湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终1688号上诉人（原审被告）：曾庆江，男，1963年11月17日出生，汉族，个体经营户，住湖北省丹江口市。被上诉人（原审原告）：汉江集团丹江口电化有限责任公司。住所地：湖北省丹江口市丹江大道**。法定代表人：刘和平，系该公司经理。委托诉讼代理人：丁江凤，女，系该公司资产部科长。委托诉讼代理人：刘均，湖北遇真律师事务所律师。上诉人曾庆江因与被上诉人汉江集团丹江口电化有限责任公司(以下简称“电化公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2019）鄂0381民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提供新证据，事实亦未发生新变化，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。曾庆江上诉请求：1、请求二审法院依法判决被上诉方酌情赔偿相应的装修款项；2、请求二审允许上诉方能够依法行使竞租、优先租用的权利继续租用此房。其理由如下：1、一审判决认定事实不清。在租房之前，电化公司并未告之此房属于危房，当我方将厂房设备搬入后，才陆续发现此房漏雨，房顶掉水泥块、墙壁开裂等现象十分严重，无水无电无法正常使用居住，当时经过电化公司资产部负责人罗华菊的口头同意，对此出租房屋进行了必要的修缮、装修，迁专线，布水管。共计费用十万元左右。并且电化公司对装修期间也并未提出异议，房屋因修缮而增值，且在租赁关系结束后，仍然存在。而一审判决书中提到的租赁合同中“乙方无权就其加诸于承租物业之任何固定付着物、装置、或附加设施、设备，向甲方提出补偿或赔偿的要求。”这一款项本就是霸王条款，十分不合理。并且当时租用的房屋也是不能正常用于出租的危房，上诉方因为生活压力，作为弱势一方迫不得已签订。所以恳请二审法院依法判处被上诉方做出适当赔偿；2、一审判决故意偏袒被上诉人一方。2009年与被上诉方签订房屋租赁合同已有9年已久，而被上诉方2018年却单方面在合同结束时解除继续签订，并且要转租他人，在上诉方得知这一情况时，积极与电化公司进行沟通，被上诉方给出的答复是等统一招租会通知我们去招标竞租，然而实际上被上诉方直接将房屋转租给他人，并没有优先考虑我们，更没有通知我们。我方在此租用房屋长久，许多生产设备是长期固定不能转移使用，且生意已在这个地方长期积累，在被上诉方提出终止租赁合同时，我方已花费大量的人力财力。希望二审法院能够考虑特殊情况，允许上诉方能够依法行使竞租的权利，并且享有优先租用的权利。电化公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告解除了与被告的《房屋租赁合同》（编号：DHGS-租2017-M051）；2.要求被告立即腾退归还租赁原告的房屋，并支付房屋占用费2400元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定：2016年12月30日，原告电化公司与被告曾庆江签订编号DHGS-租2017-M051的《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方电化公司将其所有的位于丹江口姚沟路电化公司一分厂食堂用房2间出租给乙方曾庆江，面积约50平方米；2.该房屋租赁期共壹年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；3.该房屋仅作为米粉加工使用，租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还；4.该房屋租金（押金1000元）月租金为400元（大写：肆佰元整），租金总额为4800元（大写：肆仟捌佰元整）。5.租金支付方式为预付，款项缴入电化公司银行账户。6.乙方如改变房屋的内部结构、装修，或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工，未经甲方允许而实施前述行为，甲方有权解除合同。租赁期满后或乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。7.乙方应于房屋租赁期满后，将承租物业及所有固定附着物、装置及附属设施设备按照合理使用后的状态无偿交还予甲方。交还的承租物业中的所有固定附着物、装置及天花板等装修配套材料的状况必须为完整、良好、清洁、适租及经妥善维修状态（合理使用的损耗除外）。乙方无权就其加诸于承租物业之任何固定附着物、装置、或附加设施、设备，向甲方提出补偿或赔偿的要求，未经甲方同意，不得拆除前述物件。该《房屋租赁合同》有原告电化公司的公章及被告曾庆江本人签名、捺印。2017年9月7日，原告电化公司向被告曾庆江发出通知，要求被告曾庆江于2017年12月31日将所租赁的原告电化公司房屋收回并办理退租手续。2018年9月25日原告电化公司向被告曾庆江又发出通知，要求被告曾庆江在2018年10月15日前尽快搬离。2018年10月9日曾庆江在该通知上写明：我保证在2018年12月30日前搬离。2018年12月5日，原告公司资产部科长丁江凤再次向被告曾庆江发出短信，要求解除与被告曾庆江的租赁合同及腾退房屋，但被告曾庆江收到通知后未与搬离，至今仍继续使用该租赁房屋。被告曾庆江从2018年7月起未向原告电化公司支付房屋占用费2400元（截止2018年12月份，按每月租金400元为依据计算）。本案所涉位于丹江口姚沟路电化公司一分厂二间食堂用房原为丹管局电石厂所有。根据2006年10月27日汉司人［2006］99号《关于成立汉江集团丹江口电化有限责任公司的通知》，汉江集团公司为实现汉江集团电石产业的重组，将汉江集团丹江口铁合金有限责任公司、汉江丹江口综合实业有限责任公司、金家湾项目部合并，成立汉江集团丹江口电化有限责任公司。一审法院认为，原告电化公司与被告曾庆江于2016年12月30日在平等自愿、协商一致基础上签订了《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，也不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同。原告要求确认与被告曾庆江的解除了《房屋租赁合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原被告签订的《房屋租赁合同》第九条关于合同变更、解除与终止的约定：租赁期满合同自然终止。另根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据原被告签订的《房屋租赁合同》中约定，双方的租赁合同于2017年12月31日届时终止。电化公司于2017年9月7日、2018年9月25日向被告曾庆江发函要求搬离，表明其在合同期满后不愿继续出租涉案房屋的意愿，给予了被告合理告知期限，同时，被告曾庆江使用房屋至今未支付房屋占用费，因此，原告电化公司要求确认其解除了与被告曾庆江的房屋租赁合同、要求被告曾庆江立即腾退涉案房屋及支付2400元房屋占用费的诉讼请求于法有据，依法予以支持。而被告辩称“其所租赁的涉案房屋系与王景签订有房屋转租协议，并与王景签订有米粉机出租协议，原合同并未解除”的辩解理由，不予采纳。被告曾庆江要求原告向其支付租用房屋后的室内修复及装修费用及加盖库房的费用，根据其与原告签订的《房屋租赁合同中》第七条第一项、第十条第三项约定，对被告承租房屋后的添附部分（固定附着物、装置、附加设施、设备），甲方无权提出补偿或赔偿的要求，对此双方有明确的约定，并不违反法律规定，因此对于被告曾庆江的该项辩解理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：一、原告汉江集团丹江口电化有限责任公司与被告曾庆江签订的编号DHGS-租2017-M051《房屋租赁合同》自2018年9月25日解除；二、被告曾庆江自本判决生效后十日内立即腾退所租赁的二间房屋，并向原告汉江集团丹江口电化有限责任公司支付房屋占用费2400元。案件受理费100元，减半收取50元，由被告曾庆江负担。二审中，双方均未提供新的证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定行使权利义务。根据合同约定，双方的租赁合同于2017年12月31日届时终止。电化公司在2017年9月7日合同到期前就向曾庆江发函要求其按时搬离，表明其在合同期满后不愿继续出租涉案房屋，故涉案合同在2017年12月31日即终止，不存在解除，随后系曾庆江违法占用，故一审法院判决曾庆江腾退涉案房屋并无不当。曾庆江上诉称“租房时陆续发现涉案房屋漏雨，房顶掉水泥块、墙壁开裂等现象十分严重，故对此出租房屋进行了必要的修缮、故恳请二审法院依法判处被上诉方做出适当赔偿”；但双方合同明确约定租赁期满后依附于房屋的装修归电化公司所有，且其并未提起反诉，故该上诉理由不能成立；其上诉称“2009年与被上诉方签订房屋租赁合同已有9年已久，许多生产设备是长期固定不能转移使用，我方已花费大量的人力财力。希望二审法院能够考虑特殊情况，允许上诉方能够依法行使竞租的权利，并且享有优先租用的权利。”但合同到期时，电化公司已明确不再续签合同，而曾庆江却侵权达一年之久,且其也未提起反诉，故该上诉理由不能成立。综上，上诉人上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费100元，由上诉人曾庆江承担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年八月五日法官助理徐恩田书记员李大旭