北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初26662号原告（反诉被告）：高俊，女，1983年1月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：吴雪松，女，1976年10月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李振军，北京市隆安律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王宇，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵珠海，男，1973年12月13日出生，汉族，吉林省辽源市龙山区工农乡友谊村农民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：毕超，吉林毕超律师事务所律师。原告（反诉被告）高俊、吴雪松与被告（反诉原告）邵珠海房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高俊、吴雪松的委托诉讼代理人李振军、王宇，被告（反诉原告）邵珠海及其委托诉讼代理人毕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高俊、吴雪松向本院提出诉讼请求：1.判令解除我二人与邵珠海签订的《房屋租赁合同》；2.判令邵珠海向我二人支付自2018年3月1日至实际迁出之日止的租金；3.判令邵珠海向我二人支付由于上述欠缴租金所产生的违约金（自2017年11月15日至实际迁出之日止，按照每平米每日5元标准计算）；4.判令邵珠海返还装修期免租金325000元；5.判令邵珠海向我二人支付自2018年1月1日至实际迁出之日止的物业费18300.8元、水费2090元、电费6143.3元；6.判令邵珠海在本合同解除之日起将其所有物品全部搬出，并为其在房屋租赁地址所注册公司办理迁出手续；7.邵珠海承担本案诉讼费。事实和理由：2016年2月，我二人与邵珠海签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于北京市丰台区西局西路58号院44-49号-1至2层44号（以下简称44号房屋），我二人系该租赁房屋的按份共有人。根据合同的约定，房屋租赁期限为十年，自2016年5月30日至2026年5月30日。合同生效后，邵珠海依约向我二人支付了2016年5月30日至2018年2月28日的租金，我二人亦依据合同约定履行相关义务。依照合同约定，邵珠海应提前15日支付下一期的租金，即2017年11月15日，邵珠海应支付2017年12月1日至2018年5月30日的租金。但邵珠海仅支付了三个月的租金即2017年12月1日至2018年2月28日的租金。经我二人多次催要，邵珠海至今拒不履行支付租金及其他相关费用的义务。邵珠海的行为已构成严重违约，应向我二人承担相应的违约责任。邵珠海辩称，我同意解除与高俊、吴雪松签订的租赁合同，但不同意高俊、吴雪松的其他诉讼请求。高俊、吴雪松带我看房时，房屋是地下一层、地上**，我以为地下**、地上**都是合法建筑，就进行承租并装修。后高俊、吴雪松拿不出合法的消防手续，我就无法进行营业。我跟高俊、吴雪松协商多次，告知他们没有消防手续我就拿不到营业执照。2017年11月15日，我给高俊、吴雪松交了一季度的房租，告知他们把消防手续补齐我再交剩余房租。2017年11月18日，北京大火。因为我没有正常的手续，卢沟桥街道办事处、六里桥派出所等单位让我停业。2017年11月底，我把多部门开会的记录发给高俊、吴雪松，我要求解除合同，高俊、吴雪松不同意，所以就没协商成。因为市政府查的很严，2017年11月末我就停业了，但会安排一个人留守。2018年3月1日后，高俊、吴雪松要给我封门，但没封成，我还有一个人留守，但不能营业。高俊、吴雪松还在找其他人招租。2018年9月18日，高俊、吴雪松以擅自锁闭出租房屋的方式收回出租房屋，双方实际上已经解除了租赁合同。现因高俊、吴雪松改变房屋结构，将原有的两层房屋通过加装楼板改为四层，导致消防不合格，无法从事经营出租。邵珠海向本院提出反诉请求：1.要求高俊、吴雪松赔偿装潢损失1158994元；2.要求高俊、吴雪松返还押金100000元；3.要求高俊、吴雪松返还我已交付的2017年12月1日至2018年2月28日的租金350000元；4.要求高俊、吴雪松支付经营损失4111494元；5.反诉费由高俊、吴雪松承担。事实和理由：2016年2月，我与高俊、吴雪松签订了《房屋租赁合同》，我租赁高俊、吴雪松房屋从事商业和公寓出租。约定租赁期限为十年，从2016年5月30日起至2026年5月30日止。装修期从2016年3月1日至2016年5月30日（装修期免收三个月房租金，分二年减免，2016年免3、4月的房租，2017年免当年1月房租）。我装潢支出855000元。高俊、吴雪松在出租房屋时向我隐瞒了其擅自将原地上二层房屋以每层添加隔楼板的方式改建为四层（从而增加使用面积约800平方米）的违法事实。由于高俊、吴雪松的改建行为，导致原有地下一层、地上**建筑的消防审批手续归于无效，并使我也无法取得从事商业和公寓出租经营的经营证照和相关政府颁发的许可手续。我从2016年6月1日起，经营至2017年11月23日，丰台消防队、北京市公安局丰台分局西局派出所、卢沟桥街道办事处等部门便登门找到我，并且明示因高俊、吴雪松非法改变房屋结构（违法将地上二层改建为四层房屋），导致存在消防隐患，而要求我立即停止商业和公寓出租经营。为此我多次找到高俊、吴雪松协商，要求解除双方之间的房屋租赁合同，并妥善处理后续事宜，但高俊、吴雪松始终拒绝我的合法要求。故提起反诉。高俊、吴雪松对邵珠海的反诉辩称，邵珠海详尽、全面询问、勘查租赁标的房屋性质、规划用途、建筑面积、户型结构、朝向、内部设置结构、附属设备设施等房屋基本信息，我二人就此已向邵珠海作了全面介绍并提供了房屋产权证。邵珠海实际接收标的房屋内部状态即是租赁合同约定的状态结构，其明确知晓房屋内部状态构造。因此，邵珠海称我二人在出租房屋时向其隐瞒了将二层改建为四层的陈述不实。在不改变房屋主体结构的情形下，法律不禁止对房屋内部结构进行装饰装修且无需强制性行政审批，邵珠海在明确知晓房屋内部结构的情形下接受并使用租赁房屋，我二人不存在违法行为。2016年7月1日，邵珠海在租赁标的注册成立北京琪霖飞宇商贸有限责任公司，该公司法定代表人是邵珠海本人，经营范围包括出租商业用房。目前现行有效的法律、行政法规、部门规章、行政规章没有规定出租房屋必须有政府部门颁布的行政许可证书。因此，邵珠海称其无法取得从事商业和公寓出租经营的营业执照和相关政府部门颁发的许可手续的理由没有依据。2017年11月20日，西局派出所《治安管理安全检查记录》针对44号房屋检查的整改要求是加强管理、增加消防器材数量，并没有要求标的房屋停业整改，也没有相关政府部门做出诸如停业整顿、责令关闭等行政处罚决定。西局派出所的整改要求并不禁止或关闭邵珠海的商业经营行为。邵珠海以此认为租赁标的不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用的陈述属于法律认知错误。邵珠海没有向我二人提交装修说明、装修设计、装修合同等关于装修装潢事宜的任何书面文件，也没有向我二人就装修装潢事宜做过任何口头说明。根据双方签订的租赁合同约定，装修应当征得我二人同意，装修费用由邵珠海自行承担。邵珠海装饰装修行为应当经我二人同意，而邵珠海对租赁标的装潢行为属于未经我二人同意的、擅自自行装修行为。邵珠海未经我二人同意而擅自装潢所产生的装饰装修费用应当由其自行承担，我二人保留进一步追索因邵珠海擅自装修造成我二人其他损失的赔偿权利。综上，我二人认为，邵珠海的反诉事实和理由均不成立。邵珠海拒绝支付租金的行为已经构成解除合同的条件，邵珠海应就其自身违约行为自行承担全部违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高俊、吴雪松系44号房屋的共有人。该房屋的房屋所有权证显示房屋的规划用途为配套商业、库房，总层数2（-1）即跃层（地下**）、一层、跃层（二层），建筑面积1204.4平方米。2016年2月，高俊、吴雪松（出租方、甲方）与邵珠海（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁44号房屋，用于商业和公寓出租。租赁期限为10年，自2016年5月30日起至2026年5月30日止，装修期自2016年3月1日至2016年5月30日。租赁价格：第一年1300000元，第二年1400000元，第三年1500000元，第四年1600000元，第五、六、七年每年1760000元……付款方式：第一年按季付租金325000元，每次需提前15天支付下季度房租。第二年开始按半年付房租，每次需提前15天支付下半年房租。乙方于本合同签订的同时向甲方一次性支付100000元作为履约、房屋及房屋内所有家私使用押金。此押金在双方终止/解除本合同后，经甲方对租赁房屋及房屋物品点验确认后三个工作日内退还乙方（押金不计利息）。若乙方在租期内有违约或有损所租赁房屋及甲方权益行为，则甲方有权从该押金中扣除相应金额赔偿甲方的损失，不足部分乙方仍应承担。租赁期内与该房屋有关各项费用，包括且不限于装修费、水费、电费、电话费、电视收视费、数据通信费、燃气费、垃圾清运费、物管费（含物业管理保证金的缴纳）、取暖费、房屋租赁税费等各项费用，以及依法应由乙方另行承担有关税费均由乙方承担。乙方应按时向甲方支付租金，如逾期支付，则每逾期一天，按每天每平方米5元的标准交违约金。逾期达十五天以上，甲方有权单方解除本合同，提前收回房屋或选择与第三方签订租赁合同。届时甲方不承担任何违约责任，乙方须在收到甲方的《解除通知书》之日起七日内无条件将属于乙方的一切物品（装修、装饰除外）搬出，否则甲方有权处置房屋内的一切物品。租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构（地下**、地上**）及用途。乙方对房屋进行装修或者进行装修改造，不得影响房屋主体结构，危及房屋安全，且装修应征得甲方同意，装修费用由乙方自行承担。如造成其他损失，乙方须予以赔偿相应损失。租赁期间，甲方允许乙方将部分房屋使用权转租给其他第三方，房屋转租后，新承租人享有原乙方享有的所有权利，并承担原乙方应承担的义务。乙方不按约定的时间足额支付租金单次逾期达30日或是累计逾期达45日的，甲方可随时解除本合同并无需承担任何违约责任。甲乙双方任何一方违约，违约金为当年房租6个月租金。邵珠海向高俊、吴雪松交纳100000元押金。2016年6月5日，邵珠海将44号房屋的一层底商出租给刘向东，租期自2016年6月5日起至2026年5月30日止。刘向东承租后将房屋用于经营超市。2017年11月15日，邵珠海向高俊、吴雪松支付2017年12月1日至2018年2月28日房屋租金350000元。2017年11月20日，北京市公安局丰台分局西局派出所在消防安全检查时对邵珠海承租的44号房屋出具《治安管理安全检查记录》，载明检查情况：1.改变房屋结构，公租人员较多，存在消防隐患；2.消防器材数量较少。整改要求：1.加强管理；2.增加消防器材数量。庭审中，邵珠海向本院提交《治安管理安全检查记录》、2017年11月24日卢沟桥街道办事处大排查、大清理、大整治专项行动办公室出具的《通告》、2017年12月2日卢沟桥街道出租公寓疏解工作推进会现场录像，证明因高俊、吴雪松非法改建出租房屋，造成邵珠海承租的44号房屋存在消防隐患，从而导致邵珠海不能正常经营使用此房屋，故邵珠海未按期向高俊、吴雪松全额交纳房屋租金。高俊、吴雪松则表示邵珠海承租44号房屋时即知晓房屋的构造并在租赁合同中写明系地下一层、地上**，且派出所出具的《治安管理安全检查记录》中并未要求邵珠海停业整改，故邵珠海未按约定向高俊、吴雪松交纳房屋租金，已构成违约。高俊、吴雪松向本院提交北京琪霖飞宇商贸有限责任公司的企业信用信息，显示该公司法定代表人为邵珠海，住所地为**房屋，经营范围有出租商业用房，成立日期为2016年7月1日，核准日期为2017年9月30日，故邵珠海停止经营与高俊、吴雪松无关。案件审理过程中，本院现场勘验，44号房屋有地下一层及地上四层。地下**空置，没有装修改造。一层原为刘向东经营的超市。二层有房间19间，三层有房间20间，四层有房间20间。高俊、吴雪松、邵珠海均表示邵珠海承租44号房屋时，房屋的一至四层为大开间，没有隔断，后邵珠海对44号房屋进行隔断及内部装修。经邵珠海申请，北京市高级人民法院指定，本院委托国宏信价格评估集团有限公司对44号房屋一、二、三、四层的装饰装修价值及2018年6月1日至2026年5月30日止的经营损失进行价格评估。结论为：装饰装修非争议部分1158994元、装饰装修争议部分10996元，经营损失4111494元（包括超市部分1783632元、公寓部分2327862元）。高俊、吴雪松对此结论不予认可，申请评估人员到庭。评估人员吴广良、张悦、张硕到庭表示其系按程序、规定对邵珠海的申请事项进行评估，关于经营损失，系用市场调查的租金价格减去相关成本并根据一定的折现率进行评估。庭审中，邵珠海向本院提交录像，证明2018年9月18日其发现高俊、吴雪松的代理人王宇（在录像中为背影）及朋友等将44号房屋上锁，后房屋一直在高俊、吴雪松的控制下。高俊、吴雪松对此不予认可。另查，2018年5月，因刘向东未按时向邵珠海交纳房租，邵珠海到本院起诉刘向东，要求刘向东支付拖欠的租金、违约金等。后经本院调解，邵珠海、刘向东自愿达成如下协议：“一、邵珠海与刘向东签订的房屋租赁合同于二〇一八年九月十八日解除；二、刘向东给付邵珠海租金232000元和违约金15000元（具体支付方式：于二〇一八年八月十三日前给付107000元，于二〇一八年八月二十三日前给付65000元，于二〇一八年八月三十一日前给付75000元），如刘向东未按期履行上述付款义务，须再给付邵珠海10000元；三、刘向东于二〇一八年九月十七日前将北京市丰台区西局西路58号院44-49号-1-2层44号内的一层底商超市腾空交还给邵珠海，如邵珠海提前要求刘向东搬离的，每提前一天须立即补偿刘向东4222元。”本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案争议焦点之一为高俊、吴雪松与邵珠海哪方系《房屋租赁合同》中的违约方。双方签订的《房屋租赁合同》中约定邵珠海应于2017年11月15日前支付高俊、吴雪松2017年12月1日至2018年5月30日的房租，而邵珠海至今仅向高俊、吴雪松支付2017年12月1日至2018年2月28日房屋租金350000元，逾期达十五天以上，已构成违约，故高俊、吴雪松有权单方解除合同。邵珠海称因高俊、吴雪松无法补齐消防手续，导致其无法办理营业执照，故其未全额支付半年租金一事，因邵珠海自高俊、吴雪松处承租44号房屋时已明知此房屋为地下一层、地上**的结构，且双方签订的《房屋租赁合同》中未约定办理消防手续、营业执照的义务方系高俊、吴雪松，邵珠海在承租一年半的时间内一直正常履行合同义务，即按时支付房屋租金、正常经营、将部分房屋转租等，未因消防手续事宜影响邵珠海经营、承租44号房屋，西局派出所出具的《治安管理安全检查记录》亦系在邵珠海应向高俊、吴雪松支付租金的期限之后，且该记录中未写明因44号房屋结构改变、消防手续等问题导致邵珠海停业整改等事宜，故对邵珠海的此项辩称，本院不予支持。现系因邵珠海逾期向高俊、吴雪松支付租金导致双方签订的《房屋租赁合同》解除，故邵珠海要求高俊、吴雪松赔偿其装潢、经营损失并退还其已交付的2017年12月1日至2018年2月28日租金，没有法律依据，本院对邵珠海的上述反诉请求不予支持。本案争议焦点之二为邵珠海应向高俊、吴雪松支付房屋租金的起止时间。因邵珠海向高俊、吴雪松交纳至2018年2月28日的房屋租金，故邵珠海应自2018年3月1日始向高俊、吴雪松交纳租金。关于截止时间，现邵珠海称高俊、吴雪松已派人于2018年9月18日将44号房屋锁门导致邵珠海无法继续使用房屋一事，邵珠海未提供证据证明其已将44号房屋交还给高俊、吴雪松，仅凭其提供的录像无法确认高俊、吴雪松已将房屋收回，且在本院勘验、评估公司评估时，44号房屋内仍有邵珠海的大量物品，高俊、吴雪松不能另行出租获利，故对邵珠海主张的高俊、吴雪松已于2018年9月18日收回房屋一事，本院不予采信。邵珠海应将44号房屋腾退交还给高俊、吴雪松并按《房屋租赁合同》约定的租金标准向高俊、吴雪松支付房屋租金至实际腾退之日止。本案争议焦点之三为违约金的给付标准及其他费用事宜。现高俊、吴雪松主张的违约金标准过高，本院予以调整为邵珠海按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。高俊、吴雪松要求邵珠海支付物业费、水费、电费，但其二人未向物业公司及其他单位交纳上述费用，故高俊、吴雪松的此项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。高俊、吴雪松要求邵珠海返还装修期免租金一事，因双方签订的《房屋租赁合同》中未就此进行约定，故高俊、吴雪松的此项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。高俊、吴雪松要求邵珠海办理在44号房屋注册的公司迁出手续的诉讼请求，不属于法院受案范围，故本院不予支持。现高俊、吴雪松与邵珠海签订的《房屋租赁合同》已解除，高俊、吴雪松应返还邵珠海押金100000元。综上，对高俊、吴雪松要求解除其二人与邵珠海签订的《房屋租赁合同》、邵珠海将44号房屋腾退并支付自2018年3月1日至实际腾退之日止租金的诉讼请求，本院予以支持。对高俊、吴雪松要求邵珠海支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。对高俊、吴雪松要求邵珠海返还装修期免租金、支付物业费、水费、电费并办理注册公司迁出手续的诉讼请求，本院不予支持。对邵珠海要求高俊、吴雪松返还押金100000元的反诉请求，本院予以支持。对邵珠海要求高俊、吴雪松赔偿装潢损失、经营损失并返还租金350000元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、解除高俊、吴雪松与邵珠海签订的《房屋租赁合同》；二、邵珠海于本判决生效之日起七日内将北京市丰台区西局西路58号院44-49号-1至2层44号房屋腾退，交还给高俊、吴雪松；三、邵珠海于本判决生效之日起七日内支付高俊、吴雪松自二〇一八年三月一日至实际腾退房屋之日止的租金（即二〇一八年三月一日至二〇一九年五月三十一日房屋租金共计1850000元，二〇一九年六月一日至二〇二〇年五月三十一日的房屋租金按年租金1600000元标准支付，二〇二〇年六月一日至二〇二三年五月三十一日的房屋租金按年租金1760000元标准支付）；四、邵珠海于本判决生效之日起七日内以第三项判决金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付高俊、吴雪松自二〇一七年十一月十六日至实际支付租金之日止的违约金；五、高俊、吴雪松于本判决生效之日起七日内退还邵珠海押金100000元；六、驳回高俊、吴雪松其他诉讼请求；七、驳回邵珠海其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费158910元，由高俊、吴雪松负担21337元（已交纳），由邵珠海负担137573元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25922元，由邵珠海负担24772元（已交纳），由高俊、吴雪松负担1150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费60547元，由邵珠海负担（已交纳）。出庭费3000元，由高俊、吴雪松负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刁 彤人民陪审员 顾 群人民陪审员 高顺荣二〇一九年八月十三日法官 助理 王蓉梅书 记 员 焦语晨郝洁