福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0802民初4211号 原告：龙岩市新罗区东城街道东新社区居民委员会第一村民小组，住所地龙岩市新罗区东城街道东新社区。 负责人：连中生，组长。 委托诉讼代理人：连锦义，男，1966年2月11日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈小金，福建岩风律师事务所执业律师。 被告：连彭璋，男，1953年6月22日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：罗海仙，福建正廉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：詹萍萍，福建正廉律师事务所执业律师。 原告龙岩市新罗区东城街道东新社区居民委员会第一村民小组（以下简称东新第一村民小组）与被告连彭璋确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东新第一村民小组的委托诉讼代理人连锦义、陈小金、被告连彭璋及其委托诉讼代理人罗海仙、詹萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东新第一村民小组向本院提出诉讼请求：1、确认东新第一村民小组原组长郭新强代表村民小组与连彭璋于2014年5月28日签订的《租赁合同》无效，连彭璋立即搬离东兴路25-113、115号店铺（含店铺后空地）将店铺交还东新第一村民小组。2、判令连彭璋从2018年5月1日起至实际交还之日止按每月2,000元向东新第一村民小组支付房屋占有使用费。 事实和理由：位于龙岩市新罗区两间店铺及店铺后空地（合计约130平方米、其中店铺面积约40平方米）原系东新第一村民小组的旧队址，为东新第一村民小组全体村民共同共有的集体财产。连彭璋为东新第一村民小组村民。大约十多年前连彭璋向东新第一村民小组承租上述两间店铺（含空地），东新第一村民小组经全体村民开会后同意将前述店铺出租给连彭璋。双方口头约定：租金按400元／月计算，一年一租即从每年5月1日起至次年4月30日止，全年租金于一年租期届满再一次性缴交；租期届满后东新第一村民小组有权决定是否继续将店铺出租给连彭璋。此后双方一直按前述口头协议履行。2018年5月5日，连彭璋向东新第一村民小组缴交2017年5月1日至2018年4月30日整年的租金时，东新第一村民小组负责人告诉连彭璋因村民要求将店铺收回以公开招标的方式出租，让连彭璋尽快将物品从店铺搬离把店铺交还。连彭璋明知是全组村民的意思却以各种借口推脱。2018年9月底至10月初，连彭璋突然拿出一份其与东新第一村民小组前任组长于2014年5月28日签订的租赁合同，租赁期限从2014年5月30日起至2024年5月30日止。连彭璋以租赁期限还有6年为由不同意搬离店铺。东新第一村民小组全组村民才知道有签订合同，之前也没有开会同意签订合同。这份合同仅郭新强一人与连彭璋签订合同，但根据组里惯例凡涉及组里利益的事都需要组长与两组代表共同签字才有效，全体组长认为连彭璋作为本组村民，明知涉及集体利益之事需组长与另两名组代表共同签字方才有效，强烈要求连彭璋搬离店铺。2018年11月12日晚上7点，小组全体户代表在新罗区金牌调解服务中心谢达华、东新社区调委会主任杨子华的主持下在东新社区居委会六楼会议室就小组原组长郭新强与连彭璋签订的租赁合同效力进行投票表决。投票结果为29票认为合同无效，12票认为合同有效，2票弃权，经调解因分歧较大无法达成一致。组民们根据投票结果要求连彭璋立即搬离店铺并将店铺交还给组里，但连彭璋置之不理。东新第一村民小组认为，根据《村民委员会自治法》第24条之规定，原组长郭新强与连彭璋签订的租赁合同为涉及村民利益的下列事项须经村民会议讨论决定方可办理，但是其签订过程明显是违反该法律强制性规定，应认定为无效。此外，连彭璋与郭新强均是本组村民，明知涉案店铺的租赁并没有召开任何组民开会决议并由组长与另两名组委共同签名，双方仍签订租赁合同，因此有理由认为双方恶意串通损害集体利益，故诉至法院请求判如所请。 连彭璋辩称，1、连彭璋承租的案涉店面所占用的土地是旧队址，而非店面建筑物。店面建筑物系连彭璋经东新第一村民小组的许可在旧队址上自行出资建造的，实际归连彭璋所有。2003年期间，因东新第一村民小组在新罗区址），故东新第一村民小组同意将旧队址所在的土地出租给连彭璋，由连彭璋出资在该土地上建造两间店铺（25-113、115号），土地租金按400元／月计算，同时约定若遇征用或者特殊情况，建筑物赔偿款归连彭璋所有，因此东新第一村民小组主张两间店铺系小组集体财产并要求连彭璋交还店铺支付房屋占有使用费无事实依据。2、东新第一村民小组与连彭璋于2003年期间达成口头约定时，连仁河（已故）时任小组长，其告知连彭璋有经过村民小组会议讨论决定，且2003年连彭璋在该土地上建造店面并无任何村民提出异议，2014年5月28日小组长郭新强以东新第一村民小组的名义与签订租赁合同，以书面形式对口头约定事项予以确认，并明确租赁物为小组的旧队址，而非店面。此时连彭璋已连续使用该土地多年，且连续向东新第一村民小组缴纳多年租金，期间东新第一村民小组从未提出异议，且签订协议时系东新第一村民小组小组长签订的，可以认定是东新第一村民小组及小组村民认可的，连彭璋在签订该协议时已尽到必要审查义务。小组长更换成连中生后，连彭璋亦多年向其缴纳租金，连中生及小组村民亦从未提出异议，现东新第一村民小组却诉称其对以上事实并不知情与客观事实相悖。连彭璋认为租赁合同并未违反我国法律的强制性规定，亦未侵害国家及第三人合法权益，是合法有效的，东新第一村民小组诉请于法无据，应予以驳回。 东新第一村民小组围绕诉讼请求依法提供2014年5月28日租赁合同、2018年11月22日会议记录、收款收据、生产队收款收据；连彭璋提供了收款收据；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。东新第一村民小组提供的2016年8月31日租赁合同、2014年7月1日租赁合同，因连彭璋对真实性不予认可，且与本案不具有关联性，故不作为本案证据使用。连彭璋提供的报告，属连彭璋自述的材料，不作为本案证据使用。连彭璋提供郭新强、陈清勇的证人证言，郭新强的证言能够证实小组的重大事项是由组长、两个组委沟通决定，2014年签订协议时郭新强有跟组委连中生商议决定，另一组委未参与的事实，对该事实本院予以认定。陈清勇的证言因无其他证据予以佐证，故不作为本案证据使用。 本院经审理认定事实如下：位于龙岩市新罗区原系东新第一村民小组的旧队址，连彭璋系东新第一村民小组的村民。2003年，东新第一村民小组经全体村民开会后同意将东城街道东兴路25号旧队址出租给连彭璋使用，双方未签订书面合同，口头约定租金按400元／月计算。2014年5月28日，时任东新第一村民小组小组长的郭新强经与小组组委连中生商议后，以东新第一村民小组的名义（甲方）与连彭璋（乙方）签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于东城东兴路25号旧队址出租给乙方，租期共10年，即自2014年5月30日至2024年5月30日，租金每月400元，租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金，租金每年交一次。空地由乙方承建使用，如遇征用或特殊情况，建筑物赔偿款归乙方所有，土地赔偿款归甲方所有。此后，连彭璋按合同约定缴纳租金至2018年4月30日。2018年11月12日晚上7点，东新第一村民小组在东新社区居委会六楼召开小组户代表会议，会议议题为：讨论2014年5月28日时任小组长郭新强与连彭璋签订的租赁合同的有效性及后续出租的问题，由小组代表对合同的有效性进行表决。2019年5月16日，东新第一村民小组诉至本院，请求判如所请。诉讼中，连彭璋于2018年5月29日向东新第一村民小组组长连中生缴交截止至2019年5月30日的租金。 本院认为，《最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》（〔2006〕民立他字第23号）规定：“小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条履行民主议定程序”。2018年修正的《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意”。未经民主议定程序，任何人均无权以该村民小组的名义起诉。从东新第一村民小组提交的会议记录可证实，2018年11月12日晚召开的全体户代表会议并未对是否授权现任小组长以东新第一村民小组的名义提起诉讼及行使诉讼权利进行讨论及表决，因此东新第一村民小组提起诉讼并未履行民主议定程序，应当驳回起诉。东新第一村民小组可再次召开会议，待符合民主议定程序时再行主张权利。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，裁定如下： 驳回龙岩市新罗区东城街道东新社区居民委员会第一村民小组的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 江    彬 二〇一九年八月二日 书记员 吴琳婷（代） 书记员 郭萍 （ 代） 附注：一、引用的主要法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国村民委员会组织法》 第二十八条召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。 村民小组组长由村民小组会议推选。村民小组组长任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。 属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。