湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初5108号 原告：张善顺，男，汉族， 委托代理人：杨绍书（特别授权），湖南泰阳律师事务所律师， 被告：刘东贵，男，汉族， 委托代理人：杨文发，湖南省怀化市鹤城区法律援助中心， 第三人：怀化市兴泰房地产开发有限公司，地址：怀化市鹤城区迎丰中路**兴泰财富大厦**， 委托代理人：王建辉（特别授权），住所地，住所地湖南省淮新律师事务所iv> 第三人：刘德明，男，汉族， 第三人：田其义，男，汉族， 第三人：胡如柏，男，汉族， 原告张善顺与被告刘东贵、第三人怀化市兴泰房地产开发有限公司、第三人刘德明、第三人田其义、第三人胡如柏商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月2日受理后，依法适用普通程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告张善顺委托诉讼代理人杨绍书、被告刘东贵及其委托诉讼代理人杨文发、第三人怀化市兴泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人王建辉、第三人刘德明、第三人田其义到庭参加诉讼，第三人胡如柏未经法庭准许中途退庭。本案现已审理终结。 原告张善顺向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除被告刘东贵与第三人怀化市兴泰房产开发有限公司之间2015年5月22日签订的《怀化市商品房买卖合同》；撤销据此登记在被告刘东贵名下的商品房预售网签备案20150061108号。2、依法判决确认商品房预售许可证号为2015-0061之1层108号门面为原告张善顺所有,将商品房预售网签备案20150061108号登记于原告张善顺名下；3、诉讼费用由被告刘东贵负担。事实与理由：“怀化市老龄人活动中心居民安置区”(锦溪·万锦佳园)系挂靠在怀化市兴泰房产开发有限司名下,挂靠人即实际投资人为张善顺、田其义,胡如柏、刘德明四位自然人股东,该项目经营由挂靠人独立核算,自负盈亏。2015年4月9日,该房产由怀化市房产管理局依法核发怀房售许字(2015)第0061号《商品房预售许可证号》。张善顺,田其义,胡如柏、刘德明商议,位于该商品房中的****房为张善顺所有,2015年5月14日,怀化市兴泰房产开发有限公司与张善顺签订了《怀化市商品房买卖合同》,并办理了商品房预售登记备案20150061108。因资金周转需要,张善顺将该房屋出售给刘东贵,2015年5月22日,怀化市兴泰房产开发有限司以出卖人的名义与刘东贵签订了《怀化市商品房买卖合同》,并将商品房预售登记备案20150061108变更登记在刘东贵名下,该商品房建筑面积70.23㎡,单价25088元/㎡,总金额壹佰柒拾陆万壹仟玖佰叁拾元整(¥1761930.00),签订合同时,刘东贵支付购房款20万元,之后不再付款。该《怀化市商品房买卖合同》第八条关于买受人逾期付款的违约责任约定,“逾期超过30日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。”刘东贵没有按合同约定履行付款义务,经多次催收无果。2018年1月25日,怀化市兴泰房产开发有限公司被怀化市鹤城区人民法院宣告破产。为维护原告的合法权益,特具诉状,请求判如所请。 被告刘东贵辩称，辩人与第三人怀化市兴泰房产开发有限公司(以下简称兴泰公司)签订的两份《怀化市商品房买卖合同》合法有效，本案涉案的108号门面应归答辩人所有。2013年1月11日，第三人田其义、张善顺、刘德明、胡如柏等四人签订内部协议，约定四人挂靠兴泰公司共同投资合作开发怀化市老龄人活动中心项目(又名万锦佳园目)四人各自投资550万元至800万元，各占该项目的25%的股份，由刘德明担任项目经理(同时又是兴泰公司的委托代理人)，主持全面工作。该项目在开发程中，答辩人于2013年4月26日将人民币130万元交付给刘德明作为其入股股金，2014年10月13日，答辩人欲购买该项目门面向项目部支付诚信金20万元；因田其义原向答辩人借款160万元，双方经结算利息为40万元，本息共计200万元，以上三笔款项共计350万元。2015年5月22日，答辩人与兴泰公司签订《怀化市商品房买卖合同》两份，由答辩人购买该项目第2幢第1层108号、109号房(门面)，两个门面建筑面积均为70.23㎡，单价为25088元/㎡，每个门面房款为1761930元，共计房款为3523860元，以上三笔款项350万元均作为答辩人的购房款(目前尚欠购房款23860元)，合同签订的当天双方去怀化市房产局办理了商品房预售登记备案手续，将上述两个门面登记在答辩人名下。同年月，兴泰公司将该两个门面交付给答辩人使用。2016年6月，答辩人出资将上述两个门面进行了装修并一直占有使用至今答辩人认为，上述商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法，答辩人已支付了绝大部分款项，并办理了网签和预售登记备案手续，出卖人将房屋交付给答辩人答辩人对房屋进行了装修并占用使用至今超过两年，这两个门面无疑应为答辩人所有！答辩人与张善顺没有房屋买卖关系，张善顺作为本案原告其主体不适格。原告在其诉状称“因资金周转需要，张善顺将房屋(108号)出售给刘东贵”的说法与本案事实不符，也无证据证明张善顺将108号门面出售给刘东贵。刘东贵与兴泰公司签订购房合同后累计支付了350万元的购房款，根据合同相对性的原则答辩人没有义务也不应该向张善顺支付购房款，张善顺无权收取购房款更无权主张答辩人与兴泰公司签订的108号门面的购房合同无效，因此张善顺作作为本案的原告其本身不合法。 第三人怀化市兴泰房地产开发有限公司辩称，经怀化市兴泰房产开发有限公司申请，怀化市鹤城区人民法院于2016年3月16日作出(2016)湘1202民破(预)字第1-1号民事裁定书，裁定受理怀化市兴泰房产开发有限公司的重整中请，并于2016年3月29日指定湖南淮新律师事务所担任怀化市兴泰房产开发有限公司管理人。2017年10月24日，怀化市鹤城区人民法院作出(2016)湘1202破字1号之三决定书，决定变更破产管理人负责人及成员。2018年1月25日，怀化市鹤城区人民法院作出(2016)湘1202民破字1号之一民事裁定书，裁定终止怀化市兴泰房产开发有限公司重整程序并宣告怀化市兴泰房产开发有限公司破产。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”怀化市鹤城区人民法院作出了(2016)湘1202破字第1-1号公告，确定债权人应于2016年7月20日前向怀化市兴泰房产开发有限公司管理人申报债权。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十八条、第五十六条的规定：债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报但是，此前已进行的分配，不再对其补充分配。为审查和确认补充中报债权的费用，由补充申报人承担。债权人未依照本法规定申报债的，不得依照本法规定的程序行使权利。被答辩人可以依照企业破产法的规定向怀化市兴泰房产开发有限公司管理人补充申报债权，但要承担审查和确认补充申报债权所产生的费用。 第三人田其义辩称，关于刘东贵购买锦溪万锦佳园项目 两门面的情况说明：1、田其义于2015年1月10号借刘东贵手现金160万元，用于锦溪·万锦佳园项目投资，约定月息3分，按实借时间结息(后附借条复印件)。2、2015年5月22号刘东贵从锦溪·万锦佳园项目部以刘东贵和刘东贵儿子名义在万锦佳园售楼部购买了万锦佳园综合楼108号和109号两门面(合同编号为:20150061108、2015006109)，合同签字都是刘东贵经办。总金额为1761930元×2=3523860元。3、2015年5月22日前刘东贵向锦溪·万锦佳园项目部 预交了购买门面定金20万元。因当时购买门面的网签合同约定刘东贵、刘江波去银行做50%的按揭贷款，因刘东贵、刘江波个人原因银行不能审核通过，做不了银行按揭贷款 购买门面网签合同约定刘东贵两人签订购买门面合同时应支付现金1763860元。而刘东贵只交了20万元定金，银行按揭又办不好。所以刘东贵及刘东贵儿子刘江波购买两门面款抵了田其义的借款160万元，抵利息按借条约定时间利息为:160万×132天×1=21.12万元。当时刘东贵购门面款抵借款结算时，刘东贵未带田其义借条原件来，田其义已记不清楚借款时间，暂估算利息40万元。并开了购门面款的收款收据，但实际利息以借条约定按实际时间结息，按月息3分计算为21.12万元，所以刘东贵和刘东贵儿子名议购买两门面实际只付了20万元（定金）＋160万元（抵借款）＋21.12万元（抵借款利息）=201.12万元，实际刘东贵还欠锦溪·万锦佳园项目部门面款为1512660元和办证费用，至今未与锦溪·万锦佳园项目部结算清楚，特此说明。 第三人刘德明辩称，借刘东贵1**万元用于了锦溪·万锦佳园项目建设。 第三人胡如柏未作答辩。 经审理查明：2013年1月11日，原告张善顺与第三人田其义,胡如柏、刘德明签订内部协议，约定其四人挂靠怀化市兴泰房产开发有限公司共同投资合作开发“怀化市老龄人活动中心居民安置区”(又名锦溪·万锦佳园)，四人各投资550万至800万元，各占该项目的25％的份额。 另查明，2015年5月14日,怀化市兴泰房产开发有限公司与张善顺签订了《怀化市商品房买卖合同》。购买位于锦溪·万锦佳园项目1幛108号房，建筑面积70.23㎡，总金额2036670元。合法签订后，尚未支付购房款。 再查明，2015年5月22日,怀化市兴泰房产开发有限公司与刘东贵签订了《怀化市商品房买卖合同》,购买位于锦溪·万锦佳园项目1幛108号房，该商品房建筑面积70.23m,单价25088元/m,总金额1761930元。怀化市兴泰房产开发有限公司将商品房预售登记备案至刘东贵名下,预售证号：2015-0061。2014年10月13日,刘东贵向怀化市兴泰房产开发有限公司锦溪·万锦佳园项目部支付购房诚意金20万元。 再查明，2018年1月25日，怀化市鹤城区人民法院作出(2016)湘1202民破字1号之一民事裁定书，裁定终止怀化市兴泰房产开发有限公司重整程序并宣告怀化市兴泰房产开发有限公司破产。 以上事实有原告、被告、第三人身份证复印件、企业信用信息、房地产挂靠合同、怀化市商品房买卖合同2份、商品房预售登记备案、(2016)湘1202民破字1号之一民事裁定书、庭审笔录予以证实。 本院认为，根据《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同效力认定另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案被告刘东贵与怀化市兴泰房产开发有限公司与签订了《怀化市商品房买卖合同》均已经成立，若无法律规定的无效的事由就应当属有效合同。而本案原告要求解除被告刘东贵与怀化市兴泰房产开发有限公司与签订了《怀化市商品房买卖合同》，因其非合同相对方，根据合同相对性原则，原告该项诉求，予法无据，本院不予支持；原告主张撤销据此登记在被告刘东贵名下的商品房预售网签备案20150061108号，却未举证充分证据证明该商品房预售网签备案存在法定的可撤销情形，故对原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。本案属于典型的一房二卖，怀化市兴泰房产开发有限公司应当向谁履行合同实则是解决本焦点的关键，从查明事实来看，原告张善顺与被告刘东贵均无证据证明对方的买卖行为有问题，应认定原告张善顺、被告刘东贵买卖行为的效力。而从实际情况上来看，刘东贵的买卖合同签订后，交付了诚金金且与怀化市兴泰房产开发有限公司之间已经实际履行了协议，并进行了备案登记，故原告要求确认商品房预售许可证号为2015-0061之1层108号门面为原告张善顺所有,将商品房预售网签备案20150061108号登记于原告张善顺名下，予法无据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定规定，判决如下： 驳回原告张善顺的诉讼请求。 案件受理费80元,由被告张善顺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  侯自平 人民陪审员  沈 红 人民陪审员  向开富 二〇一九年八月七日 代理书记员  明鸿安 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。