河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终1693号上诉人（原审原告）：王红，女，1985年9月15日出生，汉族，住安平县,委托诉讼代理人：张宝军，衡水市桃城区衡通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵崇，男，1983年4月23日出生，汉族，住安平县，委托诉讼代理人：王亚影，女，1984年11月19日出生，汉族，住址同上，系赵崇之妻，被上诉人（原审被告)：张郡，女，1989年11月27日出生，汉族，住安平县，上诉人王红因与被上诉人赵崇、张郡申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省安平县人民法院（2019）冀1125民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王红上诉请求：一、请求撤销河北省安平县人民法院（2019）冀1125民初743号民事判决书，依法改判准许执行安平县新盈东街3巷商贸新区2幢1单元202室房产；二、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，主要理由有：一、涉案房屋是在法院查封期间二被上诉人签订的买卖协议。二被上诉人签订房屋买卖合同的时间为2017年11月18日，但据了解案涉房屋在2017年11月3日被案外人申请法院查封，也就是在被法院查封之后被上诉人张郡与被上诉人赵崇才签订了房屋买卖合同，虽然2017年11月份的查封不是上诉人申请查封，但是如果据此认定房屋买卖合同的效力，那就否定了法院查封的效力，否认了公权力的权威性，当然也不能据此认定买受人为善意第三人，可以说二被上诉人即买卖双方在签订协议之初就明知该房屋处于被查封的状态。故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一项的规定，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、二被上诉人签订购买房屋合同的时间为2017年11月18日，但涉案房屋在2017年11月3日被查封，虽然被上诉人赵崇陈述自身已经合法占有该不动产，但其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第二项的规定，即在人民法院查封之前已签订合法占有该不动产。因该房屋一直处于被查封的状态中，故其不是合法的占有人。另外关于涉案的房屋，虽购电卡改为被上诉人赵崇的名字，但根据赵崇自述及其在案外人执行异议申请中关于自身住所的表述，其均居住在安平县××东河疃村××区××号而非涉案的房屋内。三、关于本案中房屋不能办理过户的主要原因是因该房屋处于被查封的状态，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第四项的规定。四、关于涉案房屋的价格，根据二被上诉人签订的房屋买卖合同可以看出，涉案房屋的面积为131.58平米，还有一个车库及屋内一些附属设施，房屋的总价款为43万元。据上诉人了解该地段的房屋实际价格至少为每平方米5000元以上，房屋市场价格应在65万元以上，加上车库及附属设施，总价款应当在75万元以上，而其以43万元价格成交，其成交价格明显低于市场价格。这也足以认定二被上诉人恶意串通，逃避债务。为查明案件事实，上诉人申请对涉案房屋聘请有资质的鉴定机构对交易时市场价格进行鉴定，请二审法院依法准许。赵崇答辩称，一、我购买案涉房屋时不知道房屋被查封，过户时经查询显示房屋未被查封；二、我方的证据证明购电卡更名后用电的情况，以及用水、用燃气的记录都可以证明我已在案涉房屋内实际居住；三、关于购房价格，可以提供有关行政部门出具的完税凭证等证据，可以证明购买房屋时的实际价格。王红向一审法院起诉请求：一、请求依法判令准许执行安平县新盈东街新风3巷商贸新区2栋1单元202室房产；二、诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：原告王红与被告张郡民间借贷纠纷一案，原告提出财产保全申请，要求查封张郡名下安平县新盈东街新风3巷商贸新区2栋1单元202室房产。2018年5月14日，一审法院作出（2018）冀1125民初1135号之一民事裁定书，查封了张郡名下安平县新盈东街新风3巷商贸新区2栋1单元202室房产（房屋所有权证号：安房权证第**），该房屋登记在被告张郡和靳楠名下。2017年11月18日，被告赵崇与张郡、靳楠签订房屋买卖合同，张郡、靳楠以430000元的价格将上述房产出售给赵崇。约定合同签订之日给付410000元，相关过户手续办理完毕后支付剩余20000元。2017年11月13日被告赵崇向张郡转款20000元；2017年11月17日被告赵崇向张郡转款170000元；2017年11月18日被告赵崇向靳楠转款110000元；2017年11月19日被告赵崇向靳楠转款90000元；2017年12月14日被告赵崇向张郡转款10000元；被告赵崇另给付张郡现金10000元。被告赵崇共计向张郡、靳楠支付购房款410000元。2017年11月18日，张郡、靳楠向赵崇出具收条一份，内容为：“今收到赵崇房款肆拾壹万元整（410000），张郡、靳楠，2017.11.18。”2017年12月13日，赵崇与张郡签订房屋交接单，对涉案房屋进行了交接。2017年12月18日，该涉案房屋的购电用户变更为被告赵崇。2018年5月11日双方办理房产面积测绘落宗手续，赵崇交付了测绘费用。2018年5月11日，经安平县不动产登记局查询，涉案房产无不动产查封登记，赵崇与张郡、靳楠签订存量房买卖合同。2018年5月14日，安平县住房和城乡规划建设局出具房屋产权（转移）确认书，确认涉案房屋转让方靳楠、张郡，受让方赵崇。一审法院查封该房屋后，赵崇提出案外人执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。一审法院于2019年2月26日作出（2019）冀1125执异3号执行裁定书，裁定赵崇的异议成立，中止对位于安平县新盈东街新风3巷商贸新区2栋1单元202室房屋（所有权证号：安房房权证第**）执行。原告王红认为被告赵崇所提异议不成立，故提起申请执行人执行异议之诉，请求准许执行该涉案房屋。一审法院认为，根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，法院查封涉案房屋前，被告赵崇与被告张郡、靳楠签订了书面房屋买卖合同，根据被告赵崇提交的收款条和银行转账记录，证实其已按照合同约定交付了房款。根据被告赵崇提交的房屋交接单和购电卡可以证实被告赵崇已实际占有涉案房屋。安平县住房和城乡规划建设局出具房屋产权（转移）确认书，确认涉案房屋受让方为赵崇。被告赵崇的异议理由及证据符合能够排除执行的法定情形。原告要求准许执行涉案房产，其要求无事实依据及法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告王红的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告王红负担。本院二审期间，赵崇提供以下证据：一、购电记录、自来水交费记录、燃气交费记录，证明案涉房屋用电详细信息，同时说明我已实际入住该房屋；二、完税证明；三、增值税普通发票。王红对赵崇提供的以上证据的关联性、合法性均有异议，但反驳意见无证据支持。故本院对以上证据的关联性、合法性、真实性予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对能够排除执行的条件作出明确的规定。赵崇与张郡签订的房屋买卖合同没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效。同时赵崇也提供充分的证据证明其已经支付购房款并实际占有案涉房屋，卷内证据亦显示赵崇对于房屋未能办理过户没有过错。因此一审法院依据法律规定驳回王红的诉讼请求正确，本院予以确认。王红以在赵崇与张郡签订合同之前，因为其他案件案涉房屋已经被人民法院予以查封为由，主张赵崇与张郡签订的买卖合同无效，因缺乏相应的法律依据，本院对王红该上诉理由不予采信。同时王红其他上诉理由因缺乏证据支持，本院亦无法采信。综上所述，王红的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人王红负担。本判决为终审判决。审判长  李希平审判员  孟祥东审判员  李春蕾二〇一九年八月十九日书记员  安厚泽