江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初3384号原告：徐州市春天时尚购物广场业主委员会，住所地徐州市解放南路**1-118。法定代表人：郭建强，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏同凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雅璇，江苏同凯律师事务所实习律师。被告：刘静，女，1990年5月16日生，汉族，住徐州市云龙区。原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会（以下简称春天时尚业委会）与被告刘静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春天时尚业委会的委托诉讼代理人刘玉荣、朱雅璇，被告刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春天时尚业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2017年10月份租金5950元；2、判令被告补足2017年1月至9月租金差额2556元；3、判令被告缴纳2017年10月份的管理费180元；4、判令被告给付违约金2556元（按照合同第八条第二款约定）；5、判令被告给付违约金17850元（按照合同第八条第四款约定）；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年8月16日签订《春天时尚租赁合同》，租赁期限至2019年12月31日，该合同还约定租金标准、水电费缴纳、违约责任等条款。合同签订后，被告在之前的租赁年度内尚能依照约定支付租金，后存在未按照约定支付租金、擅自解除租赁合同等事实，给原告造成了经济损失。根据租赁合同第八条的约定，被告应承担支付租金及各项费用、违约金、赔偿损失的法律责任。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求法院判如所请。被告刘静辩称，1、我没有违约，2017年6月我就已经到原告方石经理的办公室跟他说了我不干的事情，他也是同意的，后期是因为我怀孕的时候陆续搬东西，到10月才彻底搬完。2、原告管理存在问题，电梯经常坏，有时坏了接近1个月，进场时石经理跟我们说要做广告宣传，但是没有做，2017年上半年连门头也没有了，更没有人知道我们，所以没有客流量。我们是做纺织印染品的，火灾隐患特别大，但是我们二楼的消防设备都严重短缺，消防设备基本都没年检过，还有2012年的灭火器存在，同时各个安全通道都是规划在商铺之内的，存在隐患。3、之前我们进场时也没听过业委会的事情，备案信息也没有见到，请法庭确认原告是否主体适格。我们之前听说原告是没有备案的。石经理收我们押金的时候没给任何收据，收房租时也没有发票。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，原告徐州春天时尚购物广场业主委员会（出租人、甲方）与被告刘静（承租人、乙方）签订《春天时尚租赁合同》，合同约定：“一、受春天时尚全体业主委托，乙方租赁甲方徐州市解放南路137号2层10号商铺，商铺面积60平方米。二、租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日，2016年5月1日前为装修期不计租金。三、经双方协商，商铺租金68000/年，从第二年起每年递增，2017年1月1日至2017年12月31日递增5%；2018年1月1日至2018年12月31日递增4%；2019年1月1日至2019年12月31日递增3%，管理费3元/㎡/月，押金10000元。四、租金支付方式按季支付，缴纳日期为每季度20日前。……六、乙方不得擅自改变市场布局及装饰装修，无条件接受甲方对市场的统一管理。……八、1、甲方必须在租赁期间保证乙方正常经营，安全运行，否则应赔偿乙方的直接经济损失。2、因甲方是现状交房，乙方不得以任何理由拒付租金（如消防、电梯等），如不按时足额交纳租金，应以所欠租金为基数，按日万分之五向甲方支付违约金。超十五日以上，甲方有权解除合同押金不退，另赔偿甲方三个月商铺租赁费用。……4、如甲乙双方在租赁期未满时要求提前收回租赁商铺或提前退租，应提前三个月书面通知对方。本合同自一方书面通知中确定之日解除，双方根据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”原告春天时尚业委会在甲方处盖章，被告刘静在乙方处签字。2016年8月，原告徐州春天时尚购物广场业主委员会（出租人、甲方）与被告刘静（承租人、乙方）另签订补充协议，约定：出于市场经营现状考虑，甲方同意2017年租金在2016年租金基础上暂不递增以确保租户顺利经营。乙方必须确保经营到2017年12月31日，否则仍按原先签订的租赁合同执行，并补交前期所有费用。原被告共同确认，被告已缴纳2017年9月前的租金。原告主张2017年10月被告提前退租，至2017年11月7日尚未交付房屋。并向法庭举证微信聊天记录，聊天记录显示：2017年11月7日原告称，“刘静，你那门还锁着，电表都没法查”，被告回复，“哦哦，这两天不在徐州哪里回去把钥匙送过去”。原告另要求被告缴纳欠付管理费180元，被告于庭审中对此予以认可。被告于庭审中主张原告存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，使被告客户流失经营损失导致被告退场，但对此被告均未提供足够证据予以证实。原告于庭审中举证“自动扶梯和人行道维保作业报告书”等证据用以证明其已尽到“保证正常经营、安全运行”的义务。原告为证明其主体资格，向法院举证业委会备案书，其上载明户数、面积、业主委员会名单、单位全称等内容，并加盖徐州市云龙区彭城街道办事处公章及徐州市云龙区房管处物业管理科公章。原告另陈述，春天时尚购物广场系产权分割式商铺，开发商将该商场分割为若干小产权证商铺，以业委会名义统一管理，并按当月实际收入按面积分配给予各个业主浮动回报。原告并向法庭举证业主明细清单、部分业主的委托经营管理合同，合同载明“甲方购买春天时尚购物广场的商铺，全权委托春天时尚购物广场业主委员会统一招商、委托管理，委托经营管理收益采取浮动回报方式，按楼层根据当月的实际收入按面积分配。”本院认为，原、被告签订租赁合同，该租赁合同系原被告间真实意思表示，且主体适格，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。原被告均应按照该租赁合同约定履行合同义务。一、原被告是否构成违约。原被告于合同中约定，租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日，并约定“在租赁期未满时要求提前退租，应提前三个月书面通知对方，合同自书面通知确定之日解除，据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”被告刘静虽主张其于2017年6月便向原告主张提前退租，但被告对此并未举出证据予以证实。且，即便被告已向原告提前三个月通知要求提前退租，亦不能据此认定原被告系协商一致解除合同，不能免除被告的违约责任。被告并未向法庭举证证实，其书面通知原告提前退场的时间，亦未向法庭举证证实，其向原告交付租赁房屋的时间。据原被告庭审陈述及原被告微信聊天记录，被告于2019年10月仍在使用原告房屋，但并未给付相关租金。原告主张被告欠付租金构成违约，本院予以支持。被告虽于庭审中主张原告存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，认为其违反合同第八条第1项约定。但被告对此未能提供足够证据证实。且，原告亦向法庭举证自动扶梯维保作业报告书等证据用以证实其已尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务。故对被告的该主张，本院不予支持。二、被告欠付租金、管理费、违约金的数额。原被告于租赁合同中约定，2016年租金为68000元/年，2017年租金为71400元/年（68000元/年*1.05）。并于补充协议中约定，2017年租金在2016年租金的基础上暂不递增，被告刘静确保经营到2017年12月31日，否则按原租赁合同执行并补交前期所有费用。原告主张被告给付2017年10月份租金5950元（71400/年÷12个月），本院予以支持。原告主张补足2017年1月至9月租金差额2550元（53550元-51000元），本院予以支持。被告于庭审中对欠付管理费180元予以认可，对原告主张的该费用，本院予以支持。因被告提前退租，原告主张按照合同第八条第4项约定，要求被告承担三个月商铺租赁费用的违约金17850元（71400÷12×3），本院予以支持。因被告欠付2017年10月份租金及2017年应补交租金，原告主张按照合同第八条第2项约定，要求被告承担违约金2554元【以所欠租金8500元（5950元+2550元）为基数，每日万分之五，自2017年10月1日起计算至2019年5月25日，此后不再主张】，本院予以支持。以上违约金共计20404元（2554元+17850元）。三、押金是否应予以抵扣。原被告于租赁合同中约定，“未经甲方书面同意不准擅自转租、否则押金不退”，“乙方不得以任何理由拒付租金，如不按时足额交纳租金，甲方有权解除合同押金不退另赔偿甲方三个月商铺租赁费用”。该约定系原被告间真实意思表示，虽然原被告于合同中同时约定押金及违约金，但原告主张的违约金20404元、押金10000元，合计30404元，未超出6个月租金数额35700元（71400元/年÷2）。被告提前退租欠付租金，原告主张押金不退另要求违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告刘静于本判决生效之日起十日内，给付原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会欠付租金5950元、租金差额2550元、管理费180元、违约金20404元。案件受理费527元、减半收取为263.5元，由被告刘静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘新未二〇一九年八月二十八日书记员  迟崇禹