江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初6365号原告:无锡八方汇商业经营管理有限公司,住所地无锡市滨湖区海岸城41-2001-1。法定代表人：陈穗生,该公司董事长。委托诉讼代理人：赵阳，该公司员工。被告:高华,男,1980年1月11日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：钱盛，江苏三诚律师事务所律师。原告无锡八方汇商业经营管理有限公司（以下简称八方汇公司）与被告高华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告八方汇公司的委托诉讼代理人赵阳，被告高华的委托诉讼代理人钱盛到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告八方汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告高华立即支付拖欠的2017年2月6日至2017年4月30日的租金6680.01元、商业服务费26719.85元、物业管理费12464.22元，合计45864.08元及逾期付款违约金（自2017年2月6日起至实际给付之日止按每日万分之六点五计算）；2、判令被告高华立即支付拖欠的2017年5月1日至2017年7月31日的租金9913.8元、商业服务费39654.9元、物业管理费13253.1元，合计62821.8元及逾期付款违约金（自2017年5月11日起至实际给付之日止按每日万分之六点五计算）；3、判令被告高华立即支付拖欠的2017年8月1日至2017年10月31日的租金9913.8元、商业服务费39654.9元、物业管理费13253.1元，合计62821.8元及逾期付款违约金（自2017年8月11日起至实际给付之日止按每日万分之六点五计算）；4、判令被告高华立即支付拖欠的2017年11月1日至2018年1月31日的租金9913.8元、商业服务费39654.9元、物业管理费13253.1元，合计62821.8元及逾期付款违约金（自2017年11月11日起至实际给付之日止按每日万分之六点五计算）；5、判令被告高华立即支付拖欠的2018年2月1日至2018年4月13日的租金8041.19元、商业服务费32164.53元、物业管理费10749.74元，合计50955.46元及逾期付款违约金（自2017年2月11日起至实际给付之日止按每日万分之六点五计算）；6、判令被告高华立即支付逾期交还商铺的违约金4406.08元（自2018年4月10日起至2018年4月13日止，每日按日租金和商业服务费标准的2倍计算）；7、判令被告高华立即返还减免的租金22290.32元、商业服务费89160.58元，合计111450.9元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年4月12日签订《租赁合同》，约定由高华向其租赁位于海岸城56-208至214号商铺（以下简称“涉案房屋”），租赁期自交付日起5年。其于2016年4月15日交付，后高华仅在签订合同时预付租金、商业服务费、物业费合计81940.3元，该款系根据合同约定免除前五个月的租金及商业服务费后，支付至2017年1月31日的租金、商业服务费、物业费。自2017年2月起，高华即开始拖欠租金及商业服务费等。其多次催缴未果，于2018年3月30日向高华发函解除了租赁合同并要求高华于4月9日前将涉案房屋恢复至毛坯状态。因高华未按通知履行返还房屋义务，其于2018年4月13日收回涉案房屋。现根据合同约定，提出相应诉请。被告高华辩称：1、高华与八方汇公司签订涉案房屋的租赁合同系成立公司，此后公司成立，应由公司承担相应责任。2、八方汇公司没有收取物业管理费的资质。3、涉案房屋在2017年4月即不再营业，八方汇公司不可能、也没有再提供任何商业策划和商业辅助，无权再收取商业服务费。4、其已将租金支付至2017年4月30日，自2017年5月至双方实际解除合同之日的租金愿意负担。5、高华在涉案房屋内成立的无锡嘉实利餐饮管理有限公司已经经合法程序注销，高华作为股东并无恶意躲避债务的主观故意，结欠债务应仅限于有限责任。6、八方汇公司的第六项诉讼请求违约金过高，不应超过同类地段同时期租金的1.3倍；第一至五项诉讼请求中逾期付款违约金过高请求法院调整，且有押金等款项在八方汇公司用于抵扣结欠租金，不存在逾期支付情况。7、要求支付减免的租金及商业服务费无法律依据。经审理查明：涉案房屋系无锡东茂投资有限公司建设并委托八方汇公司管理使用。2014年10月10日，案外人孙伟、高月玲购买涉案房屋后仍旧委托八方汇公司管理使用。2016年4月12日，八方汇公司（甲方）与高华（乙方）签订《无锡八方汇商铺租赁合同》一份，约定：乙方承租涉案房屋，建筑面积327.24平方米，租赁期自房屋交付日起5年；乙方应当在合同生效之日起30日内在该商铺设立公司、企业、分支机构或者个体工商户等合法的经营主体，如该经营主体具备独立法人资格的，则自其设立完成起即自动代替乙方成为合同的承租方，乙方、该经营主体应与甲方签署承租人变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同项下所列义务应承担连带责任。乙方应向甲方支付租赁保证金62821.8元，仅作为乙方履行合同约定义务的保证，不用于抵付任何应由乙方支付的款项。自交付日起，每届满12个月为一个租赁年。第1、2、3租赁年，固定租金为3304.6元/月，第4租赁年固定租金为3463.8元/月，第5租赁年固定租金为3643.0元/月；为扶持乙方经营，首期自房屋交付日起至起租日起八个月届满之日止的租金特别约定为9913.8元，乙方应于房屋交付日前支付，之后乙方应当每三个月支付一期租金，第二期租金应于第二期开始前支付，其余应于每期第一个月的第10日前先行支付当期的租金；第二期与最后一期不足三个月连续完整月度的，该期的固定租金根据乙方在该期实际租赁的日数按比例收取。甲方将在合同期内持续为八方汇进行业态规划、品牌管理、项目招商、消费宣传、策划咨询等商业服务，为此，乙方向甲方支付商业服务费，标准为第1、2、3租赁年，为13218.3元/月，第4租赁年为13855.4元/月，第5租赁年为14572.0元/月；为扶持乙方经营，首期自交付日起至起租日起八个月届满之日止的商业服务费特别约定为39654.9元，乙方应于交付日前支付，之后乙方应当每三个月支付一期商业服务费，并参照本合同租金支付方式与租金同期同时支付。商业服务费的目的是提升八方汇整体的客户体验指数和消费水平，从而给乙方带来商业利益，乙方不得以不需要商业服务或者未享受到经济利益为由拒绝支付商业服务费；商业服务费不包含物业管理费，也不包括乙方要求甲方为其单独进行推广所产生的推广费。物业管理费自该商铺起租日起标准为每月4417.7元（13.5元/㎡/月，按建筑面积计算），乙方应于该商铺交付日前一次性支付装修期间的物业管理费和起租日起八个月的物业管理费，之后每三个月支付一期，与租金同期支付。乙方有2个月的装修期，自该商铺交付日起计算。如合同提前终止的，乙方应当在合同终止之日交还商铺。逾期交还的，除应当按照最后一个月标准支付逾期期间的租金、物业管理费、商业管理费等各项费用外，每日还应按照合同最后一个月的日固定租金和商业服务费的2倍向甲方支付违约金。甲方逾期交付商铺的时间不应超过60日，超过的，自第61日起每逾期一日则应按首月固定租金的3‰向乙方支付违约金，逾期超过90日的，乙方有权解除合同。乙方逾期支付租赁费用的，每逾期一日应按逾期交付金额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过一个月以上或一年逾期累计达3次的，甲方有权解除合同。甲方单方终止合同的，应当书面通知乙方在10日内迁出并交还商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失（包括甲方因给予乙方优惠而减少的收入）的，乙方还应负责弥补甲方的损失。合同另约定：“交付日”指甲方依据本合同约定向乙方交付该商铺之日，交付日为租赁期限和装修期的起始日期。“装修期”指甲方依据本合同约定给予乙方的装修期，自该商铺交付日起算。“开业日”指该商铺向公众开始营业之日，乙方最晚开业日为2016年6月15日。“起租日”指装修期结束之次日，如乙方于装修期内开业的，则开业日为起租日。“一期”指三个连续的自然月度，即自第一个月的第一日起至第三个月的最后一日止。2016年4月8日，高华向八方汇公司支付租赁保证金62821.80元。2016年4月16日，八方汇公司向高华交付涉案房屋。高华向八方汇公司支付预收款84910.30元，该款系根据合同约定的自起租日起八个月的租金、商业服务费及物业费。另外，还支付装修押金19634.40元、水电押金4908.60元、装修期物业管理费8835.50元、垃圾清运费3272.40元。2016年5月20日，高华在涉案房屋地址注册一人有限公司无锡嘉实利餐饮管理有限公司（以下简称“嘉实利公司”），股东为高华一人。2016年6月6日，涉案房屋内经营的“馋胖肉蟹煲”开业。2017年2月13日，八方汇公司向高华发送《催款函》一份，告知2017年2月6日至2017年4月30日期间结欠各项费用46264.08元，已逾期3天，产生违约金416.38元。2017年3月22日，八方汇公司再次向高华发函，告知2017年2月6日至2017年4月30日期间结欠各项费用46264.08元，已逾期39天，产生违约金5412.89元。2017年5月3日，八方汇公司再次向高华发函，告知2017年2月6日至2017年7月31日结欠各项费用109685.88元，产生违约金11242.17元，并催促交款。2017年6月7日、7月7日、10月19日，八方汇公司又分别向高华发函，告知欠款情况并催促交款。2018年3月30日，八方汇公司向高华发送《关于解除租赁合同的通知》，通知：涉案房屋内经营的馋胖肉蟹煲餐饮店逾期支付2017年2月1日起的租金、物业管理费、商业服务费及水电费，且存在中断营业、撤离派驻人员达1日以上的情形。经多次催缴，但拒不改正，逾期支付相应费用已超过1个月。现通知自收到本通知时租赁合同即刻解除，租赁保证金作为违约金赔偿；在租赁合同解除之日起10日内迁离，并按约定标准交还涉案房屋；逾期交还的，视为涉案房屋内一切物品为遗弃物，且应按照租赁合同最后一个月的标准支付逾期期间的各项费用，按合同约定的双倍标准支付违约金。该函高华于2018年3月31日收到。2018年4月10日，八方汇公司又向高华发送《关于处置商铺及铺内物品的告知函》一份，告知双方签订的租赁合同已于2018年3月30日解除，应在4月9日前交还商铺，但至今未交还，根据合同约定视为贵方同意该商铺内一切物品为遗弃物。特告知如下：1、我司将于2018年4月13日依法依约对该商铺及铺内物品进行处置，收回该商铺，因此产生的处置费用均由贵方负担；2、贵方应当依照租赁合同最后一个月的标准支付逾期期间的租金、物业管理费、商业服务费等各项费用，且每日还应按照租赁合同最后一个月的日固定租金和商业服务费的2倍向我司支付违约金，相关费用计算至2018年4月13日。2018年4月13日，八方汇公司自行收回涉案房屋。租赁期间，2016年5月9日，高华向八方汇公司支付保证金6000元并出具《承诺书》一份，载明：我方承租的涉案房屋拟在商铺外立面玻璃上新设置一扇出入门，原出入门改为外卖窗口；我方承诺，在租赁合同到期归还商铺时，将该部分恢复至贵司交付我方时的原状；为此，我方愿缴纳6000元的特别保证金；若有违背，贵司可没收该特别保证金作为违约金，并责令我方立即予以恢复或者直接代为恢复，因此产生的费用由我方负担。2016年11月13日，因涉案房屋电表改为预充值电表，双方将此前缴纳的水电费押金4908.60元拆解为水费押金1636.20元、预充电费624.87元、交纳2016年10月16日至11月13日电费2647.53元。关于水电费情况，八方汇公司述称收回店铺时，水费尚欠332.75元，电费尚欠749元。高华对结欠水电费情况尚需核实，不能确认具体情况。另查明，2018年10月16日，无锡市滨湖区市场监督管理局核准了嘉实利公司的注销申请，该公司予以注销。注销材料中的《无锡嘉实利餐饮管理有限公司清算报告》载明：本公司于2018年8月27日停止经营，成立清算组并进行清算程序，清算组由高华、刘峰、周天峰组成，由高华任清算组负责人。公司清算情况如下：一、公司人员已全部安置完毕。二、公司债券债务清算及清偿情况：清算费用、职工工资和社会保险费用、法定补偿金、税款已全部缴清，债券债务已全部清理完毕。三、公司清偿债务后的剩余财产已按照股东的出资比例分配完毕。四、至本清算报告出具之日起公司已清算完毕。五、公司清算已于成立之日起十日内通知债权人，并于2018年8月27日起六十日内在《江苏工人报》上公告《公司注销公告》，详见2018年8月28日《江苏工人报》。再查明，八方汇公司营业执照登记的经营范围包括企业管理咨询服务、物业管理、房屋租赁、停车场管理服务等。上述事实，有《无锡八方汇商铺租赁合同》、房屋登记簿证明、委托书、收铺确认书、催款函、解除函、告知函、承诺书、收据、工商档案及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方均具有法律约束力。关于本案的主要争议焦点，在于1、高华是否有义务对本案结欠款项承担清偿责任，2、商业服务费、物业费是否应按合同约定计算支付，3、租赁保证金、装修押金、水电押金是否可抵扣结欠租金。4、八方汇公司主张的违约金是否合理。5、已减免的租金、商业服务费是否仍应补缴。关于争议焦点1，高华应对本案欠款承担清偿责任。首先，合同签订的主体为八方汇公司与高华本人。且即便存在高华为筹建公司签订合同的情形，合同也明确高华本人对所成立的公司承担连带清偿责任。其次，涉案房屋内成立的嘉实利公司，系高华一人为股东的一人公司。高华未提供证据证明其与公司财务独立，且该公司在注销时，以高华为清算组负责人的清算组并未依法清算。在明知作为开餐饮店最重要的租赁事宜未解决的情况下，并未向八方汇公司清算租赁费用。清算时提供的清算报告中“债权债务已全部清理完毕”与事实不符。关于争议焦点2，首先，关于商业服务费，涉案租赁房屋并非一般性的经营房屋，而是具有统一品牌的商业综合体。根据双方合同关于商业服务费的约定，该费用系维护整个商圈品牌效益的保障。高华自行停止经营，并不免除其支付该款项的合同义务，在其占用涉案房屋期间，该费用应与租金一道按合同约定支付。其次，关于物业费，八方汇公司经营范围内有物业管理一项。且同商业服务费一样，相应服务具有共用性，环境卫生、安保服务、设施维护等均系为整个商圈服务，进而提升每一户商铺的商业价值，故该费用亦应按约支付。另外，高华在不能继续正常经营状态下，应积极寻找合伙人、转让店铺或与八方汇公司积极沟通提前退租事宜，以减少损失。关于争议焦点3，具体分析如下：首先，关于租赁保证金62821.80元，根据合同约定，该款不作为抵扣租赁费用使用，仅作为合同履行的保证，且涉案合同提前终止系高华一方所致，该款按合同约定系作为违约金由八方汇公司扣除，故该款不应再抵扣结欠租赁费用。其次，关于预收款84910.30元，该款与合同约定的自起租日起八个月的租金、商业管理费、物业费金额一致。根据商铺交付及开业情况，2018年4月16日交付商铺，2016年6月6日开业，自此开始计算八个月至2017年2月5日。再次，关于装修押金19634.40元，该款因装修早已结束，目的已经达到，在结欠费用的情况下，高华主张该款直接折抵租赁费用，合法有据。关于水电押金4908.60元，因双方对水电并未结算，尚无法确认具体数额，故可由双方另行对账处理，本案暂不做评判。关于装修期物业管理费8835.50元、垃圾清运费3272.40元，其中垃圾清运费已完成购买服务，不存在剩余情形；自2016年4月16日至2016年6月6日，尚差十日足两个月，故物业管理费8835.50元，还应剩余1475.58元，该部分可折抵其余期间的欠付费用。4、关于争议焦点4，首先，关于逾期付款违约金，虽然八方汇公司已自行对双方约定的标准进行了调低，但高华一方拖欠租金造成八方汇公司迟延收款，相应性质与短期放贷并不属于同一性质。故对于逾期付款违约金标准，根据市场资金利率，结合租金的收益性质，本院酌定为按逾期金额的每日万分之三，自合同约定的应付款之日次日计算至实际给付之日止。根据合同，第二期付款应在2017年2月6日起算，其余应在付款月的11日起算。其次，关于逾期交房违约金，因自2018年4月10日至4月13日期间的租赁费用，八方汇公司已经进行过主张。且根据其发函，在合同解除后十日内高华一方相应物品未处理的，视为放弃所有权。故而在限定的搬迁期到期后，八方汇公司已可自行收回房屋，且在已计算租赁费用的情况下再主张2倍标准的赔偿明显过高。对此部分，本院酌定为660元。5、关于八方汇公司主张补缴的租金22290.32元及商业服务费89160.58元。该部分款项包含两部分，一部分为装修期间减免的租金和商业服务费，一部分为第一期交租期内免除的5个月的费用。对此，本院认为根据合同约定，高华有2个月的装修期，装修期内物业费正常缴纳。而装修期间，作为承租方是无法营业产生收入，该部分空档期，按照租赁市场惯例，应由出租方承担空档损失。且作为八方汇公司在统一招租的合同中对此并未有明确的说明。对于第一期交租期免除的5个月的费用，明显系八方汇公司着眼于双方长达5年的租赁合同对于承租方初期经营作出的优惠。现高华一方仅支付第一期租赁费用，显属违约，相应减免期的收入损失，高华应当予以赔偿。结合保证金的约定，该项损失应扣除高华已交的保证金62821.80元，剩余3个月的租金、商业服务费，高华应予以补交，其中租金9913.8元、商业服务费39654.9元，合计49568.7元。综上，高华应向八方汇公司支付2017年2月6日至2018年4月13日间结欠的租金44462.6元、商业服务费177849.08元、物业费62973.26元，合计285284.94元。扣除装修期间剩余物业费1475.58元、装修押金19634.40元，尚应支付264174.96元。相应逾期付款违约金如下:以24754.1元为基数，自2017年2月6日起；以62821.8元为基数，分别自2017年5月11日、2017年8月11日、2017年11月11日起；以50955.46元为基数，自2018年2月11日起；均按每日万分之三计算至及时给付之日止。高华还应向八方汇公司支付逾期交房违约金800元、减免租金9913.8元、商业服务费39654.9元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第十九条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：一、被告高华于本判决生效之日三日内向原告无锡八方汇商业经营管理有限公司支付结欠租金、商业服务费、物业费合计264174.96元及逾期付款违约金（以24754.1元为基数，自2017年2月6日起；以62821.8元为基数，分别自2017年5月11日、2017年8月11日、2017年11月11日起；以50955.46元为基数，自2018年2月11日起；均按每日万分之三计算至及时给付之日止）。二、被告高华于本判决生效之日三日内向原告无锡八方汇商业经营管理有限公司支付逾期交房违约金800元。三、被告高华于本判决生效之日三日内向原告无锡八方汇商业经营管理有限公司支付减免租金9913.8元、商业服务费39654.9元，合计49568.7元。四、驳回原告无锡八方汇商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告高华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7317元、保全费2020元，合计9337元，由原告无锡八方汇商业经营管理有限公司负担2016元，由被告高华负担7321元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  吴传杰人民陪审员  吴来娣人民陪审员  邱新华二〇一九年八月二十六日书 记 员  杨啸天本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》：第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》：第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。