上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初1861号原告：上海易居房地产交易服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：宗磊，董事长。委托诉讼代理人：郭振乔，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海珠街阁房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：田勇，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：田甜，上海正策律师事务所律师。原告上海易居房地产交易服务有限公司诉被告上海珠街阁房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。本案于2019年3月19日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人郭振乔、被告委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。2019年4月28日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2019年6月14日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人郭振乔、被告委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海易居房地产交易服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的代理费人民币3,414,839.19元。事实与理由：2017年初，原告与被告签订《整合销售代理服务合同》，由原告为被告代理销售朱家角新城项目楼盘，代理期限自2017年2月10日至2017年4月15日，合同对代理佣金的比例、结算方式等进行了约定。之后，原告与被告又续签合同，代理期限自2017年4月16日至2017年6月30日，再之后又签订了多份补充协议，延长代理期限，并对相应的佣金结算方式进行了调整。在代理期限内，原告作为代理销售方之一，代理销售了被告44套房屋(住宅、商铺)，根据合同和补充协议的约定，可结算佣金应当为6,365,408.21元，但被告仅支付2,950,569.02元，尚欠佣金3,414,839.19元。原告多次催讨，被告均借故拖延。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海珠街阁房地产开发有限公司辩称：原告提供的佣金结算明细表中序号为12、13、14、15号房源是在保护期内带看房屋并认购的，保护期内带看房屋不应当算有效客户，不符合结算佣金的条件。5、19、20、32、42号房源，经被告与业主录音回访，业主确认通过朋友推荐购买的，43号房源，经被告与业主录音回访，业主确认自己购买的，同样也不符合结算佣金的条件。佣金结算明细表中中其余房屋确认由原告代理销售，可以向被告结算佣金。经开庭审理查明：2017年初，原告作为乙方、被告作为甲方签订《整合销售代理服务合同》，约定乙方为甲方代理销售朱家角新城项目，代理销售范围为朱家角项目在售及拟推产品，合作时间至2017年3月31日，客户保护期至4月15日；佣金标准，住宅产品：洋房基础佣金1.5%，合作期内实现5套以上销售，佣金按2%结算(前期补足)；别墅基础佣金2%，合作期内实现5套(包含库存及新推别墅产品)以上销售，佣金按2.5%结算(前期补足)；完成观澜府别墅10套以上销售目标的，住宅产品所有佣金按上调0.5%结算(前期补足)；商业产品：佣金按照总销售的5%结算；合作期限：本次整合销售代理期为2017年2月10日至2017年4月15日，乙方正式进场时间为2017年2月10日，代理期满后，双方(视销售合作情况)欲继续合作，应于本合同届满之日前7个工作日内进行协商，由双方商定后书面确认；销售代理成功应同时满足以下条件：1、委托期内，乙方代理或者参与代理销售，购房者与甲方成功签订了商品房买卖合同；2、该购房者完成备案登记并支付全部房款或按揭贷款全部到帐；3、本条所述签署商品房买卖合同的时间不以委托期限为限；代理佣金支付的条件：乙方成功销售代销房屋的(即满足4.1所述代理成功条件)，由甲方向乙方出具确认单，确认单一式两份，由双方各执一份；乙方有效客户以甲乙双方签署确认单为依据，日后双方确认代理佣金以确认单中记录客户为依据，并按照合同约定计算方式结算佣金，只要客户未签约同时并未付清全款则一律不核算代理佣金；合同到期前下订之客户，跨越本合同委托期而符合成交及佣金结算条件的，皆计入本合同代理佣金及销售业绩范围；如因乙方推介客户的原因，导致甲方与该客户签订的商品房买卖合同无法履行、或解除、或该客户退房的，甲方按合同约定没收客户的定金并收取违约金，如若甲方已向乙方支付该客户代理佣金，则乙方应退还该等代理佣金；合同签订后，如卖方违约，甲方仍应按照商品房买卖合同确定的价格计算乙方销售业绩并支付乙方相应佣金；商品房买卖合同签订后，如买房违约，买方支付之违约金全部由甲方收取，如买方违约导致合同解除的，乙方有义务重新销售该套房屋，佣金不再另行收取；乙方应在每月5日前将上阶段付款申请书及结算单提供给甲方审核，甲方须于收到结算帐目后3个工作日内进行签章确认，并于确认后15个工作日内向乙方付清应付之代理佣金。合同另行约定了其他事项。落款处未注明日期。之后，原告作为乙方、被告作为甲方又签订《整合销售代理服务合同》，约定乙方为甲方代理销售朱家角新城项目，代理销售范围为D3-2观澜府别墅、A2-2鸿玺郡别墅、商铺及其他甲方指定的房屋，客户保护期至2017年7月15日；佣金标准，别墅产品：D3-2及A2-2别墅佣金按指标完成情况分未达标和达标两种结算标准，5月指标为6套，未达标按每套8万元结佣，达标按每套10万元结佣；6月指标为4套，未达标按每套8万元结佣，达标按每套10万元结佣；商铺产品：佣金按代理销售房源合约金额的3%计算；合作期限：本次整合销售代理期为2017年4月16日至2017年6月30日，乙方正式进场时间为2017年4月16日，代理期满后，双方(视销售合作情况)欲继续合作，应于本合同届满之日前7个工作日内进行协商，由双方商定后书面确认；代理成功的条件：1、委托期内，乙方代理或者参与代理销售，购房者与甲方成功签订了商品房买卖合同；2、该购房者完成备案登记并支付全部房款或按揭贷款全部到帐；3、本条所述签署商品房买卖合同的时间不以委托期限为限；代理佣金支付的条件：乙方成功销售代销房屋的(即满足4.1所述代理成功条件)，由甲方向乙方出具确认单，确认单一式两份，由双方各执一份；乙方有效客户以甲乙双方签署确认单为依据，日后双方确认代理佣金以确认单中记录客户为依据，并按照合同约定计算方式结算佣金，只要客户未签约同时并未付清全款则一律不核算代理佣金；合同到期前下订之客户，跨越本合同委托期而符合成交及佣金结算条件的，皆计入本合同代理佣金及销售业绩范围；如因乙方推介客户的原因，导致甲方与该客户签订的商品房买卖合同无法履行、或解除、或该客户退房的，甲方按合同约定没收客户的定金并收取违约金，如若甲方已向乙方支付该客户代理佣金，则乙方应退还该等代理佣金；合同签订后，如卖方违约，甲方仍应按照商品房买卖合同确定的价格计算乙方销售业绩并支付乙方相应佣金；商品房买卖合同签订后，如买房违约，买方支付之违约金全部由甲方收取，如买方违约导致合同解除的，乙方有义务重新销售该套房屋，佣金不再另行收取；乙方应在每月5日前将上阶段付款申请书及结算单提供给甲方审核，甲方须于收到结算帐目后3个工作日内进行签章确认，并于确认后15个工作日内向乙方付清应付之代理佣金。合同另行约定了其他事项。落款处未注明日期。2018年6月13日，原告作为乙方、被告作为甲方再次签订《整合销售代理服务合同》，约定乙方为甲方代理销售朱家角新城项目，代理销售范围为D3-2别墅，佣金标准，判定为渠道成交客户佣金每套10万元；合作期限：本次整合销售代理期为2018年4月20日至2018年6月30日，乙方正式进场时间为2018年4月20日，代理期满后，双方(视销售合作情况)欲继续合作，应于本合同届满之日前7个工作日内进行协商，由双方商定后书面确认；代理成功的条件：1、委托期内，乙方代理或者参与代理销售，购房者与甲方成功签订了商品房买卖合同；2、该购房者完成备案登记并支付全部房款或按揭贷款全部到帐；3、本条所述签署商品房买卖合同的时间不以委托期限为限；代理佣金支付的条件：乙方成功销售代销房屋的(即满足4.1所述代理成功条件)，由甲方向乙方出具确认单，确认单一式两份，由双方各执一份；乙方有效客户以甲乙双方签署确认单为依据，日后双方确认代理佣金以确认单中记录客户为依据，并按照合同约定计算方式结算佣金，只要客户未签约同时并未付清全款则一律不核算代理佣金；合同到期前下订之客户，跨越本合同委托期而符合成交及佣金结算条件的，皆计入本合同代理佣金及销售业绩范围；如因乙方推介客户的原因，导致甲方与该客户签订的商品房买卖合同无法履行、或解除、或该客户退房的，甲方按合同约定没收客户的定金并收取违约金，如若甲方已向乙方支付该客户代理佣金，则乙方应退还该等代理佣金；合同签订后，如卖方违约，甲方仍应按照商品房买卖合同确定的价格计算乙方销售业绩并支付乙方相应佣金；商品房买卖合同签订后，如买房违约，买方支付之违约金全部由甲方收取，如买方违约导致合同解除的，乙方有义务重新销售该套房屋，佣金不再另行收取；乙方应在每月5日前将上阶段付款申请书及结算单提供给甲方审核，甲方须于收到结算帐目后3个工作日内进行签章确认，并于确认后15个工作日内向乙方付清应付之代理佣金。合同另行约定了其他事项。2017年6月5日，原告与被告签订D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目整合销售代理服务合同补充协议，协议约定合同编号为ZHDC/SH/SHZJJXC/2017/YX105，经双方协商一致，现就原合同作出变更如下：考核周期与时间，以自然月为考核周期，客户保护期自2017年7月1日至2017年7月30日；佣金标准，一、别墅产品：D3-2及A2-2别墅基础佣金为每套10万元结佣，跳佣标准为5月指标套数为5套，完成指标后，6套至10套按每套12万元结佣，自然月的成交套数大于10套时，按每套15万元结佣；6月指标套数为5套，完成指标后，6套至10套是按每套12万元结佣，自然月的成交套数大于10套时，按每套15万元结佣；保护期成交按基础佣金结算；如合作起始日期为非自然月的1日，实际指标套数则按(当月实际合作天数/自然月天数)*指标套数进行折算；二、商铺产品：佣金按代理销售房源合约金额的3%计算，此标准为基础佣金；跳佣标准为当自然月的成交套数大于2套时，佣金按代理销售房源合约金额的5%结佣；当自然月的成交套数大于4套时，佣金按代理销售房源合约金额的7%结佣；激励机制：合作期内，以中介公司为单位，按单位实施月度(自然月)指标完成率PK制，即为当月指标完成率最低的单位，次月淘汰，合同立即终止。之后，原告与被告又签订D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目整合销售代理服务合同补充协议，协议约定，合同编号为ZHDC/SH/SHZJJXC/2017/YX105，经双方协商一致，现就原合同作出变更如下：延长周期为2017年11月2日至2017年11月30日(客户保护期至2017年12月15日)，延长周期内佣金点数为别墅每套10万元；延长周期内渠道方需按照公司渠道管理办法及案场管理制度的相关要求，开展分销合作，如有违反相关要求的，我司有权视情节轻重确定是否停止渠道带看；单月成销少于5套，且在所有渠道方成销套数排名位于后50%的，我司有权要求渠道方停止带看；以中海E家及云平台系统作为推荐客户的主要平台，鉴于系统存在不稳定的情况，同时通过微信及纸质流程辅助渠道确认工作，即中介客户需通过中海E家系统及微信进行报备登记；报备成功的中介客户，其应于报备半小时后(当日)到访，未在规定时间到访的客户均视为开发商自有客户；所有客户报备及来访时间均以系统为准，如系统出现问题，可用微信及纸质文件辅助确认工作。原告与被告再次签订D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目整合销售代理服务合同补充协议，协议约定，合同编号为ZHDC/SH/SHZJJXC/2017/YX105，经双方协商一致，现就原合同作出变更如下：延长周期为2017年12月1日至2017年12月31日(客户保护期至2017年12月31日)，延长周期内佣金点数为别墅每套10万元；延长周期内渠道方需按照公司渠道管理办法及案场管理制度的相关要求，开展分销合作，如有违反相关要求的，我司有权视情节轻重确定是否停止渠道带看；单月成销少于5套，且在所有渠道方成销套数排名位于后50%的，我司有权要求渠道方停止带看；以中海E家及云平台系统作为推荐客户的主要平台，鉴于系统存在不稳定的情况，同时通过微信及纸质流程辅助渠道确认工作，即中介客户需通过中海E家系统及微信进行报备登记；报备成功的中介客户，其应于报备半小时后(当日)到访，未在规定时间到访的客户均视为开发商自有客户；所有客户报备及来访时间均以系统为准，如系统出现问题，可用微信及纸质文件辅助确认工作。上述合同及补充协议签订后，原告为被告代理销售房屋情况如下：1、2017年2月24日，何力力到访并签订认购协议，购买商铺531号-533号，签约金额5,979,347元。2、2017年2月26日，上海梅堰建筑工程经营部认购商铺535号-537号并签订协议，签约金额5,927,628元。3、2017年3月31日，赵一桢认购商铺629号并签订协议，签约金额6,745,408元。4、2017年4月15日，许学明认购商铺659号并签订协议，签约金额2,691,436元。5、2017年3月10日，王碗芬认购观澜府129号并签订协议，同年3月19日签订预售合同，签约金额6,932,263元。6、2017年3月10日，李晓瑜、郑志强认购观澜府106号并签订协议，同年4月16日签订预售合同，签约金额6,659,404元。7、2017年3月23日，沈晓婷、朱黎明、朱辰依认购观澜府152号并签订协议，同年4月25日签订预售合同，签约金额7,200,819元。8、2017年3月26日，陈建、康敬怡认购观澜府03号并签订协议，签约金额5,501,854元。9、2017年4月4日，王静认购观澜府23号并签订协议，同年4月29日签订预售合同，签约金额5,748,203元。10、2017年3月19日，陆火珍、陆金龙认购鸿玺郡46号并签订协议，签约金额8,412,175元。11、2017年3月28日，郑兴平、蔡咏梅认购鸿玺郡82号并签订协议，签约金额9,383,397元。12、2017年4月2日，夏惠妹认购鸿玺郡67号并签订协议，同年5月12日签订预售合同，签约金额8,481,571元。13、2017年4月26日，洛阳市安卓越科技有限公司认购观澜府166号并签订协议，同年6月23日签订预售合同，签约金额5,677,668元。14、2017年4月26日，洛阳市安卓越科技有限公司认购观澜府167号并签订协议，同年5月15日签订预售合同，签约金额5,644,937元。15、2017年4月26日，洛阳市安卓越科技有限公司认购观澜府168号并签订协议，同年5月31日签订预售合同，签约金额5,644,937元。16、2017年5月27日，张建超认购商铺547号-549号并签订协议，签约金额5,058,211元。17、2017年6月25日，盛丽琴认购商铺571号-573号并签订协议，签约金额6,282,634元。18、2017年6月7日，何焱认购观澜府58号并签订协议，同年6月20日签订预售合同，签约金额5,721,226元。19、2017年6月7日，周俸瑀、陆婷认购鸿玺郡50号并签订协议，同年6月21日签订预售合同，签约金额730万元。20、2017年6月7日，周俸瑀、陆婷认购鸿玺郡51号并签订协议，同年6月21日签订预售合同，签约金额730万元。21、2017年6月10日，沈秀良认购鸿玺郡43号并签订协议，同年6月21日签订预售合同，签约金额690万元。22、2017年6月16日，程怡姣认购鸿玺郡45号并签订协议，签约金额700万元。23、2017年6月16日，邵利认购鸿玺郡48号并签订协议，签约金额740万元。24、2017年6月16日，金红珠认购鸿玺郡49号并签订协议，同年6月23日签订预售合同，签约金额750万元。25、2017年6月19日，徐朝辉认购鸿玺郡37号并签订协议，签约金额6,827,369元。26、2017年6月22日，吴难认购观澜府215号并签订协议，同年7月25日签订预售合同，签约金额6,711,367元。27、2017年6月24日，夏葵认购观澜府88号并签订协议，同年6月29日签订预售合同，签约金额5,716,807元。28、2017年6月27日，王征认购观澜府192号并签订协议，签约金额6,547,037元。29、2017年6月27日，郭骋认购观澜府223号并签订协议，同年6月29日签订预售合同，签约金额6,915,559元。30、2017年9月10日，沈小秋、陈金珠认购观澜府25号并签订协议，同日签订预售合同，签约金额5,642,732元。31、2017年9月10日，张欣认购观澜府30号并签订协议，同年9月12日签订预售合同，签约金额5,567,728元。32、2017年9月12日，陆佳伟认购观澜府212号并签订协议，同年10月10日签订预售合同，签约金额5,548,382元。33、2017年9月14日，周奕、夏玮敏认购观澜府172号并签订协议，同年10月20日签订预售合同，签约金额5,694,607元。34、2017年9月16日，朱晨卉认购观澜府190号并签订协议，同年9月23日签订预售合同，签约金额5,646,556元。35、2017年9月14日，金旭莲认购观澜府171号并签订协议，同年9月30日签订预售合同，签约金额6,972,980元。36、2017年10月6日，陈建华认购观澜府122号，同年10月30日签订预售合同，签约金额5,716,807元。37、2017年10月11日，范国强认购观澜府151号，同年10月18日签订预售合同，签约金额7,070,540元。38、2017年10月13日，谈菊芳认购观澜府51号并签订协议，签约金额5,337,895元。39、2017年10月14日，余进军认购观澜府239号并签订协议，同年11月18日签订预售合同，签约金额6,732,986元。40、2017年10月29日，张震亚、朱菲认购观澜府197号并签订协议，同年11月5日签订预售合同，签约金额6,605,732元。41、2018年5月1日，陈平认购观澜府05-246号并签订协议，同年6月1日签订预售合同，签约金额5,678,327元。42、2018年4月24日，徐晓峰认购观澜府09-222号并签订协议，同年5月25日签订预售合同，签约金额5,803,140元。43、2018年5月27日，蒋昊认购观澜府07-203号并签订协议，同年6月23日签订预售合同，签约金额5,581,831元。44、2018年6月25日，刘沪光认购观澜府15-158号，同年6月29日签订预售合同，签约金额5,650,499元。上述44套房屋原告均在合同及补充协议约定的合作期内代理销售完毕，依据合同及补充协议约定的佣金结算标准可结算佣金为6,365,408.21元，但被告仅支付佣金2,950,569.02元，尚欠原告佣金3,414,839.19元。以上查明的事实，由原告、被告的陈述、整合销售代理服务合同、补充协议、客户来访确认单、认购协议、预售合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：根据法律规定，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的整合销售代理服务合同及补充协议系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案中原告提供的客户来访确认单、认购协议、商品房预售合同等证据相互印证，形成完整的证据链，能够证明其所主张的事实。即原告履行了合同及补充协议约定义务在合作期内代为被告成功销售房屋44套，签约总金额为279,161,999元。因此，被告理应按照合同及补充协议约定的销售佣金结算标准向原告支付应得的佣金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零五条之规定，判决如下：被告上海珠街阁房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海易居房地产交易服务有限公司佣金人民币3,414,839.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币34,118.70元，财产保全申请费人民币5,000元，由被告上海珠街阁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  陈才良人民陪审员  李玲娟二〇一九年八月三十日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。