广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初2638号原告：李政鹏，男，汉族，1986年5月1日出生，住英德市。被告：英德市仁兴房地产开发有限责任公司，住所地：英德市英城浈阳路城市豪庭**房。法定代表人：敬开仁。委托代理人：梁建业，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：陈洺汐，广东浈阳律师事务所律师。原告李政鹏诉被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法由审判员黄永生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李政鹏、被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司的委托代理人梁建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李政鹏提出诉讼请求：1、判决变更合同编号为2018XX5的商品房预售合同附件十一补充协议第六条第二项的内容被告逾期交房的违约金计算方式变更为“逾期180日以内的，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款的万分之一的违约金，逾期超过180日的，买受人有权解除合同”；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：请求被告支付逾期交房违约金2383.68元。事实和理由：2018年10月1日原告向被告购买英德市英城街仁城市花园三期13栋A单元201房屋，房屋总价916800元，房屋编号0XX5。根据合同第八条约定，原告作为买受人，若逾期付款180日之内，按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，若逾期超过180日后，被告作为出卖人有权解除合同。另一方面，与合同第八条约定的原告逾期付款责任恰恰相反，被告利用原告购房心切和没有购买过一手房经验，凭借自身经济优势与法律专业人员优势，在提供给原告签订的附件十一格式文本补充协议中，免除自身逾期交房责任、排除原告主要权利。具体表现为补充协议第六条第二项的内容“买受人自愿同意，逾期在180日之内，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按全部房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过180日，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按全部房价的万分之二向买受人支付违约金。”按照上述协议，若被告推迟180日交房，一共只需支付原告91.68元，而原告逾期付款却要按日计算违约金。若被告超过180日仍未交房，原告不得解约，但原告超过180日未付款被告却有权解约。补充协议的第六条严重违背了《合同法》的公平原则，剥夺了原告作为平等民事主体的求偿权和解约权，属于合同法规定的无效条款。为维护本人合法权益，向法院起诉。原告李政鹏为证实其主张提供的证据有：证据1：机读资料，证明被告主体资格；证据2：购房合同，证明合同事实；证据3：购房发票，证明原告已完全履行付款义务。被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司辩称，因为本案合同是合法有效的，而且原告所主张变更的条款也没有违反法律强制性规定，所以其诉讼请求是依法应当予以驳回的。对于原告增加的诉讼请求，应当按照补充协议应按购房款万分之一来计算违约金，所以原告请求的违约金计算方式不应当支持，而且被告也补偿了2个月的物业费。被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司未提交抗辩证据。经审理查明，原告李政鹏预购买被告位于英德市××水路西××米路××花园××单元××房，向被告支付首期款366800元，后于2018年10月1日与被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》及附件一至附件十一（合同编号2018XX5），合同约定：“原告购买被告位于英德市××水路西××米路××花园××单元××房，该房屋建筑面积147.87平方米，套内建筑面积为113.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.62平方米，房屋总价为916800万元。付款方式为买受人应于2018年10月1日前支付首期价款366800元，余款550000元向银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任，逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金。第十一条交付时间和手续，出卖人应于2019年5月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任，双方一致同意按合同补充协议第六条处理，即买受人自愿同意，逾期在180日之内，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按全部房价款的万分之一向买受人支付违约金。”2018年10月22日，上述合同经英德市住房和城乡建设局备案登记。合同签订后，原告支付完毕剩余房款，被告于2019年4月25日向原告出具购房款发票。被告于2019年6月25日将房屋交付给原告。庭审中，原告主张合同约定逾期交付房屋违约金过低，显失公平，请求变更合同条款，并按日支付总房款的万分之一的逾期交房违约金。以上事实有原告提供的证据以及本院庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：原告李政鹏与被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司自愿签订《商品房买卖合同》及附件一至附件十一，该合同的内容未违反法律、行政法规的规定，且经英德市住房和城乡建设局备案登记，合法有效。原告请求变更合同内容，于法无据，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，双方争议的问题是逾期交房违约金是否过低。按合同约定，被告逾期交付房屋180日内仅需向原告支付房款的万分之一违约金即91.68元，而原告逾期180日内交付房款违约金按日计算应付房款的万分之一。被告违约仅支付固定数额的违约金，而原告违约支付按日计算固定数额的违约金，双方的权利义务确实不对等，且违约金低于买受人实际损失。因此，原告请求增加违约金，并参照被告的合同违约责任请求按日支付总房款的万分之一即2383.68元（916800元×0.01%×26天），理由充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李政鹏支付逾期交房违约金2383.68元；二、驳回原告李政鹏的其他诉讼请求。本案受理费3050元，由被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇一九年八月二十三日书记员  巫敏智附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：71×××45。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条当事人按照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。