广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5154号原告：广州嘉邦酒店物业服务有限公司，住所地：广州市越秀区福今**地下**。法定代表人：李建华，职务：执行董事兼总经理。委托代理人：林延琼，广东金领律师事务所律师。委托代理人：田臣成，广东金领律师事务所实习人员。被告：李玉，女，1985年5月2日出生，汉族，身份证住址安徽省六安市。委托代理人：江启荣，广东红棉律师事务所律师。原告广州嘉邦酒店物业服务有限公司诉被告李玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦适用小额诉讼程序公开开庭审理，原告广州嘉邦酒店物业服务有限公司的委托代理人林延琼，被告李玉及委托代理人江启荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州嘉邦酒店物业服务有限公司诉称：原告为“力迅商业楼”（广州市荔湾区下九路39-55号[单号]、55号之一至55之六）开发商广州恒昆投资有限公司聘请的前期物业服务公司，被告为力迅商业楼3层3060号房（下称“该物业”）的业主。原被告双方于2014年9月29日签订《物业管理服务协议》（以下简称“协议”)，约定原告向被告购买的该物业提供物业管理服务。该物业建筑面积为为6.74平方米，物业管理费按照每月每平米45元的标准计收，每月合计303.3元，被告应在每月15日前缴交。协议第五条第二款约定，被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业服务费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金。被告收楼后将该物业出租给案外人广州九玖汇场地租赁有限公司，租赁期自2014年10月1日起2年，并由案外人缴交该物业的管理费。原告亦一直按照约定提供物业管理服务。2016年10月1日租赁期满后，被告即开始不再缴纳物业管理费。原告曾多次发函催收，但被告至今仍未履行缴费义务。被告的上述行为己构成违约，并严重损害了原告的合法权益。故请求判令：1、被告立即支付原告自2016年10月至2019年5月的物业管理费9245.49元及违约金（每日按欠付金额的0.1%支付，自2016年10月16日起计至实际清偿日止，暂计算至2019年5月31日为4404.24元）。2、本案诉讼费用由被告承担。被告李玉辩称：一、原告没有履行物业服务合同内容，物业管理服务协议第一条约定，原告的服务内容，包括1.1中，环境卫生、保安、交通等项目服务。涉案商铺的环境卫生非常恶劣，没有管理到位。原告从没在涉案商铺所在商场派驻保安，涉案商铺随处是占道经营，原告没有管理到位。1.2中约定制定物业管理制度和服务指南，原告也没有履行该项义务。1.4中约定制止违反制度和指南的行为，原告也没有履行该项义务。1.7中约定制定装修手册，原告也没有履行该项业务。1.9中约定制定小区的车辆管理规定，并对车辆管理，但涉案商铺位于步行街内，没有车辆管理内容，该项义务实际不存在。所以原告实际没有履行服务协议中的主要服务内容，违反诚实信用原则，没有权利要求被告支付物业管理费。二、物业管理费过高，应当依法变更调整。原告物业费用标准没有出示备案文件，服务协议中约定，原告的物业管理费应当在备案的价格标准内确定，直到目前原告从没出示过价格备案文件。物业管理费定价没有依据。第二，原告是商铺开发商委托的前期物业服务单位。涉案的服务协议是附随于涉案商铺商品房买卖合同一并订立，原、被告双方并没有对物业管理费价格进行协商。第三，服务协议约定的物业管理费45元每平方每月的价格明显过高，显失公平，而且原告的服务内容远远做不到书面约定的内容，应当依法变更调整。三、原告不应向被告收取物业管理费。根据服务协议，原告是受开发商委托的前期物业管理单位。被告购买商铺时，开发商是承诺售后包租，原告对此是知情的，并且具体处理该等售后包租事项。2016年10月1日后，被告在原告的安排下，就与案外人广州市锐世昊商务有限公司订立商铺租赁合同，并且原告以粉刷墙壁为由向被告领取了商铺钥匙一把。在被告开庭前看到商铺内放有大量的成衣、服装等物品，可见原告也实际使用或者允许他人使用涉案商铺，由此可见，原告不应向被告收取物业管理费。四、违约金不应收取。如前所述，原告没有履行物业服务合同内容。物业收费标准备案文件一直没有出示，并且实际使用涉案商铺存在违约行为，被告有权不交物业管理费，被告更不需支付违约金。五、违约金约定过高，违反法律的禁止性规定。合同约定违约金每天1‰，违反了法律的禁止性规定，而且远远超过造成的损失，请法庭依法调整。即使被告应付违约金应当按照同期银行贷款基准利率计算。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，请法庭驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2014年9月29日原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：乙方为力迅商业楼（地址为：（地址为湾区下九路39--55号[单号]、55号之一至55号之六3060房）（建筑面积为6.74平方米）的业主∕租户∕实际使用人。甲方为力迅商业楼合法的物业管理公司。甲方对房屋共享部位、共享设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定物业管理制度和《服务指南》，并书面告知乙方；建立健全物业的物业管理档案数据；制止违反物业的管理制度和《服务指南》的行为；甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将物业的整体管理责任转让给第三方；依据协议向乙方收取物业管理服务费用、公共水电分摊费用及其他相关费用；负责制定及修改小区的《装修手册》，并依据《装修手册》及国家的相关规定对乙方的装修行为进行监督、管理；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务等（其他略）。乙方监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用、公共水电分摊费用及其他相关费用等（其他略）。在协议第二条约定：非餐饮（含中央空调）每月每平方米45元的标准计收，乙方每月应向甲方支付的物业服务费为303.30元。乙方应在每月15日前缴交当月的管理费，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费用及其相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金等。上述协议签订后，原告依约对包括涉案房屋在内的物业进行物业管理。被告自2016年10月起没有缴纳管理费，经原告催告未果，原告遂向本院提起诉讼。在庭审中，原告还提供被告与案外人于2014年4月21日签订关于涉案房屋的《租赁协议》，租赁期限为2年。被告提供2016年7月28日涉案房屋出租给案外人的《租赁合同》（租赁期限为5年）、《物业接收确认函》、照片等证据。原告认为《租赁合同》证明被告已经将涉案房屋另行出租给案外人使用。《物业接收确认函》原告认为原租赁期限届满，通知被告接收涉案房屋。照片原告认为不能证明被告想要证明的内容和拍照时间。原告认为涉案房屋的实测建筑面积少于《物业管理服务协议》约定的面积，原告同意按295.17元∕月计算物业管理服务费。本院认为：原、被告签订的《物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。被告虽然对原告的物业管理质量提出异议和举证，但被告的证据不能证明原告的物业管理质量存在问题。即使原告存在问题，被告还可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向原告主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，本院不予支持。原告根据协议约定为被告提供物业服务，被告理应向原告支付约定物业管理费。原告要求按295.17元∕月计算物管费，本院予以准许。对于原告主张的物业管理费的违约金问题。被告长期拖欠物业管理费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。由于《物业管理服务协议》约定逾期支付物业管理费按每日0.1%支付违约金约定明显过高，被告要求进行调整的抗辩理由成立。违约金应按当月欠付物业管理费分段参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮30%计算，违约金以不超过本金为限，由被告向原告支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告李玉支付2016年10月至2019年5月期间的物业管理费9245.49元给原告广州嘉邦酒店物业服务有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告李玉向原告广州嘉邦酒店物业服务有限公司缴纳2016年10月至2019年5月物业管理费的违约金（违约金以当月所欠的物业管理服务费为基数，按中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮30%分段计算，从当月的16日起计至缴清当月物业管理服务费之日止，违约金以不超过本金为限）。三、驳回原告广州嘉邦酒店物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元，由原告广州嘉邦酒店物业服务有限公司负担25元，被告李玉负担46元。本判决为终审判决。审判员  侯炜邦二〇一九年八月三十日书记员  谢绮雯黄佩仪