江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0117民初5091号原告（反诉被告）：刘须，男，1992年3月27日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：刘开胜，南京市溧水区和凤法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：甘宗伟，男，1968年8月23日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：胡谦峰，江苏同心园律师事务所律师。原告（反诉被告）刘须与被告（反诉原告）甘宗伟房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘须及其委托诉讼代理人刘开胜，被告（反诉原告）甘宗伟的委托诉讼代理人胡谦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘须向本院提出诉讼请求：1.要求甘宗伟支付搬迁费10000元、停业补偿费61820元并退还押金10000元，合计71820元；2.甘宗伟交还馒头加工机二台、和面机一台、蒸汽炉一台、电机五台、推拉门四扇、大小桌子共四张、笼布35张、椅凳三张、前、后门头各一处，塑料筐、塑料盆各二只，及馒头机零配件。刘须当庭变更第一项诉讼请求为要求甘宗伟支付营业用房停业补偿费54442元、营业用房搬迁补偿费27221元并退还押金10000元，合计支付91663元。事实和理由：2016年1月1日，刘须以90000元的价格从一名河南老乡处转租到甘宗伟位于溧水区珍珠桥农贸市场的十号门面房，双方签订了书面租赁合同，随后刘须在房屋内经营，生产销售馒头等面食，刘须按照合同约定向甘宗伟交付了押金和租金。2017年2月份，溧水区政府决定对珍珠桥农贸市场进行征收改造，并于2017年2月21日开始进行围挡，随后进行公告。2018年6月5日，刘须将房屋内的部分物品（部分蒸笼和一台冰柜）搬走，与甘宗伟就搬迁费、营业房停业损失补偿费、押金等没有达成一致意见，甘宗伟不愿支付。2018年8月底，刘须准备将房屋内的设备、物品搬到另外租好的房内，但甘宗伟已通过公证处将刘须的设备、物品搬走了，刘须多次向甘宗伟索要未果，遂提起诉讼。被告（反诉原告）甘宗伟辩称，1、合同订立、履行的主体均不是甘宗伟，搬迁刘须物品的也不是甘宗伟，甘宗伟不应当是本案被告，刘须起诉甘宗伟系主体错误。刘须提供的2016年1月1日的《房屋租赁合同》不是甘宗伟与刘须订立，合同中虽写明出租人是甘宗伟，但不是甘宗伟本人签名，电话号码与身份证号码也不是甘宗伟的。合同系刘须与甘宗伟哥哥甘宗宝订立，之后也是刘须向甘宗宝支付的租金，刘须提供的收条虽署名是甘宗伟，但实际是甘宗宝出具并收取租金，刘须在2016年底支付的租金也是支付至甘宗宝的银行账户，2017年12月支付的租金12500元也是由甘宗宝收取。因此，订立、履行合同的主体均是甘宗宝而不是甘宗伟。因租赁房屋被政府征收，刘须在没有支付全部房租的情况下拒不交还房屋，也不清空屋内物品。甘宗伟与南京市溧水区房屋征收管理办公室订立协议前后，甘宗伟及甘宗宝和拆迁部门多次与刘须沟通未果，且刘须已到他处经营但仍拒不清空房屋、交付钥匙。无奈之下南京市溧水区房屋征收管理办公室在溧水区公证处的全程公证下，于2018年8月28日将刘须滞留在屋内的物品搬离，并委托甘宗伟哥哥甘宗宝保管。2、根据拆迁政策，征收补偿对象是被征收房屋的所有权人，即甘宗伟作为被征收对象享受拆迁利益，搬迁费用也是拆迁部门根据被征收房屋的价值确定给予甘宗伟的补偿，该补偿系拆迁部门补偿甘宗伟因房屋被征收后的损失。刘须在征收公告发布后拒不搬迁，是拆迁部门将刘须留在房屋内的物品予以搬离。刘须没有任何物品搬迁，其主张搬迁费用没有任何事实和法律依据。3、刘须主张停业补偿损失也没有事实和法律依据，刘须应提供证据证明其存在其所主张的停业损失，且该损失系甘宗伟造成。租赁合同在政府发布征收公告后即终止履行，刘须应主动清空房屋内物品并搬出涉案房屋，但刘须一直占据该房屋直至拆迁部门强行搬出，并且在拆迁部门搬出前刘须已经在他处经营，完全应视为刘须在连续经营，没有任何停业损失。此外，该补偿系拆迁部门补偿房屋所有权人因房屋被征收后的损失，该补偿与刘须没有任何关系。4、刘须要求返还押金10000元，按照租赁合同约定房租应提前一个月支付在每年的11月底付清，未交足租金的本合同自动解除。合同订立后至2017年底，甘宗宝多次向刘须催收租金，刘须认为可能要拆迁不愿支付租金，多次要求后刘须才支付了2018年1月至3月的租金12500元，但刘须一直在房屋内经营到2018年4月才到他处经营，之后仍占据该房屋拒不交还直至拆迁部门在2018年8月底强行迁出。刘须占据甘宗伟房屋，理应按照租金的标准支付占用费。因刘须拒不搬迁，拆迁部门将刘须的物品委托给甘宗宝保管，甘宗宝支付的保管费用应当由刘须支付。甘宗伟与拆迁部门签订协议，按协议约定在房屋交付后15日内可以领取全部补偿款，因刘须拒不交付房屋，导致甘宗伟在2018年8月30日才领取到拆迁款，因刘须的故意行为给甘宗伟造成一定损失。刘须交纳的10000元押金应当在甘宗伟上述损失中予以扣除。请求法院查明事实，驳回刘须的诉讼请求。被告（反诉原告）甘宗伟向本院提出反诉请求：1.要求刘须支付2018年4月1日至2018年8月27日的房屋占有使用费20410元；2.刘须赔偿甘宗伟延迟领取征收补偿款的损失17013元。甘宗伟当庭变更第二项反诉请求为要求刘须支付2018年7月2日至2018年10月30日的损失17013元，并要求刘须自2018年11月1日起以未领取的征收补偿款59988元为基数按照年息4.35%的标准计算至甘宗伟实际收到59988元征收补偿款为止。甘宗伟增加诉讼请求要求刘须自2018年9月起按照1000元/月标准支付保管费至甘宗伟保管刘须物品结束之日止。事实和理由：刘须曾租赁了甘宗伟位于溧水区珍珠桥菜场新建B型10号营业房。期限从2016年1月1日到2018年12月31日，租金为每年50000元，在每年的11月底付清下年租金。刘须租赁甘宗伟的房屋后从事经营，但刘须并未按约支付租金，2017年底刘须就以房屋可能拆迁为由拒不支付租金。经多次催收，刘须在2017年12月4日支付了2018年1月至3月的租金12500元，但2018年3月之后刘须仍在继续经营但未支付租金。2018年6月27日，政府发布公告因旧城区改建对甘宗伟的房屋决定征收。甘宗伟告知刘须搬迁并在2018年6月30日与拆迁部门订立协议后，多次会同拆迁部门与刘须沟通，要求其清空并交付房屋，但刘须拒不理睬。无奈之下拆迁部门在2018年8月27日强行将刘须滞留在出租房屋内的物品清出并异地保管，并已将房屋拆除。因甘宗伟与拆迁部门订立的协议约定房屋征收补偿款为1959988元，甘宗伟在订立协议时就可以领取该款项，但因刘须拒不交付房屋的行为导致甘宗伟在2018年8月29日才领取1900000元，尚有59988元至今未能领取。刘须在支付了至2018年3月份的房屋租金后，在未付租金的情况下一直占据甘宗伟的房屋，理应向甘宗伟支付房屋占用费。刘须在甘宗伟已经订立协议后拒不交付房屋的行为，致使甘宗伟迟延收到征收补偿款，给甘宗伟造成损失。因刘须拒不搬迁，拆迁部门将其存放在甘宗伟出租房屋内的物品强行清出后由甘宗伟保管至今，据此支付的保管费应当由刘须承担。原告（反诉被告）刘须反诉辩称，1、刘须在2018年6月5日自行搬走一部分物品，甘宗伟只能要求刘须支付截止2018年6月5日的房屋占有使用费，此后刘须虽有部分物品没有搬走，但并没有使用房屋，故刘须应支付2018年4月1日至2018年6月5日的占有使用费12500元。甘宗伟提出占有使用费的诉讼请求可以证明其对于其哥哥甘宗宝代为将案涉房屋租赁给刘须是认可的。2、甘宗伟主张未领取征收补偿款的损失没有法律依据，不应当得到支持。3、刘须租赁涉案房屋近三年也按约支付了租金，特别是支付2018年1月至3月租金后，2018年3月20日多次通知甘宗伟收取后面的租金，但甘宗伟由于已经知道房屋面临拆迁而不愿收取，刘须不存在违约。从双方签订的租赁合同及补充协议说明刘须交纳的10000元押金应予以退还。4、刘须不应当承担甘宗伟主张的保管费。2018年6月5日，刘须自行搬走部分机械设备和用品后，准备后续再将剩余物品和机械设备搬走，但甘宗伟在2018年8月28日单方申请公证处到场将刘须的物品搬离，此后刘须就不知道自己物品放在何处。2018年11月19日，经刘须再三与甘宗伟联系才看到自己的剩余物品和机械设备，且已有部分被损坏，完全是甘宗伟一方责任造成。此外，甘宗伟还需要提供充分合法的证据证明保管费的计算标准和相关证据。综上，请求法院按照刘须的主张对甘宗伟的第一项反诉请求依法判决，依法驳回甘宗伟的其他反诉请求。本院经审理认定如下事实：2016年1月1日，甘宗伟的哥哥甘宗宝以甘宗伟的名义作为甲方与刘须作为乙方签订一份房屋租赁合同，合同中约定甲方将珍珠桥菜场新建B型营业房十号出租给乙方使用，上下双层，建筑面积52.5㎡，水电设施齐全。租赁期为三年，即2016年1月1日至2018年12月31日。年租金为五万元整，支付方式为现金，支付日期为签订合同时一次性支付全年租金。第二年续租优先且提前一个月支付下年度租金，即每年十一月底付清下年租金，未交足租金的本合同自动解除，甲方有权另行租赁。双方还就涉案房屋订立补充协议一份，约定经双方协商同意1月2月不扣除租金，因此三年不涨价，为双方公平乙方必须交定金一万元，每年11月底付清第二年度租金，如不付清合同终止，甲方有权另租定金不退。若乙方经营存在问题中途转租，必须经甲方同意且到场签字，按原合同生效。如遇政府拆迁，按实际租金计算，押金照退。合同签订后，刘须开始承租使用涉案房屋用于经营面食店。合同履行期内，刘须已支付房屋占有使用费至2018年3月31日，2017年度的租金50000元及2018年1月至3月的占有使用费12500元由甘宗宝收取。2017年12月28日，南京市溧水区人民政府发布了包括涉案房屋在内的国有土地上房屋征收决定。2018年6月30日，甘宗伟与南京市溧水区房屋征收管理办公室就涉案永阳镇珍珠桥农贸市场B型10号门面房达成了房屋征收与补偿协议，补偿费用共计1959988元，其中营业用房停业补偿费108885元、营业用房搬迁补助费54443元。甘宗伟于2018年8月29日领取拆迁款1900000元。2018年6月5日，刘须将部分物品从涉案房屋内搬出。2018年8月28日，甘宗伟在南京市溧水区公证处的公证下将刘须在涉案房屋内剩余物品搬出，本院从公证处调取的材料中显示当时搬出的物品有山东白鸽食品机械一台、古城同乐机械一台、节能蒸煮多用炉（麻辣烫）一台、电机五台及进料机（旧）一台。搬出后的物品由甘宗伟保管，后甘宗伟将涉案房屋交付拆除。本院认为,甘宗伟系涉案房屋的所有权人，甘宗宝以甘宗伟的名义与刘须就涉案房屋订立房屋租赁合同并收取租金，甘宗伟并未举证证明其曾在租赁合同实际履行期间对此提出过异议，加之其现基于房屋租赁关系对刘须提起反诉，本院认定2016年1月1日的房屋租赁合同直接约束甘宗伟。该租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。南京市溧水区人民政府于2017年12月28日发布包括涉案房屋在内的征收决定公告后，甘宗伟与刘须签订的房屋租赁合同即终止履行，甘宗伟与刘须之间的房屋租赁关系因遇拆迁终止后，刘须作为承租人可在涉案房屋获得的搬迁费、停产停业损失范围内要求出租人给予适当补偿。关于刘须主张的停业补偿费，刘须并未提供客观充分的证据足以证明其停业损失的具体情况，本院综合考虑甘宗伟与刘须租赁合同的实际履行情况、刘须租赁涉案房屋的经营用途等因素，酌定由甘宗伟向刘须支付停业补偿费35000元；关于刘须主张的搬迁费，刘须在租赁合同到期后本身即需要搬迁，考虑到本案租赁合同履行的实际情况，本院酌情认定由甘宗伟向刘须支付搬迁费5000元。因双方租赁合同已终止，甘宗伟应当向刘须退还已收取的押金10000元。综上，甘宗伟应向刘须支付各项费用合计50000元。关于刘须要求甘宗伟返还租赁房屋内物品的诉讼请求，2018年8月28日在南京市溧水区公证处的公证下，甘宗伟将刘须在涉案房屋内剩余物品搬出后自行保管，根据本院从公证处调取的材料显示，当时搬出的物品为山东白鸽食品机械一台、古城同乐机械一台、节能蒸煮多用炉（麻辣烫）一台、电机五台及进料机（旧）一台，甘宗伟应当将上述物品返还给刘须。对刘须要求甘宗伟返还其他物品的诉讼请求，本院不予支持。对于甘宗伟提出的反诉请求，本院认定如下：甘宗伟与刘须的房屋租赁合同因遇拆迁终止后，刘须即负有返还涉案租赁房屋的义务，虽其在2018年6月5日将部分物品搬出，但其并未将涉案房屋交还给甘宗伟，直至2018年8月28日甘宗伟在公证下将涉案房屋内物品搬出后才将房屋交由拆除，刘须已向甘宗伟支付占有使用费至2018年3月31日，故自2018年4月1日起至2018年8月27日期间，刘须应参照双方租赁合同约定的租金标准向甘宗伟支付房屋占有使用费20365.3元（50000元/年÷12个月×4个月＋50000元/年÷365天×27天）。对于甘宗伟主张的因迟延领取拆迁款所产生的损失，就刘须自2018年4月1日起占有使用涉案房屋对甘宗伟所造成的损失，本院已认定刘须应支付房屋占有使用费，已足以补偿甘宗伟的损失，且甘宗伟主张的该部分损失为间接损失，本院不予支持。对于甘宗伟主张的要求刘须支付自2018年9月起按1000元/月标准计算的保管费的反诉请求，甘宗伟就其主张的保管费并未提供客观充分的证据证明该费用实际发生及实际所发生的金额，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）甘宗伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘须支付各项费用合计50000元；二、被告（反诉原告）甘宗伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘须返还山东白鸽食品机械一台、古城同乐机械一台、节能蒸煮多用炉（麻辣烫）一台、电机五台及进料机（旧）一台；三、原告（反诉被告）刘须应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）甘宗伟支付2018年4月1日至2018年8月27日期间的房屋占有使用费20365.3元；四、驳回原告（反诉被告）刘须的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）甘宗伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1596元，由原告（反诉被告）刘须负担485元，由被告（反诉原告）甘宗伟负担1111元；反诉案件受理费368元，由原告（反诉被告）刘须负担168元，由被告（反诉原告）甘宗伟负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  逯婷婷人民陪审员  高长春人民陪审员  孙香花二〇一九年八月二十二日见习书记员  郑长玲