安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0222民初213号 原告：吴云龙，男，1978年5月19日出生，汉族，住繁昌县。 委托诉讼代理人：蔡桂平，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 被告：繁昌县嘉年华房地产有限公司，住所地繁昌县，统一社会信用代码91340222692841264A。 法定代表人：周玉华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈军，安徽繁阳律师事务所律师。 原告吴云龙与被告繁昌县嘉年华房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告吴云龙及其委托诉讼代理人蔡桂平、被告委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。庭审后，经多次调解，双方未能达成庭外和解协议。本案现已审理终结。 原告吴云龙向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间存在房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同合法有效，并要求被告待房屋竣工后将认购的房屋交付原告；2.若被告拒绝认可房屋买卖合同的效力，请求法院判令被告返还原告购房款330000元，并承担268800元的损害赔偿责任，合计支付原告598800元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系开发芜湖市繁昌县瑞吉小区的房地产有限公司，2015年12月9日，被告将其开发的建筑面积约为89.61平方米的瑞吉小区X号楼XXXX室以单价每平方米3880元的价格出售给原告，原告向被告交付购房款330000元，被告向原告开具收款收据。现原告向被告主张双方之间的房屋买卖合同关系，但被告拒绝认可。本案中，被告将具体、明确的房产以确定的价格出售给原告，已收取原告交付的房款，并向原告出具收据，足以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告应依约履行合同。若被告拒绝认可合同的效力，因房地产市场行情的变化，以致现在的房屋价格较合同签订时已大幅上升，则原告有权要求被告承担由此产生的损失268800元。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：1.请求确认原、被告之间存在房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同合法有效，并要求被告待房屋竣工后将认购的房屋交付原告；2.本案诉讼费用由被告承担。就事实与理由部分，不再主张退还购房款及赔偿损失。原告补充陈述称，现被告已取得涉案房屋预售许可证，因此要求被告履行房屋买卖合同义务。 被告繁昌县嘉年华房地产有限公司辩称：原告诉状中称，原告向被告交付购房款330000元不是事实。原告未向被告交付购房款，原告出具330000元的收据是被告的债权人将债权转让给原告。被告认为原、被告双方不存在商品房买卖合同关系，债权转让是经过被告认可的，是合法有效行为，只能认为是原告预交了购房款，但原告在预交购房款时，被告并未取得商品房预售许可证，这种行为是违法行为，不应受到法律的保护。综上，请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，被告向原告出具收据一份。该收据注明，交款单位为原告，金额为330000元，收款事由为购房款小＃-XXXX，单价3880元/m2。现原告以被告拒绝认可房屋买卖合同效力为由提起诉讼。 以上事实由原告提供的收据复印件一份并提供该收据原件供当庭核对无误，以及被告提供的该收据第三联复印件一份，以及当事人在庭审中的陈述、质证、辩论意见予以证实。 本院认为：原告主张其与被告之间成立房屋买卖合同关系，并未提供书面房屋买卖合同。因此，对原告提供收据的认定是本案的焦点问题。 就该收据的真实性，双方并无异议。就收据记载内容，结合双方各自提供的收据复印件及相应附件，可知，收据下方记载有收据款项来源的说明，其中包括案外人徐源购房款50000元、集资款原告180000元及案外人李长慧50000元、严茹40000元、赵其桃10000元。因此，原告虽未于收据出具当日以现金方式交纳了购房款330000元，但该收据可以证明，被告于该收据出具之日确认被告收到原告购房款330000元，并注明了房号及单价，即X＃-XXX，单价3880元/m2。虽收据中并未注明小区名称，但是，被告辩称涉案瑞吉小区3号楼1601室房屋已出售给案外人谷必长，被告所提供的谷必长付款收据中也未注明小区名称；被告提供的其与谷必长订立的认购协议中载明的涉案房屋面积为89.61m2，与原告主张的面积一致；被告提供的涉案房屋预售许可证，反映瑞吉小区3号楼售楼单位与原告所提供收据开具单位一致，均为被告，但小区全称应为瑞吉风景园小区。故本院对原告提供的收据与原告主张的瑞吉风景园小区X号楼XXXX室房屋之间的关联性予以认定。 就该收据记载事项能否认定原、被告双方之间就涉案房屋成立合法有效的房屋买卖合同关系，则应以收据记载事项所能否证明房屋买卖合同必备条款来认定。就房屋唯一性，被告并未提出异议，也未提出反证，可认定为购房标的为繁昌县繁阳镇瑞吉风景园小区3号楼1601室房屋。就房屋面积及价款，收据记载单价为3880元/m2，已付购房款330000元，系以债权抵付完成付款，且已支付房屋价款的大部分；具体房屋已确定，房屋面积也能确认，但因房屋产权登记未完成，最终面积应以产权登记为准。就房屋买卖合同而言，该收据内容已经能证实合同主要条款，可认定为合同内容具备成立房屋买卖合同条件。 就销售行为合法性，虽收据确认时间为2015年12月9日，根据被告提供的预售许可证，涉案项目取得预售许可的时间为2018年2月14日，即可以认定被告就涉案房屋销售于本案庭审前已具备预售条件，原、被告之间成立的上述房屋买卖合同合法有效，本院予以确认。被告主张其2015年12月9日向原告销售涉案房屋违法而无效，本院不予支持。庭审中，被告就涉案房屋销售情况并未作出明确答复。庭审后，被告提出涉案房屋已在取得预售许可后销售给案外人谷必长，并提交了认购协议书、收据。经本院组织质证，原告对被告提供以上证据证实涉案房屋已出售第三人的效力并不认可。此外，被告提供的证据仅能证明谷必长与被告仅订立认购协议书，谷必长也仅支付50000元认购款。被告主张的事实及提供的相关证据，并不能足以否定原、被告之间就涉案房屋已成立房屋买卖合同的事实。 至于原告要求被告待房屋竣工后将认购的房屋交付原告，依据双方之间成立的房屋买卖合同关系，被告当然负有向原告交付标的房屋的义务。但就涉案房屋，原告并无证据证实该房屋已具备交付条件而被告未予交付。因此，原告此项主张本院在本案中不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条之规定，判决如下： 一、确认原告吴云龙与被告繁昌县嘉年华房地产有限公司就繁昌县繁阳镇瑞吉风景园小区X号楼XXXX室房屋存在合法有效的房屋买卖合同关系； 二、驳回原告吴云龙其余诉讼请求。 案件受理费减半收取4894元（原告已预交）由被告繁昌县嘉年华房地产有限公司负担894元，原告吴云龙负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员 俞 峰 二〇一九年八月九日 书记员 俞夏银 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。