新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初802号原告：黄志学，男，1970年11月26日出生，回族，住乌鲁木齐市米**。委托诉讼代理人：马丽娜，新疆新勤律师事务所律师。被告：李志俊，男，1972年10月3日出生，汉族，住乌鲁木齐市米**。被告：郭丽花，女，1975年3月28日出生，汉族，住乌鲁木齐市米**。二被告共同委托诉讼代理人：刘森，新疆黄波律师事务所律师。原告黄志学与被告李志俊、郭丽花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄志学及其委托诉讼代理人马丽娜、被告李志俊以及李志俊和郭丽花的共同委托诉讼代理人刘森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志学向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2006年5月9日签订的购房协议；2、判令被告返还购房款80,000元；3、判令被告支付因解除合同给原告造成的购房损失500,000元（2018年案外人吴铁蛋、吴钢蛋所签订涉案房屋征收补偿协议中补偿款总额1,049,240元的一半约为500,000元）；4、判令被告支付购房款利息60,840元（本金80,000元×月息4.875‰×自2006年5月9日至2019年5月9日共计156个月＝60,840元）；5、判令被告支付因违约给原告造成的交通费损失5,050元；6、判令被告违约给原告造成的律师费损失35,000元；7、判令被告支付因违约给原告造成误工损失300,585元（2015年平均工资60,117元×自2014年2月1日开始为案件奔波之日至2019年2月1日共计5年=300,585元）；上述各项合计981,475元。8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年5月，被告将其购买的吴铁蛋、吴钢蛋名下位于乌鲁木齐市米东区建筑面积90平方米三间砖混结构房屋及土地面积180平方米院落卖给原告，价格80,000元。同年，原告分三次将购房款以现金方式给被告付清。2006年被告协助原告将该房屋办理了过户，但在2008年原房主吴铁蛋、吴钢蛋起诉原告及苏志亮“房地产买卖契约”无效，后经法院判决该契约无效，房屋返还。原告多年一直申诉，2018年11月，原告收到自治区检察院终结审查决定书，原告决定对原生效判决书不再申诉。但在购房事件中被告存在重大违约行为，原告为了此房屋买卖案件多年来无法工作不断奔波申诉，损失巨大。原告认为房屋过户时签订的“房地产买卖契约”已判决无效，房屋也已经返回，被告的行为不仅导致原告的合同目的不能实现，当初原告购买被告出售房屋的80,000元房款如今已无法同价款购买到房屋；已经返还的原房屋升值并且拆迁，价值1,050,000元，被告应当承担因解除合同的违约行为给原告造成的各项损失。原告多次找二被告协商未果，现原告为了维护自己的合法权益，起诉至法院。被告李志俊、郭丽花共同辩称：1、同意解除原、被告双方于2006年5月9日签订的购房协议；2、原告第二项至第六项诉讼请求不予认可。2015年3月，原被告双方及苏志亮在原告家中达成口头协议，约定如果原告未能够取得创业巷房屋的征迁补偿款，则被告向原告返还80,000元，如果原告取得征迁款超过80,000元，则被告不再向原告返还80,000元。因涉案标的房屋已经拆迁且原告已经获得拆迁款50多万元，故我不同意原告要求我赔偿的各项诉讼请求。经审理查明：1996年3月28日，案外人吴铁蛋、吴钢蛋取得坐落在乌鲁木齐市米东区90平方米的三间房屋的产权证，房产证号为：00×**1号。1996年4月26日，米泉县房地产管理所出具一份房屋他项权证，载明内容有：抵押权人为米泉县农业银行，抵押人为吴铁蛋、吴钢蛋，抵押房屋坐落位置为二区八段创业西巷，结构为混合，建筑面积为90平方米，用地面积180平方米，房产证号为00×**1，抵押房地产价值为叁万伍仟叁佰贰拾元整，抵押金额为叁万元整。填发机关为米泉县房地产管理所。被告李志俊称，因涉案房屋在银行抵押贷款到期，案外人吴铁蛋、吴钢蛋叔叔吴国付找不到他们，1999年8月13日，吴国付就将涉案房屋卖给高仁义，吴国付出具收条一张，载明：“今收到高仁义同志购买房款现金叁万肆仟伍佰元正（人民币34,500元），特此证据”。2006年5月9日，高仁义（甲方）与李志俊（乙方）签订《购房协议》一份，记载内容为：经甲乙双方协商将创业东巷房产转让给乙方，房产证号为00×**1号，土地使用证为米9674179号，面积为180平方米建筑面积为90平方米砖混结构的房子转让给乙方，手续为原始手续，名为吴铁蛋、吴钢蛋。现乙方提供原始买卖合同房产证、土地证和房屋他项权证。双方协商转让价为肆万肆仟元，经双方协商过户费由李志俊承担。甲方处有高仁义签字和捺印，乙方处有李志俊签字和捺印。2006年5月9日，原告黄志学（作为乙方）与被告李志俊（作为甲方）签订《购房协议》一份，其记载主要内容为：1、经甲乙双方协商将创业西巷的一处房产转让给乙方，双方协商价为捌万元，过户费由甲方承担，过户前付房款伍万元正，余款由过户完后一次性付清。2、若过户不能办成，甲方退还乙方所付房款。甲方处有李志俊签字，乙方处有黄志学签字。2006年5月9日，李志俊出具收条一张，载明：“今收到房款伍万元￥50,000元”。2006年6月6日，李志俊出具收条一张，载明：“今收购房款贰万元￥20,000元”。2006年7月25日，李志俊出具收条一张，载明：“今收到房款壹万元整”。2006年5月30日，原米泉市房地产管理所依据申请人提供的不是吴铁蛋、吴钢蛋本人签名（新疆卓鼎双语司法鉴定所进行鉴定鉴定意见书认定）的委托苏志亮办理位于米泉市的房产过户手续房屋过户手续的《授权委托书》、编号为00××81号私房产权证、国有土地使用证、原米泉市三道坝镇大庄子村村民委员会证明、房地产买卖契约、契税完证等材料向黄志学发放了00036120号房地产所有权证，2006年6月29日，由原米泉市人民政府向黄志学发放了米国用（2006）第7204号土地使用权证。2008年11月23日，案外人吴铁蛋、吴钢蛋作为原告，以黄志学为被告，在乌鲁木齐市米东区法院提起民事诉讼，要请求判令被告黄志学与案外人吴铁蛋、吴钢蛋签订的房地产买卖契约无效。经法院审理查明，2006年5月15日案外人吴铁蛋、吴钢蛋向被告苏志亮出具的委托其办理位于米泉市的房产过户手续房屋过户手续的《授权委托书》上不是吴铁蛋、吴钢蛋本人签名。本院作出（2008）米东民一初字第1614号民事判决，判决二原告与被告黄志学于2006年5月26日签订的房地产买卖契约无效。后该案经本院再审，乌鲁木齐市中级人民法院二审，均判决维持原判。2012年5月28日，案外人吴铁蛋、吴钢蛋作为原告，以乌鲁木齐市米东区建设局为被告，黄志学为第三人，在乌鲁木齐市米东区法院提起行政诉讼，要求将2006年登记在被告黄志学名下的上述房产变更登记案外人吴铁蛋、吴钢蛋名下。该案经乌鲁木齐市米东区（2013）米东行初字第13号行政判决书及乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中行终字第56号判决书判决，撤销原米泉市建设局于2006年5月26日作出的将所有权人吴铁蛋、吴钢蛋，所有权证号为**房产变更登记为所有权人为黄志学，所有权证号为00036120号的具体行政行为。2017年12月20日，原告黄志学（被征收人）与乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（征收部门）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》一份，其主要内容为：1、被征收房屋位于米东区；2、自建住宅合法土地面积95.38平方米，合法砖混产权用房42.78平方米，合法砖木产权用房30.09平方米，可建设房屋面积143.07平方米；3、房屋补偿550,252元。协议中各项费用最终折抵结算补偿金额为609,815元。2018年2月9日，吴铁蛋、吴钢蛋（被征收人）与乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（征收部门）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》一份，其主要内容为：1、被征收房屋位于米东区；2、自建住宅合法土地面积180平方米，合法砖混产权住宅用房92.63平方米，可建设房屋面积270平方米；3、合法产权住宅用房补偿445,365元。协议中各项费用最终折抵结算补偿金额为1,049,204元。被告申请苏志亮作为证人出庭，拟证明2015年3月，原、被告双方达成口头协议，约定如果原告未能够取得创业巷房屋的征迁补偿款，则被告向原告返还80,000元，如果原告取得征迁款超过80,000元，则被告不再向原告返还80,000元。原告黄志学对证人证言不予认可。另查，被告李志俊与郭丽花于1996年7月24日办理结婚登记手续。以上查明的事实有民事判决书、行政判决书、《购房协议》、收条、房产证、土地使用权证、《国有土地上房屋征收与补偿协议书》、证人证言及庭审笔录在卷为证。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方2006年5月9日签订的房屋买卖合同有效，且双方均同意协议解除。故对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为原告损失的赔偿范围。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赔偿损失的范围包括预期可得利益损失。根据我国合同法规定，预期可得利益损失在认定过程中应当采取可预见规则、减损规则及损益相抵规则。可预见规则，即合同法第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原、被告双方于2006年5月9日签订房屋买卖合同，2017年房屋被拆迁，原告未提供证据证明双方于2006年签订合同时被告已经预见或者能够预见到房屋将于签订合同10年以后被政府拆迁，故其要求被告按照2017年案外人吴铁蛋、吴钢蛋与政府所签订拆迁补偿协议中房屋和土地的补偿标准支付其约一半征迁补偿款约500,000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约给原告造成交通费5,050元、律师费35,000元、误工损失300,585元的诉讼请求，亦无法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还购房款80,000元的诉讼请求，根据双方2006年签订的买卖合同约定，若过户不能办成，被告李志俊退还乙方所付房款，因涉案房屋最终未能过户至原告名下，故原告的此项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付购房款利息60,840元（本金80,000元×月息4.875‰×自2006年5月9日至2019年5月9日共计156个月＝60,840元）的诉讼请求，该损失可以认定为因被告李志俊未按约定成功办理过户手续给原告造成的损失，本院对原告的此项损失予以支持。原告要求被告郭丽花承担给付义务的诉讼请求，因原告黄志学与被告李志俊所签订房屋买卖合同上并未有被告郭丽花签名，根据婚姻法相关规定，为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。本案中原告未提供证据证明该债务系夫妻共同生活所负债务，故应由被告李志俊个人承担给付义务。原告对被告郭丽花的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告黄志学与被告李志俊于2006年5月9日签订的《购房协议》；二、被告李志俊向原告黄志学返还购房款80,000元；三、被告李志俊支付原告黄志学购房款利息60,840元；四、驳回原告黄志学对被告李志俊的其他各项诉讼请求；五、驳回原告黄志学对被告郭丽花的各项诉讼请求。上述第二、三项款项共计140,840元，被告李志俊应于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件起诉标的981,475元，核定给付金额140,840元，占诉讼标的14.35%。案件受理费13,614.75元（原告未交纳，延缓至执行阶段由原告向本院交纳），原告承担85.65%即11,661.05元，被告承担14.35%即1,953.70元。邮寄送达费120元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  张 娜人民陪审员  吴俊霞人民陪审员  杜凤霞二〇一九年八月二十日书 记 员  刘纹汐