大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0203民初3283号 原告董晓红，女，1977年11月21日生，汉族，无职业，住辽宁省大连市甘井子区。 委托代理人宋俊岩，辽宁同人律师事务所律师。 委托代理人马亚欧，辽宁同人律师事务所实习律师。 被告陈洪坤，男，1950年8月20日生，汉族，大连建安建筑工程监理公司职员，住辽宁省大连市西岗区。 被告尹云华，女，1950年1月22日生，汉族，大连市农工民主党市委会退休员工，住辽宁省大连市西岗区。 原告董晓红与被告陈洪坤、尹云华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告董晓红的委托代理人宋俊岩，被告陈洪坤、尹云华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告陈洪坤于2017年6月11日签订购房保证金收条，约定原告向被告陈洪坤支付50000元保证金，用以购买甘井子区营城子北海花园B区23﹟号房屋，房屋总价款为950000元。合同签订当天，原告向被告陈洪坤支付现金50000元。鉴于二被告系夫妻关系，共同参与售房事宜，应共同承担返还责任。2018年12月份，该房屋因属于违章建筑被有关部门拆除，该购房合同已无法履行，且属于无效合同，故请求法院判令被告陈洪坤返还购房保证金50000元；判令被告陈洪坤赔偿损失（自2017年6月11日起，以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；判令被告尹云华承担共同返还责任。 二被告辩称，不同意原告诉讼请求。首先原告违约，无权请求返还保证金。2016年6月，原告董晓红与季占龙到我们临时居住的房屋（甘井子区来看房，并提出要买房。当时我们代房主付权先生在房子外面张贴了卖房广告。通过交谈双方确定：房屋价格是950000元，预付保证金50000元，全部房款必须于同年九月末前一次付清。当时原告反复强调要求我们务必要在九月末前把房屋腾退出来，我们也要求原告一定要履行双方商定的内容，于九月末前将全部房款向房主结清。原告承诺保证没有问题，一定履约。之后我们老两口就开始打包收拾东西，做腾退房屋的前期准备。但是原告没有按照约定在九月末前履行向房主交付房款的义务。因此，原告违约在先，无权请求返还保证金。本案的保证金实质是购房定金。《担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、原告起诉主体不适格。案涉房屋是付权先生购买的，我们临时居住。应房主的要求，我们代房主张贴了卖房广告，并代房主收取了保证金（定金）。之后我们将卖房的事情告知了付权先生，也将买房人季占龙的电话信息告知了付权，季占龙和付权已经取得了联系。2017年11月11日，我们将收到的原告50000元买房保证金（定金）交给了付权先生，付权给我们打了收条。因此，原告向被告请求返还保证金无任何法律依据。 经审理查明，原告董晓红与被告陈洪坤、尹云华于2017年6月11日达成房屋买卖合意，原告交付被告50000元买房保证金，并由被告出具收条，内容为：“兹收到董晓红买房保证金伍萬元整（50000），总房款950000（玖拾伍萬元整）。九月末前一次付清。房址：北海花园B区23#”。原被告均在收条上签名。 诉讼中，被告称案涉房屋系案外人付权所有，但仅向法庭提供付权与大连市甘井子区营城子镇后牧城驿村民委员会所签订的合同书，该合同显示付权取得的是案涉房屋的使用权。原被告均认可该房屋已经在2018年底被政府拆除。 本院所确认的上述事实，有原告提供的收条、光盘、照片，被告提供的合同书、收条等证据材料及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，（一）关于案涉50000元购房保证金性质的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。本案中，收条中明确写明案涉50000元系购房保证金，并未约定一方违反合同约定应当双倍返还或不予返还的违约责任，因此50000元不具有定金的性质。（二）关于案涉房屋买卖合同效力的问题。被告出具的收条虽然名为收条，但实际是双方对房屋买卖意思达成一致而形成的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《中华人民共和国土地管理法》第一章第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。《房屋登记办法》第八十三条：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。依据上述法律规定，房屋权属变更的同时应当办理土地使用权的权属变更，而本案买卖标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，与宅基地具有不可分离性，买卖房屋的同时也涉及到宅基地使用，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非该集体经济组织成员不得享有宅基地使用权。并且房屋未办理相应权属登记且无其他手续证明其是合法建筑。因此，原告与被告签订的房屋买卖合同因违反法律行政法规的强制性规定，应当认定无效。（三）关于合同无效后处理结果的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同无效系自始无效，因此本案被告应当向原告返还50000元保证金。（四）关于原、被告因合同无效是否产生损失及损失如何确定的问题。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案中，被告明知案涉房屋没有房屋产权证，并将房屋向原告转让，导致合同无效被告存在主要过错，原告在购买房屋之前未提前了解房屋是否能够合法转让及权属情况，也存在一定过错。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”。法律规定的孳息是基于所有权的存在，就所有物取得的孳息，法定孳息是用益的对价，是因财产由使用人用益而产生的收益。金钱的法定孳息体现的是利息。被告对合同无效存在主要过错，返还保证金同时应当给付相应利息，但原告亦存在一定过错，因此利息应当自其主张返还保证金之日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际给付之日，而非按自交纳保证金之日起计算。本案以原告起诉之日认定其主张权利之日为宜。（五）关于被告辩称房屋所有人是案外人，其是代案外人卖房，收取50000元也转交给案外人一节，因原告是与被告签订的买卖合同，且买卖合同（收条）并未注明被告是案外人的代理人，也未标明被告是代案外人卖房，款项也非案外人向原告直接收取，故原告向被告主张权利符合法律规定。至于被告与案外人的法律关系可由被告另行主张解决。（六）案涉房屋买卖事宜及收条的签订系被告陈洪坤与被告尹云华共同办理，保证金也系二人收取，且被告二人系夫妻关系，因此二被告应当对上述款项承担共同返还责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第一章第二条，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下： 被告陈洪坤、尹云华于本判决生效之日起10日内返还原告董晓红返还购房保证金50000元及利息（自2019年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际给付之日止）。 如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍迟延履行期间的债务利息。 案件受理费585元（原告已预交），由被告陈洪坤、尹云华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 杨 晶 二〇一九年八月十三日 书记员 姜云峰