北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初8130号原告：王永贞，男，1949年6月12日出生，汉族，北京市公安局退休职工。委托诉讼代理人：王晓东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴非，北京市北斗鼎铭律师事务所实习律师。被告：北京市保安服务总公司（统一社会信用代码91110000400568383K），住所地北京市丰台区成寿寺路**楼**。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：曾宪营，北京市首信律师事务所律师。委托诉讼代理人：史丽红，女，1982年9月8日出生，汉族，北京市保安服务总公司员工。被告：北京华远卫士京物业服务有限公司（统一社会信用代码91110101634340664G），住所，住所地北京市东城区长巷二条37厂div>法定代表人：孙红玉，总经理。委托诉讼代理人：党爽，男，1982年12月3日出生，汉族，北京华远卫士京物业服务有限公司员工。原告王永贞与被告北京市保安服务总公司（以下简称保安公司）、被告北京华远卫士京物业服务有限公司（以下简称华远公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告王永贞及其委托诉讼代理人王晓东、被告保安公司的委托诉讼代理人曾宪营、被告华远公司的委托诉讼代理人党爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永贞向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告于2016年10月1日签订的《物业管理期间有关事项约定》无效；2、请求二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：北京（市丰台区）成寿寺路25号院（以下简称25号院）自2001年5月18日至2016年9月30日物业服务单位为北京三替城市管理有限责任公司（以下简称三替公司），原告系该小区2门2104号房屋（以下简称2104号房屋）业主，该小区没有业主委员会。原告与三替公司签署有物业管理协议，三替公司按照双方约定，收取物业费等费用。2016年10月1日，二被告签署了《物业管理期间有关事项约定》，约定由华远公司对25号院实施物业管理。原告认为华远公司既没有原告的委托授权，没有业主大会的委托授权，没有业主委员会委托授权，亦没有原告事后追认。同时，该小区亦不属于前期物业管理期间，保安公司与华远公司签署的合同应属无效。同时，二被告签署的合同属于恶意串通，损害第三人利益的合同，亦涉嫌违反法律、法规的强制性规定，根据《合同法》的规定，应属无效。华远公司没有合法依据强行进驻25号院，属于强制提供服务，向小区业主收取物业费。原告为维护自身合法权益，特诉至本院。被告保安公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。在业主委员会尚未成立之前，与华远公司签订的有关事项规定符合法律规定，约定实施三年多以来维护了业主的利益，受到了除原告以外的业主的认可，没有损坏原告利益。原告接受物业服务后，违背诚实信用原则，所以请求法院依法驳回其诉讼请求。被告华远公司辩称：我方是通过合法手续正常入驻，是根据京建发2015-258号文件第四条的内容，就是说当时涉案小区没有成立业主委员会，产权单位当时和我方签署的约定，我方认为该约定是符合法律规定的。原告王永贞提交了如下证据：1、三替公司委托代管房屋设施协议书，证明原告系2104号房屋业主，与三替公司签署有物业服务合同，该小区不属于前期物业管理期间；2、保安公司工商信息，证明保安公司系全民所有有制企业，对25号院没有管理权，其亦没有取得小区业主、业主大会、业委会的授权对外签署合同；3、《物业管理期间有关事项约定》，证明该协议没有小区业主、业主大会、业委会的授权，合同当事人仅限于二被告。保安公司违法对小区相应设施设备进行无权处其行为没有小区业主、业主大会、业委会的追认。华远公司违法入驻小区，强制提供服务，二被告恶意串通，损害第三人利益，同时违反法律、法规的强制性规定；4、房屋买卖合同，证明原告从北京市公安局购得房屋，根据合同约定，北京市公安局按北京市物业管理有关规定向原告提供售后服务，房屋开发主体是北京市公安局；5、房屋所有权证一份，证明原告是王永贞，不是“王永征”,房本上的地址与房屋买卖合同的地址一致，且是原告本人购买。被告保安公司提交了如下证据：1、25号院房屋所有权证一份、工程结算审核定案表一份、备勤楼工程结算明细表、工程款发票、工程款价款结算单,证明保安公司是25号院的建设单位及产权单位；2、原告房款明细、银钱收据一份、外来人口管理处个人购房名单及购房首付款数额一份，证明原告从保安公司处购买房屋，房款交付给了保安公司；3、北京市公安局保安管理处保安办字【1999】37号文件，证明涉案房屋不是北京市公安局的，在同一时期保安管理处和保安公司存在两块牌子一套人马的事实；4、派出所开具的证明一份，证明25号院和“25号楼”为同一地址；5、华远公司物业资质，证明保安公司选聘的物业公司具有合法资质；6、《物业期间有关事项约定》，证明协议没有违反法律规定。被告华远公司提交了如下证据：1、258号文件一份，证明二被告签署的协议有效；2、《物业期间有关事项约定》，证明二被告签订的协议有效。审理中，本院依职权调取了2104号房屋的《房屋买卖合同》、以及25号院的房产登记档案。《房屋买卖合同》载明：卖方：北京市公安局（北京市保安服务总公司）（合同甲方），买方：王永贞（合同乙方）；甲乙双方根据京政发（1994）71号、（1994）京房改办字第054号、（98）京房改办字第265号文件和市房改办《关于北京市公安局保安管理处干警备勤宿舍集资建房方案的批复》（99京房改办字第225号），就下列房屋买卖订立本合同；甲方将坐落于丰台区成寿寺路25号院B座21层4号总建筑面积94.17平方米的三居室住房一套，按1999年房改成本价每建筑平方米1485元出售给乙方；工程竣工验收后，甲方到房地产管理部门办理产权登记，领取《北京市房产所有权证》，并持乙方缴款凭证及相关文件材料到房屋所在地房地产交易管理所办理立契过户手续；乙方以成本价购买的住房，产权归乙方个人所有，但因此楼为干警备勤楼，乙方购买住房并取得产权证满5年后，经甲方批准方可上市，同等价格甲方有优先购买权、售房收益分配按国家和北京市有关规定制定；甲乙双方共同遵守（北京市职工购买公有住宅楼房管理办法）的规定等。该合同中甲方处加盖了“北京市保安服务总公司”公章，乙方处有王永贞签字。25号院房产登记档案载明：产别为国有，坐落于丰台区成寿寺路**，产权来源为新建，现所有权登记人为保安公司，“原所有权登记人”处为空白。经本院庭审质证，王永贞、保安公司、华远公司均对王永贞提交的证据3、4、5真实性、关联性、合法性无异议，对于保安公司提交的证据4、5、6真实性、关联性、合法性无异议，对于华远公司提交的证据1、2真实性、关联性、合法性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：1、关于保安公司提交的证据1中工程结算审核定案表、工程款发票、证据2中原告房款明细、收据中显示的建设单位为保安公司，而证据1中的工程款价款结算账单建设单位显示为“北京市公安局保安管理处”的问题，因双方对上述证据的真实性不持异议，本院对此予以认定。2、关于王永贞提交的证据1真实性的问题，由于保安公司、华远公司对此不予认可，本院对该份证据的真实性不予认定。3、关于保安公司提交的证据3证据真实性及与本案关联性的问题，由于双方当事人对该证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以认定。关于其与本案关联性的问题，本院认为从该文件中载明的内容，与审理中双方当事人所陈述的25号院的建设对象等内容相互印证，本院据此认定该份证据与本案具有关联性。4、关于本院调取的《房屋买卖合同》、25号院房产登记档案与王永贞提交的《房屋买卖合同》存在部分内容不一致的问题。本院认为，本院依法调取的证据与王永贞提交的房屋所有权证明、保安公司提交的25号院房屋所有权证、以及本院调取的25号院房产登记档案的内容相互印证，可以确认25号院由保安公司建设并取得房屋所有权证、并由保安公司将2104号房屋出售给王永贞，王永贞据此获得了2104号房屋的所有权。因此，对于本院依职权调取的《房屋买卖合同》、25号院房产登记档案，本院予以确认。关于王永贞提交的《房屋买卖合同》，由于其大部分内容与本院调取的《房屋买卖合同》一致，不同之处仅在甲方处加盖的公章为“北京市公安局”。虽然保安公司对该证据的真实性不持异议，但本院认为该份《房屋买卖合同》并非2104号房屋取得之依据，应以房产管理部门备案的内容为准。本院根据上述认证查明：王永贞系北京公安局退休员工。2000年左右，王永贞与北京市公安局（保安公司）签订《房屋买卖合同》，约定由北京市公安局（保安公司）向王永贞出售2104号房屋，成为业主。王永贞入住2104号房屋后直至2016年9月期间，由案外人三替公司为25号院提供物业服务。2015年7月15日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市人力资源和社会保障局联合下发《关于北京市机关事业单位物业服务改革有关问题的通知》（京建发【2015】258号文件），载明：各有关单位：根据国管局、中直管理局、财政部、人力社保部、住房城乡建设部《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（国管房改【2014】504号）精神，为进一步深化我市住房制度改革，实现公有住房物业服务社会化、商品化、货币化，改革机关事业单位先行物业服务交费体制，建立职工住房物业服务补贴制度，经市政府同意，现就做好我市机关事业单位共有住房物业服务改革有关问题通知如下：自2015年1月1日起，本市机关事业单位不再承担按房改政策出售公有住房的物业服务费，由职工与物业服务企业签订物业服务合同，自行交纳；机关事业单位同时按月向职工发放物业服务补贴，补贴标准根据北京市机关职工住房控制面积标准和北京市普通住宅物业服务收费价格等因素综合确定，并适时调整；鼓励机关事业单位已售公房小区成立业主大会，委托物业服务企业进行管理，尚未聘请物业服务企业的已售公房小区，应积极推进单位住宅管理部门转企改制，条件不成熟的可暂按现行管理模式管理，单位也可创新管理方式，采取业主自我管理或委托专业性服务企业提供专项服务等多种管理方式；本通知适用于本市市级行政机关，及其所属人员经费由财政补助的事业单位等。2016年10月1日，保安公司与华远公司签订了《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》，约定：根据（京建发【2015】258号）规定，保安公司备勤楼（25号院）将由华远公司实施物业化管理；现将有关事项约定如下：一、物业公司的办公用房华远公司于2016年10月1日对该宿舍院进行适合性准备工作，同时告知居民物业服务相关项目及服务收费标准，为此华远公司需要办公用房，作为接待居民解答问题及实行物业化管理后处理宿舍院日常维修等工作使用，现将25号院备勤楼地下一层（1100平方米设备层）无偿提供给华远公司使用，使用期间房屋的使用权、管理权、维修维护、安全保障及房屋从零使用所发生各类相关费用同时移交给华远公司，待物业管理结束后将使用的服务用房归还产权方；二、宿舍院内公共设备设施的维护管理权（一）25号院内有一栋两门宿舍楼，共有4部电梯，属保安公司产权，每年与电梯维修专业单位签订维护保养合同，此次25号院实施物业化管理，电梯的维修管理权一并交予华远公司，该公司对4部电梯应积极进行维护保养，并及时进行设备安全年检；（二）25号院有二次供水设施，每年应进行水质检验，此次实施物业化管理，二次供水设施维护管理权一并交付华远公司，该公司应及时对二次供水设施进行维护和水质监测；三、公共设施费用25号院内产生的任何管理费用（垃圾清运、化粪池清掏、供水主管线、污水主管线、二次水质化验费、电梯维保费等维修维护费）均由华远公司向居民收取的物业费中支付，保安公司不再承担；四、物业费的收取华远公司将按照每平方米1.98元的标准向25号院的住户业主收取物业费；五、承租公房的住户25号院有4户公房，公房住户的房屋及设施维护仍由保安公司负责；本约定经双方确认签字盖章，一式四份，保安公司和华远公司各执两份；本约定从2016年10月1日开始生效。同日，王永贞发现小区内张贴欢迎横幅，华远公司正式入驻25号院，开始为25号院提供物业服务。25号院至今未能召开业主大会，亦未成立业主委员会。此后，王永贞因对华远公司入驻过程及提供的物业服务存在异议，故诉至法院。另查，2008年7月9日，25号楼房屋坐落变更为25号院。审理中，双方当事人均认可：25号院系由北京市公安局组织立项，该项目面向北京市公安局干警而建设的宿舍楼，目前该楼内尚有数套房屋处于空置状态，尚未交付使用，由保安公司管理。审理中，保安公司称，三替公司之所以撤出是由于之前物业费的标准过低，之后其通过谈判的方式，接受了多家物业公司报价后，通过考核服务价格等因素后选定华远公司。华远公司入驻小区的过程是在其组织下，由三替公司与华远公司进行交接，同时移交了相关业主信息。本院认为：本案有以下争议焦点：1、保安公司是否属于25号院的建设单位或产权单位；2、二被告签订的约定或者合同是否属于前期的物业合同；3、二被告签订的约定是否存在法定的无效情形。关于争议焦点一即保安公司是否属于25号院的建设单位或产权单位：虽然保安公司提交的证据1中工程结算审核定案表、工程款发票、证据2中王永贞房款明细、收据中显示的建设单位为保安公司，而证据1中的工程款价款结算账单建设单位显示为“北京市公安局保安管理处”，但本院调取的25号院房产登记档案载明：产别为国有，，坐落于丰台区成寿寺路**产权来源为新建，现所有权登记人为保安公司。可见，25号院的建设单位为保安公司，该楼房的初始所有权人亦为保安公司。王永贞提交的房屋买卖合同中卖方显示为“北京市公安局”；本院调取的2104号房屋的档案中显示房屋买卖合同中卖方为“北京市公安局（北京市保安服务总公司）”，且加盖了保安公司的公章。对于该两份存在出入的证据，本院认为房产登记部门留存的材料系涉案房屋取得房屋所有权登记的依据，具有较高的证明力。此外，从王永贞交纳的购房款的资金流向来看，其将购房款交付至北京市公安局外来人口管理处后，北京市公安局外来人口管理处将收取到的款项汇总后交付给了保安公司，保安公司向王永贞出具了房款收据。综上，本院认定25号院由保安公司建设，2104号房屋系由保安公司出售。关于争议焦点二即二被告签订的约定或者合同是否属于前期的物业合同：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。所谓普通物业服务合同，是指全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别在于：一、合同签订主体不同，前期物业服务合同的相对方是建设单位，而普通物业服务合同的相对方是业主委员会；二、合同内容不同，前期物业服务合同的内容受限制，不得侵害业主的合同权益，主要侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来将入住的业主提供服务等，普通物业服务合同侧重于对建设规划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障等；三、存在阶段不同，前期物业服务合同仅存在于项目建成初期，业主入住人数较少尚未成立业主大会及业主委员会的阶段，普通物业服务合同存在于符合法律固定条件的业主大会及业主委员会已经产生，多数业主已经入住，建设单位基本撤出的后期阶段；四、合同履行期限不同，前期物业服务合同的期限是受到一定限制的，期限截止业主委员会与物业服务企业的物业服务合同生效之时。本案中，虽然25号院的建设年代较为久远，2016年签订《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》时，距离项目建成已过多年，但至今尚有数套房屋未交付使用仍由保安公司进行管理，涉案小区至今尚未召开过业主大会，亦未选聘业主委员会。此外，保安公司与华远公司签订的《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》中约定“公共设施费用25号院内产生的任何管理费用（垃圾清运、化粪池清掏、供水主管线、污水主管线、二次水质化验费、电梯维保费等维修维护费）均由华远公司向居民收取的物业费中支付，保安公司不再承担”、“承租公房的住户25号院有4户公房，公房住户的房屋及设施维护仍由保安公司负责”的内容可以看出，保安公司正处于逐步撤出小区但仍在履行部分管理责任的阶段，故本院认定《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》属于前期物业服务合同。关于争议焦点三即二被告签订的约定是否存在法定的无效情形：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2015年7月15日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市人力资源和社会保障局联合下发的《关于北京市机关事业单位物业服务改革有关问题的通知》（京建发【2015】258号文件）规定“鼓励机关事业单位已售公房小区成立业主大会，委托物业服务企业进行管理，尚未聘请物业服务企业的已售公房小区，应积极推进单位住宅管理部门转企改制，条件不成熟的可暂按现行管理模式管理，单位也可创新管理方式，采取业主自我管理或委托专业性服务企业提供专项服务等多种管理方式”，25号院作为专门面对北京市公安局干警建设的备勤楼，属于上述文件所规定的情形，在该小区尚未成立业主大会的情况下，由建设单位保安公司委托物业服务企业进行管理，符合该文件的相关规定。故保安公司与华远公司签订的《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》，对全体业主均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”王永贞未提供充分证据证明保安公司与华远公司签订的《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》存在上述法律、法规中规定的合同无效的法定事由。此外，《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》中约定的物业服务价格收费标准并未明显高于一般住宅小区物业服务收费标准，且王永贞亦认可华远公司入驻小区后为小区提供了物业服务，故本院认为《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》在一定程度上起到了维护小区治理的作用，并未损害小区业主的权利。故王永贞要求确认该约定无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。应当指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面。物业公司和业主之间的关系应为长期共赢关系，而非短期对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是获取业主信任、改进物业服务质量和水平的关键一方，在业主对于物业公司的选聘过程、提供的物业服务存在异议时，物业公司应当重视业主反映的问题，加强与业主之间的沟通，认真研究对策，力争消除误解，切实提高物业服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王永贞的诉讼请求。案件受理费70元，由原告王永贞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金 滢人民陪审员  颜丽芬人民陪审员  张惠臣二〇一九年八月二十三日书 记 员  姚晓蕾