日止）；二、驳回南充雅邦百货有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费98元及反诉案件受理费25元，保全费180元，共计303元，由南充雅邦百货有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院对上诉人有关上诉请求作如下评判： 雅邦百货上诉称与丁钦民等就延期支付租金等事项达成了口头协议，应按口头约定执行，一审不顾双方当事人协商结果，仅依据租赁合同的条款判决不妥。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，雅邦百货主张与丁钦民等就延期支付租金等事项达成了口头协议，却未提供证据证明双方已达成口头协议的事实，未尽到举证责任，应承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，本案合同双方应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务。一审依据双方签订的租赁合同作出判决正确，本院予以维持。 综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，雅邦百货上诉无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费98元，由上诉人南充雅邦百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年八月二十八日 书记员 张 媛