河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终9919号 上诉人（原审原告）：张淑红，女，汉族，1971年9月11日生，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘备战，石家庄市裕华雍和法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：贾文利，男，汉族，1972年1月27日生，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘备战，石家庄市裕华雍和法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：乔岩，女，汉族，1979年7月1日生，住河北省石家庄市新华区。 委诉讼托代理人：程国胜，河北平太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄刚，河北平太律师事务所律师。 上诉人张淑红、贾文利因与被上诉人乔岩确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初3925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张淑红、贾文利及其二上诉人共同委托诉讼代理人刘备战，被上诉人乔岩的委托诉讼代理人程国胜、黄刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张淑红、贾文利上诉请求：1.请求二审法院依法确认上诉人和被上诉人于2005年3月5日签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费被上诉人支付。事实和理由：一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八规定，下列房地产，不得转让；一、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的：......；六、未依法登记取得权属证书的。该房产交易违反了第三十八条第6款的强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的。二、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的。三、以合法形式掩盖非法目的的。四、损害社会公共利益上的。五、违反法律、行政法规的强制性规定的。按照上述的规定，上诉人将没有取得权属证书的房产卖给被上诉人，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八的强制性规定而无效。二、本案诉争的房产属于单位集资建房，属于经济适用房的一种，是房改房，属于按照成本价购买的公有住房，这种房改房按照有关行政法规的规定一般在5年后才能进入到市场交易，而且交易前要缴纳土地出让金。并且要缴纳一定的税，而本案的上诉人和被上诉人交易的时间是2005年3月5日，而上诉人购买的时间是2003年1月份，间隔时间为2年，违反了行政法规的强制性规定。三、上诉人转让的是房屋的永久居住权而非房屋所有权。转让后被上诉人拥有的最多只是房屋居住权，而非房屋所有权。请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。 乔岩答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2005年上诉人张淑红与答辩人在东方国际服装中心工作期间订立房屋买卖协议，答辩人在与房屋产权单位东方国际服装中心签订《房屋永久居住权转让协议书》以及《合同书（永久居住权）》后，取得案涉房屋的永久居住权。上诉人与答辩人双方之间的交易只是单位职工内部的永久居住权交易，并未损害国家和社会公共利益，不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》所调整的对象。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定属于行政管理性规定，并非法律效力性规定。依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而非买卖协议的生效要件。因此，一审法院认定房屋买卖协议合法有效，事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、《房屋买卖协议》合法有效，未违反任何法律、法规，并在2005年已经履行完毕。上诉人提出“房改房按照有关行政法规的规定一般在5年后才能进入到市场交易”，并未明示具体法律依据，答辩人亦在我国现行有效的行政法规中未查询到相关规定。上诉人与答辩人均为案涉房屋产权单位的内部职工，双方进行房屋永久居住权的交易行为并不属于进入市场的情形，而属于《省直成本价出售公有住房暂行办法》第九条规定的“购房后二次调整”。结合实际交易情况，答辩人与上诉人签订房屋买卖协议后，双方又与产权单位签订《房屋永久居住权转让协议书》，上诉人将案涉房屋相关手续交回产权单位，即上诉人将案涉房屋退回了产权单位，产权单位另行与答辩人签订了《合同书（永久居住权）》，将案涉房屋永久居住权出售给答辩人使用，故答辩人与上诉人之间的交易行为系企业内部职工之间的永久居住权转让行为，属于购房后的二次调整，并早已履行完毕。三、上诉人因房价上涨，无视契约精神和诚信原则，提出上诉，浪费司法资源，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。自2005年上诉人为购买新房，在明知涉案房屋没有产权登记且办理产权登记无望的情况下，将其仅有居住权的涉案房屋出让，并经单位同意办理变更居住权手续，至今14年之久，期间从未就合同效力提出过任何异议，但在案涉房屋可以办理产权登记后，要求答辩人给予高额补偿，答辩人拒绝后其向法院提起诉讼，且在败诉后，在没有新证据、新理由的情况下依据原审事实和理由提起上诉，恶意浪费司法资源，其诉求不应得到支持。综上，《房屋买卖协议》系双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订并履行的，系双方真实意思表示，内容合法，不损害国家和社会公共利益，不属于合同法规定的合同无效的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判，保护答辩人的合法权益。 张淑红、贾文利向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认原告和被告于2005年3月5日签订的房屋买卖协议无效。双方各自返还；2、诉讼费被告支付。 一审法院认定事实：2005年3月5日原、被告双方签订了《房屋买卖协议书》，协议约定甲方：原告张淑红、贾文利，乙方：乔岩，甲方将坐落于新华区飞翼路东方国际家属楼A座802室的房屋出售给乙方。房屋的成交价格是138000元，房款分两次付清，首次于2005年3月5日付订金肆万元整，第二次与2005年7月22日付玖万捌仟元整。在乙方付清房款的同时甲方将该房屋钥匙正式交给乙方。《房屋买卖协议书》签订后原、被告依协议书履行完毕，诉争房屋交给被告乔岩使用。 2005年7月8日房屋产权单位东方国际服装中心、永久居住权转让方张淑红、贾文利（原告）、永久居住权受让方乔岩（被告）三方共同签订《房屋永久居住权转让协议书》。 2005年7月8日房屋产权单位东方国际服装中心实验厂、购房人乔岩（被告）签订合同书。 诉争房屋2005年7月8日交由被告乔岩占有使用至今。 一审法院认为，关于双方争议的原告张淑红、贾文利与被告乔岩签订的2005年3月5日签订《房屋买卖协议书》是否有效，结合本案庭审可以认定，原告张淑红、贾文利与被告乔岩签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且《房屋买卖协议书》签订后，被告乔岩已按约支付了全部房款，原告张淑红、贾文利亦按约交付了房屋钥匙，被告乔岩至今占有并使用该房屋。原告张淑红、贾文利认为2005年3月5日与被告乔岩签订的《房屋买卖协议书》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定主张该房屋买卖协议无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款仅规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，并未规定房产转让后合同的效果，因此本案中原、被告双方签订的房屋买卖协议不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情况，综上，原告张淑红、贾文利与被告乔岩签订的2005年3月5日签订《房屋买卖协议书》符合法律规定，应为有效，合同双方应恪守合同约定，履行己方义务，不得随意变更和解除。判决：驳回原告张淑红、贾文利的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告张淑红、贾文利负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。 本院认为，涉案房屋产权单位系东方国际服装中心，2005年被上诉人与上诉人签订《房屋买卖协议书》时，被上诉人乔岩与上诉人张淑红均系东方国际服装中心员工，2005年7月8日被上诉人与二上诉人及东方国际服装中心签订《房屋永久居住权转让协议书》，同日被上诉人与东方国际服装中心试验厂签订的《合同书（永久居住权）》的行为，应视为单位内部职工之间自愿达成的就房屋永久居住权转让行为，属于购房后的二次调整，且已得到房屋产权单位的认可，该转让行为且未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。上诉人与被上诉人作为单位内部员工，对案涉房屋的居住权进行变更的行为，不受《中华人民共和国城市房地产管理法》的调整，上诉人以涉案房屋未依法领取权属证书为由，主张双方之间买卖合同无效，系适用法律错误，本院不予认定。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议书》后，被上诉人依合同约定支付了款项，上诉人亦交付了房屋，现被上诉人在案涉房屋居住生活多年，现上诉人主张与被上诉人交易时其购房不满五年为由，主张双方之间房屋交易行为违反行政法规强制性规定的上诉理由，于法无据，不予支持。综上所述，张淑红、贾文利的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人张淑红、贾文利负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇一九年八月二十一日 书记员  王雪晗 ——