北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1146号原告：任杰，女，1988年3月8日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：魏卓，北京市亚东律师事务所律师。被告：张双玉，女，1981年1月29日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：史春辉，北京市诚实律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹龙凤，北京市诚实律师事务所律师。原告任杰与被告张双玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任杰及其委托诉讼代理人魏卓，被告张双玉的委托诉讼代理人史春辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除我与张双玉签订的《存量房屋买卖合同》、《补充约定》及网签房屋买卖合同并返还购房款120万元；2.请求判令张双玉给付违约金30万元；3.诉讼费用依法负担。事实和理由：我与张双玉在北京兴商房地产经纪有限公司的居间下于2017年9月18日签订《存量房屋买卖合同》，约定由我方以300万元的价格购买张双玉位于北京市昌平区郝庄家园南区×号楼×层×单元×号的房屋，并于签订合同当日支付了定金3万元。合同中约定我与张双玉于2017年10月30日之前办理该房屋的提前还款手续，并在见到批贷函后由我向张双玉支付包括定金在内的购房款120万元，剩余购房款由我向银行申请商业贷款支付。后经双方达成《补充约定》，将我支付首付款的时间变更为2018年1月15日前及张双玉应当在2018年4月10日前注销抵押登记。我在签订《补充约定》当日向张双玉支付了购房款3万元；于2018年1月10日向张双玉支付了购房款100万元；于2018年1月14日向张双玉支付了购房款14万元。2018年10月双方办理了网签。张双玉至今尚未办理提前还款和抵押注销。我方认为，张双玉未按照合同约定的期限完成注销抵押登记，导致合同无法继续履行，其迟延履行合同的行为已经致使我的合同目的不能实现，系根本违约，我按照《存量房屋买卖合同》的相关约定，依法行使解除权，请求法院依法裁决。张双玉辩称：不同意任杰的诉讼请求。2018年1月2日办理的网签，不是任杰说的2018年11月办理的网签。导致双方合同无法继续履行，导致根本违约的不是我方，是任杰一方，当时我方卖房的主要原因是为买其他的房屋，双方签订完合同后因任杰的原因不按双方签订的合同继续履行，导致双方签订合同的根本目的无法实现，从而导致我方在购买其他房屋时无法继续履行，给我方造成巨大损失。现在涉案房屋已经降价，而本案任杰却以此起诉我方，是没有事实和法庭依据的，任杰的行为让我方相信任杰没有诚意买涉案房屋。本院经审理认定事实如下：2017年9月18日，张双玉（出卖人）与任杰（买受人）签订《存量房屋买卖合同》一份，主要内容包括：出卖人所售房屋为楼房，坐落于昌平区昌平镇郝庄家园**×号楼×层×单元×，建筑面积为108.89平方米，房屋性质为商品房；房屋成交价格为300万元，合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金3万元；出卖人应当在收到全款7个工作日将房屋交付给买受人。合同还约定有双方的权利义务、违约责任等其他条款，其中第二条第（四）项约定：“买受人选择一下第3、6方式支付合同房屋成交价款：3、房屋有抵押，买受人公积金贷款/组合贷款。鉴于出卖人以银行按揭方式购买上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2017年10月30日之前办理上述房产的提前还款手续（如因银行原因，在此期间未能办理提前还款手续，则还款时间以银行通知为准，此期限向后顺延），同时买受人将第一期购房款人民币120万元（其中已包含购房定金人民币3万元整）一次性支付给出卖人，此笔款项用于办理上述房产的提前还款手续。银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办贷款机构进行保管。自办理抵押注销登记手续之日起10个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后10个工作日内，买卖双方办理上述房产的过户手续，同时买受人向出卖人支付第二期购房款人民币/元；剩余房款人民币180万元，待银行放款后，由贷款银行直接将此笔贷款划至出卖人账户。6、付款的特别约定：见批贷函买受人付壹佰贰拾万首付（包括定金叁万），出卖人办理解押手续，此条同第三条冲突的地方，以此条为准。”合同第九条补充约定内容为：“买受人如果购房资格不通过的，出卖人退还买受人的购房定金贰万元整。”合同第五条违约责任约定：“……（三）根本违约责任。除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失费：……3、因出卖人原因，导致买受人不能取得不动产权证书的；4、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的；5、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现本合同目的……（五）如办理贷款或过户等手续，本合同一方当事人未按另一方当事人的通知或合同约定（包括但不限于本合同、合同附件、补充协议等）提供办理贷款或过户等手续所需的文件、资料，则自通知或合同约定（包括但不限于本合同、合同附件、补充协议等）提交资料之日起至实际提交资料之日（或本合同解除之日）止，违约方每日按照已付购房款5‰支付守约方违约金……”2017年12月13日，张双玉（出卖人）与任杰（买受人）另签订《补充约定》一份，内容为：“针对存量房买卖合同买卖双方协商（房屋坐落于昌平区昌平镇郝庄家园南区×号楼×层×单元×室的房子），重新做如下详细约定：1、买受人的购房首付款壹佰贰拾万元整，包括定金叁万元整，将原有交付首付款时间2017年10月30日改为2018年1月15日前支付给出卖人。2、出卖人在2018年4月10日之前办理完昌平区昌平镇郝庄家园南区×号楼×层×单元×室的房屋解押手续。3、买受人在签署补充协议当天支付部分首付款人民币叁万元整给出卖人。”合同签订后，任杰于2017年9月18日支付张双玉定金3万元，另分别于2017年12月13日、2018年1月10日、2018年1月14日交首付款3万元、100万元、14万元，上述共计支付120万元。2018年1月2日买卖双方办理了网签。根据原、被告双方交的微信聊天记录显示：2018年3月15日，买卖双方及房产经纪人韩浩微信群内对话为：“韩浩：您好，咱们什么时候开始走件，您们双方商量一下，商量好啦，告诉我一下，我往下走件……任杰：您好，上次做网签的时候，我和房主张姐说了一下情况，我们想等房子满2年了再过户，因为我们确实压力很大呢。”2018年3月28日，买卖双方部分微信对话为：“任杰：姐姐，我想着咱们等到7月份过户！我们这边给你承担一部分费用！您看我现在怀孕哪哪都需要钱！买这个房子双方父母快把我们骂死了！现在欠一屁股债！被逼无奈下我公婆只有卖大兴的房子了！闹的和哥嫂都不高兴了！您是个开明的人！我们会感恩您的！张双玉：承担多少？承担几个月的？……我们要求是2万，房子住到2019年10月底……任杰：我问问家人的意思吧！”2018年4月11日，买卖双方微信对话：“……任杰：因为我们现在的房子是9月份到期！我们就不续租了我婆婆和我们一起去郝庄住能方便照顾我和孩子！现在家人因为这个房子弄的大家都有隔阂了！想边住边卖！因为有孩子了花钱地方多、尾款每月一万给我们造成很大压力！希望姐能谅解！张双玉：第一，首付款晚了3个月，第二是四月过户，如果让我们九月搬走，按合同执行，也希望你理解一下我们……任杰：我们和您说七月份过户也是想省点税钱，我们和您上次在网签的时候商量了，可以承担一部分您的利息费用。到7月份过户了，您房子就解押了。至于住到什么时候，您说的19年10月份，时间太长了。我怎么和家人交代呢！我把原因也给您说了。我们也租着房子呢，每月也承担着房子，自己房子过户了不住是不是也说不过去呀！咱们都各自理解一下。张双玉：您老说您自己，你想过我吗……”2018年6月11日，买卖双方微信对话：“任杰：姐忙着呢！我是想和您商量一下过户的事情呢！中介打电话说可以走件了呢。张双玉：我的要求你看了吗？”2018年7月2日，买卖双方及房产经纪人微信群内对话为：“韩浩：你们今天都有时间嘛？见面把你们的事情都谈谈解决一下，好赶紧走件，不能一直拖着啊，你们双方看看时间。任杰：我们有时间，看看张姐回来了吗……”2018年7月9日，买卖双方及房产经纪人微信群内部分对话为：“韩浩：您们这边都怎么想的，什么时候开始走件，你们都什么想法，不要老让我追着你们走啊，好像就我着急是嘛。任杰：我们这边随便配合过户，看看张姐那边呢。韩浩：你们这边不是没确定好您给他那边多少钱？什么时候腾房。任杰：没有呢，张姐一直忙呢，还没说这些呢……韩浩：您这边什么想法，9月12号满二……现在走件需要多少钱？满二走件需要多少钱？您说下，让客户考虑，好吧？”2018年7月12日，买卖双方及房产经纪人微信群内部分对话为：“韩浩：客户这边说满二过户，然后给您两万，您收到全款在腾房，您这边怎么考虑的，张姐。张双玉：不行。”2018年9月10日，任杰与房产经纪人微信对话部分内容为：“任杰：我是说咱们赶紧催房主别拖了。韩浩：我也着急，我本来早就应该调走啦，就因为你们的件我一直在拖着，结果还是这么麻烦。我一直再说，他也不回啊。任杰：那怎么办啊。她老不回话怎么办啊。光咱们俩着急。”2018年9月11日，买卖双方微信对话：“任杰：张姐您好，您明天或者后天有时间吗？咱们约见面聊聊房子的事情吧！”2018年9月20日，买卖双方微信对话：“任杰：姐！那您什么时候有时间啊。您下班也行。张双玉：不用当面谈，我的要求第一赔偿13万一次立马过户，第二赔偿7万住房子3年……任杰：我们的决定是尽快按照合同约定完成所有手续，您心里有想法我们拿出两万给您买点什么你自己决定表示一下慰问。张双玉：谈约定哈，那就好好谈。您拿两万我不接受。任杰：您的要求确实没有合同依据，也没有这么办的啊姐。我们两万都是出的没有任何……完全是体谅您啊。我们是否可以这样理解，如果我们不答应您的无理要求，合同您就不进行了……张双玉：您也不用催我，都一年不着急的事，还差这几天？您给2万的补偿我不接收，约周几也没用。任杰：姐您不能这样翻来覆去啊，合同您签的，钱您收的，补充协议也是咱们一起签字的。这段时间一直约您，您总没时间，总不回话，你拖着对您没啥，钱您拿着，房子您住着。我们呢？我们租着房子，还借的满屁股债，还着钱，没这样的吧！张双玉：我不接受2万，从来没有翻来覆去，我损失比你多……”2018年12月6日，买卖双方及房产经纪人微信群内部分对话为：“韩浩：咱们这边都有时间嘛，咱们赶紧把你们双方的事情解决一下啊，我好给你们走件，就这么一直拖着也不是事啊。任杰：张姐，您这几天有时间吗？咱们再约一下。张双玉：可以。”之后双方仍未办理后续手续，任杰起诉至法院，张双玉于2019年3月21日收到起诉状。案件审理过程中，张双玉向本院提出反诉请求：1.请求法院判决解除双方签订的《存量房屋买卖合同》、《补充约定》及网签房屋买卖合同；2.请求法院判决任杰支付我方违约金人民币60万元。但因张双玉未按期预交反诉案件受理费，按其撤回反诉处理。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《补充约定》、收条、银行转账记录、微信记录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张双玉与任杰签订的《存量房屋买卖合同》、《补充约定》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。对于合同的履行情况及争议焦点，本院现分析如下：首先，根据2017年9月18日的《存量房屋买卖合同》第二条第（四）项的约定内容，办理批贷、支付首付款、办理解押的顺序应为“见批贷函买受人付壹佰贰拾万首付（包括定金叁万），出卖人办理解押手续”。但2017年12月13日签订的《补充约定》，对上述内容进行了变更，变更后的约定为：2018年1月15日前支付首付款、2018年4月10日之前办理解押。合同未对办理银行面签、批贷的时间进行约定，但按照一般交易习惯，在办理解押后，买卖双方即应办理银行面签（即贷款的审批手续），批贷后双方办理过户。本案中，任杰已按约定支付了首付款，但张双玉作为出卖人未按约定于2018年4月10日之前办理解押，且未有证据显示双方又曾协商一致变更过该解押日期，故任杰依据《存量房屋买卖合同》第五条第（三）项的约定内容，要求解除合同并要求返还已付的购房款，本院应予支持。对于合同解除的时间，本院以起诉状送达张双玉的日期即2019年3月21日为准。对于张双玉辩称其未于2018年4月10日之前办理解押系因任杰迟延办理银行批贷手续一节，因《补充约定》对原约定的“见批贷函付首付、办解押”已经进行了变更，按照变更后的约定，张双玉再主张先履行抗辩权，缺乏依据，本院不予采信。其次，对于张双玉主张系任杰迟延履行违约，提出满两年后再过户，导致不能实现合同目的等辩称。根据《存量房屋买卖合同》第二条第（四）项的约定内容，贷款审批合格后10个工作日内，买卖双方办理过户手续。合同未约定批贷的具体时间，因此对于未约定具体时间的，应参考一般交易习惯，以居间方的通知或双方商议的时间作为履行相应义务的节点。根据双方提交的微信对话内容来看，任杰作为买受人于2018年3月提出想等待2018年7月房屋满2年后再办理过户手续，以减少缴税款，之后发现满2年的日期理解有误，又提出于2018年9月12日满2年后再过户。张双玉作为出卖人未对过户时间提出异议，双方当时仅对迟延过户的补偿问题未达成一致。因张双玉未于2018年4月10日之前办理解押，并未对任杰所提出的办理过户的日期提出异议，亦未通知居间方及买受人要求及时办理银行面签及过户手续等，故无法认定任杰提出于2018年9月过户系违反约定、迟延履行债务的行为。因此，本院对于张双玉的该项辩称亦不予采信。再次，对于任杰要求张双玉给付违约金一节。合同约定的违约金为购房款总额的20%，张双玉主张违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”考虑到本案中虽因出卖人张双玉违约、任杰行使合同解除权解除合同，但任杰作为买受人其提出要求房屋满两年后再过户，从而引起双方对于迟延过户的补偿问题发生争议，影响到合同的及时履行，任杰作为买受人其亦有一定过失。因此本院综合考虑损失情况及双方的过错等，酌情确定由张双玉向任杰支付违约金3万元，对于任杰主张的过高部分本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七款、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2017年9月18日张双玉与任杰签订的《存量房屋买卖合同》及2017年12月13日张双玉与任杰签订的《补充约定》于2019年3月21日解除；二、张双玉于本判决生效后七日内返还任杰已支付的购房款120万元；三、张双玉于本判决生效后七日内支付任杰违约金3万元；四、驳回任杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由张双玉负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  孙 平人民陪审员  艾亚军二〇一九年八月二十六日书 记 员  闫 薇