北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初1720号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼（京汉大厦）**。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：王然，女，1992年10月14日出生，汉族，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司法务，住北京市石景山区。被告：姬雪，女，1983年6月4日出生，汉族，中铁十六局集团第四工程有限公司职员，住北京市怀柔区。被告：董北，男，1984年2月4日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）与被告姬雪、被告董北物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活公司委托诉讼代理人王然、被告姬雪、被告董北到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乐生活公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年3月1日至2018年2月28日拖欠的物业服务费共计4709.14元；2.判令被告支付原告违约金（自2018年3月1日起至实际支付缴纳物业服务费之日止，按照年应交物业服务费每日千分之一的标准计算，计算至2018年9月30日214天，违约金1007.76元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告自2017年3月4日至2018年3月3日拖欠的物业服务费共计4709.14元。事实与理由：原告系北京市怀柔区龙山御景小区物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。被告系龙山御景小区**楼**1202房屋产权人，房屋面积155.11平方米。原告与北京市怀柔区龙山御景家园小区开发商北京安宝房地产开发有限公司签署《物业服务合同》。物业服务合同签订后，原告按照物业服务合同约定提供了各项物业服务，但被告一直拖欠物业服务费，至今已拖欠2017年3月1日至2018年2月28日物业服务费人民币4709.14元，按照物业服务合同约定截止到2018年9月30日应支付违约金1007.76元。原告就欠费事宜向被告多次催要，但至今未果。被告的行为不仅违反了合同约定，更是对原告正常工作的开展产生了严重阻碍，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。姬雪、董北辩称，原告所述房屋的产权人是姬雪，董北与姬雪是夫妻关系，同意应诉，房屋面积属实，欠费的时间金额不认可。不同意交纳的原因是：我们与开发商签过物业服务合同，没与原告签订合同，没见过原告与开发商签的合同。我们跟原告没有任何关系，根据合同法的规定，合同具有相对性，我们与原告没有合同关系。原告在小区服务做什么我们不知道，公示栏也没有原告相关的服务事项公示，通知书也没见过。原告提交的合同签署日期是2017年8月，但是起诉书上要求的费用是从2017年3月起收取物业费。对于原告提供的服务不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年7月14日，被告姬雪购买北京市怀柔区龙山御景小区4号楼2单元1202房屋，并作为甲方（业主）与北京安宝房地产开发有限公司（乙方，建设单位）签订《北京市前期物业服务合同》一份，约定住宅物业服务标准为：2.53元每平方米每月。同时约定，在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2.首次业主大会未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。2014年11月17日，姬雪及房屋共有权人董北办理入住手续，房屋实测建筑面积为155.11平方米。2016年6月30日，北京安宝房地产开发有限公司（甲方）与乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，甲方委托乙方为龙山御景小区提供物业管理服务，服务费用为2.53元每月每平方米。对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日。其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，双方签订补充协议一份，补充协议中对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山嘉园（御景）小区于2015年11月18日成立龙山嘉园（御景）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员。根据《关于实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向龙山嘉园（御景）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收龙山嘉园（御景）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向龙山嘉园（御景）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据关于《关于实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山嘉园（御景）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付的支付责任。”合同签订后，乐生活公司为龙山御景小区提供了物业服务。另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”乐生活公司与龙山御景小区的建设单位北京安宝房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，受托作为该小区的物业服务单位。姬雪在购买涉诉房屋时，与北京安宝房地产开发有限公司签订了《北京市前期物业服务合同》。前期物业服务合同对于乐生活公司和姬雪及房屋共有权人董北均具有约束力。二被告应当按照前期物业服务合同缴纳物业费。故对于二被告辩称与原告没有合同关系，不同意交纳物业费的意见本院不予采纳。关于物业服务费的交纳起始时间，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，已经符合可以收取前期物业服务费的条件之一。据此北京安宝房地产开发有限公司向涉诉小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因业主在收房时预付了一年的物业费，北京安宝房地产开发有限公司与原告签订的补充协议约定了原告自2017年3月4日起向龙山御景小区全体业主收取物业服务费，故现原告要求二被告自2017年3月4日起交纳物业费有合同依据，对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，因原被告就物业服务问题存在争议，并非恶意拖欠物业费，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、姬雪、董北于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二○一七年三月四日至二○一八年三月三日期间的物业服务费4709.1元；二、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果姬雪、董北未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由姬雪、董北负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  唐玲华人民陪审员  李仲华人民陪审员  李路华二〇一九年八月二十三日法官 助理  张 露书 记 员  刘婷婷书 记 员  朱 军