宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终1152号上诉人（原审被告）:侯培熊，男，汉族，1967年1月27日出生，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：夏德亚，宁夏兴业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙鹏，男，汉族，1979年8月30日出生，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：曹仕琦，宁夏清之清律师事务所律师。第三人：张万福，男，汉族，1954年4月11日出生，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。上诉人候培熊因与被上诉人孙鹏、原审第三人张万福房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。候培熊上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者改判被上诉人与侯生兰2003年10月18日签订的《房屋买卖合同》无效，被上诉人退回上诉人的宁夏贺兰县富兴北街桃林×号楼商住楼；2.本案一、二审、反诉的诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。侯培熊及其父母、兄弟共同居住的房屋被拆迁，地上附着物的赔偿、确定拆迁面积以及补贴发放等都是各自领取，并非均有侯生兰办理。涉案房屋是拆迁安置房，政府通过免受土地出让金、水电增容费、勘测、规划设计费抵顶拆迁的补偿资金，故涉案房价至少在22万元，且不是任意一个村民都能购买，都能享有优惠。涉案房款是由侯培熊缴纳，不是侯生兰缴纳，一审中侯培熊提交的证据可以证实。侯培熊对侯生兰买卖涉案房屋不知情，虽事后知道，但房价明显过低。2.一审法院适用法律不当。被上诉人提交的证据不能证实侯生兰的买卖涉案房屋的行为构成表见代理。根据善意取得制度，被上诉人与侯生兰签订的《房屋买卖合同》时存在善意，该合同应当无效。孙鹏无权获得涉案房屋的产权。3.一审判决上诉人协助被上诉人将涉案房屋产权变更登记至买受人名下无法律依据。孙鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回全部上诉请求，维持原判。张万福述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回全部上诉请求，维持原判。原告侯培熊向一审法院提出诉讼请求：1、确认被告孙鹏于2003年10月18日与侯生兰签订的《房屋买卖合同》无效；判令被告立即给原告返还属于原告的贺兰县银河西路富兴北街桃林一社×号楼商住楼，退还从其占用该房至今取得的租金和非法入住应付的租金48万元；2．判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2000年9月，原告侯培熊及其父母兄弟共同居住的房屋被拆迁。在此后安置房屋办理过程中，被告侯培熊、弟弟侯培保及其父亲侯生兰的房屋安置手续均由侯生兰办理。2003年8月30日与习岗镇人民政府签订一份售房协议，约定被告侯培熊购买四清沟（现富兴北街）桃林×号商住楼，120㎡，每平方米916．67元，共计110000元。购买楼房的村民，一律免收土地出让金，水电增容费、勘测、规划设计费用等。购房人交清购房款后，房屋所有权和使用权归购房者所有。原告侯培熊的房款亦由侯生兰交纳，2003年8月30日房款收据中写明由桃林一社侯生兰交来楼房集资款110000元。上述协议及收据均由侯生兰持有。2003年10月18日，侯生兰（甲方）与被告孙鹏（乙方）签订“房屋买卖合同”一份，载明：“甲方经和其房屋共有人协商同意后，代表其房屋所有人将位于贺兰县原四清沟处贺兰县政府返还的个人新商住楼一套（一间三层），总面积120㎡（位置：贺兰新贸市场西门南边三层商住楼由北向南第二间）出售给被告。出售价格150000元，包括甲方侯生兰个人商住楼的所有权利（包括土地使用证、房屋所有权证、居住使用等权利）均一并转移给乙方。房屋的水、电、暖（现未通）由甲方侯生兰负责接通，房屋所有权证的房屋所有权人和土地使用证的使用人由甲方侯生兰负责办理到乙方名下。安装水电暖设施和办理土地使用证、房屋所有权证、所有费用已包括在购房款中，由甲方侯生兰支付。乙方孙鹏不再承担与建造此商住楼有关的任何费用。购房款150000元分三次付给甲方侯生兰。签订本合同后，即2003年10月18日付现金120000元；甲方侯生兰为商住楼接通水、电、暖后付现金10000元。甲方侯生兰办理完所有房屋所有权证、土地使用证手续后，支付20000元。甲方侯生兰收到购房款后为乙方出字据。乙方孙鹏第一次付给甲方侯生兰购买房屋现金120000元后，甲方将商住楼交给乙方管理使用。乙方使用的水电暖费乙方自负。甲方收到乙方孙鹏的第一次付款后，应尽快办理水电暖接通和房屋所有权证、土地使用证等手续，乙方孙鹏提供所需证件。甲方侯生兰为乙方孙鹏接通水、电、暖和办理房屋所有权证、土地使用证的期限为一年六个月（2005年4月18日前），到期没有接通水电暖和办理完房屋所有权证、土地使用证，就是甲方违约，房屋归乙方孙鹏所有，乙方孙鹏不再支付剩余的30000元购房款。甲方侯生兰为乙方孙鹏所购房屋接通水、电、暖和办理完房屋所有权证、土地使用证等手续后，乙方孙鹏支付剩余房款30000元，乙方孙鹏不能按时支付剩余30000元，就是违约，甲方侯生兰收回房屋，不在退还乙方第一次支付的120000元。买卖合同由甲乙双方签字之日后有效。同日，侯生兰向原告出具一张收条，载明：收到孙鹏交来购房款120000元。2004年1月2日，侯生兰向原告出具一张收条，载明：今领到孙鹏购房款9500元。涉案房屋一直由原告孙鹏的叔叔即第三人张万福占有使用至今，并交纳了水、电、暖等费用。原告侯培熊于2011年侯生兰过世后，自侯生兰家中取得涉案房屋的上述2003年8月30日与习岗镇人民政府签订的售房协议、2003年8月30日楼房集资款收据以及桃林村村民委员会于2005年7月22日向习岗镇人民政府出具的介绍信，并于2015年10月以上述材料办理了房屋所有权证，房屋产权证号为：贺兰县房权证习岗镇字第20157623号，房屋所有权人登记为侯培熊，房屋坐落确认为：贺兰县银河西路富兴北街桃林一社×号楼×单元×号房。并取得了国有土地使用证，证号：贺国用（2004）第244号。原告侯培熊在（2016）宁0122民初2824号案件审理时到庭并当庭陈述，侯生兰在去世之前即告诉其涉案房屋已经卖给张万福，与张万福的侄子即本案被告孙鹏签订了买卖合同，其曾找过张万福，并与张万福谈过三次，提出要么把房子还给其本人，要么向其付清余款，但双方一直未能达成一致。现原告侯培熊认为涉案房屋其父侯生兰与孙鹏签订的房屋买卖合同系无效合同，被告孙鹏应返还房屋。被告孙鹏反诉认为其与侯生兰签订的房屋买卖合同合法有效，应由原告侯培熊将涉案房屋产权变更登记至其名下，为此双方纠纷成诉。一审法院认为，本案争议的焦点是被告孙鹏与原告侯培熊之父侯生兰之间的房屋买卖合同是否有效。原告侯培熊主张涉案房屋系由其个人在2000年贺兰县习岗镇桃林一社拆迁时取得，与其妻子于志莲共有，其父亲侯生兰无权将涉案房屋出售被告孙鹏，双方之间签订的房屋买卖合同系无效合同。被告孙鹏主张其在购房时，侯生兰持有习岗镇人民政府出具的售房协议、收据，用电用户名均为侯生兰，其相信侯生兰为涉案房屋的权利人，有权出售涉案房屋。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”原告侯培熊在（2016）宁0122民初2824号案件庭审时当庭陈述其在房屋安置过程中，均系由其父亲侯生兰代为办理，据此陈述侯生兰事实上为原告侯培熊的委托代理人。被告孙鹏主张侯生兰有权出售该房屋，原告侯培熊主张其父亲侯生兰无权出售该房屋。但侯生兰与被告侯培熊系父子关系，在拆迁安置时居住于同一宅基地，被告孙鹏提交的原告侯培熊办理房屋产权证书所用的房款收据交款人处有侯生兰的签名，侯生兰一直持有涉案房屋的售房协议及房款收据。因此侯生兰与被告孙鹏签订房屋买卖合同时，被告孙鹏及第三人张万福依据日常经验有充分的理由相信侯生兰有权出售该房屋，侯生兰与被告孙鹏之间签订的房屋买卖合同及出售房屋的行为均有效。被告侯培熊于2015年取得了涉案房屋的产权登记，其在（2016）宁0122民初2824号案件庭审中当庭自认其知晓涉案房屋已经出售，其本人曾要求被告孙鹏及第三人张万福付清下剩房款，实际上亦对侯生兰向被告孙鹏出售房屋的行为进行了追认。原告侯培熊在依据2003年形成的售房协议、收据办理产权登记时，其明知涉案房屋已由其父亲出售给被告孙鹏，且由第三人张万福一直占有使用的事实。原告的行为明显具有恶意逃避其父亲侯生兰与被告签订房屋买卖合同所约定的为被告孙鹏办理房屋所有权证、土地使用证的义务。而原告侯培熊并无证据证明被告孙鹏为恶意买卖，被告孙鹏依约支付了房款，房屋买卖合同约定侯生兰应当为被告孙鹏办理房屋的产权以及土地手续，但涉案房屋作为贺兰县早期的拆迁安置房屋，在双方买卖时并未进行产权登记，也不具备直接为被告孙鹏办理产权登记的条件。涉案房屋已经交付被告孙鹏的叔叔即第三人张万福占有使用多年，因此涉案房屋所有权依法归被告孙鹏所有。庭审结束后，一审法院释明并限期由原告侯培熊补交其当庭明确的“被告孙鹏退还从其占用贺兰县银河西路富兴北街桃林一社×号楼×单元×号至今取得的租金和非法入住应付租金48万元”的诉请所应交纳的案件受理费，原告侯培熊于2019年1月18日向本院提交书面申请，自愿放弃请求被告孙鹏退还从其占用贺兰县银河西路富兴北街桃林一社×号楼×单元×号房至今取得的租金和非法入住应付租金48万元的诉讼请求，一审法院经审查认为该放弃申请不损害被告孙鹏及第三人张万福的相关权利义务，一审法院予以准许。原告侯培熊辩称签合同时其在场，但是侯生兰说有人租房，让其把钥匙拿过去就离开的意见，与其在（2016）宁0122民初2824号案件中当庭陈述记载的内容自相矛盾，一审法院不予采信。原告侯培熊辩称其父侯生兰无权处分涉案房屋，其与被告签订的房屋买卖合同无效，经一审法院认定侯生兰出售房屋的行为构成表见代理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，房屋买卖合同依法有效，原告侯培熊的该项辩解依法不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决：一、反诉原告孙鹏与反诉被告侯培熊之父侯生兰于2003年10月18日签订的房屋买卖合同合法有效；二、反诉被告侯培熊于判决生效之日起十五日内协助反诉原告孙鹏将位于贺兰县银河西路富兴北街桃林一社2号楼30号房屋产权变更登记至反诉原告孙鹏名下；三、驳回原告侯培熊的全部诉讼请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，保全费1270元，合计1420元，由原告侯培熊负担。二审中，上诉人侯培熊提交了以下证据：证据一：1-1贺兰县西岗镇桃林商住楼竣工验收证明一份（复印件），1-2售房协议一份（提交原件留存复印件），1-3证人证言一份（原件），1-4候培熊购房发票、缴纳税费的发票共计五张（提交原件留存复印件）。证明：本案基本事实为涉案房屋是政府分配给上诉人的拆迁安置房，该房屋的共有人是候培熊及其爱人。孙鹏与候生兰签订的房屋出售协议中实际支付购房款129000元，涉案房屋出售价格只是市场价的46%，被上诉人并没有支付合理对价，其并非善意取得涉案房屋。经质证，孙鹏及张万福对对上述证据中1-1真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据系复印件，且与本案无关。对上述证据中1-2真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该协议产生于2003年，上诉人在一审庭审中已经存在且可以提交，但未提交，故不属于本案新证据，该协议载明系给候培保安置房屋，与上诉人无关。对证据1-3的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，本案在办理房屋安置过程中均由候生兰代为办理，故候生兰事实为候培熊的委托代理人，本案不适用善意取得制度，上诉人主张不合理市场价无事实及法律依据。对证据1-4真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，系候培熊恶意逃避为孙鹏办理房屋所有权证、土地使用证的义务支出。综上，对上述证据均未能证明其证明目的。证据二、2-1房屋所有权证一份（提交原件留存复印件），证明候生兰与孙鹏签订房屋买卖合同中部分条款约定，均系欺诈条款。将办理两证义务交给候生兰，导致最后候生兰违约。2-2（2016）宁0122民初2824号民事判决书一份，（2018）宁01民终2516号民事判决书一份，证明上述两份判决未生效，不能将上述判决书内容作为审判依据。经质证，孙鹏、张万福认为上述证据2-1与本案无关，且上诉人与孙鹏签订的房屋买卖合同基于双方自愿签订。对2-2的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，3288号判决书并未以2824号判决书作为依据，只是参照2824号庭审笔录。证据三、申请证人刘建军作证，证实涉案房屋当时市场价为1800-2000元/平方米，总购房款应当为30万；涉案房屋的房产所有权证、土地所有权证的办理是由政府有关部门办理，候生兰无法确定由其本人办理两证。故出售房屋的合同不是双方真实意思表示。经质证，孙鹏对上述证人证言的真实性无异议，对证明目的有异议，认为候生兰作为委托代理人办理涉案房屋安置手续，本案不适用善意取得制度，证人证言与本案无关。候生兰与孙鹏签订房屋买卖合同，是在平等的基础上自愿协商签订，故不存在欺诈或其他胁迫情形，系双方真实意思表示。张万福认为证人所述房价1800元/平方米不属实，其他意见同孙鹏。经审查，上诉人提交的证据一不属于二审新证据，且不能达到其证明目的，不予采信。上诉人提交的证据二不能达到上诉人的证明目的，不予采信。上诉人提交的证据三系证人证言，因上诉人没有提交其他有效证据予以印证，故不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,结合一审查明的事实可以确认，侯生兰与侯培熊系父子关系，在拆迁安置时居住于同一宅基地，在与孙鹏签订涉案《房屋买卖合同》时，涉案房屋的售房协议及房款收据由侯生兰持有，且孙鹏提交的侯培熊办理房屋产权证书所用的房款收据交款人处有侯生兰的名字，孙鹏有理由相信侯生兰有权处理涉案房屋，一审认定孙鹏与侯培熊之父侯生兰于2003年10月18日签订的房屋买卖合同合法有效符合法律规定。现孙鹏已依约支付房款，且房屋已交付孙鹏的叔叔张万福使用多年，侯培熊应协助孙鹏办理涉案房屋产权变更手续。综上所述，候培熊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人侯培熊负担。本判决为终审判决。审判长  李山山审判员  张旭霞审判员  任朝霞二〇一九年八月二十八日书记员  李天文附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释