河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终1760号 上诉人（原审原告）：河北诚智利行新能源科技有限公司，住所地河北省石家庄市元氏县殷村石武铁路东。 法定代表人：刘智刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：关广灿，河北冀华律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北东融物流有限公司，住所地河北省石家庄市元氏县殷村村南井元路与高铁交口。 法定代表人：刘印书，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷风朝，该公司员工。 委托诉讼代理人：高云飞，河北远瞾律师事务所律师。 上诉人河北诚智利行新能源科技有限公司（以下简称诚智利行公司）因与河北东融物流有限公司（以下简称东融物流公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省赞皇县人民法院（2018）冀0129民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河北诚智利行新能源科技有限公司的委托诉讼代理人关广灿、上诉人河北东融物流有限公司的委托诉讼代理人殷风朝、高云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北诚智利行新能源科技有限公司上诉请求：一、请求撤销赞皇县人民法院（2018）冀0129民初853号判决书中第四项，依法判决被上诉人返还上诉人租金166667元。二、请求判令被上诉人赔偿上诉人的损失5.3万元。三、全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院不支持被上诉人返还上诉人租金1666667元，属于适用法律错误。上诉人承租被上诉人的土地，租赁期限内被上诉人擅自将土地出租给其他人的行为构成违约已被一审法院确认，上诉人诉讼请求要求被上诉人返还已交租金250万元，一审法院仅支持了833333元，没有支持上诉人实际占用期间的租金1666667元，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被上诉人应赔偿上诉人全部损失，上诉人已交租金250万元属于上诉人的损失，被上诉人应全部返还，因为双方合同约定的租赁期限为三年，第一年的租金为250万元，被上诉人将土地出租给其他人的行为剥夺了上诉人2年多租赁期经营的权利，导致上诉人只有投入的损失，没有经营的权利，虽然上诉人实际占用了一段时间，但该期间上诉人仅仅是经营的前期准备阶段，仅仅是平整场地，所以一审法院不支持上诉人全部租金损失适用法律错误。二、一审法院不支持上诉人其他损失5.3万元，属于适用法律错误。上诉人为了整体经营涉案土地，租赁了涉案土地相邻的5亩土地，与出租方贾明瑞签订《租地协议》，并支付了3.5万元的租金和1.8万元的迁坟费用。因被上诉人违约，致使上诉人无法承租并利用涉案土地，致使上诉人与贾明瑞签订《租地协议》合同明目亦无法实现，上诉人支付的5.3万元费用亦不能实现其价值，原审法院未认定此5.3万元为上诉人的实际损失，同样属于适用法律错误。综上所述，一审法院适用法律错误，导致违约方不但没有损失，反而获得100多万的利益，上诉人依约履行合同却不能全部赔偿，违反公平原则，为了能使人民群众在每一个案件中都能感受到公平正义，特依法上诉至贵院，请求贵院支持上诉人诉讼请求。 河北东融物流有限公司对河北诚智利行新能源科技有限公司的上诉辩称，对方的上诉请求不成立。理由：本案中我方已经按照双方所签订的租赁合同向其交付了土地，其占用时间直到2018年6月底，但对方仅仅支付了租金200万元，尚欠租金50万元，因此对方要求返还租金1666667元缺乏事实和法律依据。另外，关于对方请求我方赔偿损失5.3万元，也没有事实和法律依据，对方提供的租地协议、迁坟协议等证据，与本案无关，并且在本案中我方出租的土地是元氏县政府通过招拍挂公开出让的地块，其本身在出让之前就已经具备三通一平的条件。综上，对方的上诉请求不成立。 河北东融物流有限公司上诉请求：一、撤销河北省赞皇县人民法院（2018）冀0129民初853号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审和二审的案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、根据双方签订的协议书，本案定金50万不能抵顶租金。一审以我方收到租金200万后向对方交付涉案土地以及我方未举证主张拖欠租金50万元为由，认定50万元冲抵租金，明显错误。（一）2017年3月21日，双方签订的《协议书》明确约定：如在一个月内，双方正式签订场地租赁协议，则50万元定金冲抵应付租金；如超过一个月，双方未能签订场地租赁协议，则50万元定金不予退还。本案中，因被上诉人称其驾校项目上报等待政府的最终审批而拖延，直到2017年6月28日，双方才签订正式签订场地租赁协议，距离2017年3月21日己经3个月零7天，早已经超过一个月的期限，按照双方约定，该50万元定金不予退还，且不能抵顶租金。（二）在本案中，对方虽然在2017年7月3日仅仅交纳了租金200万元，但是承诺剩余50万元回头再缴纳，在这种情况下，我方基于诚信原则向对方交付了涉案土地。剩余的50万元，我方也多次以口头、电话等形式催要，不可能在合作过程中对方未支付我们马上就起诉吧。一审判决直接否定合同约定，违背社会生活常理，直接认定50万元冲抵租金，明显错误。二、本案中，被上诉人构成根本性违约，我方享有合同法定解除权。一审认定我方违约，缺乏事实和法律依据。（一）本案中，被上诉人实施的项目为驾校项目，最终被石家庄市政府、元氏县、殷村镇叫停，不但违反了当地产业发展规划，并且与涉案地块土地用途仓储用地严重不符，不但实质上属于损害公共利益的黑项目，并且导致我方合同目的无法实现。1、2017年3月21日的《协议书》第四条第四款，以及2017年6月28日《场地租赁协议书》第四条第四款，2017年6月28日的《补充协议书》第五条，均多次明确承租方业务开展必须符合国家产业政策和环保要求，必须符合用地总体规划，并且明确了涉案地块土地用途为仓储用地。根椐2018年1月4日元氏县殷村镇镇长李永朝的短信、河北元氏经济开发区管理委员会的说明，以及被上诉人向石家庄市政府上报项目报批资料和申请而未获得批准，足以说明：该项目是不符合当地产业发展规划的，并且迄今未办理任何立项、规划、建设手续，属于黑项目，自然应当认定为损害公共利益，完全符合《场地租赁协议书》第六条我方享有解除权的情形。2、涉案的300亩土地，系我方招拍挂取得，其用途政府明确为仓储用地，但是被上诉人的项目并非仓储，且因不符合国家产业政策要求，迟迟未能得到当地政府部门立项批准，导致我公司土地长期闲置，严重违反土地法规和国家政策，致使该宗地被列入市委督查清理范围，面临被政府无偿收回的巨大风险。致使我方订立合同目的无法实现，因此，我方解除协议完全符合《合同法》第94条规定。（二）本案中，被上诉人拖欠租金50万元已经超过30天，完全符合我方解除租赁合同的条件。按照2017年6月28日的场地租赁协议，2017年度租金为250万元，每年支付租金的时间为当年6月30日。而2017年7月3日仅仅交纳了租金200万元，尚欠租金50万元，距离我方2018年4月4日发函解除本案租赁协议书，期限长达9个月，也远远超过30天，因此，完全符合《场地租赁协议书》第六条约定我方享有解除权的情形。三、一审判决认定涉案土地占用至2018年2月，并据此判令我方返还租金833333元并赔偿损失40万元，不但违反“谁主张谁举证”的规则，并且缺乏事实和法律依据。（一）对于涉案土地占用时间，应当由被上诉人承担何时返还土地的举证责任。1、被上诉人实际占有涉案土地至2018年6月底，因为，2018年7月1日，我方与案外人才签订新协议，涉案土地才交付给我方。2、本案为土地租赁合同纠纷，我方已经将涉案土地交付给对方的事实，双方均无异议，一审判决也予以认定。但对于涉案土地返还的时间，理应由被上诉人承担举证责任，因为在我方交付土地后，对方作为土地租用方，距离证据源头最近，理应承担举证责任来证实涉案土地何时解除占有。一审判决直接采纳对方的说法，并认定涉案土地占用至2018年2月，不但严重违反举证规则，并且与事实不符。3、我方发函解除本案租赁协议书时间是2018年4月4日，并且邮件由对方法定代表人刘智刚本人签收，这足以说明截至2018年4月4日之时，本案的租赁协议书并未解除，涉案土地尚未收回。一审判决认定被上诉人实际占有涉案土地至2018年2月，与此不符。（二）一审判决判令我方返还租金833333元，明显错误。1、本案中，对方仅仅支付租金200万元，尚欠租金50万元。2、对方实际占有土地直到2018年6月底，根本涉及不到返还租金的问题。（三）一审判决判令我方赔偿损失40万元，缺乏事实和法律依据。1、我方出租的土地是通过招拍挂得到的“净地”，完全具备“三通一平”条件，根本不用平整。2、如前所述，被上诉人的项目是不符合当地产业发展规划的，并且迄今未办理任何立项、规划、建设手续，属于黑项目，根本涉及不到所谓的“平整费”，退一万步将，即使发生也应当对方自行承担。更何况，本案中，构成严重违约的是对方，而不是我方。 河北诚智利行新能源科技有限公司对河北东融物流有限公司的上诉辩称，一、对方的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决认定50万元租金认定事实正确。二、对方在与我方租赁期限内将土地另外租给他人，并在土地上进行建设，属于根本违约，应赔偿我方的所有损失，所以对方的上诉理由不成立。 河北诚智利行新能源科技有限公司向一审法院起诉请求：一、解除2017年6月28日《场地租赁协议书》及《补充协议书》；二、请求判令被告返还原告租金250万元及利息损失（自2017年7月3日起以250万元为基数按照银行同期贷款利率计算至被告实际返还日止）；三、请求判令被告支付原告自起诉日起以250万元为基数按照日万分之二计算至被告实际返还日止的违约金；四、请求判令被告赔偿原告损失65.3万元；五、诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月21日，原告诚智利行公司（乙方）与被告东融物流公司（甲方）签订《场地租赁意向书》，约定：甲方拟将位于元氏县的经营场地出租给乙方使用，面积约300亩；租期暂定为10年，自2017年起至2027年止；签订意向书后，乙方即向甲方支付定金50万元。同日，双方签订《协议书》，约定：如在一个月内，双方正式签订场地租赁协议，则50万元定金冲抵应付租金；如超过一个月，双方未能签订场地租赁协议，则50万元定金不予退还。上述协议签订后，原告向被告支付了50万元定金。2017年6月28日，原告诚智利行公司（乙方）与被告东融物流公司（甲方）签订《场地租赁协议书》，约定：…二、租赁期限，租期自2017年7月1日起至2020年6月30日止。签订协议后三日内，乙方即向甲方支付首期租金250万元，交齐租金后租期生效；…四、双方权利与义务，…（4）承租方业务开展须符合国家产业政策和环保要求，承租本宗土地必须符合用地总体规划，进行合法经营和规范管理，乙方独自承担因自身经营而产生的一切经济和法律责任；…五、协议终止，（1）在租赁期间，出租方不得单方面终止协议。租赁期满，则双方协议自动终止。如续租，同等条件乙方优先。（2）如承租方单方面终止协议，须提前三个月以书面形式通知出租方，甲方因拆除乙方在租赁期间的建筑物、地上附着物等产生的清理费用，均由乙方承担…六、承租方有下列情况之一的，出租方有权单方面终止合同，收回出租场地。（1）承租方擅自将场地转租、转让或转借的；（2）承租方利用承租场地进行非法活动，损害公共利益的；（3）承租方拖欠租金时间达一个月的，视为乙方不再租赁。如逾期交纳租金在30日以内，乙方除应补交所欠租金外，还应向甲方支付年租金日万分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除协议…。2017年6月28日，双方签订《补充协议书》，约定：原告在租期内有随时购买涉案土地的权利，并约定了购买价格。2017年7月3日原告诚智利行公司将200万元租金汇入被告账户，后被告将涉案土地交付给原告。2017年7月8日原告与案外人石家庄建航建筑施工队签订场地平整施工合同，雇佣石家庄建航建筑施工队对涉案土地进行平整施工，原告诚智利行公司向石家庄建航建筑施工队支付了40万元施工费用。后被告东融物流公司在原告租赁期内与案外人签订新协议，将涉案土地收回。庭审中，原告诚智利行公司称实际占用涉案土地至2017年腊月；被告东融物流公司称原告占用涉案土地至2018年6月底，2018年7月1日被告与案外人签订新协议，将涉案土地收回。 一审法院认为，原、被告于2017年6月28日签订的《场地租赁协议书》与《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方虽对协议解除原因陈述不一，但均同意解除2017年6月28日签订的《场地租赁协议书》及《补充协议书》，本院依法予以支持。关于定金50万元是否冲抵租金的问题，《场地租赁协议书》签订的时间虽超过了《协议书》约定的一个月，但在原告向被告支付了200万元的租金之后，被告将涉案土地交付原告使用，被告亦未提交在租赁期间向原告主张过拖欠租金50万元的相关证据，故50万元定金冲抵租金应为原、被告双方认可的事实。原、被告签订的《场地租赁协议书》中第六条约定，承租方有下列情况之一的，出租方有权单方面终止合同，收回出租场地。（1）承租方擅自将场地转租、转让或转借的；（2）承租方利用承租场地进行非法活动，损害公共利益的；（3）承租方拖欠租金时间达一个月的，视为乙方（诚智利行公司）不再租赁。如逾期交纳租金在30日以内，乙方（诚智利行公司）除应补交所欠租金外，还应向甲方（东融物流公司）支付年租金日万分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方（东融物流公司）有权解除协议。被告东融物流公司未提交相应证据证实原告诚智利行公司存在协议中约定的可单方面终止合同的上述情形，且被告提交的证据不能证明原告存在根本违约的行为，被告主张其行使合同法定解除权不能成立，被告称其已在2018年4月4日向原告发出解除协议通知，因被告不具有实质性的解除权，即使解除通知到达对方，也不产生解除效力，故被告在未与原告解除合同的情况下另行出租涉案土地的行为构成违约，原告主张实际占用涉案土地至2017年腊月（2018年2月），被告东融物流公司称原告占用涉案土地至2018年6月底，但未向本院提交相关证据，本院认定原告占用涉案土地至2018年2月，故被告应返还原告租金833333元（已扣除实际占用期间的租金）。原告诚智利行公司提交的证据证实其为平整场地实际花费40万元，被告东融物流公司应予赔偿。原告提交的租地协议、迁坟协议等证据不能证明与本案的关联性，对原告主张的其他损失，本院不予支持。关于原告主张的利息损失及违约金，因合同未约定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告河北诚智利行新能源科技有限公司与被告河北东融物流有限公司2017年6月28日签订的《场地租赁协议书》及《补充协议书》。二、被告河北东融物流有限公司在本判决生效后十五日内返还原告河北诚智利行新能源科技有限公司租金833333元。三、被告河北东融物流有限公司在本判决生效后十五日内赔偿原告河北诚智利行新能源科技有限公司损失400000元。四、驳回原告河北诚智利行新能源科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32824元，减半收取16412元，由原告河北诚智利行新能源科技有限公司负担8206元，被告河北东融物流有限公司负担8206元。 本院二审期间，上诉人诚智利行公司提交照片一张，称2018年2月春节放假期间，土地没人看守，得知有人在土地上打桩，拍的照片。 上诉人东融物流公司发表质证意见称，对证据的三性不认可，照片是复印件，不是原件；照片模糊不清，无法分辨是案涉土地，也没有拍摄时间，严重违反社会常识。对方说是2018年2月底发现有人打桩，在北方冬季是不可能施工的。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据在卷证实。 本院认为，2017年3月21日，上诉人诚智利行公司与上诉人东融物流公司签订《场地租赁意向书》及《协议书》，诚智利行公司于当日交付东融物流公司50万元定金。2017年6月28日，二上诉人签订《场地租赁协议书》及《补充协议书》，约定“2017年度租金为250万元”，诚智利行公司于2017年7月3日向东融物流公司支付200万元，东融物流公司将涉案土地交付诚智利行公司使用。东融物流公司称诚智利行公司尚欠50万元租金未付，但其未举证证明向诚智利行公司主张过50万元租金，且结合东融物流公司在收到200万元租金后向诚智利行公司交付土地的事实，应当认定50万元定金冲抵租金，原审判决并无不当，东融物流公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。双方协议履行期间，东融物流公司在未与诚智利行公司解除合同的情况下，即将涉案土地另行出租给他人，构成违约，原审认定并无不当。东融物流公司称诚智利行公司实施的项目不合法、其享有单方解除权，但其未提交相应证据证实其主张，故该主张理据不足，本院不予支持。二上诉人签订的《场地租赁协议书》及《补充协议书》因东融物流公司的另行出租行为，无法继续履行，原审判决协议解除合法有据，本院予以确认。协议解除，东融物流公司应当返还诚智利行公司租金，但对于诚智利行公司占用期间的租赁费应予扣除，原审判决并无不当，诚智利行公司要求返还全部租赁费没有事实和法律依据，本院不予支持。对于诚智利行公司实际占用涉案土地的期间，诚智利行公司称其占用至2018年2月，东融物流公司不认可，称诚智利行公司占用至2018年6月底，但其未提供相应证据证实，故东融物流公司作为违约方，应承担举证不能的法律后果，原审认定诚智利行公司占用土地至2018年2月并无不当，东融物流公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。诚智利行公司占用涉案土地期间，平整场地实际花费40万元，现协议解除，东融物流公司应当赔偿诚智利行公司的该项损失，原审判决并无不当，东融物流公司的上诉理由不成立，本院不予支持。但诚智利行公司主张的其他损失5.3万元，因其出示的《租地协议》、《迁坟协议书》不能证实与本案的关联性，故诚智利行公司主张的其他损失5.3万元，不应予支持。 综上所述，河北诚智利行新能源科技有限公司、河北东融物流有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36177元，由上诉人河北诚智利行新能源科技有限公司负担20277元、上诉人河北东融物流有限公司负担15900元。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇一九年八月十三日 书记员 崔娇娇 ——