江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初10378号原告：王军，男，汉族，1978年11月2日生，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王加军，上海正源（昆山）律师事务所律师。被告：王国强，男，汉族，1964年11月30日生，住江苏省昆山市。被告：王卫，男，汉族，1964年11月27日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：解苏楠，江苏海联海律师事务所律师。原告王军与被告王国强、王卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2019年7月25日、8月13日公开开庭进行审理。原告王军委托诉讼代理人吴景贵、被告王国强（参加第一次庭审）、王卫（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人解苏楠到庭参加诉讼。被告王国强经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王军向本院提出诉讼请求：1.请求判令王国强赔偿王军30万元；2、请求判令王卫对王国强的上述义务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由王国强和王卫负担。事实与理由：王军与王国强签订房屋买卖合同，约定将位于昆山市巴城镇XX园XX号楼XXX室房屋出售给王军。合同签订后，王军支付20万元定金。后王国强拒绝出售上述房屋，后王军多次要求其按合同约定给予赔偿，但王国强一直置若罔闻。王卫作为王国强的担保方，理应一同承担违约责任。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告王国强辩称：因我之前结欠王卫100多万元，故将昆山市巴城镇XX园XX号楼XXX室房屋抵给王卫，由其处置该房屋，我会协助王卫办理房屋过户手续。2018年1月8日王卫打电话给我说案涉房屋需要卖掉，让我过去签买卖合同。当晚，我与王军签订房屋买卖合同时已告知该房屋已经抵给王卫，我只是配合过户，至于说交易款项等细节我都不管。2018年10月底的时候王卫打电话告知王军已经把房子退掉了，王卫收取的20万元定金也已经退还，并且王军已经将房屋买卖合同退还给王卫，故我认为当时房屋买卖合同已经解除。被告王卫辩称：涉案房屋因王国强与王卫有其他债务纠纷，故王国强将该房屋处置权交由王卫全权处理，王国强仅是配合履行相关交易手续，不存在王国强拒绝出售房屋的情形，而且房屋具体交易也都是王卫与王军进行的洽谈，包括价格、付款方式等。王军曾是王卫经营的KTV里的总经理，经双方协商王军购买上述房屋并于2018年1月8日签订了《房屋买卖成交合同》，约定房屋总价款为645000元。后王军向王卫支付了20万元的定金，剩余购房款由双方协商支付。2018年10月8日王卫要求王军支付10万元购房款后，王军担心房屋购买会有障碍，无法交易，且称其身体不好，不想再购买此房屋。双方于2018年10月29日晚上8时许在KTV包厢内就退房事宜进行协商，因王卫顾及双方都是朋友，遂同意了王军的退房要求并当场将已经收取的20万元定金退还给王军。王军承诺在第二天会将房屋钥匙还给王卫，后王卫接连几次找人去拿钥匙，但王军都称忘带在身边，其行为属于严重不诚信的行为，属于有意为之的恶意行径。综上，王卫认为退房是双方协商一致的结果，王卫已将收取的定金返还王军，且有付款记录、微信聊天记录和证人证言予以佐证，王军属于恶意的虚假诉讼，应当驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：王军与王卫系朋友关系，王军曾在王卫开设的KTV工作。王国强因结欠王卫债务而将位于昆山市巴城镇XX园XX号楼XXX室房屋抵给王卫，由其进行处置。该房屋系王国强父母的原有老房动迁置换而来。2018年1月8日王国强与王军签订《房屋买卖成交合同》，约定王国强将上述房屋以645000元的价格出售给王军。合同签订时王军支付20万元作为定金。双方同意本合同生效之日至待双方约定之日将上述房款余额一次性付清，购房定金在付款时冲抵。合同还补充约定：该房屋为动迁房，由甲方直接过户给乙方。违约责任为，甲方违约赔偿乙方双倍房价及装修全部费用；乙方违约则甲方收回房屋，房款不退；此房屋买卖由王卫作担保，如甲方违约王卫负责赔偿乙方所有费用。王卫在该合同中作为担保人签字确认。合同签订后，王军向王卫交付房屋定金20万元，王卫将房屋钥匙交付给王军。庭审中，王国强对王卫收取房屋定金无异议。2018年10月29日王卫退还王军支付的房屋定金20万元。庭审中，王军明确其主张的30万元是按照合同约定的违约金。双方一致确认现在合同已经解除，但对解除原因持有争议。2018年10月8日王卫通过微信告知王军，要求先支付房款10万元。王军向本院提供了其与王卫的通话录音，在该录音中王卫陈述要求王军付完购房款，王军表示40万元拿不出来，要办好房产证后办理贷款，王卫告知其这个房子是王国强父亲的，现在王国强父亲去世了导致事情复杂，其也一直在催。王卫向本院提供的其与王军的录音中，王军陈述“上次我退这个房子，我到今天这么说，换作是别人，我肯定要拿赔偿，我也能拿到的……”王卫生在庭审中还提供了朱林菊、王玲以及王金珍在第一次庭审后出具的“申明”，其中载明“位于昆山市巴城镇XX园XX号楼XXX室房屋，是由王菊生（已故）、朱林菊（王国强、王金珍、王玲父母）夫妻二人的老房屋拆迁安置所得，王菊生的继承人共有四人，分别为朱林菊、王国强、王金珍、王玲。对于该套房屋所有继承人、权利人一致协商确认，由王国强单独就该房屋享有所有权，朱林菊、王金珍、王玲的继承及所有份额一致交由王国强处置。”本院认为：合同解除是合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终止。合同解除的发生必须具备一定的条件，或为法律规定，或为双方事先约定，或为合同履行过程中双方达成协议。就此，合同解除的类型分为法定解除、约定解除和协议解除。本案中双方并未就合同解除事项作出过约定，故不属于协议解除。而法定解除主要包括因不可抗力履行不能与违约两类情形，而王军要求王国强和王卫支付违约金的情形说明其认为二被告存在违约的情形。因违约发生解除权，是将合同解除作为违约的补救手段，其本来功能是非违约方合同义务的解放，故该权利应由非违约方行使，违约方并不享有合同解除权。具体到本案，王军未提供充分证据证明王国强和王卫存在足以影响合同履行的违约行为，也未提供证据证明其作为非违约方行使了法定解除权，故双方合同解除不符合法定解除的情形。另外，王军在收到王卫返还的20万元定金后，未在合理期限内提出异议，而在王卫提供的录音材料中王军陈述自己将房屋退掉，故本院认为双方之间的房屋买卖合同系协议解除。合同中关于违约金的适用条件约定是一方根本性违约，现合同解除属双方协议解除，并不符合合同约定的违约金的适用条件，故对王军要求王国强支付违约金以及王卫对此承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王军的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2900元，由原告王军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李加好二〇一九年八月十五日书记员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。