湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终2282号上诉人（原审原告）：李运兰，女，1984年8月27日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：张铁良，湖南林邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:邓姣，女，1989年5月17日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审被告）：刘丹，男，1988年4月8日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系邓姣丈夫。被上诉人（原审被告）:郴州市邦房信息科技有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉街道南湖路**。法定代表人：廖华军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王少华，男，1982年5月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系郴州市邦房信息科技有限公司职员。委托诉讼代理人：谭健华，男，1983年11月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系郴州市邦房信息科技有限公司职员。上诉人李运兰因与被上诉人邓姣、刘丹、郴州市邦房信息科技有限公司（以下简称邦房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李运兰上诉请求：1、撤销一审判决，支持李运兰一审诉讼请求；2、邓姣、刘丹、邦房公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：在邦房公司的介绍下，李运兰与邓姣、刘丹签订《房屋买卖合同》购买其房屋，因房屋未办理不动产证，双方便约定到登记部门进行更名，由邦房公司代办。李运兰依约交付了35,000元定金及5000元诚意金，之后前往登记部门咨询发现并没有这个业务。邓姣、刘丹对本案合同履行进行了不实描述，致使李运兰被骗而签订合同，至今该房屋尚未竣工，邓姣、刘丹未收房，其未取得产权，合同无法实际履行，应当解除，退还李运兰所交款项。代办协议与购房合同为同一标的，依照民事诉讼法规定，作为一案处理并无不当。邓姣辩称，请求维持一审判决。邦房公司辩称，请求维持一审判决。刘丹未到庭，亦未提交书面答辩意见。李运兰向一审法院起诉请求：一、解除李运兰与邓姣、刘丹2018年11月24日签订的《房屋买卖合同》及李运兰2018年11月24日与邦房公司签订的《代办协议》；二、判决邓姣、刘丹、邦房公司退还购房定金35,000元，诚意金5000元，赔偿损失10,000元，合计共50,000元；三、邓姣、刘丹、邦房公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2018年11月23日李运兰通过邦房公司的信息平台，了解到邓姣、刘丹的房源。2018年11月24日，李运兰与邓姣、刘丹签订《房屋买卖合同》，邓姣、刘丹将坐落在郴州市北湖区南岭大道593号2栋1105号（建筑面积约107.74平方米，商品房买卖合同编号：201700431105）的房屋及相关土地使用权出卖给李运兰，售价455,000元（此价格包括维修基金）；李运兰在签订合同时，支付定金35,000元，双方约定于2019年2月24日前办理此房更名手续，李运兰于办结更名手续一次性支付全部购房款；如一方违反合同，则守约方可按定金罚则主张权利。或要求违约方支付等同于本合同成交价10%的违约金；如因不可抗力因素导致本合同涉及房产手续客观上不能办理，合同无法履行，不适用本条款。附加条款：1、邓姣、刘丹承诺此房产权清晰，无任何经济纠纷；2、李运兰自愿以部分购房款为邓姣、刘丹赎楼，金额约为人命币叁拾万元整（￥300,000.00），具体金额以邓姣、刘丹贷款银行核实为准；3、双方均同意以编号为201700431105的《郴州市商品房买卖合同》为产权依据签订本合同，此房按套计价，不另计价；4、邓姣、刘丹须于本合同签订后5日内配合前往不动产中心调取此房产权情况表，并提供个人征信报告。当日，李运兰按合同约定支付了购房定金350,000元给邓姣、刘丹。2.2018年11月24日，李运兰与邦房公司签订《代办协议》,约定，李运兰委托代办房屋产权过户，需过户的房屋坐落于郴州市北湖区南岭大道593号尚品福城2栋1105号，建筑面积约107.74平方米，产权人为邓姣、刘丹，李运兰向邦房公司支付代办佣金人民币壹万叁仟陆佰伍拾元整（￥13,650.00）。3.合同签订后，李运兰认为邓姣、刘丹出售的房屋只是进行了商品房备案预售登记，郴州市不动产登记中心没有对该类房屋予以更名的业务，故未与邓姣、刘丹去办理相关更名手续，而是以邓姣、刘丹对合同履行进行了不实描述，被骗为由要求退款未果，故诉至法院。至判决之日止，李运兰未提交郴州市北湖区南岭大道593号尚品福城2栋1105号的不动产权属证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。刘丹经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据反驳李运兰的主张，视为放弃其抗辩权利。一审法院就双方争议的焦点评议如下：一、与邓姣、刘丹2018年11月24日签订的《房屋买卖合同》是否应当解除。李运兰与邓姣、刘丹签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案李运兰与邓姣、刘丹签订的《房屋买卖合同》中明确了房屋现状，包括按揭贷款、所购房屋的产权双方均同意以编号为201700431105的《郴州市商品房买卖合同》为产权依据签订合同，李运兰仅以郴州市不动产登记中心没有对该类房屋予以更名的业务为由，要求解除《房屋买卖合同》，且李运兰并未提交证据证明邓姣、刘丹对涉案房屋的产权存在瑕疵，或者房屋产权变更过户有法律上的障碍。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则，合同法的立法目的是尽量使合同有效，促进交易安全。解除合同是以合同生效为前提的，合同一旦生效，就对缔约双方均产生约束力，任何一方违反合同将承担违约责任。如果缔约方可以任意解除合同，将使合同目的无法实现，破坏了合同的合法性和严肃性，严重影响经济发展和社会秩序。故李运兰要求解除合同的主张，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。鉴于双方当事人应继续履行合同，对于李运兰请求邓姣、刘丹退还购房定金、诚意金、赔偿损失的主张，亦不予支持。二、李运兰2018年11月24日与邦房公司签订的《代办协议》及邦房公司是否承担本案责任的问题。本案案由是房屋买卖合同纠纷，李运兰与邦房公司签订的《代办协议》系委托合同，不属于本案审理范围，故本案对李运兰涉及《代办协议》的主张不予处理。邦房公司不是本案《房屋买卖合同》的合同相对人，故李运兰对邦房公司的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、《中华人民共和国民合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、之规定判决：“驳回原告李运兰的全部诉讼请求案件受理费525元，由原告李运兰负担”。二审期间，邓姣提交了一份证据，维修基金缴纳证明，拟证明邓姣与李运兰签订协议时，双方都清楚房屋现状。李运兰质证认为，不认可该证据，是否缴纳维修基金与本案无关。邦房公司质证认为，对该证据无异议。本院认证认为，该证据与本案缺乏关联性，亦不能证明其拟证明的方向，本院不予采信。除李运兰认为遗查了何时交房、是否收房外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。另查明，案涉房屋至今仍未交付给邓姣、刘丹，更未进行不动产登记。本院认为，二审争议的焦点为：案涉合同是否应予解除，如果解除，责任如何承担。邓姣、刘丹至今未依法登记领取案涉房屋的权属证书,亦未实际取得其所有权。根据邓姣、刘丹与李运兰签订《房屋买卖合同》的约定，邓姣、刘丹无法在2019年2月24日前办理案涉房屋的“更名手续”，并将其“交付”给李运兰，即合同的目的根本无法实现。依《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷〉案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买卖人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，邓姣、刘丹与李运兰签订的《房屋买卖合同》应予解除。邓姣、刘丹对造成合同解除存在主要过错,应当返还李运兰给付的购房款35,000元,邦房公司与李运兰签订的《代办协议》作为案涉《房屋买卖合同》的从合同，并未履行，也应解除，邦房公司应退还李运兰诚意金5000元。李运兰与邓姣、刘丹签订《房屋买卖合同》时,应当知道涉案房屋的权属情况,但仍然与邓姣、刘丹签订合同,对造成合同无法履行亦存在一定过错，其损失应自行承担。邓姣辩称案涉房屋缴纳了维修基金等相关费用,该房屋已经在房管部门网签且备案登记。但根据物权法定原则，备案登记并不具备物权的效力。故一审判决驳回李运兰诉讼请求适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，李运兰的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷〉案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初963号民事判决；二、解除邓姣、刘丹与李运兰于2018年11月24日签订的《房屋买卖合同》；三、解除郴州市邦房信息科技有限公司与李运兰于2018年11月24日签订的《代办协议》；四、邓姣、刘丹于本判决生效后十日内返还李运兰购房款35,000元；五、郴州市邦房信息科技有限公司本判决生效后十日内返还李运兰诚意金5000元;六、驳回李运兰其他诉讼请求和其他上诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，由被上诉人邓姣、刘丹共同负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波二〇一九年八月十四日法官助理王璐书记员曹媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十二条第一款出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。