重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4178号上诉人（原审被告)：重庆万康房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区上大田湾****第**，统一社会信用代码91500103202945715B。法定代表人：李洪明，执行董事。委托诉讼代理人：辛渝，重庆恒庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:雷作清，女,1952年12月4日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：王元祥，北京市京师（重庆）律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）:傅瑜，女,1975年8月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：王元祥，北京市京师（重庆）律师事务所律师，特别授权。原审被告:重庆天华房地产开发有限公司，住，住所地重庆市江**建北三支路******册号500000400007404。法定代表人:米务军。委托诉讼代理人：周雄伟，系该公司员工。上诉人重庆万康房地产开发有限责任公司（下称万康公司）与被上诉人傅瑜、雷作清，原审被告重庆天华房地产开发有限公司（下称天华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初27179号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。万康公司上诉请求：1.将重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初27179号民事判决发回重审，或直接改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人所谓进行债务冲抵的购房款不是因“重庆公馆”所欠款项，与上诉人及项目联建方无关。2.上诉人从未同意过被上诉人与上诉人签订的购房款项是利用跟上诉人毫无关联的债务进行冲抵。3.被上诉人主张利用与“重庆公馆”项目无关的债权冲抵购房款的行为，因严重损害“重庆公馆”项目债权人的利益而无效。4.江川公司无权以项目资产冲抵自身债务且根据合同约定被上诉人应当先履行付款义务。傅瑜、雷作清答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。案涉房屋已经交付，所以也应该维持原判。天华公司无辩论意见。傅瑜、雷作清向一审法院起诉请求:1.依法确认原、被告于2009年7月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2.判令二被告按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，以540000元为基数，自2011年1月1日起按日万分之三为标准向原告支付逾期交房违约金至交房时止；3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年7月23日，雷作清、傅瑜（乙方）与万康公司、天华公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-566008），约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号“重庆公馆”1幢x单元xx-x房屋，建筑面积106.31平方米，套内建筑面积85.63平方米，总成交金额540000元；乙方在签订合同时一次性向甲方付清购房款；甲方应当在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。其中，合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日（与本条第一款第1项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金（该比率应不小于本条第一款第1项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”合同还就其他权利义务进行了约定。2009年7月27日，天华公司向傅瑜出具销售不动产统一发票，载明不动产项目为重庆公馆，不动产楼牌号为208号1幢x单元xx-x，金额为540000元，款项性质为预收购房款。同日天华公司向傅瑜、雷作清出具收据，载明收款方式为抵扣，收款事由为代收，代收费由江川公司代缴。重庆市第五中级人民法院在执行重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司申请执行重庆鸿川高科技发展有限公司、万康公司、天华公司借款合同纠纷一案中，傅瑜、雷作清于2012年12月21日对执行标的提出书面异议。重庆市第五中级人民法院经审查后查明：2009年7月23日，傅瑜、雷作清与万康公司、天华公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号1幢x单元xx-x房屋，建筑面积106.13平方米，傅瑜、雷作清已付清全部房款540000元；该院查封的重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号名义层xx-x号房屋与傅瑜、雷作清购买的重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号1幢x单元xx-x房屋系同一标的物。于2013年1月4日，作出（2013）渝五中法执异字第3号执行裁定书：中止对位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号1幢x单元xx-x房屋的执行。另查明，万康公司、天华公司未向雷作清、傅瑜交付案涉房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于原告要求二被告按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，以540000元为基数，自2011年1月1日起按日万分之三为标准向原告支付逾期交房违约金至交房时止的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订合同后，天华公司向原告出具了《销售不动产统一发票》，且重庆市第五中级人民法院在（2013）渝五中法执异字第3号执行裁定书中已认定傅瑜、雷作清付清全部房款540000元，被告天华公司也认可原告以应收工程款抵扣房款的事实。故本案应认定傅瑜、雷作清已付清全部房款540000元。该合同第七条约定，被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。被告未按照合同约定将诉争房屋交付原告使用，被告的行为已经构成违约，应当支付逾期交房违约金。现原告请求被告支付自2011年1月1日起至实际交房时止的逾期交房违约金，符合法律规定，予以支持。双方合同中约定了逾期交房违约金计算标准为按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金，现二被告认为违约金标准过高，要求调整。本案中，由二被告提供《重庆市商品房买卖合同》格式，同时约定了原告逾期付款超过30日的违约金计算标准为：乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。上述逾期付款违约金计算标准与逾期交房违约金计算标准等同，双方权利义务对等，且按日万分之三的标准计算年息未超过24%，不存在约定过高，不应调整。故被告应以540000元为基数，自2011年1月1日起按日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金至交房时止。综上所述，傅瑜、雷作清的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、雷作清、傅瑜与重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司于2009年7月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；二、重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付雷作清、傅瑜2011年1月1日起至交房时止的逾期交房违约金（以总房款540000元为基数，按照每日万分之三的标准计付）。案件受理费8188元，减半收取计4094元，由重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人举示《接房单（书）》，证明上诉人与被上诉人之间签订的商品房预售合同合法有效，并已经履行。经庭审质证，上诉人的质证意见为，对该证据真实性无异议，但是该接房单上的主体并非本案上诉人，本案上诉人对此接房事实不清楚，也未授权相关人员将房屋交付给被上诉人。原审被告的质证意见为不清楚。本院认为，被上诉人举示的《接房单（书）》，虽系由案外人重庆公馆项目收尾领导小组向被上诉人出具，但该小组系由天华公司与万康公司以及鸿川公司、香港鸿禧四家公司共同成立，与本案具有关联性，应予采信。二审查明，涉案房屋已于2019年6月22日进行接房手续办理。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.双方当事人签订的《售房协议书》是否有效；2.上诉人是否应当支付被上诉人逾期交房违约金。现分别评判如下：一、涉案《重庆市商品房买卖合同》系有效合同《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案双方当事人签订《重庆市商品房买卖合同》内容合法有效且并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，故一审认定该涉案《重庆市商品房买卖合同》合法有效，系认定事实清楚，本院予以维持。二、上诉人是否应当按照《重庆市商品房买卖合同》约定，支付二被上诉人逾期交房违约金至交房时止的问题双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人签订合同后，天华公司向傅瑜、雷作清出具了《销售不动产统一发票》，且重庆市第五中级人民法院在（2013）渝五中法执异字第3号执行裁定书中已认定傅瑜、雷作清付清全部房款540000元，天华公司也认可傅瑜、雷作清已经付清购房款的事实，故一审作出傅瑜、雷作清已付款全部房款540000元的认定，系认定事实清楚，本院予以维持。因涉案《重庆市商品房买卖合同》已对双方违约责任、违约金计算标准及逾期日期进行了明确约定，故一审依据《重庆市商品房买卖合同》约定内容，判令万康公司、天华公司支付雷作清、傅瑜2011年1月1日起至交房时止的逾期交房违约金（以总房款540000元为基数，按照每日万分之三的标准计付），有事实及法律依据，本院依法予以维持。关于万康公司主张被上诉人是否已支付涉案房屋购房款的问题，结合天华公司向向兴云、王玉出具了《销售不动产统一发票》，天华公司亦认可向兴云、王玉已经付清购房款且重庆市第五中级人民法院在（2013）渝五中法执异字第3号执行裁定书中已认定傅瑜、雷作清付清全部房款540000元的事实，故万康公司主张二被上诉人未支付购房款的诉讼请求，本院不予支持。同时，因万康公司并未举示任何证据证明存在部分联建单位侵害其合法权益的事实，本院对万康公司的该项主张，不予支持。综上，上诉人万康公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8188元，由上诉人重庆万康房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 刘恋砚审 判 员 申 威二〇一九年八月二日法官助理 李家兴书 记 员 陈军杰