山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终2329号上诉人（原审被告）：太原市嘉登房地产有限公司，住所地太原市并州南路**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵牛江，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨江成，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔玲，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞巧秀，女，1965年5月28日出生，汉族，山西达斯科技有限公司股东，住太原市。委托诉讼代理人：李万林（庞巧秀的丈夫），男，汉族，中国农业银行太原城南支行职工，住同上。委托诉讼代理人：张学敏，山西恒一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西谦娜房地产开发有限公司，住，住所地太原市小店区寇庄南街**/div>法定代表人：赵兵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贺春桃，山西抱阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：高权明，山西抱阳律师事务所律师。上诉人太原市嘉登房地产有限公司（以下简称“嘉登公司”）与被上诉人庞巧秀、山西谦娜房地产开发有限公司（以下简称“谦娜公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，太原市小店区人民法院作出（2014）小民初字第331号民事判决，判决后庞巧秀、嘉登公司均不服该判决，提起上诉。本院作出（2016）晋01民终3664号民事裁定书撤销原判，发回重审。嘉登公司不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人嘉登公司的法定代表人赵牛江及委托代理人杨江成、崔玲，被上诉人庞巧秀的委托代理人李万林、张学敏,被上诉人谦娜公司的委托诉讼代理人贺春桃、高权明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。太原市嘉登房地产有限公司上诉请求：上诉人上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院作出的（2017）晋0105民初2447号民事判决书，依法改判驳回被上诉人庞巧秀的全部诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对本案的基础事实认定错误。理由如下：（一）一审判决认定上诉人嘉登公司与被上诉人谦娜公司签订的《合作开发协议书》有效，却无视《合作开发协议书》关于房屋销售的具体约定，简单粗暴的认定被上诉人谦娜公司有权售房，认定事实错误。1、根据《合作开发协议书》的约定，被上诉人谦娜公司无权以自己的名义销售嘉苑小区的房屋。2009年4月29日，嘉登公司（甲方）与谦娜公司（乙方）签订了《合作开发协议书》，《合作开发协议书》第二条第4项约定“房屋销售时，甲方收取全部款项。”第四条第3项约定“如乙方指定第三人来购买本合同约定的房屋，甲方只向乙方指定的第三人出具收据”。第4项约定“如乙方指定第三人来购买本合同约定的房屋，第三人无法与甲方就购房合同条款达成一致的，甲方有权不与该第三人签订合同。”根据《合作开发协议书》的上述约定，被上诉人谦娜公司仅有权推荐、指定第三人来购买合同约定的房屋，购房合同条款的达成、购房款的收取、购房款收据的出具均由嘉登公司负责，一审判决无视《合作开发协议书》的具体约定，错误的认定被上诉人谦娜公司有权销售嘉苑小区5号楼的房屋，认定事实错误。2、根据《商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人谦娜公司无权以自己的名义销售嘉苑小区的房屋。根据《商品房预售管理办法》第一条、第二条规定，商品房的预售主体，是指取得商品房预售证明的房地产开发企业。上诉人作为嘉苑小区的开发商，嘉苑小区包括土地使用权证、预售许可证等在内的五证手续全部登记在上诉人嘉登公司名下，只有上诉人嘉登公司有权以自己的名义销售嘉苑小区的房屋。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，房地产开发企业可以与包销人订立商品房包销合同，但包销人需以出卖人的名义销售，包销人无权以自己的名义销售房屋。本案即使谦娜公司有包销权，谦娜公司也需以嘉登公司的名义销售房屋，谦娜公司无权直接以自己的名义销售嘉苑小区的房产。3、嘉苑小区项目并非联合开发的房地产项目，即使《合作开发协议书》有效，被上诉人谦娜公司也无权售房。实践中，有房地产项目由两家或两家以上的开发商联合开发的情形，联合开发的房地产开发项目的预售主体是两个或两个以上的开发商，有一定的公示性。本案所涉房屋的全部土地、规划等预售手续均在嘉登公司名下，嘉登公司是嘉苑小区唯一合法的开发商。即使上诉人嘉登公司与被上诉人谦娜公司签订了《合作开发协议书》，也仅是对合作双方内部权利、义务的约定，对外并无公示力，一审判决仅以《合作开发协议书》有效就认定谦娜公司有权售房，认定事实错误。（二）一审判决认定被上诉人庞巧秀与被上诉人谦娜公司签订的《商品房认购合同》合法、有效，认定事实错误。无论是按照《合作开发协议书》还是《商品房预售管理办法》的规定，被上诉人谦娜公司均无权以自己的名义销售涉案房屋，且其私自售房的行为不仅违反了双方之间的约定，而且违反法律的强制性规定，因此被上诉人庞巧秀与被上诉人谦娜公司签订的《商品房认购合同》属违法、无效的合同，一审法院认定《商品房认购合同》合法有效，认定事实错误。（三）一审判决认定被上诉人庞巧秀支付了全部购房款，认定事实错误。关于购房款的支付，庞巧秀在起诉时陈述，在合同签订后，一次性支付了购房款，但开庭时，其代理人李万林又改口说以现金支付赵兵19万元，通过庞建兴的账户向赵兵账户转款85万元，余款3174元由庞建兴以现金支付。庞巧秀对购房款的交付的陈述前后矛盾。另外，庞巧秀提供了一份2011年12月13日的银行转账凭证，用以证明其通过庞建兴向赵兵转账85万元。该转账凭证是庞建兴与赵兵，与本案购房人庞巧秀、谦娜公司不一致。谦娜公司开收据时间是2011年11月17日，转款时间是2011年12月13日，被上诉人尚未支付全部款项，谦娜公司怎么可能向其出具已收取全部房款的收据；还有，该转账凭证的款项用途不明，无法证明是购房款；关于被上诉人所称支付了赵兵19万元现金，也无受益人银行取款凭证佐证。上诉人认为，庞巧秀并无直接证据证明其一次性支付了谦娜公司或赵兵购房款1043174元。一审法院仅凭被上诉人的口头陈述以及一张“主体不一致、款项用途不明、与收据的时间不一致”的银行转账凭证复印件即认定被上诉人支付全部购房款，认定事实错误。二、一审判决无视本案所涉商品房买卖合同的签订主体，判令上诉人嘉登公司承担责任，缺乏相应的事实与法律依据。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，本案所涉《商品房买卖合同》的出卖方是谦娜公司，买受人是庞巧秀。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该规定，被上诉人谦娜公司无权以自己的名义销售房屋，即使法院认定庞巧秀与谦娜公司的《商品房买卖合同》合法有效，也应当由被上诉人谦娜公司承担相应的法律责任。至于谦娜公司与嘉登公司之间的合作纠纷，双方应当另案解决。一审判决无视本案合同的签订主体、合同的相对性原则，错误的判决房屋买卖合同外的第三方上诉人嘉登公司承担责任，毫无事实与法律依据。三、一审判决适用法律不当。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人嘉登公司与被上诉人庞巧秀之间不存在商品房买卖合同事实，不存在直接的民事法律关系。一审判决的依据是《合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十三条的规定，但是上述法律规定适用的基础是《合同法》第八条，即“依法成立的合同仅对合同当事人有法律约束力”。本案一审判决判令上诉人嘉登公司作为《商品房认购合同》外的第三人承担法律责任，适用法律错误。另，民事审判中判令当事人承担连带责任，必须有明确的法律依据，但一审判决上诉人嘉登公司承担连带责任毫无法律依据。四、本案系被上诉人谦娜公司与被上诉人庞巧秀恶意串通进行的虚假诉讼案件。本案被上诉人庞巧秀并无证据证明其向谦娜公司支付了1043174元购房款。嘉苑小区一房二卖的情形发生后，太原市小店区公安局已经要求谦娜公司全面移交其所售房屋资料，在太原市小店区公安周的协调下，谦娜公司向嘉登公司移交了313份购房资料，上述资料不包括被上诉人庞巧秀，一房二卖的情形已经处理完毕。李咏政案件在太原中院的协调下，谦娜公司法定代表人赵兵在太原中院书面承诺，李咏政案件解决后，不再有类情况出现，然而现在又出现被上诉人等多人起诉谦娜公司与嘉登公司要求办理网签的一系列案件，上述众多案件一审原告主张的内容雷同。本案无论判决结果如何，因为被上诉人谦娜公司并非嘉苑小区的开发商，被上诉人庞巧秀要求被上诉人谦娜公司、上诉人嘉登公司交付房屋并为其办理网签手续，对谦娜公司而言，仅仅是一句空话，对上诉人嘉登公司而言，被上诉人谦娜公司及法定代表人赵兵至今仍非法侵占嘉苑小区购房户购房款4000多万元一分不还，上诉人在未收取被上诉人庞巧秀一分钱购房款的情况下，无故再损失一套房屋。上诉人认为，本案是被上诉人谦娜公司与被上诉人庞巧秀恶意串通进行的虚假诉讼案件，通过伪造购房手续，达到获取非法利益的目的，二审法院应将本案移送公安机关处理。综上所述，上诉人认为小店区人民法院一审判决认定事实错误、适用法律不当；本案是被上诉人山西谦娜公司与被上诉人庞巧秀恶意串通进行的虚假诉讼案件，二审法院应依法改判驳回被上诉人庞巧秀的全部诉讼请求，将本案移送公安机关处理。被上诉人庞巧秀辩称，一、嘉登公司与谦娜公司之间的关系是合作开发房地产的联营关系，谦娜公司有权销售（认购）双方合作开发的房屋。首先，根据嘉登公司与谦娜公司之间签订的《合作开发协议书》，谦娜公司出资5000万元给嘉登公司，配合嘉登公司办理其项目开发的手续，并包销整个楼盘，从中获得利益。实际上可以理解为嘉登公司拥有土地，谦娜公司出资金双方共同进行房地产开发，也就是说，虽然房地产项目名义上是嘉登公司的，但从双方签订合作开发协议时起，就应当认定是双方共同所有的，因为其中有谦娜公司5000万元的出资，这个客观事实应当依法认定。其次，合作开发合同约定，谦娜公司包销整个楼盘，这很明确说明谦娜公司是有权销售房屋的，至于是否有权以自己的名义对外进行销售，合同没有明确的约定。但从本案的实际情况来看，销售（认购）大部分房屋时嘉登公司的房屋预售许可证并未办理下来，不具备销售房屋的条件，嘉登公司为了规避法律，为了尽快筹到房款，默许了谦娜公司以自己的名义销售（认购）房屋，或者说是双方商量好的，现在嘉登公司称对谦娜公司以其名义销售房屋不知情，简直是滑天下之大稽！从双方2009年4月29日签订合作开发协议到2017年7月8日解除合作关系，谦娜公司销售（认购）房屋的时间长达三年之久，而且还有团购购房者直接通过自己的账户转房款给嘉登公司的法定代表人赵牛江的个人账户，所以嘉登公司是为了推卸责任，应当认定谦娜公司有权以自己的名义进行房屋认购行为，且得到了嘉登公司的许可和配合。二、谦娜公司与庞巧秀之间签订的房屋认购协议合法有效。根据上述分析，因为没有取得商品房买卖预售许可证，又急需资金，依照开发合同的约定，谦娜公司便以自己的名义进行房屋认购行为，但是在取得房屋预售许可证后，还应当签订正式的商品房买卖合同，因为房屋认购合同是不能到房地局备案和网签的。认购房屋的行为根据商品房预售管理办法是许可的，所以依法有效。三、庞巧秀依约定履行了交付房款的义务，根据庭审证据，庞巧秀通过现金方式支付谦娜公司法定代表人赵兵19万元，通过银行转账支付赵兵85万元，余款3174元通过现金支付。谦娜公司出具了1043174元的收据。庭审中，嘉登公司质疑先开具收据后付款的行为，这是多此一举，因为先开具收据是为了同认购合同签订的时间一致，待认购人将房款交清后再将收据交付认购人，这也符合交易惯例。四、嘉登公司应当承担连带责任或者补充责任。第一、嘉登公司占有了联营体的全部资产，而谦娜公司已经被吊销营业执照停业，已经无能力处理联营体的债务。第二、嘉登公司有过错，在通过小店公安局经侦大队调解交接时，只是嘉登公司和谦娜公司之间在进行，未告知庞巧秀，亦未公告，庞巧秀不知晓，这种交接行为对庞巧秀不产生法律效力，而小店公安局经侦大队未出具法律文书（其也无权出具），且侵害了善意第三人庞巧秀的合法权益。庞巧秀签订认购合同在嘉登公司和谦娜公司解除合作协议之前。第三、嘉登公司和谦娜公司之间管理混乱，权利义务模糊是造成纠纷的根本原因。如合作协议第四条第一款“在该房屋出售时，乙方指定第三人来购买本合同约定的楼盘，具体的楼层价格由甲方和乙方约定”，房屋出售价格这样重要的条款，居然规定的不明确，如果到房屋出售时双方各执一词怎么办？另外，认购人与谦娜公司之间、嘉登公司与谦娜公司之间的来往款项均不通过公司账户，而是在二公司的法定代表人之间个人账户之间进行，深究责任，二法定代表人个人财产与公司混同，依据公司法属公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，应当承担相应的民事责任。五、本案不存在谦娜公司与庞巧秀恶意串通虚假诉讼侵害嘉登公司利益的情形。嘉登公司一直称本案为虚假诉讼，但无证据向法庭提供，如是恶意串通虚假诉讼，致使嘉登公司承担债务，则是虚构事实，诈骗他人财产，属于诈骗刑事犯罪的范畴。但本案小店公安分局经侦大队已经介入，只是进行了调解，并未刑事立案，所以其称虚假诉讼依法无据。综上所述，原审判决事实认定正确，法律适用正当，请求二审法院依法维持原判，以保护购房者庞巧秀的合法权益。被上诉人谦娜公司辩称，1、谦娜公司是基于与嘉登公司签订的合作开发协议出售房屋，协议履行过程中变更了合同内容，所有销售的房屋均是以谦娜公司名义签订购房合同，谦娜公司收取购房款并出具收据，再根据办理进度支付嘉登公司购房款，从嘉登公司已接收的313购房合同可以证明，谦娜公司有权以自己的名义销售嘉苑小区的房屋。2、谦娜公司与庞巧秀签订的购房协议是真实合法有效的，收到了全部购房款，并全部支付给嘉登公司，因此应由嘉登公司承担责任，谦娜公司不承担责任。本案不存在虚假诉讼情形，公安主持调解下，嘉登公司已接收的313户购房合同、收据均与本案涉及合同一致，难道这313户都是虚假的？出售的房屋也是以谦娜公司名义出售，嘉登公司无权接收上述房屋。因此以谦娜公司名义是征得嘉登公司同意，双方是协商过的。3、谦娜公司欠4000万元不是事实，应该是2800万元左右，2500万元是谦娜公司的利润。4、交房313套都是没有支付全款的，嘉登公司都接收了，庞巧秀是付全款的，付了全款的嘉登公司都没有接收，据说是因为有后续的利益，如果没有付清后续还有利益可收。5、谦娜公司就是按照合同协议有权售房，有人到嘉登公司买房时也介绍给我们。请求驳回上诉，维持原判。庞巧秀在一审的诉讼请求：1、二被告为原告办理《商品房销售合同》约定的位于嘉苑小区二号楼西单元二层房屋的预售房网签登记备案手续，如该房屋已出售，则二被告向原告交付同单元、同户型、同面积并已保全的0501号房屋，产生的楼层差价从逾期交房违约金中扣除；2、如该房屋无法交付，则二被告退还购房款本金1043174元并赔付原告一倍购房款1043174元，并另行支付1043174元购房款自2011年12月15日至实际还款日止按照月利率2%计算的利息以及房屋增值损失900000元（按照周边同类房屋单价上涨差价并结合房屋面积计算得出）；3、二被告承担本案诉讼产生的各项费用。原审查明，2009年4月29日，被告嘉登公司（甲方）与被告谦娜公司（乙方）签订《合作开发协议书》一份，协议书约定，就甲方位于太原市长治路与王村南街十字路口西南方嘉苑小区的一期工程和乙方合作开发，包括1号楼、2号楼、3号楼、5号楼，面积共约85000平方米。乙方对嘉苑小区一期工程现在的情况已充分了解。一、合作方式：1、双方配合办理该项目开发所需办理的一切相关手续。2、乙方负责提供1号楼、2号楼、3号楼、5号楼全部建设资金，包括政府所收取的各项税费，并包销整个楼盘；二、双方利益实现及保障：1、乙方在签订本协议后5天内支付给甲方人民币2000万元，在签订本协议后40天内再支付给甲方人民币3000万元，共计人民币5000万元。2、乙方应严格履行双方约定的条款，支持配合甲方尽快完善各项手续。3、略。4、收益。按照1号楼、2号楼、3号楼、5号楼的建筑面积，每平方米均价不低于4450元以内归甲方，超过的部分归乙方（但甲方应扣除的税、费，具体标准根据国家相关规定执行），房屋销售时甲方收取全部款项。四、房屋销售。1、在该房屋出售时，乙方指定第三人来购买本合同约定的楼盘，具体的楼层价格由甲方和乙方约定。2、如乙方指定第三人来购买本合同约定的房屋，乙方应向甲方出具书面材料，说明具体购房者的身份情况、每人购买哪套房屋、乙方已支付的建设资金具体到每套房屋是多少数额。乙方指定第三人购买本合同约定的房屋时，应先购买完一个单元，才能购买下一个单元。3、如乙方指定第三人来购买本合同约定的房屋，甲方只向乙方指定第三人出具收据。4、如乙方指定第三人来购买本合同约定的房屋，第三人无法与甲方就购房合同条款达成一致的，甲方有权不与该第三人签订合同。5、在该房屋办理下预售许可证后1个月内，如乙方指定的第三人不能全部购买该房屋，乙方应按照与第三人所约定的价格购买剩余房屋。但甲方有权优先将其剩余房屋另行出售，甲方另行出售房屋时，所得的全部价款归甲方所有。协议还约定了双方的其他权利义务条款。《合作开发协议书》签订后，被告谦娜公司开始销售嘉苑小区的部分房屋。2011年11月1日，嘉苑小区2号楼获得商品房预售许可证，预售许可证载明预售单位为被告嘉登公司、项目位于太原市长治路89号、交付使用日期为2012年10月25日，并在太原市房地局太原市房地产信息网上公示了该项商品房预售信息。2011年11月17日，原告作为买受人与被告谦娜公司作为出卖人签订《商品房认购合同》一份，合同约定，买受人认购嘉苑小区2号楼西单元二层（2号楼3单元201室）建筑面积约为239.81平方米的商品房；该房屋每平方米单价为4350元，总金额为1043174元，买受人需在签订合同时一次性付清；出卖人应当在2013年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格并符合合同约定的商品房交付于买受人使用。合同签订后，原告以现金方式向谦娜公司法定代表人赵兵支付房款19万元，通过庞建兴向赵兵账户转款85万元，余款3174元由庞建兴以现金方式交付，被告谦娜公司向原告出具一份落款日期为2011年11月17日的收据，确认原告支付了全部购房款1043174元。被告嘉登公司在取得商品房预售许可手续之后要求被告谦娜公司履行包销义务未果，开始以自己的名义对外销售房屋，由于之前被告谦娜公司已经以自己的名义对外销售嘉苑小区的房屋，由此引起了“一房多售”的情形，两公司产生纠纷。为解决纠纷，在太原市公安局小店分局经侦大队的介入下，2012年6月29日，被告谦娜公司将其卖出的房屋购房合同及收据即房屋的购买资料共计313套移交给被告嘉登公司，移交材料中没有原告的购房资料。2012年7月8日二被告签订《终止协议书》。2012年8月31日，太原市公安局小店分局经侦大队致太原市房产管理局的《关于给嘉苑小区楼盘销售开通网签的建议函》中写明“2012年7月8日二公司达成一致终止了《合作开发协议书》，谦娜公司退出嘉苑小区项目，嘉登公司全面负责嘉苑小区项目，并全面接收谦娜公司已经售出的房屋，并对重复出售的房屋进行了调整，保证购房者所购房屋的唯一性。”移交材料中并没有原告的房屋资料。另查明，2012年7月26日，被告谦娜公司被工商部门吊销营业执照，嘉苑小区2号楼3单元201号房屋已网签至杨东义名下。原审判决认为，本案争议的焦点问题有：1、被告嘉登公司与被告谦娜公司签订的合作开发协议书是否有效。2、原告与被告谦娜公司签订的商品房认购合同是否真实、合法、有效。3、原告与被告谦娜公司签订的商品房认购合同对被告嘉登公司是否具有约束力，被告嘉登公司是否应当承担该合同的法律责任。被告嘉登公司与被告谦娜公司签订的《合作开发协议书》是合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合作开发协议书合法有效。被告嘉登公司是嘉苑小区2号楼登记的开发商，但2号楼实际是二被告合作开发的，依合作协议被告谦娜公司有权进行销售。2011年11月1日，嘉苑小区2号楼获得商品房预售许可证，原告通过庞建兴已经支付了全部的购房款，据此可以认定原告与被告谦娜公司于2011年11月17日签订的《商品房认购合同》合法有效。虽然《商品房认购合同》载明的出卖人是被告谦娜公司，但根据《合作开发协议书》的相关约定以及被告谦娜公司仅负责销售房屋、被告嘉登公司是该房屋登记的预售单位等事实，可说明《商品房认购合同》对被告嘉登公司具有约束力。现原告支付了全部购房款，被告嘉登公司就应当向原告交付房屋和为原告办理房屋网签备案登记手续，但该房屋已网签至他人名下，又因嘉苑小区2号楼3单元201号房屋为特定物而非种类物，该特定物现无法交付，原告不得主张以其他房屋代替约定交付的房屋。现原告主张房屋无法交付，要求二被告退还购房款本金1043174元、赔付一倍购房款1043174元、房屋增值损失900000元，并另行支付1043174元购房款自实际交款之日至实际退还日止按照月利率2%计算的利息。根据本案实际情况，应由二被告连带返还原告购房款1043174元及该款自2011年12月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算的利息。至于二被告间因履行上述义务而发生的款项结算，可另外处理。被告嘉登公司提出的虚假诉讼、合同相对性、主体不适格等抗辩意见，不予采纳。被告谦娜公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利，当缺席判决根据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告山西谦娜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告庞巧秀购房款1043174元。二、被告山西谦娜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告庞巧秀1043174元自2011年12月15日起至本判决确定返还购房款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算的利息。三、被告太原市嘉登房地产有限公司对上述第一、第二款项承担连带责任。四、驳回原告庞巧秀的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。在二审中，本院曾以本案涉嫌虚假诉讼将相关材料移送太原市小店区公安分局，太原市小店区公安分局认为现有线索不符合虚假诉讼罪的立案条件，退回本院。本案经本院审判委员会讨论认为，首先，谦娜公司与嘉登公司签订的《合作开发协议书》合法有效。根据《合作开发协议书》，谦娜公司无权以自己的名义对外签订房屋销售合同、收取房款、出具收据，且在谦娜公司与庞巧秀签《商品房认购合同》前嘉登公司已取得了预售许可证，基于合同相对性原则，嘉登公司与庞巧秀不存在直接的房屋买卖法律关系，该合同对嘉登公司不具有法律效力。其次，2012年7月8日谦娜公司与嘉登公司签订《终止协议书》，谦娜公司将其卖出的所有房屋购房合同及收据即房屋的购买资料共计313套移交给嘉登公司，视为嘉登公司对谦娜公司移交的313户《商品房认购合同》的追认，但移交材料中没有庞巧秀的购房资料，且嘉登公司对庞巧秀购房和付款不予认可。谦娜公司法定代表人赵兵在李咏政诉嘉登公司、谦娜公司房屋买卖合同一案和解时承诺不再有类似的情况，现又出现七起案件，谦娜公司又认可与庞巧秀等人合同及交款的真实性，谦娜公司一而再，再而三的反复态度，不能排除合理怀疑。第三，从付款情况看，庞巧秀支付房款与313户情况不同，313户分首付款收据和二次付款收据及转账凭证。庞巧秀陈述房款是通过庞建兴转账和现金支付，首付19万元现金没有收据和付款时间，2011年11月17日签订合同、同日开具1043174元收据，2011年12月13日庞建兴转账85万元给赵兵，签合同和开收据在先，付款分三次，还有3174元尾款现金交付没有证据。而且，收据上的收款人“魏艳花”与313户收据上的“魏彦华”不一致，不合常理。但谦娜公司认可庞巧秀交款事实，还款责任应由谦娜公司承担，谦娜公司虽被吊销营业执照，但不影响其承担民事责任。庞巧秀要求嘉登公司承担连带责任没有法律依据。综上所述，上诉人嘉登公司的上诉理由成立，上诉请求予以支持，原判认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初2447号民事判决第一、二、四项即“一、被告山西谦娜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告庞巧秀购房款1043174元。二、被告山西谦娜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告庞巧秀1043174元自2011年12月15日起至本判决确定返还购房款日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算的利息。四、驳回原告庞巧秀的其他诉讼请求”。二、撤销太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初2447号民事判决第三项即“三、被告太原市嘉登房地产有限公司对上述第一、第二款项承担连带责任”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30590元，保全费5000元，二审案件受理费30590元，由山西谦娜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 孙广金审判员 雷 晨 二〇一九年八月三十日书记员 齐文妹书记员 赵梓余