福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初3791号 原告：邱志松，男，1980年1月4日出生，汉族，住深圳市罗湖区。 原告：黄灏，男，1979年10月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：童一粟，女，1979年7月3日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列原告共同委托诉讼代理人：陈夏生，福建佐力律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄水群，福建佐力律师事务所实习律师。 被告：黄骥，男，1959年10月5日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蔡明，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华鋆，福建均融律师事务所律师。 原告邱志松、黄灏、童一粟（以下简称邱志松等3人）与被告黄骥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。童一粟以及邱志松等3人的共同委托诉讼代理人陈夏生、黄水群，黄骥的委托诉讼代理人蔡明、华鋆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱志松等3人向本院提出诉讼请求：确认邱志松等3人向黄骥承租的厦门市房产租期至2020年12月31日。事实与理由：2009年末，邱志松等3人与黄骥结识，黄骥介绍别墅群系“民国第一别墅”，邱志松等3人透露有意承租该别墅用于经营家庭旅馆。经洽谈，黄骥表示愿意将晃岩路31号中德记南楼（以下简称南楼）和晃岩路27号中德记北楼（以下简称北楼）出租给邱志松等3人作为民俗旅馆经营使用。2009年12月，双方进行第一次正式协商后，别墅进行修复使用，此刻南楼主体维修已基本完成。双方达成共识由黄骥完成南楼、北楼的主体维修，由邱志松等3人作为承租人提出室内装修方案并出资，由黄骥工程队完成装修。同时口头协商按照“5+5”租赁方案（即租期10年，每5年根据市场行情再协商租金价格），首期房屋租金两栋楼按每年100万元收取，每半年支付一次房租。随后黄骥约邱志松等3人与黄聚德堂物业的产权人见面。2010年2月23日，邱志松等3人带着由黄骥确认过的《中德记会馆租货合作协议》框架文本，与黄骥共同拜会了黄聚德堂物业产权人的后代黄世华并当场签订了该协议。协议约定，中德记南楼及附属用楼预计于2010年3月1日交付，其中2010年5月1日至2010年6月1日为试营业期，租金自2010年6月1日起计算；北楼及附属用楼于2010年3月1日24时前交付，预计租赁期为2011年2月1日至2016年1月31日，租金预计自2011年2月1日开始计算，两栋楼租期按“5+5”模式签订，两栋楼年租金各50万元，合计每年租金100万元，南北楼及附属用楼首期五年期满，租金再根据市场租金价格协商。之后邱志松等3人投入巨额资金进行室内装修，同时还替黄骥承担了215万元北楼结构维修费用（该费用之前约定由黄骥承担，后黄骥改变主意，强加给邱志松等3人）。2010年5月23日，在前述《中德记会馆租赁框架协议》的基础上，对租赁双方的权利义务进一步细化后，双方再次签订《双方责权利协议》，作为框架协议的附加，具有同等法律效力。双方在该协议中再次明确了租期按照“5+5”模式签订。在两栋楼主体结构复原和修复施工完成后，黄骥将出租的两栋楼正式交付邱志松等3人。南楼第一期租期为2010年6月1日至2015年5月31日，北楼交付时间比黄骥承诺的时间延迟9个月，造成北楼第一期租期为2011年3月1日至2016年3月1日。至此，邱志松等3人开始按照租赁约定履行承租人应尽的义务，按约交纳租金、水电费、税收等，并开始正常营业。2013年，为了利益，黄世华开始与黄骥争夺黄聚德堂的管业人的身份，作为承租人的邱志松等3人遭受了黄世华等人的骚扰，旅店长期遭到数十名身份不明的社会人士进行冲击，恶意停电、殴打员工，邱志松等3人甚至被威胁。自2013年至2015年期间，每年都有一、二个月停业无法经营。为了维护自己的正当权益，邱志松等3人只能屡屡报警求助，黄骥在与黄世华长达5年的诉讼中，终于获得胜诉，而邱志松等3人却为此遭受巨大的经济损失。2015年5月31日南楼首期租约到期，但北楼的租约尚有9个月。彼时黄骥儿子黄建从马来西亚回到厦门，作为黄骥的代表参与了黄聚德堂物业管理权的争夺和管理，2015年8月，在黄骥的引导下，邱志松等3人与黄建协商南、北楼续约事宜，达成以下口头协议并实际履行：1.南、北楼租期不一致，要统一调整，以便南、北楼的续约能够都从2016年1月1日起计算；2.2015年7月至12月南楼房租补交，2015年9月至12月北楼房租缴纳合计共补交45万元；3.2016年1月1日起，南、北楼房租总额从第一期的100万元提升到160万元；4.原定首期租约半年缴纳改为季度缴纳，每季度缴纳40万元；5.黄建要求不出资占有南、北楼承载的两家酒店（南楼的厦门沐锦酒店有限公司和思明区中德记北楼旅馆）的25%股权；6.支付黄建每月工资8000元，作为其与房东沟通工作之费用。2016年1月，按照口头约定和黄骥的安排，邱志松等3人与黄建签订入股协议，黄建无偿占有了邱志松等3人两家酒店的25%股权，与此相一致，南楼所承载的沐锦酒店有限公司营业执照经营期限延期至2020年12月31日。关于再行签订第二期书面租约的事情，黄骥表示，在黄世华与其管业人官司过程中，法院已经认可2010年签订的“5+5”协议，并且双方已经实际履行，在对抗黄世华的骚扰过程中，邱志松等3人已经付出了很多，他们非常感谢，因此不可能违约，不用再重复签约。至此，双方按照约定履行了第二期租约内容，邱志松等3人按时交纳租金、水电费、税收等等。后因黄建介入酒店的股份，开始以股东身份对邱志松等3人等人的管理方式进行干涉。与此同时，黄建带人强行从黄世华手中收回了房产，并在房产开设了“黄家花园酒店”，着手规划所谓的“大中德记”。“大中德记”的规划是合并作为统一设计和运作。打造“大中德记”需要投入大量资金，黄建曾邀请邱志松等3人等人共同参与，遭到拒绝后，黄建就开始以黄骥管业人的身份给邱志松等3人挑刺，各种骚扰，直至多次谈判提出愿意给予邱志松等3人适当补偿，期望邱志松等3人能知难而退。但邱志松等3人前期已经投入巨额资金，提前退场，势必造成严重损失，因此只能采取合法方式来保护自己的权益。黄骥采用各种方法逼退邱志松等3人无果后，于2018年12月27日给邱志松等3人发通知书，要求邱志松等3人在2019年2月28日前清场，退回中德记北楼房产，但事实南北楼的租期是到2020年12月31日才届满，并且至目前为止（2016年1月1日起)按第二期租约年租金160万元，已经实际履约了三年多。邱志松等3人认为，黄骥的种种行为是非常不诚信，黄骥代表家族，在代管“黄聚德堂物业”期间，作出的行为有辱黄奕住公“诚实守信的优良家风和传承百年的家族荣耀”。为达目的，黄建采取各种骚扰：试图更换南门大锁、派保安跟随邱志松等3人的保安、指派员工私自上门挖邱志松等3人的员工、任由大批黄家花园餐饮的旅行团滞留在邱志松等3人处的花园、对之前安装的地灯无端指责、以有可能会破坏电缆为由要求邱志松等3人写责任书、取走南北楼阁楼钥匙至今不还导致修热水器时卸锁维修，装回去后却又被指责破坏文物。为了维护邱志松等3人的合法权益，提出如上诉讼请求。 黄骥辩称，黄灏、童一粟与黄世华签订的《中德记会馆租赁合作协议》并未实际履行，该事实已经厦门市中级人民法院（2015）厦民再终字第24号民事判决书查明并确认。原、被告之间仅存在不定期的租赁关系，虽然双方约定租期10年，每5年根据市场行情再协商租金价格，但当时双方约定的实际租期是从2010年3月至2015年，此后当事人未再对后续5年的租赁事宜进行过协商，也未另行签订书面合同。根据双方于2014年3月1日签订的工商部门备案的《房屋租赁合同》约定，讼争房屋的租期到2019年2月28日也已届满。邱志松等3人主张租赁合同期限至2020年12月31日，并没有提供任何的证据证明，黄骥根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十五条的规定，享有随时解除不定期租赁合同关系的法定权利，故黄骥主张合同已于2019年2月28日到期并无不当，理应得到支持。至于讼争房屋的北楼室内、外装修事宜，已经由双方签订的《中德记北楼装修协议》协商确定并实际履行。协议中约定装修费用215万元由邱志松等3人分期支付，并非黄骥随意更改或者强加，邱志松等3人已确认该事实并且实际履行。北楼延迟交付使用的原因不在黄骥，且该装修协议并未涉及讼争房屋的租赁期限，故租赁之初的装修事宜与本案邱志松等3人的诉求并无关联。黄建虽系黄骥之子，但二者均具有独立民事行为能力。黄骥系讼争房屋的管业人，邱志松等3人在起诉状中通篇试图将黄建的其他民事法律行为与黄骥混同，黄骥对此不予认可。综上所述应驳回邱志松等3人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年2月23日，黄聚德堂（出租方、甲方）与黄灏、童一粟（承租方、乙方）签订一份《中德记会馆租赁合作协议》，约定甲方同意将厦门市中德记南楼、27号北楼及附属用楼在良好状态下租给乙方作为会馆经营使用；中德记南楼及附属用楼于2010年3月1日交付乙方装修，2010年5月1日至2010年6月1日为试营业期，租赁期为2010年6月1日至2015年5月31日，租金从2010年6月1日起开始计算；中德记北楼及附属用楼于2010年3月1日24时前正式交付乙方装修，预计试营业时间为2011年1月1日至2011年2月1日，预计租赁期为2011年2月1日至2016年1月31日，租金预计从2011年2月1日开始计算（如遇工期延迟，则试营业期及租金交付期随之顺延，最长不得超过3个月）；租赁期按“5+5”模式签订，即中德记南楼、北楼及附属用楼首期五年租赁期满，甲、乙双方根据当时、当地的市场租金价格进行协商，签订续约协议，乙方享有绝对的优先租赁权；租金标准：中德记南楼及附属用楼每年租金总计50万元，该房屋租金5年不变，中德记北楼及附属用楼每年租金总计50万元，该房屋租金5年不变；租金支付模式及时间：租金每6个月一付，南楼、北楼（包括附属用楼）各自每期租金为25万元；甲乙双方在签订本协议3个工作日内，乙方向甲方支付中德记南楼、北楼及附属用楼的租赁保证金，具体金额为41666元，甲方实际交付房屋与乙方正式运营后，该保证金自动转为房屋第一月租金；如果因乙方原因拖延工期超过约定时间后三个月时间，则甲方有权罚没租赁保证金；花园维修费及维护费由甲、乙双方（及其他使用者）共同协商，在共同开发，共同利用，共同监管，共同审计的基础进行协作分摊（具体方案另签协议）；此协议为框架协议，租赁具体细节（装修具体协商细案、花园维修及使用合作计划、双方责权利分配）将另签订协议作为本框架协议的附件。甲方落款处签字为黄世华。 2010年5月19日，黄聚德堂（甲方）与黄灏、童一粟（乙方）签订一份《中德记北楼装修协议》，约定根据甲乙双方签订的厦门市的租赁协议的基础上，对27号（简称北楼）和31号（简称南楼）的前置花园进行修缮，并对双方的责、权、利进行进一步细化协商后制定本协议，具有同等法律效力；乙方同意为甲方提供相应资金作为北楼的内部装修费用，同意由甲方按南楼的风格进行装修，费用由乙方承担，甲方施工；乙方安排215万元用于北楼装修工程，第一期80万元，交付时间2010年5月30日、第二期80万元，交付时间2010年7月30日、第三期50万元，交付时间2010年9月30日、第四期5万元，交付时间：乙方收到北楼后2个月内结清。甲方落款处为代理人黄骥，并加盖黄聚德堂印章。 2010年5月25日，黄聚德堂（出租方、甲方）与邱志松等3人（承租方、乙方）签订一份《双方责权利协议》，约定本协议是基于中德记会馆租赁框架协议的基础上，对租赁双方的责、权、利进行进一步细化协商后的内容，作为框架协议的附加，具有同等法律效力；厦门（中德记北楼，“简称北楼”）租金为50万/年，31号（中德记南楼，简称“南楼”）租金为50万/年，租金于租期生效前10天付清，每半年一付，（“南楼”首期年租金于6月20日缴付）；上述租金为税后租金，租赁期间所产生的房产税、所得税、营业税及其他税费附加均有乙方承担，甲方收到租金后，由甲方向乙方开具收款凭证；房租保证金的收取：甲方收到乙方首期租金后，原乙方交纳的41666元，自动转为首期半年房租租金；租赁期按“5+5”模式签订，即“南楼”“北楼”首期5年的租赁期满，以南楼先到期为准，甲方按市场规律，在同等租金价位及同等租赁条件下，乙方有续租优先权。甲方落款处为代理人黄骥，并加盖黄聚德堂印章。 2015年，邱志松等3人（甲方）与黄建（乙方）、厦门沐锦酒店有限责任公司（以下简称沐锦公司）、厦门市思明区中德记北楼旅馆（丙方）签订一份《协议》，约定甲方与丙方于2016年1月1日向“黄聚德堂”管业人黄骥继租31号“中德记”别墅租用于旅馆经营。乙、丙方于2010年4月下旬与签订《房屋租赁合同》，承租中德记南楼，为此设立沐锦酒店用于实际经营使用，其中，租赁期间自2010年5月1日至2015年6月30日止，租金为每年50万元，另，厦门沐锦酒店有限公司已将营业期间延期至2020年12月1日。本协议签订生效后，乙方即成为该沐锦酒店的股东，同时，甲方承诺30日内完成工商变更登记手续，其中甲方之邱志松向乙方转让沐锦酒店12%的股份，转让价格为9600元，甲方之黄灏向乙方转让沐锦酒店10%的股份，转让价格为8000元，甲方之童一粟向乙方转让沐锦酒店3%的股份，转让价格为2400元。各方合作的基础为前述租赁关系存续与否，故各方合作经营期限为十年，自本协议签署生效之日起计算，合作期届满前6个月后，各方可就承租与合作事宜进行磋商。 2018年12月27日，黄骥在讼争房屋处张贴通知，告知邱志松等3人讼争房屋的北楼租期至2018年2月28日届满，要求邱志松等3人在租期届满后归还该房屋。黄骥还陈述，其张贴该通知意在解除北楼（2019年2月到期）的租赁协议。至于南楼，因为备案的日期为2020年6月到期，所以尚未向邱志松等3人发函。 另查明，2017年3月28日，厦门市中级人民法院对黄世华与黄灏、童一粟房屋租赁合同纠纷一案作出（2015）厦民再终字第24号民事判决书。黄世华在该案中请求判令解除其与黄灏、童一粟签订的《房屋租赁合同》（即中德记会馆租赁合作协议），黄灏、童一粟交还房屋。该再审判决书查明并认定的事实内容包括，黄世华与黄灏、童一粟签订的《中德记会馆租赁合作协议》合法有效，但未实际履行。 审理中，双方当事人确认，为向工商部门等办理南、北楼旅馆经营各项证照需要，黄骥与邱志松曾签订一份落款日期为2014年3月1日的《房屋租赁合同》，该合同约定的首期租赁期限从2014年3月1日至2019年2月28日止。黄建于2016年12月28日向邱志松等3人收回该《房屋租赁合同》并向邱志松等3人出具了收条。 邱志松等3人陈述，该《房屋租赁合同》仅系向工商部门备案需要，未实际履行。 黄骥陈述，该《房屋租赁合同》已向工商部门备案，合同约定的租期已于2019年2月28日届满，黄骥因此发出上述解除合同通知具有合同依据。 邱志松等3人主张，双方当事人于2015年第一期五年租期即将届满时，考虑到南、北楼起租日期不统一（北楼租期为2011年3月开始，南楼租期为2010年7月份开始），租金分开缴纳造成诸多不方便。经双方协商一致同意，南、北楼的第二期租期起租时间统一调整为2016年1月1日，将北楼第一期租期原本到2016年3月1日，提前到2016年1月1日，将南楼第一期租期原本到2015年6月30日，延迟到2016年1月1日，南、北楼统一自2016年1月1日起算第二期5年租约，租期为2016年1月1日至2020年12月31日。而南楼的2015年7月到12月的租金及北楼2015年9月到12月的租金合并计算为45万元，由邱志松等3人支付黄骥。同时，自2016年1月1日起，南、北楼年租金从100万元提到160万元租金，每季度支付一次。双方还约定，黄骥之子黄建不出资但占有南、北楼两家酒店25%的干股，邱志松等3人还需每月向黄建支付8000元工资。 黄骥确认已收取上述45万元，对邱志松等3人已按年租金160万元的标准支付自2016年1月1日至2019年3月31日的租金以及邱志松等3人向黄建每月支付8000元工资的事实亦无异议。黄骥认为，黄建虽系黄骥之子，但二者属于不同主体，邱志松等3人与黄建之间的民事行为与本案无关。 本院认为，上述《中德记会馆租赁合作协议》《中德记北楼装修协议》《双方责权利协议》《协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。黄世华与黄灏、童一粟签订的《中德记会馆租赁合作协议》中相关当事人对讼争房屋的租赁期限进行了明确约定，即南、北楼的租赁期均按“5＋5”模式签订，首期五年期限期满后，双方再根据当时、当地的市场租金价格进行协商，黄灏、童一粟享有绝对的优先租赁权；南楼及附属用楼的租赁期为2010年6月1日至2015年5月31日，租金从2010年6月1日起开始计算，北楼及附属用楼的租赁期为2011年2月1日至2016年1月31日，租金预计从2011年2月1日开始计算。而且，该协议还明确载明本协议为框架协议，涉及讼争房屋租赁的装修细案、花园维修及使用合作计划、双方责权利分配将另签订协议作为本框架协议的附件。此后，黄骥与黄灏、童一粟签订的《中德记北楼装修协议》中亦载明该协议系在厦门市的租赁协议的基础上，对晃岩路27号（简称北楼）和31号（简称南楼）的前置花园进行修缮，并对双方的责、权、利进行进一步细化协商后制定本协议，具有同等法律效力。黄骥与邱志松等3人签订的《双方责权利协议》中仍载明本协议是基于中德记会馆租赁框架协议的基础上，对租赁双方的责、权、利进行进一步细化协商后的内容，作为框架协议的附加，具有同等法律效力。因此，可以认定黄骥与邱志松等3人对《中德记会馆租赁合作协议》中包括租赁期限在内的相关租赁事宜的约定是认可的，此后，黄骥与邱志松等3人亦以《中德记会馆租赁合作协议》为框架，对涉及讼争房屋的装修以及费用承担、租金缴纳期限以及税费负担主体等事项签订《中德记北楼装修协议》和《双方责权利协议》，而且双方当事人在《双方责权利协议》中对租赁期按“5＋5”模式签订进一步确认。虽然《中德记会馆租赁合作协议》已经生效法律确认合法有效但未实际履行，但黄世华与黄灏、童一粟之间是否存在租赁关系，是否履行该协议，并不影响黄骥与邱志松等3人对该协议内容的认可并以该协议为框架就租赁的其他事项签订协议并履行。上述三份协议中关于讼争房屋租赁期限为10年的约定对黄骥和邱志松等3人均具有拘束力。 结合邱志松等3人与黄建签订的上述《协议》内容分析，黄建于2015年受让邱志松等3人在南楼设立的沐锦公司股份成为该公司股东并每月领取8000元。该协议还特别载明，邱志松等3人于2016年1月1日向黄聚德堂管业人黄骥继租南楼用于该公司经营，各方合作的基础为租赁关系存续与否，故各方合作经营期限为十年。尽管黄骥提出其虽与黄建系父子关系，但二者为独立的民事主体的抗辩，但综合该协议的内容和履行情况分析，邱志松等3人基于黄骥与黄建的父子关系，为顺利履行第二个租期，故而与黄建签订并履行上述协议。黄骥对黄建每月领取8000元的事实无异议，而且在3年多的时间内，黄骥对黄建入股并参与管理上述公司的事不可能不知悉，其对上述协议包括租赁期限的内容不可能不清楚，对此黄骥并未提出异议。 鉴于双方当事人均确认黄骥与邱志松签订的落款日期为2014年3月1日的《房屋租赁合同》仅系向工商部门备案需要，该合同亦于2016年12月28日被黄建收回，故可以认定该合同并非双方当事人实际履行的合同。 综上所述，双方当事人虽然未就第二个五年租期签订书面合同，但从上述相关证据载明的内容和查明事实可以认定双方当事人就讼争房屋租期的约定为“5+5”模式，即在第一个5年租期届满后双方再根据当时、当地的市场租金价格履行地二个5年租期，邱志松等3人也正是基于双方存在10年期租约的约定，承担了包括215万元在内的北楼装修工程款以及将沐锦公司的部分股份转让给黄建的义务。结合双方当事人在履行第一个5年租期时也并未另行签订租赁合同，在双方第一个5年租期于2015年到期后，邱志松等3人未返还租赁物，黄骥除收取上述第一个5年租金补差款45万元，还按每年160万元收取讼争房屋自2016年1月1日起至2019年3月31日止的租金，上述事实均可以说明双方当事人是依据上述《中德记会馆租赁合作协议》《中德记北楼装修协议》《双方责权利协议》以及《协议》约定的内容履行讼争房屋的租赁事宜，不存在为履行讼争房屋的租赁事宜还需另行签订房屋租赁合同的合意。因此，邱志松等3人提出的双方当事人已就第二个5年的租期包括起租日自2016年1月1日开始等内容达成一致的主张可以成立，本院予以采信。黄骥以双方存在不定期租赁关系，其根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十五条的规定享有随时解除不定期租赁合同关系的法定权利的抗辩，缺乏事实与法律依据依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 确认邱志松、黄灏、童一粟向黄骥承租的厦门市27号、31号房屋的租赁期限至2020年12月31日止。 本案案件受理费50元，由黄骥负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一九年八月二十一日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。