北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初411号原告：中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，住所地北京市西城区阜成门内大街**。法定代表人：黄宪辉，总经理。委托诉讼代理人：安冉，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵思楚，北京市地平线律师事务所实习律师。被告：张红，女，1975年6月22日出生，汉族，无业，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：袁梦，江苏苏砝律师事务所律师。被告：江苏弘瑞房地产开发有限公司，住，住所地江苏省南京市建邺区应天大街**/div>原告中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称华融北京分公司）因与被告张红、被告江苏弘瑞房地产开发有限公司（以下简称弘瑞公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融北京分公司之委托诉讼代理人安冉，被告张红之委托诉讼代理人袁梦到庭参加诉讼。被告弘瑞公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。华融北京分公司向本院提出诉讼请求：1．依法撤销（2019）京02执异32号执行裁定书；2．准许继续执行被执行人弘瑞公司名下江苏省南京市建邺区应天大街837号1幢403室的房屋（以下简称案涉房屋）；3．张红、弘瑞公司承担案件受理费。事实和理由：2016年5月3日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民（商）初字第11833号民事判决，确认了华融北京分公司享有相关债权。该判决执行过程中，北京市第二中级人民法院于2017年4月19日轮候查封弘瑞公司（被执行人）名下的案涉房屋。2019年3月5日，该轮候查封转为正式查封。张红对此提出书面异议。法院于2019年3月25日作出（2019）京02执异32号执行裁定，中止案涉房屋的执行。华融北京分公司认为该中止执行错误。理由如下：1．现案涉房屋的权利人仍登记为弘瑞公司，被执行人弘瑞公司是案涉房屋的所有权人，张红长期怠于办理过户，未取得案涉房屋所有权，法院执行正确。2．张红从声称签订购房合同之日（2010年3月12日）至该房被内蒙古自治区高级人民法院查封之日（2016年3月9日），长达6年未请求过户、未缴纳相关税费，对于案涉房屋未能过户具有自身原因，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议与复议规定》）第二十八条规定，原裁定未查明前述事实，适用法律确有错误。3．对于内蒙古自治区高级人民法院裁定中止案涉房屋执行，华融北京分公司已提起执行异议之诉，其他法院排除执行的裁定与本案无关联性，不能佐证本案案外人异议成立。张红辩称：2010年3月12日，张红与弘瑞公司签订《南京市商品房现售合同》，购买弘瑞公司开发的案涉房屋，房屋建筑面积48.36平方米，房屋价款合计646331元。2010年3月15日，张红向弘瑞公司支付了全部购房款，弘瑞公司开具了销售不动产统一发票。同时，张红与管理该小区的江苏安居物业管理公司办理了房屋交接手续，实际占有使用案涉房屋。此后，张红按时支付了物业管理、公共水电费用、装修垃圾清运费等房屋使用费用。弘瑞公司的情况说明中证实案涉房屋未能办理权属转移登记的原因是公司有较多债务导致案涉房屋被查封所致。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《执行异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条的规定，张红的异议符合法律规定，应予支持。弘瑞公司辩称：1．案涉房屋已于2010年出卖给张红，张红已支付全部价款并实际占有该房屋，但由于弘瑞公司对外负债严重，名下多处房产被多家法院查封冻结，导致张红无法办理相关权属登记手续。2．弘瑞公司由于负债累累，已无力承担因诉讼所产生的各项费用，故无法出席庭审，只提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告华融北京分公司与被告舟山弘瑞房地产开发有限公司、被告弘瑞公司、被告徐朝瑞、被告朱慧金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）二中民（商）初字第11833号民事判决，判决：一、舟山弘瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司支付重组债务本金六千八百四十万元；二、舟山弘瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司支付债务重组收益（截至二〇一五年六月一日的债务重组收益为二百八十三万一千四百零五元五角四分；自二〇一五年六月二日起至六千八百四十万元重组债务本金全部付清之日止，按年利率百分之二十五支付六千八百四十万元重组债务本金中未付部分的收益）；三、舟山弘瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司支付律师代理费五万元；四、中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司对编号为2013华融京资产字第117一1号两份《抵押协议》项下的抵押物（详见本判决书附件《抵押物清单》）在本判决第一项、第二项、第三项所确定的中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司的债权范围内享有优先受偿权；五、江苏弘瑞房地产开发有限公司、徐朝瑞、朱慧对本判决第一项、第二项、第三项所确定的舟山弘瑞房地产开发有限公司的债务向中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司承担连带保证责任；江苏弘瑞房地产开发有限公司、徐朝瑞、朱慧在承担了保证责任后，依法有权向舟山弘瑞房地产开发有限公司进行追偿；六、驳回中国华融交管理股份有限公司北京市分公司的其他诉讼请求。判决生效后，华融北京分公司向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2017年4月19日轮候查封被执行人弘瑞公司名下所有的位于江苏省南京市建邺区应天大街837号1幢房地产9套及8幢房地产4套，案涉房屋在查封范围内。2019年3月5日，本院对案涉房屋的轮候查封转为正式查封。因张红提出书面异议，本院于2019年3月25日作出（2019）京02执异32号执行裁定，中止案涉房屋的执行。另查，2010年3月12日，弘瑞公司（甲方）与张红（乙方）签订《南京市商品房现售合同》，约定，张红购买弘瑞公司开发的案涉房屋一套，房屋建筑面积为48.36平方米，房屋总价款合计646331元。合同签订后，弘瑞公司于2010年3月15日为张红开具了一张销售不动产统一发票，载明张红支付购房款646331元。2017年8月22日，江苏安居物业管理公司为张红出具一张物业证明，载明，坐落于南京市建邺区应天大街******的房屋系属江苏安居物业管理公司物业管理范围，房屋所有人是张红（身份证号：×××）。2010年3月15日，张红与物业办理了房屋交接手续，并已实际入住。2019年1月11日，江苏安居物业管理公司出具物业证明一份，载明张红交纳2010年3月至今的物业管理费。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行中的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据已查明的事实，基于华融北京分公司申请执行，案涉房屋于2017年4月19日被轮候查封，2019年3月5日转为正式查封。现有证据表明，张红于2010年3月12日与弘瑞公司签订《南京市商品房现售合同》，购买了案涉房屋，并于2010年3月15日办理了物业交房手续，且实际占用房屋至今。加之，弘瑞公司认可张红未能办理相关权属登记手续的原因在于弘瑞公司对外负债严重，名下多处房产被多家法院查封、冻结。鉴于上述事实，因张红提出书面异议，本院于2019年3月25日作出（2019）京02执异32号执行裁定，中止对案涉房屋的执行，系正确的。华融北京分公司要求撤销（2019）京02执异32号执行裁定，继续执行的请求，缺乏依据，本院不予支持。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。弘瑞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了陈述和质证的权利，应当承担相应的法律后果。综上所述，华融北京分公司的诉讼请求不成立。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司的诉讼请求。案件受理费10263元，由中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 周梦峰二〇一九年八月五日书记员 张 璐