江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初2990号原告:靖江市碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：谢金雄，总经理。委托诉讼代理人：李家欢，该公司员工。被告：黄翀。原告靖江市碧桂园房地产开发有限公司与被告黄翀为商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李家欢，被告黄翀经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为JJBGY-15Z-15号《商品房买卖合同》，被告于合同解除生效之日起10日内配合原告解除合同备案手续；2.判令被告向原告支付违约金192427.95元（按总房价款的15%计算），该款从被告已付购房款予以抵销;3.判令法院划拨原告536436.75元为被告欠原告的债务，该款从被告已付购房款予以抵销；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月18日，原、被告签订了编号为JJBGY-15Z-15号《商品房买卖合同》及其附件，约定被告向原告购买靖江市碧桂园15幢15号商铺，总房价款为1282853元，其中被告自付642853元，银行按揭640000元。被告因银行按揭款项未按时偿还，于2018年6月被中国银行股份有限公司靖江支行诉至靖江市人民法院，该院于2018年12月26日作出（2018）苏1282民初3834号民事判决书，判决被告归还银行借款本金、利息、律师费、案件受理费、财产保全费等款项，判决原告承担连带清偿责任。靖江市人民法院于2019年2月28日作出（2019）苏1282执562号执行通知书、2019年4月16日作出执行措施告知书，载明原告于2019年3月7日被划拨540754.24元，其中533286.24元发还给申请执行人，执行费7468元，另外法院将4317.49元于2019年4月2日返还原告，即实际划拨原告款项为536436.75元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议书第十二条第一款第2项约定：若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》……出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。根据上述约定，法院划拨原告536436.75元（含银行借款本金、利息、律师费、案件受理费、财产保全费、执行费等）视为被告欠原告的债务，同时原告主张解除合同的违约金为192427.95元（总房价款×15%），被告已支付购房款1282853元，抵扣上述债务及违约金，原告将剩余款项553988.3元（1282853元-536436.75元-192427.95元）返还被告，本案产生的诉讼费等将另行抵扣。原告提供了《商品房买卖合同》、（2018）苏1282民初3834号民事判决书、（2019）苏1282执562号执行通知书、执行措施告知书、收据等证据为证。被告未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：1251605A9242）及附件，约定被告向原告购买靖江市碧桂园15幢15号商铺，总房价款为1282853元,被告按银行按揭分期付款，被告在签订合同时支付642853元，银行按揭贷款支付640000元；被告以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致原告须为被告承担保证责任的，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，被告自愿同意原告可选择向被告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》……原告选择解除与被告之间的《商品房买卖合同》的，则原告代被告向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为被告欠原告的房价款，利息及实现债权费用等视为被告欠原告的债务，原告据此解除合同的，被告应按该商品房总房价款的15%支付违约金给原告；《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，原告有权从被告已支付的所有款项中扣减被告应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，被告应当支付给原告。因被告未能按约归还银行贷款，中国银行股份有限公司靖江支行诉至本院，本院于2018年12月26日作出（2018）苏1282民初3834号民事判决书，判决被告黄翀、周洁归还银行借款本金453802.64元和利息、赔偿律师费损失37000元，鞠镪、靖江市碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任等。2019年2月28日，本院向原告发出执行通知书，责令原告立即履行（2018）苏1282民初3834号民事判决书确定的义务，并支付迟延履行利息或迟延履行金，同时应缴纳执行费，逾期不履行，则强制执行，并依法追究法律责任。2019年4月16日，本院向原告发出（2019）苏1282执562号执行措施告知书，内容为2019年3月7日对原告名下银行存款540754.24元进行了划拨，本院予以扣划后，扣除执行费7468元，于2019年3月15日将533286.24元发还给申请执行人；2019年3月15日中国银行股份有限公司靖江支行扣除了应收案款将剩余款项发还至本院，本院于2019年4月2日将4317.49元发还给原告。涉案房屋尚未交付被告，被告已支付原告购房款1282853元（含银行按揭贷款640000元）。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行各自义务。合同当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告在商品房买卖合同补充协议中约定，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，被告自愿同意原告可选择向被告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》，原告选择解除与被告之间的《商品房买卖合同》的，原告代被告向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为被告欠原告的房价款，利息及实现债权费用等视为被告欠原告的债务，原告据此解除合同的，买受人应按商品房总房价款的15%支付违约金给原告。本案中，原告已为被告承担保证责任，将被告欠贷款银行的款项支付给贷款银行，原告现要求解除与被告之间的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金的诉讼请求，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告负有向被告返还已付房款的债务，被告负有向原告支付违约金及原告已代被告向贷款银行支付相关款项的债务，两债务均属金钱债务，原告在本案中主张抵销，符合法律规定，本院予以准许。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定：一、解除原告靖江市碧桂园房地产开发有限公司与被告黄翀于2014年7月18日签订的《商品房买卖合同》，被告黄翀于判决生效后十日内协助原告靖江市碧桂园房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》（合同备案号：1251605A9242）的备案注销手续。二、原告靖江市碧桂园房地产开发有限公司应返还被告黄翀购房款1282853元，被告黄翀应支付原告靖江市碧桂园房地产开发有限公司违约金192427.95元以及原告代被告向贷款银行支付的536436.75元。原告应返还被告的房款1282853元与被告应支付原告的代付款536436.75元及违约金192427.95元相抵销，原告靖江市碧桂园房地产开发有限公司应于判决生效后十日内返还被告黄翀553988.3元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18078元、公告费560元，合计18638元，由被告负担（此款原告已预交，被告于判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费18078元。审 判 长  曹永清人民陪审员  陈仁林人民陪审员  刘泽伟二〇一九年八月二十三日书 记 员  孙 莉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除的情形。解除合同的条件成就地，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补充措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。