太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初6338号   原告：安逸物业集团有限公司，住所地太原市小店区新寇庄北街****楼**，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：赵亮，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：解达，山西云石律师事务所律师。   委托诉讼代理人：秦静静，山西云石律师事务所实习律师。   被告：刘晓玲，女，1971年2月19日出生，汉族，住太原市。   原告安逸物业集团有限公司与被告刘晓玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西佳泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人解达、秦静静到庭参加诉讼，被告刘晓玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   安逸物业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年9月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费10478.1元，支付截止起诉之日逾期缴纳的物业服务费违约金10478.1元，并承担截止偿还欠款之日的逾期付款违约金；2、判令被告支付2014年9月1日至2019年12月31日期间拖欠的电梯费3542.5元，支付截至起诉之日逾期缴纳的电梯费违约金3542.5元，并承担截止偿还欠款之日的逾期付款违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月27日，原、被告签订了《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》，约定由原告为领秀长风·悦秀园提供物业管理服务，被告依据本协议向原告交纳物业管理费用。原告在服务期间工作始终兢兢业业，圆满完成了前期物业服务合同约定的服务事项。然而被告自2014年9月1日至今无理由拒不交纳物业服务费、电梯费，经原告多次催要都无动于衷，被告拒绝缴纳物业服务费、电梯费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费业主的正当合法权益。为维护原告的合法权利，现特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。   刘晓玲未到庭亦未提交书面答辩意见。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告安逸物业集团有限公司经营范围包括物业管理、物业服务，被告刘晓玲系涉案房屋太原市双塔南路70号明泰·领秀长风第1幢1单元03层02号房业主，涉案房屋建筑面积137.51平方米。2013年8月26日，原告（乙方）与明泰地产集团有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同就甲方以协议方式选聘乙方提供前期物业服务做了约定。合同约定：管理区域内的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅：1.60元/月·平方米；电梯运行费：0.48元/月·平方米；商业物业：2元/月·平方米。   2014年7月27日，原告安逸物业集团有限公司（甲方）与被告刘晓玲（乙方）签订《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》，甲乙双方就提供前期物业管理服务事宜作了相关约定。合同约定：物业管理服务费用由乙方按年度预交，提前两个月预交下一年度物业管理费。住宅物业费按建筑面积收取，2014年9月1日起，按政府相关收费标准收取，为给予业主优惠，标准定为1.2元/平方米/月；电梯费按建筑面积收取：0.4元/平方米/月。合同还约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日千分之三交纳违约金，逾期达30日以上时甲方可停止向乙方提供所欠费用相关的物业服务或供给。合同还约定了其他权利义务。被告至今仍居住在该小区内，享受原告提供的物业服务。截止诉前，被告现欠付原告2014年9月1日至2019年12月31日的物业费、电梯费。对被告欠款事宜，原告多次上门催缴，但是被告一直未缴纳欠费，原告诉至本院。   上述事实，有原告提交的《明泰·领秀长风项目住宅房认购协议书》、《前期物业服务合同》、《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》、业主临时规约、承诺书、催缴通知以及庭审笔录等材料在卷佐证，本院予以确认。   本院认为，原告与明泰地产集团有限公司签订《前期物业服务合同》、原告安逸物业集团有限公司与被告刘晓玲签订的《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。被告刘晓玲作为太原市双塔南路70号明泰·领秀长风第1幢1单元03层02号房业主，在享受原告提供的服务的同时，应当按照《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》的约定按时足额交纳相关物业服务费用。关于原告主张的物业服务费10478.1元、电梯运行费3542.5元，共计14020.6元，有前期物业服务协议、领秀长风·悦秀园缴费通知单、太原市领秀长风·悦秀园小区住宅物业服务等级与收费标准为证，可以形成证据链，证明被告未缴纳物业费的事实及其应缴纳物业费总额，故原告该项请求本院予以支持。《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》约定“对未能按时足额交纳物业服务费用的业主，应按每日千分之三的标准向甲方支付违约金”，因该约定标准过高，本院以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故本院酌情以原告未缴纳物业费的总额的30%予以认定违约金为4206元。被告刘晓玲经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利、民事权利的放弃，不影响本院根据查明的事实依法裁判。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告刘晓玲于本判决生效后十日内支付原告安逸物业集团有限公司物业管理费、电梯费共计14020.6元；   二、被告刘晓玲于本判决生效后十日内支付原告安逸物业集团有限公司违约金4206元；   三、驳回原告安逸物业集团有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取251元（原告已预交），由被告刘晓玲负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 安 沛     二〇一九年八月二十六日   书记员 尹旭芳   附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》   第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条、当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分造成的损失”。《物业管理条例》第四十二条、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条：被告经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。