山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终3895号上诉人（原审被告、反诉原告）：临沂鼎峰瑞沂置业有限公司，统一社会信用代码：91371300553357034N，住所地临沂市北城新区兰亭路东段北侧鼎峰英伦花园**，法定代表人：赵海龙，董事长。委托诉讼代理人：姜斌，山东舜翔（临沂）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程桂芳，女，1966年8月6日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。上诉人临沂鼎峰瑞沂置业有限公司（以下简称鼎峰公司）因与被上诉人程桂芳商品房买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初15160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鼎峰公司委托诉讼代理人姜斌，被上诉人程桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎峰公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的本诉，支持上诉人反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院对案涉房屋已经验收合格，上诉人按约定向被上诉人发出了房屋交付通知书且被上诉人已签收的认定事实清楚，上诉人对该认定没有异议。二、一审法院已认定案涉房屋验收合格，上诉人按约定向被上诉人发出了房屋交付通知书且被上诉人已签收的事实，却又驳回上诉人的反诉请求违反法律规定。1.被上诉人拒不按合同约定办理收房手续，应当向上诉人承担逾期收房的违约责任，按合同约定支付违约金。因被上诉人逾期收房已超过180日，上诉人还有权依据《商品房预售合同》约定要求解除案涉房屋的《商品房预售合同》，收回房屋。《商品房预售合同》附件五第7条约定：“因一方未按合同约定的时间付款、办理验收交接手续，因乙方未履行本合同约定义务或其他因乙方原因导致甲方未能于约定日期交付该房屋的，视为甲方已于书面通知书载明的乙方应办理验收交接手续的起始日期向乙方交付了该房屋┄乙方还应按日向甲方支付相当于总房价款万分之一的违约金。违约金自入住通知书载明的乙方开始收房之日起计算。若逾期180日乙方仍未收房，甲方有权解除合同”。被上诉人在诉争房屋符合约定的交付条件下，未满足交付该房屋的前置条件，并拒不按合同约定办理收房手续，已构成违约。2.一审法院以违约金的“补偿性”为主要属性，完全免除了被上诉人应该向上诉人承担的违约责任，该判定违反法律规定。本案中，上诉人已按合同约定对案涉房屋进行了验收，向被上诉人发出了房屋交付通知书，被上诉人已签收，一审法院对此已给予认定。而被上诉人迟迟怠于履行收房义务，导致上诉人不得不额外增加员工及管理人员催促、等待被上诉人来办理相关手续等工作，必将增加上诉人的财物成本及管理支出，给上诉人造成了持续的损失。而“违约金”属性，并不是完全排除违约金的“惩罚性”，而是在补偿性的基础上承认其惩罚性。三、一审法院认定了上诉人向被上诉人发送了催款函的事实即被上诉人逾期付款的事实，却未判令被上诉人按合同约定向上诉人支付逾期付款的违约金，属于判决错误，违反法律规定。因被上诉人未按合同约定支付购房款，上诉人按约定向被上诉人发出了催款通知书，被上诉人即使后来补缴了购房款，也是在违反合同约定的期限后缴纳的，其违约事实已经形成，应该按约定承担违约责任。上诉人接受其补缴的购房款，并不能免除被上诉人违约而应当承担的责任。程桂芳辩称，一、房屋不符合交房的标准。二、一审判决后虽然不符合收房条件，我也收房了，收房期间遇到房屋漏，门窗不合适，上诉人一直没有给维修。三、上诉人发的催款通知，我已经把尾款交付，上诉人已经认了是事实，罚款是不合适的。程桂芳向一审法院起诉请求：1.判决被告将我向其购买的位于临沂市北城新区英伦花园A03号楼103号房屋的花园外墙恢复原状；2.判决被告赔偿我逾期交房造成的损失250000元（按照年租金100000元计算）；3.判决被告向我交付房屋并为我办理房屋产权证书，承担办理房屋产权证书的相关费用及逾期办理房产证的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。鼎峰公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告立即办理房屋交接（收房）手续；2.判令反诉被告向我公司支付逾期收房的违约金220255元（暂计算至2018年9月25日），并每日按总房价款万分之一继续支付违约金至办理收房手续之日止；3.判令反诉被告向我公司赔偿与其支付购房款的违约金171600元。4.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年7月11日，原告（××）程桂芳与被告鼎峰公司（××）签订编号为YS464553的《商品房预售合同》，约定被告将位于临沂市北城新区英伦花园第A03号楼103号住宅，房屋代码为2418427出售给原告，该商品房预测建筑面积312.17平方米，总价款为2170000元。第八条关于交付期限约定，××应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。合同还对双方当事人的其它权利义务进行了约定。被告鼎峰公司分别于2016年4月30日、7月12日向原告程桂芳出具销售不动产统一发票，记载原告支付房款870000元、1300069.32元，合计2170069.32元。2016年4月8日，被告鼎峰公司向原告发出英伦花园催款函，原告方于4月10日由他人代收。2018年4月28日，包括原告在内的其他5户业主联合向有关部门反映英伦花园3号楼院子面积严重缩水等情况时，承认开发商已通知其交房的事实。2015年12月30日，被告开发的英伦花园A01#、A02#、A03#、A04#楼工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同验收质量合格。一审法院认为，原告（反诉被告）程桂芳与被告（反诉原告）鼎峰公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，其内容与形式均不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。一、关于原告要求被告将涉案房屋的花园外墙恢复原状的诉求，双方签订的《商品房预售合同》第三条约定，被告向原告预售的系英伦花园第A03号楼103号商品房，并不包含原告主张的花园外墙，其该项主张无事实和法律依据，法院依法不予支持。二、关于原告要求被告赔偿逾期交房造成的损失250000元的诉求，双方签订的合同第八条约定，被告向原告交付房屋的期限为2015年12月31日前，因原告未按时支付购房款，后被告已向其发出交房通知书，并且涉案房屋已于2015年12月30日经五方责任主体验收合格，原告该项主张无事实和法律依据，法院依法不予支持。三、关于原告要求被告交付涉案房屋以及反诉原告要求反诉被告立即办理房屋交接（收房）手续的请求，因涉案房屋已经验收合格、符合交房条件，故对原告及反诉原告的此项请求，法院予以支持。四、关于原告要求被告协助办理产权证书并承担办证费用的诉求，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据上述规定，房屋××是申请办理房屋所有权证的法定义务人，××对××的申请负有协助义务。原告主张被告应协助其办理房屋所有权证，被告亦同意在一定期限内完成产权登记备案手续并协助原告办理房屋所有权证。原告的此项诉求，符合有关法律规定，被告应在涉案房屋具备办理产权登记的条件后协助原告办理房屋产权证书。关于原告要求被告支付办理产权证书费用的诉求，于法无据，法院不予支持。五、关于原告要求被告支付逾期办证违约金及反诉原告要求反诉被告支付逾期收房违约金的请求，我国合同法上的违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性系其主要属性，其主要功能在于填补守约方损失，原告和反诉原告均未提交相应证据证实其损失情况，法院对原告和反诉原告的此项请求，依法不予支持。六、关于反诉原告要求反诉被告赔偿逾期支付购房款违约金171600元请求，由于反诉原告接受了反诉被告全款支付的购房款，并且通知反诉被告接收房屋，其行为佐证了对逾期支付购房款违约金的放弃。对反诉原告的该项请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内，将位于临沂市北城新区英伦花园第A03号楼103号房屋（房屋代码为2418427）交付原告程桂芳，原告应配合被告办理上述房屋的交接手续；二、被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司于符合办理产权登记条件时，协助原告程桂芳办理位于临沂市北城新区英伦花园第A03号楼103号房屋的产权登记手续（房屋代码为2418427）；三、驳回原告程桂芳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司的其他反诉请求。案件受理费2525元，由原告程桂芳负担；反诉费3589元，由反诉原告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审的争议焦点：1.程桂芳是否存在逾期收房，应否支付该项约定违约金；2.程桂芳是否存在逾期付款，应否支付该项约定违约金。双方签订的《商品房预售合同》第八条交付期限约定：“××应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。┄”。第十一条交接中约定：“商品房达成使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续”。附件五补充条款第六条关于房屋交付的补充约定中约定：“6.1该房屋的交付应符合下列条件：该房屋已取得建筑工程竣工验收文件。6.2如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任：6.2.2乙方未付清全部总房价款或违约金；6.5.2乙方同意在该房屋交付日7日前，由甲方统一向乙方发出办理交付该房屋手续的书面通知；6.6甲方交付该房屋的前置条件：甲方向乙方交付房屋时，乙方应当同时符合下列条件，因乙方不能满足下列条件的，甲方有权拒绝交付房屋并不需要承担逾期交房的违约责任，并且按照由于一方原因造成房屋未能按期交付处理：┄6.6.2付清全款┄”。从上述约定中可以看出，涉案商品房交付的标准是建筑工程竣工验收合格，涉案商品房交付的期限是2015年12月31日前，涉案商品房符合交付条件后在交付日7日前鼎峰公司负有书面通知程桂芳办理交接手续的前义务，在程桂芳未付清全部总房款前鼎峰公司有拒绝交房并据实予以延期权利，有追究程桂芳违约责任的权利。以在案证据确定的本案事实，涉案商品房2015年12月30日才完成建筑工程竣工验收，距离合同约定交房期限2015年12月31日仅差一天，而按鼎峰公司自认的书面通知交房时间为2015年12月20日，其时商品房并不具备交付的条件，同时程桂芳也未交清全部房款，鼎峰公司完全可待商品房符合交付条件后自愿书面通知交付，亦可延期或待程桂芳交清全部房款后再书面通知交付，其皆不违约，但其在商品房并不具备交付条件的情况先行书面通知交房，显然意在规避可能逾期交房的责任，明显具有欺诈性，属于不当履行合同约定的书面通知交房前义务的行为，程桂芳其时无论知否鼎峰公司不当履行，均有拒绝接受商品房后履行义务的抗辩权。另外，鼎峰公司不当履行书面通知交房的前义务行为，不因之后商品房具备交付条件而自动转化为正当履行，即不对程桂芳产生之后书面通知的效力。由上，鼎峰公司在未有效履行书面通知交房的前义务的情况下，其主张程桂芳逾期收房并要求程桂芳支付逾期收房违约金，缺乏事实依据，本院难以采纳。双方签订的《商品房预售合同》第六条付款方式和期限中约定：“××按下列第2种方式按期付款，××同意附件四（付款方式和付款期限补充约定）。┄2.按揭银行贷款。（1）××应于签订本合同当日向××支付首付款870000元。（2）××应于签订本合同当日通过银行按揭贷款的方式向××支付剩余总房价款1300000元（其他约定详见附件四和附件五补充条款）”。附件四付款方式和付款期限补充约定第一条按揭贷款中约定：“┄（2）乙方应自签订《预售合同》之日起40日内，向甲方付清《预售合同》约定的房屋的全部总房价款。在乙方按照本条第（1）款约定履行各项义务的前提下，若按揭贷款申请仍未能获得批准，则乙方应自签订《预售合同》之日起40日内向甲方付清剩余房价款并与甲方就此签订变更付款方式的补充协议。若乙方未能按照前述约定的期限向甲方付清剩余房价款，每迟延一日，乙方应向甲方支付剩余房价款万分之三的违约金，若乙方迟延达到30日，则甲方有权选择解除《预售合同》，按照《预售合同》补充条款中关于因乙方原因导致合同解除的补充约定执行”；第二条关于付款方式变更中约定：“1.乙方如需申请变更付款方式的，应事先征得甲方的同意并另行签订该房屋价款及付款方式变更补充协议。┄”。附件五补充条款中第十八条约定：“根据有关法律法规的规定或合同约定，如乙方对甲方享有违约请求权，索赔权的情形发生之日起30日内，甲方未收到乙方的书面通知，则视为乙方放弃该等违约请求权、索赔权，甲方无需再对该等情形承担违约、赔偿责任”。从上述约定中可以看出，程桂芳的付款方式为首付款870000元，剩余房款1300000元用按揭贷款支付，如不能办理按揭贷款，双方应签订付款方式变更补充协议，付款期限为2015年8月22日前，程桂芳对鼎峰公司违约请求权、索赔权行使期限为发生之日起30天内，逾期视为放弃。以本案事实，程桂芳支付了首付款，没有办理按揭贷款，而是用现金支付剩余房款，双方虽然没有按合同约定签订付款方式变更补充协议，但程桂芳主张与鼎峰公司口头协议变更了付款方式，从鼎峰公司2016年4月8日发出催款函、2016年5月16日接受剩余房款、2016年7月12日出具剩余房款发票的行为来看，应当认定双方就付款方式达成了口头变更协议。按合同约定程桂芳应于2015年8月22日前付清剩余房款，但鼎峰公司至2016年4月8日才发出催款函，在本案中亦未提供催款函的具体内容，应当理解为双方对付款期限进行了变更。以现有证据无法确定变更的具体付款期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定：“履行期限不明确的，债务人随时可以履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予必要的准备时间”，鼎峰公司2016年4月8日发出催款函要求程桂芳支付剩余房款，应给予程桂芳一定准备时间，程桂芳2016年4月10日收到催款函，于2016年5月16日付款，尚属合理期间，鼎峰公司主张程桂芳逾期付款，证据不足，本院难以采纳。另外，即使鼎峰公司没有同意变更付款期限，双方协议中仅约定了程桂芳违约请求权、索赔权的行使期限为发生之日起30天内，逾期视为放弃，没有约定鼎峰公司违约请求权、索赔权的行使期限，该约定显然是鼎峰公司利用优势地位适用格式条款所形成，基于诚实信用和公平原则，上述约定亦应当适用于鼎峰公司，鼎峰公司于2016年5月16日收取剩余房款时应当知道付款逾期，其享有违约请求权，现其未提供证据证明在该日起30日内向程桂芳主张，且于2016年7月12日出具了发票，应当视为鼎峰公司放弃该项违约请求权，鼎峰公司现又主张，本院亦难支持。综上，鼎峰公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽然部分判理存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3589元，由上诉人临沂鼎峰瑞沂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊法官助理葛志龙二〇一九年八月十五日书记员  王 雨