四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川民申2995号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郑力，男，汉族，1989年6月7日出生，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人:王大勇，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:何青，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都佳飞投资有限公司,住所地四川省成都市青白江区弥牟镇（青白江区大型商品交易市场内）。 法定代表人:李红，该公司经理。 委托诉讼代理人:韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:唐远雨，四川达和律师事务所律师。 再审申请人郑力因与被申请人成都佳飞投资有限公司(以下简称佳飞投资公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终15115号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 郑力申请再审称，（一）二审判决认定郑力与佳飞投资公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》的目的是为了办理房屋登记手续，而不作为双方权利义务与结算依据的这一基本事实缺乏证据证明。《四川省商品房买卖合同（现售）》是双方的真实意思表示，是对《佳飞国际建材家居市场商铺买卖合同》补充与变更。《成都佳飞投资有限公司网签合同相关信息确认单》是双方就原合同单价、总价及相关内容变更进行协商，并自愿达成一致的证据。确认单中面积差异也是按《四川省商品房买卖合同（现售）》和确认单上单价结算。双方依据该协商结果签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》，并在合同附件中明确约定双方的权利与义务以本合同为准。上述证据足以证明双方就案涉房屋的价款进行了变更。《成都佳飞投资有限公司网签合同相关信息确认单》《四川省商品房买卖合同（现售）》、谅解备忘录②三份文件的内容、意思、成交单价都完整、清楚、一致，没有歧义，符合2016年修订后的《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》。无论合同条款、还是文字表达，都清楚地表明了变更原合同约定的房屋单价、总价以及变更后佳飞投资公司应向申请人返款金额；没有任何文字、词句、标注能证明现售合同仅仅用于办证，而不作为结算的依据。（二）二审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案双方签订《四川省商品房买卖合同（现售）》是双方的真实意思表示，且经过了房管部门的备案，其真实性、合法性得到国家有权机关的认可，对双方当事人有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”郑力提交的证据足以证明合同变更以及佳飞投资公司应向郑力退还购房款的事实。而一、二审判决认为郑力提交的证据并不能证明其与佳飞投资公司对降低房款达成了一致意见，错误适用最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》。且在一、二审中，佳飞投资公司未明确提出签订《四川省商品房买卖合同（现售）》目的的抗辩，也未提交证据证明双方签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》时意思表示不真实，更没有任何证据证明该合同仅用于备案，不用于结算。二审判决错误地分配举证责任，违法将不属于郑力的举证义务强加给郑力，属于适用法律确有错误的情形。综上，郑力依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 佳飞投资公司提交意见称，（一）二审判决认定事实清楚，证据充分。佳飞投资公司开发佳飞国际建材家居市场（二期）过程中出现了众多历史遗留问题，当时无法按合同约定完全履行义务。为解决纠纷，在青白江区委、区政府及相关主管部门的组织和参与下，包括郑力在内的1400余户购房者与佳飞投资公司及佳飞管理公司共同协商并达成一致，由于之前买卖双方没有办理商品房买卖合同网签备案登记手续，而在办证前又需要网签商品房买卖合同备案，办理商品房买卖合同网签备案登记手续时案涉商品房已经处于现售状态，而非预售状态，因此在签订现售合同时，首先确认原认购（买卖）合同约定的总金额，再以该总金额减去佳飞投资公司代佳飞管理公司支付的投资收益（总返款）的余额所得数据作为办理网签备案合同上约定的总房价。其实质是为办证所采取的一种方法，不存在买卖双方合意降价的问题。在纠纷处理过程中，政府组织下的多次会议纪要及双方的协商调解过程中，双方均未提出对房屋降价近一半的意思表示，《成都佳飞投资有限公司网签合同相关信息确认单》及《商铺认购客户对账确认单》等证据也证明了现售合同的签订背景及网签价格的计算方法的由来。郑力未提供双方就房屋大幅度降价进行磋商的证据，又不能对佳飞投资公司为何在整个房地产市场价格上涨的情况下还要对房价降价一半左右进行销售作出合理解释，而佳飞投资公司又未根据现售合同向购房者重新或另外收取房款，以上事实足以充分说明签订现售合同只是为了解决历史遗留问题，并非双方合意将原销售房屋作降价处理。虽然因历史遗留问题（双方签订《商铺买卖合同》前佳飞投资公司与青白江区政府达成的商业土地出让价格是25万元/亩，后因政府政策变化原因，2015年底在办理佳飞市场二期土地证时政府已将土地价格调整为98万元/亩）导致佳飞投资公司没能按约定的时间办证，但是郑力收到了实际由佳飞投资公司支付的签订原认购（买卖）合同及《商铺经营权转让合同》时的全部预期收益。郑力实际上并未遭受损失，预期收益均已得到，根本无从谈起因违约产生损失并按损失金额协商降价将近一半的事实基础。郑力提交了本案当事人双方在就标的商铺办理网签同期，佳飞投资公司向新的商铺购买人出售的同种类商铺的销售价格，二楼商铺的单价皆为7500元左右，一楼商铺的价格更是在13000元左右（前述单价还是在业主免费将购买商铺交由佳飞管理公司整体运营五年基础上的价格），这些新的销售价格都是高于郑力与佳飞投资公司签订的原认购（买卖）合同的价格，且同期成都市青白江区房地产行业大幅涨价众所周知，这也足以说明郑力所称降价原因不实，没有事实依据。双方交易行为从2011年开始至2017年办证终结，双方对账、和解、办证等事实都十分清楚，不存在商铺价格下降近一半的情况及可能性。郑力获取的收益与《网签合同相关信息确认单》上的总返款金额及《商铺认购客户对账确认单》中列明的“前期收益”一致，并非巧合，这充分说明了网签备案合同中关于房价数据的来源，并非郑力所称房价仅双方协商一致降低了将近一半。若按郑力的主张，除已获得的收益（约占已付房款总额的50%）外，还要再返还与收益等额的房款，这意味着郑力分文未付就可获得案涉商铺，显然不合常理。案涉项目共1400余户业主，均采用相同模式，仅郑力等9户业主提出异议。在二审结束后，承办法官与业主的沟通过程中，部分业主说明了诉讼缘由，即对案涉商铺经营权转让合同（或委托租赁合同）到期以后的商铺收益不满，而非因多付了房款。同时用“成交价-收益”的实际所得金额进行网签备案，是整个行业的普遍做法。故郑力依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审不能成立。（二）二审判决适用法律正确。本案争议的核心焦点是房屋买卖合同双方当事人是否对案涉房屋销售价格进行了变更。在郑力没有足够证据证明双方合意大幅度降价案涉商铺价格，而佳飞投资公司提供了充分证据证明案涉《商品房买卖合同（现售）》的签订背景以及合同目的的情况下，二审法院依据相关规定，判决对郑力的有关诉求不予支持是正确的，郑力依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审不能成立。综上，二审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回再审申请。 本院经审查认为，（一）关于二审判决认定郑力与佳飞投资公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》的目的是为了办理房屋登记手续，而不作为双方权利义务与结算依据是否属于认定基本事实缺乏证据证明的情形。首先，郑力与佳飞投资公司于2017年1月19日签订了《成都佳飞投资有限公司网签合同相关信息确认单》，该确认单上用显著黑体字载明:“温馨特别提示:为加快您所买卖商铺的《商品房买卖合同》网签备案办理的进度，请您务必事先核对以下相关信息，并予以确认。购买人姓名郑力,原认购或买卖合同房号为8栋2层39号，建筑面积为31.02平方米，买卖总金额为184910元，总返款为92460元。现网签《商品房买卖合同》、产权证房号为6号楼8单元2层242号,产权面积为31.99平方米，网签合同单价为2889.97元／平方米，网签合同总金额为92450元。”该确认单上的总返款金额与郑力于2016年11月29日签订的《商铺认购客户对账确认单》载明的前期收益（折扣价款）数额相同。双方在签订该确认单的当日签订了网签合同即《四川省商品房买卖合同（现售）》，该合同载明的房屋房号、面积、总价款与双方签订的《成都佳飞投资有限公司网签合同相关信息确认单》一致。且《成都佳飞投资有限公司网签合同相关信息确认单》上载明“以上信息经本人核实确认无异议,同意按上述数据办理网签《商品房买卖合同》，办理相应的不动产产权证书”，上述证据充分说明《四川省商品房买卖合同（现售）》为了办理产权证而补充签订的。其次，根据本案一、二审查明的事实，郑力支付的购房款金额早已超过《四川省商品房买卖合同（现售）》中载明的房款，若按照郑力所主张双方达成合意对案涉商铺价款予以调整，则合同中应约定退还款项的金额、时间或方式。但该《四川省商品房买卖合同（现售）》并未约定退还款项的相应金额和时间，故该合同约定的内容与郑力认为系降低房款的主张不符。从本案诉讼中查明的事实来看，并无充分证据证明郑力与佳飞投资公司在2011年4月6日签订《佳飞国际建材家居市场商铺买卖合同》，郑力已按合同约定向佳飞投资公司支付了全部购房款184910元后，双方又对案涉房屋价款达成了合意予以变更。因此，二审判决认定郑力与佳飞投资公司2017年1月19日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》是为了办理房屋登记手续不属于认定基本事实缺乏证据证明的情形。 （二）关于二审法院对于举证责任的分配是否违反了法律规定。如上所述，郑力与佳飞投资公司签订的《成都佳飞投资有限公司网签合同相关信息确认单》和《四川省商品房买卖合同（现售）》并非双方对案涉商铺的单价和总价予以变更的意思表示。故二审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”之规定，认定郑力提供的证据不足以证明其主张，并驳回郑力的上诉请求不属于适用法律确有错误的情形。 综上所述，郑力的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回郑力的再审申请。 审判长 谭 凌 审判员 杨 军 审判员 郭张锋 二〇一九年八月三十日 书记员 徐 豫