安徽省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）皖执复114号复议申请人（被执行人）：蚌埠国购商业投资发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路****，统一社会信用代码91340300062482949A（1-1）。法定代表人：钱良海，该公司执行董事。委托代理人：陈磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托代理人：李明月，北京中银（合肥）律师事务所律师。申请执行人：宁波长富伍伍投资中心（有限合伙），住所，住所地宁波北仑区梅山大道商务中心**办公室**社会信用代码91330206MA2821QKOU。执行事务合伙人：长汇财富管理有限公司（委派代表：王宏源）。委托代理人：邓业军，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托代理人：王皊，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被执行人：安徽蓝鼎置地集团有限公司，住所安徽省合肥市滨湖新区徽州大道与紫云路交叉口，统一社会信用代码91340100667946339T。法定代表人：洪传海，该公司董事长。蚌埠国购商业投资发展有限公司不服安徽省合肥市中级人民法院（以下简称合肥中院）（2019）皖01执异67号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。合肥中院在执行申请执行人宁波长富伍伍投资中心（有限合伙）（以下简称宁波长富公司）与被执行人蚌埠国购商业投资发展有限公司（以下简称蚌埠国购公司）、安徽蓝鼎置地集团有限公司（以下简称安徽蓝鼎公司）公证债权文书纠纷一案中，蚌埠国购公司对该院作出的（2018）皖01执1243号之十一等系列执行裁定冻结其五个银行账户不服，提出异议称，合肥中院冻结异议人在中国农业银行12×××50账户内6********.33元，并扣划了8757171.35元，冻结中国农业银行12×××80账户内6********.33元，并扣划了557728.99元，冻结中国工商银行13×××60账户内的350000000元，实际扣划了4326930.28元，冻结中国工商银行13×××57账户内的300000000元，并扣划了3697537.45元，冻结中国工商银行13×××23账户内300000000元，并扣划了718415.67元（上述账户以下简称五账户）。异议人上述五账户为商品房预售资金监管账户，执行法院冻结该账户既违背国务院通知精神，亦违反相关法律规定：一是在购房者实际取得房屋前，商品房预售资金监管账户中的商品房预售资金在法律上的所有权应归属于购房者，并非异议人；二是商品房预售资主要用于工程施工建设以支付工程款，异议人所欠申请执行人宁波长富的为借款，而非工程款。异议人认为合肥中院执行裁定书存在执行错误行为，依据民事诉讼法第225条规定，异议人提出书面执行异议，请求解除对该五账户的冻结，并返还已扣划款项。申请执行人宁波长富公司辩称，蚌埠国购公司在五账户中的资金属其所有，执行法院有权予以冻结和扣划；异议人蚌埠国购公司请求解除该账户的冻结，返还扣划款项，没有任何法律依据；宁波长富公司取得扣划资金，未侵犯他人合法权益，符合法律规定和公平公正的法律原则。合肥中院审查查明，因蚌埠国购公司、安徽蓝鼎公司未履行生效法律文书确定的义务，宁波长富公司向该院申请执行，该院于2018年12月25日立案执行。2019年3月4日，该院作出（2018）皖01执1243号之十一等系列执行裁定，冻结异议人蚌埠国购公司的五账户，并扣划数额不等的存款。该五账户系商品房预售资金监管账户，户名为异议人（被执行人）蚌埠国购公司。合肥中院另查明，本案的执行依据载明：宁波长富公司与蚌埠国购公司、九江银行合肥分行签订《委托贷款合同》，由宁波长富公司通过九江银行合肥分行向蚌埠国购公司发放委托贷款60000万元，安徽蓝鼎公司为上述债务提供抵押担保。《委托贷款合同》第三条载明，约定贷款只能用于支付工程款。合肥中院认为：该案争议焦点是对于商品房预售资金监管账户存款执行法院能否冻结、扣划。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，依据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，货币作为一种特殊的动产，实际占有即所有的原则，购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。开户行、资金监管办公室、异议人蚌埠国购公司三方签订的商品房预售资金监管协议，只能约束三方当事人，不能对抗执行法院的强制执行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定以及国务院通知精神，系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预付款所作的规定，不能约束执行法院依法实施的冻结、扣划等公法行为。由此可见，蚌埠国购公司的异议理由不成立。2019年7月15日，合肥中院作出（2019）皖01执异67号执行裁定，驳回蚌埠国购商业投资发展有限公司的异议请求。蚌埠国购公司向本院申请复议，请求撤销合肥中院（2019）皖01执异67号执行裁定、（2018）皖01执1243号之十一等系列执行裁定，解除对其五账户的冻结，并返还已扣划的款项。蚌埠国购公司申请复议的主要理由为：（一）合肥中院认定商品房预售资金监管账户的资金所有权属于被执行人，系适用法律错误。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。在开发商实际履行完毕相应的交房义务前，也就是商品房买卖合同实际履行完毕前，购房款在法律上应归属于购房者而非被执行人。根据《蚌埠市新建商品房预售资金监管暂行办法（试行）》规定，房地产开发企业无权擅自收存购房人的购房款，由监管账户开户行负责该监管账户中预收款的收储核拨工作，房地产开发企业若想使用该监管账户中资金，必须在留存重点监管资金后经监管部门审核通过后方能到开户行办理资金划拨手续。由此可见，虽然商品房预售资金是存放在申请复议人账户之中，但申请复议人对该资金并未实际占有控制，也就不适用占有即所有的原则。（二）执行法院强制扣划商品房预售资金违反法律强制性规定，严重损害案外人购房者及施工方的合法权益，并损害社会公共利益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关工程建设。”针对开发商预售的商品房为期房，购房者承担较大风险的情况，2013年2月26日发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确规定：各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。由此可见，商品房预售资金应该专款专用。本案中，申请执行人与被执行人之间的纠纷为借款合同纠纷，与工程建设无关。所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，以保证建设工程施工的正常进行。案涉监管账户对应的工程尚在施工当中，已经存在拖欠施工单位及农民工大量工程款的情形。强行划扣该监管账户中的资金严重侵害了施工方及购房人的合法权益。（三）最高人民法院、山东省高级人民法院对类似案件的裁判观点应予参考，避免同案不同判。本院对合肥中院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是执行法院能否冻结、扣划商品房预售资金。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。但是，由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。为确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，保障购房者的利益不受损害，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年2月26日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）要求：“各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法”。本案中，资金监管部门、蚌埠国购公司和监管账户开户行根据相关规范性文件签订的商品房预售资金监管协议，其法律效力不同于普通的民事合同。因此，本案中执行法院能否冻结、扣划商品房预售资金，应当综合考虑相关法律法规及规范性文件对商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。合肥中院（2019）皖01执异67号执行裁定未查明冻结、扣划商品房预售资金是否影响案涉工程施工正常进行，或者案涉工程是否已竣工，相关事实不清。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：撤销安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01执异67号执行裁定，发回安徽省合肥市中级人民法院重新审查。审判长 赵 力审判员 卞寿强审判员 潘华武二〇一九年八月二十八日法官助理孙蕾书记员余圆圆附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十九条当事人互负到期债务，被执行人请求抵销，请求抵销的债务符合下列情形的，除依照法律规定或者按照债务性质不得抵销的以外，人民法院应予支持：（一）已经生效法律文书确定或者经申请执行人认可；（二）与被执行人所负债务的标的物种类、品质相同。第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。