河北省唐山高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）冀0291民初334号原告（反诉被告）：孙世娟，女，1956年2月20日生，汉族，住唐山市。原告（反诉被告）：陈凤亭，男，1954年6月4日生，汉族，住唐山市。二原告委托诉讼代理人：李美秋，河北彬礼律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐山大恒房地产开发有限公司，住所地唐山市路**天元骏景底商**。法定代表人：赵晓林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建营，河北正一律师事务所律师。原告（反诉被告）孙世娟、陈凤亭与被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司（以下简称唐山大恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）孙世娟、陈凤亭及其委托诉讼代理人李美秋，被告（反诉原告）唐山大恒公司的委托诉讼代理人王建营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙世娟、陈凤亭向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决被告履行《商品房买卖合同》，立即收取原告唐山高新技术产业开发区富华东里世纪瑞庭二期301楼2单元401号房屋剩余购房款20万元；被告立即向原告交付世纪瑞庭二期301楼2单元401号房屋；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月，被告在开发建房手续不全的情况下与原告签订《借款协议》，以被告作担保的方式售房，收取原告18.2万元房款，之后房屋烂尾了5年。2015年1月22日，被告售楼处才通知原告去签订正式《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，购买世纪瑞庭二期301楼2单元401号房产，房产总价610936元，原告又支付房款228936元，首付房款合计410936元，尾款20万元贷款方式支付。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》签订后被告售楼员以全部拿去房管局鉴证备案后直接交给贷款银行为由并未交给原告。被告工作人员让原告去农业银行办理贷款，原告于2015年1月22日按照售楼处及农业银行的要求提交了二原告的身份证、户口本、首付款收据、收入证明、还款银行卡开卡等全部材料，《商品房买卖合同》、首付款发票售楼处称会直接交给贷款银行。后来工程停工、房屋烂尾，售楼处人去楼空，原告一直信访维权，要求恢复施工尽快交房。期间2015年12月12日，世纪瑞庭项目实际控制人唐山博志实业集团在售楼处门口张贴发布通知，公开答复信访“因开发商资金紧张，施工进展缓慢，银行不予办理开发贷款，延误交房，表示会尽快恢复施工”，让业主们等通知。2016年8月23日，被告在售楼处门口张贴公告发布《关于世纪瑞庭业主要求的回复》，公开正式答复业主并承诺“1.大恒地产积极运作项目启动资金，确保2016年8月31日前33亿专项资金到高新政府监管账户，确保2016年8月底至9月15日前全面复工。2.5#地确保2016年11月15日前工程达到交钥匙条件，6#地确保2017年6月30日前工程达到交钥匙条件。3.如针对上述确保交工时间再次发生延期，每延期交房一日，大恒地产将对瑞庭业主承担购房款万分之一的违约金，此违约金承担直至交房之日止(违约金交房时以现金方式支付)。此回复具有法律效力，大恒地产负责人签字后生效。在具备条件时加盖公章。唐山大恒房地产开发有限公司负责人：赵晓林”。原告积极与被告联系办理贷款或以其他方式支付尾款，被告售楼员及法定代表人赵晓林均称公司账户被查封冻结暂无法收款也无法办理贷款，一直让原告等通知，也未向原告交付房屋。2018年1月15日，被告突然向原告发出《关于解决事宜的通知书》，以原告未能在2015年2月7日前办理贷款为由，意欲单方解除2015年1月22日签订《商品房买卖合同》，要求原告方承担违约金，让原告按照现在市场价格重新购买现房屋。2018年1月31日，经原告等业主强烈要求被告才将《商品房买卖合同》及首付款发票交付给原告，原告才具体知晓合同内容。原告认为，本案《商品房买卖合同》依法签订并经唐山市房产交易中心鉴证备案合法有效。因涉案房屋工程烂尾9年，延期交房，被告严重违约，被告原因未能及时办理贷款；原告及时提交材料办理贷款，且持续主张办理贷款，原告无过错。原告要求一次性交付尾款20万元，被告拒绝接收。期间被告既未向原告合理催要也未及时提出解除权，被告已经丧失单方解除权。被告在可以交房的情况下一直拖延向原告交付房屋，违反了合同约定及诚实信用原则，严重侵害了原告的合法权益影响了原告正常生活。综上，原告依法提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。唐山大恒公司辩称，一.被答辩人提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不应得到支持。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定“购房尾款20万元应于2015年2月22日前通过银行(公积金)贷款支付给出卖人”，第七条明确约定买受人逾期付款的违约责任。同时《合同补充协议》第三条第1款、第3款“买受人的贷款申请未获银行、公积金管理中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金管理中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，逾期付款的买受人按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议”。合同签订后，被答辩人并未按照约定时间办理银行贷款手续，导致购房尾款未能及时支付给答辩人，已经构成严重违约，应承担相应违约责任。此外，由于被答辩人未履行先予支付购房款的义务，依据《合同法》第六十七条及《合同补充协议》第八条第2款“如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房”的规定，答辩人有权拒绝履行交房义务而无须承担违约责任。二.案涉《商品房买卖合同》虽然合法有效，但是鉴于客观情况发生重大变化，无法完全参照适用。虽然合同合法有效，但是毕竟经过多年，客观情况发生重大变化，合同中的诸多条款已无法继续适用，如购房价款、贷款办理时间、交房时间、保修责任的起始时间以及相关违约责任等条款。因此，若想顺利履行合同，必然需要双方进一步针对问题条款进行协商。而事实上，在法院判决此类案件《商品房买卖合同》合法有效后，答辩人即通过发送通知函及电话联系的方式告知被答辩人就此问题进行协商。虽然后期双方确实也进行过沟通，但是主要限于房价款方面，对于其他合同条款并未涉及。答辩人认为，合同可否正常履行的前提条件是双方能否就问题条款达成新的合意，但目前双方并未就该问题进行商讨，故在此种情形下应该责成双方先行协商，而不宜直接判决完全按照原合同继续履行。三.被答辩人的违约行为已给答辩人造成重大损失，答辩人认为应当通过适当调整房屋销售单价的方式补偿答辩人的财产损失。被答辩人因担心工程烂尾便故意消极办理贷款手续，一直处于观望状态，导致未能在约定时间内支付购房款，违约事实客观存在。因为存在大量类似与被答辩人怠于支付购房款的情况，导致答辩人资金链断裂，工期延误，而向业主支付逾期交房违约金。从该角度讲，被答辩人应对答辩人的损失承担相应的赔偿责任。根据《合同法》第六十三条的规定，虽然涉案房产的销售价格主要根据市场价格确定，但是仍存在政府指导干预的因素。上述法条所设定的情形虽然与本案并不完全一致，但是亦有相通之处，加之被答辩人的违约行为确实已给答辩人造成重大损失，故在本案中可以参照适用该法条。因此，答辩人认为应当适当调整房屋销售价格而非按照原合同价格执行，也有其合理性。此外，被答辩人的行为已构成严重违约，如果仍然履行《商品房买卖合同》约定的价款，对答辩人来说不公平，对其他按照合同约定期限支付购房款的业主来说也是一种不公平。基于上述事实，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。唐山大恒公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求依法将《商品房买卖合同》第四条约定的商品房单价由5447元/平方米变更为7585.49元/平方米；2.责令被反诉人与反诉人就《商品房买卖合同》中关于交房时间、保修责任的起始时间以及相关违约责任等条款进行协商变更；3.判令被反诉人支付违约金31025元；4.判令被反诉人自2015年2月23日起至购房款付清之日止，按照银行同期贷款利率支付逾期付款利息损失；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2015年1月22日签订《商品房买卖合同》约定：被反诉人购买富华东里世纪瑞庭小区301楼2单元401号房屋，价款总计610936元；被反诉人支付首付款410936元，余款20万元应于2015年2月22日前通过银行(公积金)贷款支付给反诉人。合同签订后，被反诉人迟迟未能支付剩余购房款，故反诉人亦未向其交付房屋。2019年4月1日，被反诉人向贵院提起诉讼，要求反诉人接收剩余购房款，交付房产。反诉人认为，即使涉案合同合法有效，但是毕竟经过多年，客观情况发生重大变化，合同中的诸多条款已无法继续适用，如购房价款、贷款办理时间、交房时间、保修责任的起始时间以及相关违约责任等条款。因此，若想顺利履行合同，必然需要双方进一步针对问题条款进行协商。综上，被反诉人未能按照约定支付购房款的违约行为，导致双方签订合同的基础条件发生重大变化，双方合同约定的房屋价格及其他相应条款应当进行变更，同时被反诉人应当承担违约金及逾期付款利息。为此，特提起反诉，望贵院依法公正判决。孙世娟、陈凤亭辩称，1.反诉原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，《商品房买卖合同》中对房屋价款约定具体明确，应依约履行。2.反诉原告严重违约，长期停工、延误施工、逾期交房数年，是不能办理贷款的根本原因。停工期间售楼处无工作人员正常办公处理，开发商拖欠工程款账户被司法查封冻结，导致无法办理贷款也未能办理收款，事实清楚，证据充分确凿。在反诉原告严重违约、逾期施工、逾期交房的情况下，反诉被告依然坚持依法协商、抗议、信访等方式维权履行合同。3.2017年9月4日，在本案争议房产烂尾多年终于恢复施工可以交房的情况下，反诉原告仍然违反《商品房买卖合同》约定，故意拖延配合办理贷款、故意拒不收取房屋尾款、故意拒不交付房屋，违反诚实信用原则，违反《商品房买卖合同》明确约定，参与炒作房价，扰乱正常市场经济秩序，意欲恶意单方涨价，反诉被告无奈只能依法提起诉讼维权。请法院依法判决督促履行《商品房买卖合同》。4.反诉原告的故意违约行为，造成反诉被告多年来有房不能入住，承担高额租房租金损失及全家巨大的精神压力，耽误了结婚、耽误了孩子入学、耽误了老人养老，严重侵害了反诉被告的合法权益影响了反诉被告的正常生活，请人民法院依法支持驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于孙世娟、陈凤亭提交的个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈记录、面谈照片、担保承诺书、收入证明、农业银行还款银行卡开卡回单等证据，其证明目的是2015年1月22日按照售楼处及农业银行的要求提交了办理贷款的相应材料。唐山大恒公司主张其不了解原告当时办理贷款的情况，对该证据真实性无法核实，且认为银行并未向被告要求过提供本案原告的商品房买卖合同备案件，因此原告未能办理贷款的原因不在于被告。本院认为，该组证据相互之间可以互相佐证，可以证明孙世娟、陈凤亭到银行提交贷款所需材料的事实过程，本院对该组证据予以采信。2.对于孙世娟、陈凤亭提交的照片、通知、回复、录音资料、短信记录、视频材料等证据，其证明目的是证明涉案房地产工程烂尾，烂尾期间被告的答复以及原告要求被告交房等事实。唐山大恒公司对该组证据不认可，但认可涉案房地产工程烂尾的事实存在。本院认为，该组证据之间可以相互佐证，本院对该组证据予以采信。3.对于唐山大恒公司提交的关于解决商品房买卖合同事宜的通知书，证明目的是在孙世娟、陈凤亭未能按照合同约定期限办理贷款，支付购房尾款的情况下，唐山大恒公司向其送达该通知，告知其解除商品房买卖合同及后期处理事宜，大恒房地产公司已经尽到通知、催告的义务。孙世娟、陈凤亭认为该通知书已经明确表明，唐山大恒公司逾期违约，并对通知书的合法性有异议，不予认可。因双方对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。4.对于唐山大恒公司提交的案外人刘春欢、杨凤艳、李娅、王永号、常立美、高景和等人的商品房买卖合同及银行放款凭证，其证明目的是上述案外人从大恒房地产公司购买商品房，后通过银行按揭的方式支付购房尾款，银行贷款均已办理完毕，孙世娟、陈凤亭所提出的，因大恒房地产公司的原因导致银行不予办理贷款的主张不能成立。孙世娟、陈凤亭对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该组证据与本案不是同一法律关系，与本案缺乏关联性，故本院对该组证据不予采信。5.对于唐山大恒公司提交的案外人王爱华、于丽艳2份商品房买卖合同，证明目的是2017年、2018年度涉案小区房屋价值明显升值，在孙世娟、陈凤亭先行违约的情况下，仍然按照原价执行的话有违公平原则。孙世娟、陈凤亭对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，并认为原告购买的是期房，购买期房与购买现房价格本来就不同。本院认为，该组证据与本案不是同一法律关系，与本案缺乏关联性，故本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：唐山大恒公司系唐山高新技术产业开发区世纪瑞庭小区的开发商。2011年2月26日、2011年3月4日，孙世娟、陈凤亭分三笔共向唐山大恒公司支付182000元，作为孙世娟、陈凤亭购买世纪瑞庭小区房屋的购房款。2015年1月22日，孙世娟、陈凤亭作为买受人与唐山大恒公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人所购商品房为世纪瑞庭301楼02单元2门401号，建筑面积共112.16平方米，定价方式为双方协议价，总金额为610936元整，付款方式为：“买受人已于2015年1月22日支付首期房款410936元整；其余购房款20万元由买受人通过银行或公积金贷款方式于2015年2月22日前支付给出卖人”，逾期付款的违约责任约定：“……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……”，交付期限约定，出卖人应当在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人，但遇特殊原因可以延期。合同签订后，孙世娟、陈凤亭向唐山大恒公司支付了购房款228936元，累计共支付购房款410936元。该合同于2015年2月6日在唐山市房地产交易中心备案。2015年1月22日，孙世娟、陈凤亭到中国农业银行提交了部分办理房屋贷款所需材料，后贷款未能办理成功。后世纪瑞庭项目因开发商资金链断裂，工程停工，出现烂尾，相应商品房未能按约定的时间建设完成。2018年1月15日，唐山大恒公司向孙世娟、陈凤亭发出《关于解决事宜的通知书》，通知书主要内容为，唐山大恒公司认为孙世娟、陈凤亭未能如期支付剩余购房款，并逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，故通知解除双方间的商品房买卖合同，并要求孙世娟、陈凤亭承担违约金73437元。另查明，至本案诉讼发生时，世纪瑞庭小区已建设完成并具备交房条件。本院认为，孙世娟、陈凤亭与唐山大恒公司间的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不存在违法和无效的情形，故该合同应为合法有效，因此孙世娟、陈凤亭要求确认该合同合法有效的诉请，理据充分，本院予以支持。在合同有效的情况下，双方均应依据该合同主张权利、履行义务。根据双方间合同的约定，孙世娟、陈凤亭应履行如期办理购房贷款并向唐山大恒公司支付的义务，唐山大恒公司则应履行商品房建设并如期交房的义务，也即双方间互负义务，没有先后履行顺序，应当同时履行。但唐山大恒公司于孙世娟、陈凤亭支付购房首付款后即发生资金链断裂、工程停工烂尾的情况，由此，孙世娟、陈凤亭有权拒绝履行向唐山大恒公司支付剩余房款义务，故二人未能如期办理购房贷款的行为不能认定构成违约。现世纪瑞庭小区已经具备交房条件，孙世娟、陈凤亭亦同意一次性支付剩余房款20万元，在此情况下，双方应继续履行双方间的商品房买卖合同，唐山大恒公司应收取孙世娟、陈凤亭的剩余房款，并向二人交付合同约定的房屋，故孙世娟、陈凤亭要求唐山大恒公司收取剩余房款20万元并交付世纪瑞庭二期301楼2单元401号房屋的诉请，理据充分，本院予以支持。唐山大恒公司应在本判决确定的期限内向孙世娟、陈凤亭提供接收剩余房款20万元的收款账号或交付商品房，孙世娟、陈凤亭应在本判决确定的期限内向唐山大恒公司支付相应20万元剩余房款。同时，唐山大恒公司要求上调房价款的诉请，理据不足，本院不予支持。关于唐山大恒公司要求就双方间的合同中交房时间、保修责任起始时间以及相关违约责任等条款进行协商变更的诉请，根据本案案情，在本院已支持孙世娟、陈凤亭要求唐山大恒公司交付相应房屋的诉请的情况下，双方间再行协商已无可能和必要，故该项诉请本院不予支持。关于唐山大恒公司要求孙世娟、陈凤亭支付违约金及利息损失的诉请，因本案中孙世娟、陈凤亭未构成违约，故该项诉请理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）孙世娟、陈凤亭提供收款账号，孙世娟、陈凤亭在收到收款账号之日起三日内给付剩余购房款20万元；二、若被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司未按本判决向原告（反诉被告）孙世娟、陈凤亭提供收款账号，或原告（反诉被告）孙世娟、陈凤亭按本判决给付了剩余购房款20万元，被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司自本判决生效满八日之次日起30日内向原告（反诉被告）孙世娟、陈凤亭交付唐山高新技术产业开发区富华东里世纪瑞庭二期301楼2单元401号房屋；三、驳回被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费2959元，减半收取1480元，由被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 王春梅人民陪审员 张雪涛人民陪审员 李 征 二〇一九年八月五日法官 助理 张 伟书 记 员 崔佳旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。