贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3275号 上诉人（原审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳(黔西)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕良才，男，汉族，1986年8月10日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：卢金兰，女，汉族，1984年9月5日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：朱超，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）因与被上诉人吕良才、卢金兰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 兴业公司上诉请求：1、撤销毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初920号民事判决，改判上诉人不承担违约责任或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人不能如期为被上诉人办理涉案商品房转移登记的有关文书及产权证系多种原因所致。主要原因是政府征地拆迁严重滞后。该因素系行政不可抗力，故上诉人不应承担责任。上诉人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年上诉人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给上诉人。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。毕节市七星关区房屋征收管理局于2018年6月30日出具《证明》证实了前述行政不可抗力的事实。2、上诉人将涉案商品房交付给被上诉人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以至于上诉人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成上诉人期限内未能办理初始登记。前述事实有贵州省毕节市宇通建业有限公司、毕节市德溪建设开发投资有限公司出具的《证明》予以证实。故一审认定上诉人提供的证据不能证明是政府原因导致不能如期办证，只能视为因上诉人自身原因造成违约，属事实认定错误，依法应予改判或发回重审。 被上诉人吕良才、卢金兰未作答辩。 吕良才、卢金兰向一审法院起诉请求：1、判决被告在一个月内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告;2、判决被告向原告支付逾期交付办理转移商品房登记相关文书的违约金暂计1000元(实际金额以原告已付总房款359，433元为基数，按日0.01%的标准从2016年7月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告毕节兴业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房屋一套，总房款为359，433元。合同约定：转移登记，出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记。并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房装移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同的约定支付了房款359，433元。另查明，涉案商品房现尚未取得初始登记,尚不具备办证条件。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务。双方合同中约定转移登记的时间为2016年6月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，予以支持。 关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中约定了出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，根据当事人意思自治的原则予以尊重。根据约定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应按照已付购房款总额为基数，按日万分之一的标准计算。 对于违约金的起止时间，根据原、被告双方合同中约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。起算时间应从双方约定的取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人之日起。 对于被告辩称的是政府原因导致不能如期办证的问题，因涉案房屋已交付原告使用，在开庭时被告未能取得该商品房的初始登记，被告提供的证据不能证明是政府原因导致不能如期办证，只能视为是被告自身的原因造成的。即使是第三方的原因造成被告的违约，也不能免除被告的违约责任。故对被告的辩称理由不予采纳。 对于原告诉请的办理并交付涉案商品房转移登记的有关文书及产权证的问题。因涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告吕良才、卢金兰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币359，433元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告吕良才、卢金兰的其他诉讼请求。案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，所谓不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，从上诉人主张的事实看，根据其与毕节市国土资源局七星关分局签订的合同，毕节市国土资源局七星关分局应于2012年底即应向其交付相关土地，而双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2013年10月19日。故对交付涉案房屋产权登记相关文书时限的约定，上诉人应有合理预判。即使上诉人确系因政府不能如期向其交付土地等原因，导致其不能向被上诉人交付办理案涉房屋产权登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，上诉人仍应向被上诉人承担逾期办理案涉房屋转移登记相关文书的违约责任。故原审判决上诉人向被上诉人支付逾期交付办理案涉房屋转移登记相关文书的违约金并无不当。 综上所述，毕节兴业房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年八月八日 法官助理  郭友浪 书 记 员  陈 鑫