安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初3592号 原告：安徽博物院，住所地安徽省合肥市。 法定代表人：胡敏，院长。 委托诉讼代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙月川，安徽天德律师事务所实习律师。 被告：刘少发，男，1971年8月4日出生，汉族，住安徽省肥东县。 安徽博物院与刘少发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽博物院的委托诉讼代理人高林、孙月川，被告刘少发均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 安徽博物院向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金106239.49元（为计算至2019年3月20日，已扣除履约保证金18050元）及逾期付款违约金33099.25元（逾期付款违约金合同约定为每日千分之五过高，现调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%的四倍标准计算，以上为计算至2019年3月1日数额，之后以拖欠额120333.33元为基数，按上述标准继续计算至款项付清之日止）;2.判令被告给付拖欠的水电费合计815.34元（为计算至2019年2月底数额）;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2015年6月8日，原告与被告签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于合肥市某处使用面积约37平方米编号为A21门面房，租赁期限为2016年2月1日至2019年1月31日，租金为每年72200元。合同约定：租金每叁个月支付一次，先付租金后使用，乙方应在接收房屋之前付清首期租金，并在之后相应的月份提前30日付清后叁个月租金。该合同第十一条第1项约定：乙方未按约定支付租金的，除仍应即使如数补交租金外，每逾期一天，应按5‰向甲方支付违约金；该条第5项约定：乙方未在第五条第2款约定期限内返还承租房屋及附属设施的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按本合同约定租金的三倍向甲方支付违约金。出租期间内的水电费按表实算，由被告承担。双方还在合同中约定了其它权利和义务。上述合同签订后，被告初期尚能按期支付租金，但自2017年8月至今房屋租金一直未支付。原告口头催缴，要求缴纳拖欠租金，但被告仍拒绝履行合同约定缴纳租金义务。2019年3月21日，被告将案涉房屋钥匙交还原告。另至2019年2月底，被告拖欠水电费用合计815.34元没有支付。综上所述，被告违约致使合同目的无法实现。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。 刘少发辩称：不认可，具体后续事宜应该听政府的方案来，政府对于拆迁已经做了测量和登记，也经过了评估，政府说自公示之日2017年3月23日起我们不需要再交电费和房租。我的房租交到2017年7月，原告也并未再要求我继续支付房租。 本院经审理认定事实如下：2016年2月2日，安徽博物院作为出租方（甲方），刘少发作为承租方（乙方），双方签订了《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区某处使用面积约为38平方米编号为A21的门面房出租给乙方用于商业经营，租期自2016年2月1日至2019年1月31日；年租金为72200元，每三个月支付一次，提前30日付清；履约保证金为18050元，合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起3日内返还该房屋及附属设施、设备，逾期返还，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按合同约定租金的三倍支付违约金；租赁期内的水、电、燃气等费用均由乙方承担，并直接向有关管理单位交付；房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，本合同自动解除，双方互不承担责任，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的，按天计算，多退少补，对该房屋装修、装饰所获得的拆迁补偿由乙方享有；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，按5‰支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，刘少发使用案涉租赁房屋用于经营电动车销售，并向安徽博物院支付了履约保证金18050元，亦将租金支付至2017年7月31日。 2017年3月23日，合肥市庐阳区人民政府作出合（庐）房征决（2017）第（04）号《合肥市庐阳区房屋征收决定》，对合肥市轨道交通5号线[庐阳段（环城公园以内）]项目国有土地上房屋做按，出征收决定，案涉租赁房屋处于被征收范围内。征收补偿工作至今尚未完成。刘少发于2019年3月21日将案涉租赁房屋交还给安徽博物院。 2018年5月16日、2018年5月18日、2019年2月21日，安徽博物院分别向刘少发发出催收租金的通知，要求其缴纳所欠房租。截至起诉前，刘少发所欠电费数额为815.34元。 上述事实由双方当庭陈述及原告提交的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》、催收租金的通知单、应缴电费统计表、履约保证金转账记录、照片、房产证、土地证、土地登记申请表、证据信息公开告知书及附件，被告提交的合肥市庐阳区房屋征收决定公告（合（庐）房征告（2017）第（04）号）及合肥市轨道交通5号线【庐阳段（环城公园路以内）】项目国有土地上房屋征收补偿方案等证据予以佐证。 本院认为，安徽博物院与刘少发签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，本合同自动解除。合肥市庐阳区人民政府于2017年3月23日作出合（庐）房征决（2017）第（04）号《合肥市庐阳区房屋征收决定》，涉案房屋属于被征收范围，故自政府公告发布之日起，应当符合双方合同约定的合同自动解除的条件。故本院确认双方签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》于2017年3月23日解除。合同解除后，刘少发一直占有使用房屋直至2019年3月20日。现安徽博物院要求刘少发支付拖欠房租106239.49元，刘少发提出案涉房屋所有权因征收决定而发生变更，故安徽博物院无权收取占有使用费的抗辩意见，本院认为，案涉房屋的所有权虽因征收决定的生效而发生变动，但在征收补偿工作完成之前，安徽博物院作为被征收人，对案涉房屋仍享有占有、使用、收益等权利，对于刘少发的上述抗辩意见，本院不予采信。刘少发应当支付房屋占有使用费，但鉴于在合肥市庐阳区人民政府征收决定下发后，安徽博物院未积极与刘少发解决案涉房屋纠纷，且征收工作的开展给刘少发的经营造成了实际影响，故本院确定自征收决定下发次月起的占有使用费，由刘少发按照合同约定的租金标准的60%向安徽博物院支付至实际返还房屋之日止。自2017年4月1日计算至2019年3月20日的占有使用费为85449元（72200元/年÷12个月×23.67个月×60%），扣减已付的2017年4月1日至2017年7月31日的24067元占有使用费，再扣除履约保证金18050元，刘少发还应支付43332元。此外，水电费系承租方经营过程中实际产生的费用，应当由承租方承担。安徽博物院主张刘少发拖欠水电费815.34元，基于刘少发在庭审中认可该笔水电费，故本院予以支持。另外，鉴于发生此纠纷的责任不能完全归咎于刘少发，且本院判决刘少发支付上述占有使用费，足以弥补安徽博物院的损失，故对于安徽博物院要求按照三倍租金计算占有使用费及逾期付款违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、刘少发于本判决生效之日起十日内支付安徽博物院占有使用费43332元； 二、刘少发于本判决生效之日起十日内支付安徽博物院水电费815.34元； 三、驳回安徽博物院的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1692元，由安徽博物院负担1000元；刘少发负担692元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇一九年八月二十二日 书记员  丁淑娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。