广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1403民初606号原告：梅州客家新世界商业广场管理有限公司。住所地：梅州市梅县区府前大道侧梦中原**（客家新世界）。法定代表人：苏清节，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾浩然、吴盛锋，系广东粤梅律师事务所律师。被告：孙雪文，男，1985年3月2日出生，汉族，户籍所在地：深圳市南山区，现住址不详。原告梅州客家新世界商业广场管理有限公司（以下简称客家新世界管理公司）与被告孙雪文租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告客家新世界管理公司法定代表人苏清节及其委托诉讼代理人曾浩然到庭参加诉讼。被告孙雪文因无法直接送达，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期满后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告客家新世界管理公司诉称，2016年1月23日，原、被告签订了《客家新世界商业广场街铺租赁合同书》（以下简称《街铺租赁合同》），合同约定：被告向原告租赁梅州市梅县区府前大道客家新世界商业广场A1栋05号及A2栋06号、08号沿街复式商铺用于经营儿童培训、连锁便利店、轻餐饮小吃（不得有油烟）美容院项目，合同期限为自2016年5月1日起至2021年4月30日止。每月租金为47元/月/㎡，月租金自第三年开始起递增，每隔两年在上一年的基础上递增10%。同时，被告应当在每月5号之前按时交纳当月租金。若逾期缴纳租金，原告有权每日按照应缴总额的千分之五向被告收取滞纳金，即违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告提供了租赁店铺，但是被告自2018年12月1日开始，一直未按照合同约定按时向原告支付租金。截止至今，尚欠租金人民币96627元（2018年12月1日至2019年3月1日的租金）未予支付。另外，因被告租赁店铺期间拖欠电费，原告为其垫付了电费864.9元，该费用也应由被告返还给原告方。由于被告逾期支付租金的行为，造成了原告一系列经济损失，为维护原告合法权益，只能向法院提起诉讼，请法院依法裁判。为此，提出下列诉讼请求：一、请求判决解除原、被告于2016年1月23日签订的《客家新世界商业广场街铺租赁合同书》；二、请求判决被告向原告支付拖欠的租金人民币96627元、物业费人民币3738元、电费864.9元，以及由此产生的违约金共计人民币48300元，上述款项暂计人民币149529.9元（具体计算详见附表），从2019年3月6日起至合同解除之日止的租金、物业费、违约金按照附表方式另计；三、请求法院判决被告向原告支付的履约保证金共计人民币60000元不予退还；四、请求法院判决被告立即腾退梅州市梅县区府前大道客家新世界商业广场A1栋05号、A2栋06号、08号三间复式店铺给原告；五、请求法院判决被告支付原告因本案诉讼所支付的律师费8000元；六、本案的诉讼费由被告承担。被告孙雪文未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。本院经审理认定事实如下：2016年1月23日，原告客家新世界管理公司（出租方、甲方）与被告孙雪文（承租方、乙方）签订《街铺租赁合同》。合同载明：“第一条：租赁面积、经营范围、合同期限及装修免租期。1、经甲、乙双方协商，甲方愿意将坐落于梅州市梅县区府前大道客家新世界商业广场A1栋05号A2栋06号08号沿街复式商铺租赁给乙方经营儿童培训、连锁便利店、轻餐饮小吃（不得有油烟）、美容院项目使用，该商铺的计租建筑面积为623平方米；3、合同期限为自2016年5月1日至2021年4月30日止；4、免租期，甲方同意给乙方六个月免租期，免租期内不收取乙方租金，但乙方需要缴纳正常的管理费（即原告请求的物业费）和经营所产生的水电费；免租期第一个合同年度给乙方三个月免租，第二个合同年度给乙方三个月免租。第二条：租金、履约保证金、管理费、水电费。1、第一年、第二年租金47元/月/㎡，面积623㎡，月租金29281元，年租金（9个月）263529元，交租时间为每月5号；第三年、第四年租金51.7元/月/㎡，面积623㎡，月租金32209元，年租金386509元，交租时间为每月5号。逾期缴纳租金甲方将每日按应缴总额的千分之五收取滞纳金。2、在签订本合同时，乙方需缴纳该商铺的履约保证金，计人民币60000元，在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，合同期满，乙方退还铺位，结清应交的各项费用之后甲方不计息退还保证金。合同期内，乙方因违反商业广场管理条约而导致履约保证金被扣款的，乙方应在甲方通知补交的日期内补足履约保证金，否则甲方按每日千分之五收取违约金。3、管理费，铺位按建筑面积计算，按2元/㎡/月的标准支付，即乙方每月应缴纳的管理费为1246元/月。管理费和租金同步缴纳，拖欠按照拖欠租金约定条款执行。4、水电费，铺位内的用水、用电按分户水表的计量收费。每月按实际用电量和实际用水量向甲方支付水电、电表费用（含分摊损耗），收费标准另行通知；乙方按照甲方通知单时间缴纳水电费，乙方逾期缴纳，甲方每日按应缴总额的千分之五收取违约金。第四条：乙方的权利和义务。7、乙方应按合同规定向甲方如期支付租金、物业管理费及其他应缴费用。8、未经甲方书面同意，乙方不得将商铺转租、转借或承包给第三者。乙方无权以商铺的使用权向第三方作抵押、担保。经甲方同意将商铺转租的，乙方需与受租方一同到甲方办理合同变更手续。第五条：合同终止及续约。2、有下列情形之一，甲方有权选择提前解除本合同，乙方所缴纳保证金不予退还，并要求乙方赔偿其遭受的实际损失和间接损失：（1）乙方逾期未支付租金或物业管理费或水电费等达两个月以上（含两个月）。（2）乙方违反本合同的约定，致使甲方的合同权益受到严重损害的。第六条：合同违约责任。3、甲、乙双方应依照合同要求自觉履行各自职责，如其中一方未能履行职责，而造成对方损失的，应承担责任并赔偿因违约而给守约方造成的一切经济损失。原告在甲方（盖章）栏加盖印章；乙方在乙方（签字）栏签名并加盖指模。合同签订后，被告初期尚按期缴纳租金及管理费，2018年12月起，被告便拖欠租金及管理费，同时，原告为此代为支付电费864.9元。经原告多次催收未果，故原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。被告未提出答辩意见。另查明，一、涉案梅州市梅县区府前大道客家新世界商业广场A1栋05号（不动产权证记载为A2栋5号复式店，建筑面积为159.65平方米）；A2栋06号、08号（不动产权证记载为A2栋6、8号复式店）沿街复式商铺产权人为梅州市宏峰房地产开发有限公司。庭审中，原告表示，涉案店铺是其与梅州市宏峰房地产开发有限公司租赁而来，并向本院提供了其与梅州市宏峰房地产开发有限公司签订的《商业房产租赁》合同书，根据合同显示，原告向梅州市宏峰房地产开发有限公司租赁梅州市梅县区府前大道客家新世界商业广场GJ-01和GJ-02两栋商业房产及风情步行街店铺，涉案店铺包含在原告所租赁的店铺中。梅州市宏峰房地产开发有限公司向本院出具《声明》，声明其公司已知悉并同意原告将涉案店铺转租给被告，如果法院判决解除原、被告的租赁合同关系，同意涉案店铺腾退给原告。二、关于涉案的A2栋6号、8号店铺，庭审中，1、原告表示涉案的A2栋6号、8号店铺由被告分别在2016年8月及2017年11月转租给李锦和余耀钦，原告开始并不知情，知悉后，经与李锦和余耀钦协商，同意涉案6号、8号店铺由李锦和余耀钦继续承租，并自2019年3月起，李锦和余耀钦将租金及管理费缴交至原告处。因此，被告实际上拖欠原告3个月的租金及管理费，当庭撤回要求被告承担自2019年3月起A2栋6号、8号店铺租金及管理费的请求，及腾退上述店铺的请求。2、原告表示，对于将涉案店铺转租给李锦和余耀钦由此造成的后果，原告自行承担。3、原告表示，如解除了原、被告之间的租赁合同，原告保证一定与李锦和余耀钦签订租赁合同，如由此产生纠纷，自愿按李锦和余耀钦与被告孙雪文签订的《客家新世界商业广场&商业物业租赁合同》约定承担单方解除合同的后果。4、案外人李锦和余耀钦经本院询问，表示不参加诉讼，同意原告要求解除与被告孙雪文的合同，至于他们与孙雪文之间如有纠纷，会另行与孙雪文解决。三、庭审中，经本院释明，原告撤回第三项“请求法院判决被告向原告支付的履约保证金共计人民币60000元不予退还”的请求。四、关于违约金，原告庭审中表示，所计算的违约金为拖欠租金的违约金，因按合同约定计算过高，现调整为按月利率2%计算。五、关于律师费，原告表示合同第六条第3点约定“甲乙双方应依照合同要求自觉履行各自职责，如其中一方未能履行职责，而造成对方损失，应承担并赔偿因违约而给守约方造成的一切经济损失。”即包含律师费约定，是否支持由法院依法审判。上述事实，有营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、街铺租赁合同、解除函及快递信息、律师费发票、人口信息查询资料、声明、不动产权证、商业房产租赁合同、客家新世界商业广场&商业物业租赁合同、电费缴费单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告客家新世界管理公司与被告孙雪文签订《街铺租赁合同》，将涉案街铺转租给被告孙雪文，经得出租人梅州市宏峰房地产开发有限公司同意，原、被告之间的租赁合同合法有效，本院予以确认，各方当事人均应按约定履行权利义务。根据合同约定，逾期未支付租金或管理费或水电费等达两个月以上（含两个月）及未经原告同意将商铺转租，均属于违约行为，原告有权提前解除合同。现被告孙雪文自2018年12月1日起拖欠租金及管理费未付，且未经原告同意将6号、8号店铺转租第三人，构成违约，原告解除合同请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告孙雪文应将所租赁的商铺腾退并交还给原告，基于原告已表示可由李锦和余耀钦继续承租A2栋6、8号商铺，故被告孙雪文仅应向原告腾退并交还A2栋5号商铺。原告请求被告支付租金及管理费、违约金计算至合同解除之日止，此为原告自愿，本院予以准许。一、按合同约定，2018年12月1日起，A2栋5、6、8号商铺每月租金为32209元，三个月应为96627元（32209元/月×3月＝96627元）；管理费按2元/㎡/月的标准支付，即乙方每月应缴纳的管理费为1246元/月，三个月为3738元（1246元/月×3月＝3738元）。原告确认A2栋6、8号商铺自2019年3月1日以后的租金及管理费已由李锦和余耀钦缴纳，不再要求孙雪文支付该两商铺自2019年3月1日起的租金及管理费，对此，本院予以确认。故，被告孙雪文应支付所拖欠租金96627元、管理费3738元及支付自2019年3月2日起至合同解除之日止的A2栋5号商铺所产生的租金及管理费（租金及物业管理费计算标准按双方合同约定计算）。二、关于违约金，原告陈述违约金仅为拖欠的租金所产生的违约金，且因约定过高，下调为按每月2%计算，此为原告自愿，且符合法律规定，本院予以支持。按合同约定，每月缴纳租金时间为5日，至2019年3月5日，被告拖欠租金产生的违约金为3865.08元[32209元×2%×3月＋32209元×2%×2月＋32209元×2%×1月＝3865.08元]，2019年3月6日起至合同解除之日止的违约金以所欠租金数额为基数按月利率2%计算。三、电费864.9元，此为被告租赁商铺期间产生，应由被告缴交，现原告予以代缴，被告应予承担，原告请求应予以支持。四、关于律师费8000元，原告认为合同第六条第3点约定即包含律师费，但律师费为诉讼需要产生，不是必然的经济损失，故原告的律师费请求本院不予支持。被告孙雪文经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期满后，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证权利，依法应作缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告梅州客家新世界商业广场管理有限公司与被告孙雪文签订的《客家新世界商业广场街铺租赁合同书》的租赁合同；二、被告孙雪文应自本判决生效之日起十五日内将所租赁的坐落于梅州市梅县区府前大道客家新世界商业广场A2栋5号复式店腾退并交还给原告梅州客家新世界商业广场管理有限公司；三、被告孙雪文应支付所拖欠的自2018年12月1日起至2019年3月1日止的租金96627元、管理费3738元及支付自2019年3月2日起至合同解除之日止的A2栋5号商铺所产生的租金及管理费（租金及物业管理费计算标准按双方合同约定计算）给原告梅州客家新世界商业广场管理有限公司，限于自本判决生效之日起十五日内付清；四、被告孙雪文应支付违约金3865.08元（暂计算至2019年3月5日）及自2019年3月6日起至合同解除之日止的违约金（以被告孙雪文拖欠的租金为基数，按月息2%另行计算）给原告梅州客家新世界商业广场管理有限公司，限于自本判决生效之日起十五日内付清；五、被告孙雪文应支付原告代缴电费864.9元给原告梅州客家新世界商业广场管理有限公司，限于自本判决生效之日起十五日内付清；六、驳回原告梅州客家新世界商业广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4562.94元，由原告梅州客家新世界商业广场管理有限公司负担2358.45元，被告孙雪文负担2204.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审 判 长  郭小征审 判 员  张 威人民陪审员  林小燕二〇一九年八月五日书 记 员  张 琳