贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3549号 上诉人（原审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳(黔西)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋华，男，汉族，1986年8月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：朱超，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）因与被上诉人蒋华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 兴业公司上诉请求：1、撤销毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初850号民事判决，改判上诉人不承担违约责任或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人不能如期为被上诉人办理涉案商品房转移登记的有关文书及产权证系多种原因所致。主要原因是政府征地拆迁严重滞后。该因素系行政不可抗力，故上诉人不应承担责任。上诉人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年上诉人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给上诉人。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。毕节市七星关区房屋征收管理局于2018年6月30日出具《证明》证实了前述行政不可抗力的事实。2、上诉人将涉案商品房交付给被上诉人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以至于上诉人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成上诉人期限内未能办理初始登记。前述事实有贵州省毕节市宇通建业有限公司、毕节市德溪建设开发投资有限公司出具的《证明》予以证实。3、《商品房买卖合同》第二十二条第二款第二项约定：“因行政机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任。”根据该约定，只要是政府机关的行为造成上诉人逾期，不管政府的原因力多大，上诉人都不应承担违约责任。前述约定合法有效。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定判决上诉人承担违约责任错误。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，依法应改判或发回重审。 被上诉人蒋华未作答辩。 蒋华向一审法院起诉请求：1、判决被告在一个月内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金暂计1,000.00元（实际金额以原告已付总房款368,343.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年7月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月19日，原告蒋华作为买受人，被告兴业房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区××办事处××路旁盛世华都第1幢27层1号房，房号为1-27-1；建筑面积123.93平方米，套内建筑面积97.97平方米；该商品房总价款为368,343.00元；买受人一次性付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款349,926.00元，余款18,417.00元于交房前付清；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任；转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。同日，双方还签订了合同附件十二补充协议，该补充协议载明：10.关于房屋登记的约定1）（对合同二十二条的修订和补充）第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算。2）出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365日内，将所有资料提交给产权交易部门。逾期未提交的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋购房款368,343.00元。2015年7月23日，原告向被告交付维修基金、契税、交易费、办证费、电开户、电视入户、气入户费用。涉案房屋已按合同约定交付原告使用。原告认为，被告未在约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，构成违约，应承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金，故以前述诉请诉至一审法院。 另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，不具备办理不动产权属证书的条件。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告按约定交付了房屋，但一直未履行交付相关文书的义务。被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但补充协议中10.关于房屋登记的约定2）约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365日内，将所有资料提交给产权交易部门。逾期未提交的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。”，改变了房屋登记的约定。但原告于2015年7月23日已向被告交付了契税等相关费，履行了补充协议约定的义务，则被告应于2015年7月23日后的365日内，即2016年7月23日前将资料提交给产权交易部门。然而被告至今尚未通过建设工程消防验收，不具备办理不动产权证书的条件，不能向产权交易部门提交相关材料，构成违约，应按约定向原告支付违约金。故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，予以支持，违约金按合同约定以原告已付购房款368,343.00元为基数，按日万分之一的标准计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，补充协议中也约定由被告将资料提交给产权交易部门，但被告提交相关资料后应让原告知晓，因而被告还负有通知原告的义务。被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的起止时间为2016年7月24日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出合同约定因政府机关行为造成的违约，不应承担任何责任，以及因政府未如期完成征地拆迁工作，导致涉案房屋未能通过消防验收的抗辩主张。被告提供的证据不足以证明未如期完成征地拆迁与涉案房屋是否通过消防验收之间具有必然的关联性，亦不足以证明未如期完成拆迁工作是导致涉案房屋未能通过消防验收的唯一原因，即被告所举证据不能证明系政府机关行为导致其违约。故被告的前述抗辩理由，不予采纳。 另，庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒋华逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款368,343.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月24日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告蒋华的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，所谓不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，从上诉人主张的事实看，根据其与毕节市国土资源局七星关分局签订的合同，毕节市国土资源局七星关分局应于2012年底向其交付相关土地，而双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2013年10月19日。为此，双方在签订《商品房买卖合同》时，上诉人对交付涉案房屋产权登记相关文书的时限应有所预见及合理预判。故上诉人关于其未履行合同系因不可抗力所致的上诉理由，本院依法不予采纳。原审根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定判决上诉人向被上诉人支付逾期交付办理案涉房屋转移登记相关文书的违约金并无不当。另外，因《商品房买卖合同》第二十二条第二款关于“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”的约定，系双方针对出卖人履行在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记这一特定义务所作的具体约定，该约定事项与《商品房买卖合同》第二十二条第三款就案涉商品房转移登记事项约定的出卖人应尽义务及违约责任无涉，故上诉人以此主张其免于承担违约责任，缺乏事实依据，本院依法不予支持。 上诉人关于原审判决适用法律错误的上诉理由亦不能成立。 综上所述，毕节兴业房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年八月八日 法官助理  郭友浪 书 记 员  陈 鑫