贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3765号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：9152050021547018IG。 法定代表人：张立华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨仁吉、赵英豪（实习律师），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘道瑾，女，1986年10月10日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：龙海、林蔓（实习律师），系贵州名城（金沙）律师事务所律师。 上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司(以下简称“毕节市房开公司”)与被上诉人刘道瑾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1690号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人毕节市房开公司提出上诉请求：1、请求依法撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1690号民事判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决上诉人毕节市房开公司从2017年9月20日起计算逾期办证违约金至将涉案商品房不动产权属证书办理并交付给被上诉人之日止错误。办理不动产权证的义务主体为被上诉人彭秀英，而非上诉人毕节市房开公司；2、一审判决上诉人毕节市房开公司赔偿被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，属认定事实不清、适用法律错误，上诉人毕节市房开公司本身无办证义务，上诉人与被上诉人之间是无偿委托代理合同关系，被上诉人无权要求上诉人进行赔偿，被上诉人彭秀英未因逾期获得不动产权证遭受任何经济损失，即使法院认定上诉人存在违约行为，但一审法院判决按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算错误。故一审判决认定事实不清、适用法律错误，导致对上诉人作出极其不公正的判决，恳请二审法院依法发回重审或查明事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权利，请求支持上诉的上诉请求。 二审中，被上诉人刘道瑾未作答辩。 一审原告刘道瑾提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告逾期办证违约金20000.00元（从2015年12月28日起以335202.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止；2、案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2014年9月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市××区××杜鹃路××家园××单元××房（房号为：1-1-2），建筑面积：100.42平方米，套内建筑面积：82.60平方米，房屋总价款为335202.00元，付款方式及期限:买受人采取下列第3种方式付款。3、买受人以银行按揭付款的，应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款101202.00元，余款234000.00元以银行按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同签订后，原告按约定向原告支付了全部购房款，并于2014年9月2日向被告缴纳了相关税费、房屋维修基金。2014年12月31日被告向原告交付涉案房屋，法庭辩论终结前涉案房屋尚不具备法定转移登记条件。 另查明：涉案房屋采取银行贷款支付方式，余款234000.00元于2014年12月12日由中国工商银行支付到被告账户。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，根据《商品房买卖合同》约定，被告向原告交付房屋后360日内登记完毕涉案商品房的所有权。但被告在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且涉案房屋仍不具备办理转移登记条件，已构成违约，应承担违约责任。原、被告双方在《商品房买卖合同》中未对逾期办证违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故原告诉请被告支付逾期办理涉案商品房权属证书的违约金的诉请，本院予以支持；对于被告提出的答辩人与被答辩人之间只是代为办理产权证，系无偿委托代理，答辩人如无故意或重大过失，不应承担违约责任。根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋不具备办理权属证书的条件，由此导致被告未能如期为原告办理涉案房屋的权属证书的违约后果，是被告自身原因所致，故被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。对于违约金的计算时间和标准，原、被告在合同中约定：“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告，根据双方约定违约金起算时间为2014年12月31日后的360日即2015年12月26日，违约金的起算时间原则上从2015年12月27日开始计算，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理涉案房屋不动产权属证书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年2月11日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年2月11日起的逾期办理涉案房屋不动产权属证书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效；对违约金的计算标准，本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；因涉案房屋尚不具备办证条件，且系原告委托被告办证，只有被告办理并向原告交付涉案商品房不动产权属证书之日止，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告办理并向原告交付涉案商品房不动产权属证书之日止。 庭审中，原告撤回依法判令被告立即为原告办妥房屋产权证书的诉请，系原告对其诉讼权利的处分，本院从其所愿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘道瑾支付逾期办理并交付涉案商品房不动产权属证书的违约金，违约金以335202.00元购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2016年2月11日起计算至被告办理并向原告交付涉案商品房不动产权属证书之日止；二、驳回原告刘道瑾的其他诉讼请求。案件受理费150.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。 二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1、上诉人是否应承担违约责任；2、本案违约金计算标准如何认定的问题；3、逾期办证违约金计算截止时间如何认定。 关于上诉人是否应承担违约责任的问题。经查，本案系商品房预售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案，依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人应当在涉案房屋交付给被上诉人使用后90日内取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，故本案办理不动产权属登记的主体应是上诉人。上诉人在一审法庭辩论前仍未取得涉案房屋所有权初始登记，涉案房屋仍不具备办理转移登记的条件，上诉人在庭审中也自认涉案房屋不具备办理权属登记的条件，显然，上诉人因自身原因构成违约，应承担不能办理相关权属登记的违约责任。同时，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应按该合同履行义务，本案中，被上诉人支付了涉案房屋的全部购房款，但上诉人并未按合同约定期限办理房屋所有权登记。基于前述事实，一审法院判令上诉人承担违约责任，并无不当。对上诉人主张不承担违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。 关于本案违约金计算标准如何认定的问题。经查，本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中未约定违约金，原判根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金并无不当。上诉人也未举证证明其违约行为对被上诉人造成的损失，其应当承担举证不力的后果。故一审对违约金计算标准处理并无不当，本院予以确认。 关于逾期办证违约金计算截止时间如何认定的问题。经查，本案双方签订的商品房买卖合同约定了上诉人应当在涉案房屋交付给被上诉人使用后90日内取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，双方应按照合同约定履行义务。根据双方约定，办理商品房转移登记并将转移登记有关文书交付给被上诉人是上诉人义务，故本案逾期办证违约金计算截止时间应为将涉案商品房不动产权属证书办理并交付给被上诉人之日止，上诉人主张本案逾期办证违约金计算截止时间为上诉人将相应办证材料提交给办证机关的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人毕节市房开公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  舒 平 审 判 员  李厚军 审 判 员  张 伟 二〇一九年八月三十日 法官助理  王 跃 书 记 员  张钦越