上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初989号原告：刘运山，男，1976年3月21日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：聂运梅，上海辉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓晴晴，上海辉和律师事务所律师。被告：上海锄禾实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：蔡东生，总经理。委托诉讼代理人：张润杰，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告刘运山与被告上海锄禾实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年3月15日、5月23日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人聂运梅、被告委托诉讼代理人张润杰到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2019年7月23日第三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人聂运梅、被告委托诉讼代理人张润杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘运山向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2016年10月10日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告返还原告租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)50,796元；三、判令被告返还原告装修保证金15,000元；四、判令被告返还原告2个月租金34,320元；五、判令被告返还原告2个月物业管理费16,476元；六、判令被告赔偿原告装饰装修损失47.40万元。审理中，原告明确诉讼请求，原告现就赔偿装饰装修损失在本案中不予主张，也不要求在本案中进行司法审价，对于上述第六项诉请，原告自愿予以撤回，但原告要求保留被告赔偿原告装饰装修损失的相应诉权。其他诉请不变。事实和理由：原、被告于2016年10月10日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市青浦区古安路XXX号崧泽华城生活会第一层和第二层的锄禾美食广场内MSGC3-01-3的铺位出租给原告使用，租赁期限自2016年10月18日至2021年10月17日，第一年和第二年的月租金为17,160元，第三年月租金18,055元。原告按约向被告支付包括租赁保证金、物业管理费、装修保证金、租金等费用。为经营需要,原告对铺位进行了装修，但随后原告被告知商场内的消防检查不合格，铺位无法营业。原告与被告多次协商未果，为维护原告合法权益，故原告诉至法院。原告主张解除合同的理由是，合同第3.1条明确约定，合同签订时间是2016年10月10日，交接日是2016年10月11日。被告交房后，原告进场进行装饰装修。合同第3.2条约定，装修期自房屋交接日至交付租金前一天，装修装饰期免去租金，但仍应支付物业管理费及其他费用。合同第3.4条，租金起算日期约定，具体开业日期为甲方指定的开业日，并以甲方书面通知为准。2018年4月27日被告向原告发出书面通知，该书面通知明确开业日期为2018年5月1日。上述通知原告收到。但原告认为商场至今未开业。合同第10.2条约定，甲方提供的房屋存在质量问题及严重的安全隐患，具体是指被告交付的房屋未达到交付条件，即被告提供的整个商圈的大消防未验收合格。系争房屋处于商圈，属于人口密集型的地区。被告的基础设施、公共部位的灯具未安装完毕，合同虽未约定该解除条件，但是作为商圈的开业，未能使原告正常经营。合同解除之日为被告收到原告起诉状及证据材料之日2019年2月20日为准。没有其他解除合同的理由及依据。租金17,160元/月，原告预交租赁保证金50,796元、装修保证金15,000元；2个月租金34,320元；2个月物业管理费16,476元，原告认为预交的租金等上述费用因被告不符合开业条件，即消防未验收合同通过，到目前为止，不得收取原告的租金，即预交的租金等费用应于合同解除之日予以返还。装修期无需支付租金，但是需要支付物业管理费。原告要求退还物业管理费的理由是，因被告原因造成原告物业费的损失，若合同能继续履行，原告同意支付物业管理费。现因被告原因导致合同无法继续履行，故被告应当予以退还。赔偿损失指的是装修费用，依据是原告与案外人装修合同及施工具体明细、收据。被告上海锄禾实业有限公司辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。不同意解除合同。不同意解除的理由是消防主管部门从未下达书面意见要求被告及被告的相关租户停止营业。被告认为消防设施是通过的。原告在承租后，于2017年1月在系争房屋内注册相关公司，该店铺早在2018年5月1日前已经实际运营，2017年3月底已经投入运营，其运营情况在税务部门有相关记录。且根据双方合同，物业费是在原告实际运营后才交纳，其交纳物业费的行为说明原告已经实际运营。另外，被告收到原告支付的租金及物业管理费。原告在诉请二中所称的4个月的租金，并非全部是租金，被告收取原告钱款共计101,592元，其中物业管理费为16,476元，从其实际经营开始起算，即2017年3月底开始，收取2个月。物业管理费标准为8,238元/月。被告收取的保证金为50,796元，2个月租金是在合同签订时收取，但是在2018年5月1日正式转化为租金。被告在2018年5月1日收取2个月租金34,320元。需要说明的是，2个月的租金是2018年5月1日以后转化的。其交纳租金的行为，说明消防原因或者其他原因没有影响原告的经营，说明原告认可房屋状况。美食广场开业日在2018年5月1日。确认收到上述钱款，但不符合合同解除条件，不同意退还。认可原告进行装饰装修，不予认可其损失，也不同意赔偿。经审理查明：2016年10月10日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订了房屋租合同一份，甲方将位于青浦区古安路XXX号崧泽华城生活汇第一层和第二层的锄禾美食广场内铺位号为MSGC3-01-3房屋租赁给乙方仅以魔法烤鱼品牌经营，建筑面积为225.70平方米。房屋交接日为2016年10月11日，甲乙双方在交接日办理完房屋交接手续，并签订房屋交接书。装修期是从房屋交接日起至租金起算日前一日止。装修期内乙方无需支付房屋租金，但乙方仍需支付装修期物业管理费以及其它相关的费用。美食广场开业日由甲方指定。暂定为2016年12月18日，具体准确开业时间以甲方书面通知为准，如乙方未在甲方指定的开业日开业，则每逾期一日，需向甲方支付1,000元的违约金，逾期十五日则甲方有权单方面解除合同且不退还乙方已支付的全部费用。租金起算日以甲方指定的美食广场开业日为核定依据，如果甲方指定的开业日在2016年12月18日当日或之前，则租金起算日即为2016年12月18日；如果甲方指定的开业日在2016年12月18日后，则租金起算日为甲方指定的开业日。租赁期限自2016年10月18日起至2021年10月17日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月向甲方提出书面续租申请书，甲方同意继续出租该房屋的，在同等条件下乙方享有优先承租权，双方重新协商签订租赁合同。甲方给予乙方98天装修、租赁免租期，即2016年10月11日起至2017年1月17日止。在合同签订三日内，乙方向甲方支付50,800元的租赁保证金。在租赁期间，甲方有权从租赁保证金中扣除以下款项：因乙方不恰当使用造成该房屋或其他设施、设备损坏之赔偿金；因乙方违约应向甲方支付的违约金或其他赔偿金；因乙方原因给他人造成损失且应由乙方承担的损害赔偿金；乙方应付但未付的其他任何款项及针对其他任何违约行为须支付的违约金等。租赁保证金被扣除后，乙方应立即补足保证金差额。如租赁保证金不足抵付上述款项的，甲方有权向乙方追偿不足部分。乙方应在甲方书面通知补足租赁保证金之日起三日内补足，逾期未补足的，则甲方有权单方解除租赁合同。在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁保证金用于抵扣乙方拖欠甲方的房屋租金、物业管理费和乙方在租赁期间拖欠的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用，也不得将房屋租赁保证金用于赔偿因乙方原因造成的甲方损失。甲乙双方约定就该房屋租金、物业管理费和其它费用的核定及支付方式详见附件二：租金、物业物理费和其它费用。除另有约定外，乙方以转账的方式向甲方指定账户支付租赁保证金、租金、物业管理费和其它费用，甲方在确认收到乙方租金后向乙方开具相应金额收据。乙方需办理进场手续后方可进行装修作业，乙方装修需严格遵守甲方和物业公司关于装修的各项管理制度和相关规定。乙方在装修前应当向甲方交纳8,238元装修期间物业管理费。装修期内，乙方因实际使用该房屋而产生的费用(包括但不限于因乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、垃圾清运等费用)由乙方承担。乙方在装修前应当向甲方交纳15,000元装修保证金，如果乙方在装修期间违反装修相关规定，则甲方有权视损失程度扣除装修保证金；如果装修保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还须另外赔偿甲方的损失。若乙方装修期间无违反装修相关规定且装修结束后经甲方验收合格，则甲方应将扣减乙方任何应付而未付费用后的剩余装修保证金于20个工作日内无息归还乙方。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，租赁关系终止，双方互不承担责任并应根据本合同的约定结清各项费用，乙方须立即无条件搬离租赁房屋，甲方应将租赁保证金扣除本合同项下约定款项后的余额及乙方预付但未实际租赁期间的租金无息退还给乙方：该房屋占用范围内的土地使用权被提前收回的；该房屋被征收或征用的；该房屋被列入房屋动拆迁范围的；该房屋因部队需要或军事国防需要被征用或收回的；该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；本合同因不可抗力无法继续履行的。有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方立即解除本合同，甲方承担违约责任。甲方逾期三十日未交付房屋，经乙方书面催告后仍不履行的；甲方提供的房屋存在严重的质量问题和严重的安全隐患并且经国家相关部门检测确认该房屋不再适宜继续出租；甲方因第三人主张权利，致使乙方不能对房屋完全使用的。有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方立即解除本合同，乙方承担违约责任。乙方违反租赁用途的或没有获得合法经营证照的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方擅自部分或全部转租该房屋、转让该房屋承租权、交由他人实际经营使用或与他人交换各自承租的房屋的；乙方利用该房屋从事非法经营的；乙方不服从甲方的美食广场规章制度的；乙方未经甲方同意中断在该房屋内的经营业务连续超过五日或累计超过十五日的；乙方逾期未全额支付租金、物业管理费及其它相关各项费用超过五日或累计超过十五日的；乙方的保证金余额不足，在收到甲方通知后三日内未将保证金补足的：其它乙方的实质违约行为。违约责任：甲方未按本合同约定提供租赁房屋的，乙方有权要求甲方赔偿乙方因此造成的损失。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。若因乙方违反本合同而导致甲方解除合同的，除本合同另有约定外，则乙方须向甲方支付等同于当时租赁保证金金额的违约金，还须赔偿甲方实际受到的全部损失。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并要求乙方赔偿损失。乙方须依据本合同约定时限和方式及时全额支付租金、物业管理费、租赁保证金和其它费用，若乙方连续五日或累计达到十五日逾期未付的，则甲方或其委托的物业管理中心有权截断承租场所之电力及其它设施的服务或供应，由此引起的所有费用(包括但不仅限于重新接驳费用)、损失及开支均由乙方承担，且甲方不承担任何责任。乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金和其它费用，除承担违约责任外，每逾期一日，乙方还应按逾期支付金额的千分之五支付滞纳金。在租赁期内，因乙方过失或违约行为造成的甲方或第三方的损失均由乙方承担。乙方的代理人、雇员、建筑安装或装修承包商、合作商等相关人士违反本合同视为乙方违反本合同，其违约责任由乙方承担。因乙方违约而导致合同解除的或乙方中途擅自退租的，乙方在租赁期间进行的装修或增设附属设施全部归甲方所有且不予补偿。合同附件二：租金、物业管理费和其它费用约定，月租金二租金单价*建筑面积365日/12。自租金起算日起，第一年、第二年租金单价为2.50元/日/平方米，月租金为17,160元；第三年租金单价为2.63元/日/平方米，月租金为18,055元。租金的支付方式及时间：租金每二个月为一个支付周期，租金采用先付后用的原则，首期租金在合同签订三日内支付，以后每期租金提前十日支付。如最后一期租金不足二个月，则按照当期的实际天数计算。物业管理费：物业管理费标准：1.20元/平方米/日(不含空调排风等公共电费)，乙方每月应向甲方支付物业管理费为8,238/元。如果乙方实际开业日(含试营业)在甲方指定的开业日之前，则物业管理费从乙方实际开业日(含试营业)起算：如果乙方实际开业日(含试营业)在甲方指定的开业日之后，则物业管理费从甲方指定的开业日起算。物业管理费每二个月为一个支付周期，采用先付后用的原则，首期物业管理费在合同签订三日内支付，以后每期物业管理费提前十日支付。如最后一期物业管理费不足一个月，则按照当期的实际天数计算。公共电费分摊：针对美食广场的中央空调和排风系统等公共用电单独设立电表，电费由各营业中商户按建筑面积分摊。乙方每月分摊的公共电费=当月公共用电量*1.45元/度*乙方建筑面积/美食广场营业中商户建筑面积之和。乙方的每月公共电费应在接到甲方通知后三日内支付。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告于2016年10月11日向原告交付了系争房屋，原告向被告交纳了租赁保证金50,796元、装修保证金15,000元、2个月租金34,320元、2个月物业管理费16,476元。之后原告未支付其他费用。包括系争房屋在内的美食广场于2018年5月1日开业。现原告未将系争房屋返还被告，目前系争房屋处于空关状态，原、被告双方未做房屋交接。另查明,系争房屋已于2016年4月12日办理了上海市房地产权证，权利人登记为上海盛青房地产发展有限公司。以上事实，由原、被告陈述，《房屋租赁合同》、银行卡交易明细清单、上海市房地产权证等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中,原告认为原告于2017年1月工商注册了一家名为上海市青浦区刘运山饮食店，属于个体工商户。自2017年4月28日试营业4个月，后停止经营，原因是等待被告消防设施验收合格后通知开业时间。被告虽然在2018年5月1日宣布开业，但未达到原告要求的开业条件，原告从事餐饮行业，在消防未验收的前提下，不敢再继续经营，消防未验收合格，也即被告出租的房屋不符合要求。为此，原告还提供了2018年7月15日崧泽华城生活汇物业管理处向美食广场商户发出的通知，物业管理处要求商户办理消防开业许可证，并要求商户立即停止经营行为。2018年9月10日青浦区消防移动执法平台向案外人卢海峰发送一份短信回执，就卢海峰举报美食广场消防不合格情况回复，该美食广场由被告从上海盛青房地产发展有限公司处整体租赁后用于餐饮经营，原经营商户有8家，后因经营不善，现存的商户有3家。消防支付已依法约谈被告负责人并进一步调查处理。被告对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的。被告认为，崧泽华城生活汇物业管理处系上海盛青房地产发展有限公司管理，目前，上海盛青房地产发展有限公司与被告存在民事纠纷，该证据由该管理处有其特定目的，并非属实。该物业管理处并非消防主管机关，其陈述内容并非行政处罚或者停业整顿通知，且消防问题未对原告的经营造成障碍。美食广场仅是消防竣工验收未作验收，而被消防主管部门约谈，要求尽快验收。但从未因消防问题，而收到书面通知要求处罚或者行政整改，恰是因为原告未支付租金，导致被告没有进行消防竣工验收。原告为证明其装饰装修情况，还提供了原告以烤鱼时尚火锅名义与上海信念建筑装饰设计有限公司于2016年10月8日签订的《合同书》、上海信念建筑装饰设计有限公司各独立空间装饰明细表、四份收据，以证明原告入驻系争房屋后，对系争房屋进行了装饰装修。原告装修系争房屋共花费47.40万元。被告对该证据真实性不予认可。被告认为，原告所称消防原因导致合同无法继续履行不是事实，为此，向法院提供了系争房屋所在地其他商户营业执照及发票以及原告向被告发出的催款函，以证明截止2019年2月25日，被告出租房屋使用商户仍可继续正常使用系争房屋，且被告要求原告从2018年5月1日起按合同缴纳租金、物业费，原告因生意不好不想缴纳有关费用而试图解除合同。原告的店铺在2017年8、9月停止经营，原因在于经营惨淡，并非消防原因。消防主管部门并未提出整改措施以及行政处罚。在2017年8、9月原告未向被告提出关于消防问题，对此原告无证据。原告系转嫁其商业经营风险。原告对上述营业执照及发票证据真实性无异议，对催款函证据真实性不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的租赁合同及临时租赁协议系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告以消防未验收合格，即被告出租的房屋不符合原告经营要求，进而要求解除房屋租赁合同。对此，被告不认可，并认为系因原告自身经营不善，原告试图通过解除合同转嫁其商业经营风险，故不同意解除合同。本院认为，原告已于2017年1月在系争房屋内工商注册经营实体，并于2017年4月28日试营业，后停止经营，原告认为其他停止经营系消防未验收合格，但原告并未提供充分的证据予以证明，本院对此不予采信，原、被告双方所签订的合同中也未约定因消防未验收合格可解除合同的条款，原告已于2017年1月在系争房屋内工商注册经营实体，原告所提供的证据并不能证明系因被告的原因导致原告无法经营，故原告主张解除合同并不成立，本院对原告的该项诉请不予支持。因原告主张的返还租赁保证金、装修保证金、租金及物业管理费诉讼请求均以解除合同为前提，鉴于合同未解除，且原告认可包括系争房屋在内的美食广场于2018年5月1日开业，原告所主张的返还租赁保证金、装修保证金、租金及物业管理费并不符合合同约定，故本院对原告主张的返还租赁保证金、装修保证金、租金及物业管理费诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘运山的全部诉讼请求。案件受理费人民币2,711.84元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 林 青人民陪审员 薛 霞人民陪审员 钟 荣二〇一九年八月二十九日书 记 员 周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。