北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59295号原告马某某，女，汉族，1951年11月3日生，住址北京市东城区。委托代理人王旭东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托代理人李超，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告张某1，女，汉族，1950年2月15日生，住址北京市朝阳区。委托代理人胡豫珍，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人李军，男，汉族，1978年10月10日生，住址北京市朝阳区。被告张某2，男，汉族，1953年6月21日生，住址北京市东城区。委托代理人胡豫珍，北京市盈科律师事务所律师。被告张某3，男，汉族，1947年5月22日生，住址北京市朝阳区。委托代理人张鹏，男，汉族，1979年2月2日生，住址北京市东城区。原告马某某与被告张某1、张某2、张某3确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。马某某的委托代理人王旭东、李超、张某1、张某2的共同委托代理人胡豫珍、张某1的委托代理人李军、张某3的委托代理人张鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马某某诉称：张某4与吕某某系夫妻关系，二人均已过世。二人生前共育有三个子女，分别为长子张某3、次子张某2、女儿张某1。北京市朝阳区胜古南里XX号楼XXX房屋（以下简称涉案房屋）系在张某4过世后，由张某3出资、以吕某某名义购买。2007年8月24日，吕某某、张某3、张某1、张某2共同出具了《房产证明》，同意涉案房屋待吕某某百年之后由张某3继承。2007年10月15日，吕某某在中华人民共和国北京市公证处立下公证遗嘱，遗嘱主要内容为：涉案房屋在吕某某去世后归张某3所有。由于我与张某3为夫妻关系，2009年9月21日，在张某3同意的情况下，我与吕某某办理了涉案房屋所有权变更登记，吕某某是自愿将整套房屋赠予给我的。因此我为涉案房屋的所有权人。当时的情形是这样的，张某3身患癌症，随时有可能先于吕某某去世，只有通过这种方式办理房产过户，才能达到在老人百年之后房屋由张某3一系所有的目的。因此张某3认可吕某某将涉案房屋通过买卖的方式直接赠予给我。张某2、张某1对于赠予一事知情并且同意，有2007年8月24日的房产证明、同年10月15日的欠条和多份补偿款还款证明为证。对于房屋当中可能存在的基于张某4的工龄可能享有的房屋份额的问题，张某2、张某1在张某4去世之后签订过关于涉案房屋的协议，已经放弃了相关的权益。我同吕某某之所以采用买卖的形式，是因为买卖程序比较快，赠予程序繁琐。在当时房产的总价较低，采用买卖过户的形式交易成本也较低。这种情况在当时并不鲜见。此后直至吕某某去世，吕某某也从来没有向我主张过房款。但此后张某1等人不认可我与吕某某办理的手续，起诉确认我们之间就涉案房屋的买卖合同无效。法院支持了张某1等人的请求。但我认为我与吕某某之间是名为买卖，实为赠与的关系。我们之间存在有效的赠与行为。我因此诉至法院，要求确认我与吕某某之间就涉案房屋的赠与合同有效。张某1辩称：不同意马某某的全部诉讼请求。吕某某和马某某之间没有赠予合同，也没有赠予的事实，所以也谈不上有效的问题。你院的（2018）京0105民初82328号判决已经生效，且与本案相关，该判决书已经确认了马某某与吕某某之间的房屋买卖合同无效，马某某的诉请与这一案件的结果是违背的。我们认为在这份判决书当中，已经确认了马某某和吕某某之间是买卖合同关系。该判决书中法院认定的事实我都认可。马某某在另一个返还原物的案件当中也表示是通过买卖取得的涉案房屋的所有权。吕某某在其公证书当中已经明确将遗产交给张某3个人所有，而且吕某某和马某某的关系也一直不好。马某某长期不同吕某某来往，也不去看望她。所以吕某某并不存在把房屋赠予马某某的意思。吕某某和张某3之间的这份买卖合同是存在瑕疵的，因为吕某某根本不识字。当时涉案房屋是老人的房改房，是以吕某某的名义签订的购房合同，这个购房款张某3出了3.5万元左右，我出了1.5万元左右，其余的购房款，如果还有，应当是张某2出的。确实是有一个房产证明，但是出这个房产证明的原因是张某1、张某2、张某3一起商量了，说涉案房屋是吕某某个人的财产，考虑到张某3出资较多，所以各方一致同意在吕某某百年之后房子由张某3继承，在签订这个协议的时候就提到补偿的问题了，补偿我11万元。此后马某某确实分多次给了我11万元。公证遗嘱我的事和张某2都不清楚。2018年马某某起诉我们，我们才意识到这个房屋当中应当有吕某某的配偶的份额。鉴于我们在写家庭协议的时候是为了放弃对吕某某遗产的继承权，而这种预先的放弃按照法律规定是无效的，因为当时吕某某还在世，继承还没有开始。张某3述称：同意马某某的诉讼请求。原因有三，我参与了这个房屋交易的过程，最初的时候涉案房屋是我父亲单位分的公房，1997、1998年的时候，说公房可以买卖，于是家里就开会，我和张某1、张某2就讨论由谁来买，各方达成一致意见，由我来买，于是我就以自己的名义签了买卖合同，并且交了购房款，鉴于吕某某还在世，所以就把房子登记在了吕某某名下。2007年左右，我病危住院，就提出希望吕某某提前把房子过户到马某某或者我名下，这个事情也是通知了张某1、张某2。2007、2008年的时候，我儿子想结婚，于是就想用这套房子当婚房，让吕某某同我一起居住。当时吕某某不想搬，我们就考虑到房子要不要过一下户，而张某1就提出了补偿的问题，因为房价上涨很厉害，我作为家里的长子，出于兄妹情谊，愿意给张某1一些钱，张某1就先写了书面材料，表示这个房屋跟她一点关系都没有了，后来分两三年的时间我一共付给张某111万元。之所以不给张某2补偿，是因为我父亲当时有两套房，其中一套房屋就是涉案房屋，另外一套房屋在和平里，一直由张某2居住。2007、2008年的时候，我曾经同张某2讨论过，双方口头达成的协议就是涉案房屋过户给马某某，另外一套房屋由张某2继续居住使用。后来各方就在吕某某处签了一个书面协议，表示涉案房屋与张某1、张某2无关。随后就做了一个公证，然后过户。为什么过到马某某名下，是因为我1999年得了胃癌，身体非常差，一直在接受治疗，没有办法跑手续。我和马某某感情非常好，写谁的名下无所谓，所以是由马某某带着吕某某走完了整个公证手续。因为不懂法，所以我们也不了解当时这个公证的性质，只是公证完了之后，房屋还在吕某某名下没有过下来，当时去房地局问过了，如果走赠予的话手续非常繁琐，而且老人年事已高，无法来回奔波，为什么要走买卖这种形式我也不清楚了。涉案房屋过户到马某某名下了，马某某也确实没有向吕某某支付任何款项。吕某某去年去世，我们才要求张某1把房子还给我们，于是就产生了矛盾。张某2辩称：同意张某1的答辩意见。我确实现在住的一套房子是来源于老人，当时由于我要结婚，于是我父亲出面借了一套房子，后来这个房子就变为由我承租了，房改的时候由我购买了，但是这个房子原本属于谁我完全不清楚。经审理查明：张某4与吕某某系夫妻关系，共生育子女三人，分别为张某3、张某1、张某2。马某某与张某31978年1月27日登记结婚。张某4生前系中国石化集团北京石油化工工程公司员工，涉案房屋为中国石化集团北京石油化工工程公司分配给张某4的福利住房。1988年2月10日，北京石化工程公司与张某4签订房屋租赁契约，将涉案房屋出租给张某4使用。张某4于1998年7月7日去世。张某4去世后，中国石化集团北京石油化工工程公司于1998年10月对涉案房屋进行成本价出售。1998年10月20日，张某3支付涉案房屋购房款13768元，1999年11月15日支付4713元，2000年8月24日，又支付17200元。2000年9月14日，吕某某同中国石化集团北京石油化工工程公司签订房屋买卖契约，购买涉案房屋，该房屋建筑面积66.61平方米，购房价格为56476元，涉案房屋款项于2000年全部交清。2000年9月14日，吕某某作为买方（乙方）与中国石化集团北京石油化工工程公司作为卖方（甲方）签订《房屋买卖契约》，购买了涉案房屋。吕某某于2001年11月29日取得涉案房屋的产权证。2007年8月24日，吕某某、张某3、张某1、张某2共同签署《房产证明》，内容为“朝阳区胜古南里38楼306号房是父亲张某4单位的房子。父亲已去逝。该住房已由长子张某3出资购买，现由母亲吕某某居住，待母亲百年以后该住房归长子张某3所继承。母亲、妹妹、弟弟都已同意，签字为证，特此证明”。2007年10月15日，吕某某于北京市公证处出具遗嘱一份，内容为“我有一套房产，座落在北京市朝阳区胜古南里**楼**，房产证编号为京房权证朝私字第**。在我去世后，上述房产归我的儿子张某3所有，属于他的个人财产”。2007年10月16日，北京市公证处出具（2007）京证内字第14604号公证书，就吕某某于2007年10月15日书写的遗嘱予以证明。2007年10月15日，张某3出具欠条一张，主要内容为1998年张某4去世后，其单位要求家属购买涉案房屋，在吕某某、张某1、张某2一致同意下，由张某3购买了房屋，并一直认为，吕某某去世后该房屋归张某3所有。张某3承诺自己自愿补偿张某111万元，在涉案房屋正式过户前还清此款。张某2、吕某某作为证明人分别在欠条上签字、捺印。2008年8月1日，张某3作为还款人与收款人张某1、证明人张某2签订补偿款还款证明一份，主要内容为，2008年8月1日，张某3还张某1房屋补偿款5.5万元。2009年11月5日，吕某某作为出卖人与马某某作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至马某某名下。2009年11月5日，马某某取得涉案房屋的所有权证书。2010年1月29日，张某3作为还款人又与收款人张某1、证明人张某2签订补偿款还款证明一份，主要内为张某3于2010年1月29日还张某1房屋补偿款2.5万元。2010年12月27日，张某3同张某1签订最后一份补偿款还款证明，主要内容为2010年12月27日张某3还张某1房屋补偿款最后3万元，至此共计还款11万元，涉案房屋全归张某3所有，已无任何争议，与张某1无任何关系。2018年2月24日，吕某某去世。后张某1、张某2将马某某、张某3诉至本院，要求确认马某某同吕某某之间就涉案房屋的房屋买卖合同无效。庭审中，马某某陈述并未向吕某某支付房屋买卖合同的对价，双方之间名为买卖，实为赠与。2018年11月26日，本院依法作出（2018）京0105民初82328号民事判决书，认为马某某与吕某某虽于2009年11月5日签订《存量房屋买卖合同》，但双方之间并没有房屋买卖的意思表示，本院认定马某某与吕某某于2009年11月5日签订的《存量房屋买卖合同》属于双方虚假意思表示实施的民事法律行为，故判决：确认被告马某某与吕某某于二〇〇九年十一月五日签订的《存量房屋买卖合同》无效。该判决现已生效。另查，张某3因罹患癌症，自1999年起多次住院治疗。案件审理过程中，各方均确认购买涉案房屋时，利用张某4的工龄而获得了政策性福利。本院组织双方调解，张某2、张某1表示，如马某某给每人30万元，他们同意放弃对涉案房屋的所有权利，配合马某某办理过户手续。但马某某不同意支付张某2、张某1钱款，调解未能成功。上述事实，有（2018）京0105民初82328号民事判决书、公证书、发票联、房屋所有权证、当事人陈述等在案佐证。本院认为：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。虽然生效的（2018）京0105民初82328号民事判决书已经确认马某某与吕某某于二〇〇九年十一月五日签订的《存量房屋买卖合同》无效，认为该民事法律行为系双方虚假的意思表示实施，但并不妨碍本院确定这一虚假意思表示所隐藏的真实法律行为效力。首先，马某某同吕某某都是完全民事行为能力人，吕某某在作出行为时虽然年事已高，但没有证据证明其民事行为受到影响。吕某某的文化水平、书写能力也与民事法律行为的效力没有直接关系。其次，吕某某是否有将涉案房屋赠与马某某的真实意思，从在案证据分析，答案应当是肯定的。涉案房屋最初系张某4单位分配的公房，在其去世后才由吕某某以配偶身份购买，但几次付款均为张某3出资，张某3对于该房屋的贡献在子女中最大。房屋登记到吕某某名下后，吕某某又同所有子女专门签订《房产证明》，意在明确吕某某生前涉案房屋归其使用，吕某某去世后该房屋直接由张某3继承，与张某2、张某1无关。后吕某某专门就此制作了遗嘱，进行了公证。为了平衡子女之间的利益，张某3还同张某1专门签订了协议，就涉案房屋补偿其11万元，且这11万元已经全部履行完毕，张某1特意签订了书面文件，表示涉案房屋全归张某3所有，与自己无关。但由于张某3罹患重病，随时有生命危险，导致预先订立的遗嘱有落空的危险。这种情况迫使吕某某和张某3一家不得不重新考虑涉案房屋的安排问题。考虑到吕某某和张某3夫妇年岁较大，缺乏法律知识；作为普通公民他们对房屋买卖的解接触、了解更多；当时房产价格偏低，房屋买卖相较于房产赠与的手续相对简便、快捷；因此吕某某选择与马某某采用房屋买卖的表面形式完成赠与的目的符合常情常理。马某某与张某3结婚多年，关系亲密，且身体较为健康，把涉案房屋过户给她符合吕某某的愿望，保证了涉案房屋为张某3一系所得，张某3也乐见其成。从事后发展来看，在房屋过户给马某某后，吕某某直至去世也未曾主张过购房款，也可以证明吕某某的真实意愿为赠与。同时，马某某同吕某某之间的赠与并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗。最后需要说明的是，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应的财产价值应作为已死亡配偶的遗产予以继承。尽管涉案房屋系吕某某在张某4去世后同张某4单位签订，最初登记于吕某某名下，但由于使用了张某4的工龄，享受了相应的政策性福利，故该政策性福利所对应的财产价值本应作为张某4的遗产予以继承。张某3同意马某某的全部诉讼请求，争议在于张某2、张某1方面。《房产证明》系张某4去世后全家共同签订，从其内容来看，张某1、张某2明确了“待母亲百年以后该住房归长子张某3所继承”，只字未提张某1、张某2继承张某4遗产事宜。以文义推断，二人是在张某4的继承开始后放弃了对涉案房屋中张某4权益的继承权，涉案房屋完全由吕某某继承并使用，吕某某去世后再由张某3继承。这种安排符合父母一方去世后家庭内部的一般做法，也能够与吕某某之后所立公证遗嘱相互印证。张某1后又单独书写了书面文字，强调自己与涉案房屋无关，涉案房屋全归张某3所有。因此本院有理由认定吕某某持有涉案房屋的全部产权，其对马某某的赠与针对的也是涉案房屋的全部产权，张某1、张某2再主张自己对该房屋中张某4的权益进行继承缺乏事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定，判决如下：确认原告马某某与吕某某之间针对北京市朝阳区胜古南里XX号楼XXX房屋之赠与合同有效。案件受理费八千二百五十元，由被告张某1、被告张某2负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一九年八月十六日书记员  姚澍峥