安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2043号 上诉人（一审被告）：姜琳琳，女，1979年4月4日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：姜涛，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张勇，男，1963年1月1日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：马瑞祥，安徽徽灵律师事务所律师。 一审被告：桑贤军，男，1972年11月27日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上诉人姜琳琳因与被上诉人张勇、一审被告桑贤军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜琳琳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、其和桑贤军同意履行租赁合同。在双方达成口头转租协议后，其便通知桑贤军，桑贤军也未明确表示反对。张勇在租赁房屋时称用于经营木桶浴，但在装修房屋是违反承诺和相关安全规定，在未经安全生产和规划部分的批准和物业公司同意的情况下，在房屋二楼砌墙和浴池，并在楼顶安装大容量储水罐，出于安全考虑桑贤军要求张勇将储水罐改小或更换成太阳能热水器，张勇拒绝整改并与桑贤军发生肢体冲突。后经其调解，桑贤军愿意出租，但张勇不愿意继续履行合同，明知房主明确反对装修方案的情况下，仍坚持施工属于恶意扩大其损失，应当由其自行承担损失。2、一审认定装修款为25万元没有依据。张勇并未提供向吕峰转账的凭证，不能证明装修款已经实际给付，但根据本地的市场行情，张勇主张的25万元装修款过高，吕峰和张勇系亲属关系，其出具的收条不能作为认定案件事实的依据。3、一审判决解除合同违反不诉不理原则，超出的当事人的诉讼请求，程序违法。 张勇答辩称：其转租浴池装修3个月时间，对方均没有异议，要开业时桑贤军说不能开业，不让其在屋顶安装储水罐，致使浴池无法正常营业，其在装修完毕时才知道房主不同意转租，双方因此发生纠纷，姜琳琳对于该租赁合同无法继续履行有重大过错，给其造成的经济损失应该承担赔偿责任。装修费用在一审时双方均无异议。请求驳回上诉，维持原判。 桑贤军二审述称：只要张勇进行设施改造，不使用大容量储水罐，其愿意继续租赁给张勇使用。 一审法院认定事实：2018年6月1日，桑贤军将位于灵璧县房屋（两间两层，面积约350平方米）租赁给姜琳琳使用，租金为每年20万元，双方没有签订新的书面合同，而是沿用之前桑贤军与“晏娟”之间的租赁协议。姜琳琳将租来的房屋一楼一大间用于自己开药店，另外一楼的一小间及二楼二间转租给张勇用于开设浴池，双方也没有签订书面合同，姜琳琳也没有将转租情况告知桑贤军。 张勇与姜琳琳达成口头租赁协议后，于2018年6月28日与吕峰签订《房屋装修合同》，由吕峰装修“芙蓉湾浴池”，施工面积为204平方米，工期为2018年6月26日至9月20日，工程总价款为25万元。大约在9月25日前后，浴池装修完毕，吕峰于2018年9月30日向张勇出具收条：“今收到芙蓉湾浴池装修工程款总计25万元正”。另外，张勇又购买了木桶、电机、锅炉、拖鞋、浴袋等物品，还在二楼顶安放了三个水塔，在一楼室内打了一口水井，准备2018年10月1日开业。 2018年9月29日，桑贤军发现出租给姜琳琳的房屋二楼上安放了水塔，认为影响房屋安全而进行阻止，与张勇产生纠纷并发生厮打，双方均被公安机关处罚。 张勇被打伤住院期间，找姜琳琳协调处理此事并要求签订书面合同，姜琳琳以张勇没有按照桑贤军的要求进行整改，并且得房主同意后才行为由，没有答应签订合同。 一审法院认为，张勇与姜琳琳口头的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。姜琳琳应当按照合同约定的条件交付房屋，并保证交付的租赁房屋能够得到正常使用。因本案涉及的房屋系姜琳琳租赁桑贤军的房屋，姜琳琳将本案涉及的房屋租赁给张勇的行为系转租行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”姜琳琳在转租该房屋时应当征得出租人的同意，同时也应当保证张勇能够正常使用该房屋。尤其是本案涉及的房屋是用于开设浴池，既要大量增加房屋的承重，又可能因铺设管路、安装设备等需要，可能会对房屋的部分结构进行改造，因此更需要征得房主的同意。由于姜琳琳在转租该房屋时未征得桑贤军的同意，造成桑贤军出面阻止，致使张勇不能按合同约定使用该房屋，合同目的不能实现。因此，姜琳琳对造成这种结果具有过错。同时，张勇夫妻与姜琳琳的谈话录音，能够证明张勇明知是桑贤军的房屋，却不去告知桑贤军或征得桑贤军的同意，而是一味地坚持只要和姜琳琳签订合同就行，以致造成房主桑贤军出面阻止的情形，张勇也具有明显的过错。双方过错程度基本相当。桑贤军在本案中没有过错，不应承担赔偿责任。 关于张勇的损失项目及数额，对于水塔、锅炉、木桶、电机等可移动可拆卸利用的物品，由其自行处理。对装修费用25万元，由张勇和姜琳琳各承担125000元。对于营业损失，因张勇并没有实际营业，也没有证据证明营业损失的数额，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，判决如下：一、解除张勇与姜琳琳签订的房屋租赁口头协议； 二、姜琳琳于判决生效后10日内赔偿张勇房屋装修损失费125000元；三、驳回张勇的其他诉讼请求。案件受理费7360元，减半收取3680元，张勇负担2539元，姜琳琳负担1141元。 当事人二审均未能提供新的证据。 经审理查明，2018年6月1日，桑贤军将位于灵璧县房屋租赁给姜琳琳使用，租金为每年20万元。姜琳琳将租来的房屋一楼一大间用于自己开药店，另外一楼的一小间及二楼二间转租给张勇用于开设浴池，口头双方约定的租金为一年5万元。双方未签订书面合同，姜琳琳也未将转租情况告知桑贤军，张勇未缴纳租金。2018年6月28日，张勇与吕峰签订《房屋装修合同》，由吕峰装修“芙蓉湾浴池”，施工面积为204平方米，工期为2018年6月26日至9月20日，工程总价款为25万元。吕峰于2018年9月30日出具收条：“今收到芙蓉湾浴池装修工程款总计25万元正”。另外，张勇购买了木桶、电机、锅炉、拖鞋、浴袋等物品，还在二楼顶安放了三个水塔，在一楼室内打了一口水井。2018年9月29日，桑贤军发现房屋二楼上安放了水塔，认为影响房屋安全进行阻止，与张勇产生纠纷并发生厮打。张勇被打伤住院期间，找姜琳琳协调处理此事并要求签订书面合同，姜琳琳以张勇没有按照桑贤军的要求进行整改，并且得房主同意后才行为由，没有答应签订合同。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”本案中，姜琳琳明知张勇经营浴池应当对房屋进行改造装修，但未经出租人桑贤军同意，擅自与张勇口头约定转租案涉房屋，桑贤军发现房屋被改造后可能影响安全，双方因此产生纠纷。桑贤军一审庭审时明确表示其是合法产权人，要求还原房屋，二审则称张勇必须进行改造，才能继续承租房屋。张勇则表示如果不安装大容量储水罐，其无法经营浴池。张勇和房主桑贤军不能就租赁合同达成一致意见，无法实现其合同目的，本案合同无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。具体到本案中，张勇、姜琳琳明知未取得房屋所有权人的同意转租的情况下，仍口头约定转租事宜，张勇对房屋进行装修使用，姜琳琳也未能及时阻止，双方就合同不能继续履行产生的损失过错相当，姜琳琳上诉认为其不应承担赔偿责任的上诉理由，本院不予支出，一审认为双方应当平均分担损失正确，本院予以确认。 关于张勇主张的房屋装修款25万元，因张勇一审仅提供了装修合同和收条，未提供转账凭证、材料购买单据等客观证据证明其已经实际支付了装修款25万元，故无法认定张勇的装修损失为25万元。张勇承租房屋后因经营浴池需要确实进行装修，包括垒砌浴池，水电施工及瓷砖，吊顶等装修工程，上述装修附着于房屋上，无法予以取回处理，必然属于张勇因合同无法继续履行产生的损失，姜琳琳一二审虽然对装修款的数额提出异议，但亦未申请进行鉴定，故对张勇主张的损失本院根据房屋面积，参考本地装修材料及施工价格酌情予以确定。综合考虑张勇在使用房屋几个月期间内没有缴纳房租，姜琳琳、张勇在本案中存在过错等情形，扣除张勇应当承担的房租费用，本院酌情判决姜琳琳赔偿张勇10万元。 关于姜琳琳上诉称一审判决解除合同超出当事人诉讼请求，程序违法的意见，因张勇一审主张赔偿因合同不能继续履行产生的损失，其诉讼本意应包括解除其和姜琳琳的口头租赁合同，否则不会产生赔偿损失的诉求，故一审判决解除合同并未超出当事人诉请，程序合法。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但就房屋装修款部分判决不当，本院予以变更。因一审判决姜琳琳承担赔偿责任的数额为125000元，姜琳琳不服一审判决应收取诉讼费2800元，本院判决姜琳琳承担2700元，张勇承担100元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初2135号民事判决第一项； 二、变更安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初2135号民事判决第二项为“姜琳琳于判决生效后10日内赔偿张勇10万元”； 三、驳回张勇的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决承担，二审案件受理费2800元，由姜琳琳负担2700元，张勇负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  李 超 审判员  马 杰 二〇一九年八月十五日 法官助理刘柳 书记员刘素青 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。