四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初1793号 原告（反诉被告）：四川印象置业集团有限公司，住所乐山市市中区滨河路********，统一社会信用代码91511100779848119G。 法定代表人：周金龙。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡明，系该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：李健，系该公司员工。 被告（反诉原告）：焦叶青，女，1998年2月27日出生，土族，住甘，住甘肃省兰州市安宁区div> 委托诉讼代理人（特别授权）：赵一凡（系焦叶青之母，曾用名赵金霞），女，1971年8月4日出生，土族，住甘，住甘肃省兰州市安宁区div> 原告（反诉被告）四川印象置业集团有限公司（以下简称印象公司）与被告（反诉原告）焦叶青商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案。诉讼中，被告焦叶青提出反诉，本院依法受理并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）印象公司的委托诉讼代理人胡明、李健，被告（反诉原告）焦叶青及其委托诉讼代理人赵一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告印象公司（反诉被告）诉称并答辩：2018年8月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，焦叶青购买了印象公司开发的位于峨眉山与湖项目113栋8单元5-1号商品房，总价款为88万元，付款方式为银行按揭，首付为44万元，余款为向银行申请贷款支付。2019年1月9日，贷款银行因被告提供的资金流水不足、贷款资料不齐全等原因已明确拒绝向被告提供贷款，原告的销售人员当日便通过微信的方式告知了被告，按照合同的约定，焦叶青应该补齐全额房款。但在2019年2月9日前被告并未如约支付房款，原告多次催收未果，遂于2019年3月27日通过书面函件的方式再次催促被告须于2019年4月15日前补齐房款，但被告至今仍未补足，按照合同的约定，自2019年4月16日起至实际支付应付款项之日止，焦叶青应付每日万分之二的违约金。为此，原告诉至法院，要求法院判决1、被告向原告支付欠付的房款共计440000元；2、被告向原告支付因欠付房款产生的违约金至款清之日（计算方式为：自起至实际支付应付款项之日止，每日按应付未付款的万分之二计算）；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。针对被告焦叶青的反诉，原告认为，被告焦叶青要求解除合同的理由没有法律和事实的依据。 被告焦叶青（反诉原告）辩称及反诉：1、印象公司存在恶意欺诈行为，公司在明知焦叶青系大学生的情况下，仍承诺贷款审批肯定会通过；2、印象公司明知焦叶青不具备按揭贷款购房资格还推荐焦叶青办理银行按揭，为达售房目的而通过编造虚假收入证明欺骗银行；3、《补充协议》第五条的约定应当是无效的，因为该条款系格式条款，字体偏小，又没有以加粗、斜体、下划线等的方式予以明确提示；4、印象公司至今没有向焦叶青交付《买卖合同》及补充协议和首付款的发票；5、焦叶青未成功办理按揭贷款，即未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的责任不在焦叶青，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，解除商品房买卖合同；5、焦叶青的经济条件、家庭条件等客观原因已经无法全额支付房款。综上，导致合同无法履约的客观原因是焦叶青在签订合同时不具备贷款购房资格而印象公司明知这一事实。故现提起反诉，请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及峨眉.山与湖《商品房买卖合同》补充协议；2、判令反诉被告退还反诉原告交付的首付款44万元及占用资金期间的利息17600元；3、判令反诉被告承担反诉原告因买房及因诉讼往返峨眉山的所有费用6500元；4、判令反诉被告承担本案及反诉诉讼费。针对原告印象公司提起的本诉，本诉被告认为合同解除后就不存在继续履约的问题。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：焦叶青与印象公司于2018年8月7日签订《商品房买卖合同》，合同载明以下事项：1、焦叶青购买了印象公司开发的位于峨眉山与湖项目113栋8单元5-1号商品房，总房款为88万元；2、付款方式为商业贷款，2018年8月17日前支付首付款44万元，余款44万元向工商银行（贷款机构）申请贷款支付；3、交房时间为2018年12月30日；4、关于逾期付款的处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日内，自约定应付款期限届满次日起至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日内向出卖人支付违约金。（3）买受人有前述约定之违约情形但出卖人未解除合同即由买受人支付违约金后继续履行的，买受人再次出现逾期付款情形，无论逾期时间长短，出卖人均有权按照前述第（2）项之约定追究买受人的违约责任。 就关于办理按揭的事项进行了相关约定：（一）乙方（焦叶青）应备齐银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起3个工作日内向银行提交。如乙方向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放款要求，则乙方应当于收到甲方或银行要求补充资料的电话或书面通知之日起2个工作日内向银行补充齐全乙方如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。（二）乙方申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，甲方不保证乙方的贷款申请必然得到银行批准。乙方在签订买卖合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序、贷款政策及需提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件如因该等因素，包括贷款政策的变动，导致乙方不能办理按揭的不属于买卖合同第十条约定的“不可归责于双方的原因”，而属于“乙方的原因”。在银行受理乙方抵押贷款资料后，如因乙方不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致乙方未能获得银行贷款按以下方式处理:（1）乙方在收到甲方或银行电话或书面通知之日起30日内一次性补齐全额房款。到期未补足的，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任；（2）乙方在收到甲方或银行电话或书面通知之日起90日内分期补齐全额房款，具体分期方式由双方协商确定，若无法就分期协商一致的，乙方需在90日期限届满最后一日补齐全额房款到期未补足的，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。2018年8月17日当日，双方签订的《补充协议》就关于办理按揭的事项进行了相关约定：（一）乙方（焦叶青）应备齐银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起3个工作日内向银行提交。如乙方向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放款要求，则乙方应当于收到甲方或银行要求补充资料的电话或书面通知之日起2个工作日内向银行补充齐全乙方如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。（二）乙方申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，甲方不保证乙方的贷款申请必然得到银行批准。乙方在签订买卖合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序、贷款政策及需提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件如因该等因素，包括贷款政策的变动，导致乙方不能办理按揭的不属于买卖合同第十条约定的“不可归责于双方的原因”，而属于“乙方的原因”。在银行受理乙方抵押贷款资料后，如因乙方不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致乙方未能获得银行贷款按以下方式处理:（1）乙方在收到甲方或银行电话或书面通知之日起30日内一次性补齐全额房款。到期未补足的，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任；（2）乙方在收到甲方或银行电话或书面通知之日起90日内分期补齐全额房款，具体分期方式由双方协商确定，若无法就分期协商一致的，乙方需在90日期限届满最后一日补齐全额房款到期未补足的，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。 向印象公司支付了首付款44万元，并于当日办理了商品房备案登记，合同备案号为201808170000748。2018年8月17日原、被告签订买卖合同后，焦叶青于向印象公司支付了首付款44万元，并于当日办理了商品房备案登记，合同备案号为201808170000748。 2019年1月9日，焦叶青以自己名义和其母亲赵一凡为共同借款人向恒丰银行申请贷款，因焦叶青和赵一凡的银行流水不足而被恒丰银行拒贷。 2019年3月27日，印象公司向焦叶青邮寄《关于催收焦叶青房款的通知》，要求焦叶青于2019年4月15日将剩余房款及违约金及时支付。 庭审中，原、被告均认可，在焦叶青第一次被银行拒贷后，双方协商由焦叶青向中国工商银行峨眉山支行再次申请按揭贷款。2019年4月27日，焦叶青再次向中国工商银行峨眉山支行申请购房按揭贷款，其母亲赵一凡作为共同借款人一并申请贷款。庭审中，根据焦叶青提供的照片资料显示，2019年5月23日，该行已通过焦叶青贷款44万元的申请，但在2019年5月24日，该贷款申请被退回，理由系“借款人始终不接电话，调查说明首付款的真实性”。焦叶青称在2019年5月期间从来没有接到过银行的电话，并明确表示不同意再向银行申请按揭贷款。 本院归纳本案争议焦点，并逐一分析如下： 一、反诉原告焦叶青是否享有合同解除权。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，该合同已成立并生效，各方当事人均应该严格、全面的按约定履行合同。本案中，焦叶青要求行使合同解除权欲解除双方已签订的合同，所谓合同解除权,是指具有相应的民事行为能力的行为人,在不违反法律或者社会公共利益的前提下,根据法律规定或合同约定,在合理期限内要求解除合同的权利。因产生的根据不同,合同的解除权可以分为法定解除权和约定解除权。庭审中，焦叶青明确行使解除权的理由系与印象公司约定的是采用按揭贷款的方式来履行合同，现非基于本人的原因未获得按揭贷款，根据合同的约定，原告方享有合同解除权。同时，因为贷款没有办下来，焦叶青目前也没有资金让合同继续履行，该情形属于合同履行不能，原告基于履行不能的法定事由也可以申请解除合同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定以及原、被告在《商品房买卖合同》补充协议中关于按揭贷款的约定，均规定及约定若因不可归责于双方的事由，当事人双方享有解除权，若因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同的，仅有合同相对方才享有解除权。本案中，反诉原告焦叶青提供的证据已显示其被拒贷的原因系“借款人始终不接电话，调查说明首付款的真实性”，至于反诉原告焦叶青是否存在不接电话的情形系与贷款银行之间的纠纷而与本案印象公司无关，该情形属于因反诉原告焦叶青的原因未能订立商品房担保贷款合同，享有约定解除权的一方系印象公司而非反诉原告焦叶青，故焦叶青无权以此为由要求解除合同。同时，反诉原告提出其因未获得按揭贷款没有资金继续履行合同属于法律上履行不能的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定可知，法律上或者事实上不能履行的情形只适用非金钱债务而不适用本案的金钱债务。综上，反诉原告焦叶青要求行使的解除权并无法律上的规定也不符合合同约定的情形，故对反诉原告要求解除合同的诉讼请求不予支持，进而对反诉原告请求基于解除合同后返还和赔偿的请求全部不予以支持。 二、关于印象公司要求焦叶青支付余款及承担违约金的诉讼请求。 本院认为，原被告均应按照合同的约定全面的履行自己的义务。本案中，焦叶青和印象公司在庭审中均认可，在第一次银行拒贷后，双方协商由焦叶青重新找一家银行即工商银行申请贷款且双方合同亦约定申请按揭贷款的银行为工商银行，故在焦叶青向工商银行申请贷款的期间不能视为焦叶青有逾期付款的行为。焦叶青系2019年5月24日被工商银行退回贷款，故印象公司在2019年3月27日的催收并非有效催收。 印象公司与焦叶青在补充协议上就购房人未获得银行贷款约定有两种处理方式，因在该协议上原、被告未明确勾选适用哪种处理方式，故本院认为从利于非格式条款提供的一方来说，应适用有利于焦叶青的处理方式，应适用第二种处理方式，即从乙方在收到甲方或银行电话或书面通知之日起90日内分期补齐全额房款，具体分期方式由双方协商确定，若无法就分期协商一致的，乙方需在90日期限届满最后一日补齐全额房款，到期未补足的，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。本案中，印象公司虽然曾在2019年3月27日对焦叶青进行过催收，但当时焦叶青正在根据与印象公司的协商结果二次申请贷款，不能认定2019年3月27日对焦叶青进行了催收，而在庭审中印象公司也未举证证明银行何时通知焦叶青退回贷款的。综合本案的实际情况，本院以印象公司的起诉作为房款的催收，焦叶青于2019年7月9日收到印象公司要求其补齐房款的诉状，焦叶青应于90天内补齐全额房款，即应于2019年10月7日前将剩余房款全额补齐，若到期未补齐则应按双方签订的买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。综上，焦叶青应于2019年10月7日前向印象公司支付剩余房款440000元，因最后履行付款期限未满，故暂不存在逾期付款违约金的情形，对印象公司要求焦叶青承担欠付房款违约金的诉讼请求不予支持。 综上，对本诉原告的诉讼请求，本院部分予以支持，对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下： 一、由被告焦叶青（反诉原告）在2019年10月7日前支付原告四川印象置业集团有限公司（反诉被告）剩余房屋价款440000元； 二、驳回原告四川印象置业集团有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求； 三、驳回被告焦叶青（反诉原告）的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3950元，由被告焦叶青负担。反诉案件受理费减半收取1975元，由反诉原告焦叶青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  王璐 二〇一九年八月二十八日 书记员  简静 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。