北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初2244号原告：中职北方智扬（北京）教育科技有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：曹振峰，董事长。委托诉讼代理人：孟祥楠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海英，北京市京师律师事务所律师。被告：山西远征广告文化传播有限公司，住所地太原市迎泽区。法定代表人：郭爱琴，总经理。委托诉讼代理人：孙姗，北京市中地律师事务所律师。被告：段新风，男，1964年2月13日出生。委托诉讼代理人：段小阳（被告段新风之子），1991年2月11日出生。委托诉讼代理人：孙姗，北京市中地律师事务所律师。原告中职北方智扬（北京）教育科技有限公司（以下简称中职北方公司）与被告山西远征广告文化传播有限公司（以下简称山西远征公司）、段新风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中职北方公司委托诉讼代理人孟祥楠、王海英，二被告委托诉讼代理人孙姗，被告段新风委托诉讼代理人段小阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中职北方公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告山西远征公司之间的《房屋合作合同》、《房屋合作合同》之补充协议、《房屋合作协议》于2017年1月3日解除。2、要求被告山西远征公司返还原告2016年12月3日至2017年12月2日期间的房屋租金170万元及自2017年1月3日始至被告山西远征公司实际返还上述租金之日止的利息，按中国人民银行同期贷款计算；3、要求被告山西远征公司返还承租房屋内原告所有的物品，主要为家具、字画、文房四宝、办公用品；4、要求被告山西远征公司赔偿装修损失120万元；5、要求被告山西远征公司支付解除合同违约金40万元；6、要求被告段新风对上述款项承担连带清偿责任。事实与理由：2012年12月13日，北京润泽十方投资管理有限公司（以下简称润泽公司）与被告山西远征公司订立《房屋合作合同》，双方约定将北京市中山公园内西侧建筑面积约500平方米的皇苑艺术馆（以下简称涉案房屋）作为合作房屋，供润泽公司经营餐饮、文化展示使用。合作期限为2012年12月15日至2016年12月15日，到期后山西远征公司无特定理由，双方继续续签合同，期限五年，房屋合作利益分配金为160万元。2013年5月9日，润泽公司与被告山西远征公司订立《房屋合作合同》之补充协议，将每年的利润分配金变更为170万元。后润泽公司将《房屋合作合同》及其补充协议的权利义务转移给本案原告，并征得了被告山西远征公司同意。2016年6月2日，原告与被告山西远征公司续订《房屋合作协议》。2017年1月3日，被告山西远征公司无故要求原告腾退，并将涉案房屋加锁导致原告无法进入，扣留原告物品拒不归还，严重侵犯了原告的利益，导致双方签订的《房屋合作合同》无法继续履行。被告山西远征公司收回涉案房屋后将其转租给案外人使用，但该案外人信息原告不知情。另，2012年12月3日，润泽公司对涉案房屋进行了装修，后原告接手后又对涉案房屋投入了部分装修。根据《房屋合作合同》约定，若由于被告山西远征公司的原因导致合同无法继续履行，被告山西远征公司应向原告承担违约金40万元。同时，原告将租金转至被告段新风个人账户，段新风亦曾系被告山西远征公司的法定代表人，故段新风应承担连带责任。现原告起诉至法院，诉如所请。被告山西远征公司、段新风辩称：首先，原告与被告之间非房屋租赁合同关系，而是合作关系。其次，双方之间的合作关系已于2017年12月2日到期终止，被告山西远征公司并未将涉案房屋加锁，原告正常使用房屋，且合同履行完毕后原告仍未腾退涉案房屋。第三，被告段新风系履行职务行为，因此不应承担连带责任。第四，润泽公司于2015年12月3日至2016年12月2日期间欠付合作金20万，因此原告交纳的2016年12月3日至2017年12月2日期间的170万元应首先抵扣上一年的合作金。综上，二被告认为其不存在违约，双方合同已经到期终止，且原告欠付被告山西远征公司占有使用费，因此不同意原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月13日，润泽公司（乙方）与被告山西远征公司（甲方）订立《房屋合作合同》，约定双方合作使用涉案房屋从事餐饮经营、文化展示。使用期限自2012年12月15日至2016年12月14日。到期被告山西远征公司无特定理由，房屋由润泽公司继续使用，续约期限5年，每年房屋合作利润分配金160万元。合作期满未续约或合作终止后10日届满后，合作房屋内不可移动的装饰物无偿归被告山西远征公司所有。合作期内，润泽公司不得擅自将房屋转让、转借、转租或改变用途，在不影响润泽公司正常经营的情况下，润泽公司同意被告山西远征公司使用涉案房屋，并给与相应配合，但由此产生的任何费用应当由被告山西远征公司负担。若因被告山西远征公司原因导致合同无法继续履行，山西远征公司承担违约金40万元。该《房屋合作合同》尾部签章处，甲方显示“段新风”签名，乙方显示“曹振峰”签名并加盖润泽公司公章。2012年12月15日，被告山西远征公司要求润泽公司将2013年度房屋合作利益分配金汇入被告段新风银行账户中。2012年12月18日，被告段新风向润泽公司出具收条，收取了2013年房屋利益分配金160万元。2013年5月9日，山西远征公司与润泽公司订立《〈房屋合作合同〉之补充协议》，将房屋合作利润分配金变更为每年170万元。尾部签章处分别显示有“段新风”、“曹振峰”签名。2015年11月11日，曹玲玲（曹振峰之女）向被告段新风账户汇款150万元，网上银行电子回单显示“中山公园16年房租全款”，原告以此证明润泽公司与山西远征公司已协商一致降低该年租金标准，二被告认可收到上述款项，但认为润泽公司该年少交20万元利润分配金，因此原告后一年交纳的170万应首先补足未足交部分。经询，山西远征公司不在本案中主张原告支付拖欠的租金20万元。2016年6月2日，显示甲方（段新风山西远征公司）与乙方（中职北方公司）订立《房屋合作协议》，约定甲乙双方原合作期限截至2016年12月2日止。为了在期满继续对上述房屋进行合作，经双方协商，乙方自本合同签订之日起二日内，先行向甲方预付合作期满后第一年（2016年12月3日至2017年12月2日）上述房屋的合作利润分配金170万元。甲方账号名称显示为段新风个人账户。甲方承诺在本协议签订后将与第三方进行沟通协商，甲方应在原房屋合作协议届满前让第三方与甲乙双方共同对上述房屋进行合作，并签订新的合作协议。甲方未能按照约定将第三方引入与甲乙双方共同对上述房屋进行合作的，甲方应返还乙方已收取的年预付合作利润分配金，乙方有权解除本协议。本协议未尽事宜由甲乙双方另行协商。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。其中首部“甲方（段新风山西远征公司）”处“段新风”为手写签名。“乙方”处原打印有“北京润泽十方投资管理有限公司”，但被划掉并手写原告名称，后显示“段新风”批注“同意”。尾部签章处分别显示有“段新风”、“曹振峰”签名。当日，原告支付“中山公园房租”170万元。就原告与被告山西远征公司《房屋合作协议》与前述润泽公司与被告山西远征公司《房屋合作合同》及《〈房屋合作合同〉之补充协议》之间关系问题，原告解释称润泽公司曾系涉案房屋承租方，后在征得山西远征公司同意的情况下，将租赁合同权利义务转让给原告，原告与被告山西远征公司《房屋合作协议》系前述《房屋合作合同》及《〈房屋合作合同〉之补充协议》的延续，租期延续至2017年12月2日止。且原告已如约预交房租。《房屋合作协议》中约定了山西远征公司的附加义务，即引入第三方合作后重新订立合同。如果山西远征公司未履行上述义务，则原告享有合同解除权。但原告并未行使合同解除权，双方应正常履行租赁合同关系，山西远征公司却擅自对涉案房屋落锁。二被告解释称润泽公司与山西远征公司订立的《房屋合作合同》及《〈房屋合作合同〉之补充协议》即属合作关系，润泽公司利用山西远征公司的知名度、“皇苑艺术馆”注册商标，且由山西远征公司协助办展。根据原告与山西远征公司订立的《房屋合作协议》，2016年12月2日《房屋合作合同》及《〈房屋合作合同〉之补充协议》已到期终止，原告与山西远征公司成立新的合作关系，双方的权利义务内容除原有合作模式外尚包括山西远征公司引入第三方，原告向山西远征公司支付利益分配金，非租金。山西远征公司已履行原有合作义务，虽未引入第三方，但原告放弃行使合同解除权，合作协议自然到期终止。针对原告称涉案房屋由润泽公司承租后进行部分装修一节，诉讼中，润泽公司到庭陈述称原告法定代表人系润泽公司大股东，亦系实际控制人。2016年6月2日原告与被告山西远征公司订立的合同之权利义务均由原告承担，润泽公司已退出合同关系，且润泽公司同意原告主张涉案房屋装修、物品、设备设施的相关权利，后续润泽公司不再针对上述事项向二被告主张权利。原告出示记账凭证、装修合同、银行流水，证明原告的装修损失，经质证，二被告否认上述证据的真实性与证明目的。诉讼中，原告提交2018年10月谈话录音一份，证明涉案房屋于2017年1月3日被锁，原告的物品被扣留，被告另将涉案房屋出租他人。录音中，被告段新风之子段小阳称“当时我们就说把这个协议，合作就终止了，不再继续，但是咱们这里一直约不上校长（曹振峰），然后咱们的人也不走，就一直拖着，拖着拖着就过完年，然后我们就把它收回来了，当时因为脾气都比较凶，谁也没理谁，一直就这么放着呢。”原告公司法务苏某称“……因为现在确实你们当时也比较着急直接把锁给换了，他们也来不及把一些名贵的东西搬走。”段小阳表示“该搬的都搬了，我们看小房子里的好东西都没了……这要是起官司，就是说协议已经达成了，就是我不想跟你合作了你还在这儿强待着，这个就有点什么了，但是怎么说，时间精力也不够，没时间去协调这个事儿，我就把父亲段总约出来咱们赶紧解决这个事儿，结果又是来了一堆律师什么东西，曹校长又没有出现，我父亲说算了吧，这人没诚意，该咋办咋办吧，这样一放又放了一年多。”苏某称“以前吧为这件事也沟通了一段时间了，董事长呢也是觉得合作时间很长了，但是这个钱呢确实支付出去了，房子呢我们也确实没有用。”段小阳表示“嗯、嗯。”苏某继续称“我实在是想不到您过来这么友好的谈的时候，当时出现了把这个门给我们锁上，让我们也没法去搬东西，实在是想不到哈。”段小阳表示“嗯。”“其实把门锁换了咱们联系就行，也不联系直接报警，然后警察过来。”苏某称“所以今天校长的意思就是说，尽快的哈，不管说这个房子是你们使还是第三人使，为了更好的使用我们想尽快的将里面的画，校长的那些名贵的东西尽快的清空，搬回来，这是校长想的第一点，然后我也不知道能不能完全代表他说的清楚这个事儿，然后另外毕竟这个钱我们也是打过去了，想这个房屋的使用费，没有使用就把这个退给我们。”段小阳称“你赶紧过来聊啊，你不过来聊让人感觉这是怎么回事……我们这儿做的也有问题，绝对有问题，咱们这块儿给予的反馈也是很不配合，很不积极……”苏某问“后来听说你们又出租了？”段小阳表示“他那就是一个画家……他来了把这些画摆起来，毕竟房子不能在这儿空着……因为钱还是每天都交着，即使你不用我们每天还得交着，又牵扯到你们的东西，想着怎么利用起来……”经质证，二被告认可上述录音的真实性，但认为录音不完整，且认为录音中山西远征公司并未认可曾经锁门，也无法证明原告诉称的2017年1月3日锁门的情况，双方一直在沟通此事，并无实质性结论。因山西远征公司未如约引入第三方，欲终止合作、收回房屋，但时间是2017年过年还是2018年过年，二被告无法回忆起来。原告并不腾退，也不沟通，因此将此事搁置。山西远征公司本欲将涉案房屋提供给画家做展览，但因与出租方有其他诉讼，故未能成行。诉讼中，本院至涉案房屋（皇园艺术馆注：双方均认可订立合同时涉案房屋名称为皇苑艺术馆，皇苑艺术馆包括两处房屋，一处为涉案房屋，一处由山西远征公司使用。后润泽公司承租后将涉案房屋更名为皇园艺术馆。山西远征公司现使用的房屋为皇苑艺术馆）勘验，房屋中现存家具、字画、电器若干（详见勘验笔录），除美的热水器有争议外，其余物品双方均认可为原告所有；后本院至皇苑艺术馆及中苑（均由山西远征公司使用）勘验，原告对其中的红色桌面1张、圆扶手木椅6把、桌柜1个、边柜2个、衣架1个、长条桌1个主张所有权，并提交家具购买合同、照片、专利证明、厂家证明予以佐证。经质证，二被告否认上述证据的真实性与关联性。经勘验，皇苑艺术馆中圆扶手木椅6把、桌柜1个、边柜2个、衣架1个、长条桌1个与皇园艺术馆存放家具风格相同。本院至中山公园派出所调取2017年1月3日相关出警记录，被告知未查询到任何报警记录、笔录等。二被告出示“皇苑艺术馆”商标注册信息、装修申报单、协议书、收条、活动报道，证明原告与山西远征公司之间系合作关系，非房屋租赁合同关系。经质证，原告否认上述证据的证明目的。本院认为：原告与被告山西远征公司订立的《房屋合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。根据润泽公司与山西远征公司之间此前订立的《房屋合作合同》及《〈房屋合作合同〉之补充协议》分析，虽然双方订立的名为合作合同，但是山西远征公司每年向润泽公司收取固定数额的利益分配金，合作模式为山西远征公司向润泽公司提供房屋，结合合同中关于其他费用的承担、房屋及附属设施的修缮、双方的权利义务约定等条款，本院认定润泽公司与山西远征公司之间成立房屋租赁合同关系。2016年6月2日，原告与山西远征公司订立的《房屋合作协议》，除在2016年12月2日之前由原告承继润泽公司原合同相关权利义务外，另对新的租期、租金标准进行了约定，虽然协议中名为“合作利润分配金”、“合作期”等，但实则双方成立房屋租赁合同关系。根据该协议约定，山西远征公司另负有引入第三方合作的义务，否则原告有权解除合同。现原告在不行使合同解除权并已经足额交纳2016年12月3日至2017年12月2日房屋租金的情况下，山西远征公司应将涉案房屋提供给原告使用。根据原告提交的录音证据可知，山西远征公司确实将涉案房屋上锁收回，已构成违约。二被告辩称原告可正常使用涉案房屋的抗辩意见，缺乏证据，本院不予采信。但上述录音中并未明确山西远征公司上锁的具体时间，仅有“拖着拖着就过完年，然后我们就把它收回来了”及“这样一放又放了一年多”的表达，现原告主张山西远征公司将房屋上锁收回的时间为2017年1月3日（即元旦过后），被告并未对上述录音内容作出合理解释，结合录音形成的时间，本院对原告提出的上述时间予以采信。因此原告要求确认双方之间的《房屋合作协议》于该日解除，本院予以支持。根据《房屋合作协议》约定，双方将原《房屋合作合同》及《〈房屋合作合同〉之补充协议》的期限截止日约定为2016年12月2日，因此该日即为原合同的终止日。原告要求确认《房屋合作合同》及《〈房屋合作合同〉之补充协议》于2017年1月3日解除，理由不足，本院不予支持。合同解除后，山西远征公司应将剩余租金退还原告。二被告辩称润泽公司欠付20万元租金应自原告在其后交纳的利润分配金首先抵扣一节，考虑到其涉及案外人润泽公司履行原合同情况及润泽公司与原告权利义务转移具体情况，二被告主张从原告已支付款项中直接予以抵扣，理由不足，且二被告亦未针对此提出反诉，故本院对此不予处理。原告要求山西远征公司赔偿利息损失，依据不足，本院不予支持。合同解除后，原告要求山西远征公司退还涉案房屋内物品的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据现场勘验情况，现存放于涉案房屋（皇园艺术馆）内无争议物品，山西远征公司应予以返还，山西远征公司虽主张皇园艺术馆内热水器一台，但因其安装于涉案房屋，而山西远征公司未提交证据证明其所有该热水器，因此亦应予以返还。现存放于非涉案房屋（皇苑艺术馆以及中苑）内的争议物品，考虑到涉案房屋处于山西远征公司控制之下，存在搬移物品的可能性，且原告已提交相应证据佐证以上物品系原告所有，故本院对原告要求返还存放于皇苑艺术馆内圆扶手木椅6把、桌柜1个、边柜2个、衣架1个、长条桌1个的诉讼请求，予以支持，但其主张返还存放于中苑内红色桌面1张，证据不足，本院不予支持。如前所述，《房屋合作协议》并非原合同的延续，而是原告与山西远征公司之间成立的新合同。该协议约定“本协议未尽事宜由甲乙双方另行协商”，并没有延续原合同各项条款的意思表示。因此原告根据原合同违约条款主张违约金，依据不足，本院不予支持。现原告起诉的装修损失非发生在新合同租赁期内，根据原合同约定，合作期满未续约或合作终止后10日届满后，合作房屋内不可移动的装饰物无偿归被告山西远征公司所有。现原告主张其装修损失，依据不足，本院不予支持。虽然原告将租金支付至被告段新风的个人账户，但该账户系载明于协议中的收款账户，二被告均认可段新风收取款项系履行职务行为，根据合同相对性原则，原告要求段新风承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告中职北方智扬（北京）教育科技有限公司与被告山西远征广告文化传播有限公司之间的《房屋合作协议》于2017年1月3日解除；二、被告山西远征广告文化传播有限公司于本判决生效后十日内返还原告中职北方智扬（北京）教育科技有限公司2017年1月4日至2017年12月2日期间的房屋租金1550958.90元;三、被告山西远征广告文化传播有限公司于本判决生效后十日内返还原告中职北方智扬（北京）教育科技有限公司相关家具、字画、电器等物品（详见现场勘验清单及照片，包括勘验时存放于皇园艺术馆内的物品及存放于皇苑艺术馆内的圆扶手木椅6把、桌柜1个、边柜2个、衣架1个、长条桌1个）；四、驳回原告中职北方智扬（北京）教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33200元，由原告中职北方智扬（北京）教育科技有限公司负14441元（已交纳）；被告山西远征广告文化传播有限公司负担18759元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙 琨审 判 员  崔 赟人民陪审员  杨金柱二〇一九年八月十六日法官 助理  郑文思书 记 员  康 婧