广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初3189号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁江南支行，住所地南宁市星光大道**。 负责人：高琦，该支行行长。 委托诉讼代理人：韦成辉，广西创想律师事务所律师。 被告：梁辛娟，女，1981年9月12日出生，汉族，住所地广西贵港市港**。 被告：蓝森宝，男，1980年6月3日出生，汉族，住所地广西贵港市港**。 原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行诉被告梁辛娟、被告蓝森宝金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后,依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦成辉到庭参加诉讼，被告梁辛娟、被告蓝森宝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行与被告梁辛娟签订的《个人购房担保借款合同》[编号为：45020120150056355]；2.被告梁辛娟、被告蓝森宝偿还原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行借款本金1122075.85元；3.被告梁辛娟、被告蓝森宝给付原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行贷款利息、复利、罚息13738.13元（利息、罚息、复利合计按照合同约定计算至被告实际付清之日止，现暂计至2019年2月21日）；4.本案诉讼费、公告费由被告梁辛娟、被告蓝森宝承担；5.为实现上述第2、3、4项债权，原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行对权属被告梁辛娟位于南宁市西乡塘区西宁路1号荣和·邕江悦府2号楼2901号房，有权以该财产拍卖、变卖之价款优先受偿。 被告梁辛娟、被告蓝森宝未作答辩，亦未提交证据。 本案相关事实如下： 一、贷款人：原告。 二、借款人：被告梁辛娟。 三、借款合同签订时间及编号：2015年8月24日，编号为45020120150056355。 四、借款本金及期限：1247000元，从2015年8月24日起至2035年8月23日止。 五、借款利率、罚息：本合同项下借款利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%；借款人未按双方约定期限归还本金的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。 六、还款方式：等额本息还款法。 七、担保的约定： 1.抵押担保：被告梁辛娟以其所有的位于南宁市西乡塘区西宁路1号荣和·邕江悦府2号楼2901号房为涉案借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利等及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。 2.保证担保：广西荣和建设开发有限公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。 八、履行出借时间及方式、金额：2015年8月24日将借款1247000元划入被告梁辛娟指定的收款账号。 九、逾期还款约定： 1.借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。 2.对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。 十、还款情况：被告梁辛娟自2016年6月28日开始出现未按时足额还款情况，原告起诉后，被告偿还部分款项，截至2019年7月9日，被告梁辛娟尚欠到期未付利息（含罚息、复利）8370.78元。全部未付本金1100338.64元。 十一、律师费的约定：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 十二、其他必要情况： 原告与被告梁辛娟于2015年10月26日办理不动产预告登记，登记号为邕房预字第1625438号。 本案裁判意见如下： 原告与被告梁辛娟签订的《个人购房担保借款合同》意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。原告依约履行了发放贷款的义务，合同约定被告梁辛娟每月归还本息，但被告梁辛娟未按合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，原告主张借款提前到期，要求被告梁辛娟立即清偿借款本息及相关费用符合合同约定和法律规定，本院予以支持。截至2019年7月9日，被告尚欠本金为1100338.64元，尚欠未付利息（含罚息、复利）8370.78元，本院在该范围内对原告的主张予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故原告诉请被告自2019年7月10日起按照《个人购房担保借款合同》的约定计算逾期利息（含罚息、复利）直至被告实际清偿之日于法有据，本院亦予以支持。但原告与被告梁辛娟之间并未存在基于被告未按期足额还款而得以行使合同解除权之约定，也不存在符合合同法定解除之情形，原告诉请解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于抵押物处分问题。虽然原告与被告梁辛娟为借款合同约定的抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，但该登记是在房屋不具备法定物权形式，不能进行抵押登记的情况下，为了保障抵押人取得所有权后，原告即可就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，并不发生设定抵押权的法律效力，原告依法不能据此获得现实的抵押权。只有当抵押人领取房地产权属证书并办理房地产抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力，故原告诉请对本案抵押物经折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告梁辛娟向原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行偿还借款本金1100338.64元； 二、被告梁辛娟向原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行支付利息（利息含罚息、复利，计算方法：截至2019年7月9日为8370.78元；从2019年7月10日起计至被告梁辛娟清偿之日止，按本案《个人购房担保借款合同》约定的利率计付）； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7512元，由被告梁辛娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行,账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄夕彬 二〇一九年八月二日 书记员  曾俏宁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。