重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初2215号原告：曾丽娜，女，1975年7月28日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：孙晔，重庆泰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐高燕，重庆泰源律师事务所律师。被告：王云成，男，1971年4月14日出生，汉族，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：王胜银，重庆市渝北区人和法律服务所法律工作者。原告曾丽娜与被告王云成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾丽娜的委托诉讼代理人孙晔、唐高燕，被告王云成的委托诉讼代理人王胜银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾丽娜向本院提出诉讼请求：1.判令曾丽娜与王云成2018年6月1日签订的《租赁合同》于2018年12月15日解除；2.判令王云成将位于重庆市江北区港安二路X号X栋X-X房屋腾空后返还曾丽娜；3.判令王云成支付曾丽娜恢复涉诉房屋原状的费用60000元；4.判令王云成向曾丽娜支付从2018年9月1日至合同解除之日的拖欠的租金70000元并支付利息（以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年8月1日计算至付清之日止；以10000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年11月1日计算至付清之日止）；5.判令王云成向曾丽娜支付房屋的占有使用费，按每月20000元标准，从合同解除之日计算至王云成将房屋腾空返还曾丽娜之日止；6.判令王云成支付曾丽娜拖欠支付房屋租金的滞纳金10000元、解约违约金60000元，共计70000元；7.判令王云成支付曾丽娜垫付的物业服务费3906.63元、电梯费450元、电费公摊518.79元、消防设施赔偿费5000元、水费公摊41.36元、水费18.2元、垃圾处置劳务费300元、服务费21.5元、申报用电量1440元、电梯电费公摊57.29元、电费152.29元、调整费用660.36元，共计12566.42元，本案仅主张12566元。事实和理由：2018年6月1日，曾丽娜与王云成签订《租赁合同》，约定曾丽娜将位于重庆市江北区港安二路X号X栋X-X号房屋出租给王云成；租赁期限自2018年6月1日起至2019年5月30日止；年租金为240000元，月租金为20000元，每季度支付一次，提前一个月支付下一季度的租金；如王云成拖欠租金或其他费用，曾丽娜有权增收滞纳金10000元，并有权终止租赁协议；租赁期间内，若王云成提前退租而违约，应赔偿曾丽娜三个月的房屋租金。被告在支付第一个季度（2018年6月1日至8月31日）租金后，迟迟不支付后续租金。经多次沟通未果，曾丽娜为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。被告王云成辩称，《租赁合同》已于2018年9月5日解除。涉诉房屋的租金已经支付至2018年9月5日，不存在拖欠租金的问题。曾丽娜曾在2018年告诉王云成，涉诉房屋被他人收购，要求王云成搬离涉诉房屋。2018年9月5日，王云成向曾丽娜支付租金，收到了曾丽娜要求搬离涉诉房屋的函件。王云成于2018年9月30日开始搬离涉诉房屋，已将涉诉房屋内的物品基本搬离，仅有柜式空调和挂机，剩余的物品是曾丽娜不让搬离。涉诉房屋出租时属于清水房，由王云成进行装修的，合同并未约定租赁物到期后要恢复原状，王云成撤场时并未对涉诉房屋造成损害。曾丽娜主张的滞纳金和违约金的标准过高，请求法院依法予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《租赁合同》、中国农业银行个人交易明细、结婚证及蔡甫弟身份证、微信聊天记录（曾丽娜提交）、现场照片（2018年12月3日），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：律师函与其他证据相互印证，本院予以确认；企业信用信息公司报告中的公司注册地址与涉诉房屋的位置一致，与本案的缴费主体问题存在关联，本案予以确认；收据的费用名称虽为物管费等，但均未注明系涉诉房屋的应缴费用，缺乏其他证据证明收据与涉诉房屋之间的关联性，故对收据本院不予确认；微信聊天记录（王云成提交），与曾丽娜提交的微信聊天记录内容相互印证，本院予以确认。本案本院认定如下事实：2018年6月1日，曾丽娜与王云成签订《租赁合同》，约定曾丽娜将位于重庆市江北区港安二路X号X栋X-X号房屋出租给王云成；租赁期限为1年，从2018年6月1日至2019年5月30日；年租金为240000元，月租金为20000元，每季度支付一次，提前1月支付下一季度租金；王云成向曾丽娜缴纳租赁保证金20000元，在合同终止时无费用拖欠，保证金须于合同终止当日全额退还；租赁期间，王云成使用该房屋进行的商业活动产生的各项给用及所发生的水、电、煤气、电话等通讯费用由王云成承担，不得无故拖欠；房屋租赁时间，王云成应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付，曾丽娜有权利增收10000元滞纳金，并有权终止租赁协议；王云成应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因王云成使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，王云成应负责维修；王云成另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得曾丽娜的书面同意，按规定须向相关部门审批的，曾丽娜同意后，由曾丽娜报请相关部门审批后，方可进行；租赁期满，该房屋归还时，如有损坏王云成应维修及更换好归还；房屋租赁期间，如曾丽娜提前终止合同而违约，应赔偿王云成三个月的租金，租赁期间，如王云成提前退租而违约，应赔偿曾丽娜三个月的租金。该合同正文后面空白处写有“收到租金汇款后，合同生效”。2018年7月14日，王云成向曾丽娜支付租金60000元。曾丽娜与蔡甫弟系夫妻关系。蔡甫弟受曾丽娜委托于2018年10月17日，向王云成发送内容为“欠我的租金你搬完前汇给我吧”的微信，于2018年11月6日发送内容为“仓库搬的怎么样了，开始拆了没有”的微信，王云成回复“在拆”，蔡甫弟询问“10号前能拆好吧”，但至2018年11月10日王云成未做回复。王云成自2018年9月5日之后，未交纳租金及物业服务费等费用，涉诉房屋内现有空调挂机等部分物品尚未搬离。2018年12月11日，曾丽娜在涉诉房屋门口玻璃门上张贴律师函，内容为：王云成在支付一个季度（6月1日至8月31日）租金后，迟迟不支付后续租金，曾丽娜多次向要求王云成支付拖欠租金并支付房屋租金的滞纳金，但其拒不履行，基于王云成的上述违约行为，曾丽娜限王云成3日之内（2018年12月15日之前）与委托律师联系，支付尚欠租金协商解决相关事宜，如王云成未在上述期限履行相关义务，合同自2018年12月15日解除。庭审中，王云成认为搬离涉诉房屋系因曾丽娜发函要求，曾丽娜曾于2018年11月将涉诉房屋换锁阻止搬离，但未举示函件及换锁的证据。曾丽娜认为是王云成主动要求搬离及解除合同，为了减少损失才要求王云成补齐租金。本院认为，曾丽娜与王云成签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。王云成主张双方之间合同的解除时间为2018年9月5日，即接到曾丽娜要求搬离函件的时间，但并未在案件审理中举示该函件，且从微信聊天记录中要求支付租金及拆除的内容可以看出，王云成虽在搬离涉诉房屋，但曾丽娜并未免除搬离前的租金，故王云成认为合同解除时间为2018年9月5日的主张，缺乏证据证明，本院不予采纳。因王云成未按期支付租金，曾丽娜依约享有解除合同的权利。曾丽娜于2018年12月11日，在涉诉房屋张贴要求王云成支付租金及逾期时合同于2018年12月15日解除的律师函，表达了要求解除合同的前提和意思，但王云成并未按期支付租金，故双方签订的《租赁合同》于2018年12月15日解除。王云成未举证证明其已支付了2018年9月1日之后的租金，曾丽娜要求王云成支付2018年9月1日至合同解除之日租金70000元的请求，符合合同约定，本院予以支持。对王云成逾期支付租金的违约行为，曾丽娜除了提出按中国人民银行同期贷款利率计算租金利息的请求外，还一并提出了要求支付10000元违约金的诉讼请求，因合同关于逾期支付租金时已明确约定了曾丽娜可增收10000元滞纳金，该滞纳金性质上属于违约金，10000元的违约金已足以弥补曾丽娜逾期收取租金的利息损失，故关于曾丽娜要求王云成支付10000元违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持，关于王云成要求调低违约金的抗辩，本院不予采纳，关于对曾丽娜要求王云成支付利息的请求，本院不予主张。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王云成虽在搬离涉诉房屋，但尚未完全搬离，且未举证证明未完成搬离的系因曾丽娜造成，故承担其占用涉诉房屋期间给曾丽娜造成的损失。关于曾丽娜要求王云成腾空后返还涉诉房屋，并按租赁合同约定的月租金标准支付房屋的占有使用费的请求，本院予以支持，但占有使用费的计算时间应从合同解除之日的次日至房屋腾空并返还之日。曾丽娜在要求腾空返还涉诉房屋的同时，还一并提出了要求王云成承担恢复涉诉房屋原状的费用60000元，因涉诉房屋尚未腾空返还，曾丽娜也并未自行对涉诉房屋的状态进行恢复，且该费用数额亦无证据证明，其要求王云成承担恢复原状费用的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。《租赁合同》中虽约定了一方提前终止或解除合同时，另一方需赔偿3个月的租金，但曾丽娜并未举证证明王云成除逾期支付租金外，还存在提前终止合同的违约行为，且其提出解除合同亦因王云成逾期支付租金，故关于曾丽娜要求王云成承担解约违约金70000元的请求，缺乏事实依据，本院不予主张。曾丽娜虽举示由物管费等收据，但收据中均未注明系涉诉房屋的应缴费用，缺乏与涉诉房屋的直接关联，且缴费主体也非曾丽娜本人，不足以证明其已实际代缴了涉诉房屋的费用，关于曾丽娜要求王云成支付物管费等费用的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告曾丽娜与被告王云成2018年6月1日签订的《租赁合同》于2018年12月15日解除；二、被告王云成于本判决生效之日起十日内支付原告曾丽娜2018年9月1日至2018年12月15日的租金70000元；三、被告王云成于本判决生效之日起十日内支付原告曾丽娜拖欠支付租金的滞纳金10000元；四、被告王云成于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区港安二路X号X栋X-X房屋腾空后返还原告曾丽娜；五、被告王云成于本判决生效之日起十日内，按每月20000元标准，从2018年12月16日至房屋腾空返还之日止，向原告曾丽娜支付房屋占有使用费；六、驳回原告曾丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2150元，由被告王云成负担860元，由原告曾丽娜负担1290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王中申二〇一九年八月二十六日法官助理 郑成帅书 记 员 刘 培