重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4296号上诉人（原审被告）：重庆东本工业有限责任公司，住所地重庆市南岸区玉马路**，统一社会信用代码9150010820317940XH。法定代表人：王东，执行董事。委托诉讼代理人：秦坤，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾治勇，重庆宏创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆三创医药有限公司，，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪南路****统一社会信用代码91500108070311154A。法定代表人：杨晓梅，总经理。委托诉讼代理人：陈勇有，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。上诉人重庆东本工业有限责任公司（以下简称“东本公司”）因与被上诉人重庆三创医药有限公司（以下简称“三创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初6945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年05月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人重庆东本工业有限责任公司的委托诉讼代理人秦坤，被上诉人重庆三创医药有限公司的委托诉讼代理人王小兴、陈勇有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东本公司的上诉请求：撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初6945号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉求。事实和理由：1、上诉人认为对于办证所需资料，上诉人一审中举示的“渝国土房管（2014）807号”文件、张贴办证资料公示的视频、《重庆东本工业有限责任公司关于限期提交企业入驻申请表的函件》、及重庆市南岸区不动产登记中心出具的案涉房屋的《不动产登记受理通知单》、《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《项目入驻申请表》，已经构成了完整的证据链，能够充分证明《项目入驻申请表》系案涉房屋办证必备资料，同时相关文件有明确规定且上诉人也已提前告知。被上诉人在2016年4月26日才取得该资料，后提交给上诉人，上诉人收悉后于2016年6月24日对B2栋予以解押，且于2016年8月5日取得案涉房屋的不动产登记受理单，故根据双方签订的《厂房买卖合同》第十一条的约定，上诉人不应承担违约责任。一审法院认定上诉人逾期办证属事实认定错误。2、关于上诉人收取被上诉人权证代办费问题。上诉人认为上诉人是否有权向被上诉人收取“办证代办费”，并非本案的审理范围，一审法院无权对上诉人向被上诉人收取“办证代办费”是否有相关依据进行认定而判令上诉人退还被上诉人已经缴纳的代办费，属法律适用错误。三创公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。三创公司向一审法院起诉请求：1、判令东本公司向三创公司支付逾期办证违约损失，违约损失以4080835.05元为基数，按年利率6%，从2016年2月18日起，计算至2016年8月9日止；2、判令东本公司退还三创公司多付款项（含应退购房款）42532.48元及利息，利息以42532.48元为基数，按年利率6%从2015年8月12日起，计算至付清时止，利随本清；3、本案的诉讼费用由东本公司承担。事实和理由：一、三创公司、东本公司于2015年6月1日签订了《标准厂房买卖合同》，东本公司将南岸区厂房出售给三创公司。三创公司付清房款后于2015年8月21日接房。2016年8月10日才取得不动产权证，东本公司构成逾期办证违约。二、2015年8月12日，东本公司代收三创公司税费等270361.61元（243051.66元+27309.95元），包括三创公司直接交纳243051.66元和应退购房款27309.95元。扣除东本公司代缴非住宅房屋所有权登记费550元、物业专项维修资金102808元、税款合计124470.48元，总计227828.48元（550元+102808元+124470.48元），东本公司多收取三创公司费用42532.48元（270361.61元-227828.48元）。一审法院认定事实：2015年6月1日，三创公司（乙方）和东本公司（甲方）签订《标准厂房买卖合同》（合同编号B2-7），约定三创公司购买东本公司开发的位于南岸区房屋。项目暂定名重庆东本.茶园.企业上谷（东本茶园产业园标准厂房一期工程）。厂房建筑面积1293.7平方米，建筑面积单价3175.5元/平方米，总成交价4108145元。付款方式为：签订合同当日支付定金500000元，2015年5月26日前支付总房款的50%即人民币2058145元，余款2050000元办理按揭。合同第六条交房期限约定：甲方于2015年6月30日向乙方交付综合验收合格的现房，乙方向甲方支付完所有款项后即可办理接房手续。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。合同第十一条关于办理产权登记的约定：1、甲方收到乙方支付的该厂房全部房款且乙方实际接收该厂房的180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代乙方办理该厂房的相关产权证，乙方应配合提供甲方办理相关产权证，及时提供所需证照、文件。双方应按国家有关规定，各自承担办理产权证的相关税、费。2、如因乙方未按期提交资料、未支付应缴纳税费、未缴付维修基金等原因，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，甲方不承担违约责任。合同补充协议第六条约定：2、甲方在2014年12月30日前可根据工程进度提前将物业交乙方进行装修，但不作为正式交房，正式交房以主合同中约定的交房时间为准；乙方保证装修作业不得影响甲方工程施工及交房验收工作。上述合同签订后，三创公司按合同约定支付房款4108145元。重庆诚宇物业管理服务有限公司系涉案房屋所在项目物业服务公司。2015年8月21日，三创公司和重庆诚宇物业管理服务有限公司签订《前期物业服务协议》。2015年9月28日，重庆市南岸区不动产登记中心出具《业务受理通知书》，收到并受理东本公司申请办理南岸区房屋的城镇房屋初始登记。2015年12月17日，重庆市南岸区不动产登记中心出具《业务受理通知书》，收到并受理东本公司申请办理南岸区的土地房屋最高额抵押权登记。2016年6月24日，重庆市南岸区不动产登记中心出具《不动产登记受理通知单》，收到并受理东本公司申请办理南岸区土地房屋最高额抵押权变更登记。2016年7月27日，三创公司配合东本公司办理所需的《重庆市土地房屋权属登记申请书》。2016年8月5日，重庆市南岸区不动产登记中心出具了《不动产登记受理单》，收到并受理东本公司代三创公司申请办理南岸区房屋的存量房买卖登记。2016年8月10日，重庆市南岸区不动产登记中心颁发南岸区房屋不动产权证，房屋建筑面积1285.10平方米，房屋实际价额为3175.5元/平方米×1285.10平方米=4080835.05元。东本公司应退房款27309.95元（4108145元-4080835.05元）。2015年8月12日，东本公司向三创公司代收税费等243051.66元、东本公司代缴非住宅房屋所有权登记费550元，物业专项维修资金102808元、税款合计124470.48元，总计227828.48元（550元+102808元+124470.48元），东本公司多收取三创公司费用42532.48元（270361.61元-227828.48元）。2017年4月6日，东本公司向三创公司出具发票，收取三创公司“办证代办费”40808.36元，三创公司方于2017年4月7日签收该发票。另外，三创公司向法庭展示了重庆诚宇物业管理服务有限公司收取2015年9月物管费、代收2015年8月水电费、公摊水费的发票，拟证明实际接房时间在2015年8月21日前。东本公司向法庭展示了渝国土房管（2014）807号批复和项目入驻申请书，拟证明办证需项目入驻审批前置，三创公司的项目入驻审批在2016年4月6日才审批通过。一审法院认为，三创公司、东本公司双方签订的《标准厂房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，《标准厂房买卖合同》合法有效，合同双方当全面履行。根据合同第十一条关于办理产权登记的约定，甲方代乙方办理该厂房的相关产权证是东本公司应当履行的合同义务，三创公司在东本公司代办产权证的过程中履行的是提供相关资料的配合义务，东本公司无证据证明要求三创公司须履行配合义务而拒绝履行的情形，造成逾期办证违约责任当由东本公司承担。渝国土房管（2014）807号批复系针对购买为厂房配建的办公用房和生活配套用房及行政机关内部作出的管理性批复，对本案标准厂房的买卖不具有约束力。即使需要三创公司配合提供项目入驻审批，东本公司也当向三创公司予以明示。东本公司既无证据证明其明示要求三创公司配合，也无证据证明三创公司拒绝配合，三创公司对此无过失，当不应承担相应民事责任。东本公司的此项辩解，一审法院不予采纳。根据三创公司于2015年7月1日与重庆诚宇物业管理服务有限公司签订《前期物业服务协议》以及物业公司收取2015年9月物管费、代收2015年8月水电费、公摊水费的事实，结合东本公司所称在2015年8月12日之后交房的陈述。在无其他证据证明具体交房时间的情况下，可以推定三创公司主张接房时间为2015年8月21日成立。根据合同约定，“甲方收到乙方支付的该厂房全部房款且乙方实际接收该厂房的180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代乙方办理该厂房的相关产权证。”涉案房屋实际交房时间为2015年8月21日，故东本公司应在2016年2月18日前提交涉案房屋办理产权证的相关资料。但直至2016年6月24日才办理南岸区一期车库等土地房屋最高额抵押权变更登记。2016年8月5日才办理涉案房屋南岸区厂房的存量房买卖登记，东本公司逾期办证的违约事实成立，三创公司主张逾期办证违约金，一审法院予以支持。因涉案房屋并非商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证违约责任计算标准，可按房价款4080835.05元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年2月18日计算至2016年8月4日止。虽然在2017年4月6日，东本公司向三创公司出具发票，收取三创公司“办证代办费”40808.36元，且由三创公司于2017年4月7日签收该发票。但东本公司收取该项“办证代办费”没有合同约定。三创公司方签收该发票也不能说明三创公司对收取该项费用予以了认可。因此东本公司辩解多收取的费用是东本公司依据《标准厂房买卖合同》的约定收取的代办权证的代办费缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。据此东本公司构成不当得利，应当悉数返还本息，利息可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从交款之日起计算。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆东本工业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向重庆三创医药有限公司支付逾期办证违约损失，违约损失以4080835.05元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月18日起计算至2016年8月4日止。二、重庆东本工业有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还重庆三创医药有限公司多收取费用42532.48元及利息，利息以42532.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年8月12日起计算至付清时止，利随本清。三、驳回重庆三创医药有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2758元，由重庆东本工业有限责任公司负担（此款已由三创公司垫付，于本判决生效之日起五日内直接支付三创公司）。本院二审期间，东本公司围绕上诉请求依法提交了证据有：1、《重庆市国土房管局关于工业厂房及配套用房办理权属登记等有关问题的批复》（渝国土房管[2014]807号）、《重庆市工业园区及工业项目规划管理办法》（渝府办发[2015]95号）；2、《重庆市南岸区不动产登记中心关于是否为办理工业厂房转移登记必备资料的回函》；3、2015年9月关于园区办理资料的视频资料。拟证明《项目入驻申请表》系权证办理的必备资料；4、（2019）渝05民终1727、1731号《审理笔录》。拟证明“办证代办费”不是本案的审理范畴，一审判决不应当对上诉人是否有权向被上诉人收取该笔费用进行审查。被上诉人认为被上诉人在办证过程中只是配合义务，对其证明目的不予认可。就其他事实部分，二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1、涉案房屋上诉人是否存在逾期办证的情形，应否承担逾期办证的违约损失；2、上诉人应否向被上诉人退还多收取的费用42532.48元。现就双方争议焦点评述如下：1、关于涉案房屋上诉人是否存在逾期办证的情形，应否承担逾期办证的违约损失问题。依据上诉人与被上诉人签订的《东本茶园产业园标准厂房买卖合同》约定，上诉人收到被上诉人支付的该厂房全部房款且被上诉人实际接收该厂房后180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代被上诉人办理该厂房的相关产权证，被上诉人应配合提供上诉人办理相关产权证，及时提供所需证照、文件。双方应按国家有关规定，各自承担办理产权证的相关费用。如因被上诉人未按期提交资料、未支付应缴纳税费、未缴付维修基金等原因，导致上诉人未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，上诉人不承担违约责任。本案中，涉案房屋实际交房时间为2015年8月21日，故上诉人应在2016年2月18日前提交涉案房屋办理产权证的相关资料。但直至2016年6月24日才办理南岸区土地房屋最高额抵押权变更登记。2016年8月5日才办理涉案房屋南岸区厂房的存量房买卖登记，有违双方合同约定，上诉人依法应当承担逾期办证违约损失的支付责任。由于《项目入驻申请表》系涉案房屋办证所需的必备资料，虽然上诉人一审中举示的视频资料（创建时间为2015年9月4日）显示，上诉人于2015年9月4日就房屋办证所需资料及流程在园区内张贴公告进行了公示，其中《项目入驻申请表》系业主办证所需提交的资料之一，但上诉人作为涉案房屋权属证书办理的主要义务主体，应将涉案房屋办证所需资料的范围、提交时限等，按照双方合同约定的通知方式向被上诉人进行告知，现上诉人在案件审理中并未举示证据证明其将办证所需资料采用双方合同约定的方式通知了被上诉人，上诉人自应承担举证不能的不利后果。因此，一审法院判令上诉人承担逾期办证违约损失，并无不妥。2、关于上诉人应否向被上诉人退还多收取的费用42532.48元问题。根据本案查明的事实，2015年8月12日，上诉人向被上诉人代收税费等243051.66元、上诉人代缴非住宅房屋所有权登记费550元，物业专项维修资金102808元、税款合计124470.48元，总计227828.48元（550元+102808元+124470.48元），上诉人多收取被上诉人费用42532.48元（270361.61元-227828.48元）。鉴于上诉人多收取被上诉人的费用缺乏合同和法律依据，依法应予退还。综上所述，上诉人重庆东本工业有限公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2758元，由上诉人重庆东本工业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王伯文审判员  刘恋砚审判员  申 威二〇一九年八月十六日书记员  罗 晴