北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初4043号原告：北京汇灵物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区三里河****楼塔台。法定代表人：王延秋，董事长。委托诉讼代理人：甘群，女，该公司副总经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张冬成，男，该公司12号工地工程部副经理。被告：中国地图出版社，住所地北京市西城区右内白纸坊西街**。法定代表人：王宝民，社长。委托诉讼代理人：孟令斐，女，该单位职工。委托诉讼代理人：迟海生，男，该单位职工。被告：北京国测商务酒店有限公司，住所地北京市西城区三里河南横街**。法定代表人：王君，董事长。委托诉讼代理人：李文家，女，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：程瑞昆，男，该公司总经理。原告北京汇灵物业管理有限责任公司（以下简称汇灵物业公司）与被告中国地图出版社（以下简称地图出版社）、北京国测商务酒店有限公司（以下简称国测酒店）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇灵物业公司的委托诉讼代理人甘群、张冬成，被告地图出版社的委托诉讼代理人孟令斐、迟海生，被告国测酒店的委托诉讼代理人李文家、程瑞昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汇灵物业公司向本院提出诉讼请求：判令地图出版社、国测酒店连带偿还汇灵公司2017年11月、12月为其垫付的水电能源费157078.03元、管理费3141.56元及水税费474.51元，以160694.10元为基数按照中国人民银行贷款利率标准支付自2017年11月1日至实际偿还上述款项之日的利息；案件受理费由地图出版社、国测酒店承担。事实及理由：汇灵物业公司受产权单位委托管理南横街综合楼（包括5号、7号、9号）的公共区域的设备设施，其中地图出版社是南横街9号的产权单位，将其产权出租给国测酒店使用。2016年12月30日，汇灵公司与地图出版社签订2017年1月1日至12月31日为期一年的《物业管理服务合同》，合同第七条第五款约定：甲方委托乙方代收代缴甲方发生的水电能源费用；甲方按标准向乙方支付管理费。自2015年1月起，地图出版社及国测酒店多次拒交水电能源费用及管理费。由于综合楼的公共部分是六家单位共同使用，水电公司收费针对一体，为此，汇灵物业公司以服务六家为宗旨先后多次垫付地图出版社及国测酒店所使用的水电能源费。地图出版社及国测酒店所欠水电能源费经贵院及高院终审判决后，于2017年10月16日强制执行偿还汇灵物业公司227808.68元；2018年3月20日经西城法院调解地图出版社及国测酒店同意偿还2015年11月、12月，2016年度及2017年1月至10月所欠水电能源费1001391.31元。所欠费用已于2018年10月31日由国测酒店进行偿还。另有2017年11月、12月所欠水电能源费及管理费用地图出版社及国测酒店仍旧无视。汇灵物业公司经催要未果，至今拖欠水电能源费157078.03元，管理费3141.56元，水税费474.51元，利率6990.19元，总计167684.29元。故汇灵物业公司提起诉讼，请求判如所请。地图出版社辩称，汇灵物业公司的主张没有事实和法律依据。地图出版社提供的《房屋租赁合同》第八条约定，地图出版社仅承担物业管理费，由伟师公司承担物业管理费以外的其他费用。第十五条第（四）款约定，国测酒店作为实际使用承租房屋的公司与承租人秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司连带承担上述费用。汇灵物业公司诉请偿还的水电能源费等不属于地图出版社支付义务范围，应由国测酒店承担；根据二中院（2017）京02民终4902号《民事判决书》中所载内容，一审、二审法院经查明均认定，汇灵物业公司与国测酒店存在事实上的水电费征收权利义务合同关系，汇灵物业公司要求国测酒店支付所欠缴费理由正当，予以支持，地图出版社连带支付欠付水电费并无事实及法律依据。上述判决生效后，汇灵物业公司与国测酒店仍继续直接结算水电能源费用，此次汇灵物业公司的诉请也均应基于事实上的水电费征缴权利义务合同关系向国测酒店主张，地图出版社不应当承担诉讼请求的连带偿付义务。综上，汇灵物业公司关于水电能源费用等诉请不应向地图出版社主张。国测酒店辩称，国测酒店对于实际使用的水费15506.85元和电费89908.61元没有异议，同意支付。对于公摊电费51662.57元、电费管理费1798.17元、水费管理费310.14元、水税费474.51元和公摊电管管理费1033.25元持有异议。公摊费用占实际费用的比例过高，经过两次诉讼后，比例降至14%，水费曾经进行沟通，汇灵物业公司表示2018年更换电表后公摊比例降低，以前是因为电表计量不准给我方造成很大损失。利息起息日有误，应为2018年1月25日。2017年11月的水电费单据是12月份出具的，12月份的水电费单据是2018年1月份出具的。利息的基数也有误差，应以15506.85元+89908.61元为基数。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月29日，地图出版社作为出租方即甲方，秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司（以下简称伟师公司）作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将坐落于北京市西城区原三里河南横街7号，建筑施工号为三里河一区12号地办公楼3号楼，西侧地上八层，地下**（其中地下二、三层由物业公司进行统一安排管理），建筑面积6148.6平方米的房屋（以下简称租赁房屋）租赁给伟师公司使用；租赁期内，甲方承担物业管理费，乙方承担除物业管理费以外的其他费用。秦皇岛汇泓投资有限公司系伟师公司及被告国测酒店的投资方。租赁合同签订后，租赁房屋一直由国测酒店租赁使用，地图出版社、被告国测酒店对于双方存在的租赁关系表示认可。汇灵物业公司系上述租赁房屋的物业服务提供方。因租赁房屋所在物业由包括国测酒店在内的六家单位共同使用，关于水、电表改造及水电费缴纳、分摊问题，该六家单位于2010年7月6日召开会议协商并签署《会议纪要》（以下简称会议纪要）、《中央国家机关综合办公楼公共区域用电量分摊方案》（以下简称分摊方案）。其中会议纪要内容记载如下：“会议时间：2010年7月6日下午2：00；会议地点：汇灵物业公司会议室；会议召集：汇灵物业公司；与会人员：北京宝瑞荔湾酒店有限公司：潘效德，核工业：李然、刘建民，北方阳光物业：薛唯、全胜旺，国资委机械机关服务中心：崔小平，台网中心：柳琪，北京国测商务酒店有限公司：郭胜贤，汇灵物业公司与会人员甘群、张冬成、张蕊、贾富云、谭兴华；会议内容：首先由汇灵物业汇报计量改造情况：1、2010年7月6日对六家单位的计量改造全部完工。六家人员共同参加了验收工作，并确定验收合格。2、公共部分计量改造按六家单位要求，完善了公共部分用电分摊，具体改造后的情况如下：总共加装53块电表。（1）按各自用电计量，各自交费部分共加装17块表；（2）按各家用量分摊：生活水加装1块表；中水加装1块表；直饮水加装1块表。（3）按机械车位数量分摊：共加装6块表。（4）按所占面积比例分摊：共加装27块表。（照明、动力、热风幕、热力站）（5）公共部分总用量与各表查验之和的误差，六家单位按1号、2号变压器用电量分摊。3、与会代表对上述汇灵工作汇报及分摊方法的说明表示认同，并决定自7月份的用电计算按新方法执行。6月份以前的（7月20日前交费）按原方法计算。4、计量改造53块表的每月查验，由六家单位委托汇灵查验并由六家单位签字认可。5、汇灵在计算电费时，小数点后保留两位。6、以上证明只针对公共部分用电分摊，1-4号变压器用电的计算仍按原来供电局建议的方法。7、关于分摊计算方法作为附件交六家单位签收。8、六家单位应按时足额交纳能源费用，避免市政供电局停水停电或加收滞纳金。若产生滞纳金则由滞交单位承担。”该会议纪要落款处有地图出版社郭胜贤签字确认。分摊方案内容记载如下：“根据5月25日12#地六家单位会议提出的对公共区域用电的分配原则，我公司受六家单位委托特制订以下分配方案。供水机房的用电量的测算及分配方案：1、中水供水系统的用电计量：在中水机房进线配电柜内加装3×3（6）有功计量表一块，100/5、0.5级的CT三组，用于计量中水系统的有功电量。2、自来水供水系统的用电计量：在自来水机房进线配电柜内加装3×3（6）A有功计量表一块，100/5、0.5级的CT三组，用于计量自来水系统的有功电量。3、直饮水制水供水系统的用电量计量：在直饮水机房加装3×30（100）A有功计量表一块，用于计量直饮水系统的有功电量。4、用电量的分配方案依据各家单位月的各系统的用水量比例进行分摊。各家单位每月的中水、自来水、直饮水用量分别除以六家单位中水、自来水、直饮水总用量然后再乘以100%即为各家单位中水、自来水、直饮水系统的用电分摊比例。各家单位中水、自来水、直饮水用电的比例乘以中水系统的总用电量即分别为各家单位的中水系统的分摊电量。二、排水系统电量的测算及分摊方案：1、在2#楼B3层机械污水泵房内（AC-B3-WB1）及热力站外（AC-B3-WB3）安装3×10（40）A有功计量表各一块，用于计量机械的污水泵用电；2、在热力站内（AC-B3-WB2）安装3×10（40）A有功计量表一块，用于计量热力站的污水泵用电；3、在2#楼B3层坡道出口处隔油池泵房内（AC-83-W134）安装3×10（40）A有功计量表一块，2#楼B3层停车场污水泵房内（AC-03-WB5）安装3×10（40）A有功计量表一块，2#楼B3层兵器污水泵房内（AC-83-WB6/7）安装3×10（40）A有功计量表两块，用于计量兵器的污水泵用电；4、在3#楼地图出版社B3层（AC-B3-WB8/9/10）安装3×10（40）A有功计量表三块，用于计量地图出版社的污水泵用电；5、在3#楼中科院B3层（AC-B3-B11/12/13）安装3×10（40）A有功计量表三块，用于计量中科院的污水泵用电；6、在4#楼核工业B3层（AC-B3-WB19/20/21/23/25）安装3×10（40）A有功计量表五块，用于计量核工业的污水泵用电；7、各家单位依据本单位的有功计量电表实际发生的用电量缴费。三、机械车位用电量的测算及分摊方案：1、分别在停车场内的APE-B2-1；APE-B2-2；APE-B3-1；APE-B3-2；APE-B3-3共计六个回路加装3×30（100）A有功计量表六块，分别用于计量机械车位的有功电量。六块计量表相加即为机械车位系统的总用电量。2、用电量的分配方案依据各家单位占综合办公楼机械车位数量的比例进行分摊。各家单位机械车位系统用电量分摊比例如下：机械36、兵器75、地图出版社28、中科院40、台网中心39、核工业120；四、照明系统用电量分摊与案：1、分别在配电室内WL119/WP219；WL120/WP210；WL121/WP221；WL111/-WP211；WL102/WP202；WL107/WP207；WP240/WL140；WL137/WP237；WL138/WP238；WL141；WL142；WL143共计21个回路加装3×30（100）有功计量表18块，3×3（6）A有功计量表3块，150/5、0.5级CT三组分别用于计量公共区域照明的有功电量。21块计量表相加即为照明系统的总用电量。2、用电量的分配方案依据各家单位占综合办公楼面积的比例进行分摊。各家单位照明系统用电量分摊比例如下：机械10.07%、兵器20.08%、地图出版社9.55%、中科院13.22%、台网中心19.17%、核工业27.9%；五、公共区域动力供电系统用电量的测算及分摊方案：1、分别在AP-B2-l；AP-B2-2；AP-B2-3共计3个回路加装3×30（100）A有功计量表3块，分别用于计量公共区域动力供电系统的有功电量。3块计量表相加即为公共区域动力系统的总用电量。2、用电量的分配方案依据各家单位占综合办公楼面积的比例进行分摊。各家单位公共区域动力系统用电量分摊比例如下：机械10.07%、兵器20.08%、地图出版社9.55%、中科院13.22%、台网中心19.17%、核工业27.9%；六、热风幕系统用电量的测算及分摊方法：1、分别在2号楼B2层、4号楼B2层停车场配电箱处加装3×30（100）有功计量表两块，用于测算停车场出入口处热风幕的有功用电量。2、用电量的分摊方案依据各家单位所占综合办公楼面积的比例进行分摊。各家单位热风幕系统用电量分摊比例如下：机械10.07%、兵器20.08%、地图出版社9.55%、中科院13.22%、台网中心19.17%、核工业27.9%；七、热力站电量电费的收取：暂由六家单位按面积分摊电量，待与热力站签署协议后依据热力站内的有功计量电表按照协议单价向热力公司收取。八、变压器和线路的损耗与计量误差电量的计算及分摊：1、供电局总用电量减去212路/222路高压系统的用电量即为211路/222路系统的用电量。2、211路/222路系统的用电量减去五家单位动力、照明及空调的实际抄表用电量再减去以上公共区域的分摊电量及热力公司的用电量，即为变压器和线路的损耗与计量误差的电量。3、变压器和线路的损耗与计量误差电量的分摊用六家单位用电量占211路/222路系统的比例进行分摊（注：台网中心只用公共区域分摊的电量进行分摊）。九、六家单位的总用电量：六家单位现场抄表的电量加上分摊电量即为各家单位的实际用电量。”国测酒店员工郭胜贤在分摊协议上签字确认。庭审中，国测酒店对水费和电费的数额不持异议，但对汇灵物业公司其他主张持有异议，公摊费比例过高。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。据已查明的事实，国测酒店自伟师公司与地图出版社签订租赁合同之后一直使用涉案房屋，并直接与汇灵物业公司进行水电费结算，根据地图出版社与伟师公司签订的租赁合同约定，租赁期内，与涉案房屋相关的各项费用中除物业管理费由地图出版社承担外，其他费用均由伟师公司承担；结合国测酒店在2010年7月6日汇灵物业公司召集六家单位召开会议前后的很长一段时间内均直接与汇灵物业公司进行水电费结算的事实，且国测酒店在上述会议之后至本案纠纷发生之前未与地图出版社就承担水电费的问题达成新的合意，因此，国测酒店与汇灵物业公司之间形成事实上的水电费征缴权利义务合同关系，故国测酒店应当向汇灵物业公司交纳相关水电费用。有关水电费欠缴金额，国测酒店认可汇灵物业公司所述数额，本院亦不持异议。汇灵物业公司要求地图出版社连带支付欠缴水电费的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于公摊电费问题，国测酒店作为使用方之一与其他五家单位一同参加了汇灵物业公司召集的关于分摊电费的会议，国测酒店方代表郭胜贤亦参与了公共区域用电计量改造验收的整个过程并且在分摊方案上签字确认，且国测酒店在分摊方案确定后并未就分摊方案的计量方法和结果提出异议，亦是按照汇灵物业公司提供的水电费单据记载的内容执行，故国测酒店以分摊方案计量标准超过行业市场标准和价格为由抗辩主张分摊方案过高，缺乏充分、有效的证据支持，本院实难采纳。关于管理费一节，因与本案并非同一法律关系，汇灵物业可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京国测商务酒店有限公司自本判决生效之日起七日内给付北京汇灵物业管理有限责任公司2017年11月至12月的水费15506.85元、电费89908.61元、公摊电费51662.57元。二、驳回原告北京汇灵物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果被告北京国测商务酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3654元，由原告北京汇灵物业管理有限责任公司负担219元（已交纳）；由被告北京国测商务酒店有限公司负担3435元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 刘 敏审判员 周 斌审判员 杨淑云二〇一九年八月十四日书记员 袁 慧