广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13148号原告（反诉被告）：吴鸿锋，男，1994年4月11日出生，汉族，户籍所在广东省中山市号，现广东省深圳市罗湖区房。被告（反诉原告）：李航，男，1969年1月19日出生，汉族，广东省广州市黄埔区楼。原告（反诉被告以下统称原告）吴鸿锋诉被告（反诉原告以下统称被告）李航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告李航提起反诉，本院依法合并审理。原告吴鸿锋及被告李航到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴鸿锋向本院提出诉讼请求：1.被告出租方李航返还原告承租方吴鸿锋押金人民币4400元；2.被告出租方李航赔偿原告承租方吴鸿锋精神损失费与租赁合同违约金人民币10000元；3.被告出租方李航提供所有修饰出租屋蓝波湾小区64栋401有效发票与清单。诉讼中，原告撤回诉讼请求二中的精神损失费的主张，变更其主张被告支付的租赁合同违约金为8800元。事实与理由：原告于2018年10月4日通过乐有家房屋中介公司与被告在乐有家系统线上签订了网络版《房屋租赁合同》与纸质版的房屋家私清单，当天交付首月租金2200元，押金4400元，约定每月8日支付租金、管理费、水电杂费，分别转入原告妻子：冯庆玲微信或原告妻子冯庆玲中国工商银行卡62×××455,原告李航中国建设银行尾号2235银行卡。双方口头约定不可未经过被告同意下不可乱改造出租屋所有结构，不可大面积损坏房屋墙面。同时被告要求原告在房屋家私清单备注处，附加房屋前半年电器与房屋自然损耗而导致损坏的费用与承担责任问题。入住后发现被告无提前告知同栋有业主养数条狗，只要开对流阳台就臭味弥漫。原告于2018年10月8日入住蓝波湾小区64栋401，房屋环境、房屋软装和硬装都各自出现问题，问题如下：1.房屋房龄已有10年多，代表房屋里所有的家电装修也同样被耗损，当日出租屋热水器因有一定使用历史，已无法使用热水，此情况一直维持一个多星期。2.入住当月被告提供出租屋里的家电无辜漏电，只有原告与妻子二人住，但一天电费竟达到50度电，原告告知被告旧家电严重漏电，需更换电器，并承担漏电的费用，经过10天后，被告才愿意换掉漏电的家电，但电费就耍赖不愿意承担，原告妻子在微信也说出若在房租扣除，声称就要来收房子。3.入住次月客厅洗手间门的门锁无故反锁原告于厕所内，无奈下只有弄坏门锁才可以出来。4.入住次月二楼套房内厕所挂放衣服的铁架突然掉落，厨房天花突然也同时掉下，原告妻子与被告妻子微信告知，被告妻子冯某却声称让原告自行粘回。5.入住次月客厅洗手间马桶抽水器漏水，原告不愿意支付漏水费用，只愿意支付换抽水器。6.入住次月被告提供的洗衣机也同样出现洗一次衣服需要3小时才能停止。7.煤气炉单边过于老旧难以打火。8.每晚或午觉，清晨时间段，狗叫连天。因原告妻子当时怀有身孕不方便折腾下，原告妻子确实无法忍受，在2019年3月4日和被告妻子冯某在微信说狗臭实在难以忍受，被告妻子得知后说去管理处投诉，但是现实根本没有任何改变，被告妻子与原告妻子协商是否愿意让原告转租，原告愿意承担转租中介费用，被告同意。2019年3月中下旬，原告实在无法忍受，被告妻子也在微信答应退还押金，4月7日前打扫好卫生归还给她。并由她找回乐有家中介公司放租，要原告配合乐有家拍照放租。4月4日约定中午12点到达出租屋，被告拖至1点半才到达，到达后说不可以粘贴挂衣服勾勾，这属于损坏墙面，最后也没退回押金。被告不愿意退回押金，原告要求不退回押金那就继续履行合同义务，继续租被告房子。但是被告当日没有告知原告就把锁心换了，导致原告妻子无法进入屋内，被告还叫了管理处3个大汉来驱赶原告妻子，原告妻子无奈下只有报警处理，警察到场也无法让被告出面。最后警察只有记录名字走了。至今被告一直不愿意出面解决，也不愿意接听电话。为此，特提起本案诉讼。庭审中，原告明确其提出诉请三的理由是为了核实原告租赁期间实际产生的水电费是否系原告缴纳的金额。被告李航辩称：原告吴鸿锋于2018年10月4日通过乐有家房屋中介公司在网上签订中山市蓝波湾64栋401房租赁合同，双方约定租期从2019年10月8日到2019年10月8日，双方关于该房屋租赁事宜合同均有详细约定，其中第四条第2款规定，承租方在租赁期届满前单方解除租赁合同，出租方有权立即解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任。原告夫妻两人在签订合同前已由乐有家房屋中介人带领至该出租房屋实地观察后通过中介转告要与出租方签订租赁合同，双方约定于2019年10月4日中午在出租屋现场签订合同，但出租方当天在出租屋处由早上一直等到晚上七点，承租方以各种理由推搪并未到场，并委托乐有家中介人帮其签订合同，基于以上事实，出租方对承租方无任何隐瞒。现在小区有人养狗是个普遍现象，承租方以邻居有人养狗为理由，以此作为出租方过错太过牵强，另外承租方并不是一住进去就告诉出租方此事，而是直到2019年3月4日才通过微信向出租方提及，联想到承租方3天后就提出分别以两夫妻离婚和他人养狗为理由提出不租了，存在承租方为了达到退租的目的而找的理由，而且原告提出此事后，被告也联系物业管理处出面处理此事，承租方也尽到了协助的义务，邻居是否养狗与出租方无关，并不是出租方的责任，也不是出租方的过错。关于原告在起诉状中所述的所谓事实与理由答辩如下：1.对于原告提出的房屋已有十年多，房屋家电有损耗，承租方签订合同前己到现场看过并己了解房屋现状，不存在出租方有任何隐瞒及过错！房屋家电在使用过程中出现问题，合同里第四条第1款已有明确规定，出租方均按合同执行，热水器不正常，出租方马上购买新热水器，出租方已按合同的约定履行应尽的义务，不存在过错。2.承租方提出家电漏电，出租方马上联系供电局过来检测，并告知是电视机老化导致耗电量大，并不是漏电，出租方也购买了新电视机，对于所耗电的费用，当时就与其进行协商，但其后并未答复，出租方己按合同的约定履行应尽的义务，不存在过错。3.对于客厅洗手间门无故反锁导致其破门，系其一面之词，是为其损坏客厅洗手间门而找的理由。4.套间内挂衣服铁架突然脱落，系其一面之词，衣服铁架脱落因为其在铁架上挂的东西超出铁架承受力而导致脱落；至于厨房天花装饰板脱落，这是正常使用过程中出现的问题，出租方均按合同要求与承租人有沟通解决，原告在起诉状中所述的并不是事实。5.马桶漏水，出租方己按合同规定履行应尽的义务，进行了维修并承担费用，至于水费，原告在此之前并无提及此事，并不是出租方过错。6.洗衣机洗衣服时间长，房屋家电在使用过程中会出现问题，合同里第四条第1款已有明确规定，出租方均按合同执行；洗衣机不正常，出租方马上购买新洗衣机，出租方己按合同的约定履行应尽的义务，不存在过错。7.煤气灶过于老化有时难以打火，原告并未就此事要求维修，且老化但不影响其使用功能，合同并无规定家电必须是新的，出租方并无违反合同过错。8.小区里有狗叫影响休息，这不是出租方过错，也不是出租方造成的。原告在起诉书中所陈述的事实与理由多属于虚假陈述，与事实严重不符，主要有以下方面：1.对于其所述的出租方愿意归还押金一事，根本不存在被告妻子同意无条退还押金，事实是由于原告在此之前通过微信向被告提出转租，未转租前是会继续租下去的，被告妻子也就在微信上同意其转租，转租成功后方可退还其押金；但其并未成功转租，出租方只是执行合同条款第四条第2款规定：承租方在租赁期届满前单方解除租赁合同，出租方有权立即解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任。2.原告起诉状中陈述的不退押金就继续履行合同租下去的说法与事实严重不符，原告在2019年4月4日归还房屋后，从未提过继续按合同租下去，被告在收回房屋后，被告自然有权处理自己房屋的任何设施，收回房屋为两方自愿，原告妻子也请了清洁阿姨进行清洁，锁匙只还回其中部分，并告诉被告妻子还有一条在其丈夫手上，原告妻子将通知其快递还至中介处。3.2019年4月7日原告因出租方按合同没收押金后，出于不想履行合同的想法上门闹事，其在起诉状中陈述与事实严重不符，被告在交还房屋后，该房屋自然与原告不存在任何关系，被告有权在处理自己房屋设施而无需通知原告，原告妻子于2019年4月7日利用其未归还的锁匙进入楼层后横蛮要求被告十分钟内出现，否则将撬锁进入，因被告居住在广州，无奈之下只能委托物业管理出面制止其破坏被告物业并通过物业报警处理，何来三条大汉？原告陈述明显带有诱导并与事实不符。4.原告在起诉书中陈述的：“被告不愿出面解决，也不愿接听电话，原告一再让步被告也不愿归还”，与事实严重不符，被告妻子与原告多次在微信上沟通，且被告妻子也出于好心可以让出部分押金，其所陈述一再让步，根本无从谈起。原告在租赁期间就多次以各种理由推搪不履行合同，且在退还房屋后还损坏被告私人财产。为此，被告特提出以下反诉请求：1．原告吴鸿锋向被告李航支付未结清的水费(48.62元)、电费（203.6元）、电视费（22.5元）、煤气费（603.75元）共计878.47元及违约金93元（违约金按日千分之一为标准，从2019年4月4日起计算至2019年7月18日止）；2.原告吴鸿锋向被告李航支付房屋损害赔偿费2000元；3.原告吴鸿锋向李航支付因吴鸿锋损害李航门锁，导致李航要更换门锁的费用230元；4.原告吴鸿锋向被告李航归还房屋的大堂钥匙一条；5.原告吴鸿锋向被告李航赔偿因为吴鸿锋弄坏了房屋，导致房屋尚未租出的损失6600元（从4月份计算至7月份）。原告对被告的反诉请求答辩如下：一、水电费当时系被告发短信给原告称该笔水电费没有交，原告需要被告提供发票证实；二、原告在4月4日搬离涉案出租房时是完好无损失，故不同意被告的反诉请求二；三、合同期限是2018年10月8日至2019年10月7日，原被告在4月份双方协商原告搬走，被告退还押金给原告，但被告没有退还押金，故合同是没有解除的，合同还没有到期原告是有权进去的，原告及原告配偶并无塞东西进门锁，也没有说不让被告进去而故意塞东西。被告所说的换锁是4月7日，当天被告不愿意过来中山协商，原告也无法进去，确认系被告换了锁导致原告无法进入；四、原告确认没有返还被告的大堂钥匙并同意返还；五、不同意被告的反诉请求五，是被告违约，被告的租金损失与原告无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月4日，原告吴鸿锋（承租方）通过中山市乐有家房地产经纪有限公司（居间方）与被告李航（出租方）在乐有家系统线上签订了网络版《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）及家私家电清单。约定：租赁双方通过居间方租赁中山市西区蓝波湾64栋401房产，建筑面积为132平方米，房产证（或不动产权证）号为0211051891；租期自2018年10月8日起至2019年10月7日止，出租方应于2018年10月8日前将房产交付给承租方使用，并办理房屋内相关设备的移交手续。租金为每月人民币2200元，承租方应在签订本合同之时向出租方支付4000元作为押金，承租方如不续租，则出租方在承租方结清物业管理费、电话费、煤气费等杂费之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）。《合同》第四条关于租赁双方权利义务约定如下：1.承租方妥善使用该房产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担。2.承租方有下述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任；擅自改变房产结构和用途；储存任何违禁品；从事违法活动；未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人；在租赁期届满前单方解除租赁合同。3.承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金。逾期10天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过2200元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金，出租方有权没收定金并向承租方进一步追究责任。《合同》还约定了其他内容。《合同》由李航、吴鸿锋及中山市乐有家房地产经纪有限公司分别签名盖章。接下来一直由被告的妻子冯庆玲代表被告收取租金及与原告夫妻进行沟通。《合同》签订当日，原告吴鸿锋向被告李航交纳了6600元，其中押金4400元，另外2200元是当月租金。此后原告通过微信、支付宝转账向被告支付租金及物业管理费、水费、燃气费。原告租赁此房主要系其妻子使用，而出租事宜则由被告妻子打理，租赁期间主要系原被告妻子进行沟通。原告妻子自2019年3月4日向被告妻子微信提出不能忍受小区狗臭的问题，此后表示有退租的打算。原告妻子于2019年3月7日起提及退租的打算，当时通过微信向被告妻子提及“能否在4月转租出去，然后把我的押金拿回来”，被告的妻子经考虑后于3月11日回复“好的，你就帮我先放租吧”，同年3月22日，被告妻子告知原告之妻被告已放盘在之前的中介那里，并约好中介人员对房屋拍照的时间。后原告于2019年4月4日正式与被告之妻办理退房交接，于该日正式搬离租赁物，当日返还了一套钥匙给被告之妻，留在原告本人处的一套房屋钥匙也尚未返还，交接之时尚未结清原告应交纳的水电费、煤气费。交接之后被告更换房屋门锁。原告要求被告退还押金未果，原告之妻认为被告不退还押金自己仍在租赁期内，要求回原租赁物休息，否则找人开锁，并于4月7日开锁欲进入该租赁物。由于租赁物门锁已换，原告之妻开锁时将钥匙断在门锁内，当日双方发生冲突致报警。被告此后为更换锁芯支付购买锁芯的费用180元。被告对其主张的其他费用未提交证据。庭审中，被告确认原告已支付全部的物管费以及租金，原被告经核对，共同确认原告尚欠被告水电费、电视费等所有杂费共计878.47元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。引起原被告矛盾冲突直至引发本案诉讼的根本原因是，原被告对于被告是否应返还押金4400元存在分歧，该分歧也构成本案最大的争议焦点，现围绕焦点作如下分析：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”由此可见，解除权是一种形成权，解除权人的意思表示到达对方即可发生解除合同的法律效果。本案中，经被告多次询问，虽被告表示希望原告继续承租下去的，但原告在合同期内明确表示要退租（即解除合同），明显解除合同的意思系原告单方提出。虽在合同期内承租人单方解除合同构成违约，在双方签订的租赁合同中也规定此种情形下出租方享有解除权，承租人也应承担押金被没收的违约责任，但毕竟出租人无权限制他人的人身自由，在承租人明确表示要退租后，作为理性的出租人都不可能强制承租人继续承租，只能默认对方违约而自己依法行使救济的权利。此种情形下，出租人唯一能做的是行使合同约定的单方解除权使合同权利义务终止，并享有依照合同约定追究对方违约责任的权利。本案中，原被告于2019年4月4日正式交接，正是被告以此正规的形式同意原告退租，是被告行使合同约定的解除权的意思表示，双方的权利义务于2019年4月4日终止。根据合同法第九十七条、第一百零七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；并且守约一方可要求违约一方承担赔偿损失的违约责任。被告有权按合同约定主张“没收押金”的违约责任。原告认为其退租后被告不退还押金原告就可继续使用被告的房产，系把解除合同后的违约责任与解除合同本身混为一谈，以及存在承租人在合同期内退租不构成违约的认识误区，因此认为对方理所当然地应当退还押金。退一步说，若原告当时内心确实如此理解，应当明确告知被告“如不能退还押金则继续承租”，否则被告无法推断原告个人的主观理解。从被告微信表示希望继续原告承租下去的谈话来看，相信被告更愿意原告继续承租，将不会出现接下来后续的冲突和矛盾。虽然原告在微信中表达了退回押金的表示，但表达的前提是转租成功，事实上最后原告并未成功转租给下一手，其提前解除合同必定会造成被告的房屋空置损失。押金作为保证履约的性质，之所以在租赁实践惯例中经常做出被没收的约定，正是对承租人违约造成出租人的损失弥补，同理常常约定在出现出租人单方违约时，承担向承租方双倍返还定金的责任。这样的约定公平保障双方的权利。综上所述，被告根据原告的违约行为依法行使解除合同权，原告无权要求被告退还押金。原告要求被告退还押金以及被告支付违约金8800元，无事实和法律依据，本院不予支持。原告明确其提出诉请三的理由是为了核实原告租赁期间实际产生的水电费是否系原告缴纳的金额，双方已经当庭核实确认，且双方在合同中并未约定被告有此义务，故对原告的第三项诉求，本院不予支持。关于被告的反诉请求，原被告共同确认原告尚欠被告水电费、电视费等所有杂费共计878.47元，本院应予支持。由于原被告解除合同时并未对此结算，也没有约定该费用的支付期限，故被告请求原告支付该费用的违约金，无法律依据，本院不予支持。关于被告请求原告向被告归还房屋的大堂钥匙一条，原告同意返还，本院予以照准。关于被告主张的损失，原告将钥匙断在被告门锁内导致原告换锁，且被告更换锁芯支付购买锁芯的180元有收据为凭，该事实清楚，本院对被告主张的该损失予以支持。被告主张的其他损失，无证据支持，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告吴鸿锋的诉讼请求；二、反诉被告吴鸿锋于本判决生效之日起七日内向反诉原告李航返还租赁房产（中山市西区蓝波湾64栋401房产）的大堂钥匙一条；三、反诉被告吴鸿锋于本判决生效之日起七日内向反诉原告支付水电费等杂费共878.47元，赔偿反诉原告财产损失180元。四、驳回反诉原告李航的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，减半收取80元（原告已预交），由原告吴鸿锋负担；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉原告李航负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  钟劲松二〇一九年八月十八日书记员  叶玉娟黄怡凤