安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初2529号 原告:安徽柏庄物业服务有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市九华南路（柏庄春暖花开售楼中心），统一社会信用代码913402006726439814(1-1)。 负责人：姜定杰，董事长。 委托代理人：齐咸军，公司员工。 委托代理人：蒋淑雲，公司员工。 被告:易传虎，男，1965年8月1日出生，汉族，初中文化，无固定职业，住安徽省芜湖市弋江区。 原告安徽柏庄物业服务有限公司芜湖分公司（以下简称“柏庄物业公司”）诉被告易传虎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理，依法由审判员韩先明适用简易程序独任审判，于2019年7月23日公开开庭进行了审理，原告柏庄物业公司委托代理人齐咸军、被告易传虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柏庄物业公司诉称：被告易传虎，居住在春暖花开小区，被告自2010年7月30日至2018年12月31日在享受物业服务的同时，一直无理由拒交应承担的物业服务费。我公司多次催收，被告仍拒交物业服务费，为维护自身利益，原告依法诉请判令被告支付原告物业服务费10368元等。 被告易传虎辩称：物业服务不到位，我只负责支付一部分。2012年时候，我和物业的前任领导谈过，他也签过字，但他们答应我的要求物业并没有做到，当时默认物业承担所有费用。因为物业服务不到位，绿化、污水沟等问题给我们生活带来不便，期间我儿媳有孕在身，忍受不了屋内恶自味，不得不在外租房居住，租房费用应由物业承担。 经审理查明：被告易传虎系芜湖市弋江区柏庄春暖花开小区3栋1单元103室（建筑面积132.52平方米）的业主。2009年1月8日柏庄物业公司（甲方）与易传虎（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：甲方提供物业服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理；二、诩共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理服务；七、公共绿化。物业管理服务费用约定：一、物业管理费实行预交制度，乙方交纳物业管理费用时间为每季度第一个月10日之前，每次预交不少于六个月（含）的物业管理费，第一次物业管理费按照本物业开发公司发出的《入住通知书》中的约定交纳。交纳地点在“柏庄春暖花开物业管理处”。本物业住宅按建筑面积每月每平方米0.7元人民币的标准收取物业管理服务费（该标准不含公共照明、草坪灯、路灯、单元楼道灯、二次供水、电梯运行及年检、安防智能化、景观水系统运行等产生的相关费用，该费用由具体使用人按照建筑面积和有关规定进行分摊），根据小区物业管理水准，经物价主管部门审批后可适当调整。2014年9月30日，委托方（甲方）芜湖市柏庄春暖花开小区业主委员会与安徽柏庄物业服务有限公司（乙方）签订《安徽柏庄物业服务有限公司物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）一份，合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对芜湖市弋江区柏庄春暖花开小区提供物业服务事宜，订立本合同。第五条约定：乙方根据约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅每月：1.10元/平方米（无负一层的一楼住宅按1.00元/平方米），物业服务等级标准甲级。第九条约定物业服务费实行包干制按半年进行交纳，业主应在每半年的第一个月10号前履行交纳义务。物业服务费也可以预收，但预收期不得超过6个月。按半年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之1收取滞纳金。第三十一条约定：本合同为期3年，试用期1年。自2014年10月1日起至2017年9月30日止。2017年9月28日，委托方（甲方）芜湖市柏庄春暖花开小区业主委员会与安徽柏庄物业服务有限公司（乙方）签订《安徽柏庄物业服务有限公司物业服务合同》一份，第五条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅每月：1.20元/平方米（无负一层的一楼住宅按1.10元/平方米），物业服务等级标准一级。第九条约定：物业服务费实行包干制按一年进行交纳，业主应在每年的第一个月10号前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日千分之一收取违约金。第三十一条约定：本合同为期3年。自2017年10月1日起至2020年9月30日止。被告2011年9月至2013年12月、2015年1月至2017年12月期间未缴纳物业费、2010年7月30日至2014年9月30日期间未缴纳公共能耗费，原告向被告多次催要未果，遂依法诉至本院。 本案审理过程中，被告提交小区照片，证明原告未按照合同约定的服务范围服务、处理。 上述事实，有证据原告提交的公司营业执照（副本）复印件、《前期物业服务协议》复印件、《物业服务合同》（2014）复印件、《物业服务合同》（2017）复印件、催费通知照片复印件，被告提交的照片及原被告的陈述等证据在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。柏庄物业公司与易传虎签订《前期物业管理服务合同》及安徽柏庄物业服务有限公司与业主委员会签订的《物业服务合同》，对全体业主均具有约束力。本案被告在使用其房屋期间，未能按约交纳相应的物业管理费，经原告催要，仍拒绝交纳，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付物业管理费的请求于法有据，应予支持。被告辩称其儿媳怀孕期间因无法忍受家中恶臭味，外出租房，但被告仅提供租赁合同为凭，未提供其他证据予以佐证，故本院对该辩解难以采信。故根据庭审查明事实，被告应支付原告2011年9月至2013年12月（131.58㎡×0.7元/平方米×28个月＝2579元）、2015年1月至2017年12月（131.58㎡×1.0元/平方米×36个月＝4737元）、2018年1月1日至2018年12月31日（131.58㎡×1.1元/平方米×12个月＝1737元）期间物业管理费及2010年7月30日至2014年9月30日公共能耗费：（131.58㎡×0.2元/平方米×50个月＝1315元）；以上合计10368元。但考虑到原告提供物业服务存在瑕疵，本院酌定予以减少10%，故被告支付原告物业服务费9463元[（2579+4737+1737）元×90%+1315元]。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告易传虎于本判决生效之日起十日内给付原告安徽柏庄物业服务有限公司芜湖分公司物业管理服务费及公共能耗费合计9463元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取30元，由原告负担3元，被告负担27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜 湖市中级人民法院。 审判员  韩先明 二〇一九年八月十三日 法官助理  鲍淳 书记员  王静 附本案适用法律规定（条款）： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。