吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0402民初769号 原告：于永田,男，1959年2月17日出生，汉族,住所地吉林省东辽县。 被告：辽源市和谐房地产开发有限责任公司。 法定代表人：姜玉轩，该公司经理。 委托诉讼代理人：柳月利，该公司法律顾问。 被告：宋任谦，男，1958年6月30日出生，汉族，住所地辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：周士瑛，辽源市龙山区北寿法律服务所法律工作者。 原告于永田诉被告辽源市和谐房地产开发有限责任公司（以下简称和谐公司）、宋任谦买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告于永田、被告和谐公司委托代理人柳月利、被告宋任谦委托代理人周士瑛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告起诉称：2011年9月9日，原告与和谐地产公司签订了预交了购房款292150元，购买柏林小镇44号楼1单元201室，地产公司出具了财务收据。2014年8月5日签订了正式《商品房买卖合同》。2016年5月20日市政府联合办公的当日办理了进户手续。2016年9月20日左右，原告到小区物业领钥匙时，发现该房己经被宋任谦进户。后经了解到，该房被王克非法卖出，原告与和谐地产公司多次要求宋任谦腾退该房，宋任谦拒不执行。后王克因合同诈骗犯罪被处以刑罚。原告认为，一是原告与和谐地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并交付了全部购房款，尤其是买卖和办理进户时，有公安、住建局等部门的确认。二是王克合同诈骗罪的终审刑事判决书载明：经审理查明，王克在明知房屋己经出售给他人的情况下，隐瞒事实，以房产公司的名义与王春艳、宋任谦签订商品房买卖合同，骗取卖房款。且判决第一项为，继续追缴王克违法所得，返还被害人。王克案终审的审判长就判决书中关于被害人的问题，给原告的解读是本院的终审判决书已经明确了王克骗取的是王春艳和宋任谦等人的购房款，是清楚和没有歧义的。三是被告宋任谦买卖该房屋行为的合法性己经被刑事判决所否定，被告宋任谦是王克合同诈骗犯罪的被害人，其民事权利应按照侵财犯罪受害人的救济渠道和方式执行,被告宋任谦继续占用非法取得的房屋,没有法律依据。 被告和谐公司答辩称：案涉房屋早在2011年9月9日就已经出售给了原告人于永田,双方签订了商品房买卖合同,还支付了全部合同价款。按照《合同法》和《最高人法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》的相关规定,商品房买卖合同合法有效,所有权人应当是于永田。至于宋任谦持有的商品房买卖合同,因是王克冒用公司名义私自签订的,购房款也被其全部据为已有,王克的行为已经被辽源市中级人民法院认定为构成合同诈骗罪,并被处以8年零6个月的有期徒刑,以及追缴违法所得,返还被害人的刑事处罚。王克实施诈骗行为侵犯的是被告人宋任谦的私人财产,即购房款。签订商品房买卖合同只不过是犯罪手段之一,是通过合法的形式掩盖非法占有目的,当属无效合同。至于其在案件中遭受的经济损失,可依法通过催缴犯罪所得的方式进行主张。综上所述,答辩人认为该房屋应当判决归原告人所有,届时答辩人愿意履行合同义务,配合原告办理房屋权属登记。 被告宋任谦辩称：答辩人与本案被告辽源市和谐房地产开发有限责任公司（以下称第一被告）签订的《商品房买卖合同》有效。并于2016年8月8日一次性将购房款交齐；于同月9日缴纳了住宅专项维修资金；第一被告给答辩人送达了进户联系单和装修许可证；同时，答辩人与辽源市金泓物业服务有限公司泊林小镇分公司签订了《泊林小镇物业管理服务协议》和《房屋装修管理协议》。答辩人缴纳了公用电费、物业费、电梯费、垃圾清运费等各种费用后，即入住多年。答辩人入住该房屋合法有效，应当得到法律的支持。至于第一被告是否一房多卖，与答辩人没有任何关系。答辩人是善意购买人，并己经实际占有。实际占有是与第一被告履行了买卖合同，答辩人己经履行了合同的义务，是第一被告将该房屋移交给答辩人，其行为符合法律规定。综上，答辩人请求贵院驳回原告对答辩人诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 在当庭举证质证的过程中，原告于永田向本庭提交如下证据： 1、红联收据一张（原件），证明我在和谐房地产购买柏林小镇44号楼1单元201室116.86平方米，购房价格是2500元/平方米，总价是292150.00元，由和谐房地产的会计开的红联收据，住建局的代表加盖的和谐房地产财务公章。被告一质证：无异议。被告二质证：无异议。2、商品房买卖合同一份（原件），证明2014年8月5日，我与和谐房地产正式签订的商品房买卖合同，在场人前任经理王克、王立伟和李某共同给我签的。被告一质证：无异议。被告二质证：无异议。3、进户联系单一份（原件），证明2016年5月20日，市政府在柏林小镇42号楼门前联合办公日由公安局经侦支队对我购买房屋的来源进行询问并记录，看了我的购房手续，调阅了柏林小镇售楼中心买房的电脑记录，认定我买房手续合法，给我签了通知单，通知柏林小镇售楼中心准予我进户，柏林小镇会计接到通知后让经理给我签的进户单。被告一质证：无异议。被告二质证：真实性无异议，进户单没有日期记载，证明不了原告阐述的时间。 在当庭举证质证的过程中，被告和谐公司向本庭提交如下证据： （2018）吉04刑终141号刑事判决书一份（复印件），证明王克私自冒用公司的名义将案涉房屋出售被告宋任谦，该行为已被人民法院的生效判决定性为构成合同诈骗罪，并因此判处其有期徒刑8年零6个月，以及追缴违法所得返还被害人的刑事处罚，据此可以认定王克与宋任谦签订的商品房买卖合同因涉嫌刑事犯罪且损害了原房屋买受人的合法权益，依法应当认定为无效。原告质证：真实性无异议。被告二质证：真实性无异议。 在当庭举证质证的过程中，被告宋任谦向本庭提交如下证据： 1、商品房买卖合同一份、缴纳购房款收据、住宅专项维修基金发票（均为原件）各一份，证明第二被告所购买的房屋是合同关系并已履行，该合同确定了房屋的楼号单元房号，该合同确定了该房的建筑面积为120.91平方米，每平方米1680元，总价203128.80元；第二被告全额缴纳购房款同时又缴纳了住宅专项维修基金。原告质证：有异议，商品房买卖合同应该从签订之日起生效，我的合同是2014年8月5日签订，被告宋任谦的合同是没有签订年月日的，应该是无效合同。被告一质证：因为王克与宋任谦签订商品房买卖合同的行为已经被人民法院确定为合同诈骗，同一行为不可能同时存在即为合法又有人涉嫌犯罪，所以该合同不应认定有效，而且从合同签署的时间和付款时间上看，滞后于公司与于永田合同签订时间，价款上也不属于合理对价。2、物业服务协议（原件）、房屋装修管理协议（原件）、房屋装修许可证（复印件）、进户联系单（原件）各一份、收据七张（原件），证明第二被告已入住案涉房屋并与物业公司签订了物业服务协议，第二被告受该协议约束。原告质证：不予质证。被告一质证：进户联系单是王克私自出具的，公司并不清楚，其他证据都是与物业公司签订的，物业公司与和谐房地产开发公司不存在法律上的隶属关系，与被告一无关。3、（2018）吉0402刑初254号、（2018）吉04刑终141号刑事判决书（复印件）各一份，证明两份判决认定犯罪人王克将原告购买的房屋二次出售，同时两份判决均采信了本案原告的陈述，本案原告购买案涉房屋后委托王克联系有买房的人出售该房屋，原告委托王克出售没有书面协议，但从原告的陈述中可以看出，原告让王克出售该房屋，所以导致一房二卖的情形出现，同时两份判决并没有认定被告宋任谦是被害人，认定的被害人是本案原告，两份刑事判决并没有确定本案被告宋任谦房屋买卖具有违法性。原告质证：我只是让王克卖房找我联系，不是让王克卖房；我买房是2500元/平买的，宋任谦是1680元/平买的，被告买房钱是交给王克的，不是交给财务的，红联收据签字是王克写的不是会计写的，钱也没有交给会计，宋任谦购买房屋的合同与我的合同也不一样，我合同前面打字的是辽源市和谐房地产开发有限公司，我的合同是打字的。我的合同签订是由年月日的，宋任谦的合同是没有年月日的。被告一质证：龙山区人民法院一审判决不是生效判决，不能作为证据使用，王克实施合同诈骗行为具体侵犯的法益应当以辽源市中院生效判决认定事实为准,即买卖房屋的购房款。 经审理查明，原告于永田与被告和谐公司于2014年8月5日签订《商品房买卖合同》一份，内容为：买受人于永田购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第44幢201号房；按建筑面积计算，该商品房单价为人民币2,500.00元，总金额人民币贰拾玖万贰仟壹佰伍拾元整。房款一次性付清。交付期限为出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备进户条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原告已将购房款全额交付给出卖人即本案第一被告。原告称其于2016年9月20日左右到小区物业领取钥匙时发现涉案房屋已被本案第二被告宋任谦进户使用。另查明：案外人王克[已被（2018）吉04刑終141号刑事判决书判处有期徒刑八年六个月，并处罚金人民币一百万元，并判决继续追缴被告人王克违法所得，返还被害人，该判决书载有“被害人于永田陈述”]在任职被告和谐公司售楼处经理期间明知本案涉案房屋柏林小镇44号楼1单元201室（建筑面积120.91平方米）已出售给本案原告于永田，于2016年8月隐瞒该房已经出售的事实，以总价203,128.80元的价格将该房屋再次出卖给本案第二被告宋任谦，提供房屋合同并将该购房款占为己有。现涉案房屋由被告宋任谦居住使用。因此原告诉至法院，请求：1、确认原告与第一被告就诉争房屋的买卖行为合法有效；2、请求确认柏林小镇44号楼2单元201室属原告所有；3、请求判令被告宋任谦立即腾迁出柏林小镇44号楼1单元201室，并承担非法占用期间的占用费；4、请求判令二被告履行办理房屋登记、变更等义务。5、诉讼费用由被告负担。 本院认为，合法的房屋买卖合同应受法律保护，本案中原告与被告和谐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。虽然在（2018）吉04刑終141号刑事判决书中载有“被害人于永田陈述”一词，但并不能确定本案原告于永田就是（2018）吉04刑終141号刑事判决书中该违法所得对应的被害人。因此原告要求确认原告与第一被告就诉争房屋的买卖行为合法有效、请求确认柏林小镇44号楼1单元201室属原告所有、判令被告宋任谦腾迁出柏林小镇44号楼1单元201室、判令被告和谐公司履行办理房屋登记义务的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告给付占用期间的占用费及要求被告宋任谦履行房屋登记变更等义务的诉请，于法无据，本院不予支持。被告宋任谦提供证据无法支持其抗辩理由，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 原告于永田与被告辽源市和谐房地产开发有限责任公司于2014年8月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效。 二、位于辽源市龙山区柏林小镇**楼****房屋属于原告于永田所有。 三、被告宋任谦于本判决生效之日起三十日内迁出辽源市龙山区柏林小镇44号楼1单元201室。 四、被告辽源市和谐房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内配合原告于永田办理位于辽源市龙山区柏林小镇44号楼1单元201室房屋的产权登记手续。 五、驳回原告于永田的其他诉讼请求。 案件受理费2,841.00元，由被告辽源市和谐房地产开发有限责任公司、被告宋任谦共同负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审判员  刘鹏 二〇一九年八月二十二日 书记员  史沂