云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0323民初1465号原告师宗县富佳房地产经纪有限公司法定代表人：冯丽琼职务：经理地址：师宗县漾月街道明辉商都FA-1001委托诉讼代理人纪小八，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。被告白雪伟，男，汉族，1985年7月1日生，初中文化，个体户，玉溪市江川县人，住玉溪市江川县，现住师宗县。原告师宗县富佳房地产经纪有限公司诉被告白雪伟居间合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告师宗县富佳房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人纪小八、被告白雪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师宗县富佳房地产经纪有限公司诉称：原告是专业从事房地产经纪服务的公司，被告需要购买房子，到原告处商请提供中介服务，经协商原、被告于2019年3月17日签订了看房确认书也即中介服务协议书。其中第一条约定：“甲方欲购买房产，现乙方为其介绍下列房产：1、龙凤庄园3幢3单元502室；2、龙凤庄园5幢1单元502室。第二条约定：乙方促成《房屋买卖合同》成立时，甲方自愿以房屋售价的2%作为服务费一次性支付于乙方；第三条约定：有下列行为之一的，视为违约，甲方须按协议书约定向乙方支付双倍服务费：1、甲方及其配偶及直系亲属如在本协议签订后6个月私下与乙方的房屋的房主达成交易；2、通过其他房屋中介机构与乙方所推荐房屋的房主达成交易。”协议签订后，由中介员杨存美领着被告看了龙凤庄园3幢3单元502室及龙凤庄园5幢1单元502室。被告为了规避中介费，私自与房主陈某签订购房合同，私自办理了过户登记手续。原告要求被告支付约定的中介费但遭到拒绝。为了维护原告方的合法权益，特请求人民法院判令被告依约履行合同，支付中介费及违约金13120元（328000×2%×2倍）；案件受理费由被告承担。被告白雪伟辩称：我与原告并未签署过居间合同，“看房确认书”并不具备居间合同的效力，在确认书上并没有原告方的公司签章，尚未生效。且在该确认书的第六条明确指出，本协议自双方签字或盖章后生效。但是，该确认书上的仅有我的签名，而没有原告公司的签章，仅有原告方中介员杨存美个人事后补签的名字，但杨存美并非原告公司的法定代表人，无权代表原告公司对外签订合同，也未提供原告公司的授权委托书。当时我与杨存美签订的看房确认书时，杨存美表示只是确认一下看过房子了，没有其他意思，因此看房确认书不具备居间合同效力；看房确认书系格式条款，且免除了看房人的主要权利，看房确认书系由原告方提供，由原告事先拟定，针对不特定的看房对象反复适用且未与看房人协商的格式条款，该条款排除了看房人从其他途径获取房源等合法权益，故该条款无效。看房确认书所附条件未成就，原告要求支付居间服务费没有事实及法律依据。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。原告师宗县富佳房地产经纪有限公司针对其诉讼主张，向本院提交如下证明材料：第一组：原告的营业执照复印件一份，欲证实原告师宗县富佳房地产经纪有限公司的诉讼主体适格；第二组：房地产经纪机构从业批准书复印件一份，欲证实原告从事房地产经纪业务获得行政许可，是合法行为；第三组：看房确认书（中介服务协议书）一份，欲证实原告与被告2019年3月17日签订了看房确认书也即中介服务协议书。其中第一条约定：甲方欲购买房产，现乙方为其介绍下列房产：1、龙凤庄园3幢3单元502室；2、龙凤庄园5幢1单元502室。第二条约定：乙方在促成《房屋买卖合同》成立时，甲方自愿以房屋售价的2%作为服务费一次性支付于乙方；第三条约定：有下列行为之一的，视为违约，甲方须按协议书约定向乙方支付双倍服务费：1、甲方及其配偶及直系亲属如在本协议签订后6个月私下与乙方的房屋的房主达成交易；2、通过其他房屋中介机构与乙方所推荐房屋的房主达成交易；第四组：师宗县城镇房地产交易管理所房屋登记薄查阅摘抄表一份、曲靖市转让（销售）房地产完税证明一份、房屋买卖契约复印件一份，欲证实原告为被告提供的订立合同的媒介服务，致使被告和房主陈某的交易得以成功，于2019年5月20日签订了房屋买卖契约并办理了不动产变更登记手续；交易价格为328000元；第五组：法定代表人身份证明一份，欲证实冯丽琼是师宗县富佳房地产经纪有限公司的法人代表。经质证，被告白雪伟对原告师宗县富佳房地产经纪有限公司所举证明材料第一、二、四、五组无异议；对第三组有意见，认为看房确认书没有给过被告，且上面也没有盖章。被告白雪伟针对其抗辩主张，向本院申请证人陈某出庭作证：证人陈某的证言：原来属于我所有的位于师宗县龙凤庄园3幢3单元502号的房子没有委托过任何中介公司来帮我卖房，我与白雪伟之前是不认识的，是2019年3月份左右吃早点认识的。龙凤庄园小区戚文浩是原龙凤庄园小区物管主任，有一天我就跟他说我的房子要卖，让戚文浩帮我物色，他就叫我照两张房屋的照片给他，我没照，是他让别人照的，后过几天他就带着几个人去看房，被告也去看过房，后来我丈夫杨伟说先不要卖了，等我们搬走掉以后再说，后来就没卖了，过了几天我们吃早点遇到被告白雪伟，我老表李伟也说白雪伟要买房子，后来又遇到白雪伟，我说要等到我搬出去才能买，他说都可以，我与白雪伟签过房屋买卖协议，也办理过户了，并没有通过任何中介，是通过我老表李伟。经质证，原告对证人陈某的证言前半部分无异议，对后半部分有异议，认为被告白雪伟与陈某签订房屋买卖协议就是想绕开中介服务费。被告白雪伟对陈某的证言无异议。本院认为：原告提供的第一、二、三、四、五组证据材料来源合法，客观真实，本院予以采信。证人陈某的证言，客观真实，能相互印证，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告师宗县富佳房地产经纪有限公司是专业从事房地产经纪服务的公司，被告白雪伟需要购买房子，到原告处商请提供中介服务。2019年3月17日原、被告签订看房确认书。约定：“一、甲方欲购买房产，现乙方为其介绍下列房产,甲方确认为首次看房，乙方带甲方看房不收费。1、曲靖市师宗县龙凤庄园小区3号楼3单元5楼02户，售价：34万，看房时间2019年3月17日；2、曲靖市师宗县龙凤庄园小区5号楼1单元5楼02户，售价：35万，看房时间：2019年3月17日。二、委托服务费标准、支付方式和支付期限:乙方在促成《房屋买卖合同》成立时，甲方自愿以房屋售价的2%作为服务费的一次性支付于甲方。三、乙方的责任和义务：1、乙方免费为甲方提供房源信息，并带甲方实地看房;2、甲方为乙方整理二手房贷款资料带办过户等相关业务。四、有下列行为之一的，视为违约，甲方须按协议书约定向乙方支付双倍服务费：1、甲方及其配偶及其直系亲属如在本协议签订后6个月内私下与乙方推荐的房屋房主达成交易；通过其他房屋中介机构与乙方所推荐房屋的房主达成交易。五、甲方与乙方所介绍的房屋签署《房屋买卖合同》后，乙方配合买卖双方成功办理二手房按揭贷款且过户后，乙方的居间视为完成。六、本协议自双方签字或盖章后生效。”2019年3月17日原、被告签订看房确认书后，原告公司中介员杨存美带领被告白雪伟分别看了位于师宗县龙凤庄园3幢3单元502室及5幢1单元502室的两套房屋。2019年5月20日，被告白雪伟与房主陈某达成房屋买卖合同，将位于师宗县龙凤庄园3幢3单元502室，建筑面积为118.40平方米的房屋转让给被告白雪伟，成交金额为328000元。之后，原告师宗县富佳房地产经纪有限公司以被告白雪伟私下与房主达成交易构成违约为由，向本院起诉要求判令被告依约履行合同，支付中介费及违约金13120元。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，根据居间人的劳务合理确定。居间活动的费用，由居间人负担。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原告师宗县富佳房地产经纪有限公司与被告白雪伟签订的看房确认书，系双方共同协商自愿达成的，该确认书对双方具有法律约束力。原、被告应严格按照看房确认书约定履行各自义务。原告师宗县富佳房地产经纪有限公司履行了提供房源及带看房义务，但未按约定为被告整理二手房贷款资料、带办过户等相关业务，未全面完成提供订立合同的媒介服务。被告白雪伟在看房后于2019年5月20日与房主陈某达成房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续，成交金额为328000元。被告白雪伟应按照确认书约定支付原告师宗县富佳房地产经纪有限公司中介费，故对原告师宗县富佳房地产经纪有限公司要求被告白雪伟支付中介费及违约金13120元的诉讼请求，本院只支持一半中介费3280元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：由被告白雪伟于本判决生效后立即付给原告师宗县富佳房地产经纪有限公司中介费3280元。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，减半收取64元，由被告白雪伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  邓代芬二〇一九年八月七日书记员  蔡承锡