重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初20942号 原告：夏瑜，男，1986年6月18日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：金虹雨，重庆睿渝律师事务所律师。 被告：周享华，男，1988年9月29日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告夏瑜与被告周享华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日受理。依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序于2019年1月31日公开开庭进行了审理。原告夏瑜及其原委托诉讼代理人高才兵到庭参加了诉讼，被告周享华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后本案因评估事项中止审理。本案恢复审理后，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王道恒、朱锡林组成合议庭，适用普通程序于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告夏瑜及其委托诉讼代理人金虹雨到庭参加了诉讼，被告周享华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告夏瑜向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2018年2月3日签订的《房地产买卖及居间合约》中的房屋买卖合同关系；2.判决被告返还原告已付全部价款105000元；3.判决被告赔偿原告居间服务佣金9000元；4.判决被告立即赔偿原告房屋差价损失（具体金额以司法评估为准，后根据评估结果明确金额为144500元）；5.判决被告承担律师服务费11000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年2月3日签订了《房地产买卖及居间合约》，约定被告将房屋出售给原告。后因被告与案外人的民事纠纷，导致上述房屋被法院查封，无法办理产权过户登记手续，双方所签合同无法继续履行，被告构成违约，应承担违约责任，为此原告诉至法院，望判如所请。 被告周享华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：以周享华为合约第一方（卖方），夏瑜为合约第二方（买方），重庆渝贵人置业顾问有限公司为合约第三方（经纪方），签订了《房地产买卖及居间合约》，主要约定买卖双方交易标的坐落（以下简称案涉房屋），该物业权属性质为商品房。合同第一条约定：该物业权属现状为处于抵状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续。第二条约定：该物业成交价为32万元，卖方付款方式为商业贷款：第一部分房款（定金款）2万元在签约当天买方向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款；第二部分房款（首付款）85000元，买方同意在商业银行按揭贷款申请审批通过且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将首期楼款转入卖方还款银行扣款账号并用于卖方银行解押之使用；第三部分房款（尾期款）21万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方；第四部分房款（交易保证金）5000元，预留给买方，待卖方缴付物业及结清物业杂费、户口迁出全部手续完毕后3天内由买方支付给卖方。另补充约定：买卖双方任意一方导致交易不能正常办理，导致方负一切违约责任，并赔付经纪方所收取的一切费用。第三条约定：买卖双方于卖方还款取证且买方银行审批通过两个工作日之前在房管部门办理产权过户手续。第四条第1款约定：本合约签订当日，买方向经纪方支付居间服务佣金9000元（包含中介、按揭、权证费用）。第五条第1款约定双方确认物业交付标准为：现固有装修带家电家具，数量规格详见双方确认之附加的《家私电器清单》。该合同落款处载明签订日期为2017年2月3日。第八条第3款约定：法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、税费等）。 上述合同签订后，夏瑜向重庆渝贵人置业顾问有限公司支付了合同约定的居间服务佣金9000元，该公司向夏瑜出具专用收据一张。 2018年2月3日，周享华出具收条一张，载明收到夏瑜购买案涉房屋的定金2万元。 2018年3月22日，周享华出具收条一张，载明收到夏瑜购买案涉房屋的首付款85000元，用于还款取证。 案涉房屋的产权查询情况载明，该房屋登记所有权人为周享华及案外人周碧华二人，该房屋上于2015年10月16日设立了抵押权人为中国银行股份有限公司重庆市分行的抵押权，该抵押权于2018年4月19日注销登记；另该房屋上还存在2017年11月29日重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103执11527号司法查封（于2018年5月11日解除查封）、2018年10月11日重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执10747号司法查封、2018年10月29日重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执保2382号司法查封、2019年3月5日重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执11066号司法查封。 另查明，周享华与案外人周碧华于2017年11月13日在重庆市渝北区民政局协议离婚，离婚协议约定案涉房屋产权归男方（周享华）所有，剩余按揭款由男方（周享华）负责偿还。 本案中，夏瑜向本院申请了对案涉房屋进行财产保全，本院根据申请于2018年10月18日作出（2018）渝0112执保2382号执行裁定书，裁定查封周享华与案外人周碧华共同名下的案涉房屋。夏瑜缴纳保全费2270元。本院出具的保全结果和期限告知书载明，该次保全查封系轮候查封。 夏瑜于2018年6月15日与重庆市渝北区双龙法律服务所签订了《委托代理合同》，约定该所指派法律工作者高才兵代理“夏瑜与刘毅保全异议纠纷”一案，代理费为4000元，另约定：若甲方需起诉房屋买卖合同纠纷（本案相关的房屋），乙方（法律服务所）不另行收费。2018年6月20日，夏瑜向代理人高才兵转账支付代理费3800元。2019年8月8日，重庆市渝北区茨竹法律服务所向夏瑜开具金额为4000元的法律服务费发票一张。 夏瑜还于2019年3月4日与重庆睿渝律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定该所指派律师代理夏瑜与周享华房屋买卖合同纠纷一案，律师服务费为7000元。同日，夏瑜向该律师事务所转账支付律师费7000元，该所向其开具金额为7000元的律师代理费发票一张。 本案中，夏瑜为证明其因案涉房屋增值所遭受的损失，申请了对案涉房屋在其起诉之日即2018年9月20日的市场价值进行评估。本院依法委托了重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行评估。2019年4月19日，该评估公司出具评估报告，认定案涉房屋在价值时点2018年9月20日的市场价值为46.45万元。夏瑜支付评估费4600元。 庭审中，夏瑜陈述：1.《房地产买卖及居间合约》实际签订时间为2018年2月3日，合约中写为2017年2月3日系笔误；2.2018年4月我的银行贷款审批已通过，让周享华去过户时，其前妻（周碧华）要求周享华归还欠款后才同意签字，故无法办理过户手续；我是2018年5、6月份查询发现案涉房屋被查封，之后周享华称与前妻协商处理，我等了一段时间才起诉的；3.诉讼中更换代理人是因为我认为原代理人高才兵责任心不强，办案不力，漏写诉讼请求，且申请保全不及时，影响我权利实现，我与重庆市渝北区双龙法律服务所签订了《委托代理合同》约定的与刘毅保全异议纠纷一案，刘毅是（2018）渝0112执10747号案件的申请人，因我最初想要房子，才准备提起保全异议，后经考虑决定解除合同，故未实际提出保全异议，合同约定的律师费4000元，我有200元是微信支付的，后因代理人高才兵已经转所，只能以新所（重庆市渝北区茨竹法律服务所）的名义开具发票。 以上事实有《房地产买卖及居间合约》、收条两张、专用发票、执行裁定书、保全结果和期限告知书、离婚登记档案、户室详细情况、中信银行客户回单、中国建设银行银行卡交易明细清单、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、《委托代理合同》、《法律事务委托合同》、律师费发票两张、评估费报告、评估费发票及当事人当庭陈述在案为据。 本院认为，夏瑜与周享华自愿签订《房地产买卖及居间合约》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。该合同落款日期为2017年2月3日，但结合定金支付及定金收条出具时间为2018年2月3日，其他合同履行行为亦发生于2018年的情况，夏瑜称落款日期系笔误，该合同实际签订日期为2018年2月3日，具有高度可能性，本院予以确认。合同签订后，夏瑜按约向周享华支付定金2万元及用于房屋解押的首付款85000元，应由周享华向银行还款解押并取得相关权利凭证，双方继续履行房屋过户等后续合同义务。周享华虽然履行了还款解押义务并于2018年4月19日注销抵押权登记，但案涉房屋于2017年11月29日、2018年10月11日等时间多次被司法查封，仍然无法办理过户登记，导致夏瑜购买案涉房屋的合同目的无法实现，故周享华的行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，故夏瑜要求判决解除《房地产买卖及居间合约》中房屋买卖合同关系的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 房屋买卖合同关系解除后，周享华应将其收取的定金2万元及首付款85000元返还给夏瑜，故对夏瑜要求周享华返还已付价款105000元的诉讼请求，本院予以支持。 因周享华违约导致合同解除，夏瑜已按约向中介方支付的居间服务佣金9000元属于其实际损失，周享华应予以赔偿，故对夏瑜要求周享华赔偿居间服务佣金9000元的诉讼请求，本院予以支持。另因合同签订后案涉房屋存在增值，增值部分属于夏瑜基于合同履行的可得利益损失，周享华亦应赔偿。经评估，案涉房屋截至夏瑜起诉之日（2018年9月20日）市场价值为46.45万元，相比合同约定价格32万元，存在144500元的增值，故对夏瑜要求周享华赔偿房屋增值损失144500元的诉讼请求，本院予以支持。 夏瑜因本案诉讼，先后与重庆市渝北区双龙法律服务所、重庆睿渝律师事务所签订委托代理合同，并为此支付相应的律师费用。虽然合同第八条第3款约定诉讼产生诉讼费、保全费、律师费等费用最终由违约方（败诉方）承担，但夏瑜在诉讼中更换代理人的情况并非因周享华的原因所导致，故周享华不应重复承担夏瑜两次支付的律师费用，考虑到律师费标准并非定额，而当事人有选择律师事务所和约定合理律师费用的自由，本院对夏瑜两次律师费中较高的一笔即第二次委托律师产生的律师费7000元予以支持，其余部分律师费本院不予主张。 周享华不到庭应诉，应承担不举证、不质证的不利法律后果。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告夏瑜与被告周享华于2018年2月3日签订的《房地产买卖及居间合约》（合同载明日期：2017年2月3日）中的房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除； 二、被告周享华于本判决生效后三日内退还原告夏瑜房款105000元； 三、被告周享华于本判决生效后三日内赔偿原告夏瑜居间服务佣金9000元； 四、被告周享华于本判决生效后三日内赔偿原告夏瑜房屋差价损失144500元； 五、被告周享华于本判决生效后三日内支付原告夏瑜律师费7000元； 六、驳回原告夏瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6100元，由原告夏瑜负担40元，由被告周享华负担6060元；保全费2270元、评估费4600元，均由被告周享华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  王道恒 人民陪审员  朱锡林 二〇一九年八月十六日 书 记 员  曹 彬