四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7025号 原告：李俊伟，男，1992年5月21日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：廖乃潼，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈绥，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都华瑞房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区上沙河铺街611号1层、613号1层。 法定代表人：练渝珊，公司总经理。 委托诉讼代理人：唐小明，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川宝乐佳置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街218号2栋12层1219号。 法定代表人：黄孝光，公司总经理。 委托诉讼代理人：贺磊，四川君益律师事务所律师。 原告李俊伟与被告成都华瑞房地产开发有限公司（简称华瑞公司）、四川宝乐佳置业有限公司（简称宝乐佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊伟的委托诉讼代理人廖乃潼、屈绥，被告华瑞公司的委托诉讼代理人唐小明，被告宝乐佳公司的委托诉讼代理人贺磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李俊伟向本院提出诉讼请求：1.判令华瑞公司向李俊伟承担违约责任40000元；2.判令宝乐佳公司对上述违约责任承担连带责任；3.本案的诉讼费用由华瑞公司、宝乐佳公司承担。事实和理由：华瑞公司为销售其开发的位于成都市锦江区上沙河铺569号华宇广场项目的车位，委托宝乐佳公司对上述车位进行销售。宝乐佳公司遂根据华瑞公司的指示，在华瑞公司位于上述项目的售楼部向李俊伟推销上述车位，并声称公司内部（华瑞公司）有部分优惠车位，只要向其交付4万元的入会费，便能享受华瑞公司8万元的优惠活动。出于对华瑞公司的信任，李俊伟与宝乐佳公司签订《优惠服务协议》，《优惠服务协议》约定，李俊伟向宝乐佳公司缴纳4万元服务费，即可在购买上述车位时抵扣车位价款8万元。《优惠服务协议》签订后，宝乐佳公司以华瑞公司的名义与李俊伟签订《停车位租赁协议》，约定李俊伟以10万元的价格租赁案涉车位，租期20年，租赁期满后自动顺延，李俊伟享有永久使用权。李俊伟分别向宝乐佳公司及华瑞公司支付4万元“会员费”（实为车位购置费）及10万元“租赁费”（实为车位购置费）后，华瑞公司将车位交付给李俊伟。嗣后，李俊伟发现华瑞公司并未向其优惠8万元的车位购置费，李俊伟因未享受8万元车位购置费多次向华瑞公司、宝乐佳公司寻求说法未果。综上，李俊伟认为，华瑞公司与宝乐佳公司系委托代理关系，宝乐佳公司作为代理人与李俊伟签订了《优惠服务协议》，且自始至终没有兑现相关承诺，存在违约行为，华瑞公司作为被代理人，理应对该代理行为承担民事责任，宝乐佳公司应对此承担连带责任。据此，李俊伟多次找到华瑞公司要求退还上述费用，华瑞公司均予以拒绝，李俊伟为维护自己的权益特提起诉讼。李俊伟当庭补充认为，李俊伟签署《优惠服务协议》的合同目的并未实现。因为李俊伟与华瑞公司签订的《停车位租赁协议》实质上是以租代售从而应认定为无效，李俊伟不可能取得案涉车位的产权，且李俊伟购买车位时并未得到优惠。华瑞公司与宝乐佳公司系委托代理关系，而不是包销关系，因此华瑞公司在《优惠服务协议》的履行上存在根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，应当承担违约责任，赔偿李俊伟的损失4万元。又因华瑞公司与宝乐佳公司系委托代理关系，因此，宝乐佳公司应当承担连带责任。 华瑞公司辩称，华瑞公司与宝乐佳公司之间并非委托关系，而是包销代理关系，宝乐佳公司赚取包销基准价格外向承租人收取的服务费，同时承担对在包销期限内未销售的车位有义务买入，包销期限内未完成销售任务履约保证金不予退还等风险；李俊伟与华瑞公司仅存在租赁合同关系，华瑞公司依据《停车位租赁协议》向李俊伟收取租金，并已将车位交付李俊伟使用，华瑞公司不存在违约行为，也未给李俊伟造成任何经济损失，李俊伟要求华瑞公司承担违约责任没有事实和法律依据；本案实为李俊伟与宝乐佳公司之间因《优惠服务协议》而产生的服务合同纠纷，并非李俊伟与华瑞公司之间的商品房销售合同纠纷，李俊伟起诉华瑞公司以商品房销售合同纠纷主张权利，属起诉主体错误。 宝乐佳公司辩称，宝乐佳公司与华瑞公司签订了《华宇车位包销代理合同》，约定宝乐佳公司以包销代理的方式为华瑞公司销售华瑞广场项目的车位，李俊伟所购买（租赁）的车位价格没有超过《车位销售基准价格明细表》，表明李俊伟已经享受到最低优惠价格购买（租赁）车位，宝乐佳公司收取的款项是华瑞公司允许的直接向客户收取的服务费，视作李俊伟向宝乐佳公司支付的佣金；李俊伟与华瑞公司签订《停车位租赁协议》，华瑞公司依约履行了主要义务，没有违约行为；李俊伟与华瑞公司和宝乐佳公司之间分别建立不同的法律关系，李俊伟要求宝乐佳公司在华瑞公司违约的基础上承担连带责任，没有事实基础和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年11月24日，华瑞公司（甲方）与宝乐佳公司（乙方）签订《华宇车位包销代理合同》，约定：甲方委托乙方对甲方开发的华宇广场项目的车位进行销售代理事宜，合作期限自2017年11月15日至2018年11月14日；委托方式为包销代理，乙方按照甲方要求宣传、销售本项目车位，销售合同及认购协议由甲方工作人员负责签订；甲方制定车位销售基准价格，乙方按该车位销售基准价格进行销售；乙方有权根据销售情况及销售节点制定车位销售政策（但应报甲方审核同意后方可执行），在不违反法律法规及政策的前提下，乙方有权向客户收取服务费（根据具体车位情况，每套收取1-4万不等）；乙方根据实际情况向客户收取的服务费，作为乙方开展营销策划活动及代理销售车位的佣金，甲方无需另行向乙方支付佣金或代理费用；甲方购车位款项（车位销售基准价款部分）由甲方财务人员直接收取，服务费部分由乙方指定人员收取，收取款项方各自依法向客户出具收款凭证。合同所附《华宇广场[人防]车位价格表》载明了包括案涉车位在内的楼层、房号、建筑面积、套内面积、分摊面积、基准价格、综合底价，其中案涉车位即车位的建筑面积为35.74平方米，基准价格为105000元，综合底价为105000元。 2017年11月27日，李俊伟（乙方）与宝乐佳公司（甲方）签订《优惠服务协议》，约定：甲方依托自身企业品牌、信用及资源，为乙方从开发商处争取到以下优惠条件购买意向物业。双方经友好协商，本着平等、自愿、公平、诚信的原则，就乙方成为甲方会员，享受甲方提供的购房优惠服务，达成如下协议：乙方购房楼盘：（楼盘名称）华宇广场房，现意向购买车位号2145，乙方的购车位原总价为225000元/个；优惠额度：乙方向甲方缴纳本项目会员服务费40000元，可享受甲方会员在华宇广场项目中的购买车位优惠政策（交纳会员服务费抵扣总购车位款项八万元整），会员服务费不计入购买车位价款，且不体现在购房合同中；优惠期限：2017年11月27日至2017年12月3日，乙方在优惠期限内享有会员优惠服务，优惠期限届满乙方的会员权利即告终止，甲方已收取的购房优惠服务费将不再退还；乙方与开发商签署《停车位租赁协议》，甲方提供会员购车位优惠服务的义务即履行完毕，乙方享有的会员权利即终止，且优惠后的购房总价体现在《停车位租赁协议》内，甲方已收取的购买车位优惠服务费将不再退还；甲方已为乙方提供车位信息咨询、专职人员现场带看、专职人员帮业主挑选最优质车位、专业人员市场分析、合同签约流程签订管控、银行按揭咨询、协助银行完成客户贷款服务等一系列专业增值服务；因乙方已享受房价最高优惠及相应增值服务，故该优惠及增值服务费不提供发票。《优惠服务协议》签订后，李俊伟依约向宝乐佳公司支付40000元，宝乐佳公司向李俊伟出具了收据。 2017年12月1日，李俊伟（乙方）与华瑞公司（甲方）签订《停车位租赁协议》，约定：乙方系华宇广场业主。现乙方拟租赁华宇广场的停车位，停车位位于成都市锦江区，租赁价款为100000元，乙方应于2017年12月1日前支付租赁停车位的定金1000元，余款99000元于2018年1月1日前一次性付清；租赁期限为20年，双方同意上述租赁期届满后若乙方继续使用该车位的，本协议按上述租赁期限自动顺延，双方无需另行签订租赁协议，即乙方享有该车位的永久性使用权（在该车位规划使用年限内），续约期内乙方不再向甲方另行支付租赁费用，但乙方应按照本协议的约定履行义务，应按期缴纳物业管理费等；乙方付清停车位全部租金款项后，甲方在30日内将停车位交付乙方使用。《停车位租赁协议》签订后，李俊伟依约向华瑞公司支付租金100000元，华瑞公司将案涉车位交付李俊伟使用。 庭审中，双方明确在签订《优惠服务协议》前宝乐佳公司已告知李俊伟意向购买的案涉车位为人防车位。 上述事实，有当事人身份证明材料、《华宇车位包销代理合同》、《优惠服务协议》、收据、《停车位租赁协议》等证据以及当事人的陈述在案证实。 本院认为，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，华瑞公司作为案涉人防车位的投资建设者，有权转让案涉人防车位的使用权进而获取收益。据此，华瑞公司与宝乐佳公司签订的《华宇车位包销代理合同》，李俊伟分别与宝乐佳公司、华瑞公司签订的《优惠服务协议》、《停车位租赁协议》等，约定的内容均不违反法律法规的强制性规定，是合同当事人的真实意思表示，应属有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。根据《华宇车位包销代理合同》约定，华瑞公司委托宝乐佳公司按照华瑞公司的要求宣传、销售华宇广场项目车位，车位销售基准价格由华瑞公司制定，宝乐佳公司按照该车位销售基准价格进行销售，表明华瑞公司与宝乐佳公司之间存在委托代理合同关系。同时，华瑞公司授权宝乐佳公司在销售车位时,向客户收取每套1-4万元的服务费,作为开展营销策划活动及代理销售车位的佣金，宝乐佳公司与李俊伟签订《优惠服务协议》并收取40000元会员服务费亦未超出华瑞公司的授权范围。根据查明的事实，《优惠服务协议》中载明了案涉车位的位置、车位号、原价款、优惠额度等，同时载明“甲方就本合同的条款已向乙方进行充分解释和详细说明，乙方已详细了解并阅读以上条款，自愿签署本协议”，由此可知，李俊伟在签订协议时清楚案涉车位的详细信息,并认可案涉车位原价款为225000元，而李俊伟与华瑞公司签订的《停车位租赁协议》中约定的租金为100000元，租赁期限为20年，并注明有永久使用权，证明李俊伟已实际享受了超过80000元的优惠价格。《优惠服务协议》还约定，“乙方与开发商签署《停车位租赁协议》，甲方提供会员购车位优惠服务的义务即履行完毕，乙方享有的会员权利即终止，且优惠后的购房总价体现在《停车位租赁协议》内，甲方已收取的购买车位优惠服务费将不再退还”，李俊伟与华瑞公司签订了《停车位租赁协议》并取得了案涉车位的使用权，故华瑞公司和宝乐佳公司均已实际履行了合同义务。李俊伟提交的证据不能证明华瑞公司与宝乐佳公司存在违约行为，其以未享受车位价格优惠，请求华瑞公司和宝乐佳公司返还40000元服务费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李俊伟的诉讼请求。 案件受理费800元，减半收取400元，由原告李俊伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇一九年八月二十二日 书记员 徐嘉源