河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16368号上诉人（原审原告）：汪佳，女，汉族，1983年2月6日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南中之祥置业有限公司，住所地郑州市惠济区文化路**，统一社会信用代码：91410100341671734C。法定代表人：刘德伟，总经理。委托诉讼代理人：高英恒，系该公司员工。上诉人汪佳、河南中之祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪佳上诉请求：一、请求依法改判河南中之祥置业有限公司支付以上诉人汪佳付款之日起计算资金占用期间利息（利息以496478元基数，按照同期银行贷款利率自2018年11月17日起计算至融创全部返还本息之日止）；二、依法改判河南中之祥置业有限公司双倍返还定金。三、依法改判河南中之祥置业有限公司赔偿汪佳损失共计3000元；四、本案诉讼费用、保全费等费用由河南中之祥置业有限公司承担。事实和理由：双方签订了《房屋认购合同》，购买河南中之祥置业有限公司融创中院宸院房屋，汪佳向融创支付了定金、首付款及维修基金等，融创与汪佳签订正式《郑州市商品房买卖合同》，但融创通过威胁、强制等方式强制要求汪佳签订不公平的《附件五补充协议》，将其作为签订正式合同的前置条件，融创甚至未经任何协商直接通过登报公告方式解除了《房屋认购合同》，且长期占压融创款项拒不退还。此外，融创房屋还存在质量问题、得房率欺诈、虚假宣传等问题，上诉人汪佳积极进行沟通但是融创拒不沟通，强制占压汪佳款项拒不退还，严重侵害汪佳的合法权益。《房屋认购合同》的解除完全因为融创原因造成，且合同约定有定金，应当适用定金罚则同时赔偿汪佳的利息等各项损失，但一审法院对以上事实未进行认定和说明，导致业主利益不能维护。中之祥公司辩称：一、汪佳拒绝签署正式的《商品房买卖合同》，已构成严重违约，无权要求双倍返还定金及赔偿损失，作为违约方，更无权要求中之祥公司赔偿其所谓的3000元的损失。二、中之祥公司已向汪佳发送了《解约函》，要求汪佳到中之祥公司处办理退款等手续，因汪佳一直迟延及拒绝办理，才致使资金占压，不是中之祥公司的过错，故汪佳无权要求中之祥公司承担资金占用期间的利息。三、中之祥公司严格履行了双方《房屋认购合同》的约定，没有任何违反《房屋认购合同》的行为。在双方签署认购合同后，因银行贷款利率上浮问题，汪佳以各种理由拒绝签约，中之祥公司向其发出《催告函》，再次要求其收到后三日内完成签约及办理完毕相关的贷款手续。汪佳始终不配合中之祥公司完成签约，致使认购合同的合同目的无法实现，中之祥公司又向其发出《解约函》，依据认购合同第三条之约定解除了双方签署的认购合同。由始至终，中之祥公司一直积极履行双方的认购合同，反而是汪佳拒不配合签署正式的购房合同及办理银行按揭手续，已构成严重违约。四、中之祥公司2018年8月22日项目开盘前，已严格按照住建厅29号文要求公示销售项目相关信息，包括但不限于企业营业执照、资质证书、项目五证、商品房买卖合同及附件范本、项目红线内及项目周边不利因素提示、特殊户型提示、房源销控表及项目测绘面积报告等文件，一直合法销售。不存在任何虚假宣传、得房率欺诈等问题。同时，涉案项目正在有序的建设过程中，尚未交付入住，更不可能存在所谓的“质量问题”。五、中之祥公司在本次交易中亦承受了巨大的经济损失。因汪佳未能及时签署正式购房合同及办理银行按揭手续，在为汪佳保留房源的同时，导致中之祥公司长期无法收到剩余将近70%的购房款。涉案项目系郑州市惠济区胖庄城中村改造项目，开发区与安置区同时开工建设，需要投入巨额资金，而销售回款系安置区建设过程中重要的资金来源，在销售回款严重滞后的情况下，为了胖庄村民早日回迁入住，中之祥公司承担巨额的融资成本，已因此产生了巨大的经济损失，中之祥公司为了正常的项目建设经营，不得已才按照双方认购合同约定发出了催告函及解约函。综上，请求依法驳回汪佳的上诉请求。河南中之祥置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判上诉人河南中之祥置业有限公司有权扣除定金2万元。2、请求二审法院依法改判上诉人河南中之祥置业有限公司不承担资金占用期间的利息。3、本案一审、二审全部诉讼费用由汪佳承担。事实和理由：一、依据《房屋认购合同》约定，被上诉人严重违反认购合同约定，上诉人有权扣除定金，一审认定双方均无过错，属于事实认定错误。二、上诉人已履行通知义务通知被上诉人及时办理退房退款手续，未能及时退款系被上诉人过错，故上诉人不应承担资金占用期间的利息。三、被上诉人支付的车位费19000元系支付的停车位使用权转让费用，与本案商品房预约合同不是同一法律关系，一审法院不应当一并处理。四、综合来看，本案其实是政府房地产政策调控下引起的社会事件，请二审法院充分考虑本案的特殊社会背景及公平正义的基本原则。而且，在本次交易过程中上诉人河南中之祥置业有限公司也并未因占用汪佳的资金而得利。汪佳仅支付了部分房款，河南中之祥置业有限公司即需为汪佳保留约定房屋，汪佳拒绝配合签署《商品房买卖合同》及办理按揭贷款，导致河南中之祥置业有限公司迟迟无法收到剩余将近70%的购房尾款，已经因此产生了严重的经济损失；同时河南中之祥置业有限公司亦在这期间丧失了众多的交易机会，亦间接产生了严重的经济损失。汪佳向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告于2018年11月17日签订的《房屋认购合同》；2、请求判令被告返还原告定金、首付款及车位费，以上共计496478元，以496478元为基数，按银行同期贷款利率支付自2018年11月17日起至被告返还本息之日止，截止2019年1月28日利息暂计为3812元；3、请求判令被告双倍返还定金2万元；4、请求被告赔偿原告损失共计3000元；5、本案的诉讼费用、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月17日，原、被告签订《房屋认购合同》一份，合同约定，原告（乙方）认购被告（甲方）开发销售的融创城开誉城一号院1期2-3101号房屋，建筑面积124.84平方米，单价12636元每平方米，总房款1577478元；认购合同签订同时，原告向被告支付定金2万元作为立约担保，该定金自双方签订《商品房买卖合同》后自动转为房款；原告应自2018年10月1日前一次性交纳除定金外的首付款457478元，并于签订《商品房买卖合同》当日就剩余房款支付与被告指定银行办妥按揭贷款申请手续，贷款金额自贷款发放之日由银行直接拨付给被告；原告须持本合同原件并按照本合同约定于被告通知原告三日内到被告指定现场签署《商品房买卖合同》及附件和相关的购房资料，并交纳维修基金及其他代收费用等；若原告在签订本合同后要求退房或要求解除本合同并经被告同意的，被告不再返还定金，并有权将该房屋另行出售；在签订《商品房买卖合同》之前，如遇不可抗力或意外事件导致原告购买房屋不能出售，被告有权解除本合同，被告于解除本合同30日内将所收定金无息退还原告，被告不承担任何责任；被告依据约定解除本合同的，自被告发出解除通知之日起本合同解除，原告如有异议，应在被告发出解除通知之日起3日内请求人民法院确认解除合同的效力；关于《商品房买卖合同》的签署约定：原告已详细阅读了并且完全理解被告在销售现场公示的《购房须知》、《购房资料准备清单》、《商品房买卖合同》及补充协议、附件样本等全部条文，原告同意按照该样本内容签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件等，双方对此无任何异议，若原告对前述《商品房买卖合同》及其补充协议、附件之内容等有异议，要求解除本合同或不同意签署《商品房买卖合同》及补充协议、附件或者要求重新磋商有关条款的，则视为原告违约，被告有权解除本合同，不再返还原告定金并有权将该房屋另行销售。该认购合同签订当日，原告向被告交纳了首付款477478元（含定金2万元）及车位费19000元。2018年12月4日，被告向原告发出催告函，要求原告收到本催告函后三日内到被告销售部签订正式《商品房买卖合同》，否则，被告将按照合同约定解除与原告签订的《房屋认购合同》，并将房屋另行处置，定金不予退还，被告向原告发出的催告函原告已签收。被告又于2019年1月25日向原告发出解约通知书，告知原告被告已于2018年12月4日用邮政特快专递通知原告签约时间，但原告未按照约定与被告签订《商品房买卖合同》，依据认购合同的约定，被告有权与原告解除《房屋认购合同》、扣除原告交付的定金、并将房屋另行出售，被告向原告发出的该解约通知书原告已签收。被告又于2019年1月29日在郑州晚报上刊发解约公告，解除与原告签订的编号为DK1-2-3101的《房屋认购合同》。原告于2019年1月16日向被告发出沟通函一份，主要内容为：被告置业顾问在买房前、买房过程中价格欺骗，现正式通知被告，自原告发函5日内赔偿原告受到的一切损失，并在与原告协商一致前提下签订正式合同，否则视为被告原因导致认购合同无法正常履行，被告应当于合同解除之日全额退还原告所交纳的款项及利息，双倍返还定金。因原告未按被告发出的催告函与被告签订《商品房买卖合同》，被告也未按原告发出的沟通函就如何签订正式合同与原告进行协商，也未退还原告首付款及维修基金，后原告等人多次到被告售楼部及房管部门以《补充协议》中的补充条款存在免除房屋出卖人法定义务、加重购房人责任为由反映情况。一审法院认为，原、被告签订《房屋认购合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该《房屋认购合同》合法有效。房屋认购合同是商品房买卖合同双方在签署商品房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购合同时，真正的买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购合同，仍需双方另行签订商品房买卖合同。但房屋认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《房屋认购合同》未涉及到商品房的交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权、责；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；违约责任等主要内容，故双方签订的《房屋认购合同》系商品房买卖合同的预约合同。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下进行协商，为最终订立正式的本约创造条件。本案中，原、被告在订立《房屋认购合同》后，在原、被告订立正式的《商品房买卖合同》过程中，原告对被告此时方出示的《商品房买卖合同》的补充协议部分条款存有争议，双方协商后仍未达成合意，致使双方最终未能签订《商品房买卖合同》，被告于2019年1月25日向原告发出解约通知书后，又于2019年1月29日在郑州晚报上刊发解约公告，解除了与原告签订的《房屋认购合同》，原告就此未提出异议，双方签订的《房屋认购合同》至此已解除。故双方对最终未能签订《商品房买卖合同》均不存在过错。现原告要求被告双倍返还定金及赔偿其损失3000元的请求，证据不足，该院不予支持；《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告于2019年1月30日向该院递交起诉书，要求被告退还原告交纳的首付款及维修基金、支付款项占用期间的利息、双倍返还定金的等请求，系明确表示其不再履行认购合同确认的义务，故被告应自原告向该院主张权利之日起（2019年1月30日）按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息至实际清付完毕之日止。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告河南中之祥置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告汪佳房屋首付款477478元（含定金20000元）及车位款19000元，共计496478元，并以496478元为基数，自2019年1月30日起至实际清付完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4421元，由被告负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，汪佳、河南中之祥置业有限公司签订的《房屋认购合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性，合法有效。一审判决关于案涉《房屋认购合同》系商品房买卖合同的预约合同的认定正确，故本案案由应确定为商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第三条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，双方当事人签订《房屋认购合同》后，在订立正式的《商品房买卖合同》过程中，汪佳对河南中之祥置业有限公司出示的《商品房买卖合同》的补充协议部分条款有异议，双方针对争议条款未达成合意；由于双方关于争议条款均坚持己方意见未能达成合意，在《房屋认购合同》约定的合理期限内未能签订正式的商品房买卖合同，河南中之祥置业有限公司于2019年1月25日向汪佳发出解约通知书，解除了与汪佳签订的《房屋认购合同》，汪佳就此未提出异议，双方签订的《房屋认购合同》至此已解除；本案中汪佳诉讼请求解除已经解除的《房屋认购合同》，于法无据，应不予支持。因双方在《房屋认购合同》后，在订立《商品房买卖合同》过程中协商未果，致使认购合同的目的无法实现，一审法院认定双方对无法签订《商品房买卖合同》均不存在过错，符合中华人民共和国合同法规定的当事人法律地位平等及当事人意思自治原则，并无不当；一审法院据此认定汪佳诉讼主张的双倍返还定金、赔偿损失依据不足，不予支持，事实清楚，并无不当；河南中之祥置业有限公司上诉请求2万元定金应不予返还，亦依据不足，理由不充分，本院不予支持。关于汪佳主张的利息损失问题，一审法院结合本案合同性质及合同履行情况、无法继续履行的原因等因素，认定河南中之祥置业有限公司应自汪佳向人民法院主张权利之日起至实际清付完毕之日止，以汪佳已付款为基数按中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准向汪佳支付资金占用期间利息，符合本案案情，并无不当；汪佳主张应自其款项支付之日起计算利息的理由以及河南中之祥置业有限公司主张应不予支付利息的理由，均依据不足，本院均不予支持。综上所述，上诉人汪佳、河南中之祥置业有限公司的上诉理由均依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人汪佳负担375元；由上诉人河南中之祥置业有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  贾建新审判员  邵晓斐二〇一九年八月三十日书记员  王子姣