浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终747号 上诉人(原审原告、原审反诉被告)：浙江山清水秀农业开发有限公司，住所地：浙江省安吉县昌硕街道双一村叶青书画院，统一社会信用代码：913305235957874628。 法定代表人：王志明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋海全、黄欢，浙江昌硕律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、原审反诉原告)：胡志荣，男，汉族，1960年9月26日出生，住浙江省安吉县。 委托诉讼代理人：项加生，男，安吉县孝丰法律服务所法律工作者。 上诉人浙江山清水秀农业开发有限公司（以下简称“山清水秀公司”）因与被上诉人胡志荣房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院(2017)浙0523民初8853号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人山清水秀公司上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决的第一项、第二项，并查清事实后依法改判；二、一审鉴定费及一审、二审的诉讼费由胡志荣负担。理由：一、一审法院判决山清水秀公司赔偿胡志荣房屋修复费用，该判决缺乏证据。一审法院判决山清水秀公司赔偿胡志荣房屋修复费用的关键证据是天尚设计集团有限公司（以下简称天尚公司）的司法鉴定报告，但该司法鉴定报告缺乏真实性、合法性，其鉴定意见应当不予采信，理由：1、缺乏能够有效证明交付租赁时被鉴定房屋原状的证据；2、鉴定机构的鉴定程序违法。二、一审法院判决山清水秀公司赔偿胡志荣租金损失，该判决与事实不符。2017年11月2日山清水秀公司已付胡志荣后期半年的租金5500元，即使胡志荣房屋在之后的半年不能出租，也不存在租金损失。三、一审法院于判决书的第5页认为2017年11月胡志荣锁房屋门导致租赁合同已实际解除，该观点不符合双方当事人的意愿，违反了当事人意思自治的合同原则。 被上诉人胡志荣辩称，一审法院所采信的司法鉴定报告是一审法院委托的机构出具，且双方都认可。鉴定机构直接到现场勘察，对原状可以反映出来。关于租金损失，其在一审中提出反诉请求判令的是2017年11月1日至一审判决生效之日的租金，因双方的案件在诉讼中对房屋的改建的状况需要司法鉴定，所以没法改变房屋现状，故需要赔偿损失，一审酌定六个月的损失是少的，合同是否解除并不影响一审法院判决。一审中其对合同解除予以了认可，无论对方是否撤回起诉，其认为合同也是解除的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 胡志荣向一审法院反诉请求：1.判令山清水秀公司将位于安吉县的租赁房屋恢复原状或赔偿修复费用96241元；2.判令山清水秀公司按每年11000元的标准赔偿胡志荣房屋修复期间的租金损失（自2017年11月1日起至判决生效日止）；3.本案鉴定费用2万元及诉讼费由山清水秀公司承担。 一审法院认定事实：2012年5月，山清水秀公司总经理蒋海军与胡志荣商定租赁房屋事宜，由胡志荣单方出具《租赁协议》一份，租赁胡志荣所有的位于安吉县，约定租期8年，自2012年5月1日起算，年租金1.1万元，每半年支付。租赁期间，山清水秀公司对该租赁房屋实际使用并进行了改建装修。2017年10月，胡志荣发现房屋被改建装修，提出交涉，要求恢复原状并就租赁合同进行再协商，但协调未果。2017年11月，胡志荣遂锁上租赁房屋大门。山清水秀公司无法正常使用租赁物。2017年12月13日，山清水秀公司提起诉讼，要求解除《租赁协议》，承担违约金5万元。审理过程中，经胡志荣申请，一审法院委托天尚设计集团有限公司（以下简称天尚公司）对租赁房屋恢复原状修复费用鉴定，天尚公司出具司法鉴定报告及工程预算书各一份，对租赁房屋恢复原状工程造价鉴定为96241元，鉴定费用20000元。 一审法院认为，本案有以下争议焦点：1.山清水秀公司装修改建是否经得胡志荣同意。从《租赁协议》以及当事人陈述来看，没有证据证明胡志荣允许山清水秀公司对租赁房屋进行装修或者改建，但山清水秀公司在使用过程中，对房屋进行了改建装修，并入住办公。期间，胡志荣曾提出过异议，特别是2017年后，更是对装修提出了强烈的反对意见，在协商未果的情况下，导致锁门的发生。纵观纠纷的产生，有胡志荣要求增加租金、装修物老化等因素，但更重要的是山清水秀公司在改建装修前未与胡志荣房屋如何改建进行充分协商，而是自作主张进行装修。因此结合本案实际情况，一审法院推定山清水秀公司的改建装修未经胡志荣的同意，属擅自改建行为，但改建装修不排除部分必要的修缮。2.恢复原状的修复费用是否过高。经胡志荣申请，一审法院委托天尚公司对房屋恢复出租前原状的装修工程及造价进行了鉴定，天尚公司为一审法院按程序依法委托的鉴定机构，具有承担建筑装饰工程设计的资质和专业技能，鉴定人具备建筑设计资格，山清水秀公司未能充分举证证明鉴定程序严重违法，鉴定结论明显依据不足等情形的，一审法院确认鉴定报告的真实性、合法性，鉴定结论应作为评判专门性问题的依据。考虑到租赁房屋将改建过程中存在确有必要修缮的部分等因素，一审法院酌定恢复原状的造价为81800元。3.胡志荣对租赁房屋恢复原状期间的租金损失是否可获得赔偿。2017年11月，租赁房屋被胡志荣锁门后造成山清水秀公司无法使用，山清水秀公司已另寻地点办公，租赁合同已实际解除。因山清水秀公司的擅自改建装修过错行为，造成胡志荣需要一定时间恢复原状，客观上阻却了胡志荣租赁权的行使，造成了租金损失，该修复期间的租金损失应由山清水秀公司赔偿，一审法院酌定修复时间为半年，金额按5500元予以赔偿。另外，山清水秀公司辩称其作为一审案件原告，在撤回起诉后，认为反诉即不成立的抗辩，不符合相关法律规定，一审法院不予采纳。山清水秀公司还辩称山清水秀公司作为诉讼主体不适格。虽然山清水秀公司提供的《租赁协议》由胡志荣单方出具，未载明租赁合同的双方当事人，但结合租赁房屋实际由山清水秀公司使用的事实以及山清水秀公司在本诉中已经自认山清水秀公司租赁了胡志荣房屋，因此一审法院确认房屋租赁合同的当事人为山清水秀公司与胡志荣，山清水秀公司作为一审反诉被告的主体适格。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条第二款之规定，判决：一、浙江山清水秀农业开发有限公司赔偿胡志荣修复费用81800元。二、浙江山清水秀农业开发有限公司赔偿胡志荣因恢复原状造成的租金损失5500元。上述合计87300元，于一审判决生效之日起十日内给付。三、驳回胡志荣的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案反诉受理费2525元（减半收取），由胡志荣负担379元，山清水秀公司负担2146元；鉴定费20000元，由胡志荣负担3000元，山清水秀公司负担17000元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原审判决山清水秀公司赔偿胡志荣租金损失有无事实依据。二、原审判决山清水秀公司赔偿胡志荣房屋修复费用是否缺乏证据。三、租赁合同是否实际解除。 关于争议焦点一，一审法院经胡志荣申请，委托具有建筑装饰工程设计资质和专业技能的鉴定机构，具有建筑设计资格的鉴定人，对房屋恢复出租前原状的装修工程及造价进行了鉴定。在二审中，山清水秀公司均未能举证证明鉴定程序严重违法，鉴定结论明显依据不足等情形。故该鉴定报告具有真实性、合法性，鉴定结论应作为评判专门性问题的依据。另一审法院又考虑到租赁房屋改建过程中存在确有必要修缮的部分等因素，酌定恢复原状的造价为81800元，并无不当，山清水秀公司的上诉称原判缺乏胡志荣房屋修复费用证据的上诉理由，不能成立。 关于争议焦点二，原审判决山清水秀公司赔偿胡志荣租金损失有无事实依据。本院认为因山清水秀公司擅自改建装修过错行为，造成房屋需要一定的时间恢复原状，客观上阻却了胡志荣租赁权的行使，造成了租金损失，原审判决该修复期间的租金损失应由山清水秀公司赔偿，并无不当。 关于争议焦点三，胡志荣就山清水秀公司未经其同意擅自改建装修进行数次协商未果，胡志荣将租赁房屋上锁，山清水秀公司诉至一审法院请求解除双方租赁协议，山清水秀公司另寻地点办公，山清水秀公司现也未再交付房租，故一审法院认为租赁合同已实际解除，并无不当。 综上所述，上诉人山清水秀公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人浙江山清水秀农业开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈国祥 审判员  朱惠明 审判员  梁 帅 二〇一九年八月十四日 书记员  周进方 -4- -5-