黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2031号上诉人（原审原告）：赵健，男，1978年12月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔华厦房地产投资有限公司，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区红岸办事处华厦嘉苑综合服务楼******。统一社会信用代码：9123020655130908XJ。法定代表人：冯淑英，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕品政，黑龙江九蕴律师事务所律师。原审第三人：徐德明，男，1956年12月17日出生，汉族，无职业，户籍所在地江苏省扬州市邗江区,现住齐齐哈尔市铁锋区。上诉人赵健因与被上诉人齐齐哈尔华厦房地产投资有限公司（以下简称华厦公司）、原审第三人徐德明房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵健上诉请求：1.依法撤销富拉尔基区人民法院(2019)黑0206民初170号民事判决书，并确认华厦都市花园北数8、9号车库抵账有效；2.判令被上诉人为上诉人办理华厦都市花园北数8、9号车库更名过户；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，一审法院既然已经认定上诉人与徐德明之间发生了抵销事实即上诉人的债权与徐德明对被上诉人享有的工程款债权发生了抵销，同时又以徐德明与被上诉人存在的预付款因所附条件未成就，从而认定上诉人与徐德明之间的债务抵销附条件，这是事实错误。因为抵销自被上诉人为上诉人出具收据时就发生抵销的法律效力即应视为上诉人己经支付了购房款。二、一审法院适用法律错误，一审法院适用合同法第四十五条、九十一条第七项、九十三条第二款的规定驳回上诉人的全部诉讼请求是错误的。一审法院既然认定了抵销的事实，一审法院就应当适用合同法第九十九条的规定作出判决，根据合同法第九十九条的规定，抵销不得附条件或者附期限，因此被上诉人不得以徐德明与被上诉人之间所附的条件对抗上诉人。华厦公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。至于赵健说的收据问题，是我们公司按照徐德明的指令给赵健开具的，作为预付七期的工程款，该权利能否最终实现是以我公司和徐德明签订的付款协议和补充协议为准。关于上诉人谈到说其收到房屋后与徐德明再没有关系问题，徐德明已协助我公司将房屋使用权收回，上诉人和徐德明之间的权利和义务关系恢复。一审判决也保留了上诉人可以向徐德明主张权利的权利，因此请求二审依法予以维持。徐德明辩称：对一审判决无异议。赵健向一审法院提出的诉讼请求：1.要求法院依法确认房屋为赵健，房屋抵账行为有效；2.请求依法判令华厦公司立即为赵健办理房产证；3、本案诉讼费由华厦公司承担。一审法院认定的事实：2015年9月26日，华厦公司与齐翔建工集团大宇建筑工程有限公司（大宇公司）签订《建筑工程施工合同》华厦公司将其开发的华厦六期工程承包给大宇公司。徐德明作为承包方代理人，经与华厦公司协商，华厦公司以一部分现金支付和55个车库抵顶工程款形式，在工程竣工并经验收后，将该工程款全部付清。对此，2017年1月23日双方签订情况说明1份。2016年8月28日，华厦公司与徐德明签订协议书1份，该协议书约定：1、甲方（即华厦公司）预计于2017年开发富拉尔基区相应区域，工程承包给乙方（即徐德明），届时双方另行签订协议，对具体事项进行约定。现甲方应乙方要求，先行支付乙方部分工程款，以甲方现有的55个车库（6400元/每平方米），总价9，899，392.000元充抵工程款，交付乙方使用。乙方办理车库产权转移登记时，必须经甲方同意，否则无效。2、乙方必须保证及时与甲方签订工程施工合同，并全面履行合同义务，如双方未签订合同或乙方违反合同主要义务，甲方有权收回上述车库，并要求乙方赔偿实际经济损失。2016年8月30日，双方签订补充协议1份，约定：1、乙方在2017年6月30日前需交付甲方工程保证金500万元，则华厦七期工程才能交由乙方施工，乙方才能办理40个车库的产权手续（原协议55个车库变更为40个，单价不变）。2、如乙方在2017年6月30日前不交付甲方工程保证金500万元，则视为乙方违反合同主要义务。3、如乙方违反合同主要义务，甲方有权收回40个车库的使用权，因此产生的一切经济损失及法律责任全部由乙方（徐德明）承担。4、此协议签字后生效。此协议具备法律效力，双方不得违约。上述协议签订后，徐德明按华厦公司提供的车库明细，分别进行了处理。因徐德明欠赵健借款，将本案涉诉的2个车库顶账给赵健。2016年9月17日，赵健的姐夫代其到华厦公司办理相关事宜，华厦公司为其开具车库款收据，并将车库钥匙交与赵健，后该2个车库由赵健使用。因华厦七期未施工，徐德明未向华厦公司交付工程保证金，华厦公司与徐德明亦未签订华厦七期施工合同，双方于2018年10月27日签订协议书1份，约定：由于华厦七期工程未施工，乙方（即徐德明）同意把甲方（即华厦公司）提前支付的工程款（40个车库）全部退还给甲方。乙方保证自行承担以前的所有债务。乙方要协助甲方把抹出的车库全部收回。该协议签订后，出现的一切经济纠纷全部由乙方承担。赵健与华厦公司之间未签订书面房屋买卖协议,也未向华厦公司支付过房款，徐德明与华厦公司之间是附条件预付款关系，三方没有相互抹账协议。现赵健与华厦公司因上述2个车库所有权问题产生争议，致使赵健诉至法院，请求确认房屋顶账行为有效，确认房屋所有权为赵健所有，并请求判令华厦公司为其办理房产证。一审法院认为，华厦公司与徐德明于2016年8月28日和30日签订协议和补充协议约定：华厦公司于2017年预计开发七期工程，将该工程承包给徐德明，应徐德明要求，华厦公司将现有的包括赵健主张的2个车库在内的40个车库充抵部分工程款，先行支付给徐德明使用。徐德明办理车库产权转移登记时，必须经华厦公司同意，否则无效。并约定：徐德明必须保证及时与华厦公司签订工程施工合同，并全面履行合同义务，如双方未签订合同或违反合同主要义务，华厦公司有权收回上述车库。补充协议约定：徐德明在2017年6月30日前需交付工程保证金500万元，则华厦七期工程才能交由徐德明施工，徐德明才能办理车库的产权手续，如未按期交付该保证金，则视为违反合同主要义务，华厦公司有权收回上述车库的使用权，因此产生的一切经济损失及法律责任全部由徐德明承担。上述协议签订后，华厦七期工程因故未开工，徐德明亦未交付工程保证金，双方未签订华厦七期工程施工合同，致使以车库所有权作为预付款合同目的不能实现。本案中，根据合同相对性原则，华厦公司与徐德明之间存在预付款合同，如所附条件成就，则徐德明可依合同约定取得房屋所有权，但因所附条件未实现，即徐德明没有为华厦公司七期工程进行施工，未产生工程款，也没有付款给华厦公司，也不享有对华厦公司的债权。赵健与华厦公司未签订相关合同，也不享有对华厦公司的债权，赵健也未向华厦公司交付购房款，故应当依徐德明与华厦公司的约定，由徐德明将车库退还给华厦公司。作为车库占有人赵健与徐德明之间的抵账行为，是建立在徐德明与华厦公司七期工程预付款协议和补充协议基础上的合同，因华厦七期工程未施工，未产生工程款，也未签订施工合同。赵健与徐德明之间以车库抵账行为，因徐德明与华厦公司约定的办理车库所有权登记所附条件未成就，故赵健与徐德明之间的抵账行为无法实现。本案涉诉的2个车库所有权人为华厦公司。关于车库收据问题，该收据是华厦公司按徐德明指令给赵健开具的，其收据和房屋是基于徐德明与华厦公司之间附条件预付款协议和补充协议而得到的；赵健应当享有的权利，是基于徐德明在华厦公司七期工程预付款协议而享有的，2018年10月27日，徐德明与华厦公司签订的协议书证实，徐德明同意协助华厦公司将其抹帐的车库全部收回，退给华厦公司，并自行承担其之前的所有债务，承担由此产生的一切经济纠纷。证实了徐德明与华厦公司之间的七期工程预付款合同已经解除，徐德明不再享有华厦公司七期工程预付款（即包括车库使用权）权利，故继受徐德明权利的赵健亦不再享有华厦公司车库的使用权。对于赵健与徐德明之间的权利义务关系，与华厦公司无关，赵健可以向徐德明主张相应权利，故对赵健的确认房屋归其所有、房屋抵账行为有效和要求协助办理产权登记的诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条（七）项、第九十三条二款的规定，判决如下：驳回赵健全部诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由赵健负担。本院二审审理期间，华厦公司提供40个车库的房权证复印件，证实车库在给赵健出具收据的时候，就具备办理产权过户的条件，之所以没有办理过户是因为跟徐德明有约定。华厦公司跟徐德明有合同关系，给赵健开收据是按徐德明的指令。对此，赵健对房权证的真实性无异议，但称当时徐德明将车库抵给他时，他自己也不想要，想要出卖所以就没有办理过户手续，可是因为太贵没有人买，所以一直也没有卖出去。徐德明对房权证的真实性无异议。但称华厦公司给其40个车库时，有没有房权证其不清楚。华厦公司提供11份车库租赁合同复印件，证实公司将40个车库收回后，将其中的部分车库出租。对此，赵健认为华厦公司是否将车库出租其不清楚，但是车库不是其自愿交出的，是华厦公司强行收回。徐德明称40个车库确实被华厦公司收回，但是否出租不清楚。本院查明的其它事实与一审查明的事实相一致。本院认为，华厦公司与徐德明于2016年8月28日和30日签订协议及补充协议，华厦公司预计开发七期工程，将该工程承包给徐德明，并用包括赵健主张的2个车库在内的40个车库先行支付部分工程款，同时约定徐德明办理车库产权转移登记时，必须经华厦公司同意，否则无效等附条件生效内容。后期由于华厦七期工程未开工，徐德明未交付工程保证金，双方未签订华厦七期工程施工合同，徐德明没有为华厦公司施工，因此未产生工程款，所附条件未成就，故按照双方签订的协议及补充协议约定,徐德明未取得40个车库的所有权。2018年10月27日华厦公司与徐德明签订协议，徐德明同意把华厦公司提前支付的工程款（即40个车库）全部退还给华厦公司，并协助华厦公司将其抹账的车库全部收回，并自行承担其之前的所有债务，承担由此产生的一切经济纠纷。双方签订的七期工程预付款协议已解除。关于赵健以华厦公司出具的收据为凭要求确认车库归其所有，房屋抵账行为有效问题。因赵健取得的收据和车库，是基于徐德明与华厦公司附条件生效协议而取得，华厦公司与徐德明签订协议及补充协议属附条件生效合同，因此赵健与徐德明之间用于抵账的车库处于待定状态。由于徐德明与华厦公司签订的七期工程预付款协议已解除，徐德明不再享有华厦公司七期工程预付款的权利，故继受徐德明权利的赵健亦不再享有华厦公司车库的使用权。虽然华厦公司为赵健出据了收据，但徐德明与赵健之间并没有签订抵账协议，徐德明用2个车库抵多钱不清。赵健与华厦公司之间亦未签订车库买卖协议,赵健亦未向华厦公司支付购房款，房屋买卖关系缺少要件。因此，华厦公司与赵健之间不存在房屋买卖关系。同时双方未签订抵账协议，亦缺少抵账的生效要件。且华厦公司若同意将车库卖与赵健，华厦公司在为赵健开具收据时，华厦公司已取得诉争车库所有权证，赵健应办理车库产权过户，而赵健时隔两年多时间并未办理产权过户手续，不符合常理。也进一步说明华厦公司只是按徐德明指令给赵健开具收据，并未将车库卖与赵健。现40个车库（包括争议的2个车库在内）已由华厦公司全部收回。且根据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此车库未办理产权证，赵健要求确认房屋归其所有不能支持、其要求确认房屋抵账行为有效因缺乏抵账成立要件，亦不能支持。原审判决并无不当。综上，赵健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由赵健负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇一九年八月十六日书记员 栾晓彤