广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0205民初700号原告：中国建设银行股份有限公司曲江支行。住所地：韶关市曲江区马坝镇府前东路。负责人：林天富，行长。委托诉讼代理人：黄飙，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊翔，广东众同信律师事务所律师。被告：何应强，男，1974年7月29日出生，汉族，住韶关市曲江区，现下落不明。原告中国建设银行股份有限公司曲江支行（以下简称建行曲江支行）诉被告何应强借款合同纠纷一案，本院2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘俊翔到庭参加诉讼，被告何应强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的编号为440627140-2012-20161547102的《个人住房（商业用房）借款合同》，并宣布《借款合同》项下贷款立即到期。2、依法判令被告立即向原告清偿贷款本息合计308906.3元，其中本金296517.74元，利息12388.56元（利息暂计至2018年12月8日，包括拖欠利息11859.03元、拖欠本金罚息194.71元、拖欠利息复利334.82元、2018年12月8日之后的利息，按借款合同约定的同期贷款逾期利率计算至清偿之日止）。3、依法判令原告有权对属被告所有、位于韶关市××区马坝镇××大道南××山××单元××房的抵押物进行处分，并享有优先受偿权。4、依法判令本案的所有诉讼费用（包括但不限于处置抵押物的费用）由被告承担。事实和理由：2016年9月8日，建行曲江支行向被告何应强发放了31万元的中长期个人商品住房贷款，借款期限20年，从2016年9月8日起至2036年9月8日止，共240个月，贷款利率5.39％，还款方式为等额本息还款法，每期的还款为2113.24元，贷款用途为被告何应强用于购买韶关市××区马坝镇××大道南××山××单元××房，贷款的担保方式为抵押加阶段性保证，被告何应强以上述房产作抵押担保，韶关市曲江半山豪园开发有限公司提供阶段性担保，为此，被告何应强及韶关市曲江半山豪园开发有限公司与建行曲江支行于2016年10月10日签订了《借款合同)，并于2016年11月28日，在韶关市××区房地产管理所办理了预售商品房抵押权预告登记。贷款发放后，被告何应强开始还能按期还款，但从2018年4月出现拖欠现象，至今已连续拖欠9期，截止2018年12月8日，拖欠贷款本金296517.74元，利息12388.56元(其中拖欠利息11859.03元、拖欠本金罚息194.71元、拖欠利息复利334.82元)，本息共计308906.3元，经建行曲江支行工作人员多次电话、信函及上门催收，被告何应强仍未能清偿上述欠款。截止2018年12月17日，被告何应强名下的贷款(本金)余额为296517.74元。被告何应强拖欠贷款本息的行为，已构成了严重的违约，侵犯了建行曲江支行的合法权益，应按照《借款合同》的约定承担逾期还款的违约责任。根据《借款合同》的约定，被告何应强没有按《借款合同》的约定履行还本付息义务，建行曲江支行有权行使担保权利，有权对位于韶关市××区马坝镇××大道南××山××单元××房的抵押物进行处分，并享有优先受偿权。为维护建行曲江支行的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持建行曲江支行的诉讼请求。被告何应强经公告送达传票传唤，公告期届满未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证。对原告主张的事实及提交的证据，本院认定如下：2016年8月16日，被告何应强与韶关市曲江半山豪园开发有限公司（以下简称半山豪园开发公司）签订《商品房买卖合同（现售）》，以451111元的价格购买半山豪园开发公司开发建设的半山豪园九幢20单元10层C房，首付141111元，按揭贷款310000元。2016年8月24日，被告授权原告将其本人的全部借款直接划入售房单位（售房人）的账户。同年9月8日，原告先行发放了贷款310000元并付至半山豪园开发公司账户。2016年10月10日，被告何应强作为借款人、半山豪园开发公司作为保证人与原告（贷款人）补签编号为440627140-2012-20161547102的《个人住房（商业用房）借款合同》，何应强向原告按揭贷款310000元，用于购买涉案房产。合同第七条约定：借款人逾期的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。第十六条约定：借款人违约情形包括借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。第十七条约定：借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。第三十条约定：借款期限从2016年9月8日起至2036年9月8日止。第三十一条约定：贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10.00%，即年利率为5.39%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款利率于每年的1月1日调整。第三十四条约定：采用等额本息还款方法，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日。第三十七条约定：抵押财产为何应强购买的半山豪园九幢20单元10层C房。2016年11月28日，原、被告办理了抵押权登记[证号：粤（2016）曲江区不动产证明第0001096号]。被告何应强借款后，开始还能按期还款，但从2018年4月出现拖欠现象，计至2018年12月8日止，被告共拖欠借款本金296517.74元、利息11859.03元、罚息194.71元、复利334.82元。原告在多次催收未果后，遂诉至本院，要求支持其诉请。庭审中，原告明确其诉讼请求的第三项为对抵押物即何应强购买的半山豪园九幢20单元10层C房处分的价款享有优先受偿权。原告于2019年4月11日向本院申请财产保全，请求查封被告何应强名下价值308906.3元的财物，并交纳了财产保全费2065元。本院于2019年4月15日作出（2019）粤0205民初700号民事裁定书，裁定查封何应强名下的财产及被保全的财产金额为人民币308906.3元。本院认为，被告自愿与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应依借款合同的约定履行自己的还款、付息及保证义务。被告何应强从2018年4月开始未按时足额偿还借款本息给原告，已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息……”第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款……”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告要求解除与被告签订的借款合同，并要求被告按合同约定承担相应的责任，本院予以支持。根据借款合同的约定，借款人逾期还款应承担的责任包括：1、归还借款本金；2、支付借款期内的利息，合同约定贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮10.00%，即年利率为5.39%；3、支付逾期还款罚息，罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，即5.39%×1.5=8.085%；4、对之前产生的利息按罚息利率计算复利。计至2018年12月8日，被告何应强拖欠借款本金296517.74元、利息11859.03元、罚息194.71元、复利334.82元，合计308906.3元未予归还，原告要求被告何应强归还，合理合法，本院予以支持。关于此后的罚息、复利如何计算的问题，原告起诉要求按借款合同约定的同期贷款逾期利率计算，符合法律规定，本院予以支持，但“按借款合同约定”的表述不符合诉讼请求应当具体的法律规定，应予纠正，根据借款合同第三十一条的约定，逾期罚息利率为执行利率上浮50%，即年利率5.39%×1.5=8.085%；起算本金为此前的本息之和即308906.3元。至于计算期间，鉴于涉案的《个人住房（商业用房）借款合同》已判决解除，故应从2018年12月9日起计至本院确定的履行之日止。关于优先受偿权的问题。原告要求对抵押物即涉案房产处分的价款进行优先受偿，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”及第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，涉案房产已于2016年11月28日办理了抵押权登记，产生设立抵押权的法律效力，因此，原告要求对该房产处分的价款享有优先受偿权，本院予以支持。被告何应强经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视其放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司曲江支行与被告何应强于2016年10月10日签订的编号为440627140-2012-20161547102的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告清偿计至2018年12月8日止的借款本息共308906.3元（2018年12月9日以后的利息以308906.3元为基数，按年利率8.085%计至本院确定的履行之日止）。三、原告对被告所有的位于韶关市曲江区马坝镇马坝大道南半山豪园第九幢20单元10层C号房产处分的价款享有优先受偿权。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5934元，财产保全费2065元，公告费860元，共8859元，由被告负担。该费用原告已预交，被告可迳行支付给原告，本院不再另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  梁 红人民陪审员  陈岫兰人民陪审员  彭光坤二〇一九年八月二十二日书 记 员  廖 颖