福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初3909号 原告：广东碧桂园物业服务有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安工业开发区黄仓工业园，统一社会信用代码91350623399023836A。 代表人：李长江，总经理。 委托诉讼代理人：林毅辉，男，系广东碧桂园物业服务有限公司漳浦分公司员工。 被告：陈惠坤，男，1989年9月16日出生，汉族，住漳浦县。 被告：方佳维，女，1991年2月10日出生，汉族，住漳浦县。 原告广东碧桂园物业服务有限公司漳浦分公司（以下简称碧桂园物业漳浦分公司）与被告陈惠坤、方佳维物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业漳浦分公司的诉讼代理人林毅辉到庭参加诉讼，被告陈惠坤、方佳维经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 碧桂园物业漳浦分公司向本院提出诉讼请求：判决陈惠坤、方佳维支付2018年2月至2019年6月间的物业服务费2258.96元；并支付自逾期交纳物业服务费之日起至付清物业服务费之日止，每日按应付物业服务费的3‰计付的违约金（其中，截至2019年6月应支付的违约金为1518.02元）。事实与理由：2016年10月15日碧桂园物业漳浦分公司与陈惠坤、方佳维签订《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业漳浦分公司对陈惠坤、方佳维居住的“碧桂园商品住宅区”提供前期物业服务，根据《漳浦碧桂园前期物业服务协议》约定，陈惠坤、方佳维应当于每月30日前支付物业服务费132.77元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计付违约金，陈惠坤、方佳维自2018年2月份至2019年6月份均未支付物业服务费，陈惠坤、方佳维尚欠物业服务费2258.96元，截至2019年6月陈惠坤、方佳维应支付违约金1518.02元。 陈惠坤、方佳维未作答辩。 碧桂园物业漳浦分公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、商品房买卖合同及附件1份，证明碧桂园物业漳浦分公司与陈惠坤、方佳维签订《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业漳浦分公司对陈惠坤、方佳维居住的“碧桂园商品住宅区”提供前期物业服务，陈惠坤、方佳维每月应支付的物业服务费为132.77元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计付违约金的事实；2、物业服务费催款告知函、快件查询单、信息通知截图各1份，证明碧桂园物业漳浦分公司于2019年6月向陈惠坤、方佳维邮寄物业服务费催款告知函，要求陈惠坤、方佳维支付物业服务费及违约金共计3776.98元的事实。 本院认证如下：因陈惠坤、方佳维经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，碧桂园物业漳浦分公司提供的证据1有陈惠坤、方佳维的签名，证据2为快件公司出具的回单，证据1、2均具有真实性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2016年10月15日碧桂园物业漳浦分公司与陈惠坤、方佳维签订《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，约定陈惠坤、方佳维居住的“碧桂园商品住宅区”由碧桂园物业漳浦分公司提供前期物业服务，《漳浦碧桂园前期物业服务协议》约定，甲方（以下均特指陈惠坤、方佳维）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或者使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月计收，乙方（以下均特指碧桂园物业漳浦分公司）于公历每月10日采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足额金额以备扣费；甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.6元计算，甲方应按每月132.77元标准向乙方交纳物业服务费；甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。乙方应按以下服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态，劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为；2、共用设施设备的维护和管理服务，发现共用设施设备有损坏时及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场及其设施设备的维护和管理服务，定期进行巡查及日常维护，对有损坏的设施设备及时进行维修、维护；5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，根据植物的生长特性对花草树木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土、补种补栽及时对受损的园艺小品进行修复；6、公共环境卫生的管理服务，保持本园区公共区域公共环境的整洁；7、交通与车辆停放秩序的管理服务，劝阻、制止拢乱交通与车辆停放秩序的行为；8、装修装饰管理服务，对违法违规建设行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本园区的装饰装修活动进行管理等。因陈惠坤、方佳维认为碧桂园物业漳浦分公司未按《漳浦碧桂园前期物业服务协议》约定的标准提供物业服务，陈惠坤、方佳维自2018年2月至2019年6月未支付物业服务费，按双方签订的《漳浦碧桂园前期物业服务协议》的约定，陈惠坤、方佳维应支付碧桂园物业漳浦分公司的物业服务费用为132.77×17个月=2257.09元。 本院认为，陈惠坤、方佳维与碧桂园物业漳浦分公司签订《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业漳浦分公司为“碧桂园商品住宅区”的前期物业服务单位，双方签订的《漳浦碧桂园前期物业服务协议》合法有效，双方应按《漳浦碧桂园前期物业服务协议》的约定履行义务、享受权利；合同签订后，陈惠坤、方佳维未能按《漳浦碧桂园前期物业服务协议》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实，应承担违约责任，碧桂园物业漳浦分公司有权要求陈惠坤、方佳维支付物业服务费及违约金。 陈惠坤、方佳维未能按《漳浦碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费，应按约定支付违约金，双方约定逾期支付物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。因碧桂园物业漳浦分公司未能提供证据证明因陈惠坤、方佳维的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，且庭审中查明，因陈惠坤、方佳维的违约行为造成碧桂园物业漳浦分公司履行利益的损失，主要为碧桂园物业漳浦分公司资金被占用的利息损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，碧桂园物业漳浦分公司主张的违约金存在过高的情形，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，应对碧桂园漳浦分公司的违约金请求，予以调整理，结合本案的实际情况及当事人提供的证据，可将本案的违约金调整为每月按应付物业服务费的1.5%计算逾期付款违约金。 其次，本院审理的碧桂园物业漳浦分公司与其他业主物业服务合同纠纷的相关案件中，认定碧桂园物业漳浦分公司在履行《漳浦碧桂园前期物业服务协议》过程中，“碧桂园商品住宅区”存在乱搭建现象，住宅区内的小轿车、摩托车乱停放，车辆管理不到位，装修垃圾、生活垃圾随意堆放等现象，碧桂园物业漳浦分公司在履行物业服务合同过程中服务质量存在瑕疵，但陈惠坤、方佳维对此未提出抗辩意见，可视为陈惠坤、方佳维对碧桂园物业漳浦分公司履行《漳浦碧桂园前期物业服务协议》没有异议。陈惠坤、方佳维经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上所述，碧桂园物业漳浦分公司请求陈惠坤、方佳维支付自2018年2月至2019年6月间的物业服务费2258.96元的诉讼请求，其主张的金额有误，根据庭审查明的事实，陈惠坤、方佳维应支付碧桂园物业漳浦分公司的物业服务费为2257.09元，碧桂园物业漳浦分公司主张的诉讼请求超过该部分的不予支持。碧桂园物业漳浦分公司请求陈惠坤、方佳维支付自逾期交纳物业服务费之日起至付清物业服务费之日止，每日按应付物业服务费的3‰计付的违约金的诉讼请求，与法不符，应予以调整，陈惠坤、方佳维应自2018年2月11日起至付清物业服务费之日止，每月以应付的物业服务费为基数，按每月应付物业服务费的1.5%计付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈惠坤、方佳维应于本判决生效后十日内支付原告广东碧桂园物业服务有限公司漳浦分公司自2018年2月起至2019年6月间的物业服务费2257.09元，并支付自2018年2月11日起至付清物业服务费之日止，每月以应支付的物业服务费为基数，按每月应付物业服务费1.5%计算的违约金； 二、驳回广东碧桂园物业服务有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元；由广东碧桂园物业服务有限公司漳浦分公司负担5元，陈惠坤、方佳维负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林文波 二〇一九年八月二十日 书记员  苏 彦 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。