北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0113民初15555号原告:冯利荣，女，1991年2月14日出生，汉族，山西省吕梁市居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京蜗牛众信房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇金关北二街**院**楼****，统一社会信用代码91110113MA00BMT95T。法定代表人：徐海军，经理。被告：王春艳，女，1972年9月24日出生，汉族，黑龙江省绥化市居民，住河北省保定市莲池区。委托诉讼代理人：曾威，北京京驰律师事务所律师。原告冯利荣与被告北京蜗牛众信房地产经纪有限公司（以下简称蜗牛公司）、王春艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张蕾独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯利荣，被告蜗牛公司法定代表人徐海军，被告王春艳之委托诉讼代理人曾威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯利荣向本院提出如下诉讼请求：1．被告蜗牛公司退还原告冯利荣双倍押金14000元；2．被告蜗牛公司赔偿原告冯利荣房屋装修损失10000元；3．被告蜗牛公司支付原告冯利荣三个月免租期费用10500元；4．被告蜗牛公司支付原告搬家费400元、卸空调费用200元；5．案件受理费由二被告负担；6．如法院审理查明王春艳需要承担相应法律责任，亦要求王春艳共同承担责任。事实和理由：原告于2018年08月13向蜗牛公司租赁北京市顺义区××××街3号院3号楼12层1226房间（以下简称1226室）并签署写字楼租赁合同，在使用期间房主王春艳于2019年1月份将房屋买卖，2019年2月28日，房主王春艳电话通知原告房屋已卖要求原告搬出，原告于2019年3月15日搬出。搬出后蜗牛公司恕不履行合同条款赔偿。被告蜗牛公司辩称，冯利荣陈述王春艳在2019年1月将房屋出售，但根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，故我公司具有1226室的绝对使用权。原告称接到王春艳电话通知让其搬家，但王春艳无权要求租户搬家，其通知属于无效，我公司自始至终没有要求冯利荣搬离租赁房屋并承诺租户合同继续履行至合同期满，冯利荣听信王春艳无效通知私自办理租赁房屋，且房租仅支付至2019年3月18日，之后房租一直未付。冯利荣在2019年3月8日到我公司要求退还房屋押金时，我公司已经明确告知合同可以继续履行至期满，因公司不懂法律且考虑公司形象，故退还了冯利荣押金7000元，应已构成自动解约。我公司在2019年2月20日左右已经和新产权人达成口头共识，租赁合同可以继续履行并告知冯利荣，且退押金当天我公司重申可以继续履行，但冯利荣执意搬离，拒不履行合同。综上，我公司无责，不同意原告的全部诉讼请求。被告王春艳辩称，我与蜗牛公司就1226室建立房屋租赁合同关系，后蜗牛公司将房屋转租给冯利荣，基于合同相对性，我作为出租人仅与承租人蜗牛公司发生直接法律关系，虽然蜗牛公司转租得到我同意，但我与冯利荣之间不存在租赁合同法律关系，也没有相应的权利义务关系，次承租人冯利荣不能向我主张违约责任。我在2019年2月28日给冯利荣打电话是要求交付拖欠房租，并没有要求原告搬家，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1226室原登记在王春艳名下，2018年1月10日，王春艳与蜗牛公司签订《转租协议》，约定王春艳将1226室交付蜗牛公司进行转租，协议期限为2018年3月25日至2021年3月24日，并约定蜗牛公司对房屋租赁事宜有完全处分权，接手后的一切转租行为及产生的债权债务由蜗牛公司负责，与王春艳无关。当日，王春艳签署《委托证明》一份，记载王春艳委托蜗牛公司全权代理1226房屋出租事宜，委托期限为三年自2018年1月10日至2021年3月25日止。后蜗牛公司将1226室出租给冯利荣，双方于2018年8月13日签订《写字楼租赁合同》，甲方为王春艳，乙方为冯利荣，租赁期限为2018年8月19日至2019年8月18日，租金为42000元，付款方式押二付六，乙方采取每半年为一期支付的方式向乙方支付下一期半年的租金。在双方签订租赁合同后，乙方应于2018年8月13日支付履约保证金7000元，甲方收到保证金后向乙方出具收据。租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还履约保证金（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。乙方进行房屋装修、增添设施、中央空调和消防设施改造等产生的费用，由乙方自行承担。在本租赁合同期内，如发生甲方将该房屋转让时，甲方应及时通知乙方，本合同继续履行，并按合同第五条、第六条规定，向乙方收取租金和保证金。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状。租赁期间，甲方单方面解除本协议或由于甲方原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履行保证金并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后）。本合同任何一方不履行约定义务或违反本合同条款内容，给对方造成损失或导致本合同提前终止的，违约方承担守约方造成的全部经济损失和法律责任。本合同项下的全部通知应为书面形式，且在下列情况下应视为已经充分送交：（1）专人递送；（2）通过挂号或保证递送的邮件发出；（3）通过电邮或传真形式发送并取得必要的回答。双方当事人一致认可甲方处签字“王春艳”系蜗牛公司法定代表人徐海军所签，出租方为蜗牛公司，冯利荣已向蜗牛公司交纳2019年3月18日前所有租金，并交纳履约保证金7000元。当日，双方还签订《附加协议》一份，内容为：1．甲方允许乙方在租房期间使用房屋地址注册公司并经营，乙方可以注册一家公司……2．甲方办公室坐落于1226室，房屋建筑面积66．38平米，此房屋上有其他公司注册使用，乙方注册后如果因原业主原因不允许乙方使用该房屋，乙方不能继续注册经营公司，甲方应给与乙方3个月免租期。乙方在房屋内进行和加装隔断和背景墙，不属于房屋损坏并同意加装，但退租时不能损坏隔断和背景墙。甲方处有徐海军按印，乙方处有冯利荣签字。关于整个事情经过，冯利荣表示其在2019年2月28日接到房主王春艳电话要求其搬离房屋，其合伙人就给蜗牛公司徐海军打电话询问房屋是不是卖了，徐海军称不知道，等王春艳和新房主的事确定后给回话。后王春艳又给其打电话询问搬没搬家，让其赶紧搬家，其就找新房子，在3月5日签订了新的租赁合同，3月8日找到蜗牛公司退押金，询问蜗牛公司这房子到底怎么办，蜗牛公司表示他们也没有办法，房主让搬就搬，违约金由蜗牛公司和王春艳沟通。3月12日其就搬离了1226室。蜗牛公司在3月13日微信告诉其可以继续使用房屋，但其已经搬离房屋并租赁新的房屋，不可能重新搬回去。蜗牛公司表示，冯利荣的合伙人给徐海军打电话称王春艳打电话让她搬家，徐海军答复房屋继续使用，不用管王春艳。王春艳在2019年1月22日通知徐海军要出售房屋，问蜗牛公司是否买她的房，蜗牛公司表示不买，王春艳要求蜗牛公司签署放弃买卖说明一份，徐海军告诉王春艳真要卖房，一定要提前通知蜗牛公司，后王春艳告知徐海军房屋已经卖了，但没有提双方租赁合同的事。后来新业主来和徐海军谈房屋租户如何解决问题，新业主王维鹏同意继续履行至2019年8月18日。徐海军就和冯利荣合伙人说了可以继续使用房屋至合同期满。王春艳表示，其在2019年1月11日通知蜗牛公司房屋将要出售，2019年3月7日将1226室过户给北京中安华康国际养老服务有限公司，因为买卖不影响租赁合同，所以其与案外人签订出售房屋合同前没有与蜗牛公司解除租赁合同，王春艳称购房人叫王维鹏，其已经告知了王维鹏房屋处于出租状态。王春艳称其给冯利荣打过电话，但没有要求或催促原告搬离1226室，因冯利荣未向蜗牛公司交租金造成蜗牛公司未向王春艳按时交纳租金，故其打电话催促冯利荣交租金。冯利荣就其主张的三个月免租期费用10500元提交了北京天利晨劳务服务有限公司营业执照复印件一份、劳务派遣经营许可证一份予以证实，北京天利晨劳务服务有限公司住所于2018年12月20日变更登记**，法定代表人为冯利荣。冯利荣就其主张的搬家费、卸空调费用提交了转账凭证截屏两份，就其主张的装修费提交了收据一张（金额12000元）及转账结论截屏两份，分别为2000元和2200元。蜗牛公司对装修隔断费用表示4200元符合市场价格，搬家是原告自愿的，不认可费用。蜗牛公司提交了徐海军和王维鹏2019年3月13日的微信聊天记录截图一份，用以证实王维鹏同意继续履行合同。冯利荣对微信截图真实性予以认可，但表示其在收到蜗牛公司通知时已经退了押金并搬走，蜗牛公司已经违约，其不可能继续履行合同。冯利荣称蜗牛公司单方违约导致双方租赁合同关系已经于2019年3月8日解除。蜗牛公司不认可违约行为，但认可在退还押金之日双方租赁合同关系已经解除。上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、《写字楼租赁合同》、《附加协议》、转账凭证、微信截图等在案佐证，可以作为认定事实的依据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。冯利荣与蜗牛公司之间形成了房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定诚实守信履行合同内容。冯利荣称其接到王春艳电话让其搬家后与蜗牛公司联系，冯利荣开始表示蜗牛公司说等王春艳和新房主的事确定后再给其回话，后来又表示蜗牛公司说王春艳让搬就搬，前后陈述存在矛盾之处。蜗牛公司一直辩称多次告知冯利荣房屋可以继续使用。一方面，冯利荣关于蜗牛公司让其搬家及单方违约解除合同的主张并未提交证据予以证实；另一方面，从查明的情况看，冯利荣亦未提交证据证实蜗牛公司、王春艳、新房主有阻扰冯利荣继续履行房屋租赁合同的不当行为。冯利荣在未举证证实其合法权益已经受到侵害、且冯利荣未依照法律规定合法行使权利的情形下即自行搬离租赁房屋，由此产生的后果应由其自行承担。依照合同相对性原则，冯利荣无权要求王春艳承担相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冯利荣的全部诉讼请求。案件受理费三百三十九元，由原告冯利荣负担（已交纳）。公告费二百六十元，由原告冯利荣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇一九年八月二十三日书记员 孙建伟