山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1213号上诉人（原审被告）：刘国玺，男，1979年7月3日出生，汉族，现住大同市。委托诉讼代理人：杜云江，山西阳和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:仝四虎，男，1962年9月8日出生，汉族，现住大同市。委托诉讼代理人：武振春，山西漠北律师事务所律师。上诉人刘国玺因与被上诉人仝四虎房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘国玺的委托诉讼代理人杜云江、被上诉人仝四虎的委托诉讼代理人武振春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘国玺上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院判决事实认定不清，适用法律错误，应当依法予以改判。事实和理由:一、一审法院认定上诉人从2018年12月17日开始拖欠租金，判决解除合同属于事实认定不清。上诉人不存在《合同法》第九十四条规定的一方当事人可以解除合同的情形,也不存在故意违约的情形,所以上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》不应当解除。1、上诉人与被上诉人于2016年10月16日签订了《房屋租赁合同》后，从2017年春天因南关南街开始修路，接着又由于案外人石鸿亮起诉被上诉人借款纠纷,导致上诉人租赁的房屋一直无法正常经营，所以上诉人才不能按时支付被上诉人房租，关于这一情况，上诉人也多次与被上诉人进行沟通,迟延支付租金一事被上诉人也对此表示同意，截止2017年底的租金也全部支付给被上诉人。2、2018年初，大同市城区人民法院的执行员就来到上诉人经营的延伸宾馆,要求提供租赁合同。之后，上诉人于2018年3月15日收到大同市平城区人民法院送达的《协助执行通知书》:“要求上诉人协助冻结上诉人应当支付被上诉人仝四虎的所有租金,不得向仝四虎支付该租金”。根据《民事诉讼法》的相关规定，上诉人没有向被上诉人支付租金的行为符合法律规定，不属于违约行为。3、2019年初，大同市平城区人民法院的执行员与被上诉人一同来到上诉人开设的延伸宾馆,与上诉人核对了租金的数额，被上诉人同意上诉人将截止2019年10月16日之前的租金82.5万元全部支付给大同市平城区人民法院。因此，一审法院以上诉人拖延租金，判决解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》没有法律依据。二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付租金562500元，属于事实认定不清，适用法律错误。1、上诉人于2019年1月25日收到大同市平城区人民法院给上诉人送达的《协助执行通知书》,要求上诉人将所欠被上诉人2017年12月至2019年10月的租金82.5万元交于平城区人民法院执行局。同样是一审法院作出的法律文书,一审法院在作出判决前，根本不顾及该院已经作出的法律文书的效力，实属错误。2、尽管租赁合同约定租金上打，但是在实际执行过程中，被上诉人是同意上诉人向大同市平城区人民法院支付截止2019年10月16日的租金82.5万元,现在被上诉人再要求上诉人向其支付从2017年12月17日至2019年3月16日租金，法律依据何在。综上所述,上诉人认为,一审法院事实认定不清,适用法律错误，希望二审人民法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人仝四虎辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、截止2019年3月起诉时，刘国玺已拖欠仝四虎租金长达17个月，无论是根据法律规定，还是当事人约定，均成就了租赁合同解除的条件。二、一审法院判决刘国玺给付仝四虎租金562000元，事实认定清楚，适用法律正确。刘国玺依据一审法院2019年1月25日的《协助执行通知书》不同意解除合同，但该通知书不具有溯及既往的法律效力，也不具有排除刘国玺违约责任的效力，而且仝四虎也未在执行过程中同意刘国玺将所欠租金交付一审法院，因而一审法院判决解除合同，支付到期租金，没有任何错误。三、一审案件受理费为9925元，而不是判决书中所写的2357元，减半收取后，应当由刘国玺承担4962.5元。仝四虎向一审法院起诉请求：1、判令被告和原告解除房屋租赁合同，及时搬出并交回租赁房屋；2、判令被告给付2019年3月16日之前租金562500元，违约损失30000元（按照银行同期贷款年利率6%计算至2019年3月1日),合计592500元；3、判后继续给付租金及利息至搬离为止；4、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月16日，原告仝四虎和被告刘国玺签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告租赁原告位于大同市平城区迎宾街（原迎宾东路)41号院综合楼1-3层，从事服务业经营活动;租赁期限为7年，从2016年10月16日至2023年10月16日止;分段给付租金:2016年10月16日至2017年10月16日租金为375000元，2017年10月16日至2021年10月16日每年租金为450000元，2021年10月16日至2023年10月16日每年租金为500000元；房租为上打租金，每年的10月16日为付款日，如每年10月30日未付清租赁费，原告有权单方终止合同并依法追要所欠租金。按照合同约定，原告如期将房屋交付被告经营使用，履行了合同的义务。而被告却未能按照合同约定给付租金，截止起诉时，被告结清了第一年的租金，第二年支付了两个月租金，自2017年12月17日起至2019年3月16日，被告拖欠租金562500元一直未付。2019年3月，原告诉至该院，要求解除房屋租赁合同，被告支付所欠租金。另查明，2018年3月15日，大同市城区人民法院向延伸宾馆万里店作出（2018）晋0202执字461号协助执行通知书，协助执行：冻结仝四虎名下迎宾街（原迎宾东路)41号院综合楼的租金，不得向仝四虎支付租金。2019年1月25日，该院向刘国玺作出（2018）晋0202执字461号协助执行通知书，协助执行：将刘国玺租赁仝四虎迎宾街（原迎宾东路)41号院综合楼的租金（2017年12月至2019年10月）共计82.5万元，交于大同市平城区人民法院执行局。被告刘国玺分别于2019年3、4、5月向本院执行局共支付30万元。一审法院认为，合同依法成立，即具有法律效力。本案中，原被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。现被告从2018年12月17日始拖欠原告租金至今，原告仝四虎要求解除合同，由被告支付拖欠租金的请求，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。被告关于驳回原告诉讼请求的辩解，没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告仝四虎与被告刘国玺于2016年6月16日签订的房屋租赁合同，并于判决生效后三十日内被告刘国玺将租赁房屋交给原告仝四虎；二、被告刘国玺于判决生效后三十日内向原告仝四虎支付租金562500元（2017年12月17日起至2019年3月16日）。之后按被告刘国玺实际租赁房屋的期间向原告仝四虎支付租金；三、驳回原告仝四虎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2357元,减半收取计1178.5元，由被告刘国玺负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。本院对双方当事人无争议的事实予以确认。关于仝四虎是否在另案的执行过程中认可刘国玺将所欠租金82.5万元支付给大同市平城区人民法院的问题，刘国玺主张大同市平城区人民法院的执行员与仝四虎于2019年初一同来到用刘国玺所租赁的房屋开设的延伸足健宾馆，与刘国玺的员工核对了其所欠租金的数额，仝四虎同意刘国玺将截止2019年10月16日之前的租金82.5万元全部支付给大同市平城区人民法院。为证明上述事实，刘国玺在一审中提供了相关的执行裁定书、协助执行通知书以及大同市平城区人民法院对刘国玺的询问笔录、相关的汇款凭证等证据，并在二审中申请了延伸足健的员工要建军出庭对该事实作证。仝四虎对刘国玺主张的上述事实不予认可。经本院向大同市平城区人民法院核实，仝四虎在另案的执行过程中认可刘国玺将截止2019年10月16日的租金全部支付给大同市平城区人民法院，刘国玺已从2019年3月开始至今向大同市平城区人民法院支付租金60万元。根据刘国玺的陈述及其提供相关证据，并结合本院核实的相关情况，本院对仝四虎在另案的执行过程中认可刘国玺将截止2019年10月16日之前的租金82.5万元全部支付给大同市平城区人民法院，刘国玺已从2019年3月开始至今向大同市平城区人民法院支付租金60万元的事实予以确认。本院认为，虽然双方在所签订的《房屋租赁合同》中约定，如刘国玺未在每年10月30日前未付清租赁费，仝四虎单方有权终止合同并依法追要所欠租金，但本案中仝四虎在刘国玺出现违约情形后并未首先向刘国玺主张解除合同，支付所欠租金，而是在大同市平城区人民法院执行另案的过程中认可刘国玺将所欠的租金支付给大同市平城区人民法院，该行为应认定为双方对租金支付方式及期限的变更，且刘国玺已向大同市平城区人民法院支付了所欠的大部分租金，因而仝四虎向刘国玺主张解除租赁合同，支付所欠租金无相应的事实和法律依据，仝四虎的诉讼请求不应支持。刘国玺的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。一审法院的判决结果不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人刘国玺的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初1869号民事判决；二、驳回被上诉人仝四虎的诉讼请求。一审案件受理费9925元，减半收取4962.5元，由被上诉人仝四虎承担；二审案件受理费9425元，由被上诉人仝四虎承担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 张丽娟审判员 高存慧 二〇一九年八月二十三日书记员 王毅伟