重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初12809号 原告：重庆远大物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**平街第**，统一社会信用代码91500103284875131G。 法定代表人：华永玉，总经理。 委托诉讼代理人：林建军，男，汉族，1974年6月15日出生，住重庆市垫江县，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：王玉朵，女，汉族，1971年8月4日出生，住重庆市九龙坡区，系原告公司员工。 被告：刘勇，男，汉族，1968年3月22日出生，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：刘思显，男，汉族，1991年9月11日出生，住重庆市渝**，系被告刘勇儿子。 被告：邱凤平，女，汉族，1970年8月24日出生，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：刘思显，男，汉族，1991年9月11日出生，住重庆市渝**，系被告邱凤平儿子。 被告：刘思显，男，汉族，1991年9月11日出生，住重庆市渝**。 原告重庆远大物业管理有限公司与被告刘勇、被告邱凤平、被告刘思显物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员曾庆适用小额诉讼程序于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告重庆远大物业管理有限公司委托诉讼代理人林建军和王玉朵、被告刘思显（同时系被告刘勇、被告邱凤平的共同委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆远大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付御景天成小区住宅2016年11月至2018年10月期间的物业管理服务费3933.6元、公摊费126.1元、违约金22.62元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是重庆市渝北区御景天成小区物业管理服务公司，被告是重庆市渝北区×路×号御景天成小区×商住房业主，房屋建筑面积136.59㎡。2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，原告为御景天成小区提供物业管理服务。合同期限为：本合同自签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行：住宅按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。上述《前期物业管理服务合同》签订后，原告对御景天成小区提供物业管理服务至今，御景天成小区业主委员会没有举行业主大会解聘原告，也没有与其他物业服务企业签订服务合同，所以该合同继续有效。根据2007年11月2日签订的《前期物业管理服务合同》的约定，被告应当向原告缴纳住宅物业服务费、公摊费。从2016年11月至2018年10月期间，被告拖欠物业管理服务费3933.6元、公摊费126.1元，合计4059.7元。但自2016年11月至2018年10月，被告未缴纳上述费用。此间，原告每季多次向被告催收物业管理服务费，但被告不予理采或躲避拒不交纳。尽管近期原告仍不断向被告催收上述费用，但被告置之不理。综上，原告是御景天成小区唯一合法聘请的物业服务企业，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。但被告无理拒缴物业管理服务费，其行为违反法律规定并构成违约。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告刘勇、被告邱凤平、被告刘思显共同答辩称，被告没有缴纳物管费的原因是从2014年开始，被告发现其房屋漏水，多次与物管协商无果，被告就自己去处理，处理完后发现房屋漏水更严重，是因为楼顶隔热层漏水，后双方继续协商，也没有取得实际效果，希望原告公司能够提出一个解决方案。对原告主张的物管费和公摊费金额无异议。被告的房屋漏水已经严重影响被告的日常生活作息，希望原告公司提供一个切实可行的方案，解决问题以后，被告愿意支付物管费。 经审理查明：原告系依法成立的物业服务企业。被告刘勇、被告邱凤平、被告刘思显系位于渝北区龙塔街道×路×号御景天成×幢×房屋的所有权人。该房屋的建筑面积为136.59平方米，系高层住宅。 2007年9月13日，原告（甲方）与被告刘勇（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方同意提供、乙方愿意接受甲方对御景天成提供物业管理服务，住宅物业管理费按建筑面积1.2元/平方米/月计收。公用水电费按相关规定据实摊销，实际收取起始时间由甲方根据管理情况决定。御景天成的物业管理费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算，批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后甲方收取的物业管理费差额不作退补。物业管理费按月交纳，乙方在当月15日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的滞纳金。 2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对御景天成实施前期物业管理服务，合同期限自该合同签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同第三条约定，乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理。物业公共部位具体包括：房屋的承重结构（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、国道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等……合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行：住宅按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，业主应于接房（以乙方发出入伙通知书之日，逾期一月未办理接房手续的，视为接房）之日起缴纳物业服务费。物业管理费自业主接房之日起计算，接房之日到装修之前按50%收取，装修之日起即按全额收取。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。 另查明，上述《前期物业管理服务合同》签订后，原告按约定对御景天成小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业管理服务费等费用，原告分别于2018年1月17日、2018年9月20日、2019年1月16日制作并分别向被告邮寄了《重庆远大物业管理有限公司关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》，分别向被告催收截止2017年12月拖欠的物业管理服务费2365.7元、截止2018年9月拖欠的物业管理服务费3891元以及截止2018年12月拖欠的物业管理服务费4390.1元。 庭审中，原告举示了水电费发票，拟证明其交纳了水电费。 庭审中，被告举示了照片一组，拟证明被告房屋漏水的情况，房屋漏水严重影响到被告的日常生活起居，整改后漏水情况更加严重，多次与物管协商无果。 庭审中，原告陈述：现在原告收费是以前期物业服务合同和物业公司与业主签订的合同为收费依据，按建筑面积1.2元/月/平方米收取。 上述事实，有营业执照、土地房屋权属登记卡、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》、《重庆远大物业管理有限公司关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》、EMS快递单、水电费发票、照片、当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆华美地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对御景天成小区全体业主均具有约束力。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人亦具有约束力。 原告作为物业管理企业为御景天成小区进行了物业服务，被告刘勇、被告邱凤平、被告刘思显作为该小区的业主，应当按约定向原告支付物业管理服务费。现原告主张三被告拖欠2016年11月至2018年10月期间的物业管理服务费3933.6元、公摊费126.1元，三被告对原告主张的物管费和公摊费的金额并无异议，本院对此予以确认。本院认定三被告应向原告支付2016年11月至2018年10月期间的物业管理服务费3933.6元、公摊费126.1元。 因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求三被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该瑕疵尚不足以成为拒交物业管理服务费和公摊费本金的理由。至于三被告所主张的房屋漏水问题，三被告并未举证证明房屋漏水的具体原因，也未举证证明其就房屋漏水问题找过原告进行维修，且如三被告有证据证明房屋漏水系因为房屋质量问题，三被告可另行主张权利，三被告据此拒绝向原告交纳物业管理服务费及公摊费，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘勇、被告邱凤平、被告刘思显在本判决生效之日起五日内向原告重庆远大物业管理有限公司支付2016年11月至2018年10月期间的物业管理服务费3933.6元； 二、被告刘勇、被告邱凤平、被告刘思显在本判决生效之日起五日内向原告重庆远大物业管理有限公司支付2016年11月至2018年10月期间的公摊费126.1元； 三、驳回原告重庆远大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告刘勇、被告邱凤平、被告刘思显负担。 本判决为终审判决。 审判员 曾 庆 二〇一九年八月六日 书记员 彭洪亮