黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终1770号上诉人(原审原告)：孙婧莹，女，汉族。上诉人(原审原告)：孙长旭，男，汉族。上述二上诉人委托诉讼代理人：徐秀伟（系孙长旭配偶），女，汉族。上诉人(原审被告)：大庆市学伟房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区东风新村北辰小区。法定代表人：高伟丽，职务总经理。委托诉讼代理人：赵向东，黑龙江威德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超，黑龙江威德律师事务所律师。原审原告孙婧莹、孙长旭与原审被告大庆市学伟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2018年3月23日作出（2018）黑0602民初293号民事判决；判后，双方均不服，向本院提起上诉，本院审理后，于2018年9月27日作出（2018）黑06民终1620号民事裁定，将本案发回黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院重审；重审后，黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2019年4月1日作出（2018）黑0602民初3961号民事判决；判后，双方当事人仍不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙婧莹、孙长旭委托诉讼代理人徐秀伟，上诉人大庆市学伟房地产开发有限公司（以下简称学伟公司）委托诉讼代理人赵向东、周超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙婧莹、孙长旭上诉请求：1.判令由被上诉人学伟公司承担逾期办证已付购房款125万元的违约金，自2016年4月18日至法院判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算（其中2016年4月18日至2019年4月22日违约金190,798.61元）。2.判令由被上诉人学伟公司向孙婧莹、孙长旭出具应由其提供办理住宅房产登记的相关资料；由学伟公司给付孙婧莹、孙长旭“销售不动产统一发票”发票联和办证联。3.判令由学伟公司承担一审、二审的诉讼费用。事实及理由：2016年1月18日孙婧莹、孙长旭和学伟公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》，编号为2016011863488332973，涉案房屋购买名称是“学伟-兰德湖壹号x室。2016年4月14日学伟公司将涉案房屋交付给孙婧莹、孙长旭使用。从2016年5月起至2017年11月23日，孙婧莹、孙长旭多次到学伟公司售楼处找其工作人员索要涉案房屋购房发票，但学伟公司迟迟拖延未将购房发票交付孙婧莹、孙长旭，有当时现场的录音可以证明（2018年11月20日萨区法院庭审笔录第14页证据十可以证明)。在索要无果的情况下，2017年11月24日孙婧莹、孙长旭将学伟公司诉至大庆市萨尔图区人民法院，2018年2月28日在萨区法院开庭审理时，学伟公司才将孙婧莹、孙长旭的购房发票以证据形式向法庭提交，学伟公司虽早已开出涉案房屋“销售不动产统一发票”，但孙婧莹、孙长旭多次讨要不给，导致不能如期办理涉案房屋权属登记。学伟公司是在一审开庭后才让其工作人员给孙婧莹、孙长旭打电话通知领取发票，因案件已经在法院诉讼开庭后等待判决阶段，所以我方只能等待法院出具公正的判决结果。2018年11月20日在萨区法院庭审中，我方向法庭提交证据七，证明给我方造成的损失：（1）2016年9月27日大庆高新技术产业开发区人民法院（2016）黑0691民初944号之一民事裁定书，因学伟公司未将涉案购房发票及应由其提供的相关资料交付给孙婧莹、孙长旭到产权机关办理产权证，导致我方在大庆市开发区法院办理其他案件的财产保全时只能将原有要出售的房屋萨尔图区新村纬五路Y号人防商住楼Z室作为抵押物而查封，影响原有房屋的出售。如果当时涉案房屋如期办理产权证，就可以用涉案房屋房产证作为抵押物。(2）2017年1月10日孙婧莹、孙长旭将涉案房屋出售给刘新立并收取刘新立购房定金，有购房协议书、收据、书面证言证实，刘新立在原一审开庭时出庭向法庭说明情况并提交书面证言，证明因学伟公司迟迟未将涉案房屋购房发票及相关办证资料交付给孙婧莹、孙长旭到房产机关办理产权证，致使孙婧莹、孙长旭与刘新立之间买卖约定不能继续履行，孙婧莹、孙长旭面临给付刘新立双倍赔偿定金的违约责任。综上所述，因学伟公司迟迟未将涉案房屋购房发票及相关办证资料交付给我方到房产机关办理产权证，给我们造成的损失是无法估计的。本案中，学伟公司与孙婧莹、孙长旭所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为学伟公司所制定的格式合同，孙婧莹、孙长旭处于弱势地位，无改变合同条款的权利，学伟公司擅自将需要由出卖人提供的资料报备时间延长至360日，属于“霸王条款”。合同中虽然明确约定逾期办证违约金的给付标准，但履行过程中，学伟公司因其自身原因在孙婧莹、孙长旭交纳全部房款的情况下，未能如期办理产权证，给孙婧莹、孙长旭造成难以估计的经济损失，而学伟公司只承担较小数额的违约责任，导致孙婧莹、孙长旭在受损失的方面无法得到平衡，在此情况下，不能简单机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑合同法第39条、第40条、民法通则中有关公平原则的相关规定。合同法第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，因涉案合同约定的违约金标准明显低于此款的中国人民银行同期同类贷款利息，我方依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。…（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。”故孙婧莹、孙长旭要求提高违约金给付标准的诉求于法有据。因一审法院法官忽略开庭时上诉人提交的证据七和证据十，导致法官认定事实错误，恳请二审法院秉公办案，依法予以改判，维护公民的合法权益。学伟公司辩称，一、学伟公司没有违约行为，无须支付违约金。孙婧莹、孙长旭逾期办证责任在于其自身，与学伟公司无关。首先，双方2016年1月18日签订购房合同，孙婧莹、孙长旭2016年3月31日交齐全部购房款，并于同年4月14日接房。学伟公司于2016年4月27日开具全款发票，但至今孙婧莹、孙长旭拒不接收发票，并且发票是不需要到房屋产权登记部门备案的材料，在孙婧莹、孙长旭已支付全部房款且接房入住的情况下，学伟公司扣押发票不符合情理。其次，2012年8月31日孙婧莹、孙长旭所购房屋已具备办理房屋所有权证条件，孙婧莹、孙长旭接房后即已知悉上述情况，其只要带购房合同、身份证等手续即可办理产权登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，学伟公司在办理房屋所有权登记中履行的只是配合义务，在作为办理房产证权利主体的孙婧莹、孙长旭不主张、不要求办证的情况下，学伟公司也无法履行配合义务。第三，双方在合同中没有约定购房合同中小区名称和发票中的名称不一致属于违约应当承担违约责任，况且上述名称不一致也未对孙婧莹、孙长旭办理产权证及入住造成任何影响，学伟公司无需就名称变更承担任何责任。二、学伟公司已向房产部门提供了应当由开发商提供的办证资料，无需重复提供。孙婧莹、孙长旭所购房屋于2012年8月31日即已具备办理房屋所有权证条件，孙婧莹、孙长旭2016年购买的房屋属于现房，学伟公司销售人员也向其告知了办理房产证所需的手续，选择什么时间去办房产证是孙婧莹、孙长旭的权利，任何人包括房产管理部门无权干涉。并且从与孙婧莹、孙长旭同一小区的上千购房人已正常办证的情况看，应当由学伟公司提供的办理房产证所需各项资料学伟公司早已提供完毕，无需重复提供。三、孙婧莹、孙长旭怠于领取发票责任不在学伟公司。孙婧莹、孙长旭于2016年3月31日交齐全部购房款，学伟公司于2016年4月27日开具了全款发票，并且销售人员也通知孙婧莹、孙长旭发票已经开具可以领取。退一步说，即便学伟公司未通知孙婧莹、孙长旭，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。这就表明，索取发票不但是孙婧莹、孙长旭的权利，也是义务。孙婧莹、孙长旭在未收到发票的情况下也应当主动向学伟公司索要。且在萨区法院两次庭审、大庆中院一次庭审过程中，学伟公司数次向法院出具发票原件，并多次当庭要求孙婧莹、孙长旭取回发票，但孙婧莹、孙长旭拒不领取，说明孙婧莹、孙长旭并不急于办理房屋产权证，有故意拖延办证的嫌疑，足以说明孙婧莹、孙长旭未领取发票的责任不在学伟公司。综上，请求法院驳回孙婧莹、孙长旭上诉请求。二审过程中，学伟公司补充答辩意见如下：孙婧莹、孙长旭于2016年4月14日接房，2016年4月27日学伟公司为孙婧莹、孙长旭开具全款发票，学伟公司工作人员电话通知孙婧莹、孙长旭领取发票，其并未领取，责任不在学伟公司。首先，房开企业电话通知业主领取发票是大庆市乃至全国通常的告知领取发票的方式，本小区2000余业主也均是采用此方法进行的通知，没有一户是采用书面形式通知的，小区业主也均领取了发票办理完成不动产权登记，仅剩孙婧莹、孙长旭一户未领取。其次，在几次庭审中学伟公司均携带发票原件向法院出示并要求孙婧莹、孙长旭取回发票，但孙婧莹、孙长旭均拒绝领取发票，明显可以看出，孙婧莹、孙长旭之所以到现在还没有领取发票及未能办理不动产权登记证书，是因为自身原因造成的，孙婧莹、孙长旭主观上不愿领取发票和本身不能领取发票是完全不同的两个概念，因孙婧莹、孙长旭自身不愿领取发票而不能办理不动产权登记证书而产生的损失不应由我公司承担相应的责任。学伟公司上诉请求：撤销一审判决并改判学伟公司不承担违约金6250元的支付责任。事实及理由：一、本案诉争房屋系现房且完全具备办证条件，孙婧莹、孙长旭一直未办证系其一直怠于履行办证义务所致，与学伟公司无关。通过一审法庭调查可以看出，学伟公司销售给孙婧莹、孙长旭的X室房屋属于现房，该房屋在2012年8月31日就取得了由大庆市房产管理局颁发的编号为201207310289号的“开发商申请办理产权的告知通知单”，简而言之，该房屋自2012年8月31日开始学伟公司就已经将房屋权属登记的资料报送到所在地房屋行政主管部门，即从此时起该房屋就已经具备办证条件，而孙婧莹、孙长旭房屋的交付时间为2016年4月14日，显然完全符合办证条件。只要孙婧莹、孙长旭持有学伟公司与其签订的房屋买卖合同和学伟公司为其开具的房款收款凭证以及填写相关表格即可办理产权，而孙婧莹、孙长旭一直没有履行办证义务，孙婧莹、孙长旭主观上不去办证和项目本身不能办证完全是两个截然不同的概念，显然诉争房屋至今未办证的原因在孙婧莹、孙长旭，与学伟公司无关。二、一审判决认定学伟公司没有就发票上的名称和买卖合同名称不符的情形进行告知说明因而认定学伟公司存在过错不能成立。重审一审判决认定学伟公司没有就发票上的名称和《商品房买卖合同》不符的情况及是否影响孙婧莹、孙长旭取得房屋权属证书对孙婧莹、孙长旭进行相应说明因而认定学伟公司应当承担责任完全属于主观臆断，事实上学伟公司没有任何法定义务需要向孙婧莹、孙长旭进行说明，房屋买卖合同上载明的出卖人是学伟公司，买受人是孙婧莹、孙长旭，不动产楼号“美兰街X室”，金额是1,250,000元，而收款发票上载明的付款方是孙婧莹、孙长旭，不动产楼号“美兰街X室”，金额是1,250,000元，同时加盖的是上诉人公章，可见无论是房屋买卖合同还是收款发票所载明的出卖人、买受人、不动产楼号以及房款金额均一致，仅项目名称不符根本不影响办证需要，孙婧莹、孙长旭只需持有房屋买卖合同及房款发票即可办理产权，如果房产部门对于发票名称和买卖合同名称不符提出质疑，那么孙婧莹、孙长旭完全可以和学伟公司进行沟通并依法维权，而孙婧莹、孙长旭从未就此事与学伟公司沟通，更充分证明该房屋能够办证，且与孙婧莹、孙长旭同样情形(即买卖合同与发票名称不符)的该小区居民也同样办理了产权证且未产生任何纠纷。事实上之所以名称不符是因为2012年2月学伟公司申请变更名称即由原来的学伟兰德湖壹号变更为普宁家园所致，正常的项目名称变更且履行了法定手续，显然根本不影响房屋买受人的办证需求。既然项目本身自2012年8月31日起能够办证而孙婧莹、孙长旭拒不履行办证义务，显然学伟公司不应承担逾期办证的任何违约责任。综上，请求中级法院支持上诉人的上诉请求。孙婧莹、孙长旭辩称，学伟公司在上诉状表述销售给孙婧莹、孙长旭的房屋是现房具备办证条件，学伟公司在其上诉状所说“用房款收款凭证及填写相关表格就可办理产权”简直是无稽之谈，房款收款凭证只是证明孙婧莹、孙长旭分五次交纳购房款的时间及相关内容，而销售不动产统一发票才是办理产权证的必要资料。依据《城市房地产开发经营管理条例》第32条“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”证明文件包括国有土地使用权转让合同、土地分割卡或宗地图、补充协议、购房发票、申请、授权委托书、营业执照、询问笔录，这些证明文件必须由学伟公司提供给孙婧莹、孙长旭，才能到产权部门办理房屋所有权登记手续。学伟公司买卖合同名称、收款凭证的名称和购房发票的名称不符，其没有向孙婧莹、孙长旭履行告知义务，也没有和孙婧莹、孙长旭签订有关涉案房屋买卖合同名称与发票名称不一致的补充协议，学伟公司在本案（2018）黑06民终1620号案件庭审时提交的涉案小区业主曹本钱于2014年6月10日签订《商品房买卖合同》后，2014年6月17日，学伟公司又和曹本钱就涉案小区发票名称与合同中坐落不一致的情况又签署补充协议，协议内容如下“买受人所购买由大庆市学伟房地产开发有限开发有限公司开发的学伟兰德湖住宅A（合同坐落）与不动产坐落发票上所开的房屋为同一房屋，现经民政局地名核准后，确权以发票坐落为准，通过实际测绘审定后面积为159.4平方米，按套计算，该房屋总价为844,820.00元，现签订补充协议。”综上所述，学伟公司2016年1月18日与孙婧莹、孙长旭签订《商品房买卖合同》，在法律规定期限90日内未将购房发票及办理产权所需要的其他资料交给孙婧莹、孙长旭，导致孙婧莹、孙长旭不能如期办理产权证造成经济损失。时至今日已经三年多了，自2017年11月24日孙婧莹、孙长旭将学伟公司诉至法院，在本案起诉前，孙婧莹、孙长旭从未收到过学伟公司工作人员的电话通知，如学伟公司认为其工作人员给孙婧莹、孙长旭打过电话，口说无凭，请向法庭提交打电话的通话记录及录音，学伟公司在每次庭审中都百般狡辩拒不履行法定义务，显然是主观故意行为，理应承担逾期办证的全部赔偿责任，请求法院依法驳回学伟公司的上诉请求。孙婧莹、孙长旭向一审法院起诉请求：1、判令学伟公司承担逾期办证的违约金，以购房款125万元为基数自2016年4月18日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金；2、判令学伟公司履行向大庆市房地产行政主管部门提交涉案房屋办理产权登记备案（全部资料）的合同义务；3、判令学伟公司给付孙婧莹、孙长旭涉案房屋“销售不动产统一发票”发票联和办证联，并与孙婧莹、孙长旭签署涉案房屋补充协议。一审法院认定事实：2015年10月22日，孙婧莹、孙长旭预购学伟公司开发的兰德湖壹号X室，向学伟公司交纳了定金2万元。2016年1月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，第一条约定该物业的法定名称为“学伟兰德湖壹号”，合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，买受人不退房，出卖人按已支付价款的0.5％向买受人支付违约金。孙婧莹、孙长旭分5次交纳了全部购房款共计125万元。2016年4月14日，房屋交付使用。2012年2月涉案房屋地点由“兰德湖壹号”重命名为“普宁家园”。2012年8月31日大庆市房产管理局出具开发商申请办理产权的告知通知单，写明涉案房屋所在的萨尔图区美兰街普宁家园已具备办理房屋所有权证书的条件，购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证。2016年4月27日学伟公司为孙婧莹、孙长旭开具涉案房屋的销售不动产统一发票，不动产项目名称记载为“普宁佳园”。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。孙婧莹、孙长旭与学伟公司于2016年1月18日签订的《商品房买卖合同》是在原、被告意思自治的情况下签订的，可视为原、被告双方意思表示真实、自由，孙婧莹、孙长旭在签订合同时，未对合同内容提出异议，该合同不存在有失公平的情况，故该合同不违反法律规定，合同有效，双方均应按照合同约定认真履行。根据该合同约定涉案房屋地点命名为兰德湖壹号，但早在2012年2月26日相关机关审核地点名称为“普宁家园”，原、被告所签合同为学伟公司提供的格式合同，在该合同中还使用“学伟兰德湖壹号”这一名称，2016年4月27日学伟公司为孙婧莹、孙长旭开具的销售不动产统一发票上不动产项目名称记载为“普宁家园”，一审法院认为学伟公司应就发票上名称和《商品房买卖合同》不符的情况及是否影响孙婧莹、孙长旭取得房屋权属证书对原告进行说明，学伟公司未作说明存在过错。在2012年8月31日大庆市房产管理局出具的告知通知单，通知单上已体现涉案房屋所在的普宁家园已具备办理房屋所有权证的条件，购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证，但在原、被告双方签订时还约定学伟公司应在2017年1月12日前需要作为房地产公司应提交的材料备案至房地产管理部门，导致孙婧莹、孙长旭在签订合同时已经能够办理房屋所有权证这一事实并不知晓，且学伟公司在本案中并未举出相关证据证明已履行对孙婧莹、孙长旭的告知义务，故在此房屋买卖过程中孙婧莹、孙长旭未办理房屋所有权证这一行为中学伟公司存有过错，一审法院参照原、被告双方的约定由学伟公司承担过错责任，孙婧莹、孙长旭和学伟公司在《商品房买卖合同》第十五条中约定了违约金的给付标准，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金，经计算学伟公司应给付孙婧莹、孙长旭违约金6250元（1250000元×0.5％=6250）。关于孙婧莹、孙长旭要求依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《中华人民共和国民法通则》中显失公平原则参照中国人民银行同期贷款利率计算的数额确定违约金，依据法律规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，但本案中孙婧莹、孙长旭未提交相关证据证明学伟公司上述违约行为给其造成损失及损失多少的相关证据，故孙婧莹、孙长旭主张学伟公司按中国人民银行同期贷款利率支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。因孙婧莹、孙长旭在2016年4月购买涉案房屋时，涉案房屋属于现房，已具备办理不动产的登记证书的权利，故一审法院对于孙婧莹、孙长旭要求学伟公司履行向大庆市房地产行政主管部门提交涉案房屋办理产权登记备案（全部资料）的合同义务的诉讼请求不予支持。关于孙婧莹、孙长旭要求学伟公司出具销售不动产统一发票的诉讼请求，由于学伟公司在2016年4月27日已为孙婧莹、孙长旭出具，且之后也未拒绝向孙婧莹、孙长旭提供发票，故一审法院对于孙婧莹、孙长旭要求判令学伟公司给付涉案房屋“销售不动产统一发票”发票联和办证联的诉讼请求不予支持。孙婧莹、孙长旭要求学伟公司与其签署补充协议的诉讼请求，因合同订立与否属于原、被告双方意思自治部分，法院无权进行处理，故一审法院对孙婧莹、孙长旭该项诉讼请求不予支持。判决如下：一、被告大庆市学伟房地产开发有限公司于判决生效后给付原告孙婧莹、孙长旭违约金6250元；二、驳回原告孙婧莹、孙长旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2087元，由原告孙婧莹、孙长旭负担1987元，由被告大庆市学伟房地产开发有限公司负担100元。本院二审期间，孙婧莹、孙长旭提交新证据如下：1.（2018）黑0691执1774号结案通知书；2.（2017）黑0691民初97号正卷材料81页，欲证明其他开发商出售商品房格式合同约定的违约金过低，当事人通过诉讼要求提高违约金胜诉后并已执行完毕，可供本案参考。学伟公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据仅是大庆高新技术产业开发区人民法院的基层法院判决及执行材料，并非最高人民法院的指导性案例，对于其他法院没有任何参考价值，学伟公司没有违约行为，不应承担任何违约责任，该证据对于本案没有证明力。本院对该两份证据的真实性予以确认，但（2017）黑0691民初97号案件中双方当事人争议的焦点问题系出卖人延迟交房，与本案所争议的开具销售不动产统一发票的问题并不相同，不具有参考性，故本院对证据的证明内容不予采信。学伟公司未提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定基本一致。本院认为，本案双方争议的焦点问题应当为涉案房屋至今未能办理房屋产权权属证明的责任应由哪一方承担。双方当事人均不否认双方之间存在真实、合法的房屋买卖关系。孙婧莹、孙长旭作为买方，已完成了交付全部房款的义务；学伟公司作为卖方，亦完成了交付房屋的合同义务。关于办理涉案房屋产权权属证明事项，应当属于双方履行合同义务的一部分内容，双方均应依约、忠实地继续履行该部分合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”能够确定，为所购商品房办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续系买受人的义务，房屋开发企业负有协助及提供必要证明文件的义务。通过已查明的事实可知，双方于2016年1月18日签订商品房买卖合同，2016年4月14日交付房屋，2016年4月27日学伟公司为涉案房屋开具销售不动产统一发票。此后，涉案房屋即具备办理房屋所有权登记手续的法定条件，学伟公司仍负有及时通知购买人孙婧莹、孙长旭领取购房发票的义务。学伟公司在无充分证据证明其及时告知孙婧莹、孙长旭，应当视为其未充分、及时履行协助义务。但在本案一、二审审理过程中，学伟公司数次在法庭审理时出具了该销售不动产统一发票，孙婧莹、孙长旭即应当知晓学伟公司已为涉案房屋开具了销售不动产统一发票，涉案房屋已具备办理所有权登记手续的法定条件。在此情况下，孙婧莹、孙长旭仍坚持主张学伟公司违约而不向学伟公司主张交付发票及协助办理所有权登记手续，应当视为孙婧莹、孙长旭怠于行使自有的合同权利及履行合同义务，其应当对涉案房屋至今未能办理房屋产权登记手续负主要责任。另，涉案房屋所在的居住区自2012年起即具备办理房屋所有权登记手续的条件，且该小区的大部分住户均已办理了房屋产权权属证明、合法持有房屋权属证照。据此可知，学伟公司作为涉案房屋的开发商，具备协助购房人办理房屋权属证明的能力且已协助大部分买房人办理了房屋所有权变更手续。学伟公司作为涉案商品房的出卖人，其在与孙婧莹、孙长旭签订房屋买卖合同时明知涉案房屋所在小区已于2012年变名，双方须另行签订补充协议明确居住区变名事宜，但其并未如实告知孙婧莹、孙长旭，应当视为签订合同时隐瞒了涉案商品房的相关情况，虽未导致其他不利后果，但仍应视为违约，一审判决在确认学伟公司违约行为存在的基础上判令学伟公司按照双方合同约定承担相应违约责任并无不当，本院对此予以支持，同时对学伟公司的上诉请求不予支持。关于孙婧莹、孙长旭主张学伟公司应向其承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，通过本院前述论述可知，对于涉案商品房至今未能办理房屋权属登记手续，双方均应负一定责任，但相较而言，孙婧莹、孙长旭一方所应负责任较大。且双方在合同中已明确约定了违约行为及违约责任，孙婧莹、孙长旭在无充分证据或依据的情况下，主张该违约条款不能适用的理由并不充分；且其所主张的违约金计算标准并未在双方合同中予以体现，人民法院无充分依据，无权对双方当事人自行约定的违约后果进行调整或变更。本院在认定学伟公司存在违约行为的前提下，支持了一审法院对学伟公司违约责任的判决，不再赘述。本院孙婧莹、孙长旭的该项上诉请求不予支持。关于孙婧莹、孙长旭主张学伟公司出具应由其提供办理住宅房产登记的相关资料、给付销售不动产统一发票的发票联和办证联，因此两项诉求均为要求对方做出具体的行为，且此两项诉求成立的前提应为孙婧莹、孙长旭向学伟公司主张、学伟公司明示拒绝履行后方可行使，而依现有证据并不能证明学伟公司拒绝交付或拒绝协助，故本院对孙婧莹、孙长旭的该项上诉请求不予支持。综上所述，孙婧莹、孙长旭与大庆市学伟房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人孙婧莹、孙长旭预付的二审案件受理费3991元、上诉人大庆市学伟房地产开发有限公司预付的二审案件受理费50元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  孙文斌审判员  杨 阳审判员  孙 妍二〇一九年八月二十二日法官助理李丹书记员于璐