上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14606号原告：杨族秀，女，1971年12月16日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张梦瑶，住上海市宝山区。被告：包雯骏，女，1969年7月15日生，汉族，住上海市杨浦区。原告杨族秀与被告包雯骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告杨族秀及其委托诉讼代理人张梦瑶、被告包雯骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨族秀向本院提出诉讼请求，1、判令包雯骏赔偿杨族秀违约金人民币8,600元(以下币种均为人民币)，返还维修水龙头和煤气软管垫付费用205元及垫付的水电费45元；2、判令双方房屋租赁合同于2019年8月31日解除。事实和理由：2019年2月23日，杨族秀就承租上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)与包雯骏签订房屋租赁合同。由于杨族秀承租房屋的主要需求是办理家人居住证，故在租赁合同中约定，双方应在2019年3月15日前至交易中心办理居住证。租赁合同第10.4.3条约定，若包雯骏交付的房屋不符合本合同约定，不能实现租赁目的，杨族秀可书面通知解除合同，包雯骏应当支付数额相当于两个月租金的违约金。杨族秀于2019年3月1日起承租系争房屋，租金付清至8月31日。此后，由于系争房屋上存在抵押贷款，包雯骏此前将产证原件押在了贷款公司，无法提供产证原件，致使无法配合办理居住证。如不能及时办理居住证，将影响家人的落户和就学。为了防止损失继续扩大，杨族秀只得另行租房办理居住证，为此共花费租金2万元。此外，杨族秀入住房屋后，发现厨房和厕所每日均有大量沼气从下水管中传出，对身体有极大危害，但没有相关部门出具有沼气的相关证明，杨族秀也没有证据证明。杨族秀曾去物业报修，物业表示是水管使用时间长了，有污垢淤积。杨族秀曾清理过下水道，也无法根治，影响居住。综上，诉请如上。审理中，杨族秀表示，由于目前居住证的问题已经解决，故诉请2中要求解除租赁合同的原因在于房屋下水道有沼气。但包雯骏未按约配合办理居住证，亦构成违约，故根据合同第10.4.3条主张相当于两个月租金的违约金；如果法院认为，未配合办理居住证的违约情形不适用第10.4.3条，则其向包雯骏主张8,600元为损失赔偿，损失具体包括另行租房的损失、杨族秀及其家人多次奔波办理手续的损失等。为证明杨族秀为另行办理居住证租房，每月租金为2,300元，租房一年产生损失，提供居住证、私房租赁缴税委托书、居住房屋租赁合同、居住证申请表、房屋租赁合同为证。被告包雯骏辩称，关于第一个诉讼请求，虽然合同中约定应当于2019年3月15日前配合居住证，但是并没有约定违约责任，故即使包雯骏违约，也不应根据第10.4.3条承担违约责任。其次，因房屋抵押、产证原件不在身边是事实，但当时也可以通过产证复印件办理居住证，或者由包雯骏提供其他房屋办理居住证，是杨族秀不愿意接受，故包雯骏不构成违约，不应赔偿损失或支付违约金。再者，对另行租房及办理居住证的证据不予认可。即使杨族秀另行租房属实，也不能反映出其租房即是为了办理居住证所需，相关费用与包雯骏无关。关于205元维修费，虽包雯骏曾同意承担，但这是人情，不是义务，现在不同意承担。关于45元水电费，愿意支付。关于第二项诉讼请求，系争房屋不存在沼气，不同意该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月23日，包雯骏(甲方、出租方)与杨族秀(乙方、承租方)就系争房屋签订房屋租赁合同，其中约定，签订合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押。租赁期限为一年，自2019年3月1日起至2020年2月28日，每月租金4,300元。第7.1条约定，甲方保证有权出租该房屋，该出租行为已经取得所有房屋权利人同意。第10.4条约定，若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于两个月租金的违约金。支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。(1)甲方逾期交付该房屋，经乙方催告后15日内仍不交付的。(2)甲方在合同期限届满前无正当理由提前解除合同的。(3)甲方交付的房屋不符合本合同约定、甲方违反本合同7.1款之约定，不能实现租赁目的的。(4)甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。合同末页空白处手写字注明：甲乙双方约定在2019年3月15日之前至交易中心办理居住证，且产生的所有费用由乙方承担。合同签订后，杨族秀向包雯骏支付了六个月的租金和相当于一个月租金的保证金。2019年2月24日，包雯骏与杨族秀女儿的微信聊天中，包雯骏表示：我配合你们办居住证，但因为各种原因不能及时办理，但延期你们看是否可以，如果你们不行，请把钥匙交换中介。否则我开始算费用，还有中介费我是不出的，因为我已经尽力了。退还的话是扣除中介费，或者办在其他地方你们看是否可以，这都是你们自己考虑。杨族秀女儿表示：钥匙我们下午5：30左右会去中介交钥匙，房租的话什么时候退给我们？包雯骏表示：房子租掉就退还。杨族秀女儿表示：这不可能的，我们也没有钱，需要钱去租房子。2019年3月2日，包雯骏与杨族秀女儿的微信聊天中，杨族秀女儿表示：两个一共205元，您方便的时候给我报销下。包雯骏回答：扣在下期的房租里。2019年4月14日，包雯骏与杨族秀女儿的微信聊天中，杨族秀女儿询问：请问居住证什么时候能去办理？包雯骏回答：没有那么快，20多号。杨族秀女儿表示：上次电话说的15号，怎么又变成20几号了？2019年4月22日，包雯骏与杨族秀女儿的微信聊天中，杨族秀女儿询问什么时候能办理居住证，并表示对方持续联系不上、电话甚至拉黑。包雯骏表示是23号。2019年4月23日，包雯骏与杨族秀女儿的微信聊天中，杨族秀女儿询问什么时候能办理居住证，包雯骏要求对方询问中介。本院认为，原被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。包雯骏对杨族秀主张的45元水电费用不持异议，本院予以认可，现本案的争议焦点在于，第一，杨族秀主张房屋下水道存在沼气、要求解除合同，是否能得以准许。第二，包雯骏未能按约配合办理居住证是否构成违约；如构成违约，则违约责任如何确定。第三，205元的维修费用应当由谁承担。关于本案的第一个争议焦点。根据合同第10.4条，在房屋不符合合同约定，或房屋存在缺陷、危及承租人安全的情况下，杨族秀有权解除合同。现杨族秀主张房屋下水道存在沼气，包雯骏不予认可，而杨族秀亦无法提供证据予以证明，故对于杨族秀的相关主张及就此要求解除租赁合同的诉请，缺乏事实和法律依据，本院无法准许。关于本案的第二个争议焦点，根据合同补充约定，包雯骏应当于2019年3月15日前配合办理居住证。根据微信聊天记录显示，包雯骏迟迟未能配合办理，确已构成违约。但需要说明的是，合同第10.4条约定的违约金仅适用于因出租人根本性违约致使合同解除的情形，不适用于未按约办理居住证的情形，且现杨族秀主张解除合同并不以对方未办理居住证为由，故杨族秀以此条款为依据主张相当于两个月租金的违约金缺乏依据。关于杨族秀主张如不能使用违约金条款情形下的损失赔偿，虽杨族秀提供了另行租房的相关证据，但正如包雯骏所抗辩，另行租房不能全部指向即是为了办理居住证所需，租赁房屋也可实现房屋居住、使用等目的，另行租房的费用并不等同于违约造成的损失。然而，包雯骏违约确属实，对杨族秀造成了一定损失亦是客观现实，杨族秀要求赔偿的诉求合法合情合理，本院结合本案实际情况，酌情确定由包雯骏赔偿杨族秀损失3,500元。关于本案的第三个争议焦点，根据合同法的相关规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，且根据微信聊天记录，包雯骏也曾承诺承担相关费用205元，故该笔费用应当由包雯骏承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告包雯骏于本判决生效之日起十日内，向原告杨族秀赔偿损失3,500元；二、被告包雯骏于本判决生效之日起十日内，向原告杨族秀支付维修费205元及水电费45元；三、原告杨族秀的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告包雯骏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一九年八月六日书记员  贾 路附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。