呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2463号上诉人（原审被告）：内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司，住所地呼和浩特市回民区工农兵路西侧昌盛小区**办公楼。法定代表人：张俊世，该公司董事长。委托诉讼代理人：武瑞东，男，公司员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘娜，女，住呼和浩特市托克托县。委托诉讼代理人：王福奎，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婞，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙刚，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯建平，男，住呼和浩特市。原审被告：内蒙古奈林房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区县府街龙新家园综合小区**楼**。法定代表人：王文，该公司董事长。委托诉讼代理人：马文博，内蒙古汇孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：善文哲，内蒙古汇孚律师事务所律师。原审第三人：杨雷，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司（以下简称兴吉隆泰公司）因与被上诉人刘娜，被上诉人孙刚，原审被告内蒙古奈林房地产开发有限责任公司（以下简称奈林房地产公司），原审第三人杨雷房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2801号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人兴吉隆泰公司的委托诉讼代理人武瑞东、张金来，被上诉人刘娜的委托诉讼代理人王福奎，被上诉人孙刚，原审被告奈林房地产公司的委托诉讼代理人马文博、善文哲，不开庭进行了审理。原审第三人杨雷经传票传唤未到庭接受询问。本案现已审理终结。兴吉隆泰公司上诉请求：撤销一审判决,并依法改判驳回刘娜的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。2013年5月27日,孙刚与兴吉隆泰公司协商,拟挂靠兴吉隆泰公司的资质承建奈林房地产公司开发的龙新家园29号楼、32号楼项目。规划设计的楼层为28层以下。因兴吉隆泰公司的资质为国家二级资质,可以承建该规划的条件。双方协商好管理费用后,经兴吉隆泰公司同意,孙刚刻制了“内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部”公章,并到公安机关办理了备案登记手续。2014年6月份,因奈林房地产公司变更规划设计将开发的××园以上。这样,以兴吉隆泰公司现有资质水平则不能对该项目进行施工。随后,孙刚告知兴吉隆泰公司,双方签订的承建奈林房地产公司开发的龙新家园项目的挂靠协议则不能履行。因该挂靠协议没有实际履行,具体的建设施工工程也没有开工和施工,故孙刚随后与兴吉隆泰公司再未进行联系,双方也未相互追究合同未予履行的违约责任。但是,因孙刚与奈林房地产公司的法定代表人关系密切,故,奈林房地产公司依然将其开发的龙新家园29号楼、32号楼项目交由孙刚施工。即孙刚是奈林房地产公司开发的龙新家园29号楼、32号楼项目的实际施工人。孙刚在后来的实际施工中,急需资金用于龙新家园29号楼32号楼项目的建设,故以兴吉隆泰公司龙新家园项目部的名义对外进行销售其施工的××园部分楼房,并收取售房款。其中就包括在2013年11月14日向本案的××园东户的房屋。兴吉隆泰公司认为,孙刚以兴吉隆泰公司龙新家园项目部名义与刘娜签订《内部认购协议书》的行为中，孙刚作为奈林房地产公司开发的龙新家园29号楼、32号楼项目的实际施工人,其属于建设施工工程的承建人,即,实际施工人。孙刚的身份不是奈林房地产公司的房屋销售人员,没有经奈林房地产公司的授权进行销售房屋,因此孙刚没有销售房屋的权力。同时,孙刚也不是兴吉隆泰公司的工作人员,更没有销售房屋的权力。那么孙刚销售龙新家园29号楼的房屋就不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,即孙刚的行为不属于无权处分中合同有效的情形。对于孙刚的行为应当是涉嫌诈骗的刑事违法行为。本案应当移送公安机关予以处理。综上,一审法院认定事实及适用法律错误,请二审法院依法驳回刘娜的一审诉讼请求。刘娜辩称，兴吉隆泰公司引用了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条的规定，该条有两项内容，一是对标的物没有所有权或者处分权的一方处分的标的物并主张合同无效的，法院不予支持；二是买受人买了没有处分权或者所有权的标的物的，法院支持。也就是说兴吉隆泰公司引用这条法律与本案无关联性，该第三条的规定是保护消费者和善意第三人的法律规定，按该法律条款的规定，兴吉隆泰公司主张合同无效，人民法院不应当支持，一审判决适用法律正确。二、刘娜签订的《内部认购协议书》不违反法律的规定。上诉状中明确告知兴吉隆泰公司龙新家园项目部的公章是经公司同意，并到公安局备案登记的，也明确告知龙新家园29号楼、32号楼项目是由孙刚施工的，孙刚是两幢楼的实际施工人，一审中刘娜向一审法庭提交了与孙刚的通话录音及整理文字，证实孙刚卖房是经过兴吉隆泰公司授权，在公司不能支付工程款的情况下可以卖房，将卖房款用于工程款支付，一审也查明了刘娜与孙刚签订了内部认购协议书，是在奈林房地产公司售楼部签订的，这也说明无论是兴吉隆泰公司还是奈林房地产公司都是认可孙刚售房的，也就是说奈林房地产公司因不能完全支付工程款及于施工方以房抵顶工程款的权利，兴吉隆泰公司也是因为不能完全支付孙刚的工程款，允许孙刚项目部卖房抵顶工程款的权利，时至今日，兴吉隆泰公司主张孙刚卖房无效，孙刚涉嫌诈骗不合适。一审法院因此比较全面了解了孙刚承揽龙新家园29号楼、32号楼的具体情况，了解奈林房地产公司与兴吉隆泰公司因不能完全支付工程款，用建设楼房抵顶工程款的合同约定，依法做出了（2018）2800、2801、2804号公正判决，二审法院应当予以维持。三、应依法驳回兴吉隆泰公司上诉请求。一审上诉状全面介绍了孙刚与兴吉隆泰公司的合伙合作，介绍了兴吉隆泰项目部及印章的来源，因为客观也便于人民法院审理，但兴吉隆泰公司的上诉理由不能成为撤销一审判决的理由，因为客观上孙刚成为了兴吉隆泰公司的工作人员，正如一审判决所讲，项目部不是独立的法人，项目部所实施的民事法律行为应由兴吉隆泰公司承担。请求法院依法驳回兴吉隆泰公司上诉，维持一审判决。孙刚辩称，当时奈林公司不是说给不了钱给孙刚房子，是全部给孙刚房子，划给孙刚三个单元，孙刚是一边施工就一边把这三个单元的房卖了，刘娜、白建军、张继刚三个人的房子是奈林房地产公司同意，孙刚交的房，至于兴吉隆泰公司，他们给孙刚项目部只是为了施工的，没有别的，究竟这个房怎么卖是和奈林房地产公司达成协议，定的是内部订房协议，答应等以后再换回奈林房地产公司的合同。奈林房地产公司述称，1、刘娜与兴吉隆泰公司、孙刚是否签订过《内部认购协议书》，以及协议的内容是否合法有效，与奈林房地产公司没有任何关系，奈林房地产公司不是协议的主体。2、奈林房地产公司不认识刘娜，没有将任何房屋出售给刘娜，没有与刘娜签订过任何房屋买卖合同，更没有收取过刘娜任何购房款。综上，请求依法裁判。杨雷未到庭接受询问，也未提交书面意见。刘娜向一审法院起诉请求：1、确认刘娜与兴吉隆泰公司、孙刚签订的房屋《内部认购协议书》合法有效。2、判令奈林房地产公司与刘娜签订《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：1、2013年11月14日,刘娜(买受人)与内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部(出卖人)签订《内部认购协议书》,约定刘娜购买龙新家园29栋4单元28层东户的房屋一套,建筑面积116平米,成交单价5600元,总房价649600元。出卖人在合同上加盖内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部专用章,下方有孙刚签字合同签订当日,刘娜支付购房款649600元,内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部为其出具收据,记载收到购房款649600元并加盖内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限司龙新家园财务专用章,收款人处有孙刚捺印。该项目部至今未向刘娜交付上述房屋,各方因此酿成纠纷。2、本案与一审法院审结的案号为(2016)内0103民初1413号原告刘志强诉被告内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司房屋买卖合同纠纷、(2018)内0103民初1438号原告云全明诉被告内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司、孙刚房屋买卖合同纠纷案属于同类案件。其中(2016)内0103民初1413号案件已生效,另(2018)内0103民初1438号该案经过呼和浩特市中级人民法院二审,案号为(2017)内01民终1601号，也已生效。根据上述两个生效判决,一审法院认定如下事实:本案29号楼房屋所在项目由奈林房地产公司开发,由兴吉隆泰公司承建并成立内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部,孙刚负责监督施工。一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有杈不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”本案中,《内部认购协议书》中的房屋所在29号楼为龙新家园项目工程,系兴吉隆泰公司承建并成立项目部,由孙刚负责具体施工,但项目部不具有承担民事责任的主体资格,其行为后果应当由兴吉隆泰公司承担。兴吉隆泰公司庭审中虽认可对该房屋并无处分权,至今也未向刘娜交付房屋,但与刘娜签订的《内部认购协议书》不违反法律规定。故刘娜主张与兴吉隆泰公司签订的《内部认购协议书》合法有效,予以支持。本案中,刘娜主张孙刚为上述合同的签订主体但刘娜未向一审法院提交相关证据证明孙刚以个人名义出具承诺或向刘娜做出承担合同主体责任的个人意思表示,故刘娜主张孙刚为上述合同的签订主体,不予支持。对于刘娜主张奈林房地产公司与其签订《商品房买卖合同》,一审法院认为签订合同是双方的自主意思表示,不能由法院强行判令双方签订合同,故对于刘娜的上述主张,不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第款、第一百四十四条之规定,判决：刘娜与兴吉隆泰公司签订的房屋《内部认购协议书》有效；驳回刘娜的其他诉讼请求。案件受理费100元,由兴吉隆泰公司负担二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据生效判决可以认定，涉案房屋所在项目由奈林房地产公司开发，由兴吉隆泰公司承建并成立内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部，聘用孙刚负责监督施工。兴吉隆泰公司抗辩称其与孙刚之间的“挂靠协议”未实际履行，因该事实无其它证据予以佐证，故不能对抗善意第三人，本院不予采信，即孙刚以兴吉隆泰公司名义作出的民事行为及其后果应由兴吉隆泰公司承担。结合以上事实，本院认为，因奈林房地产公司不认可授权孙刚处分房屋，且孙刚作为施工负责人亦不能提交证据证明其对涉案房屋拥有所有权或处分权，故《内部认购协议书》签订时兴吉隆泰公司对涉案房屋没有所有权或者处分权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，上述《内部认购协议书》应属有效，一审法院判决并无不当。综上所述，兴吉隆泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年八月二十三日书记员 吴丽诗