北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初21361号原告：北京嘉事堂连锁药店有限公司，住所地北京市海淀区昆明湖南路****楼。法定代表人：许帅，总裁。委托诉讼代理人：孟祥军，男，北京嘉事堂连锁药店有限公司西小营药店负责人。委托诉讼代理人：高原，北京德和衡律师事务所律师。被告：北京佳客隆商贸有限公司，，住所地北京市海淀区苏家坨西小营村东平房法定代表人：何惠莊，经理。委托诉讼代理人：南珏，北京市易行律师事务所律师。第三人：李德水，男，汉族，1963年11月19日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵东红，北京市清华源律师事务所律师。原告北京嘉事堂连锁药店有限公司（以下简称嘉事堂公司）与北京佳客隆商贸有限公司（以下简称佳客隆公司）、第三人李德水房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉事堂公司之委托诉讼代理人孟祥军、高原，被告佳客隆公司之委托诉讼代理人南珏，第三人李德水之委托诉讼代理人赵东红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳嘉事堂公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告、第三人给付原告拆迁停产停业损失补偿费126000元；2、请求判令被告、第三人返还原告房屋租金48583元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月26日，第三人李德水将其一块180平方米的场地租给被告北京佳客隆商贸有限公司。2012年10月1日，北京佳客隆商贸有限公司又将该地中160平方米转租给原告，原告在此地开办北京嘉事堂西小营药店。合同租赁期为2012年10月1日到2019年9月31日止。2017年3月21日，海淀区苏家坨镇西小营村民委员会贴出公告，“苏家坨镇西小营村腾退一期项目建设用地，”房屋腾退，第三人李德水，位于海淀区西小营村东的土地及房屋在腾退范围内。原告按规定停业搬迁。李德水与拆迁办签订了拆迁协议，拿到了拆迁补偿款，其中包括停产停业损失补偿费。原告所租赁的房屋被拆迁后，原告向第三人李德水索要停产停业损失补偿费。李德水说，钱给被告北京佳客隆商贸有限公司了，让找其索要。被告北京佳客隆商贸有限公司告知原告，钱没有拿到，让找李德水要，相互推诿。原告也不知停产停业损失补偿费，第三人李德水是否给了被告北京佳客隆商贸有限公司。原告向被告北京佳客隆商贸有限公司索要应退的2017年5月到9月共五个月的房屋租金，被告北京佳客隆商贸有限公司告知，最后的收药店房租的条，是第三人李德水签字的，让找李德水要，第三人李德水拒不承认，让找被告北京佳客隆商贸有限公司索要。被告和第三人，在停产停业损失补偿费和房屋租金上相互推诿，都拒绝给付原告。原告为了维护自己的合法权益，无奈只得向贵院提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上做出公正的判决，保护原告的合法权益。佳客隆公司辩称，不认可原告诉讼请求。原被告之间虽然形式上是转租，但实际上真正出租诉争房屋给原告的是本案第三人，但由于第三人无法向原告出具租金发票，所以原告与第三人找到我方，由我方代第三人与原告签署租赁合同，所以我方与原告实际并没有租赁关系，原告所租赁的房屋是第三人出租的，原告所交纳的租金也是由第三人收取的，我方在中间没有任何获益行为，只是代签行为。所以原告在第一项诉请中所主张的停产停业损失，拆迁机构是否给付第三人该部分损失，我方不清楚，且该笔钱款也与我方无关，所以原告向我方主张该笔损失没有任何依据。原告在与我方签署租赁合同时，双方也已经写明如果遇到征地拆迁，双方之间互不承担任何的赔偿责任，合同自然终止。该约定也可以得出实际上双方之间是明知我方与原告之间并不存在真正的转租关系，所以对诉争的房屋出现任何征地拆迁问题，原告无权向我方主张任何的赔偿、补偿责任。鉴于是由我方代第三人与原告签署的租赁合同，因此我方在此前已经向法院起诉请求第三人返还未使用期间的租金，法院于2019年1月25日做出判决，根据一事不再理原则，本案不应处理，该部分钱款待第三人支付我方后，我方会退还给原告。李德水述称，不同意我方作为第三人参加本案诉讼，我方与被告之间签署租赁合同，与原告之间并没有租赁关系，并非被告所述的代租的关系。我方与被告签署的合同约定的租地面积为180平米，租期为2012年10月1日至2021年10月1日，租金约定第一年8万元，之后逐年递增10%。被告与原告签署的合同约定租地面积为160平米，租期为2012年10月1日至2019年9月31日，租金约定为年租金10万元。我方与被告签署合同的时候，合同第八条明确约定如遇政府占地拆迁，房屋产权及地上物归甲方所有，乙方应无条件搬迁，并在接到甲方通知后20日搬离，搬迁利益与乙方无关。对于拆迁利益应归我方所有，基于我方与被告是另外一份合同关系，被告与原告之间是一份合同关系，故我方认为我方不应作为第三人参加诉讼。不同意原告的全部诉讼请求，对于返还租金问题，该返还给被告的应该包括原告的租金，法院已经判决，相关钱款我方已经交给执行庭。本院经审理认定事实如下：1998年1月30日，西小营农场与案外人王福贵签订《废旧荒滩及坑塘承包协议》。2000年6月16日，王福贵与李德水签订《关于转让“废旧荒滩及坑塘承包协议”的协议》，在征得西小营农场同意的前提下，王福贵将《废旧荒滩及坑塘承包协议》转让给李德水，《废旧荒滩及坑塘承包协议》的乙方由王福贵变更为李德水，甲方西小营农场不变，原协议中的各项内容和条款继续有效，西小营农场和李德水继续履行原协议中的各自权利和义务；李德水一次性付给王福贵60万元以买断王福贵于1998年至今购置的全部财产。2000年8月1日，李德水与佳客隆公司签订了《德水厂房、场地租赁合同》，李德水向佳客隆公司出租位于温阳公路东侧（紧邻温阳公路）、西小营村东、苏家坨农贸市场北侧一占地面积3451.44平方米的场地，其中建筑面积（门面房）为1209.3平方米，露天面积为2242.14平方米，租赁期限为20年，自2000年10月1日至2020年10月1日止，前10年租金为每年12万元，后10年为每年15万元。合同签订后，李德水将房屋、场地交付给佳客隆公司，佳客隆公司在空地上新建2222.86平方米房屋，李德水对此予以认可。佳客隆公司将其承租和新建的房屋部分用于经营佳客隆超市，其余分租给多个主体用于经营各种生意，其中包括梅兰雅美容美发中心。佳客隆公司按期向李德水交纳租金至2017年9月30日，其中2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金为15万元（月租金为12500元）。2012年9月26日，李德水与佳客隆公司又签订一份《德水厂房、场地租赁合同》，李德水向佳客隆公司出租位于温阳公路东侧（紧邻温阳公路）西小营村东、佳客隆超市北侧的一占地面积为180平方米的场地，租赁期限为9年，自2012年10月1日至2021年10月1日止，第一年租金为8万元，以后逐年递增10%。该合同尾部有嘉事堂公司人员孟祥军手写“同意以上合同条款有北京佳客隆商贸有限公司转租嘉事堂西小营药店。”落款有孟祥军签字，时间为2012年9月26日。2012年10月1日，佳客隆公司与嘉事堂公司签订《房屋租赁合同》，约定：佳客隆公司将位于海淀区苏家坨镇西小营村面积为160平方米的房屋出租给嘉事堂公司，租金标准为年租金十万元，租赁期限为2012年10月1日至2019年9月31日；该合同第九条约定，本合同有效期间内，遇国家规划管理部门对本合同以下的房屋进行拆迁、改造时，本合同自然终止，双方互不承担责任。本案庭审中，佳客隆公司与嘉事堂公司均认可该合同中约定的160平方米的房屋实际为李德水与佳客隆公司于2012年9月26日签订的《德水厂房、场地租赁合同》中约定的180平方米房屋。上述合同签订后，佳客隆公司将该180平方米房屋交付给嘉事堂公司，嘉事堂公司在此经营药店。嘉事堂公司定期向佳客隆公司交纳租金，由佳客隆公司的负责人葛利实际收取。经查，嘉事堂公司向佳客隆公司交纳租金至2017年9月30日，其中2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金为58300元（月租金为9716.67元）。2017年3月21日，北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会发布《腾退公告》，苏家坨镇西小营村庄腾退一期项目建设用地上非住宅及地上物腾退补偿工作自2017年3月21日启动，佳客隆公司承租的上述房屋、场地在腾退范围之内。2017年4月15日，李德水（甲方）与佳客隆公司（乙方）签订《终止协议》，约定：“一、甲乙双方在2000年8月1日所签订的《德水厂房、场地租赁合同》自本协议签订之日起终止，对原合同双方均不再享有任何权利义务。二、本协议签订后乙方必须在2017年4月19日之前，将所承租的房屋、场地及增建房屋腾空后交还到甲方手中。若乙方未能按照该约定期限将房屋、场地腾空后交还甲方，因此给甲方所造成的一切损失由乙方负责赔偿。三、在房屋腾空之日，乙方必须将水电费用结清；届时若甲方处有乙方未到期租金，在乙方将房屋、场地腾空交还甲方之日，由甲方将剩余租金退还乙方。四、乙方将房屋、场地及增建房屋腾空交还甲方后，由甲方自行与拆迁单位协商拆迁事宜，待甲方取得拆迁款项后，由甲方向乙方支付人民币六百五十三万五千八百六十三元整作为乙方的拆迁所得利益。甲方所取得的其余拆迁利益全部归甲方所有，与乙方无关。五、本协议签订后，即具有法律效力，任何一方不得反悔。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，内容相同，具有同等法律效力。”本案庭审中，佳客隆公司提交李德水与葛利于2017年4月15日签订的《终止协议》一份，内容为：“一、甲乙双方在2012年9月26日所签订的《德水厂房、场地租赁合同》自本协议签订之日起终止，对原合同双方均不再享有任何权利义务。二、本协议签订后，乙方必须在2017年4月19日之前，将所承租的房屋、场地腾空后交还到甲方手中。若乙方未能按照该约定期限将房屋、场地腾空后交还甲方，因此给甲方所造成的一切损失由乙方负责赔偿。三、在房屋腾空之日，乙方必须将水电费用结清；届时若甲方处有乙方未到期租金，在乙方将房屋、场地腾空交还甲方之日，由甲方将剩余租金退还乙方。四、按照原合同第八条约定，本次腾退中甲方所取得的所有拆迁利益均归甲方所有，与乙方无关。五、本协议签订后，即具有法律效力，任何一方不得反悔。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，内容相同，具有同等法律效力。”2017年4月18日，腾退人北京新牧置业发展有限公司（甲方）与被腾退人西小营村委会（乙方）签订《苏家坨镇非住宅用地项目房屋腾退货币补偿协议》，约定：乙方在西小营村温阳公路东侧废旧荒滩及坑塘共有房屋建筑面积16173平方米；经评估确定房屋及附属物补偿款为20444014元；腾退补助费共计21429225元，其中包括搬家补助404325元、一次性停产停业损失补偿款11321100元、工程配合奖9703800元；乙方同意在2017年4月25日前完成搬迁，并将原房腾空交由甲方拆除；乙方应得腾退补偿总额为41873239元，乙方按照本协议约定的搬迁期限完成搬迁，经甲方验收后45个工作日内，甲方将腾退补偿总额41873239元人民币一次性支付给乙方。2017年4月18日，西小营村委会（甲方）与李德水（乙方）签订《解除协议》，约定：双方于1998年1月30日签订的《承租协议》因腾退工作进展需要无法继续履行，甲方一次性向乙方支付41873239元，用于对乙方自行修建的房屋及附属物、经营损失以及生产设备搬迁进行补偿；乙方应在2017年4月25日之前将依据原合同所使用的所有房屋及院落腾退完毕并交予甲方验收；本协议生效后，甲乙双方于1998年1月30日签订的原合同以及在此基础上签订的相关补充协议同时解除，甲乙双方不再承担基于原合同以及在此基础上签订的补充协议所约定的权利和义务。李德水已领取了全部腾退补偿人民币41873239元，之后至今未向佳客隆公司支付任何腾退补偿款。2017年4月30日，嘉事堂公司将其承租的180平方米房屋腾退返还给佳客隆公司，佳客隆公司负责人葛利手写收条“今收到药店钥匙。”同时，葛利手写“应退药店租金五个月。”佳客隆公司主张于2017年4月30日将其从李德水处承租的全部房屋及场地腾退，李德水主张是2017年6月1日腾退。2018年，李德水将佳客隆公司起诉至本院，要求撤销双方于2017年4月15日签订的《终止协议》，本院经审理作出（2018）京0108民初45733号民事判决书，判决驳回了李德水的诉讼请求。双方均未上诉，该判决已生效。2018年，佳客隆公司将李德水起诉至本院，要求李德水返还原告房屋租金人民币111666元并支付拆迁补偿款人民币6535863元。本院经审理作出（2018）京0108民初43381号民事判决书，判决李德水返还北京佳客隆商贸有限公司房屋租金人民币87057.87元并支付北京佳客隆商贸有限公司腾退补偿款人民币6535863元。双方均未上诉，该判决已生效。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，佳客隆公司在从李德水处承租180平方米房屋后与嘉事堂公司签订租赁合同，将该180平方米房屋转租给嘉事堂公司，嘉事堂公司将租金交纳给佳客隆公司，且遇到腾退时嘉事堂公司将该处房屋退还给佳客隆公司，根据以上事实可以认定嘉事堂公司承租涉案房屋的出租方是佳客隆公司，而非是佳客隆公司所述其公司代李德水将房屋出租给嘉事堂公司，本院认定佳客隆公司与嘉事堂公司之间存在房屋租赁合同关系。嘉事堂公司向佳客隆公司交纳租金至2017年9月30日，其中2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金为58300元（月租金为9716.67元）。2017年4月30日，嘉事堂公司将其承租的180平方米房屋腾退返还给佳客隆公司，佳客隆公司负责人葛利承诺退5个月租金，经计算为48583元，故嘉事堂公司要求佳客隆公司退还租金48583元的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。根据《房屋腾退货币补偿协议》中相关补偿款计算，涉案房屋的一次性停产停业损失补偿款补偿标准为每平方米700元，嘉事堂公司所承租的180平方米的房屋对应的一次性停产停业损失补偿款数额为126000元，嘉事堂公司将该房屋经营药店，此次腾退造成其经营收益的损失，其作为房屋的实际经营者有权获得大部分的停产停业损失补偿款，考虑到涉案房屋系李德水出租给佳客隆公司后，由佳客隆公司转租给嘉事堂公司的，李德水和佳客隆公司作为出租方和转租方也应获得部分停产停业损失补偿款，嘉事堂公司要求取得全部停产停业补偿款不符合实际情况，本院不予支持，本院根据实际情况酌情认定嘉事堂公司应取得其中的60%即75600元，该款项应由佳客隆公司支付。尽管佳客隆公司与李德水就涉案房屋签订的《终止协议》约定“本次腾退中甲方所取得的所有拆迁利益均归甲方所有，与乙方无关”，但该约定不得对抗嘉事堂公司，佳客隆公司不得以此约定为由拒绝支付嘉事堂公司停产停业损失补偿。综上，嘉事堂公司要求佳客隆公司给付拆迁停产停业损失补偿费126000元的诉讼请求，数额过高，本院在认定的数额范围内部分予以支持。出租给嘉事堂公司房屋的主体是佳客隆公司而非李德水，故嘉事堂公司要求李德水与佳客隆公司一并退还房屋并给付停产停业损失补偿费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、北京佳客隆商贸有限公司于本判决生效后七日内返还北京嘉事堂连锁药店有限公司房屋租金人民币48583元；二、北京佳客隆商贸有限公司于本判决生效后七日内给付北京嘉事堂连锁药店有限公司一次性停产停业损失补偿款人民币75600元；三、驳回北京嘉事堂连锁药店有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1905元（北京嘉事堂连锁药店有限公司已预交），由北京嘉事堂连锁药店有限公司负担513元，已交纳；由北京佳客隆商贸有限公司负担1392元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一九年八月二日书记员  王 璇书记员  陈雅楠