重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0104民初597号原告：黎建，男，1989年12月20日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：蒲荣森，北京德恒(重庆)律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：丁雨昕，北京德恒(重庆)律师事务所律师，特别授权。被告：李武容，女，1962年7月24日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被告：洪亮，男，1983年6月12日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被告：张浩，男，1986年8月12日出生，汉族，住重庆市大渡口区。第三人：重庆美宅网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道******，统一社会信用代码91500107MA5YN80Q7H。法定代表人：陈义。原告黎建与被告李武容、洪亮、张浩及第三人重庆美宅网络科技有限公司(以下简称美宅公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法裁定转为普通程序，由审判员吉红霞担任审判长，与人民陪审员代国强、杨志芳组合合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎建及其委托诉讼代理人蒲荣森到庭参加诉讼，被告李武容、洪亮、张浩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，第三人美宅公司的法定代表人陈义第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黎建向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年4月4日签订的《存量房买卖居间协议》；2、三被告退还定金20000元；3、三被告支付违约金105360元；4、三被告赔偿损失121080元；5、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：2018年4月4日，原、被告以及第三人签订《存量房买卖居间协议》，约定被告将位于重庆市大渡口区春晖路街道松青路1106号20幢2单元1-2号房屋出售给原告，房款526800元，付款方式为：签署协议之日支付定金20000元，预约还款当日支付156800元，余款350000元申请按揭贷款。原被告须于2018年4月30日前办理按揭贷款手续并交付相关资料给第三人，原告二手房商业按揭贷款手续通过后且被告将该房屋解押手续办理完毕后3个工作日内，原、被告及第三人共同办理房屋产权转移登记手续。违约责任为违约方应支付守约方房屋成交价20%的违约金。协议还对其他事宜进行了约定。协议签订后，原告支付定金20000元，并支付中介费7900元、按揭服务费7900元、评估费1580元、权证代办费500元，合计17880元，并备好156800元。然，被告未按约办理提前还款预约手续、未告知预约还款时间。2018年12月21日，原告通过第三人向被告发送《严重违约告知书》，告知被告按照协议履行义务，若被告不按约履行，原告将与被告解除存量房买卖居间协议。被告收到告知书后仍未履行义务，2018年12月25日，原告通过第三人向被告发送《解除合同通知书》，告知被告解除存量房买卖居间协议并要求退还定金支付违约金。2018年11月9日三被告将案涉房屋出售给金灯富并转移登记，合同价63万元，三被告存在根本违约。被告李武容、洪亮、张浩未作答辩。第三人美宅公司辩称，认可原告陈述的事实，对原告的诉讼请求没有异议。本院经审理认定事实如下：三被告原系大渡口区春晖路街道松青路********房屋权利人。2012年12月10日，洪亮与中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行签订借款合同，以案涉房屋作抵押借款25万元，并办理抵押登记。2018年4月4日，原告黎建(乙方)、被告洪亮（甲方）、第三人美宅公司（丙方）签订《存量房买卖居间协议》，主要约定：1、三被告将其所有的位于大渡口区春晖路街道松青路1106号20栋2单元1-2号房屋出售给原告，总成交金额526800元，合同签订之日支付定金20000元，三被告预约还款当日支付156800元，余款350000元由原告申请按揭贷款；2、案涉房屋设定抵押，三被告应于原告银行二手房商业按揭通过后3日内办理还款解押相关手续；3、原被告须于2018年4月30日前办理按揭贷款手续并交付相关资料给第三人，原告二手房商业按揭贷款手续通过后且被告将该房屋解押手续办理完毕后3个工作日内，原、被告及第三人共同办理房屋产权转移登记手续；4、基于第三人提供的居间服务，且促成原、被告签订《存量房买卖居间协议》，原告支付中介费7900元、权证代办费500元、按揭服务费7900元；5、甲乙双方任意一方未按照协议内容履行视为其违约，违约方支付守约方房屋成交价20%的违约金，且第三人已收费用不予退还；6、双方补充约定：甲方承诺出售该房屋已征得其共同产权人李武容、张浩的同意。当日，原告支付定金20000元，被告洪亮出具《定金收条》载明收到该定金；原告支付中介费、按揭费、评估费、权证代办费等计17880元，第三人出具《收款收据》载明收到该款项。2018年4月17日，原告向中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行提交个人信贷业务申请表，申请借款35万元用于购买案涉房屋并以该房屋作抵押担保，并约定借款35万元直接划入被告张浩的账户。三被告及原告配偶张红梅随同在中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行办理相关面签手续。2018年11月9日，三被告将案涉房屋以总价63万元出卖于案外人金灯富，并于2018年11月13日办理完毕权属转移登记。另查明，2018年5月7日，李武容在重庆市大渡口区公证处公证《委托书》一份，公证事项为：委托人李武容系位于大渡口区春晖路街道松青路1106号20栋2单元1-2号房屋的产权人之一，委托受托人洪亮代为办理上述房屋中属于委托人的份额的如下事项：还款及提前还款并领取相关资料，解除抵押注销抵押登记并领取相关资料，不动产登记中心等部门查档提档相关手续。委托期限至2018年11月6日至，受托人无转委托权。2018年12月21日，原告向三被告发送《严重违约告知书》，告知三被告：1、在收到告知书后3日内按照约定办理提前还款预约手续并将预约时间告知原告，以便原告支付第二笔购房款156800元；2、因第二笔购房款不足以清偿交易房屋的贷款余额，请三被告备足资金以便顺利还款解押；3、若三被告未按上述告知内容履行，原告将解除《存量房买卖居间协议》。2018年12月24日，原告向三被告发送《解除合同通知书》，鉴于三被告未按前述告知书要求履行合同义务，原告解除与三被告之间的《存量房买卖居间协议》，并要求三被告退还已付购房款并支付违约金。审理中，原告明确违约金105360元的计算方式为按房屋成交价的20%，损失121080元的构成为房屋合同价差103200元(630000元-526800元)加上原告因此支付的费用17880元，合计121080元。以上事实，有原告及第三人的陈述、《存量房买卖居间协议》、房产证、借款合同、抵押合同、公证书、定金收条、收据、严重违约告知书、解除合同通知书、重庆市房屋买卖合同、户室详细情况等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，虽是原告与被告洪亮及第三人美宅公司签订《存量房买卖居间协议》，但合同签订后，三被告及原告按照合同约定一起到中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行办理面签手续，应视为被告李武容、张浩已对前述合同进行追认。原告黎建依约交付定金20000元，并已申请房屋按揭贷款，但三被告于2018年11月9日将涉案房屋另售于案外人并办理完毕权属登记，三被告的行为明显构成根本违约，应承担相应违约责任。现原告基于三被告的违约事实要求解除双方签订的《存量房买卖居间协议》，本院认为三被告明显违约，原告要求解除原、被告双方的房屋买卖合同关系合理合法，但因《存量房买卖居间协议》中涉及原、被告与第三人之间的居间合同关系，故本院依法对原、被告基于2018年4月4日签订的《存量房买卖居间协议》形成的房屋买卖合同关系予以解除，超出部分不予支持。三被告已构成根本性违约，理应退还原告定金、赔偿原告违约金及其他损失。对原告要求三被告退还定金20000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求三被告按房屋成交价20%赔偿违约金105360元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。对原告要求被告赔偿损失121080元的诉讼请求，其中17880元，系原告为购买该房屋发生的实际支出，三被告应予赔偿，对于原告主张的价差103200元，本院认为，原告已主张违约金105360元，因违约金兼具赔偿守约方损失与惩罚违约方失信的双重功能，故对原告主张赔偿房屋价差损失103000元的诉讼请求，本院依法不予支持。被告李武容、洪亮、张浩及第三人美宅公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第九十二条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黎建与被告李武容、洪亮、张浩基于2018年4月4日签订的《存量房买卖居间协议》形成的房屋买卖合同关系；二、被告李武容、洪亮、张浩于本判决生效之日起十日内退还原告黎建定金20000元；三、被告李武容、洪亮、张浩于本判决生效之日起十日内支付原告黎建违约金105360元；四、被告李武容、洪亮、张浩于本判决生效之日起十日内赔偿原告黎建损失17880元；五、驳回原告黎建的其他诉讼请求。如果未按被判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4997元，保全费1420元由被告李武容、洪亮、张浩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  吉红霞人民陪审员  代国强人民陪审员  杨志芳二〇一九年八月二十八日法官 助理  夏 伟书 记 员  陈远秀