福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初648号 原告：三明市住房公积金管理中心，住所地三明市工商银行大厦**，统一社会信用代码12350400488782252T。 法定代表人：廖善谷，该中心主任。 委托诉讼代理人：庄子敬，福建科海律师事务所律师。 被告：揭杰强，男，1978年8月27日出生，汉族，住沙县洋坊沙尤公路东侧**。 被告：邱春花，女，1981年6月29日出生，汉族，住沙县洋坊沙尤公路东侧**。 被告：三明市中驰房地产开发有限公司，住所地沙县洋坊沙尤公路东侧**，统一社会信用代码913504276628402794。 法定代表人：郭朋娟，该公司执行董事。 第三人：中国建设银行股份有限公司沙县支行，住所地沙县城关滨河路**，统一社会信用代码913504278555940380Q。 负责人：陈思，该行行长。 委托诉讼代理人：张榕忠，男，1968年12月22日出生，汉族，系该行员工。 委托诉讼代理人：赖培华，男，1970年9月5日出生，汉族，系该行员工。 原告三明市住房公积金管理中心(以下简称三明公积金)与被告揭杰强、邱春花、三明市中驰房地产开发有限公司(以下简称中驰公司)、第三人中国建设银行股份有限公司沙县支行(以下简称沙县建行)金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三明公积金的委托诉讼代理人庄子敬，沙县建行的委托诉讼代理人张榕忠到庭参加了诉讼。揭杰强、邱春花、中驰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。 三明公积金起诉请求：1、解除三明公积金与揭杰强、邱春花于2014年3月18日签署的《职工住房借款合同》，提前收回公积金贷款本息；2、揭杰强、邱春花一次性归还公积金借款本金343042.37元及支付借款利息10585.19元（含罚息，暂计自2018年3月12日至2019年2月11日止），并继续支付自2019年2月12日起至还清借款本息之日止的利息（按合同约定的利息计算方法及人民银行规定的住房公积金同期贷款利率结算）；3、三明公积金对揭杰强、邱春花提供抵押担保的抵押物即沙县××区商品房有权依法拍卖、变卖或折价处理后所得的价款优先受偿；4、中驰公司对揭杰强、邱春花上述债务承担连带清偿责任；5、揭杰强、邱春花、中驰公司承担本案诉讼支付的律师代理费6000元。事实和理由：三明公积金是依法设立的事业单位法人，负责编制执行住房公积金归集、使用、缴存、提取、保值、收益。三明公积金沙县管理部是其设立在沙县行政区域内具体办理住房公积金业务分支机构。揭杰强、邱春花系夫妻关系。揭杰强、邱春花为沙县行政区域内的职工。2014年3月18日，揭杰强、邱春花夫妻因向开发商中驰公司购买沙县××区商品（期房）自有资金不足，向三明公积金沙县管理部申请住房公积金贷款40万元，向沙县建行申请住房商业性贷款14万元。当日，三明公积金沙县管理部、受托贷款银行沙县建行、开发商中驰公司及买房人揭杰强、邱春花共同签署《职工住房借款合同》，约定借款金额40万元，借款期限20年（即2014年3月18日至2034年3月18日），借款利率为年4.5%，借款支付方式为受托贷款银行将借款资金直接划入开发商中驰公司的资金账户，还款方式为按月等额还本付息，即借款人在收款后从次月开始，应于每月11日前等额还本付息2530.60元。该借款合同担保方式为抵押加开发商阶段性保证担保，即中驰公司为揭杰强、邱春花的借款债务提供阶段性连带责任保证担保。2014年3月27日，揭杰强、邱春花将抵押物即沙县××区商品房向沙县房产登记机关办理抵押权预告登记，三明公积金与沙县建行为同一顺位抵押权人。2014年4月11日，三明公积金按照约定通过沙县建发放贷款40万元。自2014年5月至2018年3月，揭杰强、邱春花每月按等额本息法还款，实际归还公积金47期（月），已归还借款本金56957.63元，已付利息55526.51元，尚欠借款本金343042.37元。自2018年4月至今，揭杰强、邱春花已连续11期（月）未按合同约定等额还本付息，结欠到期的借款本金15122.72元，应付利息10016.13元、罚息569.06元。三明公积金多次通知借款人应按约定还本付息，但揭杰强、邱春花及中驰公司均未履行还款义务，其行为已严重违约，并造成三明公积金经济损失。由于揭杰强、邱春花已连续11个月未履行还款义务，为保障公积金安全使用、维护公共利益，根据合同约定三明公积金有权提前一次性收回公积金贷款本息。 沙县建行述称，涉案合同是由三明公积金下属单位沙县管理部与揭杰强、邱春花、中驰公司及沙县建行共同签订的，其就该合同与揭杰强、邱春花、中驰公司的金融借款案，已向沙县人民法院提起诉讼；涉案抵押物系与三明公积金同一顺位抵押权人，应在同一顺位按比例共同优先受偿。 揭杰强、邱春花、中驰公司未到庭，亦未作书面答辩。 本院经审理认定事实如下： 1.三明公积金是依法成立的事业单位法人，负责编制执行住房公积金归集、使用计划，负责公积金缴存、提取、使用保值、收益。三明公积金沙县管理部，系三明公积金成立的内部分支机构，受三明公积金委托在沙县行政区域范围内行使三明公积金的职权。 2.2014年3月18日，三明公积金下属单位沙县管理部与揭杰强、邱春花、中驰公司及沙县建行共同签订一份《职工住房借款合同》主要约定，借款用途为揭杰强、邱春花购买位于沙县××区住房；借款金额54万元，其中住房公积金借款40万元、商业性住房借款14万元；住房公积金借款期限20年（自2014年3月18日至2034年3月18日）；借款利率为住房公积金借款年利率4.5%；借款支付方式为受托贷款银行将借款资金直接划入中驰公司的资金账户；还款方式为按月等额还本付息，即借款人从住房公积金借款后次月开始，住房公积金借款应于每月11日前等额还本付息2530.60元；该借款合同担保方式为抵押加开发商阶段性保证担保，即中驰公司为揭杰强、邱春花的借款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为借款合同生效之日起至抵押物的他项权利证书登记手续办妥并交由委托人保管之日止；抵押物为位于沙县××区房屋，抵押权人为三明公积金和沙县建行，抵押人为揭杰强、邱春花；保证及抵押担保范围均为借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、律师费等实现债权费用。 3.2014年3月27日，涉案抵押物在沙县房地产交易所办理了抵押权预告登记。 4.2014年4月11日三明公积金依约发放贷款，揭杰强在借款凭证的借款人栏目内签字确认，三明公积金通过沙县建行将公积金贷款40万元，作为揭杰强、邱春花支付购房款转入开发商中驰公司资金账户。 5.2015年间，中驰公司对其开发项目位于沙县××区××号楼完成了商品房初始登记。 6.2014年5月至2018年3月，揭杰强、邱春花每月按等额本息法还款，实际归还公积金47期(月)，已归还借款本金56957.63元，已付利息55526.51元，自2018年4月起已连续超过11期(月)未按合同约定等额还本付息，至今尚欠借款本金343042.37元和借款利息及罚息10585.19元（计至2019年2月11日）。 7.三明公积金因本案聘请律师支出的代理费6000元。 上述事实有《职工住房借款合同》、《授权书》、借款凭证及贷款发放凭证、欠款信息清单及说明、预购商品房抵押权预告登记证、商品房初始登记查询结果打印材料、委托代理合同、律师事务所收费发票及到庭当事人的当庭陈述等证据证实。 本院认为，三明公积金下属单位沙县管理部与揭杰强、邱春花、中驰公司及沙县建行间签订的《职工住房借款合同》，系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。三明市住房公积金管理中心沙县管理部系三明公积金的下属单位，三明公积金有权主张其下属分支机构的合同权利。三明公积金依约履行了出借款项义务，揭杰强、邱春花应当依约偿还借款本息，但揭杰强、邱春花未依约偿还借款本息，构成违约，三明公积金有权依据合同约定解除合同并提前收回借款本息。揭杰强、邱春花至今尚欠三明公积金借款本金343042.37元、利息及罚息10585.19元（计至2019年2月11日），事实清楚，证据充分。三明公积金因本案聘请律师支出的代理费6000，事实清楚，证据充分。揭杰强、邱春花提供位于沙县××区商品房作为抵押物，并办理了抵押权预告登记手续；现涉案抵押物已完成物权的初始登记，具备办理抵押权登记条件而未办理，无证据证明系三明公积金存在过错或者怠于行使权利造成的，三明公积金有权依照合同约定就揭杰强、邱春花提供位于沙县××区商品房依法拍卖或者变卖等方式变价所得价款，与共同抵押权人沙县建行同一顺位优先受偿。中驰公司对揭杰强、邱春花向三明公积金借款提供阶段性连带责任保证担保，按合同约定自借款合同生效之日起至抵押物的他项权利证书登记手续办妥并交由委托人保管之日止，现沙县××区商品房尚未办理正式抵押登记手续，中驰公司的保证责任仍在保证期间，应承担保证责任。揭杰强、邱春花、中驰公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。 综上所述，三明公积金要求解除三明公积金与揭杰强、邱春花于2014年3月18日签署的《职工住房借款合同》，因该合同涉及第三人的权利义务，三明公积金仅有权处分自已的合同权利，对第三人合同权利无权处分，该项主张，部分予以支持。三明公积金要求揭杰强、邱春花一次性归还公积金借款本金343042.37元及支付借款利息10585.19元（含罚息，暂计自2018年3月12日至2019年2月11日止），并继续支付自2019年2月12日起至还清借款本息之日止的利息（按合同约定的利息计算方法及人民银行规定的住房公积金同期贷款利率结算）的主张，予以支持。三明公积金要求揭杰强、邱春花因本案聘请律师支出的代理费6000元的主张，符合合同约定及法律规定，予以支持。三明公积金要求对揭杰强、邱春花提供抵押担保的抵押物即沙县××区商品房有权依法拍卖、变卖或折价处理后所得的价款优先受偿，应与共同抵押权人沙县建行同一顺位优先受偿，该项主张，部分予以支持。三明公积金要求中驰公司对揭杰强、邱春花上述债务承担连带清偿责任的主张，符合合同约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、三明市住房公积金管理中心下属单位沙县管理部与揭杰强、邱春花、三明市中驰房地产开发有限公司及中国建设银行股份有限公司沙县支行于2014年3月18日签订的《职工住房借款合同》中，有关三明市住房公积金管理中心与揭杰强、邱春花合同部分予以解除； 二、揭杰强、邱春花应于本判决生效之日偿还三明市住房公积金管理中心借款本金343042.37元； 三、揭杰强、邱春花应于本判决生效之日支付三明市住房公积金管理中心的借款利息及罚息10585.19元（计至2019年2月11日）； 四、揭杰强、邱春花应于本判决生效之日支付三明市住房公积金管理中心的借款利息及罚息，从2019年2月12日起至还清借款本息之日止，按合同约定的借款利率计算； 五、揭杰强、邱春花应于本判决生效之日支付三明市住房公积金管理中心因本案聘请律师支出的代理费6000元； 六、三明市住房公积金管理中心对揭杰强、邱春花提供抵押位于沙县××区商品房依法拍卖或者变卖等方式变价所得价款，在上述第二至五项债权范围内与中国建设银行股份有限公司沙县支行就本案《职工住房借款合同》所涉及的债权同一顺位优先受偿； 七、三明市中驰房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，三明市中驰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向揭杰强、邱春花追偿； 八、驳回三明市住房公积金管理中心其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6694元，公告费600元，合计7294元；由揭杰强、邱春花、三明市中驰房地产开发有限公司承担。 本案受理费应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  曹德鸿 人民陪审员  谢龙海 人民陪审员  邓金雨 二〇一九年八月八日 书 记 员  吴晓燕 附： 一、本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。