安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1540号上诉人（原审被告）:方斌，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：方武松（系方斌父亲），男，住安徽省芜湖县。委托诉讼代理人：耿梦婷，安徽思文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:芜湖恒怡物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖县。法定代表人：胡清化，该公司经理。委托诉讼代理人：刘萍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邱成霞，女，该公司员工。上诉人方斌因与被上诉人芜湖恒怡物业管理有限公司（以下简称恒怡物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2019）皖0221民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实及理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。方斌上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回恒怡物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、恒怡物业公司不具备诉讼主体资格，无权主张物业费。案涉物业服务合同系与合肥市天天物业管理有限公司（以下简称天天物业公司）签订，并非与恒怡物业公司签订，恒怡物业公司也不是业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业。恒怡物业公司提交的交接清单只能证明是天天物业公司将办公设备等材料转给恒怡物业公司，其未能提交委托合同、手续等其他证据，不能证明恒怡物业公司系合法进驻，其无权主张物业费。天天物业公司将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人签订的委托合同无效。二、恒怡物业公司未在诉讼时效期间内主张权利，其起诉的2012年6月1日至2016年3月31日期间的物业费已经超过诉讼时效。1、一审法院认定恒怡物业公司对物业费的收取系采取上门催收的方式，且每年在公告栏内张贴催收公告向所有业主催缴物业费的事实有误，业主从未在小区内看见过前述催收公告。2、一审法院认定恒怡物业公司在公告栏内张贴催收公告视为向业主下发了书面催缴通知、系主张权利行为，故诉讼时效已发生中断系适用法律错误。但催收公告系面向全体业主，没有具体到本案业主，不能达到诉讼时效中断的效果。3、一审法院认为2012年至2016年的物业费系整体债务，应自2016年年底起计算诉讼时效系认定事实错误。物业费系分时段缴纳，在各期物业费到期后均为独立债务，不能视为一个债务，诉讼时效应分别计算。三、恒怡物业公司未提供相应的物业服务，未能履行职责，收费与服务水平不相适应，且恒怡物业公司主张的每平米1元每月的物业费无依据。恒怡物业公司辩称，请求驳回方斌的上诉请求，维持一审判决。恒怡物业公司向一审法院起诉请求：1、判令方斌支付物业费5716元；2、判令方斌支付违约金暂计算为857元（以拖欠的物业费为基数自2016年7月1日起按年利率6%计算至2018年12月31日，之后计算至物业费全部清偿之日止）。两项合计6573元。一审法院认定事实：方斌系安徽省芜湖县湾沚镇湾石路与世纪大道交叉口“徽商城”小区2#楼304室业主，该房产建筑面积为141.44平方米。2011年7月7日方斌与合肥市天天物业管理有限公司（以下简称“天天物业公司”）签订《芜湖县湾沚镇徽商城市场业主服务公约》，约定：天天物业公司为方斌所在的“徽商城”小区提供物业管理服务，方斌向天天物业公司交纳物业费等各项应缴费用；物业管理服务收费标准公共性（综合）服务费暂定1元/月/平方米；交费方式是全年全额预交，每年收缴一次。天天物业公司于2012年5月30日将“徽商城”物业服务移交给恒怡物业公司，恒怡物业公司于2012年6月1日至2016年12月31日为徽商城小区提供物业服务。另查明，委托诉讼代理人方武松因做生意之需要，在徽商城小区不仅承租了方斌的房屋，还承租了2#楼301、302、303、305、306号的房屋。恒怡物业公司在为徽商城小区提供物业服务期间，上述房屋的物业费均由承租人方武松交纳，但每次均未足额交纳物业费。恒怡物业公司每次都向承租人方武松出具了加盖公司发票专用章的收款收据。本案在诉讼中，方斌向恒怡物业公司交纳物业费1000元，现方斌享有的“徽商城”小区2#楼304室房屋，尚欠物业费4716元。一审法院认为,1、方斌与天天物业公司所签订的“服务公约”系双方真实意思表示，内容与法不悖，依法应受法律保护。天天物业公司将徽商城小区的物业服务移交给恒怡物业公司，这实际上是一种合同转让行为。因恒怡物业公司在接受移交后，并非是以天天物业公司的名义对该小区提供物业服务，而是以自己的名义行使民事权利,承担民事义务。天天物业公司与恒怡物业公司之间并未形成委托与被委托关系。从恒怡物业公司出具的物业费收据来看，方斌对恒怡物业公司在该小区提供物业服务是知晓的、认可的，双方已实际履行了《芜湖县湾沚镇徽商城市场业主服务公约》。故天天物业公司与恒怡物业公司之间的转让行为合法有效。恒怡物业公司享有诉讼主体资格。2、关于违约金是否承担的问题。违约金的适用是以双方当事人合约为前提的。本案当事人的合约是《芜湖县湾沚镇徽商城业主服务公约》，而该公约中没有对违约金作出相关约定。故恒怡物业公司要求方斌支付违约金的诉讼请求，不予支持，方斌的这一抗辩理由成立。3、关于恒怡物业公司的催收公告及诉讼时效问题。方斌称：这是恒怡物业公司单方制作、什么时间张贴，方斌不清楚、也不了解公告内容。故恒怡物业公司提供的催收公告不能达到证明已多次向方斌催收物业费的目的，故2015年前的物业费已过诉讼时效。经庭审查明，恒怡物业公司对物业费的收取，大多数是上门催收。对所有拖欠物业费的业主，每年都在公告栏内张贴催收公告。这应视为恒怡物业公司已向所有拖欠物业费的业主（包括方斌）下发了书面催交通知，主张了权利，诉讼时效业已中断。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行。由于物业服务合同具有持续性，而本案双方签订的《芜湖县湾沚镇徽商城市场业主服务公约》，双方履行至2016年底，本案的诉讼时效应为三年。因此，恒怡物业公司于2019年4月1日向法院提起诉讼，诉讼时效并未超过。故方斌关于对恒怡物业公司的催收公告及诉讼时效的抗辩，不予采纳。至于方斌辩称其房屋的漏水，恒怡物业公司没有给予维修的抗辨理由，根据《物业管理条例》第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。而恒怡物业公司作为物业服务公司，并非是承担解决业主房屋质量问题的直接责任主体。虽然方斌提供的证据《徽商城业主手册》“芜湖徽商城物业管理服务合同”第二条物业管理服务内容及标准里，书写了“屋面完好无漏”的内容，但该合同是恒怡物业公司对徽商城小区内住宅房的物业服务项目，并非是本案商铺房的物业服务项目。故方斌的抗辩理由，不予采纳。综上所述，恒怡物业公司在合同受让后，依据“服务公约”为徽商城小区提供物业服务，履行了合同义务。而方斌在接受恒怡物业公司提供的物业服务后，没有按约交纳物业费，理应承担相应的民事责任。故恒怡物业公司要求方斌支付物业费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。判决:一、方斌于判决生效后十日内给付恒怡物业公司物业费4716元；二、驳回恒怡物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由方斌负担。二审中，方斌为证明其上诉主张，向本院提交如下证据：一、照片一组，证明：恒怡物业公司提供的物业服务较差，存在私设广告位、楼层电梯间擅自出租等情形，业主无法乘坐电梯，公共区域水管漏水不维修疏通等问题。二、说明，证明：针对恒怡物业公司不作为，业主共同出具的说明，有各个业主的签名。恒怡物业公司质证认为：证据一的照片制作的时间与显示的时间不一致，该组证据在一审已经提交，当时庭审中陈述的拍摄时间为2019年3月份，现在显示的时间为2013年，显然与事实不符。证据二不能证明签名的人员均为小区业主，也达不到证明目的，仅是其单方面的陈述。恒怡物业公司为证明其答辩主张，向本院提交管理转让合同一份，证明：恒怡物业公司管理小区物业合法。当时小区没有业主委员会，天天物业公司是开发商成立的物业公司，经营不善后移交恒怡物业公司。方斌质证认为：转让行为无效，且不合法。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，1、关于恒怡物业公司的主体资格。天天物业公司系开发商成立的物业服务公司，天天物业公司后将整体合同义务转让给恒怡物业公司，根据前期物业服务协议履行服务。恒怡物业公司以其公司名义在案涉小区提供服务，服务期间为2012年至2016年，并自行收取物业费。在恒怡物业公司服务期间，业主及业委会均未提出异议，接受了恒怡物业公司的服务，形成了事实上的物业服务关系，故一审法院据此认定案涉物业服务转让合同有效符合法律规定，并无不妥。恒怡物业公司有权提起本案诉讼，主张物业费。2、关于本案物业费的主张是否超过诉讼时效。恒怡物业公司在2013至2016年每年都收缴物业费，同时物业服务合同具有持续性，故一审法院认定恒怡物业公司的起诉未超过诉讼时效期间符合法律规定。3、关于物业服务不到位以及侵占公共空间牟利等行为，不属于本案物业费纠纷的审理范围，本院不予处理。业主可另行诉讼解决。综上，方斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人方斌负担。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  蔡 俊审判员  徐红梅二〇一九年八月二十七日书记员  裴丽平附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；