河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终7023号上诉人（原审被告）：石家庄正元化肥有限公司，住所地灵寿县正南北大街**。法定代表人：魏献壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李杰，河北东临律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵景朝，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住址灵寿县。上诉人石家庄正元化肥有限公司（以下简称正元化肥）因与被上诉人赵景朝房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省灵寿县人民法院（2019）冀0126民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石家庄正元化肥有限公司的委托诉讼代理人李杰、被上诉人赵景朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石家庄正元化肥有限公司上诉请求：1.撤销河北省灵寿县人民法院作出的（2019）冀0126民初492号民事判决，并依法改判或发回重审。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定部分事实和法律适用错误，1.上诉人未实际占有案涉租赁房屋，被上诉人并未按照双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二款的规定交付房屋，现租赁房屋至今由被上诉人占有使用，为“振英小吃”，庭审中我方提交了房屋现状的照片，也陈述了房屋的实际占有和履行情况。被上诉人要求上诉人给付租金，应当对于房屋租赁履行情况进行举证，证实其履行了房屋的交付义务，并以此作为定案考虑的因素。但一审法院对于案涉租赁房屋的实际使用情况未进行调查，就对于我方的抗辩未实际占有意见不予采纳，存在事实认定错误。即使按照合同法的公平原则，我公司在未实际占有租赁房时，也不应当给我公司附加过重的责任，在判决时也应当予以考虑。2.双方租赁合同无法履行是由于政府政策的不可抗力情形导致。灵寿县人民政府于2018年4月26日给上诉人下发《灵寿县人民政府关于石家庄正元化肥有限公司实施关停搬迁的通知》，要求我公司于2018年5月1日前全部关闭安全停产，这是政府政策原因，也是众所周知事实。双方在《房屋租赁合同》第八条第一款中约定“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任”，因此在双方租赁合同因政府政策原因导致无法履行，属于不可抗力的情形，我公司不应再支付租金。对于一审法院认定县政府下达关停搬迁的通知，不属于不可抗力，我方对此不予认同。不可抗力条款是规定在合同订立后发生当事人在订合同时不能预见、不能避免、不可控制的意外事故，以致不能履行合同或不能如期履行合同的，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的责任条款。政府通知我公司关停是一种政府强制性政策，是我公司不能预见、不能避免、不可控制，且不能抗拒的情形，属于不可抗力的情形。既然双方合同约定了不可抗力，且不可抗力情形出现，应当按照合同约定履行。3.我方已经尽到了提前通知被上诉人解除合同的义务。灵寿县人民政府通知，要求我公司2018年5月1日前全部关闭，我公司安全停产后，口头通知了被上诉人，告知被上诉人由于政府原因双方租赁合同已无法继续履行解除合同，且通知了县政府委托主导合同签订部门县环保局。但被上诉人不予理睬，我方已实际尽到通知的义务，双方合同已解除。4.双方签订合同的前提为被上诉人认为我公司存在污染问题而多次上访，但我公司属达标排放的情况下，县政府为息事宁人，委托县环保局主导签订的租赁合同。现我公司于2018年5月11日已全部关闭停产，也不再存在污染的问题，双方的租赁合同也应当终止。赵景朝答辩称，1.被上诉人于2012年已经将房屋交付上诉人使用，上诉人至今未交付给被上诉人。2.不可抗力是指地震、洪水等自然灾害，政府的政策性通知，不属于不可抗力。3.被上诉人已将房屋交付给上诉人，上诉人占有与否与被上诉人无关，上诉人未提前通知被上诉人中止合同。4.上诉人与被上诉人间的房屋租赁合同依法有效，上诉人应依法履行合同的法律义务。赵景朝向一审法院起诉请求：1、判令被告给付拖欠原告的租金263552元；2、诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，载明“2012年6月11日甲方，经灵寿县人民检察院民行科协调，甲乙双方在平等自愿的基础上，达成甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经进一步协商一致，订立本合同。”该合同条款约定“被告承租原告位于河北省石家庄市灵寿县被告北侧的房屋。租赁房屋建筑面积500平米；租赁期限共120个月，分为两个阶段，即2012年8月30日至2017年8月30日为第一阶段，2017年8月31日至2022年8月31日为第二阶段；双方签订合同后，原告将符合合同约定条件的房屋交付被告，被告一次性支付原告第一阶段（60个月）的租金，被告在第一阶段租赁期满前通知原告商谈下一阶段租赁费用，达成一致后重新签订合同进行第二阶段的房屋租赁，协商不成，本合同即终止”2018年1月20日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，载明“因甲方一直以乙方污染问题上访，经灵寿县政府组织工作组协调，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，达成甲方将房屋租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经进一步协商，订立本合同。”合同第二条约定“租赁房屋建筑面积500平米，小房103平米。”合同第四条约定“租赁期限为2017年9月1日至2019年12月31日，分两个阶段，2018年12月31日以前为第一阶段，2019年1月1日至2019年12月31日为第二阶段（小房自2018年1月1日开始租赁）”，第五条约定“1.该房租金为8000元，小房月租金1648元，第一阶段租金共计14776元，第二阶段租金为115776元；2.双方签订合同30个工作日内，原告将符合合同约定条件的房屋交付给被告，被告一次性支付给原告第一阶段的租金，第二阶段租金被告在2019年1月31日前支付给原告”。第八条约定“1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方政策损失的，互不承担责任；3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；4.不可抗力是指不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况。”《房屋租赁合同》签订后，被告已向原告支付2012年8月30日至2017年8月30日的租金，2017年9月1日至2019年12月31日的租金尚未支付。被告辩称自合同签订之日起至今，被告一直未实际占有使用租赁房屋，原告也未实际交付租赁房屋。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》虽系在政府部门或有关机构协调下签订，但系双方在平等、自愿基础上签订，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，故双方应按照合同约定行使权利及履行义务。《房屋租赁合同》签订后，被告已向原告支付2012年8月30日至2017年8月30日的租金，现被告以自合同签订之日起其一直未实际占有使用租赁房屋，原告也未实际交付租赁房屋为由进行抗辩，一审法院不予采纳。合同签订后，被告如何使用租赁房屋系自己的权利，并不影响合同的效力和履行。灵寿县人民法院政府向被告下达关停搬迁的通知，不属于不可抗力，且被告虽称已通知原告解除合同，但未提交证据证实，原告对此不予认可，故对被告的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，被告应按照合同约定支付2017年9月1日至2019年12月31日租金，故原告诉请被告支付租金263552元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：被告石家庄正元化肥有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵景朝租金263552元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5253元，减半收取计2626.5元，由被告石家庄正元化肥有限公司负担。本院二审期间，上诉人向法庭提交了被上诉人房屋正在施工现状，双方对此进行了质证，被上诉人对房屋现状照片不予认可。其他查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人在灵寿县政府协调下签订的《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院认定合法有效正确，本院予以确认。双方应全面履行合同约定的权力和义务。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，上诉人即享有占有使用案涉房屋的权利，上诉人放弃行使该权利并不免除其履行支付租金的义务，且上诉人未提供被上诉人拒绝交付房屋的证据。故上诉人以未实际使用租赁房屋为由，主张不应支付租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于由于政府政策原因导致房屋租赁合同无法履行，是否属于不可抗力的问题，案涉《房屋租赁合同》系县政府牵头协调下签订的，原因是被上诉人以上诉人污染问题上访。据此，本院认为上诉人应当预见到其公司会因污染问题被关闭停产。因此，县政府下发关停通知，不属于不能预见的客观情况，不属于不可抗力。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人称其已全部关闭停产，不再存在污染，双方的租赁合同应当终止，该主张不属于双方约定的解除合同情形，故该上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上所述，石家庄正元化肥有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5253元，由上诉人石家庄正元化肥有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘玉伟审判员  郝东霞审判员  李 莉二〇一九年八月二十一日书记员  王雅惠