广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初576号原告：徐少光，男，汉族，1968年11月10日出生，住址广东省清远市清新区，委托代理人：徐钊才，广东亨信律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地清远市清新区太和镇明霞大道中**山湖世纪花园**世纪悦城售楼部。法定代表人：王兴凤。委托代理人：苏群英，广东平正信诚律师事务所律师。委托代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。被告：欧洁霞，女，汉族，1987年4月17日出生，住址广东省清远市清新区，原告徐少光与被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）、欧洁霞商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理。本案原为原告徐少光与被告清晖公司商品房预约合同纠纷，后依被告清晖公司的申请，本院依法追加欧洁霞为本案被告参加诉讼。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐少光及其委托代理人徐钊才、被告清晖公司委托代理人苏群英到庭参加诉讼，被告欧洁霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐少光提起诉讼请求如下：1.解除原告徐少光与被告清晖公司于2015年8月5日签订的《山湖世纪楼宇认购书》（当庭增加诉讼请求）；2.被告清晖公司立即返还购房款60万元给原告徐少光；3.被告清晖公司赔偿原告徐少光经济损失108万元；4.被告清晖公司承担本案的全部诉讼费用。原告所主张的事实和理由：2015年8月5日，徐少光与清晖公司签订了一份《山湖世纪楼宇认购书》，主要约定：徐少光以2500元/平方米的价格认购清晖公司共240平方米的商品房，在2015年8月5日前一次性支付购房款60万元。由于所购楼房未取得《商品房销售许可证》，具体房号及位置尚不能确定，所以《山湖世纪楼宇认购书》上具体房号留空待定。合同签订后，徐少光通过农村信用合作社向清晖公司转账54万元，现金支付6万元，清晖公司开具《收款收据》给徐少光收执。后由于清晖公司的原因，涉案楼房未取得预售许可，办理了在建抵押，被人民法院另案查封，导致买卖双方无法继续签订正式文本《商品房买卖合同》。清晖公司违约，应返还徐少光购房款60万元。因近年本地商品房价格上涨，原告购买相同的房屋须多支付一定的金额，按该楼盘及附近同地段商品房的平均单价7000元/平方米计算，导致造成原告经济损失金额为108万元。双方协商无果，原告故向法院提起对本起诉讼。被告清晖公司辩称：一、我方同意解除合同；二、原告与我方不存在预售合同关系，《山湖世纪楼宇认购书》是我方为欧洁霞向原告的借款所作的担保合同，应依《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定处理本案；三、原告提供的认购书缺乏房屋认购合同所应当具备的要素，不能证明原告与我方存在房屋认购关系。（1）认购书未明确原告认购的具体房屋单元，缺乏合同标的，认购合同不能成立；（2）认购书所认购的价格严重低于市场价格；（3）认购书在签订时已经备注只做抵押使用，抵押期限为一个月，双方订立认购书的初衷是为了对借款进行担保；（4）原告的款项并没有进入我方的预售房屋监管账户，款项直接支付到欧洁霞的账户，不符合认购房屋的基本程序；（5）我方开发的十栋、十一栋楼房在双方借款关系发生之前就已经取得预售许可证，原告所述因我方未取得预售许可证故而未能约定具体房屋单元与事实严重不符；四、欧洁霞已通过自己以及委托其家人的账户陆续向原告偿还部分借款，若本案非民间借贷纠纷，欧洁霞以及家人根本无需向原告归还借款；五、即使原告与我方存在预售合同关系，原告请求赔偿108万元损失也缺乏事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告欧洁霞没有答辩，也没有提供证据。原告徐少光与被告清晖公司围绕诉讼请求和抗辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。经本院审理查明以下事实：清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，投资者为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发了清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园。2015年8月5日，被告清晖公司为出卖人（甲方）与原告徐少光为买受人（乙方）签订了一份《山湖世纪楼宇认购书》，主文主要约定：乙方认购山湖世纪的房屋，该商品房建筑面积约240平方米，单价为每平方米2500元，总金额为60万元。一次性付款方式，乙方须于2015年8月5日前支付房款60万元（不含定金，转账54万元，现金6万元），并签署《商品房买卖合同》。乙方必须按双方约定的付款方式和期限到销售中心支付首期款，并与甲方签署《商品房买卖合同》，若乙方逾期未办理该手续，则视为乙方弃权。该商品房面积以签署《商品房买卖合同》为准，成交价格按本认购书中建筑面积单价重新计算。认购书尾部落款处甲方栏清晖公司盖章，时任法定代表人罗松生签名，经办人欧洁霞签名；乙方栏空白，徐少光没有签名。备注：该房屋于2015年9月5日前办理网签手续，户名欧洁霞，账号62××××4，开户行：清新区农村信用合作联社。2015年8月5日，原告徐少光通过广东清远农村商业银行股份有限公司横荷支行向被告欧洁霞上述银行账户转账54万元。2015年8月5日，被告清晖公司开具《收款收据》（NO.0009558）给原告收执，该收据载明：今收到徐少光交来山湖世纪购房款60万元。该收据盖“清远市清新区清晖房地产开发有限公司财务专用章”，经手人欧洁霞签名。另，就被告清晖公司所抗辩的涉案款项是否为欧洁霞向徐少光民间借贷一事，徐少光另行于2019年2月18日向本院提起了民事诉讼，该案号为（2019）粤1803民初577号原告徐少光与被告罗雪锋、欧洁霞民间借贷纠纷一案。经本院查明，罗雪锋与欧洁霞系夫妻关系，罗雪锋与欧洁霞等家人共同经营清晖公司，因资金周转需要，向徐少光提出借款。2014年10月10日，徐少光按罗雪锋要求，将借款60万元通过银行转账转入欧洁霞账户。2014年10月11日，罗雪锋向徐少光出具借条一份，确认向徐少光借款60万元。罗雪锋借款后，先后通过其本人及他人账户向徐少光分七笔转账还款共25万元。因罗雪锋没有按约定期限归还借款，2018年2月26日，罗雪锋在原向徐少光出具的借条空白处书写“本人上述借款尽快归还”，承诺履行还款义务。后本院依法判决如下：一、被告罗雪锋、欧洁霞应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告徐少光借款551575.81元及利息；二、被告罗雪锋、欧洁霞应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐少光支付律师费50000元；三、驳回原告徐少光的其他诉讼请求。（2019）粤1803民初577号民事判决现已经发生法律效力。双方确认目前涉案楼盘未竣工，外墙排栅未完全拆除，外排栅架及安全网破漏，室内杂物沙石钢筋木头凌乱堆放，未安装电梯，供水、排水、燃气、通话通信、有线电视、宽带网络等基础设施设备未安装，楼盘处于烂尾停工状态。后双方因所购房屋问题发生争议，交涉无果，徐少光遂向法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。庭审中，合同双方当事人均同意解除《山湖世纪楼宇认购书》。以上事实，有原告身份证、被告工商登记资料、《山湖世纪楼宇认购书》、汇款凭证、收款收据、庭审笔录等予以证明。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。结合原告的诉讼请求和被告的答辩，双方证据的分析认证，本院归纳本案争议焦点如下：一、案件的定性；二、缺席审理；三、合同效力及解除；四、退还购房款；五、赔偿损失数额的确定。一、案件的定性。民事案件案由是民事案件名称的重要组成部分，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。当事人起诉立案时的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。本案立案时将案由定性为商品房预售合同纠纷，结合本案查明的案情，双方签订的合同是认购书，缺乏商品房买卖的具体内容要件，属预约性质，当事人诉争的法律关系的性质属于《民事案件案由规定》的第四级案由商品房预约合同纠纷，故本案案由应变更为商品房预约合同纠纷。二、缺席审理。被告欧洁霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭抗辩、举证和质证的权利，并承担相应的法律后果。三、认购合同效力及其解除。徐少光与清晖公司签订的《山湖世纪楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，双方均同意解除《山湖世纪楼宇认购书》，这是双方自愿合意处分自己的民事权利，符合法律规定，本院予以准许并支持原告的该项诉讼请求。四、返还购房款。合同解除后，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施。被告清晖公司开具收据确认收取了原告徐少光购房款60万元，现双方同意解除认购合同，故被告清晖公司应退回原告徐少光购房款60万元。被告清晖公司抗辩涉案款项是欧洁霞与徐少光的民间借贷法律关系，认购书是作为该民间借贷关系的担保合同，应依《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定处理；欧洁霞与徐少光的民间借贷关系已为本院生效的（2019）粤1803民初577号民事判决所确认，从转账汇款时间、金额等显示该笔借款与本案的款项是不同种类的款项，也不涉及本案的认购书是该笔民间借贷所作的担保问题，故被告清晖公司的上述辩解意见缺乏事实和理由，本院不予采纳。四、赔偿损失数额的确定。原告徐少光主张被告清晖公司违约应赔偿经济损失108万元，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。被告清晖公司虽然违约存在一定的过错，但没有造成原告的巨大损失，原告徐少光也没有举证其损失的具体情况及金额，被告清晖公司抗辩原告徐少光所主张的经济损失过高应予调整，故本院适当予以调整。结合本案案情，双方所签署的认购书没有具体约定经济损失的计算方法，按公平原则，该经济损失可参考银行有关贷款利息计算，本院调整原告的经济损失从2015年8月5日（原告交纳购房款之日）起至还清购房款之日止以购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告徐少光与被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于2015年8月5日签订的《山湖世纪楼宇认购书》于本判决生效之日起解除；二、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐少光购房款60万元；三、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐少光经济损失，经济损失金额从2015年8月5日起至付清上述第二项的购房款之日止以尚欠款额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；四、驳回原告徐少光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19920元，由原告徐少光负担8420元，被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担11500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  韩必康人民陪审员  梁沛新二〇一九年八月十四日书 记 员  杨丹娜附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”