广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1681号上诉人（原审被告）：谭才军，男，1971年4月10日出生，汉族，住广东省阳东县。上诉人（原审被告）：周良海，男，1982年8月1日出生，汉族，住广东省佛冈县。被上诉人（原审原告）：罗永财，男，1980年2月8日出生，汉族，住广东省佛冈县。被上诉人（原审原告）：周智青，女，1984年8月22日出生，汉族，住广东省佛冈县。上诉人谭才军、周良海因与被上诉人罗永财、周智青确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭才军、周良海上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人罗永财、周智青与上诉人谭才军继续履行2018年3月22日签订的《集资建房协议书》至2020年11月30日；2、本案上诉费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、两被上诉人明知涉案房屋为宅基地上建设的住宅楼的情况下于2018年3月17日主动与上诉人联系，要求上诉人将1201号房屋出卖给两被上诉人，上诉人已明确告知其该房屋仍在建设中，且该建设房屋无法办理房产证，但两被上诉人仍坚持与上诉人交易并签订《集资建房协议书》。二、两被上诉人交纳的集资款已用于楼房建设，且上诉人与张志怀、谢志文、谢志光所签订的《合作建房合同》约定的交楼时间为2020年12月初，上诉人届时无法将涉案房屋交付给被上诉人使用时，方可将所收集的集房款退回给两被上诉人，且我方仅需延迟交房，因此，法院应当支持上诉人的上诉请求。罗永财、周智青答辩称：一、两上诉人在青松东路设立了销售中心，以售房部的名义对外公开销售房屋，答辩人作为一般的消费者，无法判断其合法性。两上诉人认为的答辩人主动找到其买房，与事实不相符，因此，涉案合同无效的主要过错责任在于两上诉人。二、两上诉人出售给答辩人的房屋是我国法律禁止买卖的小产权房，两上诉人并未取得国有土地权证、规划许可证、施工许可证等，是人民政府严厉打击的违法建筑，涉案房屋亦已被勒令停工，因此，双方签订的《集资建房协议书》不受我国法律保护，该合同应为无效合同。罗永财、周智青向一审法院起诉请求：1、确认罗永财、周智青、谭才军、周良海于2018年3月22日签订的《集资建房协议书》无效；2、判令谭才军、周良海立即返还购房款本金160000元，利息8000元，合计168000元（利息按银行同期贷款年利率6%从2018年3月22日暂计至2019年1月23日，后续利息从2019年1月23日计至退清全部本息为止），谭才军、周良海对退还上述款项承担连带责任；3、本案诉讼费、财产保全费由谭才军、周良海承担。一审法院认定事实：罗永财、周智青与谭才军在佛冈县天骏法律咨询服务中心的见证下，于2018年3月22日签订《集资建房协议书》，约定谭才军向罗永财、周智青集资建房，由谭才军在位于佛冈县××青松东路××北××、××、谢志光宅基地上建成房屋后，其中的1201号房归罗永财、周智青所有。罗永财、周智青的出资总额为333000元，签订协议时支付160000元（含定金），余款173000元在交楼时一次性付清。2018年3月17日罗永财、周智青支付定金20000元给谭才军，2018年3月22日，罗永财、周智青通过银行转账140000元给谭才军，同日，谭才军出具收据确认收到罗永财、周智青1600**元。谭才军收取款项后，集资建设的房屋尚未建成。另查明：谭才军与周良海是合作关系，两人合作建设涉案房屋所在的楼房，周良海庭审时认可谭才军作为两人的代表与罗永财、周智青签订《集资建房协议书》。涉案房屋所在的土地是张忠怀、谢志文、谢志光的宅基地，属于农村集体用地，未办理国有土地使用证，涉案房屋属“小产权房”。一审法院认为，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。罗永财、周智青与谭才军签订的《集资建房协议书》虽名为集资建房，但实际是房屋的买卖合同。该协议虽然是双方的真实意思表示，但双方买卖的房屋所附属的土地是农村集体用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，双方之间签订的《集资建房协议书》违反法律的禁止性规定，是无效合同。鉴于《集资建房协议书》无效，谭才军收取的160000元应当返还给罗永财、周智青。周良海与谭才军是合作关系，周良海认可谭才军与罗永财、周智青签订协议的行为是代表两人的，因此该协议无效所产生的法律后果应该由谭才军、周良海承担，即由谭才军、周良海退还160000元给罗永财、周智青。罗永财、周智青主张的利息问题，《集资建房协议书》是在佛冈县天骏法律咨询服务中心的见证下签订的，且在协议上书明确了集资建房的地点是佛冈县××青松东路××北××、××、谢志光宅基地，双方在签订协议时应该是清楚房屋所在的土地是宅基地，所建成的房屋是“小产权房”而无法办理产权证的，双方仍然签订了《集资建房协议书》，罗永财、周智青、谭才军、周良海对导致合同无效均有过错，应当根据各自的过错承担责任。鉴于罗永财、周智青对导致合同无效存在过错，其主张要求谭才军、周良海支付利息的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2019年3月29日作出（2019）粤1821民初377号民事判决：一、罗永财、周智青与谭才军于2018年3月22日签订的《集资建房协议书》无效；二、谭才军、周良海于判决生效之日起十五日返还160000元给罗永财、周智青；三、驳回罗永财、周智青的其他诉讼请求。一审案件受理费3660元，减半收取计1830元，诉讼保全费1360元，合计3190元，由罗永财、周智青负担90元，谭才军、周良海负担3100元。经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是确认合同无效纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。关于涉案《集资建房协议书》是否有效的问题。由本案现已查明的事实及涉案两份《合作建楼合同》、《合作协议》可知，两上诉人合作建房的土地性质实为农村集体用地，两上诉人也已明确认可该土地无法办理国有土地使用证，其在该农村集体用地上集资建房并进行房屋买卖行为，明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的效力性强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，上诉人谭才军与两被上诉人签订的《集资建房协议书》自始无效。另，上诉人谭才军在庭审中明确认可，涉案在建房屋已经被勒令停工，亦无法办理规划许可证或施工许可证，可见，两上诉人已无法确定向两被上诉人交付涉案房屋的确切期限，因此，两上诉人上诉请求继续履行涉案《集资建房协议书》，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定涉案《集资建房协议书》无效并认定上诉人谭才军收取的160000元应当返还给两被上诉人，并无不当。综上所述，上诉人谭才军、周良海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人谭才军、周良海负担。本判决为终审判决。审判长  叶明忠审判员  王 凯审判员  刘永戈二〇一九年八月六日法官助理彭凤平书记员朱嘉轩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。