北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初76207号原告：北京北旅时代商务旅游投资有限公司，住所北京市海淀区紫竹院路**。法定代表人：张峻峰，董事长。委托诉讼代理人：隋云鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京冠郡物业管理有限公司，，住所北京市朝阳区酒仙桥路****楼106法定代表人：曹光亮。第三人：北京李先生加州牛肉面大王有限公司，住，住所北京市北京经济技术开发区经海二路**/div>法定代表人：张林兵，董事长。委托诉讼代理人：张彩恋，女，该公司法务主管。委托诉讼代理人：宗雪，女，该公司运营经理。第三人：北京市好利来食品有限公司，住，住所北京市朝阳区观音堂文化大道****/div>法定代表人：罗红，董事长。委托诉讼代理人：阮小健，男，该公司市场开发部总监。原告北京北旅时代商务旅游投资有限公司（以下简称北旅投资公司）与被告北京冠郡物业管理有限公司（以下简称冠郡物业公司），第三人北京李先生加州牛肉面大王有限公司（以下简称李先生公司），北京市好利来食品有限公司（以下简称好利来公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北旅投资公司的委托诉讼代理人隋云鹏，李先生公司的委托诉讼代理人宗雪，好利来公司的委托诉讼代理人阮小健到庭参加诉讼，冠郡物业公司经本院合法传唤未出庭。本案现已审理终结。北旅投资公司向本院提出诉讼请求：1．确认与冠郡物业公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2017年9月15日解除；2．判令冠郡物业公司返还北京市朝阳区酒仙桥公交专线培训中心的房屋，好利来公司、李先生公司在各自占有房屋内返还房屋；3．判令冠郡物业公司支付租金584374．5元并支付自2017年9月16日按日万分之五的标准计算至实际支付之日的违约金；4．判令冠郡物业公司支付自2017年9月15日按月租金116874．9元的标准计算至实际腾退之日的占用费，并支付以116874．9元按日万分之五的标准计算的占用费违约金；5．判令冠郡物业公司支付赔偿金155833．2元、律师费30000元；6．判令好利来公司、李先生公司对第2至4项诉讼请求中自2017年9月18日之后的费用承担连带责任。事实和理由：我公司为北京市朝阳区酒仙桥公交专线培训中心房屋（以下简称涉案房屋）的合法使用权人。2011年6月24日，我公司与冠郡物业公司签订《房屋租赁合同》，双方就租赁面积、期限、租金等进行了约定。租赁期内，冠郡物业公司将房屋交由好利来公司、李先生公司使用。冠郡物业公司自2017年2月开始拖欠租金，我公司根据合同约定解除了合同。冠郡物业公司未出庭应诉亦未答辩。李先生公司述称：我公司与冠郡物业公司之间的合同合法有效，且我公司履行了合同义务，不存在违约行为。不同意解除合同，我公司于2017年9月18日收到解除函，但不认可解除函的效力。我公司不认可北旅投资公司关于占用费的计算。我公司也不拖欠租金，2017年8月16日至2018年8月15日的租金，我公司已支付完毕，2018年8月16日至2019年8月15日的租金通过冠郡物业公司与我公司另案房屋赔偿款予以折抵。我公司不清楚北旅投资公司是否向冠郡物业公司发送解除通知函，不清楚合同是否解除。好利来公司述称：我公司忠实履行了与冠郡物业公司签订的协议，支付了租金，且租金已支付至2018年4月15日，我公司不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月1日，北京公共交通控股（集团）有限公司作为资产产权单位（甲方）、北京公共交通控股（集团）公司电车客运公司作为资产管理单位（乙方）、北旅投资公司作为资产开发单位（丙方）签订《资产有偿使用协议书》，约定丙方有偿使用甲方位于北京市朝阳区酒仙桥401场站南院二层办公楼及部分场地，总计房屋面积459．12平方米。双方确定的有偿使用期限为8年，自2011年10月1日至2019年9月30日止。2011年6月24日，北旅投资公司作为出租人（甲方）与冠郡物业公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥公交专线培训中心，建筑面积489．85平方米的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用。甲乙双方一致同意租赁8年，自起租日起计算，起租日为2011年7月1日，甲方于起租日将上述房屋交付乙方使用，乙方于起租日应接受上述房屋。本合同到期日为2019年8月31日。免租期为2个月，自起租日至2011年8月31日止。乙方所承租租赁房屋年租金为85万元，自租赁第五年开始，房屋租金增加10%。乙方应按季预付租金，在上一季度末25日以前缴纳下季度房屋租金。乙方在签订本合同后，乙方应向甲方缴付14万元作为乙方在租赁期内诚实完全履行本合同各项各款的保证。如果乙方不能完全履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、违约金、赔偿金及因影响房屋的再出租造成的损失等，甲方有权扣留全部保证金抵偿损失，如保证金仍不足以弥补其给甲方造成的损失，甲方有权继续向乙方追索赔偿金。甲方可扣除保证金的部分或全部，以作为乙方在装修及合同期间应由乙方负责的租赁房屋损坏的补偿。除非甲方就任何损坏、补偿、罚金、乙方违约或不履行本合同任何条款针对乙方提出权利主张，在本合同终止，甲方应在本合同终止之日起十五天内返还保证金或其金额（不计利息）。在甲方提出上述权利主张的情况下，保证金或其金额应在该等权利主张得到解决后返还。所有通知均应以书面形式送达。任何票据、声明或通知，如果以挂号信、特快专递、传真或张贴等方式送达至合同所确定的对方的通讯地址，即为有效充分送达；甲方将通知送至乙方租赁房屋，即为有效送达。若因被送达人提供通讯地址不准、变更或租赁场所无人等事由，造成无法送达，仍视为送达，因此所致后果由被送达人承担。乙方未按本合同有关规定按时缴纳租金、保证金及其他费用，属乙方违约，乙方负担及时缴纳正常及迟延期间租金、保证金及其他费用的义务，并就应缴纳未缴纳部分按日万分之五承担迟延违约责任。如乙方迟延30天仍不能缴纳租金、保证金及其他应付费用，甲方有权单方解除合同，收取保证金不予退还，并留置乙方租赁房屋及该区域内所有用品（无须通知乙方），由此造成的损失由乙方自负。未经甲方书面同意，乙方不履行本合同或提前单方解除本合同，除所交保证金甲方不与退还外，应同时向甲方支付赔偿金，赔偿金额为自乙方不履行或提前解除合同之当日起至本合同约定终止之日期间租金的10%，但赔偿金额最少不得少于两个月的租金。因乙方原因致本合同解除，乙方仍应承担本款规定的赔偿责任。本合同不论何种原因终止，乙方若逾期交还租赁房屋，乙方应自逾期之日起，按照原租金标准的150%向甲方支付房屋占用费。如因违约方违反合同致使守约方发生任何其他支出，包括但不限于律师费和差旅费等，违约方应就此向守约方进行赔偿，并保障守约方不受任何其他损害。乙方通讯地址为XXXX，法定代表人孟祥兰，联系人孟祥兰，电话189XX****XX，邮编100025。2016年9月20日，北旅投资公司作为出租人（甲方）与冠郡物业公司作为承租人（乙方）签订《补充协议》，约定本协议只针对主合同的付款方式进行变更，乙方应按月预付租金，在上月末25日以前缴纳下月房屋租金。2017年9月18日，北旅投资公司分别向李先生公司、好利来公司送达《通知函》，主要内容为冠郡物业公司拖欠租金，已严重违约，北旅投资公司将就此采取相关法律行动。应向冠郡物业公司交纳的全部租金及/或其他费用应停止向冠郡物业公司交纳而直接缴付至北旅投资公司，再行向冠郡物业公司的任何擅自缴费行为所引起的全部法律后果自行承担。北旅投资公司称合同签订后冠郡物业公司交纳了保证金，但因冠郡物业公司拖欠租金，故保证金抵扣了2016年租金，在本案中主张的租金系2017年2月1日至2017年9月15日的租金。庭审中，北旅投资公司提交2017年9月5日的《解除通知书》，证明已通知冠郡物业公司，因冠郡物业公司迟延支付租金，其已通知解除合同。通知书的主要内容为冠郡物业公司未按时交纳租金，北旅投资公司通知解除合同，合同截止至2017年9月15日。北旅投资公司称其通过微信将通知书发送给冠郡物业公司代表人的爱人严少骅。经释明，北旅投资公司称如依据现有证据无法认定其送达了解除通知，具体解除时间由法院确定。北旅投资公司还提交常年法律顾问合同以及发票，证明律师费用。李先生公司提交其作为乙方与冠郡物业公司作为甲方于2018年7月28日签订的《合同解除协议》，证明2018年8月16日至2019年8月15日的租金已抵扣；提交收据，证明2017年8月16日至2018年8月15日的租金已交纳。解除协议载明冠郡物业公司应支付李先生公司60万元，由乙方从另一租赁项目（即朝阳区酒仙桥路甲32号院1号租赁合同）的应付租金中扣除。经询，北旅投资公司、李先生公司、好利来公司均称占用房屋地址为北京市朝阳区酒仙桥公交专线培训中心。另查，2017年1月17日，冠郡物业公司与好利来公司签订《房屋租赁合同》，约定李先生公司承租北京市朝阳区酒仙桥公交401专线场站使用面积155平方米的房屋，租赁期限自2017年4月16日至2022年4月15日，年租赁为65万元，自第3年开始，租金每3个年度递增10%。2011年6月15日，冠郡物业公司与李先生公司签订《合作经营合同》，约定冠郡物业公司将朝阳区酒仙桥公交专线培训中心餐饮铺位（使用面积300平方米）与乙方合作经营，期限自2011年6月16日至2019年8月15日止，李先生公司同意所设铺位的固定联营费为第1年至第四年为55万元，第5年至第8年为60．5万元。另，本院通过公告送达的方式于2018年11月20日向冠郡物业公司送达了本案起诉书、证据材料。本院认为：北旅投资公司与冠郡物业公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务一方承担举证责任。本案中，冠郡物业公司未出庭应诉，也未提交任何证据证明已按合同约定全面履行其合同义务，故本案认定冠郡物业公司未按时支付租金，已构成违约。现北旅投资公司主张已通过微信方式通知冠郡物业公司解除合同，但北旅投资公司仅向本院提交了解除通知，并未提供实际送达的相应证据，故北旅投资公司要求确认合同及补充协议于2017年9月15日解除缺乏依据。北旅投资公司提起本案诉讼的起诉材料载明了解除合同的意思表示，故自本案起诉材料送达冠郡物业公司时即2018年11月20日双方签订的合同及补充协议解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。北旅投资公司与冠郡物业公司签订的合同已解除，且李先生公司、好利来公司分别占用部分房屋，故本院对北旅投资公司要求冠郡物业公司返还房屋，李先生公司、好利来公司在各自占用范围内返还房屋的诉讼请求予以支持。关于北旅投资公司主张的租金，有事实依据，本院予以支持；关于未支付租金的违约金，有合同依据，本院予以支持。关于北旅投资公司主张的占用费，合同解除后，冠郡物业公司应支付占用费，因本院认定合同自2018年11月20日解除，故合同解除后冠郡物业公司应支付占用费，解除前应支付租金。关于占用费的标准以及占用费的违约金，通常占用费可按租金标准计算，现北旅投资公司与冠郡物业公司签订的合同约定按月租金的150%支付占用费，超过租金标准部分实质为要求冠郡物业公司承担违约责任，故本院对北旅投资公司要求支付的占用费的违约金不再支付，考虑到按租金50%的标准承担违约责任，明显过高，本院予以调整后支持。关于北旅投资公司主张的赔偿金，考虑到本院已支持北旅投资公司主张的超过合同标准的占用费，故对赔偿金不再支持。关于律师费，有合同依据，且北旅投资公司也提交了相应证据，故本院予以支持。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定房屋租赁合同无效、履行期届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。北旅投资公司与冠郡物业公司的合同解除后，李先生公司、好利来公司应腾退占有的房屋，且北旅投资公司也通过提起诉讼的方式要求腾退，故李先生公司、好利来公司应支付自2018年11月21日至实际腾退之日的占用费，但占用费标准应参照合同约定予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：一、北京北旅时代商务旅游投资有限公司与北京冠郡物业管理有限公司于2011年6月24日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年11月20日解除。二、北京冠郡物业管理有限公司于本判决生效后七日内自北京市朝阳区酒仙桥公交专线培训中心（建筑面积489．85平方米）的房屋腾退，并交付北京北旅时代商务旅游投资有限公司；北京李先生加州牛肉面大王有限公司于本判决生效后七日内从其占用的建筑面积300平方米的房屋内腾退并交付北京北旅时代商务旅游投资有限公司；北京市好利来食品有限公司于本判决生效后七日内从其占用的建筑面积155平方米的房屋内腾退并交付北京北旅时代商务旅游投资有限公司。三、北京冠郡物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京北旅时代商务旅游投资有限公司2017年2月1日至2018年11月20日的租金1766111．12元并支付违约金（以584374．5元基数按日万分之五的标准计算至实际支付之日）。四、北京冠郡物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京北旅时代商务旅游投资有限公司房屋自2018年11月21日按每月85000元的标准支付至实际腾退房屋之日的占用费（北京李先生加州牛肉面大王有限公司自2018年11月21日开始以每月37561．42元为标准就占用费承担连带责任、北京市好利来食品有限公司自2018年11月21日开始以每月40355．25元为标准就占用费承担连带责任）；五、北京冠郡物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京北旅时代商务旅游投资有限公司律师费30000元；六、驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23632元，由北京冠郡物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯岩审判员张燕钧审判员刘鹏二〇一九年八月十五日书记员 丁           楠