山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终2048号上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街**。负责人：刘剑波，行长。委托诉讼代理人：申福文，该分行员工。委托诉讼代理人：原国顺，山东鑫楷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾安阳，男，1987年9月10日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：刘桂成，山东宁海律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓，山东霖鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市一路顺置业有限责任公司，住，住所地烟台市芝罘区北大街**/div>法定代表人：朱芳英，经理。委托诉讼代理人：孙延安，该公司副经理。上诉人中国农业银行股份有限公司烟台分行（以下简称农行烟台分行）因与被上诉人顾安阳、烟台市一路顺置业有限责任公司（以下简称一路顺置业）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。农行烟台分行的委托诉讼代理人原国顺，顾安阳的委托诉讼代理人刘桂成参加诉讼。一路顺置业经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。农行烟台分行上诉请求：1、依法撤销烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612民初2989号民事判决；2、依法驳回顾安阳对农行烟台分行的诉讼请求；3、依法判决顾安阳、一路顺置业承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。1、法律依据：《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第三十八条、第四十四条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改的决定》修正）第三十九条第二款、第四十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》没有明文规定买受人的房屋交付请求权与在建工程抵押权的冲突，因为该批复只是明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权；该批复作为下位法，无权否定《中华人民共和国担保法》第四十一条和第四十九条第一款规定，也无权否定《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十七条和第一百九十一条第二款规定。2、一路顺置业与顾安阳签订商品房买卖合同前，没有通知农行烟台分行，违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定。顾安阳不是善意第三人，因为顾安阳应当知道涉案房屋存在抵押登记而无法在任何银行办理出按揭贷款的事实，并且涉案房屋没有依法登记过户。3、涉案在建工程抵押合同自登记之日起生效。一路顺置业未通知农行烟台分行，因此一路顺置业转让涉案商品房的行为无效。4、顾安阳和一路顺置业在买卖涉案房屋时，均没有严格遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》关于商品房现售和预售管理相关规定；顾安阳在预购涉案商品房之前没有了解一路顺置业是否取得商品房预售许可证，一路顺置业也没有依法将涉案商品房的预售合同报送牟平区人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，因此涉案商品房买卖合同无效。二、一审判决认定事实错误。一路顺置业既没有提交商品房预售许可证原件，也没有依法将涉案商品房的预售合同报送烟台市牟平区人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，严重损害了农行烟台分行的合法权益，望二审法院依法判决支持农行烟台分行的上诉请求。顾安阳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭驳回农行烟台分行的上诉请求，维持原判。根据建设工程价款优先受偿权问题的批复，农行烟台分行对涉案房产享有的工程价款优先受偿权不得对抗顾安阳，顾安阳在整个商品房交易中并不存在过错，是善意的，并不能因其他人的过错而损害顾安阳的合法权益，在涉案房产小区与本案相同的案件有很多，并不是个案，一审法院充分考虑了对于市场交易安全等因素以及公共需求利益等各方面的保护，顾安阳认为是正确的，恳请二审法院驳回上诉维持原判。顾安阳向一审法院起诉请求：1.请求依法确认顾安阳、一路顺置业签订的《商品房买卖合同》有效，一路顺置业继续履行合同，按照合同第十五条的规定协助顾安阳办理位于牟平区杰座小区2号楼1单元4层401号房产的产权登记手续；2.一路顺置业与农行烟台分行协助顾安阳办理上述房产的在建工程抵押解除手续；3.本案诉讼费用由一路顺置业承担。一审法院认定事实：顾安阳、一路顺置业双方于2010年8月3日签订烟房预许字2007第010-578号《商品房买卖合同》，合同约定，顾安阳购买一路顺置业开发的位于牟平区杰座小区2号楼1单元4层401号房屋，房屋总价款为421517元。合同签订后，顾安阳支付一路顺置业购房款421517元。涉案房屋于2010年8月由一路顺置业交付顾安阳，但至今未办理产权登记。顾安阳主张已经实际取得了涉案房屋的使用权，并提交物业费收据一张，收款时间为2013年3月15日。顾安阳主张涉案房产存在在建工程抵押，抵押权人为农行烟台分行，说明农行烟台分行与本案存在利害关系，并提交不动产登记中心出具的证明一张，农行烟台分行对该证明真实性无异议，但认为农行烟台分行与一路顺置业签订的抵押合同自抵押登记之日起生效，一路顺置业以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，并办理了抵押物登记，人民法院应当认定抵押有效，因此抵押物已经过登记，抵押权依法能够对抗任何人，农行烟台分行有权行使抵押权。农行烟台分行提交了烟台市中级人民法院于2012年12月13日作出的（2012）烟商初字第183号民事调解书，其中经审理查明部分内容为，2007年4月10日，农行烟台分行与一路顺置业签订借款合同，合同约定：一路顺置业向农行烟台分行借款7000万元，其中一笔借款4000万元，期限从2007年4月10日至2009年8月9日，年利率7.227%；一笔借款3000万元，期限从2007年5月23日至2009年10月22日，年利率7.425%。同日，农行烟台分行与一路顺置业签订抵押合同，由一路顺置业以坐落于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程及土地使用权为上述借款在本金数额人民币4000万元范围内提供抵押保证。农行烟台分行与一路顺置业在牟平区城市管理与房产局为上述抵押办理了在建工程抵押登记。调解书协议内容为，一路顺置业于2013年9月30日之前偿还农行烟台分行借款本金46729334.05元及利息16752562.65元；农行烟台分行对一路顺置业抵押的位于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权。农行烟台分行主张其与一路顺置业已办理在建工程抵押登记，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，而一路顺置业在出售涉案房产前并未告知农行烟台分行出售事宜。顾安阳表示对涉案房屋已经被抵押给农行烟台分行的事实不知情，但顾安阳认为关于涉案项目的对外出售情况农行烟台分行是明知的，因为涉案项目是抵押给农行烟台分行作为在建工程抵押，而现在杰座项目很多其他业主已经办理了产权登记，如果农行烟台分行不知情，那么业主无法办理产权登记。农行烟台分行对杰座小区已经存在着部分业主办理了产权登记手续的事实予以认可。农行烟台分行称，一路顺置业在借款期限内，根据房屋销售情况向农行烟台分行缴存销售款项并偿还部分借款，同时提供部分买房人名单，经农行烟台分行审查同意后，农行烟台分行出具解除部分抵押登记的手续，所以出现了部分业主办理了产权登记手续的情形。经一审法院到牟平区住建局和不动产登记中心查询，涉案房屋备案登记在一路顺置业名下，对于一路顺置业提交的商品房预售许可证复印件，不动产登记人员表示是真实的，因时间久远原始档案没有保存。农行烟台分行对此主张即使该预售许可证是真实的，不动产登记中心也应出具书面的盖章证明材料，一路顺置业没有将其与顾安阳签订的商品房预售合同报牟平区房产管理部门和土地管理部门登记备案，违反了城市房地产管理法。一审法院认为，依据烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第183号民事调解书认定的事实，一路顺置业为借款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行烟台分行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行烟台分行对涉案房屋享有抵押权，故顾安阳、一路顺置业签订的购房合同的履行受农行烟台分行的约束。一路顺置业通过出售办理了在建工程抵押的房屋，并以卖房款偿还其借农行烟台分行的借款，该行为农行烟台分行是知晓的。农行烟台分行未于购房人与一路顺置业签订商品房买卖合同前阻止买卖行为发生或告知购房人相关风险责任，应视为农行烟台分行对买卖行为发生的默许或放任，由此产生的不能实现债权的风险责任不能归咎于不知情的善意购买人。顾安阳作为涉案房屋的买受人，根据房屋买卖合同，已经履行了支付全部购房款的合同义务，一路顺置业已将房屋交付顾安阳占有使用，故顾安阳、一路顺置业签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故顾安阳购得涉案房屋的相应权益优先于农行烟台分行的在建工程抵押权。在顾安阳已交付全部购房款后，且没有证据证明顾安阳存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故顾安阳要求一路顺置业与农行烟台分行协助其办理涉案房产的在建工程抵押解除手续，理由正当，予以支持。一路顺置业没有按照买卖合同约定于规定期限内办理产权登记手续，顾安阳要求一路顺置业协助办理涉案房屋所有权登记手续，理由正当，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决：一、一路顺置业和农行烟台分行于判决生效后30日内协助顾安阳办理位于烟台市牟平区杰座小区2号楼1单元4层401号房产的在建工程抵押解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后10日内，一路顺置业协助顾安阳办理位于烟台市牟平区杰座小区2号楼1单元4层401号房产的产权登记手续。案件受理费100元，由一路顺置业负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：农行烟台分行提交2019年3月22日牟平区人民法院（2018）鲁0612民初2735号案法庭审理笔录，证明一审判决认定的“对于一路顺置业提交的商品房预售许可证复印件，不动产登记人员表示是真实的，因时间久远原始档案没有保存”的事实错误。根据烟台市牟平区住房和城乡建设局（以下简称牟平住建局）出具的《关于办理牟平区杰座小区商品房预售许可的情况说明》所载明的“一路顺置业依据上述规定向牟平住建局提交了全部材料（包括在建工程抵押权人同意预售的证明）后，由牟平住建局为其建设的该项目办理了预售许可证。”内容，本院对农行烟台分行的该项主张不予认可。都兴杰系顾安阳母亲。经本院至中信银行牟平支行调查，都兴杰于2010年8月3日向一路顺置业的原法定代表人常勇的银行账户汇款421517元。农行烟台分行对该证据的真实性没有异议，但认为该证据只能证明顾安阳曾经向案外人常勇转过账，不能证明常勇已经将该款项又转账给一路顺置业；顾安阳应当明知常勇与一路顺置业是两个完全不同的民事主体，因此顾安阳没有证据证明曾经向一路顺置业支付过房款；且顾安阳向常勇转账违反了法律法规，也违反了房屋买卖合同的约定。顾安阳对该证据的真实性没有异议，认为根据法院调取的该证据结合一路顺置业给顾安阳出具的收款收据，能够形成完整的证据链，证明顾安阳已经将款项支付给了一路顺置业。本院认为，根据顾安阳与一路顺置业签订的涉案商品房买卖合同中卖方法定代表人处常勇的盖章，结合一路顺置业出具的收到都兴杰421517元房款的收款收据，可以认定常勇收取都兴杰银行汇款421517元系职务行为，都兴杰已代顾安阳向一路顺置业支付全部购房款。另经本院现场调查，涉案房屋已经装修居住。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，顾安阳与一路顺置业于2010年8月3日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定涉案《商品房买卖合同》合法有效并无不当。合同签订后，顾安阳支付全部购房款，且涉案房屋已经装修居住，故顾安阳在购房过程中不存在过错。从交易安全、交易成本等角度出发，应保护购房人的利益。农行烟台分行作为抵押权人，能够有效控制预售许可证的取得，其既可以在设定抵押权时同开发商约定在取得预售许可之前应先清偿其债务，也可以通过出借款项时设定一定的条件限制开发商在未清偿其债务之前不能取得预售许可证，本案中一路顺置业已经取得预售许可证，视为农行烟台分行已经认可一路顺置业销售涉案房屋的行为。农行烟台分行与一路顺置业已经协议确定了还款及解押程序，因一路顺置业未按协议约定履行，致农行烟台分行抵押权未能实现，农行烟台分行不能以此对抗购房户的购房行为。顾安阳基于对开发商销售行为的合理信赖，其购房人的权利应该受到优先的保护。因此，一审法院据此认定顾安阳购得涉案房产的相应权益优先于农行烟台分行的在建工程抵押权符合法律规定。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。农行烟台分行的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司烟台分行负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年八月二十二日书记员  孙嘉慧