河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初1916号原告（反诉被告）：安阳开元豫北图书大厦有限公司，住所地安阳市文峰立交桥下。法定代表人：范灵军，职务：经理。委托诉讼代理人：王占彪，河南瑄楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：石磊，河南瑄楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴爱贞，男，汉族，1973年2月25日出生，住河南省安阳市文峰区。被告（反诉原告）：朱洪涛，男，1970年9月14日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王雪，河南毅刚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雷生，安阳市殷都区盛元法律服务所法律工作者。原告安阳开元豫北图书大厦有限公司（以下简称开元公司）诉被告吴爱贞、朱洪涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告吴爱贞、朱洪涛向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭合并审理了本案。原告（反诉被告）开元公司的委托诉讼代理人王占彪、石磊，被告（反诉原告）吴爱贞、朱洪涛及其委托诉讼代理人王雪、王雷生到庭参加诉讼。该案现已审理终结。原告开元公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告吴爱贞签订的《租赁合同》已经于2019年2月16日解除；2、依法判令被告吴爱贞、朱洪涛将所租房屋全部腾清，交还原告并按原租赁合同约定35万元/年从2019年5月1日起至全部腾清交还原告之日止的租金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告开元公司与被告朱洪涛于2018年4月10日签订了关于德隆街西段路北德隆街再就业市场营业房的《租赁合同》，双方合同中约定：租赁有效期限为2018年5月1日至2024年8月30日，每年租金金额为35万元，租金交付时间为每年2月1日之前。被告朱洪涛于2018年4月10日出具担保书为被告吴爱贞提供合同责任担保。但自2019年2月1日至今，被告吴爱贞未按时履行合同约定的交付租金的义务，原告多次向被告催要未果。被告的不履约行为严重违反了合同约定，严重影响了原告公司的正常经营。被告吴爱贞、朱洪涛均辩称：被告在签订合同时因原告隐瞒租赁房屋要改建为学校的重大事实导致租赁合同无效，且该合同也未履行，请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告吴爱贞、朱洪涛向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失1443223元的30%，即432966.9元；2、判令反诉被告退还反诉原告2018年租赁费35万元、保证金15万元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月10日，反诉原告吴爱贞与反诉被告开元公司签订了德隆街西段路北再就业市场9-12排部分营业用房（不包括：12排1、2号）《租赁合同》，合同有效期限为2018年5月1日至2024年8月30日止（含装修期三个月）。反诉原告签约后，立即投入大量资金对市场进行了升级改造、装修、招商等一系列筹备工作。2018年4月17日反诉原告到工商局办理注册登记手续，工商局以“相关单位间租赁合同的解除”为由，予以驳回。经了解文峰区市场发展服务中心与反诉被告开元公司租赁合同要解除，停止对该市场办理证照。此时反诉原、被告的合同还未生效。反诉原告当时就与反诉被告联系，要求解除合同并退还租金和押金。反诉被告向反诉原告保证由反诉被告负责与政府协调，并保证反诉原告能够正常经营。反诉原告于2018年4月底将市场整改装修刚刚完毕，就接到文峰区市场发展服务中心口头通知，该市场要建学校，停止一切装修和投入。随后反诉原告又于5月17日、6月12日、6月21日分别接到了安阳市文峰区南关街道办事处、文峰区市场发展服务中心、安阳市工商行政管理局文峰分局、安阳市文峰区食品药品监督管理局等单位的告知书。告知书均载明文峰区将在德隆街西段再就业市场建立南湖小学，相关部门停止办理合法证照。在此期间反诉原告多次被关门停业。2018年11月22日，安阳市文峰区市场发展服务中心又告知反诉原告及商户“文峰区市场发展服务中心已联合安阳市市场发展服务中心，已于2018年6月15日解除与开元公司签订的《德隆街再就业市场租赁合同》、《德隆街临街市场租赁合同》和《补充协议》，并已起诉至安阳市文峰区人民法院。开元公司对德隆街再就业市场没有合法使用权。”接到告知书后反诉原告又与反诉被告联系，反诉被告却以各种理由推脱不见面，不接电话。由此，反诉原告感到反诉被告知道这个市场要建小学，却故意隐瞒事实真相，与反诉原告签订了租赁合同，导致被告投入大量资金进行装修、整改、招商，至今不能正常经营。本来开业前商户已经招满，由于以上种种影响，大部分商户纷纷退场、退钱、要求反诉原告赔偿损失。反诉原告对市场改造投入、经营投入等各种损失共计1443223元。无奈反诉原告于2019年2月将反诉被告诉至安阳市文峰区人民法院均未调解成功。随后，原告召集几十名闲杂人员以保安公司人员的身份到市场堵门闹事，给被告造成了恶劣影响，同时也给被告的经营造成了巨大的经济损失。使被告本来就不景气的经营雪上加霜。综上所述，反诉原告认为反诉被告在明知该市场将由政府建造学校的情况下，故意隐瞒事实真相，利用欺骗手段与反诉原告签订租赁合同，导致无法办理相关合法证照并以各种理由推脱不见致使被告造成了巨大的经济损失。反诉被告开元公司辩称：请求法院驳回反诉原告的诉讼请求请求。1、双方签订的租赁合同合法有效并已实际履行至今。双方在合同第七条约定吴爱贞对涉案房屋进行装修整改要向反诉被告提出书面申请和施工方案。经反诉被告同意后，方可按照商定的施工方案进行，因反诉原告擅自对市场进行装修整改，或因不合理使用致使市场及附属建筑损坏，均由反诉原告承担责任。2、关于租赁费及保证金反诉被告不应退还。反诉原告对整个市场以合同约定实际占有和使用至今，并收取众多商户租金，对此项请求与双方合同约定相违背，应以双方合同为前提进行履行。3、关于反诉原告所诉在租赁使用期间工商部门告知无法办理工商营业执照事实不实。合同履行期间，工商部门为该市场的很多商户办理了工商营业执照，时间为2018年8月、2018年10月、2018年12月，不存在合同不能履行的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）开元公司提交：1、租赁合同1份；2、担保书1份；3、告知函1份；4、催收房租律师函1份；5、解除《租赁合同》通知书1份。被告（反诉原告）吴爱贞、朱洪涛提交：1、企业名称预先核准通知书1份；2、安阳市文峰区南关街道办事处告知书1份；3、安阳市文峰区南关街道办事处与安阳市市场发展服务中心联合告知书1份；4、安阳市文峰区南关街道办事处、安阳市文峰区食品药品监督管理局、安阳市工商行政管理局文峰分局、安阳市市场发展服务中心联合告知书各1份；5、安阳市文峰区市场发展服务中心告知书1份；6、关于新建南湖小学有关问题的会议纪要1份；7、德隆街农贸市场18年投资、损失统计表1份；8、德隆街农贸市场整修表1份；9、发票2张；10、票据11张；11、盛世广告业务订单2张；12、德隆街农贸市场广宣费用清单1份；13、市场商铺损失统计表1份；14、租赁合同1份；15、德隆街再就业市场租赁合同1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）开元公司作为甲方与被告（反诉原告）吴爱贞作为乙方于2018年4月10日就德隆街西段路北再就业市场9-12排部分营业用房（不包括：12排1、2号）签订了一份《租赁合同》。合同第三条租赁期限约定“本合同有效期限自2018年5月1日起至2024年8月30日止（含装修期三个月）”；第四条租金支付约定“1、租金数额：每年租金金额叁拾伍万元整（即税后所得）；2、支付时间：乙方应于每年2月1日前（即提前三个月）将租金转入甲方指定账户，甲方变更收款账户，需提前15日通知乙方；3、乙方未按时支付租赁费，甲方有权按照2000元/日的标准从经营保证金中扣除，超过15天（含15天）仍未支付租赁费的，合同无条件解除，经营保证金不予退还，乙方无条件退出市场”；合同第五条经营保证金约定“1、经营保证金：为了确保合同的履行，乙方需向甲方交纳信誉保证金15万元整；2、经营保证金退还方式：合同履行期满，乙方退出德隆街再就业市场，双方办理完毕交接手续10日后，经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用情形的，甲方退还乙方经营保证金，经营保证金退还时不计利息；3、乙方有违反本合同约定或者违反法律法规的行为，甲方有权从经营保证金中直接扣除相应违约和损失，乙方应在接到通知后3日内补足经营保证金不足部分，否则本合同自行终止，乙方无条件退出市场”；合同第七条第2款约定“乙方对市场房屋及其附设施进行装修整改，应向甲方提出书面申请和施工方案，经甲方同意后方可按照商定的施工方案进行。因乙方擅自对市场及其附设施进行装修整改，或因不合理使用致使该市场及其附设施损坏或发生事故的，由乙方全权负责”；合同第八条租赁市场的交还约定“1、本合同期满而双方未续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止日将承租营业房及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁、适租的状态交还甲方，如由遗留问题造成甲方经济损失，应有乙方承担全部责任；2、租赁市场交还前，乙方应将自由物品自行搬出市场，否则视为乙方废弃物处理；3、租赁市场交还时，乙方装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有，但甲方要求乙方恢复承租原状的，乙方应予恢复；4、在本合同期满而双方未续签或本合同提前终止时，乙方应按附件1《交接清单》内容完成交接，如有缺失、损坏应有乙方承担”；合同第九条合同的解除约定“1、如遇政府统一规划及不可抗力因素导致市场不能继续经营的，合同自行终止，乙方无条件退场；2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，经营保证金不予退还：⑴乙方公司注销或不能继续履行法人职责；⑵不支付或不按照约定支付租金或其他相关费用用达15日（含15日）以上；⑶擅自拆改变动损坏房屋主体结构的；⑷乙方擅自将市场转让，或整体转租或转借给他人的或用于抵押入股等；⑸乙方租用市场期间，与第三方签订营业房租赁合同及收取市场商户营业房租赁费用超过一年；⑹乙方严重损害甲方利益的其他经营管理行为”；合同第十条免责条款约定“乙方因下列情况遭受损害，不得要求甲方赔偿：1、遇政府统一规划及不可抗力因素导致市场不能继续经营的，2、因火灾、地震等不可归于甲方的原因所导致的损害，3、乙方不遵守本合同条款或其他相关规定所发生的损害，4、乙方在市场经营期间，与营业房租赁户之间产生的一切纠纷，与甲方无关，由乙方自行承担”。该合同对其他事项也进行了约定。当天，被告朱洪涛针对《租赁合同》向原告出具担保书一份，内容为“兹有我朱洪涛为（410522197303243231）和吴爱贞（410502197302253010）担保合同内容。如有合同违约问题，我愿承担责任。”2018年4月11日原告将合同约定的房屋交付被告使用。后被告吴爱贞对涉案房屋开始进行装修、整改、向外招租。开元公司委托律师于2019年1月23日向吴爱贞发出告知函通知履行交付后期房租，于2019年2月1日向吴爱贞发出催收房租律师函，于2019年2月16日向吴爱贞发出解除租赁合同函。庭审中，吴爱贞认可于2019年1月26日收到开元公司委托律师于2019年1月23日发出的告知函，于2019年2月13日收到开元公司委托律师于2019年2月1日发出的催收房租律师函，于2019年2月23日收到开元公司委托律师发出的解除租赁合同函。开元公司认可收到吴爱贞支付的保证金15万元和第一年的租金35万元。吴爱贞、朱洪涛均认可《租赁合同》涉案房屋现由其二人占有。吴爱贞、朱洪涛持会议纪要、租赁合同、告知书、德隆街农贸市场2018年投资损失统计表、德隆街农贸市场整修表、发票、票据、广告业务订单、德隆街农贸市场广宣费用清单、市场商铺损失统计表、租赁合同证据主张因开元公司行为造成其损失1443223元的30%，即432966.9元。另查明：安阳市文峰区人民政府于2018年5月8日印发文政阅【2018】8号关于新建南湖小学有关问题的会议纪要，内容为：原则上同意在德隆街××××至相州路段）规划新建南湖小学，并暂停该地块一切手续办理。会议要求：一是教科体局牵头，启动南湖小学前期手续办理；二是教科体局牵头，文峰规划分局、南关街道办事处配合，摸清该地块土地现状；三是南关街道办事处牵头，相关职能部门配合，启动该地块的土地征收前期工作。2018年5月17日安阳市文峰区南关街道办事处向德隆街再就业市场商户发告知书，内容为“根据《关于新建南湖小学有关问题的会议纪要》（文政阅【2018】8号）文件要求。目前，相关部门已停止证照办理，为此，望广大商户积极配合，停止对市场的一切投入，以免后续造成不必要的经济损失”。2018年6月12日安阳市文峰区南关街道办事处与安阳市文峰区市场发展服务中心联合向德隆街再就业市场商户下发的告知书，内容为“根据《关于新建南湖小学有关问题的会议纪要》（文政阅【2018】8号）文件要求。目前，南关街道办事处已启动该地块的征收前期工作；相关部门已停止证照办理；按照要求，文峰区市场发展服务中心将与市场租赁房解除租赁合同。为此，南关街道办事处和文峰区市场发展服务中心希望广大商户积极配合，停止对市场的一切投入，以免后续造成不必要的经济损失”。2018年6月21日安阳市文峰区南关街道办事处、安阳市工商行政管理局文峰分局、安阳市文峰区市场发展服务中心联合向德隆街再就业市场全体商户下发告知书，内容为“根据安阳市人民政府办公室《关于市区德隆街西段路北闲置用地拟建临时市场有关问题的会议纪要》文件要求。现通知德隆街再就业市场所有商户于2018年6月30日前自行搬离，望大家积极配合，按时搬离，如到期不搬，南关办事处、区食药监局、区工商局和区行政执法局等部门将依法采取相关措施”。2018年11月22日安阳市文峰区市场发展服务中心向德隆街再就业市场临街商户下发告知书，内容为“根据《关于新建南湖小学有关问题的会议纪要》。目前，安阳开元豫北图书大夏有限公司对德隆街再就业市场没有合理使用权”。本院认为：原告（反诉被告）开元公司与被告（反诉原告）吴爱贞签订的《租赁合同》，不违反法律规定，双方之间租赁关系成立，本院予以确认。双方应按照合同约定的权利义务进行履行。原告开元公司按合同约定将涉案房屋交付被告吴爱贞使用，被告吴爱贞也将第一年租赁费支付原告开元公司。在履行第二年房租时，原告开元公司委托律师于2019年1月23日向吴爱贞发出告知函通知履行交付后期房租，于2019年2月1日向吴爱贞发出催收房租律师函，于2019年2月16日向吴爱贞发出解除租赁合同函，而吴爱贞未按照合同约定支付后期租赁费，根据双方签订的合同第四条关于“乙方应于每年2月1日前（即提前三个月）将租金转入甲方指定账户，甲方变更收款账户，需提前15日通知乙方；乙方未按时支付租赁费，甲方有权按照2000元/日的标准从经营保证金中扣除，超过15天（含15天）仍未支付租赁费的，合同无条件解除，经营保证金不予退还，乙方无条件退出市场”的约定及《中华人民共和国合同法》九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除效力”的规定，原告开元公司请求法院确认《租赁合同》已经解除的诉讼请求，本院予以支持，但吴爱贞于2019年2月23日收到开元公司委托律师发出的解除租赁合同函，故该《租赁合同》解除时间本院确认为2019年2月23日。根据《租赁合同》第八条、第九条的约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，《租赁合同》已经解除，被告吴爱贞应及时退出市场，将租赁房屋全部腾清交还于原告开元公司，而被告吴爱贞至今未履行上述合同义务，并造成原告开元公司无法再使用租赁物的损失，故原告开元公司要求被告吴爱贞将所租房屋全部腾清，交还原告并按原租赁合同约定50万元/年从2019年5月1日起至全部腾清交还原告之日止的租金的诉讼请求，本院予以支持。被告朱洪涛针对《租赁合同》向原告出具担保书，且吴爱贞、朱洪涛均认可《租赁合同》涉案房屋现由其二人占有，根据《中华人民共和国担保法》第六条关于“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为”的规定和《中华人民共和国物权法》第二百四十五条关于“占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿”的规定，故原告开元公司要求被告朱洪涛承担将所租房屋全部腾清，交还原告并按原租赁合同约定50万元/年从2019年5月1日起至全部腾清交还原告之日止的租金的诉讼请求，本院予以支持。因原告开元公司与被告吴爱贞于2018年4月10日签订了《租赁合同》，而安阳市文峰区人民政府于2018年5月8日印发文政阅【2018】8号关于新建南湖小学有关问题的会议纪要，故被告吴爱贞、朱洪涛认为在签订合同时因原告隐瞒租赁房屋要改建为学校的重大事实导致租赁合同无效，且该合同也未履行，请求法院驳回原告诉讼请求的理由，本院不予支持。关于反诉部分，根据《租赁合同》第十条免责条款关于“乙方因下列情况遭受损害，不得要求甲方赔偿“遇政府统一规划及不可抗力因素导致市场不能继续经营的”和《租赁合同》第七条第2款约定“乙方对市场房屋及其附设施进行装修整改，应向甲方提出书面申请和施工方案，经甲方同意后方可按照商定的施工方案进行。因乙方擅自对市场及其附设施进行装修整改，或因不合理使用致使该市场及其附设施损坏或发生事故的，由乙方全权负责”约定，反诉原告吴爱贞在涉案房屋装修整改未向反诉被告开元公司提出书面申请和施工方案，且在合同履行时遇政府统一规划，故反诉原告朱吴爱贞、朱洪涛要求反诉被告开元公司赔偿其各项损失1443223元的30%，即432966.9元的诉讼请求，本院不予支持。因反诉原告吴爱贞在签订《租赁合同》后对涉案房屋开始进行装修、整改、向外招租并使用至今，反诉原告朱吴爱贞、朱洪涛要求反诉被告开元公司退还第一年房租的诉讼请求，本院不予支持。根据双方签订的《租赁合同》第四条的约定，在履行第二年房租时，经反诉被告开元公司两次催告，且已经超过合同约定的15日，而吴爱贞未按照合同约定支付后期租赁费，故反诉原告吴爱贞、朱洪涛要求反诉被告开元公司退还保证金15万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告安阳开元豫北图书大厦有限公司与被告吴爱贞签订的《租赁合同》于2019年2月23日解除；二、被告吴爱贞、朱洪涛于本判决生效之日起十日内腾清并交付原告安阳开元豫北图书大厦有限公司《租赁合同》约定的租赁房屋；三、被告吴爱贞、朱洪涛于本判决生效之日起十日内按《租赁合同》约定35万元/年从2019年5月1日起至履行完本判决第二项内容之日止共同支付原告安阳开元豫北图书大厦有限公司的租金；四、驳回原告安阳开元豫北图书大厦有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告吴爱贞、朱洪涛的诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取3275元，由被告吴爱贞、朱洪涛共同负担。反诉案件受理费6564.9元，由反诉原告吴爱贞、朱洪涛共同负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  常波二〇一九年八月五日书记员  程巍