北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京04民初549号原告（申请执行人）：马蔷，男，1969年6月9日出生，汉族，香港特别行政区居民，住北京市海淀区。被告（案外人）：项广印,男,1987年6月27日出生,汉族,住黑龙江省延寿县。被告（被执行人）：安建春，男，1975年3月21日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。被告（被执行人）：黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市平房区友协大街****。法定代表人：安建波，董事长。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。被告（被执行人）：哈尔滨翰盈房地产开发有限责任公司，，住所地黑龙江省哈尔滨经开区南岗集中区亚泰商住楼******（住宅）法定代表人：汪银香，董事长。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。原告马蔷与被告项广印、安建春、黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司（以下简称禹泰公司）、哈尔滨翰盈房地产开发有限责任公司（以下简称翰盈公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马蔷，被告项广印，被告安建春、禹泰公司、翰盈公司的委托诉讼代理人龚丽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马蔷向本院提出诉讼请求：1．准许执行被告项广印位于黑龙江省延寿县康和雅苑小区*栋*室住宅（以下简称案涉房产）；2．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月18日，本院对马蔷与安建春、禹泰公司、翰盈公司民间借贷纠纷一案作出的（2018）京04民初83号民事调解书确认了安建春对马蔷的还款义务和还款计划，以及禹泰公司、翰盈公司的连带保证责任。后马蔷向本院申请强制执行，本院于2019年4月29日作出（2019）京04执11号查封拍卖公告，预查封了康和雅苑小区包括案涉房产在内的房产及车库等，查封期限为3年。项广印对执行标的提出书面异议，本院于2019年5月30日作出（2019）京04执异94号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。但该裁定错误，主要理由是：1．项广印与翰盈公司并未签订合法有效的书面商品房买卖合同，双方仅签订了《康和雅苑住宅认购书》，且以利息来顶抵房款不符合法律规定；2．项广印未提供全国唯一住房证明，不能证明其所购房屋用于居住且在全国范围内其名下无其他用于居住的房屋。3．案涉房产所在的土地已于2016年12月23日办理了抵押登记，案涉房产于2019年4月29日被查封，证明该房产并未设定任何权利，买受人并未办理登记。综上，项广印所提供的证据不足以排除强制执行。被告项广印辩称，其于2013年10月31日签订了《康和雅苑住宅认购书》，并交纳定金人民币50000元（以下币种均为人民币），后其分别于2013年12月1日、2016年3月7日先后向翰盈公司缴纳房款250000元、144000元。2016年3月7日，其与翰盈公司签订了《购房补充协议》，约定自2016年8月1日（约定的案涉房产交付日期）到房屋正式交付为止，按照已付房款总价的2分利计息。因康和雅苑小区目前无法办理产权登记，故其对房产未更名过户不存在过错。其与翰盈公司曾办理过案涉房产的网签备案手续，后因该公司的工作人员将其名字打印错误，双方又到房产局申请注销了网签备案，待更正后补签。此外，在哈尔滨辖区范围内其名下无其他住房，案涉房产系其唯一住房。综上，其已合法购买案涉房产，并已实际占有，其合法权益足以排除强制执行，故请求本院驳回马蔷的诉讼请求。被告安建春、禹泰公司、翰盈公司同意被告项广印的答辩意见，并辩称:本案抵押登记的是建设用地使用权，而案涉房产属于新增建筑物，不属于抵押财产；翰盈公司、禹泰公司承担的连带保证责任与本案无关；抵押权的标的为债务人的财产，不能对抗案涉房产的所有权；案外人与开发商签订了合法有效的房屋买卖合同，虽未办理网签，但已支付购房款；案涉房产系案外人唯一住房。综上，案涉房产系合法销售的房屋，且案外人已合法取得并占有，故请求本院驳回马蔷的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩意见向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院综合双方陈述和质证意见，并结合在案其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1．根据《康和雅苑住宅认购书》《购房补充协议》、收据、翰盈公司、延寿县房产住宅局、延寿县不动产登记中心、哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心、延寿县公安局城南派出所分别出具的证明材料等证据，结合当事人陈述，能够认定以下事实：2013年10月31日，项广印与翰盈公司签订《康和雅苑住宅认购书》，双方约定：项广印自愿认购案涉房产，成交总价为77万元；项广印于签订该合同当日向瀚盈公司支付定金5万元，并在约定时间内付清全部房款；自瀚盈公司通知项广印之日起7日内双方签订《商品房买卖合同》。同日，项广印向瀚盈公司支付定金5万元。2013年12月1日、2016年3月7日，项广印先后向翰盈公司支付购房款25万元、14．4万元。2016年3月7日，双方签订《购房补充协议》，约定：翰盈公司确认项广印已支付购房款44．4万元，承诺于2016年8月1日将案涉房产所有权、配套设施交付项广印正常使用，余款32．6万元待房产交付正常使用后一次性付清，若未按时交付房屋及完善配套设施，将按已付购房款总额的2分利计息，至房屋交付为止。2017年6月2日，案涉房产所在小区的业主们自发筹款为小区铺路，项广印支付2万元。2019年5月27日，翰盈公司出具证明，确认项广印于2017年按与业主委员会的协议交付2万元，其他购房尾款30．6万元已于2017年4月18日结清。2016年3月7日，双方就上述购房事宜向延寿县房产住宅局备案。2016年6月6日，因翰盈公司的工作人员误将项广印的名字打印成了“项光印”，双方又到房产住宅局申请注销了上述备案，待更正后补签。后项广印实际占有案涉房产，并于2017年11月2日向所在小区物业公司交纳了2018年1月1日起至2019年1月1日止的物业费。另，项广印至今未婚，在哈尔滨市主城区（不含呼兰区、阿城区、双城区）以及延寿县范围内，其本人名下无房产。2．根据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》、延寿县自然资源局出具的证明材料等证据，结合当事人陈述，能够认定以下事实：案涉房产所在的康和雅苑小区项目于2014年8月6日取得《建设用地规划许可证》，2014年8月29日取得《建设工程规划许可证》，2014年9月5日取得《国有土地使用证》，2015年4月20日取得《建设工程施工许可证》，2015年5月4日取得《商品房预售许可证》。因开发商未提交竣工验收手续，故购房人至今未能办理房屋产权登记手续。3．根据《借款合同》《补充借款协议》《不动产登记证明》等证据，结合当事人陈述，能够认定以下事实：为了担保本案执行依据所确认的债权的履行，马蔷与翰盈公司于2016年8月20日约定，翰盈公司将案涉房产所在项目对应的建设用地使用权（国有土地使用权证号：延国用（2014）第1-107号）抵押给马蔷，双方于2016年12月23日办理了抵押登记，马蔷取得黑（2016）延寿县不动产证明第0001524号《不动产登记证明》，该证明的附记处载明：“抵押土地面积：39917．27平方米。房屋不做抵押”。4．根据本院民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书等证据，结合当事人陈述，能够认定以下事实：马蔷与安建春、禹泰公司、翰盈公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月18日作出（2018）京04民初83号民事调解书。该调解书确认：一、安建春欠马蔷借款本息共计1612．22万元，上述欠款于2018年12月10日前偿还100万元，2019年5月10日前偿还200万元，2019年10月10日前偿还300万元，2019年12月10日前偿还240万元，2020年12月10日前偿还772．22万元，如果安建春正常履行了以上的付款义务，双方就该笔借款权利义务全部终止；二、禹泰公司、翰盈公司就本调解书第一项约定的安建春对马蔷的债务承担连带保证责任；三、如果安建春未按照协议第一项约定的期限及金额及时、足额履行任何一期付款义务，禹泰公司、翰盈公司亦未及时、足额承担连带保证责任，则全部债权提前到期，马蔷有权在发生违约事项次日起就全部欠付债权申请法院强制执行；四、案件受理费59266．5元及保全费5000元，共计64266．5元，由马蔷负担32133．25元（已交纳），由安建春、禹泰公司、翰盈公司共同负担32133．25元，于2018年12月10日前直接给付马蔷。因债务人未履行上述债务，本院依马蔷申请，对本案强制执行，执行案号为（2019）京04执11号。2019年4月29日，本院预查封了包括案涉房产在内的康和雅苑小区的多套房产及车库，查封期限为3年，自2019年4月29日起至2022年4月28日。后项广印对本院查封案涉房产不服提出书面异议，本院经审查后裁定中止对案涉房产的执行。本院认为，本案系香港特别行政区居民作为申请执行人提起的执行异议之诉案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条的规定，本院作为案涉房产的执行法院，对本案具有管辖权。关于本案的法律适用，考虑到本案诉争事项主要涉及不动产物权和合同债权，而案涉房产所在地、相关合同签订、履行地等均在内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、第四十一条，并结合第二条第二款的规定，本案应适用内地法律作为处理当事人争议的准据法。在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，在符合一定条件下可以排除执行。本案的争议焦点为：项广印与翰盈公司之间是否签订了合法有效的房屋买卖合同；购房款的实际支付情况；本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条所规定的情形；案涉土地抵押登记的事实对房产买受人民事权益的影响。本院综合全案事实和证据，就上述争议问题分述如下：一、关于项广印与翰盈公司之间是否签订了合法有效的房屋买卖合同的问题。项广印与翰盈公司签订的《康和雅苑住宅认购书》对所购房屋的位置、面积、价款以及付款方式等主要内容均有约定。在项广印依约支付定金和部分购房款之后，双方又签订了《购房补充协议》，对案涉房产的位置、面积、价款予以明确，并具体约定了房屋及配套设施的交付使用时间，以及不能按期交付的违约责任。结合《康和雅苑住宅认购书》和《购房补充协议》的内容，应当认为双方已经签订了书面的房屋买卖合同。上述合同系双方自愿达成，且无证据证明其具有合同法第五十二条规定的无效情形，应当认定合法有效。二、关于本案购房款的实际支付情况。在案有收据证明的已支付购房款共计44．4万元，其中包括定金5万元。上述付款情况，除了收据以外，还有《购房补充协议》中开发商确认的付款情况予以佐证，其真实性应予认定。此后，项广印与其他业主共同出资完善小区配套设施的出资款2万元，亦有收据证明，该款本应由开发商支出，故应当计入已支付的购房款，对此开发商也书面予以确认，其真实性也应予认定。对于剩余购房款的支付情况，马蔷提出双方以利息来顶抵部分房款不符合法律规定，对此本院经审查认为，项广印就剩余购房款的支付，仅提供了开发商的事后证明，未能提供收据或其他证明实际付款的凭证，考虑到《购房补充协议》中确有开发商如不能按期交房，则按已交购房款一定比例支付利息的约定，故不能排除剩余购房款的一部分系用利息顶抵的可能。对此项广印称，确有部分尾款系以利息方式折抵，但具体数额无法提供证据证明。综合以上陈述和证据，本院认定项广印于本院对案涉房产查封前已实际支付的购房款超过总额的百分之五十。三、关于本案是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定情形的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条之所以规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，系基于生存权至上的考虑，意在对无过错的商品房消费者提供特殊保护。根据哈尔滨市和延寿县不动产登记机构出具的证明材料，能够认定项广印本人在哈尔滨市主城区（不含呼兰区、阿城区、双城区）以及延寿县范围内无房产，考虑到项广印至今未婚，可认定案涉房产系其唯一可供居住的房屋。对于原告关于项广印未提供其在全国范围内无住房的证明材料，不能认定案涉房产系其唯一住房的意见，本院认为不能成立，主要理由有两方面：其一，从举证责任承担方面看，由于我国不动产统一登记制度施行时间不长，考虑到各地不动产登记信息数据联网的实际情况，要求当事人提供在全国范围内均无房产的证明材料，既不公允，也不现实。本案中，项广印不仅提供了在延寿县无住房的证明，而且提供了在哈尔滨部分主城区无住房的证明，应当认为其已经完成了举证责任，如果原告认为案涉房产并非其唯一住房，应当提供反证予以证明。其二，对上述第二十九条所规定的“名下无其他用于居住的房屋”，不能作过于机械的理解。就本案而言，项广印日常工作、生活就在延寿县，全国其他地方即使有房产，也无法满足其日常居住的需要，故其只要提供证据证明其在本行政区范围内无其他住房，即可满足上述规定的要求。关于上述第二十九条所规定的其他条件，前已述及，项广印于案涉房产被查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故符合上述第二十九条所规定的条件，其所享有的民事权益足以排除强制执行。四、关于案涉土地抵押登记的事实对房产买受人民事权益的影响问题。首先，《物权法》第一百八十二条确立了“房随地走、地、地随房走”的原则该条规定允许当事人对担保财产作出特别约定。本案中，根据《借款合同》《补充借款协议》《不动产登记证明》的内容，特别是《不动产登记证明》上明确载有“房屋不做抵押”的字样，应认定马蔷与翰盈公司所约定和登记的抵押财产仅为建设用地使用权，并不包括案涉房产。其次，案涉土地抵押登记时，康和雅苑项目并未竣工验收，应属在建工程。根据《物权法》第一百八十条、第一百八十七条，并结合第二百条的规定，在建工程抵押属于一种单独类型的抵押，应当办理相应的抵押登记手续。在未办理登记手续的情况下，对土地使用权的抵押权不能及于在建工程或新增建筑物。再次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，即使本案中抵押权的效力及于案涉房产，该抵押权也不能对抗已经支付了大部分购房款的商品房消费者。综上所述，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告提出继续执行案涉房产的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、第五百五十一条的规定，判决如下：驳回原告马蔷的诉讼请求。案件受理费70元，由马蔷负担（已交纳）。如不服本判决，原告马蔷可以在本判决书送达之日起三十日内，被告项广印、安建春、黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司、哈尔滨翰盈房地产开发有限责任公司可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 王 靖人民陪审员 王 蕾人民陪审员 赵占峰二〇一九年八月二十九日法官 助理 郭红佛书 记 员 刘 垚