北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初11003号原告：李久成，男，1979年5月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王怀宇，北京识广律师事务所律师。被告：北京市金四环商贸有限责任公司，住所地北京市丰台区永外大红门西马场**。法定代表人：于越龙。委托诉讼代理人：吴葆林，女，1962年12月12日出生，汉族，北京市金四环商贸有限责任公司职工，住北京市。委托诉讼代理人：贾超，男，1979年6月9日出生，汉族，北京市金四环商贸有限责任公司职工，住北京市。原告李久成与被告北京市金四环商贸有限责任公司（以下简称金四环公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李久成及其委托诉讼代理人王怀宇、被告金四环公司的委托诉讼代理人吴葆林、贾超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李久成向本院提出诉讼请求：1、解除李久成与金四环公司于2013年12月26日签订的房屋租赁合同；2、金四环公司给付李久成赔偿款741509.95元；3、金四环公司返还李久成租金3082.05元。事实与理由：2013年12月，李久成与金四环公司签订房屋租赁合同，双方对北京市丰台区南苑红房子五爱屯路五爱屯东街18号聚丰实业公司院内小院房屋与场地达成合意，双方约定租赁期限为6年，自2014年1月1日始至2019年12月31日止，年租金25000元，每年租金分两次付清。房屋租赁合同签订后，金四环公司向李久成交付租赁标的物，李久成于2014年1月1日开始动工，将院内所有房屋拆除，新建二层砖混结构楼房。房屋建好后，李久成作为公寓对外出租。租赁期间，李久成按期向金四环公司支付租金。2016年11月16日，涉案房屋被南苑村村委会停水停电，导致李久成合同目的无法实现。2016年11月20日，南苑村村委会将院门封住，导致无法正常进出院落，造成双方之间的租赁合同无法继续履行。现李久成所建的房屋已经被拆除，金四环公司应当赔偿其损失，且现合同已经无法继续履行，要求解除房屋租赁合同。李久成向金四环公司缴纳租金至2016年12月31日，金四环公司应当返还李久成2016年11月16日至2016年12月31日租金。金四环公司辩称，2016年9月开始合同不能履行，主要是乡政府的政府行为。从8月开会，9月底开始我公司一直与南苑乡沟通，我公司不同意仅从租金上进行补偿，因为我公司与27户租户有租赁关系，期间我公司与相关部门协商均未果。停水停电及封门均是南苑乡做的，李久成向南苑乡交纳涉案房屋及院落的水电费，与我公司无关。李久成再建房屋属于违章建筑，未经我公司同意，李久成属于无证无照非法经营，也是政府疏解的对象，所以我公司认为该损失应当由李久成自行承担。整个事件中，我公司没有过错，所以我公司不应承担责任。我公司认可2016年11月16日停水停电，导致合同无法继续履行，认可2016年11月16日系合同解除时间，我公司同意解除房屋租赁合同。李久成租金交纳至2016年12月31日，李久成未使用部分的租金我公司不同意返还。李久成所建房屋已于2018年1月18日拆除，拆除单位为南苑村村委会。综上，我公司不同意赔偿李久成损失及返还租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月26日，出租方金四环公司（甲方）与承租方李久成（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁物位于丰台区南苑红房子五爱屯东街18号院内小院，北房五间、东西厢房各一间。东边以大厂房西墙为界、西边、南边以院墙为界。年租金：25000元。二、租赁期限及租金交纳方式1、租赁期限为6年，租期自2014年1月1日至2019年12月31日止。2、年租金每年分2次付清，每年6、12月的10日前。乙方向甲方交纳租金，每次交纳12500元。三、水电费及各种费用的交纳方式1、水费、电费及各种相关费用由乙方向北京中恒金苑投资管理公司或有关主管部门直接交纳。……四、双方责任（一）甲方责任1、负责检查乙方安全、保卫工作，遵守双方签订的安全协议和各类责任书。2、根据政府有关规定向乙方提出要求，若乙方违反规定，发生费用及连带责任由乙方承担。（二）乙方责任1、……3、乙方对租赁物如需改建、扩建、新建，在施工前需向甲方提出方案。自行办理开工手续，甲方同意后进行施工。费用由乙方自理。……五、合同的解除和延续1、租赁期限届满。2、因发生国家占地及自然灾害等不可抗力造成合同无法执行。3、乙方违法经营或有违约行为的。4、租赁期限届满后，如果甲方继续出租，同等条件下乙方优先承租。六、违约责任本合同及有关协议双方均应共同遵守，发生争议时，双方协商解决，如一方违约给另一方造成经济损失时，违约方应负赔偿责任。合同签订后，金四环公司将租赁房屋交付李久成使用，李久成将租赁房屋拆除并扩建为二层砖混结构房屋，作为公寓出租盈利。李久成未提交其扩建房屋的相关票据，并表示其扩建房屋未经相关审批。李久成给付金四环公司租金至2016年12月31日。2016年9月8日，北京市丰台区南苑乡南苑村村民委员会（以下简称南苑村村委会）发出《通知》，因执行非首都功能疏解任务，要求各租户于2016年9月8日至2016年9月22日之内搬离。庭审中，双方均一致认可停水停电时间为2016年11月16日，限制人员出入时间为2016年11月20日。另涉诉房屋已被拆除。李久成申请对涉诉房屋价值进行评估，双方协商选定北京科正资产评估有限责任公司作为评估鉴定机构。评估机构出具的涉案房屋价值评估报告书评估结论载明：北京市丰台区南苑红房子五爱屯路五爱屯东街18号聚丰实业公司院内小院内房屋的评估值为：741509.95元。诉讼中，双方围绕李久成损失及责任主体进行举证质证。李久成提交房屋租赁合同及收据，以证明双方之间存在租赁关系及租赁的内容、期限及租金。金四环公司认可上述证据的真实性和证明目的。李久成提交水电费发票联及收据，以证明南苑村村委会知道并同意其使用涉诉房屋。金四环公司认可上述证据的真实性和证明目的。李久成提交房屋租赁管理、安全、消防、治安责任告知书，以证明其扩建系经金四环公司同意，且房屋租金系是源于改扩建之后的收益。金四环公司认可上述证据的真实性，不认可其证明目的。金四环公司提交关于丰台区南苑村疏解五爱屯东街18号院工作的反馈意见函复印件、2016年9月8日通知复印件、2016年9月9日金四环公司致南苑村村委会一封信复印件、信访材料打印件、回复函复印件、关于对南苑村《回复函》的几点反馈意见复印件、2016年11月2日通知复印件、关于南苑村11月2日通知的几点回复意见复印件、2016年11月24日通知复印件、报纸照片打印件，以证明金四环公司积极沟通，最大限度地减少租户损失，涉诉房屋拆除主体系南苑村村委会，与其无关。李久成认可报纸照片打印件的真实性，不认可其他证据的真实性，表示金四环公司作为出租方与相关部门进行了积极沟通，但上述证据与本案不具备关联性。金四环公司提交房屋租赁合同、补充协议及2009年3月24日证明（均为复印件），以证明涉诉房屋的由来。李久成认可上述证据的真实性和证明目的。金四环公司提交关于调整丰台区疏解非首都功能协同发展领导小组工作机构和人员的通知、关于印发《丰台区2016年疏解非首都功能协同发展工作要点》的通知、丰台区2016年疏解非首都功能协同发展任务分工表、丰台区开展“疏解整治促提升”十大专项行动2017年实施方案（均为复印件），以证明李久成所建房屋作为公寓出租，属于无证无照经营，系政府清理的对象。李久成认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的。金四环公司提交关于原聚丰大院北京市金四环商贸有限责任公司拆除疏解工作函、答复意见及督查通知，以证明停水停电、封门与金四环公司无关，是南苑村及乡政府的行为，是为了非首都功能疏解。李久成不认可上述证据。另查，2000年4月28日，金四环公司向北京市聚丰公司（以下简称聚丰公司）承租厂房（含房屋）总计5797.43平方米。涉诉房屋即位于该租赁合同所涉场地内。2007年12月28日，聚丰公司申请企业注销，其债权债务由北京市丰台区南苑农工商联合公司负责。后北京市丰台区南苑农工商联合公司名称变更为北京中恒金苑投资管理公司。关于李久成与金四环公司所签订《房屋租赁合同》所涉7间房屋，金四环公司未提供相关建房审批手续，且本院经向北京市规划和国土资源管理委员会调查，证实位于北京市丰台区南苑五爱屯路五爱屯东街18号院内房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。关于李久成与金四环公司签订的《房屋租赁合同》所涉7间房屋，金四环公司在诉讼中未提交上述房屋合法建设手续，且经本院调查证实上述房屋未取得建设工程规划许可证，故李久成与金四环公司签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。合同解除须以有效为前提，现《房屋租赁合同》系属无效，故李久成要求解除《房屋租赁合同》，于法无据，本院不予支持。关于返还租金，因《房屋租赁合同》系无效合同，李久成主张所要返还的租金实为房屋使用费，金四环公司认可在2016年11月16日始李久成已无法正常使用涉诉房屋，故李久成要求金四环公司返还未实际使用期间的房屋使用费，并无不当，本院予以支持。关于改扩建损失，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。金四环公司作为出租方，明知租赁房屋没有合法建设手续，亦未取得建设工程规划许可证，仍对外出租盈利，金四环公司具有过错，故金四环公司应当在其过错范围内对李久成因扩建所造成的损失承担赔偿责任。关于具体数额，李久成作为承租方，未审查房屋相关建设手续，并在承租后即进行大规模扩建，且其扩建房屋亦未取得合法建设手续，李久成本身自负过错。另李久成将扩建房屋作为公寓出租盈利，致使房屋存在一定安全隐患，上述情况系涉诉房屋在“疏解整治促提升”中被拆除的原因之一。因此综合考虑上述过错情况，并结合李久成建房投入、扩建房屋未取得合法建设手续以及租期内李久成实际使用房屋年限等多项因素，本院酌情确定金四环公司赔偿李久成损失20万元，故对李久成此项诉讼请求中合理部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。关于金四环公司辩称李久成扩建未经其同意，李久成承租房屋后即将租赁房屋拆除并重建，金四环公司在此后较长的时间内并未提出异议，并继续履行租赁合同，应视为金四环公司同意李久成对租赁房屋进行扩建，故对于金四环公司的上述辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市金四环商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还李久成房屋使用费3082.05元；二、北京市金四环商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付李久成赔偿金200000元；三、驳回李久成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11246元，由李久成负担6946元（已交纳），由北京市金四环商贸有限责任公司负担4300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费5000元，由李久成负担3000元（已交纳），由北京市金四环商贸有限责任公司负担2000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 晔人民陪审员  周立霞人民陪审员  侯新光二〇一九年八月三十日书 记 员  袁 楠