四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2488号 上诉人（原审被告）：四川可瑞特实业有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇阳光路**。 法定代表人：蒲小平，执行董事。 委托诉讼代理人：侯国君，四川君定律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：孙荔萍，四川君定律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张磊，男，汉族，生于1993年10月1日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。 上诉人四川可瑞特实业有限公司（以下简称可瑞特公司）因与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人可瑞特公司的委托诉讼代理人侯国君、孙荔萍与被上诉人张磊的委托诉讼代理人马勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 可瑞特公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审违反法定程序，超出被上诉人诉讼请求范围判决错误。被上诉人起诉主张要求可瑞特公司承担迟延交房和办证的损失，并未要求上诉人支付违约金，一审判决上诉人支付迟延交房违约金、初始登记违约金、转移登记违约金，违反“不告不理”的民事裁判原则。2.一审判决举证责任分配错误。一审判决错误实行“举证责任倒置”，将被上诉人应承担的证明履行了转移登记配合义务的责任，错误判令由上诉人承担。办理房屋产权转移登记需要买卖双方配合才能完成，买方应当提供有效的身份证、结婚证、交纳维修资金、提供公证委托书，只有具备这些条件，卖方材料接收委托为其代办转移登记。事实上，被上诉人至今未交齐相关手续，即使一审判决生效，被上诉人不交齐资料，上诉人仍无法为其办理转移登记。2.一审判决上诉人承担转移登记违约金，明显违法。首先，上诉人不应当承担转移登记违约金和迟延交房违约金，明显违法。本案中，当事人双方在合同中没有约定产权转移登记的时间及转移登记的违约金，这说明买方对转移登记迟延不需要卖方承担责任。更何况，被上诉人在授权委托书上未签字，并未授权上诉人办理房产转移登记，因此，是因被上诉人的过错导致上诉人无法办理转移登记。第二，一审按购房款日万分之一的标准裁定转移登记违约金，缺乏法律依据和证据支持。第三，一审按日万分之一标准支付迟延交房的违约责任，明显不当。4.财富广场项目开发商巨额亏损，按一审判决的高额法律责任，该楼盘只能烂尾，最终损耗广大买房人的利益。 张磊辩称：1.对上诉人谈到的关于一审法院违反法定程序，这个理由是错误的，混淆了两个概念，损失和损害赔偿连在了一起，损失是违约损失，被上诉人在一审也提交了清单，明确了上诉人违约损失的计算方法，一审也查明得很清楚。2.举证责任的问题，被上诉人将自己的义务以代理的方式交给了上诉人，虽然是协助办理，开发商交的东西比被上诉人更多，通过合同的方式已经将提交资料责任转交给了上诉人，一审判决上诉人承担办证义务是有依据的，至今也没解除上诉人代理被上诉人的关系，不存在被上诉人承担举证责任，只是在办理中，被上诉人手续不全，上诉人应当通知被上诉人补交，一审法院的举证责任的分配没有问题。3.上诉人违约金问题，在上诉人与被上诉人的合同中，对延期办理初始登记及延期交房，对违约责任作出了明确约定，是双方真实意思表示，确实存在延期办理初始登记和延期交房的情况，对转移登记违约金没有约定按法定。一审法院对转移登记违约金认定的尺度是准确的。4.上诉人作为企业一方，谈到破产，更多应当考虑到千家万户的安置问题，拿出真诚的态度。 张磊向原审法院提出诉讼请求：1.判令可瑞特公司立即办理张磊所购商品房（财富广场1幢1单元16-××号）不动产权属登记、承担损失；2.诉讼费由可瑞特公司承担。 原审查明，2015年9月2日，张磊与可瑞特公司签订《商品房买卖合同》约定：张磊购买可瑞特公司位于西充县住房，总价款346,853.00元，商品房交付时间2016年5月30日前，逾期在90日之内交房，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；产权登记（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，未取得所在楼栋权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。张磊已付清房款，张磊主张实际交房时间为2016年10月5日，可瑞特公持有异议但未提交证据予以反驳。张磊购买的商品房已于2018年5月30日办理了初始登记，但至今未办理转移登记。 一审认为，张磊与可瑞特公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应合法有效。合同中约定可瑞特公司办理初始登记时间最迟在2017年12月30日前，但可瑞特公司在2018年5月30日才办理了张磊购买的该楼栋的初始登记，构成违约，应向张磊支付初始登记的违约金，因双方约定的违约金过高，法院予以调整，酌定从2018年1月起以已付房款346,853.00元为基数按照日万分之零点一计算至2018年3月31日止初始登记违约金为312元。张磊与可瑞特公司未在合同中约定办理转移登记的时间，办理房屋产权转移登记时间，需要张磊提供相关资料及缴纳契税等,结合登记机关办理情况及交易习惯来确定，本案中可瑞特公司并未提供张磊未按时提供资料及缴纳税费的证据，法院酌定以合同约定初始登记办理时间2017年12月30日为起点顺延90日内即2018年3月31日前应当办理房屋产权转移登记。但可瑞特公司至今未办理房屋产权转移登记，现张磊起诉要求可瑞特公司协助张磊办理房屋产权转移登记的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。可瑞特公司未在合理期限内为张磊办理房屋产权转移登记，构成违约，应向张磊支付违约金，合同中未约定违约金的计算方式，法院酌定按张磊已付房款为基数按日万分之一向张磊支付逾期办理房屋产权转移登记违约金，即以房屋总价款346,853.00元为基数从2018=年4月1日起按日万分之一计算至办理不动产权证之日止。关于延期交房违约金问题。张磊主张交付时间2016年10月5日，延迟交付127天，可瑞特公司未提供证据证明房屋的具体交付时间，因此对张磊主张的交付时间，法院予以确认。可瑞特公司应当支付张磊迟延交房的违约金127天×346,853.00元×1/10000=4,405.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十、条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限四川可瑞特实业有限公司于判决生效后三十日内为张磊办理位于西充县晋城镇安汉大道“财富广场”1幢1单元第16层1-16-2号房屋的不动产权证；二、限四川可瑞特实业有限公司于本判决生效后三十日内支付张磊迟延交房违约金4,405.00元；三、限四川可瑞特实业有限公司于本判决生效后三十日内支付张磊初始登记违约金312.00元；四、限四川可瑞特实业有限公司于本判决生效后三十日内支付张磊转移登记违约金（以346,853.00元为基数从2018年4月1日起按日万分之一计算至办理不动产权证之日止）。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，由四川可瑞特实业有限公司负担。 二审查明，2015年9月28日，张磊签署授权委托书，委托可瑞特公司为其办理并领取购买西充县晋城镇“财富广场”1幢1单元第8层1-8-1号住房的《不动产产权证》。可瑞特公司接收了张磊的身份证、结婚证、房屋维修基金票据及契税票据等办证资料。 二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点：1.可瑞特公司是否负有办证义务，针对案涉房屋转移登记是否构成违约；2.如果可瑞特公司构成违约，张磊主张的转移登记违约损失、迟延交房违约损失如何计算。3.一审是否存在超出诉讼请求判决问题。 关于焦点一。双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中关于案涉房屋转移登记约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。后来，张磊于2015年9月28日签署授权委托书，委托可瑞特公司为其办理并领取购买案涉房屋的《不动产产权证》，表明双方当事人对于房屋产权转移登记的约定进行了变更，可瑞特公司应当按照委托书及时办理受托事宜。一审认定可瑞特公司未及时办理房屋产权转移登记，构成违约，应当承担相应的民事法律责任，并无不当。 关于焦点二。双方当事人对于房屋转移登记的违约责任未作约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，一审酌定按已付购房款总额的日万分之一计算违约损失，低于前述规定的标准，有利于可瑞特公司，对于一审确定计算违约损失标准，予以确认。 对于迟延交房，双方当事人约定可瑞特公司按日方分之一标准承担违约金。一审按当事人约定违约金计算标准判决，且该约定标准不超出法律保护范围，无充分证据证明存在明显不当。 关于焦点三。违约金是当事人约定计算损失的一种方式，杨怀超、谢翠起诉主张要求可瑞特公司承担迟延交房和办证的损失，法院判决其承担违约金并不属于超诉讼判决。 综上，可瑞特公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200.00元，由四川可瑞特实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年八月十三日 书记员  杨鹏立