河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16436号上诉人（原审原告）：秦于强，男，1983年1月23日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审被告）：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭巧玲，公司员工。上诉人秦于强因与被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。秦于强上诉请求：1.依法撤销郑州市中原区人民法院的（2019）豫0102民初4200号判决书，并改判被上诉人依约履行权属登记备案义务，将办理不动产首次登记材料登记备案，协助上诉人办理不动产登不动产权属证书，支付上诉人逾期办证违约金26501.13元（暂计到2019年1月20日），异议金额为21766.13元。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.原审法院认定被上诉人无法履行权属登记备案义务，是因为2016年10月1日后办理登记备案由房屋初始登记变更为不动产首次登记，导致被上诉人无法履行该义务错误。理由如下，根据上诉人在三门峡市国土资源局、住建局等相关机关了解，被上诉人2016年10月1日前无法办理房屋初始登记的原因是被上诉人所建房屋未按照规划许可证建造，导致无法办理登记备案，并且办理房屋初始登记与不动产首次登记材料，所需材料基本一致。2.合同约定被上诉人履行登记备案义务，最后期限为2015年8月，该时间仍是办理房屋初始登记，并未变更为不动产首次登记，故被上诉人无法履行合同义务的原因并非是办理不动产登记机关变化导致的。3.2016年10月1日产权登记机关发生变化后，并非不能办理相关登记业务，如果不是因为被上诉人自身原因不能办理，已经经过三年多的时间，被上诉人应当积极履行登记备案的义务，但是被上诉人截止到目前仍未履行登记备案义务，足以显示无法办理登记备案，并非因产权登记机关发生变化导致的。综上所述原审法院认定因产权登记机关发生变化，属于签订合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于认定事实错误。被上诉人应当支付2016年10月1日至办理权属登记需由出卖人提供的材料报送产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金。二、原审法院适用法律错误。2011年双方合同签订后至今房屋仍不能办理产权证，被上诉人的违约行为一直持续，一直持续就是被上诉人的持续违约行为所产生的违约损失，至今尚未确定，因此上诉人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求不适用于诉讼时效的规定，故原审法院认定适用诉讼时效为适用法律错误，因此被上诉人应当自2015年8月25日起支付逾期办证违约金。三、上诉人要求被上诉人协助上诉人办理房屋权属登记证书并未要求被上诉人为上诉人办理房屋产权权属登记证书，被上诉人的协助义务为按照合同约定履行被登记备案义务，该义务并非相关登记相关产权登记机关的行政权力，而是仅需要被上诉人单方面向相关产权登记机关进行提交材料进行备案，并非行政权力。并且该约定是被上诉人的合同义务，其应当继续履行，不应因该义务相对方为行政机关即对该义务、履行期限不受限制，致使上诉人办理不动产权证书的时间遥遥无期，故应判决被上诉人在一定期限内履行登记备案义务。综上所述，请求判如所请。宏江公司辩称：上诉人要求改判被上诉人履行备案义务，协助上诉人办理不动产权属证书，超出上诉范围，上诉人向一审法院起诉要求被上诉人为上诉人办理房屋权属证书，经一审法院释明后，上诉人自愿放弃该项诉讼请求，但是上诉人在上诉请求中要求我方履行备案义务，协助其办理产权登记证书，针对该项请求，上诉人在一审庭审辩论结束前并未提出过上诉人的该项上诉请求，超出上述范围，应当依法驳回上诉人的该项上诉请求。第二，因政府多项调整规划这一不可预见不可避免且不可克服的客观因素，导致被上诉人未按照约定履行合同义务，因此产生的违约被上诉人应当免责。2008年9月，被上诉人通过招商引资进驻三门峡市由宏江公司对原田家渠村进行城中村改造，该项目名称为宏江中央广场，宏江公司进驻后于2010年取得了该项目开发建设的全部手续。在项目推进过程中，为顺利推进旧城改造项目建设和三门峡特色商业街规划的实施。三门峡市政府于2012年7月24日依法收回宏江公司和平路南侧沿街部分5.23亩已征土地。市规委于2013年8月13日会议研究决定将该项目的建筑密度和商业建筑面积比例进行调整，以及与我公司相邻项目嘉怡公司将回迁户的回迁安置项目擅自变为公寓事件是政府责令我们把15号楼作为一家公司的安置房工程等多项原因致使该项目原本取得的开发项目手续作废。因2012年三门峡市政府规划导致原取得的开发手续需重新办理，致使被上诉人未在合同约定时间内履行登记备案义务，并非因我方原因导致权属登记备案义务延后，属于双方在签订合同后发生了不可预见、不可避免的客观因素，导致我方未能严格按合同履行，不可归责于我方，此因素导致的后果不应该由我方承担。三、三门峡市不动产登记政策变化导致合同约定事项无法履行。2016年10月1日，三门峡市政府进行不动产统一登记，原始登记变更为首次登记，前者仅为房屋所有权，后者为国有建设用地使用权和房屋所有权的合并登记。初始登记在房屋负荷实测条件后，仅需提供房屋面积测绘报告即可办理，而首次登记在房屋符合实测条件出具测绘成果报告后还需经过楼盘确认表、不动产权籍调查、不动产测绘报告、预售变现售，派出所坐落位置证明现场勘查等，审核项目后方可办理，加之具体实施过程中，各部门的整合逐渐组建登记机构配置、登记人员等事项延缓了登记备案事项的进行，因政府原规划的变化，再加之不动产登记政策的变化，二者交叉使我方于2017年1月13日才取得涉案项目不动产权属证书，2017年11月14日取得了建设工程规划许可证，二期的双方签订商品房买卖合同在2011年当时签署合同是房管局的登记政策人为初始登记，到2016年10月1日三门峡不动产登记政策发生变化后，初始登记被取消改为首次登记，发生了签署合同是不可预见、不可避免的客观因素，如果仍按原合同约定的事项进行，显然不符合公平原则，对2016年10月以后逾期提交产权备案事项，应予免责。四、上诉人未在法定的诉讼时效届满前行使权利，丧失了胜诉权。最高人民法院关于印发第八次全国法院民事商事审判工作会议民事部分纪要第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之前之次日计算诉讼时效期间。2017年10月1日施行的民法总则前产生的债权债务关系，应当适用民法通则第135条的诉讼时效关于两年的规定，依照最高人民法院关于适用民法总则诉讼时效制度若干解释若干问题的解释第三条规定，民法总则实施前民法通则规定的两年或一年诉讼时效期间已经届满。当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，2016年6月30日房屋交付后540个工作日，诉讼时效开始计算至2017年10月1日前，两年的诉讼时效已经届满，系上诉人要求我方支付违约金的诉讼时效已过，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。秦于强向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理房地产权属登记证书；2.判令被告向原告赔偿逾期办理房地产权属证书的违约金，自2015年8月25日计至房地产权属证书办理之日（暂计至2019年1月20日为26501.13元）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为：判令被告向原告赔偿逾期提供权属登记材料的违约金，以249188元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率，自2015年8月25日计算至向不动产登记中心提交不动产登记材料之日，暂计至2019年1月20日为26501.13元。一审法院认定如下事实：2011年8月20日，原告与被告宏江公司签订《商品房买卖合同》，合同中关于商品房基本情况、计价方式、价款及交付期限均有明确约定，其中第十五条关于产权登记的约定显示：出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。合同签订后，该合同进行了登记备案。原告秦于强交付购房款249188元，并缴纳了维修基金等其他费用。宏江公司于2013年5月30日向原告交付房屋。另查明，涉案房屋所在土地原不动产宗地号为411202001102GB00004，被告分别于2010年办理了建设用地规划许可证、于2010年8月25日办理建设工程规划许可证、于2010年11月12日办理了建筑工程施工许可证、分别于2011年1月5日、2011年7月28日、2011年9月30日办理了涉案商品房预售许可证。2012年7月24日，根据三门峡市人民政府批复，涉案土地中的5.23亩土地被收回。经三门峡市湖滨区人民政府请示，三门峡市城乡规划委员会于2013年8月13日形成会议纪要，对涉案项目建筑密度和商业建筑面积比例等技术指标调整。2017年1月13日被告对涉案项目所在土地重新办理了不动产证，并于2017年11月24日补办了建设工程规划许可证。2016年8月31日，三门峡市政府发布通告，通告自2016年10月1日起在三门峡市中心城区实施不动产统一登记，区域内各类不动产登记业务统一由市不动产登记中心受理，依法颁发不动产权证书和不动产登记证明。原土地、房屋、林地等不动产权属证书停止发放。涉案项目属于市中心城区范围。一审法院认为，原告与被告宏江公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同真实有效，双方应当依约履行。原告依约履行了支付房款的义务，被告宏江公司应当按照实际交付房屋日期起540个工作日内向产权登记机关报送备案资料。关于被告称因双方未约定原告选择不退房的违约责任故其不应承担违约责任的意见，本院认为，被告该辩称与买卖合同所体现的原、被告的意思不符，本院不予采信，被告未依约履行提交备案资料的义务时，应当向原告承担违约责任。在原、被告对不退房时逾期备案违约金标准约定不明、原告也未提供证据证明因逾期备案给其造成损失的具体数额的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。适用该违约金标准的前提是违约是由于被告的原因造成的。被告在诉讼中提供证据证明涉案房地产项目存在行政机关收回土地、调整规划的因素，造成被告已经取得相关手续需重新办理，被告就涉案项目的建设用地使用权重新办理了不动产权证、就涉案工程重新办理了建设工程规划许可证，上述因素在确定被告的违约责任时，应当予以考虑。综上，该院酌定对逾期备案违约金的标准以已付房款为基数，按年利率3%计算。关于双方对诉讼时效的争议。该院认为，被告自违约之日起，就应向原告支付逾期备案的违约金，其实际办理备案的日期不影响每日违约金数额的认定，仅影响违约金的起始期日，故每日违约金均为独立债权。原告主张违约金的权利不属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效的权利，应当适用诉讼时效，同时该权利也不属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定的对同一债务分期履行的情形，故应当就每日违约金单独计算诉讼时效。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，对2015年10月1日之后的违约金，应当适用三年的诉讼时效，对2015年9月31日之前的违约金，应当适用两年的诉讼时效。原告于2019年2月12日向本院提起诉讼，诉讼中，原告并未提交证明诉讼时效中止、中断的相关证据，故2016年2月11日之前的违约金，因超过诉讼时效，不予支持，被告支付原告违约金应当自2016年2月12日起计算。自2016年10月1日起，三门峡市实施不动产统一登记，办理产权登记的机关发生变化、由住房保障和房地产管理局变更为不动产登记中心，办理产权登记的内容发生变化、由房屋初始登记变更为不动产首次登记。办理产权登记需由被告提供的材料及办理程序在2016年10月1日以后也发生变化，产权备案登记政策变化涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，上述各种情况客观上影响了不动产权首次登记的正常办理。这一政策变化是原、被告在签订房屋买卖合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。上述变化产生后，若仍以买卖合同约定的办理产权登记备案期限作为计算被告逾期登记违约金的期限，则对被告显失公平，故该院认定2016年10月1日之后，被告不再向原告支付违约金。综合以上分析，被告应向原告支付违约金的期间为2016年2月12日至2016年10月1日，违约金标准为以原告交纳购房款249188元为基数，按年利率3%计付。以此计算，违约金数额为4735元，该院对原告主张过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告秦于强逾期报送房屋权属登记资料备案违约金4735元；二、驳回原告秦于强其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元（已减半收取），由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人秦于强与被上诉人宏江公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同双方当事人均应依约履行合同义务。《商品房买卖合同》约定被上诉人应当在房屋交付后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，上诉人同意给予180个工作日的宽限期。被上诉人未按照约定办理备案，应当承担相应违约责任，一审法院按照诉讼时效制度，认定未超过诉讼时效的违约金自2016年2月12日起计算适用法律正确。合同并未明确约定逾期备案违约金的标准，由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年10月1日之后，原归属于住房保障和房地产管理局办理的房屋初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化。故一审综合本案案情酌定逾期备案违约金标准，并对2016年10月1日之后未按约定时间报送办理权属登记备案资料违约金的主张不予支持并无不当。宏江公司应遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的相关义务，以期实现双方合同目的，鉴于上诉人在一审中未起诉请求被上诉人依约履行权属登记备案义务，将办理不动产首次登记材料登记备案，协助上诉人办理不动产权属证书，故上诉人的该项上诉请求可另行主张。综上所述，秦于强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344.15元，由上诉人秦于强负担。本判决为终审判决。审判长 李继军审判员贾建新审判员邵晓斐二〇一九年八月十九日书记员 王      阳      涛