广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终1961号 上诉人（原审原告）：赵华元，女，1980年8月24日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区全州县咸水乡南宅村委南宅村**，现住广西壮族自治区全州县。 上诉人（原审原告）：蒋斌，男，1978年1月14日出生，汉族，农民，住广西壮，住广西壮族自治区全州县之夫。 以上二上诉人委托诉讼代理人：蒋小林，广西永富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：全州县新城房地产开发公司。住所：广。住所：广西壮族自治区全州县全州镇民族路**信用代码：914503242000433044。 法定代表人：蒋奇峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋征财，广西千里目律师事务所律师。 上诉人赵华元、蒋斌因与被上诉人全州县新城房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵华元、蒋斌的委托诉讼代理人蒋小林以及被上诉人全州县新城房地产开发公司的委托诉讼代理人蒋征财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵华元、蒋斌上诉请求：1、撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初81号民事判决，支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：1、原审判决认定合同为合法、有效合同，但判决结果却只支持合同约定的一小部分违约金，严重侵犯了上诉人作为购房者的弱势群体的利益。2、原审判决认为的免责事由没有事实和法律依据。政府是否给付被上诉人土地收益款与本案无关，被上诉人与政府早在2010年1月7日就签订《国有建设用地使用权出让合同》，而上诉人与被上诉人在2015年4月9日后才签订《商品房买卖合同》，被上诉人应当考虑到政府没有给付土地收益款不影响合同的履行的因素才约定商品房交付期限。政府相关部门的监管和整改通知、文件系政府相关部门对被上诉人开展正常监督、管理的履职行为，不影响被上诉人的正常施工。被上诉人约定交付期间没有出现极端天气，而2017年7月1日后发生的洪灾是在被上诉人约定的交付期限后发生的，不能作为延迟的理由。3、原审判决认定合同有效就应当按照合同约定的违约金履行，约定的违约金只是月息1.5%，年利息的18%在法律的保护范围内，不应当减少。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。 全州县新城房地产开发公司辩称，迟延交房确实有不可归责于被上诉人的原因，违约金高于实际损失的20%是应当调整的。本案是商品房买卖合同，并不是民间借贷纠纷，对于违约金的计算应当以上诉人的损失为基础。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 赵华元、蒋斌向一审法院起诉请求：判决被告支付逾期违约金127162元并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2010年1月27日，通过招拍挂程序，被告以2696万元中标，作为受让人与全州县人民政府国土资源局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让取得位于，南临万乡河，西接湘源大桥，北至民主路12米处面积为9366.45m2的国有建设用地使用权。同年3月10日及29日，全州县人民政府建设局及全州县人民政府国土资源局分别给被告办理了《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。次年4月14日，全州县人民政府建设局给被告办理了《建设工程规划许可证》；11月16日，全州县人民政府国土资源局给予被告土地登记审批，准予被告使用其受让的国有建设用地。之后被告陆续对该土地实施“万和华庭”商品房项目建设，其在全州县滨江路四期工程项目办公室的协助下与166户被拆迁人签订拆迁协议并对已签订协议的用户进行相关补偿且支付过渡安置费，至2012年8月，7号、8号楼安置房竣工交付，但尚未完成拆迁面积约2000m2共25户。2016年7月19日，二原告作为买受人与被告在“万和华庭”售楼部签订《商品房买卖合同》（该合同经全州县房地产管理所备案登记），就买受人所购商品房基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、面积确认及面积差异处理、商品房交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等事项进行了约定。之后原告依约向被告支付全部购房款490974元，被告却因全州县人民政府国土资源局及全州县人民政府对被告土地出让收益款的迟延返还、相关部门针对建设工程质量与安全大检查、督查整改和极端天气等原因而不能依合同约定的交付期限即2017年6月30日前向二原告交付其所购商品房。 一审法院认为，本案所涉合同系当事人双方真实意愿之体现，其内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，且经有关部门备案登记，为合法、有效合同。当事人应依合同约定履行义务，被告未依合同约定的商品房交付期限向二原告交付其所购商品房，系违约行为，但被告的该违约行为与政府（部门）迟延给付土地出让收益款、相关部门的督查整改和极端天气等不可归责于被告本身的原因有关，可适当免除其违约责任。应在其交房期限内扣除60日；双方合同约定的按每日万分之五计付逾期交房违约金比例过高，该院综合本地经济状况、被告违约责任及二原告因此而造成的损失等因素综合考虑，酌情调整为每日万分之一，按二原告主张的518天逾期时间扣减60天乘以二原告依约给付的总房款计算违约金，为490974元×（518-60）天×/天=22487元。该院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二款，第一百一十四条第一款、第二款，第一百三十条，第一百三十八条及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项之规定，判决：一、被告全州县新城房地产开发公司给付原告赵华元、蒋斌违约金22487元；二、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费2844元（二原告已预交），由二原告共同负担2340元，被告负担504元。 当事人在二审期间均未提交新证据。 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：原审判决关于违约天数、违约金计算标准的认定是否适当。 本院认为：关于违约天数的认定问题。本案涉案楼盘报建至双方签订《商品房买卖合同》约定的交付房屋之日止，被上诉人虽不能按期交付房屋，然确系存有不可完全归责于被上诉人之客观原因。因此，为公平计，一审判决酌情扣除部分延期交房时间并无不当，本院予以认可。 关于违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。在商品房买卖合同当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成的损失为由请求减少时，人民法院可以以约定的违约金数额是否超过损失30%为标准，予以适当调整。”有鉴于此，上诉人要求被上诉人以每日万分之五的标准向其支付违约金显然过分高于其损失，故一审法院根据商品房买卖合同中双方当事人签订合同、履行合同的过错程度，一方的负担能力等实际情况综合考量后认定违约金应予调整的法律思维并无不当。然则，诚实信用兼顾公平的原则作为民法秩序体系之基石，一审法院酌定违约金以每日万分之一的基准调整并不足以有效的彰显社会公平诚信的内在呼吁，亦不契合违约金中补偿性与惩罚性辩证统一的法治内涵。于此，就本案而言，以当事人实际损失为基础，为契约自由与公平合理之间的平衡考量计，本院认为，涉案逾期交房违约金的计算标准当调整至每日万分之二，即本案违约金应为44974元。 综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初81号民事判决； 二、被上诉人全州县新城房地产开发公司应向上诉人赵华元、蒋斌支付逾期交房违约金人民币44974元。 三、驳回上诉人赵华元、蒋斌一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。 一审案件受理费2844元，二审案件受理费2844元，一、二审合计5688元。由上诉人赵华元、蒋斌负担3413元，由被上诉人全州县新城房地产开发公司负担2275元。 本判决为终审判决。 审判长  王治斌 审判员  陆建华 审判员  陈海涛 二〇一九年八月二十八日 法官助理李立婕 书记员左欢