广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1002民再3号 再审申请人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区百色市分行，地址：百色市右江区中山一路**。 法定代表人：黄炫磊，行长。 委托诉讼代理人：江坤键，男，广西桂百律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：郭淑贞，女，1951年11月23日出生，汉族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：周召中，广西知君律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：凌耀忠，男，1949年8月15日出生，汉族，住南宁市。 被申请人（原审第三人）：陈健宇，男，1979年8月16日出生，现羁押于广西钦州监狱。 再审申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区百色市分行（以下简称邮储银行百色分行）因与被申请人郭淑贞、凌耀忠、陈健宇确认合同无效纠纷一案，不服本院（2014）右民一初字第307号民事判决书，向本院申请再审。本院于2016年7月21日作出（2015）右民申字第6号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人邮储银行百色分行的委托诉讼代理人江坤键、被申请人郭淑贞的委托诉讼代理人周召中、被申请人凌耀忠、陈健宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邮储银行百色分行申请再审请求：依法撤销右江区人民法院的（2014）右民一初字第307号民事判决。事实和理由：陈健宇于2010年11月11日向再审申请人申请个人购置住房贷款用于购买坐落于百色市右江区华侨开发区的房屋，贷款本金72万元，年利率5.219%，期限360个月，陈健宇以该房屋作为抵押担保，借贷双方签订《个人购房借款及担保合同》并办理了抵押登记手续。陈健宇申请时向再审申请人提供了其与凌耀忠签订的《房地产买卖契约》及20万元的收款收据、30万元的购房款凭证（用于证明已经支付房款给凌耀忠）、房产证、土地证等贷款材料。但（2014）右民一初字第307号民事判决仅凭郭淑贞和凌耀忠的陈述，而忽略了作为房屋抵押权的再审申请人作为第三人的诉讼地位，单方采纳了郭淑贞和凌耀忠的意见，错误判决陈健宇与凌耀忠签订的《房地产买卖契约》无效，侵犯了作为出借人及抵押权人的权利。且（2014）右民二初字第247号民事判决认定再审申请人与陈健宇签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效且必须还款的事实，可推翻（2014）右民一初字第307号民事判决所认定的事实。故（2014）右民一初字第307号民事判决认定事实错误应予纠正。 被申请人郭淑贞辩称，一、（2014）右民一初字第307号民事判决正确，应予维持。该案查明凌耀忠是瞒着郭淑贞将共同财产转让给陈健宇，侵害了妻子郭淑贞的合法权益，且陈健宇一直未支付房款，该判决程序合法，适用法律得当，维护了妇女和华侨的合法权益是正确的。二、邮储银行百色分行在办理陈健宇的抵押贷款手续中有严重过错。该行办贷过程中把凌耀忠排除在外，违反了购房贷款流程“双方都要到场”的规定。且该行审查不严，陈健宇提交给银行的三份材料中，30万元“卡存业务回执”是伪造的，未审查20万元收据的原件，户名为凌耀忠的账户是陈健宇偷开的，银行未让凌耀忠本人确认就将钱划入该帐户才造成凌耀忠损失。三、邮储银行百色分行的诉求不合法。该行不是（2014）右民一初字第307号案的当事人，且法律规定提起再审的期限为六个月，故该行无权启动再审程序。邮储银行百色分行与陈健宇的借款合同借款期限为360个月，右江区法院判决陈健宇偿还贷款本息732946.7元原则无错，但把未到期的债务也判决了，不符合法律规定。综上，（2014）右民一初字第307号判决正确，应驳回邮储银行百色分行的再审申请。 被申请人凌耀忠辩称，其与陈健宇签订房屋买卖合同是无效的，陈健宇采用欺骗手段欺骗凌耀忠，（2014）右民一初字第307号判决及（2018）桂1002刑初143号刑事判决认定了凌耀忠被骗的事实，故法院判决确认凌耀忠与陈健宇的房地产转让合同无效是正确的，应驳回再审申请的再审请求。 被申请人陈健宇辩称，事情过去太久记不清，由法院依法判决。 郭淑贞向本院起诉请求：凌耀忠先后用夫妻共同存款在百色市右江区华侨开发区购买一块地皮，面积为199.22平方米，并在此宅基地建成三层面积为199.22平方米的楼房，凌耀忠隐瞒郭淑贞将土地使用权证及房产证均登记在凌耀忠一人名下。2010年8月5日，凌耀忠又瞒着郭淑贞把该房以747000元私下转让给陈健宇且没有拿回一分钱。特起诉请求判令：确认凌耀忠与陈健宇签订的《房地产转让合同》无效，诉讼费由凌耀忠与陈健宇承担。 原审法院认定事实：郭淑贞与凌耀忠为夫妻关系。2000年两人在百色华侨经济开发区，2001年5月10日该房取得百四国用（2001）字第0014号国有土地使用证，土地使用者登记为凌耀忠，2004年8月25日取得百房权证桂百字第××号房屋所有权证，房屋所有权人登记为凌耀忠。2010年8月5日，凌耀忠与陈健宇签订了房地产转让合同，将该房转让给陈健宇，价款为747000元，并经百色市右江区菁英房地产信息交易中心作为居间方。2010年9月16日，凌耀忠将该房过户至陈健宇名下，房屋所有证为：桂百房权证百字第××号。2013年11月，郭淑贞知悉后诉至本院。 原审法院判决，凌耀忠在明知百房权证桂百字第××号房屋是其与郭淑贞夫妻共同所有财产的情况下，而擅自以个人名义于2010年8月5日与陈健宇签订房地产转让合同。该合同以凌耀忠个人名义单方与陈健宇签订，事后也未得到郭淑贞的追认，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。凌耀忠擅自处分属于其与郭淑贞的共同财产，违反了法律规定，其签订的房地产转让合同无效，因此，郭淑贞的主张予以支持。凌耀忠主张与陈健宇签订合同后，至今未收到陈健宇支付的任何购房款。本案中，从凌耀忠提供的证据证实来看，虽凌耀忠把房屋过户至陈健宇名下，但陈健宇至今未按照约定支付凌耀忠任何购房款，根据民事活动诚实守信等价有偿的原则，陈健宇的行为确实损害了凌耀忠的利益，据此凌耀忠的辩解理由成立，予以采信。陈健宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加应诉，亦未向本院提供书面答辩意见及任何证据，视为其已放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，不影响本案审理及判决，由此产生的不利法律后果由陈健宇自行承担。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第五十八、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九之规定，判决：确认凌耀忠与陈健宇于2010年8月5日所签订的房地产转让合同无效。 围绕当事人的再审请求，当事人对原审认定的事实无异议，本院再审确认原审查明的事实。 另查明，百色市右江区人民检察院于2018年4月2日以陈健宇犯合同诈骗罪向本院提起公诉，本院经审理查明以下事实：2010年8月份，被告人陈健宇经营的田阳桂鑫畜业有限公司养猪场因经营不善，欠下巨额高利贷，为此陈健宇和父亲陈建民找到凌耀忠，欲让凌耀忠将其名下位于百色市右江区华侨开发区（房产证号：桂百房权证百字第××号，土地证号：百四国用（2010）字第00**）的房地产作抵押向银行贷款，但陈健宇却谎称必须先把凌耀忠名下的上述房地产过户到其名下后才能办理银行抵押贷款。同时，陈健宇许诺待自己经济缓解之后即把房子重新过户给凌耀忠或者支付相应的购房款。凌耀忠信以为真，隐瞒妻子郭淑贞，并在陈健宇未付任何购房款的情况下，于2010年8月5日与陈健宇签订一份《房地产转让合同》，合同约定凌耀忠将其名下位于百色市右江区华侨开发区的上述房地产以74.7万元的价格出售给陈健宇。为顺利在房产局办理过户手续，陈健宇让凌耀忠出具一张收到陈健宇购房定金20万元的假收据和一份百色市归国华侨联合会出具的凌耀忠系未婚的假证明。2010年9月15日,陈健宇与凌耀忠签订一份《房地产买卖契约》,契约约定凌耀忠已收到陈健宇购房定金20万元,凌耀忠以1556450元的价格将上述房地产出售给陈健宇,陈健宇取得银行贷款后即付清约定的购房款。2010年9月，陈健宇与凌耀忠到百色市房产局，将上述房地产过户到陈健宇名下。在办理房地产过户手续过程中，陈健宇趁凌耀忠不注意，多复印了凌耀忠的身份证。2010年11月份，被告人陈健宇持凌耀忠过户到其名下的上述房地产向邮储银行百色分行申请二手房抵押贷款。同时，向该行提供其与凌耀忠签订的《房地产买卖契约》及凌耀忠出具的上述收到陈健宇购房定金20万元的假收据和陈健宇伪造的一张存入农行凌耀忠账户30万元的银行存款业务回单，并使用之前准备好的凌耀忠身份证复印件在邮政储蓄银行开立了一个账户。该行经审核后，于2010年11月11日与陈健宇签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定陈健宇用其名下的上述房地产作抵押向该行贷款72万元，贷款期限360个月,年利率5.219%。该行于同日按照陈健宇授权将贷款转入其在该行开立的凌耀忠账户。次日，陈健宇将该款取出，用于偿还其个人高利贷等。后因陈健宇未能支付凌耀忠的购房款或将上述房地产重新过户到凌耀忠名下，2013年5月30日，陈健宇与凌耀忠签订一份《房产转让补充协议》，重新确定房地产价格。2013年10月份，被告人陈健宇为偿还此前遗留的高利贷，找到被害人农某，谎称其名下上述房地产的银行抵押期限准备到期，只要农某支付相应的购房款还清贷款，可将房地产解押过户到农某名下。农某信以为真，与其签订《房地产买卖合同》，约定陈健宇将其名下的上述房地产以110万元的价格出售给农某，农某在支付完前述购房款后，陈健宇在一个星期内将该房地产交给农某，并负责将该房地产过户到农某名下。合同签订当日，农某分四次转入陈健宇银行账户共计110万元。陈健宇取得该款后，并未偿还邮政储蓄银行贷款，将其用于抵押的上述房地产解押并过户到农某名下，而是携款逃匿，致使农某在支付完购房款后至今无法将上述房地产过户到自己名下。为此，本院依法作出（2018）桂1002刑初143号刑事判决，判决陈健宇犯合同诈骗罪，判处有期徒刑七年并处罚金5万元，该判决已生效。 再查明，本院于2014年4月作出（2014）右民一初字第307号民事判决后，邮储银行百色分行于2014年10月以陈健宇为被告，郭淑贞、凌耀忠为第三人向本院提起诉讼，本院于2015年1月作出（2014）右民二初字第247号民事判决，判决陈健宇偿还邮储银行百色分行贷款本金716134.16元、利息16451.94元。 本院再审认为，本案的争议焦点为凌耀忠与陈健宇签订的《房地产转让合同》是否有效。本案涉案的房屋虽登记在被申请人凌耀忠名下，但该房为被申请人郭淑贞与凌耀忠的夫妻共同财产，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。凌耀忠在处分共有的案涉房产时应当经共有人郭淑贞同意，而经本院查明的事实显示，凌耀忠在与陈健宇订立房屋买卖合同时向共有人郭淑贞隐瞒出卖房屋的事实，事后该房屋买卖行为亦未得到郭淑贞的追认，凌耀忠属擅自处分共有财产。而陈健宇作为买受人在订立房屋买卖合同时并非以支付对价为其真实目的，而是出主意让凌耀忠隐瞒妻子郭淑贞将房屋过户至其名下后便于向银行进行抵押贷款用于偿还其其他债务为目的，其受让该房屋非善意，侵害了作为房屋共有人郭淑贞的合法权益，凌耀忠与陈健宇所签订的《房地产转让合同》应属无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。再审申请人邮储银行百色分行提出原审判决单方采纳郭淑贞和凌耀忠的陈述与本院查明事实不符，本院（2014）右民二初字第247号民事判决确定由陈健宇偿还邮储银行百色分行贷款本息与本案原审判决并不矛盾，也不能否定和推翻原审民事判决所认定的事实，对再审申请人邮储银行百色分行的再审理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下： 维持本院（2014）右民一初字第307号民事判决。 案件受理费50元，由再审申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区百色市分行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  林红英 审 判 员  罗凌方 人民陪审员  黄凤飞 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  陶春娘