河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终4029号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁世祥，男，1971年7月12日出生，汉族，住河北省沧州市南皮县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟庆霞，女，1983年2月10日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：沙瑀智，河北鹿保勇律师事务所律师。上诉人梁世祥因与被上诉人孟庆霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人梁世祥、被上诉人孟庆霞的委托诉讼代理人沙瑀智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁世祥上诉请求：1.撤销一审判决，在查清事实的基础上。依法改判或者发回重审；2.本案一、二审费用全部由孟庆霞承担。事实和理由：本案的事实是，诉讼双方签订房屋买卖合同后，孟庆霞未按照合同的约定向梁世祥支付两笔购房款，已经构成严重违约。一审法院没有认定孟庆霞的违约行为，属于事实认定明显错误。诉讼双方签订合同时，约定了三个分期支付购房款的付款时间。具体为：第一笔：签订房屋买卖协议当日支付2万元定金；第二笔：收房交钥匙当日支付18万元；第三笔：2019年2月1日前支付25万元，房本下来30日内支付剩余90万元。合同履行过程中，孟庆霞先就第二笔18万元款项一直拖延支付。对此，梁世祥一直联系中介公司，要求中介督促孟庆霞支付18万元。双方共同去办理收房领钥匙手续。孟庆霞第二笔购房款25万元应于2018年2月1日前支付，但在梁世祥的反复催收下，截止至2018年2月23日，孟庆霞仍然以没有钱为由拒绝支付。对此，梁世祥与中介方商某的微信通话记录可以证实，且微信记录商某已经认可，法院也对此进行了确认。孟庆霞拖延支付两笔购房款已经严重违约，属于以实际行为表明不再履行合同。当时面对房价不断下降，为了减少损失，梁世祥有权解除与其签订的买卖协议。2.一审法院支持孟庆霞的反诉请求，认定梁世祥属于违约方，没有事实依据。中介方涿州市金轩房地产经纪有限公司出具的第一份证据，拟证明孟庆霞多次要求梁世祥交付房屋钥匙，但梁世祥一直没有交付，与梁世祥提交的与中介商某的微信聊天记录可以证明的事实相反，该证据属于中介公司单方陈述的虚假证据，依法不应采纳。关于梁世祥向孟庆霞交付钥匙与孟庆霞缴纳第二笔购房款18万元谁先谁后的问题，双方签订的《补充协议》约定并不明确。按照一般人的正常逻辑，梁世祥出售房产，不可能仅收到2万元定金的情况下就先行交付钥匙。一审判决依据的所调的“交易习惯”不符合生活常识。同时，众所周知，案涉房产收房领取钥匙时，需要向开发商缴纳诸多房屋内的设施、物业费等高达5万元的额外费用，这些费用并不包含在购房款中，显然应由孟庆霞承担。本案中孟庆霞未按约定支付18万元，而仅仅支付3万元让梁世祥支付收房费用，显然不足。综上，一审法院在采纳梁世祥提交的微信记录已经证明孟庆霞逾期未支付两笔购房款的基础上，未认定被上诉人的违约行为，属于事实认定明显错误。反而以梁世祥在依法解除与孟庆霞合同之后再次出售房屋的事实为由，认定梁世祥是本次纠纷的违约方，认定事实错误。孟庆霞辩称，我未交剩余房款是因梁世祥一直拖延收房，拒不交付房屋钥匙的行为造成的，并不存在违约行为。首先，诉讼双方签订的《补充协议》第1条约定，甲方(梁世祥)自愿承担此房收房时的各项费用，并向开发商缴纳。根据上述约定可知，梁世祥应承担到开发商处收房缴费的义务。其次，根据商品房买卖的交易习惯可知，梁世祥想要拿到房屋钥匙首先应到开发商处办理收房手续。但结合本案事实，梁世祥直到2019年2月25日才到开发商处办理了收房手续。在此之前，梁世祥一直没有拿到房屋钥匙，更不可能向我交付钥匙。根据双方买卖协议的约定，其当然没有权利要求我支付18万元购房款。再次，根据一审时证人商某的证言可知，诉讼双方签订协议时约定的是梁世祥拿到房屋钥匙并交给我时，我支付其购房款18万元。最后，补充协议第2条约定“在签订本协议当日，乙方(孟庆霞)支付甲方(梁世祥)房屋定金人民币贰万元整，在此房交钥匙当日，乙方支付甲方房款壹拾捌万元…2019年2月1日前乙方付甲方房款贰拾伍万元…剩余房款玖拾万元。在甲方的房本下发后，双方去办理产权过户手续当日支付给甲方，或通过商贷的形式支付给甲方。”根据该约定，房款的交纳时间按先后顺位为先交定金2万，交钥匙当日交18万元，2019年2月1日前交25万元，过户时交90万元。梁世祥在没有拿到房屋钥匙时要求我支付18万元购房款，我依据《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定拒绝支付后续款项的行为并无不妥。梁世祥拖延收房且不向我交付房屋钥匙的行为造成我未支付后续房款，我并无任何违约行为。梁世祥一房二卖的行为构成违约，应当承担违约责任。我支付定金后多次要求梁世祥交付房屋钥匙，但梁世祥以其资金紧张为由，不到开发商处收房领钥匙。为了让梁世祥尽快交付钥匙，我又于2018年11月5日向其支付了购房款3万元，但梁世祥仍然拖延收房，并通过中介联系我，想让我交齐18万元其再领取钥匙，我认为其不讲诚信，进而拒绝。之后直到2019年2月25日，其才到开发商处办理入住手续，领取房屋钥匙。但其却未将钥匙交给我，而是在收房前一天将房屋卖给他人。梁世祥在未与我解除合同的情况下，又将房屋卖与他人的行为系一房二卖，构成违约。根据上述法律规定并结合双方签订的《补充协议》可知，梁世祥应先在开发商处拿到房屋钥匙并将其交给我后，我才应支付18万元购房款。但梁世祥迟迟都未领取房屋钥匙，更没将钥匙交付给我。在梁世祥未履行协议约定义务的情况下，我自然有权拒绝支付购房款。另外，按照协议的约定，梁世祥在领取房屋钥匙后本应将钥匙是交给我，但其却在前一天就将房屋卖给了他人。其行为明显违反了双方的约定，系一房二卖，构成违约。一审法院据此依照定金罚则的规定判令其承担违约责任于法有据。梁世祥向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令诉讼双方解除双方签订的《房屋买卖合同》，且定金20000元不予退还；2.本案的诉讼费用由孟庆霞承担。孟庆霞向一审法院反诉请求：1.判决解除诉讼双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判决梁世祥双倍返还孟庆霞已支付的购房定金40000元及购房款30000元，共计70000元；3.本案诉讼费用由梁世祥承担。一审法院认定事实：2018年10月21日，经涿州市金轩房地产经纪有限公司居间，诉讼双方签订《房屋买卖合同》，约定梁世祥将位于涿州市房屋出售给孟庆霞，房屋总价款135万元，在合同签订当日，乙方（孟庆霞）需向甲方（梁世祥）支付购房定金20000元，并将其中部分交易定金5000元交给居间方留存作为费用押金，待房屋贷款、过户、物业交接等一切手续完成后退还甲方。同日，双方签订《补充协议》，约定：“1.……甲方（梁世祥）自愿承担此房收房时的各项费用，并向开发商缴纳……2.甲乙双方协商，房款支付方式如下：双方在过户前乙方共支付甲方房款人民币450000元。在签订本协议当日，乙方支付甲方房屋定金人民币20000元。甲方将购买该房屋的一切票据合同交付居间方保管。在此房交钥匙当日，乙方支付甲方房款180000元，同时甲方给乙方开具收据并按手印，甲方同意乙方装修此房并居住。居住后的一切费用由乙方承担。2019年2月1日前乙方付甲方房款250000元。在房本下来30日内向该房屋贷款银行申请提前还款，并同时按时还款，一切费用由甲方承担……”。合同签订后，孟庆霞依约于2018年10月21日支付梁世祥定金20000元，于2018年11月5日给付梁世祥首付款30000元。2019年2月25日，梁世祥办理诉争房屋入住手续，领取房屋钥匙，但在此期间及领取钥匙后，梁世祥并未与孟庆霞或中介联系。本案在审理过程中，诉讼双方均表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，涿州市金轩房地产经纪有限公司对双方解除《房屋买卖合同》及《补充协议》亦无异议，同意解除。另查明，2019年2月24日，通过涿州市金轩房地产经纪有限公司居间，梁世祥与案外人封艳红签订《房屋买卖合同》，将本案诉争房屋再行出售给案外人，并收取部分房款。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，诉讼双方均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，居间方涿州市金轩房地产经纪有限公司亦无异议，对此不持异议，故梁世祥及孟庆霞要求解除诉讼双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，予以支持。关于双方当事人在合同履行过程中是否存在违约情形，案涉房屋在签订房屋买卖合同时尚未办理收房手续，亦未领取收房钥匙。根据双方签订的《补充协议》及交易习惯，应由梁世祥自行办理收房手续并承担收房时的各项费用，在案涉房屋交钥匙当日，孟庆霞负有支付梁世祥房款18万元的付款义务。本案中，梁世祥于2019年2月25日办理收房手续，领取房屋钥匙，在此期间及以后，梁世祥均未能积极与孟庆霞或中介联系，且在领取房屋钥匙前一日，即2019年2月24日与案外人另行签订房屋买卖合同并收取购房款，其行为表明梁世祥不履行本案合同义务，显属违约，故合同解除后，考虑到双方履行情况及合同性质，孟庆霞要求梁世祥返还已支付购房款30000元及双倍返还定金的诉讼请求，予以支持，梁世祥要求孟庆霞承担违约责任，给付违约金50000元的诉讼请求无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“一、解除原告梁世祥与被告孟庆霞之间于2018年10月21日签订的《房屋买卖合同》及补充协议。二、反诉被告梁世祥于本判决生效之日起十日内返还反诉原告孟庆霞已支付购房款人民币30000元。三、反诉被告梁世祥于本判决生效之日起十日内双倍返还反诉原告孟庆霞已支付购房定金人民币共计40000元。四、驳回原告梁世祥的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告梁世祥负担，反诉费775元，由反诉被告梁世祥负担。”二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，梁世祥在上诉状中认可房款分三笔支付，第一笔于签订房屋买卖协议当日支付2万元定金，第二笔于收房交钥匙当日支付18万元，第三笔于2019年2月1日前支付25万元，房本下来30日内支付剩余90万元，且梁世祥对并未交付房屋钥匙的事实认可。孟庆霞有权在收到房屋钥匙当日之前拒绝支付其他购房款。对梁世祥关于孟庆霞未支付购房款系违约的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。梁世祥在交付孟庆霞钥匙之前，将房屋转卖他人，已经以其行为表明不再履行合同。一审法院认定梁世祥应承担违约责任并无不当。综上所述，梁世祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人梁世祥负担。本判决为终审判决。审判长  李舒淼审判员  白 月审判员  王洪月二〇一九年八月十二日法官助理佟锡尧书记员于惠