北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初3380号原告:杨涛，男，1971年1月1日出生，住天津市和平区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人:苏丽梅（系原告之妻），女，1971年6月22日出生。委托诉讼代理人:刘汝宵(系原告单位推荐,被告单位员工),男，1980年7月10日出生，住河北省张家口市桥**。被告：北京远奥置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****，统一社会信用代码911101073180565818。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：孙颖，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：高亚宁（该公司员工），女，1985年5月25日出生。原告杨涛与被告远奥公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告杨涛之委托诉讼代理人苏丽梅、刘汝宵，被告远奥公司之委托诉讼代理人孙颖、高亚宁到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告杨涛向本院提出以下诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的编号为Y2053851的《北京市商品房预售合同》并撤销相应网签备案手续；二、判令被告退还原告已付购房款、装修款共计人民币16433003元；三、判令被告支付自原告付款之日起（即2017年7月12日），至被告退还原告全部已支付的购房款、装修款期间的利息（计算方法：利率5.88%÷365天×占用天数×已付购房款、装修款，如被告于2019年7月12日退还至原告帐户，则应支付利息5.88%÷365天×730天×16433003元=1932521.15元）；四、按照合同约定，由被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款3%，即492990.09元；五、退房、退款过程中所产生的其他各项费用均由被告一方承担；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月23日签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告位于北京市石景山区刘娘府1604-659地块B3#住宅楼xxx商品房，房屋总价款14191706元，装修合同款2241297元，其中已支付自有资金13603003元，贷款支付2830000元，合同约定2019年6月30日被告向原告交付房屋。2018年8月28日，被告向原告发送一份补充协议及其附件设计确认通知书，告知原告购买的房屋，其中一处窗口被变更为实体墙，被告在通知书中明确表示，若原告不能接受此处设计变更则有权退房，原告因不能接受此项变更，于2018年9月6日向被告发送退房通知函，明确提出解除合同要求，该退房通知函已于2018年9月7日送达被告，双方商品房预售合同自此解除，根据预售合同附件12补充协议第12.4讨关于主合同第15条第3款因设计变更解除合同的补充约定，买受人应当自解除合同通知送达且合同网签备案注销之日起30日内退还买受人已付房价款及利息，并赔偿原告违约金房屋总价款的3%，但截至起诉之日，原告多次催告被告无果，现为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告远奥公司辩称：一、涉案房屋公共墙体公用部位不存在由窗口变更为实体墙的事实。1、根据2018年8月28日答辩人向被答辩人发送的《补充协议》第一条：经双方友好协商，对买受人所购该房屋的签约户型图做如下确认：原购房合同签订户型图相邻两户公用墙体部位示意为窗口，经沟通确认，双方同意将该公用墙体部分无窗户，为实体墙。据此可知，答辩人向被答辩人发送的《补充协议》本意为确认被答辩人所购买房屋相邻公用墙体为无窗。2、涉案房屋与相邻房屋的公用墙体在建设工程设计初期即为无窗实体墙。被答辩人购买的房屋位于B3＃住宅楼xxx号，根据《涉案房屋首层平面图和《涉案房屋户型大样图三》显示，该房屋所在楼构造为联排，共有四个单元，自东向西分别为1单元、2单元、3单元、4单元，涉案房屋处在中间，直接与1单元和3单元同层其他房屋相联，东向和西向与相邻房屋公用部分均为实体墙，因此，房屋设计时相邻两户公共部位事实上不可能有窗。另外诉争议房屋位置位于案涉房屋主卧卫生间浴缸的正上方以及衣帽间，在此处有窗不符合常理也不现实。3、退一万步来讲，假设房屋公用墙体由有窗变更为无窗实体墙，此项不属于设计变更。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后及房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者实用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。本案中，一方面，此种变更不属于商品房的结构型式、户型、空间尺寸和朝向的变化：另一方面，答辩人与被答辩人也未在合同中约定此种变更属于影响商品房质量或者实用功能的设计变化，因此，此项变更不属于法定或约定的设计变更，答辩人不构成违约。二、答辩人系因合同制作人过失导致填写合同信息及房屋附图错误，不构成违约，被打答辩人无权要求答辩人承担违约赔偿责任。答辩人与被答辩人签署的《补充协议》第二十二条第（二）款项约定：因出卖人过失，导致出现填写合同信息（房屋位置、面积、交付时间、买受人家庭信息等）错误及房屋附图错误的，买受人同意出卖人免责，双方友好协商解决。本案中，不论是答辩人关于涉案房屋最初的建筑工程施工规划还是在向被答辩人介绍、宣传房屋相关信息时均未向被答辩人承诺公共部位的墙体为窗户。同时被答辩人从事房地产行业长达十多年之久，对商品房十分熟悉，在购房之时已经对房屋的户型、设计等做了充分了解，早已知晓涉案房屋与相邻房屋的公用墙体为实体墙无窗的事实。而房屋附图之所以出现错误，是因为答辩人的工作人员在制作房屋买卖合同的过程中失误导致。但答辩人方虽存在过失，但并不构成解除合同的条件，因此被答辩人无权要求解除合同并要求支付违约金。综上所述，被答辩人从未变更过涉案房屋的设计将公用墙体部位由有窗变更为实体墙，故被答辩人无权要求解除合同并要求答辩人承担违约责任。基于以上事实，请求法院驳回答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2017年9月18日，买受人杨涛与出卖人远奥公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2053851）及相关附件和补充协议（以下简称涉案合同），主要约定：“房屋坐落于石景山区刘娘府1604-659地块B3#住宅楼xxx号（以下简称涉案房屋）；预测建筑面积178.29平方米，套内建筑面积149.18平方米，分摊共有建筑面积29.11平方米；总价款14191706元；买受人付款方式为签订合同当日支付11361706元，其中含定金人民币100万元，买受人自行负责办理贷款手续，须保证于签订《预售合同》之日起45日内将贷款足额付至出卖人指定账户，金额为人民币2830000元……”。涉案合同第25页附件一房屋平面图中，房屋分层分户图显示涉案房屋东侧卫生间东向有窗。远奥公司指出该分户图东侧卫生间东向窗为笔误，并提交规划局留存备案的涉案房屋平面图，其中显示涉案房屋东侧卫生间与隔壁相邻处是非承重墙无窗。涉案合同对于规划设计变更进行如下约定：“关于规划变更，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；……双方签订合同后，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人……；关于设计变更，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；……买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达且合同网签备案注销之日起30日内退还买受人已付购房款，并自买受人付款之日起，按照买受人提出书面解除合同申请日中国人民银行公布之同期贷款基准利率计算给付利息……”。涉案合同附件十二补充协议第22.4条约定：因出卖人在出售房屋时已经明确向买受人介绍房屋相关重要信息，但因制作合同人员过失，导致出现填写合同信息错误及房屋附图错误的情形，买受人同意出卖人免责，双方友好协商解决。涉案合同第十六条第二款及补充协议对于其他质量问题进行如下约定：“商品房质量应当符合国家、本市及相关行业验收标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同……买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达且合同网签备案注销之日起30日内退还买受人已付购房款，并自买受人付款之日起，按照买受人提出书面解除合同申请日中国人民银行公布之同期贷款基准利率计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，但赔偿金总额最多不超过房屋总价款的百分之三……”。关于涉案房屋价款支付情况：2017年6月27日，杨涛交纳涉案房屋购房款100万元；2017年6月30日，杨涛交纳涉案房屋购房款558.3003万元；2017年7月12日，杨涛交纳涉案房屋购房款477.8703万元；剩余283万元，杨涛通过贷款形式支付远奥公司。远奥公司认可收到杨涛购房款1419.1706万元。此外，因涉案房屋系精装修房，杨涛与远洋装饰工程股份有限公司签订《装修工程合同》，并交纳装修款224.1297万元。远奥公司与杨涛签订商品房预售合同联机备案表，备案日期为2017-08-23，合同编号为Y2053851，总价款为1419.1706万元。2018年8月，远奥公司进行房屋验收自查时发现涉案合同第25页房屋平面图存在笔误，将东侧卫生间东侧墙误画为窗，为交房时不引起争议，于2018年8月28日向杨涛送达《补充协议》及《设计确认通知书》。补充协议主要载明：“原购房合同签约户型图相邻两户公用墙体部位示意为窗口，经沟通确认，双方同意该共同墙体部分无窗户，为实体墙……买受人完全同意上述设计确认，并同意按上述确认履行合同……”。远奥公司在补充协议中加盖合同专用章，杨涛如同意补充协议内容可在买受人处签字。通知书主要载明：“经沟通原购房合同签约户型图相邻两户公用墙体部位示意为窗口，经沟通确认，双方同意该共同墙体部分无窗户，为实体墙……根据预售合同的约定，您若不能接受上述设计确认则有权退房，请您于收到本通知后十五日内作出是否退房的书面答复，如逾期未予以书面答复的，我公司将视为您接受确认”。2018年9月6日，杨涛向远奥公司发送《退房通知函》，要求解除涉案合同、退房并要求赔偿各项损失。远奥公司于9月7日收到《退房通知函》。2018年9月17日，远奥公司向杨涛发送《情况说明》，明确东侧卫生间东侧墙误画为窗系笔误，其发送的通知书为《设计确认通知书》，并非设计变更，根据涉案合同附件十二补充协议第22.4条约定，出卖人免责，双方友好协商解决。2018年12月7日，杨涛向远奥公司发送《催告通知书》，要求远奥公司尽快启动退房程序，办理退房手续。庭审中，双方当事人确认涉案房屋为中间户，与1单元和3单元同层其他房屋相联，并非边户。远奥公司提交规划局留存备案的涉案房屋平面图，其中显示涉案房屋东侧卫生间与隔壁相邻处是非承重墙无窗。庭审中，杨涛未提交关于实际损失的证据，要求远奥公司根据涉案合同第90页13.3条关于其他质量问题中的约定履行违约金赔偿义务，违约金数额为总房款的3%。远奥公司表示，如确认远奥公司须承担违约金给付责任，则申请酌减，因约定的违约金数额过分高于实际损失。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、收据、商品房预售合同联机备案表、《补充协议》、《设计确认通知书》、《退房通知函》、《催告通知书》、情况说明、规划局备案涉案房屋平面图及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：杨涛与远奥公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应全面履行各自合同义务。本案中，杨涛以合同纠纷为由起诉远奥公司，经审查，双方系因商品房预售合同产生争议，本院将案由依法变更为商品房预售合同纠纷。本案存在以下两个争议焦点：一、涉案合同中第25页房屋平面图中东侧卫生间东向墙示意为窗系设计变更或系笔误；二、杨涛是否享有涉案合同解除权。关于争议焦点之一。首先，从涉案合同内容分析，第十五条明确了设计变更的定义及出现设计变更的法律后果。即“出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”。因此，是否构成设计变更，需要考量的重要因素系涉案房屋实际构造是否与规划局备案的平面图一致，而在规划局备案的涉案房屋平面图中，涉案房屋东侧卫生间东向墙为无窗。其次，从一般社会经验法则分析，涉案房屋为该层中间户，比邻其他住户房屋的东西向墙体为公用墙体，直接与1单元和3单元同层其他房屋相联，并非边户。涉案房屋东侧卫生间系隐私保护需求较高的功能性房间，卫生间与他人房屋共同使用的公用墙体出现窗口的概率极低，与常理不符。因此，对于远奥公司提出涉案合同中第25页房屋平面图中东侧卫生间东向墙示意为窗系笔误的抗辩意见，本院予以采信。而涉案合同附件十二补充协议第22.4条用黑体字加粗的方式明确约定：……因制作合同人员过失，导致出现填写合同信息错误及房屋附图错误的情形，买受人同意出卖人免责，双方友好协商解决。依照上述约定，远奥公司无须向杨涛承担违约责任，本院对杨涛向远奥公司提出的违约金诉求不予支持。关于争议焦点之二。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”远奥公司进行房屋验收自查时发现房屋平面图存在笔误，向杨涛送达《设计确认通知书》中明确载明：“……您若不能接受上述设计确认则有权退房，请您于收到本通知后十五日内作出是否退房的书面答复……”。杨涛收到《设计确认通知书》后在十五日内即明确提出解除合同并要求退房，远奥公司于2018年9月7日收到杨涛的《退房通知函》。虽然庭审中远奥公司认为杨涛不享有涉案合同解除权，但在涉案房屋为期房，杨涛作为买受人仅能通过房屋平面图直观了解房屋结构，且远奥公司明确提出杨涛可以解除合同的情形下，杨涛向远奥公司送达《退房通知函》发生合同解除的法律后果。因此，涉案合同于2018年9月7日解除。涉案合同解除后，远奥公司应当协助配合杨涛办理涉案房屋网签备案的注销手续，故对杨涛的上述请求，本院亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋为精装修，房屋价格为1419.1706万元，对于杨涛要求远奥公司退还购房款的诉讼请求，本院对此予以支持，同时，远奥公司应当按照中国人民银行同期贷款利率支付杨涛自涉案合同解除之日起至实际退还房款之日止的利息损失。此外，远洋装饰工程股份有限公司与杨涛就涉案房屋签订装修合同，并收取装修款224.1297万元，因远洋装饰工程股份有限公司与远奥公司均为独立民事主体，本院对杨涛主张远奥公司返还装修款的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告杨涛与被告北京远奥置业有限公司于2017年9月18日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2053851）于2018年9月7日解除；二、被告北京远奥置业有限公司于本判决生效后七日内协助原告杨涛办理编号为Y2053851的《北京市商品房预售合同》的网签备案撤销手续；三、被告北京远奥置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告杨涛购房款1419.1706万元并支付利息（以1419.1706万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年9月7日起计算至实际退还购房款之日止）；四、驳回原告杨涛的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120400元（原告已预交），由原告杨涛负担13450元，由被告北京远奥置业有限公司负担106950元（于本判决生效后七日内给付原告杨涛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈仪佳审 判 员  张 鸣人民陪审员  李胜军二〇一九年八月十九日书 记 员  宋 鸽刘艳炜