湖南省株洲市荷塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0202民初1988号 原告：株洲泉大物业管理有限公司，住所地：株洲市荷塘区文化路777号。 法定代表人：胡晓东，系公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：陈卓，湖南火炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：过一龙，湖南火炬律师事务所实习律师。 被告：张炬，女，汉族，1973年10月16日出生，现住株洲市荷塘区。 被告：程邦清，男，汉族，1971年11月22日出生，住株洲市荷塘区。系被告张炬丈夫。 原告株洲泉大物业管理有限公司（以下简称泉大物业公司）与被告张炬、程邦清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泉大物业公司的委托诉讼代理人陈卓、过一龙，被告张炬到庭参加诉讼，被告程邦清经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉大物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费6966元（129×54＝6966）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是泉盛金域半岛小区的物业管理服务机构，被告是泉盛金域半岛小区。该小区物业管理服务费标准为1.4元/㎡/月，被告房屋建筑面积为92.32平方米，被告每月的物业管理服务费为129元。原告一直积极地对被告小区进行规范的物业管理，为被告提供了完备的物业管理服务，但被告从2015年1月1日到2019年6月31日期间从未缴纳物业管理服务费，拖欠的服务费共计人民币6966元，经原告多次向被告催收，被告均未予理睬。综上所述，现原告依据《民事诉讼法》、《民法总则》、《合同法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告张炬辩称：1、答辩人认为原告不是本案适格主体，应当驳回原告的起诉。本人自2010年7月入住小区以来，仅与开发商签订深圳公元物业公司管理和服务协议，从未与泉大物业公司签署任何形式的物业合同或管理协议。根据《合同法》以及《物业管理条例》第二条、第二十一条、第二十三条规定，原告与答辩人之间不存在任何合同关系。因此，原告不是本案适格的当事人，原告在没有双方签订的物业服务合同的前提下起诉答辩人，缺乏法律依据。金域半岛业主委员会系2015年才成立的，故其出具的证明不足以证明原告于2010年6月15日起就向答辩人提供了物业服务。原告与答辩人之间无任何合同关系，所谓的物业服务合同纠纷从何而来?因此，原告应当提供充分的证据证实其与答辩人存在物业服务关系，否则就应当驳回原告的起诉。2、答辩人认为原告提供的证据不能证明泉大物业公司服务金域半岛小区一期并应当按照1.4元/㎡的标准交纳物业费。答辩人与开发商签订的商品房买卖合同已约定由深圳公元物业提供物业服务，其补充条款第六条规定:《商品房买卖合同》及补充协议为约束买卖双方责任的唯一合法有效文件，其他约定均需双方签订书面协议有效。原告提供的株洲市物价局批准的泉大物业公司的收费服务处所是金域半岛小区文化路777号，答辩人所住地址是文化路775号。原告提供的《株洲市物业管理服务收费标准通知单》、《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表(1)》、《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表(2)》可以证实物价部门审核通过的收费对象并不是金域半岛小区一期。因此，答辩人认为原告提供了三级服务的对象并不是答辩人所住金域半岛一期小区。答辩人虽与深圳公元物业公司约定了按照1.4元/㎡的标准交纳物业费，但原告没有提供任何证据证实答辩人与原告之间也应当参照上述标准交纳物业费。3、答辩人认为泉大物业公司违背业主意愿强行入驻，强买强卖，要求退还已缴纳的服务费用6837元。泉大物业公司并不是开发商以招投标方式确定的前期物业服务公司，泉大物业系开发商泉盛置业自办的，泉大物业法定代表人胡晓东系开发商泉盛置业老板胡锡平的儿子，泉大物业法人代表柯洪伟系泉盛置业老总胡锡平的女婿，财务主管胡晓玲系胡锡平的女儿，泉大物业实际控制人为胡锡平。开发商泉盛置业交房时以各种理由相胁迫，违背业主意愿，让泉大物业自行取代业主合同上的深圳公元物业，致使没有任何合同依据、合法依据的泉大物业公司强行入驻了小区。从答辩人与开发商签订的《商品房销售合同》中可知，答辩人所住小区真正的前期物业服务公司应该是深圳公元物业管理有限公司。泉大物业未经小区业主认可，也没有和业委会签订物业服务合同，利用业主弱势地位，强行进驻，胁迫业主，违背业主意愿非法服务。业主及业委会多次驱赶，但泉大物业公司坚决不走。泉大物业强行提供服务，答辩人认为答辩人不缴纳这期间的物业费没有任何问题。根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第2款，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，人民法院应不予支持。答辩人作为一位对法律并不了解的普通老百姓，在被动接受泉大物业提供的服务后，已向原告缴纳了2010年8月1日至2014年12月30日期间物业管理服务费6837元，答辩人认为泉大物业并不是自己所签订的物业服务合同的真正相对人，现要求原告退还答辩人已缴纳的服务费用6837元。4、答辩人认为泉大物业的强行服务给小区和业主造成了大量损失，业主保留进一步追究的权利。由于泉大物业的强行进驻，致使深圳公元物业无法提供服务，泉大物业对小区内的设施不进行维护和管理，致使业主的权益受到了极大的损害。原告曾假冒业主签名，骗取房屋维修基金。其中2019年5月就曾假冒答辩人之名企图窃取维修基金，后被识破。小区多次发生摩托车被盗、汽车被剐蹭事件，偷盗事件频发，各色人等出入小区如入无人之境。2015年元月27日凌晨，答辩人所住楼栋2个单元楼底到楼顶30余户包括答辩人家里一次性被偷盗，物质损失和精神损失都很大，其中答辩人家里损失现金5000余元，有月塘派出所报案笔录为证。金域半岛小区的电缆地线全部被盗割，价值20余万元。小区居民雷雨天战战兢兢，生命财产安全受到严重威胁。由于房屋质量有问题，部分业主顶层房屋漏水，部分业主外墙漏水以及其他建筑损坏情况，原告对维修请求拖着不配合处理，拖过房屋保修期后让业主动用维修基金。故漏水事件，一直拖而未决，导致多户业主家无法居住。小区的很多配套设施被破坏。门禁可视电话机、监控与防越界设施、消防器材与设施设备等设备失效;避雷系统缺失；水景池多年未用喷淋系统已生锈；排水系统不畅，污水臭水横流；小区路灯楼道灯不亮；小区的绿化区杂草重生，门花坛的几株古老樟树悉数死亡，空留光秃秃的花坛。小区的消防设施喷淋系统是摆设，一旦发生火灾，后果不堪设想。小区油烟污染噪声污染严重，蚊蝇老鼠滋生，让业主无法忍受。物业组织社会上的人催缴物业费，上门威胁，强行停业主的水。由于泉大物业公司的不作为，业主无奈之下自发分单元成立了义工小组，维护小区的正常秩序和一些维修安防等理应由物业承担的任务。小区业委会成立后，曾多次驱赶不合法强行入驻的泉大物业公司，但原告坚决拖着不走。由于原告造成的种种困扰，小区居民居住不宁，房子也无法顺利出卖或出租，导致房屋价值下降，给业主造成了极大的损失。对原告强行服务给业主造成的种种财产损失和精神损失，小区业主保留进一步追究的权利。综上，依据《民事诉讼法》、《民法总则》、《合同法》、《物业管理条例》、《物权法》等相关法律的规定，特向贵院提起申请，请求贵院依法驳回原告的起诉，以维护答辩人的合法权益!庭审中，被告明确不提起反诉要求原告退还已缴纳的服务费用6837元。 被告程邦清未予答辩，也未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了原告营业执照复印件、被告身份信息、房屋产权登记信息、电梯维护保养合同、物业设施图片、水费发票、电费发票、物业服务证明、株洲市物业管理服务收费标准通知单、收费申报审核表、收房确认书、交房资料签收表、物业管理费缴费收据、物业管理费催缴通知单、前期物业服务合同及委托协议书；被告张炬提供了承诺书、补充条款、物业服务证明、株洲市物业管理服务收费标准通知单、收费申报审核表、限制消费令、配件报价表、全体业主电梯施工方案、解除前期物业服务通知、办案说明及图片。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院结合全案予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两被告系夫妻关系。2009年6月14日，被告张炬、程邦清与湖南泉盛置业有限公司签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，被告张炬、程邦清向湖南泉盛置业有限公司购买了位于株洲市荷塘区文化路775号金域半岛房屋，建筑面积为92.32㎡，规划用途为成套住宅，房屋性质为商品房。合同附件五中，被告张炬承诺确认已详细阅读深圳公元物业公司制定的“业主临时管理规约”及“前期物业管理服务合同”。合同签订后，深圳公元物业公司并没有对株洲市荷塘区文化路775号金域半岛1、2栋进行物业管理服务。2010年6月15日，原告进入株洲市荷塘区文化路775号金域半岛小区(以下简称金域半岛小区)进行物业管理服务。2010年7月18日，被告张炬办理了金域半岛小区房屋的交房手续，并在《收房确认书》上予以签名，该《收房确认书》已载明原告名称、物业管理费自2010年8月1日开始计收等内容。2010年9月10日，株洲市物价局向原告发出了《株洲市物业管理服务收费标准通知单》,确定原告管理的金域半岛小区高层住宅的前期管理服务费为1.40元/月/平方米。截止2014年12月31日，被告按照每月129元的标准向原告缴纳了物业服务费。2015年1月25日，被告程邦清到株洲市公安局荷塘分局月塘派出所报案，称：“其居住的荷塘区金域半岛**号被人爬窗入室，盗走现金5000元”。此后，被告以原告物业服务不到位、小区管理混乱为由，自2015年1月1日起拒绝缴纳物业服务费。目前金域半岛小区内没有保安及监控，安全缺乏保障，车辆停放较乱，偷盗情况时有发生。 另查明，原告泉大物业公司于2010年7月5日注册成立，住所为株洲市荷塘区文化路777号，经营范围为物业管理服务（凭资质证经营）、停车管理服务、商场经营管理、市政设施清洁与维护、中央空调维修保养、房屋租赁。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告张炬在办理房屋交房手续时签收了《收房确认书》，该《收房确认书》已载明原告名称、物业管理费自2010年8月1日开始计收等内容，虽然被告没有收到变更前期物业服务公司的通知，但是原告泉大物业公司实际履行了对金域半岛小区进行物业管理服务的义务，且被告张炬已按照每月129元的标准向原告缴纳了2014年12月31日前的物业服务费。现原告泉大物业公司提交的《前期物业服务合同》、《株洲市物业管理服务收费标准通知单》、株洲市金域半岛业主委员会出具的《物业服务证明》足以证明原告泉大物业公司对两被告共同所有的金域半岛小区房屋进行了物业管理服务，而且是该房屋的唯一物业服务企业，被告张炬签收《收房确认书》和向原告缴纳2014年12月31日前的物业服务费的行为在事实上已接受了原告泉大物业公司的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。被告张炬提出泉大物业公司不是本案适格主体、双方不存在任何合同关系、泉大物业公司违背业主意愿强行入驻的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对于原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据两被告共同所有的金域半岛小区房屋性质、规划用途、建筑面积以及《株洲市物业管理服务收费标准通知单》所确定的高层住宅前期管理服务费1.40元／月／平方米，两被告应向原告交纳从2015年1月1日起至2019年6月31日止的物业服务费计算为6966元（建筑面积92.32平方米×1.4元／平方米／月×54个月）。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告泉大物业公司在对金域半岛小区提供物业服务的过程中存在诸多不足和瑕疵，对两被告拒绝交纳物业服务费负有一定责任。综合考虑原告泉大物业公司的实际损失、服务质量、双方过错程度等因素，本院酌定按照40%的比例相应扣减两被告应承担的物业服务费，即两被告应向原告支付的物业服务费为4179.60元（6966元×60%）。因被告不同意调解，本院无法主持调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、被告张炬、程邦清在本判决生效后十日内向原告株洲泉大物业管理有限公司支付物业服务费4179.60元； 二、驳回原告株洲泉大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告株洲泉大物业管理有限公司承担10元，被告张炬、程邦清共同承担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提出上诉状的，应递交上诉状后七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  文勇 二〇一九年八月十二日 书记员  舒敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。