北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初8177号原告：于泊，男，1947年6月13日出生，汉族，北京市顺义区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：宋军，北京市方舟律师事务所律师。被告：何天海，男，1967年10月5日出生，汉族，四川省剑阁县人，住北京市顺义区，身份证号×××。委托诉讼代理人：刘士栋，北京市大嘉律师事务所律师。被告：北京建邦顺康房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区×镇×路×号，统一社会信用代码×××。法定代表人：朱杰，总经理。委托诉讼代理人：杨林，北京岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜诚，北京岳成律师事务所实习律师。原告于泊与被告何天海、被告北京建邦顺康房地产开发有限公司（以下简称北京建邦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员罗旭华独任审判，公开开庭进行了审理。原告于泊及其委托诉讼代理人宋军、被告何天海及其委托诉讼代理人刘士栋、被告北京建邦公司委托代理人杨林、杜诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于泊向本院提出诉讼请求：1．请求判令何天海与北京建邦公司所签订的拆迁补偿安置协议书无效；2．判决被告北京建邦公司给付原告拆迁补偿款及相关拆迁利益（以×村农宅拆迁标准计算）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和何天海因农村房屋买卖合同纠纷一案，顺义区人民法院（2011）顺民初字第03449号民事判决，原告与何天海于2011年10月23日签订的《买卖契约》无效。也就是说原告仍是×镇×村×大街×号宅院正房6间、东厢房3间的所有权人，而被告却与第三人签订房屋拆迁安置补偿合同，明显属于无效行为，故诉至法院，请求依法判决。被告何天海辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，早在2011年原告就将涉诉房屋卖给了何天海，何天海一家人搬入此房居住至今已经18年，原告反悔违背诚信原则。况且何天海一家为买此房，将老家房全部变卖，如果不能获得安置房屋，何天海一家将无处安身，这是极其不公平的；第二，何天海是经拆迁办合法认定的宅基地使用权人及具备房屋安置资格的人员，故拆迁安置合同合法有效；第三，原告已经放弃房屋产权。在（2011）顺民初字第03449号案件中，原告在该案中已撤回其要求何天海腾退并返还房屋的诉讼请求，这表示原告不但同意何天海继续居住使用房屋，而且也表明其已经放弃了房屋相关权利，故何天海作为宅基地实际使用人，签订拆迁协议合理合法；第四，合同无效并不必然返还财产，返还显失公平的可不返还。即使房屋买卖无效，因原告恶意返还违反诚信原则，且被告居住使用房屋近20年，房屋及相关利益也无法返还。原告是居民，有房居住，如果原告无房居住则不可能出售，而何天海一家无房，应保障其最基本的生存权。被告北京建邦公司辩称：一、本案不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形。就本案而言，原告并未指出是依照哪条规定主张合同无效，若以“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”为由主张该补偿协议书无效，原告并未提交任何证据证明两被告存在恶意串通；二、事实上，我公司作为本次拆迁的实施主体，但相关工作均是由具有独立法人资格的公司负责开展，并承担相应的民事责任。北京国融兴华房地产土地评估有限公司对涉案房屋拆迁补偿进行估值，北京大地航星测绘科技有限公司对建筑总面积和宅内总面积进行测量。我公司不存在和被告恶意串通的可能；三、另需释明，鉴于拆迁的整体进度规划，我公司与何天海而非原告签订《安置补偿协议书》，是充分考虑到何天海作为拆迁时房屋的实际占有和使用人，交付拆迁房屋的便利性和领取提前搬家奖的福利性，但这并不代表本项目的全部补偿均自然而然由被告何天海享有。实际上，《安置补偿协议书》首部写明的被安置人为“于泊买卖何大海”，我公司在进行拆迁补偿时，依照客观数据及相关资料对该宗宅基地能够享有的全部补偿进行认定，不会涉足该宗宅基地内各权益人对某一项补偿如何进行划分。何天海仅作为本次拆迁的领款人领受了全部补偿，相应款项的划分希望原告考虑另案诉讼处理。本院经审理查明：于泊原系北京市顺义区×镇×村村民，现为居民户口，在该村×大街×号宅院有宅院一处（土地使用证号为：顺－遂－×集建（证）字第×号）。因顺义区×镇×村进行棚户区改造土地开发项目，需要对该宅基地及地上房屋和附属物实施拆迁，因此2018年12月17日北京建邦公司作为拆迁人，与被拆迁人何天海签订了《北京市顺义区集体土地住宅住房拆迁补偿安置协议书》（以下简称《补偿安置协议书》），约定给付何天海拆迁补偿、补助及奖励款共计2466342元。于泊称自己系该宅院的所有权人，北京建邦公司与无处分权人何天海就该宅院所签订的《补偿安置协议书》应当属于无效合同，因此要求确认该《补偿安置协议书》无效。为此，于泊提交了宅基地登记卡、拆迁宣传手册、（2010）顺民初字第2516号民事判决书、（2011）顺民初字第03449号民事判决书、（2011）二中民终字第20039号民事判决书予以证实。在上述裁判文书中显示：2001年10月23日于泊与何天海就涉诉宅院签订了《买房契约》，以三万元的价格将该宅院房屋卖予何天海，契约签订后，何天海给付了房款，于泊将该宅院交付给了何天海，同时将土地使用证一并交付，何天海即开始在该宅院内居住。后在2010年，于泊向本院提起诉讼，以双方订的《卖房契约》违反法律规定的禁止任何单位和个人以任何方式买卖土地为由，要求确认双方签订的《卖房契约》无效，何天海搬出并腾退涉诉房屋。2010年7月29日，本院对该案作出了（2010）顺民初字第2516号民事判决书，判决驳回了原告于泊的诉讼请求。于泊不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院将该案发回重审。故在2011年9月2日本院又对该案作出了（2011）顺民初字第03449号民事判决书，判决于泊与被告何天海于2001年10月23日签订的《卖房契约》无效。何天海对该判决不服，上诉至北京市第二中级人民法院，该院于12月16日作出了（2011）二中民终字第20039号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。何天海、北京建邦公司对上述裁判文书的真实性均认可，但仍坚持自己的答辩意见，认为双方签订的《补偿安置协议书》合法有效。上述事实，有当事人双方的陈述、土地使用证、《补偿安置协议书》、判决书、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：本案争议的焦点为北京建邦公司与何天海签订的《补偿安置协议》的效力问题。根据相关土地使用证、已生效的裁判文书等证据，涉案的×大街×号宅院土地使用权人为于泊，尽管何天海称该宅院已由于泊出售给了自己，自己是实际居住使用人，因此有权与北京建邦公司就涉诉宅院签订《补偿安置协议书》，但是根据相关生效的裁判文书，其与于泊就涉诉宅院所签订的《卖房契约》，已经被确认为无效。无效的合同，自始无效。在《卖房契约》已被确认为无效的情况下，何天海显然不再能享有涉诉宅院的处分权利。无处分权的人处分他人财产经权利人追认，或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，对涉诉被拆迁的宅院，何天海已并非合法所有权人，其与北京建邦公司就涉诉宅院所签订的《拆迁安置补偿协议》，属于无权处分行为，且事后也未得到所有权人于泊的追认，因此其与北京建邦公司签订的《补偿安置协议》应为无效。至于于泊要求北京建邦公司直接给付其拆迁补偿款及相关拆迁利益的请求，由于北京建邦公司与何天海签订的《补偿安置协议书》已被确定无效，因此其要求按照该协议书的内容直接给付其相关拆迁款项缺乏依据，其应当与北京建邦公司按照相关规定另行协商，重新签订相关的拆迁补偿安置协议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、被告何天海与被告北京建邦顺康房地产开发有限公司于二〇一八年十二月十七日签订的《北京市顺义区集体土地住宅住房拆迁补偿安置协议书》无效；二、驳回原告于泊的其他诉讼请求。案件受理费一万三千二百六十三元，由被告北京建邦顺康房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  罗旭华二〇一九年八月三十日书记员  赵新月