北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初22780号原告（反诉被告）：青海绿杰特种养殖种植有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区。负责人：冯全忠，董事长。委托诉讼代理人：党占荣，北京国旺律师事务所律师。被告（反诉原告）：张立军，男，1968年6月6日出生，汉族，北京排水集团有限公司第二管网运营分公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵立红，女，1968年1月23日出生，汉族，北京奥林匹克公园管理委员会职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）青海绿杰特种养殖种植有限公司北京分公司（以下简称青海绿杰公司）与被告（反诉原告）张立军（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。青海绿杰公司的委托诉讼代理人党占荣，张立军及其委托诉讼代理人赵立红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。青海绿杰公司向本院提出诉讼请求：1、判令张立军退还保证金15万元；2、判令张立军退还2017年10月27日至2017年11月20日期间的租金42400元。事实和理由：2013年11月21日，我公司与张立军签订《房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定我公司承租张立军位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋），租期自2013年11月21日至2018年11月20日止，第一年、第二年租金为每年65万元，每年递增5%，我公司向张立军提供房屋保证金15万元。2017年10月9日，经双方友好协商，一致同意终止房屋租赁合同，后我公司多次要求张立军返还15万元保证金，张立军均以各种理由拒绝退还。双方已经就租赁合同达成终止协议，我公司及时将房屋归还张立军，并未给其造成任何损失，张立军应当及时退还保证金及租金，张立军的行为已经严重损害我公司合法权益，故提起本次诉讼。张立军辩称并反诉称，不同意青海绿杰公司的全部诉讼请求。因青海绿杰公司未按照房屋租赁合同约定于2016年10月20日按时交纳2016年11月21日至2017年11月20日期间的租金，逾期交纳租金超过10日已构成违约，根据合同第9条第2款的约定，该公司应当承担3倍月租金的违约金。按照合同约定，青海绿杰公司应于2017年10月20日腾退涉案房屋，但该公司实际于2017年11月13日腾退交付，逾期返还24日。依据合同第7条第1款的约定，青海绿杰公司应按租金标准的两倍支付房屋占有使用费。故我方提出如下反诉请求：1、判令青海绿杰公司支付违约金183290．5元；2、判令青海绿杰公司支付2017年10月21日至2017年11月13日期间的房屋占有使用费96415．83元。青海绿杰公司对张立军的反诉请求辩称，张立军主张的逾期付款违约金过高，且合同约定的三倍违约金适用前提条件是因我公司逾期支付租金导致房屋租赁合同解除，但本合同并非因该原因解除，而是双方友好协商一致终止合同，故不适用该条款。我公司的确存在逾期支付租金的情形，但张立军收取我公司逾期支付的租金是对合同条款变更的默认，张立军主张违约金没有依据，且违约金标准过高。我公司已于2017年10月27日将涉案房屋交付张立军，且已支付租金至2017年11月20日，张立军应当退还多收取的租金，不同意支付房屋占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2013年11月21日，青海绿杰公司（乙方）与张立军（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方的涉案房屋，建筑面积219．3平方米，甲方于2013年11月21日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2013年11月21日起至2018年11月20日止，租金为第一年、第二年两年付130万元，自第三年起，每年租金按上年度租金的5%递增。第三年为69．825万元，交付日期为2015年10月20日，第四年为73．3162万元，交付日期为2016年10月20日，第五年为76．9821万元，交付日期为2017年10月20日。乙方应于每年10月20日前向甲方支付租金。乙方支付租金的方式为第一次为两年付，共计130万元整，自第三年起为年付，现金支付房租，甲方收到乙方所交的房租后，开具收款凭证。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为15万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的当日内返还涉案房屋，未经甲方同意逾期返还涉案房屋的，乙方应按合同所规定的租金标准的2倍向甲方支付该房屋占有使用费。逾期三日未搬走的物品，视为放弃该物品。双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过10日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月的租金做为赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣，不足部分则由乙方另行支付。青海绿杰公司按照约定支付张立军保证金15万元。关于2016年11月21日至2017年11月20日期间的租金交纳情况。2016年12月10日，青海绿杰公司支付租金10万元，2016年12月25日，青海绿杰公司支付租金30万元。2017年3月21日，青海绿杰公司支付租金323162元。经询，双方均认可青海绿杰公司用张立军购买鸡蛋的款项抵扣租金1万元。2017年10月9日，青海绿杰公司（乙方）与张立军（甲方）签订《房屋合同终止协议书》（以下简称终止协议），约定因北京分公司对北京市场前景不明朗等因素，经双方友好协商，终止涉案房屋租赁协议，终止日期为2017年10月20日，到日期后公司将搬出腾空房屋，其他按合同执行。”庭审中，青海绿杰公司称2017年10月27日将房屋钥匙交付张立军，结清水电费，要求张立军退还2017年10月27日至2017年11月20日期间的租金42400元，剩余租金不再主张退还。张立军则表示2017年10月27日青海绿杰公司只是从涉案房屋搬走贵重物品，2017年11月10日结清水电费，2017年11月13日才交付3层的钥匙。经询，张立军称2017年12月4日将涉案房屋另行出租。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，青海绿杰公司与张立军签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应依约履行。在合同履行过程中，青海绿杰公司因自身经营原因未能按期支付租金，导致房屋租赁合同提前解除，根据双方签订的终止协议，确定合同解除日期为2017年10月20日。关于本诉的诉讼请求。合同解除后，张立军应当退还青海绿杰公司已支付的保证金，故本院对该公司要求退还保证金的诉讼请求予以支持。根据本院查明的事实，青海绿杰公司将租金交纳至2017年11月20日，该公司应于2017年10月20日搬出腾退涉案房屋，但直至2017年11月13日才将涉案房屋交接腾退完毕，故2017年11月13日前的租金应当作为房屋占有使用费予以扣除，青海绿杰公司要求退还该期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。2017年11月13日后的租金张立军应当予以退还，本院对该部分诉讼请求予以支持。青海绿杰主张其于2017年10月27日腾退涉案房屋，但未就此提交证据证明，本院不予采信。关于反诉请求，因青海绿杰公司的行为构成违约，应当按照月租金的三倍支付违约金，但张立军主张的违约金过高，本院综合衡量合同履行程度、当事人过错、空置期损失等因素酌情予以调整。关于青海绿杰公司提出免除违约金的抗辩意见，双方签订的终止协议约定“其他按合同执行”，张立军亦未作出免除或者放弃追究青海绿杰公司违约金的意思表示，故本院对该意见不予采信。关于房屋占有使用费，房屋租赁合同解除后，承租人继续占有涉案房屋的，应当向出租人支付房屋占有使用费。根据合同约定，青海绿杰公司应按照租金标准的2倍向张立军支付2017年10月21日至2017年11月13日期间的房屋占有使用费，本院将青海绿杰公司已支付该期间的租金作为房屋占有使用费扣除后，不足部分本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张立军于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）青海绿杰特种养殖种植有限公司北京分公司保证金十五万元；二、被告（反诉原告）张立军于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）青海绿杰特种养殖种植有限公司北京分公司租金一万四千零六十元六角四分；三、原告（反诉被告）青海绿杰特种养殖种植有限公司北京分公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）张立军违约金十万元；四、原告（反诉被告）青海绿杰特种养殖种植有限公司北京分公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）张立军房屋占有使用费四万八千二百零七元九角一分；五、驳回原告（反诉被告）青海绿杰特种养殖种植有限公司北京分公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张立军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4148元，由原告（反诉被告）青海绿杰特种养殖种植有限公司北京分公司负担611元（已交纳），由被告（反诉原告）张立军负担3537元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费2748元，由原告（反诉被告）青海绿杰特种养殖种植有限公司北京分公司负担1456元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）张立军负担1292元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  陈洪战人民陪审员  孙爱芬二〇一九年八月三十日法官 助理  梁 远书 记 员  夏甜甜