北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初17258号原告（反诉被告）：北京柏林恒丰酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路****楼（国家广告产业园区孵化器**）。法定代表人：周柏南，经理。委托诉讼代理人：唐胜敏，浙江研墨律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京锦绣金盛酒店管理有限公司，住所地北京，住所地北京市西城区禄长街头条****101>法定代表人：张民，董事长。委托诉讼代理人：祁从军，北京正寰律师事务所律师。第三人：北京世纪金工投资有限公司，住所地北京，住所地北京市西城区培育胡同**>法定代表人：赵钢，董事长。委托诉讼代理人：田胜彩，北京市百瑞律师事务所律师。第三人：盛合华瑞（北京）国际投资管理有限公司，住所地北京市，住所地北京市海淀区北太平庄路****楼****法定代表人：刘国防。委托诉讼代理人：冷迅，男，1993年7月20日出生，汉族，公司员工。本院于2018年2月14日立案受理原告（反诉被告）北京柏林恒丰酒店管理有限公司（以下简称柏林公司）与被告（反诉原告）北京锦绣金盛酒店管理有限公司（以下简称锦绣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2018年10月12日作出（2018）京0102民初10936号民事判决书。锦绣公司不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年1月30日作出（2019）京02民终975号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2018）京0102民初10936号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院于2019年4月3日重新受理后，依法追加北京世纪金工投资有限公司（以下简称世纪公司）、盛合华瑞（北京）国际投资管理有限公司（以下简称盛合公司）作为第三人参加诉讼，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柏林公司法定代表人周柏南及委托诉讼代理人唐胜敏，被告（反诉原告）锦绣公司委托诉讼代理人祁从军，第三人世纪公司委托诉讼代理人田胜彩，第三人盛合公司委托诉讼代理人冷迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏林公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告房屋租金469万元及房屋使用费231万元（自2016年12月1日起至2018年3月31日止），并赔偿利息损失（自2016年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。事实和理由：原、被告于2012年12月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由原告将坐落于北京市西城区XX号4508．90平方米，加建面积5-6层出租于被告用于商业使用，租赁期限自2012年12月1日至2022年11月30日，租期10年，租金按年计算，按年支付，前5年2012—2016年租金480万元，后五年2017年—2021年租金为520万元。水、电、暖费甲方按国家商业标准收取，其中水费6．21元∕吨，电费1．20元∕度，暖气费38元∕每平方米，按国家调整而调整。无租赁保证金。各期租金以支票、现金形式支付给原告，被告于合同签订后依约于每年10月1日前，按年支付了房屋租金，原告也于签订合同后按双方约定，将XX号物业交付被告使用，被告加盟速伯艾特（北京）国际酒店管理有限公司（以下简称速伯公司），在租赁物业上经营“速8酒店”正常商业经营使用。2016年12月1日前，被告均依约向原告支付了相应租期内租金。截至2016年12月1日至今未向原告支付房屋租金。被告锦绣公司辩称，不同意原告诉讼请求。租金不同意支付，原告没有权利收取469万元租金。房屋使用费不同意支付，这个是违章建筑，违章建筑下权利来源没有根据。反诉原告锦绣公司向本院提出反诉请求：1．依法确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》于2016年10月13日解除；2．依法判决被反诉人返还反诉人房屋租金644383．56元（计算时间：从2016年10月13日至2016年11月30日）。事实和理由：反诉人与被反诉人于2012年10月1日签订《房屋租赁合同》，协议签订后，反诉人按合同约定向被反诉人交纳房屋租金，实际交到2016年11月30日。因世纪公司于2016年10月13日解除了与盛合公司的房屋租赁合同，致使反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同丧失了赖以存在的基础，致使反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同也于2016年10月13日解除。因此，被反诉人应当返还反诉人交纳的从2016年10月13日至2016年11月30日的房屋租金644383．56元。反诉人认为：依据上述事实及相关法律规定，反诉人与被反诉人之间的租赁合同已于2016年10月13日解除，故反诉人请求法院确认反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同于2016年10月13日解除。同时，反诉人要求被反诉人退还其已经支付的房屋租金644383．56元。反诉被告柏林公司辩称，不同意反诉请求。被告反诉请求没有事实依据法律依据。即使解约仅影响后续履行，不影响合同效力，不会存在直接导致合同解除的问题，这是合同相对性决定的。被告要求原告返还2个月租金没有事实依据，我公司取得租金是双方合同约定，现在合同没有解除。被告与管理人世纪公司2017年12月25日签订房屋租赁合同，因管理人与盛合公司并未解除合同，因此在前边合同未解除、未交房办理结算的情况下，世纪公司与被告的合同无法履行。世纪公司存在一房两租，被告与世纪公司恶意串通。第三人世纪公司述称，合同是解除了。我公司的合同约定盛合公司2016年6月26日支付第二次房租，一直没付，我公司找不到人。我公司2016年10月11日发函解除合同，也给了实际使用人锦绣公司。盛合公司收到并回函，表示不同意解除，同意支付租金。但实际到现在没有支付租金。我公司找不到盛合公司，要求锦绣公司腾退，锦绣公司也没腾退。2017年12月26日，我公司直接跟锦绣公司签订合同，租金从2018年起算，我公司还让锦绣公司支付了2017年全年的使用费300万元。第三人盛合公司述称，我公司一直没有收到世纪公司解约函。我公司一直交房租。2016年10月1日前，我公司问世纪公司交房租的事，世纪公司说不着急交，节后通知我公司，我公司就等通知。后边我公司协商签署协议的事。我公司2016年9月30日还正常交房租。我公司跟柏林公司是合作经营，我们之间的合同是正常履行。本院经审理认定事实如下：位于北京市西城区**房屋**含平房**、地下室**及**楼房**，在宣全字第03538号《房屋所有权证》上记载的所有权人为北京无线电仪器厂，建筑面积为4508．90平方米（以下简称诉争房屋）。北京无线电仪器厂将诉争房屋交由世纪公司对外出租经营。2011年12月23日，世纪公司（甲方）与盛合公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方经营连锁酒店，房屋租赁期自2011年12月26日至2022年12月25日。房屋年租金为150万元，每半年支付一次，支付日期为每年6月26日前及12月26日前，从2017年12月26日起年租金调整为160万元。合同第七条第（五）约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达0．5万元的……7、将该房屋整体转租给第三人。2012年7月1日，盛合公司与柏林公司签订《房屋租赁合同》，该合同内容有：“出租方（甲方）盛合公司（衣龙），承租方（乙方）恒丰公司（周柏南）。第一条租赁房屋基本情况，该租赁房屋为坐落于北京市西城区XX号，以及甲方提供基础办公装修给予乙方经营使用，乙方拥有甲方承租房屋的使用权。该房屋共由两处建筑物构成，其中有产权证的面积4508．90平方米，5－6层为加建面积（2000多平方米），共合计使用面积7000平方米。第三条房屋用途，该房屋用途为商业。第五条租赁期限，（一）该房屋租赁期自2012年9月1日到2022年8月30日。第六条租金及其他费用标准，（一）租金支付方式，每年250万元，该房屋租金在租赁期内不存在涨幅，租赁期10年共计租金2500万元，租金为一次性付清。”2012年10月1日柏林公司与锦绣公司签订《房屋租赁合同》，该合同内容有：“出租方（甲方）柏林公司，承租方（乙方）锦绣公司。第一条物业基本情况，甲方同意将其承租的物业：北京市西城区XX号，以及甲方提供基础办公装修给予乙方经营使用，乙方拥有甲方承租房屋的使用权。第二条房屋状况，（一）该物业有产权部分面积4508．90平方米，加建面积为5、6层。第三条房屋用途，该物业用途为商业。第五条租赁期限，（一）该物业租赁期自本协议由2012年12月1日起生效，到2022年11月30日起终止，共计10年。第六条租金及其他费用标准，（一）租金支付方式，年租金为一次性付清，本合同签订之日起7日内一次性付清第一年的房租，前五年2012年－2016年租金为480万元，后五年2017年－2021年租金为520万元。（二）乙方应将租金以支票或现金等形式直接支付给甲方，乙方应按约定日期及时支付租金，支付时间为每年的10月1日之前。”锦绣公司在合同签订后收到了柏林公司交付的租赁房屋，并加盟速伯公司以“速8酒店”对外经营。柏林公司收到了锦绣公司支付的截至2016年11月30日以前的全部租金，自2016年12月1日起，锦绣公司未再支付柏林公司租金。2016年10月11日，锦绣公司收到世纪公司向盛合公司发出的《解除通知书》，主要内容为：盛合公司从2016年6月27日起一直拖欠租金及电费等费用，且将房屋整体转租，严重侵害世纪公司的合法权益，世纪公司通知盛合公司租赁合同于2016年10月13日解除，通知书抄送锦绣公司。2016年10月13日，锦绣公司将《解除通知书》通过微信发送给了柏林公司法定代表人周柏南。审理中，柏林公司主张其收到锦绣公司发送的消息后，告知了盛合公司的实际控制人衣龙，此后各方一直在洽谈此事。关于未支付租金的原因，锦绣公司主张世纪公司与盛合公司的租赁合同已于2016年10月13日解除，盛合公司与柏林公司、柏林公司与该公司的租赁合同也应当同时解除，故该公司无须再向柏林公司支付租金。关于世纪公司是否具有合同解除权的问题。世纪公司主张解除合同的理由为：一、盛合公司拖欠租金、电费等费用；二、盛合公司未经该公司同意将房屋整体转租。针对以上理由，柏林公司、盛合公司主张：一、盛合公司并非拖欠租金，而是世纪公司以财务问题为由拒收租金；二、世纪公司知道转租事宜。针对租金问题，柏林公司向本院提交了：1、银行转款明细，证明2016年9月29日衣龙向锦绣公司转款75万元。柏林公司、盛合公司主张为了便于锦绣公司开具发票，此前盛合公司向世纪公司支付租金均是先由盛合公司将租金转给锦绣公司，再由锦绣公司交给世纪公司，由世纪公司给锦绣公司开具发票。锦绣公司主张该公司收到75万元后告知了世纪公司，但世纪公司以盛合公司违约为由，要求盛合公司亲自交付，该公司就将75万元退还给了盛合公司。世纪公司主张该公司知道该75万元，但由于当时已经知道盛合公司将房屋整体转租，该公司认为盛合公司已经构成违约，故要求盛合公司到场处理。盛合公司认可锦绣公司已将75万元退还，也认可知道世纪公司的银行账户。2、电话通话录音，证明2016年9月30日盛合公司工作人员秦振孟给世纪公司杨主任打电话，主动要求交租金，但杨主任说财务正在整账，等等再说。世纪公司对该证据的真实性不予认可，并主张该证据也不能证明该公司拒收租金。针对转租问题，柏林公司主张租金是由锦绣公司直接支付给世纪公司，世纪公司给锦绣公司开具发票，故世纪公司知道房屋转租给了锦绣公司。世纪公司则主张盛合公司向该公司提交了《关系说明》，该公司一直认为锦绣公司是盛合公司的子公司，并不知道转租事宜。盛合公司主张该公司与柏林公司之间系合作经营，不涉及转租，没有告知世纪公司的义务。关于世纪公司与盛合公司之间的租赁合同是否解除问题。世纪公司向本院提交了以下证据：一、2016年10月11日，世纪公司向盛合公司出具的解除《房屋租赁合同》通知书。盛合公司主张该公司未收到该通知书。二、盖有盛合公司公章的授权书（日期2015年11月19日）、致函（日期2015年12月6日）、地址确认书、杨文利、地址确认书件，主要内容有：盛合公司授权杨文利全权代表该公司与世纪公司接洽诉争房屋租赁事宜，盛合公司的通讯地址为：北京市朝阳区潘家园路劲松七区725号格林豪泰酒店院内商务办公区。盛合公司认可杨文利系该公司员工，但主张该公司并未通过杨文利收到解除通知书。三、EMS快递单、业务申请单、发票，该证据显示：2016年10月11日，世纪公司通过EMS分别向盛合公司的注册地址北京市海淀区北太平庄路15号3号楼六层602室及上述北京市朝阳区潘家园路劲松七区725号格林豪泰酒店院内商务办公区邮寄解除《房屋租赁合同》通知书，其中：北京市海淀区北太平庄路15号3号楼六层602室的邮件被退回；世纪公司主张北京市朝阳区潘家园路劲松七区725号格林豪泰酒店院内商务办公区的邮件已妥投，但未提交相应证据。盛合公司对证据的真实性认可，但主张该公司并未收到邮件。四、盖有盛合公司公章的《关系说明》（日期2015年12月8日），主要内容为：盛合公司告知世纪公司，锦绣公司属于该公司的下属子公司，以该公司股东承包形式进行统一经营管理。盛合公司对该证据的真实性不予认可。五、盖有盛合公司及北京湖畔青蛙投资有限公司公章的《就：解除通知书的回复》（日期2016年11月9日）、《委托书》（日期2016年11月3日），主要内容为：盛合公司委托北京湖畔青蛙投资有限公司全权办理与世纪公司《房屋租赁合同》事宜，盛合公司已收到解除《房屋租赁合同》通知书，但不同意单方面解约，同意交清租金、电费等费用。盛合公司对该证据的真实性不予认可，并申请对回复函上的公章进行司法鉴定。关于盛合公司与柏林公司之间的租赁合同问题，柏林公司还向本院提交了以下证据：一、盛合公司向北京现代佰隆物业管理有限公司（以下简称佰隆公司）、衣龙出具的《授权书》（日期2012年7月1日），主要内容为：盛合公司委托佰隆公司及其法人衣龙办理与柏林公司之间关于诉争房屋的租赁事宜。世纪公司对该证据的真实性不予认可。盛合公司对该证据的真实性予以认可。二、盛合公司、佰隆公司向周柏南出具的《授权委托书》（2011年12与30日），主要内容为：盛合公司、佰隆公司委托周柏南为该公司的代理人，代表该公司处理有关诉争房屋的租赁事宜。世纪公司对该证据的真实性不予认可。盛合公司对该证据的真实性予以认可。三、盛合公司、佰隆公司出具的《收款说明》，主要内容为：柏林公司已向盛合公司付清10年房屋租金2500万元。世纪公司对该证据的真实性不予认可。盛合公司对该证据的真实性予以认可。四、有衣龙签字的《责任说明书》（日期2014年3月31日），主要内容为：柏林公司把10年房屋租金2500万元一次性交给了衣龙。世纪公司对该证据的真实性不予认可。盛合公司对该证据的真实性予以认可。五、盖有北京无线电仪器厂公章的《委托书》，主要内容为：北京无线电仪器厂委托佰隆公司对诉争房屋进行物业管理及房屋出租。世纪公司对该证据的真实性不予认可。盛合公司主张该证据与该公司无关。六、佰隆公司向周柏南出具的《委托书》，主要内容为：佰隆公司将诉争房屋出租给周柏南，租期10年，自2011年11月1日至2021年10月31日。该《委托书》上盖有北京无线电仪器厂的公章。世纪公司对该证据的真实性不予认可。盛合公司对该证据的真实性予以认可。七、佰隆公司与周柏南签订的《房屋租赁合同》（日期2011年6月30日），约定：佰隆公司将诉争房屋出租给周柏南，租期自2011年11月1日至2026年10月31日。世纪公司对该证据的真实性不予认可。盛合公司对该证据的真实性予以认可。关于出现上述佰隆公司和衣龙的原因，盛合公司主张该公司与佰隆公司、衣龙系合作关系，佰隆公司、衣龙协助该公司出租诉争房屋，最终以该公司与柏林公司签订的《房屋租赁合同》为准。2017年12月1日，锦绣公司向世纪公司支付租金300万元。世纪公、锦绣公司主张该租金系2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金。2017年12月25日，世纪公司与锦绣公司签订《房屋租赁合同》，该合同内容有：“甲方世纪公司，乙方锦绣公司。第一条甲方受房屋产权方北京无线电仪器厂委托，全权代理房屋出租事宜。甲方出租给乙方的房屋，地址为北京市西城区，地址为北京市西城区**．90平方米。其中原楼房西侧平房237．30平方米及东侧平房16．10平方米，共计253．40平方米，已拆除辟为本楼附属停车场。乙方接受所租房屋全部现状，同意承租。乙方在该房屋上自行加建的5层、6层建筑，不包含在甲方的出租面积内，甲方对此不负任何责任和义务。第二条乙方租赁上述房屋的用途为经营连锁酒店。第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2017年12月26日至2024年12月25日。第四条租金、其它费用及付款方式，（一）甲乙双方议定的上述房屋前三年每年租金为300万元，每年租金实行预付，每半年支付一次。第一次应在2017年12月26日前支付，第二次应当在2018年6月26日前支付，以此类推。甲乙双方商定从2020年12月26日起，每年租金调整为315万元，付款方式同前。”锦绣公司主张由于柏林公司未能解决与世纪公司、盛合公司之间的纠纷，导致该公司无法正常使用诉争房屋经营，该公司为了减少损失，便向世纪公司交纳房屋租金并签订了《房屋租赁合同》。本案审理中，经柏林公司申请，本院对锦绣公司的银行存款300万元采取了保全措施。本院认为：柏林公司与锦绣公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，除正式房屋外，租赁房屋中还加建了5层、6层房屋，而加建的房屋未取得建设工程规划许可证，故该合同为部分无效的房屋租赁合同，即关于正式房屋部分的约定有效，关于加建房屋部分的约定无效。本案的争议焦点为：世纪公司向盛合公司发出的《解除通知书》是否发生了解除合同的效力。本院认为，首先，关于解除权问题，根据世纪公司与盛合公司间的租赁合同约定，盛合公司未按照合同约定支付租金达30日或将房屋整体转租的，世纪公司有权解除合同并收回房屋。关于租金问题，盛合公司应当于2016年6月26日前支付下半年房租，但盛合公司实际于2016年9月29日向锦绣公司转款75万元用于支付下半年房租，已经构成根本违约，柏林公司、盛合公司主张是世纪公司拒绝收款并提交了电话录音，但该电话录音不能证明世纪公司在合同正常履行期间内拒付租金，对柏林公司、盛合公司的主张，本院不予采信。关于转租问题，柏林公司、盛合公司均未提交证据证明将双方之间的转租事宜告知了世纪公司并经过了世纪公司的同意，盛合公司主张双方系合作经营并非转租，与双方之间的租赁合同约定不符，本院不予采信，故盛合公司未经世纪公司同意将房屋整体转租给柏林公司，构成根本违约。综上，盛合公司未按合同约定支付租金及将房屋整体转租的行为构成根本违约，达到了双方合同约定的世纪公司解除合同的条件，世纪公司具有合同解除权，可以直接通过发送解除合同通知的方式解除合同。其次，关于解除合同通知是否送达给盛合公司的问题，世纪公司向本院提交了盖有盛合公司公章的送达地址确认文件、联系人文件及回函，盛合公司对上述文件均不予认可并申请对回函上的公章进行司法鉴定。根据本案查明的事实，世纪公司向盛合公司的注册地址、上述地址确认文件上的地址、租赁房屋地址分别发送解除合同通知，注册地址无人签收，地，注册地址无人签收，地址确认文件地址盛合公司不予认可使用人锦绣公司签收，锦绣公司收到后将解除合同通知发给了柏林公司的法定代表人周柏南，柏林公司则当庭陈述周柏南已告知了衣龙、各方之后一直在协商，根据柏林公司、盛合公司认可的证据，衣龙系盛合公司出租诉争房屋的代理人，周柏南亦曾作为盛合公司诉争房屋租赁事宜的代理人，周柏南、衣龙收到解除合同通知应视为盛合公司收到了通知。综上，虽然盛合公司对于回函上的公章不予认可，但通过现有证据已可以证明盛合公司应当收到了世纪公司的解除合同通知，故盛合公司对于回函上公章的鉴定申请已无必要，本院不予准许。综上所述，世纪公司具有合同解除权，其发出的解除合同通知发生了解除合同的效力，结合本案实际情况，本院确认世纪公司与盛合公司之间的合同于解除合同通知书载明的2016年10月13日解除。世纪公司与盛合公司之间的租赁合同解除后，转租合同亦无法继续履行，故盛合公司与柏林公司、柏林公司与锦绣公司之间的租赁合同也应同时解除，锦绣公司要求确认与柏林公司之间的租赁合同于2016年10月13日解除的反诉请求，于法有据，本院予以支持。由于世纪公司已与锦绣公司签订了租赁合同，故已不存在房屋的返还问题，根据本案具体情况，合同解除后即2016年10月14日后的房屋使用费及租金应由锦绣公司直接向世纪公司交纳，故对柏林公司要求锦绣公司支付2016年12月1日之后租金及使用费并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。相应地，柏林公司应将收取的2016年10月14日至2016年11月30日的房屋租金返还给锦绣公司，锦绣公司要求柏林公司返还租金的反诉请求，于法有据，但期限和数额有误，本院予以调整，对此项反诉请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京柏林恒丰酒店管理有限公司与北京锦绣金盛酒店管理有限公司于二〇一二年十月一日签订的位于北京市西城区XX号的《房屋租赁合同》中关于五层、六层部分的约定无效。二、确认北京柏林恒丰酒店管理有限公司与北京锦绣金盛酒店管理有限公司于二〇一二年十月一日签订的位于北京市西城区XX号的《房屋租赁合同》中关于正式房屋部分的约定于二〇一六年十月十三日解除。三、本判决生效之日起七日内，北京柏林恒丰酒店管理有限公司退还北京锦绣金盛酒店管理有限公司二〇一六年十月十四日至二〇一六年十一月三十日的房屋租金632258．06元。四、驳回北京柏林恒丰酒店管理有限公司的诉讼请求。五、驳回北京锦绣金盛酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果北京柏林恒丰酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，由北京柏林恒丰酒店管理有限公司负担（已交纳）。反诉费5122元，由北京锦绣金盛酒店管理有限公司96元（已交纳），由北京柏林恒丰酒店管理有限公司负担5026元（本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由北京柏林恒丰酒店管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 俊审 判 员  田晓昕审 判 员  徐澜涛二〇一九年八月十五日法官助理  王德林书 记 员  林 彤