四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8437号 原告：成都花园物业管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区青羊大道**。 法定代表人：欧锡权。 委托诉讼代理人：李文，四川福瑞斯律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：杨波，四川福瑞斯律师事务所律师。一般代理。 被告：范敏，男，1981年11月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都花园物业管理有限责任公司（简称花园物业公司）与被告范敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告花园物业公司的委托诉讼代理人李文，被告范敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 花园物业公司诉称，范敏系成都花园小区2栋2单元801号房业主，花园物业公司系成都花园小区物业服务企业。花园物业公司为范敏提供物业服务至2017年9月15日。截止2017年9月15日，范敏尚拖欠花园物业公司2016年8月至2017年9月15日期间的物业服务费4326.28元（物业管理费3305.21元、垃圾袋装费108元、水费913.07元）。据此，花园物业公司诉请人民法院判令：1.范敏支付物业服务费4326.28元；2.本案诉讼费用由范敏承担。 范敏辩称，购房时成都花园小区开发商承诺物业服务费标准永不上涨，并在广告上承诺电梯公寓只按1元/月/平方米收费，花园物业公司作为开发商选聘的前期物业服务企业，应受该承诺约束，不得超出该标准向业主收取费用；花园物业公司与范敏签订的《成都花园前期物业管理协议》（简称《物业管理协议》）对物业服务费收费标准有明确约定，对花园物业公司单方擅自提价后范敏有权拒绝缴纳；2013年5月1日起，花园物业公司单方擅自将物业服务费提高至1.5元/月/平方米程序不合法；花园物业公司擅自提高物业服务费标准后，范敏与花园物业公司就新的收费标准未达成任何协议，双方也未签署新的物业服务合同，花园物业公司无权按照新的收费标准向范敏收取费用；花园物业公司提供的物业服务不符合约定标准。综上，请求驳回花园物业公司的诉讼请求。 经审理查明，2002年7月1日，花园物业公司（甲方）与成都花园2幢2单元801号电梯公寓（建筑面积163.44平方米）原业主薛延英（乙方）签订《物业管理协议》。主要约定，物业管理服务期限自该协议签订之日起至业主委员会与物业公司签订物业管理委托合同时止；多层、高层住宅暂定按建筑面积1元/月/平方米收取物业管理服务费用。待政府物价部门核定的收费标准下达后，按物价部门核定收费标准执行；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，由甲方按调整标准向乙方收取；乙方于每年1月、4月、7月、10月的1-15日分别缴纳第一至第四季度的物业管理费。 2003年4月18日，成都市物价局作出成价函[2003]92号《关于成都花园物业管理费标准的批复》。载明，同意花园物业公司按建筑面积每月每平方米电梯公寓1.5元标准向业主收取物业管理费；此复自二00三年五月起执行，期满一年须经业主委员会签署意见另行报批。上述批复后，花园物业公司未按成都市物价局批复的标准执行，仍按1元/月/平方米标准收取电梯公寓的物业管理服务费。 2010年，范敏购买并入住成都花园小区2幢2单元801号房。 2013年4月18日，花园物业公司在成都花园小区张贴《公告》。主要载明，拟将成都花园一、二期电梯公寓住宅物业服务费的标准上调为1.5元/月/平方米；花园物业公司在2013年3月20日至4月10日向业主征求了意见。统计结果显示，回收户数1294户，走访率为89.4%，同意上调物业服务费的业主871户（占户数60.2%），拥有面积150479.61平方米（占总建筑面积63.6%）；花园物业公司将此意见征求结果分别向花园社区居委会、光华街道办事处、青羊区房管局、青羊区发改局（原青羊区物价局）递呈了报告并报备；该公告于2013年4月22日至4月28日在园区公示七天，并请公证处予以公证。园区业主有异议的，可到客户中心查对原件并向公证处反映；公示期满后，如同意调价双过半结果依然成立，新收费标准将于2013年5月1日起执行。同日，花园物业公司向成都市青羊区发展和改革局报送《关于成都花园物业服务费上调的函》，将上述公告的相关事项予以报备。 2013年5月3日，四川省成都市国力公证处出具（2013）川国公证字第18906号《公证书》。载明，《公告》《成都花园》与实际张贴的内容相符，公告期间（2013年4月22日至4月28日）该处随机对花园物业公司张贴现场进行了抽查，结果显示所张贴《公告》和《成都花园》完整，公告期限符合公告载明的时间。 2016年4-7月，范敏缴纳物业管理服务费1336.10元，其中，物业管理费979.28元（163.21平方米×1.5元/月/平方米×4个月）、垃圾袋装收运费32元、水费324.82元。从2016年8月起至2017年9月15日，范敏未缴纳物业管理服务费，计拖欠物业管理服务费4326.28元（物业管理费3305.21元、垃圾袋装收运费108元、水费913.07元）。 另查明，1.花园物业公司于2017年9月16日从成都花园撤场。2.成都花园小区业主委员会于2017年上半年成立。 上述事实有物业管理协议、成价函[2003]92号批复、公告、公证书、收款单及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，范敏从案外人薛延英处购得成都花园3幢2单元101号电梯公寓后，此前薛延英与花园物业公司所签《物业管理协议》的相关权利义务应由范敏承继，即应根据协议的约定按期缴纳物业管理服务费。《物业管理协议》中约定“多层、高层住宅暂定按建筑面积1元/月/平方米收取物业管理服务费用。待政府物价部门核定的收费标准下达后，按物价部门核定收费标准执行”，花园物业公司根据成都市物价局的批复，对范敏所住电梯公寓按建筑面积每月每平方米1.5元标准收取物业管理服务费符合上述协议的约定，范敏应予支付。范敏主张购房时开发商承诺物业服务费标准按1元/月平方米/收取永不上涨，花园物业公司应受该承诺约束。因花园物业公司与成都花园小区开发商非同一主体，开发商的承诺对花园物业公司无法律上的约束力，且范敏未对花园物业公司愿意遵守开发商承诺的事实举证予以证明。故对范敏的上述抗辩主张，本院不予支持。 成价函[2003]92号批复载明，成都市物价局同意花园物业公司按建筑面积每月每平方米电梯公寓1.5元标准向业主收取物业管理费。《物业管理协议》也约定“合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准之日起，由甲方按调整标准向乙方收取”。花园物业公司于2013年5月1日起按照成都市物价局批复同意的标准调整物业管理服务费，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条中“违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费”的行为。 成都花园小区业主委员会于2017年上半年成立。在2013年5月1日前，花园物业公司客观上无法就调整物业管理服务费与业主委员会进行协商。花园物业公司举证的《公告》《公证书》显示，该小区同意上调物业服务费业主871户（占户数60.2%），拥有面积150479.61平方米（占总建筑面积63.6%）。即便按照物权法第七十六条由业主共同决定事项的相关规定，花园物业公司也达到了其要求。花园物业公司调整物业管理服务费的行为并不违反《四川省物业管理条例》《成都市物业管理条例》的规定。 《物业管理协议》约定“合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准之日起，由甲方按调整标准向乙方收取”，该约定确认了花园物业公司经物价部门批准可调整协议中物业管理服务费的收费标准，该调整应视为合同内容的变更。根据合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。故变更后的合同内容对双方具有约束力，范敏应按变更后的合同内容履行相关义务。庭审查明，范敏于2016年4-7月按1.5元/月/平方米标准向花园物业公司缴纳物业管理服务费，期间并未提出任何异议。故范敏提出其与花园物业公司就新收费标准未达成任何协议的抗辩理由不能成立。此外，范敏主张花园物业公司未按《物业管理协议》约定的服务质量提供服务，其多缴纳的停车费500元应予以退还，以及其所有的川Ａ×××××号轿车保险费用未得到赔偿，因未举证证明，本院不予采信。 成价函[2003]92号批复载明“此复自二00三年五月起执行，期满一年须经业主委员会签署意见另行报批”，该批复并非要求花园物业公司必须在2003年5月至2004年4月执行该标准。仅要求在执行该批复的收费标准一年后，花园物业公司应当经业主委员会签署意见后再履行一次报批程序，故花园物业公司于2013年5月1日起择期执行上述批复的收费标准并无不当。根据当时的市场物价水平，花园物业公司选择在十年后执行成都市物价局批复的收费标准未加重该小区业主的负担，且在该小区未成立业主委员会的情况下，通过公告调查以及公证程序取得小区“双过半”业主的同意，并向成都市青羊区发展和改革局报备。即便物价部门未对该次公告相关事项发函批复，亦不能认为花园物业公司执行的收费标准未得到物价部门的批准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 范敏于本判决生效之日起十日内向成都花园物业管理有限责任公司支付物业管理服务费3305.21元、水费913.07元、垃圾袋装收运费108元，合计4326.28元。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由范敏负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 文 二〇一九年八月二十六日 书记员 李燕婷