辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民初13号原告（执行案外人）：吴刚，男，1957年1月15日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。原告（执行案外人）：高文娟，女，1958年8月23日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。二原告共同委托诉讼代理人：刘涛，辽宁三讼律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：崔涛，辽宁三讼律师事务所律师。被告（申请执行人）：大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙），住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街**楼****。负责人：王秋良，该基金执行事务合伙人大连城乡一体化建设发展基金管理有限公司委派代表。委托诉讼代理人：宋诗军，辽宁天合律师事务所律师。被告（被执行人）：大连安邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省，住所地辽宁省大连市甘井子区盛景园********法定代表人：张仕祥，该公司董事长。原告吴刚、高文娟与被告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）、大连安邦房地产开发有限公司（简称安邦公司）执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴刚、高文娟的共同委托诉讼代理人刘涛、崔涛，被告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）的委托诉讼代理人宋诗军到庭参加诉讼。被告安邦公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。吴刚、高文娟向本院提出诉讼请求：停止对安邦阳光润城六期A62号楼-1-1-1、62-1-1-2、62-1-1-3、62-1-1-4、62-1-1-5、62-1-1-6、62-1-1-7、62-1-1-8、62-1-1-9、62-1-1-10、安邦阳光润城一期A56-1-20-3号共计11套房屋（简称案涉房屋）的执行，解除对上述房屋的查封措施。事实和理由：2012年大连安邦临港房地产开发有限公司（简称安邦临港公司）因公司资金紧张向原告吴刚（系原告高文娟配偶）借款，吴刚与安邦临港公司签订《借款协议》，约定吴刚出借给安邦临港公司2200万元用于房地产开发资金周转，二原告通过银行转账形式向安邦临港公司先后支付了借款2200万元。之后安邦临港公司经营困难，二原告曾多次向安邦临港公司主张返还借款，但安邦临港公司无力向二原告还款。2013年安邦临港公司提出以房屋向二原告偿还所欠欠款，经与二原告协商并经二原告同意，安邦临港公司委托被告安邦公司以安邦公司开发的房屋进行抵偿，抵付安邦临港公司所欠二原告的借款。安邦公司遂于2013年9月3日将案涉房屋出售给二原告，以之前安邦临港的借款冲抵购房款。安邦公司与二原告签订了商品房买卖合同，并向二原告开具了收款收据。二原告随后也实际占有了该房屋，但由于安邦公司销售手续不全，不具备办理产权过户登记的条件，故一直没有办理合法有效的产权登记。2016年10月19日，因大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）与安邦公司、张忠忱、包展宏、浦发银行借款合同纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民初125号民事判决，判令安邦公司偿还大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）借款本金人民币9450万元及利息等。案件进入执行程序后，大连市中级人民法院作出（2016）辽02执第855号民事裁定书，查封了案涉房屋。2018年11月，二原告对执行标的提出书面异议。大连市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）辽02执异1140号执行异议裁定，驳回二原告的异议。二原告认为自己是案涉房屋的合法占有人，二原告在法院采取查封措施之前，就已签订房屋买卖合同，并且占有房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封措施。被告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）辩称，不同意原告的诉讼请求。主要理由如下：一、大连市中级人民法院（2016）辽02民初125号民事判决书已经发生法律效力，该判决书已确认大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）作为抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权。该判决书主文中，明确认定了案涉房屋包含在该案中已设定抵押并仍处于抵押登记状态的房产范围之内。二、原告与安邦公司所签订的《商品房买卖合同》，因所买卖的系已经设定抵押登记的房产、买卖合同签订前未告知抵押权人，依据《中华人民共和国担保法》第四十九条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应为无效合同。三、原告与安邦公司之间不存在房屋买卖合同关系，安邦公司并未收到买卖交易对价；安邦公司置抵押权人的民事权益于不顾，用自有房产抵偿安邦临港公司所欠原告吴刚的债务，若法庭认可该以房抵债行为，则构成了对抵押权人合法权益的重大伤害。安邦临港公司与安邦公司系不同的民事法律主体，具有各自独立的法人财产权。安邦临港公司所欠吴刚的债务，理应由该公司自行偿还，与安邦公司无关。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定内容，系针对符合条件的无过错的不动产买受人（房屋消费者）物权期待权的保护。对于以房抵债行为，显然不能适用该条款规定。四、原告提供的房屋买卖合同和收据的落款时间不真实，涉嫌由原告与安邦公司恶意串通虚构倒签。在办理案涉房屋抵押登记期间及登记完成之后，安邦公司从未告知抵押权人以案涉房屋向原告抵债的事宜；在2015—2016年度大连城乡一体化建设发展基金管理有限公司受托对该公司全面托管期间，亦从未听说该节事实。原告与安邦公司之间的房屋买卖合同的实际签署时间不可能为2013年9月3日，而应当是在案涉房屋被查封（2017年1月）之后。从两张“专用收款收据”上看，编号分别为0009922、0012806，时间均为2013年9月3日。若系同时开具，则收据的序号应当连续，而不应当差异巨大。显然，收据上显示的时间是不真实的。为此，恳请法庭责令安邦公司提供整本收据原件，以便查清此节事实。五、原告不是案涉房屋的合法权利人，不能排除法院对案涉房屋的查封及其他执行行为。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五条规定，包括本案案涉11套房屋在内的现已被大连市中级人民法院依法查封的187套房产，均系被执行人安邦公司开发建设的新建商品房，在大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）向其出借款项过程中，已经作为借款抵押物办理了抵押登记。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条（一）款之规定，该等房产的权利人系安邦公司，原告并非该11套房产的权利人。故，法院对该等抵押房产采取查封及其他执行措施，并无不当。被告安邦公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实：原告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）与被告安邦公司、张忠忱、包展红、第三人上海浦东发展银行股份有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年10月19日作出（2016）辽02民初125号民事判决：一、被告安邦公司于本判决生效后十日内偿还原告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）借款本金人民币9,450万元，并以9,450万元为基数，按年利率15.08%的标准，支付自2015年10月21日起算至欠款还清日止的利息；二、原告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）对被告张忠忱持有的被告安邦公司99%股权享有优先受偿权；三、原告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）对被告安邦公司为案涉债务设定抵押并仍处于抵押登记状态下的房产、在建工程及土地在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、被告张忠忱、被告包展红对前述第一项债务向原告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）承担连带偿还责任；被告张忠忱、被告包展红承担保证责任后，有权向被告安邦公司追偿。案件受理费538,050元，由被告安邦公司、被告张忠忱、被告包展红共同负担。该判决发生法律效力后，各被告均未按判决内容履行义务，大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）申请法院强制执行。案件进入执行程序后，本院于2017年1月20日号作出（2016）辽02执855号执行裁定，查封案涉房屋。2018年10月25日，高文娟、吴刚作为案外人提出执行异议，请求法院解除对案涉房屋的查封措施。同年11月29日，本院作出（2018）辽02执异1140号执行裁定，驳回了案外人高文娟、吴刚的异议请求。另查，安邦临港公司（甲方、借款方）与吴刚（乙方、出借方）于2012年5月3日签订《借款协议》，约定：甲方向乙方借款2200万元人民币，用于房地产开发流动资金周转。安邦临港公司（甲方、借款方）与吴刚（乙方、出借方）于2013年7月2日签订《还款协议》，约定：“鉴于甲方现金流比较紧张，经与乙方协商，同意用安邦公司开发的房屋向乙方抵偿2012年5月5日向乙方借的2200万元及利息。具体操作应签订《商品房买卖合同》，借款本息直接冲抵购房款。”吴刚与高文娟系夫妻关系。上述协议签订后，高文娟与安邦公司签订《商品房买卖合同》，约定高文娟购买阳光润城一期第56幢1单元20层3号房屋，建筑面积97.7平方米，总金额869,530元。安邦公司于签订该《商品房买卖合同》当日向高文娟出具足额缴纳上述房款的《专用收款收据》（编号0009922），并注明抵债房。同日，吴刚与安邦公司签订《商品房买卖合同》，约定吴刚购买案涉另10套房屋，共计建筑面积1457.23平方米，总金额29,144,600元。安邦公司于同日向吴刚出具足额缴纳上述房款的《专用收款收据》（编号0012806）。上述事实有（2016）辽02民初125号民事判决书、（2018）辽02执异1140号执行裁定书、（2016）辽02执855号协助执行通知书、（2016）辽02执855号民事裁定书、《借款协议》、《还款协议》、两份分别由高文娟、吴刚与安邦公司签订的《商品房买卖合同》及编号分别为0009922、0012806的专用收款收据以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据业经本院审查和当事人质证，可以作为证据采信。本院认为，本案争议的焦点问题是，二原告吴刚、高文娟对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。从二原告主张权利所依据的法律规定看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对于无过错不动产买受人购买登记在被执行人名下的不动产的物权期待权，如果买受人能够同时满足司法解释中所列明的要件，则应当认定其对案涉不动产所享有的权利能够排除执行。本案中，二原告主张其基于对安邦临港公司的债权，而通过与安邦临港公司的关联公司安邦公司签订《商品房买卖合同》的方式，用案涉房屋的购房款抵顶债权，由此取得案涉房屋。本院认为，二原告主张的债权债务关系发生于其二人与安邦临港公司之间，该公司与安邦公司系不同的法人主体，现仅凭安邦公司向高文娟、吴刚出具的收款收据，尚不能确认安邦公司已实际收到了案涉房屋的购房款。另外，二原告对于案涉房屋被查封前已由其合法占有一节事实，未予举证证明。故，案涉房屋现登记在安邦公司名下，将该房屋作为安邦公司的财产予以执行并无不妥，二原告主张不能成立，其诉讼请求不应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告吴刚、高文娟的诉讼请求。案件受理费191,870元（二原告已预付），由原告吴刚、高文娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  阁成宝二〇一九年八月二十六日书记员  任建芳