北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初6677号原告：北京国华置业有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：房超，董事长。委托诉讼代理人：张磊，男，1986年11月19日出生，汉族，北京国华置业有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李慧君，女，1993年6月29日出生，汉族，北京国华置业有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：北京峰誉商业有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈峰，经理。委托诉讼代理人：蒋浩，北京市两高律师事务所律师。第三人：北京华贸资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：吴保昌，执行董事。委托诉讼代理人：张磊，男，1986年11月19日出生，汉族，北京华贸资产管理有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李慧君，女，1993年6月29日出生，汉族，北京华贸资产管理有限公司职员，住北京市朝阳区。原告北京国华置业有限公司（以下简称原告）与被告北京峰誉商业有限公司（以下简称被告）、第三人北京华贸资产管理有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和第三人的共同委托诉讼代理人张磊、李慧君，被告的委托诉讼代理人蒋浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约赔偿金2688732．77元。事实及理由：2018年8月15日，原告与被告签订《关于北京华贸中心商铺租赁合同》（合同编号为CMC-TA-SY-2018-008）（以下简称008号租赁合同），约定被告承租原告位于北京市朝阳区xx号单元商铺（以下简称L314号房屋），租赁面积95．94平方米，租期36个月，自2018年8月15日起至2021年8月14日止，交付日期为2018年8月15日，合同约定履约保证金为168086．88元。2018年8月16日，原告与被告另行签订了《关于北京华贸中心商铺租赁合同》（合同编号为CMC-TA-SY-2018-007）（以下简称007号租赁合同），约定被告承租原告位于北京市朝阳区xx层xx号，xx层xx号、xx号、xx号单元商铺（以下简称L123号、L225号、L226号、L227号房屋），租赁面积为357．93平方米，租赁期限60个月，自2018年9月1日起至2023年8月31日止，交付日期为2018年9月1日。合同约定的履约保证金为1142512．56元。上述合同签订后，被告未按照合同约定时点向原告支付任何一笔款项，原告多次敦促，被告均以各种理由拖延、拒绝支付，为防止损失的进一步扩大，原告分别于2018年9月6日、9月7日发出《关于解除租赁合同、返还承租单元的通知函》（以下简称通知函），按照合同约定行使合同单方解除权，正式解除两个租赁合同。被告拒不支付上述合同款项的行为已经构成严重违约，为维护原告合法权益，故提起本次诉讼。被告辩称，房屋租赁合同约定商业管理费由第三人收取，原告无权向被告主张损失。物业管理费应由北京华贸第一太平物业管理有限公司第一分公司（以下简称太平物业公司）收取，不应计入原告的损失。履约保证金性质不同于违约金，被告未缴纳履约保证金，在合同已经解除的情况下，双方合同权利义务即告终止，原告可追究被告的违约责任，但是无权要求被告交纳履约保证金，故该费用也不应计入原告的损失。008号租赁合同约定原告应于2018年8月15日前交付房屋，原告未如约交付房屋属于违约在先。原告于2018年9月10日发送的通知函明确告知被告两份房屋租赁合同均于2018年9月10日解除，故原告的损失应仅限于该日前的房屋租金。合同解除后的空闲天数属于经营风险，不应由被告承担该损失。第三人述称，我司是原告指定的负责华贸中心整体运营管理的商业管理公司，负责区域包括华贸写字楼和购物中心商铺。我司对原告在上述诉讼中所主张与我司相关的商业管理费等事项及对应的诉请金额均予以认可。我司认可原告在庭审中所主张的与我司相关的诉讼请求事项，并同意一并解除与被告的房屋租赁合同。我司在本案中合同项下的全部诉讼权利，同意统一由原告代为主张并负责实施。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月15日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）、第三人（商管方、资管公司）签订008号租赁合同,约定甲方同意出租及承租人同意租用L314号房屋，承租人进一步同意接受资管公司作为华贸中心的专业资产管理方履行本合同项下的商业管理职能。房屋建筑面积95．94平方米，租期为36个月，自2018年8月15日起至2021年8月14日止，出租人应在2018年8月15日将房屋按本合同约定的交付条件交付给承租人，乙方应于每月25日或之前向甲方支付下一个月租金。自2018年8月15日起至2018年10月14日（“优惠期”），乙方缴纳的该房屋含增值税租金（以下简称“优惠期含税租金”，不含物业管理费）为每月17461．08元。自2018年10月15日起至2019年8月14日，乙方缴纳的该房屋含增值税租金（以下简称“标准含税租金”，不含物业管理费）为每月34992．16元。自2019年8月15日起至2020年8月14日，乙方缴纳的该房屋含增值税租金（以下简称“标准含税租金”，不含物业管理费）为每月36668．27元。乙方应于每月25日或之前向资管公司支付下一个月的商业管理费。自2018年8月15日起至2018年10月14日（优惠期），乙方缴纳的该房屋含增值税商业管理费（优惠期含税商业管理费）为每月7483．32元。自2018年10月15日起至2019年8月14日，乙方缴纳的该房屋含增值税商业管理费（标准含税商业管理费）为每月14966．64元。自2019年8月15日起至2020年8月14日，乙方缴纳的该房屋含增值税商业管理费（标准含税商业管理费）为每月15714．97元。甲方选定太平物业公司作为本项目的物业管理公司。物业管理费为每月每平方米64元，即每月6140．16元。乙方应于每月25日或之前向物业管理公司支付下一月的物业管理费，并由物业公司向乙方出具对应的增值税发票。保证金为168086．88元，相当于租期第1年三个月标准含税租金三个月物业管理费及三个月标准含税商业管理费之和。乙方须在签署本合同之日起七日内或交付日之前（以先到达日为准），以人民币向甲方交纳上述金额作为保证金，以保证乙方忠实履行本合同项下所载乙方应遵守及履行的条款、条件、协议及规定。预付款56028．96元，在签署本合同之日起七日内或交付日之前（以先到达日为准）支付，其中34922．16元作为自2018年8月15日至2018年10月14日期间之预付租金，14966．64元作为自2018年8月15日至2018年10月14日期间之预付商业管理费，6140．16元作为自2018年8月15日至2018年9月14日期间之预付物业管理费。第二部分通用条款约定乙方缴纳的保证金用于保证乙方忠实遵守履行本合同项下乙方应遵守及履行的各项义务。若乙方未按约定按时、足额缴纳保证金，甲方有权随时单方解除本合同，并追究乙方的违约责任。乙方逾期支付本合同下租金、物业管理费、商业管理费、保证金或其他应付费用的，则每逾期一日，乙方应当向甲方或者资管公司等权利方支付相当于欠费金额的0．5%的延迟履行违约金。逾期超过10日，无论是否经过甲方或者资管公司等权利方书面催告，甲方或者资管公司等权利方有权解除本合同。如甲方或者资管公司等权利方解除本合同的，乙方还应按照下述第25．2条的约定向甲方或者资管公司等权利方支付违约赔偿金。第25．2条约定甲乙双方同意，有本款下列情形之一的，守约方可单方解除本合同。在此情况下，甲方违反合同的，应向乙方双倍返还保证金。乙方违反合同的，甲方有权没收乙方支付的保证金；违约方给对方造成损失的，而返还或没收的租赁保证金不足抵付乙方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与租赁保证金的差额部分。双方再次明确，甲方按照本条规定解除本合同后向乙方收取合同解除违约金并不妨碍甲方向乙方收取乙方在承租期间因迟延履行租金、租赁保证金、公用事业费用等现金给付义务产生的延迟给付违约金。第25．2．5条约定乙方逾期未支付租金、物业管理费、商业管理费、租赁保证金、法律法规政策等变化引起的新增费用或相关费用超过十四日的或乙方累计三次拖欠租金、物业管理费、商业管理费或其他费用的。2018年8月16日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）、第三人（商管方、资管公司）签订007号租赁合同,约定甲方同意出租及承租人同意租用L123号、L225号、L226号、L227号房屋，承租人进一步同意接受第三人作为华贸中心的专业资产管理方履行本合同项下的商业管理职能。房屋建筑面积为357．93平方米，租赁期为60个月，自2018年9月1日起至2023年8月31日止，出租人应在2018年9月1日将房屋按本合同约定的交付条件交付给承租人，乙方应于每月25日或之前向甲方支付下一个月租金。自2018年9月1日起至2018年12月31日（优惠期），乙方缴纳的该房屋含增值税租金（以下简称“优惠期含税租金”，不含物业管理费）为每月125275．5元。自2019年1月1日起至2019年8月31日，乙方缴纳的该房屋含增值税租金（以下简称“标准含税租金”，不含物业管理费）为每月250551元。乙方应于每月25日或之前向资管公司支付下一个月的商业管理费。自2018年9月1日起至2018年12月31日（优惠期），乙方缴纳的该房屋含增值税商业管理费（优惠期含税商业管理费）为每月53689．5元。自2019年1月1日起至2019年8月31日，乙方缴纳的该房屋含增值税商业管理费（标准含税商业管理费）为每月107379元。甲方选定太平物业公司作为本项目的物业管理公司。物业管理费为每月每平方米64元，即每月22907．52元。乙方应于每月25日或之前向物业管理公司支付下一月的物业管理费，并由物业公司向乙方出具对应的增值税发票。保证金为1142512．56元，相当于租期第1年三个月标准含税租金三个月物业管理费及三个月标准含税商业管理费之和。乙方须在签署本合同之日起七日内或交付日之前（以先到达日为准），以人民币向甲方交纳上述金额作为保证金，以保证乙方忠实遵守履行本合同项下所载乙方应遵守及履行的条款、条件、协议及规定。预付款380837．52元，在签署本合同之日起七日内或交付日之前（以先到达日为准）支付，其中250551元作为自2018年9月1日至2018年10月31日期间之预付租金，107379元作为自2018年9月1日至2018年10月31日期间之预付商业管理费，22907．52元作为自2018年9月1日至2018年9月30日期间之预付物业管理费。第二部分通用条款约定同008号租赁合同。2018年8月28日，原告按照合同记载地址向被告邮寄《关于催缴租金及欠款的警告函》（以下简称警告函）两份，告知被告：“一、贵司须在2018年8月31日12:00前付清007号及008号租赁合同项下全部应付的款项及由此产生的滞纳金。二、若贵司未能在上述期限内付清全部欠款，我司有权立即根据合同的约定，在不另行书面通知的情况下停止承租该单元的水、电供应；三、鉴于贵司的严重违约行为，我司有权根据合同的约定单方解除合同，并按合同约定收回承租单元；四、因贵司违约给我司造成的其他经济损失，我司保留采取一切合法的措施（包括但不限于诉讼的方式）维护我司的合法权益，由此导致的全部后果，均由贵司自行承担。五、本函未提及之贵司的违约事项，并不代表我司已放弃或豁免对该等违约行为的追偿权。”2018年9月10日，原告按照合同记载地址向被告发送通知函两份，通知被告：“一、我司决定于2018年9月10日当日解除合同；二、贵司须在2018年9月11日将承租单元返还给我司；三、贵司的保证金应作为违约金归我司所有；四、因贵司严重违约给我司造成的各项经济损失，我司保留采取一切合法的措施（包括但不限于诉讼的方式）维护我司的合法权益，由此导致的全部后果，均由贵司自行承担。五、本函未提及之贵司的违约事项，并不代表我司已放弃或豁免对该等违约行为的追偿权。”另查一，2018年10月8日，原告（出租人、甲方）与北京丹慕姿健康科技有限公司（承租人、乙方，以下简称丹慕姿公司）、第三人（商管方、资管公司）签订租赁合同，原告将L314号房屋出租给丹慕姿公司，租期36个月，自2018年10月8日至2021年10月7日，交付日期为2018年10月8日。另查二，原告（出租人、甲方）与北京奈雪餐饮管理有限公司（承租人、乙方，以下简称奈雪公司）、第三人（商管方、资管公司）签订租赁合同，原告将L123号、L225号、L226号、L227号房屋出租给奈雪公司，租期60个月，自2018年12月21日至2023年12月20日，交付日期为2018年12月21日。庭审中，原告主张按照保证金及空置期损失的标准计算违约赔偿金，被告对此表示合同约定的违约金标准过高，且原告的主张存在重复计算的问题，要求法院调整违约赔偿金标准。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告、第三人签订的两份房屋租赁合同系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行合同项下之权利义务。在合同履行过程中，被告未按约定支付租金、商业管理费及物业管理费，经原告催促后仍未缴纳，其行为构成违约，原告有权依据合同约定行使单方解除权，故两份房屋租赁合同已于2018年9月10日解除。关于违约赔偿金，根据合同约定违约方承担违约责任的方式为损失保证金，保证金不足以抵付损失的，违约方还应就该差额部分进行赔偿。根据本案查明的事实，008号租赁合同中，原告的实际损失未超过保证金的数额，故违约赔偿金本院按照保证金的标准予以支持，超出部分，本院不予支持。007号租赁合同中，原告的实际损失超出保证金的数额，根据合同约定，被告除按照保证金的标准进行赔偿外，还应就原告损失超出保证金的差额部分进行赔偿，但考虑到合同的实际履行程度，本院对违约赔偿金的标准予以调整，被告应按照保证金的标准支付原告违约赔偿金，超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京峰誉商业有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京国华置业有限公司违约赔偿金一百三十一万零五百九十九元四角四分；二、驳回原告北京国华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28310元，由原告北京国华置业有限公司负担14510元（已交纳14155元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告北京峰誉商业有限公司负担13800元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告北京峰誉商业有限公司负担（原告已垫付，被告于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 马 潇人民陪审员 刘 涛人民陪审员 陈玉华二〇一九年八月三十日法官 助理 梁 远书 记 员 夏甜甜