盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0991民初544号盐城联景物业有限公司，统一社会信用代码91320913588461042E，住所地盐城市城南新区世纪大道**。法定代表人李长兄，该公司总经理。委托诉讼代理人徐寿兵，该公司员工。委托诉讼代理人王涌，江苏信直诚律师事务所律师。被告唐宗军，男，1982年1月15日生，汉族，居民，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人沈建萍（系被告妻子），女，1979年1月8日生，汉族，居民，住址同上。原告盐城联景物业有限公司与被告唐宗军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告盐城联景物业有限公司的委托诉讼代理人徐寿兵、王涌，被告唐宗军的委托诉讼代理人沈建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐城联景物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年9月22日至2018年12月12日拖欠的物业服务费3484.7元并承担自逾期之日起按年利率12%计算的违约金；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年9月1日，被告入住盐城市城南新区伍佑街道御景苑小区12号楼404室，房屋面积为96.85平方米，同日，原、被告签订房屋前期管理服务协议。原告按照协议提供了物业服务，被告自2014年9月22日至2018年12月12日，拖欠物业费3484.7元，后原告多次向被告催要未果。审理中，原告陈述因起诉时漏算了车库面积，为方便计算，同意被告2013年9月1日至2018年12月12日期间的收费面积按照96.85平方米计算。被告唐宗军辩称：1、购房情况、房屋面积、入住情况均无异议；2、我对交纳物业费无异议，但拿房时交纳了1000元装潢保证金，后来这笔钱抵扣了物业费，不知道是否有剩余，也没有向我们出具票据；3、我家所在的12号楼几乎每一家都在装潢时把地基磨平了，但还是比走道地面要高，不然电瓶车也不好放。车库里一年中某段时期会不知原因地进水，也找人来看过，说是开发商设计有缺陷，我们曾多次为此找物业协商，至今未能解决，所以我家没有交物业费，2014年-2015年期间，被告还为此停过两次我家供水；4、被告提供的物业服务不到位，水管坏了几年没有人修，一年到头没有人打扫卫生，车库顶上夏天都是蜘蛛，环境太差。经审理查明：2012年8月18日，原告与盐城市城南新区伍佑街道滨河御景苑（以下简称滨河御景苑）小区开发商盐城市美佳房产开发有限公司（以下简称美佳房产）签订前期物业服务合同，约定：美佳房产选聘原告对滨河御景苑小区提供前期物业管理服务事宜。第二条，在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；第六条，服务费用：多层住宅0.5元/月/平方米。物业服务费用主要用于以下开支：（2）物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；第七条，业主应于部分交房时根据相关规定交纳物业服务费用。2015年8月19日，原告与美佳房产重新签订前期物业服务合同，合同内容与第一份合同内容基本一致，多层住宅物业服务费提升为0.6元/月/平方米，合同期限为2015年8月19日至2020年8月18日。被告系该小区12幢404室、22室业主，房屋建筑面积96.85平方米，车库面积12.85平方米。2012年9月1日，被告办理入住手续并预交了1年的物业服务费及1000元装潢保证金，其中装潢保证金已在物业服务费中抵扣。因原告自愿放弃2013年9月1日至2018年12月12日期间车库的物业服务费，故自2013年9月1日至2015年8月18日，被告房屋物业服务费应为：0.5元/月/平方×96.85平方÷30天×716天=1155.74元；自2015年8月19日至2018年12月12日，被告房屋物业服务费应为：0.6元/月/平方×96.85平方÷30天×1211天=2345.71元，合计3501.45元。原告多次催要，被告以地下车库进水等为由拒付，为此原告诉至法院。另查明，承办人及书记员在未通知原、被告情况下对滨河御景苑小区进行了实地走访，走访情况为：小区整体环境尚可，地，地面清扫较干净辆停放整齐，西门有一名保安值班，两名清洁人员正在清理垃圾，物业办公室正常开放，有工作人员在班。地。地下人防大门紧锁口有少量垃圾，案涉楼幢有部分业主在楼梯口堆放杂物情况。本院认为：房地产建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中，美佳房产与原告签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告为小区提供物业服务后，被告未履行及时交纳物业服务费用的义务引起讼争，应承担主要责任。关于物业服务费计算标准，应当按照物业服务协议约定标准计算。被告辩称地下车库漏水，可能系开发商设计缺陷所致，原告应当解决该问题。房产如果存在质量或者设计缺陷问题，业主可以要求物业公司帮助与房产开发公司或其他侵权人进行协调处理，亦可以委托物业公司提供有偿维修服务，但不能以此拒交物业服务费或要求物业公司承担全部不利后果。如在物业公司介入后依然无法协商成功或维修到位，业主可以另行向房产开发公司或其他侵权人主张权利。在本案中，被告未能提交证据证明原告在处理此事过程中存在过错，故对被告该辩称本院不予采纳。关于小区环境，根据承办人走访情况，小区整体环境尚可，但原告在管理楼道堆放杂物、某些死角垃圾清理、消防设施维护、通过停水方式要求业主交纳物业费等方面确实存在物业服务不到位、管理不当的情形，原告应予改进、纠正。本案中，原告有提升物业服务质量之责，被告有交纳物业服务费之责，业主拒绝交纳物业费，会导致物业服务质量进一步降低，甚至恶化。鉴于此，本院酌情按照9折计算2013年9月1日至2018年12月12日期间的物业服务费即3151.31元，扣除1000元装潢保证金，尚欠2151.31元。关于违约金，本院综合原、被告双方在履行合同中的过错大小及被告拒交物业费的理由、拖欠的金额及年限，酌情支持200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告唐宗军于本判决生效之日起十日内支付原告盐城联景物业有限公司自2013年9月1日至2018年12月12日期间尚欠付的物业服务费2151.31元、违约金200元，合计2351.31元。二、驳回原告盐城联景物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，依法减半收取25元，由被告唐宗军负担。本判决为终审判决。审判员  陈云露二〇一九年八月五日书记员  胡文培附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的笋丝赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。