贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2980号 上诉人（原审被告）贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦，统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）吴海，系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）李海龙，系贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）谭复国，男，汉族，1959年5月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）王志琼，女，汉族，1957年1月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）陈浩，系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）张露，系贵州锐驰律师事务所律师。 上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称长弘房开公司）因与被上诉人谭复国、王志琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省七星关区人民法院（2018）黔0502民初8607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告谭复国、王志琼提起诉讼请求：1、请求判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书并交付给原告的违约金暂计为20000元（以原告已付购房款人民币404516元为基数，按日万分之二的标准，从2014年6月30日起计算至被告将房屋权属证书交付给原告之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告与被告于2013年11月6日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市××路××单元××房。合同约定房屋总价款为404516元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、房屋登记等作了明确约定。合同约定被告应当在2013年9月30日前将符合本合同约定的审判房交付给原告使用，合同约定“被告承诺于2014年6月30日前，将办理商品房转移登记有关文书交给原告。约定日期起30日以后，被告仍不能将商品房转移登记有关文书交付给原告的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房款的万分之二的违约金。”合同签订后原告按合同约定履行了支付房款的义务，被告并未按合同约定履行办证义务，被告至今还未将房地产权属证书交付给原告，原告多次找被告要求办理房产证，被告总是以各种理由推脱敷衍。被告构成违约，应按合同约定承担违约责任。 被告长弘房开公司辩称，1、本案违约金已经全部结清，原告再行主张没有事实及法律依据。2、即便被告应当承担办证逾期违约责任，本案超过诉讼时效，请求法庭不予支持。 原审认定事实如下：2011年6月13日，原告（买受人）与被告长弘房开公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房；商品房价款为404516元；出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年6月30日前，将办理商品房转移登记有关文书交给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能将商品房转移登记有关文书交付给买受人的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。”合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项，并向被告交纳了办证费等费用3717元、契税等费用14840元。被告向原告交付了房屋，但至今仍未为原告办理转移房屋所有权证书。2014年6月30日，被告在向原告交付房屋之时，因逾期交房问题，被告与原告签订《承诺》和《补充协议》，分别载明：“商品房买卖合同所涉及款项事宜及相关办证税费、维修基金等双方已全部结清（物管费除外），今后不再另行计算”；“被告与原告签订的商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清。”2016年4月、2017年1月至2018年11月10日期间，原告曾经多次到被告处反映办证及支付违约金问题。上述事实，有原、被告的陈述，有原告所举身份证、商品房买卖合同、借贷合同、收款收据、按揭款支付票据、维修基金及契税等缴费收据、证人证言、业委会证明，被告所举的补充协议、承诺，以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经履行其合同义务，向被告支付了购房房款404516元，而被告亦应依照合同约定于2014年6月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今仍未将涉案房屋所有权转移登记给原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金在2015年9月30日前是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金即诉讼时效。原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，因原告所举证据证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中断的情形。故诉讼时效应从2018年11月重新计算2年。因此，2014年7月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持。对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，不予采纳。 对于被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付的问题。 被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋因未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋因未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分低于、高于损失，人民法院予以适当增加、减少的情形。因此，故本院支持按照双方合同约定，以已付房款为基数，按日万分之二的标准计算违约金，从2014年7月1日起开始计算。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告已付房价款404516元为基数，按日万分之二的标准计算违约金，从2014年7月1日起计算至被告向不动产登记机关提交为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。关于被告主张双方签订了补充协议及终结协议，被告逾期办证违约金已结清的辩解理由，因该协议系在办理交房手续之时签订，根据常理逻辑判断，原告签订协议真实意思的表示系针对被告的逾期交房行为，并不包括逾期办证行为，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，一审判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭复国、王志琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款404516元为基数，按日万分之二的标准从2014年7月1日起计算至被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向不动产登记机关提交为原告谭复国、王志琼办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告谭复国、王志琼之日）。二、驳回原告谭复国、王志琼的其他诉讼请求。 上诉人长弘房开公司不服原判，向本院提起上诉请求：1、判令撤销七星关区人民法院（2018）黔0502民初8607号民事判决书；2、判令驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、上诉人已经于2014年6月30日与被上诉人就逾期交房及逾期办证等违约事宜的解决达成《补充协议》（上诉人作为甲方，被上诉人作为乙方）。《补充协议》约定：“甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清”。上诉人与被上诉人约定的是“一切违约责任”而并不是强调“逾期交房违约责任”，那这“一切违约责任”当然包括“逾期交房”及“逾期办证”等的违约责任，但一审法院在认定事实时认为“一切违约责任”仅是逾期交房的违约责任，显然认定事实错误；2、即使被上诉人可以向上诉人主张逾期办证的违约责任，但已经超过诉讼时效，依法亦不应予以支持，上诉人与被上诉人约定的办证时间为2014年6月30日，那么被上诉人的起诉截止时间应为2016年6月30日，但被上诉人于2018年才向法院提起诉讼，显然已经超过了诉讼时效。因此，即使被上诉人可以向上诉人主张逾期办证的违约责任，依法亦不应予以支持；3、被上诉人提交的“业委会证明”及申请证人出庭作证以证明诉讼时效已经中断，而被上诉人本身即是长弘星苑业主，“业委会证明”显然不具有法律效力，相应证人也是长弘星苑小区业主，且都通过诉讼程序向被上诉人主张了逾期办证的违约金，各证人均为与上诉人产生商品房预售合同纠纷的当事人或当事人的亲属，因此，“业委会证明”及证人证言不能作为本案的定案依据。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，依法应予撤销一审判决并驳回被上诉人的一审诉求。 被上诉人谭复国、王志琼二审未作答辩。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：上诉人与被上诉人于2013年11月6日签订《商品房买卖合同》，合同载明：被上诉人购买上诉人开发建设的位于毕节市××路××单元××房，房屋总价款为404516元，双方就商品房基本情况、价款、付款方式、付款时间、房屋登记等作了明确约定,上诉人应当在2013年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付给被上诉人使用，上诉人承诺于2014年6月30日前，将办理商品房转移登记有关文书交给被上诉人。约定日期起30日以后，买受人不退房的，上诉人仍不能将商品房转移登记有关文书交付被上诉人的，上诉人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向被上诉人支付已付房款的万分之二的违约金。合同签订后，被上诉人按合同约定履行了支付房款的义务，并向上诉人交纳了办证费等费用3717元、契税等费用14840元，上诉人向被上诉人交付了房屋，但未按合同约定履行办证义务。2014年6月30日，上诉人与被上诉人签订了《补充协议》、《承诺》，《补充协议》载明：甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清；《承诺》载明：被上诉人向上诉人承诺商品房买卖合同所涉及款项事宜及相关办证税费、维修金等双方已全部结清（物管费除外），今后不再另行计算。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和二审庭询查明的事实，本案二审的争议焦点为：1、上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任是否超过诉讼时效；2、上诉人与被上诉人双方签订的《补充协议》和《承诺》的内容能否认定逾期办理商品房转移登记有关的违约责任已经免除。 关于第一个争议焦点。依据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，双方当事人采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2014年7月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2018年10月10日提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，虽然此种继续性侵权行为的诉讼时效也是三年，但在买受人于约定办证期限届满超过三年起诉主张违约金时，由于出卖人逾期办证违约行为仍在继续，对于起诉之日起倒推三年的违约金仍应当保护；自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定为超过诉讼时效。因此，本案中，被上诉人向本院提起诉讼的时间为2018年10月10日，应以2018年10月10日为起点考察被上诉人主张的违约金是否超过诉讼时效。从2018年10月10日起倒推三年至2015年10月10日，对于该三年期间的逾期办证违约金，并未超过诉讼时效，应予保护。对于回溯超过三年部分，亦即2014年7月1日至2015年10月9日期间的逾期办证违约金，已超三年诉讼时效，不予保护。因此，对上诉人抗辩被上诉人提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部份成立，但一审认定本案诉讼时效存在中断情形，应从2018年11月重新计算诉讼时效两年无事实依据，本院予以纠正。 关于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》履行过程中，双方当事人就合同未决事宜另行协商签订《补充协议》和《承诺》，被上诉人系依据上诉人逾期办证的事实提出违约责任主张，该违约责任请求权基于《商品房买卖合同》产生，因《补充协议》和《承诺》的出具时间均为2014年6月30日，而本案《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为：“出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期内30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。此时上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为尚未发生。上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任应当是在2014年6月30日之后的30日以后，即为2014年7月30日以后，且《补充协议》和《承诺》中没有对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，上诉人仍应承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。 综上所述，原判认定事实部份清楚，适用法律不当，上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司提出的上诉主张部份有理，对其有理部份本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持原判第二项； 二、将原判决第一项变更为：上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人谭复国、王志琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款404516元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月10日起计算至上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司向不动产登记机关提交为被上诉人谭复国、王志琼办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知被上诉人谭复国、王志琼之日） 二审案件受理费300元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决 审 判 长 肖国勇 审 判 员 杨孝春 审 判 员 罗 珣 二〇一九年八月十五日 法官助理 刘漫江 书 记 员 周海洋