黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑04民初47号原告（申请执行人）：鹤岗市中兴建筑工程有限责任公司第十二分公司，住所地，鹤岗市向阳区。负责人：李占国，职务，经理。委托诉讼代理人：张淑清，该公司职工。被告（案外人）：唐丽萍，女，1971年8月26日出生，汉族，住鹤岗市工农区。被告（案外人）：崔平，男，1974年1月5日出生，汉族，住鹤岗市工农区。被告（案外人）：王树国，男，1973年10月5日出生，汉族，住鹤岗市工农区。三被告共同委托诉讼代理人：袁洪丽，女，1967年2月22日出生，汉族，住鹤岗市工农区。被告（被执行人）：鹤岗市新亚房地产开发有限公司，住所地，鹤岗市向阳区45委**（南翼路**）。法定代表人：高延崇，职务，总经理。委托诉讼代理人：王春，该公司职工。被告（被执行人）：王春，女，1965年5月22日出生，汉族，住，住鹤岗市南山区/div>原告鹤岗市中兴建筑工程有限责任公司第十二分公司（以下简称中兴十二分公司）与被告唐丽萍、崔平、王树国、鹤岗市新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）、王春申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告中兴十二分公司负责人李占国及其委托诉讼代理人张淑清，被告唐丽萍、崔平、王树国共同委托诉讼代理人袁洪丽、被告新亚公司委托诉讼代理人王春（亦为本案被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中兴十二分公司向本院提出诉讼请求：恢复（2018）黑04执恢15之二号执行裁定，准许执行查封的案外人的房屋。事实和理由：1、鹤岗市中级人民法院执行裁定书（2018）黑04执异150号，中止对新亚房地产开发公司比优特商贸中心综合住宅楼3单元602室的执行，没有法律依据，此楼未经鹤岗市建设局和有关部门竣工验收，占有入住不合法。请求驳回（2018）黑04执异150号执行裁定书。2、鹤岗市中级人民法院（2018）黑04执恢15之二号执行裁定书查封是合法的，请求法院给予支持。被告唐丽萍、崔平、王树国辩称，不同意执行，因为开发商向其借款，后用房屋抵账，该房屋已经换门、管道进行改造，并缴纳了2012、2013年取暖费，从2014年取暖费开始报停。被告新亚公司辩称，1、我公司所销售的房屋程序合法有效，五证齐全。2、原告对我公司指控违背事实真相，没有法律依据。3、该房屋销售的合法性及产权所有与工程是否验收，产权人是否入户居住没有任何关系。4、建筑商只是有权建设，没有权利霸占楼的产权，住，住户手续是合理合法的/div>被告王春辩称，同新亚公司答辩意见一致。原告为证明其诉讼主张举示证据如下：鹤岗市中级人民法院（2018）黑04执异150号裁定书一份，证实被告新亚公司与唐丽萍、崔平、王树国是民间借贷关系，后转为房屋抵押，订购合同协议不符合执行异议与复议第28、29条规定。被告唐丽萍、崔平、王树国、新亚公司、王春对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，购房合同是网签合同，法院中止执行裁定正确。二、鹤岗市中级人民法院（2015）鹤民初字第25号民事判决书一份，证实新亚公司拖欠工程款。被告唐丽萍、崔平、王树国、新亚公司、王春对该证据真实性无异议。三、鹤岗市中级人民法院（2018）黑04执恢15之二号执行裁定书一份，证实执行查封是合法的。被告唐丽萍、崔平、王树国、新亚公司、王春对该证据真实性无异议，但对证明问题有异议，认为该裁定已经被（2018）黑04执异150号裁定书废止，裁定内容也证明不了原告想证明的问题。四、施工许可证、营业执照各一份，证实原告是合法企业，此工程是合法招标，在工程没有竣工验收之前，原告对此楼有权监督和管理，享有优先受偿权。被告唐丽萍、崔平、王树国、新亚公司、王春对该证据真实性无异议，但对证明问题有异议，认为不能证实原告享有优先受偿权，其未在六内月内主张权利，视为放弃。五、比优特综合楼工地复工协议书，证实该公司与新亚公司有约定，此楼完工后，所有房屋钥匙由施工方统一管理，待工程款全部结清后再交还给新亚公司，新亚公司违约。被告唐丽萍、崔平、王树国质证认为该证据与其无关。被告新亚公司、王春质证认为该协议内容前期约定基本履行了，但房屋钥匙是施工方私自扣留。经本院认证认为，被告唐丽萍、崔平、王树国、新亚公司、王春对证据一、二、三、四真实性均无异议，本院予以采信。对证据五，该协议内容与本案无关，在本案中不予认定。被告唐丽萍、崔平、王树国举示证据如下：购房合同及收据各一份，证实唐丽萍、崔平、王树国与新亚公司签订了书面商品房买卖合同，用对新亚公司的债权525，250.00元抵购房款，且被告出具了收据。原告中兴十二分公司质证认为，该房屋是民间借贷作为抵押，买卖合同无效。被告新亚公司、王春对该组证据无异议。鹤岗市诚基水电热力有限责任公司交款凭证五张，证实已经实际占有该争议房屋。原告中兴十二分公司质证认为，该楼没有竣工验收，入住是不合法的。被告新亚公司、王春对该组证据无异议。经本院认证认为，证据一、二符合客观实际，本院予以采信。被告新亚公司举示证据，商品房预售许可证各一份，证明其可以开发、出售楼盘。中兴公司质证认为该组证据只能代表新亚公司前期的开发手续，没有验收竣工不允许入住。被告唐丽萍、崔平、王树国、王春均对该证据无异议。经本院认证认为，该证据为原始合法书证本院予以采信。被告王春未提交证据。根据当事人提交的证据及庭审情况，本院认定事实：鹤岗市中级人民法院依据（2015）鹤民初字第25号民事判决书，于2018年8月22日作出（2018）黑04执恢15号之二执行裁定书，其中裁定对被执行人新亚公司开发的坐落于鹤岗市向阳区比优特商贸中心综合楼3单元030602室查封。查封过程中，本案被告唐丽萍、崔平、王树国提出异议，认为其已于2011年5月23日购买该房屋，请求解除对该房屋的查封。本院于2018年12月17日作出（2018）黑04执异150号执行裁定书，中止对鹤岗市向阳区比优特商贸中心综合楼3单元030602室的执行。原告中兴十二分公司根据法律规定提起本案诉讼。另查明，2008年11月6日被告新亚公司取得比优特商贸中心综合楼商品房预售许可证，被告唐丽萍、崔平、王树国与被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司于2011年5月23日签订商品房买卖合同，该合同已在鹤岗市住房保障局办理网签，新亚公司以案涉房屋抵付欠款。唐丽萍、崔平、王树国购得该房屋后，缴纳了取暖费，从2014年取暖费开始报停。由于原告与被告新亚公司之间存在纠纷，未对该房屋进行竣工验收，新亚公司尚欠税费等费用，致使该房至今不能办理相关房产证等手续。本院认为，被告唐丽萍、崔平、王树国与被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司所签订商品房买卖合同合法有效，经本院调查被告唐丽萍、崔平、王树国与被告新亚公司之间存在民间借贷关系，唐丽萍、崔平、王树国用新亚公司的欠款抵付购房款，不违反法律规定，虽原告中兴十二分公司主张案涉房屋并未竣工，但唐丽萍、崔平、王树国在取得房屋后缴纳了取暖费，在法院查封之前已合法占有该涉案房屋。由于原告未提交证据证明唐丽萍、崔平、王树国以高息转化购房款的事实，不能认定存在高息转化购房款的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中唐丽萍、崔平、王树国与新亚公司签订了商品房订购合同，并实际占有了该房屋。以房抵债确系双方终止原借款法律关系，而建立商品房买卖法律关系的真实意思表示。未办理房产证等手续的原因不是其个人的原因。由于唐丽萍、崔平、王树国取得诉争房屋的行为符合上述规定的情形，其对该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告申请强制执行该房屋于法无据，对于原告的诉讼请求，本院予以驳回。另外，原告中兴十二分公司虽主张其作为施工人对所建工程享有优先受偿权，但其在给付工程款一案的诉讼中并未同时主张优先受偿权，至今已超出六个月该优先权的行使期限，故其该主张不能成立。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回鹤岗市中兴建筑工程有限责任公司第十二分公司的诉讼请求。案件受理费9，052.50元，由鹤岗市中兴建筑工程有限责任公司第十二分公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭培君审判员  张晓平审判员  任兢鹤二〇一九年八月十三日书记员  赵丽群