广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0118执异386号 异议人（案外人）：殷尚新，男，1976年1月7日出生，汉族，住广州市增城区。 申请执行人：广州增电电力建设投资集团有限公司，住所地：广州市增城区荔城街荔城大道**。 法定代表人：潘月多。 委托代理人：陈征、苏晓玲，广东启源律师事务所律师、实习律师。 被执行人：广州市东汇置业有限责任公司，住，住所地：广州市增城区永宁街翟洞村园墩山****/div> 法定代表人：胡大为。 本院在执行申请执行人广州增电电力建设投资集团有限公司申请执行被执行人广州市东汇置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人殷尚新对本院作出(2019)粤0118执55号之一《执行裁定书》，裁定拍卖登记在广州市东汇置业有限责任公司名下位于广州市增城区XX街XX路XX号XX房（下称涉案房屋）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。并于2019年7月24日举行听证，异议人殷尚新、申请执行人广州增电电力建设投资集团有限公司的委托代理人陈征到庭参加了听证。本案现已审查终结。 异议人殷尚新称，异议人不服增城区人民法院(2019)粤0118执54、55号之一《执行裁定书》，裁定拍卖涉案房屋。由于涉案房屋属于异议人所有，故请求法院撤销上述拍卖裁定，解封对涉案房屋的查封。事实及理由如下：2017年3月27日，中国十五冶金建设集团有限公司广州东汇置业工程项目经理部、惠州沃尔奔达机电设备有限公司、深圳市沃尔奔达新能源股份有限公司、广州市东汇置业有限责任公司四方签订协议约定，以广州市东汇置业有限责任公司持有的涉案房屋抵偿惠州沃尔奔达机电设备有限公司及深圳市沃尔奔达新能源股份有限公司的债权（合计544315.00元）。由异议人殷尚新接受物业产权。广州市东汇置业有限责任公司协助殷尚新接受物业产权及办理登记手续，时间为设备质保期到期的时间开始（即2017年6月10日开始）。合同签订后，广州的房地产限购政策（330政策），不允许商业用途的公寓及写字楼登记在个人名下，协议约定必须在2017年6月10日以后才能办理过户手续，受政策影响，无法过户到本人名下。2018年12月19日新的限购政策出来后，本人与广州市东汇置业有限责任公司协商过户事宜，但被告知股东之间纠纷网签密匙被该公司某股东拿走，无法网签。因此，该物业是本人抵偿工程款所得，等同于已经支付了绝大部分房款，本物业已事实为本人所有。从签订协议到现在为止，不是本人不办理过户手续，而是由于地方政策原因，导致无法办理过户及登记手续。协议签订时间为2017年3月27日，先于增城区人民法院对该物业的查封时间。增电同样因工程款起诉东汇置业，但不能损害第三方的利益。 为证明自己的异议事实主张，异议人向本院提交下列证据：1、异议人殷尚新的身份证；2、以物业抵偿工程款的《协议书》；3、《330房地产限购政策》；4、(2019)粤0118执54、55号《受理案件通知书》、(2019)粤0118执54、55号之一《执行裁定书》复件；5、工程承包合同及验收报告。 申请执行人广州增电电力建设投资集团有限公司提出如下异议意见：异议人殷尚新提出对涉案房屋的执行异议事由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形：1、京东大数据评估平台受贵院委托于2019年5月12日出具2019穗询字第1038号《询价建议书》载经现场勘查，涉案房屋的状态是“现闲置”，“无钥匙”、“欠物业管理费13075.1元”（详见证据）。由此可见，涉案房屋并未由异议人殷尚新占有，殷尚新也没有举证证明其占有或使用该房屋；2、异议人殷尚新提出执行异议的依据是一份“以物抵债”的协议书，但“以物抵债”的性质不同于买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形；3、退一步而言，即便是“以物抵债”协议书认定为买卖合同，但异议人殷尚新既不是协议书的主体，也不是协议书的债权人，只是协议书中的债权人惠州沃尔奔达机电设备有限公司、深圳市沃尔奔达新能源股份有限公司指定将涉案房屋登记在殷尚新名下，其不是真正意义上的买受人。综上，异议人殷尚新提出的执行异议不能成立，请法院予以驳回。 申请执行人提交的证据：2019穗询字第1038号《询价建议书》。 被执行人广州市东汇置业有限责任公司未提出异议意见，没有提交任何证据。 本院依法调取（2018）粤0118民初第113号《民事判决书》、（2018）粤0118民初第114号《民事判决书》，涉案房屋的《产权情况表》。 本院查明，本院执行申请执行人广州增电电力建设投资集团有限公司申请执行被执行人广州市东汇置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷两案。(2019)粤0118执54号案的执行依据为已经发生法律效力的（2018）粤0118民初第113号《民事判决书》。该案判广州市东汇置业有限责任公司向广州增电电力建设投资集团有限公司支付余下工程款（质量保证金）625000元及工程款利息等。(2019)粤0118执55号案的执行依据为已经发生法律效力的（2018）粤0118民初第114号《民事判决书》。该案判广州市东汇置业有限责任公司向广州增电电力建设投资集团有限公司支付余下工程款（质量保证金）346万元及工程款利息等。 由于广州市东汇置业有限责任公司逾期未履行上述生效民事判决书确定的义务，广州增电电力建设投资集团有限公司向本院申请强制执行，本院立案受理,案号为(2019)粤0118执54号、(2019)粤0118执55号。2019年3月18日本院作出(2019)粤0118执54、55号之一《执行裁定书》，裁定查封涉案房屋。2019年4月24日，本院作出(2019)粤0118执55号之一《执行裁定书》，裁定拍卖涉案房屋。异议人殷尚新对本院查封、拍卖涉案房屋的上述执行行为不服，于2019年6月25日向本院提出执行异议。 本院认为：异议人殷尚新对涉案房屋主张所有权，要求本院停止对涉案房屋的执行，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，依法应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于殷尚新的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。本案中，被执行人广州市东汇置业有限责任公司未履行已生效判决义务，本院查封、拍卖登记在被执行人名下的涉案房屋的执行行为符合上述法律规定。 对于殷尚新对涉案房屋主张所有权的理由，是否足以排除执行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，异议人对登记在被执行人名下的不动产提出异议必须符合上述全部条款且其权利能够排除执行的，法院才予以支持。本案中，首先，案件执行过程中，本院委托京东大数据评估平台对涉案房屋进行评估。该平台出具的2019穗询字第1038号《询价建议书》标的基本情况载：装修情况：毛坯；有无钥匙：无。证实涉案房屋处于闲置、无钥匙状态。听证过程中异议人殷尚新亦确认广州市东汇置业有限责任公司并未向其交付涉案房屋。其次，异议人殷尚新在听证中确认其并未向被执行人广州市东汇置业有限责任公司付清上述协议书中确定的涉案房屋价款差额人民币47765元，故异议人并未支付涉案房屋的全部价款。综上，异议人殷尚新对登记在被执行人广州市东汇置业有限责任公司名下的涉案房屋提出的异议，并不符合上述法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下： 驳回殷尚新的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  金小琴 人民陪审员  杨秀珍 人民陪审员  梁冰冰 二〇一九年八月七日 书 记 员  卢沛娴