广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初3007号 原告：南宁市金之库房地产开发股份有限公司，住所地南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体****办公区****房，统一社会信用代码914501005667659184。 法定代表人：张影，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚智慧，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农连珠，上海汉盛（南宁）律师事务所实习律师。 被告：黄宇媚，女，1990年3月6日出生，壮族，住广西贵港市港**。 原告南宁市金之库房地产开发股份有限公司（以下简称金之库公司）与被告黄宇媚商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告金之库公司的委托诉讼代理人龚智慧，被告黄宇媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金之库公司向本院提出诉讼请求：1.解除金之库公司与黄宇媚签订的《商品房买卖合同》（合同编号：QF201811900126）；2.黄宇媚向金之库公司支付解除《商品房买卖合同》违约金635253.6元；3.黄宇媚在判决生效之日起10日内协助金之库公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续，承担办理注销手续所产生的费用；4.黄宇媚赔偿金之库公司律师代理费损失2万元；5.黄宇媚承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月21日，金之库公司与黄宇媚签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：QF201811900126），约定：黄宇媚购买金之库公司开发建设的位于南宁市商铺，房屋总价2117512元，首付款857512元（含定金）于2018年1月19日前付清、第二期房款84万元于2018年2月28日前付清、第三期房款42万元于2018年4月15日前付清。合同签订后，黄宇媚支付了购房款的首付款，双方办理了商品房买卖合同登记备案证明，但黄宇媚未按照合同约定支付第二期、第三期购房款，经金之库公司多次催告，黄宇媚至今未支付上述款项。根据《商品房买卖合同》约定，金之库公司提出上述诉讼请求。庭审中，金之库公司主张黄宇媚支付的143820元是房屋转让款，不是购房款。 黄宇媚辩称：1.由于个人原因，经济发生变化，黄宇媚同意解除《商品房买卖合同》。2.黄宇媚不同意按照30%计算支付违约金。《商品房买卖合同》附件六《商品房买卖合同补充协议》第五条约定的是逾期归还银行按揭贷款情形，而黄宇媚是分期付款，违约金计算方法不应适用该条，应以《商品房买卖合同》第八条约定的违约金计算方法即按照累计应付款的5%支付违约金。3.黄宇媚同意协助办理注销手续，但只愿意承担30-50%的费用。4.黄宇媚不同意赔偿2万元律师费。由于违约金数额减少，律师费最多不超过1万元。庭审中，黄宇媚主张其有向案外人支付143820元转让费，蔡美荣表示该款项可抵商铺。 金之库公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月15日，金之库公司作为甲方（出卖人）、黄宇媚作为乙方（买受人），双方签订一份《“彰泰城”商品房定购书》就相关事项约定如下：乙方定购甲方开发的彰泰城A7号楼-B141号商铺，建筑面积为47.94平方米，套内建筑面积为46.82平方米。毛坯建筑面积单价为每平方米44170元，毛坯总价为2117512元。定金3万元于签订本定购书之前付清；第一期楼款1067512元于2018年1月22日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方同时办妥按揭申请手续；第二期楼款105万元在签订《商品房买卖合同》之日起30日内付清。 打印日期为2018年1月19日、打印人为蔡美荣的《彰泰城项目销售合同流程表》第四条合同付款计划表载明：黄宇媚应于2018年1月22日支付143820元，款项类型为代收费用，款项名称为转让费。该流程表客户签字栏有黄宇媚签名。 金之库公司取得南宁市良庆区五象大道660号彰泰城A1号楼商业A6至A8号楼商业商品房预售许可证后，2018年1月21日，金之库公司作为出卖人、黄宇媚作为买受人，双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201811900126），就相关事项约定如下：买受人购买的商品房位于南宁市良庆区，用途为商铺，建筑面积为47.94平方米，套内建筑面积为46.82平方米。商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米45226.66元，总金额为2117512元，买受人分三期付款，首付款857512元于2018年1月19日前付清（含定金）、第二期房款84万元于2018年2月28日前付清、第三期房款42万元于2018年4月15日前付清。出卖人在2019年12月31日前向买受人交付商品房。第八条：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。附件六《商品房买卖合同补充协议》第五条：若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担责任的，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付合同总价款30%作为违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失。第十八条第二款第二项：双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续（若有按揭贷款的，还须到贷款银行办理完毕解除贷款合同和还款手续），因办理买卖合同备案、预告登记注销手续所产生的费用由买受人承担。第十八条第七款：若因买受人未按约支付合同约定的任一款项、或归还银行贷款、或商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保险费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由买受人承担。 上述合同签订前后，金之库公司出具三张《收据》，确认收到黄宇媚支付的购房款的首付款合计857512元（定金3万元+227512元+60万元）。《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201811900126）于2018年5月4日登记备案，《商品房买卖合同登记备案证明》的登记编号为2018041804850。 落款日期为2018年6月6日的《催促履行通知函》载明：根据金之库公司与黄宇媚于2018年1月21日签订的《商品房买卖合同》约定，购房款的支付方式为首付款857512元+分期付款126万元，第二期房款84万元于2018年2月28日前付清、第三期房款42万元于2018年4月15日前付清，应于2018年4月15日前付清该126万元。金之库公司经多次通知付款，黄宇媚均未积极回应，现通知黄宇媚于2018年6月13日支付前述126万元。金之库公司按照《南宁市商品房买卖合同》约定的送达地址及联系方式通过EMS向黄宇媚送达前述通知函，后该通知函邮件被黄宇媚签收。 另查明，金之库公司为本案委托上海汉盛（南宁）律师事务所代理一审诉讼，上海汉盛（南宁）律师事务所于2018年10月11日向金之库公司出具2万元律师费发票。 本院认为，本案的调查重点及争议焦点：1.案涉《南宁市商品房买卖合同》的效力应如何认定；2.金之库公司要求解除案涉《南宁市商品房买卖合同》，要求黄宇媚协助办理注销手续并承担相应费用、支付解除合同违约金、赔偿律师费损失，有何依据。 案涉《南宁市商品房买卖合同》系金之库公司与黄宇媚的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。 案涉《南宁市商品房买卖合同》约定第二期购房款84万元于2018年2月28日前付清、第三期购房款42万元于2018年4月15日前付清，经催告后，黄宇媚至今未向金之库公司支付前述126万元（84万元+42万元）购房款，金之库公司根据案涉《南宁市商品房买卖合同》约定，要求解除案涉《南宁市商品房买卖合同》，有合同依据，黄宇媚亦表示同意解除该合同，故本院予以照准。金之库公司要求黄宇媚协助办理案涉《南宁市商品房买卖合同》的备案登记注销手续并承担办理注销手续所产生的费用，有合同依据，本院予以支持。金之库公司根据案涉《南宁市商品房买卖合同》附件六《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，要求黄宇媚支付解除案涉《南宁市商品房买卖合同》的违约金635253.6元（2117512元×30%），黄宇媚主张该条约定的是逾期归还银行按揭贷款情形，而黄宇媚是分期付款，违约金计算方法不应适用该条约定，应以案涉《南宁市商品房买卖合同》第八条约定的违约金计算方法即按照累计应付款的5%支付违约金，对照案涉《南宁市商品房买卖合同》第八条与附件六《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，结合黄宇媚的付款方式，本院对黄宇媚的主张予以采信，确定黄宇媚应支付的解除案涉《南宁市商品房买卖合同》违约金为63000元（126万元×5%）。金之库公司要求黄宇媚赔偿律师费损失，有合同依据，同时，金之库公司支付的律师费2万元远低于《广西壮族自治区律师服务收费标准》规定的争议标的收费标准，故金之库公司要求黄宇媚赔偿律师费损失2万元，本院予以支持。至于案外人向黄宇媚收取购房资格转让费是否违反相关政策规定，应否返还黄宇媚，则不属于本案审理范围。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南宁市金之库房地产开发股份有限公司与黄宇媚于2018年1月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201811900126）； 二、黄宇媚于本判决生效之日起10日内协助南宁市金之库房地产开发股份有限公司注销南宁市良庆区商铺的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：2018041804850），并承担因此产生的费用； 三、黄宇媚于本判决生效之日起10日内向南宁市金之库房地产开发股份有限公司支付违约金63000元； 四、黄宇媚于本判决生效之日起10日内向南宁市金之库房地产开发股份有限公司赔偿律师费损失2万元； 五、驳回南宁市金之库房地产开发股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费28982元，由南宁市金之库房地产开发股份有限公司负担5981元，黄宇媚负担23001元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 审 判 员  罗棋升 人民陪审员  李明建 二〇一九年八月三十日 法官 助理  姚杰林 书 记 员  廖羽冰