黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终688号上诉人（一审被告）：赵海峰，男，1963年6月7日出生，汉族，住北安市。被上诉人（一审原告）：郭淑华，女，1966年3月16日出生，汉族，个体业主，住北安市铁**。委托诉讼代理人：刘忠喜，黑龙江刘忠喜律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑河市万通房地产开发有限责任公司，住所地黑河市合作区通江路雅苑小区****。法定代表人：陈兆福，该公司总经理。上诉人赵海峰因与被上诉人郭淑华、黑河市万通房地产开发有限责任公司（以下简称万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2019）黑1181民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人赵海峰，被上诉人郭淑华及其委托诉讼代理人刘忠喜、被上诉人万通公司到庭参加询问。本案现已审理终结。赵海峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判赵海峰退还郭淑华103,955元；2.一、二审诉讼费由郭淑华负担。事实和理由：赵海峰与郭淑华无权结算架子管租赁费予以认定为总购房款255,355元。段辉出具收据写明了总房款中121,400元抵架子管租赁费用，也说明赵海峰没有收到该笔费用。现因案涉房屋被法院另案查封，郭淑华不能得到本案中案涉的房屋，赵海峰只能退还收到的现金，没有收到的购房款应由郭淑华按照架子管租赁合同与案外人另行解决。郭淑华辩称，一审法院认定事实清楚、证据采信确实充分，作出的判决合理合法。赵海峰上诉请求没有法律依据和事实依据，不能成立。万通公司辩称，同意一审判决。郭淑华向一审法院起诉请求：1.解除郭淑华与万通公司签订的《绿海家园房屋认购书》；2.万通公司与赵海峰返还购房款225,355元并给付利息58,757.27元，其余利息按银行同期贷款利率4.75%给付至实际还款日，要求赔偿经济损失50,000元，合计334,112.27元；3.赵海峰与万通公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年，经郭淑华与赵海峰协商，赵海峰将万通公司开发建设的北安市绿海家园4栋2单元1402号房屋卖给郭淑华，房屋价款为255,355元，双方约定用郭淑华在北安市绿海家园1号楼工程中未结算的架子管租赁费顶抵部分房款，其余房款现金交付。2014年1月5日，郭淑华与赵海峰所雇佣的售楼人员段辉签订《绿海家园房屋认购书》1份，主要内容为：认购物业为4栋2单元14层1402号，物业性质为住宅，参考建筑面积约为70.54平方米，成交价为255,355元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准（多退少补）；付款方式为一次性付款，买受人须于签署本认购书当日内，即2014年1月5日前一次性付清全部房款；本认购书一式三份，出卖人保留两份，买受人保留一份，具有相同之法律效力，经双方签字（盖章）后即行生效。郭淑华在认购方处签字并捺印，段辉在销售部经理处签字。该认购书上盖有万通公司公章及万通公司法定代表人陈兆福名章。签订认购书当日，段辉收取郭淑华现金133,955元，并为郭淑华出具了收据1份，该收据载明：交款单位郭淑华；人民币贰伍万伍仟叁佰伍拾伍圆，￥255,355元；收款事由：其中交现金￥133,955元，另￥121,400元抵架子管租赁费用（1＃楼）。后郭淑华与赵海峰因该房屋发生争议，经双方协商，赵海峰同意给郭淑华退房并返还购房款。2018年4月27日，赵海峰给付郭淑华30,000元，并出具收据1份，该收据载明：人民币叁万元，￥30,000元；上款系收到绿海家园4栋2单元14层1402号退房款；付款人赵海峰，收款人郭淑华。现因剩余房款一直未给付，郭淑华根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定诉至法院，要求解除郭淑华与万通公司签订的《绿海家园房屋认购书》，并要求赵海峰返还购房款225,355元、给付2014年1月5日至2018年12月7日利息58,757.27元（2014年1月5日至2018年4月27日，本金255,355元×4.75%×4.3年＝52,156.25元，2018年4月28日至2018年12月7日，本金225,355元×4.75%÷12×7.4个月＝6,601.02元），要求赔偿经济损失50,000元，合计334,112.27元，其余利息按银行同期贷款利率4.75%给付至实际还款日，同时要求万通公司承担连带责任。另查明，北安市绿海家园4栋2单元1402号房屋在北安市不动产登记中心登记权利人为赵海峰，登记日期为2015年1月24日，房屋预登记面积为70.54平方米，不动产权预告登记证号为ＹＧ201501331；郭淑华当庭陈述称，关于本案所涉房屋的买卖及退房事宜系郭淑华与赵海峰之间协商进行，郭淑华未与万通公司联系过；经本院对赵海峰调查核实，赵海峰称本案所涉房屋系其卖给郭淑华，段辉系其雇佣的售楼人员，经赵海峰同意，段辉以万通公司名义与郭淑华签订了《绿海家园房屋认购书》，买卖该房屋时赵海峰认可用郭淑华在北安市绿海家园1号楼工程中未结算的架子管租赁费顶抵部分房款，其收到了郭淑华给付的现金十余万元，现因其他原因该房屋已不能实际交付，其已与郭淑华协商同意解除房屋买卖关系并退款，但因该架子管租赁费中尚有其他争议，现不同意用此款顶抵购房款，仅同意退还郭淑华给付的现金。一审法院认为，根据法律规定，当事人采用书面合同形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，结合现有证据、已查明的事实及判断合同是否成立的法律规定，可认定郭淑华提供的《绿海家园房屋认购书》中房屋出卖方处所盖万通公司公章及陈兆福名章并不是万通公司或经万通公司明确授权的委托代理人所加盖；段辉虽在该认购书销售经理处签字，但郭淑华无证据证实段辉系万通公司有相应职权的工作人员，且赵海峰承认段辉系其雇佣的售楼人员，故段辉在该认购书上签字的行为不能认定是万通公司的行为，该行为不能在郭淑华与万通公司之间设立民事法律关系；综合全案事实亦可认定，郭淑华与万通公司之间并未达成房屋买卖的合意，故《绿海家园房屋认购书》不符合《中华人民共和国合同法》第三十二条规定的书面合同成立要件，郭淑华与万通公司之间不成立房屋买卖合同关系或房屋认购合同关系，无需再判令解除，故本院对郭淑华要求解除其与万通公司签订的《绿海家园房屋认购书》的诉讼请求，不予支持。关于郭淑华要求赵海峰返还购房款及利息的诉讼请求，综合全案情况可认定，郭淑华当时系与赵海峰达成的买卖合意，买卖房屋时赵海峰亦认可用郭淑华在北安市绿海家园1号楼工程中未结算的架子管租赁费顶抵部分房款，且收到了郭淑华交付的其他现金房款，现本案所涉房屋因其他原因已无法交付给郭淑华，双方已协商同意解除房屋买卖关系，由赵海峰退还郭淑华购房款，赵海峰已于2018年4月27日给付郭淑华购房款30,000元。赵海峰虽称，因用于顶抵购房款的架子管租赁费中尚有其他争议，现不同意用此款顶抵购房款，仅同意退还郭淑华给付的现金。本院认为，因赵海峰与郭淑华在买卖房屋时已经就购房款的给付达成一致意见，现赵海峰对购房款中用于顶抵的架子管租赁费有异议与本案不是同一法律关系，赵海峰应另行诉讼解决，故赵海峰该意见，不予支持。郭淑华与赵海峰协商解除本案所涉房屋的买卖关系并退还房款是双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。关于郭淑华根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定要求赵海峰自2014年1月5日起至实际还款日止按年利率4.75%给付利息的诉讼请求，郭淑华所依据的司法解释因与本案实际情况不相符，故不适用于本案，其该项诉讼请求亦无其他法律规定支持，且郭淑华现无证据证实在与赵海峰协议解除房屋买卖关系时对给付利息有相关约定，故郭淑华该项诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。关于郭淑华要求赵海峰赔偿经济损失50,000元的诉讼请求，因其对该损失未提供证据予以证实，本院不予支持。关于郭淑华要求万通公司承担连带责任的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。赵海峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，郭淑华的诉讼请求合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告赵海峰于本判决生效之日起十日内返还原告郭淑华购房款225,355元；二、驳回原告郭淑华的其他诉讼请求。案件受理费6,312元，减半收取计3,156元，由郭淑华负担1,037元，由赵海峰负担2,119元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭淑华提交如下证据：1.通话录音一份，证明赵海峰同意解除房屋买卖合同，同意给付利息。赵海峰认为，该录音是田建利和赵海峰的通话录音，但需要郭淑华提供原始载体。录音不能代表什么，郭淑华我们达成共识，房款12万多元全额返给郭淑华，录音只能说明是以12万多元为基数给利息，不是全部购房款的利息。2.宝鑫建筑器材租赁合同一份，证明架子管承租人是赵海峰，因为在承租人处盖章的是赵海峰在施工中挂靠的中国煤炭国际经济技术合作总公司。赵海峰认为，其不清楚存在该份合同。本院经认证认为，1号证据因不能提供原始载体，其真实性不能得到证实，不予采信；2号证据与本案无关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，郭淑华与万通公司签订的《绿海家园房屋认购书》中的出卖方虽然是万通公司，但赵海峰与万通公司均认可案涉房屋系赵海峰所有，且购房款系赵海峰收取，因此郭淑华与赵海峰之间形成了事实的房屋买卖关系。现双方均同意解除该房屋买卖关系，本院予以确认。赵海峰认可其收取郭淑华133,955元现金，并在收据上写明架子管租赁费用折抵121,400元。虽赵海峰不认可架子管租赁费用折抵121,400元，称架子管租赁费用未核算。但赵海峰不能提供证据证明收据上写明的架子管租赁费用折抵121.400元系不真实意思表示，且赵海峰与郭淑华之间架子管租赁的费用是否核算与本案不具有关联性，故该主张不予采信。综上所述，赵海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,728元，由赵海峰负担。本判决为终审判决。审判长 曹 伟审判员 张 岩审判员 梁天元二〇一九年八月二十日书记员 王春宇