北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4917号原告（反诉被告）：左玲，女，1963年11月1日出生，中国水利水电十三局勘测设计院退休实验室研究员，汉族，住山东省德州市。委托诉讼代理人：习永冲，北京市中唐律师事务所律师。被告（反诉原告）：高硕，男，1987年3日月11日出生，汉族，央广购物中心销售总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高冬宴（高硕之父），男，1960年2月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡冬梅（高硕之母），女，1962年12月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）左玲（以下简称姓名）与被告（反诉原告）高硕（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，左玲及其委托诉讼代理人习永冲，高硕之委托诉讼代理人高冬宴、胡冬梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。左玲向本院提出诉讼请求：1．判令高硕退还左玲房屋押金14500元；2．判令高硕赔偿左玲违约金14500元；3．判令高硕赔偿左玲追款合理损失5000元。事实和理由：左玲与高硕于2011年4月11日签订《北京市房屋租赁合同》，约定左玲租赁高硕位于北京市朝阳区X502号房屋，月租金8500元，押一付三，时间从2011年4月11日至2014年4月10日。开始租赁时，房屋内部破烂不堪，左玲花费20000余元整修一新，双方相安无事顺利履行三年。到期后，左玲希望继续租赁，高硕将租金涨至每月14500元，其余条件不变，双方继续履行合同。至2017年10月，左玲因出差在外地，晚付租金20多天，故一次性支付四个月租金，之前还专门支付了2000元给高硕的母亲胡冬梅作为晚付租金的利息。但胡冬梅撬锁后把左玲的物品扔了一地，还叫来十几个人要伤害左玲。左玲报警后，警察过来处理。左玲表示可以搬离涉案房屋，但是要求高硕退还60000元。胡冬梅一时拿不出60000元退款，故与左玲和解，恳请左玲继续承租。左玲没与胡冬梅继续计较，并把价值100000多元的和田玉手镯赠与了胡冬梅。之后合同顺利履行到2018年9月10日，左玲结束租赁，搬回老家山东德州。物业楼长、中介都出具结清手续。胡冬梅表示会退还左玲14500元押金。左玲走后，高硕就以各种理由不退押金。高硕不退还押金的行为严重侵害了左玲作为承租人的合法权益，构成违约，故诉至法院。高硕辩称，不同意左玲的全部诉讼请求。高硕反诉提出诉讼请求：1．判令左玲支付高硕欠付租金20500元；2．判令左玲支付高硕违约金14500元；3．判令左玲支付有线电视使用费1584元；4．判令左玲支付损害赔偿金13000元。事实和理由：经高硕与左玲双方协商一致，高硕将涉案房屋租赁给左玲，并约定自2014年4月11日起，租金为14000元/月。按照双方约定，左玲应于2014年10月7日支付该年度第3笔租金共计42000元，但是直至2014年10月30日才向高硕支付32000元，至此，左玲迟延支付租金13天，拖欠租金10000元。2015年4月11日至2017年4月10日，经双方协商一致，租金变更为13500元/月。2017年1月10日，左玲在支付该年度最后一笔租金时，仅向高硕支付30000元，至今拖欠租金10500元。因左玲在合同到期前自行搬离房屋，构成违约，应支付高硕违约金14500元。左玲在租赁房屋期间，未向高硕支付有线电视的使用费共计1584元；且对房屋的墙面、木地板、厨房、抽油烟机、炉灶等造成损坏，高硕为维修该等物品及设施花费13000元。左玲辩称，不同意高硕的反诉请求，左玲不存在违约和欠租的问题。即使欠付租金，高硕的反诉请求已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月11日，高硕作为甲方（出租方）、左玲作为乙方（承租方），就北京市朝阳区X502号房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用于居住，租赁期限从2011年4月11日起至2014年4月10日止，租金为8500元/月，押金为8500元。支付方式为银行转账，押一付六。双方均依约履行。2014年3月2日，高硕作为甲方（出租方）、左玲作为乙方（承租方），签订《公寓租赁合同》（以下简称涉案合同），主要约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用于居住，租赁期限从2014年4月10日起至2015年4月10日止，租金为14000元/月，押金为14500元，押一付三，乙方直接汇至甲方指定银行账户。其中，押金为乙方向甲方交付的合法履约的保证金。租赁期满后，甲方应与乙方共同检查房屋及其设施设备，如设施设备良好，且乙方已经结清因使用房屋所产生的各项费用后当日甲方无息退还乙方全额押金。否则，甲方有权从押金中直接扣除上述费用，不足部分由乙方承担。关于违约责任，双方约定，任何一方违反本合同约定，应支付未违约方两个月房租作为违约金。2015年3月30日，左玲在涉案合同尾部书写“按照上次合同意愿，提前一个月签约，租金调整13500元，续约一年（2015年4月10日-2016年4月10日）”等内容并签字。2016年，左玲在涉案合同首页反面上部书写“此合同再续2016年4月10日至2017年4月10日有效，其他内容与原合同不变”等内容并签字。2017年3月19日，左玲在涉案合同首页反面下部书写“此合同续签订：2017年4月10日至2017年10月10日，如果有变动，我会提前45天告知房东解除，免得损失！价格从2017年4月10日起为14500元每月，继续有效至2018年10月10日”等内容并签字。审理中，双方均认可涉案合同最后一次续签的租赁期间为2018年4月11日至2018年10月10日。2018年9月8日，左玲自行搬离涉案房屋。左玲表示涉案房屋已经双方交接，高硕对此不予认可，并表示左玲系在其不知情的情况下，搬离涉案房屋，构成违约。双方对此均未提交证据。关于租金支付情况，高硕提交卡号为6XXXXXXXXXX********的借记卡账户历史明细清单，欲证明左玲自2014年4月10日至2018年10月10日期间共欠付高硕20500元。其中，2014年4月11日至2015年4月10日期间欠付10000元；2016年4月11日至2017年4月10日期间欠付10000元。左玲对此不予认可，表示承租期间，除转账支付外，尚有现金交付、微信转账等方式支付房屋租金，但未就此提交证据。上述借记卡账户历史明细清单显示，左玲自2014年4月10日始至2018年8月10日止，均以尾号为0011的账户向高硕转账支付租金。其中，2014年4月10日至2015年4月10日期间，左玲向高硕转账共计158000元；2015年4月11日至2016年4月10日期间，左玲向高硕转账共计162000元；2016年4月11日至2017年4月10日期间，左玲向高硕转账共计152000元；2017年4月11日至2018年4月10日期间，左玲向高硕转账共计174000元；2018年4月11日至2018年10月10日期间，左玲向高硕转账共计87900元。关于押金支付情况，左玲未提供证据证明其曾向高硕支付押金14500元，但表示涉案合同约定租金支付方式为押一付三，考虑到租金为14500元，故可推知押金亦为14500元。高硕对此不予以认可，表示双方签订《房屋租赁合同》时，左玲曾向其交付押金8500元。《房屋租赁合同》履行完毕后、双方签订《公寓租赁合同》前，高硕以现金的方式退还左玲上述押金，左玲旋即将此笔款项再次交付高硕，表示用于《公寓租赁合同》的押金。高硕认可《公寓租赁合同》履行完毕后，该笔数额为8500元的押金未退还左玲；且表示合同到期后，该笔钱款自动变为下一期合同的押金。审理中，高硕提交照片、装修预算表，欲证明左玲在承租涉案房屋期间，对涉案房屋造成损害，并据此要求左玲赔偿相应损失。左玲对此不予认可。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。左玲与高硕订立的《公寓租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。本案中，左玲虽然表示承租期间转账支付外，尚有现金交付、微信转账等方式支付房屋租金，但未就此提交证据，本院对此不予采信。根据民事证据印证规则与优势盖然性规则，综合《公寓租赁合同》关于租金支付方式的约定及全案案情来看，本院可以认定自2014年4月10日以来，左玲一直通过银行转账而非其他方式向高硕支付租金。通过高硕提交的账户明细及双方合同约定的租金数额可以看出，左玲确实欠付2014年4月11日至2015年4月10日期间租金10000元、2016年4月11日至2017年4月10日期间租金10000元。且从左玲最后承租的17个月的账户明细来看，结合双方合同约定的租金数额，本院确定左玲在此期间只缴纳了17个月的房屋租金。因此，在双方均无特殊约定或者提交押金收据的情况下，对于左玲主张其向高硕交付押金14500元的意见，本院不予采信。但是高硕自认双方租赁关系存续期间，左玲曾向其支付押金8500元，本院对此不持异议。通过以上分析，结合《公寓租赁合同》整体履行情况，本院认为，高硕作为出租方，其向左玲提供了符合合同约定的涉案房屋供左玲使用，履行了合同项下之义务，在左玲欠付租金的情况下，亦未违反合同中关于返还押金之约定，故不存在违约行为，亦无需承担违约责任。而作为承租方，左玲在《公寓租赁合同》未到期的情况下，自行搬离涉案房屋，违反了双方约定，系合同的违约方，对此应当承担违约责任。故对于高硕要求左玲支付违约金之反诉请求，于法有据，本院予以支持。就具体赔偿数额，本院分项论述如下。关于违约金一节，虽然《公寓租赁合同》约定违约方应向非违约方支付相当于两个月租金的违约金即29000元，但高硕仅主张14500元，本院对此不持异议。考虑到高硕的实际损失及左玲的过错程度，本院认为高硕此项主张数额合理，故对于高硕要求左玲支付违约金14500元之诉讼请求，本院予以支持。关于欠付租金一节，因左玲提出诉讼时效抗辩，故对于高硕主张左玲支付2014年4月11日至2015年4月10日期间欠付租金的诉讼请求，本院不予支持；对于高硕主张左玲支付2016年4月11日至2017年4月10日期间欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于押金一节，《公寓租赁合同》约定，押金为左玲向高硕交付的合法履约的保证金,左玲如有欠费，高硕可直接扣除该笔费用，故本院根据该项约定，将该笔费用予以抵扣左玲欠付的租金，高硕无需返还左玲,本判决书主文中亦不再载明支持左玲关于返还押金诉讼请求的判项内容。关于追款合理损失一节，因该项费用非诉讼必然产生的费用，故左玲请求高硕承担损失5000元之主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于有线电视使用费一节，因高硕未提交相关证据予以证明，故对于高硕主张左玲支付有线电视使用费之诉讼请求，本院不予支持。关于涉案房屋损坏一节，现有证据不足以证明左玲在租赁期间对涉案房屋造成损害，故对于高硕主张左玲赔偿损失之诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十三条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）左玲于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）高硕房屋租金一千五百元；二、原告（反诉被告）左玲于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）高硕违约金一万四千五百元；三、驳回原告（反诉被告）左玲的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）高硕的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费538元，由原告（反诉被告）左玲负担（已交纳296元，余109元于本判决生效之日起七日内交至本院），由被告（反诉原告）高硕负担133元（于本判决生效之日起七日内交至本院）。案件反诉受理费1040元，由原告（反诉被告）左玲负担514元（于本判决生效后七日内交至本院），被告（反诉原告）高硕负担526元（已交纳520元，余6元于本判决生效之日起七日内交至本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  赵金燕人民陪审员  王振民二〇一九年八月十五日法官 助理  高 磊书 记 员  胡琪汶