上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初61762号原告：郭连禄，男，1978年10月17日生，汉族，住山东省。委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。被告：上海长泰商业经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金科路**********。法定代表人：赵长甲，董事长。委托诉讼代理人：张岑，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琳，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)郭连禄与被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司(以下简称长泰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郭连禄及其委托诉讼代理人李巧民，被告(反诉原告)长泰公司的委托诉讼代理人张岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭连禄向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告租赁保证金人民币(币种下同)70,920元、租金20,440元、推广费640元、物业管理费3,200元；二、被告赔偿原告装修及不可移动设施损失103,783.59元；三、被告赔偿原告不可移动设备损失(补充鉴定部分)49,658元；四、被告赔偿原告设备、用品损失121,008.20元；五、被告赔偿原告酒水、食品损失156,883.61元；六、被告赔偿或退还原告其他费用39,252元(包括：办理营业执照损失8,000元、装修工程押金9,480元、装修工程保险费1,651元、装修设计费4,600元、员工宿舍租金10,521元、数据盒费用5,000元)。事实和理由：2016年8月28日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(以下简称《房屋租赁合同》)，被告将长泰广场64平方米房屋出租给原告，房屋用途为商业，租赁期限三年。随后，原告对承租的房屋进行装修，购置了经营所需的设备、设施、物品、食品等，并在被告介绍的工商登记事务中介处办理了个体工商户营业执照。经营过程中，各商户陆续产生经营问题，原、被告沟通无果。经原告了解，被告出租的房屋系无产权证的违法建筑。原告认为，依据相关规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，因此双方签订的《房屋租赁合同》无效，被告应归还原告租赁保证金、物业管理费、数据盒子设备费等费用，赔偿原告装修及购置设备的损失。审理中，原告还提出，2017年9月27日被告采取了停水停电措施，原告于当日锁门停业，原有设备、物品、酒水、食品均在房屋内。因合同无效，原告已经不再经营，且酒水、食品大部分已经过期，因此应由被告赔偿。退一步，即便上述设备、物品、酒水、食品不属于合同无效赔偿的范围，现房屋已由被告拆除，房屋内原有的设备、物品、酒水、食品有部分已经灭失，灭失部分也应由被告折价赔偿。被告长泰公司辩称：一、虽然双方签署的名为《房屋租赁合同》，但实际上租赁标的物不具备房屋的基本属性(永久性和固定基础)，并非房屋，而是临时摊位。租赁标的物是被告用集装箱作为主体结构进行改装，根据需要移动布局，是整个长泰广场配套设施和网点的补充。被告已与浦东新区商业网点办公室签订挂靠管理合同，将涉案租赁标的物作为服务社区、便民利民的商业网点纳入统一管理。工商行政管理机关也根据相关文件及商业网点挂靠协议办理了原告等商户的营业执照。因此，被告网点的临时布局并没有违反国家相关强制性规定，应受法律保护，双方签订的《房屋租赁合同》有效，不同意原告全部诉讼请求。二、如法院最终认定《房屋租赁合同》无效，原告在签约时对租赁标的多次考察，对标的物的状况十分清楚，合同履行中也办理了营业执照，并不存在无法经营的情况。原告因经营不善，为摆脱困境，欲通过诉讼转嫁经营风险，是不诚信的表现，被告也不应承担相应的赔偿责任。三、因原告未按约缴纳租金，被告于2017年9月27日采取停水停电措施。原告当天锁门停业后，房屋钥匙一直在原告处。原告从未向被告提出要求搬离物品、酒水等，但因为租赁标的物位于开放区域，被告及物业无法对零星搬离物品进行管理。2019年3月1日，因商场布局调整，被告拆除了涉案标的物。拆除前，被告对房屋内物品进行了盘点，经盘点的物品现由被告保存，不存在因被告原因造成的物品灭失。反诉原告长泰公司向本院提出诉讼请求：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年8月27日(反诉原告提起反诉之日)解除；二、反诉被告向反诉原告支付租金459,569.37元(2016年10月16日至2016年10月31日10,220元，2016年12月1日至2017年8月31日每月20,440元，2017年9月1日至2018年7月31日每月22,386.67元，2018年8月1日至2018年8月26日19,136元)；三、反诉被告向反诉原告支付物业管理费73,083.87元(2016年10月1日至2018年7月31日每月3,200元，2018年8月1日至2018年8月26日2,683.87元)；四、反诉被告向反诉原告支付租金滞纳金(以每月应付金额为基数，自前一自然月25日起，按每日0.1%的标准，计算至判决生效之日)；五、反诉被告向反诉原告支付物业管理费滞纳金(以每月应付金额为基数，自前一自然月25日起，按每日0.1%的标准，计算至判决生效之日)；六、反诉被告支付反诉原告水、电费5,050.90元(2017年8月电费3,122元、水费46元，2017年9月电费1,882.90元)；七、反诉被告已付的保证金70,920元归反诉原告所有；八、反诉被告补缴装修免租期租金(使用费)30,660.00元；九、反诉被告向反诉原告支付违约金134,320.02元(以月租金22,386.67元为标准，计算六个月)；十、反诉被告支付房屋占用费257,600元(按日租金的两倍即1,472元，自2018年9月7日起计算至2019年2月28日止)；十一、反诉被告承担反诉原告的律师费39,461.39元。事实和理由：双方2016年8月28日签订《房屋租赁合同》约定反诉原告将上海市浦东新区金科路XXX弄XXX号房屋出租给反诉被告，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日，其中装修期1.5个月。根据约定，反诉被告应于2017年8月25日支付2017年9月的租金、推广费、物业管理费，反诉被告经催告仍迟迟不付。反诉原告于2017年9月19日将上述欠款从保证金中扣除。根据约定，反诉被告应在2017年9月24日前补足保证金，然反诉被告未按时补足。根据补充条款的约定，反诉被告逾期未补足保证金超过10日，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告承担违约责任。如果法院认定《房屋租赁合同》无效，则要求反诉被告按合同约定的租金和物业管理费标准支付2016年10月16日至2019年2月28日期间的使用费和2016年10月1日起至2019年2月28日期间的物业管理费。反诉被告郭连禄辩称：不同意反诉原告的全部反诉请求。一、反诉被告坚持主张《房屋租赁合同》无效，所有合同条款均无效力，反诉原告的诉讼请求均无依据。二、反诉原告于2016年11月1日交房，反诉被告于2016年11月12日进场装修。2016年12月，根据反诉原告配合圣诞活动的要求，反诉被告草草开张，当时设备设施尚未完全到位。之后是元旦、春节，天气寒冷，没有营业，实际反诉被告在2017年3月底、4月初才开始营业。因此，租金、物业管理费应该从2017年4月起计算。三、反诉被告根据物业管理处的账单支付了水电费，从未深究水电费是如何计算产生的，现要求反诉原告提供表具计量依据。四、如合同无效，则仅同意支付2017年4月1日至2017年9月27日的使用费，且不同意按租金标准计算使用费。经审理查明：2016年7月29日，被告长泰公司(原名上海金缔联创置业有限公司)与上海市浦东新区商业网点管理办公室(以下简称商业网点办公室)签订《上海市浦东新区商业用房挂靠管理合同》，约定为乙方(长泰公司)用地范围内的建构筑物(包括临时搭建的简易用房，各类可用于商业使用的构筑物)申办经营许可手续之需要，双方达成协议；甲方(商业网点办公室)自2016年8月1日起将位于金科路XXX弄XXX-XXX号乙方使用的房屋(或构筑物)作为服务社区，便民利民的商业网点纳入甲方统一管理，合同有效期三年，自2016年8月1日至2019年7月31日。2006年8月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定甲方(长泰公司)出租给乙方(郭连禄)的房屋坐落在本市浦东新区金科路XXX弄XXX号。补充条款约定，乙方承租的该房屋位于长泰广场商场内，该房屋的租赁面积即该房屋套内使用面积约为64平方米。租赁期共计3年，自起租日起算，租赁起租日2016年9月1日，租赁期2016年9月1日至2019年8月31日，交付日拟为2016年9月1日。交付日以正式交房当日双方签署的《房屋交付确认书》中载明的具体日期为准，如该《房屋交付确认书》中载明的交付日与本合同约定的交付日不一致，则以该《房屋交付确认书》中载明的房屋交付日为准；甲方延迟交付该房屋的，租赁期及装修期相应顺延；甲方向乙方交付该房屋且双方签署交付凭据之时，即视为甲方已履行将该房屋合格交付给乙方之义务。装修期：自交付日起算，乙方享有1.5个月的装修期，即2016年9月1日至2016年10月15日止；在前述装修期内，乙方享有无需缴纳租金之权益，但在该期间内乙方仍须缴纳装修管理费、公共事业费及其他实际发生的相关费用(包括但不限于水费、电费、煤气费、通讯费、审图费、建筑垃圾清运费及消防施工放水等各类费用)。租金／使用费计算方式为：月基本租金或月营业额提成租金，以两者取其高者为乙方当月实际应支付租金／使用费；日基本租金/使用费为第一年10.50元/日/平方米(含增值税)，即每月20,440元，第二年11.50元/日/平方米(含增值税)，即每月22,386.67元，第三年13元/日/平方米(含增值税)，即每月25,306.67元；提成租金为，第一年该租赁房屋每公历月累计税费前营业额总收入的16%(含增值税)，第二年该租赁房屋每公历月累计税费前营业额总收入的17%(含增值税)，第三年该租赁房屋每公历月累计税费前营业额总收入的18%(含增值税)。基本租金/使用费的支付时间为，每个公历月支付一次，每公历月第25日或之前(若前述日期恰逢法定节假日，则相应提前)支付下一个公历月的基本租金/使用费；第一个月的基本租金/使用费，应当按照装修期结束之次日至该日所在公历月的最后一日止；计算最后一个月的基本租金，应当自该公历月第一日起至租赁期满日或提前终止之日止；第一个月和最后一个月租金金额均以该月应支付天数乘以该月日租金/使用费标准计算。提成租金的支付时间为，乙方按照上述约定支付基本租金/使用费后，待当公历月营业额提成部分确定后，提成租金超过基本租金/使用费的部分，甲、乙双方在次月5日对帐后，乙方须在次月15日或之前将差额部分补足。4-3乙方须于本合同签署之时向甲方预付1个月基本租金/使用费、物业管费及推广费之总和。为方便甲方按照该租赁房屋月营业额计算该房屋提成租金和按政府规定提供必要数据，乙方必须遵守补充协议之《POS销售数据传送接口协议》并安装甲方提供的数据盒子，及一次性缴纳数据盒子设备费5,000元。乙方于签署本合同之时或之前，向甲方缴纳相当于租赁期内第一年月基本租金与物业管理费之和的租赁保证金，即702,920元，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权单方提前终止本合同及收回该房屋并有权没收租赁保证金。在租赁期限内，乙方应支付的保证金总额根据基本租金/使用费和物业管理费的增加而相应调整；在乙方需补缴保证金的情况下，乙方应按照甲方书面通知的要求，在新的基本租金/使用费和物业管理费标准实施前及时向甲方补缴；否则，甲方有权终止本合同。乙方应在本合同签署之后5个工作日内向甲方或甲方指定物业管理公司(以下简称管理处)支付按照租赁面积每平米10元，共计640元的公共事业费押金，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权止与乙方签署本合同。甲方有权从上述保证金、公共事业费押金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金/使用费、物业管理费和其它费用，或由于乙方、乙方的职员及来访客人的行为而给甲方带来的损失。凡本合同中规定甲方有权扣减、抵消上述租赁保证金或公共事业费押金的，由此造成的租赁保证金或公共事业费押金不足部分，乙方须在接到甲方书面通知后5日内将其补足；若乙方迟延补足的，乙方必须承担逾期补足租赁保证金和公共事业费押金的违约责任：每逾期1日，应按欠补足部分的0.1%支付违约金；若乙方逾期补足租赁保证金或公共事业费押金超过10日的，甲方有权终止本合同，前述违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止。乙方须于装修开始前缴纳装修押金等相关施工费用，甲方并在乙方装修工程竣工验收合格，乙方正式开业后的50天内将装修押金无息归还给乙方。乙方同意从本合同约定的起租日起，在租赁期限内，乙方应按其租赁面积向甲方缴纳每月每平方米10元之推广费(含增值税)；该费用支付方式和期限与本合同约定的基本租金/使用费之支付方式和期限相同。物业管理费指物业管理机构为维护整个物业的正常运作，而对物业公共区域等执行保安、清洁、维修、维护、保养等工作而发生相关的必要费用以及该公共区域本身的公共事业费，包括物业正常营业时间内提供给该房屋的空调费，公共区域及公共设备的保险及第三者责任保险等；乙方须于每个公历月的第25日或之前(若前述日期恰逢法定节假日，则相应提前)向管理处缴纳下一个公历月的物业管理费(以下简称“管理费”)，即每月每平方米人民币50元管理费(含增值税)，该管理费按该房屋使用面积计付；租赁期间，该租赁房屋内所发生的一切水、电、空调、煤气等公共事业费以及通讯、设备、维修、清洁等费用由乙方全权承担。乙方须按该房屋独立记录所示，或按管理处向乙方提供的公共事业单位账单，在收到该等记录表或账单后7日内按管理处指定的收款方式支付所有在该房屋使用的水、煤气(如有)、电及通讯费用等其他费用；如乙方未及时支付，应根据公共事业机构的要求承担滞纳金，此外每逾期支付1日，应按照逾期支付款项的0.1%支付滞纳金；乙方逾期支付该等款项超过l0天的，甲方有权停止供应水、电等，因此造成的一切后果由乙方自行承担，且甲方停止水、电、煤气的供应不影响甲方在此期间向乙方收取租金/使用费、物业管理费及其他费用的权利。倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金/使用费、推广费、物业管理费、公共事业费及其他费用等各项费用逾期超过1天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方收取日息0.1%的滞纳金；滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关费用。双方确认，甲方及甲方指定的物业管理公司：上海长泰商业经营管理有限公司。本合同租赁期届满或提前解除合同之时，乙方须将该房屋恢复至本合同附表三所列明之甲方各项交房标准工程条件或恢复至甲方书面认可之状态交还给甲方；乙方因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无需给予任何补偿，且乙方不得以其装修残值折价抵充其当时欠付的任何款项或向甲方要求任何赔偿；若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就该房屋进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿要求。租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，甲方有权收回该房屋，乙方须于租赁期届满或发生本合同提前解除之前的10日内，主动与甲方联系交回该房屋事宜；倘乙方在本合同终止后10日内仍未搬离该房屋的，甲方有权向乙方追讨由于乙方原因未能按时搬离而给甲方造成的损失，甲方有权通知管理处自逾期之日起停止向该房屋提供水、电、煤气/燃气、中央空调及其他管理服务，由此对乙方产生的任何影响，甲方不承担任何责任，且每逾期1日，乙方应按本合同约定的租赁期最后一日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费：还有权在11日后开启及更换该房屋之门锁．乙方放置于该屋内的一切物品将被视为放弃物由甲方自由处置,乙方或任何第三方不得提出任何异议;同时亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品(若有)所产生的所有费用，并没收乙方所缴交之租赁保证金和公共事业费押金。甲乙双方同意，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金、公共事业费押金，要求乙方补缴装修期所免除的租金/使用费等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应向甲方按月租金/使用费(基本租金/使用费或提成租金两者取其高)的6倍标准支付违约金，给甲方造成损失，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(2)乙方逾期向甲方支付租金/使用费以及本合同约定的应由乙方向甲方或管理处支付的任何一项费用累计超过30日的；(3)乙方未按本合同约定及时补足租赁保证金和公共事业费押金，逾期超过10日的……若乙方违反本合同项下任何义务，甲方经事先书面通知乙方后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直到乙方前述的违约行为得到改正，但因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用(包括重新接驳水电供应的费用)均由乙方负责。2016年8月26日，被告向原告发送《付款通知书》，要求原告支付租赁保证金70,920元、租金20,440元、推广费640元、物业管理费3,200元，缴费最后期限为2016年8月31日，合计95,200元。原告于2016年9月1日通过银行向被告转账95,200元。2016年9月1日，原告签署《房屋交付确认书》，确认被告已经按照合同约定履行了房屋及设施的交付义务，实际交付日为2016年9月1日。2016年11月11日，原告通过银行向被告转账装修工程押金9,480元。2017年2月6日，被告向原告发送《付款通知书》，要求原告支付数据盒子设备费5,000元。2017年3月3日，被告向原告开具了增值税普通发票，货物或应税劳务、服务名称为POS数据采集服务费，价税合计5,000元。2017年3月8日，原告取得注册地址在涉案房屋内的个体工商户营业执照。2017年3月13日，原告向案外人孟佳琦转账8,000元，附言“孟佳琦7846执照代办费”。2017年9月，被告向原告发出《关于品牌“d.b.f.”逾期未支付相关费用的催款函》，表示原告尚未支付2017年9月租金、推广费、物业管理费共24,280元，要求原告于2017年9月18日17时前缴清上述欠款，逾期仍未支付的，被告将在2019年9月12日17时从租赁保证金中扣除，以抵销欠费，请原告在5日内进行补足保证金，否则被告将采取包括但不限于限制客梯使用、限制能源供应等措施。2017年9月27日，被告对涉案房屋采取了停水、停电措施。当日起，原告锁门、停业。经原告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司(以下简称公信公司)对原告投入的装修及不可移动设备价值进行了鉴定。2019年2月19日，公信公司出具了公信中南[2019]建鉴字第11号司法鉴定意见书，鉴定结论为：原告投入的装修装饰价值97,823.59元、不可移动设备价值5,960元。原告对鉴定结论提出异议：1.软包沙发、墙面艺术造型、艺术壁灯、品牌墙LOGO、洗拖把池的价格偏低；2.电视机、网络摄像头、吸顶空调、射灯(大)、射灯(小)、异形LOGO灯、异形灯箱、油烟净化设备、小厨宝、净水器、双星水槽、单星水槽、油水分离器、挂墙实木货架、挂墙酒水架、物业数据盒、不锈钢吸油烟罩、四开门风冷柜、实木餐桌、实木餐椅、外摆椅子(铁)、外摆桌子(铁)、外摆沙发及桌子、高吧椅子、高吧桌子、落地烟缸26项属不可移动设备，未计入鉴定范围。被告对鉴定结论无异议。针对原告的异议，鉴定单位认为：1.软包沙发、墙面艺术造型、艺术壁灯、品牌墙LOGO、洗拖把池由鉴定单位根据现场实物，通过市场询价，确定最终价格。2.原告提出的26个项目为拆除、移动后可以再利用的物品，而且现场部分桌椅已经搬离、空调已经拆除。2019年4月28日，公信公司出具了公信中南[2019]建鉴字第11-1号造价鉴定补充意见书，结论为：电视机1台，安装和辅材单价200元，设备可移动，现场合价200元；网络摄像头安装和辅材单价60元，设备单价200元，现场合价260元；吸顶空调2台，安装和辅材单价1,600元，设备现场已拆除，现场合价3,200元、射灯(大)2个，安装和辅材单价15元，设备单价73元，现场合价176元；射灯(小)2个，安装和辅材单价10元，设备单价58元，现场合价136元；异形LOGO灯1组，安装和辅材单价400元，设备单价4,200元，现场合价4,600元；异形灯箱1组，安装和辅材单价400元，设备单价3,800元，现场合价4,200元；油烟净化设备1组，安装和辅材单价810元，设备单价6,750元，现场合价7,560元；小厨宝1台，安装和辅材单价20元，设备单价349元，现场合价369元；净水器1套，安装和辅材单价200元，设备单价850元，现场合价1,050元；双星水槽1个，安装和辅材单价50元，设备单价550元，现场合价600元；单星水槽1个，安装和辅材单价30元，设备单价250元，现场合价280元；油水分离器1个，安装和辅材单价100元，设备单价1,100元，现场合价1,200元；挂墙实木货架2组，安装和辅材单价50元，设备单价116元，现场合价332元；挂墙酒水架1个，安装和辅材单价30元，设备单价70元，现场合价100元；不锈钢吸油烟罩1组，安装和辅材单价500元，设备单价4,600元，现场合价5,100元；四开门风冷冷柜1台，安装和辅材单价500元，设备可移动，现场合价500元；物业数据盒、实木餐桌、实木餐椅、外摆椅子(铁)、外摆桌子(铁)、外摆沙发及桌子、高吧椅子、高吧桌子、落地烟缸均为可移动设备，现场合价0元。上述总计29,863元。原告针对补充意见认为：吸顶空调、四开门风冷冷柜属不可移动设备，除了鉴定单位已经计算的安装费用外，还应计算设备价格；异形LOGO灯实际为2组(另一组倒在屋顶上，下方不可见)，鉴定遗漏1组；异形灯箱价格偏低；对其余项目的鉴定意见无异议；物业数据盒系被告为采集销售数据而强制安装，即便可移动，合同无效的情况下也已经无法使用。被告针对补充意见认为：射灯(大)、射灯(小)、异形灯箱、小厨宝、单星水槽、油水分离器、挂墙实木货架系可移动设备，不应计入鉴定范围，对其余项目的鉴定意见无异议。鉴定单位表示：吸顶空调属可移动设备，实际已经拆除；四开门风冷冷柜属可移动设备，已经计算了安装费用；异形LOGO灯现场仅有1组；异形灯箱根据市场价鉴定；物业数据盒属可移动设备，安装情况不了解；射灯属于装修范围，应认定为不可移动设备；异形灯箱是否属于不可移动设备由法院认定；小厨宝确实属于可移动设备；单星水槽、油水分离器属于不可移动设备；挂墙实木货架系定制产品，安装在墙上，系不可移动设备。为证明其诉请的设备、用品损失，原告提供了《设备/用品统计表》一份及部分淘宝订单截屏，《设备/用品统计表》载明了货架、键盘、冷柜、餐桌、餐椅、烟缸、雨伞、酒杯、刀叉、刀具、托盘、手机、手机卡号等共126个项目，每项数量不等，合计金额为121,008.18元。为证明其诉请的酒水、食品损失，原告提供了《酒水、食品统计表》一份及销售单、收货单、手机网银截屏等若干，《酒水、食品统计表》载明了2016年9月30日至2017年9月25日期间的酒水、食品进货数量、金额、支付方式、凭证等，酒水共计40批，食品17批，总计金额156,883.61元。被告对上述统计表及相应的凭据均不予认可。被告称，因商场布局调整，已于2019年3月1日将涉案标的物拆除，拆除前对房屋内的物品进行了盘点，盘点后的物品暂由被告保管。被告提供了《固定资产盘点表》，载明了吸顶空调、吊灯、射灯、电视机、四开门风冷冷柜、餐桌、餐椅、酒杯、托盘、地毯等共47、地毯等共47项。审理中，原告同意给付被告2017年8月、9月的水电费5,050.90元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。被告主张涉案租赁标的物因不具备房屋的基本属性(永久性和固定基础)，故并非房屋，而是临时摊位，不适用上述司法解释的规定。本院认为，房屋是用于生产、生活及从事其他活动的具有顶盖和护围的建筑物的总称，永久性和固定基础不是房屋必备的属性。涉案租赁标的物，虽系临时搭建且没有地基，但具备房屋的使用功能，外观上也符合房屋的一般特征，从社会一般认知角度来看，应属于房屋。退一步讲，即便认为租赁标的物不是房屋，但依据《城乡规划法》的规定，进行临时建设的，也应当经城乡规划主管部门批准，因此，在租赁合同纠纷中，仍应对临时建筑的合法性进行审查。据此，本案应根据上述司法解释的规定，判断、认定合同效力。涉案租赁房屋是被告在未取得建设工程规划许可证的情况下建造，《房屋租赁合同》应属无效。被告还抗辩其已与浦东新区商业网点办公室签订挂靠管理合同，将涉案房屋作为商业网点纳入统一管理，其网点临时布局并没有违反国家相关强制性规定，应受法律保护。本院认为，商业网点管理办公室受相关行政机关的委托，负责商业网点的指导、协调、监督检查等工作，其本身不具备城乡规划管理职能，将涉案房屋纳入商业网点管理，并不能因此认为涉案房屋为合法建筑，被告该抗辩不能成立。综上，原告关于《房屋租赁合同》无效的主张本院予以采纳，被告要求确认《房屋租赁合同》解除的反诉请求，应予驳回。《房屋租赁合同》无效，被告应将收取的租赁保证金70,920元返还原告，被告要求确认租赁保证金归其所有的反诉请求予以驳回。虽然合同无效，但原告已经实际使用房屋，应承担实际使用房屋期间的占有使用费，被告主张按照双方约定的基本租金标准计算占有使用费，符合司法解释的规定，本院予以采纳。涉案房屋于2016年9月1日交付原告，扣除合同约定的1.5个月免租装修期，原告应承担自2016年10月16日起的房屋占有使用费；原告要求自2017年4月1日起计算占有使用费，无事实和法律依据；合同已经明确免除了原告装修期1.5个月的租金，被告主张该期间的占有使用费，本院不予支持。2017年9月27日被告采取了停水、停电措施，租赁房屋已经丧失正常使用经营的功能，原告也已经实际停止经营，故占有使用费应计算至2017年9月26日止，被告主张2017年9月27日以后的占有使用费，本院不予支持。原告已付的租金应冲抵其应付的占用费，原告要求被告返还租金的请求予以驳回。基于相同的理由，原告还应承担占用房屋期间的物业管理费和推广费，其要求被告返还推广费和物业管理费，不予支持。双方合同并未免除免租装修期期间的物业管理费，故原告应承担2016年9月1日至2017年9月26日期间的物业管理费。因合同无效，被告要求原告承担逾期付款滞纳金、解除合同违约金、律师费的请求，均予以驳回。原告应承担实际使用房屋期间的水电费，现原告同意支付被告2017年8月、9月的水电费5,050.90元，本院予以认可。关于原告的装修及不可移动设备的损失，公信公司已经出具了相应的鉴定意见书和补充意见书。本院认为，本次鉴定程序合法、结论客观，鉴定单位对双方持有的异议已经当庭作出合理说明，上述鉴定意见书和补充意见书可以作为本案定案依据。本院根据鉴定意见，认定原告投入的装修及不可移动设备金额为133,646.59元。司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案被告出租不合法的建筑物，应承担合同无效的主要责任，原告对房屋合法性疏于审查，未尽合理审慎义务，也应对合同无效承担一定的责任。本院根据鉴定意见，并考虑装修完成后原告已经实际使用装修及设施相当的时间应予折旧的因素，结合双方的过错程度，判决被告赔偿原告装修及不可移动设施损失70,000元。关于原告主张的设备、用品损失和酒水、食品损失。本院认为，设备、用品和酒水、食品，系原告经营所需，不同于与租赁物形成附合的装饰装修物或拆除移动后丧失使用价值的“不可移动设备”，在合同无效的情形下，应由原告自行搬离，不应由被告赔偿。因此，现仍由被告保管的相关设备、物品(以被告提供的《固定资产盘点表》为准)，应由原告自行取回，原告相关诉请本院难以支持。但是，本案中由于房屋已由被告拆除，原告也明确表示，如法院认定设备、用品、酒水、食品属应由原告自行搬离的，现因房屋拆除而导致物品灭失部分，也要求由被告进行赔偿。鉴于，被告拆除房屋发生在双方合同终止履行后相关事宜处理期间，为减少讼累，本院一并予以处理。就此问题，本院认为，目前双方对拆除时房屋内遗留的设备、物品、酒水、食品的具体项目、数量存在争议，虽然双方均提供了相应证据，但均不能有效证明当时物品的具体项目、数量。从原告举证的证据看，其提供的《设备/用品统计表》、《酒水、食品统计表》及相应销售单、淘宝订单截屏等，最多只能说明原告购买过该些物品，不足以证明房屋拆除时物品在房屋内。特别是，类似手机、手机卡等物品遗留在房屋内，不符合生活常理。而酒水、食品统计也仅是进货数量，并无销售数量，明显不符合事实。而被告仅提供了自行编制的《固定资产盘点表》，不具备证明除盘点表外无其他物品的证明效力，更何况庭审中被告先称酒水、食品因过期已被其处理，又称拆除时房屋内无酒水、食品，不能自圆其说。其次，从过错角度来看，双方均有一定责任。原告在主张合同无效的同时，提出了过高的赔偿要求，为达到其赔偿目的，在房屋仍由其控制(上锁)期间，长期怠于处置房屋内的物品，具有明显过错。尤其是明知酒水、食品有相应的保质期，仍放任损失扩大，就扩大损失部分无权要求赔偿。虽然租赁物位于被告的经营区域内，通常情况下搬离物品需经过被告同意，但根据照片显示，租赁房屋位于开放空间，在房屋钥匙由原告控制的情况下，不能将房屋内物品的保管责任归于被告。而且，目前也没有证据证明原告曾要求搬离物品并遭到被告阻扰、拒绝。而被告方面，明知双方对赔偿问题存在争议，法院案件尚在审理过程中，在未通知原告，也未采取其他证据保全措施的情况下，单方进入房屋，并实施了拆除行为，明显也有过错。综合上述情况，本院比对《设备/用品统计表》、《酒水、食品统计表》和《固定资产盘点表》后，根据本案实际情况，考虑双方的过错程度，从诚实信用和公平合理的原则出发，酌定被告赔偿原告35,000元。原告主张的营业执照代办费用，没有证据证明系被告指定要求支付，也没有证据证明属于必然发生的费用，其要求被告赔偿无法律依据。被告同意返还原告装修工程押金9,480元，自可准许。原告主张装修工程保险费、装修设计费，但其提供的证据有重大瑕疵，本院不予采信。原告主张的职工宿舍租金，不属于合同无效的损失，应予驳回。数据盒子费用5,000元，是双方为采集原告的经营数据计算提成租金，而一致同意由原告支付给被告的费用，其性质既包括设备费用，也包括服务费用，鉴于合同无效，该数据盒系专用设备，且已下落不明，故该费用由本院根据双方对合同无效的过错程度、设备的使用时间等因素，酌定被告返还原告3,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条、第九条第二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)郭连禄与被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司就上海市浦东新区金科路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)郭连禄租赁保证金70,920元、装修工程押金9,480元；三、被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)郭连禄装修及不可移动设施损失70,000元；四、被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)郭连禄设备、用品、酒水、食品损失35,000元；五、被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)郭连禄数据盒费用3,000元；六、原告(反诉被告)郭连禄应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司房屋占有使用费212,955.92元；七、原告(反诉被告)郭连禄应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司物业管理费37,883.87元八、原告(反诉被告)郭连禄应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司水电费5,050.90元九、驳回原告(反诉被告)郭连禄其余诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,458元，减半收取计4,729元，反诉案件受理费减半收取计8,387元，合计13,116元，由原告(反诉被告)郭连禄负担5,264元，被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司负担7,852元。鉴定费11,400元，由原告(反诉被告)郭连禄负担3,420元，被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司负担7,980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一九年八月五日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。