重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初20689号原告：张瑞娇，女，1989年8月12日出生，汉族，住广东省信宜市。委托诉讼代理人：金斌，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：周芳兰，女，1964年2月15日出生，汉族，住重庆市永川区。被告：郑启胜，男，1988年7月12日出生，汉族，住云南省临沧市临翔区。上列被告共同委托诉讼代理人：唐玲，北京大成（重庆）律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：谢冰，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告张瑞娇与被告周芳兰、郑启胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张瑞娇及其委托诉讼代理人金斌，被告周芳兰、郑启胜的共同委托诉讼代理人唐玲、谢冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞娇向本院提出诉讼请求：1.判决解除张瑞娇与周芳兰之间的房屋租赁合同；2.判决周芳兰将位于重庆市江北区北城二路X号北滨太阳城X栋X号房屋恢复至清水房状态；3.判决郑启胜赔偿张瑞娇经济损失30000元。事实和理由：2016年7月26日，张瑞娇委托郑启胜代其与周芳兰通过重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司作为中介签订了《房屋租赁合同》，约定由周芳兰承租张瑞娇位于重庆市江北区北城二路X号北滨太阳城X栋X号房屋，租金每月1200元，租期从2016年11月1日至2024年10月31日止，如转租需先得到张瑞娇的同意。张瑞娇在2018年9月回重庆时发现，周芳兰与郑启胜串通将房屋委托给四川满城房地产经纪有限公司重庆珠江太阳城分公司进行转租，郑启胜伪造张瑞娇的授权和委托书，将从该公司领取的扣除手续费的租金交给周芳兰。周芳兰不经张瑞娇同意擅自将涉诉房屋转租用作民宿的行为，损害了委托人张瑞娇的利益，符合解除租赁合同的条件，故张瑞娇提起本案诉讼。被告周芳兰辩称，在承租期间将涉诉房屋转租给四川满城房地产经纪有限公司重庆珠江太阳城分公司是经过了张瑞娇同意的，周芳兰早已告知了转租的相关事宜，并不存在擅自转租的情形，张瑞娇未在六个月内提出异议，无权要求解除与周芳兰签订的房屋租赁合同。周芳兰按约履行了租赁合同的各项合同义务，不存在任何违约行为，不同意解除租赁合同，请求驳回张瑞娇的全部诉讼请求。被告郑启胜辩称，作为张瑞娇的委托人，郑启胜与周芳兰及四川满城房地产经纪有限公司重庆珠江太阳城分公司签订合同的行为均经过了张瑞娇的同意，并未超过代理权，也未给张瑞娇造成损失，伪造委托书损害委托人的利益不属实。张瑞娇已选择周芳兰作为恢复原状的主体，在房屋租赁关系中郑启胜不承担赔偿责任，要求郑启胜承担赔偿责任并不属于房屋租赁合同关系的审理范围，应另案处理，请求驳回张瑞娇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：委托书（2016年7月23日）、房屋租赁合同、通话记录、撤销委托通知函、告知函、支付宝转账截图、微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：承诺书、授权委托书、委托书（2016年11月12日）、物业委托出租管理合同及附件虽均系复印件，但出具人郑启胜并未否认真实性，且与其陈述的转租事实可相互印证，本院予以确认；熊建和吕春华的证人证言，因证人分别是郑启胜的前同事及涉诉房屋实际承租人的前员工，且缺乏其他证据印证，本院不予确认。本案本院认定如下事实：2016年7月23日，张瑞娇出具委托书，委托郑启胜作为代理人以张瑞娇的名义办理位于重庆市江北区北城二路X号北滨太阳城X幢X号房屋的相关事宜，签订租赁合同及缴清房屋之前的欠费。2016年7月26日，郑启胜代张瑞娇与周芳兰签订房屋租赁合同，约定张瑞娇将上述房屋出租给周芳兰使用，租赁期为96个月，从2016年11月1日至2024年10月31日，租金每月1200元，每季租金须提前7日之前交付；租赁期间，周芳兰若将房屋转租（含部分转租）必须事先得到张瑞娇的书面同意；房屋为清水房，无任何家具家电；租赁期间，若张瑞娇违约，需提前收回房屋，须赔付周芳兰全额装修费用，以周芳兰提供的装修发票为准，若周芳兰提前解约，提前退还房屋，须按合同履行相关违约责任，装修和家具家电全部赠与张瑞娇。2016年11月12日，郑启胜代张瑞娇出具承诺书、授权委托书、委托书，并代张瑞娇签订物业委托出租管理合同，将涉诉房屋转租给四川满城房地产经纪有限公司重庆珠江太阳城分公司。后张瑞娇因打算出售涉诉房屋，于2018年8月30日和涉诉房屋的实际承租人通过微信联系，因双方均有各自的房屋租赁合同，直至2018年11月26日，因赔偿等问题未能协商一致。2018年9月20日，张瑞娇与郑启胜电话联系。在电话中，张瑞娇称发现了托管协议，租金由郑启胜代收，并没有让郑启胜出具那么多的委托书，郑启胜回复代收的租金支付给了周芳兰，房屋是租给周芳兰的，不清楚张瑞娇与周芳兰是怎么联系的。2018年9月19日，张瑞娇向郑启胜出具撤销委托通知函，撤销2016年7月23日的委托书，撤销一切授权。同日，张瑞娇出具告知函，内容为告知四川满城房地产经纪有限公司重庆珠江太阳城分公司，张瑞娇没有委托任何人代收委托管理租金并签订任何托管出租合同。2019年1月23日，周芳兰收到本院邮寄送达的起诉状副本等诉讼材料。庭审中，张瑞娇、周芳兰和郑启胜均认为，虽然是郑启胜代张瑞娇签订的物业委托出租管理合同，但周芳兰才是作为该合同的出租人，即涉诉房屋的实际转租人，周芳兰在收取四川满城房地产经纪有限公司重庆珠江太阳城分公司缴纳的租金后再将租金通过支付宝支付给张瑞娇，最近支付的时间为2019年2月1日。本院认为，郑启胜代张瑞娇与周芳兰签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出主张，有责任提供证据。周芳兰主张将涉诉房屋转租已经过了张瑞娇同意，但其举示的支付宝转账截图及证人证言等证据，并不足以证明在2016年11月12日，即周芳兰转租涉诉房屋时已取得了张瑞娇的同意，应承担举证不利的后果。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，故张瑞娇依法享有解除其与周芳兰之间房屋租赁合同的权利。关于周芳兰主张张瑞娇未在六个月内对转租提出异议而失去解除合同权利的抗辩，根据周芳兰举示的微信聊天记录等证据，仅能看出张瑞娇知道转租时间的最早时间为2018年8月30日，缺乏其他证据证明其在2018年12月29日起诉时的六个月前已知道或者应当知道转租事实，故关于周芳兰上述的抗辩，本院不予采纳。周芳兰于2019年1月23日收到本院邮寄的包含解除房屋租赁合同内容的起诉状副本，关于张瑞娇于周芳兰签订的房屋租赁合同已于该日解除。关于租赁合同解除后是否应将涉诉房屋恢复至清水房状态的问题。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。根据房屋租赁合同的约定，涉诉房屋出租时为清水房，周芳兰进行装修已经过了张瑞娇同意，且租赁期限也较长，将房屋恢复至清水房状态显然不符合双方签订房屋租赁合同的缔约本意，增加承租人的负担；而且，房屋租赁合同虽约定了如一方提前收回或退还房屋时，另一方赔偿装修费用或赠送全部装修家电，但现房屋租赁合同的解除并不是由于承租人提前涉诉退还房屋导致，并不符合房屋租赁合同的约定；因此，关于张瑞娇要求周芳兰将涉诉房屋恢复至清水房状态的请求，本院不予支持。因张瑞娇与郑启胜之间系委托关系，张瑞娇在本案中要求郑启胜赔偿30000元的请求，不属于房屋租赁合同纠纷的审理范围，本院不予支持，张瑞娇可另诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张瑞娇与被告周芳兰签订的房屋租赁合同于2019年1月23日解除；二、驳回原告张瑞娇的其他诉讼请求。本案案件受理费收取2640元，由被告周芳兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王中申人民陪审员  李 蓉人民陪审员  郭 敏二〇一九年八月二十七日法官 助理  郑成帅书 记 员  刘 培