北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初14520号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区**地望京科技发展大厦**A1201。负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：张晓雪，女，1982年2月18日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨博，男，1982年8月18日出生，汉族，住北京市房山区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（简称长城物业公司）与被告张晓雪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人张乐乐、被告张晓雪的委托诉讼代理人杨博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付拖欠的2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业费4474．52元；2．被告向原告支付拖欠的物业费违约金2000元;3．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为北京市房山区悦盛路悦都苑物业服务提供单位，被告为悦盛路5号院×-×-×业主，建筑面积为88．78平方米，拖欠2015．4．1—2017．3．31期间物业费4474．52元。期间，原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不予支付。故起诉至法院，请求维护原告合法权益。张晓雪辩称，1．要求法院判决减少原告主张的物业费的30%。2．驳回原告对违约金的诉讼请求。3．判决由原告承担诉讼费。答辩理由：一、被答辩人未履行《物业服务合同》约定的义务，已造成严重违约，答辩人拒绝交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。被答辩人没有按照《物业服务合同》中第六条第4款、第六条第6款之约定履行应尽义务。同时，被答辩人未按其在小区公告栏中张贴的《悦都苑管理处2014年11月份月度管理工作报告》（见证据照片1）中所述“门岗对进入园区的车辆严加管控，保证园区内最多不能超过5辆机动车辆”的承诺履行应尽义务。具体内容如下：一是悦盛路5号院中车辆超数量乱停，碾压草坪。针对悦盛路5号院中的乱停车数量超过被答辩人承诺的5辆上限、车辆碾压草坪等问题，答辩人通过《物业服务合同》中约定的电话以及APP一应生活社区服务平台多次向被答辩人进行投诉，要求被答辩人加强车辆数量管控（见证据照片2至证据照片13，完整的投诉记录见视频证据1）。二是在答辩人多次投诉后被答辩人仍未履行《物业服务合同》中约定的义务。悦盛路5号院中车辆超数量乱停，碾压草坪现象依旧（见证据照片14至证据照片19，证据视频2至证据视频6）。正是由于被答辩人未履行上述合同义务，造成小区内车辆管理混乱，仅悦盛路5号院中停车数目就远超过被答辩人所承诺的5辆，视频证据2中停车数量为7辆，视频证据3中停车数量为8辆，视频4中停车数量为6辆，视频5中停车数量为6辆，视频6中停车数量为12辆，这些视频只是答辩人日常随机拍摄且没有计算被答辩人所服务的悦盛路3号院中的停车数量。大量车辆进入小区给答辩人的日常生活带来了人身安全隐患！大量乱停车辆碾压绿地导致绿地大面积缺失裸露黄土，被答辩人未对缺失的绿地及时补种。三是被答辩人采取违法手段拒绝履行《物业服务合同》中约定的义务。面对答辩人对小区内停车数量过多、绿地大面积缺失的投诉，被答辩人不仅没有积极加强管理履行约定义务，而是在物业办公室由工作人员质问答辩人为什么总投诉，并以刑满释放人员自居，对答辩人进行人身安全威胁和恐吓，拒绝履行约定义务（见证据照片11和证据照片12）。同时，特申请法院调取2015年2月2日答辩人以号码152XXXX****拨打的110报警电话记录，以及长阳镇派出所民警的出警记录，以作为证据。答辩人认为，本案争议的焦点主要有两点：一是被答辩人在小区公共栏中张贴的园区停车数量上限的承诺是否能作为《物业服务合同》的有效组成部分；二是被答辩人是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而答辩人能否行使先履行抗辩权。针对第一个焦点，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”因此，被答辩人在小区公告栏中张贴的保证园区内最多不能超过5辆机动车辆的服务承诺为《物业服务合同》的组成部分。针对第二个焦点，视频证据1和全部照片证据均充分证明被答辩人在起诉书中所述“期间原告多次通过不同方式催要物业费，被告均以种种理由不予理睬”是其故意歪曲事实，刻意误导法官判断！被答辩人未履行且拒不履行《物业服务合同》中对园区内最多不能超过5辆机动车辆的管理义务以及对绿化进行养护和管理的义务，在答辩人多次投诉后仍拒不加强管理，并且对答辩人进行人身安全威胁和恐吓，作为一家服务企业，态度之恶劣，气焰之嚣张，实属少见，已经严重违约，答辩人根据合同法的规定，为保护自身的合法权益不受侵害，完全可以行使先履行抗辩权。答辩人提供了大量的证据已经证明：被答辩人没有履行小区地面车辆管理和绿地养护管理义务，小区内道路狭窄，没有机动车道路，大量机动车占用人行道路与行人混行，严重威胁行人的人身安全；乱停车辆占用消防通道，带来极大的消防安全隐患，被答辩人已经构成严重违约行为。答辩人在被答辩人未履行且拒不履行约定义务的情况下，根据合同法第六十七条之规定，答辩人有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。在被答辩人经过几轮人员变更调整，小区内车辆超数量乱停、碾压草坪的现象有所改善后，答辩人依照《物业服务合同》约定按时、足额交纳了2017年4月1日至2019年3月31日的物业费，充分证明当被答辩人履行《物业服务合同》约定的义务后，答辩人必然会履行交物业费的义务。二、被答辩人违约在先，其主张的物业费违约金没有法律依据。出现答辩人拒交物业费完全是由于被答辩人违约行为造成，答辩人是行使正当的抗辩权，因此答辩人不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此答辩人不应承担违约金损失的义务。三、被答辩人主张诉讼费用由答辩人承担没有法律依据。由于被答辩人违约行为造成的法律诉讼，应当由被答辩人承担相关诉讼费用。综上所述，答辩人提出如下答辩主张：1．根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中第六项，第二十二条之规定“有下列情形之一的，业主可以要求减收物业业务费用或要求返还多交的物业业务费用：(1)物业管理企业提供的业务项目和质量与合同约定标准差距明显的”，鉴于被答辩人未履行且拒绝履行2015年4月1日至2017年3月31日《物业服务合同》中约定的义务，且态度恶劣，提请法院依据被答辩人未履行且拒绝履行的约定义务占服务内容30%的事实，判决减少该时间段内物业费1342．37元，即被答辩人应得物业费的30%，以维护答辩人合法权益；2．驳回被答辩人对物业费约金的诉讼请求；3．判决被答辩人承担相关诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城物业公司向本院提交北京市物业服务合同、园艺服务合同、保洁服务合同、资质证书，张晓雪对资质证书没有异议；对物业服务合同的真实性没有异议，但主张原告没有按照合同履行义务，不认可原告的陈述，小区内没有规划停车位，都是乱停乱放；对园艺服务合同、保洁服务合同不予认可，主张绿化有问题，草坪没有了。张晓雪向本院提交照片、视频光盘，长城物业公司对上述证据不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年6月13日，张晓雪向本院提出调查取证申请，申请调取2015年2月2日110报警电话记录及长阳派出所民警出警记录，该申请与本案无关，本院不予准许。本院经审理认定事实如下，长城物业公司（乙方）与北京市房山区悦都苑小区业主委员会（甲方）签订了《悦都苑小区物业服务合同》，合同约定，长城物业公司为北京市房山区长阳镇悦盛路三号院、五号院提供物业服务，物业服务期限为一年，合同有效期自2015年4月1日起至2016年3月31日止，物业费标准为2．1元每月每平方米，本合同终止后甲乙双方未续签本合同且尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务3个月，在此期间的酬金按本合同约定的标准支付，所产生的服务费用从共管账户中支付，3个月后尚未有新的物业服务企业承接的乙方将如期撤场。同时合同对双方的其他权利义务进行了约定。该合同落款处未标明签署日期。长城物业公司至今一直在为小区提供物业服务。另查明，张晓雪为北京市房山区长阳镇悦盛路×号院×号楼3×单元×室的业主，涉案房屋面积为88．78平方米，张晓雪现未交纳2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业费共计4474．51元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。长城物业公司在提供物业服务后，张晓雪应该交纳相应的物业费。张晓雪辩称其拒绝交纳物业费系长城物业公司未履行《物业服务合同》中约定的义务且拒绝履行，被告依《合同法》依法行使抗辩权。通过法庭调查及双方的举证质证，可以认定长城物业公司在物业服务管理等方面存在不到位之处，但并不构成重大瑕疵，即长城物业公司在履行合同中存在重大违约行为，从而导致业主丧失了根本的合同利益，且物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，张晓雪提交的证据不能全面、客观地反映长城物业公司提供物业服务的全部内容，无法证明物业服务存在重大瑕疵，不足以成为张晓雪拒绝交纳物业费的理由。张晓雪认可长城物业公司起诉的数额，对此本院不持异议，予以确认。关于违约金，因长城物业公司提供的物业服务存在不到位之处，故对于该请求本院不予支持。但同时需要指出的是，长城物业公司作为物业服务企业，应以业主利益为导向，提高物业工作人员职业素质，认真履行服务义务，对于业主反映的问题应及时核查、认真处理，加强小区绿化区域的养护以及公共基础设施的维护工作，弥补物业服务过程中的不到位之处，全面提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定，判决如下：一、被告张晓雪于本判决生效后十日内给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业费4474．51元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张晓雪负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘宁二〇一九年八月二十八日书记员  于淼