河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初17340号原告中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所河南省郑州市花园路80号，统一社会信用代码：9141000086995250X4。负责人石永拴，行长。委托代理人赵宁，男，1973年7月21日出生，汉族，郑州市金水区，系公司员工。委托代理人张昌同，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告罗君允，男，汉族，1983年11月3日出生，住浙江省温岭市。被告金珍，女，汉族，1985年1月17日出生，住浙江省温岭市。被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司，住所地河南省固始县蓼北路**，统一社会信用代码91411525757129615T。法定代表人张水杰。委托代理人李硕彦，男，汉族，1964年8月18日出生，住河南省许昌市魏都区，系公司员工。原告中国建设银行股份有限公司河南省分行诉被告罗君允、金珍、固始龙泽嘉园房地产开发有限公司(以下简称龙泽嘉园公司)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹春丽适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人张昌同到庭参加诉讼，被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司委托代理人李硕彦到庭参加诉讼，被告罗君允、金珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告罗君允、金珍偿还原告住房借款本金726719.33元及利息12728.25元（该利息含罚息、复利，暂计算至2019年4月1日，之后的利息按合同约定计算至借款本息还清之日）共计739447.58元；2、判令拍卖或变卖被告罗君允、金珍名下位于中牟县××××北，通惠路东11号楼1单元23层2304号的房屋，在所得价款的范围内优先偿还原告上述债权；3、判令被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实理由：2016年4月6日，原、被告签订《个人住房(商业用房)借款合同》，合同约定:被告向原告借款770000元，借款期限为300个月，即从2016年4月6日起至2041年4月6日止，贷款利率为月利率，采用浮动利率；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告不按合同约定按时足额归还借款本息或其他应付款项，原告有权要求被告立即清偿借款本息及相关费用。原告为实现债权面实际产生的全部费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费，评估费、拍卖费，公证费、送达费、律师费等)由被告承担。另合同还约定:被告罗君允、金珍作为抵押人，自愿以其购买的位于中牟县××××北，通惠路东11号楼1单元23层2304号的房屋作为抵押财产向原告提供抵押担保。抵押担保的范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)违约金、赔偿金，应支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用，该房产已办理了抵押预告登记证明。2016年10月，被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司与中国建设银行股价有限公司郑州东区分行签订编号为建郑东保2013-010《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，合同明确约定固始龙泽嘉园房地产开发有限公司向原告承担最高债权限额为壹亿元人民币的连带担保责任，2016年4月26日，原告依约向被告足额发放贷款，经原告多次催收，被告拒不还款，构成违约，侵害了原告的合法权益。原告诉至本院，诉请如上。被告龙泽嘉园公司辩称：1、本金认可，对于原告的利息12728.25元的要求，我们不知计算过程，如果计算过程不能详细说明，我们无法认可。需说明罚息、复利怎么计算的。2、并且涉案的房产已经办理抵押登记，我们公司应在抵押房屋的价值范围外承担责任。被告罗君允、金珍未答辩未举证。经本院审理查明以下事实：2016年1月29日，被告罗君允(××)与被告龙泽嘉园公司(作为出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为:被告罗君允购买被告龙泽嘉园公司开发的中牟县××××北，通惠路东11号楼1单元23层2304号的房屋，买受人应在2016年1月29日之前支付首付款331259元(含定金)，剩余房款770000元，以银行按揭款方式支付。2016年4月6日，原告中国建设银行股份有限公司河南省分行（作为贷款人）与被告罗君允（作为借款人）签订《个人住房(商业用房)借款合同》，被告金珍作为出具同意借款声明，并在该合同借款人处签字，借款合同主要约定:被告罗君允向原告借款人民币柒拾柒万元整(￥770000元)；用于购置住房，借款期限为300个月，即从2016年4月6日起至2041年4月6日止，贷款利率为浮动利率，即为基准利率水平，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率，在合同约定的每个利率调整日调整一次。被告采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期(月)归还金额为4456.60元;被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用;借款人未按时还清任意一期借款本金和利息(包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息)，原告有权自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按照合同约定计收罚息和复利。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。本合同项下担保方式为抵押加最高额保证:被告以其购买的位于中牟县××××北，通惠路东11号楼1单元23层2304号房产为该笔借款做抵押，并办理了中牟县商品房抵押登记证明。合同同时约定，如借款人不按合同约定按时足偿还借款本息或者其他应还款项，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息。被告以其购买的位于中牟县××××北，通惠路东11号楼1单元23层2304号房产为该笔借款做抵押，并办理了中牟县商品房抵押登记证明。2016年10月19日，中国建设银行股份有限公司郑州**分行(债权人，以下简称建行郑州东区分行)与被告龙泽嘉园公司(保证人)签订《个人住房(商品用房)借款最高额保证合同》1份，主要约定:为保障原告债权的实现，被告龙泽嘉园公司愿意为建行郑州东区分行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证:本合同所称“债务人”是指因购置坐落于中牟县××××北、通惠路东、龙泽嘉园项目所属之住房或商业用房房产而与建行郑州**分行发生借贷关系的全部债务人;本最高额保证所担保的债权是指自2013年9月9日至2018年9月9日期间(即“债权确定期间”)因建行郑州东区分行向债务人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向建行郑州东区分行支付的其他款项(包括但不限于建行郑州东区分行垫付的有关手续费、杂费等)、建行郑州东区分行为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币一亿五千万元整;被担保的债权项下的利息，罚息违约金，赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期问，仍然属于本最高额保证的担保范围;保证方式为连带责任保证:保证期间按建行郑州东区分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建行郑州东区分行与债务人签订单笔借款合同之日起，至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止:如果主合同项下债务到期或者建行郑州东区分行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告龙泽嘉园公司应在保证范围内立即承担连带保证责任;本最高额保证合同从属于原告与本合同所述各相关债务人签署的主合同(借款合同)，建行郑州东区分行根据本合同享有的权利，原告建行河南省分行均得享有和行使。2016年4月26日，原告将贷款770000元发放给被告罗君允，后被告罗君允没有按照合同约定按期履行还款义务。截至2019年4月1日，被告下欠原告贷款本金726719.33元、利息11833.16元、利息罚息115.26元、本金罚息57.60元、提前还款违约金722.23元。本院认为，被告罗君允、金珍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判，原告与被告罗君允、金珍签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，建行郑州东区分行与被告龙泽嘉园公司签订的《个人住房(商品用房)借款最高额保证合同》，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行义务。原告依约发放贷款后，被告罗君允、金珍应遵守合同约定，按时归还借款本息，逾期不还，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告罗君允、金珍返还借款本金，利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。被告罗君允自愿将所购位于中牟县××××北，通惠路东11号楼1单元23层2304号房产为原告提供抵押，双方已办理抵押权预告登记，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对诉争房屋享有现实抵押权，因此原告对涉案房屋不享有优先受偿权，原告主张对上述房产享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告龙泽嘉园公司以保证人的身份签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，自愿为上述债务承担连带责任保证，并约定原告建行河南省分行均得享有和行使建行郑州东区分行根据该保证合同享有的权利，故原告要求其对上述债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定、判决如下：一、被告罗君允、金珍于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金726719.33元及利息(含罚息)12728.25元(计算至2019年4月1日，之后按照合同约定继续计算至借款实际清偿之日)；二，被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司对本判决第一项确定的付款义务向原告中国建设银行股份有限公司河南省分行承担连带清偿责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司河南省分行的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5597元，保全费4217元，由被告罗君允、金珍、固始龙泽嘉园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  曹春丽二〇一九年八月三十日书记员  周朋阅