北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初29183号原告（反诉被告）：天乙人（北京）物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：吕海琳，总经理。委托诉讼代理人：王长革，该公司员工。被告（反诉原告）：李会民，男，汉族。委托诉讼代理人：王晓欣，北京市安悦律师事务所律师。原告（反诉被告）天乙人（北京）物业管理有限公司（原北京瀚海饭店管理有限公司，以下简称天乙人公司）与被告（反诉原告）李会民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天乙人公司委托诉讼代理人王长革，被告李会民及其委托诉讼代理人王晓欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天乙人公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认涉案的房屋租赁合同及补充协议于2017年12月15日解除（该日我方向对方发送了解除函），被告将诉争房屋腾退交予原告；2、依法判令被告支付拖欠原告房屋租金自2016年1月1日起至2016年6月30日止为人民币28万元，自2016年7月1日起至2016年12月31日止为人民币178万元，自2017年1月1日起至合同解除之日（2017年12月15日）止每日以人民币10273元计算，上述款项总计为人民币580万元；3、依法判令被告按照合同约定支付原告逾期给付租金的违约金200万元；4、依法判令被告给付原告自合同解除之日第二天起至被告实际将涉诉房屋腾退交予原告之日止的房屋占用费每日以人民币10273元计算。事实与理由：原告原承租位于北京市丰台区程庄路16号的房屋，被告找到原告希望将该处部分房屋转租与被告经营宾馆，经原告与出租方同意，原告与被告于2013年9月13日签订房屋租赁合同及补充协议，原告将面积为4889平方米房屋转租与被告，在协议中约定了双方的责、权、利。被告在此后经营中经常无故拖延房租，考虑到双方的合作关系，原告一直对此予以忍让。但被告变本加厉，以至自2016年1月1日起至今不按照合同约定交纳房屋租金，原告曾数次找到被告催要，但被告以种种无理借口拖延，由于被告拒不缴纳租金的行为致使原告不得不高息举债给付出租方租金，给原告造成重大经济损失，根据有关上级通知，产权方与我方的合同在2017年11月30日提前解除了，与产权方租赁合同到期是在2017年12月31日，但双方是协商提前解除的。李会民辩、诉称：不同意原告的诉讼请求。2013年9月13日，我与原告签订了房屋租赁合同，约定的租期截止到2025年12月份，共12年零3个月。房屋交付后，我方投入上千万元对房屋进行了装饰装修和升级改造。但此后，我方了解到原告对此房屋的承租期到2015年12月已经届满，并未与产权方续签合同，但此情况下被告仍然向原告收取了2016年的租金150万。但由于原告系转租，超期与我方签订租赁合同，构成违约及造成了经济损失。我方现反诉要求：1、要求原告退还租赁押金50万元；2、要求原告退还已交的2016年上半年的租金150万元；3、要求原告赔偿违约损失400万元（分为两部分，第一部分是预期经营损失，年租金365万元为基数，年利率12%，乘以尚未履行的租期8年。第二部分50万元是我方加盟锦江之星酒店的加盟费。以上两部分共计400万元。年利率12%是比照租赁合同第七条中逾期支付租金的算法，但是合同约定每日0.5%过高，所以调整产生了12%年利率）；4、要求原告赔偿装饰装修费损失5330619元；5、反诉费及评估费由反诉被告负担。我方截止到2016年6月30日的租金还差28万元未交，后来没有再缴纳租金，理由就是原告与出租人之间租赁合同期满了。我方曾经要求原告出示原告与出租人之间的租赁合同，但原告没有出示。我们装修了房屋，涉案房屋我方到现在为止一直占有使用着。2018年2月1日该房屋已经停水停电，目前没有使用。双方签订合同时，原告给了我一份合同，显示与军队合同期限为12年，与原告跟我签的合同时间是一致的。没有跟我说明他们跟军队是一年一签。我方之所以没有按期缴纳租金，主要是不安抗辩：一是我方与原告有一个赔偿诉讼，原告需赔偿我28万元，28万元用于抵偿租金；二是我方得知军队签订租赁合同不允许超过三年，我们跟原告签合同的时候他们说他们跟军队的合同是十二年的租赁合同，我方签订时认为是真实的，我方曾要求原告向我方出示其与军队的有效合同。我方通过查询法规，查询到了军队房地产法规第三条的相关规定。另外2015年12月15日之前，我们通过找熟人，我找到了原告跟军队的真实合同。我们联系了当时找到的那个人，但是他不同意出庭作证。天乙人公司辩称：不认可被告所述我方与出租人之间的租赁合同在2015年11月30日期满解除。2016年1月1日之后被告确实交过150万元，2016年1月1日到6月30日的租金还差28万元，此后都没有再交过任何租金。被告没有向我方索要过我方与出租人之间的租赁合同。我方也告知过被告我方与出租人之间租赁合同依然实际上存续着。我们签订租赁合同时，给被告看过我们与军队的合同，但是没有给过他们。当时的合同期限是一年，2014年至2015年。我与被告签订的合同期限为2013年9月30日至2025年12月30日。关于超越我们跟军队的合同期限的问题，当时约定我与军队合同是一年一签，如果不能续签，我方承担赔偿责任。我公司跟军队的合同是2017年11月20日解除的，当时有军队出具的通知函。2018年2月1日该房屋已经停水停电。我方不同意被告的反诉请求。双方签订的合同不能履行是因被告没有按期支付租金。被告方一直在营业，产生经营收益。我方没有违约不应支付违约金，且400万违约金不是双方合议的结果，没有依据。如果被告按合同约定交纳租金，被告诉求原告赔偿损失无可厚非，但实际情况是被告拒绝支付租金的时候，原告与出租方的租赁关系依旧存在，被告的经营并未受到阻碍。诉讼费及评估费由法院认定。认可军队有三年的最长租赁合同期规定，但与本案没有关联性。被告也没有向我们要求过我方与军队的合同，另外我公司跟军队也有保密协议，也不能提供我方与军队的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2013年9月13日，北京瀚海饭店管理有限公司（甲方）与李会民（乙方）签订《租赁合同》，约定：由甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区程庄路16号位置；乙方实际向甲方租赁的建筑面积为4889平方米。甲乙双方同意租赁房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用（乙方确认加盟连锁酒店）。甲方于2013年9月30日（交房日）前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自2013年9月30日（起租日）起至2025年12月31日止，甲方给与乙方免租金装修期为3个月，自2013年9月30日起至2013年12月30日止。甲乙双方约定，押金五十万元（即履约保证金）；首年租金—次性支付十二个月，次年直至租赁期结束每次支付六个月租金。自2014年l月l日起至2014年12月31日止，年租金为321万元/年；自2015年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为356万元／年；自2017年1月l日起至2019年12月31日止，租金为375万元／年；乙方逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日，乙方需按拖欠金额的0.5%支付违约金。逾期超过三个月，甲方可以解除合同并收回房屋，不退还乙方已支付的房屋押金。因此产生的一切法律后果都由乙方承担。此后，双方签订《补充协议》，约定：“……2.乙方在2015年3月15日前缴纳2015年3月1日至2015年6月30日4个月的房租为人民币1186667元，在2015年5月10日前缴纳2015年7月1日至2015年8月31日2个月房租为人民币593333元，在2015年6月30日前缴纳2015年9月1日至2015年10月31日房租为人民币593333元。注：本条款中的房租缴纳变更仅限于2015年1月1日至2015年12月31日，2016年的房租缴纳仍按原合同执行。3、2016年度房租需在2015年12月15日前缴纳给北京瀚海饭店管理有限公司，同时2016年房租至合同期满付款方式按原合同执行。”上述合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告向原告缴纳租赁押金五十万元，对租赁房屋进行了装修，并支付部分租金，截止到2016年6月1日，被告尚欠租金28万元。天乙人公司提交总后北京老干部服务管理局与瀚海饭店于2015年12月1日签署的《军队房地产租赁合同》，约定：租赁期限自2015年12月1日起至2016年11月30日止，用以证明被告未交纳租金时，原告与房屋产权方存有租赁关系。天乙人公司提交2018年1月1日其与产权单位签订的《协议》一份，载明：“乙方（天乙人公司）于2015年11月30日与甲方签订《军队房地产租赁合同》，承租甲方位于北京市丰台区程庄路16号的房屋，租赁期限自2015年11月30日至2017年12月31日。甲方于2017年11月30日向乙方发出《通知函》表明因军队空余房地产租赁政策重大调整致使《租赁合同》无法续租。乙方就与第三方租赁房屋的纠纷自行解决，如涉及赔偿等事宜，均与甲方无关；在解决上述纠纷之前，本房屋暂且由乙方进行占有使用及管理。同时，自2018年1月1日起，乙方需向甲方支付房屋占用费。”用以证明2018年1月1日后，其仍享有继续占用使用房屋的权利。天乙人公司提交2018年10月12日第二综合服务保障中心出具的《通知》一份，载明：“北京瀚海饭店管理有限公司：贵公司与我部于2012年12月1日签订租赁合同及相关补充文件，约定将丰台区程庄路16号院综合楼出租给贵公司，年租金235万元。至2017年12月31日止，租金共959.58万元，扣除已交租金552.5万元，应交租金407.08万元。2018年共欠我部租金52.34万元。综上，贵公司共欠我部租金459.42万元。请贵公司于2018年10月16日前，将所欠租金459.42万元交给中心，逾期不交，我们将启动法律程序解决。”用以证明产权方要求天乙人公司缴纳租金。天乙人公司提交2018年1月15日北京老干部服务管理局出具的《确认函》一份，载明：“北京市丰台区人民法院：我局自2012年12月1日起与北京瀚海饭店管理有限公司对下列房屋存在合法合规租赁关系。地址：北京市丰台区程庄路**综合楼；期限：自2012年12月1日至2017年12月31日。上述期限内，北京瀚海饭店管理有限公司对该房屋拥有合法合规管理、使用等权限。以上情况属实，特此确认。”用以证明产权人认可天乙人公司在2016年后合法承租涉案房屋及被告未交租金违约。被告李会民提供总后北京老干部服务管理局与瀚海饭店与2012年12月1日签署《军队房地产租赁合同》一份，约定：租赁期限自2012年12月1日起至2025年11月30日止。表示该合同系承租诉争房屋时，瀚海饭店提供的租赁合同，用以此前瀚海饭店对其有欺诈行为。李会民提交总后北京老干部服务管理局与瀚海饭店签署于2012年12月1日的《军队房地产租赁合同》，约定：“租赁期限自2012年12月1日起至2015年11月30日止。”用以证明2016年瀚海公司已无权继续租赁房屋。李会民提交2017年12月18日会议记录一份，载明“提出要看瀚海与部队签订的合同，锦江之星召开股东会决定付款问题。如看不到瀚海与部队签订的合同，则拒绝付款。”证明其曾向瀚海公司提出要求，要求其出示合法有效的租赁合同，证明曾对原告提出抗辩，证明未违约。李会民提交本院（2015）丰民初字第11896号民事判决书一份，用以证明双方存在诉讼纠纷，法院判令原告赔偿被告28.8万元。李会民提交特许经营合同一份，用以证明支付特许经营加盟费68.5万元。用以证明原告给其造成了损失，应当赔偿。庭审中，经当事人申请，本院委托国宏信价格评估有限公司对租赁房屋的装修进行了价格评估，结论为：非争议部分评估价格为2594080元、争议部分评估价格为2736539元。庭审中，双方当事人认可租赁房屋于2018年2月1日被停水停电。另查，北京瀚海饭店管理有限公司于2018年9月10日变更名称为北京佳承物业管理有限公司，后于2018年12月14日变更名称为天乙人（北京）物业管理有限公司。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行。本案双方存在如下争议焦点：1、被告逾期缴纳租金是否构成违约的问题：首先，双方在《补充协议》中约定：“2016年度房租需在2015年12月15日前缴纳给北京瀚海饭店管理有限公司，同时2016年房租至合同期满付款方式按原合同执行”。在原合同《租赁合同》中又约定：“首年租金一次性支付十二个月，次年租金至租赁期结束每次支付6个月租金”。双方在上述约定中，对付款期限存在前后约定不一致的情形；其次，双方存在其他纠纷，李会民向北京瀚海饭店主张赔偿案正在本院审理中，李会民逾期支付租金等待判决结果；第三，被告李会民了解到原告与产权方的租赁合同已经到期，以及原告与产权方的租赁关系按部队相关规定，应为三年一签，不可能有长达12年的租赁期限，导致被告对原告的出租权产生合理不安。原告虽然在庭审中提供了其与产权方租赁关系延续的追认证明，但没有证据证明原告及时告知了被告。综上，被告在缴纳部分租金后，没有按期缴纳之后的租金，具有合理理由，不构成违约。故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。因此原告并未因被告逾期缴纳租金取得单方解除权，对原告要求法院确认双方租赁合同于2017年12月15日已经解除的请求，本院不予支持。2、原告是否存在违约行为：原告认可其与产权房屋的租赁关系已经于2017年11月20日解除，诉争房屋已于2018年2月1日被停水停电。且根据相关证据可以证明，其与产权方租赁关系的解除系因军队相关政策变化所致，与被告未缴纳租金无关。故原告作为出租方，未能保证承租方在租赁期内正常使用房屋，虽停水停电行为非原告所为，但根据合同相对性原则，原告对此应当承担责任，故本院认定导致双方租赁合同无法继续履行，系原告违约所致，原告应当承担违约损害赔偿责任。3、因提前解除租赁合同导致被告预期租赁利益损失，被告反诉要求赔偿，本院予以支持，具体数额由本院根据被告的实际经营情况酌定。被告反诉要求的特许经营费损失，由本院根据被告已经实际经营的时间长短酌定。4、涉案房屋被停水停电后，被告已经不能实现租赁目的，故被告对该日之后的租金不应再行承担，对该日之前的租金仍应承担。5、双方关于装修争议项是谁所建的争议：因双方认可李会民对租赁房屋进行了装修，现原告天乙人公司对部分装修提出异议，认为该部分装修系自己原有装修，原告对此应当承担举证责任，现原告未能提供证据证明，本院对原告提出的异议不予采信。原告应当按照装修价格评估数额赔偿被告装修损失。6、双方租赁合同已经无法实际履行，租赁合同应当解除，合同解除后，原告应当将租赁押金返还被告，被告应当将租赁房屋返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百〇一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、天乙人（北京）物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向李会民退还租赁押金500000元；二、天乙人（北京）物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向李会民赔偿装修损失5330619元；三、天乙人（北京）物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向李会民赔偿预期经营损失、特许经营费损失2000000元；四、李会民于本判决书生效之日起十日内将租赁房屋（租赁房屋位于北京市丰台区程庄路16号位置，该房屋总建筑面积约为8000平方米；被告实际向原告租赁的建筑面积为4889平方米，楼层为局部一层以及二层至四层）腾退给天乙人（北京）物业管理有限公司；五、李会民于本判决书生效之日起十日内向天乙人（北京）物业管理有限公司支付截止到二〇一八年一月三十一日前所欠租金6122500元；六、驳回天乙人（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回李会民的其他反诉请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98895元、反诉费53800元、评估费92500元，由天乙人（北京）物业管理有限公司负担228575元（已交纳98895元，剩余部分于本判决生效之日起十日内给付李会民），由李会民负担16620元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 岩人民陪审员  白选民人民陪审员  石淑荷二〇一九年八月二十日书 记 员  阿亚琨