云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云07民终682号上诉人（原审原告、反诉被告）：王东，男，1975年11月21日生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人（特别授权）：蔡慧芳，北京凯普律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨震亚，男，1970年12月22日生，纳西族，原住云南省丽江市古城区五一街文华巷**附**，现住云南省丽江市玉龙县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐瑞祥，女，1944年5月5日生，纳西族，原住云南省丽江市古城区五一街文华巷**附**，现住云南省丽江市玉龙县。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：杨昆、覃曲，云南泰联律师事务所律师。原审第三人：付学东，男，1963年7月2日生，汉族，原住北京市丰台区文体路****，现住云南省丽江市古城区。上诉人王东因与被上诉人杨震亚、唐瑞祥、原审第三人付学东房屋租赁合同纠纷一案，不服丽江市古城区人民法院（2018）云0702民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王东上诉请求：1、撤销原判决，发回重审或改判：（1）上诉人与被上诉人于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）有效，(2）请求继续履行原被告之间的租赁合同。2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案件遗漏必要诉讼当事人，导致一审查明的事实不清。通过一审当中被上诉人提交的《世界文化遗产丽江古城经营项目准入证》和《卫生许可证》中载明的负责人均为案外人王晶，及一审法院依职权调取的相关资料，王晶均多次作为手续具体承办人来处理皓月精品客栈（以下简称“客栈”）的日常经营工作。上诉人认为王晶与本案基本事实查明有着重要利害关系，但一审法院并未将其列为本案必要诉讼当事人参与诉讼，导致案件事实未被查清，认定错误。二、一审法院认定“原告王东及客栈管理人签订的上述合同名为承包经营合同，实为客栈转租协议，”该认定错误。转租和承包经营在法律上是完全不同的两个法律关系。本案中，承包合同签订后，营业执照主体未变更，经营内容未变更，客栈名称亦未变更，只是将客栈的经营权承包给第三人，并不应据此认定为转租关系成立。假使一审法院认定名为承包，实为转租，其应当进行论证。三、假使一审法院执意认为案外人王晶与案外人张娜蓉和原审第三人付学东签订的《皓月精品客栈承包经营合同》系转租协议，那么根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题》司法解释第16条规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，其中“应当知道”本身就是一种法律推定，即按照一般人的普遍认知能力可以推断出行为人应当知道某种状态。本案中，上诉人和被上诉人与案外人王晶不止一次在丽江相约外出吃饭，而且王晶也和被上诉人妻子进行过多次短信沟通和交流。另外，在客栈隔壁的房屋就是被上诉人亲属的自有房屋。通过这一系列的客观事实，足以推断出被上诉人对“转租”是知晓的。四、最后，如果二审法院仍然认为本案的经营权承包合同系转租协议，那么上诉人认为，一审判决的违约金明显过高。经过一审法院庭审中对客栈的现场勘查，上诉人对被上诉人原始房屋进行了较大的改造和改建，投入的资金也有百万。杨震亚、唐瑞祥辩称，一审判决符合客观事实，适用法律正确，被答辩人的上诉理由没有事实和法律依据，依法应当予以驳回，维持原判。理由如下：一、一审并未遗漏诉讼当事人，程序合法，凭现有证据己能查明案件事实。本案中《房屋租赁合同》系答辩人与被答辩人签订的，双方系本案房屋租赁合同纠纷的适格原告与被告，付学东为本案诉争房屋的实际管理使用人，故列为本案的无独立请求权的第三人。而一审法院根据一审中的证据和被答辩人在一审中的自认，认定王晶系王东授权的客栈管理人，对王晶代王东与付学东签订的《皓月精品客栈承包经营合同》的行为，认定系王东违反《房屋租赁合同》的约定，非法转租的事实。故本案中虽以王晶的名义办理客栈的相关营业证照，但根据一审法院依职权调取的相关资料，特别是《授权委托书》，王晶只是办理客栈证照的委托代理人，其行为后果王东均予以认可，并由王东承担法律责任。故王晶与本案没有法律上的利害关系，不属于本案的必要诉讼当事人，通过现有证据，己能充分证明王东在承租客栈房屋后，非法将房屋多次转租的事实。二、王晶、王东与张娜蓉于2017年5月16日签订的《皓月精品客栈承包经营合同》、王晶与付学东于2017年12月13日签订的《皓月精品客栈承包经营合同》均为转租合同。以上承包经营合同虽然名为“承包”，而合同法上并无承包合同的相关规定，且通过分析合同中约定的实际权利义务，一方的权利为收取租金（承包金），另一方的权利为占用、使用、收益，一方的义务为交付房屋，另一方的义务为支付租金（承包金），其完全符合租赁合同的特征。所谓“承包经营合同”的履行，必然涉及房屋的交付与使用，对于原房东来讲，就具有将其所出租房屋的对外转租与转让的性质。因此，不参与经营而获得租金的行为均为转租，应当认定这种行为仅是使用了“承包”的概念，实际仍为转租行为。另，除了以上两份承包经营合同以外，张娜蓉与第三人付学东之间签订的是明确的《转租协议》，这是无庸质疑的非法转租的事实，仅凭此就能认定王东非法转租。房屋租赁合同是继续性合同，强调合同双方之间的信赖，假如所有承租人都以“承包经营”为名，将所承租的房屋转租给他人，这将明显损害出租人对于承租人的信赖，不利于保护出租人的合法权益。三、答辩人自知道被答辩人非法转让、转租后，在法律规定的六个月内多次提出异议，并向被答辩人发出《终止《房屋租赁合同》的通知》。被答辩人承租答辩人的房屋后，不久就擅自将客栈及房屋转让、转租，整个过程，作为出租人的答辩人，一无所知，且从未以任何方式进行追认。答辩人自从2018年2月16日知道被答辩人的非法转让、转租行为以后，一直通过各种方式向被答辩人提出异议，并于知道的三个月后的2018年5月11日，委托云南泰联律师事务所向被答辩人发出《终止《房屋租赁合同》的通知》。但被答辩人不但不对其违约行为予以纠正，反而委托北京凯普律师事务所向答辩人发出《律师函》，声称答辩人向其发出《终止《房屋租赁合同》的通知》的行为属于违约，被答辩人这一行为也能证明此时被答辩人己经知晓答辩人提出的异议。因此，答辩人提出异议的时间并没有超过法律规定的6个月除斥期间，如被答辩人认为答辩人提出异议的时间超过了6个月，即使法律规定的“应当知道”是一种推定，也应当根据“谁主张、谁举证”原则，提交证据予以证实答辩人“知道或者应当知道”，而不是一种没有任何依据和理由的随意推定，但被答辩人至今未提交任何有效证据。四、一审法院判决由被答辩人承担56000元的违约金合法合理，不存在明显过高。因被答辩人违反了《房屋租赁合同》中2.3.1条的约定，答辩人根据2.3条的约定，享有在被答辩人违约的情况下，行使约定解除合同的权利，并根据2.4条的约定追究违约责任，要求被答辩人支付当年租金56000元的违约金。56000元违约金属于《房屋租赁合同》明确约定的，系双方的真实意思表示，故一审法院在认定被答辩人违约的前提下，当然可根据合同约定判决被答辩人承担56000元的违约金。其实，因被答辩人违约，给答辩人造成的损失远远不止56000元，但基于合同对违约责任己有明确约定，故答辩人愿意接受56000元的违约金。如被答辩人认为该56000元违约金仍然过高，则应当提交相应证据，如无有效证据，则其提出的违约金明显过高的理由毫无事实和法律依据。综合以上事实与理由，答辩人认为，答辩人在一审中提交的全部证据己能充分证明被答辩人在不经过答辩人的同意下，非法将所承租的房屋多次转让、转租，被答辩人的行为既违反法律规定，也违反双方合同约定，一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并由被答辩人承担56000元的违约金，符合客观事实，适用法律正确。付学东二审未答辩。王东向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》有效；2、请求继续履行原、被告于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》；3、诉讼费由被告承担。杨震亚、唐瑞祥提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》，并由反诉原告收回租赁房屋；2、判令反诉被告支付违约金56000元；3、判令第三人腾退房屋，将房屋完好移交给反诉原告；4、判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年2月，被告杨震亚、唐瑞祥作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告王东签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方自愿将坐落于云南省丽江市古城区五一街王家庄巷7—2号的自有产权房屋及附属用地一并租赁给乙方作为客栈经营使用，房屋租期为贰拾年，从2012年6月1日起至2032年5月31日止，甲方最迟于2012年3月1日将房屋完全交付乙方使用（从2012年3月1日到2012年5月31日为施工免租期），乙方若擅自将房屋转租、转让或转借的，属乙方违约，甲方可以终止合同、收回房屋，乙方发生上述违约行为，甲方终止合同，乙方应自合同终止起一个月内，清空房屋内所有乙方物品，同时将房屋完好移交甲方，不得以任何理由破坏房屋设施，不得以任何理由索要用于该房屋改建、装修的费用，并罚当年房租作为违约赔偿金。在房屋租期内，租金按照如下方式缴纳：第一年至第三年，房屋租金为每年人民币伍万元，第四年至第六年，房屋租金为每年人民币伍万陆千元整，第七年至第九年，房屋租金每年人民币陆万贰仟柒佰贰拾元整……，租赁期内的前十五年，房租三年一付，乙方应在每隔三年的5月18日前向甲方全额缴纳下三年房租，租赁期第十六年至第二十年房租应于2027年5月18日前向甲方一次性付清。房屋押金：人民币壹万元。房屋押金作为甲乙双方履行合同的保证金，由本合同生效后连同首期房租一并由乙方一次性支付给甲方。在合同终止或解除后，双方结清各项费用，无任何债权债务关系后三日内，由甲方将房屋押金全额退还乙方。首三年房租及租房押金共计人民币壹拾陆万元，由乙方于签订本合同后第二日全额给付甲方。合同期内，如遇特殊情况或不可抗力，乙方可在知会甲方的情况下，将客栈转让给第三方继续经营。第三方必须与甲方重新签订租房合同。客栈转让成功后，乙方需向甲方支付转让收益金人民币叁万元整，合同还对甲方责任、乙方责任等其他内容进行了约定。该份合同中甲方签字日期为2012年2月7日，乙方签字时间为2017年2月20日。现丽江市古城区五一街王家庄巷7—2号房产已变更为丽江市古城区大研街道五一社区王家庄巷7号附7号房产，该房屋产所有权人为被告唐瑞祥，被告唐瑞祥与被告杨震亚系母子关系。原、被告确认被告于2012年2月7日将涉案房屋交付给原告，原告已向被告支付了前六年的房屋租金（从2012年6月1日起至2018年5月31日止）及房屋押金10000元，原告承租房屋后用于经营客栈，客栈名称为丽江市古城区皓月精品客栈，该客栈《卫生许可》负责人登记为案外人王晶，《世界文化遗产丽江古城经营项目准入证》经营者亦为案外人王晶。2017年5月16日，王晶及原告王东作为甲方与作为乙方的案外人张娜蓉签订了《皓月精品客栈承包经营合同》，约定承包范围为丽江大研古城五一街王家庄巷7—2皓月精品客栈，承包期限为三年，自2017年5月13日至2020年5月22日，承包金额为每年22.5万元，押金4.5万元。本合同自2017年5月13日起生效。合同还对其他事项作了约定。此后案外人张娜蓉与第三人付学东签订了《转租协议》，约定“本人张娜蓉（610114197712034022）愿将皓月精品客栈以壹拾壹万元（110000.00）转租给付学东（1101061963××××××××），其中壹拾壹万元包含：截止2018年5月13日之前的全部租金和四万伍仟元整的押金。”2017年12月13日，案外人王晶作为甲方与作为乙方的第三人付学东签订了《皓月精品客栈承包经营合同》，约定承包范围为丽江大研古城五一街王家庄巷7—2皓月精品客栈，承包期限为三年，自2017年5月13日至2020年5月22日，承包金额为每年22.5万元，押金4.5万元。本合同自2017年5月13日起生效。合同还对其他事项作了约定。第三人付学东确认涉案房屋现由其使用，房屋系其于2017年12月6日从案外人张娜蓉处接手的，其与案外人王晶及张娜蓉签订合同时并不认识被告杨震亚及唐瑞祥，涉案房屋现仍由第三人管理使用。原告王东代理人确认原告王东与案外人王晶系朋友关系，现实中以兄妹相称，二人之间没有书面协议，王晶只是帮忙原告王东打理客栈，原告王东没有授权王晶对外签订合同，王晶在2017年12月13日与第三人付学东签订合同后告知了原告王东，原告王东对此并无异议，予以认可。原告王东在2017年5月16日签订合同时电话告知过被告杨震亚、唐瑞祥，但被告杨震亚及唐瑞祥对此不予认可。被告杨震亚及唐瑞祥陈述2018年2月16日发现原告王东存在转租、转让情况，被告杨震亚于2018年5月11日向原告王东发出终止《房屋租赁合同》的通知，原告王东于2018年5月17日，委托本案代理人对上述通知提出异议，并以《律师函》形式告知被告杨震亚及唐瑞祥，2018年6月5日，原告王东诉至法院，要求确认双方合同有效，并要求继续履行合同，被告杨震亚及唐瑞祥则提出反诉诉讼请求。一审法院认为，原告王东与被告杨震亚、唐瑞祥于2012年2月签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自负担的义务，在被告杨震亚、唐瑞祥将房屋交付给原告王东使用后，原告王东应按合同约定使用房屋及按时全面交付租金，庭审查明，原告王东于2017年5月16日将客栈承包给案外人张娜蓉，原告委托管理客栈的案外人王晶于2017年12月13日将客栈承包给第三人付学东，原告王东事后对客栈管理人的该行为予以认可，原告王东及其客栈管理人签订的上述合同名为承包经营合同，实为客栈转租协议，现原告抗辩称上述协议系经营权的转包，并非房屋转租并无法律依据，不予支持，原告同时抗辩称签订合同时已电话通知被告杨震亚及唐瑞祥，对此被告杨震亚及唐瑞祥并不予认可，原告亦无证据予以证实，根据原、被告合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，作为承租人的原告未经作为出租人的被告同意转租的，原告可以解除合同，现原告主张其与案外人签订协议是在2017年5月16日，被告应当知道，但其在应当知道的六个月内未提出异议，对于被告以未经其同意为由要求解除合同的主张不应支持，对于该主张原告未能提供证据予以支持，故对本诉原告提出的要求确认原、被告于2012年2月签订的《房屋租赁合同》系合法有效的诉讼主张予以支持，对于本诉原告提出的要求继续履行合同的诉讼主张不予支持，对于反诉原告提出的要求解除原、被告于2012年2月签订的《房屋租赁合同》的诉讼主张予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，庭审查明，涉案房屋现仍由第三人付学东管理使用，其系负有腾房义务的义务人，其应当将涉案房屋腾退给反诉原告，故对反诉原告提出的要求第三人腾退房屋的诉讼主张予以支持。根据原、被告合同约定因原告违约造成合同终止的，原告应向被告支付当年房租作为违约金，双方约定第六年的房屋租金为56000元，原告庭审中对被告主张的违约金并未提出异议认为过高及要求调整，一审法院结合原告的过错程度、双方合同履行情况及预期利益等情况，对反诉原告提出的要求反诉被告支付违约金56000元的诉讼主张予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认本诉原告王东与本诉被告杨震亚、唐瑞祥于2012年2月签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、解除反诉原告杨震亚、唐瑞祥与反诉被告王东于2012年2月签订的《房屋租赁合同》；三、第三人付学东于判决生效之日起十五日内将丽江市古城区大研街道五一社区王家庄巷7号附7号房产腾退给反诉原告杨震亚、唐瑞祥；四、反诉被告王东于判决生效之日起十日内支付反诉原告杨震亚、唐瑞祥违约金人民币56000元；五、驳回本诉原告王东的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币100元，减半收取50元，由本诉原告王东承担；反诉案件受理费人民币1200元，减半收取为600元，由反诉被告王东承担。二审中，各方当事人均无新的证据提交。经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本案争议的焦点是：王东是否存在擅自转租房屋的违约行为，一审法院判决解除《租赁合同》、腾退房屋并支付违约金是否恰当,王东的上诉请求能否成立。本院认为，经查，王东承租杨震亚、唐瑞祥的房屋后，委托案外人王晶为法定代表人并办理丽江市古城区皓月精品客栈所有证件事宜，经营、管理该客栈。2017年5月16日，王晶及王东作为甲方与作为乙方的案外人张娜蓉签订了《皓月精品客栈承包经营合同》。张娜蓉经营一段时间后又与第三人付学东签订《转租协议》，约定“本人张娜蓉（610114197712034022）愿将皓月精品客栈以壹拾壹万元（110000.00）转租给付学东（1101061963××××××××），其中壹拾壹万元包含：截止2018年5月13日之前的全部租金和四万伍仟元整的押金。”2017年12月13日，案外人王晶作为甲方与作为乙方的第三人付学东签订了《皓月精品客栈承包经营合同》，王东事后对客栈管理人的该行为予以认可。杨震亚及唐瑞祥于2018年2月16日发现王东存在转租、转让情况，于2018年5月11日向王东发出终止《房屋租赁合同》通知。本院认为，2012年2月，杨震亚、唐瑞祥作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的王东签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自合同义务。《房屋租赁合同》中明确约定：“乙方若擅自将房屋转租、转让或转借的，属乙方违约，甲方可以终止合同、收回房屋，乙方发生上述违约行为，甲方终止合同，乙方应自合同终止起一个月内，清空房屋内所有乙方物品，同时将房屋完好移交甲方，不得以任何理由破坏房屋设施，不得以任何理由索要用于该房屋改建、装修的费用，并罚当年房租作为违约赔偿金。”“合同期内，如遇特殊情况或不可抗力，乙方可在知会甲方的情况下，将客栈转让给第三方继续经营。第三方必须与甲方重新签订租房合同。客栈转让成功后，乙方需向甲方支付转让收益金人民币叁万元整。”“乙方不得用所租的房屋、设备等财产开展对外联营、投资活动……”。关于本案上诉人王东是否存在转租行为的问题。本院认为，出租物的使用价值是出租人基于物权所享有的财产权利，具有排他性，在没有特殊约定的情况下，只能由出租人享有。租赁合同中关于禁止转租或获得出租人同意方可转租的约定多是出于此考虑。本案中，双方当事人在合同中也明确约定了不得转租的事项，其实质意义就是禁止上诉人通过转租获利，上诉人辩解与他人签的是“承包经营合同”而不是租赁合同，但是当对合同条款的文义解释与对合同内容的整体性解释相矛盾时，应综合运用文义解释、目的解释等方法，确定合同的真实意思。其所谓的“承包经营”的收益中也包含他人因使用被上诉人的房屋所支付的费用，在这个层面，上诉人这一“承包经营”行为对被上诉人的权利侵害，与“转租”并无不同。从当事人禁止转租的合同本意来讲，被上诉人主张上诉人存在违约行为，应予支持。一审法院判决解除《租赁合同》、腾退房屋并支付违约金于法有据，本院予以确认。王东上诉称只是将客栈的经营权承包给第三人，而非转租的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案外人王晶系受王东委托管理、经营客栈，有王东的《授权委托书》在案佐证，王东上诉称本案遗漏必要诉讼当事人王晶以及违约金过高无事实和法律依据，本院不予支持。综上，王东的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人王东负担。本判决为终审判决。审判长  张培贵审判员  高精红审判员     薛淑华二〇一九年八月二十八日书记员  罗艳果