北京市朝阳区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0105行初366号原告北京市朝阳区恋日绿岛小区业主委员会，住所地北京市朝阳区博大路**院。负责人黄洪达，主任。被告北京市朝阳区小红门乡人民政府，，住所地北京市朝阳区小红门乡法定代表人闫博，乡长。出庭应诉行政机关负责人王欣，副乡长。委托代理人郭俊虹，女，北京市朝阳区小红门乡人民政府干部。委托代理人李军军，北京市瀚翔律师事务所律师。原告北京市朝阳区恋日绿岛小区业主委员会（以下简称原告）不服被告北京市朝阳区小红门乡人民政府（以下简称被告）行政答复一案，向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年7月10日公开开庭审理了本案。原告负责人黄洪达，被告出庭应诉行政机关负责人王欣及委托代理人郭俊虹、李军军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年11月21日，被告对原告作出《告知书》，主要内容为：就原告委托北京中恪律师事务所向北京国泰顺达物业管理有限公司（以下简称国泰顺达公司）发送物业服务合同到期终止不再续约的《律师函》，并在中国招标投标公共服务平台网站公布《恋日绿岛小区物业管理服务项目公开招标公告》一事，被告已向原告送达《限期改正通知书》，原告未在《限期改正通知书》规定期限内改正，现依据《物业管理条例》第十九条规定，被告依法撤销原告作出的在物业服务合同期限届满后不再与国泰顺达公司续约及以公开招标的方式组织小区物业服务企业的招标工作的决定，并依法告知。原告诉称,2016年3月23日，原告与国泰顺达公司签订一份《北京市物业服务合同》，合同期限至2019年3月19日。2018年10月25日，原告依据《北京市物业服务合同》第十九条之约定，委托律师发函通告国泰顺达公司：合同到期后将不再续约。之后，原告计划依据《恋日绿岛小区业主大会议事规则》组织召开业主大会选聘物业服务企业。2018年11月21日，被告向原告作出《告知书》，撤销原告作出的在物业服务合同期限届满后不再与国泰顺达续约及以公开招标的方式组织小区物业服务企业的招标工作决定。原告认为被告作出的《告知书》缺乏法律依据，难以接受，故诉请法院判决撤销被告于2018年11月21日作出的《告知书》。原告在指定期限内向本院提交一份《告全体业主书》，证明原告与国泰顺达公司已认可不予续约的决定，属于双方的合同约定。被告辩称，被告作出的《告知书》认定事实清楚，适用法律正确，程序合法正当，请求法院在查明事实基础上依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交了以下证据：1、《关于收回“恋日绿岛业主委员会公章”并责令其撤销关于非法解聘、招标选聘物业公司违规决定的请求书》（以下简称《请求书》）及业主签名表，证明被告于2018年10月27日收到恋日绿岛社区居委会递交的小区业主提的《请求书》及业主签名表；2、《证明》，证明原告未就物业服务合同期限届满后不再与国泰顺达公司续约及以公开招标的方式组织小区物业服务企业的招标工作事宜组织召开过业主大会；3、《北京市恋日绿岛物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）、《律师函》、《关于北京中恪律师事务所律师函情况说明》，证明国泰顺达公司于2018年10月26日收到原告委托北京中恪律师事务所发送的物业服务合同到期终止不再续约的《律师函》，国泰顺达公司就此向被告出具《情况说明》并提供物业服务合同；4、《恋日绿岛小区物业管理服务项目公开招标公告》网页截图及公告打印件，证明原告委托北京科技园拍卖招标有限公司对恋日绿岛小区物业管理服务项目进行公开招标，招标公告于2018年10月25日在中国招标投标公共服务平台发布；5、《恋日绿岛小区管理规约》、《恋日绿岛小区业主大会议事规则》，证明原告提交被告备案的管理规约与议事规则均约定由业主共同决定选聘、解聘物业服务企业，并未赋予原告就该事宜直接作出决定的权利；6、《物业费交费须知》及张贴照片，证明原告在恋日绿岛社区公示栏张贴《物业费交费须知》，原告作出的决定违反《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《物业管理条例》的相关规定；7、《限期改正通知书》、国内挂号信函收据、给据邮件跟踪查询单、张贴照片，证明被告于2018年11月9日依据《物业管理条例》的规定作出《限期改正通知书》并邮寄送达原告，通知书在小区公示栏张贴向业主通告；8、《告知书》、国内挂号信函收据、给据邮件跟踪查询单、张贴照片，证明因原告未在规定时间内改正，被告作出《告知书》并邮寄送达原告，将《告知书》在小区公示栏张贴，通告全体业主；9、朝政复字〔2019〕7号《行政复议决定书》（以下简称《复议决定书》），证明北京市朝阳区人民政府（以下简称朝阳区政府）作出复议决定维持被告作出的《限期改正通知书》。被告以《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》作为其法律依据，用于说明其具有相应职责，作出的《告知书》适用法律、法规正确。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1、原告提交的证据与被诉行政行为不具有关联性，本院不予采纳；2、被告提交的证据1-8具有关联性、真实性、合法性，能够证明其作出《告知书》调查履责的相关情况，本院予以采纳；被告提交的证据9可以证实相关行政复议的情况，本院予以采纳，但该份证据并非在被告作出《告知书》过程中所形成，不具有直接证明《告知书》合法性的证明力，本院对此不予采信经审理查明，2016年3月23日，原告与国泰顺达公司签订了《物业服务合同》，其中第五条约定物业服务期限为三年，自2016年3月20日至2019年3月19日，第十九条约定，任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。2018年10月11日，原告作出一份《物业费交费须知》并在恋日绿岛小区内张贴，主要内容为原告决定在物业合同期限届满后不再与国泰顺达公司续约，决定在《物业服务合同》到期90日之前，以公开招标的方式组织小区物业服务企业的招标工作。2018年10月25日，北京中恪律师事务所向国泰顺达公司发出一份《律师函》，主要内容为受原告委托，代理就《物业服务合同》终止之事出具律师函，告知《物业服务合同》到期后效力终止，双方将不再续约，同时业委会邀请该公司参加北京市朝阳区恋日绿岛小区物业服务企业投标。同日，原告委托的招标代理公司北京科技园拍卖招标有限公司在中国招标投标公共服务平台网站公布了《恋日绿岛小区物业管理项目公开招标公告》。10月27日，被告收到小区业主提交的《请求书》及相关材料，认为原告在未经业主大会明确授权的情况下，私自动用公章违法进行应由小区业主大会决定的解聘、选聘物业服务企业的招标、投标等活动，要求被告责令原告停止违法违规行为。10月30日，国泰顺达公司出具一份《关于北京中恪律师事务所律师函情况说明》，认为原告在未召开业主大会，未经小区业主大会授权的情况下，委托律师事务所发函是无效的违规违法行为。11月5日，北京市朝阳区小红门地区恋日绿岛社区居委会出具一份《证明》，主要内容为原告未就物业服务合同期限届满后不再与国泰顺达公司续约及以公开招标的方式组织小区物业服务企业的招标工作事宜组织召开过业主大会。11月9日，被告向原告作出一份《限期改正通知书》，通知原告在收到通知之日起三日内，停止恋日绿岛小区物业服务企业招投标所有工作，撤回在中国招标投标公共服务平台网站公布的《恋日绿岛小区物业管理服务项目公开招标公告》，依法履行职责。11月21日，被告作出被诉《告知书》，向原告邮寄送达并在恋日绿岛小区公示栏等处予以张贴。另查，原告对被告作出的《限期改正通知书》不服，于2018年11月16日向朝阳区政府申请行政复议，请求撤销被告作出的《限期改正通知书》。2019年1月9日，朝阳区政府作出《复议决定书》，决定维持被告作出的《限期改正通知书》。本院认为，《物业管理条例》第十九第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。《北京市物业管理办法》第四条第二款规定，街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。第四十四条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。根据上述规定，被告作为乡镇人民政府，对小红门乡行政区划内业主委员会的活动具有指导和监督的法定职责。依据《物权法》第七十六条第（四）项的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；第十五条第（二）项规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。本案中，原告在小区公示栏内张贴《物业费交费须知》决定在物业服务合同期限届满后不再与国泰顺达公司续约，委托律师事务所发送《律师函》向国泰顺达公司告知上述行为，并委托拍卖招标公司就恋日绿岛小区物业管理服务项目发布公告公开招标，上述行为实质指向为物业服务企业的选聘和解聘事宜，此事项为应由小区业主共同决定事项。原告在未组织召开小区业主大会并经符合法律规定要求的业主同意的情况下，实施上述行为违反了法律、法规的明确规定及小区管理规约及议事规则的相关约定。在被告向原告作出《限期改正通知书》，责令原告限期改正违法决定的情形下，原告在法定期限内未对《限期改正通知书》提起诉讼，亦未自觉改正违法行为，被告作出被诉《告知书》的行为符合法律、法规规定。被告将《告知书》向原告履行送达程序，并以在小区内张贴方式通告全体业主，本院对此予以支持。综上，原告要求撤销被告作出《告知书》的诉讼理由不能成立，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告北京市朝阳区恋日绿岛小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告北京市朝阳区恋日绿岛小区业主委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郑瑞涛人民陪审员  武文军人民陪审员  李玉国二〇一九年八月十六日书 记 员  商雨晴