河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2847号上诉人（原审被告）：驻马店市人和商贸有限公司，住所地：驻马店市驿城区文化路西段南侧桂月园**楼**。统一社会信用代码91411700091747985A。法定代表人：杨峰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘克成，河南忠良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱美娥，女，1969年2月11日出生，汉族，住河南省汝南县。上诉人驻马店市人和商贸有限公司（以下简称人和商贸公司）因与被上诉人朱美娥房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人人和商贸公司的法定代表人及委托诉讼代理人刘克成，被上诉人朱美娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人和商贸公司上诉请求：1、撤销驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初3371号民事判决第二、三项；2、驳回被上诉人要求返还装修费的诉讼请求；3、依法改判其支付给被上诉人房屋占用费1637元；4、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、合同第五条第一项约定甲方（上诉人）承担该房屋装修费12000元，甲方同意以下选项支付（抵顶房租支付），乙方交付给甲方的房屋为毛坯房，房屋交付后，其装修后使用，并且抵顶了被上诉人相应的租金，××医院正常使用，故，一审判决认定其没有对房屋进行装修错误；2、其只欠被上诉人房租1637元，在其使用期间由其给被上诉人支付房租，租给他人后，由现使用人支付房租，故一审判决认定其欠被上诉人4097元租金错误。朱美娥辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。1、上诉人扣其12000元装修费后，根本没有对该房屋进行装修，上诉人未经其同意将该房屋私自转租给××医院，该房屋实属毛坯房，××医院出具的情况说明和其当时拍的照片为凭；2、上诉人已收到××医院2019年1月至12月的租金268000元，上诉人的法定代表人杨峰亲自出具的230000元收据为证。上诉人承认欠其租金1637元，实际欠其租金是3272元。请求驳回上诉，维持原判。朱美娥向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2015年6月4日签订的《远景时代广场公寓返祖合同》无效；2、判令被告返还原告装修费12000元，并向原告支付房租3272元（暂计算至2019年1月，2019年1月之后的房租至实际返还房屋之日止每月819元）；3、判令被告将涉案房屋燃气表、入户门恢复原状。一审法院认定事实：2016年11月9日，原告购买位于驻马店市××城区雪松路与天××交叉口××远景时代广场公寓××座××层××公寓房屋一间。2015年6月4日，原告朱美娥与被告人和商贸公司签订远景时代广场公寓返祖合同一份，约定：甲方（朱美娥，出租方）将其位于驻马店市××城区雪松路与天××交叉口××远景时代广场公寓××座××层××公寓房屋一间出租给乙方（人和商贸公司，承租方）进行租赁经营，甲方为物业拥有方（业主），乙方为项目的经营管理方，租赁期限为15年，从2015年7月1日至2030年7月1日，月租金为750元，从第二年起租金逐年按3%递增。甲方承担该房屋装修费12000元，甲方同意乙方以抵房租支付。乙方有权对本项目房屋进行必要的装修、改善或增设他物，增设的物品及设备归乙方所有，乙方有权处置，甲方不得干预。乙方需按期支付返租金给甲方。返租金月租金支付方式：乙方每月5日按时汇入甲方指定账户。若甲方违反本合同约定，乙方有权追究因甲方违约行为给乙方造成的经济损失，并有权承担全部赔偿责任。若乙方违反本合同约定，应赔偿因其违约行为给甲方造成的直接经济损失。合同签订后，原告朱美娥依约将房屋出租给被告人和商贸公司开办宾馆使用。人和商贸公司未依约承担该房屋装修费12000元，但在实际履行中以该房屋装修费12000元冲抵了房租。截止2019年1月，被告人和商贸公司共计四个月未向原告支付房租合计3278元。现原告称被告人和商贸公司未经其同意擅自将房屋转租给驻马店市慢性病医院，也未按期向原告支付租金，经催要无果成讼。另查明，本案原告出租的位于驻马店市××城区雪松路与天××交叉口的远景时代广场公寓A座9层21号公寓房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋。诉讼中，原告诉称被告将涉案房屋燃气表、入户门拆除，要求恢复原状，但未提交证据加以证实。上述事实，有原告提交房屋租赁合同，当事人陈述等证据在卷为据，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，原告朱美娥与被告人和商贸公司签订的远景时代广场公寓返祖合同，合同约定原告朱美娥将其购买的位于驿城区雪松路与天中山路交叉口的远景时代广场公寓A座9层26号公寓房屋出租给被告人和商贸公司使用的事实清楚，有原告的陈述、原、被告签订的远景时代广场公寓返祖合同等证据相互印证。根据出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的法律规定，原告朱美娥出租给被告的房屋无建设工程规划许可证，原、被告签订的租赁合同应为无效合同。故原告诉请确认双方签订的房屋租赁合同无效主张，予以支持。根据无效合同的处理原则，法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告人和商贸公司实际占有和使用了租赁的房屋，鉴于合同已实际履行，故原人和商贸公司已支付的租金，原告不再返还。被告人和商贸公司依据无效合同取得原告出租的房屋，应当予返还。因该房屋现被告实际占用，被告应当按照约定的月租金向原告支付房屋占用费。截止2019年1月，被告人和商贸公司按合同约定，应向原告支付房屋占用费3278元，但现原告主张按3272元支付房屋占用费，系对其民事权利的合法处分，予以准许，且原告请求被告人和商贸公司返还原告装修费12000元并按合同约定的租金数额支付自2019年2月起至返还之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。至于原告诉称被告将涉案房屋燃气表、入户门拆除，要求恢复原状的诉讼请求，因未提交证据加以证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、确认原、被告于2015年6月4日签订的《远景时代广场公寓返租合同》无效。二、限被告驻马店市人和商贸有限公司自本判决生效之日起十日内向原告返还装修费12000元。三、限被告驻马店市人和商贸有限公司自本判决生效之日起十日内向原告支付房屋占用费3272元（计至2019年1月）。并支付自2019年2月起至房屋返还之日止的房屋占用费，按合同约定的租金数额每月819元支付。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，原告负担20元，被告负担71元。二审中，人和商贸公司提交三组证据：1、装修合同三份，拟证明其对该房屋进行了装修；2、驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初1997号民事判决书和（2019）豫1702民初1998号民事判决书，拟证明同一楼层的出租户在起诉时要求装修费用的诉讼请求被驳回；3、其记账凭证，拟证明其不欠被上诉人的租金。朱美娥质证认为，对证据、1、2的真实性没有异议，但对证明目的有异议，涉案第九楼共有31间房屋，但上诉人只装修了4间，其余均未装修；驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初1997、1998号两份民事判决书与本案情况不符；对证据3转账记录，其在一审时就已经提供支付凭证。朱美娥在二审中提交证据：1、“九楼情况说明”一份，××医院与人和商贸公司，双方已形成租赁关系，原交房为毛坯房，其承租后进行了全部装修，与涉案的12000元装修费无关，该医院补偿业主2019年度3个月的租金，与人和商贸公司欠业主的租金无关；2、人和商贸公司法定代表人杨峰向该院出具九楼租金的收条一份，拟证明该院已向人和商贸公司交付2019年全年的租金；3、现场照片3张，拟证明人和商贸公司没有装修。人和商贸公司质证认为，证据1不属实，××医院已经对房屋进行了装修，至于该医院是否重新装修与其无关；对证据2无异议；对证据3不能证明其没有装修，且没有拍照时间和位置说明。本院认定事实如下：2018年10月，××医院与人和商贸公司达成口头租赁协议，××医院承租远景时代广场A栋9楼房屋27间，年租金共计268000元，××医院的房屋为毛坯房，该医院承租后所租赁的27间房屋进行了全部装修。2018年11月21日人和商贸公司最后一笔支付给朱美娥房租818.80元。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人因房屋租赁发生纠纷，双方对房屋租赁的事实均无异议，应予确认。本案二审争议的焦点为：1、涉案12000元如何确认；2、人和商贸公司是否欠被上诉人的房屋租金1637元。一审法院根据查明的事实，认定人和商贸公司与朱美娥签订的《远景时代广场公寓返租合同》，因张诗琪出租给人和商贸公司的房屋无建设工程规划许可证，该合同应为无效合同，于法有据。诉讼中，人和商贸公司未能提供证据证实其对租赁发朱美娥的房屋进行装修，一审法院认定涉案12000元未折抵房屋占有费，应予返还，并无不当。一审法院据实认定人和商贸公司欠朱美娥房屋占用费3272元，符合实际。二审中，人和商贸公司提交的三组证据，均不能证实其对租赁房屋进行装修及不欠张诗琪房屋占有费的事实。故，其上诉理由不足，不予采纳。综上所述，人和商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人驻马店市人和商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  杨振松审判员  文德群二〇一九年八月二十日书记员  王贞懿