山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2030号 上诉人（原审原告）：山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司，住所地山东省泰安市泰山区乐园小区**楼****南屋。 负责人：杨华，经理。 委托诉讼代理人：卢正勇，山东泰山法正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张霖，女，1971年10月4日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人:高增文（张霖之夫）,住泰安市泰山区。 上诉人山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司（以下简称恒翔物业泰安分公司）因与被上诉人张霖物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初4532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 恒翔物业泰安分公司上诉请求：改判支持违约金的诉讼请求。事实和理由：张霖逾期交纳物业费，应按物业服务合同的约定支付违约金，张霖提出的拒交物业费的主张和证据，不足以支持其按合同支付违约金。如张霖认为其因恒翔物业泰安分公司提供的物业服务没有完全履行，应按司法解释规定提出反诉或另案主张权利，但不能因此驳回关于违约金的诉讼请求。 张霖辩称：一审判决还算合理，后来张霖发现恒翔物业泰安分公司存在证据造假行为，但此时已超过了上诉期间，张霖现请求发回重审。 恒翔物业泰安分公司向一审法院起诉请求：1.被告立即支付原告物业服务费5503.65元(2016年5月1日至2018年8月31日)；2.被告立即支付原告违约金1306.02元(计算至2018年6月30日，自2018年7月1日至偿付之日止按合同约定计算)；3.诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月22日，经业主大会投票，原告被选聘为物业公司为双龙小区实施物业管理。2016年4月30日，原告恒翔物业泰安分公司（乙方）与泰安市泰山区双龙小区业主委员会（甲方）签订《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对泰安市泰山区双龙小区提供物业管理服务事宜，建筑面积258097.46平方米，乙方提供物业共用部位及共用设施设备的使用、管理、维护，公共绿化维护，公共区域环境卫生的维护，共同区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理等服务；物业服务期限为三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日，合同期内第一二年二层以上高层电梯住宅物业费为1.2元每月每平方米；物业服务费用按半年度预缴，并于每半年度首月的1-10日缴纳本年度物业服务费，业主或物业使用人应自觉履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等费用，乙方有权向业主和交费义务人收取物业管理费，业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费等费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起按每天万分之三标准收取违约金，对累计6个月不按时交纳物业服务费等费用的业主或物业使用人，甲乙双方可向物业所在地人民法院提起诉讼予以追缴；协议还约定了双方的其他权利义务。被告张霖购买的房产位于泰安市泰山区，建筑面积为178.69平方米，被告于2014年6月11日领取了《房屋入住通知单》。 一审庭审中，被告为证实自2017年11月份才入住，提供水电费台账，载明2017年11月份后有用水记录，2017年9月份前为零，并加盖有自来水公司印章，2017年9月前电费为零，2017年11月为62元。原告称自2016年5月1日开始为涉案小区提供物业管理和服务，被告自2016年5月1日起一直未交纳物业服务费，截至2018年8月31日共欠原告物业服务费5503.65元（1.1元/月/平方米*178.69平方米*28个月）。原告提交《缴费通知单》照片两张，用以证明曾向被告催要物业服务费。 一审法院认为：对于原告主张的与被告之间的物业服务合同关系，由其提供的与泰安市泰山区双龙业主委员会签订的物业服务合同予以证实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，该合同对被告具有约束力，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。对于被告称其是与泰安市嘉华物业管理有限公司签订的物业服务合同的抗辩意见，在被告提交的与泰安市嘉华物业管理有限公司的合同中约定：“自签字之日起生效。在未成立业主委员会或签订新的《物业服务合同》前，本协议将继续执行有效”，与上述规定相悖，因此不予采纳。现原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，被告未按约定交纳物业服务费，已经构成违约，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。对于被告2017年11月份入住前的物业费用，根据《山东省物业服务收费管理办法》“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收的”的规定，原告主张按75%计收，应予支持。被告自2016年5月1日至2018年8月31日的物业费共计4275.16元，即自2016年5月1日至2017年10月30日为2506.13元（1.1元/月/平方米*178.69平方米*17个月*75%），2017年11月1日至2018年8月31日为1769.03元（1.1元/月/平方米*178.69平方米*9个月）。 对于原告主张的违约金,虽然物业服务合同中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，但根据原、被告双方提交的证据及一审法院现场勘验情况，足以认定原告就涉案小区所提供的物业服务存在瑕疵，这正是小区业主拒交物业费的主要原因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因其提供的服务存在瑕疵，一审法院不予支持。如被告认为原告提供的服务存在瑕疵给自己造成了实际的财产损失，可另行向原告主张权利。 对于被告所提出的物业服务问题，原告作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，应努力增强服务意识，提高管理水平，及时解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵，加强与业主的沟通，虚心听取业主提出的合理建议。被告作为业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务费用，对在物业服务过程中出现的问题，应采取正当途径向物业服务企业反映，共同营造美好的小区环境。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条规定，判决：一、被告张霖于一审判决生效之日起五日内支付原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司物业服务费4275.16元；二、驳回原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告负担。 二审中，张霖提交《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》复印件一份，主张系其从泰安仲裁委员会经档案查询复印的，是恒翔物业泰安分公司与泰安市泰山区双龙小区业主委员会于2016年4月30日签订的，约定发生争议向泰安仲裁委员会申请仲裁，争议解决方式的约定与本案中恒翔物业泰安分公司提交的物业服务合同内容不一致，说明恒翔物业泰安分公司有造假行为，根据该合同约定，本案不在法院审理范围内。 恒翔物业泰安分公司认为上述证据为复印件，无法确认其真实性，应提供原件。 经审查，张霖一审中并未提交上述证据材料，二审中提交的系复印件而非原件，其一审中对恒翔物业泰安分公司提交的物业服务合同真实性并无异议，合同约定争议解决方式为向人民法院起诉，且张霖二审提交的物业服务合同如客观存在，约定的争议解决方式与一审中的物业服务合同亦并不一致，张霖在一审开庭之前亦未对法院受理本案提出异议，因此，本院对张霖上述主张不予采纳。 本院认为，根据双方证据及一审法院现场勘验情况，可认定恒翔物业泰安分公司履行物业服务合同过程中确存在一定瑕疵。业主主要据此而不予支付物业服务费。综合恒翔物业泰安分公司提供的物业服务确存在瑕疵、业主不予支付物业服务费的具体情节等情况，一审判决支持恒翔物业泰安分公司主张的物业服务费，而对其关于违约金的请求不予支持，并无不当。恒翔物业泰安分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇一九年八月二十二日 书记员 宋 丹