山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终1658号 上诉人（原审被告）：山东新兴元地产开发有限公司，住所地泰安市岱岳区东岳大街**。 法定代表人：王锡兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张涛，山东岳首律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：顾文娟，女，1986年11月18日生，汉族，住岱岳区。 委托诉讼代理人：赵刚，山东泰山法正律师事务所律师。 上诉人山东新兴元地产开发有限公司（以下简称新兴元公司）因与被上诉人顾文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2018）鲁0911民初5577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人新兴元公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定是错误的。本案一审中被上诉人不但没有说明损失事项，更没有提交损失的证据，不能判断被上诉人的损失高于双方合同约定的违约金金额，一审应根据庭审时确实存在的损失金额调整违约金。一审判决依据推定结果，不能作为定案依据。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二项规定也是错误的，逾期利息计算违约金有两个前提条件，一是双方合同没有约定违约金，二是损失数额无法确定。本案双方对于逾期办理房产证做了明确约定，庭审中被上诉人未提交任何损失证据，损失金额无法确定。一审法院在本案中适用上述法律规定是错误的。三、2016年6月20日山东省高级人民法院作出的(2015)鲁民提字第482号民事判决书针对逾期办理房产证购房人以违约金过低，且无证据证明损失存在请求增加违约金的，判决认定是“××不能证明因逾期办理房产证遭受高于合同约定违约金的损失的，本院不予支持”。可见相同案情最高院、山东高院均认为在无损失证据的前提下应当尊重合同当事人的意思自冶。综上，一审判决适用法律不当，请求二审依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人顾文娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原告顾文娟向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理涉案房屋所有权转移登记的违约金12708.75元（自2016年4月30日起至2017年12月21日止，逾期600天，按已付房款的日万分之零点五计算）；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告以出让方式取得位于泰安市泰山新兴园的地块建设商品房，定名为泰山新兴园，并取得预售许可。2014年5月28日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买泰山新兴园4号楼1单元6层602号房屋，总价款为697453元。付款方式为按揭贷款。被告应在2014年10月1日之前将商品房交付原告使用。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理。逾期不超过90日，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应于商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列规定处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。3、因买受人原因或相关政府管理部门等原因导致产权登记不能办理或逾期的，出卖人不承担任何责任。房款697453元，原告已按合同约定全部支付给被告，2014年9月28日，被告正式将房屋交付给原告。2017年6月27日原告还清按揭贷款，银行解除被告的担保。庭后被告提交了其于2019年1月24日取得泰山新兴园4号楼的不动产权证。以上事实，由原、被告陈述、商品房预售合同、发票、房屋交接证明、不动产权证、通知书在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，除逾期办证违约金约定过低外，其他内容不违反法律、法规的强制性规定，且形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同签订后，原告已按约履行合同义务，被告未按约给被告办理房屋所有权证，属违约行为，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。本案被告交房时间2014年9月28日，被告应在2016年10月1日前为原告办理房屋所有权转移登记。现原告要求被告支付逾期办证的违约金，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准。双方签订的商品房预售合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人按已付房价款的0.05%向原告支付违约金，共计348.73元，该违约金的约定与买受人逾期付款和出卖人逾期交房违约责任中关于出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金相比较过低，失去了出卖人不能按期办理房屋登记应当承担的惩罚性法律后果的作用，且显失公平，因此合同中关于出卖人按已付房价款的0.05%向原告支付违约金的条款为无效条款。对被告逾期办理房屋登记应支付的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。双方签订商品房预售合同约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据当事人权利义务一致原则，逾期办证违约金按已交房款日万分之一为宜。原告要求以73860.31元为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算违约金，一审法院不予支持。被告庭后提交于2019年1月24日取得泰山新兴元4号楼的不动产权证。原告主张违约金自2016年9月20日计算至2018年11月9日,下余违约金继续计算至原告取得房屋权属证书，一审法院支持违约金为54401.33元（780天×697453元×1/万）自2018年11月10日起违约金按已交付房价款日万分之一计算至被告通知业主办证之日止。所有权证是国家依法保护所有权的合法凭证，房屋取得产权后，不仅可以长期居住，而且可以出租、转让、赠与、抵押。按物权法规定，房屋是按照登记来确认房屋的归属，如果购房者没有办理登记，会使自己的房产处于一种不稳定状态，易产生纠纷。故被告关于延期办证未给原告造成任何损失，按合同约定承担违约责任支付违约金的辩解意见，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、被告山东新兴元地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告顾文娟违约金54401.33元（自2018年11月10日起违约金按已交付房价款日万分之一计算至被告通知业主办证之日止）。二、驳回原告顾文娟的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元,减半收取824元，原告承担217元，被告承担607元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一审法院对违约金数额的认定是否适当。一审中新兴元公司认可其因逾期办理涉案房屋房产证存在违约的事实，双方在签订的《泰安市商品房买卖合同》第十五条中约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。顾文娟在一审起诉的主张，实质是要求调整双方合同中约定的违约金数额，故其应当提供证据证实因逾期办证导致已发生的实际损失及该损失数额远大于合同约定，但顾文娟对此在一、二审中并未提交证据予以证实，因此，违约金数额应当按照双方在合同中约定的违约金计算方式予以认定。顾文娟主张，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该规定，无需顾文娟举证证明存在实际损失，且该条规定了违约金的计算方法。对此本院认为，因双方当事人在购房合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方式，而该司法解释规定的计算方式是在无约定或损失难以确定的情形下适用的，不是违约金调整的法律规范，故对其该主张，应不予支持。综上，一审适用法律错误，本院予以纠正。顾文娟按照合同约定支付了房款697453元，按照双方关于“出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”计算方式，新兴元公司应向顾文娟支付违约金348.73元。 综上所述，上诉人山东新兴元地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泰安市岱岳区人民法院（2018）鲁0911民初5577号民事判决； 二、上诉人山东新兴元地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人顾文娟违约金348.73元； 三、驳回被上诉人顾文娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1648元，减半收取824元，由上诉人山东新兴元地产开发有限公司负担24元，由被上诉人顾文娟负担800元；二审案件受理费1648元，由被上诉人顾文娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张晓丹 二〇一九年八月二十七日 书记员 田 慧