吉林省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）吉执异4号 案外人：张琳欣，女，汉族，1992年7月9日生，住吉林省通化市二道江区 委托诉讼代理人：周晓伟，吉林乾绅律师事务所律师。 申请执行人：刘伟，男，汉族，1971年2月11日出生，住吉林省集安市 委托诉讼代理人：乔俊良，吉林吉天行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文武，吉林吉天行律师事务所律师。 被执行人：通化市港汇置业有限公司，住所地：吉林省通化市 法定代理人：王世伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨丽丽，女，满族，1982年4月2日生，住通化市东昌区 被执行人：白双福，男，1970年1月2日生，汉族，住沈阳市铁**。 本院在审理原告刘伟与被告通化市港汇置业有限公司（以下简称港汇置业）、被告白双福民间借贷纠纷一案中，经刘伟申请，本院于2016年11月29日作出（2016）吉民初49号之一民事裁定，查封港汇置业位于通化市东昌区蓝爵国际小区包括1号楼5号门市在内的相关门市房予以查封。案外人张琳欣于2018年8月2日对蓝爵国际小区1号楼5号门市提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张琳欣提出异议称，请求解除位于通化市东昌区蓝爵国际小区1号楼5号门市房屋的查封，并停止对该房屋的执行。事实及理由：吉林省高级人民法院于2016年11月29日将登记在港汇置业名下的涉案房屋查封，该房屋的执行现已移送至吉林省通化市中级人民法院（以下简称通化中院）。该房屋在查封之前，张琳欣于2016年1月22日，已同港汇置业签订了合法有效的书面买卖合同，并已交付全部价款，取得了购房发票，查封前已交付张琳欣使用。双方在签订房屋买卖合同前，港汇置业已取得涉案房屋预售许可证，该房屋现已办理了网签，没有及时办理产权过户张琳欣没有过错。刘伟在2016年5月3日申请通化中院查封涉案房屋时，其查封申请书中已明确自认该房已出售。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张琳欣对涉案房屋的权利优于刘伟的一般债权，现行审判实践也普遍支持类似主张。 港汇置业称，同意张琳欣的意见。 刘伟称，张琳欣请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款、第三款，不属于居住房屋并且支付价款未超过50%，发票开具时间晚于查封时间，本案不能适用前述规定第二十八条。 本院查明，本院在审理原告刘伟与被告港汇置业、被告白双福民间借贷纠纷一案中，经刘伟申请，本院于2016年11月29日作出（2016）吉民初49号之一民事裁定并向通化市不动产登记中心制发协助执行通知书，查封港汇置业位于通化市东昌区蓝爵国际小区门市1号楼1-9号门市共计1945.62平方米，2号楼门市房1-11号门市房共计2791.55平方米，门市8号楼1-10门市房2626.34平方米，9号楼门市1-5门市1091.71平方米，10号楼门市1-8门市1582.24平方米，查封期限二年，自2016年11月30日起至2018年11月29日止。本院于2017年6月30日作出（2016）吉民初49号民事判决，判令：一、白双福于本判决生效后立即偿还刘伟借款25608194.5元及利息（本金为25608194.5元，利率为每年24%，从2013年10月2日计算至给付之日）；二、本判决生效后，如白双福不履行本判决确定金钱债务，刘伟可申请拍卖港汇置业位于吉林省通化市东昌区蓝爵国际小区10700平方米范围内的商业用房，以偿还债务；三、驳回刘伟的其他诉讼请求。案件受理费367250元，由刘伟负担62250元，由白双福负担305000元；保全费5000元由白双福负担。港汇置业、白双福提起上诉，最高人民法院于2017年12月13日作出（2017）最高法民终720号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另查明，本院于2018年4月12日作出（2018）吉执15号执行裁定，指令吉林省辽源市中级人民法院（以下简称辽源中院）执行该案。辽源中院于2018年4月18日作出（2018）吉04执字第109号民事裁定，继续对港汇置业的前述本院查封的房屋予以查封。查封期限为三年。辽源中院于2018年6月20日作出（2018）吉04执109号公告，拟评估、拍卖港汇置业所有的包括张琳欣提出异议的蓝爵国际小区1号楼5号门市的查封房屋。于2018年6月25日作出（2018）吉04执109号执行通知书，该通知书记载：“在执行过程中，经本院调查及被执行人白双福自认，白双福在沈阳万佛寺承建的地宫祈福位项目正在建设中，所谓祈福位既无产权又属宗教财产，人民法院不能强制执行；白双福所称在筹建中的辽宁新燃能源有限公司持有15%的股权，目前该公司既未经营亦无与公司注册资本相适应的资产，故该股权不具备执行价值；白双福个人所有的车辆已经被人民法院另案查封，且车辆价值与本案执行标的相差甚远；白双福无其他可供执行财产。综上所述，被执行人白双福不能履行本案生效法律文书确定的金钱债务。经申请执行人申请，依据吉林省高级人民法院（2016）吉民初49号民事判决书和中华人民共和国最高人民法院（2017）最高法民终720号民事判决书，通知如下：依法评估、拍卖被执行人港汇置业位于吉林省通化市东昌区蓝爵国际小区10700平方米范围内的商业用房，用于偿还本案债务。债务总额为：借款本金25608194.5元、利息（本金为25608194.5元，利率为每年24%，从2013年10月2日计算至给付之日）、迟延履行利息（依法计算）、案件受理费305000元、保全费5000元。” 又查明，根据通化中院商请移送执行，辽源中院于2018年7月13日作出（2018）吉04执109号移送执行函，鉴于通化中院（2018）吉05执106号执行案件债权人通化一建实业有限责任公司对包括涉案蓝爵国际小区10号楼6号门市等辽源中院续行查封的港汇置业的41套门市房屋中的11套享有顺位在先的优先权，将该11套门市房屋移送通化中院执行，对涉案房屋的续封、解封和变价、分配等后续工作交由通化中院处理，辽源中院不再负责。 再查明，2016年1月21日，张琳欣与港汇置业签订《商品房买卖合同（预售）》并备案，以757205元购买港汇置业蓝爵国际10幢2单元16层2号住宅房屋；2016年1月22日，张琳欣与港汇置业签订《商品房买卖合同（预售）》并备案，以1935960元购买港汇置业蓝爵国际1幢0单元1层5号商业用房。周延于2016年1月21日通过中国银行向港汇置业会计杨丽丽转款300万元，张琳欣主张该300万元包括前述两套房屋的购房款以及该小区一个车库及一个车位的价款，港汇置业出具《情况说明》予以认可，并分别于2016年1月9日、2019年6月20日开具前述两套房屋增值税普通发票。 张琳欣于2017年7月29日与陈开泰登记结婚，周延系陈开泰母亲。 复查明，2016年1月1日，张琳欣与通化市日盛就业服务有限公司签订《租房合同》，将涉案蓝爵国际1幢0单元1层5号商业用房租赁给通化市日盛就业服务有限公司，该房屋由通化市日盛就业服务有限公司占有使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张琳欣在本院查封涉案房屋之前已与被执行人港汇置业签订合法有效的书面买卖合同并支付全部购房款，且已将该房屋租赁给他人使用，属于对该房屋的占有使用；基于该房屋被查封，张琳欣未能办理过户登记，并非其自身原因导致。故张琳欣请求排除对涉案房屋的执行，本院予以支持。刘伟主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而不应适用第二十八条，没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于通化市东昌区蓝爵国际小区1号楼5号门市房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 李德胜 审 判 员 郭清华 审 判 员 李 伟 二〇一九年八月二日 法官助理 李 成 书 记 员 曲耘池