上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初8493号原告(反诉被告)：杨斌，男，1979年11月2日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：徐海忠，上海富勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯俊，上海富勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭林新，男，1960年1月4日出生，汉族，住福建省漳州市。委托诉讼代理人：郭梅山，福建理则达律师事务所律师。杨斌诉郭林新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2019年5月15日，郭林新向本院提起反诉，本院合并审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。杨斌委托诉讼代理人徐海忠，郭林新委托代理人郭梅山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)杨斌向本院提出本诉诉讼请求：1.郭林新返还杨斌房屋租金及押金52,800元，支付违约金79,200元；2.郭林新赔偿杨斌装修损失210,988元；3.郭林新赔偿杨斌中介费损失13,200元、律师费20,000元。事实和理由：2019年1月11日，郭睿锐受郭林新委托与杨斌签订了杨浦区国京路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋租赁合同》。约定租期自2019年1月21日起至2025年9月5日，其中2019年1月21日至2019年5月6日为免租期。合同约定交付的房屋为毛坯，郭林新作为出租方同意杨斌对房屋进行装修及对外进行转租，合同还对违约责任进行了详尽的约定。合同签订当日，杨斌支付了3个月的租金39,600元及押金13,200元。房屋交付后杨斌即着手对房屋进行装修，当装修进入尾声时，郭林新委托律师发来《律师函》，以杨斌装修过程中与邻居发生矛盾、违反小区管理规约为由单方解除合同，并于发出《律师函》后三日未通知杨斌的情况下将房屋门锁更换，导致杨斌尚有物品无法取回。杨斌认为，双方签订的合同合法有效，郭林新作为出租人理应对房屋的出租处分权承担先期保证责任，杨斌享有房屋的占有和使用权利。郭林新单方解除合同并更换门锁的行为已然构成根本性违约，应向委托人支付违约金及装修损失、中介费损失、律师费损失等赔偿。被告(反诉原告)郭林新辩称，1.杨斌擅自改变房屋主体结构，将系争房屋由原来的四室两厅改造成10个单间，意图用于群租，其行为已违反相关法律之规定，且在小区物业和管理部门发现后拒绝整改，郭林新可以依法解除房屋租赁关系。2.杨斌承租房屋期间，多次实施扰乱小区正常生活秩序的行为，其行为不仅违反合同之约定，更严重违背了民事法律最基本的公序良俗原则，郭林新不得不立即解除与杨斌的房屋租赁关系。杨斌改变房屋主体结构用于群租及私拉电线偷用公用电的事情被发现后，其不但没有认识到自己行为的错误和危险性，还将所有怨气迁怒于隔壁的302室业主，甚至丝毫不顾及该业主系一位待产孕妇，采取了一系列的报复行为。通过郭林新提交的证据可以看出，杨斌故意将有刺激性气味的油漆桶摆放在301室门口，利用油漆散发出来的气味影响该孕妇的正常生活，而且在小区内故意挑衅302室业主，引发了激烈的争吵，致使该孕妇情绪激动；更令人瞠目结舌的是，杨斌多次利用激光笔扫射302室、故意在深夜大声播放婴儿哭声等瘆人的声音，小区业主怨声载道，多次向物业及郭林新投诉，302室业主更是迫于无奈直接报警，郭林新亦多次对杨斌进行劝说，杨斌完全置若罔闻，甚至扬言会采取更加严重、过分的报复行为。综上，不管是基于合同约定、法律规定，亦或是情理，郭林新都可以解除与杨斌的房屋租赁关系。郭林新向本院提出反诉诉讼请求：1.确认郭林新与杨斌于2019年1月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除；2.杨斌立即腾退系争房屋并将房屋交还郭林新；3.杨斌立即将房屋拆改部分恢复原状，并承担相应的费用；4.杨斌向郭林新支付违约金79,200元；5.杨斌向郭林新支付以13,200元每月为标准，自2019年3月25日至实际腾退之日的房屋占用费；6.郭林新无需向杨斌退还租赁保证金13,200元。诉讼中，郭林新放弃第2-6项反诉诉讼请求。针对郭林新的反诉诉讼请求，杨斌辩称，不同意郭林新的反诉诉请。1.杨斌不存在擅自改变房屋使用性质的情形，系争房屋是毛坯房，双方在签订合同时就约定可以对房屋进行装修，在双方的微信中也说到为了起居便利可以相应的改变房屋结构。杨斌从未群租房屋，也没有破坏和改变房屋主体结构。2.杨斌从未偷用公电，因为房屋断电，装修施工人员接通了电表箱的备用电，其行为即使不当，也不构成偷用公电的违法行为，即便要认定也应当是公安部门或电力公用部门认定。3.杨斌虽然与302室业主产生矛盾，但是没有对其进行骚扰威胁恐吓，双方虽然发生口角，但是为了缓解邻里关系，杨斌曾购买水果登门道歉，但是302室业主没有开门与杨斌和解。杨斌与302室业主的邻里矛盾与租赁合同的履行没有任何关联，不能作为郭林新解除合同的理由，杨斌与302室业主的邻里矛盾由其他的法律规定调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月24日，中国人民解放军无锡联勤保障执行军事设备建设处出具《无锡联勤保障中心住房统配通知书》一份，载明，同意郭林新购买上海市杨浦区国京路50弄13栋301室经济适用住房，请人员管理单位组织申购人签订公寓住房腾退承诺书，9月30日前到经济适用住房建设管理单位按照有关规定办理购房手续，并交纳购房款，逾期视为放弃资格。郭林新于2018年9月11日支付了系争房屋购房款、维修基金等。2019年1月11日，郭林新(签约甲方)委托郭睿锐与杨斌(签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定杨斌承租系争房屋，面积183平方米，租期自2019年1月21日至2025年9月5日，其中2019年1月21日至同年5月6日为免租期，之后每年免租期25天；交房时间为2019年1月15日之前，甲方将房屋钥匙交付给乙方，双方签署《房屋交接书》；房屋交付情况为毛坯；第一年第一期租金应于2019年1月15日前支付，之后按三个月为一期支付，第一年租金13,200元/月；乙方同意支付给甲方租赁保证金13,200元，合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将系争房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；甲方再次同意并确认，乙方有权向第三人转租房屋；乙方有权对房屋进行格局调整、装修；租赁期限内，乙方应合理使用房屋及装修和附属设施、设备；合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按合同约定履行，合同另有特别约定相关责任的，从其约定；合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的六倍；若甲方违约，且乙方已经按合同约定对系争房屋进行装修、添附的，则甲方除需按该条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准，以及乙方对房屋支付的中介费、律师费和其它一切相关费用；若乙方违约，且乙方已经按合同约定对系争房屋进行装修、添附的，则乙方除需按该条承担违约责任外，乙方对系争房屋的装修、添附无偿赠与甲方……。合同还对其他内容作了约定。签约当日，杨斌支付三个月租金39,600元及押金13,200元。合同签订后，杨斌实际取得了系争房屋，并开始对系争房屋进行装修。系争房屋原格局为四室两厅两卫，杨斌将两个厅分割成五个独立空间，将主卧分割成两个独立空间，并在主卧两个独立空间内分别安装了洗脸盆、淋浴设施。杨斌向本院提交的装修清单中包括了购买电表10只。2019年2月18日，上海沙田物业管理有限公司平安佳苑管理部向郭林新发出《违规行为整改通知书》一份，载明在物业使用/装修过程中擅自改变房屋的使用性质，尽快恢复原样，施工队在施工中擅自偷用公共电(现已整改)，立即停止上述违规行为，并予整改。同日，系争房屋内停水停电。同年2月19日，郭林新将上述《违规行为整改通知书》微信发送给杨斌。之后，杨斌拆除了客厅内的一堵墙，但未对其他部位进行整改。2019年3月7日，同年3月8日，杨斌与郭林新家人的电话录音中载明，杨斌打算将分割好的房屋分别转租出去。通话录音还反映出，杨斌与邻居就租赁房屋产生争执，杨斌有威胁302室业主的言语和行为。2019年3月13日，中国人民解放军32505部队向郭林新发出《关于终止房屋租赁行为的通知》一份，载明未经批准出租，承租人对系争房屋进行了大规模施工，使住房格局和使用功能产生较大变化，存在群租嫌疑，且承租人的种种不当行为伤害到经济适用住房小区内部分住户，扰乱到小区和谐安宁的秩序，根据有关规定，终止该经济适用住房的租赁行为，并通知现承租人停止扰乱小区秩序和住户正常生活的行为。如不及时整改，将采取相应措施临时封存系争房屋，并将此情况报至无锡联勤保障中心进一步处置。2019年3月14日，郭睿锐委托律师向杨斌发函，载明，杨斌承租房屋期间，存在私拉电线偷电，多次以各种形式恐吓其他住户的不当行为，且拒不改正；杨斌的种种不当行为已严重违反小区管理规约及相关法律之规定，并致使郭林新遭到相关部门的明确警告处罚，已经严重危害到郭林新对系争房屋合法拥有，造成房屋租赁合同已无法继续履行，故通知杨斌自收到律师函之日起解除双方的房屋租赁合同，立即停止扰乱小区和谐安宁秩序的各种不当行为，搬离房屋等。杨斌于当日收到上述律师函。2019年3月18日，杨斌委托律师向郭林新发函称，郭林新单方解除合同构成违约，要求郭林新方于2019年3月22日交接房屋，并承担相应的违约责任。2019年3月15日左右，郭林新对系争房屋进行了换锁。2019年3月26日，杨斌更换了系争房屋的锁芯。另查明，杨斌与上海富勤律师事务所签订《聘请律师合同》一份，载明收取律师费2万元。上海富勤律师事务所向杨斌开具了2万元律师费发票。2019年8月28日，杨斌与郭林新对系争房屋进行了交接，杨斌将系争房屋返还给郭林新。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应属合法有效。根据双方租赁合同的约定及我国合同法的规定，承租人应当按照约定的方法或者租赁物的性质合理使用租赁物。杨斌虽根据合同约定有权对系争房屋进行装修、格局调整和转租，但杨斌将系争房屋分割成多个独立空间，并在多个独立空间内部分安装了淋浴卫生设施，购买10个电表，其行为显然违反了合同约定和法律规定，使租赁房屋处于不合理的使用状态，影响了周围邻居的正常生活，引起了周围居民的强烈不满，有悖公序良俗。就本案而言，在出租人及租赁房屋所在小区物业等相关部门要求杨斌整改的情况下，杨斌仍未整改，损害了出租人的合法权利。因此，郭林新在无法劝阻杨斌对上述行为予以改正的情况下，要求与杨斌解除租赁合同，理由正当，本院应予支持。合同被依法解除后郭林新应及时将系争房屋恢复原状、搬离、返还系争房屋并向郭林新支付相应的租金及承担相应的违约责任，郭林新亦应在杨斌搬离系争房屋的同时向杨斌返还租房保证金。鉴于诉讼中，郭林新撤回反诉第2-6项诉讼请求，并同意返还杨斌已付的租金及押金，系当事人处分自己的民事权利，于法不悖，本院予以准许。由于造成合同提前解除的责任在杨斌，根据合同约定，杨斌无权要求郭林新支付违约金、赔偿装修损失、中介费、律师费。鉴于郭林新同意对杨斌的装修加以利用，并同意补偿装修损失70,000元，于法不悖，本院予以准许。杨斌辩称其尚未实施分割多间转租的行为，不构成违约，显然与常理不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)杨斌与被告(反诉原告)郭林新签订的《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除；二、被告(反诉原告)郭林新应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨斌房屋租金39,600元；三、被告(反诉原告)郭林新应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨斌房屋押金13,200元；四、被告(反诉原告)郭林新应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)杨斌装修补偿70,000元；五、原告(反诉被告)杨斌其余本诉请求，不予支持。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,943元，由原告(反诉被告)杨斌负担6,699元，由被告(反诉原告)郭林新负担244元。反诉案件受理费25元，由原告(反诉被告)杨斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  龚立琼审 判 员  张 扬人民陪审员  陈铭浩二〇一九年八月三十日书 记 员  史晨璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……