广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5066号原告（反诉被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路**皇爵广场****1卡，统一社会信用代码914420007693326539。法定代表人：马雄照，副总经理。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏文飞，男，1983年3月4日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，委托诉讼代理人：胡一帆，广东凯行（坦洲）律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）与被告（反诉原告）苏文飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南兴公司委托诉讼代理人李启亮，被告（反诉原告）苏文飞委托诉讼代理人胡一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南兴公司向本院提出诉讼请求：被告向原告一次性付清购房余款168000元及逾期付款利息（从2013年10月29日起至清偿之日止，按每日万分之一计算）。事实和理由：2012年3月21日，原、被告签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于中山市坦洲镇××广场××4039卡商铺，在抵扣6年收益后总价款336621元，首期款以现金支付，余款以按揭贷款方式支付。签订合同后，原告已为被告办理中山市商品房销售登记备案登记。2013年1月26日，原告以EMS快递方式通知被告于2013年2月4日前往售楼部办理按揭手续，但因各种原因未能获得银行按揭放款。原告认为，其为被告办理了预售商品房销售备案登记，被告已经实际享有了该商铺的六年收益、直接支配、排他及收益等权利，根据公平原则，被告应在合理的时间内完成付款义务。目前银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，被告应一次性以现金方式向原告支付购房余款及承担违约责任。被告苏文飞答辩并提出反诉称，1.解除原、被告于2012年3月21日签订的商品房买卖合同及补充协议；2.原告赔偿被告逾期办证违约金44975.38元（按已付房款168621元为本金，年利率为6%，从2014年12月23日起计至原告为被告办理房产权证为止）。事实和理由：原、被告签订的商品房买卖合同及委托经营管理合同，约定原告将其开发的中山市坦洲镇××广场××4039号商铺出售给被告，原告应当在商品房交付使用后720个工作日内为被告办理权属登记证书。如因原告的责任，被告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告不退房的，原告需按已付房价款的1%向被告支付违约金。现被告已经按合同约定向原告支付168621元购房款，并在签订合同当天接收涉案房屋交由原告统一经营管理，但原告至今未为被告办理房地产权属证书，根据相关法律规定及合同约定，原告应向被告支付逾期办证违约金。原告要求被告一次性付款不符合合同约定。根据原被告签订合同的约定，被告按银行按揭方式付款，涉案商铺能否直接办理银行按揭不确定，没有任何证据证明因被告原因不能办理按揭付款，原告无权要求被告一次性付清购房余款；被告至今未取得涉案商铺的所有权，并且在签订合同后也未对涉案商铺实际占有使用，原告实际对外出租所收取的租金远高于原、被告约定的租金，直接损害了被告的经济利益。原告南兴公司就反诉辩称，被告主张解除合同没有法定或约定的解除事由，即使有也已经超过了法律规定的解除权期限，且原告已按合同约定向被告交付涉案房屋，被告已享有使用涉案房屋带来的收益，被告未能办理银行贷款并不能导致合同无法继续履行，被告购买涉案商铺的合同目的也并非不能实现。且根据补充协议，被告未办理按揭成功，如解除合同应依法提出，而非在原告提出一次性付款的情况下再提出。商品房买卖合同及补充协议均明确约定被告未完成支付购房款的义务前原告有权拒绝或顺延办理产权证，原告在被告未完成支付购房款的前提下未办理产权证不构成违约。主张的利率过高，起诉的时间也没有事实依据。本院经审理认定事实如下：2012年3月21日，南兴公司(出卖人)与苏文飞(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定苏文飞购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××4039卡商铺，总价款为336621元，签订合同当天支付首期款168621元，余款168000元以商业贷款的方式，自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部发来文件，并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款金额最终以银行审批数额为准；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖方按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同补充协议约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求；若买受人未全额缴清房价款、物业管理费及其他应缴款项（包括滞纳金）的，出卖人有权相应延迟交楼给买受人及拒绝为买受人办理契证，而无需承担任何责任；双方还约定了其他权利义务。2012年3月21日，苏文飞与中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）签订一份委托经营管理合同，约定苏文飞同意将涉案商铺的经营权（包括但不限于招商、管理、装修以及占有、使用）和收益属于皇爵公司，期限自2012年8月1日起至2018年7月30日止。2012年3月27日涉案商铺办理备案登记。2012年9月15日，苏文飞出具商品房接收认可书确认其正式接受该商铺及相关文本资料。2013年1月26日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主支付商铺余款以及办理银行按揭贷款手续的通知书，该通知书主要内容为以银行贷款方式支付尚欠购房款的业主，在收到通知后于2013年2月4日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续。2013年10月15日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主办理支付商铺余款手续的通知，通知苏文飞可将按揭贷款方式支付购房余款转为一次性支付购房余款或者分期支付购房余款，凡是从2013年10月21日起至2013年11月30日止转为一次性付款的按揭业主，将给予购房余款的0.3%的优惠，凡是从2013年10月21日起至2013年11月30日止转为分期付款按揭的业主，将给予一年12个月免息分期付款。2015年6月24日，南兴公司再次出具一份关于皇爵广场商铺业主办理银行按揭贷款手续最后通知，再次通知业主于2015年7月16日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续，逾期未提交按揭资料或未按银行要求提交资料导致未能办理银行按揭贷款，则需于2015年7月30日前将购房款余款一次性支付。2018年6月8日皇爵公司出具告知业主收铺的函，告知业主前来收铺。2018年8月9日，苏文飞与皇爵公司签订授权委托书，委托皇爵公司于2018年8月1日至2026年7月31日全权代理委托人对该商铺的租赁事务开展相关工作。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。苏文飞与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款以按揭付款方式支付，如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款。现南兴公司确认银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，因此不能贷款并非业主自身的原因，南兴公司主张苏文飞一次性支付剩余房款及逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。关于能否解除合同的问题。苏文飞作为完全民事行为能力人及合同的一方当事人，清楚知道双方约定的商业贷款付款期限，在南兴公司不能依约协助其办理银行按揭贷款，致使其不能实现以按揭贷款的方式支付剩余购房款而不能实现购买案涉商铺的目的时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，苏文飞依法享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”双方在补充协议中约定买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则视为买受人放弃退房要求。苏文飞并未在此期限内行使解除权，苏文飞的解除权消灭，故苏文飞主张解除合同，本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题。补充协议约定买受人未全额缴清房价款、物业管理费及其他应缴款项的，出卖人有权相应延迟交楼给买受人及拒绝为买受人办理契证，而无需承担任何责任，现苏文飞并未交清房款，故其主张南兴公司支付逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。南兴公司已履行交付商品房的义务，苏文飞应向南兴公司支付剩余购房款，购房款按照双方在合同中约定的金额支付。南兴公司主张剩余购房款为168000元，理据充分，本院予以采信。因苏文飞购买的涉案商品房为是商业用房，依据之前贷款政策规定，银行向购买皇爵广场商业用房的买受人办理按揭贷款的期限最长为十年，即使苏文飞成功申请按揭贷款，苏文飞依约按期还款也须在最长的十年期限内清偿。故综合考虑双方的过错，本院依据公平原则，酌情认定苏文飞在2023年7月24日之前向南兴公司支付完毕剩余购房款168000元，具体支付期限如下：苏文飞于本判决生效之日起七日内支付100800元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付16800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四款、第九十五条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告苏文飞向原告中山市南兴房地产有限公司支付剩余房款168000元（苏文飞于本判决生效之日起七日内支付100800元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付16800元）；二、驳回原告中山市南兴房地产有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告苏文飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4304元（原告已预交），由原告中山市南兴房地产有限公司负担；反诉案件受理费3512元（反诉原告已预交），由反诉原告苏文飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  樊志朋人民陪审员  何伟棋二〇一九年八月二十八日书 记 员  蔡文华吴泳丝