湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初8115号原告：武汉温州城商贸发展有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道**。法定代表人：夏宏荣，董事长。委托诉讼代理人：邹鲲，湖北听泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张懿丹，湖北听泉律师事务所律师。被告：武汉市江汉区房地产公司，住所地武汉，住所地武汉市江汉区民意一路**>法定代表人：肖汉江，经理。委托诉讼代理人：田凤华，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。被告：武汉中天商贸有限公司，住所地武汉市江，住所地武汉市江汉区民权路广益天下****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘芳，经理菲。委托诉讼代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。第三人：武汉华信聚赢国际贸易有限公司，住所地武汉市江，住所地武汉市江岸区二七街解放大道**航天星都汉口东部购物公园********div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：汤楚屏，经理。原告武汉温州城商贸发展有限公司（以下简称温州商贸公司）诉被告武汉市江汉区房地产公司（以下简称江汉房地公司）、武汉中天商贸有限公司（以下简称中天商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加武汉华信聚赢国际贸易有限公司（以下简称华信聚赢公司）为本案第三人。原告温州商贸公司的法定代表人夏宏荣及其委托诉讼代理人邹鲲、张懿丹，被告江汉房地公司的委托诉讼代理人田凤华、俞冰原，被告中天商贸公司的委托诉讼代理人俞冰原，第三人华信聚赢公司的法定代表人汤楚屏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。温州商贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认江汉房地公司于2018年7月11日的解除《房屋租赁合同》行为无效；2.江汉房地公司继续履行《房屋租赁合同》；3.江汉房地公司、中天商贸公司赔偿温州商贸公司因权属不清导致合同部分条款无效的违约金900000元、损失890556.2元、装修损失255000元；4.江汉房地公司、中天商贸公司赔偿温州商贸公司因房屋质量问题造成的损失4345740.21元；5.江汉房地公司、中天商贸公司承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月14日温州商贸公司与江汉房地公司签订《房屋租赁合同》，约定由温州商贸公司承租江汉房地公司桥东商城房屋11325.04平方米，租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日。合同还对双方权利义务进行了约定。2016年3月30日，江汉房地公司将桥东商城全权委托给中天商贸公司进行管理。2015年12月28日、2016年3月28日、2016年4月期间，因房屋权属不清、质量安全隐患等问题，温州商贸公司多次要求江汉房地公司处理无果。温州商贸公司委托第三人对房屋质量进行检测，并取得《检查技术报告》，确认承租房屋存在主体损坏严重等安全隐患。2017年7月4日之后，温州商贸公司多次向江汉房地公司至函，要求明确房屋权属、排除安全隐患，并承担损失。2018年5月29日，江汉房地公司通知温州商贸公司排危及治漏工程竣工，但温州商贸公司未收到竣工验收合格报告。2018年7月11日，江汉房地公司向温州商贸公司发出《合同解除通知书》，单方终止与温州商贸公司的房屋租赁合同关系。因江汉房地公司提供的房屋存在权属不清及质量问题，温州商贸公司暂缓向江汉房地公司支付租金系行使不安抗辩权，不属于违约行为。江汉房地公司擅自解除合同行为无效，并应退还温州商贸公司超付租金并赔偿损失。为维护温州商贸公司合法权益，特诉诸法院。江汉房地公司、中天商贸公司共同辩称，1、2015年江汉房地公司通过司法拍卖程序取得本案涉诉房屋，由于温州商贸公司是该房的老承租户，2015年12月14日，江汉房地公司与温州商贸公司签订了新的房屋租赁合同，合同对双方权利义务、租金、面积均进行了约定，同时双方就此办理了房屋交接手续，双方明确出租的房屋是按现状进行出租，温州商贸公司对此并无异议。合同签订后温州商贸公司就开始拖欠租金，经江汉房地公司多次催促无果，根据合同第9条江房有权解除合同，故温州商贸公司要求确认江汉房地公司发出的解除合同无效的诉请无依据。2、温州商贸公司要求江汉房地公司、中天商贸公司赔偿因权属不清以及房屋质量问题造成的损失均无事实及法律依据。江汉房地公司在取得房屋后、与温州商贸公司交接之前就对房屋进行了维修，在出租过程中也一直进行维修，因此温州商贸公司认为因为权属不清和房屋质量问题造成损失没有事实和法律依据，温州商贸公司在承租期间未经江汉房地公司同意对房屋进行改建造成损失，江汉房地公司保留权利。3.中天商贸公司受江汉房地公司委托，在委托权限内代江汉房地公司管理案涉房屋，其代理行为所产生的法律后果应由江汉房地公司承担；同时，温州商贸公司与江汉房地公司签订《房屋租赁合同》时，对中天商贸公司系案涉房屋管理人的事实十分清楚。故温州商贸公司要求中天商贸公司承担共同赔偿责任无事实和法律依据，请求法院予以驳回。华信聚赢公司述称，华信聚赢公司从武汉鑫安泰投资咨询有限公司承接案涉房屋所有权，不动产权证书已明确武汉市江汉区中山大道779-805号6栋1-3层房屋建筑面积为2191.22㎡，由江汉房地公司与华信聚赢公司按份共有，其中华信聚赢公司占64.55%、江汉房地公司占35.45%，因此华信聚赢公司与江汉房地公司对案涉房屋不存在权属争议。由于华信聚赢公司在取得案涉房屋所有权之前，武汉鑫安泰投资咨询有限公司与江汉房地公司对于案涉房屋占有权属的具体区域划分并不清晰，因此华信聚赢公司在承接案涉房屋后，曾口头通知过温州商贸公司停止使用案涉房屋，但案涉房屋一直由温州商贸公司占用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月28日，基于武汉市中级人民法院作出的（2014）鄂武汉中民商破字第3-2号决定书，委托武汉市光谷联合产权交易所有限公司公开竞拍，江汉房地公司（受让方）与武汉华信高新技术股份有限公司管理人（转让方）、武汉华信高新技术股份有限公司（转让标的所有人）签订《湖北省资产转让产权交易合同》，约定将武汉华信高新技术股份有限公司管理人有权处置的武汉华信高新技术股份有限公司所有的武汉市江汉区中山大道779-805号桥东商城部分土地房产及桥东空地以77100000元价格转让给江汉房地公司。2015年1月30日，武汉光谷联合产权交易所出具鄂光谷联交证字2015第001号《资产处置证明书》，载明：转让方为武汉华信高新技术股份有限公司管理人，买受人为江汉房地公司，成交金额为77100000元；交易房屋基本情况为：中山大道779-805号1号楼3-5层建筑面积1819.53㎡，2号楼3-6层建筑面积5532.67㎡，3号楼1-2层建筑面积382.62㎡，5号楼1-6层建筑面积2184.78㎡，空地建筑面积1342.47㎡。2016年5月5日，根据武汉光谷联合产权交易所2015第012号资产处置证明书及江汉区人民法院（2012）鄂江汉执字第00476-1号执行裁定书，经武汉市江汉区房产交易管理所审核，将武汉市江汉区中山大道779-805号6栋1-3层建筑面积2191.22㎡房屋过户至武汉鑫安泰投资咨询有限公司及江汉房地公司名下。嗣后，华信聚赢公司承接武汉鑫安泰投资咨询有限公司对案涉房屋（武汉市江汉区中山大道779-805号6栋1-3层部分房屋）权属，并于2016年11月7日办理不动产权证书[证号为：鄂（2013）武汉市江汉不动产权第0010628号]，载明武汉市江汉区中山大道779-805号6栋1-3层房屋建筑面积为2191.22㎡，由江汉房地公司与华信聚赢公司按份共有，其中华信聚赢公司占64.55%、江汉房地公司占35.45%；但该不动产权证未对共有人各自享有物权的具体位置、范围未进行明确和划分。2015年12月14日，江汉房地公司与温州商贸公司签订《租赁合同》，约定：江汉房地公司（甲方）将位于江汉区中山大道779-805号建筑面积为11325.04㎡（其中1号楼3-5层面积1819.53㎡、2号楼3-6层面积5532.67㎡、5号楼1-6层面积2184.78㎡、6号楼2-3层面积445.59㎡、空地面积1342.47㎡）房屋出租给温州商贸公司（乙方）；甲方给予乙方装修免租期自2015年12月15日至2016年3月31日，租赁期自2016年4月1日至2021年3月31日；2016年4月1日至2019年3月31日期间每月租金300618元，2019年4月1日至2021年3月31日期间每年租金4148532元（每月租金为345711元）；乙方向甲方支付保证金900000元，在合同期满、合同解除、合同终止并由乙方腾退房屋后一周内甲方退还（不计息）；首年度租金及保证金于2015年12月20日前由乙方向甲方一次性缴纳，从第二年起租金按季度支付，由乙方于每季度开始前十日内向甲方一次性支付；在租赁期内，乙方未能按期支付租金，应按应付租金的万分之五支付滞纳金，乙方拖欠租金超过30日的，甲方除有权要求乙方依约支付滞纳金外还有权单方终止合同，且保证金不予退还。同日，江汉房地公司与温州商贸公司签署《房屋交接确认书》，载明：温州商贸公司承租江汉房地公司位于武汉市江汉区中山大道779-805号房屋，承租总面积为11325.04㎡，其中1号楼3-5层面积1819.53㎡、2号楼3-6层面积5532.67㎡、5号楼1-6层面积2184.78㎡、6号楼2-3层面积445.59㎡、空地面积1342.47㎡；上述房屋系甲方带租购买，温州商贸公司为房屋原承租人续租，温州商贸公司对房屋的结构、层高、设施设备功能、装修、消防安全等房屋使用情况十分了解，江汉房地公司以房屋整体现状交付温州商贸公司，交接时间为2015年12月14日。2016年4月6日，江汉房地公司向温州商贸公司送达《授权委托书》，载明：经江汉房地公司决定，同意将公司桥东商城资产全权委托给中天商贸公司进行管理。自2017年5月25日至2018年7月4日期间，江汉房地公司多次向温州商贸公司发送《房租催缴函》，要求温州商贸公司按合同约定履行支付租金义务，如温州商贸公司未按期履行支付义务，江汉房地公司有权终止合同交收回房屋。2018年7月11日，江汉房地公司向温州商贸公司发送《合同解除通知书》，载明：截止2018年6月30日温州商贸公司累计拖欠江汉房地公司租金共4109270元，江汉房地公司虽多次向温州商贸公司下达房租催缴函，温州商贸公司仍未缴纳拖欠租金；按房屋租赁合同约定江汉房地公司将于2018年7月11日单方终止房屋租赁合同、收回房屋、900000元保证金不予退还；温州商贸公司于2018年7月25日将房屋按现状交还江汉房地公司。自2015年12月28日至2018年3月28日期间，温州商贸公司以案涉房屋存在产权划分不清、房屋漏水等问题多次向江汉房地公司发送《工作联系函》、《通知》，对上述问题进行沟通。2018年7月16日，温州商贸公司委托北京市汉衡律师事务所向江汉房地公司发送《律师函》，载明：江汉房地公司提供的房屋存在危房、漏水、产权不清晰、面积范围不明确等问题，江汉房地公司一直未予解决；2018年5月才收到中天商贸公司关于修复危房、漏水的回函，但部分产权不清晰、面积范围不明确等问题尚未处理，导致温州商贸公司长期无法使用部分房屋；请江汉房地公司收到函件7日内与温州商贸公司联系解决上述问题。2018年7月23日，江汉房地公司向温州商贸公司发送《回复函》，载明：江汉房地公司按合同约定交付房屋，温州商贸公司已确认接收度使用至今，不存在强制预收租金、房屋产权不清晰、面积范围不明确的问题；温州商贸公司在江汉房地公司购买案涉房之前已租赁案涉房并经营多年，房屋漏水等现象非江汉房地公司造成，且江汉房地公司自温州商贸公司来函后已修缮，温州商贸公司未依合同约定履行缴纳房租义务；因温州商贸公司的严重违约行为，江汉房地公司已于2018年7月11日致函解除合同。另查明，案涉房屋系江汉房地公司带租户购买，原房屋承租人为。温州商贸公司案涉房屋在江汉房地公司取得权属之前已出现墙体开裂、漏水等问题。2016年3月30日，江汉房地公司出具《授权委托书》，将案涉房屋全权委托给中天商贸公司进行管理。自2016年4月至2018年5月期间，江汉房地公司一直对案涉房屋进行维护、修缮，产生维修费用共计6914487.35元。案涉房屋在维修期间，一直由温州商贸公司占用。还查明，温州商贸公司于2016年3月单方委托武汉京翼工程技术有限公司对案涉房屋损坏程度进行鉴定。经审查，武汉京翼工程技术有限公司营业执照中载明的经营范围为：工程技术咨询，建筑装饰工程、建筑安装工程施工。该工程技术有限公司不具备房屋损坏程度的鉴定资质。再查明，2015年11月23日，温州商贸公司法定代表人夏宏荣向江汉房地公司支付10000000元。2015年12月15日，温州商贸公司向江汉房地公司出具《预缴应缴应退明细表》，载明该10000000元款项抵扣2015年11月1日至2015年12月16日租金176828.75元、2016年4月1日至2017年3月31日租金3607416元、案涉房保证金900000元、延安房管所租金及保证金1136479.5元后，还应退4179276.25元。同日，温州商贸公司向江汉房地公司出具《说明》，载明：温州商贸公司于2015年11月通过其法定代表人夏宏荣帐户向江汉房地公司付款10000000元，按合同约定，该款项中部分转为租金及保证金（其中江汉房地公司租金及保证金4684244.25元、延安房管所租金及保证金1136479.5元），剩余4179276.25元退回至夏宏荣帐户。2015年12月17日，温州商贸公司及其法定代表人夏宏荣向江汉区房地公司出具《委托书》，载明：夏宏荣委托韩俊办理领取退款事宜。同日，韩俊在金额为4179276.25元《领（借）款单》领款人栏签名。2015年12月18日，江汉房地公司向夏宏荣帐户汇款4179276.25元。2017年6月20日，温州商贸公司法定代表人夏宏荣向江汉房地公司支付400000元，该款项已折抵2017年4月份全额租金300618元及2017年5月份部分租金99382元。温州商贸公司自2017年5月开始拖欠案涉房屋租金，截至2019年5月底，温州商贸公司共拖欠江汉房地公司房屋租金及占用费共计7506254元。本案在审理过程中，鉴于温州商贸公司主张房屋存在漏水等质量问题，本院于2019年1月17日依法组织温州商贸公司、江汉房地公司、中天商贸公司对案涉房屋进行现场勘验，经现场勘验，案涉房屋未发现墙体开裂、漏水问题。2018年11月20日温州商贸公司当庭申请对案涉房屋质量进行司法鉴定；2018年11月24日温州商贸公司向本院提交《举证责任划分意见》，认为江汉房地公司对案涉房屋未尽到及时维修义务，温州商贸公司主张的房屋质量问题损失是在江汉房地公司修缮完毕之前发生的，且温州商贸公司已向法庭提交证据证明案涉房屋存在危房和漏水的质量问题，故举证责任应划分至江汉房地公司。2019年4月17日，温州商贸公司当庭明确表示因案涉房屋已经修缮完毕，因此温州商贸公司对房屋质量不申请司法鉴定。本院认为，温州商贸公司与江汉房地公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应依约履行各自义务。江汉房地公司通过司法拍卖程序取得案涉房屋，因此江汉房地公司对案涉房屋依法享有占有、使用、收益权益。庭审中，温州商贸公司虽然提交武汉京翼工程技术有限公司出具的《检查技术报告》，但经审查，武汉京翼工程技术有限公司不具备房屋损坏程度的检测、鉴定资质，故本院对该《检查技术报告》合法性不予确认、证明目的不予采信。另，温州商贸公司虽然提交了其与余德生签订的《租赁合同》，但江汉房地公司已于2018年5月将案涉房屋维修完毕，该租赁合同租期从2018年7月4日开始起算，按时间顺序显示，该合同项下的房屋租期在房屋修缮完毕之后，故对温州商贸公司主张：“该合同证明因房屋质量问题造成温州商贸公司损失”的证明目的，本院不予采信。关于温州商贸公司与武汉呈枫酒店管理有限公司间《沟通函》，本院认为，上述三份沟通函仅能证明宜尚酒店因外墙漏水给武汉呈枫酒店管理有限公司造成损失，但不能证明宜尚酒店发生漏水的房屋系案涉房屋，也不能证明温州商贸公司向武汉呈枫酒店管理有限公司实际进行了赔偿。关于温州商贸公司提交的《工作联系函》、《通知》等材料，本院认为，上述证据仅能证明房屋存在漏水等问题，但均不能充分证明房屋存在的问题必然导致案涉房屋不能正常使用。本案已查明，案涉房屋在江汉房地公司取得权属之前已存在墙体开裂、漏水等情形，温州商贸公司在江汉房地公司取得案涉房屋前已是该房屋承租人；因此温州商贸公司对案涉房屋使用状况应当清楚、知晓，2015年12月14日温州商贸公司与江汉房地公司办理房屋交接手续，其行为应视为温州商贸公司与江汉房地公司均同意按现状交付、承租、使用案涉房屋。案涉《房屋租赁合同》租赁期自2016年4月1日开始起算，江汉房地公司在合同签订后（2016年4月）已开始对案涉房屋进行维护、修缮，应视为江汉房地公司对案涉房屋尽到及时维修义务。故对于温州商贸公司主张江汉房地公司赔偿温州商贸公司因房屋质量问题造成的损失，本院不予以支持。本案已查明，证号为鄂（2013）武汉市江汉不动产权第0010628号《不动产权证》已明确：武汉市江汉区中山大道779-805号6栋1-3层房屋由江汉房地公司与华信聚赢公司按份共有（其中华信聚赢公司占64.55%、江汉房地公司占35.45%）。因此本院认为，案涉房屋权属明确，故对于温州商贸公司主张：“江汉房地公司赔偿温州商贸公司因权属不清导致合同部分条款无效的违约金900000元”，无事实依据，本院不予以支持。审庭中，温州商贸公司对其装修损失也未提交证据，故对温州商贸公司主张：“江汉房地公司赔偿装修损失255000元”，本院不予以支持。虽然案涉《不动产权证》对江汉房地公司与华信聚赢公司各自所享有的份额予以明确，但未对共有人各自享有物权的具体方位、范围未进行明确划分；加之，华信聚赢公司在承接房屋后，曾口头通知、要求温州商贸公司停止使用案涉房屋，导致温州商贸公司对承租的6号楼2-3层面积为445.59㎡房屋不能正常使用，因此温州商贸公司已缴纳的该部分房屋租金应当退还。经计算，2016年11月（江汉房地公司、华信聚赢取得6号楼房屋权属之月）至2017年5月（温州商贸公司最后一次支付租金之月）期间该部分房屋租金数额为82812.87元，故江汉房地公司应向温州商贸公司退还房屋租金82812.87元。江汉房地公司通过司法拍卖程序取得案涉房屋权属，且系带租户（原租户为温州商贸公司）接收房屋；在江汉房地公司取得案涉房屋权属之前，房屋已存在墙体开裂、漏水等情形；温州商贸公司作为案涉房屋原承租人，对其承租房屋使用状况十分清楚。2015年12月14日温州商贸公司与江汉房地公司建立房屋租金关系并办理房屋交接手续的行为，应视为温州商贸公司同意按现状接受、承租涉案房屋。江汉房地公司在双方建立房屋租赁关系、并交接案涉房屋后，已及时履行对案涉房屋维修义务，故温州商贸公司应依约向江汉房地公司支付租金。虽然在房屋承租过程中，出现因房屋方位、范围划分不明确导致温州商贸公司不能正常使用和承租部分房屋等问题，但温州商贸公司也应在扣除该部分租金后将未发生争议部分的房屋租金按时、足额缴纳。温州商贸公司从2017年5月开始拖欠房屋租金，至2018年7月11日（江汉房地公司向温州商贸公司发出《合同解除通知书》之日），温州商贸公司拖欠租金已超过30日，依房屋租赁合同第九条第二款（乙方违约责任）第二项的约定，江汉房地公司单方解除合同条件成就，江汉房地公司于2018年7月11日单方解除合同行为符合法律规定，故对于温州商贸公司主张：“确认江汉房地公司于2018年7月11日的解除《房屋租赁合同》行为无效、江汉房地公司继续履行《房屋租赁合同》”的诉讼请求，本院不予支持。中天商贸公司受江汉房地公司委托，代江汉房地公司管理案涉房屋，且依据温州商贸公司提供的证据五《授权委托书》，温州商贸公司对于中天商贸公司系案涉房屋管理人的事实十分清楚。本案中，中天商贸公司既非案涉房屋所有权人，也非房屋租赁合同一方当事人，中天商贸公司在委托权限内代江汉房地公司管理案涉房屋行为所产生的法律后果应由委托人（江汉房地公司）承担，故对温州商贸公司主张：“中天商贸公司承担共同赔偿责任”的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市江汉区房地产公司于本判决生效之日起十日内退还原告武汉温州城商贸发展有限公司房屋租金82812.87元；二、驳回原告武汉温州城商贸发展有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费56539.07元，由被告武汉市江汉区房地产公司负担1870.32元，原告武汉温州城商贸发展有限公司负担54668.75元（此款原告武汉温州城商贸发展有限公司已预交本院，被告武汉市江汉区房地产公司应负担部分于本判决生效后十日内支付原告武汉温州城商贸发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  胡 琦人民陪审员  陈桂荣人民陪审员  郭德文二〇一九年八月三十日书 记 员  王 倩