河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0923民初1334号原告（执行案外人）：郭庆斌，男，1973年4月21日出生，汉族，住南乐县。原告（执行案外人）：王丽敏，女，1976年6月20日出生，汉族，住南乐县。二原告共同委托诉讼代理人：郭占稳，河南豫石律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：姚萌萌，河南豫石律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：夏梅英，女，1975年8月17日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：王德排，河南启点律师事务所律师。第三人（被执行人）：贾绍志，男，1979年6月30日出生，汉族，住南乐县。第三人（被执行人）：王海停，女，1981年5月8日出生，汉族，住南乐县。原告郭庆斌、王丽敏与被告夏梅英，第三人贾绍志、王海停案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭庆斌、王丽敏及其共同委托诉讼代理人郭占稳、姚萌萌，被告夏梅英及其委托诉讼代理人王德排到庭参加诉讼，第三人贾绍志、王海停经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭庆斌、王丽敏共同向本院提出诉讼请求：1.不得执行（2017）豫0923民诉前保111-2号民事裁定书；2.确认南乐县东方夏威夷4号楼4单元2楼西户房屋产权归原告所有（价值55万元）；3.由被告承担诉讼费。事实和理由：2017年10月13日，原告与第三人贾绍志、王海停夫妇签订房屋买卖合同一份，约定第三人将其南乐县东方夏威夷4号楼4单元2楼西户房产以55万元的价格卖给原告。原告将55万元支付给第三人，第三人将上述房屋的商品房买卖合同原件、购房契税发票原件等交予原告。原告已于2017年10月入住，实际占有并缴纳了水、电及物业管理费等相关费用。原告已经依法取得该房产的全部产权，第三人应当协助原告办理房屋权属变更登记手续，但因开发商原因，双方签订合同时无法办理过户登记，后无法找到第三人，至今未能办理过户登记。因被告与第三人民间借贷纠纷，法院于2017年12月6日查封了上述房产，因第三人未履行生效判决确定的义务，被告向法院申请执行，法院决定拍卖该房产。原告为此提出了执行异议申请，本院裁定驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，特此诉讼。被告夏梅英辩称，原告与第三人之间是否签订买卖合同以及买卖合同的真实性目前无法确定。根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十六条规定，不动产登记是物权归属的根据，记载于不动产登记之上是不动产变更登记的生效条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议问题的若干问题的规定》第二十八条，必须同时具备四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院才应予支持。在买卖合同待定，以及未登记在原告名下的情况下，应当驳回原告的诉讼请求。第三人贾绍志、王海停未到庭参加诉讼，未发表陈述意见、质证意见，亦未提交证据，视为其放弃相应诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交其与第三人签订的房屋买卖合同、房款收到条各一份，借款条复印件3页，城关派出所证明一份，商品房买卖合同一份，南乐县房地产管理所维修资金收据、安阳市冶都地产开发有限公司收据各一份，税收缴款书2联，销售不动产统一发票3联，拟证明原告与第三人就诉争房产在法院查封之前已签订房屋买卖合同并结清房款。被告质证认为，对其真实性有异议，借条中“王海亭”与第三人王海停无法核实是同一人，收到条及借条系贾绍志向郭庆斌借款而产生的借款纠纷，且借条中明确显示将诉争房产做抵押，更能证实买卖合同不能成立。本院经审查认为，房屋买卖合同、房款收到条和借款条复印件，有3位证人证言和贾绍志在询问笔录中的陈述事实相互印证，且原告持有诉争房产的商品房买卖合同以及相关契税发票原件，对其真实性本院予以确认。借条中所签“王海亭”与王海停不一致，系个人书写习惯与户籍登记的差异，不足否定王海停签字确认借条所载内容。至于借条所载以房抵押贷款，系借款当时第三人对借款所做担保的意思表示，而非签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，与其后双方签订房屋买卖合同内容不相违背，不影响合同效力。2.原告提交室内照片5张、自来水公司抄水表通知单一份、物业费收据2张、水费收据4张、空调费收据1张、电费收据8张、燃气费表格一份，拟证明原告在法院查封之前已经入住诉争房屋。被告质证认为，无法核实该照片的真实性及由来，不能证实原告已经入住该房屋；自来水公司抄水表通知单没有任何单位的签字与盖章，也不是正式的发票，无法核实系原告交纳的水费；水费收据4张日期均显示为2018年以后，无法证实原告在2017年12月5日前已经实际入住，且收据显示人名为“王利敏”，而本案原告是“王丽敏”；电费收据8张、燃气费表格一份均不显示何时过户到原告名下，也无法证实燃气费和电费是二原告实际缴纳和消费。本院经审查认为，物业费收据（客户联）2支，均加盖有东方夏威夷业主委员会收费专用章，记载物业费期限为2017年8月31日至2019年8月31日，缴费人均为“4-4-202王利敏”，对其内容的真实性本院予以确认，能够证明原告缴纳了2017年8月31日至2019年8月31日期间的物业费。南乐县华润燃气有限公司出具的燃气费清单载明，诉争房屋自2017年10月至2019年1月前从未间断使用燃气，亦未曾出现欠费状态，用户名为郭庆斌，亦可以佐证诉争房屋一直有人居住使用。结合在案其他证据，原告购买诉争房屋后即入住至今客观真实，本院予以确认。3.原告提交南乐县不动产登记中心情况说明1份、证人证言3份、视频光盘1张，拟证明买卖房屋时不能办理登记，到2018年5月份才可以办理登记。被告质证认为，原告知道能办理不动产证时，应当立刻向不动产中心申请相关手续，且商品房买卖合同已经在南乐县房产中心备案，原告既没有变更备案，也没有办理不动产登记，因此不能对抗执行。证人证言属于易变言辞，三人均说原告与第三人签订买卖合同当时其三人在现场，但是房屋买卖合同没有三证人的证明，不能证实其所述的内容。视频光盘上的人是王海停，对光盘内容真实性无法核实，是否存在剪辑、是否存在胁迫无法核实，并且证据的由来无法查清，房屋买卖合同实为贾绍志欠郭庆斌借款而以房产作为抵押而产生的抵押担保借款合同。本院经审查认为，视频光盘中王海停陈述内容与三证人证言以及在案其他证据一致，能够相互印证，且无相反证据予以推翻，对其内容真实性本院予以确认。不动产登记中心情况说明证明，2018年5月之前诉争房产无法办理转移业务，非因原告原因所致，本院予以确认。4.本院对贾绍志的询问笔录一份，被告质证认为，按照交易习惯应当在签订买卖合同后再付房款，而笔录中贾绍志陈述在签订合同之前已经付清房款，且有转账和现金，应当核实转账情形来证实付款情况。本院经审查认为，询问笔录系本院对贾绍志本人陈述内容的记录，其内容与在案其他证据相互印证，对其陈述内容真实性本院予以确认。至于签订书面合同与交付房款的先后顺序，法律并无强制规定，交易习惯亦无定例。签订书面合同是对双方经协商达成合意的书面记载，交付房款于达成合意后、签订书面合同前的情况亦属可能。故被告质证意见不能成立，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭庆斌和贾绍志原有民间借贷关系。2016年10月13日，贾绍志及其妻子王海停共同向郭庆斌出具借条3支，共计39万元。2017年10月13日，原告与第三人协商，第三人将其所有的南乐县东方夏威夷4号楼4单元2楼西户房产以55万元转让与原告，原告以上述债权抵作部分购房款，并现金补足差额。当日，原告将上述3支借条及16万元现金一并交付第三人，第三人王海停向原告出具金额55万元的收条1支，第三人将其与安阳市冶都地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、购房契税凭证原件以及房屋钥匙交与原告。双方随即签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方（第三人）自愿将东方夏威夷4号楼4单元2楼西户一套面积为121.22平方米，包括地下储藏室一间出售给乙方（原告）；二、楼房价格为55万元，乙方将房款一次性付清甲方，甲方向乙方出具收款条；三、甲方在收到乙方房款当日须将房屋钥匙交给乙方，并将原购买房屋的收款条等有关资料一并交给乙方；四、甲方应协助乙方办理房产过户、登记手续；五、甲方向乙方交付楼房钥匙时，房屋所有权转移给乙方所有；六、甲方保证该房产无任何争议。随后，原告入住该房屋至今。因东方夏威夷4号楼大约于2018年5月在南乐县不动产登记中心开始办理转移业务，贾绍志自2017年11月28日入狱服刑至2019年5月份，诉争房屋迄未办理产权转移登记。夏梅英与贾绍志、王海停民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理前，夏梅英于2017年12月5日向本院申请诉前保全，2017年12月6日本院作出（2017）豫0923民诉前保111-2号民事裁定书，对贾绍志名下的诉争房产予以诉讼保全。案件进入执行程序后，因贾绍志、王海停未履行生效法律文书确定的义务，本院于2019年2月12日依据上述裁定书发出查封公告并张贴。郭庆斌、王丽敏得知后，以其系房产所有权人为由，提出排除执行异议。经审查，本院于2019年3月4日作出（2019）豫0923执异4号执行裁定，驳回郭庆斌、王丽敏的异议请求。郭庆斌、王丽敏不服该裁定结果，遂提起本诉。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郭庆斌、王丽敏作为异议人，其要求排除对诉争房屋的执行需要同时满足以下条件：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案查明的事实看，在人民法院查封诉争房屋之前，郭庆斌、王丽敏已与贾绍志、王海停签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应当认定合法有效；郭庆斌、王丽敏支付全部价款并入住，其未办理过户登记，系因南乐县不动产登记中心大约于2018年5月才开始办理转移业务，且贾绍志自2017年11月28日入狱服刑至2019年5月份，非因郭庆斌、王丽敏自身原因。故依据上述法律规定，郭庆斌、王丽敏的第一项诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于确认诉争房屋所有权问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，郭庆斌、王丽敏所举证据已足证明其为诉争房屋的真实权利人，已详上述，故其确认诉争房屋归其所有的请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行（2017）豫0923民诉前保111-2号民事裁定书；二、确认南乐县东方夏威夷4号楼4单元2楼西户房屋产权归郭庆斌、王丽敏所有；三、驳回郭庆斌、王丽敏的其他诉讼请求。案件受理费9300元，由贾绍志、王海停负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。本院（2019）豫0923执异4号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  冯利敏审判员  武益新审判员  王晓伟二〇一九年八月十二日书记员  李 明