广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19041号原告：佛山市南海区振鹏物业管理有限公司张槎分公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎大江路口农业服务公司大楼**，统一社会信用代码91440604052417473A。负责人：叶小媚。委托诉讼代理人：王允习，原告公司职员。被告：吴汝清，女，1977年9月6日出生，汉族，住广东省雷州市，委托诉讼代理人：游石生，男，1978年7月28日出生，汉族，住广东省雷州市，系被告丈夫。原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司张槎分公司诉被告吴汝清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠的2018年9月至2019年5月公共分摊费用229.73元（暂计至2019年5月）、2018年10月至2019年6月物业管理费1233.90元（暂计至2019年6月）、违约金（以当月所欠物管费为本金，按日3‰从欠费当月6号起计至实际清偿之日止，暂计至2019年5月31日为432.69元）；二、由被告承担诉讼费。事实和理由：佛山市禅城区张槎古大路38号御璟上院住宅小区由原告提供前期物业管理服务。原告已将相关资料向禅城区房管局、物价局申请备案并已得到批复，御璟上院物业管理收费标准为住宅1.6元/每平方·月、商铺3.5元/每平方·月、自有车位1.5元/每平方·月，小区内每月公共水电费、电梯维保及年审费用由全小区业主按建筑面积分摊，每月5日收取当月物管费及上月公共分摊费用。被告是御璟上院14座203房业主，但其违反与原告签订的《御璟上院前期物业管理服务协议》，拖欠2018年9月至2019年5月的公共分摊费用229.73元、2018年10月至2019年6月的物管费1233.9元。期间原告多次以电话、上门、发通知单、寄挂号信等形式知会被告，但被告以种种不合理理由故意拖延。按双方签订的协议内容，业主不按收费标准和时间交纳物管费用的，物管企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰收取违约金。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、原、被告签订的合同已经过期两年多，被告与原告没有任何的合同关系，不需要向原告支付物业管理费。二、原告提供的管理服务存在瑕疵：1、垃圾桶不够用导致垃圾堆满地面，引来大量苍蝇、老鼠且散发出臭味。水池的水几个月没有清理，引来蚊子，水很浑浊且底下有大量的泥。2、保安上班时间睡觉玩手机，私自离开岗位，甚至让自己亲属顶替、顶换岗位，监控室的工作人员也经常离岗。3、绿化带里的花草枯死，泥土一到下雨天就流出路面。4、小区公共场所如停车位、小区广告、快递柜的收入不知去向。5、御景上院四个大字两年不亮，提出了意见但不处理。被告缴纳管理费的目的是要原告提供服务，但原告没有提供管理服务，因此原告无权向被告主张物业管理费。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告的主体适格。2、物业服务收费备案表。拟证明原告收取管理费用的合法性。3、前期物业管理服务协议。拟证明协议明确了双方的权利和义务。4、广东省房地产买卖合同。拟证明房屋的产权归属。5、管理费明细单相片、国内挂号信函收据。拟证明原告向被告催缴费用的事实。6、管理费催缴明细单。拟证明相关费用的产生及计算方式。7、关于公共分摊说明、广东增值税电子普通发票（供水有限公司）、广东增值税电子普通发票（供电有限公司）。拟证明分摊的计算方式及原告已代为垫付公摊水电费。诉讼中，被告提交照片40张。拟证明原告管理存在的问题。经质证，本院认证：原告的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；原告的证据3，被告并未举证反驳，亦确认缴纳物管费至2018年9月，本院对该协议予以确认；原告的证据4与本院依职权调取的登记信息相符，被告确认系本人签署，本院予以采信；原告的证据5，被告确认照片显示的拍摄对象为涉案房屋大门，本院亦予确认，挂号信收据仅为孤证，并无有效的证据佐证已送达被告，被告不予确认，本院不予采信；原告的证据6，被告对欠费时段无异议，本院予以确认；原告的证据7来源合法，内容真实，被告亦未举证反驳，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年5月14日，被告（乙方、受让方）与佛山市骏景台食品发展有限公司（甲方、转让方）签订《房地产买卖合同》，主要约定被告购买位于佛山市禅城区古大路38号十四座203房，房屋建筑面积为85.69平方米。后被告（甲方、购房人、业主）与原告（乙方、开发建设单位委托的物业管理企业）签订《前期物业管理服务协议》，约定：第一条、双方的权利及义务。一、甲方的权利义务……4、依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用……二、乙方的权利义务。1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、安全秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、甲方或物业使用人应于每月5日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之三收取滞纳金。二、物业管理服务费按下列标准收取：住宅按房屋建筑面积1.6元/月·平方米……注：以上收费标准不包含公共设施的公用水电费、小区范围内的路灯电费、电梯、消防系统的维修保养及年审费用，上述公共水电费按实际产生费用由全体业主按户分摊；六层（含六层）以上的二次供水费用，由六层（含六层）以上业主按户分摊……第十六条、本协议自甲乙双方签字之日起生效，至本物业业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。原告诉讼中提交了计费时段为2018年11月25日至2019年5月2日的公摊水费发票、2018年10月1日至2019年6月1日的公摊电费发票，并提交《关于公共分摊说明》对各项公摊费用的计算方法、公摊水电费对应的水电表号和所在位置予以详细说明。另查明，佛山市禅城区古大路38号十四座203房已办理产权登记，登记的建筑面积为85.69平方米。原告当庭陈述：小区垃圾桶是够用的，每天倒两次垃圾，照片中的小垃圾桶是没有垃圾的；关于绿化，原告有补种过，因为有地下车库，所以土层比较薄，也有很多小朋友跑来跑去，种上的花草都死掉了；公共收益、费用如何收取及去向均已公示过，都有跟业委会沟通；小区招牌修复过，但不久灯管又烧掉，后续会进行招牌的修复；小区已成立了业委会，业委会没有与原告签订物业管理合同，也没有聘请其他物业管理公司进场。被告当庭陈述：不知道有没有成立业委会，小区现在是原告在管理；原告完成招牌维修、卫生问题整改和改善绿化后，被告才缴纳物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同约定善意全面的履行义务。该协议并未约定具体的履行期限，且被告亦未举证证明业主大会已与原告签订新的《物业管理合同》或另行聘请其他物业管理企业进场，故被告抗辩物管协议已过期、与原告不存在合同关系，与事实不符，本院不予采纳。关于原告诉请的物管费及公摊水电费。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，业主不按时缴纳物管费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公，故被告应依约按时足额向原告支付物业管理费。被告抗辩原告的服务存在问题并举证了照片一组，但该组照片拍摄于本次诉讼期间，仅凭照片，本院无法认定原告的管理及服务存在严重瑕疵，而被告提出的公共收益问题属于另一法律关系，被告不能以此为由拒交物业服务费，且，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告可要求原告对于物业服务项目中的瑕疵部分进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。因此，本院对被告的抗辩意见不予采纳。因被告并未举证证明其缴费情况，诉讼中亦对原告主张的欠费期间无异议，根据产权登记的建筑面积、物管服务协议的约定以及公摊水电费明细，被告应向原告支付203房2018年10月至2019年6月的物管费1233.94元（85.69㎡×1.6元/月·㎡×9个月）、2018年9月至2019年5月的公摊水电费229.73元。原告仅诉请物管费1233.9元、公摊水电费229.73元属对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的违约金。根据《前期物业管理服务协议》第四条的约定，业主应于每月5日前交纳当月物管费，未按时交纳的，原告有权按每日3‰收取违约金。鉴于上述违约金计付标准过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定被告以203房每月应缴物管费137.1元为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%向原告支付违约金至清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴汝清于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司张槎分公司支付佛山市禅城区古大路38号十四座203房2018年10月至2019年6月的物管费1233.9元及违约金（以每月137.1元为本金，自欠费当月6日起按年利率24%分段累计至清偿之日止）；二、被告吴汝清于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司张槎分公司支付2018年9月至2019年5月的公摊水电费229.73元；三、驳回原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司张槎分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司张槎分公司负担4元，被告吴汝清负担21元。本判决为终审判决。审判员 田 媛二〇一九年八月二十二日书记员 冯裕雯