江苏省泰州市高港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1203民初1374号 原告：泰州市口岸雕花楼景区建设管理有限公司，统一社会信用代码913212033141413915，住所地泰州市高港区口岸街道社区。 法定代表人：尹家庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戚鸭章，江苏戚鸭章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷富荣，江苏戚鸭章律师事务所律师。 被告：霍晓裕，男，1993年7月6日生，汉族，住泰州市高港区。 被告：泰州裕利文化传播有限公司，住所地泰州市高港区口岸街道攸水巷**，统一社会信用代码91321203MA1MTHFA05。 法定代表人：霍晓裕，该公司总经理。 上述两被告共同委托代理人：肖龙，江苏卓为律师事务所律师。 原告泰州市口岸雕花楼景区建设管理有限公司与被告霍晓裕、泰州裕利文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰州市口岸雕花楼景区建设管理有限公司委托诉讼代理人殷富荣到庭，被告霍晓裕、泰州裕利文化传播有限公司共同委托诉讼代理人肖龙到庭。本案现已审理终结。 原告泰州市口岸雕花楼景区建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2016年9月15日签订的房屋租赁协议；2.判令被告将房屋协议所指的房屋房屋腾空交还原告并将房屋恢复原状；3.判令被告支付2017年9月15日起至实际交付房租之日止的房租租金、物业费、生活垃圾清运费、公共电费及滞纳金（房屋租金按24993/年计算，物业费按2元/平方/月计算，生活垃圾清运费以1.5元/平方/年计算，公共水电费以2元/平方/年计算，滞纳金以应付款项总额每天加收千分之五计算）；4.履约保证金8331元冲抵上述费用；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年9月15日，原被告双方签订租房协议书一份，约定原告将泰州市高港区口岸街道攸水巷72号商铺租金给被告经营文化传媒公司，租赁期限自2016年9月15日至2021年9月14日止，被告自2017年9月15日至今未向原告支付房租租金、物业费及生活垃圾清运费、公共水电费等。原告认为被告已严重违约，特依法诉至法院，请求判如所请。 被告霍晓裕、泰州裕利文化传播有限公司共同辩称：一、被告泰州裕利文化传播有限公司和原告订立的合同最长期限为5年，但按照合同约定按年支付房租及相关费用，合同约定租赁原告是先付后用，被告在租赁一年之后通过电话等方式与原告相关管理人员沟通解除合同退出市场的问题未果，故已在2017年9月份作出了单方解除且不再实际租赁的意思和行为表示，原告主张2017年9月至今的房租欠缺事实及法律依据；二、原告主张的物业费、生活垃圾清运费、公共水电费缺乏详细的计算依据，且被告自2017年9月离场后未实际使用该房屋面积，对原告的管理及费用产生不知情；三、同意以履行保证金冲抵双方之间达成协议后所确定的损失金额。 经审理查明，2016年9月15日泰州市口岸雕花楼景区建设管理有限公司作为甲方，霍晓裕、泰州裕利文化传播有限公司作为乙方，订立租赁合同书。协议约定，甲方向乙方提供口岸街道口岸社区攸水巷路72号商铺（幢号D-3-5）用于经营文化传媒，建筑面积228.25平方米，租赁期限2016年9月15日至2021年9月14日；合同签订时乙方向甲方支付正常年租金的20%即8331元作为乙方履行本合同所有条款的部分保证。如乙方擅自撤铺或中途停止营业，致使本合同无法履行的，甲方有权单方面终止合同，并没收乙方全额履行保证金，作为赔偿甲方之损失。年租金为24993元，月租金为2082元。租金付款方式：每年支付一次，先付后用。首次于本合同签订时支付，之后与每年相对应之日前交付至甲方。电费、水费：该商铺内为独立水表，需自己申请使用，按照自来水公司的收费标准自己缴纳；电费由用户只甲方指定地点先充卡后使用。付款方式以先付后使用为原则，乙方应在前一个月的25日前自觉交付至甲方指定银行账户或甲方财务部门，如乙方延期交付，则按应付款总额每天加收千分之五滞纳金，逾期10天，视为乙方违约。甲方将单方终止合同，并没收乙方全部保证金，责令乙方退场。乙方须在合同终止之日起十日内将商铺交完整无损第交还甲方，逾期甲方有权自行进入腾空或甲方认为适当方式处理商铺。后原告作为乙方、被告霍晓裕作为乙方另行订立了口岸水景街区物业管理服务协议一份，协议约定，物业管理综合服务费2元/平方米/月，公共水电费2元/平方米/年，生活垃圾清运费1.5/元/平方/年，物业管理综合服务费每年交纳一次，承租后签订协议之日交纳第一年物业服务费，以后缴纳时间与第一年交纳之日相对应，公共水电费由乙方在收取物业服务管理费时一并预收。物业管理服务费及其他各项费用，逾期缴纳的，每逾期十日，按应缴纳欠费总额的6‰交纳违约金。被告霍晓裕在承诺书上签字，承诺其已详细阅读并承诺遵守《管理规约》。 诉讼中，原告放弃对物业费、公共水电费等违约责任的主张仅保留对租金违约责任的主张。 另查明，合同签订后，被告已支付一年的物业管理费、水电费等相关费用，并支付履行保证金8331元。 以上事实有口岸水景街区商铺租赁合同、口岸水景街区物业管理服务协议及口岸水景街区管理规约、承诺书以及当事人陈述等予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告订立的房屋租赁协议以及物业服务协议，均系合同双方的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告中途停止营业，且已明确表示不继续履行租赁协议，现原告起诉要求解除租赁合同，本院依法照准。被告陈述其在租赁该商铺一年后即通过电话等方式与原告沟通解除合同事宜未果，已作出了单方解除合同的表示和行为，该商铺租赁合同已于2017年9月解除，本院认为，即便双方就解除租赁合同事宜进行了磋商，但未能就解除合同事宜达成合意，被告要求解除合同亦不具备法定或合同约定其享有单方解除合同的情形，且至今未将承租商铺交付给原告，故其认为商铺租赁已于2017年9月解除，理由不能成立。同时，被告陈述原告应在被告承租第二年开始向被告主张物业服务等费用，但一直拖延至今方起诉，间接表明双方事实上解除租赁关系，本院认为，合同中关于解除条件的约定，是赋予守约方在解除条件成时享有的权利，而非课以义务，在被告不按约支付物业服务费等费用合同约定的解除条件成就时，原告既可以选择解除合同，也可以要求被告继续履行合同，原告对权利的如何选择不应作出对其不利的推断。故原告仍应按照合同约定支付租金、物业管理费用及滞纳金。但关于滞纳金的标准，因原告未主张证明被告未交付租金导致其受损的具体数额，虽然合同中明确约定逾期每日按千分之五计收滞纳金，但该标准明显过高，本院调整为年利率24%计算滞纳金。（二）物业管理服务协议虽然系原告与被告霍晓裕所签订，但该协议的签订系基于双方之间存在的商铺租赁合同，作为商铺租赁合同的衍生合同，其存续和正常履行系商铺正常经营的必备条件之一，不可能独立于商铺租赁合同而单独存续，根据权利和义务相对应的原则，两被告作为商铺的共同承租人，且被告霍晓裕系被告泰州裕利文化传播有限公司的法定代表人，其签订的物业管理服务协议对两被告均具有法律效力。（三）泰州按照关于物业管理费、共同水电费等费用的标准，物业管理服务协议中有明确规定，且被告亦未提交相关证据证明该标准违法法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行。证据庭审中，双方同意以履行保证金冲抵租金等费用，本院依法照准。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告泰州市口岸雕花楼景区建设管理有限公司与被告霍晓裕、泰州裕利文化传播有限公司于2016年9月15日订立的商铺租赁合同及其物业服务合同； 二、被告霍晓裕、泰州裕利文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日日将承租的商铺腾空交付原告泰州市口岸雕花楼景区建设管理有限公司。 三、被告霍晓裕、泰州裕利文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告泰州市口岸雕花楼景区建设管理有限公司自2019年9月15日起至实际交付商铺之日止按24993元/年计算的商铺租金，并自应交而未交之日起按照年利率24%计算滞纳金（以上计算所得金额须扣减履行保证金8331元）。 四、被告霍晓裕、泰州裕利文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内一次性物业费、生活垃圾清运费、公共电费（自2017年9月15日起计算至实际交付商铺之日止，物业费按2元/平方/月计算，生活垃圾清运费以1.5元/平方/年计算，公共水电费以2元/平方/年计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1400元，减半收取计700元，由被告霍晓裕、泰州裕利文化传播有限公司负担（此款原告已预交，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4040元。 审判员  程华国 二〇一九年八月二十日 书记员  谢振娅 附：裁判所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。