河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8771号 上诉人（原审被告）：石家庄振起企业管理咨询有限公司，住所地石家庄长安区丰收路亚龙花园35-3-201。 法定代表人：尚坐，执行董事。 委托诉讼代理人：刘琳琳、邵俊奇，河北俱时律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄市藁城区国有资产管理办公室，住所地，藁城区四明街北街**。 法定代表人：杜月萍，主任。 委托诉讼代理人：龚浩，河北瀛冀律师事务所律师。 上诉人石家庄振起企业管理咨询有限公司（以下简称振起公司）因与被上诉人石家庄市藁城区国有资产管理办公室（以下简称藁城国资办）租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2019）冀0109民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人石家庄振起企业管理咨询有限公司的上诉请求：一、请求依法撤销（2019）冀0109民初1371号民事判决书第一项的判决内容；二、依法改判双方继续履行租赁合同；三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、在租赁合同有效的前提下，被上诉人无权要求上诉人搬离房屋。2019年1月15日租赁合同约定的租赁期限届满后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人并未提出异议，该租赁合同继续有效；而且双方在租赁期限届满后就续租问题达成一致意见，被上诉人口头同意上诉人续租，并继续履行2016年1月10日签订的《租赁合同》。基于以上两点，双方签订的《租赁合同》继续有效，在租赁合同继续有效的前提下，被上诉人无权要求上诉人搬离租赁物，无权否认上诉人基于承租权有权占有该租赁物。一审法院不应当在双方未解除《租赁合同》的情况下，直接判决上诉人搬离租赁物。二、一审法院判决上诉人搬离房屋并未给予上诉人合理期限。一审判决上诉人十天内腾空并迁出租赁物属期限过短，而非合理期间，上诉人基于被上诉人的同意，又重新招用新培训学员，所以该合理期限应当为上诉人学员培训期满。三、上诉人因为被上诉人同意续租的行为，对租赁物投入了大量财力，被上诉人应当赔偿上诉人损失。原租赁合同到期后，上诉人与被上诉人协商继续租赁该租赁物，被上诉人同意按照原来的租赁合同继续出租，上诉人同意续租。上诉人基于被上诉人的诚实信用原则，经被上诉人同意之后对租赁物重新进行了装饰装修，而且重新招用新学员，为此投入了大量财力。现被上诉人在未通知上诉人解除租赁合同，未通知上诉人单方不履行租赁合同的情况，要求上诉人搬离租赁物，违背诚实信用原则，上诉人要求被上诉人赔偿损失。综上，上诉人提出上诉，故请二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人石家庄市藁城区国有资产管理办公室答辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》因租赁期限届满已终止，不存在合同继续有效的情况，被答辩人无权继续占有使用租赁物，被答辩人应立即撤离。答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》第四条明确约定“租赁期限为三年，自2016年1月15日起至2019年1月14日止”，同时第九条约定“租赁期满，合同终止”，可见案涉《租赁合同》于2019年1月14日已经终止，且租赁期限届满前，答辩人已多次要求被答辩人在租赁期限届满后搬离租赁物，但均遭被答辩人拒绝，甚至拒绝接收答辩人向其出具的搬离通知，万般无奈之下，被答辩人才起诉至法院，要求其撤离，根本不存在被答辩人所称“就续租问题达成一致意见，口头同意其续租”的情况。退一步讲，如一审法院认定事实，答辩人与被答辩人之间存在不定期租赁合同关系，依据合同法第二百三十二条的规定，答辩人也可随时解除合同要求被答辩人撤离租赁物，且自被答辩人知道答辩人起诉要求其搬离至今已近五个月，有充足的搬离时间，现被答辩人应立即搬离租赁物。二、被答辩人要求答辩人赔偿其损失无任何事实与法律依据。《租赁合同》第九条约定:“租赁期满，合同终止。租赁合同期满，乙方一切自主建设(包括路面硬化、建设房屋、房屋装修、车库、围墙改造等)必须无偿交给甲方，乙方不得故意损坏或拆除(临时搭建的简易板房除外)。同时依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。依据上述合同约定与法律规定，被答辩人应在租赁期限届满后无偿、立即搬离租赁物，答辩人无需向其支付任何赔偿或补偿。退一步讲，即使被答辩人认为须对其进行补偿，依法应提出反诉并提交相关证据，在被答辩人没有提出反诉也未提交任何证据的情况下，被答辩人要求答辩人赔偿其损失无任何事实与法律依据。综上，被答辩人上诉无任何事实与法律依据，请求依法驳回其全部上诉请求，维持原判。 原告藁城国资办向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空并迁出石家庄市藁城区的藁城区民兵训练基地；2、判令被告向原告支付违约金1万元；3、判令被告向原告支付自合同到期至腾空并迁出民兵训练基地期间的占有使用费；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年1月10日，原、被告签订租赁合同，约定原告将藁城区民兵训练基地的院落及房屋出租给被告使用，租赁期限三年，自2016年1月15日起至2019年1月14日止，年租金5万元。还约定，被告必须在租赁期满时，将承租的民兵训练基地及按合同约定权属归原告的全部财产无损、无偿、无条件地交还原告。被告违反规定的，应当向原告支付1万元违约金。至2019年1月14日租赁期已满，但被告拒不迁出。被告的行为已经违反合同约定，严重妨碍了原告占有、使用该基地。 振起企管公司向原审法院辩称，原告诉求无任何事实依据。2019年1月15日租赁合同到期后，被告继续使用租赁物，原告并未提出任何异议，故双方在2016年1月10日签订的租赁合同继续有效。被告基于原告的认可行为又继续为学员培训，被告已经实际投入了精力和物力，故原告无权要求被告搬离租赁房屋，否则应当赔偿被告损失。因原告未向被告送达书面异议，也就是原、被告之间的租赁合同并未解除，双方应依法履行。原告要求违约金没有任何事实及法律依据，双方认可继续履行合同，故被告不存在任何违约行为，原告无权索要违约金。依据合同法第226条，原告无权要求被告支付占有使用费。 原审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，对此予以确认。2016年1月10日，原、被告双方签订了租赁合同，原告将位于石家庄市藁城区的藁城区民兵训练基地的院落及房屋出租给被告使用。约定租赁期限三年，自2016年1月15日起至2019年1月14日止，年租金5万元。还约定，租赁期满，合同终止。被告必须在租赁期满时，将承租的民兵训练基地及按合同约定权属归原告的全部财产无损、无偿、无条件地交还原告。被告违反规定的，原告有权解除合同，同时被告应当向原告支付1万元违约金。2019年1月14日，该合同约定的租期限已满，现被告继续占有、使用租赁物。上述事实，由资产移交划转审批表、租赁合同及当事人陈述等在卷佐证。 原审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，对此予以支持。原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人双方对租赁合同的签订及租赁期内的履行无争议，原审法院对此予以确认。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。至2019年1月14日，原、被告双方约定的三年租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告无证据证明曾向被告提出异议，故原租赁合同继续有效，属于不定期租赁。现原告请求被告立即腾空并迁出，对此支持，但应给予被告必要时间；请求被告参照合同约定的租金标准支付自合同到期至腾空并迁出期间的使用费，对此支持；请求被告支付违约金1万元，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，一审判决如下：一、被告石家庄振起企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内腾空并迁出所承租原告石家庄市藁城区国有资产管理办公室位于石家庄市藁城区的藁城区民兵训练基地；二、被告石家庄振起企业管理咨询有限公司给付原告石家庄市藁城区国有资产管理办公室自2019年1月15日至实际腾空并迁出之日期间的租金（按年租金5万元标准计算）；三、驳回原告石家庄市藁城区国有资产管理办公室其他诉讼请求。一审案件受理费适用简易程序减半收取165元，由被告石家庄振起企业管理咨询有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据（均为复印件）：1、提交2017年4月10日上诉人与贾建超代表的石家庄润金钢结构有限公司签订的承包合同，内容为在租赁标的上建造多功能会议室，工程造价为82.5万元，欲证明上诉人在租赁期间建造不动产花费的资金为80余万元，租赁合同届满后被上诉人如解除不定期租赁关系，应折价支付上诉人扩建房屋费用。2、提交2016年4月28日，上诉人与贾建超代表的石家庄润金钢结构有限公司签订的工程施工合同，约定贾建超为租赁标的做地面硬化及迷彩房搭建工程，工程造价为150万元，证明目的同上。3、提交上诉人与河北冠硕建材有限公司签订预拌商品混凝土买卖合同，合同约定上诉人因地面硬化、会议室建设、宿舍建设而购买建材，证明目的同上。上诉人承租被上诉人土地及院落时状况是仅有一排建筑物，地面并未进行硬化，但是上诉人在承租后将地面进行硬化，增加建筑物，上诉人经被上诉人同意增建的上述建筑物，其所有权归属于修建方即上诉人，增建的费用为上百余万元，远超租赁合同中约定的价款，被上诉人如要解除不定期租赁合同关系，要求上诉人搬离租赁物，其应向上诉人支付扩建房屋补偿费用。 被上诉人对上述证据发表质证意见称，1、上诉人所提交证据不属于新证据，不应在二审进行认定。2、上诉人没有提交证据原件，被上诉人对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。3、依据双方签订的租赁合同第9条，在签约时上诉人明知，在履行中也未提出异议，即上诉人认可到期无偿移交的约定，该约定对上诉人具有约束力，被上诉人无需支付任何赔偿，上诉人要求无依据。4、依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释第12条，上诉人请求无法律依据。5、即便上诉人认为被上诉人应对其进行补偿，应在一审时提起反诉，而不应在二审中主张。综上，上诉人主张被上诉人对其进行赔偿无事实和法律依据，且程序不合法。 上诉人主张，被上诉人所述租赁合同第9条属于显失公平条款，租赁合同的租赁费用共计15万元，上诉人投入费用为上百万元，远超租赁费用，应根据公平原则，被上诉人合理分担。2、本案应依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释第14条，而不应依据第12条，第12条仅是装饰装修，而非扩建房屋。上诉人主张扩建房屋、增建不动产也是得到被上诉人的口头认可及同意的。 被上诉人主张双方对此没有进行沟通，且租赁合同不存在上诉人所称显失公平情况，合同签订时双方就租赁期限、租金及承租人（上诉人）所增建及装饰装修物归属问题达成一致意见，正是基于上诉人与被上诉人达成的合意才约定了十分低廉的租金，租赁合同是双方真实意思表示，在合同履行期间上诉人均未对此提出异议，现以合同约定显失公平为由要求对其进行补偿明显有违诚实信用原则，上诉人在明知租赁期限为3年情况下对租赁物进行投入属于其自身经营风险，不应要求被上诉人承担。 本院查明认定的其他事实与原审法院查明认定的事实一致。 本院认为,上诉人与被上诉人签订了租赁合同，约定租期三年，同时约定租赁期满，合同终止，双方对合同的真实性均无异议，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院对此依法予以确认。根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人并未提供证据证明双方续租事宜达成新的协议，现被上诉人要求上诉人腾空搬离，并未违反合同约定，原审法院对此予以支持并无不当。自被上诉人于2019年3月诉至原审法院，要求上诉人搬离，上诉人即已知晓被上诉人要求其搬离，上诉人在明知租赁期限届满，被上诉人不同意续租情况下，仍继续使用租赁物，现要求增加合理搬离期限，对此难以支持。上诉人要求对方支付扩建房屋补偿费用，虽其主张有建设施工合同等相关证据可以证实该损失，但上诉人所提交的证据均为复印件且被上诉人对该证据的真实性均不认可，而双方在租赁合同中第九条明确约定“租赁合同期满，乙方一切自主建设（包括路面硬化、建设房屋、房屋装修、车库、围墙改造等）必须无偿交给甲方……”，据此，合同解除时，上诉人要求被上诉人支付扩建房屋补偿费用的理据不足，本院对此难以支持。综上所述，上诉人石家庄振起企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费330元,由上诉人石家庄振起企业管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王靖 审判员  张洁 审判员  李祥 二〇一九年八月十九日 书记员  王琪 ——