北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初4592号原告：蔡金花，女，1976年10月1日出生，汉族，北京镇远安全保卫技术服务有限公司财务，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李政辉（系夫妻关系），男，1975年7月11日出生，汉族，北京镇远安全保卫技术服务有限公司职工，住北京市房山区。被告：张俊岭，男，1975年7月7日出生，汉族，北京家兴邦科技有限公司经理，住北京市房山区。被告：耿照亮，男，1982年9月19日出生，汉族，北京家兴邦科技有限公司经理，住北京市房山区。原告蔡金花与被告张俊岭、耿照亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡金花之委托诉讼代理人李政辉、被告张俊岭、耿照亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡金花提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2.判决被告支付原告房屋租金8万元。3.判决被告赔偿原告违约金4万元。4.诉讼费由被告承担。事实理由：原被告双方于2018年10月1日签订了《房屋租赁合同》，原告将位于北京市房山区长阳镇赵庄村村北大院子每年以8万元的价格出租给被告使用，双方约定租期2年。双方约定签订合同后被告一次性支付原告租金8万元，但是被告称资金紧张，暂缓一个月再缴纳全部房租，但时至今日，被告一再推诿，恶意拖欠拒不缴纳，为此诉至法院。被告耿照亮辩称：原告起诉事实理由部分隐瞒重要的案件事实，诉讼请求没有法律依据和事实依据，具体如下：1、合同签订后，被告已经于2018年10月5日银行转账支付4万元的房屋租金。2、原被告签订的房屋租赁协议已经解除。被告已告知原告租房用于公司经营使用，但被告提供的房屋属于临建，没有产权证，不能开具发票，被告不能按照合同的约定使用房屋。经沟通双方签订的租房协议已经于2018年11月解除，被告仅使用房屋一个月。且被告搬离前告知原告，可否解除合同，原告明确表示随时可以退租，等待租房人很多。被告在2018年10月31日搬离，随后在2018年10月31日租住到通尚苑小区，并且通过房屋中介顺利开具了发票。原告知道被告新租赁房屋所在地，曾经来访过。3、原告明知被告住所（离法院仅七公里），且被告多次去过原告住所，却舍近求远，给法院留的传票地址是河南老家，导致传票无人接收又返回法院，差点让被告没有机会来法院沟通案件的真实情况。4、合同已经解除，且仅用了一个月，如何支付一年的租金，合同解除并非被告违约，客观情况是合同没有办法具体履行。请法院依法裁判。被告张俊岭辩称：耿照亮的答辩我基本认可。另有答辩意见如下：一、对解除合同，自2017年10月1日签署房屋租赁合同后，公司用房因无法开发票长期报税。经公司商量由公司合股人耿长现十月底前与蔡金花爱人李正辉说明退租房事宜。回来后，叙述我和耿照亮房东同意退房，并说很快租出去，且我们都是老乡，就认为已经解除合同了，随后搬家就是了。与被告所说不知道退房之事实不符。怀疑被告人和公司合股人耿长现有密切关系不出庭作证。二、对原告请求的租金及违约金，在原告同意的情况下，是和原告商量后拆走了公司安装的9台空调中的2台，公司才搬出租赁大院，随后补交房租和电费。事后，公司安排合股人耿长现和原告的爱人交钥匙，但原告拒绝，以合股人耿长现没在合同上签字，与他无关为由，故原告说退房毫不知情，不是事实。如果原告让我们交12万租金和赔偿再退房，我们就不会搬家了，谁有那么多闲钱。原告起诉是不利益行为。我们有录音证明，事实是2017年11月到12月被告一直与耿照亮和原告商谈补交房租费用额度，原告要求我们的赔偿过高费用，纯属不良行为，我们不属于推诿不交房租。三、关于房租交纳和补偿问题。租房用途为北京家兴邦科技有限公司，自耿照亮2018年10月1日入股我公司后，其职称为总经理并监管财物，自带财物人员。2018年10月至12月12日，所有收入账目全部在耿照亮手中，至今从未分配，并且合同上明确签署此管理期间产生的费用和责任一切由耿照亮承担。我认为相应责任应该由耿照亮承担，我是受害者，辛苦10年的公司没了，还有外账40多万。审理中，原告提交证据如下：1.租赁合同原件1份。证明双方的租赁关系。2.耿照亮写的证明原件1份。证明耿照亮所转的4万是替张俊岭还的上一年的租金。3.独院租赁协议原件1份。证明院落原来由张俊岭承租。被告耿照亮提交证据如下：两份转账记录、一份租赁合同（与案外人张秀琴2018年10月29日签订）、一份房租发票，均为复印件，证明答辩意见是事实。原告质证称对转账记录认可，但不认可是今年的，是耿照亮替张俊岭交的上一年的租金。对租赁合同不认可，与本案无关。耿照亮一共转给我4万元，是替张俊岭转的，我们签的新的协议，被告一分钱都没有给。房租发票与我无关。被告张俊岭提供证据如下：录音及文字材料、协议书、分管业务表，证明房租承担应由耿照亮承担，所有账目及财务全在耿照亮手中。原告质证称，二被告分的时间是2018年12月12日，合作时间在2018年10月1日之前，但租赁合同是2018年10月1日，这些证据跟本案没有关系。本院经审理认定事实如下：2017年10月29日，蔡金花（甲方）与张俊岭（乙方）签订《独院租赁协议》，约定蔡金花将位于房山区长阳镇赵庄果园北侧院内一处院子出租给租赁使用，租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日止，租赁期限10年，租金每年8万元，每年于房租到期前9月30日前一次性支付下一年租金，从第三年开始每年土地递增费为租金总额的3%。违约条款约定，双方应共同履行协议内容，任何一方均不得无故提前终止合同，如有违约，违约方应支付对方2万元的违约金作为补偿。乙方在未约定期限内向甲方支付租赁费用，每延期一日应按银行同期贷款的四倍利率支付甲方，如逾期三十日以上，甲方有权解除该协议。2018年10月1日，原告蔡金花（甲方）与被告张俊岭、耿照亮（乙方）签订《租房协议书》，约定甲方将位于北京市房山区长阳镇赵庄村村北大院内北1号院住房12间，两个大厅，厕所一个，配电室一个，水电齐全，共约450平方米的房屋出租给乙方使用。租期2年，从2018年10月1日起到2020年9月30日止，每年租金为人民币8万元，甲乙双方签订协议后，乙方一次性支付甲方第一年全年租金。该协议书的第八条约定，该协议在履行过程中，双方应共同遵守协议内容，如有违约，违约方应赔偿对方半年的房租作为违约金补偿对方。合同签订后，2018年10月5日上午11点15分，耿照亮向蔡金花转账20000元，转账附言为“转账”。2018年10月5日15点37分，耿照亮向蔡金花转账20000元，标签和备注“公司10月份-12月份房租及水电费”。同日，耿照亮与蔡金花签署一份证明，内容为“今收到耿照亮代为张俊岭支付蔡金花2017年11月至2018年10月所欠房山区长阳镇赵庄村村北小院房屋租金四万元整，转款方式：微信和支付宝转账。”审理中，经询问，双方一致认可，两份合同所涉及的是同一处宅院及房屋。本院曾于2019年4月8日主持调解，双方均同意合同解除，双方同意房屋交接完毕，并对房屋租金及违约金达成一致意见，后张俊岭对2018年10月5日给付的4万元租金算是新合同租金及违约金的负担反悔，调解协议未能达成一致意见。针对4万元房租的事情，被告张俊岭称，跟耿照亮有约定，耿照亮入我公司的股份，要给我14万元，是给我个人的，才给了我10万元，这4万元是替我还了上一个合同的钱。被告耿照亮则主张约定的是，入股我给16万元，其中10万元是给张俊岭个人的，剩下的钱放到公司，用于公司经营。我院于2019年4月24日公开开庭，被告无正当理由未到庭应诉，开庭过程中，原告提交一份新证据即耿照亮书写的声明。庭审后，本院向耿照亮核实，耿照亮表示要求鉴定。后本院再次安排开庭，耿照亮明确表示不再申请鉴定，审理中，双方明确表示房屋最迟在2019年4月8日交接完毕。审理中，原告明确表示违约金可以按照年租金的30%计算就行。本院认为，原被告双方签订的《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告应按合同约定日期向原告支付租金，被告于2018年10月5支付了半年4万元的租金，但被告耿照亮当天出具证明称该4万元是替张俊岭支付《独院租赁协议书》合同所拖欠的租金，被告张俊岭亦表示，其与耿照亮之间有对替其偿还之前拖欠租金的约定，故被告已经违反了合同约定一次性付清一年租金的约定，已构成违约。双方合同并未约定单方解除权，但审理中，原告主张解除合同，被告同意解除合同，故诉争合同视为双方协商解除。对于解除时间，被告主张已于2018年11月份解除，但并未提供充足证据支持，另根据双方当事人陈述及双方提交的证据，截止到2019年4月8日，双方并未对房屋进行交接，综上，本院认定双方租赁合同自2019年4月8日解除。对于诉争房屋的交接，虽然双方调解协议未能达成，但双方调解过程中对相关事实问题的表述，应视为双方当事人的真实意思表示，且本院再次开庭后，双方对该调解书的相关问题予以确认，故应视为相关房屋除租金及违约金外，在2019年4月8日交接完毕。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋自2019年4月8日交接完毕，原告请求支付7个月租金的请求，依法无据，本院不予以支持，但被告应当支付合同签订之日止房屋交接完毕之日止（按照189天计算）的租金，共计41424元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。开庭过程中，原告主张可以按照年租金的30%计算违约金，但并未提供充足证据证明其损失，被告不同意给付应视为对违约金提出异议，本院根据查明情况予以酌减，酌定被告给付原告违约金16000元。原告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告蔡金花与被告张俊岭、耿照亮签订的《租房协议书》于2019年4月8日解除。二、被告张俊岭、耿照亮于本判决生效之日起七日内给付原告蔡金花房屋租金41424元。三、被告张俊岭、耿照亮于本判决生效之日起七日内给付原告蔡金花违约金16000元。四、驳回原告蔡金花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由蔡金花负担1308元（已交纳），由被告被告张俊岭、耿照亮1292元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  张国明人民陪审员  朱维元二〇一九年八月六日书 记 员  孙震颐